Årsrapport Eiendomsspar 2025

Eiendomsspar årsrapport 2025

Hobo Oslo er tema i årets rapport

I oktober 2025 åpnet Hobo Oslo, et lekent og nyskapende tilskudd til byens mangfold av hoteller. I samarbeid med leietaker Strawberry er tre eldre bygårder på hjørnet av Karl Johans gate og

Dronningens gate refundamentert og bygget om til en pulserende enhet der ingenting er overlatt til tilfeldighetene. Kunst og kultur, mat og drikke, konserter og arrangementer går som en rød tråd gjennom det kreative og inkluderende konseptet. Vi gjør Hobos ord til våre: Et hotell er en bygning – Hobo er et fellesskap. Velkommen inn!

Det er brukt mye ressurser og kreativitet på å skape en innbydende og gjestfri atmosfære.

Velkomst

Konsernet

Bærekraft

Finansiell informasjon

Adm. direktør

2025 – Kontrastenes år

I det jeg skriver denne teksten så er Ukraina fremdeles i krig med Russland, og det regner bomber i Midtøsten. Vi kan bare ane hva følgende av det som utfolder seg til sist vil bli. Det er lett å føle på avmakt, men samtidig så er det viktig å komme i hu det gamle ordtaket: «Ingen kan gjøre alt, men alle kan gjøre noe!». I den ånd bestemte styret og administrasjonen seg for å donere MNOK 10 til Fritt Ukraina i fjor, som et bidrag til den store og viktige kamp som det ukrainske folk kjemper for å beholde sin og Europas frihet. Videre vil vi fra neste år støtte Flyktninghjelpen med nærmere MNOK 2 i året i 20 år når de flytter inn i Drivhuset. Vi håper dette kan inspirere andre til å finne en vei til å gjøre noe, nå som vi alle må være våkne for det som skjer i verden!

Samtidig som verden fortsetter sin voldsomme gang, har 2025 vært et godt år for Eiendomsspar og tilknyttede selskaper, hvor vi har forbedret vår relative posisjon på tilnærmet alle områder.

I 2024 begynte vi å kjøpe aksjer i det irske hotellselskapet Dalata som en finansiell plassering, og ble raskt tredje største eier i selskapet. Etter å ha blitt nærmere kjent med Dalata, opplevde vi dette som et meget veldrevet selskap, samtidig som det var både lavt belånt og lavt priset. Etter at ledelsen av Dalata i mars i fjor åpnet opp for salg av selskapet, så vi en gylden mulighet for at vi sammen med Pandox, og etter hvert Scandic, kunne få til et columbi egg av en løsning. Enden på visa er at Pandox har gjennomført sitt største oppkjøp noensinne, og Scandic kjøper driften av 56 hoteller, hovedsakelig i Irland og Storbritannia. Begge selskaper har gjort investeringen på betydelig lavere multipler enn de selv ble verdsatt til på børsen forut for transaksjonen. For vår del realiserte vi en gevinst på MNOK 450 for våre aksjer i Dalata. I tillegg valgte vi i fjor å redusere vår eksponering i Scandic fra 15 % til 8 %, og noterte en realisert gevinst på MNOK 760 for disse aksjene. Disse realisasjonene var en viktig driver til vårt rekordresultat på MNOK 2 346 for 2025, og salgssummen for aksjene i Dalata og Scandic ble i hovedsak brukt til å styrke selskapets balanse, og dele ut et ekstraordinært utbytte på kr 40 per aksje til våre eiere. Salgene i Dalata og Scandic må ikke misforstås dithen at vi har mistet vår tro på hotell som et godt sted å være investert. Tvert imot, vi har stor tro på en langsiktig god hotellutvikling. Likevel, erfaring viser at det kan være greit å ta noen sjetonger av bordet i gode tider!

Vi har de siste årene jobbet systematisk med å gi våre leietakere den beste service vi kan, og forventningsstyre dem i forhold til det produktet de leier. Dette gjorde at vår kundetilfredshet som var «All-time high» i 2024 økte med ytterligere 6 % til ny «All-time high» i 2025. Vi tror dette er en av grunnene til at ledigheten i vår portefølje fortsatte å falle fra nærmere 3 % i 2024 til 2 % ved utgangen av 2025, mot markedets snitt på litt over 6 %.

Selv om ledigheten vår er meget lav, skal i snitt 13 % av leiekontraktene våre fornyes hvert år (vår snitt leietid er 7,7 år). Med brå skifter i markedet kan dette bildet derfor endres raskt. Gitt dette har vi det siste året valgt å gjøre vår største kostnad enda mer forutsigbar, ved å øke andel fastrentelån fra 54 % til 63 %. Dette har bidratt til å senke gjennomsnittlig lånerente inklusiv margin fra 4,63 % til 4,35 %.

Uten flinke medarbeidere, er det vanskelig å få til de resultatene som vi oppnår. Samtidig er livet for kort til ikke å ha det gøy på jobb! Vi forsøker derfor å yte «det lille ekstra» også ved å ha en fornøyd gjeng på jobben. I år var andre året vi gjennomførte medarbeiderundersøkelse, og til min store glede så viste denne en fremgang på de fleste punkter, og hvor «total tilfredshet» økte fra 6,4 til 6,6 på en skala mellom 1 og 7. Samtidig som de ansatte scorer arbeidsplassen sin meget høyt, ser vi også at de har stor tro på det vi holder på med, tilkjennegitt ved at hele 93 % av de ansatte valgte å bli med i vårt aksjeincentivprogram og samlet kjøpte aksjer for MNOK 56 med bindingstid på 3 år. Skulle en ansatt velge å slutte i bindingstiden, kan Eiendomsspar kreve å kjøpe aksjene til kostpris.

Sist, men ikke minst så legger vi mye jobb i å kunne presentere det vi holder på med til deg som leser denne årsrapporten på beste måte. Til vår glede vant vi i fjor Farmandprisen for beste årsrapport for ikke-børsnoterte selskaper for femte året på rad. Det er en laginnsats, men uten vår eminente administrasjonssjef Rita Husebæk hadde det ikke blitt så bra. Vi håper årets rapport blir minst like leseverdig som tidligere, samtidig som den er inspirerende og ikke minst gir en større forståelse av konsernets utvikling historisk og fremover!

Med det ønsker jeg god lesning, og et riktig godt eiendomsår!

Sigurd Stray Adm. direktør

2025 – I korte trekk

Resultat og balanse Verdiutvikling

kr 1 270 mill. i leieinntekter

Kjøp og salg av eiendom i 2025

I løpet av 2025 ervervet Eiendomsspar Tryvannstårnet i Oslo og en fremtidig utviklingseiendom i Sandviken i Bergen. I tillegg har Eiendomsspar økt sin eierandel med 11,9 % i selskapet Karl Johans gate 8 AS. Ny eierandel er 61,9 % og selskapet inngår nå som en del av Eiendomsspar-konsernet. Total kjøpesum for eiendommene (Eiendomsspar sin andel) er kr 165 mill.

Det felleskontrollerte selskapet Roglog AS (eierandel 44,7 %) har gjennomført tilsammen fem eiendomskjøp med total netto kjøpesum på kr 133,5 mill.

(2024: kr 1 130 mill.)

+15 % VEK-økning per aksje

(hensyntatt utbytte)

(2024: 15 %)

kr 2 346 mill. resultat før skatt

(2024: kr 793 mill.)

+58 % aksjekurs

(hensyntatt utbytte)

(2024: 15 %)

Kjøp og salg av aksjer i 2025

Eiendomsspar har solgt 6,8 % av sin aksjepost i Scandic Hotels Group AB for totalt SEK 1 250 mill. Salget medførte at Eiendomsspar sin eierandel ble redusert til 8,2 %. Salget gav Eiendomsspar en regnskapsmessig gevinst på NOK 760 mill.

Et konsortium bestående av Pandox (91,2 %) og Eiendomsspar (8,8 %) gjennomførte oppkjøpet av det irske hotellselskapet Dalata Hotel Group PLC. Dalata eier og driver 56 hoteller i Irland og Storbritannia. Eiendomsspar mottok på lik linje med andre aksjonærer oppgjør for sin aksjepost. Salget gav en regnskapsmessig gevinst på kr 450 mill.*

Selskapet har kjøpt 95 447 egne aksjer for en kjøpesum på kr 49 mill. og solgt 157 603 egne aksjer (incentivordning) til ansatte for en salgssum på kr 68 mill.

kr 37,3 kontantstrøm før skatt per aksje*

(2024: kr 35,4)

kr 11,00 utbytte per aksje

+ ekstraordinært utbytte kr 40,00 per aksje utdelt i 2025

(2024: kr 10,50)

kr 2 022 mill. likviditetsreserve

(2024: kr 1 803 mill.)

-1 % Pandox substansverdi

(EPRA NDV, SEK)

(2024: 7 %)

KR

* Eiendomsspar sin direkte eksponering mot Dalata består per årsslutt kun av en 8,8 % eierandel i konsortiet som idag eier Dalata.

Drift og marked

1,9 % ledighet

(% av leienivå)

(2024: 2,7 %)

Bærekraft

3 gjennomførte BREEAMsertifiseringer

(2024: 3)

Organisasjon

42 ansatte

(2024: 40)

7,7 år gjenværende leietid

(2024: 7,6)

20,7 % energibesparelse i fellesanlegg**

(2024: 18,0 %)

50 % kvinner

50 % menn

(2024: 47,5 %/52,5 %)

76,9 leietakertilfredshet

(Kundegledeindeks/ KGI, på skala 0–100)

«All-time high»

(2024: 72,5)

56,3 % sorteringsgrad avfall

(2024: 51 %)

2,51 % sykefravær

(2024: 1,9 %)

0 % personskader

(2024: 0)

* inkludert underliggende kontantstrøm i felleskontrollert virksomhet og tilknyttet selskap, før salgsgevinster og rehabiliteringskostnader

** målt mot 2019

Nøkkeltall

Resultat/kontantstrøm

balanse

Operasjonelle nøkkeltall

Ledighet (% av leienivå)

Gjenværende snittleietid

Nøkkeltall per aksje (kr) Verdijustert avkastning per aksje

Verdijustert egenkapital per aksje (etter avsatt utbytte) 3)

Aksjekurs per 31.12.

Substansverdipremie/(-rabatt) inkl. avsatt utbytte)

Kontantstrøm før skatt per aksje 1)

Avsatt ordinært utbytte per aksje

Ekstraordinært utbytte per aksje 4)

Gjennomsn. ant. utestående aksjer

Antall utestående aksjer per 31.12.

1) Kontantstrøm før skatt hensyntatt underliggende kontantstrøm i felleskontrollert virksomhet og tilknyttet selskap, justert for salgsgevinster, kursgevinster og rehabiliteringskostnader. Kontantstrøm per aksje er justert for minoritetsinteresser.

