Årsrapport Victoria Eiendom 2016

VICTORIA Ã… R S R A P P O RT 2 0 1 6

EIENDOM

1 ADM. DIREKTØR 2 2016 I KORTE TREKK 3 DET TE ER VICTORIA EIEND OM 4 NØKKELTALL 6 12 13 14 15 25

STYRETS BERETNING RESULTATREGNSKAP BALANSE KONTANTSTRØMOPPSTILLING NOTER REVISJONSBERETNING

28 31 32 33 34 36 40 43

EIERSTYRING O G SELSKAPSLEDELSE AKSJONÆROVERSIKT VERDIVURDERING PER 31.12.2016 VERDIJUSTERT BALANSE PER 31.12.2016 VERDIUTVIKLING 2016 EIEND OMMER PROSJEKTER ANSAT TE

46 ENGLISH SUMMARY 48 FINANCIAL INFORMATION

ADM. DIREKTØR

2016 – året hvor det meste stemte – igjen

VICTORIA EIEND OM KAN ET TER AVSLUT TET 2016 SE TLBAKE PÅ NOEN RIKTIG GODE ÅR.

Christian Ringnes Adm. direktør

Rammebetingelsene, i form av fortsatt lav rente, generelt økt etterspørsel og begrenset nybygging, har de siste tre år lagt grunnen for et eiendomsmarked med stabile til stigende leier og positiv verdiutvikling.

Victoria Eiendom er hovedeier i Eiendomsspar og derigjennom største eier av en av Oslos fineste eiendomsporteføljer og en førsteklasses hotellportefølje i NordEuropa (via Pandox). Eiendomsspar utgjør mer enn 80% av Victoria Eiendoms eksponering mot eiendomsmarkedet, hvilket innebærer at Victoria Eiendoms viktigste oppgave er å være en konstruktiv og god eier i Eiendomsspar.

I så måte kan Victoria Eiendom være tilfreds med de siste års underliggende verdiutvikling i Eiendomsspar (+210% de siste tre år), og i enda større grad med aksjekursutviklingen (+294% de siste tre år, hensyntatt aksjeutbytte). Victoria Eiendom har da også sett sin egen aksjekurs øke med 274% de siste tre år og hatt anledning til å dele ut tilsammen kr 884 millioner i utbytte i perioden.

Det er ti år siden sist Victoria Eiendom så en tilsvarende gunstig utvikling. Jeg skrev dengang at «det antagelig vil ta lang tid før Victoria Eiendom igjen får oppleve et år som 2006, året hvor det meste stemte». Det tror jeg dessverre vi må anta også for 2016. Selv om eiendomsmarkedet tilsynelatende tegner godt og til tross for Victoria Eiendoms førsteklasses eiendommer og betydelige finansielle kapasitet, må vi forvente oss en pust i bakken.

11000 10000 9000 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17

Victoria Eiendom kursutvikling inkl. akkumulert utbytte til nominell verdi

Adm. direktør

3

2016 I KORTE TREKK

• Bokført resultat før skatt blir kr 826 mill. (kr 1.141 mill.).

• Likviditetsreserven utgjør kr 636 mill. (kr 287 mill.).

• Verdijustert egenkapital per aksje øker med 21%.

Verdijustert balanse per 31.12.2016 (mill. kr) 9.316

9.316

Eiendommer/ prosjekter 2.562 Verdijustert egenkapital (etter ordinært utbytte)

• Aksjekursen stiger fra kr 425 til kr 555 per aksje (+ 43% hensyntatt utbetalt utbytte).

• Styret foreslår utdelt et ordinært utbytte på kr 6,50 per aksje (kr 6,00 per aksje).

7.577 Eiendomssparaksjer/øvrige tilknyttede selskaper/FKV 6.363 Latent/ utsatt skatt

• Victoria Eiendom erverver Nedre Slottsgate 21, Oslo.

• Selskapet foretar noen mindre salg.

138 Øvrige fin. anleggsmidler

Rentebærende gjeld

26

1.334 Annen gjeld

• Eiendomsmarkedet utvikler seg fortsatt positivt gjennom 2016.

4

VICTORIA EIEND OM ÅRSRAPPORT 2016

267

Omløpsmidler mv. 365

AKTIVA

PASSIVA

DET TE ER VICTORIA EIEND OM

VICTORIA EIEND OM BLE STIFTET I JUNI 1993 VED FISJON AV EIEND OMSSPAR FOR Å FØLGE EN RELATIVT AGGRESSIV INVESTERINGSSTRATEGI I ET EIEND OMSMARKED SOM PÅ DET TIDSPUNKT VAR ANTAT T Å VÆRE NÆR BUNNEN. VICTORIA EIEND OM HAR IDAG EIEND OMMER MED EN VERDI PÅ KR 2,6 MILLIARDER. VIDERE ER SELSKAPET I DAG HOVEDAKSJONÆR I EIEND OMSSPAR MED ET AKSJEINNEHAV VERD KR 6,2 MILLIARDER, BEREGNET BASERT PÅ SUBSTANS I EIEND OMSSPAR PER 31.12.2016.

Victoria Eiendom har et utleieareal i egne eiendommer på 97.600 kvm og et leienivå på kr 156 mill.

Victoria Eiendoms investering i Eiendomsspar utgjør 4/5-deler av Victoria Eiendoms brutto eksponering mot eiendomsmarkedet.

Christian Ringnes er direkte og indirekte Victoria Eiendoms største aksjonær og kontrollerer sammen med nærstående 40% av utestående aksjer (justert for direkte og indirekte eide egne aksjer). I tillegg har selskapet 386 institusjonelle og private aksjonærer.

Verdijustert egenkapital etter skatt er beregnet til kr 7.577 mill. (kr 540 per aksje inkludert avsatt ordinært utbytte) og utgjør 81% av verdijustert balanse per 31.12.2016.

Victoria Eiendom søker å maksimere verdijustert egenkapital ved besittelse og utvikling, samt kjøp og salg av fast eiendom, både direkte og indirekte via investeringen i Eiendomsspar. Selskapets driftsfilosofi er basert på service og profesjonalitet.

2016 i korte trekk / Dette er Victoria Eiendom

5

NØKKELTALL

Mill. kr

2016 2015 2014 2013 2012 2011 2010 2009 2008 2007

Resultat Leieinntekter Brutto driftsresultat Resultat før skattekostnad Årsresultat

140 130 120 114 110 115 108 115 105 106 127 120 111 104 102 104 99 105 97 99 826 1.141 514 283 244 247 217 177 85 253 714 1.093 417 198 190 199 166 137 76 221

Bokført balanse Bokført egenkapital Bokført totalkapital Bokført egenkapitalandel Netto rentebærende gjeld

2.522 1.860 832 791 636 629 421 603 572 486 4.152 3.463 2.372 2.184 1.957 1.775 1.762 1.754 1.903 1.714 61% 54% 35% 36% 32% 35% 24% 34% 30% 28% 1.028 1.389 1.244 1.188 961 873 1.139 840 861 857

Verdijustert balanse (Ved verdsettelse av Eiendomsspar-aksjen til substansverdi/VEK) Verdijustert egenkapital Verdijustert totalkapital Verdijustert egenkapitalandel Nøkkeltall per aksje (kr) Bokført egenkapital per aksje Verdijustert egenkapital per aksje (etter avsatt utbytte) Aksjekurs per 31.12 Substansverdipremie/(-rabatt) aksjer inkl. utbytte

7.577 6.971 4.824 4.107 3.670 3.590 3.227 2.929 2.708 3.578 9.316 8.668 6.465 5.554 5.048 4.780 4.605 4.112 4.069 4.831 81% 80% 75% 74% 73% 75% 70% 71% 67% 74% 178 132 59 56 43 42 28 37 35 30 533 491 339 287 251 244 219 179 166 217 555 425 300 225 223 202 213 195 145 268 3% (14%) (13%) (23%) (15%) (18%) (4%) 7% (14%) 22%

Resultat per aksje

50,28 77,04 29,12 13,69 12,96 13,56 10,81 8,43 4,53 13,49

Avsatt ordinært utbytte per aksje Avsatt/utbetalt ekstraordinært utbytte per aksje

6,50 6,00 5,50 5,00 4,00 3,50 3,00 2,50 2,25 2,25 45,00 – 20,00 – 6,00 – – – – –

Antall utestående aksjer per 31.12 Gjennomsnittlig antall utestående aksjer

14.137’ 14.145’ 14.145’ 14.228’ 14.505’ 14.585’ 14.585’ 16.187’ 16.187’ 16.334’ 14.140’ 14.145’ 14.170’ 14.443’ 14.565’ 14.585’ 14.971’ 16.187’ 16.281’ 16.328’

Nøkkeltall per aksje (kr) (ved verdsettelse av Eiendomsspar-aksjen til markedsverdi) Verdijustert egenkapital per aksje (etter avsatt utbytte) Substansverdipremie/(-rabatt) aksjer inkl. utbytte

6

598 441 299 237 228 220 236 224 155 249 (8%) (5%) (2%) (7%) (7%) (9%) (11%) (14%) (6%) 7%

VICTORIA EIEND OM ÅRSRAPPORT 2016

Styrerom – Karl Johans gate 16B

Styrets beretning og tallene 2016

Nøkkeltall / Styrets beretning og tallene 2016

7

2016 VAR ET MEGET GODT ÅR FOR VICTORIA EIENDOM. VERDIJUSTERT EGENKAPITAL ER PER 31.12.2016 BEREGNET TIL KR 540 PER AKSJE VED VERDSETTELSE AV EIENDOMSSPAR-AKSJEN TIL SUBSTANSVERDI, EN ØKNING PÅ 21% FRA FJORÅRET. VICTORIA EIENDOMS RESULTAT FØR SKATT BLE KR 826 MILL., MOT KR 1.141 MILL. I 2015.

NEDGANGEN SKYLDES REDUSERTE SALGSGEVINSTER I EIENDOMSSPAR. STYRET FORESLÅR ET ORDINÆRT UTBYTTE FOR 2016 PÅ KR 6,50 PER AKSJE (2015: KR 6,00 PER AKSJE).

Eiendomsmarkedet Eiendomsmarkedet utviklet seg fortsatt positivt gjennom 2016. Transaksjonsaktiviteten for næringseiendom i Norge var historisk høy, med et volum på vel 60 milliarder, som dog var nær en halvering fra rekordåret 2015. Avkastningskravet sank med mellom 0,25 0,50%-poeng gjennom året. Leiemarkedet viste generelt positiv utvikling.

Kontormarkedet i Oslo, Asker og Bærum absorberte 171.000 kvm i 2016, herav var hele 120.000 kvm konvertering til bolig. Sysselsettingen økte i 2016 med 5.000 personer, mer enn en halvering fra 2015. Ferdigstilte arealer utgjorde i 2016 145.000 kvm. Arealledigheten sank fra 650.000 kvm til 624.000 kvm, som utgjør 6,3% av kontorarealet i regionen. Arealledigheten er høyest i ytre soner med 8-9% og lavest i sentrum med 3-4% som tilsvarer markedsbalanse. Leiene var således svakt stigende i sentrum, men under et visst press i ytre soner, særlig de vestlige hvor oljerelaterte leietakere er sterkt representert.

Tilbudet av hotellrom i Osloregionen økte med 5% i 2016. Etterspørselen viste også positiv utvikling, hvilket medførte at belegget sank kun marginalt til 69%. Prisene økte svakt, hvilket resulterte i at inntekt per tilgjengelig rom forble uendret i forhold til 2015.

For landet som helhet økte pris per tilgjengelig rom med 2% og belegget steg til 55%. Hotellmarkedet i

8

VICTORIA EIEND OM ÅRSRAPPORT 2016

Nord-Europa forøvrig utviklet seg i sum klart positivt.

Alle de nordiske hovedstedene utenom Oslo viste vekst i pris per tilgjengelig rom, hvilket også var tilfelle for de fleste andre nordeuropeiske byer. Unntakene var Brussel og Paris, som begge ble berørt av terroranslag.

Butikkutleiemarkedet viste stabil utvikling gjennom 2016, men er meget selektivt med hensyn til beliggenhet.

Utleiemarkedet for logistikkeiendom var stabilt.

