Ontwikkelplan Broedplaats Electron 2024

Betreft:Aanbieding Ontwikkelplan Electron Plaats, datum Breda, 01-03-2024

Geachte wethouders, Beste Marike en Jeroen,

Met heel veel plezier sturen we u als bijlage bij deze brief het ontwikkelplan Electron. We zijn erg trots op wat wij in de relatief korte tijd samen met de stad hebben gemaakt. In een drietal werksessies is intensief gestudeerd op en gesproken over het programma, de massastudie, de organisatievorm en de financiën.

Het resultaat daarvan vindt u in de bijlagen; het ontwikkelplan en de businesscase. Wij bieden u met ons ontwikkelplan een inhoudelijk passende en gewenste broedplaats, die waarde toevoegt binnen het culturele en maatschappelijke domein in de stad, stedenbouwkundig en architectonisch tot de verbeelding spreekt, een ruimtelijke kwaliteit brengt en financieel robuust is.

We hebben daarbij vastgehouden aan een belangrijkste uitgangspunt voor Electron: het op een duurzame toekomstbestendige wijze, zonder afhankelijkheid van structurele subsidies. Dat lukt echter niet zonder een eenmalige bijdrage van de gemeente. In businesscase is daarvoor nu een bedrag van € 2,5 miljoen opgenomen.

We wilden u via deze weg laten weten dat wij inmiddels hebben gesproken met Alwel, als beoogd afnemer van de woningen en participant in de coöperatie. Zij waren onder de indruk van het plan, stelden vast dat het goed bij hen past en doen graag mee met het vervolg. Ook draagt beoogd financier Triodos ons plan een warm hart toe en ook zij doen graag mee met het vervolg. Beide partijen geven ons te kennen, dat om dat te kunnen doen, er een positieve eerste reactie van de gemeente en een gezamenlijk afgestemd vervolgtraject voorwaardelijk is.

Dit ontwikkelplan is geen definitief voorstel, we gaan er graag met de gemeente over in gesprek. Een definitief ja of nee van de gemeente is dan ook nog niet aan de orde. Wij realiseren ons dat er nog veel uitwerking nodig is; gebruikelijk voor de fase waarin het plan zich bevindt. En ook dat er op sommige onderwerpen, welke mogelijk nieuw zijn voor de gemeente, nadere uitwerking en verdieping nodig is. Met wat er nu ligt en gegeven de initiële reacties van mogelijke partners zoals Alwel en Triodos, zijn wij ervan overtuigd dat er voldoende fundament ligt om dit met elkaar uit te bouwen.

We verzoeken u om het plan te beoordelen en een principe uitspraak te doen of we met een positieve grondhouding, afspraken kunnen maken over de verdere uitwerking van het ontwikkelplan.

Hartelijke groet, mede namens het team:

Frank Bouwkamp, Yvette Govaart (Big Picture), Marijn Spoelstra (Big Picture),

Lisette Spee

Directeur

Electron | MotMot gallery

Broedplaats Electron

Introductie

Dit ontwikkelplan heeft als doel om broedplaats Electron te bestendigen midden in het te ontwikkelen Creative District. Electron biedt sinds 2005 de ruimte voor kunst en cultuur, met onder andere atelier-, tentoonstellings- en werkplaatsruimte.

Sinds 2017 geeft Stichting Beeldmakers Breda vorm aan de transitie om de broedplaats te bestendigen. Het is geen eenvoudige opgave: de afgelopen jaren is het culturele vastgoed door verschillende ontwikkelingen afgenomen. Ook Electron is onder druk komen te staan. Vanaf juli 2024 wordt een deel van het gebouw gesloopt in verband met gebiedsontwikkeling. Door deze sloop verdwijnen de publieke werk- en expositieruimte Motmot Gallery en de Makershal. Desondanks zijn we verheugd over de kans om de nodige vierkante meters vol innovativiteit en creativiteit permanent terug te brengen in samenwerking met de stad. Dit ontwikkelplan legt uit hoe.

Dit plan is een uitnodiging voor doorontwikkeling die we samen met de gemeente en de stad op willen pakken. De opzet ervan volgt het door de gemeente gevraagde overzicht:

• Een ontwikkelconcept (met een verdere duiding van het programma en de beoogde samenwerking met onderwijs, cultuurveld en bedrijfsleven)

• Een massastudie (inclusief parkeren)

• Een uitgebreide onderbouwing van de financiële uitvoerbaarheid (stichtingskostenraming inclusief opbrengsten en bijbehorende huurprijzen van het beoogde vastgoed).

Het gesprek over doorontwikkeling van Electron leverde in de loop der jaren een schat aan kennis, maar ook een verscheidenheid aan stukken op. Dit plan, dat begint met de marktvraag, is daarom een integraal verzamelwerk dat context geeft bij de gevraagde onderwerpen.

Potentiële partners die we in de uitwerking spraken, zijn enthousiast en zien uit naar samenwerking. Ze geven terecht aan dat hun betrokkenheid en rol afhankelijk is van het besluit van de gemeente om de vervolgstap in de samenwerking te zetten. Dit standpunt begrijpen we. Daarom hopen we dat dit plan voldoende inzicht en vertrouwen biedt in onze kennis, ervaring en coöperatieve aanpak om die gezamenlijke vervolgstappen te zetten.

Beeldmaker, maker, kunstenaar, ontwerper, creatief ondernemer: welke definitie?

De creatieve maker kent verschillende interpretaties en definities. We hanteren in dit plan de algemene term “beeldmaker” waar we zowel de toegepaste creatieve ontwerper als de autonome kunstenaar bedoelen.

“Een broedplaats is net als een park een verrijking van een gebied...Niemand stelt vragen over de meerwaarde van een park. Broedplaatsen zijn echter genoodzaakt om deze waarde constant te bewijzen. Het gevecht om de plek te behouden is een investering van energie. Energie die ook in mooie dingen geïnvesteerd had kunnen worden.”

Marjolein van Alfen , rapportage ‘ELECTRON, Toekomstbestendige broedplaats in het Creative District in Breda’ 2022

De marktvraag

De behoefte aan broedplaatsen wordt breed gezien. Steeds meer steden omarmen ze omdat ze bijdragen aan creatieve ontwikkeling van een levendige, cultureel sterke gemeenschap. Indirect bevorderen ze ook innovatie en technologische vooruitgang wat leidt tot economische welvaart.

Broedplaatsen ontstaan ook doordat ruimte efficiënter benut wordt. Hybride functies vergroten de dynamiek binnen een broedplaats. Dus: zowel kansen als bedreigingen dragen bij aan de toename van culturele broedplaatsen.

Maatschappelijk en cultureel vastgoed onder druk

Het afstoten van maatschappelijk vastgoed door gemeenten en woningbouwcorporaties is deels een gevolg van de Wet Markt en overheid en de Woningwet 2015. Veel gemeenten hebben lang de doelstelling gehad om ‘niet-strategisch’ maatschappelijk vastgoed, panden die niet langer bijdragen aan beleidsdoeleinden, af te stoten. Dat beleid is vaak gericht op verkoop tegen het hoogste bod, waardoor alleen winstgevender functies kunnen terugkeren op de plek van een buurthuis of atelierpand. Het idee achter verkoop tegen de hoogste prijs is dat de opbrengst terugstroomt in de gemeentekas, wat weer kan worden aangewend voor maatschappelijke of culturele functies, zoals subsidie.

De gedachte is dus: hoe meer er opgehaald wordt, des te meer de samenleving profiteert. In de afgelopen jaren wordt steeds vaker geconstateerd dat dit de afhankelijkheid van subsidie vergroot en geen oplossing biedt voor de afname van maatschappelijk en cultureel vastgoed.

Een aanzienlijk deel van het huidige aanbod is gevestigd in tijdelijk vastgoed, dat leeg staat in afwachting van nieuwe ontwikkelingen. Er rust grote druk op deze gebieden door de noodzaak om voor 2030 bijna 1 miljoen nieuwe woningen te bouwen, het merendeel binnenstedelijk. Terreinen die nu nog betaalbare huisvesting bieden, zullen door de druk transformeren naar wonen en de betaalbare bedrijfshuisvesting zal daar verdwijnen. Breda staat landelijk in de top van steden met de minst beschikbare bedrijfsruimte (zie JLL

krapte indicator). In de Monitor bedrijventerreinen 2024 constateert de gemeente dat er vrijwel geen aanbod meer is op bedrijventerreinen en dat de leegstand in bestaande bedrijfspanden al jaren lager is dan de ondergrens van 5% voor een gezonde vastgoedmarkt. Het tekort aan betaalbare ruimte voor creatieve bedrijven is in Breda dus ook een acuut probleem.

In opdracht van de gemeente deed Bureau Buiten onderzoek naar de beschikbare ruimte voor creatieve bedrijven. Zij concludeert dat tot 2026 het aanbod met 9.100 m2 zal afnemen, terwijl de vraag met bijna 14.000 m2 zal toenemen. Volgens Bureau Buiten zal het huidige tekort in 2026 oplopen tot ruim 31.000 m2.

Dit probleem is een landelijk vraagstuk. In de Tweede Kamer is over dit onderwerp de motie Dik-Faber over broedplaatsen en atelierruimte en atelierruimte aangenomen, waarin de regering

wordt gevraagd om samen met gemeenten en het culturele veld te onderzoeken welke andere partijen creatieve broedplekken kunnen beheren. Deze motie heeft onder andere geleid tot het onderzoeksrapport Geen stad zonder kunst #2, waarin een van de aanbevelingen is dat gemeenten meer ruimte moeten bieden aan coöperatieve vormen van beheer en eigendom, en dit te stimuleren door haar eigen vastgoed waar mogelijk over te dragen.

De afgelopen jaren zijn op steeds meer plaatsen broedplaatsen in handen gekomen van culturele en maatschappelijke (private) partijen. Voorbeelden zijn onder andere TAC in Eindhoven, NYMA in Nijmegen, Maakhaven en de Besturing in Den Haag, en Het Paleis in Groningen. Of het wenselijk is dat de broedplaats in particulier of overheidsbezit is, hangt af van verschillende factoren, lokale omstandigheden, doelstellingen en de visies van de stakeholders. Het eigendom geeft meer flexibiliteit bij beheer en financiële besluitvorming, terwijl een door de overheid beheerde broedplaats mogelijk meer stabiliteit en continuïteit kan bieden. Maar een door de overheid beheerde broedplaats is gevoelig voor politieke en bestuurlijke dynamiek. De ontkoppeling van vastgoedbeleid van andere beleidsterreinen, waarbij vaak het adagium wordt gehanteerd dat cultuurgeld bedoeld is voor cultuurprogramma’s en niet voor stenen, leidde ertoe dat er steeds minder ruimte is waarin dat cultuurprogramma ruimte vindt.

Hoe dan ook, samenwering is nodig om een model te creëren dat zowel economische levensvatbaarheid als behoud van de artistieke en creatieve waarden van de broedplaats waarborgt.

Beleid

De landelijke trend leidt ertoe dat gemeenten steeds meer aandacht hebben voor het verdwijnende cultureel en maatschappelijke vastgoed. Zo ook in Breda. In Electron komen doelstellingen uit meerdere beleidsvelden samen. Beleidsmatige uitgangspunten die aan Electron raken:

Cultuurbeleid: broedplaats Creative Design

De broedplaats Creative Design is nieuw opgenomen in het gemeentelijk cultuurbeleid, dat in december 2023 is

vastgesteld door de gemeenteraad van Breda en behoort daarbij tot de culturele basisvoorzieningen. De broedplaats Creative Design is onderdeel van focusprogramma II, talentontwikkeling in de creatieve industrie. De Broedplaats Creative Design maakt daarbij deel uit van een doorlopende ontwikkellijn op het gebied van visuele kunst en vormgeving. Over de invulling van de broedplaats moeten nog afspraken worden gemaakt. Daarvoor is de gemeente in gesprek met Stichting Beeldmakers Breda. Dit ontwikkelplan is onderdeel van deze gesprekken en is onderdeel van dat traject met de gemeente.

De gemeente gaat investeren in de (door)ontwikkeling van een broedplaats Creative Design en een broedplaats Performing Arts. In de verdere ontwikkeling van ‘visie naar integraal beleid’ wordt de transitie van intern naar extern onderzoek benadrukt, met aandacht voor de visie op broedplaatsen voor Breda. Zoals Hoeven de Ridder, in beleidsadvies over creatieve broedplaatsen in Breda, aangeeft: “Het legt de basis voor verdere beleidsvorming en het gesprek met de stad.” Met dit ontwikkelplan deelt Electron kennis en ervaring, wat bijdraagt aan het proces om tot een succesvolle broedplaats Creative Design te komen.

Economische visie; Internationale hotspot voor toegepaste technologie en creativiteit

Toegang tot en een passend aanbod van woningen, cultuur, onderwijs en horeca worden in de economische visie onderschreven. De visie acht het van belang bij deze voorzieningen te letten op de aantrekkelijkheid voor kenniswerkers, creatieven, talenten en expats. De ontwikkeling van het Havenkwartier als hotspot voor de creatieve sector, cultuur en wonen wordt daarbij als actiepunt uitgelicht.

Centraal gelegen in het Havenkwartier heeft Electron een etalagefunctie: Het is een open creatieve hub om kennis en talent te tonen met exposities en festivals voor kunst, ambacht, creativiteit en toegepaste innovaties (bijvoorbeeld op het gebied van serious gaming, smart city en duurzaamheid). Met een levendig cultureel aanbod heeft de broedplaats een hoge aantrekkingskracht op studenten, makers en bedrijven uit binnen- en buitenland.

Breda wil de creativiteit van Bredase ondernemers beter benutten. Als publiek toegankelijke facilitator van de creatieve

sector laat Electron zien wat we maken en welk talent Breda in huis heeft. De broedplaats biedt creatieve makers doorlopend een podium, decor en leeromgeving, wat bijdraagt aan het verrassende, gastvrije en innovatieve karakter van de stad.

