Estate Lokaler 06-16

# 06 DESEMBER 2016 estatelokaler.no

Eskalator Et moderne bygg i et ærverdig skall Aktuelt område: Drammen • OPPDATERTE LEIEPRISER | SLIK FLYTTER DU | EIENDOMSOVERSIKTEN | LEIEPRISER OG STATISTIKK •

THE FULL SERVICE PROPERTY HOUSE IN NORTHERN EUROPE

RING OSS 23 00 31 00 newsec.no

Newsec – The Full Service Property House in Northern Europe – er det største spesialiserte eiendomsselskapet i Nord-Europa. Newsec er den største aktøren som tilbyr samlet tjenester innen forvaltning, transaksjoner, utleie og verdivurderinger

i Nord-Europa. Selskapet har i dag over 700 ansatte på over 20 kontorer og dekker alle områder innen kommersiell eiendomsforvaltning. Vi utfører oppdrag på vegne av de største eiendomsbesittere, investorer og eiendomsselskaper i denne regionen.

NEWSEC UTLEIE-TEAMET

JAN W. ROLL Direktør Utleie/Partner 905 33 369 jr@newsec.no

GUDMUND HARLEM Seniorrådgiver/Partner 922 27 103 gh@newsec.no

VIBECKE FALSTER Næringsmegler 907 84 299 vf@newsec.no

MARTIN JOHANNESSEN Rådgiver Utleie 916 08 466 mj@newsec.no

CHRISTOPHER FREDERIK BØHME Rådgiver Utleie 938 73 746 cfb@newsec.no

CATHRINE THORBERG Markeds-/adm.sekretær 977 49 777 ct@newsec.no

LEDIGE KLINIKKER I

ØSTFOLDS STØRSTE OG MEST MODERNE HELSEPARK - SENTRALT I MOSS! Som leietaker i Lilleeng Helsepark får du ta del i et unikt faglig fellesskap. Her får du jobbe tverrfaglig og ha tilgang til samarbeid- og utviklingsmuligheter – i tillegg til alle øvrige fasiliteter i området.

35 ulike helseaktører er allerede på plass:

VI SØKER

SPESIALISTER INNEN: • • • • • • • •

hud syn ortopedi pediatri/spes. barn psykologer/psykiatri kreft diabetes lunge

Volvat Boots apotek Actic Treningssenter Hjertesenter Fysikalsk senter Plastisk kirurgi Tannlegesenter Gynekolog

Psykolog Legesenter Øre/nese/hals Mental trening Massasje Velvære Frisør m.fl.

E6

Finn Grønseth | tlf: 917 24 514 | finn@lilleenghelsepark.no www.lilleenghelsepark.no

2 min

P 200 m

GRATIS

Restaurant

Konferansesenter

200 m

Rygge storsenter

TOPP MODERNE LOKALER!

m

15 . 0 0 0 k t l a t v o T

ANNONSE

50 nye selskaper signert i 2016!

Vi kan se tilbake på et utrolig spennende år, forteller Anders Opsahl, og vi har klart å fylle opp nærmest alt ledig areal med nye selskaper.

Men slike resultater kommer ikke uten hard og målrettet jobbing, for situasjonen så ganske annerledes ut for bare et år siden.

Tekst: Karl-Erik Diskerud

– Da besluttet nemlig en av våre største leietakere, Eniro Norge, å nedskalere virksomheten og flytte ut av parken. Brått stod vi med drøyt 25 000 m2 ledig kontorareal – en betydelig andel av parkens totalt 85 000 m2. Men vi så på det som en mulighet, og startet en omfattende prosess med oppgraderinger av bygningsmasse og uteområder, forteller Opsahl.

I løpet av året er det pusset opp og modernisert kontorer, resepsjoner, kantineområder, fellesarealer, trimrom og toaletter. Ute er grøntområder og parkanlegg oppgradert, fasader renovert og 40 nye ladeplasser for elbil etablert. Og slikt blir lagt merke til. Det kan utleieansvarlig Linn Hege Aas bekrefte. – Etterspørselen etter visninger har økt, og vi har i snitt hatt to til tre besøk i uken. I år vil vi runde 50 nye signeringer, sist nå med Wittusen & Jensen. Til neste år flytter selskapet hele sitt hovedkontor fra Rødtvet til Skullerud, med over 100 ansatte. Det gleder vi oss til.

Av de 25 000 m2 som stod tomme, er nå drøyt 20 000 av disse bygget om og leid ut til nye spennende leietakere – en jobb vi er stolte av å ha gjort med våre egne folk. Å være 100 % ”hands on” er viktig for kvaliteten, forteller Opsahl. – I tillegg til Skullerud Park, har vi totalrenovert flere andre utleieobjekter i Oslo-området, sist Kirkegata 4 som vi kjøpte av Coop. Når Link Arkitektur flytter inn sommeren 2017, er alle disse objektene utleid.

Til venstre: Anders Opsahl ser nå resultater av målrettet arbeid og retter en stor takk til sine dyktige medarbeidere og flotte leietagere.

ANNONSE

Økt samarbeid i fokus

ANNONSE

Torsdag 27. oktober var det duket for EXPO Skullerud Park, hvor over 40 ulike firmaer og 200 deltagere var på plass. Formålet med arrangementet var å stimulere til mer samarbeid mellom bedriftene i parken, for på den måten å kunne bidra til vekst og økt lønnsomhet. Alle besøkende ble vartet opp med morgenkaffe og gratis frokost, og det var senere både foredrag og omvisning på det nye klatresenteret. Basert på responsen fra deltakerne, taler mye for at arrangementet blir en årlig tradisjon.

“Kjempeflott arrangement!

Dette blir vi med på neste år også.”

TELL Reklamebyrå

Deltaker på Expo

Skreddersydde lokaler i grønne omgivelser – Oslo syd PIONÉRBYGGET Perfekt start for gründere og kreative Deltakerne fikk god anledning til å presentere virksomheten sin, og bli kjent med de andre bedriftene i parken.

Om Skullerud Park • Etablert næringspark Oslo syd • Eies av Anders Opsahl Eiendom, en del av Opsahlgruppen • 85 000 m2 – flere forretningsbygg • Kun 10 min med bil fra Oslo S • Skullerud T-bane rett ved • Østmarka like inntil parken • Fri parkering for ansatte • En rekke fasiliteter inkludert • Mange aktivitetstilbud Se snp.no for mer info.

Ta kontakt med utleieansvarlig Linn Hege Aas for pristilbud eller uforpliktende visning: T: 452 24 330, linn@snp.no

Norsk Data sådde sine frø her. Nå spirer det av skapervilje og gründerånd. Jobber du kreativt eller er i startgropen for en nyetablering? Da er dette stedet å begynne.

VEKSTSENTERET Totalpakke for etablerte bedrifter Du skal fokusere på din virksomhet og dine mål – alt annet overlater du til oss. En rekke fasiliteter og aktivitetstilbud inngår i leiekontrakten.

RADIOFABRIKKEN Tilrettelagt for aktivitet, helse og velvære Tandbergs solide radiobygg er nå fyllt med kompetanse fra topp til tå. Virksomheter innenfor helse utfyller hverandre og skaper vekst. Bli med på laget du også!

• INNH OL D •

16 – Bygget er utviklet som hovedkontor for flere av Møllerfamiliens selskaper og rommer cirka 60-70 arbeidsplasser, en rekke møterom, stor kantine, og sosial sone med eget kjøkken.

36 #0 6 /2 0 1 6 | estate LO K A L E R

46 08

80

# 06

DESEMBER 2016

INNHOLD

12 Leder: En ny epoke!

16 Hovedsak: Et moderne bygg i et ærverdig skall

26 Interiørspråket er til for å brukes

32 Leietakeren i fokus

36 Lyspris

42 Knutepunkt uten holdepunkt?

46 Let there be light

50 Populært med glass

64 Nye måter å kommunisere på

72 Inneklima – mer enn temperatur og god luft

77 Fanger oppmerksomhet

Markedet

86 Reduksjon i antall nybygg

88 Mer lukrativt å bygge bolig enn kontor

90 God fart i logistikkmarkedet

94 Drammen

Faste spalter

56 Juss: Justering til markedsleie ved forlengelse av leieforholdet

60 Utleier har ordet: Harald Vaagaasar Nikolaisen

70 Morgendagens medarbeidere

80 Nybygg: Eskalator

ESTATE MEDIA AS Rådhusgata 26, 0151 Oslo Tlf: (+47) 2242 4342 info@estatemedia.no REDAKTØR Silje Rønne Tlf: 9082 9393 silje@estatemedia.no CEO / PARTNER Trond Valle Tlf: 9112 3334 trond@estatemedia.no LAYOUT Blake and Friends: Marion Nævestad, grafisk designer, Tlf: 93239282 marion@blake.no SALG Jan Erik Pedersen Tlf: 9015 8211 janerik@estatemedia.no Joakim Nessem Tlf: 9583 5865 joakim@estatemedia.no Ola Boisen Tlf: 9513 7283 ola@estatemedia.no Camilla Skouverøe Matheson Tlf: 9513 7283 camilla@estatemedia.no FOR BESTILLING AV ANNONSER info@estatemedia.no TRYKK: United Press Poligrafija corp, Riga, Latvia DISTRIBUSJON: Posten Norge AS OPPLAG: 10.000 Copyright: Estate media UTGIVER: Estate media AS www.estatemedia.no Forside: Roberti di Trani NESTE UTGAVE: Januar 2017

NB! Vi beklager feilen i artikkelen «Uleier har ordet», i Estate Lokaler utgave nummer fem.

Riktig intervju med Halvard Øye finner dere på side 32.

09

#0 6 /2 0 1 6 | estate LO K A L E R

10

Den nye byen i byen Kanskje jobber du her og tenker på dette stedet som et arbeidssted.

Kanskje pendler du og tenker på det som et stoppested. Kanskje kommer du hit i helgene og har tenkt på det som et shoppingsted.

Tenk igjen.

Mustad Eiendom bygger nå den nye Lysakerbyen. Etter kjøpet av Granfos i 2013 er visjonen å transformere området til en levende og dynamisk by.

Vi planlegger å bygge flere boliger, handlegater, torg og grøntarealer i tillegg til næringsbyggene som er her fra før. Vi legger lokk over Granfostunnelen og oppgraderer turveiene langs vakre Lysakerelven.

Vi ønsker at folk skal oppdage hvor flott dette området er og bosette seg her.

Det er med stor glede og stolthet vi presenterer våre planer for det som skal bli den nye byen i byen. mustadeiendom.no

11

• L E DE R • E N NY E P OKE ! •

EN NY EPOKE! Forandring er spennende, til tider frustrerende og som oftest svært lærerikt, men helt klart – noe vi må forholde oss til. Ny teknologi, innovasjon og helt andre behov, gjør at arbeidslivet aldri har endret seg raskere enn i dag. Det nytter ikke å gjøre som i går, for morgendagen byr på nye utfordringer, og andre konkurrenter.

deg i resepsjonen, i lunsjen eller på kontoret vil du foretrekke dette fremfor å sveipe på mobilen.

Vi har vært D2 i kontorleiemarkedet, og så langt har vi lykkes, men i 2017 er det igjen tid for store oppgraderinger.

Erik Wilberg, førsteamanuensis for institutt for strategi på Campus Bergen skrev i en BI-artikkel:« Mediebransjen ristes i grunnvollene.

Farten i forandringene er større en noen gang. Hele bransjen – uten unntak – må omstille seg raskere enn det mange trodde bare for et par år siden.»

Og han har rett, magasiner legges ned, papiraviser digitaliseres, leserne forsvinner og brukerne gifter seg med nye plattformer. Fra 2004 til 2014 falt Dagbladet og VG henholdsvis 59 og 62 prosent i papirproduksjonen, og dette er bare starten. Se på Schibsted, de har nå sin største inntjening fra digital sektor, med finn.no og blocket. se – og har blitt en stor internasjonal aktør i onlinemarkedet. Men, til og med digitale plattformer sliter med inntektene ifølge Wilberg.

Vi har slått oss sammen med NæringsEiendom – en 26 år gammel merkevare, og skal hente det beste fra to magasiner. Det betyr at alle de gode tiltakene vi har gjort i år, skal løftes ytterligere og mye av det gode innholdet fra NæringsEiendom skal flettes inn – miksen vil resultere i bransjens ledene utleiemagasin, og navnet blir NæringsEiendom.

De nye konkurrentene – deg og meg, har inntatt sosiale medier for fullt. En plattform som eier en betydelig andel av informasjonsflyten, og nye «idoler» har dukket opp – hvem hadde trodd at bloggeren Sophie Elise ville få over en halv million lesere i uken?

21-åringen har flere lesere enn mange publikasjoner, og ble kåret til den mektigste kvinnen i norske medier i 2015.

Det kommer stadig nye tjenester og former for å dele informasjon raskere. Det betyr at hele bransjen må forandre seg – også vi.

I år har vi gjort en storsatsning – gått mot strømmen – og blitt et nisjemagasin, som igjen har vist seg å ha livets rett. Mange synes vi var «gærne» når vi redesignet et papirmagasin og la ned en god slump penger for å løfte kvaliteten. Vi gjorde det motsatte av hva trendene tilsier.

Vår filosofi er at godt lesestoff, design, utforming, foto og flott papir fortsatt er aktuelt. Når det ligger et rålekkert magasin foran

#0 6 /2 0 1 6 | estate LO K A L E R

12

Magasin og nett er to kanaler, med helt ulike egenskaper. Vi tror på å bruke egenskapene på hver sin flate. Slik at vi får det beste ut av et papirmagasin, med design og inspirerende innhold, samtidig som nett kan være hurtig, mer levende og aktuell. Da vil begge kanalene spille hverandre gode. Dette er en kjent arbeidsmetode for oss i Estate Media, som vi har fått til å fungere godt ovenfor bransjen, med Estate Magasin og Estate Nyheter.

I nye NæringsEiendom treffer vi leietaker fra flere vinkler. Leietaker får et helt nytt flott magasin, nyhetsbrev og daglige nyheter på nett. I tillegg til egne flater vil vi aktivt søke leietakere digitalt.

Kombinasjonen gjør at både papirutgaven og nyhetsiden vil komplimentere hverandre godt.

Vi gleder oss til å presentere et helt nytt magasin i 2017!

13

Lysakerlokket

LYSAKER TORG 6-12 FRA 345 - 1.100 M2

Eiendommen ligger meget sentralt til på Lysakerlokket, der du i løpet av et minutts gange har alt av tilbud for offentlig kommunikasjon og servicetilbud. Leietaker kan påvirke utforminger og løsninger etter egne behov.

Hva får du: • 2. etasje: 500-1.100 m2 BTA • 2. etasje: 345 m2 BTA • 4. etasje: 435 m2 BTA • Kantine og god parkeringsdekning innendørs • Lokalene oppgraderes etter ønske til pris-gunstige løsninger • Langsiktig eierskap resulterer i en godt drevet og vedlikeholdt eiendom • Lysaker Torg ligger svært sentralt, kun en trapp ned til Lysaker stasjon • En rekke servicetilbud i nærområdet: restauranter, butikker, tannleger, fysioterapi m.m.

• Enkel adkomst til E18 Vibecke Falster +47 90 78 42 99 vf@newsec.no

Jan W. Roll +47 90 53 33 69 jr@newsec.no

THE FULL SERVICE PROPERTY HOUSE

Lysaker / Fornebu

ARNSTEIN ARNEBERGS VEI 28 MULIGHET FOR ENBRUKERBYGG – 4300 M2

Arnstein Arnebergs vei 28 ligger sentralt plassert ved Lysaker/Fornebu og har en unik profileringsmulighet langs E 18. Bygget passer for både én- og flerbrukere og fremstår i god moderne stand. Lokalene er ledige fra mars 2017 og kan lett tilpasses leietakers behov for enten åpent landskap eller cellekontorer.

Hva får du: • Samlet areal 4300 m2, som kan deles opp etasjevis a ca 950 m2 • Fine lokaler til prisgunstige løsninger • Møteromssenter, kantine og resepsjonsmulighet • Meget god parkeringsdekning – samlet 110 plasser (inne/ute) • Rask av/påkjørsel til E 18, samt nærhet til offentlig kommunikasjon • Dusj/garderobe/sykkelparkering • Fornebulandet er like i nærheten med alle typer servicefunksjoner/butikker/natur

Jan W. Roll +47 90 53 33 69 jr@newsec.no

Vibecke Falster +47 90 78 42 99 vf@newsec.no

Martin Johannessen +47 91 60 84 66 mj@newsec.no

THE FULL SERVICE PROPERTY HOUSE

M

• LOKALER • SV E RI GE S “ S NYGGAST E ” KONTOR •

ET MODERNE BYGG I ET ÆRVERDIG SKALL Det er svært sjeldent man opplever et kontorbygg der alt av detaljer stemmer, og du er skråsikker på at bygget er like aktuelt om 10 år. av: silje rønne foto: roberto di trani

#0 6 /2 0 1 6 | estate LO K A L E R

16

M 17

• LOKALER • SV E RI GE S “ S NYGGAST E ” KONTOR •

–VI HAR SKRELT ALT BORT

Du har sikkert sett det, ved inngangen til Bygdøy Allé, den såkalte Fram-gården, et praktbygg av de sjeldne. Med et markant, fremskutt midtparti i bygningens fulle høyde. Fasaden er ellers stykket opp av pilastre, og stiliserte rovdyr pryder hovedinngangens og bygningens flanker. Det rikt ornamenterte inngangspartiet er beholdt i sin opprinnelig utforming. Selve inngangsdøren er restaurert og oppgradert til dagens standard og over inngangen vokter fortsatt sagnfiguren og dragedreperen Sigurd Fåvnesbane. Den store hagen er aktivert som en attraktiv og frodig rekreasjonsplass for byggets brukere.

Arkitektene har gjort mye riktig, Fram-gården var nylig en av finalistene til Oslo bys arkitekturpris 2016, og fikk hederlig omtale.

Juryen sa blant annet at: «Arkitekt og byggherre har på en svært tilfredsstillende måte vist at et eldre historisk bygg kan transformeres til å møte moderne standard og krav. Bygningen er et meget interessant forbildeprosjekt for tilsvarende rehabiliteringer».

– Vi har skrelt alt bort, ribbet bygget helt ned til murveggene, for så å bygge det opp igjen, med alt nytt av vinduer, ventilasjon, avkjøling, sentralfyr, og elektrisk anlegg. Vi ønsket at man skulle få en fornemmelse av at dette var et murbygg også inne, og derfor har vi prioritert en solid materialbruk, som harmoner med den opprinnelige bygningen, sier Henrik Hille, arkitekt og partner i Hille Strandskogen Arkitekter AS.

HISTORIE I VEGGENE Fram-gården ble opprinnelig oppført i 1921 for livsforsikringsselskapet Fram, etter tegninger av rådhusarkitekt Magnus Poulsson.

Bygningens byvilla-preg er en arkitektonisk styrke og det var en forutsetning for videreutviklingen at bygget skulle fremstå slik det var tenkt og planlagt.

Villaen er oppført i slemmet tegl over toetasjer på en høy kjeller, i skrånende terreng. Øverst finnes en tilbaketrukket toppetasje med saltak. Arkitekten kan fortelle at da Møller Eiendom overtok bygget i 2013 var det vanskjøttet gjennom flere år.

TIDLØST Arkitekturen, elegansen og de historiske detaljene i Bygdøy Allé 4 går aldri ut på dato. Vi forbinder uttrykket med tyngde, langsiktighet og velstand. Det beskriver også selskapet som har sitt hovedkontor her. Bygget er utviklet som hovedkontor for flere av Møllerfamiliens selskaper og rommer cirka 60-70 arbeidsplasser.

– Heldigvis hadde bygget behold noen fantastiske kvaliteter som marmortrappen, blyglass og en rekke påkostede løsninger. Vi har prøvd å bevare disse kvalitetene, samt å legge inn materialer slik som marmor i vinduene, for å skape et inntrykk av at det alltid har vært en del av huset, forklarer arkitekten, og legger til at bygget er oppgradert med solide og eksklusive materialer, i kombinasjon med moderne løsninger.

– Det var viktig å skape en varm og god atmosfære – å lage et hus som var tilpasset et familieeid selskap. Det skulle føles som en byvilla, og passe inn i området, men samtidig være identitetskapene for familien, ikke noe kjølig kontor, men hjemmekoselig og lunt.

Det er også en av grunnene til at vi åpnet opp mellom etasjene, og skapte et atrium igjennom bygningskroppen som henter lys fra et tilbakeført glasstak, forklarer Hille, om perlen som ble totalrenovert i 2015. #0 6 /2 0 1 6 | estate LO K A L E R

18

19

#0 6 /2 0 1 6 | estate LO K A L E R

20

OM MØLLER EIENDOM:

Er en ambisiøs og miljøbevisst eiendomsaktør. De investerer i bygg med høy teknisk og innholdsmessig verdi og ønsker å bidra betydelig innenfor utvikling av nye og attraktive byområder. Fundamentet for verdiene ligger i en portefølje med bileiendommer benyttet av Møller Bil i Norge, Sverige og Baltikum. I årene framover vil de ta initiativ til å kjøpe og utvikle en rekke sentrale eiendommer, som skal bli lagt merke til for sine tidsriktige løsninger og for sine områdekvaliteter.

HØY TRIVSEL – Vi er utrolig fornøyd med resultatet og dette har blitt en flott arbeidsplass, der vi har alle funksjonene vi ønsker oss – samt mer en god nok plass og mulighet til å vokse. Samtidig som det er i tydelig Møllerånd, sier Pål Bøe, markedsdirektør i Møller Eiendom, som også kan bekrefte at selskapet skal ansette flere.

NATURLIG LYS Det nye grepet består i det vesentlige av et djervt vertikalt snitt gjennom alle fem etasjer slik man beholder byggets konstruktive «ryggrad» og slipper mest mulig lys ned, gjennom re-etablering av store overlys. Dette har gitt dagslyset en helt annen tilstedeværelse i bygget, noe som gir både den opprinnelige og den tilførte materialpaletten godt spillerom.

Kontorbygget består av et stort resepsjonsområde med garderobe, romslig kantine, kontor, arbeidsrom, møterom, sosiale soner, treningsrom, sykkelverksted og parkering, samt en god uteplass der det er mulighet til å holde arrangementer. Utover fasilitetene, arkitekturen og designet er Bøe spesielt stolt av kunstsamlingen, som er Møllerfamiliens signatur. Møllersamlingen består av rundt 800 farge- og svart/hvitt fotografier. Flere av de eldre fotografene har en bakgrunn innen dokumentarfotografiet, men utviklet i løpet av karrieren et blikk og en situasjonssans som gjør at vi i dag betrakter bildene som kunstneriske uttrykk. Dette gjelder for eksempel mote- og pressefotografene som er representert i samlingen.

– Bygget strekker seg over fem etasjer, selv om du kun ser tre fra Bygdøy Allé, og overlyset strømmer helt ned til underetasjen. Det nye interiøret gjør utstrakt bruk av glass i skillevegger og rekkverk, slik at lyset slipper til overalt. Vi har brukt et speil for å fange lyset og det gir en flott effekt, sier Hille.

Betong, glass, naturlig lys og solide materialer er gjennomgående elementer i villaen. I enkelte rom har arkitektene dristet seg, slik som i det røde rommet.

– På veggene henger en unik fotosamling av norske og internasjonale fotografer. Noe som gjør dette til et spennende bygg med særpreg, sier Bøe.

– Det ser ut som det alltid har vært der, med rød tekstil på veggene, gasspeis og klassiske elementer – en kontrast til resten av interiøret.

Det er et venteværelse før man går inn i styrerommet, som vi har gjort veldig mørkt – for at samtalen og personen skal stå i fokus, sier han.

MILJØ I FOKUS Møller Eiendom er en miljøbevisst eiendomsaktør, som bygger for neste generasjon, derfor var et energivennlig bygg viktig for dem i rehabiliteringen av en gammel bygningskropp.

– Vår arkitektur tilført dette prosjektet, noe grovt og rått, sammen med det forfinede. Dette har vært mulig ved å ha en åpen og litt modig byggherre. Vi har hatt høy tillitt i både prosjekteringen og gjennomføringen, det tror jeg også gjenspeiler resultatet, understreker Hille.

– Energimessig er transformasjon av hundre år gamle bygg en utfordring, så også i dette steinbygget. Ved hjelp av nye tekniske anlegg med varmegjennvinning og tilkobling til fjernvarme, samt nye vinduer og utvendig solavskjerming er huset optimalisert for lavest mulig forbruk etter dagens standard, avslutter Bøe.

21

#0 6 /2 0 1 6 | estate LO K A L E R

22

– PÅ VEGGENE HENGER EN UNIK FOTOSAMLING AV NORSKE OG INTERNASJONALE FOTOGRAFER. FAKTA Om Magnus Poulsson [1881-1958] En av landets mest markante og produktive arkitekter. Rikt premiert for sine bygg, med bl.a Houens fonds diplom og Sundts premie, noen av våre mest prestisjefylte utmerkelser for arkitektur Kanskje mest kjent for å ha tegnet Oslo rådhus, sammen med Arnstein Arneberg, men står også bak en rekke andre sentrale bygg som rådhuset i Bærum, DFDS-gården på Karl Johan og KNA-hotellet i Parkveien. Hans uttrykk kjennetegnes gjerne av en slags gotikk som knytter an til en tid og en innstilling der bl.a. ‘det norske’ som ideal ble fremhevet.