Markedet for utleie av boliger i Oslo utviklet seg positivt med en leieprisvekst på vel 2%.

Markedet for kjøp og salg av boliger viste meget sterk prisvekst med 13% for Norge og 23% i Oslo.

Investeringer og salg Victoria Eiendom har solgt Schiøtts vei 6A/6C til adm. dir. Christian Ringnes. Salget har foregått til markedspris og for øvrig på vanlige betingelser. Salgssummen er kr 75 mill. og ga Victoria Eiendom en regnskapsmessig gevinst på kr 14,6 mill. Eiendommen ble ervervet av Victoria Eiendom i fjerde kvartal 2014.

Selskapet har ervervet Nedre Slottsgate 21, Oslo, en butikk-/kontoreiendom på 2.300 kvm. Dette er nabo-

STYRETS BERETNING

eiendom til Karl Johans gate 21, der Victoria Eiendom direkte og indirekte har en eierandel på 63,5%.

Drift og utleie Driften av Victoria Eiendoms egen eiendomsmasse var tilfredsstillende også i 2016. Victoria Eiendom hadde ved årsskiftet 2% ledighet i eiendomsmassen, uendret fra i fjor.

Anders Ryssdal Styrets leder

Leiv Askvig

Gjennomsnittlig veiet kontraktsløpetid er 5,8 år per 31.12.2016. Det er selskapets oppfatning at leiekontraktsmassen er solid og det forventes ikke at kontraktsmislighold vil påføre Victoria Eiendom vesentlige tap.

Selskapet ønsker i sin virksomhet å bidra til bedret miljø. Victoria Eiendom etterstreber således miljøvennlige materialvalg, energioptimale tekniske løsninger og miljøbevisste prosjekt- og driftsprosedyrer i sine eiendommer. Victoria Eiendoms virksomhet medfører normalt ikke påviselige skadevirkninger for det ytre miljø.

Ragnar Horn

Giséle Marchand

Monica S. Salthella

Christian Ringnes Adm. direktør

Investeringen i Eiendomsspar Eiendomsspars resultat før skatt i 2016 ble kr 1.376 mill., mot kr 2.327 mill. i 2015. Nedgangen skyldes reduserte salgsgevinster. Verdijustert egenkapital i Eiendomsspar er per 31.12.2016 beregnet til kr 331 per aksje, en økning på 20% fra fjoråret.

Avkastningen på Eiendomsspar-aksjen var positiv i 2016. Kursen steg fra kr 287 ved årets begynnelse til kr 380 ved årets slutt (+ 49% hensyntatt utbetalt utbytte på kr 49,00 per aksje).

Eiendomsspar-aksjen ble ved årsskiftet verdsatt til 115% av beregnet substansverdi, mot 88% året før.

Victoria Eiendom er Eiendomsspars hovedaksjonær via sin direkte eierandel på 8,4% og sin 51%-andel i Eiendomsspar Invest AS som eier 50,3% av Eiendomsspar. Victoria Eiendoms reelle eierandel utgjør 47% av Eiendomsspars utestående aksjer per 05.04.2017.

Styrets beretning

9

Investeringen i Eiendomsspar utgjør 4/5-deler av Victoria Eiendoms eksponering mot eiendomsmarkedet og er således av stor betydning for selskapet. Av denne grunn er årsrapport for Eiendomsspar vedlagt.

Redegjørelse for årsregnskapet Årsregnskapet er utarbeidet under forutsetning om fortsatt drift, jfr. Regnskapslovens § 4-5. Styret bekrefter at forutsetningen er til stede, jfr. Regnskapslovens § 3-3.

Resultatregnskap Leieinntekter for Victoria Eiendom konsern ble kr 140 mill., en økning på kr 10 mill. fra 2015. Driftsresultatet ble kr 120 mill., mot kr 100 mill. i fjor. Økningen skyldes hovedsakelig salgsgevinster.

Victoria Eiendoms egen kontantstrøm etter finans, men før salgsgevinster, kursgevinster og rehabiliteringskostnader, utgjorde kr 1.114 mill., mot kr 135 mill. i 2015. Økningen skyldes hovedsakelig ekstraordinære utbytter fra Eiendomsspar og TS/FKV. Resultat før skattekostnad ble kr 826 mill., mot kr 1.141 mill. i 2015. Nedgangen skyldes reduserte salgsgevinster i Eiendomsspar.

Balanse og likviditet Victoria Eiendom konsernets bokførte totalkapital var per 31.12.2016 kr 4.152 mill., en økning på kr 689 mill. fra 2015 (kr 3.463 mill.). Økningen skyldes netto kjøp av eiendommer, økt bokført verdi på Eiendomssparinvesteringen, samt økt likviditetsbeholdning. Samlet gjeld utgjorde kr 1.630 mill. (kr 1.603 mill.), hvorav kr 1.334 mill. (kr 1.410 mill.) var rentebærende.

Victoria Eiendom har ingen finansielle covenants i sine låneavtaler/kredittrammer.

Fastrentelånene utgjorde 45% av låneporteføljen per 31.12.2016 og har en gjennomsnittlig gjenværende bindingstid på 5,2 år. Gjennomsnittlig rente på låneporteføljen er 3,6%, mot 3,9% i fjor.

10

VICTORIA EIEND OM ÅRSRAPPORT 2016

Victoria Eiendoms likviditetsreserve inklusiv langsiktig, pantsikret kredittramme utgjør kr 636 mill. (kr 287 mill.). I tillegg har det tilknyttede selskapet Eiendomsspar en betydelig likviditetsreserve.

Verdijustert egenkapital (inkl. minoritetsinteresser) er beregnet til kr 7.577 mill. etter avsatt utbytte, som gir en verdijustert egenkapitalandel på 81%, mot 80% i 2015.

Ved beregning av verdijustert egenkapital er det benyttet følgende gjennomsnittlige avkastningskrav (netto yield) ved verdivurdering av eiendomsporteføljen: • Victoria Eiendom; 5,6% (2015: 6,1%) • Eiendomsspar: 5,3% (2015: 5,7%) Verdijustert egenkapital per aksje er per 31.12.2016 beregnet til kr 540, en økning på 21% fra fjoråret.

Selskapets kortsiktige gjeld utgjorde kr 209 mill. (kr 107 mill.). Victoria Eiendom har ingen kortsiktige rentebærende lån.

International Financial Reporting Standards (IFRS) Det er ikke krav om at Victoria Eiendom skal benytte de internasjonale regnskapsstandardene IFRS. Victoria Eiendom anvender således regnskapslovens regler og norsk god regnskapsskikk ved utarbeidelse av regnskapet. Dette innebærer blant annet at direkte eide eiendommer, herunder eiendommer eid av felleskontrollert virksomhet/tilknyttet selskap, regnskapsføres til historisk kost fratrukket akkumulerte avskrivninger.

Det foreligger betydelige merverdier i eiendomsporteføljen utover bokført verdi per 31.12.2016. Det samme gjelder for andeler i felleskontrollert virksomhet/tilknyttet selskap bokført under finansielle anleggsmidler.

Styret og administrasjonen Selskapets styre har, fra ordinær generalforsamling i mai 2016, bestått av Anders Ryssdal (leder), Leiv

STYRETS BERETNING

Askvig, Ragnar Horn, Gisèle Marchand og Monica S. Salthella.

Eiendomsspar og Victoria Eiendom har felles administrasjon, i henhold til en særskilt etablert avtale om kostnadsfordeling. Administrasjonen er organisasjonsmessig plassert hos Eiendomsspar og avtalen løper med 12 måneders gjensidig oppsigelse. Victoria Eiendom/Eiendomsspar diskriminerer ikke mellom kjønnene.

Det er ingen ansatte i Victoria Eiendom konsern.

Transaksjoner med nærstående parter Victoria Eiendom har solgt Schiøtts vei 6A/6C til adm. direktør Christian Ringnes. Salget har foregått til markedspris og for øvrig på vanlige betingelser. Salgssummen er kr 75 mill. og ga Victoria Eiendom en regnskapsmessig gevinst på kr 14,6 mill.

Eiendommen ble ervervet av Victoria Eiendom i fjerde kvartal 2014.

Eierstyring og selskapsledelse Victoria Eiendom er opptatt av å ha høy tillit blant investorer, långivere og andre interessenter. Selskapet forsøker til enhver tid å tilfredsstille markedets krav til finansiell rapportering, herunder gi relevant og pålitelig informasjon. Selskapet legger videre vekt på å ha gode styrings- og kontrollmekanismer. En ytterligere omtale av selskapets eierstyring og selskapsledelse er gitt på sidene 28-30 i årsrapporten.

Aksjonær- og kapitalforhold Kursutviklingen på Victoria Eiendom-aksjen var positiv i 2016. Kursen steg fra kr 425 ved årets begynnelse til kr 555 ved årets slutt (+ 43% hensyntatt utbetalt utbytte på kr 51,00 per aksje).

Victoria Eiendom-aksjen ble ved årsskiftet verdsatt til 103% av beregnet substansverdi, mot 86% i fjor, ved vurdering av Eiendomsspar-aksjen til substans. Ved

vurdering av Eiendomsspar-aksjen til siste omsetningskurs (kr 380), ble Victoria Eiendom-aksjen verdsatt til 92% av beregnet verdi ved årsskiftet.

Victoria Eiendom Invest AS (eiet 51% av Christian Ringnes og 49% av Victoria Eiendom) kontrollerer 32,1% av aksjene i Victoria Eiendom. Forøvrig kontrollerer Ringnes sammen med nærstående 16,0% av aksjene i Victoria Eiendom.

Victoria Eiendom har 17.307.618 utstedte aksjer.

Victoria Eiendoms indirekte eie av egne aksjer gjennom Victoria Eiendom Invest AS utgjør 2.722.996 av disse aksjene. Beholdningen av direkte eide egne aksjer utgjør 447.346. Antall utestående aksjer er 14.137.276 per 05.04.2017.

Fremtidsutsikter Transaksjonsmarkedet for næringseiendom ventes å holde seg på omtrent samme nivå som i 2016. Rentebunnen er antagelig passert, men positive leieprisforventninger vil likefullt kunne stimulere markedet.

I kontormarkedet i Oslo-regionen vil det i 2017 bli tilført 145.000 kvm. Dette er tilsvarende 2016. I 2016 absorberte markedet 171.000 kvm. Med antatt tiltagende sysselsettingsvekst og fortsatt høy boligkonvertering, er det trolig at arealledigheten vil minske fra dagens nivåer. Det kan således forventes leieprisstigning, spesielt for sentrale beliggenheter.

Hotellmarkedet i Oslo-regionen vil få en kapasitetsreduksjon på ca. 2% i 2017, hvilket i lys av noe bedrede konjunkturer bør lede til økte priser og belegg. Utsiktene for hotellmarkedet i Nord Europa vurderes å være generelt gode.

Butikkmarkedet har fått sin veksttakt redusert som følge av utenlands- og netthandel. Dette markedet er imidlertid meget selektivt, og det antas at gode beliggenheter fremdeles vil vise stabil utvikling.

Prisveksten i boligmarkedet var kraftig i 2016. Økt nybygging, redusert befolkningsvekst og manglende stimulans fra rentenedgang vil trolig føre til betydelig svakere prisstigning i 2017. Markedet for utleie av bolig forventes å forbli stabilt.

Styrets beretning

11

Anvendelse av årets overskudd

Årets overskudd for konsernet ble kr 713,7 mill. Årets overskudd i morselskapet, kr 1.221,4 mill., foreslås anvendt slik:

Victoria Eiendom delte i fjor ut et ordinært utbytte på kr 6,00 per aksje. Styret foreslår å øke utbytte for 2016 til kr 6,50 per aksje.

Utbytte (kr 6,50 per aksje) Overført til annen egenkapital Sum

kr 109,6 mill. kr 1.111,8 mill. kr 1.221,4 mill.