2) Rentebærende gjeld fratrukket bankbeholdning.

3) Avsatt ordinært utbytte kr 11,00 per aksje. Verdijustert egenkapital inkludert avsatt utbytte er kr 669 per aksje per 31.12.2025.

4) Ekstraordinære utbytter vist for 2025, 2021 og 2016 ble utbetalt i det enkelte år, i motsetning til ordinære utbytter som utdeles påfølgende år.

Konsernet

Eiendomsspar skal være en samfunnsansvarlig og dyktig eier og utvikler av eiendom. Selskapets nøkkelverdier er solid, profesjonell og fremtidsrettet.

Organisasjonen og ansatte

De ansatte

– en viktig del av selskapets kapital

Eiendomsspar er et av Norges ledende eiendomsselskaper, og har over 40 års erfaring i bransjen. Selskapet består av 42 dedikerte og engasjerte medarbeidere, som til sammen har en kompetanse som dekker alle områder innen forvaltning og utvikling av eiendom.

I Eiendomsspar har hver eiendom et eget eiendomsteam som består av en kommersielt og en teknisk ansvarlig, samt en prosjektansvarlig dersom det er utviklingsprosjekter i eiendommen.

Eiendomsspar søker å ansette de dyktigste menneskene. Vi pleier å si at vi ønsker å ansette folk som stråler mer enn oss selv, da blir vi opplyst. Vi streber etter å gi våre ansatte stor frihet til selv å fatte beslutninger. Dette forutsetter at våre medarbeidere er selvstendige, men evner å trekke på og involvere interne og eksterne ressurser når dette er nyttig. Vi mener saker løses best der de oppstår, med minst mulig behov for byråkrati og overordnet godkjennelse. For å få til dette, må de ansatte ha klar forståelse av våre felles mål og egne beslutningsrammer.

To ganger i året har ledelsen en gjennomgang av eiendommene sammen med den tekniske og kommersielt ansvarlige, kalt «Grillen». I grillen gjennomgås hver eiendom grundig for å dokumentere hva som er utført fra forrige grill, sette mål for de neste seks månedene, avklare nødvendige fysiske arbeider i eiendommene og utleie-/leietakeroppfølging. Det blir gitt karakterer for hver eiendom basert på måloppnåelse.

Eiendomsspar ønsker å motivere sine ansatte til å arbeide lojalt og dedikert for selskapets beste interesser. Vi har derfor særskilte økonomiske incentivordninger, i tillegg til konkurransedyktig lønn. Det betales ut individuelle og fellesbonuser knyttet til leietakertilfredshet. Selskapet har også to 3-årige aksjebaserte bonusprogrammer hvor eventuell utbetaling og gevinst avhenger av Eiendomsspar-aksjens kursutvikling. Tidvis tilbys det mulighet for enkelte nøkkelansatte til å delta i parallellinvesteringer.

Bak fra venstre: Anders Hoelstad, Øystein Waage, Tom Rolstad og Jon Kaasa. Foran fra venstre: Bjørn A. Søntvedt, Line Skripeland, Oda M. Høiesen, Henriette Utkilen, Sole C. Paus, Lars Knudsen, André Dalene, Nora B. Bakke, Marius Jensen, Marianne Mobakk, Tanja Waldeland, Dag Svendsen, Pål Vamnes, Rita Husebæk og Helene Støbakk.

De ansatte er få, men viktige, i en kapitaltung bransje som eiendom. Det er derfor både fair og viktig å dele av verdiskapningen med dem.

Eiendomsspar legger stor vekt på tett og godt samarbeid med sine leietakere. Målet er å leve opp til forventningene om alltid å være blant de beste i eiendomsbransjen når det gjelder kundetilfredshet. Hvert år gjennomfører Eiendomsspar en leietakerundersøkelse, KGI (Kundegledeindeks). Hensikten med undersøkelsen er å kartlegge våre styrker og svakheter. Vi går nøye gjennom hver enkelt besvarelse og eiendom for å finne forbedringsmuligheter. Det blir, i tillegg til en individuell bonus, gitt fellesbonus til alle ansatte, hvis kundegledeindeksen er forbedret med minst ett poeng fra året før.

God kundegledetilfredshet krever at de ansatte yter god service, er til å stole på, er løsningsorienterte, holder det de lover og at de tilbyr «det lille ekstra». Eiendomsspars ansatte jobber hver dag for å utgjøre en forskjell, for leie-

takerne og menneskene som er avhengige av oppgavene som utføres og servicen som ytes.

Eiendomsspar er ikke bare opptatt av å være god i sitt fag, men legger også stor vekt på å ha et godt arbeidsmiljø – dette skaper engasjerte og motiverte medarbeidere, noe som igjen smitter over på leietakerne.

I 2024 gjennomførte Eiendomsspar for første gang en medarbeiderundersøkelse blant sine ansatte. Resultatene var jevnt over gode. Undersøkelsen i 2025 viste fortsatt høy trivsel, med en total tilfredshet på 6,6 av 7. Resultatene er i etterkant gjennomgått i organisasjonen, og det vil bli satt i gang tiltak på områdene der man ser potensial for forbedring.

Bak fra venstre: Jon Rasmus Aurdal, Marianne Berget, Elise L. Hanssen, Tom Nesheim, Birgit Øygarden, Jørgen Sollie, Børre V. Skjolden og Anton Wallin. Foran fra venstre: Sigurd Stray, Irja A. B. Torkildsen, Tone E. Torp, Marie Borchsenius, Lise Eidsand, Hilde Scheffels, Celina Sand, Torgeir H. Nilsen, Andrea R. Andresen, Laila Aarstrand, Natalia Thingnes, Conny Rødsten. Gjermund F. Sævig, Kristian F. Sævig og Gunnar F. Sævig.

Birgit Øygarden

Natalia Thingnes

Line Skripeland

Marie Borchsenius

Øystein Waage

Lise Eidsand

Celina Sand

Kristian F. Sævig

Helene Støbakk

Tom Nesheim

Lars Knudsen

Marius Jensen

Anders Hoelstad

André Dalene

Anton Wallin

Bjørn A. Søntvedt

Torgeir H. Nilsen

Irja A. B. Torkildsen

Marianne Berget

Tom Rolstad

Tanja Waldeland

Jørgen Sollie

Nora B. Bakke

Gjermund F. Sævig

Gunnar F. Sævig

Dag Svendsen

Jon Kaasa

Pål Vamnes

Organisasjonen

ØKONOMI/REGNSKAP

Børre V. Skjolden

FORVALTNING

Hilde Scheffels

FINANS

Jon Rasmus Aurdal

Henriette Utkilen

DRIFT

Sole C. Paus

MARKED

BOLIG

Andrea R. Andresen

PROSJEKT

HOTELL

Laila Aarstrand

ADM. DIREKTØR Sigurd Stray

SEKRETARIAT

Rita Husebæk

Marianne Mobakk (marked)

Elise L. Hanssen (prosjekt)

Oda Marie Høiesen (adm.)

Tone E. Torp

Conny Rødsten

Ledelsen

SIGURD STRAY / Adm. direktør

Sigurd Stray er utdannet siviløkonom med spesialisering i finans, og i tillegg har han en Bachelor i Eiendomsmegling. I 2024 ble han adm. direktør i Eiendomsspar AS og Victoria Eiendom AS. Sigurd startet som Eiendoms- og Utviklingsdirektør i selskapene i 2010, og var fra 2018 viseadm. direktør. Tidligere har han jobbet i Olav Thon Gruppen som eiendomssjef i syv år, og som porteføljeforvalter i DNB Investor i to år. Stray eier 224 918 aksjer i Eiendomsspar AS.

JON RASMUS AURDAL / Finansdirektør

Jon Rasmus Aurdal er utdannet siviløkonom og er statsautorisert revisor. Han har jobbet i Eiendomsspar AS siden 2018. Tidligere har han jobbet i PwC – hovedsakelig med verdivurdering og transaksjonsrelaterte tjenester, som finanssjef i Höegh Eiendom AS og som finansdirektør i NAF-Gårdene. Aurdal eier 113 648 aksjer i Eiendomsspar AS.

Eiendomsspars historie

Eiendomsspar har hatt en tilfredsstillende utvikling fra starten i 1982 til i dag. Eiendomsporteføljen (inkl. andel eiendommer i felleskontrollert/tilknyttet selskap) har vokst fra kr 430 mill. til kr 50 527 mill. per 31.12.2025. Gjennomsnittlig årlig avkastning per aksje har fra 1984 vært 15,9 % p.a.

Stiftes som I/S Eiendomsspar AS & Co i 1982 med syv kontor- og butikkeiendommer fra Sparebanken Oslo Akershus. Største aksjonærer er Sparebanken Oslo Akershus, Bergesen d.y. og Arendals Fossekompani.

1982

Børsnotering av Pandox AB på Nasdaq Stockholm i 2015 med påfølgende emisjoner i 2016 og 2017. Eiendomsspar og Sundt forblir hovedeiere, med 27 % eierandel hver og totalt 76 % stemmeandel. Pandox kjøper i alt 49 større nordeuropeiske hoteller og selger ni mindre hoteller. Eiendomsspar inngår 50/50 samarbeid med OBOS om utvikling av ca. 700 boliger i Økernveien 115.

2018

1984

Får egen administrasjon. Christian Ringnes ansettes som adm. direktør.

1985–1987

Fusjon med Alfsen & Gunderson, Brødrene Dobloug og Grundt AS. Oppkjøp av Oslo Mørtelverk, KNA-hotellet og en del mindre eiendommer, samt eiendommer i København, Brüssel og Amsterdam.

Salg av halvparten av eiendomsporteføljen i påvente av dårlige tider.

1987–1988

2014

Kjøp av Karl Johans gate 33/ Rosenkrantz' gate 11, samt flere andre eiendommer.

2015–2017

Eiendomsspar kjøper flere kombinasjonseiendommer i området Hasle/Økern/Alnabru.

2019

Eiendomsspar starter utviklingen av Urtegata 9 og kjøper 50 % av eiendommen Karl Johans gate 8, Dronningens gate 23 og 25, et fremtidig utviklingsprosjekt. Eiendomsspar kjøper tre mill. egne aksjer fra familien Sundt, hvilket gjør Victoria Eiendom til Eiendomsspars morselskap. Eiendomsspar erverver 5,3 % av det svenske boligutleieselskapet Amasten AB.

Utvikling av kontor-, hotell- og boligprosjekter, blant annet Storgata 51, Mack-kvartalet og Konows gate 1–3, samt gjennom Pandox, The Hotel, Brussel og oppgradering/utvikling av 38 Norgani-hoteller.

