Espoon Asuntojen vastuullisuusraportti 2018

2018 VASTUULLISUUSRAPORTTI

2

ESPOON ASUNNOT

Sisältö

5 Toimitusjohtajan katsaus 6 Toimitusketju 7 Olennaiset näkököhdat 8 Johtamisjärjestelmä

10 Sosiaalinen vastuu 14 Ympäristövastuu 18 Taloudellinen vastuu 22 Riskien hallinta 24 GRI 32 Tilinpäätös 66 Espoon Asunnot

VASTUULLISUUSRAPORTTI 2018

3

Espoon Asuntojen vuosi 2018

Tammikuu Tyyrpuuri 6, Saunalahti – 88 kotia

368 asuntoa

Vuonna 2018 valmistui 5 uutta kohdetta.

Kesäkuu Kuvastimentie 4, Olari – 61 kotia

2 117 hakijaa

sai kauttamme kodin.

Heistä 1 069 oli yhden hengen kotitalouksia. Pois muutti 1 779 ruokakuntaa.

Kesäkuu Perilänkuja 1, Perkkaa– 126 kotia

28 062 hakemusta

Vastaanotimme ennätysmäärän hakemuksia vuonna 2018. Valtaosa hakijoista haki asuntoa yksin.

488

asuntoa rakenteilla

Elokuu Pihkametsä 2, Miilukorpi – 28 kotia

Niittysillankulma 1, Niittykumpu, 114 asuntoa Kynäniekanpiha 4, Suurpelto, 70 asuntoa Majurinkatu 1, Perkkaa, 117 asuntoa Jousenpuistonkatu 5, Tapiola, 61 asuntoa Uuno Kailaan katu 2, Perkkaa, 126 asuntoa

Syyskuu Keelkorvenkuja 5, Olari – 65 kotia 4

ESPOON ASUNNOT

Toimitusjohtajan katsaus Vuosi 2018 oli osaltamme suotuisa ja työntäyteinen. Liikevaihtomme kasvoi 2,6 prosentilla, käyttöaste nousi 98,8 prosenttiin. Lisäksi uuden toiminnanohjausjärjestelmän sekä verkkopalvelun rakentaminen vaativat monen työpanosta.

S

aimme viime vuonna valmiiksi viisi uutta kohdetta, joissa on 368 uutta kohtuuhintaista kotia. Lisäksi vuoden päättyessä rakenteilla oli viisi kiinteistöä, joihin valmistuu aikanaan 488 asuntoa. Voinkin siis todeta, että valmistuneiden ja liikkeelle lähteneiden asuntojen määrät olivat hyvällä tasolla.

Kaiken kaikkiaan vuosi 2018 koostui useista onnistumisista, suurista ja pienistä. Yksi niistä oli asuntojemme käyttöasteen kohoaminen 98,1 prosentista 98,8 prosenttiin. Se ylittää Espoon kaupungin meille asettaman tavoitteen reilusti ja viestii osaltaan, että olemme onnistuneet tavoitteessamme tuottaa hinta-laatusuhteeltaan hyviä asuntoja. Tätä tukee myös se, että olemassa olevien vuokrasuhteiden keskimääräinen pituus on entisestään pidentynyt.

Vaikka arvostamme pitkiä vuokrasuhteita, kolikon kääntöpuolena on, että vähäinen vaihtuvuus heikentää mahdollisuuksiamme tarjota asuntoja uusille asiakkaille. Samaan aikaan vuokra-asumisen suosio on lisääntynyt entisestään, ja se näkyy myös meillä. Vastaanotimme viime vuonna ennätysmäärän hakemuksia, yhteensä 28 062 kappaletta. Se on 15 prosenttia enemmän kuin vuonna 2017.

Vuokra-asumisen suosion taustalla on monia syitä: kaupungistuminen, julkisuudessa paljon esillä ollut asumisen kalleus erityisesti pääkaupunkiseudulla, työelämän muutokset, kuten pätkätyösuhteiden yleistyminen sekä ylipäätään yleinen asennemuutos vuokra-asumista kohtaan. Vuokra-asuminen tuo vapautta, jota omistusasuminen ei samalla tavalla mahdollista.

On selvää, että pääkaupunkiseutu ja Espoo tarvitsevat lisää kohtuuhintaisia asuntoja. Liian kallis asuminen ei saa estää ihmisiä muuttamasta työn perässä ja näin toimia talouden ja hyvinvoinnin kasvun esteenä. Pyrimmekin vastaamaan tähän tarpeeseen aloittamalla vuosittain 400 uuden kohtuuhintaisen asunnon rakennuttamisen ja huolehtimalla siitä, että vuokramme ovat jatkossakin keskimäärin 25 prosenttia Espoon yleistä vuokratasoa alhaisemmat.

Espoon elinvoimaisuuden kannalta on yhä tärkeämpää edistää kestävää kehitystä ja ottaa ilmastonmuutoksen torjunta ja sen vaikutuksiin reagoiminen entistä vahvemmin huomioon. Olemmekin asettaneet tavoitteeksi, että kaikki käyttämämme energia on päästötöntä ja uusiutuvaa vuoteen 2030 mennessä. Tältä osin olemme jo tehneet merkittäviä päätöksiä. Vuoden 2016 lopussa vaihdoimme kaiken käyttämämme kiinteistösähkön EKOenergia-merkityksi bioenergiaksi ja tämän vuoden alusta asuntomme ovat lämmenneet Fortumin päästöttömällä EkoPlus-kaukolämmöllä.

Perustehtävämme on yksinkertainen: vuokrata viihtyisiä ja kohtuuhintaisia asuntoja niitä tarvitseville, palvella asiakkaitamme sujuvasti ja ylläpitää kiinteistöjen kuntoa. Tuemme toiminnallamme Espoo-tarinaa edistämällä hyvää ja kestävää asumista sekä tasapainoista kaupunkirakennetta. Tässä onnistuaksemme Espoon Asuntojen hallitus määritti meille viime vuonna toimintaa ohjaavat strategiset painopisteet, joita on kaikkiaan viisi.

Seuraavien vuosien aikana keskitymme asuntotuotantotavoitteen saavuttamiseen, rahoituksen saatavuuden turvaamiseen ja kustannustason pitämiseen alhaalla, asiakaskokemuksen ja vuokraustoiminnan kehittämiseen, kestävään kehitykseen sekä kiinteistökannan kestävään hallintaan. Nämä painopisteet ohjaavat tekemistämme ja muuttuvat käytännön toimiksi osaavan henkilöstömme toimesta.

Mennyt vuosi vaati henkilöstöltämme ennen kaikkea muutosmyönteisyyttä. Rakensimme uutta toiminnanohjausjärjestelmää ja loimme nykyisten palvelukanaviemme rinnalle kokonaan uutta tapaa asioida kanssamme, verkkopalvelua. Haluan kiittää koko henkilöstöä hyvästä panoksesta tavoitteiden saavuttamiseksi ja venymisestä, jota sitäkin on paikoin tarvittu.

Henkilöstön lisäksi osoitan kiitokseni asiakkaillemme moninaisesta yhteistyöstä sekä hallituksellemme ja muille sidosryhmillemme viime vuoden lukuisista onnistumisista. Kiitos.

Jaakko Kammonen, toimitusjohtaja

VASTUULLISUUSRAPORTTI 2018

5

Toimitusketju, joka luo koteja ja työpaikkoja Tehtävämme on tarjota kohtuuhintaisia koteja, joille on paljon kysyntää pääkaupunkiseudulla. Toimivalla toimitusketjulla varmistamme palvelui­demme laadun säilymisen jokaisessa vaiheessa.

TOIMITUSKETJU Ohjaavat tekijät

Valtio Kunta Kysyntä

Vaikutukset

Maanhankinta

Investoinnit

Vuokraustoiminta

Palvelut asukkaille

Kiinteistöjen ylläpito

Espoon kasvu

Espoon Asunnot

Espoon kaupunki

Kohtuuhintaista asumista

Yhteistyökumppanit

MAANHANKINTA

KOTEJA KAIKILLE

KIINTEISTÖJEN YLLÄPITO

Omistajana Espoon kaupunki määrittelee asuntotuotantotavoitteemme, ja teemme maanhankinnassa ja kaavoituksessa yhteistyötä saadaksemme riittävästi rakennuskelpoisia tontteja.

Edistämme myös täydennysrakentamista, joka palvelee tehokkaan ja tiiviin kaupunkirakentamisen tarvetta.

Asukasvalintamme perustuu tarve­ harkintaan, ja etusijalla ovat kiireellisessä asunnon tarpeessa olevat, vähävarai­set ja pienituloiset hakijat. Oikeus asuntoon on perustavan­laatuinen. Se ei saa olla kiinni sosiaalisesta asemasta tai tuloista.

Kotien ja kiinteistöjen kunnossa pysymisen varmistamme laadukkailla kiinteistönhoitopalveluilla. Palvelut ostetaan ulkoisilta toimijoilta, mutta niiden laatua valvomme itse. Vastaamme myös suurien korjaustöiden tilauksesta, jotka kilpailutetaan kilpailuttamissääntöjen puitteissa.

INVESTOINNIT Uudisrakentamisen lisäksi investoimme perusparannuksiin ja -korjauksiin.

Meille on tärkeää kiinteistökantamme kestävä kunnossapito, energiatehokkuus sekä asumismukavuuden lisääminen. Pyrimme käyttämään hankkeissamme paikallisia toimijoita, jotta mahdollisimman monet espoolaiset hyötyisivät investoinneistamme.

6

ESPOON ASUNNOT

VIIHTYISÄÄ ASUMISTA Meille on tärkeää, että kaikki viihtyvät kodeissaan. Ratkaisevassa asemassa viihtyvyyden ylläpitämisessä ovat toimivat siivous-, kiinteistönhuoltoja viherhoitopalvelut, joiden laadusta teetämme vuosittain useita asukastyytyväisyystutkimuksia.

Tarjoamme asumisneuvontaa, jos asukkaalla on vaikeuksia elämänhallinnassa. Teemme parhaamme, että kukaan ei jää yksin ongelmiensa kanssa.

Vastuullinen toimintatapa on kiinteä osa liiketoimintaamme

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

Merkittävyys Espoon Asunnoille

Vuonna 2017 toteutettu olennaisuusarviointi määrittää meille ja sidosryhmillemme tärkeimmät vastuullisuusaiheet ja antaa suuntaviivat vastuulliselle toiminnallemme.

5

12

6

1

7 13

8

14 15

3

10

2

9

4

11 16 17

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

Merkittävyys sidosryhmille

TALOUDELLINEN VASTUU 1

Taloudellisen lisäarvon ­tuottaminen oikeudenmukaisella ja vaikuttavalla tavalla

2

Rakennustyön vastuullisuus ja harmaan talouden torjunta

3

Vaikuttaminen lainsäädännön kehittymiseen ja valtion vuokra-­asumisen tuen yhteis­kunnalliseen vaikutukseen

4

Rakennustyön suunnittelu tehokkaammaksi

SOSIAALINEN VASTUU

YMPÄRISTÖVASTUU

5

Henkilöstön hyvinvointi

12

Kiinteistöjen kestävä e ­ linkaari

6

Rauhallisten asuinalueiden rakentaminen ja tasapainoinen asukasrakenne

13

Energiankäytön tehosta­minen ja uusiutuvan energian käyttö

7

Arvostava huolehtiminen asiakkaista

14

8

Asukkaiden asioimista h ­ elpottavat ratkaisut

Rakennushankkeiden suunnittelu ympäristöystävällisiksi

9

Vuokra-asumisen arvostuksen edistäminen Espoossa

15

Uusien keinojen löytäminen yhdyskuntasuunnitteluun

16

Uusien ratkaisujen l­öytäminen jätehuoltoon

17

Uusien ratkaisujen löytäminen vedenkulutukseen

10

Yhteisöllisyyden tukeminen asumisratkaisuilla

11

Asukkaiden mahdollisuuksien tukeminen päätöksentekoon osallistumisessa

VASTUULLISUUSRAPORTTI 2018

7

Vastuullisuus näkyy kaikessa tekemisessämme Pyrimme ymmärtämään mahdollisimman kattavasti, miten toimintamme vaikuttaa ihmisiin, yhteiskuntaan ja ympäristöön.

O

lemme Espoon kaupungin sataprosenttisesti omistama tytäryhtiö ja osa Espoo-konsernia.

Emme tavoittele toiminnallamme voittoa emmekä jaa osinkoa tai varoja oman pääoman rahastosta.

Espoon kaupunginvaltuusto päättää tulostavoitteistamme. Strategisten tavoitteiden lisäksi toimintaamme ohjaavat vuosittaiset toimintasuunnitelmat, talousarviot, tavoitekeskustelut, erilaiset toimenpideohjelmat, sopimukset ja lainsäädäntö sekä yrityksen arvot.

aatteet julkaistiin verkkosivuillamme ja toimitettiin sopimuskumppaneillemme.

Työstimme arvoja Työstimme Espoon Asuntojen arvoja ja päämäärää eri kokoonpanoilla. Arvotyöskentely käynnistettiin koko henkilökunnan yhteisellä tilaisuudella. Esimiehet ja johtoryhmä luonnostelivat tilaisuudesta nousseiden teemojen pohjalta version, joka palautettiin yksiköihin jatkokeskustelua varten. Arvot ja päämäärä valmistuvat alkuvuodesta 2019.

Vastuullisuus kuuluu kaikille

Espoon Asunnoille tehtiin sisäinen tarkastus

Vastuullisuuden johtaminen perustuu strategiaamme ja arvoihimme, joita täydentävät eettiset periaatteet. Johto ja esimiehet koordinoivat vastuullisuustyötä osana muuta johtamista.

Teemme vastuullisuustyötä liike­toimintayksiköissä, yhteistyössä kumppaneiden kanssa sekä ekotuki­toimijoiden tuella.

Espoon Asunnoille tehtiin sisäinen tarkastus osana Espoon kaupungin sisäisen tarkastuksen ohjelmaa, jossa tarkastetaan kaupungin ja sen tytär­yhtiöiden toimintaa. Sen tavoitteena oli arvioida raportointiamme, riskienhallintaamme, konserniohjeiden noudattamista sekä hyvän hallinnointitavan toteutumista.

Sisäisessä tarkastuksessa keskityttiin Espoon Asuntojen ohjeistuksiin ja riskienhallintaan, joista saimme hyvää palautetta.

Lisäksi saimme hyviä suosituksia, joiden pohjalta teemme suunnitelman, miten ne viedään käytäntöön.

Suositukset koskivat esimerkiksi investointien jälkilaskelmien ottamista järjestelmälliseen käyttöön sekä tietojärjestelmien omistajien ja käyttöoikeuksien kirjaamista.

Täsmensimme eettisiä periaatteitamme Otimme vuonna 2016 määritellyt eettiset periaatteet tarkempaan tarkasteluun. Kartoitimme, miten hyvin henkilökuntamme tuntee eettiset periaatteet ja miten hyvin olemme onnistuneet niiden noudattamisessa. Vas­tauksista nousi toive saada konkreettisia esimerkkejä. Talon sisäinen työryhmä teki eettisiin periaatteisiin täsmennyksiä ja koosti niihin liittyviä esimerkkitilanteita sekä toiminta­ohjeita.

Eettisiä periaatteita ja esimerkki­tapauksia käytiin läpi henkilöstön kanssa, ja ne julkaistiin intranetissä. Eettiset peri-

Uusi toimitusjohtaja aloitti 1.1.2018 Diplomi-insinööri Jaakko Kammonen aloitti Espoon Asuntojen toimitusjohtajana 1.1.2018. Aiemmin Jaakko Kammonen on toiminut yhtiön kiinteistöjohtajana kymmenen vuoden ajan.

Kuvaus johtamisjärjestelmästä Hallitus

ESPOON KAUPUNKI

Yhtiökokous

valitsee hallituksen

Toimitusjohtaja

Viisi kaupungin nimeämää ja kaksi asukkaiden asukasvaaleilla valitsemaa jäsentä.

Lisäksi kokouksiin osallistuu kaupunginjohtajan nimeämä edustaja.

Liiketoiminta

Vuokraus

8

ESPOON ASUNNOT

Kiinteistökehitys ja rakennuttaminen

Kuvaus toiminnanohjauksesta

Vuotuiset talousarviossa asetetut tavoitteet

Konserniohje

Konsernin toimintaperiaatteet

Espoo-strategia Valtakunnalliset maankäytön, asumisen ja liikenteen sopimukset (MAL)

Kestävän kehityksen ohjelma

Espoon Asuntojen strategia Päämäärä | Perustehtävä | Arvot

Asuntolainsäädäntö

Liiketoimintatavoitteet ja liiketoimintasuunnitelmat

Ilmasto-ohjelma

Tavoitteet pääprosesseille

Asunto-ohjelma

Puurakentamisen ­edistämisen ohjelma

Tavoitteet tiimeille

Kehityskeskusteluissa asetetut henkilökohtaiset tavoitteet

Asunnottomuuden ennalta­ehkäisyn toimenpideohjelma (AUNE)

Espoon ikääntymispoliittinen ohjelma

Toiminnan seuranta ja sen pohjalta tavoitteiden kehittäminen

VASTUULLISUUSRAPORTTI 2018

9

10

ESPOON ASUNNOT

SOSIAALINEN VASTUU

Ennaltaehkäisevä talousneuvonta on kaikkien oikeus Vuokravelkojen taustalla oleviin talousongelmiin pyritään puuttumaan entistä varhaisemmassa vaiheessa.

K

enelle tahansa saattaa tulla jossain vaiheessa elämää eteen odottamaton tilanne, joka mullistaa arkisia asioita ja sekoittaa taloutta. Työttömyys, avioero tai muu yllättävä nyrjähdys voi johtaa maksuhäiriömerkintään, jos poikkeustilannetta lähdetään paikkaamaan velkarahalla ja vipeillä. Äkkiä ollaankin pulassa velkojen kanssa. Tällöin tarvitaan apua – ja mielellään mitä aiemmin, sen parempi.

Tilanteeseen nopeasti kiinni Yhteiskunnallisesti on nähtävissä, että maksuhäiriömerkintöjen määrä ja velkojen suuruus kasvavat joka vuosi. Myös meillä tilanne näkyy vahvasti vuokravelkamäärissä.

Jos vuokrat jäävät maksamatta muiden velkojen takia, voi edessä olla häätö ja oikeu­ dellinen perintä. Siksi on todella tärkeää, että tilanteeseen saadaan mahdollisimman pian apua eikä kokonaisvelkaa päästetä kasvamaan holtittomasti.

Tuen ja neuvojen antamiseen ei ole yhtä yksittäistä kohderyhmää, vaan avun saaminen on kaikkien oikeus.

Ohjeistusta ja neuvoja Me Espoon Asunnoilla uskomme aktiiviseen ja avoimeen toimintaan. Siksi olemme mukana ARAn ja Takuusäätiön valtakunnallisessa talousneuvontahankkeessa, jossa vuokravelkoihin pyritään puuttumaan mahdollisimman varhain.

Haluamme vastuullisena toimijana olla ohjaamassa asiakkaita sinne, missä heitä voidaan parhaiten auttaa.

Tehtävämme ei ole olla taloudellisen tuen tarjoaja, mutta hankkeen myötä pystymme entistä paremmin neuvomaan ja antamaan ohjeita siitä, miten toimia ja miten vuokravelat saadaan maksettua.

Usein asioita voi helpottaa myös oikealla tiedolla. Esimerkiksi toimeentulotuki on tukimuoto, jota kaikki eivät tunne. Sillä saadaan taloustilannetta paremmaksi pidemmälläkin aikavälillä.

Vuokravalvonta keskiössä Hankkeen keskeisenä osana kehitämme vuokravalvonnan ja asumisneuvonnan yhteistyötä ennaltaehkäisevämmäksi. Syvennämme vuokravalvonnan työntekijöiden perustyötä siten, että heillä on entistä paremmat valmiudet ottaa asioita puheeksi ja kuunnella asiakasta. Siten osaamme ohjata asiakkaan saamaan juuri hänen tarvitsemaansa apua.

Usein vuokravalvoja on asiakkaan ensimmäisen kontakti, kun vuokraa on jäänyt maksamatta, ja hän haluaa tietoa maksutilanteestaan. Hankkeen tavoitteena on luoda toimintamalli, jossa otetaan puheeksi asiakkaan velkaantumiseen vaikuttavat tekijät jo siinä vaiheessa, kun velkaantuminen on alkanut.

VASTUULLISUUSRAPORTTI 2018

11

Haluamme olla turvaamassa asumisen jatkumista ja jokaisen asukkaan hyvinvointia. Yleinen asumis­viihtyvyys paranee, kun naapurissakin asiat ovat kunnossa.

Yhden hyvinvointi vaikuttaa kaikkien elämiseen Haluamme olla turvaamassa asumisen jatkumista ja jokaisen asukkaan hyvinvointia. Yleinen asumisviihtyvyys paranee, ja kaikkien kannalta on mielekästä, kun naapurissakin asiat ovat kunnossa. Yksilön näkökulmasta varhainen puuttuminen auttaa myös siinä, että mitä nopeammin asiat selvitetään, sitä paremmin asukas säästyy esimerkiksi perintäkuluilta.

Isommassa mittakaavassa tasaisena pysyvä vuokratulo näkyy siinä, että pystymme pitämään vuokratason jatkossakin kohtuullisena.

