Issuu

M AGAS IN ET FO R EIEN D O M SBRA N S JEN

200 STØRSTE

PORTRETTET

BYUTVIKLING

MARKEDET

Selskapene Leieinntektene Profilene

Ivar og Aurora Koteng

Oslos siste store utviklingstomter

Boliger, kontor, hotell, handel

05 2020

STO R OVER SI KT:

Norges 200 største eiendomsselskaper

Vi tenker helhet Gjennom flere tiår har vi fått tilliten til å lede et mangfold av prosjekter av stor samfunnsmessig betydning – fra skoler og barnehager, til sentrale formålsbygg og nye, innovative bydeler, i både offentlig og privat regi. Vi utfordrer, utvikler og sikrer prosjekteier trygg gjennomføring, fra tidligfase til idriftsettelse – skreddersydd for prosjektets egenart. Med et bredt tjenestespekter i spennet fra eiendomsutvikling, prosjekt- og byggeledelse til sikkerhetsrådgivning er vår ambisjon å skape bærekraftige løsninger gjennom en helhetlig tilnærming.

One Fire Safety Week Alle lovpålagte branntekniske årskontroller utført på en uke. – Kontakt oss for en enklere hverdag firesafe.no

70 år med skreddersøm Det gode håndverket, teknologien og designen har vært bærebjelken for et av Norges mest velrenommerte kjøkkenmerker og finnes nå i tusenvis av hjem. Kjøkkenets funksjon utvikler seg kontinuerlig, og er i dag så mye mer enn kun en plass for å lage mat. Det må gi rom for arbeid og småbarnsaktiviteter, omsorg og livskvalitet. Å ha et godt kjøkken med skreddersydde løsninger har blitt en verdifull del av folks hverdagsliv. Det skal kjennes både trygt og fornuftig. Ved siden av å være husets knutepunkt egner det seg også utmerket til sosiale stunder i gode venners lag.

VI GJØR BYGG TIL HJEM

Lei av å stå i kø for å få utført prosjekteringsarbeid?

Vi i Norgeshus kan skilte med å ha boligbransjens største og mest komplette ingeniørog arkitektkontor. Det tverrfaglige miljøet med arkitekter, ingeniører og arealplanleggere gir oss en styrke til å finne de beste løsninger for de fleste/alle typer bygg. Vi kan tilby full ekspertise på VVA-prosjektering og reguleringsplanlegging for både eiendomsutviklere og næringskunder. Vi følger deg tett gjennom hele prosessen fra idé til innflyttingsklar bolig!

Overlat jobben til oss – nå har vi ledig kapasitet!

Les mer om våre tjenester på

norgeshus.no/prosjektering

KROHNARK 10Ã…R

FRA EN TIL OVE R 500 KUN DE RE L ASJ O N E R

W W W. K R O H N A R K . N O

TAKK! T U S E N H J E R T E L I G TA K K , U T E N D E R E E R V I I N G E N T I N G !

H E R E R E T UTVA LG ;

Mølleparken 2

Den Norske Opera og Ballet

Monster Entertainment Astrup Fearnley Norsk Kulturråd Finanstilsynet

Entra Eiendom

Obos Forretningsbygg

Sjøfartsbygningen Eiendoms- og Investment AS Group M Dalan Advokater Bryn Eiendom

Storebrand Eiendom

Lindorff Føyen Torkildsen Bolig Partner KLP Eiendom JCP Anton B Nilsen Wergelandsveien 15 Union PKA Trondheim Føyen Torkildsen Waldemar Thranesgate 84-86-98 Marienlyst Eiendom Bayer

Akershus Eiendom

Union Hav Thon Aberdeen

Bane Nor Eiendom Arbeids- og Velferdsetaten SAS Hemfosa Clemens Eiendom Eiendomsspar AS Aspelin Ramm

Simula

Haavind Advokater Høegh Eiendom AS Mustad Eiendom Dnb Sweco

Cushman & Wakefield

Seff Holding AS Sundtkvartalet

EN SPESIELL HILSEN TIL RAGDE OG

FREDRIK SOMMERFELDT

I M A L L I N G & C O , D E R E E R K R O H N E R PÅ V E R K E T VÅ R T.

05 2020

ANSVARLIG REDAKTØR: Dag-Jørgen Saltnes, Tlf: 970 55 121, dag@estatemedia.no

LEDER

ESTATE 05/20

LEDER

REDAKSJON: Thor Arne Brun, Tlf: 958 65 656, thor@estatemedia.no Glen Widing, Tlf: 926 68 857, glen@estatemedia.no Tore Årdal, Tlf: 915 38 544, tore@estatemedia.no Silje Rønne, Tlf: 908 29 393, silje@estatemedia.no FOR BESTILLING AV ANNONSER: Jan Erik Pedersen, Tlf: 901 58 211, janerik@estatemedia.no

Boligbyggingen Av: Dag-Jørgen Saltnes Foto: Chris Aadland

Joakim Nessem, Tlf: 958 35 865, joakim@estatemedia.no Camilla Skouverøe Matheson, Tlf: 995 53 059, camilla@estatemedia.no Heidi Ringlund, Tlf: 905 07 458, heidir@estatemedia.no Michelle B. Csango, Tlf: 901 69 356, michelle@estatemedia.no Mariann Sunde, Tlf: 402 46 021, mariann@estatemedia.no Katja Normann Ljungblom, Tlf: 922 92 157, katja@estatemedia.no Ken Arne Lerpold, Tlf: 419 16 983, kal@facilius.no CEO/ PARTNER: Trond Valle, Tlf: 911 23 334, trond@estatemedia.no FORSIDE: Goldbox LAYOUT OG DESIGN: Blake and Friends, Daniel Ingebrigtsen TRYKK: UnitedPress Poligrafija corporation, Latvia Copyright: Estate Media AS Opplag: 5 000 ANSVARLIG UTGIVER: Estate Media AS, Rådhusgata 5, 0151 Oslo, Tlf: (+47) 23 11 56 00, post@estatemedia.no www.estatemedia.no ISSN 1503-559X. Alle rettigheter til formidling av eiendomsartikler tilhører Estate Media AS. Tillatelse av ansvarlig utgiver kreves ved gjengivelse av artikler og illustrasjoner. Magasinet har ikke ansvar for ikke bestilt materiell. Ved spørsmål om håndtering av personvern, ta kontakt med: post@estatemedia.no.

et bygges ikke nok boliger i Oslo for tiden. Igangsettingen er for lav til å dekke etterspørselen, noe som har fått flere utviklere til å rope et varsko. Frykten er at boligprisene i hovedstaden skal stige ytterligere, og dermed gjøre drømmen om egen bolig enda verre for grupper som i dag har vanskeligheter med å komme inn i boligmarkedet. De styrende politikerne i Oslo skylder på at eiendomsutviklerne ikke vil bygge nok for at de skal kunne holde prisene oppe, mens flere av eiendomsutviklerne mener det tar for lang tid å få regulert en bolig. Samtidig er politikerne opptatt av å legge til rette for en tredje boligsektor, som skal kunne hjelpe dem som i dag sliter med å komme seg inn på boligmarkedet. Flere av eiendomsaktørene har også begynt å se på ulike modeller som vil støtte opp om en tredje boligsektor. Fredensborg Bolig er blant aktørene som har lansert leie til eie-konseptet, andre vurderer lignende konsepter. Det er positivt, men løser likevel ikke det underliggende problemet i boligmarkedet i Oslo, som er på tilbudssiden. Det hjelper ikke å stimulere etterspørselssiden til dem som i dag ikke har kjøpekraft nok til å kjøpe en bolig uten at man gjør noe med tilbudet av boliger. Da gjør man bare vondt verre. Kristiansand er et eksempel på en kommune som har regulert nok boliger i mange år. I den byen har det knapt vært økning i boligprisene når man sammenligner med utviklingen i pressområdene. Det viser at man ved å prioritere tilbudssiden kan stagge boligprisene. Erling Røed-Larsen i Housing Lab skrev nylig i et debattinnlegg på Aftenposten at 10.000 nye boliger i Oslo sentrum vil gi 10 prosent lavere boligpriser. Da er det åpenbart at politikernes viktigste oppgave blir å sørge for at reguleringstiden går ned. Men hvis alle bare skal fortsette å skylde på hverandre, vil man ikke få til noe som helst.

Hvordan står det til med regnskapet ditt? Hægland & Svanberg er et fremtidsrettet regnskapsbyrå som kombinerer fagkunnskaper innen regnskap med effektive systemer. Vi har spesialisert oss innen fast eiendom og investeringer. Selv små justeringer kan utgjøre en stor forskjell for din virksomhet. Kontakt oss gjerne for en uforpliktende samtale.

hasv.no

Gasellene

2018

2019

2020

MARKEDSKOMMENTAR

ESTATE 05/20

MARKEDSKOMMENTAR

Eiendomsbransjens dop

Av: Dag-Jørgen Saltnes

å er det ville tilstander igjen i transaksjonsmarkedet (se egen sak på side 92). Bare måneder etter at alt av transaksjoner stoppet opp som følge av Covid-19, melder meglerne nå om en flom av kapital som skal investeres i næringseindom. Men samtidig er det ikke så mange objekter for salg, og da kryper yielden videre nedover og eiendomsprisene oppover. Estate har hørt flere eksempler på eiendommer som er blitt kuppet av kjøpere før budrundene kommer i gang. Og kjøperne som nøler, eller vil bruke ekstra tid på å regne på caset (eventuelt gjøre en grundig styregjennomgang hjemme i Tyskland), blir sittende på sidelinjen mens syndikater og andre som har stor tilgang på kapital snur seg raskt rundt og kjøper. Det som driver transaksjonsmarkedet fremover nå, er dopet som sentralbankene drysser over økonomien: Rentedopet. Med stadig lavere finansieringskostnader, kan eiendomsinvestorene betale stadig mer og likevel oppnå et fornuftig yieldgap. Så lenge TINA (There Is No Alternatiive for pengeplasseringene) fortsetter å herje i markedene, vil rentedopet sørge for et fortsatt godt transaksjonsmarked. Men man skal samtidig være litt forsiktig når det er lavere yield og renter som driver eiendomsprisene oppover, samtidig som leieinntektkomponenten viser nedgang. I skrivende stund stiger lange renter i USA etter at markedet begynte å frykte økt inflasjon på grunn av de potensielt store stimulanspakkene til økonomien. Da er vi bare et internasjonalt rentesjokk unna at dopet forsvinner og det blir leieinntektene som skal bære eiendomsverdiene igjen.

FĂĽ oppdatert innsikt om markedet med vĂĽr analyseportal

Dekker det norske markedet for nĂŚringseiendom. Se m2.union.no

Pareto Bank skal aldri bli større enn at vi kan gi deg som kunde den oppmerksomheten du fortjener. Fordi vi er en mindre bank er vi tettere på kundene våre. Hos oss får du din egen kontaktperson som kjenner bedriften og hjelper deg når du trenger det. Vi er alltid åpne – både i gode og utfordrende tider. Les mer på paretobank.no.

eiendomsfinansiering

selskapsfinansiering

shippingfinansiering

ESTATE 05/20

INNHOLD

INNHOLD 05 2020

98 NORGES 200 STØRSTE E IENDSOMSSELSKAPER Stor oversikt: Estate bringer oversikten over de største eierne av næringseiendom.

LEDER 12

Boligbyggingen

PORTRETTET 30

Det er litt sånn godfotteori - Ivar og Aurora Koteng

NYHETER 20

Karriere

Oslos 10 siste store utviklingsområder

Stadig flere tomme hus

Ung profil: Denne propellen snur opp ned på eiendomsbransjen

Ville tilstander i transaksjonsmarkedet

PORTRETTET Ivar og Aurora Koteng – Det er litt sånn godfotteori

INNHOLD

ESTATE 05/20

INNHOLD 05 2020

200 STØRSTE 112

Har store eiendomsverdier i syndikatene

118

Store forskjeller i handelseiendom

122 Hotelleierne får juling 130 Trio i hver sin retning 136 Gullgruve for forskningsparker 140 IT-fiaskoen på Fornebu - en gullgruve for eiendomsinvestorene 142 Cashet inn 2,9 milliarder fra taxfree-salg 146 Én av landets eldste virksomheter – still going strong

OSLOS 10 SISTE STORE UTVIKLINGSOMRÅDER Høy utbyggingstakt i Oslo, men fremdeles store områder igjen som skal utvikles.

150 Kjøpte bygårder på opphørssalg 154 Erstattet signalbygget i sentrum, men har ikke bestemt seg for resten 158 Driver godt – kjøpte Colosseum kino

162 Har sterk tro på Bergen sentrum 164 Kjøper i Bergen sentrum 166 Norges Varemesse med storstilt utvikling 178 Prestisjeprosjekt har bevist at gjenbruk er lønnsomt

VERDENS VAKRESTE 78

Gir tilbake til omgivelsene - Therme Vals

GIR TILBAKE TIL OMGIVELSENE Therme Vals er ett veldig fint eksempel på hvor sterkt arkitektur kan påvirke mennesker og gi uforglemmelige romopplevelser.

DE T K REVES NOEN MIL I BENA FOR Å VINNE NYTT T ERRENG D E T K R EV ES N O EN MIL I BENA FOR Å V I N N E NYTT TERRENG

Kunnskap og erfaring opparbeidet over femti år gir oss i Malling & Co fortrinn, hver gang vi forbereder oss for nye utfordringer. I 1964 startet Peter T. Malling opp en helt ny næring i Norge – profesjonell megling og forvaltning av næringseiendom. I dag teller Malling & Co mer enn 200 ansatte og tilbyr markedets bredeste tilbud av eiendomstjenester. www.malling.no

Historien forplikter

KARRIERE

ESTATE 05/20

KARRIERE Hva skjer i eiendomsbransjen akkurat nå?

Måtte gå fra Selvaag Bolig Rolf Thorsen forlater Selvaag Bolig etter at styret har gjennomført en evalueringsprosess.

Ute Rolf Thorsen.

Av: Dag-Jørgen Saltnes

et skriver Selvaag Bolig i en børsmelding mandag morgen. «Etter en evalueringsprosess har styret konkludert med at Rolf Thorsen fratrer sin stilling i dag. Thorsen har ledet selskapet siden mai 2019», skriver selskapet i meldingen. Thorsen erstattes av Sverre Molvik som CEO og Øystein Klungland som COO. – Thorsens tid i selskapet ble kortere enn vi alle hadde planlagt. Jeg vil likevel takke ham for god innsats i den tiden vi har arbeidet sammen, sier styreleder Olav H. Selvaag. KJENNER SELSKAPET Sverre Molvik tar over umiddelbart som CEO. Han har vært i selskapet i ti år, først som porteføljedirektør og de siste seks årene som CFO. Han har tidligere vært sjef i Skanska Bolig og regiondirektør i Peab Bolig. – Molvik kjenner både selskapet og markedet svært godt. I sin tid hos oss har han hatt topplederroller både innenfor kjernevirksomhet og strategisk finansiell virksomhet. Vi er overbevist om at han vil lede selskapets videre utvikling på en god måte, sier Olav H. Selvaag. Øystein Klungland, som i dag er Konserndirektør for Stor-Oslo i Selvaag Bolig, blir viseadministrerende direktør (COO).

– Målet er at rollen som viseadministrerende direktør skal sikre fortsatt høy verdiskaping i utviklingen og gjennomføringen av prosjektene. Rollen skal dessuten tilføre selskapet en ekstra drivkraft innen konseptutvikling for å møte fremtidens boligbehov. Samfunnet er i endring, men Selvaag Bolig skal fortsette å bygge boliger til alle målgrupper på en kostnadseffektiv måte, sier Selvaag. Rolf Thorsen har en etterlønnsavtale på 12 måneder.

Dronning Eufemias gate 10 Sjelden mulighet i Barcode

868 m² BTA • • • •

Rett ved Oslo Sentralstasjon Sykkelparkering, parkering, dusj og garderobe Flott personalrestaurant Det meste du trenger i nærheten

Ta gjerne kontakt med oss! • Se flere eiendommer på klpeiendom.no ØYVIND OXHOLM MEISINGSET 907 54 597 | oom@klp.no

THOMAS ANDERSSON 922 90 000 | tsa@klp.no

IDA GRØNLI GRAN 473 31 502 | ieg@klp.no

KARRIERE

ESTATE 05/20

KARRIERE Hva skjer i eiendomsbransjen akkurat nå?

Overlater sjefsstolen for å jobbe med syndikering Patrick Tepfers blir ny adm. direktør i Colliers International etter Thor Bjørdal, som fortsetter som konsernsjef i Colliers Gruppen.

Bytter Thor Bjørdal skal jobbe mer i Colliers International Corporate og henter Patrick Tepfers til sjefstolen.

Av: Dag-Jørgen Saltnes

tillegg til å være konsernsjef, vil Thor Bjørdal bruke mye av tiden sin i Colliers International Corporate, som driver med syndikering og club-dealer innenfor næringseiendom. – Jeg ser frem til å ta tak i nye oppgaver i konsernet vårt, og jeg ser mange spennende muligheter fremover. Jeg er derfor veldig glad for å få Patrick med på laget og er trygg på at han vil bidra til en positiv utvikling av selskapet fremover. Patrick bringer med seg erfaring og kompetanse innen Utleie og Leietakerrådgivning som vi vil ha glede og nytte av. Sammen med hans lange ledererfaring er jeg trygg på at dette vil ta selskapet vårt videre og bidra til at vi leverer enda bedre tjenester til våre kunder fremover, sier Thor Bjørdal.

EN MULIGHET – Dette var rett og slett en mulighet jeg måtte takke ja til. Colliers er et flott selskap med solid historikk. Å få være med å videreutvikle hva Thor har skapt, gleder jeg meg veldig til. Jeg har møtt flere «Colliersere» i markedet og vet at de både er dyktige og hyggelige. Sammen med mine nye kollegaer er det min ambisjon å bidra til vekst og utvikling, og gjerne etterlate et lite «wow» hos kundene våre. Reisen begynner nå, sier Patrick Tepfers, som kommer fra Cushman & Wakefield Realkapital. Colliers International AS er et rendyrket meglerselskap innen transaksjon, utleie, leietakerrådgivning og analyse/verdivurdering og har i dag 17 ansatte. Ifølge selskapet opplever det økt etterspørsel etter tjenestene, og det vurderes derfor ytterligere ansettelser, spesielt innen Utleie og Transaksjon.

Munkedamsveien 35 Sentralt i Vika / CBD

914 - 1925 m² BTA • • • •

Buss, båt og trikk rett ved, 5 min til Nationaltheatret stasjon Sykkelparkering, dusj og garderobe Ny personalrestaurant 2020 Effektive og lyse lokaler, vinduer med særpreg

Ta gjerne kontakt med oss! • Se flere eiendommer på klpeiendom.no ØYVIND OXHOLM MEISINGSET 907 54 597 | oom@klp.no

THOMAS ANDERSSON 922 90 000 | tsa@klp.no

IDA GRØNLI GRAN 473 31 502 | ieg@klp.no

KARRIERE

ESTATE 05/20

KARRIERE Hva skjer i eiendomsbransjen akkurat nå?

Ny lederkabal i Cushman & Wakefield Realkapital Tor Svein Brattvåg blir leder for utleieavdelingen i Cushman & Wakefield Realkapital. Samtidig tar Anne Bruun-Olsen over ansvaret for Leietakerrådgivning. Lederkabalen går opp Anne Bruun-Olsen og Tor Svein Brattvåg skal lede henholdsvis leietakerrådgivningsavdelingen og utleieavdelingen.

Av: Dag-Jørgen Saltnes

rattvåg er i dag ansvarlig for virksomhetsområdet Leietakerrådgivning i samme selskap. – Etter 20 år i selskapet har Tor Svein vært med å løse mange store og komplekse oppdrag både for private og offentlige leietakere over hele landet. Nå er jeg glad for at Tor Svein har takket ja til å bruke sin enorme erfaring når han fremover skal lede arbeidet med utleie. Det er få, om noen, som kjenner leietakerne sine behov så godt som Tor Svein, noe våre oppdragsgivere kommer til å dra nytte av i arbeidet han skal ta fatt på som leder for utleie, sier adm. direktør Anders Solaas i Cushman & Wakefield Realkapital. Tor Svein Brattvåg har gjennom sine mange år i selskapet bidratt sterkt med å bygge Cushman & Wakefield Realkapital sin posisjon som et ledende rådgivningsmiljø i Norge. – Jeg er veldig takknemlig for den tilliten jeg opplever at jeg får og ser frem til å skulle lede et virksomhetsområde som er i vekst. Det er fortsatt mye potensiale å ta ut, og vi er godt rustet til å fortsette å betjene våre oppdragsgivere med gode leveranser, sier Brattvåg.

BLIR LEDER FOR LEIETAKERRÅDGIVNING Samtidig tar Anne Bruun-Olsen over som leder for Leietakerrådgivning, en avdeling hun har bidratt sterkt med å utvikle. – Anne har lang fartstid i Cushman & Wakefield Realkapital både som leder av selskapet og som rådgiver for leietakere. Jeg er veldig glad for at Anne har takket ja til å lede dette virksomhetsområdet i tillegg til at hun også vil ha et ekstra fokus på konsernkunder. Med over 20 års fartstid er Anne en av nestorene i bransjen, noe hennes resultater med tydelighet viser. Hun har vært engasjert i å profesjonalisere og utvikle bransjen, blant annet som styremedlem i Norwegian Green Building Council og Forum for Næringsmeglere, medlem av strategisk råd for Bygg21 og ekspertpanelet for næringseiendom i Dagens Næringsliv, jurymedlem for Cityprisen og med i utarbeidelsen av standard leiekontrakter. sier Solaas. – Tor Svein har gjort en fantastisk jobb, og jeg gleder meg til å ta fatt på oppgaven med å utvikle leietakerrådgivning videre. Vi er et sterkt team her på Cushman & Wakefield Realkapital, noe vi skal dyrke videre som vårt konkurransefortrinn på vegne av våre oppdragsgivere, sier Bruun-Olsen.

Illustrasjon: A-Lab

Stolte tradisjoner Bunnsolide røtter og nyskapende, bærekraftige løsninger er vårt viktigste varemerke. Det startet i 1945. I dag er vi en av landets største aktører innen utleie, forvaltning og utvikling av fast eiendom.

oxer.no

KARRIERE

ESTATE 05/20

KARRIERE Hva skjer i eiendomsbransjen akkurat nå?

Gikk av etter ti år i sjefstolen

Ny sjef i Axer Eiendom

Terje Nicolaysen gikk av som eiendomssjef i Frigaard Gruppen.

Mikael Skovrup er ansatt som ny adm. direktør i Axer Eiendom.

Av: Glen Widing

Av: Dag-Jørgen Saltnes

- Min tid i Frigaard etter 10,5 år er over og jeg ønsker mine tidligere kollegaer lykke til videre. Jeg er klar for å finne meg nye utfordringer omgående, sier Terje Nicolaysen. - Det er riktig, han sluttet med virkning fra 16. oktober. Terje har vært sentral i oppbyggingen av, og utviklingen av eiendom- og boligutvikling i Frigaard, sier CFO Simon Martinsen i Frigaard Property Group. Nicolaysen var formelt ansatt i FGP men jobbet ifølge Martinsen mest med boligutvikling i Frigaard Bolig. - Er dere nå på jakt etter en erstatter? - Det må vi komme tilbake til. Det er flere enn ham som driver med, og kan bolig der, påpeker Martinsen. STORT KONSERN Frigaard Gruppen, eller bare Frigaard som det heter nå, eies av Trond Olav Frigaard og består av rundt 40 selskaper fordelt på tre forretningsområder. Konsernet har vokst fra ca 40 millioner i omsetning i 2004 til ca 2,2 milliarder i 2019. Frigaard Eiendom og Frigaard Property Group tar seg av eiendomsbiten i konsernet. Nyheten om at Nicolaysen pakker sakene og går, kom bare uker etter at Øyvind Moen sa opp som sjef i FPG i august.

kovrup kommer fra Scala Eiendom, hvor han har vært CFO. Han har tidligere jobbet i Norwegian Property, Aker-systemet og PWC og tiltrer senest første april 2021. Han tar over stillingen etter Pål P. Syse, som fortsatt vil være tilknyttet selskapet gjennom blant annet flere styreverv i datterselskaper av Axer. – Jeg gleder meg veldig til å ta fatt på arbeidet ut i nyåret. Selskapet har spennende prosjekter, en stor tomtebank og en offensiv eier som gir et bra grunnlag for videre vekst. Sammen med dyktige og engasjerte kollegaer skal vi få maksimalt ut av Axers potensial og ta selskapet til neste nivå, sier Skovrup. Han skal styre kontorer og prosjekter i både Bergen, Stavanger og det sentrale Østlandet. – Vi er strålende fornøyd med å få Mikael på laget, og vi glade for at han takket ja til å lede Axer Eiendom videre. Selv om han overtar et selskap som er godt strukturert og som har hatt mye suksess, er vi trygge på at Mikael vil bringe inn en ny dimensjon som kunder, forretningspartnere og selskapet selv vil ha stor glede av, sier eier og styreleder Borger Borgenhaug i Axer Eiendom.

Vi er stolte over å ha vært med på å finansiere byggingen av Dovrekvartalet i Lillestrøm. Byggherre og eier er Eiendomsgruppen/Fearnley Finans.

Vi løser ditt finansieringsbehov Trenger du finansiering av eiendomsprosjekter i Oslo-regionen, er du velkommen til å ta kontakt med oss. Med vårt fokus på kompetanse og gode relasjoner, enkle prosesser og forutsigbarhet, velges vi av stadig flere aktører i eiendomsbransjen. Vi har lang erfaring fra eiendomsfinansiering og bidrar gjerne med å finne gode løsninger på ditt finansieringsbehov. Prøv oss du også!

www.bnbank.no/eiendomsfinansiering

Senior kundeansvarlig Per Ivar Egeberg Telefon: 913 70 563 E-post: pie@bnbank.no

KARRIERE

ESTATE 05/20

KARRIERE Hva skjer i eiendomsbransjen akkurat nå?

Ny toppsjef i Vestaksen - igjen Sindre Juel Berg ble 1. oktober konstituert som administrerende direktør i Vestaksen Eiendom. Sjef Sindre Berg Juel tar over roret i Drammen.

Av: Dag-Jørgen Saltnes

an kom fra stillingen som CFO. Konstitueringen skjer etter at administrerende direktør Stene T. Bergsløkken nylig sa opp og forlater selskapet etter bare et halvt år. Bergsløkken sier på selskapet nettside at det er en totalvurdering som ligger til grunn for at han søker nye utfordringer.

– Jeg er kommet til at jeg ønsker andre arbeidsoppgaver og jobbutfordringer enn de som nå lå foran meg i Vestaksen Eiendom, påpeker han. Styreleder i Vestaksen Eiendom, Per Christian Voss, tar til etterretning at Bergsløkken forlater selskapet etter så kort tid. Han opplyser at Bergsløkken i en periode vil ta hånd om igangsatte prosjekter og følge opp prosesser med samarbeidspartnere og andre. – Stillingen som selskapets administrerende direktør vil bli utlyst med det første, opplyser styreleder Voss.

1800 MEDARBEIDERE I SYV LAND GIR TILGANG TIL DATA FÃ… ANDRE HAR. NEWSECMAPS.NO NEWSECINSIGHT.NO NEWSEC.NO POWERED BY DIGITAL EXCELLENCE THE FULL SERVICE PROPERTY HOUSE

ESTATE 05/20

PORTRETTET

PORTRETTET: IVAR OG AURORA KOTENG

– DET ER LITT SÅNN GODFOTTEORI Ivar Koteng og datteren Aurora viste solide takter på hver sin idrettsarena. Nå spiller de på samme lag i eiendomsbransjen.

Av: Tore Årdal Foto: Marius Viken

PORTRETTET

ESTATE 05/20

PORTRETTET

Fokus

– Vi har prøvd å splitte oss litt. Bolig tar mye fokus, og da er det greit at denne virksomheten er lokalisert et annet sted, sier Ivar Koteng.

nneklemt mellom Trondheim Ju Jitsu Klubb og en tidligere tysk ubåtbunker sitter far og datter Ivar og Aurora Koteng i et møterom, som de kaller togstasjonen. Det lange og smale rommet er innredet som en togkupé på første klasse, og akkurat nå fanger en sensor opp noen solstråler som har klart å trenge gjennom skydekket over Trøndelag, slik at persiennene sendes ned. På gulvet står den første mobiltelefonen til Ivar Koteng, innkjøpt for 23.000 kroner i 1982. Den er tung som et blylodd, men gjorde nytten. Med den slapp den daværende driveren av et entreprenørselskap å reise hjem i lunsjpausene for å ta de nødvendige jobbsamtalene.

MYE MEDIESTØY Ivar Koteng er mest kjent som styreleder i Rosenborg Ballklub, og er derav en mann de fleste i Trøndelag har en mening om. Til tider har det blitt tøffe medieoppslag. – Ja, det blir masse mediestøy. Selv kjenner jeg meg ikke igjen i beskrivelsene, men det det er klart; er du mangemilliardær og stor i kjeften, så blir det sånn, sier han. Datteren Aurora får med seg overskriftene når faren omtales, men leser aldri artiklene. – Vi er ikke opptatt av det, men det er jo ikke noe artig med personangrep og feil fremstilling, sier hun.

TØFFE TAK I 1991 Nå om dagen går det meste på skinner for Koteng Eiendom. Selskapet har en eiendomsportefølje på ca. 250.000 kvadratmeter, som genererer årlige leieinntekter på 310 millioner kroner. I tillegg er selskapet blitt en betydelig boligbygger i partnerskap med blant andre Jenssen Holding AS. Sammen har de en tomtebank på ca. 3.000 boliger. Tallene var ikke like hyggelige i 1991, da Ivar Koteng var på vei til postkontoret for å levere inn oppbudsbegjæring for sitt entreprenørselskap med 12-14 ansatte. Firmaet hadde tapt 1,5 millioner kroner på én kunde, noe som var «ekstremt mye pæng på den tiden.»

SPISSKOMPETANSE Fotballen har fulgt Ivar Koteng siden oppveksten på gård i Åfjord på Fosenhalvøya, men han trente ikke med noe lag før i 14-årsalderen. – Min innsats på fotballbanen er ikke noe å skrive hjem om. Vi bodde langt på landet, og jeg hadde ingen å spille med. Derfor ble det til at jeg stod og skaut mot en vegg. Jeg ble jo god til å skyte, og var stort sett spiss da jeg begynte å spille på et lag. Men jeg startet egen virksomhet da jeg var 17 år, jobbet mye og var i tillegg enslig forsørger, derfor skjønte jeg at det ikke kom til å bli Rosenborg-spiller av meg.

SKJEMMES NESTEN ENNÅ – Det er nesten som jeg skjemmes av det ennå, men det var ekstremt vanskelige tider. Jeg var vel heller ikke så flink til å drive da, for jeg tok ikke inn ekstra penger her og der av kundene som de andre gjorde. Men vi utførte alltid godt håndverk, og alle de ansatte fikk seg raskt jobb igjen. Det var nesten en lettelse da jeg leverte oppbudsbegjæringen på postkontoret. Samtidig ble jeg overrasket over hvor lett det var. Det var omtrent som å sende et julekort, sier Ivar Koteng. Hva lærte du selv av konkursen? – At man aldri skal være pengelens. I tillegg skal du gjøre noe du liker og er flink til. Det er litt sånn godfotteori.

SATSET HARDT PÅ HÅNDBALL Aurora fikk spille på fotballag allerede fra 6-årsalderen, men det var håndball som skulle bli hennes store idrett. Som voksen spilte hun to år i eliteserien og ett år i førstedivisjon for Selbu. – Jeg har et sterkt konkurranseinstinkt, og drømte om plass på landslaget. Men det var i konkurranse med Camilla Herrem, og hun var veldig rask og god. Etter hvert ble jeg skadet, og jeg skjønte at jeg ikke kom til å bli så god som jeg ville. Da var det andre ting som opptok meg, blant annet revy. – Håndball har vært artig bestandig, og det er klart at når du har en datter som er god, blir du ekstremt interessert. Gjennom Koteng Eiendom har vi også støttet Byåsen i mange år, sier Ivar.

PORTRETTET

ESTATE 05/20

«Grilstad Marina er veldig godt mottatt i markedet, og har vært prisledende i Trondheim.» AURORA KOTENG

Store muligheter – I dag er Leangen Travbane et lukket område, og vi ønsker å invitere folk inn, sier Aurora Koteng.

ESTATE 05/20

PORTRETTET

DROPPET LÆRERSKOLEN Etter videregående skole, mens Aurora fremdeles hadde en sterk drivkraft om å bli veldig god i håndball, jobbet hun 50 prosent stilling i Koteng Eiendom med blant annet fakturering. Senere begynte hun på lærerskole. – Etter halvannet år skjønte jeg at det var feil av meg å velge denne utdanningen. Jeg husker godt at jeg satt på kjøkkenet til pappa, og var usikker på hva jeg ville drive med og redd for ikke å lykkes, forteller Aurora. Det endte med at hun begynte i full stilling i Koteng Eiendom, og først med utleie av næringseiendom. – Da lærer du alt, sier Ivar. – BOLIG TAR MYE FOKUS Aurora tok også eiendomsutviklerstudiet ved Høgskolen i Oslo og Akershus og senere bachelor of management ved Handelshøyskolen BI. Det var litt tilfeldig at hun etter hvert begynte å jobbe med bolig, men hun hadde sittet i styret til Grilstad Marina fra 2008. Siden 2017 har hun vært daglig leder i Koteng Bolig AS. Til daglig holder Ivar til i konsernets hovedkontor i Skippergata 14, hvor vi fremdeles sitter i togkupeen, mens Aurora normalt jobber fra kontoret i Grilstad Marina. – Vi har prøvd å splitte oss litt. Bolig tar mye fokus, og da er det greit at denne virksomheten er lokalisert et annet sted, sier Ivar, som selv ikke er så mye involvert i bolig. TRONDHEIMS DUBAI Mens Koteng i 1991 var pengelens, startet boligvirksomheten med at Koteng Eiendom hadde «for mye pæng og for lite prosjekter», som Ivar selv uttrykker det. – Vi ville ikke reise rundt for å finne nye prosjekter, og så kom vi over Grilstad, sier han. Hele området i Ranheim er bygd på en kunstig oppbygd halvøy og øy, og er nesten like stort som Midtbyen i Trondheim. Grilstad Marina har boliger, marina, restaurant, næringsareal og flotte uteområder. Da de første skissene av prosjektet nådde offentligheten, fikk det raskt klengenavnet Trondheims Dubai. PRISLEDENDE I TRONDHEIM Grilstad Marina eies og utvikles av Koteng, Jenssen Holding AS og Sparebank1 Smn Invest AS. Prosjektet består av ca. 1.000 boliger, og så langt er mer enn 700 av enhetene solgt.

