Estate Lokaler 05-16

# 05 OKTOBER 2016 estatelokaler.no

Aktuelt område: Lysaker Sveriges «snyggaste» kontor Økern Portal • OPPDATERTE LEIEPRISER | SLIK FLYTTER DU | EIENDOMSOVERSIKTEN | LEIEPRISER OG STATISTIKK •

THE FULL SERVICE PROPERTY HOUSE IN NORTHERN EUROPE

RING OSS 23 00 31 00 newsec.no

Newsec – The Full Service Property House in Northern Europe – er det største spesialiserte eiendomsselskapet i Nord-Europa. Newsec er den største aktøren som tilbyr samlet tjenester innen forvaltning, transaksjoner, utleie og verdivurderinger

i Nord-Europa. Selskapet har i dag over 700 ansatte på over 20 kontorer og dekker alle områder innen kommersiell eiendomsforvaltning. Vi utfører oppdrag på vegne av de største eiendomsbesittere, investorer og eiendomsselskaper i denne regionen.

NEWSEC UTLEIE-TEAMET

JAN W. ROLL Direktør Utleie/Partner 905 33 369 jr@newsec.no

GUDMUND HARLEM Seniorrådgiver/Partner 922 27 103 gh@newsec.no

VIBECKE FALSTER Næringsmegler 907 84 299 vf@newsec.no

MARTIN JOHANNESSEN Rådgiver Utleie 916 08 466 mj@newsec.no

CHRISTOPHER FREDERIK BØHME Rådgiver Utleie 938 73 746 cfb@newsec.no

CATHRINE THORBERG Markeds-/adm.sekretær 977 49 777 ct@newsec.no

LEDIGE KLINIKKER I

ØSTFOLDS STØRSTE OG MEST MODERNE HELSEPARK - SENTRALT I MOSS! Som leietaker i Lilleeng Helsepark får du ta del i et unikt faglig fellesskap. Her får du jobbe tverrfaglig og ha tilgang til samarbeid- og utviklingsmuligheter – i tillegg til alle øvrige fasiliteter i området.

35 ulike helseaktører er allerede på plass:

VI SØKER

SPESIALISTER INNEN: • • • • • • • •

hud syn ortopedi pediatri/spes. barn psykologer/psykiatri kreft diabetes lunge

Volvat Boots apotek Actic Treningssenter Hjertesenter Fysikalsk senter Plastisk kirurgi Tannlegesenter Gynekolog

Psykolog Legesenter Øre/nese/hals Mental trening Massasje Velvære Frisør m.fl.

E6

Finn Grønseth | tlf: 917 24 514 | finn@lilleenghelsepark.no www.lilleenghelsepark.no

2 min

P 200 m

GRATIS

Restaurant

Konferansesenter

200 m

Rygge storsenter

TOPP MODERNE LOKALER!

m

15 . 0 0 0 k t l a t v o T

SP

sjølyst plass Nå utvikles Sjølyst plass, det nye samlingspunktet på Skøyen.

På Sjølyst plass vil du finne 600 - 7000 m2 med topp moderne kontorarealer Nye restauranter, kafeer, og service-tilbud vil gjøre dette til en inspirerende plass for bedriften din.

Ta del i utviklingen på Skøyen.

Bli med å skape muligheter på Sjølyst plass nå!

Kontakt megler: Christian Høgebøl 90 77 52 77 chh@cbre.no

VELKOMMEN TIL BYENS NYE MØTEPLASS! www.sjolyst-plass.no

• INNH OL D •

16 – Vi har fått svært positiv respons og mer spontane besøk.

Vi har virkelig et dekor som forteller hvem vi er, og folk kan ta en pause fra det tradisjonelle kontoret.

30 #0 5/2 0 16 | estate LO K A L E R

40 08

70

# 05

OKTOBER 2016

INNHOLD

12 Leder: Nå kommer generasjon Z

16 Hovedsak: Sveriges «snyggaste» kontor

26 Unike objekter

30 – Hvis man skal lage alt for alle, ender man opp med ingenting

44 Generasjon Y har inntatt kontoret

50 Hva forventer de av organisasjonen og ledelsen?

Markedet

62 Knekker oljebremsen den norske forbrukeren?

84 Pulsen i leiemarkedet øker

92 Lysaker

Faste spalter

40 På kontoret til Jan Vardøen

52 Morgendagens medarbeidere

54 Juss: Tilpasning av leiekontrakter

56 Utleier har ordet: Halvard Øye

70 Nybygg: Økern Portal

ESTATE MEDIA AS Rådhusgata 26, 0151 Oslo Tlf: (+47) 2242 4342 info@estatemedia.no REDAKTØR Silje Rønne Tlf: 9082 9393 silje@estatemedia.no CEO / PARTNER Trond Valle Tlf: 9112 3334 trond@estatemedia.no LAYOUT Blake and Friends: Marion Nævestad, grafisk designer, Tlf: 93239282 marion@blake.no SALG Jan Erik Pedersen Tlf: 9015 8211 janerik@estatemedia.no Joakim Nessem Tlf: 9583 5865 joakim@estatemedia.no Ola Boisen Tlf: 9513 7283 ola@estatemedia.no Camilla Skouverøe Matheson Tlf: 9513 7283 camilla@estatemedia.no FOR BESTILLING AV ANNONSER info@estatemedia.no TRYKK: United Press Poligrafija corp, Riga, Latvia DISTRIBUSJON: Posten Norge AS OPPLAG: 10.000 Copyright: Estate media UTGIVER: Estate media AS www.estatemedia.no Forside: Anders Eskilsson NESTE UTGAVE: Desember 2016

09

#0 5/2 0 16 | estate LO K A L E R

10

Den nye byen i byen Kanskje jobber du her og tenker på dette stedet som et arbeidssted.

Kanskje pendler du og tenker på det som et stoppested. Kanskje kommer du hit i helgene og har tenkt på det som et shoppingsted.

Tenk igjen.

Mustad Eiendom bygger nå den nye Lysakerbyen. Etter kjøpet av Granfos i 2013 er visjonen å transformere området til en levende og dynamisk by.

Vi planlegger å bygge flere boliger, handlegater, torg og grøntarealer i tillegg til næringsbyggene som er her fra før. Vi legger lokk over Granfostunnelen og oppgraderer turveiene langs vakre Lysakerelven.

Vi ønsker at folk skal oppdage hvor flott dette området er og bosette seg her.

Det er med stor glede og stolthet vi presenterer våre planer for det som skal bli den nye byen i byen. mustadeiendom.no

11

• LEDER • NÅ KOMME R GE NE RAS J ON Z •

NÅ KOMMER GENERASJON Z En ny og klokere generasjon inntar arbeidslivet, med helt andre spilleregler, krav og forventinger. Generasjon Z søker frihet, kontinuerlig respons, har et stort behov for å bli sett og ønsker kontroll. De vil ikke bli bundet opp noe sted, og blåser i titler. De ønsker å lære, men på egne vilkår. De nøyer seg ikke med å tenke utenfor boksen, men kaster rammene i sin helhet. Rundt halvparten av disse ønsker å droppe universitetsutdannelsen, og heller få opplæring direkte fra sin første arbeidsgiver. Ettersom de mener en 5-årig utdannelse kan være utdatert om 5 år, i en verden i konstant endring.

Hittil vil dette bli den mest kunnskapsrike generasjonen, oppfostret på internett og sosiale medier – alltid et tastetrykk til kunnskap. De er også oppdratt til å være små voksne, og mange hevder at barndommen forsvinner i alt maset om kunnskap. Generasjon Z har så vidt begynte å snuse på arbeidslivet, men deres inntog vil ikke gå ubemerket hen…

Soulaima Gourani, en kjent dansk virksomhetsrådgiver, foredragsholder, samfunnsdebattør, og ekspert på området, uttalte på nettstedet Online: «Vi er inne i en ekstrem endring. At så mange generasjoner skal jobbe sammen, styre landet sammen, og bo under samme tak, kommer til å by på problemer.»

Hun er bekymret ettersom dagens generasjoner også vil være i opposisjon til sine forgjengere. Problemet nå ifølge Gourani, er at det er få år mellom dem, og at vi snart vil ha fem generasjoner i arbeidslivet samtidig. Derfor nytter det ikke for de eldre å riste på hodet av de yngre. Virksomhetsrådgiveren mener både bedrifter, familier og samfunnet for øvrig bør innrette seg annerledes.

Hovedforskjellen som skiller Z fra tidligere generasjoner er teknologien, de er den aller første generasjonen som vokser opp til et trådløst informasjonssamfunn, og de er limt til mobiltelefonen. En undersøkelse gjort av TNS Gallup viser at 1 av 4 er innlogget på Facebook hele tiden, 1 av 2 bruker Facebook til å organisere aktiviteter, og 65 prosent bruker Snapchat daglig.

Denne generasjonen har aldri levd i en verden hvor man ikke kan føre en samtale med hvem som helst, hvor som helst og når som helst. Teknologien er også noe av grunnen til at personlige møter ikke er like relevante for dem, de jobber digitalt og fungerer godt i virtuelle team. Disse ungdommene har sterke meninger, store sosiale nettverk og er utålmodige – de ønsker umiddelbare resultat. Generasjon Z renner på ingen måte over av fremtidsoptimisme og urealistiske forventninger. De tror selv at de må stå på og jobbe hardt for å gjøre suksess – suksess og karriere er en viktig drivkraft.

Det store spørsmål er likevel – er arbeidslivet forberedt? Og hva skjer når de digitaltinnføde for alvor inntar arbeidsplassen?

#0 5/2 0 16 | estate LO K A L E R

12

Talent Gallery har i korte trekk oppsummert de ulike generasjonene i arbeidslivet og deres særegenheter:

TRADITIONALS (Født 1925 – 1945) Hardt arbeidende og dedikerte Respekterer regler og autoriteter Konservative og Tradisjonelle Tekno sinker Rigide Motstandere av forandring/Risiko BABY BOOMERS (Født 1946 – 1964) Ungdommelig selvbilde Optimister Teamspillere Konkurransemennesker Selvsentrerte Politisk Interesserte Arbeidsnarkomane GENERASJON X (Født 1965 – 1981) Balanse arbeid/fritid Selvsikre Pragmatiske Slappfisker Egoistiske Utålmodige Kyniske GENERASJON Y (Født 1982 – 1994) Raske Multitaskere Teknologifreaker Vil ha det gøy Kort oppmerksomhetshorisont Bortskjemte Liten respekt GENERASJON Z (Født 1995 – 2004) Sterke meninger Store sosiale nettverk Ønsker umiddelbare resultat Utålmodige Liten interesse for studier og karriere Dårlige lyttere

13

ANNONSE

Til helt nye høyder på Skullerud I 2017 åpnes dørene til Norges nye storstue innen klatring, nemlig Oslo Klatresenter. Dette blir et senter for alle ferdighetsnivåer og et av Nord-Europas største og mest moderne.

– Byggeprosessen er i rute og vi beregner åpning utpå vårparten neste år, forteller Kristian Kinn i Anders Opsahl Eiendom. – På laget har vi med oss noen av Norges mest erfarne eksperter på klatring og bygging av klatresentre. Derfor er jeg trygg på at prosjektet blir så bra som vi alle drømmer om. Det som er viktig er at senteret skal være for alle; fra barn, familier og nybegynnere, til aktive klatrere.

Klatring gir stor mestringsfølelse, og for firmaer kan klatring være med på å motivere og bygge et sterkere fellesskap.

Senteret vil blant annet få en egen barneavdeling, kafé, yoga-/treningsrom og butikk for kjøp og leie av utstyr. Over 3.000 kvadratmeter gulvflate skal fordeles over flere plan, og det vil bli plass til 3.250 kvadratmeter klatreflate og hele 160 tauliner. Vi tror samtidig klatresenteret bidrar sterkt til å sette Skullerud på kartet som et attraktivt sted både bo, jobbe og drive med aktiviter.

Oslo Klatresenter vil også ligge vegg-i-vegg med Skullerud Sportssenter, Oslo Idrettssenter og Skullerud Helsetorg. På denne måten samles virksomher innen aktivitet, helse og velvære under ett tak og blir et av de største aktivitetsbyggene i Oslo. Vi håper på synergieffekter og at flere helsevirksomheter ser nytten av å være en del av et større nettverk.

Til venstre: Det blir høyt under taket og strålende utsikt fra toppen, forteller Kristian Kinn.

ANNONSE

Expo Skullerud Park Samarbeid og kunnskapsutveksling er på agendaen når parkens første Expo arrangeres den 27. oktober, forteller utleieansvarlig Linn Hege Aas. Vi inviterer alle de rundt 150 bedriftene til gratis frokostbuffet, og de som ønsker kan presentere seg via egen stand i det nye kantineområdet. Håpet er at flere ser samarbeid som en vei til vekst og nye muligheter. Arrangementet er primært for parkens bedrifter, men vi synes det er hyggelig om det kommer noen besøkende utenfra også.

TELL Reklamebyrå

“Oslo Klatresenter er en stor drøm som realiseres” Cecilie Skog

Skreddersydde lokaler i grønne omgivelser – Oslo syd PIONÉRBYGGET Perfekt start for gründere og kreative Anders Opsahl, Cecilie Skog og Anders Gamme deler sin entusiasme for nye Oslo Klatresenter. Men mye skal planlegges og på plass før åpningen i 2017.

Om Skullerud Park • Etablert næringspark Oslo syd • Eies av Anders Opsahl Eiendom, en del av Opsahlgruppen • 85 000 m2 – flere forretningsbygg • Kun 10 min med bil fra Oslo S • Skullerud T-bane rett ved • Østmarka like inntil parken • Fri parkering for ansatte • En rekke fasiliteter inkludert • Mange aktivitetstilbud Se snp.no for mer info.

Ta kontakt med utleieansvarlig Linn Hege Aas for pristilbud eller uforpliktende visning: T: 452 24 330, linn@snp.no

Norsk Data sådde sine frø her. Nå spirer det av skapervilje og gründerånd. Jobber du kreativt eller er i startgropen for en nyetablering? Da er dette stedet å begynne.

VEKSTSENTERET Totalpakke for etablerte bedrifter Du skal fokusere på din virksomhet og dine mål – alt annet overlater du til oss. En rekke fasiliteter og aktivitetstilbud inngår i leiekontrakten.

RADIOFABRIKKEN Tilrettelagt for aktivitet, helse og velvære Tandbergs solide radiobygg er nå fyllt med kompetanse fra topp til tå. Virksomheter innenfor helse utfyller hverandre og skaper vekst. Bli med på laget du også!

• LOKALER • SV E RI GE S “ S NYGGAST E ” KONTOR •

#0 5/2 0 16 | estate LO K A L E R

16

Tekst: Silje Rønne. Foto: Anders Eskilsson

Grønne vekster, fargerike møbler, ulike former og tekstiler, gjør Götessons nye hovedkontor unikt – det er mildt sagt oppsiktsvekkende. Fra du entrer den spektakulære bygningen på 4.200 kvadratmeter, trer du inn i en ny verden. En verden av eksotiske dyr, palmer, og knæsje farger. Der øyne ikke får hvile, og alle rommene byr på spennende elementer med wow-faktor – skyformede lyddempere fra taket, myke sittemøbler, tapet, bildekollasjer og tekstiler. Det gjør at du stadig oppdager noe nytt. Dette interiører både overasker og varierer, og balanserer på grensen mot det ekstravagante.

17

• LOKALER • SV E RI GE S “ S NYGGAST E ” KONTOR •

–VI ØNSKET Å GÅ BORT FRA DET TRADISJONELLE KONTORET, OG VISE SELSKAPETS SJEL. EN BYGNING HVOR LEKENHET, OPPDAGERGLEDE, NYSGJERRIGHET OG INNOVASJONSÅND HADDE FULLT UTSPRING. ET DESIGN SOM SKAPER STOLTE MEDARBEIDERE.

#0 5/2 0 16 | estate LO K A L E R

18

19

• LOKALER • SV E RI GE S “ S NYGGAST E ” KONTOR •

POSITIV RESPONS Bygget er fordelt på tre etasjer og Götessons fantasifulle innredning vant en av prisene under «Sveriges Snyggaste Kontor 2015».

Der de konkurrerte mot 52 av Sveriges lekreste kontor, som ble stemt frem av folket, før en profesjonell jury tok avgjørelsen og ga dem tredjeplass i konkurransen. I atriet får du en smakebit av hva som venter deg. Jungeltema er en rød tråd gjennom bygget, med farger og materialer som samsvarer med dette.

– Designet er en del av å skape fornøyde ansatte. Alle ansatte skal være i stand til å finne noe de liker. Dette er viktig hvis man ønsker å beholde sine medarbeidere, og når vi skal rekruttere.

Og det er ingen tvil om at de utfører et bedre arbeid, hvis de er stolte og glade, sier Götesson.

ET KREATIVT HUS Hele kontoret består av den ene kreative løsningen etter den andre. I konferanserommet er takhøyden åtte meter, her finner du to palmer på fire meter, og det henger et 120 meter langt stoff fra taket på veggene, dette er Götessons egen lydabsorbent på møtebordet, som demper akustikken i rommet.

– Lyd er en utfordring. Å ha god lyd rundt deg er veldig viktig for å skape en produktiv arbeidsplass, mener Götesson, som fokuserer mye på: lyd, lys og luft.

Et av møterommene har safaritema med ulike ville dyr på veggene som symboliserer de ansattes ulike personligheter.

Interiøret er ikke kun fargerikt og annerledes, det fremhever også selskapets produkter, innovative ånd og personligheter.

– Vi har fått svært positiv respons og mer spontane besøk.

Vi har virkelig et dekor som forteller hvem vi er, og folk kan ta en pause fra det tradisjonelle kontoret. Vi har det også veldig gøy på jobb, og i dette miljøet nyter vi enda mer, sier Johan Götesson, administrerende direktør i Götessons, og legger til: «Vi liker å skille oss ut».

Selv Götessons kunder er fornøyd med de nye lokalene.

– Vi har fått mange spontane besøk siden vi flyttet. Våre kunder har også lånt møterommene våre, og holdt egne møter der. Da har vi lyktes, påpeker han.

BEHOV FOR SAMLOKALISERING Før Götessons flyttet inn i det nye lokalet, satt de på to forskjellige lokasjoner i Dalstorp, 2,5 mil sør for Ulricehamn. Gjennom årene har selskapet vokst og lokalene begynte å bli altfor trange.

– Kontoret og lageret var på to forskjellige steder – det var ikke bra. Det føltes som om vi var to selskaper og kontorpersonell, vi så hverandre sjelden. Derfor trengte vi et nytt kontor, der vi kunne jobbe som en bedrift, men også være mer synlig, sier Götesson.

– Følelsen i et selskap er ekstremt viktig, og lokalet er en avgjørende del av det. Vår nye eiendom er et kreativ huset, og dette har helt klart vært verdt det for oss, nå har de ansatte det gøy på jobb, avslutter Götesson.

– Designet er en del av å skape fornøyde ansatte.

Samtidig ønsket de å bedre situasjonen for ansatte og kunder, og med ny motorvei mellom Göteborg og Stockholm, ble alt enklere.

SELSKAPETS SJEL I mai i fjor flyttet selskapet inn i de nye lokalene, der alle møbler består av egenproduksjon og møbler fra kunder. Götessons jobber primært med å utvikle og produsere møbler for kontor, konferanser og hotellarbeidsplasser.

– Vi ønsket å gå bort fra det tradisjonelle kontoret, og vise selskapets sjel. En bygning hvor lekenhet, oppdagerglede, nysgjerrighet og innovasjons ånd hadde fult utspring. Et design som skaper stolte medarbeidere, forsetter han.

I dag har Götesson et miljø med kreative og smarte møterom, hvor ¬det er lett å samle ansatte, og arbeidsplasser som er tilpasset medarbeiderne og deres oppgaver. De har valgt et aktivitetsbasert kontor med både åpne løsninger og «free seating».

#0 5/2 0 16 | estate LO K A L E R

20

21

• LOKALER • SV E RI GE S “ S NYGGAST E ” KONTOR •

#0 5/2 0 16 | estate LO K A L E R

22

– Vi liker ü skille oss ut !

23

Aker Brygge

SUVEREN MULIGHET, SUVEREN BELIGGENHET LEDIG OMGÅENDE!

Nå er muligheten her!

I Støperigaten 2 (Fondbygget) har Newsec nå fra 1.000 - 4.644 m2 kontorlokaler ledig for fremleie frem til oktober 2018. Lengre leieperiode kan også vurderes.

Hva får du: • Lokaler du kan flytte rett inn i • Ferdig møblert • Normal god standard • Midt på Aker Brygge • Kort gangavstand til all offentlig kommunikasjon Aker Brygge tilbyr ellers alt man trenger av butikker, restauranter, kultur og tjenestetilbud!

Gudmund Harlem +47 92 22 71 03 gh@newsec.no

Jan W. Roll +47 90 53 33 69 jr@newsec.no

THE FULL SERVICE PROPERTY HOUSE

Lysakerlokket

LYSAKER TORG 6-12 FRA 345 - 1.100 M2

Eiendommen ligger meget sentralt til på Lysakerlokket, der du i løpet av et minutts gange har alt av tilbud for offentlig kommunikasjon og servicetilbud. Leietaker kan påvirke utforminger og løsninger etter egne behov.