Verrassende stad: Breda verbetert het vestigingsklimaat door een compleet en samenhangend aanbod van woonmilieus, winkels, horeca, cultuur en andere voorzieningen passend bij actuele en op de toekomstgerichte behoefte van inwoners en talent. Als gastvrije stad excelleert Breda en trekt (internationale) bezoekers aan door unieke beleving van erfgoed, cultuur en evenementen. De stad vormt een etalage om kennis en talent te tonen met exposities en festivals voor kunst, ambacht en creativiteit.

Ruimtelijke ontwikkeling: Gebiedsperspectief

Havenkwartier

Binnen het gebied Klavers Jansen wordt voor het kwadrant met Podium Bloos en het Stokvisgebouw samen met culturele partijen onderzocht of het mogelijk is het lopende cultuurproject tot een rendabele businesscase te laten komen. Dit geldt ook voor pand Electron, waarbinnen een eigen cultureel profiel wordt nagestreefd door beeldbepalende makers uit de culturele en creatieve sector. Het doel is om de culturele functies te bestendigen, naar een permanente waarde in het gebied en in flexibele, duurzame gebouwen. De inzet van diezelfde culturele en creatieve sector kan bijdragen aan innovatie op het gebied van duurzaamheid en de beleving van ambities op dat gebied in het Havenkwartier.

Er wordt een ontwikkelperiode van 5 jaar aangehouden om de cultuurprojecten te laten ontplooien. Dat sluit aan bij de doorontwikkeling van ambities voor de nieuwe landelijke cultuurplanperiode 2021-2024 waarin Breda een landelijke productiefunctie voor podiumkunsten en beeldcultuur beoogt.

Voor pand Electron wordt een afzonderlijke vastgoedexploitatie opgesteld, gebaseerd op een eigen profiel dat is afgestemd met de ontwikkelingen in het gebied Klavers Jansen. In het pand Electron zijn meer dan 60 ontwerpers, vormgevers en kunstenaars gehuisvest rondom het thema beeldcultuur. Met werkruimtes en een gezamenlijk publiek toegankelijke galerie. Tevens is recent het Informatiecentrum CrossMark in dit pand ondergebracht. Voor dit pand kan onderscheid worden gemaakt in huisvesting en investeringen voor kortere termijn

(het achterste deel aan de haven waar herontwikkeling is voorzien) en langere termijn. Voor Electron wordt hetzelfde onderzoek gedaan als voor Klavers Jansen, of wel of het mogelijk is om te komen tot een betere businesscase, zodat de aanwezige functies bestendigd kunnen worden.

Profiel Creative District

Waar het bij het deelgebied Klavers Jansen gaat om een mix van creëren, presenteren en recreëren is Backer en Rueb | Electron een plek waar werken, maken, presenteren en verkopen en verhuren van op locatie gemaakte producten samenkomen. Dit gebied nodigt uit tot ontmoetingen; creatieve ondernemers werken hier samen en ontmoeten hier publiek/afnemers, ondernemers uit andere sectoren, creatieve studenten en kunstenaars. Ruimten kunnen hier, net als bij Klavers Jansen, flexibel benut worden voor presentaties, tentoonstellingen en bedrijfsevents. Ook de openbare ruimte kan gebruikt worden en levert een bijdrage aan het profiel Creative District: laat hier naast kunst ook toegepaste creativiteit zien en versterkt daarmee de economische profilering van Breda.

De creatieve beeldmakers hebben in dit gebied hun thuisbasis en er worden brede verbindingen gelegd: met het onderwijs en met plaatsen in Breda die deel uitmaken van het innovatiedistrict. Er is behoefte aan een broedplaats (hotspot) waar diverse functies en doelgroepen samenkomen. Waar cultuur, de creatieve industrie en ook ondernemers uit andere sectoren samenkomen, waar kunst en creatieve producten gepresenteerd worden en waar je het creatieve maakproces kunt beleven (open bedrijfsruimtes en ateliers).

In het algemeen is behoud van het urban, lees grootstedelijke - karakter van het Havenkwartier een belangrijke doelstelling.

Daarvoor is doorontwikkeling van de culturele en creatieve sector in Klavers Jansen en Electron, al of niet in combinatie met horeca en leisure in een stoere havensfeer, een belangrijk uitgangspunt. Er is ruimte voor een nieuwe en bijzondere formule op het gebied van leisure en/of horeca die het havenprofiel versterkt.

Dit gebied nodigt uit tot ontmoetingen; creatieve ondernemers werken hier samen en ontmoeten hier publiek/afnemers, ondernemers uit andere sectoren, creatieve studenten en kunstenaars. Ruimten kunnen hier, net als bij Klavers Jansen, flexibel benut worden voor presentaties, tentoonstellingen

en bedrijfsevents. Ook de openbare ruimte kan gebruikt worden en levert een bijdrage aan het profiel Creative District: laat hier naast kunst ook toegepaste creativiteit zien en versterk daarmee de economische profilering van Breda. De creatieve makers hebben in dit gebied hun thuisbasis en er worden brede verbindingen gelegd: met het onderwijs en met plaatsen in Breda die deel uitmaken van het innovatiedistrict. Er is behoefte aan een broedplaats (hotspot) waar diverse functies en doelgroepen samenkomen. Waar cultuur, de creatieve industrie en ook ondernemers uit andere sectoren samenkomen, waar kunst en creatieve producten gepresenteerd worden en waar je het creatieve maakproces kunt beleven (open bedrijfsruimtes en ateliers)…

Innovatiedistrict

In De Strip bouwen we aan een Creatief District. Hier maken we specifiek ruimte voor cultureel en creatief ondernemerschap: Van culturele makers en toegepaste kunst tot productontwikkeling en marketing. Dit gebied nodigt uit tot ontmoetingen; creatieve ondernemers werken hier samen en ontmoeten hier publiek/afnemers, ondernemers uit andere sectoren, creatieve studenten en kunstenaars. Dit alles binnen een moderne en gemengde stadswijk met een eigen karakter waar zowel gewoond, gewerkt als gerecreëerd kan worden. Werken is hier niet de hoofdmoot en de Toegepaste Technologie & Creativiteit doelgroep is hier te gast.

Bestuursakkoord dichtbij doen samen vooruit

Ook zien we dat een aantal gevestigde partijen, zoals Pier15, Electron en Belcrum Beach, hun sporen in de stad inmiddels ruimschoots hebben verdiend. We zorgen ervoor dat ze voor hun activiteiten een plek houden. We kijken daarvoor naar een oplossing, in het huidige gebied of elders in de stad.

Tijdlijn

2005 Electron als ateliercomplex ter beschikking gesteld aan kunstenaars en culturele organisaties

2015 College B&W besluit tot actief transformatiemanagement voor Cultuurcluster Klavers Jansen (in combinatie met Electron)

2017 Electron wordt betrokken bij het cluster. Nieuwe organisatie krijgt opdracht om pand en programma op elkaar aan te sluiten

2017 Gebiedsperspectief Havenkwartier

2018 Electron opent in de nieuwe vorm

2018 Bestuursakkoord 2018: 3 miljoen investeringsbudget voor cultuurcluster KJ/Electron gereserveerd.,

2019 Electron levert op verzoek gemeente meerjarenplan

2019 Losknippen ontwikkeling Klavers Jansen en Electron - ontwikkeling Electron gepauzeerd

2020 Profiel Creative District, Electron vermeld als Creatieve hotspot

2021 Gemeente start intern haalbaarheidsonderzoek naar Electron.

2022 DialM levert in opdracht van gemeente rapport op over de rol en positie van broedplaats Electron

2022 Bureau Buiten levert in opdracht van Gemeente onderzoeksrapport ‘Ruimte voor Cultuur’ op, dat in de stad Breda vooral vraag is naar broedplaatsen en verzamelpanden.

2023 Gemeente en Electron werken gezamenlijk een programma met beoogde doelgroepen uit en vertalen dit naar een indicatief ruimtelijke programma.

2023 Gemeente Breda geeft extern adviesbureau Hoeven De Ridder opdracht een visie en een beleidsadvies op te stellen voor broedplaatsen in Breda. Het resultaat van dit interne onderzoek legt de basis voor beleidsvorming en het gesprek met de stad.

2024 Ontwikkelplan Electron op verzoek van wethouders Cultuur en Vastgoed

Ambassadeurs van een creatieve en culturele stad

Toekomst: verbindende schakel in het Creative

enta es en toegepas e / zake e b eenkoms en Voo het eer t nds 2005 s aan bee dmake s u t he pand E e t on ze f aan het roe S nd d en 2017 g oeide de c ea eve b oedplaat van 30 naa 50+ huu der g ng de ga lery zes dagen pe week open en s e doo opend prog amma E ect on oon g oe poten e n een k mpend ves g ngsk maat oo c ea eve make s Zake ke c eat eve en cu u e e exp o at e kunnen e kaa h e ve s erken Volgende s ap s doo ontw kke ng naar een gezonde e s and ge e p o ta e E ec ron hee t de amb e om b nnen en aar n de top d e van Nede and en Be g ë te komen van mees oonaangevende c ea eve en nsp e ende ze f tand ge

Ontwikkelconcept

Electron is de broedplaats waar cultuurliefhebbers, professionele kunstenaars en vormgevers maken, ontmoeten en vernieuwen. Een plek waar iedereen welkom is en waar mooie dingen ontstaan. Waar je als kunstenaar kunt groeien. Waar je fouten mag maken, omdat je daarvan het beste leert. Dit gebeurt in ateliers, werkplaatsen, eventruimtes én in MotMot gallery.

Het ontwikkelconcept draait rondom het basisplan (afbeelding links) die sinds 2018 in de praktijk wordt gebracht in Electron en jaarlijks de leidraad vormt voor programma en organisatie.

Missie, visie, strategie

Electrons missie is om culturele ruimte voor beeldmakers te bestendigen in Breda.

Electrons visie is dat het, vanuit de aandacht voor vernieuwing het innoverend vermogen, de veerkracht en brede welvaart van de regio stimuleren kan.

Electrons strategie is om een duurzame, veilige, cultureel bevlogen omgeving te faciliteren waar maken, experimenteren, ontmoeten en tonen ruimte krijgen en hun publiek vinden.

Waarden

Cultureel: Verbindingen leggen met bestaande netwerken van kunstopleidingen en instellingen, op (boven)lokaal niveau kunst en cultureel programma zichtbaar maken.

Sociaal: samenwerking tussen gebruikers van de broedplaats stimuleren, Sociale cohesie stimuleren met burgers, onderwijs, ondernemers, maatschappelijke partijen en de brede stad.

Economisch: Faciliteren en presenteren van ambitieus creatief talent, verbindingen leggen tussen huurders en de netwerken van bedrijfsleven, onderwijs- en kennisinstellingen.

Ruimtelijk: Leefbaarheid en levendigheid van de plek stimuleren voor gebruikers en omgeving, Zichtbaar maken van de broedplaats en de makers voor bewoners en betrokkenen; mensen buiten het gebied bekend maken met de broedplaats en de wijk waarin deze ligt.

Balans

Een culturele broedplaats economisch gezond houden zonder in te leveren op niet-economische waarden als kunst en vernieuwing, is een uitdaging.

Het is belangrijk om inkomstenbronnen te diversifiëren, een sterke gemeenschap te bouwen, flexibele ruimteverhuur en culturele evenementen te bieden, actief te zoeken naar fondsen voor het behoud van artistieke autonomie. Door deze strategieën te integreren met het cultureel belang voorop, kan de broedplaats financiële stabiliteit behouden terwijl ze een vruchtbare omgeving blijft bieden voor creatieve expressie en innovatie.

Functies

De broedplaats beslaat een mix van studio’s, ateliers, werkplaatsen, projectruimtes, flexplekken en publieke ontmoetings- en presentatieruimte. Functies kunnen hybride zijn of elkaar overlappen. Waar mogelijk, zijn ze naar buiten gekeerd en flexibel inzetbaar. Uitgangspunt is om doorlopend optimale condities te creëren die bijdragen aan de ontwikkeling van je creatieve en artistieke beroepspraktijk.

Tentoonstellingsruimte

Binnen Electron is een presentatieruimte het onmisbare publieke hart van de broedplaats. Het geeft kunstenaars en creatieve professionals de ruimte om hun eindwerken te presenteren en publiek te betrekken bij het creatieve maakproces. Denk aan het integreren met studio tours waardoor bezoekers de kunstwerken in de ateliers kunnen zien, of deel kunnen nemen aan kunstzinnige experimenten in de werkplaats. De tentoonstellingsruimte is ruim en geschikt voor verschillende soorten activiteiten en kan commercieel benut worden. Door samenwerkingen met het culturele veld, onderwijs en bedrijfsleven worden educatieve programma’s gekoppeld die de kunstenaar ondersteunen in het ondernemerschap: acquisitie, onderhandelen, juridische ondersteuning, netwerken, prijsvragen, etc. Dit versterkt de economische positie van beeldmakers.

Ateliers

De ateliers zijn persoonlijke werkruimtes die kunstenaars en ontwerpers de privacy en concentratie bieden die nodig is voor diepgaande creatieve expressie. Deze ruimtes zijn op maat gemaakt voor individuele kunstenaars, waar ze hun eigen signatuur kunnen ontwikkelen en experimentele projecten kunnen verkennen.

Ateliers kunnen naar buiten gerichte ruimtes zijn, die in de loop van of aan publieksroutes liggen en toegankelijk zijn. Denk aan ateliers met veel raamwerk, aparte etalages of zelfs directe verkoopmogelijkheden. In mindere mate zijn er ook ateliers met privacy. Dat komt niet alleen voort uit de behoefte aan geconcentreerd werken, maar ook vanwege veiligheid. Kunstenaars die werken met diefstalgevoelige apparatuur of aan

vertrouwelijke projecten, hebben baat bij een afgeschermde ruimte. Doel is om een gebalanceerde omgeving te scheppen waarin kunstenaars zowel creatief als veilig kunnen werken. Artist in Residencies en projectateliers zijn varianten die meegenomen worden in het plan.