Oslo, 31.12.2016 / 05.04.2017

Anders Ryssdal Styrets leder

Gisèle Marchand

12

Leiv Askvig

Monica S. Salthella

VICTORIA EIEND OM ÅRSRAPPORT 2016

Ragnar Horn

Christian Ringnes Adm. direktør

Regnskap og noter 2016 12 13 14

RESULTATREGNSKAP BALANSE KONTANTSTRØMOPPSTILLING

15 16 16 17 17 17 18 18 19 19 19 19 20 20 22 23 23 23 23

NOTE NOTE NOTE NOTE NOTE NOTE NOTE NOTE NOTE NOTE NOTE NOTE NOTE NOTE NOTE NOTE NOTE NOTE NOTE

25

REVISJONSBERETNING

01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19

... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...

REGNSKAPSPRINSIPPER FINANSIELL MARKEDSRISIKO LØNN O G ANNEN DRIFTSKOSTNAD LEIEINNTEKT ANNEN FINANSINNTEKT O G FINANSKOSTNAD VARIGE DRIFTSMIDLER INVESTERINGER I DAT TERSELSKAP INVESTERINGER I FELLESKONTROLLERT VIRKSOMHET INVESTERINGER I TILKNYT TET SELSKAP INVESTERINGER I AKSJER O G ANDELER LÅN TIL FELLESKONTROLLERT VIRKSOMHET ANDRE LANGSIKTIGE FORDRINGER ANDRE KORTSIKTIGE FORDRINGER EGENKAPITAL SKAT TER GJELD TIL KREDIT TINSTITUSJONER ANNEN KORTSIKTIG GJELD RESULTAT PER AKSJE TRANSAKSJONER MED NÆRSTÅENDE

Regnskap Styrets beretning og noter/ Regnskap og noter 2016

13

RESULTATREGNSKAP

Victoria Eiendom AS 2015 2016

Millioner kroner

Note

– – Leieinntekt (4)

– – Driftskostnad eiendommer og prosjekter

– – Brutto driftsresultat – – Prosjektinntekt (13)

– – Prosjektkostnad (13) – – Salgsgevinst – – Rehabiliteringskostnad

– – Avskrivning på varige driftsmidler (6) (2,1) (2,1) Lønn og annen driftskostnad (3) (2,1) (2,1) Driftsresultat 86,0 458,3

19,8 675,0

3,1 6,2

0,2 0,3 49,1 140,6 (37,6) (42,6) 118,5 1.235,7 (6,1) (14,3) 112,4 1.221,4

Inntekt på investering i datterselskap Inntekt på investering i felleskontrollert virksomhet og tilknyttet selskap (8, 9) Renteinntekt fra datterselskap Renteinntekt fra felleskontrollert virksomhet Annen finansinntekt (5) Annen finanskostnad (5) Ordinært resultat før skattekostnad Skattekostnad på ordinært resultat (15) Årsresultat Resultat per aksje (kr) (18)

Tilordnet: Aksjonærer Minoriteter

14

VICTORIA EIEND OM ÅRSRAPPORT 2016

2016

Konsern

2015

139,6 129,7 (13,1) (10,2) 126,5 119,5 53,0 – (48,2) – 14,3 11,9 (7,9) (15,4) (9,4) (8,0) (8,6) (7,7) 119,7 100,3 –

–

758,6 1.090,0 – – 0,3 0,2 2,4 5,2 (54,7) (55,0) 826,3 1.140,7 (112,6) (47,4) 713,7 1.093,3 50,28 77,04 711,0 1.089,7 2,7 3,6

BALANSE

Victoria Eiendom AS 31.12.15 31.12.16

Millioner kroner

Note

Konsern 31.12.16 31.12.15

EIENDELER Anleggsmidler

– – Tomter, bygninger og annen fast eiendom

0,3 0,3 Driftsløsøre, inventar, kontormaskiner og lignende

0,3 0,3 Sum varige driftsmidler (6, 15) 1.059,2 1.208,8 Investeringer i datterselskap (7) 159,7 571,6 Lån til datterselskap 31,8 0,6 Investeringer i felleskontrollert virksomhet (8) 102,3 102,3 Investeringer i tilknyttet selskap (9) 60,3 54,8 Investeringer i aksjer og andeler (10) 15,5 – Lån til felleskontrollert virksomhet (11)

1,0 0,3 Andre fordringer (12) 1.429,8 1.938,4 Sum finansielle anleggsmidler 1.430,1 1.938,7 Sum anleggsmidler

1.088,1 1,3 1.089,4 – – 9,7 2.662,5 25,8 – 0,3 2.698,3 3.787,7

998,9 0,9 999,8 – – 46,5 2.345,4 31,3 15,5 1,0 2.439,7 3.439,5

Omløpsmidler 44,8 44,6 Andre fordringer (13)

4,3 186,5 Bankinnskudd, kontanter og lignende 49,1 231,1 Sum omløpsmidler

58,4 306,2 364,6

3,4 20,5 23,9

4.152,3

3.463,4

1.479,2

2.169,8

SUM EIENDELER

EGENKAPITAL OG GJELD Egenkapital 54,1 54,1 Aksjekapital 54,1 54,1 (1,4) (1,4) Egne aksjer (1,4) (1,4) 63,0 63,0 Overkurs 63,0 63,0 115,7 115,7 Sum innskutt egenkapital 115,7 115,7 460,1 809,4 Annen egenkapital 2.407,3 1.746,5 – – Minoritetsinteresser (0,6) (1,5) 460,1 809,4 Sum annen egenkapital 2.406,7 1.745,0 575,8 925,1 Sum egenkapital (14) 2.522,4 1.860,7 Gjeld 10,6 1,2 Utsatt skatt (15) 10,6 1,2 Sum avsetning for forpliktelser

87,3 87,3

86,0 86,0

774,7

5,3 780,0

1.099,7 5,3 1.105,0

Gjeld til kredittinstitusjoner (16) Øvrig langsiktig gjeld Sum annen langsiktig gjeld

1.334,2 – 1.334,2

1.409,5 – 1.409,5

112,8 112,8

138,5 138,5

Annen kortsiktig gjeld (17) Sum kortsiktig gjeld

208,4 208,4

107,2 107,2

903,4

1.244,7

Sum gjeld

1.629,9

1.602,7

1.479,2

2.169,8

SUM EGENKAPITAL OG GJELD

4.152,3

3.463,4

Oslo, 31.12.2016 / 05.04.2017

Anders Ryssdal Styrets leder

Leiv Askvig

Ragnar Horn

Gisèle Marchand

Resultatregnskap / Balanse

Monica S. Salthella

Christian Ringnes Adm. direktør

15

KONTANTSTRØMOPPSTILLING

Victoria Eiendom AS 2015 2016

Millioner kroner

2016

Konsern

2015

118,5 1.235,7 (14,3) (7,2)

– – – – – – – –

– 3,2 – –

– – (0,3) 1,7 103,9 1.233,4

Kontantstrømmer fra operasjonelle aktiviteter Ordinært resultat før skattekostnad Periodens betalte skatter Avskrivning på varige driftsmidler Salgsgevinst Prosjektinntekt Prosjektkostnad Nedskrivning aksjer og andeler Inntekt på investering i felleskontrollert virksomhet og tilknyttet selskap Utbytte fra felleskontrollert virksomhet/tilknyttet selskap Endring i tidsavgrensningsposter/andre poster Netto kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter

– –

– –

8,7 36,7 (129,7) (152,8) 31,3 (396,3) (89,7) (512,4)

Kontantstrømmer fra investeringsaktiviteter Innbetalinger ved salg av varige driftsmidler Utbetalinger ved kjøp av varige driftsmidler Innbetalinger ved salg av aksjer og andeler Utbetalinger ved kjøp av aksjer og andeler Inn-/utbetalinger ved utlån/andre investeringer (netto) Netto kontantstrøm fra investeringsaktiviteter

80,8 (148,2) 35,3 (3,2) 15,5 (19,8)

22,0 (163,6) 8,7 (8,7) (25,2) (166,8)

205,0 400,0 (135,0) (75,0)

– (3,9) (92,8) (859,9)

– – (22,8) (538,8)

Kontantstrømmer fra finansieringsaktiviteter Innbetalinger ved opptak av langsiktig gjeld Nedbetalinger av langsiktig gjeld Kjøp egne aksjer Utbetaling av utbytte Utbetalinger til minoritetsinteresser Netto kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter

400,0 (475,4) (3,9) (721,0) (1,8) (802,1)

205,0 (135,7) – (77,8) (5,2) (13,7)

(8,6) 12,9

4,3 266,3 270,6

Netto økning/(reduksjon) i bankinnskudd og kontanter Beholdning av bankinnskudd og kontanter per 01.01 Beholdning av bankinnskudd og kontanter per 31.12 Ubenyttede kredittrammer Likviditetsreserve per 31.12

285,7 20,5 306,2 330,0 636,2

(76,0) 96,5 20,5 266,3 286,8

16

182,2 4,3 186,5 330,0 516,5

VICTORIA EIEND OM ÅRSRAPPORT 2016

826,3 1.140,7 (8,9) (18,7) 9,4 8,0 (14,3) (11,9) (53,0) – 48,2 – 3,2 – (758,6) (1.090,0) 1.045,4 72,7 9,9 3,7 1.107,6 104,5

NOTER

NOTE 1 REGNSKAPSPRINSIPPER

Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapsloven og god regnskapsskikk.

Konsolidering Aksjer/andeler i datterselskap er eliminert i henhold til oppkjøpsmetoden. Det innebærer at kostpris for aksjene er sammenholdt med datterselskapenes egenkapital på kjøpstidspunktet, hensyntatt forskjellen mellom regnskapsført utsatt skatt i datterselskapene og den verdi som er reflektert i transaksjonsprisen. Betalt merverdi utover verdi av egenkapitalen er fordelt på de enkelte eiendommer i samsvar med de verdibetraktninger som lå til grunn ved oppkjøpene, og avskrives etter de samme prinsipper som konsernets øvrige eiendomsmasse. Forskjellen mellom regnskapsført utsatt skatt i datterselskapene og den verdi som er reflektert i transaksjonsprisen reverseres/resultatføres over tid som utsatt skattekostnad.

Interne transaksjoner, fordringer og gjeldsposter er eliminert i konsernregnskapet.

Investeringer i tilknyttet selskap og felleskontrollert virksomhet Aksjer i tilknyttet selskap og felleskontrollert virksomhet er vurdert etter egenkapitalmetoden i konsernregnskapet. Det innebærer at andel resultat etter avskrivning på merverdier er tillagt kostprisen for aksjene. Mottatt utbytte er eliminert. I selskapsregnskapet er aksjer i tilknyttet selskap og felleskontrollert virksomhet vurdert etter kostmetoden.

Investeringer i tilknyttet selskap og felleskontrollert virksomhet utgjør en vesentlig del av konsernets virksomhet. Av denne grunn vises andel resultat før skatt og andel skattekostnad på egne linjer i resultatregnskapet.

Leieinntekt Leieinntekter inntektsføres i takt med opptjeningen.

Avskrivning på varige driftsmidler Konsernets bygningsmasse avskrives lineært med 1-4% per år. Øvrige driftsmidler avskrives lineært med 10%-20% per år.

Rehabiliteringskostnad Kostnadene ved oppgradering av konsernets eiendommer blir i regnskapet henført til følgende grupper: – løpende reparasjons- og vedlikeholdskostnader – skattemessig utgiftsførbare rehabiliteringskostnader – skattemessig aktiveringspliktige rehabiliteringskostnader De to førstnevnte gruppene kostnadsføres i regnskapet, henholdsvis under postene “Driftskostnad eiendommer og prosjekter” og “Rehabiliteringskostnad”, mens beløp i sistnevnte gruppe i utgangspunktet aktiveres i regnskapet. Det gjøres en vurdering av alle oppgraderinger for å sikre en fornuftig regnskapsmessig behandling.

Byggelånsrenter Kostnad ved finansiering av nybyggingsprosjekter aktiveres i regnskapet.

Renter Renteinstrumenter periodiseres på tilsvarende måte som renter på gjeld. Urealisert gevinst/tap på fastrenteposisjoner som er knyttet til rentebærende gjeld regnskapsføres ikke.

Konsernbidrag Konsernbidrag til datterselskap, med fradrag for beregnet skatt, blir tillagt kostprisen på aksjene. Konsernbidrag fra datterselskap inntektsføres samme år som det er avsatt i det enkelte datterselskap, såfremt dette representerer opptjent resultat i eierperioden.