Hva får du: • 2. etasje: 500-1.100 m2 BTA • 2. etasje: 345 m2 BTA • 4. etasje: 435 m2 BTA • Kantine og god parkeringsdekning innendørs • Lokalene oppgraderes etter ønske til pris-gunstige løsninger • Langsiktig eierskap resulterer i en godt drevet og vedlikeholdt eiendom • Lysaker Torg ligger svært sentralt, kun en trapp ned til Lysaker stasjon • En rekke servicetilbud i nærområdet: restauranter, butikker, tannleger, fysioterapi m.m.

• Enkel adkomst til E18 Vibecke Falster +47 90 78 42 99 vf@newsec.no

Jan W. Roll +47 90 53 33 69 jr@newsec.no

THE FULL SERVICE PROPERTY HOUSE

UNIKE OBJEKTER Blikkfangende møbler, friske fargekombinasjoner og kvalitet i håndverk er noe av det vi vil se denne vinteren. av: vanessa alickaj foto: produsentene

Japan møter Italia Papilio Shell er siste modellen i den populære stolserien fra B&B Italia, designet av japanske Naoto Fukasawa. En flott stol, med god sittekomfort og en hel serie som kan kombineres.

#0 5/2 0 16 | estate LO K A L E R

26

• INT E RIØR • T RE ND •

Unik Pilot chair fra Knoll International, designet av det britiske Barber & Osgerby er en moderne lenestol som passer like godt på kontoret som hjemme.

Komfortabel og stilig design, der du kan velge mellom høy og lav versjon, og valgfrie armlener.

27

• INT E RIØR • T RE ND •

TIL HØYRE:

Brooklyn Modo lampen fra Roll & Hill kommer i en rekke størrelser og overflater, og kan tilpasses hver enkelt kunde. Lampen er produsert i Brooklyn, New York. Dette er siste tilskudd av nye produsenter hos Expo Nova.

UNDER:

Et smykke i rommet Vakre Artcic Pear fra Ochre er et smykke i rommet. Alle komponenter er håndlagde i London, og glassperlene gir et mykt behagelig lys.

OVER:

Helhetlig utrykk Otto sofa designet av Piero Lissoni i 2014 står flott til den ikoniske Black Red and Blue lenestolen designet av Gerrit Thomas Rietveld fra 1918. Nytt av året er at lenestolen leveres i original farge grønn og med matchende skinnpute. Begge produseres av Cassina.

UNDER:

Profil Vanesa Alickaj er produktdesigner og jobber som belysningskonsulent.

Hun har også ansvar for markedsføringen og sosiale medier på Expo Nova.

OVER

Håndverk Vermelha stolen fra Italienske Edra er laget for hånd. Det går med 500 meter tau til flettingen og det tar 45 timer per stol.

Den er designet av Fernando og Humberto Campana i 1998, og er kjøpt inn av atskillige museer over hele verden.

TIL VENSTRE:

Stolen som gir deg hvilepuls!

På den siste Milano-messen presenterte Cassina den nye lenestolen Gender, designet av Patricia Urquiola. Stolen har vunnet flere priser, blant annet NYC Design. Den leveres i et stort utvalg materialer og farger, der de myke putene på innsiden står som kontrast mot den stramme utsiden, bundet sammen av lærkanten som framhever linjene.

#0 5/2 0 16 | estate LO K A L E R

28

Vi er stolte over å huse Narud Stokke Wiig og deres arbeid i å skape gode løsninger for fremtiden.

I Anthon B Nilsen jobber vi hele tiden for å gi våre leietakere de beste forutsetningene i hverdagen.

Anthon B Nilsen Eiendom – Skaper rom for nye idéer

• INT E RIØR • T RE ND •

– HVIS MAN SKAL LAGE ALT FOR ALLE, ENDER MAN OPP MED INGENTING Å flytte innebærer utrolig mye mer enn det å bytte lokasjon og kjøpe nye møbler. av: heidi krohn olsen

#0 5/2 0 16 | estate LO K A L E R

30

«What’s a company? it’s a group of people with a common set of values and beliefs» Forfatter og foredragsholder Simon Sinek – Start with Why

31

E

n flytteprosess er en utmerket mulighet til å gjøre ett dypdykk i organisasjonen og avstemme, ikke hvor man er i dag – men hvor man skal fremover. Hva er historien? Hva står bedriften for? Hva er formålet med at de ansatte skal stille på jobb i det hele tatt, og ikke minst hvor skal man fremover og hvordan skal man sammen nå målet?

Vi stusser ofte på hvor lite fokus mange bedrifter har på dette. Det er essensielt å vite hvor selskapet skal og hva de vil, det er kun da man vet hvilken vei enn skal gå. Og hvilken hjelp eksterne rådgivere kan bidra med.

Vi ser hele tiden at bedrifter kommer til oss uten en visjon om fremtid, veldig ofte tar de med seg det gamle og flytter det videre – med kun små organisatoriske endringer som landskap vs. cellekontor, færre hyllemeter og mindre størrelse på møterom. Ofte med dårlig tid – og ikke minst etter valgt lokasjon. De starter med ett utgangspunkt som ikke er gjennomtenkt nok, og må tilpasse løsningen etter bygget, med mange begrensninger, som nødvendigvis ikke var det rette valget.

Det skjer ingen endring dersom bedriften tar med seg det gamle – i alle fall ikke av betydning. I så fall ender virksomheten opp med middelmådige løsninger som i beste tilfelle er en oppgradering av det man har fra før. Å bygge ett brand med design som virkemiddel er fremtiden og da må organisasjonen være TYDELIGE på hvem de er.

Denne øvelsen er det lederne som er ansvarlig for, i samme ånd som en lagkaptein på fotballaget, hele laget vet hva de skal og alle gjør det de skal for å nå ett felles mål satt av treneren.

TILGANG PÅ DE GODE HODENE

Skillet mellom den man er som privatperson og arbeidstaker er i ferd med å viskes ut, en endring vi må omfavne rett og slett, fordi verden rundt oss krever det.

I fremtiden vil det være behov for skapende, innovative medarbeidere og bedrifter som er mer målorienterte enn resultatorienterte. Det er de som vil vise vei. Evnen til nettverks- og

#0 5/2 0 16 | estate LO K A L E R

Amerikanske El Camp tilbyr kreative selskaper kontorplass, og bistår dem med merkevarebygging. Foto: El Camp

relasjonsbygging er en stadig mer ettertraktet kvalitet, med fokus på å underbygge evnen til å skape gode relasjoner. Fremtiden har ikke ansatte, men medarbeidere og venner. Du er en del av en utvidet familie og sikrer seg langsiktige relasjoner. Her spiller miljøet rundt en stor rolle. Man må lage ett miljø som understøtter det bedriften forsøker å få til.

KONTORET ER IKKE DET DÉT VAR

Det har i de siste årene vokst frem en trend der flere bedrifter bruker interiørarkitektur som virkemiddel for å fremme sin kultur – sånt blir det mye moro av. Det var Silicon Valley, med noen av verdens ledende selskaper som Google, Facebook, Twitter og Uber, som viste vei med sine utrolig lekne kontorer.

Med den suksessen de har hatt utfordrer vi og spør; hvorfor i all verden skulle man ikke ønske å inspireres av noen av verdens mest suksessfulle selskaper til å få folk til å trives på jobb? Det er en enorm interesse blant de flinkeste til å få lov til å være med å bidra, der visjonen har lagt til rette for miljøer som er laget for trivsel. Å vite at man er en attraktiv

32

arbeidsgiver er selvforsterkende når de mest motiverte står i kø for å være med.

La oss bare si det rett ut: cellekontorer er i samme familie som dinosauren, det er en utdøende rase, den dialogen legger vi helt død. Man trenger ikke et eget lukket rom for å utføre sine oppgaver – ikke lenger, ikke med dagens teknologi.

Det er mange nye konsepter som jobber med fremtiden og delingsøkonomien – se spennende konsepter som Camp, We Work, Spaces og Mesh – konsepter som legger til rette for deling og en ny måte å jobbe på.

Variasjon og mangfold beskriver lokalene til El Camp godt, de har alt fra cafe til bibliotek, putting green, hundepark, produksjonsrom for foto og video, samt en drøss av tjenester. Foto: El Camp

33

• INT E RIØR • T RE ND •

#0 5/2 0 16 | estate LO K A L E R

34

Foto: Wonder bread factory

Gründerkollektivet MESH huser en smeltedigel av kreative innovatører midt i sentrum av Oslo, og lokalene bærer preg av at disse tenker utenfor boksen.

Foto: Krohn Interiørarkitekter

Kontoret er i endring, og vi har bare sett starten.

Når generasjon Z kommer inn i arbeidslivet, vil de bryte mange av de rammene vi har i dag. Disse ønsker å jobbe når de vil og hvor de vil, samt at de har forventninger om å benytte de samme tekniske løsningen de gjør privat. Foto: Martin Williams

35

• INT E RIØR • T RE ND •

Hvis man skal lage alt for alle, ender man opp med ingenting – bare beige masse. Eller godt nok, helt greit eller rett og slett middelmådig – hvem er det som liker middelmådighet egentlig? Hvem er det som har som intensjon å levere noe som bare er helt greit? Et passe bra produkt eller et passe bra arbeidsmiljø?

Hva er det som differensierer ett middelmådig prosjekt fra ett av de virkelig gode? Det er VISJON – og en ledelse som er tydelige på hva som forventes og hvor man skal fremover.

Uansett hva man driver med, om det er salg, innovasjon, produksjon, rådgivning, forskning, juss, helse, offentlig eller privat – man må rigge sin organisasjon for suksess. En hverdag der man samles – og sørger for at man trives slik at man er rigget for resultater alle kan være stolte av.

Et arbeidsmiljø som setter mennesket i sentrum og ser fremover, likner ikke på de tradisjonelle åpne landskapene med firergrupper eller cellekontor. 100 bedrifter gir 100 helt ulike løsninger. Tør å vise hvem du er og hva du står for, da vil du få den tillitten selskapet trenger av medarbeidere, samarbeidspartene og kunder.

Vær drømmearbeidsgiveren så får du drømmemedarbeideren.

Kilder: WE Work www.wework.com/locations/new-york-city Spaces https://www.spacesworks.com/ Mesh Norway

PROFIL

www.meshnorway.com/ “El Camp”

Navn: Heidi Krohn Olsen Daglig leder i Krohn Interiørarkitekter

http://workdesign.com/2016/07/coworking-space-summer-camp-vibes/ http://elcampusa.com/ Krohn Interiørarkitekter www.krohnark.no/ Mesh Norway www.meshnorway.com/ Simon Sinek Bok; Start with Why YouTube; If You don’t understand people You don’t understand business

Med pysjdag, fredagslunsjer og vinskap på kontoret vet vi i Krohn interiørarkitekter å pushe grenser, når det kommer til hvordan vi oppfatter det tradisjonelle kontormiljøet. I sitt arbeid som interiørarkitekter ønsker de å utfordre kundene sine til hvordan de gjennom interiørutformingen kan få mer rock & roll på kontoret, som både gir verdiøkning samt øker trivselsnivået hos de ansatte – å sette menneske i sentrum er fremtiden, samtidig som bedriftsmerkevaren styrkes.

www.youtube.com/watch?v=llKvV8_T95M

#0 5/2 0 16 | estate LO K A L E R

36

Bli med inn i fremtiden Asker Genera er et nytt miljøriktig signaturbygg som skal bygges i Asker. Oxer Eiendoms ambisjon med prosjektet er å tilføre energi til området ved å utvikle et bærekraftig bygg der god miljødesign ikke går på bekostning av god arkitektur.

Asker Genera skal tilby arealeffektive, fleksible og opplevelsesrike rom i en bygningskropp tilpasset omgivelsene og vil sammen med Asker Panorama utgjøre en helhet som danner Oslo-Drammen-aksens nye kvalitetsstandard.

For mer informasjon: Megler Jan W. Roll Mobil: (+47) 905 33 369 Mail: jr@newsec.no

Gårdeier Anniken Haug Mobil: (+47) 970 33 777 Mail: ah@oxer.no

www.askergenera.no

Et bygg i Oxer Eiendom 37

• I NTERI ØR • AKT IV I T E TS B AS E RT INNRE DNI NG •

BI-BYGGET SANDAKERVEIEN 116 2 614 + 739 M

Bygget ligger i hjertet av Nydalen og har vunnet flere gjeve eiendomspriser.

Her finner du moderne og lyse kontorlokaler med gode eksponeringsmuligheter midt i Nydalen.

Hva får du: • 4.etg. 614 m2 BTA • 5.etg. 739 m2 BTA • Takterrasse og felles kantine • Lokalene holder høy teknisk standard • Kort vei til all offentlig kommunikasjon • Levende, fremtidsrettet og spennende bydelssentrum • BI-bygget tilbyr flotte sosiale soner, kaffebarer, kiosker, spisesteder m.m.

• Nydalen har en helt unik og pulserende atmosfære Jan W. Roll +47 90 53 33 69 jr@newsec.no

Vibecke Falster +47 90 78 42 99 vf@newsec.no

THE FULL SERVICE PROPERTY HOUSE

Totalrenovert i Asker

SOLBRÅVEIEN 11-23 350-575 KVM

Eiendommen har vært gjennom omfattende total-renovering inne som ute, med bl a ny og inspirerende fasade. Bygget er inndelt i moduler gjennom et skrånet terreng og er knyttet godt sammen. Flere solide selskaper har etablert seg i dette bygget.

Hva får du: • De ledige arealene er i 2., 3. og 4. etg., og er fra 350-575 kvm BTA • Lokalet i 4. etasje har store flotte vinduer med unike lysforhold, samt egen takterrasse med utsikt mot Oslo • Planløsningen skreddersys etter leietakernes ønsker og behov • Flott kantine hvor maten leveres fra Annerledes personalrestauranter • Treningsrom med tilhørende dusj- og garderobemuligheter • Lokalene er svært arealeffektive. I all hovedsak er bygget søylefritt, noe som gir stor fleksibilitet Bent Roar Ekse +47 93 49 20 55 be@newsec.no

Jan W. Roll +47 90 53 33 69 jr@newsec.no

THE FULL SERVICE PROPERTY HOUSE

• AKT U E LT • PÅ KONTORE T •

på KONTORET av: silje rønne foto: lina krabberød

“

En hvit katt, som i de gamle James Bond filmene.

Da skulle jeg sittet bak et skrivebord og hatt den på fanget.

”

#0 5/2 0 16 | estate LO K A L E R

40

41

• AKT U E LT • PÅ KONTORE T •

SEKS KJAPPE – Hvordan representerer kontoret deg?

På en god måte, jeg er litt flytende og jobber ikke på et spesifikk sted.

Jeg er overlat til en hver tid, og tar ting litt når jeg kan.

– Hva har du i skrivebordsskuffen?

Jeg har ikke et skrivebord.

– Hva er det smarteste du har klekket ut her?

Det er vanskelig å si – det har jeg ikke noe godt svar på. Det skjer som regel ute med folk, og sammen med andre mennesker.

– Hva savner eller ønsker du deg?

En hvit katt, som i de gamle James Bond filmene. Da skulle jeg sittet bak et skrivebord og hatt den på fanget.

– Hva bør man absolutt ikke gjøre som gjest på kontoret ditt?

Jeg blir sjeldent irritert, men man bør ikke ta ting for alvorlig.

– Cellekontor, åpent landskap eller brukertilpasset løsning?

Ingen av delene. Det viktigste er at det skal være sted man kan røyke sigar.

Hva med røykeloven? Da bør man slå et slag for det.

#0 5/2 0 16 | estate LO K A L E R

42

d

JAN VARDØEN Han er en norsk musiker, filmregissør, forfatter og restauranteier.

Vardøen ble født i Docklands, London, og har norsk mor.

Han vokste opp i Irland og England.

Han kom til Norge i 1988, og utdannet seg til trebåtbygger i Risør. Her jobbet han i fem år, før han flyttet til Oslo og begynte i utelivsbransjen. Grünerløkka skulle bli hans nedslagsfelt, og han er tilknyttet steder som Bar Boca, Los Lobos, Hotel Havana, Parkteatret, Villa Paradiso, Aku Aku, The Nighthawk Diner, _G1A1410.psd Smelteverket, Grünerløkka Brygghus og Vespa.

Han står bak fem CD-utgivelser.

Vardøen har også jobbet som dommer i TV3-programmet Masterchef, og han har vært med i en rekke programmer, blant annet TVNORGE-programmet 4-stjerners middag. I 2012 stiftet han Beacon Isle Productions, et productionsselskap der han skriver, regisserer og produserer filmer. I 2013 produserte han kortfilmen Working Stiff, og i 2013/14 spillefilmen Heart of Lightness - Søvnløs i Lofoten.

43

r e n eg • A KT U E LT • ARB E I DS P L ASS E N •

#0 5/2 0 16 | estate LO K A L E R

44

n o j s ar GENERASJON Y HAR INNTATT KONTORET

Dagens unge kalles ofte for Millenniumsgenerasjonen, siden mange av de erfaringene som preger dem ble gjort i tiåret før og etter årtusenskiftet. Ekspertene strides om hvilke aldersgrupper som skal inkluderes, men Carlo Duraturo i Universum har en klar definisjon. tekst: silje rønne

– Generasjonen X er de som er født rundt 1965-1980, etterfølgeren generasjon Y, eller dot. com – generasjonen, er de som er født etter 1980 til cirka år 2000. Disse har vi mye litteratur om. Den siste gruppen som kalles generasjons Z, har vi derimot litt mindre informasjon om.

Disse er født etter år 2000, forklarer Duraturo.

Generasjon Y som de siste årene har feid inn i arbeidslivet, er et produkt av «barna i sentrum» – et begrep som ble introdusert på 80-tallet.

– De forventer balanse mellom arbeid og fritid, ønsker å selvrealisere seg gjennom jobb, de er vant til struktur og planlegging, og setter det kollektive i sentrum. Dette er ulikt fra de over 40 år, sier Duaturo, og forklarer at denne gruppen ser på arbeidsplassen mer som «bare en jobb», de er mottakelig for forandring, setter individet i sentrum, samt at de er mer negative og kritiske til statlige og offentlige virksomheter og spør kollegaer om råd. De yngre er derimot optimistiske for fremtiden med tro på at man kan utgjøre en forskjell gjennom staten/det offentlige, samt at de spør foreldre om råd.

De mest attraktive arbeidsgiverne for unge arbeidstakere er: DNB, PwC, EY, Innovasjon Norge, Statoil, Deloitte, Coca-Cola Enterprise Norge, L’Oréal Group, SAS og Norges Bank – dette er ti på topp for unge med økonomiutdannelse.

45

• A KT U E LT • ARB E I DS P L ASS E N •

– GENERASJON Y ER ET PRODUKT AV TILBAKEMELDINGENE DE HAR FÅTT, SLIK SOM: «DU ER SMART», «DU HAR NOE SPESIELT VED DEG», «DETTE SKAL VI FÅ TIL», «VI SAMARBEIDER». SAMMENLIGNET MED X GENERASJONEN ER Y MER OPTIMISTISKE, SELVSIKRE, OG VANT TIL AT FORELDRENE HAR ORDNET OPP, SIER HAN.

BARNA I SENTRUM

– Generasjon Y er et produkt av tilbakemeldingene de har fått, slik som: «Du er smart», «du har noe spesielt ved deg», «dette skal vi få til», «vi samarbeider». Sammenlignet med X generasjonen er Y mer optimistiske, selvsikre, og vant til at foreldrene har ordnet opp, sier han.

– Foreldrene er veldig engasjerte, det skjedde et skifte rundt 1980, der barna kom i sentrum, lekeplasser ble gjort sikrere, sykkelhjelm ble innført, og det gikk fra «hysj de voksne snakker» til «hysj barna snakker», sier han.

De unge har ikke bare forventinger til arbeidslivet, men livet generelt ifølge Duaturo.

– De lever etter «work, life integration». Generasjon Y er alltid online, livene deres er styrt etter gjøremål, henting og bringing til ulike aktiviteter – et liv satt i system, og det forventer de også i arbeidslivet, forklarer han.

Generasjonen før derimot har vært vant til å stå på egne bein, og derfor kan det oppstå misforståelser mellom disse på arbeidsplassen bekrefter Duaturo.

– Generasjon Y er også mer opptatt av verdier, selvrealisering, og meningen med livet. De har et behov for å bli hørt, delta i diskusjoner og opptatt av tydelige tilbakemeldinger.

De trenger nødvendigvis ikke å ha lederansvar eller å ta beslutninger, de er mer risikoaverse, forklarer han.

Carlo Duraturo i Universum

FLEKSIBILITET

For generasjon Y er det viktig å bli sett og hørt, derfor vil de gjerne ha en mentor eller coach, de rådfører seg også mer med foreldrene sine. Duraturo opplever at de ønsker å ha en fleksibel arbeidsplass, der de kan jobbe hvor som helst og når som helst.

– Generasjonen før har jobbet mye i grupper, med prosjektledere og team, derimot vil generasjon Y fortrekke å ta møter over skype, fremfor å måtte salmes på gitte steder hele tiden, sier han.