12

ESPOON ASUNNOT

Tavoitteena turvata parempaa asumista Hankkeen määrälliseksi tavoitteeksi on asetettu haasteisiin asti menevien käsittelyjen ja maksamattomien vuokrien määrän vähentäminen.

Yhteistyömme kaupungin sosiaalitoimen kanssa on toimivaa.

Kun havaitsemme asiakkaan tarvitsevan apua, ohjaamme hänet sosiaalitoimen palvelujen piiriin. Näin asiakas saa ajoissa apua.

Vahvana yhteistyökumppanina talousneuvontahankkeessa on Takuusäätiö, jolla on muun muassa järjestelylainoja yllättäviin tilanteisiin sekä puhelinneuvonta Velkalinja. Myös Espoon talousja velkaneuvonta on aktiivisena toimijana mukana.

47 2014 2015

asunnon sai 1 680 hakijaa

19 066 hakijaa

22 248 hakijaa

24 337 hakijaa asunnon sai 2 042 hakijaa

asunnon sai 2 117 hakijaa

28 062 hakijaa

2025

asukastoimi­kuntaa

asunnon sai 1 936 hakijaa

2016

253

18 063 hakijaa asunnon sai 1 573 hakijaa

2017

kohdetta

Hakemusmäärä ja asunnon saaneet

2018

293

Asiakaspalvelun NPS vaihteluvälillä -100–+100

arvio 35 000 hakijaa

Asuntojen määrä

Asumisneuvonta: tapaamiset, kotikäynnit ja häädöt 2013*

755 kpl 182 kpl 76 kpl

2015

988 kpl 380 kpl 76 kpl

15 516 kpl

2016

807 kpl 287 kpl 59 kpl

2018 2017

685 kpl 229 kpl

Tapaamiset Kotikäynnit

67 kpl

Häädöt

18 500 kpl Arvio 2025

2018

627 kpl 261 kpl 66 kpl

* Vuosi 2014: ei tilastoitu

VASTUULLISUUSRAPORTTI 2018

13

YMPÄRISTÖVASTUU

7%

Leanheat-lämmönsäästö 2014–2018

Hyvin harkittuja ja kauaskantoisia tekoja Tavoitteenamme on vuoteen 2030 mennessä käyttää pelkästään päästötöntä ja uusiutuvaa energiaa. Siihen pääsy vaatii hyvin harkittuja ja kauaskantoisia toimenpiteitä.

Y

mpäristövastuullinen toimintamme perustuu pitkälti elinkaariajatteluun. Se tarkoittaa, että tarkastelemme rakennusten, niiden osien, järjestelmien ja laitteistojen toimintaa pitkäjänteisesti niiden valinnoista käyttöikänsä loppuun asti.

Ympäristövastuullinen toiminta edellyttää myös asiasta innostunutta ja siihen sitoutunutta henkilöstöä, rohkeutta lähteä kokeilemaan, sitkeyttä viedä hankkeita läpi ja tiivistä yhteistyötä kumppaneiden kanssa.

VAETS-toimenpideohjelma vuoden 2025 loppuun

Liityimme vuonna 2010 kiinteistöalan energiatehokkuussopimukseen kuuluvaan vuokra-asuntoyhteisöjen VAETS-toimenpideohjelmaan. Toimenpideohjelman uusi kausi alkoi vuonna 2017, ja se kestää vuoden 2025 loppuun.

Toimenpideohjelma lisää omien energiatehokkuustoimiemme suunnitelmallisuutta ja seurantaa sekä niiden kohdentamista ja vaikuttavuutta.

Tavoitteena on VAETS-kauden loppuun mennessä vähentää kokonaisenergiankulutustamme 7,5 prosenttia vuoden 2016 tasosta.

Energiankulutuksen vähentäminen on sitä haastavampaa, mitä pidemmälle energiatehokkuudessa ja energiansäästössä edetään. Yksi isoista askelistamme tulevaisuuteen on älykäs lämmityksensäätöjärjestelmä.

Älykäs lämmityksensäätöjärjestelmä kaikissa kiinteistöissä

Olemme kokeilleet älykästä lämmityksensäätöjärjestelmää ja siihen liittyvää lämpöenergian kysyntäjoustoa kiinteistöissämme vuodesta 2015 alkaen.

Koska kokemukset ovat olleet hyviä, otimme järjestelmän käyttöön kaikissa kiinteistöissämme vuoden 2018 lopussa.

Asuntoihin asennetut langattomat lämpötila- ja kosteusanturit mittaavat jatkuvasti huoneistojen sisäilmaston olosuhteita. Rakennusten lämmitystä ohjataan huoneistosta saatujen tietojen ja sääennusteiden pohjalta.

Järjestelmä myös oppii, kuinka nopeasti kukin rakennus lämpenee ja jäähtyy. Sen avulla saamme tasoitettua asuntojen lämpötilavaihteluja, alennettua rakennuksen keskilämpötilaa ja vähennettyä asuntojen lämpötiloihin liittyvien vikailmoitusten määrää.

14

ESPOON ASUNNOT

Syksyllä 2018 Leanheat-lämmityksensäätöjärjestelmä asennettiin kaikkiin Espoon Asuntojen kiinteistöihin

VASTUULLISUUSRAPORTTI 2018

15

Älykäs lämmityksensäätöjärjestelmä on rahoitettu vuokrista saatavalla tulorahoituksella. Järjestelmän takaisinmaksuaika on 3–5 vuotta.

Automaatio säätää lämmitystä aiempaa tarkemmin, mutta lämmitysjärjestelmässä olevia vikoja se ei pysty korjaamaan. Vuosittain useassa kohteessa tehdään lämmityksen tasapainotuksia ja venttiilien vaihtoja.

Pohjoismaiden suurin kysyntäjoustohanke käytäntöön

Espoon kaupunki ja Fortum solmivat vuonna 2016 sopimuksen taloudellisesti ja ekologisesti kestävien kaupunkiratkaisujen kehittämisestä. Älykäs lämmityksensäätöjärjestelmämme on esimerkki yhteistyön konkretisoitumisesta. Kyseessä on Pohjoismaiden suurin käytäntöön viety kaukolämmön kysyntäjoustohanke.

Järjestelmä mahdollistaa kysyntäjouston ja tehostaa lämmöntuotantoa ennakoimalla huippukulutusta. Kun Fortum pystyy leikkaamaan kaukolämmön 16

ESPOON ASUNNOT

kulutushuippuja, todennäköisyys varavoimalaitosten käytölle pienenee. Vuoden 2019 alussa siirryimme Fortumin EkoPlus-asiakkaaksi. Fortumilta hankkimamme EkoPlus-kaukolämpö tuotetaan normaalioloissa jäteveden sisältämästä lämmöstä.

Vuoden 2016 lopussa vaihdoimme ensimmäisenä kunnallisena vuokrayhtiönä kaiken käyttämämme kiinteistösähkön EKOenergia-merkityksi bioenergiaksi.

Uutta kaupunkikuvaa ja energiatehokkaita asuntoja Ympäristövastuunäkökulma ja elinkaariajattelu ovat keskeisessä asemassa, kun mietimme vanhojen, huonokuntoisten ja asukkaiden tarpeisiin sopimattomien rakennusten kohtaloa.

Purimme äskettäin Lippajärvellä sijainneet 1970-luvulla rakennetut luhtitalot, joiden korjaaminen olisi ollut hyvin kallista ja vaikeaa. Kaavamuutoksen myötä tontille tuli lisää rakennusoikeutta ja pystyimme myymään osan tontista. Samalla saamme osaltamme

Kasvihuonekaasupäästöt yhteensä kg CO2-e/Rm³ 2018 2017 2016 2015 2014

Ympäristövastuullisen toiminnan toteuttaminen tarvitsee asukkaiden tukea.

Tärkeintä on oikea asenne, mikä näkyy esimerkiksi asukastoimikuntien työskentelyssä ja jätteiden lajittelussa.

13,9 11,0 12,9 12,0 8,0

Asukkaiden jätteet

luotua uudenlaista kaupunkikuvaa, joka vähentää asumiseen liittyvää eriarvoisuutta.

Seuraavana purkuvuorossa ovat Suvelassa sijaitsevat neljä kerrostaloa. Purkutytöt alkavat vuoden 2019 keväällä, valmista on luvassa noin viiden vuoden kuluttua. Myös Suvelan tontille rakennetaan aiempaa enemmän asuntoja: energiatehokkaasti toteutettuja vuokra- ja omistusasuntoja.

Asukkaiden asenne keskeistä Ympäristövastuullisen toiminnan toteuttamiseen tarvitaan asukkaita. Tärkeintä on oikea asenne, mikä näkyy esimerkiksi asukastoimikuntien työskentelyssä ja jätteiden lajittelussa.

Jätteiden lajittelu kiinteistöissämme on viety varsin pitkälle. Sekajätteen rinnalla jätekatoksista löytyvät omat keräysastiat biojätteelle, kartongille, lasille ja muovipakkauksille.

Lisäksi useimmissa kiinteistöissä kerätään sähköja elektroniikkaromua.

kWh/Rm2, normeerattu kulutus 2025 2018 2017 2016 2015 2014

65,7 % sekajäte 15,2 % paperi 8,7 % biojäte 6,3 % kartonki 4,1 % muut

Kaukolämmön lämpöindeksi

41,6 41,3 41,3 41,7 40,9 38,7 tavoite

Kiinteistösähkön kulutus kWh/Rm2 2025 2018 2017 2016 2015 2014

2,7 % lasi 0,9 % SER 0,4 % metalli 0,1 % muovi

5,3 5,2 5,3 5,1 4,9 4,8 tavoite

VASTUULLISUUSRAPORTTI 2018

17

18

ESPOON ASUNNOT

TALOUDELLINEN VASTUU

Kohtuullisten asumiskustannusten koteja Haluamme tarjota asiakkaillemme kohtuuhintaista, hinnaltaan ennakoitavaa ja laadukasta asumista.

P

äivittäisen työn oikeanlainen organisointi kilpailutuksineen, suunnitteluineen ja valvontakäytäntöineen on työkalu hyvään taloudenpitoomme ja taloudellisen vastuumme kantamiseen. Espoon kaupungin omistamana yhtiönä tavoitteenamme ei ole tuottaa voittoa eikä jakaa osinkoa.

Toimimme omakustannusperiaatteella, ja vuokratuottomme käytetään korjaustoimintaan ja lainojen hoitoon – ja näin asukkaidemme hyväksi asuntojen, asumisympäristön ja kiinteistöjen parantamiseen.

Noin 15 500 vuokra-asunnossamme on hyvä hinta-laatusuhde, ja asukkaat maksavat keskimäärin 25 prosenttia Espoon yleistä tasoa alhaisempaa vuokraa.

Käyttöaste takaamassa kohtuuhintaisuutta Tarkastelimme vuonna 2018 perusteellisesti asumiseen liittyviä prosessejamme asukasvalintoineen, muuttotarkastuksineen sekä uusien asukkaiden saapumismuuttoineen. Mahdollisimman hyvin suunnitellut toimintatavat tehostavat asuntojemme käyttöastetta. Näin pystymme parhaiten takaamaan sen, että asumiskustannukset pysyvät ennakoitavina ja vuokrahyöty jakautuu oikeudenmukaisesti.

Asuntojemme käyttöaste on pysynyt jo vuosikymmenen ajan Espoon kaupungin edellyttämällä tasolla, vähintään 98 prosentissa. Vuonna 2018 käyttöasteemme oli 98,8 prosenttia, joten toimenpiteemme muun muassa muuttoon liittyvien prosessien selkiyttämisessä ja hallinnassa ovat olleet oikeansuuntaisia.

Asukkaiden vaihtuvuus asunnoissamme on vuositasolla noin 12 prosenttia, joka on varsin vähän. Se heikentää mahdollisuuksiamme tarjota koteja uusille asukkaille. Taloudellisen vastuun toteuttamisen kannalta on kuitenkin tärkeää, että asuntojemme käyttöaste pysyy korkealla.

Vastuullisuus koostuu teoista Taloudellisen vastuun käytännön toteutus vaatii paljon etukäteissuunnittelua uusista rakennushankkeistamme kiinteistöjen peruskorjauksiin. Lisäksi tarvitaan paljon päivittäistä operatiivista työtä kiinteistöhuollossa sekä kaikessa tarkkaa valvontaa.

Valvonnallinen aspekti on hyvin tärkeä. Yhteistyöverkostoomme kuuluu suuri joukko toimijoita huoltoyhtiöistä siivouspalveluiden tuottajiin.

VASTUULLISUUSRAPORTTI 2018

19

Toimimme omakustannusperiaatteella ja vuokratuottomme käytetään korjaustoimintaan ja lainojen hoitoon – ja näin asukkaidemme hyväksi asuntojen, asumisympäristön ja kiinteistöjen parantamiseen.

Tehtävämme on varmistaa se, että paitsi omamme, myös kumppaniyrityksiemme toiminta on vastuullista. Torjumme järjestelmällisesti myös harmaata taloutta ”Luotettava laatutyömaa” -kriteerien mukaisesti.

Korkotason nousu tuo paineita Taloudellinen vastuu edellyttää myös jatkuvaa kustannusten seurantaa. Suurimmat paineet kustannustason nousuun tulevat tälläkin hetkellä rahoitus­ markkinoiden puolelta. Lainakorkojemme mahdollinen nousu aiheuttaa meille varsin nopeasti myös vuokrien korotuspaineita. Pyrimme varautumaan tähän sitomalla lainat pääsääntöisesti pitkiin korkoihin ja mahdollisuuksien rajoissa koronvaihtosopimuksiin.

Lisäksi neuvottelemme mahdollisuuksien mukaan uudestaan lainasopimuksia, joissa on korkea margi­ naali tai kokonaiskorko. Käytämme kuitenkin vain riskittömiä tai vähäriskisiä suojautumiskeinoja. Emme tee riskialttiita suojautumisia tai sijoituksia.

Pyrimme pitämään kustannuksiamme kurissa kehittämällä jatkuvasti toimintojamme, onhan vuokrien 20

ESPOON ASUNNOT

ennakoitavuus ja tarvittaessa niiden hillitty nosto yksi toimintaamme ohjaavista periaatteista.

Myös vanhojen asuntokohteidemme kunnossapito ja peruskorjaukset vaikuttavat taloudenpitoomme.

Peruskorjausten vaikutus vuokrien nostopaineisiin ei kuitenkaan ole aivan välitön. Remontteja voidaan tarvittaessa ajastaa alkamaan hieman eri tahtiin kuin mitä alun perin on suunniteltu.

Uusia asuntoja halutuille paikoille Espoo tarvitsee muiden kasvukeskusten tavoin lisää asuntoja, sillä kaupungistuminen luo jatkuvaa painetta asuntotuotannolle. Samalla myös kohtuuhintaisten vuokra-asuntojen kysyntä jatkuu suurena.

Tavoitteemme on aloittaa vuosittain 400 uuden vuokra-asunnon rakentaminen. Luku ei ole kuitenkaan kiveen hakattu, sillä meillä on vastuu myös siitä, että tuottamamme asunnot vuokrataan.

Olennaista on, että asunnot rakennetaan hyvien yhteyksien varrelle alueille, joilla ihmiset haluavat asua.

Vain näin pystymme varmistamaan taloudellisen vastuumme mukaisen toiminnan myös tulevina vuosina.

Asuntojen käyttö­aste

0%

99 %

Tavoite 2025

98,8 % Käyttöaste 2018 2017 98,1 % 2016 98,4 %

Lahjonta ja ­korruptio ­ Espoon Asuntojen toiminnassa.

Työllisyysjalanjälki

2015 98,1 % 2014 99,2 %

Verojalanjäki

Noin 826 henkilötyövuotta 17,0 M€ ALV 4,4 M€ Kiinteistövero 1,0 M€ Palkan sivukulut

105

2,8 M€ Tilitettävät

palkan sivukulut

ja ennakonpidätykset

Espoon ­Asuntojen palveluksessa

209

Korjaustoiminta

232

Huolto, ulko­alueiden hoito ja siivous

2014

11,39

2015

*Tilastokeskus 2018

11,43

14,58 14,94

2016

Uudet kohteet ja perus­parantaminen

Espoo–Kauniainen*

11,84

2017

Jätehuolto, sähkö ja lämmitys

Espoon Asunnot

€/m2/kk

11,95

2018

174

Keskivuokra

12,10

2025

106

1,4 M€ Saatu avustusta

15,91 16,00

16,48 13,50 arvio

VASTUULLISUUSRAPORTTI 2018

21

Espoon Asunnot Oy Riskikartoitus 2018

Riskien tunnistus

Hallintatapa

1.

Toimitilan tai järjestelmien käyttö estyy.

ICT-tuki ja palvelimet ulkoistettu. Välineet ja osaaminen luovat edellytykset etätöihin, toimintaa pystytään jatkamaan.

2.

Yhtiö työnantajana, imago työmarkkinoilla.

Pidetään huolta työtekijöiden työhyvinvoinnista. ­ Ammattitaitoinen rekrytointiprosessi.

3.

Avainhenkilöiden lähtö yrityksestä.

Henkilöstön osaaminen kartoitettu ja koulutussuunnitelmat tehty. Tuetaan asiantuntijuuden jakamista ja henkilöstön ­osaamista.

4.

Henkilöstön ICT-osaaminen.

Henkilöstön järjestelmällinen koulutus uusien järjestelmien ja ­sovellusten käyttöön.

5.

Tyhjäkäynnin kasvu alueen, asuntotyypin tai ­vuokran takia.

Asuntojen vaihtuvuutta ja käyttöastetta seurataan ja ryhdytään ajoissa toimenpiteisiin asumisen laadun parantamiseksi.

Asumistarpeiden ja asuntokysynnän mukainen uudiskohteiden rakentaminen sijainnin ja laadun osalta.

6.

Huoneistojen kunnon heikkeneminen ja muutto­­remonttien kustannusten ­nousu a ­ sukkaiden asumis­taitojen heiketessä ja ­vaihtuvuuden lisääntyessä.

Asuntojen kunnon ja asumistapojen seuranta ja asumisneuvonnan kehittäminen.

7.

Korjausurakoinnin laadun heikkeneminen ja ­kustannusten nousu, koska markkinat ylikuumenevat ja kilpailu hyvistä urakoitsijoista kasvaa.

Tehokas kilpailutus ja huolellinen sopimusten ­valmistelu, t­ oteutus ja toteutuksen valvonta. Varataan riittävät ­taloudelliset resurssit tarvittavien korjausten tekemiseen.

8.

Huoneistoista lähteviä vesivahinkoja laitteiden tai kylpyhuoneiden vuodosta.

Hyvä vakuutusturva, kestävät rakenneratkaisut ja ­asukkaiden ohjeistus.

9.

Huoneistoista tahallisesti tai tahattomasti lähteviä palovahinkoja.

Hyvä vakuutusturva, kestävät rakenneratkaisut ja­­asukkaiden ohjeistus.

10.

Kaupungin runkoviemärien, omien sadevesi- tai muiden viemärien tukkeentuminen tai kapasiteetin riittämättömyys, joka aiheuttaa tulvimisen ja vesivahingon. Äärisäiden ja sademäärien ennustetaan kasvavan.

Uudiskohteiden ja perusparannusten suunnittelussa varaudutaan poikkeuksellisiin olosuhteisiin. Pidetään huolta rakenteiden ja järjestelmien kunnosta ja vähennetään taloudellisia riskejä vakuutuksilla.

11.

Omaisuudelle tai henkilölle aiheutuneet ­vahingot j­ohtuen kohteiden kunnossapidosta, katolta ­putoavasta lumesta ja liukkaudenpoistosta.

Huoltoyhtiö vastaa riskien torjunnasta. Huoltoyhtiöitä ohjeis­ tetaan riskien eliminoinnista ja tapahtuneiden vahinkojen asianmukaisesta arvioinnista ja dokumentoinnista.

12.

Vaaratilanne asiakaspalvelussa tai asiakaskäynnillä.

Henkilöstö on ohjeistettu vaaratilanteiden hallintaan. ­Valmennus on jatkuvaa ja työturvallisuus on osana uusien­ ­henkilöiden perehdytystä.

13.

Korot nousevat voimakkaasti.

Korkoriskiltä suojaudutaan lainasalkun hallinnalla ja ­mahdollisilla suojausinstrumenteilla.

22

ESPOON ASUNNOT

Riskien tunnistus

Hallintatapa

14.

Kiinteistökannan arvonkehitys heikompaa kuin ­odotettu.

Kiinteistöstrategiaan perustuva aktiivinen kiinteistöjen kehittäminen. Sosiaalisesti kestävien asuinyhteisöjen edistäminen.

15.

Suuren kumppanin konkurssin kustannusvaikutukset.

Huolellinen kilpailutus ja urakoitsijan valinta. Sopimuksellinen varautuminen.

16.

Tietojen käsittelyyn liittyvät virheet.

Selkeä tietoturvaohjeistus, henkilöstön koulutus, käyttö­ oikeushallinta.

17.

Ohjelmistojen, laitteiden ja tietoliikenneyhteyksien tietoturva-aukot.

Käyttöoikeushallinta, ohjelmistojen ja laitteiden sekä näiden toimittajien huolellinen valinta ja yhteyksien asiantunteva ­hallinta.

18.