– Prosjektet er veldig godt mottatt i markedet, og har vært prisledende i Trondheim. Det var viktig for oss å komme i gang, derfor startet vi med å tilby boliger helt ned til 43.000 kroner per kvadratmeter. Senere økte vi kvadratmeterprisene til 55.000 og etterpå 85.000 kroner for boliger med svært god beliggenhet. Nå ligger vi på 70.000-80.000 kroner per kvadratmeter. Det er et spektakulært prosjekt, som ligger veldig fint til, sier Aurora. MERSMAK PÅ STORE OMRÅDER Etter kjøpet av Grilstad Marina fikk Koteng mersmak på store felter. – Vi skulle begynne smått med bolig, men så ble det jo stort, kommenterer Ivar. Sammen med blant andre Jenssen Holding har Koteng også kjøpt Leangen Travbane – et område på 120 dekar. Der skal det utvikles 1.500-1.800 boliger for folk i alle aldersgrupper og livsfaser. – Vi overtar eiendommen fra travselskapet i februar 2022, og planlegger nå infrastruktur, samtidig som vi jobber med konseptutvikling og grafisk profil. I dag er dette et lukket område, og vi ønsker å invitere folk inn. I tillegg til boliger, kommer det helse- og velferdssenter, barnehager, dagligvarebutikk, annen handel og treningssenter. I tillegg ser vi for oss en moderne kantine, hvor folk kan få god mat til overkommelig pris og en lounge hvor du kan ta en kaffe og barna kan leke på lekerommet, sier Aurora. – Tomten ligger også tett på idrettsanlegg for fotball, håndball, ishockey og skøyter. Det er mange travle foreldre som kjører barna sine dit, derfor ønsker vi å ha et tilbud, som kan spare dem for kjøring, sier Ivar. KJØPTE BILLIG Sammen med Obos Nye Hjem, Utstillingsplassen Eiendom og Jenssen Holding kjøpte Koteng Bolig også eiendommen Haakon VII’s gate 14 av Skifte Eiendom i 2014. Tomten utgjør den østlige avslutningen på byomformingsområdet langs Haakon VII’s gate, og grenser til Ladestien, store friområder i Leangenbukta og kulturlandskapet rundt Leangen gård. Eiendommen skal omformes til «et spennende og attraktivt boligområde med servicefunksjoner, barnehage og grøntområder». – Av en eller annen årsak var det liten interesse for denne eiendommen, derfor fikk vi kjøpt den billig, sier Ivar.

PORTRETTET

ESTATE 05/20

«Min innsats på fotballbanen er ikke noe å skrive hjem om.» IVAR KOTENG

FULLFINANSIERTE FØRSTE EIENDOM Selv kjøpte han sin første eiendom i 1985. Sammen med to partnere fikk han fullfinansiert kjøpet av en fabrikk som var slått konkurs. Prisen var 7,5 millioner kroner. – Det var enkelt å få finansiering, men renta var høy, da. Første prosjekt var en kontoreiendom, som ble til skole. Før kollapsen kjøpte han ytterligere tre eiendommer, og i perioden 1990-1996 ble det mange nye kjøp. – Det har alltid vært sånn at det er lurt å kjøpe billig og selge dyrt, men nå er alt dyrt. I dag er det nesten umulig å starte opp i eiendom uten kapital. Da må du starte med én leilighet, så blir det to osv., men det tar fryktelig lang tid. Det eneste alternativet er å få finne investorer, som blir med på prosjektene, sier han. TENKTE IKKE KONSEKVENSER Du har tidligere uttalt at det kan være en fordel å være dum for å lykkes i eiendomsbransjen? – Ja, det var en spissformulering i forbindelse med en konferanse. Poenget mitt var at det kan være en fordel å ikke ha gått på skole, for det du lærer der, er å ikke ta risiko. Da tør du ikke å kjøpe på bunn, for da blir risikoen ansett for å være på sitt høyeste. – For meg ga det ikke så mye konsekvenser da jeg var 18 år, men konsekvensene blir selvsagt større når du er 27 år og har barn. Da tenker man seg vel litt mer om.

STARTET BUSINESS SOM 13 ÅRING Ivar var bare 13 år da forretningsinstinktet ble vekket til live på Fosenhalvøya. På gården hadde faren noen områder som ikke var i bruk, og her fikk gutten leie 5 dekar for å dyrke blomkål, kålrot, hodekål – haukål, som det lokalt heter – og andre grønnsaker. Denne produksjonen tjente han gode penger på gjennom salg til privatpersoner. – Jeg har aldri ansett meg selv som en kremmer, men en som liker å få til noe, sier han. HARD KONKURRANSE I NYHAVNA Koteng Eiendom jakter flere store byutviklingsområder, og er selvsagt interessert i den fremtidige utviklingen av Nyhavna – her hvor selskapet har sitt hovedkontor. Men Ivar sier at konkurransen er veldig hard i dette området, hvor Koteng kun eier Skippergata 14. Denne eiendommen er i tillegg 50/50-eid med Trondheim Havn. Er det aktuelt å bevege dere ut av Trondheim for å finne boligtomter, for eksempel til Oslo? – Det er vanskelig å si. Bolig er jo lokal business, og da må vi i så fall finne oss en partner. På næring ligger det litt høyere opp i panna, svarer han. «FANT» FLERE EGNE EIENDOMMER Ved inngangen til inneværende år var selskapet på leting etter flere næringseiendommer i Trondheim, men så kom koronapandemien. Det førte til at de tok en grundig gjennomgang av egen portefølje.

Kjenning Ivar Koteng er mest kjent som styreleder i Rosenborg Ballklub, og er derav en mann de fleste i Trøndelag har en mening om.

IVAR KOTENG - Født i 1959 - Oppvokst i Åfjord på Fosenhalvøya - Administrerende direktør og styreleder i Koteng Eiendom - Styreleder i Rosenborg Ballklub siden 2012 - Startet for seg selv som 17-åring AURORA KOTENG - Født i 1985 - Oppvokst i Trondheim - Daglig leder i Koteng Bolig siden 2018 - Bachelor of Management, Handelshøyskolen BI, 2011-2014 - Eiendomsutviklerstudiet ved Høgskolen i Oslo og Akershus, 2009-2010 - Eiendomsforvalter i Koteng Eiendom fra 2008

ESTATE 05/20

PORTRETTET

«Jeg drømte om plass på landslaget, men det var i konkurranse med Camilla Herrem.» AURORA KOTENG

Hard konkurranse Ivar og Aurora Koteng jakter flere store byutviklingsområder, og er selvsagt interessert i den fremtidige utviklingen av Nyhavna i Trondheim.

– Vi får til ni nye prosjekter på bakgrunn av denne gjennomgangen, sier Ivar. Pandemien har også vært en stresstest på boligprosjektene til Koteng, – To uker etter at Norge ble stengt ned, snakket vi om at det kunne ta ett år før boligmarkedet var tilbake på samme nivå som tidligere. Men så har jo effekten vært mye mindre enn vi først trodde, og markedet løftet seg raskt igjen, sier Aurora. Det var også noen som mente at boligprisene skulle ned 20-30 prosent? – Ja, det er han Andreassen, det (Harald Magnus Andreassen, sjeføkonom i Sparebank 1 Markets, red. anm.). Han har sagt det samme siden 1990-tallet. Det er rart hvis ingen arresterer ham på det snart, sier Ivar. LAV RISIKO I TRONDHEIM Hvorfor er Trondheim en bra by for Koteng Eiendom? – Innenfor næring er Trondheim den byen i Norge med minst risiko. Det er mye offentlige investeringer og lite innslag av olje. Dette gjenspeiler seg også innenfor bolig. Risikoen er overproduksjon, samt bankenes erfaringer fra jappetiden; de er flinke til å regulere, svarer Ivar.

Trondheim er også en bra by for å finne sponsorobjekter, og i fjor kjøpte Koteng Eiendom navnet til kvinnelaget Trondheims-Ørns stadion. Siden har klubben byttet navn til Rosenborg Ballklub Kvinner. – Vi har veldig stor tro på likeverd. Denne tanken ligger jo høyt i panna på de fleste. Herrefotball har suverent mer cash enn alle andre, fastslår han. ROSENBORG OG LEICESTER Fascinasjonen for fotball stikker dypt – så dypt at Ivar oppkalte sønnen sin etter Imre Varadi. Engelskmannen, som ble født i Paddington i London med ungarsk far og italiensk mor, var spiss i ikke mindre enn 16 ulike profesjonelle klubber i fotballens hjemland. Han spilte blant annet for Everton, Newcastle United, Sheffield Wednesday, Manchester City og Leeds United. Men Leicester City FC, som har vært Kotengs favorittlag i England siden 1970-tallet, signerte aldri den omflakkende publikumsfavoritten. – Er det lenge siden du har vært i England og sett Leicester spille? – Jeg måtte slutte å følge med. Når jeg blir interessert i noe, så spiser det meg opp.

PORTRETTET

ESTATE 05/20

4 raske Hva leser du? Aurora: Lite skjønnlitteratur. Mye aviser på nett. Ivar: Jeg leser fire aviser daglig på nett. I tillegg er jeg veldig interessert i statistikk og alt mulig rart, for eksempel fremskriving av folketall. Det hender også at jeg leser noe skjønnlitteratur, men da skal jeg ligge under en parasoll i fjæra og kjede meg veldig. En bok alle bør lese, er «Fact fulness» av Hans Rosling. Den burde være pensum for alle som vil uttale seg om et samfunn. Hva hører du på?? Aurora: Mye musikk – alt fra folkemusikk til jazz. Og mye podcaster. Akkurat nå går det i Lederpodden. Ivar: Ikke ulikt Aurora. I tillegg hører jeg på P2. Hva irriterer deg? Aurora: – Når folk sitter og rister med foten og stresser. Eller lager andre stressrelaterte lyder, som å trykke på en penn. Ivar: Jeg har vent meg av å irritere meg. Men hvis noen bruker lang tid på å komme frem til det de skal si, må jeg beherske kroppsspråket mitt. Det er vel en form for utålmodighet. Hva blir du i godt humør av? Aurora: Jeg blir i godt humør av mye, men spesielt når noen overgår det jeg forventer. Ivar: Jeg vil påstå at jeg er i godt humør hele tiden, bortsett fra når Rosenborg taper. Aurora: – Hvorfor har du alltid så mye bedre svar enn meg? Ivar: – Jeg har vel vært med i noen flere intervjuer enn deg.

Foto: nyebilder.no

Prosjekt: Hagaløkkveien 13 i Asker Leietakere: Bergans, KiiltoClean, Kontorhuset Byggherre: Holtefjell Eiendom AS Levert som avtalt: mai 2020

VI BYGGER GODE STEDER Å JOBBE. LEVERT SOM AVTALT. Å utvikle gode næringsbygg krever erfaring og solide kunnskaper. Helt siden 1938 har Seltor levert og løst komplekse og krevende byggeprosjekter. Vi har egne håndverkere som fokuserer spesielt på sikkerhet, gjennomføring og sluttresultat. Derfor er både byggherre og utvikler garantert en god prosess. Vi leverer på tid. Vi leverer på kompetanse. Vi leverer på kvalitet. seltor.no facebook.com/seltorgruppen linkedin.com/company/seltorgruppen

OSLOS 10 SISTE UTVIKLINGSOMRÅDER

OSLOS

IO SISTE STORE UTVIKLINGSOMRÅDER

ESTATE 05/20

OSLOS 10 SISTE UTVIKLINGSOMRÅDENE

Innholdsfortegnelse:

s. 44

ØKERN s. 48

ULLEVÅL SYKEHUS s. 50

VETERINÆRHØYSKOLEN s. 52

VÆKERØ s. 54

GJERSRUD-STENSRUD s. 54

FILIPSTAD s. 54

LILLEAKERBYEN s. 54

GRØNLIKAIA s. 56

MARIENLYST s. 56

SKØYEN

OSLOS 10 SISTE UTVIKLINGSOMRÅDER

ESTATE 05/20

Alt lå til rette for utbyggingen av en handelsdestinasjon på Økern. Så spurte Steen & Strøm og Storebrand seg selv: Er dette det rette å gjøre?

Snudde på Økern – bevarer Høyblokken

Av: Tore Årdal

et har vært en høy utbyggingstakt i Oslo de seneste 10-15 årene, men det er fremdeles store områder igjen som skal utvikles. Hovinbyen – på størrelse med Oslo sentrum innenfor ring 2, og strekker seg fra Bjerke i nord til Bryn i sør, fra Løren i vest til Breivoll i øst – er det største gjenstående byutviklingsområdet i Oslo. Og det er en uttrykt politisk enighet om at Økern skal bli sentrum i dette området. – Vi er ydmyke på at dette er en stor og ansvarsfull oppgave, sier prosjektdirektør Thomas Holth i Steen & Strøm. UTVIKLER BYSENTRUM Sammen med Storebrand skal selskapet utvikle et bysentrum «med gode boområder, attraktive arbeidsplasser innenfor et bredt spekter av næringer, et tidsriktig og moderne handelssentrum, samt en destinasjon for mangfoldig kulturliv og aktivitetstilbud, med både lokal og regional satsning». Reguleringsprosessen for det 123,8 dekar store planområdet på Økern har pågått i lang tid, og i 2018 ble det gitt rammetillatelse for det første feltet i gigantprosjektet. Nå har imidlertid eierne sett på utviklingsprosjektet med nye øyne.

HVA ER BEST FOR OSLO? – Siden Steen & Strøm og Storebrand kjøpte eiendommen i 2006, har vi hatt et målrettet fokus på å bygge det som skulle bli det beste og sterkeste handelshuset i Oslo. Vi brukte all vår kraft på å realisere dette handelshuset, og vi fikk omsider byggetillatelse, til tross for relativt mye motstand blant politikere, kommunale etater og naboer, for å nevne noen, sier Holth. – Det rokker i seg selv ikke på vår tro på handelsdestinasjonen, som vi mener den dag i dag kunne være bra for området. Men i 2019, før vi startet anbudsprosessen for totalentreprisen, tillot vi oss likevel å spørre oss selv; er dette det beste for Oslo, er det dette vi skal gjøre? ENDRET PÅ ALT Inspirert av miljøhovedstaden Oslo som pionér i Europa på bærekraftig, grønn og sosial byutvikling, ble svaret at det kanskje finnes et alternativ. – Da var vi opptatt av å endre på alt. Vi var opptatt av å endre på måten å tenke på, jobbe på, måten å være ydmyk på. Fra å sitte med alle svarene, kom vi i en situasjon hvor vi hadde veldig mye å lære. Reisen fra 2019 har vært en meningsfull reise. Vi er blitt lagvis mye tryggere på at det vi nå planlegger,

OSLOS 10 SISTE UTVIKLINGSOMRÅDER

Bra for Oslo? Thomas Holth i Steen & Strøm tillot seg å spørre om kjøpesenterplanene på Økern var det beste for Oslo. Foto: Steen & Strøm

ESTATE 05/20

OSLOS 10 SISTE UTVIKLINGSOMRÅDER

ESTATE 05/20

Foto: A-lab

å bygge den nye hovedstaden i Oslo øst, det trenger Oslo enda mer enn det som ville bli den beste handelsdestinasjonen i Oslo øst, mener han. BEVARER LIKEVEL HØYBLOKKEN Økern har umiddelbar nærhet til et knutepunkt, som blir forsterket med fremtidens mobilitet. Med sin historie og utpekte rolle i utviklingen av fremtidens Oslo, mener Holth at alt ligger til rette for å skape «hovedstaden» i Oslo-Øst. Det bor drøyt 150.000 innbyggere i tilknytning til utbyggingsområdet, noe som i praksis vil si at hver femte innbygger i Oslo hører til Økern. – Når Økern nå utvikles, skal vi bevare og forsterke den rike og varierte historien på Økern gjennom en fremtidsrettet byutvikling. Vi skal skape ny identitet gjennom stedets historie, og i denne sammenhengen er Høyblokken sentral. Vi har ikke landet på bruken av hele blokken, men vi vet at de første etasjene skal integreres i et sentraltorg, med et utvisket skille mellom ute og inne, og det kan for eksempel gjenskapes en travel kolonial og markedsplass med serveringstilbud. Det er også fantastisk utsikt fra toppen av bygget som vi ønsker skal være tilgjengelig for offentligheten. UTGANGSPUNKT I HISTORIEN – For å definere Økerns nye identitet, har vi også lært å tenke på historien. I siste halvdel av 1800-tallet ble Økern-området forvandlet fra åkerland og boliger til et industriområde, forteller han.

Arbeidere strømmet fra hele byen til teglverkene, og Økern hadde etablert seg som et sentralt knutepunkt i byen med gode muligheter for forretningsvirksomhet. Først kom Økerns første lille postkontor, senere isenkram og fargehandel – deretter en kolonialforretning, Økern Kolonial. På 1960-tallet ble Økern byens store markedsplass. – På 70-tallet kom infrastrukturen på plass (Tbanen), og Økern Sentrum er et virkelig tyngdepunkt med landets høyeste kontorbygg, et moderne forretningssenter og datidens kulturdestinasjon, «samfunnshuset». I dag bærer området preg av å være utdatert og er bedre kjent som et trafikalt knutepunkt. – FANTASTISK ENGASJEMENT Steen & Strøm har solid kompetanse på kjøpesenterutvikling, men Holth sier at de om en så stor og viktig byutvikling har lært «at det først og fremst handler om å erkjenne at man ikke vet alt». – Det å starte med litt med blanke ark, og faktisk erkjenne at vi må snakke med flinke folk, vi må samarbeid med kommunen, vi må samarbeide med bydelen lokalt, vi må samarbeide med rådhuset, innovasjonsmiljøer, andre grunneiere, barn og unge, gamle, vi må lytte til hva folk ønsker dette området skal inneholde. Det har vært et fantastisk engasjement siden vi startet planprosessen, som bringer nyskaping og mangfold inn i byutviklingen, sier han.

For byens befolkning Steen & Strøm har tonet ned kjøpesentertankegangen, men vil ha handel som gjør senteret til et naturlig sted å være for byens innbyggere.

Et godt regnskap er utgangspunktet for å lykkes med virksomheten Hægland & Svanberg er et fremtidsrettet regnskapsbyrå som kombinerer fagkunnskaper innen regnskap med effektive systemer. Vi har spesialisert oss innen fast eiendom og investeringer. Selv små justeringer kan utgjøre en stor forskjell for din virksomhet. Kontakt oss gjerne for en uforpliktende samtale.

hasv.no

Gasellene

2018

2019

2020

ESTATE 05/20

Foto: Byantikvaren

OSLOS 10 SISTE UTVIKLINGSOMRÅDER

Legger ned Ullevål sykehus Byantikvaren anbefaler Helse Sør-Øst å komme tidlig i dialog for å finne ut hva den nesten 300 dekar store tomten tåler av utbygging.

Av: Tore Årdal

juni i fjor vedtok styret i Helse Sør-Øst å legge ned Ullevål sykehus. Dermed skal den nesten 300 dekar store tomten legges ut for salg, noe som legger grunnlaget for en storstilt byutvikling i et særdeles attraktivt område i Oslo vest.

– LANGT FREM I TID Kommunikasjonsrådgiver Knut Albert Solem i Helse Sør-Øst skriver i en e-post til Estate Magasin at «eventuelt salg av eiendom på Ullevål sykehus ligger langt frem i tid, og at det ikke er satt i gang noen prosess knyttet til salg eller omregulering av området». Det er imidlertid nærliggende å tro at Helse SørØst etter hvert vil bestille oppstartsmøte hos Plan- og bygningsetaten, slik at reguleringen er på plass før eiendommen selges hel eller oppdelt. Det er også grunn til å tro at den endelige reguleringsplanen vil romme flere tusen nye boliger. OPPTATT AV GJENBRUK Byantikvar Janne Wilberg forteller at Riksantikvaren, i samarbeid med helsevesenet, har fredet et utvalg av bygningene på sykehustomten. I tillegg er flere

bygg valgt ut for vern etter plan- og bygningsloven. – Utvalget er gjort med utgangspunkt i at det fortsatt skal være sykehusdrift på området. Hvis det ikke skal være sykehus der, er det nødvendig å se på omfanget en gang til med nye øyne, sier Wilberg. Hun mener at store deler av bygningsmassen på Ullevål er egnet for boliger. – Vi er opptatt av å gjenbruke bygg, og dette er nok noe vi vil utfordre nye eiere på. ANBEFALER KOMPANISKAP Wilberg sier det er for tidlig å uttale noe om hva sykehusområdet tåler, men hun anbefaler Helse Sør-Øst å gå tidlig i kompaniskap med både Byantikvaren og Plan- og bygningsetaten for å se hvor konfliktene eventuelt ligger. – Det er Plan- og bygningsetaten som er hovedpremissleverandøren, men det er uansett lurt å invitere med Byantikvaren i prosessen før det bestilles en mulighetsstudie. Da sparer tiltakshaver både tid og penger, samtidig som resultatet blir bedre. Vi kan også gi innspill til hvilke deler av området som tåler høy utnyttelse, sier hun.

You complete me Altibox-familien består av små og store partnere i hele vårt langstrakte land. Slik er vi tett på kundene våre lokalt, samtidig som vi står knallsterkt sammen nasjonalt. Kanskje det er derfor vi nylig feiret 10 år på rad med landets mest fornøyde kunder*? I et boligfelt, borettslag eller sameie vil vi dekke alle behov. Noen ønsker kun lynraskt nett, andre ønsker ‘hele pakka’. Vi ser ingen grunn til at alle må ha samme løsning. Les mer på altibox.no/nybygg *EPSI 2019

EPSI 2019

10 år med Norg es mest forn øyde kunder!

OSLOS 10 SISTE UTVIKLINGSOMRÅDER

ESTATE 05/20

Neste år legger Statsbygg ut for salg en tomt på ca. 65 dekar med tilhørende bebyggelse sentralt i Oslo.

Selger kremtomten tilhørende Veterinærhøgskolen

Av: Tore Årdal Foto: NTB Scanpix

ike ved Ullevål sykehus ligger en ca. 65 dekar stor tomt, hvor Veterinærhøgskolen har holdt til. Ingen andre statlige aktører har meldt ønske om å benytte seg av eiendommene, etter at Veterinærhøgskolen og Veterinærinstituttet har flyttet til Campus Ås. I november i fjor opplyste derfor Statsbygg at eiendommen skal selges. FORSINKET – Eiendommen på Adamstuen selges i 2021 – det er en forsinkelse på 6 måneder i forhold til den opprinnelige planlagte salgsprosessen. Dette kommer av koronasituasjonen samt at innflyttingen på Ås også er forsinket, uttalte nylig kommunikasjonsdirektør Hege Njaa Aschim i Statsbygg til Estate Nyheter. Gjennom mulighetsstudier har Statsbygg har undersøkt eiendommenes utviklingspotensial. Disse studiene viser at eiendommene kan utvikles til mange ulike formål og har stort potensial for god gjenbruk. MILJØVENNLIG UTBYGGING – Vi vurderer at nye eiere vil vite best hvilke konkrete tilpasninger som må gjøres på eiendommene for å lykkes med en bruk som svarer til de rammene staten og kommunen legger, uttalte Statsbyggs prosjektleder Jorleif Jørgenvåg da det ble kjent at eiendommen skulle selges. Statsbygg skal sikre at eiendommene utvikles på en måte som gir best mulig verdi for staten og samtidig bidrar til en helhetlig og miljøvennlig byutvikling.

ESTATE 05/20

OSLOS 10 SISTE UTVIKLINGSOMRÅDER

Kremtomt Ingen statlige aktører ønsket å ta over eiendommene som huset Veterinærhøgskolen, og nå skal kremtomten selges.

«Eiendommen på Adamstuen selges i 2021 – det er en forsinkelse på 6 måneder i forhold til den opprinnelige planlagte salgsprosessen.» HEGE NJAA ASCHIM, Statsbyggs

OSLOS 10 SISTE UTVIKLINGSOMRÅDER

Grunneiere går sammen om gigantutvikling på Vækerø Løvenskiold Eiendom, Norsk Hydros Pensjonskasse, Vedal, Selmer Eiendom, Eiendomsspar og Backe Eiendom er blant aktørene som vil bygge ut langs Oslofjorden.

Av: Tore Årdal Foto: Shutterstock

forbindelse med at Oslo Kommune Fornebubanen skal bygge en ny T-banestasjon på Vækerø, sendte Løvenskiold Eiendom i juni en e-post til byråd for byutvikling. Der skrev selskapets administrerende direktør, Jens Jalland, at eierne av området mellom Skøyen og Lysaker har ventet lenge på å få bygge ut. BER OM PRIORITERING Nå vil de sette i gang reguleringen parallelt med planleggingen av Vækerø T-banestasjon. – Oslo Kommune trenger flere større områder som utvikles med boliger og næringsarealer fremover. Vi ber om at byråden for byutvikling sørger for at Plan- og bygningsetaten prioriterer oppstart av områdereguleringen på Vækerø snarest. Dette for å sikre at vi som grunneiere kan utvikle området i tråd med Oslo Kommune sin ambisjon om et stasjonsnært utviklingsområde, skrev han til byråden på vegne av grunneierne. STOR HØYDEFORSKJELL Grunneierlaget består av Løvenskiold Eiendom, Norsk Hydros Pensjonskasse, Vedal, Selmer Eiendom, Eiendomsspar, Backe Eiendom med flere. Sammen eier de et gigantisk område, som ligger langs Oslofjorden.

I midten av september, og drøyt 3 måneder etter at henvendelsen ble gjort, har Jalland ikke fått svar. – Nå har det jo vært en ferie i mellomtiden, men vi håper at vi snart kan komme i gang, slik at vi kan fullføre utbyggingen av Fjordbyen vestover. Det er stor høydeforskjell mellom dette området og bebyggelsen bak, derfor vil en stedstilpasset utvikling i liten grad sjenere noen, sier Jalland. INSPIRERES AV KOLLEGER Med beliggenheten ved Oslofjorden ønsker Løvenskiold Eiendom å hente inspirasjon fra utbyggingene i Bjørvika, på Tjuvholmen og Aker Brygge. – Det er alltid morsomt å la seg inspirere av andre kolleger, som har gjort en god jobb, sier han. Løvenskiold Eiendom skal utvikle sine egne eiendommer selv, til «et fremtidsrettet sted å bo og jobbe – og kanskje handle», som Jalland uttrykker det. Blant selskapets eiendommer på Vækerø, er Maxbo Stormarked, som åpnet dørene i 2008 for et byggevarehus på 13.000 kvadratmeter. På Vækerø ligger også Løvenskiold-konsernets hovedkontor. I 1984 solgte Løvenskiold eiendommen Drammensveien 264 til Norsk Hydros Pensjonskasse, og dette ble det nye hovedkontoret til Norsk Hydro. Pensjonskassen kjøpte i tillegg Vækerø Hovedgård og ytterligere tomteareal i 1998, og besitter nå en betydelig eiendomsmasse på Vækerø som kan utvikles.

ESTATE 05/20

OSLOS 10 SISTE UTVIKLINGSOMRÅDER

Stort potensiale Eiendomsaktørene vil bygge ut Vækerøområdet, som ligger sør for Skøyen på sjøsiden.

OSLOS 10 SISTE UTVIKLINGSOMRÅDER

ESTATE 05/20

Noen flere store utviklingsområder

Av: Tore Årdal

GJERSRUD STENSRUD På sikt vil Gjersrud-Stensrud i bydel Søndre Nordstrand bli ett av de største byutviklingsområdene i Oslo med ca. 10 000 boliger. Men utviklingen ligger flere år frem i tid. Områdereguleringen ble stadfestet av Fylkesmannen i mars 2018, og før utbyggingen av boliger kan starte, må det detaljreguleringer til. I tillegg er det krav til bussfelt på E6 og i Ljabruveien for å sikre at bussen kommer frem. Gjersrud-Stensrud er på ca. 4.000 dekar i utstrekning, og utgjør det siste store ubebygde området i Oslos byggesone. Arbeidet med områdereguleringen ble igangsatt i 2010. FILIPSTAD Filipstad er en annen kremeiendom, som mange utviklere har ventet lenge på. Hele Filipstad-området, inklusive områdene nord for E18, er på 350 mål. Dette eies av Oslo Havn KF, Bane Nor og Oslo kommune. Av de områdene som skal byutvikles, eier Oslo Havn KF i overkant av 150 dekar. I mai i fjor ble det kjent at finansieringen av lokket over E18 er på plass, dermed er det duket for gigantutbyggingen på én av Oslos siste indrefileter. – Dette er en gledens dag for Oslo. Vi er nå et gigantisk skritt nærmere å realisere Fjordbyen, sa byrådsleder i Oslo Raymond Johansen (Ap) på en

pressekonferanse utenfor Skur 13 på Filipstad. Grunneierne tar en regning på 2,5 milliarder kroner for infrastrukturen på Filipstad. I juni i år annonserte byrådslederen at det er politisk enighet om utbyggingen, som kan gi over 3.000 boliger i tillegg til kontorlokaler og utadrettet virksomhet. LILLEAKERBYEN I Oslo vest er Mustad Eiendom godt i gang med reguleringen av Lilleakerbyen. Hensikten med reguleringen er å gi grunnlag for å transformere området fra et ensidig handels- og kontorområde til et flerfunksjonelt byområde med nye gater og byrom, samt bebyggelse for forretning, bolig, kontor, tjenesteyting, kultur m.m. Planområdet er på ca. 300 dekar, og er beliggende på begge sider av Lysakerelva – i både Oslo og Bærum. På Oslo-siden planlegges det med ca. 2.000 boliger. GRØNLIKAIA Gjennom datterselskapet Hav Eiendom skal Oslo Havn KF utvikle det 133 dekar store området Grønlikaia – en tidligere kaiflate mellom den grønne Ekebergskråningen og fjorden. Området strekker seg fra Losetra innerst i Lohavn ned til havneområdet. Dette området har Bjørvikas største gjenværende utviklingspotensial, og kan romme byggevolumer tilsvarende det dobbelte av Sørengautstikkeren.

Moderne og bærekraftig kontorbygg

Oslo K i Kværnerbyen Ledig i 2021

Et levende nabolag med arbeidsplasser, butikker, barnehager og et rikt kulturliv, kun fem minutter fra Oslo S. Et moderne, miljøvennlig og fleksibelt kontorbygg med 23 000 kvm ledig areal. Bygget vil inneholde godt med møterom, prosjektrom, kantine, fellesarealer, sykkel- og bilparkering. Det blir også mulighet for å benytte et større auditorium. Står klart i 2021. For mer informasjon ta kontakt med Senior Rådgiver Hans Petter Hauge hans.petter.hauge@obos.no | tlf. 909 12 267

Tar grønt ansvar Vårt mål er at virksomheten vår ikke forurenser eller skader det ytre miljøet. Vi jobber aktivt for å redusere energibruk og klimautslipp og har som mål å være klimanøytrale innen 2021, ved å ha så miljøvennlige bygg som mulig.

Les mer på

oboseiendom.no

OSLOS 10 SISTE UTVIKLINGSOMRÅDER

ESTATE 05/20

Illutrasjon: Snøhetta

I bestilling av oppstartsmøte hos Plan- og bygningsetaten i juni ble det skissert 1.500 boliger og 60.000 kvadratmeter næring på Grønlikaia. Buffersonen helt i syd er et 20 dekar stort område, hvor det er avsatt 17 dekar til friområde, samt noe bebyggelse for et allmennyttig formål. Hav Eiendom planlegger også en 1 kilometer lang bystrand på Grønlikaia. MARIENLYST I februar ble det klart at Ferd Eiendom hadde gått seirende ut av kampen om NRKtomten på Marienlyst. – Vi forholder oss til planprogrammet som ble fastsatt i juni 2019, og ser fram til å videreføre arbeidet med regulering, medvirkning og det brede samarbeidet en slik utvikling krever, uttalte styreleder Johan H. Andresen i Ferd etter å ha landet gigantkjøpet. I planalternativ 1 foreslås det en fremtidig samlet bygningsmasse på inntil 167.200 kvadratmeter BRA, hvorav inntil 107.400 kvadratmeter foreslås som bolig. Det fredede Kringkastingshuset planlegges bevart og transformert for ny bruk innenfor de rammene fredningen gir. SKØYEN I forbindelse med Fornebubanen har Plan- og bygningsetaten utarbeidet forslag til områderegulering for Skøyen. – Skøyen er ett av Oslos viktigste kollektivknutepunkter, noe som vil forsterkes når Fornebubanen er ferdig. Planen legger opp til videre utvikling av Skøyen, basert på det gode kollektivtilbudet, skrev etaten i forslag til nytt offentlig ettersyn i 11.11.2019 - 06.01.2020. Det legges opp til høyere utnyttelse av arealene, et kompakt kollektivknutepunkt, bevaring av viktige kulturmiljøer og rause offentlige rom. Ny bymessig utvikling av området innerst i Bestumkilen, vil forbinde Skøyen med fjorden. Havnepromenaden forlenges vestover, og en ny fjordpark på Sjølyst skal være et løft for hele byen. Alle nye tiltak skal ha høy kvalitet i materialbruk og utforming. Mange eiendomsbesittere på Skøyen er spente på hvilke utviklingsmuligheter områdereguleringen vil gi.

Store planer Ferd skal utvikle NRK-tomten.

NYHETER

ESTATE 05/20

NYHETER

Flere og flere nordmenn bosetter seg i sentrumsnære byområder. Det fører til mange tomme boliger og utarmede lokalsamfunn.

STADIG FLERE TOMME HUS

NYHETER

ESTATE 05/20

Av: Glen Widing Foto: Glen Widing

jennom tre sommermåneder i fjor ble det 702 færre innbyggere i Nordland fylke. Tallene fra Statistisk sentralbyrå (SSB) skremte vannet av fylkesrådsleder Tomas Norvoll som liker dårlig at 36 av fylkets 44 kommuner mistet innbyggere. – Synkende befolkning betyr at mange av de utfordringene vi har vil tilta enda mer, sa Norvoll til NRK den gangen. – Dette er et kraftig utslag. I denne tidsserien som går tilbake til siste kvartal i 1997, har ingen fylker hatt en større negativ folkevekst i løpet av et kvartal, bekreftet Magnus Haug i SSB.

Selv om de da tre nordligste fylkene var de eneste som hadde synkende befolkningsvekst i fjor, opplever mange kommuner i resten av landet akkurat det samme. Fjaler, Grue, Vaksdal, Åmot, Bremanger, Sel, Sauda, Odda og Fusa er bare noen få som daglig ser flyttebilene frakte hele hjem ut av kommunen uten at noen kommer andre veien. At fødeselsantallet synker, mange utenlandske arbeidere har flyttet hjem og innvandringen til Norge synker, gjør ikke saken bedre. Resultatet er at mange boliger blir fraflyttet og aldri brukt igjen.

KRAFTIG FALL I NORD De seneste ti årene har 30 av 44 kommuner i Nordland mistet nær 2.500 innbyggere, samtlige er omlandskommuner. Og marerittet kommer ifølge SSB til å fortsette i 26 av kommunene i mange år fremover. Omvendt er det for sentrumskommunene som fikk over 7.700 nye beboere.

