Årsrapport Eiendomsspar 2016

GRAND E I E N D O M S S PA R Ã… R S R A P P O RT 2 0 1 6

HOTEL

NØKKELEN TIL EN GRAND OPPLEVELSE.

I 143 år har Grand Hotel vært vertskap for små og store begivenheter. I like mange år har betjeningen lagt sin flid og faglige stolthet i å skape et minnerikt opphold for sine gjester. Grand Hotel lever av å få gjestene til å føle seg spesielle. De ansattes lidenskap handler om å ta vare på hotellets bohemske røtter og å skape en stemning av magi – for en liten stund, et døgn, dager eller uker. Oppholdet blir akkurat så langt gjesten vil. Fellesnevneren er en god opplevelse i vakre omgivelser. Grand Hotel har gjennomgått en omfattende rehabilitering og fremstår nå i en ny prakt, hvor det moderne og historiske går hånd i hånd på en mesterlig måte. Vi i Eiendomsspar er svært stolte av hotellet, Grand Café og ikke minst – den fantastiske betjeningen. Vi dedikerer årets temadel i årsrapporten for 2016 til Grand Hotel.

En følelse...

3 ADM. DIREKTØR 4 ORGANISASJONEN 5 ANSAT TE 6 EIEND OMSSPARS HISTORIE 8 NØKKELTALL 9 VISJON O G VIKTIGSTE MÅLSET TINGER 10 MÅL O G MÅLOPPNÅELSE 11 STRATEGI 12 ETIKK O G SAMFUNNSANSVAR 13 VIRKSOMHETSOMRÅDER O G SEGMENTER 14 ENERGI- O G MILJØSTRATEGI 16 2016 - I KORTE TREKK 17 STYRET 18 STYRETS BERETNING 26 RESULTATREGNSKAP 27 BALANSE 28 KONTANTSTRØMOPPSTILLING 29 NOTER 40 REVISJONSBERETNING 43 EIERSTYRING O G SELSKAPSLEDELSE 46 AKSJONÆROVERSIKT 47 VERDIVURDERING PER 31.12.2016 48 VERDIUTVIKLING 2016 49 VERDIJUSTERT BALANSE PER 31.12.2016 52 D ONASJONER O G OFFENTLIGE UTSMYKNINGER 58 EIEND OMMER 61 LEIEKONTRAKTSSTRUKTUR 70 PAND OX 76 PROSJEKTER 82 TEMA: GRAND HOTEL 120 MARKEDSANALYSE 1 28 ENGLISH SUMMARY 1 30 FINANCIAL INFORMATION

4

EIEND OMSSPAR ÅRSRAPPORT 2016

ADM. DIREKTØR

Positiv schizofreni

2016 VAR NOK ET GODT ÅR I EIEND OMSMARKEDET SOM VISTE EN STABIL TIL POSITIV UTVIKLING I ALLE SEGMENTER.

Christian Ringnes Adm. direktør

Fortsatt lav rente samt begrenset igangsetting av nybygg ga positive impulser til både leie- og transaksjonsmarkedet og medførte ytterligere prisøkning til «all time high» nivåer i alle segmenter. Sett i historisk perspektiv, er eiendomsprisene svimlende, om målt i avkastningskrav eller som pris per kvadratmeter. Aldri har så mange vært villig til å betale så mye for så lite i eiendom, om det nå måles som løpende avkastning på hver investert krone eller som absolutt pris per eiendom. En kan få høydeskrekk og bli engstelig av mindre... På den annen side er det små utsikter til vesentlig økning i rentenivået i årene fremover, hvilket innebærer at eiendom selv etter prisstigningen fremstår som en attraktiv aktivaklasse. Gapet mellom avkastningskrav i eiendomsmarkedet og rentenivået er historisk høyt og tror man på evig lav rente, er eiendomsmarkedet – selv på nåværende «all time high» – ikke urovekkende høyt priset. Eiendomsspar er i disse omgivelser positivt schizofren. Positiv i den forstand at vi gleder oss over dagens høye verdier. Det er godt å føle seg rik og vellykket. Schizofren i den forstand at vi er usikre på hvordan den fremtidige verdiutviklingen vil være. Det kan uansett synes

GRAND HOTEL

som forventningen til økende leiepriser og fortsatt lav rente allerede til en betydelig grad er hensyntatt i verdistigningen så langt. På den annen side er det en vegg av penger som fremdeles leter etter eiendomsinvesteringer, som det er for få av i forhold til etterspørselen. Eiendomsspar har i disse omgivelser valgt å være tilbakeholden med nyinvesteringer i Norge. Vi har heller via Pandox investert vel kr 2,5 milliarder (vår indirekte andel) i hotelleiendommer i større nordeuropeiske byer, primært i Tyskland, i løpet av det siste halvannet året. Med en løpende avkastning som er ca. ett %-poeng høyere og ett rentenivå som er ca. ett %-poeng lavere enn i Norge, synes dette relativt sett fornuftig. Eiendomsspar har mer enn doblet seg i verdi de siste tre årene, med en vekst i verdijustert egenkapital på 210%, hensyntatt utbytte. Aksjekursen har i samme periode nær tredoblet seg (294%). Denne utviklingen kan ikke antas å vedvare, da Eiendomsspar idag prises over substansverdi i ett historisk hett market. Uansett, selv i en betydelig mindre positiv verden, vil selskapet stå godt rustet. Eiendomsspars kvalitetseiendommer, gode likviditet og soliditet samt organisatoriske styrke, er et betryggende fundament, både i gode og dårlige tider.

Adm. direktør

5

ORGANISASJONEN

De ansatte – en viktig del av selskapets kapital

ført fra forrige grill, sette mål for de neste 6 måneder, avklare nødvendige fysiske arbeider i eiendommene og leietakeroppfølging. Det blir også gitt karakterer.

Eiendomsspar er et av Norges ledende eiendomsselskaper, og har mer enn 30 års erfaring i bransjen. Selskapet består av 31 dedikerte og engasjerte medarbeidere som til sammen har en kompetanse som dekker alle områder innen forvaltning og utvikling av eiendom.

Hvert år gjennomfører Eiendomsspar en leietakerundersøkelse, KGI (Kundegledeindeks). Hensikten med kundegledeindeksen er å kartlegge våre styrker og svakheter. Vi går nøye gjennom hver enkelt besvarelse og eiendom for å finne forbedringsmuligheter. Det blir gitt en påskjønnelse til hver ansatt, hvis kundegledeindeksen er forbedret med minst 1-poeng fra året før.

Medarbeiderne ivaretar alle forhold knyttet til kundepleie, utleie og reforhandling av leiekontrakter og legger stor vekt på tett og godt samarbeid med sine leietakere. Målet er å leve opp til forventningene om å alltid være blant de beste i eiendomsbransjen når det gjelder kundetilfredshet.

Dette krever at de ansatte yter god service, er til å stole på, er løsningsorienterte, holder det de lover og at de tilbyr «det lille ekstra». Eiendomsspars ansatte jobber hver dag for å utgjøre en forskjell for menneskene som er avhengige av oppgavene og servicen de yter.

I Eiendomsspar har hver eiendom et eget eiendomsteam som består av en teknisk og en kommersiell ansvarlig.

Eiendomsspar er ikke bare opptatt av å være god i sitt fag, men legger også stor vekt på å ha et godt arbeidsmiljø – det skaper engasjerte og motiverte medarbeidere, noe som igjen smitter over på kundene.

To ganger i året har ledelsen en gjennomgang, kalt «Grillen», av eiendommene sammen med den tekniske og kommersielle ansvarlige. Eiendommene gås gjennom grundig for å dokumentere hva som er ut-

ADM. DIREKTØR Christian Ringnes

ADMINISTRASJON Rita Husebæk Tone E. Torp Conny Rødsten

DRIFT Petter Thordén

Tom Nesheim Lars Knudsen Marius Jensen Lillian Krogh Kristin Aag Irja A. B. Torkildsen Marianne Berget

6

EIEND OM/UTVIKLING Sigurd Stray

Martin Traaseth

MARKED Rune Richardsen Tanja Waldeland Tom Rolstad

Marianne Mobakk

PROSJEKT Dag Svendsen Jon Kaasa

ØKONOMI/FINANS Olaf Gauslå

Elise L. Hanssen

FORVALTNING Alise Hjelmeland

EIEND OMSSPAR ÅRSRAPPORT 2016

ØKONOMI/SKAT T Børre V. Skjolden Hilde Scheffels Birgit Øygarden Nathalia Thingnes Anne-Lise Volle Julie Walderhaug Jensen Helene Støbakk Lise Eidsand

ANSAT TE

3: 1: 5:

2: 4:

9: 11:

8:

6: 7:

10:

12: 18:

16: 15: 17:

13: 14:

22

20 19:

21: 26: 24

23

25: 27: 28:

29:

30

1: Martin Traaseth, 2: Marianne Mobakk, 3: Børre V. Skjolden, 4: Marianne Berget, 5: Olaf Gauslå, 6: Tom Nesheim, 7: Tom Rolstad, 8: Tanja Waldeland, 9: Marius Jensen, 10: Dag Svendsen, 11: Sigurd Stray, 12: Alise Hjelmeland, 13: Lars Knudsen, 14: Anne-Lise Volle, 15: Elise L. Hanssen, 16: Petter Thordén, 17: Lise Eidsand, 18: Jon Kaasa, 19: Kristin Aag, 20: Rune Richardsen, 21: Birgit Øygarden, 22: Hilde Scheffels, 23: Julie Walderhaug Jensen, 24: Tone E. Torp, 25: Lillian Krogh, 26: Conny Rødsten, 27: Rita Husebæk, 28: Christian Ringnes, 29: Helene Støbakk, 30: Irja A. B. Torkildsen. (Natalia Thingnes var ikke tilstede da bildet ble tatt.)

GRAND HOTEL

Organisasjonen / Ansatte

7

EIEND OMSSPAR HAR HAT T EN TILFREDSSTILLENDE UTVIKLING FRA STARTEN I 1982. EIEND OMSPORTEFØLJEN (INKL. ANDEL EIEND OMMER I FELLESKONTROLLERT/ TILKNYT TET SELSKAP) HAR VOKST FRA KR 430 MILL. TIL KR 24.507 MILL. PER 31.12.2016. GJENNOMSNIT TLIG ÅRLIG AVKASTNING PER AKSJE HAR FRA 1984 VÆRT 17% P.A.

1991 Oppkjøp av Orkla Eiendom. Eiendomsspar dobler sin størrelse og overtar blant annet Fr. Nansens Plass 2 og 4, samt Lilleakerveien 2.

1982 Stiftes som I/S Eiendomsspar AS & Co i 1982 med 7 kontor- og butikkeiendommer fra Sparebanken Oslo Akershus. Største aksjonærer er Sparebanken Oslo Akershus, Bergesen d.y. og Arendals Fossekompani.

1982

1983

1984

1985

1986

1987

1988

1989

1990

1987-88 Salg av halvparten av eiendomsporteføljen i påvente av dårlige tider.

1985-87 Fusjon med Alfsen & Gunderson, Brødrene Dobloug og Grundt AS. Oppkjøp av Oslo Mørtelverk, KNA-hotellet og en del mindre eiendommer, samt eiendommer i København, Brüssel og Amsterdam.

1984 Får egen administrasjon. Christian Ringnes ansettes som adm. direktør.

8

1993 10% av Eiendomsspars verdier fisjoneres ut i Victoria Eiendom, som skal følge en finansielt mer aggressiv strategi enn det som er naturlig i Eiendomsspar. Eiendomsspar kjøper Torden­skiolds gate 8-10 og Rådhusgata 23.

1988-91 Sparebanken Oslo Akershus og Bergesen d.y. selger sine aksjer i Eiendomsspar. Vital og KLP blir nye storeiere.

EIEND OMSSPAR ÅRSRAPPORT 2016

1991

1992

1993

1994

1995

1996

1997

1994-97 Eiendomsspar overtar det børsnoterte Grand Hotel, samt 8 andre norske hoteller. Utvikling og salg av Christiania Torv. Petter C. G. Sundt blir Eiendomsspars største aksjonær når Vital og KLP selger seg ut i 1995.

1997-99 Utvikling og kjøp av en rekke kontorbygg, blant annet Lilleakerveien 2, samt 50% av Hoffsveien 4-10. Victoria Eiendom overtar Petter C. G Sundts eierandel i Eiendomsspar Invest AS og blir Eiendomsspars hovedaksjonær.

1998

EIEND OMSSPARS HISTORIE

2010 Oppkjøp av Norgani Hotels AS med 73 hoteller i 50/50 samarbeid med familien Sundt, samt 50% av Mack-kvartalet i Tromsø.

2011 Eiendomsspar erverver en av Oslos mest attraktive kontoreiendommer, Tjuvholmen Allé 1-5. Videre erverves de resterende 50% av Hoffsveien 4-10 på Skøyen ved fusjon.

2004-07 Selektive kjøp og salg av eiendommer i Eiendomsspar og Pandox. Utvikling av kontor-, hotell- og restaurantprosjekter, blant annet Ekebergrestauranten og Folketeateret.

2003-04 Oppkjøp av det svenske børsnoterte hotellselskapet Pandox AB med 43 hoteller i 50/50 samarbeid med Petter C. G. Sundt.

19 9 9

2000

2 0 01

2002

2003

2012-13 Utvikling av kontor-, hotell- og boligprosjekter, blant annet Storgata 51, Mack-kvartalet og Konows gate, samt gjennom Pandox The Hotel, Brussel og oppgradering/utvikling av 38 Norgani-hoteller.

2008 Ingen kjøp av eiendommer som følge av den negative utviklingen i eiendomsmarkedet.

2004

2000-02 Salg av en fjerdedel av eiendomsporteføljen i påvente av dårlige tider.

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2014 Kjøp av Karl Johans gate 33/ Rosenkrantz gate 11, samt flere andre eiendommer. Betydelige indirekte salg gjennom Pandox.

2009 Enkelte kjøp av eiendommer, blant annet 50% av Bergehus, Bergesen d.y.’s tidligere hovedkontor.

2015-16 Børsnotering av Pandox AB på Nasdaq Stockholm. Eiendomsspar og Sundt forblir hovedeiere, med 29% eierandel hver og totalt 78% stemmeandel. Pandox kjøper i alt 26 større nord-europeiske hoteller og selger 9 mindre hoteller.

1984

2014

2004

1994

2016

AVKASTNING PER AKSJE*

AVKASTNING PER AKSJE*

AVKASTNING PER AKSJE*

AVKASTNING PER AKSJE*

+15% p.a.

+17% p.a.

+17% p.a.

+32% p.a.

* hensyntatt ordinære/ ekstraordinære utbytter

Eiendomsverdier kr 430 mill.

Eiendomsverdier kr 2.018 mill.

Eiendomsverdier kr 8.059 mill.

GRAND HOTEL

Eiendomsverdier kr 23.804 mill.

Eiendomsspars historie

Eiendomsverdier kr 24.507 mill.

9

NØKKELTALL

Millioner kroner

2016 2015 2014 2013 2012 2011 2010 2009 2008 2007

Resultat/kontantstrøm Leieinntekter Brutto driftsresultat Resultat før skattekostnad Årsresultat

675 704 647 600 583 535 476 454 444 418 633 656 604 563 539 490 428 403 393 379 1.376 2.327 975 474 436 425 410 303 155 217 1.199 2.244 808 309 346 343 305 239 147 174

Kontantstrøm før skatt 1) Verdijustert resultat etter skatt

798 778 710 605 575 582 420 343 329 339 2.201 4.286 1.955 1.003 393 814 1.150 374 (1.493) 981

Bokført balanse Bokført egenkapital Bokført totalkapital Bokført egenkapitalandel

5.512 3.064 2.759 2.727 2.343 2.196 1.766 1.547 1.562 1.346 11.619 12.128 9.717 8.678 8.306 8.369 6.822 6.000 6.107 5.269 47% 25% 28% 31% 28% 26% 26% 26% 26% 26%

Netto rentebærende gjeld 2)

4.936 4.579 5.651 4.900 4.974 5.244 4.238 3.618 3.243 3.101

Verdijustert balanse Verdijustert egenkapital (etter avsatt utbytte) 13.081 11.124 8.855 7.800 6.962 6.729 5.875 4.840 4.579 6.167 Verdijustert totalkapital 19.512 20.493 16.182 13.913 13.121 13.034 10.965 9.292 9.132 10.211 Verdijustert egenkapitalandel 67% 54% 55% 56% 53% 52% 54% 52% 50% 60% Nøkkeltall per aksje (kr) Verdijustert avkastning per aksje

20% 49% 26% 15% 6% 14% 24% 8% (24%) 19%

Bokført egenkapital per aksje 138 75 67 65 56 52 43 38 39 33 Verdijustert egenkapital per aksje (etter avsatt utbytte) 3) 327 276 219 188 166 161 144 119 112 151 Aksjekurs per 31.12 380 287 192 153 152 145 160 160 105 181 Substansverdipremie/(-rabatt) inkl. avsatt utbytte 15% (12%) (14%) (20%) (11%) (12%) 9% 32% (8%) 18% Kontantstrøm før skatt per aksje 1) Resultat per aksje

19,85 19,22 17,43 14,61 13,82 14,19 10,29 8,37 8,03 8,28 29,98 55,85 19,37 6,78 8,41 8,35 7,48 5,83 3,56 4,22

Utbetalt ordinært utbytte per aksje 4,00 3,75 3,50 3,25 3,00 2,75 2,50 2,25 2,25 1,75 Utbetalt ekstraordinært utbytte per aksje 45,00 – 13,50 – – – – – – – Antall utestående aksjer per 31.12 Gjennomsnittlig antall utestående aksjer

39.693’ 39.960’ 40.114’ 41.190’ 41.308’ 41.325’ 40.461’ 40.461’ 40.461’ 40.461’ 39.752’ 40.037’ 40.380’ 41.296’ 41.321’ 40.676’ 40.461’ 40.461’ 40.461’ 40.461’

1) Kontantstrøm før skatt hensyntatt underliggende kontanstrøm i felleskontrollert virksomhet og tilknyttet selskap, justert for salgsgevinster, kursgevinster og rehabiliteringskostnader; kontantstrøm per aksje er justert for minoritetsinteresser. 2) Ekskl. rentebærende utlån til felleskontrollerte virksomheter/tilknyttet selskap. 3) Avsatt ordinært utbytte kr 4,25 per aksje. Verdijustert egenkapital inkl. avsatt utbytte er kr 331 per aksje per 31.12.2016.

10

EIEND OMSSPAR ÅRSRAPPORT 2016

VISJON O G VIKIGSTE MÅLSET TINGER

EIEND OMSSPAR SKAL VÆRE EN SAMFUNNSANSVARLIG O G NYT TIG EIER O G UTVIKLER AV EIEND OM. SELSKAPETS NØKKELVERDIER ER SOLID, PROFESJONELL O G FREMTIDSRET TET. DET TE INNEBÆRER BLANT ANNET FØLGENDE HOVEDMÅLSETNINGER:

Solid:

Fremtidsrettet:

Eiendomsspar skal være finansielt solid og ha en god og solid forretningsmoral. Selskapet skal ha solid likviditetsreserve og egenkapital, i en bransje som er preget av sykliske svingninger, både for å trygge selskapets verdier, samt for å kunne utnytte svake markeder til å gjøre gunstige kjøp. Selskapet skal ha en langsiktig forretningshorisont og bygge sin virksomhet «sten på sten», heller enn å satse på risikable prosjekter og dristige «klipp». Eiendomsspar skal holde sine løfter og være til å stole på.

Eiendomsspar skal søke å utvikle sine eiendommer slik at de dekker dagens og morgendagens behov for sine leietakere. Dette innebærer at selskapet skal være blant de ledende, både når det gjelder design, layout og miljøvennlige løsninger. Videre skal selskapet bidra til den estetiske utvikling av offentlige rom. Dette innebærer først og fremst at Eiendomsspar skal holde sine egne eiendommer i funksjonell og estetisk god stand. Selskapet skal dessuten bidra ved donasjoner og forskjønnelse av byens fellesområder.

Profesjonell:

Eiendomsspar er opptatt av å tjene penger og skape verdier. I en markedsbasert økonomi er dette det viktigste bevis på at selskapet er en effektiv og nyttig aktør, hvis produkter og tjenester samfunnet etterspør og setter pris på.

Eiendomsspar skal være en forutsigbar næringslivsaktør som behandler sine leietakere og øvrige samarbeidspartnere med lydhørhet og respekt. Selskapet skal bestrebe seg på å overoppfylle sine leietakeres forventninger, både når det gjelder produkt og service.

GRAND HOTEL

Nøkkeltall / Visjon og viktigste målsettinger

11

MÅL O G MÅLOPPNÅELSE

EIEND OMSSPAR HAR I TILLEGG TIL SINE OVERORDNEDE MÅL OM Å VÆRE SOLID, PROFESJONELL O G FREMTIDSRET TET, EN DEL KONKRETE OPERATIVE MÅL SOM FØLGES OPP FORTLØPENDE:

• Score på Kundegledeindeks: Minimum 55 (oppnådd 66,2 i 2016 – det nest beste resultat av de 21 årlige målinger som er foretatt siden 1996) • Ledighet i utleieporteføljen: 50% av generell markedsledighet (3,5% ledighet per 31.12.2016 – noe over halvparten av markedsledigheten på 6,3%)

• Resultat av halvårlige «grill-gjennomganger» av samtlige eiendommer: Minimum 25% meget tilfredsstillende og maksimum 5% ikke tilfredsstillende (februar 2016: 62% meget tilfredsstillende/1% ikke tilfredsstillende; september 2016: 54% meget tilfredsstillende/0% ikke tilfredsstillende)

Eiendomsspars økonomiske målsetting over tid er å øke kontantstrøm per aksje, øke verdijustert egenkapital per aksje, samt å tilstrebe et stabilt og jevnt økende utbytte per aksje. Gitt at eiendomsbransjen av natur er syklisk, finner Eiendomsspar det ikke formålstjenlig å fokusere på utviklingen år for år, men å måle over lengre perioder. Utviklingen de siste ti årene har vært som følger:

2016 2015 2014 2013 2012 2011 2010 2009 2008 2007 2006

Kontantstrøm før skatt per aksje Verdijustert egenkapital per aksje (etter avsatt utbytte) Utbetalt ordinært utbytte per aksje Utbetalt ekstraordinært utbytte per aksje

19,85 19,22 17,43 14,61 13,82 14,19 10,29 8,37 8,03 8,28 7,75 327* 276 219 188 166 161 144 119 112 151 129 4,00 3,75 3,50 3,25 3,00 2,75 2,50 2,25 2,25 1,75 1,38 – 13,50 – – – – – – – – 45,00

* I tillegg kommer avsatt utbytte på kr 4,25, det vil si verdijustert egenkapital per aksje er kr 331 per 31.12.2016

Over tiårsperioden gir dette en snittvekst i kontantstrøm før skatt per aksje på 10% p.a., en egenkapitalavkastning (hensyntatt utbytte) på 13% p.a., samt en snittvekst i ordinært utbytte per aksje på 11% p.a.

12

EIEND OMSSPAR ÅRSRAPPORT 2016

STRATEGI

EIEND OMSSPAR HAR IDENTIFISERT FØLGENDE NØKKELFAKTORER FOR SUKSESS INNENFOR EIE O G UTVIKLING AV EIEND OM:

1) Beliggenhet (fordi gode beliggenheter alltid kan leies ut). 2) Beliggenhet (fordi gode beliggenheter alltid kan selges). 3) Beliggenhet (fordi gode beliggenheter alltid har høyere verdi enn dårlige beliggenheter). 4) Timing (fordi eiendomsmarkedet av natur er syklisk). 5) Utvikling (fordi vellykket utvikling gir superfortjenester og kan være nødvendig ved reutleie). 6) Leietakerpleie (fordi eksisterende kunder er bedre enn nye kunder). 7) Finansiell forståelse (fordi likviditet, soliditet og evnen til å se verdi er viktig i kapitalintensive bransjer).

Dette innebærer at Eiendomsspar har gjort følgende strategiske og organisatoriske valg: Beliggenhet:

Utvikling:

Hoveddelen av Eiendomsspars eiendommer har meget sentral beliggenhet. I de få tilfeller Eiendomsspar kjøper eiendommer utenfor storbysentrum, beholdes de kun dersom beliggenheten enten antas å være god for gitte brukere (eks. handel, hotell) eller det er sannsynlig at beliggenheten på sikt vil få økt attraktivitet (eks. Skøyen, Alnabru).

Eiendomsspar ønsker å ha solid utviklings- og utleiekompetanse i egen organisasjon. Eiendomsspar har valgt å konsentrere seg om middels store utviklingsprosjekter med begrenset risiko.

Timing: Eiendomsspar er av den formening at det er bedre å være «idiot» i et godt marked, enn «geni» i et dårlig marked. Eiendomsspar søker således å investere når markedet er billig og å selge eller leie ut langsiktig når markedet nærmer seg toppen. Dette kan variere for ulike typer eiendommer og beliggenheter. Eiendomsspar gjør systematiske analyser av tilbud og etterspørsel i sine viktigste markeder for best mulig å kunne forutsi den fremtidige utviklingen.

GRAND HOTEL

Leietakerpleie: Eiendomsspar søker å gi sine leietakere best mulig service, å være ordholdne, samt å tilby «det lille ekstra» for å få fornøyde leietakere som ønsker å forlenge sitt leieforhold og være gode referanser for Eiendomsspar. Leietakertilfredshet måles årlig og søkes kontinuerlig forbedret ved konkrete tiltak. Finansiell forståelse: Eiendomsspar ønsker, i en bransje som tidvis opplever betydelige svingninger i verdier og leienivåer, å alltid ha god likviditet. Eiendomsspar skal dessuten ha betryggende soliditet, både i form av begrenset gjeldsgrad og forutsigbare rentekostnader. Eiendomsspar kjøper egne aksjer når dette vurderes finansielt mer attraktivt enn alternative investeringer.

Mål og måloppnåelse / Strategi

13

ETIKK O G SAMFUNNSANSVAR

EIEND OMSSPARS ETISKE FUNDAMENT ER BASERT PÅ AT SELSKAPET SKAL VÆRE EN ANSVARLIG O G SAMFUNNSNYT TIG NÆRINGSLIVSAKTØR SOM ER FORUTSIGBAR O G TIL Å STOLE PÅ.

Eiendomsspars aktive forhold til etikk og samfunnsansvar kommer til uttrykk på flere måter. Selskapet arbeider blant annet mot korrupsjon i alle dens former, og skal selv og via kontroll av sine leverandører sørge for at ingen diskrimineres på bakgrunn av kjønn, legning og/eller etnisitet. Vi er også opptatt av forsvarlige arbeidsforhold, og kontrollerer blant annet at bruk av barnearbeid og tvunget arbeid ikke finner sted.

en del av. Dette kommer først og fremst til uttrykk gjennom våre eiendommer, men også gjennom våre donasjoner til Oslo by. Vi har en høy bevissthet rundt måten virksomheten vår og donasjonene påvirker og preger byens utforming, historie, arkitektur og estetikk. Vårt mål er derfor alltid å etterlate gode «fotavtrykk», ikke bare her og nå, men også for framtiden.

Eiendomsspar har satt som forutsetning for sin virksomhet at vi alltid skal opptre på en måte som ikke gir anledning til å stille spørsmål ved vår etiske bevissthet og vårt etiske fundament. Det betyr at selskapet skal fremstå som en ansvarlig og samfunnsnyttig næringslivsaktør som er forutsigbar, transparent og til å stole på.

Omdømme

Tilføre positiv verdi til samfunnet

Omdømme kan sies å være summen av oppfatningene omgivelsene har av en virksomhet, og er trolig den viktigste måleindikatoren knyttet tillit og troverdighet. Eiendomsspar ligger blant topp tre på Eiendomsbarometeret, som sier noe om hvordan kunder/bransjen opplever selskapet blant annet med hensyn til kjennskap, kundetilfredshet og image.

Våre etiske retningslinjer har en solid forankring i organisasjonen, og alle ansatte skal handle på en etisk forsvarlig måte. Eiendomsspar tolererer ingen brudd på selskapets etiske standarder.

Vi i Eiendomsspar vil fortsette å jobbe for at vi beholder vårt gode omdømme og posisjon som en solid og tillitsvekkende eiendomsaktør, og ikke minst et etisk og samfunnsbevisst selskap som er til å stole på.

Som en del av vårt samfunnsansvar har vi også satt som mål at virksomheten vår skal kjennetegnes av at vi tilfører en positiv verdi til samfunnet og omgivelsene vi er

14

EIEND OMSSPAR ÅRSRAPPORT 2016

VIRKSOMHETSOMRÅDER O G SEGMENTER

EIEND OMSSPAR ER VED INNGANGEN TIL 2017 ET FULLT INTEGRERT EIEND OMSSELSKAP, SOM SELV O G GJENNOM SIT T EIERSKAP I PAND OX HAR KOMPETANSE O G TILSTEDEVÆRELSE I DE FLESTE SEGMENTER AV EIEND OMSMARKEDET.