Videre påpeker spesialisten at generasjon X definerer «work, life, balance» annerledes enn Y. For X innebærer

#0 5/2 0 16 | estate LO K A L E R

det at de kan gå å hente i barnehagen, og at det er harmoni mellom jobb og privatliv. Derimot kan generasjon Y jobbe hele natten, hvis de har noe som de skulle ha gjort.

– Den siste generasjonen Z, der ønsker halvparten å droppe en universitetsutdannelse og heller få opplæring direkte av sin første arbeidsgiver. De ser nok at en 5-årig utdannelse kan være utdatert om 5 år, i en verden hvor alt endres så fort nå, avslutter han.

46

Nytt kontor?

Riktig beliggenhet, riktig lokaler og riktig arbeidsmiljø.

Kontoret er ikke bare et sted å jobbe. Det er også et sted som rommer mangfold og kultur. Et sted der resultater skapes og som er virksomhetens ansikt utad. I nye, effektive og skreddersydde lokaler kan du designe et arbeidsmiljø som gjenspeiler alt dette. En utmerket business, rett og slett.

Mange fremtidsrettet og bevisste aktører har allerede etablert seg hos oss. Og vi har plass til flere!

Kontaktinfo Christian Geelmuyden Utleiesjef, HasleLinje +47 930 96 855

Hans Olav Johannessen Utleiesjef, Oslo +47 952 35 159

Eva Kristin Talberg, Uteleiesjef, Moss +47 900 25 774

Lennart Svensson Utleiesjef, Ski og Askim +47 977 28 850

Les mer om våre arealeffektive og miljøriktige lokaler ledig for leie i Oslo, Moss, Ski og Askim på: http://www.hoegheiendom.no/ledigelokaler

SENTRALT PÅ RYEN

KONTOR / HELSELOKALER - FRA 150 - 3.300M² Ryenstubben 3 er en fire etasjers kontor / kombinasjonsbygning beliggende sentralt på Ryen, med god eksponering inn mot Svartdalstunnelen. Eiendommen har svært enkel adkomst fra Ryenkrysset, ogligger to minutters gange fra Ryen T-banestasjon. Mesteparten av bygget inneholder kontor, med muligheten for lager/salgslokaler i 1.etg. Svært god parkeringsdekning på eiendommen.

For mer informasjon, kontakt: Christian Høgebøl 90 77 52 77 christian.hogebol@cbre.com

HELSFYR ATRIUM

HELSFYR ATRIUM - MODERNE OG SVÆRT EFFEKTIVE KONTORLOKALER. Eiendommen er sentral plassert på Helsfyr, med kanskje Oslo’s beste eksponering mot Ring 3 og E6 med ca. 142.000 biler som passerer daglig. Svært effektive lokaler med stor fleksibilitet gir mange muligheter for tilpasning til hver enkelt brukers behov. Lokaler fra 500 til 5.000 kvm BTA, fra 4. etg og oppover.

Lokalene er ledige fra oktober 2016, med fleksibel leietid.

For mer informasjon, kontakt: Christian Høgebøl 90 77 52 77 christian.hogebol@cbre.com

• AKT U E LT • H VA FORV E NT E R DE •

#0 5/2 0 16 | estate LO K A L E R

50

HVA FORVENTER DE AV ORGANISASJONEN OG LEDELSEN Morgendagens medarbeidere. av: silje rønne

er seriøse, ansvarlige og ikke lenger i opposisjon til det etablerte, sier Nyhaug, og legger til at de har høye forventninger fra seg selv og omgivelser.

De velger gjerne trygt og forutsigbart, og er redde for å velge feil.

De ønsker også en solid fundament i karrieren.

Unge er mer enn noe annet redd for å begrense sine muligheter og ønsker mest mulig individuell fleksibilitet, selvbestemmelse og medvirkning, men vet at det koster, sier Ole Petter Nyhaug, Partner and Creative Director i Opinion, når han beskriver morgendagens medarbeidere, under konferansen «De beste kontorlokalene», i regi av Estate Media.

Når unge skal velge arbeidsplass i dag er et godt sosialt arbeidsmiljø, interessante arbeidsoppgaver, en sikker jobb og utviklingsmuligheter viktig for valg av arbeidsplass.

– De vil ha mange valgmuligheter, og bli oppmuntret til å følge egne interesser – de vil ha mer fritid og fleksibilitet, men de tar ansvar for seg selv og gir tilbake. Samtidig forventer de kontinuerlige tilbakemeldinger, sier Nyhaug.

GENERASJON EKTE

– Unge forventer ærlighet, autentisitet og transparens fra både mennesker og organisasjoner. Respekt og omtanke gir god «karma», påpeker Nyhaug.

– Unge er opptatt av å realisere seg selv og nå sine egne mål, men forstår instinktivt at det oppnås best gjennom samarbeid, deling og sosial interaksjon, fortsetterhan.

Avslutningsvis påpeker han at unge i dag forventer å kunne bruke samme teknologiske hjelpemidler på jobb som de gjør i privatlivet, og krever teknologiske løsninger som spiller sømløst og kontekstuelt sammen.

GENERASJON KONTROLL

– Unge er opptatt av kontroll og prestasjon og føler et sterkt press fra seg selv og sine omgivelser om å lykkes og yte sitt beste. De

– Unge er opptatt av kontroll og prestasjon og føler et sterkt press fra seg selv og sine omgivelser om å lykkes og yte sitt beste. De er seriøse, ansvarlige og ikke lenger i opposisjon til det etablerte

51

• AKTUELT • MORGE NDAGE NS ME DARB E IDE RE

•

NAVN: DIDRIK DEGE DIMMEN ALDER: 24 AKTUELL: STUDERER ELEKTRISK ENERGITEKNIKK MED EN MASTER I ENTREPRENØRSKAP OG FORRETNINGSUTVIKLING PÅ NTNU’S ENTREPRENØRSKOLE. I TILLEGG JOBBER HAN MED EGEN OPPSTARTSBEDRIFT, FLOWMOTION TECHNOLOGIES.

MORGENDAGENS MEDARBEIDERE – HVA ØNSKER DE? I hver utgave av Estate Lokaler presenterer vi unge menneskers syn på arbeidsplassen og hvordan de ønsker å jobbe.

Entreprenør: Didrik Dege Dimmen jobber med egen oppstartsbedrift, FlowMotion Technologies. De lager verdens mest robuste action kamera stabilisator.

– Hva er den optimale arbeidsformen for deg?

– Jeg har enten et utrolig kort «attention-span» eller et kraftig fokus, det sistenevnte når det nærmer seg deadlines. Jeg tror min effektivitet følger proporsjonalt, om ikke eksponentiell med hvor lite tid det er.

Jeg finner trygghet og komfort i kaos, og liker når det er full gass. Gitt at utvikling og fremgang er det viktigste for meg, så er en arbeidsform som er «fast-forward» og preget av deadlines, og dermed katalyserer effektivitet, optimal.

– Hvilken arbeidsgiver drømmer du om å jobbe for og hvorfor?

– Jeg er av oppfatningen at det finnes mange interessante jobber, men at lite kan måle seg med å skape sin egen. For meg er det viktigste motivatorene utvikling, innovasjon og fremgang, noe som står mye sterkere (hvertfall i denne perioden i livet mitt) enn for eksempel trygghet og størrelsen på lønnen. En drømme-arbeidsgiver må være en som muliggjør en entreprenør-lignende situasjon.

– Hvordan ønsker du å ha det på arbeidsplassen?

– Sosialt, og på tvers av avdelinger. Hjernen vår er sterkt orientert rundt å prosessere sosiale situasjoner, og ikke minst er kommunikasjon nesten uansett størrelse på bedriften et problem. Jo flere sammentreff, selvfølgelig med relevant prat, jo bedre for både trivsel og fremgang.

– Hvordan tror du arbeidslivet vil se ut om 20 år?

– Energisektoren vil være dramatisk forandret, og delingsøkonomi vil stå mer markert. I motsetning til en stor fast inntektskilde og en «vanlig jobb» vil folk ha flere og alternative inntektskilder. Det klassiske eksempelet er hotell- og taxinæringen som nå fordeles ut til folket gjennom AirBnB og Über. Men det er vanskelig å si, jeg tenker kun uker og måneder fremover.

av: silje rønne

#0 5/2 0 16 | estate LO K A L E R

52

§ • AKT U E LT • J U SS •

TILPASNING AV LEIEKONTRAKTER

FOR LEIETAKER SOM DRIVER MED DETALJHANDEL Hvordan ivaretar leietaker som driver med detaljhandel de særskilte behov som følger med denne typen virksomhet i forhandlingen om inngåelse av leiekontrakt med utleier? Hvilke reguleringer i leiekontrakten er de viktigste for leietaker, og hvordan bør ansvaret for den særskilte reguleringen fordeles mellom utleier og leietaker?

av: kjetil vågen og eline thorsrud

#0 5/2 0 16 | estate LO K A L E R

54

M

eglerstandarden er et godt utgangspunkt for forhandlinger mellom utleier og leietaker ved inngåelse leiekontrakt, men fordi standarden dels er utleiervennlig og dels ikke tar høyde for særegenheter ved retail- leieforhold, vil det ofte være behov for skreddersøm og tilpasning av de ulike klausulene. En leietaker som driver med detaljhandel, enten leieobjektet er en del av et kjøpesenter, en handelspark eller ligger i en handlegate, bør derfor ta opp behovet for særskilt regulering i leiekontrakten tidlig i kontraktsforhandlingene.

Denne fremstillingen tar opp et utvalg av forhold som særlig retailkjedene bør vurdere i kontraktsforhandlinger med utleiere ved kjøpesentre og handels- / bigbox parker.

SPØKELSESPARKER – EFFEKTER OG REGULERINGER

I både kjøpesentre og handelsparker vil leietakersammensetning, lokalisering og størrelsen på de ulike butikkene være viktig for både utleier og leietaker. Mange utleiere har utformet såkalte ”kjøpesenter-standarder” som brukes som utgangspunkt for forhandlingene med leietaker. Disse standardene inneholder gjerne en klausul om driveplikt og krav til åpningstider for alle leietakerne. Det er ikke bare utleier som har nytte av slike klausuler. For en leietakers omsetning, er det også viktig at et kjøpesenter eller en handelspark ikke fremstår som en ”spøkelsespark” med tomme lokaler som gjør området mindre attraktivt som handelsdestinasjon for kundene. Men leietaker kan ikke sanksjonere andre leietakeres brudd på driveplikten eller åpningstiden overfor utleier, slik at det for leietaker er andre elementer som bør inntas i en leiekontrakt for at det skal få verdi for leietaker. Siden leietakers omsetning påvirkes både av lokalisering ved innfartsårer og synergieffekter fra andre leietakere, utformer vi ofte klausuler som stiller krav til utleiegrad og lokalisering av leieobjektet for retail-leietakere.

Forutsetninger i leiekontrakten om utleiegrad og/eller forutsetninger om faktisk utleie av lokaler i umiddelbar nærhet til leietakers lokaler kan i leiekontrakter anvendes som pressmiddel og exit rettighet overfor utleier, enten det er relatert til kjøpesenterlokasjoner eller retailparker.

Krav til utleiegrad og krav til av naboens virksomhet, bør konkretiseres i forhold til angivelse til type virksomhet som kreves. Det bør vurderes å stille krav til utleiegrad og krav til naboers virksomhet som gyldighetsgrunn for overtakelse av leieobjektet og under leiekontraktens løpetid. Under leiekontraktens løpetid, vil det være naturlig å måle slike

forutsetninger over en definert periode.

Spørsmålet er så hvilke sanksjonsmuligheter man skal legge opp til hvis utleiegraden ikke oppfylles, enten det er ved signering og oppstart, eller i løpet av leieforholdet. Alternativer er at brudd på utleiegraden skal gi leietaker rett til erstatning enten etter de alminnelige erstatningsrettslige reglene eller som en fastsatt konvensjonalbot. Sistnevnte vil være det enkleste og sikreste for leietaker, fordi erstatningskrav etter husleieloven er begrenes til direkte tap og ikke vil dekke leietakers tapte fortjeneste, samtidig som det generelt er vanskelig å beregne leietakers tap i slike situasjoner. Det kan også være hensiktsmessig å innta en regulering som gir leietaker en rett til å gå fra leiekontrakten før leieobjektet er tatt i bruk, dersom ikke kravet til utleiegrad er oppfylt ved overtakelse, eller en rett til å heve leiekontrakten dersom utleiegraden ikke oppfylles i leieperioden.

I forlengelse av krav til utleiegrad, er lokalisering av leietaker et sentralt element i kontraktsforhandlingene. Vi ser at leietakere enten ønsker å lokaliseres sentralt ved avkjørselen til handelsparken og inngangen til kjøpesenter, eller i områder med andre leietakere/varehus slik at leietaker kan utnytte den positive effekten fra øvrige leietakeres kundetrafikk. Dersom utleier vil innta en klausul om plassering, med forbehold om endring på grunn av ikke avklart kommersiell løsning i senteret eller handelsparken, bør det derfor ikke umiddelbart godtas av leietaker. Her anbefaler vi heller leietaker å møte utleiers krav med å få spesifiserte alternativer til plassering, enten utfra sentral beliggenhet eller utleiegrad i området, slik at også leietakers interesser blir tilstrekkelig ivaretatt. På grunn av handelsparkers utforming og type virksomhet som fungerer i slike områder, vil det ikke være sjelden at leietaker kjenner godt til de allerede etablerte øvrige leietakere i området, eller også kjenner til hvilke leietakere som kan være aktuelle i øvrige lokaler elle bygg i nye prosjekter. Det kan da være aktuelt å stille krav til konkrete leietakere som naboer, for å sikre at handelsparken får en profil og oppbygning som vil gi gode synergieffekter for leietaker.

KRAVSPESIFIKASJON OG VALG AV MEGLERSTANDARD

Ofte inngås leiekontrakter for såkalte ”big box” varehus som en avtale om nytt bygg som skal oppføres eller total rehabiliteres. Hvis utleier har basert sin standard leiekontrakt til meglerstandarden for brukte bygg, vil det kreve omfattende skreddersøm for å hensynta de særskilte behovene leietaker har ved nyoppføring og total rehabilitering. Vi anbefaler

55

• AKT U E LT • J U SS •

derfor at partene benytter den utvidede meglerstandarden for nytt/ rehabilitert bygg, slik at avtalen gjennomgående er regulert med tanke på ansvarsfordelingen ved nybygg/rehabilitering. I denne standarden er det angitt at det er utleiers ansvar å levere leieobjektet i samsvar med kravspesifikasjonen som fastsetter angivelse av arealer, romprogram, tekniske kvaliteter, utomhusarealer, fasader og øvrig design. Denne utvidede standarden legger også opp til dagmulkt ved forsinkelse, uten at det er et krav om vesentlig forsinkelse, og angir leietakers øvrige misligholdsanksjoner, som hevingsrett ved forsinkelse av en gitt varighet.

Hvis leietaker ikke får gjennom en regulering med dagmulkt ved forsinkelse fra utleier, er vår erfaring at det er vanskelig å nå gjennom med erstatningskrav selv om det klart foreligger en forsinkelse. Dersom forsinkelsen varer lenge, kan det være grunnlag for å heve kontrakten kombinert med krav på erstatning. Men utfordringen er likevel å fastsette hvilket økonomisk tap leietaker har hatt, og det er vanligvis gjort en avgrensning mot indirekte tap i leiekontrakten. Da er det vanskelig å få gjennomslag for omsetningstap som erstatningspost. Videre vil leietaker ofte ha foretatt omfattende forberedelser før overtakelse, som ikke nødvendigvis enkelt kan allokeres til etablering av det nye leieforholdet fordi det inngår som en del av selskapets/konsernets daglige drift, slik at det ikke er mulig å få inkludert leietakers fulle faktiske tap i erstatningsbeløpet.

LEIETAKERS BRUK AV LEIEOBJEKTET- REGULERING, FREMLEIE OG OVERDRAGELSE

enkel servering, pop-up konsepter og liknende.

For leietakers bruk er det også spesielt viktig at den forutsatte bruk er lovlig i leieobjektet. Særlig gjelder dette når utleier vil leiekontrakten i god tid før leieobjektet er klart til bruk. Handelsparker er gjerne etablert i områder hvor de tillatte bruk er angitt som ”plasskrevende virksomhet” i gjeldende reguleringsplan. For en leietaker som driver med detaljhandel og som skal inn i et slikt område, er det da særlig viktig at leiekontrakten regulerer en plikt for utleier til å besørge og bekoste søknad om dispensasjon fra gjeldende regulering, eller annen bestemmelse om regulering som tillater leietakers bruk. Videre bør det da settes en frist for når slik dispensasjon eller ny regulering skal være på plass, samt at det inntas en regulering av konsekvens dersom ikke fristen overholdes. Det er nærliggende at man legger opp til at leieatvalen i så fall bortfaller i sin helhet uten at partene kan fremsette krav mot hverandre.

Standardens bestemmelses om adgang til fremleie og overdragelse er ikke tilpasset store, veletablerte kjeder som leietakere, og det vil derfor også ofte være behov for å tilpasse disse bestemmelsene i leiekontrakten, slik at fremleie og overdragelse fritt kan skje innen leietakers konsern og til selskaper som driver virksomhet innenfor leietakers til enhver tid gjeldende konsepter, inkludert franchisetakere.

I standardens punkt 5 skal partene angi leietakers virksomhet og begrensningen i endring av virksomhet, som normalt krever utleiers samtykke. Her er det viktig at ordlyden ikke settes for stramt, slik at leietaker får rom for å tilpasse bruken av leieobjektet til mulig endrede behov og utviklingen i kundenes krav og forventninger til handelsområder. Med lange leieperioder (vanligvis 10 år) og kundevaner i rask utvikling, blir det mer og mer aktuelt å ta høyde for at deler av lokalene kan benyttes til sideordnede tjenester, som kaffebarer, annen

Eline Thorsrud er advokatfullmektig i Advokatfirmaet CLP DA og arbeider hovedsakelig med eiendomsrelaterte oppdrag innen transaksj

#0 5/2 0 16 | estate LO K A L E R

Kjetil Vågen er partner i Advokatfirmaet CLP DA, og har et særlig bransjefokus innen retail, herunder eiendomsrelaterte oppdrag innen transaksjoner og leiekontrakter.

56

www.portalen-lillestrom.no

LEDIG NÅ:

12 750 m2

Tenk stort, tenk smart– tenk Lillestrøm 17 000 m2 fordelt over 10 etasjer

Velkommen til Portalen Lillestrøm. Et topp moderne næringsbygg som skal bygges med tanke på gode arbeidsforhold, tilgjengelighet, lys og luft. Pluss litt til.

Den en gang søvnige småbyen Lillestrøm har vokst til noe helt unikt på Østlandsområdet i kraft av sin gode beliggenhet.

Lillestrøm er et knutepunkt og innfallsporten til Oslo fra nord. På Lillestrøms mest sentrale tomt, rett ved siden av Lillestrøm jernbanestasjon bygger vi Portalen Lillestrøm. Her kommer hotell, flotte leiligheter, forretninger og et kontorbygg på ca 17 000 kvm på hele 10 etasjer. Her er det plass til både store og mindre bedrifter. Kanskje din bedrift er en av de nye leietakerne. Beliggenhet er viktigere enn noen gang. Reisetiden skal være så kort som mulig, og det skal være enkelt å komme fra A til B. Toget fra Lillestrøm til Oslo S bruker 11 minutter! Til Gardermoen bruker du 14 minutter.

Lillestrøm - Oslo S 11 min.

Lillestrøm - Gardermoen 14 min.

Kontaktinfo: Markedssjef Hans Petter Hauge, Mobil: 909 12 267 Epost: hans.petter.hauge@obos.no Eiendomssjef Carl Magnus Hegde Næss, Mobil: 934 31 838 Epost: carl.magnus.hegde.naess@obos.no

Portalen Lillestrøm – i umiddelbar nærhet.

57

• UTLEIE R H AR ORDE T • H ALVARD ØY E •

LEIETAKEREN I FOKUS «For mindre leietakere som har behov for å kjøpe flere tjenester vil det skje større endringer, og vi vil i større grad oppleve en utvidet delingsøkonomi med delte kontorer hvor leietakerne kjøper tjenester seg imellom» av: silje rønne foto: hans fredrik asbjørnsen

PROFIL HALVARD ØYE Administrerende direktør i Mustad Eiendom AS. Tidligere arbeidet Øye for Trondheim Næringsbygg AS, i dag er dette en del av KLP Eiendom AS. Han er utdannet Cand Scient, fra NMBU. Bor på Lilleaker

#0 5/2 0 16 | estate LO K A L E R

58

59

• UTLEIE R H AR ORDE T • H ALVARD ØY E •

– Hvordan er det å være leietaker hos dere? Hvordan skiller Mustad Eiendom seg ut fra andre gårdeiere?

– Vi tar godt vare på våre leietakere, og får gode tilbakemeldinger i denne forbindelse. Vi skårer høyt på kundetilfredshetsundersøkelser, enten det gjelder leietakere av kontorlokaler eller forretningslokaler. Sammen med Entra skåret vi høyest i Oslo i 2015 i undersøkelsen som Norsk Leietakerindeks gjennomførte.

