Estate Magasin 03 2017

MAGASINET FOR EIENDOMSBRANSJEN

N°3 2017

Jakter norsk ­eiendom for ­milliarder Ilija Batljan SBB i Norden Digitalisering av eiendomsbransjen Fra bananimport til milliardlager Alt om Oljefondets eiendomssatsing Hva skjer med P-husene i Oslo sentrum?

Juristene som ble eiendomstopper – Det er de eldre som vil styre byutviklingen Slik får man eiendomseksponering billigere

NY

UTGAVE BASALERAPPORTEN GIR DEG DE SISTE NØKKELTALLENE FOR NÆRINGSEIENDOM I NORGE DENNE UTGAVEN BYR OGSÅ PÅ ARTIKLER OM: LEIETAKERTILPASNINGER, TRANSAKSJONSMARKEDET 1. HALVÅR 2017, NORSK ENERGIPOLITIKK OG EIENDOMSSEKTORENS VEIKART MOT 2050.

www.newsec.no

BASALERAPPORTEN SOM PDF:

SOLA SKINNER OVER ENGA...

Søndag 10. september inviteres byens befolkning til åpningskamp på Vålerenga Stadion.

I Stor-Oslo Eiendom er vi stolte av å ha stått på i nesten 10 år for å få prosjektet realisert.

Det har vært krevende, men motiverende. Ikke minst fordi Vålerenga IF sitt arbeid i Oslo øst er viktig for hele byen. Det handler om grensesprengende eiendomsutvikling.

Det handler om idrett for alle, integrering og sosial velferd. Velkommen!

Stor-Oslo Eiendom leder utbyggingen av VĂĽlerenga Stadion

GRIL

M YG

GST

LING

IKK

SOL

LY S

RA SLA

FFE N

PIK N

IK

VA R

ME

LIV

ISKR

EM

NORGE: OSLO - BERGEN - STAVANGER - TRONDHEIM - FREDRIKSTAD - STORD SVERIGE: STOCKHOLM - MALMÖ - UMEÅ - FALKÖPING - LIDKÖPING - TROLLHÄT TAN DANMARK: KØBENHAVN - AARHUS

Brannskjærparken. Illustrasjon: Brick Visual og LINK arkitektur AS.

Vi ønsker alle våre kunder og kontakter en god sommer!

–LINK arkitektur

B ÅT L

IV BAD

ING

15 KONTORER I SKANDINAVIA ARKITEKTUR LANDSKAP INTERIØR PLAN URBANISME / LINKARKITEKTUR.COM

Scandinavian Airlines hovedkvarter, Stockholm 1987 65.000 m2 1 premie arkitektkonkurranse

Bristish Airways hovedkvarter, London 1998 114.000 m2 1. premie arkitektkonkurranse

Oslo lufthavn Gardermoen, byggetrinn I, 2008 90.000 m2 Arkitektkonkurranse

Royal Jordanian Airlines hovedkvarter, Amman 2012 18.000 m2 1. premie arkitektkonkurranse

China Eastern Airlines hovedkvarter Shanghai

I 2017 tar vi nye 245.000 m2 inn for landing i Shanghai.

NIELSTORP+ har tegnet hovedkontorer for flyselskap i Stockholm, London, Amman og Shanghai for til sammen mer enn 20.000 medarbeidere, i effektive, trivelige, åpne og transparente arbeidsplasser med nordisk karakter. For Oslo lufthavn Gardermoens byggetrinn I har NIELSTORP+ stått bak masterplan, terminalbygg og kontrolltårn, som hovedpartner i Aviaplan.

Les mer om flere av våre prosjekter på nielstorp.no

blake.no

NYHETER

N°3 2017

ANSVARLIG REDAKTØR: Dag-Jørgen Saltnes, Tlf: 970 55 121, dag@estatemedia.no REDAKSJON: Dag-Jørgen Saltnes, Tlf: 970 55 121, dag@estatemedia.no Thor Arne Brun, Tlf: 958 65 656, thor@estatemedia.no Silje Rønne, Tlf: 908 29 393, silje@estatemedia.no Tore Årdal, Tlf: 915 38 544, tore@estatemedia.no FOR BESTILLING AV ANNONSER: Jan Erik Pedersen, Tlf: 901 58 211, janerik@estatemedia.no Joakim Nessem, Tlf: 958 35 865, joakim@estatemedia.no Mette Nordtvedt, Tlf: 952 57 015, mette@estatemedia.no Ola Boisen, Tlf: 951 37 283, ola@estatemedia.no Camilla Skouverøe Matheson, Tlf: 995 53 059, camilla@estatemedia.no Heidi Ringlund, Tlf: 905 07 458, heidir@estatemedia.no Michelle B. Csango, Tlf: 901 69 356, michelle@estatemedia.no CEO/ PARTNER: Trond Valle, Tlf: 911 23 334, trond@estatemedia.no LAYOUT OG DESIGN: Blake and Friends, Ole Horn Lavik Yvonne Rystad TRYKK: UnitedPress Poligrafija corporation, Latvia Forsidefoto: Marius Viken Copyright: Estate Media AS Opplag: 7 000 ANSVARLIG UTGIVER: Estate Media AS, Rådhusgata 26, 0151 Oslo, Tlf: 21 95 10 00, faks: 21 95 10 01, info@estatemedia.no www.estatemedia.no ISSN 1503-559X. Alle rettigheter til formidling av eiendomsartikler tilhører Estate Media AS. Tillatelse av ansvarlig utgiver kreves ved gjengivelse av artikler og illustrasjoner. Magasinet har ikke ansvar for ikke bestilt materiell.

12

BYLAGRENES COMEBACK

Ø

kende boligpriser i Oslo og andre store byer i Norge har bidratt til en transformasjon av byene. Areal­ krevende industri, lager og logistikk presses ut av byene til fordel for nye boliger, kontorbygg, handel og service. Det snakkes om at v­ anlige servicebedrifter som rørleggere og andre håndverkere sliter med å finne kombinasjons­ lokaler i byen. De må i stedet ut i byens ytter­ kanter og til nabokommunene.

Men fremveksten av netthandel gir en stor forandring i logistikkmarkedet. Nettbutikkene har behov for logistikkbygg, hvor varer kan sendes ut til kundene raskt. Og da må lagrene ligge nære der hvor flest mulig bor.

Norge ligger flere år etter USA og Stor­ britannia på netthandel, men vi ser allerede nå en stor etterspørsel etter logistikklokaler i nedre del av Groruddalen. Hvis tjenester som Zoopit skal kunne levere til kunder på to ­timer, kan ikke de som selger varer på nett ha lokaler på Gjelleråsen eller i Vestby. Dette er en ut­ vikling som trolig vil forsterkes dramatisk de neste årene, og skape en ny trans­formasjon av byen.

Noen gleder seg over at kjøpesentrene taper terreng, og tror at æraen med store bygg som gir lite til omgivelsene er over. Det kan fort vise N °3 201 7 |

estate M AGAS IN

seg å være feil. Etter hvert som nett­handel tar markedsandeler av handelen, vil det bli flere og flere lager rundt omkring i byen. Være seg større logistikkbygg hvor varer ­leveres, om­ pakkes og så sendes til kundene eller ­mindre hentelokasjoner. Og flere av disse lagrene er neppe bygg som tilfører omgivelsene særlig mye mer enn tung trafikk.

Lagerlokaler krever store arealer, og det er vanskelig å regne hjem store lagerbygg i områder med høye boligpriser og høye leie­ priser på kontorlokaler. Det må derfor ­tenkes nytt hos gårdeiere for å få til både nye bygg og få inn hentelokasjoner i eksisterende butikk­eiendommer. Vi tror vi vil se mer av ­kombinasjonen av lager, showroom, shopping og andre tjenester. Flere mobile henteplass­ er og kanskje til og med bruk av parkerings­ plasser og gamle parkeringshus. For nå ­kommer lagrene tilbake til byen.

DAG-JØRGEN SALTNES Ansvarlig redaktør

UTLEIEPROSESSEN ER I GANG! Dronning Mauds gate 10

DM10

DM11

BYGGET FOR TRIVSEL, DESIGNET FOR SUKSESS. MEGLER:

PÅ VEGNE AV GÅRDEIER:

I 2019 vil Dronning Mauds Gate 10 fremstå som et av hovedstadens mest eksklusive kontorbygg. Her flytter du inn i et prestisjebygg med suveren beliggenhet, flotte utsiktsforhold og et moderne og inspirerende kontormiljø.

Ta kontakt for mer informasjon, utleieprosessen er allerede i gang!

MEGLER: Ole-Jacob Damsund /E: ole.jacob.damsund@malling.no T: 970 20 644

PÅ VEGNE AV GÅRDEIER: Elise Bratt Aanensen /E: elise@vika-eiendom.no T: 930 90 959

Spadestikk.

Kranselag.

Pareto Bank finansierer gode eiendomsprosjekter.

Vi bygger alt arbeid på bred kompetanse, men i hvert enkelt prosjekt er vi først og fremst praktikere.

Vi bruker kunnskapen vår til å skreddersy finansieringsløsninger som dekker hele verdikjeden, fra første spadestikk til overtakelse.

Les mer om effektiv eiendomsfinansiering på paretobank.no eller ring 24028120

Prosjektbanken

INNHOLD 12

34

Leder Bylagrenes comeback

NYHE TER 18

Boliger og flerbrukshaller

22 Deglobalisering og urbanisering 26 Kutter 17 etasjer av høyhus

64

46 Tror på logistikkeiendom 52 Oslos nye parkeringspolitikk 60

Entra dyrest eiendomsaksje i Norge

62 Nordiske aksjer 64 Pensjonistene tar styringen over byene 70 Rentetrend 74 Syndikater i eiendomsmarkedet 78 Fra bananimport til milliardlager 84 Kommunen kjøper eiendommer 88 Taliesin West: Et praktisk kunstverk

PORTRE T TE T

78

34 Skal handle for milliarder i Norge

Ilija Batljan, toppsjefen i SSB Norden

N °3 201 7 |

estate M AGAS IN

15

INNHOLD NYHE TER 116 Våpendragere tar kontrollen 120 Jurister i Eiendom 122 Hånd i hanske 124 Digitalisering av eiendom 132 Digitalisering gir dramatisk fall i NAV

124

134 Sosialt entreprenørskap inntar eiendomsbransjen 140 Oljefyrsjokket kommer 144 Lagerbygg i flere etasjer 148 Nytt om navn

OL JEFONDE T 98 Oljefondet i fritt fall 100 200 investeringsmuligheter i året

100 16

104 600 logistikkeiendommer 108 Mer i Europa enn i USA 112 Venter på den første Asia-investeringen

N °3 201 7 |

estate M AGAS IN

D ET KREVES NO EN M IL I B EN A FOR Å VINNE N Y TT TERRENG

Kunnskap og erfaring opparbeidet over femti år gir oss i Malling & Co fortrinn, hver gang vi forbereder oss for nye utfordringer.

I 1964 startet Peter T. Malling opp en helt ny næring i Norge – profesjonell megling og forvaltning av næringseiendom. I dag teller Malling & Co over 170 ansatte og tilbyr markedets bredeste tilbud av eiendomstjenester. www.malling.no

Historien forplikter

OSLO SKRIKER ETTER FLERBRUKSHALLER Generalsekretær Magne Brekke i Oslo Idrettskrets mener ­kommunen bør være raus ­overfor boligutbyggere som er villige til å inkludere flerbrukshaller i prosjektene sine.

Av: Tore Årdal

18

N °3 201 7 |

estate M AGAS IN

FOTO: SKANSKA

i

N NYHETER

– Det er et uendelig stort behov for flerbrukshaller i Oslo, ikke minst innenfor Ring 3. Der er det ikke lett å finne en tomt som kan avsettes bare til idrett, sier generalsekretæren i Oslo Idrettskrets, Magne Brekke.

Han forteller at underdekningen har bygget seg opp gjen­ nom den betydelige befolkningsveksten i hovedstaden de siste 10-15 årene, samtidig som kommunen ikke har vist god nok vilje til å bygge nytt.

VIKTIG MED MØTEPLASSER Ifølge Brekke er inaktivitet og dårlig miljø samfunnets alter­ nativkostnad ved ikke å ha tilstrekkelig med flater til idrett.

– Aktiviteter og gode møteplasser er viktige for byer, og spesielt storbyer. Derfor synes jeg kommunen bør være for­ overlent og søke gode løsninger sammen med ut­byggere som tilbyr å bygge flerbrukshaller i tilknytning til bolig­ prosjekter, sier Brekke.

I april skrev Estate Nyheter at Sinsenveien Panorama AS ønsker å rive byggene Sinsenveien 29, 31 og 33 som rommer N °3 201 7 |

estate M AGAS IN

Høy befolkningsvekst gir behov for idrettshaller.

Her er flerbrukshallen i Sundtkvartalet.

totalt 49 leiligheter. Selskapet ønsker å erstatte disse med flerbrukshall, barnehage og 110-115 leiligheter.

NYBROTTSARBEID Største aksjonær i Sinsenveien Panorama AS er Monolitten Invest AS, som er eid av Sigurd I. Solem. Han er partner i Lyberg & Partnere, som leverer forsikrings- og forvaltnings­ tjenester til privat- og bedriftsmarkedet. Solem er også styremedlem i Oslo Idrettskrets.

– Jeg kjenner ikke detaljene i dette prosjektet, men det er uansett et nybrottsarbeid som kommunen bør h ­ åndtere på en god måte. Kommunen bør være generøs overfor ut­byggere som ønsker å bygge høyere i et prosjekt som ­inkluderer en flerbrukshall. Utbyggerne må jo kunne regne dette hjem, sier Brekke.

BRENNER FOR IDRETT Sinsenveien 29, 31 og 33 ble opprinnelig kjøpt på grunn av potensialet for å bygge på 2 etasjer på hvert bygg.

19

ILLUSTRASJON: LPO

i

Det bygges tett i Hovinbyen, et område som også har bruk for flerbrukshaller.

– Dyvik & Fasting Arkitekter kom opp med den innovative ideen om å bygge en flerbruks­­­­ hall i tilknytning til boligene, og det er en­ ­fantastisk god idé. Dette er noe jeg virkelig brenner for, sier Sigurd I. Solem.

USIKKER PÅ MOTTAKELSEN Skisseforslagets utgjør to L-formede bygnings­ volumer på 6-8 etasjer. I tillegg til barnehage, strøkstjenlige virksomheter, parkering for biler/sykler og flerbrukshall kommer mini­ ­ mum 6.000 kvadratmeter (P-rom) boliger.

Solem ser for seg en modell hvor k­ ommunen bygger og eier flerbrukshallen og tar kost­ nadene for dette. Han er ikke sikker på hvor­ dan kommunen vil se på et slikt tilbud.

FORTETTING – Dette er jo noe helt nytt, derfor er det umulig for meg å si hvordan de vil se på det. Men hvis de ikke skulle gå, har jeg i alle fall prøvd. Da går vi for det andre alternativet med å bygge på to etasjer på hvert bygg, sier han.

20

Solem mener det er et stort behov for en flerbrukshall i området. Prosjektet ligger like ved Sinsen skole og en barnehage.

– Selv om kommunen har egne planer om en flerbrukshall på Løren, har det skjedd en voldsom fortetting i området de siste årene.

Derfor er det nødvendig å bygge flere haller der, mener han.

MÅ SI NEI TIL BARN Solem har selv sett hvilken betydning en idrettshall har for nærmiljøet. Han er styre­ leder i Bygdø Monolitten Idrettslag, som fikk ny idrettshall i 1998 i tilknytning til den nye skolen.

– Bare se på den aktiviteten denne ­hallen genererer. Den er helt sprengt. Vi har et ­ ­kvinnelag i innebandy i eliteserien og et herre­ lag i første divisjon. De får ikke engang trene i hallen. I idrettslaget må vi også si nei til opptak av flere unge. Barna trenger idrett, derfor må det en storsatsing til i Oslo. Det er her vi ser at utkant-Norge har det mye bedre, mener Solem.

N °3 201 7 |

estate M AGAS IN

HALL I SUNDTKVARTALET Han viser også til flerbrukshallen som S ­ kanska har bygget i tilknytning til det nye hoved­ kontoret i Sundtkvartalet ­mellom Grüner­ løkka og Grønland. Sports­klubben Sterling, Oslo basketballklubb og ­Utdanningsetaten i Oslo blir de største brukerne av hallen.

Den har et areal på 2.200 kvadratmeter og består av flerbrukshall med galleri/tribune, trenings­ rom/styrkerom, klubbkontor for skole og idrettslag samt garderober.

STORT Å VÆRE MED Mimoun El Atiaoui, leder av Sportsklubben Sterling, sier at denne hallen betyr veldig mye for dem som bor nærmiljøet.

– Det er mange barn i området som sliter med fattigdom, og for dem er det stort å kunne være med i en sportsklubb og trene i en hall. Vi tilbyr nå fotball og aktiviteter i åpen hall, men kommer også til å starte med innebandy og håndball, forteller El Atiaoui.

Flyt

™

Fast plass i fast bygg til fast tid. Begrensninger vi må forholde oss til, men ikke godta. Nå utfordrer vi rammene. Vi utfordrer tid og rom.

Vi introduserer Flyt™.

En annen standard.

i

Kjell A. ­Nordström mener ­digitalisering bare vil gjøre urbaniseringen enda større.

N NYHETER

Deglobalisering og urbanisering Fremtiden vil preges av at produksjon som ble outsourcet flyttes hjem igjen, samtidig som nesten all aktivitet vil skje i 600 megabyer.

Av: Dag-Jørgen Saltnes / Foto: Merete Brandt

22

N °3 201 7 |

estate M AGAS IN

– Om rundt 25 til 30 år vil ha 80 til 85 prosent av verdens befolkning være bosatt i 600 byer.

Kjell Nordström

D

en svenske økonomen, p ­ rofessoren og foredragsholderen Kjell ­ Nordström forteller om en utvikling hvor global­ i­­seringen har nådd toppen og er på vei ned.

Han mener vi nå er inne i en deglobal­isering for første gang på nesten 60 år.

– I 1945, etter andre verdenskrig da støvet hadde lagt seg, begynner vi sakte, sakte, sakte å åpne verden. Veldig langsomt i begynnelsen.

Så går det raskt mot slutten, med Kina som åpner seg, Sovjetunionen som kollapser og frem­veksten av internasjonale finans­markeder og multinasjonale selskaper. Men så skjer det noe. 2007 var det første året hvor inter­ nasjonale ­investeringer sluttet å vokse og flatet ut. Og i fjor falt internasjonale ­investeringer med ­mellom 15 og 20 prosent, noe som er veldig mye. Det er det første året siden 1945 hvor vi bryter ­kurven når det gjelder det vi kaller globalisering, sa Nordström da han gjesten Citykonferansen Bergen.

INGEN LØNNSARBITRASJE Han forklarer det som skjer med at to av de fremste fortrinnene som drev frem global­ ­ iseringen ikke lenger er fremtredende.

– Internasjonalisering bygde mye på arbitrasje, det vil si lønnsarbitrasje og skattearbitrasje. Man la produksjonen til Foxconn i Kina for å spare penger. Men nå ser vi at man tar man produk­ sjonen tilbake og bruker roboter og maskiner for å lage produktene. Vi vil trolig se at en stor del av

produksjonen som ble lagt ut av landet kommer tilbake, og dette er allerede i gang, sa Nordström.

Utviklingen av roboter går fort og er med på å redusere og på sikt fjerne lønnsarbitrasjen.

SKATTEARBITRASJE Når det gjelder skattearbitrasje, så m ­ener ­Nordström at terrorangrepene den 11. s­ eptember i New York la grunnlaget for en tøff jakt på de som la til rette for å gjemme penger.

– Etter 11. september ble landene med bank­ hemmeligheter nødt til å dele dem, og en av konsekvensene er at det blir ­vanskeligere for multinasjonale selskaper å unndra seg be­ skatning. Det betyr at skatteregningen til multinasjonale selskaper har økt med 30 ­ prosent på kort tid. En del av skattearbitrasjen er nå altså borte, sier Nordström.

Han mener bortfallet av både lønns­arbitrasje og skattearbitrasje vil gi små gevinster ved å flytte produksjonen til Kina. Samtidig viser tall fra for eksempel Storbritannia at det er en vold­ som økning i antall nystartede selskaper.

– Disse mikroselskapene har ofte kunder over et stort geografisk område, og vi lurer på om de vil kompensere en del av fallet til de multinasjonale selskapene, sier Nordström.

ENORM URBANISERING Samtidig med at globaliseringen er på retur, ser Nordström en vanvittig urbanisering over hele verden.

N °3 201 7 |

estate M AGAS IN

– Vi er begynnelsen på den raskeste urban­ iseringen i menneskehetens historie. Aldri noen gang har byene vokst like raskt og spilt en så stor rolle. Det betyr at om rundt 25 til 30 år vil 80 til 85 prosent av verdens be­folkning være bosatt i 600 byer. Det betyr at vi vil for­ vandle planeten fra 220 land til rundt 600 byer som vil være verdensøkonomien. Der vil det utspille seg utdanning, bedrifts­ virksomhet, lek og forplantning. Så vil det være svart rundt omkring. Nesten alle menneskene vil bo på mindre enn halvannen prosent av jordens masse, sier Nordström.

Han legger til at det skjer til tross for at mange land har forsøkt å begrense veksten i byene.

– Dette er ikke sentralt planlagt, snarere tvert om.

Han viser også til paradokset om at digital­ iseringen skulle gjøre det mulig å jobbe hvor man ville og at det ville styrke de små stedene.

I stedet har det motsatte skjedd. Det for­ klarer han med såkalt stille kunnskap, silent ­knowledge, en kunnskap som er så foreløpig at den ikke kan uttales ordentlig ennå.

– Vi mennesker vet mer enn hva vi kan si, og har alltid gjort det. Vi mistenker at dette er forklaringen på at det finnes rare plasser som Silicon Valley, hvor de sitter tett på hverandre.

Det er en fordel å være nær hverandre, og den fordelen er å dele en kunnskap som vi ennå ikke kan dele med maskinene, sier Nordström.

23

Styrke i tall.

40 kloke hoder med en unik spesial­ kompetanse, som ­utelukkende jobber med eiendom, står til deres disposisjon.

Føyen Torkildsen har ett av landets mest erfarne og største juridiske miljø innenfor spesialistområdet ­Eiendom, og håndterer eiendom fra A til Å.

Vi er med fra prosjektets begynnelse, gjennom utvikling og entreprise, til ­prosjektet ferdigstilles. Derfra bistår vi med rådgivning, utleie og forvaltning, skatt og avgift og transaksjoner.

Vår eiendomsvirksomhet omfatter Plan & Bygg Fast Eiendom Transaksjoner Entreprise og Anskaffelser Corporate rådgivning Våre oppdragsgivere representerer hele spekteret av aktører i eiendomsbransjen, noe som gir oss verdifull innsikt i de utfordringer eiendomsaktørene møter i hverdagen.

Kontakt oss T: +47 21 93 10 00 E: post@foyentorkildsen.no foyentorkildsen.no

ILLU.: WHITE ARKITEKTER

26

N °3 201 7 |

estate M AGAS IN

N NYHETER

KUTTER 17 ­ETASJER AV ­HØYHUS Utbyggerne av Grefsen Stasjon i Oslo mener Plan- og ­bygningsetaten er i utakt med politikernes forventninger om å bygge høyt og tett ved kollektivknutepunkter.

Av: Tore Årdal

I

juli 2015 bestiller White Arkitekter AB oppstartsmøte hos Plan- og bygnings­ etaten i Oslo for Hans Nielsen Hauges Gate 50 ved Grefsen stasjon. Bestillingen sendes på vegne av Grefsen Utvikling AS, som eies 50/50 av JM Norge og Bane NOR Eiendom (tidligere Rom Eiendom).

Grefsen Utvikling skal totalt oppføre opp mot 1.000 boliger på det tidligere spor­ området mellom Storo og Sinsenkrysset. Utbyggingen startet på Storo-siden, og blant beboere på Grefsen var det massiv motstand mot ­ prosjektet, som består av blokker på opptil 12 etasjer.

i

Området mellom Storo og Sinsen-­ krysset er ifølge utviklerne perfekt for høyhus.

STRÅLENDE SALG De første 44 leilighetene i prosjektet Grefsen Stasjon ble lagt ut for salg høsten 2010. ­Salget gikk litt trått i begynnelsen, men når det første bygget var oppført, tok også interessen seg opp. Siden har salget vært strålende.

N °3 201 7 |

estate M AGAS IN

– Dette er et stort prosjekt som har gått godt hele veien. Vi ser nå også at kjøpere i tidligere byggetrinn kjøper større leiligheter i nye trinn.

Det er tydelig at de er veldig fornøyd med boområdet, sier eiendomsmegler ­ Andreas Øvsthus hos Røisland & Co Eiendomsmegling AS. Selskapet står for salget i stasjonsbyen og er nå i gang med det 18. huset i rekken som er beliggende i det nest siste kvartalet av den 40 mål store tomten.

BEFOLKNINGSVEKST I det siste kvartalet i Grefsen Stasjonsby ligger Hans Nielsen Hauges Gate 50, som ­ White Arkitekter altså bestilte oppstartsmøte for i 2015. Der ønsker utbyggerne å oppføre et ­høyhus på 27 etasjer med totalt ca. 13.500 kvadratmeter bolig.

I det innsendte dokumentet til Plan- og bygningsetaten siterer arkitektselskapet ­gjeldende kommuneplan, Oslo mot 2030 27

ILLU.: WHITE ARKITEKTER

- Smart, trygg og grønn: «For å møte ­ efolkningsveksten, (...) uten at dette skjer ved b å bygge ned marka eller byens parker, legger byrådet opp til en knutepunkt- og banebasert byutvikling. Det vil si at utviklingen i hovedsak skal skje langs banenettet, i knutepunkt og stasjonsnære områder.»

HØYT VED SINSENKRYSSET For utbyggerne er motstanden uventet. I tillegg til at Hans Nielsen Hauges Gate 50 ligger ved Sinsen T-banestasjon, er eiendommen også beliggende ved Sinsenkrysset. På bak­ siden ligger parkanlegget Muselunden.

– Dette er en av de få plassene i Oslo hvor et høyhus på 27 etasjer ikke ødelegger for utsikt eller solforhold. Det er kun Muselunden som er bak. I tillegg er det bra å ha et markant høyhus ved Sinsenkrysset, sier prosjektleder Sten Eriksson i Grefsen Utvikling til Estate Magasin.

BYENS SILHUETT Byantikvaren er langt fra enig i dette. I hørings­ uttalelsen uttaler antikvaren at et boligbygg opp til 27 etasjer vil få direkte konsekvenser for Akergården Åsen nordre og Vognmann Cegells hus som ligger i det tilgrensende plan­ området. Nybygg i 27 etasjer vil ikke minst få sterk fjernvirkning og påvirke opplevelsen av byens silhuett.

Bydelsadministrasjonen i Bydel Sagene vender også tommelen ned for forslaget. Den mener at foreslått høyde på 27 etasjer bryter for mye med helheten i området, og vil ha en negativ innvirkning på naboeiendommer og grøntområder. Bydelsadministrasjonen ­ viser til at Torshovdalen og Grefsen Stasjonsby ­allerede får en svært høy befolkningstetthet.

VARSLET EGET ALTERNATIV Plan- og bygningsetaten er heller ikke begeistret for planene. I oppstartsmøtet ­ høsten 2016 er konklusjonen at etaten ikke kan anbefale valgt byplangrep og utnyttelse.

– Etter vår vurdering er ikke tomten egnet for et høyhus, men må tilpasse seg høyder 28

og bebyggelsesstruktur i Grefsen Stasjonsby, ­heter det i møtereferatet.

PBE ser heller ingen grunn til at anbefalt minste uteoppholdsareal skal kunne fravikes ved boligutvikling på tomten, selv om ut­ bygger har pekt på «de enorme, offentlige utearealene som finnes i umiddelbar nærhet i Torshovdalen og Muselunden».

PBE varsler et eget alternativ, hvis ikke planene endres.

KUTTET IKKE NOK I desember 2016 har White Arkitekter et nytt planforslag klart. Her er høyblokken på 27 etasjer erstattet med et vinklet bygg i 6 etasjer, med tårn på inntil 16 etasjer i hver ende.

Boligmassen i prosjektet er nå redusert fra 13.500 til 10.500 kvadratmeter BRA. N °3 201 7 |

estate M AGAS IN

PBE mener heller ikke denne bygghøyden kan aksepteres innenfor gjeldende kommuneplan. Etaten varsler derfor et eget alternativ, hvis ikke planene enda en gang endres.

OVERRASKET OVER PBE Prosjektleder Sten Eriksson i Grefsen ­Utvikling er svært overrasket over den sterke motstanden selskapet har møtt fra Plan- og bygningsetaten.

– Politikerne i Oslo vil ha et bilfritt ­sentrum.

Da må det bygges ved T-bane­ stasjonene.

Denne tomten ligger kun 1 minutt fra s­ tasjonen på Sinsen, sier han og fortsetter: – I sitt eget alternativ halverer e­ taten ­antall leiligheter i forhold til vårt ­ opprinnelige forslag. Vi er veldig overrasket over at de ­kommer med et forslag som ikke samsvarer med politikernes forventninger, mener han.

Dette er en av de få plassene i Oslo hvor et høyhus på 27 etasjer ikke ­ødelegger for utsikt eller solforhold.

Stein Eriksson - Grefsen utvikling

Prosjektet ligger rett ved T-banen.

ILLU.: WHITE ARKITEKTER

i

N °3 201 7 |

estate M AGAS IN

29

– IKKE EN ­E K S T R A O R D I N Æ R TOMT Plan- og bygningsetaten (PBE) finner ikke ekstra­ordinære årsaker til å kunne anbefale et spesielt høyt bygg på akkurat denne tomten.

Av: Tore Årdal

N NYHETER

I

januar skrev Estate Magasin at av de 55 reguleringsplanene som ble vedtatt av Oslo bystyre i 2016, hadde PBE lansert egne alternativer i 17 av dem. Avdelings­ direktør Andreas Vaa Bermann i avdeling for områdeutvikling i PBE mener etatens egne alternativer bidrar til færre avslag fra byråd og bystyre og bedre kvalitet i by­ utviklingen.

PBE fremmer nå et eget forslag for Hans Nielsen Hauges Gate 50 med en bebyggelse på 10 etasjer.

– I STRID MED FØRINGER – Forslagstiller har etter dialog med oss fremmet et planforslag med deler av ­ bebyggelsen opp mot 16 etasjer fremfor ­

30

N °3 201 7 |

estate M AGAS IN

27 etasjer som de opprinnelig foreslo. Da kan vi jo anta at de selv også har innsett at en lavere bebyggelse er riktigere. Planforslaget er imidlertid fortsatt i strid med ­føringene i Kommuneplan 2015 med hensyn til h ­ øyder, utnyttelse og tilstrekkelig bokvalitet for ­beboere innenfor eiendommen og for naboene, sier Vaa ­Bermann.

– SKYGGELEGGER Nord for planområdet ligger Grefsen Stasjons­by. Ifølge Vaa Bermann vil for høy bebyggelse skyggelegge tilgrensende b ­ oliger og redusere bokvaliteten for naboene. Vest for planområdet ligger Nordre Åsen bo- og rehabiliteringssenter. Dette vil også skyggelegges i stor grad med et bygg på 27 ­etasjer.

FOTO.: PBE

Andreas Vaa ­Bermann.

N °3 201 7 |

estate M AGAS IN

31

– Følgene av et slikt alternativ er at antallet boliger blir lavere enn forslagstillers opprinnelige forslag, noe som gjør at hver beboer også får nyte litt mer av det ­felles ute­oppholdsarealet.

Andreas Vaa Bermann - avdelingsdirektør i avdeling for områdeutvikling PBE

I tillegg vil 27 etasjer skyggelegge eget uteoppholdsareal innenfor planområdet.

– Grefsen Stasjonsby og bebyggelsen rundt består av bebyggelse på 7-8 etasjer og med enkelte bygg opp mot 10-12 etasjer.

Da vi ut fra situasjonen og lokaliteten ikke ­finner ekstraordinære årsaker til å kunne anbefale et spesielt høyt bygg på akkurat denne eiendommen, fremmer vi et eget ­alternativ med bebyggelse på 10 etasjer i samsvar med ­kommuneplanen og foreslår en plan som sikrer bedre bokvaliteter, sier han.

ANBEFALER MER NÆRING På grunn av lavere høyder og noe redusert utnyttelse vil eget uteareal og nabobebyggelsen skyggelegges mindre.

– Følgene av et slikt alternativ er at antallet boliger blir lavere enn forslagstillers opprinne­ lige forslag, noe som gjør at hver beboer også får nyte litt mer av det ­felles ute­oppholdsarealet.

Reduksjon i antall b ­ oliger skyldes også at vi ­anbefaler en større ­andel næringsareal til fordel for boligformål på grunn av støyutfordringer og ønske om akseptable bokvaliteter for de frem­ tidige b ­ oligene, påpeker Vaa Bermann.

32

IKKE PRIORITERT OMRÅDE Selv om planområdet har god kollektiv­ dekning, viser han til at Sinsen ikke er avsatt som et prioritert utviklingsområde i arealbruksstrategien mot 2030/2050. Storo, som ligger i kort avstand fra planområdet, er derimot avsatt som et kollektivknutepunkt.

– Et kollektivknutepunkt skal fortettes med høy utnyttelse. Sinsen derimot, er ikke planlagt for like høy utnyttelse som Storo. Fortsatt har alternativet fra etatens side høy utnyttelse sett i forhold til eksisterende og nye bolig­ områder i Oslo, mener han.