OVER HELE LANDET – Vi ser sentralisering over hele landet, og de som flytter etterlater seg en bølge av boliger som ikke er attraktive. En sak er at de står tomme, men i tillegg får ikke eierne gjort noe med dem fordi de er ukurante panteobjekter, sier kjedesjef André Øren i DNB Eiendom.

ESTATE 05/20

NYHETER

–1 Da Hurdal kommune i Viken åpnet en ny stor skole i 2014, stengte de tre gamle. Planen om 16 leiligheter i Strømmen skole har versert i snart fem år, svært lite har skjedd.

–1 En time fra Oslo ligger naturskjønne Hurdal. Kommunen med rundt 3.000 innbyggere sliter likevel med å vokse.

–3 Flotte eiendommer forfaller over hele landet, ofte bare en kort kjøretur fra store arbeidsplasser. Fra Sand i Nord-Odal tar det bare 45 minutter å kjøre til Gardermoen.

NYHETER

ESTATE 05/20

Han forteller at de kjenner til mange slike, og særlig der hvor en hjørnesteinsbedrift har lukket dørene for siste gang. – Konsekvensene da er at det lokale boligbehovet aldri blir det samme igjen. Det er ingen tvil om at utkantkommunene er taperne i dette bildet – og fraflyttingen får enorme samfunnsmessige konsekvenser. Barn forsvinner fra skolene, det lokale tjenestetilbudet synker og situasjonen blir veldig tøff å komme seg ut av. I noen tilfeller har det vært vellykket at staten legger offentlige funksjoner til distriktene, men ofte er ikke det nok til at det skal virke, påpeker Øren. – Ender vi der at sistemann slår av lyset før hele lokalsamfunn blir stengt? – I prinsippet ja. Gjennomsnittsalderen øker kraftig flere steder fordi unge mennesker flytter ut. Dette fenomenet gjør det helt klart vanskelig for distriktskommunene, hvis primæroppgave er å gjøre seg attraktive for nettopp barnefamilier eller unge mennesker som vil starte familie, poengterer han. Kjedesjefen tror dessuten situasjonen bare vil øke i årene som kommer.

– Nullrente har gitt oss et ekstremdopet boligmarked, og dagens bilde ble dramatisk endret med korona. 90 prosent av nordmenn har fått vesentlig bedre økonomi gjennom lavere renter – og de bruker først og fremst pengene på boliger og fritidsboliger. I sentrale strøk vel og merke, og spesielt i bynære strøk. Dette slår direkte inn i hvor folk vil bo. Jeg hadde aldri drømt om å se den voldsomme aktiviteten vi nå har særlig på Østlandet og de store regionale sentrene, sier Øren. VERDILØSE EIENDOMMER – Hva vil skje med de stadig flere tomme boligene? – Vi ser daglig eksempler på verdiløse eiendommer rundt om, mange av dem har i tillegg økonomiske heftelser. Ikke får eierne solgt dem og ikke har de verdi som fritidsboliger. Dette slår naturligvis kraftig inn i hva folk har av verdier til neste boligkjøp. Vi ser forresten akkurat det samme i fritidsmarkedet – og det er direkte sammenlignbart. Norge har flere titusener av regulerte fritidstomter der ingen vil bygge, ganske enkelt fordi områdene de ligger i ikke er attraktive nok, sier han.

–1 Hurdal økolandsby er bare noen år gammel og har opplevd mye trøbbel underveis. I fjor ble eieren, Filago, begjært konkurs. Det er stadig boliger til lags der.

–2 I 2019 åpnet Mapei dette anlegget til 190 millioner kroner i Nord-Odal kommune. Slike hjørnesteinsbedrifter er svært viktige for å holde på befolkningen i små lokalsamfunn.

ESTATE 05/20

At distriktene avfolkes er et internasjonalt problem, så Norge er langt fra alene. Faktisk er vi ganske heldig stilt, skal vi tro Øren. – Situasjonen i Italia beskriver denne utviklingen godt. Høyt utdannede italienere flytter ut av landet fordi det ikke er jobber å få hjemme – og flere av dem kommer hit. Også i de andre såkalte PIIGS-landene (Portugal, Italia, Irland, Grekenland og Spania fikk denne betegnelsen på grunn av usikre økonomier etter finanskrisen i 2008, journ. anm.) er det tøffe kår. Flere av dem har ennå ikke kommet seg over finanskrisen og da er det mange europeere som flytter. Nord-Europa og Skandinavia er et mål for mange fordi vi er bedre stilt enn dem. Dette beskriver ganske nøyaktig den problemsstillingen vi ser i distriktene her i Norge. Med korona i tillegg er situasjonen nå dramatisk endret til hvilke land som har muskler til å komme seg ut av krisen, påpeker André Øren i DNB Eiendom.

NYHETER

Flotte eiendommer forfaller over hele landet, ofte bare en kort kjøretur fra store arbeidsplasser.

FOLKETOMME LOKALMILJØER Innlandet er ett av flere fylker som sliter med å holde på folk, i fjor var tilveksten bare 0,1 prosent. De har landets største fødselsunderskudd, størst andel eldre i befolkningen av alle fylker med 22 prosent over 65 år, og har færrest yngre i befolkningen. Bare 21 prosent er under 19 år. Generelt kommer veksten blant de eldre fordi levealderen øker. Samtidig skjer det ikke et tilsvarende påfyll av nye innbyggere ved fødsler eller tilflytting. Som i flere andre fylker er det byene som vokser mens distriktene fraflyttes. Lillehammer, Ringsaker, Hamar og Stange fikk alle flere enn 100 nye innbyggere i fjor. I prosent og antall derimot, er det ekstreme forskjeller sammenlignet med vekstmaskinene i Viken. I Norges hurtigst voksende kommune Ullensaker, bor det nå 40.000 mennesker, en vekst på rundt 50 prosent siden 2000. Mens de vokste med 1.658

NYHETER

nye personer i 2018, kom det i fjor bare 322 til Lillehammer med sine 28.000 innbyggere. Lørenskog og Nannestad på de to neste plassene i Viken vokser med henholdsvis 3,7 og 3,3 prosent, Ringsaker og Hamar i Innlandet på sin side, er nede på 0,8 og 0,7 prosent. 14 kommuner i Innlandet fikk flere innbyggere i 2019, i 32 kommuner sank antallet. Nord-Odal for eksempel klarer ikke å holde folketallet oppe, og i fjor sank de akkurat ned på minussiden. Enn så lenge har ikke det gitt utslag i boligmarkedet, skal vi tro daglig leder Kjetil Bekkevold i Aktiv i Kongsvinger som dekker fem kommuner. - Vårt inntrykk er at boligene som legges ut i vårt område blir solgt, noe, går på halvannen uke mens andre ligger i flere måneder. I begge Odal-kommunene er det ganske kort omløpstid, vi har et aktivt og godt fungerende marked, påpeker han.

ESTATE 05/20

Næringsliv Manglende næringsliv og attraktivitet for nye bedrifter til å etablere seg i lokalsamfunn, fører ofte til fraflytting.

3D: EVE Images

gånd - K u

i k k - O rd e n -

k es

Det er FOLK som bygger BundeGruppen nd

e fo

ku s

Et av resultatene er boligprosjektet Skolebakken K på Kolbotn I Skolebakken K bor du i en leilighet hvor alt er på stell. Her kan du lene deg tilbake og nyte den høye standarden i ditt nye hjem. God takhøyde og store vindusflater sørger for en lys tilværelse. Byggebransjen er en næring man skal være stolt av. Kundene skal kunne bli tatt i hånden, bli sett i øynene og vite at vi har stilt høye, faglige krav til oss selv i møte med dem. Når yrkesstolthet er standard blir også høy trivselsfaktor på arbeidsplassen en selvfølge. Les mer på skolebakkenk.no

Den store sentraliseringsbølgen har ikke slått inn selv om Bekkevold mistenker at en del yngre folk flytter ut for å studere. - De er nok en av faktorene som bidrar til tallene, men er uansett ikke i boligmarkedet ennå. Derfor er ikke vår bransje berørt. Imidlertid jobber flere kommuner her med å få unge mennesker hjem igjen i tillegg til nye innbyggere, og det har vært en suksess. Vi synes det er hyggelig at unge og nyutdannede med tilknytning til regionen returnerer, sier han. Bekkevold påpeker også at han stadig ser at folk fra kommuner som Jessheim, Eidsvoll og Lørenskog setter kursen mot Innlandet. - Selv om prisene har steget i vårt marked også får de både to og tre ganger så mye for pengene her enn der de kommer fra. Mange av dem føler dessuten at det å kjøre en halvtime eller time til arbeidsplassen er akseptabelt. Og det er et viktig kriterium, påpeker han. Bekkevold selger nå prosjektet Sandsjordet, Nord-Odals første fem etasjer høye boligblokk midt i kommunesenteret Sand. Der koster leilighetene mellom 2,6 og 5 millioner kroner for størrelser fra 51 til 89 kvadratmeter. Så langt har han solgt 10 av 15 enheter i blokka som skal stå ferdig neste vår. - Dette har vært en suksess hittil, og de som har kjøpt er en blanding av lokale, innflyttere og folk med tilknytning til området. I et annet sentrumsprosjekt, som nettopp sto ferdig, ble det bygd 10 leiligheter oppå en næringsseksjon. De har også vært populære. Flere leilighetsprosjekter i området har tiltrukket seg godt voksne folk, men generelt sett kjøper både yngre og eldre leiligheter. De som på sin side flytter inn i de eneboligene som blir ledige er både førstegangskjøpere og unge folk som vil oppgradere fra eldre leiligheter, sier han.

NYHETER

ESTATE 05/20

Første Flere kommuner i Innlandet mister innbyggere, som Nord-Odal. Likevel bygges og selges nye boliger. Blokka med fem etasjer på Sandsjordet blir kommunens høyeste.

Spektakulær utvikling på knutepunktet Quadrum-prosjektet ved Kristiansand jernbanestasjon ligger midt i smørøyet – tett på tog, buss, taxi, havn og Kvadraturen.

«Her utvikler vi fem bygg på til sammen 40 000 kvadratmeter. Byggingen av de tre første pågår, og når alt står ferdig blir det nærmere 2 500 arbeidsplasser innen kontor, hotell, service, handel og ikke minst ny politibase.» Prosjektdirektør Nicolay Schreuder

Quadrum-prosjektet er Bane NOR Eiendoms største prosjekt på Sørlandet. Etableringen av nærmere 2 500 arbeidsplasser på knutepunktet bidrar til at flere kan velge kollektivtransport. Kunst og arkitektur Kunstneren Kjell Nupen var med da prosjektskissene ble laget for ti år siden, og byggene får ulike og spennende arkitektoniske uttrykk.

Politiet og KPMG I bygg E, med 6 500 kvadratmeter kontorlokaler, skal KPMG flytte inn når det står ferdig i desember 2021. Ved siden av skal byggene A og B bli den nye hovedbasen til Agder politidistrikt. Byggene som til sammen er på 15 000 kvadratmeter, skal romme en rekke spesialfunksjoner og vil stå ferdig ved årsskiftet 2022/2023.

Bane NOR Eiendom eier, utvikler og forvalter eiendom på og ved knutepunkt. Les mer på banenoreiendom.no

21.—22. januar 2021 Norefjell Ski & Spa

VELKOMMEN! Din sikkerhet er viktig. Derfor følger Estate Kunnskap myndighetenes anbefalinger for smittevern mot Covid-19. Du skal føle deg trygg på våre konferanser. Eiendomsdagene blir fulltegnet fort (max. 200 deltakere). Meld deg på i dag! Program og påmelding på: estatekunnskap.no

Få med deg kåringen av Årets Navn i eiendomsbransjen

Samarbeidspartnere for Eiendomsdagene 2021:

UNG PROFIL

ESTATE 05/20

– Hvorfor skal vi gå rundt og være redde for å ta beslutninger når ingenting varer evig likevel. Risiko er nødvendig for at liv skal eksistere, for et liv uten risiko er døden.

Denne propellen snur opp ned på eiendomsbransjen

Av: Silje Rønne Foto: FOMO

agnus Meisal kommer fra Klepp, et lite tettsted, to mil sør for Stavanger. I oppveksten var han mye ute i naturen. Han var aktiv i speideren, og ble tatt med på alle slags byggeprosjekter av sin far. – Jeg husker spesielt godt da jeg som 15-åring søkte jobb som sommervikar i Coop Obs Bygg, og la ved en portfolio av prosjekter jeg hadde vært med på. Listen var lang, med alt fra legging av brostein i regnbuemønster som 12-åring, flislegging i kjelleren da jeg var 13, og barbygging. Den hadde jeg også designet selv (mor var investor og finansierte arbeidet), forteller han, og understreker at han fikk jobben i konkurranse med godt voksne kandidater. – Jeg har uten tvil mye å takke mine foreldre for. De har lært meg at hardt arbeid er det eneste som nytter, og at djevelen er i detaljene. Et nydelig bad kan irritere deg grønn om helningen til sluken går feil vei, ler han. Foreldrene er hans forbilder. De har lært han at godhet, ærlighet og hardt arbeid er nøkkelen til et godt liv. – Da naboen tok seg til rette og kjørte traktoren inn i gårdsrommet vårt, og dro opp et tre, svarte mor med å takke han for at han hjalp henne å flytte

treet til andre siden av huset, som hun påsto hadde vært planen hele tiden. Han fikk på ingen måte lov til å ødelegge den gode stemningen i hjemmet vårt, sier han med et smil. DELER UT DOP TIL DE ANSATTE En enorm nysgjerrighet og rastløshet kjennetegner Meisal. Han har alltid lurt på hvorfor ting er som det er. – Fikk jeg svar som: «Slik har det alltid vært», ville jeg naturligvis grave til jeg forstod. Ofte var svarene ganske vage. Jeg oppdaget fort at verden rundt oss lett kan endres om bare folk blir fortalt og vist at det finnes bedre alternativer, sier han og legger til at dette er klassisk entreprenørskap, men å se at ting kunne vært annerledes og forstå hvordan og hvorfor det ville vært bedre, er noe han har grublet mye over. Rastløsheten kommer videre til uttrykk gjennom en snarrådighet som kan være frustrerende. Når han har en god idé, er det ofte bare snakk om sekunder før den er utredet både teoretisk, økonomisk og satt i produksjon. – På FOMO deler vi ut et «dop» til alle nyansatte. Det heter GSD – Get Shit Done. Det er mye viktigere enn å få ting gjort rett. For de fleste ting blir aldri rett uansett, fremhever han.

UNG PROFIL

ESTATE 05/20

«På FOMO deler vi ut et «dop» til alle nyansatte. Det heter GSD – Get Shit Done. Det er mye viktigere enn å få ting gjort rett. For de fleste ting blir aldri rett uansett» MAGNUS MEISAL

SNUR OPP NED PÅ ALL LOGIKK I GJELDENDE BYGGEFORSKRIFTER – En historie jeg har hørt om Einstein, sier at han delte ut den samme prøven til masterstudentene i fysikk som de hadde fått året før. Sekretæren lurte på hvorfor han gjorde det, og han responderte: «Svarene har endret seg». Hvis dette var sant i 1942, hvordan er det i dag? Vi lever i en verden der spørsmålene er de samme, men svarene endres ofte fra dag til dag, sier Meisal, og fortsetter: – For å vri dette over til kontormarkedet, er sannheten den samme. Vi bygger for å gi folk tak over hodet, slik at de effektivt kan produsere for bedriftseiere eller staten. Mens bransjen generelt starter byggeprosjekter med hvordan de kan møte gjeldende reguleringer og få høyest mulig arealutnyttelse per ansatt, stilte vi oss et annet spørsmål: «Hvordan kan du få høyest mulig produktivitet hos de ansatte per kvadratmeter?» Spørsmålet i seg selv snur opp ned på all logikk i gjeldende byggeforskrifter. – De fleste av de som leser dette har trolig ikke mulighet til å åpne vinduet på kontoret. Det er blant annet fordi det er en brannrisiko at ansatte kan åpne vinduene. Tenk om et vindu ble stående åpent? Da kan en potensiell brann få næring gjennom frisk luft. Istedenfor må folk sitte inne og jobbe overtid i bygg uten ventilasjon (for etter klokken 16:00 skrus den av for å spare strøm og miljø), sier han og påpeker at han elsker vinduer som kan åpnes. Det samme gjør alle som jobber hos FOMO. På deilige sommerdager kan de åpne vinduene og trekke litt «frisk luft», selv om luften i ventilasjonsanlegget er den samme. – Dette handler ikke om luftkvaliteten eller CO2nivå, det handler om følelsen. Følelsen av å få uteluft som blåser deg i håret når du stikker snuten ut av vinduet, og speider ut over de travle gatene nedenfor kontoret, beskriver han.

Ifølge gründeren bringer FOMO opplevelsen av frihet og trivsel tilbake til kontorbyggene. De designer ingenting de ikke ville ha jobbet i selv. – Hvert kontor skal potensielt sett kunne vært vår arbeidsplass. Dette gir oss troverdighet i det vi gjør, og vi ser at selskap i forhandling gir oss stor frihet til å designe arealene deres slik vi vil, uten at de legger seg opp i særlig mye, forteller han. TREKKER PARALLELL TIL CHURCHILL – Opplevelser er et nøkkelord. I ung alder startet jeg å spille piano, og har blant annet gått musikk, dans og drama. De siste 3 årene har jeg spilt i et rockeband. Vi oppfant sjangeren oljerock, hvor vi opplyser folk om hvor viktig oljeindustrien har vært for landet. Deretter lagde vi en sang om tilbud og etterspørsel, før vi rundet av med en låt om hvordan du må ri tigeren for å lykkes i livet, ler han og legger til at det på mange måter er det dette livet handler om for han. – Hvorfor skal vi gå rundt å være redde for å ta beslutninger når ingenting varer evig likevel. Risiko er nødvendig for at liv skal eksistere, for et liv uten risiko er døden. Dette sier jeg til alle som spør hvordan jeg tørr å være med på alle de sprø prosjektene, sier han med et glimt i øyet. En av Meisals bestekamerater kom inn på FOMO en dag, og fortalte en historie om Winston Churchill. Under et besøk på Svalbard midt under andre verdenskrig da det herjet som verst, snur han seg mot en av delegatene og sier: «Varmen i disse kildene kan dere bruke til å varme opp byen med.» – Dette var tydeligvis ikke noe de gjorde fra før. Min kamerat dro parallellen til meg, og påstår at jeg er skrudd sammen på samme måte. Uansett hvor mye det stormer rundt meg, har hjernen min alltid tid til å tenke ut en ny smart løsning eller en forbedring, sier han.

Trivsel Grenseveien 21 er på totalt 36.000 kvadratmeter og består av 2 bygg. Eiendommen ble opprinnelighet designet for ingeniører, med 1.000 cellekontorer, der alle satt i hver sin bås. Bygget blir nå pusset opp og modernisert til dagens standard, med fokus på de ansatte og trivsel.

UNG PROFIL

ESTATE 05/20

Forbilde Når Meisal har befaring med potensielle leietakere bruker han mye tid på å forklare tanken bak FOMO, samfunnsansvaret og hvordan de har gjenbrukt mest mulig av materialene.

UNG PROFIL

BLE OMTALT I FORBES Etter videregående startet Meisal et eventfirma. I en alder av 19 år hadde han 30 deltidsansatte og Karpe Diem på scenen. – Da jeg begynte, ante jeg ikke hvordan man regnet mva. Selv om jeg hadde hatt økonomi på videregående og elevbedrift. Fokuset var å skape gode opplevelser for de som deltok på arrangementene og vi tjente gode penger, sier han. Året etter ble det byggingeniørstudier på UiS. I løpet av bacheloren fikk han tid til å starte en politisk liste til studentparlamentet, etablere linjeforening for Byggingeniørene «BIF», stiftet og etablerte en studentbar på campus (som det var stort behov for). – Baren heter Tappetårnet og hadde før jeg sluttet den høyeste omsetningen per kvadratmeter i Skandinavia per åpningstime ifølge Ringnes. Om det er en prestasjon i disse helsetider får vel så være. Gøy var det iallfall, med 50 frivillige på «heiatur» til Riga for å bruke opp overskuddet, ler han. Deretter startet de MyBox, som skulle redde studenter fra kjipe hybler ved å bygge studentboliger i shippingcontainere. – Vi ble omtalt i Forbes og var nesten klar til å bestille oss Porsche, da virkeligheten slo oss. Men det er en annen historie og det verste var vel at jeg spurte journalisten som ringte hva Forbes var for en slags lokalavis, ler han og påpeker at sånn er det å komme fra landet. DE GALE GUTTA FRA STAVANGER Etter studiene startet Meisal coworking-spacet Innovation Dock, i Stavanger i 2014. – På den tiden var det bare Mesh i Oslo som hadde oppdaget dette nye konseptet, hvor en samlet frilansere og start-ups under samme tak for å dele erfaringer og nettverk. Den store forskjellen var vel at vi innså at fortjenesten i å drive coworking ligger i å eie eiendommen selv. Det gjorde vi etter 9 måneder med forhandlinger. For vi hadde jo ingen penger. Men til slutt fikk vi låne 20 millioner, sier han fornøyd. Fem år senere, våren 2019, selger Meisal sin andel av coworking spacet og eiendommen til sin medgründer. – Jeg hadde fått tilbud om å ta en over middels krevende utfordring fra et lite og ganske ukjent investeringsselskap med tre eiere (Ole Harry Sandvold, Vidar Rossland og Ola Soppeland). De la frem saken omtrent som dette: «Vi spurte meglerne hva som var den verste eiendommen som kunne kjøpes nå. De svarte at det var et stort tomt næringsbygg på Forus. Så vi kjøpte selve definisjonen på kontorkrisen, mastodonten Grenseveien, med sine 36.000 kvadratmeter. Alt står tomt og resten av Forus har nå over 100.000 kvadratmeter ledige næringsareal.» – Kjøpet var så oppsiktsvekkende at til og med

selgeren, selveste John Fredriksen, kommenterte kjøpet i den årlige julemiddagen på Theatercaféen: «De var noen galninger de gutta fra Stavanger.» – Jeg fikk en rask befaring gjennom et par av de tusen dørene i bygget og tenkte: «Tja, dette kan vel ikke være så vanskelig?» Bygget har jo et enormt uforløst potensial! Når næringsområdet har 45.000 arbeidsplasser, men ingen bygg som aldersgruppen 25 til 45 egentlig vil jobbe i, da alt er for langt fra sentrum – da må vi bare lage et eget sentrum for denne gruppen, sier han og legger til «Sim sala bim», 15 måneder senere har vi pusset opp og leid ut over 10.000 kvadratmeter, over 50 leietakere og snart 400 ansatte som jobber i bygget. Mesial understreker at daværende eiere, V20 er en vågal gjeng som har gitt han enorm støtte, og mange av de gale ideene som er realisert, kommer fra de. – Suksessen ligger utelukkende i det enormt gode samarbeidet jeg har med min nære kollega og medeier Daniel Sandvold og designer Donny Gardarsson. Sandvold er en maskin og klarer på magisk vis å koordinere alle de sprø byggeprosjektene som pågår parallelt i bygget, sier han. Siste tilskuddet til FOMO er Boost AI med sine 110 ansatte som flytter inn 1. januar 2021. De har allerede kjente selskaper som: Microsoft, Panasonic, Cisco og Sr-Bank. IKKE IMPONERT OVER BRANSJEN På spørsmål om hvordan Meisal ser på eiendomsbransjen, svarer han ærlig. Han er ikke spesielt imponert over hva de generelt har fått til, hverken fra utleier eller leietakers perspektiv. – Når jeg spør ansatte rundt i ulike store kontorbygg hva de liker med bygget (selv helt nye bygg) får jeg svar som: «Det er godt med parkering og kort vei til jobb.» Så følger jeg opp med hva de ikke liker: «Alt annet.» Ifølge gründeren er dette gjennomgående, og noe han synes er synd. – Vi mister så mye gode talenter fra det internasjonale markedet på grunn av mangel på attraktive kontorbygg. Misforstå meg rett, det er mange fancy og ganske så kostbare bygg rundt i landet med designstoler og malerier til tusenvis av kroner, men det har ingenting med trivsel og gjøre. Trivsel er magi. Trivsel er den følelsen du får i kroppen når du går gjennom parken en nydelig søndag morgen rett etter at knoppene på trærne har sprunget ut. Eller når du hører latter fra kollegaer som koser seg i lunsjen, beskriver han. Personlig tror Meisal at eiendomsbransjen vil måtte gå gjennom store strukturelle endringer i tiden som kommer. – Coworking med fleksible kontrakter vil overta mer og mer fra den tradisjonelle tvangstrøya med

lang binding og lav fleksibilitet. Selskapene vil jobbe mer dynamisk og flekse mellom hjemmekontor og teamarbeid på jobb. Kartlegging fra AKER BP i Stavanger viser at kontorpultene ikke er i bruk mer enn 50 prosent av tiden (før korona). Det viser at vi ikke trenger kontorplass til alle, sier han og legger til at folk kommer på kontoret for å få sosialt påfyll, møte nye mennesker, dele utfordringer og problem og føle at de bidrar til noe viktig og meningsfullt. – Det siste er kanskje det viktigste. Den kommende generasjonen er ikke like opptatt av lønn og status, de er opptatt av miljø, hverandre, kjærlighet og trivsel. De selskapene som kan bygge på dette, vokser og lykkes, fortsetter han. Om utsikten til bransjen vil Meisal gjerne sitere Mark Twain: «Det er ikke det vi ikke vet, som skaper problemer for oss. Det er det vi er sikre på, som likevel ikke er tilfelle.» – Jeg må få lov til å si at jeg er overrasket over hvor lite fokus menneskelig trivsel får i denne bransjen. Uten menneskene, er vel ingenting av det vi gjør nødvendig? En av grunnene til at han er opptatt av gjenbruk er: – Det vi sparer på byggematerialer kan vi bruke på planter og alt annet som skaper trivsel for de ansatte i bygget. Når hørte du sist en leietaker skryte av hvor kule himlingsplater de hadde eller hvor bra ventilasjonsanlegget ble etter at de byttet til frekvensomformere? Det som skaper begeistring er det som skaper gode arbeidsplasser.

EN APEKATT PÅ LAGET Å leve i nuet. Å ikke være redd for å handle er viktig for gründeren. – Det er utenfor komfortsonen vi lærer mest og best – uavhengig av resultatet det gir. Hvis du prøver og feiler, så slipper du å angre på det du ikke gjorde, sier han og påpeker at gjennom dette så er målet å inspirere andre til å våge å gjøre det de (bare) drømmer om! På spørsmål om hva han gjør om ti år, svarer Meisal at han tilbringer dagene som mentor for andre fremadstormende gründere som trenger en «apekatt» med på laget. – Jeg er ferdig med eiendom og jobber videre med tech ( jeg coachet techselskaper i tre år før jeg begynte med FOMO). Jeg har to barn og en bonusdatter, vært gift i 8 år med samboeren min som jeg viste var den rette før vi hadde truffet hverandre face to face, sier han og fortsetter: – Fun fact: Vi kjøpte bolig sammen 6 uker etter at vi ble kjærester. Vi deler ikke bare felles hjem, men vi er hverandres hjem, trygghet og støtte. Min kjære kone har startet eget selskap og jeg støtter henne på veien som gründer. Kjærligheten er ubetinget og livet er en eneste stor arena for ny læring på nye områder. Selv har jeg studert psykologi og jobber som parterapeut på fritiden, i tillegg til å spille i rockeband med ukentlige konserter på FOMO. – Til slutt handler alt om å la folk få mulighet til å åpne vinduet på kontoret. Hvis de vil...

Byr på seg selv Meisal har mange interesser.

attivo.no

Vi skaper gode steder å bo Attivo er en aktiv eiendomsutvikler som jobber tett på våre bolig- og næringsprosjekter. Vi er løsningsorienterte, handlekraftige, og leverer god kvalitet til riktig pris. Alltid med boligkjøper i fokus.

Parkveien 53B, 0256 Oslo

Slik bygger vi verdier gjennom alle ledd, og skaper gode steder å bo. Vi har over 20 års erfaring med eiendomsutvikling i Oslo og Akershus. Gjennom målrettet arbeid fra dedikerte ansatte har selskapet vært med og utvikle over 1 200 leiligheter og 200 000m2 næringsareal, til fornøyde brukere.

post@attivo.no www.attivo.no

VERDENS VAKRESTE

ESTATE 05/20

Gir tilbake til omgivelsene – Therme Vals er ett veldig fint eksempel på hvor sterkt arkitektur kan påvirke mennesker og gi uforglemmelige romopplevelser.

Av: Silje Rønne

Fredet Therme Vals er et kurbad som ble tegnet av den sveitsiske arkitekten Peter Zumthor og sto ferdigstilt i 1996. I 1998 ble det fredet.

VERDENS VAKRESTE

om arkitekt er Angelica Kveen opptatt av at bygninger skal bygges eller rehabiliteres så bærekraftig som mulig, og at det tas høyde for klimaendringer i byutviklingen, for eksempel håndtere økt nedbør. – Livssyklusen for nye materialer må vurderes nøye, og materialer må gjerne brukes om igjen. Løsninger hvor man i boliger deler fellesfunksjoner, samt hvordan fremtidens mobilitetsløsninger påvirker byplanleggingen, er noe jeg har fokus på i hverdagen, sier hun. Derfor synes arkitekten at spørsmålet om verdens vakreste bygg er interessant. Ettersom det, ifølge henne, er en god anledning til å løfte frem det faktum at god arkitektur er en viktig kvalitet som skaper en varig verdi, både for de som skal bruke bygningen og de som bruker byen omkring. – Personlig er jeg mest opptatt av boligarkitektur og hva som gjør en god bolig, men også av det at bygninger skal gi anledning til en unik opplevelse for brukere eller beboere. Det bygget som har gitt meg den mest unike opplevelsen jeg kan huske, er kurbadet Therme Vals, forteller Kveen. Som var der under en studietur i Sveits i 2006.

ESTATE 05/20

Badet er bygget over de eneste varme kildene i Graubünden Canton og er designet av Peter Zumthor arkitekter. – Jeg fikk veldig lyst å besøke dette stedet da jeg var på en forelesning med Zumthor i Melbourne et par år tidligere. Invitasjonen til forelesningen henger fortsatt på oppslagstavlen hjemme som inspirasjon i hverdagen, sier hun med et smil. ROLIG YTRE, ET RIKT INDRE – Når du ankommer anlegget, opplever du at det nærmest vokser ut av terrenget. Badet er bygget inn i fjellsiden, og den lokale steinen kvartsitt er brukt som byggemateriale. Dette forsterker opplevelsen av at bygningen er en del av fjellet. Bygget forankres ytterligere til omgivelsene ved at gresset fra terrenget er videreført ut på takflaten, beskriver hun. Den store fascinasjonen ved dette bygget for arkitektens del, ligger i hvordan et stillferdig, nedtonet ytre inneholder romopplevelser som i så stor grad påvirker deg. – Den lokale steinen er benyttet som hovedmateriale også innendørs og forsterker inntrykket av gjennomført helhet, fremhever hun.

ESTATE 05/20

VERDENS VAKRESTE

ESTATE 05/20

VERDENS VAKRESTE

«Det er fascinerende hvordan arkitektene har lekt med perspektivet og gir deg vekselvis mulighet for utsikt eller leder deg inn i mørket.» ANGELICA KVEEN

Stein på stein Veggene i bygget er konstruert av en lokal stein i forskjellig tykkelse. I hver blokk er et rom. Det er enten et kaldtbad, varmebad, dusj eller et rom for massasje eller avslapning.

Kveen forteller at du som gjest beveger deg gjennom en serie av fantastiske rom både ute og inne. – Dette gir en veldig annerledes opplevelse enn å være i et hvilket som helst annet spaanlegg, påpeker hun. På det tidspunktet arkitekten besøkte Therme Vals, var bygget ti år gammelt. Kveen understreker at hun dessverre ikke har vært så heldig å besøke det igjen, men antar at det aldres med verdighet – ettersom kvaliteten er høy på både materialer, utførelsen og selve arkitekturen. ARKITEKTUR SKAPER RO – Etter en lang tur i bil på svingete veier i alpelandskap, var det avslappende å komme inn i selve badet hvor arkitekturen bidrar til at roen senker seg i kroppen. Det føles først som om man beveger seg tilfeldig rundt inne i mørket, men man blir i realiteten ledet gjennom en serie av bevisste romopplevelser, beskriver hun og forklarer at gjennom sekvenser med

skygge, lys, lukkede og åpne rom, åpner bygget seg gradvis og du ser ut over fjellene. – Det er fascinerende hvordan arkitektene har lekt med perspektivet og gir deg vekselvis mulighet for utsikt eller leder deg inn i mørket, konstaterer hun. Selv beskriver Zumthor det som at man meandrer gjennom et mellomrom, som er igjen mellom de solide steinvolumene, og som flyter gjennom bygningen og fungerer som en forbindelse. – Når du beveger deg rundt i bygningen, går du på oppdagelsesferd mellom ulike rom som har forskjellig stemning, funksjon og temperatur. Lyssettingen er også med på å skape en unik opplevelse. Nesten som å være i et system av underjordiske grotter, beskriver hun, og fortsetter: – Det gis anledning til utblikk og til mulighet for å oppleve det storslåtte omkringliggende landskapet mens du bruker bygningen. Det er laget flere beskyttede nisjer, både inne og ute, hvor man kan trekke seg tilbake.

VERDENS VAKRESTE

«Når du ankommer anlegget opplever du at det nærmest vokser ut av terrenget. Badet er bygget inn i fjellsiden, og den lokale steinen kvartsitt er brukt som byggemateriale.» ANGELICA KVEEN

ESTATE 05/20

VERDENS VAKRESTE

ESTATE 05/20

PROFIL Navn: Angelica Kveen Aktuell: Arkitekt, partner og faglig leder for plan og urbanisme i Alliance architecture studio. Utdannelse: Master i arkitektur fra Lunds Tekniska Högskola, (samt UTA, Arlington) Tidligere erfaring: Fra blant annet FOJAB arkitekter i Malmö og Nettle architects i Melbourne, Australia. Før hun kom til Oslo 2005 og har vært med på å bygge opp Alliance fra start. Priser: Nordre gate, finalist til Statens pris for byggkvalitet 2020, nominert til Oslo bys arkitekturpris 2020, samt Oslo arkitektforenings arkitekturpris 2020

OPPLEVELSE OG TILHØRIGHET Kveen mener Therme Vals er et fremragende eksempel på hvordan arkitektur kan utformes med varige materialer, samtidig som det gir utrykk av å høre til på stedet. – Tematikk der opplevelser for brukerne og det stedsspesifikke står i sentrum, er noe som sitter sterkt i meg etter dette besøket. Dette har jeg har tatt med meg videre i yrkeslivet, og forsøkt å tenke på i alle prosjekter vi jobber med. I et boligprosjekt vi nettopp ferdigstilt på Grünerløkka, Nordre gate 20–22, er dette også et tema, uansett om vi her befinner oss midt i byen, sier hun.

