Estate Magasin 0619

M AGAS IN ET FO R EIEN D O M SBRA N S JEN

BRØDRENE JENSEN

BOLIG

UTVIKLING

BOLIG

KREFTING

Ukjente eiendomsbaroner

Gardinene regjerer i første etasje

Politisk skifte gir bråstopp

Store omveltninger blant boligbyggerne

Skal fylle bygulvet i Bjørvika

06 2019

Brødrene trosset alle advarsler P O RT RET T ET: Morten, Peter og Anders Malling

ÅF og Pöyry blir AFRY Thea og Rune er to av våre 17 000 ingeniører, designere og rådgivere. De er modige og står for det de tror på. Sammen med våre kunder utvikler vi bærekraftige løsninger innen bygg, infrastruktur, industri og energi for å gjøre en forskjell for kommende generasjoner.

Vi setter handling bak ord. #signofaction #makingfuture

BANEBRYTENDE LØSNING PÅ NORSK KJØPESENTER: – Det er egentlig ganske rått at dette er mulig. John Thysse, administrerende direktør i Coop Klepp, inspiserer det 550 kvadratmeter store solcelleanlegget som nå er installert på kjøpesenteret Jærhagen i Klepp kommune.

K JØPESENTER LADER 30 ELBILER MED EGENPRODUSERT ENERGI FRA SOLCELLER Takket være ny teknologi kan John Thysse og Jærhagen alltid tilby kundene sine hundre prosent fornybar og egenprodusert strøm.

DETTE ER SMARTLY Smartly er et heleid datterselskap av Lyse.

Selskapet utvikler og leverer enkle og effektive løsninger for energistyring til boligselskap og bedrifter, med hensyn til måling, rapportering og styring av energiforbruk.

– For meg som kunde er dette perfekt, sier Ahmed Elsedeq. Schlumberger-ingeniøren har innvilget seg selv en fridag og tatt turen fra Stavanger til kjøpesenteret Jærhagen i Klepp kommune. Før han går løs på dagens innkjøp, har han satt e-Golfen til lading på en av kjøpesenterets 30 nye ladeplasser i det romslige parkeringsanlegget. Strømmen han får inn på bilen er produsert av solceller og lagret i batterier på taket av kjøpesenteret han skal inn og handle i. Elsedeq og de andre kundene på kjøpesenteret betaler bare for strømmen de faktisk får inn på bilen, til én krone per kilowattime. – Siden jeg har elbil, foretrekker jeg alltid å dra til kjøpesenter som har parkeringsplasser med ladere. Her får jeg 100 prosent ren solenergi fra taket

og rett inn på bilen. Det er egentlig ganske rått at dette er mulig, sier Elsedeq fornøyd, plugger ladekabelen i bilen og trekker inn i det 65 000 kvadratmeter store kjøpesenteret.

Batteripakker og eget styringssystem En drøy måned er gått siden nyåpningen av Jærhagen. Blant nyvinningene på det nest største kjøpesenteret i Rogaland er 336 solcellepaneler og tre svære batterier på taket, levert av Smartly. Jærhagen er det første næringsbygget i Norge som nå produserer strøm til kundenes elbiler gjennom solceller og en egen batteribank. Teknologien har nå kommet så langt at det er fullt mulig å mellomlagre strømmen som produseres av solcellepanelene i batterier, og et styringssystem sørger enkelt for optimal bruk

ANNONSE

av energien. Solcellestrømmen skal først og fremst dekke elbilladingen til kundene, men har batteripakkene strøm til overs, sørger styringssystemet for at den brukes andre steder på kjøpesenteret. – I tillegg til elbilladerne har vi koblet Mega- butikken inn på styringssystemet. Da kan vi kjøre strømmen inn i butikken dersom den ikke brukes til elbillading. Slik unngår vi at vi kommer i en situasjon der vi produserer mer strøm enn det bilene som lader i parkeringsanlegget trenger, sier John Thysse, administrerende direktør i Coop Klepp, som også eier Jærhagen. Coop Mega-butikken han snakker om er på hele 5500 kvadratmeter. Produksjonen fra solcellene og batteriene vil dekke minstebehovet til strømforsyningen. – Denne løsningen passer veldig godt inn i bærekraft-profilen til Coop. Vi skal være med å redusere plasten, vi skal ha kortreiste varer med minst mulig innpakning, og vi skal ha fornybar energi i butikkene våre, sier Thysse. Han ser ikke bort fra at de vil øke egenproduksjonen av strøm i årene fremover og benytte den flere steder på kjøpesenteret. – Utviklingen går raskt, og derfor har vi bygget anlegget slik at vi enkelt kan doble antall solceller på taket. Det er bare å legge opp flere. Det er heller ingen problem å bytte ut batteripakken med en større, sier Thysse. Knut Lutnæs, miljøsjef i Coop Norge, hyller det innovative initiativet på Jæren.

– Løsningen som er etablert hos Coop Klepp er både fremtidsrettet og svært interessant.

Kombinasjonen av solceller, batterilagring og lading av elbiler gir muligheter for å redusere energikostnadene til butikken og gir et godt tilbud til kundene, sier Lutnæs. Coop Norge har etablert et stort antall ladestasjoner for elbiler ved flere av butikkene sine, men dette er det første anlegget som kombinerer ladestasjonene med strøm fra solceller og batteripakker.

– Sammen med Coop Klepp ser Coop Norge fram til å høste erfaringer fra bruken av anlegget og forhåpentlig etablere tilsvarende løsninger ved flere butikker, sier Lutnæs.

Kundene får oversikt over forbruket Installasjonen fra Smartly har lagt opp til en brukervennlig teknisk løsning. Det skal nå monteres flere skjermer rundt om på kjøpesenteret, slik at kundene enkelt kan se hvor mye strøm solcellene produserer og hvor mye som ligger i batteribanken. – Det er utrolig spennende at Jærhagen har fokus på kundene sine og sørger for at de får bruke bærekraftig strøm produsert på taket av kjøpesenteret. Når man har et styringssystem, sammen med batterilagring, har man selv kontroll på egenprodusert energi. Man kan bruke den akkurat når man selv trenger den, og det gjør at man også klarer å redusere forbruket økonomisk sett, sier Ketil Granbakken, salgs- og markedsdirektør i Smartly. – Men er det sol nok på Jæren til å produsere nok strøm til at dette svarer seg? – Du er ikke avhengig av at det er sol for at solcellene skal produsere strøm. Dagens solcelleteknologi produserer strøm når det er lyst. Et solcellepanel som står kjølig og blir naturlig vasket gjennom mye nedbør, produserer veldig mye strøm, forklarer Granbakken. De 336 solcellepanelene er installert på 552 kvadratmeter på taket av eksisterende bygningsmasse. Den årlige beregnede produksjonen er på 63 312 kilowatttimer.

FOR YTTERLIGERE INFORMASJON SE WWW.SMARTLY.NO

BATTERIER: 3 batterier benyttes for å mellomlagre energi i bygget. Ved behov tømmes batteriene automatisk for å redusere kjøpesenterets effekttopper.

“THE FUTURE OF CONSTRUCTION” Sammen med OBOS og AF Gruppen utvikler LINK arkitektur Norges fremste næringsklynge Construction City

Illustrasjon: Axion / LINK arkitektur AS

Komplekse juridiske relasjoner AS Holding

AS Utbygger

Entreprenør

Kjøper

Leietaker

Kommune

Vi mestrer helheten fra idé til realisert prosjekt

OBOS Eiendom tok førsteplassen

NEMEET har kåret OBOS Eiendom til den sterkeste merkevaren blant eiendomsaktører i 2019.

Vi tenker langsiktig når vi bygger nybygg, og vi legger stor vekt på god arkitektur, tekniske anlegg, inneklima og miljøhensyn. Vi tilpasser byggene til nærmiljøet de skal bli en del av.

NEMEET foretar årlige målinger på merkevare for næringseiendomsaktører i Oslo, Bergen, Stavanger og Trondheim.

Oslo K, Kværnerbyen

Tar grønt ansvar Vårt mål er at virksomheten vår ikke forurenser eller skader det ytre miljøet. Vi jobber aktivt for å redusere energibruk og klimautslipp og har som mål å være klimanøytrale innen 2021, ved å ha så miljøvennlige bygg som mulig.

Les mer på

oboseiendom.no

CITYKONFERANSEN PÅ LATTER! Klar for en magisk transformasjon? LATTER er en perfekt arena der vi løsner på snippen og løfter Citykonferansen til et nytt nivå. CityTalks – vårt nye konsept – handler om en miks av foredrag og diskusjon, en langt mer uformell stil, et dypere dykk i materien. På kjøpet får du vorspiel på Latter, CityDinner med prisutdelinger og stand-up, og kremen av de beste foreleserne innen eiendoms- og byutvikling. Velkommen på LATTER!

TORSDAG

13

FEBRUAR

PRIS: FAGKONFERANSE KR. 5 450,CITYDINNER KR. 1 500,(alle priser er eks. mva)

14

06 2019

ANSVARLIG REDAKTØR: Dag-Jørgen Saltnes, Tlf: 970 55 121, dag@estatemedia.no

LEDER

ESTATE 06/19

LEDER

REDAKSJON: Thor Arne Brun, Tlf: 958 65 656, thor@estatemedia.no Glen Widing, Tlf: 926 68 857, glen@estatemedia.no Tore Årdal, Tlf: 915 38 544, tore@estatemedia.no

Storhetstid

Silje Rønne Tlf: 908 29 393, silje@estatemedia.no

FOR BESTILLING AV ANNONSER: Jan Erik Pedersen, Tlf: 901 58 211, janerik@estatemedia.no

Av: Dag-Jørgen Saltnes Foto: Chris Aadland

Joakim Nessem, Tlf: 958 35 865, joakim@estatemedia.no Camilla Skouverøe Matheson, Tlf: 995 53 059, camilla@estatemedia.no Heidi Ringlund, Tlf: 905 07 458, heidir@estatemedia.no Michelle B. Csango, Tlf: 901 69 356, michelle@estatemedia.no Mariann Sunde, Tlf: 402 46 021, mariann@estatemedia.no Katja Normann Ljungblom, Tlf: 922 92 157, katja@estatemedia.no Ken Arne Lerpold, Tlf: 419 16 983, kal@facilius.no CEO/ PARTNER: Trond Valle, Tlf: 911 23 334, trond@estatemedia.no FORSIDEFOTO: Marius Viken, post@mariusviken.com LAYOUT OG DESIGN: Blake and Friends, Daniel Ingebrigtsen TRYKK: UnitedPress Poligrafija corporation, Latvia Copyright: Estate Media AS Opplag: 5 000 ANSVARLIG UTGIVER: Estate Media AS, Rådhusgata 5, 0151 Oslo, Tlf: (+47) 23 11 56 00, post@estatemedia.no www.estatemedia.no ISSN 1503-559X. Alle rettigheter til formidling av eiendomsartikler tilhører Estate Media AS. Tillatelse av ansvarlig utgiver kreves ved gjengivelse av artikler og illustrasjoner.

Magasinet har ikke ansvar for ikke bestilt materiell.

N

år man reiser rundt og besøker ulike byer rundt i verden, er det interessant å se på byggene som utmerker seg. Flere steder er det påfallende hvordan de spesielle byggene ble reist da landet (eller bystaten som det kanskje var noen steder) hadde sin storhetstid.

Og jo rikere et land eller bystaten var da monumentalbyggene ble bygd, jo flottere og mer spennende er ofte bygget.

Arkitekturen symboliserer gjerne rikdommen og tiden denne rikdommen kommer fra.

Eventuelt fattigdommen.

Det seneste tiåret har Norge gått inn i vår storhetstid, rent økonomisk. Oljefondet har passert 10 000 milliarder kroner, og vi har hatt sterk befolkningsvekst og en vanvittig velstandsøkning. Aldri har skatteinngangen vært høyere til både stat og kommuner, aldri har det offentlige brukt mer penger og aldri er det blitt skapt mer privat rikdom.

Men dersom man om 50 år tar en tidsreise tilbake til dagens Norge, og ser på hvordan det offentlige Norge forvaltet sin storhetstid når det gjelder bygg, er det ganske stor sannsynlighet for at man blir både skuffet og sjokkert.

Nasjonalmuseet og Munchmuseet vil begge bli stående som et uttrykk fra Norges storhetstid. Bygg som er utskjelt allerede før de står ferdig. Disse blir det Norges rikdom leverte fra seg til historien. Når vi først skulle ha nye museer, så kunne man i det minste ha lagt litt mer i prosjektene og bygd noe for historiebøkene.

Samtidig har vi en rekke flotte historiske bygg som nå står og forfaller og som stat og kommune ikke evner eller ønsker å gjøre det beste ut av. Gamle Deichmanske bibliotek skal selges, ingen aner hva vi skal gjøre med Nasjonalgalleriet og Forsvarsbygg skal selge Krigsskolen i Oslo.

Det er rett og slett en fattigdom når det gjelder behandlingen av våre bygg, og det er lite som tyder på at det er bedring i sikte.

Norges økonomiske storhetstid burde vært forvaltet på en bedre måte når det gjelder de offentlige byggene.

Boligprosjektet Saltbrygga i Larvik startet som en ambisiøs idé hos Alfa Eiendom. Etter første byggetrinn har allerede prosjektet blitt en referanse for hvordan bomiljøer kan utvikles. Eier og daglig leder i Alfa Eiendom, Thore Liverød, har som mål å skape særegne bolig- og næringseiendommer, slik at Telemark og Vestfold blir en spennende region å etablere seg i for flere.

Hvorfor valgte dere å samarbeide med Pareto Bank når Saltbrygga skulle realiseres?

–Vi kjenner menneskene og vet at de er blant de fremste i Norge på denne typen finansiering.

Pareto Bank er spisset mot utvikling, og forstår hva som skal til for lykkes. Fordi de er dyktige, stiller de krevende og gode spørsmål. Det skaper en konstruktiv dialog, som gjør at vi sammen finner gode løsninger.

eiendomsfinansiering

selskapsfinansiering

shippingfinansiering

16

MARKEDSKOMMENTAR

ESTATE 06/19

MARKEDSKOMMENTAR

Er yieldforskjellene for små?

Av: Dag-Jørgen Saltnes

D

et slår aldri feil. Etter gode tider i eiendomsbransjen, blir yielden på eiendommene (avkastningen investor oppnår) så lav at investorene går lenger ut på risikoskalaen. Tanken er at når man bare oppnår mellom 4 og 5 prosent i yield på en kontoreiendom med god sentral beliggenhet, ser man etter andre geografiske områder for å øke avkastningen ved et eiendomskjøp. Eller man jakter på eiendommer i andre segmenter hvor yielden er høyere.

Dermed forplanter yieldnedgangen seg videre til andre eiendomsmarkeder. Mens man før kunne kjøpe kontoreiendommer til yield på mellom 6 og 7 prosent i mindre byer på Østlandet, kryper yielden nedover også der.

Forskjellen mellom yield på de beste eiendommene i hovedstaden og de beste eiendommene i byer som Bergen og Trondheim faller når investorene vil ta mer risiko, og nå er det bare 60 basispunkter som skiller prime yield mellom Oslo og Bergen.

Det store spørsmålet investor bør stille seg er om det er en god grunn til at yieldforskjellen mellom Oslo og andre byer skal falle fra 140-160 punkter til helt ned mot 60 punkter.

Er det blitt veldig mye lettere å leie ut lokaler når leiekontrakten går ut i et sentrumsbygg i Trondheim, Bergen, Drammen eller Tønsberg nå? Eller er de nye eiendomsprisene et uttrykk for at investorene vil/blir tvunget til å ta på seg mer risiko i et nullrentemarked?

Vi tror det er fortsatt mulig å gjøre gode kjøp i Bergen, Trondheim og Stavanger.

Men i de øvrige norske småbyene bør man tenke seg litt ekstra om hvis man ender opp med yielder man så for tre år siden på Helsfyr i Oslo.

Det kan fort bli dyrt å kjøpe andre eiendommer enn det man synes er for dyrt.

TAKK FOR I ÅR!

VI ØNSKER ALLE EN RIKTIG GOD JUL OG ET GODT NYTT ÅR

BN Bank kan se tilbake på nok et år med offensiv satsning og betydelig vekst.

Vi takker alle våre kunder og samarbeidspartnere for tilliten!

Les mer om finansiering på bnbank.no eller besøk oss i Tordenskiolds gate 8–10 i Oslo.

Du finner kontaktinfo om alle våre ansatte på bnbank.no/kontakt-bedrift

LADY PURE COLOR & LADY SUPREME FINISH

Foto: Line Klein

VÅRE VAKRESTE MALINGER Utforsk nye fargekombinasjoner og skap en personlig stil med supermatte vegger og nymalte detaljer.

Med L ADY Pure Color og L ADY Supreme Finish er du sikret et vakkert, helhetlig resultat.

Den nye fargen 4863 STATEMENT BLUE

er en klar og sterk blåtone. Fargen skaper et dristig og personlig interiør som oser av sofistikert selvtillit.

Matcher med: 1462 GRÅ SKIFER 10001 DIJON YELLOW 11174 CURIOUS MIND 7637 EXHALE

LADY PURE COLOR OG LADY SUPREME FINISH er våre vakreste malinger. LADY Pure Color gjør de kulørsterke tonene enda vakrere, og LADY Supreme Finish er markedets beste maling til tre og panel.

NYTT FARGEKART fra LADY presenterer 12 helt nye farger.

Se alle fargene og få tips til fargevalg og kombinasjoner på lady.inspirasjonsblogg.no

God smak fortjener det beste Av trykktekniske årsaker kan fargeprøvene avvike fra originalfargene.

ESTATE 06/19

19

INNHOLD

INNHOLD 06 2019

36

PORTRETTET Morten, Anders og Peter Malling - Brødrene trosset alle advarsler

LEDER 14

Storhetstid

60

PORTRETTET 36

Brødrene trosset alle advarsler Morten, Anders og Peter Malling

NYHETER 22

Har Norges beste tomtebank

30

Det store spillet

60

Skal fylle bygulvet i Bjørvika

70

Store omveltninger på gang blant boligbyggerne

78

Liten effekt på entreprenørene

SKAL FYLLE BYGULVET I BJØRVIKA Madison International og Carucel Eiendom har kjøpt 40 000 kvadratmeter av bygulvet i Bjørvika, og mer kan det bli.

20

INNHOLD

ESTATE 06/19

INNHOLD 06 2019

NYHETER 84

Kampen om Lambertseter

90

Nytt politisk regime vil mer enn halvereveksten

98

Gardinene regjerer i første etasje

118

104 Ung profil: Flytter nøkkelknippet over på mobilen

110

Var mangfold kun et innsalg?

128 Startet i «de harde 1930-åra» - nå tjener de hundrevis av millioner 138 Thon og partnerne gir gass på Lagunen

NYTT FRA BERGEN 114 Har planer for 1500 boliger 116

Profier med storkjøp i Sandviken

Alhambra, det mauriske palasset, er utvilsomt Granadas største øyensten.

128

PROPTECH 144 Oslo dyrest, men Bergen knapper innpå

FINNANS OG EIENDOM 149 Proptech-selskapene du må se opp for

VERDENS VAKRESTE 118

Alhambra – det røde slottet

Bak det anonyme firmanavnet Brødrene Jensen AS er det bygget opp en betydelig eiendomsvirksomhet.

22

NYHETER

ESTATE 06/19

Har Norges beste tomtebank Med politikernes ønske om høy utnyttelse ved kollektivknutepunktene, sitter Bane NOR Eiendom midt i smørøyet med tomter med utviklingspotensial på 2 millioner kvadratmeter.

Av: Dag-Jørgen Saltnes

I

høst startet Jon-Erik Lunøe i den nye jobben som adm. direktør i Bane NOR Eiendom.

Han kom fra stillingen som daglig leder i eiendomsutviklingsselskapet Ulven, et heleid datterselskap av OBOS. Lunøe har også jobbet i Selvaag og NCC, og har også flere års internasjonal erfaring.

Estate Magasin treffer Lunøe og kommunikasjonsdirektør Kristin Paus i en hektisk periode i november. Da har han jobbet noen få måneder i selskapet og rukket å gjøre seg godt kjent med eiendomsselskapet, som er ett av Norges største eiendomsselskaper. Bane NOR Eiendom har nesten 1 million kvadratmeter under forvaltning.

– Bane NOR Eiendom har en veldig spennende eiendomsvirksomhet, med utrolig mange utviklingsprosjekter på sentrale tomter, sier Lunøe.

HELHETLIG Før jernbanereformen var eierskapet til Norges jernbaneeiendommer delt mellom ROM Eiendom (NSB) og Jernbaneverket. Som en del av reformen, ble all eiendom samlet hos en aktør, Bane NOR Eiendom.

Bane NOR Eiendom har nå ca. 200 ansatte. Ved etableringen 2. mai 2017, kom 100 ansatte fra ROM Eiendom, 65 fra Bane NOR, tidligere Jernbaneverket

(eiendomsavdeling og stasjonsavdeling), og 35 fra ROM Eiendoms søsterselskap, Mantena, som driver verkstedene. Bane NOR Eiendom eies av Bane NOR SF, som eies av den norske stat.

– Vi har nå ansvar for alt. Det gjør at vi kan tenke mer helhetlig og se eiendommene under ett. Dette er første gang i nyere tid at all jernbaneeiendom er samlet på ett sted, sier Lunøe.

Bane NOR Eiendom har ansvar for et stort spenn av eiendommer.

– Vi gjør alt fra å bygge hotell på Drammen stasjon til å leie ut andre etasje på en liten stasjon på et bittelite sted. Vi driver også med store boligutbygginger, sier Lunøe.

OSLO S Selskapet sitter på 4500 eiendommer, og selve storstua, Oslo S, er den mest besøkte eiendommen i Norge.

– Oslo S og Østbanehallen står for 22 prosent av de totale leieinntektene i Bane NOR Eiendom. Oslo S Shopping (Oslo S og Østbanehallen) har en omsetning på mer enn 1 milliard kroner og er Norges 32. største kjøpesenter og nummer fire i Oslo sentrum. Vi har konvertert Østbanehallen fra et slitent innendørs torg til et populært møtested, sier Lunøe.

23

NYHETER

«Vi kan tenke mer helhetlig og se eiendommene under ett. Detteer første gang i nyere tid at all jernbaneeiendom er samlet på ett sted.»

JON-ERIK LUNØE

Foto: Scanpix

ESTATE 06/19

Stort prosjekt Bane NOR Eiendom har utviklingsprosjekter i flere byer, blant annet i Moss.

NYHETER

Foto: Glen Widing

24

ESTATE 06/19

Ny Jon-Erik Lunøe startet i jobben som sjef i Bane NOR Eiendom i høst.

Selskapet sitter på tomter med et svært stort utviklingspotensial som Lunøe anslår til 2 millioner kvadratmeter.

– Det er en veldig spennende utviklingsportefølje.

Vi har for tiden 230 utviklingsprosjekter på sentrale tomter, sier Lunøe.

– Grunnen til at vi har så mange gode tomter, er at godshåndteringen historisk skjedde på stasjonene.

Men etter hvert ble denne virksomheten flyttet ut av sentrum til mer egnede områder. Da ble det frigjort mye areal. Jernbanevirksomhet tar mindre plass nå enn før, og det er frigjort mange sentrale tomter som vi kan utvikle, forklarer Kristin Paus, kommunikasjonsdirektør i Bane NOR Eiendom.

– Vi har en portefølje som kan ta oss herfra og til månen og tilbake, så vi trenger ikke å kjøpe noe særlig eiendom. Men vi gjør det noen ganger, blant annet for å optimalisere verdier og tilføre våre eksisterende eiendommer økt verdi, sier Lunøe.

– Et eksempel er da vi kjøpte Hollenderkvartalet, som var nabo til eiendommer vi allerede hadde i Schweigaards gate. Ved å utvikle Hollenderkvartalet tilførte vi området en økt verdi, sier Paus.

Blant utviklingstomtene til Bane NOR Eiendom er flere store tomter i Oslo, Drammen og Lier, Paradis-tomten i Stavanger og store tomter i Hamar, Moss, Ski, Trondheim og flere store og mellomstore byer.

KULTURFORSKJELLER De kommersielle eiendommene ligger i Bane NOR Eiendom AS, mens eiendommene i Bane NOR SF,

som Bane NOR Eiendom også forvalter, ikke er kommersielle. Det har vært hevdet at det er store kulturforskjeller mellom gamle ROM Eiendom, som har vært helkommersielle, og Bane NOR, som har hatt mindre grad av kommersiell tankegang rundt sine eiendommer. Lunøe mener forskjellene ikke er så store som det er blitt hevdet, men han innrømmer forskjeller.

– Vi leder an i den kommersielle utviklingen av konsernet. Det ligger i ryggmargen vår å tenke inntekter og forretning, sier Lunøe.

MILJØFOKUS Alle nye bygg større enn 10.000 kvm som Bane NOR Eiendom setter opp, skal sertifiseres med Breeam NOR. Lunøe forteller at Bane NOR Eiendom også har stort fokus på ombruk ved de andre eiendommene sine.

– Et bygg ved verkstedet vårt på Grorud har nå blitt testsenter for ERTMS-miljøet i Bane NOR, som skal innføre et helt nytt styringssystem for jernbanen, sier Lunøe.

Han mener også at den sentrale beliggenheten til Bane NOR Eiendoms tomtebank gir dem en viktig rolle i arbeidet med å redde klimaet lokalt og globalt, da de utvikler eiendom på knutepunktene.

– Transportøkonomisk Institutt har laget en rapport som viser at hver arbeidsplass i Barcode sparer samfunnet for åtte personkilometer med transport om dagen. Det tilsvarer i dag sparte CO2-utslipp fra fire flyturer Oslo-Bergen per arbeidsplass, eller til sammen 50 000 flyturer hvert år, sier Lunøe.

Cushman & Wakefield Realkapital har i nært samarbeid med Höegh Eiendom funnet rett leietaker til Kristian Augusts gate 23.

Simula Research Lab flytter inn på ca. 4 000 m2 i september 2021. Med denne 15-årige avtalen på plass, kan Höegh Eiendom starte et spennende gjenbruksprosjekt i et vernet bygg.

“Vår felles utleiestrategi og sømløse teamwork, har virkelig gitt et optimalt resultat for alle parter” Hans Olav Johannesen, utleiesjef Höegh Eiendom

VI JOBBER IKKE BARE FOR, MEN OGSÅ MED VÅRE KUNDER – SAMMEN BLIR VI VELDIG MYE BEDRE

Kontakt vår utleieavdeling v/Anders Solaas på 970 90 511, www.cwrealkapital.com

26

NYHETER

ESTATE 06/19

BANE NOR EIENDOM I TALL ANSATTE

BYGNINGER

EIENDOMMER

STASJONER MED TOGSTOPP

200

1.600

4.500

335

12 VERKSTEDER 10 TERMINALER

UTVIKLINGSPROSJEKTER

230

UTVIKLINGSPOTENSIAL

GRUNNAREAL I MÃ…L

2 MILL M 140.000 2

LEIEKONTRAKTER

3.800

ANNONSE

www.moller-piir.no

60 utleieleiligheter 24 -126 m2 visningsklare 1. april

“Det viktigste er å ha mennesker rundt seg og føle seg sett ” - Christine Moy

Møller Eiendom ansetter ernæringsfysiolog

Christine Moy, Nabovert PiiR - Harbitz Torg

Christine er 40 år og kommer fra Oslo. Hun er halvt Det å tilrettelegge for at beboerne møtes og gjør sosiale ting sammen blir også en viktig oppgave svensk, har mann og to døtre på 5 og 8 år.

Tidligere har hun jobbet som ernæringsfysiolog for for Christine. I samarbeid med 4 studenter som Frisklivssentralen i Gjerdrum, hvor hun har hjulpet skal bo i bygget, skal hun tilby enkle aktiviteter som deltakere med kosthold og aktivitet. Hun jobbet også med et prosjekt hvor hun skapte sosiale matlaging. møteplasser for eldre, og hun mener at det er lite som skal til for at eldre skal føle seg sett og hørt.

- PiiR er et kjempe spennende prosjekt og jeg gleder meg til å ta fatt på arbeidsoppgavene som nabovert.

Sosialt fellesskap, trening, kosthold og det å fortsette å lære seg noe nytt, mener hun er viktige elementer beboerne og være med på å skape et godt bomiljø i menneskers liv. for leietakerne, fortsetter hun.

- Men det aller viktigste er å ha mennesker rundt seg, føle seg sett og bli satt pris på, sier hun.

PiiR på Skøyen, passer for alle som vil ha mindre Nyansatt nabovert ansvar med hus eller leilighet, for de som vil ha en Christine er svært opptatt av mennesker og folke- enklere hverdag og de som ønsker å ha et fellesskap helse, og som nyansatt nabovert vil hun sørge for at beboere på PiiR - Skøyen får et godt liv der vanskelig å si noe om, men tror man vil vinne på å trygghet, fellesskap og helse blir ivaretatt. tiden inne».

Trygghet og bomiljø - Min aller viktigste oppgave som nabovert, blir å gi - Her skal man jo holde seg frisk og aktiv og bo lengst beboerne trygghet i den forstand at de vet at jeg er mulig, best mulig, avslutter hun. der for dem. Noen trenger bare et hyggelig smil og «god morgen», andre ønsker å slå av en prat mens andre har behov for mer hjelp.

EIENDOMSDAGENE 2020 VELKOMMEN! 16.—17. januar 2020 • Norefjell Ski & Spa Eiendomsdagene blir fulltegnet fort - meld deg på i dag!