Negatiivinen julkisuuskuva (esim. talouteen ­liittyvät epäselvyydet, johdon tai työntekijöiden väärin­käytökset ja erilaiset asiakaspalveluongelmat).

Johtamisjärjestelmä ja eettiset periaatteet tukevat myönteisen julkisuuskuvan muodostumista. Hyvä johtaminen ja esimiestyö vähentävät väärinkäytöksiä ja parantavat asiakaspalvelua.

19.

Sosiaalisessa mediassa noussut kohu.

Keskustelun seuraaminen ja siihen reagointi, uusien ainesten tuottaminen keskusteluun, keskustelun pitäminen yllä sekä ohjeistuksen luominen sosiaalisen median käytölle.

20.

Yhteistyökumppanien päätökset omassa liiketoiminnassa. Jo pelkkä epäily siitä, että yhtiö on osallisena epäeettisessä toiminnassa, saattaa riittää julkiseen tuomioon ja vakavaan kolaukseen yhtiön maineelle.

On varmistettava, että kumppanit noudattavat voimassaolevia lakeja ja toimivat hyväksyttävien liiketoimintaperiaatteiden mukaisesti.

21.

Julkisuudessa annetut lupaukset jäävät lunastamatta.

Markkinoinnin ja viestinnän tulee olla aidosti s ­ trategialähtöistä ja kestävällä pohjalla. Lisäksi on huolehdittava siitä, että ­jokainen Espoon Asuntojen palveluksessa oleva sisäistää oman roolinsa yrityksen maineen parantamisessa.

22.

Valtion asuntopolitiikan muutokset, jotka heikentävät yleishyödyllisten asuntotuottajien toiminnan edellytyksiä (tuki ja käyttö sekä luovutusrajoitukset eivät ole tasapainossa).

Aktiivinen edunvalvonta mm. KOVA ry:n kautta.

23.

Kaupungin asuntopoliittisissa tavoitteissa tapahtuvat muutokset (ei osoiteta riittävästi tontteja kohtuuhintaiseen asuntotuotantoon).

Aktiivinen vuorovaikutus omistajan ja yhteistyökumppanin kanssa.

24.

Rakennusmääräysten muutokset, jotka nostavat ­rakennuskustannuksia ja johtavat vuokrankorotuksiin.

Osallistuminen lainvalmisteluun muiden yleishyödyllisten ­vuokranantajien kanssa.

25.

Vaativien uusien kohteiden tekniset riskit (korkeat talot, uudet materiaalit kuten puu tai uudet lämmitysjärjestelmät).

Huolellinen suunnittelu.

VASTUULLISUUSRAPORTTI 2018

23

Global Reporting Iniative (GRI) G4 YLEINEN PERUSSISÄLTÖ Indikaattorin numero

GRI:n sisältö

Tieto tai mistä se löytyy:

Huom!

Strategia ja anayylsi G4-1

Ylimmän johdon lausunto

Toimitusjohtajan katsaus, sivu 5 ja Hallituksen toimintakertomus, sivut 34–51

Organisaation taustakuvaus G4-3

Raportoivan organisaation nimi

G4-4

Tärkeimmät tavaratmerkit/brändit sekä tuotteet ja palvelut

G4-5

Organisaation pääkonttorin sijainti

Espoo, Suomi

G4-6

Toimintamaiden lukumäärä ja maat, joissa organisaatio toimii tai jotka ovat merkittäviä raportissa kuvattujen olennaisten yritysvastuun näkökohtien osalta

Suomi, Espoo

G4-7

Organisaation omistusrakenne ja yhtiömuoto

Espoon kaupungin 100 % omistama osakeyhtiö

G4-8

Markkina-alueet

Espoo

G4-9

Raportoitavan organisaation koko

Hallituksen toimintakertomus, sivu 44

G4-10

Henkilöstön määrä työsuhteen ja työsopimuksen mukaan

Hallituksen toimintakertomus, sivu 44

G4-11

Kollektiivisesti neuvoteltujen työehto­ sopimusten piiriin kuuluva henkilöstö

Koko henkilöstö, poislukien toimitusjohtaja.

G4-12

Organisaation toimitusketju

Vastuullisuusraportti, sivu 6

G4-13

Merkittävät muutokset organisaation koossa, rakenteessa, omistusrakenteessa tai toimitusketjussa raportointijaksolla

Ei merkittäviä muutoksia

G4-14

Varovaisuuden periaatteen soveltaminen

Riskienhallinta, sivut 22–23, Hallituksen toimintakertomus, sivu 49

G4-15

Organisaation hyväksymät tai edistämät ulkopuolisten toimijoiden periaatteet ja aloitteet

Vastuullisuus näkyy kaikessa tekemisessämme, sivut 8–9

G4-16

Jäsenyydet järjestöissä ja edunvalvonta­organisaatioissa.

Kohtuuhintaisen vuokra-asumisen edistäjät ry – KOVA

24

ESPOON ASUNNOT

Espoon Asunnot Oy

Kuvattu perustehtävän kautta.

Yhteistyökumppanimme sitoutuvat vastuullisuuteen.

Indikaattorin numero

GRI:n sisältö

Tieto tai mistä se löytyy:

Huom!

Tunnistetut olennaiset näkökohdat ja laskentarajat G4-17

Konsernin laskentarajat

Tilinpäätös

G4-18

Raportin sisällönmäärittely

GRI/Olennaiset näkökohdat ja laskentarajat

G4-19

Olennaiset näkökohdat

Vastuullinen toimintatapa on kiinteä osa liiketoimintaamme, sivu 7

G4-20

Olennaisia näkökohtia koskevat laskentarajat organisaation sisällä

Espoon Asunnot yhtiö ja vuokra-asunnot. Mittareissa erillistapaukset ilmoitettu erikseen.

G4-21

Olennaisia näkökohtia koskevat laskentarajat organisaation ulkopuolella

Espoon Asunnot yhtiö ja vuokra-asunnot. Mittareissa erillistapaukset ilmoitettu erikseen.

G4-22

Muutokset aiemmin raportoiduissa tiedoissa

Muutokset merkitty erikseen kunkin tiedon kohdalle

G4-23

Merkittävät muutokset raportin laajuudessa ja näkökohtien laskentarajoissa

Raportin laajuus sama kuin edellisessä raportissa.

Sidosryhmävuorovaikutus G4-24

Luettelo organisaation sidosryhmistä

Vastuullinen toimintatapa on kiinteä osa liiketoimintaamme, sivu 7

G4-25

Sidosryhmien määrittely- ja valintaperusteet

Sidosryhmät on määritelty sidosryhmä­ kyselyjä toteuttavan yrityksen johdolla sisäisesti ja niin, että mukaan on pyritty ottamaan kaikki merkittävimmät sidosryhmät.

G4-26

Sidosryhmätoiminnan periaatteet

Asiakaspalautetta kootaan systemaattisesti. Työhyvinvointikyselyjä järjestetään henkilöstölle. Kaupunkikonsernin nostamat asiat ovat kaiken toiminnan suunnittelun taustalla. Muiden sidosryhmien kanssa käydään aktiivista vuoropuhelua.

Vastuullisuuden osa-alueiden merkittävyydestä teetettiin kysely sidosryhmille.

G4-27

Sidosryhmien esille nostamat tärkeimmät asiat ja huolenaiheet

Vastuullinen toimintatapa on kiinteä osa liiketoimintaamme, sivu 7 Olennaisuusmatriisi

VASTUULLISUUSRAPORTTI 2018

25

Indikaattorin numero

GRI:n sisältö

Tieto tai mistä se löytyy:

G4-28

Raportointijakso

2018

G4-29

Edellisen raportin päiväys

Toukokuu 2018

G4-30

Raportin julkaisutiheys

Raportointi kerran vuodessa

G4-31

Yhteystiedot, josta voi tilata raportin ja kysyä siihen liittyviä lisätietoja

Viestintä, Espoon Asunnot Oy

G4-32

GRI-sisältövertailu

GRI-indeksi

G4-33

Lähestymistapa ulkoiseen varmennukseen

Raportti varmennettu sisäisesti, ylin johto osallistunut varmennukseen.

Hallintorakenne ja valiokunnat

Hallituksen toimintakertomus, sivut 50, 66–67

Huom!

Raportin kuvaus

Edellinen vuosikatsaus 2017

Hallinto G4-34

Liiketoiminnan eettisyys G4-56

Arvot ja liiketoimintaperiaatteet

http://www.espoonasunnot.fi/yritys/ vastuullisuus/eettiset-periaatteet

Raportoitu soveltuvin osin. Yhtiöllä on käytössä työyhteisön pelisäännöt käyttäytymisnormeina, jotka ovat vain sisäisessä käytössä.

Raportoitu soveltuvin osin.

ERITYINEN PERUSSISÄLTÖ Luokka: Taloudellinen G4-DMA

Johtamistavan kuvaus

Vastuullisuus näkyy kaikessa tekemisessämme, sivut 8–9

G4-EC1

Suoran taloudellisen lisäarvon tuottaminen ja jakautuminen

Vastuullisuusraportti, sivut 20–21

G4-EC4

Valtiolta saadut avustukset

ARA:n käynnistysavustukset 1,4 M€ 2018

G4-EC8

Merkittävät epäsuorat taloudelliset vaikutukset ja niiden laajuus

Vastuullisuusraportti, sivut 6 ja 21, GRI-taulukko; Tavoitteet, asunnottumuudenehkäisy

Muita keskeisiä mitattavia

Käyttöaste, liikevaihto ja tulos

Hallituksen toimintakertomus, sivu 35

Muita keskeisiä seurattavia

Harmaan talouden torjunta

Velvoitamme yhteistyökumppaneitamme noudattamaan eettisiä pelisääntöjämme. Ei raportoituja lahjonta tai korruptiotapauksia vuonna 2018.

26

ESPOON ASUNNOT

Vuoden aikana alkaviin asuntoinvestointeihin

Indikaattorin numero

GRI:n sisältö

Tieto tai mistä se löytyy:

Huom!

Luokka: Ympäristö G4-DMA

Johtamistavan kuvaus

Vastuullisuusraportti, sivut 8–9

Raportoitu soveltuvin osin.

G4-EN3

Organisaation oma energiankulutus

Vastuullisuusraportti, sivut 14–17, 44–45 GRI-taulukko; Tavoitteet, sivut 30–31

Kiinteistösähkö ja lämpö ilmoitettu erikseen.

Laskentaraja *.

G4-EN6

Energiankulutuksen vähentäminen

Vastuullisuusraportti, sivut 14–17, 44–45 GRI-taulukko; Tavoitteet, sivut 30–31

Kiinteistösähkö ja lämpö ilmoitettu erikseen.

Ilmoitettu kilowattitunteina.

Laskentaraja *.

G4-CRE1

Energiankulutuksen intensiteetti

Vastuullisuusraportti, sivut 14–17,44–45 GRI-taulukko; Tavoitteet, sivut 30–31

Kiinteistösähkö ja lämpö ilmoitettu erikseen.

Laskentaraja *.

G4-CRE2

Vedenkulutuksen intensiteetti

Vastuullisuusraportti, sivut 14–17, 44–45 GRI-taulukko; Tavoitteet, sivut 30–31

Laskentaraja *

G4-EN15

Suorat kasvihuonekaasupäästöt

Vastuullisuusraportti, GRI-taulukko; Tavoitteet, sivut 30–31, laskentatapa kerrottu sivulla 29.

Työpäivän aikana tapahtuva liikkuminen. Osuus kokonaispäästöistä on alle 0,5 %.

G4-EN16

Epäsuorat kasvihuonekaasupäästöt

Vastuullisuusraportti, GRI-taulukko; Tavoitteet, sivut 30–31, laskentatapa kerrottu sivulla 29.

Kiinteistösähkö ja lämpöenergia.

G4-EN17

Muut epäsuorat kasvihuonekaasupäästöt

Vastuullisuusraportti, GRI-taulukko; Tavoitteet, sivut 30–31, laskentatapa kerrottu sivulla 29.

Asukkaiden tuottamat jätteet

G4-EN19

Kasvihuonekaasupäästöjen vähentäminen

Vastuullisuusraportti, GRI-taulukko; Tavoitteet, sivut 30–31, laskentatapa kerrottu sivulla 29.

G4-EN23

Jätteiden kokonaismäärä jaoteltuna jätelajeittain ja käsittelytavan mukaisesti

Kokonaisjätemäärä 6 965 tn.

Jätteiden jakauma löytyy sivulta 17.

Laskentaraja *

* Espoon Asuntojen vuokra-asunnot

VASTUULLISUUSRAPORTTI 2018

27

Indikaattorin numero

GRI:n sisältö

Tieto tai mistä se löytyy:

Huom!

Raportoitu soveltuvin osin.

Luokka: Sosiaalinen G4-DMA

Johtamistavan kuvaus

Vastuullisuusraportti, sivut 8–9

G4-LA1

Uuden palkatun henkilöstön kokonaismäärä ja osuus sekä henkilöstön vaihtuvuus jaoteltuna ikäryhmittäin ja sukupuolen mukaan

Hallituksen toimintakertomus, sivu 44

G4-LA6

Tapaturmat

Työtapaturmia ei ole ilmoitettu vuonna 2018.

Raportoitu vain lukumäärä

G4-LA9

Keskimääräiset koulutustunnit vuodessa henkilöä kohden

Koulutuksessa on käynyt 63 henkeä. Keskimääräinen koulutus 23 h/henkilö.

Opintovapaalla 1 henkilö.

Raportoitu henkilöä kohden

G4-LA12

Organisaation hallintoelinten kokoonpano ja henkilöstön jakauma henkilöstöryhmittäin jaoteltuna sukupuolen, ikäryhmän, vähemmistöryhmän ja muiden monimuotoisuuteen liittyvien tekijöiden mukaisesti

Hallituksen toimintakertomus, sivut 44, 50 ja 66–67

Raportoitu vain kokoonpano

G4-SO5

Vahvistetut lahjonta- ja korruptiotapaukset ja niihin liittyvät toimenpiteet

Ei tapauksia vuonna 2018

G4-PR5

Asiakastyytyväisyystutkimusten tulokset

Hallituksen toimintakertomus, sivu 35

Muita keskeisiä mitattavia

Asunnon hakeneiden ja saaneiden määrät

Vatuullisuusraportti, sivu 13 ja Hallituksen toimintakertomus, sivu 35

Muita keskeisiä mitattavia

LATU laatutarkastelu

Hallituksen toimintakertomus, sivu 35

28

ESPOON ASUNNOT

KÄSITTEET JA TUNNUSLUVUT

Käsite tai tunnusluku

Määritelmä

Ympäristö Kulutusseurannassa mukana olevat kohteet

Espoon Asuntojen omistamat vuokra-asunnot

Lämmön kokonaiskulutus (MWh)

Vuoden todellinen lämmönkulutus kaikissa kulutusseurannan kohteissa

Lämmön normeerattu kulutus

Lämmön sääkorjattu kulutus kaikissa kulutusseurannan kohteissa

Lämpöindeksi

Lämmön sääkorjattu kulutus rakennuskuutiota kohden kaikissa kulutusseurannan kohteissa

Kiinteistösähkön kokonaiskulutus (MWh)

Vuoden todellinen kiinteistösähkön (ei sisällä huoneistojen tai liiketilojen käyttämää sähköä) kulutus kaikissa kulutusseurannan kohteissa

Kiinteistösähkön ominaiskulutus

Kiinteistösähkön kulutus rakennuskuutiota kohden kaikissa kulutusseurannan kohteissa

Veden kokonaiskulutus

Vuoden todellinen vedenkulutus kaikissa kulutusseurannan kohteissa

Veden ominaiskulutus litraa/Rm3

Veden kulutus litroissa rakennuskuutiota kohden kaikissa kulutusseurannan kohteissa

Kasvihuonekaasupäästöt

Lämmön, kiinteistösähkön, lämpimän veden, asukkaiden tuottaman jätteen ja yhtiön toimintaan käytettävien ajoneuvojen päästöt. Lämmön, asukkaiden jätteiden ja sähkön päästökertoimet ovat HSY:n määrittelemät. Sähkön kerroin on 10/2016 eteenpäin 0, koska yhtiö siirtyi käyttämään alkuperäsertifioitua EKOenergiaa. Usean kohteen kaukolämpö laskettu myös päästökertoimella 0, koska käytämme niissä Fortumin EkoPlus kaukolämpöä.

Kasvihuonekaasujen päästöintensiteetti

Kasvihuonekaasupäästöt rakennuskuutiota kohden.

Jätteiden määrät

Asukkaiden tuottamat jätteet HSY:n toimittamien tietojen perusteella, ensimmäinen tarkasteluvuosi 2014.

Sosiaalinen Asiakastyytyväisyystutkimusten tulokset

Jatkuvan palautteen mittaaminen puhelinpalvelussa ja isännöinnissä

LATU

Kiinteistöhuollon laadun mittausjärjestelmä. Laatupisteytys ja säännöllinen vuoropuhelu huoltoliikkeiden kanssa. Asukastyytyväisyyskysely huollon toiminnasta.

Nykyään käytössä myös siivouksen ja viherhoidon osalta vastaavasti.

Koulutuspäivät

Yksi koulutuspäivä muodostuu 7,5 tunnin koulutuksesta.

Henkilötyövuosi

Yhtiön oma arvio, joka on tehty todellisten työmäärien perusteella.

VASTUULLISUUSRAPORTTI 2018

29

TAVOITTEET

Tavoitteet

Toteutuminen 2018

Tärkeimmät toimenpiteet 2018

Espoon Asunnot on hiilineutraali vuoteen 2030 mennessä.

Laskennallinen tavoite vuonna 2017 39 675 tCO2-ekvivalenttia.

Olemme siirtymässä käyttämään hiilineutraalia energiaa sekä kaukolämmön, että kiinteistösähkön osalta, tällä lähestymme oman toimintamme hiilineutraaliutta.

Olemme saavuttaneet 30 285 tCO2 tason, joka on selvästi alle tavoitteemme.

Olemme siirtyneet Fortum EKO+ käyttöön kaukolämmössä yli 8 000 asunnon osalta, Leanheat-lämmönsäätö kaikkiin kiinteistöihin, ETJ+ ja VAETS energiatehokkuus­toimenpiteet

VAETS-energiansäästötavoite vuoden 2015 tasosta on 6840 MWh eli 4 % vuoteen 2020 mennessä ja 12824 MWh eli 7,5 % vuoteen 2025 mennessä

Vuoden 2018 toimenpiteiden energiasäästövaikutus oli 5,5 GWh/a eli 42 % vuoden 2025 tavoitteesta.

Leanheat, ETJ+ ja VAETS energiatehokkuustoimenpiteet

Lämmönkulutuksen säästötavoite 7,5 % vuoteen 2025 mennessä vuoden 2015 tasosta. Lämpöindeksitavoite 38,7 kWh/Rm3

Saavutimme tavoitteemme 40,6 kWh/Rm3

Leanheat, ETJ+ ja VAETS energiatehokkuustoimenpiteet

Ostetun sähkönkulutuksen säästötavoite 7,5 % vuoteen 2025 mennessä vuoden 2015 tasosta. Ominaiskulutustavoite 4,8 kWh/Rm3

Saavutimme tavoitteemme 5,0 kWh/Rm3, Ominaiskulutus vuonna 2018 oli 4,9 kWh/Rm3.

Muutos edellisvuoteen verrattuna -3,9 %.

Leanheat, ETJ+ ja VAETS energiatehokkuustoimenpiteet

Veden ominaiskulutuksen tavoite 370 l/Rm3 vuonna 2025.

Ominaiskulutus 2018 oli 418 l/Rm3.

Muutos edellisvuoteen verrattuna +3 %, tavoitteeseen 4,7 %. Tavoitteeseen ei päästy ja vedenkulutus on hieman kasvanut.

Viestintä

Ympäristö

Sosiaalinen Asiakastyytyväisyys on vähintään vuoden Jatkuvan asiakastyytyväisyyskyselyn 2015 tasolla ja asukaspalvelua on kehitetty NPS tulos oli 47, mikä on parantunut selvästi vuodesta 2017.

Isännöinnin puheluiden vastaava tulos oli 35.

Olemme laajentaneet jatkuvan asiakaspalaute­kyselyn myös isännöitsijöille tuleviin puheluihin. Emme ole tehneet laajaa asiakastyytyväisyyskyselyä erikseen, koska kysymme jo asiakaspuhelujen tyytyväisyydestä. Lisäksi lähestymme asukkaita myös usealla huollon ja siivouksen asiakastyytyväisyyskyselyllä.

Asunnottomuuden ennaltaehkäisyn toimenpideohjelman (AUNEn) mukaisesti asutamme 200 asunnotonta vuodessa

Tavoite oli asuttaa 200 asunnotonta.

Asutimme 183 asunnotonta yksinäistä ja 37 perhettä vuonna 2018.

Asukasvalinnan toimenpiteet osana perustoimintaa.

ASTA-hanke. Hankkeen tavoitteena on ennaltaehkäistä talousongelmista aiheutuvia vuokravelkatilanteita ja -häätöjä.

Uusi tavoite vuodelle 2019

Uusi tavoite vuodelle 2020

Espoon Asunnot Oy aloittaa keskimäärin 400 asuntoa vuodessa

Pääsimme lähelle hallituksen asettamaa tavoitetta, joka on 400 asunnon aloittaminen vuoden aikana. Aloitimme 374 asuntoa.

