BULGARINI
Dino Franchi Gian Carlo Ragagnin
PRONTUARIO DI ESTIMO
"QQSPGPOEJNFOUJ t GPOUJ EPDVNFOUBMJ t EBUJ UFDOJDJ t TUJNF TWPMUF t FMBCPSBUJ QSPGFTTJPOBMJ t DBUBTUP t UFNJ EJ FTBNJ EJ 4UBUP
L’estimatore deve ragionare, usare la prudenza e il buon senso, affidarsi ad una preparazione di base solida e approfondita, in quanto ogni bene, in virtù delle proprie caratteristiche, tende ad essere unico e spesso poco confrontabile. Gli autori
©
2019 Edizioni Bulgarini Firenze
Realizzazione editoriale: GP&C srl - Milano www.bulgarini.it info@bulgarini.it
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Dino Franchi Gian Carlo Ragagnin
PRONTUARIO DI ESTIMO
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Approfondimenti fonti documentali dati tecnici stime svolte elaborati professionali catasto temi di esami di Stato
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PRONTUARIO DI ESTIMO
Indice
Estimo urbano civile e industriale
1. &ULWHUL GL PLVXUD]LRQH GHOOH VXSHUȴFL GHJOL LPPRELOL VHFRQGR LO &RGLFH GHOOH 9DOXWD]LRQL ΖPPRELOLDUL
2. 6XSHUȴFLH FRQYHQ]LRQDOH GL XQ DOORJJLR /HJJH
3. 6XSHUȴFLH FRPPHUFLDOH H FDWDVWDOH GL XQ DOORJJLR
4. 6WLPD GL XQ DOORJJLR FRQ SURFHGLPHQWR VLQWHWLFR
5. &RHɝFLHQWL GL FRUUH]LRQH GHL YDORUL QRUPDOL GHOOH DELWD]LRQL
6. 6WLPD GL XQ DOORJJLR SHU FRHɝFLHQWL GL FRUUH]LRQH HODERUDWR SURIHVVLRQDOH
7. 6WLPD GL XQ FRPSOHVVR UHVLGHQ]LDOH HODERUDWR SURIHVVLRQDOH
8. 3HULRGLFLW¢ PHGLD GHJOL LQWHUYHQWL GL FRQVHUYD]LRQH GHL IDEEULFDWL DQQL
9. 6WLPD GL XQ DOORJJLR FRQ SURFHGLPHQWR DQDOLWLFR
10. &RVWL PHGL GL FRVWUX]LRQH GL DELWD]LRQL H DXWRULPHVVH (ODERUD]LRQH GHJOL DXWRUL
11. &RHɝFLHQWL FRUUHWWLYL SHU YHWXVW¢ Ȃ DELWD]LRQL OHJJH Q
12. ΖQFLGHQ]D GHL FRVWL GHOOH VLQJROH RSHUH VXO FRVWR WRWDOH GHL IDEEULFDWL UHVLGHQ]LDOL HODERUD]LRQH GHJOL DXWRUL
13. 6WLPD GL XQ IDEEULFDWR D YDORUH GL WUDVIRUPD]LRQH
14. 6WLPD GHO GLULWWR GL VRSUDHOHYD]LRQH GL XQ IDEEULFDWR
15. &RVWL PHGL GL FRVWUX]LRQH GL IDEEULFDWL LQGXVWULDOL
16. ΖQFLGHQ]D GHL FRVWL GHOOH VLQJROH RSHUH VXO FRVWR WRWDOH GHL FDSDQQRQL LQGXVWULDOL
17. 6WLPD GHO YDORUH GL PHUFDWR GL XQ FRPSOHVVR LQGXVWULDOH
18. /LQHH JXLGD SHU OD YDOXWD]LRQH GL LPPRELOL LQGXVWULDOL DSSURIRQGLPHQWL
19. 6WLPD VLQWHWLFD GL XQȇDUHD IDEEULFDELOH
20. 6WLPD DQDOLWLFD GL XQȇDUHD IDEEULFDELOH
21. 6WLPD VLQWHWLFD H DQDOLWLFD GL XQ DUHD IDEEULFDELOH
22. 6WLPD SHU FHVVLRQH GL DUHD IDEEULFDELOH H GL VXSHUȴFLH HGLȴFDELOH
23. 6WLPD GL XQ SDUFR SULYDWR
24. 'HWHUPLQD]LRQH GHL PLOOHVLPL LQ XQ FRQGRPLQLR HODERUDWR SURIHVVLRQDOH
25. 6XGGLYLVLRQH GHOOH VSHVH QHL FRQGRPLQL
26. 5LSDUWL]LRQH GHOOH VSHVH LQ XQ FRQVRU]LR XUEDQR
5
Indice
Estimo rurale
27. 6WLPD VLQWHWLFD D FRUSR GL XQ IRQGR UXVWLFR
28. 6WLPD GL XQ IRQGR UXVWLFR SHU YDORUL WLSLFL
29. &RVWL PHGL GL FRVWUX]LRQH GHL IDEEULFDWL UXUDOL
30. &RVWL PHGL GHOOH RSHUH GL VLVWHPD]LRQH IRQGLDULD
31. 6WLPD GHO YDORUH GL PHUFDWR GL XQ IRQGR UXVWLFR D FDQFHOOR FKLXVR
32. 6WLPD GL XQ FRPSOHVVR LPPRELOLDUH VSRUWLYR DJULWXULVWLFR ULFHWWLYR HODERUDWR SURIHVVLRQDOH
33. 6WLPD GL XQ DSSH]]DPHQWR FRQ SURFHGLPHQWR &DVWHOOLQL Ȃ 5DJD]]RQL
34. 6WLPD GL XQ DSSH]]DPHQWR FRQ SURFHGLPHQWR *ULD ΖRYLQH
35. 6WLPD GHOOH DQWLFLSD]LRQL FROWXUDOL LQ XQ SHVFKHWR
36. 6WLPD GHL IUXWWL SHQGHQWL LQ XQ YLJQHWR
37. 6WLPD GL XQD FDYD LPSLDQWDWD
38. 6WLPD GL XQ WHUUHQR GHVWLQDWR DOOȇLPSLDQWR GL XQD FDYD
39. *LXGL]LR GL FRQYHQLHQ]D DG XQ PLJOLRUDPHQWR H VWLPD GHO YDORUH SRWHQ]LDOH GL XQ IRQGR FRQGRWWR LQ HFRQRPLD GLUHWWD
40. 6WLPD GHO YDORUH GL XQ FRPSOHVVR GL IDEEULFDWL UXUDOL HODERUDWR SURIHVVLRQDOH
Estimo legale
41. 6WLPD GHL GDQQL GD LQFHQGLR DG XQ IDEEULFDWR
42. 6WLPD GHL GDQQL GD LQFHQGLR DG XQ IDEEULFDWR HODERUDWR SURIHVVLRQDOH
43. 6WLPD GHL GDQQL GD DEXVLYLVPR HGLOL]LR
44. 6FKHPD GL SLDQR SDUWLFHOODUH GL HVSURSULR
45. 6WLPD GHOOȇLQGHQQLW¢ GL HVSURSULD]LRQH WRWDOH GL XQȇDUHD HGLȴFDELOH
46. 6WLPD GHOOȇLQGHQQLW¢ GL HVSURSULD]LRQH SDU]LDOH
47. (VSURSULD]LRQH SDU]LDOH GL XQȇDUHD DJULFROD
48. ΖQGHQQLW¢ SHU OD FRVWLWX]LRQH GL XQD VHUYLW» G DFTXHGRWWR
49. 6WLPD GHOOȇLQGHQQLW¢ SHU FRVWLWX]LRQH GL PHWDQRGRWWR H RFFXSD]LRQH WHPSRUDQHD HODERUDWR SURIHVVLRQDOH