OM HILLE STRANDSKOGEN Hille Strandskogen Arkitekter AS arbeider innenfor den moderne nordiske arkitekturtradisjon og begge partnerne har bakgrunn fra Sverre Fehns tegnestue. Viktige elementer i kontorets prosjekter er en konstruktiv selvfølgelighet, et bevisst forhold mellom bygg og landskap og bruken av ubehandlete materialer som betong, tre, stål og stein.

OM PROSJEKTET Adresse: Bygdøy Allé 4 Funksjon/bruk: Kontor Arkitekt: Magnus Poulsson (1921)/ Hille Strandskogen Arkitekter AS (2015) Kandidat til Oslo bys arkitekturpris 2016 Byggherre: Møller Eiendom Holding AS Areal: 3276 kvm BTA

23

SP

sjølyst plass Nå utvikles Sjølyst plass, det nye samlingspunktet på Skøyen.

På Sjølyst plass vil du finne 600 - 7000 m2 med topp moderne kontorarealer Nye restauranter, kafeer, og service-tilbud vil gjøre dette til en inspirerende plass for bedriften din.

Ta del i utviklingen på Skøyen.

Bli med å skape muligheter på Sjølyst plass nå!

Kontakt megler: Christian Høgebøl 90 77 52 77 chh@cbre.no

VELKOMMEN TIL BYENS NYE MØTEPLASS! www.sjolyst-plass.no

#0 6 /2 0 1 6 | estate LO K A L E R

24

25

Google Zurich Interiør Design: Evolution Design Photo: Peter Wurmli

• INT E RIØR • T RE ND •

Både gjester og medarbeidere trenger små avbrekk i en travel hverdag. #0 6 /2 0 1 6 | estate LO K A L E R

26

INTERIØRSPRÅKET ER TIL FOR Å BRUKES Tenk deg at du kommer inn i lokalene til en bedrift du ikke kjenner.

Hvordan er førsteinntrykket? I mange tilfeller er det bare logoen på resepsjonsveggen som forteller hvor du befinner deg. av: trond ramsøskar

Visjoner og forretningsideer fastslår som regel at bedrifter har som mål å skille seg ut. Paradoksalt nok innreder de fleste lokalene sine helt likt: Vegger, resepsjonsdisker og skrivebord er gjerne hvite, øvrige møbler holdes i nøytrale farger, og uttrykket er minimalistisk. Advokatkontorer, konsulentselskaper, finansvirksomheter – førsteinntrykket er så godt som identisk.

Hvor er den kreative energien og lekenheten når resepsjonsområdet planlegges? Resepsjonsområdet er etter min mening den dårligst utnyttede reklameplassen i norsk næringsliv.

FORTELL HVEM DU ER

Arealet der vi mottar gjester og egne medarbeidere hver eneste dag er viktigere enn andre deler av lokalene. Det er her bedriften viser ansikt og formidler sin identitet. Interiøret fungerer som et språk, men mange tenker ikke på at det kan formidle utilsiktede budskap. I sin iver etter å skape et «corporate» uttrykk bruker de et språk som er for strengt og kjølig. Målet må være interiører som er visuelle oversettelser av det bedriften står for. Resepsjonen må vise hvem gjestene er kommet til.

27

• INT E RIØR • T RE ND •

JEG MENER DET ER FIRE GRUNNER TIL AT FØRSTEINNTRYKKET BØR OPPTA OSS MER ENN DET GJØR I DAG. 1) VISUELL OVERSETTELSE

Vi må synliggjøre det vil ønsker å bli forbundet med. Det kan være forretningsidé, kjerneverdier, identitet, geografisk tilhørighet eller hva som helst annet. Vi når ikke alle vi ønsker å formidle til med mindre vi visualiserer det vi har å si. En kreativ virksomhet bør for eksempel ha et kreativt interiør. En IT-bedrift kan leke seg med begrepet «nettverk».«Walk the talk”, heter det på engelsk.

2) TILLIT OG LOJALITET

En god kundeopplevelse starter med at kunden føler seg verdsatt, og et langvarig kundeforhold bygger på tillit og lojalitet. Resepsjonsarealet er en åpen markedsplass for bedriften, men få utnytter den. De fleste kontorbedrifter leverer immaterielle produkter og tjenester og bør gjøre resepsjonsområdet til et sted hvor de selger tilhørighet, likeverdighet og interesse for kunder og andre besøkende.

3) DIGITALI ERING OG TEKNOLOGI

Hverdagen preges i økende grad av teknologi; etter hvert også av roboter som forenkler alle typer arbeidsprosesser. Teknologien er en nødvendighet og en betingelse for produktivitet, men de færreste av oss synes at maskinene i seg selv er spesielt trivselsfremkallende. En av løsningene er å kompensere for bortfall av personlig preg gjennom et lekent og muntert interiør.

4) STOLTE ANSATTE

Jeg vet om en medarbeider i en bedrift som proklamerte høyt og tydelig at han ikke kunne tenke seg å vise frem kontoret til noen fordi det var utdatert. Med en arbeidsplass som skiller seg positivt ut ville det nok stille seg annerledes. Dessuten ville han helt sikkert verdsette en pangstart på arbeidsdagen sin – hver eneste morgen.

Bedrifter flest mener at medarbeiderne er deres viktigste ressurs.

De er opptatt av å tiltrekke seg og holde på de beste. Om arbeidstakere blir lenge eller slutter fort avhenger av ulike faktorer. Stolthet over egen arbeidsplass er ikke tilstrekkelig, men den fungerer som godt «lim» i relasjonen mellom arbeidstaker og arbeidsgiver.

#0 6 /2 0 1 6 | estate LO K A L E R

28

TROND RAMSØSKAR Ramsøskar Interiørarkitekter er et firma med solid og bred erfaring innen interiørarkitektur og design. www.ramsoskar.no

Arealet der vi mottar gjester og egne medarbeidere hver eneste dag er viktigere enn andre deler av lokalene.

Google Zurich Interiør Design: Evolution Design Photo: Peter Wurmli

• INT E RIØR • T RE ND •

Kontorhulen av Wolf – Gordon reflekterer forskjellige positurer som kroppen utsettes for i løpet av en arbeidsdag. Utviklet i samarbeid med Karlssonwilker.

RESEPSJONENS RENESSANSE Jeg tror at resepsjonsområdet kommer til å få en annen status i morgendagens kontormiljø enn i dagens. Nå utgjør resepsjonen ofte en skranke mot bedriftens indre liv. I fremtiden blir den hjertet i virksomheten. Trendene tyder på at resepsjonsområdet ikke bare blir en gjennomgangskorridor, men også et samlingssted for varierte aktiviteter. Lounge, møteplass, sentrum for uformell menneskelig kontakt, lett servering og ad hoc-møter; det er bare å liste opp nye funksjonsmåter. Kommer vi til å ta fredagspilsen på vei ut fra jobben? Hva med en liten arbeidsøkt i den myke sofaen mens vi venter på kollegaen?

De fleste bedrifter har en visjon om åpenhet. Da holder det ikke med en resepsjon som forteller at gjester er på utsiden, mens alt det viktige skjer på innsiden. I dette perspektivet er resepsjonspersonalet virksomhetens aller viktigste ambassadører. Vi må passe oss for å redusere dem til utdelere av klistrelapper fra autoinnsjekk-systemet. De skal sette ansikt på åpenheten og vise at profesjonalitet ikke står i motsetning til en uhøytidelig, leken og imøtekommende stemning.

#0 6 /2 0 1 6 | estate LO K A L E R

30

OVER:

Både gjester og medarbeidere trenger små avbrekk i en travel hverdag. Selv om resepsjonen er en sosial sone, er det smart å sørge for at behovet for litt alenetid kan dekkes, gjerne i muntre omgivelser som dette.”

Designet av Wolf-Gordon i samarbeid med karlssonwilker

31

LEIETAKEREN I FOKUS «For mindre leietakere som har behov for å kjøpe flere tjenester vil det skje større endringer, og vi vil i større grad oppleve en utvidet delingsøkonomi med delte kontorer hvor leietakerne kjøper tjenester seg imellom» av: silje rønne foto: hans fredrik asbjørnsen

PROFIL HALVARD ØYE Administrerende direktør i Mustad Eiendom AS. Tidligere arbeidet Øye for Trondheim Næringsbygg AS, i dag er dette en del av KLP Eiendom AS. Han er utdannet Cand Scient, fra NMBU. Bor på Lilleaker

#0 6 /2 0 1 6 | estate LO K A L E R

32

– Hvordan er det å være leietaker hos dere? Hvordan skiller Mustad Eiendom seg ut fra andre gårdeiere?

– Vi tar godt vare på våre leietakere, og får gode tilbakemeldinger i denne forbindelse. Vi skårer høyt på kundetilfredshetsundersøkelser, enten det gjelder leietakere av kontorlokaler eller forretningslokaler. Sammen med Entra skåret vi høyest i Oslo i 2015 i undersøkelsen som Norsk Leietakerindeks gjennomførte.

Mustad Eiendom utvikler og forvalter fortrinnsvis næringseiendom i Lysakerbyen, og har det aller meste av sin eiendomsportefølje samlet på ett sted.

Dette medfører god kontroll med selskapets totale eiendomsportefølje, og nærhet til kundene. Vi ønsker å utvikle eiendom for egen forvaltning, og våre leietakere slipper å forholde seg til stadig nye eiere.

Her er vi nok forskjellige fra mange andre gårdeiere.

– Hva er ditt beste råd til leietakere på flyttefot?

– Det er naturlig at leietaker gjennomfører et søk for å avklare hva som finnes av ledige lokaler innenfor det området, eller de områdene de ønsker å flytte til. Dersom tilbud om leievilkår for lokaler som tilfredsstiller leietakerens krav er relativt like, bør leietaker sjekke referanser hos andre leietakere som leier lokaler i bygg som tilbys. Det er viktig å velge et bygg som er fleksibelt nok til å møte leietakerens skiftende behov over tid, samt en utleier som har evne og vilje til å følge opp leietakerens behov på en god måte.

– Hvilke kriterier og rekkefølge bør en leietaker gå etter i valg av kontorbygg?

– Dette avhenger gjerne av leietakerens størrelse og hvilke behov leietakeren har. Men beliggenhet og tilgjengelighet er alltid viktig. Leietaker bør i tillegg legge vekt på energieffektive bygninger og anlegg med fleksible løsninger, som gjør det mulig for leietaker å tilpasse egne kontorlokaler til egen virksomhet over tid. Utleierens evne til å skreddersy løsninger for leietaker ved innflytting, og eventuelt i leietiden, bør også avklares og vektlegges.

– Energimerking av bygg er påbudt, hvilket krav bør leietaker stille til utleier på miljøsertifisering?

– Leietaker bør ha et bevisst forhold til energimerkingen, og stille krav til utleier i forhold til egne ønsker og behov. Dersom leietaker fremsetter krav om A- eller B-merking betinger dette gjerne at leietaker etterspør nybygg eller nylig totalrehabiliterte bygg.

– Hva er den største fallgruven for leietakere?

– Den største fallgruven er å bli sittende med alt for store lokaler, eller lokaler som over tid ikke er fleksible nok til å møte leietakerens behov.

Dersom lokalene er feil lokalisert i forhold til bosted for selskapets ansatte, eller at lokalene er vanskelig tilgjengelig i forhold til offentlig kommunikasjon slik at leietakeren mister ansatte, er dette også uheldig.

– Hvor viktig er kontorbygget i kampen om de dyktigste medarbeiderne?

– Vi erfarer at kontorbyggets beliggenhet og kvaliteter er viktig for mange ansatte, herunder byggets kontormiljøer enten dette gjelder cellekontorer eller åpne kontorlandskap. I tillegg er byggets parkeringsdekning viktig, og etter hvert gode parkeringsløsninger for ansattes sykler med tilbud om tilfredsstillende garderobeanlegg. Treningsrom er også populært for større bedrifter dersom det ikke tilbys eksterne løsninger i samme område.

– Hvor i Oslo er leiemarkedet mest vibrerende for tiden?

– Det er nok fortsatt Vika, Aker Brygge og Tjuvholmen, men vi ser klare tendenser til at leiemarkedet er vibrerende i andre viktige knutepunkt også, som for eksempel Skøyen og Lysaker.

– Hva er fremtidens kontor og hvordan jobber dere med dette?

– Fremtidens kontor for større leietakere er kanskje ikke så veldig forskjellig fra dagens moderne kontorer med fleksible løsninger og fordelte soner mellom arbeidsplasser (landskap) av forskjellig størrelse og pausearealer, med mange og varierte tilbud for leietakerens ansatte. For mindre leietakere som har behov for å kjøpe flere tjenester vil det skje større endringer, og vi vil i større grad oppleve en utvidet delingsøkonomi med delte kontorer hvor leietakerne kjøper tjenester seg imellom.

Mustad Eiendom har i stor grad arbeidet med tradisjonelle kontorløsninger for større kontorbedrifter, men har i samarbeid med arkitekter og interiørarkitekter utviklet moderne planløsninger for de aller fleste av våre kontorbygg. Vi ser over tid muligheter for å tilby også mer fleksible kontorløsninger for mindre bedrifter etter hvert som vårt område urbaniseres med et enda større innslag av kafeer, restauranter og andre tilbud som mindre kontorbedrifter har behov for. Vi er opptatt av å tilby det som markedet av leietakere etterspør til enhver tid.

33

Samarbeidspartnere for Eiendomsdagene 2017

19.—20. JANUAR 2017 Norefjell Ski & Spa

Meld deg pĂĽ i dag. Begrenset antall plasser. estatekonferanse.no

•• N AKT YHE UT EE LT R •• NORS NORSK K LYS LYSP PRIS RI S ••

Norsk Lyspris ble delt ut på Lysets dag 9. november. Ni prosjekter ble nominert innenfor tre klasser: Beste innendørsprosjekt, beste utendørsprosjekt og åpen klasse – vinnerne ble The Well, Bankplassen Oslo, og Tøyen Deichmanske bibliotek. av: silje rønne og lyskultur

Beste dørsprosjekt: LØREN STASJON Løren stasjon er et foregangsprosjekt for belysning av nye T-banestasjoner i Oslo. Sporveien ønsket en belysning som bidrog til komfort, trygghet og intuitiv orientering fra du ankommer på bakkeplan, til du står på plattformen som ligger fire etasjer under bakken. Lysdesignet for stasjonen har hatt prioritet gjennom hele prosjekteringsprosessen. ZENISK har utviklet lyskonseptet i tett dialog med arkitekt Arne Henriksen, og realisert designet i tett samarbeid med RIE fra Electronova. Stasjonen er en av de første stasjonene i Oslo som har et lysdesign som spesifikt viser fram det romlige, samtidig som lystekniske komponenter og kabling i størst mulig grad er skjult.

Lyskonseptet for Løren stasjon har intensjonen om å skape en attraktiv ryddig og trygg stasjon med et moderne, røft og industrielt preg. Utgangspunktet for konseptet var brukernes opplevelse – reisen og bevegelsen. Det er i prosjektet lagt spesielt vekt på forholdet til dagslys.

Fakta om prosjektet: Lysdesign: ZENISK Byggherre: Sporveien ARK: Arne Henriksen Arkitekter og MDH Arkitekter RIB: Aas-Jakobsen AS RIE: Electronova AS

#0 6 /2 0 1 6 | estate LO K A L E R

36

37

• AKT U E LT • NORS K LYS P RIS •

Utgangspunktet for konseptet var brukernes opplevelse – reisen og bevegelsen.

#0 6 /2 0 1 6 | estate LO K A L E R

38

JAR KIRKE

Zumtobel, Modular, Bega, Moltoluce, XAL, Marracesh, Exilight, Holländer, Artemide, Tom Dixon, SLV, Bleu Nature, Hoffmeister, Viso Inc, Catellani & Smith, Vita Copenhagen, Lzf Lamps, Green Furniture Concept, Mawa design, bpe:Licht, Marset, Watt & Veke, Villmarks Design & Interiør A/S, Chelsom Limited, Flamlamapan, Den Haan Rotterdam, Rics Garage, Kreativ Plast, Atendi.

Jar kirke har fått et betydelig løft med oppgradert belysning hvor nytenkning, moderne lyskilder og lysstyring er iscenesatt til flere bruksområder. Belysningen legger vekt på fargetemperaturer og fargegjengivelse. Det opprinnelige belysningsanlegget hadde behov for en kraftig oppgradering, og var nærmest uendret fra bygget var nytt.

Bygget var preget av aldret treverk og dunkel belysning, som med lite tilgjengelige armaturplasser medførte til at utskiftning av lyskilder ble gjort med lange intervaller, og flere armaturer var mørke over lengre perioder.

Lysanlegget består av både direkte og indirekte lyskomponenter, som gjennom lysstyring og programmering gir muligheter for en variert lyssetting av kirkerommet. De fleste armaturene er godt skjult i byggets konstruksjoner, og det er lagt stor vekt på å finne riktig fargetemperatur for å få frem kvaliteten i materialene og skape den riktige stemningen i kirkerommet.

Beste utendørsprosjekt: BANKPLASSEN OSLO Nytt lysdesign av Bankplassen viser at det er mulig å integrere ny lysteknologi i historisk stil for å skape en god lyskvalitet. Lysdesign og uttrykket av lysarmaturer på dagtid har vært en viktig faktor i prosjektet. Den nye masteutformingen til Bankplassens historiske lykter gir økt status og stil til de fine lyktene.

Lyskonseptet har hatt en intensjon om å skape en attraktiv og inviterende uteplass i et historisk miljø. Brukernes opplevelse av plassen om kvelden, til alle årstider, har vært et viktig utgangspunkt for konseptet.

Plassen skal fremstå grønn på sommertid, og belyst, men ikke overbelyst på vintertid. Den nye belysningen er med på å stramme opp plassen, og gir status og danner ledelinjer som forbedrer orienteringen og lesbarheten i byrommet.

Fakta om prosjektet: Lysdesign: SML Lighting AS/Heiberg & Tveter AS Eier av prosjektet: Bærum Prosti/Oslo Bispedømme Bruker: Jar Menighet Leverandører: SML Lighting med produkter fra Luce & Light

THE WELL

Fakta om prosjektet: Lysdesign: ZENISK AS Eier av prosjektet: Bankplassen Hovedaktører i prosjektet: Norges Bank LARK: Dronninga Landskap Leverandører: Østlandske Montasje & NGI, iGuzzini

For de fleste er dagene fylt av aktiviteter, plikter og oppgaver. Hjemme og på jobb settes det forventninger til oss om å prestere. Mer enn noen gang er det behov for oaser hvor man kan få et avbrekk fra den travle hverdagen. Det er i denne konteksten vårt lyskonsept ble skapt. Konseptmetafor: «Swells: A Coherent Diversity». Rytmen i våre liv kan illustreres som bølger med ulike bølgelengder og bølgehøyder. Vårt mål har vært å sørge for at rytmen på The Well tilsvarer lange bølger med lav høyde slik som havdønninger. Havdønninger er ofte en effekt av stormer tusenvis av nautiske mil unna, og forplantningene av dønningene avgrenses kun av kystlinjer. Som en ferd fra opprørt hav i storm til ytre farvann hvor rolige dønninger løfter en sakte opp og ned, blir gjesten alt fra ankomst ledet vekk fra hverdagens stress og jag og sakte bragt inn i en annen verden hvor ro, harmoni og velvære står i sentrum. All belysning i The Well er forankret i dette konseptet.

NORSK REISELIVSMUSEUM Fasadebelysning for Norsk Reiselivsmuseum i Balestrand formidler innholdet og meningen med museet. Prosjektet viser at lysdesign kan være formidler av innhold og merkevare. Lysdesignen er innovativ i måten gobo-designet er brukt på fasaden. I et metaperspektiv kan en si at det kunstige lyset påpeker og formidler det norske lyset som attraksjon i måten norsk natur oppleves gjennom lys.

Konseptets bærende idé er å vise en tolkning av det beste Norge har å by på for tilreisende, nemlig fjord og fjell. Balestrand har en lang historie som reisemål på grunn av de flotte fjellene i nærheten. Motivet til belysningen er hentet fra Balestrand som viser bygda med Kvikne hotell i forgrunnen, sett fra fjorden og fjellpanorama i bakgrunnen.

Fakta om prosjektet: Lysdesign: ÅF Lighting Byggherre: Kongeveien Eiendom AS Byggherrerådgiver: ÅF Lighting Byggherrerådgiver Elektro: Foyn Consult AS, ARK Halvorsen & Reine AS IARK: Stylt Trampoli AB Spadesign: Thermarium SPA-Anlagenbau BmbH Hovedentreprenør: Hent AS Elektroentreprenør: Gulbrandsen & Olimb AS Leverandører: Osram, AlphaLed, ETC, Anolis, Nortronic, iGuzzini,

Fakta om prosjektet: Lysdesign: ZENISK AS Hovedaktører i prosjektet: Statsbygg, Balestrand kommune, Askim/ Lantto Arkitekter Leverandører: Martin Professional, Louis Poulsen

39

• AKT U E LT • NORS K LYS P RIS •

STAVANGER TORG

LYSPLAN FOR SMELTEVERKSTOMTA I ODDA

Belysningskonseptet for Stavanger Torg setter fokus på hvilke muligheter det ligger i å benytte lysdesign og beste tilgjengelige teknologi i et byrom som lerret. Lyset spiller hovedrollen i hvordan området oppfattes gjennom døgnet, månedene og årstidene. Anlegget med hele 21 Gobo-lyskastere er det største i Europa, og sannsynligvis det første prosjektet av denne størrelsen som kombinerer funksjon og effektbelysning i en og samme armatur.

Lysdesignet skal skape en dynamisk belysning gjennom året, som gjenspeiler årstidene knyttet opp mot en stedsforankring til Stavanger. Lysdesignet er med på å definere torget og gjør det til en levende møteplass som spiller på lag og lager en type harmoni mellom det urbane og de naturgitte forutsetningene.

Smelteverkstomta i Odda er et godt eksempel på hvordan lysdesign kan være en driver i byutvikling, hvor gammel industrikultur transformeres til kulturindustri. Prosjektet er unikt fordi Smelteverkstomta er fredet av riksantikvaren med føringer for hvilke bygg som skal bevares. Området utvikles nå med næring og undervisning, og senere bolig. Smelteverkstomta som ligger midt i sentrum av Odda er i dag nesten helt uten kunstig belysning. Dette gir en unik mulighet til å skape en helhetlig belysning som er balansert og dempet. Det unike med Lysplan for Smelteverkstomta i Odda er også at den ble laget for å være en katalysator for området. Belysningen er det første som skal rettes opp før gatestruktur, belegg, beplanting, rehabilitering av eksisterende bygg og etablering av nybygg.

Lysplanen er stedsspesifikk og tar utgangspunkt i industrikulturen som finnes i Odda. Den viser spesifikke belysningsprinsipper for ulike delområder og den vektlegger kontakten til eksisterende sentrum. I tillegg viser den fram den originale produksjonslinjen som starter på Importkaia, går med med taubane via Skalltaket til de massive ovnene og videre ut til eksportkaia.

Fakta om prosjektet: Lysdesign: Halvor Næss Belysningsdesigner AS Lysdesign forprosjekt: Halvor Næss Belysningsdesigner AS, ZENISK AS Hovedaktører i prosjektet: Heyerdahl Arkitekter AS, Landskapsfabrikken AS, Sivilarkitekt Tordis Hoem AS, Halvor Næss Belysningsdesigner AS, Lyse Elnett, Lysfix AS Leverandører: Martin Professional, Stolper AS, SML Lighting, Nortronic, Kreativ Plast, Tangen & Co, ERCO, iGuzzini, Helvar, Nicolaudie (dmx) Foto: Ingvild Ween

Åpen klasse

Fakta om prosjektet: Lysdesign: ZENISK AS Eier av prosjektet: Odda kommune Bruker: Odda kommune, SNU Byantikvar: Jorunn Monrad

TØYEN DEICHMANSKE BIBLIOTEK Tøyen Deichmanske Bibliotek er et annerledes bibliotek som skiller seg ut i lys, form og funksjon. Biblioteket er kun lyssatt med effektbelysning, som gir et spennende og lekent bibliotek – akkurat slik det bør være for barna.

Lysdesignet bør være basert på et klart konsept en bærende og utviklet idé som skisserer et helhetlig design og en prinsipiell plan for gjennomføringen. Lysdesignet bør være spesifikt og ha et tydelig konsept i tråd med oppdragsgivers prioriteringer. Beskrives gjerne ved hjelp av beskrivende skisser og kort tekst. Ønske om en sterk, romlig følelse, hvor belysningen gir dybde i rommet og oppfordrer til å utforske hele arenaen og skape et helhetlig, brukervennlig interiør. Alle kriker og kroker skal kunne utforskes på en spennende og trygg måte – og belysningen skal bidra til dette. Gulvet, som også skal utforskes, skal minne om en sommerdag i parken under skyggen fra trærne, med sterke kontraster mellom lyse flater og interiørdetaljer og mørke skygger. Det skal oppfordre til å utforske: «To put it short, lighting is considered to be the most powerful tool to actually visualize the heart of the project: inspiration and discovery. After all, what’s the use of making anything at all if it cannot be seen. The lighting design is there to direct and amplify what is there to be seen».