Toteutettu osana perustoimintaa

Espoon Asunnot Oy:n asuntojen käyttöaste on vähintään 98 %.

Ylitimme tavoitteemme 98 %.

Saavutimme 98,8 %

Toteutettu osana perustoimintaa

Talous

30

ESPOON ASUNNOT

Tavoitteet 2019

Toimenpiteet 2019

Taustalla vaikuttaa

Olemme asettaneet sisäisen tavoitteemme olla lähes hiilineutraali jo vuonna 2021. Tästä tavoitteesta laskettu laskennallinen tavoite vuodelle 2019 on 20200 tCO2.

Pyrimme siirtymään Fortum EKO+ käyttöön kaukolämpöön kaikissa kohteissä missä se on mahdollista.

ETJ+ ja VAETS energiatehokkuus­ toimenpiteet

Kaupunkikonsernin asunto-ohjelma 2014–2016 ja ilmasto-ohjelma 2016–2020.

Laskennallinen kokonaisenergian säästö 6840 MWh/a.

Leanheat, ETJ+ ja VAETS -energiatehokkuustoimenpiteet

Kiinteistöalan energiatehokkuussopimuksen mukainen, Energiatehokkuusdirektiivi EED, 2012/27/EU.

Lämpöindeksi 40,5 kWh/Rm3.

Leanheat, ETJ+ ja VAETS -energiatehokkuustoimenpiteet

Kaupunkikonsernin asunto-ohjelma 2014–2016 ja ilmasto-ohjelma 2016–2020.

Ominaiskulutus 4,9 kWh/Rm3.

Leanheat, ETJ+ ja VAETS -energiatehokkuustoimenpiteet

Kaupunkikonsernin asunto-ohjelma 2014–2016 ja ilmasto-ohjelma 2016–2020.

Laskennallinen tavoite.

Ominaiskulutus 410 l/Rm3

Pidetty yllä asukasviestintää

Kaupunkikonsernin asunto-ohjelma 2014–2016 ja ilmasto-ohjelma 2016–2020.

Tavoitteena on säilyttää NPS suositteluhalukkuustaso 47 puhelinpalvelukyselyissä.

Tavoitteena on määritellä, kuinka koko asiakastyytyväisyyskokonaisuus jatkossa hoidetaan kattavasti, mutta niin ettei kyselyjä tule liikaa..

Kaupungin asettama tulostavoite

200 asutettua asunnotonta

Asukasvalinnan toimenpiteet osana perustoimintaa.

EU:n tukema Amif-hanke on käynnistynyt vuonna 2017. Hankkeen tavoitteena on edistää pakolaistaustaisten henkilöiden asumisen valmiutta Espoossa.

Häätöjen määrä

Toteutetaan osana perustoimintaa Takuusäätiön ASTA (asumistalous­ neuvonta)-hankkeen tuella osana asumisneuvontaa

Takuusäätiön Asumistalousneuvontahanke (ASTA) tukee hankekaupunkeja asumisneuvonnassa. Vuokra-asukkaiden talousongelmien ehkäiseminen -kokeiluhanke toteutetaan vuosina 2018–2020 osana Asunnottomuuden ennaltaehkäisyn toimenpideohjelmaa ja Kestävän kaupunkikehityksen ohjelmaa.

400 asuntoa vuodessa ja 1600 4 vuodessa

Toteutetaan osana perustoimintaa

Hallituksen asettama tulostavoite

Espoon Asunnot Oy:n asuntojen käyttöaste on vähintään 98 %, vaikka tiedostamme haasteet peruskorjausten suhteen

Toteutetaan osana perustoimintaa

Hallituksen asettama tulostavoite

VASTUULLISUUSRAPORTTI 2018

31

32

ESPOON ASUNNOT

Tilinpäätös 34 Hallituksen toimintakertomus 52 Tuloslaskelma 54 Tase 56 Rahoituslaskelma 57 Tilinpäätöksen liitetiedot 65 Ehdotus tuloksen käyttämisestä

VASTUULLISUUSRAPORTTI 2018

33

Hallituksen ­toimintakertomus TILIKAUDELTA 1.1.–31.12.2018

Yhtiöstä Espoon Asunnot Oy rakennuttaa, omistaa ja ylläpitää vuokra-asuntoja. Yhtiö on voittoa tavoittelematon eikä siten jaa osinkoa eikä varoja vapaan oman pääoman rahastosta. Espoon kaupunki omistaa 100 % yhtiön osakkeista.

Espoon Asuntojen perustehtävä on vuokrata viihtyisiä ja kohtuuhintaisia asuntoja, palvella asiakkaita sujuvasti ja pitää yllä kiinteistöjen kuntoa.

Yhtiön visio on ’Kodikasta ja kohtuuhintaista asumista Espoossa’.

Yhtiön strategiset painopisteet ovat: • asuntotuotantotavoitteen saavuttaminen • rahoituksen saatavuuden turvaaminen ja kustannustason pitäminen alhaalla • asiakaskokemuksen ja vuokraustoiminnan kehittäminen • kestävän kehityksen edistäminen Espoo-tarinan mukaisesti • kiinteistökannan kestävä hallinta Espoon Asuntojen toimintaa ohjaavat arvot ovat: • asiakastyytyväisyys • osaamisen kehittäminen ja uudistuminen • oikeudenmukaisuus, avoimuus ja suvaitsevuus • kestävyys Espoon kaupunginvaltuusto hyväksyi 10.6.2014 Espoon asunto-ohjelman 2014–2016, jota toteutettiin myös toimintavuonna 2017 ennen vuonna 2018 valmistuneen asunto-ohjelman hyväksymistä. Kaupunginvaltuusto hyväksyi 10.9.2018 Espoon asunto-ohjelman 2018–2021. Asunto-ohjelman tavoitteiden ja toimenpide-ehdotusten lähtökohtana on mahdollistaa monipuolinen ja kohtuuhintainen asuntotuotanto, tukea erilaisten väestöryhmien asumista, myötävaikuttaa aluekeskusten ja olemassa olevien asuntoalueiden tasapainoiseen kehitykseen sekä edistää uusiutuvien energialähteiden käyttöä ja parantaa asumisen energiatehokkuutta.

Asunto-ohjelman toimenpide-ehdotuksissa linjataan Espoon Asuntojen toimintaa ja esitetään toimenpiteitä kohtuuhintaisen asuntotuotannon edellytysten parantamiseksi. Espoon Asuntoja koskevat toimenpide-ehdotukset ovat: 1. Espoon Asunnot Oy aloittaa vuosittain keskimäärin 400 valtion tukeman vuokra-asunnon rakentamisen, nelivuotisella asunto-ohjelmakaudella yhteensä 1 600 asuntoa. Kaupunki varmistaa, että Espoon Asunnot Oy saa tarvitsemansa tontit.

2. Espoon Asunnot Oy:n rakennuttamien uusien asuntojen oman pääoman osuus osoitetaan ensi sijassa Espoon Asunnot Oy:n vapaasta kassavirrasta.

34

ESPOON ASUNNOT

3. Espoon Asunnot Oy pitää valtion tuella rakennetut käyttö- ja luovutusrajoituksista vapautuvat asunnot vuokra-asuntoina. Asunto-osakeyhtiöissä olevia yksittäis­ asuntoja voidaan myydä.

4. Espoon kaupunki vähentää asunnottomuutta seudullisesti sovittujen tavoitteiden ja sopimusten mukaisesti. Asunnottomuutta ja asukkaiden syrjäytymistä ehkäistään tarjoamalla asumisneuvontaa sekä kehittämällä asumisen liittyvää sosiaalityötä yhdessä muun muassa Espoon Asunnot Oy:n kanssa.

5. Espoon Asunnot Oy määrittelee vapaarahoitteisten ja rajoituksista vapautuneiden asuntojen vuokrat samoin periaattein kuin käyttö- ja luovutusrajoitusten piirissä olevien asuntojen vuokrat.

Asunto-ohjelman toteutumista seurataan vuosittain tila- ja asuntojaostossa. Asunto-ohjelman seuranta tuodaan tiedoksi valtuustolle strategian seurannan yhteydessä.

Kaupungin asettamat tulostavoitteet vuodeksi 2018 olivat seuraavat: • Espoon Asunnot Oy:n asuntojen käyttöaste on vähintään 98 %.

• Asukastyytyväisyys on vähintään vuoden 2017 tasolla ja asukaspalvelua on kehitetty.

• Espoon Asunnot Oy aloittaa vuosittain keskimäärin 400 asunnon rakentamisen.

Omakustannusperiaatteella toimiva Espoon Asunnot pystyy vuokraamaan asukkailleen kohtuuhintaisia asuntoja alueen markkinavuokria edullisemmin tilanteessa, jossa metropolialueen vuokra-asuntojen kysyntä ylittää jatkuvasti tarjonnan.

Espoon Asunnoilla on 296 (291 v. 2017) vuokranmääritysyksikköä, joista se omistaa 249 (247) kiinteistöä ja hallitsee vuokraoikeudella 47 (43) kiinteistöä. Näissä kiinteistöissä on yhteensä 15 357 (14 989) asuntoa ja asuntojen asuinpinta-ala on kaikkiaan 912 890 (893 756) m2. Lisäksi 1 (1) vuokranmääritysyksikkö muodostuu 159 (172) osakehuoneistosta, jotka sijaitsevat eri asunto-osakeyhtiöissä. Näiden asuntojen asuinpinta-ala on yhteensä 6 862 (7 354) m2. Vuokrattavia asuntoja on siten 15 516 (15 161) ja asuin­pinta-alaa kaikkiaan 919 752 (901 110) m2.

Asunnoissa asuu hieman yli 30 000 espoolaista.

Espoon Asunnot on segmentoinut vuokraustoimintansa vuokranmääritysrajoituksiin perustuen kahteen segmenttiin, ARA-ryhmään ja Muut-ryhmään. ARA-ryhmän asuntoja koskee arava- ja korkotukilainsäädäntö, joka säätelee asuntojen käyttöä ja luovutusta, vuokranmääritystä ja asukasvalintaa.

Aloitetut asunnot

2014

Vuoden aikana aloitetut asunnot

153

247

275

207

374

433

Aloitetut asunnot keskimäärin (4 v. keskiarvo)

153

184

207

221

276

322

Espoon Asuntojen vuokratuotoista 63 (69) % muodostuu ARA-ryhmän asuntojen vuokrista ja 37 (31) % muodostuu Muut-ryhmän asuntojen vuokrista. Espoon Asunnot johtaa vuokraustoimintaansa näiden kahden segmentin mukaisesti.

Segmentointi ohjaa myös yhtiön raportointia, mikä lisää valtion tukemien vuokra-asuntojen vuokraustoiminnan läpinäkyvyyttä.

Tilikausi 2018 Vuosi 2018 oli Espoon Asunnoille tuloksellisesti hyvä, vuokrausaste nousi ja oli 98,8 %. Liikevaihto kasvoi 2,6 % (1,9 % v. 2017), mikä johtui pääosin asuntojen 1,0 %:n (1,1 %) vuokrankorotuksesta ja uusien kohteiden vuokratuloista. Vuoden 2018 aikana valmistui viisi uudiskohdetta. Yhtiö kirjasi myös muina tuottoina 3,3 miljoonaa euroa kahden tontin myyntivoittona. Markkinakorkojen pysyminen matalina edesauttoi pidempään jatkunutta rahoituskulujen laskua. Säästyneitä korkokuluja ohjattiin korjaustoimintaan, erityisesti muuttojen yhteydessä tapahtuviin korjauksiin sekä lämmitysratkaisujen tehostamisen rahoitukseen.

Korjauskulut toteutuivat talousarvion mukaisia suunniteltuja korjauskuluja suurempina.

Vuonna 2018 hakemuksia saapui yhteensä 28 062 ja 31.12.2018 avoimia hakemuksia oli 5 095 kpl. Asunnon sai 2 117 perhettä, joista 1 069 oli yhden hengen kotitalouksia. Kohtuuhintaisten asuntojen niukka tarjonta pääkaupunkiseudulla saa asukkaat arvostamaan yleishyödyllisen vuokra-asumisen edullisuutta ja riskittömyyttä. Näin ollen vuokralaisten vaihtuvuus vähentyi edelleen ja oli 11,5 (12,5) %. Vähäinen vaihtuvuus heikentää mahdollisuuksia luovuttaa asuntoja uusille asiakkaille.

Valmistuneiden kohtuuhintaisten vuokra-asuntojen vähäinen määrä kysyntäpaineeseen verrattuna ei sekään tuo olennaista helpotusta asuntopulaan.

Asiakaskokemusta mitataan tekstiviestipalautekyselyinä viikoittain. Nettosuositteluhalukkuus (NPS) oli koko vuoden osalta 47 (vaihteluväli -100–+100).

Kiinteistönhuollon laadunseurannassa painotettiin aikaisempia vuosia enemmän pistokoetarkastuksia, mikä heijastui laadun mittausjärjestelmän (LATU) tuloksiin. Keskimääräiset laatupisteet putosivat 8 924 pisteeseen (9 092) kun maksimipisteet olivat 10 000. Huollon osalta asiakastyytyväisyys pysyi edellisen vuoden tasolla, sillä asiakas­kyselyn kokonaisarvosana oli viimevuotiseen tapaan 3,7 (3,7) asteikolla 1–5.

Siivouspalvelun laadunmittausjärjestelmän (LATU) tulosten perusteella siivouspalveluiden laatu säilyi viimevuotisella tasolla.

Vuoden keskimääräinen mittaustulos oli 87 (87) pistettä (maksimipisteet 100).

Siivouksen asiakastyytyväisyys parani viime vuodesta hieman ja keskiarvo oli 4,0 (3,9) asteikolla 1–5.

2015

2016

2017

2018

2019 (arvio)

Uusia ARA-vuokra-asuntokohteita valmistui vuoden aikana viisi (3). Vuoden aikana valmistui yhteensä 368 (247) asuntoa, joiden asuinpinta-ala on 19 133 (12 510) m2. Edellisen neljän vuoden aikana on aloitettu keskimäärin 276 asunnon rakentaminen vuodessa, kun tavoite vuodesta 2017 eteenpäin on ollut 400 asuntoa.

Espoon Asunnot Oy:n ensimmäinen purkavan sanee­rauksen kohde, Kolkekannaksentie, käynnistyi purkutöillä joulukuussa 2017, ja rakennukset purettiin kokonaan vuoden 2018 keväällä.

Tontille tulevan uudiskohteen suunnittelu käynnistyi samanaikaisesti purkutöiden kanssa. Hallinnanjakosopimuksella jaetun tontin toinen määräosa myytiin TA-Asumisoikeus Oy:lle joulukuussa 2018 asumisoikeusasuntojen toteuttamista varten.

Espoon Asunnot Oy:n toinen purettava kiinteistö on Suvelan Kirstinharjussa, ja sen vaiheittaisen toteutuksen suunnittelu käynnistyi vuonna 2018. Kortteliin haettiin ja saatiin ARAsta ja rakennusvalvonnasta purkulupa. Korttelin ensimmäisen purettavan talon, Kirstinharju 4:n, asukkaat irtisanottiin syyskuussa 2018, ja talon purkutyöt on tarkoitus käynnistää irtisanomisajan päätyttyä huhtikuussa 2019.

Yhtiö myi 13 (23) vuokrauskäytöstä vapautunutta asuntoosakehuoneistoa; yhteensä 492 (1 051) m2, joista suurin osa oli yksiöitä. Erillisasuntojen myyntitulot olivat yhteensä 1,4 (2,9) miljoonaa euroa ja myyntivoitto tavoitteen mukainen 1,0 (2,1) miljoonaa euroa. Tuotoilla rahoitetaan uudiskohteiden ja perusparannuskohteiden omarahoitusosuuksia.

Liikevaihto ja tulos Espoon Asunnot Oy:n liikevaihto oli tilikaudella 135,1 (131,7 v.

2017) miljoonaa euroa. Liikevaihdosta 84,5 (86,7) miljoonaa euroa tulee ARA-ryhmän liiketoiminnasta ja 50,7 (45,0) miljoonaa euroa Muut-ryhmän liiketoiminnasta.

Liikevaihto kasvoi edellisestä vuodesta 2,6 (1,9) %. Vuokraustoiminnan liikevaihdon 3,5 (2,4) miljoonan euron kasvu muodostui vuokrattavien tilojen vuokrankorotuksista (0,9 milj. euroa), uudiskohteiden asuntojen vuokrista (1,3 milj. euroa) sekä vuokrausasteen parantumisesta (1,2 milj. euroa).

Lähes koko liikevaihto, 97,5 (97,4) %, muodostui asuntojen vuokratuotoista ja käyttökorvauksista. Loppuosa liikevaihdosta, 2,5 (2,6) %, koostui muiden tilojen eli liike­tilojen, päiväkotien ja palvelutalojen vuokrista. Näistä jokainen edustaa noin 1 %:n osuutta kokonaisliikevaihdosta.

Asuntojen taloudellinen vuokrausaste oli keskimäärin 98,8 (98,1) % ja vaihtuvuus keskimäärin 11,5 (12,7) %. ARA-ryhmän kiinteistöjen keskimääräiset asuntovuokrat olivat 12,10 (11,95) euroa/m2/kk. Muut-ryhmän kiinteistöjen keskimääräiset vuokrat olivat 12,07 (11,99) euroa/m2/kk.

VASTUULLISUUSRAPORTTI 2018

35

Liikevoitto oli 24,9 (18,2) miljoonaa euroa eli 18,4 (13,8) % liikevaihdosta. Liikevoitosta 16,9 (10,0) miljoonaa euroa tuli ARA-ryhmän liiketoiminnasta ja 8,0 (8,2) miljoonaa euroa Muut-ryhmän liiketoiminnasta.

Liikevoitto jää talousarvion mukaisesta 25,4 miljoonan euron liikevoitosta 0,4 miljoonaa euroa. Suurimmat kustannusylitykset tulivat suunniteltuihin kuluihin verrattuna korjauksissa 2,3 miljoonaa euroa, hallintokuluissa 0,6 miljoonaa euroa sekä vedessä ja jätevedessä, kiinteistöverossa ja sähkössä kussakin 0,4 miljoonaa euroa. Lisäksi käytön ja huollon kustannukset ylittivät budjetoidut 0,3 miljoonalla eurolla. Toisaalta suunniteltua liikevoittoa paransivat tonttimyynnit 3,3 miljoonalla eurolla ja erillisasuntojen myyntituotot 1,0 miljoonalla eurolla, koska näitä tuottoja ei kertaluonteisuuden vuoksi budjetoitu vuoden 2018 tuloslaskelmaan. Kustannussäästöjä suunnitelmaan verrattuna saavutettiin lämmityksessä 0,5 miljoonaa euroa ja jätehuollossa 0,1 miljoonaa euroa.

Muut liiketoiminnan tuotot olivat 5,9 miljoonaa euroa, josta 3,3 miljoonaa oli kertaluonteisia tonttien myyntituottoja ja 1,0 miljoonaa euroa oli kertaluonteisia erillisasuntojen myyntituottoja. Saadut avustukset, vakuutuskorvaukset, asiakkailta laskutetut huoneistokorjaukset, kerätyt perintäpalkkiot ja -tuotot muodostivat yhteensä 1,5 miljoonaa euroa muista liiketoiminnan tuotoista.

Kiinteistöjen hoitokulut olivat yhteensä 78,8 (80,4) miljoonaa euroa, joka on suunniteltua 4,2 miljoonaa euroa enemmän.

Korjauskustannukset toteutuivat 8 % suunniteltua korkeampina.

Liikevaihdon jakauma ­tilatyypeittäin 2018

97,4 % Asunnot

2,5 %

Muut tilat

0,9 % Liiketilat 1,0 % Päiväkodit 0,6 % Palvelutalot

Liikevaihdon jakauma segmenteittäin 2017

Ohjelmoidut ja ennakoimattomat korjaukset toteutuivat 1,0 miljoonaa euroa odotettua pienempinä. Muuttojen yhteydessä tehtävät korjaukset toteutuivat puolestaan 3,5 miljoonaa euroa suunniteltua suurempina, joka johtuu suurimmaksi osaksi tietoisesti tehdyistä asumisen laatua parantavista korjaustoimenpiteistä. Ylläpitäviä pienempiä hoitokorjauksia jäi toteutumatta 3,0 miljoonan euron edestä. Korjausten yhteenlaskettu lasku edellisestä vuodesta oli 0,5 (kasvua 6,2) miljoonaa euroa yksikkökustannuksen toteuman ollessa 3,3 (3,3) euroa/m2 kuukaudessa.

Kiinteistöjen muiden hoitokulujen kehitys oli maltillista edelliseen vuoteen verrattuna. Ilman korjauksia muut hoitokulut pysyivät kokonaisuutena edellisen vuoden tasolla (5,6 %). Lämmityskustannuksissa saavutettiin säästöjä, kun taas ulkoalueiden hoidon, siivouksen sekä veden- ja jäteveden kustannukset nousivat.

Rahoituskulut olivat 5,1 (6,4) ja rahoitustuotot 0,4 (0,5) miljoonaa euroa. Nettorahoituskulut laskivat edellisestä vuodesta 1,2 (1,6) miljoonaa euroa, kun lainojen viitekorot laskivat lainakannan uusiuduttua vuonna 2018 tehtyjen korontarkistusten myötä matalammille lainakoroille. Erittäin suotuisa rahoituskulujen kehitys johtuu yhä selvemmin negatiiviselle painuneista lyhyistä markkinakoroista ja siitä, että pidemmätkään korot eivät ole osoittaneet selkeitä nousun merkkejä.

