ERA LEUS & TOYE - DE IMMOOOOOHKRANT - 2026 Q2 UITGAVE Vilvoorde Machelen
Beste lezer,
Een jaar ERA LEUS & TOYE is ondertussen verstreken. Als 2 lokale, familiale kantoren, sloegen we, na bijna 30 jaar, de handen in elkaar. Onze fusie was nooit een doel op zich, maar een bewuste keuze om onze klanten een nóg sterkere en persoonlijkere dienstverlening te bieden. Door onze teams te verenigen, hebben we het beste van beide werelden samengebracht: jarenlange lokale kennis, ervaring én een gedeelde visie dat vastgoed boven alles mensen- en maatwerk is.
Na dit eerste jaar mogen we gerust zeggen dat de samenwerking haar vruchten afwerpt. We staan dichter bij onze klanten dan ooit: nog meer persoonlijke aanpak, persoonlijke opvolging, een breder expertiseteam en een verhoogde aanwezigheid in de regio. Dankzij de fusie konden we ons dienstenpakket bovendien uitbreiden.
We introduceren rental management: een totaalservice die eigenaars volledig ontzorgt bij het beheer van hun verhuurd vastgoed. In deze IMMOOOOOH vertellen we je er graag meer over. Hoe zit het eigenlijk met de huurprijzen in onze regio? In het artikel hiernaast lees je onze analyse. Verhuren of verkopen, de keuze is niet altijd vanzelfsprekend. Wij helpen je graag op weg op pagina 2. Misschien hoor je liever van een streekgenoot hoe we werken. Op pagina 2 vertelt Karine over haar ervaringen met het verhuurteam. Wil je meer weten over vastgoed als investering? Blader dan snel naar pagina 5. Natuurlijk vind je in deze krant ook weer een greep uit ons aanbod van panden die te koop zijn.
Wij streven ernaar om elke dag beter te doen en blijven graag jouw vertrouwde, lokale makelaar: dichtbij, bereikbaar en altijd klaar voor persoonlijke begeleiding bij elke vastgoedstap.
Geniet van deze editie! Stephanie, Gert, Reinout & Tessel
FEIT OF FICTIE?
“DE HUURPRIJZEN ZIJN FORS GESTEGEN IN REGIO MACHELEN – VILVOORDE”
Er is een duidelijke evolutie merkbaar op de huurmarkt in de regio Vilvoorde –Machelen – Steenokkerzeel - Kampenhout. Sinds 2020 werden er gemiddeld 398 nieuwe huurovereenkomsten per jaar getekend door vastgoedmakelaars in deze regio. In 2025 werden er slechts 340 woningen verhuurd. Dat is dus een forse terugval van het aantal nieuwe verhuringen.
Een belangrijke verklaring voor deze daling is de sterk gestegen rente. Lenen is duurder geworden waardoor huurders langer blijven huren en minder snel doorstromen naar de koopmarkt. Bijgevolg komen huurwoningen minder snel vrij. Logischerwijs rijst de vraag of de druk op de markt leidde tot een sterke stijging van de huurprijzen.
Als we de cijfers onder de loep nemen, blijkt het beeld genuanceerder dan wat aangenomen wordt. In deze regio zijn de mediaan huurprijzen van effectief verhuurde woningen in een periode van vijf jaar gestegen met ongeveer 28 tot 39%.
Wanneer we deze stijging naast de gezondheidsindex leggen, die in dezelfde periode ongeveer 24% toenam, stegen de huurprijzen iets meer dan de index. Ook belangrijk om te melden is dat de kwaliteit van het huuraanbod toeneemt. Extra regelgeving op de huurmarkt leidde tot renovaties. Ook het nieuwbouwaanbod is vergroot. Het gemiddelde huurpand vandaag is dus comfortabeler en energiezuiniger dan 5 jaar geleden.
Met andere woorden: de huurprijsstijgingen zijn grotendeels het gevolg van indexatie en perfect verklaarbaar. Ook huurders die 5 jaar geleden startten met huren en elk jaar de huurprijs zagen stijgen om wille van de aanpassing van de huurprijs aan de gezondheidsindex, betalen nog steeds de marktprijs.