OFFENTLIGE AREALER Når det gjelder krav til uteareal, sier Vaa Bermann at dette er tilpasset området som planforslaget ligger i og mengden grønt­areal bydelen har i nærområdet. Fellesareal som Muselunden og Torshovdalen er tilleggsareal til privat fellesareal.

– Offentlige arealer har andre kvaliteter og funksjoner enn det private fellesarealet.

Verken Muselunden eller Torshovdalen har trafikktrygge adkomster fra Grefsen ­Stasjonsby, og store deler av ­Muselunden er N °3 201 7 |

estate M AGAS IN

tiltenkt fotball og idrett. De private felles­ arealene skal være et oppholds­areal for ulike brukergrupper, gi lys og luft m ­ ellom be­ byggelsen og inn i ­boenhetene, gi nærlekeplass til familier med mindre barn og skal fungere som et samlings­punkt og oppholdsareal for ­beboere i alle ­aldre, sier han.

ANDRE FUNKSJONER Privat fellesareal har derfor andre ­funksjoner og kan og bør ikke fravikes for at eiendommen skal utnyttes hardere, i­ følge Vaa ­Bermann.

– Men vi tar hensyn til gode offentlige plasser og parker i nærheten som k­ omp­enserende faktor når vi gjør en vurdering av hvor mye - eller hvor lite - uteoppholds­areal det bør være innenfor det enkelte boligprosjektet, sier han.

Planforslaget for Hans Nielsen H ­ auges gate 50 ble lagt ut til offentlig ettersyn med høringsfrist 29. mai. Innspill og k­ om­mentarer i høringsperioden vil bli vurdert og ­kommentert, og planforslaget ­eventuelt be­ arbeidet i henhold til dette før det s­endes over til endelig politisk behandling.

Kunsten å utnytte mulighetene Både eiendomsbransjen og advokatbransjen er midt i en digital omstilling.

Hos Wikborg Rein jobber vi nå med å digitalisere hele hverdagen til våre 350 engasjerte medarbeidere.

Nytt kontor og nye arbeidsverktøy åpner dører for å spare tid, og bruke mer tid på kundene våre.

Lars Ulleberg Jensen luj@wr.no Mob +47 916 03 940

Gøran Mjelde Aarvik gla@wr.no Mob +47 908 45 263

Ingrid K. Høstmælingen ikh@wr.no Mob +47 922 43 964

P OR T R E T T E T

S K A L ­H A N D L E F O R ­M I L L I A R D E R I NORGE Ilija Batljan flyktet fra krigen på Balkan, havnet ved en ­tilfeldighet på en båt til Sverige og kunne blitt ­Socialdemokraternas ­statsministerkandidat. Nå er han gründer og toppsjef i ­eiendomsselskapet SBB Norden, som skal doble porteføljen i Norge.

Av: Tore Årdal / Foto: Marius Viken

34

N °3 201 7 |

estate M AGAS IN

N °3 201 7 |

estate M AGAS IN

35

- Krig påvirker livet ekstremt mye.

P PORTRETTET

E

n høyreist skikkelse med en hvit handsfree-­ledning hengende over den svarte frakkekragen er på vei inn døren i sjette etasje i Strandvägen 3 - rett ved Kungliga Dramatiska Teatern i Stockholm. Den tidligere leiligheten er i dag hovedkontoret til Samhällsbygnads­ bolaget (SBB NORDEN), som ble notert på Stockholms­ børsen i mars. Estate Magasin har ventet på Ilija Batljan i 40 minutter når han avslutter telefonsamtalen like raskt som han åpnet døren.

– Jeg må legge på nå. Jeg skal møte noen kompiser fra Norge, sier han og smiler mot oss.

20 MILLIARDER SEK SBB Norden ble etablert i april 2016, og den uttalte ­ambisjonen var da at selskapet skulle ha en eiendoms­ portefølje verdt mellom 20 og 25 milliarder svenske kroner innen 5 år. Når Estate Magasin møter Batljan ett år etter etableringen, har verdien allerede passert 20 milliarder, ­inklusive de sist inngåtte kontraktene.

Batljan prøver å avdramatisere historien ved å fortelle at han og de fleste andre ansatte i selskapet bare har fortsatt å gjøre det samme som de gjorde i de 6 foregående årene i boligbyggelaget Rikshem AB, hvor han var vis­e­ administrerende direktør. Han tok nemlig med seg flere av sine betrodde medarbeidere over i SBB Norden.

36

N °3 201 7 |

estate M AGAS IN

FLYKTET TIL SVERIGE Batljan har vært på kjøkkenet og hentet kaffe og te, setter seg ned sammen med Estate Magasin i en krok med et lite rundt bord og fire lave stoler. Han smiler igjen, sier først «välkomna» og så «shoot», men så ringer mobiltelefonen.

– Gi meg bare ett sekund, sier han, reiser seg og går hvileløst rundt i lokalet med en bagasje som de fleste vil være ­foruten.

Batljan var president i Studentforbundet Bosnia og ­Herzegovina da krigen på Balkan brøt ut i 1992. Året etter lyktes han å flykte sammen med sin kone og deres d ­ atter på 10 måneder. De fikk hjelp av venner og familie til å komme seg til Polen. På ferjekaia bestemte de seg for å ta første båt som kom, og den gikk til Sverige.

KJØPTE I BARCODE Toppsjefen i SBB Norden er igjen i ferd med å avslutte en telefonsamtale. Ute fra gangen hører vi han gi personen i andre enden beskjed om å trykke på knappen og kjøre på.

– Sorry. Businessen pågår for fullt, sier han.

I mars ble det kjent at SBB Norden hadde kjøpt midtbygget til DNB i Bjørvika for 4,3 milliarder norske kroner.

Eiendommen er på 49.000 kvadratmeter og har årlige leie­ inntekter på 180 millioner. Leieavtalen med DNB løper i drøyt 10 år.

FLYKTNING: Ilija Batljan var president i Student­forbundet Bosnia og ­H­­erzegovina da krigen på Balkan brøt ut. Han lyktes å flykte sammen med sin kone og deres datter.

N °3 201 7 |

estate M AGAS IN

37

FOTO: DMITRY TKACHENKO

ET NYTT CBD I OSLO – Det er mange i Sverige som ikke forstår hvor fantastisk Barcode og Bjørvika er.

Når resten av boligene og nærings­arealene ­byg­ges der, kan det bli så lekkert som helst. ­Dessuten er det ikke så ofte at man skaper et nytt CBD. Bjørvika kan gjøre at Aker Brygge blir opp­fattet med en beliggenhet på bak­ siden, ­mener han.

Selgeren av DNB-bygget var Trond Mohns selskap ­Meteva AS. Som en del av oppgjøret ble Meteva tildelt B-aksjer i SBB Norden til­ svarende 12 prosent av kapitalen i selskapet.

Dermed ble Mohn nest største aksjonær.

– Trond er en fantastisk entreprenør og et veldig fint menneske. Vi er veldig glade for at han er aksjonær hos oss.

HANDLET I KRISTIANSAND I tillegg til DNB-bygget, eier SBB Norden 38

­ ullhaug Torg 4 i Nydalen som har en lang G leiekontrakt med Justis- og beredskaps­ departementet. Tidligere i år kjøpte ­selskapet også en portefølje av eiendommer i ­Kristiansand fra ­Entra. Prisen for porteføljen var 863 ­millioner kroner.

Samlet har selskapet nå eiendommer i Norge verdt ca. 7 milliarder svenske kroner, til­svarende ca. 6,8 norske mil­liarder. ­Ifølge Batljan er det ikke urimelig hvis dette om noen år er doblet.

OFFENTLIGE LEIETAKERE – Med DNB-bygget i Barcode eier vi Oslos fineste hus, derfor behøver vi ikke å jakte det punktet. Vi ser generelt etter eiendommer i Oslo med lange kontrakter, og helst med ­offentlige leietakere, sier Batljan.

Han ønsker også å få med flere norske ­aksjonærer i SBB Norden.

– I samarbeid med Swedbank, DNB og ABG N °3 201 7 |

estate M AGAS IN

Sundal Collier jobber vi nå med en ­emisjon rettet mot allmenheten. Vi er et selskap med nordisk eksponering som tilbyr en unik mulighet i en trygg og langsiktig virksomhet, og da er det naturlig at vi får med flere norske aktører på eiersiden, sier han.

HEMMELIGE AKSJONÆRER Han legger imidlertid til at det er flere nordmenn enn Trond Mohn blant eierne i selskapet. I en emisjon rettet mot norske investorer ble det utstedt preferanseaksjer for nesten 500 millioner svenske kroner.

Batljan ønsker ikke å fortelle hvem disse aksjonærene er.

– Det var et unntak med Trond på grunn av at den emisjonen var så stor. Vi pleier ikke å skryte av hvilke aksjonærer vi har. Vi vil måles på det vi gjør, ikke på hvem som eier selskapet, sier han.

TROND MOHN ­AKSJONÆR: - Trond er en ­fantastisk entreprenør og et veldig fint menneske, sier ­Batljan etter at Mohn kom inn på eiersiden i SBB Norden.

ARCTIC FIKSET FINANSIERING Telefonen ringer igjen. «Forlåt». Nye 5 minutter med venting mens B ­ atljan vandrer rundt i lokalene, stopper opp ved pulten til en medarbeider og kaster et blikk på PC-­skjermen hans, før han beveger seg sakte ­ videre.

Så er han tilbake i kroken med et nytt «forlåt», et nytt smil og ordene «­affärerna måste pågå».

En person som har vært viktig for forretningene til Ilija Batljan og SBB Norden, er Mads Syversen i Arctic ­Securities.

– Mads hjalp oss å fikse f­ inansiering for ett av våre første kjøp. Han en fortsatt en viktig person for selskapet vårt. Arctic ­Securities er dyktige og veldig serious minded, sier han.

FOTO: NTB SCANPIX

FANTASTISKE BJØRVIKA: - Det er mange i Sverige som ikke forstår hvor ­fantastisk Barcode og Bjørvika er, sier Batljan.

TRODDE PÅ PLANENE Batljan fikk med seg de svenske milliardærene Sven-Olof Johansson, ­ Erik Paulsson og Mikael Andersson da han etablerte SBB Norden, men han ­hevder at det ikke var avgjørende for å få sel­skapet opp å gå.

– Jeg skrapet sammen penger fra mange ulike mennesker, som bidro til selskapet på ulike måter. De både lånte oss penger og investerte. Det var mange i eiendomsbransjen som trodde på det jeg skulle gjøre, forteller han.

HJELPER UNGE PERSONER Samfunnsengasjement er også en ­sentral del av Samhällsbygnads­bolaget.

Allerede i oppstarten, da det knapt ­fantes penger til å kjøpe kaffe, N °3 201 7 |

estate M AGAS IN

39

40

N °3 201 7 |

estate M AGAS IN

- For meg var politikken aldri en karrierevei.

I L I J A B AT L J A N

— — Født i 1967 i Kolašin, Montenegro — — Gründer og administrerende d ­ irektør i SBB Norden — — Viseadministrerende direktør og sjef for forretnings­u tvikling i Rikshem AB, 2011-2015 — — Landstingsråd i opposisjon ­S tockholms läns l­ andsting 2010-2011 — — Ordfører og kommunalråd i Nynäshamns ­k ommune, 2005-2009 — — Gjesteforsker, EU-kommisjonens ­d irektorat for økonomi og finans, 2004 — — Økonom i den interamerikanske ­u tviklingsbanken, 2002 — — Departementsråd og analysesjef i ­S ocialdepartementet, 2001 — — Politisk sakkyndig i regjerings­k anselliet, 1999 — — Departementssekretær i Social­ departementet, 1996 — — President i Studentforbundet B ­ osnia og ­H erzegovina, 1992

tilbudte selskapet sommerjobb til ungdommer i områder hvor det hadde bolig­eiendommer.

SBB Norden har også inngått et samarbeid med Mentor Sverige for å tilby en mentor til unge personer, slik at de kan få en bra start på livet.

– Dette er veldig viktig for oss. Vi k­ ommer også til å engasjere oss i Norge på ulike måter, blant annet i ­Kristiansand, hvor vi har eget ­kontor. Jeg tror s­ terkt på at et selskap skal skape ­verdier både for aksjonærene og ­samfunnet.

GJEMTE SEG I KJELLEREN Når vi spør Batljan om hvor samfunns­ engasjementet hans kommer fra, vender han tilbake til 1992 da han var president i Student­ forbundet Bosnia og Herzegovina.

– Krig er elendighet og forferdelig på alle mulige måter, og påvirker livet e­kstremt mye. Jeg har sittet i kjelleren og håpet at bomben ikke treffer vårt hus. Det er da du forstår hvorfor det er så viktig med demokrati, tillit og ordnede institusjoner i samfunnet, sier han.

Mens Batljan, kona og datteren bosatte seg i Nynäshamn i Stockholms län, klarte svigerforeldrene hans å komme etter. De havnet i Norge.

SAMFUNNET STILTE OPP – Da vi lyktes med å flykte, stilte samfunnet opp for oss. Derfor synes jeg det er viktig å betale tilbake. Det var også derfor jeg ble aktiv N °3 201 7 |

estate M AGAS IN

i politikken, forteller han.

I 2005 ble Batljan valgt inn som kommunalråd i Nynäshamn, der målsettingen hans var å få en offentlig sektor med høy kvalitet og en godt utbygd infrastruktur. Senere ble han også ordfører i kommunen.

I 2010/2011 var han også landstingsråd i opposisjon i Stockholms läns landsting. Der kritiserte han blant annet finansieringen av Nya Karolinska sjukhuset i Solna. Han m ­ ente at landstinget ville tape enorme beløp ved å tilby unormalt høy avkastning og renter til ­investorer, samtidig som indeksreguleringen av driftskostnader var for høy. Det endte med en ny beslutning om finansiering, som ga en besparelse på 7–9 milliarder svenske kroner over en 30 års periode.

SLUTTET SOM POLITIKER Batljan satt i tillegg i Social­demokraternas partistyre. Navnet hans var også med i spekulasjonene rundt hvem som skulle overta partiledervervet etter Mona Sahlin.

Mange ble derfor overrasket over at Batljan i mai 2011 sluttet i politikken for å begynne som viseadministrerende direktør i eiendomsselskapet, som etter hvert fikk navnet Rikshem AB. – For meg var politikken aldri en karriere­ vei, men en plikttjeneste jeg utførte. Jeg gikk til og med ned i lønn for å gjøre dette. Det ble på samme måte da jeg bestemte meg for å slutte. Tjenestetiden var over.

41

- I blant er det bra å få sparken.

Jeg har opplevd mye i politikken og fått bidratt til samfunnsutviklingen, men det er selvsagt ­hyggelig å høre at folk har tillit til meg, sier han KJØRER 6-700 MIL ÅRLIG Bilen står sentralt i arbeidsdagen til ­B atljan, og hvert år kjører han 6-700 mil.

Han kjøpte den første Toyota Priusen da den kom, men i dag ruller det i Tesla.

– Å kjøpe eiendom og arbeide med ­eiendom krever at man er mye ute. Det ­n ytter ikke å sitte på et kontor i det s­ entrale Stockholm eller Oslo og vente på et vakkert prospekt. Man må være ute og treffe folk, sier Batljan, som har 150-180 reisedøgn i året.

KJØPER BOLIGER I SVERIGE SBB Norden hadde ved utgangen av april en 40/60-vekting i bolig og næring. Ifølge ­B atljan kommer boligandelen til å vokse, men ikke gjennom investeringer i Norge.

– Jeg tror det er nødvendig med bostedsrettigheter i Oslo, slik vi har i Sverige. Det vil bidra til å dempe overopphetingen og gi et mer sunt marked. Vi fortsetter ­imidlertid med vår strategi innen lavrisikosegmentet.

Det er bare i Sverige at markedet er ­regulert og leieprisene lave, derfor er det bare her vi kommer til å kjøpe boliger, sier han.

42

FLERE HØYHUS I OSLO Batljan har en phil. cand. i nasjonaløkonomi og doktorgrad i emnet demografi og eldreomsorg.

Innsikt i demografi er selvsagt ikke dumt når man sysler med langsiktige boliginvesteringer i Sverige og kjøp av næringseiendom i hele Norden.

– Selv om Norge og Sverige ikke har hatt en lik økonomisk utvikling, er det mange lik­ hetstrekk i den demografiske utviklingen.

Oslo og S ­ tockholm har vært Europas raskest ­voksende hovedsteder i flere år, og det helt uten ­konkurranse fra andre. Jeg tror vi kommer til å se mer av det samme i Oslo som i Stockholm, at det bygges flere høyhus i kombinasjon med en forsterket satsing på T-banen, sier han.

FIKK SPARKEN I desember 2015 fikk Batljan enda en gang kjenne på kontrastene i livet. Mens han den ene dagen mottok prisen for Sveriges beste eiendomsselskap, ble han den andre ­sparket fra stillingen som viseadministrerende ­direktør samme selskap.

– Det handlet om en eierstrid som førte meg opp i en veldig rar situasjon. Det ble påstått at jeg hadde investert privat i eiendom, men det var ikke riktig. Dette er senere blitt påvist i utredninger, sier han og legger til: – På den annen side: Dette ga meg muligheten til å starte Samhällsbyggnadsbolaget. I blant er det bra å få sparken.

N °3 201 7 |

estate M AGAS IN

N °3 201 7 |

estate M AGAS IN

43

8 RASKE ?

Ilija Batljan adm. dir.

SSB Norden.

Hva var din første jobb?

- Jeg var 12 år og skogsarbeider i Montenegro. Vi hentet ved og treverk med hest og vogn fra ­vanskelig tilgjengelige områder.

Din første eiendom?

- En bostedsrettighet i Nynäshamn.

Hva hører du på?

- Jeg er nyhetsnarkoman og hører mye på radio i bilen. Når det gjelder musikk, vil jeg f­ remheve Lena Philipsson.

Hva leser du?

- Jeg leser veldig mange biografier. Den siste jeg leste var «Spekulanten» om Erik Penser (svensk finanstopp og milliardær, red. anm.).

Hva gjør du på fritiden?

- Som gründer har jeg ikke så mye fritid, men jeg går tur sammen med min kone. Det er ­viktig.

Jeg prøver også å få tid til å spille golf og tennis, men det blir ikke så ofte.

Hva irriterer deg?

- Jeg begynner å bli for gammel til å irritere meg, men urettferdighet blir jeg forbannet på.

Hva blir du i godt humør av?

- Når vi har gjort gode forretninger. Vi har en skipsklokke her, og den bruker vi ofte.

Hva er favoritt-appen din?

- Genius Scan. Da har du alltid en skanner i lommen.

44

N °3 201 7 |

estate M AGAS IN

VI ER TILBAKE I NÆRINGSEIENDOMSMARKEDET!

Kurt Haugen

Hans Kjærnet

Per Ivar Egeberg

Jørn Aleksandersen

Ole Hyvik

Sven Løitegaard

Finansiering av næringseiendom Har du behov for finansiering ved tomtekjøp, oppføring av bolig- eller næringsbygg, ombygging eller kjøp av ferdig utviklede eiendommer i Oslo-området?

BN Banks medarbeidere har lang erfaring fra eiendomsfinansiering og vil gjerne bidra til å finne gode løsninger på ditt finansieringsbehov. Ta kontakt med en av oss for en prat om ditt prosjekt!

Du finner kontaktinfo på bnbank.no/kontakt-bedrift

Besøksadresse: BN Bank Oslo | Tordenskiolds gate 8 - 10 | Telefon +47 22 82 56 00 | www.bnbank.no

Thomas Ytreland

TROR PÅ ­LOGISTI KKEIENDOM Aberdeen Asset Management-toppen Pertti Vanhanen tror på­­logistikkeiendom og de aller beste kjøpesentrene.

Av: Dag-Jørgen Saltnes

N NYHETER

D

et er i et intervju med Estate Magasin at Pertti ­Vanhanen, Global Head of Property i Aberdeen Property Investors, kommer med sine synspunkter på eiendomsmarkedet og investormarkedet. Han har vært i eiendomsbransjen siden 1988 og ble med over i Aberdeen da de gjorde et stort eiendomskjøp i Finland. En av hans første oppgaver var å etablere den finske virksomheten.

Siden ­etablerte han det første eiendomsfondet i Finland. Etter noen år tok han over den nordiske delen av Aberdeen, deretter siden den europeiske fondsforvaltningen. Nå er Vanhanen Global head of property i Aberdeen Asset Management.

E-HANDEL GIR MULIGHETER Når det gjelder eiendomstrender, mener Pertti Vanhanen at utviklingen innenfor internett og e-handel vil få store konse­kvenser for eiendomsbransjen.

– Der vil hele verdikjeden, fra fabrikk til konsument, ­endres raskt. I London kan du nå få én times leveransetid

46

N °3 201 7 |

estate M AGAS IN

fra du bestiller på Amazon. Det betyr at logistikksektoren, som tidligere ofte bare var mange rene lagerbygg, endres.

Nå blir det flere og flere høyteknologiske bygninger med roboter og automatiserte systemer som skal sørge for vareflyten, sier Vanhanen.

Han har stor tro på logistikkeiendom. Men det må være de rette byggene, som skaper en verdi for leietaker. Topp moderne logistikkbygg som effektiviserer vareflyten og støtter opp under bedrifters e-handel er blant favorittene.

BELIGGENHET – De nye moderne logistikkbyggene må ha stor takhøyde, på minst 12 meter. De må også ha mange dører og porter for effektiv transport. Og så må gulvene være sterke og tåle tunge varer. Varene kan komme rett fra fabrikken og pakker kan leveres inn i logistikkbyggene, som plukkes videre via strekkoder. Da trenger man ingen ompakking. Leietakere vil investere mye i lokalene, blant annet automatisering.

FOTO: ILPO MUSTO

Pertti Vanhanen, Global Head of Property i Aberdeen Asset Management.

N °3 201 7 |

estate M AGAS IN

47

– Vi har lært vår lekse. Vi etablerte de første eiendoms­fondene i Norden i Norge, Danmark og Finland. Med all erfaring vi har gjort, er det klart vi ville ha gjort ting a­ nnerledes.

Pertti Vanhanen - Global Head of Property i Aberdeen Asset Management.

Da blir det også større mulighet for at de vil bli i lokalene lenger, sier Vanhanen.

Når det gjelder beliggenhet, mener ­Vanhanen at attraktive beliggenheter i dag, vil være ­attraktive i årene fremover også.

– Gode logistikkeiendommer bør være i nærheten av hovedveier og jernbane. Det vil fortsette i mange år fremover. Havner, v­ eier og jernbanespor endrer ikke lokasjon, så beliggen­heten vil være viktig, sier Vanhanen.

Han har et blandet syn på handel, og tror det blir større forskjeller kjøpesentrene ­imellom, hvor de beste vinner og de svakeste dør.

– Vi liker store shoppingsentrene med god beliggenhet. De vil bli mer som opp­ levelsessentre og møteplasser. Samtidig er vi svært negative til shoppingsentre med dårlig b ­ eliggenhet. De vil bli konkurrert ut av ­e-handel, sier Vanhanen.

TROR PÅ NORGE Norge er et lite marked sammenlignet med Sverige, men Aberdeen-toppen har tro på det norske eiendomsmarkedet.

– Norge ser ut til å være i en sterk posisjon, 48

noe som vil støtte opp om eiendomsmarkedet.

Det gjør også utviklingen i ­ urbaniseringen.

Sverige er et veldig stort marked, men de svenske eiendommene begynner å bli dyrt. ­Danmark har vært attraktivt for inter­nasjonale investorer fordi valutaen er koblet til euroen, noe som reduserer risikoen. Finland er en del av eurosonen, men det er ikke stor ­interesse fra internasjonale investorer der. Jeg ser Norge som, om ikke det beste markedet, men like attraktivt som Sverige og Danmark, sier Vanhanen.

Både Sverige og Finland har en mye større andel av institusjonelle eiere av eiendom.

– I Finland var det vanlig med en a­ llo­kering kapitalen opp mot 25 prosent innenfor ­eiendom på 80-tallet. Dette på grunn av høy ­inflasjon i mange år. Etter andre verdenskrig ble Finland hardt rammet økonomisk, og det var mangel på risikokapital. Da skapte de flere av pensjonsinstitusjonene. I Norge er det flere private formuende som eier eiendom direkte.

Det gjør at det norske markedet oppfattes som mer lukket av de som ser Norge utenfra, sier Vanhanen.

N °3 201 7 |

estate M AGAS IN

ØKER INVESTERINGER I EIENDOM Vanhanen ser flere internasjonale trender innen­for eiendom og investering i eiendom.

– En trend vi ser er at institusjonelle in­ vestorer øker sin totale eiendomsallokering på grunn av at obligasjonsmarkedet har gitt lave renter og i noen tilfeller negative renter. En annen trend er globalisering på investeringssiden. Institusjonelle investorer diversifiserer ut av sine hjemland. Først inn i de nærmeste nabolandene, deretter videre utover. Europeiske investorer går inn i andre europeiske land. Vi ser også at investorene kjøper eiendom i andre verdensdeler. Jeg har sagt det flere ganger før: Eiendom er den siste aktivaklasse som blir global. Samtidig er det viktig å ha lokal ekspertise, sier Vanhanen, som legger til at Aberdeen Property Investors blant annet har eiendomsfond med fokus på Asia.

Vanhanen ser også at urbaniseringen fortsetter i et høyere tempo.

– Flere og flere mennesker flytter til byene.

Det gir behov for areal, også nye typer eiendommer, sier Vanhanen.

På leietakersiden ser Aberdeen Property

1000 kvm grillsesong I mars fyrte Kullt for første gang opp Norges største kullgrill innendørs. Vi i Anthon B Nilsen Eiendom er glade for å kunne tilby restaurantkonseptet skreddersydde lokaler midt i hjertet av Oslo.

Rom for smarte løsninger

FOTO: ILPO MUSTO

I­ nvestors at det blir stadig mer fokus på miljø og bærekraft.

– Det er blitt veldig viktig. Leietakere vil ha miljøvennlige bygg, og alle de store inter­ nasjonale selskapene er opptatt av det.

– VI HAR LÆRT Aberdeen Asset Management har hatt flere ­eiendomsfond siden begynnelsen av 2000-tallet.

De brede belånte fondene som hadde en rekke småsparere på eiersiden har imidlertid vært en økonomisk katastrofe for investorene som kjøpte i 2006 til 2008.

– Vi har lært vår lekse. Vi etablerte de første 50

eiendomsfondene i Norden i Norge, Danmark og Finland. Med all erfaring vi har gjort, er det klart vi ville ha gjort ting annerledes, sier Vanhanen.

Aberdeen Asset Management vil derfor ikke lenger gå bredt ut i småsparermarkedet for eiendomsfondene sine. Det blir heller ikke ­ høy belåning, som var en av grunnene til at det gikk dårlig for småsparerfondene.

– Vår klientbase er hovedsakelig institusjonelle investorer i Europa. Og investorer fra Asia, de arabiske landene, USA og Canada.

Vi ha også en del velstående privatpersoner inne i fondene våre. Denne gruppen har økt ­betraktelig.

N °3 201 7 |

estate M AGAS IN

Pertti Vanhanen forteller at institusjonelle investorer over hele verden øker allokeringen til eiendom.

OSLO – STOCKHOLM – LONDON – HELSINKI

PANGEA PROPERTY PARTNERS – NORDISK EKSPERTISE er en uavhengig pan-nordisk rådgiver innen corporate finance og eiendomstransaksjoner. Selskapet har over 30 ansatte med kontorer i Stockholm, Oslo og London. I tillegg har vi et nært samarbeid med Mrec i Finland.

I 2016 og hittil i 2017 har Pangea Property Partners vært rådgiver i over 60 transaksjoner med en underliggende eiendomsverdi på cirka 70 milliarder kroner (EUR 7.5bn). Våre oppdrag inkluderer tilrettelegging av kjøp og salg av enkeltobjekter og eiendomsporteføljer, finansiell rådgivning i større corporate finance-transaksjoner i hele Norden, finansiering og kapitalinnhenting, samt utarbeidelse av investeringsstrategier.

Virksomheten er bygget på grundige analyser og kunnskap om markedet. Vi har lange tradisjoner med å bringe internasjonal kapital til de nordiske eiendomsmarkedene og mellom landene i regionen. I løpet av de siste årene har over 40 prosent av våre transaksjoner vært over landegrensene.

pangea property partners

Sale of five office properties in central Örnsköldsvik, Sweden

Sale of Aronsborg Conference Centre outside Stockholm, Sweden

Buyer: Hemfosa

Buyer: Strawberry

SEK 858m

Not disclosed

Acquisition of Hilton Hotel at Copenhagen Airport & development of a new Comfort Hotel, Denmark Seller: Copenhagen Airport

Not disclosed

Sale of retail property Lade in Trondheim, Norway

Sale of Comfort Hotel Carl Johan in central Oslo, Norway

Buyer: Local property investor

Buyer: CBRE Global Investors

NOK 183m

NOK 1.0bn

Sale of 10 propertiesin Sundsvall and Östersund, Sweden

Sale of 32 propertiesin Sundsvall, Umeå and Luleå, Sweden

Sale of four properties in Östersund, Sweden

Sale of nine properties in Luleå, Sweden

Buyer: NP3

Buyer: Diös

Buyer: Intea

Buyer: Specialfastigheter

NOK 2.1bn

SEK 474m

SEK 4.6bn

SEK 256m

Acquisition of shopping centre Lillestrøm Torv in greater Oslo

Acquisition of conversion project (Oasen kjøpesenter) in Bergen, Norway

Sale of big box property (Elkjøp Megastore) in Oslo

Acquisition of 13 residential projects in Sweden

Sale of logistics and industrial portfolio in Sweden, Norway and Denmark

Seller: Tryg forsikring

Buyer: Pareto

Seller: Magnolia

Buyer: Round Hill Capital, Stepstone

NOK 710m

Not disclosed

SEK ~6bn

SEK ~1.7bn

Acquisition of Norrporten with properties in Sweden and Denmark Seller: Andra AP-fonden, Sjätte AP-fonden

Sale of 58 grocery stores in Norway Buyer: Union Gruppen

Seller: Steen&Strøm

NOK 800m

SEK 490m

PROPERTY FUND Sale of shopping centre Åsane Storsenter in Bergen, Norway

Sale of residential portfolio in southern Sweden

Sale of Quality Hotel Globe in Stockholm, Sweden

Sale of 3 office properties in Skøyen, Oslo, Norway

Buyer: Olav Thon Gruppen

Buyer: Victoria Park

Buyer: Strawberry

Buyer: Entra

NOK ~2bn

SEK 1.8bn

SEK 1.25bn

NOK 2.5bn

SEK 26.2bn

Sale of newly built office property in Bergen, Norway

Sale of residential portfolio in Östersund, Sweden

Sale of 8 hotels with 965 rooms in Sweden

Buyer: KLP

Acquisition of Garnisonen in Linköping and Campus in Östersund, Sweden Seller: Blackstone, Areim

Buyer: Rikshem

Buyer: Midstar

Supplier of research services including market data and bi-annual meetings

NOK 760m

SEK 2.9bn

SEK 1.1bn

SEK 890m

N/A

STOCKHOLM Norrlandsgatan 15, 7th floor Stockholm, SWEDEN +46 8 545 25 780 pangeapartners.se

OSLO Tjuvholmen Allé 3, 8th floor Oslo, NORWAY +47 21 95 80 70 pangeapartners.no

LONDON Berkeley Square House London, UK +44 20 788 713 74 pangeapartners.co.uk

HELSINKI Mrec Oy, Mikonkatu 4 B, Helsinki, Finland +358 10 2190 570 pangeapartners.co.uk

OSLOS NYE ­PARKERINGS­­POLITIKK Det er på trappene til dels betydelige endringer når det gjelder parkerings­ politikken i Oslo. Det ­diskuteres bilfritt sentrum, økte parkeringsgebyrer og nye krav til parkerings­plasser ved for bolig og næring. Unge mennesker er ikke like opptatt av bil og bil­kjøring som sine f­ oreldre. Kommunen har store ambisjoner om å begrense bil­kjøring og p­ arkering i byen. Til tross for de ­unges nye p­ referanser, er del likevel en fare for at byen blir bilfri før b­ efolkningen er blitt det.

Av: Thor Arne Brun

N NYHETER

52

E

iendomsadvokatene Mikkel Vislie og Stian Berger Røsland i Selmer mener endringene som foreslås i parkerings­ politikken i byen i sum er store og vil inne­bære betydelige praktiske endringer.

- Det er ingen tvil om at byen står foran en av de største omleggingene av parkerings­ politikken, antakelig noen sinne. Uavhengig av hva man måtte mene om de ulike tiltakene, er det nødvendig å forholde seg til dem og innrette planleggingen av nye utviklings­prosjekter annerledes enn vi gjorde før, sier Vislie.

Mikkel Vislie og Stian Berger Røsland N °3 201 7 |

estate M AGAS IN

under­streker at det er flere tiltak og strategier som kommunen nå forfølger samtidig.

- Kommunen har et overordnet mål om å redusere bilbruken i byen. For å oppnå det, vil de blant annet gjøre indre by bilfri og ­redusere antall parkeringsplasser som opparbeides i nybygg i hele byen. I tillegg skal satsene i bomringen og parkeringsgebyrene opp. Dette er endringer som innbyggere, næringsdrivende og eiendomsaktører vil merke, men det er nok også meningen, sier Stian Berger Røsland.

