Estate Magasin 01/2022

M AGAS IN ET FO R EIEN D O M SBRA N S JEN

BYUTVIKLING

NORDIC ISSUE

POLITIKK

TRANSAKSJONER

Milliardærenes nye fjordby

Brennhett i Sverige og Danmark

Ber om mer til PBE

Transaksjonsmarkedet oppsummert

Lerka jubler høyt i sky P O RT RET T ET: Lars Robert Kristiansen

01 2022

Bergens beste arbeidsplasser?

Sammen med ENTRA og LAB utvikler LINK Arkitektur Nygaarden med ett mål for øyet, å skape Bergens beste arbeidsplasser!

Illustrasjon: LINK Arkitektur/B&BT Byggherre: Nygårdsgaten 91 og 93 AS

linkarkitektur.com

Helsfyr Panorama

Tvetenveien

Østensjøveien 14

Helsfyr T-bane & buss-stasjon

Største utleier av næringseiendom på Bryn

Østens

Nils Hansens vei 10

Nils Hansens vei 10C

Nils Hansens vei 8 Nils Hansens vei 12

Nils Hansens vei 13

Brynsengveien 2

n 12

Bryn Togstasjon Nils Hansens vei 10B

Nils Hansens vei 14 Østensjøveien 34

sjøveien 18 Østensjøveien 36 Østensjøveien 32

Brynseng T-banestasjon

Mer enn bare en leiekontrakt.

Med en betydelig eiendomsmasse kan Bryn Eiendom tilby et tilpasset leieforhold over tid. Vi gir deg muligheten til å vokse uten at det trenger å by på utfordringer.

Ta del i veksten på Bryn.

bryneiendom.no

NY TV-

HEIM er Norges selvsagte kanal for hjem, eiendom, interiør og marked. Et sted for inspirasjon, kunnskap og underholdning.

Eller for store drømmer og praktiske virkeligheter om du vil.

KANAL!

8

01 2022

ANSVARLIG REDAKTØR: Dag-Jørgen Saltnes, Tlf: 970 55 121, dag@estatemedia.no

LEDER

ESTATE 01/22

LEDER

REDAKSJON: Thor Arne Brun, Tlf: 958 65 656, thor@estatemedia.no Glen Widing, Tlf: 926 68 857, glen@estatemedia.no Tore Årdal, Tlf: 915 38 544, tore@estatemedia.no Silje Rønne, Tlf: 908 29 393, silje@estatemedia.no FOR BESTILLING AV ANNONSER: Jan Erik Pedersen, Tlf: 901 58 211, janerik@estatemedia.no Joakim Nessem, Tlf: 958 35 865, joakim@estatemedia.no

En kommunal oppgave

Camilla Skouverøe Matheson, Tlf: 995 53 059, camilla@estatemedia.no Heidi Ringlund, Tlf: 905 07 458, heidir@estatemedia.no

Av: Dag-Jørgen Saltnes Foto: Chris Aadland

Michelle B. Csango, Tlf: 901 69 356, michelle@estatemedia.no Katja Normann Ljungblom, Tlf: 922 92 157, katja@estatemedia.no CEO/ PARTNER: Trond Valle, Tlf: 911 23 334, trond@estatemedia.no FORSIDE: Martin Rustad Johansen, post@martinjohansen.no LAYOUT OG DESIGN: Blake and Friends, Daniel Ingebrigtsen TRYKK: UnitedPress Poligrafija corporation, Latvia Copyright: Estate Media AS Opplag: 5 000 ANSVARLIG UTGIVER: Estate Media AS, Rådhusgata 5, 0151 Oslo, Tlf: (+47) 23 11 56 00, post@estatemedia.no www.estatemedia.no ISSN 1503-559X. Alle rettigheter til formidling av eiendomsartikler tilhører Estate Media AS. Tillatelse av ansvarlig utgiver kreves ved gjengivelse av artikler og illustrasjoner.

Magasinet har ikke ansvar for ikke bestilt materiell.

Ved spørsmål om håndtering av personvern, ta kontakt med: post@estatemedia.no.

D

et har over en lengre periode vært advart mot konsekvensene av at det bygges for få nye boliger i Oslo og andre store byer. Fordi det reguleres og bygges for få boliger, har man fått en prisvekst som er så usunn at Finanstilsynet og myndighetene har kommet med egne regler for å forsøke å stagge boligprisveksten.

Men det hjelper lite med boliglånsforskrift hvis problemet er at det ikke er nok boliger til å dekke etterspørselen, selv etter at man har gjort det vanskeligere for førstegangskjøpere å kjøpe. Da må myndighetene se hva som kan gjøres for å løse utfordringene på tilbudssiden.

Uansett hvordan man vrir og vender på det, så er det en kommunal oppgave å tilrettelegge for at det er nok boliger til å dekke boligbehovet i kommunen. Når en storby som Oslo ikke klarer denne oppgaven, vil man se en kombinasjon av økte boligpriser i Oslo og sterk befolkningsvekst i nabokommunene. Folk som ikke har råd til å kjøpe bolig i Oslo, velger kommuner som Lørenskog, Vestby, Nordre Follo og Moss.

Vi hører stadig mer om utviklere som trekker ut av Oslo for å heller bygge i nabokommunene. Det sies at det tar for lang tid å få regulert boliger i Oslo, og med dagens tomtepriser kan de ikke forsvare å binde opp så mye ressurser og kapital på et sted hvor man ikke kan se for seg salg av nye boliger før om mange år.

Problemet er sikkert sammensatt, men det kan virke som om Plan- og bygningsetaten ikke får nok ressurser til å ta unna de prosjektene som utviklerne jobber med. Det er på tide med et løft som kan gi redusert saksbehandlingstid og en økning i boligproduksjonen i Oslo. Ellers risikerer Oslo å bli en by som ikke kan huse en god andel av menneskene som jobber i byen.

OverOslo Ung

Bundegruppen

Å være god er å bidra til trygge rammer og fellesskap. Ikke minst for de unge.

BundeGruppen støtter OverOslo Ung for at ungdom skal få gode opplevelser sammen.

En bærekraftig utvikling oppnås også ved å fokusere på mennesket, ta sosialt ansvar og bidra til positiv utnyttelse av ressurser. Som støtte til ungdom, som har båret en stor sosial belastning gjennom pandemien, har BundeGruppen bidratt til OverOslo Ung. En musikkfestival for dem som har fylt 16 år. Samhold skaper glede og trygghet. Essensielt når det er bærekraftige mennesker som skal bygges.

Bundegruppen.no

10

MARKEDSKOMMENTAR

ESTATE 01/22

MARKEDSKOMMENTAR

Renten til besvær

Av: Dag-Jørgen Saltnes

S

tadig lavere renter over hele den vestlige verden har gjort eiendom til en eventyrlig aktivaklasse. Det snakkes om en «wall of money» som skal inn i eiendom, og meglere snakker om at «alt blir solgt til gode priser».

I 2021 ble det omsatt næringseiendom for rundt 160 milliarder kroner, noe som er all time high. Investorene jakter positiv avkastning i et marked hvor rentene er nær null, og det har kommet store investorer inn i det norske markedet fra Sverige og andre land hvor rentene er enda lavere enn i Norge. I Sverige lånte SBB nylig 700 millioner euro til negativ rente, og da er det ikke vanskelig å se hvorfor selskapet fortsetter å foreta tunge eiendomskjøp.

I 2022 har den høye aktiviteten i transaksjonsmarkedet fortsatt. Men det har samtidig skjedd ting i markedet som kan få konsekvenser. Høy inflasjon vil, alt annet likt, gi eiendomsbesitterne økte leieinntekter. Men inflasjon har også en bakside, nemlig at den som regel bekjempes med økte renter. Og økte renter er noe vi har fått de seneste ukene.

Ifølge UNIONs seneste bankundersøkelse har fem års swaprente økt kraftig, slik at samlet lånerente for et «vanlig eiendomsprosjekt» er 4,42 prosent. Man må nesten åtte år tilbake for å finne et høyere nivå. Lånerenten har steget med hele 0,65 prosentpoeng siden fjerde kvartal, noe som er den største økningen på ett kvartal siden UNION Gruppen startet med bankundersøkelsen for 12 år siden.

Stigende renter vil kunne gi endringer i transaksjonsmarkedet. Såkalte single purposeselskaper, som har høyere renter enn mer diversifiserte eiendomsselskaper, er kanskje mest utsatt for renteøkningene. Det kan dermed bli mer krevende for syndikatene å vinne frem i budrunder dersom rentene deres øker mer enn de bredere aktørene.

Samtidig kan økte renter stoppe, eller i verste fall snu, den største pengestrømmen inn i eiendom.

I så fall kan det bli andre tider i transaksjonsmarkedet utover i 2022.

VI SKAPER LEVENDE HJEM

Foto: Getty

Vi er stolte og takknemlige for å ha noen av de mest fornøyde boligkjøperne i landet.

Tusen takk til alle kunder, samarbeidspartnere og ansatte som bidro til at vi tok sølv i Prognosesenterets måling av kundetilfredshet for 2021 i kategorien beste aktør i prosjektmarkedet.

seltorbolig.no

André Solstad, Eiendomsfinansiering Pareto Bank

Å lykkes er et prosjekt.

For bedrifter som vil skape noe, finnes det en bank som vil det samme. I Pareto Bank jobber vi tett med kundene våre for å gjøre ideer og kunnskap om til verdier. Vi er en mellomstor bank som forstår mellomstore bedrifter, og vi er like opptatt av å lykkes som du er.

Les mer om hvordan vi kan hjelpe din bedrift på paretobank.no

Eiendomsfinansiering, bedriftsfinansiering og skipsfinansiering

ESTATE 01/22

13

INNHOLD

INNHOLD 01 2022

LEDER 8

22

En kommunal oppgave

MARKEDSKOMMENTAR 10

Renten til besvær

PORTRETTET 22

Lerka jubler høyt i sky - Lars Robert Kristiansen

KARRIERE 16

Han tar roret i Solon Eiendom

18

NREP med store ambisjoner - skal ansette minst ti nye

20

Bøyum inn i styret til Handelsbanken

PORTRETTET Lars Robert Kristiansen - Lerka jubler høyt i sky

38

NYHETER 38

Flere store aktører har sikret seg en bit av den fristende kaka

46

– Utvilsomt en av Oslos beste kontoradresser

52

Sliter med reguleringen i Oslo – ber om mer ressurser til PBE

FJORDBYEN Flere store aktører har sikret seg en bit av den fristende kaka

14

INNHOLD

ESTATE 01/22

INNHOLD 01 2022

62

Transaksjonsloggen

TROR PÅ MELLOM 120 OG 150 MILLIARDER I ÅR Analytikerne ser et fortsatt hett transaksjonsmarked i 2022.

NYHETER 58

OBOS bygger 2.000 boliger og arealer for 5.000 arbeidsplasser på Ulven

62

Tror på mellom 120 og 150 milliarder i år

70

Stor, større, størst

74

All time high i Bergen

80

Megadeal og mange mindre kombibygg

84

Grensehandelen går så det suser

98

Danske transaksjonsmarkedet gikk amok i 2021

104

Året for de store M&A-dealene

84

GRENSEHANDELEN GÅR SÅ DET SUSER Eiendomsadvokatene ser ingen tegn til at aktiviteten skal avta i 2022. Dette vil bli de mest attraktive segmentene i året som kommer.

Siden 1945

skapende , ny

Stolte tradisjoner.

Bærekraftige løsninger.

Bunnsolide røtter og nyskapende, bærekraftige løsninger er vårt viktigste varemerke. Det startet i 1945. I dag er vi en av landets største aktører innen utleie, forvaltning og utvikling av fast eiendom.

OXER.NO

g

rekraftige l æ ø b

inger - Bunn

røtter lide o so

sn

16

KARRIERE

ESTATE 01/22

KARRIERE Hva skjer i eiendoms­bransjen akkurat nå?

Han tar roret i Solon Eiendom Ole Halvor Svenkerud er blitt konstituert som adm. direktør i Solon Eiendom.

Fra COO til CEO Ole Halvor Svenkerud.

Av: Dag-Jørgen Saltnes

D

et skriver Solon Eiendom i en melding.

Svenkerud, som nå er COO i selskapet, er konstituert med umiddelbar virkning.

Dermed vil Andreas Martinussen i løpet av kort tid bli fristilt fra sin jobb i selskapet. Martinussen sa opp for å bli sjef i Nordr.

– Styret har gitt klare signaler om at de ønsker å satse på Solon som et selvstendig selskap, de viser sterk interesse for å bygge opp posisjonen ytterligere samt har et genuint ønske om å satse på de flinke menneskene her. Summen av dette gjorde meg trygg på å takke ja til jobben, sier Ole Halvor Svenkerud STERKT STYRE Han er glad for at selskapet har fått et meget sterkt styre med mye kompetanse og lang erfaring. Det nye styret skal ledes av Finn Haugan, tidligere adm. direktør i Sparebanken Midt-Norge. Styret vil ellers bestå av seks medlemmer, hvor eierne OBOS og SBB er godt representert. Fra Obos sitter både konsernssjef Daniel Siraj og konserndirektør for aksjeinves-

teringer og forretningsutvikling Ingunn A. Randa.

Vice VD i SBB Krister Karlsson og Jan-Erik Höjvall, tidligere VD i flere større svenske eiendomsselskap, skal ivareta SBB sine eierinteresser. I tillegg vil også den anerkjente Line Ravlo-Losvik, nå Partner i DLA Piper, være styremedlem.

Fenistra + Visma.net ERP Nå får du begge kjernesystemene dine på ett sted.

Fenistra har blitt en del av Visma! For deg som kunde betyr det god integrasjon mellom forvaltningssystemet og regnskapet – og at du har solid kompetanse på både fag og system hos samme leverandør.

(Du vet hvordan disse funker nå?)

18

KARRIERE

ESTATE 01/22

KARRIERE Hva skjer i eiendoms­bransjen akkurat nå?

NREP med store ambisjoner - skal ansette minst ti nye NREP forfremmer flere ansatte og klargjør for sterk vekst.

Det neste året ventes eiendomsgiganten å ansette ti nye medarbeidere.

vekst i 2022, sier partner og leder av NREP Norge, Jens Petter Hagen.

Hagen gir fra seg sitt ansvar for opportunistiske investeringer i Norge til Stian Juul Bøe Sørensen.

Juul Bøe Sørensen har vært ansatt i NREP i over fem år og blir nå sentral i den videre vekstfasen i Norge.

– Vi er veldig glade for at Stian har takket ja til stillingen. Han tilfører sterk analytisk kompetanse og faglig innsikt. I tillegg er Stian en person som har et verdisyn i tråd med NREPs filosofi som er forankret i tillit, omsorg og nytenkning, sier Hagen.

Klar for vekst NREP-sjef Jens Petter Hagen har store ambisjoner for 2022.

Av: Dag-Jørgen Saltnes

N

REP har i løpet av de seneste årene vokst frem som en av de store eiendomsaktørene i Norge, etter å ha bygd opp en omfattende logistikkportefølje, kjøpt flere studentboligprosjekter og inngått samarbeid med boligutvikleren Oslo House. Nå rigger selskapet seg for videre vekst.

– Vi har lagt bak oss et svært spennende år, hvor vi har utvidet porteføljen med prosjekter som Oslobolig, studentboliger i Trondheim og hotellkjøp i Drammen.

Det har også vært god fremdrift for Logicenters, som har signert flere spennende leietakere som det skal bygges nytt for i det kommende året. Vi har befestet vår posisjon i Norge og legger nå til rette for videre

RYKKER OPP I transaksjonsteamet rykker blant annet Harald Haakonsen opp fra stillingsnivået associate til manager. I selskapets boligteam forfremmes også Pål Valgermo til manager.

– Det er et viktig prinsipp i NREP at ansatte skal få mulighet til å utvikle seg. Vår ambisjon er at alle vi ansetter skal få muligheten til en lang karriere innad i selskapet, sier Hagen.

Den neste tiden skal NREP Norge vokse betydelig på personalsiden - minst 10 nye medarbeidere skal på plass. Det betyr at nesten samtlige avdelinger utvides.

– En ambisjon om mer enn 10 nye medarbeidere i løpet av 2022 illustrerer ambisjonsnivået vårt i årene som kommer. Vi trenger dyktige og fremoverlente talenter som evner å finne gode investeringsmuligheter samtidig som fokus på bærekraft og vårt sosiale ansvar ivaretas, understreker Hagen.

Tv og nett som bare funker.

Kanskje derfor vi har Norges mest fornøyde kunder 12 år på rad?

Fiber direkte inn til boligen din gir nett av overlegen kvalitet. Velg den hastigheten og tv-pakken som passer deg og ditt behov.

Les mer på altibox.no/nybygg

Kilde: EPSI rating Norge 2021

20

KARRIERE

ESTATE 01/22

KARRIERE Hva skjer i eiendoms­bransjen akkurat nå?

BØYUM INN I STYRET TIL HANDELSBANKEN Konsernsjef Gunnar Bøyum i Aspelin Ramm Gruppen blir styremedlem i Handelsbanken i Norge.

Nytt styremedlem Gunnar Bøyum tar plass i styret til Handelsbanken Norge

Av: Glen Widing Foto: Glen Widing

– Med den sterke posisjonen Handelsbanken har innen næringseiendom i Norge, er det viktig at vi også i styret er solid dekket. Gunnar Bøyum har solid kompetanse innen dette markedet, sier administrerende direktør Arild Andersen i Handelsbanken Norge i en pressemelding.

Bøyum kjenner Handelsbanken godt. Han var blant annet administrerende direktør i Tjuvholmen KS, og ledet dermed utbyggingen av hele Tjuvholmen.

Det var Handelsbanken som finansierte Tjuvholmenutbyggingen for utbyggerne.

TREDJE STØRSTE Eiendomsbransjen er godt representert i Handelsbankens styre. Der sitter også Dag Tangevald-Jensen som er administrerende direktør i Olav Thon Eiendomsselskap. Styreleder er Rebekke Glasser Herlofsen.

Handelsbanken Banken er Norges tredje største bedriftsbank med 170 milliarder kroner i utlån til virksomheter i Norge. Det aller meste av dette er utlån til eiendom.

Digital adgangskontroll

God kontroll over hvem som har adgang til bygget er viktig for sikkerheten.

– Johannes Abramsson, Eiendomssjef, Wahl Eiendom

Wahl Eiendom bruker Defigo for å øke sikkerheten og effektivisere driften av bygget i Rådhusgata 30B, i Oslo

getdefigo.com

22

PORTRETTET

PORTRETTET: LARS ROBERT KRISTIANSEN

LERKA JUBLER HØYT I SKY Han vokste opp i et høl i skogen, satt igjen med 140.000 kroner i hurralån etter studiene i USA, og restrukturerte Lerka Eiendom under Oktoberfestivalen i München. Lars Robert Kristiansen er livsnyteren som hver dag minner seg selv på hvor heldig han er.

Av: Tore Årdal Foto: Martin Rustad Johansen

ESTATE 01/22

24

PORTRETTET

LARS ROBERT KRISTIANSEN - Født i 1966 - Vokste opp på Siggerud - Styreleder og medeier i Lerka Eiendom - Var med å starte opp Clarksons Platou - Har tidligere vært direktør eiendom for Orkla Finans og Head of Real Estate for Nordea Markets - Bachelor i økonomi fra San Diego State University - Tok senere Masterstudier på BI i Oslo

ESTATE 01/22

ESTATE 01/22

Bra deal – Man trenger aldri å regne mye for å forstå hva som er en bra deal, sier Kristiansen.

PORTRETTET

– Vi har gjort mange dealer sent på kvelden når stemningen er god og vi glade i hverandre. Jeg elsker folk, og mener selv jeg har kommersiell empati. Hvis du skal gjøre en deal med noen, så må det jo være noe i det for den andre part, ellers er det ikke noe poeng.

Og i motsetning til dansker; etter et handshake holder nordmenn ord, smiler Lars Robert Kristiansen, sittende i en grå designsofa i sjette etasje i den Arne Blystad-eide Thiisgården i Vika som mange regner for å være ett av Norges feteste kontorbygg.

TIDLIG OPPTATT AV Å TJENE PENGER Det var ikke designsofa da Kristiansen vokste opp på Siggerud, et par kilometer sør for grensen til Oslo.

Selv kaller han det et høl i skogen, ettersom hele stedet er omringet av trær på alle kanter. Den gangen var Siggerud et nytt boligområde, og Kristiansen hadde nesten 100 elever på sitt trinn.

– Jeg hadde en trygg og god oppvekst i en nøktern middelklassefamilie uten spesielt god råd, men var tidlig opptatt av å tjene penger. Jeg solgte poteter og blomster, gikk med avisen, spilte poker og kastet på stikka. Jeg var nok mer opptatt av innbringende aktiviteter enn skole.

ALLTID VÆRT EN GLAD GUTT Som 16 åring begynte han på idrettslinjen på folkehøgskolen på Ringebu, før han startet på videregående skole i Ski. – Jeg hadde ikke mye selvtillit på ungdomsskolen, men når jeg var ett år eldre, og med litt mer erfaring enn de andre elevene på videregående, begynte selvtilliten min å vokse. Jeg avsluttet videregående som showsjef i russestyret, sier Kristiansen, som alltid har vært en glad gutt.

Etter studier i San Diego – et stedsvalg som han og en kompis tok på bakgrunn av at dette måtte være stedet med de lekreste strendene og damene – satt han igjen med 140.000 kroner i gjeld på toppen av studielånet. Selv kaller han det for hurralån.

SKJERPET SEG PÅ SKOLEN – Jeg har alltid tenkt at man bare lever en gang, og da må man ha det moro. Du kan ikke drive å spinke og spare når du er ung, og lure deg unna alle drikkerundene – man får mange flere venner ved å være generøs. I studietiden fikk jeg også med meg

25

festene og turene, enten det var til Mexico eller skitur i fjellene, og jeg kjørte motorsykkel og store amerikanere. Dette kostet jo litt, men var definitivt verdt det. Det var begrenset økonomisk støtte jeg fikk fra foreldrene mine, men de kausjonerte i hvert fall for hurralånet mitt, smiler han.

– Men det skal sies at jeg skjerpet meg veldig på skolen etter hvert. Da jeg kom hjem fra San Diego med en Bachelor i økonomi, startet jeg på masterstudiet på BI ved siden av jobb. Jeg hadde forskjellige salgsjobber, men min første stilling innen finans var å selge operasjonelle firmabilløsninger for GE Capital.

50 TRANSAKSJONER I LERKA I 1998 fikk han sin første jobb innen eiendom; som megler i Real Consult, som senere ble DTZ, der han jobbet med utleie og etterhvert salg på teamet til sin gode venn Terje Trym Rustad, som ledet salgsavdelingen i selskapet. Kristiansen fant fort ut at eiendom var en bransje han kunne lykkes i, fordi man må være strategisk og håndtere mange fag og problemstillinger samtidig. I tillegg syntes han at de store verdiene gjorde bransjen spesielt interessant.

– Man trenger aldri å regne mye for å forstå hva som er en bra deal, og det er bra for meg, ler Kristiansen.

Etter lokalene i Haakon VIIs gate å dømme, er det ingen grunn til å betvile at Kristiansen og de andre partnere i Lerka Eiendom har gjort en rekke gode dealer. Hele 50 transaksjoner har det blitt siden selskapet ble etablert i 2013, og i 2020 hadde selskapet et årsresultat på 215 millioner kroner.

FIKK MED KRISTIANSUND-INVESTORER Lerka Eiendom har et fleksibelt investeringsmandat med hovedfokus på å bruke kapitalen og kompetansen på utvikling av eiendomsprosjekter i Oslo, Viken og Trondheim. Selskapet ble av etablert av Kristiansen sammen med de Kristiansund-baserte eiendomsutviklerne Erik Ohr og Knut S. Olsen.

Kristiansen hadde tidligere ledet eiendomsavdelingene i Nordea Markets og Orkla Finans, for deretter å starte RS Platou Real Estate sammen med Stian Nicolaus og Hans Martin Haug. Ohr og Olsen hadde på sin side etablert og bygget opp Finansgruppen Eiendom AS – et selskap som ble kjøpt opp av Orkla Eiendom AS i 2012 etter at Kristiansen satte partene i kontakt med hverandre.

26

GIKK UT AV PARTNERSKAP Kristiansen og Kristiansund-investorene hadde samarbeidet og bygget opp en god relasjon gjennom en årrekke, og ved flere anledninger hadde de spurt om de skulle starte business sammen. I 2013 fant Kristiansen ut at tiden var inne.

– Etter mange år som tilrettelegger, hadde jeg lyst til å gjøre noe på egenhånd. I 2013 begynte markedet å bli bedre, og jeg synes det er gøy å ta litt risiko.

Det gir meg energi i hverdagen.

– Jeg leide et kontor i Haakon VIIs gate – rett over gaten her. Olsen og Ohr stilte med et lån på 50 millioner kroner, og tok således en finansiell risiko, mens jeg tok en operasjonell risiko – jeg gikk tross alt ut av et partnerskap med mange flinke og flotte folk, som også har gjort det sinnsykt bra etter at jeg sluttet. I begynnelsen eide jeg 40 prosent av Lerka Eiendom, mens Olsen og Ohr hadde 30 prosent hver.

FØLTE SEG HELT ALENE I VERDEN Den første tiden i sin nye tilværelse følte Kristiansen seg helt alene i verden. Mens han gjennom en årrekke hadde sittet i ulike miljøer med masse baller i luften hver dag, satt han nå som eneste person på et kontor hvor det var helt stille.

– Jeg brukte tiden til å ringe, ringe og ringe. Jeg kontaktet alle kjente, og søkte etter eiendommer. I starten var tanken at Lerka skulle være industriell og drive med utvikling, men det var jo kjøp og salg av eiendom jeg kunne, og med min utålmodighet endret fokuset seg raskt. Jeg var også avhengig av å bygge balanse i selskapet.

KJØPTE PÅ ENSJØ OG TEISEN Selskapets to første eiendommer var beliggende på henholdsvis Ensjø og Teisen i Oslo øst. Eiendommen på Ensjø ble raskt solgt til Neptune Properties, til en verdi som var nesten dobbelt så høy som kjøpsprisen.

Teisenveien 5 var mer omfattende. Eiendommen var opprinnelig en skoleeiendom, og har vært benyttet til dette formålet fra etableringen i 1920 til 2015. I tillegg var det et leilighetsbygg på 90 enheter og en stor tomt. De siste 30 årene var det Kriminalomsorgens

PORTRETTET

Utdanningssenter som var leietaker av skolebygget.

Store deler av bygningsmassen er verneverdig, mens deler kunne rives for alternativ, fremtidig bruk.

Det endte med at Frelsesarmeen, som eide naboeiendommen, kjøpte skolen og tomten for å kunne utvikle den til barnehage og omsorgsleiligheter.