50. 6WLPD GHOOȇLQGHQQLW¢ DQQXD SHU VHUYLW» GL HOHWWURGRWWR HODERUDWR SURIHVVLRQDOH
51. 6WLPD GHO GLULWWR GL XVXIUXWWR H GHOOD QXGD SURSULHW¢ GL XQ IDEEULFDWR FLYLOH
52. 6WLPD GL XQD UHQGLWD YLWDOL]LD H GHOOȇLPPRELOH FKH QH ª JUDYDWR
53. 'HWHUPLQD]LRQH GHO FRUULVSHWWLYR SHU OD FRQFHVVLRQH GL XQ GLULWWR GL VXSHUȴFLH WUHQWHQQDOH HODERUDWR SURIHVVLRQDOH
54. 6WLPD GL XQ DVVH HUHGLWDULR H GHOOD PDVVD GLYLGHQGD 'HWHUPLQD]LRQH GHOOH TXRWH GL GLULWWR H SURJHWWR GL ULSDUWL]LRQH
6
PRONTUARIO DI ESTIMO
Catasto terreni
55. 0DSSD 4XDGUR G XQLRQH
56. )RJOLR GL PDSSD 7RULQR 3LD]]D &DVWHOOR
57. )RJOLR GL PDSSD ]RQD UXUDOH
58. 6RYUDSSRVL]LRQH PDSSD H RUWRIRWR GHO WHUULWRULR
59. 0RGHOOR SHU GRPDQGD GL YROWXUH
60. 0RGHOOR 'LFKLDUD]LRQH YDULD]LRQL GHOOD FROWXUD
61. (VHPSLR GL WLSR GL IUD]LRQDPHQWR
62. (VHPSLR GL WLSR PDSSDOH
63. 9LVXUD SHU VRJJHWWR
Catasto dei fabbricati
64. 7DEHOOH SHU LO FDOFROR GHOOD VXSHUȴFLH FDWDVWDOH GHOOH XQLW¢ GHO JUXSSR $
65. (VHPSLR GL GHQXQFLD GL YDULD]LRQH SHU IUD]LRQDPHQWR H IXVLRQH FDWHJRULD $
66. (VHPSLR GL GHQXQFLD GL YDULD]LRQH GL LPPRELOH GHOOD FDWHJRULD ' Ȃ )DEEULFDWR LQGXVWULDOH
67. (VHPSLR GL GHQXQFLD GL YDULD]LRQH GL LPPRELOH GHOOD FDWHJRULD ' Ȃ 7HDWUR
68. (VHPSLR GL GHQXQFLD GL QXRYD FRVWUX]LRQH GL LPPRELOH FDWHJRULH $ H &
69. 9LVXUD SHU VRJJHWWR
Temi assegnati agli esami di Stato e di abilitazione alla professione di geometra
1. (VDPH GL PDWXULW¢ SHU JHRPHWUL $OOHVWLPHQWR GHOOH WDEHOOH PLOOHVLPDOL LQ XQ FRQGRPLQLR
2. (VDPH GL DELOLWD]LRQH Ȃ 6WLPD GL XQ DVVH HUHGLWDULR SHU OȇLPPHGLDWD GLYLVLRQH GHL EHQL
3. (VDPH GL DELOLWD]LRQH Ȃ 6WLPD GHO YDORUH GHO GLULWWR GL VRSUDHOHYD]LRQH GL XQ FRQGRPLQLR H UHYLVLRQH GHOOD WDEHOOD PLOOHVLPDOH
4. (VDPH GL DELOLWD]LRQH Ȃ 6WLPD GHL GDQQL FDXVDWL GD XQ PRYLPHQWR IUDQRVR D XQD VWUDGD FRPXQDOH H D XQȇD]LHQGD DJULFROD
5. (VDPH GL DELOLWD]LRQH Ȃ 6WLPD GHOOȇLQGHQQLW¢ SHU OD FRVWLWX]LRQH GL XQD VHUYLW» di elettrodotto
6. (VDPH GL DELOLWD]LRQH Ȃ 6WLPD GL XQD PDVVD GLYLGHQGD FDOFROR GHOOH TXRWH GL GLULWWR H SURJHWWR GL IRUPD]LRQH GHOOH TXRWH GL IDWWR
7. (VDPH GL DELOLWD]LRQH Ȃ )UD]LRQDPHQWR H YDOXWD]LRQH GL XQ FRPSOHVVR LPPRELOLDUH ex rurale
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Indice
8. (VDPH GL DELOLWD]LRQH 6WLPD GHO YDORUH GL GLULWWR GL VRSUDO]R ULIDFLPHQWR GHOOH WDEHOOH PLOOHVLPDOL H DFFDWDVWDPHQWR GHOOH QXRYH XQLW¢
9. (VDPH GL DELOLWD]LRQH (VSURSULD]LRQH GL XQ IRQGR UXVWLFR FRQ IDEEULFDWL UXUDOL
10. (VDPH GL 6WDWR &RUVR GL 2UGLQDPHQWR (VSURSULD]LRQH GL XQ ORWWR HGLȴFDELOH GL XQ WHUUHQR DJULFROR H GL XQD SRU]LRQH GL JLDUGLQR SULYDWR
11. (VDPH GL 6WDWR &RUVL 6SHULPHQWDOL 3URJHWWL &LQTXH H 6LULR 9DOXWD]LRQH GL XQR VWDELOLPHQWR LQGXVWULDOH
12. (VDPH GL 6WDWR Ȃ &RVWUX]LRQL DPELHQWH H WHUULWRULR Stima di un asse ereditario H SURJHWWR GL ULSDUWL]LRQH
Possibili temi pluridisciplinari per l’esame di Stato
Esempi di possibili prove pluridisciplinari
Progettazione, costruzioni e impianti - Estimo
1. 3URJHWWR GL ULXVR GL XQ IDEEULFDWR LQGXVWULDOH DEEDQGRQDWR H VXD YDOXWD]LRQH SULPD H GRSR OD WUDVIRUPD]LRQH
2. 3URJHWWR GL WUDVIRUPD]LRQH GL XQ YHFFKLR IDEEULFDWR UXUDOH LQ DJULWXULVPR H YDORUH D VLWR H FHPHQWL
3. 6RSUDHOHYD]LRQH GL XQ IDEEULFDWR H ULFDOFROR GHL PLOOHVLPL
4. 3URJHWWR GL XQD SDOD]]LQD FRQGRPLQLDOH H FDOFROR GHL PLOOHVLPL
5. &HQWUR ULFUHDWLYR FXOWXUDOH H VWLPD GHO YDORUH GL PHUFDWR R GHO YDORUH GL FRVWR GL SURGX]LRQH
6. (GLȴFLR D XVR DELWDWLYR GL WLSR FRQGRPLQLDOH FDOFROR GHL PLOOHVLPL H VWLPD GHO YDORUH GL PHUFDWR GHO IDEEULFDWR
7. $UHD IDEEULFDELOH H YDORUL FRQGRPLQLDOL
(VWLPR 7RSRJUDȴD
1. )UD]LRQDPHQWR HG HVSURSULD]LRQH GL XQ IRQGR UXVWLFR HGV
2. )UD]LRQDPHQWR H VWLPD GL XQȇDUHD IDEEULFDELOH H GHO IDEEULFDWR FRVWUXHQGR HGV
3. )UD]LRQDPHQWR GL XQ ORWWR SURJHWWR GL XQD VWUDGD H VWLPD GHO IRQGR
Prima simulazione nazionale della seconda prova scritta 28 febbraio 2019
Seconda simulazione nazionale della seconda prova scritta 2 aprile 2019
Esame di Stato 2019
Il presente prontuario rappresenta un’estensione del libro di testo e costituisce un supporto didattico con svariate funzioni.