Selskapet har særlig stor kompetanse innen kontor og butikk i Oslo-regionen, samt hotell i Skandinavia og Nord-Europa. Eiendomsspar har også erfaring og kompetanse som eier og utvikler av bolig og lager i Oslo-

regionen, samt som investor i kontoreiendommer i Nord-Europa for øvrig. En oversikt over segmenter og Eiendomsspars/Pandox’ relative kompetanse/posisjon kan illustreres som følger:

Geografisk Nord-Europa (eks. Skandinavia)

K

Skandinavia (eks. Norge)

H K

Norge (eks. Oslo)

H Bu

K

SVAK K = Kontor H = Hotell Bu = Butikk

Bo

L

Oslo

H K

H

Bu STERK

RELATIV POSISJON EIENDOMSSPAR / PANDOX

L = Lager Bo = Bolig

Den verdimessige fordeling av de forskjellige segmenter i Eiendomsspars portefølje (inkl. andel Pandox, samt andel felleskontrollerte eiendommer) er gitt nedenfor:

18% Øvrige utland

13% Butikk 7% Lager/leiligheter/parkering

4% Øvrige Norge

Geografi

22% Sverige/Finland/Danmark

3% Prosjekt

55% Hotell

56% Oslo

Type eiendom

25% Kontor

GRAND HOTEL

Utviklingsstatus

97% Ferdigutviklet

Etikk og samfunnsansvar / Virksomhetsområder og segmenter

15

Vi er miljøbevisste EIEND OMSSPAR ØNSKER Å BIDRA TIL ET BEDRE MILJØ GJENNOM GODE MATERIALVALG, ENERGIOPTIMALE LØSNINGER O G MILJØBEVISSTE PROSJEKT- O G DRIFTSPROSEDYRER. ET VIKTIG UTGANGSPUNKT FOR ARBEIDET ER ENERGI- O G MILJØSTRATEGIEN FOR PERIODEN 2012-2020. DENNE SKAL BIDRA TIL AT SELSKAPET I MINST MULIG GRAD PÅVIRKER MILJØET NEGATIVT, SAMT IVARETAR SIN POSISJON I BRANSJEN SOM EN ANSVARLIG O G MILJØBEVISST EIEND OMSAKTØR.

Eiendomsspar har i 2016 foretatt flere prosjekter hvor det blant annet er utført oppgradering av fasader for bedre energieffektivitet. Flere eiendommer er tilkoblet byens grønne fjernvarmenett. Det bidras på den måten til redusert luftforurensning. NOx og svevestøv samt klimagasser reduseres betydelig ved konvertering til fjernvarme. I tillegg reduserer fjernvarme behovet for lokal lagring av fyringsolje og reduserer dermed behovet for distribusjon av fyringsolje med tankbil. Selskapet har i 2016 utført energivurdering av tekniske anlegg. Vi får på denne måten frem de ulike anleggenes tilstand og gode retningslinjer for energieffektiv drift og vedlikehold av anleggene. Energiovervåking Eiendomsspars miljøstrategi har som mål å redusere den totale energibruken for den samlede eiendomsmassen med minimum 20% innen 2020. Som et redskap for å oppnå dette målet, utvides stadig selskapets energiovervåkede areal. Eiendomsspar hadde i 2016 energiovervåkning for 166.000 kvm av sin eiendomsmasse. Tallet for 2015 var 120.000 kvm, noe som gir en prosentvis økning i overvåket areal på 38%. Overvåket energibruk Energibruk kWh %

Areal kvm

100

180’

«Eiendomsspar er en stor og synlig aktør, blant «ledestjernene» i eiendomsbransjen. Enova har de senere år også fått svært god erfaring og kjennskap med eiendomsselskapets satsing innen energieffektivisering og bruk av fornybare energiløsninger. Det er for Enova en glede å kunne samarbeide med denne aktøren, der endringsvilje og troen på fremtiden verdsettes høyt. Bedriften har etablert energiledelse og dette har gitt inspirasjon til ambisiøse planer. Ikke minst har Eiendomsspar sin langsiktige strategi for reduksjon av energibruk og klimautslipp bidratt til flere vellykkede prosjekter knyttet til reduksjon og konvertering, støttet av Enova. Det er også gledelig å se at selskapet setter verdien av drift og vedlikehold av sin eiendomsportefølje høyt. Dette resulterer i at gevinster bevares år etter år uten at det krever dyre tilleggsinvesteringer. Vi i Enova håper at Eiendomsspar forsetter med sitt gode energiarbeid i selskapets bygg og ser frem til et langt og fruktbart samarbeid.»

140’

90

120’

85

100’

80

80’ 60’

75

40’

70

16

av Markedsdirektør Audhild Kvam, Enova

160’

95

65

Samarbeid med ENOVA

20’ 2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

0

EIEND OMSSPAR ÅRSRAPPORT 2016

Vi estimerer at energitiltak for å redusere energiforbruk maksimalt kan oppnå en reduksjon på 65% av 100%-nivået i 2011. Reduksjon energibruk samtlige eiendommer Reduksjon energibruk eiendommer med EOS Totalt areal tilkoblet EOS EOS = Elektronisk energioverføring

ENERGI- O G MILJØSTRATEGI

Grand Hotel Eiendomsspar har i 2016 ferdigstilt et vellykket miljøprosjekt på Grand Hotel og vi ser allerede nå effekten av de miljøtiltak som er gjort. Tiltakene har resultert i større kundetilfredshet, hvor både gjester og ansatte nyter godt av et bedre inneklima.

I første driftsår – med en ferdigstillelse på 80% av tiltakene (varmepumper først fra okt. 2016) – ble det notert en reduksjon i energibruk på 34%. Gode driftsrutiner og oppfølging, samt optimalisering, forventes å utløse ytterligere besparelser. Faktisk energiforbruk i 2016 var 7,1 mill. kWh, mot historisk forbruk som var 10,7 mill. kWh. Dette utgjør en besparelse på 3,6 mill. kWh.

Tiltaksliste fra Enova-søknad

Besparelse

SD anlegg og energioppfølgingssystem (EOS) 265.299 – justere driftstider for alle rom og anlegg – starte og stoppe anlegg etter egen strategi (også mulig å styre for hotellet selv etter booking strategier) Drift- og vedlikeholdsinstruks (DV)

85.777

– finjustering og oppfølging av rutiner og personell – møter annenhver uke i de første månedene for å sikre kompetansen til hotellets driftspersonell Varmepumpe sanitæranlegg

225.256

Ventilasjon

2.389.304

– varmegjenvinning på nesten 90% av ventilasjon Behovsstyring luft, varme og kjøling

1.004.998

– alle saler og konferanserom samt de fleste hotellrom (CO2 og temperatur) Lavenergiarmaturer

148.200

– tekniske arealer – de fleste rom og korridorer Utskifting av kjøleanlegg og installasjon av varmepumpe

1.073.793

– forvarmer tappevann – leverer varme til ventilasjonsanlegget Oppgradering fyrrom

55.706

– isolering av alle rør – bygge opp systemet til maks effekt for å få mindre varmetap – styre de ulike varmekursene Mål for total besparelse kWh per år

5.248.333

GRAND HOTEL

Energi- og miljøstrategi

17

2016 - I KORTE TREKK

• Bokført resultat før skattekostnad kr 1.376 mill. (kr 2.327 mill.)

Verdijustert balanse per 31.12.2016 (mill. kr) 19.512

19.512

• Kontantstrøm før skatt, hensyntatt underliggende kontantstrøm i felleskontrollert virksomhet og tilknyttet selskap, blir kr 798 mill. (kr 778 mill.). • Likviditetsreserven utgjør kr 1.718 mill. (kr 2.311 mill).

Eiendommer/ prosjekter 13.172

Verdijustert egenkapital (etter avsetn. utbytte) 13.081

• Verdijustert egenkapital per aksje øker med 20% til kr 331 per aksje. • Aksjekursen stiger fra kr 287 til kr 380 per aksje (+ 49% hensyntatt utbetalt utbytte). • Styret foreslår utdelt et ordinært utbytte på kr 4,25 per aksje (kr 4,00 per aksje). • Selskapet selger Rådhuspassasjen, Oslo, samt enkelte andre mindre eiendommer, med en samlet regnskapsmessig gevinst på kr 391 mill. • Ingen kjøp. • Eiendomsmarkedet utvikler seg fortsatt positivt gjennom 2016.

18

EIEND OMSSPAR ÅRSRAPPORT 2016

Aksjer/lån felleskontrollert virksomhet/ tilknyttet selskap 5.959

Latent/ utsatt skatt 667 Rentebærende gjeld 5.045

Øvrige fin. anleggsmidler 245

Annen gjeld 719

Omløpsmidler 136 AKTIVA

PASSIVA

STYRET

Anders Ryssdal Styrets leder • Styrets leder siden 2012 • Forretningsadvokat i Oslo og partner i Advokatfirmaet Glittertind AS • Dr. juris, med møte rett for Høyesterett • Formann i valg komiteen i Orkla ASA, Wallenius Wilhelmsen Logistics ASA, Pandox AB og Eiendomsspar AS • Tidligere leder for Advokatforeningen og styremedlem i blant annet Wilh. Wilhelmsen ASA • 100 aksjer i Eiendomsspar AS • 0 aksjer i Victoria Eiendom AS

Leiv Askvig

Gisèle Marchand

Monica S. Salthella

Ragnar Horn

• Styremedlem siden 2008 • Adm. direktør i Sundt AS • Styremedlem i Pandox AB, Victoria Eiendom AS, Ultimovacs AS, Alfarveg og Toluma AS/ Skips AS Tudor • Sitter i valgkomitéen i Orkla ASA • Tidligere styreleder i Oslo Børs VPS Holding ASA og Oslo Børs ASA • 0 aksjer i Eiendomsspar AS • 0 aksjer i Victoria Eiendom AS

• Styremedlem siden 2012 • Adm. direktør i advokatfirmaet Haavind AS • Styremedlem i Gjensidige Forsikring ASA, Norgesgruppen ASA, Selvaag Bolig ASA og Victoria Eiendom AS • Styreerfaring fra bl.a. Norske Skog ASA, Oslo Børs AS, Fornebu Utvikling, Hafslund, GIEK og Innovasjon Norge • Tidligere adm. direktør i Eksport finans ASA, Statens Pensjonskasse AS, Batesgruppen AS og medlem av DNB’s konsernledelse • Utdannet siviløkonom fra Handelshøjskolen i København • 0 aksjer i Eiendomsspar AS • 0 aksjer i Victoria Eiendom AS

• Styremedlem siden 2006 • Adm. direktør i Formuesforvaltning Vest • Styremedlem i Den Norske Opera & Ballett AS og Victoria Eiendom AS • Tidligere medlem i Representantskapet Norges Bank, styremedlem i Bergen Group ASA, Bankenes Sikringsfond og vara medlem i Eksport finans ASA og Universitetet i Bergen • Tidligere styreleder i Norsk Film Kommisjon og Kulturfestivalen Borealis • Utdannet siviløkonom fra University of London/Kings College og MBA fra NHH • 0 aksjer i Eiendomsspar AS • 0 aksjer i Victoria Eiendom AS

• Styremedlem siden 2002 • Privat investor • Styremedlem i Clarksons Platou AS, Victoria Eiendom AS og Berner Gruppen AS • Sammen med nær stående 105.600 aksjer i Eiendomsspar AS • 1.036.041 aksjer i Victoria Eiendom AS

Christian Ringnes Adm. direktør • Ansatt og adm. direktør i Eiendomsspar AS siden 1984 og adm. direktør i Victoria Eiendom AS • Styreformann i Pandox AB, C. Ludens Ringnes Stiftelse, Dermanor AS, NSV-Invest AS, Oslo Flaggfabrikk AS, Sundt AS og Ringnes Holding AS • Styremedlem i Schibsted ASA og Real Estate Investment Board, Norges Bank • Tidligere styreleder i Asplan AS, VG AS, TV2 AS og styremedlem i Bergesen ASA, Nationaltheateret og Rådet for Byarkitektur • 30.160 aksjer i Eiendomsspar • I Victoria Eiendom AS kontrollerer han sammen med nærstående 2.762.842 aksjer (16,0% av aksjekapitalen), samt 51%-andel i Victoria Eiendom Invest AS som eier 5.557.136 aksjer (32,1% av aksjekapitalen)

GRAND HOTEL

2016 - I korte trekk / Styret

19

2016 VAR ET MEGET GODT ÅR FOR EIEND OMSSPAR. VERDIJUSTERT EGENKAPITAL ER PER 31.12.2016 BEREGNET TIL KR 331 PER AKSJE VED VERDSET TELSE AV PAND OXAKSJEN TIL SUBSTANSVERDI (EPRA NAV), EN ØKNING PÅ 20% FRA FJORÅRET. EIEND OMSSPARS RESULTAT FØR SKAT T BLE KR 1.376 MILL., MOT KR 2.327 MILL. I 2015. NED GANGEN SKYLDES REDUSERTE SALGSGEVINSTER. EIEND OMSSPARS LIKVIDITETSRESERVE UTGJØR KR 1.718 MILL. (2015: KR 2.311 MILL.). STYRET FORESLÅR ET ORDINÆRT UTBYT TE FOR 2016 PÅ KR 4,25 PER AKSJE (2015: KR 4,00 PER AKSJE).

Eiendomsmarkedet Eiendomsmarkedet utviklet seg fortsatt positivt gjennom 2016. Transaksjonsaktiviteten for næringseiendom i Norge var historisk høy, med et volum på vel 60 milliarder, som dog var nær en halvering fra rekordåret 2015. Avkastningskravet sank med mellom 0,25 0,50%-poeng gjennom året. Leiemarkedet viste generelt positiv utvikling. Kontormarkedet i Oslo, Asker og Bærum absorberte 171.000 kvm i 2016, herav var hele 120.000 kvm konvertering til bolig. Sysselsettingen økte i 2016 med 5.000 personer, mer enn en halvering fra 2015. Ferdigstilte arealer utgjorde i 2016 145.000 kvm. Arealledigheten sank fra 650.000 kvm til 624.000 kvm, som utgjør 6,3% av kontorarealet i regionen. Arealledigheten er høyest i ytre soner med 8-9% og lavest i sentrum

Leieinntekter (mill. kr)

444

454

400

418

500

2008

2009

600

675

476

535

600

583

700

647

704

800

300 200 100 0 2007

20

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

EIEND OMSSPAR ÅRSRAPPORT 2016

med 3-4% som tilsvarer markedsbalanse. Leiene var således svakt stigende i sentrum, men under et visst press i ytre soner, særlig de vestlige hvor oljerelaterte leietakere er sterkt representert. Tilbudet av hotellrom i Osloregionen økte med 5% i 2016. Etterspørselen viste også positiv utvikling, hvilket medførte at belegget sank kun marginalt til 69%. Prisene økte svakt, hvilket resulterte i at inntekt per tilgjengelig rom forble uendret i forhold til 2015. For landet som helhet økte pris per tilgjengelig rom med 2% og belegget steg til 55%. Hotellmarkedet i Nord-Europa forøvrig utviklet seg i sum klart positivt. Alle de nordiske hovedstedene utenom Oslo viste vekst i pris per tilgjengelig rom, hvilket også var tilfelle for de fleste andre nordeuropeiske byer. Unntakene var Brussel og Paris, som begge ble berørt av terroranslag.

STYRETS BERETNING

Butikkutleiemarkedet viste stabil utvikling gjennom 2016, men er meget selektivt med hensyn til beliggenhet. Utleiemarkedet for logistikkeiendom var stabilt. Markedet for utleie av boliger i Oslo utviklet seg positivt med en leieprisvekst på vel 2%. Markedet for kjøp og salg av boliger viste meget sterk prisvekst med 13% for Norge og 23% i Oslo. Investeringer og salg Eiendomsspar har ikke foretatt direkte investeringer, men prioritert å investere indirekte gjennom Pandox. Eiendomsspars indirekte andel av investeringene i Pandox utgjorde vel en milliard kroner i 2016. Eiendomsspar har solgt Rådhuspassasjen (Olav V’s gate 6/Fridtjof Nansens Plass 2), Oslo, Værftsgata 7, Moss, 50% av Bjørnegårdsvingen 11/13, Bærum, samt enkelte leiligheter, med en regnskapsmessig gevinst på kr 391 mill. Investeringen i Pandox Pandox har en aksjekapital bestående av 75.000.000 A-aksjer (ikke børsnotert - hver aksje har tre stemmer) og 82.499.999 B-aksjer (børsnotert - hver aksje har én stemme), totalt 157.499.999 aksjer. Eiendomsspar eier 37.314.375 A-aksjer og 8.014.375 B-aksjer, hvilket gir en økonomisk eierandel på 28,8% og en stemmeandel på 39,0%.

Andelen i Pandox regnskapsføres fra og med 01.01.2016 basert på IFRS-regnskapet til dette selskapet, siden det ikke lenger utarbeides regnskaper etter historisk kost. Det er ikke utarbeidet sammenligningstall for 2015. Pandox’ kontantstrøm før verdiendringer, engangsinntekt og skatt utgjorde SEK 1.361 mill., mot SEK 1.105 mill. i 2015. Økningen skyldes hovedsakelig effekten av investering i 18 hoteller i Tyskland ved forrige årsskifte, samt et fortsatt godt hotellmarked. Pandox har i 2016 ervervet Hilton Grand Place Brussels (224 rom) for ca. SEK 525 mill., samt en portefølje bestående av syv hoteller (1.744 rom) i Nederland, Tyskland og Østerrike for ca. SEK 4.000 mill. Kjøpene vil bidra med en økning av kontantstrøm etter skatt i Pandox på ca. 160 mill. for 2017. Eiendomsspar deltar med en direkte eierandel på 5,1% - 9,9% i de fire hotellene som ligger i Tyskland. Pandox har solgt åtte mindre svenske regionshoteller (965 rom) for ca. SEK 890 mill. Pandox gjennomførte i desember 2016 en rettet emisjon av B-aksjer i selskapet, som tilførte i overkant av SEK 1,0 milliard. Eiendomsspar tegnet aksjer for SEK 95 mill. Pandox eide ved årsskiftet en portefølje på 120 hoteller, hvorav 40 hoteller utenfor Norden. Hotellene omfatter i alt 26.240 rom. Markedsverdien av hotellporteføljen var SEK 38,2 milliarder per 31.12.2016 og belåningsgraden (LTV) i selskapet var 49%. Pandox’ likviditetsreserve inkludert langsiktige kreditrammer utgjorde SEK 2,2 milliarder per 31.12.2016.

Resultat før skatt (mill. kr) 2.327

2500

710

778

800

798

Kontantstrøm før skatt (mill. kr)

500

1500

420 343

436

474

155

217

0

303

500

100

425

200

975

1000

410

300

329

339

400

1.376

2000

605

582

600

575

700

2010

2011

2012

2013

0 2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

GRAND HOTEL

2007

2008

2009

Styrets beretning

2014

2015

2016

21

Børskurs for Pandox-aksjen var SEK 141,40 ved årsskiftet, mot en underliggende substansverdi (EPRA NAV) på SEK 126,24 per aksje.

Eiendomsspars miljøstrategi er nærmere beskrevet på side 14 i årsrapporten, og etikk og samfunnsansvar på side 12.

Drift og utleie

Prosjekter

Driften av eiendomsmassen var tilfredsstillende også i 2016. Ledigheten i eiendomsmassen målt etter leieverdi var ved årsskiftet 3,5%, mot 4,2% i fjor. Gjennomsnittlig veiet kontraktsløpetid var 7,5  år per  31.12.2016.

Ved inngangen til 2017 har Eiendomsspar følgende større prosjekter:

Eiendomsspars årlige leietakerundersøkelse viste for 2016 en marginal nedgang i kundetilfredshet. Dette er likevel det nest beste resultatet i de 21 årene undersøkelsen har vært foretatt. Eiendomsspar vil fortsette å fokusere på å bedre sin service overfor leietakerne. Miljø- og samfunnsansvar Eiendomsspar ønsker i sin virksomhet å bidra til miljøforbedringer. Selskapet etterstreber således miljøvennlige materialvalg, energioptimale tekniske løsninger og miljøbevisste prosjekt- og driftsprosedyrer i sine eiendommer. For øvrig ønsker Eiendomsspar å bidra til bedrede estetiske løsninger, blant annet ved forskjønnelse av egne bygninger og ved utsmykninger til glede for offentligheten. Selskapets virksomhet medfører normalt ikke påviselige skadevirkninger for det ytre miljø.

• Øvre Slottsgate 12, Oslo, en kontor-/forretningseiendom på 6.100 kvm. Det er inngått en langsiktig leieavtale med den internasjonale motekjeden Zara for hele eiendommen. Ombygging/rehabilitering av eiendommen forventes ferdigstilt første kvartal 2018. • Urtegata 9, Oslo, en av Oslo sentrums største utviklingseiendommer. Hovedalternativet omfatter ca. 30.000 kvm næring og 170 leiligheter, der dagens bebyggelse rives. Byggestart er planlagt til 2018/2019. • Mack-Øst, Tromsø, en eiendom der det er mulig å bygge/utvikle inntil 40.000 kvm handel og kontor. Prosjektet vil bli realisert når godkjennelser foreligger og markedsforholdene ligger til rette for det. Prosjektet utvikles sammen Ludwig Mack AS. For øvrig arbeider selskapet med planer for utvikling av Tvetenveien 11, Oslo, samt Bjørnegårdsvingen 11/13, Bærum (50% andel i samarbeid med OBOS). Begge eiendommene er boligprosjekter.

Kontantstrøm før skatt per aksje (kr)

2016

222 2009

170

121

2008

164

114

100

4

147

153

150

6

2011

2012

191

10,29

200

8,37

8,03

8,28

10

50

2

0

0 2007

22

2015

300 250

12

8

331

14

350

14,61

14,19

16

13,82

18

Aksjekurs

400

325

17,43

20

19,85

19,22

Verdijustert egenkapital per aksje/aksjekurs per 31.12 (kr)

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

EIEND OMSSPAR ÅRSRAPPORT 2016

2007

2010

2013

2014

STYRETS BERETNING

Redegjørelse for årsregnskapet Årsregnskapet er utarbeidet under forutsetning om fortsatt drift, jfr. Regnskapslovens §4-5. Styret bekrefter at forutsetningen er til stede, jfr. Regnskapslovens §3-3.

Ordinært resultat før skattekostnad i konsernet endte på kr 1.376 mill., mot kr 2.327 mill. i 2015. Årets resultat inkluderer samlede direkte og indirekte salgsgevinster/verdiendringer på kr 805 mill., mens tilsvarende tall for fjoråret var kr 1.877 mill.

Resultatregnskap

Balanse og likviditet

Leieinntekt for Eiendomsspar konsern ble kr  675  mill., en nedgang på kr 28 mill. fra 2015. Reduksjonen skyldes hovedsakelig salg av Rådhuspassasjen. Brutto driftsresultat ble kr 633 mill. (kr 656 mill.), etter belastning av driftskostnad eiendommer/prosjekter med kr 48 mill. (kr 51 mill.). Salgs-/prosjektgevinst utgjorde kr 391 mill. (kr 34 mill.), rehabiliteringskostnad kr 98 mill. (kr 90 mill.), avskrivning kr 72 mill. (kr 73 mill.) og lønn og annen driftskostnad kr 84 mill. (kr 82 mill.), hvilket ga et driftsresultat på kr 770 mill. (kr 445 mill.).

Eiendomsspar-konsernets bokførte totalkapital var per 31.12.2016 kr 11.619 mill. (kr 12.128 mill.). Nedgangen skyldes salg av eiendom, samt utdeling av ekstraordinært utbytte, som delvis oppveies av økt bokført verdi på Pandox-andelen, som følge av endret regnskapsprinsipp med virkning fra 01.01.2016.

Inntekt på investering i felleskontrollert virksomhet og tilknyttet selskap ble kr  787  mill., mot kr  2.140  mill. i 2015. Fjorårets resultat var preget av en regnskapsmessig aksjegevinst på kr 1.828 mill. i forbindelse med vellykket børsnotering og nedsalg i Pandox AB. Netto finanskostnad utgjorde kr 182 mill. (kr 258 mill. inklusive en kostnad på kr 49 mill. i forbindelse med terminering av renteswaper). Kontantstrøm før skatt, hensyntatt underliggende kontantstrøm i felleskontrollert virksomhet og tilknyttet selskap, utgjorde kr 798 mill., mot kr 778 mill. i 2015.

Samlet gjeld utgjorde kr 6.107 mill. (kr 9.064 mill.), hvorav kr 5.045 mill. (kr 6.266 mill.) var rentebærende. Eiendomsspar har ingen finansielle covenants i sine låneavtaler/kredittrammer. Gjennomsnittlig rente på innlånsporteføljen var ved årsskiftet 3,7%, mot 3,4% ifjor. Andel fastrentelån utgjorde 55%, med en gjennomsnittlig gjenværende bindingstid på 5,3 år. Eiendomsspars likviditetsreserve inkludert langsiktige, pantsikrede kredittrammer utgjorde kr 1.718 mill. (2015: kr 2.311 mill.). Selskapets kortsiktige gjeld utgjorde kr 492 mill., mot kr 2.361 mill. ifjor. Nedgangen skyldes utbetaling av ekstraordinært utbytte som var avsatt i fjorårets regnskap.

2008

2009

2,50

2,25

2,0

3,00

3,50

4,00

1,75

2,5

2,25

3,0

2,75

3,5

3,25

4,0

3,75

Utbetalt ordinært utbytte per aksje (kr)

1,5 1,0 0,5 0,0 2007

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

GRAND HOTEL

Styrets beretning

23

Verdijustert egenkapital (inkl. minoritetsinteresser) er beregnet til kr 13.081 mill., etter avsatt utbytte på kr 169 mill. Dette gir en verdijustert egenkapitalandel på 67%, mot 54% i fjor. Verdijustert egenkapital per aksje (inkl. avsatt utbytte) er beregnet til kr 331 ved verdsettelse av Pandox-aksjen til substansverdi (EPRA NAV), en økning på 20% fra fjoråret (hensyntatt utbytte). Ved beregning av verdijustert egenkapital er det benyttet et gjennomsnittlig avkastningskrav (netto yield) ved verdivurdering av Eiendomsspars eiendomsportefølje på 5,3% (2015: 5,7%). Finansielle risikoforhold Selskapet er eksponert mot finansielle risiki som: • • • •

Likviditetsrisiko Valutarisiko Renterisiko Kredittrisiko

Selskapet har som policy å ha en høy likviditetsreserve og god soliditet, samt lange låneavtaler uten finansielle covenants. Disse finansielle målsettinger er oppfylt, og likviditetsrisikoen i selskapet vurderes å være begrenset. Valutarisikoen i selskapet er hovedsakelig knyttet til eierandelen i Pandox. Selskapet er således eksponert for endringer i SEK/NOK, samt indirekte i valutaene EUR, DKK, CHF og CAD gjennom Pandox’ utenlandske investeringer. Eierandelen i Pandox har en netto bokført verdi på kr 4.129 mill. per 31.12.2016. Dersom SEK/NOK-kursen endres med +/- 0,01, endres netto bokført verdi med i størrelsesorden +/- kr 40 mill. Effekten av endringer i de øvrige valutaer er betydelig mindre. Selskapet er videre eksponert for endringer i rentemarkedet og benytter swap-avtaler og cap-avtaler for å redusere resultateffekten av renteendringer. Fastrenteandelen vil kunne variere over tid. Andel fastrentelån

24

EIEND OMSSPAR ÅRSRAPPORT 2016

utgjør som nevnt ovenfor 55% av låneporteføljen per 31.12.2016. En endring på +/- 1%-poeng i pengemarkedsrenten vil endre årlige rentekostnader med +/- kr 23 mill. Kredittrisikoen i selskapet relaterer seg til leietakernes evne til å oppfylle sine forpliktelser. Det er selskapets oppfatning at leiekontraktsmassen er solid. Historisk sett har tap på krav vært meget begrenset, under kr 1 mill. per år de siste ti årene. International financial reporting standards (IFRS) Det er ikke krav om at Eiendomsspar skal benytte de internasjonale regnskapsstandardene IFRS. Eiendomsspar anvender således regnskapslovens regler og norsk god regnskapsskikk ved utarbeidelse av regnskapet. Dette innebærer blant annet at direkte eide eiendommer, herunder eiendommer eid av felleskontrollert virksomhet, regnskapsføres til historisk kost fratrukket akkumulerte avskrivninger. Andelen i Pandox regnskapsføres fra og med 01.01.2016 basert på IFRS-regnskapet til dette selskapet, siden det ikke lenger utarbeides regnskaper etter historisk kost. Det er ikke utarbeidet sammenligningstall for 2015. Det foreligger betydelige merverdier i eiendomsporteføljen utover bokført verdi per 31.12.2016. Det samme gjelder for andeler i felleskontrollert virksomhet, samt andelen i Pandox, bokført under finansielle anleggsmidler. Styret og administrasjonen Selskapets styre har, fra ordinær generalforsamling i mai 2016, bestått av Anders Ryssdal (leder), Leiv Askvig, Ragnar Horn, Gisèle Marchand og Monica S. Salthella. Eiendomsspar og Victoria Eiendom har felles administrasjon i henhold til særskilt etablert avtale om kost-

STYRETS BERETNING

nadsfordeling. Administrasjonen er organisasjonsmessig plassert hos Eiendomsspar og avtalen løper med 12 måneders gjensidig oppsigelse. Per 31.12.2016 var det 30 ansatte i Eiendomsspar. Selskapet diskriminerer ikke mellom kjønnene. Av selskapets ansatte er 17 kvinner. Arbeidsmiljøet er godt. Det er ikke registrert vesentlig sykefravær eller personskader. Det er styrets vurdering at Eiendomsspars organisasjon er vel rustet til å møte de muligheter og utfordringer eiendomsmarkedet vil by på i årene fremover. Eierstyring og selskapsledelse Eiendomsspar er opptatt av å ha høy tillit blant investorer, långivere og andre interessenter. Selskapet forsøker til enhver tid å tilfredsstille markedets krav til finansiell rapportering, herunder gi relevant og pålitelig informasjon. Selskapet legger videre vekt på å ha gode styrings- og kontrollmekanismer. En ytterligere omtale av selskapets eierstyring og selskapsledelse er gitt på sidene 43-45 i årsrapporten. Aksjonærforhold Kursutviklingen for Eiendomsspar-aksjen var positiv i 2016. Kursen steg fra kr 287 ved årets begynnelse til kr 380 ved årets slutt (+ 49% hensyntatt utbetalt utbytte på kr 49,00 per aksje). Eiendomsspar-aksjen ble ved årsskiftet (kurs kr 380 per aksje) verdsatt til 115% av beregnet substans, opp fra 88% i fjor, ved vurdering av Pandox-aksjen til substansverdi (EPRA NAV). Ved vurdering av Pandoxaksjen til børskurs per 30.12.2016, ble Eiendomssparaksjen verdsatt til 110% av beregnet verdi. Eiendomsspar har i 2016 ervervet 266.922 egne aksjer for totalt kr 83 mill. i henhold til tilbud til aksjonærene om tilbakekjøp av egne aksjer for kr 310 per aksje.

