Kinnisvaraturg (veebruar 2024)

KINNISVARATURG Väljaande on koostanud Delfi Meedia erilahenduste ja sisuturunduse osakond

VEEBRUAR 2024

LUKSUSLIK VAADE LINNALE AVARAD

PANORAAM-

SUUREPÄRANE

SOE MAA-ALUNE

RÕDUD

VAATED

ASUKOHT

PARKLA

HINNAD KUNI

€ SOODSAMAD

Tutvu ka Reterra teiste arendustega reterra.ee

KINNISVARATURG

Kinnisvaraekspert

PEEP SOOMAN: me ei tee halva mängu juures head nägu

Kinnisvaraekspert ja Pindi Kinnisvara müügipartner Peep Sooman ütleb eelmisele aastale tagasi vaadates, et see oli kinnisvaramaastiku vaatenurgast üsna mõttetu, kuid näeb saabunud aastal üht ohtu, mille realiseerumisest ta vahel poolnaljaga mõtleb. Kui see aga teoks saaks, siis oleks põrgu lahti. Intervjuus Delfi Ärilehele sõnas ta, meenutades lahkunud Marje Josingu öeldut, et peaasi, et raketid ei lendaks, muuga saame hakkama.

TEKST: Tanel Saarmann / FOTO: Ilmar Saabas Eelmise aasta pikemas intervjuus ütle­ sid naljaga, et tõenäoliselt tuleb 2023. aasta selline, mida inimesed võiks tah­ ta oma elust välja lõigata. Kuidas läks? Äri siiski käib.

Jah, aga maht on vähenenud märkimisväärselt. Tegelikult võib isegi öelda, et läks hullusti, sest paljudel inimestel on varud ära kulutatud. On räägitud sellest, kui rikkad me oleme, et kodumajapidamiste hoiuste maht on üle 11 miljardi.

Hiljutine statistika näitas, et 26 protsenti neist hoiustest on ühe protsendi käes ning 50 protsendi käes on üks protsent hoiustest. Naljast on siin asi kaugel. Kui võtame vaid tööealised elanikud, siis saame keskmise hoiuse summaks umbes 380 eurot. See on praeguse hinnataseme juures mitte midagi – üks ootamatus ja see on läinud. Kõik protsessid, millest juttu on olnud – tööpuuduse süvenemine ja konkurentsivõime vähenemine – on käivitunud. Kõva häälega räägitakse praegu sellistest asja-

Väljaandja: Delfi Meedia AS Trükk: Printall

dest, millest aasta tagasi veel rääkida ei julgetud.

Probleemid on kohal ja 2024. aastal hoitakse hinge kinni, et kui paljud hakkavad koondama. Kui paljudel tekivad olmelised raskused – maksuvõlad ja niisama võlad? Mõnes mõttes on hea, et möödunud aasta nii järskude negatiivsete pööretega ei olnud. Kui vaadata erinevate riikide majanduses toimunut, siis enamikul kordadel on nii, et majanduslangus jõuab eraisikuteni alles siis, kui majandus juba hakkab vaikselt tõusma. Varud saavad inimestel otsa ja nad peavad hakkama tegema väga valusaid otsuseid. Vähemalt on neil olnud aega kohaneda. Ei juhtunud nii, nagu eelmise kriisi ajal, et pauhh! ja kraanid olid kinni.

Kes praegu kinnisvara ostavad? Nii­ sama hullajaid vist ei ole, ikka need, kes tegelikult kodu vajavad?

On huvitav, et on käputäis investoreid, kel on väga suured positsioonid

Erilahenduste ja sisuturunduse osakonna juht: Irmeli Karja, irmeli.karja@delfi.ee

„Inimeste kindlustunne on praegu –35, mis on väga lähedal ajaloolisele põhjale ja näitab, et kiireid lahendusi ei ole.“ hästi volatiilsetes varades ning kui turud üles liiguvad, siis nad tegutsevad.

Praegu on tõusnud taas bitcoin koos muude krüptovaradega ning ehkki see seltskond on Eestis väga õhuke ja nende järgi mingeid trendijooni joonistada oleks lollus, siis nad tegutsevad taas. Päeva lõpuks on siiski tegu spekulantidega. Keskmisel inimesel on sada muud häda ja muret – ta tahab, et tal oleks tuba soe, arved makstud, lapsed söönud ja nende trennide eest ka tasutud. Kui olemasolevas kodus hak-

Toimetaja: georg-Marten Meumers georg-marten.meumers@delfi.ee

kama saad, siis ega praegu kiirustata. Muidugi on keskmisel ja keskmisel vahe ning need, kes Tallinnas keskmist palka teenivad, neil kinnisvaraturule asja ei olegi.

Kinnisvaraturu üheks lakmuseks on mäed – Lasnamäe ja Mustamäe. Kui­ das neil läheb?

Pakkumisi tuleb aina juurde, aga olukord on stabiilne ja see on väga positiivne. Mäed ei anna praegu turule signaali, et midagi oleks halvasti. Hinnalangus toimus seal 2022. aastal juba ära ja praegu on tehingute arv kuskil madala ning mõõduka vahepeal. Turgu hoiab hetkel selgelt see, et sundmüüke ei ole toimunud ning loodan, et neid ei tule ka. Need hakkaks turgu allapoole kiskuma.

Kas maksutõusudel on mingi mõju ka otseselt kinnisvaraturule?

Mitte päris otseselt, kuid eks kõik ole omavahel ühendatud ja paratamatult

Reklaam: Karolin Merilai, karolin.merilai@delfi.ee Kujundaja: Marju Viliberg Keeletoimetaja: Jolana Aru

VEEBRUAR 2024

7

KINNISVARATURG

„Hästi läheb neil arendajatel, kelle hinnatase on 3500 eurot ja sellest allpool.“ see turgu mingil määral mõjutab. Kui ikka iga toode ja teenus mingid protsendid kallimaks läheb, siis see selgelt mõjutab. Mind paneb imestama, kui keegi ütleb vahel, et kinnisvaraturg on eraldi ökosüsteem. Ei ole. Selle toimimine sõltub inimeste kindlustundest, pankadest ja nende laenupoliitikast, inimeste ostuvõimest ja paljust muust. Inimeste kindlustunne on praegu –35, mis on väga lähedal ajaloolisele põhjale ja näitab, et kiireid lahendusi ei ole. Mis peaks täna juhtuma, et see tõusma hakkaks?

See jääb madalaks ja sellest tulenevalt tehakse tarbimisotsuseid.

Mis seis üüriturul vastu vaatab?

Ka siin on kõik olnud üldpilti vaadates üsna rahulik, sest kui kuskil hinnad kümme protsenti tõusevad, siis sel ei ole väga suurt mõju laiemalt. Nii meie majanduses kui ka kinnisvaraturul on s..t suusailm ja seda on näha ka üürikorterite osas. Üürileandja ei ole praegu lihtne olla, sest sina oled see, kes võtab kliendilt kõige suurema hulga raha ära. Elamisega seotud kulu moodustab kõige suurema osa leibkonna kulutustest. Augustikuus on üüriturg tavapärasest aktiivsem, kuid sel suvel

Nii-öelda põlluarendusi on praegu oluliselt vähem kui eelmise kriisi ajal, kuid oht võib peituda hoopis mujal.

Foto: Priit Simson

jäi see periood lahjemaks. Rohkem hakati üürima kahe peale ja prooviti muud moodi hakkama saada – võeti appi sugulased, tuttavad või prooviti vanematekodus jätkata. Kui tavaliselt on teatud piirkondades ja hinnasegmendis turg suve teises pooles vaakumis, siis seekord sellist olukorda ei tekkinud. Tõsi, päris kõike ei olnud saada, sest kui sul on soov üürida teatud hinnaklassis ja hea kvaliteediga korterit Annelinnas või TalTechi kõrval, siis seda ei pruukinud turult mingil hetkel leida.

Mida räägivad ja mõtlevad arendajad?

Laias laastus on turul kaht liiki arendajaid: need, kes soovivad ka midagi müüa, ja need, kes soovivad lihtsalt arendada. Kui räägime 5000-eurose ruutmeetri hinnaga korteritest, siis võib öelda, et kui praegu edulainel olevad bitcoin’i-mehed oma vara päris rahaks teevad, siis midagi seal liigub, aga tegelikkuses ei olda turul valmis sellist hinda maksma. Hästi läheb neil arendajatel, kelle hinnatase on 3500 eurot ja sellest allpool. 60-ruutmeetrise korteri saab 3500-eurose ruutmeetri hinnaga kätte 210 000 euroga. Lisame sinna juurde parkimise, panipaiga ja sisustuse ning saame valmis korteri 250 000 euroga. See on veel aktsepteeritav, aga kui hind on 350 000, siis tekib küsimus, kellele sa selle edasi müüd, kui tekiks vajadus müüa.