Con riferimento agli argomenti trattati nel testo, contiene approfondimenti, dati tecnici e di mercato, temi svolti, compresi gli ultimi assegnati agli esami di Stato e di abilitazione all’esercizio della libera professione, esempi svolti di prove pluridisciplinari, elaborati professionali, pratiche di conservazione del Catasto terreni e del Catasto dei fabbricati.
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PRONTUARIO DI ESTIMO
1. &ULWHUL GL PLVXUD]LRQH GHOOH VXSHUȴFL degli immobili secondo il Codice delle Valutazioni Immobiliari Superficie esterna lorda (SEL): si intende l’area di un edificio delimitato da elementi perimetrali verticali, misurata esternamente su ciascun piano fuori terra o entro terra alla quota convenzionale di m 1,50 dal piano del pavimento; la SEL include: z lo spessore dei muri perimetrali liberi ed un mezzo (½) dello spessore delle murature contigue confinanti con altri edifici, lo spessore dei muri interni portanti e dei tramezzi; z i pilastri/colonne interne; z lo spazio di circolazione verticale (scale, ascensori, scale mobili, impianto di sollevamento, ecc.) ed orizzontale (corridoi, disimpegni, ecc.); z la cabina trasformazione elettrica, la centrale termica, le sale impianti interni o contigui all’edificio; z i condotti verticali dell’aria o di altro tipo; e non include: z le rampe d’accesso esterne non coperte; z i balconi, terrazzi e simili; z il porticato ricavato all’interno della proiezione dell’edificio; z gli aggetti a solo scopo di ornamento architettonico; z le aree scoperte delimitate da muri di fabbrica. Superficie interna lorda (SIL): si intende l’area di un’unità immobiliare, misurata lungo il perimetro interno del muro perimetrale esterno per ciascun piano fuori terra o entro terra rilevata ad un’altezza convenzionale di m 1,50 dal piano del pavimento; la SIL include: z lo spessore dei muri interni e dei tramezzi; z i pilastri/colonne interne; z lo spazio (interno) di circolazione orizzontale (corridoi, disimpegni, ecc.) e verticale (scale, ascensori, scale mobili, impianto di sollevamento, ecc.); z la cabina trasformazione elettrica, centrale termica, sale impianti interni o contigui all’edificio interni; z i condotti verticali dell’aria o di altro tipo interni; e non include: z lo spessore dei muri perimetrali; z il porticato ricavato all’interno della proiezione dell’edificio o contiguo; z i balconi, terrazzi e simili; z lo spazio di circolazione verticale ed orizzontale (esterno); z i vani ad uso comune. Superficie interna netta (SIN): si intende l’area di un’unità immobiliare, determinata dalla sommatoria dei singoli vani che costituiscono l’unità medesima, misurata lungo il perimetro intero dei muri e dei tramezzi per ciascun piano fuori terra o entro terra rilevata ad un’altezza convenzionale di m 0,50 dal piano di pavimento; la SIN include: z gli spessori delle zoccolature; z le superfici delle sottofinestre (sgusci); z le superfici occupate in pianta dalle pareti mobili; z le superfici di passaggio ottenute nei muri interni per porte e/o varchi; z le superfici occupate da armadi a muro o elementi incassati o quanto di simile occupi lo spazio interno dei vani diversamente utilizzabile;
Estimo urbano, civile e industriale
z lo spazio (interno) di circolazione orizzontale (corridoi, disimpegni, ecc.) e verticale (scale, ascensori, scale mobili, impianto di sollevamento, ecc.); z la cabina trasformazione elettrica, la centrale termica, le sale impianti interni o contigui all’edificio (interne); z i condotti verticali dell’aria o di altro tipo interni; e non include: z lo spessore dei muri sia perimetrali che interni; z il porticato ricavato all’interno della proiezione dell’edificio o contiguo; z lo spessore dei tramezzi; z lo spazio occupato dalle colonne ed i pilastri. Altezza: per altezza si intende la misura a partire dal piano di campagna all’intradosso dell’ultimo solaio, se esistente, o, in carenza, all’intersezione della parete esterna con l’intradosso della copertura; con le seguenti precisazioni: z quando il fabbricato è costruito a gradoni, l’altezza per il calcolo della volumetria è quella competente a ciascun corpo insistente sul medesimo gradone; z nell’ipotesi che sia presente un piano interrato, l’altezza per il calcolo della volumetria è individuata dal piano di calpestio (più basso) fino al piano di campagna; z nell’ipotesi che sia presente un piano sottotetto anche non abitabile ma avente finalità e finiture connesse all’unità immobiliare di cui fa parte, l’altezza per il calcolo della volumetria è misurata dal piano di calpestio del sottotetto alla media (intradosso) del solaio di copertura.