Mustad Eiendom utvikler og forvalter fortrinnsvis næringseiendom i Lysakerbyen, og har det aller meste av sin eiendomsportefølje samlet på ett sted.

Dette medfører god kontroll med selskapets totale eiendomsportefølje, og nærhet til kundene. Vi ønsker å utvikle eiendom for egen forvaltning, og våre leietakere slipper å forholde seg til stadig nye eiere.

Her er vi nok forskjellige fra mange andre gårdeiere.

– Hva er ditt beste råd til leietakere på flyttefot?

– Det er naturlig at leietaker gjennomfører et søk for å avklare hva som finnes av ledige lokaler innenfor det området, eller de områdene de ønsker å flytte til. Dersom tilbud om leievilkår for lokaler som tilfredsstiller leietakerens krav er relativt like, bør leietaker sjekke referanser hos andre leietakere som leier lokaler i bygg som tilbys. Det er viktig å velge et bygg som er fleksibelt nok til å møte leietakerens skiftende behov over tid, samt en utleier som har evne og vilje til å følge opp leietakerens behov på en god måte.

– Hvilke kriterier og rekkefølge bør en leietaker gå etter i valg av kontorbygg?

– Dette avhenger gjerne av leietakerens størrelse og hvilke behov leietakeren har. Men beliggenhet og tilgjengelighet er alltid viktig. Leietaker bør i tillegg legge vekt på energieffektive bygninger og anlegg med fleksible løsninger, som gjør det mulig for leietaker å tilpasse egne kontorlokaler til egen virksomhet over tid. Utleierens evne til å skreddersy løsninger for leietaker ved innflytting, og eventuelt i leietiden, bør også avklares og vektlegges.

– Hva er den største fallgruven for leietakere?

– Den største fallgruven er å bli sittende med alt for store lokaler, eller lokaler som over tid ikke er fleksible nok til å møte leietakerens behov.

Dersom lokalene er feil lokalisert i forhold til bosted for selskapets ansatte, eller at lokalene er vanskelig tilgjengelig i forhold til offentlig kommunikasjon slik at leietakeren mister ansatte, er dette også uheldig.

– Hvor viktig er kontorbygget i kampen om de dyktigste medarbeiderne?

Vi erfarer at kontorbyggets beliggenhet og kvaliteter er viktig for mange ansatte, herunder byggets kontormiljøer enten dette gjelder cellekontorer eller åpne kontorlandskap. I tillegg er byggets parkeringsdekning viktig, og etter hvert gode parkeringsløsninger for ansattes sykler med tilbud om tilfredsstillende garderobeanlegg. Treningsrom er også populært for større bedrifter dersom det ikke tilbys eksterne løsninger i samme område.

– Hvor i Oslo er leiemarkedet mest vibrerende for tiden?

– Det er nok fortsatt Vika, Aker Brygge og Tjuvholmen, men vi ser klare tendenser til at leiemarkedet er vibrerende i andre viktige knutepunkt også, som for eksempel Skøyen og Lysaker.

– Hva er fremtidens kontor og hvordan jobber dere med dette?

– Fremtidens kontor for større leietakere er kanskje ikke så veldig forskjellig fra dagens moderne kontorer med fleksible løsninger og fordelte soner mellom arbeidsplasser (landskap) av forskjellig størrelse og pausearealer, med mange og varierte tilbud for leietakerens ansatte. For mindre leietakere som har behov for å kjøpe flere tjenester vil det skje større endringer, og vi vil i større grad oppleve en utvidet delingsøkonomi med delte kontorer hvor leietakerne kjøper tjenester seg imellom.

Mustad Eiendom har i stor grad arbeidet med tradisjonelle kontorløsninger for større kontorbedrifter, men har i samarbeid med arkitekter og interiørarkitekter utviklet moderne planløsninger for de aller fleste av våre kontorbygg. Vi ser over tid muligheter for å tilby også mer fleksible kontorløsninger for mindre bedrifter etter hvert som vårt område urbaniseres med et enda større innslag av kafeer, restauranter og andre tilbud som mindre kontorbedrifter har behov for. Vi er opptatt av å tilby det som markedet av leietakere etterspør til enhver tid.

– Energimerking av bygg er påbudt, hvilket krav bør leietaker stille til utleier på miljøsertifisering?

– Leietaker bør ha et bevisst forhold til energimerkingen, og stille krav til utleier i forhold til egne ønsker og behov. Dersom leietaker fremsetter krav om A- eller B-merking betinger dette gjerne at leietaker etterspør nybygg eller nylig totalrehabiliterte bygg.

#0 5/2 0 16 | estate LO K A L E R

60

Et levende kunstverk

Flora Frame er en enkel og mobil mini plantevegg som er dekorativ lydisolerende og renser luften

Kontakt oss pü 23 00 66 03 Eller besøk ambius.no

Teknologi, samarbeidsformer, kommunikasjon 61

• • AKT AKT UU E LT E LT • • TØKONOMI E KNOLOGI • •

KNEKKER OLJEBREMSEN DEN NORSKE FORBRUKEREN?

– Vi ser positive tegn i norsk økonomi, også når det gjelder forbrukerne – konklusjonen er positiv til tross for forsidebildet. av: silje rønne

#0 5/2 0 16 | estate LO K A L E R

62

V

eksten i verdensøkonomien er på tre prosent, det er tålig bra, det er ikke veldig sterkt eller veldig svakt. Veksten vil drives av de såkalte fremvoksende økonomiene, som Kina og India. Fremover ser vi relativt positivt på det – vi tror at veksten i verdensøkonomien skal litt opp, sier Knut A. Magnussen, seniorøkonom i DNB, under Estate Medias konferanse, Retail Property.

Grunnen til at DNB er optimistiske i årene som kommer skyldes Russland og Brasil, som har vært nede i en kraftig nedgangskonjunktur med betydelig fall i produksjonen de siste par årene, men som nå begynner å snu – ser vi ett år frem i tid.

– Her regner vi med å være på plussiden, bare det å gå fra å ligge på minus fire, fem prosent til å komme i pluss, vil være positivt for verdensøkonomien, sier Magnussen, og legger til: «Kina og India som har vekstrate på rundt syv prosent, har faktisk en litt mer positiv utvikling enn det vi har sett i det siste, slik at det ser ut som at verdensøkonomien står seg rimelig bra fremover.»

– Det vi ser nå er at investeringene i oljemarkedet har blitt kuttet massivt, i mange land slår det ut i lavere produksjon, samtidig holder etterspørselen seg godt opp, sier han.

Ifølge Magnussen er markedet mer balansert og de ser at prisene har begynt å stige. DNBs oljeanalytiker er fast i troen om at vi skal videre opp til 65 og kanskje rundt 70 dollar fremover.

– Det vil være godt nytt for norsk økonomi og andre produsenters land i tiden fremover, mener Magnussen.

LAVE RENTER INTERNASJONALT

I OCD-området har arbeidsledigheten i de fleste land gått mye ned, i USA og Storbritannia har de arbeidsledighet på fem prosent, de startet på ti prosent i USA etter krisen – det er en halvering.

– Land som Japan og i Europa har vi også fått lavere arbeidsledighet.

Det er et tegn på at det går riktig vei. Det man da skulle forvente er at det ble mer fart i prisstigningen, det ser vi relativt lite til, inflasjonen som har vært rundt null prosent er nå på vei mot én prosent, fortsatt lav, forklarer seniorøkonomen i DNB. Videre påpeker han at inflasjonsbildet holder seg lavt på grunn av globalisering og teknologisk utvikling – nå er det lettere å sammenligne priser, lettere å handle på tvers av landegrenser.

– Dette bidra til å holde inflasjonen nede, og er forsovet positivt, det er en fordel at vi har kommet langt ned på ledigheten uten av inflasjonen har kommet noe særlig opp, sier han.

– Vi tror også at vi står ovenfor en situasjon hvor rentenivået internasjonalt vil bli liggende lavt, og det gjelder både korte og de mer lange rentene. Vi har land som har negative renter, slik som Sverige, men vi tror ikke at flere går inn i den fasen der, det har ikke bare vært positive erfaringer med de negative rentene, konstaterer han.

På en annen side ser heller ikke seniorøkonomen for seg at rentene skal så mye opp fremover.

– Det er bare i USA at vi har renteoppgang i årene som kommer, i de andre landene vil rentene bli liggende lavt tror vi. Det bidrar også til å holde disse lange rentene lave, de er for øvrig også veldig, veldig lave, og holdes nede av at sentralbankene forsetter å kjøpe store mengder verdipapirer, som dermed presser rentene ned. Vi tror denne situasjonen kommer til å fortsette, selv om sentralbankene på et eller annet tidspunkt kommer til å trappe ned denne politikken, de kan ikke fortsette å kjøpe i dagens omfang fremover, understreker han.

OLJEBREMSEN

RISIKO

– Vi har vært gjennom en ganske brutal nedgang i oljeprisen, men nå er vi tilbake i det vi tror er et mye mer balansert marked. Grunnen til at oljeprisen høsten 2014 sank voldsomt, var at det kom mye olje ut på markedet, et stort tilbudsoverskudd som presset prisen ned, fra 110 dollar til nesten 30 dollar på det laveste, forklarer Magnussen.

Han påpeker at Norge hadde nesten en tilsvarende hendelse under finanskrisen, men at den skyldes andre forhold – at etterspørselen sviktet, ikke at det var for mye olje ute på marked.

Risikofaktorene internasjonalt er helt klart til stede ifølge Magnussen.

– Nummer én i våre øyne er fortsatt Kina, selv om jeg sa at veksten stabilisert seg, så er vi bekymret for gjeldsutviklingen i næringslivet i Kina, stadig flere selskaper har så mye gjeld at de så å si ikke har muligheten til å investere, og mange bedrifter holdes i live av myndighetenes politikk, som ikke er bra på

LAVERE ARBEIDSLEDIGHET

63

• AKT U E LT • ØKONOMI •

– Vi har vært gjennom en ganske brutal nedgang i oljeprisen, men nå er vi tilbake i det vi tror er et mye mer balansert marked

lenger sikt, sier han.

– Vi frykter at dette kan gi en nedtur i kinesisk økonomi lenger frem i tid, ikke på kort sikt, men kanskje noen år frem i tid, legger han til.

Risikofaktor nummer to er om det går mot resesjon i USA. Det har vært en veldig lang periode med oppgang i amerikansk økonomi, men ifølge Magnussen faller nå næringslivets inntjening, samt at investeringene i næringslivet faller, og det er andre urovekkende tegn som kan tyde på at det er på slutten av en oppgangsperiode i USA. – Vi tror ikke det primært, men det er også en risikofaktor, sier han og legger til: «Risikofaktor nummer tre er at økende ulikheter bremser veksten, ulikhet er en viktig faktor, det har særlig kommet frem nå gjennom Brexit og Donald Trumfs oppslutning.»

Proteksjonisme er den fjerde risikoen ifølge seniorøkonomen, her er det særlig frykten for at Donald Trumf kan bli president som er fremtreden.

– Hans retorikk og det han har sagt så langt tyder på at om han blir president kan han sette i gang en kraftig negativ spiral hvor man begynner å sette opp tolltariffer, og hvor man skroter handelsavtaler, det vil være negativt for verdenshandelen og det vil også være negativt for amerikansk økonomi, sier han.

Geopolitiske spenninger vil alltid være en risikofaktor fastslår Magnussen.

– Vi kjenner situasjonen med Russland, Kina, Midtøsten, Syria og ikke minst terrorisme og flyktningkrisen. Dette vil være på listen vår en stund fremover. Det siste er oljeprisen, den er ikke opplest og vedtatt at den vil øke som vi tror, et er også en risiko faktor for at den ikke gjør det.

Knut A. Magnussen, seniorøkonom i DNB Foto: Sverre Jarild

dollar, det bidrar positivt til oljesektoren fremover selv om andre ting trekker ned, sier han.

Fallet på oljeinvesteringene er den viktigste grunnen til at DNB tror at veksten i økonomien i år vil være i underkant av 1 prosent, derimot tror de at det vil gå litt bedre i årene fremover. Ikke voldsomt mye bedre, men gradvis bedre.

– Dette føler vi oss mer og mer trygge på nå, etter at vi har sett utviklingen de siste månedene.

Det som også preger bildet er at det ser ut som arbeidsledigheten begynner å flate ut, og at inflasjonen som har vært ganske høy begynner å falle i månedene fremover, sier han.

Magnussen påpeker at oljebremsen først og fremst rammer industrien, som er en begrenset del av norsk økonomi – det river ikke hele økonomien med seg.

POSITIV TIL NORSK ØKONOMI

DNB ser positive tegn i norsk økonomi, selv om oljesektoren er i nedgang, ser de på oljeinvesteringene som faller.

– De var på en topp på 200 milliarder, de falt med 15 prosent i fjor og vil falle cirka like mye i år. Vi er i en ganske bratt nedoverbakke på investeringene, men det er ikke slik at de vil fortsette å falle, mot 2018 og 2019 kan vi få en ny oppgang, tror seniorøkonomen.

Han understreker at investeringsnivået fortsatt er veldig høyt, i forhold til investeringer i andre deler av økonomien.

– Sverdrup-feltet nå har fått lønnsomhetsprisen helt ned i 25

#0 5/2 0 16 | estate LO K A L E R

64

• AKT U E LT • ØKONOMI •

– Industrien har vært nede i en ganske mørk dal, men også der er det lyspunkter. Spede tegn til noe positivt i denne sektoren, sier han optimistisk.

FORBRUKERUTVIKLINGEN FREMOVER

– Vi har en situasjon der veksten i forbruket er forholdvis lav, hvor det ikke har stoppet helt opp – det er fortsatt en liten oppgang. Sparing blant husholdningen er høy og med en relativt lav vekst i inntektene, ser vi for oss at inntektene vil øke noe mer fremover, og at det vil dra med seg veksten i forbruket, forklarer Magnussen.

Han understreker at selv om reallønnen faller i år – er det første gang siden 1981 at inflasjonen er høyere enn lønnsveksten.

– Her er det nok noen som har blitt overrasket i løpet av året for lønnsforhandlingene var basert på forventinger om inflasjon som var lavere enn det den ble. Det gjør nok at lønnskravene blir noe høyere neste år, antar han.

– Til tross for nedgang i reallønnen, er det ikke nødvendigvis slik at inntektene i husholdningssektoren faller, ettersom det er mange andre inntekter her også, for eksempel overføringer, stønader og inntekter fra andre ting enn arbeid, forsetter han.

Han påpeker at det er positivt at forbrukertilliten viser klare tegn til oppgang, det betyr at Ola Normann har blitt mer optimistisk. Dette peker i retning av at forbruke vil fortsette å holde seg oppe og ikke svikte fremover.

– Det er forskjeller i vareforbruket og detaljhandelen, men en det er en forholdvis flat utvikling. Augusttallene for bil var gode, og det er mye forbruk av tjenester. Noe som har godt veldig bra i år er reisetrafikktjenester, og vi har hatt en kraftig oppgang av utlendinger som kommer til Norge og en nedgang i nordmenn som drar ut. Det har antageligvis å gjøre med svak norsk krone – det gjør det mer gunstig å feriere her, sier han.

arbeidskraft i Norge, den har stoppet, svenskene drar hjem, der arbeidsmarkedet er bra. Det er selvfølgelig regionale forskjeller, Vestlandet er desidert mest rammet, fastslår han.

Magnussen kaller boligmarkedet en rentedrevet boligfest. Der prisene stiger kraftig og rentenivået er veldig lavt, og med forventinger om at rentenivået fremover vi holde seg veldig lavt. Han konstaterer at særlig dette bidrar til oppgang i boligmarkedet, med over 15 prosent prisvekst.

– Faren med dette, at folk tar opp for mye gjeld og at man blir for sårbar lenger frem i tid, dersom noe skulle føre til at boligprisene begynte å falle eller at inntektene forsvant, det som er viktig her er at gjeldsbelastningene er høy nå, renter og avdrag i prosent av inntekten er på et høyt nivå, vi har hatt like høye nivåer før, men det var rett før finanskrisen – det er ikke bra. Det gjør at man blir mer utsatt, poengterer han, og legger til:«Det tyder på at det vil bli mer bygging fremover, og det vil bidra til å balansere dette markedet.»

Magnussen avslutter med en spådom om at rentebunnen er nådd.

– Jeg ser ikke noe grunn til at Norges bank skal senke renten ytterligere, vi ser heller ikke at Norges bank skal heve rentene. En viktig grunn til det er at økonomien ikke kommer til å ta av og vi tror at de internasjonale rentene kommer til å holde seg lav, sier han.

BOLIGFEST

– Det verste er bak oss når vi ser på arbeidsmarkedet, vi har fortsatt arbeidsledighet, men hvis vi ser på NAVs registrerte går det nedover. Arbeidsstyrken har begynt å falle ned, det er flere som velger å ta utdanning enn å gå ned i arbeidsmarkedet. Vi har også fått ventil på utenlandsk

– Jeg ser ikke noe grunn til at Norges bank skal senke renten ytterligere, vi ser heller ikke at Norges bank skal heve rentene. En viktig grunn til det er at økonomien ikke kommer til å ta av og vi tror at de internasjonale rentene kommer til å holde seg lav

#0 5/2 0 16 | estate LO K A L E R

66

2-8 SHOWROOM • LAGER DATAHALL • LETT PRODUKSJON KONTOR

NR. 6

MELLOMBYGG

NR. 8

7.936 KVM

1.011 KVM

3.819 KVM

LEDIGE AREALER:

ASTRI VARMO ANDRESEN T: + 47 909 58 891 E: ava@60grader.no

HANS JACOB HARALDSON T: + 47 934 41 541 E: hjh@60grader.no

LAGER, SHOWROOM OG KONTOR

W:60grader.no SOV Eiendomsinvest ved:

67

Nyoppusset lokale i toppetasje – sentral beliggenhet

Karl Johans gate 8 242 m2 kontor 4. ETASJE: Leieforhold: BTA 242 m2 hjørnekontor i toppetasjen.

Nyoppusset hjørnekontor i toppetasjen i Karl Johans gate 8. Sentral beliggenhet ved sentralbanestasjonen, nedre del av Karl Johans gate.

Leietaker kan være med å forme og påvirke oppgradering som ønsket.

Her kan man skape drømmekontoret sitt!

Inngang fra Karl Johans gate, med hyggelig adkomst via byggets fellesarealer, og heis opp gjennom byggets ærverdige trappehus.

Kontakt: Bjørn Hansen 488 51 990 bjorn@scandinaviegaarden.no #0 5/2 0 16 | estate LO K A L E R

68

Bygård i Oslo sentrum til leie – under rehabilitering

SL OT TS PA R

KE

N

KR GA ISTIA TE N 15 IVS

NA TIO

NA

LTH

EA TR

ET

VIK

A

OS

LO R

Kristian IVs gate 15 160 - 610 m2 kontor

3. ETASJE: Leieforhold: BTA 350 m2 hele etasjen, kontor, kan deles i to leieforhold. 1) BTA 160 m2 2) BTA 190 m2 4. ETASJE: Leieforhold: BTA 260 m2 kontor Bygården består av kontorlokaler fra 150 m2 oppover. Her er det mulighet til å leie alt fra et kontorlokal til hele bygget på 1530 m2.

Bygården skal totalrehabiliteres i 2016 og det er derfor mulighet til

å påvirke prosessen for å forme lokalene til hva man ønsker.

Lokalene er 300 meter fra National­ theatret som er et knutepunkt for buss, trikk, t­bane og tog med blant annet flytoget.

Kontakt: Bjørn Hansen 488 51 990 bjorn@scandinaviegaarden.no

ÅD

HU

S

Økern Portal – Byggets unike beliggenhet mellom Lørenbyen og det nye Økern-senter gjør at det vil bli en «Portal», en møteplass for leietakere og beboere i nærområdet. tekst: silje rønne. Illustrasjon: dark er arkitekt

#0 5/2 0 16 | estate LO K A L E R

70

71

Ă˜kern Portal er et fleksibelt bygg, som enkelt kan tilpasses leietakers arealbehov. Bygget er delt inn i fire seksjoner, med egne innganger, heisog trappekjerne, samt mulighet for resepsjon.

#0 5/2 0 16 | estate LO K A L E R

72

Ø

– Vi ønsker å rehabilitere og bygge nytt på eiendommen for å bidra til utvikling av Økern som senter i den nye satsingen på Hovinbyen som det nye byutviklingsområdet i Oslo. Økern Portal skal være et bærekraftig fellesskap som bidrar til mangfold i nærmiljøet. Et mangfold som kommer både kontorbrukere og beboere til gode, sier Børseth.

OPF er eier og utvikler av eiendommen, og det er etablert en prosjektgruppe som består av ulike fagområder for å sikre god kvalitet og fremdrift av prosjektet. Vedal Utvikling er prosjektleder og har ledet en større prosjektgruppe med innleide konsulenter innen ulike fagområder. DARK er arkitekt, Zink er interiørarkitekt og Malling & Co er utleiemegler for prosjektet

kern er i transformasjon.