Den tidligere byrådslederen i Oslo er nøye med å understreke at det ikke lenger

GRUNDIGE OG LANGSIKTIGE, SIDEN 1923 I grensesnittet mellom juridiske og kommersielle muligheter og problemstillinger, finner vi løsninger hvor klientens interesser alltid står i sentrum.

Vår kultur er preget av langsiktighet, tålmodighet, korte beslutningsveier og tydelighet. Både internt, og for våre klienter.

Vårt fokus er alltid høy juridisk ekspertise og grundig forståelse av klientenes virksomheter.

Kluge er et av Norges ledende og mest fremgangsrike advokatfirmaer og har kontorer i Stavanger, Oslo, Bergen og Hamar.

Våre mer enn 100 advokater har tung faglig kompetanse innenfor de sentrale forretningsområdene i næringslivet. Kluges klienter er i første rekke store og mellomstore private næringslivsbedrifter, i tillegg bistår vi offentlige etater på en rekke oppdrag.

Stavanger | Oslo | Bergen | Hamar

FOTO: SELMER

- Det er ingen tvil om at byen står foran en av de største omleggingene av parkeringspolitikken noen sinne, sier f.v.

Stian Berger Røsland og Mikkel Vislie i Selmer.

54

er hans jobb å ha sterke synspunkter på om om­ leggingen av parkeringspolitikken i byen er ­fornuftig eller ikke, men i hans rolle som ­ advokat får han mange hen­ vendelser fra k­lienter som er usikre på hvordan ­omleggingene vil påvirke deres virksomhet.

BILFRITT SENTRUM Byrådet har varslet at det ønsker å gjøre området innenfor Ring 1 nærmest bilfritt. Et eget prosjekt er opprettet som blant annet skal ­utvikle alternativ bruk av areal som i dag benyttes til parkering. Plan- og bygningsetaten, Bymiljøetaten og Eiendoms- og byfornyelses­ etaten har utarbeidet et felles strategi­ dokument de kaller «Handlingsprogram for økt N °3 201 7 |

estate M AGAS IN

byliv i Oslo sentrum» hvor arbeidet med bilfritt sentrum er nærmere belyst og settes inn i en bredere kontekst. Innføring av bilfritt sentrum skal skje etappevis. Allerede i 2017 er det planlagt sterkt å redusere gateparkeringen innenfor Ring 1. Frem mot 2019 er det meningen i praksis å hindre at biler kjører innenfor Ring 1.

- Planene om bilfritt sentrum reiser en rekke spørsmål, både av praktisk også av rettslig karakter. Hvilke regler kommer til anvendelse når parkeringsareal skal gis en annen funksjon, hvordan kan gårdeiere og berørte aktører påvirke og saks­behandlingen og kan man påklage et vedtak som an mener får for store konsekvenser, sier Stian Berger Røsland.

FOTO: UNSPLASH / RABAN HAAIJK

i

VERDILØSE PARKERINGSHUS?: Bilfrie gater kan føre til at parkeringshus i Oslo sentrum blir stående tomme.

Hva skjer med P-husene i sentrum?

Parkeringshus innenfor Ring 1 har i mange år vært god forretning for eierne. Det er det ikke sikkert at det blir i årene fremover.

E

t spørsmål som Selmer-advokatene Mikkel Vislie og Stian Berger Røsland har blitt utfordret på av flere kunder, er hva som vil skje med eksisterende parkerings­ hus innenfor Ring 1 når byen blir bilfri.

- Slik vi leser planene for det bilfrie ­sentrum, fremstår det temmelig klart at P-hus som er tilknyttet ring 1 vil bestå langt på vei som i dag, sier Vislie.

Vislie understreker imidlertid at skjebnen for P-hus innenfor Ring 1, og som ikke har noen tilknytning til ringen, kan bli en ganske annen.

- Så langt vi kan se, vil flere P-hus som be­ finner seg i indre by kunne bli sterkt berørt av

56

bilfri by-planene. Hvis gaten med inn­kjøringen til P-huset skiltes med innkjøring forbudt fra begge sider, blir det naturligvis vrient å drive P-hus. Et skiltvedtak fattes dessuten av Bymiljø­etaten etter vegloven og ikke av Planog bygnings­ etaten etter plan- og bygnings­ loven. Det er dermed andre prosedyrer og hensyn som gjør seg gjeldende enn i areal- og byggesaker, understreker Vislie.

Vislie spår at et av spørsmålene som kommer til å bli satt på spissen gjennom ­ ­prosessen med bilfritt sentrum, er hvorvidt eiere og operatører av P-hus som i praksis blir verdiløse som P-hus vil kunne rette krav mot kommunen.

N °3 201 7 |

estate M AGAS IN

- Det er ikke gitt at man kan påregne noen kompensasjon for et inntektsbortfall fra P-hus-virksomheten. Kommunen ­eksproprierer ikke grunn og egentlig heller ikke noen rettig­het slik vi vanligvis ­tenker om dette. Man kan også se for seg at alternativ bruk kan ha et inntekts­potensiale som enten nuller ut eller reduserer et mulig erstatnings­ krav. Vi v­ urderer imidlertid nå blant annet om adkomstretten til P-husene har en slik styrke at denne retten også har et erstatnings­rettslig vern. Det skal bli ­interessant å se hvordan kommunen v­ urderer disse spørsmålene når gjennomføringen av det bilfrie sentrum ­kommer, påpeker Vislie.

RETAILSPESIALISTEN SOM RÅDGIR OG HJELPER DEG Å FINNE RETT LEIETAKER

Kontakt oss på ncmd.no

Vi i NCM Development har spesial­ kompetanse­, og er en unik rådgiver innen: • Utvikling og utleie • Etableringsbistand • Analyse og strategi Unik bredde i tjenester og kompetanse gir et solid utgangspunkt for et godt byliv, spennende kjøpesenterutvikling eller butikketablering.

FOTO: SHUTTERSTOCK

i

STRAMMER INN: Byrådet har fremmet forslag til bystyret som midlertidig ­strammer inn parkerings­mulighetene i for­bindelse med byggesak. I klartekst innebærer det at antallet P-plasser i nybygg skal begrenses.

Endret parkerings­norm Bilfritt sentrum er kun ett av tiltakene som skal få ned bilbruken.

Alle parkeringsmuligheter skal begrenses.

E

n vel så omfattende, men mindre omtalt sak, er de varslede endringene i parkerings­ normen for hele byen. ­Byrådet har i påvente av en slik endring, allerede fremmet forslag til bystyret som midlertidig strammer inn parkeringsmulighetene i forbindelse med byggesak. Byrådssaken ligger til behandling i byutviklingskomiteen og det er ventet vedtak rett før eller rett over sommeren.

- Med den midlertidige parkeringssaken og den varslede nye parkeringsnormen, vil ­kommunen redusere antall P-plasser som skal opp­arbeides i hele byen for alle formål, sier ­advokat Stian Berger Røsland i Selmer.

I boligprosjekter sier gjeldende parkerings­ norm at antall parkeringsplasser skal beregnes ut fra antall rom i boligene, antall boenheter og ut fra hvor i byen boligene skal oppføres.

Dette foreslås temmelig radikalt endret i den nye ordningen.

I dag vil oppføring av en to-mannbolig på Skøyen, hvor hver av boenhetene er på 140 kvadratmeter, utløse samlet krav om minst

58

4 parkeringsplasser. Med ny ordning vil det maksimalt kunne opparbeides 1,7 parkerings­ ­ plasser i prosjektet. Minimumskravet til opp­ arbeidelse i et slikt eksempel vil være om lag 0,8 parkeringsplasser, samlet for de to enhetene.

FÆRRE P-PLASSER I NYE BOLIG­ PROSJEKTER - Endringene i parkeringsnormen, vil i praksis innebære vesentlig færre parkerings­ plasser i nye boligprosjekter enn det vi er vant til. ­Kommunen vil nå gå bort fra minimums­krav basert på antall rom i blokker eller antall boenheter i småhusområdene, til ulike minimums- og maksimumsintervaller i ulike deler av byen pr. 100 kvadratmeter oppført bolig, påpeker Røsland.

For næringsbebyggelse og offentlige bygg, er dagens regler innrettet etter hva slags virksomhet som skal ha parkering. Avhengig av om formålet er forretning, kjøpesenter, restaurant, skole mv. gjelder ulike minimums- og maksimumskrav basert på antall kvadratmeter.

N °3 201 7 |

estate M AGAS IN

Prinsippene i disse reglene foreslås langt på vei videreført. Det gjøres imidlertid innstramninger slik at maksimalantallet parkerings­plasser som kan oppføres reduseres til mellom 60-70 % av det dagens regler åpner for.

- Næringsdrivende over hele byen må med disse innstramningene venne seg til at det blir færre parkeringsplasser til disposisjon i nye prosjekter. Men både bolig- og nærings­ utviklere skal med de nye normene i prinsippet kunne oppnå høyere utnyttelse i sine prosjekter ved at mindre areal benyttes til parkering. Om det i praksis vil skje, gjenstår å se, tilføyer Selmer-advokat Mikkel Vislie.

FLERE SYKKELPLASSER De nye parkeringsreglene krever vesentlig mer opparbeidelse av sykkelparkering enn det ­dagens parkeringsnorm legger opp til. For hver 100 kvadratmeter bolig/ studentboliger som skal bygges, må det opparbeides 3 plasser for sykkel. For næringsbygg og offentlige blir kravene etter gjeldende norm tredoblet.

Huseiernes Landsforbund har gitt gårdeiere nødvendige råd og hjelp til drift og forvaltning av sine utleiebygg i over 120 år.

Den juridiske staben i HL har solid erfaring med problemstillinger knyttet til fast eiendom.

Vi gir våre gårdeiermedlemmer profesjonell juridisk bistand.

Les mer og meld deg inn på huseierne.no.

Einar Frigland Advokat Tlf. 22 47 75 27 e.frigland@huseierne.no

Anders Leisner Advokat Tlf. 22 47 75 28 a.leisner@huseierne.no

Copyright Finn Robert Jensen

Gjennom sammenhengende drift i mer enn 120 år, fra vi het «Gaardeierforeningen av 1894», har Huseiernes Landsforbund (HL) gitt juridisk bistand til våre medlemmer som eier næringseiendom.

Annita Magnussen Advokat Tlf. 22 47 75 10 a.magnussen@huseierne.no

Yana Beate Totland Advokat Tlf. 22 47 86 47 y.totland@huseierne.no

Karianne Listerud Lund Advokat Tlf. 22 47 75 17 k.listerud@huseierne.no

Huseiernes Landsforbund Fred Olsens gate 5 0152 Oslo Tlf: 22 47 75 00 Per Christian Nordal Advokat Tlf. 22 47 86 46 p.nordal@huseierne.no

Morten Fæste Advokat Tlf. 22 47 75 18 m.faeste@huseierne.no

Øistein Olsen Krokmoen Advokat Tlf. 22 47 79 43 ook@huseierne.no

Espen Kheradmandi Advokatfullmektig Tlf. 22 47 75 29 e.kheradmandi@huseierne.no

huseierne.no

ENTRA DYREST ­E I E N D O M S A K S J E I NORGE N NYHETER

Mens investorer kan få kjøpt Olav Thon Eiendomsselskap og ­Norwegian Property til henholdsvis 0,8 og 0,9 ganger bokført egenkapital, koster Entra-aksjen 1,2 ganger den bokførte egenkapitalen.

Av: Dag-Jørgen Saltnes

60

N °3 201 7 |

estate M AGAS IN

FRA VENSTRE: .

Arve Reglands Entra har den høyeste prisingen på børsen av de norske eiendoms­ aksjene.

Olav Thons børsnoterte eiendomsselskap er lavest priset målt mot bokført egenkapital.

Svein Hov Skjelles Norwegian Property prises til 0,9 ganger den bokførte egen­ kapitalen.

S

iden børsnoteringen høsten 2014 har Entra hatt en fantastisk utvikling på ­ Oslo Børs. Aksjen har steget fra åpnings­ kursen på 65 kroner til over 100 kroner. I tillegg har selskapet delt ut utbytte på 8,95 kroner per aksje. De seneste 12 månedene er Entra-­aksjen opp over 30 prosent. Til sammenligning er aksjekursen i Olav Thon Eiendomsselskap opp 12,1 prosent, mens Norwegian Property er opp 14,2 prosent.

Den kraftige oppgangen i Entra-aksjen har bidratt til at Entra nå prises langt høyere enn de to andre børsnoterte næringseiendoms­ aksjene i Norge.

1,2 GANGER BOK Ifølge Pangea Property Partners’ rapport for nordiske eiendomsaksjer, Pangea Nordic ­Listed Overview, prises Entra-aksjen nå til en pris/bok (aksjekurs delt på bokført egen­kapital per aksje) på 1,2, basert på 2017-­estimatene (snittestimater hentet inn fra analysefirmaet Thomson). Det er vesentlig høyere enn både Norwegian Property- og Olav Thon Eiendomsselskap-aksjen, som prises til henholdsvis 0,9 og 0,8 ganger bokført egenkapital. Prisingen av Entra er nå tilsvarende gjennomsnittet av de svenske eiendomsaksjene og også høyere enn N °3 201 7 |

estate M AGAS IN

de finske børsnoterte eiendoms­ selskapene (snitt i Finland på 0,8 ganger bokført verdi).

Basert på 2018-estimatene handles Entra til 1,1 ganger bokført egenkapital, mens ­Norwegian Property og Olav Thon Eiendomsselskap ­prises til 0,8 ganger «bok».w Også målt etter kontantinntjeningen sammen­ lignet med summen av børsverdi og netto rente­ bærende gjeld kommer Entra dyrere ut enn Norwegian Property og Olav ­ Thon Eiendoms­selskap. Mens de to sistnevnte ­selskapene har en implisitt EBITDA-yield på henholdsvis 5 og 6,2, har E ­ ntra en implisitt EBITDA-yield på 4,8. Det vil si at Entra har en lavere kontant­ inntjening målt mot kapitalen som skal ­forrentes enn ­konkurrentene. ØKTE EIENDOMSVERDIER Alle de tre børsnoterte eiendoms­selskapene har lagt bak seg et første kvartal med en kraftig økning i eiendomsverdier. Det har fått aksje­ analytiker Fredrik Steinslien i ­Pareto S ­ ecurities til å oppjustere kursmålene på både ­ Norwegian Property (NPRO) og Entra. Steinslien oppjusterte kursmålet på ­ NPRO-aksjen til 11 kroner som følge av økte eiendomsverdier. Kursmålet i Entra ble økt fra 105 til 110 kroner av samme grunn.

61

Børsindeks bedre enn eiendomsaksjer Siden september i fjor har de som plasserte penger i brede ­ nordiske aksjeindekser gjort det 17 prosent bedre enn de som satset på ­eiendomsaksjer.

Av: Dag-Jørgen Saltnes

N NYHETER

62

D

et kommer frem i Pangea Property Partners’ ­seneste rapport Pangea Nordic Listed Overview.

Mens ­nordiske aksjer (Nordic All share index) har steget med 13 prosent siden september i fjor, da de n ­ ordiske eiendoms­aksjene nådde toppen, har Pangea Real Estate Index (PREX) falt med 4 prosent. PREX er en gruppe med eiendomssektorindekser som måler verdivektet av­kastning for 29 børsnoterte eiendomsselskaper i Norden. Markedsverdien på selskapene i PREX er på 42 m ­ illiarder euro.

Samtidig har en indeks med mindre unoterte eiendoms­ selskaper, PREX Secondary, falt med 13 prosent. PREX-­ secondary-indeksen består av 21 ­eiendoms- og eiendoms­ utviklingsselskaper med en samlet markedsverdi på 4 milliarder euro. Norske Eiensomsspar er blant selskapene i denne nordiske Pangea-indeksen.

N °3 201 7 |

estate M AGAS IN

DE BESTE Svenske Victoria Park er ifølge Pangea Property Partners det eiendomsselskapet som har gitt høyest avkastning de seneste 12 månedene (sett bort fra danske Nordicom, som har vært på grensen til konkurs og med en børsverdi på under 100 millioner kroner og en gjeld på 2,2 milliarder). De som kjøpte aksjer i boligselskapet Victoria Park for 12 måneder siden kan glede seg over en oppgang på nesten 50 prosent.

Det svenske logistikkeiendomsselskapet Corem har hatt en oppgang på rundt 35 prosent, mens D. Carnegie & Co. er opp rundt 33 prosent. Norske Entra har gitt en kursoppgang på 32 prosent, mens Sagax er opp 31 prosent.

I Finland har Technopolis-aksjen steget med 1,1 prosent de seneste 12 månedene, mens Citycon er opp 3 prosent. ­Sponda har gjort det best i Finland med en oppgang på 10,3 prosent.

Sverige har flere børs­ noterte selskaper som har investert i boliger. (Foto: Shutterstock)

FOTO: VICTORIA PARK

Victoria ParkCEO Peter Strand kan glede seg over at aksjen har steget med nesten 50 prosent det seneste året.

REX-­secondary-indeksen består av 21 e­ iendoms- og eiendoms­ utviklingsselskaper med en samlet markedsverdi på 4 milliarder euro.

N °3 201 7 |

estate M AGAS IN

63

64

N °3 201 7 |

estate M AGAS IN

PENSJONISTENE TAR STYRINGEN OVER BYENE Victor Normann mener det er 68’erne som kommer til å styre byutviklingen de neste årene. Det vil gi byen andre kvaliteter og et annet innhold.

Av: Dag-Jørgen Saltnes / Foto: Merete Brandt

N °3 201 7 |

estate M AGAS IN

65

– Drømmen om det gode livet i forsteder som Åsane var større for dem som ikke hadde vokst opp der enn for dem som vokste opp der.

Victor Normann

N NYHETER

66

I

løpet av de seneste ti årene har antall personer mellom 20 og 30 år økt med 200 000. Disse har påvirket norske byer, da de har valgt å bosette seg i de store byene. Prisøkningene på boliger skyldes at antallet unge mennesker på jakt etter sin første bolig har vært rekordhøy. Men det tar slutt nå, sier tidligere statsråd og NHH-professor Victor Norman.

Han holdt nylig et foredrag på ­Citykonferansen Bergen hvor budskapet var at det er folk i hans aldersgruppe som vil påvirke byene og urbaniseringen i de neste årene.

– Jeg er født i 1946, og det er fryktelig mange som meg i Norge. Det som kommer nå er eldrebølgen, med en enorm vekst i antall mennesker i alderen 67 til 79 år. Flertallet av oss kommer ikke på sykehjem, vi har ikke jobb, vi har mye tid og vi har mye penger. Vi vil overta ungdommenes plass som samfunnsformere.

Og det er ikke vår fortjeneste at Norge ble et bysamfunn, sier Norman.

N °3 201 7 |

URBANISERING DE YNGRES VERK Victor Norman mener de seneste årenes urbanisering er de yngre menneskenes verk.

– Vi bygde rekkehusene og eneboligene med en liten hage utenfor sentrum. Det var vi som sto for den største byggeboomen fra slutten av 60-tallet til begynnelsen av 80-tallet. Mesteparten var eneboliger og rekkehus. Vi ville ha store arealer, ikke leilig­ heter. Det var generasjonen etter 68’erne som begynte å flytte på seg. 68’erne flyttet mindre på seg, sier Norman.

Han mener selve kjernen i det som har drevet frem den urbane bølgen i vesten er de unge menneskene.

– Drømmen om det gode livet i for­ steder som Åsane var større for dem som ikke hadde vokst opp der enn for dem som ­vokste opp der, sier Norman.

SVAKE OG STERKE NETTVERK En av forklaringene som Victor Norman trekker frem som forskjellen mellom estate M AGAS IN

i

N °3 201 7 |

estate M AGAS IN

Victor Normann mener de seneste ürenes urban­ isering er de yngre menneskenes verk.

67

de ulike generasjonene, er hvilke nettverk som foretrekkes. Han mener byen gir store og svake nettverk i stedet for små og sterke nettverk.

– De unge liker de svake nettverkene, mens de eldre foretrekker sterke nettverk. Samtidig har ny teknologi styrket de svake nettverkene på bekostning av de sterke. Det sosiale livet i svake nettverk blir mer spontant og tilfeldig, sier Norman.

68’ERNE STYRER BYUTVIKLINGEN Victor Normann mener byutviklingen de neste 10 til 20 årene vil være basert på etterspørselen fra 68’er-generasjonen.

– Fremtiden tilhører de storbyene som kan tilby småbyer til sine innbyggere. Det er ingen grunn til å flytte drabantbybyggingen inn til sentrum i byene, sier Norman.

Da Victor Normann var statsråd i Bondevik-­regjeringen var han ansvarlig for å 68

flytte 815 arbeidsplasser fordelt på syv tilsyn ut av Oslo. Han mener fortsatt det er riktig at s­taten sprer de statlige arbeidsplassene utover i landet for å få spredd kompetansen over hele landet.

Samtidig er ikke Norman blant de som tror at bygdene skal få en vekst igjen.

Tidligere har han uttalt at folk vil bo i ­ byene for å få uttelling for kompetanse og et mangfold i jobbtilbud, fritidsaktiviteter og sosialt. Han har liten tro på politiske planer om å bygge ut intercitytog og forsøk på å redusere reisetiden fra steder utenfor byen for å få flere til å bosette seg utenfor hoved­staden.

– Det er fint at vi kan sende folk raskt til Hønefoss, men de vil jo bo i Oslo. Det er på tide at vi tar utgangspunkt i hva folk vil, og de ønsker å bo i byen, sa Normann ifølge E24 under en boligkonferanse i regi av OBOS. N °3 201 7 |

estate M AGAS IN

Victor Norman var arkitekten bak å flytte over 800 arbeidsplasser ut av Oslo. Men han har ikke noen tro på at folk kommer til å flytte fra byene til landet.

GODT HÅNDVERK HANDLER OM Å FORSTÅ ULIKE BEHOV. OG AT BYGGET LEVERES SOM AVTALT.

Å utvikle gode næringsbygg krever erfaring og solide kunnskaper.

Helt siden 1938 har vi levert og løst komplekse og krevende bygge­ prosjekter. Vi har egne håndverkere som fokuserer spesielt på sikkerhet, gjennomføring og sluttresultat. Derfor er både byggherre og utvikler garantert en god prosess.

Vi leverer på tid. Vi leverer på kompetanse. Vi leverer på kvalitet. seltor.no

Rentefesten over?

På kort sikt ventes rentene å fortsatt holde seg lave. Men på lengre sikt kan demografi gi en langvarig global renteopptur.

Av: Dag-Jørgen Saltnes

N NYHETER

S

entralbanker over hele verden har jobbet på spreng de seneste årene med å stimulere økonomien. Korte styringsrenter dumpes ned mot null, og flere land tvinger også de lange rentene ned ved ulike markeds­ operasjoner (sentralbanker kjøper statsobligasjoner). Men over tid, så er det et annet forhold som har bidratt til en langvarig rentenedgang som har vart helt siden 80-tallet: Den demografiske utviklingen i Vesten og Kina.

SPAREOVERSKUDD I årene etter den andre verdenskrig ble det født rekordmange mennesker i de vestlige landene, og etter hvert kom de inn i aldersgruppen hvor de hadde store midler som

70

N °3 201 7 |

estate M AGAS IN

kunne spares. Ifølge seniorøkonom i Nordea, Kjetil Olsen, har vesten og Kina hatt et svært høyt antall såkalte supersparere fra 80-tallet til nå. Det vil si folk i alderen 40 til 65 år som har mye penger. Men nå slår demografien andre v­ eien, med flere pensjonister som går fra sparing til forbruk. Det vil ifølge Nordea-økonomien få konsekvenser på rente­ nivået.

– Det blir stadig flere pensjonister, og de sparer ikke. De bruker av oppsparte midler, sa Olsen da han holdt foredrag på Citykonferansen Bergen for kort tid siden.

Ser man på rentemarkedet uavhengig av sentral­bankenes kortsiktige bevegelser, så vil rentene over tid avhenge av tilbud og etterspørsel. Ved stort spareoverskudd, må

RENTE NORGE 10 ÅRS STATSOBLIGASJON 14 12 10 8 6 4 2 0 1986

1990

1995

2000

2005

2010

2016

2010

2015 2017

YIELD USA 30 ÅRS STATSOBLIGASJONER 14 12 10 8 6 4 2 0 1982

1985

1990

1995

N °3 201 7 |

2000

estate M AGAS IN

2005

71

r­ entene ned for å matche med etterspørselen ­etter kapital, og det er dette som ifølge Olsen har skjedd de tre siste tiårene. Siden midten av 1980-tallet har tiårige statsrenter i Norge falt fra 13-14 prosent til nede på ett-tallet. ­Situasjonen har vært tilsvarende i andre vestlige land, blant annet i USA. TRENDSKIFTE Kjetil Olsen ser et trendskifte i rentemarkedet, etter en lang og unik periode med lave renter.

– Vi har sett en oppgang i langsiktig rente­ nivå den seneste tiden. På det laveste i fjor ­sommer var 10 års renter 1,25 prosent. Nå er den 2 prosent. Samme har skjedd i USA og ­Europa. Det er USA som er i førersetet, og påvirker det norske markedet, sa Olsen.

Han har tro på at de lange rentene skal ­videre opp.

72

– Jeg tør å hevde at vi har bunnen i rente­ nivået bak oss og at gratislunchen for eiendoms­aktørene nå er over, fortsatte Olsen.

Samtidig venter Nordea Markets at Norges Bank ikke vil øke styringsrenten de neste to årene.

INFLASJON UNDER KONTROLL Sjeføkonom Jan Ludvig Andreassen i Eika Gruppen har i mange år ligget med de laveste renteprognosene blant makroøkonomene.

Hans budskap har vært at inflasjonen er u ­ nder kontroll og at det tvert om er ­ deflatoriske trekk i norsk økonomi. Kostnadspress for vare­ produserende virksomheter vil ifølge ­Andreassen gi lav lønnsvekst, og han venter lav inflasjon i flere år fremover. Andreassen er dermed ikke like pessimistisk med hensyn på rentenivået som Kjetil Olsen, og er mer ­bekymret for at inflasjonen ikke blir høy nok.

N °3 201 7 |

estate M AGAS IN

VENSTRE: Kjetil Olsen tror rentebunnen er passert.

MIDTEN: Tidligere sentralbank­ sjef i USA Ben Bernanke var den som dro i gang dramatiske kjøp av amerikanske stats­obligasjoner for å presse de lange rentene enda mer ned.

HØYRE: Jan Ludvig Andreassen mener lave inflasjons­forventninger vil hindre renteoppgang.

VI GRATULERER CITYCON MED NYE BUSKERUD STORSENTER, OG TAKKER FOR SAMARBEIDET.

I samspill med Citycon har vi gjennomført en omfattende og vellykket totalrehabilitering av Buskerud Storsenter. Vi har fokusert på miljøvennlige løsninger gjennom hele prosessen, og prosjektet har blant annet verdens første kjøleanlegg basert på Co2 som kuldemedium.

20.000 kvadratmeter ble modernisert mens senteret fortsatt var i drift, og fremstår i dag som et nytt og moderne kjøpesenter.

Bygget ble levert som avtalt. seltor.no

N NYHETER

EIENDOM TIL STORE ­R A B AT T E R I annenhåndsmarkedet er det mulig å kjøpe andeler i syndikater og eiendomsfond til rabatter som gir vesentlig høyere yield.

Av: Dag-Jørgen Saltnes

D

e store fonds- og syndikerings­ aktørene har jobbet hardt med å få opp et annenhåndsmarked for sine prosjekter og eiendomsfond. Det gir dem som tegner seg i et nytt prosjekt en trygghet at man kan selge sine andeler i et marked dersom man skulle ombestemme seg. Samtidig må de regne med at andelene blir solgt med rabatt.

Det skaper muligheter for de som kjøper disse investeringene i annenhåndsmarkedet.

PARETOS EIENDOMSFOND Eiendomsfondet Pareto Eiendomsinvest Nordic la nylig frem en kvartalsrapport hvor verdijustert egenkapital var 110 kroner per aksje. Verdsettelsen priser fondets eiendomsportefølje til en netto yield på 7,4 prosent. Men investorer som kjøper andeler i annenhåndsmarkedet kan oppnå en enda høyere yield.

74

Ifølge kvartalsrapporten til Pareto Eiendoms­ invest Nordic er siste omsatte kurs i fondet 92 kroner. Det tilsvarte en rabatt mot verdijustert egenkapital på 14,8 prosent på handels­ tidspunktet og 16,4 posent mot den nye verdi­ justerte egenkapialen ved utgangen av kvartalet.

Netto yield basert på siste omsetningskurs blir 7,8 prosent.

YIELD PÅ 7,2 PROSENT Arctic Securities er blitt en av de virkelig store spillerne i det norske næringseiendoms­ markedet den seneste tiden. Samtidig med at de får inn penger til nye eiendoms­prosjekter, har de også fått etablert et annenhåndsmarked for deres prosjekter. Estate Magasin er kjent med at Arctic flere ganger har fått solgt ­andeler i syndikatene bare et par timer etter at N °3 201 7 |

estate M AGAS IN

de har meldt om andeler til salgs.

Ett av prosjektene som ble revet bort på bare 40 minutter, var andeler i Kongsberg Kontoreiendom Holding AS. Syndikatet kjøpte FMC Kongsberg Subseas hovedkontor i Kongsberg Teknologipark for 362 millioner kroner i november 2014. Da var yielden 7,5 prosent med en leiekontrakt på 15 år. I april i år var det andeler for salg, og det prisen som ble indikert ville gi en yield på 7,2 prosent.

Rabatten i forhold til Net Asset Value var ca.

5 prosent.

Arctic tar seg samtidig godt betalt for å tilrettelegge for salget, med en kurtasje på 2,5 prosent.

Arctic har også hatt andeler i Statoil-bygget på Fornebu til salgs, gjennom selskapet ML 33 Invest AS. Også der ble andelene solgt i løpet av kort tid.

FOTO: NANISIMOVA / SHUTTERSTIOCK

FMC Kongsberg ­Subseas hoved­ kontor i Kongsberg Teknologi­park gikk til en yield på 7,2 prosent i annenhånds­ markedet. bokførte egen­kapitalen.

FOTO: FMC KONGSBERG SUBSEA

Man kan kjøpe andeler i ­Statoil-bygget på Fornebu i annenhåndsmarkedet.

Men de går fort når de først legges ut for salg.

N °3 201 7 |

estate M AGAS IN

75

Det store Linjeskiftet Polet på Hasle. En institusjon siden fabrikkportene åpnet i 1932. Nå utvikles en helt ny bydel med kort vei til alt. Det store Linjeskiftet på HasleLinje er i full gang. Total forvandling av et hundre mål stort område er i ferd med å bli en realitet på et luftig høydedrag mellom Økern, Løren og Sinsen. Det var her Vinmonopolet oppførte Nordens største bygning i 1932. Nå er tiden over for tapping av Linjeakevitt, Polets rødvin og andre syndefulle dråper på Hasle. Helhet er det magiske mantraet for fremtidens eiendomsutviklere. Den som lykkes, tenker helhet, ikke bygg for bygg. HasleLinje skal bli en attraktiv miks av bolig, handel, kontor, kultur og liv og røre. Bak det store Linjeskiftet står Høegh Eiendom, AF Eiendom og Profier.

Aller Holding, COWI, Blue Water Shipping og Bymiljøetaten i Oslo kommune er på plass når Securitas flytter inn, og Vinmonopolets tradisjonsrike vinslott blir gjort om til unike leiligheter høyt hevet over byen. Mer enn 1600 mennesker skal bo i Krydderhagen. Wang Ung, en ungdomsskole for elever som satser på toppidrett, etablerer seg også her.

Fra bank til burger

Kverneriet på Majorstua har grepet den ku og nå tar de det største steget siden starten etablerer seg rett og slett i den gamle bankf på Solli plass.

– Vi satser på å tilføre miljøet på Solli plass kulinarisk treffpunkt. Det gir oss en helt fan å ta Kverneriet til nye høyder. Lokalene er som kan åpnes fra gulv til tak, og beliggenhe

Det blir produksjon av to hundre tonn p i hvelvet, og på gateplan blir det satt inn åpent kjøkken, og en stor bar. Lokalet på 70 totalrenovert. Ingen tvil, med andre ord. De burgerfrelste finner du i den gamle bankfløy

k r.

Verket. En ny, urban bydel i Moss.

Verket ligger rolig og idyllisk til i umiddelbar nærhet til ett pulserende sentrum, med butikker, restauranter, treningssentre, caféer og kulturtilbud, over 1 km strandlinje, samt utvikling av bypark.

Höegh Eiendom har store ambisjoner for utvikling av det gamle industriområdet på Verket, og legger lista høyt når det gjelder arbeidsplasser, bokvalitet, arkitektur og uteområder. De som skal jobbe, bo og bruke området skal føle seg velkommen og kunne senke skuldrene. Området skal styrke sin satsning på kontorarbeidsplasser, attraktive boliger, kultur og attraksjoner.

På Verket skal du få alt, og føle deg vel. Det er arbeidstakerne som er i fokus og de skal trives med å jobbe på Verket!

ulinariske tidsånden, n for fire år siden. De fløyen i Indekshuset

et nytt, spennende, ntastisk mulighet til unike med vinduer eten er helt rett.

poteter i året nede et lite røykhus i et 00 kvadratmeter blir en nye lekegrinda for yen på Solli plass.

Les mer om eiendommene i magasinet Ö, fra 20. juni.

Ski Næringspark.

Et sted å vokse.