EEN SAMENWERKING OP DE JUISTE GOLFLENGTE
KARINE & ERA LEUS & TOYE
Sinds 2018 vertrouwt Karine op de expertise van ERA LEUS & TOYE voor haar vastgoedverhaal. Wat begon met de verkoop van een gebouw, groeide al snel uit tot een duurzame samenwerking waarin investeren, verhuren en opnieuw verkopen elkaar afwisselen.
Die eerste verkoop zette meteen de toon: de vraagprijs zat er pal op en het pand werd snel verkocht. Een ervaring die het vertrouwen alleen maar versterkte. Nadien volgden nieuwe investeringen, verhuurtrajecten met Sara en opnieuw succesvolle verkopen met Stéphane, telkens met dezelfde doordachte aanpak.
Voor Karine draait alles rond twee essentiële elementen: transparantie en communicatie. “Dat is alles,” zegt ze zelf. Die duidelijke en eerlijke manier van werken zorgt ervoor dat ze steeds opnieuw voor ERA LEUS & TOYE kiest.
Daarnaast waardeert hij ook de objectieve aanpak. Door samen te werken met een onafhankelijke partij worden beslissingen rationeel genomen, zonder emotionele invloed. Dat zorgt voor rust en vertrouwen in het hele proces.
“MIJN VERSTAND SPREEKT, MAAR MIJN BUIKGEVOEL BESLIST ÉN DAT
ZIT HIER ALTIJD GOED.”
Wat deze samenwerking extra sterk maakt, is de wederzijdse afstemming. Karine hecht veel belang aan het oordeel van haar makelaar bij belangrijke beslissingen, en die vertrouwensband zorgt ervoor dat alles op dezelfde golflengte verloopt.
Vandaag heeft Karine opnieuw een appartement in verhuur via ERA LEUS & TOYE. Daarbij kiest ze bewust voor kwaliteit boven snelheid. Geen overhaaste beslissingen, maar de juiste huurders op het juiste moment. Ook het contact met huurders vindt ze belangrijk: bereikbaar zijn, snel reageren en problemen meteen aanpakken.
Een aanpak die perfect aansluit bij de waarden van ERA LEUS & TOYE en die deze samenwerking opnieuw tot een sterk en duurzaam verhaal maakt!
VERHUREN OF VERKOPEN, HOE MAAK JE DEZE KEUZE?
VERHUREN OF VERKOPEN? WAT IS DE BESTE KEUZE?
De vastgoedmarkt is de voorbije jaren aanzienlijk veranderd. Waar verhuren vroeger een relatief zorgeloze investering was, worden eigenaars vandaag geconfronteerd met strengere regelgeving, toenemende verplichtingen en bijgevolg soms hogere of extra kosten. Vooral bij oudere panden rijst dan ook de vraag: blijft mijn pand verhuren de meest rendabele en toekomstbestendige keuze?
EVOLUERENDE REGELGEVING EN HOGERE LASTEN
De nadruk op energiezuinig wonen wordt steeds groter. Nieuwe normen en verplichtingen zetten druk op eigenaars van woningen met lagere energielabels, wat renovatie-investeringen in veel gevallen onvermijdelijk maakt. Daarnaast worden bepaalde mogelijkheden voor verhuur en indexatie steeds strikter gereguleerd.
Ook de financiële realiteit is veranderd. Terwijl huurprijzen niet altijd volledig meestijgen met de inflatie, nemen andere kosten, zoals onderhoud, belastingen en energiebesparende ingrepen, gestaag toe. Voor veel eigenaars betekent dit dat het rendement onder druk komt te staan.
OPTIMALISEREN, INVESTEREN OF HERORIËNTEREN?