Fakta om prosjektet: Lysdesign: SML Lighting v. Svend Eric Panjer Eier av prosjektet/byggherre: Entra ASA Leverandør: SML Lighting

#0 6 /2 0 1 6 | estate LO K A L E R

40

NORGES BANK KUNNSKAPSSENTER Norges Bank kunnskapssenter er et interaktivt besøkssenter, primært rettet mot skoleelever i videregående skole. Hovedtilbudet i senteret er en interaktiv spillopplevelse i fire akter, hvor deltakerne blir utfordret på å løse sentrale økonomiske problemstillinger knyttet til Norges Banks virksomhet og historie. Prosjektet er basert på en helhetlig opplevelse der lys spiller en svært sentral rolle for å skape stemning og dramaturgi gjennom spillets gang. Lyset benyttes i utstrakt grad for å påvirke deltagernes stemningsleie, i spennvidde mellom depresjon og økonomisk lykkerus. Prosjektet er innovativt ved å integrere innhold, design, lyd, lys og styring i en helhetlig symbiose for å forsterke den romlige spillopplevelsen.

Fakta om prosjektet: Lysdesign: Redlight Design Bruker: Norges Bank Hovedaktører i prosjektet: Sixsides AS, Hyper AS, Back AS, Norges Bank

Foto: Catharina Caprino

Du får ikke røde tall av å tenke grønt.

Det er mye god økonomi i et bærekraftig kontormiljø. Å investere i god møbeldesign handler ikke bare om å skape et vakkert arbeidsmiljø. God design er bærekraftig og tar hensyn til miljøet i alle ledd av produksjonsprosessen. Den har en kvalitet og fleksibilitet som gjør at møblene varer ekstra lenge. Den er ergonomisk utformet for å holde folk friske. Og ikke minst, den gir økt trivsel og velvære, som igjen fører til en mer kreativ og effektiv arbeidsplass. Kort sagt: God møbeldesign er en vinn-vinn-vinn-vinn-situasjon.

Kinnarps er Europas største leverandør av helhetlige interiørløsninger for kontor. Vår jobb er å gjøre din arbeidsdag bedre. Les mer på kinnarps.no.

41

e t un • AKT U E LT • KNU T E P U NKT •

KNUTEPUNKT UTEN HOLDEPUNKT?

Fortetting rundt knutepunkt har i flere tiår vært et mantra i arealplanleggingen og de fleste norske kommuner har med fulgt opp anbefalingene. Knutepunktfortetting har vært en sentral premissgiver for by- og stedsutvikling, men det har vært lite oppmerksomhet om selve knutepunktet; hva slags karakter og kvalitet skal vi forvente fra den nye stasjonen eller bussterminalen?

av: pål erik olsen og alv skogstad aamo

D

På tross av dette oppleves bussterminalen og resten av byen som to atskilte verdener. Byen, som har blitt landskjent for sin satsing på byutvikling, har en busstasjon som er lite annet enn et forskjønnet leskur. Den skulle vært en integrert del av byrommet, men er i stedet omringet av ødslige asfalterte kjøreflater. Det trenger ikke være sånn.

e finnes over hele landet; fra de største byene til de mest unnselige veikryssene. Ektefødte barn av den rasjonalistiske plantradisjon hvor ekspertene bevæpnet med sin egen liturgi av RPR for ATP, ABS-prinsipp og multimodale løsninger skulle gjøre kollektivtrafikken attraktiv og demme opp for komfort og individuellmobilitet i bilens tidsalder. Enkel aritmetikk tilsa at steder vil blomstre og folk vil reise miljøvennlig, bare man koblet folkemengder med transportmidler. Effektiv logistikk og gode overganger har fått oppmerksomheten fra trafikkplanleggerne. Kollektivknutepunktets muligheter og egenart har, derimot, i liten grad vært utforsket. Resultatet er en rekke bussterminaler, fergekaier og jernbanestasjoner som teknisk og logistisk fungerer utmerket, men som er lite attraktive i seg selv og er romlig og funksjonelt svakt integrert med tettstedet eller bystrukturen de er bygd for å betjene.

STORT POTENSIALET

Kollektivknutepunktets vesen tilsier at det er et sted med aktivitet og bevegelse. For mange små steder er kanskje knutepunktene et av ytterst få offentlige møteplasser utenom skoler og idrettsanlegg.

Hvorfor legges det da så lite innsats i å utvikle knutepunkter til å kunne tilby mer enn ruteopplysninger og en Narvesen-kiosk?

Rem Kolhaas i OMA beskrev flyplassen og kjøpesentrene som våre nye offentlige rom. Ikke en helt «ekte» offentlighet, vil mange med rette innvende, men i tettstedet eller småbyens kollektivknutepunkt ligger det et potensial for å skape et offentlig og inkluderende rom som er relevant for vår tid. Manglende vilje til å se knutepunktet som et redskap for stedsutvikling er ikke forbeholdt småsteder. Vårt arbeid med små og store knutepunkter

Drammen busstasjon er et talende eksempel. Et terminalbygg i solide materialer, utmerket universell utforming, nye byutviklingsområder et steinkast unna og eksisterende bykjerne kloss inntil.

#0 6 /2 0 1 6 | estate LO K A L E R

42

t k n u pe Perspektivet er knyttet til et oppdrag for Akershus Fylkeskommune ved Akershus Kollektiv Terminaler FKE, intensjonen er å oppgradere og modernisere bussterminalen slik at vi får høyere brukertilfredshet, både for pendlere og langtidsreisende. Terminalen åpnes opp, både i form av større vrimlearealer, mer dagslys, tydeligere skilting og et fargekodesystem som skal gjøre det lett å finne frem til riktig «gate». Illustrasjon: tegn_3

43

• AKT U E LT • PÅ KONTORE T •

Hva slags karakter og kvalitet skal vi forvente

har vist at det så langt har vært lite bevissthet rundt hva et knutepunkt kan inneholde utover et reisetilbud og hvordan det kan bidra til å styrke kollektivreisens attraktivitet. Det er ikke nok å tro at et antall besøkende alene skaper liv. Oslo bussterminal tiltrekker seg totalt 60 000 mennesker daglig, men bygget oppleves likevel ikke som attraktivt blant byens leietakere eller som en god start på reisen eller ankomst til byen for de reisende. Galleri Oslos arkitektur og Vaterlands byplan har fått mye kritikk, men også i slike omgivelser kan terminalanlegget utvikles til å være en langt bedre ramme om hverdagens reiser.

Større flyplasser har på sin side forstått hvilke muligheter som ligger i folkestrømmen av reisende.

Reisende som riktignok har mer tid å bruke, men ellers har likhetstrekk med andre reisende. De vil også benytte dødtid ved nødvendig reise til andre gjøremål og opplevelser; shopping, service og bevertning etterspørres enten du skal til Frankfurt eller Drammen. Flyplasser profileres i stadig større grad som opplevelses- og handelssteder med mye vekt på de reisendes trivsel og velvære. Den moderne flyplassen er et kjøpesenter du tilfeldigvis reiser med fly fra. Det er ikke uten grunn at Flytoget reklamerer med avslappende «Flytogmodus» allerede når du stiger på toget til flyplassen eller at OSL har slagordet «God reisepuls». Uten at fly- og bussreiser skal stilles opp mot hverandre; når opplevde du sist en slik mottakelse på en bussterminal?

Det skal i all rettferdighet sies at enkelte steder har forsøkt å integrere bussterminaler i kjøpesentre, om enn med vekslende hell. Selv om kjøpesentre som Torvbyen i Fredrikstad, Farmandstredet i Tønsberg og Storbyen i Sarpsborg har bussterminal integrert oppleves knutepunktene her mer som en ubehagelig og nærmest uønsket bakgård. Et nødvendig avlat for å kunne bygge tett i sentrum.

BYMESSIGE KVALITETER

I stedet for å bli redusert til oppstillingsplasser for busser, tog eller ferger må knutepunktene derfor forstås som steder i sin egen rett og som del av den lokale egenarten på stedet det tilhører. Hvordan kan knutepunktene ikke bare gi en effektiv logistikk og #0 6 /2 0 1 6 | estate LO K A L E R

Alv Skogstad Aamo, urbanist og arkitekt i tegn_3 Oslo.

bidra til å forsvarere høy tetthet, men også skape bymessige kvaliteter og tilføre omgivelsene kvaliteter?

Høy tetthet alene gir ikke by, og hvis omgivelsene til stasjonen eller bussterminalen er lite attraktive, påvirker det våre reisevalg.

Trafikkplanleggere og teknokrater må suppleres av tjenestedesignere, mer oppmerksomhet på «software» og kunnskap om hvilke tilbud, opplevelser og atmosfære som brukerne ønsker. Hva kan få folk til å stoppe fordi de har lyst? Hvordan kan knutepunktet kobles til stedet? Kiosker og gatekjøkken mangler sjelden; men hvordan blir de også gode møteplasser og byrom?

Mange norske byer er bygd opp omkring jernbanestasjonen. Den unge nasjonen Norge manifesterte seg med stasjonsbygg tegnet av de fremste arkitekter, med staselige interiører og gjerne omgitt av stasjonspark.

Det går ingen vei tilbake til det monumentale bygget og det monofunksjonelle programmet. Stasjoner og knutepunkt skal integreres i hybride bygg med andre funksjoner og sømløst knyttes opp mot byens rom og bevegelseslinjer. Kostnadene ved å forbedre reiseopplevelsen og bedrive stedsutvikling med knutepunkt, gir mye for pengene sammenlignet med tidsbesparelsen på oppretting av noen jernbanesvinger. Potensialet er stort: knutepunktene kjennetegnes ved at man her har tilgang på større folkestrømmer enn man finner noen andre steder lokalt; uavhengig av om stedet heter Oslo bussterminal, Kristiansund trafikkterminal eller Fagernes skysstasjon. Tenker man langs samme linjer 44

som flyplassene har gjort vil man se at satsing på en forbedret reiseopplevelse ikke bare vil gagne reisende, men også næringsdrivende, besøkende og arbeidstakere. Bonusen for alle landets kollektivknutepunkter er at de, i motsetning til flyplasser, også kan bli viktige drivkrefter i utviklingen av lokalt stedsuttrykk, urbanitet og livskvalitet.

Pål Erik Olsen, avdelingsleder i tegn_3 Oslo.

MYRENS VERKSTED &

&

#

#

&

Sandakerveien 24 C Ka

#

#

#

#

#

#

#

Be rg sli

#

#

#

v

# #

#

# #

g le

#

2 4

&

#

ta

SAGENE

2 4

RING 2

t

Co l St Hanshaugen

e at

#

#

#

#

#

vn ag

GRÜNERLØKKA #

#

#

2 4

#

ich els en sg

Sofienberggata

&

#

&

&

&

at e

&

&

&

& & &

&

Dæ len en

& &

2 4

# #

gg at a

kv

n

HASLE

Ol He lg #

o

H

#

&

&

ch

&

& &

&

rg l

esens #

&

S laf

&

&

& & & &

Sannergata

#

#

Gamle 2 4 Aker

#

nM

at a

g le tts

# #

#

ti a

S

#

#

ta

#

SINSE

rgg

Pilestre de

#

Sandakerveien

Toftes gate

Ho lte ga

e at

#

1 km

#

rh

Chr is

#

ILA

g

RING 3

TORSHOV

Markveien

2 4

s car Os

Grefsen

# #

&

2 4

#

#

s

Sofie s gate

ate ien s g ve Aall e k Kir cob Ja ta ga fri en FAGERBORG g r ta So ga tri s du In

#

##

Fa ge

#

M og a

&

#

BJØLSEN

Ky rre

te ga ps u r st

#

teb o

v ål

#

Gø

Ul le

&

&

Ås en gt

n #

a

e Fay s gt

#

Midt i en pulserende næringspark

Tlf: 2287 1900 Epost: post@myreneiendom.no 45 www.myreneiendom.no

#

#

#

& & & & & & & & & & & & & & & & & & & & &

#

#

&

#

0

#

#

#

Uelands gate

God parkeringsdekning

ul Th

2 4

#

#

#

#

#

gat ger

#

#

&

GREFSEN

#

#

#

#

#

#

#

s ch eu

va Sta

Sentralt beliggende nær offentlig kommunikasjon

Enkel adkomst fra Ring 2

MYREN EIENDOM AS Sandakervn. 24 C - Bygg B P.B. 4218 Nydalen 0401 OSLO

n

#

ie n sve ien gn ve So

•

H op Bisk

#

Vestre Aker

•

#

#

#

#

ien

l

•

ULLEVÅL

BLINDERN

#

#

•

# #

#

#

#

God teknisk standard

#

U

#

•

Ullevål stadion

#

#

Ledige lokaler i Bygg A1: 1: 230 kvm 1. etasje 2: 213 kvm 4. etasje 3: 352 kvm 4. etasje

& & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & # & & & &

Prob

##

#

e Storov

&

&

# # #

# #

2 4

a Lillogat

Bygg A1 •

#

# #

150

tvei en

Tåsen

Berg

# #

#

#

Blås bor

#

#

i

#

#

#

Irisveien

a

#

#

2Grefsen 4 #

#

vei j Munks

us

#

&

&

&

SOGN

&

lve pel

&

Nils Bays vei

&

&

&

Ka

&

#

&

&

&

&

&

#

O

&

&

&

&

Be

&

&

&

&

2 4 # #

pps gate

&

#

#

#

&

&

He k

&

&

#

&

&

&

G re

&

a

&

&

&

Nydal svn

&

ve i

&

ata

#

&

&

mg ei

#

#

&

&

&

&

&

&

&

&

&

&

&

&

&

#

#

#

#

#

jo t

LET THERE BE LIGHT. tekst: silje rønne og lyskultur

ForskningsrĂĽdet - foto Ragnar Hartvig #0 6 /2 0 1 6 | estate LO K A L E R

46

Lys gjør det mulig for oss å oppfatte våre omgivelser. Utendørs er det solen som sørger for at vi ser våre omgivelsene på dagtid, og på tider av døgnet der solen ikke gir oss tilstrekkelig lys er vi avhengige av kunstig lys for å se. Derfor bør det være naturlig å tenkte minst like mye på belysning som på møbler når man innreder et rom.

Belysning er et viktig verktøy som kan brukes til å forme omgivelsene, og for at dette skal bli effektivt trenger man en kontrast – mørket. Akkurat som det på en solskinnsdag vil være spennende skygger og flotte kontraster mellom lys og mørke i en skog, bør man tenke belysning som et verktøy for å skape de samme type effektene. Skogen er ikke like spennende på en gråværsdag, og likeledes vil et rom som er belyst helt jevnt også bli mindre spennende, enn et rom med variert belysning. Øynene søker ofte det som er lysest, og et belyst bilde popper nærmest

Ane Bernthon interiørarkitekt MNIL I Metropolis arkitektur & design AS

ut når det ikke er lys på veggen rundt. Dessuten kan det være godt å av og til la øynene slappe av i dunklere omgivelser.

I et kontorlokale er det viktig med godt arbeidslys – dette vet alle. Det er derimot ikke nødvendig å ha like mye lys i alle områder, som for eksempel i sosiale soner, gangarealer, toaletter osv. Det hele handler om å skape ulike stemninger og gode rom å være i. Alle har som regel en egen oppfatning av hvilke rom de trives i, og hvilke de ikke trives i.

Rom med høy lumens vil «vekke» oss og gi oss en følelse av dagslys, men det vil ikke nødvendigvis bety

at dette har en positiv effekt på alle. Lyset kan for mange oppfattes som flatt og ensformig.

Vi som interiørarkitekter er opptatt av å finne en gyllen balanse mellom hva det stilles krav til og hvordan vi på en god måte kan modellere et rom ved hjelp av belysning for å skape spennende, effektfulle og balanserte rom.

I denne artikkelen viser vi eksempler på ulike typer belysning som er med på å skape forskjellige effekter. Alle prosjektene som er avbildet er designet av Metropolis arkitektur & design AS.

PLASSERING AV LYS. HVA BØR MAN TENKE PÅ?

Foto Cathrine Holst/Metropolis. Design: Metropolis

Vertikale flater: Mennesker har en horisontal synsvinkel, derfor er det mer interessant å lyssette det som er foran oss, fremfor over og under oss. Tenk på lyssetting av vegger og objekter som befinner seg i øyehøyde.

Skyggeretning: Ha kontroll på hvor det blir skygger når du lyssetter. Skygger kan skape både spennende og uønskede effekter.

Indirekte lys er en fin måte å understreke arkitekturen i et rom, eller et møbel som under skap og hyller. Ha kontroll på synsvinkler – en skyggekant bør for eksempel være dyp nok til at man ikke ser lyskilden.

Variasjon i belysningen er alfa og omega for et funksjonelt og hyggelig interiør. Tenk på hva slags funksjoner rommet har. Et kjøkken, hvor man skal «arbeide», bør ha godt med lys. I de sosiale sonene holder det kanskje med noen få punkter i tak, lys som er rettet mot kunst og dekorative stålamper. Én enkel taklampe er sjelden nok til å skape en hyggelig atmosfære.

Skape soner med belysningen. En lavt hengende pendellampe skaper intimitet og samler en sittegruppe, som foreksempel spisebordet eller over et møtebord. Den dekorative pendelen passer godt i kombinasjon med annen direkte- eller indirekte belysning.

Bilder og objekter kommer til sin rett når det får stå alene i søkelyset. Begrens lysmengden rundt, og prøv heller å samle downlights i grupper der man tenker at det skal være kunst eller en fondvegg.

Blending: Vær bevisst på hvor du plasserer eller henger lamper slik at man unngår blending fra lyskilden.

Flater kan fungere som reflektorer, eller det motsatte. En lys vegg kan gi stor lyseffekt, mens mørke farger suger til seg lyset. Om man lyser opp et hvitt tak eller en lys vegg med en kraftig lampe vil man kunne oppnå mye jevn belysning i rommet.

METROPOLIS ARKITEKTUR & DESIGN Siden oppstarten i 2000 har Metropolis etablert seg som et av landets ledende interiørarkitektfirmaer.

Vi jobber innenfor hele det interiørarkitektfaglige området og innehar samlet en betydelig kompetanse- og erfaringsbredde.

Metropolis er organisert innen markedsgruppene Næring, Bolig og Uteliv/kommersielt.

Nettside: www.metropolis.no

#0 6 /2 0 1 6 | estate LO K A L E R

Foto: Cathrine Holst

ØVERST

Lys som wow-faktor.

I dette inngangspartiet i Roald Amundsens gate 6 bidrar lyset til å fremheve de intrikate formene og detaljene i interiøret.

LED-striper er lagt i møtet mellom de vinklede platene laget av lakkert mdf. Platene er lakkert i tre forskjellige glansgrader for å reflektere lyset på ulikt vis. Et enkelt, men effektfullt virkemiddel for å få frem dybde og vinkler. Frostet plexiglass blir en lysende flate med en jevn LED-belysning fra baksiden.

OVER

Kunsten i fokus.

Ved å gruppere spotter foran et kunstverk får man bildemotivet til å virkelig stå frem. Den mørke bakveggen bidrar til å fremheve bildet og tar ikke oppmerksomheten. Bilde fra et boligprosjekt i Oslo. (Foto: Cathrine Holst/ Metropolis. Design: Metropolis) 48

UNDER:

En lang, smal gang har blitt spennende med innfelte lysslisser som strekker seg oppover veggen og over i taket. Her blir lyset kunst i seg selv. De ulike lengdene på slissene i taket bryter opp retningen og skaper en god dynamikk. I enden av rommet kommer en vakker skulptur til sin rett ved hjelp av en innfelt spot/wallwasher som er vinklet mot objektet.

Foto: Ragnar Hartvig

NEDERST:

Foto: Stine Østby. Design: Metropolis

Pendler skaper intimitet. I dette kantineprosjektet i Kaigaten 8 var en av utfordringene å skape en følelse av intimitet i et rom med stor takhøyde. Store lavt hengende pendler over hvert bord, gir en følelse av lavere takhøyde og virker samlende.

OVER:

La armaturet og lyset ta seg av jobben og være dekorativt i seg selv. Bildet er hentet fra en sosial sone i de nye kontorlokalene til NorgesGruppen Data. Her er det brukt lysarmaturer som er satt sammen i ulike høyder og avstander. Lyskjeglene sendes i flere retninger og skaper en spennende lyseffekt på veggen.

UNDER:

Foto: Ragnar Hartvig

Til inspirasjon Indirekte belysning ble hovedsakelig brukt Indirekte belysning ble hovedsakelig brukt til dette eksklusive toalettet, og bidrar til å fremheve den spesialtegnede innredningen, samt gir en behagelig atmosfære. En enkel innfelt downlight som er tilbaketrukket, forhindrer blending og gir nok lys til resten av rommet.

ØVERST

Integrert Lyslisse Foto: Linn Anna Bjørk. Design: Metropolis

Vakker integrert lysslisse skaper et oppløft og gir en illusjon av indirekte lys, som om det kommer fra et takvindu. Lyset slepes svakt ned på veggen. To innfelte wallwashere belyser kunst på vegg.

(Foto: Ragnar Hartvig. Design. Metropolis. Oppdragsgiver: Fabritius Gruppen) OVER

Foto: Ragnar Hartvig. Design. Metropolis.

Oppdragsgiver: Fabritius Gruppen

Kunsten i fokus.

Ved å gruppere spotter foran et kunstverk får man bildemotivet til å virkelig stå frem. Den mørke bakveggen bidrar til å fremheve bildet og tar ikke oppmerksomheten. Bilde fra et boligprosjekt i Oslo. (Foto: Cathrine Holst/ Metropolis. Design: Metropolis)

49

Bedre innklima, lysinnslipp og fleksibilitet – glassveggene har inntatt kontoret og kommet for ü bli. av: silje rønne

#0 6 /2 0 1 6 | estate LO K A L E R

50

• AKT U E LT • GL ASSV E GGE R •

V

i ser at eiendomsaktører i et stadig tøffere marked benytter seg av glassvegger, som et virkemiddel for å sikre seg de mest attraktive leietakerne.

Trenden går mot lysere og mer åpne kontormiljøer, noe som gjør at bruken av glassvegger øker betydelig. Dette ser vi også i form av at kunder kjøper nesten utelukkende fullglassvegger med slanke profiler og mest mulig glass, forklarer Erlend Skalleberg i Indunor AS. Han ser mange fordeler med glass i kontorlandskap. Faktorer han fremhever er lysinnslipp, mer åpne lokaler og større fleksibilitet.

– Det er enklere å ta ned glassveggene og sette de opp nye steder. Samtidig som de egner seg godt til foliering, her har det blitt svært populært å profilere veggene med bedriftens farge, ikoner, bilder og samtidig ha lysgjennomgang, sier Skalleberg, og legger til at montering er mindre tidskrevende enn tradisjonelle vegger.

Skalleberg opplever også at mange ønsker å spesifisere sine egne farger på dører, profiler og karmer.

IKKE FOR ALLE

Utfordringer med glass ifølge Skalleberg er at glatte og harde overflater kan gi mer klang og ekko i rommet, slik at rommet må ha noe som opptar lyden.

– For å dempe klangen som oppstår i rommet bør man benytte noe mykt, dette kan for eksempel være lydplater, teppe istedenfor parkett, puter, bilder, gardiner og lignende, forklarer han.

Glassvegger gir mer innsyn, foliering eller persienner/ gardiner er gode hjelpemidler for å skjerme av områder hvor bedriften ønsker diskresjon. Glass er også mer sårbart og kan sprekke eller knuse i helt annen grad enn tradisjonelle vegger.

Særlig varsom bør man være ved oppheng av TV, bilder, hyller og lignende.

Kosten på glassvegger sammenlignet med bygging av standard gipsvegger anslår Indunor til å være 30 prosent dyrere.

EN VERDEN AV MULIGHETER

– Mulighetene er de samme eller flere enn med vanlig vegger.

I dag finnes det utrolig mange ulike typer glass og behandling av glass. Man kan få innfarget glass i ulike grader av lysgjennomgang, ulike typer av frosting eller «soting» av glass. Det er også mulig å få buede glass eller glass skjært i ulike fasonger, dette favoriserer glass fremfor andre vegger, da glassene leveres ferdig formet/skjært, uten noe etterarbeid på stedet annet enn vanlig montering, understreker Skalleberg.

– De ulike tilpasningsmulighetene gjør at glass er mer fleksibelt og kan benyttes i flere områder, eksempelvis; i dusjer, til rekkverk, gulv, dører, og porter med mer, tilfører han.

2-8 SHOWROOM • LAGER DATAHALL • LETT PRODUKSJON KONTOR

NR. 6

MELLOMBYGG

NR. 8

7.936 KVM

1.011 KVM

3.819 KVM

LEDIGE AREALER: LAGER, SHOWROOM OG KONTOR

ASTRI VARMO ANDRESEN T: + 47 909 58 891 E: ava@60grader.no

HANS JACOB HARALDSON T: + 47 934 41 541 E: hjh@60grader.no

W:60grader.no SOV Eiendomsinvest ved:

• AKT U E LT • GL ASSV E GGE R •

MÅ TILFREDSSTILLE LYD- OG BRANNKRAV

De ulike leverandørene av glassvegger står selv ansvarlig for å sertifisere/godkjenne glassvegger til markedene de leverer til.

– Vi har glassvegger som tilfredsstiller strenge brann- og lydkrav. DEKO har en egen teknisk avdeling som jobber kun med dette og som resultat av arbeidet kan vi tilby DEKO glassvegger sertifisert for opptil EI60 brannkrav, med spesialprodukter opptil EI120 levert til noen prosjekter. Vi har også glass som tilfredsstiller 50 dB lydreduksjon, til sammenligning holder en vanlig 1+1 lags gipsvegg 37 dB lydreduksjon, forklarer Skalleberg.