GRAND HOTEL

Victoria Eiendom er Eiendomsspars hovedaksjonær via sin direkte eierandel på 8,4% og sin 51%-andel i Eiendomsspar Invest AS som eier 50,3% av Eiendomsspar. Victoria Eiendoms reelle eierandel utgjør 47% av Eiendomsspars utestående aksjer per  05.04.2017. Eiendomsspar har i overkant av 600 aksjonærer. Eiendomsspar har 55.060.186 utstedte aksjer. Beholdningen av direkte eide egne aksjer utgjør 1.804.476 per 05.04.2017. Eiendomsspar eier i tillegg til direkte eide egne aksjer, indirekte 13.562.996 egne aksjer via sin eierandel i Eiendomsspar Invest AS. Totalt eier Eiendomsspar således direkte og indirekte 15.367.472 egne aksjer. Kostprisen for disse aksjene er ført til fradrag på egenkapitalen. Antall utestående aksjer i Eiendomsspar utgjør 39.692.714 aksjer per 05.04.2017. Fremtidsutsikter Transaksjonsmarkedet for næringseiendom ventes å holde seg på omtrent samme nivå som i 2016. Rentebunnen er antagelig passert, men positive leieprisforventninger vil likefullt kunne stimulere markedet. I kontormarkedet i Oslo-regionen vil det i 2017 bli tilført 145.000 kvm. Dette er tilsvarende 2016. I 2016 absorberte markedet 171.000 kvm. Med antatt tiltagende sysselsettingsvekst og fortsatt høy boligkonvertering, er det trolig at arealledigheten vil minske fra dagens nivåer. Det kan således forventes leieprisstigning, spesielt for sentrale beliggenheter. Hotellmarkedet i Oslo-regionen vil få en kapasitetsreduksjon på ca. 2% i 2017, hvilket i lys av noe bedrede konjunkturer bør lede til økte priser og belegg. Utsiktene for hotellmarkedet i Nord Europa vurderes å være generelt gode. Butikkmarkedet har fått sin veksttakt redusert som følge av utenlands- og netthandel. Dette markedet er imidlertid meget selektivt, og det antas at gode beliggenheter fremdeles vil vise stabil utvikling.

Styrets beretning

25

Prisveksten i boligmarkedet var kraftig i 2016. Økt nybygging, redusert befolkningsvekst og manglende stimulans fra rentenedgang, vil trolig føre til betydelig svakere prisstigning i 2017. Markedet for utleie av bolig forventes å forbli stabilt. Anvendelse av årets overskudd Eiendomsspar delte i fjor ut et ordinært utbytte på kr 4,00 per aksje. Styret foreslår å øke utbyttet til kr 4,25 per aksje for 2016.

Årets overskudd for konsernet ble kr 1.198,9 mill. Årets overskudd i morselskapet, kr 3.132,1 mill., foreslås anvendt slik: Utbytte (kr 4,25 per aksje) Overført til annen egenkapital Sum

kr 226,3 mill. kr 2.905,8 mill. kr 3.132,1 mill.

***** Styret vil takke de ansatte for vel utført arbeid i 2016.

Oslo, 31.12.2016 / 05.04.2017

Anders Ryssdal Styrets leder

Gisèle Marchand

26

Leiv Askvig

Monica S. Salthella

EIEND OMSSPAR ÅRSRAPPORT 2016

Ragnar Horn

Christian Ringnes Adm. direktør

Hesten til gullstatuen fra vestibylen på Grand Hotel.

Regnskap og noter 2016 26 27 28

RESULTATREGNSKAP BALANSE KONTANTSTRØMOPPSTILLING

29 NOTE 30 NOTE 30 NOTE 31 NOTE 32 NOTE 32 NOTE 32 NOTE 34 NOTE 34 NOTE 34 NOTE 35 NOTE 35 NOTE 35 NOTE 35 NOTE 37 NOTE 38 NOTE 38 NOTE 39 NOTE 39 NOTE 40

01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19

... REGNSKAPSPRINSIPPER ... FINANSIELL MARKEDSRISIKO ... LØNN O G ANNEN DRIFTSKOSTNAD ... LEIEINNTEKT ... ANNEN FINANSINNTEKT O G FINANSKOSTNAD ... VARIGE DRIFTSMIDLER ... INVESTERINGER I DAT TERSELSKAP ... INVESTERINGER I FELLESKONTROLLERT VIRKSOMHET O G TILKNYT TET SELSKAP ... LÅN TIL FELLESKONTROLLERT VIRKSOMHET ... INVESTERINGER I AKSJER O G ANDELER ... ANDRE LANGSIKTIGE FORDRINGER ... ANDRE KORTSIKTIGE FORDRINGER ... LÅN TIL TILKNYT TET SELSKAP ... EGENKAPITAL ... SKAT TER ... ANDRE AVSETNINGER FOR FORPLIKTELSER ... RENTEBÆRENDE GJELD ... ANNEN KORTSIKTIG GJELD ... RESULTAT PER AKSJE

REVISJONSBERETNING

GRAND HOTEL

Styrets beretning / Regnskap og noter 2016

27

RESULTATREGNSKAP

Eiendomsspar AS 2015 2016

Millioner kroner

Note

Konsern 2016 2015

21,7 20,6 – – (3,7) (6,3) 18,0 14,3 – – – – (0,5) (0,2) – – (5,4) (5,3) (101,1) (63,6) (89,0) (54,8)

Leieinntekt (4) Annen driftsinntekt Driftskostnad eiendommer og prosjekter Brutto driftsresultat Prosjektinntekt (12) Prosjektkostnad (12) Salgsgevinst/(tap) Rehabiliteringskostnad Avskrivning på varige driftsmidler (6) Lønn og annen driftskostnad (3) Driftsresultat

529,9 1.711,3 7.214,4 1.614,0 23,4 16,7 3,7 – 14,5 20,0 (492,0) (72,2) 7.204,9 3.235,0 49,8 (102,9) 7.254,7 3.132,1

Inntekt på investering i datterselskap Inntekt på investering i felleskontrollert virksomhet og tilknyttet selskap (8) Renteinntekt fra datterselskap Renteinntekt fra felleskontrollert virksomhet og tilknyttet selskap Annen finansinntekt (5) Annen finanskostnad (5) Ordinært resultat før skattekostnad Skattekostnad på ordinært resultat (15) Årsresultat Resultat per aksje (kr) (19)

0,5 3,9 9,7 17,7 (191,9) (279,1) 1.375,8 2.327,1 (176,9) (83,4) 1.198,9 2.243,7 29,98 55,85

Tilordnet: Aksjonærer Minoriteter

1.191,8 2.235,9 7,1 7,8

28

EIEND OMSSPAR ÅRSRAPPORT 2016

675,4 703,8 5,4 3,7 (48,0) (51,1) 632,8 656,4 109,2 142,1 (92,5) (120,1) 374,0 11,8 (97,5) (90,1) (71,7) (72,9) (84,0) (82,3) 770,3 444,9 –

–

787,2 –

2.139,7 –

BALANSE

Eiendomsspar AS 31.12.15 31.12.16

Millioner kroner

Note

Konsern 31.12.16 31.12.15

EIENDELER

62,5 – 62,5 – 194,1 192,1 21,8 21,2 215,9 213,3 13.935,6 11.423,2 1.085,7 1.174,9 700,9 167,3 – – – – 2,2 1,5 61,4 68,8 15.785,8 12.835,7 16.064,2 13.049,0

Anleggsmidler Utsatt skattefordel (15) Sum immaterielle eiendeler Tomter, bygninger og annen fast eiendom Driftsløsøre, inventar, kontormaskiner og lignende Sum varige driftsmidler (6, 17) Investeringer i datterselskap (7) Lån til datterselskap Investeringer i felleskontrollert virksomhet (8) Investeringer i tilknyttet selskap (8) Lån til felleskontrollert virksomhet (9) Investeringer i aksjer og andeler (10) Andre fordringer (11) Sum finansielle anleggsmidler Sum anleggsmidler

4,7 5,4 – – 20,5 17,2 25,2 22,6

Omløpsmidler Andre fordringer (12) Lån til tilknyttet selskap (13) Bankinnskudd, kontanter og lignende Sum omløpsmidler

43,6 – 92,7 136,3

182,6 768,0 1.670,5 2.621,1

SUM EIENDELER

11.619,0

12.128,1

16.089,4

13.071,6

– – – – 6.759,8 6.892,2 59,9 52,2 6.819,7 6.944,4 – – – – 283,2 268,3 4.128,5 2.093,6 6,4 5,2 175,1 133,0 69,8 62,5 4.663,0 2.562,6 11.482,7 9.507,0

EGENKAPITAL OG GJELD

344,1 344,1 (9,6) (11,3) 288,6 288,6 623,1 621,4 5.140,8 7.978,2 – – 5.140,8 7.978,2 5.763,9 8.599,6

Egenkapital Aksjekapital 344,1 344,1 Egne aksjer (11,3) (9,6) Overkurs 288,6 288,6 Sum innskutt egenkapital 621,4 623,1 Annen egenkapital 4.839,7 2.392,1 Minoritetsinteresser 51,2 48,5 Sum annen egenkapital 4.890,9 2.440,6 Sum egenkapital (14) 5.512,3 3.063,7

– 17,4 64,1 55,1 64,1 72,5 700,0 700,0 4.187,7 3.176,9 2.137,7 – 71,2 71,2 7.096,6 3.948,1 250,0 150,0 2.914,8 301,4 3.164,8 451,4 10.325,5 4.472,0

Gjeld Utsatt skatt (15) Andre avsetninger for forpliktelser (16) Sum avsetning for forpliktelser Obligasjonslån (17) Gjeld til kredittinstitusjoner (17) Gjeld til datterselskap Øvrig langsiktig gjeld Sum annen langsiktig gjeld Sertifikatlån (17) Annen kortsiktig gjeld (18) Sum kortsiktig gjeld Sum gjeld

16.089,4

13.071,6

SUM EGENKAPITAL OG GJELD

623,8 616,1 96,4 71,7 720,2 687,8 700,0 700,0 4.194,7 5.315,5 – – – – 4.894,7 6.015,5 150,0 250,0 341,8 2.111,1 491,8 2.361,1 6.106,7 9.064,4 11.619,0

12.128,1

Oslo, 31.12.2016 / 05.04.2017

Anders Ryssdal Styrets leder

Leiv Askvig

Ragnar Horn

GRAND HOTEL

Gisèle Marchand

Resultatregnskap / Balanse

Monica S. Salthella

Christian Ringnes Adm. direktør

29

KONTANTSTRØMOPPSTILLING

Eiendomsspar AS 2015 2016

Millioner kroner

Konsern 2016 2015

(19,3) 1.633,2 – – (19,3) 1.633,2 (26,9) (15,9) 232,3 (238,6) 186,1 1.378,7

Kontantstrømmer fra operasjonelle aktiviteter Kontantstrøm før skatt, inkl. felleskontrollert virksomhet og tilknyttet selskap 798,2 778,5 Andel tilbakeholdt kontantstrøm i felleskontrollert virksomhet og tilknyttet selskap (240,5) (375,8) Kontantstrøm før skatt 2) 557,7 402,7 Periodens betalte skatter (29,6) (32,8) Endring i tidsavgrensninger/andre poster 15,2 (22,5) Netto kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter 543,3 347,4

1,6 1,3 (5,0) (4,3) – – 82,9 2.604,0 (298,5) (90,5) (2,5) (89,1) (221,5) 2.421,4

Kontantstrømmer fra investeringsaktiviteter Innbetalinger ved salg av varige driftsmidler Utbetalinger ved investering i varige driftsmidler Utbetalinger til rehabilitering Innbetalinger ved salg av aksjer og andeler Utbetalinger ved investering i aksjer og andeler Inn-/utbetalinger ved utlån/andre investeringer (netto) Netto kontantstrøm fra investeringsaktiviteter

858,2 (270,2) (97,5) 2,9 (133,3) 768,4 1.128,5

34,2 (474,5) (90,1) 2.394,3 (26,8) (888,4) 948,7

525,0 875,0 250,0 150,0 (86,5) (1.885,8) (450,0) (250,0) (38,1) (83,1) – – (201,1) (2.609,5) (0,7) (3.803,4)

Kontantstrømmer fra finansieringsaktiviteter Innbetalinger ved opptak av langsiktig gjeld Innbetalinger ved opptak av kortsiktig gjeld Nedbetalinger av langsiktig gjeld Nedbetalinger av kortsiktig gjeld Utbetalinger ved kjøp av egne aksjer Utbetalinger til minoritetsinteresser Utbetaling av utbytte Netto kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter

925,1 150,0 (2.041,6) (250,0) (83,1) (5,1) (1.944,9) (3.249,6)

707,3 250,0 (112,7) (450,0) (38,1) (21,0) (150,2) 185,3

Netto økning/(reduksjon) i bankinnskudd og kontanter Beholdning av bankinnskudd og kontanter per 01.01 Beholdning av bankinnskudd og kontanter per 31.12 1) Ubenyttede langsiktige kredittrammer Likviditetsreserve per 31.12

(1.577,8) 1.481,4 1.670,5 189,1 92,7 1.670,5 1.625,0 640,0 1.717,7 2.310,5

(36,1) 56,6 20,5 640,0 660,5 3,2

(3,3) 20,5 17,2 1.625,0 1.642,2 3,1

1) herav inngår bundne skattetrekksmidler

7.204,9 3.235,0 5,4 5,3 0,5 0,2 (7.275,7) (1.607,3) 45,6 – – – – – – – (19,3) 1.633,2

30

2) avstemming Ordinært resultat før skattekostnad Avskrivning på varige driftsmidler Salgsgevinster/tap/prosjektgevinst Likvidasjonsutbytte, samt gevinst ved salg av aksjer Tap ved terminering renteswaper Rehabiliteringskostnad Inntekt på investering i felleskontrollert virksomhet før skatt og tilknyttet selskap Utbytte fra felleskontrollert virksomhet Kontantstrøm før skatt

EIEND OMSSPAR ÅRSRAPPORT 2016

4,0

4,0

1.375,8 2.327,1 71,7 72,9 (390,7) (33,8) – – – 49,1 97,5 90,1 (787,2) 190,6 557,7

(2.139,7) 37,0 402,7

NOTER

NOTE 1

REGNSKAPSPRINSIPPER

Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapsloven og god regnskapsskikk.

Konsolidering

Aksjer/andeler i datterselskap er eliminert i henhold til oppkjøpsmetoden. Det innebærer at kostpris for aksjene er sammenholdt med datterselskapenes egenkapital på kjøpstidspunktet, hensyntatt forskjellen mellom regnskapsført utsatt skatt i datterselskapene og den verdi som er reflektert i transaksjonsprisen. Betalt merverdi utover verdi av egenkapitalen er fordelt på de enkelte eiendommer i samsvar med de verdibetraktninger som lå til grunn ved oppkjøpene, og avskrives etter de samme prinsipper som konsernets øvrige eiendomsmasse. Forskjellen mellom regnskapsført utsatt skatt i datterselskapene og den verdi som er reflektert i transaksjons­prisen, reverseres/resultatføres over tid som utsatt skattekostnad. For utenlandske datterselskap blir resultatregnskapet omregnet til norske kroner etter gjennomsnittlig valutakurs for året og balansen etter valutakursen på balansedagen. Endringer i egenkapitalen som følge av valuta­kursendringer føres direkte mot konsernets egenkapital. Interne transaksjoner, fordringer og gjeldsposter er eliminert i konsernregnskapet.

Investeringer i felleskontrollert virksomhet og tilknyttet selskap Aksjer og andeler i felleskontrollert virksomhet og tilknyttet selskap regnskapsføres etter egenkapitalmetoden i konsernregnskapet. Ved bruk av egenkapitalmetoden for felleskontrollert virksomhet og tilknyttet selskap som benytter andre regnskapsprinsipper er regnskapene omarbeidet så langt dette er praktisk mulig. Resultatandel i utenlandsk virksomhet er omregnet til norske kroner ved bruk av gjennomsnittskurser. Investeringer i felleskontrollert virksomhet og tilknyttet selskap utgjør en vesentlig del av konsernets virksomhet. Av denne grunn vises andel resultat før skatt og andel skattekostnad på egne linjer i resultatregnskapet.

Leieinntekt

Leieinntekter inntektsføres i takt med opptjeningen.

Opsjoner til ansatte

Aksjebasert betaling regnskapsføres til virkelig verdi på transaksjonstidspunktet. Selskapets aksjebaserte betaling gjøres opp i kontanter og er derfor regnskapsført som en forpliktelse. Forpliktelsen revurderes til virkelig verdi ved hver regnskapsavslutning. Endringer i forpliktelsen føres over resultatregnskapet.

Rehabiliteringskostnad

Kostnadene ved oppgradering av konsernets eien­dommer blir i regnskapet henført til følgende grupper: • løpende reparasjons- og vedlikeholdskostnader • skattemessig utgiftsførbare rehabiliterings­kostnader • skattemessig aktiveringspliktige rehabiliterings­kostnader De to førstnevnte gruppene kostnadsføres i regn­skapet, henholdsvis under postene «Driftskostnad eiendommer og prosjekter» og «Rehabiliteringskostnad», mens beløp i sistnevnte gruppe i utgangspunktet aktiveres i regnskapet. Det gjøres en vurdering av alle oppgraderinger for å sikre en fornuftig regnskapsmessig behandling.

Byggelånsrenter

Kostnad ved finansiering av nybyggingsprosjekter aktiveres i regnskapet.

Renter

Valutaterminer

Konsernet har foretatt sikringer av en nettoinvestering i utenlandsk virksomhet. Målet med sikringen er å eliminere endringer i verdien av investeringen i det svenske hotellkonsernet Pandox i konsernregnskapet, som følge av endringer i valutakursen på svenske kroner. Dette er gjort for en andel av investeringen lik pålydende på valutaterminene. Verdiendringen på valutaterminene er ført mot egenkapitalen i konsernet. I selskapsregnskapet foreligger det ingen valutarisiko og verdiendringer på valutaterminene er resultatført.

Konsernbidrag

Konsernbidrag til datterselskap, med fradrag for beregnet skatt, føres som økt kostpris på aksjene. Konsernbidrag fra datterselskap inntektsføres samme år som det er avsatt i det enkelte datterselskap, såfremt dette representerer opptjent resultat i eierperioden.

Eiendommer

Eiendommer er oppført i balansen til anskaffelses­kost (inkludert oppskrivninger), redusert med akkumulerte regnskapsmessige av- og nedskrivninger. Eiendomsporteføljen vurderes samlet. Det foretas ikke nedskrivninger av enkelteiendommer i den utstrekning det foreligger tilstrekkelige merverdier i den øvrige eiendomsmassen.

Byggeprosjekter

På byggeprosjekter for salg benyttes prinsippet om løpende avregning med fortjeneste. Det vil si at opparbeidet andel av prosjektets forventede fortjeneste tas til inntekt i takt med prosjektets fullføringsgrad (salgsgrad x ferdigstillelsesgrad), men minimum 50% skal være solgt før noe av fortjenesten tas til inntekt. Ferdigstillelsesgrad beregnes med utgangspunkt i pådratte kostnader i prosjektet. Tomtekjøp aktiveres ved kjøpstidspunkt. I byggeperioden kostnadsføres tomten i henhold til ferdigstillelsesgraden.

Fordringer

Fordringer er oppført i balansen til den laveste verdi av anskaffelseskost og antatt virkelig verdi. Fordringer som forfaller senere enn ett år etter regnskapsårets slutt regnskapsføres som finansielle anleggsmidler.

Pensjoner

Selskapets pensjonsforpliktelser, direkte finansierte og fondsbaserte ytelsesplaner, vurderes til nåverdien av de fremtidige pensjonsytelsene som er opptjent på balansedagen. Selskapets pensjonsmidler vurderes til virkelig verdi. Netto pensjonsforpliktelser, det vil si differansen mellom nåverdien av pensjonsforpliktelsene og verdien av pensjonsmidler, er ført i balansen. Årets endring er ført som driftskostnad i resultat­regnskapet. Planendringer amortiseres over forventet gjenværende opptjeningstid. Det samme gjelder estimatavvik som skyldes ny informasjon eller endringer i de aktuarmessige forutsetningene, i den grad de overstiger 10% av den største av pensjonsforpliktelsene og pensjonsmidlene (korridor).

Skatt

Skattekostnaden i resultatregnskapet omfatter både periodens betalbare skatt og endring utsatt skatt. Utsatt skatt er beregnet på skatteøkende midlertidige forskjeller mellom regnskapsmessige og skattemessige verdier etter utligning av skattereduserende midler­tidige forskjeller og underskudd til fremføring. Utsatt skatt balanseføres til nominell verdi etter den skattesats som på balansedagen er vedtatt å gjelde for fremtidige perioder, med unntak av utsatt skatt i dattersel­skaper på oppkjøpstidspunktet, jfr. prinsippnoten vedrørende konsolidering ovenfor.

Kontantstrømoppstilling

Kontantstrømoppstillingen er utarbeidet etter den indirekte metoden.

Renteinstrumenter periodiseres på tilsvarende måte som renter på gjeld. Urealisert gevinst/tap på fastrenteposisjoner som er knyttet til rentebærende gjeld regnskapsføres ikke.

GRAND HOTEL

Kontantstrømoppstilling / Noter

31

NOTE 2

FINANSIELL MARKEDSRISIKO

Eiendomsspar er eksponert for svingninger i rentemarkedet. For å redusere denne risiko benytter selskapet renteswapavtaler (kr 2.775 mill.) og rentecapavtaler (kr 1.000 mill.) med snitt cap-rente 5,5% ekskl. margin. Av konsernets samlede innlånsporte­følje på kr 5.044,7 mill., skal 45% rentereguleres i 2017. Mindreverdi på renteswapavtalene per 31.12.2016 utgjør kr 281,1 mill. (kr 348,8 mill.).

NOTE 3

LØNN O G ANNEN DRIFTSKOSTNAD

Lønnskostnader

Millioner kroner 2016 2015

Lønninger 47,9 62,8 Arbeidsgiveravgift 7,8 10,0 Pensjonskostnader 10,7 10,6 Avsatt på opsjonsordning inkl. arbeidsgiveravgift 4,1 6,0 Andre ytelser 4,7 4,6 Sum lønnskostnader 75,2 94,0 Antall årsverk 31 31

Ytelser til ledende ansatte

Christian Ringnes, adm. direktør Martin Traaseth, konserndirektør Olaf Gauslå, finansdirektør

2016 2015 Lønn Naturalytelser Sum Lønn Naturalytelser Sum

5.718.505 5.605.117 5.376.931

399.542 6.118.047 547.227 6.152.344 163.255 5.540.186

5.292.203 4.988.773 3.743.041

727.721 6.019.924* 982.278 5.971.051 578.575 4.321.616*

*) i tillegg fikk adm. dir. og fin. dir. en bonus på henholdsvis kr 10,0 mill. og kr 7,5 mill. etter børsnotering av Pandox AB på Nasdaq Stockholm i 2015.

Det er ikke avtalt særskilt sluttvederlagsordning for adm. direktør eller andre ledende ansatte. De ledende ansatte har en pensjonsordning hvor det avsettes 34% av bruttolønn, etter fradrag for innbetaling til den kollektive pensjonsordningen. Totalt opptjent pensjonsrettighet etter denne pensjonsordningen er regnskapsført som en forpliktelse i regnskapet, jfr. note 16. Det er ikke ytet lån eller foretatt sikkerhetsstillelse til fordel for ledende ansatte.

Ytelser til styret Styrehonorar Naturalytelser Sum

Anders Ryssdal 425.000 – 425.000 Leiv Askvig 245.000 – 245.000 Ragnar Horn 245.000 – 245.000 Gisèle Marchand 245.000 – 245.000 Monica S. Salthella 245.000 – 245.000

Det foreligger ikke opsjons- eller bonusordninger for styrets medlemmer. Det foreligger heller ikke pensjonsordninger eller sluttvederlagsordninger. Det er ikke ytet lån eller foretatt sikkerhetsstillelse til fordel for styremedlemmer eller nærstående.

Ytelser til valgkomitéen

Anders Ryssdal, Ebbe C. Astrup, Jens Raanaas og Jan Gustav Thrane-Steen har hver mottatt kr 20.000 i godtgjørelse for å være medlemmer i valgkomiteen.

Opsjonsordning

Alle som var ansatt per 11.05.2015, og som fortsatt er ansatt i Eiendomsspar deltar i selskapets opsjonsordning på følgende vilkår: Antall opsjoner per ansatt 16.000 Tildelingstidspunkt 11.05.2015 Innløsningstidspunkt 11.05.2018 Opsjonspremie per ansatt kr 2.500 Innløsningskurs kr 270 Totalt er det utstedt 480.000 opsjoner. Maksimal verdi på opsjonene er begrenset til kr 360.000 per ansatt på opsjonsinnløsningstidspunktet 11.05.2018, maksimalt kr 12 mill. Antall opsjoner justeres tilsvarende.

32

EIEND OMSSPAR ÅRSRAPPORT 2016

NOTER

Pensjoner og pensjonsforpliktelser

Selskapet har en lukket ytelsespensjonsordning. Ordningen gir rett til definerte fremtidige ytelser. Disse er hoved­sakelig avhengig av antall opptjeningsår, lønnsnivå ved oppnådd pensjonsalder og størrelsen på ytelsen fra folketrygden. Den kollektive pensjonsavtalen er finansiert ved fondsoppbygging organisert i et forsikringsselskap. Videre har selskapet en innskuddspensjonsordning. Selskapets pensjonsordninger tilfredsstiller kravene i lov om obligatorisk tjenestepensjon.

Periodens pensjonskostnad Millioner kroner 2016 2015

Årets pensjonsopptjening 3,5 3,8 Rentekostnad på pensjonsforpliktelse 1,6 2,0 Avkastning på pensjonsmidler (1,9) (2,2) Arbeidsgiveravgift 0,5 0,6 Resultatført aktuarielt tap/adm. kostnader 1,3 1,6 Netto pensjonskostnad 5,0 5,8 Innskuddsbasert pensjonsordning 5,7 4,8 Sum pensjonskostnad 10,7 10,6

Netto pensjonsmidler

Påløpt pensjonsforpliktelse (74,1) (70,1) Verdi av pensjonsmidler 62,8 60,2 Arbeidsgiveravgift (1,6) (1,4) Ikke resultatført aktuarielt tap 22,1 19,3 Netto pensjonsmidler 9,2 8,0 Øvrige pensjonsmidler 43,1 34,7 Sum pensjonsmidler, jfr. note 11 52,3 42,7

Økonomiske forutsetninger:

Diskonteringsrente 2,1% 2,5% Forventet avkastning 3,0% 3,3% Lønnsregulering 2,25% 2,5% Pensjonsregulering 0,0% 0,0% Regulering av folketrygdens grunnbeløp 2,0% 2,25%

Godtgjørelse revisor Morselskap

Lovpålagt revisjon kr 510.000 Skatterådgivning kr 988.410 Andre tjenester utenfor revisjon kr 29.000

Konsern

Lovpålagt revisjon kr 1.255.588 Skatterådgivning kr 1.131.513 Andre tjenester utenfor revisjon kr 201.372 Oppgitt honorar er etter fradrag for merverdiavgift.