Leilighetsbygget ble solgt til en privat kjøper, og har blitt solgt flere ganger i ettertid. Lerka mer enn doblet sin egenkapital på denne transaksjonen, men gikk selvsagt glipp av all videre verdiskapning på disse eiendommene. Men; penger var skapt til videre kjøp.

LANG RELASJON TIL FRELSESARMEEN Nå begynte det for alvor å rulle. Mens Ohr og Olsen fortsatte sin egen business i Kristiansund, var det Kristiansen og senere Harald Mohn, som stod for den daglige driften av Lerka Eiendom.

I 2016 kjøpte selskapet – sammen med Höegh Eiendom – Ensjøveien 23 av Ferd Eiendom. Gjennom utviklingen av Teisenveien 5 ble Kristiansen godt kjent med Frelsesarmeen, og han visste at de ønsket å flytte litt ut av sentrum til et sted tett på offentlig kommunikasjon.

«VI HAR STRUKKET OSS LANGT» Det har tatt litt tid, men nå ligger alt til rette for at det kan oppføres et nytt bygg for dem i Ensjøveien 23 – om de får byggetillatelse, noe Kristiansen mener all fornuft tilsier. I tillegg har Lerka Eiendom og Höegh Eiendom i felleskap en avtale med Frelsesarmeen om å overta deres eiendom i sentrum. Den sistnevnte eiendommen ligger for øvrig vegg-i-vegg med Höegh Eiendom sin eiendom Akersgata 73 samt Keysers gate 1, som de eier i felleskap.

– Det er en god avtale for Frelsesarmeen, og vi har strukket oss langt for å få til en avtale. Dette blir deres nye hovedkontor, og vi skal i fellesskap bygge en nærmiljøkirke i et område som trenger denne type tilbud. Vi har fått et veldig godt forhold til Frelsesarmeen – en ordentlig og flott organisasjon, som står for noe veldig bra. Vi synes det er givende å jobbe med dem, og skal sørge for at det blir et fint prosjekt på Ensjø.

ESTATE 01/22

På egen hånd Etter mange år som tilrettelegger, hadde Kristiansen lyst til å gjøre noe på egen hånd.

28

PORTRETTET

ESTATE 01/22

ESTATE 01/22

PORTRETTET

29

«Skilsmissen med Orkla Finans ble håndtert dårlig.»

LARS ROBERT KRISTIANSEN

Høy Standard Det er høy standard og ditto høye leiepriser i Thiisgården, hvor Lerka Eiendom har sitt kontor.

KONTORFELLESSKAP I THIISGÅRDEN Det er høy standard og ditto høye leiepriser i Thiisgården i Haakon VIIs gate 1, hvor Kristiansen og Lerka Eiendom nå har sitt kontor. Sammen med Loe Utvikling og SPG Corporate Finance har selskapet – gjennom selskapet Property House – tegnet en leieavtale på 1.000 kvadratmeter, og etablert et kontorfellesskap for aktører i eiendomsbransjen.

Kontorene er pusset opp fra betongen, samtidig som glassvegger gir åpne og lyse lokaler med godt utsyn gjennom vinduene.

– Det er viktig for oss å ha et godt miljø på jobb.

Nesten alle som sitter her er selfmade, og nesten alle er investorer. Det er fine folk med det samme DNAet som oss. Det er ingen forventing om at vi skal investere sammen, men vi har blant annet gjort to prosjekter med Loe Utvikling.

BOR PÅ NESODDEN Kristiansen sitter i hjørnet som vender ut mot Rådhusplassen og Oslofjorden, og akkurat nå er båten fra Nesodden på vei mot kaia ved Aker Brygge. Det er en båt han er godt kjent med, ettersom han bor på Nesodden sammen med sin familie.

– Båten er en superhyggelig start på dagen. Enten sitter jeg og leser nyheter, eller så møter jeg kjente, og jeg elsker jo folk. Nesodden er et litt annerledes sted å bo. Det er ikke en homogen gjeng som bor der, men en god miks med blant annet raddiser og kunstnere, og mennesker med ulike meninger og holdninger som gir mangfold. I tillegg er naturen veldig fin, og tempoet er litt lavere enn i Oslo. Det er også litt jantelov der, men det er bare bra.

KONA MISLIKTE EIENDOMSKJØP En medvirkende årsak til at Kristiansen og familien bor på Nesodden, er at kona er oppvokst der. Hun var midt sagt lite fornøyd med at Lerka Eiendom kjøpte Flaskebekk nærsenter.

– Hun sa; «Lars, er det virkelig nødvendig å kjøpe en eiendom på Nesodden som alle har et forhold til?». Planen var å rive, og bygge næring pluss bolig, men vi fikk nei av kommunen, og måtte stå løpet ut og rehabilitere bygningsmassen samt utvide en flott butikk for Kiwi.

Etter ferdigstillelse ble eiendommen solgt til Ragde Eiendom.

STORSATSING PÅ FURUSET Lerka Eiendom er involvert i flere utviklingsprosjekter, deriblant på Furuset øst i Oslo, der Lerka, Wahl og Linstow har gått sammen om en storstilt utbygging og oppgradering av Furuset sentrum. Opprinnelig var det et samarbeid med Clarkson Platou med Pål Sandal i spissen som tilrettela prosjektet, der Lerka Eiendom investerte 34 prosent. I 2020 ble prosjekter restrukturert, og Lerka Eiendom videreførte eierskapet med Wahl og Linstow. Dagens portefølje – inklusive Furuset Senter – er på ca. 58.000 kvadratmeter. På sikt kan arealet minst dobles.

SOL I ANSIKTET OG VIND I RYGGEN – Området har vært lidende av ulike eiere av de forskjellige eiendommene, derfor har vi sikret oss ett felles eierskap på alle sentrale eiendommer rundt T-banen. Vi har bygget et nytt stort Bydelshus, og inngått lange leiekontrakter med mange ulike offentlig etater, som skal oppnå synergi av å sitte sammen. På Furuset føler jeg at vi har hatt sola i ansiktet og vinden i ryggen. Alle – inklusive politikerne, Plan- og bygningsetaten og Eiendoms- og byfornyelsesetaten – har ønsket denne utviklingen. Ambisjonen er å bygge en by i byen, samtidig som vi tar tak i de sosiale aspektene for å gi Furuset et løft. Vi må forstå hvordan folk i området vil ha det, og skape en symbiose mellom folk med både utenlandsk og norsk bakgrunn. Og vi er på god vei.

30

PORTRETTET

«Man mister selvtilliten, og jeg følte at det sto skrevet «jeg er arbeidsledig» i panna.»

LARS ROBERT KRISTIANSEN

STOR TRO PÅ TRONDHEIM Lerka Eiendom er også involvert i et stort prosjekt i Trondheim, der selskapet eier 20 prosent av Trondheim Areal AS, som har flere eiendommer på Tunga.

Disse eiendommene står på til sammen ca. 67 mål tomt, og består av ca. 43.500 kvadratmeter. Trondheim Areal AS har som målsetting å etablere byens mest attraktive og fremtidsrettede næringsklynge med utgangspunkt i undervisning og innovasjon, teknologibasert industri, handel, kontor og lager.

– Trondheim er teknologihovedstaden i Norge, og med utviklingen av Ocean Space Center ønsker selskapet å ekspandere sin virksomhet i området. Det er Harald Mohn spesielt som engasjerer seg sterkt i satsingen i Trondheim, og som er klinkende klar på at Trondheim kommer til å bli mye mer interessant for investorer i fremtiden. Det er stabile leieinntekter, yieldene er høyere og vi oppnår bedre finansiering enn i Oslo. Vi vil derfor øke vår eksponering i Trondheim i fremtiden.

STOD PLUTSELIG UTEN JOBB I 2004 var Kristiansen langt nede. Han hadde blitt bedt om å søke jobb i Nordea Markets, og skulle kjøpe eiendom for kunder av Nordea. Det var store sko å fylle, derfor knyttet han til seg eksterne rådgivere, og det gikk bra, samtidig som Kristiansen fikk en interessant læringsperiode i finansiell strukturering og tilrettelegging av eiendom. Etter å ha jobbet et par år med dette, ville de ansvarlige på Stockholm-kontoret selge ut eiendom og kutte ut tilrettelegging og salg av eiendom overfor sine kunder. De mente risikoen var for høy. Kristiansen ble permittert med full lønn og bonus, og gikk hjemme i over 6 måneder.

– Det var veldig rart. Man mister selvtilliten, og jeg følte at det sto skrevet «jeg er arbeidsledig» i panna. Når det er sagt, fikk jeg veldig verdifull tid med mine barn, ettersom jeg for første gang kunne hente og levere barna hver dag i barnehagen.

GJØRE KAKA STØRRE, OG DELE LIKT Harald Mohn har vært sentral i Lerka Eiendom. Da han begynte å jobbe for selskapet i 2015, etablerte de Lerka Invest AS, hvor Mohn fikk en eierandel på 25 prosent etter opprinnelig Lerka-modell.

Høsten 2017 var de på Oktoberfestivalen i München sammen med sine gamle venner i Clarksons. Dagen etter festen var det styremøte, og Kristiansen foreslo da at de skulle etablere Lerka 3 – altså dagens Lerka Eiendom – slik at de fire partnerne eide 25 prosent hver.

– Harald er en god venn og verdifull kollega, så det var enkelt å tenke at vi skaper mer verdier av å gjøre kaka større og dele likt – en formel som har fungert strålende for oss. Du skal aldri undervurdere en blid trønder som møter deg med et smil om munnen hver morgen, sier Kristiansen om Mohn.

Samme dag tegnet det nye Lerka Eiendom seg for 34 prosent i Furuset-prosjektet.

FIKK FORESPØRSEL FRA ORKLA FINANS Etter denne perioden gjorde svenskene kuvendig, og ville likevel fortsette den norske eiendomsvirksomheten. Dermed var Kristiansen tilbake i Nordea ett års tid, før han fikk forespørsel fra Orkla Finans om å sette opp en tilretteleggingsavdeling på eiendom der. Kristiansen ønsket å ansette de aller beste, og vel vitende om sine egne svakheter, krevde han at det aldri ble en diskusjon om hvem som skulle lede avdelingen.

– Det er viktig å bygge et kompletterende team der alle er ydmyke for sine svakheter men har sterk vilje til å levere det beste sammen.Videre mener jeg godt lederskap er å gi full tillit, være åpen og aldri være redd for å ansette folk som er bedre enn deg. Et godt eksempel på det er Stian Nicolaus, som var den første jeg ansatte, og som var min kollega i 8 fine år.

ESTATE 01/22

“Highly efficient, competent and service-minded”.

- Legal 500 om Simonsen Vogt Wiigs eiendomsteam

Jørgen Lindboe jli@svw.no

Pål Brudvik

Gøran Mjelde Aarvik Kjetil Westby Ranum

pbr@svw.no

gma@svw.no

Oslo

Trondheim

Kristiansand

Singapore

Bergen

Stavanger

Tromsø

svw.no

kwr@svw.no

32

PORTRETTET

ESTATE 01/22

«Vi fikk alle pengene up front, og tjente sykt mye.

Det var hurrastemning og høy partyfaktor, der regningen på sosiale aktiviteter ble en pølse i slaktetiden.»

LARS ROBERT KRISTIANSEN

ESTATE 01/22

PORTRETTET

33

34

PORTRETTET

«Jeg har alltid tenkt at man bare lever en gang, og da må man ha det moro.»

LARS ROBERT KRISTIANSEN

HENTET 1,6 MILLIARDER PÅ 48 TIMER Kristiansen kaller tiden i Orkla Finans «en vanvittig periode». Det var en landsdekkende organisasjon med blant andre Hans Martin Haug og Harald Mohn på sales-siden.

Ett av casene kan gi visse assosiasjoner til filmen «Wall Street». Prime Office Company skulle med BSA i spissen kjøpe eiendommer i de 5 største byene i Tyskland, og Orkla Finans hentet inn 1,6 milliarder kroner på 48 timer uten at selskapet hadde kjøpt en eneste eiendom. På faksrommet til Orkla Finans i sjette etasje i Tordenskiolds gate, var det fire mann som jobbet for fullt for å ha kontroll med alle tegningene som tikket inn.

– Vi fikk alle pengene up front, og tjente sykt mye.

Det var hurrastemning og høy party-faktor, der regningen på sosiale aktiviteter ble en pølse i slaktetiden.

«LARS, NÅ SER DU SLITEN UT» – Nedsiden var ekstremt stor. Jeg dro over til Sverige, forhandlet med bankene og fikk gjennomført transaksjonen, men det kostet. Når julen kom var de mange som sa til meg; «Lars, nå ser du sliten ut». Jeg tror det er det nærmeste jeg har vært i å møte veggen. Og så var det ett nytt år, og kreftene skulle samles, men i 2008 hadde markedet stoppet, og alt var ganske trist.

Det endte med at Kristiansen sluttet i Orkla Finans høsten samme år, og startet RS Platou Real Estate (senere Clarkson) sammen med Stian Nicolaus og Hans Martin Haug.

– Skilsmissen med Orkla Finans ble håndtert dårlig.

Vi fikk ikke gjennom det vi ønsket med ledelsen, og sluttet derfor raskt og brutalt, noe som var uheldig for de som var igjen i selskapet. Denne håndteringen angrer jeg på.

BANKENE VILLE TREKKE FINANSIERING. For investorene ble det alt annet enn party. Det viste seg å være vanskelig å kjøpe eiendom i Tyskland, i tillegg til at de var høye fees. På toppen av dette ble det en korreksjon på det lille de hadde kjøpt.

Høsten 2007 skulle Orkla Finans hente inn 1,2 milliarder til en portefølje bestående av 52 eiendommer i Sverige, som var eid av Kungsleden.

Oppskriften var enkel; kostnadene skulle reduseres, og inntektene økes. Det var bare én hake: DNB og Swedbank, som skulle finansiere kjøpet på over 5 milliarder kroner, begynte å bli usikre og ville trekke finansieringen. Dette skjedde på et tidspunkt da emisjonen var fulltegnet og alle de involverte rådgiverne hadde kjøpt inn julegaver, som trolig var ekstra fine dette året.

HAR JOBBEN SOM STØRSTE HOBBY. Etter noen tøffe tak, og etter hvert rufsete marked under finanskrisen, har Kristiansen flydd høyt med Lerka Eiendom.

– Det har vært full medvind, og vi har vært hjulpet av et ekstremt godt marked. Det er deilig å være selvstendig og ta raske beslutninger uten regulatoriske begrensninger og store systemer å forholde seg til.

Harald og jeg diskuterer muligheter i markedet, og hvordan vi kan optimalisere eksisterende prosjekter og dets verdidrivere nesten hver eneste dag, og gjerne på kvelden eller i helgene. Jobben er jo vår største hobby som vi får lov til å praktisere med herlige bransjekolleger og venner.

– Jeg kjenner hver dag på, og setter pris på hvor privilegert jeg er. Jeg tar ikke noe eller noen for gitt.

ESTATE 01/22

Vi søker flere tomter å skape gode hjem og nabolag på

Bonava er en ledende boligutvikler i Europa som har som mål å skape hyggelige nabolag for flere. Bonava er første boligutvikler i Europa som har fått sine klimamål godkjent av Science Based Targets initiative. Med sine 2100 medarbeidere utvikler Bonava boliger i Tyskland, Sverige, Finland, Norge, St. Petersburg, Estland, Latvia og Litauen, med en nettoomsetning på cirka 15,5 milliarder svenske kroner i 2021. Bonava’s aksjer og grønne obligasjoner er notert på Nasdaq i Stockholm.

KONTAKT Stig Tuft Head of Investor Relations stig.tuft@bonava.com 473 07 359

36

PORTRETTET

ESTATE 01/22

8 raske Hva var din første jobb?

– Plukket poteter den høsten jeg var 12 år.

Din første eiendom?

– Firemannsbolig på Blommenholm i 1996.

Hva hører du på?

– Litt sært, men jeg liker country. Jeg har alltid vært litt cowboy. Da jeg kom hjem etter studietiden i San Diego, hadde jeg både boots og jakke med frynser. I 50 års laget mitt var det cowboy-fest; 150 mennesker ute på et jorde på Nesodden.

Hva leser du?

– Lett krim.

Hva gjør du på fritiden?

– Jeg har lenge vært aktiv birkebeiner, og elsker livet på hytta på Nordseter med familie og venner. Jeg løper, sykler og går på ski. Jeg jakter litt, men er mest glad i sjøfiske. Og så er jeg glad i båt og bil og ikke minst å reise.

Hva irriterer deg?

– Arrogante mennesker.

Hva blir du i godt humør av?

– Å være blant positive mennesker og nyte alt hva livet har å by på.

Hva er din beste reiseopplevelse?

– Jeg skal på safari i Sør-Afrika sammen med familie i vinterferien. Litt senere skal jeg til San Diego, der min yngste sønn er på utveksling.

DATA GIR TRYGGHET FOR GODE BESLUTNINGER

NYT GODT AV INNSIKT FRA HELE NORDEN Et marked i endring krever innsikt og oversikt. Nordisk tilstedeværelse gir oss unik tilgang til data og underlag for gode råd og beslutninger som sikrer eiendomsverdier. Newsec har samlet en rekke tjenester under ett tak, og tilbyr et bredt spekter innen analyse, transaksjon, utleie, verdivurdering og eiendomsforvaltning.

THE FULL SERVICE PROPERTY HOUSE

38

NYHETER

ESTATE 01/22

Flere store aktører har sikret seg en bit av den fristende kaka Fjordbyen skal bygges på Lierstranda og Brakerøya. Med 8.000 nye boliger og 16.000 arbeidsplasser blir dette et av Norges største byutviklingsprosjekter. Potensialet er 870.000 kvadratmeter bolig, næring og offentlige funksjoner.

Av: Glen Widing

L

andområdene innerst i Drammensfjorden skal utvikles over flere tiår, med nye Drammen sykehus og Drammen Helsepark som motorer. Disse er allerede underveis, sykehuset alene blir over 120.000 kvadratmeter stort og får nærmere 5.000 ansatte. Kostnad = 10 milliarder kroner.

Helseparken er på ca. 100.000 kvadratmeter BTA, inkludert p-kjeller. Areal over bakken er 80.000 kvadratmeter BTA fordelt på sju bygg. 13.000 kvadratmeter er satt av til hotell og konferansedel.

Helseparken ligger i hovedsak innenfor kommunegrensen til Drammen. Bak står Bane NOR Eiendom og Eidos Eiendomsutvikling.

I tillegg skal det bygges 8.000 leiligheter for minst 16.000 mennesker på den delen som ligger i Lier kommune. Samt skoler, kontorer, handelsarealer og bygninger for idrett og kultur. En helt ny bydel med andre ord, inkludert 2,5 kilometer åpen strandlinje som til nå har vært bortimot utilgjengelig for allmennheten.

For å få til best mulig regulering av Fjordbyen inngikk Lier og Drammen en samarbeidsavtale i 2010.

Planer av denne størrelsen vekker også interessen hos de virkelig store eiendomsutviklerne. Eidos Eiendomsutvikling som største grunneier på Lierstranda sitter på ca. 550 mål. Bjørn Rune Gjelsten presenterte ideen om Fjordbyen i 2006. Med en velkjent nese for gode prosjekter kjøpte han den 62 mål store såkalte NCC-tomta der, av NCC Roads. Kjøpesummen er ukjent, men i ettertid har han brukt mye penger på å rydde opp gammel industrimoro på tomta som i sin tid var en av landets mest forurensede. Der er det tatt hånd om store mengder problemavfall inkludert olje.

Eidos og andre grunneiere på Gilhusområdet har videreført miljøoppryddingen Gjelsten startet, og den er i ferd med å bli sluttført. Siden 2018 er det brukt tiltalls millioner kroner på miljøopprydding og etablering av nytt landområde i sjøen. Det er et betydelig grep til forskjønning for å skape et godt område å bo og leve, nært på Drammensfjorden.

NYHETER

39 Illustrasjon: LINK Arkitektur

ESTATE 01/22

Storsatsing Her er Fjordbyen sett fra øst.

MILLIARDÆRENE ER PÅ PLASS Siden Gjelsten gikk inn har flere aktører fulgt i hans fotspor, som: • I 2012 kjøpte familieselskapet Lund Eiendom Terminalen 12-16 på Lierstranda fra Eidos.

• I 2014 solgte Lund Eiendom den til Platou Real Estate, som så solgte videre til investorer. Bygningsarealet i porteføljen var ca. 10.500 kvadratmeter.

• I 2020 kjøpte et Njord Securities-prosjekt Linnestranda 2, drøyt 20 mål med 11.500 kvadratmeter næringslokaler. Selger var Leopold Invest som kontrolleres av Torgeir Mjør Grimsrud. Han kjøpte i 2017 av Realkapital Investor som hadde eid eiendommen siden 2015. Linnesstranda 2 AS hadde i 2019 leieinntekter på 10,9 millioner kroner.

• I 2020 kjøpte Fabritius Gruppen (Gjelsten) 22,5 prosent av Eidos Eiendomsutvikling. Lier kommune eier 55 prosent, og Bane NOR Eiendom resten.

• Eidos Eiendomsutvikling og Bane NOR Eiendom eier igjen halvparten hver av Drammen Helsepark.

• I november i fjor sikret Aurskog-baserte Bakke Leiligheter seg ei 25 mål stor utviklingstomt i Gilhusbukta. Der blir det oppunder 600 boliger og 5.000 kvadratmeter næring med samlet anslått

salgsverdi på ca. 3 milliarder kroner.

• I desember i fjor kjøpte et syndikat satt opp av Malling & Co Investments kombinasjonseiendommen Vebjørns vei 5 på Lierstranda - 9.730 kvadratmeter som innbringer 9 millioner kroner i årlig leie. Selger var Drammen-baserte Vebjørn Eiendom Holding.

• I januar i år kjøpte Fredensborg Bolig (Ivar Tollefsen og Tollef Svenkerud) Gilhusveien 5-7 av Eiendomskapital Buskerud. Utviklingstomta er på 13 mål. På Gilhus-området kan det være rom for å bygge 2.500 boliger. Eiendomskapital Buskerud eies av Metodistkirken i Norge/Centralkirken Oslo og Rieve-familien.

• For få uker siden kjøpte Malling & Co Eiendomsfond Gilhusveien 1 av et Arctic Securities-syndikat.

Eiendommen er et logistikk- og kontorbygg på ca.

18.000 kvadratmeter på ei 32 mål stor tomt. KID Interiør leier dette for ca. 19 millioner kroner i året. Trolig er verdien på transaksjonen rundt 450 millioner kroner.

Estate Nyheter har grunn til å tro at tomteprisene på Lierstranda i dag ligger et sted mellom 6 og 10 millioner kroner per mål, avhengig av mikrobeliggenhet.

Illustrasjon: DARK Arkitekter

40 NYHETER ESTATE 01/22

ESTATE 01/22

Helse Fjordbyen skal også bli en helsebydel.

NYHETER

STADIG FLERE VIL VÆRE MED I januar i år overtok Anders Edbo stillingen som daglig leder i Eidos Eiendomsutvikling. Han bekrefter at det er stor interesse for prosjektet.

– Veldig mange har stor tro på Fjordbyen. Vi får henvendelser og spørsmål fra aktører som ønsker informasjon om hvor vi er i løypa. Det er positivt at etablerte og store utviklingsaktører tar posisjoner.

Det gir grunnlag for samarbeid om blant annet infrastruktur, og setter fart på fremdriften av den kommende utviklingen, sier han.

Status i dag er at alt under bakken på sykehuset er ferdig og at heishusene er på vei opp. Prosjektet skal være ferdig i 2024 med offisiell åpning i mai 2025 når sykehuset er i full drift. Grunnarbeidet for Drammen Helsepark er også i gang, hvis første trinn skal åpne samtidig.

Det skal minimum bestå av en parkeringskjeller.

Resten av Fjordbyen-området ligger i Lier og er ennå ikke regulert.

Eidos Eiendomsutvikling utfører områdereguleringen på oppdrag fra Lier kommune. Planforslaget deres skal overleveres i løpet av 2022. Kommunen har dessuten etablert et eget kontor som bare jobber med Fjordbyen. Det ledes av Jan Willy Føreland som har ansvaret for å koordinere planprosessene. Før noe som helst kan bygges må to store reguleringsplaner på plass, først en for samferdsel og infrastruktur, deretter for området.

– Disse henger tett sammen og vi jobber med dem parallelt. Områdereguleringsplanen som kommer sist, blir forhåpentligvis sluttbehandlet innen sommeren 2023. Det er i alle fall målet vårt, derfor er det viktig å få en avklaring på trafikkforholdene først, sier han.

Hvis det tidsskjemaet holder, kan arbeidet med detaljreguleringsplan starte i 2024 og selve byggingen året etter. Hva som kommer først av boliger eller næring er det ikke tatt stilling til. Ei heller i hvilken ende av Fjordbyen utviklerne kan starte.

Derfor er det ikke klart hvilke aktører som står først i utbyggingskøen. Sett fra deres side kan det være effektivt å starte i hver sin ende av den 2,5 kilometer lange strekningen Fjordbyen skal legge beslag på, da sikrer aktørene også at folk slipper å bo på en evig byggeplass.

41

– Vi snakker ikke om hva som kommer først av boliger eller næring, ei heller om utbyggingen skal starte i øst eller vest. Dette er ikke viktige spørsmål ennå, i dag dreier alt seg om å få de to reguleringsplanene gjennom. Men det er ingenting i veien for at boligutviklerne kan starte sine detaljreguleringer parallelt med vårt arbeid. Da er de klare til å start når vi blir ferdige, understreker han.

Føreland nøler ikke med å bruke ordet gigantisk om det som skal skje ved Norges femte største by.

– Drammen og Lier ønsker å styrke sin regionale posisjon ved å ta en del av veksten på Østlandet. De vil at Fjordbyen skal være et attraktivt sted, og når sykehuset står ferdig i 2025 er det en formidabel start på stor bytransformasjon, understreker han.

EN GRØNN BY Uavhengig av rekkefølgen er det klart at det kan ta flere tiår å transformere området som gjennom 50 år har vært utfylt og brukt til industri, produksjon, lager og logistikk. Målet er å utvikle en moderne, grønn og klimavennlig by ved sjøen, men mange av dagens virksomheter kommer til å være der i mange år fremover. Det er fortsatt stor næringsaktivitet på Lierstranda. Drammen havn som er Norges største havn for bilimport, har for eksempel halvparten av sin bilaktivitet i Lier gjennom operasjonene til Auto Transportservice (ATS), som er en av landets større aktører innenfor bilimport og -håndtering. I tillegg kommer fortsatt en potensiell stor oppryddingsjobb, for ingen vet hva som skjuler seg under gamle bygg som skal rives. Men aktørene er godt i gang.