I henhold til TEK10 skal glassvegger ha kontrastfarger/ merking slik at de blir godt synlig for brukerne. Dagens fullglassvegger består av 99 prosent glass og lite profiler, foliering blir derfor veldig viktig for å ivareta sikkerheten.

RIKTIG GLASS TIL RIKTIG BRUK

Skalleberg råder alle som vurderer å benytte glassvegger på kontoret, til å tenke nøye igjennom hvilken type bruk lokalene skal ha, og velge vegger med riktig lydisolasjon etter dette.

– Du behøver ikke velge samme type glass til alle vegger i et bygg – her er det mye penger å spare ved å velge de riktige veggene. Sjekk med riktig instans for å sikre at du tilfredsstiller de til enhver tid gjeldende lyd- og brannkravene, sier han.

Riktige mål av glass er også avgjørende. Slik at det ikke er fare for at glass står i spenn og med tiden kan knuse uten ytre påkjenninger.

– Tenk også nøye igjennom hvilken type dør man ønsker, enten tett eller glass, eventuelt skyvedører. Samt plassering av døren slik at bruken blir slik man ønsker seg, avslutter han.

VI VI SØKER SØKER

L E S M E R PÅ B O N U M.N O E L L E R N Å O S S PÅ KO N TA K T @ B O N U M.N O

§ • AKT U E LT • J U SS •

JUSTERING TIL MARKEDSLEIE VED FORLENGELSE AV LEIEFORHOLDET

Leiekontrakter for lokaler inngås ofte for en tidsbestemt periode med rett for leietaker til å forlenge leieforholdet i et visst antall år på samme vilkår, men hvor leien skal justeres til markedsleie på tidspunkt for forlengelse. Dersom partene ikke har avtalt eller blir enige om hvordan markedsleien skal fastsettes, vil dette kunne bli en langvarig og kostbar prosess for begge parter.

av: sofie vikse og håkon lagesen, wikborg, rein

#0 6 /2 0 1 6 | estate LO K A L E R

56

& co. advokatfirma da

Det kan bli en kostbar prosess for begge parter

UTGANGSPUNKT

Som utgangspunkt står partene fritt ved utformingen av bestemmelsene i leiekontrakten ved leie av lokaler. Ved forhandlingene og kontraktsinngåelsen bør partene derfor ha et bevisst forhold til valg og utforming av bestemmelser knyttet til justering til markedsleie ved forlengelse, slik at det så tydelig som mulig blir angitt hvilke rettigheter partene eventuelt har, herunder når regulering kan kreves og hvordan uenighet skal løses. Disse forholdene kan være av stor økonomisk betydning for både leietaker og utleier. Å benytte kjente standardkontrakter vil i de aller fleste tilfeller være fornuftig, og den såkalte meglerstandarden (som akkurat har blitt oppdatert i 5. versjon) gir også forslag til formuleringer om forlengelse og justering til markedsleie.

BEGREPET ”MARKEDSLEIE”

I de tilfeller hvor leiekontrakten bestemmer at leien ved forlengelse skal justeres til ”markedsleie”, beror det i utgangspunktet på en tolkning av leiekontrakten hva som ligger i begrepet markedsleie.

Dersom begrepet ikke er definert i leiekontrakten (hvilket for eksempel ikke er tilfellet i meglerstandarden), er det nærliggende å legge husleielovens definisjon av markedsleie til grunn. Husleieloven definerer markedsleie som ”en leie som svarer til det som vanligvis oppnås på avtaletidspunktet ved ny utleie av liknende husrom på liknende avtalevilkår”, jf. husleieloven § 3-1 sammenholdt med § 12-2.

I forarbeidene og rettspraksis knyttet til husleieloven fremgår at markedsleie er det potensielle leietakere uten spesiell tilknytning til eller interesse i husrommet er villig til å betale. Sagt med andre ord er markedsleie det uavhengig interessenter anser som passende leie for det aktuelle leieobjektet. Dersom en leietaker ut fra et eget, særskilt behov er villig til å betale en høyere leie enn det som er vanlig vil dette ikke være relevant som sammenligningsgrunnlag. For eksempel kan dette være en næringsdrivende som utøver en ekspanderende virksomhet i et tilstøtende lokale eller en som ønsker å leie lokalet for å unngå at dette leies ut til konkurrerende virksomhet. Med mindre det er klare holdepunkter for noe annet, må det i tillegg ses bort fra leietakers investeringer og tilpasninger. Opparbeidet goodwill skal derimot normalt tas hensyn til ved fastsettelse av markedsleie.

Hva som utgjør markedsleie vil i alle tilfeller bero på en konkret skjønnsmessig vurdering. Sentrale momenter i

denne vurderingen vil være leieobjektets beliggenhet, beskaffenhet, forlengelsesperiodens lengde mv. Ved fastsettelsen av markedsleie, må man videre se hen til de avtalevilkår som gjelder i det konkrete leieforhold. Har utleier påtatt seg plikter utover det vanlige, kan det begrunne en høyere leie og omvendt hvis det er avtalt at leietaker har påtatt seg plikter utover det vanlige.

FORHOLDET TIL ”GJENGS LEIE”

Ved justering til markedsleie ved forlengelse er det viktig å skille mellom markedsleie og ”gjengs leie”. Bestemmelsen om tilpasning til gjengs leie finnes i husleieloven § 4-3.

Gjengs leie er et gjennomsnitt av leieprisen i alle løpende leieforhold av lignende husrom på lignende vilkår. Gjengs leie er dermed en slags teoretisk fastsatt leie, som ikke gir et slikt øyeblikksbilde markedsleie gir. Når leieprisene stiger, vil gjengs leie normalt ligge noe under markedsleie.

Når markedsleien synker, kan det ta noe tid før dette gjenspeiles i gjengs leie, og markedsleien kan da være lavere enn gjengs leie.

Utgangspunktet, som følger av husleielovens regler, er at både utleier og leietaker kan kreve leien justert til gjengs leie når leieforholdet har vart i minst to år og seks måneder uten annen endring i leien enn justering i henhold til konsumprisindeksen. Siden tilpasning etter gjeng leie kan slå svært skjevt ut for en av partene, i tillegg til at partene i næringsforhold er avhengig av forutberegnelighet, fravikes bestemmelsen om gjengs leie i husleieloven § 4-3 ved leie av næringslokaler som hovedregel i alle næringsleiekontrakter, også i meglerstandarden.

57

• AKT U E LT • J U SS •

Det vil som regel være en mer effektiv prosess enn den som følger av husleieloven § 12-2.

MEKANISMER FOR Å FASTSETTE MARKEDSLEIE

Som ledd i å forsøke å komme frem til en minnelig løsning, bør partene innhente markedsleievurderinger fra meglere med inngående kjennskap til leienivået i det relevante geografiske området og for det aktuelle virksomhetsområdet. Dersom det er mulig, bør det innhentes tall fra nylig inngåtte, sammenlignbare leiekontrakter. Partene kan i den forbindelse kontakte meglerforetak, som ofte vil ha tilgang på gode databaser med erfaringstall mv. Partene bør vise forsiktighet med å benytte eldre leiekontrakter som sammenligningsgrunnlag, da det er markedsleien på fornyelsestidspunkt som skal fastsettes.

Dersom partene ikke kommer frem til en minnelig løsning, er husleielovens utgangspunkt at partene kan kreve at markedsleien skal fastsettes av en takstnemnd, jf. husleieloven § 12-2. Takstnemnden skal bestå av tre medlemmer som oppnevnes av tingretten der eiendommen ligger. En slik avgjørelse kan for mange parter gi et greit resultat, men prosessen kan være meget tidkrevende. Videre har partene i liten grad mulighet til å sikre at takstnemnden besitter riktig kompetanse. Dersom avgjørelsen fra takstnemnden skal angripes, må saken bringes inn for domstolene ved stevning.

Dette vil igjen kunne bli en langvarig og kostbar prosess for partene. I næringsleieforhold er det derfor ikke uvanlig at partene avtaler seg bort fra husleieloven § 12-2.

I meglerstandarden er det inntatt alternative tvisteløsningsmekanismer for fastsettelse av markedsleie ved uenighet mellom partene. Der fremgår at markedsleien skal fastsettes av en takstkommisjon bestående av to partoppnevnte deltakere samt en formann som velges av de partsoppnevnte deltakerne. Partene har på denne måten anledning til å sikre seg at takstkommisjonen besitter riktig kompetanse. Takstkommisjonens avgjørelse av hva som utgjør markedsleie fastsettes med bindende og endelig virkning for partene. Avgjørelsen kan således ikke påklages eller overprøves. På denne bakgrunn vil dette som regel være en mer effektiv prosess enn den som følger av husleieloven § 12-2. Manglene ankeadgang vil imidlertid kunne være både en fordel og en ulempe, og må derfor vurderes konkret i det enkelte tilfelle.

Sofie Vikse, fast advokat i Wikborg, Rein & Co. Advokatfirma DA

Håkon Lagesen, advokatfullmektig i Wikborg, Rein & Co. Advokatfirma DA #0 6 /2 0 1 6 | estate LO K A L E R

58

www.portalen-lillestrom.no

LEDIG NÅ:

12 750 m2

Tenk stort, tenk smart– tenk Lillestrøm 17 000 m2 fordelt over 10 etasjer

Velkommen til Portalen Lillestrøm. Et topp moderne næringsbygg som skal bygges med tanke på gode arbeidsforhold, tilgjengelighet, lys og luft. Pluss litt til.

Den en gang søvnige småbyen Lillestrøm har vokst til noe helt unikt på Østlandsområdet i kraft av sin gode beliggenhet.

Lillestrøm er et knutepunkt og innfallsporten til Oslo fra nord. På Lillestrøms mest sentrale tomt, rett ved siden av Lillestrøm jernbanestasjon bygger vi Portalen Lillestrøm. Her kommer hotell, flotte leiligheter, forretninger og et kontorbygg på ca 17 000 kvm på hele 10 etasjer. Her er det plass til både store og mindre bedrifter. Kanskje din bedrift er en av de nye leietakerne. Beliggenhet er viktigere enn noen gang. Reisetiden skal være så kort som mulig, og det skal være enkelt å komme fra A til B. Toget fra Lillestrøm til Oslo S bruker 11 minutter! Til Gardermoen bruker du 14 minutter.

Lillestrøm - Oslo S 11 min.

Lillestrøm - Gardermoen 14 min.

Kontaktinfo: Markedssjef Hans Petter Hauge, Mobil: 909 12 267 Epost: hans.petter.hauge@obos.no Eiendomssjef Carl Magnus Hegde Næss, Mobil: 934 31 838 Epost: carl.magnus.hegde.naess@obos.no

Portalen Lillestrøm – i umiddelbar nærhet.

59

• UTLEI ER HAR O RDE T • H ARAL D VAAGAASAR NI KOL AIS E N •

KONTORET – DEN VIKTIGSTE MØTEPLASSEN – Så mye som 30 prosent av alle kontorlokaler i Europa står tomme i løpet av arbeidstiden. Tenk arealeffektivitet og legg til rette for nye måter å arbeide på. av: silje rønne foto: trond isaksen

PROFIL HARALD VAAGAASAR NIKOLAISEN Administrerende direktør i Statsbygg.

Han har lang fartstid innen bygg og anlegg, og er leder referansegruppa for BIs senter for byggenæringen og er styremedlem i Bygg21, Nye Veier AS og i Baneservice AS. Nikolaisen har tidligere vært utbyggingsdirektør Jernbaneverket, og har erfaring fra Norsk Hydro ASA, Dovre International AS og Statoil.

Bor i Bærum.

#0 6 /2 0 1 6 | estate LO K A L E R

60

61

• UTLEI ER HAR O RDE T • H ARAL D VAAGAASAR NI KOL AIS E N •

– Hvordan er det å være leietaker hos dere? Hvordan skiller Statsbygg seg ut fra andre gårdeiere?

– Vi har tilgjengelig personell på eiendommen med rask responstid og godt vedlikeholdte eiendommer.

Som statlig virksomhet er universell utforming, miljø, arealeffektivitet og energieffektivisering viktig for oss. Vi leier ut formålsbygg – det vil si bygg som i utgangspunktet er skreddersydd for kundens virksomhet og ikke er generelle kommersielle kontorbygg. Vårt utgangspunkt blir da litt annerledes; vi fakturerer de reelle kostnadene ved at statlige virksomheter bruker disse lokalene.

Vi er derfor ikke kommersielle i alminnelig forstand, selv om vi i høyeste grad er opptatt av kostnadseffektivitet. Vi følger også statlige rutiner for f.eks. å inngå et nytt leieforhold eller en bygningsmessig endring. På denne måten kan vi virke byråkratiske for statlige leietakere som sammenligner med leie av ordinære kontorer i markedet.

– Hva er ditt beste råd til leietakere på flyttefot?

– For statlige aktører som leier kontorer i markedet er det helt klart: benytt dere av rådgivningsfunksjonen til Statsbygg i forbindelse med inngåelse av avtaler. Vi hjelper til med profesjonell bistand og kan dokumentere gode besparelser der vi bistår.

Bruk tid på å gjennomføre en god prosess for å definere behovene og å finne de beste lokalene. God planlegging sparer deg for tid og penger på sikt.

Husk at en flytteprosess må brukes til å engasjere medarbeiderne og utvikle og styrke virksomheten.

– Hvilke kriterier og rekkefølge bør en leietaker gå etter i valg av kontorbygg?

– Egnethet kan være så mangt. Tenk miljø og logistikk for medarbeiderne. Beliggenhet kan gi store gevinster innen miljø og bidra til god rekruttering.

Kanskje kan din virksomhet ligge ved et kollektivknutepunkt utenfor sentrum av de største byene?

De fleste mennesker i Norge bor jo ikke i Oslo sentrum. Så mye som 30 prosent av alle kontorlokaler i Europa står tomme i løpet av arbeidstiden.

Tenk arealeffektivitet og legg til rette for nye måter å arbeide på.

tredjedel av klimagassutslippene og en tredjedel av energibruken, så her er det mye som må gjøres. Det er viktig å etterspørre energieffektive bygg, men ikke glem at klimafotavtrykket også henger sammen med lokalisering, transport og materialbruk.

– Hva er den største fallgruven for leietakere?

– Prime beliggenhet kan lure deg til å leie lokaler som ikke er ideelle for virksomheten. Planlegg godt, og ha kompetente medarbeidere med gjennomslagskraft i organisasjonen til å lede prosessen. Ha med gode rådgivere!

– Hvor viktig er kontorbygget i kampen om de dyktigste medarbeiderne?

– Arbeidsplassen er viktig for å bygge en merkevare, og symbolverdien i bygningen er høy når virksomheten skal fortelle sin historie. En god historie er viktig å fortelle for å synliggjøre virksomhetens visjon og tiltrekke seg rett kompetanse med rette holdninger.

– Hvor i Oslo er leiemarkedet mest vibrerende for tiden?

– Statsbygg eier stort sett rene formålsbygg i Oslo, så hos oss er eiendommene utleid på lange kontrakter på grunn av formålet til virksomheten. Eventuelle vibrasjoner kjennes derfor ikke så godt i våre bygg. Imidlertid merker vi det svært godt i forhold til rådgivningsfunksjonen vår for statlige aktører som leier kontorbygg. Her er det stor og økende aktivitet i hele området.

– Hva er fremtidens kontor og hvordan jobber dere med dette?

– Begrepet kontor må få en ny mening som følge av den teknologiske utviklingen. Kontoret blir aller viktigst som møteplass slik at vi øker kvaliteten på arbeidet vårt gjennom utveksling av ideer og informasjon gjennom samhandling. Jobben er i mye mindre grad ett sted du er – men noe du gjør. Vi har nylig gjennomført ombygging av store deler av vårt hovedkontor til aktivitetsbaserte arbeidsplasser, og resten står for tur.

Tanken er at hver enkelt arbeidstaker har frihet til å jobbe ut fra hvilke oppgaver som skal utføres. Når det legges til rette for mange møteplasser, vil flere delta og antall mulige løsninger vil øke.

Det pågår en spennende og utfordrende debatt om fremtidens arbeidsplasser for departementene i nytt Regjeringskvartal. Resultater herfra sammen med erfaringer vi høster fra flytteprosesser hvor vi er rådgivere for statlige virksomheter og en rekke endringer hos våre statlige leietakere, vil Statsbygg styrke vår kompetanse ytterligere for å hjelpe offentlige virksomheter inn i fremtidens kontor. Vi tror på å lære mens vi jobber, og på samme måte som endring, er også læring en evigvarende prosess.

– Energimerking av bygg er påbudt, hvilket krav bør leietaker stille til utleier på miljøsertifisering?

– På slutten av dagen er det etterspørselen som bestemmer hvor miljøvennlige bygninger vi får. Sett så strenge krav du kan, og se hele lokalsituasjonen i sammenheng med det totale klimagassregnskapet til virksomheten. Alle verdens bygninger står for en

#0 6 /2 0 1 6 | estate LO K A L E R

62

Nytt kontor?

Riktig beliggenhet, riktig lokaler og riktig arbeidsmiljø.

Kontoret er ikke bare et sted å jobbe. Det er også et sted som rommer mangfold og kultur. Et sted der resultater skapes og som er virksomhetens ansikt utad. I nye, effektive og skreddersydde lokaler kan du designe et arbeidsmiljø som gjenspeiler alt dette. En utmerket business, rett og slett.

Mange fremtidsrettet og bevisste aktører har allerede etablert seg hos oss. Og vi har plass til flere!

Kontaktinfo Christian Geelmuyden Utleiesjef, HasleLinje +47 930 96 855

Hans Olav Johannessen Utleiesjef, Oslo +47 952 35 159

Eva Kristin Talberg, Uteleiesjef, Moss +47 900 25 774

Lennart Svensson Utleiesjef, Ski og Askim +47 977 28 850

Teknologi, samarbeidsformer, kommunikasjon

Les mer om våre arealeffektive og miljøriktige lokaler ledig for leie i Oslo, Moss, Ski og Askim på: http://www.hoegheiendom.no/ledigelokaler 63

• AKT U E LT • I KT OG ORGANI S E RING •

#0 6 /2 0 1 6 | estate LO K A L E R

64

Nye måter å kommunisere på – Majoriteten av norske ledere er teknosinker når det gjelder nye kommunikasjonsformer.

av: jan kristian karlsen illustrasjon: shutterstock

65

HOS OSS BLIR KUNDEN HUSKET OG IVARETATT

Det blir lagt merke til.

Eiendomsspar er et av Norges ledende eiendomsselskaper og gjenkjennes ved høy kvalitet på eiendommene og første­ klasses beliggenhet. Kundetilfredshet er vår største fokus og leietakerne er våre viktigste samarbeidspartnere. Vi har over 30 års erfaring og arbeider kontinuerlig med å tilby den beste service og profesjonalitet i alle ledd.

www.eiendomsspar.no

Norske ledere er teknosinker

T

o møtedeltakere tar plass i et lite rom. I rommet er det to stoler og et lite arbeidsbord.

På bordet står det plassert en pc-skjerm.

Det trykkes på knapper og muse-taster og en person kommer til syne på dataskjermen. Det hilses med ord og kroppsspråk. Møtet avsluttes ti minutter før oppsatt tidsramme. Deltakerne er enige om at teknologien fungerte fint og at møtet var effektivt.

Personen som deltok på avstand var spesielt fornøyd fordi han unngikk å reise til bedriften. Han deltok hjemmefra og sparte over en time reisetid.

Omtrent slik starter femte kapittel i min bok «Tid til arbeid – Tid til overs».

Stadig flere er oppmerksomme på at det er mye å spare på videomøter/fjernmøter, både når det gjelder tidsbruk i møter og reisetid. Løsninger for PC og mobile enheter har blitt allemannseie, slik som Skype, Communicator og Facetime. Derfor er det lett å tro at digitale møter ofte er benyttet i arbeidslivet. Mange brukere og bedrifter har definitivt oppdaget fordelene, men majoriteten av virksomhetene forsetter på gamle-måten. Ifølge Company Pulse er åtte av ti møter ordinære møter, mens videokommunikasjon utgjør drøyt 10 prosent av møtene. Øvrige møter gjennomføres som telefonkonferanser. Det er imidlertid store forskjeller mellom bedrifter og brukere. Ledere er de som bruker minst videomøter. Samtidig har de mest møter og er de som også reiser mest, og dermed er den gruppen som har størst nytte av å bruke slik kommunikasjonsteknologi. Majoriteten av norske ledere er teknosinker når det gjelder nye kommunikasjonsformer. Forklaringen på dette er først og fremst alder. Ledere er generelt eldre enn gjennomsnittsmedarbeideren og er ikke vant til å kommunisere på nye måter. De mangler både bevissthet om fordelene og de mangler teknisk brukerkompetanse. Dette står i sterk kontrast til yngre medarbeidere og særlig de yngste i arbeidslivet, de digitalt innfødte medarbeiderne.

PROFIL JAN KRISTIAN KARLSEN Aktuell: Han har stor kunnskap om den fleksible og effektive arbeidsdagen, samt metoder for utvikling av gode arbeidsplasser, i både private og offentlige virksomheter i inn-og utland.

Arbeid: Daglig leder i analyse- og rådgivingsselskapet Company Pulse AS, og forfatter av boken «Tid til arbeid, tid til overs».

SOSIALE MEDIER – DE DIGITALT INNFØDTES KOMMUNIKASJONSFORMER

I løpet av få år har sosiale medier som kommunikasjonsplattform slått rot i bedriftene. Innføringen har gått takt med de digitalt innfødtes inntreden i arbeidslivet. Disse unge er teknologisk begavet, har vokst opp med internett, er alltid pålogget og samhandler ofte.

Bruk av sosiale medier i arbeidsforhold er egnet til å uroe ledere som frykter at medarbeidere sluntrer unna jobben. Noen virksomheter har nedlagt forbud eller strenge restriksjoner for bruk av sosiale medier i arbeidstiden. Imidlertid slår dette forbudet ofte sprekker fordi det viser seg å være krevende å følge opp i praksis. Dessuten skaper det misnøye blant medarbeidere og særlig blant de yngre.

Forbud og strenge restriksjoner kan også få som følge at medarbeidere i mindre grad tar med seg arbeid hjem og gjør seg mindre tilgjengelig for arbeidsgiver utenom den primære arbeidstiden. Nettsamfunn og sosiale medier bør betraktes som en del av medarbeidernes at-

67

• AKTU E LT • IKT OG ORGANI S E RING •

traktivitetskriterier og dermed en del av bytteforholdet mellom arbeidsgivere og arbeidstakere.

Det har vært mye fokus på de negative sidene. Sosiale medier tilbyr utvilsomt enda en mulighet for medarbeidere til distraksjoner og uheldig sammenblanding av arbeid og privatliv.

Mange organisasjoner og medarbeidere har da også opplevd uheldige episoder. Sosiale medier i arbeidsforhold er trolig en av de mest utfordrende kommunikasjonsformene i arbeidslivets IT-baserte historie. Men paradoksalt nok tilbyr sosiale medier også de største mulighetene, spesielt som kanal for å skape en bedre kontaktflate med eksisterende og nye relasjoner.

ALLESTEDSVÆRENDE KOMMUNIKASJON – UTFORDRINGER OG MULIGHETER

Allestedsnærværende kommunikasjonsteknologi tilbyr spennende kommunikasjonsmuligheter. Det er mulig å kommunisere med hverandre fra nær sagt hvor som helst og når som helst.

Dermed er det skapt en fleksibilitet som er spennende, men også svært krevende å håndtere for bedriften og den enkelte medarbeider. Hva er arbeidstid og hva er privat tid? Hvordan bør man kommunisere med hverandre og hvordan kan man styre egen arbeidshverdag?

Informasjons- og kommunikasjonsteknologier transformerer aktiviteter og interaksjoner på måter som også utfordrer tradisjonelle forestillinger om profesjonell identitet. For hva er arbeid og hva er privat når kommunikasjonsteknologier blir allestedsnærværende? Kommunikasjon i mange kanaler utfordrer også kvalitet i kommunikasjonen og vår evne til å oppfatte budskap. På tross av at det i en teknologisk forstand er blitt enkelt å kommunisere med hverandre, kan det også oppleves som mindre forpliktende å gi respons på en henvendelse. Forfatteren får i kontakt med brukere mange tilbakemeldinger om at det er blitt vanlig å ikke gi svar på henvendelser, eller at respons kommer for sent. Dessuten kan innholdet i kommunikasjonen være uoversiktlig som en følge av dårlig struktur, skrivefeil og lite forståelige forkortelser.

Utydelig kommunikasjon og manglende eller sen respons dreier seg ikke kun om kommunikasjonsform, men også om uavklarte forventninger mellom avsender og mottaker. Det er lett å overse menneskets begrensninger i å motta og filtrere informasjon og til oppfatte budskap og uttrykksformer. Informasjon blir lett oversett og misforstått. Vitale tegn og følelser fanges ikke opp.

Når kommunikasjonsmengden øker gjennom flere kanaler eskalerer også disse utfordringene. Dette er en betydelig problemstilling og sporer en urovekkende utvikling. Omfanget av uheldige avbrytelser øker, slik at det blir vanskeligere å konsentrere seg om å få jobben gjort.

AVBRYTENDE KOMMUNIKASJON ER EN STOR TIDSTYV I BEDRIFTENE

Mange virksomheter er generelt kritiske til å ta i bruk nye kommunikasjonsformer. Det er forståelig, dersom man opplever betydelige utfordringer med det eksisterende. Når det er slik at elektronisk post hoper seg opp i innboksene, telefoner kimer i kontorlandskapet og SMS-meldinger sendes og mottas i hopetall, samtidig som kolleger avbryter hverandre hyppig i kontorlokalene, er det forståelig at bedrifter er restriktive til å ta i bruk flere kommunikasjonsteknologier.