2012–2013

1988–1991

Sparebanken Oslo Akershus og Bergesen d.y. selger sine aksjer i Eiendomsspar. Vital og KLP blir nye storeiere.

Eiendomsspar erverver en av Oslos mest attraktive kontoreiendommer, Tjuvholmen allé 1–5. Videre erverves de resterende 50 % av Hoffsveien 4–10 på Skøyen, ved fusjon.

2011

Eiendomsspar selger Scandic Helsfyr Hotel, Tjuvholmen allé 1–5, og noen mindre eiendommer/50 % -andeler. Koronapandemien inntreffer og gir lav leie/omsetning for hoteller og restauranter.

2020

2021

Eiendomsspar kjøper en utleieportefølje i Bergen på 111 leiligheter, to kombinasjonseiendommer på Alnabru, samt 17 % i den nyetablerte kjøpesentereieren Aurora Eiendom. Eiendomsspar selger sin aksjebeholdning i Amasten AB og to Oslo-eiendommer. Koronapandemiens følger for eiendomsmarkedet viser seg mindre alvorlige enn fryktet.

2022

Eiendomsspar kjøper kontor-/utviklingseiendommen Kjelsåsveien 161 og hotelleiendommen Christiania Teater i Stortingsgata 14-16. I tillegg etablerer selskapet egen boligforvaltning og erverver boligeiendommen Professor Dahls gate 18. Eiendomsspar øker aksjeinnehavet i Aurora Eiendom og starter kjøp av aksjer i Scandic Hotels Group AB (3,5 %).

hensyntatt ordinære/ekstraordinære utbytter

1991

Oppkjøp av Orkla Eiendom. Eiendomsspar dobler sin størrelse og overtar blant annet Fr. Nansens plass 2 og 4, samt Lilleakerveien 2.

10 % av Eiendomsspars verdier fisjoneres ut i Victoria Eiendom, som skal følge en finansielt mer aggressiv strategi enn det som er naturlig i Eiendomsspar. Eiendomsspar kjøper Tordenskiolds gate 8/10 og Rådhusgata 23.

1993

2010

Oppkjøp av Norgani Hotels AS med 73 hoteller i 50/50 samarbeid med familien Sundt, samt 50 % av Mackkvartalet i Tromsø.

2009

Eiendomsspar overtar det børsnoterte Grand Hotel, samt åtte andre norske hoteller. Utvikling og salg av Christiania Torv. Petter C. G. Sundt blir Eiendomsspars største aksjonær når Vital og KLP selger seg ut i 1995.

1994–1997

Enkelte kjøp av eiendommer, blant annet 50 % av Bergehus, Bergesen d.y.’s tidligere hovedkontor.

1997–1999

Utvikling og kjøp av en rekke kontorbygg, blant annet Lilleakerveien 2, samt 50 % av Hoffsveien 4–10. Victoria Eiendom overtar Petter C. G. Sundts eierandel i Eiendomsspar og blir Eiendomsspars hovedaksjonær.

2003–2004

Oppkjøp av det svenske børsnoterte hotellselskapet Pandox AB med 43 hoteller i 50/50 samarbeid med Petter C. G. Sundt.

Selektive kjøp og salg av eiendommer i Eiendomsspar og Pandox. Utvikling av kontor-, hotell- og restaurantprosjekter, blant annet Ekebergrestauranten og Folketeateret.

2004–2007

2023

Eiendomsspar fortsetter å kjøpe seg opp i Scandic Hotels Group AB og øker sin eierandel til 10,4 %. Eiendomsspar selger Hoffsveien 9 og gjennomfører salget av 50 % av Økernveien 115. Hotellmarkedet fortsetter den positive utviklingen med særlig sterk utvikling i rompriser.

Eiendomsspar fortsetter å kjøpe seg opp i Scandic Hotels Group AB og øker sin eierandel til 14,8 %. I tillegg kjøper Eiendomsspar aksjer i det største hotelloperatørselskapet i Irland, Dalata Hotels Group PLC (7,3 %). Eiendomsspar kjøper to kombinasjonseiendommer (handel/lager/kontor) på Alnabru, hotellet «Heimen» i Bergen samt investerer 50 % i en logistikkportefølje på Forus, Stavanger (Roglog) og 22,5 % i kontoreiendommen Finnestadveien 44 utenfor Stavanger.

2024

2025

2000–2002

Salg av en fjerdedel av eiendomsporteføljen i påvente av dårlige tider.

Eiendomsspar kjøper seg videre opp i Dalata Hotels Group PLC (8,8 %) og gjennomfører deretter et oppkjøp av selskapet sammen med Pandox (91,2 %) og tar det av børs. Eierandelen på 8,8 % opprettholdes. Eiendomsspar selger 6,8 % av sin aksjepost i Scandic, men består som tredje største aksjonær med en aksjepost på 8,2 %. Eiendomsspar kjøper Tryvannstårnet og øker sin eierandel i Karl Johans gate 8 til 61,9 % samtidig som det investeres i fem mindre eiendommer gjennom Roglog.

Visjon og viktigste målsettinger

Eiendomsspar skal være en samfunnsansvarlig og dyktig eier og utvikler av eiendom. Selskapets nøkkelverdier er solid, profesjonell og fremtidsrettet.

Solid

Eiendomsspar skal være finansielt solid og ha en god forretningsmoral. Selskapet skal ha solid likviditetsreserve og egenkapital. I en bransje som er preget av sykliske svingninger er dette viktig, både for å trygge selskapets verdier, og for å kunne utnytte svake markeder til å gjøre gode kjøp. Selskapet skal ha en langsiktig forretningshorisont og bygge sin virksomhet «sten på sten», heller enn å satse på risikable prosjekter og dristige «klipp». Eiendomsspar skal holde sine løfter og være til å stole på.

Profesjonell

Eiendomsspar skal være en forutsigbar næringslivsaktør som behandler sine leietakere og øvrige samarbeidspartnere med lydhørhet og respekt. Selskapet skal bestrebe å overoppfylle sine leietakeres forventninger, både når det gjelder produkt og service.

Fremtidsrettet

Eiendomsspar skal utvikle sine eiendommer slik at de dekker dagens og morgendagens behov for sine leietakere. Dette innebærer at selskapet skal være blant de ledende, både når det gjelder bærekraftige løsninger, design, og nysgjerrighet i forhold til å teste ny teknologi. Videre skal selskapet bidra til en estetisk utvikling av det offentlige rom. Dette innebærer først og fremst at Eiendomsspar skal holde sine egne eiendommer i bærekraftig og førsteklasses stand. Selskapet skal dessuten bidra med donajoner og forskjønnelse av bybildet.

– Selskapet skal bestrebe å overoppfylle sine leietakeres forventninger, både når det gjelder produkt og service.

Strategi

Eiendomsspar har identifisert følgende nøkkelfaktorer for suksess innenfor eie og utvikling av eiendom:

1) Beliggenhet – fordi gode beliggenheter alltid kan leies ut 2) Beliggenhet – fordi gode beliggenheter alltid kan selges

3) Beliggenhet – fordi gode beliggenheter alltid har høyere verdi enn dårlige beliggenheter

4) Leietakerpleie – fordi eksisterende leietakere er bedre enn nye leietakere

5) Bærekraft – fordi Eiendomsspar tar miljø- og samfunnsansvar

6) Timing – fordi eiendomsmarkedet av natur er syklisk

7) Utvikling – fordi vellykket utvikling gir superfortjenester og kan være nødvendig ved reutleie

8) Finansiell forståelse – fordi likviditet, soliditet og evnen til å se verdi er viktig i kapitalintensive bransjer

Dette innebærer at Eiendomsspar har gjort følgende strategiske og organisatoriske valg:

Beliggenhet

Hoveddelen av Eiendomsspars eiendommer har meget sentral beliggenhet. I de få tilfellene Eiendomsspar kjøper eiendommer utenfor sentrum, beholdes de kun dersom beliggenheten enten antas å være god for gitte brukere (eksempel handel, hotell, logistikk), eller det er sannsynlig at beliggenheten på sikt vil få økt attraktivitet (eksempel Skøyen, Alnabru).

Leietakerpleie

Eiendomsspar søker å gi sine leietakere best mulig service, å holde sine ord, samt å tilby «det lille ekstra». På denne måten får selskapet fornøyde leietakere som ønsker å forlenge sitt leieforhold og er gode «ambassadører» for selskapet. Leietakertilfredshet måles årlig ved en spørreundersøkelse til selskapets leietakere (70–80 svarprosent).

Leietakertilfredsheten søkes kontinuerlig forbedret gjennom, konkret oppfølging av det leietakerne ikke er fornøyd med, måling av Eiendomsspars responstid på henvendelser fra leietakerne og ved bonus til eiendomsansvarlige direkte knyttet til årets resultat for den enkelte eiendom.

Bærekraft

Eiendomsspar har fokus på bærekraft i drift og ved utvikling av egne eiendommer. I prosjekter søkes miljøvennlige løsninger og ved nybygg oppføres «grønne» bygg. Eiendomsspar vil levere avkastning til sine eiere, samtidig som selskapet skaper positive ringvirkninger for samfunnet og merverdi til leietakerne. Eiendomsspar skal vise ansvar for kommende generasjoners livskvalitet og behov.

Eiendomsspar har installert energioppfølgingssystem i et flertall av sine eiendommer og satt seg som mål å redusere energibruken med 20 % innen 2025 og ytterligere 8 % innen 2030. Nye bygg og større rehabiliteringsprosjekter blir

sertifisert etter BREEAM-standarden med ambisjon om målsetting «Excellent» eller bedre. For eksisterende bygg målsetter Eiendomsspar BREEAM-sertifisering «Very Good».

Eiendomsspar har som målsetting å bidra til at Oslo blir en vakrere og hyggeligere by, og har donert en rekke offentlige utsmykninger til byen. Eiendomsspar støtter også flere veldedige formål gjennom årlige pengegaver.

Timing

Eiendomsspar er av den formening at det er bedre å være «idiot» i et godt marked, enn «geni» i et dårlig marked. Eiendomsspar søker således å investere når markedet er billig og å selge, eller leie ut langsiktig når markedet nærmer seg toppen. Dette kan variere for ulike typer eiendommer og beliggenheter. Eiendomsspar gjør systematiske analyser av tilbud og etterspørsel i sine viktigste markeder for best mulig å kunne forutsi den fremtidige utviklingen.

Utvikling

Eiendomsspar ønsker å ha solid utviklings- og utleiekompetanse i egen organisasjon. Selskapet har således egen markedsog prosjektavdeling med kompetente medarbeidere med lang erfaring. Eiendomsspar har valgt å konsentrere seg om middels store utviklingsprosjekter med begrenset risiko.