Prosjektet i Nordre gate består av kompakte byboliger hvor beboerne deler noen fellesfunksjoner, som for eksempel verksted og gjesteleilighet. Eiendommen har ved første blikk kanskje ikke en åpenbar kobling til badet i Vals hvis du ser på materialbruken, men det er likevel en sammenheng. – Angelica har utforsket materialet tre, og vi har bygget i massivtre med brent trekledning som fasademateriale. Det prosjektene har til felles er en tydelighet og robusthet i materialbruken som kreves for å gjennomføre et vellykket prosjekt i tre, i murbyen, sier hun.

OBOS Kværnerbyen

KAR AKT ER Du kjenner oss på byggene. Med karakter og original utforming skaper vi tilhørighet for alle som skal bo og jobbe i eiendommene vi utvikler.

ARCASA arkitekter

UTVALGTE PROSJEKTER Nordre gate 20–22: Nettopp ferdigstilt et boligprosjekt i massivtre midt på Grünerløkka. Petersborghuset: Et nabolagshus på Ensjø. Her er ombygging helt etter sirkulære prinsipper – et pilotprosjekt for ombruk og redesign. Drives nå av Kirkens bymisjon og Alliance fortsetter diskusjonen om materialbruk og resurser med ungdommene som bruker huset. Bland annet skal de sammen upcycle plastavfall til noe brukbart til huset. Bodø ny by: Prosessledelsen for et parallelloppdrag for Bodø kommune i vår. Alliance er med å utforme en helt ny bydel. Deres bidrag var «Årstidenes by» og de jobbet sammen med Henning Larsen arkitekter med hvordan man håndterer de lokale værforholdene og klimaendringene for å kunne planlegge bærekraftig. Forslaget legges til grunn for Bodø kommunes kommunedelplan. Skalstadskogen: Masterplan for et boligområde på Konnerud utenfor Drammen, med en veldig ambisiøs og innovativ mobilitetsstrategi. Her jobber Alicance tett med natur- og miljøfaglig kompetanse for å ivareta biodiversitet i planen, som bidrar til å at dette vil bli gode, varierte bomiljøer i grønne omgivelser i fremtiden. – Ellers i karrieren var det veldig gøy å være prosjektleder for restauranten Ling Ling på Aker brygge som er et veldig spesielt bygg, med en fasade som er en bølgende treskjerm.

Nye Bentayga V8 Velkommen til visning i vårt nye showrom på Billingstadsletta 31. Tlf. 67 20 07 20 – christian.gottschalk@bentley-oslo.no. New Bentayga V8 WLTP drive cycle: Fuel consumption, (I/100km) – Combined 13.3. Combined CO2 – 302 g/km. The name ‘Bentley’ and the ‘B’ in wings device are registered trademarks. © 2020 Bentley Motors Limited. Model shown: Bentayga V8

BENTLEY OSLO

I prosjektet har arkitektene vært bevisst på hvordan dette nye bygget skal bidra til byliv, og gi gode opplevelser til forbipasserende gjennom aktiviteter og åpenhet i 1. etasje, og premissene for dette ble lagt allerede i planforslaget. – I vinduene til butikken har vi laget sittenisjer med faste bord slik at man får mulighet til å slå seg ned og oppleve byen. I arkaden utenfor restauranten kan du spise din ramen, beskyttet fra trafikken i gaten, men samtidig være en del av bylivet. Dette gir i sin tur en annen opplevelse, hvor du samtidig kan bevitne hverdagen i en japansk lunsjrestaurant og se ned gjennom det dobbeltøye rommet og studere hvordan kokkene jobber hektisk på kjøkkenet, beskriver hun. Store kvartaler med fine indre gårdsrom, slik som dette, er som regel lukket for utaforstående. – Det å kunne kikke inn er en spennende opplevelse, og gjør at man også fra gaten får kontakt med de grønne hagene på innsiden. Gjennom å

i planen ivareta siktlinjer mellom kvartalene og fra gaten gjennom butikken og restauranten, og inn til bakgårdene, har vi fått et sjikt hvor bylivet og livet for beboerne veves sammen, forklarer Kveen. Disse tankene om bylivet har vært essensielt for prosjektet helt fra første skisse. Arkitekten påpeker at det grønne taket er med på å styrke byens grønne korridorer. Hun fremhever at opplevelsen av prosjektet i Nordre gate er helt annerledes enn å være nede i de andre gatene på Grünerløkka. Her har du fri utsikt i alle retninger fra en frodig oase midt i byen. – Prosjektet har et stramt ytre, som samtidig gir noe tilbake til omgivelsene, og gir en variasjon av opplevelser både til beboere og tilfeldige forbipasserende. Dermed kan dette kanskje illustrere hvordan vi som arkitekter i våre mer hverdagslige prosjekter kan ta med oss noen viktige grunntanker fra ikonisk arkitektur som i Therme Vals og den verdi som god arkitektur kan gi, avslutter Kveen.

Treverk Nordre gate 20-22 er et boligprosjekt med 37 leiligheter på Grunerløkka i Oslo, der fokuset på deling står sterkt.

“

Vi tilbyr deg og dine boligkjøpere en enkel og fremtidsrettet ladeløsning.

Elbillading gjort enkelt Med markedsledende produkter og løsninger, hjelper vi i Circle K deg som utbygger med ladeløsninger klargjort for fremtidens behov. Løsningen gir ingen kostnader for deg som utbygger og vi tar ansvar for kundekontakt, service og drift mot sluttbruker. circlekcharge.no/utbygger

NYHETER

ESTATE 05/20

Ville tilstander i transaksjonsmarkedet Interessen for å kjøpe næringseiendom er enorm, og meglerne melder om kupping av eiendommer før salgsprosessene starter.

Vil ha gode eiendommer Investorene er på jakt etter gode objekter i kontormarkedet.

Av: Dag-Jørgen Saltnes Foto: Shutterstock

ett over sommeren meldte Christian Ringnes at hans Eiendomsspar var i markedet for å selge Tjuvholmen Allé 1-5. Megler var Pangea Property Partners, og de rakk knapt sette i gang med markedsføringen av CBD-eiendommen før den ble solgt. – Vika Project Finance/Canica kom raskt på banen etter at vi gikk ut i markedet med eiendommen og har opptrådt svært effektivt, profesjonelt og beslutningsdyktig. Det endte dermed med at vi ble enige om en budaksept før vi fikk presentert prospektet i markedet, sa Christian Ringnes. Yielden ble skarp, langt nede på 3-tallet. Da er kontrasten stor til overskriften som Estate Nyheter hadde da Ringnes kjøpte eiendommen i 2011. «Ringnes sprenger sjokkgrense», skrev Estate Nyheter og slo fast at Ringnes ikke bare hadde betalt skjorta, men også silketørklet, da han kjøpte eiendommen til en yield på under 5 prosent. Siden kjøpet har også leieinntektene fra bygget økt betraktelig. KUPPER BUDRUNDENE Kjøpet av eiendommen var et varsel om hva som

skulle komme utover høsten. Den seneste tiden har flere attraktive eiendommer som skulle ut i markedet blitt kuppet av ivrige kjøpere. DNB Næringsmegling har nettopp gjennomført den store investorundersøkelsen for andre halvår, og den viser enorm interesse for å kjøpe næringseiendom. Undersøkelsen er foretatt blant 25 av de viktigste eiendomsaktørene i Norge, som har et samlet eierskap på 460 milliarder kroner. Respondentene forteller om dårligere tilgang på kjøpsobjekter og at det er vanskelig å finne kjøpsmuligheter. Samtidig er investeringsviljen svært stor. 72 prosent av respondentene forventer å være netto kjøper av næringseiendom de neste 12 månedene, mens bare 4 prosent vil være netto selger. 24 prosent opplyser at de vil være balansert. Blant uttalelsene som DNB Næringsmegling siterer fra undersøkelsen, er: • Å være nettokjøpere er jobben vår. 2020 blir intet unntak • Vi hadde nylig GF for å øke aksjekapitalen ytterligere • Ambisjonene er å være nettokjøpere, men her er det mye tilfeldigheter.

20 DYKTIGE EIENDOMS- OG ENTREPRISEADVOKATER MED BRANSJEKUNNSKAP. DEKKER ALLE FELT KNYTTET TIL BOLIG- OG EIENDOMSUTVIKLING, NÃ†RINGSEIENDOM OG BYGG- OG ANLEGGSBRANSJEN.

KONTAKT - 23 31 59 90 | post@binghodneland.no | binghodneland.no

ETTER KORONA Samtidig venter eiendomsinvestorene at koronakrisen gir permanente endringer. 46 prosent av respondentene mener det vil bli økt bruk av hjemmekontor. 27 prosent ser mer digitale møter og 20 prosent forventer mindre reising. Blant uttalelsene som DNB Næringsmegling siterer, er: • Hotellbransjen vil rammes hardt, og det tar lang tid før vi ser normale tider igjen • Hjemmekontor vs. behov for mer plass per ansatt. Jeg er egentlig ikke så bekymret for kontoretterspørselen • Møtevirksomhet som krever reiser vil bli kraftig redusert Nesten 100 prosent av respondentene i undersøkelsen sier de er interessert i å kjøpe kontoreiendommer, mens rundt 45 prosent vil kjøpe logistikkeiendom. Bare drøye 10 prosent er interessert i handel. Blant uttalelsene som DNB Næringsmegling siterer fra undersøkelsen, er: • Vi vil helst kjøpe kontor i de største byene, samt logistikkeiendom i Stor-Oslo • Kontor i de tre største byene er øverst på ønskelisten. Vi betaler det vi må SELGER HANDEL Investorene er ikke bare negative til å kjøpe handelseiendommer. Ifølge DNBs investorundersøkelse mener nesten 25 prosent av respondentene at det er mest aktuelt å selge handelseiendom. «Mange sier riktignok at de ikke har spesifikke salgsplaner eller at salg avhenger av det rette budet, uavhengig av segment. Blant de som nevnte at det er ønskelig å selge handel, var det enkelte som nevnte at de ikke forventet å få gode nok priser til at det ble aktuelt», skriver DNB Næringsmegling i rapporten. • Vi ønsker å selge handel, men ikke til de prisene vi kan oppnå p.t. er en av kommentarene om hva investorene vurderer å selge. Når det gjelder fremtiden, har investorene størst tro på kontor- og logistikksegmentet. Samtidig ser de tøffere tider for handel og hotell.

NYHETER

ESTATE 05/20

Skepsis Hoteller står langt nede på listen over eiendommer investorene vil ha.

Inspirerende presentasjon av prosjektet online.

Interaktiv informasjon. Vi gir kundene opplevelsen, som inspirerer, engasjerer og skaper trygghet.

Vakre 3D-bilder som er detaljerte og vekker fĂ¸lelser. Vi bidrar til at kundene fĂ¸ler seg hjemme, fĂ¸r prosjektet er ferdigstilt.

Kontakt oss gjerne for en gratis demo: 93 296 495 | info@wec360.com | wec360.com

Kvartal 8 og Torvet LillestrĂ¸m

ILLUSTRASJON: LINK ARKITEKTUR / B&TB

BYLIV

linkarkitektur.com

200 STØRSTE

STOR OVERSIKT

Norges 200 største eiendomsselskaper

ESTATE 05/20

200 STØRSTE

DE 10 STØRSTE Listen rangerer selskapene etter leieinntekter

AVINOR 5 496 900 000

OLAV THON GRUPPEN 4 959 000 000

STATSBYGG 4 955 000 000

KLP EIENDOM 2 600 000 000

ENTRA 2 338 000 000

PARETO SECURITIES 1 900 000 000

STOREBRAND EIENDOM 1 600 000 000

FORSVARSBYGG 1 575 096 000

ARCTIC SECURITIES 1 440 000 000

RAGDE EIENDOM 1 264 057 000

100

200 STØRSTE

Av: Dag-Jørgen Saltnes og Tore Årdal

Her er Norges største eiendomsselskaper Estate bringer oversikten over de største eierne av næringseiendom.

i har valgt å fokusere på to nøkkeltall i vår oversikt over de største eiendomsselskapene: Antall kvadratmeter bygningsmasse og leieinntekter for 2019. Listen rangerer selskapene etter leieinntekter. Det er store forskjeller i leiepriser for næringseiendom, både når det gjelder ulike segmenter, men også når det gjelder den geografiske lokaliseringen. Det kan derfor gi et noe misvisende bilde å bare se på antall kvadratmeter når vi skal måle hvem som er størst. Det er også grunn til å tro at noen eiendomsselskaper vil gå under radaren, ganske enkelt fordi de sitter på store arealer som har svært begrenset verdi (produksjonslokaler ellet næringsparker i grisgrendte strøk). Samtidig kan en eiendomsaktør sitte med et attraktivt kontorbygg i beste CBD-område med skyhøye leieinntekter og relativt lite areal. Eksempelvis hadde Arne Blystad-eide Haakon Viis gate 1 ANS i fjor leieinntekter på 63,9 millioner kroner fra den kjente Thiis-gården. Eiendommen har et areal på 19.400 kvadratmeter. Blystad kjøpte gården for 820 millioner kroner i 2006, og den ble oppgradert i 2013, blant annet med en totalrehabilitering av 10. etasje, som Shippingklubben dermed måtte flytte fra. Videre omfattet prosjektet påbygg av en ny toppetasje. Der er det Blystad Gruppen som sitter i dag. LOKALE KJØPESENTERKONGER Kjøpesentre genererer ikke bare kvadratmeter og leieinntekter for de store aktørene som Olav Thon, men også for lokale eiendomsbesittere, som Harald Kværner Eiendom. Selskapet er oppført på listen med et areal på 100.000 kvadratmeter og leieinntekter på 116,8 millioner kroner.

OLAV THON GRUPPEN Leieinntekter: 4 959 000 000

ESTATE 05/20

NR. 1 – 70 SELSKAP

LEIEINNTEKTER

AREAL I M2

SELSKAP

LEIEINNTEKTER

AREAL I M2

Avinor

5 496 900 000

1 232 320

Pareto Eiendomsfellesskap I og II

388 700 000

362 322

Olav Thon Gruppen

4 959 000 000

3 400 000

GC Rieber Eiendom

380 000 000

250 000

Statsbygg

4 955 000 000

2 900 000

Møller Eiendom Holding

366 558 000

401 257

KLP Eiendom

2 600 000 000

1 330 000

Clarksons Platou Real Estate

340 000 000

550 000

Entra

2 338 000 000

1 105 727

Nordea Liv

333 000 000

162 000

Pareto Securities

1 900 000 000

1 200 000

West Coast Invest

323 000 000

270 000

Storebrand Eiendom

1 600 000 000

770 000

Utstillingsplassen Eiendom

316 000 000

400 000

Forsvarsbygg

1 575 096 000

4 120 587

Adolfsen Group

307 000 000

261 000

Arctic Securities

1 440 000 000

771 592

Midgard Gruppen

300 000 000

271 000

Ragde Eiendom

1 264 057 000

1 550 000

Sparebank1 Forsikring

288 000 000

152 049

DNB Livsforsikring

1 147 164 997

626 105

Bama Eiendom

285 802 432

87 355

Reitan Eiendom

1 146 000 000

644 000

Pecunia

280 000 000

75 000

NRP Finans

937 224 277

872 060

Det norske Veritas Eiendom

279 978 000

114 000

Oslos pensjonsforsikring

867 876 791

661 433

Bertel O.Steen Eiendom

278 000 000

200 000

Eiendomsspar

825 000 000

534 000

Braathen Eiendom

271 601 684

128 140

Fram

800 000 000

400 000

Watrium Eiendom

270 000 000

107 000

Bane NOR Eiendom

795 000 000

736 000

Vika Project Finance

260 000 000

180 279

Citycon Norway

743 400 000

401 500

Promenaden Management

250 790 003

80 600

Norwegian Property

735 100 000

321 725

NHP Eiendom

250 000 000

175 000

SBB i Norden/Hemfosa

723 257 200

395 000

LL Holding

249 317 593

170 000

OBOS Eiendom

708 748 000

660 000

Schage Eiendom

244 000 000

230 000

Steen og Strøm

681 200 000

275 000

SKB Eiendom

243 500 000

262 000

Aspelin Ramm Eiendom

595 000 000

440 000

Smedvig Eiendom

239 000 000

173 000

Aberdeen Asset Management

574 300 000

389 622

Strawberry

233 500 000

120 000

Asset Buyout Partners

566 000 000

245 000

Norsk Hydros Pensjonskasse

226 269 000

140 000

Aka

504 900 000

414 500

AB Invest

226 000 000

150 000

Oslo Areal

486 011 000

266 000

Rica Eiendom

224 347 000

160 000

Merkantilbygg

480 000 000

220 000

Canica

222 408 000

168 133

Scala Eiendom

470 000 000

305 000

Höegh Eiendom

220 137 000

350 000

Mustad Eiendom

466 365 000

330 000

Wenaasgruppen

217 131 294

83 600

Telenor Real Estate

427 550 000

305 000

Tema Eiendom

213 955 099

305 382

Njord Securities

423 000 000

338 000

Realinvest

210 643 000

177 193

Posten Norge

410 000 000

260 000

Selvaag Eiendom

206 000 000

201 000

Avantor

406 138 000

200 000

FP Eiendom

200 000 000

70 000

Norgesgruppen Eiendom

405 200 000

308 900

Bryn Eiendom

199 492 138

115 000

102

200 STØRSTE

«Alle Frelsesarmeens eiendommer er til eget bruk.»

HK-senteret, bygd av Harald Kværner, ble Jessheims andre kjøpesenter (etter Fakkelsenter) og åpnet 31. mai 1979. Senteret ble utvidet, og reåpnet i 1997. Året etter kjøpte Olav Thon Fakkelsenteret, men etter hvert skjønte Thon og Kværner at de kunne gjøre det bedre ved et samarbeid om å etablere Jessheim Storsenter. Lagunen Storsenter i Bergen har også mer enn én eier. Strukturen er komplisert, med flere selskaper og en underliggende samarbeidsavtale. Litt forenklet fremstilt er imidlertid senteret eid av Olav Thon Eiendomsselskap (42 prosent) ASA, Nordås Industrier AS (32 prosent) og Krohnås Eiendom AS (16 prosent). EIENDOMMER TIL EGET BRUK I oversikten har vi også tatt med selskaper som driver i andre bransjer, men som likevel er betydelige eiendomsbesittere. Ofte er eiendommene til eget bruk. Et eksempel på dette er Ringnes, som selv eier produksjonsanlegget på Gjelleråsen. Dette anlegget har at areal på nesten 76.000 kvadratmeter. I tillegg kommer anleggene i Larvik (Farris) og Stor-Elvdal (Imsdal), slik at konsernets samlede eiendomsportefølje er på 87.351 kvadratmeter. Leieinntektene, som da er interne, var i fjor på 83,1 millioner kroner. Et annet eksempel er Bama, som eier et hypermoderne logistikkbygg til eget bruk i Groruddalen. Ifølge Byggmas hjemmeside eier og disponerer konsernet 180.000 kvadratmeter bygningsareal (fabrikker og produksjonslokaler). Byggmas datterselskap Gulvareal eier alene 107.095 kvadratmeter. Samtidig eier Byggma Eiendom Industriveien 2 i Lyngdal, som leier ut produksjonslokaler til Fibo. Eiendommen har et areal på over 20.000 kvadratmeter og genererer leieinntekter på 11,8 millioner kroner, tilsvarende rett under 600 kroner per kvadratmeter i husleie. – Eksterne leieinntekter i 2019 er 12 MNOK. De fleste arealene benyttes konsernintert, opplyser økonomidirektør Jens Unhammer i Byggma. Alle Frelsesarmeens eiendommer er til eget bruk. HEMMELIGE LEIEINNTEKTER I noen tilfeller fremgår det ikke av regnskapene hva leieinntektene er. Dette gjelder spesielt selskaper som leier ut egne eiendommer til seg selv. Av disse aktørene er det heller ikke alle som ønsker å oppgi leieinntektene. Dette gjelder blant annet Ikea Norge, som eier syv Ikea-varehus og et kontorbygg (Service Office Ikea Norge). Samlet sett har disse eiendommene et areal på 228.506 kvadratmeter, men leieinntektene er altså ikke tilgjengelige. Næringsmiddelkonsernet Tine er i samme kategori.

#15

EIENDOMSSPAR Leieinntekter: 825 000 000

#20

SBB I NORDEN/HEMFOSA Leieinntekter: 723 257 200

ESTATE 05/20

NR. 71 – 140 SELSKAP

LEIEINNTEKTER

AREAL I M2

SELSKAP

LEIEINNTEKTER

AREAL I M2

106 Løvenskiold Vækerø

130 000 000

125 000

Malling & Co Eiendomsfond

191 800 000

106 000

DNB Markets

187 804 841

99 823

107 Tellus Eiendom

130 000 000

75 000

T. Klaveness

183 000 000

122 000

108 Opsahl Gruppen

125 000 000

120 000

Oxer Eiendom

180 000 000

150 000

109 PKH

125 000 000

53 500

Realkapital Investor

180 000 000

180 000

110

Widerøe Property

123 135 000

43 000

Fabritius Gruppen

175 576 000

200 000

111

Magic Norway

122 505 857

250 000

Odfjell Eiendom

168 792 534

94 036

112

Kaare Berg

119 053 082

186 000

Realforum Holding

168 715 964

200 000

113

R. Kjeldsberg

118 500 000

101 747

O G Ottersland Eiendom

167 324 961

118 000

114

Rimfeldt Eiendom

118 267 998

88 000

Malling & Co Investments

164 200 000

124 000

115

Myren Eiendom

117 077 090

77 000

MTB Eiendom

163 373 419

150 000

116

Harald Kværner Eiendom

116 781 412

100 000

IK Gruppen

163 000 000

157 000

117

Haugland Gruppen

115 181 000

100 000

NAF-gårdene

162 312 754

110 000

118

Continuum Property

113 700 000

65 000

Frydenbø Eiendom

162 000 000

110 000

119

Anthon B Nilsen Eiendom

112 865 580

53 000

Stor-Oslo Eiendom

160 000 000

120 000

120 Pandox

112 391 518

146 192

Technopolis

160 000 000

70 000

112 000 000

120 000

Brække Eiendom

157 000 000

185 000

122 MNG Holding

112 000 000

65 000

Biltema Real Estate

155 630 542

150 000

123 HHO gruppen

110 000 000

80 000

H.I.G. Capital

150 774 695

108 298

124 Mo Industripark

110 000 000

110 000

Agri Eiendom

150 000 000

775 000

125 T H Holm Eiendom

110 000 000

70 000

PK Eiendom

150 000 000

150 000

126 Tandberg Eiendom

106 654 241

100 000

Vatne Property

150 000 000

100 000

127

106 636 000

67 066

Havila Holding

143 965 000

56 000

128 Mosvold & Co

103 300 000

269 000

Wahl Eiendom

142 608 441

69 969

129 Stavanger Investering

103 202 000

121 000

Breidablikk Eiendom

140 000 000

135 000

130 Selmer Eiendom

100 000 000

50 000

Stangeland Gruppen

140 000 000

100 000

131

99 755 000

112 850

Zurhaar & Rubb

140 000 000

147 900

132 Bratsberg Næringseiendom

99 573 000

110 000

Norinvest

138 000 000

150 000

133 Carucel Eiendom

99 000 000

112 000

Oslotech

137 267 000

57 000

134 Fredriksborg Eiendom

95 454 000

120 000

135 000 000

105 000

135 Fridtjof Eiendom

95 000 000

35 000

133 936 633

205 000

136 AS Taco

94 464 211

95 000

133 936 633

45 000

137

94 378 344

250 000

103 AVA Eiendom

132 350 178

134 500

138 BHG Eiendom

93 689 243

130 000

104 Frelsesarmeens Eiendommer

130 817 243

200 000

139 Anvil/Fortin

91 268 000

Ikke oppgitt

130 000 000

105 000

140 Tjelta Eiendom

91 000 000

89 000

100 Linstow Eiendom 101

Seabrokers Eiendom

102 Seilduksfabrikken

105 Berg-Invest

121

I K Lykke Eiendom

Sparebank1 Skadeforsikring

R8 Property

Koteng Holding

Foto: Shutterstock.com

104

200 STØRSTE

Viktig Kontor er et viktig segment for de største eiendomsselskapene.

#31

TELENOR REAL ESTATE Leieinntekter: 427 550 000

#43

ADOLFSEN GROUP Leieinntekter: 307 000 000

#85

STOR-OSLO EIENDOM Leieinntekter: 160 000 000

ESTATE 05/20

NR. 141 – 200 SELSKAP

141

LEIEINNTEKTER

AREAL I M2

SELSKAP

L.A. Lund

90 741 000

110 000

171

Vestre Vika

142 Jaras Eiendom

90 000 000

100 000

172

143 Pellerin

89 418 348

74 000

144 Nordås Industrier

87 174 000

145 IKM Eiendom

LEIEINNTEKTER

AREAL I M2

60 728 998

32 000

Ryen AS Eiendom

60 000 000

40 000

173

Caiano Eiendom

58 797 699

50 000

63 000

174

Kræmer Eiendom

55 251 915

35 940

85 000 000

100 000

175

Rasmussen Eiendom

54 532 510

100 000

146 Oksøy Eiendom

85 000 000

100 000

176 T. Kolstad Eiendom

52 229 109

140 000

147

85 000 000

100 000

177

51 414 000

29 000

148 Ringnes

83 097 813

87 351

51 000 000

76 000

149 Bara Eiendom

82 464 158

75 000

179 YC Eiendom

50 000 000

50 000

80 000 000

120 000

180 HCH Eiendom

48 500 000

18 000

48 000 000

45 000

Skeie Eiendom

150 Eiendomsselskapet Ranheim

NHO Eiendom

178 Xpnd

151

Egd Capital/Property

78 598 209

84 000

181

152

Westco Property

78 349 295

60 000

182 Kommunenes Hus

46 055 029

15 400

153 Sulland Eiendom

77 450 345

85 000

183 Clemens Eiendom

45 500 000

26 000

154 Hathon Holding

75 602 000

167 952

184 Corponor

44 500 000

73 700

155 Backer

73 755 250

59 000

185 Bulk Infrastructure

44 862 179

77 000

156 Ender Invest

73 568 965

Ikke oppgitt

186 Cetho Eiendom

43 742 334

66 000

157

73 100 000

102 500

187 Kirkegaten 15

42 656 767

19 000

158 Opulens

70 100 000

30 364

188 Simonsviken Næringspark

42 000 000

50 000

159 Hjertnes Eiendom

69 923 000

130 000

189 Solon Eiendom

42 000 000

96 000

160 OCCI

66 763 997

36 000

190 Terje Høili Eiendom

41 700 000

35 000

161

66 472 000

100 000

191

40 285 892

72 000

162 Finansgruppen Eiendom

65 000 000

55 000

192 Bjarøy Eiendom

40 000 000

50 000

163 Lilleberg Eiendom

64 000 000

60 000

193 Kubera

40 000 000

40 000

164 Haakon Viis gate 1

63 921 627

19 400

38 063 131

65 000

165 Fevang

63 000 000

50 000

195 City Finansiering

Ikke oppgitt

166 Floberg Holding

63 000 000

50 000

196 Coop Norge Eiendom

Ikke oppgitt

400 000

62 824 696

35 047

197 Fredensborg/Heimstaden

Ikke oppgitt

62 222 183

40 000

198 Ikea Eiendom Holding

Ikke oppgitt

228 506

169 Olrudgruppen

62 000 000

50 000

199 Kongsberg Gruppen

Ikke oppgitt

170 P S Eiendom

61 708 430

100 000

200 Tine

Ikke oppgitt

445 000

167

Stiftelsen Norges Varemesse

God Driv

Oslo kongressenter folkets hus

168 Furuholmen Eiendom

Harila Eiendom

Brødrene Bøckmann

194 Thor Dahl

MER PÅ NETT På Estate Nyheter vil vi ha mer informasjon om hvert av selskapene som er på listen over de største eiendomsselskapene. Der vil man finne de økonomiske resultatene og andre nøkkeltall som for eksempel gjeld.

106

200 STØRSTE

«Salget betyr at Telenor Real Estate vil være langt nede på listen når Estate Magasin høsten 2021 publiserer en ny liste over landets 200 største eiendomsselskaper.»

– Vi kommenterer ikke kommersielle forhold utover det som står i tertial- og årsrapportene våre, men vi har totalt 445.000 kvadratmeter næringseiendom, skriver selskapet i en e-post til Estate Magasin. Hos en annen aktør, som de seneste årene har vært en aktiv utvikler og selger av eiendom, selv om det ikke er kjernevirksomheten til konsernet, var svaret at de sitter på over 100 hel- og deleide selskaper med eiendom, og at det var utfordrende å finne tallet. De anslo derfor at de sitter på et sted mellom 400.000 og 700.000 kvadratmeter næringsareal. Selv hos noen av de som har eiendom som sin eneste virksomhet, kan det være krevende å få ut riktige tall. Samtidig har eiendomsbransjen vært gjennom en enorm profesjonalisering de seneste årene. For 30 år siden ble det sagt at dersom man ikke betalte mer enn 10 ganger leieinntektene, så gjorde man et godt kjøp når man kjøpte en næringseiendom. Nå har bransjen gått i retning av mer finansfokus, som gir et økt fokus på nøkkeltall. FALLER TIL NESTE ÅR På årets liste finner du Telenor Real Estate, som i fjor hadde leieinntekter på 427,6 millioner kroner. Ved utgangen av 2019 bestod porteføljen av 305.000 kvadratmeter næringseiendom. Siden har det gått raskt unna. I juli solgte Telenor en portefølje på 85 utviklingseiendommer. Kjøper er et industrielt investorkonsortium bestående av Fredensborg Bolig, Fredensborg, NorgesGruppen Eiendom, Joh. Johannson Eiendom og FagerStad Utvikling. Brutto eiendomsverdi i transaksjonen var 1,4 milliarder kroner. Nylig ble det også kjent at Norwegian Property hadde kjøpt Telenor-bygget på Fornebu for 5,45 milliarder kroner. Det betyr at Telenor Real Estate vil være langt nede på listen når Estate Magasin høsten 2021 publiserer en ny liste over landets 200 største eiendomsselskaper. Et som vil bykse oppover på listen til neste år, er Vestre Vika DA, som eier Dronning Mauds gate 10 og 11 og parkeringsanlegget under «kontortårnene». Selskapet har rehabilitert Dronning Mauds gate 10 og får inn leieinntekter fra bygget i 2020. Forventet leie for eiendommen vil trolig passere 100 millioner kroner. NÅDDE IKKE OPP Blant større aktører i eiendomsbransjen som ikke står på listen, er Brødrene Jensen. Selskapet ble stiftet som en entreprenørvirksomhet helt tilbake til 1935, da det var ekstremt tøffe tider både i Norge og resten av verden. I dag er Brødrene Jensen blant annet største aksjonær i Stor-Oslo Invest, samtidig som selskapet er involvert i et stort antall utviklingsprosjekter. Brødrene Jensen har ikke tilstrekkelig næringseiendom til å havne på listen. Eierne bak selskapet står imidlertid bak Seilduksfabrikken DA også.

#108

OPSAHL GRUPPEN Leieinntekter: 125 000 000

#137

KOTENG HOLDING Leieinntekter: 94 378 344

ESTATE 05/20

vycom.no

BO IBY EN

IBY EN

LEDENDE INNEN EIENDOMSUTVIKLING BO BO BO Vi er en samarbeidspartner med høy kompetanse og solid track-record, både for profesjonelle eiendomspartnere og de med mindre erfaring innen eiendomsutvikling. ”Bo i byen” er vår nyboligportal som presenterer våre boligprosjekter i sentrale Oslo - kanskje finner du din nye drømmebolig her?

SCANDINAVIAN

DEVELOPMENT Torshovhøyden - Boligprosjekt

Gullaug, Lier - Stedsutvikling

SCANDINAVIAN

DEVELOPMENT

BO BO BO IBY IBY IBY EN www.boibyen.no EN EN

Scandinavian Development er en ledende aktør innen eiendomsutvikling. Vi har under regulering/utvikling ca. 15 prosjekter med realisasjonsverdi på ca. Kr. 27 milliarder i samarbeid med gode finansielle partnere. Kontakt oss om du har eiendom du ønsker å selge eller utvikle i fellesskap.

Torshovhøyden - Boligprosjekt

Mills-kvartal – Boligprosjekt SCANDINAVIAN

Kontakt Hans Olav Bjørk, m: 958 30 230 eller Kim Falster, m: 957 988 55 | www.scd.no | 24 11 56 56 DEVELOPMENT Regulering/ideutvikling SCANDINAVIAN

DEVELOPMENT

Prosjektstyring

108

200 STØRSTE

«De største spillerne i syndikeringsmarkedet er Arctic Securities, Pareto Securities, NRP og Clarksons Platou.»

Det sistnevnte selskapet leier ut Fossveien 24 på Grünerløkka til Kunsthøgskolen i Oslo. Leieinntektene var i fjor på 133,9 millioner kroner, noe som bringer Seilduksfabrikken DA inn på 200-listen. For øvrig skrev Estate Nyheter i juni at 2019 ble et rekordår for Brødrene Jensen AS, som satt igjen med over et overskudd på 400 millioner kroner etter realisering av flere eiendomsinvesteringer.

#171

GIGANTENE Flere av forsikringsselskapene er store eiere av næringseiendom. Men ifølge adm. direktør Gunnar Gjørtz i KLP Eiendom er ikke areal noe de følger opp på aggregert nivå, blant annet fordi det er en svært uensartet bygningsog tomtemasse. Estate har imidlertid gått gjennom eiendommene på KLP Eiendoms hjemmesider og kommer frem til et samlet areal i Norge på ca. 1,33 millioner kvadratmeter. Gjørtz opplyser samtidig at KLP Eiendom hadde 2,6 milliarder kroner i leieinntekter i Norge i 2019. Storebrand Eiendom har 770.000 kvadratmeter næringsareal i Norge og hadde i fjor leieinntekter på 1,6 milliarder kroner. SYNDIKERING OG FOND Syndikeringsaktørene er svært store aktører i eiendomsmarkedet. Selv om de tilrettelegger eiendom for andre investorer gjennom mange forskjellige selskaper, så utgjør de en så stor og viktig del, at de må være med i oversikten. De største spillerne er Arctic Securities, Pareto Securities, NRP og Clarksons Platou, og det er i tillegg flere mellomstore aktører som har vært sentrale i flere år. De ulike eiendomsprosjektene er organisert i egne single purpose-selskaper, noe som gjør at man ikke kan hente ut tall fra for eksempel et konsernselskap. Vi har derfor vært avhengig av å få tall fra aktørene. Pareto Securities hadde ved utgangen av fjordåret 1,2 millioner kvadratmeter næringseiendom og 1,9 milliarder kroner i leieinntekter i 2019. Arctic Securites hadde ved årsskiftet drøye 770.000 kvadratmeter næringseiendom. I 2019 genererte eiendommene 1,44 milliarder kroner i leieinntekter. Syndikatene til Clarksons Platou Real Estate satt på 550.000 kvadratmeter ved årsskiftet. Leieinntektene i fjor var 340 millioner kroner. NRP Finans’ eiendomssyndikater hadde i fjor leieinntekter på 937,2 millioner kroner. Det samlede arealet var 937,2 millioner kroner. NRP har også noen store eiendomsfond, som har sin hovedtyngde i det svenske eiendomsmarkedet. I Norden utenfor Norge har NRP Finans 1,074 millioner kvadratmeter og 806,8 millioner kroner i leieinntekter. Forut for finanskrisen var det en rekke store og brede eiendomsfond som henvendte seg til både store og små investorer. Men da eiendomsmarkedet falt, ble flere av fondene forbeholdt store institusjonelle fond. Paretos to fond Eiendomsfelleskap I og Eiendomsfellskap II hadde ved årsskiftet til sammen 362.000 kvadratmeter og leieinntekter i 2019 på 388,7 millioner kroner.