NOTE 4

LEIEINNTEKT

Leieinntekt geografisk fordelt

Millioner kroner

Konsern Morselskap 2016 2015 2016 2015

Oslo 640,5 671,8 20,6 21,7 Øvrige Norge 26,5 24,1 – – Utlandet 8,4 7,9 – – Sum 675,4 703,8 20,6 21,7

GRAND HOTEL

Noter

33

NOTE 5

ANNEN FINANSINNTEKT O G FINANSKOSTNAD

Millioner kroner

Konsern Morselskap 2016 2015 2016 2015

Annen finansinntekt

Andre renteinntekter 6,8 3,6 4,6 1,0 Andre finansinntekter 2,9 14,1 15,4 13,5 Sum annen finansinntekt 9,7 17,7 20,0 14,5

Annen finanskostnad

Rentekostnader 184,6 226,3 159,0 200,0 Tap ved terminering renteswaper – 49,1 – 45,6 Urealisert tap valutaterminer/(tilbakeføring tap valutaterminer) – – (93,5) 240,1 Andre finanskostnader 7,3 3,7 6,7 6,3 Sum annen finanskostnad 191,9 279,1 72,2 492,0

NOTE 6

VARIGE DRIFTSMIDLER

Akk. ansk. Årets Årets Akk. ansk. Millioner kr per 01.01. tilgang avgang per 31.12.

Konsern

Bygninger Tomter Driftsløsøre, inventar o.l. Sum konsern

Morselskap

5.904,3 1.734,8 112,6 7.751,7

Akk. Bokført Avskrivavskr. verdi Årets Økonomisk ningsper 31.12. per 31.12. avskr. levetid plan

193,4 (226,7) 5.871,0 (734,4) 5.136,6 0,2 (111,8) 1.623,2 – 1.623,2 17,4 (5,4) 124,6 (64,7) 59,9 211,0 (343,9) 7.618,8 (799,1) 6.819,7

63,6 25-100 år Lineær – – – 8,1 3-10 år Lineær 71,7

Bygninger 195,2 – – 195,2 (20,0) 175,2 2,0 25-100 år Lineær Tomter 16,9 – – 16,9 – 16,9 – – – Driftsløsøre, inventar o.l. 40,5 4,3 (3,6) 41,2 (20,0) 21,2 3,3 3-10 år Lineær Sum morselskap 252,6 4,3 (3,6) 253,3 (40,0) 213,3 5,3

NOTE 7

INVESTERINGER I DAT TERSELSKAP

Eierandel/ stemme- Aksje- Bokført Millioner kr andel Valuta kapital verdi

Eid av morselskapet

Alna Park AS Arena Eiendom AS AS Grand Hotel AS Magnusgården AS Storgaten 6 Brødrene Johansen Eskefabrikk AS Drammensveien 200 Dronningensgate 40 AS Eiendomsspar Energi AS Eiendomsspar Sverige AB Eiendomsspar Økern Torgvei AS ES Hotellus AS Folketeaterbygningen AS FR 4 Bolig AS FR 4 (Næring) AS FR 4 (Utbygging) AS Gabelshus AS Hegdehaugsveien 27 AS Helsfyr Utbygging AS Hoffsveien Eiendom AS Holbergsgate 21 AS Holbergsplass Holding AS Holmenkollen Invest Eiendom AS Holmenkollen Restaurant AS Jernbanetorget 4 AS

34

EIEND OMSSPAR ÅRSRAPPORT 2016

100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

SEK

0,2 85,4 8,1 159,2 27,2 322,5 0,1 360,2 1,6 42,0 0,1 84,9 0,1 0,1 0,1 123,8 0,1 13,2 500,0 6.925,3 0,1 0,1 0,1 0,1 2,5 271,8 0,1 0,1 0,1 5,1 0,1 25,1 0,3 50,2 0,1 0,1 0,1 0,4 1,1 199,6 5,0 5,0 0,1 38,8 0,2 84,1 0,1 21,7 0,1 0,1

NOTER

Eierandel/ stemme- Aksje- Millioner kr andel Valuta kapital

Bokført verdi

Eierandel/ stemme- Aksje- Millioner kr andel Valuta kapital

Bokført verdi

Karihaugveien 89 Utbygging AS 100% 2,0 2,0 Karl Johans gate 6 AS 100% 0,1 0,1 Klingenberggaten 4 AS 100% 22,8 261,3 Kongsveien 15 AS 100% 0,1 0,1 Mack Kvartalet AS 92,5% 1) 2,0 84,7 Nye Storgaten 10 A AS 100% 0,1 85,1 Nye Storgaten 10 B AS 100% 0,1 118,0 Parkveien 35 AS 100% 0,9 10,8 Parkveien 60 AS 100% 0,1 2,0 Parkveien 64 Holding AS 70% 20,0 39,1 Renref AS 100% 1,6 117,9 Rådhuseiendommene AS 100% 20,5 110,8 Rådhusgaten 23 AS 100% 2,6 24,2 Skræddergaarden AS 99% 0,1 36,4 Sommerrogaten 13-15 Tomt AS 100% 0,1 0,1 Storgaten 8 Oslo AS 99% 0,1 58,7 Strømsveien 230 AS 100% 0,3 29,0 Tallinor OÜ 100% EUR 3,7 30,2 Timms Reperbane AS 100% 2,4 55,2 Tjuvholmen Allé 1-5 AS 100% 0,4 693,6 Tordenskiolds gate 8-10 AS 99,9% 0,1 114,5 Verkseier Furulundsvei 9 Oslo AS 100% 0,1 0,1 Vestnorsk Hotel DA 66,7% – 0,1 Vollabygget AS 100% 0,4 87,5 Vollaveien 20 AS 100% 1,1 143,1 Økernveien 115 AS 100% 14,7 278,0 Øvre Slottsgate 11 AS 100% 0,1 0,1 Øvre Slottsgate 12 AS 100% 0,4 221,6 Sum morselskap 11.423,2

Eid av datterselskap

Alnabru Næringspark AS Bjørnegårdsvingen AS Eiendomsspar Invest AS Faretex AS Folketeateret Oslo AS Hoffsveien 4 AS Mack Stranda AS Mandalsgadens Eiendomsselskab AS Parkveien 64 AS Rosenkrantzgate 11 Hjemmel AS Rosenkrantzgate 13 II AS Rosenkrantzgate 13 DA Skræddergaarden AS Storgaten 8 Oslo AS Tordenskiolds gate 8-10 AS Urtegaten 9 AS

100% 100% 49% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 74,75% 1% 1% 0,1% 100%

EUR

2,6 15,8 0,1 10,0 0,1 – – 32,7 5,0 10,0 0,4 262,6 0,6 21,1 0,5 6,2 0,6 293,2 0,1 0,1 0,4 23,8 – – 0,1 0,4 0,1 0,6 0,1 – 0,2 54,6

Alle selskapene har forretningskontor i Oslo, med unntak av Eiendomsspar Sverige AB, Stockholm, Sverige og Tallinor OÜ og Faretex AS, begge Tallinn, Estland. Værftsgaten 7 AS og ANS Rådhuspassasjen ble solgt i 2016. 1) Stemmeandel 100%

GRAND HOTEL

Noter

35

NOTE 8

INVESTERINGER I FELLESKONTROLLERT VIRKSOMHET O G TILKNYT TET SELSKAP

Eierandel/ Opp- Bokført Årets Andel stemme- rinnelig verdi tilgang/ resultat Andel Millioner kr andel kostpris per 01.01 avgang før skatt skatt

Mottatt Omutbytte/ regnings- Bokført Årets Bokført tilbake- differanse verdi avskr. merverdi betaling m.v. per 31.12 merverdi per 31.12

40 Rue Notre Dame des Victoires AS 50,00% 25,0 49,4 – 5,5 (1,8) – (2,7) 50,4 – – Bergehus Holding AS 50,00% 77,9 77,9 – 8,9 (2,3) (9,0) – 75,5 – – Bileiendom Invest AS – – 3,4 (1,6) 0,1 (1,9) – – – – – Bjørnegårdsvingen 11-13 ANS 50,00% 39,5 (5,2) 16,2 (2,1) – – – 8,9 – (22,1) Folketeaterets Produksjonsfond DA 50,00% 6,0 2,0 3,0 0,1 – – – 5,1 – – Holmenkollen Park Hotel ANS 50,00% 43,2 68,7 – 10,9 – (6,5) – 73,1 1,2 7,4 Ingeniørenes Hus AS 50,00% 26,7 19,9 – 1,1 (0,4) – – 20,6 0,1 17,4 Konowsgate Finans AS 50,00% 0,1 11,8 – – 0,3 (3,3) – 8,8 – 0,5 Mack Øst AS 46,25% 1) 31,7 41,1 – (0,5) 0,1 – – 40,7 – – Pandox AB 28,78% 2) 1.597,5 3.767,8 3) 87,5 763,2 (122,9) (171,8) (195,3) 4.128,5 – – Økern Torgvei Boliger ANS 50,00% 0,2 0,1 – – – – – 0,1 – – Sum 4.036,9 105,1 787,2 (128,9) (190,6) (198,0) 4.411,7 1,3 3,2 herav felleskontrollert virksomhet 283,2 herav tilknyttet selskap 4.128,5 Alle selskapene har forretningskontor i Oslo, med unntak av Pandox AB, Stockholm, Sverige. Bileiendom Invest AS ble avviklet i 2016. 1) Stemmeandel 50,00%. 2) Stemmeandel 39,01%.

3) Pandox AB ble i 2015 børsnotert på Nasdaq Stockholm OMX og avlegger regnskap etter internasjonale regnskapsstandarder (IFRS). Fra 01.01.2016 er det ikke informasjon tilgjengelig og ikke lenger praktisk mulig å omarbeide andelen i denne virksomheten til Eiendomsspar sine regnskapsprinsipper. Dette har medført en justering av bokført verdi av andelen i Pandox med kr 1.675,0 mill. Effekten er ført direkte mot egenkapitalen per 01.01.2016. Sammenlignbare tall for 2015 er ikke omarbeidet.

NOTE 9

LÅN TIL FELLESKONTROLLERT VIRKSOMHET

Millioner kroner

Konsern Morselskap 2016 2015 2016 2015

Utlån til Bjørnegårdsvingen 11-13 ANS 6,4 5,2 – – Sum 6,4 5,2 – –

NOTE 10

INVESTERINGER I AKSJER O G ANDELER

Balanse Eier- Antall ført Millioner kr andel aksjer verdi

Eid av morselskapet

Lerkendal Stadion AS 2,7% 3.000 1,5 Sum morselskap 1,5

Eid av datterselskap

Charlius Germany Hotels Sarl 5,1% 210.732 34,4 Charlius Cologne Hotel Property Sarl 5,1% 2.780 8,1 Stavanger Hotell KS 1,0% – 1,4 Queens Moat Houses Holding GmbH 5,1% 1.275 129,7 Sum konsern 175,1

36

EIEND OMSSPAR ÅRSRAPPORT 2016

NOTER

NOTE 11

ANDRE LANGSIKTIGE FORDRINGER

Millioner kroner

Konsern Morselskap 2016 2015 2016 2015

Utlån til ansatte 1) 14,6 14,6 14,6 14,6 Netto pensjonsmidler 52,3 42,7 52,3 42,7 Forskuddsbetalte kostnader 1,9 4,1 1,9 4,1 Andre utlån 1,0 1,1 – – Sum 69,8 62,5 68,8 61,4 1) Utlån til ansatte forrentes til minimum normrente fastsatt av Skattedirektoratet.

NOTE 12

ANDRE KORTSIKTIGE FORDRINGER

Millioner kroner

Konsern Morselskap 2016 2015 2016 2015

Kundefordringer 14,6 13,9 – 1,4 Andre fordringer 24,7 22,0 4,0 1,6 Opptjente renter, opptjente ikke fakturerte inntekter 1) – 142,1 – – Forskuddsbetalte kostnader 4,3 4,6 1,4 1,7 Sum 43,6 182,6 5,4 4,7 1) Beløpet gjelder opptjent, ikke fakturerte inntekter knyttet til oppføring av 51 leiligheter i Hoffsveien og 3 rekkehus i Frederik Stangs gate 4. Alle leilighetene og rekkehusene er overlevert til kjøperne i 2016. Påløpt prosjektinntekt og prosjektkostnad fremkommer av resultatregnskapet. Netto av disse to poster utgjør regnskapsført prosjektfortjeneste. Selskapet har ingen tapskontrakter.

NOTE 13

LÅN TIL TILKNYT TET SELSKAP

Millioner kroner

Konsern Morselskap 2016 2015 2016 2015

Utlån til Pandox AB – 768,0 Sum – 768,0

NOTE 14

– –

– –

EGENKAPITAL

Aksjekapitalen per 31.12.2016 er kr 344.126.162,50 fordelt på 55.060.186 aksjer à kr 6,25. Hver aksje har én stemme. Morselskapet eier 1.804.476 egne aksjer. I tillegg eier konsernet indirekte 13.562.996 egne aksjer gjennom sin 49% eierandel i Eiendomsspar Invest AS. Antall utestående aksjer per 31.12.2016 utgjør således 39.692.714. Kostprisen for de direkte og indirekte eide egne aksjene er ført til fradrag på egenkapitalen. Annen Sum Aksje- Egne egen- Minoritets- egenMillioner kr kapital aksjer Overkurs kapital interesser kapital

Morselskap

Egenkapital per 31.12.15 344,1 (9,6) 288,6 5.140,8 – 5.763,9 Årsresultat 3.132,1 3.132,1 Kjøp egne aksjer (1,7) (81,4) (83,1) Mottatt utbytte på egne aksjer 13,0 13,0 Avsatt utbytte (226,3) (226,3) Morselskapets egenkapital per 31.12.16 344,1 (11,3) 288,6 7.978,2 – 8.599,6

Konsern

Egenkapital per 31.12.15 344,1 (9,6) 288,6 2.392,1 48,5 3.063,7 Effekt av endret prinsipp for bokføring av andelen i Pandox 1) 1.675,0 1.675,0 Egenkapital per 01.01.16 344,1 (9,6) 288,6 4.067,1 48,5 4.738,7 Årsresultat 1.191,8 7,1 1.198,9 Kjøp egne aksjer (1,7) (81,4) (83,1) Mottatt utbytte på egne aksjer 13,0 13,0 Avsatt utbytte (226,3) (226,3) Avsatt utbytte på indirekte eide egne aksjer 57,6 57,6 Omregningsdifferanser m.v. (182,1) (182,1) Minoritet (4,4) (4,4) Konsernets egenkapital per 31.12.16 344,1 (11,3) 288,6 4.839,7 2) 51,2 5.512,3 1) Endret prinsipp for bokføringen er omtalt i note 8. 2) Herav inngår akkumulerte omregningsdifferanser med kr 116,2 mill.

GRAND HOTEL

Noter

37

NOTE 14

FORTS.

Aksjonæroversikt per 31.12.16

Antall Aksjer Aksjonær aksjer i%

1 Eiendomsspar Invest AS *) 27.679.584 50,3 2 Victoria Eiendom AS 4.611.680 8,4 3 Helene Sundt AS 2.288.000 4,2 3 CGS Holding AS 2.288.000 4,2 5 Eiendomsspar AS 1.804.476 3,3 6 Audley AS 1.200.000 2,2 7 Krohn, Paul Ingar W. J 1.104.513 2,0 8 Horn, Hans Herman 1.096.875 2,0 9 Krohn, Elisabeth S. J. 1.074.514 2,0 10 Mustad Industrier AS 851.000 1,5 11 Talbot, Anette Dobloug 781.076 1,4 12 MP Pensjon PK 675.000 1,2 13 Straen AS 535.700 1,0 14 Grundt, Asbjørn 532.000 1,0 15 Arendals Fossekompani ASA 390.432 0,7 16 Thorp, Tone 371.328 0,7 17 Nore-Invest AS 353.306 0,6 18 Celon Invest AS 290.208 0,5 19 Thrane-Steen Finans AS 288.209 0,5 19 Thrane-Steen Medhus AS 288.209 0,5 Øvrige aksjonærer (587) 6.556.076 11,9 Totalt antall aksjer 55.060.186 100,0 Direkte eide egne aksjer (1.804.476) (3,3) Indirekte eide egne aksjer *) (13.562.996) (24,6) Totalt antall utestående aksjer 39.692.714 72,1 *) Eiendomsspar Invest AS eies av Eiendomsspar (49%) og Victoria Eiendom (51%).

Direkte eide egne aksjer

31.12.15

Kjøp

Salg 31.12.16

Antall 1.537.554 266.922 – 1.804.476 Vederlag (mill. kr) 83,1 Aksjene er ervervet for senere å kunne benyttes til eventuell amortisering, incentivordninger, videresalg eller ved fusjon. Aksjer eiet av styret og ledende ansatte (inkl. nærstående)

Aksjonær

Antall Antall aksjer opsjoner

Anders Ryssdal 100 – Leiv Askvig – – Ragnar Horn 105.600 – Gisèle Marchand – – Monica S. Salthella – – Christian Ringnes 30.160 16.000 Martin Traaseth – 16.000 Olaf Gauslå – 16.000

38

EIEND OMSSPAR ÅRSRAPPORT 2016

NOTER

NOTE 15

SKAT TER

Skattekostnad

Millioner kroner

Konsern Morselskap 2016 2015 2016 2015

Betalbar skatt 41,0 29,3 23,1 15,1 Utsatt skatt 33,0 32,7 80,5 (69,9) Utsatt skatt (effekt av endret skattesats) (26,0) (48,8) (0,7) 5,0 Andel skatt i felleskontrollert virksomhet og tilknyttet selskap, jfr. note 8 128,9 70,2 – – Sum 176,9 83,4 102,9 (49,8)

Konsern – utsatt skatt

Skatteeffekten av midlertidige forskjeller i konsernet er som følger: Millioner kroner 2016 2015

Langsiktige poster:

Anleggsmidler 577,5 571,0 Avsetning for forpliktelser (12,7) (11,2) Gevinst- og tapskonto 59,4 60,3 Sum langsiktige poster 624,2 620,1

Kortsiktige poster:

Kortsiktige fordringer 0,6 (0,1) Kortsiktig gjeld (1,0) (3,9) Sum kortsiktige poster (0,4) (4,0) Sum utsatt skatt 623,8 616,1

Morselskap – utsatt skatt

Midlertidige forskjeller i morselskapet er som følger: Millioner kroner 2016 2015

Langsiktige poster:

Anleggsmidler 81,5 (6,8) Avsetning for forpliktelser (47,6) (51,6) Gevinst- og tapskonto 38,7 48,4 Sum langsiktige poster 72,6 (10,0)

Kortsiktige poster:

Kortsiktig fordringer 3,7 – Kortsiktig gjeld (3,9) (239,8) Sum kortsiktige poster (0,2) (239,8) Sum midlertidige forskjeller 72,4 (249,8) Beregning av utsatt skatt: Anvendt skattesats 24% 25% Utsatt skatt/(utsatt skattefordel) per 31.12. 17,4 (62,5)

Morselskap – årets skattegrunnlag

Forskjellen mellom regnskapsmessig resultat før skattekostnad i morselskapet og årets skattegrunnlag er som følger: Millioner kroner 2016 2015

Resultat før skattekostnad 3.235,0 7.204,9 Permanente forskjeller 6,1 5,2 Mottatt skattefritt konsernbidrag (1.128,6) (97,7) Mottatt utbytte (173,9) (40,1) Likvidasjonsutbytte, samt gevinst ved salg aksjer (1.607,3) (7.275,7) Endring midlertidige forskjeller: – anleggsmidler ­­ (5,2) 23,3 – avsetning for forpliktelser (4,0) 5,2 – kortsiktig fordringer (3,7) – – kortsiktig gjeld (235,9) 218,7 – gevinst- og tapskonto 9,7 ­­ 12,1 Årets skattegrunnlag 92,2 55,9 Skattesats 25% 27% Betalbar skatt 23,1 15,1

GRAND HOTEL

Noter

39

NOTE 16

ANDRE AVSETNINGER FOR FORPLIKTELSER

Millioner kroner

Konsern Morselskap 2016 2015 2016 2015

Pensjonsforpliktelser 1) 53,0 44,7 47,6 38,9 Andre avsetninger 43,4 27,0 7,5 25,2 Sum 96,4 71,7 55,1 64,1 1) Pensjonsforpliktelsen i morselskapet knytter seg en pensjonsordning for de ledende ansatte. Se note 3 for en beskrivelse av pensjonsordningen.

NOTE 17

RENTEBÆRENDE GJELD

Millioner kroner

Konsern Morselskap 2016 2015 2016 2015

Obligasjonslån 700,0 700,0 700,0 700,0 Gjeld til kredittinstitusjoner 4.194,7 5.315,5 3.176,9 4.187,7 Sertifikatlån 150,0 250,0 150,0 250,0 Sum rentebærende gjeld 5.044,7 6.265,5 4.026,9 5.137,7 herav langsiktig gjeld 4.894,7 6.015,5 3.876,9 4.887,7 herav kortsiktig gjeld 150,0 250,0 150,0 250,0 Den rentebærende gjelden fordeler seg på følgende valutasorter per 31.12.2016:

Millioner

Konsern Morselskap Valuta NOK Valuta NOK

NOK – 4.964,4 – 4.026,9 EUR 8,8 80,3 – – Sum 8,8 5.044,7 – 4.026,9 2022 Andel total gjeld til renteregulering (konsern): 2017 2018 2019 2020 2021 og senere

%-andel

45% 0% 0% 9% 18% 28%

Gjennom 2022 snittlig Avdrags-/forfallsstruktur langsiktig gjeld (konsern): 2017 2018 2019 2020 2021 og senere rente

Gjeld til kredittinstitusjoner Obligasjonslån Sum

11,7 327,0 283,2 1.048,3 2.405,5 119,0 – 700,0 – – – – 11,7 1.027,0 283,2 1.048,3 2.405,5 119,0 1) 3,7%

1) Tilsvarende tall per 31.12.2015 var kr 2.547,1 mill.

Pantstillelser og sikkerhetsstillelser

Bokført verdi av eiendommer pantsatt som sikkerhet for den rentebærende gjelden, samt kredittrammer, utgjør kr 6.665,8 mill. for konsernet og kr 192,1 mill. for morselskapet.

40

EIEND OMSSPAR ÅRSRAPPORT 2016

NOTER

NOTE 18

ANNEN KORTSIKTIG GJELD

Millioner kroner

Konsern Morselskap 2016 2015 2016 2015

Leverandørgjeld 26,2 13,1 0,5 0,9 Skattetrekk, feriepenger, mva. mv. 11,6 8,9 12,0 11,7 Betalbar skatt 40,1 28,9 23,1 15,1 Avsetning renter 21,4 25,5 18,8 25,6 Forskudd 11,9 27,3 1,2 – Utbytte 1) 168,7 1.958,0 226,3 2.622,6 Annen gjeld 61,9 49,4 19,5 238,9 Sum 341,8 2.111,1 301,4 2.914,8 1) Utbytte på indirekte eide egne aksjer (kr 57,6 mill.) er eliminert i konsernregnskapet.

NOTE 19

RESULTAT PER AKSJE

Antall utestående aksjer i Eiendomsspar AS utgjør 39.692.714 per 31.12.16, jfr. note 14. Gjennomsnittlig antall utestående aksjer i 2016 var 39.751.787 aksjer. Konsern 2016 2015

Årets resultat tilordnet aksjonærer (mill. kr) 1.191,8 2.235,9 Gjennomsnittlig antall utestående aksjer 39.751.787 40.037.097 Resultat per aksje (kr) 29,98 55,85

GRAND HOTEL

Noter

41

42

EIEND OMSSPAR Ã…RSRAPPORT 2016

REVISJONSBERETNING

GRAND HOTEL

Revisjonsberetning

43

44

EIEND OMSSPAR Ã…RSRAPPORT 2016

REGNSKAP O GONOTER EIERSTYRING G SELSKAPSLEDELSE

EIEND OMSSPARS PRINSIPPER FOR GOD EIERSTYRING O G SELSKAPSLEDELSE SKAL STYRKE TILLITEN TIL SELSKAPET O G BIDRA TIL STØRST MULIG VERDISKAPNING OVER TID, TIL BESTE FOR AKSJEEIERE, LÅNGIVERE, ANSAT TE O G ANDRE INTERESSENTER. DET SKAL VÆRE EN KLAR ROLLEDELING MELLOM AKSJEEIERE, STYRE O G DAGLIG LEDELSE.

1. Redegjørelse for eierstyring og selskapsledelse Avvik fra anbefalingen: Ingen Eiendomsspar følger på de fleste områder anbefalingene for eierstyring og selskapsledelse, slik de er beskrevet i prinsippene nedfelt av Norsk Utvalg for Eierstyring og Selskapsledelse. Eiendomsspars «Visjon og viktigste målsetninger» og retningslinjer for «Etikk og samfunnsansvar» er nærmere beskrevet på side 9 og 12 i årsrapporten. Styret i Eiendomsspar følger aktivt opp kravene til god eierstyring og selskapsledelse. 2. Virksomhet Avvik fra anbefalingen: Ingen Selskapets generelle formål er investeringsvirksomhet, tjenesteyting, handel og produksjon og alt som dermed står i forbindelse, jfr. selskapets vedtekter §3. Mer konkret søker Eiendomsspar å maksimere verdijustert egenkapital per aksje ved besittelse og utvikling, samt kjøp og salg av fast eiendom, både direkte samt indirekte gjennom felleskontrollert virksomhet og tilknyttet selskap. Selskapets strategi er nærmere beskrevet på side 11 i årsrapporten. 3. Selskapskapital og utbytte Avvik fra anbefalingen: Ingen

selskapets målsetting å føre en forutsigbar utbyttepolitikk, med en jevn og stabil økning i ordinært utbytte per aksje. Styret har for 2016 foreslått et ordinært utbytte på kr 4,25 per aksje, mot kr 4,00 per aksje året før. Styret fikk på ordinær generalforsamling 12.05.2016 fullmakt til å erverve inntil 10% av selskapets aksjekapital, i prisintervallet NOK 1,- og NOK 500,-. Fullmakten gjelder til 15.05.2017. Styret vil på generalforsamlingen 10.05.2017 foreslå at fullmakten blir fornyet for en periode på 12 måneder, til 15.05.2018, i prisintervallet NOK 1,- og NOK 500,- . Selskapets beholdning av egne aksjer er 1.804.476 aksjer per 05.04.2017. Selskapets styre har også løpende hatt fullmakt til forhøyelse av selskapets aksjekapital ved fusjoner med andre selskaper med samlet verdi kr  40.000.000, fordelt på inntil 6.400.000 aksjer á kr 6,25 pålydende. Aksjonærenes fortrinnsrett til tegning av aksjer er fraveket i fullmakten. Fullmakten vil bli foreslått fornyet på generalforsamlingen 10.05.2017 for en periode på 12 måneder. 4. Likebehandling av aksjeeiere og transaksjoner med nærstående Avvik fra anbefalingen: Ingen Selskapet har én aksjeklasse og hver aksje har én stemme.

Eiendomsspars verdijusterte egenkapital utgjorde kr 13.081 mill. per 31.12.2016, tilsvarende en verdijustert egenkapitalandel på 67%. Den verdijusterte egenkapitalandelen er innenfor selskapets mål og strategier.

Dersom eksisterende aksjeeieres fortrinnsrett ved kapitalforhøyelser fravikes med bakgrunn i fullmakten nevnt ovenfor, vil begrunnelsen offentliggjøres i meldingssystemet for unoterte selskaper til Norges Fondsmeglerforbund.

Eiendomsspar har over en meget lang periode fulgt en konsistent aksjonær- og utbyttepolitikk. Det er selskapets mål at aksjonærene over tid skal oppnå en konkurransedyktig avkastning på sine aksjer gjennom verdistigning og utbytte. Gjennomsnittlig årlig avkastning per aksje har fra 1984 vært 17% p.a. (hensyntatt utdelt utbytte). Det er

Selskapets transaksjoner i egne aksjer skal søkes foretatt til den kurs eller nær den kurs som fremkommer på unotert listen til Norges Fondsmeglerforbund.