Finansiell forståelse

Eiendomsspar ønsker, i en bransje som tidvis opplever betydelige svingninger i verdier og leienivåer, alltid å ha god likviditet. Eiendomsspar skal også ha betryggende soliditet, både i form av begrenset gjeldsgrad og forutsigbare rentekostnader. Eiendomsspar kjøper egne aksjer når dette vurderes finansielt mer attraktivt enn alternative investeringer.

Mål og måloppnåelse

Eiendomsspar har, i tillegg til sine overordnede mål om å være solid, profesjonell og fremtidsrettet, også økonomiske og operative mål som følges opp løpende.

Økonomiske og finansielle mål

Økonomi og verdiskapning

Eiendomsspar har som mål å øke kontantstrøm og verdijustert egenkapital per aksje, samt å tilstrebe et stabilt og jevnt økende utbytte per aksje over tid. Gitt at eiendomsbransjen av natur er syklisk, finner Eiendomsspar det ikke formålstjenlig å fokusere på utviklingen år for år, men å måle resultater over lengre perioder.

før

egenkapital

Over de siste ti årene har Eiendomsspar generert en gjennomsnittlig årlig vekst i kontantstrøm før skatt per aksje på 7 %, egenkapitalavkastning (hensyntatt utbytte) på 11 % og ordinært utbytte per aksje på 11 %. Tallene for de siste ti årene har vært som vist i tabellen nedenfor.

* I tillegg kommer avsatt utbytte på kr 11,00, det vil si at verdijustert egenkapital per aksje er kr 669 per 31.12.2025.

Finansielle retningslinjer

Styret i Eiendomsspar har fastsatt finansielle mål for å:

• trygge en robust kapitalstruktur med god tilgang på kort og lang finansiering fra bank og kapitalmarked

• ha høy likviditetsreserve og god soliditet

• oppnå lavest mulig finansieringskostnad under forutsetning om en forsvarlig finansiell risiko

• bevare et godt omdømme hos investorer, långivere, leietakere etc.

Et overordnet mål for lån og finansielle instrumenter er at det skal være lav refinansieringsrisiko og høy fleksibilitet. Styret i Eiendomsspar mottar kvartalsvise finansrapporter med oversikt over de mest sentrale finansielle nøkkeltallene i virksomheten. Styret vurderer de finansielle nøkkeltallene som tilfredsstillende per 31.12.2025. Sentrale finansielle nøkkeltall for de siste ni årene er vist i tabellen nedenfor.

* Markedsbaserte låneinstrumenter (sertifikatlån og obligasjonslån) er vurdert som en finansieringsleverandør.

** Inkludert ubenyttede trekkfasiliteter.

Operasjonelle mål

LEDIGHET

Januar – Desember (1–12)

– Månedlig utsendelse av ledighetsoversikt

«GRILL»

Februar (1)/September (2)

– Innlevering grillskjemaer/ arbeidsdokumenter til ledelsen

– Tre dagers grundig gjennomgang av eiendommer og prosjekter

– Beslutninger fattes og mål settes for kommende periode

– Risikovurdering

– Karakterer settes per eiendom

Formålet med måling av ledighet er å gi oppmerksomhet og fokus på et av våre viktigste nøkkeltall.

Mål

Eiendomsspars arealledighet skal maksimum være 80 % av markedsledigheten for kontorer i Oslo-området.

Resultat 2025

Ledigheten i utleieporteføljen er 32 % av generell markedsledighet per 31.12.2025 (1,9 % ledighet i Eiendomsspar, sammenlignet med generell markedsledighet på 6,0 %).

Ledighet i % 2016–2025

%

Ledighet Eiendomsspar

KUNDEGLEDETILFREDSHET (KGI)

September (1)

– Prosjektmøte

– Utsendelse informasjonsmail

– Utsendelse undersøkelse

Oktober (2)

– Mottak av svar

– Databehandling av eksternt konsulentfirma

November (3)

– Analyse av resultatene

– Presentere resultatene for ansatte/styret

– Gruppearbeid for å dokumentere tilbakemeldinger

Desember (4)

– Oppfølging mot leietakere

– Utbedring tiltak /gjennom året

Utleiemarkedet var stabilt gjennom 2025. Kontorleieprisene i Oslo økte med 5,5 %, som er opp fra 4,0 % fra året før. Volumet av signerte kontrakter økte noe (+ 7 % signerte kvadratmeter) sammenlignet med fjoråret, men omtrentlig på linje med historisk snitt. Ledigheten i Oslo/Asker/Bærum var 6,0 %, som var opp fra fjoråret (5,2 %) og noe over snittet de siste årene, men moderat i et lengre perspektiv. Økte tilpasningskostnader bidrar til å opprettholde noe høyere reforhandlingsandel enn normalt (> 50 %). Kortere kontraktsperioder gjør det vanskelig å få lønnsomhet i større ombygginger, noe som ofte er nødvendig for nye leietakere.

Formålet med «grillen» er å ta en gjennomgang av hver eiendom/prosjekt som forvaltes av Eiendomsspar, for å oppdatere ledelsen om status, ta beslutninger og følge opp oppfølgingspunkter fra forrige grill.

Det gis karakterer i forhold til måloppnåelse etter skalaen «Særdeles tilfredsstillende» (S), «Godt» (G) og «Mindre godt» (MIG).

For å oppnå karakteren S, må en eiendom ha gjennomgått en tydelig positiv utvikling, enten innenfor bærekraft, drift, økonomi eller utleiestatus. En eiendom hvor intet av betydning har skjedd får normalt karakteren G. I halvårsmålingene vil derfor

Kundetilfredshet

Formålet med undersøkelsen er å måle leietakers kundetilfredshet, få informasjon om leietaker ønsker å forlenge sitt leieforhold og å kartlegge våre styrker og svakheter, for å kunne spisse vår innsats mot leietakerne.

Eiendomsspar har gjennomført årlig måling av kundetilfredshet siden 1996. Kundegledeindeksen sendes ut av et eksternt konsulentselskap. Administrasjonen går nøye gjennom hver enkelt besvarelse for å finne forbedringsmuligheter. Hver leietaker, som har svart litt utilfreds/meget utilfreds på ett eller flere spørsmål, følges opp. Tiltak utføres fortløpende.

Mål

Score på minimum 55 KGI-poeng i årlig kundeundersøkelse.

Den positive utviklingen i leietakertilfredshet gjennom flere år, tyder på at oppfølgingen av og fokuset på resultatene fra undersøkelsen, gir resultater. Halvårlige

antallet mulige S-kandidater variere med eiendommens status ved inngangen til perioden, idet en S alltid innebærer en konkret forbedring i forhold til status quo. Karakteren MIG gis når en eiendom åpenbart ikke er godt håndtert av den eiendomsansvarlige, og bør normalt ikke forekomme.

Mål

Minimum 25 % S / maksimum 5 % MIG

Resultat 2025

Februar: 63 % S / 0 % MIG

September: 63 % S / 0 % MIG

Resultat 2025

76,9 KGI-poeng – «All-time high» av de 29 årene målingene har funnet sted. Eiendomsspars leietakere sin totale kundetilfredshet (TKT) i 2025 var på 82 KGI-poeng, noe som også er «All-time high».

Etter KGI 2025 ble det etablert arbeidsgrupper som gjennom året 2026 skal jobbe med konkrete tiltak knyttet til de temaene som leietakerne var litt utilfreds/meget utilfreds med. Ventilasjon/inneklima, heis og mindre utbedringer, er områder som leietakerne opplever har et forbedringspotensial i 2025.

kundetilfredshet (TKT): er et mål på hvor tilfreds leietakerne totalt sett er med Eiendomsspar som utleier. En score på 75 tilsvarer at leietakerne er meget tilfredse.

KGI-poeng: gjennomsnittscoren på alle tilfredshetspåstandene (28 stk.) i spørreskjemaet.

Virksomhetsområder og segmenter

Eiendomsspar er et fullt integrert eiendomsselskap som selv, og gjennom sitt eierskap i Pandox og Aurora, har kompetanse og tilstedeværelse i de fleste segmenter av eiendomsmarkedet.

= Stor kompetanse = Middels kompetanse = Noe kompetanse

Kontor:

Kontor Oslo:

Kontor Norge:

Kontor Utland:

Hotell:

Hotell Oslo: Hotell Norge: Hotell Utland:

Butikk:

Butikk Oslo: Butikk Norge: Butikk Utland:

Lager:

Lager Oslo: Lager Norge: Lager Utland:

Bolig:

Bolig Oslo:

Bolig Norge:

Bolig Utland:

Eiendomsspar har en fullt integrert, operativ organisasjon for utvikling, utleie og drift av kontorbygg. Eiendomsspar har eiet og utviklet kontoreiendommer i Oslo de siste 40 årene, og mener å være blant markedets beste i dette segmentet. Kontoreiendommer er på mange måter en lokal virksomhet, så Eiendomsspars relative konkurransekraft er størst i Oslo. Eiendomsspar scorer normalt høyt, i forhold til konkurrenter, på leietakertilfredshet og omdømmemålinger.

Eiendomsspar eier og leier selv ut 14 hoteller, de aller fleste i Oslo, og har god utviklings- og utleiekompetanse innen segmentet. Selskapet har dessuten et strategisk eierskap i det spesialiserte hotelleierselskapet Pandox som eier 116 hoteller i Nord-Europa, hvor 84 % leies ut, og 16 % drives i egen regi. Pandox er største utleier til Scandic, som er Nordens største hotelloperatør. Eiendomsspar er tredje største aksjonær i Scandic Hotels Group AB (8,16 %).

Eiendomsspar har bred erfaring med utvikling og utleie av butikkeiendom, primært i attraktive bysentrum og i særdeleshet i Oslo. Selskapet er dessuten største aksjonær i Aurora Eiendom AS (21,4 % eierandel), et selskap satt opp for å eie og forvalte kjøpesentere i Norge.

Eiendomsspar har en større portefølje lager-/kombinasjonsbygg i Oslo (Økern/Alnabru/Furuset). Selskapet har en egen organisasjon lokalisert på Alnabru, som har dyp erfaring og kompetanse innenfor eierskap, utleie og drift av slike bygg. Eiendomsspar legger til grunn at det på lengre sikt vil kunne være verdiskapende å konvertere disse byggene til mer urbane formål, som for eksempel bolig. Eiendomsspar har så langt ikke vært aktiv utvikler av spesialiserte lagerbygg.

Eiendomsspar har både selv og sammen med partnere gjennomført en rekke lønnsomme boligprosjekter i Oslo og Bærum. Eiendomsspar er også største eier i selskapet Prisma Eiendom (33,4 %), som driver bolligutvikling i Østlandsområdet. Eiendomsspar eier ca. 300 boligenheter i Oslo og Bergen som leies ut av selskapets egen organisasjon. Selskapet investerer tidvis finansielt i selskaper med bolig som hovedvirksomhet.