VESTRE VIKA Leieinntekter: 60 728 998

#189

SOLON EIENDOM Leieinntekter: 42 000 000

ESTATE 05/20

DU FORSTÅR IKKE BYGGEBRANSJEN SITTENDE PÅ ET ADVOKATKONTOR

Selmer kan byggebransjen. Våre entrepriseadvokater bistår i alle stadier av prosjektet og jobber tett på byggherrer, entreprenører og rådgivere. Vi vet at for virkelig å forstå et prosjekt, er det nødvendig å kjenne de praktiske forholdene. Det betyr at man ikke kan være redd for høyder eller litt møkk under neglene. Det er det ingen i Selmer som er. Les mer på selmer.no.

Gratulerer med flotte Akersgata 2. Vi takker for godt samarbeid. Vårt dyktige team av prosjektledere og montører er stolte av å ha vært med på å innrede et av Oslos flotteste bygg. Selskapene i CreoNordic-gruppen har stått for følgende leveranser, levert fra vårt produksjonsanlegg i Tønsberg:

CreoNordic • • •

Glassvegger til kontor og møterom Dører med lyd og brannkrav, samt automatikk Akustiske himlinger i metall, mineralull og heltre

NordicAlutek • • •

Glassfasader og vinduer Glasstak i atrium Rehabilitering eksisterende vinduer

NordicRailing •

Glassrekkverk ute og inne

creonordic.no

Vestlandet:

T: +47 90 21 40 00

Prosjekt:

Akersgata 2, Oslo

Vår oppdragsgiver: Leietaker: Arkitekt: Interiørarkitekt:

Seltor Gruppen Den norske legeforeningen LOF Arkitekter Metropolis Arkitektur & Design

Sørlandet:

Midt-Norge:

Breakfast.no

Ă˜stlandet:

112

200 STØRSTE

ESTATE 05/20

Har store eiendomsverdier i syndikatene Familier som Wilhelmsen, Astrup, Gleditsch, Jensen og Klaveness er store spillere i eiendomsmarkedet. Ikke direkte, men via eierandeler i en rekke syndikater.

Av: Dag-Jørgen Saltnes

vår oversikt over de største eiendomsselskapene i Norge innenfor næringseiendom, er det flere syndikeringsaktører på listen. Selv om de ikke eier eiendommene selv direkte, kontrollerer tilretteleggerne i stor grad eiendomsverdiene, og vi har derfor tatt dem med på vår liste. De seneste 20 årene har det kommet flere hundre syndikater som har kjøpt eiendommer. Syndikeringsaktørene har vært en viktig grunn til det høye transaksjonsvolumet og i 2017 sto de for nesten en tredjedel av alle transaksjonene målt i verdi. Volumet fra syndikeringsaktørene er fortsatt skyhøyt, og bransjen har ristet av seg strengere regler fra Finanstilsynet for markedsføringen av prosjektene til investorer. I stedet for å gå bredt ut, gjøres det nå flere club dealer, med en håndfull investorer og hvor investorene får en hånd på rattet, med for eksempel styreplass. SHIPPING-PENGER En av familiene som har investert i syndikater er Wilhelmsen-familien, som gjennom selskapet Toluma sitter på flere eiendomsinvesteringer. Toluma er blant annet med på NRP-syndikatet Sørlandet Teknologipark, som huser Sørlandets største innovasjonsmiljø i Grimstad. Over 1000 mennesker jobber i 30-40 ulike teknologi- og IT-bedrifter i parken.

Wilhelmsen-familien har også investert i omsorgsboliger. Toluma eier 25 prosent av aksjene i Åssiden Omsorgsboliger, som er et syndikat tilrettelagt av Clarksons Platou og som eier 100 prosent av aksjene i Berskau AS. Berskau AS hadde i 2019 leieinntekter på 9,7 millioner kroner. Toluma eier også 17,24 prosent av aksjene i Roa Omsorgsboliger, som er et syndikat tilrettelagt av Carnegie. Blant de øvrige investeringene som Toluma har gjort i eiendomssyndikater, finner vi mindre poster i Campus Hamar Invest I (Arctic Securitiessyndikat med adressene Hofsetgata 22/Horns gate 11 i Hamar og som er leid ut til Høgskolen i Innlandet), HGF Invest (Arctic-syndikat som eier tre eiendommer i Gjøvik, Hønefoss og Florø som er leid ut til Domstoladministrasjonen og Politiet), Majorstuen Kontorbygg II (NVE-bygget, et syndikat tilrettelagt av NRP Finans), OHB Invest (Arctic-syndikat på Grorud som er leid ut til Ahus og Oslo kommune bydel Grorud), Forskningsveien Holding (Pareto-syndikat som er leid ut til Oslo Universitetssykehus), Helsfyr Kontorinvest (Arctic-syndikat med adressen Fyrstikkalléen 1), ML 33 Invest (Equinor-bygget på Fornebu, tilrettelagt av Arctic Securities) og Arctic-syndikatet Lysaker Park Invest II.

113

200 STØRSTE

Foto: Wallenius Wilhelmsen

ESTATE 05/20

–1 Thomas Wilhelmsens familieselskap har en rekke syndikatinvesteringer.

–2

Foto: J.B. Ugland Eiendom

Både Wilhelmsen-familien og Gleditsch-familien er eiere i NRP-prosjektet Sørlandet Teknologipark, hvor J. B. Ugland Eiendom også er sentral.

Foto: Torbjørn Tandberg /KMD

114 200 STØRSTE ESTATE 05/20

ESTATE 05/20

200 STØRSTE

En annen rederfamilie som har plassert penger i eiendomssyndikater, er Klaveness-familien. Gjennom selskapet KM Real Estate eier Klaveness Marine Holding 45 prosent av NRP-prosjektet Oslo Science Park III, 42,3 prosent av Oslo Science Park II og 27,3 prosent av Oslo Science Park. Klaveness-familien eier også 45 prosent av Realkapital Hauketo Senter, og 26 prosent av Realkapital Rosenkrantzgate 21. Klaveness-familiens KM Real Estate har også 25 prosent av NVE-bygget (Majorstuen Kontorbygg II), samt en andel på 15 prosent i Stor-Oslo Eiendoms prosjekt Meierikvartalet Holding. I tillegg har de en rekke andre syndikatinvesteringer, samt flere egeneide eiendommer.

–1 Kommunal- og moderniseringsminister Nicolai Astrup har en betydelig eiendomseksponering gjennom sin eierandel på nesten 25 prosent i Pactum.

–2 Blant boliginvesteringene til kommunalministeren, er Skogmo Park-prosjektet på Jessheim.

MINISTER TUNGT INNE I SYNDIKATER Norges kommunal- og moderniseringsminister Nicolai Astrup eier nesten en fjerdedel av familieselskapet Pactum AS. Investeringsselskapet har en tung eiendomseksponering, men ikke i direkteinvesteringer i eiendommer. I stedet har også Pactum gått veien via syndikatene, og selskapet er blant de investeringsselskapene som har investert i flest eiendomssyndikater i Norge. Ved årsskiftet eide Pactum 50 prosent av aksjene i Ski Eiendomsinvest, et syndikat satt opp av Pareto Securities som er leid ut til offentlige leietakere. Eiendommen har årlige leieinntekter på rett under 25 millioner kroner.

115

Pactum eier også 25 prosent i syndikatene Brennaveien 20 Invest (Carnegie-syndikat), Helsebygg Invest (Vika Project Finance-syndikat), Åssiden Omsorgsboliger (Clarksons Platou-syndikatet som også Toluma har investert i), Bommestad Invest (Carnegie-syndikat), Offentlig Bygg Hamar (Clarksons Platou-syndikat) og Grønvold Gård Holding (Malling-syndikat). Nicolai Astrup har ansvar for reglene for boligbygging i Norge og har lovet bransjen forenklinger. Samtidig har Astrups familieselskap investert i flere syndikater som skal utvikle boliger. Blant de investeringene er SPGs to syndikater SPG Tangen og SPG Bolig Jessheim. På tomten i Drammen, hvor det tidligere har vært et skipsverft og kabeltrommelproduksjon, jobber SPG nå med planprogram og regulering. Målet er å få regulert ca. 600 boliger på den 45 mål store tomten med ca. 800 meter sjøfront. Pactum eier 20 prosent av aksjene i SPG Tangen. Med på eiersiden er også Brødrene Jensen, som har 37,5 prosent og Holta Eiendom (Kjetil Holta), som eier 20 prosent. I SPG Bolig Jessheim eier Pactum 18,8 prosent. Blant de andre aksjonærene i syndikatet, er Bakke Leiligheter (47 prosent) og Stein Erik Hagens Canica (25,38 prosent). SPG og Bakke skal utvikle 450 boliger i prosjektet Skogmo Park på en tomt på 30 mål som ble kjøpt i 2016. Salget er i full gang og første byggetrinn er på 148 leiligheter.

200 STØRSTE

ESTATE 05/20

Foto: NTB/Scanpix

116

Pactum eier også andeler i syndikater som TRD Campus Holding (Equinor-byggene i Trondheim og Stjørdal, tilrettelagt av Pareto), Molde Eiendomsinvest, Køge Eiendomsinvest, Yttersø Businesspark Invest, samt andeler i fondene Union Real Estate Fund og Union Real Estate Fund II. NORGES RIKESTE ORDFØRER Sandefjords ordfører Bjørn Ole Gleditsch er Norges rikeste ordfører, etter at hans farfar Odd Gleditsch senior etablerte Jotun Kemiske Fabrikk i 1926. En del av kapitalen har Gleditsch-familien syltet ned i andeler i ulike eiendomsselskaper. Selskapet Mattisberget AS, som eies av familien, eier blant annet 25 prosent av Sørlandet Teknologipark (hvor også Wilhelmsen-familien er medeier) og 20 prosent av både Handelseiendom Østlandet og Tønsberg Eiendomsinvest. Mattisbergen AS eier 17 prosent av Oslo Science Park III, et syndikat tilrettelagt av NRP. Selskapet eier også 14 prosent av Torslanda Lagerbygg, 10,77 prosent av Hjertnes Eiendom, 9,5 prosent av Vestby Logistikk og andeler i Jærhagen Retail, København Kontorbygg, Majorstuen Kontorbygg II (NVE-bygget), Oslo Science Park II, Raufoss Industripark Holding og andeler i fondene NRP 2020 AS, NRP 2018 AS og NRP 2016 AS. ANONYME INVESTORER Estate Magasin har tidligere skrevet om Brødrene Jensen, som er en av de aller største eiendomsaktørene i Norge gjennom en rekke investeringer i ulike eiendomssyndikater. Ingen i Jensen-familien har vært særlig interessert i å høye en høy profil, men blant syndikeringsaktørene står de trolig øverst på listen over som skal kontaktes når man har et nytt eiendomsprosjekt. Et kjapt søk på hva Brødrene Jensen eide ved årsskiftet viser over 50 eiendomsselskaper. Det kan være syndikater hvor Brødrene Jensen har tatt hele prosjektet og helt ned til mindre andeler på 5 prosent i Meierikvartalet Holding og 8 prosent av Oslo Airport City, som er tilrettelagt av Clarksons Platou.

Ordfører som satser på eiendom Bjørn Ole Gleditschs penger kommer fra Jotun, men mye er plassert i eiendomsselskaper.

www.kirkestuenas.no

118

ESTATE 05/20

Foto: Marius Viken

200 STØRSTE

Store forskjeller i handelseiendom Flere av Norges største eiendomsselskaper har store handelsarealer. Covid-19 har bidratt til gode tider for både dagligvareeiendommer og retailparker.

Av: Dag-Jørgen Saltnes

Satser på dagligvare AKA-eier Aage Thoresen gjør det skarpt med en portefølje med over 200 dagligvareeiendommer.

a koronaviruset Covid-19 rammet Norge i mars, og statsminister Erna Solberg stengte ned landet, gikk det et gufs gjennom retailsektoren. – Jeg frykter et enormt marginpress i varehandelen når dette er over. Mange må nå selge enorme varelagre med tap. Samtidig har veldig få aktører en krigskasse som gjør at de kan overleve uten inntekter over tid. Vi frykter at det vil komme mange konkurser, sa Lars Fredriksen i Oslo Handelsstands Forening. Han var særlig opptatt av at man så en stor dreining mot ulike plattformer for salg på nett og at Covid-19 forsterket en allerede sterk tendens mot mer netthandel. JUBELTALL Men etter et par tunge måneder, begynte det å løsne for flere typer retail. Dagligvarehandelen meldte om rekordhøy omsetning, noe som flere utleiere av dagligvareeiendommer nyter godt av. Blant de som har spesialisert seg på eiendommer som er leid ut til dagligvarekjedene, er Hønefossbedriften AKA. Selskapet hadde 231 eiendommer ved årsskiftet, som da hadde et samlet areal på

414.500 kvadratmeter. Leieinntektene i 2019 var 504,9 millioner kroner. AKA er aktive i transaksjonsmarkedet og har både kjøpt og solgt eiendommer etter nyttår. Nå har selskapet 227 eiendommer med 348 leietakere og 417.670 kvadratmeter. I årets første tertial oppnådde selskapet resultat før skatt fra underliggende eiendomsdrift på 53,6 millioner kroner, noe som gir er en vekst på ca. 8 prosent. I sommer hadde selskapet kjøpt eiendommer for 414 millioner kroner, og det har ambisjoner om å investere for ytterligere 600-800 millioner kroner i 2020, dersom de rette eiendommene dukker opp. – Vi er alltid interessert i eiendommer som har lange kontrakter med solide aktører både innen dagligvare og faghandel, sa daglig leder Paal Haakensen i forbindelse med tertialtallene. AKA er ikke alene om å satse på dagligvareeiendommer. Men det er kanskje ikke overraskende at dagligvaregigantene Norgesgruppen, Coop og Reitan også har store eiendomsverdier. De tre konsernene har solgt unna en rekke butikkeiendommer, men har også et svært stort areal innenfor annen eiendom.

3D VISUALISERING

blaar.no

200 STØRSTE

ESTATE 05/20

Foto: Roland Magnusson/Shutterstock.com

120

KJØPESENTER Citycon, Steen og Strøm, Olav Thon Gruppen og Scala er de største aktørene innenfor kjøpesentereiendom. Steen og Strøm har 636.000 kvadratmeter, mens Citycon eier 401.500 kvadratmeter eiendom i Norge. Scala Eiendom eide ved årsskiftet 305.000 kvadratmeter. Men det er Olav Thon som er den ubestridte kjøpesenterkongen i Norge, med 9 av de 10 største sentrene i landet i sin portefølje. Olav Thon Eiendomsselskap eier 57 kjøpesentre i Norge som ved årsskiftet hadde et samlet utleieareal på 1,28 millioner kvadratmeter. I tillegg har Olav Thon Gruppen en omfattende kjøpesenterportefølje, med blant annet Ski Storsenter og Strømmen Storsenter, som er på henholdsvis 44.000 og 70.000 kvadratmeter. Løseth-familien er i ferd med å bygge opp en større aktør i norsk kjøpesenterbransje gjennom kjeden Alti. Lars Løseths familieselskap LL Holding sitter på 170.000 kvadratmeter næringsareal og har leieinntekter på rundt 249,3 millioner kroner. På vegne av det internasjonale eiendomsfondet Meyer Bergman forvalter Promenaden Management luksusbutikkeiendommene rundt Egertorget og Steen & Strøm Magasin. Eiendommene ble kjøpt av Søylen og amerikanske Madison for 5,3 milliarder kroner i 2015. Promenaden Management forvalter 80.600 kvadratmeter luksuseiendom. Ifølge regnskapene til MB Tomahawk-konsernet, som er det norske toppselskapet i eiendomsstrukturen, var leieinntektene 250,8 millioner kroner i 2019.

Stoppet helt opp Kjøpesentrene opplevde bråstopp da Covid-19 kom, men flere har siden gjenåpningen av Norge opplevd gode omsetningstall.

BEDRE OVERSIKT BEDRE KVALITET MER EFFEKTIV

«On Property er rimelig å installere, enkelt å bruke og gir rask support» Eli Margrethe Braathen, økonomisjef Fabritius

Eiendomsforvaltning og regnskap – i ett system on.no

122

200 STØRSTE

ESTATE 05/20

HOTELLEIERNE FÅR JULING De største eierne av hotelleiendommer merker krisen i hotellmarkedet på leieinntektene.

Av: Dag-Jørgen Saltnes

et har vært mye fokus på hotellene, som har slitt kraftig etter at Covid 19-viruset rammet Norge for fullt i mars. Men det er ikke bare de som drifter hotellene som har fått merke nedturen. Hotelleierne, som leier ut hotellene til driftsselskapene, har måttet tåle kraftige fall i leieinntektene fra sine hoteller. Blant de store taperne er hotellselskaper som Pandox, Rica Eiendom, Petter Stordalens selskap for hotelleiendommer (Strawberry Properties) og Buchardt-familiens eiendomsselskap AB Invest. THON PÅ TOPP Olav Thon er den desidert største hotelleieren i Norge, med sine over 70 egeneide hoteller og 10.000 rom. Samtidig er Thon nest størst i Norden, bare slått av Pandox. Nøkkeltallene til Thons hoteller ligger i tallene til Thon Gruppen, og selskapet oppgir ikke antall kvadratmeter hotelleiendom i eiendomsporteføljen. Men ifølge årsrapporten for 2019, så utgjorde hotellene 15 prosent av selskapets leieinntektsnivå på totalt 5,68 milliarder kroner. Det utgjør i så fall over 850 millioner kroner. Men dette er leieinntektsnivå, som avviker noe fra faktiske leieinntekter levert i 2019.

SVENSK GIGANT MED NORSKE EIERE Den svenske hotellgiganten Pandox, som har Christian Ringnes’ Eiendomsspar og Sundt-familien på eiersiden, har til sammen 137 egeneide hoteller med nesten 30.000 rom i Europa. I Norge eier selskapet 14 hotelleiendommer med til sammen 2535 hotellrom. Der samlede arealet til hotellene er 146.192 kvadratmeter, mens leieinntektene fra de norske hotelleiendommene var på 119 millioner svenske kroner i 2019. Men i år blir tallene mye svakere på grunn av koronakrisen. Christian Ringnes’ Eiendomsspar er en av de store eierne i Pandox. Han uttalte nylig til Finansavisen at han har mistet 60 prosent av leieinntektene fra hotellområdet, som utgjør 20 prosent av eiendomsporteføljen. Samtidig hadde Ringnes eventyrlig timing da Eiendomsspar solgte Scandic Helsfyr til Storebrand Eiendomsfond Norge KS. Milliardsalget fant sted i januar, rett før koronakrisen slo inn over hotellene i hele verden. Christian Ringnes ser ikke noen rask gjeninnhenting av kontormarkedet. I rapporten for andre kvartal, skriver Eiendomsspar at det kan ta flere år før hotelletterspørselen er tilbake til tidligere normalnivåer. Eiendomsspar skriver i rapporten at hotellmarkedet i Oslo vil få en kapasitetsvekst på 3 prosent i 2020

123

200 STØRSTE

Størts Olav Thon er størst på hotelleiendom i Norge.

Foto: Olav Thon Gruppen

ESTATE 05/20

124

ESTATE 05/20

Foto: Tord Erik Andresen

Foto: Scanpix

200 STØRSTE

og 1 prosent i 2021. Samtidig skal markedet fylle tilbudsveksten på 12 prosent fra 2019. «I tillegg til kapasitetsvekst, ble den norske hotellbransjen rammet hardt av smitteverntiltakene i mars. Bransjen har delvis åpnet opp igjen, men det forventes å ta flere år før hotelletterspørselen er tilbake på tidligere normalnivåer», skriver Eiendomsspar videre i rapporten. STORDALEN OG BUCHARDT Det har vært mye fokus på utfordringene til Petter Stordalen etter at koronakrisen rammet hotellnæringen. Hans hotellkjeder får juling og pengene renner ut av selskapet. Men Petter Stordalen sitter også på en solid portefølje med hotelleiendommer gjennom Strawberry Properties. Selskapet forvalter totalt 16 eiendommer i Norden med til sammen 230.000 kvadratmeter til en verdi av 5,6 milliarder kroner. Blant hotelleiendommene i Norge, finner vi Clarion Collection Savoy, Quality Hotel Skjærhgården i Langesund, Quality Hotel Airport Værnes og Quality Hotel Pond. Strawberry Properties eier også hovedkontoret til Choice, som ligger i Fredrik Stangs gate 22-24. AB Invest er investeringsselskapet til Arthur og

Anders Buchardt. Selskapet er blant de ti største hotelleierne i Norden, og har en rekke hoteller i Norge. I årsrapporten for 2019 gjør Buchardts selskap det klart at utbruddet av koronaviruset i 2020 vil påvirke AB Invest-konsernet «i den forstand at inntektene i en periode vil bli sterkt redusert». Selskapet har hatt tett dialog med leietakere og kunder for å sikre at interessene blir ivaretatt i det som omtales som en krevende situasjon. Samtidig skriver styret i AB Invest at både selskapet og konsernet bak har tilstrekkelig soliditet og oppstart likviditet og tilgjengelige kredittrammer til å kunne betjene forpliktelsene og drifte eiendommene forsvarlig hvis situasjonen med koronaviruset skulle vedvare lenger enn forventet. AB Invest har en portefølje med 12 hoteller som har til sammen 3379 hotellrom. I tillegg har selskapet seks kontoreiendommer med til sammen 43.000 kvadratmeter. Totalt er porteføljen på rundt 230.000 kvadratmeter, men det er med arealet til tre hoteller i Helsinki og Stockholm. Trekker man ut disse fra tallene, kommer AB Invest opp i ca. 150.000 kvadratmeter areal i Norge. Leieinntektene fra Norge var 226 millioner kroner i 2019.

–1 Christian Ringnes er bekymret for hotellmarkedet.

–2 Petter Stordalen sitter på store verdier i hotelleiendommer.

Norges ledende megler av lager og logistikkeiendom

200 STØRSTE

ESTATE 05/20

Foto: LightField Studios/Shutterstock.com

126

EIER PLAZA Wenaasgruppen har slått seg opp som en av de store hotelleiendomsaktørene i Norden og har 28 eiendommer i store byer i Skandinavia, Øst- og Vest Europa og Russland. I Norge eier Wenaasgruppen «bare» tre hotelleiendommer, men de er til gjengjeld store. Aller størst og mest kjent er Radisson Blu Plaza, som har 37 etasjer og 676 rom med til sammen 1500 senger, 140 forretningsrom og en rekke suiter. Hotellet har et samlet areal på 45.000 kvadratmeter og hadde i fjor 127,9 millioner kroner i leieinntekter. Wenaasgruppen eier også Radisson Blu-hotellet på Alna, som har 348 rom og er på 19.000 kvadratmeter, og Clarion Hotel & Congress Oslo Airport, som har 432 rom og er på 19.600 kvadratmeter. Wenaasgruppens tre norske hoteller har dermed et samlet areal på 83.600 kvadratmeter og leieinntekter på 217,1 millioner kroner. Rivelsrud-familien eier 19 hotelleiendommer over hele landet gjennom selskapet Rica Eiendom. Det

samlede arealet for eiendommene er på 160.000 kvadratmeter. Leieinntektene i 2019 var 224,3 millioner kroner. Selskapet oppnådde et resultat før skatt på 104,8 millioner kroner. KLP MED FLERE HOTELLER Flere av livselskapene er også store hotelleiere i Norge. KLP Eiendom eier hoteller i både Norge, Sverige, Danmark og England. I Norge har KLP Eiendom åtte hoteller med til sammen 142.633 kvadratmeter. De norske hotellene har 2375 rom. Blant hotellene til KLP Eiendom, er Quality Airport Hotel Gardermoen, Radisson BLU Atlantic i Stavanger, Radisson BLU Scandinavia Hotel på Holberg Plass i Oslo, Scandic Bakklandet i Trondheim og Scandic DNB er også inne i hotellmarkedet, både gjennom DNB Liv og gjennom fondet DNB Scandinavian Property Fund. DNB Scandinavian Property Fund eier Hotel Expo på Fornebu, som ligger i Snarøyveien 20 og Smarthotel i St. Olavsgate 26 i Oslo. DNB Liv eier blant annet Admiral Hotell i Bergen.

Storhotell Wenaasgruppen eier Radisson Blu Plaza.

Riving, MiljĂ¸sanering og Byggfornyelse

66 79 68 00

post @ ost-riv.no

Life@Work er en digital plattform der byggeier kan samle alle tjenester og ressurser for et bygg i en felles applikasjon. Applikasjonen vil ha den graﬁske proﬁlen som byggeier ønsker. Byggeier kan på denne måten ta grep om verdiene sine og kan skape en enkel og sømløs hverdag for leietakerne. Gjennom denne optimaliseringen kan byggeier både redusere kostnader, skape nye inntekter og ikke minst øke kundelojaliteten.

Ta kontakt for mer informasjon! Frode Aardal Salg og marked - Life@Work T: 906 16 665 E: frode@veni.no

ØK EFFEKTIVITET OG INNTJENING MED LIFE@WORK

Veni AS Løkkeveien 107, 4007 Stavanger 51 50 96 00 post@veni.no veni.no

130

200 STØRSTE

ESTATE 05/20

TRIO I HVER SIN RETNING Carl Erik Krefting, Runar Vatne og Hans Petter Krohnstad er historien om tre risikovillige partnere som slo til med storeslem, for deretter å gå i hver sin retning.

Av: Thor Arne Brun

2003 gikk Carl Erik Krefting (67), Runar Vatne (45) og Hans Petter Krohnstad (68) sammen og etablerte Søylen Eiendom. Den første eiendommen trioen kjøpte, var Rosenkrantz gate 11 i Oslo sentrum, som de betalte 50 millioner kroner for. Søylen fikk økt leieinntektene fra fem millioner kroner til åtte millioner, og solgte deretter eiendommen for 110 millioner kroner. Fratrukket kostnader satt de tre igjen med 60 millioner kroner i gevinst. Det påfølgende året kjøpte Søylen mer enn 30 eiendommer, før de igjen solgte en portefølje for 700 millioner kroner i 2005. Denne porteføljen hadde de kjøpt for 350 millioner kroner. Deretter rettet de fokuset mot Egertorget. Strategien var å samle luksusbutikker ved siden av hverandre. Søylen-teamet reiste Europa rundt for å få tak i leietakere. Eger-satsningen ble møtt med hoderisting fra det allerede etablerte high-end-miljøet i Bogstadveien, som på denne tiden var hovedstadens ubestridte shoppinggate i luksussegmentet.

SUKSESS OG LIKVIDITETSSKVIS Men smilene stivnet i Bogstadveien etter hvert som kundene ga varme kassaapparater på Egertorget. Konseptet Eger slo an, men i kulissene spredte det seg imidlertid rykter om at Søylen-systemet slet med likviditeten. Bakgrunnen var en selgerkreditt på 250 millioner kroner som Søylen fikk av Storebrand ved kjøpet av Steen & Strøm Magasin i 2010. Dette lånet hadde forfall i juli 2014. I 2013 ble det kjent at det amerikanske investeringsselskapet Madison kjøper seg inn i Søylen-eiendommene Eger, Posthuskvartalet og Steen & Strøm Magasin. Madison-avtalen innebar at amerikanerne fikk en eierandel på 30 prosent i high-end-motehuset Eger Karl Johan og Posthuskvartalet, samt en tilsvarende andel i Søylen Eiendoms halvpart av Steen & Strøm Magasin med tilhørende eiendommer. Prislappen for arealet på 92.000 kvadratmeter var 310 millioner kroner. Dermed var likviditetsutfordringene løst, og Søylen-partnerne ble nok en gang genierklært.

131

200 STØRSTE

Suksess Søylen-trioen klarte å bygge en luksusdestinasjon i Oslo.

Foto: Nataly Reinch/Shutterstock.com

ESTATE 05/20

132

Et par år etter, i oktober 2015, selger Søylen Eiendom datterselskapet Promenaden Property AS til det internasjonale eiendomsfondet Meyer Bergman. Transaksjonen ga en gevinst på 1,3 milliarder kroner til Søylen Eiendom. Handelen markerte også et veiskille på andre måter, ved at Krefting, Vatne og Krohnstad ikke lenger var like interesserte i å fortsette samarbeidet. Krohnstad tok med seg sin andel og satset videre i familie- og eiendomsselskapet HCH Eiendom. Krefting og Vatne gikk videre med Søylen Eiendom, hvor eiersitsen mellom de to var omtrent 50/50. Det vil si – i dag eier Carl Erik Krefting 50,17 prosent av Søylen Eiendom, mens Runar Vatne eier 49,83 prosent. Krefting er daglig leder i selskapet. Den siste tiden har det med all tydelighet kommet frem at samarbeidet mellom Vatne og Krefting ikke

200 STØRSTE

har vært det beste. Tidligere i år ble det kjent at Runar Vatne saksøker Krefting og hans selskaper Carucel Invest og Carucel Eiendom. Bakgrunnen er at Vatne mener Krefting har misbrukt sin posisjon til å ikke selge eiendommer slik Vatne ønsket, og at Vatne dermed har gått glipp av gevinst på opp mot en milliard kroner. Krefting på sin side har gjort det klart at han ønsker å kaste Vatne ut av Søylen Eiendom. Bakgrunnen skal være dårlig samarbeid mellom Vatne og Krefting. Nå blir det opp til retten om Vatne skal løses ut fra selskapet, og til hvilken kurs. HVOR MYE EIER DE NÅ? Uten å forskuttere resultatet av rettssakene mellom Krefting og Vatne, er det uansett et faktum at Krohnstad, Vatne og Krefting på hver sin kant har skapt nye eiendomsverdier.

ESTATE 05/20

Den gang da Søylen Eiendompartnerne den gang de samarbeidet om å kuppe shoppingsegmentet i Oslo. I dag er situasjonen en helt annen. F.v. Runar Vatne, Carl Erik Krefting og Hans Petter Krohnstad.

ESTATE 05/20

133

200 STØRSTE

«Salget av Promenaden Property markerte et veiskille, ved at Krefting, Vatne og Krohnstad ikke lenger var like interessert i fortsatte samarbeidet.»

Hans Petter Krohnstads eiendomsselskap HCH Eiendom AS satt i 2019 igjen med et resultat før skatt på 56 millioner kroner. Inntektsbildet domineres av finansinntekter på 74,7 millioner kroner. Eiendelene er balanseført til 783 millioner kroner. På forespørsel fra Estate Magasin, opplyser eiendomssjef Aleksander Engvik i HCH Eiendom at leieinntektene i konsernet vil ligge på om lag 48,5 millioner kroner når pågående ombygging- og oppgraderingsprosjekter er ferdigstilt om ca. ett års tid. Med tillegg av eiendommer som virksomheten nylig har ervervet, eier HCH Eiendom med datterselskaper i underkant av 18.000 kvadratmeter eiendom. Hans Petter Krohnstad kontrollerer 60 prosent av HCH Eiendom, sønnene Henning O. Krohnstad og Christopher Krohnstad eier 20 prosent hver. De tre siste årene har eierne samlet tatt ut 46 millioner kroner i utbytte. Spydspissen i Carl Erik Kreftings eiendomsimperium er Carucel Eiendom. Konserntallene for Carucel-systemet for 2019 viser balanseførte verdier på hele tre milliarder kroner, hvorav anleggsmidler utgjør 2,7 milliarder kroner. Konsernets leieinntekter er oppgitt til 99 millioner kroner, salgsinntekter 27 millioner kroner og «annen driftsinntekt» 281 millioner kroner. Uenigheten mellom Krefting og Vatne har fått bred omtale i konsernets årsberetning. Under tittelen «Granskning i Søylen» står det følgende: • Vatne Capital, minoritetsaksjonær i Søylen Eiendom AS, har varslet Søylen Eiendom AS om at det vil bli krevet granskning av nærmere angitte forhold i Søylen-konsernet og at Søylen Eiendom AS tar ut erstatningssøksmål mot datterselskap av Carucel Holding AS (… ) Styret er av den vurdering at det ikke er grunnlag for granskning eller erstatningskrav». Noteheftet tar også for seg Vatnes erstatningskrav. • Konsernet har siden 2018 vært i tvist med Vatne

Capital As om gyldigheten av en aksjonæravtale i Søylen-konsernet. Konsernet har bestridt Vatne Capitals krav om at aksjonæravtalen gjelder, og selskapet har også hevet aksjonæravtalen. Vatne Capital varslet i juni 2020 (og på ny i august 2020) om at det vil kreve erstatning, begrenset oppad til MNOK 500. Kravet er fremmet mot både Carucel Invest AS og Carucel Eiendom AS. Hverken de påståtte erstatningsbetingede handlinger eller det påståtte tap er foreløpig konkretisert eller på noen måte begrunnet. Kreftings krav om utløsing av Vatne er omtalt slik: • Søylen Eiendom AS har ved stevning for Oslo tingrett datert 21. juli 2020 fremmet krav om utløsning av minoritetsaksjonær Vatne Capital AS i medhold av aksjeloven § 4-25. Vatne Capital eier 49,83% av aksjene i Søylen Eiendom AS. Utløsningssummen skal i henhold til aksjelovens regler fastsettes til aksjens virkelige verdi på det tidspunktet kravet er fremsatt, og Søyen Eiendom AS har bedt om at utløsningssummen fastsettes av retten (…) Carucel Holding AS har garantert for utløsningssummen. • Carl Erik Krefting henviser til finansdirektør Jonas Rosenlund når Estate Magasin spør hvor mange kvadratmeter næringseiendom Carucel eier. Rosenlund svarer at Carucel-systemet delvis eier og forvalter 124.500 kvadratmeter, når Søylen tas med. • Vi skiller ikke mellom Carucel og Søylen i vår interne oversikt. Vi eier ca. 52% av Søylen Næringseiendom AS hvor alle eiendommene ligger og har derfor også fullkonsolidert det inn i vårt konsernregnskap, skriver Rosenlund i en e-post til Estate Magasin. • I mai 2018 opprettet Krefting selskapet Søylen AS. Dette selskapet fremstår som et tomt selskap som venter på noe større. Ved årsskiftet var de balanseførte verdiene i Søylen AS 25.000 kroner.