Program og påmelding på estatekunnskap.no

Få med deg kåringen av Årets Navn i eiendomsbransjen

Samarbeidspartnere for Eiendomsdagene 2020

30

DET STORE SPILLET

ESTATE 06/19

Det store spillet Estate Media har utgitt boken Det store spillet, som tar for seg utviklingen innen eiendom i Norge de siste 200 årene. Forfatter er Thor Arne Brun. Estate Magasin publiserer utdrag fra boken.

«DERES HUS OG HOTELLER BRENNER» Steen & Strøm var landets mest kjente stormagasin da det brant ned.

Etter gjenoppbyggingen ble det enda mer spektakulært.

Av: Thor Arne Brun

«- Unnskyld, herr Steen. Det brenner. Magasinet står i full fyr!»

Steen & Strøm-sjef Erling Steen bruker et par sekunder på å fordøye beskjeden han nylig har mottatt, før han hiver på seg flosshatten og frakken og langer ut i retning familiebedriften stormagasinet Steen & Strøm. Denne onsdagskvelden 20. mars 1929 var han, i likhet med store deler av byen øvrige befolkning, på byen for å feire bryllupet mellom kronprins Olav og prinsesse Märtha. Steen fikk beskjeden om brannen mens han var i teateret.

Kunne det være så ille?

Ja, det var det. Allerede en halv time etter at brannen var oppdaget, ble det klart at ingen ting av stormagasinet Steen & Strøm stod til å redde.

Brannmeldingen kom klokken 7.05. På tross av at brannmannskapene var til stede «et halvt minutt etter», var det ikke mulig å få få kontroll på ilden.

På dette tidspunktet var brannen begrenset til kjelleren. Men plutselig skjøt flammene opp gjennom

heissjakten og spredte seg deretter med eksplosiv fart til resten av bygget. Brannmannskapene måtte bare løpe ut av bygget, og kort tid etter singlet det i speilglassruter både i magasinbygningen og hos tilstøtende eiendommer. De solide stålskapene i hver etasje, hvor magasinets verdisaker var oppbevart, raste en etter en gjennom bygget etter hvert som ilden spiste opp etasjeskillene.

Mange trodde ilden som lyste opp byen var en del av festen i forbindelse med bryllupet mellom kronprins Olav og prinsesse Märtha. For de 80-90 brannfolkene som var til stede ble det en lang natt.

Den neste dagen var det klart for alle at ett av byens landemerker var redusert til en ruinhaug.

Skulle dette bli slutten på det ærverdige magasinet?

HISTORIEN BAK STEEN & STRØM Vi går tilbake til 6. juli 1796, hvor Samuel Strøm kjøper eiendommen Kongens gate 23 i Oslo. 28-åringen hadde seks måneder tidligere fått borgerskap som kjøpmann i Christiania, etter vintapperlære og flere års arbeidserfaring hos vinhandler Lang i København.

Strøm var sønn av kjøpmann Jacob Strøm i Drøbak,

31

DET STORE SPILLET

Foto: Steen & Strøm

ESTATE 06/19

og hadde således fått handel inn med morsmelken.

I tillegg var han akkurat blitt forlovet med Else Marie Horster, som kom fra en gammel kjøpmannsslekt i Christiania.

Bygningen i Kongens gate var ikke akkurat ny av året. Den var oppført i 1629 og var således 167 år gammel. Men byggherren den gang var trelasthandleren Ole Bentsen, og bygget var derfor solid. Eiendommen bestod av et gårdsrom i midten, omkranset av rom som bestod av dagligstue, kontor, soverom, stall, fjøs, lagerarealer og butikklokaler.

I 1797 startet Samuel Støm sin assorterte handel, det vil si krambod med kolonialvarer og manufakturer. Og med sin bakgrunn i København falt det seg naturlig å innlemme vin og brennevin i sortimentet.

Men: i nabolaget var det riktignok mange rike mennesker med stort varebehov, men mange av de tok varene de trengte på egne skuter fra London. I tillegg var det mange skip som drev tilfeldig vareutsalg når de la til kai i byen, og denne salgsvirksomheten var alltid til irritasjon for de faste kremmerne i Christiania.

Driften til Samuel Strøm gikk ikke rundt. I 1806 måtte han gjøre oppbud.

Svigerfar og kjøpmann Søren Horster måtte komme støttende til. Han kjøpte eiendommen og dermed fikk Strøm beholde forretningen.

Da Christiania ble hovedstad i 1814 med en voksende sentraladministrasjon, fikk Strøm og andre krambodhandlere en ny kundekrets. Nå gikk det så mye bedre. Strøm kjøpte tilbake eiendommen for 3000 Riksdaler fra svigerfaren.

Da Samuel Strøm dør i 1818, styres kjøpmannsdriften videre av hustruen Else Marie. Eldstesønnen Søren Andreas blir kjøpmann i Drammen, og yngstesønnen Christian overtar foreldrenes handel i Christiania i 1829.

STEEN & STRØM BLIR TIL Christian Strøm og hans kone Rebekka fikk ingen barn selv, men tok seg desto mer av sine søskens barn, deriblant Strøms nevø Samuel Strøm og fru Strøms nieser Ovidia og Augusta. Så, i juli 1847, ansetter Christian Strøm den da 19-årige Emil Steen.

Det fremtidige Steen & Strøm-grunnlaget ble lagt da Emil ble gift med fru Strøms niese Ovidia, mens Samuel ble gift med fru Strøms niese Augusta.

Ærverdig Sten & Strøm ble enda mer spektakulær etter gjenoppbyggelsen.

32

ESTATE 06/19

Foto: Steen & Strøm

DET STORE SPILLET

1

Christian Strøm dør i 1856, og juniorsjefene Steen og Strøm rykker opp. De fremtidsrettede kompanjongene, som under sin læretid hadde besøkt mange varemagasiner i utlandet, hadde innsett at de eldgamle lokalene for lengst var utgått på dato. I 1865 kjøper Steen & Strøm nabogården Prinsens gate 17.

I 1873 ble 1629-bygget revet, og erstattet med en helt ny fireetasjers forretningsgård. I 1883 ble enda en nabogård kjøpt inn, nemlig Prinsens gate 19. I løpet av 1890-årene ble ytterligere tre nabogårder kjøpt inn. Nybyggene innebar 3000 kvadratmeter salgsflate, og Steen & Strøm var nå blitt så stort at «det bliver mer og mer for Kristiania og Norge det som Magasin du Nord er for København og Danmark.»

HENTET INSPIRASJON FRA PARIS Men så kom altså brannen i 1929, som la hele magasinet i grus. Hele bygget brant ned. Steen & Strøm-sjef Erling Steen tok det hele med fatning. Da «vannkaskadene plasket over avdelingens silkekjoler» bemerket Steen tørt at «dette blev en fuktig motebulletin», ifølge Dagbladets utsendte denne brannkvelden.

Varehuset hadde alt på stell hva forsikringene angikk. Varebeholdningen var forsikret gjennom 19 forskjellige forsikringsselskaper, med en samlet polise på 2,5 millioner kroner. Selve byggene var

2

assurert for 1,34 millioner kroner. Ytterligere var det tegnet avbruddsforsikring med en verdi på 2,3 millioner, og på toppen av det hele en forsikring for de 400 ansatte mot «arbeidsstans».

Etter brannen ble dagens stormagasin i fem etasjer oppført på samme tomt. Det hadde byens første rulletrapper og hadde ovalt midtrom mellom etasjene, etter forbilde av de store magasinene i Paris. Steen & Strøms status som landets ledende stormagasin var reetablert, og det var knapt et varehus i hele Norden som kunne konkurrere med dette.

På begynnelsen av 1990-tallet fikk Steen & Strøm store økonomiske problemer. Investor Petter Stordalen tok styringen av selskapet, men ble presset ut i 1996, da storeier Stein Erik Hagen hadde andre planer enn hva Stordalen mente var best for selskapet.

I 2008 kjøpte Klépierre og ABP Pension Fund Steen & Strøm for 21,9 milliarder kroner.

LANGE TRADISJONER: Grunnlaget til Steen & Strøm ble etablert av en 28-åring med særlig ekspertise for vin. Men hadde det ikke vært for en snill svigerfar, så hadde det kjente merkenavnet vært historie allerede i 1806. Og takket være solid forsikring kunne et nytt stormagasin reise seg etter en fatal brann i 1929.

Lang historie På slutten av 1800-tallet ble grunnlaget for Steen & Strøm lagt da en rekke eiendommer som nå huser magasinet ble kjøpt.

Etter brannen ble dagens stormagasin oppført.

BAHR’S REAL ESTATE PRACTICE

#1 Chambers Europe, 2019: Ranked Band 1 in Real Estate Prospera Tier 1 Law Firm Review 2019 Norway: Ranked No 1 in Real Estate 10 years in a row The Norwegian Financial Daily’s 2018 Survey of Attorneys: BAHR won the Real Estate category Head of BAHR’s Real Estate practice, Anne Sofie Bjørkholt, named The Best Real Estate Attorney in Norway

26 DEDICATED REAL ESTATE PROFESSIONALS AT YOUR SERVICE!

www.bahr.no

LAW FIRM - OSLO - NORWAY

36

PORTRETTET

ESTATE 06/19

ESTATE 06/19

37

PORTRETTET

PORTRETTET: MORTEN, ANDERS OG PETER MALLING

BRØDRENE TROSSET ALLE ADVARSLER De fikk høre at det var dømt til å gå til helvete. Men de tre brødene trosset advarslene, og begynte i farens firma.

Nå går virksomheten bedre enn noen gang.

Av: Tore Årdal Foto: Marius Viken

38

D

e har alltid vært noen glade gutter – brødrene Peter, Morten og Anders Malling – og i ungdomstiden var farens barskap under konstant angrep. Etter hvert begynte det å dukke opp streker på flaskene, men hvis streken var plassert litt lengre nede enn øverste nivå for brennevinet, var det alltid noe å hente.

En dag begynte strekene å komme veldig langt nede på flaskene, og brødrene trodde at faren var blitt slumsete med hvordan han holdt flaskene under påtegningen. Nå var det fritt frem å forsyne seg uhemmet av godsakene. De forstod ikke at faren hadde lagt en felle.

BLE SATT SJAKK MATT - Vi ble beskyldt for å forsyne oss av drikkevarene, men blånektet. Vi pekte på at brennevinet var på høyde med strekene. Da snudde far flasken opp ned, og sa, «nei, det er langt under streken». Da var vi sjakk matt, smiler Anders K. Malling.

Men så var ikke faren hvem som helst heller. På 1950-tallet var Peter T. Malling sr. fallskjermjeger i 82d Airborne Division, og var nær ved å havne bak fiendens linjer i både Berlin og Vietnam. Tilbake i Norge ble han svært sentral i bransjen for næringseiendom. Sammen med barndomskameraten Henrik B. Tschudi etablerte han på 1960-tallet en virksomhet for lagerformidling.

På denne tiden var begrepene «næringseiendom» og «næringsmegling» helt ukjente. Disse fant Malling selv opp i 1976. Siden har Eiendomshuset Malling & Co utviklet seg til et komplett eiendomshus og en betydelig aktør i markedet.

FARENS BORTGANG PREGER BEDRIFTEN I mai i år døde Peter T. Malling sr. Han var på kontoret hver dag helt frem til 11 dager før. Da var han så syk at sønnene måtte sende ham hjem. Det blir med ett stille rundt bordet, før Peter tar ordet.

- Bedriften var hans fjerde barn, og han syntes selvsagt det var veldig stor stas at alle tre sønnene jobbet her. Vi stakk innom kontoret hans 10 minutter hver dag og snakket om alt annet enn jobb. Det har preget hele bedriften at han gikk bort, og på det personlige plan er det et stort savn for oss alle tre, sier Peter.

- Det er fortsatt rart å gå forbi kontoret og se at det er tomt, sier Anders.

- Jeg tror mange andre ansatte også savner ham.

Han var høvdingen vår, sier Morten.

PORTRETTET

ALLE TRE I MARKETS De tre brødrene sitter på rekke og rad foran oss i det største møterommet til Eiendomshuset Malling & Co i Dronning Mauds gate i Vika. Til venstre Morten, og i midten tvillingbroren Anders. De har ikke tatt en medisinsk test, men er sikre på at de er eneggede tvillinger. Anders har nettopp åpnet iPhonen til Morten med ansiktsgjenkjennelse.

Til høyre sitter storebroren Peter, som ble født samme året som faren var med å etablere næringsmegleren Eiendoms-Consult. Nå er Peter leder for Malling & Co Markets, mens lillebrødrene leder transaksjonsavdelingen i samme selskap. Peter er også styreleder i morselskapet og en rekke av datterselskapene.

JOBBET SOM VAKTMESTRE Selv om storebror er to år eldre enn tvillingene, har de alltid hatt de samme vennene. I barne- og ungdomsårene var det stadig jevnaldrende på besøk, og den enes venner ble de andres venner.

Ingen av brødrene hadde planlagt å begynne å jobbe i familiebedriften. I ungdomsårene var de mest glade for at selskapet hadde konto på en bensinstasjon i Vika, for da kunne de stikke innom og få seg pølser og brus etter å ha vært på byen.

De fikk også småjobber og sommerjobber i firmaet, som å levere vin som julegave til selskapets kunder, og å sykle fra eiendom til eiendom for å feie og fjerne sneiper. I ungdomsårene jobbet også alle tre som vaktmestre.

- Vi var vel kanskje byens minst handy vaktmestre, sier Anders.

- Vi klarte å vanne blomster, parerer Peter.

- Det gjaldt å ikke ta telefonen da den ringte på vaktmesterkontoret, konkluderer Morten.

OPPLEVDE ALDRI NOE PRESS. Ingen av brødrene opplevde noe press om å begynne i familievirksomheten, men faren holdt døren åpen i tilfelle de var interessert – og dyktige nok. Det var nemlig ikke bare å spasere inn døren og ta seg til rette.

Først ute var tvillingene. I 2004 sluttet et par av de ansatte i Malling som drev med syndikering, og Morten og Anders fikk forespørsel om de ville stille til jobbintervju. Anders hadde da jobbet 6 år som journalist i Finansavisen, med eiendom som fagområde, mens Morten kom fra stilling i PwC.

ESTATE 06/19

Vaktmestre Alle tre brødrene har jobbet som vaktmestre i selskapet, men Anders Malling slår fast at de kanskje var byens minst handy vaktmestre.

ESTATE 06/19

PORTRETTET

«Morten og Anders er bygget for fart, mens jeg er bygget for komfort.»

PETER T. MALLING

39

40

PORTRETTET

«Vi er alle tre ganske runde i kantene.

Det var far også.»

MORTEN A. MALLING

ESTATE 06/19

ESTATE 06/19

41

PORTRETTET

PETER T. MALLING - Født 1971 - Leder for Malling & Co Markets og styreleder i Eiendomshuset Malling & Co MORTEN A. MALLING - Født 1973 - Rådgiver transaksjon, Malling & Co Markets ANDERS K. MALLING - Født 1973 - Rådgiver transaksjon, Malling & Co Markets

42

PORTRETTET

ESTATE 06/19

«Vi er alle engasjert i hvor skuta skal hen, og vi liker å være ute i felten og bli skitne på hendene.»

ANDERS MALLING

I PwC var for øvrig Morten med på jobbintervjuet da storebror Peter var jobbkandidat i corportate finance-avdelingen, som blant annet gjorde verdivurderinger.

- Jeg kom rett fra skolebenken og inn i PwC. Det var behov for flere personer i avdelingen, og jeg sa til sjefen at min bror kunne være interessert. Sjefen min spurte om jeg kunne være med på jobbintervjuet.

Jeg forholdt meg helt stille under hele intervjuet, og Peter svarte godt og villig vekk på alle sjefens spørsmål. Til slutt sa sjefen at han syntes intervjuet gikk veldig bra, og spurte meg om jeg hadde noen avslutningsspørsmål til Peter. Jeg klarte ikke å la være, og husker jeg stilte Peter følgende spørsmål: «Hvor mange kumlokk er det på Manhattan? Jeg er ikke ute etter svaret, men hvordan du tenker.» Da fikk jeg under bordet et kraftig spark i leggen, ler Morten.

LIKER Å VÆRE UTE I FELTEN Peter fikk jobben i PwC, men i 2007 var det jobbintervju igjen – denne gangen i Malling. Nå er altså alle tre brødrene i Malling & Co Markets.

Peter: - Vi er nok litt transaksjonsdrevet, men siden vi er eiere, jobber vi også på kryss og tvers.

Anders: - Vi er alle engasjert i hvor skuta skal hen, og vi liker å være ute i felten og bli skitne på hendene.

Når det er sagt; det manglet ikke på advarsler da brødrene vurderte å begynne i familiebedriften.

Morten: Noen sa at det var dømt til å gå til helvete.

Men alle tre hadde hatt ordentlige jobber først, og det var nok avgjørende for at det gikk bra.

Anders: Det fungerer veldig bra å jobbe sammen.

Det er en fordel at vi er ganske like, tette i alder, gode venner og krangler lite.

Morten: I tillegg er alle tre ganske runde i kantene.

Det var far også.

I den daglige driften er det Anders Berggren som styrer skuta med stødig hånd som adm. dir. i konsernet.

Peter: - Vi kan ikke få fullrost Anders nok for innsatsen han har gjort, og han har vært en viktig bidragsyter til å løfte bedriften til nye høyder.

PADLET HJEM MED LUFTMADRASS Uansett hvor mye de tre brødrene sprudler i kor, der de sitter, er det vanskelig å ikke tenke på hvor like Morten og Anders er av utseende. Dette blir også veldig tydelig når intervjuet er over, og den ene stiller et spørsmål, som den andre stilte et par minutter tidligere.

Men dette har de vært vant med siden barndommen, og senere i ungdommen. Det er litt vanskelig å få klare svar, for nå gapskratter ikke bare tvillingene, men storebror kaster seg på med en enda dypere latter. Her er det ikke bare snakk om jenter som kommer, og jenter som går, men om jenter som har tatt feil av tvillingene. Og så flirer de enda mer når de mimrer om Morten, som i ungdomstiden brukte opp pengene på øl på et utested i Oslo, og ikke hadde råd til taxi hjem til Bygdøy. Til gjengjeld hadde han kjøpt en flytemadrass på krita på farens konto på Statoil i Vika. Deretter gikk turen til Filipstad, hvor han blåste opp madrassen og padlet hjem til Bygdøy – og attpåtil med en venninne bakpå som spurte om å haike.

FAMILIEN TOK SABBATSÅR I USA Ja, det er nesten som en high school-film – en sjanger de er godt inne i.

Peter: - Far var en stor Amerika-fan. På slutten av 1980-tallet tok han med familien til California, og vi bodde der et helt år rett utenfor San Fransisco.

Morten: - Far tok et sabbatsår, og vi fikk gå på high school. Vi skulle gjøre mange ting sammen som familie, før vi forlot redet. Hvis det er ett år som står frem fra barndommen, så er det dette.

Peter: - Dette oppholdet inspirerte meg til å gjøre det samme. Jeg dro til San Diego med familien. Jeg regner med at Morten og Anders kommer til å spørre om det samme etter hvert. Men fatteren var skeptisk da jeg fortalte ham om planene for oppholdet i San Diego. Han sa; hva med jobben da? Han mente jeg ikke kunne gjøre det. Da konfronterte jeg ham med at han selv hadde gjort det, og da var det greit.

Viderefører kjepphest Malling-gutta vil videreføre farens kjepphest om å skape et godt arbeidsmiljø og en god bedriftskultur.

ESTATE 06/19

PORTRETTET

43

44

PORTRETTET

ESTATE 06/19

ESTATE 06/19

Jobbintervju Alle tre Malling-brødrene måtte gjennom jobbintervju før de begynte i bedriften.

PORTRETTET

TEPPERESTER TIL UNGE HYTTEBYGGERE Fra barndommen husker brødrene at praten rundt middagsbordet ofte dreide seg om farens virksomhet. Men noe av det de husker best, er åpningen av EDB-senteret.

I 1980 ble Waldemar Thranes gate 77, gamle Akerselvens Mekaniske verksted, kjøpt gjennom en syndikeringsprosess i regi av Tschudi & Malling.

Med nedturen i markedet i 1982 virket det umulig å få leietakere til de 6 000 kvadratmeter store arealene.

Malling hadde imidlertid observert at bedrifter i den da unge bransjen elektronisk databehandling, slet med å få et miljø rundt seg. De etablerte derfor EDB-senteret, som raskt ble fylt opp med små og mellomstore leietakere.

De tre brødrene var til stede da senteret ble åpnet med snorklipping og stor stas, men det som gjorde størst inntrykk, var at de fikk med seg hjem en Commodore 64 – en av de første PCene myntet på privatpersoner. Gleden ble ekstra stor da de forstod at det var mulig å spille med maskinen. Dessuten var det mye tepperester igjen fra ferdigstillelsen av EDB-sentret, noe som kom godt med for tre unge hyttebyggere på Bygdøy.

TVILLINGER I ROING Av brødrene er det Morten og Anders som er de mest utpregede konkurransemenneskene. De var tidligere aktive roere, og tok blant annet sølv i nordisk mesterskap med juniorlandslaget. Da militæret stod for tur, måtte de gjøre et valg, og da satset de ikke videre på roing på toppnivå.

Peter: - De er bygget for fart, mens jeg er bygget for komfort.

Anders: - Det er ikke konkurranse oss imellom, men hvis jeg får på meg et startnummer, går rullegardinen ned. Det prøver jeg å unngå.

Morten: - Vi gjorde det jo bra i roing som juniorer, men vi var ikke i nærheten av Rolf Thorsen, som har flere VM-gull og olympiske medaljer. Jeg husker et møte, hvor Thorsen var blant deltakerne. Da jobbet

45

han i NCC. Vi startet med en presentasjonsrunde, og da jeg fikk ordet før ham, presenterte jeg meg som Morten Malling fra Malling & Co, men «mest kjent som han roeren». Thorsen tok det fint.

HISTORIEN FORPLIKTER Innenfor resepsjonen til Malling & Co henger det et sort-hvitt portrettfoto av Peter T. Malling sr. signert Morten Krogvold. Det ble gitt som en gave til ham på 80 års dagen. Ved siden av lyser det grønt av store, håndskrevne neonbokstaver, som danner ordene «historien forplikter». Med årene er det hardt arbeid og familieliv som preger brødrene, med en sterk dedikasjon om å drive familiebedriften videre i deres fars ånd.

Anders: - En av kjepphestene til far var å skape et godt arbeidsmiljø og god bedriftskultur. Denne oppgaven føler vi alle medarbeidere i selskapet omfavner og er med på å videreføre.

Morten: - Det er viktig at virksomheten fortsetter å utvikle seg, og at vi aldri står i ro. Over 50 prosent av omsetningen i konsernet kommer fra virksomheter som er etablert over de siste ti år. Det er viktig å få de rette menneskene inn, slik at deres engasjement blir en drivkraft. Det starter gjerne litt i det små, og så er det disse flinke medarbeiderne som driver de ulike virksomhetene fremover.

Peter: - Markedet og konkurrentene er i endring hele tiden, og da må vi finne de rette menneskene og være i forkant. Der synes jeg vi har lykkes godt, og dette har vært en avgjørende suksessfaktor for selskapets utvikling. Vi er en kunnskapsbedrift, og i Malling & Co har vi virkelig 200 svært dyktige og motiverte kollegaer som sørger for nettopp den suksessen.

Anders: - Og så må vi ta trender på alvor Peter: - Da far var 75 år gammel, mente han at vi burde satse på energi og miljø. Vi syntes dette hørtes risikabelt ut, for det var vanskelig å se hvordan vi skulle tjene penger på det. Men nå har jo dette endret seg veldig, og vi har i dag fem personer som utelukkende jobber med miljøspørsmål. Han var en visjonær og en pioner.

46

PORTRETTET

8 raske Hva var din første jobb?

- Morten: Grønnsaksselger på Lille Populær på Frogner.

- Anders: Piccolo på Holmenkollen Park Hotel.

- Peter: Avisbud.

Din første eiendom?

- M: En leilighet på Frogner.

- A: En leilighet i Bygdøy Alle.

- P: En tomannsbolig på Vinderen.

Hva hører du på?

- M: Det går mye i jazz.

- A: Radio P4.

- P: Altetende så lenge det fenger.

Hva leser du?

- M: Estate nyheter, FA og DN. Aftenposten i helgene.

- A: Aviser på nett til daglig og bøker i ferier.

- P: DN, FA og en del bøker.

Hva gjør du på fritiden?

- M: Fritid? Jeg er småbarnspappa.

- A: Reiser på tur med familien, og helst noe aktivt innimellom.

- P: Hytte på fjellet og ved sjøen, reiser, venner og familie. Nyfrelst på tennis.

Hva irriterer deg?

- M: Sure folk.

- A: Bilister som ikke takker når man slipper dem frem.

- P: Det skal veldig mye til før jeg blir irritert.

Hva blir du i godt humør av?

- M: Blide mennesker.

- A: Bilister som takker når man slipper dem frem.

- P: Sommer og sol.

Hva er favoritt-appen din?

- M: Strava.

- A: Spotify og Skiforeningen.

- P: Vipps, YR og Maps.

ESTATE 06/19

GRUNDIGE OG LANGSIKTIGE, SIDEN 1923 I grensesnittet mellom juridiske og kommersielle muligheter og problemstillinger, finner vi løsninger hvor klientens interesser alltid står i sentrum.

I tillegg til å være en strategisk rådgiver, er vårt mål å bidra til trygghet og kvalitet i vurderingene som gir raske og gode forretningsbeslutninger.

Vår avdeling for fast eiendom har betydelig juridisk kompetanse innen eiendomsutvikling og eiendomstransaksjoner. Vi tilbyr et bredt spekter av tjenester til ulike eiendomsaktører, og er samlet blant landets største avdelinger innenfor fagfeltet.

Til beste for våre klienter.

Kluge er et av Norges ledende advokatfirmaer og har kontorer i Stavanger, Oslo, Bergen og Hamar. Våre mer enn 100 advokater har tung faglig kompetanse innenfor de sentrale forretningsområdene i næringslivet. Kluges klienter er i første rekke store og mellomstore private næringslivsbedrifter, i tillegg bistår vi offentlige etater på en rekke oppdrag.

Stavanger | Oslo | Bergen | Hamar

FREMTIDENS EIENDOMSADVOKATER Brækhus er et nytenkende alternativ til de største advokatfirmaene. Vår firmakultur preges av arbeidsglede og lagarbeid, med et kompromissløst krav til faglig kompetanse. Mer enn 20 av våre advokater har spisskompetanse innen eiendomstransaksjoner, eiendomsutvikling, entreprise, tvister, ekspropriasjon og skjønn eller forretningsførsel.

Våre avdelinger for eiendom og entreprise opplever stadig økende etterspørsel. Vi søker derfor enda flere entusiastiske og faglig sterke advokater som vil ta del i vår vekst og utvikling.

Høres dette interessant ut? Kontakt avdelingsleder for vår entrepriseavdeling Marcus Lindstrøm, eller avdelingsleder for eiendom Eirik Espenes.

Marcus C. Lindstrøm Advokat | Partner

Eirik Espenes Advokat | Partner

lindstrom@braekhus.no +47 452 78 981

espenes@braekhus.no +47 988 36 840

50

KARRIERE

ESTATE 06/19

KARRIERE Hva skjer i eiendoms­bransjen akkurat nå?

Pangea ansetter fem analytikere Pangea Property Partners øker satsingen på analyse og rekrutterer fem analytikere til Oslo-kontoret.

Ansetter Bård Bjølgerud og Pangea Property Partners satser på analyse.

Av: Dag-Jørgen Saltnes

D

et er etter en omfattende søknadsprosess, med over 200 søkere fra inn- og utland, at Pangea Property Partners nå har rekruttert fem nye medarbeidere.

– De fem nye analytikerne vil styrke vårt analyseteam i Oslo betydelig med både kapasitet, kompetanse og bredde. I tillegg vil de også gjøre organisasjonen i Oslo yngre og enda mer dynamisk og spennende. Vi ser frem til å få alle i hus, sier Bård Bjølgerud, administrerende direktør i Pangea Property Partners.

De fem nye analytikerne til Pangea Property Partners er Andreas Fiskum (24), Vetle Holt Johansen (26), Magnus Grape (25), Elias Wiklund (23) og Edvard Braanaas (26). De vil begynne gradvis i de nye stillingene fra nå og frem til sommeren neste år.

– GODE SØKERE – Det var svært mange gode søkere til disse stillingene, noe som viser at Pangea Property Partners har opparbeidet seg en god posisjon som en attraktiv arbeidsplass for de beste talentene, sier Bjølgerud.

Han sier at Pangea satser på flere områder og trenger mer kapasitet.

– Vi bygger et lag for fremtiden, med unge og flinke talenter, sier Bjølgerud.

ILLUSTRASJON: DARK ARKITEKTER / BRICK VISUALS

Snart hotellåpning på Voss Rett ved Voss stasjon og den nye gondolen, ligger Scandic Voss. Hotellet er et ypperlig utgangspunkt for friluftsaktiviteter og har flotte møtefasiliteter.

Velkommen i 2020!

Hotellet, på 12 000 kvadratmeter, får 215 rom, moderne konferansefasiliteter til 350 personer, treningsrom, bar og restaurant med nydelig utsikt.