Verdimessig fordeling av de ulike segmentene i Eiendomsspars portefølje, inkludert andel felleskontrollerte eiendommer:

Aksjonæroversikt og kursutvikling

Eiendomsspar AS – aksjonæroversikt per 17.03.2026 Fordeling av aksjer per 17.03.2026

Eiendomsspar-aksjens kursutvikling

Kursindeks for Eiendomsspar-aksjen (inkl. akk. utbytte til nominell verdi*) sammenlignet med Oslo Børs totalindeks/ hovedindeks fra 01.01.1985 til 17.03.2026. Indeks 01.01.1985 = 100.

Risikohåndtering i Eiendomsspar

Eiendomsspar er eksponert for en rekke ulike risikoer i sin virksomhet. I denne sammenheng er risiko ansett som usikkerhetsfaktorer som kan hindre Eiendomsspar i å nå sine mål.

Selskapet er bevisst de sentrale risikoer selskapet står ovenfor. I figuren til høyre vises de områdene av Eiendomsspar sin virksomhet som er vurdert å medføre størst risiko. Eiendomsspars risikoarbeid består i stor grad av å håndtere og mitigere disse risikoene. Selskapets risikoarbeid er forankret hos styret som øverste organ og i organisasjonen, med adm. direktør som hovedansvarlig. Styremøter (6–7 ganger per år), ledelsesmøter (ca. hver 14. dag), halvårlig «grill» og ledelsens årlige møte for gjennomgang av internkontroll og operasjonelle revisjoner (interne og eksterne) er særlig viktige fora i selskapets løpende risikohåndtering.

Finansielle effekter av endring i sentrale parametere

REGNSKAP

Sensitivitet valuta (mot 100 SEK/NOK per 31.12.2025)

Effekt på resultat før skatt

Effekt på egenkapital

Sensitivitet, endring KPI (kontraktbaserte leieinntekter)

Effekt på resulat før skatt

Sensitivitet rente, effekter i mill. kr

Rentekostnad med nåværende rentebinding

Rentekostnad ved forandring av gjennomsnittlig rentenivå

SUBSTANSVERDI (VEK) PER EIENDOMSSPAR-AKSJE

Sensitivitet substansverdi per aksje Figur ref. Endring Effekt kr per aksje

Avkastningskrav (yield)

Verdi per Pandox-aksje (EPRA NDV SEK 188,31 per 31.12.2025)

Valuta (mot 100 SEK/NOK per. 31.12.2025)

Endring i netto løpende leie

Sentrale risikoer og hvordan risikoene håndteres

1) Omgivelser/makro

Risiko: konjunkturnedgang, ubalanser i tilbud/etterspørsel i eiendomssegmentene selskapet har eksponering mot, geopolitiske hendelser, disruptive forretningsmodeller/ny teknologi og terror.

Risikohåndtering: segment og geografisk diversifisering av portefølje og investeringer, overvekt av faste leier i leiekontrakter, løpende oppdatering om markedsutvikling blant annet gjennom OsloStudiet, nysgjerrighet i forhold til å oppdatere seg og teste ut ny teknologi og tjenester, korte beslutningslinjer, liten organisasjon, forsikringsdekning og «hands on ledelse», gjør at selskapet raskt kan tilpasse seg.

2) Strategi

Risiko: feilinvesteringer, betale for mye ved kjøp, avhengighet av enkeltaktører/kontrakter og eksponering mot enkeltaktører.

Risikohåndtering: styre, adm. direktør og ledelse med lang og bred erfaring fra eiendomsbransjen, segment og geografisk diversifisering av investeringsportefølje, styredeltakelse i store enkeltinvesteringer, organisasjon med lang erfaring innen kjøp og «due diligence» prosesser, bruk av eksterne rådgivere ved kjøp og salg, begrenset eksponering mot enkeltaktører og leietakere, løpende dialog mellom styre, ledelse og organisasjon, fokus på å oppdatere seg på og vurdere nye trender.

3) Virksomhet/drift

Risiko: avhengighet av enkeltpersoner og enkeltleverandører, kunnskapsnivå i organisasjon, nedfall fra tak/fasade, ulykker, brann, kredittrisiko, IT-sikkerhet, skatt og tvister.

Risikohåndtering: plan for suksesjon og kompetanseoverføring, incitamentprogram for ledelse og ansatte, attraktiv arbeidsplass med lav turnover og lavt sykefravær, høy medarbeidertilfredshet, stillingsbeskrivelser, eksternt nettverk, rutiner for oppfølging av alle tak og fasader, døgnkontinuerlig serviceavtale for bistand for sikring av tak og fasade, egen sikkerhetssjef med særlig fokus på

brannsikkerhet, rutinebeskrivelser for drift og oppfølging av prosjekter, forsikringsdekning, halvårlig gjennomgang av alle eiendommer i «grill», operasjonell intern og ekstern revisjon (ISO 9001), garantier og depositum fra leietakere, finansiell vurdering av nye leietakere, tett oppfølging av leietakere med betalingsproblemer, anvendelse av bredt spekter spesialister og underleverandører innen både drift, jus, skatt og regnskap, ekstern IT-leverandør og avgrenset systemmiljø med back-up, nonolæring, cyber security, phishingtester og tydelig fokus på overholdelse av lover og regler.

4) Finans

Risiko: refinansierings- og likviditetsrisiko, renterisiko, valutarisiko, finansiell rapportering og verdsettelse av eiendom.

Risikohåndtering: rente- og valuta-derivater, finanspolicy, lange finansieringsavtaler, diversifisert portefølje av långivere (fem banker) og kredittkilder (bank-, obligasjonsog sertifikatmarked), tett oppfølging av krav i låneavtaler, løpende dialog med langsiktige bankrelasjoner, begrenset valutaeksponering med unntak av investeringen i aksjer i Pandox AB, Scandic Hotels Group AB og Dalata Hotel Group, tydelige rutiner og arbeidsfordeling for finansiell rapportering, erfaren økonomi og finansfunksjon, robust og transparent verdivurderingsprosess.

5) Bærekraft

Risiko: miljøpåvirkning, klimaforandringer, helse og sikkerhet, menneskerettigheter, korrupsjon og medarbeidertilfredshet.

Risikohåndtering: bærekraftstrategi 2020–2025, egen miljøsjef og fokus på bærekraft i styrearbeid og halvårlig «grill», miljøsertifisering av eiendommer, grønne investeringer i eiendommer, tiltak for å øke resirkulering/gjenbruk og redusere forbruk av energi og vann, ISO 9001- og ISO 14001-sertifisering, etiske retningslinjer for ansatte og leverandører, aktsomhetsvurderinger, KS- og personalhåndbok og varslingsrutiner.

Bærekraft

Eiendomsspar er en miljø- og samfunnsansvarlig eiendomsaktør. Bærekraftige og fremtidsrettede løsninger er en sentral del av selskapets forretningsvirksomhet.

En bærekraftig virksomhet

Klimaendring er en global utfordring for menneskeenheten og en risiko eiendomsbransjen må ta hensyn til. For å klare omstillingen til et bærekraftig samfunn står næringslivet ovenfor en rekke utfordringer, deriblant et regelverk i endring.

Eiendomsspar anerkjenner sitt ansvar i omstillingsprosessen og har gjennom 2025 jobbet videre med oppfølging av bærekraftsmål innen de områdene som selskapet har størst påvirkning på. Det viktigste resultatet av Eiendomsspars sin bærekraftsinnsats er redusert klimafotavtrykk i forvaltningsporteføljen. Dette oppnås hovedsakelig gjennom:

• redusert energiforbruk

• redusert materialforbruk

• økt kildesorteringsgrad av avfall

• tilrettelegging for miljøvennlig transport

Eiendomsspar hadde en bærekraftstrategi for årene 2020–2025 og har i løpet av 2025 ferdigstilt ny bærekraftstrategi, gjeldende fra og med 2026 til utgangen av 2030. Strategiene sammen med handlingsplan for bærekraftsarbeidet legger føringer for både daglig drift og utviklingen av selskapet.

Disse styrende dokumentene skal bidra til helhetlig, langsiktig og systematisk arbeid med bærekraft. Dokumentene baserer seg på selskapets nøkkelverdier om å være solid, profesjonell og fremtidsrettet.

Prinsipper for Eiendomsspars bærekraftsarbeid:

1) Vi jobber langsiktig og systematisk med å utvikle selskapene i en mer bærekraftig retning.

2) Vi fokuserer på trygge bygg og byrom.

3) Ved å forvalte, drifte, vedlikeholde, og utvikle eiendommene med minst mulig bruk av ressurser og lavest mulig klimagassutslipp skaper vi verdi både for selskapene, for miljøet og for våre omgivelser.

4) Så langt det er mulig måler og evaluerer vi alle bærekraftstiltak vi gjennomfører.

5) Vi har god dialog med våre interessenter om bærekraft og ny teknologi som kan gjøre driften av eiendomsporteføljen mer bærekraftig.

6) Arbeidet med bærekraft er en viktig del av selskapenes ledelses- og styringssystemer.

7) Vi er åpne om vårt arbeid med bærekraft og rapporterer om alle viktige forhold innen bærekraft på en systematisk og konsistent måte.

8) Vi investerer i kunst og utsmykning som skaper gode opplevelser, og bidrar til bærekraftig by- og stedsutvikling.

9) Vi arbeider systematisk for å etterleve alle lover og forskrifter.

10)Arbeidet med bærekraft omfatter hele virksomheten, og medarbeidere er kjent med våre bærekraftsprinsipper.

Sosiale forhold (S)

Miljø og klima (E)

Virksomhetsstyring (G)

Miljøsjefens kommentar

Eiendomsspar er en miljø- og samfunnsansvarlig eiendomsaktør. Bærekraftstrategien og tilhørende handlingsplan står sentralt i selskapets forretningsstrategi, og i den daglige eiendomsforvaltningen. Det stilles stadig større forventninger og krav til bærekraftig utvikling, drift og forvaltning av eiendom. Eiendomsspar jobber for å imøtekomme kravene fra eksterne aktører som banker, leietakere og transaksjonsmarkedet. Vi skal gjøre vårt bidrag for at bransjen som helhet kutter klimagassutslipp og bidrar til en positiv samfunnsutvikling.

2025 markerer siste året for eksisterende bærekraftstrategiperiode (2020–2025). Eiendomsspar er stolt av at alle bærekraftsmålene knyttet til miljø og klima som ble satt for inneværende strategiperiode er nådd. Vi har blant annet redusert energiforbruket fra fellesanlegg i porteføljen med 20,7 %, BREEAM In-Use sertifisert 15 bygg til Very-Good, BREEAMNOR sertifisert to nybygg til Excellent og ett til Very Good, og økt kildesorteringsgraden med 24 %-poeng til 56 % i 2025. Avsnittet «Bærekraftstrategi 2020–2025» på neste side gir ytterligere informasjon om måloppnåelsen i strategiperioden.