200 STØRSTE

ESTATE 05/20

Foto: Scanpix

134

HAR DOBLET EIENDOMSPORTEFØLJEN Vatne har på sin side ikke omtalt tvistene med Krefting i årsregnskapet til sitt heleide selskap Vatne Capital. Her er eiendelene balanseført til 842 millioner kroner. Vatnesystemets konsernregnskap er ikke tilgjengelig i Brønnøysundregistrene. Lasse Reiersen, som er Head of Real Estate i Vatne Capital, opplyser at Vatne-konsernet eier 100.000 kvadratmeter næringseiendom. I tillegg ligger det 19.000 kvadratmeter boligeiendom i konsernet, som samlet utgjør 119.000 kvadratmeter. Reiersen påpeker at Søylen-porteføljen ikke er inkludert i disse tallene. • Eiendom er et satsningsområde for Vatne konsernet. Siden oppstart 2016 har vi bygget sten på sten. De siste 12 månedene har vi tatt et kvantesprang og har doblet eiendomsporteføljen, og vi har en ambisjon om å fortsette veksttakten inn i 2021. Pt. er porteføljen konservativt belånt noe som gjør muliggjør ytterligere vekst, skriver Reiersen i en epost til Estate Magasin. Når det kommer til antall kvadratmeter, er det derfor Runar Vatne og Carl Erik Krefting som har fått mest ut av samarbeidet i Søylen. Men verdier kan som kjent måles i mange faktorer, og Hans Petter Krohnstad synes å være den av de tidligere Søylen-partnerne som har kommet best ut av det når det kommer til arbeidsro på kontoret.

Uvenner De to gamle partnerne Runar Vatne og Carl Erik Krefting er uenige om verdiene i Søylen Eiendom.

55.700 m2 Vestby, DSV

Logistic Contractor er en spesialist på STORE industri- og logistikkbygg Med over halvannen million kvadratmeter logistikkareal i bagasjen er det ikke så rart at vi har blitt eksperter på industri- og logistikkbygg. Vi utvikler og bygger STORE bygg. Vi har den spesialkompetanse som kreves for å møte hver kunde sitt

unike behov. Vi vet hva som skal til for å få et industri- eller logistikkbygg til å fungere. Alt fra tomteopparbeidelse til utforming av både innvendig og utvendig miljø.

logistic-contractor.no

136

200 STØRSTE

ESTATE 05/20

Forskningsparker med attraktive leietakere Forskningsparker tiltrekker seg svært attraktive leietakere og er god business.

Av: Dag-Jørgen Saltnes

tatlige aktører som Siva og andre offentlige initierte forskningsparker har opplevd stor interesse fra eiendomsaktører som vil samarbeide. De offentlige musklene har gjerne fungert som en garantist for private investeringer, og flere har tjent gode penger på både å eie parker sammen med de offentlige eller på å kjøpe eiendommer fra dem. STATENS VIRKEMIDDEL Siva skal gjennom sin eiendoms- og innovasjonsvirksomhet være statens virkemiddel for å tilrettelegge for eierskap og utvikling av bedrifter og nærings- og kunnskapsmiljøer i hele landet. Det har bidratt til at Siva har investert i en rekke nærings- og forskningsparker. Siva er blant annet inne på eiersiden i Oslo Cancer Cluster Innovasjonspark og Oslotech (tid-

ligere Forskningsparken), Siva var også medeier i IT Fornebu Eiendom (se egen sak om Fornebu). Totalt sitter Siva på en eiendomsportefølje på 495.504 kvadratmeter. Det er gjennom eierskap i 36 eiendomsselskap, hvorav 12 er heieide, fire er majoritetseide og 20 er deleide, at Siva er en viktig eiendomsaktør. I porteføljen er det til sammen over 700 leietakere. Leieinntektene var 177 millioner kroner i fjor. Samtidig er ikke eiendom noe Siva skal tjene veldig mye penger på. «Det forventes at avkastningen minimum skal tilsvare fem-års rullerende snitt av 10-års statsobligasjonsrente, med et risikopåslag på 2,0 prosentpoeng. I 2018 ga det et avkastningskrav på 3,8 prosent.», skriver Siva på sine nettsider. Over tid er det bygd opp betydelige merverdier i eiendomsporteføljen til Siva ut over bokførte verdier.

200 STØRSTE

137

Foto: NTB/Scanpix

ESTATE 05/20

Viktig område Forskningsparken på Blindern huser flere innovative virksomheter.

HONNINGKRUKKE For eiendomsutviklere kan det vise seg å være lønnsomt å bli gjøre forretninger med Siva, og det er mange som viser interesse for et samarbeid. Ifølge årsrapporten til Siva mottok det statlige foretaket hele 32 henvendelser om mulige eiendomsinvesteringer i løpet av 2019. Det ble satt i gang investeringer fem steder: Fjellregionen, Drag, Oppdal, Tromsø og Oslo. Den samlede verdien av investeringene var 325 millioner kroner. Samtidig selger Siva unna eiendommer når de ikke «trenger» Siva for å kunne utvikle næringsparkene videre. Siva har vært sentral i utviklingen av Siva Moelv Næringpark. Men nå har den lokale industribedriften CHSnor tatt over eierskapet til næringsparken. Ambisjonen er å skape ny industriell vekst på eiendommen.

– Salget gir Siva muligheten til å investere i nye, spennende industriprosjekt, sier Sivas eiendomsdirektør Lise Bartnes Aalberg. Hun er fornøyd med at industriparken skal drives videre av en kompetent og lokal eier. CHSnor tok over eierskapet formelt den første juni. KREFTCLUSTER I Ullernschaussen 56-60 har Oslo Cancer Cluster Innovasjonspark bygd 36.000 kvadratmeter med lokaler for sykehus- og forskningsrelatert virksomhet og kontorer, samt videregående skole. Målet for OCCI har vært å bli den nøytrale møteplassen der forskere fra ulike vitenskapsområder arbeider sammen med sykehuset og næringslivet. Eiendomsselskapet hadde i fjor 66,7 millioner kroner i leieinntekter

200 STØRSTE

ESTATE 05/20

Foto: Business Wire

138

og et resultat før skatt på 19,8 millioner. Det jobbes nå med å utvide med ytterligere 7-8.000 kvadratmeter som skal utvikles i samarbeid med akademiske institusjoner. Et Pareto-syndikat eier nå 53,7 prosent av Oslo Cancer Cluster Innovasjonspark, mens SIVA Eiendom Holding eier 40,7 prosent. Radiumhospitalets legat for kreftforskning har 4,6 prosent og Oslo Cancer Cluster har 1 prosent. OSLOTECH Ikke langt unna Oslo Cancer Cluster Innovasjonspark, er det som tidligere gikk under navnet Forskningsparken, men nå har fått navnet Oslotech. Også her er Siva inne på eiersiden, med 30,5 prosent. Universitetet og Oslo kommune eier henholdsvis 23,3 og 11 prosent, mens private eiere som GE Healthcare, Norsk Hydro, Akastor, Orica Norway, Aker Capital og Elkem også har mindre eierandeler. Oslotech har et samlet areal på 57.000 kvadratmeter og hadde i fjor leieinntekter på 137,3 millioner kroner. Eiendomsselskapet satt igjen med et resultat før skatt på 39 millioner kroner, en forbedring på 11 millioner sammenlignet med året før. I Oslotechs lokaler i Gaustadalleen 21 finner man virksomheter som GE Healthcare, Vaccibody, StartupLab, Glint Solar, Arctic Pharma og Meterologisk institutt. I Tromsø har Siva utvikler flere byggetrinn i SIVA Innovasjonssenter Tromsø, som per i dag inneholder ca. 50 virksomheter fordelt på et areal på 25.000 kvadratmeter. Nå jobbes det med et fjerde byggetrinn for prosjektet, og det søkes leietakere til det nye bygget. PRIVATE KJØPERE Det er også flere private aktører som har kjøpt bygg i ulike forskningsparker. Blant annet har flere av syndikatene vist stor interesse for den type eiendommer, og det er gjort store transaksjoner i Raufoss, Kongsberg og i eiendommer som ligger i Forskningsparken i Oslo.

Kreftsatsing Oslo Cancer Cluster Innovasjonspark har en rekke virksomheter som driver med kreftforskning

#SIMPLIFYINGBUSINESS

Økonomisk eiendomsforvaltning. Det har noe å si, hvem du velger som partner på økonomisk eiendomsforvaltning. En god partner gjør ikke bare akkurat det du ber dem om, de investerer i ny teknologi, stiller spørsmål og kommer med løsninger du ikke hadde tenkt på selv. En god partner har som mål at ikke bare du, men også dine leietakere skal være fornøyde. Det er derfor vi forvalter eiendomsverdier for flere milliarder kroner på vegne av våre kunder.

w: amestoaccounthouse.no m: 922 03 214

140

200 STØRSTE

ESTATE 05/20

IT-fiaskoen på Fornebu - en gullgruve for eiendomsinvestorene De mislykkede planene om et norsk Silicon Valley på Fornebu ble en økonomisk gullgruve for eiendomsaktøren IT Fornebu Eiendom.

Storkjøp Finske Technopolis kjøpte de resterende eiendommene etter IT Fornebu Eiendom for milliardbeløp.

Av: Dag-Jørgen Saltnes Foto: Shutterstock

a skipsreder Fred. Olsen lanserte planene om et IT Fornebu på den gamle flyplasstomten, tente Arbeiderpartiet og Fremskrittspartiet med en gang. Med løfter om at man på Fornebu skulle skape et norsk Silicon Valley, og utsagn som «månelanding» og «Europas ledende IT-senter», var tonen satt for at IT Fornebu Eiendom fikk kjøpt noen av de mest attraktive tomtene utenfor Oslo av staten. Næringsminister Lars Sponheim ville ha konkurranse om hvem som skulle bygge det nye IT-senteret, men røk på et nederlag i Stortinget. Der var Fred. Olsens IT Fornebu som stakk av med eiendommene. EIENDOMSSELSKAP Men det ble verken avdelinger av verdensledende forskningsinstitusjoner eller noen skandinaviske hovedkontor for de hotteste IT-bedriftene i verden på Fornebu. I stedet falt ambisjonene om leietakerne i takt med ettervirkningene av at IT-boblen sprakk.

Til slutt var IT Fornebu Eiendom et eiendomsselskap som satt på veldig attraktive tomter på Fornebu, og det ble cashet inn store gevinster på salg av Scandic Fornebu Hotell og Equinor-bygget, som ble solgt etter at Equinor hadde signert en langsiktig leieavtale. Til slutt kom finske Technopolis og kjøpte IT Fornebu Eiendom, som da besto av de tre resterende eiendommene Terminalbygget, Portalbygget og Profilbygget. I dag har Technopolis 70.000 kvadratmeter i Norge og 160 millioner kroner i leieinntekter fra eiendommene og parkeringshuset. Det at det aldri ble noen forskningspark og en norsk Silicon Valley på Fornebu var en skrape i lakken for politikerne som trodde på de store vyene, men det hadde lite å si for eiendomsaktørene som fikk fatt i de gamle flyplasstomtene. Det ble cashet inn milliardgevinster på eiendommene fra de ble bygd og frem til Technopolis kjøpte de siste eiendommene.

FORRETNING

BOLIG

REGULERING & BYUTVIKLING

KONTOR

www.meinich.no

142

200 STØRSTE

ESTATE 05/20

Cashet inn 2,9 milliarder fra taxfree-salg Avinor dro i fjor inn 2,9 milliarder kroner i leieinntekter fra taxfree-salg på norske flyplasser. I tillegg kommer 1 milliard fra parkering.

Av: Tore Årdal

ed en eiendomsportefølje på 1,2 millioner kvadratmeter og leieinntekter på 5,5 milliarder kroner, kommer Avinor høyt opp på listen over Norges største eiendomsselskaper.

lufthavnene finansierer det øvrige lufthavnnettet. Kommersielle inntekter utgjør ca. 54 prosent av driftsinntektene, mens trafikkinntekter fra flyselskapene utgjør ca. 46 prosent.

SELVFINANSIERT Avinors samfunnsoppdrag er å eie, drive og utvikle et landsomfattende nett av lufthavner for sivil sektor og en samlet flysikringstjeneste for sivil og militær sektor. Statsforetaket eier 45 lufthavner, inklusive datterselskapet Svalbard lufthavn AS og Værøy heliport. Haugesund lufthavn er leid ut, og Fagernes lufthavn skal selges. Avinor er selvfinansiert gjennom trafikkinntekter fra flyselskapene, inntekter fra kommersielle leietakere og direkte salg til passasjerene. En mindre del av konsernets inntekter er fra oppgaver som utføres for andre aktører, for eksempel Forsvaret. Lufthavnvirksomheten drives som én økonomisk enhet, der de store bedriftsøkonomisk lønnsomme

TAXFREE STÅR SENTRALT Ifølge årsrapporten til Avinor utgjorde fjorårets leieinntekter fra taxfree-salg 2,9 milliarder kroner. Dette tilsvarer 52,7 prosent av selskapets samlede leieinntekter på 5,5 milliarder. På toppen av dette kommer parkering (984,4 mill.) og andre leieinntekter (1.664,5 mill.). Til Estate Magasin opplyser Avinor at totale inntekter fra TRN (Tax Free+Travel Value) i 2019 utgjorde ca. 61 prosent av Avinors totale kommersielle inntekter (3,7 mrd. av en total på ca. 6 mrd.). Travel Value er butikker for innenlandsreiser. I årsrapporten til Avinor påpekes det at inntekter fra tjenester og tilbud til passasjerene har en sentral betydning i konsernets finansiering.

Store finansiere lokale De store flyplassenes næringsutleie finansierer små flyplasser over hele landet.

200 STØRSTE

143

Foto: EQRoy/Shutterstock

ESTATE 05/20

200 STØRSTE

ESTATE 05/20

Foto:Doin/Shutterstock

144

– Spesielt vil endringer i rammebetingelsene rundt taxfree-ordningen kunne få en vesentlig effekt på konsernets inntjening og finansielle verdi. Alle inntekter til Avinor investeres i utvikling av norsk luftfart, heter det i styrets årsberetning. SVEKKET AV KORONAKRISEN Avinors resultat og soliditet er naturlig nok kraftig svekket av koronakrisen. Det samlede bortfallet av lufthavnavgifter og kommersielle inntekter for Avinor er anslått å bli i størrelsesorden 7-8 milliarder kroner for regnskapsåret 2020. Den 19. juni ble det derfor vedtatt i Stortinget å gi Avinor tilskudd på opptil 4.270 millioner kroner, samt å gi ett års betalingsutsettelse av avdragene på selskapets statsgjeld. I tillegg ble det gitt utbyttefritak for 2019. Tilskudd fra eier på 2.170 millioner kroner ble utbetalt 30. juni 2020, og påvirker dermed kvartalstallene i stor grad. – Tilskuddet fra eier er et helt avgjørende bidrag for å opprettholde det finansielle grunnlaget for Avinors virksomhet, uttalte konsernsjef Dag Falk-Petersen i en pressemelding. OMSETNINGSBASERT VEDERLAG Majoriteten av Avinor sine kommersielle inntekter er basert på omsetningsbasert vederlag. – Inntekter er påvirket. Det er dog for tidlig å si i hvilken grad. Vi forventer en noe lavere etterspørsel etter areal i tiden som kommer, skriver Christian Øgaarden, leder Areal & Prosjekt, Konsernstab Kommunikasjon & Marked, i en e-post til Estate Magasin. Han opplyser at Avinor har gitt lempinger til partnere og leietakere, blant annet i form av redusert OBV (On-Balance Volum) og utsettelse av betalingsfrister. – Vi vil løpende vurdere behov for ytterligere lempinger i lys av Regjeringens tiltakspakke for reiselivet, skriver Øgaarden. OSL KLART STØRST Avinors lufthavner er svært ulike i størrelse og trafikkvolum. Oslo lufthavn er den klart største, og står for mer enn halvparten av flytrafikken i Norge og drøyt 70 prosent av all utenlandstrafikk. Bergen, Stavanger og Trondheim har også betydelig direkte utlandstrafikk. Oslo lufthavn har en bygningsmasse på drøyt 550.000 kvadratmeter, og står dermed for 44,7 prosent av flyplassenes samlede bygningsareal. På bunnen av areallisten finner vi Værøy med en bygningsmasse på 510 kvadratmeter.

Solid bidrag Taxfree-butikken på Gardermoen bidrar til leieinntektene til Avinor

ESTATE 05/20

200 STØRSTE

Vi leder de råeste byggeprosjektene i Norge

«Tilskuddet fra eier er et helt avgjørende bidrag for å opprettholde det finansielle grunnlaget for Avinors virksomhet.»

Kontakt oss!

DAG FALK-PETERSEN, Konsernsjef i Avinor

LUFTHAVN

ANTALL KVM

OSL

550.867

Bergen

193.940

Stavanger

143.171

Trondheim

111.670

Tromsø

24.179

Bodø

21.858

Harstad/Narvik

16.415

Kristiansand

14.363

Svalbard

13.150

Ålesund

12.455

Kilde: Avinor

TOPP 10 FLYPLASSER

Tabellen viser antall kvadratmeter bygningsmasse.

stemaradgivning.no

146

200 STØRSTE

ESTATE 05/20

Én av landets eldste virksomheter – still going strong Posten Norge har solgt unna Postgirobygget, postkontorene og en rekke andre attraktive eiendommer. Selskapet har likevel en portefølje verdt 7-8 milliarder kroner.

Av: Tore Årdal

initiativene som norske kunder av Posten allerede ser effekten av. Posten testet da blant annet selvkjørende postrobot, levering innenfor døren når du ikke er hjemme og ulike post- og pakkeautomater.

INNTEKTER PÅ 24,2 MILLIARDER I dag er det få som husker at postgiro var et system for overføring av pengebeløp til eller fra girokonto opprettet hos Postverket. Det er nesten ingen som sender brev heller. Og selv om Postbanken er saga blott og landets postkontor – unntatt fem i Oslo og ett på Svalbard – er utradert, har Posten likevel klart å opprette en viktig rolle i det norske samfunnet. I fjor hadde konsernet driftsinntekter på 24,2 milliarder kroner. Samme året ble Posten – én av landets eldste virksomheter – kåret til Norges mest innovative selskap av innovasjonsmagasinet InnoMag. Juryen la spesielt vekt på alle de konkrete

EN REKKE SALG Også innenfor eiendom må Posten Norge tilpasse seg utviklingen. Det har resultert i at statsselskapet har solgt unna eiendommer de ikke lenger har bruk for. I 2001 ble Postgirobygget solgt til Entra Eiendom for 530 millioner kroner. Seks år senere ble Postens brevsenter, Lavblokka, solgt til KLP Eiendom. I tillegg er postkontorene landet over avhendet, deriblant hovedpostkontoret i Dronningens gate i Oslo. På toppen av dette kommer salget av terminalbygget i Jekteviken i Bergen – en handel som kom i stand etter Bergen kommune sitt ønske, fordi eiendommen var viktig for byutviklingen på Dokken. Den samme kommunen ba også om å få kjøpe postterminalen på Minde – enda et stort område i Bergen som skal utvikles. Denne eiendommen skal sikre at det kommer skole i området.

et kongelige norske Postverket ble opprettet i 1647, overtatt av staten i 1719 og nådde senere en rekke milepæler. Eksempelvis ble det i 1952 vedtatt en ny postkasselov, som definerte at alle norske husstander skulle ha en postkasse. I 1968 ble postnummer innført, for å kunne håndtere store postmengder. Og i 1976 ble Oslo postterminal og Postgirobygget ved Oslo S tatt i bruk.

Solgt Selv om Posten har solgt Posthuset, kjent som Postgirobygget, har Posten fortsatt en stor eiendomsmasse.

200 STĂ˜RSTE

147

Foto: Kjetil Ree, lisenss: CC-BY-SA2,5

ESTATE 05/20

148

260.000 KVADRATMETER Til tross for dette står altså ikke Posten Norge ribbet igjen på eiendomssiden. – Vi tilpasser oss utviklingen, samtididig som vi må tilfredsstille de kravene som eierne setter. Nå har vi blant annet fokus på ladepunkter for el-biler. Posten er Norges største eier av el-biler, og det krever mye infrastruktur rundt anleggene våre, sier eiendomsdirektør Edvard Nervik i Posten Norge. Selskapet har en eiendomsportefølje i Norge på ca. 260.000 kvadratmeter, med en markedsverdi på 7-8 milliarder kroner. Det meste av arealene leies ut til Postens egen virksomhet til markedsleie.

Foto: NTB/Scanpix

DOBLET PÅ ALNABRU I porteføljen inngår blant annet Alnabruanlegget, som ble oppført med ca. 40.000 kvadratmeter i 1993. Posten investerte ytterligere 2 milliarder kroner da det ble påbygget i 2016, og arealet økte til ca. 80.000 kvadratmeter. – Der klarte vi å opprettholde driften, samtidig med at vi bygget ut, sier Nervik. Så lett er det ikke andre steder. Anleggene til Posten krever store arealer, kanskje opp mot 100 mål. Å rive

200 STØRSTE

ESTATE 05/20

og bygge nytt er heller ikke noe alternativ. – I Oslo håndterer vi et par hundre tusen pakker om dagen, og da er det ikke mulig å stenge ned virksomheten i en byggeperiode, sier Nervik. STORE UTVIKLINGSMULIGHETER Porteføljeverdien på 7-8 milliarder kroner reflekterer ikke tomtebanken og utviklingsmulighetene. Også her ligger det store verdier. På Kokstad i Bergen ønsker Posten å oppføre i overkant at 80.000 kvadratmeter med industri, lager og logistikk. Posten skal selv bruke ca. 18.000 kvadratmeter. – Det er veldig stor interesse for de øvrige arealene, og jeg regner med at vi skal komme greit i mål. Det er blant annet mange aktører som må flytte fra Minde, slik vi selv måtte i forbindelse med byutviklingen der, og da er Kokstad er godt alternativ, sier Nervik. KNUTEPUNKT FOR LOGISTIKK – Posten Norge har kjøpt tomt på Kokstad i Bergen. Her planlegger konsernet å bygge et felles post- og logistikksenter, som blir det største i regionen, skrev selskapet i en pressemelding i 2016.

Stort senter Posten har et stort logistikksenter på Alnabru.

ESTATE 05/20

260.000 kvadratmeter Tone Wille, konsernsjef i Posten Norge, leder en virksomhet som eier 260.000 kvadratmeter eiendom.

200 STØRSTE

Posten hadde da gjort grundige vurderinger før tomtekjøpet, og anså området ved Flesland som det mest attraktive logistikknutepunktet for fremtiden. – Posten og Bring er Norges ledende post- og logistikkaktør og spydspiss innenfor miljøvennlige transportløsninger. En samlokalisering av virksomhetene i Bergen til Kokstad vil gi effektiv logistikk for post, pakker og gods enten det skal fraktes på vei, bane, fly eller sjø, uttalte konsernsjef Dag Mejdell i Posten Norge. KJØPTE AV FORSVARSBYGG Posten Norge la vekt på en varestrømsanalyse utført av NHO Logistikk og transport som viste at markedstyngdepunktet for godsstrømmene er Bergen sentrum og sydvestover. Dette var utslagsgivende for lokalisering av nytt post- og logistikksenter på Kokstad. Samtidig ligger den nye tomten nær Rådal, som er ett av de mest aktuelle alternativene som er lagt frem for ny jernbaneterminal i Bergen. Posten kjøpte den 427 mål store tomten avForsvarsbygg ved Skifte Eiendom.

149

SKIFTENDE TRENDER Tilbake til skiftende trender og stadige omveltninger som Posten Norge må forholde seg til. Her det det viktigste som har skjedd på 2000-tallet: • 2000: Postens planer for omlegging av postkontor til Post i Butikk blir godkjent av Stortinget. • 2002: Stortinget omgjør Posten til rent aksjeselskap: Posten Norge AS. • 2003-2008: Posten gjør en rekke oppkjøp innen tyngre gods og ekspress. Kjøper også svenske Citymail. • 2008: Merkevaren Bring lanseres. • 2010: Postens Østlandsterminal på Lørenskog blir offisielt åpnet av Hans Majestet Kong Harald. Samme år slås Posten-eide ErgoGroup AS sammen med EDB Business Partner ASA – senere EVRY. • 2015: Posten Norge selger sine aksjer (40 prosent) i Evry ASA. • 2016: Ny postlov trer i kraft 1.1.2016, og det norske postmarkedet åpnes for full konkurranse. Posten avvikler brevomdeling på lørdager.

150

Kjell Kristoffersen og Bjørn-Erik Indahl var på plass da det var opphørssalg på bygårder etter byfornyelsen i Oslo. Nå har de eiendom for 6-7 milliarder kroner.

Kjøpte bygårder på opphørssalg

200 STØRSTE

ESTATE 05/20

Av: Tore Årdal Foto: Marte Gjærde

200 STØRSTE

dag er det knapt til å tro: Etter byfornyelsen i Oslo, ble det i slutten av 1980- og begynnelsen av 1990-årene lagt ut bygårder på opphørssalg. Budrundene fungerte på den måten at interessenter ble tildelt et prospekt og en konvolutt. Budet skulle skrives på en lapp, og legges i konvolutten. Senere ble det avgjort med spretting av konvolutter på ett av to advokatkontor, som hadde fått oppdraget med å selge eiendommene. EVENTYRLIG REISE Kjell Kristoffersen og Bjørn-Erik Indahl husker godt disse seansene. Den første eiendommen de fikk kjøpt, var en bygård på Fredensborg. Det skjedde etter at konvoluttene var sprettet på advokatkontor i Prinsens gate, like ved Steen & Strøm Magasin. Dette var bare én av mange handler som duoen gjorde på opphørssalget. Samtidig var det starten på en eventyrlig reise i eiendomsbransjen. I dag har de, gjennom IK Gruppen, en portefølje med en markedsverdi på 6-7 milliarder kroner. HADDE INGEN VISJON Dere hadde neppe dette i tankene, da de første konvoluttene ble sprettet på advokatkontoret? – Hadde du sagt til meg da at vi i 2020 skulle ha slike eiendomsverdier, ville jeg ha ledd av deg, sier Indahl. – Vi hadde ingen visjon for eiendomsvirksomheten. Tanken var først å bare kjøpe noen boliger, og eie dem. Men vi har hatt det veldig hyggelig med å jobbe sammen. Vi har utfylt hverandre på en god måte, og jeg tror det er derfor vi har fått til det vi har gjort, sier Kristoffersen. ÉN AV FÅ SOM SOLGTE BOLIGER I OSLO De drev først med eiendom på hver sin kant, og møttes gjennom en forretningspartner av Kristoffersen. Tempoet ble høyt da de startet felles virksomhet. Indahl jobbet opprinnelig som eiendomsmegler, og visste utmerket godt at ingen drev med bolig-styling før visning på den tiden. Som megler opplevde han til og med at en leilighet fra et dødsbo ble solgt uten at den engang ble vasket.

151

I IK Gruppen skulle de ha en helt annen standard. Da de fikk tilslaget på den første bygården, pusset de opp leilighetene og innredet en av dem med møbler. – Vi stekte vafler, kokte kaffe og brukte alle triksene. Når det første leiligheten var solgt, flyttet vi møblene over i neste leilighet, og sånn holdt vi på til alle var solgt, smiler Indahl. IK Gruppen var også én av få aktører som faktisk solgte boliger i Oslo på den tiden. BLE EIENDOMSBESITTER Når begynte virksomheten for alvor å ta av? – Jeg vil si at bygget stein på stein. Samtidig er det sånn at jo mer du får, jo fortere går det oppover. Det skjedde i 2000-2002, da vi bygget 180 boliger på Sinsen. Da begynte vi også med næringseiendom, svarer Kristoffersen. – Vi har brukt overskuddspenger på ny eiendom. I 2008 så vi også at eiendom var i ferd med å bli en industri, og da hadde vi valget mellom å ansette mange flere og å være en eiendomsbesitter. Vi valgte det siste, sier Kristoffersen. EIER 187.000 KVADRATMETER I dag har IK Gruppen en portefølje på ca. 187.000 kvadratmeter. Det inkluderer 500 boliger. Gruppen er også i gang med tre nye prosjekter, som vil gi øke arealene ytterligere. I tillegg vil samlede leieinntekter øke fra 204 til ca. 300 millioner kroner. Blant prosjektene er et halvt kvartal i Ås, hvor de ønsker å oppføre 150-180 boliger rett ved jernbanestasjonen. Detaljreguleringen er igangsatt, og kommunen er offensiv. Det er stort behov for boliger i dette området, ikke minst på grunn av tilstedeværelsen til Norges miljø- og biovitenskapelige universitet, som har 6.000 studenter og 1.800 ansatte. EGET ENTREPRENØRSELSKAP I Vestby skal gruppen oppføre et skreddersydd bygg på drøyt 11.000 kvadratmeter for Atlas Copco. IK Gruppen vant anbudskonkurransen, og skal selv eie og leie ut bygget til det globale, svenske industrikonsernet.

152

Et tredje prosjekt er Brynsveien 16 i Bryn Næringspark i Oslo øst, hvor gruppen skal oppføre et bygg i 5 etasjer pluss parkeringskjeller på totalt ca. 3.500 kvadratmeter, der skal de selv flytte inn med alle sine 42 ansatte i 2021. – Bygget skal kunne fungere både som hovedadministrasjon og lager, verksted for Inka Entreprenør AS og verksted, lager, dusj/skifterom for selskapet Maya Eiendom AS sine vaktmestere og vedlikeholdsarbeidere. Det er behov for mange store varebiler og andre kjøretøy/maskiner til bruk i virksomheten, skrev SJ arkitekter i redegjørelsen til rammesøknaden. Det nevnte entreprenørselskapet jobber utelukkende med prosjekter for IK Gruppen. FLERE UTVIKLINGSEIENDOMMER IK Gruppen har også flere eiendommer, som på sikt kan egne seg for utvikling, deriblant i Østensjøveien ved Brynseng T-banestasjon. Estate Nyheter har tidligere omtalt at Sporveien og Eiendoms- og byfornyelsesetaten jobber med planene for et 12 etasjers torgbygg på denne T-banestasjonen. I april skrev Estate Nyheter også at Sporveien vil bygge 250 boliger og et kontorbygg på 17 etasjer like ved. I tillegg har gruppen eiendommer i Caspar Storms vei, som ligger ved et boligområde i sør, og mot Alnabru i nord. Der kommer det en utvikling på sikt – avhengig av når beslutningene blir tatt for E6 Oslo øst. – Alnabru er ikke så ulikt Økern, og det er bare å se på hvor store endringer som skjer der, sier Kristoffersen. Men først og fremst kjøper de kontantstrømeiendommer.

200 STØRSTE

VILLAUTVIKLING I OSLO-OMRÅDET Siden starten har Kristoffersen og Indahl også drevet med utvikling og bygging av privatboliger for salg, hovedsakelig en- og tomannsboliger i sentrale strøk i Oslo-området. Det skjer gjennom selskapet Oslo Villautvikling AS. – Vi kan det jo, og det er morsomt, sier Indahl. Det blir noen få hus i året, og nå holder de på å oppføre 9 hus på Ammerud. – Utvikling av villaeiendommer i Oslo tar mye lengre tid enn tidligere, fordi det er så mange som skal si sin menig. Det kan ta 2-3 år, sier Kristoffersen. FÅ SOM HADDE TROEN PÅ DEM Under IK Gruppen ligger selskapene Inka Eiendom og Maya Eiendom, men det har fint lite med Inkariket og Maya-kulturen i Latin-Amerika å gjøre. – Vi startet med IK Eiendom, men så fikk vi via regnskapsføreren vår vite at Foretaksregisteret hadde nektet oss å bruke det navnet. Han sa også at Inka var greit, så da tok vi det. Og når vi først hadde Inka, måtte vi jo ta Maya, ler Kristoffersen. Hvordan ordnet dere finansieringen i starten? – Ha, ha. Godt spørsmål. Vi var byen rundt, men det var kun én som hadde tro på oss, og det var BNP Paribas, svarer Indahl. Kristoffersen: – Vi brukte også det vi hadde av private midler. Indahl: – Vi satte så og si alt på rødt på rulettbordet. Kristoffersen: – Det er blitt litt lettere i dag.

ESTATE 05/20

BNM Realist Næringsmegling AS Det er vi som kan næringseiendom i Drammensregionen! Etter 21 år som ledende aktør i bransjen, tar vi selskapet mot nye høyder og forventer rekordomsetning i 2020. Vår sterke lokalkunnskap, vårt store kontaktnett og vår evne til å finne kreative løsninger sikrer våre oppdragsgivere og kunder de beste økonomiske resultater.

Fredrik A. Haaning Daglig-/Faglig leder

Jan Gurrik Megler/Partner

Fredrik Smedaas Megler/Partner

Pål Gurrik Megler/Partner

Ola Wang Megler

Thomas Larsen Megler

BNM Realist Næringsmegling AS – Bragernes Torg 6, 3017 Drammen – 32 25 40 50 – post@bnm.no – www.bnm.no

154

200 STØRSTE

Erstattet signalbygget i sentrum, men har ikke bestemt seg for resten Med sine seks etasjer, var Storgata 25 et massivt bygg da det ble innviet i 1968. Eieren brukte åtte millioner kroner på den topp moderne bygården.

Av: Glen Widing Foto: Pellerin

0 år senere var det ikke liv laga for bygningen som Tromsø Margarinfabrikk satte opp i sentrum. Dermed ble den jevnet med jorda og nå er erstatteren nærmest ferdigstilt – 9.050 kvadratmeter til 250 millioner kroner. - Vi ble litt koronaforsinket, men bygget er nå nesten ferdig og helt utleid, siste leietaker flytter inn i november. Så gjenstår det litt arbeider utvendig, sier salgs- og markedsansvarlig Morten Kræmer i selskapet Pellerin, som margarinfabrikken skiftet navn til i sin tid. Leietakerne i de syv splitter nye etasjene består av blant andre Handelsbanken, Kompetanse Norge (Kunnskapsdepartementet), Eurospar og BoNord. Korteste leiekontrakt lyder på ti år. - Alle er solide aktører som vi signerte lange kontrakter med for en tid tilbake. Dette er selskaper vi vil bygge et godt samarbeid med, i tillegg til alle eksisterende leietakere, påpeker han.

SENTRUMSPROSJEKT Storgata 25 er første del av et planlagt sentrumsprosjekt som skal bestå av to omtrent like store bygg. Opprinnelig var tanken å bygge hele kvartalet uten opphold. Men Covid-19 fikk finansdirektør Marcus Dons og kollegene hans i Pellerin til å revurdere situasjonen en smule. – I mars var vi veldig klare på å bygge et hotell der, men vi satte foten ned for å tenke oss om litt ekstra. Suksessen med første trinn viser tydelig at det er etterspørsel etter nye og moderne kontorlokaler i Tromsø, påpeker Dons. Kontorsuksessen og fristelsen til å bygge enda et kontorbygg til tross, de klarte ikke å legge fra seg hotellplanene helt. – Derfor har vi ikke landet noe konkret ennå, så alt jeg kan si er at vi er i innspurten. Målet vårt er å fortsette byggingen kontinuerlig slik at entreprenøren kan være på byggeplassen til hele kvartalet er ferdig. De blir der nok til ut november, og når vi har kommet så langt, vet vi mye mer om neste trinn, sier han.