UTVIKLER KNUTEPUNKTET – Vi har i flere år jobbet med å utvikle Voss både som kollektivknutepunkt og som reiselivsdestinasjon. Hotellet ligger vegg-i-vegg med den nye gondolen.

Det er bare å sette seg på toget, og plutselig er du på toppen av Hanguren, 660 moh., klar for nye eventyr!

Arkitekturen gjenspeiler det lekne, uformelle, naturlige og ekstreme som forbindes med Voss. Materialene er i stor grad miljøvennlige og klimanøytrale.

Bane NOR Eiendom ferdigstiller hotellet i januar 2020. På nabotomten utvikler vi et kontor- og næringsbygg på rundt 9000 kvadratmeter som ferdigstilles i 2021.

Bane NOR Eiendom eier, utvikler og forvalter eiendommer ved knutepunkter – banenoreiendom.no

CONNIE NYHAVEN Prosjektsjef

52

KARRIERE

ESTATE 06/19

KARRIERE Hva skjer i eiendoms­bransjen akkurat nå?

NY UTLEIESJEF I HÖEGH EIENDOM Thea Martine Blyverket har tiltrådt stillingen som utleiesjef i Höegh Eiendom.

Ny sjef Stene T. Bergsløkken blir den nye administrerende direktøren i Vestaksen Eiendom.

Ny sjef i Vestaksen

Ny Thea Martine Blyverket blir ny utleiesjef i Höegh Eiendom.

Av: Glen Widing

D

er får hun ansvaret for blant annet utleie og markedsarbeid i Höegh Eiendoms tomteportefølje i Ski kommune sør for Oslo. Blyverket er utdannet ved Handelshøyskolen BI og har en Bachelor i økonomi og markedsføring. Tidligere har hun jobbet med salg og markedsføring og utvikling av store bolig og næringsprosjekter.

– Vi har stor tiltro til Thea som har en spennende markedsbakgrunn og relevant erfaring. Vi mener vi kan tilføre henne en enda bredere kompetanse innenfor utvikling og utleiearbeid, sier Karl Erik Navestad som er Höegh Eiendoms direktør for forretningsområdet Ski. Den tidligere næringsparken Ski Næringspark heter nå Drømtorp, Ski Næringspark. H ­ öegh Eiendom eier en vesentlig del av utviklingsprosjektet Ski Øst s­ ammen med sine partnere i Ski Øst og Ski Næringspark. Der skal det bygges 4.500 boliger i årene som kommer.

Stene T. Bergsløkken er den nye administrerende direktøren i Vestaksen Eiendom.

Av: Glen Widing Foto: Optimera

I

juli ble det kjent at Morten Hotvedt forlot sjefstolen i Vestaksen Eiendom. Nå er den besatt av Stene T. Bergsløkken som i dag er direktør i Optimera.

Han starter ifølge en pressemelding den nye jobben etter årsskiftet.

– Bergsløkken er en markedsorientert fagmann med et betydelig nettverk innen eiendom og bygg. Han har hatt flere relevante lederstillinger og jeg er overbevist om at han er den beste til å løfte Vestaksen til nye høyder og ta organisasjonen videre, sier Styreleder Per Christian Voss blant annet.

Vestaksen Eiendom i Drammen bygger og utvikler leiligheter og næringsbygg/parker i aksen Drammen-Oslo via Eiker-kommunene til Kongsberg. Selskapet har to lokale investorer i ryggen – Terje Stykket 60 prosent og Rune Isachsen Holding 40 prosent.

Hva skal til for at du trives på jobb?

Vårt mål er å gjøre det enkelt for våre kunder, og personlig service er kjernen i alt vi gjør.

Vi vet at høy kvalitet på servicetjenestene kan løfte hverdagen og bidra til at du yter bedre.

Camps

Renhold

Facility services

Personalrestaurant

www.4service.no

Offshore

Catering

Coworking & Events

54

KARRIERE

ESTATE 06/19

KARRIERE Hva skjer i eiendoms­bransjen akkurat nå?

Ansetter med tanke på samfunnsansvar Aspelin Ramm har ansatt sosiolog og tidligere partner i Rodeo arkitekter AS Kenneth Dahlgren som sjef for byutvikling og samfunn.

Flytter på seg Henning Sunde (tv), founding partner i Rodeo, mister Kenneth Dahlgren (th) til Maren Bjerkeng og Aspelin Ramm.

Av: Dag-Jørgen Saltnes

D

e syv seneste årene har Kenneth Dahlgren arbeidet som faglig leder for samfunnsvitenskap i Rodeo arkitekter, der han også har vært partner. Han har jobbet tverrfaglig med arkitektur og byutvikling, med særlig ansvar for kunnskapsgrunnlaget som realiserer prosjekter – datainnsamling, stedsanalyser og prosessledelse.

SAMFUNNSFORSTÅELSE Kenneth Dahlgren skal styrke Aspelin Ramms kompetanse på sosial og samfunnsmessig forståelse i akkvisisjon og konseptutvikling og i medvirknings- og reguleringsprosesser.

– Vi ser virkelig frem til å få Kenneth som en del av teamet på utvikling. Han har en unik kompetanse, og har markert seg med et sterkt engasjement og forståelse for moderne by- og eiendomsutvikling. Samfunnsvitenskapelige perspektiver blir stadig viktigere som integrert del av prosjektene som bygger byene våre, både hver for seg og i sin helhet. De sosiale aspektene i byutviklingen er viktig for vår videre utvikling og s atsing, og ansettelsen av Kenneth er en del av dette, sier Maren Bjerkeng, direktør for Utvikling i Aspelin Ramm.

Blant selskapets mange prosjekter som Dahlgren skal bidra til, er Landbrukskvartalet, Kjeller flyplass, Sommerro og Parkveien.

SPENNENDE MULIGHET – Det har vært både en glede og et privilegium å ha vært med på å bygge opp Rodeo arkitekter som et av Norges mest innovative arkitektfaglige kontorer. Derfor er det selvsagt ikke med lett hjerte jeg forlater Rodeo. Men stillingen hos Aspelin Ramm gir meg en utrolig spennende mulighet til å jobbe med byutvikling fra et nytt perspektiv som utvikler. Aspelin Ramm har en rekke imponerende prosjekter å vise til, og uttrykker en oppriktig interesse for å bygge byene våre bedre og det ønsker jeg å være en bidragsyter inn i, med en litt utradisjonell kompetanse, sier Dahlgren.

LEIT – Vi i Rodeo synes selvsagt det er leit å miste Kenneth. Samtidig leser vi dette som en stor anerkjennelse av det tankegodset vi har brakt på banen i de senere årene når det gjelder arkitektur og helhetlig byutvikling, sier Henning Sunde, founding partner i Rodeo arkitekter.

Gode opplevelser satt i system - enkelt Mer enn 10.000 daglige brukere - personlig Les mer pĂĽ www.izy.as

56

KARRIERE

ESTATE 06/19

KARRIERE Hva skjer i eiendoms­bransjen akkurat nå?

Blir sjef i Eiendom Norge NBBL-toppen Henning Lauridsen blir ny administrerende direktør.

Tar over Henning Lauridsen tar over etter Christian Vammervold Dreyer i Eiendom Norge.

Av: Dag-Jørgen Saltnes Foto: NBBL

H

an overtar dermed sjefsstolen etter profilerte Christian Vammervold Dreyer, som skal begynne i Ivar Tollefsens eiendomsselskap Fredensborg.

– Vi er veldig glade for å ha ansatt en svært kompetent etterfølger til Christian Vammervold Dreyer, som slutter i Eiendom Norge 1. januar 2020, sier administrerende direktør i Privatmegleren og styreleder i Eiendom Norge, Grethe W. Meier.

Henning Lauridsen har jobbet i eiendomssektoren gjennom mange år i ulike faglige- og lederstillinger i Norske Boligbyggelags Landsforbund (NBBL).

SIKRER KONTINUITET – Lauridsen vil sikre kontinuitet og kompetanse i ledelsen av organisasjonen. Han har stor forståelse for og lang erfaring med foreningsarbeid. Han vet hva foreningsarbeid innebærer og har i NBBL vist en evne til å samle aktørene, skape konsensus og sakseierskap. Han har stor kunnskap om myndighetsarbeid på ulike nivåer, samt god kjennskap til utbyggersiden i boligmarkedet, noe som er svært viktig for dynamikken i boligmarkedet, sier Meier.

Lauridsen er utdannet jurist fra Universitetet i Oslo, og har de siste årene har hatt stillingen som direktør for interessepolitikk og jus i NBBL. – Jeg ser frem til å ta over stafettpinnen etter Dreyer. Eiendom Norge har en sentral rolle i det norske samfunnet, både som utgiver av boligprisstatistikken og som en toneangivende aktør i det politiske ordskiftet, sier Lauridsen.

3D: EVE Images

gånd - K u

Fo

La

lk

i k k - O rd e n -

k es

Det er FOLK som bygger BundeGruppen nd

e fo

ku s

Et av resultatene er kontrakt på bygging av Meierikvartalet På Lillestrøm realiseres prosjektet Meierikvartalet, med 350 nye leiligheter, 35 000 kvadratmeter næring og 10 000 kvadratmeter handel og servering. BundeBygg er valgt som entreprenør av utvikleren Stor-Oslo Eiendom.

Byggebransjen er en næring man skal være stolt av. Kundene skal kunne bli tatt i hånden, bli sett i øynene og vite at vi har stilt høye, faglige krav til oss selv i møte med dem. Når yrkesstolthet er standard blir også høy trivselsfaktor på arbeidsplassen en selvfølge.

Les mer på bundegruppen.no

60

NYHETER

ESTATE 06/19

Skal fylle bygulvet i Bjørvika Madison International og Carucel Eiendom har kjøpt 40 000 kvadratmeter av bygulvet i Bjørvika, og mer kan det bli. Nå fyller de opp lokalene med blant annet et spa-anlegg og restauranter som Maemo.

Av: Tore Årdal Foto: Marte Gjærde

M

on tro hva Køla-Pålsen ville ha sagt, hvis han sett den hvite Teslaen som står ulovlig parkert utenfor Godt Brød på Paulsenkaia. Hans Arnt Hartvig Paulsen ble født i 1832, og slo seg senere opp som både grosserer, skipsreder, gårdeier og brukseier i Kristiania. I 1875 skaffet skipsreder Paulsen seg et større areal på østre bredd av Akerselvas utløp. Her etablerte han sin kullforretning, og ble kjent som «Køla-Pålsen».

HER HERJET KØLA-PÅLSEN Ifølge Norsk Biografisk Leksikon ga rikdommen «Køla-Pålsen» innpass blant hovedstadens finere borgerskap, og han spradet gjerne på byen i flosshatt og sjakett. Samtidig var han totalt usnobbete og nektet å ta hensyn til borgerskapets selvhøytidelige regler for manerer og etikette. Særdeles upassende replikker satt alltid løst.

«Køla-Pålsen» ble borte i 1914, og nå er det Carl Erik Krefting som råder grunnen på Paulsenkaia i Bjørvika, og som får øye på den ulovlig parkerte Teslaen. Krefting smiler.

- Den parkeringen der er så frekk, at de slipper unna med det, sier han og fortsetter:

- Da vi bygget Eger, var det så vanskelig å finne parkering. Jeg hadde en pen sort bil, og pleide å parkere bak Stortinget i Akersgata. Under frontruta la jeg en hvit lapp, hvor det stod «Er i møte. Jens».

Dette var jo på den tiden Stoltenberg var statsminister. Jeg fikk aldri bot. Ha-ha-ha.

KRAV Å HA MED CARUCEL I januar i år ble det kjent at Madison International var tilbake i det norske eiendomsmarkedet etter kjøpet av de kommersielle publikumsrettede arealene i Bjørvika. Det startet med at Arctic Securities kjøpte Sørenga-eiendommer av Søylen Eiendom og senere Munch Brygge. Deretter gikk de til Madison International, for å høre om de ville være med.

- De sa ja under forutsetning av at Carucel Eiendom var med på dette og skulle stå for forvaltningen, sier Krefting.

STOR HANDLEFRIHET Estate Magasin møter ham og datteren Caroline Krefting på Godt Brød, som er kontoret deres i Bjørvika. Også hun jobber i familiebedriften Carucel Eiendom, som nå eier førsteetasjene i Bjørvika sammen med Madison.

ESTATE 06/19

NYHETER

61

62

–1 Det blir nok av serveringssteder i Bjørvika.

–2 Carl Erik og Caroline Krefting har nettopp signert avtale med Villa Paradiso.

2

NYHETER

1

ESTATE 06/19

ESTATE 06/19

63

NYHETER

«Det blir mye mer servering enn vi tradisjonelt har vært vant med.»

CARL ERIK KREFTING

- Madison var jo med oss i Promenaden, og hadde en fin reise og en fantastisk avkastning. De er fantastiske å jobbe med. Vi har et godt personlig forhold, og de er ikke byråkratiske som amerikanske pensjonsfond kan være. De er den ideelle partneren vår, og de kommer faktisk til Oslo senere i dag. De er her 3-4 ganger i året, sier han, og understreker at Carucel Eiendom har stor handlefrihet.

I tillegg har selskapet en resultatbasert avtale.

MYE SERVERING Sammen eier de nå ca. 40 000 kvadratmeter bygulvsareal i Bjørvika, men Krefting mener at det på sikt – med førsteetasjer også i forestående utbygginger – er realistisk å oppnå 50-60 000 kvadratmeter.

Så langt er ca. 70 av 110 lokaler (av de 40 000 kvadratmeterne) utleid.

- Det blir mye mer servering enn vi tradisjonelt har vært vant med, i tillegg til opplevelser. Folk bruker mer penger på å spise ute, sier Carl Erik.

SAMARBEID MED LEIETAKERNE Han synes for øvrig ikke det er noe poeng for leietakerne i Bjørvika å betale 4 500 kroner kvadratmeteren for kantinearealer, som bare brukes et par timer om dagen. Spesielt ikke når restauranten på gateplan har ledig kapasitet.

Tanken er at de ansatte hos leietakerne skal bestille mat og drikke med en app, og så står det klart når de ankommer restauranten.

Carucel Eiendom er i dialog med utbyggerne i Bjørvika, samt Braathen Eiendom, som eier flere av byggene i Barcode, om dette konseptet.

MILLIONER AV BESØKENDE Carucel Eiendom ønsker at Bjørvika skal bli en matdestinasjon, hvor publikum skal finne alt fra donuts til Michelin-restauranten Maemo. Når Estate Magasin møter Carl Erik og Caroline Krefting, har de nettopp signert en avtale med Villa Paradiso, som skal leie

et lokale på 850 kvadratmeter på Munch Brygge – rett ved Munchmuseet. Det blir stor uteservering, og man kan jo bare se for seg hvor folksomt det vil bli den på en varm sommerdag med alle turistene som skal besøke det nye museet.

- I dag er det 2 millioner mennesker på taket til Operaen hvert år. Munchmuseet har hatt 350 000 besøkende på Tøyen årlig, og jeg tror vi trygt kan gange dette med tre i Bjørvika. I tillegg regner nye Deichmanske bibliotek med 2,2 millioner besøkende.

Og på Sørenga er det 30 000 som soler seg og bader på varme sommerdager, oppsummerer Carl Erik.

NORGES MEST POPULÆRE TORG Kan det bli for mange turister i Bjørvika, slik at området mister sin sjarm?

- Nå har jo vi erfaring med store turistmengder i fiskeværet Nusfjord i Lofoten. Mens det der kom opptil 50 turistbusser daglig, har vi nå begrenset dette til to busser om dagen. Men her i Bjørvika er det så stort, at jeg ikke er bekymret for det. I Bjørvika vil turisten spre seg utover hele området, svarer han og fortsetter: - Rett utenfor vinduet her kommer Norges mest populære torg med vannspeil. Jeg kaller det torg, selv om det heter Stasjonsallmenningen. Og helt i enden av torget der borte, er det Oslo S Utvikling som bygger. De som flytter inn i nederste leilighetene, kan ha kajakken liggende rett utenfor.

20 000 INNBYGGERE Turistene er én av fire målgrupper for tilbudet på bygulvet i Bjørvika. I tillegg kommer de 20 000 personene som jobber i Bjørvika når alt er ferdig, noe Carl Erik påpeker er dobbelt så mye som på Aker Brygge og Tjuvholmen til sammen. Dessuten kommer 10 000 personer til å bo i Bjørvika.

Den fjerde målgruppen er alle som bor i områdene rundt Bjørvika, og som vil dra hit for å spise, handle eller benytte seg av de mange kulturtilbudene som befinner seg og kommer.

64

FASHION-GATE Caroline forteller at Operagata kommer til å bli å bli en bilfri fashion-gate med ca. 15 butikker. Profilen blir litt som varehuset Eger Karl Johan, men med et bredere spekter. Det skal være fokus på kvalitet, både høyt og lavt priset.

- Vi tenker på dette som en destinasjon, sier hun.

I tillegg til at de fleste klesbutikkene vil komme langs Operagaten, vil det bli praktisk retail for den store mengden andre steder i Bjørvika.

- Vi må ha Jernia etc. i Bjørvika også, sier Carl Erik.

Hvordan får dere ideer til leietakere og konsepter?

- Hver gang vi har sett noe spennende i utlandet, henger vi det på veggen. Vi var i København i helgen, og da kom det noen nye lapper. Og så går vi rett på dem vi synes er mest interessante; det har vi blant annet gjort i Paris og Milano, svarer Caroline.

NYHETER

PICK UP POINTS Carucel Eiendom jobber også med å få etablert pick up points innenfor blant annet praktisk retail i Bjørvika. Da kan man handle på nettet, hente i Bjørvika og så ta varene med seg hjem etterpå. Dette skal være et bærekraftig alternativ.

Utover dette er ikke Carl Erik Krefting videre begeistret for netthandel – spesielt når det kommer til klær.

- Netthandel er ikke oppe i miljødebatten i det hele tatt, og det til tross for at dette forurenser 2,5 ganger så mye som tradisjonell handel. Ofte brukes fly som transportmiddel for at varene skal komme raskt frem, og så er det opp mot 80 prosent av varene som returneres, slik at det må transporteres enda en gang.

I tillegg blir de returnerte varene destruert, for det er ingen som vil ha dette. Netthandel er den desidert minst miljøvennlige måten å handle på, mener han.

ESTATE 06/19

Tett samarbeid Carucel Eiendom jobber tett med Madison.

ESTATE 06/19

NYHETER

65

66

NYHETER

KULTURDESTINASJON Caroline sier at Bjørvika også skal bli en kulturdestinasjon, hvor blant annet 15 prosent av arealene av bygulvet skal dedikeres til kultur.

- Vi ønsker å redefinere begrepet kultur, samtidig som vi vil vise en annen side av norsk kultur, for eksempel strikkekultur. Aktiviteter og opplevelser vil så sentralt – også innenfor kulturtilbudet, sier hun.

Dessuten jobber Carucel Eiendom med å få på plass et spa-anlegg ytterst på Sørenga – rett ved Sørenga Sjøbad.

KOK AS drifter for tiden 3 badstubåter i Bjørvika, og erfarer at det er stor interesse blant både Oslos borgere og tilreisende for et slikt tilbud, heter det i en henvendelse, som KOK AS gjorde til Plan- og bygningsetaten i oktober.

Prosjektet har arbeidsnavnet Skogens Bad, og «det er nettopp en opplevelse av en tur i en norsk sommerskog vi ser frem til å skape for våre gjester». Bruk av beplantning, naturmaterialer og trebekledning skal gjøre badeanlegget til en urban naturopplevelse mer enn et konvensjonelt SPA.

SENTRUMSNÆRT SPA-ANLEGG - Huseier ønsker å innrede lokalet til et SPA-anlegg.

Her skal eksisterende restaurant innlemmes i et større lokale for å skape et helhetlig tilbud for brukerne.

Garderober og fasiliteter skal også slik benyttes for å stimulere til bading på Sørenga Sjøbad året rundt.

BÅTER I SKYTTELTRAFIKK - Dette blir et sentrumsnært SPA med en vanvittig fin utsikt mot Oslofjorden. Selv om det er veldig nært byen, vil folk oppleve at det er et helt annet sted.

Ettersom tid er en knapphetsfaktor, tenker vi det er fint å ha et slikt bynært tilbud, sier Caroline.

ESTATE 06/19

Gode opplevelser Vaaghals er blant restaurantene som gir gode opplevelser i Bjørvika.

blake.no

Stolte tradisjoner Bunnsolide røtter og nyskapende, bærekraftige løsninger er vårt viktigste varemerke. Det startet i 1945.

I dag er vi en av landets større aktører innen utleie, forvaltning og utvikling av fast eiendom.

Oxer Eiendom eier og forvalter ca. 220.000 kvm eiendom i området fra Oslo Nord, via Asker til Drammen, og Ytre Enebakk. I tillegg har vi ca.

260.000 kvm bolig og næring for utvikling.

Les mer om våre prosjekter og ledige lokaler på oxer.no

68

Carucel Eiendom er også i dialog med Bygdøyferjene. Målet er å få på plass småferjer som kjører mellom Bjørvika, Rådhuskaia og Bygdøy. Dette er ikke bare en effektiv måte å frakte turister til de ulike attraksjonene, men også en fin måte for Oslos befolkning å reise eller dra på tur.

PUBLIKUMSMAGNETEN MUNCHMUSEET Vi beveger oss ut fra Godt Brød og ut på Stasjonsallmenningen, passerer den hvite Teslaen og setter kursen mot den kommende publikumsmagneten Munchmuseet, som fremdeles er under oppføring. Ved kaia ligger det fortøyd en liten båt med påskriften «Høyden». Carl Erik påker mot Munchmuseet, hvor en mann henger i et tau høyt oppe langs veggen.

- Ser dere han klatreren der? Han er fra firmaet Høyden. Det var vi som ga dem de første jobbene. De kom til oss da det var vinter, og vi hadde behov for å få fjernet is og istapper fra takene, smiler han.

KANSKJE KOMMER RØKKE? Solstrålene har nå funnet en åpning i skydekket, og Oslofjorden begynner å glitre. Det er ingen fiskebåter å skue, verken ved Paulsenkaia eller andre steder å Bjørvika. Men det kommer kanskje et fisketorg eller lignende?

- Vi jobber med et konsept, sier Carl Erik.

Kanskje Kjell Inge Røkke vil fortøye her med fiskebåten «Trygg»?

- Ha-ha, ja kanskje Kjell Inge kan fiske for oss og selge her, ler Røkkes tidligere forretningsadvokat.

NYHETER

ESTATE 06/19

Caroline og Carl Erik Kreftning.

veridian.no

Erfarne rådgivere innen corporate finance og næringseiendom Veridian AS er resultatet av sammenslåingen av to selskaper med lang fartstid innen sine virksomhetsområder. Ved å samle vår kompetanse har vi etablert et tverrfaglig rådgivningsmiljø som er unikt i det norske markedet.

Vi er spesialister på verdivurdering, utvikling og verdioptimalisering av både virksomheter og eiendom. Vi bistår også med strategiske prosesser i selskaper, herunder oppkjøp, fusjoner og salg av virksomheter (M&A).

Les mer på: veridian.no

Thunes vei 2, 0274 Oslo | Toldbodbrygga 2, 1606 Fredrikstad | +47 22 12 00 43 | analyse@veridian.no | corporate@veridian.no

70

NYHETER

ESTATE 06/19

Store omveltninger på gang blant boligbyggerne Den norske boligbyggebransjen er fragmentert med mange små enheter.

Men nå kommer konsolideringen i større enheter for fullt.

Av: Dag-Jørgen Saltnes

M

ens det i flere europeiske land er noen få selskaper som dominerer markedet for boligbygging, er det norske markedet preget av mange små aktører. I 2018 ble det igangsatt bygging av totalt 29 496 boliger i Norge. OBOS, som eier Block Watne, var den største boligprodusenten, med 1640 byggestarter. Det utgjør bare drøyt 5,5 prosent av det samlede antall nybygginger i Norge.

Mange av de største boligprodusentene er boligkjedekonsepter, med en rekke medlemsbedrifter som bygger boliger i lokale markeder. Ferd eier Mesterhus, Systemhus og Blink, som har til sammen 300 medlemsbedrifter. Legger man sammen boligproduksjonen til de tre aktørene, kommer vi til knappe 3000 nye boliger, som utgjør drøyt 10 prosent av antall igangsatte boliger i 2018. Kjeden skal hjelpe medlemsbedriftene å ta ut synergier, men det er uklart hvor mye som kan hentes ut i produktutvikling og standardisering.

KONSOLIDERING PÅ GANG Bare i løpet av de seneste to månedene har det kommet en rekke nyheter i som viser at boligbransjen kan stå foran store omveltninger i tiden fremover.

Entreprenørgiganten Veidekke vurderer å selge boligvirksomheten sin for å rendyrke virksomhetene. Selvaag Bolig selger hele tomtebanken (med rett til å kjøpe dem tilbake når boligene skal utvikles) til et tomteeierselskap eid av Selvaag AS, Equinors pensjonskasse, Oslo Pensjonsforsikring og Rema Etablering Norge. I tillegg har den svenske boligutvikleren Bonava kjøpt Urbanium AS for 608 millioner kroner.

Tendensen er dermed klar: Det går mot større og sterkere enheter innenfor boligbygging i Norge.

VEIDEKKE I SPILL Entreprenøren Veidekke har satt sin boligutviklingsvirksomhet i spill ved beslutningen om å åpne opp for nye eiere. Konsernledelsen skal utarbeide en

ESTATE 06/19

NYHETER

71

72

plan for en deling av selskapet, og en mulighet er at eiendomsutviklingsdelen selges i sin helhet og dermed får andre eiere enn Veidekke. Veidekke skrev i en melding at de har mottatt en henvendelse fra en seriøs aktør som har hatt konkret interesse for å kjøpe eiendomsdelen.

En av grunnene til at Veidekke vil selge eiendomsvirksomheten er at den binder opp mye kapital over lang tid. Selskapets balanse økte fra 18,97 milliarder kroner i tredje kvartal i fjor til 22,82 milliarder kroner i tredje kvartal i år. Samtidig økte eiendomsvirksomheten balansen fra 5,86 milliarder kroner til 8,21 milliarder kroner. Netto rentebærende gjeld økte fra 1,8 milliarder i fjor til 4,9 milliarder kroner i år. Økningen skyldes at eiendomsvirksomheten har kjøpt flere tomter, samtidig som det er få byggestarter i Sverige – Tiden er inne til å gi eiendomsvirksomheten en mer uavhengig rolle. En etablering av to separate virksomheter vil kunne gi en mer optimal finansieringsstruktur og -omfang, og derfor legge til rette for økt verdiskapning og vekst for begge enheter, uttalte

NYHETER

Jørgen Wiese Porsmyr, konserndirektør med ansvar for prosjektutvikling i Skandinavia da nyheten om en mulig oppsplitting ble kjent.

Veidekke er en av Skandinavias største boligutviklere, med en tomtebank på over 18 000 enheter i Norge og Sverige. Den bokførte verdien av virksomheten var 8,2 milliarder kroner ved utgangen av tredje kvartal. Selskapet hadde da 1676 boliger i produksjon, hvorav 932 var i Norge og 744 var i Sverige. Eiendomsdelen har en omsetning (siste 12 måneder) på 3,08 milliarder kroner og et resultat før skatt på 410 millioner kroner.

OBOS INTERESSERT? En av de mulige kjøperne til Veidekkes boligvirksomhet er giganten OBOS. Veidekke og OBOS har samarbeidet på flere prosjekter, blant annet i Middelthunet på Majorstuen. OBOS er også den største eieren i Veidekke, med 18,3 prosent av aksjene.

Videre er OBOS-sjef Daniel K. Siraj styremedlem i Veidekke og sitter således med en hånd på rattet i utviklingen til entreprenørselskapet.

ESTATE 06/19

Vellykket prosjekt Middelthunet er ett av de store prosjektene som Veidekke Eiendom utvikler (sammen med OBOS).

ESTATE 06/19

NYHETER

“Ro Sommernes Advokatfirma DA provides a ‘commercial and responsive service’ on insolvencies, restructurings and distressed transactions.”

Sitat fra Legal 500

«OBOS vil stå fritt til å, for å bruke OBOS’ egne ord «vurdere egne strategiske interesser i prosessen.»

OBOS OM VEDEKKE-SALGET

RO SOMMERNES ADVOKATFIRMA DA Fridtjof Nansens plass 7 N-0160 Oslo, Norway Tlf. (47) 23 00 34 40 Faks. (47) 23 00 34 50 E-mail: mail@rosom.no www.rosom.no

74

NYHETER

ESTATE 06/19

Joker Den nye finansieringsmodellen til Selvaag Bolig kan gi Olav H. Selvaag et fortrinn i kampen om Veidekkes boligvirksomhet.

Bare en uke etter at Veidekke meldte et mulig salg av eiendomsdelen, valgte Siraj å midlertidig trekke seg fra styrearbeidet. Grunnen var prosessen rundt Veidekke Eiendom, og at OBOS vil stå fritt til å, for å bruke OBOS’ egne ord «vurdere egne strategiske interesser i prosessen». Det betyr at OBOS høyst sannsynlig ønsker å by på Veidekkes eiendomsvirksomhet.

OBOS er også svært aktive i kampen om å kjøpe boligtomter. Boligbyggelaget har gått sammen med svenske Balder og Oslo Pensjonsforsikring og lagt inn bud på NRK-tomten. Det er snakk om milliardinvesteringer dersom de skulle få tilslaget på den attraktive tomten.