GRAND LIVING

Adm. direktør i Eiendomsspar/Victoria Eiendom er hovedaksjonær i Victoria Eiendom som har

Regnskap og noter / Eierstyring og selskapsledelse Revisjonsberetning

45

felles administrasjon med Eiendomsspar. Adm. direktør eier 30.160 aksjer i Eiendomsspar (0,1% av aksjekapitalen). I Victoria Eiendom kontrollerer han sammen med nærstående 2.762.842 (16,0% av aksjekapitalen), samt 51% andel i Victoria Eiendom Invest AS, som eier 5.557.136 aksjer (32,1% av aksjekapitalen). Det er vedtatt en felles investeringsstrategi for Eiendomsspar og Victoria Eiendom, som innebærer at Victoria Eiendom vil være hovedeier i Eiendomsspar og at fremtidige investeringer innenfor selskapenes hovedområde (større kontor- og hotelleiendommer) skal kanaliseres til Eiendomsspar. Eiendomsspar har også felles administrasjon med T6 Holding AS, hvor ansatte i Eiendomsspar inkl. adm. direktør eier 73% av aksjene og Victoria Eiendom eier 27% av aksjene. T6 Holding AS kan investere gjennomsnittlig inntil kr 125 mill. per år i eiendomsmarkedet, i mindre eiendommer som ikke naturlig vurderes å være av porteføljemessig interesse for Eiendomsspar/Victoria Eiendom. Investeringene skal godkjennes av styret i Eiendomsspar/Victoria Eiendom, som har fortrinnsrett til å tre inn i investeringene. Det er etablert avtaler om kostnadsfordeling mellom selskapene og laget retningslinjer for håndtering av selskapenes eksisterende og potensielle leietakere, samt nye investeringer. Fra styrets side har det i forbindelse med utarbeidelse og jevnlig oppfølging av disse retningslinjer, samt godkjennelse av transaksjoner gjennom året, vært lagt vekt på å hindre interessekonflikter mellom selskapene. Dessuten er målsettingen at selskapene skal oppnå mer lønnsom drift enn om selskapene opererte separat. Selskapet har retningslinjer som sikrer meldeplikt for styremedlemmer og ledende ansatte hvis de direkte eller indirekte har en vesentlig interesse i avtaler som inngås av selskapet. 5. Fri omsettelighet Avvik fra anbefalingen: Godkjennelse fra styret ved aksjeoverdragelser, samt stemmerett først etter fire uker Det foreligger ikke forkjøpsrett ved eierskifte av selskapets aksjer. Transport av aksjer skal, for å ha gyldighet overfor selskapet, godkjennes av styret. Aksjer som overdras til ny eier gir ikke stemmerett før det er gått fire uker etter at ervervet er meldt til selskapet.

46

EIEND OMSSPAR ÅRSRAPPORT 2016

6. Generalforsamling Avvik fra anbefalingen: Styremedlemmer på valg velges samlet Eiendomsspar søker å legge til rette for at flest mulig aksjeeiere kan utøve sine rettigheter ved å delta i generalforsamlingen, og at generalforsamlingen blir en effektiv møteplass for aksjeeiere og styret. Selskapet har lagt til rette for at aksjeeiere som ikke kan være tilstede på generalforsamlingen kan møte ved fullmektig. Det er utarbeidet et eget fullmaktsskjema. Styret, valgkomitéen og revisor er til stede i generalforsamlingen. Møteleder velges av generalforsamlingen. Styremedlemmer på valg velges samlet. 7. Valgkomité Avvik fra anbefalingen: Styrets leder er medlem i valgkomitéen og er foreslått gjenvalgt til styret Til å foreslå styrets sammensetning overfor generalforsamlingen har selskapet en valgkomité bestående av fire medlemmer som velges av generalforsamlingen blant selskapets aksjonærer, jfr. vedtektenes §6, andre avsnitt. Styrets leder er medlem av valgkomitéen. For øvrig er valgkomitéens medlemmer uavhengig av styret og ledende ansatte. Generalforsamlingen fastsetter dens godtgjørelse. Valgkomitéen foreslår også honorar til styrets medlemmer. 8. Styrets sammensetning og uavhengighet Avvik fra anbefalingen: Ingen I henhold til vedtektenes §6, første avsnitt skal selskapets styre bestå av tre til syv medlemmer, etter generalforsamlingens beslutning. Valgperioden er to år. Nåværende styre består av fem medlemmer, og disse er nærmere omtalt på side 17 i årsrapporten. Styremedlem Leiv Askvig er daglig leder i Sundt AS, Helene Sundt AS og CGS Holding AS, hvor Christian Ringnes er styreformann/styremedlem. Helene Sundt AS og CGS Holding AS eier hver 4,2% av aksjekapitalen i Eiendomsspar. Øvrige styremedlemmer i Eiendomsspar er uavhengig av ledende ansatte. Oversikt over styremedlemmers aksjeeie fremgår av note 14 i årsregnskapet.

EIERSTYRING O G SELSKAPSLEDELSE

9. Styrets arbeid Avvik fra anbefalingen: Det er ikke etablert eget revisjonsutvalg Styret har det overordnede ansvaret for forvaltningen av selskapet og for å føre tilsyn med den daglige ledelse og selskapets virksomhet. Det er ikke etablert revisjons- eller kompesasjonsutvalg. Det samlede styret utfører disse oppgaver. Styret fastsetter en årlig plan for sitt arbeid og det avholdes normalt syv styremøter per år. Styret foretar evaluering av sitt arbeid én gang per år. I 2016 er det avholdt til sammen 7 styremøter. Deltakelse i styremøter

2016

Anders Ryssdal Leif Askvig Ragnar Horn Gisèle Marchand Monica S. Salthella

7/7 7/7 5/7 7/7 6/7

10. Risikostyring og intern kontroll Avvik fra anbefalingen: Ingen Styret har ansvar for å påse at Eiendomsspar har god intern kontroll og hensiktsmessige systemer for risikostyring. Ansvaret omfatter også selskapets verdigrunnlag og retningslinjer for etikk og samfunnsansvar. Det utarbeides kvartalsvise regnskapsrapporter til styret, som inngår i den finansielle rapporteringen til aksjonærene. Styret foretar minst en gang per år oppfølging av risikoområder og internkontrollsystemer. Det er styrets vurdering at kontrollmiljøet er godt og det er ikke avdekket vesentlige svakheter. 11. Godtgjørelse til styret Avvik fra anbefalingen: Ingen Godtgjørelse til styrets medlemmer fastsettes av generalforsamlingen etter forslag fra selskapets valgkomité. Det foreligger ikke opsjons- eller bonusordninger for styrets medlemmer. Det foreligger heller ikke pensjonsordninger eller fratredelsesordninger. 12. Godtgjørelse til ledende ansatte Avvik fra anbefalingen: Det fremlegges ikke retningslinjer for generalforsamlingen

GRAND HOTEL

Godtgjørelse til adm. direktør fastsettes av styret, mens godtgjørelse til ledende ansatte fastsettes av adm. direktør og styrets leder. For ytterligere opplysninger vises til note 3 i årsregnskapet. Det er ikke et lovkrav for Eiendomsspar at retningslinjer for godtgjørelse til ledende ansatte fremlegges for generalforsamlingen. 13. Informasjon og kommunikasjon Avvik fra anbefalingen: Ingen Eiendomsspar legger vekt på å ha en regnskapsmessig og finansiell rapportering som investorer, långivere og andre interessenter har tillit til. Eiendomsspar legger videre vekt på åpenhet. Selskapet holder markedet løpende underrettet om selskapets disposisjoner og dets syn på eiendomsmarkedet. Selskapets årsrapporter inneholder utfyllende tilleggsinformasjon om selskapet og virksomheten. Denne tilleggsinformasjonen har som målsetting å bidra til at selskapets aksjer prises nær, og i tråd med, utviklingen i selskapets underliggende verdier. Informasjon til selskapets aksjeeiere legges ut på selskapets internettside samtidig som den sendes aksjonærene. 14. Selskapsovertakelse Avvik fra anbefalingen: Ingen Styret vil ved et eventuelt bud på selskapet arbeide for at samtlige aksjeeiere blir likebehandlet, samt sørge for at aksjeeierne får informasjon og tid til å ta stilling til budet. Styret vil ved et eventuelt bud avgi en uttalelse til aksjeeierne. 15. Revisor Avvik fra anbefalingen: Ingen Revisors ansvar er å revidere det årsregnskapet og årsberetningen som er fremlagt av styret og daglig leder i henhold til revisorloven og god revisjonsskikk. Revisor fremlegger årlig for styret en oppsummering av årets revisjon. Selskapet har etablert en rutine som sikrer at det avholdes minst et årlig møte mellom styret og revisor, uten at adm. direktør eller andre fra den daglige ledelsen er til stede. I selskapets årsregnskap og på ordinær generalforsamling orienteres det om revisors godtgjørelse fordelt på revisjon og andre tjenester. Det vises til note 3 i årsregnskapet. Eierstyring og selskapsledelse

47

AKSJONÆROVERSIKT

Eiendomsspar AS – aksjonæroversikt per 15.03.2017 Aksjonær

Eiendomsspar-aksjens kursutvikling

Antall Aksjer aksjer i%

1 Eiendomsspar Invest AS *) 27.679.584 50,3 2 Victoria Eiendom AS 4.611.680 8,4 3 CGS Holding AS 2.288.000 4,2 3 Helene Sundt AS 2.288.000 4,2 5 Eiendomsspar AS 1.804.476 3,3 6 Audley AS 1.200.000 2,2 7 Krohn, Paul Ingar W. J. 1.104.513 2,0 8 Horn, Hans Herman 1.099.325 2,0 9 Krohn, Elisabeth S. J. 1.074.514 2,0 10 Mustad Industrier AS 851.000 1,5 11 Talbot, Anette Dobloug 781.076 1,4 12 MP Pensjon PK 675.000 1,2 13 Straen AS 535.700 1,0 14 Grundt, Asbjørn 532.000 1,0 15 Arendals Fossekompani ASA 390.432 0,7 16 Thorp, Tone 371.328 0,7 17 Nore-Invest AS 353.306 0,6 18 Celon Invest AS 290.208 0,5 19 Thrane-Steen Finans AS 288.209 0,5 19 Thrane-Steen Medhus AS 288.209 0,5 Øvrige aksjonærer (594) 6.553.626 11,9 Totalt antall aksjer 55.060.186 100,0 Direkte eide egne aksjer (1.804.476) (3,3) Indirekte eide egne aksjer *) (13.562.996) (24,6) Totalt antall utestående aksjer 39.692.714 72,1

Kursindeks for Eiendomsspar-aksjen (inkl. akk. utbytte til nominell verdi) sammen­lignet med Oslo Børs totalindeks/hovedindeks fra 01.01.1985 til 31.03.2017. Indeks 01.01.1985 = 100.

11000 10000

*) Eiendomsspar Invest AS eies av Eiendomsspar (49%) og Victoria Eiendom (51%). Indirekte eide egne aksjer utgjør ­således 13.562.996.

Fordeling av aksjer per 15.03.2017

% av Antall aksjer Antall total per aksjonær aksjonærer aksjekapital

1 – 100 101 – 1.000 1.001 – 10.000 10.001 – 100.000 100.001 – 1.000.000 1.000.001 – 5.000.000 over 5.000.000

48

106 137 216 121 25 8 1 614

– 0,1 1,5 6,9 13,1 28,1 50,3 100,0

EIEND OMSSPAR ÅRSRAPPORT 2016

9000 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17

Eiendomsspar Oslo Børs

VERDIVURDERING PER 31.12.2016

Det er gjennomført en verdivurdering av Eiendomsspar per 31.12.2016. Denne viser følgende: Verdijustert egenkapital (VEK) per aksje VEK per aksje er beregnet til kr 331 (2015: kr 275,7), en økning på 20% fra ifjor. Forutsetninger • Yield (direkteavkastningskrav) benyttet: Snitt 5,3%, fra 4,25% til 7,50% per eiendom (2015: snitt 5,7%) • Løpende leie (inkl. ledige arealer) per 01.01.2017, alternativt markedsleie dersom denne ligger vesentlig lavere enn løpende leie; potensiell merleie i leiekontraktsmassen hensyntas ikke • Driftskostnader per eiendom: Kalkulatorisk 10% + avsetning for større rehabiliteringskostnader de nærmeste årene • Latent skatt (avsettes som gjeld i balansen, det vil si føres ikke til fradrag på eiendommene): 9% på bygg inkl. tekniske installasjoner; 0% på tomt

• Aksjeposten i Pandox (eierandel 28,8%) – substansverdi/EPRA NAV per aksje: SEK 126,24 – børskurs per aksje per 30.12.2016: SEK 141,40 Implisitt selskaps-yield Eiendomsspar 5,6% Selskaps-yield = yield etter skattejusteringer, det vil si beregning der yield måles mot: eiendomsverdier fratrukket latent skatt. For Eiendomsspar gir dette en økning i yield fra 5,3% til 5,6%. Sensitivitetsanalyse VEK per aksje er særlig følsom for endringer i yieldnivå for direkte eide eiendommer, samt aksjekursen til Pandox. For at investorer og andre interessenter skal kunne gjøre sine egne forutsetninger med hensyn på valg av yield-nivå, samt verdi av Pandox, er det utarbeidet en sensitivitetstabell som vist nedenfor. I sensitivitetsanalysen er det tatt hensyn til effekten av latent skatt ved endring i eiendomsverdiene. Verdien av prosjekter er holdt uendret. Det er benyttet en SEK/ NOK kurs per 31.12.2016 på 0,9512 ved omregning av Pandox-investeringen.

Eiendomsspar-porteføljen (direkte eide eiendommer)

Pandox-aksjen (SEK)

200 175 150 141 126 100 75 50

4,0% 4,5% 5,0% 5,3% 5,5% 6,0% 6,5% 7,0% 7,5% 511 466 430 411 400 375 354 336 320 484 439 403 384 373 348 327 309 293 457 412 376 357 346 321 300 282 266 447 402 366 347 336 311 290 272 256 431 386 350 331 320 295 274 256 240 402 357 321 302 291 266 245 227 211 375 330 294 275 264 239 218 200 184 348 303 267 248 237 212 191 173 157

Verdijustert egenkapital (VEK) per aksje

GRAND HOTEL

Aksjonæroversikt / Verdivurdering per 31.12.2016

49

VERDIUTVIKLING 2016

- 160

• Verdijustert resultat etter skatt ble kr 2.201 mill.

1.374

361

2.201

68

• Verdijustert egenkapital per aksje økte fra kr 275,7 til kr 331 per aksje, en økning på 20%.

558

Kontantstrøm før TS/FKV

Eiendommer/ prosjekter

Andel Pandox/ øvrige FKV

Renteswaper

Skatter

Økning VEK 2016

Kommentarer til de enkelte verdi­utviklingsfaktorene Kontantstrøm før TS/FKV + kr 558 mill. Dette er kontantstrøm før salgs­-/kurs­gevinster, rehabiliteringskostnader og skatter, samt før andel tilbakeholdt kontantstrøm i felleskontrollert (FKV) og tilknyttet selskap (TS). Andel tilbakeholdt kontantstrøm i TS/ FKV er inkludert i posten nedenfor. Eiendommer/prosjekter + kr 1.374 mill. Økningen skyldes hovedsakelig effekt av yieldreduksjon i 2016. Andel Pandox/Øvrige FKV + kr 361 mill. Dette er endring merverdi i 2016, realisert og urealisert. I tillegg kommer utbetalt utbytte, som inngår i kontantstrømmen vist ovenfor.

50

EIEND OMSSPAR ÅRSRAPPORT 2016

Renteswaper +  kr 68 mill. Mindreverdi renteswaper endret seg fra kr 349 mill. per 01.01.2016 til kr 281 mill. per 31.12.2016, det vil si endring + kr 68 mill. Skatter – kr 160 mill. Betalbare skatter utgjorde - kr 41 mill. For øvrig endring utsatt skatt  - kr 119 mill. Totalt - kr 160 mill.

VERDIJUSTERT BALANSE PER 31.12.2016

Mill. kr.

Note

Bokført

Justering

Verdijustert

Eiendeler Eiendommer og prosjekter (1) 6.820 6.352 13.172 Aksjer/lån felleskontrollert virksomhet/tilknyttet selskap (2) 4.418 1.541 5.959 Øvrige finansielle anleggsmidler 245 – 245 Omløpsmidler 136 – 136 Sum eiendeler Egenkapital og gjeld Egenkapital inkl. minoritetsinteresser (5, 6) Latent/utsatt skatt (3) Rentebærende gjeld Annen gjeld (4) Sum egenkapital og gjeld Belåningsgrad

11.619

7.893

19.512

5.512 624 5.045 438

7.569 43 – 281

13.081 667 5.045 719

11.619

7.893

19.512

(7) 38%

Noter til verdijustert balanse 1) Verdsettelsen av eiendomsmassen er foretatt basert på yieldmetoden. Detaljene i verdsettelsen av eiendomsmassen er gitt på side 47. Verdi av prosjekter utgjør kr 687 mill. per 31.12.2016, hovedsakelig Øvre Slottsgate 12. 2) Merverdi felleskontrollert virksomhet/tilknyttet selskap gjelder hovedsakelig eierandelen i Pandox AB og er merverdi utover akkumulert bokført resultat/ verdiendring i eierperioden (fratrukket utbetalt utbytte). Merverdi i forhold til kostpris er betydelig høyere. Investeringer i felleskontrollert virksomhet/ tilknyttet selskap fremgår av note 8 til årsregnskapet. Eierandelen i Pandox AB er vurdert til EPRA NAV (SEK 126,24 per aksje). Det er benyttet valutakurser per 31.12.2016. 3) I verdibalansen utgjør latent skatt på eiendommene forskjellen mellom markedsverdi og skattemessig verdi multiplisert med en kalkulatorisk skattesats. For Eiendomsspar er det benyttet en skattesats på 9% på

bygg inkl. teknisk installasjoner og 0% på tomt. For øvrig er det forutsatt at gevinst- og tapskontoen inntektsføres med 20% per år og nåverdien av forpliktelsen er avsatt. 4) Mindreverdi renteswaper kr 281 mill. 5) Herav minoritetsinteresser kr 118 mill. per 31.12.2016. 6) Verdijustert egenkapital fremkommer som forskjellen mellom anslått markedsverdi av selskapets eiendeler og gjeld. Den verdijusterte egenkapital etter avsatt utbytte og skatt er beregnet å utgjøre kr 13.081 mill. per 31.12.2016. Korrigert for avsatt utbytte (+ kr 169 mill.) og minoritetsinteresser (-  kr  118  mill.), er verdijustert egenkapital kr 13.132 mill. per 31.12.2016, tilsvarende kr 330,8 per aksje (kr 326,6 per aksje etter avsatt utbytte på kr 4,25 per aksje). 7) Belåningsgrad = Rentebærende gjeld/verdi eiendommer og prosjekter.

GRAND HOTEL

Verdiutvikling 2016 / Verdijustert balanse per 31.12.2016

51

Detalj fra taket i Rococosalen.

52

EIEND OMSSPAR Ã…RSRAPPORT 2016

Donasjoner og offentlige utsmykninger EN AV EIEND OMSSPARS MÅLSET TINGER ER GJENNOM SIN DAGLIGE VIRKSOMHET Å BIDRA TIL AT OSLO BLIR EN VAKRERE O G HYGGELIGERE BY. FØRST O G FREMST PÅSER SELSKAPET AT EGNE EIEND OMMER FREMSTÅR I FØRSTEKLASSES STAND. I TILLEGG HAR EIEND OMSSPAR BIDRAT T TIL UTVIKLINGEN AV BYBILDET GJENNOM ULIKE KULTURD ONASJONER.

GRAND HOTEL

Donasjoner og offentlige utsmykninger

53

1

2

3

1 Den velkjente Påfuglfontenen i Studenterlunden i Oslo ble innviet allerede i 1989 og er Eiendomsspars første donasjon til Oslo by. Fontenebassenget er utformet i granitt og selve fontenen har 210 dyser i rustfritt stål, som danner den praktfulle vannblomsten. Fontenen er tegnet av arkitektene Kjell Lund og Nils Slaatto.

54

2 Fontenen Kvinneskikkelse med overflødighetshorn donerte Eiendomsspar til Norsk Folkemuseum på Bygdøy i 1993. Den er i støpejern og laget i Paris hos A. Durenne i perioden 1860 – 1900.

EIEND OMSSPAR ÅRSRAPPORT 2016

3 I 1992 donerte Eiendomsspar marmorrelieffet De tre gratier, av den danske billedhuggeren Bertel Thorvaldsen, til Nasjonalgalleriet. Relieffet fulgte med på kjøpet av en bygning i Drammensveien og i stedet for å gjemme relieffet bort i et privat bygg, ble det gitt til galleriet i samarbeid med Nasjonalgalleriets Venner.

D ONASJONER O G OFFENTLIGE UTSMYKNINGER

4

5

6

7

4 I 1996 ble Triangelstatuen – den siste delen av Frognerparken – ferdigstilt med støtte fra Eiendomsspar. Tiltaket kom i stand etter en henvendelse fra Frognerparkens Venner, som ba om hjelp til å få sluttført parken i tråd med Vigelands opprinnelige planer.

5 I 1997 oppførte Eiendomsspar fontenen Christian IV’s hanske på Christiania Torv i Oslo. Fontenen illustrerer hansken Christian IV kastet i år 1624, da han bestemte at – Her skal byen ligge. Den er utformet av billedkunstneren Wenche Gulbransen og har en pittoresk sammensetning av former og vannspill, som gir torvet et menneskelig, intimt preg.

GRAND HOTEL

6 I 2000 donerte selskapet en fontene av Carl Nesjar til Radiumhospitalet.

7 Keplerstjernen, som Eiendomsspar har finansiert i samarbeid med Møller-gruppen, ble avduket i Gardermoen Park nyttårsaften 2000. Keplerstjernen er laget av Vebjørn Sand.

Donasjoner og offentlige utsmykninger

55

8

9

10

8 Tigerstatuen ga Eiendomsspar til Oslo by i forbindelse med 1000-års jubiléet i år 2000. Tigerstatuen er laget av Elena Engelsen og står på Jernbanetorget.

56

9 Oksehodet laget av Elena Engelsen assosierer Europarådets plass med den mytologiske komposisjon Oksen og Europa.

EIEND OMSSPAR ÅRSRAPPORT 2016

10 Eiendomsspar rehabiliterte i 2005, i samarbeid med Entra Eiendom, DNB, Høegh Eiendom og Sporveien, fontenen på Solli Plass.

D ONASJONER O G OFFENTLIGE UTSMYKNINGER

11

12

13

14

11 Eiendomsspar donerte Vannfallet av Bård Breivik til Holmenkollen Skimuseum i 2005.

12 Europarådets plass (ved Scandic Oslo City, Oslo Sentralstasjon) sto ferdig til 100-års jubiléet i juni 2005. Prosjektet ble gjennomført i samarbeid med Oslo Kommune – Samferdsels­etaten. På fasaden mot plassen henger Fru Fortuna i all sin prakt laget av Per Ung.

GRAND HOTEL

13 I 2010 ble også Oslos nye astrologiske ur innviet på Karl Johans gate 3’s fasade. Verket er skapt av Elena Engelsen og Per Ung og lyssatt av Halvor Næss.

5 I 2010 avduket Eiendomsspar skulpturen Ski Queen av Zadok Ben-David i forbindelse med nyåpningen av Holmenkollen Restaurant. I restauranten hylles dessuten norske skidronninger gjennom tidene ved 13 portrettfotografier tatt av Morten Krogvold.

Donasjoner og offentlige utsmykninger

57

Detalj fra silketapeten i Rococosalen.

58

EIEND OMSSPAR Ã…RSRAPPORT 2016

Eiendommer EIEND OMSSPARS FORRETNINGSIDÉ ER Å UTVIKLE O G FOREDLE EIEND OMMER FOR UTLEIE. HØY KVALITET PÅ EIEND OMMENE, FØRSTEKLASSES BELIGGENHET O G EN DRIFTSFILOSOFI FUNDERT PÅ SERVICE O G PROFESJONALITET, HAR GIT T EIEND OMSSPAR EN STERK POSISJON I EIEND OMSMARKEDET.

GRAND HOTEL

Eiendommer

59

Sammendrag av eiendomsmassen per 31.12.2016 Eiendommer

Leie- Gjenværende Ledig snittleie- i % av nivå 1) (mill. kr) tid leienivå

Direkte eide eiendommer Oslo sentrum Oslo vest/nord/øst Øvrige Norge Utland Festetomter Sum direkte eide eiendommer

Andel felleskontrollerte eiendommer 2) Oslo Utland Sum andel felleskontrollerte eiendommer Sum eiendommer

Total kvm

533,1 7,4 3,9 218.400 182,1 4,3 3,4 139.000 28,9 11,4 0 17.000 8,1 2,0 0 10.100 6,0 91,1 0 – 758,2 7,5 3,5 384.500

42,2 3,3 1,4 30.000 6,5 3,0 0 1.750 48,7 31.750 806,9 416.250

Prosjekter Direkte eide eiendommer Oslo Andel felleskontrollerte prosjekter 2) Oslo Øvrige Norge Sum prosjekter

9,3 57.100 3) 0,0 400 2,2 23.250 11,5 80.750

Sum eiendommer og prosjekter

3)

818,4

1) Leienivå defineres som faktiske leieinntekter tillagt markedsleie ledige arealer; for eiendom i utlandet er benyttet valutakurs per 31.12.2016. 2) Oppgitte tall er Eiendomsspars andel. 3) I tillegg kommer utbyggingspotensial Strømsveien 221-223, samt Alnabru Næringspark (langsiktige prosjekter – størrelse usikker).

60

EIEND OMSSPAR ÅRSRAPPORT 2016

EIEND OMMER

Direkte eide eiendommer

Løpende Leie- kontrakters Ledig nivå gjenværende i % av Brutto (mill. kr) snittleietid leienivå kvm

Oslo sentrum Karl Johans gate 27-31/Grand Hotel Tjuvholmen Allé 1-5 Klingenberggata 4/Fridtjof Nansens Plass 4 Rosenkrantz gate 13 Karl Johans gate 3 Storgata 21-23 Dronningens gate 40 Karl Johans gate 33/Roseenkrantz gate 11 Tordenskiolds gate 8-10 Parkveien 64 Holbergsgate 21 Storgata 2/4/6 Jernbanetorget 4 Rådhusgata 23 Storgata 10A/B Gabels gate 16/Frederik Stangs gate 3 Holbergs plass 1 Karl Johans gate 4-6 Akersgata 20 Storgata 8 Øvre Slottsgate 11 Parkveien 60 Hegdehaugsveien 27 Stortingsgata 14 Parkveien 35 Frederik Stangs gate 4 Sum Oslo sentrum

99,9 51,2 45,4 31,4 31,3 30,1 25,0 23,4 22,9 17,7 17,7 16,7 16,7 14,2 13,8 12,8 12,8 8,2 8,0 6,6 6,4 5,8 5,4 5,3 3,1 1,3 533,1

10,8 1,7 4,3 14,8 5,6 10,0 5,8 2,6 5,6 3,6 11,8 6,8 4,4 3,0 2,3 11,7 8,2 7,7 3,3 6,8 6,2 3,6 3,3 51,2 7,1 3,0 7,4

0 0 0 3 0 0 0 32 18 0 25 3 0 0 6 0 0 0 10 0 0 28 0 0 0 0 3,9

32.000 15.400 14.900 11.600 11.100 25.800 8.300 10.300 9.500 6.500 8.700 11.700 6.000 5.100 8.600 5.800 7.200 2.200 2.200 3.200 2.900 2.900 1.200 3.100 1.000 1.200 218.400

Oslo vest/nord/øst Hoffsveien 4 Urtegata 9 Strømsveien 108 Økernveien 115 Hoffsveien 10-14 Alnabru Næringspark Strømsveien 221-223 mv. Strømsveien 258 Verkseier Furulunds vei 9 Kongsveien 15 Holmenkollveien 119 Drammensveien 200 Hoffsveien 9 Sum Oslo vest/nord/øst

27,9 25,0 21,7 21,0 17,9 17,6 10,6 10,4 9,7 7,8 4,7 4,4 3,4 182,1

3,8 1,5 6,0 3,9 5,1 3,8 2,4 6,3 8,9 8,2 1,0 8,9 10,6 4,3

3 5 0 0 12 3 13 0 0 0 0 0 0 3,4

13.700 24.700 11.100 20.500 10.400 21.600 12.200 6.000 10.800 2.000 2.100 2.000 1.900 139.000

28,9 28,9

11,4 11,4

0 0

17.000 17.000

Utlandet Maakri 23A, Tallinn, Estland Sum utland

8,1 8,1

2,0 2,0

0 0

10.100 10.100

Festetomter Sommerrogata 13-15, Oslo sentrum Sum festetomter

6,0 6,0

91,1 91,1

0 0

– –

Øvrige Norge Mack, Kulturkvartalet Sum øvrige Norge

GRAND HOTEL

Eiendommer

61

Felleskontrollerte eiendommer

1)

Løpende Leie- kontrakters Ledig nivå gjenværende i % av Brutto (mill. kr) snittleietid leienivå kvm

Oslo 1) Bergehus, Frøyas gate 7-15 (50%) Holmenkollen Park Hotel (50%) Ingeniørenes Hus, Kronprinsens gate 17 (50%) Sum Oslo

17,6 19,3 5,3 42,2

3,5 2,0 7,7 3,3

0 0 11 1,4

10.400 17.000 2.600 30.000

Utland 1) 40 rue Notre Dame des Victoires, Paris (50%) Sum utland

6,5 6,5

3,0 3,0

0 0

1.750 1.750

Prosjekt – Oslo 1) Konows gate 1-3 (50%) 2) Sum prosjekt Oslo

0,0 400 0,0 400

Prosjekt – Øvrige Norge 1) Bjørnegårdsvingen, Bærum (50%) 3) Mack Øst, Tromsø (46,25%) 4) Sum prosjekt øvrige Norge

0,0 4.750 2,2 18.500 2,2 23.250

1) Inntatt i regnskapet i henhold til egenkapitalmetoden; oppgitte tall for leienivå og brutto kvm er Eiendomsspars andel. 2) Næring/parkering for salg. 3) Boligprosjekt. 4) Utvikling av eiendommene til Mack Bryggeri i Tromsø.