Nedenfor er et resultateksempel for avbrytende kommunikasjonsformer i en bedrift. Vær oppmerksom på at avbrytelsene ikke nødvendigvis er negative, men når analysen påviser at avbrytende kommunikasjon fører til lenger arbeidsdag og medarbeiderne føler seg på etterskudd med arbeidsoppgaver, da er det en betydelig utfordring og en stor tidstyv. Det vi si uhensiktsmessig bruk av arbeidstiden.

Kommunikasjon i mange kanaler utfordrer også kvalitet i kommunikasjonen og vår evne til å oppfatte budskap.

#0 6 /2 0 1 6 | estate LO K A L E R

68

Bli med inn i fremtiden Asker Genera er et nytt miljøriktig signaturbygg som skal bygges i Asker. Oxer Eiendoms ambisjon med prosjektet er å tilføre energi til området ved å utvikle et bærekraftig bygg der god miljødesign ikke går på bekostning av god arkitektur.

Asker Genera skal tilby arealeffektive, fleksible og opplevelsesrike rom i en bygningskropp tilpasset omgivelsene og vil sammen med Asker Panorama utgjøre en helhet som danner Oslo-Drammen-aksens nye kvalitetsstandard.

For mer informasjon: Megler Jan W. Roll Mobil: (+47) 905 33 369 Mail: jr@newsec.no

Gårdeier Anniken Haug Mobil: (+47) 970 33 777 Mail: ah@oxer.no

www.askergenera.no

Et bygg i Oxer Eiendom

• AKTUELT • MORGE NDAGE NS ME DARB E IDE RE

•

r a d e

NAVN: CHRISTINE SPITEN ALDER: 26 ÅR OM: HUN ER NYSGJERRIG PÅ VERDEN OG BRENNER FOR Å FINNE LØSNINGER PÅ DE STORE UTFORDRINGENE SAMFUNNET STÅR OVERFOR. HUN TROR PÅ AT VED Å HA DET GØY MENS MAN JOBBER SAMMEN PÅ TVERS AV ULIKE INDUSTRIER OG NÆRINGER OM Å LØSE DISSE UTFORDRINGENE – KAN VI GJØRE VERDEN LITT BEDRE.

#0 6 /2 0 1 6 | estate LO K A L E R

AKTUELL: SPITEN HAR STUDERTE INDUSTRIELL ØKONOMI PÅ NMBU. PÅ SLUTTEN AV STUDIET BLE HUN MER FOKUSERT PÅ Å SETTE TEORI UT I PRAKSIS, OG I DAG ER HUN MED-GRÜNDER OG MARKEDSANSVARLIG I BLUEYE ROBOTICS, ET SELSKAP SOM GIR DEG MULIGHETEN TIL Å UTFORSKE HAVET MED EN UNDERVANNSDRONE. DENNE KAN STYRES FRA DIN EGEN SMART-DEVICE OG DELE OPPLEVELSEN I SANNTID OG ETTERPÅ.

70

e d i e b r MORGENDAGENS MEDARBEIDERE – HVA ØNSKER DE? I hver utgave av Estate Lokaler presenterer vi unge menneskers syn på arbeidsplassen og hvordan de ønsker å jobbe. av: silje rønne

– Hvorfor har du startet eget selskap?

– Å bli gründer var ikke en plan jeg hadde, men fy søren så glad jeg er for at det var sånn det ble. Masteroppgaven min handlet nettopp om applikasjonsområder for undervannsdroner, med spesielt fokus på miljøovervåkning og feltarbeid på korallrev i Tanzania og Brasil.

For meg handler det mye om å kunne gjøre en forskjell, og å ha det moro underveis. Som gründer definerer man mye av sitt eget arbeid, og arbeidsform. Man har mye ansvar fra start, og det er nettopp det som gjør det veldig spennende, og utfordrende.

Undervannsdroner som gir oss muligheten til å utforske havet med egne øyne åpner opp nye muligheter for å forstå havet bedre, og det er vi nødt til dersom vi ønsker at fremtidige generasjoner skal ha samme glede av havet og naturen som vi har hatt. For de aller fleste er havet en overflate som dekker noe utilgjengelig, men sannheten er jo at uten havet hadde vi ikke eksistert – bare tenk på at 2/3 av oksygenet vi puster produseres i havet! Energi, mat og viktige transportruter er det også havet vi kan takke for.

Det at vi ikke har kartlagt mer enn 5-10 prosent av havet, gjør meg enormt nysgjerrig! Og det er på tide at vi alle kan følge denne nysgjerrigheten og være med å utforske. Igjen handler det om å kombinere lek og løsninger.

Da gir svaret seg selv – jeg ville jobbe med å gjøre dette tilgjengelig for alle.

– Hva er den optimale arbeidsformen for deg?

– Den optimale arbeidsformen er når jeg får jobbe med engasjerte

mennesker rundt meg, når arbeidsoppgavene er varierte og jeg har utfordringer å løse.

I Blueye jobber vi alle mot samme mål som et tverrfaglig team. Det er utrolig spennende å få jobbe med så dyktige folk som er eksperter på andre områder enn meg selv. Vi jobber veldig tett og får dermed tatt tak i ting med en gang de oppstår. Det finnes ingen 08.00-16.00 regel – fleksibilitet er kjempeviktig!

Jeg er også heldig å få reise og oppleve mye. Lære mye. Jeg håper det fortsetter sånn!

– Hva tror du de unge forventer av arbeidslivet i dag? Og hvordan har det endret seg de siste fem årene?

– I dag forventes nok mer fleksibilitet både i forhold til tid og sted, for eksempel å kunne jobbe fra ulike steder, enten det er hytta eller på reise.

Jeg tror også at flere ønsker å kunne jobbe prosjektbasert, eller ha ulike arbeidsgivere samtidig. Flere og flere velger også å bli gründere, og det er kanskje fordi mange arbeidsgivere ikke har tilpasset seg disse endringene.

– Hvordan tror du arbeidslivet vil se ut om 20 år?

– Wow – 20 år er langt frem i tid! Mye av det vi har som arbeidsplasser i dag er nok overtatt av roboter – spesielt innen transport og servicenæringen, tror jeg.

Om 20 år er det nok færre store selskaper som har kontorer samlet – outsourcing av oppgaver til lavkostland som India og Sør-Afrika.

• AKT U E LT • INNE KL IMA •

INNEKLIMA – MER ENN TEMPERATUR OG GOD LUFT

Bedre innklima, lysinnslipp og fleksibilitet – glassveggene har inntatt kontoret og kommet for å bli. av: silje rønne

#0 6 /2 0 1 6 | estate LO K A L E R

72

I

følge Arbeidstilsynet skal arbeidsgiver sikre et fullt forsvarlig inneklima på arbeidsplassen. Dette betyr som hovedregel at det må etableres tilfredsstillende ventilasjon og luftkvalitet i lokalene.

Normalt er det bare mekanisk ventilasjon som vil kunne gi et tilfredsstillende inneklima. Dersom arbeidsgiver leier lokaler vil også utleier være ansvarlig for at lokalene har et tilfredsstillende inneklima.

Kostnadsfordeling beror i slike tilfeller på leieavtalen.

– Arbeidsmiljølovens kapittel 4 stiller krav til arbeidsmiljøet. I § 4-4.

- Krav til det fysiske arbeidsmiljøet, Punkt 1 står det: «Fysiske arbeidsmiljøfaktorer som bygnings- og utstyrsmessige forhold, inneklima, lysforhold, støy, stråling og lignende skal være fullt forsvarlig ut fra hensynet til arbeidstakernes helse, miljø, sikkerhet og velferd», sier Ståle Lilledahl, daglig leder i TBB Eiendomsdrift, mester i kuldeteknikk og teknisk eiendomsforvalter.

– Med andre ord, er dette rundt formulert og vanskelig å forholde seg til. Arbeidstilsynet har utformet en publikasjon, 444 – «Veiledning om Klima og luftkvalitet på arbeidsplassen» Denne gir en konkret beskrivelse av krav til blant annet romtemperatur, luftmengder, innhold av CO2, radon, utvendige forurensningskilder med mer, forsetter Lilledahl. Han har jobbet med klimaundersøkelser, service og installasjoner i over 20 år.

NORGES ASTMA OG ALLERGIFORBUND HAR OMTALT

ÅTTE FORHOLD SOM PÅVIRKER INNEMILJØET:

Fukt og fuktskader Støv partikler og renhold CO2 Temperatur Lysforhold Støy Avgassinger Radon

Luften skal være filtrert og temperert, og tilpasset forholdene i rommet.

– Mange anlegg er utstyrt med kjøling, og ved overskuddsvarme i bygget skal tilluften være undertemperert, og kjøle ned bygget. Forurenset og varm luft fra lokalene skal trekkes ut og kastes ut av bygget.

Ved behov, vil varmen i avtrekksluften gjenvinnes og tilføres tilluften, sier han.

HVA BØR DU SE ETTER?

Et av de viktigste parameterne for å oppnå et godt inneklima ifølge Lilledahl er luftmengde. Hvor mye luft som tilføres lokalene, beregnes ut ifra størrelsen på lokalene og materialene de er bygget av, i tillegg til antallet personer som oppholder seg der.

– Det er derfor viktig å undersøke om lokalene er beregnet for den bruken du planlegger. For normal kontordrift, uten spesiell forurensende aktivitet, vil luftmengden ofte ligge på 10-12m³/h for hver m² areal. Dette kan være en grei tommelfingerregel. I møterom, kursrom og lignende må luftmengden ofte være høyere. Eldre anlegg er sjelden beregnet for så store luftmengder, og det vil kunne være vanskelig å oppfylle kravene til inneklima, understreker han.

KJØLING

KONTROLLER DET TEKNISKE ANLEGGET

Når du først har inngått en leieavtale, kan det være vanskelig å gjøre noe med de forholdene som styres av byggets tekniske anlegg.

– Utskifting og rehabilitering er gårdeiers ansvar, men så lenge anleggene fungerer og leiekontrakten ikke inneholder spesifikke krav til inneklima, vil utskifting og oppgradering sjelden bli prioritert. Sørg derfor for å ha sjekket ut dette på forhånd, råder Lilledahl.

Videre forklarer han at et ventilasjons- eller klimaanlegg har flere funksjoner. Først og fremst skal det leverer frisk og ren luft til lokalene.

73

Særlig på sommertid har de fleste kontorlokaler behov for kjøling, for å oppnå tilfredsstillende romtemperatur.

– Kjøling kan enten installeres lokalt, der det er nødvendig, eller i ventilasjonsanlegget og tilføres via underkjølt tilluft. Den siste løsningen er den vanligste, men en kombinasjon av disse er også å finne i en del moderne bygg. Denne løsningen gir større grad av individuell tilpasning, påpeker han.

Dersom du finner lokaler med tilfredsstillende luftmengde og installert kjøling, mener Lilledahl at du som regel vil være godt dekket for de fleste tilfeller.

• AKT U E LT • INNE KL IMA •

– Vær allikevel oppmerksom på at det finnes mange løsninger som gir forskjellig grad av komfort.

I tillegg til et godt klimaanlegg vil det i mange tilfeller være nødvendig med solavskjerming – utvendige persienner gir den beste effekten. Andre løsninger kan være innvendige persienner, solreflekterende glass eller solfilm, forklarer han.

ENERGIFORBRUK

Energiforbruk vil for mange bedrifter bety en del ved valg av lokaler, både med tanke på kostnader, men også for å underbygge bedriftens miljøprofil.

– Et moderne klimaanlegg har langt bedre forutsetninger for å levere god luftkvalitet med mindre bruk av energi. Et av de viktigste kriteriene her er type varmegjenvinner. Den mest effektive gjenvinneren er en roterende gjenvinner. De beste gjenvinnerne har en virkningsgrad på godt over 80 prosent, men de dårligste derimot kan ha langt under 50 prosent. Spesielt ved gamle anlegg og dårlig vedlikehold, sier han.

Andre viktige faktorer er type vifte, automatikk og SD-anlegg.

– Moderne anlegg har ofte i dag behovsstyrt luftmengde, det vil si at anlegget ikke leverer mer luft enn nødvendig, for eksempel til tomme møterom.

Aggregater med omluft skal ikke benyttes til komfortventilasjon, påpeker Lilledahl.

Han understreker at det kan være vanskelig å vurdere om et anlegg er tilfredsstillende og energiøkonomisk ved inngåelse av leiekontrakt. Derfor understreker han at det vil være en billig investering å få en profesjonell part til å vurdere de tekniske anleggene før kontraktsinngåelse.

KONTROLL OG DOKUMENTASJON

– Selv med de beste anleggene, vil det fra tid til annen være avvik på komfort. Når anleggene prosjekteres, tas det utgangspunkt i gitte temperatur og fukt-forhold i uteluften. Fra tid til annen vil forholdene avvike fra dette. Det ville blitt uforholdsmessig dyrt, både i installasjon og drift, å ta høyde for ekstremtilfeller som sjelden inntreffer. Som leietaker vil du måtte akseptere enkelte kortere perioder med avvik. Også ved planlagt og akutt vedlikehold må man akseptere avvik, forklarer han.

Et annet forhold Lilledahl nevner er at mennesker opplever temperaturforhold svært forskjellig. Sommeren er et godt eksempel, der det sjelden er mulighet for individuell tilpasning. Da vil anlegget regulere etter innstilt verdi, basert på det driftspersonalet opplever som beste nivå for de fleste.

– Både ovenfor egne ansatte, myndigheter og gårdeier, kan det være behov for å dokumentere forholdene. Det er da mulig å logge de faktiske forholdene på CO2, temperatur og fuktighet. Andre interessante parametere kan være luftmengde, støy, trekk, innhold av svevestøv eller avgasser med mer, sier han.

– Nye SD-anlegg kan ofte også benyttes til logging.

Da er det gjennomførbart å samtidig se pådragene, altså hva reguleringen «tenker». Slike verktøy er også gode å benytte til feilsøking av anlegg, legger Lilledahl til.

HVA KAN DU SELV GJØRE?

Ifølge eksperten er det først og fremst viktig å etablere gode renholdsrutiner. Uansett hvor bra anleggene er, vil inneklimaet oppleves dårlig, dersom det er mye svevestøv i lokalene. Etablering av gode lysforhold,

bruk av grønne planter, støydempende tiltak med mer vil påvirke inneklimaet positivt ifølge Lilledahl.

– Dernest er det viktig å benytte de lokale justeringsmulighetene som finnes. Som regel er det alltid en panelovn eller radiator som du selv kan justere.

Det er flaut å tilkalle driftspersonell for å klage på varme, for så at vaktmesteren kommer og skrur av den panelovnen som ble satt på 30 grader i vinter, sier han.

Lilledahl oppfordrer bedrifter til å han en god dialog med driftspersonellet, og at de engasjer seg i driften av det tekniske anlegget.

– Hvilke driftstider bør anlegget ha? Hvilke filter benyttes? Hvilke innstillinger bør velges? Sørg for å kanalisere all kommunikasjon gjennom en kontaktperson i bedriften, da vil også driftspersonalet ta hensyn til dine meninger. Allier deg gjerne med profesjonelle dersom det blir nødvendig, råder han.

For mer detaljert informasjon henviser Lilledahl til Arbeidstilsynets publikasjon best. Nr 444 Veiledning om Klima og luftkvalitet på arbeidsplassen.

Forhold som påvirker luftkvalitet Tilfredsstillende luftkvalitet kan sikres gjennom: Valg av byggematerialer og innredning som avgir lite forurensning og lukt, og som kan rengjøres på tilfredsstillende måte.

Spesielle tiltak overfor forurensningskilder for å unngå spredning.

PARAMETER

ANBEFALT VERDI

ENHET

Luftmengde personbelastning

7,0

l/s

Luftmengde areal

0,7 til 2

l/s

Luftmengde normtall

10-12

m³/h

CO2

UNDER 1000

PPM

Temperatur lett arbeid

19-26

°c

Temperatur middels arbeid

16-26

°c

Temperatur tungt arbeid

10-26

°c

Trekk

Under 0,15

m/s

Effektiv ventilasjon med tilførsel av ren uteluft Gode driftsrutiner, vedlikehold og renhold av tekniske anlegg og arbeidslokaler.

Temperatur avpasset etter virksomhetens aktiviteter.

Kilde: Arbeidstilsynet #0 6 /2 0 1 6 | estate LO K A L E R

God uttørking av materialer i byggefasen

Kilde: Arbeidstilsynet 74

Ta med naturen inn

Plantevegger skaper trivsel pĂĽ arbeidsplassen

Kontakt oss pü 23 00 66 03 Eller besøk ambius.no

• AKT U E LT • S KJ E RM •

Ola Sæverås, partner i ProntoTV.

#0 6 /2 0 1 6 | estate LO K A L E R

76

Fanger oppmerksomhet Skjermbasert informasjon og branding har hatt en voldsom vekst. Det har blitt en enkel, effektiv og profesjonell måte å dele informasjon på. av: silje rønne

– Skjermer benyttes i hovedsak til å informere, men har normalt også fokus på markedsføring.

Mange av våre kunder ønsker at deres gjester skal huske hvem de har besøkt, samtidig som de vil fremstå innovative. Hovedpoenget er å gi besøkende og ansatte oppdatert og relevant informasjon uten at det medfører mye ekstra arbeid, sier Ola Sæverås, partner i ProntoTV. «WOW»-EFFEKT

Sæverås understreker at skjermer kan brukes på ulike måter, og de er ofte brukt i resepsjonsområdet. ProntoTV har blant annet installert en 3D-skjerm hos Reitangruppen.

– Den er plassert i resepsjonen primært for å gi en «wow»-effekt, og for at besøkende skal huske hvem de har besøkt. Reitangruppen fremstår også som en aktør som er villig til å benytte ny og innovativ teknologi, sier han.

– «Bobleveggen» er en installasjon som skal gi de besøkende et bilde av at dette er et handelshus og der kundene står i fokus. Museumsinstallasjonen gir de besøkende et innblikk i Reitangruppens historie og er en interaktiv installasjon som reduserer opplevd ventetid, forsetter han.

– De er en eiendomsutvikler som har fokus på teknologi og miljø. Skjermene hos Genesta er koblet mot et system som viser strøm- og vannforbruk, det kan også definere i hvilke soner eller bygg forbruket er for høyt, forklarer Sæverås.

– Skjermen viser leietakeroversikt som selvsagt kan oppdateres raskt via publiseringsløsningen.

Samt at du får lokale busstider, vær og trafikkinformasjon som er relevant for både besøkende og ansatte, legger han til.

Yara har også benyttet seg av flere ulike løsninger i sine kontor på Skøyen. Skjerm i resepsjon lar besøkende interagere med skjermen ved hjelp av sin egen mobiltelefon. Via mobilen kan de velge ulike informasjonsfilmer som vises på skjermen som beskriver Yara sine ulike virksomheter fra hele verden. Ansatte-skjermer i alle etasjer gir dem oppdaterte tog-, buss- og flytogtider. Det er også en Twitter integrasjon som involverer hele Yara som oppdateres kontinuerlig.

– En skjerm kan brukes til så mangt, men er en god måte å nå ut med informasjon eller markedsføring på, avslutter Sæverås.

ULIKE FUNKSJONER

Genesta er et annet selskap som benytter seg av skjermer.

av: silje rønne foto: newsec

77

w w w. b l a ke. n o #0 6 /2 0 1 6 | estate LO K A L E R

78

Drit ° ARETS JULEGAVE FOR DIN BEDRIFT? Vi kaller gløggen for Lys Isgløgg fordi du kan nyte den kald med isbiter og noe som bobler.

Den er også veldig god varm, med rosiner, nøtter og hva ellers du liker å ha oppi ;-) Vi kan levere gløggen med din logo og julehilsen på etiketten. Ønsker du å bli forhandler?

Kontakt: paal.er@dritforbanna.no 90 11 63 42

79

• NY BYGG • E S KAL ATOR •

R O T LA

en els r n rin pe pp ska o og er m en o m s løp r sam e pp sje tra eta e. t ne ets jen sig ygg etas e lt d e b m sie r all ello e sp de t m elt bin ntak h en ko et år rapp uell f et . T is gg vnet og v r y B na sk kte ite i l k i s r t e fy nn t A en Rø : Pilo je

ES

A K

n il : S sjo Av stra Illu

#0 6 /2 0 1 6 | estate LO K A L E R

80

• NY BYGG • E S KAL ATOR •

– TRAPPEN ER DET VIKTIGSTE GREPET, SOM TAR DEG GJENNOM HELE BYGGET, SAMTIDIG SOM DEN LEKER MED FASADEN.

#0 6 /2 0 1 6 | estate LO K A L E R

82

I HJERTE AV BYGGET Trappen i Eskalator har betydning for byggets eksteriør, men vel så viktig er den for utformingen av bygget. Hovedtrappen vil gå fra resepsjonsområdet og helt opp til takterrassen, via fellesområdene og sosiale soner, videre til arbeidsarealene.

Den vil fungere som byggets hovedåre, og hyppig brukt av de ansatte.

I Østensjøveien 44, sentralt ved T-banen på Bryn, har Pecuina AS i samarbeid med Cema AS planlagt et 10.000 kvadratmeter stort nybygg med lyse, moderne og effektive kontorarealer.

Bygget vil strekke seg over 7. etasjer, med etasjeplan på cirka 1.450 kvadratmeter.

– Prosjektet har fått navnet Eskalator, og vil være et betydelig og viktig tilskudd til videreutviklingen av et velfungerende og populært kontorområde. Eskalator vil bli en arena tilrettelagt for vekst, innovasjon og gode kontormiljøer, sier Hans Thomas Knudtzon, viseadministrerende direktør for Pecunia.

Bryn-Helsfyr er et populært område for næring og huser i dag mellom 15.000 og 20.000 ansatte i over 3.000 virksomheter. Totalt er det rundt 570.000 kvadratmeter kontorlokaler i området. En stor del offentlige leietakere har valgt å etablere seg her, samt bedrifter innen teknologi og helse.

Atea, COWI, , Nexans, Kripos, Skatt Øst, Philips, NCC, NAF, Miljødirektoratet og Statens Vegvesen – er bare noen få av bedriftene som har valgt å legge sin virksomhet til området.

– Trappen er det viktigste grepet, som tar deg gjennom hele bygget, samtidig som den leker med fasaden. Den fungerer som bindeledd mellom etasjene og har en sentral rolle i bygget. Det vil ligge en cafe ved inngangen i 1. etasje – som gjør at dette blir et naturlig møtested før man går inn i bygget. Caféen skal også ha utadrettet virksomhet slik at folk fra gaten kan handle kaffe mens de venter på T-banen, forteller han.

Trappen i kombinasjon med atriet gir spennende romlig kontrast og sikre en visuell og fysisk forbindelse mellom etasjene. Hver etasje er rektangelformet med vinduer på hver side, det gjør kontorplassene svært arealeffektive – ettersom hele etasjen får nok dagslys, og kan benyttes til kontorplasser.

– Industriområdet er nå ferdig regulert og er i en spennende utvikling. Bryn-Helsfyr har blitt et etablert og viktig kontor-cluster øst for sentrum. Den planlagte Hovinbyen, Oslos største utviklingsområde, vil gi området et kraftig løft og gjøre det til en mer levende og publikumsvennlig del av byen, sier Knudtzon.

– Dette blir et arealeffektivt miljøbygg, som skal BREEAM-sertifiseres og får fjernvarme da miljø er viktig for oss. Bygget vil også få alt av fasiliteter som garderober, møtesenter, kantine og både sykkel og bilparkering, da bygget skal tilfredsstille den moderne kontorbruker, sier Knudtzon.

– En fordel med området som sådan er at Bryn har et meget godt kollektivtilbud. Med nærhet til tog, buss, T-bane og god tilgjengelighet via sykkel- og veinettet, er Bryn et attraktivt område for næringsvirksomheter. For eksempel er det kun fem minutter med bil til sentrum og 25 minutter til Garderomen, fortsetter han.

Bygget står ferdig regulert og kan ferdigstilles fra årsskiftet 2018/2019.

EN LYSERE HVERDAG Med arbeidsplass i Eskalator vil du ifølge Knudtzon oppleve et lyst og åpent arbeidsmiljø, store vindusflater og åpne kontorarealer som gir rikelig med luft til både armslag og sinnelag.

Eskalator er utviklet for vekst og innovasjon, gjennom arealeffektive flater, høy teknisk standard, og det er tilrettelagt tilpasset for forskjellige arbeidsformer. Det skal også være et arbeidssted der du kan hente energi og inspirasjon, også i de daglige pausene.

ET BYGG MED VARIGE KVALITETER – Vi har fått god hjelp av Pilot Arkitekter, og de har vært kreative og flinke til å finne smarte løsninger. Vi har brukt mye tid på å skape fleksible, lyse og vennlige tiltak. Selve bygget blir skapt med bruk av nordiske kvalitetsmaterialer som granitt, glass, tre og stål – vi har holdt oss til få elementer, forklarer Knudtzon.

Eskalator fremstår med et uttrykk som holder høy kvalitet.

Byggets fasade er tenkt utført med grå naturstein i horisontale felt fra 2. etasje og oppover, samt glass. Der bygget møter terreng vil fasadene være i betong, som skaper en røff kontrast til natursteinen og glass- fasaden.