Fra å være et område preget av lager og industri, er det i ferd med å bli et regionalt knutepunkt med godt kollektivtilbud, høy konsentrasjon av arbeidsplasser, senterutbygging og moderne boligbebyggelse. Mye vil skje på Økern i årene fremover. Men allerede nå er «Nye Økern» langt på vei. Veinettet rundt Økern Portal og omlegging av Ring 3 og Lørentunnelen står ferdig. Nylig ble også Løren T-banestasjon åpnet.

– Økern Portal skal være et bærekraftig fellesskap som bidrar til mangfold i nærmiljøet. Et mangfold som kommer kontorbrukere og beboere til gode, sier Paul Børseth, porteføljeforvalter eiendom, i Oslo Pensjonsforsikring (OPF).

EN NY DESTINASJON – Prosjektets fire bærebjelker; Felleskap, mangfold, fleksibilitet og bærekraft, gjør dette til noe mer enn et ordinært kontorbygg, påpeker Børseth.

Mot øst er bygget løftet og det dannes en portal som markerer overgangen mellom den urbane utsiden og det skjermede indre gårdsrommet. Portalen åpner for en viktig gangforbindelse gjennom bygget og geleider deg inn til parkområdet og paviljongen via et stort hyggelig torg med bl.a. vannspeil og sitteplasser.

EN NY BYDEL BLIR TIL – Økern Portal danner en naturlig avslutning av landskapsrommet og bebyggelsen som strekker seg fra Lørenplatået i vest ned mot Økern Sentrum i øst. Det er lagt vekt på at den nye bygningen skal forene høy og lav bebyggelse, næring og bolig, sier Børseth.

Prosjektets hovedhensikt er å legge til rette for ny og attraktiv bebyggelse med tidsmessige løsninger tilpasset områdets urbane omgivelser.

– Vi ønsker å skape en bedre tilknytning til omkringliggende områder, blant annet ved å legge til rette for en sentral gangforbindelse mellom Lørenbyen og Økern Sentrum. De nedre etasjene og paviljongen langs den nye forbindelsen vil kunne gi rom for publikumsrettet aktivitet – detaljhandel og service, forklarer OPFs porteføljeforvalter. Økern Sentrum kan bli et internasjonalt landemerke, og vil definere fremtidige Økern. Økern Sentrum med sine 45.000 kvadrtmeter, 140 butikker, 1.500 parkeringsplasser, badeland og kino er estimert ferdig i 2025.

– I byggets 1., 2. og 3. etasje er det over 7.000 kvadratmeter tilrettelagt for utadrettet virksomhet og konsepter som tilfredsstiller behovene til leietakerne, samtidig som det skal være et godt tilbud for beboerne i området, forklarer han.

I tillegg til fellesfunksjoner som møtesenter, auditorium og et bredt spekter av serveringstilbud, vil det være et mangfoldig servicetilbud og varierte utadrettede virksomheter på plan 1. og 2.

Det er lagt opp til flere innganger fra gateplan, som sammen med Markedsgata binder arealene sammen. Utleiearealene er fleksible og varierer i størrelse fra 50 kvadratmeter til 500 kvadratmeter.

For spesielle leietakere, eksempel treningssenter, kan man også tilby butikkarealer over 500 kvadratmeter.

– Det fokuseres på uavhengige konsepter som skal komme hele nærmiljøet til gode. I Markedshallen vil det være mulig å bevege seg gjennom byggets innendørs «gater» og besøke kaffebar, galleri, frisør, kiosk og andre lokale butikktilbud. I tillegg vil det etableres arealer for ulike midlertidige Pop-up konsepter, beskriver han.

Markedshallen er åpen for interne og eksterne brukere.

– Det blir et mangfoldig servicetilbud og variert utadrettede virksomheter som knytter hele huset sammen. Flere innganger fra gateplan synliggjør Markedsgata og gjør den lett tilgjengelig.

EN OMFATTENDE PROSESS Eiendommen kjøpte OPF i 2008, og da DNB flyttet til Bjørvika ble bygget ledig. I 2011 startet de utviklingsprosessen med en arkitektkonkurranse, og reguleringsprosessen startet i april 2012 og ny reguleringsplan ble vedtatt i år. Omlegging av infrastruktur vil gjennomføres i 2017. Rive- og byggeprosessen er beregnet til cirka to år og kan starte opp så snart eiendommen er utleid.

73

MILJØ: Breeam NOR Excellent Energiklasse A Energibrønner planlegges å ivareta cirka 90 prosent av energiforbruk til oppvarming

#0 5/2 0 16 | estate LO K A L E R

74

75

PAVILJONGEN – HELE BYGGETS MIDTPUNKT Sentralt plassert i det indre gårdsrommet er Paviljongen med hovedinngang, velkomstsenter og bevertning. Funksjonene i paviljongen skal både være offentlig tilgjengelige og et tilbud for kontorbrukerne.

– Paviljongen består av en hovedetasje på plan 3 (det øvre nivået) og en etasje på plan 2 som kobler seg til resten av bygget, delvis under terreng. Paviljongens form er dreid rundt et indre atrium, og trappes ned sammen med terrenget. Paviljongen er hele byggets midtpunkt med hovedinngang til alt bygget har å by på, understreker Børseth.

– De to takterrassene, på til sammen 1.300 kvadratmeter, er delvis nedsenket i takformen, noe som gir naturlig le mot vind og gir gode romslige soner for opphold. Terrassene har adkomst fra byggets hovedkjerner med trapp og heis, og vil være tilgjengelig for alle leietakere, forsetter han.

Via paviljongen kommer du til byggets markedsgate og bedriftsrestaurant. Markedsgaten inneholder ulike handels- og servicetilbud, som er tilgjengelig både for leietakere og nabolaget.

Sentralt finner du bedriftsrestauranten, som vil være åpen hele dagen og tilby alle dagens måltider.

– Arealet rundt atriet er velegnet for små uformelle møter, mingling med kollegaer i tillegg til å ha et bespisningsareal for 3.000 leietakere. Atriet oppleves som en indre hage og bidrar til organiseringen av bespisningsarealene og fellesområdene, legger Børseth til.

FOKUS PÅ MILJØ – Eiendommen vil bli en naturlig gjennomfartsåre mellom Lørenbyen og Økern senter og ambisjonen er at eiendommen skal inkluderes og gi noe tilbake til nærområdet. Grøntområder er en viktig del av dette, vi ønsker å skape en grønn lunge for brukere av bygget og nærområdet for øvrig, konstaterer Børseth.

Bevertningsområdet i bygget er stort, åpent og gjennomgående.

Her finner du et mangfold av spisesteder. Det vil være fokus på sunn, økologisk mat og gode råvarer. Hvert spisested vil ha sitt eget matkonsept og identitet. Fellesfunksjoner som møtesenter og auditorium finner du på plan 1 og 2 i Paviljongen.

– Møtesenteret midt i bygget gjør fremkommelighet og logistikk enklere for byggets kontorbrukere. Veien blir kort uansett hvor i bygget du sitter og det blir lettere for besøkende å finne frem, forklarer han.

SKREDDERSYDDE LØSNINGER Varierte arbeidsplasser bidrar til et kreativt arbeidsmiljø. Plan 3-10 består er store plan som varierer fra 1.900 kvadratmeter til 8.500 kvadratmeter, avhengig av etasje.

OPF ønsker et bredt utvalg av ulike leietakere, fra mindre virksomheter i Markedsgata til større leietakere i kontorarealene.

– Bygget er meget effektivt og fleksibelt, slik at det er store muligheter til å tilpasse arealene til den enkelte leietaker, påpeker han.

Økern Portal har en sterk miljøprofil, Breeam Excellent og energiklasse A. I utformingen av bygget og valg av materialer og løsninger er det lagt vekt på effektive lokaler, trivelige arbeidsforhold og lave driftskostnader. I tillegg til å ha et grøntareal ute.

– Å ivareta det grønne beltet fra nord, Grefsenkollen og Bjerke, gjennom eiendommen og videre mot Hasle har vært en viktig forutsetning i reguleringsprosessen. Sammen med parken mot vest, bidrar grøntområdet til et naturlig samspill mellom prosjektet og det overordnete nettet av parker, plasser og turveier i området, sier han.

Noe av det som Børseth er mest imponert over er alle mulighetene.

– Dette er et kontorbygg med mangfold, med alt fra spennende arkitektur, store park- og grøntområder, parsellhager og store terrasser på taket, markedsgata med mange ulike matkonsepter og servicetilbud, mulighet til events og aktiviteter både ute og inne, «Jazz-portalen» og «Event-portalen» – for å nevne noe, avslutter han.

FAKTA OM PROSJEKTET

– Plan 3-6 har de største flatene og vil naturlig bli inndelt i mindre arbeidssoner og leieforhold. Det er derfor lagt opp til 4 hovedkjerner med heis og trapp per plan, sier eiendomsaktøren.

Totalt areal: Kontor nybygg: Eksisterende bygg: Utadrettet virksomhet: Cirka 3.000 arbeidsplasser

Økern Portal er et fleksibelt bygg, som enkelt kan tilpasses leietakers arealbehov. Bygget er delt inn i fire seksjoner, med egne innganger, heis- og trappekjerne, samt mulighet for resepsjon.

Seksjonene varierer fra 4. etasjer til 8. etasjer, med totalt leieareal fra 9.400 kvadratmeter til 13.700 kvadratmeter innenfor hver seksjon. Hver seksjon kan deles inn i flere leieareal, helt ned til 500 kvadratmeter per leietaker. Dette er unikt for et så stort bygg.

#0 5/2 0 16 | estate LO K A L E R

75.035 kvm. BTA 48.521 kvm. BTA 8.520 kvm. BTA 7.283 kvm. BTA

I tillegg kommer fellesarealer med blant annet bedriftsrestaurant, møtesenter, bil- og sykkelparkering og garderobeanlegg.

Bedriftsrestauranten: 810 sitteplasser som gir en kapasitet til 3.000 personer Sykkelparkering: 400 plasser inne og 100 ute Bilparkering: 195 plasser inne og 25 gjesteplasser ute To takterrasser på til sammen 1.300 kvm.

76

59.91190º N, 10.73657º Ø

SENTRALT BELIGGENDE KONTORLOKALER TIL LEIE Rosenkrantzgate 20 2. - 4. etasje Fra 457 - 1.371 m2

• Kontorene ligger meget sentralt i Oslo sentrum mellom Rådhusplassen og Karl Johans gate med kort avstand til alt • Offentlig kommunikasjon med buss, trikk, T-bane, tog/flytog, taxi holdeplass i umiddelbar nærhet, samt båt v/Aker Brygge • Lokalene er fordelt over 3 etasjer og egner seg svært godt til åpne kontorløsninger. Arealene leveres i henhold til leietakers behov innenfor byggets leverings standard • Det kan tilbys felles kantineløsning, sykkelparkering og dusj

For prospekt og visning, kontakt: Astri Varmo Andresen 909 58 891 | ava@60grader.no 60grader.no

«NYE ØKERN» • 960.000 kvadratmeter næringseiendom er prosjektert for «Nye Økern».

• 800.000 kvadratmeter kontoreiendom er prosjektert for Økern området.

• 160.000 kvadratmeter handelseiendom er prosjektert for «Nye Økern».

• 13 prosent av befolkningen i Økern og Løren er under fem år. Det er den høyeste andelen av barn under fem år i forhold til befolkning i hele Oslo • 75.000 mennesker vil om relativt få år bo innenfor en 2-kilometers radius fra Nye Økern. Det er på størrelse med dagens Fredrikstad og langt større enn Drammen by. Et stort antall bedrifter og offentlige instanser vil ha tilhold i og rundt Nye Økern.

• 10.000 boligenheter er totalt prosjektert innenfor Økern området.

#0 5/2 0 16 | estate LO K A L E R

78

Som barn lærte du å sitte stille på stolen.

Slutt med det.

Stillesitting på Stillesitting påjobb jobber eretetøkende økendehelseproblem. helseproblem. Vi sitter sitter for for rett mye og for lenge av gangen. Og vi sitter sitter feil. feil.Ja, Ja,vivisitter sitteross oss rett og slett syke. påpå kroppen ogog og syke.Vi Vi trenger trengerååreise reiseoss ossopp, opp,strekke strekke kroppen påpå blodomløpet. gå litt rundt slik slik at athjertet hjertetfår fårlitt littekstra ekstrafart fart blodomløpet.

Men hva med det arbeidet som faktisk Men faktiskkrever kreverbåde bådefokus fokusog og stillesitting? Svaret påpå stolen.

Sørg forfor stillesitting?

Svaretererenkelt: enkelt:Ikke Ikkesitt sittstille stille stolen.

Sørg at du har en stol stol som somer erergonomisk ergonomiskutformet utformetfor forå åfølge følgealle alle dine bevegelser. Og ikke minst, minst,varier variersittestilling sittestillingofte ofteog ogpå påsåså minst mange ulike måter måter du du klarer. klarer.Bevegelse Bevegelseererviktig. viktig.Ikke Ikke minst når du sitter sitter stille. stille.

Kinnarps erEuropas Europasstørste størsteleverandør leverandør helhetlige interiørløsninger Kinnarps er avav helhetlige interiørløsninger forfor kontor. Vår Vår jobb jobb er er åågjøre gjøredin dinarbeidsdag arbeidsdagbedre. bedre. Les merpå påkinnarps.no kinnarps.no Les mer

79

w w w. b l a ke. n o #0 5/2 0 16 | estate LO K A L E R

80

Drit ° ARETS JULEGAVE FOR DIN BEDRIFT? Vi kaller gløggen for Lys Isgløgg fordi du kan nyte den kald med isbiter og noe som bobler.

Den er også veldig god varm, med rosiner, nøtter og hva ellers du liker å ha oppi ;-) Vi kan levere gløggen med din logo og julehilsen på etiketten. Ønsker du å bli forhandler?

Kontakt: paal.er@dritforbanna.no 90 11 63 42

81

• NY BYGG • STAT I ST IKK •

REDUKSJON I ANTALL NYBYGG I 2016 og 2017 forventes noe reduksjon i ferdigstilte arealer sammenlignet med 2015, og dette vil «redde» kontormarkedet. av: ingrid elisabeth moe, analytiker i dnb næringsmegling as

#0 5/2 0 16 | estate LO K A L E R

82

N

ybyggingsvolumene svinger veldig fra år til år, og dette påvirker kontorledigheten.

Heldigvis er nybyggingsvolumene lave nå som økonomien er usikker. Vi ser sjelden at utbyggere igangsetter nybygg på spekulasjon. Etter et lavt nybyggingsvolum i 2014, økte volumet i 2015 til om lag 150.000 kvm. I inneværende år og neste år venter vi lave volumer på henholdsvis 70.000 og 60.000 kvm, og dette «redder» kontormarkedet i stor grad. Med dagens situasjon, med høy kontorledighet på den ene siden og usikkerhet og fallende arealetterspørsel på den andre siden kunne ledigheten blitt svært høy om nybyggings-

volumene også var høye. Situasjonen i dag er derimot at ledigheten har falt grunnet lav nybygging og høy andel konvertering, og vi venter faktisk negativ netto tilførsel av areal de nærmeste to årene.

MEST AKTIVITET PÅ ØST

Nybyggingsaktiviteten i nærmeste fremtid er i stor grad sentralisert rundt Hasle/Økern/Ulven-området, samt i sentrum øst. I sentrum øst kommer nye kvadratmetere både i forbindelse med Riksrevisjonens innflytting hos Olav Thon i Storgata, samt i Entra og Skanskas nybygg Sundtkvartalet. I tillegg har OSU nettopp ført opp et mindre nybygg på spekulasjon

i Bjørvika, som i våres ble kjøpt av Wahl Eiendom.

Vestover bygges det også, men denne gangen ikke for oljeselskaper, slik vi har sett mye av de siste årene. Skatt Øst flytter inn i nybygg i Sandvika høsten 2016, og i Asker bygger Ferd Eiendom et nybygg for Indra Media som skal stå ferdig neste år. Noe lenger frem i tid er mulighetene for nybygg store i nær sagt alle områder, men her må det signeres leiekontrakter før byggingen igangsettes. Vi antar at nybyggingsvolumene vil øke fra 2018-19 i takt med økonomisk oppsving og at det blir flere store leiekontrakter som løper ut.

Nye større kontorbygg i Oslo 2015-2018 Adresse/prosjektnavn

Størrrelse (kontor)

Område

År ferdig

Utbygger

Bruker

Ledig?

Fridtjof Nansens vei 16

8 600

Majorstuen

2015

Reimers-familien

POD

Nei

Anders Wisvolds vei , Hasle Linje

16 000

Økern

2015

Höegh Eiendom

Bymiljøetaten

Ja

Lysaker Polaris BT 1

18 000

Lysaker

2015

NCC

Technip

Ja

Munkedamsveien 62

5 000

Sentrum Vika-Aker Brygge

2015

RS Platou & Fabritius

RS Platou

Nei

Nesøyveien 4-6

20 000

Slependen-Bil-

2015

Varner Gruppen

Varner Gruppen

Nei

lingstad USAs Ambassade Huseby

5 000

Oslo ytre vest

2015

Amerikas Forente Stater

USA

Nei

Fornebuporten bygg A

29 500

Fornebu

2016

Aker

AKSO+Kværner

Nei

Veritasveien 1

30 000

Høvik

2016

Det Norske Veritas

Veritas

Ja

Schweigaardsgate 16

12 900

Sentrum øst

2015

Entra Eiendom

Statoil Fuel & Retail

Nei

Drammensveien 134

26 000

Skøyen

2015

Norwegian Property ASA

Statens Pensjonskasse

Minimalt

Silurveien 2

18 000

Ullern

2015

Selvaag

Selvaag +

Ja

Fornebuporten, trinn 1

30 000

Fornebu

2015

Fornebuporten AS

Ullernchausseen 56

20 000

Ullern

2015

Oslo Cancer Cluster Inovationspark

Ullern Videregående skole+

Ja

Aller Media

10 000

Hasle

2015

Höegh Eiendom

Aller Media

Nei

Frontbygget

16 000

Hasle

2015

Höegh Eiendom

Bymiljøetaten +

Ja

Portalbygget

13 000

Hasle

2016

Höegh Eiendom

Cowi

Ja

Fornebuporten, trinn 2

29 500

Fornebu

2016

Fornebuporten AS

Storgata 14-18

8 500

Sentrum

2016

Olav Thon Gruppen

Riksrevisjonen

Nei

Diagonale

12 000

Sentrum øst

2018

Hav Eiendom/ Olav Thon Gruppen

TV2

Ja

Philip Pedersens vei 9, PP9

11 000

Lysaker

2017

NCC

HasleLinje - Bøkkerveien 5, Lamell B

15 000

Hasle

2018

Höegh Eiendom

Eufemia

30 000

Bjørvika

Youngstorget 3

3 925

Sentrum

2018

Kilde: Akershus Eiendom

83

Ja

Ja

Ja Securitas

Ja

Oslo S Utvikling

Ja

Olav Thon Gruppen

Ja

• MARK E DS P U L S • L E IE MARKE D •

Pulsen i leiemarkedet øker – Nå som flere av de større leietakerne nærmer seg kontraktsutløp, har aktiviteten i markedet tatt seg betraktelig opp i form av flere leiesøk og signeringer, og satt i gang noen flere nybyggprosjekter. av: ann kristin aure

#0 5/2 0 16 | estate LO K A L E R

84

FAKTA NAVN: ANN KRISTIN AURE STILLING: ANALYTIKER I EIENDOMSHUSET MALLING & CO

85

• M ARK E DS P U L S • L E I E MARKE D •

Selv om det de siste par årene har vært lavere aktivitet i leiemarkedet, har ledigheten gått noe ned. Dette kan ha sammenheng med at nybyggingsaktiviteten inntil nå har vært lav og at flere kontorbygg har blitt konvertert til andre formål.

Vi har registrert en økende trend i boligkonvertering, helst utenfor kontorklyngene. I den harde konkurransen om leietakerne, taper ofte utidsmessige og usentrale kontoreiendommer konkurransen. Et stadig stigende boligmarked gjør det derfor mer attraktivt å konvertere disse eiendommene til boligprosjekter. Dette bidrar til å gjøre kontorklyngene enda mer konsentrert, gjerne rundt kollektivknutepunkt, som er en viktig forutsetning for mange leietakere som ser etter nye kontorlokaler.

2014 og 2015 var to rolige år i kontorleiemarkedet med få store kontraktsigneringer. I følge Arealstatistikk AS, som registrerer mesteparten av alle kontorleiekontraktene som signeres, ble det signert 20-30 prosent færre kvadratmeter med kontorareal i hvert av disse to årene enn årsgjennomsnittet i perioden 2010 – 2013. Dette kan ha flere forklaringer. For det første har aktiviteten i norsk økonomi vært lav siden oljeprisfallet sommeren 2014, noe som igjen har påvirket sysselsettingsveksten.

Oljebransjen, som har vært hardest rammet, har hatt opptil flere runder med nedbemanning. Arbeidsmarkedet i Oslo synes likevel å ha klart seg bra gjennom denne nedgangsperioden med omtrent uendret ledighet og økt sysselsetting. Mye av årsaken er antagelig at arbeidsmarkedet er mer differensiert enn for eksempel Stavanger-regionen. Den andre grunnen, som også var lettere å forutse, er utløpsstrukturen av kontorleiekontrakter i Stor-Oslo. Nå som flere av de større leietakerne nærmer seg kontraktsutløp, har aktiviteten i markedet tatt seg betraktelig opp i form av flere leiesøk og signeringer, og satt i gang noen flere nybyggprosjekter.