Pitkiin viitekorkoihin ja indeksin muutokseen sidottujen lainojen keskikorko laski 0,3 (0,3) prosenttiyksikköä ja vaihtuvakorkoisen Euribor-sidonnaisen lainakannan keskikorko pysyi samalla tasolla (-0,1 prosenttiyksikköä 2017).

Matala korkotaso piti sijoitustuotot vaatimattomina. Hyvä likviditeettitilanne ja tuotto-odotuksiltaan vaatimattomat sijoitusnäkymät ovat kannustaneet viivästyttämään uudiskohteiden ja perusparannushankkeiden lainojen nostoja korkosäästöjen ansaitsemiseksi.

Tilikauden tulos ennen tilinpäätössiirtoja ja veroja oli 20,2 (12,3) miljoonaa euroa. Edellistä vuotta parempi tulos johtui laskeneista kiinteistöjen hoitokuluista ja rahoituskuluista sekä kahden tontin kertaluonteisista myyntivoitoista.

Poistoja tehtiin poistosuunnitelman mukaisesti 30,5 (31,4) miljoonaa euroa. Poistoeron vähennystä kirjattiin -1,4 (0,4) miljoonaa euroa. Tilikauden kokonaispoistot olivat yhteensä 31,9 (31,0) miljoonaa euroa. Asuintalovarausta purettiin 3,6 (3,5) miljoonaa euroa ja kasvatettiin 22,4 (16,1) miljoonaa euroa.

Tulos ennen veroja oli 112 374 euroa.

62,5 % Aravarahoitteinen ­liiketoiminta

säännelty vuokranmääritys, käyttö ja luovutus 37,5 % Muut-ryhmä 23,6 %

1,7 %

0,6 %

11,6 %

36

ESPOON ASUNNOT

Vapaa ARA vapaa vuokranmäärityksen sääntelystä Korkotuettu ­liike­toiminta ns. vanha korkotuki Luovutusrajoituksen alainen liiketoiminta ns. jatkorajoitteiset Vapaarahoitteinen liiketoiminta

Taloudellista kehitystä kuvaavat tunnusluvut

Tuloslaskelman tunnusluvut Liikevaihto, M€

kasvu, %

2018

2017

2016

2015

2014

2013

135,1 131,7 129,3 123,6 122,1 117,1 2,6 1,9 4,6 1,2 4,3 2,8

Liikevoitto, M€

24,9 18,2 28,3 20,7 29,1 27,5

18,4 13,8 21,9 16,7 23,9 23,5

osuus liikevaihdosta, %

Rahoituskulut -ja tuotot, M€

4,7 5,9 7,5 10,7 10,3 15,7

Voitto/tappio ennen tilinpäätössiirtoja ja veroja, M€

20,2 12,3 20,8 10,0 18,8 11,7

14,9 9,3 16,1 8,1 15,4 10,0

osuus liikevaihdosta, %

Tulos ennen veroja, M€

0,1 0,1 0,3 0,0 0,1 0,0

Taseen tunnusluvut: Taseen loppusumma, M€

1 053,0 1 023,7 1 008,9 993,4

986,1 975,4

Oma pääoma, M€

125,8 125,7 125,6 125,3 125,3 125,2

Vieras pääoma, M€

753,9 744,7 742,2 747,5 750,2 758,3

Korollinen vieras pääoma, M€

739,2 729,2 727,0 733,0 735,7 741,7

Kannattavuuden ja rahoituksen tunnusluvut Sijoitetun pääoman tuotto, %

2,9 2,2 3,4 2,5 3,6 3,3

Oman pääoman tuotto, %

7,6 5,1 9,0 4,6 9,1 6,2

Omavaraisuusaste, % Velkaantumisaste, %

25,3 24,4 23,8 22,5 21,3 20,1 587,5 580,1 578,8 584,9 587,1 592,6

Maksuvalmiuden tunnusluvut Quick ratio

1,7 0,9 1,5 1,0 1,1 1,9

Muut tunnusluvut Asuntojen vuokrausaste, %

98,8 98,1 98,4 98,1 98,6 98,9

Asukkaiden vaihtuvuus, %

11,5 12,7 13,2 14,8 14,3 12,4

Investoinnit

60,5 52,8 29,1 42,9 46,8 55,3

44,8 40,1 22,5 34,1 35,2 47,2

osuus liikevaihdosta, %

VASTUULLISUUSRAPORTTI 2018

37

Taloudellista kehitystä kuvaavien tunnuslukujen laskentakaavat ovat seuraavat:

Tunnuslukujen laskentakaavat

Liikevaihdon kasvu, %

=

100 x

Liikevoiton osuus liikevaihdosta, %

=

100 x

Voiton/tappion ennen tilinpäätössiirtoja ja veroja osuus liikevaihdosta, %

=

100 x

Korollinen vieras pääoma, M€

=

Sijoitetun pääoman tuotto, %

=

100 x

Oman pääoman tuotto, %

=

100 x

Omavaraisuusaste, %

=

100 x

Tilikauden liikevaihto - edellisen tilikauden liikevaihto Edellisen tilikauden liikevaihto Liikevoitto Liikevaihto Voitto/tappio ennen tilinpäätössiirtoja ja veroja Liikevaihto Pitkäaikainen vieras pääoma + pitkäaikaisten lainojen lyhytaikainen osuus Tulos ennen tilinpäätössiirtoja ja veroja + korkokulut Korollinen vieras pääoma + oma pääoma Tulos ennen satunnaisia eriä - verot Oma pääoma + kertynyt poistoero (veroton) + ­ kertynyt asuintalovaraus (veroton) Oma pääoma + kertynyt poistoero (veroton) + kertynyt asuintalovaraus (veroton) Taseen loppusumma - saadut ennakot

38

Velkaantumisaste, %

=

100 x

Quick ratio

=

100 x

Asuntojen vuokrausaste, %

=

100 x

Asukkaiden vaihtuvuus, %

=

100 x

Investointien osuus liikevaihdosta, %

=

100 x

ESPOON ASUNNOT

Korollinen vieras pääoma Oma pääoma Rahoitusomaisuus Lyhytaikaiset velat - saadut ennakot Vuokrasopimusten mukainen vuokratuotto Vuokrasopimusten mukainen vuokratuotto + vapaiden tilojen vuokratuotto Päättyneiden vuokrasopimusten määrä Asuntojen lukumäärä Investoinnit Liikevaihto

Yhtiön liikevaihto ja liikevoitto muodostuivat vuonna 2018 segmenteittäin ja tilatyyppeittäin eriteltyinä seuraavasti:

Segmenttien liikevaihto ja liikevoitto

ARA-ryhmä (kiinteistöjen lkm) Liikevaihto, M€

2018

191

2017

2016

2015

2014

187 195 203 230

84,5 86,7 88,5 87,9 98,1

Kasvu (%)

-2,6

Asunnot

82,5 84,6 86,5 85,5 95,4

Liiketilat

0,3 0,4 0,4 0,6 0,8

Päiväkodit

0,8 0,9 0,9 0,9 1,0

Palvelutalot

0,9 0,8 0,7 0,9 0,9

-2,0

0,7 -10,4 -1,3

Liikevoitto, M€

16,9 10,6 17,7 14,4 22,1

Kasvu (%)

59,2 -40,1 23,0 -34,7 0,6

Asunnot

16,3 9,7 17,1 13,7 21,3

Liiketilat

0,1 0,2 0,2 0,3 0,3

Päiväkodit

0,5 0,7 0,6 0,4 0,5

Palvelutalot

0,1 0,1 -0,2 0,0 0,0

Liikevoitto, %

0,0 12,2 20,0 16,4 22,5

Muut-ryhmä (kiinteistöjen lkm)

105

104 94 84 54

Liikevaihto, M€

50,7 44,9 40,7 35,7 24,0

Kasvu (%)

24,4 11,8 12,3 48,7 35,5

Asunnot

49,2 43,7 39,5 34,7 23,5

Liiketilat

0,9 0,7 0,7 0,5 0,3

Päiväkodit

0,6 0,5 0,5 0,5 0,2

Liikevoitto, M€

8,0 8,7 10,6 6,3 7,1

Kasvu (%)

-24,4 39,0 69,2 -11,7 27,7

Asunnot

7,2 8,0 9,8 5,7 6,9

Liiketilat

0,4 0,4 0,4 0,2 0,1

Päiväkodit

0,3 0,3 0,4 0,3 0,1

Liikevoitto, %

15,8 19,4 26,0 17,5 29,5

Yhteensä (kiinteistöjen lkm)

296 291 289 287 284

Liikevaihto, M€

135,1 131,7 129,3 123,6 122,1

Liikevoitto, M€

24,9 19,3 28,3 20,7 29,2

Liikevoitto, %

18,4 14,7 21,9 16,7 23,9

VASTUULLISUUSRAPORTTI 2018

39

Taloudellinen asema Espoon Asunnot Oy:n taseen loppusumma oli 1 053,1 (1 023,7 vuonna 2017) miljoonaa euroa.

Yhtiön oma pääoma vuoden 2018 lopussa oli 125,8 (125,7) miljoonaa euroa.

Yhtiön vieras pääoma oli yhteensä 753,9 (744,7) miljoonaa euroa. Tästä 701,7 (685,3) miljoonaa euroa oli pitkäaikaista ja 52,2 (59,4) miljoonaa euroa lyhytaikaista velkaa. Lyhytaikaisesta velasta 37,6 (43,9) miljoonaa euroa oli korollista velkaa.

Korollista vierasta pääomaa oli yhteensä 739,2 (729,2) miljoonaa euroa ja lainojen keskikorko oli 0,7 (0,9) %.

Kiinteäkorkoisten lainojen osuus vuoden lopussa oli 64,4 (64,6) %. Kiinteäkorkoisiin lainoihin on sisällytetty valtion aravalainat, joiden korko määräytyy elinkustannusindeksin muutokseen sidottuna. Aravalainojen hoitokulut ovat kuitenkin käytännössä vakaita, koska koron noustessa vuosimaksulainojen lyhennykset pienevät.

Pitkäaikaisia lainoja nostettiin vuoden 2018 aikana yhteensä 53,4 (36,4) miljoonaa euroa ja lyhennettiin 43,4 (34,2) miljoonaa euroa. Lainojen lyhennykset eivät sisällä kertalyhenteisten lainojen lyhennyksiä.

Espoon Asunnot Oy:n 739,2 miljoonan euron rahalaitoslainat kohdistuivat segmenteille korkosidonnaisuuksittain eriteltynä seuraavasti: Lainasalkku 31.12.2018

ARA-ryhmä

Vapaa ARA

Muut-ryhmä

Yhteensä

Vanha Jatko- Vapaakorkotuki rajoitteiset rahoitteiset

Kiinteään korkoon sidottu lainapääoma, M€

426,0

22,9

3,7

0,0

23,7

476,3

Markkinakorkosidonnainen lainapääoma, M€

182,9

57,6

0,0

1,7

20,8

263,0

3,7

1,7

44,5

739,2

Jäljellä oleva lainapääoma yhteensä, M€

608,9 80,5

Yhtiön maksuvalmius pysyi hyvänä huolimatta erittäin maltillisista vuokrankorotuksista.

Yhtiön rahavarat ja sijoitukset olivat vuoden lopussa 72,6 (42,8) miljoonaa euroa.

Keskeiset erät Espoon Asunnot Oy:n rahavirroissa ovat seuraavat: Keskeiset erät rahavirroissa

2018

2017

2016

2015

2014

Liiketoiminnan nettorahavirta, M€

49,3 44,0 51,6 36,9 43,6

Investointien nettorahavirta, M€

-29,5 -52,8 -39,8 -45,9 -63,7

Rahoituksen nettorahavirta, M€

10,0 2,2 -14,5 -2,7 -6,0

Rahavarojen muutos, M€

29,8 -6,6 -2,8 -11,7 -26,1

Eritelty rahavirtalaskelma on esitetty tilinpäätöksessä.

Vuokravakuuksien määrä laski edellisestä vuodesta 5,0 (5,1) miljoonaan euroon ja vuokraennakot olivat 2,5 (2,2) miljoonaa euroa. Vuokravakuuksien määrän laskuun vaikutti hallituksen päätös 2.8.2018 luopua vuokravakuuksista uusien vuokrasopimusten osalta 3.8.2018 alkaen.

Tilikauden aikana vuokra- ja käyttökorvaussaamisten määrä kasvoi 1,8 (1,7) miljoonaan euroon. Vuokrasaamisten osuus oli

1,4 (1,3) % liikevaihdosta. Pitkään jatkuneesta heikosta taloudellisesta tilanteesta huolimatta asiakkaamme maksoivat vuokria vastuullisesti ja luottotappiot pysyivät lähes edellisen vuoden tasolla kasvaen vajaalla kymmenellä tuhannella eurolla. Luottotappioita kirjattiin 0,4 (0,3) miljoona euroa, joka oli 0,26 (0,26) % liikevaihdosta.

40 ESPOON ASUNNOT

Luottotappiot ovat kehittyneet viiden viimeisen vuoden aikana seuraavasti:

Luottotappioiden kehitys Luottotappiot, t€ osuus liikevaihdosta, %

2018

2017

2016

2015

2014

351 341 354 498 609 0,26 0,26 0,27 0,40 0,50

Kiinteistöjen luovutusrajoitukset Espoon Asuntojen vuokratuotoista 88 % kohdistuu kiinteistöihin, joiden luovutusta säätelee laki aravavuokra-asuntojen ja aravavuokratalojen käytöstä, luovutuksesta ja omaksi lunastamisesta. Laissa säädetään asuntojen myyntiä, vuokranmääritystä ja vuokralaisten valintaa. Rajoituksesta on tehty merkintä yhtiön osakekirjoihin.

Vuoden 2018 alussa ARA-ryhmästä ei siirretty yhtään Muut-ryhmään (10) kiinteistöä, joiden vuokranmääritysrajoitukset olivat päättyneet.

Vuokra-asunnot ja kiinteistöt Asuntojen kokonaismäärä vuoden lopussa

2018

2017

2016

2015

2014

15 516 15 161 15 055 14 973 14 812 2,3 0,7 0,5 1,1 0,6

muutos, %

asuinpinta-ala, m2

asuntojen keskipinta-ala, m2

59,3 59,4 59,5 59,4 59,5

valmistuneet asunnot

368 234 118 161

puretut / myydyt asunnot

myydyt erillisasunnot

valmistuneiden asuntojen keskipinta-ala, m2

Kiinteistöjen määrä vuoden lopussa

919 752 901 110 896 089 889 851 881 010

0 105

0 0

82 0

13 23 36 52,0 52,2 64,3 54,9 86,9 296 291 289 287 284

valmistuneet kiinteistöt

5 3 2 3 3

puretut / myydyt kiinteistöt

0 1 0 0 0

ARA-ryhmän asunnot

asuinpinta-ala, m2

asuntojen keskipinta-ala, m2

ARA-ryhmän kiinteistöjen määrä Muut-ryhmän asunnot

13 730 13 402 13 260 13 445 13 583 815 516 798 681 792 309 804 233 813 528 59,4 59,6 59,8 59,8 59,9 191 187 195 203 230 1 786 1 759 1 795 1 528 1 229 104 236 102 429 103 780 85 618

asuinpinta-ala, m2

asuntojen keskipinta-ala, m2 58,4 58,2 57,8 56,0 54,9

Muut-ryhmän kiinteistöjen määrä

Muut-ryhmään ARA-ryhmästä siirtyneet kiinteistöt

67 482

105 104 94 84 54 1 10 10 30 19

VASTUULLISUUSRAPORTTI 2018

41

Vuokraustoiminta Espoon Asunnoilla oli vuoden 2018 lopussa 15 516 (15 176 v.

2017) asuntoa. Tästä ARA-ryhmään kuuluvia asuntoja oli 10 434 (10 049) ja Muut-ryhmän asuntoja 5 082 (5 127).

Vuoden 2018 aikana saapui 28 062 (24 337) hakemusta ja vuokra-asunnon sai 2 117 (2 042) hakijaa. Hakijoista yksiön tai kaksion sai 1 309 (1 410) hakijaa, mikä on 61,8 (60,9) % kaikista myönnetyistä asunnoista. Kasvanut saapuneiden hakemusten määrä ja hyvänä pysynyt asuntojen vuokrausaste osoittavat, että kohtuuhintaisten asuntojen uudistuotannolle on tarvetta.

Vuoden lopussa voimassa olevia asuntohakemuksia oli 5 095 (4 591). Lokakuussa 2015 asuntohakemuksen voimassaoloaikaa muutettiin kuudesta kuukaudesta kolmeen kuukauteen, mikä on kasvattanut saapuneiden hakemusten määrää.

Muutoksen jälkeen voimassa olevien hakemusten määrä pienentyi jonkin verran, mutta kääntyi nousuun taas vuodesta 2017.

Vuokra-asuntojen hakemukset ja valinnat Saapuneiden hakemusten määrä

2018

2016

2015

2014

2013

15,31 9,39 16,69 5,55 2,84 4,65

muutos, %

2 117 2 042 1 680 1 936 1 573 1 701 3,7

muutos, %

Voimassa olevien hakemusten määrä vuoden lopussa

2017

28 062 24 337 22 248 19 066 18 063 17 564

Asunnon saaneiden määrä

Valtioneuvosto päätti 18.1.2018, että valtion tuella rakennetuissa vuokrataloissa ei maaliskuusta 2018 lähtien enää sovelleta tulorajoja asukasvalintaa rajoittavina ehdottomina valintakriteereinä. Samalla valtioneuvosto päätti luopua suunnitelmista ryhtyä tekemään ARA-asuntojen asukkaille asumisoikeuteen vaikuttavia tulojen määräaikaistarkastuksia.

ARA-asuntojen uusia asukkaita ja asuntojen vaihtajia koskeneet tulorajat ehtivät olla pääkaupunkiseudulla voimassa vain reilun vuoden. Jatkossa ARA-asuntojen asukasvalintaan vaikuttavat hakijan asunnon tarve, tulot ja varallisuus.

Hallitus päätti 2.8.2018 luopua vuokravakuuksista uusien vuokrasopimusten osalta. Muutos koskee 3.8.2018 alkaen tehtyjä asuntotarjouksia ja niiden perusteella tehtäviä vuokrasopimuksia. Tätä aiemmin lähetetyt asuntotarjoukset ja niiden perusteella tehdyt vuokrasopimukset tehtiin aiemman käytännön mukaisesti.

21,5 -13,2

23,1 -7,5 -28,8

5 095 4 591 3 939 6 674 6 563 6 505

Perusparannus Kiinteistöstrategian tavoitteena on varmistaa kiinteistökannan käytettävyys, edellytykset pitkäjänteiselle ylläpitämiselle, arvon säilymiselle sekä kohtuuhintaiselle asumiselle. Strategian toteuttamisella tavoitellaan kiinteistönpidon elinkaariedullisuutta.

Kiinteistöstrategian pääperiaatteet ovat seuraavat: • Kiinteistön tavoitteellinen perusparannusajankohta on noin 40–45 vuoden iässä.

• Suunnitelmallinen korjaustoiminta tukee perusparannuksen päälinjausta. Korjaustoiminnassa ja ylläpidossa otetaan huomioon kiinteistön jäljellä oleva elinkaari.

• Kiinteistöjä kehitetään vastaamaan markkinatilanteen mukaista kysyntää. Kiinteistöjen kehittämisessä otetaan huomioon tarkoituksenmukaiset vaihtoehdot, esimerkiksi täydennys- ja uudelleenrakentaminen.

42

ESPOON ASUNNOT

Kiinteistöstrategian käytännön menetelmänä sovelletaan kiinteistöjen luokitusta. Kiinteistöt arvioidaan ja ryhmitellään kysyntä- ja elinkaariominaisuuksiensa perusteella neljään luokkaan. Luokituksella ohjataan ylläpitoa, kehittämistä ja perusparantamista.

Kiinteistöjen täydellisen peruskorjauksen lisäksi asuntojen kunnon ylläpitämiseksi tehdään vuosikorjauksia ja huoneistokorjauksia.

Vuoden 2018 aikana ei valmistunut yhtään (1 vuonna 2017, 35 asuntoa) peruskorjausta. Vuoden aikana aloitettiin yhden kiinteistön peruskorjaus. Vuoden päättyessä suunnitteilla oli kolme vuodelle 2018 aloitettavaksi suunniteltua peruskorjaushanketta, jotka tulevat alkamaan vuonna 2019.

Keski määräinen Vuokra

Asuntojen Huoneisto- huoneisto- Investointi- 2018 Perusparannukset ja -korjaukset lukumäärä ala , m2 ala, m2 arvo, €/m2 (€/m2/kk) Vuonna 2018 valmistuneet perusparannukset ja -korjaukset:

-

-

-

-

-

Vuonna 2018 aloitetut perusparannukset ja -korjaukset:

52

3 544

68,2

1 183

-

52

3 544

68,2

1 183

-

Hansakallionkuja 3 (alkoi 8/2018, valmistuu 9/2019)

Rakennuttaminen Uusia vuokra-asuntokohteita valmistui vuoden 2018 aikana viisi (3 vuonna 2017), joissa on yhteensä 368 (247) asuntoa. Vuoden 2018 päättyessä rakenteilla oli viisi (6) kiinteistöä, joissa on yhteensä 488 (482) asuntoa.