Werkplaatsen

Electron beschikt over een grafische werkplaats en een vrije werkplaats voor tijdelijke projecten en opdrachten van creatieve beeldmakers. Er zijn meer werkplaatsen in Breda, zoals de Facilitair Theater Werkplaats, AtelierBreda, Makersbase etc.). Er zijn ambachtslieden in allerlei ambachten die werk in opdracht van ontwerpers en organisaties kunnen uitvoeren. Het plan is om bij de doorontwikkeling van de broedplaats Electron deze broed- en werkplaatsen gezamenlijk in kaart te brengen. Dat versterkt meteen het netwerk en voorkomt dat functies in Electron overlappen met andere aanbieders.

Voorbeelden werkplaatsen: Grafiek / Metaal / Hout / meubel / CNC / Keramiek / Lasercut / Hackerspace / Elektronica / 3D print / Glas in lood / Textiel / AV / Robotica / Programmeren / Printshop etc.

Grafische Werkplaats RAAF

Grafische Werkplaats RAAF is er voor wie wil zeefdrukken, etsen en linosnedes maken. Een werkplaats voor beginnende én ervaren printmakers die met hun handen willen werken. RAAF zorgt voor het ‘grafisch erfgoed’ van onze stad. Enerzijds door het werkend houden van de authentieke machines, anderzijds door zo veel mogelijk mensen te enthousiasmeren voor de grafische ambachten waar Nederland een rijke traditie in kent. Ondanks het analoge karakter, wint de werkplaats en het grafische ambacht aan populariteit onder jongeren.

Er is veel aandacht voor kennisuitwisseling tussen oudere en jongere vakmensen. De werkplaats is beschikbaar voor vrij gebruik door kunstenaars en ontwerpers. En voor minder ervaren makers vinden er wekelijks cursussen en workshops plaats. Met organisaties en onderwijs wordt projectmatig samengewerkt. De werkplaats draait inmiddels bijna dertig jaar met vrijwilligers van alle leeftijden en wordt binnenkort uitgebreid met de Vermijs proefdrukpers. Voor Breda en broedplaats Electron is de grafische werkplaats van grote waarde.

Projectruimtes, flexplekken en flexateliers

Projectruimtes dienen als flexibele zones waar makers grotere projecten voor het oog van publiek realiseren, experimenten kunnen uitvoeren en samenwerkingen kunnen aangaan. Deze ruimtes bevorderen innovatieve ideeën en bieden een omgeving waar grotere kunstprojecten tot leven komen. Denk aan hackathons, game experimenten of publieke performances.

Flexplekken zijn geschikt voor professionals, bedrijven en culturele organisaties die in een inspirerende omgeving willen werken. Die zijn ontworpen om aan verschillende behoeften te voldoen en het creatieve netwerk te vergroten.

Flexateliers geven een gedeelde en praktijkgerichte ruimte met individuele opslagfaciliteiten, waar kunstenaars hun persoonlijke spullen, gereedschappen en lopende projecten veilig kunnen achterlaten. Zo hoeven kunstenaars niet al hun materiaal dagelijks op te bergen en kunnen ze de volgende dag snel hun werk voortzetten.

Deze ruimtes fungeren als laagdrempelige extensies van individuele ateliers waar gebruikers in een later stadium aanspraak op kunnen maken.

Ook biedt Electron jaarlijks ruimte voor de prestigieuze atelierprijs van de Gemeente Breda. Inbegrepen bij dit atelier zijn begeleiding en ondersteuning vanuit Electron om de carrièrestart te versnellen.

Huiskamer

Met openingstijden van 6 dagen per week versterkt de huiskamer zijn antennes in de samenleving en de wijk. De huiskamer is een informele ontmoetingsplek met horecafuncties waar mensen samenkomen, ideeën uitwisselen en zich laten inspireren door elkaars werk. Het is een comfortabele ruimte die grenst aan de presentatieruimte. Bijeenkomsten, presentaties en discussies vinden hier plaats, die de community versterken.

Voor het uitbouwen van een sterke praktijk is ook ruimte nodig voor ontwikkeling, dialoog en reflectie. Kunstenaars willen hun werk zichtbaarheid geven en een sterk netwerk uitbouwen.

Ook is de huiskamer de etalage voor werk dat ontstaat in de werkplaatsen en ateliers. De huiskamer faciliteert Repair, Reuse en Remake cafés, waar creatief en experimenteel gewerkt wordt met materialen uit de expo- en materialen hub.

Duurzaamheid

Duurzaamheidsinitiatieven zijn integraal onderdeel van zowel gebouw, als programma en atelierbeheer, zoals repair, remake en reuse- programma’s, materialenhubs en energie-efficiënte voorzieningen.

In het gebouw willen we zichtbaar maken hoe duurzaam bouwen eruit kan zien (zie 2. Massastudie). We willen ook graag de materialen uit het in 2024 te slopen deel van het gebouw aan de Belcrumweg hergebruiken in de nieuwbouw en renovatie van het gebouw. Daarnaast nemen we in de ontwerpfase de mogelijkheden van een materialenpaspoort voor het gebouw mee in de uitwerking.

In functies binnen het gebouw brengen we het Expo depot terug. Reuse before recycle: Bedrijven en organisaties die materialen en objecten overhouden na een tentoonstelling, festival of manifestatie, vinden in de broedplaats een zichtbaar platform voor hergebruik. Creatieve professionals, die juist op zoek zijn naar goedkope of betaalbare middelen om mee te werken.

In de nabijheid van ateliers en werkruimtes bevordert de expoen materialenhub het delen van materialen, wat duurzaamheid en samenwerking stimuleert. Activiteiten zoals een RePair, ReUse & ReMake café bieden een podium voor makers van binnen en buiten de broedplaats.

In programma is duurzaamheid als maatschappelijk thema niet weg te denken, dit krijgt in het activiteitenprogramma een belangrijke plek. De creatieve sector speelt een onmisbare inspirerende rol bij het ontwerpen van vernieuwende circulaire en biobased toepassingen. Het ontbreekt makers echter vaak aan mogelijkheden om dwarsverbanden aan te gaan met andere professionals (bijvoorbeeld bedrijven, marketeers of communicatiedeskundigen) en aan kennis over de markt. Door samenwerking met onderwijs en bedrijfsleven kan broedplaats Electron bijdragen aan de infrastructuur van de materiaaltransitie. Activiteiten als RePair, ReUse & ReMake café’s bieden een podium voor iedereen.

Organisatie

Het onderhouden van een broedplaats gaat verder dan het inrichten van fysieke werkruimtes alleen. Er is ook huurbeleid en een activiteitenprogramma nodig. De organisatie draait op drie pijlers:

Faciliteren - Als een Kunstacademie zonder zijwieltjes biedt Electron ruimte voor de ontwikkeling van je beroepspraktijk. Een soort kunstacademie, maar dan met focus op ambitie, zelfredzaamheid en carrièreontwikkeling. Activiteiten: residenties, workshops, grafiekwerkplaats, praktijkondersteuning, experimenteerruimte

Verbinden - Electron ziet op dagelijkse basis talent binnenkomen. De broedplaats beschikt over een groot netwerk. Vanuit de overtuiging dat elk talent een passend podium of introductie verdient, wordt iedereen binnen Electron gestimuleerd het netwerk te benutten en te delen. Activiteiten: workshops, studio tours, netwerkgesprekken, vrijmibo, atelier vergadering

Tonen - Naast culturele exposities en evenementen is er voor wie Electron kiest voor een zakelijk evenement, garantie op inspiratie en verwondering. We passen creatief gastheerschap toe, waarbij inhoudelijk inspirerende culturele activiteiten inbegrepen zijn in de verhuur. Activiteiten: studio tours, Exposities, kunstmarkten, lezingen, optredens, performances, open dagen,

In de bezetting is minimaal een duurzame organisatie met onder andere een beheerder, coördinator, programmeur en verbinder nodig. De huidige organisatie heeft in de afgelopen zeven jaar veel kennis en ervaring opgedaan, wat de basis legt voor een passend toekomstig organisatiemodel. Onzekerheid rondom huisvesting heeft de programmering van de broedplaats afgeremd, maar de veerkracht, kennis en het netwerk juist versterkt.

Activiteitenprogramma

Activiteitenprogramma valt binnen deze drie pijlers en de eerder genoemde functies. Het lijkt veel maar gaat in de praktijk bijna vanzelf, wanneer de community aanhaakt.

Electron organiseert zelf doorlopend activiteiten om continuïteit in het publieksprogramma te behouden. Jonge makers kunnen onder begeleiding van ervaren professionals experimenteren met verrassende nieuwe programmatische concepten. Lokaal van aard werkt dit community versterkend.

Dat wisselt weer af met extern programma van meer gevestigde, mid-career makers en organisaties, die een aantrekkingskracht hebben op toerisme en internationaal publiek.

Voor kennispartners uit onderwijs, cultuur en bedrijfsleven is Electron facilitator en verbinder. De broedplaats speelt een rol bij maatschappelijke opgaven, waarin zowel toegepaste ontwerpers als autonoom werkende kunstenaars aan de slag gaan met wicked problems vanuit een ontwerpgedachte als social design of critical design. Denk aan de langdurige educatietrajecten, lezingen, experimenten, presentaties of exposities in de broedplaats.

Zowel het primair, voortgezet als hoger onderwijs kent een groeiende behoefte om sterker verbonden te zijn met het werkveld buiten de eigen onderwijsomgeving. In Electron wordt al structureel ruimte geboden met ateliers, programma’s en presentatieruimte om onderwijsinstellingen als Curio te verbinden met de creatieve beroepspraktijk. We streven ernaar om deze samenwerking met onderwijs met opleidingen zoals Curio, St. Joost (Avans) en de creatieve (gaming) opleidingen van BUas samen verder uit te werken.

Kenniscentrum

De Creative Design broedplaats heeft de potentie uit te groeien tot een kennishub binnen de professionele creatieve community. Workshops, seminars en lezingen vertellen over opkomende trends en best practices. Leden hebben toegang tot bronnen, literatuur en online materiaal, of een expertnetwerk voor mentorship en advies. Educatieve programma’s zijn afgestemd op de behoeften van de beeldmaker.

Elk bedrijfsverzamelgebouw, ateliercomplex en broedplaats heeft een eigen profiel. Electron faciliteert naast werkruimte ook ontmoeting, experiment en inspiratie voor een breed publiek.

huur of (tijdelijke) en groei.

AUTONOOM ARTISTIEKE INDUSTRIE

TOEGEPAST CREATIEVE INDUSTRIE

2 LOCATIE DE BROEDPLAATS

Een goede broedplaats vervult een behoefte van de stad. Dankzij de stad zijn er een ‘autonome’ complementair zijn aan elkaar:

De ‘autonome’ of ‘artistieke industrie’, de markt uit, reflecteert op de aan het denken. De creatieve sector toegepast innoveren en implementeren, economisch veerkrachtige stad.

Beide sectoren maken samen stad en veerkrachtiger. De broedplaats disciplines waardoor deze voor waardevol is.

Gericht op publiek (leisure & cultuur)

Toegankelijk, laagdrempelig karakter

Voedingsbron voor creatieve ontwikkeling

Gericht op bedrijven (business)

Besloten, competitief karakter

Voedingsbron voor gezonde economie

kunstenaars en ontwerpers te werkperiodes, en voor zakelijke events ontmoeting & experimentruimte

Onderzoekend

Bron voor vernieuwing

Resultaatgericht

Bron voor innovatie

Huurbeleid

Naast programma is er huurbeleid dat de functiemix beheert en contact met de gebruikers onderhoudt. Een transparant beheerproces zorgt voor toewijzing en onderhoud van ateliers. Het toewijzingsbeleid houdt rekening met diverse behoeften, werkervaring en disciplines, met overweging voor een doorstroommodel. Huurders bepalen zelf met wie zij hun atelier delen. Nieuwe huurders en ateliergenoten worden door de organisatie voorgesteld aan en betrokken bij de groep en de activiteiten.

Faciliteiten en diensten zijn gericht op het verbeteren van sociale cohesie. Dat heeft invloed op dagelijks beheer en wie er past in de broedplaats, iets dat niet gebaseerd is op de langste wachttijd of een diploma. Als een atelier vrijkomt, volgt een stappenplan om met betrokkenheid van medehuurders een nieuwe ateliergenoot te vinden. Medehuurders zijn medeverantwoordelijk voor diversiteit en kwaliteit binnen de broedplaats. In de basis herkent elke kandidaat zich in het artistieke profiel van de broedplaats. Dit profiel wordt samen met huurders onderhouden. Electron juicht de doorstroom naar een innovatieve beroepspraktijk toe, maar verliest daarbij niet uit het oog dat contact tussen jong talent, mid-career en gevestigde makers essentieel is. Zodat verschillende generaties van elkaar leren en stabiliteit behouden blijft binnen het netwerk.

Gebruikers en doelgroepen

Bijschrift: De nadruk in Electron ligt op een gezonde diversiteit aan kunstdisciplines, autonoom en toegepast. Is hierin een dynamische balans, dan stimuleert dat de synergie voor een levendige broedplaats voor zowel publiek als beeldmaker.

Beeldmakers in Electron zijn kunstenaar, vormgever of ontwerper, artistiek of creatief gedreven. Op verschillende niveaus zijn zij ambitieuze, professionele pioniers. Primaire drijfveer is het maken zelf; het ontwikkelen van een eigen signatuur. Zij werken autonoom en/of in opdracht (toegepast). In de eerste plaats willen zij werk van betekenis maken. Leven van opdrachten en verkoop is belangrijk; maar commerciële winst(groei) is niet het primaire doel van de beeldmaker: liever zet die impact en overdracht voorop. Of is de maker onderzoekend, wil laten zien dat het anders kan.