Een weloverwogen keuze kan op termijn een aanzienlijk financieel verschil maken. Het loont dus om alle mogelijkheden met voor- en nadelen op een rijtje te zetten. Ook vermogensplanning kan daarbij interessant zijn. ERA LEUS & TOYE helpt graag met deskundig advies. Omdat elke situatie uniek is, bekijken we samen welke optie het best aansluit bij jouw plannen, jouw verwachtingen en jouw pand.
WAT MAG JE VERWACHTEN?
Wij maken een grondige rendementsanalyse, volledig op maat van jouw vastgoed en volledig vrijblijvend. We denken strategisch met je mee, zodat je naar huis gaat met:
een helder overzicht van alle voor- en nadelen een vergelijking tussen verhuren en verkopen inzichten waarmee je met vertrouwen de juiste beslissing neemt, op korte én lange termijn
INTERESSE IN EEN RENDEMENTSANALYSE?
Maak eenvoudig een afspraak via onze website of bel ons kantoor voor meer informatie.
Bij ERA LEUS & TOYE begrijpen we jouw wensen als koper als geen ander. Ons toegewijde team staat klaar om je te begeleiden bij elke stap van het aankoopproces, van de eerste kennismaking tot ver na de sleuteloverdracht. Of je nu je eerste woning koopt of op zoek bent naar een nieuwe thuis, ERA LEUS & TOYE is er om je te helpen.
Je
BESTAAT DE PERFECTE VASTGOEDINVESTERING?
BESTAAT DE PERFECTE INVESTERING?
Het korte antwoord op deze vraag is helaas: “neen”. Wat wél bestaat, is een investering die perfect aansluit bij jouw persoonlijke situatie en doelstellingen.
JOUW INVESTEERDERSPROFIEL
Om te bepalen welke investering het best bij je past, is het essentieel om stil te staan bij je profiel als investeerder. Ben je jonger dan 45 jaar en wil je vandaag investeren met het oog op een aanvullend inkomen op pensioengerechtigde leeftijd? Beschik je over technische vaardigheden en de tijd en zin om zelf renovatiewerken uit te voeren? Misschien bevind je je in een latere levensfase en je beschikt over vrijgekomen kapitaal, bijvoorbeeld uit een groepsverzekering of erfenis en je zoekt een herbelegging. Kan je zelf alles nauwgezet opvolgen maar voer je liever geen renovatiewerken uit?
Dit soort vragen helpt om duidelijk te krijgen welk type investering bij je past. Er bestaat immers geen “one size fits all”.
INKOMEN VANDAAG OF MEERWAARDE MORGEN?
Een tweede belangrijke afweging is wat je precies verwacht van je investering. Ben je op zoek naar een regelmatige opbrengst, zoals huurinkomsten? Of ligt de focus eerder op meerwaarde op lange termijn?
De éne vastgoedbelegging is de andere niet. De ene investering is wat arbeidsintensiever en vraagt meer betrokkenheid en tijd. Bij de andere investering kan een ietwat passievere aanpak. Dat vertaalt zich ook rechtstreeks in het potentiële rendement én in het comfort voor de investeerder.
RENDEMENT EN FISCALITEIT
Het échte rendement van een vastgoedbelegging wordt, net zoals bij beleggen in aandelen, pas definitief zichtbaar op het moment van verkoop. Het voordeel in België is dat dit rendement vaak vrij nauwkeurig kan worden ingeschat op basis van bekende parameters zoals aankoopprijs, kosten, huurinkomsten en marktontwikkeling. De voorspelbaarheid bij aandelen is vaak een stuk minder groot.
Daarbovenop komt nog een belangrijk element: fiscaliteit. Vastgoedinvesteringen gaan doorgaans over een langere termijn en kennen vaak interessante fiscale aspecten die het globale rendement positief kunnen beïnvloeden. In sommige gevallen kan ook een doordachte overdracht naar de volgende generatie een bijkomend voordeel opleveren.
“ER
BESTAAT GEEN PERFECTE INVESTERING. ALLEEN EEN INVESTERING DIE PERFECT BIJ JOUW SITUATIE PAST.