Kas olete pidanud oma valdkonnas karme otsuseid tegema?

Valusaid otsuseid peavad pigem tege-

ma need, kel on vaid maaklerteenuse suund, sest seal praegu parimad ajad ei ole. Meie grupis on pool mahust kinnisvara korrashoid ja ülejäänu moodustab vahendus ning hindamine. Oleks rumal öelda, et me oleme 2023. aasta tulemustega väga rahul, aga oleme hakkama saanud ja tundub, et saame ka edas­pidi. Tervikuna võib sektor muidugi pihta saada, kuna tehingute arvu langus hakkab büroosid ahistama, sest lisaks maakleritele on tihti ka tugipersonali vaja ülal pidada. Meiesugusele firmale on see aga vesi veskile, sest annab võimaluse laieneda, mida juba eelmise kriisi ajal tegime.

„Üleüldine domineeriv ahnus on lõppenud.“ Kas see tendents, et suured arendajad müüvad ise enda rajatud projekte, on hoogu juurde saanud või vastupidi?

Näiteid on siin erinevaid, kuid selge on see, et suuremate müügimahtude puhul tekib arendajal soov saada meeskonda üle ukse juhtida. Keerulistel aegadel on müügimeeskond lisakulu ja provisjoni peal töötav büroo on võimalus kulusid kokku hoida. Näen jah praegu pigem vastu­pidist trendi. Julgen öelda, et viimase poole aasta jooksul ei ole olnud kuud, kus mõni arendaja ei flirdiks mõttega saata oma müügimeeskond laiali ning kaasata hankega mõni büroo. Mõnel puhul see ideeks ka jääb, mõnel juhul mitte.

Oled tihti toonud intervjuudes väl­ ja kinnisvaraturul tehtavaid lolluseid.

Kas stabiilsel ajal on neid ka?

Praegu on ses mõttes huvitav aeg, et üleüldine domineeriv ahnus on lõppenud. Seda ma kunagi ka rumaluseks nimetasin. Arrogantsi ja rumaluse vahele on tihti raske piiri tõmmata ning turul on hakanud nüüd silma paistma see seltskond, kes ignoreerivad seda, mis toimub. Nende muredes ja hädades on süüdi kõik teised, selle asemel et teha selgeks, milline on nende vara konkurentsivõimeline hind ja kuidas seda turundada. Meil lõpeb nende klientidega suhe, kes kainest kalkulatsioonist aru ei taha saada.

On neid, kes eelistavad likviidsusele nui neljaks teadmist, et nad ei tohi kahju kannatada, nad ei seedi, et teenivad vähem, kui on planeerinud, isegi kui müük neile tegelikult midagi häda ei teeks. See on igivana küsimus, kas likviidsus või kasum. Kasumit peab ka teenima, aga kui sa keerulisel ajal likviidne ei ole, siis sul läheb kõik sinnasamusesse. Praegu on eraisikute seas neid, kes on vanas hinnas ja ebaratsionaalses loogikas kinni. Nad saaks hunniku halle karvu vältida, aga nad ei müü. Nad on kas teadmatuses, arrogantsed või on see nende kahe segu.

Taktikad ja strateegiad peavad ajas muutuma, sest kui koridor oleks pikk sirge, siis võid gaasi anda, aga see on tegelikkuses käänuline ning nii võid põrutada vastu seina. Lollus on mitte kohanemine olukorraga. Kellel ei luba müüa naine, kellel mees, kellel ego – üks rumalus kõik.

„Mõneti oleks tore, kui homme hommikul ärgates oleks kõik hinnad 20 protsenti all.“

Mida sa 2024. aastasse vaadates enim pelgad?

Eelmise majanduskriisi ajal oli turg veidi räbalamas seisus kui praegu. Finantsmaailma vaadates oli kriis palju suurem, kuid meenutan, et toona lasi üks suur ja tuntud arendaja päevapealt oma arendusprojektide hinnad paarkümmend protsenti alla. See sikutas kogu kinnisvarasektori alla ehk et piisas vaid sellest sammust, et teised pidid kaasa tulema. Ka järelturul tegutsejad, sest vana korter ei saa maksta sama palju kui uus. Turg tõmmati järsu raksuga alla ja ma olen pärast seda kogu aeg poolnaljaga öelnud, et mõneti oleks tore, kui homme hommikul ärgates oleks kõik hinnad 20 protsenti all.

See lööks turu kohe lahti ja annaks lik8

VEEBRUAR 2024

KINNISVARATURG

Kinnisvaraekspert andis raamatu välja nii üle-eelmisel kui ka möödunud aastal.

Esimene oli kinnisvara teemal, teine hoopis meeste tervisest.

Foto: Priit Simson

viidsust oluliselt juurde, kuid sel medalil on ka teine pool. Mis saab neist, kelle vara kaotab päevapealt nii palju väärtust, et see langeb alla laenujäägi?

Pangad nõuavad siis lisatagatist. See on üks kohtadest, mida pelgan, et kellelgi ütleb närv üles. Eesti turg on niivõrd pisike, et kogu turu mõjutamiseks ei ole vaja suurt mahtu. Selline langus oleks ajutine, aga võib kesta aasta või kaks ning suur osa ühiskonnast võib pihta saada. See on üks põhjus, miks konsolideerunud arendusturg on halb. Igal osalisel, kes ehitab näiteks iga kaheksanda või kümnenda korteri turul, on võimu turgu palju mõjutada. Me ei näe ettevõtete rahalist olukorda, aga ka neil on laenutähtajad paratamatult kukil.

„Meil on olnud aega valmistuda.“ Ikka ja jälle kerkib üles ka kinnis­ varamaksu teema. Muudab see sekto­ rit kuidagi ärevaks?

See on igivana vaidlus, et kas maamaks on peidetud kinnisvaramaks või kas kütuseaktsiis on peidetud automaks. Maksude tasumisest me ei pääse ja võtan seda külma rahuga. Lõpuks korjatakse see raha kuidagi meilt nii või naa kokku, iga poliitiline kooslus valib lihtsalt selleks erinevad tehnoloogiad.

Oluline on aga, et kellelegi liiga ei teh-

taks. Kas kõik ikka mäletavad, kust see maksuraha meil tuleb? Ükskõik, kuidas seda juriidiliselt nimetada, siis sina ju ei maksa makse, vaid maksutulu tuleb ikka tööandjate kaudu ehk kui sul tööd ei oleks, siis ei maksaks sa ka makse.

Ettevõtlust tuleks arendada, mitte suretada.

Lõpetuseks läheks käesoleva aasta prognoosi juurde. Mis meid kinnisvaraturul ootamas on?

Mäletan enda viimast vestlust konjunktuuriameti endise juhi, kadunud Marje Josinguga. Ta ütles nii, et peaasi, et raketid ei lenda, kõige muuga saame hakkama. Majanduses ongi alati paremad ja halvemad ajad. 2008. aastal oli ühis-

kond kriisiks täiesti ette valmistamata ja põrgu läks lahti. Praegu on meil põlvkond, kel on see kogemus olemas ja meil on olnud aega valmistuda. Kõik järjestikused raskused on ettevõtjaid vaikselt tugevamaks teinud ning me teame, mida teha, kui läheb hullemaks.

Me ei tee halva mängu juures head nägu. Saunalaval käib õrnalt temperatuuri tõstmine ja peaasi, et on mõistust laval allapoole liikuda ning rohkelt vett juua. Küll see saun ühel hetkel maha jahtub. Meil on hea platvorm selle kõigega hakkama saamiseks.