– Det er tatt store operasjonelle grep for å konvertere fra industri til bolig og næring, eller det mange vil betegne som transformasjon fra industri til gode miljøer for å bo, jobbe og leve, sier Anders Edbo.

Lier har 27.000 innbyggere og er en grønn kommune, bokstavelig talt. De er store på landbruk og en viktig matprodusent med hovedvekt på frukt og grønnsaker. Epler og jordbær er særlig dominerende.

I tillegg er det store skogsområder som strekker seg til Vikersund og Tyrifjorden. Det geniale med Fjordbyen er at kommunen slipper å bruke en eneste kvadratmeter av de grønne områdene, og likevel nærmest doble antallet innbyggere.

42

NYHETER

«Det er tatt store operasjonelle grep for å konvertere fra industri til bolig og næring, eller det mange vil betegne som transformasjon fra industri til gode miljøer for å bo, jobbe og leve.»

ANDERS EDBO, daglig leder i Eidos Eiendomsutvikling

TAR IKKE MATJORD Gunn Cecilie Ringdal (H) har vært ordfører i Lier kommune siden 2015. Hun understreker at mye av baktanken med Fjordbyen nettopp er å bevare matjord.

– Dette prosjektet løfter kommunen i tillegg til at det gir oss mange flere arbeidsplasser og innbyggere uten å ta dyrket mark. Vi skal møte fremtiden med en tydeligere bystruktur enn det vi er kjent for i dag, utnytte jernbanen som et knutepunkt og dessuten ta med oss de grønne tankene ned i den nye bydelen, sier hun.

Ordføreren presiserer at prosjektet ikke møtt stor motstand i kommunen.

– Her har det vært god stemning hele veien og om kort tid vedtar vi de første reguleringsplanene om samferdsel og infrastruktur. Så blir det å jobbe videre med prosjektet i all overskuelig fremtid.

Fjordbyen betyr mye for Lier, men det er viktig å være langsiktige og legge stein på stein i dette arbeidet, poengterer hun.

Når Fjordbyen en gang står ferdig binder den sammen Lier og Drammen i ett sammenhengende sentrum. Men Ringdal presiserer at det ikke er snakk om kommunesammenslåing.

– Vi har allerede sagt nei til det, men vi har i aller høyeste grad et godt samarbeid som vi selvsagt håper vil vedvare. Det gjelder for så vidt med alle aktørene i dette prosjektet, både offentlige og private, påpeker hun.

MILJØET I FOKUS Ut fra oppdragsbeskrivelsen til Eidos skal Fjordbyen planlegges med en nullvisjon for klimagassutslip, lav energibruk og transportbehov for nye og attraktive byområder i overgangen mellom Drammensfjorden og kulturlandskapet i Lier og Drammen. Stikkordene er urban, knytte sammen land og sjø og bærekraft.

– I arbeidet med områdereguleringen er vi opptatt av å tilrettelegge for gode og realistiske miljøløsnin-

ger. Det er unikt å kunne planlegge en ny by, da kan du gjøre mye riktig fra første dag. Logistikken i et så stort område blir sentralt. Eidos har prosesser gående for å identifisere og finne de beste løsningene for å transportere varer inn og avfall, eller ressurser for ombruk og gjenvinning, ut fra det samme området.

Det er et spennende og utfordrende oppdrag som vi har klare målsetninger om å løse, påpeker Edbo.

Mange i Lier mener det vil ta 50 år å bygge Fjordbyen. I Eidos ser de gjerne at det ikke tar fullt så langt tid.

– Vår oppgave er å utfordre det. Vi ønsker å utforske muligheten for å forsere realiseringen av Fjordbyen i et samspill med andre aktører i regionen. Utgangspunktet for å definere opp en destinasjonsutvikling rundt helseparken er en spennende mulighet for hele regionen som må adresseres bredt og helhetlig, sier Edbo.

Drammensområdet er et av områdene i landet med størst landbaserte investeringer. Sykehuset er en del, Bane NORs milliardsatsing på Vestfoldbanen en annen. Dette fører igjen til andre store byggeprosjekter som Drammen allerede har opplevd på og rundt jernbanestasjonen. Det inkluderer bygging av ny bybru og ikke minst Scalas planer på CC Drammen og Mikkelsens planer ved sykehuset. Begge skal bygge massive prosjekter.

– Det avgjørende er å utvikle så attraktive prosjekter at mange vil flytte til Fjordbyen. Markedsgrunnlaget er stort. Det må tydeliggjøres en strategi som leder til forutsigbarhet om når faktisk bygging og etablering kan komme i gang. Ambisjonene på god arkitektur, kvaliteter og løsninger som svarer ut den trenden vi ser, særlig blant unge om å bo og jobbe nært, kombinert med tilgang til fjord og mark er unike. Jeg vil tro den sentrale beliggenheten til Drammen, effektiv kommunikasjon med tog, 2,5 kilometer fjordlinje og grønn natur og skogsområder i bakkant kan bli viktige tilleggsdrivere i så måte, slutter Anders Edbo.

ESTATE 01/22

43

NYHETER

Foto: Jørn Grølund

ESTATE 01/22

–1 Anders Edbo, daglig leder i Eidos Eiendomsutvikling, melder om stor interesse for prosjektet.

–2 Det legges opp til utvikling av en kanalby.

2

Illustrasjon: LINK Arkitektur

1

44

ENDA EN FJORDBY Et par kilometer unna, på Gullaughalvodden, ligger en vestvendt tomt med utsikt mot sjøen og til Drammen sentrum. Den 3.300 mål store eiendommen som en gang var Dyno Industrier var lenge aktuell for nye Drammen sykehus, men det ble med tanken. Høsten 2012 solgte Orica Norway hele eiendommen, og der har Canica, Macama, og partnere i ABG Sundal Collier store planer.

Tiden har stått stille i flere år på denne eiendommen, men utviklingsselskapet Gullaug Utvikling har ikke ligget på latsiden av den grunn. De ønsker å bygge en fjordby med 4.000 boliger med hovedvekt på småhusbebyggelse, rekkehus, strandleiligheter, samt leiligheter. Samt ca. 150.000 – 200.000 kvadratmeter næringslokaler i tillegg til nærsenter.

Gullaug Utvikling er ikke en del av fjordbyen på Lier, men går reguleringsmessig parallelt med Lierbyen.

– Som nabo er avtalen slik at vi skal støtte oppunder Lierbyen. Dette er to betydelige prosjekter innenfor boligbygging, og vi ligger nær sagt likt med dem i løypa når det gjelder reguleringer og oppstart. Mens Lierbyen får et urbant preg, blir det i større grad småhusbebyggelse hos oss – litt mer som i begynnelsen på Fornebu-utviklingen i sin tid, sier daglig leder Erik Bøhler i investeringsselskapet Macama.

Mye av Gullaug skal fortsatt være landbruksarealer.

Tidligere landbruksarealer er arrondert og vil fortsatt være landbruksarealer hvor det produseres salat.

NYHETER

Dessuten skal det blant annet bygges infrastruktur, skole, barnehage, eldreboliger, fellesområder og forsamlingshus.

– Over butikkarealene på nærsenteret er det tenkt et massivt boligbygg som synes godt i landskapet.

Dette blir en liten by der vi er opptatt av bærekraft og alt som hører med i et moderne samfunn. Samtidig kommer disse to fjordbyene til å danne et regionalt kraftsentrum sammen med Drammen, påpeker Bøhler.

Han understreker også den grønne linjen som skal være tydelig i den nye bydelen. Og ikke minst fritidsmulighetene med fjorden rett utenfor stuedøra.

– Her blir det offentlige gang- og sykkelstier, store grønne parkområder, badestrender, båt- og kajakkhavner. Allerede er deler av området åpnet med turstier for allmennheten i samarbeid med Lier kommune.

Så jobber vi med den elektriske passasjerbåten som skal frakte folk til og fra steder på begge sider av den innerste delen av Drammensfjorden, inn til sentrum og også oppover i elva, sier han.

Bøhler peker også på at boligmiksen på Gullaug inviterer til nærmest til en livssyklus for beboerne.

– Det legges også vekt på å kunne tilby et antall rimeligere boliger. Vi håper vi kan få til en like god utvikling som Fornebu hvor vi var med på eiersiden fra dag en og hadde ansvaret for regulering og eiendomsutvikling. Vi håper å kunne lykkes med den samme miksen som på Fornebu, som i ettertid har vist seg å være svært vellykket, sier Erik Bøhler.

ESTATE 01/22

Gullaug Litt bortenfor Fjordbyen, på den gamle Dynotomten, skal storprosjektet Gullaug gi ca. 4.000 boliger og nytt kulturhus.

Kjære gårdeier Er du bevisst ditt ansvar?

KIRKESTUENAS.NO

Vi hjelper deg med sikringstiltak og rehabilitering av fasade og tak.

46

NYHETER

ESTATE 01/22

– UTVILSOMT EN AV OSLOS BESTE KONTORADRESSER Arne Blystad, Kim Erla, Petter Neslein, Storebrand, Braathen Eiendom og Kommunesektorens Organisasjon har kontroll over de seks kontorbyggene i Haakon VIIs gate i Vika.

Av: Tore Årdal Foto: Glen Widing

ESTATE 01/22

Aksegate Haakon VIIs gate er en såkalt aksegate.

NYHETER

– Dette er en attraktiv gate, hvor lokaler ikke står ledig lenge ved utskiftning av leietakere. Det er en god adresse, som har stått støtt i mange år, sier Karen Cecilie Thunes, senior analyst/partner i Newsec.

ATTRAKTIVE ARBEIDSPLASSER Meglerhuset har selv flyttet inn i nye kontorer i Haakon VIIs gate, nærmere bestemt i nr. 2, som eies av Braathen Eiendom. I forbindelse med avtaleinngåelse uttalte Newsec-leder Jon H. Dahlberg Årstad at Haakon VIIs gate «er en utmerket beliggenhet midt i CBD, og den foredlingen Braathen Eiendom har gjort med bygget de senere årene gjør dette til ett av byens aller beste bygg. For oss som kunnskapsbedrift er dette et ledd i et strategisk valg om å skape attraktive arbeidsplasser og å posisjonere oss som et ledende meglerhus».

47

Blant leietakerne i bygget, er også Stiftelsen Oslo-Filharmonien, Folketrygdfondet, Fabritius Gruppen, Heilo Eiendom og Urbanium Eiendom.

LUFTIG UTSIKT Karen Cecilie Thunes påpeker at det i Haakon VIIs gate er gode bygg med luftig utsikt og med høy standard.

– Det er veldig viktig med gangavstand til Nationaltheatret stasjon, med sine T-baner og flytog, samtidig som alt av tilbud er i umiddelbar nærhet; både av trening, butikker og restauranter. I tillegg er det mulighet for parkering hvis det er ønskelig, til tross for umiddelbar nærhet til alt av kollektivtilbud.

Sentralt, lett tilgjengelig og høy standard er tre gode stikkord, sier hun.

48

NYHETER

ESTATE 01/22

«Det er kanskje ikke så rart at eiendommer i Haakon VIIs gate sjelden er til salgs.»

PETTER NESLEIN

Thunes karakteriserer Haakon VIIs gate som en av de beste gatene i CBD, og prisen «vil nok da ligge i intervallet mellom toppleien og topp 5 prosent for hele Oslo som Arealstatistikk rapporterer». Arealstatistikk sine siste tall gir da intervallet 4.800-5.300 kroner per kvadratmeter, avhengig av standard, størrelse og etasje.

AKSEGATE MOT SLOTTET Petter Neslein-selskapet Pecunia har en rekke kontoreiendommer i CBD, og Haakon VIIs gate er intet unntak. Nr. 5 har et areal på 15.700 kvadratmeter, og blant leietakerne finner vi Arctic Securities, WeWork, og Kommunalbanken.

– Haakon VIIs gate er Oslos eneste «aksegate», akse rett mot Slottet, med flott trebeplantning mellom kjørefeltene. Andre aksegater er Karl Johans gate, St. Olav gate og Huitfeldtsgate. Aksegatene stammer fra Napoleon IIIs Paris og byplanleggeren Baron Hausmann, innleder styreleder Petter Neslein i Pecunia, når han skal fortelle om kontorgatens kvaliteter.

LEIEPRISER OPP MOT 6.000 KR/KVM – Med sitt stramme og profesjonelle kontorpreg, kvalitetsbygg primært i stein, og avslutning mot Olav Vs plass ved Rådhuset og sjøen, er Haakon VIIs gate uten tvil en av Oslos absolutte prestisjegater. Beliggenheten helt ved Nationaltheatret stasjon, med både T-bane, Flytog, regionaltog og flere bussruter, gjør i tillegg gaten ekstremt godt beliggende for offentlig kommunikasjon.

Det er kanskje ikke så rart at eiendommer i Haakon VIIs gate sjelden er til salgs, sier Neslein.

Han påpeker at Haakon VIIs gate er en av Oslos bredere gater med bred treallé i midten, noe som gir meget gode lysforhold til eiendommene.

– Selv om de fleste eiendommene i gaten er renovert og i god teknisk stand, er standarden mellom dem noe varierende, derfor blir leiene deretter. Jeg vil si et spenn fra 4.500 kroner og opp mot 6.000 kroner i dagens marked, sier han.

For øvrig eier Pecunia 90,1 prosent av Haakon VIIs gate 5 Holding AS, mens Pecunias administrerende direktør – Hans Thomas Knudtzon – gjennom Hanto AS eier de resterende 9,9 prosentene av selskapet.

PANORAMAGLASS På den andre siden av gaten finner vi Haakon VIIs gate 6, som eies av Kim Erla-selskapet City Finansiering.

På selskapets hjemmesiden blir eiendommen promovert som et «prestisjebygg rett ved Rådhusplassen».

– Den beste beliggenheten og den beste standarden. Slik kan filosofien bak prestisjebygget i Haakon VIIs gate 6 oppsummeres. Et gedigent panoramaglass slipper inn store mengder dagslys i fellesarealene og gjør opplevelsen fullendt. Haakon VIIs gate 6 er utvilsomt én av byens beste adresser, skriver selskapet på hjemmesiden.

Blant leietakerne er Den norske tannlegeforening, investeringsselskapet Clipper og Axera Business Management. Her har også City Finansiering sitt kontor.

Hemsen-gården Pecunia eier Haakon VIIs gate 5.

ESTATE 01/22

NYHETER

49

50

SMARTE KOMMUNER Øverst i gaten ligger nr. 9, kjent som Kommunenes Hus. Bygget ble innviet i september 1957, og alt i alt kostet huset inklusive tomt, men uten kontoroppdeling og innredning, ca. 9 millioner kroner. Det er ingen tvil om at kommunene har vært smarte både med kjøpet og senere utvikling av eiendommen.

KS – Kommunesektorens Organisasjon, som er eier av bygget, er selv leietaker. I tillegg kommer flere andre leietakere, deriblant Japans Ambassade. Øverst – på den andre siden – ligger Haakon VIIs gate 10, som er en del av porteføljen til Storebrand Eiendom. Det buede bygget ble oppført i 1963, og er senere rehabilitert.

– Et prestisjebygg ved Victoria Terrasse. Kåret til årets kontorbygg i 2005, skriver Storebrand på sin hjemmeside.

Kvale Advokatfirma, Illums Bolighus Norge og First House er blant leietakerne.

BLYSTAD TRONER PÅ TOPPEN Mot Rådhusplassen ligger Haakon VIIs gate 1, også kjent som Thiisgården. Skipsreder Arne Blystad kjøpte eiendommen for 820 millioner kroner i 2006. I 2013 besluttet han å oppgradere gården for 62 millioner kroner. Arbeidene omfattet blant annet totalrehabilitering av 10. etasje, som Shippingklubben dermed måtte fraflytte, samt nye heiser og tekniske anlegg. Videre omfattet prosjektet påbygg av en ny toppetasje.

Der er det Blystad Gruppen som sitter i dag.

Blant leietakerne finner vi også Ness, Risan & Partners AS (NRP), Neptune Properties, Swiss Life Asset Managers Nordic, Irlands Ambassade og Property House AS – sistnevnte et kontorfellesskap i regi av Lerka Eiendom, Loe Utvikling og SPG Corporate Finance.

NYHETER

ESTATE 01/22

KS-bygget I Haakon VIIs gate 9 er kjent som Kommunenes Hus, som eies av KS Kommunesektorens Organisasjon.

vycom.no

LEDENDE INNEN EIENDOMSUTVIKLING Med over 50 års hands-on erfaring innen eiendomsutvikling, bygger vi attraktive boliger på en rasjonell måte med fokus på bærekraft.

Scandinavian Development er en ledende aktør innen regulering og eiendomsutvikling. Constructive Development opererer innenfor prosjektstyring/ gjennomføring av prosjektene. Vi har under regulering/utvikling ca. 15 prosjekter med realisasjonsverdi på ca. Kr. 35 milliarder i samarbeid med gode finansielle partnere.

SCANDINAVIAN

DEVELOPMENT

REFSTADVEIEN 64

Gullaug, Lier - Stedsutvikling med hovedvekt på småhusbebyggelse.

KEX-fabrikken, Kungälv - Stedsutvikling med hovedvekt på boliger.

EXT 01 KVELD

31.01.22

Refstadveien 60-74, Bjerke - Bydelssenter og kontor

Orkla House/City/ Sofienlund boliger - Kontor/Sofienlund boliger

SCANDINAVIAN

DEVELOPMENT

HUSEBY

Torshovhøyden - Boligprosjekt

Kirkehaugsveien – Boligprosjekt

BO IBY EN Huseby - Boligprosjekt EXT 03 PARK DAG

SCANDINAVIAN

BO IBY EN

BO IBY EN

BO IBY EN

BO

BO IBY EN

BO IBY EN

BO BO IBY IBY Nyboligportal EN EN

BO IBY EN

09.02.22

Kontakt oss omDEVELOPMENT du har eiendom du ønsker å selge eller utvikle i fellesskap!

IBY Hans Olav Bjørk, m: 958 30 230 eller Kim Falster, m: 957 988 55 | www.scd.no | 24 11 56 EN 56 Eier/ Byggherre

Regulering/ideutvikling SCANDINAVIAN

DEVELOPMENT

Prosjektstyring

BO IBY EN

BO IBY EN

BO IBY EN

52

NYHETER

ESTATE 01/22

Sliter med reguleringen i Oslo – ber om mer ressurser til PBE Miliarium Bolig satser stort på boligbygging i Oslo, men har ennå ikke kunnet stikke spaden i jorda. Fire prosjekter illustrerer utfordringene hos Plan- og bygningsetaten.

Av: Tore Årdal

I

februar skrev Estate Nyheter at Miliarium Bolig hadde sendt et brev til «myndighetspersoner med stor innflytelse på bevilgninger og byutviklingen i Oslo kommune». I brevet varsler selskapet om kapasitetsproblemer i Plan- og bygningsetaten (PBE) som «ser ut til å være en betydelig årsak til lange reguleringsprosesser».

MINDRE OG MINDRE I OSLO – Vi har investert i og jobber med å utvikle prosjekter som blant annet kan forsyne boligmarkedet med ca. 5.000 boliger i løpet av de neste 10 årene. Våre Oslo-prosjekters andel av porteføljen blir dessverre mindre og mindre, både i % av totalen og i antall boliger. Dette på tross av at hovedkontoret vårt er i Oslo. Vi har holdt på med prosjektutvikling via reguleringsprosesser i Oslo siden 2014, men har ennå til gode å kunne sette spaden i jorda i Oslo, skriver selskapets administrerende direktør Peder Stavnes Karlsen og viseadministrerende direktør Martin Høeg Haanes i brevet, som også PBE har mottatt.

Miliarium Bolig er en av Norges største boligutviklere, og har prosjekter både i Nord-Norge, på Vestlandet og på Østlandet. Mens selskapet altså ikke har kunnet starte byggingen i Oslo, har det allerede overlevert mange hundre boliger i flere andre byer i Norge, også i prosjekter som først måtte gjennom detaljreguleringsprosesser.

KAPASITETSPROBLEMER I alle detaljreguleringsprosesser i Oslo har Miliarium Bolig erfart minimum tre av fire følgende problem-

stillinger, «alle preget av kapasitetsproblemer, som i vesentlig grad har bidratt til å forlenge reguleringsprosessene»: • Prosjektene blir nedprioritert offisielt (vi mottar brev) eller uoffisielt. Dette gjelder både små / mellomstore prosjekter i ikke-prioriterte utviklingsområder, samt mellomstore / store prosjekter i definerte prioriterte utviklingsområder. Kapasitetsproblemer i PBE er en viktig årsak til dette.

• Innsendt planmateriale (f.eks. til offentlig ettersyn) vurderes av PBE for ikke å være komplett.

Vår oppfatning er at det er tilnærmet umulig å tilfredsstille PBEs krav til komplett planforslag for hvilket som helst prosjekt i forkant av innsendelse.

• Vi opplever lite rom for å kunne ha en løpende konstruktiv dialog og samarbeid med offentlige etater generelt (og PBE, Bymiljøetaten og Eiendoms- og byfornyelsesetaten spesielt). Vi frykter at dette til en viss grad er en konsekvens av kapasitetsproblemer, fordi løpende god dialog og samhandling er tidkrevende.

• Saksbehandler i PBE byttes ut underveis (opptil flere ganger) som følge av permisjoner eller jobbskifte. Ved saksbehandlerbytte må ny saksbehandler sette seg inn i mer eller mindre alle aspekter ved saken, og en del nyanser i historikken går ofte tapt.

Vi opplever også at fagrapporter forstås / leses ulikt fra saksbehandler til saksbehandler. I denne forbindelse har vi flere ganger i etterkant av saksbehandlerbytte erfart påfølgende «omkamper» om allerede avklarte tema. Saksbehandlerbytte medfører forlenget reguleringstid og økt ressursbruk.

53

NYHETER

Nedprioritert Selv om Miliariums Montebello Terrasse-prosjekt ligger i et «Prioritert stasjonsnært område» og «Utviklingsområde i ytre by» i gjeldende KPS, valgte PBE å nedprioritere prosjektet i 2019, 2021 og 2022.

Illustrasjon: Code arkitekter

ESTATE 01/22

Illustrasjon: Code arkitekter

Illustrasjon: White Arkitekter

Illustrasjon: 3D Estate

Illustrasjon: 3D Estate

54 NYHETER ESTATE 01/22

ESTATE 01/22

55

NYHETER

«I 2014/2015 ble selskapet oppmuntret til å gå rett på byggesak med dispensasjon fra et reguleringskrav i Holmenkollplanen. Dispensasjonen ble ikke innvilget.»

Mange bytter Det har vært svært mange bytter av saksbehandlere i boligprosjektene tiL Miliarium Bolig.

REGULERING TOK 5,5 ÅR I brevet eksemplifiserer Miliarium Bolig utfordringene i de fire punktene ovenfor, for fire av selskapets prosjekter. Det første er Dr. Holms vei 15 i Holmenkollen, som omfattet utvikling av småhus med utgangspunkt i Holmenkollplanen.

I 2014/2015 ble selskapet oppmuntret til å gå rett på byggesak med dispensasjon fra et reguleringskrav i Holmenkollplanen. Dispensasjonen ble ikke innvilget. Påfølgende reguleringsprosess tok ca. 5,5 år fra det ble anmodet om oppstartsmøte i april 2016 til reguleringsplanen ble politisk behandlet i bystyret i oktober 2021.

Eksempler på årsaker til lang reguleringstid: • PBE orienterer om nedprioritert prosjekt: 2018.

• PBE vurderer at innsendelse ikke er komplett, og i påvente av komplettering jobber ikke PBE aktivt med saken: 2018, 2019 og 2020.

• Behov for ekstrarunder med offentlig ettersyn / begrenset høring: 2018 / 2019 og 2020.

• PBE bytter saksbehandler: 2017 og 2020.

KAN TA 8 ÅR PÅ HUSEBYPLATÅET Husebyplatået ved Montebello T-banestasjon: Bymessig utvikling. Området er definert som et «Prioritert stasjonsnært område» og «Utviklingsområde i ytre by» i gjeldende KPS. Pågående reguleringsprosess har hittil tatt nesten 6 år, og forventes av Miliarium Bolig å ta minimum 7-8 år totalt fra det ble sendt inn anmodning om oppstartsmøte i mai 2016.

Eksempler på årsaker til lang reguleringstid; • PBE orienterer om nedprioritert prosjekt: 2021.

• PBE vurderer at innsendelse ikke er komplett, og i påvente av komplettering jobber ikke PBE aktivt med saken: 2021.

• PBE bytter saksbehandler: 2017, 2018 og 2021.

NEDPRIORITERING AV PROSJEKT Montebello Terrasse ved Montebello T-banestasjon: Boligprosjekt i område definert som et «Prioritert stasjonsnært område» og «Utviklingsområde i ytre

by» i gjeldende KPS. Pågående reguleringsprosess har hittil tatt nesten 4 år og forventes å ta minimum 5,5 år totalt fra innsendt anmodning om oppstartsmøte i april 2018.

Eksempler på årsaker til lang reguleringstid; • PBE orienterer om nedprioritert prosjekt: 2019, 2021 og 2022.

• PBE vurderer at innsendelse ikke er komplett, og i påvente av komplettering jobber ikke PBE aktivt med saken: 2020.

• Behov for ekstrarunder med offentlig ettersyn / begrenset høring: 2021 / 2022.

• PBE bytter saksbehandler: 2019 og 2022.

BYTTET SAKSBEHANDLER TRE GANGER Munkerudgrenda i bydel Nordstrand: Utvikling av småhus med utgangspunkt i Småhusplanen. Pågående reguleringsprosess har hittil tatt >3,5 år og forventes å ta minimum 4,5 år totalt fra da Miliarium Bolig sendte inn anmodning om oppstartsmøte i mai 2018.

Eksempler på årsaker til lang reguleringstid: • PBE vurderer at innsendelse ikke er komplett, og i påvente av komplettering jobber ikke PBE aktivt med saken: 2019 / 2020 , 2021 og 2021 / 2022.

• Behov for ekstrarunder med offentlig ettersyn/ begrenset høring: 2020, potensielt også 2022.

• PBE bytter saksbehandler: 2019, 2020 og 2021.

STRUKTURELLE ÅRSAKER I brevet poengterer Miliarium Bolig at kapasitetsproblemer i PBE ser ut til å være en betydelig årsak (blant flere andre) til lange reguleringsprosesser. I tillegg kommer diverse strukturelle årsaker, som også i vesentlig grad bidrar til dagens situasjon med svært ressurs- og tidkrevende reguleringsprosesser i Oslo kommune.

Selskapet mener det må utvises forståelse for at PBE er presset som følge av kapasitetsproblemene.

– Heldigvis er det mulig å gjøre noe med eventuelle kapasitetsproblemer, og vi er villige til å bidra om det er av interesse og mulig innenfor lovverket, skriver de.