Der utsiden av bygget er hardt, skal innsiden ha et varmere og lettere uttrykk med lyse farger og bruk av tre.

Hovedinngangen vil bli kledd med naturstein på utsiden, og få en innvendig overflate av tre på vegger og i himling.

Trappen er tenkt utført i stål med glassrekkverk både i trapp og rundt atriet.

– Det er også mye spennende som skjer på nabotomtene, og dette er på vei til å bli et attraktivt knutepunkt, med alt av fasiliteter. Her har man muligheten til å oppnå topp standard i et område i vekst, fem minutter fra sentrum, avslutter han.

83

• NY BYGG • E S KAL ATOR •

OM PECUNIA Pecunia eier, drifter og utvikler eiendom. Pecunia er kjent for det som kalles ”Pecunia-standarden”, som er et kvalitetsstempel for leietakerservice. Selskapet jobber mot en klimanøytral portefølje og er meget miljøbevist. Pecunia ser på utvikling og forvaltning av eiendom som et håndverk. Denne filosofien baserer seg på tre enkle prinsipper: Enkelt, raskt og høy kvalitet. Strategien til Pecunia er å fokusere på en begrenset portefølje for å sikre kvalitet i gjennomføringen. #0 6 /2 0 1 6 | estate LO K A L E R

84

Ramsøskar Interiørarkitekter har bred erfaring fra store og komplekse interiørprosjekter. Vi er opptatt av gjenbruk og vet at vakre og funksjonelle løsninger ikke nødvendigvis er kostbare. Nøkkelen til vår suksess ligger i at vi involverer brukerne gjennom hele prosessen.

Sammen skaper vi unike og bærekraftige interiører som folk snakker om!

Vi leverer interiørløsninger for kontor, konferanselokaler, restauranter, hotell og bolig.

www.ramsoskar.no

+47 924 41 305

info@ramsoskar.no

• NY BYGG • STAT I ST IKK •

REDUKSJON I ANTALL NYBYGG I 2016 og 2017 forventes noe reduksjon i ferdigstilte arealer sammenlignet med 2015, og dette vil «redde» kontormarkedet. av: ingrid elisabeth moe, analytiker i dnb næringsmegling as

#0 6 /2 0 1 6 | estate LO K A L E R

86

N

ybyggingsvolumene svinger veldig fra år til år, og dette påvirker kontorledigheten.

Heldigvis er nybyggingsvolumene lave nå som økonomien er usikker. Vi ser sjelden at utbyggere igangsetter nybygg på spekulasjon. Etter et lavt nybyggingsvolum i 2014, økte volumet i 2015 til om lag 150.000 kvm. I inneværende år og neste år venter vi lave volumer på henholdsvis 70.000 og 60.000 kvm, og dette «redder» kontormarkedet i stor grad. Med dagens situasjon, med høy kontorledighet på den ene siden og usikkerhet og fallende arealetterspørsel på den andre siden kunne ledigheten blitt svært høy om nybyggings-

volumene også var høye. Situasjonen i dag er derimot at ledigheten har falt grunnet lav nybygging og høy andel konvertering, og vi venter faktisk negativ netto tilførsel av areal de nærmeste to årene.

MEST AKTIVITET PÅ ØST

Nybyggingsaktiviteten i nærmeste fremtid er i stor grad sentralisert rundt Hasle/Økern/Ulven-området, samt i sentrum øst. I sentrum øst kommer nye kvadratmetere både i forbindelse med Riksrevisjonens innflytting hos Olav Thon i Storgata, samt i Entra og Skanskas nybygg Sundtkvartalet. I tillegg har OSU nettopp ført opp et mindre nybygg på spekulasjon

i Bjørvika, som i våres ble kjøpt av Wahl Eiendom.

Vestover bygges det også, men denne gangen ikke for oljeselskaper, slik vi har sett mye av de siste årene. Skatt Øst flytter inn i nybygg i Sandvika høsten 2016, og i Asker bygger Ferd Eiendom et nybygg for Indra Media som skal stå ferdig neste år. Noe lenger frem i tid er mulighetene for nybygg store i nær sagt alle områder, men her må det signeres leiekontrakter før byggingen igangsettes. Vi antar at nybyggingsvolumene vil øke fra 2018-19 i takt med økonomisk oppsving og at det blir flere store leiekontrakter som løper ut.

Nye større kontorbygg i Oslo 2015-2018 Adresse/prosjektnavn

Størrrelse (kontor)

Område

År ferdig

Utbygger

Bruker

Ledig?

Fridtjof Nansens vei 16

8 600

Majorstuen

2015

Reimers-familien

POD

Nei

Anders Wisvolds vei , Hasle Linje

16 000

Økern

2015

Höegh Eiendom

Bymiljøetaten

Ja

Lysaker Polaris BT 1

18 000

Lysaker

2015

NCC

Technip

Ja

Munkedamsveien 62

5 000

Sentrum Vika-Aker Brygge

2015

RS Platou & Fabritius

RS Platou

Nei

Nesøyveien 4-6

20 000

Slependen-Bil-

2015

Varner Gruppen

Varner Gruppen

Nei

lingstad USAs Ambassade Huseby

5 000

Oslo ytre vest

2015

Amerikas Forente Stater

USA

Nei

Fornebuporten bygg A

29 500

Fornebu

2016

Aker

AKSO+Kværner

Nei

Veritasveien 1

30 000

Høvik

2016

Det Norske Veritas

Veritas

Ja

Schweigaardsgate 16

12 900

Sentrum øst

2015

Entra Eiendom

Statoil Fuel & Retail

Nei

Drammensveien 134

26 000

Skøyen

2015

Norwegian Property ASA

Statens Pensjonskasse

Minimalt

Silurveien 2

18 000

Ullern

2015

Selvaag

Selvaag +

Ja

Fornebuporten, trinn 1

30 000

Fornebu

2015

Fornebuporten AS

Ullernchausseen 56

20 000

Ullern

2015

Oslo Cancer Cluster Inovationspark

Ullern Videregående skole+

Ja

Aller Media

10 000

Hasle

2015

Höegh Eiendom

Aller Media

Nei

Frontbygget

16 000

Hasle

2015

Höegh Eiendom

Bymiljøetaten +

Ja

Portalbygget

13 000

Hasle

2016

Höegh Eiendom

Cowi

Ja

Fornebuporten, trinn 2

29 500

Fornebu

2016

Fornebuporten AS

Storgata 14-18

8 500

Sentrum

2016

Olav Thon Gruppen

Riksrevisjonen

Nei

Diagonale

12 000

Sentrum øst

2018

Hav Eiendom/ Olav Thon Gruppen

TV2

Ja

Philip Pedersens vei 9, PP9

11 000

Lysaker

2017

NCC

HasleLinje - Bøkkerveien 5, Lamell B

15 000

Hasle

2018

Höegh Eiendom

Eufemia

30 000

Bjørvika

Youngstorget 3

3 925

Sentrum

2018

Kilde: Akershus Eiendom

87

Ja

Ja

Ja Securitas

Ja

Oslo S Utvikling

Ja

Olav Thon Gruppen

Ja

• MARK E DS P U L S • L E IE MARKE D •

MER LUKRATIVT Å BYGGE BOLIG ENN KONTOR Boligmarkedet vil kunne føre til økte kontorleier. av: aleksander gukild

#0 6 /2 0 1 6 | estate LO K A L E R

88

M

an hører ofte at på generelt grunnlag vil en god kontorbeliggenhet være en god boligbeliggenhet i særdeleshet når vi snakker om eiendommer innenfor en 10 minutters kjøreturradius (utenom rushtrafikk) i Oslo. Foruten i de aller mest trafikkerte veiene langs de største inn og utfartsårene kan man i brede trekk si at dette stemmer ganske godt. Hva vil da skje når boligmarkedet da fyker av gårde samtidig som leiene i kontormarkedet står helt stille og i flere områder faktisk har justert seg ned?

I løpet av de siste årene har vi sett en svært lav ferdigstillelsesrate av nye kontorbygg etter vi hadde svært høye nivåer i 2011 og 2012. Denne utviklingen ser ut til å fortsette i årene fremover. I tillegg til dette blir store kontorarealer tatt ut fra markedet hvert eneste år til fordel for konvertering til primært bolig. Dette fører igjen til at vi over en 5-6 års periode vil få et svært lavt volum av netto kontorarealtilførsel. På kort sikt vil det være naturlig å argumentere for at akkurat dette har bidratt til å holde leieprisene nogen lunde i sjakk, i en periode der vi har hatt lav sysselsettingsvekst og økende arbeidsledighet. I tillegg har det sørget for en stabil kontorledighetsrate som i tillegg har gått noe ned midt under oljekrisen.

FÅ BYGGER PÅ SPEKK

Slik det står for øyeblikket er det svært mye mer lukrativt for en utbygger å bygge bolig sammenlignet med kontor i de aller flest områder. Utbyggere av kontor har i løpet av de siste 7-8 årene ikke tatt risiko ved at det knapt har vært noe spekulativ bygging. Ved nye sentrale boligprosjekter nå får du i de aller fleste tilfeller solgt ut over 50 prosent i løpet av svært kort tid og man kan begynne å bygge ut raskere. I tillegg har det også vært eksempler på spekulativ bygging der enhetene først har blitt solgt svært nært ferdigstillelse i enkelte prosjekter.

Det er få utsikter til at kontorbyggingen vil ta seg opp med det første. Selv om vi ser bedring i industrien og sysselsettingstallene er kontorbyggingen i overskuelig fremtid lav. Det ser ut til at ledighetsraten vil synke ytterligere fremover som etterspørselen etter kontor i Oslo etter våre estimater vil begynne å øke kraftigere. Med stigende etterspørsel og et synkende tilbud er det nærliggende at vi etter hvert også vil få økende kontorleiepriser. Leieprisene for kontor økte noe i perioden 2010 – 2014, men med tanke på hvor gode disse årene var for norsk økonomi, økte det mindre enn man kanskje kunne forvente, noe som til dels kan forklares ved høy nybyggingsaktivitet og et relativt rikelig tilbud. Når vi nå nok en gang begynner å bevege oss oppover i den økonomiske syklusen, kommer vi denne gangen ikke til å ha det samme tilbudet av kontorarealer som vi hadde sist.

ØKTE KONTORLEIEPRISER

Yieldene på kontorbygg har nå gått sterkt ned i løpet av de siste to årene og dermed har prisene på kontor økt på tross av en generell leieprisnedgang i samme periode. Samtidig, ser vi på en prosentvis utvikling, har boligmarkedet økt langt mer, noe den uansett har gjort også i en historisk sammenheng. Likevel tror vi at det at boligmarkedet nå bidrar i såpass sterk grad til begrenset netto kontorbygging, primært grunnet konvertering men også til en viss grad ved mangel på nybygging, vil kunne bidra til økte kontorleiepriser i andre enden.

Fremdeles er det god respons på søk som kommer ut på markedet og det finnes stort sett alternativer i de fleste prisklasser i de ulike kontordelmarkedene i Oslo. Likevel tror vi at med en kontorledighet på rundt 7,5 prosent for øyeblikket som tenderer nedover, og et arbeidsmarked som begynner å vise tegn til bedring at vi litt på sikt vil se betydelig press på leiene i flere kontorområder.

89

Aleksander Gukild analysesjef i Colliers International AS

• M ARK E DS P U L S • L E I E MARKE D •

GOD FART I LOGISTIKKMARKEDET Markedet for logistikkeiendom kjennetegnes for tiden av relativt høy aktivitet blant leietakerne så vel som gårdeiere. av: aleksander gukild

På transaksjonssiden opplever vi en svært sterk etterspørsel etter logistikkbygg, spesielt nyere bygg med god standard, lang leiekontrakt og helst med en bruker som leietaker. Hvis disse tre tingene faller på plass har vi sett at det legges ett kraftig pris på yielden og at det vil være muligheter selv i områder som ikke oppfattes som «prime» å oppnå svært lave yielder, sett i et historisk perspektiv. Selv utenfor de vanlige «prime» områdene som Groruddalen, Regnbuen og Berger ser vi nå at de riktige objektene kan komme helt ned mot en yield på rundt 5,5 prosent for de riktige objektene.

Som vi ser også innenfor de andre sektorene innenfor næringseiendom er det primært de lave rentene og påfølgende mangel på alternative investeringer i andre investeringssektorer som driver eiendoms-yieldene ned. Den sterke økningen som vi har sett i løpet av de siste par årene med utenlandske eiendomsinvestorer som er i eller vurderer det norske markedet bidrar også til den sterke etterspørselen av logistikkeiendom vi nå ser. I løpet av de siste to årene har prime-yield for logistikkmarkedet falt fra rundt 6,25 prosent ned til 5,25 prosent. Dette har skjedd i et tidsrom der leiene for logistikkbygg jevnt over har vært svært stabile.

INTERNASJONAL INTERESSE

Det er ingen tvil om at det er stor interesse blant internasjonale investorer for norsk logistikk eiendom. Foruten kjøpet av NLI fra Round Hill Capital og Kongsberg Næringspark så har det ikke vært de største kjøpene av logistikk eiendom fra utenlandske investorer – enda. Jeg vil påstå at dette i stor grad skyldes tre ting: Tilgang Størrelse Tilfeldigheter Det norske logistikkmarkedet er relativt lite og størsteparten av arealene finner vi lokalisert i regionen vi kaller Stor-Oslo. Her finner vi i underkant av 3 millioner kvadratmeter med rene lagerarealer, i tillegg kommer annen industrieiendom. Når en så stor investormasse jager omtrent de samme kriteriene i dette markedet, i tillegg til få villige selgere så blir det svært trangt i døren for dem som vil inn.

Flere av de store internasjonale eiendomsinvestorene har også klare krav med tanke på minimumsinvestering. Logistikkeiendom er rimeligere enn både kontor- og handelseiendom, og de færreste utenlandske investorer innenfor logistikkeiendom ønsker å gå inn med sin første investering i et enkeltstående mindre lagerbygg i Norge. Derfor ser vi at de to store logistikkeiendomskjøpene fra internasjonale investorer i år var nettopp porteføljekjøp / flere eiendommer. #0 6 /2 0 1 6 | estate LO K A L E R

90

En grad av tilfeldigheter ligger det også her. Det at flere internasjonale aktører ønsker å kjøpe logistikkeiendom er vi ikke i tvil om, men enkelte ganger er ikke alle faktorene som bør ligge til rette for en transaksjon på plass og her kan det ofte være litt tilfeldigheter som styrer.

TRANSAKSJONSVOLUM

Så langt i år har vi registrert i overkant av NOK 5 milliarder i eiendomsverdier som har skiftet hender i det norske logistikkmarkedet. Dette fordelt på 16 transaksjoner. Dette er i tråd med våre estimater om et volum på NOK 6-8 milliarder som vi spådde i vinter og er allerede på nivå med det totale volumet logistikkeiendom fra 2015. Vi går mot et totalt transaksjonsvolum innenfor næringseiendom på rundt NOK 60 milliarder, noe som tilsier at andelen logistikkeiendom i 2016 sammenlignet med 2015 har gått vesentlig opp.

UTLEIEMARKEDET

Utleiemarkedet i Oslo er godt og vi har for tiden en ledighetsrate på 10 prosent, noe som er en nedgang på cirka 1 prosent sammenlignet med ett års siden. Ledigheten i de ulike områdene varierer fra effektivt null i ett område til 30 prosent i et annet. Ledigheten i ulike logistikkområdene vil for det meste være svært volatile, da en stor ledig eiendom i et område vil stå for en stor del av det totale arealet innenfor de fleste av disse områdene.

Leietagerne innenfor logistikk er også i langt større grad sammenlignet med kontorbrukere, villige til å vurdere andre områder. Det er langt vanskeligere og i mange tilfeller umulig å få en leietaker på kontor til å så mye som vurdere å flytte ut fra CBD sammenlignet med logistikk der mange områder generelt sett tilbyr flere av de samme kvalitetene. Derfor vil det svinge kraftig i grad av ledighet innenfor et visst område, uten at det i samme grad blir riktig som å si det «dette området sliter» av den grunn.

Det har i løpet av året vært tegnet flere store avtaler i logistikkmarkedet og noen eksempler er: XXL utvider med 8.000 kvadratmeter på Gardermoen Kolonial.no vil leie rundt 13.000 kvadratmeter på Lørenskog Godtlevert.no har leid nærmere 7.000 kvadratmeter i Groruddalen BlomsterRingen vil flytte og ta over rundt 15.000 kvadratmeter på Lahaugmoen Cater Storkjøkken har besluttet å leie rundt 16.000 kvadratmeter over 20 år på Liertoppen Vi ser ellers at det er god fart i utleiemarkedet og det er god omløp på signerte kontrakter.

LOGISTIC HUBS GRATER OSLO AREA AREA

MUNICIPALITY

PRIME RENT (NOK / SQM.)

VACANCY RATE ( % )

PRIME YIELD (%)

COLLIERS RATING

Groruddalen

Oslo

1 250

13

5, 5

A

Ski

Ski

1 150

9

5, 6

A

Vinterbro

Ås

950

0

6, 2

B

Drammen

Drammen

900

7

6, 3

B

Lier

Lier

800

30

6, 7

C

Rud

Bærum

1 100

12

6, 5

B

Lørenskog

Lørenskog

1 100

13

5, 8

A

Skedsmo

Skedsmo

1 100

11

5, 70

A

Gjelleråsen

Nittedal

950

6

6, 25

B

Gardermoen / Kløfta

Ullensaker

950

3

6

B

Vestby

Vestby

850

7

6, 5

C

Moss

Moss

750

24

7

C

Gardermoen

Kløfta

E6

E6

Berger

Skedsmo

Gjelleråsen Groruddalen

Rud

Lørenskog

E6

Oslo

L G

Billingstad E6 E6

E18 E 18

E18 E18

Kolbotn/Mastemyr

Lier

Ski Drammen Vinterbro

ST

E6 MOSS

LM

HO

K OC

E18 Vestby

G

• OMRÅDE • KART •

ASKER Toppleie: 2 100 NOK/m² «Normal» leie: 1 600 – 1 800 NOK/m² Arealledighet: 14 % Leiemarkedet i Asker er noe utfordrende for tiden, da det er begrenset med større leietakere som kan sette i gang byggingen av nye kontorbygg. Et unntak er Indra Navia, som tidligere i år signerte en stor leiekontrakt med Asker Tek. Nybygget på totalt 14 500 m² skal stå ferdig i slutten av 2017.

SANDVIKA Toppleie: 2 250 NOK/m² «Normal» leie: 1 600 – 1 800 NOK/m² Arealledighet: 3 % Første byggetrinn av Sandvika Business Center i Elias Smiths vei 14-26 er snart ferdig. Andre byggetrinn vil trolig bli boliger istedenfor kontor. Flere kontorbygg på Billingstad vil med tiden konverteres til boliger og storhandel, som vil være positivt for leiemarkedet i Sandvika.

LYSAKER Toppleie: 2 250 NOK/m² «Normal» leie: 1 700 – 1 900 NOK/m² Arealledighet: 8 % Høy ledighet hvor fremutleie utgjør omtrent 16 prosent av ledigheten. 11 lokaler over 2000 m² utgjør en betydelig del av ledigheten. Leieprisene ser ut til å ha flatet ut, men det oppnås gode leier for lokaler på «lokket».

SKØYEN Toppleie: 3 000 NOK/m² «Normal» leie: 2 000 – 2 300 NOK/m² Arealledighet: 7 % Flere nybyggprosjekter er planlagt på Skøyen, og Møller Eiendom er i gang med et byutviklingsprosjekt i Harbitzalléen, hvor de kan bygge inntil 30 000 m² kontor. En av de største leiekontraktene som er signert hittil i år, er reforhandlingen av NorgesGruppen sin 14 000 m² store leiekontrakt i Karenslyst Allé 12-14.

#0 6 /2 0 1 6 | estate LO K A L E R

MAJORSTUEN

CBD

Toppleie: 2 800 NOK/m² «Normal» leie: 1 800 – 2 200 NOK/m² Arealledighet: 4 % Nordea flyttet nylig internt på Majorstuen, fra Middelthuns gate 17 til Essendropsgate 7-9. De gamle lokalene skal rehabiliteres til bolig. Sørkedalsveien 8, et kontor- og boligprosjekt, har fremdeles omtrent halvparten av kontorarealene ledig.

Toppleie: 4 800 NOK/m² «Normal» leie: 2 800 – 3 200 NOK/m² Arealledighet: 8 % Flere store rehabiliteringsprosjekter i Vika, bl.a.

Dronning Mauds gate 10-11 og Cort Adelers gate 33. Flere større kontraktssigneringer hittil i år, blant annet Steenstrup Stordrange i Cort Adelers gate 33 og Bydel Frogner i Drammensveien 60 (ligger rett utenfor CBD).

92

INDRE SENTRUM Toppleie: 3 500 NOK/m² «Normal» leie: 2 100 – 2 600 NOK/m² Arealledighet: 6 % Ledigheten i indre sentrum har holdt seg lav og stabil rundt 6-7 % det siste året. Advokatfirmaet Hjort har nylig signert en leieavtale på 5 100 m² i Entra sitt nybyggprosjekt i Tullin-kvartalet, som skal stå ferdig i 2020/2021.

NYDALEN/SANDAKER Toppleie: 2 300 NOK/m² «Normal» leie: 1 500 – 1 700 NOK/m² Arealledighet: 5 % Avantors nybyggprosjekt «Spikerverket» er etter flere år i markedet igangsatt og vil stå ferdig neste år, etter at Elkjøp og Kemnerkontoret signerte kontrakter på totalt 13 700 m². Nydalen har hatt en god leieprisutvikling de siste årene med en vekst på ca. 20 % siden 2008.

ØKERN/LØREN/RISLØKKA Toppleie: 2 200 NOK/m² «Normal» leie: 1 000 – 1 500 NOK/m² Arealledighet: 5 % Et området under utvikling med flere nybyggprosjekter. Selv om ledigheten er lav, er det stor konkurranse om leietakere i nybyggmarkedet. Offentlige leietakere synes å trekke mot området, for eksempel har Bymiljøetaten flyttet til Hasle linje prosjektet.

BJØRVIKA

KVADRATUREN Toppleie: 3 000 NOK/m² «Normal» leie: 1 800 – 2 300 NOK/m² Arealledighet: 7 % Flere rehabiliteringsprosjekter som løfter både området og leieprisene i Kvadraturen. Spaces skal leie 6 000 m² i Tollbugata 8, som er under rehabilitering.

Toppleie: 3 500 NOK/m² «Normal» leie: 2 700 – 3 000 NOK/m² Arealledighet: 2 % Ledigheten i Bjørvika er lav, men er ventet å stige da store deler av Diagonale som ferdigstilles i årsskiftet 2017/2018 står ledig. PwC skal flytte fra sine lokaler i Dronning Eufemias gate 8 til nybyggprosjektet «Eufemia» i 2019.

BRYN/HELSFYR Toppleie: 2 300 NOK/m² «Normal» leie: 1 550 – 1 750 NOK/m² Arealledighet: 11 % Ledigheten har økt noe det siste året, og det har vært få signeringer av leiekontrakter i området.

Det er flere nybyggprosjekter i pipeline, for eksempel NCC’s prosjekt på Valle Hovin og nybygget i Fyrstikkalléen 1. Østensjøveien 16 har nylig blitt omregulert, og venter å stå ferdig tidligst i 2018/2019.

Kilde: Malling & Co

93

• OMRÅDE • DRAMME N •

– ET GODT ALTERNATIV TIL OSLO Tradisjonelt har Drammen vært en transport- og logistikk by, men nå satses det på kompetansenæring og kommunen har et sterkt ønske om å tiltrekke seg flere teknologivirksomheter.

Av: Silje Rønne

#0 6 /2 0 1 6 | estate LO K A L E R

94

95

Foto: Tom Atle Bordevik

DRAMMEN er et knutepunkt for mer enn trafikk på E18 og E134. En drøy halvtime fra Oslo og én time kjøring til tre flyplasser på Østlandet gir området en attraktiv beliggenhet. Drammen er godt dekket med offentlig transport, og Øvre Sund bru knytter bydelen til overfartsårer mot både Oslo og Vestfold.

– Drammen er et godt alternativ til Oslo – alt er mye enklere og i mindre format. Oversiktlig, mindre trafikkproblemer og du har likevel alle tilbud. Vesentlige lavere kontorleie er også et viktig moment, sier Fredrik A. Haaning, daglig leder og næringseiendomsmegler i Buskerud Næringsmegling AS. Drammen har kommet langt i transformasjonen av byen, flere moderne kontorbygg, spesielt på Strømsø-siden, og relativt nært jernbaneknutepunktet. Fra Gulskogen, Strømsø, og Bangeløkka ut mot Kobbervikdalen – i hele dette strekket er Drammen fortsatt i startgropen på hva som vil komme.

– Det bygges en god del nytt nå. Vi merker at det er interesse både for å bygge hoteller, kontorbygg, logistikkbygg og boliger. Drammen kommune har aldri hatt så mange byggesaker til behandling som akkurat nå, sier Haaning.

Union Eiendomsutvikling har hatt en klar visjon for området og hva de har ønsket å skape på Union Brygge. Det fremstår nå som et urbant område, hvor kultur, kunnskap og kunst er en del av hverdagslivet. Området har blitt attraktivt for både næringslivet og de som ønsker å bosette seg sentralt i byen og med nærhet til elven. Daglig ferdes omlag 7.000-8.000 mennesker i bydelen og det huser over 100 næringsvirksomheter. Området strekker seg fra Statens Hus i øst til Øvre Sund Bru i vest på begge sider av gata Grønland.