62

EIEND OMSSPAR ÅRSRAPPORT 2016

EIEND OMMER

Prosjekter Utbyggings potensial/ Dagens prosjekt leie størrelse (mill. kr) kvm

Oslo Alnabru Næringspark Karihaugveien 89 Strømsveien 108 Strømsveien 221-223 Strømsveien 230 Tvetenveien 11 Øvre Slottsgate 12 Sum Oslo 1) 2) 3) 4) 5) 6) 7)

0,0 0,0 25.000 0,0 8.000 0,0 3,5 10.000 5,8 8.000 0,0 6.100 9,3 57.100

Note

1) 2) 3) 4) 5) 6) 7)

39 mål tomt; utbyggingspotensial (utover eksisterende bygningsmasse 21.600 kvm) antas betydelig, men størrelsen er usikker. Fremtidig utbyggingspotensial kontor. Utbyggingspotensial Scandic Helsfyr. 65 mål tomt inkl. grøntbelte; utbyggingspotensial (utover eksisterende bygningsmasse 12.200 kvm) antas betydelig, men størrelsen er usikker. 8.700 kvm tomt og 3.500 kvm lagerbygg; utbyggingspotensial (inkl. eksisterende bebyggelse) i størrelsesorden 10.000 kvm. Boligprosjekt. Eiendommen krever omregulering. Hele eiendommen er under ombygging til butikk. Ferdigstilles første kvartal 2018. Utleid på en langsiktig leiekontrakt til den internasjonale motekjeden Zara.

300000

LEIEKONTRAKTSSTRUKTUR

250000

Løpetiden for Eiendomsspars leiekontrakter (direkte eide eiendommer) per 01.01.2017 kan illustreres som vist på figuren ved siden av (beløp i mill. kr).

200000

150000

100000

50000

0

2017

2018

Kontor Butikk

2019

2020

2021

2022

2023

2024

2025

Hotell/restaurant Lager/leilighet/parkering mv.

GRAND HOTEL

2026 og senere

Eiendommer / Leiekontraktsstruktur

63

1

2

3

4

1 Tjuvholmen Allé 1-5 15.400 kvm

64

2 Klingenberggata 4 / Fridtjof Nansens plass 4 14.900 kvm

EIEND OMSSPAR ÅRSRAPPORT 2016

3 Karl Johans gate 27 8.600 kvm

4 Hoffsveien 4 13.700 kvm

EIEND OMMER

5

6

7

8

9

10

11

12

13

5 Storgata 21-23 – Folketeaterbygningen 25.800 kvm

6 Urtegata 9 24.700 kvm

7 Tordenskiolds gate 8-10 9.500 kvm

8 Dronningens gate 40 8.300 kvm

9 Frøyas gate 7-15 – Bergehus 20.800 kvm (50%)

10 Parkveien 64 6.500 kvm

11 Jernbanetorget 4 6.000 kvm

12 Holbergs gate 21 8.700 kvm

GRAND HOTEL

13 Storgata 2/4/6 11.700 kvm

Eiendommer

65

14

15

16

17

14 Storgata 8 3.200 kvm

66

15 Storgata 10A 3.400 kvm

EIEND OMSSPAR ÅRSRAPPORT 2016

16 Storgata 10B 5.200 kvm

17 Øvre Slottsgate 12 6.100 kvm

EIEND OMMER

18

19

20

21

22

23

24

25

26

18 Rådhusgata 23 5.100 kvm

19 Strømsveien 258 6.000 kvm

20 Karl Johans gate 4-6 2.200 kvm

21 Akersgata 20 2.200 kvm

22 Øvre Slottsgate 11 2.900 kvm

23 Parkveien 60 2.900 kvm

24 Kronprinsens gate 17 – Ingeniørenes Hus 5.200 kvm (50%)

25 Hegdehaugsveien 27 1.200 kvm

26 Stortingsgata 14 3.100 kvm

GRAND HOTEL

Eiendommer

67

EIEND OMMER

68

27

28

30

31

27 Drammensveien 200 2.000 kvm

28 Rosenkrantz gate 11 4.600 kvm

30 Strømsveien 221-223 12.200 kvm

31 Alnabru næringspark 21.600 kvm

EIEND OMSSPAR ÅRSRAPPORT 2016

29

29 Parkveien 35 1.000 kvm

HOTELL O G RESTAURANT

1

2

3

4

1 Karl Johans gate 31 Grand Hotel 23.400 kvm 274 rom

2 Kongsveien 15 Ekebergrestauranten 2.000 kvm

GRAND HOTEL

3 Kongeveien 26 (50%) Scandic – Holmenkollen Park 34.000 kvm 335 rom

4 Holmenkollveien 119 Holmenkollen Restaurant 2.100 kvm

Eiendommer / Hotell og restaurant

69

HOTELL O G RESTAURANT

5

6

7

8

9

10

11

5 Gabels gate 16 Clarion Collection – Hotel Gabelshus 5.800 kvm 114 rom

6 Holbergs Plass 1 Scandic Holberg 7.200 kvm 133 rom

7 Karl Johans gate 33 Best Western – Karl Johan Hotell 5.700 kvm 114 rom

8 Karl Johans gate 3 Scandic Oslo City 11.100 kvm 175 rom

9 Rosenkrantz gate 13 Scandic Victoria 11.600 kvm 199 rom

10 Storgata 21-23 Clarion Collection – Hotel Folketeateret 7.500 kvm 160 rom

11 Strømsveien 108 Scandic Helsfyr 11.100 kvm 253 rom

70

EIEND OMSSPAR ÅRSRAPPORT 2016

Detalj fra lenestol i suiten Boheme.

Pandox PAND OX EIER PER 31.12.2016 120 HOTELLER MED 26.240 ROM. MARKEDSVERDIEN AV HOTELLPORTEFØLJEN UTGJORDE SEK 38,2 MILLIARDER

GRAND HOTEL

Hotell og restaurant / Pandox

71

Fra venstre: Christian Ringnes (styrets leder i Pandox), Leiv Askvig, Helene Sundt, Christian G. Sundt og Anders Nissen (VD).

Eiendomsspar AS og Sundt AS foretok rundt årsskiftet 2003/2004 på 50/50 basis oppkjøp av det svenske børsnoterte hotelleiendomsselskapet Pandox AB. Høsten 2010 ble det norske hotelleiendomsselskapet Norgani Hotels AS ervervet, og det ble dermed skapt et av Europas største hotelleiersystemer. Pandox AB ble børsnotert igjen i juni 2015. Eiendomsspars eierandel utgjør 28,8% (stemmeandel 39,0%) per 31.12.2016.

72

EIEND OMSSPAR ÅRSRAPPORT 2016

Pandox eier 120 hoteller, hvorav 80 i Norge, Sverige, Finland og Danmark, samt 38 i Nord-Europa og 2 i Nord-Amerika. Hotellene omfatter i alt 26.240 rom og markedsverdien av hotellporteføljen er SEK 38,2 milliarder per 31.12.2016. Kartet viser Pandox’s hotellportefølje.

PAND OX

HARSTAD KIRUNA MONTREAL

BODØ

LULEÅ

= Antall hoteller eid av Pandox, totalt 120 hoteller. I tillegg eier Eiendomsspar 9 hoteller i Oslo, blant annet Grand Hotel.

KAJANUS

ÖSTERSUND KUOPIO MOLDE

JYVÄSKYLÄ SUNDSVALL TAMPERE

FAGERNES

LILLEHAMMER

BERGEN

RANTASIPI

MORA

ØYER

VANTAA

HAMAR

ESPOO

OSLO ÖREBRO

HELSINKI

STOCKHOLM

KARLSTAD SÖDERTÄLJE

NORRKÖPING

KRISTIANSAND

LINKÖPING

BORÅS

GÖTEBORG

JÖNKÖPING

MÖLNDAL HALMSTAD KALMAR HELSINGBORG KØBENHAVN

MALMÖ

LÜBECK HAMBURG BREMEN

WOLFSBURG

AMSTERDAM

BERLIN DORTMUND

MÖNSCHENGLADBACH ANTWERPEN

HANNOVER

DUSSELDORF KÖLN

AACHEN

BRÜSSEL

FRANKFURT MANNHEIM

HEIDELBERG KARLSRUHE

BADEN BADEN MÜNCHEN

WIEN SALZBURG

BASEL

GRAND HOTEL

Pandox

73

1

2

3

4

1 Hilton Stockholm Slussen Stockholm, Sverige Antall rom: 289

74

2 Scandic Copenhagen København, Danmark Antall rom: 486

EIEND OMSSPAR ÅRSRAPPORT 2016

3 Radisson Blu Hotel Basel, Sveits Antall rom: 206

4 Hyatt Regency Montreal Montreal, Canada Antall rom: 607

PAND OX

5

6

7

8

9

10

5 Hotel Berlin Berlin, Tyskland Antall rom: 701

6 Scandic Crown Gøteborg, Sverige Antall rom: 338

7 Scandic S:t Jörgen Malmø, Sverige Antall rom: 288

8 Scandic Grand Marina Helsingfors, Finland Antall rom: 470

9 Scandic Solli Oslo, Norge Antall rom: 226

10 The Hotel Brüssel, Belgia Antall rom: 420

GRAND HOTEL

Pandox

75

Denne nydelige kalkstein kan beundres i vestibylen.

76

EIEND OMSSPAR Ã…RSRAPPORT 2016

Prosjekter EIEND OMSSPARS PROSJEKTER SPENNER FRA BOLIGER, KONTORER, HANDEL O G HOTELL. FELLES FOR DEM ALLE ER AT DE ER LOKALISERT PÅ EIEND OMMER MED FØRSTEKLASSES BELIGGENHET O G UTVIKLES MED HØY KVALITET.

GRAND HOTEL

Prosjekter

77

Mack, Tromsø MIDT I TROMSØ SENTRUM eier Eiendomsspar «Mack Øst» kvartalet sammen med Ludwig Mack AS. Tidligere produserte Macks Ølbryggeri alle sine produkter i disse lokalene inkl. Mack Kvartalet på andre siden av gaten. I dag er all produksjon unntatt mikrobryggeriet flyttet ut til Nordkjosbotn.

78

EIEND OMSSPAR ÅRSRAPPORT 2016

Den sentrale plassering i byen gjør at kvartalet er meget attraktivt til større byggeprosjekter i sentrum. Det er innledet dialog med flere statlige aktører som vurderer å flytte til eiendommen. Videre planlegges en handelsdel på ca. 15-20.000 kvm, samt arealer til hotell, kontorer og bolig.

PROSJEKTER

Urtegata 9 RETT BAK BJØRVIKA, og vegg i vegg med Plan- og bygningsetaten, ligger Urtegata 9. Dette er en av Oslo sentrums største utviklingseiendommer og består av nesten et helt kvartal. Fra å være et slitent område, skjer det nå veldig mye, med blant annet Sundtkvartalet som nettopp er ferdigbygd og tilnærmet fullt utleid til gode priser, og Westerdals som etablerer ny campus med 1.200 studentplasser på andre siden av parken og elva. Eiendomsspar ønsker å utnytte det positive klimaet som er i området, og jobber nå med å regulere inn et stort nytt bygg på eiendommen. Dette vil bestå av næring med noe handel i 1. etg., og en stor andel bolig. Prosjektet legges opp slik det blir fleksibilitet til

GRAND HOTEL

å kunne justere andelen mellom næring og bolig, dersom det inngås leiekontrakter med større brukere. Hovedalternativet omfatter ca. 30.000 kvm næring og ca. 170 leiligheter. Bygget vil strekke seg fra 6 til 12 etasjer i høyden. I og med at bygget vil ligge nær Akerselva og Elgsletta, blir bygget designet slik at disse områdene «trekkes» mest mulig inn i den indre delen, gjennom en stor «glasslisse» som vist på bildet. Andre forhold som vil være med på å gjøre dette til et attraktiv sted å være, er at det er kort vei til blant annet fjorden, Oslo S, Barcode, Botanisk hage og Grünerløkka.

Prosjekter

79

Tvetenveien 11

80

I TVETENVEIEN 11 har Eiendomsspar igangsatt en regulering til boliger på tomten etter den nedlagte fabrikken «Timms Reperbane».

Det planlegges 60-65 leiligheter i blokkbebyggelse og ca. 14 rekkehus på eiendommen. Det vil bli anlagt p-plasser i kjeller.

Tomten følger den gamle taufabrikken som i sin tid krevde en lang bygningsstruktur. Det vil bli anlagt blokk- og rekkehusbebyggelse langs med Teisen Vest Borettslag. Tomten ligger skjermet.

Regulering av eiendommen er nabovarslet og det er gjennomført oppstartsmøte med Plan- og bygningsetaten. Det antas at et reguleringsforslag vil bli sendt inn i løpet av første halvår 2017.

EIEND OMSSPAR ÅRSRAPPORT 2016

PROSJEKTER

Bjørnegårdsvingen 11-13 EIENDOMSSPAR EIER i samarbeid med OBOS Nye Hjem selskapet Bjørnegårdsvingen 11-13 ANS, med en 50% eierandel hver. Selskapet har til hensikt å utvikle eiendommen i tråd med reguleringsplanen, hvis formål er boliger og barnehage. Eiendommen ligger sentralt i Bærum – 10 minutter gangavstand fra Sandvika. Bærum kommune vedtok reguleringsplan for Bjørnegårdsvingen i desember 2015. Bjørnegårdsvingen gir store muligheter for nye og attraktive boliger, beliggende solrikt, og i et unikt grønt landskap omsluttet av Sandvikselva. Tomten har et svakt fall mot sørvest. I valg av bebyggelsesmønster er det lagt vekt på at hele bebyggelsen skal fremstå som best mulig integrert i

GRAND HOTEL

landskapet og at flest mulig boliger får optimale lysog solforhold. All boligparkering vil legges under markplan og følgelig frigjøre områdene utenfor bebyggelsen til grøntområder. Reguleringsplanen åpner for en utnyttelse på ca. 9.500 kvm bolig, som vil kunne gi ca. 120-130 leiligheter fordelt på 2-, 3- og 4-roms. Alle med balkong, takterrasser eller uteområde på mark. I tillegg en barnehage på eiendommen. Prosjektet planlegges for salgsstart 2. halvår 2017 og byggestart 1. halvår 2018. Planlagt ferdigstillelse av prosjektet er 1. halvår 2020. Prosjektet blir delt opp i flere enheter, som muliggjør utbygging i flere etapper, avhengig av salg av leiligheter.

Prosjekter

81

En rik historie siden 1874

82

EIEND OMSSPAR Ã…RSRAPPORT 2016

GRAND

HOTEL GRAND HOTEL

83

84

EIEND OMSSPAR Ã…RSRAPPORT 2016

GRAND HOTEL I OSLO ER NORGES MEST ÆRVERDIGE O G PRESTISJEFULLE HOTELL – EN LEGENDE TAKKET VÆRE SIN UNIKE HISTORIE O G SENTRALE BELIGGENHET PÅ KARL JOHANS GATE, OMFAVNET AV SLOT TET O G STORTINGET.

Helt siden dørene åpnet i 1874, har Grand Hotel vært et hjem for internasjonale gjester, verdensledere, kjendiser, fredsprisvinnere – og helt vanlige livsnytere. Det er denne miksen av mennesker som gjør hotellet til noe helt unikt – eksklusivt og samtidig folkelig. Etter en storstilt oppussing fremstår Grand Hotel som vakrere enn noensinne. Og noe av det fantastiske er at selv om man ikke sjekker inn og får sin egen nøkkel, kan man likevel ha mange gode opplevelser på Grand.

Noen kommer for å nyte afternoon tea i Palmen, andre hygger seg med utsøkte cocktails i lobbybaren eller på takterrassen. Mange spiser seg mette på lekre måltider i nyrenoverte Grand Café. Noen utvalgte kommer for å feire fredsprisvinnere, og noen heldige sover ut etter et minnerikt bryllup. I årets temadel inviterer vi dere inn i Grand Hotels luksuriøse, moderne, historiske og vakre univers. Velkommen skal dere være!

Martin Traaseth Konserndirektør

GRAND HOTEL

En rik historie siden 1874

85

Det er mange gulldetaljer på hotellet, og bak to av de vakre glassdiskene er det en vegg av gullnøkler.

86

EIEND OMSSPAR ÅRSRAPPORT 2016

LOBBYEN

Skinnende lobby NÅR DU TRÅR INNENFOR det fredede inngangspartiet til Grand Hotel, blir du møtt av en vakker lobby i ny prakt – og en liten verden av skjønnhet, trivsel og velvære åpenbarer seg. Vegger og tak er malt i lyse farger og gulvet, laget av kalkstein, skinner vakkert gjennom alle døgnets timer. Åpningen mot restaurant Palmen gjør lobbyen til en hyggelig møteplass og et vakkert venterom for inn- og utsjekk.

Den antikvariske lysekronen, i sentrum av rommet, er demontert og pusset av nennsomme hender og med største presisjon. Lysekronen utgjør rommets blikkfang sammen med en vakker blomsterdekorasjon og ikke minst – gullskulpturen «Powerless Structure». Den gullforgylte skulpturen er utformet av den dansknorske kunstnerduoen Elmgreen & Dragset, og er ett av flere kunstneriske høydepunkter på Grand Hotel. Det er mange gulldetaljer på hotellet og bak to av de vakre glassdiskene hvor resepsjonistene gjør sitt for at gjestene skal føle seg ivaretatt, er det en vegg av gullnøkler. Veggen fremstår som kunstverk i seg selv og kan tolkes som et bilde på alle opplevelsene som venter bak de mange dørene på Grand Hotel.

GRAND HOTEL

Lobbyen

87

Othilias forfriskninger LOBBYBAREN OTHILIA på Grand Hotel utgjør et

barkrakkene fylles opp av folk som har kommet innom for et glass, gjerne fra den klassiske cocktailmenyen. Othilia er også stedet for deilige småretter, utsøkt tilberedt av husets kokker.

På formiddagen preges Othilia av dempede samtaler og skjeer som klirrer forsiktig i vakre tekopper. Dempet loungemusikk skaper en avslappet atmosfære – aldri påtrengende, men akkurat passe til stede slik at samtaler lar seg gjennomføre. På kvelden endres stemningen i tråd med livet utenfor. Det sitter fortsatt gjester i fortrolige samtaler i den behagelige velursalongen, men

Baren er oppkalt etter Othilia Lasson Engelhart, bedre kjent som Oda, Norges første kvinnelige maler og gift med kunstneren Christian Krohg. Til tross for at Grand Café kun var et sted for menn, deltok stadig Oda i debattene, røykte sigaretter og bestilte cocktails. Oda var én sentral kvinne i Kristianiabohemen.

friskt og stemningsfullt miljø med stor gjestfrihet. Blikkfanget er kunstverket «Skrik» i neon, utformet av kunstneren Tracey Emins – en hyllest til Edvard Munch, en gang stamgjest på hotellet.

88

EIEND OMSSPAR ÅRSRAPPORT 2016

OTHILIA LOBBYBAR

I Othilia lobbybar serveres forfriskningene med stil og eleganse.

GRAND HOTEL

Othilia lobbybar

89

Historisk palmesus PALMEN RESTAURANT har en rik historie. Da den åpnet i 1874 ble den kalt Palmehaven og var en åpen restaurant med springvann. Før den tid ble lokalene brukt som stall. I 1890-årene, i sommerhalvåret, var det et yndet lunsjsted for Henrik Ibsen. Lunsjen skal ha bestått av rundstykker, bokkøl og dram.

Det er lite som minner om stall i dag, og Ibsen er for lengst forduftet, men Palmen har beholdt mye av sin gamle sjarm, ikke minst takket være den karakteristiske glasskuppelen som slipper lyset inn på solfylte dager. Palmen kan beskrives som ærverdig, luksuriøs og moderne – en perle for folk flest. Menyen er variert, med små og store retter, basert på lokal, kortreist mat av sesongen. Mange lar seg friste av hotellets evig populære afternoon tea og himmelske cocktails. Alt mens de kan nyte synet av den vakre venetianske lysekronen og sitte komfortabelt i det behagelige, nytrukne velurmøblementet. Uansett om man kommer alene, sammen med familie eller venner – eller kanskje utenlandske forretningsforbindelser, står kokkene og kelnerne klare til å by på en nordisk matopplevelse – i utsøkte omgivelser.

90

EIEND OMSSPAR ÅRSRAPPORT 2016

PALMEN

GRAND HOTEL

Palmen

91

Lev vel og sov godt GRAND HOTEL byr på 274 rom, inklusive 54 suiter.

Her er det bare å velge det værelset som passer best for anledningen – en god opplevelse og et behagelig opphold får man uansett.

Mange vil trolig også kjenne på følelsen hjemme borte, takket være myke tepper, gode senger og duse farger som innbyr til ro og velvære. En natt på Grand Hotel er ekte nordisk luksus i hjertet av Oslo.

Hotellkorridorene på Grand Hotel er vakkert innredet og matcher interiøret på gjesteværelsene.

92

EIEND OMSSPAR ÅRSRAPPORT 2016

ROMMENE

Myke håndklær, deilige kremer og såper gir gode opplevelser, også på baderommet.

GRAND HOTEL

Rommene

93

Drøm deg bort i en suite på Grand DET ER LETT Å DRØMME seg bort på Grand Hotel, særlig i suiteavdelingen. Flesteparten av suitene er renovert og står klare til å gi gjestene en helt unik opplevelse, noen med en fantastisk utsikt over byen og Oslofjorden som ekstrabonus.

Grand Hotel er opptatt av å legge til rette for det lille ekstra. For den som ønsker en helt spesiell velkomst, kan man bestille en eske med søte fristelser, blomster, cava eller champagne. Alt levert på rommet før ankomst, selvsagt.

Grand Hotel byr på suiter for enhver smak og anledning. Fellesnevneren er høy kvalitet og et luksuriøst interiør med håndplukket kunst. Som for resten av hotellet går klassiske elementer hånd i hånd med moderne design. I suitene kan vi ane den unike historien, men mest av alt gjenspeiler interiøret dagens trender med innslag av gull, sterke farger, myke tepper og velurstoffer.

Og når solen går ned over klokketårnet på Grand Hotel, er det bare å lande mykt i en himmelsk seng med dyner og puter – akkurat slik de skal være. Et døgn i en suite på Grand, er som en drøm som blir virkelighet.

Klassisk skandinavisk eleganse, utsikt mot Karl Johans gate, vakkert interiør og kunst av Morten Krogvold, gjør Ringnes-suiten ideell for et avslappende og deilig opphold i hjertet av hovedstaden.

94

EIEND OMSSPAR ÅRSRAPPORT 2016

SUITENE

GRAND HOTEL

Suitene

95

Dekadent luksus preger Boheme-suiten.

96

EIEND OMSSPAR Ã…RSRAPPORT 2016

SUITENE

GRAND HOTEL

Suitene

97

Forgylte følelser i Rococo ROCOCOSALEN PÅ GRAND HOTEL har en lang historie og har vært med på å skape uforglemmelige selskap og banketter gjennom et langt liv – og slik vil det fortsette.

Etter renoveringen fremstår Rococo som en av de vakreste og mest unike bankettsalene i Norge. Det er umulig å bevege seg inn i dette rommet uten å la seg berøre. Løfter vi blikket, ser vi et vakkert tak med sommerblå himmel, skyer, engler og fredsduer. De gamle maleriene som var i salen før brannen i 1957 har gitt inspirasjon, men først og fremst er himlingen et resultat av fagkyndige hender og ny kreativitet. Når vi ikke er opptatt av å beundre takmaleriet, kan vi forflytte blikket til veggene som er kledd i nydelig silkestoff fra italienske Rubelli. Tekstilet er vevd etter en metode fra 1600-tallet, og innsatt for hånd av en syer. På veggene henger det vakre lampetter og speil som er med på å komplettere det unike interiøret. Av alt det vakre i Rococo er kanskje kronen på verket de to venetianske lysekronene. De skinner klarere enn på lenge. Lysekronene, som ble kjøpt på 1960-tallet, er spesiallaget av Murano-glass i Italia, og veier 650 kilo hver. I forbindelse med rehabiliteringen ble de heist ned med kran, for deretter å bli fullstendig demontert og renset etter alle kunstens regler. De gamle glødelampene er erstattet av LED-lys, noe som har ført til et vesentlig lavere strømforbruk. I lampettene på veggene og i armene på lysekronene er det installert ravfargede dioder, noe som gir lyset en varm glød.

Rococo på Grand Hotel bærer på en unik historie av uforglemmelige begivenheter, banketter, ball og bryllup. Salen ble offisielt innviet i 1894 med blant annet Henrik Ibsen tilstede.

98

EIEND OMSSPAR ÅRSRAPPORT 2016

RO CO CO

GRAND HOTEL

Rococo

99

Speil, speil på veggen der, hvem er vakrest i landet her? GRAND HOTEL ER MYE for mange, også konferansegjester og de som ønsker å feire viktige begivenheter i vakre omgivelser. Uansett om anledningen er et seminar, en konsert, en nobelmiddag eller et bryllup, sørger personalet på Grand Hotel for at gjestene får en fullkommen opplevelse i Speilsalen.

Etter den storstilte oppussingen fremstår Speilsalen som en visuell opplevelse av luksuriøse kremfarger med innslag av gull og glitrende lysekroner og lampetter. Inne i den vakre belysningen foregår det en stille og usynlig revolusjon. Gamle glødepærer er erstattet med LEDpærer med 30 000 timers levetid mot glødepærenes ca. 2000 timer. I Speilen går den vakre, antikvariske belysningen hånd i hånd med nydelige vintagespeil som gjestene kan speile seg diskret i, alt mens de nyter mat og vin av høy kvalitet – og kanskje tenker på de mange noble menneskene, kongelige og fredsprisvinnere som har blitt hedret og takket i akkurat denne salen. I Speilen kan øyet også hvile på et unikt tapisseri, et håndsydd kunst-teppe, fra 1700-tallet. Teppet har blitt restaurert, vasket og antimøllbehandlet av faglig dyktige hender, slik at det kan bevares for kommende generasjoner. Uavhengig av begivenhet, Speilen er en opplevelse i seg selv – for sjelen og for øyet.

100

EIEND OMSSPAR ÅRSRAPPORT 2016

SPEILEN

GRAND HOTEL

Speilen

101

En kongelig affære GRAND ER ET RIKT HOTELL med rom for en-

I Champagne-salongen finner vi ett av Andy Warhols verk, «Portrett av Kronprinsesse Sonja», og i gangen utenfor salongene henger det fotografier av Tim Walker – bilder som utstråler skjønnhet og «ballroom-fantasi».

Salongene består av tre separate rom – Kongen, Dronningen og Champagne. Hvert rom har et distinkt preg, med vakre detaljer, nydelige lysekroner og lampetter, vakre tapeter og kunst i verdensklasse.

Salongene er ideelle for middager, mottakelser og små arrangementer.

hver anledning. I 2. etasje befinner det seg tre elegante, luksuriøse og nyrenoverte salonger – ukjente for folk flest.

Champagne-salongen er omgitt av vakker kunst og belysning, myke møbler og tepper. Det meste skulle ligge til rette for en rolig og avslappende stund, kanskje med et glass Champagne i hånden?

102

EIEND OMSSPAR ÅRSRAPPORT 2016

KONGEN, DRONNINGEN O G CAMPAGNESALONGEN

De tre rommene ligger etter hverandre. Det gir en illusjon om at det innerste rommet er et bilde pĂĽ veggen.

GRAND HOTEL

Kongen, Dronningen og Campagnesalongen

103

Grand Café – begynnelsen på en ny æra I OKTOBER 2016 ble Grand Café gjenåpnet etter et drøyt år med oppussing. Borte er de hvite dukene, de tunge gardinene, skinnsofaene og båsene. Men noe er nesten som før. De vakre Thonet-trestolene er beholdt og pusset ned til sitt opprinnelige lyse treverk.