Rakenteilla olevista kohteista Pihkametsä 2 toteutettiin yhteistoimintahankkeena YIT Rakennus Oy:n kanssa. Kohdetta on rakennettu Asunto Oy Espoon Kultarikko -nimisen yhtiön lukuun, joka on sulautettu Espoon Asunnot Oy:öön 28.2.2018.

Valtuustokaudella 2013–2016 Espoon asunto-ohjelman mukainen tavoite ja yhtiön talousarviotavoite oli Espoon Asuntojen alkavan asuntotuotannon osalta keskimäärin 300 asuntoa vuodessa. Tavoitetta nostettiin vuodesta 2017 alkaen 400 alkavaan asuntoon. Vuonna 2018 toteuma tästä oli 94 % ja neljän vuoden keskimääräinen toteuma on osoittanut kasvun merkkejä.

Keski määräinen Vuokra

Asuntojen Huoneisto- huoneisto- Investointi- 2018 Uudistuotanto lukumäärä ala , m2 ala, m2 arvo, €/m2 (€/m2/kk) Vuonna 2018 valmistuneet uudiskohteet:

368 19 133

52,0

3 591 13,60

Keelkorvenkuja 5 (alkanut 3/2017, valmistui 9/2018)

65 3 138

48,3

3 477 13,70

Kuvastimentie 4 (aloitettu 12/2016, valmistui 6/2018)

61 3 053

50,0

3 546 13,50

Perilänkuja 1 (aloitettu 12/2016, valmistui 6/2018)

126 6 643

52,7

3 798 14,50

Pihkametsä 2 (aloitettu 9/2017, valmistui 8/2018)

28

2 117

75,6

3 560 12,00

Tyyrpuuri 6 (aloitettu 10/2016, valmistui 1/2018)

88

4 183

47,5

3 397 13,00

488 24 563

50,3

3 731

Rakenteilla olevat uudiskohteet 31.12.2018:

Niittysillankulma 1 (alkanut 3/2017, valmistuu 1/2019)

Kynäkatu 8 (investointipäätös 6/ 2018, valmistuu 11/2019)

Majurinkatu 1 (investointipäätös 8/2018, valmistuu 10/2020)

Jousenpuistonkatu 5 (investointipäätös 12/2018, valmistuu 8/2020)

Uuno Kailaan katu 2 (investointipäätös 12/2018, valmistuu 12/2020

-

114 5 336 46,8 3 240

-

70 3 713 53,0 3 551

-

117 5 801 49,6 4 020

-

61 2 862 46,9 4 173

-

126 6 852 54,4 3 780

-

VASTUULLISUUSRAPORTTI 2018

43

Henkilöstö Vuoden 2018 lopussa Espoon Asunnot Oy:n palveluksessa oli 105 (105 v. 2017) henkilöä. Heistä vakituisessa työsuhteessa oli 93 (99) ja määräaikaisessa 12 (6). Henkilöstön keski-ikä oli 44 (46) vuotta.

Vuoden 2018 aikana uusia työsopimuksia tehtiin 20 (18) henkilön kanssa ja 18 (16) henkilön työsuhde päättyi.

Työsuhteista kolme päättyi eläköitymiseen ja kaksi määräaikaisen projektin päättymiseen. Lisäksi 13 henkilöä lähti uusien haasteiden pariin. Työsuhteiden keskimääräinen pituus oli 6,7 vuotta.

Syksyllä 2018 toteutettiin esimiehille espoolaisen johtamisen 360-kysely. Vuonna 2018 joustavan työn mahdollisuutta hyödynsi 75 (76) henkilöä, ja he tekivät yhteensä 1 084 (471) etäpäivää. Kenttätyössä toimi 52 (48) henkilöä vuonna 2018.

Kenttätyötä tehtiin yhteensä 2 484 (2 978) työpäivän verran.

Espoon Asuntojen työsuojelutoimikunta kokoontui tilikauden aikana neljä (4) kertaa. Työsuojelupäällikkönä toimi Ilkka Saari 31.5.2018 asti ja Mikko Metsä-Eerola 1.6.2018 alkaen. Työsuojeluvaltuutettuna toimi Jukka Mäkelä ja luottamusmiehinä Jukka Peltoniemi (toimihenkilöt) sekä Kimmo Heinonen (YTN).

Henkilöstöä kuvaavat tunnusluvut ovat seuraavat: Henkilöstöä kuvaavat tunnusluvut: Henkilöstö vuoden lopussa

2018

2017

2016

2015

2014

105 105 103 100 101

Miesten osuus henkilöstöstä, %

33

38

40

39

38

Naisten osuus henkilöstöstä, %

67

62

60

61

62

Henkilöstökulut, t€

6 092 5 895 6 003 5 641 5 349

5 037

Palkat ja palkkiot

Eläkekulut

Muut henkilösivukulut

884 171

4 769

4 831

4 749

4 338

926

887

671

795

201

285

221

216

Ympäristö Asuinkiinteistöinvestointien pääomaintensiivisyys ja pitkäjänteisyys edellyttävät kestäviä ratkaisuja. Rakennettujen kiinteistöjen tulee olla kestäviä sekä talouden että ympäristön näkökulmasta.

Talousarvioon verrattuna lämmityskustannukset alittuivat 0,5 miljoonalla eurolla. Edelliseen vuoteen verrattuna kustannukset laskivat 0,3 miljoonaa euroa, vaikka lämmitettävä rakennuskanta kasvoi viidellä kiinteistöllä.

Espoon Asunnot lähti vuonna 2015 mukaan Leanheathankkeeseen, jonka tavoitteina ovat asuntojen tasaisemmat sisälämpötilat sekä säästöjen tuottaminen kaukolämmityskuluissa. Leanheat-lämmönsäätöjärjestelmän käyttö laajennettiin kattamaan koko kiinteistökanta vuoden 2018 loppuun mennessä yhteistyössä kaukolämpöyhtiö Fortumin kanssa. Säätöjärjestelmää käytettäessä myös varsinaisen lämmitysjärjestelmän puutteet tulevat selvemmin esiin, jolloin niiden juurisyihin on mahdollista hakea nopeammin korjausta.

Samassa yhteydessä aikaisemmin testattua kaukolämmön perusmaksuun vaikuttavaa huipputehon leikkausta ja kulutusta ennakoiva tehojoustoa laajennettiin kattamaan koko kiinteistökanta. Vuonna 2018 yhtiö teki tekniset asennukset, jotka 44

ESPOON ASUNNOT

mahdollistavat siirtymisen kaikissa kaukolämpökohteissa uusiutuvalla energialla tuotettuun kaukolämpö­tuotteeseen. Vuoden 2019 alussa yhtiö siirtyi Fortumin EkoPlus asiakkaaksi.

Sähkön ominaiskulutus on pysynyt jokseenkin vakaana huolimatta siitä, että uusiin ja perusparannettaviin kiinteistöihin asennetaan nykymääräysten mukaisesti yhä enemmän sähköä käyttäviä järjestelmiä ja laitteita.

Verkkoyhtiö Caruna Oy:n sähkön siirtohintojen korotukset nostivat kiinteistösähkön siirtokustannuksia, kun vastaavasti sähköenergian hankintahinta on pysynyt kohtuullisen edullisena suotuisten sää- ja markkinaolosuhteiden vuoksi. Yhtiön kiinteistösähkön kokonaiskustannukset nousivat edellisestä vuodesta 1,3 %:lla.

Yhtiö käyttää kiinteistösähkönä ympäristöystävällisesti tuotettua EKOenergiaa. EKOenergia-merkki on voittoa tavoittelematon Suomen luonnonsuojeluliiton ja 34 muun eurooppalaisen ympäristöjärjestön ylläpitämä ympäristö­merkki sähkölle.

Alkuperätodennettu sähkö tuotetaan kotimaisilla uusiutuvilla energialähteillä.

Espoon Asunnot on ollut mukana vuokra-asuntoyhteisöjen energiatehokkuussopimuksessa (VAETS) vuodesta 2010

alkaen, ja ensimmäisen sopimuskauden säästötavoitteet saavutettiin yli kaksinkertaisesti. Nykyinen sopimus on solmittu vuosille 2017–2025, ja energiansäästötavoitteeksi on asetettu 7,5 %. Vuoden 2017 osalta vahvistettujen tulosten perusteella Espoon Asunnot on hyvin tavoitteen vauhdissa (vuoden 2018 tuloksien laskenta oli tämän raportin julkaisuhetkellä kesken).

Yhtiössä on käytössä lakisääteinen energiatehokkuusjärjestelmä (ETJ+). Sen myötä yhtiö tavoittelee suunnitelmallisempaa tapaa käsitellä, ohjelmoida ja seurata hankkeita, joilla parannetaan energiatehokkuutta koko organisaation tasolla. Tehty-

jen toimenpiteiden vaikutuksia pyritään seuraamaan pitkällä jänteellä aikaisempaa järjestelmällisemmin.

Veden ja jäteveden kokonaiskustannukset nousivat edellisestä vuodesta 2 %:lla ja olivat myös 7 % budjetoitua suuremmat. Veden ja jäteveden hinnat nousivat edellisestä vuodesta keskimäärin 1,0 %, joten osa kokonaismuutoksesta johtui kulutuksen lisääntymisestä. Veden ominaiskulutus, 150 litraa asukasta kohden vuorokaudessa, on kuitenkin edelleen tyydyttävällä tasolla ja jonkin verran keskimääräistä suomalaista kulutusta (155 litraa asukasta kohden vuorokaudessa) pienempi.

Energiankulutus on toteutunut 2014–2018 seuraavasti: Kulutuskehitys kiinteistöissä

2018

2017

2016

2015

2014

Lämpöenergia

Kiinteistöjen määrä, kpl

295

288

285

282

281

Kulutus, MWh

153 908

153 205

141 839

139 920

146 405

Normeerattu kulutus, MWh

156 698

158 431

150 354

153 177

152 822

Suhde (Kulutus / Normeerattu kulutus), %

98,2

96,7

94,3

91,3

95,8

Lämpöindeksi kWh/Rm3

40,6

41,7 40,0 41,3 41,3

Vesi

Kiinteistöjen määrä, kpl

Kulutus, m3

Kulutus, litraa / asukas / vuorokausi

295 1 586 484

289

287

285

283

1 528 091 1 484 400 1 434 072 1 391 007

150

145

142

136

130

Sähkö

Kiinteistöjen määrä, kpl

Kulutus, MWh

Kulutus, kWh / Rm3

295

289

287

283

281

19 242

19 432

19 907

19 387

19 617

4,96

5,1 5,3 5,2 5,3

VASTUULLISUUSRAPORTTI 2018

45

Asukashallinto Espoon Asunnot noudattaa lakia yhteishallinnosta aravavuokrataloissa. Yhtiöllä on oma yhteishallintosääntö, joka täydentää yhtiöjärjestystä ja yhteishallintolain säännöksiä. Yhteishallintosääntöihin on kirjattu Espoon Asuntojen asukashallintoelimet ja niiden tehtävät. Asukashallinnon tärkein tehtävä on parantaa asumisviihtyvyyttä, kunnossapitoa, hoitoa ja taloutta vaikuttamalla asumiskäyttäytymiseen.

Asukashallinnon ytimen muodostavat asukaskokoukset, joita järjestetään vuokranmääritysyksiköittäin. Vuokranmääritysyksikkö on kiinteistö tai kiinteistöjen muodostama ryhmä, joka muodostaa taloudellisen kokonaisuuden. Asukaskokous valitsee asukastoimikunnan ja sille puheenjohtajan.

Vuokranmääritysyksiköitä oli vuoden lopussa 293 (292 vuonna 2018), joista suurimmassa osassa, 253 (239), toimii asukastoimikunta, 18 (26) yksikössä toimii nimetty yhteyshenkilö ja 22 (27) yksikössä ei ole järjestäytynyttä asukas­toimintaa.

Lukuihin eivät sisälly palvelutalot, joita on kolme.

Asukastoimikuntien puheenjohtajat muodostavat piirineuvostoja. Piirineuvostoja on yhdeksän, ja ne kokoontuvat tarpeen mukaan. Piirineuvostot mm. valitsevat piirin tositetarkastajan, antavat lausuntoja korjaussuunnitelmista ja kiinteistön huoltoja hoitosopimuksista, käsittelevät asukasvalvojan raportin ja jakavat hyviä käytäntöjä keskenään.

Asukkaiden ja yhtiön johdon välisen yhteistyöelimen, Ahjon, jäseninä ovat piirineuvostojen puheenjohtajat ja yhtiön johtoryhmä. Ahjon puheenjohtajana toimii aina asukkaiden edustaja.

Ahjo mm. valitsee yhteishallintolain mukaisen valvojan, kehittää ja arvioi asukashallintoa, kehittää piirineuvostojen toimintaa sekä käsittelee ja tekee esityksiä ja antaa lausuntoja asukashallintoon liittyvistä asioista. Asukasdemokratiaa koskevissa asioissa päätöksiä tekevät Ahjon asukasjäsenet. Vuoden 2018 aikana Ahjo kokoontui viisi (5) kertaa.

Yhtiön hallitukseen valitaan asukasvaalien perusteella kaksi varsinaista jäsentä ja kaksi varajäsentä. Vaalitapa on kuvattu yhteishallintosäännössä.

Yhtiön palveluksessa on asukasasiamies. Asukasasiamies toimii asukastoimielinten toiminnassa sekä asukasdemok­ratian ja asukashallintoon liittyvien asioiden koordinoijana. Hänet nimittää yhtiön toimitusjohtaja.

Keväällä 26. toukokuuta yhteensä 101 asukasta osallistui Tallinnan-risteilynä toteutettuun asukasaktiivien yhteis­ tapaamiseen, jossa aiheena oli ”Tuo iloa elämään”. 6. syyskuuta järjestettiin Espoon valtuustosalissa Vuokraforum- tilaisuus, jossa informoitiin asukasaktiiveja vuoden 2019 vuokrista. Tilaisuuteen osallistui 77 asukkaiden edustajaa.

46

ESPOON ASUNNOT

Olennaiset tapahtumat tilikauden päättymisen jälkeen Tilikauden päättymisen jälkeen ei ole olennaisia tapahtumia.

Katsaus tulevaisuuteen Taloudellinen kehitys Ennusteen mukaan Suomen bruttokansantuotteen kasvu oli vuonna 2018 2,5 % kääntyen laskuun vuoden 2017 (3,1 %) jälkeen. Teollisuusyritysten tuotanto-odotukset ovat jo maltillistuneet ja kasvun esteet yleistyneet. Työvoiman saatavuusongelmat ovat lisääntyneet rakennustoiminnassa sekä palvelualoilla ja myönnettyjen rakennuslupien määrä on kääntynyt laskuun.

Matalana pysynyt inflaatio edesauttoi yksityisen ostovoiman kasvua. Vuoden 2018 keskimääräinen inflaatio oli 1,1 %, ja joulukuussa se oli 1,2 %. Inflaation ennustetaan nousevan 1,4 %:iin vuonna 2019 ja 1,6 %:iin 2020.

Valtionvarainministeriön mukaan talous kasvaa enää 1,5 % vuonna 2019. Hidastuminen on laaja-alaista, mutta varsinkin laskevat asuntoinvestoinnit heiluttavat kasvua. Kaupan esteiden lisääntyminen hidastaa viennin kasvua v. 2019. Nettovienti pysyy talouden kasvua tukevana metsäteollisuuden lisääntyneen kapasiteetin tukemana. Parantunut hintakilpailukyky tukee myös viennin kasvua. Kotitalouk­sien käytettävissä olevien tulojen kehitys jatkuu nopeana ansiotason nousun kiihtyessä.

Inflaation kiihtymisestä huolimatta reaalitulot kasvavat selvästi ja kotitalouksien kulutus kiihtyy ensi vuonna tähän vuoteen verrattuna. Vuonna 2020 BKT:n kasvu hidastuu 1,3 %:iin ja edelleen 1,1 %:iin v. 2021. Kulutuksen kasvu hidastuu inflaation kiihtyessä ja hidastaessa reaalisten käytettävissä olevien tulojen kasvua.

Kotitalouksien säästämisaste nousee, mutta jää edelleen keskimääräistä alemmalle tasolle.

Työllisyyden kasvu oli vuoden 2018 aikana erittäin nopeata.

Työllisten määrä nousi työvoimatutkimuksen mukaan tammi– lokakuussa 2,7 % vuodentakaiseen verrattuna. Työllisyysasteen trendi oli lokakuussa 71,8 %. Kotitalouksien käytettävissä olevien tulojen kehitys jatkuu nopeana ansiotason nousun kiihtyessä. Inflaation kiihtymisestä huolimatta reaalitulot kasvavat selvästi ja kotitalouksien kulutus kiihtyy 2019 vuoteen 2018 verrattuna. Talouskasvun hidastumisesta huolimatta reaalipalkkojen maltillinen kehitys ylläpitää työvoiman kysyntää v. 2019.

Työttömien ja piilotyöttömien melko suuresta määrästä sekä työvoiman tarjontaa lisäävistä toimenpiteistä johtuen työvoiman tarjonta ei koko talouden tasolla vielä rajoita työllisyyden ja talouden kasvua. Työttömyysaste laskee 6,9 %:iin v. 2019.

Työttömyysasteen laskiessa ja työvoimakapeikkojen lisääntyessä ansiotason nousun arvioidaan lähestyvän lähivuosina 2000-luvun keskimääräistä, noin kolmen prosentin vuosittaista kasvuvauhtia. Vuonna 2021 BKT:n hidastuva kasvu lisää työllisyyttä vain 0,2 %, ja työttömyysasteen lasku pysähtyy 6,6 %:iin.

Vuokra-asuminen on kasvukeskuksissa ja erityisesti pääkaupunkiseudulla omistusasumista halvempaa. Omistusasuntojen korkean hintatason takia asuntolainojen hoitokustannukset muodostuvat suuriksi. Vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen vuokrat nousivat pääkaupunkiseudulla vuodessa 2,5 % (2,3 % vuonna 2017) eli edelleen selvästi inflaatiokehitystä nopeammin. Sen vuoksi kysyntä kohtuuhintaisista ARA-vuokra-asunnoista on erityisen voimakasta.

Asuntomarkkinoiden haasteina ovat väestön ikääntyminen, kaupungistuminen, perhekoon pieneneminen ja maahanmuutto.

Haasteisiin vastataan parhaiten lisäämällä kohtuuhintaisten vuokra-asuntojen tarjontaa.

Rahoitus Euroopan keskuspankki (EKP) käynnisti maaliskuussa 2015 laajan arvopaperien osto-ohjelman. Ohjelman tavoitteena on ollut edullisen investointirahan lisäys, euron arvon lasku ja inflaation kohoaminen. Osto-ohjelman kuukausiostot olivat ensimmäisen vuoden keskimäärin 60 miljardia euroa, toisena vuonna keskimäärin 80 miljardia euroa ja vuoden 2017 huhtikuusta eteenpäin jälleen 60 miljardia euroa. Vuoden 2018 alusta alkaen kuukausiostot jatkuivat keskimäärin 30 miljardin suuruisina syyskuun loppuun asti. Loka–joulu­kuussa kuukausiostot olivat 15 miljardia. Laajennettu osto-ohjelma päättyi joulukuussa 2018.

Neljän vuoden netto-ostovaiheen aikana euroalueen keskuspankit ja EKP ovat ostaneet markkinoilta yhteensä noin 2 600 miljardilla eurolla velkakirjoja. Vuoden 2019 alusta osto-ohjelmat jatkuvat uudelleensijoitusten muodossa. Eurojärjestelmä aikoo jatkaa uudelleensijoituksia vielä pidemmän aikaa ja senkin jälkeen, kun EKP:n neuvosto päättää nostaa ohjauskorkoja.

EKP on asettanut inflaatiotavoitteekseen 2 %. Kasvun vahvistamiseksi ja inflaatiotavoitteen saavuttamiseksi EKP on pitänyt ohjauskorkonsa nollassa. Osto-ohjelman ansiosta euroalueen kasvu on virkistynyt ja inflaatio noussut. Vuoden 2017 joulukuussa inflaatio oli 1,4 %, vuoden 2018 elokuussa 1,3 % ja joulukuussa 1,2 %. Vuoden 2018 keskimääräinen inflaatio oli 1,1 %. Euroalueen inflaatio oli joulukuussa 2018 1,6 %. EKP arvio inflaation olevan noin 1,7 % 2018–2020.

Korkotason ennakoidaan säilyvän matalana vielä muutaman vuoden. Lyhyet euribor-korot pysynevät negatiivisina vielä vuoden 2019 ajan. Viime aikaisten arvioiden mukaan negatiiviselle painuneet lyhyet euribor-korot palaavat positiivisiksi vasta vuonna 2020. Pitkien viitekorkojen maltillisen nousun odotetaan jatkuvan vuosien 2019 ja 2020 aikana.

Espoon Asuntojen lainakannan korkotaso on jo nykyisellään hyvin matala, minkä vuoksi EKP:n osto-ohjelma ei juuri vaikuta olemassa olevan asuntokannan vuokratasoon. Matalana säilyvä korkotaso mahdollistaa sen, että asunto­tuotannon tavoitteiden mukaiset investoinnit saadaan rahoitettua edullisesti.