NYHETER

ESTATE 01/22

Illustrasjon: White Arkitekter

56

VIL HA EKSTRA MIDLER TIL PBE Stavnes Karlsen og Høeg Haanes påpeker at politikerne med makten i Oslo har et særskilt ansvar for å bevilge nok midler til PBE. – Vi tviler sterkt på at det som foreløpig bevilges, er i nærheten av å monne, på tross av at det nylig er bevilget ekstra midler til PBE. Mer må til over det kommunale budsjettet. Og om det er innenfor lovverket, bidrar vi svært gjerne med en god del så lenge vi kan være sikre på at det alltid finnes nok kapasitet og tilgjengelighet i PBE til en håndfull av våre reguleringsprosesser.

– Reguleringsgebyrene kan økes gjennomgående og / eller utviklere kan betale særskilte «utbyggergebyrer» til PBE eller betale særskilte ekstragebyrer i relasjon til konkrete reguleringssaker for å sikre nok kapasitet. Kanskje finnes det andre måter vi kan bidra på. Det må i så fall selvsagt gjennomføres på en helt legitim måte, understreker de.

SKAL DEBATTERES I BYSTYRET Leder for byutviklingsutvalget i Oslo, James Stove Lorentzen (H), er bekymret for saksbehandlingen hos PBE, og vil løfte dette opp til debatt i Bystyret.

– Ting tar altfor lang tid, og det var derfor Byutviklingsutvalget i fjor hadde en høring der både PBE og utbyggere så på situasjonen, uttalte han til Estate Nyheter i februar.

Siden denne høringen har det vært litt utskiftninger i Byutviklingsutvalget, og Stove Lorentzen var ikke leder på dette tidspunktet.

– Vi ønsker å følge opp denne høringen, og vil sette ned en arbeidsgruppe, som skal se på hva vi lærte av høringen, synliggjøre problemstillingene og se hva som kan gjøres.

Deretter skal vi dette løftes dette opp til Bystyret til debatt., og så er det Byrådet som må ta dette videre, sier Stove Lorentzen.

Han forteller at utvalget vil starte arbeidet i løpet av noen uker, og at saken skal debatteres i Bystyret før sommeren.

Torg I Miliariums prosjekt ved Montebello T-banestasjon vil selskapet utvikle et ordentlig torg.

Vill vekst på Voss Området rundt Voss stasjon er kraftig rustet opp: Nå ligger buss- og drosjeterminalen, togstasjonen, det nye hotellet og det nylig ferdigstilte kontorbygget Knutepunktet som perler på en snor.

Foto: Nikolas Gogstad

Foto: Arve Brekkhus

– Voss er et veldig godt eksempel på hvordan vi jobber med knutepunktutvikling. Det krever et helhetlig blikk, god utholdenhet og stor evne til å samarbeide Prosjektdirektør Kristin Haug Lund

Foto: Terje Borud

Et knutepunkt for helsetjenester Kontorbygget Knutepunktet ligger helt øst i rekken av bygg ved stasjonen. Her samles flere leietakere med hovedvekt på helserelaterte tjenester.

Kontorbygget er den siste brikken i den omfattende knutepunktutviklingen, og kompletterer rekken av ny og spennende bebyggelse ved stasjonen – og bidrar dessuten til å knytte stasjonsområdet tettere på Voss sentrum.

Et godt miljøbygg – Vi er svært opptatt av bærekraft i prosjektene, og Knutepunktet vil sertifiseres til BREEAM NOR Excellent, få energiklasse A og passivhusstandard. I tillegg til at vi har benyttet norske materialer og lokale byggetradisjoner, er det etablert solceller på deler av taket, sier prosjektdirektør Kristin Haug Lund.

Bane NOR Eiendom eier, utvikler og forvalter eiendom på og ved knutepunkt.

Les mer på banenoreiendom.no

58

NYHETER

OBOS bygger 2.000 boliger og arealer for 5.000 arbeidsplasser på Ulven – Vi ligger mange år foran planlagt tempo, sier OBOS-sjef Daniel Kjørberg Siraj om gigantutbyggingen i Oslo øst.

Av: Tore Årdal

I

2015 ble det kjent at OBOS hadde inngått en intensjonsavtale med Storebrand Livsforsikring og Fabritius Gruppen om kjøp av Ulven AS, som eier et tomteområde på Ulven i Oslo på ca. 280 mål, og da var bestående av 220.000 kvadratmeter eiendom.

– Vi har som ambisjon å være med på å forme byen, og ser det som en del av vår samfunnsrolle å ta ansvaret for store byutviklingsprosjekter. Dette er en del av Hovinbyen, som er et prioritert utbyggingsområde i kommuneplanen som bystyret i Oslo vedtok i høst. På Ulven kan det bli plass til flere tusen boliger og mange attraktive arbeidsplasser, uttalte daværende viseadministrerende direktør Daniel Kjørberg Siraj i OBOS. MYE ER FERDIG I 2017 Nå er det meste av den gamle bygningsmassen på Ulven fjernet, nesten 500 boliger er overlevert, flere bygg er under oppføring, og Kjørberg Siraj er siden kjøpet på Ulven blitt administrerende direktør i OBOS. Han er svært fornøyd med fremdriften for området, hvor planen er å oppføre ca. 2.000 boliger og næringsarealer for opptil 5.000 arbeidsplasser.

– Vi ligger mange år foran planlagt tempo. Det har gått rekordrask, og jeg vil anslå at veldig mye er ferdig i 2027, sier Kjørberg Siraj.

TRAVELT KOLLEKTIVKNUTEPUNKT Ulven er et strøk i Alna bydel mellom Økern og Teisen, og blir en viktig del av Hovinbyen, som skal koble sammen indre by og Groruddalen. I tillegg til den omfattende utbyggingen av Ulven skal det skje en storstilt transformering av spesielt Økern, men også Haraldrud. Økern er allerede ett av Oslos travleste kollektivknutepunkt, og Økern sentrum skal bli selve hjertet, og sentrum i Hovinbyen. Koblingen til Økern med områdets utadrettede tilbud blir viktig for Ulven i fremtiden.

Samtidig tar Innovasjonsdistrikt Hovinbyen – et partnerskap for å løfte sirkulær økonomi – geografisk utgangspunkt i Økern, Ulven og Haraldrud som er en del av Hovinbyen. Oslo kommune, Pådriv, Construction City, Oxer Eiendom, Norsk Gjenvinning, Kuben Yrkesarena, Økern Sentrum og OBOS Bolig Ulven utgjør styringsgruppen for Innovasjonsdistrikt Hovinbyen. De anser at det er et stort potensial for økt verdiskaping i tråd med det grønne skiftet og flere kunnskapsintensive arbeidsplasser.

ESTATE 01/22

59

NYHETER

Illustrasjon: 3D Estate/Link Arkitektur

ESTATE 01/22

Gigantprosjekt OBOS’ storprosjekt i Hovinbyen.

NYHETER

ESTATE 01/22

Foto: Einar Aslaksen

60

URBAN BYDEL På hjemmesiden til OBOS blir Ulven promovert som en moderne og urban bydel, med grønne løsninger og levende nabolag.

– Husene har reist seg, trær har blitt planter, det har kommet torg og miljøgater, kafeer og butikker. Folk har begynt å finne sin plass i den splitter nye bydelen.

– Et godt uterom skal invitere både til aktivitet og ro. Det skal legge til rette for gode relasjoner mellom beboere og støtte biologisk mangfold. Ulvenparken borettslag grenser til Ulven Park, en del av «Den grønne ringen», parkdraget som strekker seg rundt hele Hovinbyen, skriver OBOS. CONSTRUCTION CITY I tillegg til boligene skal det oppføres betydelige næringsarealer på Ulven, hvorav Construction City med sine ca. 103.000 kvadratmeter blir ett av Norges største byggeprosjekter. AF Gruppen og Betonmast er hovedentreprenører, og vil sammen med OBOS flytte hovedkontorene sine til Ulven når bygget ferdigstilles i 2025. Ambisjonen er å skape Norges fremste næringsklynge for bygg-, anleggs- og eiendomsbransjen.

– Construction City blir Norges viktigste arena for BAE-næringen. I bygget vies det store arealer til samhandling og innovasjon – her formes ideene og løsningene som tar bransjen og Norge videre i en bærekraftig retning.

– Construction City er til for hele bransjen. Her kan alt fra enkeltpersonforetak og oppstartsbedrifter til større virksomheter leie arealer på kort og mellomlang sikt gjennom kontorfellesskapet Collektivet.

Halvparten av byggets eksklusive kontorarealer er allerede utleid, og det er fortsatt mulig å sikre seg plass i bygget, fremgår det at hjemmesiden.

ÅPNER OPP BYGGET Ifølge Kjørberg Siraj blir Construction City også en del av bygulvet.

– Her må vi gi ubetinget skryt til Plan- og bygningsetaten (PBE), som ga dispensasjon, slik at vi fikk åpnet opp bygget. Dette har både Statens vegvesen, PBE og Bymiljøetaten vært positive til, sier han.

Hva vil Construciton City bety for boligområdet på Ulven?

– Det vil uten tvil øke områdets attraktivitet enda mer. Construction City blir en kunnskapshub, og det er grunn til å tro at mange ønsker å bo i nærheten til denne, svarer han.

I det store Cooking-konseptet Collektivet blir det mulig å leie seg inn enten man driver enkeltpersonforetak eller en større virksomhet, men arealene vil først og fremst være forbeholdt personer i eller med en tilknytning til bygg-, anleggs- og eiendomsbransjen.

HOVEDKONTOR FOR VEIDEKKE I tillegg til Construction City skal OBOS oppføre nytt hovedkontor for Veidekke på Ulven. Dette bygget blir på drøyt 10.000 kvadratmeter, og vil romme 650 kontorarbeidsplasser. LPO arkitekter sendte søknad om rammetillatelse for oppføring av et kontorbygget i desember, og det skal stå ferdig i 2024.

– Vi har også fått forespørsel fra Oslo kommune om skole på Ulven, og det er vi selvsagt positive til. I en by med knappe arealer ser vi på en løsning med idrettshall på taket av et næringsbygg, sier han.

– Vi skal bygge en bydel med de riktige funksjonene og kvalitetene, slik at folk trives her. Det vår plikt som en stor utbygger, sier Kjørberg Siraj.

Jobber fort Det har gått rekordrask, og jeg vil anslå at veldig mye er ferdig i 2027, sier Daniel Kjørberg Siraj.

Vårt eiendomsteam

Verdidrevet og verdiskapende

Tom Rune Lian Partner trl@wiersholm.no

Andrea Kristengård Minutella Henrik Botten Taubøll Associate Managing Associate anmi@wiersholm.no heta@wiersholm.no

Hans Augun Parmann Partner hapa@wiersholm.no

Ingeborg Brelin Associate ibre@wiersholm.no

Stig L. Bech Partner slb@wiersholm.no

Henriette Lyngholt Senior Associate hely@wiersholm.no

Ståle O. Meleng Partner som@wiersholm.no

Hege Bøhn Løchen Senior Associate hebl@wiersholm.no

Andreas Gustavson Managing Associate angu@wiersholm.no

Natasja Svenneby Plur Senior Associate nspl@wiersholm.no

Ronny Lund Partner rlu@wiersholm.no

Nicolay Vold Partner niv@wiersholm.no

Sunniva Ekrem Skar Associate susk@wiersholm.no

Håvard Hildeskor Associate hahi@wiersholm.no

Anna Falck-Ytter Managing Associate afy@wiersholm.no

Magnus N. Snellingen Partner mnsn@wiersholm.no

Jacob Mjelde Senior Associate jamj@wiersholm.no

Fatima Dahri Senior Associate fada@wiersholm.no

Helge Morten Svarva Partner hms@wiersholm.no

Elisabeth Berge Associate elbe@wiersholm.no

Kim Hellstrøm Christensen Managing Associate khch@wiersholm.no

“ Peder Karijord Senior Associate peka@wiersholm.no

Susanne C. Grieg Senior Associate suca@wiersholm.no

Andreas Brekke Managing Associate anbr@wiersholm.no

Anette Karine Arctander Senior Associate anac@wiersholm.no

Being a Wiersholm client is truly a special experience

“

Anna Malene Wickmann Associate anwi@wiersholm.no

Therese Mørch Senior Associate them@wiersholm.no

Norwegian Law Firm of the year Chambers Europe Awards 2020

62

NYHETER

Tror på mellom 120 og 150 milliarder i år Analytikerne ser et fortsatt hett transaksjonsmarked i 2022.

Av: Dag-Jørgen Saltnes

ESTATE 01/22

ESTATE 01/22

NYHETER

UNION: ANALYSESJEF ROBERT NYSTAD Hvor mye endte transaksjonsvolumet på i 2021?

167 milliarder kroner.

Hvor stort transaksjonsvolum venter dere i 2022?

120 milliarder kroner (men selvfølgelig veldig vanskelig å lage prognose på transaksjonsvolum.

Det avhenger mye av hvor mange store porteføljer som blir omsatt, noe som kan være litt tilfeldig).

Hva er prime yield kontor i Oslo nå?

3,25 prosent.

Hva er prime yield logistikk nå?

4,00 prosent.

Hva er prime yield kontor Oslo ved utgangen av 2022?

Det samme som i dag, eller svakt opp.

63

Hvillken sektor mener dere er den beste å investere i nå?

Hvorfor?

Vi er nå i en situasjon med stigende renter, i tillegg til stigende bygge- og tilpasningskostnader. Samtidig venter vi at økt økonomisk aktivitet skal bidra til stigende leienivåer der tilbudssiden er knapp, som for eksempel for kontor i de store byene. Vi venter med andre ord at både inntektene og kostnadene skal øke fremover. Da er det om å gjøre å holde assets der inntektene stigere raskere enn kostnadene. Det vil si attraktive bygg som krever liten grad av oppgraderinger og tilpasninger, helst plassert i områder med knapp tilbudsside. Og dersom du skal kjøpe et større rehabiliteringsprosjekt, gjør det der yielden er lavest og du ikke konkurrerer mot nybygg på moderate leienivåer. Se også etter eiendommer som kan brukes på nye måter. Mange segmenter er i endring for øyeblikket.

64

MALLING: ANALYSESJEF HAAKON ØDEGAARD Hvor mye endte transaksjonsvolumet på i 2021?

165 milliarder (målt på budaksept innenfor 2021, dealer større enn 50 millioner kroner) Hvor stort transaksjonsvolum venter dere i 2022?

Vårt estimat er 130-150 milliarder kroner for 2022.

Det er svært høy aktivitet inn i det nye året.

Hva er prime yield kontor i Oslo nå?

Vår siste Investor Yield og Sentimentundersøkelse (IYS) uført to første uker i Januar for Q4 2021 viser et snitt på 3,20 prosent for prime yield kontor. Det er også vårt estimat p.t. Det er 5 bps ned fra Q3 2021, og investorene venter en oppgang til 3,30 prosent (opp 10 bps.) om 12 mnd.

Hva er prime yield logistikk nå?

3,85 prosent iht. vår siste IYS-undersøkelse, ned fra 4,05 prosent i Q3 2021 Hva er prime yield kontor Oslo ved utgangen av 2022? I Investorene svarer 3,30 prosent i Q4 2021 IYS. I våre definisjoner er +-10 bps. flatt. Vår mening her er at yielden holder seg flatt på 3,20 prosent, med risiko for en svak oppgang, slik verden er akkurat nå.

Det er fortsatt betydelig kjøpelyst blant investorene i markedet, særlig for kontor.

Hvilken sektor mener dere er den beste å investere i nå?

Hvorfor?

Vi tror sentralt beliggende kontoreiendom i de store byene er best, særlig Oslo. Vi tror på god leieprisvekst fremover etter hvert som leietakere vender tilbake til kontoret og igjen ønsker fine lokaler for å

NYHETER

tiltrekke seg de beste arbeidstakerne, i takt med at arbeidsmarkedet har blitt strammere. Med utsikter til god vekst i leieinntektene, kan yielden holdes lav tross stigende renter. NB: Yielden er således et prismål og ikke et avkastningskrav!

NEWSEC: SENIORANALYTIKER KAREN CECILIE THUNES Hvor mye endte transaksjonsvolumet på i 2021?

NOK 167 mrd Hvor stort transaksjonsvolum venter dere i 2022?

NOK 130 mrd, færre M&A deals og noe periode med mismatch mellom kjøper/selger grunnet renteoppgang trekker ned volumet Hva er prime yield kontor i Oslo nå?

3,25% Hva er prime yield logistikk nå?

4% (men under press) Hva er prime yield kontor Oslo ved utgangen av 2022?

3,25%, men massivt avhengig av finansielle markedene Hvillken sektor mener dere er den beste å investere i nå?

Hvorfor?

Handel tilbyr fortsatt attraktivt yieldgap etter yieldutgang gjennom pandemien, men da for sikre handelsaktører, og feks mat som ankerleietaker og nærsenter. Logistikk fortsatt også hett, vil kunne oppleve yieldkompresjon i normalsegmenter. Netthandel vil falle noe tilbake nå som pandemien er over, men det har helt klart stabilisert og etablert seg på høyere nivå enn tidligere.

ESTATE 01/22

ESTATE 01/22

NYHETER

65

DNB NÆRINGSMEGLING: ANALYSESJEF THOMAS RAMCILOVIC

logistikkeiendom i Osloområdet, men en del kresne leietakere har lite å velge i.

Hvor mye endte transaksjonsvolumet på i 2021?

163 milliarder

Hva er prime yield kontor Oslo ved utgangen av 2022?

3,25 prosent. Vi tror prime yield skal stige drevet av en renteoppgang som allerede har truffet oss. Men i det korte bildet skal veldig mye kapital plasseres i eiendom og vi tror kontorleiene i Oslo stiger markant mer enn KPI i sentrum i 2022.

Hvor stort transaksjonsvolum venter dere i 2022?

Det er fortsatt høy aktivitet, men vi forventer at volumet blir lavere enn året før for første gang siden 2016, med bakgrunn i en ekstrem vekst i fjor. Vi anslår et totalvolum på ca. 130 mrd, som vil være omtrent på nivå med det nest høyeste transaksjonsvolumet i Norge noensinne. Men markedet preges av store porteføljetransaksjoner og volumet vil påvirkes markant av om enkeltdealer blir noe av eller ei.

Hva er prime yield kontor i Oslo nå?

3,25 prosent. Enkelte eiendommer kan nok gå enda skarpere, men rentene har steget markant fra bunnen og det er mer utfordrende å regne hjem rene cashflow-prosjekter. Vi (og markedet) er derimot positive til leieprisutviklingen på de beste beliggenhetene i Oslo sentrum det nærmeste året.

Hva er prime yield logistikk nå?

3,90 %. Netthandelsvekst driver en økning i arealbehovet og leieprisene er stigende på de beste beliggenhetene i Oslo. Det kan fortsatt bygges mye

Hvillken sektor mener dere er den beste å investere i nå?

Hvorfor?

Rente- og etter hvert yieldoppgang gjør at det er slutt på tiden hvor man kan investere i eiendom og se verdiene øke drevet av yieldkompresjon. Investorene må i større grad jobbe med eiendommen og leietakerne i de fleste segmenter for å skape verdier.

Skal man investere i kontor, har vi mest tro på de beste beliggenhetene. Differansen er relativt liten mellom prime yield og de laveste yieldnivåene i randsonen. Vi tror kontorleiene i Oslo sentrum vil stige markant grunnet stor etterspørsel etter sentrumseiendom, mens det blir tøffere å oppnå en leievekst som trumfer yieldøkning i randsonen. Det samme gjelder logistikkmarkedet. Leieprisene er på vei opp på de beste beliggenhetene nær Oslo sentrum, hvor det er en knapphet på lokaler. Aktørene som er lenger unna byen konkurrerer med nybygg og i noen tilfeller med logistikkeiendom i Sverige.

66

NYHETER

ESTATE 01/22

ESTATE NYHETERS TRANSASKSJONSLOGG UKE 1 – 4 2022: AREAL BYGG

PRIS/PRISANTYDNING

EIENDOM/ADRESSE

KJØPER

SELGER

RÅDGIVER

4 eiendommer i Horten (Vognmannsgata 5 Apotekergata 14, Apotekergata 16 og Langgata 7)

Bjerch & Krefting AS

Tor Rød-Larsen

Museumsvegen 16, Gardermoen

Ragde Eiendom (tilrettelagt av Fearnley Securities)

Colliers Corporate-syndikat

3600 m2

Heilo Eiendom

Hegdehaugsveien 24 og 26

Clarksons Platou Project Finance

UNION Real Estate Fund Holding

6000 m2

Newsec

C O Lunds gate 26, Drammen

Front Real Estate, Anthon Eiendom og Coop Norge Eiendom

Kilar AS

1500 m2

Flyplassvegen 250 og 256, Sola

Fearnley Securities-syndikat

CHC-gruppen

17300 m2

Stor Stavanger-portefølje

SVG Properties

Flere selgere (se under)

113000 m2

Ankerkvartalet (Strandkaien 2, Kongsgårdbakken 1 og 3, Haakon VIIs gate 7 og Haakon VIIs gate 9)

–”–

UNION Real Estate Fund II

28400 m2

Union Norsk Næringsmegling

Herbarium (Lars Hertevigs gate 6)

–”–

Oslo Pensjonsforsikring

20000 m2

Pareto Securitie tilrettelegger

Hinna Park (Bygg C, Kanalpiren, Fjordpiren, Trollbygget, Nytorget 1)

–”–

Entra og Camar

Leirvikåsen 51

MNG Eiendom

Tonor Holding

6600 m2

Eiendomsmegler 1 Næringseiendom

Magnusveien 14

Pareto Securities-syndikat

Ragde Eiendom

10687 m2

Heilo Eiendom

Drammen Havnelager (Havnegaten 55 og 59)

ORO-syndikat

Swiss Life Asset Managerssyndikat (tidligere NRP)

6871 m2

Malling & Co

Tvetenveien 4

IK Gruppen

Almond Group

3230 m2

Fagernes Senter (Valdresvegen 30)

Njord Real Estate-syndikat

Scala Eiendom

11305 m2

Kveldroveien 19

Pareto Eiendomsfellesskap

Canica

16337 m2

Kampenveien 5A, Fredrikstad

KMC Properties

Bewi Invest

3400 m2

Alvehaugen 6 (Plantasjen Godvik)

Realforum

Brinkbygg

A. Beyer Eiendom

Tjernvegen 30 (Paradis Næringspark)

Realforum

Nordnes Holding og BKB Invest

Finanspartner Vest

Ogneprest Holsts vei 2 (Spikkestad Torg)

Oslo Finans/Pilares Eiendom

Lars Strøm

Bogstadveien 3-5-7

Vatne Capital

Fortin

Tomt på Danebuåsen

Bulk Industrial Real Estate (tilrettelagt av Malling & Co Property Partners)

IKEA

Drammensveien 185, Liertoppen

Njord Securities-syndikat

Borgard AS

3 Plantasjen-eiendommer i Halden, Stjørdal og Bryne

Victoria Eiendom

Ivar Mjåland Eiendom

Magnus Barfot vei 3, Kristiansand

Mosvold & Co

Ånund Lunde AS og Kaspar Strømme Eiendom AS

Colliers International

Malling & Co

4500 mill.

1926 mill.

Pareto Securitie tilrettelegger

Pareto Securitie tilrettelegger

Heilo Eiendom

52 mill.

Ca. 350 mill.

Akershus Eiendom

366 mål tomt

124 mill.

DNB Næringsmegling

18000 m2

489.5 mill.

Agder Næringsmegling 101 mill.

Sørmegleren

skik

k - Or de

n

Det er FOLK som bygger BundeGruppen

a g å n d - Ku n -L

Fo

e lk

de

fo k

us

Et eksempel er utvikling av Thereses gt. 31 i Oslo.

I Thereses gate utvikles et spennende prosjekt til glede for fremtidige beboere, leietakere – og en bærekraftig fremtid.

Prosjektet forener det moderne med det historiske da flere av de eksisterende bygningene er regulert av vernebestemmelser.

En god byggeprosess er først og fremst lagarbeid og god dialog. Vi er avhengige av samarbeidspartnere som leverer førsteklasses kvalitet, for bare da kan vi også gjøre det.

I Bundegruppen bruker vi derfor tid og ressurser på å skape gode relasjoner, både eksternt og internt.

Finn ut mer på bundegruppen.no

68

NYHETER

ESTATE 01/22

ESTATE NYHETERS TRANSASKSJONSLOGG UKE 1 – 4 2022: EIENDOM/ADRESSE

KJØPER

SELGER

AREAL BYGG

PRIS/PRISANTYDNING

Bryggeriveien 2 & 4 og Løkkegata 1, Fredrikstad

Public Property Invest (dealen i romjulen)

Dagsander Invest og Brødrene Bjørklund

4420 m2

150 mill.

Borgergata 10 og Olav Vs gate 4, Halden

Public Property Invest (dealen i romjulen)

Brinkbygg

5791 m2

97,5 mill.

Nedre Eikervei 37-39, Drammen

Brække Eiendom

Stein og Tom Kittelsen

7750 m2

Møllegaten 9, Tønsberg

Brække Eiendom (tilrettelagt av Malling & Co Property Partners)

Colliers-syndikat

6000 m2

Karl Johans gate 17

Frogner Boligeiendom

Wahl Eiendom

2600 m2

Sandgata 28, Trondheim (p-hus)

E C Dahls Eiendom (tilrettelagt av Pangea Project Finance)

Oslo Finans-syndikat

250 parkeringsplasser

Refstadveien 60-74

Fearnley Securities-syndikat

Attivo Eiendomsutvikling, Norgesgruppen og Securum Eiendom

10700 m2

Stjørdalsveien 4, Trondheim

North- Bridge-selskapet Rosenborggården AS

Nordr

880 m2

C. Sundts gate 27-33

NIAM

Odfjell Eiendom

11400 m2

WPS Næringsmegling

Strandveien 4-8 og 10

Mustad Eiendom og Canica (tilrettelagt av Arctic Securities)

Clarksons Platou-syndikat

19175 m2

SPG Corporate Finance

Kvithyllveien 93, Rissa

Ragde Eiendom (tilrettelagt av Njord Securities)

Servi Group

8000 m2

Breimyra 5, Bryne

Swiss Life Asset Managers (tidligere NRP Finans)

Ragde Eiendom

8100

Gilhusveien 5-7, Lier

Fredensborg Bolig

Eiendomskapital Buskerud

4000

Borgeskogen 69

Oslo Finans-syndikat

TRG

3300

Bogstadveien 11

Clarksons Platou-syndikat

CBRE Pan European Core Fund

4800

Noe over 300 mill.

