Compra y Venta - The Latin Way to Buy and Sell Edición 23, 2023

Los inversores no están perdie ndo dinero... ¡simplemente no están ganando tanto como les gustaría!

Un artículo de la semana pasada decía que "Más de la mitad de los inversionistas de condominios están perdiendo dinero, y eso perjudicará a los inquilinos".

Creo que es necesario diseccionar los números y brindar información adicional al público.

Comencemos por hacer algunas preguntas para comprender mejor el tema, que responderé casi al final de este artículo.

Deberíamos preguntar:

2) "¿De dónde sacaron sus hipotecas los inversores?"

3) "Si están perdiendo dinero, ¿por qué no vender?"

Pregunta No. 1: Es importante saberlo pues varios proyectos de nueva construcción se construyen en fases. Por lo general, si compra en la Fase 1, pagará un precio más bajo que si compra en la Fase 3, siempre y cuando ese proyecto tenga múltiples fases. Piénsalo de esta manera, si compras una entrada para un concierto, obtendrás un precio más bajo si compras dentro de las primeras horas de las pre-ventas que si las compras más tarde.

Después de investigar un poco, pude confirmar que "el tiempo promedio entre el lanzamiento de la preventa y la finalización es de aproximadamente cinco años, que históricamente ha sido suficiente para que las rentas aumenten a un nivel que pueda cubrir los costos de propiedad", señaló CIBC.

Entonces este detalle es clave, porque en el último año, ¡las tasas de interés han aumentado significativamente! Recuerdo que el año pasado, alrededor de Marzo de 2022, pude obtener una tasa de 2.99% para un cliente a pesar de que la tasa era de un prestamista B, ¡Ahora, el mismo prestamista B está ofreciendo el mismo producto a una tasa del 6% y más! Aquí es donde la gente empieza a "perder" dinero.

Pregunta #2: Como acabo de mencionar, ¡las tarifas han aumentado significativamente en el último año! Cuando compra un condominio de nueva construcción, es muy probable que para el momento el que necesita cerrar la propierdad, lo que signifca que necesitara una hipoteca para completar la compra ya habría proporcionado el 20% del pago inicial. Ahora bien, esto no significa que todos los proyectos requieren un pago inicial del 20%. Si tiene preguntas sobre

esto, comuníquese conmigo para obtener más detalles y estaré más que feliz de proporcionarle la información de contacto de algunos agentes inmobiliarios diferentes con los que puede conectarse. Dicho esto, el pago inicial proporcionado por el cliente/inversor puede provenir de su propio dinero (ahorros, RRSP, TFSA, inversiones, etc.) O una línea de crédito (que es común). Si compró usando una línea de crédito, ¡la tasa de interés de este producto de crédito fluctúa! Entonces, es posible que ahora esté pagando más del doble de la tasa de interés que estaba pagando el año pasado. Lo que significa que, si ha comprado un condominio de nueva construcción, sus costos de "cargar" ese condominio ahora se ven afectados.

“Se estima que el 48% de los inversionistas de condominios que compraron unidades de pre construcción con fines de alquiler obtuvieron fondos a través de sus propiedades el año pasado, según el informe”.

“Las tendencias indicaron que “para la mayoría, el alquiler que generaron las unidades recién terminadas fue más bajo que los costos de la hipoteca, las tarifas de condominio y los impuestos a la propiedad”, según Benjamin Tal de CIBC y Shaun Hildebrand de Urbanation.

"La mayoría de los inversionistas de condominios en GTA (55%) adquirieron sus hipotecas de los cinco bancos más grandes de Canadá. De estos, se descubrió que el 53% ganaba a través de sus propiedades de alquiler el año pasado".

“El flujo de efectivo negativo fue más frecuente en las unidades financiadas por todos los demás tipos de prestamistas”, dijo CIBC.

"Los prestamistas privados individuales y de empresas representaron el 5% de las hipotecas a los inversores, pero tenían la mayor proporción de inversores (75%) que tenían un flujo de caja negativo".

La pregunta #3 Aquí es donde los números no mienten, pero pueden ser engañosos si no los pones en contexto. La declaración anterior menciona que el 55% de los inversionistas de condominios obtuvieron sus hipotecas de uno de los "5 grandes" bancos canadienses y se descubrió que el 53% de estos inversionistas de condominios estaban ganando dinero, por lo que 53/55 = 96% de estos inversionistas tenían flujo de efectivo ¡positivo!

Entonces, si el 48% de los inversores están ganando dinero, eso significa que el 52% están perdiendo dinero. Pero el artículo no dice cuánto dinero se pierde cada mes. Si hacemos algunos cálculos básicos y usamos $500 como la cantidad que los inversores ahora tienen que pagar de su bolsillo, 12 x $500 = $6,000 por año.

¿Cuál fue el precio promedio de los condominios en Toronto en 2022?

"Según el informe Housing Market Outlook 2023 & Year In Review 2022 de TRREB, se vendieron 21,323 apartamentos en condominio a un precio promedio de $758,066 en 2022, un 15 % más que en 2021".

Entonces, si volvemos al inicio del “problema”, $758,066 - 15% = $644,356.10 - 20% de pago inicial ($128,871.22) = $515,484.88 de hipoteca requerida, entonces, un condominio comprado por $515,484 ahora está valorado en $758,066. Esta matemática tiene fines ilustrativos y pretende mostrar que, aunque el inversionista podría tener que pagar de su bolsillo cada mes, no ha perdido dinero en la compra de su nueva construcción. De hecho, han ganado más de $200,000 al comprar una propiedad de inversión que con el tiempo les generará riqueza. Incluso si no puede pagar los $500 adicionales cada mes y fuera a vender el condominio, ¿estaría perdiendo dinero?

Los bienes raíces no son una inversión a corto plazo. Es a largo plazo, requiere planificación, requiere paciencia y requiere que trabaje con personas que conocen y entienden el mercado.

Ya sea que esté buscando refinanciar, comprar su primera casa o simplemente buscando responder sus preguntas sobre hipotecas, no dude en ponerse en contacto conmigo.

José Lemus Agente Hipotecario

@lendinglemus

Tel: 416-729-1689