Fordringer Fordringer er oppført i balansen til den laveste verdi av anskaffelseskost og antatt virkelig verdi. Fordringer som forfaller senere enn ett år etter regnskapsårets slutt regnskapsføres som finansielle anleggsmidler.

Eiendommer Eiendommer er oppført i balansen til anskaffelseskost (inkludert oppskrivninger), redusert med akkumulerte regnskapsmessige av- og nedskrivninger. Eiendomsporteføljen vurderes samlet. Det foretas ikke nedskrivninger av enkelteiendommer i den utstrekning det foreligger tilstrekkelige merverdier i den øvrige eiendomsmassen.

Byggeprosjekter På byggeprosjekter for salg benyttes prinsippet om løpende avregning med fortjeneste. Det vil si at opparbeidet andel av prosjektets forventede fortjeneste tas til inntekt i takt med prosjektets fullføringsgrad (salgsgrad x ferdigstillelsesgrad), men minimum 50% skal være solgt før noe av fortjenesten tas til inntekt. Ferdigstillelsesgrad beregnes med utgangspunkt i pådratte kostnader i prosjektet. Tomtekjøp aktiveres ved kjøpstidspunkt. I byggeperioden kostnadsføres tomten i henhold til ferdigstillelsesgraden.

Kontantstrømoppstilling / Noter

17

Skatt Skattekostnaden i resultatregnskapet omfatter både periodens betalbare skatt og endring utsatt skatt.

Utsatt skatt er beregnet på skatteøkende midlertidige forskjeller mellom regnskapsmessige og skattemessige verdier etter utligning av skattereduserende midlertidige forskjeller og underskudd til fremføring.

Utsatt skatt balanseføres til nominell verdi etter den skattesats som på balansedagen er vedtatt å gjelde for fremtidige perioder, med unntak av utsatt skatt i datterselskaper på oppkjøpstidspunktet, (jfr. prinsippnoten vedrørende konsolidering ovenfor).

Kontantstrømoppstilling Kontantstrømoppstillingen er utarbeidet etter den indirekte metoden.

NOTE 2 FINANSIELL MARKEDSRISIKO

Victoria Eiendom er eksponert for svingninger i rentemarkedet. For å redusere denne risiko benytter selskapet renteswapavtaler (kr 600 mill.) og rentecapavtaler (kr 250 mill.) med cap-rente 5,0% ekskl. margin. Av konsernets samlede innlånsportefølje på kr 1.334,2 mill., skal 55% rentereguleres i 2017.

Mindreverdi på renteswapavtalene per 31.12.2016 utgjør kr 58,5 mill. (kr 74,1 mill.).

NOTE 3 LØNN O G ANNEN DRIFTSKOSTNAD

Ytelser til ledende personer Adm. direktør Adm. direktør avlønnes i Eiendomsspar. Victoria Eiendom belastes for andel av lønnskostnaden. Det er ikke avtalt særskilt sluttvederlagsordning for adm. direktør.

Ytelser til styret

Styrehonorar Naturalytelser

Anders Ryssdal Leiv Askvig Ragnar Horn Gisèle Marchand Monica S. Salthella

225.000 180.000 180.000 180.000 180.000

– – – – –

Sum

225.000 180.000 180.000 180.000 180.000

Det foreligger ikke opsjons- eller bonusordninger for styrets medlemmer. Det foreligger heller ikke pensjonsordninger eller sluttvederlagsordninger.

Det er ikke ytet lån eller foretatt sikkerhetsstillelse til fordel for verken adm. direktør, styret eller nærstående.

Godtgjørelse til revisor Morselskap Lovpålagt revisjon Skatterådgivning Andre tjenester utenfor revisjon

kr 214.000 kr 0 kr 26.500

Konsern Lovpålagt revisjon Skatterådgivning Andre tjenester utenfor revisjon

kr 492.525 kr 71.551 kr 88.615

Oppgitt honorar er etter fradrag for merverdiavgift.

18

VICTORIA EIEND OM ÅRSRAPPORT 2016

NOTER

NOTE 4 LEIEINNTEKT

Leieinntekt geografisk fordelt

Millioner kr

Konsern Morselskap 2016 2015 2016 2015

Oslo 103,6 90,7 – – Øvrige Norge 36,0 39,0 – – Sum 139,6 129,7 – –

NOTE 5 ANNEN FINANSINNTEKT O G FINANSKOSTNAD

Millioner kr

Konsern Morselskap 2016 2015 2016 2015

Annen finansinntekt Utbytte 0,2 0,4 139,4 45,1 Renteinntekter 2,2 1,1 1,2 0,4 Andre finansinntekter – 3,7 – 3,6 Sum annen finansinntekt 2,4 5,2 140,6 49,1 Annen finanskostnad Andre rentekostnader 50,3 53,7 38,3 36,3 Nedskrivning aksjer og andeler 3,2 – 3,2 – Andre finanskostnader 1,2 1,3 1,1 1,3 Sum annen finanskostnad 54,7 55,0 42,6 37,6

NOTE 6 VARIGE DRIFTSMIDLER

Millioner kr

Konsern Bygninger Tomter Driftsløsøre, inventar o.l.

Sum konsern Morselskap Driftsløsøre, inventar o.l.

Sum morselskap

Akk. Akk. Akk. Bokført Årets ansk. Årets Årets ansk. avskr. verdi ordinære per 01.01. tilgang avgang per 31.12. per 31.12. per 31.12. avskr.

Levetid

Avskrivningsplan

903,5 134,6 (30,2) 1.007,9 (221,6) 786,3 9,3 25-100 år Lineær 307,7 44,2 (50,1) 301,8 – 301,8 – – – 1,7 0,5 – 2,2 (0,9) 1,3 0,1 5-10 år Lineær 1.212,9 179,3 (80,3) 1.311,9 (222,5) 1.089,4 9,4 0,3 – – 0,3 – 0,3 – 0,3 – – 0,3 – 0,3 –

Noter

–

–

19

NOTE 7 INVESTERINGER I DAT TERSELSKAP Millioner kr

Eierandel/stemmeandel

Aksjekapital

Eid av morselskapet Admiralen AS 100,00% 0,1 ANS EP Karl Johans gate 16B 82,05% – ANS Sagahuset 54,90% – AS Eiendomspart Drammensveien 10 70,00% 0,1 AS Eiendomsutvikling 100,00% 0,1 AS Forretningsgården 100,00% 0,1 Bilbygg AS 100,00% 12,0 Bogstadveien 49 AS 100,00% 0,1 Bygdøy Allé 1 AS 100,00% 0,1 Drammensveien 88B AS 100,00% 0,1 Drammensveien 159 AS 100,00% 0,1 Eiendomsspar Invest AS *) 26,00% 0,1 Ekeberg Taubanedrift AS 100,00% 0,1 Helgesens gate 12-14 AS 100,00% 0,1 Karl Johans gate 12J AS 99,00% 0,1 Kongensgate 31 AS 100,00% 0,2 KS EP Drammensveien 10 70,00% – Majorstuveien 38 AS 100,00% 0,1 Mesterhoff Eiendom AS 100,00% 0,1 Nedre Slottsgate 21 DA 99,00% – Nordre gate 2 Holding AS 55,00% 1,0 Rosenkrantz’ gate 13 AS 100,00% 0,1 Thorleif Haugs vei 15 AS 100,00% 14,0 VE Invest AS 100,00% 300,0 Sum morselskap Eid av datterselskap ANS EP Karl Johans gate 16B ANS Sagahuset AS Eiendomspart Drammensveien 10 Bellonahuset AS Eiendomsspar Invest AS *) Karl Johans gate 12J AS KS EP Drammensveien 10 Nedre Slottsgate 21 DA

11,20% 0,10% 20,50% 55,00% 25,00% 1,00% 20,50% 1,00%

– – 0,1 6,0 0,1 0,1 – –

Bokført verdi

0,1 – – – 0,1 80,8 62,3 0,1 0,1 0,1 0,1 33,9 0,5 5,2 34,7 33,1 3,2 120,9 6,6 149,6 4,1 0,1 24,8 648,4 1.208,8 – – – 24,6 719,5 0,5 0,8 1,5

Alle selskapene har forretningskontor i Oslo.

Nedre Slottsgate 21 DA ble ervervet i 2016. *) Det foreligger avtale mellom aksjonærene som gir rett til å kreve fisjon av selskapet. Victoria Eiendom har på denne bakgrunn kun konsolidert sin eierandel i konsernselskapet.

NOTE 8 INVESTERINGER I FELLESKONTROLLERT VIRKSOMHET

Millioner kr

Eierandel/ stemme- andel

Opprinnelig kostpris konsern

Jacob Aalls gate 2 AS 50,0% Karl Johans gate 21 ANS 50,0% Scandic Hotel Gardermoen AS 50,0% Sum

Bokført verdi per 01.01.

Årets tilgang/ avgang

Andel resultat Andel Mottatt før skatt skatt utbytte

Bokført verdi per 31.12.

Årets Bokført avskrivning merverdi merverdi per 31.12.

0,1 28,2 (22,7) 2,8 (0,7) (7,2) 0,4 – – – 9,2 (7,0) 88,3 – (90,5) – (0,2) – 0,5 9,1 – 4,2 (1,0) (3,0) 9,3 – 0,7 0,6 46,5 (29,7) 95,3 (1,7) (100,7) 9,7 (0,2) 0,7

Jacob Aalls gate 2 AS og Karl Johans gate 21 ANS har forretningskontor i Oslo og Scandic Hotel Gardermoen AS har forretningskontor i Ullensaker.

20

VICTORIA EIEND OM ÅRSRAPPORT 2016

NOTER

NOTE 9 INVESTERINGER I TILKNYT TET SELSKAP

Eier- Millioner kr andel

Opprinnelig kostpris konsern

Bokført verdi per 01.01.

Årets tilgang/ avgang

Andel resultat Andel Mottatt før skatt skatt utbytte

Eiendomsspar AS 47,2% 1) 333,3 3.122,2 2) – 639,7 T6 Holding AS 27,0% 9,5 8,2 – 23,6 Sum 342,8 3.130,4 – 663,3

Egenkapital Bokført justering verdi mv. per 31.12.

(83,3) (917,7) (103,3) 2.657,6 0,1 (27,0) – 4,9 (83,2) (944,7) (103,3) 2.662,5

Årets avskrivning merverdi

(5,1) – (5,1)

Bokført merverdi per 31.12.

1,2 – 1,2

1) Målt mot antall utestående aksjer i Eiendomsspar AS per 31.12.2016.

2) Den indirekte andelen i Pandox regnskapsføres fra og med 01.01.2016 basert på IFRS-regnskapet til dette selskapet, siden det ikke lenger utarbeides regnskaper etter historisk kost metoden. Effekten av endret prinsipp er en økning i bokført verdi på andelen i Eiendomsspar på kr 785,0 mill. Effekten er ført direkte mot egenkapitalen.

Det er ikke utarbeidet sammenligningstall for 2015.

Markedsverdien av aksjene i Eiendomsspar AS utgjorde kr 7.116,7 mill. per 31.12.2016 (18.728.268 aksjer à kr 380 per aksje).

Selskapene har forretningskontor i Oslo.

NOTE 10 INVESTERINGER I AKSJER O G ANDELER Millioner kr

Eierandel

Antall aksjer

Eid av morselskapet FSN Capital Limited Partnership II 0,66% – FSN Capital III Limited Partnership 0,26% – Herkules Private Equity II 0,90% – Herkules Private Equity III 1,00% – Herkules Private Equity IV 3,04% – Sanosa AS 10,00% 100 Victoria Eiendom Invest AS 49,00% 913.448 Sum morselskap Eid av datterselskap Eliminering – Victoria Eiendom Invest AS *) Sum konsern

Bokført verdi

1,7 3,5 1,8 5,5 11,5 1,8 29,0 54,8 (29,0) 25,8

*) Eier hovedsakelig aksjer i Victoria Eiendom; eliminering foretatt i konsernregnskapet.