ESTATE 05/20

155

200 STØRSTE

Kvartal Storgata 25 blir et nytt landemerke i Tromsø, slik det gamle byget som sto der før ble i sin tid.

156

200 STØRSTE

«Tromsø har i flere år hatt et stort behov for mer hotellkapasitet, og det kommer uten tvil tilbake. Her blir det vekst igjen.» MARCUS DONS, Finansdirektør i Pellerin

– Er du optimist med tanke på tiden som kommer etter Covid-19? – Helt klart og vi tenker videre utvikling i åene som kommer. Tromsø har i flere år hatt et stort behov for mer hotellkapasitet, og det kommer uten tvil tilbake. Ikke i år eller neste år, men i 2022 eller i alle fall 2023 forventer vi å være tilbake på 2017-nivå. Her blir det vekst igjen, understreker Dons. 600 MILLIONER Når siste vindusrute er pusset og hele kvartalet er bygd ferdig, har Pellerin investert 600 millioner kroner der. Et stort prosjekt, med andre ord. – Storgata 25 er definitivt det største vi har gjort alene og i privat sammenheng er det vel kun The Edge vi kan sammenligne oss med, et prosjekt vi utviklet sammen med Aspelin Ramm, sier han. – Når tror du prosjektet i Storgata er ferdig? – Hvis jeg skal vært litt ambisiøs og alt klaffer underveis, så tipper i slutten av 2022, sier finansdirektøren. STOR I TROMSØ Pellerin eide 65.000 kvadratmeter i Tromsø fra før og har med det første byggetrinnet i Storgata 25 fått ytterligere 9.000. Dette gjør dem til en stor

aktør i byen de snart har en 100 år lang historie i. Alt fra eldre brygger til kliss nye Storgata 25 ligger i eiendomsporteføljen. Morten Kræmer sier dette krever noe av eieren, som er opptatt av byutvikling samt å ivareta historien. – Selskapet har en differensiert portefølje som vi ønsker å ta godt vare på og samtidig videreutvikle Tromsø som by. Dette er et stort samfunnsansvar, men eieren er opptatt av å være en del av byen. Vi er veldig fornøyd med første trinn på alle måter og det har komet bare gode tilbakemeldinger. Det gir en god start på nybygget og også på fremtidige bygg vi skal sette opp, understreker han. Det er Roar Dons som eier Pellegrin. Han er oppvokst med industriselskapet, stiftet som Nordens første Margarinfabrikk i 1876. Siden 1926 var det farfar Roar og så far Karl Jacob som regjerte i hver sin generasjon. I 1995 ble margarinproduksjonen lagt ned, men Pellerin satt på en rekke eiendommer som ble den nye retningen for selskapet. På 20 år bygde Roar Dons opp et lokalt eiendomsselskap som i dag er verd en halv milliard kroner. Som ung mann var han gatemusikant i Europa, som voksen mann en av fire i vokalgruppa Plagiacci i noen år. I 2014 ble han utfordret til å gjenoppta musikkarieren og siden har han vært aktiv musiker på flere fronter.

ESTATE 05/20

Hvordan sikrer du at alle bygg du eier, leier eller forvalter tilfredstiler krav i energimerkeforskriften ?

A C

Er du eier, forvalter eller leietaker? Har du1 eller 10001000 bygg? Vi girVideg over over hva som er utført av krav du har 1 eller bygg? gir oversikt deg oversikt hva som er utført av krav etter energimerkeforskriften. Vi registrerer deres bygg i egen portal med egen innlogging. energimerkeforeskriften. Vi registrerer deres bygg i egen portal med egen innlogging. Portalen viser en tabell med hva hva som som er er utført utført og og hva hva som som mangler mangler mm. mm. En En kartfungsjon kartfunksjon gir gir deg deg enkel enkel total totaloversikt. tabel med oversikt.

GRØNNE BYGG

Kontakt oss for inlogging i www.emev.no post@emev.no

we make buildings we make buildings better better

158

200 STØRSTE

Driver godt – kjøpte Colosseum kino Fridtjof Eiendom AS har snart 45.000 kvadratmeter næringseiendom på Majorstuen.

Av: Tore Årdal Illustrasjon: Grape Architects

juli ble det kjent at Edgar Haugen-selskapet Ragde Eiendom hadde solgt Colosseum kino i Oslo til Fridtjof Eiendom. Colosseum kino ble bygget i 1928, og er Norges premierekino nr. 1. På Colosseum vises de største og mest spektakulære filmene i storsalen som rommer 888 plasser. – Vi er svært glade for denne muligheten. Med kjøpet av Colosseum Kino er brikkene på plass for en helhetlig utvikling av det som nå vil utgjøre det nye «Colosseum-kvartalet». Vi vil knytte sammen

ikonisk arkitektur, kulturopplevelser, attraktive og nybyggede kontorfasiliteter, uteservering og grønne byrom. Utviklingen av kvartalet vil hente ut potensialet i den unike beliggenheten og skape et helt annet bymiljø, uttalte styreleder Martin Reimers i Fridtjof Eiendom AS. Ved kjøpet eide selskapet allerede nabobygningene Fridtjof Nansens vei 12, 14 og 16, og har planer om utvikling av området. I juli søkte Grape Architects, på vegne Fridtjof Eiendom, om rammetillatelse for Fridtjof Nansens vei 12. Søknaden gjelder oppføring av et næringsbygg for å kunne tilrettelegge for en økning og modernisering av bygningsmassen.

ESTATE 05/20

200 STÃ˜RSTE

159

160

– Nybygget vil få en mer hensiktsmessig utnyttelse og bedre tilpasning til omgivelsene, samtidig som det vil bidra til en estetisk oppgradering mot Fridtjof Nansens vei og Colosseum kino, heter det i redegjørelsen. Inklusive arealene i kinoen har Fridtjof Eiendom en eiendomsmasse på ca. 35.000 kvadratmeter. Når det nevnte nybygget er ferdigstilt, vil det samlede arealet øke med ytterligere 10.000 kvadratmeter. På spørsmål om hvilke ambisjoner Fridtjof Eiendom har i eiendomsbransjen, svarer Reimers at de «ikke er veldig store». – Vi har ingen uttalte ambisjoner, annet enn å ta godt vare på de eiendommene vi har, sier han. Fridtjof Eiendom hadde i fjor driftsinntekter på 95 millioner kroner inklusive Fridtjof Parkering AS. Sistnevnte omsatte for ca. 4,5 millioner. Resultat før skatt i Fridtjof Eiendom ble i fjor på 58,6 millioner kroner. De 5 siste årene har selskapet et samlet overskudd før skatt på 248,8 millioner.

200 STØRSTE

ESTATE 05/20

Oppgradering Ved siden av Colosseum Kino vil Fridtjof Eiendom bygge nytt og oppgradere.

162

200 STØRSTE

ESTATE 05/20

Har sterk tro på Bergen sentrum I fjor hadde Vestenfjeldske Eiendom AS leieinntekter på nesten 100 millioner kroner. Nå jakter selskapet enda flere eiendommer i sentrum.

Av: Dag-Jørgen Saltnes Foto: Shutterstock

– Vi skulle gjerne ha sett at byen hadde litt bedre tilgjengelighet i sentrum. Det er ingen butikker med stort volum der, for eksempel hvitevarebutikker. I tillegg burde det være litt bedre fremkommelighet med bil, for dem som trenger det. Selv om Bybanen og annen kollektivtrafikk har gjort det enklere, er der fortsatt mange hindre for å komme seg til sentrum, sier administrerende direktør Petter Hjortland i Vestenfjeldske Eiendom AS, hvor Reitan Eiendom er største aksjonær. Selskapet hadde i fjor leieinntekter på 93,1 millioner kroner og et overskudd før skatt på 116,5 millioner. Vestenfjeldske Eiendom driver hovedsakelig med utvikling, utleie og forvaltning av fast eiendom i Bergen sentrum, men selskapet eier også Rema-eiendommer på Vestlandet. Selv om Hjortland er fornøyd med tallene for 2019, vil regnskapet for inneværende år gi et litt annet bilde. Ca. 30 prosent av leieinntektene er fra bransjer, som enten er pålagt stengt ned av myndighetene eller har opplevd kraftig salgsnedgang som følge av tiltakene. Dette omfatter både hotellbygg og restaurantlokaler. – Øvrige leieinntekter er fra solide leietakere, hvorav ca. 35 prosent av selskapets totale leieinntekter kommer fra Rema 1000 Norge AS, som har opplevd sterk salgsvekst i 2020 – også etter smitteutbruddet, påpeker styret i årsrapporten.

Hvordan tror du pandemien, med fraværet av cruise-turister, vil påvirke handelen i Bergen sentrum? – Det er umulig å si, men jeg er overbevist om at sentrum kommer til å finne en vei ut av det. Handelen tilpasser seg, og på ett tidspunkt vil også turistene komme tilbake, svarer Hjortland. I fjor kjøpte Vestenfjeldske både Strandgaten 9 og 11. Hjortland forteller at selskapet er på jakt etter enda flere eiendommer i Bergen sentrum. – Vi ser primært etter næringsbygg, sier han. I porteføljen til Vestenfjeldske inngår blant annet Autogården i Johannes Bruns Gate 12. I fjor fullførte selskapet en omfattende rehabilitering og ombygging av denne eiendommen. Bygget ble tatt i bruk i løpet av mars 2019, og huser nå Plan- og bygningsetaten samt Bymiljøetaten i Bergen kommune. Dette er kommunens første aktivitetsbaserte, åpne kontorlandskap. Det rommer ca. 350 medarbeidere, som tidligere har vært lokalisert på 6 ulike steder i byen. Selv om Vestenfjeldske Eiendom har fokus på næringsbygg, eier selskapet 50 prosent av aksjene i Paradis Utvikling AS. Gjennom hele regnskapsåret 2019 har det pågått bygging av 107 leiligheter og ca. 3.000 kvadratmeter næring på Paradis. Bygget ferdigstilles i inneværende år, og deloverleveringer av boliger og næringslokaler har skjedd fra andre kvartal og utover året.

ESTATE 05/20

200 STØRSTE

163

«Vi ser primært etter næringsbygg.»

Tror på Bergen Vestenfjeldske Eiendom.

Foto: Torgeir Hågøy

PETTER HJORTLAND, administrerende direktør Vestenfjeldske Eiendom

164

200 STØRSTE

ESTATE 05/20

Kjøper i Bergen sentrum West Coast Invest AS kjøpte Torgallmenningen 3A av Hui Gruppen, og vil kjøpe mer i sentrum hvis de får de rette objektene. Kjøper West Coast Invest har kjøpt eiendom på Torgallmenningen i Bergen.

Av: Tore Årdal Foto: Shutterstock

– Det finnes kun ett bygg i Bergen sentrum som har adresse Torgallmenningen og Strandgaten, derfor er vi godt fornøyd med å komme til enighet med Hui Gruppen om dette kjøpet. De innledende samtalene startet før koronautbruddet, men vi har hatt gode forhandlinger med Hui, og har i tillegg blitt enige om det videre utviklingspotensialet i bygget, sier Ole Kristian Johannessen, eiendomsdirektør i West Coast Invest AS. Partene har blitt enige om å ikke offentliggjøre prisen. KJØPER HVIS MULIGHETENE KOMMER – I fjor kjøpte dere også Kroepeliengården i Strandgaten 18. Har dere en strategi om å vekte dere opp i Bergen sentrum? – Bergen sentrum er spennende. Hvis det er mulig

å lande de rette eiendommene, er vi interessert i det, men det er veldig lite til salgs der, svarer Johannessen. – Hva kjennetegner de rette eiendommene? – Beliggenheten må være i den virkelige bykjernen av Bergen. Vi ønsker å være med på å få fokus på Bergen sentrum som handlested, sier han. Det nyinnkjøpte bygget er altså beliggende på hjørnet mellom Torgallmenningen og Strandgaten, med attraktive restaurant-, butikk- og kontorlokaler. Eiendommen har en variert leietakermiks bestående av blant annet China Palace, Gina Tricot, 7-Eleven og Sands Advokater. Bygget har et bruttoareal på ca. 3.600 kvadratmeter fordelt over 8 etasjer pluss underetasje. Hui Gruppen har eid Torgallmenningen 3A i over 30 år. Kyte Næringsmegling AS var megler vedrørende salget av Torgalmenningen 3A.

Økland sikter høyt

Økland har siden starten i 1982 vokst til å bli Romerikes største advokatkontor med nærmere 50 kompetente, dedikerte, engasjerte og ikke minst hyggelige medarbeidere. Hovedkontoret ligger i hjertet av Lillestrøm med avdelingskontorer i Oslo og på Eidsvoll og Sørumsand. Vår kompetanse, lokalkunnskap og plassering er styrker som gjør Økland til den ideelle samarbeidspartner i det som er en av Europas hurtigst voksende regioner. Vi jobber hele tiden med å gi våre kunder råd som gjør dem i stand til å ta gode og veloverveide beslutninger, som skaper verdier for bedriften og positive bidrag til samfunnet. Gjennom vårt arbeid skal vi forsterke vår posisjon på Romerike, samtidig som vi vokser og blir en betydelig aktør på Østlandet.

Ta kontakt eller les mer om vår ekspertise på oklandco.no

Komplekse juridiske relasjoner AS Holding

AS Utbygger

Entreprenør

Kjøper

Leietaker

Kommune

Vi mestrer helheten fra idé til realisert prosjekt

200 STØRSTE

Illustrasjon: LBO Arkitekter

168

Norges Varemesse med storstilt utvikling Mens messevirksomheten ligger nede på grunn av koronasmitten, er Stiftelsen Norges Varemesse i gang med reguleringen av både Oslo Spektrum og et storprosjekt på 120.000 kvadratmeter i Lillestrøm.

ESTATE 05/20

200 STÃ˜RSTE

169

170

ESTATE 05/20

Illustrasjon: A-lab

200 STØRSTE

Store planer Stiftelsen Norges Varemesse vil bygge ut Spektrum.

Av: Tore Årdal

tiftelsen Norges Varemesse er en selveid stiftelse med styre og valgkomité, sammensatt av representanter fra Næringslivets Hovedorganisasjon og Virke. Virksomhetens formål er å skape verdier for norsk og internasjonalt næringsliv gjennom å sikre et markedstilpasset og kostnadseffektivt tilbud til arrangører, utstillere og besøkende. Stiftelsen eier og driver Norges Varemesse på Lillestrøm og Oslo Spektrum. I dag har stiftelsen 102.500 kvadratmeter og i fjor var leieinntektene 73,1 millioner kroner. FULLVERDIG KONGRESSENTER I 2017 ble det bestilt oppstartsmøte hos Plan- og bygningsetaten for eiendommen Oslo Spektrum. Stiftelsen Norges Varemesse ønsker å fullføre eksisterende Spektrum «med det fullverdige kongressenteret Oslo trenger». Det skal gi plass til kongresser for opptil 3.000 mennesker, i tillegg til kapasiteten som den eksisterende arenaen allerede har. For å utnytte den sentrale lokaliseringen i knute-

punktet ved Oslo S, samt å sikre finansieringen, er kontorarealer en del av programmet for utbyggingen. Det foreslåtte høyhuset vil ha tilnærmet lik høyde som Oslo Plaza og Posthuset. Totalt er det ca. 41.000 kvadratmeter under regulering for denne eiendommen. Dette fordeler seg ca. 50/50 mellom kontor og kongress. HENTET SAKSEN FRA ENTRA – Jeg håper at Spektrum kan være en premissgiver for den videre utviklingen av området rundt Oslo S, sier Torstein Saksen, direktør eiendomsutvikling i Stiftelsen Norges Varemesse. Han tiltrådte i mars, og kom da fra stillingen som prosjektsjef i Entra. Der hadde han blant annet ansvaret for utviklingen av Posthuset og Oslo Solar. Sistnevnte er et foreslått høyhus med adresse Lilletorget 1 – nærmeste nabo til Oslo Spektrum. – Nå har ikke jeg vært så involvert Spektrum, men jeg synes det er gjort en veldig god jobb med dette planforslaget, sier han.

Vi ønsker å sette en ny standard for hvordan leiligheter bygges

Krokenveien i Hønefoss

Vi har bygget hus og leiligheter siden 1987 og har de siste årene drevet Witor Entreprenør. Ved å systematisere alle ledd i gjennomføringen, bedrer vi både kvaliteten, effektiviteten og kontrollen i byggeprosessene. For å spesialisere oss, har vi skilt ut entreprenørvirksomheten i Witor Entreprenør i datterselskapet Leilighets Experten AS hvor alt er strukturert og tilpasset til leilighetsprosjekter.

• Vi bygger leilighetsbygg i total entreprise og strukturer opp alle prosesser i gjennomføringsfasen av et bygg. Det betyr at vi har et fast byggesystem som går igjen. • Vi har faste leverandører og faste prosesser fra tilbudsfasen til ettårsbefaring. • I tillegg kan vi håndtere alle byggherrerelasjoner til kundene i byggeperioden. • Dette kaller vi LEXprosessen.

Dette resulterer i bedre kvalitet og lavere pris.

Ta kontakt med oss, så forteller vi mer om vårt standard byggesystem

leilighetsexperten.no

• Vi har eget showroom hvor standard og tilvalgprodukter kan sees og kjennes på.

200 STØRSTE

ESTATE 05/20

Illustrasjon: A-lab

172

FLYTTET FRA SKØYEN I 2018 igangsatte Stiftelsen Norges Varemesse også reguleringsarbeid og oppstart av forhandling av utbyggingsavtale for Messeveien 8 m.fl. i Lilletrøm. Der har de vært etablert med messevirksomheten siden de flyttet fra Skøyen i 2000. I forkant av reguleringsarbeidet ble det avholdt et parallelloppdrag for å innhente ideer rundt en fremtidig utvikling av eiendommen i Lillestrøm, hvor tomten er på hele 120 dekar. A-labs forslag til utbyggingsalternativ og byromstrategi ble valgt som grunnlag for det videre planarbeidet.

BLIR EN DEL AV BYSENTERET – Vi ønsker å utvikle eiendommen, slik at den blir en del av bysenteret i Lillestrøm. Dette er Norges tredje største knutepunkt, og da ønsker vi å ta eiendommen vårt et steg videre, slik at den bidrar til et robust sentrum, sier Saksen. Var utvikling av eiendommen, med et stort innslag av boliger, noe stiftelsen hadde i tanken ved kjøpet av tomten i Lillestrøm? – Nei, det var ikke en del av planen ved kjøpet. Samtidig ble den tidligere eiendommen til stiftelsen på Skøyen utviklet, derfor er vi ikke fremmed for dette.

60.000 KVADRATMETER BOLIG Norges Varemesse har nå under regulering ca. 120.000 kvadratmeter, hvorav ca. 60.000 kvadratmeter er bolig. Formålet er oppgitt til bolig, næring, kontor, hotell, forretning, sentrumsformål, utdanning/universitet/høgskole, parkering samt byrom, gater, plasser, offentlige rom og nødvendig trafikk- og samferdselsareal. Eksisterende messevirksomhet videreføres med ca. 40.000 kvadratmeter. Saksen forteller at stiftelsen ønsker å ta del i verdikjeden som er knyttet til messevirksomheten, deriblant overnatting, kontorhotell og servicevirksomhet. I tillegg kommer et betydelig antall boliger, samt utadrettet for disse og boligområdene som nylig er bygget ut øst for varemessen.

UTVIKLING BLIR VIKTIG FOR STIFTELSEN Stiftelsen satser stort på utvikling fremover? – Ja, jeg er ansatt for å ta dette virksomhetsområdet videre. Det er også nærliggende å tro at vi kommer til å bygge en organisasjon rundt utvikling, og ikke minst forvaltning. Inntektene fra eiendom kan komme godt med nå som messevirksomhet verden over ligger nede som følge av koronasmitten? – Dette er helt klart egenkapital for stiftelsen og en eventuell krigskasse hvis pandemien skulle bli langvarig, svarer Saksen. Stiftelsen kommer trolig til å selge ut noen av boligfeltene, eventuelt inngå partnerskap med andre aktører for enkelte felt.

Utvikling Torstein Saksen, direktør eiendomsutvikling i Stiftelsen Norges Varemesse.

Satser sammen med nordisk eiendomskjempe Anthon B Nilsen Eiendom styrker kreftene og får et av Nordens største eiendomsselskaper, Fastighets AB Balder, som deleier. – Med Balder på laget får vi finansiell kraft til å kunne gjennomføre større og mer omfattende utviklingsprosjekter. I tillegg får vi tilgang til kompetanse og erfaring fra segmenter som for eksempel bolig- og hotellmarkedet. Dette blir bra både for det norske eiendomsmarkedet og oss som selskap, sier adm.dir. Peder Chr. Løvenskiold.

www.abne.no

174

200 STØRSTE

De norske er små internasjonalt De norske eiendomsgigantene regnes som miniputter i den internasjonale ligaen med verdens største eiendomsselskaper.

Av: Dag-Jørgen Saltnes Foto: Shutterstock

vert år lager magasinet Fornes en oversikt over de 2000 største børsnoterte selskapene i verden, med underkategorier som tar for seg ulike bransjer. Innenfor kategorien Real Estate er det den kanadiske giganten Brookfield Asset Management som troner helt på topp på den eksklusive listen. Ifølge Forbes har Brookfield de største bokførte eiendelene, de høyeste inntektene, nest høyest overskudd og den fjerde høyeste markedsverdien. Det er tredje året på rad at Brookfield Asset Management troner på toppen på Forbes’ liste over største noterte eiendomsselskaper. Brookfield Asset Management eier 14,1 millioner kvadratmeter handelsareal og nesten 28 millioner kvadratmeter kontor, hotell og leiligheter. I tillegg til eiendom, driver selskapet med fornybar energi, infrastrukturinvesteringer og private equity.

TELETÅRN Nummer to på listen over verdens største noterte eiendomsselskaper viser at eiendom er mer enn kontor, hotell, kjøpesenter eller lagerbygg. American Tower Corporation er en eiendomstrust, som eier og drifter infrastruktur for telekommunikasjon over hele verden. Selskapet har over 181.000 eiendommer med tele- og kringkastingstårn fordelt på fem kontinenter og er verdsatt til 107 milliarder dollar på New Yorkbørsen. Omsetningen er på over 7,6 milliarder dollar, og eiendelene er bokført til over 40 milliarder dollar. OLJEFONDETS PARTNER Nummer tre på listen over verdens største børsnoterte eiendomsselskaper er et selskap som er godt kjent for de som følger med på Oljefondets investeringer i eiendom. Prologis er Oljefondets største partner på eiendomskjøp innenfor logistikk. Oljefondet eier mange hundre logistikkeiendommer sammen med Prologis i både USA og Europa. Den amerikanske logistikkgiganten eier 89 millioner kvadratmeter

ESTATE 05/20

175

200 STØRSTE

Kanadisk gigant Verdens største børsnoterte eiendomsselskap er hjemmehørende i Toronto.

176

200 STØRSTE

ESTATE 05/20

Bladde opp I april 2016 kjøpte Simon Property Group og Invesco luksuskjøpesenteret Crystals i Las Vegas for 1,1 milliarder dollar.

VERDENS TI STØRSTE EIEDOMSSELSKAPER: 1. Brookfield Asset Management Canada

KJØPESENTERSELSKAP I KRISE Simon Property Group er verdens største kjøpesenterselskap, med eierandeler i 204 kjøpesentre med et samlet areal på 22,4 millioner kvadratmeter. Selskapet er på fjerdeplass på Forbes’ liste over verdens største noterte eiendomsselskaper. Simon Property Group ble etablert i 1993 og har opp gjennom årene vokst kraftig ved å kjøpe opp kjøpesentre og kjøpesenterselskaper. Etter finanskrisen forsøkte Simon Property Group å kjøpe kriserammede General Growth Properties (GGP), men budene ble avvist. I stedet endte Brookfield Asset Management, som er verdens største noterte eiendomsselskap, opp med å kjøpe GGP, og de ble dermed nest størst på kjøpesentre i USA. Det femte største eiendomsselskapet som er børsnotert, er Hong Kong-baserte Link Real Estate Investment Trust. Selskapet er store på shoppingsentre i Hong Kong og Kina og har også store parkeringsanlegg.

2. American Tower Corporation USA 3. Prologis USA 4. Simon Property Group USA 5. Link Real Estate Investment Trust Hong Kong 6. Equinix USA 7. Equity Residential USA 8. Digital Realty Trust USA 9. Welltower USA 10. Public Storage USA

Kilde: Forbes

lager- og logistikklokaler i 19 land. Selskapet har over 4600 logistikkeiendommer i porteføljen. For å illustrere hvor store Prologis er, har selskapet skrevet på sine hjemmesider at den økonomiske verdien av varene som går gjennom Prologis’ distribusjonssentre er på 2.200 milliarder dollar i året. Prologis har brukt 2020 til å fortsette veksten. Selskapet bladde tidligere i år opp 4 milliarder dollar for Industrial Property Trust, og senere ble Liberty Property Trust kjøpt for 13 milliarder dollar.

INNRED MORGENDAGENS KONTOR Mange er nå blitt vant til et hjemmekontor. Noen trives godt med det, og noen lengter tilbake til den vanlige arbeidsplassen. Gjennom sommeren har vi tenkt mye over hva høsten vil bringe og hvordan situasjonen vil påvirke arbeidshverdagen. Vi skal skape gode forhold for distansert samhandling og samtidig sikre et trygt arbeidsmiljø i jobblokalene. Nå skal vi ha smarte løsninger på kontoret og effektiv utnyttelse av arbeidstiden – i god smittevernånd. Møbler i soner og møteplasser er bare noen av stikkordene for en trygg arbeidsplass. Kinnarps har akkurat lansert en web-analyse som omhandler Covid-19, og hvordan du kan tenke innredning og gode løsninger basert på erfaringer i perioden vi nå har vært gjennom. Trenger du hjelp til å lykkes med morgendagens kontor? Ta kontakt med Kenneth Tveito hos Kinnarps: kenneth.tveito@kinnarps.no

178

200 STØRSTE

Dette er Sveriges største eiendomsselskaper

VASAKRONAN 02

AKADEMISKA HUS 03

CASTELLUM 04

BALDER 05

AMF FASTIGHETER 06

FABEGE 07

SVENSKA BOSTÄDER 08

SBB NORDEN 09

SKANDIA FASTIGHETER 10

STOCKHOLMSHEM

Kilde: Fastighetsvärlden Listen er målt etter anslåtte eiendomsverdier

ESTATE 05/20

Make room for reflection Dronning Mauds Gate 3 0250 Oslo Norway post@iark.no

180

NYHETER

ESTATE 05/20

Prestisjeprosjekt har bevist at gjenbruk er lønnsomt Magnus Meisal og Daniel Sandvold stiller spørsmål til hvorfor så mange velfungerende bygg rives, for så å oppføre et energivennlig bygg. De ser ingen logikk i dette.

Av: Silje Rønne Foto: FOMO

– Vi har fokusert på gjenbruk fordi det er lønnsomt. Mange leietakere i dag, spesielt de unge som meg selv, er veldig opptatt av temaet. Samtidig er det flere utfordringer knyttet til dette. Da særlig de større leietakerne er mest opptatt av fancy diplomer i gullramme, fremfor hva bygget faktisk gjør for miljøet, sier Magnus Meisal, gründer og CEO i FOMO. – Satt litt på spissen, dette kvartalet var planlagt revet for så å bygge et lavutslipp-bygg – hva er logikken i det, sier Daniel Sandvold, gründer og CEO i Factory 21 (eiendomsselskapet til FOMO). Meisal opplever at så lenge et bygg har BREEAM-sertifisering, stiller ingen spørsmål ved at et velfungerende bygg er revet. – Leietakere må opplyses, slik at de kan stille de riktige kravene. Det er ikke bærekraftig å rive et velfungerende bygg for så å bygge et energivennlig bygg, gjentar han. Grenseveien 21 er på totalt 36.000 kvadratmeter og består av 2 bygg. Eiendommen ble opprinnelighet designet for ingeniører, med 1.000 cellekontorer, der alle satt i hver sin bås. – Bygget blir nå pusset opp og modernisert til dagens standard, med fokus på de ansatte og trivsel. Vi opplever at det er stor interesse for gjenbruk og at det er mye mer fokus på fotavtrykket i ombygginger og møblering enn tidligere, sier Sandvold.

Meisal forteller at planen var å rive hele kvartalet, og oppføre to store bygg. Bygningsmassen skulle økes til 100.000 kvadratmeter, og innholde store åpne landskap med lysinnslipp fra store vinduer. Dette ville gitt et større fotavtrykk ifølge gründeren. – De skulle ha mye folk inn på et lite areal. Hadde byggene sett slik ut nå med Covid19, hadde de fått problemer. Store åpne kontorlandskap gir større utfordringer med trivsel og produktivitet enn folk tidligere har antatt, sier han. GJENBRUK ER LØNNSOMT Gjenbruk av eksisterende infrastruktur ga en bedre økonomi i prosjektet. Samtidig som den 30 år gamle bygningsmassen allerede var avskrevet i Co2regnskapet. – Det er jo ikke noe logikk å skulle tilføre nye utslipp når du har en bygningsmasse som fungerer utmerket. Resultatet er kanskje at du vil bruke noe mindre strøm, men det totale regnestykke vil ikke gå opp. Derfor var vi opptatt av å gjenbruke mest mulig, uten at det skulle se kjipt ut, sier de. I dag finnes det mange tiltak som kan gjøres med eksisterende bygg med tanke på energieffektivisering som langt på vei utjevner det å bygge nytt ifølge gutta.

ESTATE 05/20

181

NYHETER

Gjennbruk FOMO er mer enn interiørdesign. Det er også et av Norges største ombruksprosjekt. De har fjernet marginalt med eksisterende byggematerialer da bygget ble renovert og gjør det de kan for å begrense fotavtrykket til et minimum uten å gå på akkord med kvalitet og design. I tillegg designer de en følelsesreise for de ansatte på bygget.

– Toalettene drar opp prisen i et renoveringsprosjekt. Særlig fliser og fuger blir seende slitent ut. På et kontorbygg har toalettene en levetid på 10–20 år. Skal du renovere disse trenger du fem profesjoner: En byggeleder, flislegger, elektriker, rørlegger og maler. Vi prøvde å redusere dette til en murer og vi bevarte så mye som mulig. Vi lagde en ny metode der vi tok et tynt lag med puss og malte veggene for å få en jevn farge. Resultatet ble litt søreuropeisk, sier Meisal og fremhever at de sparte mye penger. Ettersom mureren kunne gjøre alt selv. De fikk kun en rørlegger til å henge opp toalettene og bytte blandebatteri. Vask og toalett ble skrudd vekk. Veggene ble påført et tynt lag puss med tilsatt farge slik at de gamle flisene forsvant. Gulvet fikk nye fliser, ny LEDbelysning i tak, blandebatteri og papirdispensere. Toalettet, vasken og himlingen fra 1987 ble gjenbrukt. VINN-VINN Vinduene som ble fjernet fra fasaden inn mot gaten, ble gjenbrukt som vinduer inn til møterommene i coworking spacet. Sandvold forteller at eksisterende himling har blitt gjenbrukt i så å si alle rom. – Betongen i bygget fungerer som et magasin av varme og kulde avhengig av årstid. Slik at temperaturen i kontorene blir mye mer jevn og behagelig. Vi styrer i tillegg ventilasjonen og oppvarmingen på bygget ut ifra værprognoser frem i tid, slik at vi kan tilpasse temperaturen i bygget mye bedre enn tidligere. Dette gir et positivt resultat for både de ansatte i bygget og strømregningen, sier Sandvold. Veggstrukturene har også i stor grad blitt gjenbrukt.

– Der vegger måtte tas ned, ble gipsen gjenbrukt som første lydlag i de nye veggene. På denne måten ble gipsavfallet redusert til nesten null. Eksisterende ventilasjonskanaler ble også brukt. Isteden for å kjøpe alt nytt ble de supplert med flere kanaler for å møte luftkrav. Dette redusere mengden nye rør betraktelig, sier han og fortsetter: – Vi har også brukt eksisterende dører og malt disse opp. Eksisterende ledningsnett og lignende er brukt på nytt. LEIETAKERNE ER VÅRE BESTE SELGERE Når Meisal har befaring med potensielle leietakere bruker han mye tid på å forklare tanken bak bygget, samfunnsansvaret og hvordan de har gjenbrukt mest mulig av materialene. – I denne renoveringen har vi lekt med andre elementer og vi har brukt midlene våre på spilevegger, kule løsninger for sosiale soner og annet. Det er viktig å opplyse leietakerne, slik at de forstår hvor viktig gjenbruk er. Nå ser vi at når våre leietakere har omvisninger forteller de stolt om jobben som er gjort – de er våre beste selgere, sier han. Sandvold mener generelt at leietakere må bli flinkere til å stille krav til gjenbruk. Han ser at det særlig er utfordrerne for de større leietakerne. – De har gjerne beslutningstakere som sitter langt borte og har fått en del krav i forkant. De ønsker ofte at alt skal være nytt, og bærekraftperspektivet er helt uinteressant. Får vi være med i dialogen litt tidligere får vi en besparelse på det, et bygg med lavere utslipp. Dette kommer alle til gode og er mye viktigere enn BREEAM og andre sertifiseringer som ikke tar eksisterende materialer med i regnestykket, sier Sandvold.

ESTATE 05/20

183

NYHETER

Felleskap FOMO er mer enn et kontor. Det er et fellesskap, en livsstil, og en katalysator til vekst, inkluderende arbeidsmiljĂ¸ og samhold.

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å orientere deg. – Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

ADVOKAT

W foyentorkildsen.no

ADVOKAT

Advokatfirmaet Føyen Torkildsen AS

DLA Piper

A: C. J. Hambros plass 2 D, 0164 Oslo

A: Bryggegata 6

P: PB 7086 St. Olavs pl., NO-0130 Oslo T: (+47) 21 93 10 00 E: pch@foyentorkildsen.no

P: PO Box 1364 Vika, N-0114 Oslo T: 24 13 15 00 E: magnus.lutnas@dlapiper.com

Spesialisering og forretningsforståelse sikrer det gode sluttresultatet.

DLA Pipers eiendomsadvokater har lang erfaring, faglig tyngde og solide referanser fra bistand knyttet til omsetning, utvikling, forvaltning, og leie av eiendom.

/Advokatfirmaet-Føyen-Torkildsen-AS/

ADVOKAT

W www.grette.no

/DLAPiperNorway/

ADVOKAT

Advokatfirmaet Grette AS

Advokatfirmaet Hjort DA

A: Filipstad Brygge 2, 0252 Oslo

A: Akersgata 51, 0180 Oslo

P: PB 1397 Vika, 0114 Oslo T: 22 34 00 00 E: firmapost@grette.no

P: PB Box 471 Sentrum 0105 Oslo T: 22 47 18 00 E: advokatfirmaet@hjort.no

Vi bistår både de største eiendomsaktørene, mindre private selskaper og offentlige organer som på ulike måter opptrer i eiendomsmarkedet. Denne bredden gjør oss godt i stand til å tilpasse våre råd til den enkeltes behov.