Neste prosjekt for Union Eiendomsutvikling er Glassverket, der de skal bygge 500 boliger ved vannkanten – der byen møter fjorden. Utbyggingen av Glassverket vil gjøre fjorden tilgjengelig for alle. I tillegg vil det komme en ny og forbedret utgave av Svelvikveien. Dessuten blir det et utvidet lokaltilbud for hele Åskollen med caféer og andre servicetilbud.

Drammen kommune er også en viktig bidragsyter i utviklingen. Kommunen er en del av Furturibuilt, og bidrar til å realisere en rekke forbildeprosjekter. Disse skal ha lavest mulige klimagassutslipp, men samtidig skape et godt bymiljø. Viktige faktorer er transport, økologiske kretsløp, helse og opplevelse. Flere prosjekter er gjennomført og under planlegging: Øvre Sund studentboliger, Strømsø sentrum, Papirbredden 2 og 3, NSB Kompetansesenter, Marienlyst skole og Gulskogen Park – for å nevne noen.

DRAMMENS SVAR PÅ BARCODE De siste årene har Drammen båret preg av utbyggingen av Union Brygge på Grønland, der det er bygd blant annet leiligheter, kontorlokaler, hotell, kultursenter og høgskolesenter. Union Brygge er lokalisert på elvebredden i Drammen, og er et av landets største transformsjonsprosjekter.

Papirfabrikker har tidligere dominert området på nærmere 90 mål. EB Kundeservice og Viken Fiber har flyttet fra Åssiden til nye lokaler i PIR 7, og EB-konsernet flytter inn i nytt bygg i kvartal 12 på Union Brygge, NAV og Arbeidstilsynet er også lokalisert her. Husbanken, Stener Sørensen, Adecco og Evolve har flyttet inn i flotte lokaler i Papirbredden 3, og EnergiBygget og rehabilitering av «Brodahls Gummivarefabrik» er nå ferdigstilt.

#0 6 /2 0 1 6 | estate LO K A L E R

Boligmarkedet i Drammen er godt om dagen. Ifølge siste boligstatistikk fra Eiendom Norge tok det i gjennomsnitt 13 dager å selge en bolig i Drammen i oktober. Oslo og Drammen hadde også den sterkeste prisutviklingen av byene, med en oppgang henholdsvis på 1,8 og 1,2 prosent. Den sterkeste 12 måneders veksten av byene i Norge var Oslo og Drammen med en oppgang henholdsvis på 21,7 og 15,8 prosent.

Derimot opplever Haaning en mer moderat aktivitet i kontorleiemarkedet.

– Det er fortsatt en god del ledighet, særlig hva gjelder eldre utidsmessig bebyggelse. Trenden er klar mot en sentralisering rundt jernbane (gåavstand), samt arealeffektivitet, fortsetter han.

96

– Drammen er et godt alternativ til Oslo, alt er mye enklere og i mindre format.

ET OMRÅDE I VEKST OG ENDRING I henhold til Nasjonal Transportplan 2014 – 23, skal det stå klart et nytt dobbeltspor på strekningen Drammen – Kobbervikdalen i 2024. Det vil gi et sammenhengende dobbeltspor mellom Oslo og Tønsberg, og er en del av InterCity-satsingen på Østlandet.

– Det gjøres store grep nå med planlegging av ny InterCity-trase mot Vestfold, stor utvidelse av Drammen og Gulskogen stasjon, samferdselspakke for å bedre fremkommeligheten for biler, syklende og gående, nytt sykehus på grensen mellom Drammen og Lier og nytt hovedveisystem i denne sammenhengen i dette området, sier Haaning.

Samtidig vil Buskerud vokse med 65.000 innbyggere, og innen 2030 vil innbyggertallet ha økt med 25 prosent.

– Det er fra SSB` s side predikert en befolkningsvekst på cirka 50 prosent i Drammensregionen de neste 20 årene.

Drammen kommune har som mål å etablere én ny arbeidsplass per andre nye innbyggere, understreker han.

STABILT LEIEMARKED I den ferske markedsrapporten fra Eiendomshuset Malling & Co kommer det frem at Drammenkontor fortsatt opplever høy aktivitet i leiemarkedet etter rekordåret i 2015. De kategoriserer Drammen som noe mellom en by og en forstad til Oslo, og mener byen utnytter sin beliggenhet ved sjøen og rolle som et knutepunkt for både jernbane og hovedveien og binder alle større byer og tett befolkede områder på vestsiden av Oslo. Malling & Co opplyser om at det er totalet 1.300 næringseiendommer i Drammensområdet (inkludert Nedre Eiker og Lier) og nærmere 750.000 kvadratmeter kontorlokaler, 600.000 kvadratmeter butikklokaler og 800.000 kvadratmeter industri / logistikk / blandet bruk.

Ledigheten i Drammen er cirka 9 prosent ifølge Malling & Co for kontorlokaler og så lite som 1 prosent for industri / logistikk lokaler.

Videre skriver de at leiemarkedet for næringseiendom i Drammen er preget av stabilitet, men det er betydelige forskjeller mellom kontor, detaljhandel og industri / logistikk. Drammenskontoret deres opplever også at de ulike segmentene er svært stedsavhengige, og markedsmekanismer i Drammen kan derfor variere sterkt.

ILL: LPO ARKITEKTER

97

OPPDATERTE LEIEPRISOVERSIKTER LEIEPRISOVERSIKT Oppdaterte Oppdaterteleieprisoversikter leiepriser for næringseiendom for næringseiendom. i Stor-Oslo.

Tallmaterialet er hentet fra forskjellige næringsmeglere og besittere i de største byene i Norge og i Skandinavia. Oppdatering skjer når ny prisinformasjon er tilgjengelig hos de enkelte bransjeaktørene.

LEIEPRISER

Leiepriser (NOK/m2/år) LEIEPRISER

Toppleie

Vika, Aker Brygge & Tjuvholmen Leiepriser (NOK/m2/år) Bjørvika Vika, Aker Brygge & Tjuvholmen Øvrige sentrum Bjørvika Oslo Vest Øvrige sentrum Indre Nord Oslo Vest Indre øst Indre Nord Skøyen Indre øst Lysaker Skøyen Fornebu Lysaker Nydalen Fornebu Bryn / Helsfyr Nydalen Ytre Vest Bryn / Helsfyr Økern, Hasle, Løren, Ulven Ytre Vest Ytre Nord og øst Økern, Hasle, Løren, Ulven Ytre syd Ytre Nord og øst Asker & Bærum Ytre syd

Moderat standard 4 500

Toppleie

Moderat standard

3 200 4 500 3 000 3 200 2 900 2 900 2 200 2 800 2 400 2 200 2 900 2 300 2 100 2 900 1 900 2 100 2 300 1 900 2 100 2 200 2 100 2 100 1 800 2 100 1 700 1 800 1 700 1 700 1 900 1 700

Asker & Bærum

1 900

Ledighet i % 2 500

Ledighet i %

N/A 2 500 1 750 N/A 1 500 1 750 1 250 1 500 1 150 1 250 1 850 1 150 1 400 1 850 1 200 1 400 1 450 1 300 1 300 1 450 1 200 1 300 1 350 1 200 1 150 1 350 1 150 1 150 1 200 1 150

10,40 % 3,90 % 9,7 % 6,60 % 2,7 % 3,90 % 7,2 % 3,50 % 5,3 % 5,90 % 4,3 % 7,20 % 8,0 % 13,3 %* 8,3 % 13,60 % 13,3 %* 7,00 % 11,20 % 6,1 % 17,40 % 9,0 % 4,00 % 15,5 % 8,60 % 2,6 % 7,10 % 9,3 % 7,80 % 5,5 %

1 200

6,9 % KILDE: UNION

KONTORLEDIGHET OG LEIEPRIS

12% 12 %

2 400

10%

10 %

2 000

8%

24 00 20 00 16 00

8%

1 600

6%

12 00

6%

1 200

4%

800

4%

800

2%

400

2% 0% 2001

2003

2005

2007

2009

2011

0%

2013

2015

2017E2

400 Kontorledighet 019E

Nominell leiepris Nominell leiepris (høyre akse) (høyre akse) 2015 2017E 2019E 0

2001

2003

Kontorledighet 2005

2007

2009

2011

2013

KILDE: UNION KILDE: UNION #0 6 /2 0 1 6 | estate LO K A L E R

98

Med en lang historie og mange attraktive eiendommer er Telenor Eiendom en av Norges mest spennende eiendomsaktører.

Les mer pĂĽ telenoreiendom.no

Inspiring and sustainable facilities where ideas are created

• T IP S •

SLIK FINNER DU NYE LOKALER

Hva er viktig å vurdere når bedriften skal velge nye lokaler?

Noen tenker bare at nytt tak over hodet er viktigst, mens andre ser flyttingen som en endringsprosess med store muligheter. Hva gjør du? av: tore årdal

#0 6 /2 0 1 6 | estate LO K A L E R

100

Den alvorligste feilen som gjøres er at prosessen starter for sent I NA GRI E G E I D E , MU LT I CON S U LT

D

et nærmer seg utløp av leiekontrakten, derfor begynner administrerende direktør å sjekke alternative lokaler på nettet. Han printer ut tre annonser og ber sekretæren gjøre avtaler med næringsmeglere slik at han kan få komme på visning. I løpet av en hektisk ettermiddag flyr direktøren på visning sammen md sekretæren. De er skjønt enige om at det siste lokalet var best, og noen uker senere er kontrakten signert.

i forhold til offentlig kommunikasjon? Finnes det parkeringsmuligheter? Hvordan er servicetilbudet i nærområdet?

Det er også bra hvis lokalene gir nærhet til kundene.

I tillegg bør ledelsen tenke over hvilken signaleffekt det gir at bedriften flytter til et bestemt område, sier sivilingeniør Ina Grieg Eide, som jobber sammen med Margrethe Foss i Multiconsult.

For noen gir det helt feil signaler å flytte til Aker Brygge. For disse kan det kanskje være hensiktsmessig å flytte til et mer nøkternt område, sier hun.

POSITIVE ENDRINGER?

Definitivt ikke. Det er riktignok mange som ser på det å bytte lokaler som en ren flytteprosess. Men det fornuftige er å tenke på flyttingen som en mulighet for positive endringer som kan øke bedriftens konkurransekraft, svarer sivilingeniør Margrethe Foss i Multiconsult. Hun forteller at det er forholdsvis vanlig å knytte flyttingen opp mot organisatoriske endringer, for eksempel ved at organisasjonen skal slankes eller utvides. Noen fokuserer også på at flyttingen til nye lokaler skal bidra til en ny bedriftskultur, eksempelvis at det skal satses mer på teamwork. Dette kan blant annet oppnås ved å gå fra cellekontorer til åpent landskap.

HA GOD TID

Eide anbefaler å planlegge flyttingen i god tid før leiekontrakten utløper. Selv om «alt går», mener hun det gir større fleksibilitet å være tidlig ute.

Hvis man er sent ute, blir det for eksempel ikke tid til ombygginger. Dessuten er det en kjensgjerning at påvirkningsmulighetene er størst i begynnelsen.

Hvis noe skal endres på i ettertid, blir det som regel veldig dyrt, påpeker hun.

Den største utfordringen er kanskje å finne frem til korrekt produkt til riktig pris. Noen velger å bruke et eksternt konsulentfirma for å få profesjonell bistand til å velge nye lokaler, mens andre føler de har kompetansen inhouse. Hun anbefaler uansett å ha med en person med teknisk kompetanse på visning, ikke bare for å sjekke den tekniske tilstanden, men også for å stille de riktige spørsmålene.

I tillegg kan vedkommende bidra til vurderingen om man får rett produkt til rett pris.

En viktig oppgave er å bringe på det rene hva som bør spesifiseres i leieavtalen, sier Grieg Eide.

INVOLVER DE ANSATTE

Uansett hva siktemålet er med flyttingen, vil vi råde bedriftsledelsen til å involvere de ansatte. Sett sammen en brukergruppe med personer som er knyttet til kjernevirksomheten. Få med både typiske JA-mennesker og folk som er mer skeptiske av natur for å få spennvidde i synspunktene, sier Foss.

Hvis ikke de ansatte involveres i valg av nye lokaler har hun erfaring med at misnøyen vil spre seg raskt.

– Det er avgjørende å få frem hva som er viktig for de ansatte ved valg av nye lokaler. Men samtidig må man være oppmerksom på at mange ønsker fra ansatt er kostnadskrevende. Derfor er det viktig å skille mellom «nice to have» og «need to have», påpeker hun.

TENK PÅ SIGNALEFFEKTEN

Første trinn er å finne ut hvor bedriften skal flytte, og da er det selvsagt en fordel å finne et sted hvor de ansatte vil trives. Hvordan er lokalene plassert

101

Møbler for millioner?

Confidon gir din bedrift tyngde i møte med møbelforhandler og interiørarkitekt.

ConfidonMetoden® halverer totalkostnadene i møbelprosjektet, uten å redusere kvaliteten.

Se www.confidon.no for referanser.

- ET BESPARENDE MELLOMLEDD

Modulvegger

– din komplette innredningsleverandør fra A til Å MV-Panorama Alu

Kontakt oss på telefon 23 24 22 00 eller mvo@modulvegger.no

Modulvegger AS er Miljøfyrtårn sertifisert og medlem av NGBC. Våre produkter oppfyller Breeam krav.

MV-Trespiler

• T IP S •

Dette sjekker du på visning: LOKALENES FLEKSIBILITET Det er dyrt å legge inn en buffer i lokalene med tanke på videre vekst.

Bedriftsledelsen er heller opptatt av arealeffektivitet, spesielt etter finanskrisen inntraff. Ofte er det mulig med en fortetning på rundt ti prosent i lokalene. Undersøk hvordan mulighetene er, og om det eventuelt bør gjøres noen grep for å få det til.

AKUSTIKK Still riktige krav til de ulike rommene. Du skal ikke bli kontinuerlig forstyrret av kolleger i et åpent landskap, og det skal finnes rom hvor det er mulig å ha konfidensielle samtaler. Tekniske installasjoner bør ikke avgi for mye støy, for eksempel en projektor i et auditorium. Akustikk bør spesifiseres i avtalen; det gjelder alt fra våtrom til kantinen.

INNEKLIMA Dårlig inneklima gir økt fravær, dårligere trivsel og lavere effektivitet.

Lokalene skal ha god luft gjennom hele året. Sjekk også om det er greit å få til en god romtemperatur gjennom hele året, for effektivitetens del.

LYS Dårlig arbeidslys kan gi slitne øyne, hodepine og sykefravær.

ENERGISPARING Er det lagt opp til et system for energisparing? Når bare en person er på jobb, skal det være lys overalt da? Lysstyring er ett av flere momenter som må vurderes.

ELEKTRISITET/DATA Finnes det tilstrekkelig med el-punkter? Hvilken fleksibilitet skal legges inn i forhold til en fortetning på for eksempel ti prosent. Er det tilrettelagt for et eget datarom med servere etc?

SIKKERHET Er det nødvendig å foreta en sikkerhetsanalyse? Hvem skal ha adgang til de ulike delene av bygget?

103

FLYTTEPROSESSEN STEG FOR STEG Når en bedrift skal flytte er det mye å tenke på og mange fallgruver. Det er en krevende prosess og kommer på toppen av andre primæroppgaver. Derfor gir vi deg oppskriften på en god flytteprosess, både for store og små bedrifter. av: silje rønne, kilde: andreas irgens i totalreform

01

3 ÅR FØR LØFT BLIKKET

02

Løft blikket, hvor er vi om fem år? Vurder hvorvidt virksomheten skal reforhandle leiekontrakten eller flytte. Hvilket behov har dere?

Tips: Få teknisk og kommersiell bistand til å utarbeide en kravspesi-

1,5 ÅR FØR signer ny leiekontrakt

Signer ny leiekontrakt

fikasjon.

Be entreprenøren om beslutningsplanen etter signering, og sørg for å implementere den i prosjektets fremdriftsplan.

Strategiplan: Se verdien av å flytte – hva har bedriften å vinne på dette? Hvorfor flytter vi? Hvordan skal vi utvikle oss? Hva er målsetningen? Identifiser dette tidlig, det vil legge føringen til et godt prosjektet.

Avtal tidspunkt for overtagelse Bestem layout av kontorlokalene

Hvordan skal vi jobbe? Hvor mange skal virksomheten ha plass til, hvilket vekstambisjoner har bedriften, hva med ny profil? Hvordan samhandle? Åpent landskap og støttekontor eller cellekontor?

Tips: Involver de ansatte – ikke bare følg trender i markedet.

Gjennom gode brukerprosesser kan man lettere identifisere reelle behov, og dermed utforme lokalene på en hensiktsmessig måte.

Romprogram: Hvor mange og hvilket rom har bedriften behov for?

Vurder infrastrukturen: luft, kjøling, el og IT. Råd: Engasjer en teknisk rådgiver – disse kartlegger dagens og fremtidige behov.

Driftsavtaler: Gå igjennom alle driftsavtaler og vurder hvilket som bør sies opp. Hvordan kan bedriften spare penger, og ikke minst – komme seg gratis ut av eksisterende avtaler. Skal virksomheten inn i et flerbruksbygg, se hvilket avtaler gårdeier kan tilby. Ta en total gjennomgang på alt av avtaler som: kaffe, renhold, rekvisita og tidsskrifter, og avslutt de som dere ikke vil ha behov for i det nye bygget.

IT: Spesialrom som datarom, møterom og IT-arbeidsplasser må planlegges med tanke på varme, brann, el-infrastruktur og AV-utstyr.

Budsjettfase: En indikasjon på hva det vil koste å flytte.

Husk: Det er gjerne investeringen i nytt interiør og AV-utstyr, samt tilbakelevering av eksiterende lokaler som koster mest.

Tips: Lag et godt budsjett, det gjør prosjektarbeidet vesentlig lettere, og mer fleksibelt.

Kontakt søkemegler – de finner riktige lokaler til rett pris.

Husk: Noe av det viktigste en søkemegler bør bidra med er å skape en fleksibel leiekontrakt, med mulighet for «utganger» og utvidelser. Det blir ofte dyrere, men det er enda dyrere å bomme.

03

Prosjektteam: Sett sammen et god team med ansatte, ledelsen og eventuelle rådgivere. Redegjør for hvilken kompetanse og ansvarsområder de ulike deltagerne skal ha, og målsettingen. Et hvert flytteprosjekt må han en prosjektleder som følger opp arbeidsoppgaver og har klare tidsfrister.

9 MND FØR FLYTTING

Endelig layout: Kontorenes form er bestemt og alle avdelinger

er plassert.

Informasjon: Engasjer de ansatte fra start – lag en informasjonsplan.

Lag en liste over alle eksterne som skal ha informasjon om flyttingen.

Terminering av leiekontrakt: Finn ut hva gårdeier skal gjøre

med lokalene. Ønsker han å renovere, kjøp deg fri for tilbakestillinger og hovedrenhold.

#0 6 /2 0 1 6 | estate LO K A L E R

104

04

05

6 MÅNEDER FØR INNFLYTTING

3 MÅNEDER FØR INNFLYTTING

Arbeidsformer i de nye lokalene: En gjennomgang av IT–løsninger, samhandling og nye funksjoner.

Innkjøp: Varer som AV-utstyr og interiørmøbler kan ha lang leveringstid. Det kan ta 8-12 uker fra man bestiller til det er levert – bestill i god tid, men ikke for tidlig. Du må ha mulighet til oppbevaring.

Kast og rydd i egne lokaler Tips: Lag en møbelplan – nytt eller gammelt? Ved større innkjøp kan det lønne seg å konkurranseutsette dette for og oppnå bedre priser, samt at det ofte kommer med montering.

Forbefaring To uker før overtagelse Tips: Gå på hyppige befaringer i byggeperioden. Når byggeplassen

er ryddig er som oftest prosjektet i rute.

06

1-3 UKER FØR INNFLYTTING

07

Leveranseperioden: Levring og montering av nytt utstyr.

Husk: Detaljert planlegging og god sikkerhet er avgjørende for en fungerende leveranseperiode.

OVERTAGELSE

Husk: En komplett FDV (forvaltning, drift og vedlikehold) – den beskriver hvordan du skal behandle bygget ditt.

Informasjonsmøte før flytting: Den ansatte: Hvordan skal jeg pakke, når må jeg være klar, oppstart – hva skjer første arbeidsdag.

Tips: Gode sko, matpakke og sett av hele dagen!

Flytteprosessen: Den skjer gjerne over en helg og blir selve eksamen i prosjektet.

Flyttebyrået skal sørge for alle praktiske forhold, slik som: Logistikksystem, flyttemateriell, heisberedskap, sikkerhet og parkeringstillatelse ved behov.

09

1 ÅRS BEFARING

Gå igjennom eventuelle nye feil, mangler og status.

Tips: avtal denne ved overtagelse.

08

2 UKER ETTER FLYTTING

Tilbakelevering av eksisterende lokaler – avvikling av leieforhold.

Gjennomfør utrydding, vask og eventuelt vedlikehold.

Husk: Det er en kostnad å kaste gamle møbler, ta dette med i regnestykket.

VANLIGE FEIL I FLYTTEPROSESSEN:

Frysperiode: Den starter fra innflytning og varer i 3 måneder. Dette er tiden prosjektet får til å teste ut de valgte løsningene. I løpet av denne perioden kan det meldes inn ønsker om endringer og behov til prosjektleder.

Husk: Det er viktig å gi de nye mulighetene en sjanse.

2. Kommer for sent i gang med prosessen

1. Bedriften tror de kan flytte inn samme dag som overtagelse.

– ta detaljerte valg på et tidlig tidspunkt!

3. Tilbakestilling av lokaler: Mange er totalt uvitende om hvor mye dette kan beløpe seg til.

105

VI SERVERER DEG LEDIGE LOKALER VI SERVERER DEG LEDIGE LOKALER PÅ ET SØLVFAT. PÅ ET SØLVFAT. GRATIS. GRATIS. Å finne ledige lokaler er tidkrevende og legger beslag på bedriftens interne ressurser. Registrer deg kostnadsfritt i vår database, så vil utleiere som har passende lokaler kontakte degbeslag direkte. Å finne ledige lokaler er tidkrevende og legger på bedriftens interne ressurser. Registrer deg kostnadsfritt i vår database, så vil Ønsker anonym oppføring er det mulig. deg direkte. utleieredu som har passende lokaler kontakte For merdu informasjon, kontakt Per Haaheim Ønsker anonym oppføring er det mulig. på 90 55 87 05 For mer informasjon, kontakt Per Haaheim på 90 55 87 05

ESTATE REALINFORM www.realinform.no ESTATE REALINFORM www.realinform.no

OVERSIKT OVER EIENDOMSAKTØRER

Vi har på disse sidene samlet noen av de største aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å orientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

107

EIENDOMSAKTØRER ADVOKAT

ARNTZEN LEGAL P.O. Box 7051 St. Olavs plass, 0130 Oslo Tlf: 982 07 111 www.arntzenlegal.com

ADVOKAT

arntzenlegal

Et av spesialområdene til Arntzenlegal er skatt og fast eiendom, hvor vi er en sentral aktør i markedet. Vi besitter for øvrig den nødvendige byggfaglige kompetansen som er en forutsetning for å sikre en optimal og effektiv skatte- og avgiftsmessig behandling.

ADVOKAT EY AS Dronning Eufemias gate 6 Oslo Atrium, 0051 Oslo Tlf: 24 00 24 00 www.ey.no

HAMMERVOLL PIND Oslo Holbergs gate 19, 0166 Oslo Sentralbord 22 94 40 00 Bergen Bryggen 3-5, 5003 Bergen Postboks 343 Sentrum, 5804 Bergen Sentralbord 55 69 99 50 post@hammervollpind.no - www.hammervollpind.no Kunnskap. Engasjement. Resultater.

BANK

dyktige utbyggere kommer til oss for å få finansiering. de får mye mer enn det.

Ernst & Young er en ledende global aktør innen revisjon, skatt og avgift, transaksjoner og rådgivning. Vår bransjegruppe Eiendom, bygg og anlegg har spisskompetanse på utfordringene bransjen står overfor og har lang erfaring fra arbeid med sentrale aktører.

Link til våre nyttige nyhetsbrev for bransjen finnes på vår infoside.

Vi kan eiendomsmarkedet i Oslo og Akershus, og hjelper våre kunder med prosjekt- og risikovurderinger. Sammen finner vi den beste finansielle løsningen.

ADVOKAT

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

ADVOKATFIRMAET GRETTE DA Besøksadresse: Filipstad Brygge 2, 0252 Oslo Postboks 1397 Vika, 0114 Oslo Tlf.: 22 34 00 00 Epost: firmapost@grette.no www.grette.no Fast eiendom er et stort og viktig område for Grette. Vi har bevisst bygget et miljø der høyeste faglige nivå ligger til grunn for all rådgivning, alltid tilpasset den kommersielle rammen i den enkelte sak. Grette bistår både de største eiendomsaktørene, mindre private selskaper og offentlige organer som på ulike måter opptrer i eiendomsmarkedet.

Denne bredden gjør oss godt i stand til å tilpasse våre råd til den enkeltes behov.

Pareto Bank. Dronning Mauds gate 3, 0250 Oslo.

24 02 81 20 • post@paretobank.no

BRAATHEN EIENDOM Haakon VIIs gt. 2 Vika Oslo 24/7 + 47 23 12 23 12 E-mail: post@braatheneiendom.no www.braatheneiendom.no En annen standard.