Malling & Co

Heggstadmoen 47, Heimdal

Koteng AS

Buteo

4500

ca. 90 mill

DNB Næringsmegling

Robsrudskogen 15, Lørenskog

Arctic Securities-syndikat

Vika Project Finance-syndikat

10500

185-190 mill

SPG Corporate Finance

50 prosent av Hansastaden Eiendom

EGD Property

A.O. Grevstad Eiendom

20000 (hele porteføljen)

Eiendomsverdier totalt for 700 mill

Ingen megler

Ingierveien 6, Kolbotn

Halden Kommunale Pensjonskasse

Attivo

1824

50 mill

Foss & co

Gjellebekkstubben 2 og 6, Lier

Ukjent kjøper

ABS Holdingselskap og Mester Blomst

21 mål store tomter

76 mill

Eiendomssenteret

Hunstadsenteret, Bodø

Statssalg

Gunvald Johansen AS

11000

230-250 mill

Glückstadsgate 6

Aaberg Eiendom

Seth Eiendom

1413

130 mill

Privatmegleren Ullevål

Grefsenveien 26

Opsahl Eiendom

Gråfjell Holding

2267

92 mill

Centrum Eiendom

Kjelsåsveien 161

Eiendomsspar, tilrettelagt av Arctic Securities

Union Real Estate Fund I

17500

RÅDGIVER

Ingen megler

Akershus Eiendom

30,2 mill.

DNB Næringsmegling

105 mill.

Malling & Co

Ingen megler

Malling & Co

FINEART BEDRIFT & CONSULTING Fineart Oslo er Norges største galleri. Vi har et utvalg med over 11 000 ulike kunstverk, fra over 1000 kunstnere fra både inn- og utland. Med stadige skiftende utstillinger og mye aktivitet i vårt 2000 m2 store galleri som er lokalisert på Tjuvholmen i Oslo.

Fineart har et tilbud som retter seg mot bedrifter og utvalgte kunder. Vi tilbyr blant annet følgende tjenester: • Kunst på arbeidsplassen, formidling av kunst til bedrifter • Betjener bedriftskunstforeninger i hele landet • Gratis besøk hos bedrifter og praktisk hjelp i innkjøpsprosessen • Eventer / lukkede visninger for bedrifter og bedriftskunstforeninger • Kunst som gave til ansatte • Utsmykning av bygg • Privat kunstrådgiver for kunder (man kan ha en fast kontaktperson)

FINEART OSLO

FILIPSTAD BRYGGE 2

TLF 22 01 24 20

KONTAKT:

Eric Bjørklund Tlf 948 17 753 eric@fineart.no

FINEART.NO

70

NYHETER

ESTATE 01/22

STOR, STØRRE, STØRST 2021 var året hvor syndikatørene sprengte alle tidligere rekorder for eiendomstransaksjoner og bygde store eiendomsstrukturer.

Av: Dag-Jørgen Saltnes

T

ransaksjonsmarkedet i 2021 var preget av en enormt høy aktivitet. Næringsmeglerne anslår det samlede volumet til å være på godt over 160 milliarder kroner, og det var særlig en type kjøpere som var ekstra aktive: Syndikeringsaktørene.

Ifølge UNION Gruppen tilrettela syndikatene for transaksjoner verdt 74,6 milliarder kroner i fjor (70 milliarder kroner når man justerer for dobbelttellinger når det er to aktører involvert på kjøpersiden). 16 aktører gjennomførte 220 transaksjoner (201 når man justerer for dobbelttelling med to aktører på kjøpersiden) med en snittstørrelse på 339 millioner kroner.

Ifølge UNIONs undersøkelse av syndikatene, tar syndikeringsaktørene stadig høyere risiko. Gjennomsnittlig gjenværende leietid (WAULT) i prosjektene har falt med et halvt år i året de seneste årene og er nå mellom 8 og 9 år. Samtidig har prosjektene kjøpt eiendom til yield mye nærmere sekundæryield enn prime yield nå enn for få år siden.

UTVIDER I «gamle dager» tilrettela prosjektselskapene for kjøp av en enkelteiendom, samt hentet inn penger hos en rekke investorer. Det kunne gjerne være uerfarne privatpersoner som ble med på syndikatene. Men da Finanstilsynet slo fast at «prosjektfinansieringsselskapene må anses som alternative investeringsfond etter AIF-loven», måtte syndikatene endre retning. I stedet for å gå bredt ut hos investorer, ble det flere club deals, hvor det var få deltakere i syndikatene, men hvor de tok en mer aktiv eierrolle, med blant annet styreplass i syndikatet.

Endringene har også påvirket hvordan syndikeringsselskapene nå jobber. Syndikeringsaktørene opptrer i stadig større grad som de som finner dealer for eiendomsselskaper. De identifiserer eiendommer som er for salg, inngår budaksept og starter jobben med å plassere eiendommen hos investorer. For mindre eiendomsselskaper, som ikke

ESTATE 06/21

NYHETER

Plattform Morten Kjeldby leder Public Property Invest, som har bygd opp et selskap med eiendommer med offentlige leietakere. Foto: Sturlason

“We have come across the firm in many cross-border deals and they are always solution-orientated and easy to work with. Very good real estate practice.”

Legal 500

har egne folk med investeringer som spesialitet, kan det være gunstig å kjøpe hele eiendommen etter at tilretteleggeren har gjort nesten hele jobben. Man betaler en fee til prosjektselskapet, men sparer både tid og ressurser på å ikke gjøre selve letejobben selv.

Ifølge Robert Nystad, analysesjef i UNION Gruppen, var bare 60 prosent av syndikatenes eiendomskjøp syndikering i tradisjonell forstand.

– Mye av aktiviteten kommer med andre ord fra annen tilrettelegging – altså det som ligner på kjøpsrådgivning, sier Nystad.

Han viser til plassering av eiendommen på én kjøper eller bygging av større plattformer.

– Markedet har med andre ord utviklet seg, og det har blitt flere nyanser enn tidligere. Grensene mellom bygging av større strukturer (corporate finance), tradisjonell syndikering og megling er i mange tilfeller flytende, sier Nystad.

25 prosent av syndikatenes kjøp er kjøpsrådgivning, mens 15 prosent er såkalte plattforminvesteringer.

Les mer på rosom.no

72

PLATTFORMER Flere av syndikeringsaktørene har satset på å bygge plattformer med flere eiendommer innenfor en bransje. Rett før sommeren i fjor skrev Estate Nyheter om Arctic Securities, som tilrettela for det nye plattformselskapet Public Property Invest, som fokuserer på eiendommer med offentlige leietakere.

Det nye Arctic-selskapet samlet sammen flere eiendommer i ulike Arctic-syndikater og kjøpte samtidig eiendommer fra blant annet SBB i Norden, samt en eierandel på 33,6 prosent i Offentlig Eiendom AS. Til satsingen ble det hentet inn 1,044 milliarder kroner i egenkapital og den samlede eiendomsverdien ble da 4,735 milliarder kroner, hvorav PPIs andel av eiendommene var verdsatt til 2,935 milliarder kroner.

Siden kjøpte PPI ti eiendommer for 2,7 milliarder kroner og på nyttårsaften ble kjøpet av resten av

NYHETER

Offentlig Eiendom gjennomført. Totalt har det nye selskapet dermed sikret seg eiendommer for nesten 8 milluarder kroner.

Pareto Securities har også tilrettelagt for det nye selskapet SVG Property. Det nye selskapet har kjøpt Hinna Park, Ankerkvartalet og Herbarium i en deal verdsatt til 4,5 milliarder kroner. Dealen ble gjennomført ved at Entra og Camar Eiendom solgte Hinna Park til SVG Property, Oslo Pensjonsforsikring solgte Herbarium, mens et UNION Eiendomskapital-fond solgte Ankerkvartalet. Både Entra, Camar Eiendom og Oslo Pensjonsforsikring gikk inn på eiersiden i SVG Property. Pensjonskassen for Helseforetakene i Hovedstadsområdet (PKH), REQ Alternative Investments’ første fond, KM Real Estate AS og Karbon Eiendom AS ble også eiere det nye selskapet.

Stor-Oslo Eiendom har også slått sammen alle sine

ESTATE 01/22

Slo alt sammen Stor-Oslo Eiendom slo sammen alle syndikatene og bygde ett selskap. Her ledergruppen fra venstre utviklingsdirektør Arne Brovold, CFO Christian Haug og CEO Mathis Grimstad.

Foto: Bård Gundersen

ESTATE 06/21

NYHETER

“The lawyers are always straightforward and have a no-nonsense attitude.”

Chambers 2021

eiendomssyndikater i ett selskap: Stor-Oslo Eiendom.

– Vi har drevet etter syndikeringsmodellen, hvor vi henter penger til hvert enkelt prosjekt og nå har vi mellom 20 og 25 prosjektselskaper. Vi mener det ikke er en konkurransedyktig modell i dagens marked med så mye kapital tilgjengelig. Vi vil ha en mer robust selskapsstruktur som gir oss løfteevne i et tøffere marked, uttalte adm. direktør Mathis Grimstad i Stor-Oslo Eiendom til Estate Nyheter.

Colliers Corporate og ORO Eiendom har over tid kjøpt en rekke logistikkeiendommer i randsonen utenfor Oslo. Eiendommene er plassert i selskapet Logcap og det er inngått avtale om å selge hele selskapet.

Colliers International har fått blod på tann etter logistikksuksessen og jobber nå med å bygge opp det nye lager- og logistikkselskapet Wilog som skal kjøpe eiendommer for halvannen milliard kroner.

Les mer på rosom.no

74

NYHETER

ALL TIME HIGH I BERGEN Aldri har det vært handlet mer næringseiendom i Bergen enn i 2021. De seneste årene har syndikatene kastet seg over Bergen og nå kommer også utlendingene.

T

Men i takt med at finansielle aktører som syndikatene har gjort stadig mer av eiendomskjøpene i Norge, er også eiendomsmarkedet i Bergen blitt preget av aktører som er hjemmehørende utenfor Bergen. Flere av syndikeringsaktørene har kjøpt eiendom i Bergen de seneste årene, og også tradisjonelle eiendomsselskaper hjemmehørende i Oslo har vært på kjøperen.

UTENBYS INVESTORER Det har vært stadig flere utenbys og internasjonale investorer som har kjøpt eiendommer i Bergen de seneste årene. Går vi tilbake til 2014, var situasjonen en helt annen. Da var transaksjonsvolumet i Bergen-regionen bare 3 milliarder kroner, og utenbys investorer sto for det som ble karakterisert som en «ubetydelig andel» av kjøpene.

SYNDIKATER OG BØRSNOTERTE AKTØRER Blant syndikeringsaktørene som har handlet i Bergen, er Pareto Securities, som kjøpte Magnusveien 14 av Oslo-baserte Ragde Eiendom. Eiendommen er en lagerog logistikkeiendom som ligger vis-a-vis Askos lager på Arnadalen terminalområde ca. 25 minutters biltur fra Bergen sentrum. Magnusveien 4 har et areal på 10.687 kvadratmeter og en tomt på drøye 18.000 kvadratmeter. Årlige leieinntekter er på 10,4 millioner kroner.

Ragde Eiendom solgte også en industrieiendom på Mongstad (Storemyra 200) til børsnoterte KMC Properties for 285 millioner kroner.

Også Arctic Securities har tilrettelagt for eiendomssyndikat i Bergen-regionene. Et Arctic-syndikat kjøpte Helse Bergen-bygget på Haugane 6-8 på Askøy for 175 millioner kroner. Selger var Oslo-baserte City Finansiering.

Av: Dag-Jørgen Saltnes

ransaksjonsvolumet i 2021 endte på rundt 20 milliarder kroner i Bergen og området rundt, noe som er nesten dobbelt så høyt som den gamle rekorden fra 2018. Da var volumet rundt 11-12 milliarder kroner. En av årsakene til det høye volumet, var at Erik Selins eiendomsselskap Fastighets AB Balder kjøpte industrieiendomsselskapet Asset Buyout Partners for 9 milliarder kroner. Ifølge en melding fra Balder utgjorde eiendommer i Bergen-regionen 63 prosent av transaksjonen, tilsvarende ca. 5,6 milliarder kroner. Men selv når man holder Mongstad-eiendommene utenfor, ville fjorårets transaksjonstall vist solid rekord.

ESTATE 01/22

75

NYHETER

Attraktive eiendommer Et par internasjonale fond har nylig gjort sine første eiendomskjøp i Bergen.

Foto: Tomasz Wozniak /Shutterstock.com

ESTATE 01/22

76

NYHETER

Lang historie Etter å ha vært i familien Storjohanns eie i 156 år, er Torgallmenningen 4 nå solgt til DNB Liv.

ESTATE 01/22

ESTATE 01/22

NYHETER

Det seneste året har børsnoterte Entra gjort to eiendomskjøp i Bergen for en samlet verdi på over 500 millioner kroner, i tillegg til å selge Tollbodallmenningen 2A for 40 millioner kroner til Rasmussen Eiendom. Det første kjøpet skjedde i februar i fjor.

Da bladde Entra opp 208 millioner kroner for Møllendalsveien 1A, naboeiendommen til en eiendom Entra kjøpte i 2019. I juni i fjor ble den andre eiendommen kjøpt. Entra betalte 298 millioner kroner for Lars Hilles gate 19, som ligger rett ved siden av Media City Bergen.

Christian Ringnes’ Eiendomsspar kjøpte i fjor høst utleieleiligheter for 375 millioner kroner i Bergen.

Selgere var Christie AS.

Solgt Bergen Næringsbygg solgte Midtunbygget til Tristan Capital.

UTENLANDSKE FOND De internasjonale investorene har ikke vært like fremtredende i Bergen som de har vært i Stavanger. Men den seneste tiden har flere av dem kommet på banen og kjøpt eiendom i Bergen. Den europeiske fondsforvalteren Tristan Capital Partners, som har sin base i London, bladde opp nesten 600 millioner kroner for Midtunbygget, som har adressen Sandbrekketoppen 30 til sitt fond. Selger var lokale Bergen Næringsbygg, som eies av Trond Mohn og Trond Drager.

Midtunbygget har en sentral beliggenhet midt mellom Bergen Sentrum og Bergen Lufthavn Flesland.

Området ligger tett på alle de store innfartsårene, og har god kommunikasjon med alle bydelene i Bergen.

77

Tristan har gjennomført en rekke transaksjoner i Norge, blant annet Helsfyr Atrium i Oslo i 2018, etter å ha bladd opp 122 millioner euro til selgeren, Starwood Capital Group. Tristan har også eid Telegrafen-bygget i Kvadraturen i Oslo. Denne eiendommen solgte fondet til et Arctic-syndikat for 2,25 milliarder kroner i fjor. Midtunbygget er Tristans første eiendom i Bergen og den første innenfor segmentet industri/logistikk.

I januar i år ble det også klart at den nordiske fondskjempen NIAM gjorde sitt første kjøp i Bergen. NIAM, som er en av Nord-Europas ledende forvaltere av eiendomsfond, har kjøpt C. Sundts gate 29, 27 og 33 av Odfjell Eiendom. Dermed har nok en lokal eiendomsaktør solgt en stor eiendom til en utenlandsk eier. Prisen er trolig over 500 millioner kroner.

BERGENSKE SELGERE Som nevnt over, har Bergen-baserte eiendomsselskaper gjort flere store salg. Trond Mohns Bergen Næringsbygg har også solgt Kokstadveien 30, men her var det en lokal kjøper, EGD Property. Eiendommen har en tomt på nærmere 20 mål og en eksisterende bygningsmasse på 6.460 kvadratmeter. Adm. direktør Tor Fredrik Müller i EGD Property uttalte til Estate Vest at eiendommen har utviklingsmuligheter. Det kan trolig bygges ytterligere 10.000 til 15.000 kvadratmeter på tomten.

78

NYHETER

«Ifølge næringsmeglere som Kyte Næringsmegling og WPS Næringsmegling er prime yield i Bergen nå nede på 3,75 til 3,80 prosent.»

Trioen Morten Chr. Egge, Tom Rune Pedersen og Bjarne Johan Øen eier MTB Capital, som var Bergens åttende største eiendomsselskap ved utgangen av 2020.

Selskapet hadde 195 millioner kroner i leieinntekter i 2020 og satt på 140.000 kvadratmeter eiendom ved inngangen til 2021 (tall hentet fra Estates liste over Norges 250 største eiendomsselskaper). Etter seks års eierskap solgte MTB Capital Aibels hovedkontor i Kokstadveien 23B til Nordea Liv for 855 millioner kroner.

DNB Liv, som har hovedkontor i Bergen, kjøpte Torgallmenningen 4 fra familien Storjohanns. Eiendommen har vært i familien Storjohanns eie i 156 år. Bakgrunnen er at Ferdinand Storjohann fikk borgerbrev som kjøpmann i 1828, og hans sønn, Johan Wilhelm Storjohann, kjøpte eiendommen som da het Torvalmenning 6 i 1865. Familien drev konfeksjonsforretning, og butikken var en av de største i bransjen. Etter bybrannen ble tomten utvidet og Torgalmenning 4 bygget. Konfeksjonsforretningen ble drevet videre av familien frem til 1972.

Prisen på Torgallmenningen er ukjent, men Estate Vest har tidligere skrevet at det er grunn til å tro at salgssummen er i størrelsesorden 400 millioner kroner.

BERGENSKE KJØPERE Det er også en del Bergen-aktører som gjør seg gjeldende på kjøpersiden i det lokale transaksjonsmarkedet.

Blant en av de mest aktive, er Midgard Gruppen, som eies av Ståle G. Simonsen og Henrik A. Lund.

Midgard Gruppen kjøpte fire eiendommer i Haukås Næringspark av et UNION Corporate-syndikat. Eiendommene, som har adressen Nordre Burås 2, 4, 16 og 18 hadde en eiendomsverdi på 300 millioner kroner.

Midgard Gruppen kjøpte også Simonsviken Næringspark fra Tom Haukedal, Rune Svendsen og familien Westfal-Larsen. Eiendomsverdien er ikke offentlig, men med leieinntekter på 38 millioner kroner i 2020, er det snakk om mange hundre millioner kroner.

En rekke Bergen-aktører har også kjøpt eiendommer i prisleiet fra 50 millioner kroner og opp til et par hundre millioner. West Coast Invest, Fremre, Odfjell Eiendom, Haugland Gruppen, Hølleland Eiendom og Geir Hoves Realforum har alle vært på kjøperen gjennom slutten av fjoråret.

REKORDLAV YIELD Den store interessen for å investere i eiendom har sendt yielden (direkteavkastningen) kraftig nedover.

Ifølge næringsmeglere som Kyte Næringsmegling og WPS Næringsmegling er prime yield i Bergen nå nede på 3,75 til 3,80 prosent. Kyte tror yielden skal komme litt opp igjen i 2022 og anslo under en presentasjon på konferansen Næringseiendom 2021 en yield på 3,9 til 4 prosent i løpet av 2022.

Såkalt sekundæryield (eiendommene som ikke regnes som de aller beste mhp beliggenhet og kvalitet) er ifølge Kyte Næringsmegling 5,75 prosent.

ESTATE 01/22

VI GRATULERER Høegh Eiendom med Norges første sirkulære næringsbygg med vernestatus Arcasa arkitekter og DI har hatt gleden av å utarbeide det arkitektoniske konseptet for KA23 og vært prosjekterende arkitekt og interiørarkitekt for gjennomføring av prosjektet.

KA23 kvaliteter og særpreg er bevart og forsterket. God arkitektur er langsiktighet og dermed bærekraftig.

KA23 har blitt et moderne og fleksibelt kontorbygg med ombruk av materialer og møbler

Kristian Augusts gate 23 / KA23

Fotograf: Arild Danielsen / Dimitri Tkachenko

KA23 er et transformasjonsprosjekt med lavt miljøutslipp og fremtidig lavt miljøavtrykk.

80

NYHETER

ESTATE 01/22

Megadeal og mange mindre kombibygg Stavangers transaksjonsmarked har vært preget av to svært store dealer og en rekke mindre kombibyggtransaksjoner.

Av: Dag-Jørgen Saltnes

D

a Erik Selins eiendomsselskap Fastighets AB Balder bladde opp 9 milliarder kroner for Asset Buyout Partners, fikk han eiendommer i Stavanger-området for ca. 3 milliarder kroner. Men dealen til 3 milliarder kroner er ikke den eneste store megadealen i Stavanger-området.

Rett over nyttår kom meldingen om det nye storselskapet SVG Property. Pareto Securities var tilrettelegger for dealen som innebærer at SVG Property AS skaper en eiendomsgigant i Stavanger med 113.000 kvadratmeter bygningsmasse, et utviklingspotensial på 75.000 kvadratmeter og 200 millioner kroner i leieinntekter i 2022 fordelt på over 100 leieforhold. Eiendomsverdien i transaksjonen var på 4,5 milliarder kroner.

Dealen ble gjennomført ved at Entra og Camar Eiendom solgte Hinna Park til SVG Property, Oslo Pensjonsforsikring solgte Herbarium, mens et UNION Eiendomskapital-fond solgte Ankerkvartalet.

Både Entra, Camar Eiendom og Oslo Pensjonsforsikring ble med på eiersiden i nye SVG Property.

FOND OG LIVSELSKAPER Blant de som har vært på kjøpersiden i Stavanger den siste tiden, er flere eiendomsfond og livselskaper.

Flere syndikater har vært på selgersiden.

Storebrand Eiendomsfond Norge kjøpte Skattens Hus i Lagårdsveien 46 fra et Pareto Securities-syndikat for en pris som er antatt å være 760 millioner kroner. Det ubelånte eiendomsfondet har eid naboeiendommen Statens Hus siden 2017 og Truls Nergaard, leder av Storebrand Eiendom, uttalte at han så for seg synergier ved et samlet eierskap av de to eiendommene. Skattens Hus er et kontorbygg på 20.000 kvadratmeter som ligger i Paradis, et område Nergaard uttalte at han har svært stor tro på.

Et annet fond som har handlet eiendom, er UNION Core Real Estate Fund, som kjøpte Nedre Holmegate 30-34 av Køhler Eiendom. Eiendommen på 5.300 kvadratmeter er leid ut til aktører som Projure Advokatfirma, Rogaland Statsadvokatembeter og Elkjøp.

FORUS Nordea Liv har hatt tro på Stavanger-markedet i flere år og bladde i fjor opp 485 millioner kroner for Stavanger Bilpark i Fabrikkveien 36, 38 og 41 på Forus. Eiendommen er på 22.000 kvadratmeter og er leid ut til Bavaria, Mini og Porsche. Selger var et Njord Securities-syndikat.

ESTATE 01/22

81

NYHETER

Stor deal lant de store transaksjonene i Stavanger, var Herbarium en del av stordealen til SVG Property.

82

NYHETER

«Et NRP Finans-syndikat (Swiss Life Asset Managers) kjøpte fem kombinasjonseiendommer rett ved siden av Gausel jernbanestasjon på Forus.»

Nordea Liv er ikke alene om å ha stor tro på Forus-markedet. Estate Nyheter skrev om en rekke eiendomstransaksjoner på Forus mot slutten av fjoråret. Et NRP Finans-syndikat (Swiss Life Asset Managers) kjøpte fem kombinasjonseiendommer rett ved siden av Gausel jernbanestasjon på Forus. Eiendommene ligger i et transformasjonsområde ved et knutepunkt og kan utvikles til et bydelssenter, med handels og forretningslokaler. Eiendommene har et samlet areal på 14.000 kvadratmeter og leieinntekter på 15,3 millioner kroner i 2020. «Noen hundre millioner kroner», er hva det ble sagt om eiendomsverdien i transaksjonen.

I fjor sommer kjøpte Stout Real Estate Kanalsletta 8 fra Hitecvision og IDS Invest.

Forus-eiendommen er leid ut til PWC, Havfram og Global Maritime. Arealet er på 8.500 kvadratmeter, mens tomten er på 9,4 mål Porsgrunn-selskapet Prospective AS har kjøpt Svanholmen 2 fra investorene som i sin tid kjøpte den utskjelte NPRO-porteføljen på Forus. Eierselskapet Svanholmen II AS hadde 11,1 millioner kroner i leieinntekter i 2020.

Pareto Securities kjøpte Stokkamyrveien 7-11 på Forus på vegne av Karbon Eiendom, et investeringsselskap som eies av IT-gründerne Jens Rugseth og Rune Syversen.

Selger var et syndikat satt opp av Clarksons Platou. Eiendommen har et areal på 6.700 kvadratmeter fordelt på to big box-bygninger. Leietakere er MegaFlis og Power.

Leieinntektene var 10,7 millioner kroner i 2020.

Den anonyme Bergen-duoen Ståle G. Simonsen og Henrik A. Lund står bak Midgard Gruppen, en aktør som eier en rekke næringseiendommer i Bergen. I fjor høst kjøpte Midgard Gruppen også handelseiendommen Forus Park fra fondet Pareto Eiendomsinvest Nordic. Eiendommen hadde i 2020 leieinntekter på 17,8 millioner kroner. Forus Park består av tre bygninger på nesten 16.500 kvadratmeter fordelt på adressene Stokkamyrveien 24, 26 og 28.

ESTATE 01/22

Vi er nå CMS Kluge, og er blitt en del av Europas største eiendomsteam.

I Oslo, Stavanger og Bergen møter du fremdeles den samme gamle Klugegjengen innen eiendom.

cms.law

84

NYHETER

ESTATE 01/22

Grensehandelen går så det suser Eiendomsadvokatene ser ingen tegn til at aktiviteten skal avta i 2022.

Dette vil bli de mest attraktive segmentene i året som kommer.

Av: Thor Arne Brun

M

ens «harryhandelen» med dagligvarer, sprit og tobakk på tvers av landegrensene har vært sterkt redusert under korona-pandemien, er det motsatt hva angår grensehandel innen næringseiendom. Transaksjonsadvokatene har løpt beina av seg for å håndtere utenlandsk etterspørsel etter eiendom i Norge det siste året, og det har også vært en betydelig flyt av norsk kapital til nabolandene i Norden.

GLOBALE OG EUROPEISKE FOND SIKLER PÅ NORDEN Lars Ulleberg Jensen og Ingrid Høstmælingen i Wikborg Reins næringseiendomsavdeling kan bekrefte at det definitivt har blitt jobbet på tvers av de nordiske landegrensene den seneste tiden, og at dette ser ut til å fortsette i 2022.

Wikborg Rein har på linje med en rekke andre norske rådgivere over lengre tid bistått ulike internasjonale investorer i Norge. For deres del har det historisk særlig vært fond basert i London eller Luxemburg som har søkt deres bistand, og her har de mange og lange relasjoner som jevnlig kjøper og selger eiendom i det norske markedet.

Likevel; det er ifølge Wikborg Rein-advokatene

økt samarbeid og transaksjoner som går på kryss av de nordiske grensene som kanskje er den klareste nye markedstendensen.