Lühendatud. Täismahus lugu ilmus esimest korda Delfi Ärilehe veebis.

l

Korterite

! d a n n i h d e u u Päevalille 17

Allahindlus kuni 40 000 €

Hinnas parkimiskoht ja panipaik

yit.ee 665 2177

VEEBRUAR 2024

9

• Tasuta kinnisvaraalane konsultatsioon • Elamispindade üür, müük, üürihaldus • Äripindade üür, müük • Arendusprojektid • Investeerimisobjektid • Kinnisvara hinnastamine • Ostuesindus • Kinnisvara müügiks ettevalmistamine

Kristi Leidsaar ÄRI- JA ELAMISPINDADE MAAKLER 5560 3055 kristi@plus.ee

Tarvo Tavast

PARTNER / KINNISVARAMAAKLER 552 0931 tarvo@plus.ee

www.plus.ee

Pärnu mnt 110, Tallinn

Endla 61a, Kristiine äripindadega kortermaja, 2-, 3- ja 4toalised perekodud, B-energiaklass

Suru tänav, Pirita 4toalised paarismajad, A-energiaklass

Vahi tee, Vahi küla, Harku vald 5toalised ridaelamud, B-energiaklass

Laiamäe tee, Laiaküla, Viimsi vald 4toalised ridaelamud, A-energiaklass

Saanika tee, Haapsalu 3toalised väikeelamud

Pirnipuu Kodu – A-klassi ridaelamud Muuga aedlinnas Läbimõeldud lahendused mugavaks eluks

www.pirnipuukodu.ee Maria Tulbina Tel 5593 2400

Hirvo Lukas Tel 508 9234

alg@alg.ee Pirita tee 20/2, Tallinn

KINNISVARATURG

Kaasaegsetest uusarendustest leiab viimseni läbimõeldud korterid

Vahel võib tekkida soov kolida sobivamasse asukohta, vajadus suurema eluruumi järele või ka lihtsalt tahe ja võimalus liikuda järgmisele elupinnale, miks mitte isegi unistuste koju.

Moodsatel uusarendustel on potentsiaali kõiki neid soove täita, aga kõik sõltub siiski sellest, millise projekti arendajad ja ehitajad kokku panevad. Uurime arendajatelt endilt, kui suuri plaane on alanud aastaks tehtud ning millised ahvatlevamad uusarendusprojektid on sel aastal valmimas.

TEKST: Georg-Marten Meumers / FOTOD: Shutterstock

Paljuski mõjutab uusarenduste valmimist üldine kinnisvaraturu seis ehk see, milline on turul nõudlus, milline on inimeste ostujõud ning kui kindlalt tunnevad arendajad end uute investeeringute tegemisel.

Igal tühjal krundil alanud aastal koppa maasse ei lööda

Kinnisvaraarendaja Reterra müügiarendusjuhi Kaspar Markuse hinnangul on arendajad viimasel ajal käivitanud uusi projekte optimistlikult, kuigi uute korterite müük Tallinnas siiski soovitud kiirusel ei edene. „Kasvav valmis korterite hulk koos tagasihoidlike müüginumbritega peaks teoorias pidurdama uute projektide turule toomist. Kas see

nii ka praktikas läheb, on iseküsimus,“ juurdleb ta.

Reterra ise rakendab uute projektide käivitamisel konservatiivset lähenemist.

Enne reaalse ehitustegevuse algust testitakse põhjalikult nii turu nõudlust kui ka pakutava toote atraktiivsust. Kopp lüüakse maasse alles siis, kui piisav maht kortereid on paberil müüdud.

Kinnisvaraarendaja Kaamos müügi­ direktor Kristo Kokk on arvamusel, et alanud aasta tuleb elukondliku kinnisvara vaates äraütlemata huvitav. ­„Euribori liikumine ja finantsanalüütikute prognoosid annavad justkui märku, et eraisikute jaoks on olukord tasapisi ­paranemas, ning see võiks mõjutada ka ostukäitumist,“ sõnab Kokk.

Projektide alustamise puhul eeldab ta alanud aastal aga teatavat ettevaatlikkust. „Kindlasti ei julge prognoosida, et kopp lüüakse maasse igal tühjal krundil, kus ehitusluba on olemas,“ usub Kokk, et arendus- ja ehitushoog tuleb pigem tagasihoidlik. Sel aastal startivate arenduste puhul peab ta võtmesõnadeks eelkõige atraktiivset asukohta, sissetöötanud piirkonda või siis kontseptuaalseid lahendusi, mis loovad kliendile oodatud lisandväärtust.

Lisaks on tema sõnul maad võtnud arusaamine, et ehitushinnad lähiajal ei lange, mistõttu ei ennusta Kokk uuelt aastalt uusarenduste suuremahulist hinnalangetust. Samas on arendajad valmis praegu tema sõnul hindade üle siiski teatud määral kauplema. „Ka meile on tulnud hinnaettepanekuid, mis kohati on liiga julged, aga mõistlikkuse piirides on praegu kõik valmis kokkuleppeid sõlmima,“ ütleb Kokk.

Kompaktne korter tagab aktsepteeritava hinnasildi

Lisaks kaasaegsele infrastruktuurile ja säästlikele ehituslahendustele käivad uusarendustega muu hulgas kaasas ka ajakohased korteriplaneeringud. See peaks viimaste trendide kohaselt tähendama ka pindalalt üha väiksemaid kortereid, sest inimesed on aina enam

hakanud vaatama pisema elamis­pinna suunas kui mõnda aega tagasi. Seda kinnitas ka hiljuti LHV poolt avaldatud statistika, mille kohaselt osteti eelmisel aastal keskmiselt enam kui 40 ruutmeetrit väiksemaid kortereid kui 2022. aastal.

Kompaktsemad korterid on see­tõttu mõtteviis, millest on kinni hakanud ka mitmed arendajad. Näiteks B ­ onava hoiab arendatavate kodude suuruse keskmisest veidi väiksemana, rõhudes korterite läbimõeldud ruumikasutusele.

Ettevõtte Eesti tegevjuht Taavi Soorm usub, et kompaktsete heas asukohas kodude järele on ka tulevikus kasvav nõudlus. „Väiksema pindalaga korter võimaldab kokku hoida üldkuludelt, nii laenumakselt kui ka kommunaal­ arvetelt,“ selgitab Soorm. Samuti toob ta välja, et kui koroonakriisi puhkedes hakati pakkuma suuremaid kortereid, sest inimesed pidid olukorra sunnil veetma palju aega kodus, siis nüüd, kriisi lahenedes on märgata, et arendajad on hakanud uuesti pakkuma pindalalt väiksemaid kortereid.

Ka Kaamose hinnangul on korterite ruutmeetrite vaates lähiajal kinnistumas uus trend, kuid kõik sõltub siiski klientide käitumisest. „Harjumused ja standardid pole lihtsad muutuma, mistõttu tuleb arendajatel mõelda, VEEBRUAR 2024

13

KINNISVARATURG kuidas pakkuda kompaktsema ruumi­ lahendusega kliendile samaväärseid tingimusi, mis seni kehtinud standardites,“ ütleb Kokk. Inimeste ostujõud ja vastuvõtlikkus lõpphinnale on tema sõnul peamised põhjused, miks üha rohkem väiksemaid kortereid ehitatakse.

Inimeste ostujõud ja vastuvõtlikkus lõpphinnale on peamised põhjused, miks üha rohkem väiksemaid kortereid ehitatakse.

Reterra soovib enda arendustes pakkuda laia tootevalikut, kuid nendegi statistika kinnitab, et esmalt ostavad inimesed pisemaid kortereid. „Avarama planeeringu ja kõrgema hinna­s ildiga korteri müük võtab kauem aega, nõudlus nende järele on aga jätkuvalt olemas,“ ütleb müügiarendusjuht ­Kaspar Markus, et huvi suurema pindalaga korterite järele ei ole siiski täielikult vaibunud. Samas tõdeb ta, et olukorras, kus Tallinnas läheneb uute korterite ruutmeetrihind 5000 eurole, tuleb iga korteri iga ruutmeeter põhjalikult ja loogiliselt läbi mõelda.

Keskkonnasäästlikud lahendused peavad olema arendaja jaoks mõistlikud

Viimastel aastatel on jätkusuutliku tuleviku valguses üha laiemat käsitlust pälvinud rohetemaatika nii ehitusel kui ka arendamisel. Bonavas nähakse, et kuigi arendajad on juba nii mõndagi rohelisest mõtteviisist lähtuvalt ära teinud, siis pikk tee on veel minna. „Keskkonnale mõjub positiivselt juba see, kui mõne reostunud tehase­krundi

14 VEEBRUAR 2024

asemele kerkib tänapäevane kortermaja või vananenud hoone kaasajastatakse,“ sõnab ettevõtte Eesti tegevjuht Taavi Soorm.

Bonava panustab veelgi keskkonna­ säästlikkusse, rajades arenduste juurde hoovi- ja puhkealasid, mänguväljakuid ning luues ka näiteks parklatele rohekatuseid, mis väldivad kuumasaarte teket ja pakuvad paremat elukeskkonda putukatele.

Kaamose valikuski leidub rohealadega ja looduslähedastes piirkondades asuvaid uusarendusi. Müügidirektor Kristo Koka sõnul on praegu aga vähe neid inimesi, kes on reaalselt erinevate keskkonnasäästlike lahenduste eest nõus rohkem maksma. „Praegu on meil kodumaiseid ettevõtteid, kes pakuvad ka näiteks rohelist asfalti, rääkimata targast asfaldist. Kahjuks mõjutab kodu­ostjat see argument hetkel vähe,“ ütleb ta. Seega tuleb tema sõnul aren-

dajatel teha rohelise mõtteviisi vaates nii palju kui võimalik, aga samal ajal investeerida majanduslikult mõistlikult.