2. 6XSHUȴFLH FRQYHQ]LRQDOH GL XQ DOORJJLR (Legge 431/1998)
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PRONTUARIO DI ESTIMO
Calcolo della superficie convenzionale per contratti di locazione concordati come da accordo territoriale depositato presso il Comune di ………… in data ……………. Superficie utile (o calpestabile) dell’alloggio: Balcone 2,90 m2 × 0,25 Cantina: 10,41 m2 × 0,25 Autorimessa: 14,22 m2 × 0,80 Superficie convenzionale:
45,11 m2 = 0,73m2 = 2,60 m2 = 11,38 m2 59,82 m2
Maggiorazione convenzionale del 20% per superfici comprese fra 51 e 67 m2: 59,82 m2 × 1,20 = 71,78 m2
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Estimo urbano, civile e industriale
3. 6XSHUȴFLH FRPPHUFLDOH H FDWDVWDOH GL XQ DOORJJLR
Superficie commerciale: superficie lorda (100%):
80,00 m2
superficie balconi (50%):
2,03 m2
superficie cantina (25%):
0,95 m2 82,98 m2
Superficie catastale: superficie lorda (100%):
80,00 m2
superficie balconi (30%):
1,22 m2
superficie cantina (25%):
0,95 m2 82,17 m2
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PRONTUARIO DI ESTIMO
4. Stima di un alloggio con procedimento sintetico A scopo di compravendita è richiesto il valore di mercato di un alloggio del quale sono noti i dati seguenti. L’alloggio, di tipo economico, fa parte di un condominio costruito nel 1980, con una quota di proprietà di 28 millesimi. La sua superficie commerciale è di 85 m2. Il fabbricato nel suo complesso e l’alloggio presentano dotazioni, grado di rifinitura e stato di conservazione normali in rapporto alle caratteristiche medie dei fabbricati simili della zona. Sono state tuttavia rilevate le seguenti condizioni particolari: z il fabbricato si trova in posizione di maggior comodo rispetto ad altri dei quali è stato possibile conoscere i prezzi, essendo ubicato vicino ad un’importante arteria urbana e affacciandosi nel contempo su una tranquilla via secondaria, a breve distanza da una piazza alberata che offre possibilità di parcheggio; z la centrale termica dello stabile necessita di parziale rifacimento: l’intervento è già stato deliberato dall’assemblea condominiale e comporterà una spesa di € 6.500; z l’alloggio è munito di porta blindata di installazione recentissima, che viene lasciata in dotazione, il cui costo attuale è di € 2000, comprensivo del costo della serratura pari a € 110; z un incavo in una parete dell’alloggio è stato trasformato in armadio a muro, con porta in legno laccato e scaffa latura interna; anche questo elemento, che si presenta in buono stato di conservazione e il cui costo attuale risulta di € 600, viene lasciato in dotazione; z l’alloggio è gravato da un mutuo ipotecario al saggio del 3%, di cui rimangono da pagare 25 rate mensili di € 300, la prima delle quali di immediata scadenza. Assumendo eventuali dati mancanti, si determini il valore richiesto. SVOLGIMENTO
1. Stima del valore ordinario Il mercato delle abitazioni è abbastanza attivo nella zona e si svolge in condizioni di sufficiente concorrenza. Tra gli alloggi venduti negli ultimi mesi, se ne sono individuati quattro, che, per l’insieme delle caratteristiche estrinseche e intrinseche, possono considerarsi simili a quello in oggetto, se si trascura la più favorevole posizione di quest’ultimo. Utilizzando come parametro di stima la superficie commerciale, che si è riscontrato essere direttamente collegata con i prezzi, per le suddette unità sono stati accertati i dati della seguente tabella: alloggi
prezzi pagati (€)
superfici (m 2)
A
132.200
80
B
128.300
78
C
131.900
75
D
134.250
90
totali
526.650
323
Il prezzo medio al m2 di superficie commerciale risulta di: € 526.500 ________________ = € 1.630,50/m2 323 m2 che, applicato alla superficie dell’alloggio da stimare, ne determina un valore ordinario di: € 1.630,50 × 85 m2 = € 138.592,50
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Estimo urbano, civile e industriale
2. Correzione del valore ordinario La posizione in cui si trova l’alloggio è più favorevole rispetto a quella dei termini di confronto. Particolarmente apprezzate dal mercato sono la tranquillità e la bassa rumorosità della via, nonché la facilità di parcheggio. Per altre categorie di abitazioni è stato possibile confrontare i prezzi nelle diverse ubicazioni, e si è riscontrato che comodi di posizione del tipo detto portano ad incrementi di prezzo del 3-5%. Ammettendo che una simile influenza si abbia anche per la categoria dell’alloggio in oggetto, si ritiene che il suo valore possa essere aumentato della percentuale media del 4% rispetto all’ordinario, il che porta il risultato provvisorio della stima a: € 138.592,50 × 1,04 = € 144.136,20
3. Aggiunte al valor capitale a) Dotazione della porta blindata Tale dotazione, indubbiamente utile e generalmente apprezzata, viene valutata a costo di riproduzione. La sua recentissima installazione esime dall’applicare al costo una percentuale di riduzione per vetustà, ma occorre tener conto dell’opportunità di sostituire la serratura, per cui si ha: z costo della porta € 2.000 (+) z spesa di sostituzione della serratura € 110 (–) valore della dotazione
€ 1.890
b) Presenza dell’armadio a muro Sebbene la dotazione sia funzionale e in buono stato di conservazione, considerando che il suo apprezzamento è soggettivo e varia con i gusti e le esigenze personali, si ritiene giusto attribuirle un valore svalutato del 50% rispetto al suo costo attuale: € 600 × 0,50 = € 300 c) Totale aggiunte z valore della porta blindata z valore dell’armadio a muro totale
€ 1.890 € 300 €
2.190
4. Detrazioni al valor capitale a) Spesa per la centrale termica Il contributo a carico dell’unità condominiale corrisponde ai 28/1000 della spesa totale: € 6.500 × 28/1000 = € 182 b) Mutuo ipotecario Per l’estinzione anticipata del mutuo occorrerà pagare alla banca una somma pari all’accumulazione iniziale delle rate residue. Al saggio del mutuo (3%) ed operando in regime di interesse composto convertibile dodici volte all’anno (i = 0,03/12), si ha: 1,002524 – 1 _______________________ z debito residuo € 300 + € 300 = € 7.279,79 0,0025 × 1,0025
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PRONTUARIO DI ESTIMO
c) Totale detrazioni z spesa centrale termica z mutuo ipotecario totale
€ €
182,00 7.279,79
€
7.461,79
5. &DOFROR GHO YDORUH HHWWLYR z Valore ordinario corretto z Aggiunte a valor capitale z Detrazioni a valor capitale
€ € €
144.136,20 (+) 2.190,00 (+) 7.461,79 (–)
valore conclusivo di stima
€
138.864,41
che si arrotonda a € 138.864
5. &RHɝFLHQWL GL FRUUH]LRQH GHL YDORUL QRUPDOL delle abitazioni Stimato con un qualsiasi procedimento il valore normale di un’abitazione, la sua correzione percentuale per comodi o scomodi particolari può farsi utilizzando i coefficienti della seguente tabella, limitandosi a quelli che riguardano caratteristiche differenti dal normale. Il prodotto dei coefficienti di differenziazione fornisce un coefficiente unico di correzione. situazione particolare
coefficienti
Alloggi al piano terra
0,90
Alloggi al primo piano
0,95
Alloggi al secondo piano con ascensore Alloggi al piano attico con ascensore Alloggi in edifici senza ascensore:
Stato di conservazione:
0,98 1,10 - 1,15
al 2° piano al 3° piano al 4° piano in su
mediocre (necessari interventi di manutenzione ordinaria) scadente (necessari interventi di rifacimento parziale o totale)
Alloggi con finiture di qualità superiori alla norma Alloggi con una sola aria