NOTE 11 LÅN TIL FELLESKONTROLLERT VIRKSOMHET

Millioner kr

Konsern Morselskap 2016 2015 2016 2015

Karl Johans gate 21 ANS – 15,5 – 15,5 Sum – 15,5 – 15,5

NOTE 12 ANDRE LANGSIKTIGE FORDRINGER

Millioner kr

Konsern Morselskap 2016 2015 2016 2015

Forskuddsbetalte kostnader 0,3 1,0 0,3 1,0 Sum 0,3 1,0 0,3 1,0

Noter

21

NOTE 13 ANDRE KORTSIKTIGE FORDRINGER

Millioner kr

Konsern Morselskap 2016 2015 2016 2015

Kundefordringer 0,6 0,2 – – Andre fordringer 4,1 2,6 44,5 44,6 Forskuddsbetalte kostnader 0,7 0,6 0,1 0,2 Opptjente ikke fakturerte inntekter 1) 53,0 – – – Sum 58,4 3,4 44,6 44,8 1) Beløpet gjelder opptjent, ikke fakturerte inntekter knyttet til oppføring av 9 eneboliger i Thorleif Haugs vei 4. Per 31.12.2016 er 8 av boligene solgt. Påløpt prosjektinntekt og prosjektkostnad fremkommer av resultatregnskapet. Netto av disse to poster utgjør regnskapsført prosjektfortjeneste. Selskapet har ingen tapskontrakter.

NOTE 14 EGENKAPITAL

Aksjekapitalen per 31.12.2016 er kr 54.086.306,25 fordelt på 17.307.618 aksjer à kr 3,125. Hver aksje har én stemme. Morselskapet eier 447.346 egne aksjer. Konsernet eier indirekte 2.722.996 egne aksjer gjennom sin 49% eierandel i Victoria Eiendom Invest AS. Antall utestående aksjer per 31.12.2016 utgjør således 14.137.276. Kostpris for de indirekte eide egne aksjene er ført til fradrag på konsernets egenkapital.

Annen Sum

Aksje- Egne egen- Minoritets- egenMillioner kr kapital aksjer Overkurs kapital interesser kapital

Morselskap Egenkapital per 31.12.15 54,1 (1,4) 63,0 460,1 575,8 Årsresultat 1.221,4 1.221,4 Kjøp egne aksjer (3,9) (3,9) Mottatt utbytte egne aksjer 0,1 0,1 Utbetalt ekstraordinært utbytte (758,7) (758,7) Avsatt utbytte (109,6) (109,6) Egenkapital per 31.12.16 54,1 (1,4) 63,0 809,4 925,1 Konsern Egenkapital per 31.12.15 54,1 (1,4) 63,0 1.746,5 (1,5) 1.860,7 Effekt av endret prinsipp for bokføring av den indirekte andelen i Pandox 785,0 785,0 Egenkapital per 01.01.16 54,1 (1,4) 63,0 2.531,5 (1,5) 2.645,7 Årsresultat 711,0 2,7 713,7 Kjøp egne aksjer (3,9) (3,9) Mottatt utbytte egne aksjer 0,1 0,1 Utbetalt ekstraordinært utbytte (758,7) (758,7) Mottatt ekstraordinært utbytte på indirekte eide egne aksjer 122,5 122,5 Avsatt utbytte (109,6) (109,6) Avsatt utbytte på indirekte eide egne aksjer 17,7 17,7 Minoritet – (1,8) (1,8) Andel omregningsdifferanser tilknyttet selskap mv.

(103,3) (103,3) Egenkapital per 31.12.16 54,1 (1,4) 63,0 2.407,3 (0,6) 2.522,4

22

VICTORIA EIEND OM ÅRSRAPPORT 2016

NOTER

Aksjonæroversikt per 31.12.2016 Aksjonær

1 Victoria Eiendom Invest AS *) 2 Tyns-Ring AS 3 Ringnes Holding AS 4 Arendals Fossekompani ASA 5 Horn, Hans Herman 6 MP Pensjon PK 7 Taconic AS 8 C. Ludens Ringnes Stiftelse 9 Victoria Eiendom AS 10 Bob Merlin AS 11 Raho AS 12 Krohn, Elisabeth S. J. 12 Krohn, Paul Ingar W. J. 14 Talbot, Anette Dobloug 15 Hubertus AS 16 AS Trosterud 17 Straen AS 18 Tricolor AS 19 OAK Management AS 20 Småfolk AS Øvrige aksjonærer (366) Totalt antall aksjer Direkte eide egne aksjer Indirekte eide egne aksjer *) Totalt antall utestående aksjer

Antall aksjer

aksjer i %

5.557.136 32,1 1.641.912 9,5 1.120.930 6,5 870.959 5,0 849.107 4,9 745.000 4,3 547.850 3,2 500.103 2,9 447.346 2,6 404.446 2,3 380.100 2,2 338.096 2,0 338.096 2,0 258.108 1,5 200.000 1,2 160.000 0,9 140.000 0,8 113.224 0,7 108.091 0,6 99.900 0,6 2.487.214 14,4 17.307.618 100,0 (447.346) (2,6) (2.722.996) (15,7) 14.137.276 81,7

*) Victoria Eiendom Invest AS eies av Victoria Eiendom (49%) og Christian Ringnes (51%). Indirekte eide egne aksjer utgjør således 2.722.996.

Direkte eide egne aksjer

31.12.2015

Kjøp

Salg 31.12.2016

Antall 439.278 8.068 – 447.346 Vederlag (mill. kr) 3,9 Aksjene er ervervet for senere å kunne benyttes til eventuell amortisering, incentivordninger, videresalg eller ved fusjon.

Aksjer eiet av styret og adm. direktør (inkl. nærstående) Aksjonær

Antall aksjer

Anders Ryssdal – Leiv Askvig – Ragnar Horn 1.036.041 Gisèle Marchand – Monica S. Salthella – Christian Ringnes *) 5.596.982 *) Inkl. Tyns-Ring AS og Ringnes Holdning AS, samt 51% andel av Victoria Eiendom Invest AS.

C. Ludens Ringnes Stiftelse eier 500.103 aksjer i Victoria Eiendom. C. Ludens Ringnes Stiftelse er en selvstendig stiftelse hvor Christian Ringnes er styrets leder.

Noter

23

NOTE 15 SKAT TER

Skattekostnad

Millioner kr

Konsern Morselskap 2016 2015 2016 2015

Betalbar skatt 31,2 9,8 23,7 8,0 Endring utsatt skatt 0,2 3,0 (9,3) (1,1) Endring utsatt skatt som følge av endret skattesats (3,7) (6,9) (0,1) (0,8) Andel skatt i felleskontrollert virksomhet/tilknyttet selskap 84,9 41,5 – – Sum 112,6 47,4 14,3 6,1 Konsern - utsatt skatt Skatteeffekten av midlertidige forskjeller i konsernet er som følger per 31.12: Millioner kr

2016

2015

2016

2015

Anleggsmidler 85,2 82,1 Gevinst- og tapskonto 5,0 6,6 Kortsiktig gjeld 0,1 0,4 Underskudd til fremføring (3,0) (3,1) Sum utsatt skatt per 31.12 87,3 86,0 Morselskap - utsatt skatt Midlertidige forskjeller i morselskapet er som følger per 31.12: Millioner kr

Anleggsmidler (0,9) 35,5 Gevinst- og tapskonto 2,3 2,9 Kortsiktig gjeld 3,6 4,0 Sum midlertidige forskjeller 5,0 42,4 Beregning av utsatt skatt: Anvendt skattesats 24% 25% Utsatt skatt per 31.12 1,2 10,6 Morselskap - årets skattegrunnlag Forskjellen mellom regnskapsmessig resultat før skattekostnad i morselskapet og årets skattegrunnlag er som følger: Millioner kr

2016

2015

Resultat før skattekostnad 1.235,7 118,5 Skattefritt konsernbidrag (356,0) (26,6) Utbytte/utdelinger (789,4) (64,8) Tap/nedskrivning aksjer og andeler 3,2 2,4 Andre permanente forskjeller – 2,2 Endring midlertidige forskjeller: – anleggsmidler 2,0 (4,2) – gevinst- og tapskonto 0,6 0,7 – kortsiktig gjeld 0,4 (0,1) Årets skattegrunnlag 96,5 28,1 Skattesats 25% 27% Betalbar skatt 24,1 7,6 Korrigering betalbar skatt tidligere år (0,4) 0,4 Betalbar skatt 23,7 8,0

24

VICTORIA EIEND OM ÅRSRAPPORT 2016

NOTER

NOTE 16 GJELD TIL KREDIT TINSTITUSJONER

Millioner kr

Konsern Morselskap 2016 2015 2016 2015

Gjeld til kredittinstitusjoner (pantelån) 1.334,2 1.409,5 1.099,7 774,7 Sum 1.334,2 1.409,5 1.099,7 774,7 2022 Andel total gjeld til renteregulering (konsern): 2017 2018 2019 2020 2021 og senere

%-andel

Avdrags-/forfallsstruktur langsiktig gjeld (konsern):

Gjeld til kredittinstitusjoner (pantelån)

55%

0%

0%

22%

0%

2017

2018

2019

2020

2021

–

375,4

0,9

455,9

495,6

23%

2022 Gjennomog senere snittlig rente

6,4 1)

3,6%

1) Tilsvarende tall per 31.12.2015 var kr 160,7 mill.

Pantstillelser: Bokført verdi av eiendommer pantsatt som sikkerhet for den rentebærende gjelden utgjør kr 791,2 mill. for konsernet. Bokført verdi av aksjer pantsatt som sikkerhet for den rentebærende gjelden utgjør kr 784,6 mill. for morselskapet og kr 2.657,6 mill. for konsernet.

NOTE 17 ANNEN KORTSIKTIG GJELD

Millioner kr

Konsern Morselskap 2016 2015 2016 2015

Leverandørgjeld 12,1 1,6 – – Betalbar skatt 31,6 9,4 24,1 7,6 Avsetning renter 5,0 5,6 4,8 4,0 Forskudd 1,9 0,5 – – Utbytte 1) 91,9 84,9 109,6 101,2 Annen gjeld 2) 65,9 5,2 – – Sum 208,4 107,2 138,5 112,8 1) Utbytte på indirekte eide egne aksjer (kr 17,7 mill.) er eliminert i konsernregnskapet.

2) Annen gjeld inkluderer mottatt netto akonto forsikringsoppgjør på kr 54,0 mill. i forbindelse med forsikringsoppgjøret etter brannen i Nordre gate 2.

NOTE 18 RESULTAT PER AKSJE

Antall utestående aksjer i Victoria Eiendom AS utgjør 14.137.276 per 31.12.2016, jfr. note 14. Gjennomsnittlig antall utestående aksjer i 2016 var 14.140.031 aksjer.

Konsern 2016 2015

Årets resultat tilordnet aksjonær (mill. kr) 711,0 1.089,7 Gjennomsnittlig antall utestående aksjer 14.140.031 14.145.344 Resultat per aksje (kr) 50,28 77,04

NOTE 19 TRANSAKSJONER MED NÆRSTÅENDE

Victoria Eiendom har solgt Schiøtts vei 6A/6C til adm. dir. Christian Ringnes.

Salget har foregått til markedspris og forøvrig på vanlige betingelser. Salgssummen er kr 75 mill. og ga Victoria Eiendom en regnskapsmessig gevinst på kr 14,6 mill. Eiendommen ble ervervet av Victoria Eiendom i fjerde kvartal 2014.

Noter

25

Revisjonsberetning

26

VICTORIA EIEND OM Ã…RSRAPPORT 2016

REVISJONSBERETNING

Revisjonsberetning

27

28

VICTORIA EIEND OM Ã…RSRAPPORT 2016

REVISJONSBERETNING

Revisjonsberetning

29

VICTORIA EIEND OMS PRINSIPPER FOR GOD EIERSTYRING O G SELSKAPSLEDELSE SKAL STYRKE TILLITEN TIL SELSKAPET O G BIDRA TIL STØRST MULIG VERDISKAPNING OVER TID, TIL BESTE FOR AKSJEEIERE, LÅNGIVERE, ANSAT TE O G ANDRE INTERESSENTER. DET SKAL VÆRE EN KLAR ROLLEDELING MELLOM AKSJEEIERE, STYRE O G DAGLIG LEDELSE.