ADVOKAT

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

ADVOKATFIRMAET FØYEN TORKILDSEN AS C. J. Hambros plass 2 D, 0164 Oslo, Postboks 7086 St. Olavs plass, NO-0130 Oslo Tlf: +47 21 93 10 00, Faks +47 21 93 10 01 E-post: pch@foyentorkildsen.no www.foyentorkildsen.no

BRYN EIENDOM AS

Spesialisering og forretningsforståelse sikrer det gode sluttresultatet

Største utleier på Bryn!

#0 6 /2 0 1 6 | estate LO K A L E R

Nils Hansensvei 2 0667 Oslo Tlf: 23 37 98 00 E-mail: firmapost@bryneiendom.no www.bryneiendom.no

108

EIENDOMSAKTØRER EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

DNB NÆRINGSEIENDOM AS

FORTIN AS

Dronning Eufemias gate 30, Bjørvika 0021 Oslo Tlf: 815 44 100 E-mail: leiekontor@dnb.no www.leietakerdnb.no

Sommerrogata 13-15 Pb. 2500 Solli, 0202 Oslo Tlf: 23 08 41 60 E-mail: jan.kjetil.skaug@fortin.no www.fortin.no

Din suksess er vår suksess

FORTIN er et eiendomsselskap som eier, forvalter og drifter attraktive næringseiendommer i Norge og Sverige.

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

EIENDOMSSPAR AS Fridtjof Nansens plass 4 Postboks 1350 Vika 0113 OSLO Tlf: 22 33 05 50 E-mail: utleie@eiendomsspar.no www.eiendomsspar.no Solid – Profesjonell – Fremtidsrettet

FRAM EIENDOM Karenslyst Alle 2 0278 Oslo Tlf: 22 12 25 50 post@fram.no www.fram.no Områdene er: Oslo Vest, Sentrum, Skøyen, Majorstuen, Ullevål, Lysaker og Økern.

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

FABRITIUS GRUPPEN AS

HÖEGH EIENDOM

Ruseløkkveien 14, 0251 Oslo Tlf: 23 17 24 50 E-mail: post@fabritius.no www.fabritius.no

Parkveien 55 0256 Oslo Tlf: 22 22 10 00 www.hoegheiendom.no

Fabritius Gruppen er en betydelig eiendomsaktør med fokus på utvikling og forvalting av næringseiendom i stor Oslo.

Vi er et norsk, familieeid konsern som tror på langsiktig engasjement. Konsernet teller 35 ansatte og har hovedkontor i Parkveien 55. Selskapet utvikler og forvalter en stor eiendomsmasse, hele tiden med et langsiktig engasjement i tankene.

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

FERD EIENDOM Strandveien 50 1366 Lysaker Tlf: 67 10 80 00 E-mail: ferdeiendom@ferd.no www.ferd.no Ferd Eiendom er en aktiv eiendomsinvestor med ansvarSOSIALE for all eiendomsvirkENTREPENØRER somhet i Ferd-konsernet.

LOE UTVIKLING AS Sjølyst Plass 4, 0278 Oslo Tlf: 911 91 669 eller 991 11 090 E-mail: post@loeutvikling.no www.loe.no -skaper nytt ved å utfordre det etablerte!

Utvikler av næringseiendom i Oslo-området. Spisskompetanse på tomteutvikling og transformasjon. Loe-gruppen – en ledende bransjeaktør siden 1933.

109

EIENDOMSAKTØRER EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

MYREN EIENDOM AS

SPAREBANK1 FORSIKRING AS KAPITALFORVALTNING - EIENDOM

Sandakervn. 24C, Bygg B, 0401 Oslo Tlf: 22 87 19 00 E-mail: post@myreneiendom.no www.myreneiendom.no

Hammersborggate 2 0106 Oslo Tlf: 21 02 50 50 post.eiendom@sparebank1.no

Myren Eiendom AS ble etablert i 1997 og har som eneste formål å leie ut og utvikle Myrens Verksted.

Vi er husverter for nesten 300 leietakere fordelt på 14 bygg. Hovedtyngden av vår eiendomsportefølje ligger sentralt til i Oslo Sentrum og på Skøyen.

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

MUSTAD EIENDOM

STOR-OSLO EIENDOM

Mustads vei 10, 0283 Oslo 22 73 63 00 firmapost@mustadeiendom.no Postadresse: Mustads vei 10 Besøksadresse : Mustads vei 10 www.mustadeiendom.no

Kirkegata 17, 0153 Oslo Pb: Postboks 606, Sentrum, 0106 Oslo Tlf: 21 60 52 20 - Fax: 21 60 52 21 post@soeiendom.no Stor-Oslo Eiendom er en uavhengig og partnereid eiendomsutvikler og investeringspartner.

Selskapet har gjennom 15 år utviklet og gjennomført mer enn 600.000 kvm kontor og 1.500 boliger. Selskapet forvalter og utvikler i dag 25 eiendomsutviklingsprosjekter med en samlet realisasjonsverdi på NOK 15 milliarder. Stor-Oslo Eiendom har sin primærkompetanse på bolig, kontor, samt hotell og logistikk i Stor-Oslo regionen. Selskapet har i dag 23 ansatte med erfaring fra transaksjon, finansiering, myndighetsbehandling, utvikling, prosjektledelse og entreprenør.

Mustad Eiendom er ledende utvikler og forvalter av næringseiendom på Lysaker.

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER OXER EIENDOM Asker Panorama Drengsrudbekken 12, 1383 Asker Postboks 420, 1373 Asker www.oxer.no Utleie, Forvaltning og Utvikling av fast eiendom i Oslo, Asker og Drammen.

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER TELENOR EIENDOM HOLDING AS Snarøyveien 30 1360 Fornebu Tlf: 09011 www.telenoreiendom.no Inspiring and sustainable facilities where ideas are created

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

ROM EIENDOM AS

THON EIENDOM

Schweigaards gate 23 0048 Oslo Tlf: 47 62 05 00 E-mail: post@romeiendom.no www.romeiendom.no

Stenersgata 2 0105 Oslo Tlf: 23 08 00 00 E-mail: post@thoneiendom.no www.thoneiendom.no

Rom Eiendom har som mål å skape bedre byrom der mennesker møtes.

Rom utvikler knutepunkter, eiendommer og stasjoner, og forvalter en bygningsmasse på 720.000 kvadratmeter.

Thon Eiendom er eiendomsdivisjonen i Olav Thon Gruppen. Thon Eiendom er ledende innen kjøpesenter og næringseiendom samt en betydelig aktør innenfor boligprosjekter salg og utleie. Thon Eiendom forvalter ca. 475 eiendommer i Norge og 25 i utlandet. Leieinntektsnivå 2015 var på 4,9 milliarder kroner.

#0 6 /2 0 1 6 | estate LO K A L E R

110

EIENDOMSAKTØRER EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

EIENDOMSFORVALTER

UNION EIENDOMSKAPITAL AS

BRAATHEN EIENDOM

UNION Eiendomskapital er en ledende og uavhengig forvalter av eiendomsinvesteringer i det norske næringseiendomsmarkedet.

På vegne av investorer forvalter vi næringseiendom for 11 milliarder kroner.

Haakon VIIs gt. 2 Vika Oslo 24/7 + 47 23 12 23 12 E-mail: post@braatheneiendom.no www.braatheneiendom.no

Vi skaper verdier av eiendom

En annen standard.

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

EIENDOMSFORVALTER

SCANDINAVIAN DEVELOPMENT AS

COLLIERS PROPERTY MANAGEMENT ARS AS

Parkveien 33 0258 Oslo Tlf: 2411 5656 E-mail: info@scd.no www.scd.no

Adr til: Wergelandsveien 7, 0167 Oslo Mail til: jorn.larsen@colliers.com Tlf til: 90217161 Web: colliers.com Colliers Property Management ARS AS har som fremste oppgave å sikre og videreutvikle kundenes verdier innen næring

Scandinavian Development er et av Norges ledende Eiendomsutviklingsselskaper

EIENDOMSFORVALTER

EIENDOMSFORVALTER

ABERDEEN ASSET MANAGEMENT

FAZENDA ASSET MANAGEMENT AS

Aberdeen Asset Management Henrik Ibsensgate 100, 0230 Oslo Tlf: 22012700 Epost: post.norway@aberdeen-asset.com

Stranden 3A, 0250 Oslo Email: post@fazenda.no Tlf: 23012121 www.fazenda.no

Aberdeen Asset Management er et Europas ledende selskaper innen kapital- og eiendomsforvaltning med over 2800 ansatte i 25 land. Vi har en betydelig eiendomsvirksomhet og forvalter eiendomsverdier på oppdrag fra Aberdeens egne fond og eksterne oppdragsgivere. Vårt hovedkontor er plassert i Oslo. Vi har i tillegg distriktskontorer i Bergen og Trondheim.

Vi skaper merverdier gjennom aktiv forvaltning av eiendomsinvesteringer.

EIENDOMSFORVALTER

EIENDOMSFORVALTER

BASALE AS

AVANTOR AS

Trondheim – Oslo Stavanger – Bergen Tlf: 06760 E-mail: post@basale.no www.basale.no

Besøksadresse: Nydalsveien 28, 0483 Oslo Postadresse: PB 4538 0404 Oslo www.avantor.no Med forvaltning og drift av godt over 300 000 kvm eiendom, er Avantor AS ledende aktør i Nydalen. I tillegg til å være en bydelsutvikler, har Avantor AS bred kompetanse innen forvaltning, drift, utvikling og utleie av næringseiendom.

Avantor AS setter mennesket og brukeren i fokus, og selskapets forretningsidé er å være det mest fremtidsrettede og profesjonelle eiendomsselskapet, og å ha bransjens største verdiskapning gjennom kjøp, utvikling, forvaltning og salg av eiendom.

Vi gjør eiendommen din mer lønnsom og attraktiv.

111

EIENDOMSAKTØRER

Hvem Leverer Hva

EIENDOMSFORVALTER

ANSKAFFELSESBISTAND

MUSTAD EIENDOM

CONFIDON AS

Mustads vei 10, 0283 Oslo 22 73 63 00 firmapost@mustadeiendom.no Postadresse: Mustads vei 10 Besøksadresse : Mustads vei 10 www.mustadeiendom.no

Besøksadresse: Bogstadveien 6, 0355 Oslo Tlf. +47 47 35 48 45 post@confidon.no www.confidon.no

Mustad Eiendom er ledende utvikler og forvalter av næringseiendom på Lysaker.

Markedsekspertise: Kontormøbler Confidon gir din bedrift tyngde i møte med møbelforhandler og interiørarkitekt

EIENDOMSFORVALTER

BRANNVERN

Besparende mellomledd

FIRESAFE AS Robsrudskogen 15, 1470 Lørenskog Tlf: 09110 e-post: firmapost@firesafe.no www.firesafe.no

ON PROPERTY AS Askerveien 61 1384 Asker Tlf: 66 98 72 40 E-mail: post@on.no www.on.no

Firesafe er landsdekkende totalleverandør innen brannsikring. Vi leverer branntekniske tjenester til alle typer bygg, i alle faser, samt kurs innen brannvern og brannvernledelse.

Vi leverer fremtidens programvare og tjenester for eiendomsforvaltere og forretningsførere – i dag.

NÆRINGSMEGLER

EIENDOMSRÅDGIVERE HJELLNES CONSULT AS

BASALE NÆRINGSMEGLING AS

Plogveien 1, 0679 Oslo Tlf: 22 57 48 00 www.hjellnesconsult.no e-post: post@hjellnesconsult.no

Trondheim – Oslo Stavanger – Bergen Tlf: 06760 E-mail: megling@basale.no www.basale.no Vi gjør eiendommen din mer lønnsom og attraktiv.

Hjellnes Consult as er et ledende tverrfaglig rådgivende ingeniørfirma som arbeider innen markedsområdene bygg og eiendom, anlegg, industri, infrastruktur, energi, miljø, areal og landskap. Vi arbeider målrettet for å være faglig i tet innenfor alle våre satsningsområder.

Vår visjon lyder; sammen designer vi fremtiden.

NÆRINGSMEGLERE

EIENDOMSSERVICE

UNION NORSK NÆRINGSMEGLING AS

GK GRUPPEN AS

UNION Norsk Næringsmegling ble etablert i 1984, og er en ledende aktør innen salg og utleie av næringseiendom.

Siden 2002 har vi omsatt eiendom for 52 milliarder kroner, og de seks siste årene har vi leid ut 700 000 m2.

Ryenstubben 12 Pb. 70 Bryn, 0611 Oslo.

Tlf: +47 22 97 47 00 e-post: post@gk.no www.gk.no GK installerer og vedlikeholder alt av teknikk i alle typer bygg. Vi har rørleggere, elektrikere, ventilasjonsteknikere og fagfolk innen kuldeteknikk, byggautomasjon og energiledelse. Med ca. 50 avdelingskontorer fra Alta til Kristiansand dekker vi hele Norge.

Vi skaper verdier av eiendom

#0 6 /2 0 1 6 | estate LO K A L E R

112

Hvem Leverer Hva Er du en leverandør til leietaker, og ønsker å være med her? Ta kontakt med ola@estatemedia.no

EIENDOMSSERVICE

CATERINGTJENESTER FAZER FOOD SERVICES AS

HØYDEN AS

Filipstad Brygge 1 0252 Oslo Epost: kine.kolgrov.fossen@fazer.com www.fazer.com «Fazer Food Services er Nordens ledende leverandør av kantine- og cateringtjenester, og drifter kantiner under merkenavnet Wilberg. Vi er matspesialister med en høy andel faglærte kokker som lager mat fra bunnen av. Fazer Food Services kan tilby alt fra enkle til mer eksklusive kantineløsninger, skreddersydd etter dine behov. Vi tilbyr blant annet lunsj, frokost, møte- og overtidsmat.»

Hasleveien 15E, 0571 OSLO Tlf: +47 22 22 66 00 e-post: mail@hoyden.no www.hoyden.no Høyden AS utfører fasaderehabilitering, taksikring, vask og vedlikehold ved hjelp av tilkomstteknikk.

EIENDOMSSERVICE

EIENDOMSSERVICE

CAVERION NORGE

NEAS

Ole Deviks vei 10, 0666 Oslo Tlf: 22 87 40 00 E-post: info@caverion.no www.caverion.no

Haslevangen 15 0579 Oslo Tlf: 67 40 11 00 www.neasdrift.no

Caverion er en ledende europeisk tekniske totalentreprenør, med tilstedeværelse på over 50 lokasjoner i Norge. Vi ivaretar dine verdier gjennom hele livssyklusen. Caverion designer, produserer, drifter og vedlikeholder brukervennlige og energieffektive tekniske løsninger for alle typer bygg og industri. Våre tjenester brukes blant annet i kontorbygg, butikker, boliger, offentlige lokaler, industrianlegg og infrastruktur. Vår styrke er bred kompetanse og omfattende tjenester som dekker alle tekniske fagområder gjennom hele livssyklusen til bygg og industrianlegg.

Teknisk Drift • Fasaderenhold Landscaping • Håndverk

EIENDOMSSERVICE

ENERGIRÅDGIVNING

GÅRDPASS AS

GK GRUPPEN AS

Verkseier Furulundsv. 12 0668 Oslo Tlf: 23 17 85 00 Faks: 23 17 85 10 e-post: firmapost@gaardpass.no www.gaardpass.no

Ryenstubben 12 Pb. 70 Bryn, 0611 Oslo.

Tlf: +47 22 97 47 00 e-post: post@gk.no www.gk.no

Norges ledende facility management selskap!

EIENDOMS SERVICE

• SNØRYDDING - STRØING • FEIING - SPYLING SNØRYDDING - STRØING ENTREPRENØRTJENESTER GRESS - GRØNTANLEGG Snørydding, Strøing • Feiing, Spyling • Vedlikehold av •grøntanlegg • Gressklipping GK installerer og vedlikeholder alt av teknikk i alle typer bygg. Vi har rørleggere, • CONTAINERUTLEIE - SPYLING CONTAINERUTLEIE • Containerutleie • Vaktmestertjenester FEIING • I trygge hender året rundt... elektrikere, ventilasjonsteknikere og fagfolk innen kuldeteknikk, byggautomasjon • VAKTMESTERTJENESTER

GRESS - GRØNTANLEGG 23 17 85 00

EIENDOMSSERVICE

Tlf. 982 83 605

VAKTMESTERTJENESTER

www.gaardpass.no

www.gaardpass.no

og energiledelse. Med ca. 50 avdelingskontorer fra Alta til Kristiansand dekker vi hele Norge.

ENERGIRÅDGIVNING

ISS

HJELLNES CONSULT AS

Kundesenter 05155 Sentralbord 815 55 155 www.isst.no

Plogveien 1, 0679 Oslo Tlf: 22 57 48 00 www.hjellnesconsult.no e-post: post@hjellnesconsult.no

ISS Eiendom er en av norges største forvaltere av eiendom. Vi har over 3.500.000 kvm i vår portefølje, fordelt på mer enn 6.500 bygg.

Hjellnes Consult as er et ledende tverrfaglig rådgivende ingeniørfirma som arbeider innen markedsområdene bygg og eiendom, anlegg, industri, infrastruktur, energi, miljø, areal og landskap. Vi arbeider målrettet for å være faglig i tet innenfor alle våre satsningsområder.

Vår visjon lyder; sammen designer vi fremtiden.

113

Hvem Leverer Hva Er du en leverandør til leietaker, og ønsker å være med her? Ta kontakt med ola@estatemedia.no

ENERGIRÅDGIVNING

HÅNDVERKSTJENESTER

CAVERION NORGE

RADONTILTAK AS

Ole Deviks vei 10, 0666 Oslo Tlf: 22 87 40 00 E-post: info@caverion.no www.caverion.no

www.radontiltak.org post@radontiltak.org Tlf: 22699200 Adr: Forskningsveien 1b, 0373 Oslo

Caverion er en ledende europeisk tekniske totalentreprenør, med tilstedeværelse på over 50 lokasjoner i Norge. Vi ivaretar dine verdier gjennom hele livssyklusen. Caverion designer, produserer, drifter og vedlikeholder brukervennlige og energieffektive tekniske løsninger for alle typer bygg og industri. Våre tjenester brukes blant annet i kontorbygg, butikker, boliger, offentlige lokaler, industrianlegg og infrastruktur. Vår styrke er bred kompetanse og omfattende tjenester som dekker alle tekniske fagområder gjennom hele livssyklusen til bygg og industrianlegg.

Radontiltak AS utfører de aller fleste bygge- og ventilasjonstekniske tiltak mot radon i store deler av landet. Tiltak med maksimal effekt utføres i eksisterende bygg, nybygg og rehabiliteringsprosjekter. Vi tilbyr også ulike produkter og service. Ta kontakt for

ENTREPRENØR

INTERIØRARKITEKT

MOELVEN MODUS

RAMSØSKAR INTERIØRARKITEKTER AS

Asfaltveien 1, Jessheim Sentralbord: 06050 Postadresse: Postboks 63. 2051 JESSHEIM post.modus@moelven.no www.moelven.no

Pilestredet 15A, 0164 Oslo Tlf: 459 11 251 Epost: info@ramsoskar.no www.ramsoskar.no

befaring og pristilbud.

Ramsøskar Interiørarkitekter AS designer funksjonelle lokaler som skiller seg ut og blir lagt merke til. Vi designer og innreder kontor, restaurant, hotell og bolig.

Moelven Modus AS er Nordens ledende produsent og leverandør av fleksible romløsninger for næringsbygg.

Noen av våre næringskunder: Thon Eiendom, Thon Hotels, Norges Vel, Røde kors, Ranstad, Suburbia, Fremskrittspartiet, Norges Varemesse, The Scotsman og Brasserie Paleo.

HÅNDVERKSTJENESTER

KANTINETJENESTER

KIRKESTUEN AS

FAZER FOOD SERVICES AS

Huk aveny 25 0287 Oslo Telefon: 02678 E-post: ole@kirkestuenas.no

Filipstad Brygge 1 0252 Oslo Epost: kine.kolgrov.fossen@fazer.com www.fazer.com

www.kirkestuenas.no Kirkestuen AS er en av Oslos ledende håndverksentreprenører innen rehabilitering/restaurering av alle typer tak, fasade og leietagertilpasninger.

Vi har over 30 års erfaring med dyktige fagarbeidere på laget.

«Fazer Food Services er Nordens ledende leverandør av kantine- og cateringtjenester, og drifter kantiner under merkenavnet Wilberg. Vi er matspesialister med en høy andel faglærte kokker som lager mat fra bunnen av. Fazer Food Services kan tilby alt fra enkle til mer eksklusive kantineløsninger, skreddersydd etter dine behov. Vi tilbyr blant annet lunsj, frokost, møte- og overtidsmat.»

HÅNDVERKSTJENESTER

KONTORMØBLER, INTERIØR OG BELYSNING

KR STENSRUD & SØN VEDLIKEHOLD AS

AMBIUS AS En del av Rentokil Initial Norge AS

Adr.: Marstrandgata 9 A, 0566 Oslo Tlf. 22 80 74 70 E-post: post@ssv.no www.ssv.no

Frysjaveien 40 0884 Oslo Postboks 24 Økern/0508 Oslo Tlf. 23 00 66 00 e-post: kontakt-no@ambius.com www.ambius.no

Vi ønsker å være din foretrukne entreprenør og tilbyr alt av tjenester innen fornying av kontorlokaler, rehabilitering og vedlikehold av næringsbygg.

Vi er opptatt av å skape en enklere hverdag for våre kunder og vi har fokus på langsiktige kunderelasjoner. Vi sørger for profesjonell prosjektledelse og koordinerer fagkunnskapen til alle håndverksdisipliner.

I tillegg til å ha en stab av dyktige arbeidsledere har selskapet egne tømrere og vi har tatt på oss ansvaret som opplæringsbedrift.

Ta gjerne kontakt om dere har behov for servicetjenester, vi har flere dyktige servicesnekkere med fullt utstyrt bil. #0 6 /2 0 1 6 | estate LO K A L E R

Interiørbeplanting stimulerer sansene - Ambius skaper inspirerende ute og inne miljøer

114

miljø. Å investere t vakkert arbeidsmiljøet i alle ledd eksibilitet som misk utformet ivsel og velvære, dsplass. Kort situasjon.

Hvem Leverer Hva Er du en leverandør til leietaker, og ønsker å være med her? Ta kontakt med ola@estatemedia.no

KONTORMØBLER, INTERIØR OG BELYSNING

TAKSERING

KINNARPS AS

NITO TAKST SERVICE AS

P.B. 93, 1332 Østerås Grinidammen 4, 1359 Eiksmarka Tel: 67 16 71 00 firmapost@kinnarps.no

Servicesenter: 22 05 35 00 E-post: post@nito.no Nettside: www.nitotakst.no NITO Takst er en organisasjon for takstingeniører. NITO Takst Service AS drifter denne og er en selvstendig del av NITO – Norges ingeniør- og teknologorganisasjon. NITO Takst utdanner takstingeniører og er aktiv innen taksering av alle typer fast eiendom.

Vi gjør arbeidsdagen lettere Vi går gjennom alle punktene i tilbudet steg for steg. Sammen med deg gjør vi en grundig analyse av dine behov og skaper effektive og inspirerende miljøer.

Grunnlaget for en god dag på jobben.

eriørløsninger for r på kinnarps.no.

KONTORMØBLER, INTERIØR OG BELYSNING

MILJØTILTAK

MODULVEGGER OSLO AS

RADONLAB AS

Gladengveien 14 Tlf. 23 24 22 00 E-mail: mvo@modulvegger.no www.modulvegger.no

www.radonlab.com post@radonlab.no Tlf: 21 96 03 50 Adr: Forskningsveien 1B, 0313 Oslo

Glassvegger – kontorskillevegger – himlinger Se våre produkter på www.modulvegger.no

Radonlab AS er spesialister innen radonproblematikk og utfører både langtids- og korttidsmålinger av radon i boliger, næringsbygg og alle typer arbeidsplasser. Vi tilbyr rådgivning, opplæring og kurs innen fagfeltet. Radonlab AS har eget radon laboratorium og målingene har sporbarhet til internasjonale standarder. Ta kontakt for god faghjelp vedr. radon kartlegging eller tiltak i deres bygg!

KONTORMØBLER, INTERIØR OG BELYSNING

MILJØTILTAK

MOELVEN MODUS

ENVIROPAC AS

Asfaltveien 1, Jessheim Sentralbord: 06050 Postadresse: Postboks 63. 2051 JESSHEIM post.modus@moelven.no www.moelven.no

Kakkelovnskroken 1 0954 Oslo Tlf: 06130 E-mail: info@enviropac.no www.enviropac.no

Moelven Modus AS er Nordens ledende produsent og leverandør av fleksible romløsninger for næringsbygg.

Kontakt oss for en uforpliktende avfallsanalyse.

MERKEVAREBYGGING

MILJØTILTAK

Hent inspirasjon i vårt showrom i Kakkelovnskroken 1, Oslo.

NORSK GJENVINNING Karenslyst Allé 11 0214 Oslo Tlf: 22 12 96 00 E-mail: information@veolia.no http://www.norskgjenvinning.no

merkevarebygging av bygg

www.kominn.com tlf 22 74 17 71

Gjenvinning av husholdningsavfall, næringsavfall og metaller, samt industriservice, riving og miljøsanering.

Fra ledig til utleid

115

Returadresse Estate Media RÃ¥dhusgata 26 0151 Oslo

B WHY OSLO

ANNONSE

En annen standard