0,90 0,88 0,86 0,90 0,80 - 085 1,02 – 1,05 0,95
Alloggi con tripla o quadrupla esposizione
1,05 – 1,10
Alloggi con affaccio panoramico
1,05 – 1,10
Alloggi con esposizione a Nord
0,95
Alloggi con esposizione a Sud
1,05
2
$OORJJL SLFFROL ȱ P ) Alloggi medi e grandi con un solo servizio Alloggi di oltre 100 m2 con doppio ingresso sullo stesso piano
1,10 0,90 – 0,95 1,02
Alloggi in classe energetica A, B e C
1,05
Alloggi in classe energetica D e E
1,00
Alloggi in classe energetica F e G
0,95
19
Estimo urbano, civile e industriale
situazione particolare
coefficienti
Alloggi in edifici con parcheggio privato
1,04 – 1,06
Alloggi con area verde condominiale
102 – 1,05
Alloggi in zona particolarmente tranquilla
1,02 – 1,05
Alloggi in zona particolarmente rumorosa
0,95 – 0,98
Alloggi privi dei requisiti di isolamento acustico fissati dal decreto 5/12/1997
0,92 – 0,98
Vicinanza stazione metropolitana (inferiore a 400 m)
1,02 – 1,04
Abitazioni in zone sprovviste di servizi di trasporto pubblico
0,95
6. 6WLPD GL XQ DOORJJLR SHU FRHɝFLHQWL GL FRUUH]LRQH (elaborato professionale) Valutazione di un alloggio situato in… Il sottoscritto perito con studio in …, via … n. …, a seguito dell’incarico ricevuto dal sig. … di determinare il valore di mercato di un alloggio, espone nella seguente relazione il risultato delle elaborazioni estimative compiute. Per l’espletamento dell’incarico ha proceduto a: z sopralluogo dell’immobile in data …, esame dello stato di manutenzione dell’unità e degli impianti presenti; z accesso all’Agenzia del Territorio per richiesta visura e planimetria depositata agli atti; z indagini di mercato. A. Descrizione delle unità immobiliari L’alloggio è parte di un fabbricato di 3 piani f.t. costruito all’inizio del secolo scorso, con esterni di aspetto signorile per le ornamentazioni architettoniche (componenti dei balconi in pietra, incorniciature alle finestre, elementi decorativi sulle facciate), in ottimo stato di conservazione. L’alloggio occupa tutto il piano terra del fabbricato (con esclusione del vano scala condominiale); è dotato di giardino con ingresso carraio. È composto da un ingresso, un ampio salone con affaccio su giardino, una cameretta, una camera matrimoniale, un disimpegno articolato, un ampio bagno, un gabinetto, una cucina. Quest’ultima, situata a livello inferiore rispetto agli altri vani, è stata aggiunta successivamente alla costruzione del fabbricato ed ha accesso anche dall’ingresso comune al condominio. Questo secondo accesso avviene attraverso il pianerottolo che porta al piano cantinato e ad una autorimessa. La disposizione dei vani ha una distribuzione interna poco razionale ai fini abitativi: ampi disimpegni poco sfruttabili, cucina situata ad un livello più basso, un solo bagno anche se di grandi dimensioni. Gli originali pavimenti, parte in legno e parte in graniglia, sono stati conservati mentre quello del bagno è stato rifatto. I serramenti interni sono in legno massello con specchiature in vetro; la porta di ingresso è doppia (bussola) con pregevole incorniciatura. I serramenti esterni sono ancora quelli originari e richiederebbero una ripassatura conservandone la tipologia. L’alloggio è dotato di tutti gli impianti a norma con le recenti disposizioni di legge. Il riscaldamento è di tipo centralizzato con elementi radianti in ghisa.
20
PRONTUARIO DI ESTIMO
L’unità è dotata di una cantina composta di più spazi comunicanti che si estende sotto buona parte del fabbricato. Il giardino si sviluppa su due lati del fabbricato ed è completamente recintato da muri che lo separano da altre proprietà; è ornato da alberi ed arbusti di non grande pregio, con camminamenti e aiuole. L’alloggio è distinto al Catasto dei fabbricati come segue: Foglio …, particella …, sub. …, categoria A/3 (abitazione economica), classe 2, vani 7,5, rendita catastale € 1.103,93. La categoria A/3 è stata assegnata all’atto dell’accatastamento che è avvenuto nel 1939 e non è più stata aggiornata. Oggi l’unità andrebbe classata in categoria A/2 (abitazione civile) considerate le condizioni di pregio, la grandezza e le dotazioni esterne. La superficie commerciale, sulla base delle misure tratte dalla planimetria fornita, risulta dal seguente conteggio: z superficie lorda interna: z superficie cantina ridotta al 25%: z superficie giardino ridotta al 10%: Totale
150, 00 m 2 16,34 m2 14,62 m2 180,96 m2
B. Valutazione Un’indagine svolta nella zona ha permesso di accertare un prezzo unitario medio sul mercato odierno per abitazioni di pregio, in normali condizioni di manutenzione, di € 4.000/m2 di superficie commerciale. Tale quotazione è riferita ad alloggi della grandezza compresa fra 80 e 100 m2, posti ad un piano intermedio di un edificio provvisto di ascensore, con affaccio su via, con razionale distribuzione interna dei vani, con buona esposizione, dotati di doppi servizi e aventi un’altezza interna di circa 3 m. L’unità in oggetto presenta alcune caratteristiche che portano ad attribuirle un valore unitario corretto in diminuzione rispetto a quello medio di mercato sopra indicato. L’ubicazione al piano terra è considerata per un’abitazione un lato negativo, per il rumore, la polvere e soprattutto per ragioni di sicurezza. Il mercato attribuisce alle unità al piano terra un valore inferiore del 10% rispetto a quelle situate ai piani intermedi (coefficiente di merito: 0,90). Gli alloggi di grandi dimensioni spuntano valori unitari inferiori a quello degli alloggi di grandezza normale, con uno scarto del 5% (coefficiente di merito: 0,95). La distribuzione interna dei vani poco razionale e difficilmente modificabile per via delle caratteristiche costruttive, il diverso livello della cucina, comporta una ulteriore riduzione del 3% (coefficiente di merito: 0,97). L’altezza interna dell’unità, pari a 3,25 m, è invece maggiormente apprezzata rispetto all’altezza più comune di 3 m o meno delle unità nuove. Tale caratteristica positiva porta ad un aumento del 2% del valore unitario (coefficiente di merito: 1,02). Il prodotto dei coefficienti di merito è: 0,90 x 0,95 x 0,97 x 1,02 = 0,85 Il valore unitario di stima da attribuire all’unità risulta di conseguenza: € 4.000/m2 × 0,85 = € 3.400/m2 Applicando il valore sopra determinato alla consistenza dell’unità abitativa si ottiene un valore di mercato pari a: € 3.400/m2 × 180,96 m2 = € 615.264 che si arrotondano a € 615.000 Data
Il perito
Estimo urbano, civile e industriale
7.
Stima di un complesso residenziale (elaborato professionale)
Il sottoscritto dott. prof. Dino Franchi con studio in… , (omissis), riceveva dalla proprietà l’incarico di determinare il valore di mercato di una palazzina sita in Comune di… , via…. Accettato l’incarico, effettuava: z acquisizione di tutta la documentazione relativa all’immobile; z sopralluogo sull’immobile per misurazioni e riscontro dello stato di fatto; z accesso all’Ufficio provinciale dell’Agenzia del Territorio per richiesta estratti di mappa, visure e planimetrie depositate; z indagini di carattere tecnico ed economico per il reperimento dei prezzi di mercato dei fabbricati di vario tipo nella zona di… ; al fine di acquisire tutti gli elementi occorrenti per l’espletamento del mandato ricevuto. Il sottoscritto espone ed illustra nella presente relazione quanto accertato con l’indagine, i criteri di stima adottati e i risultati della valutazione a cui è giunto attraverso l’elaborazione degli elementi acquisiti.