Næringsparken er utbygget basert på bærekraft og langsiktighet med en grønn struktur og moderne infrastruktur. Sammen bidrar eiere og leietakere til å gjøre Ski Næringspark til en markedsledende og foretrukken næringspark i Stor-Oslo. Det er en god leietakermiks i parken, og dette mangfoldet bidrar til et levende miljø som skaper begeistring for både nye og etablerte virksomheter.

I utviklingen og den løpende driften av Ski Næringspark har vi de ansatte i fokus. Løsningsalternativer til det beste for ansatte hos våre leietakere er viktig for oss. Ski Næringspark er strategisk plassert ved inngangen til Ski Sentrum med enkel og effektiv tilgang til hovedveinett, offentlig kommunikasjon og trafikknutepunkter.

N NYHETER

Når det ­kommer en båt med b ­ ananer I 1904 var det knapt noen i Norge som hadde sett en banan.

De hadde i alle fall ikke sett et logistikkbygg med en yield på 5,5 prosent og eiendomsverdi på 1 milliard kroner.

Av: Tore Årdal

FOTO: SZACINSKI / OSLO MUSEUM

B

ananen er ikke hva den en gang var. Da den første lasten med 3000 kilo kom til Norge i 1905, var mange skeptiske. Året i forveien hadde Christian Marius Emil Matthiessen, som var seilskuteskipper og forretningsmann med trelast som hovedbeskjeftigelse, møtt britiske A. Roger ­Ackerley på en togreise fra London til Newcastle.

Ackerley var bananimportør, og før togreisen var slutt, ble det en forståelse om at ­Matthiessen skulle produsere trekasser for den engelske banan­importøren Elders & Fyffes Ltd. Samtidig skulle M ­ atthiessen få enerett på bananimport til ­Skandinavia.

Bananmodneri fra Rådhusgata 13.

78

N °3 201 7 |

estate M AGAS IN

FOTO: SZACINSKI / OSLO MUSEUM

Rådhusgata 13 bøe brukt til m ­ odning og ut­kjøring av ­bananer i 1906.

N °3 201 7 |

estate M AGAS IN

79

FOTO: TROND JOELSON, BYGGEINDUSTRIEN

Nyland Syd blir brukt til lagring og utkjøring av bananer i 2017.

FOTO: TROND JOELSON, BYGGEINDUSTRIEN

i

80

N °3 201 7 |

estate M AGAS IN

– På Nyland Syd jobbes det døgnet rundt med å sikre at frukt, grønt og andre ferske produkter kommer raskt ut til kundene.

BANAN-MATTHIESSEN Det gikk som det måtte gå: Bama omsetter i dag for milliarder av kroner. I tillegg til arvingene etter Christian ­Marius Emil Matthiessen, også kjent som Banan-Matthiessen, er NorgesGruppen og Rema 1000 kommet inn på eiersiden.

I 1952 - da Oslo arrangerte vinter-OL og Hjalmar «­Hjallis» Andersen tok gull på både 1500 m, 5000 m og 10 000 m (gudene vite hva han hadde spist), ble en bananskulptur opp­ført på taket av Banan-Matthiessens bygning på Filip­ stad, like ved der Kiel-fergen legger til i dag.

Bygningen ble revet i 1994, men skulpturen lever i beste velgående i skulpturparken til Henie Onstad Kunstsenter på Høvik i Bærum.

HYPERMODERNE LOGISTIKKBYGG Men dette er altså ikke historien om hvordan bananen har påvirket kunsten og popkulturen, ikke minst gjennom Andy Warhols design av albumet «The Velvet Underground & Nico» som ble lansert i 1967. Dette er historien om hvordan et møte med en banan i 1904 kunne ende opp med et hypermoderne logistikkbygg på Nyland Syd i Oslo.

– På Nyland Syd jobbes det døgnet rundt med å sikre at frukt, grønt og andre ferske produkter kommer raskt ut til kundene. I dette arbeidet har vi noen av de mest moderne løsningene som finnes. Automatisering og digitalisering er viktige stikkord for aktiviteten ved anlegget, heter det i årsrapporten til Bama.

MER ENN SEKS FOTBALLBANER Gruppen flyttet inn i det nye hovedkontoret og terminal­ anlegget i Groruddalen våren 2014. I Bamas årsrapport for samme år påpekes det at flyttingen av stabsfunksjoner og operative driftsenheter til Nyland Syd hadde vært den

største omstillingsprosessen i gruppens lange historie.

Selve bygget har en grunnflate på 33.000 kvadratmeter og en gulvflate på 44.000 meter. Det sistnevnte arealet til­ svarer 6,16 ganger spillflaten på Ullevaal Stadion, hvor det norske herrelandslaget i fotball er begynt på en annen omstillingsprosess - fortsatt med hovedsponsor Bama i ryggen.

1330 KRONER/KVM Der mange andre aktører velger å inngå en sale-leasebackavtale, eies logistikkeiendommen på Alnabru av Nyland Syd AS, som igjen eies av Bama Eiendom AS - et heleid selskap av Bama Gruppen. Årsregnskapet for 2015 viser at Nyland Syd dette året hadde leieinntekter på 58,7 millioner kroner, noe som til­ svarer en leie på ca. 1.330 kroner per kvadratmeter.

Det er alltid en viss fare for å tråkke i salaten ved be­ regning av eiendomsverdier, men her er vi eplekjekke og bruker en yield på 5,5 prosent og eierkostnader på 5 prosent.

Da ender vi opp med en verdi på drøyt 1 milliard kroner for Bamas logistikkbygg på Nyland Syd. ATTRAKTIVT INVESTERINGSOBJEKT Et forholdsvis nytt logistikkbygg med lang leiekontrakt er et selvsagt et attraktivt investeringsobjekt med de rette ­betingelsene. Bama ønsker imidlertid ikke svare på om det er aktuelt å selge eiendommen. Gruppen ønsker heller ikke å svare på andre spørsmål og eiendomsvirksomheten.

– Bamas virksomhet er salg av frukt, grønnsaker. Dette snakker vi gjerne om.

Eiendom er av formelle grunner organisert i et eget AS, men dette har ikke noe fokus hos oss, skriver ­kom­munikasjons­sjef Hanne Linnert i Bama i en e-post til Estate Magasin.

N °3 201 7 |

estate M AGAS IN

81

STORPROSJEKT I ­T Ø N S B E R G Fra industri til bolig i Tønsberg.

Findus-tomten i Tønsberg kan bli transformert fra industriformål til en bydel med 500 boliger og 1.000 arbeidsplasser.

Dermed blir enda en Bama-­ eiendom til boligområde.

D

et er Bama Gruppen (75 prosent) og Gartnerhallen (25 prosent) som står bak selskapet Baga Eiendom - eieren av den ca. 50 mål store tomten i Tønsberg. Den er beliggende rett ved broen som går over til Nøtterøy.

BEFOLKNINGSVEKST I 2015 la Bystyret i Tønsberg frem et planforslag for byens sentrum. Transformasjon og fortetting for å løse forventet befolkningsvekst og tilrettelegge for nye arbeidsplasser har vært et viktig tema i byplanarbeidet.

I kommunedelplanen foreslås det at hele Findus-­tomten avsettes til boligformål. I en uttalelse til byplanen ber imidler­ tid Baga 82

­iendom om at eiendommen avsettes til E kombinert formål; bolig, forretning, kontor, bevertning, offentlig- og privat tjenesteyting.

TUNG UTNYTTELSE Baga Eiendom viser til en mulighetsstudie for tomten utført av Spir Arkitekter. Ifølge denne studien kan Findus-tomten transformeres fra industriformål til en levende bydel med 1.000 arbeidsplasser og 500 boliger.

– Vi anbefaler kombinert bolig- og næringsformål. Det vil gi en større fleksi­ bilitet for en fremtidig utvikling og vil være i tråd med målsettingene i kommuneplanens samfunnsdel og i byplanen. Ut fra tomtens beskaffenhet er det lagt til grunn N °3 201 7 |

estate M AGAS IN

høy- og tung bolig- og nærings­ utnyttelse langs ­Nøtterøyveien og Solveien. Øvrig del av tomten foreslås utviklet som en hageby, uttaler Baga Eiendom.

SOLGTE PÅ ØKERN For Bama blir dette den andre store eiendommen som ­konverteres til boligområde. I 2014 solgte Gro Eiendom AS den gamle terminalen på Økern for 195 millioner kroner til ­Selvaag Bolig. Tomten på 25 mål var da allerede ­regulert for 360 boliger.

Bama eier 20,1 prosent av Gro Eiendom, mens ­ NorgesGruppen (40,7 prosent) og Gartnerhallen (39,1 prosent) er de største ­aksjonærene.

Med over 5 000 eiendommer er vi med pĂĽ ĂĽ forme mer enn infrastruktur Les mer pĂĽ telenoreiendom.no

Inspiring and sustainable facilities where ideas are created

BRUKER M I L L I A R D­B E L Ø P PÅ EIENDOMMER Oslo kommune har brukt nesten 1 milliard kroner i år på tre ­eiendommer som skal sikre skole, aktivitetspark og flerbrukshall.

Av: Dag-Jørgen Saltnes

N NYHETER

84

O

slo kommune har vært svært aktive i eiendomsmarkedet den seneste tiden. I fjor kjøpte kommunen, gjennom Boligbygg Oslo KF, 252 boliger for en samlet verdi på 869 millioner kroner. De neste fire årene er det satt av 2,7 milliarder kroner til nye boligkjøp. Men det er ikke bare ­boliger kommunen blar opp store summer for å få tilgang til. Sterk befolkningsvekst og kraftig fortetting i enkelte områder har bidratt til at også næringsbygg og tomter kommer på handle­ listen.

Så langt i år har Oslo brukt 957 m ­ illioner kroner på tre eiendommer og tomter for å ­ ­dekke behov for skoler og aktivitetspark. Og det er bare for tomter og eksisterende bygg. Kost­ nader ved riving eller bygging kommer i tillegg.

N °3 201 7 |

estate M AGAS IN

SKOLE I KVADRATUREN-PERLE Mange eiendomsutviklere fikk vann i munnen da Skifte Eiendom la det historiske kvartalet Myntgata 2 i Kvadraturen ut for salg i januar i år. DTZ (Cushman & Wakefield Realkapital) kom frem til en verditakst på 338,2 millioner kroner, basert på en best mulig kommersiell utnyttelse av eiendommen. Det innebærer en kombinasjon av boliger, handel og hotell.

Eiendommen ga en unik mulighet for å løfte Kvadraturen hvis en eiendomsutvikler med de «rette grepene» slo til.

Myntgata 2 hadde imidlertid sterke ­bindinger.

Statlige instanser hadde, i henhold til Statens avhendingsinstruks, muligheter til å overta eiendommen til markedspris. Dersom ingen statlige instanser så behov for ­eiendommen,

Oslo kommune vil ha skole i Kvadraturen og mener Myntgata 2 passer utmerket.

FOTO: SCANPIX

i

fikk Oslo kommune mulighet til å kjøpe den på samme vilkår.

Oslo kommune slo til og overtok Myntgata 2 til prisen som var basert på m ­ aksimal kommersiell utnyttelse. K ­ ommunen vil bruke eiendommen til å bygge skole. Det betyr ­investeringer i eien­dommen på ­nesten 13 000 kvadratmeter fordelt på fem b ­ ygninger.

Kommunen må bruke store summer på ­ ­oppussing og ombygging av eiendommen, og i tillegg ta vare på de antikvariske kvalitetene.

RÅDYR SKOLE PÅ FRYSJA Også på Frysja har Oslo kommune behov for skole. I Oslo kommunes Skolebehovsplan 2016-2026 det ble pekt på behovet for økt grunnskolekapasitet på Frysja, og i VPOR

Frysja ble det lagt til grunn at en skole skal etableres i området. Flere alternativ ble ­ vurdert, og kommunen landet til slutt på Frysjaveien 31B, en eiendom som ble kjøpt av et Clarkson Platou-syndikat sent i fjor høst.

Kommunens kjøp ble gjort til en eiendoms­ verdi på 354,1 millioner kroner.

Men det kommer til å koste langt mer før spaden settes i jorden så det kan ­bygges en skole. Oslo kjøper eiendommen gjennom å ta over eierselskapet Frysja­ ­ veien Eien­domsinvest. Eiendoms­selskapet har et o ­bligasjonslån på 211 millioner ­kroner som løper i ti år fra juni 2015. Dersom Oslo ­kommune vil innfri lånet før 30. ­september 2020, blir kompensasjonen et for­ handlingsspørsmål med obligasjonseierne.

N °3 201 7 |

estate M AGAS IN

Ifølge Oslo kommune er det blitt antydet en kostnad på 20 til 30 millioner kroner.

Frysjaveien 31B er leid ut til Møller ­Eiendom (kontrakten er garantert av Møller Gruppen) på en lang leiekontrakt. K ­ ontrakten løper til 2030, og leietaker har opsjon på fem års forlengelse. Møller Eiendom betaler ca.

16 millioner kroner i året i husleie, noe som tilsvarer 1777 kroner per kvadratmeter. Nå må Oslo kommune gå i forhandlinger med Møller Eiendom for å kjøpe leietakeren ut av kontrakten. En kompensasjon vil trolig være alle kostnader forbundet med å flytte og forskjellen mellom dagens gunstige husleie og den husleien som Møller Eiendom må betale for andre tilsvarende lokaler. Dersom ­Møllergruppen må inn i lokaler som koster 85

FOTO: CF WESENBERG / KOLONIHAVEN

Raymond ­Johansen blar opp store beløp for å sikre seg skoler og aktivitetsparker.

200 kroner ekstra per kvadratmeter fra 2018 til 2030, så kommer vi over 21 millioner ­kroner i kompensasjon. Blir de nye lokalene 400 kroner dyrere, må kommunen ut med 42 millioner.

Eiendommen kan dermed fort komme til å koste kommunen et sted mellom 400 og 450 millioner kroner når både obligasjonslån og nåværende leieavtale blir kjøpt ut.

AKTIVITETSPARK PÅ LØREN Etter at Løren er blitt transformert fra et logi­ stikk- og småindustriområde til et tett befolket boligområde, er kommunen blitt nødt til å gå ut i 86

N °3 201 7 |

estate M AGAS IN

markedet for å kjøpe tomt. Oslo kommune vil ha både aktivitetspark og en flerbrukshall på Løren, og Selvaag Boligs tomt Lørenveien 64 passet godt til behovet.

Selvaag Bolig kjøpte Lørenveien 64 høsten 2013 av DNB Livsforsikring for en kjøpesum som ble spekulert til noe over 100 millioner kroner.

Målet var å bygge 170-180 leiligheter på tomten.

Oslo kommune var imidlertid villig til å betale 264,7 millioner kroner tidligere i vår, og fikk kjøpt eiendommen i en såkalt «off ­market»-transaksjon. Uavhengige verdi­vurde­ ringer viste at tomten hadde en verdi på mellom 219 og 295 millioner kroner.

SKREDDERSYDDE TEAM FOR UNIKE UTFORDRINGER.

Faglig dyktighet er vår tradisjon.

Våre eiendomsadvokater har omfattende markedsinnsikt og forretningsforståelse, og sammen har vi evnen, viljen og erfaringen til å finne de beste løsningene som enhver situasjon krever.

Les mer på wiersholm.no

ET PRAKTISK ­ KUNSTVERK – Det står som et monument og en slags gravstein for en av de mest innovative og innflytelsesrike arkitektene i det 20.­århundre; Frank Lloyd Wright.

Av: Silje Rønne

88

N °3 201 7 |

estate M AGAS IN

FOTO: ANDREW PIELAGE

N °3 201 7 |

estate M AGAS IN

89

- Jeg gikk «starstruck» frem og tilbake og måpte.

Alexander Heien Berg

A ARKITEKTUR

90

D

ette er et prakteksempel på et bygg som gjen­ speiler et arkitektgeni i sin totale utfoldelse og vitner om hans allsidighet innflytelsesrike virke, som bestod av design av cirka 1000 bygninger og 20 bøker, forklarer ­Alexander Heien Berg, partner og arkitekt i Various ­Architects AS. Bygningen han snakker om er Taliesin West (TW), vinter­ ­ boligen til en av USAs mest berømte arkitekter.

Her bodde Frank Lloyd Wright (FLW) fra 1937 til han døde i 1959. Frank Lloyd Wright School of Architecture lever ­videre i komplekset i tillegg til Frank Lloyd Wright ­Foundation. Samt at arkitektstudentene bor i interessante selvlagde småhus rundt på tomten.

– Jeg husker jeg stod der under den utvendige søyle­ rekken som skapte pergolaen utenfor tegnestuen og måpte.

Det var fascinerende hvordan noe så enkelt og repetitivt kunne være så vakkert. Hvordan de rødmalte søylene, i kontrast til betongveggen og rekken av ørkenblomstene skapte en opphøyd enhet. Jeg gikk «starstruck» frem og tilbake og måpte. Dette er et eksempel på hvordan arkitektur kan være kunst og hvordan dette kan gjøre livet bedre for m ­ ennesker, forteller Berg, om sitt første møte med TW, under en større studietur i Arizona og omegn, med Arkitektskolen Aarhus, i hans bachelorsemester.

– Las Vegas og dets arkitektoniske ytterpunkt «The N °3 201 7 |

estate M AGAS IN

Strip» var starten på turen. Dette satte en ramme for hvor langt fra naturen det går an å bygge. Det er knapt mulig å finne en fjernere slektskap fra FLWs TW. Mens Las Vegas-­ arkitekturen er en slags kloning av skrikende glasshøyhus og en fornøyelsespark på speed, er TW dens rake mot­ setning. Her er det følelsen av noe ekte og intimt – et bygg som er så tilpasset tomten at det nesten føles som om det har grodd opp av den, sier han og fortsetter: «Bygningen er et prakt­eksempel på FLWs organiske arkitektur, som skånsomt blander byggets bestanddeler, med ørkenens ­ sand og s­ teiner. Således føles bygget like naturlig i ørkenlandskapet som de stolte kaktusene og den summende lyden av insekter.»

Berg husker hvordan studieturens konvoi av biler hadde lagt «Sin City» bak seg og passert det mektige naturskapte Grand Canyon, da tiden var inne for å oppleve prakt­ eksemplet på hvordan man kan bygge i og med naturen.

– Vi kjørte av den mangefeltede highwayen og inn på ­mindre og varmeoppsprukne veier. Det var rundt påsketider i 2010 og ørkensolen hadde begynt å bli varm. Taliesin Drive slanget seg innover ørkenlandskapet og ledet oss til en flott stålport festet i et lavmælt betonggjerde med fasetter av den lokale steinen. Dette var første akt i en arkitekt­forestilling uten sidestykke. Foran oss lå TW i lav horisontal silhuett, som en forlengelse av det uendelig lange og

FOTO: FOSKETT CREATIVE

FOTO: ANDREW PIELAGE

2

1

3

i

1) Bak disse vegger ble arkitektur i verdensklasse skapt. Pergolaen utenfor studioet; perfekt sted å ta en pause fra tegnearbeidet og se på den mektige stjernehimmelen.

2) Små intime uterom, med lekne vinkler og mindre hageflekker var typisk for Frank Lloyd Wrights arkitektur.

FOTO: ANDREW PIELAGE

3) En liten fontene midt i det triangulære vannspeilet, er prikken over i-en for et totalt gjennomarbeidet prosjekt.

N °3 201 7 |

estate M AGAS IN

91

FOTO: ANDREW PIELAGE

flate ørkenplatået, i kontrast til de kurvede McDowell­fjellene i bakgrunnen, sier han entusiastisk.

Som arkitekt er Berg opptatt av hvordan man kan bygge med naturen og bruke materialer som aldres pent. Ifølge han var FLW en mester i å skape dynamiske overganger mellom inne og ute.

– Det var særlig dette som fenget meg da jeg gikk rundt i bygget. Det var en helt spesiell opplevelse å oppleve et bygg man har studert over flere år gjennom bilder og tekst – og plutselig gå i gangene og ta på materialiteten og sanse romlig­hetene. Derfor gikk en langvarig drøm i oppfyllelse da jeg kom til mitt «Graceland», TW, sier han.

Berg og de andre studentene fikk privat rundvisning, utenom vanlig turisttid. Det var en slags religiøs opplevelse for han og utrolig motiverende å studere sitt store forbilde på nært hold.

– Det var mye flottere enn jeg hadde forestilt meg.

Arkitektur må oppleves og føles. Jeg ble imponert over hvor gjennomført det var. Det var et stort kompleks, med mange bygg. Det var elementer som ikke skilte seg særlig ut, men helheten og detaljene var imponerende. Dette ­stedet ­virkelig levde videre uten sin store mester, påpeker han.

– Vi snakket med elevene som studerte her og fikk høre ukjente historier om bygget og arkitekten. Alle var stolte av 92

å være der. Vi var der flere timer og kunne virkelig føle at FLWs ånd var i enhver krik og kork. I designet og byggingen som varte i to tiår, fikk arkitekten prøvd ut sine ideer og formspråk. Visstnok skal det ikke finnes originaltegninger av bygget – de ble til i hodet til Wright mens de bygde. I dag lever hans arv videre i bygget og det er mange elever som bor på området og studerer på FLW school of Architecture.

Det var lidenskapelig utført, fortsetter han.

EN ESTETIKERS MESTERVERK – Bygget er verken prangende eller skrytete, heller smakfullt utført på en kompleks og leken måte. Det karakteristiske kantete betongfundamentet står i fin kontrast til inn­slaget av de lokale røde steiner som er smeltet inn i betongen.

På denne måten blir bygget stedbunden og kan aldri la seg kopi­ere, forklarer Berg.

Bygningene er utformet for å passe inn i ørken­ landskapet ved foten av McDowell Mountains, øst for Phoenix, Arizona.

– Det er et formspråk som uten tvil vitner om en e­ stetiker med en svært sterk formsans og øye for detaljer. Det er komplekst, samtidig som det har en overordnet helhet, som understøttes av gjentakende elementer som særlig er synlig i den bærende konstruksjonen. Den røde tråden i N °3 201 7 |

estate M AGAS IN

Taliesin West er et godt eksempel på hvordan arkitektur og natur kan leve side om side.

Varierte takvinkler gir lune ­sitteplasser.

Smart ­plassering av ­vinduer ­trekker naturen inn i bygget.

FOTO: ANDREW PIELAGE

N °3 201 7 |

estate M AGAS IN

93

FOTO: CHRISTINA NELSON

PROFIL

NAVN: Alexander Heien Berg ALDER: 33 år OM: Energifull og løsningsorientert ­t eamplayer, som gjør det beste ut av enhver utfordring. Lever etter min farfars filosofi «Fun in life – fun in business».

Positiv, kreativ, optimistisk livsnyter STILLING: Partner og arkitekt i Various Architects AS UTDANNING: — — Master i arkitektur fra Arkitektskolen Aarhus — — Utveksling: Staatliche akademie der ­b ildende künste Stuttgart — — Forkurs Budapest University of Technology & Economics) — — Årsenhet Kunsthistorie UiO BOSTED: Oslo FREMHEVDE PRISER OG P ­ ROSJEKTER: Transformasjons­p rosjektet; Lodalen ­A dministrasjonsbygg (kontorbygg) og n­ ybyggene Villa Faun (boligbygg) og Lillestrøm Sykkelhotell.

De er alle aktuelle / nominerte til priser.

prosjektet må være rødfargen som går igjen i alt fra fundamentet, steinene til tepper og sitte­møbler i interiøret. Det rødmalte treverket og stålet som estetisk vekker assosiasjoner til naturmotiv og mønstre, beskriver han og påpeker at bygget har hatt en spesiell plass i hans hjerte, så lenge han har studert arkitektur.

– Det er et utrolig gjennomarbeidet bygg, jeg ikke blir lei av. Det må ha vært spennende å ta del i byggeprosessen som pågikk over flere tiår.

FLW må ha vært en perfeksjonist som v­ isste hva han ville og fikk det som han ville, antar Berg og legger til at det var i dette in­spirerende mesterverket han tegnet in­novative bygg som Guggenheim Museum i New York og Falling Water i Pennsylvania.

Det er flere grunner til at Berg liker bygget, men det er særlig fordi han opplever det som typisk for arkitekten – en av hans store helter.

94

– Det er fascinerende hvordan arkitektur kan være et praktisk kunstverk som b ­ lender seg inn i konteksten. Her er gode arbeids­ plasser, spennende romligheter, romantiske småhager, vannspeil i ett og samme kompleks.

Det er a­rbeidsplasser, soverom, spisesal, ­cabaret-teater, en musikkpavilliong og FLWs helt p ­ rivate kontor. Det er spennende ­hvordan bygningskunst møter praktisk arkitektur og sammen skaper en opphøyd enhet. Dette samtidig som man skånsomt tar vare på ­ ­naturen rundt, fortsetter han.

Berg lar seg også fascinere av hvordan ­bygget hele tiden tar uventede vendinger, med sine skrånende vinkler, en plutselig innstøpt hammer, en stor stein som hviler på et betong­ fundament som synker inn i et utendørs trappe­element. Ifølge Berg er dette karakteristiske elementer for arkitekten.

N °3 201 7 |

estate M AGAS IN

– Fasaden består av punktvis belysning som får komplekset til å lyse opp som et lavmælt og horisontalt Soria Moria på nattestid, påpeker han.

ET KARAKTERISTISK FUNDAMENT – Komplekset ligger på en stor ørkentomt i Scottsdale utenfor Phoenix i Arizona, som arkitekten Frank kjøpte på slutten av 1930-­ tallet for noen dollar. Det skulle ut­ gjøre det varme alternativet til sommerskolen Taliesin, som lå Nord-Øst i landet i Wisconsin, forteller arkitekten.

Fundamentet og bygningene ble bygget over en periode på omtrent 20 år av Wrights og hans lærlinger, som ved hans død utgjorde cirka 80 personer.

– At tomten var full av byggematerialene: sand og stein som utgjorde en viktig del av

Lundin House – Ferd Eiendom AS

TRANSFORMASJON, INTERIØR OG DESIGN Som arkitekter og interiørarkitekter søker vi bærekraftige løsninger som er lønnsomme og bygteknisk gode når vi jobber med transformasjon av bygninger.

Vi har lang erfaring med utforming av arbeidsplasser, komplekse og krevende prosesser.

Snakk med oss om: • • • • • •

Konkurranser Reguleringsplaner Næringseiendom Boliger Design og Interiør Visualisering i 3D

Vi bidrar gjerne i dine prosjekter også!

ARCASA

arkitekter as

Arcasa arkitekter AS. Sagveien 23c III, 0459 Oslo. Telefon 22 71 70 70. arcasa@arcasa.no www.arcasa.no.

www.designoginterior.no

www.blaar.no

FOTO: ANDREW PIELAGE

Det lave horisontale bygget smelter inn i landskapet.

Murverk og vegger er knapt synlig på avstand og står i fin kontrast til de rødmalte ­bygningselementene.

det karakteristiske fundamentet, holdt byggekostnadene nede, legger han til.

Berg karakteriserer byggestilen som præriestilen, som var en av stilretningene Wright utviklet gjennom sin innholdsrike karriere. Stilen kjennetegnes ved lave enetasjes hus med lave horisontale plan for å sikre naturlig ­ventilasjon og skydd mot den varme solen. Materialpaletten og farger ble hentet fra omgivelsene.

– FLW designet bygget og interiøret til den minste detalj – noe de flotte møblene er et eksempel på. Materialbruken består av en naturlig palett og hovedsakelig av betong, men innstøpte steiner fra tomten, tre, stål og glass. Det er et godt eksempel på stedbunden arkitektur – hvor det er fokus på kortreiste materialer, gode proporsjoner, lekenhet, bygg vs. natur, beskriver han.

Berg opplever fortsatt bygget som moderne, og mener det har en tidløs skjønnhet over seg. Ettersom det er så uventet og allikevel velskapt.

– Det er bygningselementer man kjenner igjen, og ­deler av bygget som skiller seg ut. Arbeidsrommet er fylt av ­diffust og indirekte (naturlig) dagslys. Det er et inviterende og åpne arbeidsrom. Rommene har delvis plassert v­ induene høyt for å unngå distraksjoner fra utsiden. Det bærende ­systemet består av repetitive gjennomgående elementer.

Disse er synlige fra utsiden og innsiden og er en viktig del av bygget, forklarer han og påpeker at de skrånende tak­ vinklene er med på å skape et lunt og godt innemiljø, med intime sitteplasser.

Flere av rommene har også ulike takhøyde. Samt at de tykke betongveggene er med på å kjøle ned bygget på dagtid, og holder varmen fra solen utover natten. Det synes Berg synes er godt tenkt av arkitekten, og han har særlig latt seg inspirere av hans koblinger mellom inne og ute, 96

materialbruk, nærhet til tomten, proporsjonssans og smart plassering av vinduer.

– Dette er et bygg som er umulig å kopiere, men det er mulig å ha det som inspirasjon til framtidige prosjekter, sier han.

Nå er det cirka 16 år siden Berg først fikk øynene opp for bygget, da han skrev en skoleoppgave om Frank Lloyd Wright på videregående. Siden har det fulgt han gjennom studietiden og frem til dags dato.

– Bygget og arkitekten skilte seg klart ut. Jeg kan like­ vel tenke meg det er mange som ikke ser skjønnheten i ­bygget; som ikke skjønner hvorfor det skal være så mye stein i b ­ etongen osv. Det forstår jeg, men det er noe fint over at man kan ha sin favoritt. For meg har TW en egenhet og selvtillit som er het unik og dette gikk virkelig opp for meg da jeg besøkte bygget. Da jeg gikk i bygget smilte jeg i ­skjegget og var helt sikker i mitt valg: Det var bare noen måneder før min bachelorinnlevering, og jeg gledet meg til å bli arkitekt, avslutter han.

N °3 201 7 |

estate M AGAS IN

Vi skaper det som ikke finnes.

3D Estate er totalleverandør av 3D, animasjon og digitalt presentasjonsmateriell. Siden starten i 2013 har vi gjennomført mer enn 450 prosjekter. Alt materiell produseres i Norge, og gjennom solid markedsforståelse og suverent håndverk leverer vi alltid høy kvalitet.

Finn ut mer. Se 3destate.no

EIENDOM FOR 191 MILLIARDER - skal kjøpe me r Oljefondet bruker lang tid når det skal kjøpe ­eiendom for et par hundre milliarder kroner.

Av: Dag-Jørgen Saltnes

N NYHETER

98

V

ed utgangen av 2016 hadde Olje­ fondet 807 eiendommer i sin porte­ følje. Det samlede arealet var 15,4 millioner kvadratmeter, og eiendommene var fordelt på 13 land. Markedsverdien på 191 milliarder kroner utgjorde 2,5 prosent av fondet.

Oljefondet hadde tidligere et mandat om å investere inntil 5 prosent av kapitalen i ­unoterte eiendommer, men det ble endret fra årsskiftet.

Fondets eiendomsinvesteringer skal ikke lenger være en del av den strategiske benchmark-indeksen, som heretter kun vil bestå av aksjer (inntil 62,5 prosent) og ­obligasjoner.

Samtidig får Norges Bank mandat til å ­bestemme hvor mye eiendom fondet skal ha, men med en maksgrense på 7 prosent i eiendom. Eiendomsinvesteringene vil dermed bli N °3 201 7 |

vurdert opp mot kombinasjonen av aksjer og obligasjoner og forholdet mellom avkastning og risiko.

STORKJØP I ÅRENE FREMOVER Med bare 2,5 prosent av fondet i eiendom og en maksgrense på 7 prosent, så er det klart at oljefondet må ut i markedet for å kjøpe eien­dom i årene fremover. I dag er v­erdien av ­Oljefondets investeringer over 8000 mil­ liarder kroner. Syv prosent av det er 560 milliarder kroner. Hvis vi legger til grunn en eiendoms­andel på 5 prosent (slik det ble lagt opp til før) for at fondet skal ha noe å gå på ved plutselige bevegelser i de noterte papirene), så må leder for eiendomsdelen i Oljefondet Karsten Kallevig kjøpe eiendom for over 200 milliarder kroner. estate M AGAS IN

Oljefondet eier flere eiendommer i Boston.

FOTO: SHUTTERSTOCK

i

TA L L E N E V E D ÅRSSKIFTET NETTO LEIEINNTEKTER: 7,6 milliarder kroner MARKEDSVERDI: 191 milliarder kroner UTLEIEGRAD: 91,4 prosent GJENNOMSNITTLIG ­ GJENVÆRENDE LEIETID: 7,4 år 807 eiendommer 15,4 millioner kvadratmeter Investeringer i 13 land 2,5 prosent av oljefondet AVKASTNING 2016: 1,7 prosent 2016: Kjøpte eiendom for 19,1 milliarder Solgte eiendom for 2,6 milliarder ANDELER: Kontor og handel Europa: 40,8% Kontor og handel USA: 37% Logistikk USA: 12,8% Logistikk Europa: 9,3 prosent INVESTERINGER ETTER GEOGRAFI: USA: 49,9% Storbritannia: 22,9% Frankrike: 14,8% Sveits: 4,5% Tyskland: 3,3% Andre: 4,7%

N °3 201 7 |

estate M AGAS IN

99

10 0

N °3 201 7 |

estate M AGAS IN

200 investerings­ muligheter i året Oljefondet har rundt 200 investerings­muligheter i året og ­analyserer halvparten. Men kun et fåtall blir gjennomført.