Werk van deze makers zien we terug in exposities, musea, festivals, bedrijfsleven of op straat. Diens originaliteit houdt de beeldmaker scherp door autonome, eigenzinnige of avontuurlijke projecten en experimenten. De maker houdt ervan anderen te ontmoeten, kennis te delen, disciplines te verkennen en werk sterker te maken door projectmatige samenwerkingsverbanden binnen en buiten de broedplaats. Artistieke, of autonome industrie en creatieve industrie overlappen elkaar in Electron wat een dynamische balans schept tussen publieke en commerciële functies.

Het contact tussen talenten van verschillende leeftijden, achtergronden en disciplines stimuleert kruisbestuiving, netwerk, ondernemerschap en zelfredzaamheid. Electron stimuleert communityvorming tussen jong talent, midcareer en gevestigde makers zodat zij van elkaar blijven leren (intergenerationeel).

Huurders

Electron trekt ambitieuze professionele pioniers aan. Of je nu pas afgestudeerd, midcareer of gearriveerd bent: je ambitie is het maken van onderscheidend werk en het ontwikkelen van een eigen signatuur. Je bent toekomstgericht en wil betekenisvol werk maken.

Je onderhoudt een goed vindbaar en actueel portfolio waar we ons netwerk graag naar verwijzen. Je creatieve identiteit houd je scherp door met regelmaat eigenzinnige projecten aan te gaan. Je houdt ervan anderen te ontmoeten, kennis te delen, of projectmatige samenwerkingsverbanden aan te gaan.

Voor jongere huurders, streven we naar een profiel dat zich richt op het stimuleren van groei, experiment en het opbouwen van een solide creatieve basis. Zij zijn in een vroeg stadium van hun carrière en hebben behoefte aan ondersteuning en ontwikkelingsmogelijkheden. We moedigen tijdelijke huurders aan om de functies van de broedplaats te verkennen, waardoor ze anderen ontmoeten, kennis opdoen en mogelijk nieuwe samenwerkingsverbanden aangaan. Dit draagt bij aan een levendige en ondersteunende creatieve omgeving.

Bezoekers

De bezoeker van Electron, broedplaats voor Creative Design is nieuwsgierig, gepassioneerd en geïnteresseerd in het

verkennen van diverse vormen van creativiteit. Of het nu een student, kunstliefhebber, toerist, professional of nieuwsgierige buur is, de bezoeker waardeert vernieuwende, innovatieve en onderscheidende creaties. Ze zijn op zoek naar inspiratie, willen inzicht krijgen in het creatieve proces en genieten van een dynamische omgeving waarin creativiteit gedijt. Het zijn mensen die open staan voor nieuwe ideeën, graag met anderen in gesprek gaan en deel willen uitmaken van een levendige creatieve gemeenschap. Voor hen is de broedplaats een bron van ontdekking en een plek waar ze zich kunnen laten inspireren door de diversiteit aan creatieve expressies.

Generatiemix

Breda.incijfers.nl laat zien dat het aantal jongvolwassenen in Breda groot is. De jongerencultuur is de laatste jaren vooral op het Havenkwartier tot bloei gekomen. “Dit gebied wordt door 62 procent van de jongeren als dé favoriete culturele plek genoemd.” BredaVandaag, 29 juni 2023. Ook ouderen spelen in dit gebied een onmisbare rol, namelijk die van mentor, begeleider, coach, vertrouwenspersoon, expert. Intergenerationeel contact helpt bij het oplossen van problemen en het nemen van belangrijke beslissingen. Het verrijkt de omgeving met waardevolle inzichten en ervaringen, stimuleert samenwerking en draagt bij aan een inclusieve en innovatieve gemeenschap. Dit is mede te danken aan de vele toonaangevende onderwijsinstellingen in de stad met in totaal zo’n 30.000 (internationale) studenten.

Partners

Electron werkt samen met veel partners op verschillende manieren samen. De meeste samenwerkingen baseren zich op het delen van expertise, kennis, talentontwikkeling en programma. Partners kunnen individuen, organisaties of bedrijven zijn die regelmatig gebruikmaken van ruimtes en de diensten in Electron. Denk hierbij aan tentoonstellingen, residenties en werkprojecten, maar ook het structureel faciliteren van jaarlijkse culturele festivals.

Een partner van Electron is een organisatie, bedrijf of individu die creativiteit als drijvende kracht voor innovatie en vernieuwing ziet. De partner van de broedplaats gelooft in het belang van een levendige en dynamische creatieve gemeenschap en draagt bij aan het stimuleren van innovatie en diversiteit binnen het creatieve ecosysteem.

Onderwijs

Voor primair, voortgezet en hoger onderwijs, fungeert Electron evenwel als facilitator, zie ook Educatie en Onderwijs’ in dit plan. We streven naar duurzame relaties met partners. Op het gebied van onderwijs gebeurt dat bijvoorbeeld al met kunstacademie St. Joost, denk aan de maandelijkse Mash-up performances, het Incubator atelier waar studenten een eigen onderneming voeren, jurering voor het gastatelier, de jaarlijkse expositie van St. Joost Minor programma’s, projectruimte voor livestreams en externe studieprojecten, ondersteuning van alumni bij aanvragen, het bieden van werkperiodes aan studenten in de zomer. Ook was Electron tentoonstellingslocatie van de St. Joost Graduation Show in de corona periode van 2020-2021.

“Een recente ontwikkeling binnen Avans is het clusteren van creatieve opleidingen om synergie en samenwerking te bevorderen. Wij vormen als kunstacademie in Breda en Den Bosch het cluster Avans Creative Innovation, samen met de opleidingen Communication Multimedia Design, Business Innovation, Communicatie en de Koningstheateracademie.

Dit wordt de komende jaren de plek voor creativiteit als kennisgebied en innovatie van creatieve beroepen voor diverse sectoren; van culturele en creatieve industrie tot duurzame economie en nieuwe technologie. In die ontwikkeling is juist het hebben van broedplaatsen als Electron hard nodig, zodat we samen met studenten en professionals kunnen bouwen aan een duurzaam cultureel en economisch ecosysteem in de regio.”

Rene Bosma, directeur St. Joost, School of Art & design.

Bedrijfsleven

Het betrekken van het bedrijfsleven versterkt de economische waarde. Electron faciliteert zelf en in combinatie met de organisaties die zich hiermee bezighouden op verschillende manieren:

Mentorship: Bedrijven kunnen ervaren professionals ter beschikking stellen als mentoren voor creatieve talenten in de

broedplaats. Mentorship biedt waardevolle zakelijke inzichten en helpt bij het overbruggen van de kloof tussen creativiteit en zakelijke praktijken.

Bedrijfsopdrachten en projecten: Bedrijven kunnen specifieke ontwerp uitdagingen (wicked problems) of projecten voorstellen aan de creatieve gemeenschap in de broedplaats. Dit biedt creatieven de kans om vanuit hun ontwerpskills toe te passen op praktijkgerichte zakelijke vraagstukken en geeft bedrijven toegang tot frisse perspectieven.

Incubator Programma’s: Bedrijven kunnen ruimte binnen de broedplaats huren, waar studenten ondersteuning krijgen bij het ontwikkelen van hun ideeën en het ontwikkelen of vermarkten van nieuwe producten.

Demo’s, acquisitie & exposure: Bedrijven kunnen hun producten, machines demonstreren of beschikbaar stellen voor creatieve projecten binnen de broedplaats. Ook biedt Electron ingangen naar het netwerk van creatieve professionals.

Event sponsoring: Bedrijven kunnen evenementen en ruimtes binnen de broedplaats sponsoren, zoals tentoonstellingen, lezingen of netwerkbijeenkomsten.

Breda Marketing

Het meerjarenplan van Breda Marketing biedt veel kansen voor het versterken van onze overeenkomstige ambities. BredaMarketing wil creatief talent, start-ups en impactmakers zichtbaar binnen de domeinen toegepaste technologie, duurzaamheid en creativiteit. Samen omarmen we duurzaam en regeneratief toerisme, waarbij de focus ligt op het versterken en regenereren van de omgeving, met positieve bijdragen aan lokale economieën en cultureel erfgoed.

BredaMarketing wil de bezoeker verleiden naar minder bekende plekken. Broedplaats Electron ligt middenin het Havenkwartier op een verrassende route van vernieuwend aanbod op het gebied van retail, horeca, leisure en cultuur. Zes dagen per week toegankelijk, biedt de broedplaats doorlopend een mix van kwalitatief verrassend en vernieuwend aanbod van activiteiten, horeca en verblijfsruimte. Dat maakt Electron een passende en aanvulling op de belevingswaarde van de stad voor elke bezoeker.

“Komend jaar richten we ons nog sterker op het aantrekken en behouden van de juiste talenten om in Breda te komen wonen, werken en studeren.” BredaMarketing.

Interactiemilieu

In het Havenkwartier is een bruisend interactiemilieu ontstaan. Electron zet zich in voor het behoud ervan omdat het een omgeving creëert waarin innovatie, samenwerking en ondernemerschap gedijen. Het bevordert uitwisseling van ideeën, faciliteert waardevolle netwerken, biedt toegang tot mentorschap en middelen, stimuleert inspiratie en feedback, en versterkt een gevoel van gemeenschap. Een gezond interactiemilieu draagt bij aan de groei en het succes van bedrijven en individuen in een creatieve en innovatieve stad.

Community

Alle functies binnen de drie pijlers Electron dragen bij aan communityvorming. De broedplaats is er niet alleen voor huurders, maar opent de deuren ook voor de buurt en stad om van de faciliteiten te profiteren. Leden van de coöperatie worden daar ook bij betrokken. Het profiel van Electron vergroot de kans op het overslaan van een creatieve vonk tussen gebruikers.

Massastudie

Ruimtelijk programma

Het ruimtelijk broedplaatsprogramma van Electron in een stad met 200.000 inwoners in 2032 zal afgestemd zijn op verschillende factoren, zoals de aanwezigheid van opleidingen, diversiteit van creatieve disciplines, beschikbare ruimte, lokale behoeften, beleidsdoelen en financiële middelen. Ook in ruimtelijke zin sluit Electron aan op gemeentelijk beleid (zie paragraaf Beleid) en stedenbouwkundige doelstellingen.

Electron ligt als een verbindende schakel tussen de Belcrumweg en de naastgelegen ontwikkeling van Backer en Rueb. Daarbij is Electron onderdeel van het culturele cluster. Over de stedenbouwkundige inrichting van de locatie Electron is al nagedacht bij het ontwerp van Backer en Rueb. Dat stedenbouwkundig plan geeft richting aan de ruimtelijke inpassing van Electron en daar sluiten we zoveel mogelijk bij aan.

Gebouw

Electron is in 1958 in opdracht van de Machinefabriek Breda, gebouwd naar een ontwerp van architect M. Blokdijk. Dit kantoorgebouw met werkplaatsen vormt, zowel in interieur als exterieur, een bijzonder gaaf bewaard gebleven voorbeeld van naoorlogs industrieel erfgoed. De veelzijdige eigenschappen van dit driedelige gebouw matchen goed met de behoeften van beeldmakers.

Electron heeft prachtige kenmerken die we willen behouden of terugbrengen. De lichtstraten (of lichtkappen), het imposante kantoorgebouw dat de menselijke schaal weet te behouden en daardoor prettig oogt; het grote daklicht waardoor natuurlijk licht gelijkmatig verspreid raakt door de ruimte. Een belangrijke blikvanger in de kopse kant is de muurschildering uit 1958 van Gerrit de Morée, kunstenaar en medeoprichter van de kunstacademie St. Joost Breda.

De broedplaats is een identiteitsdrager in het Creative District en een verbinder van twee gebieden. De autoluwe en groene buurt aan de Mark en Belcrumhaven ademt het industriële verleden en wordt gekleurd door kunst en design. De ambitie is om binnen de financiële mogelijkheden van een culturele broedplaats zo optimaal mogelijk om te gaan met de architectuur.

Bouwhistorische verkenning

Het kantoorgebouw heeft in het huidige bestemmingsplan Belcrum de waarde cultuurhistorie toegekend gekregen. Daarmee is het behoud, herstel of de duurzame ontwikkeling van de cultuurhistorische waarden en kenmerken van het gebouw aan regels gebonden. In 2022 heeft de gemeente een bouwhistorische verkenning uit laten voeren naar het gebouw. Daaruit volgt dat grote delen van het gebouw van hoge monumentwaarde zijn. De originele delen moeten zo veel mogelijk ongewijzigd behouden en herkenbaar blijven. Delen, zoals de kozijnen die al een keer vervangen zijn, zijn minder belangrijk en kunnen gewijzigd worden.

In het rapport wordt aanbevolen de historische gelaagdheid en de historische elementen in het gebouw zoveel mogelijk in tact te laten. Wijzigingen van de delen met hoge waarde moeten zorgvuldig onderbouwd worden. Bij de daken van het fabrieksgebouw ligt een kans het industriële karakter van het gebouw te herstellen door de lichtkappen weer terug te brengen in het oorspronkelijke ontwerp.

In dit ontwikkelplan is herstel van de lichtkappen meegenomen en worden delen met hoge monumentwaarde zoveel mogelijk intact gelaten. Het meer openmaken van de gevel van de fabriekshal aan de Belcrumweg raakt wel de doelstelling van het behoud van de monumentale gevel van de fabriekshal aan de Belcrumweg. In de ontwerpfase zal hier in overleg met de erfgoeddeskundigen van de gemeente zorgvuldig naar gekeken moeten worden.

De Strip

Electron: Creative hotspot

Stedenbouwkundige uitgangspunten

In het stedenbouwkundig plan van de naastgelegen ontwikkeling van Backer en Rueb is Electron als volgt gepositioneerd:

Electron ligt aan de rand van het gebied Backer+Rueb, dat wordt getransformeerd tot een stedelijke woonbuurt. Hier komt een mix van stadswoningen en appartementen, van werkplekken en commerciële voorzieningen. Samen met het naastgelegen Klaver Jansen vormt Backer+Rueb een omvangrijk geheel voor de creatieve industrie, de samenwerkende podiumkunsten, grafiek en fotografie. Het te restaureren Electron verbindt beide gebieden; de naastgelegen loods wordt getransformeerd en opengewerkt om de verbinding over de Belcrumweg heen te realiseren. Tegelijk wordt ernaar gestreefd de oversteekbaarheid van de Belcrumweg aan te passen naar een met bomen overdekte verbindende ruimte.