„Nii mastaapseid kvartaleid arendatakse Eestis harva,“ ütleb Hipodroomi kvartali kohta Reterra müügiarendusjuht Kaspar Markus.

Milliste arenduste poole sel aastal oma pilk suunata?

Üheks silmapaistvamaks ja mahukamaks projektiks saab kindlasti olema Hipodroomi kvartal, mille üheks arendajaks on Reterra ning kuhu lõppjärgus ehitatakse umbes tuhat korterit.

Piirkond, mis oma hea asukoha tõttu on juba pikemat aega arendajate silmis atraktiivne olnud, saab nüüd endale täiesti uue nägemuse. „Nii mastaapseid kvartaleid arendatakse Eestis harva. Samuti saame öelda, et mitte ühegi teise Reterra arenduse puhul ei ole me näinud nii kõrget ostuhuviliste arvu,“ lisab Reterra müügiarendusjuht ­Kaspar Markus. Hipodroomi esimese etapi korterite avaliku müügiga alustatakse juba lähikuudel.

Tartu kinnisvarahuvilistel tasub silma peal hoida aga Aviaatori Kodude arendusel. Viimastel aastatel on Raadile tekkinud mitmeid uusi elamuarendusi ja piirkond on saanud elukoha valimisel üha populaarsemaks. Nüüd annab ­Reterra Aviaatori Kodude kaudu piir-

konnale juurde veel ühe mõõtme. „Raadile valmib meil järgnevatel aastatel kokku kümme kortermaja, üle 200 uue kodu ja neid ühendav täielikult auto­vaba hooviala,“ sõnab Markus.

Bonava keskendub alanud aastal oma elamuarendustele Tallinnas, nimelt plaanitakse alustada 1.–3. etapiga Pikaliiva Kaarmaja ja Uus-Mustamäe arendustes. „Prioriteedid on meil turu olukorrast olenemata muutumatud ehk ehitame kodusid, lähtudes peamiselt noorte perede vajadustest.

Sellest on kantud nii meie arenduste hea asukoht, korterite suurus kui ka disain, keskendumine mänguväljakutele ja hoovialadele ning palju muudki,“ ütleb Soorm.

Kaamose arendatavate projektide hulgast leiab näiteks Vikimõisa ja Hõbemetsa elamurajooni Haaberstis, samuti põneva Elu Maja arenduse Kalamaja piiril. „Jätkame sel aastal endale omast rahulikku ja kindlat sammu. Vikimõisa projektis on meil valmimas neljas etapp ja tulenevalt müügitempost on ootamas ka viies etapp,“ sõnab Kokk.

Elu Maja projekti täpsemad detailid avalikustatakse tema sõnul üsna pea, kuid juba praegu on võimalik Kaamose kodulehelt lugeda, et arenduse raames valmib plaanide järgi 32 uut korterit. Üldiselt usubki Kokk, et just sellise korterite arvuga uusarenduste müük võiks käimasoleval aastal hästi toimida. „Väga hea asukoha, arhitektuurse ja kontseptuaalse lahendusega 20–40 korteriühikuga projektid on jätkuvalt väga hästi liikuv kaup,“ arvab Kokk. Tema usub, et kodu ostmiseks vajalik kapital pole inimestel otsa saanud, vaid selle paigutamist kaalutakse lihtsalt oluliselt põhjalikumalt.

Köögimööbel tasuta

Pikaliiva Kaarmaja Kvaliteetsete, A-energiaklassi linnakodude esimene etapp on sissekolimiseks valmis. Jaluta virgutavaks supluseks Harku järve äärde või tee rattasõit ajaloolise asumi põlispuude roheluses – elu uues kodus on nautimist väärt. Neljast elamust moodustub poolkaar, mille südameks on hooviala, kus lapsed saavad kokku tuttavate mängukaaslastega ning ise saad nautida grilliõhtuid sõpradega või rahulikke puhkehetki iseendale. Lisamugavust pakub majaalune garaaž, kust liigud autost koju ilmastikukindlalt.

Võta ühendust ja tule tutvuma!

Tutvu lähemalt: bonava.ee/pikaliiva

Tasuta köögimööbel ja 5000 € sisustamiseks

Järveotsa Kodud Uus kodu rahulikus piirkonnas, kus kogu perel on mõnus elada ja lastel suureks kasvada. Järveotsa Kodud asuvad parajalt mitmekülgsete ajaveetmisvõimalustega piirkonnas, Haaberstis. Elamuid ühendab hubane majadevaheline hooviala, kus asuvad nii puhkealad kui ka laste mänguplatsid. Asudes parkimisalast eraldi, on siin pere pisematel turvaline mängida ning naabrilastega sõbruneda. B-energiaklassiga uued kodud on sissekolimiseks valmis.

Tule tutvuma!

Tutvu lähemalt: bonava.ee/jarveotsa

Tasuta köögimööbel ja 5000 € sisustamiseks

Uus-Mustamäe Naabruskonna südameks on avar park, kus kogu pere leiab ühiseid ajaveetmisvõimalusi. Siit leiad mänguväljakud, viljapuud ja piknikuala; rohkelt tegevusi pakuvad ka välijõusaal ja unikaalne trikirada ekstreemspordi huvilistele.

Uus-Mustamäel saad elada kaasaegses ja energiasäästlikus kodus, kus kõik detailid on põhjalikult läbi mõeldud. Igal asjal on oma koht ja kõigil pereliikmetel on siin hea olla. Leia sobiv kodu 2-4-toaliste B-energiaklassiga korterite seast.

Kodud on sissekolimiseks valmis.

Tutvu lähemalt: bonava.ee/mustamae

Tutvu lähemalt: bonava.ee

KINNISVARATURG

Tühjad äripinnad pakuvad sel aastal häid võimalusi Ettevõtete keerulised ajad kanduvad üle ka kinnisvarasse – äripindade valimisel ja nendega kaasnevate kulude lisandumisel ollakse eriti tähelepanelikud ning ettevaatlikud. Eksperdid hindavad, et kuigi alanud aasta tuleb ärikinnisvara vaates pigem rahulik, siis just üldise tagasihoidlikkuse foonil võivad avaneda parimad võimalused.

TEKST: Georg-Marten Meumers / FOTO: Shutterstock Laenuintresside tõus, inimeste rahalise kindlustunde vähenemine ja teised majanduslangust süvendavad põhjused on mõjunud ettevõtete majandustulemustele negatiivselt ning see omakorda on pärssinud mitmete ettevõtete võimekust katta äripindade haldamisega seotud kulusid.

Reterra, kellel on ärikinnis­v ara portfellis üle 60 000 ruutmeetri ­üüripinda ja enam kui sada üürnikku, tunnetab, et on valdkondi, kus üürikohustuste täitmisega on praegu keerulisem. Reterra müügiarendusjuht Kaspar Markus võrdleb ette­võtete äripinna üüri tasumist eraisikute kodu­ laenu maksmisega. „Võlgu ei taha keegi jääda. Aktiivne kommunikatsioon üürniku ja üürileandja vahel on hetkel võtmekoht üürisuhte hoidmisel,“ avaldab Markus ärikinnisvara vaates olulise aspekti.

Hübriidtöö mõjul jäävad vabaks mitmed kvaliteetsed büroopinnad

Uus Maa ärikinnisvara maakler Aira Veelmaa ütleb, et kuigi büroopindade nõudlus vähenes eelmisel aastal märgatavalt, siis uus aasta on toonud turule mõningast aktiivsuse kasvu. „Hetkel on veel vara väita, kas üldine nõudlus suureneb, aga kui järgmise aasta majandusprognoosid ennustavad väikest majanduskasvu, võib see suurendada ettevõtete kindlustunnet ja kasvu­ plaane,“ leiab ta.

18 VEEBRUAR 2024

Samuti annab ärikinnisvaras tooni koroonakriisijärgne suurem töökorralduse muutus ehk hübriidtöö rakendamine. „Osa ettevõtteid, kes enne koroonakriisi uue büroopinna üürisid, vähendavad uue lepinguperioodi jooksul pinna suurust, kuna hübriidtöö mõjul on pinnavajadus veidi vähenenud,“ räägib Veelmaa. See toob tema sõnul turule uusi ja kvaliteetseid büroopindu, mis omakorda võivad innustada vanematel pindadel resideeruvaid ettevõtteid kolimisotsust tegema. Seda enam seetõttu, et vanematel pindadel on sageli kõrgemad kõrvalkulud kui uutes hoonetes, mis tähendab, et uuemale pinnale kolimine võib aidata kulusid kokku hoida.