SELVAAG BOLIG TAR GREP Også Selvaag Bolig regnes som en mulig kjøper av eiendomsdelen til Veidekke. Selskapet overrasket markedet mandag morgen da det ble kjent at selskapet selger alle tomtene sine til det nystartede selskapet Urban Property. Salget innebærer at Selvaag Bolig kan innkassere merverdiene i tomtebanken, samtidig som selskapet beholder eksponeringen mot

tomteverdien ved at det kan kjøpe tomtene tilbake.

– Hovedårsaken til denne strukturen er at vi vil unngå å kjøpe tomter og binde kapital når vi betaler up front. Vi må typisk låne halvparten av tomtekjøpet, og da blir 50 prosent egenkapital bundet opp i flere år, sa CFO Sverre Molvik da nyheten ble presentert investorer og journalister.

Selvaag Bolig mottar 3,4 milliarder kroner for tomtene og casher inn en gevinst på over 1 milliard kroner når de selges til Urban Property. Samtidig skal Selvaag Bolig kjøpe tilbake tomtene når de er byggeklare. Urban Property mottar 0,5 prosent up front og en årlig rente på 3,75 prosent over NIBOR (5,5 prosent med dagens rentenivå). I tillegg skal Urban Property motta 2 prosent av opprinnelig kjøpesum når Selvaag Bolig tiltrer opsjonen for tilbakekjøp.

Ved at Selvaag Bolig reduserer bruken av egenkapital, blir selskapets kapitalkostnad vesentlig lavere enn for andre konkurrenter som skal ut i markedet og kjøpe tomter. Dermed vil Selvaag Bolig kunne strekke seg noe lenger enn konkurrentene når attraktive tomter skal kjøpes. Urban Property

ESTATE 06/19

NYHETER

“One of the things I really appreciate about Ro Sommernes is that they just address the problem and do not create hundreds of pages of opinion, nor do they go into unnecessary details.”

har allerede gitt commitments for å kjøpe tomter for ytterligere 500 millioner kroner.

SVENSKE SATSER I NORGE Første oktober i år ble det kjent at den svenske boligutvikleren Bonava betaler 608 millioner kroner for Urbanium AS. Urbanium, som var eid av Payfamilien, har over flere år sikret seg en tomtebank med potensial for å utvikle nærmere 1000 boliger de neste syv årene. Selskapet har 7 ansatte og omsatte for ca. 247 millioner kroner i 2018. Bonava kjøpte for å styrke markedsposisjonen i Norge.

– Urbanium har en attraktiv tomtebank med prosjekter som er helt på linje med Bonavas ambisjon om å utvikle nabolag og prisverdige hjem som flere har mulighet til å bo i. Det i kombinasjon med gode markedsforutsetninger som befolkningsvekst, urbanisering, samt stor mangel på boliger og sterk etterspørsel gjør at vi ser potensial for verdiskapning, uttalte Joachim Hallengren, konsernsjef i Bonava.

Med sine ambisjoner om vekst i Norge, seiler Bonava nå opp som en aktuell kjøper av Veidekkes eiendomsvirksomhet.

Chambers and Partners (2017)

RO SOMMERNES ADVOKATFIRMA DA Fridtjof Nansens plass 7 N-0160 Oslo, Norway Tlf. (47) 23 00 34 40 Faks. (47) 23 00 34 50 E-mail: mail@rosom.no www.rosom.no

76

1

NYHETER

ESTATE 06/19

2

SVENSK ENTREPRENØR Bonava har bakgrunn fra den svenske entreprenøren NCC. I 2009 etablerte NCC et separat virksomhetsområde for boligutvikling som fikk navnet NCC Housing. I 2016 valgte NCC å skille boligsatsingen ut fra NCC, og alle aksjene ble delt ut til NCCs aksjonærer. Deretter ble Bonava notert på Nasdaq-børsen i Stockholm. Bonava driver med boligutvikling i Sverige, Tyskland, Norge, Danmark, Finland, Estland, Latvia og St.Petersburg i Russland. Konsernet solgte 3257 boliger i årets ni første måneder og har over 10 300 boliger i produksjon.

STOR I BERGEN Bonavas norske virksomhet Bonava Norge AS omsatte for 654 millioner kroner i 2018.

Selskapet oppnådde et driftsresultat på 128,6 millioner og et resultat før skatt på 127 millioner kroner. Alle salgsinntektene i 2018 kommer fra Vestlandet, og kjøpet av Urbanium AS vil dermed gi selskapet en etterlengtet boligeksponering på Østlandet.

Bonava er blant de største boligbyggerne i Bergen og har prosjekter i Åsane, på Sandsli og Skjold. I tillegg satser selskapet stort på Mindemyren, den nye bydelen i Bergen sør. Der skal Bonava bygge nærmere 700 boliger samt en del næringslokaler.

Selskapet planlegger også bygging av ca. 100 leiligheter i Biskopshavn.

–1 Daniel K. Siraj har midlertidig gått ut av styret i Veidekke. Forbereder han bud på Veidekkes eiendomsvirksomhet?

–2 Jimmy Bengtsson i Veidekke er i gang med en prosess som sannsynligvis leder til salg av selskapets eiendomsvirksomhet.

MAKE ROOM FOR BUSINESS NYE KONTORMØBLER KAN SKAPE ET LØFT I over 75 år har vi vært en trygg og langsiktig leverandør av møbler til mange arbeidsplasser. Kinnarps er representert over hele landet. Du finner en oversikt over showroom og forhandlere på www.kinnarps.no.

Ta kontakt for en hyggelig prat. Du kan stole på oss.

Vi kaller det Succsessful Interiors.

78

NYHETER

ESTATE 06/19

Liten effekt på entreprenørene Fusjoner, oppkjøp og større enheter hos boligbyggerne vil trolig ha liten påvirkning hos entreprenørene.

Ikke økt press DNB-analytiker Simen Mortensen venter ikke økt press på entreprenørene etter at Veidekke skille lag med eiendomsdelen.

Av: Dag-Jørgen Saltnes

D

et mener aksjeanalytiker Simen Mortensen i DNB Markets. Han sier til Estate Magasin at han ikke venter et press nedover på kostnadene for entreprenørene når Veidekke fristiller seg fra eiendomsdelen og andre boligbyggere blir større.

– Det er ikke så mye å presse på når det gjelder entreprisekostnader. NCC har allerede gjort samme øvelsen med å skille ut boligdelen i Bonava og AF har i ett tilfelle brukt PEAB på å bygge boliger. De kjøper der det er billigst, sier Mortensen.

FOR LAV AVKASTNING DNB-analytikeren mener motivasjonen bak Veidekkes utskilling av boligdelen handler om at selskapet ikke har fått betalt for tomteverdiene på børsen, noe som skyldes lav avkastning på den investerte kapitalen.

– Veidekke har ikke hatt de nøkkeltallene de burde hatt, sier Mortensen.

Etter nyheten om at Veidekke vurderer salg av eiendomsdelen lagde han en analyse med overskriften

«Lykkeligere hver for seg enn sammen». Der anslo han en verdi på eiendomsdelen på mellom 8,1 og 8,6 milliarder kroner. Det er høyere enn de historiske nøkkeltallene EV/EBIT (total selskapsverdi inkludert netto rentebærende gjeld/driftsresultat) og skyldes at fjoråret hadde en lav avkastning på sysselsatt kapital. DNB Markets opererer med et kursmål på 125 kroner på Veidekke-aksjen.

FORUTSIGBARHET Bare dager etter at Veidekke slapp nyheten om at de vurderer salg av boligdelen, kom Selvaag Bolig med nyheten om at de vil selge alle tomtene til et tomteeierselskap. Konstruksjonen kan gi Selvaag Bolig større muskler når det gjelder å kjøpe nye tomter og gjør det også mulig for selskapet å bli med i kampen om Veidekke. Men selv om det går mot større enheter i bransjen, og Selvaag Bolig trolig vil vokse ved kjøp av flere tomter, tror ikke CFO Sverre Molvik at Selvaag Bolig vil oppnå bedre betingelser hos entreprenørene.

Størst på næringsparker i Norge Vi skal være landets ledende aktør innenfor utvikling av næringseiendom med hovedfokus på industri, lager og logistikk ved sentrale knutepunkt i Norge

Midt-Norge

4

Sandmoen Næringsområde Kvenild Næringspark Furumoen Næringspark Stav Næringspark

Vestlandet Vagle Næringspark Os Næringspark Norheim Næringspark Raglamyr Næringspark

4

Stor-Oslo Kjelsrud Næringsområde Fugleåsen Næringspark Frogn Næringspark Holtskogen Næringspark Vinterbro Næringspark Åsland Næringspark Ringdalskogen Næringspark Enger Næringspark

8

nhp.no

NYHETER

ESTATE 06/19

Foto: Veidekke/Bård Gudim

80

– Men vi oppnår noe bedre betingelser generelt som følge av måten vi jobber på og den forutsigbarheten vi gir entreprenørene. Vi holder oss til det vi sier og oppnår stordriftsfordeler ved at vi gjør mye av det samme. Det er blitt sagt i mange år at det er for lite standardisering i byggebransjen, men det er litt vanskelig å standardisere boligproduksjon fordi det er så store forskjeller i regulering og man ønsker mangfold i boligene. Da blir det ikke så mye repetisjon, sier Molvik.

Selvaag Bolig forsøker imidlertid å standardisere der det er mulig.

DÅRLIG LØNNSOMHET De norske entreprenørene sliter med lave marginer og dårlig lønnsomhet. I 2016 og 2017 hadde Veidekkes entreprenørvirksomhet marginer på henholdsvis 3,1 og 2,8 prosent.

I 2018 falt imidlertid marginen kraftig til 0,5 prosent. Da omsatte entreprenørdelen til Veidekke for 29,6 milliarder kroner.

I høst ble det kjent at boligutvikleren JM selger sin entreprenørvirksomhet i Norge.

Kjøper var Vicon AS, som er et selskap i den norske KB Gruppen AS. Inntil årsskiftet 2017/2018 var entreprisevirksomheten definert som «Region Entreprenør» i JM, før det ble skilt ut i eget selskap med regnskapsmessig virkning fra 1. januar 2018. I 2018 satt JM Entreprenør igjen med et resultat på 6,7 millioner kroner, noe som tilsvarer en resultatmargin på beskjedne 1,5 prosent. En rekke andre entreprenører sliter med enten underskudd eller syltynne marginer.

For lav avkastning Veidekke-sjef Jimmy Bengtsson måtte gjøre noe og selger eiendomsdelen.

SG Eiendom tar gata tilbake med åpen kaffebar Levende musikk flere dager i uken - velkommen inn!

Lysaker torg 6-�� Flotte lokaler til leie med attraktiv beliggenhet som er tilpasset morgendagens behov.

Vi har åpen kaffebar og en splitter ny personalrestaurant.

Ko n t a k t o s s p å t l f. : 2 3 6 5 1 9 1 9

|

post@sgeiendom.no

84

NYHETER

ESTATE 06/19

Kampen om Lambertseter Grunneierne ønsker høy utnyttelse av det 95 dekar store planområdet på Lambertseter og Karlsrud. Så er spørsmålet hvor mye Oslo kommune ønsker å kutte i planene.

Av: Tore Årdal

F

orslag til planprogram for områderegulering Lambertseter-Karlsrud ble lagt ut til offentlig ettersyn i oktober. Planområdet er langstrakt i nord-sør retning mellom Lambertseter og Karlsrud T- banestasjon, og er på ca. 95 dekar.

Den største delen av planområdet ligger mellom T-banesporene og Cecilie Thoresens vei.

GRUNNEIERE GIKK SAMMEN I januar 2017 bestilte MAD arkitekter oppstartsmøte hos Plan- og bygningsetaten (PBE) for Cecilie Thoresens vei 1-15 på vegne av OBOS, Oslo kommune, Anders Opsahl Holding AS, Backe Prosjekt AS, Ananke AS og Bret Moksnes.

Henvendelsen omfattet et planområde på 45,5 dekar. Grunneierne hadde da gått sammen med ønske om å oppføre ny bebyggelse med et bruksareal på 103 500 kvadratmeter, der bolig utgjør 83 510 kvadratmeter.

I juni samme år ble det bestilt oppstartsmøte for Raschs vei 38 med flere adresser – et planområde på 11,5 dekar. Selskapet Karlsrud Sentrum, i regi av Stor-Oslo Eiendom og flere andre aktører, foreslo et nytt bruksareal på 22 600 kvadratmeter, hvorav 19 800 kvadratmeter bolig.

BYANTIKVAREN VIL BEVARE Også Solon Eiendom er posisjonert på LambertseterKarlsrud, nærmere bestemt som 50 prosent-aksjonær i CTV 9 AS, som eier Cecilie Thoresens vei 9. I mars skrev Estate Nyheter at Byantikvaren vil verne bygningen som står på tomten. Byantikvaren har også uttalt at bygningene i Cecilie Thoresens vei 5 og 7, som er eid av OBOS, skal føres opp på gul liste over bevaringsverdige bygninger og anlegg.

Dette kommenteres også i forslag til planprogram: «Byantikvaren har vurdert at tre enkeltbygninger innenfor planområdet har høy kulturminneverdi som representanter for den tidlige industrien på Lambertseter (Cecilie Thoresens vei 5, 7 og 9).»

FØRSTE STEG I PLANPROSESSEN Forslaget til planprogram er det første steget i den formelle planprosessen for områderegulering Lambertseter-Karlsrud. Hensikten med områdereguleringen er å følge opp kommuneplanen, der Lambertseter og Karlsrud er angitt som utviklingsområder i ytre by med krav til felles planlegging. Områdereguleringen for Lambertseter-Karlsrud skal følge opp overordnete planføringer og gi rammer for en helhetlig stedsutvikling.

85

NYHETER

Posisjonert Stor-Oslo Eiendom og Mathis Grimstad er posisjonert pĂĽ Karlsrud.

Foto: Marius Viken

ESTATE 06/19

86

NYHETER

ESTATE 06/19

«Planalternativet innebærer «ny bebyggelse med en mer bymessig struktur og høyere utnyttelse enn i dag.»

Planprogrammet redegjør for formålet med planarbeidet, behovet for utredninger og analyser, hvilke alternativer som vil bli undersøkt og hvordan planprosessen skal gjennomføres, blant annet med hensyn til medvirkning.

BYMESSIG STRUKTUR I tillegg til et 0-alternativ, som innebærer at dagens situasjon videreføres, foreslår planprogrammet to utredningsalternativer for to ulike delområder innenfor planområdet. Planalternativet innebærer blant annet «ny bebyggelse med en mer bymessig struktur og høyere utnyttelse enn i dag».

Av forslag til planprogram fremgår det at bebyggelseshøyder mellom 3-7 etasjer (3-5 på Karlsrud) skal undersøkes. Det skal også undersøkes «bevaring/ transformasjon av deler av bebyggelsen i Cecilie Thoresens vei 5, 7 og 9».

LIGGER PÅ HØYDEDRAG Lambertseter og Karlsrud ligger i bydel Nordstrand sør i Oslo. Området ligger på et høydedrag i land-

skapet, med en bratt skråning mot E6 og Østensjø i øst og fallende terreng mot sør og vest. Lambertseter og Karlsrud har hver sin T-banestasjon på linje 4 mellom sentrum og Bergkrystallen. T-banesporene deler landskapsplatået i en østlig og en vestlig del. Øst for T-banelinjen ligger Nordstrand- og Bekkelaget-området, som hovedsakelig består av småhusbebyggelse, og i øst ligger drabantbyen Lambertseter.

NÆRT LAMBERTSETER SENTER Sør for planområdet ligger Lambertseter senter, med bibliotek, kino, butikker, kaféer og treningssenter.

Senteret brukes av beboere fra et større område i bydelen og omkringliggende bydeler. Øst for planområdet ligger Lambertseter videregående skole, som trekker elever fra hele byen, samt Karlsrud skole og Tyrihans barnehage.

Sør-øst for planområdet er det grønne friområder og flere idretts- og aktivitetsfunksjoner, inkludert Lambertseterhallen, Lambertseter stadion, Lambertseter bad, Lambertseter gård og Lambertseter fritidsklubb. Lambertseter skole ligger også der.

Trukket Illustrasjoner er fra plansaken Cecilie Thoresens vei 1-15 på oppdrag av grunneiere. Plansaken er nå trukket.

Ill.: MAD Arkitekter

ESTATE 06/19

NYHETER

87

Foto: CF-Wesenberg

88

NYHETER

ESTATE 06/19

Posisjonert Stig Bech og Solon Eiendom er posisjonert på Lambertseter-Karlsrud.

VARIERT BOLIGSAMMENSETNING For å stimulere til et stabilt bomiljø tilrettelagt for folk i ulike livsfaser, skal det sikres en variert boligsammensetning innenfor planområdet. I området i dag er det mange eneboliger og mindre leiligheter. De nye boligene skal supplere det eksisterende boligtilbudet, og det skal vurderes ulike leilighetsstørrelser og boligtyper, som rekkehus/ townhouse og leiligheter over flere etasjer.

- Det skal søkes å skape et inkluderende boligtilbud og undersøkes om det er mulig å få til et prosjekt innen tredje boligsektor, det vil si rimelige boliger for folk uten tjenestebehov til leie eller eie. Samlokaliserte boliger for folk med tjenestebehov kan også bidra til en variert boligsammensetning, skriver PBE i forslag til planprogram.

SOLFYLT OMRÅDE Etaten påpeker at planområdet er egnet for boliger ved at det er solfylt og har lite luftforurensning, men samtidig er det støyproblematikk som må håndteres. God bokvalitet skal sikres ved å bruke bebyggelsen som skjerming mot støykilder. For øvrig skal boligene ha gode uteoppholdsarealer.

Etter høringsperioden vil PBE vurdere innkomne uttalelser og vurdere revisjoner av planprogrammet. Etter at revidert planprogram er forelagt byråd for byutvikling, fastsettes planprogrammet av PBE. Deretter vil forslag til områderegulering med konsekvensutredning bli utarbeidet og lagt ut til offentlig ettersyn før det sendes til politisk behandling.

VURDERER DU Å SELGE

BOLIGEN DIN? Ta kontakt med oss om du ønsker en vurdering eller kun er nysgjerrig. Vi er hele tiden på utkikk etter nye eiendommer som kan egne seg for boligutbygging, enten det er ubebygd tomt eller eiendom med eksisterende bolig- eller næringbygg.

Tinholteiendom.no Ring 97 600 800

90

NYHETER

ESTATE 06/19

Nytt politisk regime vil mer enn halvere veksten Ullensaker kommune var politisk blå i 20 år, og opplevde i årene etter Gardermoen en vekst uten sidestykke. Nå frykter den avgåtte ordføreren bråstopp i utviklingen.

Av: Glen Widing

I

1996, da Ullensaker var styrt av Ap og Sp, regulerte kommunen et rundt 120 mål stort jordbruksareal snaut to kilometer fra Jessheim sentrum til boligformål. Der har nå Fundamentgruppen starte en reguleringsprosess sammen med eier, men med nyvalgt ordfører fra Ap og varaordfører (og melkebonde) fra Sp er prosjektet høyst usikkert. De vil regulere jordene tilbake til LNF. – Vi har forstått at de har ønske om å reversere vedtaket med regulering av Nordbyjordene, men det blir for enkelt. Ingenting er dessuten spikret ennå, så status er at reguleringsarbeidet vårt fortsetter og vi sender inn planene til førstegangsbehandling på nyåret, sier Terje Gjeisklid i Fundamentgruppen.

Går disse gjennom, har Fundamentgruppen store boligplaner for eiendommen, 15 enheter på den minste delen av området og rundt 250 på den største.

– Her vil vi bygge eneboliger, tomanns- og firemannsboliger, rekkehus og noen lavblokker. Planen vår er å hensynta barnefamilier og folk som ikke vil bo i leiligheter, for det er ikke lett å flytte til Ullensaker i dag med tanke på dem som vil bo i småhus. Dette er

forøvrig planer som administrasjonen er positiv til siden området ligger naturlig inn i boligutviklingen mot Jessheim nord, påpeker Gjeisklid.

– Hva gjør dere nå?

– Normalt er slike saker noe mer forutsigbare enn dette når områder er så godt forankret over så lang tid i alle planer, men vi registrer at vi må kjempe mer enn vi hadde regnet med sier han.

KRITISK EKSORDFØRER Tom Staahle (FrP), som var ordfører fra 2015 til 2019 og nå sitter i kommunestyret, reagerer kraftig på at den nye ordførerduoen vil løfte området ut av den enstemmig vedtatte byplanen som skal knytte området sammen med Jessheim sentrum.

– Størstedelen av Nordbyjordene skulle være et erstatningsområde for dem som måtte flytte da hovedflyplassen ble bygd, og har ligget til utbygging i over 25 år. I tillegg vil det nye politiske regimet fjerne boligreguleringen på ytterligere to eiendommer. På den største av disse har Ullensaker lenge snakket med eier angående en vann- og avløpsløsning,

91

NYHETER

Motor At hovedflyplassen ble lagt til Gardermoen, har betydd alt for utviklingen av og veksten i Ullensaker.

Flyplassen er motoren i hele regionen.

Foto: Avinor/Espen Bratlie

ESTATE 06/19

92

Illustrasjon: Conceptor Bolig

og han har betalt en god del av den for å hjelpe kommunen. I tillegg har han avtalt med Vegvesenet om en forbedret utkjøring. Nå sier den politiske ledelsen nei til boligbygging der også, påpeker Staahle.

Den tredje eiendommen er regulert til 10-12 eneboliger.

– Dette er den siste teigen i et snart ferdig utbygd boligområde. Nærmeste nabo er imidlertid Sps gruppeleder Astrid Solberg, som ikke vil at den skal bebygges. Så kan man jo spørre seg hvorfor, poengterer eksordføreren.

Han er bekymret for hva slike politiske signaler gjør med Ullensaker, som til nå har vært sett på som en svært næringsvennlig kommune og som har toppet næringsbarometeret i kommune-NM i mange år.

– Dette er den nye samfunnsutvikling i flere kommuner og i kommende Viken fylkeskommune.

Konsekvensene er mye mindre investeringsvilje, som gir færre og dyrere boliger i markedet og igjen gjør det enda tøffere for de unge. Investorer og utviklere

1

NYHETER

vil heller da investere pengene sine i kommuner de føler seg velkommen i. For Ullensaker betyr det farvel til arbeidsplasser, økte skatteinntekter og større muligheter, spår han.

OND SPIRAL – Kan dette få konsekvenser for utviklingen av Oslo Airport City og resten av Gardermoen Næringspark også?

– Den nye politikken sender kommunen inn i en ond spiral, for det som lenge har vært sett på som et attraktivt sted for investorer blir et problemområde de holder seg unna. At Arbeiderpartiet i tillegg vil innføre eiendomsskatt på næringsbygg, gir utviklere med planer om å etablere et hovedkontor en ekstraregning de ikke har råd til. Kan de etablere seg andre steder til samme pris uten skatt gjør de selvsagt det, påpeker Staahle.

Gjennom sin svært offensive holdning til utvikling, har Ullensaker kommune med snaut 40.000 innbyggere skapt selve motoren på hele Øvre Romerike –

ESTATE 06/19

–1 Conceptor er blant de store boligutviklerne i Ullensaker. De står bak storprosjektet Jessheim Sør.

–2 Tom Staahle (FrP) satt som ordfører i Ullensaker fra 2015-2019. Rådhuset var omringet av byggekraner hver eneste dag, et syn han nøt til det fulle.

Nå frykter han at veksten skal avta med nytt politisk regime.

93

NYHETER

Arkivfoto: Eidsvoll Ullensaker Blad

ESTATE 06/19

2

byen Jessheim som forøvrig er den største i Akershus.

I fjor stoppet befolkningsveksten på 4,5 prosent, ingen andre kommuner vokser så mye. Til sammenligning noterte Lørenskog 3,7 prosent og Skedsmo 2,7. Staahle frykter imidlertid for turtallet i årene som kommer.

– Motoren ender opp som ei 1960-talls boble med dårlig oljeblanding, hosting og harking. Jeg tror ikke det er det folk vil ha. Verden går fremover gjennom utvikling og at noen går foran og tar sjanser, men hvis slikt blir sett ned på, bruker investorer engasjement og penger andre steder. Det er selvsagt bra for dem, men ikke for Ullensaker. Her slukkes lyset, sier han.

SKAL BEVARES Dagens varaordfører Lars Halvor Stokstad Oserud (Sp) er rykende uenig.

– Vårt primære mål er langt mer bærekraftig vekst.

Det som bygges skal være skikkelig bra og tilføre kommunen og innbyggerne noe. Ullensaker har en enorm reserve av utbyggingsareal, nok til å møte veksten i svært mange år. Dette fratar oss mange muligheter i samfunnsplanleggingen. Vårt behov som samfunn for å styre hvor, når og hvor mye det bygges er stort, og dreier seg om alt fra biologisk mangfold og dyrket mark til skolekapasitet og infrastruktur, sier han.

Varaordføreren mener det i et samfunnsutviklingsperspektiv er behov for å styre slik at noen områder bygges før andre, og at det er særlig viktig når de utvikler Jessheim som regionby.

«Den nye politikken sender kommunen inn i en ond spiral.»

TOM STAAHLE, tidligere ordfører

NYHETER

ESTATE 06/19

Illustrasjon: Jessheim Byutvikling

94

– Norbyjordene er høykvalitets dyrket mark, relativt langt fra sentrum, som skal bevares. Vi har overhodet ikke behov for de arealene, det er mange andre arealer vi ønsker prioritert. Dette er en skikkelig gladsak, der vi verner en ikkefornybar ressurs, påpeker han og bruker det samme argumentet på den neste eiendommen de vil regulere tilbake.

– Fylkesmannen og fylkeskommunen har fremmet innsigelse i tråd med regionale føringer. Det foreligger ingen avtaler på dette, men utbygger har tilbudt omfattende finansiering av teknisk infrastruktur.

Av respekt for den samfunnsmessige verdien og arbeidet utbygger har lagt ned, er vi nå i en konstruktiv dialog for å se på løsninger. Vi har også dialog med fylkeskommunen. Vegvesenet er kritiske til den foreslåtte kryssløsningen, så det er mange faktorer som her må vurderes, sier Stokstad Oserud og kan ikke gi noen konklusjon nå.

EKSORDFØRER KONTRER Til dette svarer eksordfører Staahle følgende: - At de nevnte organ fremmer innsigelser, betyr ikke at kommunen skal svelge dem rått. Det er nettopp det kommuneloven påpeker at kommunalt selvstyre er gitt økt aksept gjennom ny lov. Den løs-

ningen som ligger på bordet er avklart med Statens Vegvesen hva gjelder kryssløsning og vegløsning, og det viktigste er at den trafikale løsningen er bedre for trafikkavvikling, sikkerhet og gir færre avkjøringer/påkjøringer på en fylkesveg. Videre har kommunen en interesse i området for å sikre gode VA-løsninger som skal graves ned samtidig, og det er god samfunnsøkonomi, understreker han. Årsaken til at den siste eiendommen foreslås tilbakeregulert er svært dårlig veiløsning og ingen alternativ adkomst, skal vi tro varaordføreren.

– Det mangler også skolekapasitet og VA-kapasitet og området er et mye brukt friluftsareal. Arealet har ikke ligget inne før i sommer. Fylkeskommunen fraråder dessuten bygging, påpeker han.

At Sps gruppeleder bor på naboeiendommen, har ikke noe med saken å gjøre.

– Samtlige partier på rødgrønn side, inkludert Venstre, var helt tydelige her, understreker Stokstad Oserud.

Staahle på sin side anbefaler varaordfører å sette seg mer inn i saken.

– Veien går rett forbi tomta som dessuten ligger i et allerede etablert boligområde. Bruken av friarealet er høyst diskutabelt og det er interessant å se at

Sagabyen På østsiden av jernbanen i Jessheim sentrum lå det et sagbruk i gamle dager.

Det er nå borte, og her skal det bli over 1.000 leiligheter når alt er ferdig

GK Cloud Løfter bygget ditt opp i skyen Skybasert styring av dine tekniske anlegg. GK Cloud er vår skybaserte plattform for overvåkning, styring, og optimalisering av teknikk i bygg. Plattformen samler alle typer driftsdata i et enkelt og oversiktlig grensesnitt. Les av verdier, kvittér ut alarmer, endre driftstider og andre nødvendige justeringer direkte fra din mobiltelefon eller nettbrett.

Les mer om GK Cloud: gk.no/gkcloud

Vi tar hånd om all teknikk i bygget

Ingen aktive A-alarmer Ingen aktive B-alarmer Ingen aktive C-alarmer

Byggautomasjon

Kulde

Ventilasjon

Rør

Elektro

Sikkerhet

Skandinavias ledende tekniske entreprenør og servicepartner som leverer smarte løsninger innen Byggautomasjon, Kulde, Ventilasjon, Rør, Elektro og Sikkerhet. Les mer på: www.gk.no

96

NYHETER

ESTATE 06/19

Mer krevende Varaordfører Lars Halvor Stokstad Oserud lover at det skal bli vanskeligere å bygge ut jordbruksarealer i Ullensaker.

det er meget delte meninger om dette lokalt. Videre er det kapasitet på VA og den skal forbedres ytterligere. Arealet har for øvrig vært spilt inn tidligere også, sier han.

VIL NULLE UT FLERE BOLIGOMRÅDER Varaordfører Lars Halvor Stokstad Oserud har ønsket å ta ut Nordbyjordet i over tolv år og vært mot å ta inn de to andre hele veien. Men han forsikrer at ferdigregulerte områder i Ullensaker er trygge.