- Vi har sett en rekke nye dedikerte pan-nordiske strukturer i den siste tiden, og vi ser også at flere globale og europeiske fond har en ”nordic desk” som har et særlig ansvar for Norden sett under ett, sier Lars Ulleberg Jensen.

- Flere fond har kjøpt eiendom i flere nordiske land i samme transaksjon, og vi har også bistått i etablering av flere joint ventures på tvers av de nordiske landegrensene. I alle slike cross border-prosjekter har vi hatt et nært og sømløst samarbeid med svenske, finske og danske advokater, og vi har utelukkende positive opplevelser med kollegaer i nabolandene, legger han til.

Det er også slik at norsk kapital søker seg ut og til de nordiske nabolandene. Wikborg Rein har bistått norske klienter i forbindelse med transaksjoner både i Finland, Sverige og Danmark.

- I slike situasjoner blir det naturligvis den lokale advokaten som står helt sentralt og som gjør det vesentlige av selve transaksjonsarbeidet. Men vi er ofte også koblet på, ikke minst for å sørge for at ”linken” mellom det utenlandske og norske fungerer slik det skal, sier Ingrid Høstmælingen.

ESTATE 01/22

85

NYHETER

Wikborg Rein Lars Ulleberg Jensen og Ingrid Høstmælingen.

«Vi har sett en rekke nye dedikerte pan-nordiske strukturer i den siste tiden, og vi ser også at flere globale og europeiske fond har en ”nordic desk”.»

LARS ULLEBERG JENSEN, Wikborg Rein

86

SER INGEN GRUNN TIL AT TEMPOET SKAL NED Når det gjelder segmenter, peker advokatene i Wikborg Rein på logistikk som en klar vinner, ikke minst i de pan-Nordiske strukturene. Starwood Capitals uttalte strategi om å bygge logistikkportefølje verdt over 10 milliarder kroner er et eksempel på dette.

Wikborg Rein bisto i Starwoods første transaksjon i Norge, hvor de kjøpte to logistikkbygg med et samlet areal på 34.500 kvadratmeter fra Fabritius. Av øvrige initiativer er det nye fondet Hybridge Mezzanine, som er initiert av norske Anvil Asset Advisors, et eksempel på pan-nordiske fond som kan investere i hele kapitalstrukturen knyttet til eiendom. Wikborg Rein har også sett en tydelig økt interesse for porteføljer med studentboliger og andre typer sosial infrastruktur, og dette er en trend som ser ut til å fortsette inn i 2022.

På spørsmål om hvordan 2022 kommer til å se ut, synes advokatene det er vanskelig å svare på.

- 2022 har startet med svært god fart og mange spennende oppdrag, og flere på vei inn – også fra nordiske aktører. Vi ser så langt ikke noen tendens til at fjorårets skyhøye tempo skal ned. Samtidig er det farlig å bruke sin egen skrivepult i et øyeblikksbilde som en temperaturmåler på et veldig komplekst marked, sier Ingrid Høstmælingen.

NYHETER

SULTNE SVENSKER - Vårt inntrykk er at utlendingene står for en begrenset andel av det totale norske transaksjonsvolumet, med et svært så hederlig unntak: Svenskenes appetitt for norsk næringseiendom synes umettelig, og de har i stor grad bidratt til at det totale transaksjonsvolumet ble så høyt som det ble i 2021, rapporterer advokat Christopher Borch i Advokatfirmaet Thommessen AS. - Etter en intern opptelling konstaterer vi at Thommessens eiendomsavdeling i 2021 bistod i ca. 120 transaksjoner, med en samlet, underliggende eiendomsverdi på godt over 75 milliarder kroner. Av dette totalbeløpet var utlendinger involvert i så mye som 23 milliarder kroner – i tillegg til AMF Pensionsforsäkring AB’s 50%-post ved salget av Oslo Areal.

Borch legger til at eiendomsavdelingen i Thommessen har løpende dialog med flere svenske aktører, som bekrefter at norsk eiendom fortsatt er svært interessant for dem, og at planen er å kjøpe seg ytterligere opp i 2022.

- Vi har bistått i både kjøps- og salgstransaksjoner også med ”ikke-svenske” utlendinger, men vi opplever større fokus på usikkerhetsfaktorer hos disse – særlig tilknyttet det norske rentebildet og den norske valutaen.

ESTATE 01/22

Thommessenadvokater Fv. Even Bratsberg, Christian Müller og Christopher Borch.

Uavhengig rådgivning innen næringseiendom Verdivurdering Økonomisk- og teknisk rådgivning Teknisk due dilligence

VERIDIAN ANALYSE AS Thunes vei 2 | 0274 Oslo | +47 22 12 00 43 | analyse@veridian.no | veridian.no

88

Forutsatt en større trygghet hva gjelder rente- og valutamarkedet, tror vi imidlertid på betydelig større interesse også fra andre utlendinger. Den pågående norske trenden – der flere eiendommer i samme segment samles i større enheter – vil garantert vekke interessen til de internasjonale PE-aktørene og de utenlandske pensjonsfondene, sier Borch.

De utenlandske aktørene som gjør transaksjoner i Norge, har gjerne sine egne advokater fra hjemlandet som de ønsker at vi skal samarbeide med.

- Vi er naturligvis fleksible her, og opplever at det er enkelt å samarbeide med forretningsadvokater på tvers av landegrensene. Ofte tar det imidlertid litt tid – både for aktørene og deres rådgivere – å ta inn over seg hvor raskt selv de store eiendomstransaksjonene gjennomføres i det norske markedet.

- Men når man har sett et par dealer glippe mens man har sittet og filet på NDAen, skjønner man at vi gjør ting annerledes i Norge, avslutter Christopher Borch.

GÅR FOR GRØNT - En viktig og tydelig trend er interessen for industriell eiendom, særlig eiendom tilknyttet det grønne skiftet, sier advokat Anne Sofie Bjørkholt, som leder eiendomsavdelingen i advokatfirmaet BAHR. - Det etableres ny industri i Norge om dagen og det merkes. Dette er ofte greenfield-eiendommer hvor det handler mer om tilgang til land, kraft og infrastruktur enn om etablerte og løpende leiekontrakter.

Det skal investeres mange milliarder i årene fremover. Her er norske og utenlandske investerings- og teknologi miljøer på banen og Norge er et av landene som er særlig interessante på grunn av kystlinje og krafttilgang. Etableringene er plass- og kraftkrevende og eiendomsutvikling er derfor helt sentralt. I BAHRs eiendomsavdeling har industriell eiendom stått for en stor andel av omsetningsøkningen, og jeg tror vi bare har sett begynnelsen, sier Bjørkholt.

En annen ny trend er strukturerte oppkjøp av campingplasser hvor store, utenlandske aktører har kastet sitt blikk på Norge.

- Trenden drives frem av en økt interesse for friluftsliv og nærferie. Til nå har dette vært en fragmentert bransje i Norge, men nå er det tid for strukturering og konsolidering slik at tilbudet fra campingplassene blir bedre og lettere tilgjengelig.

Det er mye eiendomsjuss knyttet til kjøp av en campingplass, forsikrer hun.

En stadig sterkere trend er samarbeidsprosjekter mellom aktører med kompetanse innen utvikling og kapitalsterke aktører.

- Dette gjelder særlig i forhold til internasjonale kunder som ønsker en lokal partner med kompe-

NYHETER

tanse. Vi opplever også at flere større internasjonale forvaltningsmiljøer viser interesse for å investere i næringseiendom i Norge for første gang, og forventer at vi får se flere nye utenlandske aktører i Norge i løpet av 2022.

Ikke overraskende er det stor rift om godt beliggende tomter innen boligutvikling.

- Flere aktører er åpne for å ta større risiko og ha lengre perspektiv på investeringen, så lenge det virker sannsynlig å kunne utvikle til bolig på sikt. Den sterke konkurransen fører også til at det inngås en rekke ulike typer avtaler, hvor mange inneholder sofistikerte avtalemodeller som deler risiko og oppside frem i tid mellom selgeren og kjøperen, sier Bjørkholt.

- Men også ellers har 2021 blitt et svært aktivt år i transaksjonsmarkedet i Norden. Interessen for kontor- og logistikk er fortsatt sterk, men kanskje noe dempet for logistikk utenom prime. Etterspørselen etter handelseiendom er økende, og det samme gjelder hotell. Flere store transaksjoner har vært landet, og utenlandske aktører har vært involvert i flere av dem, fortsetter hun.

MER FLEKS, MEN KONTORET BESTÅR BAHR-advokaten ser ikke tegn til at hjemmekontor skal utkonkurrere det tradisjonelle kontoret.

- Fremtiden for kontorbygg i lys av potensielt økt bruk av hjemmekontor også etter pandemien har jo vært mye diskutert. Vårt inntrykk er at interessen for kontorbygg fremdeles er sterk, og at mange synes å forvente at det ikke blir så store endringer i bedrifters behov for kontorarealer som enkelte har spådd. Men fleksibilitet i lokalene har blitt viktigere.

- Vi samarbeider jevnlig med internasjonale kunders lokale advokater når disse ønsker å vurdere transaksjoner i det norske markedet. De norske transaksjonsprosessene har sine innarbeide mønstre og vår rolle blir da som regel lik som ved bistand til norske klienter.

Det skyldes selvsagt også at norsk rett gjelder, men vi har likevel tett samarbeid med klientens interne eller eksterne juridiske rådgiver. Dette er nyttig i forhold til strategi i forhandlinger, men vi lærer også mye av dette ettersom våre internasjonale kollegaer på noen områder har andre løsninger som kan være bedre enn de vi er vant til fra norske prosesser, sier Anne Sofie Bjørkholt og avslutter slik: - 2021 har vært et svært godt år for oss, hvor nye rekorder er satt. 2022 tegner også til å bli et bra år, men det gjelder å henge i. Ingenting kommer av seg selv. Vi jobber hardt for å hele tiden videreutvikle oss, se muligheter og møte etterspørselen. For tiden har vi særlig fokus på ESG i eiendomsbransjen, et område som blir enda viktigere for våre kunder fremover.

ESTATE 01/22

BAHR Anne Sofie Bjørkholt.

ESTATE 01/22

89

NYHETER

«- En viktig og tydelig trend er interessen for industriell eiendom, særlig eiendom tilknyttet det grønne skiftet.»

ANNE SOFIE BJØRKHOLT, BAHR

90

- FOLK VIL TILBAKE PÅ JOBB Eiendomsadvokatene Tom Rune Lian og Stig L. Bech i Wiersholm har opplevd et rekordår i 2021, både for egen del og hos klientene.

- At transaksjonsvolumet nådde all time high er en gammel nyhet, sier Lian.

- Ser man på de ulike segmentene, så har bolig, logistikk og kontor inkludert utviklingseiendom, fått mye oppmerksomhet. Men også handel og hotell finner interessenter på gode nivåer. Særlig spennende er det med hotell-transaksjonene som nå kommer.

Vi ser også at prime high street yield for handel har falt kraftig fra året før, til nivåer på godt under 4,0%.

- En viktig observasjon post-korona er at kontormarkedet lever i beste velgående, fortsetter Bech.

- Folk vil tilbake på jobb, om enn i mer fleksible former. Det vi har fått tilgjengelig av informasjon nå på nyåret tyder på en fortsatt høy etterspørsel.

Gjennom 2021 hadde vi et høyere nivå på signerte kontrakter enn vi har sett på flere år. Også leiene har økt, særlig i Oslo vest der Lysaker og Skøyen opplever en sterk positiv utvikling.

Etterlyser fortgang på reguleringen - Et tall som går nedover er dessverre entreprisevolumet, der det rapporteres om 98.600 kvadratmeter

NYHETER

nybygg kontor i Oslo i 2021, noe som er langt lavere enn normalt. Dette skal oppover, men skikkelige volumer får vi først når de store kommunene får fortgang i reguleringshastigheten – for eksempel ved la seg inspirere av Bygg21s ”Steg for steg”. Kostra-tallene for Oslo som viste 1799 dager fra oppstartsmøte til vedtatt plan har vakt berettiget oppsikt, sier Lian.

- Vi tror markedet for advokater vil dreie seg stadig mer mot totalleveranser. Firmaene med ”full pakke” opplever økende etterspørsel. Med det tenker vi på evnen til å kunne håndtere alt i en eiendomslivslinje, fra tomtekjøp, via regulering og politisk behandling, til finansiering, entreprise, utleie og salg. Skatt og avgift er et must over hele linja. Vi har rigget oss nå med nesten 30 advokater i hele dette feltet – noe som igjen har gitt vårt beste år så langt, sier Bech.

- Vi opplever en særlig økning i behovet for bistand i gode dialoger med offentlige myndigheter. Det være seg å få ut propper i planprosesser og utbyggingsavtaler, men også helt konkret med det offentlige som leietaker eller behovsinnehaver. Eksempelvis jobber vi nå med nye konsepter for eldreboliger med husbankfinansiering. Produktutvikling er et stikkord, også advokater må tenke nytt i varme markeder, avslutter Stig Bech.

ESTATE 01/22

Wiersholm F.v. Tom Rune Lian og Stig Bech.

Vi takker for muligheten til å bistå Carnegie AS og Ekeberg Eiendom AS med finansiering av Konowsgate 67 B.

Vi løser ditt finansieringsbehov Trenger du finansiering av eiendomsprosjekter i Oslo-regionen, er du velkommen til å ta kontakt med oss. Med vårt fokus på kompetanse og gode relasjoner, enkle prosesser og forutsigbarhet, velges vi av stadig flere aktører i eiendomsbransjen.

ASSISTERENDE BANKSJEF

Vi har lang erfaring fra eiendomsfinansiering og bidrar gjerne med å finne gode

Telefon: 982 36 825 E-post: kha@bnbank.no

løsninger på ditt finansieringsbehov. Prøv oss du også!

www.bnbank.no/eiendomsfinansiering

Kurt Haugen

92

NYHETER

ESTATE 01/22

Schjødt F.v. Charles Andersson og Ditlef Thaulow.

SER NORGE OG SVERIGE UNDER ETT Ifølge Advokatfirmaet Schjødt er det mange investorer som søker mot både eiendomsmarkedet i Norge og Sverige. Ditlef Thaulow, som er partner i Schjødts eiendomsavdeling i Norge, ser stadig flere investorer som ser samlet på de to landene.

- Eiendomsmarkedene i både Norge og Sverige er relativt små sammenliknet med andre land, men det er mange likheter mellom de to markedene. Det er derfor naturlig for de større investorene å se samlet på de to landene når de planlegger investeringer, sier Ditlef Thaulow.

Advokatfirmaet Schjødt har kontorer i både Norge og Sverige. Kontorene er fullintegrerte, både økonomisk og administrativt, og eiendomsavdelingen har dedikerte advokater i begge land.

- Vi har et sømløst samarbeid og følger investorene uavhengig av hvilket land de ønsker å investere, sier Charles Andersson som leder eiendomsavdelingen i Sverige.

De to kollegene ser flere likhetstrekk mellom

investorene i Norge og Sverige. Blant annet er det i begge land stort fokus på logistikkeiendommer, eiendommer med statlige leietakere og boligutvikling.

I tillegg har det de siste årene også vært god tilgang på kapital i begge markedene og meget høy aktivitet.

- Det svenske eiendomsmarkedet har mange børsnoterte eiendomsselskaper, sier Charles Andersson.

- I tillegg er det litt andre regler for etablering og registrering av eiendomssyndikater. Dette påvirker dynamikken i markedet.

- I utgangspunktet er det også mange juridiske likheter mellom de to landene, fortsetter Ditlef Thaulow.

- En norsk investor vil derfor kjenne seg igjen i det svenske markedet, og motsatt. Samtidig er det på noen områder viktige forskjeller. For eksempel er det i Sverige store begrensninger for bruk av opsjoner til å kjøpe fast eiendom. Dette påvirker blant annet eiendomsutviklerne. Svenske investorer kan på sin side oppleve at det norske leiemarkedet har helt andre reguleringer enn det svenske markedet, avslutter Thaulow.

Går dere med tanker om realisering eller investering rundt næringseiendom?

Compliance Næringsmegling er en rendyrket kommersiell næringsmegler, som er spesialist på næringseiendom.

Gjennom RE/MAX Commercial samarbeider vi med andre avdelinger

globalt og er en del av verdens største eiendomsmeglerkjede RE/MAX.

Vår ambisjon er å være den foretrukne og ledende næringsmegleren mot et bredere marked nasjonalt og internasjonalt.

Vi får til enestående resultater for våre klienter – Klienter akkurat som deg

Fortell oss hva du trenger, så får vi det gjort!

Registrer deg gjerne i vår investordatabase

compliance@remax.no

94

NYHETER

«- Pandemien satte selvsagt sitt preg på markedet, så det var desto mer overraskende at utlendingene var så aktive i Norden til tross for flere utfordringer.»

LINE RAVLO-LOSVIK, DLA Piper

ESTATE 01/22

ESTATE 01/22

DLA Piper Line Ravlo-Losvik og Anders Bergene.

NYHETER

ET ÅR FOR HISTORIEBØKENE - 2021 ble et år for historiebøkene for oss i DLA, sier advokat og partner Line Ravlo-Losvik i eiendomsavdelingen hos DLA Piper. Både totalvolumet av transaksjoner og DLA Pipers markedsandel savner sidestykke og passerte det tidligere toppåret 2015 med god margin.

- Vi ennå ikke helt ferdig med fintellingen, men bare i Norge vi var involvert i nærmere 100 transaksjoner med en verdi på ca. 40 milliarder kroner.

Det er vi godt fornøyd med.

- Vi ser det samme hos våre nordiske kollegaer, sier partnerkollega Anders Bergene.

DLA Piper har kontorer i alle de nordiske landene.

Med godt over 100 eiendomsadvokater i Norden opplevde advokatfirmaet stort trykk både fra lokale og internasjonale investorer gjennom hele fjoråret.

- Pandemien satte selvsagt sitt preg på markedet, så det var desto mer overraskende at utlendingene var så aktive i Norden til tross for flere utfordringer.

Som eksempel på utfordringer nevnes at flere kjøpere ikke fikk gjennomført fysiske befaringer av eiendommene som følge av innreiserestriksjoner.

DLA Piper-advokatene konstaterer at 2021 var preget av en rekke store og komplekse oppkjøp innen flere segmenter i eiendomsmarkedet. Bolig har spilt en viktig rolle i våre naboland og vært en av de store driverne for oppgangen det siste året: - Våre svenske og danske eiendomsteam ledet av Gustaf Ström og Emilie Møller bisto eksempelvis Heimstaden Bostad i kjøpet av en boligportefølje fra Akelius til over 92 milliarder svenske kroner, som er den største eiendomstransaksjonen i Norden og blant de største i verden noensinne, sier Ravlo-Losvik.

Fra Finland kan DLA Piper-kollega Mikko Larvala rapportere om at de var involvert i kjøpet av mer enn 10 boligporteføljer på vegne av Heimstaden, Round Hill Capital og Morgan Stanley.

HEFTIGE BUDRUNDER Appetitten for logistikk ser bare ut til å øke og 2021 føyde seg godt inn i dette trendbildet. I Danmark bisto DLA Piper franske Oxford Properties i deres erverv av 27 «last mile» logistikkeiendommer fra M7 Real

95

Estate for 360 millioner euro. Bergene sier at DLA Piper har også nylig har bistått i nedsalget av en større logistikk-/lett industriportefølje med eiendommer i flere av de nordiske landene, deriblant Norge.

- Aktiviteten blant våre norske oppdragsgivere har også vært svært høy gjennom fjoråret, påpeker Ravlo-Losvik. Vi har sett og ser fortsatt mange off-market-transaksjoner. Men i 2021 så vi også at mange av transaksjonene som gikk via meglerhus/ rådgivere resulterte i heftige budrunder.

DLA Piper sier at deres erfaring er at de juridiske diskusjonspunktene på overordnet nivå i Norge er relativt begrensede i transaksjonsprosessene og at markedet slikt sett er blitt ytterligere «standardisert».

Eksempelvis synes det å bli stadig mindre variasjoner i skatterabatt og ansvarstersklene-/begrensningene på de etablerte nivåene.

Videre fremhever Ravlo-Losvik at garantiforsikring har vært en god løsning i 2021 på forhold mellom selgere som ønsker et «ansvarsfritt» salg og kjøpere som ønsker grunnleggende garantier: - Vi opplever jevnt over prosessene med forsikringsselskapene som både effektive og konstruktive legger hun til.

- ESG påvirker også transaksjoner i stadig større grad, og vi har erfart kjøpere som stiller spørsmål ved hvordan ESG kan inkluderes som en del av due diligence–gjennomgåelsen. Dette tror vi kommer mer av fremover, sier Ravlo-Losvik.

Når det gjelder fremtidsutsiktene spår DLA-advokatene et fortsatt aktivt marked i 2022, selv om både renteøkninger og den sikkerhetspolitiske situasjonen i Europa for tiden kan stikke kjepper i hjulene.

- Det er mulig at dette kan virke noe dempende på den ekstreme investeringslysten og ikke minst konsolideringstrenden vi så i fjor, men vi tror likevel at eiendom som aktivaklasse vil stå seg godt sett opp mot alternativene. Vi har også tro på at handelseiendom på noe sikt kan komme mer på banen igjen, ikke minst når corona-restriksjonene verden over forhåpentligvis letter. Og nå som før vil Norden ofte bli sett på som en trygg havn i en ellers urolig verden, avslutter Line Ravlo-Losvik og Anders Bergene.

96

- ER INNE I NOK ET GODT TRANSAKSJONSÅR Vi opplever et meget sterkt eiendomsmarked i Norge og i Norden. Fjoråret var et rekordår og pipeline for 2022 er veldig bra, noe som foreløpig tilsier at vi er inne i nok et godt transaksjonsår, sier Herman Roksund, partner i Advokatfirmaet Haavind.

- Et økende antall aktører opptrer på tvers av landegrensene, særlig innen Norden. Vår erfaring er at mange ser til Norden og Norge for å søke en avkastning i et relativt trygt og stabilt marked. Det er jo klart at enkelte alternative investeringer med lav risiko som feks obligasjoner og rentepapirer har hatt svært lav avkastning, og det er relativt mye kapital som søker mot eiendomsinvesteringer. Vi ser også flere aktører som ønsker større og bredere fotavtrykk i Norge og Norden, og vi har bistått flere investeringsstrukturer som tidligere har vært representert innen Norden, men der Norge er et nytt marked for disse, sier han.

Roksund sier de særlig har sett stor interesse for norsk eiendom fra svenske aktører, som over tid har økt sin eksponering i Norge, og har blitt komfortable med å investere i Norge. En rekke av de svenske aktørene er børsnoterte med gunstig finansiering.

Lånekostnadene er generelt lavere i både Danmark og Sverige, og rentebanen i Norge er justert opp, mer enn i Sverige og Danmark.

- I det norske markedet har for eksempel Balder vært offensive, både med oppkjøp i Entra og oppkjøpet fra Asset Buyout Partners for ni milliarder kroner.

Balder har gjennom disse transaksjonene økt sin

NYHETER

andel i det Norske markedet betydelig i 2021, sier Haavind-advokaten.

- Logistikkmarkedet har vært knallsterkt i Danmark, Sverige og Norge under pandemien. I tillegg er vår erfaring at kontorsegmentet i de mest sentrale områdene hold seg godt. Noen bransjer har vært hardt rammet av pandemien, og i alle landene virker det som om hotellsegmentet har vært litt avventende, men likevel med en grad av optimisme. Vi har også bistått utenlandske aktører med hotellinvesteringer i Norge i 2021.

VIL HA SKOG En annen trend Haavind har sett i 2021, er utenlandsk interesse for norske utmarkseiendommer og skogselskaper.

- Tilsvarende arealer verdsettes mye høyere på kontinentet enn i Norge og norske eiendommer fremstår dermed som gunstige. Det er likevel en utfordring med denne type transaksjoner at det er konsesjonsmessige omsetningsbegrensninger, noe som begrenser omfanget av aktuelle eiendommer for dette markedet.

- Samarbeidet over landegrensene er stort sett veldig godt. Vi har lange relasjoner til advokatfirmaer i de andre landende vi gjør mest transaksjoner med, særlig i Sverige og Danmark. Det er viktig med gode etablerte relasjoner til lokale advokater i de ulike landende. Vi gjør det vi kan for å legge til rette for at våre kunder skal oppleve dette sømløst og effektivt, med forutsigbare prosesser, avslutter Herman Roksund i Haavind.

ESTATE 01/22

Haavind Herman Roksund.

98

NYHETER

ESTATE 01/22

Danske transaksjonsmarkedet gikk amok i 2021 Med et volum på nesten 120 milliarder kroner, satt det danske transaksjonsmarkedet rekord i 2021.

Av: Kamilla Sevel Redaktør, Estate Media Danmark

2

021 ble all time high når det gjelder transaksjonsvolum i det danske eiendomsmarkedet. Antall handler på mellom 500 millioner kroner og 1 milliard kroner steg fra 13 i 2020 til 31 i 2021, og det var 10 milliardhandler i fjor, sammenlignet med 9 året før. Det viser tall fra meglerfirmaet Cushman & Wakefield RED/Redata.

Det finnes ikke offisielle tall for det danske transaksjonsvolumet, men konsensus blant Danmarks næringsmeglere er at rekordåret har vært 2017, med et volum på rundt 90 milliarder kroner.

Det er særlig boligmarkedet som har bidratt til den store interessen hos investorene. Ikke bare i Danmarks hovedstad København, men også i provinsen, hvor internasjonale investorer har fått opp øynene for blant annet rekkehus som utleieboliger, kjøpt av private – og ofte lokale – utviklere.

– Boligmarkedet i 2021 var både kjennetegnet ved en umettelig etterspørsel etter mer eller mindre alle typer boliger, et stigende leienivå og fallende avkastningskrav. Det resulterte i en høy investeringsaktivitet i hele Danmark og et transaksjonsvolum på nesten 66 milliarder kroner. Med en andel på 55 prosent av det samlede volumet, ble boligsegmentet derfor igjen det største eiendomssegmentet i transaksjonsmarkedet, sier partner Lior Koren i Cushman Wakefield RED.

HEIMSTADEN MEST KJØPELYSTEN Det norsksvenske eiendomsselskapet Heimstaden har vært den absolutt mest ivrige kjøperen det seneste året i det danske markedet. Og Heimstaden tar også plassen som den viktigste investoren i et tiårsperspektiv.

– Det har vært høy investeringsaktivitet og mange nye aktører har trådt inn i det danske markedet de seneste årene. Aktiviteten i 2021 førte til en rokade mellom flere av investorene. Mens både norsksvenske Heimstaden og svenske Niam har beholdt sine plasser som henholdsvis mest og nest mest aktive investorer, rykket danske Koncenton og nordiske NREP begge opp tre plasser fra sist år og inntok dermed plassene som tredje og fjerde mest aktive investor, viser Redatas seneste tall for investeringene.