Redegjørelse for eierstyring og selskapsledelse Styret i Victoria Eiendom følger aktivt opp kravene til god eierstyring og selskapsledelse.

Virksomhet Selskapets generelle formål er investering og drift av eiendom, øvrig investeringsvirksomhet og alt som dermed står i forbindelse, jfr. selskapets vedtekter §3.

Mer konkret søker Victoria Eiendom å maksimere verdijustert egenkapital per aksje ved besittelse og utvikling, samt kjøp og salg av fast eiendom, både direkte samt indirekte gjennom felleskontrollert og tilknyttet virksomhet.

Selskapskapital og utbytte Victoria Eiendoms verdijusterte egenkapital utgjorde kr 7.577 mill. per 31.12.2016, tilsvarende en verdijustert egenkapitalandel på 81%. Den verdijusterte egenkapitalandelen er innenfor selskapets mål og strategier.

Victoria Eiendom har over en meget lang periode fulgt en konsistent aksjonær- og utbyttepolitikk. Det er selskapets mål at aksjonærene over tid skal oppnå en konkurransedyktig avkastning på sine aksjer gjennom verdistigning og utbytte. Gjennomsnittlig årlig avkastning per aksje har fra stiftelsen i 1993 vært 23% p.a. (hensyntatt utdelt utbytte). Det er selskapets målsetting å føre en forutsigbar utbyttepolitikk, med en jevn og stabil økning i ordinært utbytte per aksje. Styret

30

VICTORIA EIEND OM ÅRSRAPPORT 2016

har for 2016 foreslått et ordinært utbytte på kr 6,50 per aksje, mot kr 6,00 per aksje året før.

Styret fikk på ordinær generalforsamling 19.05.2016 fullmakt til å erverve inntil 10% av selskapets aksjekapital, i prisintervallet NOK 1,- og NOK 750,-. Fullmakten gjelder til 15.05.2017. Styret vil på generalforsamlingen 15.05.2017 foreslå at fullmakten blir fornyet for en periode på 12 måneder, til 15.05.2018, i prisintervallet NOK 1,- og NOK 750,-. Selskapets beholdning av egne aksjer utgjør 447.346 per 05.04.2017.

Selskapets styre har også løpende hatt fullmakt til forhøyelse av selskapets aksjekapital ved fusjoner med andre selskaper med samlet verdi kr 7.500.000, fordelt på inntil 2.400.000 aksjer á kr 3,125 pålydende.

Aksjonærenes fortrinnsrett til tegning av aksjer er fraveket i fullmakten. Fullmakten vil bli foreslått fornyet på generalforsamlingen 15.05.2017 for en periode på 12 måneder.

Likebehandling av aksjeeiere og transaksjoner med nærstående Selskapet har én aksjeklasse og hver aksje har én stemme.

Dersom eksisterende aksjeeieres fortrinnsrett ved kapitalforhøyelser fravikes med bakgrunn i fullmakten nevnt ovenfor, vil begrunnelsen offentliggjøres i meldingssystemet for unoterte selskaper til Norges Fondsmeglerforbund.

EIERSTYRING O G SELSKAPSLEDELSE

Selskapets transaksjoner i egne aksjer skal søkes foretatt til den kurs eller nær den kurs som fremkommer på unotert listen til Norges Fondsmeglerforbund.

eller indirekte har en vesentlig interesse i avtaler som inngås av selskapet.

Adm. direktør i Eiendomsspar/Victoria Eiendom er hovedaksjonær i Victoria Eiendom som har felles administrasjon med Eiendomsspar. Adm. direktør eier 30.160 aksjer i Eiendomsspar (0,1% av aksjekapitalen). I Victoria Eiendom kontrollerer han sammen med nærstående 2.762.842 (16,0% av aksjekapitalen), samt 51% andel i Sundt Eiendom II AS, som eier 5.557.136 aksjer (32,1% av aksjekapitalen).

Fri omsettelighet

Det er vedtatt en felles investeringsstrategi for Eiendomsspar og Victoria Eiendom, som innebærer at Victoria Eiendom vil være hovedeier i Eiendomsspar og at fremtidige investeringer innenfor selskapenes hovedområde (større kontor- og hotelleiendommer) skal kanaliseres til Eiendomsspar. Eiendomsspar/ Victoria Eiendom har også felles administrasjon med T6 Holding AS, hvor ansatte i Eiendomsspar inkl. adm. direktør eier 73% av aksjene og Victoria Eiendom eier 27% av aksjene. T6 Holding AS kan investere gjennomsnittlig inntil kr 125 mill. per år i eiendomsmarkedet, i mindre eiendommer som ikke naturlig vurderes å være av porteføljemessig interesse for Eiendomsspar/Victoria Eiendom. Investeringene skal godkjennes av styret i Eiendomsspar/Victoria Eiendom, som har fortrinnsrett til å tre inn i investeringene.

Generalforsamlingen

Det er etablert avtaler om kostnadsfordeling mellom selskapene og laget retningslinjer for håndtering av selskapenes eksisterende og potensielle leietakere, samt nye investeringer.

Fra styrets side har det i forbindelse med utarbeidelse og jevnlig oppfølging av disse retningslinjer, samt godkjennelse av transaksjoner gjennom året, vært lagt vekt på å hindre interessekonflikter mellom selskapene.

Dessuten er målsettingen at selskapene skal oppnå mer lønnsom drift enn om selskapene opererte separat.

Vesentlige transaksjoner med nærstående fremgår av årsberetningen.

Selskapet har retningslinjer som sikrer meldeplikt for styremedlemmer og ledende ansatte hvis de direkte

Det foreligger ikke forkjøpsrett ved eierskifte av selskapets aksjer. Transport av aksjer skal, for å ha gyldighet overfor selskapet, godkjennes av styret. Aksjer som overdras til ny eier gir ikke stemmerett før det er gått fire uker etter at ervervet er meldt til selskapet.

Victoria Eiendom søker å legge til rette for at flest mulig aksjeeiere kan utøve sine rettigheter ved å delta i generalforsamlingen, og at generalforsamlingen blir en effektiv møteplass for aksjeeiere og styret. Selskapet har lagt til rette for at aksjeeiere som ikke kan være tilstede på generalforsamlingen kan møte ved fullmektig. Det er utarbeidet et eget fullmaktsskjema.

Styret og revisor er til stede i generalforsamlingen.

Møteleder velges av generalforsamlingen.

Valgkomité Victoria Eiendom har ikke egen valgkomité. Selskapet har per i dag samme styresammensetning som i Eiendomsspar, der selskapet er hovedeier.

Styrets sammensetning og uavhengighet I henhold til vedtektenes §6, første avsnitt skal selskapets styre bestå av tre til syv medlemmer, etter generalforsamlingens beslutning. Valgperioden er to år.

Nåværende styre består av fem medlemmer. Styremedlem Leiv Askvig er daglig leder i Sundt AS, Helene Sundt AS og CGS Holding AS, hvor Christian Ringnes er styreformann/styremedlem. Øvrige styremedlemmer i Eiendomsspar er uavhengig av ledende ansatte. Oversikt over styremedlemmers aksjeeie fremgår av note 14 i årsregnskapet.

Eierstyring og selskapsledelse

31

Styrets arbeid Styret har det overordnede ansvaret for forvaltningen av selskapet og for å føre tilsyn med den daglige ledelse og selskapets virksomhet.

Styret fastsetter en årlig plan for sitt arbeid og det avholdes normalt syv styremøter per år. Styret foretar evaluering av sitt arbeid én gang per år.

Risikostyring og intern kontroll Styret har ansvar for å påse at Victoria Eiendom har god intern kontroll og hensiktsmessige systemer for risikostyring. Ansvaret omfatter også selskapets verdigrunnlag og retningslinjer for etikk og samfunnsansvar.

Det utarbeides kvartalsvise regnskapsrapporter til styret, som inngår i den finansielle rapporteringen til aksjonærene. Styret foretar minst en gang per år oppfølging av risikoområder og internkontrollsystemer.

Det er styrets vurdering at kontrollmiljøet er godt og det er ikke avdekket vesentlige svakheter.

Godtgjørelse til styret Godtgjørelse til styrets medlemmer fastsettes av generalforsamlingen etter forslag fra selskapets aksjeeiere. Det foreligger ikke opsjons- eller bonusordninger for styrets medlemmer. Det foreligger heller ikke pensjonsordninger eller fratredelsesordninger.

Godtgjørelse til ledende ansatte Eiendomsspar og Victoria Eiendom har felles administrasjon, i henhold til særskilt avtale om kostnadsfordeling. Administrasjonen er organisasjonsmessig plassert hos Eiendomsspar og godtgjørelse til ledende ansatte utbetales i Eiendomsspar.

Informasjon og kommunikasjon Victoria Eiendom legger vekt på å ha en regnskapsmessig og finansiell rapportering som investorer, lån-

32

VICTORIA EIEND OM ÅRSRAPPORT 2016

givere og andre interessenter har tillit til. Victoria Eiendom legger videre vekt på åpenhet. Selskapet holder markedet løpende underrettet om selskapets disposisjoner og dets syn på eiendomsmarkedet.

Selskapets årsrapporter inneholder utfyllende tilleggsinformasjon om selskapet og virksomheten. Denne tilleggsinformasjonen har som målsetting å bidra til at selskapets aksjer prises nær, og i tråd med, utviklingen i selskapets underliggende verdier. Informasjon til selskapets aksjeeiere legges ut på selskapets internettside samtidig som den sendes aksjonærene.

Selskapsovertakelse Styret vil ved et eventuelt bud på selskapet arbeide for at samtlige aksjeeiere blir likebehandlet, samt sørge for at aksjeeierne får informasjon og tid til å ta stilling til budet. Styret vil ved et eventuelt bud avgi en uttalelse til aksjeeierne.

Revisor Revisors ansvar er å revidere det årsregnskapet og årsberetningen som er fremlagt av styret og daglig leder i henhold til revisorloven og god revisjonsskikk. Revisor fremlegger årlig for styret en oppsummering av årets revisjon.

Selskapet har etablert en rutine som sikrer at det avholdes minst et årlig møte mellom styret og revisor, uten at adm. direktør eller andre fra den daglige ledelsen er til stede.

I selskapets årsregnskap og på ordinær generalforsamling orienteres det om revisors godtgjørelse fordelt på revisjon og andre tjenester. Det vises til note 3 i årsregnskapet.

AKSJONÆROVERSIKT PER 15.03.2017

Aksjonær

Antall aksjer

1 Victoria Eiendom Invest AS *) 2 Tyns-Ring AS 3 Ringnes Holding AS 4 Arendals Fossekompani ASA 5 Horn, Hans Herman 6 MP Pensjon PK 7 Taconic AS 8 C. Ludens Ringnes Stiftelse 9 Victoria Eiendom AS 10 Bob Merlin AS 11 Raho AS 12 Krohn, Elisabeth S. J. 12 Krohn, Paul Ingar W. J. 14 Talbot, Anette Dobloug 15 Hubertus AS 16 AS Trosterud 17 Straen AS 18 Tricolor AS 19 Oak Management AS 20 Småfolk AS Øvrige aksjonærer (369) Totalt antall aksjer Direkte eide egne aksjer Indirekte eide egne aksjer *) Totalt antall utestående aksjer

Aksjer i %

5.557.136 32,1 1.641.912 9,5 1.120.930 6,5 870.959 5,0 801.751 4,6 745.000 4,3 547.850 3,2 500.103 2,9 447.346 2,6 404.446 2,3 380.100 2,2 338.096 2,0 338.096 2,0 258.108 1,5 200.000 1,2 160.000 0,9 140.000 0,8 113.224 0,7 108.091 0,6 99.900 0,6 2.534.570 14,6 17.307.618 100,0 (447.346) (2,6) (2.722.996) (15,7) 14.137.276 81,7

*) Victoria Eiendom Invest AS eies av Victoria Eiendom (49%) og Christian Ringnes (51%). Indirekte eide egne aksjer utgjør således 2.722.996.