Omnibus-vedtaket kom på plass i 2025 og slo fast at Eiendomsspar ikke blir rapporteringspliktig i henhold til CSRDdirektivet (Corporate Sustainability Reporting Directive) og

Leserveiledning

EUs taksonomi for regnskapsåret 2025. Eiendomsspar har i etterkant besluttet å avslutte den tilhørende rapporteringsprosessen. Vi vil vurdere frivillig rapportering i henhold til VSME (Voluntary Sustainability Reporting Standard for non-listed SMEs) i løpet av den neste strategiperioden.

2026 blir det første året i Eiendomsspars tredje strategiperiode (2026–2030) for bærekraft. En sentral del av arbeidet med ny bærekraftstrategi har vært å stake ut kursen og ambisjonsnivået som selskapet skal ha i bærekraftsarbeidet i årene fremover. Resultatene fra dobbel vesentlighetsanalysen som ble gjennomført i 2024 indentifiserte sentrale bærekraftstemaer for selskapet. Med utgangspunkt i temaene har man valgt fokusområder og satt nye bærekraftsmål med tilhørende handlingsplaner og KPI’er. Den nye bærekraftstrategien er basert på bistand og innspill fra bærekraftsrådgivere, banker og andre interessenter samt forankret hos ledelsen og i styret i Eiendomsspar.

Vi ser frem til å starte en ny strategiperiode i 2026 med forventninger om gode resultater både for miljøet/klimaet, leietakere og lommeboka!

Oversikten nedenfor viser hvordan denne bærekraftsrapporten er bygget opp.

I introduksjonen presenteres fokusområder og status for oppnådde mål i hele bærekraftstrategiperioden 2020-2025, samt innblikk i ny bærekraftstrategi og de ulike rollene og målgruppene for bærekraftsarbeidet.

Hovedinnholdet og årets rapportering er delt opp i de tre bærekraftdimensjonene Miljø og Klima (E), Sosiale forhold (S) og Virksomhetsstyring (G).

De tre delene starter alle med en introduksjon og presentasjon av nøkkeltall. Målsettinger, indikatorer og resultater presenteres deretter i en tabell under ulike temaoverskrifter.

Deretter følger supplerende informasjon om tiltak selskapet gjør innenfor temaene og en utdypning av resultater i form av grafer og diagrammer.

Introduksjon

Introduksjon til bærekraftsdimensjonen, hvilke områder selskapet fokuserer på, samt nøkkeltall.

Tabell: målsettinger, indikatorer og resultater.

Supplerende informasjon om aktiviteter og tiltak knyttet til bærekraftsarbeidet, samt utdypning av resultater i grafer og diagrammer.

Miljøsjef André Dalene

Miljø og klima (E)

Sosiale forhold (S)

Bærekraftstrategi 2020-2025

Eiendomsspars bærekraftsrapportering for 2025 er utarbeidet med utgangspunkt i selskapets Bærekraftstrategi 2020–2025 med tilhørende Handlingsplan.

Fokusområdene i bærekraftstrategien er definert basert på resultater fra en vesentlighetsanalyse utarbeidet av selskapet i 2020. Ut ifra fokusområdene og overordnede strategiske mål har Eiendomsspar definert konkrete mål for de ulike bærekraftstemaene i handlingsplanen.

FNs bærekraftsmål er verdens felles arbeidsplan for å utrydde fattigdom, bekjempe ulikheter og stoppe klimaendringene innen 2030. Eiendomsspar er sitt samfunnsansvar bevist, og bære-

kraftige og fremtidsrettede løsninger er en sentral del av selskapets forretningsvirksomhet. Virksomheten jobber systematisk med de tre dimensjonene FNs bærekraftsmål er tuftet på – miljø og klima, sosiale forhold og virksomhetsstyring/økonomi.

Selskapet har identifisert seks av FNs bærekraftsmål som særlig relevante for sin bærekraftstrategi. I figuren under er de seks prioriterte bærekraftsmålene knyttet opp mot selskapets fokusområder.

Måloppnåelse og resultater fra bærekraftsarbeidet blir presentert på de påfølgende sidene.

1) Bærekraftstrategien er tilgjengelig på selskapets hjemmeside: https://eiendomsspar.no/baerekraft/ 2) Handlingsplanen er tilgjengelig på selskapets hjemmeside: https://eiendomsspar.no/handlingsplan/

Fokusområder

Effektiv og miljøvennlig ressursbruk

Styringssystemer for kvalitet, bærekraft og interne retningslinjer

Vedlikehold som skaper verdi

Trygge bygg og byrom

Illustrasjonen viser fokusområdene fra Eiendomsspar sin bærekraftstrategi og hvilke av FNs bærekraftsmål de bidrar til.

Miljø og klima

Indikatorer og måloppnåelse for strategiperioden 2020-2025

Eiendomsspar legger nå bak seg bærekraftstrategiperioden 2020–2025 og kan med glede meddele at alle bærekaftsmålene som ble satt for perioden knyttet til temaene miljø/ klima er oppnådd.

Eiendomsspar har jobbet systematisk og målrettet gjennom hele strategiperioden med kontinuerlige forbedringer innenfor følgende sentrale fokusområder:

• Miljø/klima (E); herunder energi- og ressursbruk og tilrettelegging for miljøvennlig transport.

• Sosiale forhold (S); herunder trivsel og HMS-forhold for leietakere, trygge bygg og byrom, samt HMS/arbeidsmiljø for egne ansatte.

• Virksomhetsstyring/økonomi (G); herunder ledelsesog styringssystemer for kvalitet, miljø/bærekraft, interne retningslinjer og bærekraftig finansiering. Dialog og samarbeid med spisskompetansemiljøer sikrer god kvalitet i leveransene og bistand med å nå bærekraftsmålene.

Eiendomsspar gleder seg over resultatene fra gjennomført stategiperiode. Nedenfor presenteres noen sentrale suksessfaktorer for målene som er nådd:

• En bærekraftstrategi som er godt forankret i organisasjonen, ledelsen og i styret.

• Strategisk valg med å etablere miljøledelsessystem sertifisert etter ISO 14001. Selskapet ble sertifisert i 2022. Dette bidrar til at hele organisasjonen har fokus på å jobbe med kontinuerlige forbedringer og systematisk bærekraftsarbeid.

• Gode samarbeidspartnere for å sikre kvalitet i leveranser.

• Betydelig andel bærekraftig finansiering gjennom blant annet inngåtte SLL-avtaler (bærekraftslinkede låneavtaler) med bankene siden 2021. Dette har bidratt til stort fokus på å oppnå årlige delmål, som til slutt har ledet oss til oppnåelse av hovedmålene i strategiperioden.

Tabellene på neste side viser viktige indikatorer og måloppnåelse for strategiperioden.

Indikatorer og måloppnåelse for strategiperioden 2020-2025

Miljø og klima (E)

Indikatorer

Etablere energioppfølgingssystem (EOS) for energi, vann og avfall for hele forvaltningsporteføljen (inkluderer leietakermålere for energibruk i eksklusivt leieareal)

Energibesparelse i fellesanlegg

Kildesortering av avfall

Miljøsertifisering av bygg

Produksjon av fornybar energi

Igangsette pilotprosjekter innenfor ny teknologi (Proptech-løsninger)

Sosiale forhold (S)

Indikatorer

Sikkerhet, trygghet og attraktivitet i og rundt byggene, herunder blant annet personskader påført av egne bygg

Skape trivsel og sikre gode HMS-forhold for leietakere målt gjennom årlig Kundegledeindeks-spørreundersøkelse (KGI)

HMS/arbeidsmiljø for egne ansatte, herunder blant annet sykefravær

3-5 bygg per år, herunder eksisterende bygg med BREEAM-nivå på Very Good og nybygg med BREEAM-nivå på Excellent

Installere solcelleanlegg i 5 % av porteføljen

20 pilotprosjekter

Personskader: 0

Årlig KGI-score: min 55 KGI-poeng

Årlig < 2 % sykefravær

Virksomhetsstyring (G)

Indikatorer

Innføre miljøledelsessystem ISO 14001 i virksomheten

Innføre etiske retningslinjer, som gjelder internt for ansatte og eksternt mot leverandører

Grønn finansiering

Etablere bærekraftsrapportering som en del av årsrapporten

Målsetting

Etablere i perioden og videreføre

Etablering og overholdelse av retningslinjene

Inngå og videreføre grønne/ bærekraftige lån med bankene

Tilfredsstille gjeldende regelverk/ myndighetskrav for bærekraftsrapportering. Videreutvikle bærekraftsrapporteringen ved å svare ut forventninger i markedet og samfunnet forøvrig

Oppnådd resultat

Sikre bedre rutiner for FDV-dokumentasjon

Bærekraftig verdiskapning og mitigering av risiko

Det stilles stadig flere krav til virksomhetens arbeid med bærekraftsrelaterte tema. Arbeidet med å overholde kravene og kontinuerlig strekke seg etter mer ambisiøse mål koster både tid og penger, men er samtidig blitt en viktig del av selskapets verdiskapning i forhold til å opprettholde og utvikle en attraktiv eiendomsportefølje som er tilpasset fremtidens behov.

Vi beveger oss mot et lavslippsamfunn, noe som medfører overgangsrisiko knyttet til blant annet regulatoriske krav (myndighetskrav og rapportering), markedsforventninger (leietakere og transaksjonsmarked), finansielle krav (banker og obligasjonsmarked) samt omdømme.

Kontinuerlig forbedringsprosess

Ved å integrere bærekraftsfokuset som en sentral del av virksomhetens strategi og arbeid, mitigerer vi denne risikoen, samtidig som vi skaper verdier:

• for samfunnet, gjennom et lavere klimaavtrykk, overholdelse og lover og regler (betale skatter og avgifter) samt ved å være en god arbeidsplass for våre ansatte

• for våre aksjonærer, ved å besitte eiendommer det er attraktivt å leie (lav ledighet), eie (økte eiendomsverdier) og finansiere for bankene (attraktive lånevilkår)

Eiendomsspar

Bærekraftsrapportering

I 2024 og 2025 har Eiendomsspar gjennomført prosesser som skulle bidra til at selskapet var forberedt og tilfredsstilte myndighetskrav i henhold til CSRD, herunder ble det blant annet gjennomført dobbel vesentlighetsanalyse, interessentanalyse og GAP-analyse i tråd med CSRD sine retningslinjer. Gjennom disse analysene har selskapet vurdert hvilken påvirkning selskapets virksomhet har på omgivelsene og hvilken påvirkning omgivelsene har på selskapets økonomiske resultater.