Selv om eiendomsbransjen forventet et godt år, så kom omfanget av transaksjonene i 2021 likevel som en overraskelse på de fleste.

– Rekord på rekord ble slått, investorenes konkurranse seg imellom økte og flere steder var markedet så rødglødende at avkastningen kom under 3 prosent.

Det er flere forklaringer til dette. For det første innebar reiserestriksjonene i 2020 at særlig de utenlandske kapitalfondene holdt igjen. Dermed hopet investeringsbehovet seg opp, og for mange aktører innebar gjenåpningen av samfunnet i 2021 en ketchupeffekt på transaksjonene.

99

NYHETER

Spektakulært Ett av de mer spektakulære boligprosjektene som den danske pensjonskassen Danica har investert i, er to kysthus med 50 eierleiligheter på Tuborg Strandeng med direkte utsikt over Øresund.

Illustrasjon: Cadwalk

ESTATE 01/22

NYHETER

ESTATE 01/22

Foto: Colliers

100

1

2

ESTATE 01/22

101

NYHETER

«Startavkastningen er historisk lav, og det virker nesten naturstridig at den skulle falle videre.»

CARSTEN GØRTZ PETERSEN

–1 Det høye transaksjonsvolumet i Danmark består av både porteføljer i milliardklassen og mindre eiendommer. Her Danske Banks hovedkontor i Vejle i Jylland, som Colliers har solgt for M7RE til en lokal investor.

–2 Flere kommuner rundt i Danmark er i full gang med lokalplanlegging av nye områder for å utnytte.

Den økonomiske aktiviteten vokste, virksomhetene tjente mer penger og lønningene steg. Dermed steg også etterspørselen etter flere og større boliger og flere kontorer, lager- og logistikklokaler, sier adm. direktør Carsten Gørtz Petersen fra en av Danmarks største næringsmeglere, Colliers Danmark.

REKORDEN SLÅS IKKE Både Colliers og Cushman Wakefield RED er enige om at rekordnivået ikke slås.

– Det er enkelte segmenter, som retail- og hotellsegmentet, hvor vi forventer økt volum i år enn i 2021, fordi det da var forholdsvist lavt volum.

Men den klart største delen av volumet, ca. 55 prosent, kommer fra boligsegmentet og her var det i fjor så mange store handler at det ikke lar seg gjøre å gjenta det i den nærmeste fremtiden.

Det samme gjør seg gjeldende i logistikksegmentet, hvor det aldri er blitt solgt så store mengder logistikkeiendommer som i 2021. Så selv om det er fortsatt godt trykk i markedet, tror vi at 2022 blir en anelse mer rolig. Men vi tror vi lander på et transaksjonsnivå over gjennomsnittet for de seneste årene, sier Lior Koren.

Det er også holdningen til Colliers.

– Startavkastningen er historisk lav, og det virker nesten naturstridig at den skulle falle videre.

Spørsmålet er om fallet i avkastningen vi har hatt de seneste 36 månedene er en midlertidig tendens, hvor det bare handler om å plassere kapitalen. Eller om vi har kommet til et punkt hvor Danmark begynner å ligne det europeiske eiendomsmarkedet mer og hvor boliger i Danmarks nest største by Aarhus handles til samme avkastning som boliger i for eksempel München, sier Carsten Gørtz Petersen.

2020 har startet turbulent, men det kan også være en fordel for de som gjerne vil investere i eiendom. Økonomien er sterk i Danmark og arbeidsledigheten er historisk lav.

– Den lave arbeidsledigheten presser lønningene opp og skaper plass i privatøkonomiene til dyrere boliger. Samtidig er det fortsatt rikelig med kapital som søker investeringer og et behov for diversifisering med alternativer til et aksjemarked som startet året med store svingninger, sier direktør Erik Andresen i Nordicals, som også er blant Danmarks ledende næringsmeglerfirmaer. ØKT FOKUS UTENFOR KØBENHAVN EDC Erhverv har i likhet med Nordicals kontorer over hele Danmark.

– Grønne investeringer og bærekraft vil spille en større rolle i 2022. Det har vært snakket om dette området i lang tid, og særlig på nybygg er det slått kraftig igjennom, mens utfordringene blir å få oppgradert den eksisterende bygningsmassen, sier grunnlegger Poul Erik Bech i EDC Erhverv.

Han ser også en økt interesse for å investere i provinsene.

– Generelt kan vi si at tidligere lå hovedfokus hos investorene og utviklerne på de seks største byene målt i antall innbyggere. Men konkurransen er blitt hardere og det betyr at vi i større grad opplever interesse for de 30-40 største byene. I Jylland gjelder det blant annet byer som Kolding, Silkeborg, Skanderborg, Herning og Velje, hvor vi på Sjælland ser økt fokus på blant annet Frederikssund, Holbæk, Rinsted, Næstvedt og Slagelse. Og den tendensen forventer vi vil fortsette i de kommende årene, sier Poul Erik Bech.

102

ESTATE 01/22

Foto: RED

Foto: Colliers

NYHETER

1

2

HELE VERDIKJEDEN VIL HA BÆREKRAFT Flere av de største meglerne er svært opptatt av hva det økte fokuset på bærekraft og ESG vil bety.

– De seneste to årene har ESG-fokuset økt markant og vi forventer at 2022 vil markere en trinnvis endring i ESGs rolle på tvers av hele spekteret av eiendomsbeslutninger.

Investorer og utleiere vil fokusere på å finpusse sine strategier for å forberede seg på en CO2-begrenset verden og sannsynligheten for økt regulering, sier adm. direktør Per Weinreich i CBRE Danmark.

Det er Cushman Wakefields Lior Koren enig i. Nettopp fordi det nå ikke lenger bare er leietakere eller utleier som driver etterspørselen.

– Fokuset på bærekraft i eiendomsbransjen er drevet frem av krav fra interessenter i hele verdikjeden. Leietakerne stiller stadig økte krav til at deres lokaler er bærekraftige, og det forventes at det i fremtiden vil være bedre finansieringsvilkår for bærekraftige eiendommer. Dette medfører en effekt på investoretterspørselen fordi sertifiserte eiendommer er mer ettertraktet enn eiendommer som ikke er sertifisert. Det igjen gir nye krav til utviklerne, sier Lior Koren.

INFLASJONEN Dermed ser det ikke ut til at det er mye som truer interessen for å investere i danske eiendommer. Det som kan spille inn, er den økte inflasjonen, men det mener Lior Koren ikke er et problem i seg selv.

– Vi ser nå den høyeste inflasjonen på mange år. Men alt annet likt, er en høy inflasjon positivt for eiendomseierne. Det skyldes at næringseiendommer i motsetning til aksjer og obligasjoner anses som en inflasjonssikret aktivaklasse. Dette fordi leieinntektene som regel blir regulert med inflasjonen. Under forutsetning av at avkastningskravene forblir uendret, vil næringseiendommene derfor stige i verdi i takt med inflasjonen.

Det er dog et stort forbeholdt, i og med at vi tidligere har sett at Nationalbanken har økt renten for å holde inflasjonen under kontroll. Hvis Nationalbanken igjen velger å øke rentene, vil det gjøre det dyrere for investorene å finansiere deres investeringer i fast eiendom, noe som kan bremse investeringsaktiviteten, sier Lior Koren.

–1 Carsten Gørtz Petersen ble CEO i Colliers i Danmark i 2021.

–2 Partner Lior Koren, Cushman Wakefield RED.

Nordeca Insight Property Det komplette arbeidsverktøyet for innsikt og beslutningsstøtte

Bolig-/eiendomsutviklere: • • •

Gjennomføre effektive eiendoms-, bygg og tomtevurderinger Se området rundt mht infrastruktur, demografi/befolkning, bygningsmasse og næringsliv Identifisere risiko forbundet med den aktuelle eiendommen (eks. vern, støy og miljø)

Næringseiendom: • • • •

Kartlegge de mest attraktive næringseiendommene inkl eiere og leietakere Finne potensielle leietakere (økonomi, ansatte, antall år i bygg etc) Hurtig innsikt i infrastruktur, demografi/befolkning, bygningsmasse og næringsliv Samle egne erfaringsdata forbundet med akkvisisjon, områdeanalyser og konkurranse

All relevant informasjon - et tasteklikk unna!

www.nordeca.com

104

NYHETER

ESTATE 01/22

ÅRET FOR DE STORE M&ADEALENE Det skyhøye transaksjonsvolumet i Sverige i 2021 var særlig preget av oppkjøp av en rekke børsnoterte eiendomsselskaper.

Av Björn Rundström Sjefredaktør Fastighetsnytt

D

et svenske transaksjonsmarkedet har fortsatt høyt trykk etter rekordåret 2021.

I januar ble det gjort eiendomstransaksjoner for 11 milliarder kroner etter et fjorår hvor det ble omsatt eiendom for ca. 400 milliarder kroner.

Det var langt over den gamle rekorden på 218 milliarder kroner fra 2019.

– Det totale transaksjonsvolumet domineres av store strukturdealer, med store selskap som vil bli større i sin iver etter å forbedre sin låneevne med bedre kredittrating. Størst var Catsellums oppkjøp av Kungsleden til 43 milliarder kroner. Men også Corems kjøp av Klövern og SBBs kjøp av Amasten, handler verdt 20 og 10 milliarder, kommer inn på topp 5-listen over de største eiendomsdealene i 2021.

REKORD UTEN M&A Men selv uten de tunge M&A-dealene, ville 2021 blitt et rekordår. En handel som stikker seg ut er Heimstadens kjøp av knappe 29.000 hyresrätter fra Akelius i Sverige, Danmark og Tyskland, med samlede årlige leieinntekter på 2,9 milliarder kroner. Straks

etter at handelen var i boks, inngikk Heimstaden en joint venture med tyske Allianz Real Estate verdt 30 milliarder kroner. Avtalen med Allianz viser to tegn i tiden: Både markedets appetitt på boliger, som i 2021 sto for 35 prosent av det totale transaksjonsvolumet i Sverige, og den utenlandske interessen for svenske eiendommer, som i 2021 sto for 25 prosent av transaksjonskapitalen.

Interessen for boliger og samfunnseiendommer fortsetter også å være sterk i begynnelsen av 2022, med drøyt en fjerdedel av det totale transaksjonsvolumet i januar. Akkurat samfunnseiendommer har gått som et tog de seneste årene, mens andre sektorer som handel, hotell og delvis kontor har hatt det tyngre under pandemien. Det synes både når det gjelder volumer og yielder.

Med et sterkt obligasjonsmarked som sikrer lave finansieringskostnader og tilgang på kapital, ventes de relativt sikre segmentene logistikk, bolig og samfunnseiendommer å fortsatt utvikle seg sterkt, med fallende yielder fra lave nivåer. Selv for kontor er det ventet en gradvis nedgang i avkastningskravene, skriver JLL i sin Nordic Outlook.

ESTATE 01/22

105

NYHETER

1

–1 Rutger Arnhults Castellum har vært aktive i transaksjonsmarkedet i fjor, blant annet gjennom kjøpet av Kungsleden.

Foto: Castellum

–2 Utleieporteføljer i Stockholm, her eksemplifisert fra Rinkeby, er etterspurt blant investorene.

Foto: Shutterstock

2

106

NYHETER

«I Europa skjer rundt 70 prosent av utleie i bærekraftige og moderne lokaler, til tross for at de bare utgjør rundt 30 prosent av arealet.»

NICLAS HÖGLUND

BØRSFALL Om året startet livlig i transaksjonsmarkedet, er det tvert imot på børsen. Etter et fjorår med en oppgang på 45 prosent for sektoren på Stockholmbørsen, har 2022 hatt en nedgang på nesten 15 prosent når halve kvartalet er over. I bunnen er fjorårets vinneraksje SBB, med en nedgang på 35 prosent.

Når det gjelder utsiktene for 2022, er analytikerne noe forsiktige og tror ikke at transaksjonsvolumene vil slå fjorårets rekord. Geopolitisk risiko, renten og eksterne hendelser i makroøkonomien spiller inn og skaper en uro som først og fremst spås å påvirke antall nye strukturdealer.

– Om ikke noe uforutsett skjer, tror jeg 2022 vil være et relativt sterkt år, men det vil ikke være som 2021, som var spesielt. Siden får man være ydmyk rundt geopolitikk, renten og eksterne hendelser i makroøkonomien. Det er mange selskaper med kapital, samtidig som noen tenker det kan være greit å hente hjem noen gevinster. Det gjør at transaksjonsmarkedet vil fortsette å spinne videre, sier Joakim Arvius i Pangea.

Hos JLL ser de samtidig en bra vekst i det underliggende markedet, altså i rene eiendomstransaksjoner, en utvikling de tror vil holde seg gjennom året.

– Stigende renter og volatilitet, i kombinasjon med de geopolitiske risikoene vi ser nå har presset opp kredittspreadene, først i eurobondmarkedet, men nå også i obligasjonsmarkedet. Om det fortsetter, vil det bli tøffere, i alle fall på kort sikt. Vi tror dog at dette bør normaliseres, og da ser vi fortsatt gode forutsetninger for markedet, selv når det gjelder strukturdealer, sier Niclas Höglund, analysesjef i JLL i Sverige.

Når det gjelder de seneste årenes kanskje heteste potet, kontorene, ser Niclas Höglund at ledigheten øker samtidig som prime leie går opp. Det er en noe spesiell kombinasjon som forklares med økt polarisering mellom ulike typer lokaler.

– I Europa skjer rundt 70 prosent av utleie i bærekraftige og moderne lokaler, til tross for at de bare utgjør rundt 30 prosent av arealet. De store ledighetene ligger samtidig i arealer som har behov for oppgradering. Den samme trenden ser vi også i Stockholm, Göteborg og Malmö.

BØRSGIGANTER Det svenske eiendomsmarkedet domineres fortsatt av store børsgiganter som Balder, Castellum og SBB, samt statlige Vasakronan og de store forsikringsselskapene. Men stadig flere vil inn i markedet og i løpet av de siste årene har flere selskaper omstilt sin virksomhet inn mot eiendomsforvaltning. Senest i rekken er Odd Molly og Raybased, som begge er blitt utviklet til eiendomsselskap med en økende portefølje. Odd Molly, som nå heter Logistea og driver med logistikkeiendom, har en portefølje på 2,6 milliarder og ambisjoner om å øke til 15 milliarder innen tre år. Raybased ble Randviken fastigheter for 3 milliarder. men listen kan gjøres lenger, med for eksempel luksusboligutvikleren Oscan Properties og nylig oppkjøpte Amasten, som opprinnelig var teknologiselskapet Morphic.

Det siste året har det også vært en trend at aktørene ser etter oppkjøp utenfor landets grenser.

Fjorårets budstrid om norske Entra er det få som har gått glipp av. SBB trakk seg ut, mens Castellum og Balder står igjen som eiere av en tredjedel av selskapet hver. Samtidig kjøpte Balder det norske industrieiendomsselskapet ABP for 9 milliarder kroner. I forbindelse med kjøpet sa CEO Erik Selin at det er hard konkurranse overalt og at den gode tilgangen på kapital og de lave rentene gir en hard konkurranse om investeringene overalt i Norden og at det ikke går å kjøpe på billigsalg.

ESTATE 01/22

SNART SOMMER! Vi har nå en helt ny 2022 modell Continental GT Convertible V8 i fargen Onyx sort metallic med Linen lyst interiør for levering. Kontakt oss for eksklusiv visning.

Velkommen til Billingstadsletta 31. Tlf 67 20 07 20.

WLTP drive cycle: Fuel consumption, (I/100 km) – Combined 12.5.

Combined CO2 – 284 g/km.

The name ‘Bentley’ and the ‘B’ in wings device are registered trademarks. © 2022 Bentley Motors Limited. Model shown: Continental GT Convertible

BENTLEY OSLO

FOTO: UNSPLASH

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å ­orientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside.

10 8

N °5 201 8 |

estate M AGAS IN

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

ADVOKAT

W foyen.no

ADVOKAT

Advokatfirmaet Føyen AS

DLA Piper

A: Dronning Eufemias gate 8, 0191 Oslo

A: Bryggegata 6

P: PB 7086 St. Olavs plass, 0130 Oslo T: 21 93 10 00 E: pch@foyen.no

P: PO Box 1364 Vika, N-0114 Oslo T: 24 13 15 00 E: magnus.lutnas@dlapiper.com

Spesialisering og forretningsforståelse sikrer det gode sluttresultatet.

DLA Pipers eiendomsadvokater har lang erfaring, faglig tyngde og solide referanser fra bistand knyttet til omsetning, utvikling, forvaltning, og leie av eiendom.

Advokatfirmaet-Føyen

ADVOKAT

W www.grette.no

/DLAPiperNorway/

ADVOKAT

Advokatfirmaet Grette AS

Advokatfirmaet Hjort DA

A: Filipstad Brygge 2, 0252 Oslo

A: Akersgata 51, 0180 Oslo

P: PB 1397 Vika, 0114 Oslo T: 22 34 00 00 E: firmapost@grette.no

P: PB Box 471 Sentrum 0105 Oslo T: 22 47 18 00 E: advokatfirmaet@hjort.no

Vi bistår både de største eiendomsaktørene, mindre private selskaper og offentlige organer som på ulike måter opptrer i eiendomsmarkedet. Denne bredden gjør oss godt i stand til å tilpasse våre råd til den enkeltes behov.

Vi bistår flere av landets største eiendomsutviklere med rådgivning og tvisteløsning i alle faser av eiendomsprosesjekter. vi harlang erfaring og kompetanse, med særskilt styrke innen plan- og bygningsrett og tomtefeste.

/AdvokatfirmaetGrette/

ADVOKAT

W www.svw.no

W dlapiper.com

W hjort.no

/AdvokatfirmaetHjort/

ADVOKAT

Advokatfirmaet Simonsen Vogt Wiig AS

Hammervoll Pind

A: Filipstad Brygge 1, 0252 Oslo

A: Wergelandsveien 7, 0167 Oslo

P: PB 2043 Vika, 0125 Oslo T: 21 95 55 00 E: post.oslo@svw.no

P: PB 6613 St. Olavs plass, 0129 Oslo T: 22 94 40 00 E: post@hammervollpind.no

Simonsen Vogt Wiig er et ledende forretningsjuridisk advokatfirma med 180 advokater og kontorer i de største byene i Norge samt Singapore.

Hammervoll Pind er et advokatfirma som er spesialisert mot eiendoms- og entreprisebransjen, og har et sterkt kompetansemiljø innen restrukturering og maritim juss.

W hammervollpind.no

/HammervollPind/

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

ADVOKAT

ADVOKAT

SANDS

Advokatfirmaet Seland Orwall AS

P: PB 1829 Vika, 0123 Oslo T: 22 81 45 00 E: lawyers@sands.no

A: Klingenberggt 7A, 0161 Oslo

Steenstrup Stordrange er totalleverandør av juridiske tjenester til våre klienter innenfor næringseiendomsfeltet.

Solid erfaring og spisskompetanse innenfor skatte- og avgiftsrett, fast eiendom og selskapsrett. Vi gir tydelige og praktiske råd, forankret i klientens kommersielle behov.

A: Cort Adelers gate 33, 0254 Oslo

W www.sands.no

/steenstrupstordrange/

BRANNVERN

W firesafe.no

W www.selandorwall.no

/selandorwall/

BANK

Firesafe

BN Bank

A: Robsrudskogen 15, 1470 Lørenskog

A: Tordenskioldsgate 8-10

P: Postboks 6411 Etterstad, 0605 Oslo T: 09110 / 22 72 20 20 E: firmapost@firesafe.no

P: PB 282 Sentrum, 0103 Oslo T: 73 89 20 00 E: post@bnbank.no

Firesafe er Nordisk totalleverandør innen brannsikring. Vi leverer branntekniske tjenester til alle typer bygg, i alle faser, samt kurs innen brannforebygging og evakuering.

Med nærmere 60 års erfaring fra bransjen er vi en naturlig samarbeidspartner både når det gjelder prosjekt- og langsiktig finansiering av eiendom i Oslo og omegn.

/firesafenorge/

W bnbank.no

BANK

BANK

W ncbank.no

P: PB 1938 Vika, 0125 Oslo T: 24 13 43 40 E: post@selandorwall.no

Nordic Corporate Bank

Pareto Bank

A: Inkognitogata 8

A: Dronning Mauds gate 3, 0250

P: Inkognitogata 8, 0258 Oslo T: 21 03 24 00 E: finansiering@ncbank.no

P: PB 1823 Vika, 0123 Oslo T: 24 02 81 20 E: post@paretobank.no

Nordic Corporate Bank – banken for mellomstore bedrifter og deres eiere.

Vi tilbyr skreddersydde løsninger innen eiendoms-, prosjekt- og oppkjøpsfinansiering.

Vi kan eiendomsmarkedet i Oslo og Akershus, og hjelper våre kunder med prosjekt- og risikovurderinger. Sammen finner vi den beste finansielle løsningen.

W pareto.no

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

CATERING

CATERING

Gastro Catering

Søtt+Salt

A: Brynsalléen 4, 0667 Oslo

A: Edvard Griegs vei 3, 5059 Bergen

T: 02517

T: 02517

Vårt kjøkken er drevet av erfarne og entusiastiske kokker som er lidenskapelig opptatt av virkelig god mat. Alt vi lager er basert på gode råvarer fra nøye utvalgte leverandører.Vi leverer matopplevelser du og dine gjester sent vil glemme.

Søtt+Salt er historien om de tre kokkene som vil få Bergen til å smake bedre. Historien handler om kjærlighet til kokkefaget og troen på at godt håndverk, gode råvarer, fantasi, kvalitet og vennlighet aldri går av moten.

gastrocatering.no / 4service.no

sottogsalt.no / 4service.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

AKA AS

Anthon Eiendom AS

A: Hvervenmoveien 49, 3511 Hønefoss

A: Øvre Vollgate 9, 0158 Oslo

P: Hvervenmoveien 49, 3511 Hønefoss T: 32 12 14 20

P: PB 74 Sentrum, 0101 Oslo T: 24 14 54 90 E: kundesenter@anthoneiendom.no

AKAs satsningsområder er investeringer, drift og forvaltning av handelsnæringseiendom. Selskapet eier over 200 handelseiendommer i hele landet hvor Norges ledende dagligvarekjeder og handelsbedrifter er leietakere.

Anthon Eiendom er et eiendomsselskap som sammen med oppdragsgivere – eller i egen regi – skaper eiendommer med kvaliteter som står seg inn i fremtiden. Vår drivkraft er å utvikle eiendommer som gir frydefulle og effektive hverdager for leietakerne og omgivelsene.

W aka.no

W anthoneiendom.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

W banenoreiendom.no

/AnthonEiendom

Bane NOR Eiendom AS

Bryn Eiendom AS

A: Schweigaards gate 23, 0048 Oslo

A: Nils Hansens vei 8, 0667 Oslo

P: PB 1800 Sentrum T: 05280 E: eiendom@banenor.no

P: PB 6620 Etterstad, 0607 Oslo T: 23 37 98 00 E: firmapost@bryneiendom.no

Norges ledende knutepunktutvikler.

Eier, utvikler og forvalter eiendom på og ved knutepunkt.

Største utleier på Bryn!

/banenoreiendom/

W bryneiendom.no

/Bryn-Eiendom/184817361546962/

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

W eiendomsspar.no

Eiendomsspar

Fram Eiendom

A: Olav Vs gate 6

A: Karenslyst Alle 2, 0278 Oslo

P: PB 1350 Vika, 0113 OSLO T: 22 33 05 50 E: post@eiendomsspar.no

P: PB 515, Skøyen 0214 Oslo T: 22 12 25 50 E: post@fram.no

Solid – Profesjonell – Fremtidsrettet

Områdene er: Oslo Vest, Sentrum, Skøyen, Majorstuen, Ullevål, Lysaker og Økern.

/eiendomsspar/

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

W fram.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

Fabritius Gruppen AS

FORTIN AS

A: Haakon VIIs gate 2, 0161 Oslo

A: Sommerrogata 13-15, 0255 Oslo

P: PB 1224 Vika, 0110 Oslo E: post@fabritius.no

P: PB 2500 Solli, 0202 Oslo T: 23 08 41 60 E: jan.kjetil.skaug@fortin.no

Fabritius Gruppen er en betydelig eiendomsaktør med fokus på utvikling og forvalting av næringseiendom i stor-Oslo.

FORTIN er et eiendomsselskap som eier, forvalter og drifter attraktive næringseiendommer i Norge og Sverige.

W www.fabritius.no

W fortin.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

W kinvest.as

/FramEiendom/

Karlander Invest AS

Loe Utvikling AS

A: Nedre Vollgt. 1, 0158 Oslo

A: Haakon VIIs gate 1 (6. etg.), 0161 Oslo

P: PB 1785 Vika, 0122 Oslo T: 22 33 72 80 E: post@kinvest.as

P: Postboks 1246 Vika, 0110 Oslo T: 911 91 669 / 991 11 090 E: post@loeutvikling.no

Med et langsiktig perspektiv forvalter og utvikler vi bolig og næringseiendom i sørøst Norge.

Skaper nytt ved å utfordre det etablerte!

Utvikler av næringseiendom i Oslo-området.

Spisskompetanse på tomteutvikling og transformasjon. Loe-gruppen – en ledende bransjeaktør siden 1933.

W loeutvikling.no

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP /UTVIKLER

Logistic Contractor

Mehar Gruppen AS

A: Wergelandsveien 1–3, 0167 Oslo

A: Karl Johans gate 7, 0154 Oslo

T: 450 27 838 E: kontakt@logistic-contractor.no

P: Schweigaardsgate 53, 0191 Oslo T: 918 82 203 E: ho@mehargruppen.no

Logistic Contractor er spesialister på å utvikle og bygge logistikk- og industribygg i Norden. Vi har utviklet over 1,5 mill. kvadratmeter med logistikk- og industribygg og er representert i hele Norden. Logistic Contractor eies av Wästbygg Gruppen AB som er børsnotert på Nasdaq.

Vi driver virksomhet innen eiendomsutvikling, hotell- og dagligvarehandel.

Som eier av Best Western Plus City Hotel i Oslo sentrum kan vi tilby aktører i denne guiden gode betingelser for overnatting.

W logistic-contractor.no

W mehargruppen.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

Myren Eiendom AS

NCC Property Development AS

A: Sandakervn. 24C, Bygg B, 0401 Oslo

A: Østensjøveien 27, 0661 Oslo

P: PB 4218 Nydalen, 0401 Oslo T: 22 87 19 00 E: post@myreneiendom.no

P: PB 93 Sentrum 0101 T: 22 98 68 00 E: firmapost.pd@ncc.no

Myren Eiendom AS ble etablert i 1997 og har som eneste formål å leie ut og utvikle Myrens Verksted.