Vi bistår flere av landets største eiendomsutviklere med rådgivning og tvisteløsning i alle faser av eiendomsprosesjekter. vi harlang erfaring og kompetanse, med særskilt styrke innen plan- og bygningsrett og tomtefeste.

/AdvokatfirmaetGrette/

ADVOKAT

W www.svw.no

W dlapiper.com

W hjort.no

/AdvokatfirmaetHjort/

ADVOKAT

Advokatfirmaet Simonsen Vogt Wiig AS

Hammervoll Pind

A: Filipstad Brygge 1, 0252 Oslo

A: Wergelandsveien 7, 0167 Oslo

P: PB 2043 Vika, 0125 Oslo T: 21 95 55 00 E: post.oslo@svw.no

P: PB 6613 St. Olavs plass, 0129 Oslo T: 22 94 40 00 E: post@hammervollpind.no

Simonsen Vogt Wiig er et ledende forretningsjuridisk advokatfirma med 180 advokater og kontorer i de største byene i Norge samt Singapore.

Hammervoll Pind er et advokatfirma som er spesialisert mot eiendoms- og entreprisebransjen, og har et sterkt kompetansemiljø innen restrukturering og maritim juss.

W hammervollpind.no

/HammervollPind/

ADVOKAT

SANDS

Advokatfirmaet Seland Orwall DA

P: PB 1829 Vika, 0123 Oslo T: 22 81 45 00 E: lawyers@sands.no

A: Klingenberggt 7A, 0161 Oslo

Steenstrup Stordrange er totalleverandør av juridiske tjenester til våre klienter innenfor næringseiendomsfeltet.

Solid erfaring og spisskompetanse innenfor skatte- og avgiftsrett, fast eiendom og selskapsrett. Vi gir tydelige og praktiske råd, forankret i klientens kommersielle behov.

A: Cort Adelers gate 33, 0254 Oslo

W www.sands.no

/steenstrupstordrange/

BRANNVERN

W firesafe.no

W www.selandorwall.no

/selandorwall/

BANK

Firesafe

BN Bank

A: Robsrudskogen 15, 1470 Lørenskog

A: Tordenskioldsgate 8-10

P: Postboks 6411 Etterstad, 0605 Oslo T: 09110 / 22 72 20 20 E: firmapost@firesafe.no

P: PB 282 Sentrum, 0103 Oslo T: 73 89 20 00 E: post@bnbank.no

Firesafe er Nordisk totalleverandør innen brannsikring. Vi leverer branntekniske tjenester til alle typer bygg, i alle faser, samt kurs innen brannforebygging og evakuering.

Med nærmere 60 års erfaring fra bransjen er vi en naturlig samarbeidspartner både når det gjelder prosjekt- og langsiktig finansiering av eiendom i Oslo og omegn.

/firesafenorge/

W bnbank.no

BANK

W ncbank.no

P: PB 1938 Vika, 0125 Oslo T: 24 13 43 40 E: post@selandorwall.no

Nordic Corporate Bank

Pareto Bank

A: Inkognitogata 8

A: Dronning Mauds gate 3, 0250 Oslo

P: Inkognitogata 8, 0258 Oslo T: 21 03 24 00 E: finansiering@ncbank.no

P: PB 1823 Vika, 0123 Oslo T: 24 02 81 20 E: post@paretobank.no

Nordic Corporate Bank – banken for mellomstore bedrifter og deres eiere. Vi tilbyr skreddersydde løsninger innen eiendoms-, prosjekt- og oppkjøpsfinansiering.

Vi kan eiendomsmarkedet i Oslo og Akershus, og hjelper våre kunder med prosjekt- og risikovurderinger. Sammen finner vi den beste finansielle løsningen.

W pareto.no

CATERING

Gastro Catering

Søtt+Salt

A: Brynsalléen 4, 0667 Oslo

A: Edvard Griegs vei 3, 5059 Bergen

T: 02517

Vårt kjøkken er drevet av erfarne og entusiastiske kokker som er lidenskapelig opptatt av virkelig god mat. Alt vi lager er basert på gode råvarer fra nøye utvalgte leverandører.Vi leverer matopplevelser du og dine gjester sent vil glemme.

Søtt+Salt er historien om de tre kokkene som vil få Bergen til å smake bedre. Historien handler om kjærlighet til kokkefaget og troen på at godt håndverk, gode råvarer, fantasi, kvalitet og vennlighet aldri går av moten.

gastrocatering.no / 4service.no

sottogsalt.no / 4service.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

AKA AS

Anthon B Nilsen Eiendom

A: Hvervenmoveien 49, 3511 Hønefoss

A: Øvre Vollgate 9

P: Hvervenmoveien 49, 3511 Hønefoss T: 32 12 14 20

P: PB 74 Sentrum 0101 Oslo T: 24 14 54 90 E: kundesenter@abne.no

AKAs satsningsområder er investeringer, drift og forvaltning av handelsnæringseiendom. Selskapet eier over 200 handelseiendommer i hele landet hvor Norges ledende dagligvarekjeder og handelsbedrifter er leietakere.

Vi utvikler og forvalter næringseiendom. Sammen med oppdragsgiver – eller i egen regi – erverver og utvikler vi tomter og bygninger til arealer som er formålstjenlige for dagens og morgendagens behov. Vi er våre oppdragsgiveres partner i hele utviklingsprosessen.

W aka.no

W abne.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

W banenoreiendom.no

/abneno/

Bane NOR Eiendom AS

Bryn Eiendom AS

A: Schweigaards gate 23, 0048 Oslo

A: Nils Hansensvei 2 0667 Oslo

P: PB 1800 Sentrum T: 05280 E: eiendom@banenor.no

P: PB 6620 Etterstad 0607 Oslo T: 23 37 98 00 E: firmapost@bryneiendom.no

Norges ledende knutepunktutvikler. Eier, utvikler og forvalter eiendom på og ved knutepunkt.

Største utleier på Bryn!

/banenoreiendom/

W bryneiendom.no

/Bryn-Eiendom/184817361546962/

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

DNB Næringseiendom AS

Eiendomsspar

A: Dronning Eufemias gate 30, Bjørvika 0021 Oslo

A: Olav Vs gate 6

P: Postboks 7505, 5020 Bergen T: 468 44 100 E: leiekontor@dnb.no

P: PB 1350 Vika, 0113 OSLO T: 22 33 05 50 E: post@eiendomsspar.no

Din suksess er vår suksess.

Solid – Profesjonell – Fremtidsrettet

W leietakerdnb.no

W eiendomsspar.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

W fram.no

Fram Eiendom

Fabritius Gruppen AS

A: Karenslyst Alle 2, 0278 Oslo

A: Haakon VIIs gate 2, 0161 Oslo

P: PB 515, Skøyen 0214 Oslo T: 22 12 25 50 E: post@fram.no

P: PB 1224 Vika, 0110 Oslo E: post@fabritius.no

Områdene er: Oslo Vest, Sentrum, Skøyen, Majorstuen, Ullevål, Lysaker og Økern.

Fabritius Gruppen er en betydelig eiendomsaktør med fokus på utvikling og forvalting av næringseiendom i stor-Oslo.

/FramEiendom/

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

SOSIALE ENTREPENØRER

W ferd.no

/eiendomsspar/

W www.fabritius.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

Ferd Eiendom

FORTIN AS

A: Strandveien 50 1366 Lysaker

A: Sommerrogata 13-15, 0255 Oslo

P: PB 34, 1324 Lysaker T: 67 10 80 00 E: ferdeiendom@ferd.no

P: PB 2500 Solli, 0202 Oslo T: 23 08 41 60 E: jan.kjetil.skaug@fortin.no

Ferd Eiendom utvikler gode miljøvennlige prosjekter som med sin tilpasning til omgivelsene bidrar til Ferds visjon om å skape varige verdier og sette tydelige spor.

FORTIN er et eiendomsselskap som eier, forvalter og drifter attraktive næringseiendommer i Norge og Sverige.

W fortin.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

Karlander Invest AS

KLP Eiendom

A: Nedre Vollgt. 1, 0158 Oslo

A: Dronning Eufemias gate 10, 0191 Oslo

P: PB 1785 Vika, 0122 Oslo T: 22 33 72 80 E: post@kinvest.as

P: PB 400 Sentrum, 0103 Oslo T: 05554

Med et langsiktig perspektiv forvalter og utvikler vi bolig og næringseiendom i sørøst Norge.

KLP Eiendom er et av Nordens største eiendomsselskaper. Vi utvikler og forvalter kontorbygg, kjøpesentre, hoteller, tomter og prosjekter, og skaper møteplasser hvor mennesker trives og kan realisere sitt potensial.

W kinvest.as

W klpeiendom.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP /UTVIKLER

Loe Utvikling AS

Mehar Gruppen AS

A: Haakon VIIs gate 1 (6. etg.), 0161 Oslo

A: Karl Johans gate 7, 0154 Oslo

P: Postboks 1246 Vika, 0110 Oslo T: 911 91 669 / 991 11 090 E: post@loeutvikling.no

P: Schweigaardsgate 53, 0191 Oslo T: 918 82 203 E: ho@mehargruppen.no

Skaper nytt ved å utfordre det etablerte! Utvikler av næringseiendom i Oslo-området. Spisskompetanse på tomteutvikling og transformasjon. Loe-gruppen – en ledende bransjeaktør siden 1933.

Vi driver virksomhet innen eiendomsutvikling, hotell- og dagligvarehandel. Som eier av Best Western Plus City Hotel i Oslo sentrum kan vi tilby aktører i denne guiden gode betingelser for overnatting.

W loeutvikling.no

W mehargruppen.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

W myreneiendom.no

/klpeiendom/

Myren Eiendom AS

NCC Property Development AS

A: Sandakervn. 24C, Bygg B, 0401 Oslo

A: Østensjøveien 27, 0661 Oslo

P: PB 4218 Nydalen, 0401 Oslo T: 22 87 19 00 E: post@myreneiendom.no

P: PB 93 Sentrum 0101 T: 22 98 68 00 E: firmapost.pd@ncc.no

Myren Eiendom AS ble etablert i 1997 og har som eneste formål å leie ut og utvikle Myrens Verksted.

Vi utvikler, leier ut og selger næringseiendommer i vekstmarkeder. Med kvalitetsløsninger som skaper verdi for kunder og samfunnet, skaper vi langsiktige og bærekraftige miljøer som både mennesker og bedrifter trives i. Vi bygger morgendagens samfunn. W ncc.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

NHP Eiendom

Njord Real Estate AS

A: Kongensgate 16, 7011 Trondheim

A: Dronning Mauds gate 1, N-0250 Oslo P: Dronning Mauds gate 1, N-0250 Oslo T: 23 00 32 44 E: ocr@njordrealestate.no

Vi utvikler, bygger og forvalter næringseiendom over hele landet ved de mest sentrale knutepunktene med fokus på lager- og logistikk, industri, handel.

W nhp.no

W LinkedIn/ NHP Eiendom

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

Investor og forvalter av næringseiendom med utviklingspotensial.

W njordrealestate.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

Oslo Areal

OXER Eiendom

A: Karenslyst allé 8B, 0278 Oslo

A: Drengsrudbekken 12, 1383 Asker

P: PB 533, Skøyen, 0214 Oslo T: 24 11 75 00 E: post@osloareal.no

P: PB 420, 1373 Asker T: 66 98 74 00 E: post@oxer.no

Oslo Areal har som mål å være en miljøbevisst utleier for dagens og morgendagens leietakere.

Vår solide kunnskap og brede erfaring gjør oss godt rustet til å bidra i fremtidsrettede, komplekse prosjekter. Vi eier og forvalter ca. 220.000 kvm eiendom i området Drammen, Asker, Oslo Nord og Enebakk.

W osloareal.no

W oxer.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSUTVIKLING

W peab.no

Peab Eiendomsutvikling AS

Ragde Eiendom

A: Strandveien 17, 1366 Lysaker

A: Gladengveien 3b, 0661 Oslo

P: PB 143, 1325 Lysaker T: (+47) 23 30 30 00 E: info@peab.no

P: Gladengveien 3b, 0661 Oslo T: 22 62 62 20 E: post@ragde.no

Peab er et av Nordens ledende bygg- og anleggsselskap med ca. 15.000 ansatte. Peab har gjennom snart 60 år vært et solid selskap og omsetter i dag for ca. SEK 54 mrd. i året. Vi utvikler og selger boliger i egenregi og i samarbeid med andre.

Ragde Eiendom AS er et eiendomsselskap i sterk vekst som driver med utleie, samt kjøp og salg av bolig- og næringseiendom.

/peabnorge/

W ragde.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

Scandinavian Development AS

Skullerud Park

A: Parkveien 33, 0258 Oslo

A: Olaf Helsets vei 5, 0694 Oslo

P: Parkveien 33, 0258 Oslo T: 24 11 56 56 E: info@scd.no

P: Olaf Helsets vei 5, 0694 Oslo T: 22 62 80 00 E: andrea@aoe.no

Selskapet er ledende innen eiendomsutvikling/ prosjektstyring i Norge med aktiviteter rettet mot utbyggere og investorer som er spesielt rettet mot bolig, kontor, kjøpesenter, hotell. Selskapet har under regulering/bygging nærmere 14,5 milliard.

I Skullerud Park fokuserer vi på samhandling på tvers av bedriftene i parken for at du som leietaker kan dra nytte av å sitte i et større fellesskap. Sånt skapes det verdier av.

W scd.no

W skullerudpark.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

/skullerudpark/

SpareBank1 Forsikring AS

SKB Eiendom AS

A: Hammersborggate 2, 0106 Oslo

A: Kirkegata 15, 0153 Oslo

P: Hammersborggate 2, 0106 Oslo T: 21 02 50 50 E: post.eiendom@sparebank1.no

P: PB 399 Sentrum, 0103 Oslo T: 22 40 57 00 E: post@skb.no

Vi er husverter for nesten 300 leietakere fordelt på 14 bygg. Hovedtyngden av vår eiendomsportefølje ligger sentralt til i Oslo Sentrum og på Skøyen.

SKB Eiendom AS eier og forvalter, direkte og gjennom datterselskaper, en eiendomsmasse på omkring 150.000 kvadratmeter. SKB Eiendom AS eies av Stiftelsen Kaare Berg.

W sparebank1.no

/SpareBank1/

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

W soeiendom.no

W skb.no

Stor-Oslo Eiendom

Stout Real Estate AS

A: Kirkegata 17, 0153 Oslo

A: Kristian IVs gate 15, 0129 Oslo

P: PB 606, Sentrum, 0106 Oslo T: 21 60 52 20 E: post@soeiendom.no

P: Postboks 6681 St Olavsplass T: 928 57 377 E: gs@stout.no

Vi er en partnereid utvikler og investeringspartner, med eiendomsutviklingsprosjekter med en realisasjonsverdi på NOK 17 mrd. Primærkompetansen er på bolig, kontor, hotell, logistikk. Vi har erfaring fra transaksjon, finansiering, myndighetsbehandling, utvikling, prosjektledelse.

Vi utvikler og forvalter næringseiendom som erverves i samarbeid med investorer. Vi har siden 2002 levert årlig avkastning på over 50% (IRR). Vi har kompetanse innenfor transaksjon, finansiering, utvikling, utleie, verdioptimalisering og salg W stout.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

W thoneiendom.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

Thon Eiendom

Øgreid Eiendom

A: Stenersgata 2A, 0184 Oslo

A: Strandkaien 2, 4005 Stavanger

P: PB 489 Sentrum, 0105 Oslo T: 23 08 00 00 E: thoneiendom@olavthon.no

P: Strandkaien 2, 4005 Stavanger T: 51 85 40 00 E: resepsjon@ogreid.no

Thon Eiendom er eiendomsdivisjonen i Olav Thon Gruppen, og er ledende innen kjøpesenter og næringseiendom. Vi forvalter ca. 475 eiendommer i Norge og 25 i utlandet. Leieinntektsnivå på kr 5,5 mrd.

Øgreid Eiendom er et selskap som driver med eiendomsutvikling innenfor bolig- og næringsprosjekter i Stavangerregionen.

/thoneiendom/

EIENDOMSFORVALTER

W ogreideiendom.no

EIENDOMSFORVALTER

Fazenda Asset Management AS

Malling & Co Forvaltning

A: Grunningen 2 0250 Oslo

A: Dronning Maudsgt. 15, 0250 Oslo

P: PB 1421 Vika 0115 Oslo T: 23 01 21 21 E: post@fazenda.no

P: PB 1883 Vika, 0124 Oslo T: 24 02 80 00 E: post@malling.no

Vi skaper merverdier gjennom aktiv forvaltning av eiendomsinvesteringer.

Med over 50-års erfaring har vi i Eiendomshuset Malling & Co befestet vår posisjon som en av landets mest erfarne, største og profesjonelle eiendomsforvaltere av næringseiendom og næringslokaler.

W fazenda.no

W malling.no

EIENDOMSFORVALTER

W oxer.no

/ogreideiendom/

/mallingco/

OXER Eiendom

Stonetech AS

A: Drengsrudbekken 12, 1383 Asker

A: Hoffsveien 10, 0275 Oslo

P: PB 420, 1373 Asker T: 66 98 74 00 E: post@oxer.no

P: Pb. 1026 Hoff, 0218 Oslo T: 940 26 563 E: einar@stonetech.no

VEDLIKEHOLD AV STEIN • Naturstein • Terrazzo • Flekkfjerning • Reparasjon UTVENDIG RENS • Fasaderens • Naturstein / Betong • Albebehandling

W stonetech.no

EIENDOMSFORVALTER

EIENDOMSRÅDGIVNING

Scandinaviegaarden

Byggstart

A: Karl Johans gate 8, 0154 Oslo

A: Madserud allé 34, 0274 Oslo

P: Karl Johans gate 8, 0154 Oslo T: (+47) 488 51 990 E: bjorn@scandinaviegaarden.no

P: Madserud allé 34, 0274 Oslo T: 22 12 00 59 E: kontakt@byggstart.no

BYGGSTART

Vi legger vekt på tett og nær oppfølging av selskapets leietakere.

W scandinaviegaarden.no

/scandinaviegaarden/

EIENDOMSRÅDGIVNING

W multiconsult.no

W byggstart.no

EIENDOMSRÅDGIVNING

Multiconsult

GK Gruppen AS

A: Nedre Skøyenvei 2, 0276 Oslo

A: Ryenstubben 12, 0679 Oslo

P: PB 265 Skøyen 0213 Oslo T: 21 58 50 00 E: oslo@multiconsult.no

P: PB 70 Bryn, 0611 Oslo T: 22 97 47 00 E: post@gk.no

Multiconsult er et av Norges og Nordens ledende miljøer innenfor rådgivning og prosjektering.

GK installerer og vedlikeholder alt av teknikk i alle typer bygg. Vi har rørleggere, elektrikere, ventilasjonsteknikere og fagfolk innen kuldeteknikk, byggautomasjon, sikkerhet og energiledelse.

/Multiconsult/

W gk.no

/GKInneklima/

EIENDOMSRÅDGIVNING

W stemaradgivning.no

Byggstart kobler privatpersoner, sameier og utviklere som skal gjennomføre større byggeprosjekter med kvalitetssikrede entreprenører. Vi gjør det trygt og enkelt å finne rett entreprenør.

STEMA Rådgivning

Sweco Norge AS

A: Bryggegata 14, 0250 Oslo

A: Drammensveien 260, 0283 Oslo

P: Bryggegata 14, 0250 Oslo T: 63 99 44 40 E: post@stema-r.no

P: PB 80 Skøyen, NO-0212 Oslo T: (+47) 67 12 80 00 E: post@sweco.no

SR leverer prosjektledelse, byggeledelse, prosjekteringsledelse, taksering og HMS/ SHA- og KS-rådgivning. Dessuten utfører vi prosjektutvikling og eiendomsutvikling, samt uavhengig kontroll.

Europas største rådgiverselskap innen teknikk, miljø og arkitektur. Våre 14 500 ingeniører, miljøeksperter og arkitekter jobber hver dag med å planlegge og utforme fremtidens byer og samfunn. Vi har tverrfaglig kompetanse til å se helhetsbildet. W sweco.no

/SwecoNorge/

EIENDOMSSERVICE

W gk.no

EIENDOMSSERVICE

GK Gruppen AS

Ren Service AS

A: Ryenstubben 12, 0679 Oslo

A: Alfaset 1. Industrivei 4, 0668 Oslo

P: PB 70 Bryn, 0611 Oslo T: 22 97 47 00 E: post@gk.no

P: Alfaset 1. Industrivei 4, 0668 Oslo T: 22 06 06 00 E: post@renservice.no

GK installerer og vedlikeholder alt av teknikk i alle typer bygg. Vi har rørleggere, elektrikere, ventilasjonsteknikere og fagfolk innen kuldeteknikk, byggautomasjon, sikkerhet og energiledelse.

Ren Service AS er en stor aktør innen renhold, eiendomsservice og fasaderengjøring, derfor er vi en trygg samarbeidspartner for de som forvalter næringsbygg. Våre suksessfaktorer er at vi leverer avtalt kvalitet til avtalt tid og til riktig pris.

/GKInneklima/

EIENDOMSSERVICE

W renservice.no

ELEKTRISKE INSTALLASJONER

TORMAX Norge AS

Datek Installasjon AS

A: Haavard Martinsens vei 36, 0978 Oslo

A: Sinsenveien 53A, 0585 Oslo

P: PB 22, 0915 Haugenstua T: 23 38 34 40 E: post@tormax.no

P: Sinsenveien 53A, 0585 Oslo T: 22 88 66 00 E: datek@datek-inst.no

Tormax leverer, og utfører service, på all type dørautomatikk.

Datek Installasjon AS er en av Oslos største el entreprenører. – Prosjektering og levering av elbillading – intelligent kameraovervåking av bygg og områder uten vektere.

Vi leverer og monterer også: Skyvedører – slagdører – foldedører – karuselldører – inngangspartier. W tormax.no

W datek-inst.no

ELEKTRISKE INSTALLASJONER

ENTREPRENØR

W smartelektro.no/

/DatekInstallasjonas/

Smart Elektro

Front Entreprenør

A: Karihaugveien 89 1086 Oslo

A: Smalvollveien 26, 0667 Oslo

P: Karihaugveien 89 1086 Oslo T: 40 62 32 00 E: service@smartelektro.no

T: 23 03 94 80 E: post@frontent.no

Smart Elektro AS leverer fremtidens elektroløsninger innen svakstrøm- og sterkstrømtjenester til næringsmarkedet og private. Vi ble etablert i 2002, og er eid og drevet av de ansatte. Smart Elektro tilbyr alt fra el-sjekk til totalentreprise.

Front Entreprenør er spesialist på rehabilitering av fasader, tak, vinduer og dører på næringsbygg, borettslag og sameier. Vi har mer enn 30 års historie – bruk en solid forbindelse som finnes her år etter år. Ta kontakt for en uforpliktende befaring. W frontent.no

ENTREPRENØR

W moelven.no

Moelven Modus

Modulvegger Oslo AS

A: Asfaltveien 1, 2050 Jessheim

A: Gladengveien 14, 0661 Oslo

P: PB 63, 2051 Jessheim T: 06050 E: post.modus@moelven.no

P: PB 6269, 0603 Oslo T: 23 24 22 00 E: mvo@modulvegger.no

Moelven Modus AS er Nordens ledende produsent og leverandør av fleksible romløsninger for næringsbygg.

Glassvegger – kontorskillevegger – himlinger.

/Moelven/

ENTREPRENØR

W rooftop.no

Se våre produkter på www.modulvegger.no

W modulvegger.no

ENTREPRENØR

ROOFTOP AS

TORMAX Norge AS

A: Nedre Skøyen vei 11, 0276 Oslo

A: Haavard Martinsens vei 36, 0978 Oslo

T: 973 00 900 E: post@rooftop.no

P: PB 22, 0915 Haugenstua T: 23 38 34 40 E: post@tormax.no

ROOFTOP AS står for hele prosessen med å omskape ubenyttede takareal til bærekraftige og inntektsbringende fasiliteter som takterrasser, utstillings- og salgsareal, takhager for dyrking av kortreist mat, samt miljøvennlig energi.

Tormax leverer, og utfører service, på all type dørautomatikk.

/RooftopAS/

ENTREPRENØR

Vi leverer og monterer også: Skyvedører – slagdører – foldedører – karuselldører – inngangspartier. W tormax.no

FORSIKRING

Utecomfort AS

Norwegian Underwriting Agency AS A: Rådhusgaten 23, 0158 Oslo

A: Holmengata 28, 1394 Nesbru P: Holmengata 28, 1394 Nesbru T: 66 10 14 20 E: info@utecomfort.no

Strategic Partner of

Profesjonelle produkter fra bl.a. Renson innen solskjerming, fasadekledning, terrasseoverbygg (pergolaer etc.) til boliger og næringsbygg. – Førsteklasses kvalitet, unik funksjonalitet og minimalistisk design.

W utecomfort.no

P: Rådhusgaten 23, 0158 Oslo T: 22 12 01 30 E: garanti@norua.com NUA tilbyr husleie- og entreprisegarantier fra Zurich Insurance plc. NUA har et strategisk samarbeid med Zurich som er en ledende global forsikringsaktør med en meget solid rating i Standard & Poor´s.

W www.norua.com

FORVALTNINGSSYSTEM

FACILITY SERVICE

ON Property AS

4Service

A: Bragernes Torg 12, 3017 Drammen

A: Brynsalléen 4, 0667 Oslo

P: Bragernes Torg 12, 3017 Drammen T: 401 68 619 E: post@on.no

T: 02517

Forvaltning og regnskap i ett system er tidsbesparende og oversiktlig.

4Service sitt mål er å være Norges mest attraktive serviceselskap innenfor coworking, events, personalrestaurant, catering, kantine-, renhold- og forpleiningstjenester.

W on.no

W 4service.no

FACILITY SERVICE

GRAFISKE TJENESTER

W kirkestuenas.no

Kirkestuen AS

Merkur Grafiske AS

A: Huk Aveny 25, 0287 Oslo

A: Stanseveien 9, 0975 Oslo

P: Huk Aveny 25, 0287 Oslo T: 908 71 480 E: ole@kirkestuenas.no

P: PB 25 Kalbakken N-0901 T: (+47) 41 27 62 08 E: lars.b@merkurtrykk.no

Kirkestuen AS er en av Oslos ledende håndverksentreprenører innen rehabilitering/ restaurering av alle typer tak, fasade og leietagertilpasninger. Vi har over 30 års erfaring med dyktige fagarbeidere på laget.

Merkur Grafisk AS ønsker å være din leverandør av grafiske tjenester. Vi er en av Norges ledende, største, og mest solide grafiske leverandører.

/kirkestuenas/

INGENIØRTJENESTER

W merkurgrafisk.no

INTERIØRARKITEKT / INTERIØRTJENESTER

Termoenergi Norge AS

Ramsøskar Interiørarkitekter AS

A: Leif Weldings vei 16 3208 Sandefjord

A: Pilestredet 15A, 0164 Oslo

T: 33 47 43 30 E: post@termoenergi.no

P: Pilestredet 15A, 0164 Oslo T: 459 11 251 E: info@ramsoskar.no

Termoenergi er spesialister på energisparende tiltak, i alle typer bygg. Vi er også en stor leverandør av bygningsfysisk prosjektering til byggeprosjekter i alle størrelser over hele landet. Våre oppdragsgivere her er alt fra arkitekter til noen av landets største entreprenører.

Optimal utnyttelse, fremtidsrettede løsninger og attraktive miljøer gir økt verdi. Med helhetsforståelse, erfaring og fagkunnskap tar vi næring, bolig, hotell og restaurant til sitt fulle potensial.

we make buildings better

W termoenergi.no

/termoenergi.no/

W ramsoskar.no

/ramsoskar.no/

INTERIØRARKITEKT / INTERIØRTJENESTER

W moelven.no

Moelven Modus

Modulvegger Oslo AS

A: Asfaltveien 1, 2050 Jessheim

A: Gladengveien 14, 0661 Oslo

P: PB 63, 2051 Jessheim T: 06050 E: post.modus@moelven.no

P: PB 6269, 0603 Oslo T: 23 24 22 00 E: mvo@modulvegger.no

Moelven Modus AS er Nordens ledende produsent og leverandør av fleksible romløsninger for næringsbygg.

Glassvegger – kontorskillevegger – himlinger.

/Moelven/

W modulvegger.no

Metos AS

Cushman & Wakefield Realkapital

A: Rosenholmveien 4A, 1203 OSLO

A: Kronprinsesse Märthas plass 1, 0160 Oslo

P: P.Boks 184 Oslo T: 924 28 860 E: metos.norway@metos.com

P: PB 1921 Vika T: (+47) 23 11 68 68 E: post@cwrealkapital.com

Metos er leverandør av storkjøkkenutstyr, systemer og tilhørende innredninger. Vi tilbyr nøkkelferdige kjøkkenløsninger til det profesjonelle markedet i hele den nordiske regionen. Vår hovedbase i Norge er i Oslo. Metos er en del av det italienske konsernet AliGroup.

Vi har mer enn 30 års erfaring fra markedet for næringseiendom innen transaksjoner, leietakerrådgivning, utleie, retail, verdivurdering og analyse. Hos oss møter du et innovativt og kompetent eiendoms- og finansmiljø som har fokus på gjennomføring.

/Metos/

NÆRINGSMEGLER

W malling.no

Se våre produkter på www.modulvegger.no

NÆRINGSMEGLING

KANTINETJENESTER: LEVERANDØR

W metos.com/aligroup.com

INTERIØRARKITEKT / INTERIØRTJENESTER

W cwrealkapital.no

/CWRealkapital.no/

PERSONALRESTAURANT

Malling & Co Markets

De Tre Stuer

A: Dronning Maudsgt. 15, 0250 Oslo

A: Brynsalléen 4, 0667 Oslo

P: PB 1883 Vika, 0124 Oslo T: 24 02 80 00 E: post@malling.no

T: 02517

Vi bidrar til å skape verdier for gårdeier ved utleie av næringseiendom gjennom: lokalkunnskap om næringseiendomsmarkedet i Oslo, Drammen og Stavanger; inngående kunnskap om rådende markedsvilkår, og god oversikt over tilbud- og etterspørsel etter næringslokaler.

De Tre Stuer er ensbetydende med kvalitet og godt håndverk, som å ha en restaurant på jobben. Vi utvikler våre menyer på kortreiste og økologiske råvarer i sesong, der alt lages fra bunnen av våre faglærte kokker.

/mallingco/

W de3stuer.no / 4service.no

PERSONALRESTAURANT

Eir Mat & Drikke

Søtt+Salt

A: Brynsalléen 4, 0667 Oslo

A: Edvard Griegs vei 3, 5059 Bergen

T: 02517

Eir Mat og Drikke har som mål å bidra til at våre kunder og gjester opprettholder god helse og trivsel. Dette gjør vi ved å tilrettelegge for inntak av sunn og næringsrik mat.

eir.no / 4service.no

sottogsalt.no / 4service.no

PROSJEKTLEDELSE

RELOKASJON/FLYTTEPROSESS

Constructive Development A: Parkveien 33, 0258 Oslo

B:MOVED AS A til Å Relokaliseringstjenester

B:MOVED AS

Constructive Development opererer innenfor prosjektstyring/gjennomføring av prosjektene. Selskapet har under regulering/ bygging nærmere 14,5 milliard.

B:MOVED er eksperter på prosjektledelse og relokalisering av bedrifter. Vi bistår i hele prosessen, fra behovet om endring oppstår til du flytter inn i nøkkelferdige kontorlokaler.

P: Selma Ellefsens vei 6, 0581 Oslo T: 920 15 700 E: post@bmoved.no

A: Selma Ellefsens vei 2, 0581 Oslo P: Selma Ellefsens vei 2, 0581 Oslo T: 932 90 147 E: post@bmoved.no

B:MOVED er eksperter på prosjektledelse og relokalisering av bedrifter. Vi bistår i hele prosessen, fra behovet om endring oppstår til du flytter inn i nøkkelferdige kontorlokaler.

w bmoved.no

W scd.no

W bmoved.no

RENHOLD

W eir.no / 4service.no

A: Selma Ellefsens vei 6, 0581 Oslo

P: Parkveien 33, 0258 Oslo T: 24 11 56 56 E: info@scd.no

f /thebmovedcompany/

/thebmovedcompany/

Eir Renhold

Ren Pluss

A: Brynsalléen 4, 0667 Oslo

A: Gladengveien 14, 0661 Oslo

T: 02517

P: PB 6489 Etterstad, 0606 Oslo T: 02517 E: post@renpluss.no

Eir Renhold leverer høy kvalitet gjennom velprøvde og standardiserte renholdstjenester kombinert med fagutdannede medarbeidere som fokuserer på at kunden skal ha få godt innemiljø hvor verdier ivaretas.

Ren Pluss skal levere kundetilpassede renholdstjenester til næringslivet og gjennom dette skape et godt innemiljø og verne om materielle verdier for våre kunder. Din trivsel og dine verdier - vi strekker oss lengre. Ren Pluss er en del av 4Service Gruppen. W renpluss.no

RENHOLD

Østlandske Eiendomstjenester A: Hoffsveien 10, 0275 Oslo P: Postboks 1026 Hoff, 0218 Oslo E: post@østeie.no

Renhold av trapper og kontorer • Konkurransedyktige priser • Medlem av NHO Miljøfyrtårnet • Gode referanser • Fagbrev

W osteie.no

trappevask.no er en del av Østlandske Eiendomstjenester AS

KUNNSKAP ER MAKT Bestill Estate Pluss i dag

24.05.2013 kl. 16:03 Eiendom solgt for 150 millioner

21.01.1998 kl. 16:24 Bygger langselvebredden

12.02.2017 kl. 10:33 Søker investorer

Få tilgang til alle nyheter som er skrevet siden 1996.

03.10.2005 kl. 17:28 Fire nye ansatte Eiendomssjefer

15.06.2010 kl. 17:28 Kjøper nytt hotell

12.02.2017 kl. 10:33 Søker investorer

Les mer enn 23.600 artikler tilbake til 1996 Estate PLUSS er vår utvidede redaksjonelle satsning. Estate PLUSS-abonnenter bidrar til at det kan brukes ekstra ressurser på et enda sterkere nyhetstilbud. Flere artikler, om flere områder samt video og tv-innslag er noen av mulighetene Estate PLUSS gir.

Bestille abonnement? Ring 900 38 742, eller mail: jenspetter@estatemedia.no

Med riktige forutsetninger lykkes du.

Braathen Eiendom har ett overordnet mål: Vi skal ha Norges mest fornøyde leietakere. Dette handler ikke bare om en høy standard på bygg og fasiliteter, men om oppmerksomhet, service og tilrettelegging. Dette er vårt tjenestekonsept, der en lang rekke forutsetninger er tilrettelagt, i hvert av våre bygg og på tvers av våre bygg i Barcode og Vika. Vi kaller det Flyt®.

braatheneiendom.no

FORUTSETNING

En spektakulær start på dagen inspirerer.