Victoria Eiendom – Kursutvikling

11000 10000

Figuren viser Victoria Eiendom-aksjens kursutvikling fra stiftelsespunktet 18.06.1993 til 31.03.2017 (inkl. akk. utbytte til nominell verdi), sammenlignet med Oslo Børs totallindeks/hovedindeks. Indeks 18.06.1993 = 100.

9000 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17

Victoria Eiendom

Oslo Børs

Eierstyring og selskapsledelse / Aksjonæroversikt per 15.03.2017

33

VERDIVURDERING PER 31.12.2016

Det er gjennomført en verdivurdering av Victoria Eiendom per 31.12.2016. Denne viser følgende: Verdijustert egenkapital (VEK) per aksje VEK per aksje er beregnet til: • kr 540 per aksje ved vurdering av selskapets beholdning av Eiendomsspar-aksjer til substansverdi/VEK • kr 605 per aksje ved vurdering av selskapets beholdning av Eiendomsspar-aksjer til markedsverdi Dette representerer en økning på henholdsvis 21% og 53% fra i fjor.

Forutsetninger • Yield (direkteavkastningskrav) benyttet: snitt 5,6% (2015: 6,1%) • Løpende leie (inkl. ledige arealer) per 01.01.2017, alternativt markedsleie dersom denne ligger vesentlig lavere enn løpende leie; potensiell merleie i leiekontraktsmassen hensyntas ikke • Driftskostnader per eiendom: kalkulatorisk 10% + avsetning for større rehabiliteringskostnader de nærmeste årene • Latent skatt (avsettes som gjeld i balansen, det vil si føres ikke til fradrag på eiendommene): 9% på bygg inkl. tekniske installasjoner; 0% på tomt • Aksjeposten i Eiendomsspar (eierandel 47%) - substansverdi/VEK per aksje: kr 331 - markedsverdi per aksje: kr 380 Når det gjelder forutsetninger lagt til grunn for VEK beregning i Eiendomsspar, se Eiendomsspars årsrapport for 2016.

Implisitt selskaps-yield • Victoria Eiendoms egen portefølje: 5,9% • Eiendomsspars portefølje: 5,6% Selskaps-yield = yield etter skattejusteringer, det vil si beregning der yield måles mot: eiendomsverdier fratrukket latent skatt.

For Victoria Eiendom gir dette en økning i yield fra 5,6% til 5,9%.

Sensitivitetsanalyse Verdijustert egenkapital per aksje er særlig følsom for endringer i yield-nivå, samt endring verdi av Eiendomsspar-aksjen. For at investorer og andre interessenter skal kunne gjøre sine egne forutsetninger med hensyn på valg av yield-nivå, samt verdi av Eiendomsspar-aksjen, er det utarbeidet en sensitivitetstabell som vist nedenfor.

I sensitivitetsanalysen er det tatt hensyn til effekten av latent skatt ved endring i eiendomsverdiene.

Verdi per Eiendomsspar-aksje

Victorias eiendomsportefølje (yield)

yield kr

425

400

380

350

331

300

275

250

225

4,5% 5,0% 5,6% 6,0% 6,5% 7,0% 7,5% 709 686 664 652 639 628 618 676 653 631 619 606 595 585 650 627 605 593 580 569 559 610 587 565 553 540 529 519 585 562 540 528 515 504 494 544 521 499 487 474 463 453 511 488 466 454 441 430 420 478 455 433 421 408 397 387 445 422 400 388 375 364 354

Verdijustert egenkapital (VEK) per aksje

34

VICTORIA EIEND OM ÅRSRAPPORT 2016

VERDIJUSTERT BALANSE PER 31.12.2016

Millioner kr.

Note

Bokført

Justering

Verdijustert

Eiendeler Eiendommer og prosjekter (1) 1.089 1.473 2.562 Aksjer/lån felleskontrollert/tilknyttet selskap (2) 2.672 3.691 6.363 Øvrige finansielle anleggsmidler

26 – 26 Omløpsmidler 365 – 365 Sum eiendeler 4.152 5.164 9.316 Egenkapital og gjeld Egenkapital inkl. minoritetsinteresser Latent/utsatt skatt Rentebærende gjeld Annen gjeld

(6, 7) (3) (4) (5)

2.523 87 1.334 208

5.054 51 – 59

7.577 138 1.334 267

Sum egenkapital og gjeld

4.152

5.164

9.316

(8) (9)

31% 9%

Belåningsgrad eiendommer Belåningsgrad Eiendomsspar-aksjer

Noter til verdijustert balanse 1) Verdsettelsen av eiendomsmassen er foretatt basert på yield-metoden. Detaljene i verdsettelsen av eiendomsmassen er gitt på foregående side.

2) Merverdi felleskontrollert/tilknyttet selskap gjelder hovedsakelig eierandelen i Eiendomsspar AS (47%) og er merverdi utover akkumulert bokført resultat/verdiendring i eierperioden (fratrukket mottatt utbytte). Merverdi i forhold til kostpris er betydelig høyere. Investeringer i felleskontrollert/tilknyttet selskap er (eierandel i parentes): Eiendomsspar AS (47%), T6 Holding AS (27%), Jacob Aalls gate 2 AS (50%), Karl Johans gate 21 ANS (50%), samt Scandic Hotel Gardermoen AS (50%).

3) I verdibalansen er latent skatt på eiendommene forskjellen mellom markedsverdi og skattemessig verdi multiplisert med en kalkulatorisk skattesats. For Victoria Eiendom er det benyttet en skattesats på 9% på bygg inkl. tekniske installasjoner og 0% på tomt. For øvrig er det forutsatt at gevinst- og tapskontoen inntektsføres med 20% per år og nåverdien av forpliktelsen er avsatt.

4) Rentebærende gjeld er sammensatt slik: Eiendommer kr 784 mill. og Eiendomsspar-aksjer kr 550 mill., totalt kr 1.334 mill.

5) Mindreverdi renteswaper kr 59 mill.

6) Herav minoritetsinteresser kr 39 mill. per 31.12.2016.

7) Verdijustert egenkapital fremkommer som forskjellen mellom anslått markedsverdi av selskapets eiendeler og gjeld. Den verdi­justerte egen­kapital etter avsatt utbytte og skatt er beregnet å utgjøre kr 7.577 mill. per 31.12.2016. Korrigert for avsatt utbytte (+ kr 92 mill.) og minoritets­interesser (- kr 39 mill.), er verdijustert egenkapital kr 7.630 mill. per 31.12.2016, tilsvarende kr 540 per aksje (= kr 533,2 per aksje tillagt avsatt utbytte på kr 6,50 per aksje).

8) Belåningsgrad = Rentebærende gjeld eiendommer/verdi eiendommer og prosjekter.

9) Belåningsgrad Eiendomsspar-aksjer = Rentebærende gjeld på aksjene/substansverdi Eiendomsspar-aksjer (basert på substansverdi kr 331 per aksje per 31.12.2016).

Verdivurdering per 31.12.2016 / Verdijustert balanse per 31.12.2016

35

VERDIUTVIKLING 2016

• Verdijustert resultat etter skatt ble kr 1.340 mill.

• Verdijustert egenkapital økte til kr 540 per aksje, en økning på 21%.

114

-65

219

16

-58

Renteswaper

Skatter

1.340

1.114

Kontantstrøm før TS/FKV

Eiendommer/ prosjekter

ES- aksjer1)

Øvrige TS/FKV/ andeler

Økning VEK 2016

1) VE’s andel substansverdiøkning

Kommentarer til de enkelte verdiutviklingsfaktorene: Kontantstrøm før TS/FKV + kr 1.114 mill.

Dette er egen kontantstrøm før rehabiliteringskostnader, salgsgevinster, kursgevinster og skatter. Andel resultat felleskontrollerte/tilknyttede selskaper er erstattet med mottatt utbytte.

Eiendommer/prosjekter + kr 219 mill. Økningen skyldes hovedsakelig effekten av yieldnedgang.

Eiendomsspar-aksjer + kr 114 mill.

Substansverdi per Eiendomsspar-aksje ble økt fra kr 324,7 per 01.01.2016 til kr 330,8 per 31.12.2016.

Dette utgjør en økning på kr 114 mill. (18.728.268 aksjer x ca. kr 6,1). Mottatt ordinært/ekstraordinært utbytte på kr 918 mill. (kr 49,00 per aksje) inngår i kontantstrømmen for 2016.

36

VICTORIA EIEND OM ÅRSRAPPORT 2016

Øvrige TS/FKV/andeler - kr 65 mill.

Dette gjelder hovedsakelig andelene i T6 Holding AS, Jacob Aalls gate 2 AS, Karl Johans gate 21 ANS, samt Scandic Hotel Gardermoen AS. Den negative verdiendringen skyldes mottatte utbytter som inngår i kontantstrømmen for 2016.

Renteswaper + kr 16 mill.

Mindreverdi renteswaper ble redusert fra kr 74,1 mill. per 01.01.2016 til kr 58,5 mill. per 31.12.2016, det vil si endring kr 16 mill.

Skatter - kr 58 mill.

Betalbar skatt kr 31 mill. og endring utsatt skatt kr 27 mill., totalt kr 58 mill.

Eiendommer og prosjekter

Verdiutvikling 2016 / Eiendommer og prosjekter

37

Direkte eide eiendommer

Kvm

Leie- nivå (mill. kr)

Løpende kontrakters gjenværende snittleietid

Ledighet i % av leienivå

Oslo sentrum Karl Johans gate 16B Karl Johans gate 12J Bygdøy Allé 1 Henrik Ibsens gate 36 Nedre Slottsgate 21 Arbins gate 1 Drammensveien 88 B Bogstadveien 49 Kongens gate 31 Sum Oslo sentrum

3.200 4.100 3.100 2.800 2.300 3.900 2.400 2.000 2.100 25.900

19,8 17,4 7,9 7,1 7,0 6,4 4,7 4,6 4,0 78,9

2,5 7,7 4,1 8,1 1,6 11,5 1,7 6,7 0,5 5,2

0 0 0 0 19 0 28 0 14 4

Oslo vest/nord/øst Drammensveien 159 Majorstuveien 38 Nordre gate 2 Sum Oslo vest/nord/øst

5.500 4.500 2.200 12.200

14,4 9,3 4,8 28,5

3,5 3,2 20,8 6,4

0 5 0 2

Øvrige Norge Scania-anlegg Sandesundsveien 1, Sarpsborg Sum øvrige Norge

54.400 5.100 59.500

45,3 3,3 48,6

6,2 8,0 6,3

0 0 0

Sum eiendommer

97.600

156,0

5,8

2

Prosjekter Boligprosjekter: Verdi prosjekter:

Bombakken 6, Rosenhoffgata 14, Thorleif Haugsvei 4, samt Thorleif Haugsvei 101105 (solgt etter årsskiftet) kr 132 mill. per 31.12.2016

Felleskontrollerte/tilknyttede eiendommer Aksjer/andeler i felleskontrollerte/tilknyttede selskaper er regnskapsført etter egenkapitalmetoden i Victoria Eiendoms regnskaper per 31.12.2016.

Eiendomsspar (tilknyttede eiendommer) Victoria Eiendom eier 47% av de utestående aksjer i Eiendomsspar. Substansverdi av aksjene er kr 6.196 mill. per 31.12.2016. Oversikt over eiendomsmassen, se årsrapport 2016 for Eiendomsspar. Øvrige felleskontrollerte/tilknyttede eiendommer Victoria Eiendom eier: 27% av T6 Holding AS, 50% av Jacob Aalls gate 2 AS, 50% av Karl Johans gate 21 ANS, samt 50% av Scandic Hotel Gardermoen AS. Anslått verdi av andel egenkapital i disse selskapene er kr 167 mill. per 31.12.2016.

Leiekontraktsstruktur Kontraktsutløp i Victoria Eiendoms leiekontraktsmasse, inndelt etter kategori leietaker, kan illustreres som vist på følgende figur (beløp i mill. kr): 50000

40000 30000 20000 10000 0

2017

2018

2019

Kontor

2020

2021

Butikk

2022

2023

2024

Hotell/ restaurant

Fordeling leieinntekter 34% Lager/verksted/parkering m.v.

24% Kontor

34% Butikk 8% Hotell/restaurant

38

VICTORIA EIEND OM ÅRSRAPPORT 2016

2025

2026 og senere

Lager/verksted/ parkering mv.