1. Scopo della stima La stima è richiesta dalla proprietà al fine immediato di compiere un inventario patrimoniale. I beni di proprietà entrano in un inventario con il loro valore di mercato, che è pertanto l’oggetto dell’indagine estimativa. Per valore di mercato di un bene concreto si intende il prezzo a cui il bene potrebbe essere venduto alla data della valutazione con un contratto privato fra un venditore ed un compratore, entrambi in condizioni di uguaglianza, presumendosi che il bene formi oggetto di un’offerta pubblica sul mercato, che le condizioni di questo ne consentano la vendita regolare e che sia disponibile per le trattative di compravendita un tempo normale, tenuto conto della natura del bene. La stima del valore di mercato di un bene tiene conto di tutte le sue caratteristiche reali e potenziali, vale a dire: z caratteristiche estrinseche, relative all’ubicazione, con riguardo ai vantaggi e agli svantaggi che ad essa sono collegati; z caratteristiche intrinseche, cioè proprie del bene in se stesso; nel caso di fabbricati, diconsi le caratteristiche costruttive, le dotazioni di impianti, lo stato di conservazione e di funzionalità di ogni componente. z la situazione giuridica: l’insieme dei vincoli che pongono limiti al diritto di proprietà. Lo scrivente, ai fini della stima si è avvalso della propria esperienza diretta, avendo operato da anni nella provincia di…. Ha fatto altresì riferimento ai valori di mercato rilevati dall’Agenzia delle Entrate tramite l’Osservatorio del mercato immobiliare (OMI) per il secondo semestre 2016, nonché alle quotazioni degli immobili pubblicate dalla rivista Consulente Immobiliare, dal borsino Fimai e dal Nomisma.
2. Caratteristiche del fabbricato Trattasi di una palazzina a due piani f.t. oltre ad un piano interrato con cantine e autorimesse ed un piano sottotetto dotato di finestre ma attualmente non abitabile. Vi si accede dalla via… , lungo un passaggio privato chiuso da un cancello automatico. È stata realizzata negli anni 2004-2005 con permesso di costruire n.… rilasciato dal Comune di… in data…. La palazzina comprende n. 6 unità abitative e n. 8 autorimesse, così distinte al Catasto dei fabbricati:
21
22
PRONTUARIO DI ESTIMO
Foglio
Particella
Sub.
Indirizzo
Piano
Categoria Classe Consistenza
Rendita (€)
1
456
4
v. … s.n.c.
T- S1
A/2
2
4 vani
330,53
1
456
5
v. … s.n.c.
T- S1
A/2
2
3,5 vani
289,22
1
456
6
v. … s.n.c.
T- S1
A/2
2
4 vani
330,53
1
456
7
v. … s.n.c.
1 - S1
A/2
2
4 vani
330,53
1
456
8
v. … s.n.c.
1 - S1
A/2
2
3,5 vani
289,22
1
456
9
v. … s.n.c.
1 - S1
A/2
2
4 vani
330,53
2
20 m
2 2
61,97
1
456
10
v. … s.n.c.
S1
C/6
61,97
1
456
11
v. … s.n.c.
S1
C/6
2
20 m
1
456
12
v. … s.n.c.
S1
C/6
2
21m2
65,07
1
456
13
v. … s.n.c.
S1
C/6
2
21 m2
65,07
2
20 m
2
61,97
2
61,97
1
456
14
v. … s.n.c.
S1
C/6
1
456
15
v. … s.n.c.
S1
C/6
2
20 m
1
456
16
v. … s.n.c.
S1
C/6
2
18 m ΅
55,78
1
456
17
v. … s.n.c.
S1
C/6
2
18 m2
55,78
Parti comuni alle unità immobiliari sono: una porzione di area verde, un locale al piano interrato, l’intercapedine perimetrale, gli accessi, l’atrio, le scale e il corridoio di manovra delle autorimesse. Il fabbricato ha caratteristiche costruttive e finiture di buon pregio e si presenta attualmente in ottimo stato di conservazione. Tutti gli impianti sono certificati e quello di riscaldamento è autonomo per ogni abitazione. La classe energetica dell’edificio non è certificata ma, date le sue caratteristiche costruttive e l’epoca di realizzazione, si può ritenere che esso abbia bassi consumi energetici. La valutazione del fabbricato è stata fatta considerando separatamente le abitazioni e le autorimesse. La distribuzione delle singole unità è evidenziata nell’elaborato planimetrico che si allega (allegato 1).
2.1. Abitazioni Le abitazioni differiscono fra di loro oltre che per la distribuzione interna dei vani e la superficie commerciale, anche per il livello di piano e per l’orientamento più o meno favorevole rispetto ai punti cardinali, caratteristiche delle quali si è tenuto conto nella valutazione. Le abitazioni del piano terreno hanno in dotazione un’area scoperta di uso esclusivo, in parte pavimentata lungo il perimetro del fabbricato e in parte a giardino. Il sottotetto è attualmente indiviso, ma in fase di progettazione sono stati previsti collegamenti interni con le unità del primo piano; si considera pertanto come pertinenza di ogni unità da tale piano la porzione di sottotetto soprastante, assegnando all’unità n. 5 anche la porzione che copre il vano scala. Nella determinazione della superficie commerciale si è considerata con opportuni coefficienti la superficie lorda delle abitazioni, dei balconi e terrazzi, delle cantine, delle aree pavimentate e verdi e della porzione di sottotetto assegnata. Da indagini effettuate sui prezzi correnti nella zona le unità al primo piano sono valutate € 2.200/m2, mentre le unità del piano terreno o rialzato spuntano prezzi inferiori di circa il 4%, con un prezzo medio di: € 2.200/m2 × 0,96 = € 2.112/m2. Per quanto riguarda l’esposizione si è considerata migliore quella a Sud-Ovest, che non ha comportato riduzione dei valori unitari sopra indicati, mentre per l’esposizione a Sud-Est si è applicata una riduzione del 2% (coefficiente di correzione 0,98) e per l’esposizione a Nord una riduzione del 10% (coefficiente di correzione 0,90) tenendo anche conto dell’affaccio.