Av: Dag-Jørgen Saltnes / Foto: Merete Brandt

N NYHETER

M

ed en eiendomsportefølje på nesten 200 milliarder kroner, ­ har Olje­ fondet både fordeler og ­ulemper når det skal ut i markedet for å kjøpe og selge eiendom. Størrelsen er en av ­grunnene til at Oljefondet ikke har valgt forsøke å time markedet og selge på det man tror er ­topper eller kjøpe på det man tror er bunner. ­Invester­ingene har et evighetsperspektiv, og fokus er på av­ kastningen fra eiendommen.

Karsten Kallevig mener at timing er vanskelig for å en så stor aktør som Oljefondet.

– I dårlige tider ser vi at det er lite eiendom til salgs og likviditeten i eiendomsmarkedet faller. Vi må være langsiktige. Jeg har ingen tro på at vi eller andre kan klare å gjennomføre salg av eiendom for 200 milliarder ­kroner i året, sa Kallevig da han holdt foredrag og Oljefondets eiendomssatsing under City­ ­ konferansen i Bergen.

MANGE MULIGHETER Samtidig bidrar størrelsen til at fondet får tilgang på mange potensielle dealer.

– Vi har rundt 200 investeringsmuligheter i året, hvorav rundt halvparten blir analysert. Så N °3 201 7 |

estate M AGAS IN

forsøker vi oss på rundt 25 og får gjennomført en del av dem, sier Kallevig.

Et eksempel var da fondets partner innenfor logistikk, Prologis, kom opp med en g­ igantisk mulighet i USA. KTR Capital Patners, som fokuserer på industri- og logistikkeien­dommer, skulle selge en portefølje med 322 logistikk­ eiendommer over totalt 17 stater i USA. ­Prologis fikk med seg Oljefondet, som betalte nærmere 18 milliarder kroner for 45 prosent av porteføljen på 5,6 millioner kvadratmeter.

– Det er slike muligheter vi kan ta. Vi kan være til stede og plukke opp ting når de dukker opp og så kan vi agere, sier ALTERNATIV TIL RENTEPAPIRER For Karsten Kallevig og hans kolleger i Oljefondet er det to ting som gjelder når de skal kjøpe eiendom: Netto leieinntekter og risiko.

– Med de lave rentene, og til og med n ­ egative renter i enkelte markeder, blir våre eiendomsinvesteringer konkurransedyktige sammenlignet med obligasjoner. Tradisjonelt er eiendom en inflasjonssikring. Men nå er det blitt et alternativ til renteavkastning, sa Kallevig.

Han viser til et stort eiendomskjøp som 101

– Med de lave rentene, og til og med negative renter i enkelte markeder, blir våre eiendomsinvesteringer k­ onkurransedyktige sammenlignet med obligasjoner.

Karsten Kallevig

­ ljefondet gjorde i Sveits. Høsten 2012 kjøpte O fondet kontorbygget Uetlihof i Zurich for en milliard sveitsiske franc, tilsvarende 6,1 ­milliarder kroner da. Bygget på over 173 000 kvadratmeter ble kjøpt til en yield på 4. Leie­ taker er Credit Suisse, som hadde en leie­avtale som løper i 25 år fra kjøpet pluss en opsjon på ytterligere 15 år.

– Selv om bygget skulle bli stående tomt ­etter de 25 årene, så er hele investeringen nedbetalt, sa Kallevig.

PARTNERE Oljefondet har investert med flere store ­partnere. I Storbritannia har de kjøpt handels­ eiendommer i samarbeid med dronningens eiendomsselskap The Crown Estate. Innenfor logistikk har Oljefondet investert med ­Prologis, og i andre europeiske land har Axa vært en partner innenfor kontoreiendommer.

– Vi har investert med partnere. Men vi skal være langsiktig, og kan derfor ikke co-­ investere med eiendomsfond. Vi skal sam­ arbeide med store aktører som gir oss en til­ stedeværelse og tilgang på eiendommer med en gang, sier Kallevig.

For å være aktuelt som et område å ­investere i, lister Kallevig opp noen kriterier.

– Eiendommene må ha en viss størrelse, de må være i et område hvor b ­ efolkningen og syssel­ settingen øker over tid, det må være økonomisk vekst der og det må være ­begrensninger på nybygg, sier Kallevig.

VENTER PÅ SIN FØRSTE I ASIA Oljefondet har mandat til å kjøpe eiendom i Asia også, nærmere bestemt Tokyo og ­Singapore. Men det er ennå ikke blitt kjøpt noe eiendom der, selv om de har holdt på i snart to år med å vurdere eiendommer.

– Vi har sett på ca. 50 bygg i Tokyo og ­Singapore, men har ikke kjøpt noe ennå, sier Kallevig, 1 02

MILJØTREND Mens norske eiendomsaktører sliter med å få små og mellomstore leietakere interessert i miljø, opplever Karsten Kallevig at det er nærmest et must i konkurransen om leie­ takere internasjonalt.

– Miljøvennlig forvaltning var bare noe som var kjekt å ha for en tid tilbake. Det er blitt noe helt annet nå. Nå er det en nødvendighet for å få store leietakere. Ha du ikke grønne bygg, så får du ikke de største leietakerne, sa Kallevig på Citykonferansen Bergen.

N °3 201 7 |

estate M AGAS IN

Karsten Kallevig styrer eiendomsinvesteringene til det norske folk.

TYDELIGE RÅD FRA BUDGIVNING TIL CLOSING Vi får eiendomstransaksjonene i mål.

Uten omveier. Uten snarveier.

The legal work they do is always of a high standard “ and they are efficient.

Chambers Europe 2017

ADVOKATFIRMAET THOMMESSEN AS thommessen.no

OSLO Christian Müller +47 23 11 11 07 cmu@thommessen.no

Even Bratsberg +47 23 11 12 46 ebr@thommessen.no

BERGEN Vidar Havsgård + 47 55 30 61 32 vha@thommessen.no

LONDON Lars Eirik Gåseide Røsås +44 (20) 7920 3008 lgr@thommessen.no

Amazon er den soleklart største leietakeren i Oljefondets logistikkportefølje. De står for 12,6 prosent av leieinntektene i den amerikanske porteføljen.

600 LOGISTIKK­ EIENDOMMER Oljefondets logistikkportefølje er på rundt 600 eiendommer fordelt på 12 land. Alle eies sammen med partneren Prologis.

Av: Dag-Jørgen Saltnes

N NYHETER

10 4

M

ens Oljefondet har en ­ r ekke p artnere ­ innenfor kontor­ eiendommer, har fondet v­algt­ én partner når de skal kjøpe logistikk­ eiendommer. Alle logistikk­ eiendommene eies sammen med Prologis, som er en stor global eiendoms­aktør som eier, forvalter og utvikler rundt 3000 logistikk­ eiendommer i Nord-Amerika, Sør-Amerika, Asia og Europa.

Prologis er notert på New York-­børsen og har eiendommer verdt 67 ­milliarder dollar under forvaltning. Porte­ føljen er på 63 millioner kvadratmeter, fordelt på over 3300 bygninger.

Oljefondet og Prologis har til sammen 600 logistikkeiendommer i 12 forskjellige land.

I det amerikanske partnerskapet eier Olje­ fondet 45 prosent i 358 logistikkeiendommer, mens eierandelen i 241 eiendommer i Europa er på 50 prosent.

N °3 201 7 |

estate M AGAS IN

STERKT MARKED I USA I USA har logistikkmarkedet utviklet seg svært bra den seneste tiden. I fjor falt ledigheten i logistikksegmentet til 8,2 prosent, noe som er det laveste nivået på 16 år. Det sendte husleiene opp med over 5 prosent (i gjennomsnitt over hele landet). Det er imidlertid store forskjeller fra stat til stat og by til by. I California kunne Oljefondet glede seg over en leievekst på 10 til 15 prosent i byer som San Fransisco.

Samtidig falt husleiene i logistikkbyggene i Houston med 20 prosent som følge av ettervirkninger av oljeprisfallet. Oljefondet hadde for øvrig logistikkeiendommer i både San Fransisco og Houston.

Det sterke markedet bidro positivt til avkastningen for de amerikanske logistikk­ eiendommene som Oljefondet eier sammen med Prologis. Ifølge årsrapporten til Olje­

FOTO: AMAZON

“Ro Sommernes Advokatfirma DA provides a ‘commercial and responsive service’ on insolvencies, restructurings and distressed transactions.”

Sitat fra Legal 500 fondet var avkastningen hele 11,8 prosent i 2016.

MEST I CALIFORNIA California er den soleklart største staten i USA. Dersom det var et land, ville vært verdens sjette største økonomi. Det er også den klart største staten hvor Oljefondet har logistikk­ eiendommer. Hele 29,6 prosent av fondets amerikanske logistikkportefølje er i ­California.

Det er også i California at den største leie­ takeren holder til. Amazon er den klart største leietakeren i Oljefondets a­merikanske logistikk­ portefølje. ­ IT-giganten står for hele 12,6 prosent av leieinntektene i porteføljen.

Den neste på listen er C&S Wholesale, som står for 2,4 prosent av leie­inntektene. Den tredje største logistikk­ leietakeren til Olje­ fondet er UPS med 1,4 prosent av leie­inntektene.

RO SOMMERNES ADVOKATFIRMA DA Fridtjof Nansens pl. 7, 0160 Oslo, Norway Tlf. (47) 23 00 34 40 Faks. (47) 23 00 34 50 E-mail: mail@rosom.no www.rosom.no

FOTO: SHUTTERSTOCK

Oljefondet leier ut logistikklokaler til den britiske ­supermarkedkjeden Sainsbury’s.

SOLGTE MED GEVINST Selv om Oljefondet skal være en langsiktig investor som sjelden selger eiendommer, har forvalterne solgt eiendommer, særlig logistikk­eiendommer. I løpet av fjoråret ­solgte Oljefondet og deres partner Prologis flere ­eiendommer som en justering av porteføljene.

Oljefondet og Prologis solgte blant annet tre logistikkeiendommer i San ­Fransisco-­området til JLL Income Property Trust. N ­ orges Bank Real Estate Management mottok 38,3 ­millioner dollar for sin eierandel på 45 prosent i eiendommene. Til sammenligning betalte Oljefondet 24,3 millioner dollar for eier­andelen da eiendommene ble tatt over i mai 2015.

Prologis-partnerskapet solgte også 2 eiendommer i Massachusettes og New Jersey for 91,3 millioner dollar (Oljefondets andel) og en portefølje med 31 eiendommer i flere stater for 86,1 millioner dollar.

KJØPT OG SOLGT I løpet av fjoråret har Oljefondet og P ­ rologis kjøpt eiendom i Tsjekkia, Polen, Ungarn og Storbritannia. En portefølje med 8 eien­ dommer i Tsjekkia, Polen og Ungarn ble kjøpt for 55,3 millioner euro (Oljefondets andel).

Ellers ble en eiendom i Ungarn kjøpt for 6,1 millioner euro og en eiendom i Storbritannia kjøpt for 4,2 millioner pund.

Oljefonder og Prologis har også solgt 10 ­eiendommer i Europa.

De to partnerne hadde ved ut­ gangen av fjoråret 241 logistikkeiendommer i elleve ­europeiske land. I Europa er ekspone­ringen 10 6

mot det britiske markedet størst, med 29,7 prosent. Ellers står Frankrike for 17,4 prosent av de europeiske logistikk­ investeringene, mens Spania står for 9,9 prosent. Olje­ fondet har også logistikkeiendommer i Polen, ­Nederland, Tsjekkia, Italia, Tyskland, Ungarn, Sverige og Belgia.

De tre største leietakerne i Europa var Ceva Logistics (7,3 prosent), Sainsbury’s (5,3 prosent) og Geodis (4,2 prosent).

BREXIT KOSTET Mens de amerikanske logistikkeiendommene ga Oljefondet solid avkastning, var resultatene i Europa svakere. Brexit og det påfølgende pundN °3 201 7 |

estate M AGAS IN

fallet sendte britiske eiendomsverdier nedover, noe som slo ut negativ ­avkastning. I 2016 hadde de europeiske logistikk­ eiendommene en avkastning på minus 0,7 prosent.

Over tid har imidlertid europeiske logistikk­ eiendommer levert god avkastning. Mens den opprinnelige finansieringen av logistikk­ eiendommer fra Oljefondet har vært på 11,174 milliarder kroner, er nettoverdi nå 17,794 milliarder kroner, en økning på nesten 60 ­ prosent. 2,85 milliarder kroner er mottatt som inn­tekter fra eiendommene og blitt reinvestert.

Eiendommene har også en kapitalavkastning på 1,68 milliarder kroner, og de har hatt en positiv valutaeffekt på 2,09 milliarder kroner.

D E T R E S T Ø R S T E L E I E TA K E R N E I DEN AMERIKANSKE LOGISTIKKPORTEFØLJEN:

12,6 % AMAZON

2,4 % C&S WHOLESALE

1,4 % UPS

HVOR INVESTERER OLJEFONDET I AMERIKANSK LOGISTIKK?

29,6% CALIFORNIA

“One of the things I really appreciate about Ro Sommernes is that they just address the problem and do not create hundreds of pages of opinion, nor do they go into unnecessary details.”

Chambers and Partners (2017)

15,8% NEW JERSEY

12,8%

CHICAGO RO SOMMERNES ADVOKATFIRMA DA Roald Amundsens gate 6 N-0161 Oslo, Norway Tlf. (47) 23 00 34 40 Faks. (47) 23 00 34 50 E-mail: mail@rosom.no www.rosom.no

10 8

N °3 201 7 |

estate M AGAS IN

FOTO: SHUTTERSTIOCK

MER I EUROPA ENN USA Oljefondet har kontor- og handelseiendommer for til 76,88 milliarder kroner i Europa og 69,32 milliarder kroner i USA. Av: Dag-Jørgen Saltnes

N NYHETER

2016 var et år med store forskjeller i av­kastning for Oljefondets ­ e iendomsinvesteringer.

Mens Oljefondets 34 kontoreiendommer i USA leverte en avkastning på 6,1 prosent, var avkastningen fra de 174 kontor- og handels­ eiendommene i Europa minus 5,1 prosent.

Den viktigste grunnen til svak avkastning i Europa, var den store eksponeringen mot ­Storbritannia. Nedgangen i pundet etter B ­ rexit slo særlig hardt ut for de britiske eiendoms­ verdiene.

ROYALE INVESTERINGER Oljefondet gjorde sin første investering i e­iendom da det høsten 2010 inngikk et partnerskap med det britiske kongehusets ­ eiendomsselskap, The Crown Estate. Oljefondet kjøpte 25 prosent av leieinntektene til eiendomsporteføljen i den kjente handlegaten Regent Street for 448 millioner pund (tilsvarende 4,2 milliarder kroner på kjøps­ N °3 201 7 |

estate M AGAS IN

tidspunktet). Avtalen varer i 150 år frem­ over og The Crown Estate vil fortsette å ha ­ansvaret for forvaltningen av eiendommene.

Siden har The Crown Estate-samarbeidet økt, og ved årsskiftet hadde Oljefondet verdier for 13,54 milliarder kroner i samarbeidet. Regent Street er en av Londons travleste handlegater, med kjente merkevarebutikker som Apple, ­Burberry og Hamleys. Porteføljen som Oljefondet opprinnelig kjøpte består av 113 bygg spredt over 39 kvartaler.

Oljefondet har også kjøpt 100 prosent av flere kontorbygg i London, samt 50 prosent av kjøpesenteret The Meadowhall Shopping ­Centre i Sheffield.

FIRE BYER I USA I USA har Oljefondet satset på de fire byene New York, Boston, Washingtom DC og San Fransisco. Fondet har partnerskap med aktører som TIAA, Trinity Church Wall ­ 10 9

FOTO: SHUTTERSTIOCK

I USA har Oljefondet satset på de fire byene New York, Boston, Washingtom DC og San Fransisco.

Street, Boston Properties, PGIM Real Estate, Metlife og Kilroy Realty. Eierandelene i de ­amerikanske kontoreiendommene varierer fra 44 til 49,9 prosent.

Totalt har Oljefondet 34 a­ merikanske kontor­ eiendommer verdsatt til 69,318 ­ milliarder ­kroner. Over halvparten av eiendoms­verdiene er i New York (36,866 ­ milliarder kroner).

I Boston og San ­ Fransisco har Oljefondet kontor­ eiendom for h ­enholdsvis 13,608 og 10,418 milliarder kroner. I ­ Washington er eiendoms­verdiene til Olje­fondet verdsatt til 8,426 milliarder kroner.

19 EIENDOMMER I FRANKRIKE I juli 2011 gjorde Oljefondet sin første investering i Frankrike. 50 prosent av syv ­ ­eiendommer i og rundt Paris ble kjøpt for det som med daværende valutakurs utgjorde 5,5 milliarder kroner. Selger var AXA, som satt på de resterende 50 p ­ rosentene og som skulle forvalte eiendommene videre. ­Eiendommene hadde rundt 156 000 kvadratmeter til sammen, og bestod av kontorbygg i vest­ lige og sentrale forretningsområder av Paris.

Blant adressene finner vi 12-14 Rond Point des Champs-Elysées, som ligger midt i den ­berømte ­paradegaten. En annen eiendom var OPUS 12 i La Défense i finansdistriktet i Paris.

Eien­dommen er på 37 000 kvadratmeter.

Bare noen måneder senere var Karsten Kallevig fremme med lommeboken igjen i ­Paris, og nok en gang ble AXA partner. Oljefondet og AXA kjøpte hver 50 prosent av tre eiendommer fra SEB Immoinvest for 290 ­millione euro. Eiendommene ble kjøpt til en yield på 6 prosent.

Oljefondet har også inngått et samarbeid med italienske Generali Group, og kjøpte 50 prosent av fem eiendommer i Paris for 275 ­ millioner euro. Oljefondet og ­ Generali har også kjøpt 9 Avenue de Messine for 80 m ­ illioner euro. Siden har fondet kjøpt 110

­ygningen La Madeleine, med 60 prosent b ­kontor og ­resten handel, fra Blackrock. Prisen var 3,46 m ­ illiarder kroner.

Og rett før jul i fjor kjøpte Oljefondet 100 prosent av eiendommen Vendôme Saint-­ Honoré og 368-374 rue Saint-Honoré, i ­Paris sentrum, for en milliard euro (knappe 9 ­milliarder kroner).

Oljefondet har nå 19 eiendommer i Frankrike med en samlet verdi på 24,985 ­ ­milliarder kroner.

EN I SVEITS, FIRE I TYSKLAND I Sveits har Oljefondet bare en eiendom, men det er til gjengjeld en stor en. Fondet betalte 1 milliard sveitserfranc for kontor­ bygget N °3 201 7 |

estate M AGAS IN

­ etlihof i Zurich, noe som på kjøpstids­ U punktet utgjorde 6,1 milliarder kroner. Det var storbanken Credit Suisse som solgte eien­ dommen, og tegnet samtidig en leieavtale for 25 år fremover. Eiendommen ble kjøpt til en yield på 4 prosent uten partner.

Oljefondets partner i Frankrike AXA ble med da det skulle kjøpes eiendommer i Tyskland.

Royal Bank of Scotland solgte to eiendommer i Berlin og Frankfurt, og de to partnerne kjøpte for 784 millioner euro. Oljefondet og AXA eier nå fire eiendommer i Tyskland, sammen med AXA. Oljefondets andel på 50 prosent verdsatt til 4,69 milliarder kroner. Fondet har også en eiendom i Tyskland uten partnere som er verdt 909 millioner kroner.

www.svw.no

Skal man nå toppen må man først til bunns i utfordringene Advokatfirmaet Simonsen Vogt Wiig bistår parter i eiendomssektoren i hele verdikjeden, med særskilt fokus på transaksjoner, prosjektfinansiering, utviklingsprosjekter og regulatoriske spørsmål. Vi søker alltid å finne kommersielle løsninger som er verdiskapende for våre klienter.

Pål Brudvik

Transaksjoner T: 915 20 180 pbr@svw.no

Bjørn H. Kise Utvikling T: 21 95 55 00 bhk@svw.no

Jørgen Lindboe Transaksjoner T: 918 03 814 jli@svw.no

Peter Simonsen Entreprise T: 934 90 653 psi@svw.no

FOTO: UNSPLASH

VENTER PÅ D E N F Ø R S T E A S I A -­ INVESTERINGEN Oljefondet har ennå ikke kjøpt eiendom i Asia. Men det var nære på at de kjøpte gigantbygget Asia Square i Singapore for over 20 milliarder kroner.

Av: Dag-Jørgen Saltnes

11 2

N °3 201 7 |

estate M AGAS IN

i

Oljefondet har fortsatt ikke kjøpt eiendom i ­Singapore.

N NYHETER

H

østen 2015 var det spekulasjoner i mediene om at Oljefondet var i ferd med å kjøpe sin første eiendom i Asia.

Sammen med malaysiske CapitaLand, skulle fondet kjøpe skyskraperne Asia Square 1 og 2 i Singapore for en pris som ble anslått til mellom 2,5 og 3 milliarder dollar. CapitaLand og Oljefondet skulle være den foretrukne budgiveren av selger Blackrock, verdens største forvalter.

HOPPET AV FORHANDLINGENE Men det ble aldri noe deal. 4. November 2015 kunne asiatiske medier melde at CapitaLand og deres partner (som var antatt å være Oljefondet) hadde hoppet av forhandlingene. Ifølge eiendomsrådgiverne i Chestertons var bruddet i forhandlingene et uttrykk for at selgere av næringseiendommer ikke ville redusere priser, til tross for at leieprisene var på vei ned etter hvert som det kom nye bygg til markedet.

– Markedet vil se noe stillstand når det gjelder transaksjoner. Hovedsakelig fordi vi nå går inn i andre kvartal med fall i leieprisene. Så det har ikke slått inn i markedet enn, i hvert fall ikke hos selgerne, sa Chestertons-direktør Donald Han til Channel News Asia.

QATAR-FOND KJØPTE I stedet ble det statsfondet Qatar Investment Authority (QIA) som kjøpte Asia Square-­ byggene et drøyt halvt år etterpå. I juni 2016 ble det kjent at QIA bladde opp 3,4 milliarder singapore-dollar for eiendommen som er på til sammen 190 000 kvadratmeter. Det til­svarer 2,45 milliarder US dollar. Asia Square 1 er på 43 etasjer, og ble åpnet i november 2011. Asia Square 2 er på 46 etasjer og ble åpnet to år ­senere.

UTÅLMODIGE POLITIKERE Oljefondet har tre ansatte i Tokyo og fire ansatte i Singapore. Utålmodige politikere har imidlertid kommet på banen og lurt på hvorfor det ikke kjøpes eiendommer.

– Vi på Stortinget har sagt at vi ønsker at Oljefondet skal ta seg god tid før de foretar eiendoms­ investeringer. Men det kommer jo til et punkt der en eventuelt må kaste inn ­håndkle, hvis det ikke er aktuelt, uttalte Arbeider­ partiets talsmann for Oljefondet, Torstein Tvedt Solberg til Dagens Næringsliv for kort tid siden.

11 3

Befolkningen øker, men hvor skal alle disse menneskene flytte?

Byene, drabantbyene og tettstedene skal fortettes, bygges ut og utvikles med vekt på bærekraft, robuste løsninger og gode urbane kvaliteter. Men hvordan tenker vi by­ utvikling og fremtidens byer – er vi på riktig spor?

Visjoner for Oslo

Fremtidens byer

Victoria Marie Evensen Byutviklingskomiteen i Oslo kommune

Alexander Ståhle Spacescape – Stockholm

24. ­ 25. august Farris Bad, Larvik

Torsdag 24. august

Torsdag 24. august

Moderne by­ utvikling

Å bo spredt, koster skjorta

City­making in a fluid world

Eiendom i digi­ taliseringens tid

Eirik Thrygg Höegh Eiendom

Erling Røed Larsen Handelshøyskolen BI

Torgeir Waterhouse IKT­Norge

Torsdag 24. august

Torsdag 24. august

Jeroen Beekmans Pop­up City / Golfstromen ­ Amsterdam

Fredag 25. august

Fredag 25. august

Meld deg på: estatekunnskap.no

Arrangør:

Sponsorer:

estate

KUNNSKAP PROPERTY

VÅPENDRAGERE TA R ­KONTROLLEN En rekke jurister og advokater er rekruttert til toppstillinger i ­e­iendomsselskaper i takt med profesjonaliseringen av bransjen.

J JUSS

E

n advokat kan selvsagt også ta kommersielle ­beslutninger. Jus er kanskje en vel så relevant bakgrunn som mange andre fagområder, sier juridisk direktør Nils Eivind Risvand i Steen & Strøm.

Han begynte å jobbe i kjøpesenterselskapet da det var børsnotert i 2000. Den opprinnelige tanken var at Risvand skulle være på utlån fra advokatfirmaet Wiersholm, men han trivdes så bra i Steen & Strøm at han valgte å fortsette.

KOMMERSIELT FOKUS – Jeg liker veldig godt det kommersielle aspektet. Nå er jeg kanskje like mye forretningsmann som advokat, sier ­Risvand, som også er én av tre i Steen & Strøm-ledelsen som stiller i styremøter i det franskeide selskapet.

Dermed er han også én av de få som kan videreformidle synspunktene fra styret til organisasjonen.

– Det kommersielle fokuset kommer litt av seg selv når man sitter som en del av ledelsen i selskapet. For min del

116

N °3 201 7 |

estate M AGAS IN

gjelder det kanskje særlig transaksjoner og utviklings­ prosjekter, der jeg etter hvert sitter med mye historikk også, sier han.

STORE ENDRINGER Selv om flere jurister og advokater bekler toppstillinger i ­eiendomsbransjen, påpeker Risvand at dette er noe som har skjedd over tid.

– Jeg oppfatter ikke at det har vært noen kraftig økning i slike ansettelser de seneste årene. Det har nok vært en større vekst i advokatfirmaenes eiendomsavdelinger, sier han.

Gjennom sine 17 år i Steen & Strøm har Risvand opplevd store endringer i bransjen.

NORGE HENGER ETTER – Det er blitt mye mer profesjonalisert, blant annet gjennom kontraktstandarder og høyere kvalitet på due diligence. Vi har alltid gjort ting enkelt i Norge, men det er kanskje nød-

– Jeg liker veldig godt det k­ ommersielle aspektet. Nå er jeg kanskje like mye ­forretningsmann som advokat Nils Eivind Risvamd - Juridisk direktør i Steen og Strøm

Nils Eivind Risvamd, juridisk direktør, Steen og Strøm.

vendig å tilnærme seg europeiske standarder for å få utenlandske aktører til å investere her, sier Risvand.

Han mener også at Norge henger etter med hensyn til å ansette jurister og advokater i ­eiendomsselskaper.

– Dette er langt mer vanlig i andre land, sier han.

VEKSELBRUK Eiendomsadvokat og partner Stig L. Bech i BA-HR sier at advokater blir rekruttert til flere bransjer.

– Dette er ikke særpreget for eiendom.

Veksel­bruket mellom advokatfirmaer og andre deler av næringsliv og offentlig liv er utbredt over hele linjen. Det finnes mange eksempler på dette, sier Bech og viser blant annet til de tidligere BA-HR-partnerne Øyvind Eriksen og Knut Brundtland som nå er toppsjefer i ­henholdsvis Aker og ABG Sundal Collier.

TALLFORSTÅELSE OG SPRÅK Når det er sagt, er Bech imponert over hvor godt hans tidligere advokatkolleger gjør det i eiendomsindustrien.

– Advokater er trenet som utøvere i et ­liberalt yrke, noe som – for de fleste – gir en viss kommersiell orientering. I tillegg har man ofte etablert både kommersiell og teknisk kompetanse på eiendomsområdet, sier han.

BA-HR-partneren påpeker også at jus er et fag som kombinerer tallforståelse og språk.

N °3 201 7 |

estate M AGAS IN

117

TRYGGHETSSØKENDE – Man bruker språklige verktøy, men ofte satt inn i presise strukturer – nærmest på realistenes vis. En kompleks kontrakt kan på mange vis sammenlignes med en ligning med flere variable. Jeg tror dette er et sentralt ­poeng – mange jurister er gode til å formulere sine tanker, samtidig som de er trenet i å være presise, sier han.

Bech tror også at mange arbeidsgivere er trygghetssøkende. Det å ha advokater inne i ledelsen, skaper en viss trygghet for at man løpende etterlever rammebetingelser.

– Mange virksomheter har i dag også ­advokater i sine compliance-avdelinger. Dette ser vi er styrket de senere årene, antagelig som en følge av en generell rettsliggjøring i ­samfunn og næringsliv, og tilhørende fokus på ordentlighet og god omdømmeforvaltning, sier Bech.

GIKK ANDRE VEIEN Eva Hagen er blant de få som har gått andre veien. Hun begynte å jobbe i Oslo Havn KF i 1998 som jurist og eiendomssjef, før hun ble administrerende direktør i eiendomsselskapet HAV Eiendom AS i 2007.

– Som jurist har du en forståelse for ­kontrakter, noe som er en stor fordel i eiendomsbransjen. Samtidig er jus en utdannelse som kan brukes til mye, sier Hagen.

Hun har alltid vært tilhenger av å sette ­sammen tverrfaglige team, slik at fakta kan ses fra de ulikes ståsted.

– Det gir gode diskusjoner, sier hun.

Stig L. Bech, ­partner, BA-HR. Eva Hagen, Hammervoll Pind.

RETNINGSENDRING I februar begynte hun som advokatfullmektig hos Hammervoll Pind.

– Jeg er utdannet jurist, men har aldri ­jobbet i et advokatfirma før nå. Jeg hadde en ­fantastisk jobb i HAV Eiendom og fikk være med å bygge opp selskapet. Jeg tenkte at hvis jeg skulle ha en retningsendring, var tiden inne nå, forteller Hagen.

I advokatfirmaet har hun stor nytte av sin erfaring fra eiendomsbransjen.

– Jeg vet hva det innebærer å være eiendoms­ utvikler og -besitter. Jeg forstår hvordan ­klientene tenker, sier hun.

118

N °3 201 7 |

estate M AGAS IN

Et bredere perspektiv Løsningen på dine utfordringer ligger i vår samlede kunnskap og erfaring. Deloitte har et bredere perspektiv som kan utgjøre forskjellen.

Optimalisering og strukturering av eiendomsprosjekter

Revisjon av noen av Norges største eiendomskonserner

Verdsettelser og finansiell rådgivning

Planlegging og gjennomføring av vellykkede transaksjoner

Eiendomsadvokater i mer enn 50 land

% Blant Norges ledende eiendomsadvokater

En av verdens største leverandør av profesjonelle tjenester.

244 400 ansatte i 150 land, med et globalt bransjenettverk for Real Estate.

Deloitte refers to one or more of Deloitte Touche Tohmatsu Limited, a UK private company limited by guarantee (“DTTL”), its network of member firms, and their related entities.

DTTL and each of its member firms are legally separate and independent entities. DTTL (also referred to as “Deloitte Global”) does not provide services to clients. Please see www. deloitte.no for a more detailed description of DTTL and its member firms. © 2016 Deloitte Advokatfirma AS

Jurister i ­eiendom Her er noen av juristene og ­advokatene som er ansatt i ­eiendomsselskaper.

J JUSS

D A N IE L K J Ø R BE R G S IR A J

J O H N O L O F S O L BE R G

Konsernsjef OBOS. Utdannet jurist fra Universitetet i Oslo i 2001 og gjennomførte Solstrandprogrammet (lederutvikling) i 2010. Jobbet som politisk rådgiver og byrådssekretær for Kristelig Folkeparti i Oslo bystyre og byrådet i 2000-2003. Har hatt en rekke politiske verv for KrF. Blant annet var han vararepresentant nr. 2 på ­Stortinget for Oslo i perioden 2001-2005. Siraj begynte som advokatfullmektig i OBOS i 2004. Han var konserndirektør for boligutvikling i OBOS fra 2012 og ble utnevnt til visekonsernsjef i OBOS i 2014.

Administrerende direktør i CBRE. Har mange års e­ rfaring som forretningsadvokat og strategisk rådgiver for l­edende eiendomsmiljøer i Norge, blant annet som partner i ­Advokatfirmaet Schjødt i perioden 1999-2007. Han er utdannet jurist fra Universitetet i Oslo.

TORE ØKSE TER

CHRISTINE MUNCH-FINNE

Administrerende direktør i Neptune Properties. Har tidligere vært partner i Advokatfirmaet CLP, senioradvokat i Advokatfirmaet BA-HR, advokat i Wikborg Rein og advokat­ fullmektig i Advokatfirmaet Gundersen & C0. Han er ­utdannet jurist fra Universitetet i Oslo.

Advokat/ juridisk leder HCPS i Höegh Eiendom. Var a­ dvokat hos Advokatfirmaet Wiersholm i perioden 1999–2005.

Munch-Finne er utdannet jurist fra Universitetet i Oslo.

C A R L E R IK K R E F T I N G Administrerende direktør og partner i Søylen Eiendom.

Var tidligere advokat hos Advokatfirmaet Thommessen (som da het Thommessen Krefting Greve Lund), hvor Kjell Inge Røkke var blant klientene. Før det jobbet Krefting også hos Advokatfirmaet BA-HR. Han er utdannet jurist fra ­Universitetet i Oslo.

Ø YSTEIN THORUP

120

C H A R L O T T E A S L A U G BE R G Juridisk leder i Höegh Eiendom. Har tidligere jobbet som advokat hos Advokatfirmaet BA-HR. Aslaugberg er ­utdannet jurist fra Universitetet i Oslo.