– Vi vil ikke stoppe slike, men vurderer å ta ut flere områder avsatt til bolig der regulering ikke er foretatt. Noen arealer kan vi velge å la ligge inne, med bestemmelser om tidligste byggestart og rekkefølge i forhold til andre prosjekter, sier han.

Ordfører Eyvind Schumacher (Ap) har flere ganger blitt spurt om disse sakene, men svarer ikke. Han vil heller ikke svare om prosentsats eller hvor mye penger eiendomsskatt på næringseiendommer kan gi Ullensaker. Problemet hans er at Sp, som de borgerlige, ikke vil ha eiendomsskatten.

– Det er ikke avgjort om dette blir innført, og jeg ønsker det ikke. Regjeringens politikk med å strupe kommunenes økonomi kan imidlertid tvinge oss til å enten kutte kraftig i tjenester eller gjøre et slikt grep. Det er trist, påpeker varaordfører Stokstad Oserud.

– Kan eiendomsskatten bety at bedrifter som har tanker om å etablere seg for eksempel i Gardermoen Næringspark heller går til andre skattefrie kommuner?

– Ullensaker skal fremdeles vokse mye, men med mer kvalitet enn tidligere, og en langt mer helhetlig tankegang. Det har vært for massiv vekst i kommunen og uten nødvendig styring. Rundt to prosent i snitt over flere år er en fornuftig befolkningsvekst.

Vårt fremste virkemiddel er å styre hvor mye som bygges. Nå foreligger det mange reguleringsplaner og vi må derfor bruke noe tid på denne kursendringen, sier varaordføreren.

– Blir det vanskeligere å bygge ut jordbruksarealer i kommunen fra nå av?

– Ja, definitivt.

“

They push the process forward and take really good care of the client’s interests. Clients further praise the team and their “creativity” and ability to “actually find solutions.”

Chambers Europe 2019

Transaksjonserfaring.

Bransjekompetanse.

Kunnskap om næringseiendom.

Vi forstår, forenkler og forbedrer våre klienters hverdag.

Tom Rune Lian trl@wiersholm.no Tel: +47 920 81 920

Anna Falck-Ytter afy@wiersholm.no +47 917 15 797

Maj Hines mahi@wiersholm.no +47 970 85 696

Ståle O. Meleng som@wiersholm.no +47 928 81 417

Nicolay Vold niv@wiersholm.no +47 913 68 844

Kim Hellstrøm Christensen khch@wiersholm.no +47 934 54 222

98

NYHETER

Gardinene regjerer i første etasje

ESTATE 06/19

ESTATE 06/19

NYHETER

Du ser dem i stadig flere urbane boligprosjekter, leiligheter i første etasje med gardinene som er trukket for døgnet rundt.

99

100

Av: Glen Widing Foto: Glen Widing

M

ange boligutbyggere har stort sett én tanke i hodet når de bygger ut - flest mulige leiligheter for å tjene mest mulig penger. Dermed utnytter de eiendommen maksimalt, men resultatet er blant annet så lave førsteetasjer at det eneste som skiller beboerne fra trafikken på fortauet er tykkelsen på ytterveggen.

Når vinduene i tillegg ikke er særlig høyere enn i knehøyde, fører dette lett til gjentrukne gardiner for å verne om privatlivet. Slikt skaper ikke akkurat attraktive bomiljøer.

VOKSER MED FORTETTING Fenomenet vokser i takt med fortetting og skjer flere steder enn bare i Oslo, selv om det er problemet er størst der. I årevis er det bygd slike førsteetasjer, selv i sterkt trafikkerte strøk. Fenomenet er tillatt, men avdelingsdirektør Andreas Vaa Bermann i avdeling for områdeutvikling i Plan- og bygningsetaten i Oslo kommune mener utbyggerne må vise større ansvar.

NYHETER

– Om løsningene ellers tilfredsstiller krav i lov og forskrifter, og der det ikke er sikret i reguleringsplan, noe som unngår slike løsninger, er det ikke avslagshjemler for å kunne unngå dette. Det ligger et stort ansvar hos utvikler og deres arkitekter til å utforme og bygge gode løsninger som beboerne og byen vil sette pris på, sier han.

KAN LEGGE FØRINGER Vaa Bermann påpeker at dette temaet diskuteres kontinuerlig i både planlegging og byggesaksbehandling, hvor de arbeider for å oppnå best mulige løsninger.

– I vår veileder for bymessig utforming fra 2019 er også dette et av mange temaer. Målet er å stimulere til gode løsninger for byen og utviklingsprosjektene som kommer og skape en større bevissthet for de kvalitetene vi søker å oppnå, påpeker han.

– Kan det være aktuelt å legge føringer som for eksempel at slike førsteetasjer må bygges inntrukket så avstanden til fortauet bli lenger?

– I flere reguleringsplaner legges føringer for hvilke nivåer førsteetasjene bør ligge på, og i noen tilfeller sikres både plassering av gulv i første etasje og høyere etasjehøyde i førsteetasje for å sikre en fleksibilitet som kan legge til rette for gode løsninger.

ESTATE 06/19

ESTATE 06/19

101

NYHETER

I en bymessig sammenheng er det ofte ønskelig at bygningene møter fortau på en god måte som sikrer det vi kaller en god kantsone, og da kan større avstand mellom fortau og bygning ofte skape en lite brukbar mellomsone. En bedre løsning er heller å heve gulvet i leilighetene som i eldre bygårder, eller legge andre funksjoner ut mot gaterommene. Det er svært viktig at vi i planleggingen får sikret de kvalitetene vi ønsker å oppnå, da erfaringene fra den store boligbyggingen de siste årene viser at disse ikke kommer av seg selv, understreker han.

VIL IKKE GI DISP FOR HØYDER Vaa Bermann synes derimot ikke det er en god ide å dispensere fra byggehøyden hvis utbygger heiser første etasje noe.

– På et generelt grunnlag er det ikke det. Dette må sikres i reguleringsplanen. Det må heller søkes å finne optimale løsninger innen rammene av den vedtatte planen, om det så eventuelt reduserer antall kvadratmeter bolig noe, til fordel for bedre kvalitet i boligene. Høydene på bebyggelsen er satt ut fra ønskede bygningshøyder generelt i et område, forholdet til byrommet utenfor og en bevisst tilpasning i forhold til tilgrensende bebyggelse, sier han.

Estate har sendt spørsmål til flere politikere i Byutviklingsutvalget, både i posisjon og opposisjon.

Vi ønsker å få vite blant annet hvorfor de tillater slike førsteetasjer. Ingen av dem har svart.

ALLTID TEMA Daglig leder Lars Eirik Ulseth i Tag Arkitekter sier at utnyttelsen av første etasje alltid er et tema i store boligprosjekter.

– Vi jobber tett med byggherre om premisser og muligheter i reguleringene. Da handler det gjerne om fordelingen boliger og næring, skjerming for dem som bor i første etasje og om man kan få inn noe annet enn bare boliger. Men dessverre er det noen ganger ingen annen løsning enn å ha lave førsteetasjer, og dermed billigere leiligheter, påpeker han.

– Kan det være en mulighet å trekke første etasje en meter eller to inn fra fortau eller gangbane for å gi beboerne mer privatliv?

– Ideen er smart, men lar seg vanskelig gjennomføre siden leilighetene da får veldig mye mindre lys.

Som regel er slike boligprosjekter omringet av flere høye bygg, og da når ikke sollyset inn i en inntrukket etasje, poengterer Ulseth.

Ikke ønskelig Lange rader med gardindekte vinduer er neppe drømmen i nye boligprosjekter og skaper neppe den tryggheten og fellesskapet som man i utgangspunktet hadde håpet å få.

102

TOMTEKOSTNADER PÅVIRKER Heller ikke å løfte første etasje en meter eller to over bakkenivå som man ofte gjorde før i tiden, er særlig aktuelt siden det går ut over totalhøyden på bygget.

– Det handler om å utnytte tomta og reguleringen, selv om vi gjerne skulle sett flere av de kvalitetene man hadde før som for eksempel 3,2 meters takhøyde. Tomtekostnadene i dag kontra da gjør imidlertid slike grep vanskelige å gjennomføre. Likevel, diskusjoner om kvaliteten i første etasje bør fortsette for det er mange forbedringsmuligheter slik at folk kan bo godt inne uten hele tiden å ha lukkede gardiner, sier han.

ALTERNATIV BRUK Ulseth trekker frem mye annen bruk, og at slike løsninger er på full fart inn, og at det handler om mer enn næringslokaler som står i fare for å aldri bli fylt med leietakere.

– Heldigvis er det mer og mer forståelse for annen bruk enn bare næring og bolig i første etasje. Det kan være fellesrom av ulike typer som sykkelgarasje eller gjesteleiligheter - som beboerne kjøper seg tilgang til. Spiseplasser for bokollektiver er også en løsning, eller ymse servicetilbud i forbindelse med seniorboliger. Dette handler om å skjønne hva man kanskje får behov for fremover, og slike løsninger kommer det masse av. Eiendom er en konservativ bransje der mange ikke vil være først ute, men det er mye på gang i planleggingen allerede, sier han.

– Tror du slike løsninger kommer til å slå an i markedet?

– Garantert. Folk stiller andre krav enn før, og det vil tilta i fremtiden. Dette handler også mye om samarbeidet mellom landskapsarkitekter og arkitekter for å unngå de monotone uttrykket på byggene. Vi ønsker å unngå for mange slike andeler som dette, og da må man begynne med store grep, sier han.

NYHETER

ESTATE 06/19

Før Før i tiden var det svært vanlig å bygge første etasje mye høyere over bakkenivå enn i dag. Da kan man bo godt uten å gjemme seg bak gardiner døgnet rundt.

Modulvegger –Modulvegger din komplette innredningsleverandør fra A til Å

- en av de ledende produsentene i Norge innen fleksible vegger og himlinger

– din komplette innredningsleverandør fra A til Å MV-Panorama Alu MV-Panorama Alu MV-Panorama Alu

MV-Trespiler MV-Trespiler MV-Trespiler

Kontakt oss Kontakt oss på på telefon telefon 73 2382 2440 2210 00 mvo@modulvegger.no ellereller mvtrondheim@modulvegger.no Kontakt oss Kontakt oss på på telefon telefon 73 2382 2440 2210 00 mvo@modulvegger.no ellereller mvtrondheim@modulvegger.no

Modulvegger AS er Miljøfyrtårn sertifisert og medlem av NGBC. Våre produkter oppfyller Breeam krav.

Modulvegger AS er Miljøfyrtårn sertifisert og medlem av NGBC. Våre produkter oppfyller Breeam krav.

Blake vokser og søker strategisk rådgiver KONTAKT: camilla@nyeogklokehoder.no

104

UNG PROFIL

ESTATE 06/19

Flytter nøkkelknippet over på mobilen Mer enn 160.000 dører har blitt åpnet med Unloc. Dette er kun starten, det norske techselskapet har som mål å digitalisere verdens nøkler.

Av: Silje Rønne Foto: Mats T. Bakken

– Den enkleste analogien for Unloc er Vipps – for nøkler. På samme måte som Vipps har gjort vennebetaling enkelt, har Unloc gjort det like enkelt å dele en nøkkel som det er å sende en tekstmelding. Unloc er tilgjengelig og gratis for alle, mens bedrifter kan velge å betale oss for en mer skreddersydd integrasjon, sier Kris Riise, gründer og CEO i Unloc.

For eksempel har Schibsted digitalisert utdeling av nøkler til sine avisbud. OBOS forenkler hverdagen for sine kunder ved å tilby digitale nøkler som en del av eiendomsforvaltningen. Ved å benytte Unloc kan slike bedrifter drastisk redusere kostnader, samtidig som de gjør hverdagen enklere for seg selv og sine kunder.

SELVLÆRT – Jeg vokste opp i Finnmark med en ung alenemor.

Det var en vanskelig tid som førte til at jeg droppet ut av videregående skole. Jeg måtte forsørge meg selv fra ungdommen av, og lærte derfor ting på egen hånd, sier Riise.

Teknologi fenget interessen hans, og Riise lærte seg programmering og prosjektledelse. Det ga han muligheten til å være med og utvikle flere av Norges mest populære apper, som Ruter, OBOS, Posten,

Æ, og mange flere. Han har også startet flere egne selskaper, og vært rådgiver for både små og store organisasjoner.

– Hvordan dukket ideen om Unloc opp?

– En av appene jeg var med å utvikle var Postens digitale rutebok. Vi digitaliserte rutebøkene og fjernet behovet for print av 134 millioner A4-ark i året. En dag la vi merke til at postbudene bar med seg store nøkkelknipper. De var avhengige av fysiske nøkler for å levere post. Vi innså at det tok svært mye tid å håndtere de utallige nøklene. Det er ikke Posten alene om. Nøkler er en enormt kostbar tidstyv for logistikkselskaper, vaskebyråer, hjemmesykepleien, vektere og håndverkere. I tillegg står vi privatpersoner utenfor inngangsdøra og lurer på hvor det har blitt av nøkkelen. Eller tilbringer en hel dag hjemme mens vi venter på en leveranse som aldri kommer. Det var på tide å digitalisere nøklene, understreker han, Sammen med sin medgründer, August Flatby, jobbet de døgnet rundt det første året, uten lønn. De fokuserte på å utvikle og teste løsningen i markedet – å få signert ekte kunder som kunne validere at Unloc faktisk hjalp dem med å håndtere nøkler. Og det lyktes de med.

UNG PROFIL Navn: Kris Riise Alder: 30 år

106

UNG PROFIL

ESTATE 06/19

ESTATE 06/19

UNG PROFIL

107

«Så snart man har noe som så vidt fungerer kan man lære hvordan forbedre og stabilisere – sammen med brukerne sine. Som nå har blitt lojale, takknemlige og sympatiske.»

KRIS RIISE, gründer og CEO i Unloc.

– Da én av kundene våre ba om å investere, åpnet vi opp for en liten emisjon på noen millioner kroner.

Siden har vi blitt møtt med enorm interesse fra investorer. Vi skal finansiere en global vekst, og det vil kreve mye kapital, påpeker gründeren.

SKAL EKSPANDERE Mer enn 160.000 dører har blitt åpnet med Unloc.

Og veksten akselererer superlineært.

– Jeg kan ikke dele eksakte måltall, men vi har høye ambisjoner og vi jobber hardt for å oppnå dem.

Vi har foreløpig kun norske kunder, men jeg kan avsløre at vi allerede er i dialog med selskaper i flere andre land. Vi forventer å annonsere en ekspansjon snarlig, sier han med et smil.

– Hvordan har dere klart å vokse så raskt?

– Det er mange årsaker til at vi lykkes. Det desidert viktigste er teamet. Jeg er ydmyk og takknemlig for å kunne jobbe sammen med så motiverte og kompetente mennesker. Alle våre ansatte er aksjonærer, og vi deler visjonen om en verden med mer frihet og åpne dører. Et annet aspekt som jeg tror bidrar til vekst, er at Unloc er enkelt å forstå! Vi flytter helt enkelt nøkkelknippet over på mobilen. Det resonnerer godt hos folk som stadig blir bombardert med kryptiske buzzwords. Vi løser et spesifikt problem som svært mange mennesker kjenner seg igjen i, påpeker Riise.

72 prosent av Unloc eies av de ansatte. Resten av aksjene har blitt kjøpt av hovedsakelig tre investorer; Simula Innovation AS (6,03%) Urbanium Gruppen

AS (5,65%) og Arkwright Norway AS med inkubator (5,19%).

– Vi har også med oss en gruppe med svært kompetente engleinvestorer. I tillegg har OBOS investert fem millioner kroner i form et konvertibelt lån, sier han.

Deres kunder kan kategriseres innenfor to markedssegmenter: eiendom og logistikk.

– Fokuset vårt er store organisasjoner, og jeg er stolt av å kunne nevne kunder som: OBOS, Selvaag Eiendom, KLP Eiendom, Urbanium, DNB Eiendom, Schibsted og Easy2You. BEHOVET MÅ ADRESSERES RASKT Riise opplever at eiendomsbransjen er i rask endring.

– Markedet skriker etter bedre løsninger i bygg, og det behovet (og kravet) må adresseres for at man skal forbli relevant. Den samme digitaliseringen som har skjedd i tilnærmet alle bransjer har inntruffet eiendomsbransjen for fullt. Jeg har brukt de siste 10 årene på å lage apper som løser helt spesifikke problemer. Jeg vet at man kommer utrolig mye lengre ved å holde fokus på folks behov, i stedet for å bare ta i bruk teknologi kun for teknologiens skyld, sier han og fortsetter: – Når behovet er stort er folk fornøyde med enhver «strikk og binders»-løsning, så lenge det hjelper dem! Det betyr at toleransen for bugs og mangler er høy – altså at det ikke gjør noe at ting ikke er 100 prosent. Tvert imot, det er faktisk bedre at ting ikke er 100 prosent.

Han fremhever at det er langt viktigere at behovet blir adressert raskt.

108

– Så snart man har noe som så vidt fungerer kan man lære hvordan forbedre og stabilisere – sammen med brukerne sine. Som nå har blitt lojale, takknemlige og sympatiske. I tillegg får de være med på å utvikle et produkt som de selv bruker flittig.

Det engasjerer! Dette tankesettet tror jeg at mange i eiendomsbransjen har til gode å erfare og forstå. Der har vi, kreative teknologer, et enormt fortrinn. Vi lytter til brukerne!

– Jobber dere med andre konsepter?

– Nei, vi fokuserer utelukkende på å være best på digitale nøkler. Vi hjelper våre samarbeidspartnere med å dele nøkler, slik at de kan utvikle egne løsninger på toppen av vår plattform. For eksempel blir Unloc nå integrert i flere systemer for eiendomsforvaltning. Da kan nøkkeldeling automatiseres ved flytting, vask og annet arbeid.

Dermed får styret i borettslag og sameier frigjort mye tid, samtidig som de fjerner risikoen for nøkler på avveie, avslutter Riise.

UNG PROFIL

ESTATE 06/19

Teknologi Teknologi har fenget interessen til Riise helt siden ungdomstiden.

Jobb for deg selv, sammen med andre.

ROM tilbyr fleksibilitet og gode løsninger som bidrar til deling og samhandling. I ROM kan du jobbe i tilpassede lokaler med en personlig utforming. Våre eiendommer har ulike egenskaper, men har til felles en sentral beliggenhet, fleksible løsninger og sosialt miljø. Velkommen til ROM!

Kontorfellesskap fra KLP Eiendom

klpeiendom.no/ROM

110

NYHETER

Var mangfold kun et innsalg?

I byromsprogrammet for Stasjonsallmenningen står det at hver allmenning i Bjørvika skal relateres til identiteten til den delbydelen den kobler seg til. Og rommet skulle utformes på en slik måte at det relateres til Grønlands identitet.

Det har ikke skjedd, ifølge masterstudent.

Av: Silje Rønne

S

malgangen på Grønland og Stasjonsallmenningen i Bjørvika er fysisk nære. Begge ligger i bydel Gamle Oslo, men til tross for det er de sosialt og fysisk svært forskjellige. Det brukte Siv Ruud Grønningen sin masteroppgave på å studere. Oppgaven kalte hun: «Lokale møteplasser versus globale interesser – et observasjonsstudium av offentligheten i to offentlige rom i bydel Gamle Oslo». Hun var også en av finalistene til årets Aspelin Ramm-pris.

– Jeg ønsket å undersøke hvordan offentligheten i de to rommene er ulike, og hvilke konsekvenser det gir for sammenkoblingen mellom dem.

Hovedgrunnen til at jeg ønsket å undersøke dette var fordi det var et tydelig mål fra arkitektene at Stasjonsallmenningen skulle knyttes til identiteten til Grønland, og på den måten være en brikke i et større puslespill som skulle føre til et mangfoldig og livlig Bjørvika, sier hun.

I flere måneder observerte Grønningen rommene over ulike tider på døgnet. Noe hun beskriver som å bevege seg mellom to verdener. Over halvparten

av Grønlands innbyggere har innvandrerbakgrunn, og ifølge henne gjenspeiles dette i at tilbudene er varierte og brukerne ulike.

– Folk har forskjellig opprinnelse, alder og livssituasjon. Bylivet oppleves som attraktivt og spennende, men samtidig kan det for noen oppleves som fremmed.

Masterstudenten beskriver Smalgangen som en lokal møteplass som har blitt til over tid – grupper og individer har formet rommet gjennom bruk og interaksjon. Derimot trekker hun frem at Stasjonsallmenningen er en liten del av et stort utbyggingsprosjekt, hvor mål om økonomisk vekst og global posisjonering har vært avgjørende i valg av utforming og tjenestetilbud i det offentlige rommet. Hun mener det har fått konsekvenser for bruken av rommet, og hvem som bruker det.

– I observasjonene jeg gjorde kom det frem at brukerne av Stasjonsallmenningen stort sett var mellom 20 og 60 år, lyse i huden og pent kledd. Det var få barn, eldre og mennesker med ikke-vestlig bakgrunn i rommet. Det ble ikke observert noen tiggere eller «flaskeinnsamlere», sier hun. Barcode i Bjørvika er et businessdistrikt, noe som kan være med på å få enkelte til å føle seg fremmedgjort.

ESTATE 06/19

NYHETER

111 Foto: Shutterstock.com

ESTATE 06/19

NYHETER

ESTATE 06/19

Foto: Helge Høifødt, lisens: CC BY-SA-3.0

112

Stasjonsallmenningen er et offentlig rom som ligger plassert mellom to kontorbygninger. Det er også et rom folk bruker til gjennomfart, spesielt i rushtiden, og rommet tømmes derfor for folk etter kontorenes åpningstid.

– Utviklere og arkitekter i Bjørvika ønsket et mangfoldig byliv med ulike aktiviteter og funksjoner, slik at mange interesse- og aldersgrupper ville ha noe der å gjøre. Det ønsket er ikke innfridd, da lokale behov og hensyn ikke er hensyntatt i planleggingen, konstaterer hun.

KRITIKK TIL UTBYGGERNE Stasjonsallmenningen er et offentlig rom i Bispevika.

Den viktigste funksjonen til allmenningen er å binde sammen Bjørvika og fjorden med bydelene nord for området, deriblant Grønland. Hun peker særlig på at det i byromsprogrammet for Stasjonsallmenningen står at hver allmenning i Bjørvika skal relateres til identiteten til den delbydelen den kobler seg til. Det betyr at Stasjonsallmenningen skulle koble seg til delbydel Grønland, og rommet skulle utformes på en slik måte at det relateres til Grønlands identitet.

Det har ikke skjedd ifølge Grønningen. Hun mener økonomiske interesser har gått foran sosiale behov.

– Utbyggere og arkitekter har ikke redegjort for hva som kjennetegner mangfoldet de ønsker å tiltrekke seg, eller hvilke behov og ønsker som eksisterer i bydelen for øvrig. Det er en utfordring at prisnivået i Bjørvika skaper en heterogen innbyggermasse.

Brukerne av de offentlige rommene på Grønland er

velkomne som «besøkende» til det nybygde området, men får ikke selv en tilhørighet, understreker hun.

For at Stasjonsallmenningen skulle vært mer i bruk skriver Grønningen i sin oppgave at utbyggere i nye utviklingsområder bør benytte seg mer av tverrfaglig kompetanse, fremfor å kun lytte til kundens ønsker og politiske vedtak.

– Det er viktig å inkludere de eksisterende innbyggerne i bydelen slik at de kan redegjøre for sine ønsker og behov. Hadde man i dette eksempelet brukt Smalgangen som referanse, ville det gitt en mulighet til å forstå den eksisterende konteksten i bydelen.

Resultatet kunne ha blitt en dypere forståelse av tilgjengelighet, bruk og behov, sier hun.

På spørsmål om Bjørvika ville blitt et mer «vellykket» prosjekt dersom det hadde vært bedre inkludering fra Grønland? Og hvorvidt utbyggerne bygger en type bygg og konsepter for å tiltrekke seg en spesiell kjøpegruppe, som de anser som mer attraktive, svarer hun: – Det kan godt hende at det som er blitt bygget var det utbyggerne ønsket. Det har jeg ikke grunnlag til å vite, men det er heller ikke poenget med oppgaven. Poenget er at arkitektene og utbyggerne uttrykte at de ønsket et mangfoldig Bjørvika. For å oppnå det skulle hver allmenning knytte seg til identiteten til det stedet den henvendte seg til, og i Stasjonsallmenningen sitt tilfelle var det Grønland.

Det jeg kritiserer er at dette ikke er blitt fulgt opp i planer og det endelige resultatet. Man kan derfor spekulere i om ønsket om mangfold nærmest ble brukt som et innsalg.

Økonomisk vekst Stasjonsallmenningen er en liten del av et stort utbyggingsprosjekt, hvor mål om økonomisk vekst og global posisjonering har vært avgjørende i valg av utforming og tjenestetilbud i det offentlige rommet.

ESTATE 06/19

113

NYHETER

PROFIL Navn: Siv Ruud Grønningen Alder: 26 Skole: NMBU

114

BERGEN

ESTATE 06/19

Har planer for 1500 boliger

Ill.: Link arkitektur

I Eidsvåg i Åsane jobbes det nå med planer om en storstilt utbygging av 1500 nye boliger.

Stort Eidsvåg-prosjektet blir ett av Bergens største eiendomsprosjekter.

Av: Dag-Jørgen Saltnes

D

e tre investorene Jan Olav Jørgensen, Tore Andersen og Bjørn Østbø har store planer for et tomteområde i Eidsvåg på til sammen 100 dekar. De ønsker å utvikle 1500 boliger og få på plass et nytt veisystem. Boligprosjektet skal sikre utsikt til fjorden, fri tilgang til byfjellene og Jordalsvatnet og blir liggende rett på bybanestoppet.

Håkon Iversen i rådgivningsfirmaet Cowi fortalte om planene under konferansen Eiendom 2019.

– Eidsvåg har en trafikkmaskin som må løses. I kommunedelplanen forutsetter man at områdene rundt skal fortettes, og byfortetting i Eidsvåg innebærer en økning i antall boliger. Men da må man fjerne støyen fra E39. Prosjektet har på mange måter løst det ved å legge E39 i en kulvert under bakken, sier Iversen.

BLANT BERGENS STØRSTE Filip Rygg er daglig leder i Rexir Holding og har ansvar for prosjektet. Han forteller at utviklerne sammen med rådgivere i Multiconsult, Cowi og Link har utarbeidet en veiløsning og sammenheng med bane og sykkel.

– Dette er et av Bergens aller største prosjekter. Det kan romme opp mot 200 000 kvadratmeter, sier Rygg.

Planene ble presentert for byrådsleder og byråd for byutvikling sist fredag, og planprogrammet (uten veiløsningen) er allerede godkjent administrativt. Nå avventer utviklerne den politiske behandlingen.

Foto: nyebilder.no

Prosjekt: Comfort Hotell Porsgrunn Kunde: ROM Eiendom AS og R8 Property Levert som avtalt: mars 2019

VI BYGGER GODE STEDER Å JOBBE. LEVERT SOM AVTALT. Å utvikle gode næringsbygg krever erfaring og solide kunnskaper. Helt siden 1938 har Seltor levert og løst komplekse og krevende byggeprosjekter. Vi har egne håndverkere som fokuserer spesielt på sikkerhet, gjennomføring og sluttresultat. Derfor er både byggherre og utvikler garantert en god prosess.

Vi leverer på tid. Vi leverer på kompetanse. Vi leverer på kvalitet. seltor.no facebook.com/seltorgruppen linkedin.com/company/seltorgruppen

116

BERGEN

ESTATE 06/19

Fantatisk tomt

Profier med storkjøp i Sandviken

Tomten ligger rett ved sjøen. Dronebilde fra Akershus Eiendom.

Rolf Olsen Eiendomsselskap selger eiendom i Sandviken til Profier for mange hundre millioner.

Av: Dag-Jørgen Saltnes

D

et er gjennom kjøpet av Rolf Olsen Hegrenes AS at Profier har sikret seg det tidligere industriområdet på Hegrenestet i Sandviken. I tillegg kjøper Profier de resterende 50 prosent i selskapene som eier utviklingseiendommene mellom Måseskjæret og Elsesro Brygge. Profier har i flere år vært utvikler og samarbeidspartner med Rolf Olsen Eiendomsselskap om disse eiendommene. Rolf Olsen-boden og Grønlandsboden, med Mowi som leietaker er også en del av handelen.

FORNØYD Gaute Henriksen, ansvarlig for Profiers Bergenskontor, er strålende fornøyd med tomtene, som vil gi boliger i et høyt prissegment.

– Boligmarkedet blir stadig mer selektivt. Skal vi være en stor aktør i Bergen, må vi ha de beste tomtene. Vi mener dette er indrefileten til denne siden av byen, med sjøen som nærmeste nabo. Jeg vil tro vi kan oppnå salgspriser på over 80 000 kroner per kvadratmeter, som er høyt i Bergen-sammenheng, sier Henriksen.

Profier ser for seg bygging av mellom 600 og 800 boliger på den gamle industritomten.

– Hegreneset er på 50 mål med mye eksisterende bygningsmasse og mye som skal rives. Det er også flere historiske bygg som vi må ta vare på. Området er avsatt til fortetting av kommunen, så vi forventer høy utnyttelse. Men det det for tidlig å si akkurat hvor mange boliger som kan bygges. Det vil også avhenge av om vi bruker de vernede byggene til bolig eller næring, sier Henriksen.