23
Estimo urbano, civile e industriale
La determinazione della superficie commerciale è stata fatta attribuendo alle componenti i seguenti coefficienti: z superficie interna lorda: z superficie cantine: z superficie terrazzo: fino alla larghezza di 1,40 m: alla parte eccedente 1,40 m: z superficie sottotetto: z superficie aree esterne pavimentate: z giardino: fino ad una superficie pari a quella interna lorda all’eccedenza
1,00 0,25 0,50 0,33 0,60 0,15 0,10 0,02
Unità n. 1 (subalterno 4 catastale) È al piano terreno con l’esposizione più favorevole: le si attribuisce il valore unitario di € 2.112/m2. La superficie commerciale risulta dal seguente schema: Componenti Alloggio
Superficie (m 2) Coefficiente di riduzione
Superficie commerciale (m 2)
70,49
1
Cantina
10,10
0,25
2,53
Area esterna pavimentata
38,99
0,15
5,85
70,49
0,10
7,05
132,29 – 70,49
0,02
1,24
Giardino
70,49
Totale
87,16 2
2
Il valore di mercato dell’unità 2 risulta pari a: € 1.900,80/m × 93,52 m = € 177.763 Unità n. 3 (subalterno 5 catastale) È al piano terreno con esposizione a Sud-Est: le si attribuisce il valore unitario di € 2.112/m2 × 0,98 = € 2.069,76/m2. La superficie commerciale risulta dal seguente schema: Componenti
Superficie (m 2) Coefficiente di riduzione
Superficie commerciale (m 2)
Alloggio
70,49
1
73,49
Cantina
10,10
0,25
2,45
Area esterna pavimentata
38,99
0,15
5,50
70,49
0,10
7,35
284,58 – 70,49
0,02
4,73
Giardino Totale
93,52
Il valore di mercato dell’unità 3 risulta pari a: € 2.069,76/m2 × 90,20 m2 = € 186.692 Unità n. 4 (subalterno 7 catastale) È al primo piano con l’esposizione più favorevole: le si attribuisce il valore unitario di € 2.200/m2. La superficie commerciale risulta dal seguente schema: Componenti
Superficie (m 2) Coefficiente di riduzione
Superficie commerciale (m 2)
Alloggio
70,49
1
70,49
Cantina
9,52
0,25
2,38
Balcone
7,88
0,50
3,94
10,50
0,50
5,18
Terrazzo Sottotetto
8,25
0,33
2,72
33,55
0,60
20,13
Totale Il valore di mercato dell’unità 1 risulta pari a: € 2.200/m2 × 104,84 m2 = € 230.648
104,84
24
PRONTUARIO DI ESTIMO
Unità n. 5 (subalterno 8 catastale) È al primo piano con l’esposizione e la veduta meno favorevoli: le si attribuisce il valore unitario di € 2.200/m2 × 0,90 = € 1.980/m2. La superficie commerciale risulta dal seguente schema: Componenti
Superficie (m 2) Coefficiente di riduzione
Superficie commerciale (m 2)
Alloggio
73,49
1
73,49
Cantina
9,52
0,25
2,38
Balconi (n. 3)
22,18
0,50
11,09
Sottotetto
69,37
0,60
41,62
Balcone sottotetto
8,59
0,60 x 0,50
2,58
Totale
131,16
Il valore di mercato dell’unità 1 risulta pari a: € 1.980/m2 × 131,16 m2 = € 259.697 Unità n. 6 (subalterno 9 catastale) È al primo piano con esposizione Sud-Est: le si attribuisce il valore unitario di € 2.200/m2 × 0,98 = € 2.156/m2. La superficie commerciale risulta dal seguente schema: Componenti
Superficie (m 2) Coefficiente di riduzione
Superficie commerciale (m 2)
Alloggio
70,49
1
70,49
Cantina
9,80
0,25
2,45
Balcone
7,88
0,50
3,94
10,50
0,50
5,18
8,25
0,33
2,72
33,55
0,60
20,13
Terrazzo Sottotetto Totale
104,91
Il valore di mercato dell’unità 1 risulta pari a: € 2.156/m2 × 104,91 m2 = € 226.186
2.2. Autorimesse Le otto autorimesse al piano interrato sono allineate lungo un lato di un’ampia corsia di manovra collegata all’esterno con una comoda rampa. Sono chiuse da una serranda basculante in alluminio munita di serrature e sono dotate di impianto elettrico proprio. Tutte le autorimesse e la corsia di manovra hanno il pavimento in battuto cementizio e le pareti intonacate. Le singole autorimesse hanno superficie interna utile leggermente diversa e presentano pari comodità di accesso salvo l’autorimessa 8 che è parzialmente svantaggiata per la sua posizione terminale. Le autorimesse al piano interrato risultano meno quotate di quelle poste a livello stradale con una riduzione di circa il 10%. Avendo accertato come ordinario il valore di € 980/m2 per le autorimesse a livello strada (le più diffuse), ne risulta per quelle interrate un valore unitario medio ridotto a € 882/m2. Per l’autorimessa n. 8 si applica un’ulteriore riduzione del 6%, che porta ad un valore unitario di € 830/m2. Valore delle singole autorimesse: z Box 1 (subalterno 10): 20,70 m2 × € 882/m2 = € 18.258 z Box 2 (subalterno 11): 20,70 m2 × € 882/m2 = € 18.258 z Box 3 (subalterno 12): 21,30 m2 × € 882/m2 = € 18.787 z Box 4 (subalterno 13): 21,00 m2 × € 882/m2 = € 18.522 z Box 5 (subalterno 14): 20,30 m2 × € 882/m2 = € 17.905 z Box 6 (subalterno 15): 20,30 m2 × € 882/m2 = € 17.905 z Box 7 (subalterno 16): 18,50 m2 × € 882/m2 = € 16.317 z Box 8 (subalterno 17): 18,50 m2 × € 830/m2 = € 15.355
Estimo urbano, civile e industriale
3. Conclusioni La palazzina di via Umberto I viene ad avere complessivamente un valore di: z alloggi: € 1.265.068 z autorimesse: € 141.307 Totale € 1.406.375 (diconsi euro unmilionequattrocentoseimilatrecentosettantacinque) Allegati: planimetrie del fabbricato
25
26
PRONTUARIO DI ESTIMO
27
Estimo urbano, civile e industriale
8.
Periodicità media degli interventi di conservazione dei fabbricati (anni) manutenzione ordinaria
manutenzione straordinaria
rifacimento
tetto con copertura in tegole
1
5
20 - 40
lastrici solari
1
5
30
balconi e terrazze
-
5 - 10
-
grondaie e pluviali in acciaio
1
-
15
grondaie e pluviali in rame
1
-
25
facciata intonacata
-
5
25
facciata piastrellata
-
15
-
vano scala
-
10 - 15
-
cortile
-
10
30
serramenti esterni
-
5
30 - 40
0,5
10 - 20
40
impianto idraulico
2
10 - 15
35 - 40
impianto di scarico
1
10 - 15
35 - 40
impianto elettrico
1
8
25
impianto gas
1
10
35 - 40
impianto termico
1
10 - 15
25 - 30
antenna tv
-
2
15 - 20
citofono
1
5
20
componenti del fabbricato
ascensore
9.
Stima di un alloggio con procedimento analitico
Un appartamento è parte di un condominio con una quota di proprietà sulle parti comuni di 36 millesimi; censito in categoria A/3, ha una rendita catastale di € 765. È attualmente locato al canone mensile anticipato di € 450, ordinario secondo il mercato. Il proprietario detiene un deposito cauzionale pari al massimo consentito dalla legge. Il vigente contratto di locazione scadrà fra 4 anni e si prevede che possa essere rinnovato alle medesime condizioni. Il condominio richiede un intervento indifferibile di manutenzione straordinaria per una spesa di € 30.000, mentre l’appartamento necessita di riparazioni interne, che potranno essere compiute alla scadenza del contratto con una spesa di € 4.000 e un’interruzione della locazione per un tempo di due mesi. Assumendo giustificatamene ogni dato necessario, si stimi con procedimento analitico il valore di mercato dell’unità immobiliare. SVOLGIMENTO La stima analitica del valore di mercato consiste nella capitalizzazione dei redditi. Il reddito ordinario dell’appartamento è quello che deriva dal suo canone meritevole di locazione, accertato in € 450 mensili anticipati. Da indagini compiute si sono accertati i seguenti dati relativi alle spese di parte padronale: le quote di manutenzione, reintegrazione e assicurazione incidono mediamente per il 10% del reddito padronale lordo; l’aliquota IMU e TASI ordinaria è del 10,6 per mille; le spese di amministrazione e sorveglianza incidono mediamente per il 4% del reddito padronale lordo; il rischio di sfitto e inesigibilità è basso per appartamenti di questo tipo, ma prudenzialmente le perdite per il proprietario possono essere considerate del 3% del reddito padronale lordo. Il saggio medio d’interesse sul mercato monetario è attualmente del 3,5%, mentre il saggio d’interesse legale è dello 0,8% (1/1/2019).