Waar in het gebiedsperspectief op de locatie van Electron nog een hoogbouw accent als ruimtelijke en functionele markering op stedelijk niveau is geschetst, is in het beeldkwaliteitsplan Backer en Rueb dit hoogteaccent losgelaten, maar blijft de plek als bijzonder opgave benoemt vanwege de locatie en combinatie met het erfgoed. Daarbij wordt het nieuwe gebouw als volgt gekenmerkt: “Aansluitend op de te behouden Electronloods, heeft [het gebouw] drie voorzijden, en markeert de hoek met de bestemming en de architectuur. Deze is tenminste tweeledig: op het niveau van het plangebied en van het havengebied als geheel. De invulling van Electron volgt de structuur van het gebouw, met aanpassing van de geslotenheid aan de Belcrumweg en gebruikmaking van de daklichten.

Ook boven dit dak kan een toevoeging worden gerealiseerd die een spannend contrast met het dak en de ondergelegen hal oplevert. Publiek gebruik van de daken vernieuwt de beleving van het gebouw in zijn omgeving. De toevoeging is in subtiel contrast, bij voorkeur abstract vormgegeven. Door een overkraging aan de haven is ook deze opbouw een iconische toevoeging in het gebied.”

Bij het uitwerken van de scenario’s hanteerden we het uitgangspunt dat de toevoegingen een functionele en programmatische eenheid vormen met het erfgoed. We hebben een visuele verbinding gecreëerd tussen de nieuwbouw en de oude fabriekshal. De hoogte van het nieuwe gebouw sluit aan bij het ritme van de omliggende bebouwing aan de haven, waardoor het een harmonieus geheel vormt met de gevels van Backer en Rueb en Klavers Jansen. Ook sluit aan op de 1e variant van gemeentelijk scenario B (zie afbeelding onder).

De massastudie houdt rekening met criteria zoals geluid, licht, functie, hoogte, zichtbaarheid en interactie tussen huurders en bezoekers. Ook de relatie met de directe omgeving, geluidsbelastende en publieke functies is meegenomen. Goede begeleiding van bezoekersstromen vergroot de belevingswaarde. Ook de toegang tot extra faciliteiten als water-, krachtstroompunten en afzuiging zijn meegenomen. De voorwaarden leverden twee scenario’s op. Beiden gaan uit van drie delen.

Scenario’s

Gebouw I leent zich voor studio’s. Omdat ze minder in het zicht liggen, is hier meer privacy. De historische uitstraling is hoogwaardig en met een verdieping zonder lift leent dit deel zich vooral voor toegepaste makers die veelal digitaal werken zonder zware machines. Een spannende toevoeging is de overdekte binnenplaats, waar mogelijk de grafische werkplaats Raaf een aantrekkelijke blikvanger kan zijn. In dit gebouw is de opgave met name het verduurzamen, waarbij gelijktijdig het achterstallig onderhoud wordt aangepakt.

Gebouw II is rauw, industrieel en spannend. Als voormalige fabriekshal leent dit deel zich voor zichtbare ateliers waar ruimtelijk gewerkt wordt. Machines liggen aan de kant van de Belcrumweg. Aan het woongebied grenzen ateliers met etalageen winkelfunctie. Alles is zichtbaar en stimuleert onverwachte ontmoeting, dit is waar publiek doorheen kan lopen en waar project- en flexruimtes liggen. In dit deel ligt de grootste restauratie opgave met het herstellen van de lichtkappen.

Gebouw III Is de eyecatcher. Het vormt de ontsluiting naar de rest van het pand, maar ook naar het Creative District. De entree is van een uitnodigende menselijke maat. De grote tentoonstellingsruimte verrast je. De woningen boven gebouw III zijn integraal ontwikkeld met de broedplaats zodat de synergie tussen deze functies optimaal is.

Het verschil tussen de scenario’s concentreert zich op gebouw II. Gebouw I heeft door de monumentale waarde een indeling die weinig aangepast kan worden en al goed functioneert. Gebouw III wordt nieuw gebouwd, hierin zijn publieksfuncties het meest voor de hand liggend. De functies en de omvang kunnen nog variëren. Uitwerking hiervan is onderwerp voor de ontwerpfase.

In Gebouw II wordt een nieuwe ruimtelijke ervaring gecreëerd door restauratie van de lichtkappen en het verwijderen van het verlaagde plafond. Deze oude fabriekshal heeft, een grote open ruimte met een hoogte tot 4 meter. Dat is te laag om een extra verdieping toe te voegen. Echter, door de vloer 90 cm te verlagen (en isoleren), ontstaat ruimte voor een extra verdieping.

De extra hoogte maakt het mogelijk om te experimenteren met de ruimte en hoogteverschillen door het al dan niet toepassen van een extra verdieping. Een mogelijke variant op de inrichting van deze ruimte is geschetst in de massastudie. In de businesscase wordt vooralsnog aangenomen dat de verlaging

Variant A:

Huidige BVO (m2) Nieuwe BVO (m2)

Gebouw 1: Kop BG: 553 553 V1: 485 485 1038 1038

Uitbreiding: 245

Gebouw 2: Loods BG: 1140 1140 mezzanine*: 75 530 1140 1670

Gebouw 3: Aanbouw BG: 860 635 V1: 490 410 1350 1045

TOTAAL BVO(m2): 3528 3998 (excl. Wonen)

Gebouw 3: Aanbouw V2-V6: 2500

TOTAAL BVO(m2): 3528 6498 (incl. Wonen) m2 (excl. gevel, incl. constructie& schachten)

studio's, kantoren: (gedeeld en prive) events:

shared areas: (klein vergaderruimtes, opslag/support, gangen, etc.)

Gebouw 1: Kop 515 85 365 965

Uitbreiding: Experimenteerruimte: 210

ateliers en werkplaatsen:

Gebouw 2: Loods 950 schone ntb vuile ntb 670 1620

shared areas: (klein vergaderruimtes, opslag/support, gangen, etc.)

cafe & event:

shared areas: (entree, opslag,support, gangen, etc.)

Gebouw 3: Aanbouw 485 215 335 1035

TOTAAL (m2):

studios, ateliers en werkplaatsen: cafe & events:

shared areas: (klein vergaderruimtes, opslag/support, gangen, etc.) wonen / verblijven tentoonstelling:

Variant B:

Huidige BVO (m2) Nieuwe BVO (m2)

Gebouw 1: Kop BG: 553 553 V1: 485 485 1038 1038

Uitbreiding: 245

Gebouw 2: Loods BG: 1140 1140 mezzanine*: 75 220 1140 1360

Gebouw 3: Aanbouw BG: 860 635 V1: 490 410 1350 1045

TOTAAL BVO(m2): 3528 3688 (excl. Wonen)

Gebouw 3: Aanbouw V2-V6: 2500

TOTAAL BVO(m2): 3528 6188 (incl. Wonen) m2 (excl. gevel, incl. constructie& schachten)

studio's, kantoren: (gedeeld en prive) events: shared areas: (klein vergaderruimtes, opslag/support, gangen, etc.)

Gebouw 1: Kop 515 85 365 965

Uitbreiding: Experimenteerruimte: 210

ateliers en werkplaatsen:

Gebouw 2: Loods 750 schone ntb vuile ntb 560 1310

shared areas: (klein vergaderruimtes, opslag/support, gangen, etc.)

cafe & event:

shared areas: (entree, opslag,support, gangen, etc.) tentoonstelling:

Gebouw 3: Aanbouw 485 215 335 1035

TOTAAL (m2): 3520 1265 1140 780 335 2500 wonen verblijven

studios, ateliers en werkplaatsen: shared areas: (klein vergaderruimtes, opslag/support, gangen, etc.) cafe & events: tentoonstelling:

van de vloer zal plaatsvinden, maar dat de inrichting en indeling in een latere fase kunnen worden uitgewerkt. Dit creëert een groeimodel voor de broedplaats, waarbij op een later moment extra ruimte kan worden gerealiseerd door het toevoegen van een extra verdiepingsvloer. Zo kan worden ingespeeld op de verdere ontwikkeling van de broedplaats.

De visuals zijn niet bedoeld als architectonische ontwerpvoorstellen. Ze schetsen wat een harmonieuze stedenbouwkundige inpassing zou kunnen zijn. De conceptuele plattegronden zijn aanleiding voor analyse in het gezamenlijke ontwikkelingstraject. De integratie van volumes, schetsmatige uitwerking en volume studies brengen de structuur, ruimtelijke vormgeving en interactie tussen de verschillende bouwvolumes naar voren. De architectonische invulling wordt uitgewerkt tijdens de ontwerpfase.

Horeca

De huidige broedplaats functioneert met een paracommerciële horecavergunning. Deze geeft beperkingen met betrekking tot openingstijden die gerelateerd zijn aan activiteiten. De invulling van de horeca heeft echter een groot effect op de businesscase en vraagt daarom verder overleg met de gemeente. In het toekomstige model heeft de horeca een belangrijke rol in toegankelijkheid en zichtbaarheid van de broedplaats. Het is belangrijk dat op dit punt duidelijkheid bestaat over de mogelijkheden en ook in het kader van marktverstoringen helder is onder welke condities de horeca functioneert en wat het effect is op de businesscase. In de ontwerpfase is dit één van de onderwerpen die verder uitgewerkt moet worden, in samenwerking met de gemeente.

Duurzaamheid en circulariteit

Duurzaamheid staat centraal, waarbij implementatie van de Trias Energetica een leidraad vormt. Deze strategie omvat drie stappen: beperk energieverbruik, gebruik duurzame energiebronnen en minimaliseer de impact van resterend energieverbruik. Door deze benadering te integreren, realiseren we een gebouw dat energiezuinig is, kosteneffectief en in overeenstemming met wettelijke eisen.

In de eerste fase van het plan wordt nadruk gelegd op het minimaliseren van het energieverbruik met verbeterde isolatie en energie-efficiënte installaties. Momenteel heeft het gebouw

nog geen energielabel maar het voldoet niet aan de wettelijke norm voor een label C (kantoren). Er wordt aandacht besteed aan het gebruik van materialen met een lage milieubelasting en het maximaliseren van natuurlijk daglicht om afhankelijkheid van kunstlicht te verminderen. De toevoeging van een overkapping tussen gebouw I en II creëert een geïsoleerde schil waardoor drie bestaande gevels niet apart geïsoleerd hoeven te worden en het creëert extra ruimte.

Voor het energiesysteem is nog geen definitieve keuze gemaakt. Of het mogelijk is om aan te sluiten bij het energiesysteem van een aangrenzende ontwikkeling, is onderwerp van verder onderzoek. Hierbij kijken we specifiek naar slimme technologieën waarmee energieverbruik op individueel niveau kan worden gereguleerd.

Het dak kan een multifunctionele zone zijn. Groene daken bieden verkoeling, verbeteren de luchtkwaliteit en bevorderen ecologie en biodiversiteit. Gelijktijdig worden zonnepanelen geïntegreerd en kan het dak dienen als terras, waardoor waardevolle buitenruimte ontstaat in de dichtbebouwde omgeving. Door deze aanpak wordt niet alleen de ecologische voetafdruk van het gebouw verkleind, maar wordt ook een harmonieuze en duurzame omgeving gecreëerd voor bewoners en gebruikers.

Wettelijke kaders: Het gebouw Electron valt onder de energiebesparingsplicht die per 1 juli 2023 is aangescherpt (verbruik vanaf 50.000 kWh elektriciteit of 25.000 m3 aardgas) en valt daarmee onder de verplichting om energiebesparende maatregelen te nemen die zich in vijf jaar of minder terugverdienen. De gebouweigenaar is verplicht om te rapporteren over de uitgevoerde en nog uit te voeren maatregelen. Daarnaast geldt voor kantoren de verplichting om in 2023 te voldoen aan energielabel C. In het klimaatakkoord is afgesproken dat gebouwen vanaf 2030 voldoen aan label A.

Overheden hebben ook te maken met de Energy Efficiency Directive (EED) vanuit Europa. Daarin is opgenomen dat jaarlijks 3% van het oppervlak van gebouwen in bezit bij publieke instanties gerenoveerd moet worden naar BENG (Bijna EnergieNeutrale Gebouwen) en vanaf 2030 naar ZEB-niveau (Zero Emission Buildings).

ICirculariteit is een belangrijk thema is voor de broedplaats. Dit zal ook tot uitdrukking komen in het renovatie- en bouwproject. Waar mogelijk worden materialen uit het gebouw hergebruikt.

Circulariteit wordt vanaf het begin meegenomen in het ontwerpproces.

Parkeren

De beperkte ruimte op het perceel van Electron biedt geen ruimte voor parkeeroplossingen op het maaiveld. Dat strookt ook niet met de ambitie van de gebiedsvisie en het bestemmingsplan Backer en Rueb. Een ondergrondse parkeervoorziening is financieel vrijwel onmogelijk vanwege de doelgroep van zowel de woningen als de broedplaats.

In het concept bestemmingsplan Krogten, mobiliteitshub Havenkwartier is beschreven dat de Hub kan “voorzien in de parkeerbehoefte van de woningbouwontwikkeling ter plekke van het te slopen deel van Electron (latere aanbouw aan de havenzijde)”. Dit was ook een uitgangspunt bij de gemeentelijke haalbaarheidsstudie uit 2021, waarbij uitgegaan werd van parkeren in de nieuw te realiseren mobiliteitshub.

Dit uitgangspunt moet verder worden getoetst in de ontwerpfase. Ambtelijk is aangegeven dat mogelijk geen ruimte in de mobiliteitshub meer beschikbaar is, wat meer onderzoek vereist voor uitwerking van de parkeerbehoefte. Een parkeeratelier met de gemeente in de ontwerpfase kan leiden tot een realistische parkeeroplossing voor alle gebruikers en garantie bieden dat de ruimtelijke ontwikkeling niet tot parkeeroverlast in de omgeving leidt.