Lao- ja tootmispindade osas on olukord aga teistsugune ning väljavaated juba praegu optimistlikumad. Uus Maa lao- ja tootmispindade kutselise maakleri Fred Linnuküti sõnul on laoruume ja tootmispinda vajavad ettevõtted otsimas turul aktiivselt uusi ruume. „Ehitushindade languse tõttu on võimalik hankida uusi pindu madalama hinnaga võrreldes aastaid tagasi sõlmitud lepingutega vanemates hoonetes, kus hinnad on praeguseks oluliselt indekseeritud,“ selgitab maakler. Käesolev aasta kulgeb Linnuküti sõnul tõenäoliselt küll suuresti lepingu läbirääkimiste tähe all, kuid järgmisest aastast ootab ta juba kokkulepete toel võrsunud vilju uute hoonete näol.

Millist kontori ülesehitust eelistavad ettevõtted 2024. aastal? „Varasemalt populaarne avatud planeeringuga kontor annab nüüd teed liigendatuma plaaniga tööruumidele. Oluline on ka kontori ümbruskond, mistõttu eelistatakse terviklikke ärikvartaleid. Lisaks on oluline aspekt kindlasti energiasäästlikkus, mitte ainult kulude kokkuhoiu, vaid ka keskkonnahoiu eesmärgil, millele ette­võtted üha enam tähtsust omistavad,“ ütleb Veelmaa.

Lao- ja tootmisettevõtete pinna­vajadused on suures pildis jäänud samaks, kuid veidi on kasvanud huvi suuremate kontoripindade ja kvaliteetsema siseviimistlusega ruumide vastu. „Suurimat säästu annab praegu üleminek LED-valgustusele ning liikumisandurite paigaldamine. Soliidsetes ettevõtetes on oluline ka töötaja väärtustamine, näiteks tootmises on loodud korralikud tingimused puhkeajaks, kontoriruumide puhul näeme, et sandwich-paneelide asemel eelistatakse kvaliteetsemaid lahendusi, nagu näiteks betoonvahelaed,“ tutvustab Linnukütt uuemaid lao- ja tootmispindade trende.

Kontorit soovitakse endiselt kesklinna, lao- ja tootmispindade osas on tekkinud aga uusi tõmbepunkte

Büroo- ja kaubanduspindade otsijad on alati väärtustanud linnakeskuse lähedust ning tugeva majandusliku võimekusega ettevõtted on ikka soovinud hõivata kõige magusamaid äripindu kaasaegsetes kesklinna büroohoonetes.

Veelmaa sõnul ei ole need eelistused suures pildis muutunud. „Kesklinnaga kaasnevate mitmesuguste teenuste, meelelahutuse ja kogukondliku õhkkonna olemasolu on ettevõtete jaoks tähtsal kohal,“ sõnab ta. Siiski leiab Veelmaa, et üha olulisemaks on muutunud ka kontori mugavus ja funktsionaalsus, et soodustada töötajate kontorisse tulemist.

Lao- ja tootmispindade turul on jätkuvalt populaarseimad suunad ­Tartu maantee suund Jürini ning P ­ ärnu maantee suund Tallinna piiril. Nõudlus on kasvanud Linnuküti sõnul ka mujal. „Suurem nõudlus on tekkinud ­Tallinna ringtee ja IKEA ümbruse vastu ning Vana-Narva maantee ümber, kus lõppenud teetööd on oluliselt tõstnud piirkonna läbitavust ja selle kiirust,“ selgitab ta. Suureks ebakindluse tekitajaks on maakleri sõnul endiselt Rail Baltica trass, mille mõjualas olevate kruntide planeeringute menetlemine või ehitusloa saamine on jäänud toppama ning mõjutab nendes piirkondades pakkumist.

UUED KORTERID JA RIDAMAJAD TALLINN JA TARTU

Kristiine / korterid Siidisaba tn 3

Kristiine / majaosad Räägu tn 16 ja 18

Valmivad: suvi 2024

Valmivad: talv 2024-2025

linnupesad.ee

linnupesad.ee

Põhja-Tallinn / korterid Sepa tn 28

Kristiine / külaliskorterid Tihase tn 27

Valmivad: 2025

Valmivad: II kvartal 2025

merevaade.ee

linnupesad.ee

Kalamaja / korterid Jahu tn 3a

Tartu / korterid ja majaosad Ujula tn 51

Valmivad: 2025

Valmivad: 2025

kalamajaunistus.ee

Vaata kõiki Eco Advice Kinnisvara uusarendusi

ujula51.ee

ecoadvice.ee/uusarendused

KOGEMUS LOEB

OOTAME TARTU EHITUSTRUSTI KOLLEKTIIVIGA LIITUMA EELARVESTAJAT Lisainfo kandideerimise kohta leiad kodulehelt www.ehitustrust.ee Ehituse peatöövõtt ja projektijuhtimine Projekteerimis- ja ehitustöövõtt Hoonete ehitus

Kinnisvaraarendus

Ehitustrust on asjatundlik partner ja toetabTeid ehitusettevõtmistes.

ehitustrust.ee

KINNISVARATURG

Kuidas mõjutab maksumuudatus kodulaenu saamist? Üsna tihti tuleb koos kinnisvara ostmise mõttega seada esmalt sammud panka, et uurida, kui palju on võimalik ostuks laenu saada. Panga otsusest sõltub reeglina see, kas ja millist kinnisvara saab inimene endale lubada. Mida on võimalik aastal 2024 teha selleks, et pangalt soovitud tingimustel laenu saada, ja kuidas mõjutab laenu saamist ning kinnisvaraostu käibemaksutõus?

TEKST: Georg-Marten Meumers / FOTOD: Shutterstock Soovitud laenutingimuste saamine ei ole alati lihtne ja laenutaotleja enda ülevaade oma rahaasjadest ei pruugi alati ühtida panga arusaama ja analüüsiga. Üldteada on see, et soodsatel tingimustel laenuraha saamisel räägivad kliendi kasuks alati hea krediidiajalugu, stabiilne sissetulek ja madal võlasuhe.

SEB eraklientide panganduse divisjoni juht Sille Hallang ütleb, et kodulaenu tingimustes ja nõudmistes laenusaaja jaoks aastanumbri vahetusega suurt ei

muutunud. „Parimate laenutingimuste saamiseks peab olema tugev maksevõime, hea varasem maksekäitumine, piisav omafinantseering ja heas korras tagatisvara, sealhulgas selle kõrge energiatõhusus,“ sõnab Hallang. Just energiatõhusa kinnisvara ostmisel on pankadelt loota tavalisest paremaid tingimusi. SEB on välja arendanud eraldi rohelise kodulaenu toote, ­Swedbank ­pakub samuti A-energiaklassiga hoonete ostmiseks soodsamat intressi ning

Coop Pank nii A- kui ka B-energia­ klassiga kodu ostmise puhul paremaid tingimusi.

Paljudel juhtudel taotlevad inimesed kinnisvara ostmiseks laenu ka kahekesi.

Kui tegemist on kodulaenuga ja kavatsetakse ühiselt uues kodus elama haka-

ta, võib koos laenu taotlemine oluliselt kinnisvaraostu võimalusi avardada. „Kahekesi laenu taotledes on võimalik soetada kõrgema hinnaga kinnisvara, kuna sissetulekuid vaadatakse ühistena ja võimekus laenumakseid tasuda on suurem,“ selgitab Hallang.

Maa-ameti kaart

MÜÜA ÄRIHOONE! Punane 46, Tallinn Kaubandus, ladu, teenindus Kinnistu 4768 m2, hoone 1735 m2 Täpsem info:

Müüme Tallinnas Punasel tänaval hea nähtavusega ärihoone, mis sobib nii kaubanduseks, teeninduseks kui laopinnaks.

Hoone jaguneb esimene korrus: kaubandus ja laopind ca 1500 m ja teine korrus: kontori- ja olmeruumid ca 200 m2. Hoone juurde kuulub estakaadiga laadimissild ja avar parkimisala.