28
PRONTUARIO DI ESTIMO
1. Determinazione del reddito netto capitalizzabile (Bf ordinario) Sulla base dei dati su esposti si procede al calcolo del Bf ordinario. a) Reddito padronale lordo z Canone annuo posticipato: z Interessi sulla cauzione a favore del proprietario: Reddito padronale lordo b) Spese di parte padronale z Quote di perpetuità: z IMU e TASI: valore catastale imposta z Imposta di registro (1% del corrispettivo annuo): z Spese di amministrazione e sorveglianza: z Perdite per sfitto e inesigibilità: totale z Interessi di anticipazione:
€ 450 (12 + 6,5 × 0,035) € 1.350 × (0,035 – 0,008)
= =
€ € €
5.502,38 56,70 5.559,08
€ 5.559,08 × 0,10 € 765 × 1,05 × 160 € 128.520 × 0,0106 € 450 × 12 × 0,01 € 5.559,08 × 0,04 € 5.559,08 × 0,03
= = = = = =
€ 2.361,35 × 0,035 × 6/12 totale spese più interessi
=
€ € € € € € € € €
555,91 128.520 1.362,31 54,00 222,36 166,77 2.361,35 41,32 2.402,67
€ (5.559,08 – € 2.402,67)
=
€
3.156,41
c) Beneficio fondiario
2. Assunzione del saggio di capitalizzazione Localmente è attivo il mercato di unità immobiliari simili a quella in oggetto e parimenti locate, poiché l’acquisto di abitazioni da concedere in locazione rappresenta una forma diffusa di investimento. Accertati i prezzi pagati recentemente per numerosi alloggi locati e determinati i loro benefici fondiari, dal rapporto SBf/SP si è trovato un saggio medio fondiario del 2,9 %. Tale saggio viene assunto senza correzioni per la capitalizzazione del reddito, non presentando l’appartamento da stimare comodi o scomodi particolari rispetto ai termini di confronto.
3. Calcolo del valor capitale ordinario 3.156,41 __________________ V0 = € = € 108.841,72 0,029
4. Detrazioni al valor capitale Al valore sopra trovato occorre apportare alcune detrazioni. La prima corrisponde alla quota di spesa immediata che compete all’unità immobiliare per l’intervento di manutenzione straordinaria dell’edificio in condominio. La seconda è data dalla spesa attualizzata per le riparazioni interne all’unità, maggiorata della perdita di due mensilità di fitto. a) Quota di partecipazione alla spesa condominiale: € 30.000 × 36/1000
=
€ 1.080,00
1 € 4.000 × _______________ 1,035 4
=
€ 3.485,77
=
€
b) Spesa attualizzata per le riparazioni interne:
c) Perdita attualizzata delle mensilità di fitto: 1 1 € (450 + 450 × _________________________) _______________ (1 + 0,035 × 1/12) 1,035 4 Totale detrazioni
783,16
€ 5.348,93
29
Estimo urbano, civile e industriale
5. 9DORUH HHWWLYR GL VWLPD Apportando la valore ordinario una detrazione pari al totale sopra determinato, si ottiene un valore conclusivo di stima di: € (108.841,72 – 5.348,93) = € 103.492,79 che si arrotonda a
10.
€
103.490
Costi medi di costruzione di abitazioni e autorimesse (2018) (elaborazione degli autori)
tipo di fabbricato
costi (€/m 2 di superficie lorda) regioni del Nord e del Centro
regioni del Sud e delle Isole
Alloggi di tipo signorile
1.624
1.523
Alloggi di tipo medio
1.472
1.421
Alloggi di tipo economico
1.320
1.218
Alloggi in villette a schiera
1.370
1.320
Autorimesse individuali fuori terra
610
560
Autorimesse individuali interrate
457
436
I costi riguardano la pura messa in opera del fabbricato e non comprendono quindi il valore dell’area, le spese tecniche, gli oneri di urbanizzazione, l’IVA e gli oneri finanziari. Essi si riferiscono a zone di facile accesso; di fronte a difficoltà di raggiungimento dei cantieri e di rifornimento dei materiali, possono subire aumenti fino al 15%; in zone sismiche possono aumentare fino al 10%.
30
PRONTUARIO DI ESTIMO
11. &RHɝFLHQWL FRUUHWWLYL SHU YHWXVW¢ DELWD]LRQL (Legge 392/78) anni
coefficiente
anni
coefficiente
1÷5
1,00
29
0,805
6
0,99
30
0,80
7
0,98
31
0,795
8
0,97
32
0,79
9
0,96
33
0,785
10
0,95
34
0,78
11
0,94
35
0,775
12
0,93
36
0,77
13
0,92
37
0,765
14
0,91
38
0,76
15
0,90
39
0,755
16
0,89
40
0,75
17
0,88
41
0,745
18
0,87
42
0,74
19
0,86
43
0,735
20
0,85
44
0,73
21
0,845
45
0,725
22
0,84
46
0,72
23
0,835
47
0,715
24
0,83
48
0,71
25
0,825
49
0,705
26
0,82
50
0,70
27
0,815
oltre
0,70
28
0,81
1,1 1 0,9 0,8 0,7 0,6 1
3
5
7
9 11 13 15 17 19 21 23 25 27 29 31 33 35 37 39 41 43 45 47 49 51 53 55 57 59 61
31
Estimo urbano, civile e industriale
12.
Incidenza dei costi delle singole opere sul costo totale dei fabbricati residenziali (elaborazione degli autori) percentuali di incidenza
opere
zona 4
Scavi e fondazioni
zone 1 - 2 - 3
5%
6,0 %
Pilastri e travi
9,5 %
12,0 %
Solai
10 %
13,0 %
Copertura
9%
7,5 %
Muri perimetrali
6%
5,5 %
Muri interni
4%
3,8 %
Intonaci esterni
2%
1,8 %
Intonaci interni
5%
4,5 %
Sottofondi e pavimenti
12 %
10,4 %
Rivestimenti
4%
4,5 %
Serramenti interni
4%
3,8 %
Serramenti esterni
6%
5,5 %
Impianto di riscaldamento
10 %
9%
Impianto idrico-sanitario
6%
5,5 %
Impianto elettrico
4%
3,8 %
Opere da fabbro e lattoniere
2%
1,8 %
Tinteggiature e verniciature
1,5 %
1,6 %
Nota: Le percentuali hanno un valore puramente indicativo in quanto possono variare a seconda dei luoghi e delle dimensioni del fabbricato. Zona 1 - La probabilità che capiti un forte terremoto è alta Zona 2 - In questa zona forti terremoti sono possibili Zona 3 - In questa zona i forti terremoti sono meno probabili rispetto alla zona 1 e 2 Zona 4 - È la zona meno pericolosa: la probabilità che capiti un terremoto è molto bassa
13.
Stima di un fabbricato a valore di trasformazione
Di una vecchia villetta situata in una zona residenziale di una grande città sono stati riscontrati i seguenti dati: z la villetta copre una superficie di 90 m2 e si eleva su due piani, con una cubatura di 540 m 3; costruita nel 1907, è attualmente disabitata e in pessimo stato di conservazione, con tetto pericolante e impianti logori e non più funzionali; z l'edificio è circondato su tre lati da un'area adibita in parte a cortile e in parte a giardino; la superficie totale della proprietà è di 576 m2; z le aree fabbricabili nella zona sono oggetto di intensa domanda; per le sue caratteristiche di edificabilità, l'area su cui sorge la villetta ha un valore di mercato stimato in € 240.000. Mettendo a confronto le possibili destinazioni dell’immobile, se ne stimi il valore di trasformazione.