800 MILL? Kjøper og selger ønsker ikke å gå ut med salgssummen, men det dreier seg om flere hundre millioner. Når man tar med kjøpet av de resterende 50 prosent av felleseide selskaper, er det sannsynlig at den samlede transaksjonsverdien kommer opp i rundt 800 millioner kroner.

Kjøpene gjøres i samarbeid med Storm Eiendom, som er Profiers samarbeidspartner i Bergen. Akershus Eiendom ved Per Kumle har vært selgers rådgiver i transaksjonen.

Et bredere perspektiv Løsningen på dine utfordringer ligger i vår samlede kunnskap og erfaring. Deloitte har et bredere perspektiv som kan utgjøre forskjellen.

Optimalisering og strukturering av eiendomsprosjekter

Revisjon av noen av Norges største eiendomskonserner

Verdsettelser og finansiell rådgivning

Planlegging og gjennomføring av vellykkede transaksjoner

Eiendomsadvokater i mer enn 50 land

% Blant Norges ledende eiendomsadvokater

En av verdens største leverandør av profesjonelle tjenester.

286 000 ansatte i 150 land, med et globalt bransjenettverk for Real Estate.

Deloitte AS and Deloitte Advokatfirma AS are the Norwegian affiliates of Deloitte NWE LLP, a member firm of Deloitte Touche Tohmatsu Limited (“DTTL”), its network of member firms, and their related entities. DTTL and each of its member firms are legally separate and independent entities. DTTL (also referred to as “Deloitte Global”) does not provide services to clients. Please see www.deloitte.no for a more detailed description of DTTL and its member firms. © 2019 Deloitte Advokatfirma AS

118

ARKITEKTUR

ESTATE 06/19

Alhambra – det røde slottet Alhambra, det mauriske palasset med hageanlegget, er utvilsomt Granadas største øyensten. For Torkel Hiorth, arkitekt og partner i NIELSTORP + Arkitekter, er dette ett av verdens vakreste bygg.

Av: Silje Rønne Foto: Shutterstock.com

120

ARKITEKTUR

ESTATE 06/19

–1 Her bærer 12 marmorløver en vannfontene.

De 12 løvene sies å representere de 12 stammene i Israel.

–2 Patio de los Arrayanes i Nasrid-palasset.

1

2

ESTATE 06/19

ARKITEKTUR

– Det er for spennet mellom det storslåtte og monumentale, med vann i renner og fontener, overgangene mellom salene, og helt ned til den uendelige mengden detaljer som fascinerer meg, sier Hiorth.

Han ser stadig noe nytt fra hagene som forandrer seg over året, og lyset som forsterker opplevelsene av rommene.

– Jeg ønsker meg tilbake utenom sesong, men Alhambra er på UNESCOs verdensarvliste og ikke lett å kunne oppleve alene lenger, sier han.

Alhambra har en lang historie fra før 1200-tallet, da var det hovedsete for muslimsk styre i Spania.

Først som en festning, men etter hvert, fra cirka 1300-tallet, ble det hovedsete for regionen. Det var i en relativt fredelig periode i den ellers krigs- og borgerkrigsherjede delen av Spania. Muhammad V var den siste muslimske kongen i palasset, og ulike arkitekter har utvidet, bygget om og formet palasset frem mot 1492.

– De vakre salene bindes sammen i spesielle romforløp. De oppleves ved vandring, uten akser eller skilting. Her åpenbares den ene salen mer imponerende enn den forrige. Vandringen er også en oppdagelsreise i dekor, på gulv, vegger, og i himlingene, beskriver arkitekten, og fortsetter: – Det gir et overveldende inntrykk, mellom lokal stein som grunnmateriale, tre, marmor og luft. En uendelighet med nye løsninger rundt hvert hjørne.

Et evig vekselspill mellom massene og vakuum, mellom stein og luft, mellom lys og skygge.

Arkitekten fremhever at det er en blanding av tungt materiale som marmor og porfyr til gulv og bæresøyler, og lett materiale som stukk, gips og tre i luftig utforming av taket.

– Jo høyere man kommer, jo mer ornamental fantasi. Det minner om kniplingsverk i ubeskrivelige materialer høyt der oppe, sier han.

Med unntak av Løvegården, hvor 12 marmorløver bærer en vannfontene, og ett av takene med dyremosaikk, er det ikke brukt ornamentikk med person- eller dyrefigurer. Her har Nasrid-sultanene inkludert andre religioner i sin utsmykning. Selve gårdsrommet kan minne om et benedikterkloster fra kristendommen. De 12 løvene sies å representere de 12 stammene i Israel.

– Dette er i tråd med muslimsk lære, og virker underlig for oss med tradisjoner fra renessansene og vår sterke religionspåvirkning i kunstmykning, sier han.

121

RIKDOM BRØYTER VEI FOR NYBYGG Etter at kong Ferdinand og dronning Isabella inntok Alhambra, etter muslimenes tilbaketrekking i 1492 (det samme året som de utstyrte Christopher Columbus til sin oppdagelsesferd mot vest), engasjerte de arkitekten Jose Contreras. Hans sønn og barnebarn videreførte arbeidet med restaureringen etter hans død. Enkelte deler av Alhambra ble da bygget om og preget av renessansen.

– En ny storhetstid åpnet seg. Alhambra bygges om etter de nye stilidealer som nå blir preget av renessansen. Et nytt stort bygg presset seg inn i palasset. Senere ble også mer av dette underverket skadet, under krig, plyndring og andre årsaker. Napoleons hær brukte deler av festningen til kaserner og våpenlager, forteller arkitekten.

I renessansen ble det ryddet plass for et kjempepalass av en kvadratisk bygning med sirkulært gårdsrom inni. Det ligger oppe på platået inn mot, og delvis inne i slottet. Historien sier at hadde det ikke vært for dronning Isabella, ville enda mer av den mauriske bebyggelsen vært revet.

– Det var da som nå, at rikdom og fremgang lett brøyter vei for nybygging, uten at verdien av det gamle ble sett, tatt vare på og bevart, sier han.

HAGEN PÅ HØYDEN Det er ikke bare slottet som imponerer Hiorth. En kort spasertur bortenfor Alhambra, via en bro over til den luftige åsen som slottet vender mot, ligger sommervillaen Generalife. Direkte oversatt: «Hagen på høyden».

– Komplekset på høyden består av en patio, som har en lang kanal med fontener, blomsterbed og paviljonger. Hagene var viktige, vannet ble samlet opp i kanaler i fjellene og ført via sindige renner og akvedukter inn i anlegget. Vannet ble videre fordelt utover til fontener, bassenger og planter. Dette er helt fantastisk, beskriver arkitekten.

Til tross for varmen og det tørre klimaet, fremstår hele høyden som en oase. Slottet ligger der som skåret i en monolittisk masse, murt opp av lokal stein med puss fra den røde sanden som er på gangveiene under.

– De høye veggene med lysåpninger høyt der oppe med tak over, følger toppen av fjellskrentens form og buktninger i samme farge, forteller han og påpeker at stemningen og bevegelsesmønsteret er helt spesielt.

122

ARKITEKTUR

ESTATE 06/19

ESTATE 06/19

123

ARKITEKTUR

Det røde slottet Granadas store stolthet er palasset og festningskomplekset som ble bygget av de mauriske herskerne pü 1200- og 1300-tallet.

124

ARKITEKTUR

ESTATE 06/19

«Jeg ønsker meg tilbake utenom sesong, men Alhambra er på UNESCOs verdensarvliste og ikke lett å kunne oppleve alene lenger.»

TORKEL HIORTH, Arkitekt og partner i NIELSTORP + Arkitekter

Da arkitekten vandret rundt i Alhambras festningsmurer og tårn, undret han seg over at enkelte av festningstårnene har relativt store åpninger i de ellers så enkle veggflatene. Ved nærmere undersøkelser oppdaget han at dette er lysåpninger til palassets saler, som er vakkert dekorert.

– Palassets yttervegg tar opp i seg rødfargen fra grusen fra de brede stiene under. Dette står i stor kontrast til renessanseslottets gedigne form og «stilriktige» grove fasadedetaljering, sier han.

VERDENSHISTORIE Hiorth er usikker på når han hørte om Alhambra første gang, men fremhever at dette er verdenshistorie, Spanias historie og at folkevandringene er en del av pensum på skolen.

– Billedsidene i historiebøkene med buegangene i sentralperspektiv, vannrennen i midten og de spesielle kniplingformede takene har gitt meg en opplevelse som sitter på netthinnen, sier han og forteller at i faget arkitektur og historie på NTNU, er det renessansen, med Italia og Roma som er sentrum, som var utgangspunktet for den nye tid som

overtok utviklingen etter middelalderen.

– Oppdagelsesreisene med rikdommene ble ført til Europa og skapte grunnlaget for en ny tid.

I renessansen ble kunnskapen om konstruksjon, også perspektivet, grunnlaget for en fornyet bygningsutforming som kunne skapes. Eksisterende bygninger og byområder måtte vike plassen for det nye, sier han.

– Til alt hell har hoveddelen av det røde magiske arven blitt bevart i Granada. Det ble en overenskomst mellom muslimer, jøder og katolikker om å leve side om side videre, og dronning Isabella overtalte kongen til ikke å rasere hele palasset, som krigere og røvere har herjet, og likevel står restene igjen som en verdensarv, sier han entusiastisk.

På spørsmål om hvordan de har fått til alt det rennende vannet fra festningshøyden, svarer Hiorth at helt fra Maurernes tid er det anlagt vannrenner, sisterner og fordrøyningsbasseng. Han forklarer at landskapet i distriktet er tørt, med korte intense regnskurer av og til. Derimot rundt slottet og festningen er det som en regnskog, vannet tas vare på, og brukes mange ganger.

–1 Både Myrtegården og Løvegården er overdådig utformet med bueganger, flisekledninger med arabiskornamenter, fontener og bassenger.

–2 Alhambra står oppført på UNESCOs liste over verdens kultur- og naturarv.

–3 Løveplassen (spansk: Patio de los Leones) i Nasrid Palace Alhambra.

–4 Frodige hager, kanaler med fontener, blomsterbed og paviljonger er en viktig del av Alhambra.

ESTATE 06/19

125

ARKITEKTUR

1

3

2

4

126

ARKITEKTUR

ESTATE 06/19

PROFIL Navn: Torkel Hiorth Alder: 63 Barn: Fire gutter og to jenter Stilling: Arkitekt og partner i NIELSTORP + Arkitekter Utdannelse: Arkitekt fra NTNU i Trondheim Bosted: Gullaug, Lier Utvalgte prosjekter: Byggene i Gjerdrums vei 8-16 som følge av Akerselvas miljøplan fra 1990-tallet, nybygg og rehabilitering, elveterskler og turveinett. Christiania Qvartalet med store antikvariske utfordringer i fasader og glasstakets detaljering og totalhøyde. Forskningsparken i Gaustadbekkdalen. Stokke i Vestfold, terrengforming og detaljering av et stort landskapsområde, hotell med en spektakulær vannrenne fra hagen, gjennom lobby og restaurant, og ut i terrenget igjen. Ellers er han glad i å planlegge og å bygge mindre trehus.

Han er inspirert av japanske hager og jobber for vannanlegg alle steder hvor det er mulig å få til.

AKERSHUS FESTNING Hiorth har fått inspirasjon av Alhambra, gjennom sin helhet og atmosfære.

– Dette består av mange forhold. Inspirasjon hentes også fra opplevelser, som reiseerfaringer, de jeg møter og de jeg reiser sammen med, kommentarer og beskrivelser.

Alle inntrykk legger seg i bevisste og ubevisste minner. Til tross for helt andre rammebetingelser enn her hjemme, og i vår samtid. Det er noe allment som god arkitektur bygger på. Noe som legges i verktøykassen av virkemidler for neste prosjekt, det som bevisst og ubevisst tas med som erfaring for å løse neste oppgave, forklarer han, og understreker at arkitektur som i Alhambra finner vi ikke i Norge.

– Bygningsanlegg knyttet til forsvar og religion har vi så nær som i Akershus festning. Også der ser vi at stedet er valgt utfra de naturgitte forutsetningene med lokale steinmaterialer i bunnen, videre bearbeidelser, med tre og metall til forsvarsverk og slott, sier Hiorth og avslutter: – Selv etter det kvantespranget vi har foretatt til alle de nye byggematerialene, metodene og framstillingsteknikker vi nå har tilgjengelig, er det fremdeles inspirasjon å hente fra de historiske anleggene.

OBOS Kværnerbyen

KAR AKT ER Du kjenner oss på byggene. Med karakter og original utforming skaper vi tilhørighet for alle som skal bo og jobbe i eiendommene vi utvikler.

ARCASA arkitekter

128

NYHETER

ESTATE 06/19

Startet i «de harde 1930-åra» - nå tjener de hundrevis av millioner Bak det anonyme firmanavnet Brødrene Jensen AS er det bygget opp en betydelig eiendomsvirksomhet, som har røtter helt tilbake til 1935. Selskapet har blant annet et omfattende samarbeid med Stor-Oslo Eiendom.

Av: Tore Årdal

«Selskapet har i samarbeid med Sameiet Jensen Eiendom fortsatt prosjekteringen av Byggetrinn II for KHIO (Kunsthøgskolen i Oslo). Samtidig har det vært forhandlet med Kunnskapsdepartementet om en Hoved- og leieavtale.»

Det skrev styret i Brødrene Jensen AS i årsberetningen for 2005. Allerede da hadde selskapet forretningsadresse i Strandveien 50 på Lysaker – også kjent som kontoreiendommen Godthaab, hvor også Ferd-konsernet holder til med sin omfattende eiendomsvirksomhet.

LAV PROFIL Mens Johan H. Andresen-konsernet Ferd viser åpenhet om eiendomsvirksomheten, ønsker familien bak Brødrene Jensen AS å holde en lav profil. Selskapet har ikke engang egen hjemmeside.

Da Estate Magasin publiserte en artikkel om Brødrene Jensen AS i 2016, var det uten familiens medvirkning. De ønsket ikke å stille til intervju eller bidra på annen måte. Svaret fra Ole Christian Jensen er det samme nå, selv om virksomheten har vokst betydelig de siste årene.

BYGGET FOR EGEN MASKIN På spørsmål om hvilke ambisjoner de har med eiendomsvirksomheten, ler han vennlig og svarer: «Nå er jo du i gang med å prate, og det vil vi ikke.»

Jensen bidrar imidlertid med å oppklare selskapets historikk. Brødrene Jensen AS ble stiftet som en entreprenørvirksomhet helt tilbake til 1935. Da var det ekstremt tøffe tider både i Norge og resten av verden. Krakket på New York-børsen i 1929 utløste en økonomisk depresjon, som skapte langvarig høy arbeidsløshet i Norge i 1930-årene.

- Samtidig førte kriseårene med seg fornyelse og vekst, skriver Norgeshistorie.no om den harde tiden.

Brødrene Jensen utviklet næringslokaler og boliger for egen maskin, og solgte disse videre. Entreprenørvirksomheten opphørte på 1960-tallet, men eiendomsvirksomheten har bestått.

STORE OVERSKUDD Årsregnskapet til Brødrene Jensen AS for 2018 viser at selskapet i fjor hadde et overskudd før skatt på 189,8 millioner kroner. Summerer vi det tilsvarende resultatet for de 5 siste årene, lander vi på 600 millioner kroner.

129

NYHETER

Knutepunkt Brødrene Jensen har er nest største aksjonær i Oslo Airport City, som allerede har tegnet kontrakt om et nytt stort hotell.

Illustrasjon: Nordic/Haptic

ESTATE 06/19

130

NYHETER

ESTATE 06/19

131

NYHETER

Paulsenkaia Munch Brygge, som ble utviklet av Stor-Oslo Eiendom, har vÌrt en av Brødrene Jensens investeringer.

Foto: trabantos/Shutterstock.com

ESTATE 06/19

Illustrasjon: MIR

132

NYHETER

ESTATE 06/19

ESTATE 06/19

NYHETER

Familien eier 100 prosent av aksjene i Brødrene Jensen AS gjennom Colsi II, Colsi III og Fructuarius AS. Det sistnevnte selskapet har i tillegg direkte eierskap i eiendomsselskaper, hvor også Brødrene Jensen er aksjonær.

Fructuarius AS hadde i fjor et resultat før skatt på 45,3 millioner kroner.

BEUNDRINGSVERDIG FABRIKKBYGNING Et tredje selskap er Seilsduksfabrikken DA, tidligere Sameiet Jensen Eiendom og deretter Tress Eiendomsinvest AS. Det er dette selskapet som eier Fossveien 24 på Grünerløkka i Oslo. Fabrikkbygningene ble oppført i 1856 for Christiania Seildugsfabrik - Dette er en av de flotteste fabrikkbygningene ved Akerselva. Nest etter slottet var Seildugsfabrikken den største bygningen «i Christiania og Omegn».

Folk kom langveis fra for å beundre den, skriver Industrimuseum på hjemmesiden, og fortsetter: - «Seildugen» var en tidsriktig fabrikk da den ble bygget i 1856; hele den norske skipsflåten gikk for fulle seil i handel og sjøfart, og Norge var en av verdens største sjøfartsnasjoner i perioden 1850-1914, før dampskipene overtok. Å lage store seil krevde enorme vevestoler og store lokaler. Til en fullrigger på denne tiden krevdes 1 100 kvadratmeter seilduk!

Brødrene Jensen overtok Seilduksfabrikken i 1974.

Ifølge grunnbokutskrift fra Kartverket ble trioen fra Tress Invest – Ole Christian Jensen, Tove Main Berger og Lasse Clarence Jensen – registrert som eiere av Fossveien 24 i 1993, da eiendomsmarkedet lå nede for telling.

Urbant Brødrene Jensen er med på eiersiden i Meierikvartalet.

KUNSTHØGSKOLEN SOM LEIETAKER Årsregnskapet til Kunsthøgskolen i Oslo viser at husleien for Fossveien 24 i fjor var på 130,1 millioner kroner.

- Med et areal på 45 000 kvadratmeter, er dette ett av Nord-Europas største anlegg for kunst og design, heter det på høgskolens hjemmeside.

Huseieren Seilsduksfabrikken DA fikk i samme år et regnskapsmessig underskudd på 12,7 millioner kroner, men det skyldes i hovedsak en nedskrivning i Gasolin Handelseiendom DIS på 35 millioner kroner.

De 3 foregående årene hadde selskapet et samlet overskudd før skatt på 159 millioner kroner.

133

STORE PLANER PÅ ENSJØ En annen eiendom som selskapet har sittet på i lengre tid, er det ca. 15,7 dekar store planområdet Ensjøveien 16-22, som ligger rett ved Ensjø T-banestasjon. En reguleringsprosess for eiendommen har pågått siden 2008, men på bakgrunn av et parallelloppdrag i 2015 er det igangsatt en ny prosess med et nytt forslag for disponering av tomten. Denne utvikles nå i nært samarbeid med Stor-Oslo Eiendom.

Planområdet skal reguleres til boligformål med høyere utnyttelse, i tråd med kommuneplanens strategi om fortetting i områder med gode kollektivforbindelser. Planforslaget, som er i regi av Ensjøveien Utvikling AS, rommer 215 boliger.

Plan- og bygningsetaten mener utnyttelsen er for høy, og har utarbeidet et eget alternativ. Forslagsstillers beregning av dette alternativet viser imidlertid det «ikke er bærekraftig, noe som vil medføre at bebyggelsen i Ensjøveien 22 vil bestå».

Ifølge tiltakshaver har eksisterende bebyggelse en estimert verdi på 300 millioner kroner «som vi utgjøre tomtebelastningen for et boligprosjekt med tillegg av rivekostnader, eventuelle utkjøp av lange leiekontrakter og bidrag til Veiledende plan for offentlig rom».

STØRST I STOR-OSLO INVEST Dette prosjektet er langt fra den eneste koplingen Brødrene Jensen har til Stor-Oslo Eiendom. Ikke bare er selskapet involvert i en rekke andre prosjekter under samme paraply; Brødrene Jensen er også største aksjonær i Stor-Oslo Invest AS med en eierandel på 23,74 prosent. Det begynte med en aksjepost på 15,10 prosent i 2013, og senere har selskapet kjøpt seg ytterligere opp.

Stor-Oslo Invest leverte i fjor et overskudd før skatt på 39,8 millioner kroner.

- Selskapets virksomhet er å investere i eiendomsutviklingsprosjekter alene eller sammen med andre investorer, der søsterselskapet Stor-Oslo Eiendom AS har en aktiv rolle, heter det i den sist tilgjengelige årsberetningen for selskapet.

Virksomheten ble etablert i juni 2008, og har gjennom emisjoner og realiserte prosjekter blitt betydelig oppkapitalisert.

134

NYHETER

«Nå er jo du i gang med å prate, og det vil vi ikke.»

OLE CHRISTIAN JENSEN

BOLIGER I BJØRVIKA Med den store eierandelen i Stor-Oslo Invest har Brødrene Jensen posisjonert seg for å velge blant de mange interessante investeringene hvor Stor-Oslo Eiendom har en aktiv rolle. Her er noen av prosjektene som selskapet har gått inn i: - 10 prosent av Paulsenkaia Holding AS, som står bak det prestisjetunge boligprosjektet Munch Brygge på Paulsenkaia i Bjørvika. Prosjektet ble tildelt Oslo Arkitektforenings Arkitekturpris 2019.

- 10,6 prosent av Frysjaparken Utvikling. Prosjektet bygges ut med ca. 900 boliger, fra mindre 2-roms leiligheter til store toppleiligheter. Største aksjonær er OBOS Nye Hjem med en eierandel på 50 prosent.

- 10 prosent av Meierikvartalet Holding AS, som skal skape et urbant sted i Lillestrøm, «der folk trives enten de bor, jobber eller bare er på besøk».

Prosjektet rommer ca. 350 leiligheter fordelt på høye tårnhus og mer jordnære byhus.

- 33,32 prosent av Sølvknuten Invest AS, som står bak prosjektet Sølvparken på Sildetomta i Kongsberg.

Der kommer det 68 vestvendte boliger med store balkonger og utsikt nedover og utover mot Lågen.

OMREGULERER PÅ BJERKE Brødrene Jensen eier også 25 prosent av Refstadveien Utvikling AS – nok et selskap i regi av Stor-Oslo Eiendom. Prosjektet er i reguleringsfasen med et prosjekt på Bjerke som «tar utgangspunkt i punkthustypologien nærområdet domineres av, og videreutvikler denne ved forskutte volumer med balkonger tilrettelagt for beplantning der tårnet fremstår som en vertikal forlengelse av parken».

Refstadveien 102 AS foreslår å omregulere eiendommen fra forretning og trygdeboliger, transformatorstasjon med mer til bolig med utadrettet

virksomhet i første etasje. Planen tar utgangspunkt i omkringliggende bygningsstruktur, og foreslår et tårnbygg på 11 etasjer i kombinasjon med en lavere lamell på 4 etasjer mot Refstadveien med skjermede utearealer mot tilgrensende grøntareal. Forslaget rommer ca. 78 leiligheter.

700 BOLIGER I SKI SENTRUM I tillegg kommer Ski Sentrum Utvikling, som skal bygge ca. 700 boliger og 10 000-15 000 kvadratmeter næringsarealer.

- Det skal etableres en ny pulserende bydel med tre store kvartaler, hvor fokuset ligger på aktive første etasjer, offentlig tilgjengelige byrom og gode boliger som vil generere mer mennesker til sentrum.

Kombinasjonen av et grønt og urbant prosjekt, hvor man er tett på offentlig kommunikasjon, bidrar til at prosjektet er med å definere fremtidens byutvikling, heter det på hjemmesiden til Stor-Oslo Eiendom.

I dette prosjektet har Brødrene Jensen en eierandel på 13,8 prosent.

POSISJONERT PÅ LAMBERTSETER Brødene Jensen eier dessuten 15 prosent av Karlsrud Sentrum AS, som eier et planområde på ca. 11,5 dekar på Lambertseter/Karlsrud. I juni 2017 bestilte Dyrvik Arkitekter oppstartsmøte hos Plan- og bygningsetaten for eiendommen. Der ble det skissert et bruksareal på 22 600 kvadratmeter, hvorav boliger utgjør 19 800 kvadratmeter.

Oslo kommunes planprogram for områderegulering Lambertseter-Karlsrud ble lagt ut til offentlig ettersyn i slutten av oktober. Dette vil gi føringer for hvordan området skal utvikles (se egen artikkel om Lambertseter/Karlsrud i denne utgaven av Estate Magasin).

ESTATE 06/19

Simonsen Vogt Wiigs eiendomsteam Simonsen Vogt Wiig er et ledende forretningsjuridisk advokatfirma med kontor i de største norske byene samt Singapore. Vårt eiendomsteam har bred geografisk dekning i Norge, med en gruppe bestående av 30 eksperter.

Vi bistår parter i eiendomssektoren i hele verdikjeden, med særskilt fokus på transaksjoner, prosjektfinansiering, utviklingsprosjekter og regulatoriske forhold, samt håndtering av spørsmål i tilknytning til selskapsrett, skatt og finansielle forhold. Våre advokater bygger varige relasjoner ved å kombinere inngående forretningsforståelse og juridisk spisskompetanse i rådgivningen, og kundebasen omfatter eiendomsselskaper, tilretteleggere, investorer, syndikater, entreprenørvirksomheter, utviklere og andre parter.

Jørgen Lindboe Transaksjoner T: 918 03 814 jli@svw.no

Bjørn H. Kise Utvikling T: 21 95 55 00 bhk@svw.no

Pål Brudvik

Transaksjoner T: 915 20 180 pbr@svw.no

Advokatfirmaet Simonsen Vogt Wiig AS Oslo | Bergen | Kristiansand | Stavanger | Tromsø | Trondheim | Singapore

Peter Simonsen Entreprise T: 934 90 653 psi@svw.no

www.svw.no

NYHETER

ESTATE 06/19

Foto: Helge Høifødt/Wikimedia. Lisens: CC-BY-SA-3.0

136

NEST STØRST I OSLO AIRPORT CITY Brødrene Jensen har også eiendomsinvesteringer utenfor Stor-Oslo Eiendom. Blant disse er Oslo Airport City AS, hvor Brødrene Jensen er nest største aksjonær etter Christen Sveaas-selskapet Kistefos Eiendom AS. Oslo Airport City er en by- og stedsutvikler, som «skal bygge en ny og bedre by beliggende mellom Oslo Lufthavn Gardermoen/OSL og Jessheim». Selskapet eier hele 1 050 dekar, og planlegger utvikling og utbygging av ca. 1 million kvadratmeter. Selskapets visjon springer ut fra Norges- og Osloregionens vedtak om knutepunktutvikling av levende byer beliggende rundt Oslo med god kollektivdekning.

SAMARBEID MED BUNDE EIENDOM Blant mange andre eiendomsinvesteringer i regi av Brødrene Jensen (med de tilhørende selskapene Fructuarius AS, Colsi i AS, Colsi ii AS og Colsi iii AS), finner vi også disse: - 35 prosent av Østre Aker vei 60 AS, som eier utviklingseiendom med samme adresse i Oslo. Tomten er på nesten 30 dekar.

- 50 prosent av Lagårdsveien 78-80 Holding AS, som eier gamle Statens Hus i Stavanger.

- En rekke investeringer gjennom Scandinavian Property Group.

- Eier C&l Holding AS på 50/50-basis sammen med Bunde Eiendom. Datterselskapene eier eiendom i Oslo og i Lørenskog kommune. Konsernet har totalt oppført 386 leiligheter, deriblant i prosjektet Chokoladefabrikken i Oslo med 150 leiligheter.

Kunsthøgskolen Brødrene Jensen overtok Seilduksfabrikken allerede i 1974.

Helt nye Bentayga Hybrid Verdens første ladbare luksushybrid kombinerer suveren ytelse med utsøkt håndverk.

Kontakt oss for mer informasjon og prøvekjøring på tlf. 990 98 527.

E-post: christian.gottschalk@bentley-oslo.no Velkommen til Bentley Oslo, Bergerveien 5, Billingstad.

Bentayga Hybrid WLTP kjøresyklus: Forbruk bl. kjøring 3,5 l/100 km.

CO2 -utslipp 79 g/km. Elektrisk rekkevidde opptil 39 km.

The name ‘Bentley’ and the ‘B’ in wings device are registered trademarks. © 2019 Bentley Motors Limited. Model shown: Bentayga Hybrid

BENTLEY OSLO

138

NYHETER

ESTATE 06/19

Thon og partnerne gir gass på Lagunen Lagunen Storsenter er bygget ut med 50 000 kvadratmeter handel, og nylig åpnet både SATS Lagunen og Lagunen kino. Men grunneierne ser fortsatt store utbyggingsmuligheter.

Av: Tore Årdal

I

november i fjor åpnet Lagunen Storsenter dørene til 50 000 nye kvadratmeter med 50 nye butikker og spisesteder. Det skjedde etter en byggeperiode på halvannet år.

- Vi gleder oss over å kunne åpne nye Lagunen.

De siste 18 månedene er Lagunen utviklet bymessig.

Dette innebærer fortetting og urban struktur, med kvartaler, gågater og allmenninger, levende fasader, parkering under bakken og et utvidet handels- og serveringstilbud, uttalte Knut Eliassen – administrerende direktør for Lagunen Storsenter – i en pressemelding.

150 000 KVADRATMETER Etter utvidelsen har senteret en total bygningsmasse på hele 150 000 kvadratmeter, som rommer over 180 ulike butikkonsepter bestående av spisesteder, matbutikker, nisjebutikker og kjedekonsepter.