”
BEGELEIDING MAAKT HET VERSCHIL
Omdat elke situatie uniek is, bestaat er geen standaardoplossing. Wat wel bestaat, is een aanpak op maat. Wens je een grondige rendementsanalyse van het vastgoed dat je al bezit, of van een investering die je overweegt? Of zit je met vragen over beleggen in vastgoed in het algemeen?
Aarzel niet om contact op te nemen. Wij maken graag tijd voor een persoonlijk gesprek en helpen je om de investering te vinden die écht bij jou past.
BEREKEN ZELF JE RENDEMENT VIA
ONZE ERA WEBSITE!
Via onze online simulator, bereken je voor elk pand snel en eenvoudig het rendement op basis van je eigen situatie en parameters.
Klik op het - teken en bereken heel eenvoudig jouw ROI!
MEER INVESTERINGSOPPORTUNITEITEN?
TIP!
Investeerde je 5 jaar geleden in vastgoed? Dan is je huurrendement sterk gestegen door indexatie en inflatie, wat ook de verkoopwaarde verhoogt. EEN GOEDE INVESTERING DUS.
Je investering waarborgen op langere termijn, stopt niet bij de ondertekening van een huurcontract. Jaarlijkse opvolging van verzekering, onderhoud, huurbetalingen en indexatie blijft cruciaal.
ERA LEUS & TOYE ontzorgt je volledig zodat je investering maximaal rendeert. Interesse? Contacteer ons vrijblijvend.
Bij ERA LEUS & TOYE begrijpen we als geen ander wat jij als koper nodig hebt. Ons gedreven team begeleidt je bij elke stap van het aankoopproces. Van de eerste kennismaking tot lang na de sleuteloverdracht. Of je nu je eerste woning koopt of op zoek bent naar een nieuwe thuis, wij staan klaar om je te helpen.
Wij verhuren gemiddeld binnen 33 dagen WIST JE DAT?
ERA LEUS & TOYE maandelijks tussen de 800 en 900 bezoekaanvragen voor verhuurpanden ontvangen?
Wij 539 zoekopdrachten hebben voor appartementen te huur?
In 2025 verhuurden wij 98% aan de geschatte huurprijs
PROJECT AZALEIA
GUSTAAF LEVISSTRAAT 4, 1800 VILVOORDE
TYPE APPARTEMENTEN:
Compacte appartementen (1 slpk)
Gezinsappartementen (2 slpk)
Ruime appartementen (3 slpk / tuinappartementen)
MEER INFO OVER DIT
TROEVEN VAN HET PROJECT:
Energiezuinige appartementen met 1, 2 of 3 slaapkamers
Hoogwaardige en stijlvolle afwerking met voordelig rendement
1 Handelspand, 38 Appartementen
ZORGELOOS VERHUREN, MET ZEKERHEID EN GARANTIE
Verhuren kan een verstandige investering zijn, maar het brengt ook verantwoordelijkheden en zorgen met zich mee. Wordt de huur wel stipt betaald? Gaat de huurder zorgvuldig om met uw eigendom? Met onze dienst rentmeesterschap nemen wij die bekommernissen volledig van u over. Het doel is eenvoudig: u ontzorgen en zekerheid bieden. Wij behartigen uw belangen als verhuurder en waken over de twee grootste fundamenten van een goede vastgoedinvestering
stipte en correcte betaling van de huur, en het goede onderhoud van uw onroerend goed, zodat de meerwaarde waar u bij uiteindelijke wederverkoop op rekent zo veel als mogelijk gewaarborgd is.
Concreet betekent dit dat wij instaan voor een doordachte selectie en screening van huurders, de opmaak en opvolging van huurovereenkomsten, tijdige indexaties en een actieve opvolging van betalingen. Daarnaast zorgen wij voor regelmatige controles van het pand en coördineren wij onderhoud en herstellingen waar nodig, steeds in overleg en met respect voor uw eigendom.
KENNISMAKING EN BEZOEK
PLAATSBESCHRIJVING EN OVERDRACHT 03.