2

Kristofer Kamberg +372 5666 1483 kristofer.kamberg@colliers.ee

KINNISVARATURG Keskmise palgaga pole praegu mõtet uusarenduste uksele koputada

Käibemaksutõus mõjutab kaudselt saadavat laenusummat

Alates sellest aastast kehtib Eestis uus käibemaksusüsteem, mis tähendab, et varasema 20% asemel tuleb ostult käibemaksuks tasuda 22%. Millist mõju avaldab see kinnisvara ostmisele? „Käibemaksutõus otseselt laenu andmist ei puuduta, kuid loomulikult tuleb jälgida, et soovitud kinnisvara hind oleks kooskõlas inimese sisse­t ulekute ja kohustustega,“ ütleb Luminori eraisikute panganduse juht Tanel Rebane. Ta lisab, et eu-

ribori mõju on endiselt suur ja kuna iga­k uised kohustused võivad kliendil kokku olla umbes 40–50% sissetulekutest, ei pruugi soovitud laenusumma alati välja tulla. „Kuna ostetava vara hind on käibe­maksumuudatuse tõttu kallimaks muutunud, siis kui muud asjad on korras, peab klient eelkõige ise otsustama, kas hind on talle vastuvõetav või mitte,“ selgitab Rebane.

Siiski mõjutab käibemaksutõus neid kliente, kes on eelnevalt sõlminud laenulepingu uusarendusse vara ostmiseks ja vara valmib 2024. aastal või hiljem.

„Näiteks kui lepingus on sees punkt, et ostuhind sisaldab käibemaksu, ning seal ei ole märgitud käibemaksumäära arvuga, siis jääb kliendile kehtima see lõpphind, mida talle eelmisel aastal näidati. Kui aga on märgitud, et hind sisaldab käibemaksu 20%, ning nüüd on käibemaks 22%, siis tuleb arvestada mõningase hinnatõusuga,“ selgitab ­Rebane.

Ehk siis, kui klient tegi sissemakse eelmisel aastal ära ja jäänud on tasuda 150 000 eurot, siis käi bemaksu­ muudatus tõstab seda summat 2500 euro võrra.

Millist kinnisvara praegu kodulaenuga enim soetatakse? Rebase sõnul on siin trend suures osas muutumatu ehk enim ostetakse kodulaenuga järelturu kortereid. „Periooditi on see aga erinev, sõltudes nii majanduse olukorrast, euriborist kui ka muust,“ ütleb Rebane ja lisab, et näiteks uute korterite soetamine sõltub uusarenduste mahust ning uusarendustes pakutavate elamispindade hindadest. Kuigi ostjaid on ka uusarendustes, siis jõukohasemad on inimestele praegu järelturu korterid. „On näha, et ostuperiood on pikenenud, sest inimesed on kannatlikumad ja mõtlevad otsused põhjalikumalt läbi kui veel mõni aasta tagasi,“ räägib Rebane.

Uusarendused on piltidel ilusad ja ahvatlevad, aga kõrge hinnasildi tõttu võivad sealsed korterid jääda paljudele käeulatusest välja. Mida keskmine inimene endale praegu kinnisvaraturul siis lubada saab? „Kui lähtuda Tallinnast, siis keskmise palgaga saab järelturult täiesti keskmise korteri. Näiteks renoveeritud nõukogudeaegses majas saab väga heas korras korteri ja mõnes 20 aastat tagasi ehitatud majas kordategemist vajava korteri,“ ütleb Rebane. Suuresti sõltub kõik tema sõnul aga piirkonnast, kuhu elamist otsitakse.

KINNISVARATURG

Kuidas kujuneb kinnisvara hind

ja mida peab enne hindamist tegema?

Kuidas kujuneb kinnisvara hind aastal 2024?

Võimaldab viia sissemakse ainult 10%-ni (lasterikaste perede puhul 5%-ni) ja lisatagatist pole vaja.

Milliseid hinnakõikumisi on sel aastal kinnisvaraturul oodata?

Usutavasti suuremaid hinnakõikumisi uusarenduste turul see aasta ei toimu. Kuivõrd pakkumist on palju, siis pigem soosib turg jätkuvalt ostjaid. See omakorda tähendab, et arendajad jätkavad erinevate kampaaniate ja väärtuspakkumistega. Aasta teises pooles võiks nõudlus kasvada ja turg teatava tasa­kaalu leida.

Kinnisvara hindamise ehk eksperthinnangu tellimine on kohustuslik laenuga finantseeritavate ostude puhul ja järjest rohkem kinnisvaraomanikke peavad hindamist hädavajalikuks, et turul oma vara väärtust õigesti positsioneerida.

TOIMETAS: Kairi Prints FOTO: Shutterstock

Hindamise tulemiks on sõltumatu eksperdi poolt leitud turuväärtus. Eksperthinnangu tulemus kinnitab nii ostjale kui ka finantseerijale, et vara on hinnastatud vastavalt turutasemele. Hinnang ise sisaldab hulgaliselt erinevat ja kasulikku teavet nii hinnatavast varast kui ka kinnisvaraturust. Kuidas kujuneb kinnisvara hind ja mida peab enne kinnisvarahindaja saabumist tegema, selgitab kutseline kinnisvara­ hindaja Grete Laanmets, kes töötab Lahe Kinnisvaras.

Kuidas kujuneb kinnisvara hind?

Peamine kinnisvara väärtust määrav tegur on asukoht, kuid ka selle seisukord, suurus, korrus, panipaiga/parkimiskoha olemasolu, sauna, rõdu või terrassi olemasolu. Eramute puhul mängivad rolli veel näiteks kõrvalhoonete olemasolu, haljastuse tase, lähedal asuvad vee­ kogud jm.

Kinnisvara on võimalik hinnata võrdlus-, tulu- või kulumeetodil või 24 VEEBRUAR 2024

Eksperthinnangus ei arvestata sisustuse olemasolu, isegi kui see eluruumi sisse jääb. Erandiks on köögimööbel, sanitaartehnika ning sisseehitatud garderoobikapid.

Kinnisvara hindamiseks vajalik ülevaatus võtab korterite puhul aega keskmiselt veerand tundi, suuremate elamute puhul kuni tund. Lõplik eksperthinnang valmib paari tööpäeva jooksul.

Kuidas vara hindamist ette valmistada?

Grete Laanmets, kutseline hindaja.

Foro: erakogu

meetodeid omavahel kombineerides.

Hindamismeetodi valib hindaja ja meetodi valik sõltub peamiselt hinnatavast väärtusest, samuti kättesaadavatest andmetest ning vara ja turuga seotud tingimustest.

Elukondliku vara puhul ja vara puhul, mis on omaniku kasutuses, rakendatakse valdavalt võrdlus- ehk turumeetodit.

Võrdlusmeetod seisneb hinnatava vara võrdlemises teiste sarnaste müüdud varadega ning erinevate vara väärtust mõjutavate elementide kohandamises.

Kinnisvara hindamise eel võiks omanik üle vaadata ja valmis seada varaga seotud dokumentatsiooni ning muud asjakohased paberid. Mõistlik oleks seejuures kohe hindajaga konsulteerida, kuna vajalikud dokumendid sõltuvad konkreetsest hinnatavast varast.

Järelturu- ehk vanemate paneelmajade korterite puhul saab hindaja valdavalt kõik vajaliku informatsiooni erinevatest ametiasutustest ja portaalidest (kinnistusraamat, EHR, Maa-ameti geoportaal) ise kokku. Kui korter on koormatud üürilepinguga, on vaja hindajale esitada ka üürileping.

Uusarenduste korterite ja uuemate korterite puhul on tarvis esitada plaanimaterjal. Vajalik on ka informatsioon parkimiskoha ja panipaiga kohta, kui need on muidugi olemas – kas panipaik ja parkimiskoht kuuluvad korteri­ omandi reaalosa koosseisu või on need vormistatud eraldi korteriomanditena.

Uusarendused ja kasutatud korterid – kas hinnad püsivad samal tasemel või on näiteks uusarenduste puhul oodata ka hinnalangust?

Uusarenduste sektoriülene hinna­ langus ei tundu reaalne. Arendajate sisendhinnad ei ole langenud, pigem stabiliseerunud. Hinnalangus saab tulla arendajate kasumimarginaali arvelt. Pigem võib leida üksikuid projekte või arendajaid, kes on valmis müügihinda oluliselt korrigeerima, et müük kirja saada.

Kinnisvarahindaja kontrollib selle info alati ise ka üle.

Olemasolu korral on vajalik esitada kasutuskorra lepingud ja muu info kitsenduste ning piirangute kohta.

Eramute puhul on vaja esitada hoone projekt ja joonised, olemasolu korral kehtiv detailplaneering ning üüri­leping.

Olenevalt omavalitsusest on võimalus hindajal endal detailplaneeringu infole ligi pääseda, kuid tuleb ette olukordi, kus planeeringud erinevatel põhjustel kättesaadavad ei ole. Kui hoonel on tehtud ümber- või juurdeehitusi, on vajalik ehitusprojekt ning peab olema taotletud ka kasutusluba.