EIEND OMMER

Direkte eide eiendommer

Bygdøy Allé 1

Henrik Ibsens gate 36

Karl Johans gate 12J

Karl Johans gate 16B

Eiendommer

39

Direkte eide eiendommer

Arbins gate 1

Bogstadveien 49

Drammensveien 88B

Drammensveien 159

Kongens gate 31

Nordre gate 2

Nedre Slottsgate 21

Scania-anlegg, Furuset

40

VICTORIA EIEND OM Ă…RSRAPPORT 2016

EIEND OMMER

Victoria Eiendom eier 47% av Eiendomsspar.

I tillegg eier selskapet enkelte andre felleskontrollerte/tilknyttede selskaper.

Felleskontrollerte/tilknyttede eiendommer

Karl Johans gate 21 (63,5%)

Scandic Gardermoen (50%)

Eiendommer

41

Nordre gate 2 Den 28. desember 2015 ble Nedre Foss Gård kåret til årets restaurantnykommer i Oslo av Aftenposten, med mer enn tre ganger så mange stemmer som nummer to på listen. To dager senere rammet tragedien, og hoveddelen av restauranten ble totalskadet av brann. Et av de flotteste byggene i Oslo holdt på å bli fullstendig ødelagt.

42

Brannvesenet fikk imidlertid stoppet brannen før bygningen kollapset, og det gav en mulighet til å gjenoppbygge eiendommen slik den var før brannen. Dette arbeidet er nå i full gang, og ambisjonen er at stedet skal åpne flottere enn noen gang allerede november 2017.

VICTORIA EIEND OM ÅRSRAPPORT 2016

PROSJEKTER

Thorleif Haugs vei 4

Rosenhoffgate 14

Selskapet har under bygging 9 eneboliger på den ca. 13 mål store eiendommen. I tillegg et underjordisk felles parkeringsanlegg på i alt 18 plasser.

I Rosenhoffgata 14 har Victoria Eiendom igangsatt utvikling av eiendommen for et mindre leilighetsbygg med 13 leiligheter, fordelt over 5 etasjer. Bygget ligger inntil Rodeløkka Kolonihager. Bygget får en opphøyet beliggenheten over hagebyen med utsikt ut over Oslo indre by. Rosenhoff er et etablert boligområde med mange eldre bygninger med flott arkitektur.

Området er meget sentralt beliggende, med kort vei til det meste av butikker, offentlig kommunikasjon og flotte rekreasjonsmuligheter.

Thorleif Haugs vei 4 ligger naturskjønt til i Holmenkollen, hvor de fleste hus får gode utsiktsforhold. Området har unike turmuligheter, både sommer og vinter.

Alle boligene er solgt og vil bli overlevert 4. kvartal 2017/ 1. kvartal 2018.

Søknad om rammetillatelse ble sendt inn høsten 2016. Planlagt salgs- og byggestart er i løpet av 2017.

Prosjekter

43

VICTORIA EIEND OM ER HOVEDEIER I EIEND OMSSPAR. INVESTERINGEN I EIEND OMSSPAR UTGJØR 4/5-DELER AV VICTORIA EIEND OMS EKSPONERING MOT EIEND OMSMARKEDET O G ER SÅLEDES AV STOR BETYDNING FOR SELSKAPET.

44

VICTORIA EIEND OM ÅRSRAPPORT 2016

ANSAT TE

ADM. DIREKTØR Christian Ringnes

ADMINISTRASJON Rita Husebæk Tone E. Torp Conny Rødsten

DRIFT Petter Thordén

EIEND OM/UTVIKLING Sigurd Stray

Martin Traaseth

MARKED Rune Richardsen Tanja Waldeland Tom Rolstad

Tom Nesheim Lars Knudsen Marius Jensen Lillian Krogh Kristin Aag Irja A. B. Torkildsen Marianne Berget

PROSJEKT Dag Svendsen

Marianne Mobakk

Jon Kaasa

ØKONOMI/FINANS Olaf Gauslå

Elise L. Hanssen

FORVALTNING Alise Hjelmeland

1: 2: 3: 4: 5: 6: 7: 8: 9: 10: 11: 12: 13: 14: 15: 16: 17: 18: 19: 20: 21: 22: 23: 24: 25: 26: 27: 28: 29: 30:

3:

1:

5: 2:

4:

9: 11:

8:

6:

7:

10:

12:

16: 15:

13:

17:

14: 20:

19:

23:

18:

21:

22:

26:

24: 25:

27:

28:

29: 30:

ØKONOMI/SKAT T Børre V. Skjolden Hilde Scheffels Birgit Øygarden Nathalia Thingnes Anne-Lise Volle Julie Walderhaug Jensen Helene Støbakk Lise Eidsand

Martin Traaseth Marianne Mobakk Børre V. Skjolden Marianne Berget Olaf Gauslå Tom Nesheim Tom Rolstad Tanja Waldeland Marius Jensen Dag Svendsen Sigurd Stray Alise Hjelmeland Lars Knudsen Anne-Lise Volle Elise L. Hanssen Petter Thordén Lise Eidsand Jon Kaasa Kristin Aag Rune Richardsen Birgit Øygarden Hilde Scheffels Julie Walderhaug Jensen Tone E. Torp Lillian Krogh Conny Rødsten Rita Husebæk Christian Ringnes Helene Støbakk Irja A. B. Torkildsen

(Natalia Thingnes var ikke tilstede da bildet ble tatt.)

Ansatte

45

46

VICTORIA EIEND OM Ã…RSRAPPORT 2016

REGNSKAP O G NOTER

Regnskap og noter

Kantine – Bygdøy Allé 1

47

VICTORIA EIEND OM IS ONE OF NORWAY’S LEADING REAL ESTATE COMPANIES. FOUNDED THROUGH THE DEMERGER OF EIEND OMSSPAR AS IN 1993, IT IS CONTROLLED DIRECTLY AND INDIRECTLY BY CHRISTIAN RINGNES AND RELATED PARTIES (40% OF OUTSTANDING SHARES). IN ADDITION THE COMPANY HAS 386 INSTITUTIONAL AND PRIVATE SHAREHOLDERS. THE COMPANY OPERATES THROUGH DIRECT OWNERSHIP AND DEVELOPMENT OF PROPERTIES, AS WELL AS THROUGH ITS MAJORITY SHAREHOLDING (47%) IN EIEND OMSSPAR.

Investments and disposals Victoria Eiendom sold Schiøtts vei 6A/6C to Managing Director Christian Ringnes. The property was sold at market price and under normal conditions generally. The sale price was NOK 75 million and provided Victoria Eiendom with an accounting profit of NOK 14.6 million. The property was acquired by Victoria Eiendom in the fourth quarter of 2014.

The company acquired Nedre Slottsgate 21, Oslo, an office/retail property of 2,300 sqm. This is a neighbouring property to Karl Johans gate 21, in which Victoria Eiendom directly and indirectly holds 63.5%.

Victoria Eiendom is Eiendomsspar’s main shareholder with a direct shareholding of 8.4% and a 51% shareholding in Eiendomsspar Invest AS which owns 50.3% of Eiendomsspar. Victoria Eiendom’s actual ownership interest is 47% of Eiendomsspar’s outstanding shares as of 5 April 2017.

The investment in Eiendomsspar accounts for fourfifths of Victoria Eiendom’s exposure to the real estate market.

Investment in Eiendomsspar

Summary of results

Eiendomsspar’s profit before tax in 2016 was NOK 1,376 million, compared with NOK 2,327 million in 2015. The decrease is due to reduced gains from sales. The net asset value for Eiendomsspar as at 31 December 2016 is calculated at NOK 331 per share, an increase of 20% from the previous year.

Rental income was NOK 140 million, an increase of NOK 10 million from 2015. Operating profit amounted to NOK 120 million, compared with NOK 100 million last year. Pre-tax profit was NOK 826 million (NOK 1,141 million). The decrease is due to reduced profits from Eiendomsspar, mainly as a result of capital gains.

The share price performance for Eiendomsspar was positive in 2016. The share price rose from NOK 287 at the start of the year to NOK 380 at year-end (+ 49% after taking into account the dividend distribution of NOK 49.00 per share).

48

At the turn of the year, Eiendomsspar shares were valued at 115% of net asset value, compared with 88% last year.

VICTORIA EIEND OM ÅRSRAPPORT 2016

The change in the company’s net asset value per share after taxes, based on the estimated market value of the properties, increased by 21% to NOK 540 per share.

ENGLISH SUMMARY

The Board proposes an ordinary dividend of NOK 6.50 per share for 2016 (2015: NOK 6.00 per share).

Letting situation One of Victoria Eiendom’s strong points is the quality of its tenant portfolio. The average remaining lease period of the company’s properties is 5.8 years. The vacancy rate as measured by rental value is 2%.

Financial position Victoria Eiendom is in a strong financial position, with a net asset value ratio of 81%.

Victoria Eiendom has a liquidity reserve of NOK 636 million (NOK 287 million).

The hotel market in the Oslo region will see a reduction in capacity of approximately 2% in 2017, and with a slightly improved economic outlook, this should lead to increased prices and occupancy. The outlook for the hotel market in northern Europe is considered to be generally good.

The rate of growth in the retail market has been reduced due to foreign trade and e-commerce. However this market is highly selective, and it is thought that good locations will continue to show stable performance.

The growth in housing market prices was strong in 2016. Increased new building, reduced population growth and a lack of stimulus from lower interest rates will probably result in much lower price increases in 2017. The rental market for housing looks set to remain stable.

The company has a share capital of NOK 54.1 million, consisting of 17.31 million shares with a par value of NOK 3.125. Victoria Eiendom directly and indirectly owns 3.17 million of these shares as of 31 December 2016. The net asset value is estimated at NOK 7,577 million. The market value of the company is NOK 7,846 million as of 31 December 2016.

Market outlook The transaction market for commercial property is expected to remain at roughly the same level as in 2016. The trough in interest rates appears to have passed, but positive expectations of rental prices could also stimulate the market.

145,000 sqm will be added to the office market in the Oslo region in 2017. This is similar to 2016. The market absorbed 171,000 sqm in 2016. But assuming increasing growth in employment and a continued high rate of residential conversion, it is likely that vacancy will decrease from present levels. We may therefore expect an increase in rental prices, particularly for central locations.

English summary

49

FINANCIAL INFORMATION

Income statement (NOK million)

2016

Rental income from properties Operating expenses on properties and projects Gross operating profit Profit from sales of properties Refurbishment costs Depreciation Payroll and other operating costs Operating profit Share of profit in associated company/joint ventures Net financial expenses Profit before taxes Taxes Profit for the year Balance sheet as of 31 December (NOK million)

139.6 (13.1) 126.5 19.1 (7.9) (9.4) (8.6) 119.7 758.6 (52.0) 826.3 (112.6) 713.7 2016

Assets Property and equipment Financial assets Total non-current assets

2015

129.7 (10.2) 119.5 11.9 (15.4) (8.0) (7.7) 100.3 1,090.0 (49.6) 1,140.7 (47.4) 1,093.3 2015

1,089.4 2,698.3 3,787.7

999.8 2,439.7 3,439.5

58.4 306.2 364.6

3.4 20.5 23.9

Total assets

4,152.3

3,463.4

Equity and liabilities Equity Deferred taxes Non-current liabilities Current liabilities Total liabilities

2,522.4 87.3 1,334.2 208.4 1,629.9

1,860.7 86.0 1,409.5 107.2 1,602.7

Total equity and liabilities

4,152.3

3,463.4

Trade and other receivables Cash and cash equivalents Total current assets

50

VICTORIA EIEND OM Ă…RSRAPPORT 2016

Design: Dugg Design, Hege Sjursen Produksjon: Eiendomsspar AS, Rita Husebæk Foto: nyebilder.no ANS, Thomas Bjørnflaten Trykk: Rolf Ottesen AS

Victoria Eiendom AS Fr. Nansens Plass 4, Postboks 1350 Vika, 0113 Oslo Telefon: + 47 22 33 05 50 Telefax: + 47 22 33 05 51 post@eiendomsspar.no www.eiendomsspar.no