Uusien korkotukilainojen etupainotteisempi lyhennys­ ohjelma johtaa nykyisiä lainoja hieman suurempiin lyhennyksiin laina-ajan alussa.

Olemassa olevan kiinteistökannan korjaustoiminnan rahoitus on muutoksen edessä, kun korjaustoiminnan painopiste on siirtymässä kokonaisvaltaisista perusparannuksista jatkuvaluonteisempien osakorjausten suuntaan. Riskienhallinnan kannalta on turvallisempaa, että korjaustoiminnan rahoituksessakin painopiste siirtyy lainarahoituksesta kohti tulorahoitusmallia.

Lainoituksen vähentyessä yhteisvastuullisesti kerättävään korjausvuokraan kohdistuu nousupaineita. Siirtymätilanteessa yhtiön vahva kassatilanne toimii puskurina niin, että muutokset voidaan toteuttaa asteittain.

Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus ARA myöntää myös vuoden 2019 aikana aloitetuille asunnoille 10 000 euron avustuksen asuntoa kohden Helsingin seudulla.

Rakennuttaminen Kasvukeskusseutujen kuntien ja valtion yhteistyössä laatima Helsingin seudun MAL-sopimus 2016–2019 on jatkoa Helsingin seudun MAL-aiesopimukselle 2012–2015.

Osapuolten yhteisenä tavoitteena on rakentaa sopimuskaudella 60 000 asuntoa Helsingin seudulle. Kunnat sitoutuvat asuntotonttien kaavoittamiseen 6,2 miljoonan kerrosalaneliömetrin edestä. Lisäksi kunnat huolehtivat tontinluovutuksessaan tai maankäyttösopimuksissaan siitä, että alueen asuntotuotantotavoitteesta noin 20 % on valtion tukemaa tavallista 40-vuotista korkotukivuokra-asuntotuotantoa ja erityisryhmien vuokra-asuntotuotantoa. Espoon osalta tämä tarkoittaa 2 400 tavallisen 40-vuotisen korkotukivuokra-asunnon tuotantotavoitetta sopimuskaudella 2016–2019.

Valtio vastaa puolestaan siitä, että 40-vuotisille korko­ tukivuokra-asunnoille osoitetaan 10 000 euron asuntokohtaisia käynnistysavustuksia vähintään 10 miljoonaa euroa/vuosi.

Lisäksi valtio osoittaa kunnallistekniikka-avustuksia vähintään 8 miljoonaa euroa/vuosi painopisteen avustusten kohdentamisessa ollessa täydennysrakentamisessa.

Uudistuotannon pitkien 40-vuotisten korkotukilainojen omavastuukorko on 1.8.2016 alkaen ollut 1,7 % vuoden 2019 loppuun asti.

VASTUULLISUUSRAPORTTI 2018

47

Espoon Asuntojen vuoden 2019 uudistuotantoinvestointien arvo on 104,6 miljoonaa euroa.

Yhtiön investointiohjelma on kuvattu seuraavassa:

Investointiohjelma 2019: Vuonna 2019 aloitettavat uudiskohteet:

Asuntojen lukumäärä

Huoneisto­- ala, m2

Keskimääräinen huoneistoala, m2

Investointi­arvo €/m2

498

25 780

51,8

4 058

Suvikummuntie 1

(investointipäätös 2/2019, valmistuu 2/2021)

63

2 820

44,8

4 300

Niittykallio

(investointipäätös 6/2019, valmistuu 3/2021)

69

3 240

47,0

4 200

Vesipirtintie 2

(investointipäätös 8/2019, valmistuu 4/2021)

40

2 320

58,0

4 000

Kolkekannaksentie 1

(investointipäätös 8/2019, valmistuu 10/2021)

146

7 000

47,9

4 000

Kirstintie (Suvelan Onni) (investointipäätös 11/2019, valmistuu 2/2022)

180

10 400

57,8

4 000

Asuntojen lukumäärä

Huoneisto­- ala, m2

Keskimääräinen huoneistoala, m2

Investointi­arvo €/m2

368

20 549

55,8

1 193

Investointiohjelman mukaan vuoden 2019 aikana aloitetaan 368 asunnon peruskorjaus.

Peruskorjausinvestointien arvo on 24,5 miljoonaa euroa.

Investointiohjelma 2019: Vuonna 2019 aloitettavat perusparannukset ja -korjaukset:

Keskijuoksu 19

(alkaa 8/2019, valmistuu 8/2020)

52

2 515

48,4

2 000

Ankkuritie 6

(alkaa 4/2019, valmistuu 12/2019)

71

4 191

59,0

1 100

Leppälinnunrinne

(alkaa 4/2019, valmistuu 12/2019)

67

3 455

51,6

1 150

Espoonaukio 5

(alkaa 10/2019, valmistuu 10/2020)

48

2 503

52,1

1 638

Tiistinkallio 1

(alkaa 11/2019, valmistuu 8/2020)

53

3 285

62,0

822

Maapallonkatu

(alkaa 12/2019, valmistuu 8/2020)

77

4 601

59,8

891

Asunto-ohjelman mukaiset tavoitteet ja talousarviotavoitteet Espoon Asuntojen alkavan asuntotuotannon osalta on keskimäärin 400 asuntoa vuodessa.

Tuotantotavoitteeseen pääseminen edellyttää vähintään 5–6 sellaisen uudiskohteen aloitusta vuosittain, joiden keskikoko on 70–80 asuntoa ja asuntojen keskimääräinen huoneistoala

48

ESPOON ASUNNOT

noin 50 m2. Tämä merkitsee kohteiden keskikoon selvää kasvua nykyisen asuntokannan 53 asunnosta, mikä on sopusoinnussa kaupunkirakenteen tiivistämistavoitteiden kanssa. Pääkaupunkiseudun vuokra-asuntomarkkinoiden kysyntäpaine kohdistuu juuri pieniin asuntoihin.

Aloitetut ja valmistuneet asunnot:

2019 (arvio) 2018

2017

2016

2015

2014

Tulostavoite, aloitetut asunnot (kpl)

400

400

400

300

300

300

Vuoden aikana aloitetut asunnot (kpl)

498

374

207

275

247

153

5 4 3 3 3 4

Aloitettujen kohteiden lukumäärä (kpl)

Aloitettujen kohteiden keskikoko (asuntoa)

100 94 69 92 82 38

Aloitetut asunnot keskimäärin (4 v. keskiarvo)

339 276 221 207 196 202

Vuoden aikana valmistuneet asunnot:

Valmistuneiden kohteiden lukumäärä (kpl)

Valmistuneiden kohteiden keskikoko (asuntoa)

Valmistuneet asunnot keskimäärin (4 v. keskiarvo)

114 368 247 82 161 120 1

5

3

2

3

3

114 74 82 41 54 40 203 215 153 155 236 242

Vuositason tuotantotavoitteiden saavuttamisen kannalta kriittistä on saatujen tonttien määrän lisäksi myös tonttien rakennuskelpoisuus, mikä edellyttää vahvistettua asemakaavaa ja kunnallistekniikan valmiutta riittävissä ajoin ennen hankkeen aloitusta.

Vuokraustoiminta Vuokra-asuntojen kysynnän ennakoidaan jatkuvan vahvana.

Väestörakenteen muutoksen takia kysyntä painottuu pieniin asuntoihin. Asuntojen hakijat arvostavat hyviä liikenneyhteyksiä ja kattavia palveluja. Asumiseen liittyvien tukipalveluiden ja asumisneuvonnan tarve lisääntyy.

Espoon Asuntojen hallitus päätti 5.10.2018 keskimäärin noin 2,5 % vuokrankorotuksesta vuodelle 2019. Yhtiön tavoitteena on pyrkiä maltilliseen ja tasaiseen vuokrien kehitykseen tulevina vuosina.

Keskivuokrien kehitys

2019

Vuokrien määritys perustuu periaatteisiin, joiden tavoitteena on välttää vuokrattavuuden kohde- ja aluekohtaista heikkenemistä. Vuokranmääritys perustuu malliin, joka suhteuttaa hinnoiteltavan kiinteistön vuokrat lähialueilla sijaitsevien vastaavien markkinaehtoisten asuntojen vuokriin vähennettynä yhtiön omakustannusperiaatteella toimimisesta saavutetulla edulla.

Tällöin vuokria määritettäessä toteutetaan sekä yleishyödyllisen yhtiön omakustannusperiaatetta että asukkaiden tasapuolista ja oikeudenmukaista kohtelua.

2018

2017

2016

2015

2014

Arava-kiinteistöt

Keskivuokra, euroa/m2/kk

muutos, %

12,40 12,05 11,95 11,84 11,39 11,39 2,90

0,84

0,93

3,95

0,00

4,64

Riskienhallinta Kotitalouksien talouskehityksen epävarmuus ei aiheuta merkittäviä riskejä asuntojen kysyntään ja käyttöasteeseen. Väestön lisääntyminen pääkaupunkiseudulla työvoiman kysynnän, kaupungistumisen ja maahanmuuton vauhdittamana takaa sen, että vuokra-asuntojen kysyntä ja vuokrausaste säilyvät korkeina. Yhtiön kokonaistalouteen luottotappioilla ei ole suurta vaikutusta. Luottotappioriskiä hallitaan vuokravalvonnan ja asukasneuvonnan keinoin.

Yhtiön raportointi tukee asuntojen vuokrausasteen, asukkaiden vaihtuvuuden, hakijoiden määrän, luottotappioiden sekä näiden muutosten seurantaa.

Keskipitkällä 3–10 vuoden aikajänteellä korkotason voidaan ennakoida nousevan hitaasti. Korkojen nousu heikentää yhtiön tulosta. Yhtiö on suojautunut nousun vaikutuksilta ottamalla 65 % lainatarpeestaan kiinteäkorkoisina lainoina. Suuri osa yhtiön lainoista on korkotukilainoja. Korkojen nousun vaikutusta vähentää se, että valtion maksaman korkotuen määrä kasvaa koron noustessa. Lisäksi yhtiö on hajauttanut useiden lainojen korontarkistushetkien samanaikaisuuteen liittyviä riskejä.

Vahinkoriskeiltä yhtiö on suojautunut ottamalla yhtiön omistamille kiinteistöille täysarvovakuutuksen.

VASTUULLISUUSRAPORTTI 2018

49

Hallinto Varsinainen yhtiökokous pidettiin 22.3.2018. Yhtiökokouksessa käsiteltiin varsinaisen yhtiökokouksen käsiteltäväksi määrätyt asiat.

Yhtiön hallituksessa ovat tilikauden aikana toimineet seuraavat henkilöt ja heidän varamiehensä: puheenjohtaja Elias Erämaja (Merja Rukko), varapuheenjohtaja Jyrki Myllärniemi (Satu Raudasoja), Jyrki Lohi (Kari Paunonen), Timo Rauhanen (Riikka Keskitalo) ja Pirkko Saarnio (Yrjö Lyytinen), Kirsi Åkerlund (Jaakko Ravald) ja Linnéa Fagerroth (Ursula Kuula).

Hallitus kokoontui tilikauden aikana yhteensä 11 (14 vuonna 2017) kertaa. Ennen yhtiökokousta hallitus kokoontui kaksi kertaa ja yhtiökokouksen jälkeen yhdeksän kertaa.

Hallituksen jäsenten läsnäolo kokouksissa on ollut seuraava: Yhtiön tilintarkastajana on toiminut tilintarkastusyhteisö BDO Oy, vastuullisena tilintarkastajana KHT, JHT Ari Lehto.

Yhtiön toimitusjohtajana on toiminut DI Jaakko Kammonen.

Yhtiön johtoryhmään kuuluivat tilikaudella toimitusjohtajan lisäksi asiakkuusjohtaja Lotta Funck, isännöintijohtaja Aki Moilanen, henkilöstöpäällikkö Minni Lumme, lakimies Emmi Huhtala, rakennuttamisjohtaja Pirjo Räihä ja talousjohtaja Tapio Vähäkangas 18.5.2018 asti ja talousjohtaja Markku Puolanne 1.9.2018 alkaen.

Hallituksen jäsenten läsnäolo kokouksissa 2018

Elias Erämaja

11.1. 15.2. 28.3. 26.4. 7.6. 2.8. 23.8. 13.9. 4.10. 15.11. 13.12.

X X X X X X X X X X X

Jyrki Myllärniemi X X X X X X X X X X Linnéa Fagerroth

X X X X X X X X X X X

Jyrki Lohi

X X X X X X X X X

Timo Rauhanen

X X X X X X X X X X X

Pirkko Saarnio

X X X X X X X X X X X

Kirsi Åkerlund

X X X X X X X X

Jaakko Ravald X X X Satu Raudasoja

50 ESPOON ASUNNOT

X

Yhtiön osakkeet Yhtiön osakepääoma jakautuu seuraavasti:

Espoon Asunnot Oy:n osakkeet osakkeet, kappaletta

2018

2017

128 184

128 184

Jokaisella osakkeella on yksi ääni.

VASTUULLISUUSRAPORTTI 2018

51

Tuloslaskelma LIIKEVAIHTO Vuokrat Käyttökorvaukset LIIKEVAIHTO YHTEENSÄ

1.1.–31.12.2018 1.1.–31.12.2017 134 713 017,85

131 256 422,80

430 509,46

426 972,09

135 143 527,31

131 683 394,89

Muut liiketoiminnan tuotot

5 933 597,26

3 648 234,06

Muut kiinteistön tuotot yhteensä

5 933 597,26

3 648 234,06

HENKILÖSTÖKULUT

Palkat ja palkkiot

-5 036 823,21

-4 769 176,91

Eläkekulut

-884 451,55

-925 578,81

Muut henkilöstökulut

-170 706,18

-200 693,89

Henkilöstökulut yhteensä

-6 091 980,94

-5 895 449,61

POISTOT JA ARVONALENNUKSET Poistot

-30 508 113,75

-31 365 796,35

-30 508 113,75

-31 365 796,35

Poistot ja arvonalennukset yhteensä

MUUT KULUT

Kiinteistön muut hoitokulut

Hallinto

-4 847 409,69

-4 346 387,02

Käyttö ja huolto

-3 675 423,15

-3 867 029,61

Ulkoalueiden huolto

-3 434 025,73

-3 371 278,68

-2 788 016,91

-2 653 171,79

Lämmitys

-11 422 610,79

-11 772 393,50

Vesi ja jätevesi

-5 670 800,13

-5 541 191,67

Sähkö ja kaasu

-2 515 038,67

-2 483 192,27

Siivous

Jätehuolto

-2 303 354,50

-2 241 171,07

-789 522,15

-737 586,31

-3 319 585,95

-3 218 273,80

-4 411 722,01

-4 430 830,92

Korjaukset

-33 610 909,67

-35 780 508,96

MUUT KULUT YHTEENSÄ

-78 788 419,35 -80 443 015,60

Vahinkovakuutukset Vuokrat Kiinteistövero

Luottotappiot ja muut oikaisuerät

-350 975,22

-341 179,83

Oikaisuerät yhteensä

-350 975,22

-341 179,83

Rakennuttamisen kulut

-1 500 642,86

-66 172,39

Muut kiinteistön kulut

1 083 462,47

1 004 758,94

Muut kiinteistön kulut yhteensä

-417 180,39

938 586,55

LIIKEVOITTO/-TAPPIO

52

ESPOON ASUNNOT

24 920 454,92

18 224 774,11

RAHOITUSTUOTOT JA -KULUT

1.1.–31.12.2018

1.1.–31.12.2017

392 300,79

462 122,70

Muut korko- ja rahoitustuotot

Korkokulut ja muut rahoituskulut

-5 114 864,52

-6 383 176,24

Rahoitustuotot ja kulut yhteensä

-4 722 563,73

-5 921 053,54

VOITTO/TAPPIO ENNEN TILINPÄÄTÖSSIIRTOJA JA VEROJA

20 197 891,19

12 303 720,57

Poistoeron muutos

-1 363 517,54

398 357,78

Asuintalovarauksen purku

3 628 000,00

3 474 405,72

Asuintalovaraus

-22 350 000,00

-16 057 864,16

Tilinpäätössiirrot

-20 085 517,54

-12 185 100,66

TILIKAUDEN VOITTO/-TAPPIO

112 373,65

118 619,91

VASTUULLISUUSRAPORTTI 2018

53

Tase VASTAAVAA

31.12.2018 31.12.2017

PYSYVÄT VASTAAVAT

Aineettomat hyödykkeet

Aineettomat oikeudet

0,00

1 680,46

Aineettomat hyödykkeet yhteensä

0,00

1 680,46

Aineelliset hyödykkeet

Maa-alueet

154 277 291,51

152 871 978,63

Liittymismaksut

18 828 837,95

18 381 218,54

Rakennukset ja rakennelmat

Koneet ja kalusto

Muut aineelliset hyödykkeet

Ennakkomaksut ja muut keskeneräiset hankinnat

Aineelliset hyödykkeet yhteensä

759 742 512,74

733 872 633,00

24 546,20

73 786,47

5 318 895,48

2 642 848,81

21 856 196,23

48 719 345,28

960 048 280,11

956 561 810,73

Sijoitukset

Osuudet saman konsernin yrityksissä

Osuudet omistusyhteysyrityksissä

Muut osakkeet ja osuudet

Käyttöoikeudet

Sijoitukset yhteensä

PYSYVÄT VASTAAVAT YHTEENSÄ

801 516,53

809 516,53

8 138 822,14

8 138 822,14

5 392 209,36

5 595 361,82

3 938 289,64

3 938 289,64

18 270 837,67

18 481 990,13

978 319 117,78 975 045 481,32

VAIHTUVAT VASTAAVAT

Lyhytaikaiset saamiset

Saamiset kiinteistön tuotoista

Muut saamiset

Siirtosaamiset

Lyhytaikaiset saamiset yhteensä

Rahat ja pankkisaamiset

VAIHTUVAT VASTAAVAT YHTEENSÄ

1 912 350,08

1 750 746,50

18 808,85

4 057 570,71

254 174,86

95 543,65

2 185 333,79

5 903 860,86

72 554 195,53

42 780 151,48

74 739 529,32 48 684 012,34

VASTAAVAA YHTEENSÄ

54

ESPOON ASUNNOT

1 053 058 647,10

1 023 729 493,66

VASTATTAVAA

31.12.2018 31.12.2017

OMA PÄÄOMA Osakepääoma

10 779 500,57

10 779 500,57

Ylikurssirahasto

86 792 724,81

86 792 724,81

187 450,32

187 450,32

Vararahasto

23 325 388,22

23 325 388,22

Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto

4 200 000,00

4 200 000,00

Edellisten tilik. voitto/tappio

433 423,60

314 803,69

Tilikauden voitto/tappio

112 373,65

118 619,91

125 830 861,17

125 718 487,52

Arvonkorotusrahasto

OMA PÄÄOMA YHTEENSÄ

TILINPÄÄTÖSSIIRTOJEN KERTYMÄ

Kertynyt poistoero

40 226 899,41

38 863 381,87

Kertynyt poistoero

40 226 899,41

38 863 381,87

133 146 865,47

114 424 865,47

Asuintalovaraukset

Vapaehtoiset varaukset

133 146 865,47

114 424 865,47

Tilinpäätössiirtojen kertymä yhteensä

173 373 764,88

153 288 247,34

VIERAS PÄÄOMA

Pitkäaikainen vieras pääoma yhteensä

Lainat rahoituslaitoksilta

569 501 585,42

540 103 887,85

Valtiokonttori, vuosimaksulainat

169 667 365,18

188 389 350,84

Valtiokonttori (vanhat aravat)

76 479,22

752 708,23

Pitkäaikaisten lainojen lyh.osa

-37 562 699,15

-43 935 937,35

Pitkäaikainen vieras pääoma yhteensä

701 682 730,67

685 310 009,57

Lyhytaikainen vieras pääoma

Lainat rahoituslaitoksilta

37 562 699,15

43 935 937,35

Saadut ennakot

7 452 733,86

7 242 404,84

Ostovelat, lyhytaikaiset

3 734 080,82

4 767 921,77

Muut velat

1 168 277,79

888 211,00

Siirtovelat

Lyhytaikainen vieras pääoma yhteensä

VIERAS PÄÄOMA YHTEENSÄ

2 253 498,76

2 578 274,27

52 171 290,38

59 412 749,23

753 854 021,05

744 722 758,80

1 053 058 647,10

1 023 729 493,66

VASTATTAVAA YHTEENSÄ

VASTUULLISUUSRAPORTTI 2018

55

Rahoituslaskelma Rahoituslaskelma 1.1.–31.12.2018

2018

2017

LIIKETOIMINNAN RAHAVIRTA:

Vuokrista saadut maksut

Liiketoiminnan muista tuotoista saadut maksut

Maksut liiketoiminnan kuluista

Liiketoiminnan rahavirta ennen rahoituseriä ja veroja

Maksetut korot ja maksut muista liiketoiminnan rahoituskuluista

Saadut korot liiketoiminnasta

Saadut osingot sijoituksista

LIIKETOIMINNAN RAHAVIRTA A

135 192 252,75

132 003 746,43

5 774 633,25

3 622 402,41

-86 530 536,38

-85 587 970,60

54 436 349,62

50 038 178,24

-5 547 330,01

-6 484 844,11

379 280,33

315 644,70

13 020,46

146 478,00

49 281 320,40

44 015 456,83

-33 757 006,37

-59 129 235,27

4 039 094,66

5 565 688,09

INVESTOINTIEN RAHAVIRTA:

Investoinnit aineellisiin ja aineettomiin hyödykkeisiin

Myönnetyt lainat

Investoinnit muihin sijoituksiin

211 152,46

731 409,60

INVESTOINTIEN RAHAVIRTA B

-29 506 759,25

-52 832 137,58

RAHOITUKSEN RAHAVIRTA:

Pitkäaikaisten lainojen nostot

53 448 780,00

36 447 250,00

Pitkäaikaisten lainojen takaisinmaksut

-43 449 297,10

-34 224 994,51

9 999 482,90

2 222 255,49

29 774 044,05

-6 594 425,26

RAHOITUKSEN RAHAVIRTA C RAHAVAROJEN MUUTOS (A+B+C)

Rahavarat tilikauden alussa

42 780 151,48

49 374 576,74

Rahavarat tilikauden lopussa

72 554 195,53

42 780 151,48

56

ESPOON ASUNNOT

29 774 044,05

-6 594 425,26

Tilinpäätöksen liitetiedot Tilinpäätöksen laatimista koskevat liitetiedot 1.1.–31.12.2018 Yhtiö on Espoon kaupungin 100-prosenttisesti omistama yhtiö.