M IK K E L T Ø M T Seniorrådgiver i Statsbygg. Har tidligere vært advokat hos Brækhus Dege Advokatfirma og Advokatfirmaet BA-HR. Tømt er utdannet jurist fra Universitetet i Oslo og har i ­tillegg en MBA fra Copenhagen Business School.

N IL S E I V I N D R I S VA N D Juridisk direktør i Steen & Strøm (se hovedsak). Risvand jobbet tidligere hos Advokatfirmaet Wiersholm. Han er ­utdannet jurist fra Universitetet i Oslo.

Administrerende direktør i Avantor. Var tidligere administrerende direktør i Orkla Eiendom. Thorup har ­ også jobbet som megler hos DNB Næringsmegling. Han er utdannet jurist fra Universitetet i Oslo.

A N DE R S A A G E N Æ S

O L E B J Ø R N BY E

H A L L G E IR Ø S T R E M

Konsernjurist i Bonum. Bye har tidligere jobbet i ­Pareto Wealth Management AS. Han er utdannet jurist fra ­Universitetet i Oslo.

Juridisk direktør i Entra. Var tidligere partner i Advokat­ firmaet Schjødt. Østrem er utdannet jurist fra Universitetet i Bergen.

A N DE R S T V E T E R

K R I S T I A N BE R E N T S E N

Jurist/PA for Ivar Tollefsen, Fredensborg (se egen sak). Han er utdannet jurist fra Universitetet i Oslo og jobbet deretter drøyt 5 år i Oslo og Omegn Boligforvaltning AS.

Konsernadvokat i Entra. Berentsen har tidligere vært senior­advokat hos DLA Piper. Han er utdannet jurist fra Universitetet i Oslo.

N °3 201 7 |

estate M AGAS IN

Advokat i DNB Næringseiendom. Har tidligere vært a­ dvokat i Føyen Advokatfirma og Ole Borge Advokatfirma. Aagenæs er utdannet jurist fra Universitetet i Oslo.

i

1

1. Carl Erik Krefting 2. Øystein Thorup 3. Daniel Kjørberg Siraj 4. Tore Økseter 5. John Olof Solberg

4

2

5

3

N °3 201 7 |

estate M AGAS IN

121

J JUSS

Hånd i hanske – Anders Tveter hjelper meg med å ivareta mitt eier- og leder­ansvar i forhold til aksjelov, regnskapslov og mange andre lover, samt yte betydelig støtte ved eiendomskjøp, sier boligkonge Ivar Tollefsen.

T

ollefsen ansatte Anders Tveter som jurist/PA i Fredensborg i 2015. Det var helt perfekt for Tveter.

ENGASJERT EIER – Jeg hadde et ønske om å jobbe med større eiendomstransaksjoner, og helst i et privateid selskap med korte beslutningsveier og en ­engasjert eier. Fredensborg passer som hånd i hanske, sier Tveter og fortsetter: – Selskapet vokser raskt, og er på vei til å bli et av Skandinavias større eiendomsselskaper.

Ivar Tollefsen er engasjert som få andre, har betydelig med kunnskap om eiendom og mange års operasjonell erfaring.

EKSEPSJONELLE RESULTATER Da Tveter var utdannet jurist fra Universitetet i Oslo, begynte han å jobbe som forvaltnings­ konsulent i Oslo og Omegn Bolig­forvaltning AS. Han jobbet i dette selskapet, ­ senest som forvaltningsleder, til han begynte i ­Fredensborg.

– Jeg liker godt at Fredensborg er et selskap med fokus på detaljer og struktur, og at vi kombinerer et verdigrunnlag med sjeldent høy kvalitet og eksepsjonelt gode ­ kommersielle 122

r­esultater. Hos oss er samfunn og enkelt­ mennesker viktig – enten de er leietakere eller ansatt i selskapet. Alt dette appellerte sterkt til meg, og da muligheten bød seg, var ­beslutningen om å takke ja enkel, sier han.

TRANSAKSJONER Tveter er involvert i de fleste transaksjoner hvor Fredensborg eller Ivar Tollefsen er part, blant annet i forhandlinger og ved utarbeidelse av kontrakter.

– I tillegg jobber jeg med juridiske problemstillinger på tvers av konsernets virksomhets­ område, ivaretar konsernets interesser i dialog med myndighetene, og bistår Heimstaden AB og andre utenlandske selskap i konsernet, sier han.

Oppsummert jobber Tveter med mange ulike rettsområder, herunder skatt og avgift, plan- og bygningsrett, boligrett mv. Ettersom konsernet har virksomhet på tvers av landegrenser får han også anledning til å sette seg inn i utenlandsk lovgivning innenfor fast eiendom, skatt og avgift.

KOMPLEKS BRANSJE På spørsmål om hvorfor det har kommet N °3 201 7 |

estate M AGAS IN

mange jurister og advokater inn i admini­ strasjonen til eiendomsselskaper, svarer han at disse selskapene driver i en kompleks ­bransje.

– De må jevnlig ta stilling til ulike juridiske problemstillinger innenfor strukturering, skatt, avgift, og en rekke andre rettsområder.

Større eiendomsselskaper har nok med tiden erfart at advokathonorarene fort blir store, og innser at det er mer effektivt å ansette jurister, som kjenner selskapet godt, i motsetning til å kjøpe inn tjenestene eksternt, mener han.

SER HELE BILDET Han viser også til at jurister ofte er analytisk gode, og siden de jobber på tvers av de ulike prosessene i eiendomsselskapet, får de god kunnskap om de fleste områder av virksomheten, og kan således bidra til å redusere både risiko og kostnader.

– Eksterne jurister har ikke det samme utgangspunktet for å se hele bildet. I Fredensborg, hvor eier og beslutningstaker ­ sitter i organisasjonen på daglig basis, har vi stor glede av å kunne snu oss rundt raskt, som blant annet muliggjøres ved at vi har juridisk ­kompetanse internt, sier Tveter.

DET ER FOLK SOM

BYGGER TILLIT I BundeGruppen er kulturen bygget rundt FOLK; folkeskikk, orden, lagånd og kundefokus. Verdier som bidrar til vi bygger selskapet sammen. Byggebransjen er en næring man skal være stolt av å være en del av. Vi skal kunne ta kundene våre i hånden, se dem i øynene og vite at vi har stilt høye, faglige krav til oss selv i møte med dem. Når yrkesstolthet er standard blir også høy trivselsfaktor på arbeidsplassen en selvfølge BundeGruppen er kåret til en av Norges beste arbeidsplasser i 2017. Les mer på bundegruppen.no

Folkeskikk - Orden - Lagånd - Kundefokus

N NYHETER

Digitalise­ringens inntog i eiendomsbransjen Digitalisering vil forenkle mange av de arbeidsprosessene vi kjenner i dag, og dette vil få store betydninger for flere aktører i eiendomsbransjen. Særlig innen advokattjenester, kontorutleie og arkitektur er vi nærmere enn mange tror.

Av: Silje Rønne

1 24

N °3 201 7 |

estate M AGAS IN

KONTOR:

– Dagens løsninger er en effektivitetstapper Kontorvirkeligheten er på vei over til datadrevne beslutninger, basert på målinger fremfor synsing.

I

tiden som kommer vil bedrifter i større grad ta utgangspunkt i brukerens behov, sier John Olof Solberg, administrerende direktør i CBRE. Han tror vi ved hjelp av analyser og ny ­teknologi vil skape det optimale kontoret.

– Å fange og analysere data om faktiske bruksmønstre vil være første steg til å ­designe gode løsninger, og muliggjøre det arbeids­ mønsteret som skaper de beste løsningene, sier han og påpeker at teknologi er viktig for å kunne designe arbeidsplasser for ulike ­generasjonene i arbeidslivet.

Mye av teknologien som kommer i kontorbygg har vi allerede i dag, ifølge Solberg. Slik som ulike teknologier for å styre for ­eksempel strøm, varme og vann. Utfordringen er å få enhetene til å snakke sammen og realisere løsninger som skaper vesentlig verdiøkning.

– I sensorteknologien er det mange som ­tilbyr ulike målinger, der man kan se hvor folk er i bygget, hvor det er vedlikeholdsbehov med mere. Utfordringen er å klare å lage en analyse­ modell, hvor alt er integrert mot sluttbruker og for virksomheten, forklarer han.

Etter hvert vil også teknologien vite hvilken belysning du foretrekker, romtemperatur du ønsker og hvilken kaffe du liker best.

– Mange av løsningene har en høy modnings­ grad og kostnadene har kommet veldig ned, forteller han, og kommer med et eksempel fra Facility management (FM): «Ved å benytte sensordata koblet med analysedata, kan man forutsi eksempel­vis renholdsbehovet og vedlike­holdet, og koble dette til en leveranse­ modell fra FM-­leverandør slik at prosessen kan gå helt automatisk» Om få år tror han at dette vil være standard i norske kontorbygg.

FAKTISK BRUK – Ved hjelp av teknologi, vil vi kunne ha oversikt over alt som skjer i et bygg. Dette gir lavere kostnader, større fleksibilitet og bedre brukeropplevelser i kontorbygget, sier han.

Cisco har for eksempel utviklet en «­digital ceiling» teknologi med avanserte sensor­ løsninger som integrerer styringen av byggets ulike kontrollsystemer.

– Dette vil gi unik innsikt om hvordan N °3 201 7 |

estate M AGAS IN

a­ realene blir brukt, påpeker Solberg, som tror at mange leietakere fremover vil ha et ønske om og kun betale for faktisk bruk.

KONTORET BLIR MINDRE VIKTIG – Leietakernes innovasjonsprosesser vil ikke foregå bare i det tradisjonelle kontoret, men i lokaler som Spaces eller Mesh, der ansatte ­ treffer interessante mennesker fra andre ­ miljøer. Dette er en av grunnene til at co­working ­spaces kommer til å være en ­permanent del av eiendomsmiksen til store selskaper. Det er ikke at man kun ønsker fleksibilitet, men fordi man ønsker å skape den type møter mellom mennesker for å drive innovasjon, forklarer han og viser til ­amerikanske Wework, som allerede har bygd opp over 100 huber og er verdsatt for 18 milliarder dollar, uten én gang å eie et kontor.

– Wework tenker ikke eiendom og utleie, de er formelt sett en leietaker som kan sammenliknes med et treningssenter eller et hotell.

Derfra er målet å skape et «community» der det de fokuserer på å supportere businessen til brukerne og fasilitere det folk trenger der 125

PROFIL

FOTO: MARTE GJÆRDE

JOHN OLOF SOLBERG — — Administrerende direktør i CBRE

de vil være. Summen av antall mennesker som jobber gjennom deres arealer overstiger hva en vanlig leietaker vil tilføre arealene. Måten de jobber på forteller at det er et effektivitets­ tap på hvordan eiendom drives i dag. Ta tak i det og få ut de reelle verdiene, er rådet han gir til eiendomsbesitterene.

Solberg er sikker på at teknologien vil endre måten vi jobber på.

– Teknologien muliggjør for samhandling, identitetsbygging og kulturbygning på en helt annen arena, en virtuell arena, og det endrer naturlig nok forutsetningene for etterspørselen etter eiendom, sier han.

– Det vi ser er at effektivitet kan forbedres i vesentlig grad. Vi har allerede outsourcet en masse av tjenester for lengst. Slik vil det også bli med eiendom, påpeker han, og fortsetter: 126

N °3 201 7 |

estate M AGAS IN

– Vi trenger ikke store posisjoner i 10 år, vi trenger små posisjoner, punktposisjoner når man trenger dem, det vil påvirke hvordan ­eiendomsbesitterene må tilby produktet sitt, så enkelt som mulig – det er tilbud og etterspørsel her også. Tilbudssiden må tilpasse seg en radikalt endret etterspørsel.»

SIGNERT SIN SISTE KONTRAKT – Mange er redde, for de er vant til å tenke utleie i 10 år. Det vil banken låne penger på og da kan du betale utbytte til eierne. Men, de må tenke annerledes, sier han, og tror utsiktene til verdiskapning ikke forringes i eiendom, men konseptene vil måtte tilpasse seg en ny tid.

– For å sette det i perspektiv er jeg ganske sikker på at vi har skrevet vår siste leiekontrakt på den tradisjonelle måten, avslutter Solberg.

ADVOKATTJENESTER:

Digitalisering av ­advokattjenester PROFIL

Snart vil norske advokater oppleve roboter som konkurrenter.

LARS ULLEBERG JENSEN —— Partner i Wikborg Reins eiendomsavdeling

A

dvokater har lenge ligget på latsiden når det gjelder å ta i bruk de mulig­ hetene digitalisering gir. Det siste året har det vært en kraftig utvikling inter­nasjonalt, og flere av verdens største advokatfirmaer har nå digitalisert deler av tjenestene de tilbyr, sier Lars Ulleberg Jensen, partner i Wikborg Reins eiendomsavdeling.

Også i Norge har det blitt en økt bevisst­ het rundt temaet, og det vil ikke ta lang tid før norske advokater opplever at roboter og ­kunstig intelligens er reelle konkurrenter.

– I første fase må det forventes at det er de mer rutinemessige oppgavene til ­advokater som blir digitalisert. Dette o ­ m­fatter for ­ eksempel utarbeidelse av selskaps­ dokumentasjon og due diligence av standard­ iserte dokumenter som leiekontrakter og lånedokumentasjon, forklarer Ulleberg J­ ensen, og viser til et ­ eksempel fra det inter­ nasjonale advokat­ firmaet Baker McKenzie, som er et firma med cirka 5000 advokater. De er en av aktørene som allerede har begynt å bruke ­roboter til å bistå i due ­diligence-prosesser.

– JP Morgan har tatt i bruk programvare for

gjennomgåelse av låneavtaler som de årlig forventer å spare 360.000 timer på. Og dette er bare noen av mange eksempler. Teknologien er altså tatt i bruk utenlands, og må bare tilpasses norske forhold før den vil komme med full kraft her til lands, påpeker han.

SNART TIL NORGE – Den neste fasen vil involvere roboter som har kunstig intelligens med kognitive evner, og som kan lære seg norsk juss. Slike roboter vil kunne sette seg inn i kompliserte juridiske problemstillinger, gjennomgå og forstå alle relevante lover, dommer, litteratur, osv., og kunne gi klienten et godt svar på spørsmålet, sier advokaten og påpeker at det kanskje høres ut som en fremtidsutopi (eller dystopi av­ hengig av synsvinkelen), men at også denne utviklingen har kommet så langt at utenlandske advokatfirmaer allerede har begynt å implementere kunstig intelligens.

På grunn av store forskjeller i språk og juss, vil det ifølge Ulleberg Jensen antagelig ta noe mer tid før slike roboter er klare for ­im­plementering i Norge.

N °3 201 7 |

estate M AGAS IN

– Når man ser den svært raske utviklingen som har vært i særlig USA og England de siste to årene, er det likevel grunn til å tro at dette kan komme relativt raskt også til Norge, tror han.

At advokattjenester digitaliseres vil ikke medføre at advokater blir overflødige, derimot tror Ulleberg Jensen at de må jobbe på en annen måte.

– Mye av advokathverdagen – særlig for ­ferske advokater – går i dag med til produk­sjon av dokumenter og gjennomgåelser av standarddokumenter for å avdekke avvik. Når dette kan settes bort til roboter, kan vi som a­ dvokater i stedet bruke mer tid på det ­klienten egentlig ønsker å betale oss for: strategisk rådgivning, forhandlingsbistand og vurdering av kompliserte rettslige forhold, sier han.

– Siden en stor del av de større advokat­ firmaene i dag lever av rutineoppgaver, er ­antagelig noe av det første som må e­ ndres som en følge av digitaliseringen den ­tradisjonelle timefaktureringen. Min spådom er derfor at det første klientene vil merke til ut­viklingen mot en mer digitalisert hverdag, er nye prisings­ modeller fra advokatfirmaene, av­ slutter Ulleberg Jensen.

127

ARKITEKTUR:

PROFIL

Automatisering av arkitekttjenester ANDERS NEREGÅRD — — Arkitekt og digitaliseringssjef i Swecos styringsgruppe for digitalisering av arkitekttjenester

A

rkitekter i dag, er ikke på banen når det kommer til digitalisering. I Sverige gjennomgikk vi et millionprogram fra 1965–1975, der vi bygde én million boliger på 10 år. Det var et politisk initiativ og de store svenske byggeselskapene vokste seg store. I denne prosessen mistet arkitekten innflytelse i byggeprosessen, siden den gang har arkitekten hatt en mindre rolle og prosjektlederselskaper har tatt over, sier Anders Neregård, arkitekt og digitaliseringssjef i Swecos styringsgruppe for digitalisering av arkitekttjenester.

Ifølge Neregård har arkitekten tradisjonelt styrt mye av byggeprosjektet, men med økt digitalisering av arkitektens arbeid er han urolig for at de vil miste ytterligere innflytelse.

– Følger vi ikke med på dagens utvikling, vil vi miste enda mer av vår innflytelse i ­prosjektet – det er et faktum i dag. Og jeg er ikke i tvil om at arkitekttjenester vil bli digitalisert, sier han.

For å kunne levere arkitektur av høy kvalitet og samtidig være i forkant av digitalisering har Swecos arkitekter dannet en styringsgruppe som skal drive selskapets digitale utvikling fremover.

– Tradisjonelt deles ­ byggeprosjekter i Sverige inn i skisse- og idéstadiet, prosjektering og bygghandling (tegningene ­ 128

Nye analyseverktøy gjør det mulig å definere prosjekter tidligere, slik at byggherrer kan få raskere svar og en rimeligere prosess.

man bygger ­etter, red. anm). Det vi ser nå, er at i bygghandlingsfasen som er mest arbeids­ intensivt for oss, der vi tjener mest penger, der begynner prosessene sakte og automatiseres. I et lenger perspektiv vil dette lette vårt arbeid slik at vi kan fokusere mer på design, sier han.

Digitalisering vil gi arkitekten analyser som måler energi, lys, tilgjengelighet også videre.

Denne informasjonen vil mottas mye tidligere i prosjektet, enn slik de jobber i samme fase i dag, der det er mer intuitivt. Dette vil gjøre arbeidet raskere og mer eksakt, slik at de kan jobbe mer intensivt tidlig i prosjektet.

– Det vil komme analyseverktøy som gjør det mulig å definere prosjektet tidlig, slik at byggherrene kan få raskere svar og en rime­ligere prosess. Å avdekke feil fra start blir betydelig mer lønnsomt for prosjektet. Vi mener at det er viktig å bruke arkitekter også i tidligfasen for å forstå analysegrunnlaget, påpeker Neregård.

I engelsk er det to ord for digitalisering, det ene betyr at man løfter en analog prosess og gjør den digital – man jobber på samme måte som man gjorde analogt. Det andre påvirker hvordan oppgaven utførers og resultatet blir et annet.

– På nittitallet digitaliserte vi vårt arbeid i en viss grad, men våre prosesser var fortsatt identiske med våre analoge prosesser. Det N °3 201 7 |

estate M AGAS IN

vi ser nå er at digitaliseringen påvirker våre ­prosesser. Det er her vi må se mulighetene i det nye, snarere enn å sloss for det gamle, under­streker han.

At arkitektens rolle i fremtiden fortsatt kommer til å være viktig er Neregård sikker på, men rollen kommer til å være annerledes.

– Min største utfordringer er å få ­arkitekter til å forstå at de må ta del i digitaliser­ingen for å ikke miste innflytelse i prosessen, det ­handler om vår rolle fremover, mer enn arkitektur – arkitektur har aldri vært så viktig som det det er i dag, mener han.

Digitalisering kommer til å påvirke arkitekturens nye form, vi kommer til å ha bedre og mer effektive analyseverktøy, men også ­verktøy som raskt gir oss mange forslag til d ­ esign – dette vil gi oss flere muligheter enn vi har i dag.

– Jeg tror likevel at det må være en arkitekt som tar det endelige valget, fremfor en datamaskin, sier han og avslutter med: «Mange arkitekter er veldig fokusert på sine egne prosjekter, og tror at digitaliseringen ligger l­enger fremme i andre bransjer enn hos oss selv – det er bekymringsverdig. Den som gjetter fremtiden vinner, men for oss handler det om å være med å skape fremtiden og skreddersy våre behov.»

Mange arkitekter er veldig fokusert pü sine egne prosjekter, og tror at digitaliseringen ligger lenger fremme i andre bransjer enn hos oss selv – det er bekymringsverdig.

N °3 201 7 |

estate M AGAS IN

129

DIGITALE SYSTEMER:

PROFIL

Er utleiesystemet ditt gammeldags?

Har du utviklet et eget system for 3-5 år siden?

Da er det mest sannsynlig utdatert i dag!

ANDREAS STORAAS-BARSNES — — Daglig leder i MyRent AS

F

lere av de aller største aktørene gjorde noen store steg i «riktig retning» ved å utvikle et eget system og programvare for håndtering av sine utleieporteføljer. Derimot i dag sitter de fleste og klør seg i hodet over hva de skal gjøre, sier Andreas StoraasBarsnes, daglig leder i MyRent AS, og påpeker at utviklingen innen software og teknologi går ekstremt fort. Derfor kan han med sikkerhet si, at dersom man ønsker å forbedre det systemet man allerede har utviklet – er det det samme som å kaste penger og tid ut av ­vinduet.

– For å virkelig få det til, må man være forberedt på å bruke tilsvarende beløper man nylig har investert i programvaren – pluss enda mer. Ved å starte helt på nytt og bygge opp med ny teknologi. Dette er for eksempel å få systemet sitt ut i en webbasert tjeneste der alle ansatte har tilgang til informasjonen over alt, sier han.

Da snakker vi ikke «gammeldags» s­erver inn­logging, som ofte er vanskelig å logge inn på om nettet er for dårlig i Spania eller ­maskinen du skal logge inn på har fått hikke.

– Men at man skal kunne logge inn på iPaden på hytta, iPhonen i bilen, maskinen på kontoret eller hjemmekontoret. Rett og slett over alt, hele tiden. Med dagens teknologi er dette helt nødvendig, fortsetter Storaas-Barsnes.

For de som holder fast ved tanken om at «systemet vårt fungerer til det vi trenger».

Referer Storaas-Barsnes til Theodore William Schultz «If you don’t grow, you die.»

130

– Hva er det som blir så bedre med ny ­ teknologi? Tilgjengeligheten, som da ­resulterer til økt effektivitet. Som igjen betyr kostnadsbesparelse og større inntjening. Noen ekstremt gode synergier, sier han, og anbefaler alle å ansette et utviklerteam som kan bygge et nytt system.

«BUZZ-ORD» – Digitalisering har blitt et «buzz-ord» som stiller seg på lik linje med «et grønt skifte». De fleste synes det er bra, men få vet hva det inne­ bærer og hva man skal gjøre, sier han.

Samtidig stiller leietakerne større krav enn tidligere, særlig de yngre generasjonene.

– De ønsker digital kontraktsignering med BankID, elektroniske overtakelsesprotokoller, loggført kommunikasjon med gårdeiere, og egen MinSide for leietakere der man finner fakturaer, ubetalt husleie, kontrakter, utleiers kontaktinformasjon med mer. At dette er krav den nye generasjonen kommer til å ha ved leie er helt sikkert. Og det hjelper også utleier å ha mye mindre plastmapper og en struktur satt i systemet, sier han.

Det er et flust av nye mobilbetalings­ løsninger som Vipps, og Storaas-Barsnes er helt sikker på at ingen betaler med AvtaleGiro eller e-faktura om 10 år.

– Hvorfor gå inn i nettbanken og betale med KID når du kan «sweipe» til høyre og betale på to sekunder. De som utvikler disse ­tjenestene ser også økt betalingsvillighet og N °3 201 7 |

estate M AGAS IN

mindre innkreving. Bankene har også ut­ fordringer med PSD2 (nytt direktiv fra 2018 - Directive on Payment Services). Som åpner banktjenester for tredjeparter. Og plutselig vil man se nye løsninger blomstre. Her er det da viktig å kunne følge med. Det blir litt som i dag å betale med «brevgiro», når du bare kan «Vippse», ler han.

ET HAV AV NYE LØSNINGER Hvordan fremtiden blir, vet han ikke, men Storaas-Barsnes er sikker på at færre årsverk kommer til å få gjort mye mer. Både på grunn av roboter, kunstig intelligens og møbler / hvitevarer som bestiller service av seg selv.

– Driftsansvarlige blir mest sannsynlig også overflødig, da alt kan outsources, kanskje også til sine egne leietakere via egne delings­ økonomi apper. Som gjør det mulig for leie­ takere med kyndig erfaring til å gjøre småjobber for andre leietakere ved å få redusert husleien en måned eller få betalt, forteller han.

For å tilfredsstille kravene til ­ Millenials krever det mer enn å være digitale ifølge ­ Storaas-Barsnes, de må også ses på som kunder.

– Hva gjør vi i dag for kundene våre? Jo, de får fordeler, vi yter service, sørger for å lage en relasjon slik at kundene blir værende. Og sist men ikke minst utvikler produkt hele tiden.

Jeg vet om flere større eiendomsselskaper som har dette som strategi allerede, men her har mange mye å lære, fastslår han.

V ET D U HVE M SOM L E D ET N ORGE S ST ØR S T E T O TALENT RE PRISE ?

PROBEA trenger flere dyktige prosjektledere til våre kunder i privat og offentlig sektor.

Se full stillingsutlysning på: www.probea.no/karriere Send CV og søknad til rekruttering@probea.no.

NAV-sjef Sigrun Vågeng er i ferd med å digitalisere hele verdikjeden i NAV.

FOTO: ARBEIDS - OG SOSIALDEPARTEMENTET

Digitalisering gir ­dramatisk fall i NAV-­ areal Digitaliseringen i NAV kan redusere deres kontor­ areal med så mye som 50 prosent de neste årene.

Av: Dag-Jørgen Saltnes

N NYHETER

A

rbeids- og velferdsforvaltningen (NAV) er blitt en gigantisk kunde av eiendomsbransjen, og alle ut­ leiere har god grunn til å følge med på hva som ­skjer der. NAV leier i dag over 500 kontorer over hele landet for sine 19 000 ansatte. De har eiendomskostnader på over 1 milliard kroner i året.

På Estate Kunnskaps konferanse Oslo Future Living fortalte IT-direktør Torbjørn Larsen i NAV om hvordan den tekno­ logiske utviklingen ville påvirke NAV. I tiden fremover venter Larsen at NAV får færre og større fagmiljøer. Digital transformasjon skal gi behov for langt mindre areal i årene fremover, han antydet et behov for så mye som 50 prosent mindre areal.

FLEKSIBILITET OG KOSTNADSEFFEKTIVISERING – Vi har behov for mer fleksibelt og aktivitetsstyrt arbeids­ miljø, sa Larsen.

Han forventer også at mer moderne infrastruktur og smartere bygg vil bidra til kostnadseffektivisering over

132

N °3 201 7 |

estate M AGAS IN

hele byggets livsløp basert på integrasjon av bygningsdata, brukerdata og markedsdata.

NAV vil både øke farten og redusere kostnadene i digitaliserings­arbeidet. Viktige verktøy blir da en virtuell virksomhet som består av grenseløse nettverk, skytjenester og kommunikasjonsløsninger som muliggjør samhandling med hvem som helst, hvor som helst.

DIGITALISERER VERDIKJEDEN Hele verdikjeden i NAV skal digitaliseres, fra kartlegging, via tiltak og til oppfølging. Tiltakene skal bære bruker­ tilpasset, innsiktsbasert og man kan se for seg bruk av ­kunstig ­intelligens hvor man får anbefalt neste steg.

– Den tradisjonelle virksomheten blir utfordret av nett­ verksbaserte og dynamiske forretningsmodeller som tilbyr overlegen hastighet, rekkevidde og produktivitet bygget på evnen til å samhandle med hvem som helst, når som helst, hvor som helst, sier Larsen.

Fremtiden venter ikke Petter Stordalen skrev nylig at bedriftskultur spiser digital strategi til frokost. Til tross for omgivelser i stadig endring gjør vaner at man fortsetter som før.

Dette gjør det vanskelig å gå fra snakk til implementering av digitalisering.

Derfor søker vi eiendomsselskapene som vil ligge i front.

Gjennom å utvikle innovative salgs- og markedsføringsløsninger, har vi kommet opp med noe nytt. Vi revolusjonerer kundeopplevelsen samtidig som vi frigjør flere eiendomsaktører fra en rekke oppgaver.

Er du klar for en digital fremtid?

Da har vi noe å snakke om.

Samtalen begynner her: hei@plyo.no

Sosialt ­entreprenørskap ­ inntar ­eiendomsbransjen Og lover eiendomsbesittere mer enn veldedighet. Dette skal bidra til økt byliv, sosial innovasjon og verdiskapning.

Av: Silje Rønne

N NYHETER

134

H

vis vi virkelig ønsker at byene våre skal bli mer bærekraftige, må vi bli mye dyktigere til å sam­ arbeide med folk vi vanligvis ikke samarbeider med, og som kan utfordre dagens modeller. Sosiale entreprenører har for eksempel mye å bidra med i fremtidens eiendomsutvikling. De har kunnskap og konkrete løsninger som viser hvordan sosialt, miljømessig og økonomisk verdiskaping kan forenes. Ved å samarbeide med slike ­aktører, er jeg helt sikker på at eiendomsbransjen vil stå mye bedre rustet i møte med endringene vi står overfor, sier Thomas Berman, daglig leder og medgrunnlegger av SoCentral.

SoCentral samarbeider med virksomheter som utvikler nye løsninger på lokale og globale samfunns­utfordringer, og driver Nordisk inkubator for samfunnsin­ novasjon på S ­entralen i Oslo. Her jobber cirka 200 mennesker med å utvikle nye løsninger innen områder som: helse, ­miljø, by­utvikling, integrering, velferd, utdanning og nye finansierings­ modeller. Medlemmene kommer fra privat, offentlig og frivillig sektor. Et av initiativene de er med å utvikle er Pådriv. Pådriv har som mål å skape en mer og raskere bærekraftig byutvikling i Hovinbyen, gjennom N °3 201 7 |

estate M AGAS IN

s­amarbeid mellom innbyggere, næringsliv, organisasjoner og entreprenører.

MER BÆREKRAFTIG BY – Pådriv skal ikke bare snakke om og diskutere hvordan man kan gjøre en by mer bærekraftig, vi skal bidra til at det skjer. I Pådriv samarbeides det aktivt på tvers av fag, bransje og sektor, for å finne, utvikle og sette nye løsninger ut i ­livet, sier Berman, og forklarer at de i Hovinbyen jobber med løsninger for et mer bærekraftig samfunn, i grensesnittet mellom innsikt og endrede trender og utfordringer. De har ambisjon om å etablere det de kaller en Beta:By i ­Hovinbyen i Oslo. Dette vil være et geografisk av­grenset byområde for kontinuerlig utvikling, utprøving og stor-­ skala de­monstrasjon av morgendagens løsninger, og skal bli en ­arena for bærekraftig byutvikling i Norge, ­Norden og verden. De skal også utvikle mindre demonstrasjons­ områder hvor grupper av morgendagens bærekraftige løsninger demonstreres i sammenheng, samt løfte frem prosjekter, løsninger og modeller som har ambisjoner om og viser vei mot en bærekraftig by.

– Pådriv er et likeverdig og åpent partnerskap som

FOTO: TERJE LØCHEN

PÅDRIV: jobber med og for innbyggere, lokalt ­næringsliv, ­organisasjoner og entreprenører som ønsker å skape en mer bærekraftig byutvikling av ­Hovinbyen.

Thomas Berman, daglig leder og ­medgrunnlegger av SoCentral.

N °3 201 7 |

estate M AGAS IN

135

ILLUSTRASJON: HANNE BERKAAK / BYHANDS

1

skal være et supplement til andre initiativ i Oslo. Jeg mener Pådriv er en gylden og rimelig mulighet for aktører i eiendomsbransjen som ønsker å finne og utvikle samarbeid med ­aktører de vanligvis ikke har på radaren, sier Berman og legger til at å være med i Pådriv handler om mye mer enn å støtte en god sak.

– Du får for eksempel innsikt run dt folks atferd, hva de trenger, hvordan man kan levere bedre tjenester, delingsøkonomi, grønne arbeids­plasser, mobilitet og nye bolig­ løsninger. Det myldrer av nye tjenester og konsepter, skal man jobbe med innovasjon må man være involvert og ta del i utviklingen.

Eiendomsbransjen kan ta mer initiativ, være delaktig og se mulighetene som finnes utover kostnadskutt, sier han.

Pådriv ser også på hele finansieringen og rammebetingelsen for å bygge.

– De som er med på å bygge gode nabolag og nærmiljø skaper enorme samfunns­ verdier, langt utover eiendomsverdiene. Vi vet er at samfunnet sparer store beløp når områder fungerer godt for mennesker som 136

bor og j­obber der, så vi er nysgjerrige på nye finansierings­ modeller som bidrar til at de som bidrar til å skape disse samfunns­verdiene får betalt når man lykkes, sier Berman.

– Å utvikle byområder er uansett mer enn bare byggearbeid, det skal skape et lokal­ samfunn, fortsetter han.

Berman tror særlig at det å involvere mennesker med ulike bakgrunn gir gode ­ ­resultater.

– Pådriv bygger på forskning om nyskaping innen komplekse samfunnsutfordringer, som sier at tverrfaglighet og tillit er avgjørende.

Her kreves det at folk møter hverandre med ydmykhet, og nysgjerrighet over tid. I Pådriv er derfor både psykologer, ingeniører og bønder velkomne så lenge de har et genuint ønske om å bidra, sier Berman.

dagens forretningsmodeller. De nye ­modellene utvikles nå.