Resultatene fra dette arbeidet, blant annet identitfisering av de mest relevante bærekraftstemaene for virksomheten er lagt til grunn for ny bærekraftstrategi (2026–2030). Dette har igjen lagt føringer for fokusområdene, KPI’ene og målene i den nye strategien.

Basert på Omnibus-vedtaket i 2025 er ikke Eiendomsspar rapporteringspliktig i henhold til CSRD. Selskapet vil gjøre løpende vurderinger i årene som kommer vedrørende eventuell implementering av den frivillige rapporteringsstandarden for bærekraft – VSME**.

Utført:

• Dobbel vesentlighetsanalyse

• GAP-analyse 2024 2025 2026–2030

Utført:

• Utarbeidet ny bærekraftstrategi 2026–2030

• Avsluttet CSRD-prosess i henhold til Omnibus-vedtak

Tidslinje og arbeid knyttet til CSRD*, Omnibusvedtak og fremtidig bærekraftsrapportering.

*Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD)

**Voluntary Sustainability Reporting Standard for non-listed SMEs (VSME) .

• Ny bærekraftstrategi 2026–2030

• Rapportering på nye bærekraftsmål

• Implementering av og rapportering på klimagassregnskap

• Vurdere frivillig rapporteringsstandard for bærekraft (VSME**)

Ny bærekraftstrategi for perioden 2026-2030

Bærekraftstrategien 2026–2030 setter kursen og ambisjonene for Eiendomsspars bærekraftsarbeid i årene fremover. Strategien er basert på overordnede prinsipper for Eiendomsspars bærekraftsarbeid og viktige premissgivere/interessenter. Utvelgelse av fokusområder og KPI-er blant annet basert på den doble vesentlighets- og interessentanalysen fra CSRDprosessen.

Den nye bærekraftstrategien sikrer at Eiendomsspar:

• fortsetter å utvikle bærekraftsarbeidet på områder hvor selskapet har vesentlig påvirkning på omgivelsene i forhold til miljø/klima og sosiale forhold

• reduserer finansielle risikoer (stranded assets) og øker eiendomsporteføljens attraktivitet og verdi

• konsentrerer innsatsen der den har mest effekt for selskapet og dets interessenter

I de tidligere bærekraftstrategiperiodene har Eiendomsspar ikke hatt tilgang til leietakernes eget energiforbruk. Arbeidet med energireduksjon har derfor vært begrenset til reduksjon av energiforbruk fra eiendommenes fellesanlegg (oppnådd

energireduksjon bærekraftstrategiperioden 2012–2019 på 17,0 % og 2020–2025 på 20,7 %). Forbruk fra byggenes fellesmåler utgjør ca. 30 % av det totale energiforbruket i selskapets eiendommer. I den nye bærekraftstrategien er det satt et mål om 8 % reduksjon av det totale energiforbruket i porteføljen. Målet er vurdert ambisiøst ettersom selskapet allerede har redusert energiforbruket fra fellesanlegg betydelig siden 2012 og siden målet nå i hovedsak knytter seg til leietakernes eget forbruk, noe som er vanskeligere å påvirke som gårdeier.

Viktige premissgivere og interessenter ved utarbeidelse av bærekraftstrategi 2026–2030 har blant annet vært banker, leietakere, aksjonærer, ansatte, myndigheter og transaksjonsmarkedet.

Eiendomsspar har parallelt med utarbeidelse av ny bærekraftstrategi også forhandlet med sine hovedbanker om nytt rammeverk for bærekraftslinket låneavtale SLL (Sustainability Linked Loan). På flere områder er mål og KPIer sammenfallende mellom avtalene. Prosessen med bankene har i så måte vært en særlig viktig premissgiver for ambisjonsnivå og utforming av flere av målene i bærekraftstategien.

Vesentlige bærekraftstemaer og fokusområder i bærekraftstrategien 2026–2030

Tema

Miljø og klima (E)

- Klimaendringer og sirkulærøkonomi

Fokusområder

Begrensning av klimaendringer, herunder energi og bruk av ressurser

Miljø og klima (E)

- Klimaendringer

Sosiale forhold (S)

- HMS-forhold og attraktive bygg

Sosiale forhold (S)

- Egen arbeidsstyrke

Tilpasning til klimaendringer

Trygge og attraktive bygg og byrom

Fokusområder i bærekraftsstrategi 2026–2030 og bærekraftsrapportering

Bærekraftstrategien er styrende for virksomhetens håndtering av overgangsrisiko og for å identifisere mulighetene som selskapene står overfor når samfunnet går over til et lavutslippsamfunn. Følgende strategiske mål skal bidra til denne overgangen:

• 8 % energireduksjon i forvaltningsporteføljen (tilsvarer 15 kWh/kvadratmeter)

• Forbedre energimerker i forvaltningsporteføljen:

• Andelen eiendommer i porteføljen (kvadratmeter) med energimerke E, F og G skal reduseres fra 34 % til 20 %

• Gjennomsnittlig energimerke i porteføljen (vektet med kvadratmeter og hvor energimerke A=1 og G=7) skal forbedres fra 3,93 til 3,55

• I totalrehabiliteringsprosjekter og nybygg skal det implementeres energieffektive og bærekraftige løsninger.

Totalrehabiliteringsprosjekter:

• Eiendommer med energimerkenivå D eller lavere før prosjekt skal forbedres med minimum 2 bokstaver, hvor minimumsnivået er D

• Miljøsertifisering (eks.: Breeam NOR, Breeam In-Use) skal vurderes

Nybygg, næring:

• Energimerke A

• Miljøsertifisering minimum Breeam NOR-Excellent og/eller Taksonomi-compliant for bærekraftig økonomisk aktivitet skal vurderes

• Gjennom ombrukskartlegginger skaffer vi oversikt over ombrukbare materialer. Dette bidrar til å utnytte eksisterende ressurser bedre og reduserer behovet for innkjøp av nye materialer. Dette reduserer klimagassutslipp

• Øke kildesorteringsgraden i forvaltningsporteføljen fra 56 % til 65 %

• Virksomheten skal etablere klimagassregnskap for overvåking, måling og rapportering av konsernets klimapåvirkning i samsvar med Greenhouse Gas Protocol (GHG-protokollen)

Fysisk klimarisiko er i fokus ved tilpasning av forvaltningsporteføljen til klimaendringer. Eksempler på akutte klimaendringer er mer ekstremvær og flom. Eksempler på langsiktige klimaendringer er stigning i havnivå.

En av våre viktigste oppgaver er å sikre trygge bygg og attraktive byrom gjennom profesjonell og bærekraftig forvaltning, drift og vedlikehold.

• Selskapets eiendommer skal ikke påføre personskader

Trivsel blant våre leietakere følges opp årlig gjennom leietakerundersøkelse «kundegledeindeks» og skal som et minimum være 55 poeng eller bedre.

Arbeidsforhold for egne ansatte, lik behandling og muligheter

Styringssystemer for kvalitet og bærekraft

Virksomhetsstyring (G)

- Forretningsskikk

Relasjoner med leverandører

Sunne og trygge arbeidsforhold i egen arbeidsstyrke, herunder gjennomføre årlige medarbeiderundersøkelser og årlige medarbeidersamtaler. Mål om sykefravær <50 % av snittet i Norge.

• Videreføre kvalitet- og miljøledelsessystemet i henhold til ISO 9001 og ISO 14001

• Ivareta interne etiske retningslinjer

• Videreføre eksisterende bærekraftsrapportering i årsrapporten og vurdere frivillig rapporteringsstandard (VSME)

• Ivareta etiske retningslinjer mot leverandører, blant annet gjennom oppfølging av aktsomhetsvurderinger i forbindelse med åpenhetsloven

Tabellen over oppsummer bærekraftstemaer og fokusområder i bærekraftstrategien 2026–2030 som selskapet har definert som vesentlige i den doble vesentlighetsanalysen gjennomført i forbindelse med CSRD-prosessen.

Roller, ansvar og dialog med interessenter

STYRET

Har det overordnede ansvaret for virksomhetens arbeid med bærekraft. Fastsetter overordnede retningslinjer for bærekraft og vedtar årlige mål og tiltak.

«Samarbeid for å nå målene» er et av bærekraftsmålene som Eiendomsspar har valgt ut som fokusområde i sin bærekraftstrategi. Samarbeid og god dialog er viktig for å sikre at arbeidet med bærekraft prioriteres og for å identifisere og skape gode løsninger, som er relevant for interessentene. Samarbeid bidrar til at det er de tiltakene som har mest effekt og skaper mest verdi – både for Eiendomsspar, for miljøet og for interessentene, som gjennomføres. Eiendomsspar legger vekt på å ha god og tett dialog med leietakere, leverandører og samarbeidspartnere. I tillegg er det viktig for Eiendomsspar med god dialog med regulerende myndigheter og andre interessenter, som er viktige premissgivere for bærekraftig by- og eiendomsutvikling.

Oversikten til høyre viser roller og ansvar i selskapets bærekraftarbeid, Eiendomsspars viktigste interessentgrupper, hva de er opptatt av og hvordan selskapet kommuniserer med interessentgruppene.

ADM. DIREKTØR

Er ansvarlig for gjennomføringen av Eiendomsspars arbeid med bærekraft. Adm. direktør fastsetter utfyllende retningslinjer for bærekraft, organiseringen av arbeidet og fordeling av ansvar i administrasjonen.

MILJØSJEF

Har ansvar for at bærekraftsfokus er en integrert del av selskapets arbeid. Utarbeidelse og oppfølging av handlingsplaner, sikre måloppnåelse samt rapportering. Informasjonsflyt om bærekraftstrategien til de ansatte.

Har et ansvar for å arbeide med bærekraft i tråd med selskapets retningslinjer, handlingsplaner og strategi.

ALLE ANSATTE

Hvordan kommuniserer vi?

Interessentgruppe

Hva er de opptatte av?

• Trygge og gode lokaler

• Attraktive bygg og beliggenhet

Felles eposter, Servicetorg (FDVweb), KGI (kundegledeindeks), årlige leietakermøter, halvårlig strategisk gjennomgang (grill), hjemmeside og årsrapport.

LEIETAKERE

Generalforsamling, styremøter, delårsrapporter, årsrapport, halvårlig investorpresentasjoner, hjemmeside og børsmeldinger. EIERE/AKSJONÆRER

• Fremoverlent gårdeier

• Kundeopplevelse og service

• Kvalitet og kostnadseffektivitet i leveranse

• Gårdeier som tar samfunnsansvar og gjennomfører miljøtiltak som reduserer brukernes fotavtrykk

• Lønnsomt, ansvarlig og bærekraftig eierskap, forvaltning og utvikling av eiendomsporteføljen for å sikre verdier og maksimere verdiskapning

• Attraktivt selskap å investere i

• Omdømme

Årlige medarbeidersamtaler, medarbeiderundersøkelse månedlige internmøter, nyhetsbrev, hjemmeside, årsrapport og sosiale medier.