Fietsparkeren zal conform de nota parkeernormen 2021 op eigen terrein moeten worden opgelost. De inpassing van een inpandige fietsenstalling zal in de ontwerpfase worden meegenomen.

Milieu - Stikstof

Voor het project Via Breda heeft de gemeente een vergunning op grond van de Wet op de natuurbescherming als prioritair project in het kader van de PAS. Bij het bestemmingsplan B+R is een bijlage opgenomen met een berekening van de actuele situatie van de projecten in het Via Breda gebied. In de volgende fase zal met de gemeente verder uitgezocht moeten worden in hoeverre de ontwikkeling valt binnen deze vergunning.

Programma:

cafe & events

tentoonstelling studios, ateliers en werkplaats shared areas wonen/verblijven

verdieping 2-6

Gebouw 1 Gebouw 2 Gebouw 3

/ verblijven

ateliers en werkplaatsen

ateliers en werkplaatsen tentoonstelling

Optie B

Programma: cafe & events

tentoonstelling studios, ateliers en werkplaats shared areas

wonen/verblijven

verdieping 2-6

Gebouw 3

wonen / verblijven

Gebouw 2

Gebouw 1

eerste verdieping

levendig & sociaal - bijv. gebruik van dak

lichte constructie

warme uitstraling

WONING MET GEMEENSCHAPSGEVOEL

actieve & aantrekkelijke plint

open en publiek

robuust, tijdloos en duurzaam

Onderbouwing financiële uitvoerbaarheid

Realisatiestrategie

Met de stichtingskostenraming en vastgoedexploitatie is de financiële haalbaarheid in beeld gebracht. Belangrijkste uitgangspunt bij deze business case is dat de broedplaats haar missie langjarig onafhankelijk van subsidies kan blijven uitvoeren.

Exploitatie: De maatschappelijke businesscase

Culturele broedplaatsen genereren waarden die niet volledig te monetariseren zijn. Adviesbureau Rebel deed onderzoek naar de economische waarde van ateliers en broedplaatsen. Dit onderzoek liet zien dat elke euro die aan huisvesting wordt uitgegeven, 24 euro aan economische waarde oplevert. Deze komt maar voor een klein deel bij de broedplaatsen terug. 11 euro komt in de vorm van belastingen of besparingen bij de overheid terecht.

De opgave is om een financieel gezond model te maken, waarbij maatschappelijke meerwaarde voorop blijft staan. Uitgangspunt is dat de huuropbrengsten voldoende zijn om het gebouw langdurig te beheren en onderhouden. Het ontwikkelconcept biedt mogelijkheden om verschillende verdienmodellen te ontwikkelen en combineren. Bijvoorbeeld:

• Betaalbare huurprijzen, atelier en studioruimte voor creatieve beeldmakers.

• Differentiatie in huurprijzen wordt gemaakt tussen werkplaatsen en studio’s. Toegepaste makers hebben vaak een meer kantoorachtige omgeving nodig, gebruiken minder ruimte per persoon en kunnen meer betalen.

• Startende beeldmakers gaan via een ingroeihuur in een paar jaar naar een reguliere huur. Dit zal ook doorstroom bevorderen, aangezien niet elke maker de groeiende huur kan betalen.

• Een kern van ervaren makers is wenselijk (intergenerationeel). Voor de vaste kern zou een model van omzetgerelateerde huur kunnen gelden: de sterkste

schouders de zwaarste lasten.

• Bedrijfsleven is een aantrekkelijke doelgroep. Een deel van de ruimte kan benut worden voor (tijdelijke) werkplekken en activiteiten voor het bedrijfsleven.

• Onderwijs en bedrijfsleven kan terecht voor (structurele) vergader-, werk- of congresruimte en voor evenementen. Om voldoende ruimte te houden voor culturele en maatschappelijke activiteiten, is er een maximum op de ruimte die hiervoor beschikbaar is (vooralsnog denken we aan maximaal ca. 25% van de beschikbare tijd/ruimte)

• De horecafunctie is een ondersteunende functie voor andere functies van de broedplaats. Een belangrijke functie is die van ontmoeting en verbinding. Zowel voor de huurders en gebruikers van de broedplaats als voor externen. Deze functie is laagdrempelig en toegankelijk door openingstijden tijdens kantooruren, maar ook ‘s avonds tijdens activiteiten

• De horeca zal worden geëxploiteerd door de coöperatie en niet door een zelfstandige horecaondernemer. De reden hiervoor is dat het optimaliseren van de horecaopbrengst niet (altijd) overeenkomt met de doelstelling van de broedplaats om ruimte te geven aan minder commerciële activiteiten en experimenten.

In de vastgoedexploitatie zijn huurprijzen opgenomen die vanuit de huurdersexploitatie opgebracht zouden kunnen worden. Daarbij is voor de ateliers gekeken naar de huidige totale kosten van de huurders, waarbij met een aantal huurders is gekeken wat een betaalbare huur is, als je kijkt naar de totale huisvestingskosten.

Stichtingskostenraming en vastgoedexploitatie

De financiële getallen van de businesscase zijn in de bijlage opgenomen. In deze fase van het project bevatten deze cijfers concurrentiegevoelige informatie, die we niet in deze fase en deze mate van detail naar buiten kunnen brengen. Hieronder lichten we de opbouw en de gehanteerde uitgangspunten ervan toe.

Met afzonderlijke businesscases maken we zichtbaar dat zowel de ontwikkeling als de exploitatie van het vastgoed realistisch is. Er is gerekend met huurprijzen die matchen met de functies en profielen van gebruikers. Resultaten van de businesscases

hangen met elkaar samen, omdat de huurbedragen zowel het resultaat van de businesscase van de ontwikkeling als die van de vastgoedexploitatie beïnvloeden.

Voor zowel de woningen als de broedplaats is de ontwikkelen exploitatiefase financieel in beeld gebracht, zodat inzicht ontstaat in beide onderdelen en hun samenhang. Zoals gezegd stellen we de integrale ontwikkeling voor, omdat dat het concept en het gebied als geheel versterkt. Er kan ook gestuurd worden op de toekomstige bewoners en hoe de woningen en de broedplaats optimaal op elkaar aansluiten.

De ontwikkelstructuur volgt de gebruikelijke vorm van projectontwikkeling. Daarbij wordt het vastgoed ontwikkeld door een zelfstandige rechtspersoon (meestal een BV). Deze rechtspersoon verkoopt na ontwikkeling het vastgoed aan de vastgoedexploitant. In dit ontwikkelplan zijn de vastgoedexploitanten voor de woningen de woningbouwcorporatie, voor de broedplaats is het de coöperatie.

Dit plan omvat het voorstel waarbij de locatie inclusief Belcrumweg 19, integraal aangekocht en ontwikkeld wordt. De ontwikkeling is geen doel op zich, maar een strategie om het doel te bereiken. In de vastgoedexploitatie zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd:

• Huurprijzen voor ateliers/studio’s zijn gekoppeld aan functie.

• De prijzen zijn gemiddelden, aangezien in de praktijk gewerkt wordt met differentiatie zoals toegelicht.

• Er wordt gerekend met een relatief laag leegstandspercentage. Dit komt omdat een groot deel van de ruimtes wordt gehuurd door de broedplaatsorganisatie. Daarnaast is de ervaring dat er zoveel vraag naar betaalbare atelierruimte is, dat vrijkomende ateliers direct weer worden verhuurd.

• De looptijd van de businesscase is 20 jaar en eindigt met de vastgoedwaarde aan het eind van de looptijd. Het doel is niet om na 20 jaar het vastgoed af te stoten, maar op dat moment volgt een nieuwe exploitatieperiode, die op basis van de eindwaarde nog steeds leidt tot een businesscase met betaalbare huren. De 20 jaar is ook gekoppeld aan de looptijd van de bankfinanciering. Na 20 jaar blijft het vastgoed in eigendom van de coöperatie.

• Voor kostenraming in de vastgoedexploitatie zijn de gebruikelijke kostenkengetallen per m2 gehanteerd.

• Voor de rendementseisen rekenen we met maatschappelijke

percentages; iets boven een spaarrekening, waardoor het voor cultuurminnende financiers een aantrekkelijke propositie is (cultureel-maatschappelijk in balans met financieel rendement).

Over de vastgoedontwikkeling

Zoals gebruikelijk in deze fase van planontwikkeling, zijn bouwkosten, bijkomende kosten en bijbehorende opslagen aan de hand van kengetallen en gebruikelijke percentages in beeld gebracht. We houden rekening met 10% onvoorzien, een in deze fase gebruikelijke aanname.

Minder gebruikelijk is dat we een maatschappelijk winst- en risicopercentage hanteren. Afhankelijk van het te kiezen ontwikkelmodel (al dan niet gezamenlijk met de beoogde woningcorporatie) kan dit worden geoptimaliseerd. Betrokkenheid van de gemeente is belangrijk om te zorgen dat doelstellingen van de gemeente en de broedplaats in balans zijn in de businesscase.

We houden rekening met een beperkte BTW-schade post. Uitgangspunt is dat de broedplaats voornamelijk gericht is op de professionele maker, die een onderneming voert en daarvoor BTW-plichtig is. In de vervolgfase moet de fiscaliteit worden geoptimaliseerd.

De grondwaarde voor de woningen is conform het grondprijsbeleid van de gemeente Breda.

Daarnaast houden we rekening met een eenmalige bijdrage van de gemeente. Deze bijdrage is nog aan verandering onderhevig. Deze bijdrage van de gemeente is een variabele knop, evenals de ontwikkelwinst, afhankelijk van het ontwikkelmodel. Mocht er sprake zijn van ontwikkelwinst kan deze mogelijk gedeeltelijk worden ingezet in het benodigde eigen vermogen van de coöperatie. Daar houden we nu nog geen rekening mee. De bijdrage kan lager worden als er andere bijdragen aangetrokken kunnen worden, bijvoorbeeld in de vorm van subsidies.

Dekking en financiering

De economische ontwikkeling is sinds het begin van het ontwikkelingstraject van Electron, nu zes jaar geleden na de vaststelling van het gebiedsperspectief Havenkwartier, aanzienlijk veranderd. Op verschillende gebieden zijn de economische variabelen verslechterd.

De rente die moet worden betaald over de financiering van de investering is gestegen van tussen de 2-3% in de periode 20192022 naar 5-6% op dit moment. Bouwkosten zijn aanzienlijk gestegen door de hoge grondstofprijzen en de gestegen lonen. Daarbovenop komen de hoge energieprijzen, die een groter deel van het inkomen van makers opslokken. Daarnaast is het onzeker hoe deze variabelen zich de komende jaren gaan ontwikkelen en welk effect dit zal hebben op de businesscase.

Het opstellen van een sluitende businesscase is daardoor een uitdaging, omgeven met onzekerheden. Het leidt ertoe dat om betaalbare huren te kunnen realiseren, een eenmalige bijdrage van de gemeente wenselijk is. Deze bijdrage is opgebouwd uit de volgende onderdelen:

• Meerkosten vanwege restauratie van industrieel erfgoed, waaronder met name het herstel van de lichtkappen op de historische bedrijfshal een grote kostenpost is.

• Verduurzaming van het gebouw.

• Meerkosten vanwege de bijzonder stedenbouwkundige- en beeldkwaliteitseisen die voor de locatie zijn benoemd. De opbrengsten van de sociale huurwoningen bieden hiervoor te weinig ruimte.

• Bijdrage betaalbaarheid huren. De gestegen kosten door de verslechtering van de economische variabelen van de afgelopen jaren, zoals de gestegen rente en grote bouwkostenstijgingen, kunnen niet volledig doorgerekend worden in de huren.

In de vervolgfase gaan we graag in gesprek over deze bijdrage en hoe we deze kunnen verkleinen door bijvoorbeeld het

In `Broedplaatsen, nieuwe energie voor binnensteden vertelt Lector en projectleider van het Bloeiende Broedplaatsen onderzoeksproject, Bart de Zwart “Waar het aan schort is dat beleidsmakers vaak te sectoraal kijken. Bijvoorbeeld zuiver economisch. Terwijl de waarde van broedplaatsen er juist in zit dat ze cultuur, welzijn, ondernemerschap en ruimtelijke ontwikkeling combineren.” Zelf omhelzen de broedplaatsorganisaties die brede reikwijdte al. “Ze verbreden hun rol door zich te richten op steeds meer maatschappelijke activiteiten, op het gebied van welzijn, arbeidsparticipatie, inclusie, enzovoorts. Heel breed en laagdrempelig.”

aanboren van andere (subsidies) of financiering. Voor de financiering van de broedplaats werken we met een financieringsmix van eigen vermogen, geleend geld (vreemd vermogen) en subsidies (voor verduurzaming).

Voor het vreemd vermogen zijn we in gesprek met Triodos Bank . Deze heeft ruime ervaring met financieringen in de culturele sector. Zij hebben al meer dan 50 broedplaatsen in Nederland geholpen met financiering. De bank is een van de potentiële partners die enthousiast op ons ontwikkelplan reageerde en een positieve grondhouding heeft om met de gemeente samen te werken om financiering voor elkaar te krijgen.

Naast Triodos kijken we naar het Culfuurfonds van het Nationaal Restauratie Fonds Deze verstrekt leningen voor restauraties en verduurzaming van erfgoed en monumenten tegen gunstige voorwaarden.

Voor het eigen vermogen is in de businesscase gerekend met een maatschappelijk rendement. Het financieel rendement ligt boven dat van een spaarrekening, maar is lager dan waarmee in het regulier vastgoed wordt gerekend. Dit eigen vermogen kan voor een deel ingebracht worden door de inleg van leden in de coöperatie. Voor het concretiseren van deze inbreng en het gesprek met potentiële financiers aan te kunnen gaan, is het nodig om de businesscase verder uit te werken, waarvoor een positief besluit van de gemeente nodig is om de volgende fase van de ontwikkeling in te kunnen gaan.