Vi har over tid sett en trend til en sammenfallende utvikling i ledigheten og nybyggingsaktiviteten.

For at et nybyggprosjekt skal settes i gang, ønsker de fleste utviklere en «ankerleietaker», som kan fylle opp minst halvparten av bygget før byggingen settes i gang. Lokaler som ikke er utleid i nybygg teller ikke som en del av ledigheten før det er mindre enn 12 måneder til ferdigstillelse.

Som regel tar det 18-24 måneder fra byggestart til ferdigstillelse, så dersom hele bygget ikke er utleid mindre enn 12 måneder før ferdigstillelse, vil disse lokalene telle som en del av ledigheten.

DOBLING SIDEN I FJOR

Malling & Co registrerer alle leietakere som søker etter nye kontorlokaler i Stor-Oslo. Allerede ved midten av september er leiesøkvolumet for 2016 nesten dobbelt så høyt som i 2015. 80 prosent av leiesøkvolumet hittil i år består av søk over 5 000 m², mens de største søkene bare utgjorde omtrent halvparten i 2015. Offentlige leietakere utgjør over halvparten av de største søkene, og felles for de fleste er at de ønsker seg til sentrumsområder eller randsone øst. Dette er positivt for de mange nybyggprosjektene som ligger klare til å bygges i randsonen, spesielt Økern-området og Bryn/Helsfyr.

ANTALL M² KONTORAREALER SOM FERDIGSTILLES OG LEDIGHETSPROSENTEN I KONTORKLYNGENE I STOR-OSLO

#0 5/2 0 16 | estate LO K A L E R

Kilde: Malling & Co/Nordeca/Norsk Eiendomsinformasjon/FINN.no 86

MYRENS VERKSTED &

&

#

#

&

Sandakerveien 24 C Ka

#

#

#

#

#

#

#

Be rg sli

#

#

#

v

# #

#

# #

g le

#

2 4

&

#

ta

SAGENE

2 4

RING 2

t

Co l St Hanshaugen

e at

#

#

#

#

#

vn ag

GRÜNERLØKKA #

#

#

2 4

#

ich els en sg

Sofienberggata

&

#

&

&

&

at e

&

&

&

& & &

&

Dæ len en

& &

2 4

# #

gg at a

kv

n

HASLE

Ol He lg #

o

H

#

&

&

ch

&

& &

&

rg l

esens #

&

S laf

&

&

& & & &

Sannergata

#

#

Gamle 2 4 Aker

#

nM

at a

g le tts

# #

#

ti a

S

#

#

ta

#

SINSE

rgg

Pilestre de

#

Sandakerveien

Toftes gate

Ho lte ga

e at

#

1 km

#

rh

Chr is

#

ILA

g

RING 3

TORSHOV

Markveien

2 4

s car Os

Grefsen

# #

&

2 4

#

#

s

Sofie s gate

ate ien s g ve Aall e k Kir cob Ja ta ga fri en FAGERBORG g r ta So ga tri s du In

#

##

Fa ge

#

M og a

&

#

BJØLSEN

Ky rre

te ga ps u r st

#

teb o

v ål

#

Gø

Ul le

&

&

Ås en gt

n #

a

e Fay s gt

#

Midt i en pulserende næringspark

Tlf: 2287 1900 Epost: post@myreneiendom.no www.myreneiendom.no

#

#

#

& & & & & & & & & & & & & & & & & & & & &

#

#

&

#

0

#

#

#

Uelands gate

God parkeringsdekning

ul Th

2 4

#

#

#

#

#

gat ger

#

#

&

GREFSEN

#

#

#

#

#

#

#

s ch eu

va Sta

Sentralt beliggende nær offentlig kommunikasjon

Enkel adkomst fra Ring 2

MYREN EIENDOM AS Sandakervn. 24 C - Bygg B P.B. 4218 Nydalen 0401 OSLO

n

#

ie n sve ien gn ve So

•

H op Bisk

#

Vestre Aker

•

#

#

#

#

ien

l

•

ULLEVÅL

BLINDERN

#

#

•

# #

#

#

#

God teknisk standard

#

U

#

•

Ullevål stadion

#

#

Ledige lokaler i Bygg A1: 1: 230 kvm 1. etasje 2: 213 kvm 4. etasje 3: 352 kvm 4. etasje

& & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & # & & & &

Prob

##

#

e Storov

&

&

# # #

# #

2 4

a Lillogat

Bygg A1 •

#

# #

150

tvei en

Tåsen

Berg

# #

#

#

Blås bor

#

#

i

#

#

#

Irisveien

a

#

#

2Grefsen 4 #

#

vei j Munks

us

#

&

&

&

SOGN

&

lve pel

&

Nils Bays vei

&

&

&

Ka

&

#

&

&

&

&

&

#

O

&

&

&

&

Be

&

&

&

&

2 4 # #

pps gate

&

#

#

#

&

&

He k

&

&

#

&

&

&

G re

&

a

&

&

&

Nydal svn

&

ve i

&

ata

#

&

&

mg ei

#

#

&

&

&

&

&

&

&

&

&

&

&

&

&

#

#

#

#

#

jo t

• M ARK E DS P U L S • L E I E MARKE D •

Som følge av et roligere leiemarkedet de siste par årene har nominelle leieprisene vist en svakt nedadgående trend for Oslo som helhet, mye forårsaket av en betydelig nedgang av prisene i vestkorridoren (Lysaker til Asker). Nå ser derimot denne ut til å avta, spesielt for sentrum og randsone øst. Randsone vest har fremdeles høy ledighet, og en høyere andel fremutleie av kontorlokaler, som ser ut til å legge lokk på leieprisveksten. Men også her ser prisene nå ut til å ha flatet ut.

ANSLAG FOR TOPPLEIE OG “NORMALT” LEIENIVÅ I KONTORKLYNGENE I STOR-OSLO

LEDIGHET I DEFINERTE KONTORKLYNGER I STOR-OSLO

Kilde: FINN.no/Malling & Co (per september 2016) #0 5/2 0 16 | estate LO K A L E R

88

MED FORVALTNING AV OVER 1 000 000 KVM BYGNINGSMASSE ER VI MED PÅ Å FORME MER ENN INFRASTRUKTUR

Med flere attraktive eiendommer i sentrale strøk er Telenor Eiendom en av Norges mest spennende eiendomsaktører. Les mer på telenoreiendom.no

• OMRÅDE • KART •

ASKER Toppleie: 2 100 NOK/m² «Normal» leie: 1 600 – 1 800 NOK/m² Arealledighet: 14 % Leiemarkedet i Asker er noe utfordrende for tiden, da det er begrenset med større leietakere som kan sette i gang byggingen av nye kontorbygg. Et unntak er Indra Navia, som tidligere i år signerte en stor leiekontrakt med Asker Tek. Nybygget på totalt 14 500 m² skal stå ferdig i slutten av 2017.

SANDVIKA Toppleie: 2 250 NOK/m² «Normal» leie: 1 600 – 1 800 NOK/m² Arealledighet: 3 % Første byggetrinn av Sandvika Business Center i Elias Smiths vei 14-26 er snart ferdig. Andre byggetrinn vil trolig bli boliger istedenfor kontor. Flere kontorbygg på Billingstad vil med tiden konverteres til boliger og storhandel, som vil være positivt for leiemarkedet i Sandvika.

LYSAKER Toppleie: 2 250 NOK/m² «Normal» leie: 1 700 – 1 900 NOK/m² Arealledighet: 8 % Høy ledighet hvor fremutleie utgjør omtrent 16 prosent av ledigheten. 11 lokaler over 2000 m² utgjør en betydelig del av ledigheten. Leieprisene ser ut til å ha flatet ut, men det oppnås gode leier for lokaler på «lokket».

SKØYEN Toppleie: 3 000 NOK/m² «Normal» leie: 2 000 – 2 300 NOK/m² Arealledighet: 7 % Flere nybyggprosjekter er planlagt på Skøyen, og Møller Eiendom er i gang med et byutviklingsprosjekt i Harbitzalléen, hvor de kan bygge inntil 30 000 m² kontor. En av de største leiekontraktene som er signert hittil i år, er reforhandlingen av NorgesGruppen sin 14 000 m² store leiekontrakt i Karenslyst Allé 12-14.

#0 5/2 0 16 | estate LO K A L E R

MAJORSTUEN

CBD

Toppleie: 2 800 NOK/m² «Normal» leie: 1 800 – 2 200 NOK/m² Arealledighet: 4 % Nordea flyttet nylig internt på Majorstuen, fra Middelthuns gate 17 til Essendropsgate 7-9. De gamle lokalene skal rehabiliteres til bolig. Sørkedalsveien 8, et kontor- og boligprosjekt, har fremdeles omtrent halvparten av kontorarealene ledig.

Toppleie: 4 800 NOK/m² «Normal» leie: 2 800 – 3 200 NOK/m² Arealledighet: 8 % Flere store rehabiliteringsprosjekter i Vika, bl.a.

Dronning Mauds gate 10-11 og Cort Adelers gate 33. Flere større kontraktssigneringer hittil i år, blant annet Steenstrup Stordrange i Cort Adelers gate 33 og Bydel Frogner i Drammensveien 60 (ligger rett utenfor CBD).

90

INDRE SENTRUM Toppleie: 3 500 NOK/m² «Normal» leie: 2 100 – 2 600 NOK/m² Arealledighet: 6 % Ledigheten i indre sentrum har holdt seg lav og stabil rundt 6-7 % det siste året. Advokatfirmaet Hjort har nylig signert en leieavtale på 5 100 m² i Entra sitt nybyggprosjekt i Tullin-kvartalet, som skal stå ferdig i 2020/2021.

NYDALEN/SANDAKER Toppleie: 2 300 NOK/m² «Normal» leie: 1 500 – 1 700 NOK/m² Arealledighet: 5 % Avantors nybyggprosjekt «Spikerverket» er etter flere år i markedet igangsatt og vil stå ferdig neste år, etter at Elkjøp og Kemnerkontoret signerte kontrakter på totalt 13 700 m². Nydalen har hatt en god leieprisutvikling de siste årene med en vekst på ca. 20 % siden 2008.

ØKERN/LØREN/RISLØKKA Toppleie: 2 200 NOK/m² «Normal» leie: 1 000 – 1 500 NOK/m² Arealledighet: 5 % Et området under utvikling med flere nybyggprosjekter. Selv om ledigheten er lav, er det stor konkurranse om leietakere i nybyggmarkedet. Offentlige leietakere synes å trekke mot området, for eksempel har Bymiljøetaten flyttet til Hasle linje prosjektet.

BJØRVIKA

KVADRATUREN Toppleie: 3 000 NOK/m² «Normal» leie: 1 800 – 2 300 NOK/m² Arealledighet: 7 % Flere rehabiliteringsprosjekter som løfter både området og leieprisene i Kvadraturen. Spaces skal leie 6 000 m² i Tollbugata 8, som er under rehabilitering.

Toppleie: 3 500 NOK/m² «Normal» leie: 2 700 – 3 000 NOK/m² Arealledighet: 2 % Ledigheten i Bjørvika er lav, men er ventet å stige da store deler av Diagonale som ferdigstilles i årsskiftet 2017/2018 står ledig. PwC skal flytte fra sine lokaler i Dronning Eufemias gate 8 til nybyggprosjektet «Eufemia» i 2019.

BRYN/HELSFYR Toppleie: 2 300 NOK/m² «Normal» leie: 1 550 – 1 750 NOK/m² Arealledighet: 11 % Ledigheten har økt noe det siste året, og det har vært få signeringer av leiekontrakter i området.

Det er flere nybyggprosjekter i pipeline, for eksempel NCC’s prosjekt på Valle Hovin og nybygget i Fyrstikkalléen 1. Østensjøveien 16 har nylig blitt omregulert, og venter å stå ferdig tidligst i 2018/2019.

Kilde: Malling & Co

91

#0 5/2 0 16 | estate LO K A L E R

92

av: silje rønne foto: newsec

93

#0 5/2 0 16 | estate LO K A L E R

94

L

ET OMRÅDET MED KVALITETER UTOVER NORMALEN, MEN SOM ALLIKEVEL MANGLER ET URBANT BYMILJØ.

ysaker er et viktig knutepunkt som forbinder Oslo og Bærum Kommune. Nærheten til sjøen og Lysakerelven med sine historiske industribygg gjør at stedet har kvaliteter utover normalen, mener Kim Skaara, partner og faglig leder i SKAARA Arkitekter AS. Derimot opplever arkitekten at disse naturgitte kvalitetene dessverre ikke kommer helt til sin rett, mye på grunn av vei- og trafikkarealet som beslaglegger store områder, men også på grunn av den massive bebyggelsen som forhindrer utsynet mot sjøen innerst ved utløpet av Lysakerelven.

– Lysaker Torg fremstår som relativt folketomt. En større andel boliger på lokket over E18 hadde gitt mer liv til området, særlig på kveldstid, sier Skaara.

BLANDET BRUK Ifølge arkitekten kunne mangel på et bymiljø vært løst gjennom økt grad av blandet bruk, ved at de øverste etasjene i næringsbyggene var omgjort til leiligheter med utsyn mot fjorden, og mer publikumsrettet virksomhet i førsteetasjene. Kombinasjonen av bolig, næring og forretning ville forandret mye av situasjonen på Lysaker tror Skaara, og bedret kundegrunnlaget.

– Fremtidig utvikling av Lysaker-området bør ha større fokus på blandet regulering med et balansert forhold mellom næring, boliger og kulturaktiviteter. I dag fremstår Lysaker i alt for stor grad som en noe ødslig næringspark og arealkrevende trafikkmaskin, påpeker han.

Arkitekten mener også at det har vært et feilgrep å legge næringsbygg mot vannet, tomter han mener burde vært brukt til bolig.

HØY LEDIGHET – Lysaker er blant bydelssegmentene med høyest ledighet i Stor-Oslo, men vi har likevel opplevde en nedgang i kontorledigheten. For i 3. kvartal i 2015 var ledigheten på hele 19,8 prosent, men området har hatt en meget positiv utvikling den siste tiden, sier Jan Roll, direktør for utleie i Newsec og partner i selskapet.

I 2. kvartal telte Newsec en ledighet på 99.000 kvadratmeter ledige lokaler, det betyr en ledighet på cirka 13,3 prosent.

– Strandveien 50, Fornebuveien 38-40 og Lilleakerveien 2B er blant leieobjektene som har flest kvadratmeter ledig. Snittleien faller fra forrige kvartal til 1.730 kroner per kvadratmeter og gjennomsnittlig leienivå de fire siste kvartalene er 1.758 kroner per kvadratmeter, påpeker Roll.

Til tross for store utfordringer i olje- og offshore sektoren, har en del selskaper samlokalisert seg – noe som har hatt positive effekter på Lysaker ifølge Roll. Han tenker her spesielt på Philip Pedersens vei 7 der Technip sitter.

– De er i prosess med å trolig samlokalisere flere av sine selskaper, både i Asker og Oslo, slik at de ledige arealene de hadde på cirka 4.500 kvadratmeter nå er tatt ut av markedet, sier han.

– På den andre siden fraflytter ÅF Gruppen sine lokaler i Arnstein Arnebergs vei 28, og samlokaliserer seg med fire andre selskaper i ÅF Gruppen, hos ÅF Reinertsen i Lilleakerveien 8. Så her blir det en internflytting der 4.000 kvadratmeter ledigstilles 1.1.2018 i Arnstein Arnebergs vei 28, og cirka 5.-6.000 kvadratmeter leies ut i Lilleakerveien 8, forsetter utleiedirektøren.

ET GODT ALTERNATIV Roll opplever fortsatt Lysaker som et godt alternativ for de som ikke må eller vil sitte i sentrum.

– Det er god offentlig kommunikasjon, mye bra bygg, spennende clustre innen blant annet IT, olje- og offshorebransjen. I tillegg er leienivåene attraktive med en snitteie på kroner 1758 per kvadratmeter, sier han, og legger til:«For mange oppleves dog Lysaker som et rent «arbeidssted», da det er begrenset med butikker og boliger i området – det blir for stille her etter arbeidstid.»

Roll bruker Skøyen som et eksempel til motsatsen til Lysaker.

– Skøyen har klart å utvikle området til et mer levende miljø både på kvelder og i helger. Her har derfor gårdeiere på Lysaker en stor utfordring – les mulighet – foran seg. Det neste store steget som vil utvikles på Lysaker, er Granfoss og planene til Mustad Eiendom. De skal utvikle store deler av Granfoss Næringspark, der salgsstart er i gang i oktober for nye 220 leiligheter, sier han.

– Nye 500 boliger skal utvikles i årene fremover sammen med mer næring. Olav Line som ny sjef, syntes jo mulighetene i Mustad og området de skal utvikle var så spennende at han forlot sjefsstolen i Selvaag etter kun ett år, forsetter han.

Andre kommende prosjekter som utleiedirektøren nevner er nybygget til NCC i Philipp Pedersens vei 9, på cirka 11.000 kvadratmeter, samt at Momentus har planer om å videreutvikle Strandveien 39 med cirka 10.000 kvadratmeter, men dette ligger litt frem i tid.

95

«WHAT HAPPENS IN LYSAKER – STAYS IN LYSAKER» – Det som er spesielt med Lysaker er at det ligger i «utkanten» av de to kommunene Bærum og Oslo. Tidligere kan det virke som om utviklingen på Lysaker nærmest har holdt på litt i sin egen verden og at man ikke har klart å dyrke fram de urbane mulighetene som ligger her. «What happens in Lysaker - stays in Lysaker» på et vis. Nå ser jeg at dette har endret seg og at det er et stort fokus fra begge sider på å få fram det potensialet Lysaker har, sier sier Henning Sunde, daglig leder og partner i Rodeo arkitekter.

For med så god kollektivdekning, blågrønne kvaliteter og et Fornebu område som kommer til å vokse i denne retningen, antar Sunde at Lysaker før eller senere må ta skrittet ut å oppleves som en by.

SPAGETTI AV PÅKJØRINGSVEIER Lysaker har noen utfordringer når det gjelder E18, en spagetti av påkjøringsveier, samt store terrengfall mot nord.

– Dette må ikke bli et hinder for å se for seg en sammenhengende bystruktur som strekker seg fra Lilleaker i nord til Lysaker brygge og Lysaker Marina i sør, påpeker daglig leder i Rodeo arkitekter.

Et av de viktigste grepene på sikt mener Sunde, er å omdanne kjøpesenteret CC Vest fra et innadvendt, bilbasert kjøpesenter til et kjøpesenter som henvender seg utad til byområdet det ligger i.

– Se til det som har vært gjort på Aker Brygge. Der mener jeg det har blitt gjort mange riktige ting i forhold til byutvikling og handel som kan være relevante for Lysaker i fremtiden, avslutter Sunde.

#0 5/2 0 16 | estate LO K A L E R

96

97

OPPDATERTE LEIEPRISOVERSIKTER Oppdaterte leieprisoversikter for næringseiendom. Tallmaterialet er hentet fra forskjellige næringsmeglere og besittere i de største byene i Norge og i Skandinavia. Oppdatering skjer når ny prisinformasjon er tilgjengelig hos de enkelte bransjeaktørene.

LEIEPRISER

Leiepriser (NOK/m2/år)

Toppleie

Moderat standard

Ledighet i %

Vika, Aker Brygge & Tjuvholmen

4 500

2 500

9,7 %

Bjørvika

3 200

N/A

2,7 %

Øvrige sentrum

2 900

1 750

7,2 %

Oslo Vest

2 800

1 500

5,3 %

Indre Nord

2 200

1 250

4,3 % 8,0 %

Indre øst

2 300

1 150

Skøyen

2 900

1 850

8,3 %

Lysaker

2 100

1 400

13,3 %*

1 300

Fornebu

1 900

Nydalen

2 200

1 450

6,1 %

Bryn / Helsfyr

2 100

1 300

9,0 %

Ytre Vest

2 100

1 200

15,5 %

Økern, Hasle, Løren, Ulven

1 800

1 350

2,6 %

Ytre Nord og øst

1 700

1 150

9,3 %

Ytre syd

1 700

1 150

5,5 %

Asker & Bærum

1 900

1 200

6,9 %

KONTORLEDIGHET OG LEIEPRIS

12%

24 00

10%

20 00

8%

16 00

6%

12 00

4%

800

2%

400

0%

2001

2003

2005

2007

2009

2011

Kontorledighet

2013

2015

2017E2

019E

Nominell leiepris (høyre akse)

KILDE: UNION #0 5/2 0 16 | estate LO K A L E R

98

HOS OSS BLIR KUNDEN HUSKET OG IVARETATT

Det blir lagt merke til.

Eiendomsspar er et av Norges ledende eiendomsselskaper og gjenkjennes ved høy kvalitet på eiendommene og første­ klasses beliggenhet. Kundetilfredshet er vår største fokus og leietakerne er våre viktigste samarbeidspartnere. Vi har over 30 års erfaring og arbeider kontinuerlig med å tilby den beste service og profesjonalitet i alle ledd.

www.eiendomsspar.no

• T IP S •

SLIK FINNER DU NYE LOKALER

Hva er viktig å vurdere når bedriften skal velge nye lokaler?