Espoon kaupungin konsernitilinpäätöksen jäljennökset ovat saatavissa Espoon kaupungilta, Taloushallinto­keskuksesta PL 111, Espoo.

Laadintaperiaatteet Vuodesta 2014 lähtien rakennuttamistoiminnan kaikki kulut, jotka kohdistetaan rakennuskohteiden hankintahintaan, esitetään tuloslaskelmassa bruttoperiaatteella tiliryhmien mukaisilla tileillä. Aktivoitavat kulut esitetään tuloslaskelmassa omana eränään.

Pysyvien vastaavien arvostaminen Aineettomat ja aineelliset hyödykkeet on merkitty taseeseen hankintamenoon poistoilla vähennettynä. Rakennusten hankintamenoon on aktivoitu uudisrakentamisen ja peruskorjausten aikaiset korkomenot samoin kuin rakennuttajayksikön henkilöstö- ja muut menot. Saadut avustukset on kirjattu hankintamenoon vähennyksiksi.

Suunnitelman mukaiset poistot vuodesta 2010 lukien on laskettu tasapoistoina aineettomien ja aineellisten hyödykkeiden poistoaikojen perusteella. Rakennusten sekä niiden perusparannusten ja suurehkojen korjausmenojen hankintamenot on poistettu 40 vuodessa. Yhtiön perustamisen yhteydessä vuonna 1999 yhtiön haltuun siirtyi valtaosa sen nykyisestä rakennuskannasta. Myös näiden rakennusten hankintamenot on vuoden 2010 tilinpäätöksessä poistettu käyttäen samaa 40 vuoden poistoaikaa. Poistot on tehty hyödykkeiden käyttöönottokuukaudesta alkaen.

Poistoajat ovat: Aineettomat oikeudet Rakennukset ja aktivoidut korjausmenot Rakennelmat Rakennuksen koneet ja laitteet Koneet ja kalusto Muut aineelliset hyödykkeet

5 vuotta 40 vuotta 5 vuotta 5 vuotta 4–5 vuotta 10 vuotta

Aineellisten hyödykkeiden kirjanpitoarvoon sisältyy vähäinen aiempina vuosina tehty arvonkorotus.

Tuloslaskelman poistot on esitetty taseen vastaavien liitetiedoissa.

Pysyvien vastaavien sijoitukset on arvostettu hankintamenoon.

Eläkkeiden kirjaaminen Yhtiön henkilökunnan eläketurva on hoidettu ulkopuolisessa eläkevakuutusyhtiössä. Eläkemenot kirjataan kuluksi kertymisvuonna.

Konsernitilinpäätös Yhtiöllä on neljä tytäryhtiötä ja kolmetoista osakkuusyhtiötä.

Koska tytäryhtiöillä ja osakkuusyhtiöillä ei ole olennaista vaikutusta tilikauden tulokseen tai taloudelliseen asemaan ja koska yhtiön hallitus ei esitä osinkoa jaettavaksi, ei tilinpäätökseen sisälly konsernitilinpäätöstä.

VASTUULLISUUSRAPORTTI 2018

57

Tuloslaskelman liitetiedot 1. Liiketoiminnan muut tuotot Myyntivoitot

2018 4 486 536,96

2017 2 160 344,29

Veloitukset asukkailta

652 013,62

649 662,07

Muut

795 046,68

838 227,70

5 933 597,26

3 648 234,06

2018

2017

Yhteensä 31.12.

2. Tilintarkastajan palkkiot Tilintarkastuspalkkiot

10 460,77

13 157,64

Muut palvelut

Asukastilintarkastus Yhteensä 31.12.

0,00

4 516,70 682,00 4 643,80

23 618,41

9 842,50

2018

2017

3. Rahoitustuotot ja kulut Osinkotuotot

Korkotuotot

Korko ja rahoitustuotot yhteensä

13 020,46

146 478,00

379 280,33

315 644,70

392 300,79

462 122,70

Korkokulut ja muut rahoituskulut Muille

5 114 864,52

6 383 176,24

Korko- ja muut rahoituskulut yhteensä

5 114 864,52

6 383 176,24

Rahoitustuotot ja kulut yhteensä

4 722 563,73

5 921 053,54

2018

2017

Taseen vastaavien liitetiedot 4. Aineettomat hyödykkeet

Aineettomat oikeudet Hankintameno 1.1.

Lisäykset Hankintameno 31.12.

663 628,46 0,00

663 628,46 0,00

663 628,46

663 628,46

Kertyneet poistot

-661 948,00

-654 043,40

Tilikauden poisto

-1 680,46

-7 904,60

0,00

1 680,46

Kirjanpitoarvo 31.12.

Liittymismaksut Hankintameno 1.1.

Lisäykset Kirjanpitoarvo 31.12.

58

ESPOON ASUNNOT

18 381 218,54 447 619,41 18 828 837,95

17 849 350,12 531 868,42 18 381 218,54

5. Aineelliset hyödykkeet

2018

2017

152 871 978,63

144 994 394,63

Maa-alueet Hankintameno 1.1.

Lisäykset Vähennykset Kirjanpitoarvo 31.12.

1 459 792,00

7 877 584,00

-54 479,12

0,00

154 277 291,51

152 871 978,63

Rakennukset ja rakennelmat Hankintameno 1.1.

Lisäykset

1 125 243 721,02

1 081 640 838,29

53 840 062,63

43 602 882,73

Hankintameno 31.12.

1 179 083 783,65

1 125 243 721,02

Kertyneet poistot

-396 459 860,87

-367 306 478,74

Tilikauden poisto suunnitelman mukaan

-28 324 555,29

-29 153 382,13

754 299 367,49

728 783 860,15

Kirjanpitoarvo 31.12.

Kolkekannaksentien jäännösarvo 1 770 949,58 € on poistettu kokonaisuudessaan tilikaudella 2017.

Asuinrakennus on purettu keväällä 2018 uudisrakennuksen tieltä Aran purkupäätöksen hyväksynnällä.

Rakennuksen koneet ja laitteet Hankintameno 1.1 Lisäykset

2018

2017

28 472 718,57

27 454 299,57

1 423 827,00

1 018 419,00

Hankintameno 31.12.

29 896 545,57

28 472 718,57

Kertyneet poistot

-25 564 796,21

-23 878 989,38

Tilikauden poisto suunnitelman mukaan

-1 543 913,53

-1 685 806,83

2 787 835,83

2 907 922,36

Kirjanpitoarvo 31.12.

Väestönsuojat Hankintameno 1.1.

Lisäykset

4 434 777,70

4 093 485,70

569 309,00

341 292,00

Hankintameno 31.12.

5 004 086,70

4 434 777,70

Kertyneet poistot

-2 253 927,21

-2 165 594,62

Tilikauden poisto suunnitelman mukaan

-94 850,07

-88 332,59

2 655 309,42

2 180 850,49

Kirjanpitoarvo 31.12.

Koneet ja kalusto Hankintameno 1.1.

Lisäykset Vähennykset Hankintameno 31.12.

1 807 319,85

1 807 319,85

0,00

0,00

-23 246,97

0,00

1 784 072,88

1 807 319,85

Kertyneet poistot

-1 733 533,38

-1 675 058,46

Tilikauden poisto

-25 993,30

-58 474,92

24 546,20

73 786,47

Kirjanpitoarvo 31.12.

VASTUULLISUUSRAPORTTI 2018

59

5. Aineelliset hyödykkeet

2018

2017

Muut aineelliset hyödykkeet Hankintameno 1.1.

4 408 250,42

4 408 250,42

Lisäykset

3 193 166,55

Hankintameno 31.12.

7 601 416,97

4 408 250,42

Kertyneet poistot

-1 765 401,61

-1 393 506,33

Tilikauden poisto

-517 119,88

-371 895,28

5 318 895,48

2 642 848,81

Kirjanpitoarvo 31.12.

0,00

Aktivoidut korkomenot Vuosien 2008–2018 aikana on rakennusten hankintamenoon luettu rakennusaikaisia korkoja yhteensä 2 304 tuhatta euroa.

Tytäryhtiöfuusiot

Asunto Oy Espoon Kultarikko Y-tunnus 2337407-2 sulautuminen rekisteröitiin 28.2.2018.

6. Sijoitukset

2018

2017

Tytäryritysten osakkeet Hankintameno 1.1.

As Oy Espoon Kultarikko

Kiinteistö Oy Espoon Kultarikko fuusio

As Oy Espoon Perkkaantie fuusio

Hankintameno 31.12.

809 516,53

804 016,53

0,00

8 000,00

-8 000,00

0,00

0,00

-2 500,00

801 516,53

809 516,53

Omistusyhteysyritysten osakkeet Hankintameno 1.1.

Hankintameno 31.12.

8 138 822,14

8 138 822,14

8 138 822,14

8 138 822,14

Muut osakkeet Hankintameno 1.1.

Suurpellon Jätehuolto Oy

Myydyt erillisasunnot

Hankintameno 31.12.

5 595 361,82

6 332 271,38

140 348,21 -343 500,67

-736 909,56

5 392 209,36

5 595 361,82

Käyttöoikeudet Hankintameno 1.1.

3 938 289,64

3 938 289,64

Hankintameno 31.12.

3 938 289,64

3 938 289,64

60 ESPOON ASUNNOT

Omistus- Tytäryhtiöt ­osuus %

Osuus tili- kauden voitosta

Osuus omasta pääomasta

Osuus vieraasta pääomasta

Kuitinkadun Pysäköinti Oy, Espoo 2018

79,86

-616,31

1 428,93

579,55

Kiinteistö Oy Puustellinvuori, Espoo 2018

61,25

-7 746,45

151 198,81

1 101,67

Maapallonkadun Autopaikat Oy, Espoo 2018

54,87

160,66

213 472,87

391,78

Kiinteistö Oy Mäkiparkki, Espoo 2018

52,83

300,80

288 777,01

626,34

Osakkuusyritykset Jukolan Paikoitus Oy, Espoo 2017

50,00

-531,83

1 866,89

0,00

Nikkarinkujan Autopaikat Oy, Espoo 2017

49,95

-5 511,26

205 200,21

1 207,75

Espoon Puntaritien pysäköinti Oy, Espoo 2017

48,55

8,78

428 832,08

696,29

Lintuparkki Oy, Espoo 2017

46,24

-1 383,46

397 980,49

436,32

Ristiviitan Pysäköinti Oy, Espoo 2017

41,50

-392,98

696 440,26

1 288,49

Ullantorpan Autopaikoitus Oy, Espoo 2017

38,60

-2 077,61

731 106,97

1 077,79

Perkkaanpuiston Paikoitustalo Oy, Espoo 2017

36,24

-512,86

393 293,76

908,35

Ymmerstan Autopaikoitus Oy, Espoo 2017

35,10

-9 594,91

287 199,87

310,87

Kala-Matin Pysäköintitalo Oy, Espoo 2017

34,46

1,15

131 087,14

3 934,07

Matinkallion Autopaikoitus Oy, Espoo 2017

33,30

168,28

277 427,13

311,88

Kiint. Oy Espoon Kalamies, Espoo 2017

30,68

-3 814,92

203 445,97

5 738,90

Kuunkadun Autopaikat Oy, Espoo 2017

26,83

4 540,58

73 191,15

1 477,79

Biiliparkki Oy, Espoo 2017

21,40

-1 068,01

3 353 144,35

2 568,96

7. Saamiset saman konsernin yrityksiltä

2018

2017

As Oy Espoon Kultarikko

0,00

4 037 562,79

Espoon kaupunki

18 476,05

20 007,92

Saamiset saman konsernin yrityksiltä

18 476,05

4 057 570,71

2018

2017

254 174,86

95 543,65

254 174,86

95 543,65

8. Siirtosaamisten olennaiset erät

Muut saamiset

Siirtosaamiset yhteensä 31.12.

VASTUULLISUUSRAPORTTI 2018

61

Taseen vastattavia koskevat liitetiedot 9. Oma pääoma

2018

2017

Osakepääoma 1.1. ja 31.12.

10 779 500,57

10 779 500,57

Ylikurssirahasto 1.1. ja 31.12.

86 792 724,81

86 792 724,81

187 450,32

187 450,32

Vararahasto 1.1. ja 31.12.

23 325 388,22

23 325 388,22

Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto 1.1. ja 31.12.

4 200 000,00

4 200 000,00

433 423,60

314 803,69

112 373,65

118 619,91

125 830 861,17

125 718 487,52

Arvonkorotusrahasto 1.1. ja 31.12.

Edellisten tilikausien kertyneet voitot Tilikauden voitto Oma pääoma 31.12.

Taseen kertyneet poistoerot ja tuloslaskelman poistoeron muutos ovat rakennusten poistoeroja.

Jakokelpoinen oma pääoma Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto 1.1. ja 31.12.

Edellisten tilikausien kertyneet voitot Tilikauden voitto Oma pääoma 31.12.

10. Velat, jotka erääntyvät 1–5 vuoden kuluttua

Lainat rahoituslaitoksilta

Valtiokonttori

4 200 000,00

4 200 000,00

433 423,60

314 803,69

112 373,65

118 619,91

4 745 797,25

4 633 423,60

2019–2023

2018–2022

77 860 814,98

84 540 391,55

93 628 968,27

97 910 934,13

Velat jotka erääntyvät yli 5 vuoden kuluttua

Lainat rahoituslaitoksilta

Valtiokonttori

491 640 770,40

455 563 496,30

76 114 876,10

91 231 124,94

Vuosimaksulainojen lyhennysohjelma määritetään vuosittain, joten lyhennykset on laskettu tilinpäätöshetkellä olleen tiedon mukaisesti.

Velat saman konsernin yrityksille Ostovelat

11. Siirtovelkojen olennaiset erät

Lainojen korkojaksotukset

Muut velat

Siirtovelat yhteensä 31.12.

62

ESPOON ASUNNOT

2018 403 987,68

2017 399 903,48

2018

2017

1 335 344,74

1 767 810,23

918 154,02

810 464,04

2 253 498,76

2 578 274,27

Vakuuksia ja vastuusitoumuksia koskevat liitetiedot 12. Vakuudet ja vastuut

2018

2017

Rahalaitoslainat (sis. Espoon kaupunki)

Annetut kiinnitykset

564 155 539,17

499 944 613,84

796 628 037,64

796 628 037,64

1 360 783 576,81

1 296 572 651,48

182 769 267,93

171 770 553,26

Valtiokonttorilainat

Annetut kiinnitykset

Vakuudeksi annetut kiinnitykset yhteensä Vapaana olevat kiinnitykset

Leasing vastuut Autot

5 860,71

35 584,38

Leasing vastuut yhteensä

5 860,71

35 584,38

Lainat lainanantajittain Handelsbanken

85 691 969,27

82 325 193,15

Nordea

53 409 648,72

59 266 964,99

Danske Bank

1 655 016,15

1 910 065,91

Aktia

2 945 837,63

7 749 862,91

OP Yrityspankki

Kuntarahoitus

Suomen Hypoteekkiyhdistys

Rahalaitoslainat yhteensä

Valtiokonttori yhteensä 31.12.

3 149 277,27 8 532 603,73

408 549 250,74

374 659 782,80

9 500 000,00

10 260 000,00

569 501 585,42

540 103 887,85

169 743 844,40

189 142 059,07

739 245 429,82

729 245 946,92

Muut taloudelliset vastuut Arvonlisäveron palautusvastuu

212 853,59

333 332,84

Tontin vuokravastuut Seuraavalla tilikaudella maksettavat Myöhemmin maksettavat

2 396 594,67

2 360 828,94

106 876 218,92

107 164 320,30

Muut vastuut Ara-ryhmän asuntojen luovutusta säätelee aravavuokra-asuntojen ja aravavuokratalojen käytöstä, luovutuksesta ja omaksi lunastamisesta annettu laki. Laki säätelee asuntojen myyntiä, vuokranmääritystä ja vuokralaisten valintaa. Rajoituksista on tehty merkintä yhtiön osakekirjoihin. Ara-ryhmän asuntoja on 13 730 kpl ja asuntojen ynteispinta-ala on 815 516 m2.

Yhtiön omistamilla kiinteistöillä on rasitesopimuksiin liittyviä sitoumuksia ja vastuita.

VASTUULLISUUSRAPORTTI 2018

63

Henkilöstöä koskevat liitetiedot 13. Henkilöstöä koskevat liitetiedot

2018

2017

Johdon palkat ja palkkiot

Toimitusjohtaja ja hallitus

196 889,44

190 608,35

10

11

Henkilöstön lukumäärä

Talous ja ICT-yksikkö (Hallinto)

Kiinteistöyksikkö

0

8

Rakennuttaminen

8

9

Isännöintiyksikkö

42

33

Asiakkuusyksikkö

34

33

Johdon tuki + Tj

10

9

Talonmiehet päätoimisena

0

0

2

2

Siivoojat/osa-aikaisena

Yhteensä

106 105

Yhtiöllä on Espoon kaupungin palveluksesta siirtyneiden henkilöiden osalta lisäeläkevakuutus. Toimitusjohtajalla on erillinen lisäeläkevakuutus, ja tähän liittyen toimitusjohtajalla on oikeus täyteen eläkkeeseen 65-vuotiaana. Toimitusjohtajan irtisanomisaika on 6 kk ja irtisanomisesta korvaus on 6 kk palkka. Toimitusjohtajan työsuhteen ehdot on määritelty toimitusjohtajasopimuksessa. Yhtiössä ei ole tulospalkkausjärjestelmää.

Aktivoidut henkilöstömenot

2018

2017

Rakennusten hankintamenoon on aktivoitu henkilöstömenoja.

Palkat

495 039,17

506 731,87

Eläkekulut

91 991,09

92 104,87

22 578,54

23 963,85

Muut henkilösivukustannukset

64

ESPOON ASUNNOT

Ehdotus tuloksen käyttämisestä Hallitus esittää, että osinkoa ei jaeta ja tilikauden tulos 112 373,65 € kirjataan tilille voitto/tappio edellisiltä tilikausilta.

Toimintakertomuksen ja tilinpäätöksen allekirjoitukset Espoossa 28.2.2019 Elias Erämaja puheenjohtaja Nea Fagerroth

Jyrki Lohi

Jyrki Myllärniemi

Timo Rauhanen

Pirkko Saarnio

Kirsi Åkerlund

Jaakko Kammonen toimitusjohtaja

Tilinpäätösmerkintä Suoritetusta tarkastuksesta on tänään annettu kertomus.

Helsingissä 28.2.2019 BDO Oy Tilintarkastusyhteisö Ari Lehto KHT, JHT

VASTUULLISUUSRAPORTTI 2018

65

Espoon Asunnot Oy Organisaatio

Toimitusjohtaja Jaakko Kammonen

Johdon tuki

HR Minni Lumme Laki Emmi Huhtala

Asiakkuudet Lotta Funck

Isännöinti Aki Moilanen

asiakaspalvelu asukasvalinta asumisneuvonta vuokravalvonta

isännöinti ylläpito tekninen elinkaaren hallinta hankinnat

Talous ja ICT Markku Puolanne

Rakennuttaminen ja kiinteistökehitys Pirjo Räihä

Viestintä Hanna-Maija Loikkanen

1

66

ESPOON ASUNNOT

2

3

4

Johtoryhmä Takarivissä seisovat Lotta Funck, asiakkuusjohtaja Aki Moilanen, isännöintijohtaja Jaakko Kammonen, toimitusjohtaja Eturivissä istuvat Markku Puolanne, ­talousjohtaja Pirjo Räihä, rakennuttamisjohtaja Minni Lumme, henkilöstöpäällikkö Kuvasta puuttuu Emmi Huhtala, lakimies (vanhempainvapaalla)

Hallitus

5

6

7

Hallituksen ­puheenjohtaja Elias Erämaja 4 Hallituksen ­varapuheenjohtaja Jyrki Myllärniemi 3

Jäsenet Timo Rauhanen 1 Linnea Fagerroth, asukasjäsen Pirkko Saarnio, asukasjäsen 5 Kirsi Åkerlund 6 Jyrki Lohi 7

2

VASTUULLISUUSRAPORTTI 2018

67

www.espoonasunnot.fi Facebook facebook.com/espoonasunnot Instagram @espoonasunnot