– Samfunnet trenger å ha med eiendomsbransjen i denne utviklingen. Det finnes ­allerede mange løsninger der ute som er mer bærekraftig enn de som benyttes i dag og kan tas i bruk, men mange gidder ikke å sjekke de ut, sier Berman og anbefaler utviklere å se globalt.

– Det er mange spennende tjenester og ­konsepter internasjonalt, og vi skulle gjerne sett at flere hadde større ambisjoner på egne og Norges vegne innen bærekraftig by­ utvikling. Hvis jeg hadde eid et eiendoms­ selskap, ville jeg sporenstreks hentet inn et par nye styremedlemmer som fikk mandat til å gjøre innovasjon og bærekraft til noe mer en pynteord i strategien, avslutter Berman

UTGÅTT PÅ DATO Berman mener mange eiendomsutviklere vil få mye igjen ved å være nysgjerrige og åpne for nye innspill. Digitalisering, klimaendringer og endrede adferdsmønstre utfordrer mange av

VINN-VINN Knut Halvor Hansen, er initiativtaker og prosjekt­medarbeider i Bevisste.no, som er en idealistisk sosial entreprenør organisert som et allmennyttig aksjeselskap.

N °3 201 7 |

estate M AGAS IN

FOTO: LARS PETTER PETTERSEN FOTO: LARS PETTER PETTERSEN

2

i

1) Pådriv er en langsiktig satsning, som skal ­kjennetegnes av kontinuerlig fremdrift og ­konkrete prosjekter. Pådriv lanseres offisielt i 2017 og har ambi­ sjon om å vare i mange år, og skape et paradigme­skifte innen hvordan byer jobber med bærekraftig byutvikling.

2) SoCentral Nordisk inkubator for samfunns­innovasjon samarbeider med virksomheter og ­entreprenører som utvikler og driver frem løsninger på ­samfunnsutfordringer, og holder til på Sentralen i Oslo.

3

N °3 201 7 |

estate M AGAS IN

3) Sentralen har et bredt utvalg av ulike lokaler og er et hus for innovatører arbeider med å finne nye løsninger på utfordringer i samfunnet.

1 37

FOTO: DMITRY TKACHENKO

Knut Halvor ­Hansen, er initiativ­taker og prosjekt­ med­arbeider i ­Bevisste.no

I Brenneriveien 5 har Bevisste.no bidratt til å skape en hyggelig kafe som både har gitt noe tilbake til byen, leietakerne i bygget, gårdeier og de som jobber der.

Bevisste.no er en nettside for kobling av tjenester og ­ produkter utviklet av sosiale entreprenører og eiendomsbransjen. Eiendomsbransjen kan ved å ta ­bevisste valg bli en bidragsyter til at sam­funnet utvikler nye løsninger på ­ lokale og globale samfunns­ utfordringer. Hansen opplever at det er et sterkt økende fokus og ­stadig flere bidrags­ytere fra eiendoms­bransjen, og peker blant annet på Stor-Oslo Eiendom, Ferd E ­ iendom, ­Spabo Eiendom og Aspelin Ramm som p ­ionerer. ­Aspelin Ramm var tidlig ute med PS Hotell på Vulkan og Alna Senter, der de har engasjert et renholdsfirma med særlig fokus på å få 138

­flyktninger i arbeid. Anthon B Nilsen ­Eiendom etablerte en kaffebar i Brenneriveien 5.

– Brenneriveien 5 er et godt eksempel på hva man kan få til. Her har vi fylt et tomt lager­ lokale ved inngangspartiet i bygget med en hyggelig kafé, sier Hansen og legger til at det dukket opp en mulighet da en institusjon for psykisk utviklingshemmede tok kontakt med et ønske om meningsfylte arbeidsplasser for sine beboere.

– Ved å engasjere leietakerne i bygget ble det skapt et positivt engasjement som ­samlet bidro til å gjøre prosjektet økonomisk bærekraftig.

Alle bidro og fikk dermed et ­eierskap og en N °3 201 7 |

estate M AGAS IN

stolthet til prosjektet, forteller han.

En leietaker tegnet innredningene til kafeen og stod for prosjektledelsen, gårdeier bekostet innredningen, øvrige leietakere bidro til at bygget fikk en kaffebar/kantine og området fikk et løft ved en utadrettet virksomhet som skapte gateliv og hyggelig miljø på gateplan.

Hansen påpeker at dette ikke hadde vært mulig uten å lytte til et kreativt tankesett. For selv om dette er et lite prosjekt har det fått stor verdi for både gårdeier, levende byliv, leie­ takere og kafeens ansatte.

– Leietakerne har fått et hyggelig miljø som de føler eierskap til og forteller kunder om,

byen har fått en kaffebar, Anthon B får husleie og det er mye positivt for medarbeiderne.

Under åpningen kom det også foreldre bort og fortalte at deres barn hadde fått et nytt liv etter at de fikk en mer meningsfull hverdag, sier han og understreker at Bevisste blir en verktøykasse for slikt arbeid. Med blant ­annet tilgang til sosiale entreprenører gjennom So Central ønsker de å være kanalen for for­ midling av kunnskap om samfunnsinnovasjon og synliggjøring av muligheter til eiendomsbransjen.

– Vi er et ideelt AS, en dugnad for eiendomsbransjen, på sikt eid av bransjen selv

der alt overskudd skal gå tilbake utvikling av tjenesten. I dag er Anthon B Nilsen og I­ ndigo Vekst, de to første «pionerene» om har kjøpt seg inn, men vi ønsker flere ­deleiere når ­tjenesten lanseres til høsten, sier han og ­påpeker at det er viktig at b ­ ransjen tar et slikt ansvar.

– Det nordiske velferdssamfunnet er ikke bærekraftig i fremtiden uten private ­initiativ, og sosiale entreprenører og samfunns­ innovatører skaper merverdier for drift og utvikling av eiendom, så det er heller ingen grunn til å ikke benytte flere sosiale entreprenører i vårt daglige virke, fortsetter han.

N °3 201 7 |

estate M AGAS IN

Det handler kun om å tenke de riktige t­ankene ifølge Hansen og gjøre de riktige ­valgene når vi utvikler og drifter våre eiendommer.

– Bevisste.no skal bli bransjens verktøykasse for samfunnsansvar og et enkelt sted for å ­tilegne seg kunnskap om mulighetene.

Det skal bidra til å øke bransjens omdømme ved at bransjen utvikler eiendomsprosjekter med gode økonomiske og samfunnsmessige innovative og sosiale bunnlinjer, sier han og av­slutter med å oppfordre alle kolleger til å ta lese mer på Bevisste.no som er tilgjengelig mens den utvikles for lansering til høsten.

1 39

Oljefyrsjokket kommer Forbud mot oljefyring nærmer seg med stormskritt. Nå opplever bergvarmeleverandørene stor etterspørsel etter investeringen som har en tilbakebetaling på seks til åtte år.

Av: Dag-Jørgen Saltnes

M MILJØ

Klima- og miljødepartementet er nå i ferd med å utarbeide forslag til forskrift om forbud mot bruk av fossil olje til oppvarming av bygninger. Forbudet er planlagt å tre i kraft fra 2020, men detaljene er ikke helt klare.

– Hvis forbudet, i tillegg til et totalforbud mot fyring av fossil olje i privatboliger, omfatter fyring med spisslast og grunnlast, må det gjøres omfattende investeringer i nærings- og boligeiendommer for å benytte alternative energikilder. Selv om det nå går mot sommer og mange fokuserer på andre ting enn fyring, bør eiendomsaktørene allerede nå begynne å vurdere hvilke tiltak som bør gjøres, sier advokat og partner Jacob Solheim i Føyen Torkildsen til Estate Magasin.

RASK PAYBACK Vi treffer han sammen med advokat Stein-Ivar G ­ amlem, ­Halvor Langkaas og markedssjef Thomas Myrdal i E ­ lektropluss CEO

14 0

N °3 201 7 |

estate M AGAS IN

og gründer i Elektropluss. E ­ lektropluss er en totalleverandør av varmeanlegg og har levert over 650 bergvarmeanlegg i Oslo.

– Vi bytter oljefyrene med en varmepumpe. Vi borer ­energibrønner ned mellom 200 og 500 meters dybde, av­hengig av behovet, og henter ut energi fra bakken, sier Langkaas.

Han forteller om svært lønnsomme investeringer i ­bergvarmeanleggene.

– En investering har en tilbakebetaling på mellom seks og åtte år. Det er også en langsiktig investering som har en levetid på cirka 20 år. Røranlegget kan vare i over 50 år.

Brønnene er evigvarende, så man trenger bare bytte varmepumpen, sier Elektropluss-sjefen.

– Dette medfører forutsigbarhet for strømkostnadene i fremtiden. Investeringen gir en årlig avkastning mellom 12,5 og 16 prosent, noe som gjør bruk av bergvarme til en god investering, sier markedssjef Thomas Myrdal i Elektropluss.

Investeringene varierer fra prosjekt til prosjekt og

FOTO: ERIK BURÅS / STUDIO B13

KILDE: ENOVA

D U K A N F Å E N OVA - S T Ø T T E TIL NÆRINGSBYGGENE S T Ø T T E T I L VA R M E S E N T R A L E R : — — Søker kan få opptil 1 million kroner i støtte til ­v armesentraler basert på forhånds­d efinerte støtte­s atser. Enova kan støtte andelen av ­i nvesteringen med inntil 45 prosent — — Flis, briketter og pellets får 1700 kr/kW ­i nstallert effekt — — Væske-vann-varmepumper får 1600 kr/kW — — Luft-vann-varmepumper får 1100 kr/kW — — Solfangere får 201 kr/m 2

FOTO: ERIK BURÅS / STUDIO B13

— — Støttesatsene gjelder både for nybygg og ­e ksisterende bygg

STØTTE TIL EKSISTERENDE BYGG — — Dersom man har et eksisterende bygg og ønsker å gjøre andre tiltak, kan man søke om varme­ sentralen sammen med andre energireduserende tiltak i Støtte til eksisterende bygg — — Satsene for varmesentralene er de samme her også, men fordelen er at man kan søke om et helhetlig prosjekt

STØTTE TIL NY TEKNOLOGI FOR FRAMTIDENS BYGG: — — Dersom man investerer i en innovativ varmepumpe som ikke er prøvd i Norge før, kan man søke om teknologistøtte — — Enova kan maksimalt støtte 40 - 60 % av merkostnaden, der merkostnaden er ­k ostnadsdifferansen mellom konvensjonell og ny teknologi — — Det er i utgangspunktet ingen begrensning på hvor mye støtte man kan søke om, men vi må kunne se et markedspotensiale for teknologien for å støtte den

ØVERST: Jacob S ­ olheim, advokat i Føyen ­Torkildsen.

NEDERST: Stein-Ivar Gamlem, advokat i Føyen ­Torkildsen.

For alle ordninger må man søke før man investerer

N °3 201 7 |

estate M AGAS IN

1 41

FOTO: ASPELIN RAMM

k­ ommer an på hvor mye energi som skal hentes ut. Både Enova og Oslo kommune har støtteordninger som skal få fart på u ­ tskiftingene av oljefyrene.

FOTO: ELEKTROPLUSS

DET HASTER Ifølge Oslo kommune er det ca. 7500 aktive tanker i Oslo. Det gjelder både gamle bygårder, villaer og en del næringsbygg. Flesteparten er boliger.

– For næring er det veldig interessant at vi kan også bruke energibrønnene til kjøling.

De gir rimeligere kjøling, sier Langkaas. ­Eksempelvis er det etablert brønner på Vulkan på Grünerløkka som også benyttes til kjøling av matdiskene i Mathallen I tillegg har Avantor 200 brønner i Nydalen, supplerer Gamlem.

Med et forbud som kommer nærmere og nærmere for hver dag, begynner det å haste for dem som ikke har kastet ut oljefyren.

– Vi må stille spørsmål ved om det er ­kapasitet i bransjen til å få dette til innen 2020 på en forsvarlig måte, sier Langkaas.

Blant næringskundene til Elektropluss ­finner vi Jernia, som har fått en bergvarme­ løsning.

– Vi har et prosjekt for hovedkontoret til ­Jernia. Vi har boret 15 brønner, og de får både mer kjøling og en god oppvarming, sier ­Langkaas.

MILJØAVTALEN FORDELER BYRDER OG GODER En utfordring for miljøinvesteringer i utleide næringsbygg har ofte vært at det er gårdeier som foretar investeringen, mens leietaker stikker av med fordelene som lavere energi­ utgifter. Jacob Solheim mener Miljøavtalen som supplement til en leiekontrakt løser den ut­fordringen.

– Da kan gårdeier og leietaker dele på investerings­kostnadene og oppsiden med besparelser. Utleier bør gjøre en beregning av tiltaket og garantere besparelser, sier Solheim.

– Investering i bergvarmeanlegg gir veldig sikre tall som vi kan presentere for gårdeier, skyter Langkaas inn.

142

N °3 201 7 |

estate M AGAS IN

På Vulkan er det 50 ­energibrønner.

Thomas Myrdal, markedssjef ­Elektropluss.

L AGERBYGG I FLERE ETASJER E-handelens krav om nærhet til kundene åpner for lagerbygg på flere etasjer i områder hvor tomteprisene er skyhøye.

Av: Dag-Jørgen Saltnes

N NYHETER

144

I

land som Japan og Singapore har tomtemangel bidratt til at flere logistikkbygg er blitt bygd i høyden. Nå er amerikanske Prologis i gang med byggingen av et nytt lagerbygg på flere etasjer i Seattle, bare fem minutter fra sentrum. Prologis, som er Oljefondets partner innenfor logistikk­eiendommer (se sak side 100), skal sette opp et bygg på til sammen 580 000 kvadratfot fordelt på tre ­etasjer. Det tilsvarer 54 777 kvadratmeter. Bygget skal stå ferdig i løpet av 2018.

«Mer en noen gang er tomter i tett befolkede området mål for industriell logistikkutvikling. Etterspørsel etter infill-­ eiendommer er på vei opp. Utviklere som vil tilby ­deres kunder fasiliteter i markedene som teller mest må tenke utenfor boksen. I byer med ekstremt begrensede utviklingsmuligheter, er den eneste veien opp», skriver Prologis i en pressemelding i forbindelse med at byggingen startet.

Ifølge eiendomsrådgiveren Jones Lang LaSalle var ­ledigheten i industri- og logistikklokaler i Seattle nede på 2,5 prosent mot slutten av fjoråret. Verdien på tomter har steget med 20 til 25 prosent de to seneste årene.

N °3 201 7 |

estate M AGAS IN

E-HANDEL En av driverne bak behovet for flere etasjers lagerbygg, er e-handel. Handelsbedriftene som selger på internett er avhengig av å ha lagervirksomheten i nærheten av kundene, som krever lynrask levering. Men i de store byene er det sjelden mye plass tilgjengelig, og tomtekostnadene for et mulig nytt logistikkbygg blir svært høye.

– Store urbane områder har ikke nok plass. Den eneste måten som logistikksektoren kan konkurrere om tomtene på, er ved å ha tettere formater, sa Prologis’ CEO Hamid Moghadam til Wall Street Journal da den amerikanske avisen satte fokus på prosjektet.

Prologis vurderer også lager med flere etasjer i andre byer hvor det er mangel på ledige byggetomter og tomteprisene er høye. Selskapet ser på New York, San Fransisco og på vestsiden av Los Angeles.

Prologis-prosjektet i Seattle har fått navnet Prologis Georgetown Crossroads, og blir i en presentasjon omtalt som fremtidens prosjekt innenfor urban industrieiendom.

Første etasje er på 239 029 kvadratfot, mens andre etasje

Slik blir det tre etasjer høye bygget til Prologis i Seattle.

N °3 201 7 |

estate M AGAS IN

14 5

er på 170 331 kvadratfot. Tredje etasje har et areal på 180 255 kvadratfot.

HØYERE LEIEPRISER For mulige leietakere er det langt mer kost­ bart å leie lokaler i lagerbygg med flere ­etasjer. Ifølge Wall Street Journal estimerer analytikere at Prologis kan kreve en husleie i lagerbygget på flere etasjer som ligger opptil 50 prosent høyere enn for standard lagerbygg. Kostnadene ved å bygge tre etasjer er vesentlig høyere enn å sette opp et vanlig bygg, og leietakere kan også spare på andre kostnader ved å være tettere på kundene.

– Modellen har endret seg. Man skal ikke lenger bare flytte store volumer fra et punkt til et annet, som fra et avsteds­ liggende ­ distribusjonssenter til er big box-senter i forstadene. Man flytter nå mye mindre v­ olumer til flere punkter, sier 146

retail­konsulent Andrew Hogenson i Ernst & Young i Seattle til Wall Street Journal.

Han mener e-handelsbedrifter som ikke kan nå raskt ut til kundene kan tape salg.

Særlig i områder hvor Amazon eller andre ­aktører tilbyr leveranser innen en eller to ­timer.

PRESSES UT I den seneste utgaven av magasinet Nærings­ Eiendom sier Fabritius-sjef Asgeir Solheim at en del mindre lagerbrukere presses ut av Oslo sentrum. Gamle lagerbygg rives for å gjøre plass til boliger og annen næring, og tomteprisene blir for høye til at det kan forsvares å fortsette med lagerlokaler. Det er en trend som gjelder over hele verden. Ifølge CBRE ­utgjorde urbane lagerlokaler over 13 prosent av all til­ gjengelig areal i byene. Tallene har falt jevnt og trutt til 7,6 prosent mot slutten av 2016.

N °3 201 7 |

estate M AGAS IN

CEO Hamid Moghadam i Prologis mener å bygge i høyden er fremtiden innenfor logistikk.

Øyvind Meyer Kristiansen er prosjektleder i Höegh Eiendom, og bare en av mange eiendomsutviklere som har benyttet seg av våre støtteprogram med stor suksess.

Vi trenger deg som vil investere i grønn eiendomsutvikling Skap varige verdier gjennom lavere energikostnader og styrket miljøprofil. Enten det gjelder utvikling av eksisterende eiendom eller nybygg – vi har støtteprogrammene som øker din konkurransekraft.

Ta kontakt med våre rådgivere på 08049, eller les mer på enova.no

NYTT O M NAVN FOTO: REALKAPITAL INVESTOR

­ ealkapital henter fra ­ R Skanska ­Commercial Stian Levi Andresen er på plass som ­Investment ­Manager i ­Realkapital Investor.

Av: Thor Arne Brun

KJETIL ­ERIKSSON NY PROPR-SJEF

K

jetil Eriksson er ansatt som ny daglig leder i PROPR, tjenesten der man selger boligen uten å måtte bruke penger på megler.

– Jeg har selv jobbet som megler i mange år, og har sett hvor mange av prosessene som har blitt effektivisert, sier Kjetil Eriksson.

Eriksson har vært eiendomsmegler i mer enn tolv år, nå sist som partner hos Sem & Johnsen Eiendomsmegling. Der har han vært sentral i

14 8

S

Etter mer enn ti år som eiendomsmegler skal han nå få folk til å droppe megler.

Av: Thor Arne Brun

meglerselskapets omfattende ekspansjon.

Nå ønsker han at effektiviseringen også skal komme kundene til gode.

– Det eneste kundene egentlig har sett av effekt­ iviseringen i meglerbransjen er at ­prospektene har blitt finere og dyrere, innsalgs­brosjyrene mer spektakulære og brandingen av meglerselskapene enda ­tydeligere. Slik det er i dag betaler k­ unden brandingen til meglerforetakene gjennom ­prospekter og annonser, sier Eriksson.

N °3 201 7 |

estate M AGAS IN

kompetanse innen eiendomsutvikling. Dette vil komme nye og eksisterende prosjekter til gode, skriver Realkapital Investor i en melding.

Stian Levi Andresen er utdannet ved Handelshøyskolen BI, og har lang og bred ­ ­erfaring fra ulike virksomheter innen nærings­ eiendom.

FOTO: PROPR

Stian Levi Andresen har syv års b­ akgrunn fra Skanska ­Commercial ­Development ­Norway før han nå b­ egynner i Realkapital Investor.

tian Levi Andresen startet 1. mai hos Realkapital Investor som Investment ­ Manager. Dermed slutter han etter syv år som leder av forretningsutvikling i Skanska Commercial ­Development Norway.

– Stian Levi Andresen har opparbeidet ett bredt kontaktnett i bransjen og har meget solid

FOTO: COLLIERS

FOTO: ANDRÉ CLEMETSEN

Trond Aslaksen ­bytter arbeidsgiver

i

ASLAKSEN TIL AKERSHUS ­EIENDOM Trond Aslaksen går fra UNION til ­Akershus ­Eiendom. Der skal han jobbe med både utleie og ­transaksjoner.

Av: Dag-Jørgen Saltnes

T

rond Aslaksen kommer fra stillingen som daglig leder og partner i UNION Norsk Næringsmegling, hvor han har jobbet siden høsten 2007.

– Det er riktig at Trond Aslaksen skal begynne hos oss. Han skal jobbe med utleie og transaksjoner og blir partner i Akershus Eiendom. Vi er veldig glade for å få Trond på laget, men jeg har ingen kommentar utover det, sier adm. direktør Petter Nylend i Akershus Eiendom.

Partner og CEO i UNION Gruppen, Øystein Landvik, forteller at F ­ ridtjof Foss er blitt konstituert som ny daglig leder i UNION Norsk Nærings­megling.

Nå skal de jobbe med rekruttering til næringsmegleren.

– I UNION er vi alltid ute etter flinke folk som kan være med å bygge selskapet videre. Eierne i UNION Gruppen vil sammen med partnerne i UNION Norsk Næringsmegling – Frithjof Foss, Preben Klausen og Erlend Aagesen – definere hva slags ressurser vi ønsker å engasjere, sier Landvik.

N °3 201 7 |

estate M AGAS IN

Colliers henter ­gammel ­kjenning Colliers har ansatt Jens Marius Andresen i som direktør for forretningsutvikling i Colliers Property Management.

Av: Dag-Jørgen Saltnes

J

ens Marius Andresen var markedsdirektør i Colliers International frem til 2009. Etter det har han ­jobbet i blant annet DLA Piper og SEB. Nå går han inn i stillingen som direktør for forretningsutvikling i Colliers ­Property Management.

– Colliers har vokst kraftig de siste årene, både på transaksjons­siden og ikke minst innenfor eiendoms- og selskapsforvaltning. Med Jens Marius sin brede bakgrunn innen management og marketing, samt operative erfaring fra eiendom, juss og finans, er vi godt skodd for videre utvikling, uttaler Geir Vinslid, leder for Colliers’ forvaltningsdivisjon til Estate Nyheter.

– Vi er nå totalt 90 personer i Norge, med en stor forvaltnings- og regnskapsdivisjon som betjener både ­ norske og utenlandske fond, investorer og eiendoms­ besittere. Vi har nå cirka 700.000 kvm. eiendom under total­forvaltning i tillegg til økonomisk forvaltning av ­cirka 1.000.000 kvm. og vi er svært fornøyde med å ha fått Jens Marius tilbake i familien, sier Thor Bjørdal, CEO for ­Colliers International i Norge.

149

NYTT O M NAVN FOTO: SUNE ERIKSEN

Fra NPRO til Selvaag Stine Bendiksen er blitt ansatt som ­markedskonsulent i Selvaag Eiendom.

Av: Dag-Jørgen Saltnes

H

un kommer til Selvaag Eiendom fra Norwegian Property, hvor hun har vært markedskonsulent siden mars 2016.

Før det var hun markeds­koordinator og grafisk designer i samme selskap i over seks og et halvt år. Stine Bendiksen har også vært grafisk designer og illustratør i Fam Irvoll og grafisk designer i Estate Media. Ved siden av jobbene var hun frem til 2015 gitarist og promotør i rockebandet The Cocktail Slippers, et jenteband som hadde Steven Van Zandt fra Bruce Springsteens E Street Band som manager.

Stine Bendiksen har tatt grunnutdanning innenfor reklame og markedsføring ved Handelsskolen i Slagelse og teknisk skole i ­Næstvedt med fokus på søm, design og reklame.

– Jeg ser frem til nye og spennende arbeidsoppgaver, sier Bendiksen.

Blir investerings­ansvarlig i Selvaag Eiendom Mari Lill Gjerde går fra Bane NOR Eiendom til Selvaag Eiendom.

Av: Dag-Jørgen Saltnes

S

elvaag Eiendom er på jakt etter eiendom, og har tidligere ­uttalt at de vil kjøpe i Oslo-området for milliardbeløp. Nå har ­selskapet hentet inn Mari Lill Gjerde som investerings­ ansvarlig. Gjerde kommer fra Bane NOR Eiendom (tidligere ROM Eiendom), hvor hun har vært markedssjef Konseptutvikling og nå er eiendomssjef i området Stor-Oslo. Hun har jobbet i ROM Eiendom i åtte og et halvt år. Før det var hun eiendomssjef i NEAS. – Jeg har jobbet med eiendom og utvikling i mange år. Jeg gleder meg til å få jobbe enda mer på investeringssiden i Selvaag Eiendom.

Jeg vil bruke mye av bakgrunnen min videre på nye objekter, sier Mari Lill Gjerde til Estate Nyheter.

I ROM Eiendom har hun jobbet med markedsarbeid, større ­utviklingsprosjekter, konsepter, utleie og transaksjoner.

Mari Lill Gjerde er utdannet diplomøkonom fra Handelshøy­skolen BI og har også tatt første avdeling juridicum med Universitetet i Oslo.

15 0

N °3 201 7 |

i

estate M AGAS IN

Stine Bendiksen har byttet rockegitaren med eiendom.

INSTINKT FOR EIENDOM

www.tigereiendom.no

FOTO: MALLING

NYTT O M NAVN i

Ann Kristin Aure skal vurdere nye prosjekter og vil jobbe med tomte­ søk i tidlig fase, konkrete prosjekt­ vurderinger og delta i ulike fora med Bonuns syn på markeds­ utvikling.

Går fra Malling til Bonum Ann Kristin Aure blir ny makroanalytiker i Bonum.

Av: Silje Rønne

E

tter nærmere fem år som analytiker i ­Eiendomshuset Malling & Co, hvor hun har fulgt markedet for nærings­eiendom tett, starer Aure som makro­analytiker i ­Bonum over sommeren. Hun vil være ansvarlig for tomte­ søk, og vil arbeide tett med selskapets involverte i analysearbeid og transaksjons­prosesser.

Aure er utdannet samfunnsøkonom fra ­Universitetet i Bergen, og er styremedlem i Ung i Næringseiendom.

– Jeg har opparbeidet meg solid kunnskap og interesse for eiendom gjennom årene i Malling, og ser frem til nye utfordringer i ­Bonum, sier hun.

15 2

– Bonum er et veldig spennende selskap, med et ungt og engasjerende miljø, og høy kompetanse. Selskapet har på kort tid har fått et solid fotfeste i bransjen, og jeg ser frem til å bli med på fortsettelsen, påpeker hun.

RETT KANDIDAT Anders Bakken Eriksen, partner og ­akkvisisjons­sjef i Bonum ser frem til at Aure skal bli en del av selskapet.

– Hos oss får Aure en stor og ansvarsfull rolle med mye frihet. Hun vil få en sentral plass i alle tidlige prosesser når vi jobber med tomtesøk. I N °3 201 7 |

estate M AGAS IN

tillegg kommer også bransjen og media til å se mer av henne etter hvert som hun får formet ­stillingen, sier Eriksen.

– Aure skal styrke analyseavdelingens evne til å vurdere nye prosjekter og vil jobbe med tomte­ søk i tidlig fase, konkrete prosjektvurderinger og ­delta i ulike fora med våre syn på markeds­utvikling med mer, fortsetter han og fastslår at det har vært en god prosess for søk etter rett ­kandidat og at de nå er v­ eldig fornøyde med å få landet Aure.

– Hun er både særdeles kompetent i faget og grundig i sin metodikk, avslutter han.

Tjuvholmen. Løren. Union.

Hva blir det neste?

Selvaag Eiendom skaper gode byområder, til glede for generasjoner.

Nå ser vi etter nye, sentrale eiendommer vi kan løfte.

Kanskje sammen med deg? Kontakt oss hvis du vil snakke om muligheter for din eiendom.

Kontakt adm. direktør Cecilie Martinsen, telefon 982 65 683 eller mail: cm@selvaageiendom.no

www.selvaageiendom.no

NYTT O M NAVN Bonum ­U tvikling fortsetter å vokse Markus Thrygg er det nyeste til­s kuddet i Bonum Utviklings investering­s­a vdeling.

Henter fra ­Telenor ­Eiendom Prosjektlederen WSP Norge har hentet inn Mads Valen-Sendstad som markedsansvarlig innenfor eiendomsutvikling.

Av: Silje Rønne

Av: Dag-Jørgen Saltnes

T

hrygg begynte som investerings­ analytiker hos Bonum Utvikling 1.juni. Han skal jobbe med vurdering av eiendomsprosjekter, analyse og finansiering av de større prosjektene som kjøres i regi av Bonum Utvikling AS. Thrygg er en 24 år gammel, n­yu ­ tdannet økonom fra University of Colorado, og har mellom bachelor og masterstudier også vært innom analyseavdelingen til Akershus Eiendon. Han har også tidligere konkurrert på øverste nivå innenfor langrenn.

– Jeg ble tidlig interessert i eiendom på grunn av en far som er i bransjen. Utrolig spennende å jobbe med noe som er så ­synlig og viktig i folks hverdag, sier han.

Thrygg er for øvrig sønnen til den mer profilerte Eirik Thrygg, sjefen i Høegh ­ eiendom. Alt valget falt på Bonum var ­ ­heller ingen tilfeldighet.

15 4

– Jeg har alltid hatt lyst til å jobbe i et ungt og fremoverlent miljø med store ambisjoner, var ikke vanskelig å se at Bonum var akkurat det, sier han.

HØY AKTIVITET Salman Saeed, administrerende direktør i ­Bonum Utvikling er glad for å få Thrygg med på laget.

– Vi opplever for tiden stor aktivitet og har allerede i inneværende år satt opp tre nye utviklingsprosjekter i Oslo sentrum. Som følge av dette trengte vi å styrke vår investerings­ avdeling ytterligere, og er veldig glad for å ha fått med Markus på laget. Markus har akkurat den profilen vi ser etter, både rent faglig men også på det personlige plan. Han er en blid, positiv og utadvendt fyr med stor arbeids­kapasitet, og en brennende interesse innen eiendomsfaget, avslutter han.

N °3 201 7 |

estate M AGAS IN

W

SP Norge (tidligere Faveo Prosjekt­ ledelse) skal satse mer på eiendomsutvikling. ­Selskapet henter inn Mads Valen-Sendstad som ny markedsansvarlig for eiendomsutvikling for profesjonelle eiendomsaktører i privat sektor.

Valen-Sendstad kommer fra stillingen som forvaltningssjef i Telenor Eiendom. Han er utdannet jurist og har også jobbet i Aberdeen Asset Management, NEAS og OBOS. – Jeg var klar for nye utfordringer etter åtte år hos Telenor Eiendom. WSP er et v­eldig ­spennende selskap som jeg har jobbet tett med og fulgt i flere år. Dyktige medarbeidere og en egenopp­ levelse av et tydelig kundefokus med sam­ svarende kunderettet løsningsorientering, var utvilsomt ­av­gjørende for ­beslutningen, sier Valen-Sendstad.

WSP er et internasjonalt rådgiverselskap med over 36 000 medarbeidere i 40 land. I WSP Norge er det 400 ansatte som leverer prosjekt­ ledelse og prosjekteringstjenester til offentlige og private aktører.

www.bla ke.no

Modulvegger

– din komplette innredningsleverandør fra A til Å MV-Panorama Alu

Kontakt oss på telefon 23 24 22 00 eller mvo@modulvegger.no

Modulvegger AS er Miljøfyrtårn sertifisert og medlem av NGBC. Våre produkter oppfyller Breeam krav.

MV-Trespiler

VI VARSLER DEG NÅR ET NYTT SØK KOMMER INN Vi vet til enhver tid om 500 bedrifter som skal flytte. Vi vet når kontrakten deres løper ut, og vi vet hvor store lokaler de trenger.

Nå får du også varsel fra oss når nye bedrifter legges inn i Real Inform som matcher dine søk.

REALINFORM www.realinform.no

Oversikt over e­ iendomsaktører Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen ­bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å ­orientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside.

N °3 201 7 |

estate M AGAS IN

15 7

­E IENDOMSAKTØRER ADVOKAT ARNTZEN LEGAL P.O. Box 7051 St. Olavs plass, 0130 Oslo Tlf: 982 07 111 www.arntzenlegal.com

ADVOKAT

arntzenlegal

ADVOKATFIRMAET FØYEN TORKILDSEN AS C. J. Hambros plass 2 D, 0164 Oslo, Postboks 7086 St. Olavs plass, NO-0130 Oslo Tlf: +47 21 93 10 00, Faks: +47 21 93 10 01 E-Post: pch@foyentorkildsen.no www.foyentorkildsen.no

Et av spesialområdene til Arntzenlegal er skatt og fast eiendom, hvor vi er en sentral a ­ ktør i markedet. Vi besitter for øvrig den nødvendige byggfaglige ­kompetansen som er en f­ orutsetning for å sikre en o ­ ptimal og effektiv skatte- og avgiftsmessig behandling.

Spesialisering og forretningsforståelse sikrer det gode sluttresultatet.