Vi utvikler, leier ut og selger næringseiendommer i vekstmarkeder. Med kvalitetsløsninger som skaper verdi for kunder og samfunnet, skaper vi langsiktige og bærekraftige miljøer som både mennesker og bedrifter trives i. Vi bygger morgendagens samfunn.

W myreneiendom.no

W ncc.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

NHP Eiendom

Njord Real Estate AS

A: Kongensgate 16, 7011 Trondheim

A: Dronning Mauds gate 1, N-0250 Oslo P: Dronning Mauds gate 1, N-0250 Oslo T: 23 00 32 44 E: ocr@njordrealestate.no Investor og forvalter av næringseiendom med utviklingspotensial.

Vi utvikler, bygger og forvalter næringseiendom over hele landet ved de mest sentrale knutepunktene med fokus på lager- og logistikk, industri, handel.

W nhp.no

W LinkedIn/ NHP Eiendom

W njordrealestate.no

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

W norwegianproperty.no

EIENDOMSSELSKAP

Norwegian Property ASA

Obos Eiendom

A: Støperigata 2, 0250 Oslo

A: Hammersborg Torg 1, 0129 Oslo

P: PB 1657 Vika, 0120 Oslo T: 22 83 40 20 E: info@npro.no

P: PB 6666, St. Olavs plass, 0129 Oslo T: 22 86 55 00 E: eiendom@obos.no

Norwegian Property er et rendyrket og helintegrert næringseiendomsselskap.

Virksomheten omfatter utvikling, forvaltning, daglig drift og vedlikehold av sentralt beliggende eiendommer i Oslo og Stavanger.

Som en stor og viktig aktør innen utvikling av byer og steder, er vi med på å bygge fremtidens samfunn. Vi brenner for bærekraftig byutvikling og har fokus på å skape gode handels- og kontorbygg med kundens behov i sentrum.

/npro.no/

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

W oboseiendom.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

OXER Eiendom

Peab Eiendomsutvikling AS

A: Drengsrudbekken 12, 1383 Asker

A: Strandveien 17, 1366 Lysaker

P: PB 420, 1373 Asker T: 66 98 74 00 E: post@oxer.no

P: PB 143, 1325 Lysaker T: (+47) 23 30 30 00 E: info@peab.no

Vår solide kunnskap og brede erfaring gjør oss godt rustet til å bidra i fremtidsrettede, komplekse prosjekter. Vi eier og forvalter ca.

220.000 kvm eiendom i området Drammen, Asker, Oslo Nord og Enebakk.

EIENDOMSUTVIKLING

W oxer.no

W peab.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

W ragde.no

/oboseiendom/

Peab er et av Nordens ledende bygg- og anleggsselskap med ca. 15.000 ansatte.

Peab har gjennom snart 60 år vært et solid selskap og omsetter i dag for ca. SEK 54 mrd. i året. Vi utvikler og selger boliger i egenregi og i samarbeid med andre. /peabnorge/

Ragde Eiendom

Scandinavian Development AS

A: Gladengveien 3b, 0661 Oslo

A: Parkveien 33, 0258 Oslo

P: Gladengveien 3b, 0661 Oslo T: 22 62 62 20 E: post@ragde.no

P: Parkveien 33, 0258 Oslo T: 24 11 56 56 E: info@scd.no

Ragde Eiendom AS er et eiendomsselskap i sterk vekst som driver med utleie, samt kjøp og salg av bolig- og næringseiendom.

Selskapet er ledende innen eiendomsutvikling/ prosjektstyring i Norge med aktiviteter rettet mot utbyggere og investorer som er spesielt rettet mot bolig, kontor, kjøpesenter, hotell.

Selskapet har under regulering/bygging nærmere 38 milliarder.

W scd.no

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

W skullerudpark.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

Skullerud Park

SpareBank1 Forsikring AS

A: Olaf Helsets vei 5, 0694 Oslo

A: Hammersborggate 2, 0106 Oslo

P: Olaf Helsets vei 5, 0694 Oslo T: 22 62 80 00 E: andrea@aoe.no

P: Hammersborggate 2, 0106 Oslo T: 21 02 50 50 E: post.eiendom@sparebank1.no

I Skullerud Park fokuserer vi på samhandling på tvers av bedriftene i parken for at du som leietaker kan dra nytte av å sitte i et større fellesskap. Sånt skapes det verdier av.

Vi er husverter for nesten 300 leietakere fordelt på 14 bygg. Hovedtyngden av vår eiendomsportefølje ligger sentralt til i Oslo Sentrum og på Skøyen.

/skullerudpark/

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

W sparebank1.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

SKB Eiendom AS

Stout Real Estate AS

A: Kirkegata 15, 0153 Oslo

A: Kristian IVs gate 15, 0129 Oslo

P: PB 399 Sentrum, 0103 Oslo T: 22 40 57 00 E: post@skb.no

P: Postboks 6681 St Olavsplass T: 928 57 377 E: gs@stout.no

SKB Eiendom AS eier og forvalter, direkte og gjennom datterselskaper, en eiendomsmasse på omkring 150.000 kvadratmeter.

Vi utvikler og forvalter næringseiendom som erverves i samarbeid med investorer.

Vi har siden 2002 levert årlig avkastning på over 50% (IRR). Vi har kompetanse innenfor transaksjon, finansiering, utvikling, utleie, verdioptimalisering og salg

SKB Eiendom AS eies av Stiftelsen Kaare Berg.

W skb.no

W stout.no

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP / UTVIKLER

Thon Eiendom

Varde-Eiendom AS

A: Stenersgata 2A, 0184 Oslo

T: 932 02 550 E: helge.hellebust@vardeeiendom.no.

P: PB 489 Sentrum, 0105 Oslo T: 23 08 00 00 E: thoneiendom@olavthon.no Thon Eiendom er eiendomsdivisjonen i Olav Thon Gruppen, og er ledende innen kjøpesenter og næringseiendom. Vi forvalter ca.

475 eiendommer i Norge og 25 i utlandet.

Leieinntektsnivå på kr 5,5 mrd.

W thoneiendom.no

/SpareBank1/

/thoneiendom/

Varde-Eiendom AS er et eiendomsutviklingsselskap med boligfokus i Stor-Oslo. Vi søker aktivt etter nye prosjekter. Vi kan raskt gi deg en vurdering av utbyggingsmulighetene og verdien av din eiendom.

W vardeeiendom.no

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

EIENDOMSFORVALTER

EIENDOMSFORVALTER

Fazenda Asset Management AS

Malling & Co Forvaltning

A: Grunningen 2 0250 Oslo

A: Dronning Maudsgt. 15, 0250 Oslo

P: PB 1421 Vika 0115 Oslo T: 23 01 21 21 E: post@fazenda.no

P: PB 1883 Vika, 0124 Oslo T: 24 02 80 00 E: post@malling.no

Vi skaper merverdier gjennom aktiv forvaltning av eiendomsinvesteringer.

Med over 50-års erfaring har vi i Eiendomshuset Malling & Co befestet vår posisjon som en av landets mest erfarne, største og profesjonelle eiendomsforvaltere av næringseiendom og næringslokaler.

W fazenda.no

W malling.no

EIENDOMSFORVALTER

EIENDOMSFORVALTER

OXER Eiendom

SG Eiendom

A: Drengsrudbekken 12, 1383 Asker

A: Lysaker Torg 6-12, 1366 Lysaker

P: PB 420, 1373 Asker T: 66 98 74 00 E: post@oxer.no

P: PB 180, 1325 Lysaker T: (+47) 488 51 990 E: stig@sgeiendom.no

Vår solide kunnskap og brede erfaring gjør oss godt rustet til å bidra i fremtidsrettede, komplekse prosjekter. Vi eier og forvalter ca.

220.000 kvm eiendom i området Drammen, Asker, Oslo Nord og Ytre Enebakk.

Vi legger vekt på tett og nær oppfølging av selskapets leietakere.

W oxer.no

W sgeiendom.no

EIENDOMSFORVALTER

EIENDOMSRÅDGIVNING

Deas Asset Management

Byggstart

A: Henrik Ibsens gate 100, 0255 Oslo

A: Madserud allé 34, 0274 Oslo

P: PB 2882-Solli, 0230 Oslo T: (+47) 220 12 700 E: norway@deas-asset.com

P: Madserud allé 34, 0274 Oslo T: 22 12 00 59 E: kontakt@byggstart.no

BYGGSTART

Ett av Europas ledende selskaper innen kapital- og eiendomsforvaltning, med over 7000 ansatte i 25 land. En betydelig eiendomsvirksomhet og forvalter eiendomsverdier for egne fond og oppdragsgivere.

W deas-asset.com

/mallingco/

Byggstart kobler privatpersoner, sameier og utviklere som skal gjennomføre større byggeprosjekter med kvalitetssikrede entreprenører. Vi gjør det trygt og enkelt å finne rett entreprenør.

W byggstart.no

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

EIENDOMSRÅDGIVNING

W multiconsult.no

EIENDOMSRÅDGIVNING

Multiconsult

GK Gruppen AS

A: Nedre Skøyenvei 2, 0276 Oslo

A: Ryenstubben 12, 0679 Oslo

P: PB 265 Skøyen 0213 Oslo T: 21 58 50 00 E: oslo@multiconsult.no

P: PB 70 Bryn, 0611 Oslo T: 22 97 47 00 E: post@gk.no

Multiconsult er et av Norges og Nordens ledende miljøer innenfor rådgivning og prosjektering.

GK installerer og vedlikeholder alt av teknikk i alle typer bygg. Vi har rørleggere, elektrikere, ventilasjonsteknikere og fagfolk innen kuldeteknikk, byggautomasjon, sikkerhet og energiledelse.

/Multiconsult/

EIENDOMSRÅDGIVNING

W gk.no

EIENDOMSRÅDGIVNING

STEMA Rådgivning

Sweco Norge AS

A: Bryggegata 14, 0250 Oslo

A: Drammensveien 260, 0283 Oslo

P: Bryggegata 14, 0250 Oslo T: 63 99 44 40 E: post@stema-r.no

P: PB 80 Skøyen, NO-0212 Oslo T: (+47) 67 12 80 00 E: post@sweco.no

SR leverer prosjektledelse, byggeledelse, prosjekteringsledelse, taksering og HMS/ SHA- og KS-rådgivning. Dessuten utfører vi prosjektutvikling og eiendomsutvikling, samt uavhengig kontroll.

Europas største rådgiverselskap innen teknikk, miljø og arkitektur. Våre 14 500 ingeniører, miljøeksperter og arkitekter jobber hver dag med å planlegge og utforme fremtidens byer og samfunn. Vi har tverrfaglig kompetanse til å se helhetsbildet.

W stemaradgivning.no

W sweco.no

EIENDOMSSERVICE

EIENDOMSSERVICE

W gk.no

/GKInneklima/

/SwecoNorge/

GK Gruppen AS

TORMAX Norge AS

A: Ryenstubben 12, 0679 Oslo

A: Haavard Martinsens vei 36, 0978 Oslo

P: PB 70 Bryn, 0611 Oslo T: 22 97 47 00 E: post@gk.no

P: PB 22, 0915 Haugenstua T: 23 38 34 40 E: post@tormax.no

GK installerer og vedlikeholder alt av teknikk i alle typer bygg. Vi har rørleggere, elektrikere, ventilasjonsteknikere og fagfolk innen kuldeteknikk, byggautomasjon, sikkerhet og energiledelse.

Tormax leverer, og utfører service, på all type dørautomatikk.

/GKInneklima/

Vi leverer og monterer også: Skyvedører – slagdører – foldedører – karuselldører – inngangspartier.

W tormax.no

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

ELEKTRISKE INSTALLASJONER

W agin.no

ELEKTRISKE INSTALLASJONER

AG Installasjon

Datek Installasjon AS

A: Grenseveien 82, 0663 Oslo

A: Sinsenveien 53A, 0585 Oslo

E: post@agin.no

P: Sinsenveien 53A, 0585 Oslo T: 22 88 66 00 E: datek@datek-inst.no

Vi er et installasjons- og serviceselskap som opererer i Oslo og hele Østlandet.

Vi utfører og dekker dine behov innen sterkog svakstrøminstallasjoner med den siste teknologien.AG Installasjon leverer tjenester til både privat og bedriftsmarkedet.

Datek Installasjon AS er en av Oslos største el entreprenører. – Prosjektering og levering av elbillading – intelligent kameraovervåking av bygg og områder uten vektere.

/aginstallasjon /

W datek-inst.no

ENTREPRENØR

ELEKTRISKE INSTALLASJONER

Smart Elektro

Front Entreprenør

A: Karihaugveien 89 1086 Oslo

A: Smalvollveien 26, 0667 Oslo

P: Karihaugveien 89 1086 Oslo T: 40 62 32 00 E: service@smartelektro.no

T: 23 03 94 80 E: post@frontent.no

Smart Elektro AS leverer fremtidens elektroløsninger innen svakstrøm- og sterkstrømtjenester til næringsmarkedet og private. Vi ble etablert i 2002, og er eid og drevet av de ansatte. Smart Elektro tilbyr alt fra el-sjekk til totalentreprise.

Front Entreprenør er spesialist på rehabilitering av fasader, tak, vinduer og dører på næringsbygg, borettslag og sameier.

Vi har mer enn 30 års historie – bruk en solid forbindelse som finnes her år etter år.

Ta kontakt for en uforpliktende befaring.

W smartelektro.no

W frontent.no

ENTREPRENØR

ENTREPRENØR

W byggfornyelse.no

/DatekInstallasjonas/

Moderne Byggfornyelse AS

Modulvegger Oslo AS

A: Lørenveien 68, 0585 Oslo

A: Gladengveien 14, 0661 Oslo

P: Lørenveien 68, 0585 Oslo T: 483 05 100 E: post@byggfornyelse.no

P: PB 6269, 0603 Oslo T: 23 24 22 00 E: mvo@modulvegger.no

Moderne Byggfornyelse er en solid totalentreprenør med røtter tilbake til 1930.

Vi er kjent for vår spesialkompetanse innenfor rehabilitering, ombygging og tilbygg, men bygger også nybygg.

Glassvegger – kontorskillevegger – himlinger.

/modernebyggfornyelse/

Se våre produkter på www.modulvegger.no

W modulvegger.no

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

ENTREPRENØR

ENTREPRENØR

W moelven.no

Moelven Modus

ROOFTOP AS

A: Asfaltveien 1, 2050 Jessheim

A: Nedre Skøyen vei 11, 0276 Oslo

P: PB 63, 2051 Jessheim T: 06050 E: post.modus@moelven.no

T: 973 00 900 E: post@rooftop.no

Moelven Modus AS er Nordens ledende produsent og leverandør av fleksible romløsninger for næringsbygg.

ROOFTOP AS står for hele prosessen med å omskape ubenyttede takareal til bærekraftige og inntektsbringende fasiliteter som takterrasser, utstillings- og salgsareal, takhager for dyrking av kortreist mat, samt miljøvennlig energi.

/moelven/

ENTREPRENØR

W rooftop.no

ENTREPRENØR

TORMAX Norge AS

Utecomfort AS

A: Haavard Martinsens vei 36, 0978 Oslo

A: Holmengata 28, 1394 Nesbru

P: PB 22, 0915 Haugenstua T: 23 38 34 40 E: post@tormax.no

P: Holmengata 28, 1394 Nesbru T: 66 10 14 20 E: info@utecomfort.no

Tormax leverer, og utfører service, på all type dørautomatikk.

Profesjonelle produkter fra bl.a. Renson innen solskjerming, fasadekledning, terrasseoverbygg (pergolaer etc.) til boliger og næringsbygg. – Førsteklasses kvalitet, unik funksjonalitet og minimalistisk design.

Vi leverer og monterer også: Skyvedører – slagdører – foldedører – karuselldører – inngangspartier.

W tormax.no

W utecomfort.no

ENTREPRENØR

FORSIKRING

Wener AS

Norwegian Underwriting Agency AS A: Rådhusgaten 23, 0158 Oslo

A: Borggata 2B, 0650 Oslo P: Borggata 2B, 0650 Oslo T: 22 22 33 00 E: post@wener.no

Strategic Partner of

Wener AS er en entreprenør- og tømrerbedrift med ca. 50 årsverk. Vi er gode til oppgraderinger, vedlikehold og innredningsarbeider i næringsbygg. Wener AS leverer til avtalt pris, tid og kvalitet.

W wener.no

/RooftopAS/

P: Rådhusgaten 23, 0158 Oslo T: 22 12 01 30 E: garanti@norua.com NUA tilbyr husleie- og entreprisegarantier fra Zurich Insurance plc. NUA har et strategisk samarbeid med Zurich som er en ledende global forsikringsaktør med en meget solid rating i Standard & Poor´s.

W www.norua.com

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

FORVALTNINGSSYSTEM

FACILITY SERVICE

ON Property AS

4Service

A: Bragernes Torg 12, 3017 Drammen

A: Brynsalléen 4, 0667 Oslo

P: Bragernes Torg 12, 3017 Drammen T: 401 68 619 E: post@on.no

T: 02517

Forvaltning og regnskap i ett system er tidsbesparende og oversiktlig.

4Service sitt mål er å være Norges mest attraktive serviceselskap innenfor coworking, events, personalrestaurant, catering, kantine-, renhold- og forpleiningstjenester.

W on.no

W 4service.no

FACILITY SERVICE

INGENIØRTJENESTER

Kirkestuen AS

Termoenergi Norge AS

A: Nils Hansens vei 2c, 0666 Oslo

A: Leif Weldings vei 16 3208 Sandefjord

T: 481 22 100 E: post@kirkestuenas.no

T: 33 47 43 30 E: post@termoenergi.no we make buildings better

Kirkestuen AS er en av Oslos ledende håndverksentreprenører innen rehabilitering/ restaurering av alle typer tak, fasade og leietagertilpasninger. Vi har over 30 års erfaring med dyktige fagarbeidere på laget.

W kirkestuenas.no

/kirkestuenas/

INTERIØRARKITEKT / INTERIØRTJENESTER

W creonordic.no

Termoenergi er spesialister på energisparende tiltak, i alle typer bygg. Vi er også en stor leverandør av bygningsfysisk prosjektering til byggeprosjekter i alle størrelser over hele landet.

Våre oppdragsgivere her er alt fra arkitekter til noen av landets største entreprenører.

W termoenergi.no

/termoenergi.no/

INTERIØRARKITEKT / INTERIØRTJENESTER

CreoNordic AS

Monn Interiørarkitekter

A: Bjellandveien 26, 3172 Vear

A: Karl Johans gate 16, 0154 Oslo

T: 902 14 000 E: post@creonordic.no

T: 459 11 251 E: kontakt@monn.no

CreoNordic AS er produsent av glassvegger, systemvegger, kontorskillevegger og akustiskkløninger til næringsbygg. Med vår solide kompetanse har vi i over 20 år samarbeidet med anerkjente eiendomsutviklere, eiendomsbesittere, entreprenører og arkitekter.

Optimal utnyttelse, fremtidsrettede løsninger og attraktive miljøer gir økt verdi. Med helhetsforståelse, erfaring og fagkunnskap tar vi næring, bolig, hotell og restaurant til sitt fulle potensial.

/creonordic/

W monn.no

/monninteriorarchitects

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

INTERIØRARKITEKT / INTERIØRTJENESTER

W moelven.no

Moelven Modus

Modulvegger Oslo AS

A: Asfaltveien 1, 2050 Jessheim

A: Gladengveien 14, 0661 Oslo

P: PB 63, 2051 Jessheim T: 06050 E: post.modus@moelven.no

P: PB 6269, 0603 Oslo T: 23 24 22 00 E: mvo@modulvegger.no

Moelven Modus AS er Nordens ledende produsent og leverandør av fleksible romløsninger for næringsbygg.

Glassvegger – kontorskillevegger – himlinger.

/Moelven/

W modulvegger.no

Metos AS

Cushman & Wakefield Realkapital

A: Rosenholmveien 4A, 1203 OSLO

A: Kronprinsesse Märthas plass 1, 0160 Oslo

P: P.Boks 184 Oslo T: 924 28 860 E: metos.norway@metos.com

P: PB 1921 Vika T: (+47) 23 11 68 68 E: post@cwrealkapital.com

Metos er leverandør av storkjøkkenutstyr, systemer og tilhørende innredninger. Vi tilbyr nøkkelferdige kjøkkenløsninger til det profesjonelle markedet i hele den nordiske regionen. Vår hovedbase i Norge er i Oslo. Metos er en del av det italienske konsernet AliGroup.

Vi har mer enn 30 års erfaring fra markedet for næringseiendom innen transaksjoner, leietakerrådgivning, utleie, retail, verdivurdering og analyse. Hos oss møter du et innovativt og kompetent eiendoms- og finansmiljø som har fokus på gjennomføring.

/Metos/

NÆRINGSMEGLER

W malling.no

Se våre produkter på www.modulvegger.no

NÆRINGSMEGLING

KANTINETJENESTER: LEVERANDØR

W metos.com/aligroup.com

INTERIØRARKITEKT / INTERIØRTJENESTER

W cwrealkapital.no

/CWRealkapital.no/

PERSONALRESTAURANT

Malling & Co Markets

De Tre Stuer

A: Dronning Maudsgt. 15, 0250 Oslo

A: Brynsalléen 4, 0667 Oslo

P: PB 1883 Vika, 0124 Oslo T: 24 02 80 00 E: post@malling.no

T: 02517

Vi bidrar til å skape verdier for gårdeier ved utleie av næringseiendom gjennom: lokalkunnskap om næringseiendomsmarkedet i Oslo, Drammen og Stavanger; inngående kunnskap om rådende markedsvilkår, og god oversikt over tilbud- og etterspørsel etter næringslokaler.

De Tre Stuer er ensbetydende med kvalitet og godt håndverk, som å ha en restaurant på jobben. Vi utvikler våre menyer på kortreiste og økologiske råvarer i sesong, der alt lages fra bunnen av våre faglærte kokker.

/mallingco/

W de3stuer.no / 4service.no

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

PERSONALRESTAURANT

PERSONALRESTAURANT

Eir Mat & Drikke

Søtt+Salt

A: Brynsalléen 4, 0667 Oslo

A: Edvard Griegs vei 3, 5059 Bergen

T: 02517

T: 02517

Eir Mat og Drikke har som mål å bidra til at våre kunder og gjester opprettholder god helse og trivsel. Dette gjør vi ved å tilrettelegge for inntak av sunn og næringsrik mat.

Søtt+Salt er historien om de tre kokkene som vil få Bergen til å smake bedre. Historien handler om kjærlighet til kokkefaget og troen på at godt håndverk, gode råvarer, fantasi, kvalitet og vennlighet aldri går av moten.

eir.no / 4service.no

sottogsalt.no / 4service.no

PROSJEKTLEDELSE

RELOKASJON/FLYTTEPROSESS

Constructive Development A: Parkveien 33, 0258 Oslo

B:MOVED AS A til Å Relokaliseringstjenester

B:MOVED AS

Constructive Development opererer innenfor prosjektstyring/gjennomføring av prosjektene. Selskapet har under regulering/ bygging nærmere 38 milliarder.

B:MOVED er eksperter på prosjektledelse og relokalisering av bedrifter.

Vi bistår i hele prosessen, fra behovet om endring oppstår til du flytter inn i nøkkelferdige kontorlokaler.

P: Selma Ellefsens vei 6, 0581 Oslo T: 920 15 700 E: post@bmoved.no

A: Selma Ellefsens vei 2, 0581 Oslo P: Selma Ellefsens vei 2, 0581 Oslo T: 932 90 147 E: post@bmoved.no

B:MOVED er eksperter på prosjektledelse og relokalisering av bedrifter. Vi bistår i hele prosessen, fra behovet om endring oppstår til du flytter inn i nøkkelferdige kontorlokaler.

w bmoved.no

W scd.no

W bmoved.no

RENHOLD

RENHOLD

W eir.no / 4service.no

A: Selma Ellefsens vei 6, 0581 Oslo

P: Parkveien 33, 0258 Oslo T: 24 11 56 56 E: info@scd.no

f /thebmovedcompany/

/thebmovedcompany/

Eir Renhold

Ren Pluss

A: Brynsalléen 4, 0667 Oslo

A: Gladengveien 14, 0661 Oslo

T: 02517

P: PB 6489 Etterstad, 0606 Oslo T: 02517 E: post@renpluss.no

Eir Renhold leverer høy kvalitet gjennom velprøvde og standardiserte renholdstjenester kombinert med fagutdannede medarbeidere som fokuserer på at kunden skal ha få godt innemiljø hvor verdier ivaretas.

Ren Pluss skal levere kundetilpassede renholdstjenester til næringslivet og gjennom dette skape et godt innemiljø og verne om materielle verdier for våre kunder. Din trivsel og dine verdier - vi strekker oss lengre.

Ren Pluss er en del av 4Service Gruppen.

W renpluss.no

BRANSJEGUIDEN Vi har på disse sidene samlet noen av de største ­aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å o ­ rientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

ØKONOMISYSTEMER

ØKONOMISYSTEMER

Visma.net ERP

Xledger

A: Karenslyst allé 56, 0277 Oslo

A: Østensjøveien 32, 0667 Oslo

P: PB 733 Skøyen, 0214 Oslo T: 995 36 298 E: filip.caspersen@visma.com

P: PB 6662, 0609 Oslo T: 400 02 211 E: info@xledger.no ®

Visma.net ERP håndterer regnskap, fakturahåndtering, bank, prosjekt og lønn for større bedrifter. ERP-systemet er en alt-i-ettplattform med full integrasjon mot Fenistra – slik at dataen din kan flyte fritt mellom systemene dine.

W visma.no/erp/bransjer/eiendom

/Visma.net.Norge/

Xledger er et helhetlig skybasert økonomisystem for eiendomsbransjen. Integreres med relevante fagsystemer og bank. Automatiserte prosesser på tvers av selskaper. Innsikt og oversikt over økonomien i sanntid. Skalerer i takt med utviklingen av selskapet.

W xledger.no

/xledgernorge/

DRONNING EUFEMIAS GATE 8, BARCODE

På tide å møtes igjen?

Timingen har aldri vært bedre. Landet har gjenåpnet, våren er i anmarsj – og vi kan endelig møte kunder og relasjoner slik vi liker det best, ansikt til ansikt. Flyt® Møte gir deg tilgang til 30 møterom, 3 auditorium og tilhørende flotte arealer for servering fordelt på 3 sentralt beliggende bygg i Vika og Barcode. Ta gjerne kontakt med oss, så hjelper vi deg med å tilrettelegge for ditt neste møte eller arrangement. Ønsker du å jobbe i slike omgivelser? Flyt® Kontorhotell gjør det mulig for bedrifter å leie fleksible kontorer av premium standard.

Ta kontakt på braatheneiendom.no

EN ANNEN STANDARD