Kõikide varade puhul tuleks visuaalne väljanägemine üle vaadata ja tagada hindajale juurdepääs terve vara ulatuses. Hindajal on kohustus vara seisu­kord jäädvustada fotodele, mistõttu ei teeks halba enne hindaja saabumist veidi koristada ja üleliigsed asjad ära panna.

KINNISVARATURG

Hea tehingu tunnus on see, kui mõlemad osapooled lahkuvad notaritehingust õnnelikuna.

Millised on kõikide osapoolte jaoks eduka kinnisvaratehingu tunnused?

Osapoolte jaoks hea tehingu tunnus on see, kui mõlemad osapooled lahkuvad notaritehingust õnnelikuna.

Kuidas tegeled keeruliste olukordade või konfliktidega?

Maaklerina on ülioluline suuta keerulistes olukordades säilitada rahu ja olla osapoolte vahel neutraalseks maandajaks. Kuulamise oskus on maakleri töös väga tähtis.

Milline on hea

kinnisvaramaakler?

Millest alustada sobiva kinnisvaramaakleri otsinguil? „Pärast enda vajaduste ja eelistuste kindlaks tegemist on üks esimesi asju, millele peaks tähelepanu pöörama, maakleri kogemus ja taust,“ ütleb kinnisvaramaakler Ly Johanson, kes on spetsialiseerunud peamiselt elukondliku kinnisvara müügile ja üürimisele.

TEKST: Eve Kallaste / FOTO: Shutterstock Ly Johansoni sõnul tasub kinnisvara­ tehingu planeerijal maakleri tausta uurida küll. Näiteks on hea teada, kui kaua maakler on kinnisvaravald­konnas tegutsenud. Kasuks tuleb ka info, kas maaklerile on andnud hea tagasi­side ja soovitused ka eelnevad kliendid. „Kogemus ja taust on tugev indikaator maakleri võimekusest ning usaldusväärsusest. Kuid väga oluline on ka isiklik klapp. Just seepärast soovitan kohtuda mitme maakleriga, enne kui kellegagi kindlalt käed lüüa.“ Millised peaksid olema maakleri lit­ sentsid ja sertifikaadid? Kust klient seda kontrollida saab?

Eestis ei ole kahjuks kinnisvaramaaklerina tegutsemiseks ükski litsents seaduslikult nõutav ja seetõttu on ka turul palju nn isehakanud maaklereid, kellel puuduvad baasteadmised. Suuremate 26 VEEBRUAR 2024

tust oma kogemuse, turu tundmise ja ka hindajatega konsulteerimise abil.

Oluline on siinjuures tähele panna, et maakleri määratud turuväärtust ei aktsepteeri laenutaotluse juures ükski pank. Selleks on vaja tellida siiski eksperthinnang kutseliselt hindajalt.

Milline on sinu lähenemine klientide­ ga suhtlemisel?

Mina olen oma klientidega pidevas suhtluses, andes neile regulaarset tagasisidet kuulutuste vaadatavuse, enda tegevuste ja päringute kohta. Lisaks annan tagasisidet praktiliselt alati pärast seda, kui olen huvilistega kliendi kinnisvara näitamas käinud. HuLy Johanson on viliste küsimusi ja muresid Uus Maa aasta vahendan oma klientidele maakler 2023. alati vahetult ning kirjaliForo: erakogu kus vormis.

büroode kinnisvaramaaklerid peavad tavaliselt läbima spetsiaalse koolituse ja eksamid saamaks vajalikud baasteadmised, et teadmatusest kliendile kahju ei tee.

Koolitatud kinnisvaramaaklerid saavad ennast registreerida Eesti Kinnisvaramaaklerite registris.

Maaklerid, kes on tegutsenud juba üle kahe aasta, saavad teha kutseeksamit Eesti Kinnisvaramaaklerite Koja juures.

Eesti Kinnisvaramaaklerite Koja koduleheküljel võibki kontrollida, kas maakler on registris ja kas talle on väljastatud ka kutsetase.

Kuidas hindab maakler kinnisvara ­turuväärtust?

Maakler hindab kinnisvara turuväär-

Milliseid uuenduslikke viise kasutad objekti tutvustamiseks?

Kõige uuenduslikumaks objekti tutvustusviisiks oma kogemuse põhjal pean ­live-videotuuri WhatsAppi teel. Tegemist on hea viisiga näidata objekte huvilistele, kes ei ela ise Eestis. Lisaks on kinnisvara paremaks mõistmiseks kasulikud ka 3D-visuaalid kuulutuse juures.

Mille järgi tunneb ära ebakompetent­ se maakleri?

Ebakompetentse maakleri tunneb ära halva suhtlemisoskuse, puudulike teadmiste, aeglase või ebapiisava reageerimisoskuse järgi. Lisan siia ka ebaeetilise käitumise, mille näideteks on enamasti valeinfo andmine ja lubaduste murdmine. Üks levinumaid viise, kuidas ebakompetentne maakler klientide poolehoidu võidab, on turuhinna määramisel nähtavalt ebamõistliku ja suurema turuhinna lubamine.

Kuidas kujuneb maakleri teenustasu?

Maakleri teenustasuks on müügi­ vahenduse puhul tavapäraselt kindlaks määratud protsent kinnisvara müügihinnast ning tasu saab maakler üldjuhul siis, kui tehing on tehtud. Üüri­vahenduse puhul on selleks reeglina ühe kuu üürisumma. Tehakse ka muid erikokkuleppeid, kuid mina töötan sellise loogika alusel.

Hea maakler panustab kinnis­vara müüki juba enne kinnisvarakuulutuse tegemist. Juba pelgalt turuhinna määramine nõuab ju tegelikult aega ja süvenemist. Lisaks aeg, mis kulub nõustamisele, kuidas kodu parimal viisil müügiks ja pildistamiseks ette valmistada. Tihti pakun ka oma klientidele kodu ettevalmistamise ja stiliseerimise teenust enne fotograafi tulekut. Pärast fototöötlust valib maakler koostöös kliendiga välja parimad pildid, millele järgneb juba kuulutuse portaalidesse lisamine, nende vajadusel muutmine, objekti turundamine jne.

Ning ega ostja leidmisel veel maakleri töö lõpe – edasi tuleb paika panna aeg notari juurde, valmistada ette piisavad dokumendid tehinguks ning pärast tehingut aidata kinnisvara ka uuele omanikule korrektselt dokumenteeritult üle anda.

KINNISVARATURG

Mis on moes

kodusisustuses

alanud aastal?

Kodusisustuse maailm on pidevas muutumises. Uue aasta saabumine toob alati kaasa värsked ideed ja suunad, mis mõjutavad meie kodude väljanägemist ning atmosfääri.

Vaatame üle, millised on 2024. aastal valitsevad trendid kodusisustuses ja kuidas neid enda kodudesse integreerida. rikkalikke värve. Juveelitoonid on selle muutuse esirinnas. Need luksuslikkust kiirgavad toonid on ideaalne viis lisamaks ruumi sügavust, olgu see siis aktsent mõne aksessuaari näol või ­tõeline pilgupüüdja vaiba, diivani või kardina kujul.

TOIMETAS: Mariann Vilbre / FOTOD: Shutterstock

Magus ja veidi hapukas

Pehme, magus ja veidi hapukas virsik on alanud aasta domineeriv toon. Pantone kuulutas aasta värviks Peach Fuzzi ja Pantone Color Institute’i tegevdirektor Leatrice Eiseman kirjeldab seda kui „soojust ja moodsat elegantsi kiirgavat värvi“. Tegemist on kerge ja õrna tooniga, mis jääb roosa ning oranži vahele.

Sellest õhkub hubasust, rahu ja hellust. Õrna virsikutooni saab hõlpsasti kombineerida neutraalsete ja maalähedaste värvidega ning seda sobib kasutada nii kodutekstiilides kui ka näiteks vanni- ja magamistoa elementides. Et aga säilitada ka kontrastsus, võib seda kombineerida roheliste, lillade ja siniste värvidega. Seejuures saab kasutada levinud meetodit, kus omavahel pannakse kokku värvirattal üksteise vastas asuvad värvid.

Metalne läige on moes

Kroom, teras ja alumiinium on järsku kõikjal. Sürrealistlik esteetika ja säravad pinnad, mis meenutavad vedela elavhõbeda läiget, on aastal 2024 in. Ekspertide sõnul on see loomulik tagajärg 2020.

28 VEEBRUAR 2024

aastal alguse saanud maalähedaste toonide üleküllusele. Meeleheitlik soojuse ja hubasuse otsimine selles külmas maailmas on viinud selleni, et „mahedatest“ pruunidest ja „meditatiivsetest“ hallidest on inimestel tekkinud tüdimus.