ADVOKAT

ADVOKAT

EY AS

HAMMERVOLL PIND

Dronning Eufemias gate 6 Oslo Atrium, 0051 Oslo Tlf: 24 00 24 00 www.ey.no

Besøksadresse Wergelandsveien 7 0167 Oslo

Ernst & Young er en ledende global aktør innen revisjon, skatt og avgift, transaksjoner og rådgivning. Vår bransjegruppe Eiendom, bygg og anlegg har spisskompetanse på ­utfordringene bransjen står overfor og har lang erfaring fra arbeid med sentrale aktører. Link til våre nyttige nyhetsbrev for bransjen finnes på vår infoside.

E-Post: post@hammervollpind.no www.hammervollpind.no

ADVOKAT

ADVOKAT

ADVOKATFIRMAET GRETTE DA

ADVOKATFIRMAET HJORT DA

Besøksadresse: Filipstad Brygge 2, 0252 Oslo Postboks 1397 Vika, 0114 Oslo Tlf: 22 34 00 00 E-Post: firmapost@grette.no www.grette.no

Besøksadresse: Akersgata 51, 0180 Oslo Post: Postboks 471 Sentrum 0105 Oslo Tlf: 22 47 18 00 E-Post: advokatfirmaet@hjort.no hjort.no

Fast eiendom er et stort og viktig område for Grette. Vi har bevisst bygget et miljø der høyeste faglige nivå ligger til grunn for all rådgivning, alltid tilpasset den kommersielle rammen i den enkelte sak. Grette bistår både de største eiendomsaktørene, mindre private selskaper og offentlige organer som på ulike måter opptrer i eiendomsmarkedet. Denne bredden gjør oss godt i stand til å tilpasse våre råd til den enkeltes behov.

Advokatfirmaet Hjort tar oppdrag fra de fleste aktører innenfor eiendomssektoren, og bistår flere av landets største eiendomsutviklere med rådgivning og tvisteløsning i alle faser av eiendomsprosjekter. Våre advokater har lang bransjeerfaring og kompetanse, med særskilt styrke innenfor planog bygningsrett og tomtefeste, hvor vårt fagmiljø er av Norges sterkeste og best ansette.

Postadresse Postboks 6613, St. Olavs Plass 0129 Oslo

ADVOKAT

BANK

Dyktige utbyggere kommer til oss for å få finansiering.

STEENSTRUP STORDRANGE Haakon VIIS gate 5, 0161 Oslo Tlf: 22 81 45 00 E-Post: post@steenstrup.no www.steenstrup.no

De får mye mer enn det.

Steenstrup Stordrange er totalleverandør av juridiske tjenester til våre klienter innenfor ­næringseiendomsfeltet.

15 8

Kunnskap. Engasjement. Resultater.

N °3 201 7 |

estate M AGAS IN

Vi kan eiendomsmarkedet i Oslo og Akershus, og hjelper våre kunder med prosjekt- og risikovurderinger.

Sammen finner vi den beste finansielle løsningen.

Tlf: 24 02 81 20 • post@paretobank.no

Prosjektbanken

­E IENDOMSAKTØRER EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

AVANTOR AS

EIENDOMSSPAR

Besøksadresse: Nydalsveien 28, 0483 Oslo Postadresse: PB 4538 0404 Oslo www.avantor.no

Med forvaltning og drift av godt over 300 000 kvm eiendom, er Avantor AS ledende aktør i Nydalen. I tillegg til å være en bydelsutvikler, har Avantor AS bred kompetanse innen f­ orvaltning, drift, utvikling og utleie av næringseiendom. Avantor AS setter mennesket og brukeren i fokus, og selskapets forretningsidé er å være det mest fremtidsrettede og profesjonelle eiendomsselskapet, og å ha bransjens største verdi­skapning gjennom kjøp, utvikling, forvaltning og salg av eiendom.

Fridtjof Nansens plass 4 Postboks 1350 Vika 0113 OSLO Tlf: 22 33 05 50 E-Post: utleie@eiendomsspar.no www.eiendomsspar.no

Solid – Profesjonell – Fremtidsrettet

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

BRAATHEN EIENDOM

FABRITIUS GRUPPEN AS

Haakon VIIs gt. 2 Vika Oslo 24/7 + 47 23 12 23 12 E-Post: post@braatheneiendom.no www.braatheneiendom.no

Ruseløkkveien 14, 0251 Oslo TLF: 23 17 24 50 E-POST: post@fabritius.no www.fabritius.no

En annen standard

Fabritius Gruppen er en betydelig eiendomsaktør med fokus på utvikling og forvalting av næringseiendom i stor Oslo.

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

BRYN EIENDOM AS

FERD EIENDOM

Nils Hansensvei 2 0667 Oslo Tlf: 23 37 98 00 E-Post: firmapost@bryneiendom.no www.bryneiendom.no

Strandveien 50 1366 Lysaker TLF: 67 10 80 00 E-POST: ferdeiendom@ferd.no www.ferd.no

Største utleier på Bryn!

Ferd Eiendom er en aktiv eiendomsinvestor med ansvar for all eiendomsvirksomhet i Ferd-konsernet.

SOSIALE ENTREPENØRER

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

DNB NÆRINGSEIENDOM AS

FORTIN AS

Dronning Eufemias gate 30, Bjørvika 0021 Oslo Tlf: 815 44 100 E-Post: leiekontor@dnb.no www.leietakerdnb.no

Sommerrogata 13-15 Pb. 2500 Solli, 0202 Oslo TLF: 23 08 41 60 E-POST: jan.kjetil.skaug@fortin.no www.fortin.no

Din suksess er vår suksess

FORTIN er et eiendomsselskap som eier, forvalter og drifter attraktive næringseiendommer i Norge og Sverige.

N °3 201 7 |

estate M AGAS IN

15 9

­E IENDOMSAKTØRER EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

FRAM EIENDOM

JOTNE EIENDOM

Karenslyst Alle 2, 0278 Oslo TLF: 22 12 25 50 E-POST: post@fram.no www.fram.no

Grenseveien 107, 0663 Oslo Tlf: 23 17 15 19 E-Post: eiendom@jotne.com www.jotneeiendom.no

Områdene er: Oslo Vest, Sentrum, Skøyen, Majorstuen, Ullevål, Lysaker og Økern.

Kompetent bolig- og næringsutvikler i Oslo og Østfold

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

HÖEGH EIENDOM

MYREN EIENDOM AS

Parkveien 55 0256 Oslo Tlf: 22 22 10 00 www.hoegheiendom.no

Sandakervn. 24C, Bygg B, 0401 Oslo Tlf: 22 87 19 00 E-Post: post@myreneiendom.no www.myreneiendom.no

Vi er et norsk, familieeid konsern som tror på langsiktig engasjement. Konsernet teller 35 a ­ nsatte og har hovedkontor i Parkveien 55. Selskapet utvikler og forvalter en stor eiendomsmasse, hele tiden med et langsiktig engasjement i tankene.

Myren Eiendom AS ble etablert i 1997 og har som eneste formål å leie ut og utvikle Myrens Verksted.

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

KLP EIENDOM

MUSTAD EIENDOM

Dronning Eufemias gate 10 0191 Oslo Tlf: 05554 www.klpeiendom.no

Mustads vei 10, 0283 Oslo Tlf: 22 73 63 00 E-Post:firmapost@mustadeiendom.no Postadresse: Mustads vei 10 Besøksadresse: Mustads vei 10 www.mustadeiendom.no

En av Norges største eiendomsbesitter og utleier av næringseiendom. Vertskap for bevisste leietakere

Mustad Eiendom er ledende utvikler og forvalter av næringseiendom på Lysaker.

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

LOE UTVIKLING AS

OSLO AREAL

Sjølyst Plass 4, 0278 Oslo Tlf: 911 91 669 eller 991 11 090 E-Post: post@loeutvikling.no www.loe.no

osloareal.no

-skaper nytt ved å utfordre det etablerte!

Utvikler av næringseiendom i Oslo-området. Spisskompetanse på ­tomteutvikling og ­transformasjon. Loe-gruppen – en ledende bransjeaktør siden 1933.

Oslo Areal har som mål å være en ­miljøbevisst utleier for dagens og ­morgendagens leietakere

16 0

N °2 201 7 |

estate M AGAS IN

­E IENDOMSAKTØRER EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

OXER EIENDOM

ROM EIENDOM AS

Asker Panorama Drengsrudbekken 12, 1383 Asker Postboks 420, 1373 Asker www.oxer.no

Schweigaards gate 23 0048 Oslo Tlf: 47 62 05 00 E-Post: post@romeiendom.no www.romeiendom.no

Utleie, Forvaltning og Utvikling av fast eiendom i Oslo, Asker og Drammen.

Rom Eiendom har som mål å skape bedre byrom der mennesker møtes.

Rom utvikler knutepunkter, eiendommer og stasjoner, og forvalter en bygningsmasse på 720.000 kvadratmeter.

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

SCANDINAVIAN DEVELOPMENT AS

STOR-OSLO EIENDOM

Parkveien 33 0258 Oslo Tlf: 2411 5656 E-Post: info@scd.no www.scd.no

Kirkegata 17, 0153 Oslo Pb: Postboks 606, Sentrum, 0106 Oslo Tlf: 21 60 52 20 - Faks: 21 60 52 21 E-Post: post@soeiendom.no

Scandinavian Development er et av Norges ledende Eiendomsutviklingsselskaper

Stor-Oslo Eiendom er en uavhengig og partnereid eiendomsutvikler og investeringspartner.

Selskapet har gjennom 15 år utviklet og gjennomført mer enn 600.000 kvm kontor og 1.500 boliger. Selskapet forvalter og utvikler i dag 25 eiendomsutviklingsprosjekter med en samlet realisasjonsverdi på NOK 15 milliarder. Stor-Oslo Eiendom har sin primærkompetanse på bolig, kontor, samt hotell og logistikk i Stor-Oslo regionen. Selskapet har i dag 23 ansatte med erfaring fra transaksjon, finansiering, myndighetsbehandling, utvikling, prosjektledelse og entreprenør.

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

SKULLERUD PARK

TELENOR EIENDOM HOLDING AS

Olaf Helsets vei 5 0694 Oslo

Snarøyveien 30 1360 Fornebu Tlf: 09011 www.telenoreiendom.no

Tlf: 22 62 80 00 www.skullerudpark.no

I Skullerud Park fokuserer vi på samhandling på tvers av bedriftene i parken for at du som leietaker kan dra nytte av å sitte i et større fellesskap. Sånt skapes det verdier av.

Inspiring and sustainable facilities where ideas are created

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

SPAREBANK1 FORSIKRING AS KAPITALFORVALTNING - EIENDOM

THON EIENDOM Stenersgata 2 0105 Oslo Tlf: 23 08 00 00 E-Post: post@thoneiendom.no www.thoneiendom.no

Hammersborggate 2 0106 Oslo Tlf: 21 02 50 50 E-Post: post.eiendom@sparebank1.no

Vi er husverter for nesten 300 leietakere fordelt på 14 bygg. Hovedtyngden av vår eiendomsportefølje ligger sentralt til i Oslo Sentrum og på Skøyen.

N °3 201 7 |

Thon Eiendom er eiendomsdivisjonen i Olav Thon Gruppen. Thon Eiendom er ledende innen kjøpesenter og næringseiendom samt en betydelig aktør innenfor boligprosjekter salg og utleie. Thon Eiendom forvalter ca. 475 eiendommer i Norge og 25 i utlandet. Leieinntektsnivå 2015 var på 4,9 milliarder kroner.

estate M AGAS IN

161

­E IENDOMSAKTØRER EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

EIENDOMSFORVALTER

UNION EIENDOMSKAPITAL AS

ABERDEEN ASSET MANAGEMENT

UNION Eiendomskapital er en ledende og uavhengig forvalter av eiendomsinvesteringer i det norske næringseiendomsmarkedet. På vegne av investorer forvalter vi næringseiendom for 11 milliarder kroner.

Aberdeen Asset Management Henrik Ibsensgate 100, 0230 Oslo Tlf: 22 01 27 00 E-Post: post.norway@aberdeen-asset.com

Vi skaper verdier av eiendom

Aberdeen Asset Management er et Europas ledende selskaper innen kapital- og eiendomsforvaltning med over 2800 ansatte i 25 land. Vi har en betydelig eiendomsvirksomhet og forvalter eiendomsverdier på oppdrag fra Aberdeens egne fond og eksterne oppdrags­givere.

Vårt hovedkontor er plassert i Oslo. Vi har i tillegg distriktskontorer i Bergen og Trondheim.

EIENDOMSFORVALTER

EIENDOMSFORVALTER

NEWSEC BASALE AS

AVANTOR AS

Tlf 06760 www.newsecbasale.no

Besøksadresse: Nydalsveien 28, 0483 Oslo Postadresse: PB 4538 0404 Oslo www.avantor.no

Newsec er Nord-Europas ledende selskap innen eiendomsforvaltning og er en komplett ­tjenesteleverandør innen rådgivning og forvaltning av eiendom, med ca. 1000 medarbeidere og ca. 260 mrd. NOK under forvaltning.

Med forvaltning og drift av godt over 300 000 kvm eiendom, er Avantor AS ledende aktør i Nydalen. I tillegg til å være en bydelsutvikler, har Avantor AS bred kompetanse innen forvaltning, drift, utvikling og utleie av næringseiendom.

Avantor AS setter mennesket og brukeren i fokus, og selskapets forretningsidé er å være det mest fremtidsrettede og profesjonelle eiendomsselskapet, og å ha bransjens største verdiskapning gjennom kjøp, utvikling, forvaltning og salg av eiendom.

EIENDOMSFORVALTER

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

BRAATHEN EIENDOM

MUSTAD EIENDOM

Haakon VIIs gt. 2 Vika Oslo 24/7 + 47 23 12 23 12 E-post: post@braatheneiendom.no www.braatheneiendom.no

Mustads vei 10, 0283 Oslo Tlf: 22 73 63 00 E-Post: firmapost@mustadeiendom.no Postadresse: Mustads vei 10 Besøksadresse : Mustads vei 10 www.mustadeiendom.no

En annen standard

Mustad Eiendom er ledende utvikler og forvalter av næringseiendom på Lysaker.

EIENDOMSFORVALTER

EIENDOMSFORVALTER

COLLIERS PROPERTY MANAGEMENT ARS AS

ON PROPERTY AS

Adr til: Wergelandsveien 7, 0167 Oslo Mail til: jorn.larsen@colliers.com Tlf til: 90217161 Web: colliers.com

Bragernes Torg 12, 3017 Drammen Tlf: 401 68 619 E-Post: post@on.no www.on.no

Forvaltning og regnskap i ett system er tidsbesparende og oversiktlig

Colliers Property Management ARS AS har som fremste oppgave å sikre og videreutvikle kundenes verdier innen næring.

16 2

N °3 201 7 |

estate M AGAS IN

­E IENDOMSAKTØRER EIENDOMSFORVALTER

EIENDOMSFORVALTER

FAZENDA ASSET MANAGEMENT AS

TOTALPLAN

Stranden 3A, 0250 Oslo E-Post: post@fazenda.no Tlf: 23012121 www.fazenda.no

Sandakerveien 24D 0473 Oslo Tlf: 900 24 448 E-Post: info@totalplan.no www.totalplan.no

Vi skaper merverdier gjennom aktiv forvaltning av eiendomsinvesteringer.

Over 25 års erfaring med utleie av lager, kontor og kombinasjonseiendommer i Oslo Nord og Romerike

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

EIENDOMSFORVALTER

OXER EIENDOM

SCANDINAVIEGAARDEN

Asker Panorama Drengsrudbekken 12, 1383 Asker Postboks 420, 1373 Asker www.oxer.no

Karl Johans gate 8 0154, Oslo Tlf: (+47) 488 51 990 E-Post: bjorn@scandinaviegaarden.no www.scandinaviegaarden.no

Utleie, Forvaltning og Utvikling av fast eiendom i Oslo, Asker og Drammen.

Vi legger vekt på tett og nær oppfølging av selskapets leietagere.

NÆRINGSMEGLER

NÆRINGSMEGLER

AKERSHUS EIENDOM

UNION EIENDOMSKAPITAL AS

Haakon VIIS gate 5, 0161 Oslo Tlf: 22 41 48 00 E-Post: post@akershuseiendom.no akershuseiendom.no

UNION Eiendomskapital er en ledende og uavhengig forvalter av eiendomsinvesteringer i det norske næringseiendomsmarkedet. På vegne av investorer forvalter vi nærings­ eiendom for 11 milliarder kroner.

Vi skaper verdier av eiendom

Norges ledende næringsmelger

NÆRINGSMEGLER NEWSEC AS Tlf: 23 00 31 00 www.newsec.no

Newsec er Nord Europas ledende rådgiver innen næringseiendom med 1000 ansatte, og over 32 kontor i 7 land. Newsec har gjennom over 45 års virksomhet i det norske eiendomsmarkedet dokumentert en betydelig gjennomføringsevne i alle typer eiendomstransaksjoner, både ved salg, kjøp og utleie. Newsec er i dag Norges største verdivurderer av næringseiendom med de fleste av de større markedsaktørene som kunder.

N °3 201 7 |

estate M AGAS IN

16 3

HVEM LEVERER HVA ANSKAFFELSESBISTAND

EIENDOMSSERVICE

CONFIDON AS

GK GRUPPEN AS

Besøksadresse: Bogstadveien 6, 0355 Oslo Tlf. +47 47 35 48 45 E-Post: post@confidon.no www.confidon.no

Ryenstubben 12 Pb. 70 Bryn, 0611 Oslo.

Tlf: +47 22 97 47 00 E-Post: post@gk.no www.gk.no

Besparende mellomledd

GK installerer og vedlikeholder alt av teknikk i alle typer bygg. Vi har rørleggere, elektrikere, ventilasjonsteknikere og fagfolk innen kuldeteknikk, byggautomasjon og energiledelse. Med ca. 50 avdelingskontorer fra Alta til Kristiansand dekker vi hele Norge.

Markedsekspertise: Kontormøbler Confidon gir din bedrift tyngde i møte med møbelforhandler og interiørarkitekt

BRANNVERN

EIENDOMSSERVICE

FIRESAFE AS

CAVERION NORGE

Robsrudskogen 15, 1470 Lørenskog Tlf: 09110 E-Post: firmapost@firesafe.no www.firesafe.no

Ole Deviks vei 10, 0666 Oslo Tlf: 22 87 40 00 E-Post: info@caverion.no www.caverion.no Caverion er en ledende europeisk tekniske totalentreprenør, med tilstedeværelse på over 50 lokasjoner i Norge. Vi ivaretar dine verdier gjennom hele livssyklusen. Caverion designer, produserer, drifter og vedlikeholder brukervennlige og energieffektive tekniske løsninger for alle typer bygg og industri. Våre tjenester brukes blant annet i kontorbygg, butikker, boliger, offentlige lokaler, industrianlegg og infrastruktur. Vår styrke er bred kompetanse og ­omfattende tjenester som dekker alle tekniske fagområder gjennom hele livssyklusen til bygg og industrianlegg.

Firesafe er landsdekkende totalleverandør innen brannsikring. Vi leverer branntekniske tjenester til alle typer bygg, i alle faser, samt kurs innen brannvern og brannvernledelse.

CATERINGTJENESTER

EIENDOMSSERVICE

FAZER FOOD SERVICES AS

GÅRDPASS AS

Filipstad Brygge 1 0252 Oslo E-Post: kine.kolgrov.fossen@fazer.com www.fazer.com

Verkseier Furulundsv. 12 0668 Oslo Tlf: 23 17 85 00 Faks: 23 17 85 10 E-Post: firmapost@gaardpass.no www.gaardpass.no

EIENDOMS SERVICE

• SNØRYDDING - STRØING • FEIING - SPYLING SNØRYDDING - STRØING ENTREPRENØRTJENESTER • GRESS - GRØNTANLEGG CONTAINERUTLEIE • • Gressklipping FEIING - SPYLING CONTAINERUTLEIE Snørydding, Strøing • Feiing, Spyling • Vedlikehold av grøntanlegg VAKTMESTERTJENESTER • ­Containerutleie • Vaktmestertjenester • I trygge hender året•rundt...

«Fazer Food Services er Nordens ledende leverandør av kantine- og cateringtjenester, og ­drifter kantiner under merkenavnet Wilberg. Vi er matspesialister med en høy andel faglærte kokker som lager mat fra bunnen av. Fazer Food Services kan tilby alt fra enkle til mer ­eksklusive kantineløsninger, skreddersydd etter dine behov. Vi tilbyr blant annet lunsj, frokost, møte- og overtidsmat.»

GRESS - GRØNTANLEGG 23 17 85 00

Tlf. 982 83 605

EIENDOMSRÅDGIVERE

EIENDOMSSERVICE

HJELLNES CONSULT AS

ISS

Plogveien 1, 0679 Oslo Tlf: 22 57 48 00 www.hjellnesconsult.no E-Post: post@hjellnesconsult.no

Kundesenter: 05155 Sentralbord: 815 55 155 www.isst.no

Hjellnes Consult as er et ledende tverrfaglig rådgivende ingeniørfirma som arbeider innen markedsområdene bygg og eiendom, anlegg, industri, infrastruktur, energi, miljø, areal og landskap. Vi arbeider målrettet for å være faglig i tet innenfor alle våre satsningsområder.

Vår visjon lyder; sammen designer vi fremtiden.

ISS Eiendom er en av norges største forvaltere av eiendom. Vi har over 3.500.000 kvm i vår portefølje, fordelt på mer enn 6.500 bygg.

16 4

N °3 201 7 |

estate M AGAS IN

VAKTMESTERTJENESTER

www.gaardpass.no

www.gaardpass.no

HVEM LEVERER HVA EIENDOMSSERVICE

ENERGIRÅDGIVNING CAVERION NORGE

HØYDEN AS

Ole Deviks vei 10, 0666 Oslo Tlf: 22 87 40 00 E-Post: info@caverion.no www.caverion.no

Hasleveien 15E, 0571 OSLO Tlf: +47 22 22 66 00 e-post: mail@hoyden.no www.hoyden.no

Caverion er en ledende europeisk tekniske totalentreprenør, med tilstedeværelse på over 50 lokasjoner i Norge. Vi ivaretar dine verdier gjennom hele livssyklusen. Caverion designer, produserer, drifter og vedlikeholder brukervennlige og energieffektive tekniske løsninger for alle typer bygg og industri.

Våre tjenester brukes blant annet i kontorbygg, butikker, boliger, offentlige lokaler, industrianlegg og infrastruktur. Vår styrke er bred kompetanse og ­omfattende tjenester som dekker alle tekniske fagområder gjennom hele livssyklusen til bygg og industrianlegg.

Høyden AS utfører fasaderehabilitering, taksikring, vask og vedlikehold ved hjelp av tilkomstteknikk.

EIENDOMSSERVICE

ELEKTRISKE INSTALLASJONER

OSLO STILLAS & FASADE AS

WENNEVOLDS ELEKTRO AS

Smalvolveien 44 0677 Oslo Tlf: 22 35 35 95 E-Post: post@stillasbygging.no www.stillas-fasade.no

Pottemakerveien 2 0903 OSLO Postboks: 167/Kalbakken

Din ekspert og samarbeidspartner på stillas i Oslo

Tlf: 23 06 87 50 E-post: info@wennevolds.no

OSLO STILLAS & FASADE AS

TOTALLEVERANDØR AV ELEKTRISKE INSTALLASJONER

ENERGIRÅDGIVNING

ENTREPRENØR

GK GRUPPEN AS

MOELVEN MODUS

Ryenstubben 12 Pb. 70 Bryn, 0611 Oslo.

Tlf: +47 22 97 47 00 E-Post: post@gk.no www.gk.no

Asfaltveien 1, Jessheim Sentralbord: 06050 Postadresse: Postboks 63.

2051 JESSHEIM E-Post: post.modus@moelven.no www.moelven.no

GK installerer og vedlikeholder alt av teknikk i alle typer bygg. Vi har rørleggere, elektrikere, ventilasjonsteknikere og fagfolk innen kuldeteknikk, byggautomasjon og energiledelse. Med ca. 50 avdelingskontorer fra Alta til Kristiansand dekker vi hele Norge.

Moelven Modus AS er Nordens ledende produsent og leverandør av fleksible romløsninger for næringsbygg.

ENERGIRÅDGIVNING

FACILITY SERVICE

HJELLNES CONSULT AS

4SERVICE

Plogveien 1, 0679 Oslo Tlf: 22 57 48 00 www.hjellnesconsult.no E-Post: post@hjellnesconsult.no

Sandviksveien 26 1363 Høvik

Hjellnes Consult as er et ledende tverrfaglig rådgivende ingeniørfirma som arbeider innen markedsområdene bygg og eiendom, anlegg, industri, infrastruktur, energi, miljø, areal og landskap. Vi arbeider målrettet for å være faglig i tet innenfor alle våre satsningsområder.

Vår visjon lyder; sammen designer vi fremtiden.

Vi skal være kjent som Norges mest veldrevne og ettertraktede leverandør av Facility ­Service og forpleiningstjenester til offshore installasjoner, anleggsleirer, private og offentlige ­bedrifter: BILLIGERE, SMARTERE, SMIDIGERE, BEDRE. 4Service har løsninger som passer dine ­nåværende og fremtidens behov.

E-post: marius.pedersen@4service.no www.4service.no

Smarte løsninger aktiverer fremtidens tjenester.

N °3 201 7 |

estate M AGAS IN

16 5

HVEM LEVERER HVA IT-LØSNINGER

HÅNDVERKSTJENESTER

NORCONSULT

KIRKESTUEN AS

Kjørboveien 29, 1337 Sandvika Tlf: 67 57 15 00 E-Post: post@nois.no www.isy.no

Huk aveny 25 0287 Oslo Telefon: 02678 E-Post: ole@kirkestuenas.no www.kirkestuenas.no Kirkestuen AS er en av Oslos ledende håndverks­entreprenører innen rehabilitering/restaurering av alle typer tak, fasade og leietagertilpasninger. Vi har over 30 års erfaring med dyktige fagarbeidere på laget.

Norconsult Informasjonssystemer tilbyr ledende bransjeløsninger for prosjektstyring, forvaltning og utvikling av eiendom

HÅNDVERKSTJENESTER

KANTINETJENESTER

KR. STENSRUD & SØN VEDLIKEHOLD AS

FAZER FOOD SERVICES AS

Adr: Marstrandgata 9 A, 0566 Oslo Tlf. 22 80 74 70 E-Post: post@ssv.no www.ssv.no

Filipstad Brygge 1 0252 Oslo E-Post: kine.kolgrov.fossen@fazer.com www.fazer.com

Vi ønsker å være din foretrukne entreprenør og tilbyr alt av tjenester innen fornying av ­kontorlokaler, rehabilitering og vedlikehold av næringsbygg. Vi er opptatt av å skape en enklere hverdag for våre kunder og vi har fokus på langsiktige kunderelasjoner. Vi sørger for profesjonell prosjektledelse og koordinerer fagkunnskapen til alle håndverksdisipliner. I tillegg til å ha en stab av dyktige arbeidsledere har selskapet egne tømrere og vi har tatt på oss ansvaret som opplæringsbedrift.Ta gjerne kontakt om dere har behov for servicetjenester, vi har flere dyktige servicesnekkere med fullt utstyrt bil.

«Fazer Food Services er Nordens ledende leverandør av kantine- og cateringtjenester, og ­drifter kantiner under merkenavnet Wilberg. Vi er matspesialister med en høy andel faglærte kokker som lager mat fra bunnen av. Fazer Food Services kan tilby alt fra enkle til mer ­eksklusive kantineløsninger, skreddersydd etter dine behov. Vi tilbyr blant annet lunsj, frokost, møte- og overtidsmat.»

HÅNDVERKSTJENESTER

KANTINETJENESTER

RADONTILTAK AS

KAFFEKNAPPEN

www.radontiltak.org post@radontiltak.org Tlf: 22 69 92 00 Adr: Forskningsveien 1b, 0373 Oslo

Hoffsveien 1A 0275 Oslo Tlf: 22 51 10 10 E-post: kaffeknappen@ne.nestle.no www.kaffeknappen.no

Radontiltak AS utfører de aller fleste bygge- og ventilasjonstekniske tiltak mot radon i store deler av landet. Tiltak med maksimal effekt utføres i eksisterende bygg, nybygg og rehabiliteringsprosjekter. Vi tilbyr også ulike produkter og service. Ta kontakt for befaring og pristilbud.

Gi et godt førsteinntrykk!

Din bedrift smaker som den kaffen du byr på. Har du et behov har vi maskinen

INTERIØRARKITEKT

KONTORMØBLER, INTERIØR OG BELYSNING

RAMSØSKAR INTERIØRARKITEKTER AS

MOELVEN MODUS

Pilestredet 15A, 0164 Oslo Tlf: 459 11 251 E-Post: info@ramsoskar.no www.ramsoskar.no

Asfaltveien 1, Jessheim Sentralbord: 06050 Postadresse: Postboks 63.

2051 JESSHEIM E-Post: post.modus@moelven.no www.moelven.no

Ramsøskar Interiørarkitekter AS designer funksjonelle lokaler som skiller seg ut og blir lagt merke til. Vi designer og innreder kontor, restaurant, hotell og bolig. Noen av våre næringskunder: Thon Eiendom, Thon Hotels, Norges Vel, Røde kors, Ranstad, Suburbia, Fremskrittspartiet, Norges Varemesse, The Scotsman og Brasserie Paleo.

16 6

Moelven Modus AS er Nordens ledende produsent og leverandør av fleksible romløsninger for næringsbygg.

N °2 201 7 |

estate M AGAS IN

HVEM LEVERER HVA KONTORMØBLER, INTERIØR OG BELYSNING

RENHOLD

AMBIUS En del av Rentokil Initial Norge AS

REN PLUSS Gladengveien 14 0661 Oslo

Frysjaveien 40 0884 Oslo Postboks 24 Økern/0508 Oslo Tlf: 23 00 66 00 E-Post: kontakt-no@ambius.com www.ambius.no

Telefon: 02517 E-post: post@renpluss.no www.renpluss.no Ren Pluss skal levere kundetilpassede renholdstjenester til næringslivet og gjennom dette skape et godt innemiljø og verne om materielle verdier for våre kunder.

Din trivsel og dine verdier - vi strekker oss lengre

Interiørbeplanting stimulerer sansene - Ambius skaper inspirerende ute og inne miljøer

Ren Pluss er en del av 4Service Gruppen

KONTORMØBLER, INTERIØR OG BELYSNING

PERSONALRESTAURANT

MODULVEGGER OSLO AS

DE 3 STUER

Gladengveien 14 Tlf. 23 24 22 00 E-Post: mvo@modulvegger.no www.modulvegger.no

E-post: de3stuer@de3stuer.no www.de3stuer.no

Vi driver personalrestauranter i privat og offentlig sektor etter et gjennomarbeidet og kvalitetssikret driftskonsept. De 3 Stuer AS har i over 30 år levert kvalitet og matglede til sine 25 000 daglige bespisende. Vi har en sterk hjemmelaget matprofil, og har som ambisjon at gjestene skal oppleve en sunn og variert meny. Vi bidrar til en energiboost i hverdagen!

Glassvegger – kontorskillevegger – himlinger Se våre produkter på www.modulvegger.no

De 3 Stuer er en del av 4Service Gruppen.

KONTORMØBLER, INTERIØR OG BELYSNING

TAKSERING

MK ILLUMINATION

NITO TAKST SERVICE AS

Grenseveien 91 0662 Oslo Tlf: 48 09 02 70 E-Post: info@mk-illumination.no www.mk-illumination.no

Servicesenter: 22 05 35 00 E-Post: post@nito.no Nettside: www.nitotakst.no

NITO Takst er en organisasjon for takstingeniører. NITO Takst Service AS drifter denne og er en selvstendig del av NITO – Norges ingeniør- og teknologorganisasjon. NITO Takst utdanner takstingeniører og er aktiv innen taksering av alle typer fast eiendom.

Vi er Norges ledende leverandør av lys og dekorkonsept for det offentlige rom.

Se referanseprosjekter på hjemmeside

MILJØTILTAK RADONLAB AS www.radonlab.com E-Post: post@radonlab.no Tlf: 21 96 03 50 Adr: Forskningsveien 1B, 0313 Oslo

Radonlab AS er spesialister innen radonproblematikk og utfører både langtids- og korttidsmålinger av radon i boliger, næringsbygg og alle typer arbeidsplasser. Vi tilbyr rådgivning, opplæring og kurs innen fagfeltet. Radonlab AS har eget radon laboratorium og målingene har sporbarhet til internasjonale standarder. Ta kontakt for god faghjelp vedr. radon kart­ legging eller tiltak i deres bygg!

N °3 201 7 |

estate M AGAS IN

1 67

Returadresse Estate Media Rådhusgata 26 0151 Oslo

VI REALISERER BYGG Effektivitet i alle ledd er et suksesskriterium for bygg- og eiendomssektoren. Fra idéskisse og planarbeid til solgt eller utleid bygg.

Vår lange erfaring og løsningsorienterte tilnærming, kombinert med dyp forståelse for juridiske, politiske og byråkratiske problemstillinger, sikrer effektivitet og høy grad av måloppnåelse for våre kunder.

Det har gjort oss til en naturlig samarbeidspartner for mange eiendomsbesittere, byggherrer, arkitekter og entreprenører.

Advokatfirma Ræder bidrar til å realisere bygg.

TA KONTAKT MED OSS I DAG: Anders Utne, aut@raeder.no Andreas Frislid, afr@raeder.no Audun Ludvig Bollerud, alb@raeder.no Jøran Kallmyr, jka@raeder.no Thomas Smedal, tsm@raeder.no Raeder.no

B