Noen tenker bare at nytt tak over hodet er viktigst, mens andre ser flyttingen som en endringsprosess med store muligheter. Hva gjør du? av: tore årdal

#0 5/2 0 16 | estate LO K A L E R

100

Den alvorligste feilen som gjøres er at prosessen starter for sent I NA GRI E G E I D E , MU LT I CON S U LT

D

et nærmer seg utløp av leiekontrakten, derfor begynner administrerende direktør å sjekke alternative lokaler på nettet. Han printer ut tre annonser og ber sekretæren gjøre avtaler med næringsmeglere slik at han kan få komme på visning. I løpet av en hektisk ettermiddag flyr direktøren på visning sammen md sekretæren. De er skjønt enige om at det siste lokalet var best, og noen uker senere er kontrakten signert.

i forhold til offentlig kommunikasjon? Finnes det parkeringsmuligheter? Hvordan er servicetilbudet i nærområdet?

Det er også bra hvis lokalene gir nærhet til kundene.

I tillegg bør ledelsen tenke over hvilken signaleffekt det gir at bedriften flytter til et bestemt område, sier sivilingeniør Ina Grieg Eide, som jobber sammen med Margrethe Foss i Multiconsult.

For noen gir det helt feil signaler å flytte til Aker Brygge. For disse kan det kanskje være hensiktsmessig å flytte til et mer nøkternt område, sier hun.

POSITIVE ENDRINGER?

Definitivt ikke. Det er riktignok mange som ser på det å bytte lokaler som en ren flytteprosess. Men det fornuftige er å tenke på flyttingen som en mulighet for positive endringer som kan øke bedriftens konkurransekraft, svarer sivilingeniør Margrethe Foss i Multiconsult. Hun forteller at det er forholdsvis vanlig å knytte flyttingen opp mot organisatoriske endringer, for eksempel ved at organisasjonen skal slankes eller utvides. Noen fokuserer også på at flyttingen til nye lokaler skal bidra til en ny bedriftskultur, eksempelvis at det skal satses mer på teamwork. Dette kan blant annet oppnås ved å gå fra cellekontorer til åpent landskap.

HA GOD TID

Eide anbefaler å planlegge flyttingen i god tid før leiekontrakten utløper. Selv om «alt går», mener hun det gir større fleksibilitet å være tidlig ute.

Hvis man er sent ute, blir det for eksempel ikke tid til ombygginger. Dessuten er det en kjensgjerning at påvirkningsmulighetene er størst i begynnelsen.

Hvis noe skal endres på i ettertid, blir det som regel veldig dyrt, påpeker hun.

Den største utfordringen er kanskje å finne frem til korrekt produkt til riktig pris. Noen velger å bruke et eksternt konsulentfirma for å få profesjonell bistand til å velge nye lokaler, mens andre føler de har kompetansen inhouse. Hun anbefaler uansett å ha med en person med teknisk kompetanse på visning, ikke bare for å sjekke den tekniske tilstanden, men også for å stille de riktige spørsmålene.

I tillegg kan vedkommende bidra til vurderingen om man får rett produkt til rett pris.

En viktig oppgave er å bringe på det rene hva som bør spesifiseres i leieavtalen, sier Grieg Eide.

INVOLVER DE ANSATTE

Uansett hva siktemålet er med flyttingen, vil vi råde bedriftsledelsen til å involvere de ansatte. Sett sammen en brukergruppe med personer som er knyttet til kjernevirksomheten. Få med både typiske JA-mennesker og folk som er mer skeptiske av natur for å få spennvidde i synspunktene, sier Foss.

Hvis ikke de ansatte involveres i valg av nye lokaler har hun erfaring med at misnøyen vil spre seg raskt.

– Det er avgjørende å få frem hva som er viktig for de ansatte ved valg av nye lokaler. Men samtidig må man være oppmerksom på at mange ønsker fra ansatt er kostnadskrevende. Derfor er det viktig å skille mellom «nice to have» og «need to have», påpeker hun.

TENK PÅ SIGNALEFFEKTEN

Første trinn er å finne ut hvor bedriften skal flytte, og da er det selvsagt en fordel å finne et sted hvor de ansatte vil trives. Hvordan er lokalene plassert

101

Møbler for millioner?

Confidon gir din bedrift tyngde i møte med møbelforhandler og interiørarkitekt.

ConfidonMetoden® halverer totalkostnadene i møbelprosjektet, uten å redusere kvaliteten.

Se www.confidon.no for referanser.

- ET BESPARENDE MELLOMLEDD

Modulvegger

– din komplette innredningsleverandør fra A til Å MV-Panorama Alu

Kontakt oss på telefon 23 24 22 00 eller mvo@modulvegger.no

Modulvegger AS er Miljøfyrtårn sertifisert og medlem av NGBC. Våre produkter oppfyller Breeam krav.

MV-Trespiler

• T IP S •

Dette sjekker du på visning: LOKALENES FLEKSIBILITET Det er dyrt å legge inn en buffer i lokalene med tanke på videre vekst.

Bedriftsledelsen er heller opptatt av arealeffektivitet, spesielt etter finanskrisen inntraff. Ofte er det mulig med en fortetning på rundt ti prosent i lokalene. Undersøk hvordan mulighetene er, og om det eventuelt bør gjøres noen grep for å få det til.

AKUSTIKK Still riktige krav til de ulike rommene. Du skal ikke bli kontinuerlig forstyrret av kolleger i et åpent landskap, og det skal finnes rom hvor det er mulig å ha konfidensielle samtaler. Tekniske installasjoner bør ikke avgi for mye støy, for eksempel en projektor i et auditorium. Akustikk bør spesifiseres i avtalen; det gjelder alt fra våtrom til kantinen.

INNEKLIMA Dårlig inneklima gir økt fravær, dårligere trivsel og lavere effektivitet.

Lokalene skal ha god luft gjennom hele året. Sjekk også om det er greit å få til en god romtemperatur gjennom hele året, for effektivitetens del.

LYS Dårlig arbeidslys kan gi slitne øyne, hodepine og sykefravær.

ENERGISPARING Er det lagt opp til et system for energisparing? Når bare en person er på jobb, skal det være lys overalt da? Lysstyring er ett av flere momenter som må vurderes.

ELEKTRISITET/DATA Finnes det tilstrekkelig med el-punkter? Hvilken fleksibilitet skal legges inn i forhold til en fortetning på for eksempel ti prosent. Er det tilrettelagt for et eget datarom med servere etc?

SIKKERHET Er det nødvendig å foreta en sikkerhetsanalyse? Hvem skal ha adgang til de ulike delene av bygget?

103

FLYTTEPROSESSEN STEG FOR STEG Når en bedrift skal flytte er det mye å tenke på og mange fallgruver. Det er en krevende prosess og kommer på toppen av andre primæroppgaver. Derfor gir vi deg oppskriften på en god flytteprosess, både for store og små bedrifter. av: silje rønne, kilde: andreas irgens i totalreform

01

3 ÅR FØR LØFT BLIKKET

02

Løft blikket, hvor er vi om fem år? Vurder hvorvidt virksomheten skal reforhandle leiekontrakten eller flytte. Hvilket behov har dere?

Tips: Få teknisk og kommersiell bistand til å utarbeide en kravspesi-

1,5 ÅR FØR signer ny leiekontrakt

Signer ny leiekontrakt

fikasjon.

Be entreprenøren om beslutningsplanen etter signering, og sørg for å implementere den i prosjektets fremdriftsplan.

Strategiplan: Se verdien av å flytte – hva har bedriften å vinne på dette? Hvorfor flytter vi? Hvordan skal vi utvikle oss? Hva er målsetningen? Identifiser dette tidlig, det vil legge føringen til et godt prosjektet.

Avtal tidspunkt for overtagelse Bestem layout av kontorlokalene

Hvordan skal vi jobbe? Hvor mange skal virksomheten ha plass til, hvilket vekstambisjoner har bedriften, hva med ny profil? Hvordan samhandle? Åpent landskap og støttekontor eller cellekontor?

Tips: Involver de ansatte – ikke bare følg trender i markedet.

Gjennom gode brukerprosesser kan man lettere identifisere reelle behov, og dermed utforme lokalene på en hensiktsmessig måte.

Romprogram: Hvor mange og hvilket rom har bedriften behov for?

Vurder infrastrukturen: luft, kjøling, el og IT. Råd: Engasjer en teknisk rådgiver – disse kartlegger dagens og fremtidige behov.

Driftsavtaler: Gå igjennom alle driftsavtaler og vurder hvilket som bør sies opp. Hvordan kan bedriften spare penger, og ikke minst – komme seg gratis ut av eksisterende avtaler. Skal virksomheten inn i et flerbruksbygg, se hvilket avtaler gårdeier kan tilby. Ta en total gjennomgang på alt av avtaler som: kaffe, renhold, rekvisita og tidsskrifter, og avslutt de som dere ikke vil ha behov for i det nye bygget.

IT: Spesialrom som datarom, møterom og IT-arbeidsplasser må planlegges med tanke på varme, brann, el-infrastruktur og AV-utstyr.

Budsjettfase: En indikasjon på hva det vil koste å flytte.

Husk: Det er gjerne investeringen i nytt interiør og AV-utstyr, samt tilbakelevering av eksiterende lokaler som koster mest.

Tips: Lag et godt budsjett, det gjør prosjektarbeidet vesentlig lettere, og mer fleksibelt.

Kontakt søkemegler – de finner riktige lokaler til rett pris.

Husk: Noe av det viktigste en søkemegler bør bidra med er å skape en fleksibel leiekontrakt, med mulighet for «utganger» og utvidelser. Det blir ofte dyrere, men det er enda dyrere å bomme.

03

Prosjektteam: Sett sammen et god team med ansatte, ledelsen og eventuelle rådgivere. Redegjør for hvilken kompetanse og ansvarsområder de ulike deltagerne skal ha, og målsettingen. Et hvert flytteprosjekt må han en prosjektleder som følger opp arbeidsoppgaver og har klare tidsfrister.

9 MND FØR FLYTTING

Endelig layout: Kontorenes form er bestemt og alle avdelinger

er plassert.

Informasjon: Engasjer de ansatte fra start – lag en informasjonsplan.

Lag en liste over alle eksterne som skal ha informasjon om flyttingen.

Terminering av leiekontrakt: Finn ut hva gårdeier skal gjøre

med lokalene. Ønsker han å renovere, kjøp deg fri for tilbakestillinger og hovedrenhold.

#0 5/2 0 16 | estate LO K A L E R

104

04

05

6 MÅNEDER FØR INNFLYTTING

3 MÅNEDER FØR INNFLYTTING

Arbeidsformer i de nye lokalene: En gjennomgang av IT–løsninger, samhandling og nye funksjoner.

Innkjøp: Varer som AV-utstyr og interiørmøbler kan ha lang leveringstid. Det kan ta 8-12 uker fra man bestiller til det er levert – bestill i god tid, men ikke for tidlig. Du må ha mulighet til oppbevaring.

Kast og rydd i egne lokaler Tips: Lag en møbelplan – nytt eller gammelt? Ved større innkjøp kan det lønne seg å konkurranseutsette dette for og oppnå bedre priser, samt at det ofte kommer med montering.

Forbefaring To uker før overtagelse Tips: Gå på hyppige befaringer i byggeperioden. Når byggeplassen

er ryddig er som oftest prosjektet i rute.

06

1-3 UKER FØR INNFLYTTING

07

Leveranseperioden: Levring og montering av nytt utstyr.

Husk: Detaljert planlegging og god sikkerhet er avgjørende for en fungerende leveranseperiode.

OVERTAGELSE

Husk: En komplett FDV (forvaltning, drift og vedlikehold) – den beskriver hvordan du skal behandle bygget ditt.

Informasjonsmøte før flytting: Den ansatte: Hvordan skal jeg pakke, når må jeg være klar, oppstart – hva skjer første arbeidsdag.

Tips: Gode sko, matpakke og sett av hele dagen!

Flytteprosessen: Den skjer gjerne over en helg og blir selve eksamen i prosjektet.

Flyttebyrået skal sørge for alle praktiske forhold, slik som: Logistikksystem, flyttemateriell, heisberedskap, sikkerhet og parkeringstillatelse ved behov.

09

1 ÅRS BEFARING

Gå igjennom eventuelle nye feil, mangler og status.

Tips: avtal denne ved overtagelse.

08

2 UKER ETTER FLYTTING

Tilbakelevering av eksisterende lokaler – avvikling av leieforhold.

Gjennomfør utrydding, vask og eventuelt vedlikehold.

Husk: Det er en kostnad å kaste gamle møbler, ta dette med i regnestykket.

VANLIGE FEIL I FLYTTEPROSESSEN:

Frysperiode: Den starter fra innflytning og varer i 3 måneder. Dette er tiden prosjektet får til å teste ut de valgte løsningene. I løpet av denne perioden kan det meldes inn ønsker om endringer og behov til prosjektleder.

Husk: Det er viktig å gi de nye mulighetene en sjanse.

2. Kommer for sent i gang med prosessen

1. Bedriften tror de kan flytte inn samme dag som overtagelse.

– ta detaljerte valg på et tidlig tidspunkt!

3. Tilbakestilling av lokaler: Mange er totalt uvitende om hvor mye dette kan beløpe seg til.

105

VI SERVERER DEG LEDIGE LOKALER VI SERVERER DEG LEDIGE LOKALER PÅ ET SØLVFAT. PÅ ET SØLVFAT. GRATIS. GRATIS. Å finne ledige lokaler er tidkrevende og legger beslag på bedriftens interne ressurser. Registrer deg kostnadsfritt i vår database, så vil utleiere som har passende lokaler kontakte degbeslag direkte. Å finne ledige lokaler er tidkrevende og legger på bedriftens interne ressurser. Registrer deg kostnadsfritt i vår database, så vil Ønsker anonym oppføring er det mulig. deg direkte. utleieredu som har passende lokaler kontakte For merdu informasjon, kontakt Per Haaheim Ønsker anonym oppføring er det mulig. på 90 55 87 05 For mer informasjon, kontakt Per Haaheim på 90 55 87 05

ESTATE REALINFORM www.realinform.no ESTATE REALINFORM www.realinform.no

OVERSIKT OVER EIENDOMSAKTØRER

Vi har på disse sidene samlet noen av de største aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å orientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

107

EIENDOMSAKTØRER BANK

ADVOKAT

ARNTZEN LEGAL P.O. Box 7051 St. Olavs plass, 0130 Oslo Tlf: 982 07 111 www.arntzenlegal.com

arntzenlegal

Rådgiver for norske og multinasjonale konsern.

dyktige utbyggere kommer til oss for å få finansiering. de får mye mer enn det.

Vi kan eiendomsmarkedet i Oslo og Akershus, og hjelper våre kunder med prosjekt- og risikovurderinger. Sammen finner vi den beste finansielle løsningen.

Pareto Bank. Dronning Mauds gate 3, 0250 Oslo.

24 02 81 20 • post@paretobank.no

ADVOKAT

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

EY AS

BRAATHEN EIENDOM

Dronning Eufemias gate 6 Oslo Atrium, 0051 Oslo Tlf: 24 00 24 00 www.ey.no

Haakon VIIs gt. 2 Vika Oslo 24/7 + 47 23 12 23 12 E-mail: post@braatheneiendom.no www.braatheneiendom.no

Ernst & Young er en ledende global aktør innen revisjon, skatt og avgift, transaksjoner og rådgivning. Vår bransjegruppe Eiendom, bygg og anlegg har spisskompetanse på utfordringene bransjen står overfor og har lang erfaring fra arbeid med sentrale aktører.

Link til våre nyttige nyhetsbrev for bransjen finnes på vår infoside.

ADVOKAT ADVOKATFIRMAET GRETTE DA Besøksadresse: Filipstad Brygge 2 Postboks 1397 Vika, 0114 Oslo Tlf.: 22 34 00 00 Epost: firmapost@grette.no www.grette.no Fast eiendom er et stort og viktig område for Grette. Vi har bevisst bygget et miljø der høyeste faglige nivå ligger til grunn for all rådgivning, alltid tilpasset den kommersielle rammen i den enkelte sak. Grette bistår både de største eiendomsaktørene, mindre private selskaper og offentlige organer som på ulike måter opptrer i eiendomsmarkedet.

Denne bredden gjør oss godt i stand til å tilpasse våre råd til den enkeltes behov.

En annen standard.

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER BRYN EIENDOM AS Nils Hansensvei 2 0667 Oslo Tlf: 23 37 98 00 E-mail: firmapost@bryneiendom.no www.bryneiendom.no Største utleier på Bryn!

ADVOKAT

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

HAMMERVOLL PIND Oslo Holbergs gate 19, 0166 Oslo Sentralbord 22 94 40 00

DNB NÆRINGSEIENDOM AS

Bergen Bryggen 3-5, 5003 Bergen Postboks 343 Sentrum, 5804 Bergen Sentralbord 55 69 99 50

Dronning Eufemias gate 30, Bjørvika 0021 Oslo Tlf: 815 44 100 E-mail: leiekontor@dnb.no www.leietakerdnb.no Din suksess er vår suksess

post@hammervollpind.no - www.hammervollpind.no Kunnskap. Engasjement. Resultater.

#0 5/2 0 16 | estate LO K A L E R

108

EIENDOMSAKTØRER EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

EIENDOMSSPAR AS

FRAM EIENDOM

Fridtjof Nansens plass 4 Postboks 1350 Vika 0113 OSLO Tlf: 22 33 05 50 E-mail: utleie@eiendomsspar.no www.eiendomsspar.no

Karenslyst Alle 2 0278 Oslo Tlf: 22 12 25 50 post@fram.no www.fram.no

Solid – Profesjonell – Fremtidsrettet

Områdene er: Oslo Vest, Sentrum, Skøyen, Majorstuen, Ullevål, Lysaker og Økern.

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

FABRITIUS GRUPPEN AS

HÖEGH EIENDOM

Ruseløkkveien 14, 0251 Oslo Tlf: 23 17 24 50 E-mail: post@fabritius.no www.fabritius.no

Parkveien 55 0256 Oslo Tlf: 22 22 10 00 www.hoegheiendom.no

Fabritius Gruppen er en betydelig eiendomsaktør med fokus på utvikling og forvalting av næringseiendom i stor Oslo.

Vi er et norsk, familieeid konsern som tror på langsiktig engasjement. Konsernet teller 35 ansatte og har hovedkontor i Parkveien 55. Selskapet utvikler og forvalter en stor eiendomsmasse, hele tiden med et langsiktig engasjement i tankene.

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

FERD EIENDOM

LOE UTVIKLING AS

Strandveien 50 1366 Lysaker Tlf: 67 10 80 00 E-mail: ferdeiendom@ferd.no www.ferd.no

Sjølyst Plass 4, 0278 Oslo Tlf: 911 91 669 eller 991 11 090 E-mail: post@loeutvikling.no www.loe.no

Ferd Eiendom er en aktiv eiendomsinvestor med ansvarSOSIALE for all eiendomsvirkENTREPENØRER somhet i Ferd-konsernet.

-skaper nytt ved å utfordre det etablerte!

Utvikler av næringseiendom i Oslo-området. Spisskompetanse på tomteutvikling og transformasjon. Loe-gruppen – en ledende bransjeaktør siden 1933.

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER FORTIN AS Sommerrogata 13-15 Pb. 2500 Solli, 0202 Oslo Tlf: 23 08 41 60 E-mail: jan.kjetil.skaug@fortin.no www.fortin.no FORTIN er et eiendomsselskap som eier, forvalter og drifter attraktive næringseiendommer i Norge og Sverige.

109

EIENDOMSAKTØRER EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

MYREN EIENDOM AS

SPAREBANK1 FORSIKRING AS KAPITALFORVALTNING - EIENDOM

Sandakervn. 24C, Bygg B, 0401 Oslo Tlf: 22 87 19 00 E-mail: post@myreneiendom.no www.myreneiendom.no

Hammersborggate 2 0106 Oslo Tlf: 21 02 50 50 post.eiendom@sparebank1.no

Myren Eiendom AS ble etablert i 1997 og har som eneste formål å leie ut og utvikle Myrens Verksted.

Vi er husverter for nesten 300 leietakere fordelt på 14 bygg. Hovedtyngden av vår eiendomsportefølje ligger sentralt til i Oslo Sentrum og på Skøyen.

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

MUSTAD EIENDOM

STOR-OSLO EIENDOM

Mustads vei 10, 0283 Oslo 22 73 63 00 firmapost@mustadeiendom.no Postadresse: Mustads vei 10 Besøksadresse : Mustads vei 10 www.mustadeiendom.no

Kirkegata 17, 0153 Oslo Pb: Postboks 606, Sentrum, 0106 Oslo Tlf: 21 60 52 20 - Fax: 21 60 52 21 post@soeiendom.no Stor-Oslo Eiendom er en uavhengig og partnereid eiendomsutvikler og investeringspartner.