I tillegg kan senteret skilte med et ferdigstilt parkeringsanlegg og rikelig med innendørs parkering – totalt 2 222 p-plasser.

Gjennom utvidelsen ble også Lagunen som senter integrert med buss- og bybaneterminal, slik at det er enkelt å reise kollektivt dit.

- EN SENSASJON I BERGEN I september åpnet også SATS Lagunen – et treningssenter på over 2 000 kvadratmeter «med det nyeste og mest moderne utstyret og alt du trenger for å lykkes med din trening». Senteret inkluderer en gruppetreningssal på ca. 200 kvadratmeter med et stort treningstilbud I slutten av november åpnet dessuten Nordisk Film Kino den nye Lagunen kino, som blir en av Norges største kinoer. Den har 9 saler med i alt 770 seter.

- Kinogjengerne vil møte det ypperste innen lyd og bilde i konseptsalen SUPREME og nyskapningen 4DX i en av de øvrige salene. Med nyskapende teknologi vil 4DX bli en opplevelse for oss alle. Her møter vi bevegelse og rystelser i kinostolene og effekter som spiller på våre sanser utover syn og hørsel ved at det blir opplevelse av f.eks. vind, regn og tåke, slik at man kan leve seg enda mer inn i filmen man ser på. Dette blir en sensasjon i Bergen! fastslås det på hjemmesiden til Lagunen Storsenter.

TREDJE STØRST I NORGE Lagunen har siden åpningen den 7. september 1985 utviklet seg til å bli blant Norges største sentre

NYHETER

139 Foto: Marte Gjerde

ESTATE 06/19

140

for varehandel. I fjor var senteret det tredje største med en bruttoomsetning på nesten 2,9 milliarder kroner – kun slått av Sandvika Storsenter og Strømmen Storsenter. Olav Thon Gruppen tapetserte ikke bare pallen, men har de åtte første plassene på listen.

Tall fra Oslo Handelsstands Forening viser at Lagunen Storsenter hadde en tilsvarende omsetning på 1 384 millioner i første halvår 2019, mot 1 275 millioner i tilsvarende periode i fjor – med andre ord en vekst på 8,5 prosent etter at de 50 nye butikkene og spisestedene åpnet.

POPULÆRT HANDELSOMRÅDE - Kombinasjonen av Lagunen Storsenter og de ulike etableringene i Laguneparken har gjort Lagunen svært populært som handelsområde for både bergenserne og Hordalands øvrige innbyggere og besøkende turister, skriver senteret på hjemmesiden.

Primærmarkedet for Lagunen er bydelene Fana og Ytrebygda i Bergen kommune, med rundt 60 000 innbyggere innenfor 10 minutters kjøring. Disse er blant de raskest voksende bydelene i Bergen. I nærheten ligger næringsparkene Kokstad, Sandsli og Lønningen med over 20 000 arbeidsplasser.

THON PÅ EIERSIDEN Utviklingen av området styres gjennom selskapene Lagunen AS og Lagunen Eiendom AS. I begge disse selskapene eier Olav Thon Eiendomsselskap ASA 42 prosent av aksjene.

Nordås Industrier AS (Øyvind Robert Sørheim med familie) eier en tilsvarende andel, mens Krohnås Eiendom AS (Anne Christine Tellefsen m.fl.) har en aksjepost på 16 prosent.

På vegne av Lagunen AS bestilte SE-Arkitektur i september en forhåndskonferanse hos Plan- og bygningsetaten (PBE) for «tiltak på Lagunevegen 19».

- SE-Arkitektur AS er engasjert til å se på mulighetene for eksisterende bygg i Lagunevegen 19.

Bakgrunnen for mulighetsvurderingen er at Lagunen AS ønsker å vurdere bruk etter at avtale med dagens bruker er utgått. En eventuell fremtidig søknad vil omhandle bruksendring fra dagens bruk som er godkjent som butikk, trelastlager og utvendig butikkareal, skrev arkitektselskapet i henvendelsen til PBE. VURDERER BRUKSOMRÅDER Der ble det også påpekt at Lagunen AS har behov for en vurdering av bruksområder som kan benyttes i påvente av en reguleringsplan for eiendommen. I «Veiledning til forskrift om kart, stedfestet informasjon, arealformål og digitalt planregister» utgitt av Miljøverndepartementet, angis det under Sentrumsformål en del formål som kan være aktuelle.

NYHETER

- Vi ønsker å diskutere og få angitt hvilke begrensninger som kan forventes av bruksområde. Vi ønsker spesielt å få avklart bruksområde forretning, som både inkluderer dagligvare og plasskrevende varehandel, skrev arkitektselskapet.

Det er ikke planlagt å utvide arealet, «men å benytte eksisterende konstruksjoner før en detaljregulering vil igangsettes. Varelevering, plassering av komprimatorer og annen infrastruktur i bygget vil måtte tilpasses eventuelt ny bruker, men det er ønskelig å benytte mest mulig av etablerte funksjoner.»

MÅ TILPASSES ENDRINGER Arkitektselskapet påpeker dessuten at Lagunen AS fremover har et større fokus på areal på nordsiden av Bybanen som ikke har krav til detaljeringsplan og dermed ligger til rette for en byggesøknad.

- Dette er store arealer, som vil styre utbyggingsfokuset de neste 10-15-20 årene. Lagunevegen 17-19 skal i samme periode leve videre, men må forvente å kunne tilpasses nye butikker og endringer, heter det i dokumentet som er sendt til PBE. BOLIGER NORD FOR SENTERET Området nord for Lagunen Storsenter heter Kalgahaugen, og er i dag en grønnkledd høyde. Denne planlegges i hovedsak som et boligområde og med kontor/forretningsbygg langs Fanavegen og inn mot bybanestoppet. Her skal det også etableres barnehage.

På oppdrag for Lagunen Eiendom har Hille Melbye Arkitekter utviklet en områdeplan for Lagunen/ Rådal sentrum.

- Området er i dag preget av bilbasert handelsvirksomhet, og har et stort behov for opprustning, men også et stort utviklingspotensial, skriver arkitektselskapet på sin hjemmeside.

TRE UTBYGGINGSOMRÅDER Utbyggingen er organisert som tre utbyggingsområder: Det sentrale senterområdet med Bybanestasjonen, bussterminalen og forretningssenteret, Laguneparken utformet med en kvartalsstruktur med en blanding av kontor/tjenesteyting, forretninger og boliger samt Kalgahaugen, en høyde nord i området med utsikt over Apeltunvannet med fortrinnsvis boliger, men også med barnehage og noe kontor/ tjenesteyting.

- Spesielle utfordringer for utformingen av planområdet har vært å ta hensyn til eksisterende bygningsstrukturer samtidig som området transformeres til et moderne, velfungerende sentrumsområde, påpeker Hille Melbye Arkitekter.

ESTATE 06/19

Tredje største I fjor var Lagunen kjøpesenter det tredje største i Norge.

141

NYHETER

Foto: Hille Melbye Arkitekter

ESTATE 06/19

«Dette er store arealer, som vil styre utbyggingsfokuset de neste 10-15-20 årene.»

Dokument sendt til PBE

NYHETER

ESTATE 06/19

Foto: Hille Melbye Arkitekter

142

FØRSTEVALGET I NEDSLAGSFELTET Mange snakker om kjøpesenterdød, men dere satser friskt?

- Det er ingen tvil om at konkurransen i varehandelen er stor, og at det er viktigere enn noen gang tidligere å være relevant for publikum. Så også med kjøpesentre.

De sentrene som er relevante for publikum, vil klare seg fint, mens de som ikke er relevante, vil kunne få problemer. Er man førstevalget i sitt nedslagsfelt, vil man ha større tilgang på interessante konsepter enn om man ikke er markedsleder og da vil muligheten for å gjøre det bra være større, svarer administrerende direktør Knut Eliassen i Lagunen Storsenter, og fortsetter: - For Lagunens del velger vi nå å dreie konseptmiksen til også å inneholde aktiviteter, opplevelser og serveringssteder for å ha dekke flere behov hos publikum i tillegg til regionens beste butikkutvalg.

Slik vil vi være relevante for vårt publikum i tiden som kommer.

OFFENTLIG MASTER-PLAN Hvordan ser du for deg at Laguneparken utvikles fremover?

- I 2015/16 ble det vedtatt en ny reguleringsplan for Laguneområdet av bystyret i Bergen kommune.

Det er en offentlig master-plan for området hvor det ønskes bymessig utvikling. Det betyr parkering under bakken, etablering av allmenninger og torg, gågater og kvartalsstruktur. Første byggetrinn er ferdigstilt i februar 2020 når vi tar i bruk utendørsarealene på torget som kobler bussterminalen i Lagunen med senteret og gågaten som fører publikum videre til bybanen. I vår videreutvikling av Lagunen følger vi denne master-planen.

Hvordan er fremdriften for Kalgahaugen?

- Kalgahaugen er vårt neste prosjekt, og vi er i gang med en mulighetsstudie hvor blant annet vurderinger rundt omfang og økonomi av et første byggetrinn inngår, sier Eliassen.

Kjøpesenterdød Lagunen investerer i tross for et tøft kjøpesentermarked.

ETTE R Å H A TR Å KK ET O P P LØY PE R I OVER FE M TI ÅR, S ETTE R V I F R EMD EL ES NYE S PO R ETTER OSS

Kunnskap og erfaring opparbeidet over femti år gir oss i Malling & Co fortrinn, hver gang vi forbereder oss for nye utfordringer.

I 1964 startet Peter T. Malling opp en helt ny næring i Norge – profesjonell megling og forvaltning av næringseiendom. I dag teller Malling & Co over 195 ansatte og tilbyr markedets bredeste tilbud av eiendomstjenester. www.malling.no

Historien forplikter

144

FINANS OG EIENDOM

ESTATE 06/19

Oslo dyrest, men Bergen knapper innpå Oslo har den klart laveste yielden i Norge på kontoreiendommer.

Men forskjellen på yield mellom Oslo og Bergen har falt dramatisk de seneste årene.

Av: Dag-Jørgen Saltnes Foto: Shutterstock.com

E

iendomsinvestorene i Oslo har de seneste årene tatt til takke med stadig lavere avkastning for de beste kontoreiendommene.

Prime yield for kontorbygg i Oslo er ifølge DNB Næringsmegling helt nede i 3,6 prosent nå, noe som gir et svært lavt yieldgap sammenlignet med de lange swap-rentene.

Ifølge UNION Gruppens seneste bankundersøkelse er bankmarginen på lån med fem års løpetid og belåningsgrad på 65 prosent 2,04 prosentpoeng. Med marginen lagt oppå fem års swaprenten, får man en gjennomsnittlig finansieringskostnad på 3,68 prosent. Det betyr at de beste kontoreiendommene i Oslo gir et negativt yieldgap på 8 basispunkter.

BEDRE UTENFOR SENTRUM Dersom man kjøper øvrige kontoreiendommer i Oslo, er avkastningen langt høyere. Yielden på såkalte normaleiendommer i Oslo er nå på 5,2 prosent. Det er da snakk om kontoreiendom med ok standard, beliggenhet i en av kontorklyngene utenfor sentrum, 4 til 5 år igjen på leiekontrakten, markedsleie og ordinære bedrifter som leietakere.

Yielden på disse eiendommene har falt den seneste

tiden og er ifølge DNB Næringsmegling ned 0,4 prosentpoeng sammenlignet med for ett år siden.

«Mye tyder på at kjøpsinteressen ikke vil avta med det første. De lange rentene har sunket betydelig siden vår siste oppdatering (og er ventet å forbli lave lenger), det er forventninger til et fortsatt sterkt leiemarked (særlig i sentrum), og ikke minst antyder våre siste investorundersøkelser at det er både vilje og kapital til å kjøpe mer det kommende året. Dette illustreres også ved at et utvalg av de 25 største aktørene i Oslo ikke lenger tror på økte yielder i det korte bildet. Tross at flertallet fortsatt tror yieldene for kontor skal stå uendret de neste 12 månedene, er det en betydelig økt andel som tror at yieldene skal presses videre ned både for prime (40 %) og for normal eiendom (36 %)», skriver næringsmegleren i sin siste markedsrapport.

BERGEN BLIR DYRERE I Bergen har man alltid hatt vesentlig høyere yield enn i Oslo, men den differansen har falt kraftig.

Nå er prime yield for kontoreiendommer i Bergen nede på 4,2 prosent, mens såkalt normalyield er 6,25 prosent. Forskjellen i yield mellom Oslo og Bergen er dermed nede på 60 basispunkter.

ESTATE 06/19

145

FINANS OG EIENDOM

Stor tro Investorene har stor tro pĂĽ eiendomsmarkedet i Bergen.

146

FINANS OG EIENDOM

ESTATE 06/19

Økt optimisme Det er optimisme i oljebransjen, noe som skaper jobber i Stavanger.

– Differansen mellom Oslo og Bergen er blitt mye mindre de seneste årene. Den var 140 punkter for prime eiendommer i 2015, uttalte analysesjef Thomas Ramcilovic i DNB Næringsmegling da han holdt et foredrag på konferansen Eiendom 2019 i Bergen.

Ifølge næringsmegleren er Bergen også blitt dyrere sammenlignet med de andre storbyene.

– Bergen har en yield som er 55 basispunkter lavere enn i Trondheim, og 80 punkter lavere enn i Stavanger. Eiendommene i Bergen er nå priset som om de har den klart laveste risikoen utenfor Oslo, og den er også lav i europeisk sammenheng, sier Ramcilovic.

Samtidig er eiendomsinvestorene i Bergen klart mest optimistiske i Norge, ifølge DNB Næringsmegling. Mens bare 39 prosent av investorene i Stavanger tror på økte leiepriser, venter 71 prosent av Trondheim-investorene økte leiepriser. I Oslo var andelen optimister 84 prosent, men i Bergen svarte hele 100 prosent av de spurte i investorundersøkelsen til DNB at de forventer økte leiepriser.

STAVANGER BILLIGST Stavanger har slitt med et tøft kontormarked etter oljesmellen, men nå skapes det arbeidsplasser i stort tempo i oljehovedstaden.

Sjeføkonom Kyrre Martinius Knudsen i SpareBank 1 SR Bank gikk på Citykonferansen Stavanger gjennom bankens konjunkturbarometer for Oslo, Sør- og Vestlandet, og der kom det frem at det er grunn til optimisme i Rogaland.

– Olje- og industribedriftene forventer betydelig vekst. 7 av 10 bedrifter venter vekst de to neste årene, til tross for det som skjer internasjonalt, sier Knudsen.

Han mener det kan ha noe med at bedriftene ikke er eksponert for de varegruppene som er mest utsatt internasjonalt. Noe av bakteppet til optimismen er at næringslivet har lagt bak seg to veldig gode år.

– De seneste to årene har vært en vanvittig reise når det gjelder jobbvekst i Rogaland. Konjunkturbarometeret indikerer videre oppgang. Det siste året har det blitt skapt 3,5 prosent nye jobber, og befolkningveksten har gått fra 0,2-0,3 prosent for et par år siden til 0,61 prosent nå. Jeg vil bli overrasket hvis vi ikke får en høyere befolkningsvekst i regionen enn ellers i landet, sier Knudsen.

Det har gitt økt optimisme for de som driver med næringseiendom, men prisingen av kontorbygg er samtidig langt unna Oslo og Bergen. Prime yield i Stavanger er nå 5 prosent, mens normalyield er på 7 prosent.

I Trondheim er prime yield nå 4,75 prosent, mens normalyield er 6,5 prosent.

OSLO:

3,6 % Prime yield: 3,6 prosent Normal yield: 5,2 prosent

BERGEN:

4,2 % Prime yield: 4,2 prosent Normal yield: 6,25 prosent

TRONDHEIM:

4,75 % Prime yield: 4,75 prosent Normal yield: 6,5 prosent

STAVANGER:

5% Prime yield: 5 prosent Normal yield: 7 prosent

Smarte nybygg Kollektiv løsning for bygget – individuell frihet for den enkelte beboer.

Sånn skaper vi fremtidens hjem for alle.

Lysstyring

Varmestyring

Adgangskontroll

App for beboer og styret

El-billading

TV og strømming

Fremtidens fibernett

Besøk oss på Eiendomsdagene på Norefjell 16. - 17. januar 2020

Kompetanse i alle ledd, kvalitet i hver jobb, kunnskap i alle rekker

www.afhandverk.no

ESTATE 06/19

149

PROPTECH

PROPTECH Proptech-selskapene du må se opp for

Foto: Carine Bjørvik Andersen

Estate Magasin og Estate Play har sett nærmere på proptech-selskaper det er verdt å følge med på i tiden fremover.

Av: Dag-Jørgen Saltnes

S

pacemaker, Unloc og Dimension10 er norske proptech-selskaper som har fått mye omtale det seneste året. Både Håvard Haukeland i Spacemaker og Kris Riise i Unloc har vært Ung Profil i Estate Magasin (Riise er i denne utgaven på side 104), og Estate Nyheter har flere ganger skrevet om utviklingen i selskapene deres, samt om Dimension10, som gikk til topps i proptech-kåringen til Real Estate Innovation Network for Expo Real innenfor kategorien «plan and built».

Men det finnes en rekke andre spennende proptech-selskaper som det kan være verdt å følge med på. I videoserien Byggtech 2019 har Estate Play tatt for seg flere av disse selskapene. Her er en kjapp gjennomgang av noen av de proptech-selskapene vi kommer til å høre mer om i 2020 og 2021.

150

PROPTECH

ESTATE 06/19

PROPTECH Boostcom

CEO Petter Tonstad, Boostcom AS.

Av: Dag-Jørgen Saltnes

B

oostcom har spesialisert seg på å levere datadrevne lojalitetsløsninger for handelen. Selskapet har nylig gått sammen med amerikanske PlaceWise Digital og blir dermed verdensledende mot kjøpesentre, med nærmere 1000 kjøpesentre i 20 land på kundelisten.

CEO Petter Tonstad i Boostcom fortalte til Estate Play at pendelen nå er i ferd med å snu innenfor retail. Selskapet, som leverer løsninger for digital markedsføring og salg for kjøpesentrene gjennom lojalitetsprogram, venter at kjøpesentrene vil klare å utnytte de digitale kanalene til å selge mer.

– I stedet for å se at omsetningen i den fysiske varehandelen faller, ser man nå at den fysiske varehandelen bistår og hjelper netthandelen. Det går på merkevarebygging, det handler om å trekke folk inn i en vareleveransetjeneste hvor også det fysiske bidrar til effektivisering. Jeg tror knytning mellom digitalt og fysisk er det vi er på vei mot i et større omfang enn det vi har sett til nå, sier Tonstad til Estate Play.

Han mener kjøpesentrene må få en konsumentrelasjon, noe de typisk ikke har i det rent fysiske området. De bør også bygge opp en digital relasjon med kundeprogrammer, hvor konsumenter blir med og deler profildata som kjøpesentrene kan bruke til markedsføringsformål.

– Kjøpesenteret må gjøre aktiviteter sammen med leietakerne for å gjøre det attraktvt for konsumenter å bli digitale kunder hos kjøpesenteret.

ESTATE 06/19

151

PROPTECH

PROPTECH CHECKD

CEO Tom-Erik von KroghMartinsen, CHEKD AS.

Av: Dag-Jørgen Saltnes

C

HECKD AS startet opp i 2013 og tilbyr bygge- og anleggsbransjen et digitalt verktøy som skal forenkle befaringer.

– Kast papirene, sier CEO Tom-Erik von Krogh-Martinsen til Estate Play.

Han mener det er veldig mye informasjon i byggeog eiendomsbransjen som ikke nødvendigvis gjør hverdagen enklere.

– Denne informasjonen samles i kule verktøy som droner, roboter, AR og VR, men det er vanskelig å få denne informasjonen enkelt videre ut til håndverkerne, sier CHECKD-sjefen.

En måte å bruke informasjonen på, er ved å bruke en drone som filmer fasaden på et nybygg for å finne skader eller feil.

– Når det oppdages, så kan man ta bilde av det og lage en oppgave i CHECKD-verktøyet som delegeres ut til håndverkeren, som igjen kan stille spørsmål og få svar i den fysiske oppgaven, sier von Krogh-Martinsen.

Når håndverkeren har gjort det som skal rettes, så

lukkes deretter oppgaven i CHECKD. På en byggeplass brukes CHECKD ved at folk fører avvik inn i CHECKD-appen på mobilen. Samtidig logges avvikene og dokumenteres med bilder. Dermed blir det også en effektiv oppfølging og retting av feilene.

Blant kundene til CHECKD er boligbyggeren JM, som har kastet ut papirer med utallige sider med sjekkpunkter. I stedet har JM tatt i bruk det digitale verktøyet til CHECKD.

152

PROPTECH

ESTATE 06/19

PROPTECH Catenda CEO Håvard Bell, Catenda.

Av: Dag-Jørgen Saltnes

P

rogramvareselskapet Catenda har ambisjoner om å øke produktiviteten til byggeog anleggsbransjen ved å tilby en plattform som skal gjøre all informasjon tilgjengelig real time for næringen.

– Vi har lagd en plattform som tar tak i tre problemstillinger, sier Håvard Bell, CEO i Catenda til Estate Play.

• Byggenæringen er fragmentert med veldig mange små og mellomstore organisasjoner som skal samarbeide for å få til noe som er svært komplekst, å sette opp et bygg. Da er kommunikasjonen veldig kritisk, og der er det et stort forbedringspotensial.

• Data man får tak på underveis i et byggeprosjekt er ofte utdatert, man må derfor sørge for real time tilgang på data.

• Byggeiere får et ikke-optimalt datagrunnlag for bygget. Nå har man en datamodell som man kan strukturere mye bedre og få gitt byggherre et mye bedre grunnlag.

Bell forteller at Catenda og deres Bimsync-produkt skal gi bedre kommunikasjon, bedre datagrunnlag i real time og godt overleveringsgrunnlag når bygget skal leveres til eierne.

Catenda har nettopp hentet inn penger fra blant andre Are Traasdahl. Ifølge Dagens Næringsliv har Traasdahls selskap Spring Capital Polaris og en gruppe medinvestorer allerede gått inn med 12 millioner kroner i en emisjon. I august neste år skal kassen fylles opp med ytterligere 18 millioner kroner, mens investorene til sammen skal ut med 65 millioner kroner til Catenda.

I 2018 omsatte Catenda for 12,1 millioner kroner, en økning fra 5,47 millioner i 2017. Selskapet har kunder i land som Frankrike, Spania, Storbritannia, Nederland og Bahrain i tillegg til Norge.

NYHET! Ukens viktigste nyheter, til lørdagsfrokosten.

Motta gratis nyhetsbrev og fĂĽ en rask og enkel oppdatering over ukens viktigste og mest leste saker fra eiendomsbransjen. estatenyheter.no

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

ADVOKAT

ADVOKAT

Arntzen Legal

Advokatfirmaet Føyen Torkildsen AS

A: St. Olavs plass, 0130 Oslo

A: C. J. Hambros plass 2 D, 0164 Oslo

P: PB 7051 T: 982 07 111 E: petterdragvold@arntszenlegal.com

P: PB 7086 St. Olavs pl., NO-0130 Oslo T: (+47) 21 93 10 00 E: pch@foyentorkildsen.no

Spesialområdet til Arntzenlegal er skatt og fast eiendom. Vi besitter denden nødvendige byggfagligekompetansen som er en forutsetning for å sikre en optimal og effektiv skatte- og avgiftsmessige behandling.

Spesialisering og forretningsforståelse sikrer det gode sluttresultatet.

W arntzenlegal.com

W foyentorkildsen.no

ADVOKAT

ADVOKAT

W dlapiper.com

DLA Piper

Advokatfirmaet Grette AS

A: Bryggegata 6

A: Filipstad Brygge 2, 0252 Oslo

P: PO Box 1364 Vika, N-0114 Oslo T: 24 13 15 00 E: magnus.lutnas@dlapiper.com

P: PB 1397 Vika, 0114 Oslo T: 22 34 00 00 E: firmapost@grette.no

DLA Pipers eiendomsadvokater har lang erfaring, faglig tyngde og solide referanser fra bistand knyttet til omsetning, utvikling, forvaltning, og leie av eiendom.

Vi bistår både de største eiendomsaktørene, mindre private selskaper og offentlige organer som på ulike måter opptrer i eiendomsmarkedet. Denne bredden gjør oss godt i stand til å tilpasse våre råd til den enkeltes behov.

/DLAPiperNorway/

ADVOKAT

W hjort.no

/Advokatfirmaet-Føyen-Torkildsen-AS/

W www.grette.no

/AdvokatfirmaetGrette/

ADVOKAT

Advokatfirmaet Hjort DA

Advokatfirmaet Simonsen Vogt Wiig AS

A: Akersgata 51, 0180 Oslo

A: Filipstad Brygge 1, 0252 Oslo

P: PB Box 471 Sentrum 0105 Oslo T: 22 47 18 00 E: advokatfirmaet@hjort.no

P: PB 2043 Vika, 0125 Oslo T: 21 95 55 00 E: post.oslo@svw.no

Vi bistår flere av landets største eiendomsutviklere med rådgivning og tvisteløsning i alle faser av eiendomsprosesjekter. vi harlang erfaring og kompetanse, med særskilt styrke innen plan- og bygningsrett og tomtefeste.

Simonsen Vogt Wiig er et ledende forretningsjuridisk advokatfirma med 180 advokater og kontorer i de største byene i Norge samt Singapore.

/AdvokatfirmaetHjort/

W www.svw.no

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

ADVOKAT

Kunnskap. Engasjement. Resultater.

W hammervollpind.no

ADVOKAT

Hammervoll Pind

SANDS

A: Wergelandsveien 7, 0167 Oslo

A: Cort Adelers gate 33, 0254 Oslo

P: PB 6613 St. Olavs plass, 0129 Oslo T: 22 94 40 00 E: post@hammervollpind.no

P: PB 1829 Vika, 0123 Oslo T: 22 81 45 00 E: lawyers@sands.no

Hammervoll Pind er et advokatfirma som er spesialisert mot eiendoms- og entreprisebransjen, og har et sterkt kompetansemiljø innen restrukturering og maritim juss.

Steenstrup Stordrange er totalleverandør av juridiske tjenester til våre klienter innenfor næringseiendomsfeltet.

/HammervollPind/

ADVOKAT

W www.sands.no

ANSKAFFELSESBISTAND

SELAND ORWALL

Confidon AS

A: Klingenberggt 7A, 0161 Oslo

A: Bogstadveien 6, 0355 Oslo

P: PB 1938 Vika, 0125 Oslo T: 24 13 43 40 E: post@selandorwall.no

P: Bogstadveien 6, 0355 Oslo T: 959 00 999 E: post@confidon.no Besparende mellomledd

Solid erfaring og spisskompetanse innenfor skatte- og avgiftsrett, fast eiendom og selskapsrett. Vi gir tydelige og praktiske råd, forankret i klientens kommersielle behov.

W www.selandorwall.no

/selandorwall/

W www.confidon.no

Markedsekspertise: Kontormøbler.

Confidon gir din bedrift tyngde i møte med møbelforhandler og interiørarkitekt.

/confidonas/

BANK

BRANNVERN

W firesafe.no

/steenstrupstordrange/

Firesafe

BN Bank

A: Robsrudskogen 15, 1470 Lørenskog

A: Tordenskioldsgate 8-10

P: Postboks 6411 Etterstad, 0605 Oslo T: 09110 / 22 72 20 20 E: firmapost@firesafe.no

P: PB 282 Sentrum, 0103 Oslo T: 73 89 20 00 E: post@bnbank.no

Firesafe er Nordisk totalleverandør innen brannsikring. Vi leverer branntekniske tjenester til alle typer bygg, i alle faser, samt kurs innen brannforebygging og evakuering.

Med nærmere 60 års erfaring fra bransjen er vi en naturlig samarbeidspartner både når det gjelder prosjekt- og langsiktig finansiering av eiendom i Oslo og omegn.

/firesafenorge/

W bnbank.no

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

BANK

CATERINGTJENESTER

Pareto Bank

Fazer Food Services AS

A: Dronning Mauds gate 3, 0250 Oslo

A: Filipstad Brygge 1, 0252 Oslo

P: PB 1823 Vika, 0123 Oslo T: 24 02 81 20 E: post@paretobank.no

P: PB 1375, Brygge 1, 0252 Oslo T: 23 89 79 00 E: freddy.eriksen@fazer.com

Vi kan eiendomsmarkedet i Oslo og Akershus, og hjelper våre kunder med prosjekt- og risikovurderinger. Sammen finner vi den beste finansielle løsningen.

Nordens ledende leverandør av kantine- og cateringtjenester, og drifter kantiner under konseptet fazerfood&co. Vi er matspesialister med faglærte kokker som lager mat fra bunnen av. Vi tilbyr alt fra enkle til mer eksklusive kantineløsninger, skreddersydd etter dine behov.

W pareto.no

W fazer.com

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

AKA AS

Anthon B Nilsen Eiendom

A: Hvervenmoveien 49, 3511 Hønefoss

A: Øvre Vollgate 9

P: Hvervenmoveien 49, 3511 Hønefoss T: 32 12 14 20 E: post@aka.no

P: PB 74 Sentrum 0101 Oslo T: 24 14 54 90 E: kundesenter@abne.no

AKAs satsningsområder er investeringer, drift og forvaltning av handelsnæringseiendom. Selskapet eier over 200 handelseiendommer i hele landet hvor Norges ledende dagligvarekjeder og handelsbedrifter er leietakere.