Dekorhimlingene til Lars Backer er gjenskapt og tre Per Krohg-malerier er bevart, ikke minst «Kristianiabohemen» fra 1928 som pryder langveggen innerst i cafeen – kanskje mer synlig enn på lenge. På Grand Café møtes fortid og nåtid, takket være fagfolk og eiere med hjerte for dagene som har passert og dagene som kommer. Fra dag én har nye Grand Café vært i full gang med å

104

EIEND OMSSPAR ÅRSRAPPORT 2016

skape ny historie, nye smaker og opplevelser. Alt servert av dedikerte kelnerne og nærmere 20 kokker, ledet av de to kjøkkensjefene Alexander Østli Berg og Christofer Bengtsson. Kjøkkenet på Grand Café er åpnet opp slik at gjestene kan følge med når kokkene tilbereder de lekreste retter, basert på nordiske oppskrifter og sesongens råvarer. Med en vinkjeller med over 16.000 flasker og mer enn 1.500 ulike viner, kan Grand Café også by på en rikholdig vinopplevelse. Og for den som verken er sulten eller vintørst, er det fortsatt mulig og bare komme innom for en kopp kaffe eller te.

GRAND CAFÉ

I 2016 gikk vi for alvor inn i en fargerik tid, med en fargeskala preget av ild, jord, luft og vann og hvor naturen ble ønsket velkommen gjennom bruk av naturlig treverk og grønne planter. Det merkes også på nye Grand Café. Veggene er i mørk burgunder og det er grønne planter i rikt monn.

GRAND HOTEL

Grand Café

105

Man kan føle det historiske suset når man geleides inn gjennom de gamle dørene til cafeen.

106

EIEND OMSSPAR ÅRSRAPPORT 2016

GRAND CAFÉ

GRAND HOTEL

Grand Café

107

Grand vinbar i rustikke omgivelser I DEN TIDLIGERE nattklubben Bonanza, har Grand Café fått en ny, stor og åpen vinkjeller. Det er ingen overdrivelse å si at vinkjelleren er grand, for kjelleren rommer over 16.000 flasker og mer enn 1.500 ulike viner.

Vinmenyen består av verdenskjente topprodusenter fra den klassiske verden, til små produsenter og spennende vinmarker fra den nye verden – et vinkonsept med en betydelig samling gode viner, i ulike prisklasser. Når vinen ikke bringes opp i restauranten, serveres den i de lune og rustikke omgivelsene, i nettopp vinkjelleren. Brunslitte stoler og sofaer, små, runde bord, vakre hyller i eik og olivenplanter skaper en helt spesiell stemning. God vin blir som kjent ofte enda bedre med litt ved siden av. I vinkjelleren serveres det derfor også deilige skinker, gode oster og snacks. Filosofien er at folk kan sitte ned og hygge seg, enten de venter på bord i restauranten eller stikker innom på vei hjem fra jobb eller en opplevelse i byen. I vinkjelleren inviteres det også til små og store selskaper, vinsmaking og vinkurs. Vinbaren har ingen tradisjonell bardisk, men et stort vinsmakingsbord med spyttebakker. Det skal ikke mangle på noe i Grands vinbar!

Alt ligger til rette for en rikholdig vinopplevelse i hovedstadens kanskje beste vinbar.

108

EIEND OMSSPAR ÅRSRAPPORT 2016

VINKJELLEREN

GRAND HOTEL

Vinkjelleren

109

Kulturskatter i verdensklasse DEFINISJONENE PÅ KUNST ER MANGE O G LAR SEG NEPPE FORENE. EDVARD MUNCH, SOM I SIN TID VAR STAMGJEST PÅ GRAND, SKAL HA UT TALT: «ALL KUNST, LIT TERATUR O G MUSIKK BLIR PRODUSERT MED ENS HJERTEBLOD. KUNST ER HJERTEBLODET AV ET MENNESKE».

Hva gjestene opplever når de ser på Grand Hotels kunst vet bare de selv, men det er stor sjanse for at de vil kjenne hjerteblodet pulsere, kanskje allerede i det de kommer inn i lobbyområdet.

Lobbyens Powerless Structur I lobbyen møter vi «Powerless Structur», skulpturen til den dansk-norske kunstnerduoen Elmgreen & Dragset. Det er en vakker gullbelagt skulptur av et lite barn som sitter på en gyngehest. Skulpturen, er en «kommentar» til tradisjonelle skulpturer og krigsminner, og ble opprinnelig støpt i bronse til den fjerde sokkelen på Trafalgar Square i London. Ved å plassere gutten på

110

EIEND OMSSPAR ÅRSRAPPORT 2016

denne sokkelen, blir barnet opphøyet til å ha status som en romersk helt, selv om det ikke har noe historie å minnes, kun en fremtid å håpe på. Elmgreen and Dragset har uttalt om kunstverket: «Vi ønsket å skape en offentlig skulptur som snarere enn å håndtere emner av seier eller nederlag, hedrer de hverdagslige slagene i oppveksten».

GRAND KUNST

Barens skrik Edvard Munch lever videre på Grand, blant annet gjennom Tracey Emins «Skrik». Skrik, som finnes i fire originalversjoner, er en av Norges største kulturskatter og har blitt et slags bilde på hva et menneske er. Maleriet har fått et nedslagsfelt som strekker seg langt utenfor

de gjengse kunstinteresserte, og slik sett blitt et ikon som mange har lekt seg med. Emins neonversjon på Grand befinner seg midt mellom flaskene i den lekre baren Othilia, så her kan du nyte både forfriskninger og kunst.

Palmens lysekrone Palmen har fått en vakker og overdådig lysekrone, «Ca’Rezzonico» skapt av britiske Cerith Wyn Evans. Den fargerike lysekronen, med forseggjorte detaljer, har Evans tilvirket i Venezia sammen med en rekke glassblåsere. Lysarmaturene er koblet til en datamaskin som leser musikknoter. Disse oversettes til pulserende lysimpulser noe som gir kronen en poetisk karakter.

GRAND HOTEL

Grand kunst

111

Portrett av en dronning Andy Warhols portrett av daværende Kronprinsesse Sonja er også tilgjengelig for Grand Hotels gjester. Bildet henger i den vakre nyoppussede Champagne-salongen i bankettavdelingen. Bildet er ett av en serie Warhol laget i 1982.

112

EIEND OMSSPAR ÅRSRAPPORT 2016

Andy Warhol (1928-1987) var en av de mest fremtredende representanter for amerikansk popkultur, og skapte verk som mange anser for å være ikoner i det 20-århundrets kunst.

GRAND KUNST

Per Krohgs Grand Café Per Krohgs berømte bilde Kristianiabohemen ble malt i 1928. Maleriet viser Grand Cafés interiør og noen av Norges mest kjente kunstnere, som Krohg selv vokste opp med. Bildet ble malt i Johanneskirken hvor han hadde en velslitt plysjlenestol fra Grand, samt skisser over Grands stamgjester. Han skal ha uttalt at han først plasserte plysjstolene og bordene,

GRAND HOTEL

trakk gardinene til side og deretter presentere hver enkelt gjest som kom inn ved navn: «Mine Damer og Herrer, her kommer Jæger og siden plasserte jeg figurene der de skulle være. Til slutt kom Ibsen». Det er lite som tyder på at alle celebritetene som sees på bildet var tilstede samtidig.

Grand kunst

113

Khalid Saleem Janjua er ansatt som doorman og har jobbet på Grand Hotel siden 1978. Etter 39 år smiler han fortsatt like blidt til Grand Hotels gjester og sørger for at de får en god start og like hyggelig avslutning på oppholdet. Den alltid høflige Khalid bidrar til at hotellet får mange gode tilbakemeldinger og han omtales som en fantastisk medarbeider.

114

EIEND OMSSPAR ÅRSRAPPORT 2016

STAMGJESTEN

Ingen over. Ingen ved siden ET TER MANGE ÅR på et hotell i Akersgaten, ble Grand Hotel på 80-tallet Kåre-Bjørn Kongsnes nye forretningshjem i Oslo. Hans første besøk på Grand var i forbindelse med et formidabelt julebord i Speilen i 1969.

Fra tidlig 90-tall til 2011 bodde Kåre-Bjørn i perioder to til fem netter på Grand Hotel hver uke, i flere måneder av gangen. I løpet av 2011 ble han det han kaller, «tvangsinternert» i en leilighet på Bygdøy av sin arbeidsgiver. Da ble «limet» til hotellet en tur innom Grand Café for lunsj eller middag. Kåre-Bjørn blir fylt av en helt spesiell fornemmelse når han ser fasaden i Karl Johans gate 31. Noe av det han verdsetter høyest ved Grand er den alltid diskrete og vennlige mottakelsen han får når han kommer, og at Grand Hotel rett og slett representerer det ypperste av alt. Han er også glad for at Grand Café gjenoppsto høsten 2016. Her nyter han ikke bare maten, men selve tilværelsen.

I Kåre-Bjørns familie spøker de med at opphold og opplevelser på Grand Hotel inngår i familiens «dannelses-program». De yngste er mest opptatt av SPA-avdelingen, mellomgenerasjonen er opptatt av å se og Kåre-Bjørn er kanskje mest opptatt av å bli sett, slik at han kan komme i prat med folk. Gode opplevelser er det mange av, store og små. En spesiell opplevelse han gjerne trekker fram er en enkel førjulslunsj. Da han ba om regningen for smørbrødet, fikk han følgende beskjed fra servitøren: «I dag spanderer vi». Det varmet hjertet til Kåre-Bjørn. Varm om hjertet har han også blitt begge gangene han har blitt tildelt Tårnsuiten. Det er ikke alle forunt å bli plassert der. Kåre-Bjørn kan alltids overnatte på et annet hotell, men han kan ikke bo på noe annet hotell. Det sier vel det meste.

Med mormor til Grand Hotel TOMM FJELLBERG kom til Grand Hotel for første

gang som sjuåring. Da var han på bytur med sin mormor og de var begge pyntet for anledningen. Siden den gang har det blitt mange møter og overnattinger på hotellet i Oslos paradegate. Hvor mange eksakt er ikke lett å si, men Tomm mener det dreier seg om flere hundre. Mange opphold har vært jobbrelatert, men langt fra alle. Det har vært mye liv, latter og glede opp gjennom årene. Nattklubb på Speilen, fantastiske middager i Rococo, vorspiel i Christian Radich-suiten og overnatting i Nobelsuiten, er bare noe av det Tomm trekker fram som minnerikt.

GRAND HOTEL

Feiring av nasjonaldagen må heller ikke glemmes. 17. mai på Grand Hotel, mellom Stortinget og Slottet og folkehavet rett utenfor, står i særstilling når det kommer til spesielle opplevelser. Det er i grunnen mye som gjør Grand til noe unikt for Tomm. I tillegg til alle de gode opplevelsene, er det den fantastiske beliggenheten, vennligheten hos personalet og vissheten om å få god service som får ham til å alltid vende tilbake til Grand Hotel. En deilig økt i bassenget kommer også høyt opp på listen over godene på Grand.

Stamg jesten

115

Arkitektene bak Grand Hotel Grand Hotel har en lang historie og består av opprinnelig tre bygg: Bordoegården, Fuhrgården og Heiberggården. Flere generasjoner med arkitekter har vært involvert. Hovedarkitektene er Jacob Wilhelm Nordan (1824–1892) og Ole Sverre (1865–1952). I tillegg har arkitekt Frithjof Stoud Platou bidratt. Nordan var involvert i den første fasen, da Heiberggården på hjørnet Karl Johans gate og Rosenkrantz’ gate ble bygget om til hotell i 1870-årene. I årene 1911 til 1913 ble Fuhrgården revet, og Ole Sverre stod bak både nybygg på denne tomten og en utvidelse av Heiberggården. Det er også han som er arkitekten bak dagens fasade, i det som gjerne omtales som «ny-louisseize-stil». Frithjof Stoud Platou (1903-1980) bygget opp ny bygning mot Rosenkrantz’ gate i 1958, etter en brann i Rococosalen året før. Han sto også bak utvidelsen mot Arbeidergata i 1975.

116

EIEND OMSSPAR ÅRSRAPPORT 2016

Jacob Wilhelm Nordan var en danskfødt arkitekt som i mange år jobbet i Norge. Han gikk først i murerlære, fra midten av 1840-tallet. I 1849 ble han utdannet arkitekt ved Den Kongelige Tegne- og Kunstskole i Christiania. Nordan tegnet 96 kirker i Norge, mer enn noen annen arkitekt. Nordan regnes som en av landets fremste arkitekter innen historismen. Ole Sverre tok sin utdanning i Trondheim og Charlottenberg. Han praktiserte i Oslo og hadde i mange år en fremskutt plass blant hovedstadens arkitekter. Av mange kjente verk er Holmenkollens turisthotell (brant ned i 1914), turnhallen i Fredrikstad og Norges landbrukshøyskoles bebyggelse på Ås, i tillegg til mange større villaer og andre bygninger, deriblant skipsreder Fred. Olsens villa på Drammensveien.

Frithjof Stoud Platou jobbet etter endt utdanning for arkitekt Lars Backer. Da Backer døde i 1930 fullførte Platou hans påbegynte verk, Hornegården i Oslo. Samme år startet han eget firma med to andre arkitekter. De stod bak en rekke forretningsgårder i Oslo, blant annet Kommunenes Hus i Vika og hovedkontor til Christiania Bank og Kreditkasse ved Stortorvet. Platou sto også bak oppføringen av Kon-Tiki Museet på Bygdøy.

HISTORISKE FAKTA

Historismen

Fakta om Grand Hotel

Grand Hotel ble bygget i en periode som kalles historismen. I Norge omfatter dette perioden ca.1850 – 1900. Siste halvdel av 1800-tallet blir karakterisert som stilforvirringens tid da en rekke stilarter opptrådte, side om side. Felles for dem var at de på en eller annen måte forsøkte å etterlikne eldre forbilder.

• Ferdigstilt 1874 • Ligger i Karl Johans gate 31 • Består av: – 274 rom, herav 54 suiter – Salongene: Kongen, Dronningen og Champagne – Eight Rooftop Bar – Restaurant Palmen – Bibliotek – Othilia lobbybar – 17 små og store møterom, inklusiv Speilsalen og Rococosalen – Artesia Spa – Fitnessrom • Grand Café • Vinkjeller • Grand garasje

Historisme kjennetegnes ved at arkitekter, møbeldesignere og moteskapere så tilbake på historien og lot seg inspirere av eldre stilarter heller enn å kopiere dem slavisk. Derav begrepet historisme. I Norge ble perioden lite forstått av funksjonalismens tilhengere og ble gjerne nedsettende kalt for redselsperioden eller stilforvirringens tid. Kilde: Store Norske leksikon // Lokalhistoriewiki.no

GRAND HOTEL

Historiske fakta

117

Grand Hotel – historiske linjer

1873 Bygget som skal bli Grand Hotel blir kjøpt av grosserer Nicolai Fritzner for 45.000 spesidaler. Bygget ligger i «Den nye Slotsvej», og består av tre gårder: Bordoegården, Fuhrgården og Heiberggården. Det var sistnevnte som ble innredet til hotell.

1874 Grand Café åpner dørene under navnet «Dagligstuen» og noe senere, i august, åpner Grand Hotel dørene for sine første gjester. Hotellet blir drevet av konditor Julius Fritzner, bror av Nicolai Fritzner. Ombyggingen har arkitekt Jacob Nordan stått for og utsmykningsarbeidene er utført av Christian Krogh, dekorasjonsmaler og teatermaler ved Kristiania Theater. Veggene er dekket med speil, og det er marmorbord og plysjtrukne møbler.

1873

1874

1878

1880 - 90

1886 Hovedstaden får en imponerende festsal – Speilen, hvor gjestene kan «dinere» til musikk fra de beste orkestre. Salen fikk et vakkert dekorert tak, gammelrosa marmorsøyler og veggfelt fylt med speil, derav navnet. Speilen blir møtested for blant annet utenlandske diplomater og nyutdannede akademikere.

1894 Rococo ferdigstilles. Henrik Ibsen er tilstede på innvielsen. Rococo blir rikt utsmykket med Krohgs malerier langs tak og vegger. I salen blir det arrangert kunstnerkarneval, utallige ball og soireer. «Balselskabet Foreningen» med dronning Maud og kong Haakon som høye beskyttere, holder også sine arrangement i Rococo.

1886

1891

1878 Cafeen på Grand, som opprinnelig lå slik at gjestene måtte gå opp en utvendig trapp, blir flyttet til gateplan etter en ominnredning. Fra dette tidspunktet blir cafeen samlingspunkt for hele Kristiania.

1880-90 Kunst- og kultureliten har sine glansår på Grand. Kjente skikkelser som inntar Grand Café er blant annet Henrik Ibsen, Edvard Munch, Knut Hamsun, Gustav Vigeland, Hans Jæger, Christian Krohg og Oda Lasson.

1901

1911 - 13

1901 Dette er det første året hvor fredsprisvinnere overnatter på Grand Hotel. Vinnerne av fredsprisen dette året var Henri Dunant, grunnlegger av den internasjonale Røde Kors Bevegelsen og Frédéric Passy, pasifist og grunnlegger og president for det første franske Fredsligaen.

1891 Fra dette året går Henrik Ibsen daglig til Grand Café. Her sitter han enten i kafeen eller i Læseværelset fra kl. 12.30-14.00 og fra kl. 18.00-19.30. I ni år kunne hovedstadens innbyggere stille klokken etter Ibsen, som hadde sin egen, helt spesielle armstol – markert med «Reservert for dr. Ibsen»

«Munch var en hyggelig mann å ha med å gjøre. En blant mange ganger tilbød han meg sitt maleri syk pike for hundre biffer, en biff kostet kr 0,50 den gang, så prisen var altså kr 50. Jeg har siden angret på at jeg ikke tok i mot det tilbudet.» KELNER OLAF OLSEN

118

1894

EIEND OMSSPAR ÅRSRAPPORT 2016

1911-13 I denne perioden blir Fuhrgården revet og arkitekt Ole Sverre står bak både nybygg på tomten, en utvidelse av Heiberggården, samt hotellets fasade. Hotellet er kledd i hvit granitt fra Sognefjorden. Det karakteristiske klokketårnet med kobbertak blir også oppført.

HISTORISKE LINJER

1915 FRA KLAGEBOKEN

«Paa min anmodning i dag om at faa telefon på mit værelse, blev der svaret at mann dessværre ikke hadde flere apparater. Et saadant forhold er selvfølgelig særdeles galt for forretningsfolk».

1957 Rococo og Speilen ødelegges av brann. Store reparasjoner følger i kjølvannet av brannen og arkitekt F. S. Platou er ansvarlig for å bygge opp en ny bygning mot Rosenkrantz’ gate.

1994 120-årige Grand Hotel går godt. Det blir gjennomført betydelige investeringer i hotellet, blant annet blir konferansedelen modernisert og utvidet og Grand Café blir restaurert. Grillen gjenåpner under navnet Julius Fritzner og nattklubben Bonanza gjenåpnes under navnet Club Grand.

1914 Christian Krohg, som har brukt Grand Hotel til å diskutere med åndsfrender, skrive og tegne, blir dette året utpekt til hotellets hedersgjest nr. 1 og Ibsens arvtager. Hotellets ledelse forærer ham en karaffel og et burgunderglass i slepet krystall, som alltid står på hans stambord.

1912

1914

1929 - 1930

1934

1957

1975

1994

2015 Legendariske Grand Café legges ned etter 141 år.

2015

2016

1975 Grand Hotel blir utvidet mot Arbeidergata og Karl Johans gate 27. Ansvarlig arkitekt er F. S. Platou. Hotellets tårnsuite blir innredet og toppetasjen blir utstyrt med svømmebasseng, badstuer, trimrom og solarium. Tilbudet tiltrekker seg langt flere enn bare hotellgjester. Toppetasjen får også en egen bar, Etoile Bar med panoramautsikt over hovedstaden.

1929-1930 Grand Café bygges om og opp kommer veggmalerier av Per Krohg med motiver fra bohemtiden. Her finner vi Henrik Ibsen, malerne Frits Thaulow og Edvard Munch, forfatteren Hans Jæger, kunstnerens foreldre, Christian Krohg og Oda Krohg m.fl.

2016 En ny epoke har begynt! Den siste delen av en storstilt renovering er ferdig og blant annet Grand Café, Rococo, Speilen, lobbyen, Othilia bar og Palmen Restaurant fremstår i ny prakt. Nye Grand mottas med begeistring.

1912 Det holdes festbankett på Grand Hotel for Roald Amundsen som kan feire sin vellykkede ekspedisjon til Sydpolen. 1934 Kjelleren, senere nattklubben Bonanza, blir åpnet. Kjelleren blir utsmykket med veggdekorasjoner av blant annet Yngve Anderson som var en dyktig maler og karikaturtegner.

GRAND HOTEL

Historiske linjer

119

En av de mange friske blomsteroppsatsene fra vestibylen.

120

EIEND OMSSPAR Ã…RSRAPPORT 2016

Markedsanalyse EIEND OMSSPAR UTFØRER HVERT ÅR EN UNDERSØKELSE FOR Å KARTLEGGE TILBUDSO G ET TERSPØRSELSSIDEN FOR KONTORBYGG I OSLO, ASKER O G BÆRUM, O GSÅ KALT OSLOSTUDIET.

GRAND HOTEL

Markedsanalyse

121

2016 – REDUSERT AREALLEDIGHET O G FORTSAT T HISTORISK LAVE IGANGSET TINGSTALL EIEND OMSSPARS ÅRLIGE GJENNOMGANG AV MARKEDET FOR KONTORLOKALER I OSLO, ASKER O G BÆRUM VISER AT 624.000 KVM STÅR LEDIG, HVILKET ER EN NED GANG PÅ 26.000 KVM FRA IFJOR (-4%). AREALLEDIGHETEN UTGJØR VED DET TE 6,3% AV DEN TOTALE MASSEN AV KONTORBYGG.

Antall prosjekter som blir ferdigstilt i 2017 og 2018 er ca. 145.000 kvm per år, som er på samme historiske lave nivået som 2016. Grundig studie Eiendomsspar har primo 2017 gjort en undersøkelse for å kartlegge tilbuds- og etterspørselssiden for kontorbygg i Oslo, Asker og Bærum. Tilsvarende studier er gjort siden 1991. Hovedvekt har vært lagt på tilbudssiden, ved identifisering av ledige arealer og arealer under bygging/rehabilitering i forhold til eksisterende eiendomsmasse for de enkelte geografiske del-områder. Både fremleiearealer og øvrige ledige arealer er inkludert i ledighetstallene. Tre hovedkilder har vært brukt i kartleggingen: • Gjennomgang av annonser i aviser, tidsskrifter og internett fra august 2016 til februar 2017. • Visuell inspeksjon ved gatevandring og bilkjøring med kartlegging av mørke/skitne vinduer og «til leie»-skilt. • Samtaler med over 100 eiendomsbesittere, meglere og eiendomsforvaltere.

Historisk sett større absorbsjon av lokaler enn sysselsettingsveksten isolert skulle tilsi Figuren nedenfor viser utviklingen av kontoreiendomsmassen i Oslo/Asker/Bærum (venstre akse) og utviklingen i antall sysselsatte og antall personer mellom 20 og 65 år i Oslo/Akershus (høyre akse) fra 1991-2016. Figuren viser at eiendomsmassen vokste betydelig mer enn antall sysselsatte i den første halvdel av perioden 1991-2003, mens det i perioden 2003-2016 stort sett har vært samsvar mellom arealvekst og sysselsettingsvekst. Utvikling kontor/forretningsbygg kvm Oslo/Asker/Bærum vs. antall sysselsatte Oslo/Akershus

10 9 8 7

EIEND OMSSPAR ÅRSRAPPORT 2016

1000’ 900’ 800’ 700’

6

600’

5

500’

4

400’

3

300’

2

200’

1

100’

0

91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16

Kvm ledig Kvm utleiet

122

Antall personer

Antall mill. kvm

9,7 9,8 9,9 10,0 9,9

Boligkonvertering utgjorde med 120.000 kvm 70% av absorbsjonen.

De viktigste konklusjoner av studiet er gitt i det følgende:

6,5 6,6 6,7 6,7 6,8 6,9 7,3 7,5 7,7 7,7 7,9 8,1 8,4 8,5 8,6 8,7 8,8 8,9 9,2 9,3 9,4

Absorbsjonen av arealer økte i 2016 og utgjorde 171.000 kvm mot 141.000 kvm i 2015.

Totalt kvm

Antall personer 20-65 år Antall sysselsatte

0

MARKEDSANALYSE

I 1991 var arealledigheten 7,5% og utgjorde 575.000  kvm. Ut fra sysselsettingstallene og uforandret kontorarealbruk skulle det vært en ledighet på 1,0 mill. kvm ultimo 2016. De faktiske tall viser mindre ledighet, 624.000 kvm. Dette skyldes i det alt vesentlige at andelen av de sysselsatte som arbeider på kontor, er økt de siste 25 årene, spesielt i den første halvdel av perioden. De siste 5 årene har sysselsettingen derimot vokst raskere enn kontoreiendomsmassen, hvilket skyldes både høyere arealeffektivitet per sysselsatt og konvertering av kontorer til bolig.

Nedenstående figur viser arealabsorbsjonen og endringen i sysselsettingen i de enkelte år i perioden 1991-2016. Arealabsorbsjon vs vekst i sysselsetting Oslo/Akershus 1991 - 2016 Arealabsorbsjon (1.000 kvm)

Endring i sysselsetting

400

40’

200

20’

0

0

Økt arealabsorbsjon i 2016 Arealabsorbsjonen i 2016 utgjorde 171.000 kvm mot 141.000 kvm året før. Av dette utgjorde konvertering av kontorarealer til bolig, anslagsvis 120.000 kvm, og ordinær kontorabsorbsjon 51.000 kvm.

232 186 184 141 171 4.812

Årene 1991-93 (bankkrisen), 2001-04 (dotcomkrisen) og 2008-11 (finanskrisen/gjeldskrisen) var alle preget av redusert sysselsettingsvekst og arealabsorbsjon. Disse lavkonjunkturperiodene er historisk sett blitt møtt med rentenedsettelser og stimulans, etterfulgt av økt sysselsetting og arealabsorbsjon. I lavkonjunktur går arealabsorbsjonen ned mot eller under null, mens den i høykonjunktur har kunnet stige til 300.000 kvm og over. Snittarealabsorbsjonen i perioden 1991-2016 har vært i overkant av 185.000 kvm per år. Merk dog at snittabsorbsjonen i de første 12 årene var 199.000 kvm per år, mens den i siste 14 årene har vært 173.000 kvm per år. Arealabsorbsjon 1991 - 2016

241 98 104

210 135

(1.000 kvm)

91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16

Absorbsjon Endring i sysselsetting

Som det fremgår av figuren var arealabsorbsjonen i forhold til veksten i antall sysselsatte betydelig større i perioden 1991-2002 enn i perioden 2003-2016. Sysselsettingsveksten i den første 12-års perioden utgjorde i snitt 6.200 personer/år, mens den økte til 10.900 personer/år i den siste 14-års perioden. Arealabsorbsjonen derimot sank fra i snitt 199.000 kvm per år i årene 1991-2002 til i snitt 173.000 kvm per år i perioden 2003-2016. Dette betyr at arealabsorbsjon for hver ny person sysselsatt er gått kraftig ned over 26-års perioden. Det må antas at dette i hovedsak skyldes at det i den første perioden var en større andel arbeidsplasser som ble konvertert til kontorarbeidsplasser enn i den andre perioden. I tillegg har det vært en viss reduksjon i arealbruk per kontorarbeidsplass. I sum gjør dette at hver ny sysselsatt i dag i snitt kan regnes å absorbere cirka halvparten av de kontorarealer de absorberte for 20 år siden (15 kvm mot 32 kvm).

116 16 141 200

361

380

340

330

206

262 113 -74 118 137 199

269

Figuren indikerer også at endring i antall sysselsatte i dag forplanter seg raskere i arealabsorbsjon enn for 20 år siden. Mens det den gang var en tidsforskyvelse på 1-2 år mellom sysselsettingsendringer og endringer i arealabsorbsjon, ser vi idag en nesten umiddelbar, eller sågår forskuttert, sammenheng. Dette skyldes trolig en generelt raskere omstillingstakt, spesielt i det private næringsliv.