See aga ei tähenda, et peaksime pöörduma kalkide industriaalsete interjööride poole. Kui metalseid elemente oskuslikult kasutada, siis tegelikult need lihtsalt peegeldavad seda, mille keskel nad on. Teisisõnu metallid võimendavad seda atmosfääri, mis ruumis juba valitseb. Märkimisväärse erandina tuleb aga välja tuua roostevabast terasest köögiseadmed, mis on ekspertide sõnul endiselt üle hinnatud.

Sügavad juveelitoonid

Vääriskivide küllastunud toonid annavad 2024. aasta disainitrendide paletile sametise salapära. Ka see trend on osaliselt tingitud neutraalsete toonide hiljutisest domineerimisest sise­ kujunduses. Juba aastaid on neutraalne palett olnud see, mille poole interjööre kujundades pöördutakse. Nüüd avastab aga aina enam inimesi taas sügavaid ja

Romantilised õied

Moest kadumas Instagramist ja Pinterestist kopeeritud disain. Rõhuasetus on unikaalsetel leidudel ja kureeritud ruumidel, mitte internetis nähtu jäljendamisel. Meil kõigil on kõrini interjööridest, mis jätavad mulje, et neis keegi ei ela. Rõhk on nüüd interjööridel, mis mitte ainult ei pea vastu igapäevaelule, vaid on seotud nendega, kes seal elavad.

Elevandiluu tooni buklee on viimased paar aastat olnud kõikjal, mistõttu oli selle moest välja minemine juba ette arvatav.

Tekstuur on sellel väga mõnus, kuid on aeg tuua värvide ja mustritega veidi rikkust tagasi.

Masstoodangust hakatakse väsima. Inimesed soovivad investeerida esemetesse, mida nad saavad hoida igavesti, ja aina enam pööratakse tähelepanu jätkusuutlikkusele. Ei mingeid odavaid imitatsioone, selle asemel eelistatakse tooteid, mis on loodud kestma.

Romantiline disain on midagi enamat kui valentinipäeva esteetika klišeelik kehastus. Enesekindlalt omaks võetuna võivad pehmed roosad ja punased, lillemotiivid ja pitsid olla sensuaalsed, provokatiivsed ning luua äraütlemata mõnusa interjööri. Eriti hästi on omaks võetud maksimalistlikud lilleseaded: alates patjadest kuni voodipesu ja vaipadeni võib näha, kuidas botaaniline inspiratsioon hiilib kõikidesse tekstiilidesse.

Romantiline sisekujundus ei seisne aga ainult lillemustrites. Need on nostalgilised, visuaalselt meeldivad ja emotsionaalsed ruumid. Aeg on omaks võtta pehmed värvid, luksuslikud materjalid ja rikkalikud aksessuaarid, et luua sooja ning romantilist atmosfääri. See on armastuse, nostalgia ja elu lihtsate rõõmude tähistamine.

Vaikne luksus

Samamoodi nagu moemaailmas, on „vaikne luksus“ hakanud maad võtma ka sisekujunduses. Nagu garderoobi kokkupanekulgi, on ruumidisainis rõhk klassikalistel esemetel, millesse tuleb suhtuda kui investeeringutesse. Need on esemed, mis ei pruugi püüda vaataja pilku, kuid on aegumatud, klassikaliste vormide ja siluettidega. Samuti võtavad võimust luksuslikud, pehmed, tekstuursed kangad, soojad rikkalikud puidud ja suursugused mustrid pehmel mööblil.

Vaikne luksus on sisustustrend, mis rõhutab tagasihoidlikku elegantsi ja kvaliteetseid materjale. See on liikumine, mis seab esikohale lihtsuse ja rafineerituse, luues kauneid, rahustavaid ruume, mis peegeldavad külluslikkust ilma uhkeldamiseta.

UNICORN DISAIN

Unicorn Disain – sinu kodu stiilsed tekstiilid ja tapeedid

Tartus asuv Unicorn Disain on tuntud kvaliteetsete ja trendikate tapeetide ning kardinate poolest. Salongi klientidele pakutakse laia valikut stiile ja disainilahendusi – igaüks leiab just selle, mis tema koduga kokku kõlab.

Salongi Unicorn Disain disainer K ­ ristel Hansi ütleb, et kardinate, tapeetide ja tekstiilide sobitamisel ei ole rangelt järgitavaid reegleid. „Igaüks saab teha valikuid vastavalt enda eelistustele ja isikupärale. Mõned eelistavad julgeid värvikombinatsioone, teised pastelseid ja heledaid toone, ent kuldne reegel on hoida korraga kasutusel mitte rohkem kui kolme põhivärvi, siis ei teki ka ülekoormatud muljet.“

Kardinate hooldamiseks soovitatakse õhulisi päevakardinaid pesta kaks korda aastas. Paksemate külgkardinate pesemist tuleks kaaluda ainult juhul, kui need on määrdunud.

Sametit ja teisi sarnaseid kangaid ei tohi pesta pesumasinas ja ka linaste kangaste puhul on lihtsam pöörduda keemilisse puhastusse.

Tapeedid on tagasi

Kristel Hansi toob välja, et tapeetide puhul on hetkel populaarsed sügavad toonid, pehmed vormid, botaaniline muster ja geomeetria – erinevaid võimalusi ruumide kujundamiseks on tõesti palju. „Ajatud ja klassikalised tapeedid on sageli inspireeritud juugendstiilist, nende mustrid loovad elegantse ja kauni atmosfääri. Värvidest tulevad esile roheline, pruun, tume­ punane ja -sinine ning liivakarva toonid. Need värvid loovad sooja ja hubase atmosfääri ning lisavad ruumile iseloomu.“ Levinud on ka mitme värvi kombinatsioonid, kus erinevad toonid kas omavahel harmoneeruvad või huvitava kontrasti loovad.

Disainer märgib, et tapeedi valik sõltub paljuski ruumi suurusest, valgustingimustest ja soovitud atmosfäärist. „Põhjapoolsetesse ruumidesse soovitan valida heledamad toonid, mis ai-

30 VEEBRUAR 2024

tavad luua avarama ja valgusküllasema tunde. Lõunapoolsetes ruumides võib kasutada ka tumedamaid toone, mis annavad ruumile soojust ja elegantsust.

Pisemates ruumides on soovitatav eelistada väiksemat mustrit, et ruum ei tunduks liiga kitsas või ülekoormatud.“ Kui on vaja kombineerida tapeeti teiste sisustuselementidega, nagu mööbel ja aksessuaarid, on disaineri sõnul oluline tagada, et tapeet toetaks kogu sisustust. „Üks võimalus on kasutada tapeedist võetud värve ja mustreid padja­katetel, laudlinadel ja vaipadel. See annab ruumile ühtse ja harmoonilise

ilme ning aitab sisustuselemente omavahel siduda.“

Tekstiilid loovad hubasust

Kuidas teha ruumis tekstiilivalikuid nii, et tulemus oleks harmooniline? Salongi Unicorn Design disainer ütleb, et oluline on arvestada ruumi üldise stiiliga. „Kui tapeet on juba valitud, siis on hea võtta rull salongi kaasa, et kardinate valimine oleks lihtsam.“ Tähtsust omab ka see, kas soovitakse läbipaistvaid kardinaid, mis pakuvad veidi vähem privaatsust, sest lubavad valgust läbi, või vastupidi – pimendavaid kardi-

naid, mis tagavad rahulikuma une. Olemas on ka heli- ja soojusisolatsiooni pakkuvad kardinakangad ja mürasummutavad kangad. Tehniliste kardinate trend on disaineri sõnul võimalus juhtida kardinaid puldist või targa kodu süsteemist. Lisaks saab seadistada ajakava, millal kardinad automaatselt avanevad ja sulguvad.

Kardinakangaste valdkonnas liigutakse üha enam looduslike ja taaskasutatavate toorainete poole. Kristel Hansi ütleb, et värvide puhul võib välja tuua kolm suunda: mahe loodus (looduslikud pastelsed toonid), kirgas loodus (erksamad lillede toonid) ja pärand (puhtad ja tugevad toonid, mis on inspireeritud erinevatest kultuuridest). „Vaiba valimine võiks jääda viimaseks: kui mööbel ja kardinad on paigas, siis on lihtsam hinnata, millist värvitooni või missuguse mustriga vaip ruumi täiendama peaks.“

Üle Keila vaated Preemiumklassi butiikmaja Viimased korterid!

Värske ja maitsekas! Äsja valminud

Suured terrassid!

Ahvatlevalt tark!

Tark maja. Jahutussüsteemiga

keskvaljak4.ee