Vi utvikler og forvalter næringseiendom.

Sammen med oppdragsgiver – eller i egen regi – erverver og utvikler vi tomter og bygninger til arealer som er formålstjenlige for dagens og morgendagens behov. Vi er våre oppdragsgiveres partner i hele utviklingsprosessen.

W aka.no

W abne.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

W banenoreiendom.no

/fazernorge/

/abneno/

Bane NOR Eiendom AS

Bryn Eiendom AS

A: Schweigaards gate 23, 0048 Oslo

A: Nils Hansensvei 2 0667 Oslo

P: PB 1800 Sentrum T: 05280 E: eiendom@banenor.no

P: PB 6620 Etterstad 0607 Oslo T: 23 37 98 00 E: firmapost@bryneiendom.no

Norges ledende knutepunktutvikler.

Eier, utvikler og forvalter eiendom på og ved knutepunkt.

Største utleier på Bryn!

/banenoreiendom/

W bryneiendom.no

/Bryn-Eiendom/184817361546962/

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

DNB Næringseiendom AS

Eiendomsspar

A: Dronning Eufemias gate 30, Bjørvika 0021 Oslo

A: Olav Vs gate 6

P: Postboks 7505, 5020 Bergen T: 468 44 100 E: leiekontor@dnb.no

P: PB 1350 Vika 0113 OSLO T: 22 33 05 50 E: post@eiendomsspar.no

Din suksess er vår suksess.

Solid – Profesjonell – Fremtidsrettet

W leietakerdnb.no

W eiendomsspar.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

W fram.no

Fram Eiendom

Fabritius Gruppen AS

A: Karenslyst Alle 2, 0278 Oslo

A: Ruseløkkveien 14, 0251 Oslo

P: PB 515, Skøyen 0214 Oslo T: 22 12 25 50 E: post@fram.no

P: PB 6872, Rodeløkka 0504 Oslo T: 23 17 24 50 E: post@fabritius.no

Områdene er: Oslo Vest, Sentrum, Skøyen, Majorstuen, Ullevål, Lysaker og Økern.

Fabritius Gruppen er en betydelig eiendomsaktør med fokus på utvikling og forvalting av næringseiendom i stor-Oslo.

/FramEiendom/

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

SOSIALE ENTREPENØRER

W ferd.no

/eiendomsspar/

W www.fabritius.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

Ferd Eiendom

FORTIN AS

A: Strandveien 50 1366 Lysaker

A: Sommerrogata 13-15, 0255 Oslo

P: PB 34, 1324 Lysaker T: 67 10 80 00 E: ferdeiendom@ferd.no

P: PB 2500 Solli, 0202 Oslo T: 23 08 41 60 E: jan.kjetil.skaug@fortin.no

Ferd Eiendom utvikler gode miljøvennlige prosjekter som med sin tilpasning til omgivelsene bidrar til Ferds visjon om å skape varige verdier og sette tydelige spor.

FORTIN er et eiendomsselskap som eier, forvalter og drifter attraktive næringseiendommer i Norge og Sverige.

W fortin.no

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

Karlander Invest AS

KLP Eiendom

A: Nedre Vollgt. 1, 0158 Oslo

A: Dronning Eufemias gate 10, 0191 Oslo

P: PB 1785 Vika, 0122 Oslo T: 22 33 72 80 E: post@kinvest.as

P: PB 400 Sentrum, 0103 Oslo T: 05554

Med et langsiktig perspektiv forvalter og utvikler vi bolig og næringseiendom i sørøst Norge.

KLP Eiendom er et av Nordens største eiendomsselskaper. Vi utvikler og forvalter kontorbygg, kjøpesentre, hoteller, tomter og prosjekter, og skaper møteplasser hvor mennesker trives og kan realisere sitt potensial.

W kinvest.as

W klpeiendom.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

Loe Utvikling AS

Myren Eiendom AS

A: Sjølyst Plass 2, 0278 Oslo

A: Sandakervn. 24C, Bygg B, 0401 Oslo

P: Sjølyst Plass 2, 0278 Oslo T: 911 91 669 / 991 11 090 E: post@loeutvikling.no

P: PB 4218 Nydalen, 0401 Oslo T: 22 87 19 00 E: post@myreneiendom.no

Skaper nytt ved å utfordre det etablerte!

Utvikler av næringseiendom i Oslo-området.

Spisskompetanse på tomteutvikling og transformasjon. Loe-gruppen – en ledende bransjeaktør siden 1933.

Myren Eiendom AS ble etablert i 1997 og har som eneste formål å leie ut og utvikle Myrens Verksted.

W loe.no

W myreneiendom.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

W mustadeiendom.no/

/klpeiendom/

Mustad Eiendom

NCC Property Development AS

A: Mustads vei 10, 0283 Oslo

A: Østensjøveien 27, 0661 Oslo

P: Mustads vei 10, 0283 Oslo T: 22 73 63 00 E: firmapost@mustadeiendom.no

P: PB 93 Sentrum 0101 T: 22 98 68 00 E: firmapost.pd@ncc.no

Mustad Eiendom er ledende utvikler og forvalter av næringseiendom på Lysaker.

Vi utvikler, leier ut og selger næringseiendommer i vekstmarkeder. Med kvalitetsløsninger som skaper verdi for kunder og samfunnet, skaper vi langsiktige og bærekraftige miljøer som både mennesker og bedrifter trives i. Vi bygger morgendagens samfunn.

/mustadeiendom/

W ncc.no

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

NHP Eiendom

Njord Real Estate AS

A: Kongensgate 16, 7011 Trondheim

A: Dronning Mauds gate 1, N-0250 Oslo P: Dronning Mauds gate 1, N-0250 Oslo T: 23 00 32 44 E: ocr@njordrealestate.no

Vi utvikler, bygger og forvalter næringseiendom over hele landet ved de mest sentrale knutepunktene med fokus på lager- og logistikk, industri, handel.

W nhp.no

W LinkedIn/ NHP Eiendom

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

Investor og forvalter av næringseiendom med utviklingspotensial.

W njordrealestate.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

NREP

Oslo Areal

A: Ruseløkkveien 6, 5.etasje, 0251 Oslo

A: Karenslyst allé 8B, 0278 Oslo

P: PB 4227, 8608 Mo i Rana T: 995 01 097 E: info@nrep.no

P: PB 533, Skøyen, 0214 Oslo T: 24 11 75 00 E: post@osloareal.no

NREP er en integrert investor, utvilker og produktinnovatør innen eiendom som ønsker å gjøre eiendomsbransjen bedre.

Vi utnytter vårt tverrfaglige team for å skape skape langsiktige verdier for leietakere, investorer og samfunnet som helhet.

Oslo Areal har som mål å være en miljøbevisst utleier for dagens og morgendagens leietakere.

W nrep.com/no/

W osloareal.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

OXER Eiendom

Peab Eiendomsutvikling AS

A: Drengsrudbekken 12, 1383 Asker

A: Strandveien 17, 1366 Lysaker

P: PB 420, 1373 Asker T: 66 98 74 00 E: post@oxer.no

P: PB 143, 1325 Lysaker T: (+47) 23 30 30 00 E: info@peab.no

Vår solide kunnskap og brede erfaring gjør oss godt rustet til å bidra i fremtidsrettede, komplekse prosjekter. Vi eier og forvalter ca.

220.000 kvm eiendom i området Drammen, Asker, Oslo Nord og Enebakk.

W oxer.no

EIENDOMSUTVIKLING

W peab.no

Peab er et av Nordens ledende bygg- og anleggsselskap med ca. 15.000 ansatte.

Peab har gjennom snart 60 år vært et solid selskap og omsetter i dag for ca. SEK 54 mrd. i året. Vi utvikler og selger boliger i egenregi og i samarbeid med andre. /peabnorge/

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

Ragde Eiendom

Scandinavian Development AS

A: Gladengveien 3b, 0661 Oslo

A: Parkveien 33, 0258 Oslo

P: Gladengveien 3b, 0661 Oslo T: 22 62 62 20 E: post@ragde.no

P: Parkveien 33, 0258 Oslo T: 24 11 56 56 E: info@scd.no

Ragde Eiendom AS er et eiendomsselskap i sterk vekst som driver med utleie, samt kjøp og salg av bolig- og næringseiendom.

Selskapet er ledende innen eiendomsutvikling/ prosjektstyring i Norge med aktiviteter rettet mot utbyggere og investorer som er spesielt rettet mot bolig, kontor, kjøpesenter, hotell.

Selskapet har under regulering/bygging nærmere 14,5 milliard.

W ragde.no

W scd.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

Stor-Oslo Eiendom

Skullerud Park

A: Kirkegata 17, 0153 Oslo

A: Olaf Helsets vei 5, 0694 Oslo

P: PB 606, Sentrum, 0106 Oslo T: 21 60 52 20 E: post@soeiendom.no

P: Olaf Helsets vei 5, 0694 Oslo T: 22 62 80 00 E: andrea@aoe.no

Vi er en partnereid utvikler og investeringspartner, med eiendomsutviklingsprosjekter med en realisasjonsverdi på NOK 17 mrd. Primærkompetansen er på bolig, kontor, hotell, logistikk.

Vi har erfaring fra transaksjon, finansiering, myndighetsbehandling, utvikling, prosjektledelse.

I Skullerud Park fokuserer vi på samhandling på tvers av bedriftene i parken for at du som leietaker kan dra nytte av å sitte i et større fellesskap. Sånt skapes det verdier av.

W soeiendom.no

W skullerudpark.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

/skullerudpark/

SpareBank1 Forsikring AS

SKB Eiendom AS

A: Hammersborggate 2, 0106 Oslo

A: Kirkegata 15, 0153 Oslo

P: Hammersborggate 2, 0106 Oslo T: 21 02 50 50 E: post.eiendom@sparebank1.no

P: PB 399 Sentrum, 0103 Oslo T: 22 40 57 00 E: post@skb.no

Vi er husverter for nesten 300 leietakere fordelt på 14 bygg. Hovedtyngden av vår eiendomsportefølje ligger sentralt til i Oslo Sentrum og på Skøyen.

SKB Eiendom AS eier og forvalter, direkte og gjennom datterselskaper, en eiendomsmasse på omkring 150.000 kvadratmeter.

SKB Eiendom AS eies av Stiftelsen Kaare Berg.

W sparebank1.no

/SpareBank1/

W skb.no

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

W thoneiendom.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

Thon Eiendom

Telenor Eiendom Holding AS

A: Stenersgata 2A, 0184 Oslo

A: Snarøyveien 30, 1360 Fornebu

P: PB 489 Sentrum, 0105 Oslo T: 23 08 00 00 E: post@thoneiendom.no

P: Snarøyveien 30, 1360 Fornebu T: 09011 E: telenor.eiendom@telenor.com

Thon Eiendom er eiendomsdivisjonen i Olav Thon Gruppen, og er ledende innen kjøpesenter og næringseiendom. Vi forvalter ca.

475 eiendommer i Norge og 25 i utlandet.

Leieinntektsnivå på kr 5,5 mrd.

Inspiring and sustainable facilities where ideas are created.

/thoneiendom/

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

W telenoreiendom.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

Varde-Eiendom AS

Øgreid Eiendom

T: 932 02 550 E: helge.hellebust@vardeeiendom.no

A: Strandkaien 2, 4005 Stavanger

Varde-Eiendom AS er et eiendomsutviklingsselskap med boligfokus i Stor-Oslo. Vi søker aktivt etter nye prosjekter. Vi kan raskt gi deg en vurdering av utbyggingsmulighetene og verdien av din eiendom.

Øgreid Eiendom er et selskap som driver med eiendomsutvikling innenfor bolig- og næringsprosjekter i Stavangerregionen.

P: Strandkaien 2, 4005 Stavanger T: 51 85 40 00 E: resepsjon@ogreid.no

W vardeeiendom.no

W ogreideiendom.no

EIENDOMSFORVALTER

EIENDOMSFORVALTER

W aberdeenstandard.no

/ogreideiendom/

Aberdeen Standard Investments

Fazenda Asset Management AS

A: Henrik Ibsens gate 100, 0255 Oslo

A: Grunningen 2 0250 Oslo

P: Postboks 2882-Solli, 0230 Oslo T: 22 01 27 00 E: post.norway@aberdeenstandard.com

P: PB 1421 Vika 0115 Oslo T: 23 01 21 21 E: post@fazenda.no

Et av Europas ledende selskaper innen kapital- og eiendomsforvaltning, med over 7000 ansatte i 25 land. En betydelig eiendomsvirksomhet og forvalter eiendomsverdier for egne fond og oppdragsgivere.

Vi skaper merverdier gjennom aktiv forvaltning av eiendomsinvesteringer.

W fazenda.no

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

EIENDOMSFORVALTER

W malling.no

EIENDOMSFORVALTER

Malling & Co Forvaltning

Mustad Eiendom

A: Dronning Maudsgt. 15, 0250 Oslo

A: Mustads vei 10, 0283 Oslo

P: PB 1883 Vika, 0124 Oslo T: 24 02 80 00 E: post@malling.no

P: Mustads vei 10, 0283 Oslo T: 22 73 63 00 E: firmapost@mustadeiendom.no

Med over 50-års erfaring har vi i Eiendomshuset Malling & Co befestet vår posisjon som en av landets mest erfarne, største og profesjonelle eiendomsforvaltere av næringseiendom og næringslokaler.

Mustad Eiendom er ledende utvikler og forvalter av næringseiendom på Lysaker.

/mallingco/

EIENDOMSFORVALTER

W mustadeiendom.no/

EIENDOMSFORVALTER

OXER Eiendom

Scandinaviegaarden

A: Drengsrudbekken 12, 1383 Asker

A: Karl Johans gate 8, 0154 Oslo

P: PB 420, 1373 Asker T: 66 98 74 00 E: post@oxer.no

P: Karl Johans gate 8, 0154 Oslo T: (+47) 488 51 990 E: bjorn@scandinaviegaarden.no

Vår solide kunnskap og brede erfaring gjør oss godt rustet til å bidra i fremtidsrettede, komplekse prosjekter. Vi eier og forvalter ca.

220.000 kvm eiendom i området Drammen, Asker, Oslo Nord og Ytre Enebakk.

Vi legger vekt på tett og nær oppfølging av selskapets leietakere.

W oxer.no

W scandinaviegaarden.no

EIENDOMSRÅDGIVNING

EIENDOMSRÅDGIVNING

W multiconsult.no

/mustadeiendom/

/scandinaviegaarden/

Multiconsult

GK Gruppen AS

A: Nedre Skøyenvei 2, 0276 Oslo

A: Ryenstubben 12, 0679 Oslo

P: PB 265 Skøyen 0213 Oslo T: 21 58 50 00 E: oslo@multiconsult.no

P: PB 70 Bryn, 0611 Oslo T: 22 97 47 00 E: post@gk.no

Multiconsult er et av Norges og Nordens ledende miljøer innenfor rådgivning og prosjektering.

GK installerer og vedlikeholder alt av teknikk i alle typer bygg. Vi har rørleggere, elektrikere, ventilasjonsteknikere og fagfolk innen kuldeteknikk, byggautomasjon, sikkerhet og energiledelse.

/Multiconsult/

W gk.no

/GKInneklima/

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

EIENDOMSRÅDGIVNING

EIENDOMSRÅDGIVNING

STEMA Rådgivning

Sweco Norge AS

A: Bryggegata 14, 0250 Oslo

A: Drammensveien 260, 0283 Oslo

P: Bryggegata 14, 0250 Oslo T: 63 99 44 40 E: post@stema-r.no

P: PB 80 Skøyen, NO-0212 Oslo T: (+47) 67 12 80 00 E: post@sweco.no

SR leverer prosjektledelse, byggeledelse, prosjekteringsledelse, taksering og HMS/ SHA- og KS-rådgivning. Dessuten utfører vi prosjektutvikling og eiendomsutvikling, samt uavhengig kontroll.

Europas største rådgiverselskap innen teknikk, miljø og arkitektur. Våre 14 500 ingeniører, miljøeksperter og arkitekter jobber hver dag med å planlegge og utforme fremtidens byer og samfunn. Vi har tverrfaglig kompetanse til å se helhetsbildet.

W stemaradgivning.no

W sweco.no

EIENDOMSSERVICE

EIENDOMSSERVICE

W gk.no

GK Gruppen AS

ISS Facility Services

A: Ryenstubben 12, 0679 Oslo

A: Smeltedigelen 1 - Kværnerbyen 0195 Oslo

P: PB 70 Bryn, 0611 Oslo T: 22 97 47 00 E: post@gk.no

P: PB 132 Økern, 0509 Oslo T: 05155

GK installerer og vedlikeholder alt av teknikk i alle typer bygg. Vi har rørleggere, elektrikere, ventilasjonsteknikere og fagfolk innen kuldeteknikk, byggautomasjon, sikkerhet og energiledelse.

ISS er et markedsledende service- og facility management selskap. I samarbeid med våre kunder jobber vi for å engasjere og ivareta våre medarbeidere, minimere vårt fotavtrykk på miljøet og vedlikeholde og bevare eiendom.

/GKInneklima/

EIENDOMSSERVICE

W renservice.no

/SwecoNorge/

W iss.no

/issworld

ELEKTRISKE INSTALLASJONER

Ren Service AS

Datek Installasjon AS

A: Alfaset 1. Industrivei 4, 0668 Oslo

A: Sinsenveien 53A, 0585 Oslo

P: Alfaset 1. Industrivei 4, 0668 Oslo T: 22 06 06 00 E: post@renservice.no

P: Sinsenveien 53A, 0585 Oslo T: 22 88 66 00 E: datek@datek-inst.no

Ren Service AS er en stor aktør innen renhold, eiendomsservice og fasaderengjøring, derfor er vi en trygg samarbeidspartner for de som forvalter næringsbygg. Våre suksessfaktorer er at vi leverer avtalt kvalitet til avtalt tid og til riktig pris.

Datek Installasjon AS er en av Oslos største el entreprenører. – Prosjektering og levering av elbillading – intelligent kameraovervåking av bygg og områder uten vektere.

W datek-inst.no

/DatekInstallasjonas/

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

ENTREPRENØR

ELEKTRISKE INSTALLASJONER

Smart Elektro

Moelven Modus

A: Karihaugveien 89 1086 Oslo

A: Asfaltveien 1, 2050 Jessheim

P: Karihaugveien 89 1086 Oslo T: 40 62 32 00 E: service@smartelektro.no

P: PB 63, 2051 Jessheim T: 06050 E: post.modus@moelven.no

Smart Elektro AS leverer fremtidens elektroløsninger innen svakstrøm- og sterkstrømtjenester til næringsmarkedet og private. Vi ble etablert i 2002, og er eid og drevet av de ansatte. Smart Elektro tilbyr alt fra el-sjekk til totalentreprise.

Moelven Modus AS er Nordens ledende produsent og leverandør av fleksible romløsninger for næringsbygg.

W smartelektro.no/

W moelven.no

ENTREPRENØR

ENTREPRENØR

Modulvegger Oslo AS

ROOFTOP AS

A: Gladengveien 14, 0661 Oslo

A: Nedre Skøyen vei 11, 0276 Oslo

P: PB 6269, 0603 Oslo T: 23 24 22 00 E: mvo@modulvegger.no

T: 973 00 900 E: post@rooftop.no

Glassvegger – kontorskillevegger – himlinger.

ROOFTOP AS står for hele prosessen med å omskape ubenyttede takareal til bærekraftige og inntektsbringende fasiliteter som takterrasser, utstillings- og salgsareal, takhager for dyrking av kortreist mat, samt miljøvennlig energi.

Se våre produkter på www.modulvegger.no

W modulvegger.no

W rooftop.no

ENTREPRENØR

FORVALTNINGSSYSTEM

W utecomfort.no

/Moelven/

/RooftopAS/

Utecomfort AS

ON Property AS

A: Holmengata 28, 1394 Nesbru

A: Bragernes Torg 12, 3017 Drammen

P: Holmengata 28, 1394 Nesbru T: 66 10 14 20 E: info@utecomfort.no

P: Bragernes Torg 12, 3017 Drammen T: 401 68 619 E: post@on.no

Profesjonelle produkter fra bl.a. Renson innen solskjerming, fasadekledning, terrasseoverbygg (pergolaer etc.) til boliger og næringsbygg. – Førsteklasses kvalitet, unik funksjonalitet og minimalistisk design.

Forvaltning og regnskap i ett system er tidsbesparende og oversiktlig.

W on.no

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

FACILITY SERVICE

FACILITY SERVICE

4Service

Kirkestuen AS

A: Brynsalléen 4, 0667 Oslo

A: Huk Aveny 25, 0287 Oslo

T: 400 65 067 E: marius.pedersen@4service.no

P: Huk Aveny 25, 0287 Oslo T: 908 71 480 E: ole@kirkestuenas.no

Vårt mål er å være Norges mest attraktive serviceselskap innenfor personalrestaurant, kantine-, renhold- og forpleiningstjenester.

Kirkestuen AS er en av Oslos ledende håndverksentreprenører innen rehabilitering/ restaurering av alle typer tak, fasade og leietagertilpasninger. Vi har over 30 års erfaring med dyktige fagarbeidere på laget.

Vi leverer tjenestene enkelt og personlig!

W 4service.no

W kirkestuenas.no

GRAFISKE TJENESTER

INTERIØRARKITEKT / INTERIØRTJENESTER

/kirkestuenas/

Merkur Grafiske AS

Ramsøskar Interiørarkitekter AS

A: Stanseveien 9, 0975 Oslo

A: Pilestredet 15A, 0164 Oslo

P: PB 25 Kalbakken N-0901 T: (+47) 41 27 62 08 E: lars.b@merkurtrykk.no

P: Pilestredet 15A, 0164 Oslo T: 459 11 251 E: info@ramsoskar.no

Merkur Grafisk AS ønsker å være din leverandør av grafiske tjenester. Vi er en av Norges ledende, største, og mest solide grafiske leverandører.

Optimal utnyttelse, fremtidsrettede løsninger og attraktive miljøer gir økt verdi. Med helhetsforståelse, erfaring og fagkunnskap tar vi næring, bolig, hotell og restaurant til sitt fulle potensial.

W merkurgrafisk.no

W ramsoskar.no

INTERIØRARKITEKT / INTERIØRTJENESTER

INTERIØRARKITEKT / INTERIØRTJENESTER

W moelven.no

/ramsoskar.no/

Moelven Modus

Modulvegger Oslo AS

A: Asfaltveien 1, 2050 Jessheim

A: Gladengveien 14, 0661 Oslo

P: PB 63, 2051 Jessheim T: 06050 E: post.modus@moelven.no

P: PB 6269, 0603 Oslo T: 23 24 22 00 E: mvo@modulvegger.no

Moelven Modus AS er Nordens ledende produsent og leverandør av fleksible romløsninger for næringsbygg.

Glassvegger – kontorskillevegger – himlinger.

/Moelven/

Se våre produkter på www.modulvegger.no

W modulvegger.no

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

KANTINETJENESTER

W fazer.com

KANTINETJENESTER: LEVERANDØR

Fazer Food Services AS

Metos AS

A: Filipstad Brygge 1, 0252 Oslo

A: Rosenholmveien 4A, 1203 OSLO

P: PB 1375, Brygge 1, 0252 Oslo T: 23 89 79 00 E: freddy.eriksen@fazer.com

P: P.Boks 184 Oslo T: 924 28 860 E: metos.norway@metos.com

Nordens ledende leverandør av kantine- og cateringtjenester, og drifter kantiner under konseptet fazerfood&co. Vi er matspesialister med faglærte kokker som lager mat fra bunnen av. Vi tilbyr alt fra enkle til mer eksklusive kantineløsninger, skreddersydd etter dine behov.

Metos er leverandør av storkjøkkenutstyr, systemer og tilhørende innredninger. Vi tilbyr nøkkelferdige kjøkkenløsninger til det profesjonelle markedet i hele den nordiske regionen. Vår hovedbase i Norge er i Oslo. Metos er en del av det italienske konsernet AliGroup.

/fazernorge/

Cushman & Wakefield Realkapital

Malling & Co Markets

A: Kronprinsesse Märthas plass 1, 0160 Oslo

A: Dronning Maudsgt. 15, 0250 Oslo

P: PB 1921 Vika T: (+47) 23 11 68 68 E: post@cwrealkapital.com

P: PB 1883 Vika, 0124 Oslo T: 24 02 80 00 E: post@malling.no

Vi har mer enn 30 års erfaring fra markedet for næringseiendom innen transaksjoner, leietakerrådgivning, retail, verdivurdering og analyse. Hos oss møter du et innovativt og kompetent eiendoms- og finansmiljø som har fokus på gjennomføring.

Vi bidrar til å skape verdier for gårdeier ved utleie av næringseiendom gjennom: lokalkunnskap om næringseiendomsmarkedet i Oslo, Drammen og Stavanger; inngående kunnskap om rådende markedsvilkår, og god oversikt over tilbud- og etterspørsel etter næringslokaler.

/CWRealkapital.no/

PERSONALRESTAURANT

W malling.no

/mallingco/

PROSJEKTLEDELSE

De Tre Stuer

Constructive Development

T: 922 51 611 E: kristian.sjoseth@4service.no

A: Parkveien 33, 0258 Oslo

De Tre Stuer er ensbetydende med kvalitet og godt håndverk. Vår ambisjon er å skreddersy en sunn og variert meny som møter dine ansattes og kunders krav til god mat.

Constructive Development opererer innenfor prosjektstyring/gjennomføring av prosjektene. Selskapet har under regulering/ bygging nærmere 14,5 milliard.

P: Parkveien 33, 0258 Oslo T: 24 11 56 56 E: info@scd.no

ekte kokker- ekte råvarer – ekte matglede W de3stuer.no

/Metos/

NÆRINGSMEGLER

NÆRINGSMEGLING

W cwrealkapital.no

W metos.com/aligroup.com

W scd.no

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

RELOKASJON/FLYTTEPROSESS

A til Å Relokaliseringstjenester

RENHOLD

B:MOVED AS

Eir Renhold

A: Selma Ellefsens vei 6, 0581 Oslo

T: 454 05 707 E: cato.malnes@4service.no

P: Selma Ellefsens vei 6, 0581 Oslo 920vei15 700 T:Ellefsens A: Selma 2, 0581 Oslo P: Selma Ellefsens vei 2, 0581 Oslo T: 932 E: 90 147post@bmoved.no B:MOVED AS

E: post@bmoved.no

B:MOVED er eksperter på prosjektledelse og relokalisering av bedrifter. Vi bistår i hele prosessen, fra behovet om endring oppstår til du flytter inn i nøkkelferdige kontorlokaler.

Eir Renhold er en del av 4Service og leverer høy kvalitet gjennom velprøvde og standardiserte renholdstjenester kombinert med fagutdannede medarbeidere som fokuserer på at kunden skal ha få godt innemiljø hvor verdier ivaretas.

B:MOVED er eksperter på prosjektledelse og relokalisering av bedrifter.

Vi bistår i hele prosessen, fra behovet om endring oppstår til du flytter inn i nøkkelferdige kontorlokaler.

w bmoved.no

W bmoved.no

f /thebmovedcompany/

/thebmovedcompany/

RENHOLD

RENHOLD

Ren Pluss

2clean AS

A: Gladengveien 14, 0661 Oslo

A: Hovfaret 4, 0275 Oslo

P: PB 6489 Etterstad, 0606 Oslo T: 02517 E: post@renpluss.no

P: Hovfaret 4, 0275 Oslo T: 480 80 400 E: post@2clean.no

Ren Pluss skal levere kundetilpassede renholdstjenester til næringslivet og gjennom dette skape et godt innemiljø og verne om materielle verdier for våre kunder. Din trivsel og dine verdier - vi strekker oss lengre.

Ren Pluss er en del av 4Service Gruppen.

Vi er en seriøs renholdsentreprenør som ivaretar dine behov på en profesjonell måte.

For oss vil du være en høyt prioritert kunde og du vil få personlig oppfølging. Vi er medlem av NHO Service og Grønt Punkt, er miljøsertifisert og har tariffavtale med NAF.

W renpluss.no

W 2clean.no

EIENDOMSFORVALTER

Totalplan A: Sandakerveien 24D, 0473 Oslo P: PB 4218 Nydalen, 0401 Oslo T: 900 24 448 E: info@totalplan.no Over 25 års erfaring med utleie av lager, kontor og kombinasjonseiendommer i Oslo Nord og Romerike.

W totalplan.no

W eirrenhold.no

Sammen skaper vi effektive prosesser

Anders Utne aut@raeder.no

Effektive byggeprosjekter dreier seg om mer enn byggeteknikk.

Gode transaksjoner krever mer enn evnen til å flytte penger.

Andreas Frislid afr@raeder.no

Effektivitet i næringseiendom-prosjekter dreier seg i stor grad også om å forstå og håndtere juridiske og politiske prosesser.

Du er spesialist på ditt område – vi på vårt. Sammen skaper vi effektive prosesser og god gjennomføring av dine næringseiendomprosjekter, fra A til Å.

Eva Hagen evha@raeder.no

Ta kontakt med en av våre eksperter innen næringseiendom.

Hos Advokatfirmaet Ræder får du ekspertise på alle sentrale juridiske områder. Vi har stor kapasitet, samtidig er vi smidige nok til å snu oss fort og tilby en kundeoppfølging som er mer personlig, mer energisk og mer oppmerksom.

Ræder. Sammen om det. raeder.no

Odd Tvedt odtv@raeder.no