ONDERTEKENEN HUURCONTRACT 04.
ONZE GARANTIE: EXTRA GEMOEDSRUST
Wij gaan nog een stap verder. Als één van deze zekerheden niet wordt nageleefd, zoals laattijdige betalingen of gebrekkig onderhoud, en u daarom beslist om het huurcontract met de door ons geselecteerde huurder na de proefperiode niet te verlengen, dan kan u rekenen op onze garantie. Tegen een beperkte vergoeding zorgen wij voor de wederverhuur van uw pand, zodat uw financiële en administratieve impact tot een minimum wordt beperkt.
WAT U MAG VERWACHTEN
Strenge huurderselectie en duidelijke afspraken
Financiële, administratieve en juridische opvolging
Proactief onderhoudsbeleid en periodieke controles
Transparante rapportering en één vast aanspreekpunt
Snelle en efficiënte herverhuur indien nodig
Met rentmeesterschap kiest u voor rust, rendement en professioneel beheer U blijft eigenaar, wij zorgen voor de rest.
Ontdek hoe u zonder zorgen kan verhuren. Neem vandaag nog contact met ons op voor meer informatie of een vrijblijvend gesprek.
WAAROM JE SCHATTING
LATEN MAKEN DOOR ERA LEUS & TOYE?
Een nauwkeurige schatting is cruciaal voor verkoop en verhuur, en daar kun je op rekenen bij ERA LEUS & TOYE. Onze makelaars kennen de regio door en door en combineren hun lokale expertise met diepgaande marktinzichten. Dit zorgt voor een schatting die verder gaat dan alleen cijfers.
Eenmaal geschat, kent je ERA makelaar de sterktes en zwaktes van je woning. Zo kun je met een gerust hart de verkoop en verhuur aan ons overlaten: van dossierbeheer tot bezichtigingen en administratie.
Daarnaast zorgen wij voor de promotie van je woning, gericht op de juiste doelgroep met de beste marketingtools.
Verkoop- of verhuurplannen?
ERA LEUS & TOYE staat voor je klaar!
VRAAG HIER JE VRIJBLIJVENDE WAARDEBEPALING
AAN
VOOR VERKOOP & VERHUUR
JOUW HUIS VERKOPEN OP ÉÉN DAG? HET KAN!
Tijdens de ERA Open Huizen Dagen stel je je woning in 1 dag aan tientallen kopers voor. Tijdens de OHD vinden kopers nog sneller de weg naar je woning wat de kans op een snellere verkoop verhoogt. Meer potentiële kopers zorgen bovendien voor een positief effect op de prijs. Kandidaatkopers krijgen de kans om op één dag meerdere woningen te ontdekken die perfect aansluiten bij hun wensen.
ERA LEUS & TOYE zet alles op alles om van de ERA Open Huizen Dagen een succes te maken. We zorgen ervoor dat alles tot in de puntjes is geregeld en zetten, samen met het nationale ERA netwerk, een opvallende reclamecampagne op touw, met onder andere nationale radiospots, krantenbijlagen en heel wat online marketing.
WIST JE DAT ERA LEUS & TOYE 1 OP 3 VAN DE DEELNEMENDE WONINGEN VERKOCHT OP DE VORIGE ERA OPEN HUIZEN DAG IN MAART?
SPRING GERUST BINNEN OP ONS KANTOOR IN VILVOORDE OF MACHELEN
JOUW REGIO. ONZE KRACHT. OVERAL DICHTBIJ.
Bij ERA LEUS & TOYE geloven we in de kracht van lokale aanwezigheid. Onze IMMOOOOOH wordt gevuld met een aanbod dat perfect aansluit bij wat hier leeft. Maar onze sterkte gaat verder dan lokaal alleen. Wij zijn aanwezig in meerdere regio’s, elk met een eigen krantje én lokale experten die je van A tot Z kunnen begeleiden in elke vastgoedtransactie.
Zo combineren we nabijheid en persoonlijk contact met de voordelen van een uitgebreid, regionaal netwerk.