In de vervolgfase kunnen ook mogelijkheden van subsidies verder onderzocht worden. In deze businesscase houden we rekening met een rijkssubsidie vanuit de subsidieregeling Duurzaam Maatschappelijk Vastgoed (DUMAVA).

Voor de vervolgfase bestaan ook mogelijkheden om subsidies binnen te halen voor het ontwikkeltraject. Zo is er bij het Stimuleringsfonds voor de Creatieve Industrie de mogelijkheid om voor de ontwerpfase subsidie aan te vragen.

Voor financiering van de sociale woningen in het project hebben we een oriënterend gesprek gevoerd met een Bredase woningbouwcorporatie. Zij willen graag in de vervolgfase samenwerken om dit project te realiseren en de sociale huurwoningen in het project af te nemen. Zij wachten voor een definitieve samenwerking eerst een positief besluit van de gemeente Breda af.

Organisatie

Een maatschappelijke businesscase houdt rekening met zachte waarden en streeft naar een balans tussen verschillende belangen. Het gaat er niet alleen om financieel rendabel te zijn, maar ook om positieve maatschappelijke impact te genereren. Deze principes willen we borgen in de juridische organisatievorm waarin we gaan werken.

Belangrijk voor deze vorm is dat zeggenschap en economisch eigendom gescheiden zijn van elkaar, zodat de doelen van de organisatie prevaleren: namelijk maatschappelijke impact genereren en geen winstoptimalisatie voor de vermogensverstrekkers. Dit model staat bekend als het Steward Ownership model. In Nederland is er (nog) geen organisatievorm waarbij een juridische organisatievorm (rechtsvorm) bestaat, waarbij deze principes zijn geborgd door een wettelijke grondslag. Er zijn verschillende modellen die bestaande rechtsvormen zodanig inrichten, dat deze principes zijn geborgd. Het rijk werkt momenteel aan een wetsvoorstel voor de invoering van de maatschappelijke BV als rechtsvorm.

In de tussentijd kunnen we werken met de rechtsvorm coöperatie (Coöperatieve Vereniging). Daarbij is vastgelegd dat de winst terugvloeit in de coöperatie ten behoeve van de doelstelling. De vergoeding voor de inbreng van kapitaal zal worden gemaximeerd op een eerlijke vergoeding.

Leden treden toe door het inleggen van een basisbedrag (analogie: certificaat van aandelen). Hiervoor zijn verschillende modellen. Vaste huurders leggen een basisbedrag in, waarbij het lidmaatschap overdraagbaar is, maar de coöperatie besluit over profiel en kandidatuur, sturend op de community. Een ander type lid kunnen gebruikers of bezoekers zijn die periodieke contributie betalen. De inrichting van de coöperatie willen we in de vervolgfase vormgeven. Hierbij worden uitdrukkelijk de gemeente en stakeholders betrokken, om de borging van de doelstellingen en de zeggenschap goed vorm te geven.

Een bijkomende doelstelling van de coöperatie is dat de inwoners van Breda door inleg in de coöperatie mede-eigenaar kunnen worden van de broedplaats en zo bijdragen aan de borging van deze functie. Tegen deze inleg zal een redelijke financiële vergoeding staan, maar er zullen ook niet-financiële tegenprestaties tegenover staan. Dit kunnen bijvoorbeeld kortingen op activiteiten, exclusieve events of kunst zijn.

De coöperatie zal de broedplaats met al haar activiteiten en functionaliteiten runnen. Het eigendom van het pand zal vermoedelijk in een stichting worden ondergebracht; een vereiste van de financier. De stichting zal ook lid zijn van de coöperatie.

Voorbeeld Het Domijn in Weesp

Het Domijn is een werklandgoed dat gevestigd is op een 6,5 hectare groot terrein waar vroeger een locomotievenfabriek was gevestigd. De Coöperatie Het Domijn U.A. heeft tot taak om ten behoeve van diens leden het werklandgoed voor creatieve bedrijvigheid in stand te houden voor nu en komende generaties. Door aankoop van het terrein met de panden en door de ontwikkeling in eigen hand te houden kan de coöperatie de doelstelling het best realiseren. Zij kan investeren in haar eigen toekomst en ruimte blijven bieden voor sociale en culturele invulling. Een raad van toezicht die tot doel heeft om de doelstellingen van de coöperatie te bewaken. De coöperatie is door leden gefinancierd die elk € 10.000 hebben ingelegd als achtergestelde lening.

Dit bedrag krijgt het lid terug als die vertrekt en nieuwe leden leggen dit bij in.

Risico analyse

De risico’s in deze paragraaf zijn gerelateerd aan de fase waarin het ontwikkelplan zich bevindt. In deze fase is er nog beperkte uitwerking en worden ramingen gemaakt op basis van kengetallen. De belangrijkste risico’s in deze fase hebben betrekking op:

• Ontwikkeling van rente en kostenstijgingen verslechteren het resultaat van de businesscase waardoor huurprijzen onder druk komen te staan en het buiten bereik van de doelgroep komen.

• Lange doorlooptijd van de besluitvorming in de gemeente leidt tot vertraging in het project. Voortgang in het project is belangrijk in verband met het betrokken en geïnteresseerd houden van partners en financiers.

• Door de sloop van de publieke ruimtes, wordt de broedplaats minder zichtbaar en kost het meer moeite om hen betrokken te houden.

• Financiering van het project komt niet van de grond. Uitgesproken vertrouwen van de gemeente in het ontwikkelplan en voldoende tijd om dit te organiseren zijn hiervoor een belangrijke factor.

Planning en fasering

De verschillende gebouwdelen geven de mogelijkheid om slimme faseringen toe te passen. Daarbij zou het mogelijk kunnen zijn om op de locatie gedurende de ontwikkelperiode activiteiten van de broedplaats zichtbaar op de locatie mogelijk te maken. De verschillende mogelijkheden moeten verder onderzocht worden in de ontwerpfase.

De planning van het project kan op hoofdlijnen worden aangegeven. De doorlooptijd van het gehele project, schatten we in op circa 4 jaar.

mrt 2024 - jun 2024 Haalbaarheidsfase: beoordeling en besluitvorming ontwikkelplan

jul 2024 - aug 2025 Ontwerpfase: samenwerkingsovereenkomst met gemeente, definitief PvE, ontwerp, uitwerking financiering, uitwerking juridische organisatie en oprichting coöperatie; uitwerking programma broedplaats en samenwerkingen. Programmering activiteiten binnen de beperkte ruimte.

sep 2025 - jul 2026 Procedure omgevingsvergunning en aanpassing omgevingsplan; selectie aannemer; Door ontwikkelen programma broedplaats en samenwerking. Programmering van activiteiten in Electron en mogelijk op locatie.

aug 2026 - dec 2027 Renovatie en nieuwbouw; aanheling buitenruimte. Afhankelijk van de fasering richt het programma zich op het uitwerken van het programma van de nieuwe broedplaats en zichtbaarheid van de Broedplaats door het blijven organiseren van activiteiten, al dan niet op locatie.

begin 2028 Heropening Broedplaats Creative Design

In de tussentijd

Vanaf juli 2024 raakt Electron publieke ruimtes kwijt door de sloop van een deel van het gebouw. Hierdoor kunnen veel minder activiteiten worden georganiseerd en verdwijnt de mogelijkheid om een podium te bieden aan culturele en maatschappelijke partners in de stad. Hiermee verdwijnt ook de basis van het huidige exploitatiemodel van Electron met ticketing, horeca en verhuur.

Het geeft echter ook de ruimte om de aandacht van stad en regio om te buigen naar de uitwerking van dit ontwikkelplan en het programma voor de nieuwe broedplaats Creative Design, samen met de partners. Gelijktijdig kan dit programma in de praktijk worden gebracht door kleinschalige activiteiten en activiteiten op locatie. De ervaring en kennis in de organisatie kan worden doorontwikkeld, waardoor bij de oplevering van de nieuwbouw een stevige basis staat om de broedplaats Creative Design een vliegende start te geven.

Door slim faseren in de renovatie en bouw, worden risico’s beperkt en door het organiseren van tijdelijke programma’s tijdens de realisatiefase wordt continuïteit gewaarborgd. Electron kan daardoor tijdens de herontwikkeling actief blijven in het ontwikkelgebied met een passend programma.

Waarborgen gemeente behoud broedplaats lange termijn

Een belangrijke vraag is hoe bij verkoop door de gemeente de functie van de broedplaats behouden blijft. Daarbij gaat het om het borgen van de doelstelling van de broedplaats met daarin de specifieke doelgroep en het borgen dat de huren voor de doelgroep betaalbaar blijven. Deze doelstelling is geborgd in het organisatiemodel van de broedplaats, maar de gemeente zal ook zekerheid willen hebben dat deze doelstelling niet ten nadele van de gemeentelijke doelen zal worden gewijzigd. Om dit te waarborgen zijn juridische zekerheden in te bouwen.

In het vervolgtraject kan dit worden uitgewerkt. In het land zijn reeds meerdere voorbeelden te vinden waarbij afspraken zijn gemaakt om de gemeentelijke beleidsdoelstellingen te kunnen borgen. Zo zijn bij de broedplaats Temporary Art Centre (TAC) in Eindhoven met financiële garanties, kwalitatieve verplichtingen, kettingbedingen en een terugleververplichting afspraken gemaakt die ervoor zorgen dat de ateliers en ‘makerspaces’ structureel beschikbaar blijven voor de stad.

Een aantal mogelijkheden die in het vervolgtraject kunnen worden uitgewerkt zijn:

• Kwalitatieve beperking met kettingbeding. Bij verkoop van het vastgoed kan een kwalitatieve beperking met kettingbeding worden opgenomen in de koopakte. Daarmee kan de gemeente bepaalde voorwaarden meegeven, waardoor de zekerheden die zijn afgesproken niet kunnen vervallen bij de overdracht van het vastgoed.

• Een eerste recht van koop. Mocht Electron niet meer voldoen aan de doelstellingen, dan wordt het vastgoed op verzoek van de gemeente teruggeleverd.

• Dat geldt ook wanneer Electron niet meer aan haar verplichtingen kan voldoen om de doelstellingen uit te voeren, het vastgoed terug geleverd wordt aan de gemeente. Op basis van een vooraf vast te stellen principe op grond waarvan de waarde zal worden vastgesteld.

• Juridisch kan in een overeenkomst worden vastgelegd dat de coöperatie haar statutair vastgestelde doelstelling niet mag wijzigen zonder toestemming van de gemeente. Daarbij wordt de verplichting vastgelegd om het verbod tot wijziging van statuten op te nemen in de statuten.

• In de Steward Ownership georganiseerde onderneming kan de gemeente een rol als Steward krijgen, met de taak om de gemeentelijke doelstellingen te bewaken.

• Vastlegging in het omgevingsplan. In het omgevingsplan kan het gebruik van de locatie beperkt worden tot de functie culturele broedplaats. In de gemeente Utrecht wordt momenteel onderzoek naar gedaan hoe dit het beste vorm kan krijgen (zie de uitvoeringsnota culturele en creatieve huisvesting , blz 27).

Vastgoedbeleid: Visie op vastgoed

In hun essay Woekerruimte beschrijven Arie Lengkeek en Maurice Specht het Bredase vastgoedbeleid uitgebreid als voorbeeld van een gemeente die beleid heeft waarin het niet (alleen) gaat om de hoogst mogelijk opbrengst te realiseren, maar waar het maatschappelijk initiatief boven dat van de commerciële marktpartijen wordt gesteld. Met ons ontwikkelplan streven we na, wat de gemeente in haar beleid heeft vastgelegd, namelijk het duurzaam bestendigen van de huisvesting van de broedplaats in een coöperatieve vorm. Zie hieronder de tekst van het beleid waarin dit is opgenomen:

Visie op vastgoed, november 2016, blz 14: “Als er zich een partner aandient die publiek vastgoed tegen marktwaarde kan overnemen en een plan kan presenteren dat zicht geeft op duurzame bestendige invulling van het beleidsdoel, dan heeft dit de voorkeur.”

Nadere toelichting op de Visie op Vastgoed, nov. 2016, blz 8 “Draagt een vastgoedobject in overwegende mate bij aan de ondersteuning van een concreet politiek-bestuurlijk vastgesteld beleidsdoel, dan wordt dit in principe in eigendom gehouden (= kernportefeuille) en niet afgestoten, tenzij zich een maatschappelijke partner aandient die vastgoed (een of meerdere objecten) tegen marktwaarde kan overnemen en een plan kan presenteren dat zicht geeft op duurzame bestendige invulling van het beleidsdoel. De gemeente houdt daarbij altijd een toezichthoudende rol zolang het beleid van toepassing is.”

“Bij een maatschappelijke partner kan gedacht worden aan bijvoorbeeld bewoners coöperaties, stichtingen of verenigingen. Men zou ook kunnen denken aan marktpartijen, maar gezien het karakter van het maatschappelijk vastgoed is verkoop/ overdracht aan coöperatieven (bewoners, verenigingen, stichtingen) het meest logisch. Dit sluit het beste aan bij de wens om de eigen maatschappelijke verantwoordelijkheid zo dicht mogelijk bij de burgers te leggen. Bovendien hebben marktpartijen tevens te maken met hogere rentes, winstopslag (meerdere belangen), kunnen zij failliet gaan en zijn er nog onvoldoende voorbeelden bekend hoe marktpartijen dit duurzaam oppakken.

Didam

Sinds de uitspraak van de Hoge Raad in november 2021 in de kwestie Didam zijn overheden gehouden aan strikte eisen met betrekking tot het verkopen of verhuren van vastgoed. Vanwege het gelijkheidsbeginsel moet een overheid dat het voornemen heeft om vastgoed te verkopen of verhuren, via een selectieprocedure aan (potentiële) gegadigden ruimte bieden om mee te dingen naar dit vastgoed. De ruimte hoeft niet geboden te worden als bij voorbaat vaststaat of, zoals dat in juridische formulering wordt opgeschreven, redelijkerwijs mag worden aangenomen dat er op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt. In dat geval moet het voornemen wel bekend worden gemaakt.