91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 Totalt 1991– 2016

Gjennomsnittlig absorbsjon 1991-2016 = 4.812.000 kvm/26 = 185.000 kvm

GRAND HOTEL

Som det fremgår av figuren var sysselsettingsveksten i 2016 betydelig lavere enn i 2015, med en nedgang fra +13.000 til +5.000 i Oslo og Akershus. At arealabsorbsjonen likevel økte skyldes at 70% av absorbsjonen ble utgjort av konvertering av kontorarealer til bolig. Markedsanalyse

123

Nedgang i arealledigheten Nedenfor er gitt en oversikt over arealledighetsutviklingen i perioden ultimo 1990 til ultimo 2016, i absolutte tall og prosent. Som man ser er en ledighet på 6,3% ultimo 2016 relativt lav i historisk perspektiv. Utvikling arealledigheten i absolutte tall og prosent 1990-2016 Ledighet i %

Ledighet i kvm (1.000 kvm)

10 8

900 6,5 6,3

5,8

5

6 6

6

7

4

700 600 500

4

4 4

5

4

5

6

5

6

7

6,5 6,7

800

7

8

1100 1000

8

9

9

9

10

9

10 10

11

400

3

300

2

200

1

100

0

Eiendomsspar har også registrert ledige lager-/produksjonslokaler i Oslo og Asker/Bærum, men ikke like grundig som kontorlokalene. I størrelsesorden 59.000 kvm lager-/produksjonslokaler står ledig, hvilket er på samme nivå som ifjor. Totalt står nå i størrelsesorden 683.000 kvm næringslokaler ledig i regionen.

1200

11

12

Arealledigheten ble redusert med 26.000 kvm, og primo 2017 utgjør den 624.000 kvm. Dette tilsvarer 6,3% av det totale kontorarealet i regionen.

90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16

Økning i arealledigheten i Asker/Bærum Eiendomsspar har delt Oslo/Asker/Bærum i åtte lokalområder, som illustrert på nedenstående kart: Oversikt over arealledighet Oslo/Asker/Bærum primo 2017 (% ledighet av sonens totale masse)

YTRE SONE NORD/ØST/SYD 8,0% (i fjor 8,8%) YTRE SONE VEST 7,8% (i fjor 8,1%)

0

ULLEVÅL STADION INDRE SONE NORD 3,2% (i fjor 2,8%)

Ledighet i % Ledighet i kvm

MAJORSTUA

ASKER/BÆRUM 9,5% (i fjor 7,8%)

LYSAKER

SKØYEN

BYGDØY

STORO SINSEN ØKERN

INDRE SONE VEST3,1% (i fjor 4,3%)

TØYEN

OSLO RÅDHUS ØVRIG SENTRUM 3,4% (i fjor 4,1%) VIKA/AKER BRYGGE 4,3% (i fjor 5,4%) t

Situasjonen per 01.01.2016 og 01.01.2017 er vist på figuren nedenfor.

NYDALEN INDRE SONE ØST 6,1% (i fjor 7,0%)

HELSFYR BRYN

Utvikling ledige kontorarealer Oslo/Asker/Bærum 2016 (1.000 kvm )

145

% Ledighet = Total ledighet/Totalt eksisterende arealer

120 51

650

624

3-5% ledighet 6-7% ledighet 8-9% ledighet

Nedgang i forhold til ifjor Økning i forhold til ifjor

Asker/Bærum var den eneste sonen som fikk kraftig økning i arealledigheten gjennom 2016 (+24%). Dette henger sammen med redusert virksomhet i olje- og gass-sektoren av norsk næringsliv. Totalt ledig per 01.01.2016

Ferdigstilt nettoeffekt rehab./bygging

Konvertering til bolig

Absorbsjon

Totalt ledig per 01.01.2017

Ledigheten primo 2016 var 650.000 kvm. I løpet av 2016 ble ytterligere 145.000 kvm i form av nybyggingsog større rehabiliteringsprosjekter ferdigstilt, mens absorbsjonen var på 171.000 kvm. Absorbsjonen utgjøres tradisjonelt hovedsakelig av økt bruk av kontorlokaler, men i 2016 utgjorde riving og konvertering av kontorbygninger til bolig hele 120.000 kvm. Ordinær kontorarealabsorbsjon utgjorde 51.000 kvm.

124

EIEND OMSSPAR ÅRSRAPPORT 2016

I de vestlige soner er det en del store enkelteiendommer som har stort tilbud av store ledige arealer. I Ytre sone Vest er det tre eiendommer som tilsammen utgjør 40% av den totale ledigheten i sonen, mens tilsvarende tall for Asker/Bærum viser at åtte eiendommer utgjør nær 50% av den totale arealledigheten i sonen. Ledighet i Telenor og Aker Solutions byggene utgjør i seg selv hele 45.000 kvm. Den største ledighet finner vi i de ytre sonene hvor Asker/Bærum har en ledighet på 9,5% og Ytre Nord/ Øst/Syd har 8% ledighet.

MARKEDSANALYSE

Som det fremgår i figurene nedenfor fant ledighetsøkningen kun sted i Asker/Bærum (+36.000 kvm) mens den største arealabsorbsjonen fant sted i Ytre Nord/ Øst/Syd (71.000 kvm), Indre Øst (35.000 kvm) og Sentrum (29.000 kvm). Endring i arealledighet per geografisk soner 2016 (1.000 kvm)

1

36

700

-22

650

-16

-9

-8

-5

-3

624

600

500

kvm

Ledighet Asker/ Indre Ytre Sentrum Indre Vika/ Ytre 01.01.2016 Bærum Nord Nord Vest Aker Vest Øst Brygge Syd

Indre Ledighet Øst 01.01.2017

Ytre Nord/ Øst/Syd Asker/ Bærum

200

80 71

150 100 47

49

60

11

13

20

0

5 0

-1

0

4

9

10

0

12

30

29

35

50 32

40

0

90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16

Ytre Vest Sentrum Vika/ Aker Brygge Indre Øst Indre Vest Indre Nord

Utvikling ledige kvm ultimo 1990 – ultimo 2016 for området totalt (1.000 kvm ) Total ledighet

1000

897

400

453

518 423

600

670 584 574 634 664 573 650 624

696

800

Ferdigstilte nybygg

390

Indre Vest

793

Ytre Vest

800

Indre Nord

317 330 368 331

Sentrum Vika Rådhuset

472 462

Absorbsjon

Indre Øst

666 680 619

Asker Bærum

593

Ytre Nord Øst Syd

536

-10

300 250

Ferdigstilte nybygg vs. arealabsorbsjon 2016 (1.000 kvm)

50

De Ytre Soner har generelt hatt høyest ledighet de siste årene. Sentrum fikk en betydelig ledighetsøkning i 2002 og 2003, primært som følge av utflytting av større bedrifter til de vestlige soner, men denne ble kraftig redusert i de påfølgende år. Det er spesielt Ytre Nord/Øst/Syd og Asker/Bærum som idag har betydelig absolutt ledighet, mens den største veksten i ledige arealer de siste tre år har vært i de ytre vestlige soner. Utviklingen i den totale ledighet (inklusiv ukurante lokaler) 1990 - 2016 (1.000 kvm)

400

70

Figuren nedenfor viser utviklingen i den totale ledighet (inklusiv ukurante lokaler) i perioden 19902016 i de forskjellige soner. (Figuren derunder viser utviklingen for området samlet over samme tidsperiode).

200

0

GRAND HOTEL

90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16

Markedsanalyse

125

Stabil langtidsledighet

Fortsatt historisk lav ferdigstillelse av prosjekter

271.000 kvm har stått ledige i mer enn 1 år, hvilket er på samme nivå som i fjor. Det er verdt å huske på at riving og konvertering til bolig eller annen bruk som regel kommer ut av langtidsledige lokaler. Den totale ledigheten er som nevnt på 624.000 kvm.

Eiendomsspar har hvert av de siste fem år kartlagt foreliggende nybyggingsprosjekter og kategorisert dem i fire hovedkategorier:

Ledige og langtidsledige arealer ved årets start 2002 - 2017 (1.000 kvm)

650

624

664 573

634 574

584

Utviklingen i nybyggingsprosjekttilfanget for de forskjellige kategorier er vist i figuren nedenfor. Det totale mulige prosjektpotensialet utgjør nå 3,3 mill. kvm.

390

425

453

518

600

400

670

696

800

793

805

897

1000

• Igangsatte nybygg: Igangsatt og ferdigstilt innenfor 1–3 år. • Sannsynlige prosjekter: Blir sannsynligvis ferdigstilt innenfor 5 år. • Mulige prosjekter: Har 50% sjanse for å bli ferdigstilt innenfor 5 år. • Tildels usikre prosjekter: Har 25% sjanse for å bli ferdigstilt innenfor 5 år.

Mulig prosjektpotensiale

200

(1.000 kvm per 01.01.) 5000

0 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

4000

2 år eller lengre ledighet 1-2 år ledighet Mindre enn 1-års ledighet

3000

I figuren nedenfor vises ledighet og langtidsledighet i % per sone. Det fremgår at det er de ytre soner som har størst prosentuell arealledighet.

2000

1000

Total ledighet og langtidsledighet i geografisk område (% ledighet av sonens totale masse)

6,1

3,1

3,4

4

3,2

4,3

6

112

214

363

192

343

245

226

204 205

154 308

42 65 24 212

65 2732

38 102

69 91

27 105 109

270 161

98 321

102 48 93 124

117

14 167

206 125

292

8,5 109 216

179 93

15 99 218

46 96 145

32 115 145

Sannsynlige Mulige Tildels usikre

Igangsatte prosjekter for ferdigstillelse i 2017 utgjør 145.000 kvm, et historisk sett lavt nivå. Det er på det samme nivået som 2016 hvor det kun ble ferdigstilt 145.000 kvm. Prosjekter som er igangsatt med ferdigstillelse i 2018 utgjør idag 115.000 kvm og for 2019 er det igangsatt 32.000 kvm.

2

0 Asker Bærum

Ytre Nord Øst Syd

0-1 års ledighet 1-2 års ledighet

126

143

116

Nybygg ferdigstilt Igangsatt, ferdigstilles påfølgende år Igangsatt, ferdigstilles to år senere

7,8

8,0

8

121

187

92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17

9,5

10

95

0

Ytre Vest

Indre Øst

Vika Aker Brygge

Sentrum Indre Nord

Indre Vest

2-3 års ledighet 3 og mer års ledighet

EIEND OMSSPAR ÅRSRAPPORT 2016

Estimat for ferdigstillelse i 2018 utgjør 141.000 kvm og for 2019 211.000 kvm.

MARKEDSANALYSE

Ytre sone nord/øst/syd får det vesentlige av nybyggingen I figuren nedenfor viser hvorledes tilførselen av arealer i 2017 fordeler seg per geografisk sone: Ferdigstilte arealer per sone 2017 78

(1.000 kvm) 80 70 60

40

18

25 Sentrum Asker Bærum

Vika Rådhuset

Ytre Vest

Indre Vest

0

Ytre Nord Øst Syd

3

0

6

10

7

10

20

Indre Øst

Indre Nord

Ferdigstilte arealer ble redusert betydelig i 2016. 2017 og 2018 opprettholdes den lave ferdigstillelsestakten Ferdigstilte arealer og absorbsjon (1.000 kvm)

0 -50

211

93

124 125

145 145 142

161

218

216

292

308

Også i 2018 ventes lav ferdigstillelse, anlagsvis 142.000 kvm, hvorav 115.000 kvm allerede er igangsatt. For 2019 er det allerede igangsatt tre prosjekter på tilsammen 32.000 kvm, og det estimeres totalt en ferdigstillelse på ca. 211.000 kvm.

32

50

212

245 226 206

214

100

102 91 109

150

146 121 154 139

200

253

300 250

321

343

350

Markedet var ved inngangen til 2014 i rimelig god balanse, og i lys av betydelig reduksjon i ferdigstilte arealer i 2014 ble markedsbalansen forbedret gjennom året. I 2015 økte ferdigstillelse til 218.000 kvm, hvilket var den primære årsak til økt arealledighet. I 2016 minket ferdigstillelsen til 145.000 kvm mens absorbsjonen utgjorde 171.000 kvm hvilket førte til nedgang i arealledigheten. For 2017 er det igangsatt 145.000 kvm for ferdigstillelse som igjen er et historisk sett lavt nivå.

391

400

Som det fremgår av figuren, er eiendomsmarkedet av natur syklisk. År med meget lav absorbsjon (1992, 2002, 2008 og 2009), følges av nedgang i byggevolumer og derved bedring i arealbalansen etter hvert som absorbsjonen øker. Dette fører i sin tur til økte leiepriser og optimisme, med betydelig økning i igangsettelser av nybygg. Ikke sjelden faller ferdigstillelsen av disse nybyggene sammen med en ny lavkonjunktur (1990, 2001 og 2009) og derpå følgende reduksjon av nybyggingen. Den historisk høye ferdigstillelsen i 2012 på 292.000  kvm møtte derimot en fortsatt høykonjunktur i Norge (lave renter, olje, ingen statsgjeld), samt effekten av terrorhandlingen 22. juli 2011 hvilket førte til høy arealabsorbsjon (232.000 kvm).

50

30

Stolpene i nederste figur ved siden av, viser ferdigstilte arealer (inklusiv større rehabilitering) fra 1991 til og med 2016 og estimat for 2018 og 2019. Linjen viser den årlige arealabsorbsjon per år fra 1991 til og med 2016.

91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 1718*19* *estimert

Ferdigstilte arealer Allerede igangsatt Ventet igangsatt

Arealabsorbsjon

GRAND HOTEL

Markedsanalyse

127

Nedenfor er opplistet de største prosjekter som forventes ferdigstillet i 2017/2018/2019: Prosjekter som forventes ferdigstilt i 2017: Igangsatte: Nydalsveien 16-26 20.000 Nils Hansens vei 25 15.000 Hagaløkkveien 26 14.000 Dronning Mauds gate 11 10.500 Kirkegata 15 10.000 Brobekkveien 80, Bygg 18 9.500 Ulvenveien 88 7.700 Youngs gate 7/Torggata 13 6.500 Cort Adelers gate 33 6.000 Øvrige prosjekter 46.200 Totalt 145.400 Ca. 74% av disse prosjektene er forhåndsutleid. Prosjekter som forventes ferdigstilt i 2018: Igangsatte: Vitaminveien 4 24.000 Schweigaards gate 33 20.800 Drammensveien 149/151 19.000 Dronning Eufemias gate “Diagonale” 15.000 Sørkedalsveien 8 14.000 Bøkkerveien 5 11.500 Persveien 26 4.000 Henrik Ibsens gate 4 4.000 Øvre Voll gate 9 3.000 Totalt 115.300 Ca. 48% av disse prosjektene er forhåndsutleid. Ikke igangsatte prosjekter som forventes ferdigstilt i 2018: Philip Pedersens vei 11 6.000 Akersgata 35/39 5.700 Trygve Lies plass 1 5.500 Youngstorget 3, Olav Thon Gruppen 3.900 Øvrige prosjekter 5.600 Totalt 26.700 Totalt 142.000 Prosjekter som forventes ferdigstilt i 2019: Igangsatte: Bispevika “Eufemia” 22.000 Dronning Eufemias gate «Deichmanske» 7.500 Vestbanetomten, felt D 2.500 Totalt 32.000 Ca. 70% av disse prosjektene er forhåndsutleid.

128

EIEND OMSSPAR ÅRSRAPPORT 2016

Ikke igangsatte prosjekter som forventes ferdigstilt i 2019: Freserveien 1, felt A3 29.000 Harbitzalleen 3-7 26.000 Drengsrudbekken 5, 9 & 11 “Asker Genera” 24.000 Drammensveien 145-147 20.000 Lørenveien 55-65 15.000 Dronning Mauds gate 10 13.000 Østensjøveien 44 “Eskalator” 10.000 Øvrige prosjekter 42.000 Totalt 179.000 Totalt 211.000 Betydelig prosjektpotensiale fra 2018 og utover Realistisk prosjektpotensialet fra og med 2017 utgjør nå vel 3,3 mill. kvm som er på samme nivå som i fjor. Prosjekter som antas ferdigstilt i årene 2017-2019 utgjør i sum 500.000 kvm, prosjekter med lengre tidshorisont er angitt nedenfor. (Prosjekter som ikke får innvirkning på kontormarkedet i perioden, f.eks. rendyrkede kjøpesentre/varehus, messehaller, statsbygde skoler etc., er ikke medtatt). Sannsynlige prosjekter ferdigstilt etter 2019: Fyrstikkalléen 1 30.000 Urtegata 9 20.000 Schweigaards gate 15 17.600 Økernveien 144-147 15.000 Øvrige prosjekter 44.400 Totalt 127.000 Mulige prosjekter etter 2019: Persveien 2, 4, 4B & Ulvenveien 91 85.000 Østre Aker vei 90 75.000 Bøkkerveien/Karvesvingen 65.000 Vålerenga Stadion 55.000 Lørenfaret 1A/B 48.000 Ruseløkkveien 26 42.000 Rådmann Halmrasts vei 7, 9 &18 25.000 Ensjøveien 17 22.000 Universitetsgata 7-9 ”Tullinkvartalet” 20.000 Øvrige prosjekter 190.000 Totalt 627.000

MARKEDSANALYSE

Tildels usikre prosjekter etter 2019: Ulven Senterområde 104.000 Regjeringskvartalet 100.000 Filipstad “Hans Jæger Kvartal” 100.000 Ulvenveien 84 “Økern S” 100.000 Fornebu “Technoport” 80.000 Strømsveien 221-223 60.000 Billingstadsletta 30 60.000 Øvrige prosjekter 1.766.000 Totalt 2.370.000 Grand total prosjekter etter 2019

3.124.000

I figuren under er vist estimert tidsprofil av forventede prosjekter. Igangsettelse av nybygging er til enhver tid avhengig av balansen i kontormarkedet, offentlig behandlingstid og de økonomiske utsikter. Estimatene er således beheftet med usikkerhet.

Figuren nedenfor viser den geografiske fordelingen av den beregnede tilvekst i 2017 og mulig tilvekst i perioden 2018-2021. Den største tilveksten i perioden 2018-2021 vil kunne finne sted i Ytre Nord/Øst/Syd (652.000 kvm), Asker/ Bærum (200.000 kvm), Sentrum (107.000 kvm) samt Vika/Rådhuset (104.000 kvm). Tidsprofil for forventet ferdigstilte prosjekter 2017-2021 (1.000 kvm)

Hver prikk representerer ca. 10.000 kvm forventet ferdigstilt 2017 Hver prikk representerer ca. 10.000 kvm forventet ferdigstilt 2018-21 Hver prikk representerer ca. 50.000 kvm forventet ferdigstilt 2018-21

YTRE SONE NORD/ØST/SYD UTENFOR KARTET



BLINDERN

ULLEVÅL STADION

 STORO



 SINSEN 

Prosjekter som er igangsatt og blir ferdigstilt i 2017 utgjør 145.400 kvm, som er på samme nivå med 2016. Dette er i tråd med fjorårets estimat. Igangsatte og sannsynlige prosjekter for ferdigstillelse i 2018-2019 er på tilsammen 353.000 kvm. Dette er tilsvarende volum som i fjorårets estimat, dog er estimatet for ferdigstillelse i 2018 redusert med 75.000 kvm som er tidsforskjøvet til 2019. Tidsprofil for forventet ferdigstilte prosjekter 2012 - 2020 (1.000 kvm)

3.124

3500

2500 2000

OSLO RÅDHUS

FORNEBU UTENFOR KARTET



BYGDØY

SENTRUM



TØYEN

HELSFYR BRYN





Konklusjoner • Arealabsorbsjonen økte gjennom 2016, fra nivå 141.000 kvm i 2015 til 171.000 kvm i 2016, hvorav konvertering til bolig utgjorde hele 70% (120.000 kvm).

• Arealledigheten økte kraftig i Asker/Bærum, og utgjør i dag 9,5%.

1500

Igangsatte Sannsynlige

2017

2018

• Arealledigheten varierer fra rundt 3,5% i indre soner til 8% eller mer i ytre soner.

211

2016

32

142

2015

115

218

93 2014

145

2013

145

2012

216

297

1000

0



 LYSAKER



ØKERN



MAJORSTUA BISLETT

• Lav ferdigstillelse førte til redusert arealledighet gjennom 2016. Arealledigheten utgjør ved inngangen av 2016 624.000 kvm, eller 6,3% av eiendomsmassen.

3000

500

SKØYEN

ASKER/BÆRUM ASKER/BÆRUM UTENFOR UTENFOR KARTET KARTET

2019

2020 og senere

Mulige Tildels usikre

GRAND HOTEL

• I 2017 vil ferdigstilte prosjekter fortsatt være historisk relativt lav med anslått 145.000 kvm. Også i 2018 antas lav ferdigstillelse (142.000 kvm).

Markedsanalyse

129

EIEND OMSSPAR IS ONE OF NORWAY’S LEADING REAL ESTATE COMPANIES. IT IS OWNED BY VICTORIA EIEND OM (47%) AND 614 OTHER SHAREHOLDERS. EIEND OMSSPAR OPERATES THROUGH OWNERSHIP AND DEVELOPMENT OF PROPERTIES, AS WELL AS THROUGH ITS 28.8% SHAREHOLDING IN THE LISTED HO TEL PROPERTY COMPANY PAND OX AB. HOTELS, OFFICE BUILDINGS AND RETAIL SHOPS ACCOUNT FOR THE BULK OF RENTAL INCOME.

2016 was a very good year for Eiendomsspar. Eiendomsspar’s profit before taxes was NOK 1,376 million, compared with NOK 2,327 million in 2015. The decrease is due to reduced gains from sales. Profit for the year include total direct and indirect capital gains of NOK 805 million, while the corresponding figure for the previous year was NOK 1,877 million. Rents amounted to NOK 675 million, a decrease of NOK 28 million from 2015. The reduction is mainly due to the sale of properties. Ordinary cashflow before tax was NOK 798 million (2015: NOK 778 million). The company’s net worth per share after tax, based on the estimated market values of the properties, in­ creased by 20% to NOK 331 per share. The Board pro­poses an ordinary dividend of NOK 4.25 per share for 2016 (2015: NOK 4.00 per share). Investments and sales of properties Eiendomsspar made no investments in new properties in 2016, apart from indirect investments via Pandox. Eiendomsspar sold Rådhuspassasjen (Olav V’s gate 6/ Fridtjof Nansens plass 2) in Oslo, Værftsgata 7 in Moss, 50% of Bjørnegårdsvingen 11/13 in Bærum, and some apartments, with a book profit of NOK 391 million. The investment in Pandox Pandox has a share capital consisting of 75,000,000 A shares (not listed – each share carries three votes) and 82,499,999 B shares (listed – each share carries one vote), totalling 157,499,999 shares. Eiendomsspar owns

130

EIEND OMSSPAR ÅRSRAPPORT 2016

37,314,375 A shares and 8,014,375 B shares, corresponding to 28.8% of the share capital and 39.0% of the votes. The holding in Pandox is from 01/01/2016 accounted for based on the IFRS accounts for this company, as accounts are no longer based on historical cost. No comparative figures have been prepared for 2015. Pandox’s cash flow before value changes, non-recurring income and tax amounted to SEK 1,361 million, compared with SEK 1,105 million in 2015. The increase is mainly due to the effect of investing in 18 hotels in Germany at the end of the previous year, and a continuing good hotel market. In 2016, Pandox acquired the Hilton Grand Place Brussels (224 rooms) for approx. SEK 525 million, and a portfolio of six hotels (1,744 rooms) in the Netherlands, Germany and Austria for approx. SEK 4,000 million. These acquisitions will contribute an added cash flow after tax in Pandox of approx. 160 million for 2017. Eiendomsspar has a direct stake of 5.1% – 9.9% in the four hotels in Germany. Pandox sold eight small Swedish regional hotels (965 rooms) for approx. SEK 890 million. In December 2016, Pandox made a private placement of B shares in the company, which added over SEK 1.0 billion. Eiendomsspar subscribed to shares worth SEK 95 million. At the turn of the year, Pandox owned a portfolio of 120 hotels, 40 of which are situated outside the Nordic region. The hotels have a total capacity of 26,240 rooms. The market value of the hotel portfolio was SEK 38.2 billion and the loan-to-value ratio (LTV) in

ENGLISH SUMMARY

the company was 49%. Pandox’s liquidity reserve, including long-term credit facilities, amounted to SEK 2.2 billion as of 31/12/2016. Pandox shares were quoted at SEK 141.40 at the end of the year, against an underlying net asset value (EPRA NAV) of SEK 126.24 per share. Projects At the start of 2017 Eiendomsspar has the following major projects: • Øvre Slottsgate 12, Oslo, an office/retail property of 6,100 sqm. A long-term lease agreement has been signed with the international fashion chain Zara for the entire property. Redevelopment/ remodelling of the property is scheduled for completion in the first quarter of 2018. • Urtegata 9, Oslo, one of the largest development properties in the centre of Oslo. The main option involves approx. 30,000 sqm of commercial space and 170 apartments with the present building due for demolition. Construction is scheduled to start in 2018/2019. • Mack-Øst, Tromsø, a property where it is possible to build/develop up to 40,000 sqm of retail and office space. The project will be realised when permits have been obtained and market conditions are right. The project is being developed in conjunction with Ludwig Mack AS. Moreover, the company is working on plans to develop Tvetenveien 11, Oslo, as well as Bjørnegårdsvingen 11/13, Bærum (50% holding in collaboration with OBOS). Both properties are housing projects. Letting situation One of Eiendomsspar’s main strengths is the quality of its tenant portfolio. The average remaining lease period of the company’s properties is 7.5 years. The vacancy rate as measured by rental value is 3.5%. The financial position of Eiendomsspar’s tenants is generally strong.

GRAND HOTEL

Financial position Eiendomsspar is in a strong financial position, with a net asset value ratio of 67%. The company’s liquidity and committed credit facilities amount to NOK 1,718 million (2015: NOK 2,311 million). The company has a share capital of NOK 344 million, consisting of 55.1 million shares with a par value of NOK 6.25. Eiendomsspar directly and indirectly owns 15.4 million of these shares. The net asset value is esti­ mated at NOK 13.1 billion, and the market value of the company is approximately NOK 15.1 billion as at 31 December 2016. Market outlook The transaction market for commercial property is expected to remain at roughly the same level as in 2016. The trough in interest rates appears to have passed, but positive expectations of rental prices could also stimulate the market. 145,000 sqm will be added to the office market in the Oslo region in 2017. This is similar to 2016. The market absorbed 171,000 sqm in 2016. But assuming increasing growth in employment and a continued high rate of residential conversion, it is likely that vacancy will decrease from present levels. We may therefore expect an increase in rental prices, particularly for central locations. The hotel market in the Oslo region will see a reduction in capacity of approximately 2% in 2017, and with a slightly improved economic outlook, this should lead to increased prices and occupancy. The outlook for the hotel market in northern Europe is considered to be generally good. The rate of growth in the retail market has been reduced due to foreign trade and e-commerce. However this market is highly selective, and it is thought that good locations will continue to show stable performance. The growth in housing market prices was strong in 2016. Increased new building, reduced population growth and a lack of stimulus from lower interest rates will probably result in much lower price increases in 2017. The rental market for housing looks set to remain stable. English summary

131

FINANCIAL INFORMATION

Income statement

(NOK million) 2016 2015

Rental income from properties 675.4 703.8 Other income 5.4 3.7 Operating expenses on properties and projects (48.0) (51.1) Gross operating profit 632.8 656.4 Profit from sales of properties etc. 390.7 33.8 Refurbishment costs (97.5) (90.1) Depreciation (71.7) (72.9) Payroll and other operating costs (84.0) (82.3) Operating profit 770.3 444.9 Share of profit in associated company/joint ventures 787.2 2,139.7 Net financial expenses (181.7) (257.5) Profit before taxes 1,375.8 2,327.1 Taxes (176.9) (83.4) Profit for the year 1,198.9 2,243.7 Balance sheet as of 31 Dec.

(NOK million) 2016 2015

Assets Property and equipment Financial assets Total non-current assets

6,819.7 4,663.0 11,482.7

6,944.4 2,562.6 9,507.0

Trade and other receivables Cash and cash equivalents Total current assets

43.6 92.7 136.3

950.6 1,670.5 2,621.1

Total assets

11,619.0

12,128.1

Equity and liabilities Equity 5,512.3 3,063.7 Deferred taxes 623.8 616.1 Non-current liabilities 4,991.1 6,087.2 Current liabilities 491.8 2,361.1 Total liabilities 6,106.7 9,064.4 Total equity and liabilities

132

EIEND OMSSPAR Ă…RSRAPPORT 2016

11,619.0

12,128.1

Unn deg selv den følelsen...

... Grand Hotel ønsker alltid velkommen!

134

EIEND OMSSPAR ÅRSRAPPORT 2016

Eiendomsspar AS Fr. Nansens Plass 4, Postboks 1350 Vika, 0113 Oslo Telefon: + 47 22 33 05 50 Telefax: + 47 22 33 05 51 post@eiendomsspar.no Design: Dugg Design, Hege Sjursen Trykk: Rolf Ottesen AS

www.eiendomsspar.no

Produksjon: Eiendomsspar, Rita HusebĂŚk

Tekst, temadel: Hilde Bringsli

Foto: Ole Walter Jacobsen

E I E N D O M S S PA R A S Fr. Nansens Plass 4, 0160 Oslo Postboks 1350 Vika, 0113 Oslo Telefon: +47 22 33 05 50 Faks: +47 22 33 05 51 post@eiendomsspar.no www.eiendomsspar.no