Selskapet har gjennom 15 år utviklet og gjennomført mer enn 600.000 kvm kontor og 1.500 boliger. Selskapet forvalter og utvikler i dag 25 eiendomsutviklingsprosjekter med en samlet realisasjonsverdi på NOK 15 milliarder. Stor-Oslo Eiendom har sin primærkompetanse på bolig, kontor, samt hotell og logistikk i Stor-Oslo regionen. Selskapet har i dag 23 ansatte med erfaring fra transaksjon, finansiering, myndighetsbehandling, utvikling, prosjektledelse og entreprenør.

Mustad Eiendom er ledende utvikler og forvalter av næringseiendom på Lysaker.

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER OXER EIENDOM Asker Panorama Drengsrudbekken 12, 1383 Asker Postboks 420, 1373 Asker www.oxer.no Utleie, Forvaltning og Utvikling av fast eiendom i Oslo, Asker og Drammen.

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER TELENOR EIENDOM HOLDING AS Snarøyveien 30 1360 Fornebu Tlf: 09011 www.telenoreiendom.no Inspiring and sustainable facilities where ideas are created

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

ROM EIENDOM AS

THON EIENDOM

Schweigaards gate 23 0048 Oslo Tlf: 47 62 05 00 E-mail: post@romeiendom.no www.romeiendom.no

Stenersgata 2 0105 Oslo Tlf: 23 08 00 00 E-mail: post@thoneiendom.no www.thoneiendom.no

Rom Eiendom har som mål å skape bedre byrom der mennesker møtes.

Rom utvikler knutepunkter, eiendommer og stasjoner, og forvalter en bygningsmasse på 720.000 kvadratmeter.

Thon Eiendom er eiendomsdivisjonen i Olav Thon Gruppen. Thon Eiendom er ledende innen kjøpesenter og næringseiendom samt en betydelig aktør innenfor boligprosjekter salg og utleie. Thon Eiendom forvalter ca. 475 eiendommer i Norge og 25 i utlandet. Leieinntektsnivå 2015 var på 4,9 milliarder kroner.

#0 5/2 0 16 | estate LO K A L E R

110

EIENDOMSAKTØRER EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

EIENDOMSFORVALTER

UNION EIENDOMSKAPITAL AS

BRAATHEN EIENDOM

UNION Eiendomskapital er en ledende og uavhengig forvalter av eiendomsinvesteringer i det norske næringseiendomsmarkedet.

På vegne av investorer forvalter vi næringseiendom for 11 milliarder kroner.

Haakon VIIs gt. 2 Vika Oslo 24/7 + 47 23 12 23 12 E-mail: post@braatheneiendom.no www.braatheneiendom.no

Vi skaper verdier av eiendom

En annen standard.

EIENDOMSSELSKAP/UTVIKLER

EIENDOMSFORVALTER

SCANDINAVIAN DEVELOPMENT AS

COLLIERS PROPERTY MANAGEMENT ARS AS

Parkveien 33 0258 Oslo Tlf: 2411 5656 E-mail: info@scd.no www.scd.no

Hegdehaugsveien 31 0352 Oslo Tlf: 22 06 62 80 E-mail: marthe@colliers.no www.colliers.no

Scandinavian Development er et av Norges ledende Eiendomsutviklingsselskaper

Colliers Property Management ARS AS har som fremste oppgave å sikre og videreutvikle kundenes verdier innen næring

EIENDOMSFORVALTER

EIENDOMSFORVALTER

ABERDEEN ASSET MANAGEMENT

FAZENDA ASSET MANAGEMENT AS

Henrik Ibsens gate 100, 0230 Oslo Tlf: 22 01 27 00 E-mail: resepsjonen@aberdeen-asset.com, www.aberdeen-asset.no

Stranden 3A, 0250 Oslo Email: post@fazenda.no Tlf: 23012121 www.fazenda.no

Aberdeen Asset Management er et av Europas ledende selskaper innen kapital- og eiendomsforvaltning med 2000 medarbeidere ved kontorer i 23 land. Vi har en betydelig eiendomsvirksomhet og forvalter i overkant av 24 mrd norske kroner i eiendomsverdier på oppdrag fra Aberdeens egne fond og eksterne oppdragsgivere. Vårt hovedkontor er plassert i Oslo. Vi har i tillegg distriktskontorer i Bergen og Trondheim.

Vi skaper merverdier gjennom aktiv forvaltning av eiendomsinvesteringer.

EIENDOMSFORVALTER

EIENDOMSFORVALTER

BASALE AS

FORVALTNINGSCOMPAGNIET AS

Trondheim – Oslo Stavanger – Bergen Tlf: 06760 E-mail: post@basale.no www.basale.no

Smeltedigelen 1, Kværnerbyen 0195 Oslo Tlf: 815 55 100 E-mail: postfc@iss.no www.fcas.no

Vi gjør eiendommen din mer lønnsom og attraktiv.

Det er summen av effektiv utvikling, forvaltning, drift og vedlikehold som gir deg bedre avkastning.

111

EIENDOMSAKTØRER

Hvem Leverer Hva

EIENDOMSFORVALTER

ANSKAFFELSESBISTAND

MUSTAD EIENDOM

CONFIDON AS

Mustads vei 10, 0283 Oslo 22 73 63 00 firmapost@mustadeiendom.no Postadresse: Mustads vei 10 Besøksadresse : Mustads vei 10 www.mustadeiendom.no

Besøksadresse: Bogstadveien 6, 0355 Oslo Tlf. +47 47 35 48 45 post@confidon.no www.confidon.no

Mustad Eiendom er ledende utvikler og forvalter av næringseiendom på Lysaker.

Markedsekspertise: Kontormøbler Confidon gir din bedrift tyngde i møte med møbelforhandler og interiørarkitekt

EIENDOMSFORVALTER

BRANNVERN

Besparende mellomledd

FIRESAFE AS Robsrudskogen 15, 1470 Lørenskog Tlf: 09110 e-post: firmapost@firesafe.no www.firesafe.no

ON PROPERTY AS Askerveien 61 1384 Asker Tlf: 66 98 72 40 E-mail: post@on.no www.on.no

Firesafe er landsdekkende totalleverandør innen brannsikring. Vi leverer branntekniske tjenester til alle typer bygg, i alle faser, samt kurs innen brannvern og brannvernledelse.

Vi leverer fremtidens programvare og tjenester for eiendomsforvaltere og forretningsførere – i dag.

NÆRINGSMEGLER

EIENDOMSRÅDGIVERE HJELLNES CONSULT AS

BASALE NÆRINGSMEGLING AS

Plogveien 1, 0679 Oslo Tlf: 22 57 48 00 www.hjellnesconsult.no e-post: post@hjellnesconsult.no

Trondheim – Oslo Stavanger – Bergen Tlf: 06760 E-mail: megling@basale.no www.basale.no Vi gjør eiendommen din mer lønnsom og attraktiv.

Hjellnes Consult as er et ledende tverrfaglig rådgivende ingeniørfirma som arbeider innen markedsområdene bygg og eiendom, anlegg, industri, infrastruktur, energi, miljø, areal og landskap. Vi arbeider målrettet for å være faglig i tet innenfor alle våre satsningsområder.

Vår visjon lyder; sammen designer vi fremtiden.

NÆRINGSMEGLERE

EIENDOMSSERVICE

UNION NORSK NÆRINGSMEGLING AS

GK NORGE AS

UNION Norsk Næringsmegling ble etablert i 1984, og er en ledende aktør innen salg og utleie av næringseiendom.

Siden 2002 har vi omsatt eiendom for 52 milliarder kroner, og de seks siste årene har vi leid ut 700 000 m2.

Ryenstubben 12 Pb. 70 Bryn, 0611 Oslo.

Tlf: +47 22 97 47 00 e-post: post@gk.no www.gk.no GK er en TotalTeknisk Entreprenør og Servicepartner. Vi tilbyr helhetlig rådgivning, ledende teknologi og en lang rekke smarte løsninger som bidrar til betydelige energi- og miljøgevinster i kombinasjon med optimal komfort for byggets brukere. Vi er tilstede lokalt i hele Norge, Sverige og Danmark, og vi har fordelen av et bredt støtteapparat med teknisk kompetanse på høyeste nivå. www.gk.no.

Vi skaper verdier av eiendom

#0 5/2 0 16 | estate LO K A L E R

112

Hvem Leverer Hva Er du en leverandør til leietaker, og ønsker å være med her? Ta kontakt med ola@estatemedia.no

EIENDOMSSERVICE

CATERINGTJENESTER FAZER FOOD SERVICES AS

HØYDEN AS

Filipstad Brygge 1 0252 Oslo Epost: kine.kolgrov.fossen@fazer.com www.fazer.com «Fazer Food Services er Nordens ledende leverandør av kantine- og cateringtjenester, og drifter kantiner under merkenavnet Wilberg. Vi er matspesialister med en høy andel faglærte kokker som lager mat fra bunnen av. Fazer Food Services kan tilby alt fra enkle til mer eksklusive kantineløsninger, skreddersydd etter dine behov. Vi tilbyr blant annet lunsj, frokost, møte- og overtidsmat.»

Hasleveien 15E, 0571 OSLO Tlf: +47 22 22 66 00 e-post: mail@hoyden.no www.hoyden.no Høyden AS utfører fasaderehabilitering, taksikring, vask og vedlikehold ved hjelp av tilkomstteknikk.

EIENDOMSSERVICE

EIENDOMSSERVICE

CAVERION NORGE

NEAS

Ole Deviks vei 10, 0666 Oslo Tlf: 22 87 40 00 E-post: info@caverion.no www.caverion.no

Haslevangen 15 0579 Oslo Tlf: 67 40 11 00 www.neasdrift.no

Caverion er en ledende europeisk tekniske totalentreprenør, med tilstedeværelse på over 50 lokasjoner i Norge. Vi ivaretar dine verdier gjennom hele livssyklusen. Caverion designer, produserer, drifter og vedlikeholder brukervennlige og energieffektive tekniske løsninger for alle typer bygg og industri. Våre tjenester brukes blant annet i kontorbygg, butikker, boliger, offentlige lokaler, industrianlegg og infrastruktur. Vår styrke er bred kompetanse og omfattende tjenester som dekker alle tekniske fagområder gjennom hele livssyklusen til bygg og industrianlegg.

Teknisk Drift • Fasaderenhold Landscaping • Håndverk

EIENDOMSSERVICE

ENERGIRÅDGIVNING

GÅRDPASS AS

GK NORGE AS

Verkseier Furulundsv. 12 0668 Oslo Tlf: 23 17 85 00 Faks: 23 17 85 10 e-post: firmapost@gaardpass.no www.gaardpass.no

Ryenstubben 12 Pb. 70 Bryn, 0611 Oslo.

Tlf: +47 22 97 47 00 e-post: post@gk.no www.gk.no

Norges ledende facility management selskap!

EIENDOMS SERVICE

• SNØRYDDING - STRØING • FEIING - SPYLING SNØRYDDING - STRØING ENTREPRENØRTJENESTER GRESS - GRØNTANLEGG Snørydding, Strøing • Feiing, Spyling • Vedlikehold av •grøntanlegg • Gressklipping GK er en TotalTeknisk Entreprenør og Servicepartner. Vi tilbyr helhetlig rådgivning, • CONTAINERUTLEIE - SPYLING CONTAINERUTLEIE • Containerutleie • Vaktmestertjenester FEIING • I trygge hender året rundt... ledende teknologi og en lang rekke smarte løsninger som bidrar til betydelige ener• VAKTMESTERTJENESTER

GRESS - GRØNTANLEGG 23 17 85 00

EIENDOMSSERVICE

Tlf. 982 83 605

VAKTMESTERTJENESTER

www.gaardpass.no

www.gaardpass.no

gi- og miljøgevinster i kombinasjon med optimal komfort for byggets brukere. Vi er tilstede lokalt i hele Norge, Sverige og Danmark, og vi har fordelen av et bredt støtteapparat med teknisk kompetanse på høyeste nivå. www.gk.no.

ENERGIRÅDGIVNING

ISS

HJELLNES CONSULT AS

Kundesenter 05155 Sentralbord 815 55 155 www.isst.no

Plogveien 1, 0679 Oslo Tlf: 22 57 48 00 www.hjellnesconsult.no e-post: post@hjellnesconsult.no

ISS Eiendom er en av norges største forvaltere av eiendom. Vi har over 3.500.000 kvm i vår portefølje, fordelt på mer enn 6.500 bygg.

Hjellnes Consult as er et ledende tverrfaglig rådgivende ingeniørfirma som arbeider innen markedsområdene bygg og eiendom, anlegg, industri, infrastruktur, energi, miljø, areal og landskap. Vi arbeider målrettet for å være faglig i tet innenfor alle våre satsningsområder.

Vår visjon lyder; sammen designer vi fremtiden.

113

Hvem Leverer Hva Er du en leverandør til leietaker, og ønsker å være med her? Ta kontakt med ola@estatemedia.no

ENERGIRÅDGIVNING

HÅNDVERKSTJENESTER

CAVERION NORGE

RADONTILTAK AS

Ole Deviks vei 10, 0666 Oslo Tlf: 22 87 40 00 E-post: info@caverion.no www.caverion.no

www.radontiltak.org post@radontiltak.org Tlf: 22699200 Adr: Forskningsveien 1b, 0373 Oslo

Caverion er en ledende europeisk tekniske totalentreprenør, med tilstedeværelse på over 50 lokasjoner i Norge. Vi ivaretar dine verdier gjennom hele livssyklusen. Caverion designer, produserer, drifter og vedlikeholder brukervennlige og energieffektive tekniske løsninger for alle typer bygg og industri. Våre tjenester brukes blant annet i kontorbygg, butikker, boliger, offentlige lokaler, industrianlegg og infrastruktur. Vår styrke er bred kompetanse og omfattende tjenester som dekker alle tekniske fagområder gjennom hele livssyklusen til bygg og industrianlegg.

Radontiltak AS utfører de aller fleste bygge- og ventilasjonstekniske tiltak mot radon i store deler av landet. Tiltak med maksimal effekt utføres i eksisterende bygg, nybygg og rehabiliteringsprosjekter. Vi tilbyr også ulike produkter og service. Ta kontakt for

FLYTTETJENESTER

INTERIØRARKITEKT

RELOKATOR AS

RAMSØSKAR INTERIØRARKITEKTER AS

Sandakerveien 138, 0484 Oslo Tlf:40 49 03 00 e-post: post@relokator.no www.relokator.no

Pilestredet 15A, 0164 Oslo Tlf: 459 11 251 Epost: info@ramsoskar.no www.ramsoskar.no

Relokalisering og flytting er mye mer enn bare esker og transport…

Relokator kan bistå i planleggingen, prosjektarbeidet, koordineringen av leverandører og flyttetjenester, samt utføre selve flytte- og avviklingstjenestene.

Vi er ledende i bransjen, og har markedets mest kompetente mannskap og største utstyrspark.

Ramsøskar Interiørarkitekter AS designer funksjonelle lokaler som skiller seg ut og blir lagt merke til. Vi designer og innreder kontor, restaurant, hotell og bolig.

HÅNDVERKSTJENESTER

KANTINETJENESTER

KIRKESTUEN AS

FAZER FOOD SERVICES AS

Huk aveny 25 0287 Oslo Telefon: 02678 E-post: ole@kirkestuenas.no

Filipstad Brygge 1 0252 Oslo Epost: kine.kolgrov.fossen@fazer.com www.fazer.com

befaring og pristilbud.

Noen av våre næringskunder: Thon Eiendom, Thon Hotels, Norges Vel, Røde kors, Ranstad, Suburbia, Fremskrittspartiet, Norges Varemesse, The Scotsman og Brasserie Paleo.

www.kirkestuenas.no Kirkestuen AS er en av Oslos ledende håndverksentreprenører innen rehabilitering/restaurering av alle typer tak, fasade og leietagertilpasninger.

Vi har over 30 års erfaring med dyktige fagarbeidere på laget.

«Fazer Food Services er Nordens ledende leverandør av kantine- og cateringtjenester, og drifter kantiner under merkenavnet Wilberg. Vi er matspesialister med en høy andel faglærte kokker som lager mat fra bunnen av. Fazer Food Services kan tilby alt fra enkle til mer eksklusive kantineløsninger, skreddersydd etter dine behov. Vi tilbyr blant annet lunsj, frokost, møte- og overtidsmat.»

HÅNDVERKSTJENESTER

KONTORMØBLER, INTERIØR OG BELYSNING

KR STENSRUD & SØN VEDLIKEHOLD AS

AMBIUS AS En del av Rentokil Initial Norge AS

Adr.: Marstrandgata 9 A, 0566 Oslo Tlf. 22 80 74 70 E-post: post@ssv.no www.ssv.no

Frysjaveien 40 0884 Oslo Postboks 24 Økern/0508 Oslo Tlf. 23 00 66 00 e-post: kontakt-no@ambius.com www.ambius.no

Vi ønsker å være din foretrukne entreprenør og tilbyr alt av tjenester innen fornying av kontorlokaler, rehabilitering og vedlikehold av næringsbygg.

Vi er opptatt av å skape en enklere hverdag for våre kunder og vi har fokus på langsiktige kunderelasjoner. Vi sørger for profesjonell prosjektledelse og koordinerer fagkunnskapen til alle håndverksdisipliner.

I tillegg til å ha en stab av dyktige arbeidsledere har selskapet egne tømrere og vi har tatt på oss ansvaret som opplæringsbedrift.

Ta gjerne kontakt om dere har behov for servicetjenester, vi har flere dyktige servicesnekkere med fullt utstyrt bil. #0 5/2 0 16 | estate LO K A L E R

Interiørbeplanting stimulerer sansene - Ambius skaper inspirerende ute og inne miljøer

114

miljø. Å investere t vakkert arbeidsmiljøet i alle ledd eksibilitet som misk utformet ivsel og velvære, dsplass. Kort situasjon.

Hvem Leverer Hva Er du en leverandør til leietaker, og ønsker å være med her? Ta kontakt med ola@estatemedia.no

KONTORMØBLER, INTERIØR OG BELYSNING

TAKSERING

KINNARPS AS

NITO TAKST SERVICE AS

P.B. 93, 1332 Østerås Grinidammen 4, 1359 Eiksmarka Tel: 67 16 71 00 firmapost@kinnarps.no

Servicesenter: 22 05 35 00 E-post: post@nito.no Nettside: www.nitotakst.no NITO Takst er en organisasjon for takstingeniører. NITO Takst Service AS drifter denne og er en selvstendig del av NITO – Norges ingeniør- og teknologorganisasjon. NITO Takst utdanner takstingeniører og er aktiv innen taksering av alle typer fast eiendom.

Vi gjør arbeidsdagen lettere Vi går gjennom alle punktene i tilbudet steg for steg. Sammen med deg gjør vi en grundig analyse av dine behov og skaper effektive og inspirerende miljøer.

Grunnlaget for en god dag på jobben.

eriørløsninger for r på kinnarps.no.

KONTORMØBLER, INTERIØR OG BELYSNING

MILJØTILTAK

MODULVEGGER OSLO AS

RADONLAB AS

Gladengveien 14 Tlf. 23 24 22 00 E-mail: mvo@modulvegger.no www.modulvegger.no

www.radonlab.com post@radonlab.no Tlf: 21 96 03 50 Adr: Forskningsveien 1B, 0313 Oslo

Glassvegger – kontorskillevegger – himlinger Se våre produkter på www.modulvegger.no

Radonlab AS er spesialister innen radonproblematikk og utfører både langtids- og korttidsmålinger av radon i boliger, næringsbygg og alle typer arbeidsplasser. Vi tilbyr rådgivning, opplæring og kurs innen fagfeltet. Radonlab AS har eget radon laboratorium og målingene har sporbarhet til internasjonale standarder. Ta kontakt for god faghjelp vedr. radon kartlegging eller tiltak i deres bygg!

MERKEVAREBYGGING

MILJØTILTAK ENVIROPAC AS Kakkelovnskroken 1 0954 Oslo Tlf: 06130 E-mail: info@enviropac.no www.enviropac.no

merkevarebygging av bygg

www.kominn.com tlf 22 74 17 71

Fra ledig til utleid

Kontakt oss for en uforpliktende avfallsanalyse.

Hent inspirasjon i vårt showrom i Kakkelovnskroken 1, Oslo.

MERKEVAREBYGGING

MILJØTILTAK

RELOKATOR AS

NORSK GJENVINNING

Sandakerveien 138, 0484 Oslo Tlf:40 49 03 00 e-post: post@relokator.no www.relokator.no

Karenslyst Allé 11 0214 Oslo Tlf: 22 12 96 00 E-mail: information@veolia.no http://www.norskgjenvinning.no

Relokalisering og flytting er mye mer enn bare esker og transport…

Relokator kan bistå i planleggingen, prosjektarbeidet, koordineringen av leverandører og flyttetjenester, samt utføre selve flytte- og avviklingstjenestene.

Vi er ledende i bransjen, og har markedets mest kompetente mannskap og største utstyrspark.

Gjenvinning av husholdningsavfall, næringsavfall og metaller, samt industriservice, riving og miljøsanering.

115

Returadresse Estate Media RÃ¥dhusgata 26 0151 Oslo

B WHY OSLO

ANNONSE

En annen standard