Wij zijn van mening, mede op basis van juridisch advies dat we hebben ingewonnen, dat er voldoende mogelijkheden zijn om te veronderstellen dat wij in deze situatie de enige serieuze gegadigde zijn. De visie dat er in situaties zoals deze niet altijd een openbare selectieprocedure hoeft te worden gevoerd, wordt breed gedeeld door verschillende experts op dit gebied en is bijvoorbeeld beschreven in het artikel Cultuur & GO #4: Waarom maatschappelijk vastgoed niet naar de hoogste bieder moet.

Een vergelijkbaar voorbeeld waarin geen openbare selectieprocedure is gevoerd, is de verkoop van de bowling aan het buikslotermeerplein door de gemeente Amsterdam aan de coöperatie 5711. Hierbij heeft de gemeente de voorgenomen verkoop aan de coöperatie gepubliceerd en op grond van de geformuleerde criteria geconcludeerd dat er maar één serieuze gegadigde was. In de jurisprudentie wordt ook steeds duidelijker welke criteria daarbij voldoen.

Een van de te hanteren criteria kan gevonden worden in het gemeentelijke vastgoedbeleid. Zoals hiervoor is beschreven wordt daarin bij de verkoop van een vastgoedobject dat in overwegende mate bijdraagt aan de ondersteuning van een concreet politiek-bestuurlijk vastgesteld beleidsdoel de voorkeur gegeven aan maatschappelijke partner boven een marktpartij.

Staatssteun

De vraag of er sprake is van staatssteun beperken we in dit ontwikkelplan tot de vastgoedtransactie. De Europese richtlijnen en jurisprudentie laten zien dat er geen sprake is van staatssteun wanneer de prijs is bepaald met een waarderingsmethode die is gebaseerd op de residuele grondprijs en door een onafhankelijke taxateur is vastgesteld. Bij de taxatie moet rekening worden gehouden met alle omstandigheden, zoals bestemming van de grond, verdeling van rechten en plichten, beperkingen in het gebruik, etc.

Mocht er wel sprake zijn van staatssteun dan is de vraag of deze valt onder één van de vrijstellingsmogelijkheden van de Algemene Groepsvrijstellingsverordening (Verordening(EU) nr.651/2014). Daaronder valt bijvoorbeeld de investeringssteun voor energie-efficiëntie maatregelen in gebouwen. Daarnaast gelden er vrijstellingen voor Diensten van Algemeen Economisch Belang (DAEB). Hieronder vallen bijvoorbeeld grondtransacties ten behoeve van woningcorporaties voor de DAEB woningen onder de Woningwet.

Op basis van onze berekeningen gaan we ervan uit dat een transactie kan plaatsvinden onder de aanname dat wanneer rekening gehouden wordt met alle omstandigheden en voorwaarden, de residuele grondwaarde niet boven de transactiewaarde uitkomt.

Slotwoord

Al met al zijn we ervan overtuigd dat de principes uit dit ontwikkelplan robuust genoeg zijn om samen met de gemeente en de stad verder uit te werken. We zien de kans die we als stadsmakers willen grijpen maar kunnen dat niet alleen. Daarom delen we dit plan met ieder die ervan wil leren of, nog beter, wil aanhaken. Het collectieve belang overstijgt het individuele belang, en vormt de kern van het concept.

Samen maken we de stad: laten we dit ultieme ‘wicked problem’ dan ook samen aangaan. Om een culturele broedplaats te maken met, van en voor de stad.

Bronnen

Geraadpleegde artikelen en publicaties

Samenvatting plan van aanpak haalbaarheidsstudie Electron, gemeente Breda, 25 februari 2021

Bloeiende broedplaatsen: Kansen voor een duurzaam huisvestingsmodel voor makers in de stad, Boekman 119, 2019

Concept bestemmingsplan Krogten, mobiliteitshub Havenk war tier, www.ruimtelijkeplannen.nl, geraadpleegd begin 2024

KUNST IS COLLECTIEF: De School in Breda , Mister Motley, geraadpleegd begin 2024

Bestemmingsplan Backer en Rueb, www.ruimtelijkeplannen.nl, geraadpleegd begin 2024

Beeldkwaliteitsplan bestemmingsplan Backer en Rueb 13 september 2021

Nota Parkeernormen Breda 2021

Bouwhistorische verkenning met waardestelling Belcrumweg 19 en Speelhuislaan 171 te Breda, Brabants monumentenhuis, 7 juni 2022

Bureau Buiten, Ruimte voor cultuur. Onderzoek huisvesting creatieve en culturele sector Breda, maart 2022.

Cultuurbeleid Breda 2025-2040

Cultuur & GO #4: Waarom maatschappelijk vastgoed niet naar de hoogste bieder moet: Alexander Ramselaar en Rinske Brand, 12 mei 2022

Cultuur op eigen kracht Jeroen Saris, Boekman 101, 2021

Economische visie ‘Internationale hotspot voor toegepaste Technologie en Creativiteit

Profiel Creative District’

Amsterdams atelier- en broedplaatsenbeleid (2019-2022), gemeente Amsterdam, juli 2019.

‘Atelier- en broedplaatsenbeleid (2017-2021), gemeente Rotterdam, november 2017.

Beleidsvisie Kunst en Cultuur, ‘In verband met cultuur’ (20192024), gemeente Breda.

Bestuursakkoord ‘Dichtbij doen, samen sterk vooruit’ (2022-2026), gemeente Breda.

Betaalbare ateliers, een maatschappelijke zaak, Joram Kraaijeveld, Boekman 117, winter 2018/2019

‘Bubbels van creativiteit: Een verkenning van de veerkracht van broedplaatsen in Nederlandse steden Fontys Hogeschool en Hanzehogeschool Groningen, 2022.

Convenant Broedplaatsennetwerk Utrecht en gemeente Utrecht , december 2021.

Creatief broeden? Complexer dan gedacht! De ontwikkeling van creatieve ondernemingen in broedplaatsen Urban Connectors, maart 2015.

Culturele Broedplaatsen (2021-2024), gemeente Den Haag.

Culturele broedplaatsen: onlosmakelijk verbonden met de stad en haar inwoners Simone Vos, september 2021.

Gebiedsperspectief Havenkwartier. gemeente Breda.

Meerjarenstrategie Breda Marketing (2022-2026), Kiezen. Verbinden. Impact Breda Marketing, 2022-2026.

Onderzoeksrapport ‘Ruimtelijk-economische strategie toegepaste technologie en creativiteit Breda. Ruimtelijk sturen op clustervorming, innovatie en economische groei in Breda’, Bureau Buiten en Dona Stedenbouw i.o.v. gemeente Breda, januari 2021.

Meerwaarde creatieve bedrijfshuisvesting. Onderbouwen & benutten. Rebel Group, 2020

Monitor bedrijventerreinen Breda 2024, Gemeente Breda, februari 2024

Samen bouwen aan een sterk kunst- en cultuurklimaat Regioprofiel Cultuur BrabantStad, april 2020.

Uitvoeringsnota Creatieve Broedplaatsen (2020-2028), gemeente Leeuwarden.

Visie ‘Electron Toekomstbestendige broedplaats in het Creative District in Breda’, DialM i.o.v. gemeente Breda, januari 2022.

Waarde van cultuur 2020. De staat van de culturele sector in Noord-Brabant ’, Het PON & Telos, Pyrrhula Research Consultants, de Boekmanstichting en Kunstloc Brabant, i.o.v. BrabantStad, juni 2020.

Waarde van cultuur 2022. De staat van de culturele sector in Noord-Brabant ’, Kunstloc Brabant, juni 2022.

One World.nl “Richard Florida heeft sindsdien zijn theorie afgezworen als onzin, maar dat lijkt toch niemand te stoppen.”

Arie Lengkeek en LSAbewoners over maatschappelijk vastgoed en geenmarktwaardemaarmeerwaarde.nl van LSA bewoners en democratie in uitvoering over

Arie Lengkeek op Spotify over zijn onderzoek naar maatschappelijk vastgoed

Rinske Brand gebiedsontwikkeling.nu waarom het niet wenselijk is dat culturele en maatschappelijke initiatieven het steeds vaker afleggen tegen de financiële korte termijn belangen van gemeenten.

Placetesting , waarbij succesvolle tijdelijke initiatieven meegenomen worden in de permanente ontwikkelingen van gebieden

Stadsmakersonline.nl

Het Parool: Hoe kunnen tijdelijke culturele plekken blijvend bijdragen aan Amsterdamse nieuwbouwwijken?

Hoopvolle kaart Groningen

Rapport Inventarisatie Broedplaatsen van Stichting Roemte

Onderzoeksproject ‘Bloeiende Broedplaatsen’ Fontys Hogeschool, Bart de Zwart

Onderzoek Erasmus Universiteit & DCR Network (nu CHnl): Cultures of Innovation in the Creatieve Industries (CICI)

Woekerruimte, Maatschappelijk vastgoed en het recht op de stad Arie Lengkeek en Maurice Specht, 2021

Broed-, werk- of makersplaatsen Breda

AtelierBreda

Brandpunt Breda

B’WISE Incubator

BÜHNE Breda

Facilitair Theaterwerkplaats Breda

Grafische Werkplaats RAAF (Electron)

Kunstenaarsinitiatief de Loods

Nieuwe Veste MakersBase

Podium Bloos

STEK Breda

Uitvindfabriek

Atelier organisaties

AtelierBeheerStichting ’s-Hertogenbosch (ABS)

Bureau broedplaatsen Amsterdam

CLIB Cultureel Locatiebeheer Breda

Cultuurmij Oost

Kunstportaal

Landelijk Overleg Atelierorganisaties

SAM Stichting Ateliers Maastricht

Skar Stichting KunstAccommodatie Rotterdam

Sophies Kunstprojecten Utrecht

Stroom den Haag

Urban Resort Amsterdam

Worldwide Network of Artist Residencies

Publiek toegankelijke broedplaatsen met sociaal / cultureel maatschappelijke functie

Broedplaatsen netwerk Utrecht

Nyma terrein Nijmegen

MAAK Haarlem

TAC Eindhoven

Sectie-C Eindhoven

Bogotá Halfweg

Het Wijkpaleis Rotterdam

Keilewerf Rotterdam

Maakhaven Den Haag

De Besturing Den Haag

Stroom Den Haag

Hof van Cartesius Utrecht

Het Paleis Groningen

Het Suikerterrein Groningen

De Blikfabriek Antwerpen

Geraadpleegde platforms

39Graden festival (Podium Bloos)

Avans Hogeschool

Blue City Rotterdam

BANK15

Beeldlokaal community art & art education

Breda Business - Innovatiedistrict

Breda Marketing

Breda Robotics

Breda University of Applied Sciences (BUas)

Breda, City of imagineers®

BredaPhoto

Chassé Theater

City Deal

Creatieve Hubs Nederland

CLIB

Club Solo

CrossMark Breda

Dock Zuid Tilburg

Educatiewijzerbreda.nl

Graphic Matters

Kunst Drift Collectief 2.0

Kunstloc Brabant

MEZZ Breda

Mocca.amsterdam

Kop, Kunstenaars Ontwikkel Platform

Onderzoek Bloeiende Broedplaatsen

Pier15®

PLAN Talentontwikkeling Brabant

Playgrounds

Provincie Noord-Brabant, talentontwikkeling

Regioprofiel BrabantStad 2021-2024

SLAK Ateliers

SLO landelijk expertisecentrum voor het curriculum

St. Joost School of Art & Design

Stad van Makers

Stedelijk Museum Breda

Stichting Idee-fixe (IDFX)

TalentHub Brabant

Topsector Creatieve Industrie

Urban Living Lab Breda

Uitvindfabriek

Verbeter Breda

Witte Rook

Kunstenaarsinitiatief Zut Mon Sac

Bijdragers

37 mensen reageerden op onze oproep om het plan van input en feedback te voorzien bij werksessies en via mail. Respectievelijk 17, 20, en 16 deelnemers woonden de eerste, tweede en derde werksessie bij. 3 bijdragers trokken zich terug. 34 betrokkenen hebben verschillende achtergronden: huurder, kunstenaar, buurtbewoner, onderwijsprofessional, of ondernemer. Hoewel het een diverse groep is, dient dit proces niet als een vertegenwoordiging van alle stakeholders; het schetst de potentie van een transparant, open participatieproces en zetten we bij vervolg graag samen voort. Van de werksessies zijn gespreksverslagen bijgehouden die door de bijdragers zijn in te zien.

Ageeth Boermans (Clib)

André Kok

Anneke Moors (Kunstloc)

Berry de Jong

Chantal Bijderwieden

Erica Jonkman

Etienne Reijnders

Han Speckens (WOONST)

Ivo Koolen

Jaap Den Hollander

Jesse van der Meulen

Jesse Paauwe

Joeri Ista

Joop Goderie

Lot van Egdom

Luc Begas (Kunstloc)

lucy Schreurs

Maarten Walraven

Colofon | Maart 2024

Marja Reniers

Marjan van Gerwen (CrossArts)

Martien Kuipers

Maurice Spapens

Menno de Lange

Michiel van Gremberghe

Mirjam den Hollander - Plasman

Peter Bouwmans (Kunstenaarsinitiatief de Loods)

Peter Westerlaken

Pien Den Hollander

Saúl de Boer

Sjoerd Jansen

Stijn Ros

Tertius Van der Laken

Tim van den Burg

Tjallien de Witte

Copyright Stichting Beeldmakers Big Picture Vakwerk Architecten Delen mag i.c.m. bronvermelding naar dit document. Foto’s Frank Bouwkamp, Lucy Schreurs, Tjallien de Witte illustraties Vakwerk Architecten, Lisette Spee, Gemeente Breda, Amvest

Veel dank aan alle gesprekspartners en bijdragers die kritisch meelezen en schrijven met dit concept. Meeschrijven? Mail ons: info@electronbreda.com