Møter og tett dialog med administrasjonen, kvartalvis rapportering, halvårlige investorpresentasjoner og årsrapport.

BANK OG FINANS

Formaliserte møter, ad-hoc dialog for oppfølging av aksjonspunkter, avtaler og kontrakter. LEVERANDØRER

Dialog (muntlig og skriftlig), årsrapport, hjemmeside, sosiale medier og offentlige rapporteringsplattformer.

• Jobbsikkerhet og attraktiv arbeidsplass

• Arbeidsmiljø. avlønning og velferdsgoder

• Personlig utvikling og kompetanseheving

• Fornøyde leietakere

• Utvikle en bærekraftig virksomhet

• Omdømme

• Soliditet og belåningsgrad (eiendomsverdier)

• Likviditet og lånebetjeningsevne

• Miljø og bærekraft

• Eierstyring og selskapsledelse

• Betalingsevne og villighet

• Tilby gode bærekraftige løsninger

• Fremoverlent oppdragsgiver og samarbeidspartner

• Trygge bygg og HMS i prosjekter

• God økonomi

• Solid eiendomsportefølje

• Følger lover, regler og myndighetskrav

• Betaler skatter og avgifter

• Ivaretar trygge bygg og byrom

• Virksomhet som tar samfunnsansvar, forvalter og utvikler på en bærekraftig måte

• Er god arbeidsgiver

ANSATTE

Miljø og klima (E)

Eiendomsbransjen kalles ofte 40 %–næringen ettersom bygg bruker ~40 % av energien i samfunnet og ~40 % av materialressursene. Globalt står eiendomsbransjen for ~40 % av de totale klimagassutslippene.

Miljø og klima er en dimensjon som Eiendomsspar har direkte påvirkning på gjennom drift og forvaltning av eiendommer. Selskapet anerkjenner sitt ansvar i overgangen til et lavutslippsamfunn og prioriterer sin innsats på de områdene som gir størst miljøgevinst.

Energi og avfall er to ressurser selskapet har stor innvirkning på forbruket av, samtidig som ressursene har direkte påvirkning på miljø og klima. Arbeid med å redusere energiforbruk og øke kildesorteringsgraden har derfor et særlig fokus, både i den daglige driften og i den langsiktige strategiske planleggingen.

Alle bygg i porteføljen til Eiendomsspar er tilknyttet et energioppfølgingssystem (EOS). EOS brukes til å overvåke og optimalisere den daglige driften av eiendommene gjennom målrettede tiltak. Nye teknologiske pilotprosjekter og solcelleinstallasjoner, har bidratt til at Eiendomsspar har redusert sin energibruk og har en økende fornybar energiproduksjon.

Selskapet er sertifisert innen ISO 14001 – miljøledelse (les mer om dette på side 52). Miljøledelse brukes som et styringsverktøy for å bidra til at selskapet jobber systematisk med å redusere sin miljøpåvirkning.

Under er noen sentrale nøkkeltall knyttet til Eiendomsspar sitt bærekraftsarbeid innenfor miljø og klima.

Nøkkeltall 2025

Kildesorteringsgrad 2025

56,3 %

forbedret fra 32 % siden basisåret 2019

Energibesparelse i fellesanlegg i 2025

20,7 % reduksjon mot basisåret i 2019

3

Nye BREEAM In-Use sertifiserte bygg til Very Good (2 stk.) og BREEAM NOR til Excellent (1 stk.)

Miljø og klima

Effektiv og miljøvennlig ressursbruk

Vedlikehold som skaper verdi

Fornybar energiproduksjon 2025

1 376 179 kWh

fra solcelleanleggene

Akkumulert energibesparelse siden 2019

21 147 854 kWh

Energimerking i porteføljen

Andelen E, F og G energimerker er redusert med 6 % siden 2024

BLÅGRØNNE TAK

MILJØSERTIFISERING AV BYGG

SMARTBYGGTEKNOLOGI

SOLCELLER

PILOTPROSJEKTER – teste nye teknologiske løsninger

ÅRETS ENERGI-SPARER!

ENERGIOPPFØLGINGSSYSTEM (EOS)

Illustrasjonen viser konkrete eksempler på hvordan Eiendomsspar jobber med klima og miljø.

Målsettinger og resultater 2025

I tabellen under vises målsettinger og indikatorer for klima og miljø innenfor eksisterende strategiperiode 2020–2025 samt tilhørende resultater for årene 2024 og 2025. Informasjonen er sortert under tematiske overskrifter, som går gjennom delkapittelet.

For strategiperioden

Energioppfølgingssystem (EOS) og aktiv energioppfølging

Energi – innrapportering forbruk i fellesanlegg

Energi – registrering av leietakermålere i EOS

Vann – innrapportering forbruk registrert i bygg med fellesanlegg 1)

Energibruk

Energibesparelse fellesanlegg 2)

Energibruk fellesanlegg (innrapportert i EOS) 3)

Vannforbruk (innrapportert i EOS)

Energimerking

Ressursbruk og avfall

Kildesorteringsgrad

Innrapportert restavfallsmengde i EOS

Innrapportert avfallsmengde i EOS 4)

Oppdatering ved gjennomførte tiltak

20,7 %

tilsvarer 6,2 GWh

tilsvarer est. verdi 7,4 MNOK

23,6 GWh

392 liter per kvm

tilsvarer 139 806 m3

Oppdatering ved gjennomførte tiltak

18,0 %

tilsvarer 5,6 GWh

tilsvarer est. verdi 5,6 MNOK

25,8 GWh

411 liter per kvm

tilsvarer 130 862 m3

Oppdatering ved gjennomførte tiltak

Tema & indikatorer

For strategiperioden 2020–2025

Fornybar energi og CO2-utslipp

Andel bygg i porteføljen med solcelleanlegg

Årsproduksjon fra solcelleanlegg

Forventet årsproduksjon fra solcelleanlegg 5)

Verdien av produsert strøm fra egne solcelleanlegg 6)

Vannbårne anlegg med fornybar energikilde

CO2-utslipp 7) fra energibruk i bygg med fellesanlegg

Reduksjon i CO2 sammenlignet med fjoråret basert på energiforbrukfellesanlegg

Innovasjon, ny teknologi og partnerskap

Antall pilotprosjekter som tester nye teknologiske løsninger

Miljøsertifisering

Totalt 3–5 bygg per år 9)

BREEAM In-Use

BREEAM NOR

(7

1 376 179 kWh 1 571 939 kWh kr 1 297 703 eks. mva. 80 %

43/54 bygg

1 709 tonn

242 tonn tilsvarer årlig forbruksbasert klimafotavtrykk til ca. 19 nordmenn eller 800 000 bananer. 10) 4 % (6 stk) 567 443 kWh

1 336 809

385 809 eks. mva.

43/55 bygg

1 951 tonn

431 tonn tilsvarer årlig forbruksbasert klimafotavtrykk til ca. 40 nordmenn eller 1,5 millioner bananer. 10)

totalt (hvorav 2 i 2025) 19 totalt (hvorav 1 i 2024)

Gjennomføre sertifisering (min. Very Good)

Nybygg – Excellent

rehab. – Very Good

1) Bygg med fellesanlegg utgjør ca. 50 % av forvaltningsporteføljen.

2) Resultater oppgis i forhold til forbruk i basisåret 2019. Baseres på gradsdag-/temperaturkorrigert forbruk. Underlaget er Eiendomspar sin forvaltningsportefølje og egne energimålere knyttet til gårds-/fellesanlegg i eiendommene.

3) Tallgrunnlaget er korrigert for salg og prosjekt for likt sammenligningsgrunnlag.

4) Innrapportert avfallsmengde: Det er et mål om å redusere restavfallsmengden for å øke kildesorteringsgraden. Avfallsmengde henger direkte sammen med aktiviteten til Eiendomsspar – øker aktiviteten øker avfallsmengden.

5) Anleggene er blitt satt i drift på ulike tidspunkt i 2025. Forventet årsproduksjon avviker derfor fra hva årsproduksjonen var i 2025. Total installert effekt i porteføljen tilsvarer 2 MWp og størrelse på solcellearealet som er installert er totalt ca. 9 500 kvadratmeter.

6) Verdien av produsert strøm er basert på spotpris og nettleie. Inntekt fra nettleie av produsert strøm som forbrukes på bygget tilfaller selskapet.

7) CO2 utslipp er basert på følgende utslippsfaktorer: Elektrisitet: 132 g CO2/kWh oppgitt av BREEAM NOR 2016 manualen. Fjernvarme: 11g CO2 kWh oppgitt av Hafslund Oslo Celcio AS og 15,7 g CO2/kWh oppgitt av Kvitebjørn Varme AS (basert på norsk miks).

8) Reduksjonen hensyntar energiproduksjon fra egne solcelleanlegg.

9) Målet om 3-5 miljøsertifiserte bygg per år ble satt i 2021. Opprinngelig mål i 2020 var ett bygg per år.

10) Kilder: https://www.framtiden.no/filer/dokumenter/Rapporter/2021/Forbruksbasert-klimaregnskap-for-norge-2021.pdf https://www.framtiden.no/tips/sjekk-hvilken-mat-som-er-best-for-miljoeet.

V

Vl

Miljø- og klimaaktiviteter 2025 og utdypning av resultater

Det jobbes systematisk med implementering av energi- og miljøtiltak i porteføljen. På de neste sidene presenteres gjennomførte tiltak og aktiviteter fra 2025, samt en utdypning av de viktigste resultatene. Aktiviteter innenfor temaene I – VI bidrar alle til redusert klimafotavtrykk for selskapets virksomhet.

Energioppfølgingssystem (EOS) og aktiv energioppfølging

I 2025 er energioppfølgingen i Eiendomsspar i stor grad basert på en strukturert og datadrevet arbeidsmetodikk. Med implementeringen av EOS-systemet Adaptic Cloud er energistyringen løftet fra enkeltstående tiltak til en integrert del av den daglige forvaltningen av eiendomsporteføljen.

Miljøsjef og teknisk sjef har hovedansvaret for oppfølging av energibruk på porteføljenivå. Gjennom systematisk analyse av energidata overvåkes utvikling, avvik og trender på tvers av bygg, energibærere og sesonger. Dette gir et solid beslutningsgrunnlag for prioritering av tiltak og strategiske miljøinvesteringer.

I tillegg følger driftssjefene tett med på sine respektive bygg i EOS-systemet. Den lokale oppfølgingen gjør det mulig å identifisere avvik i sanntid, vurdere dem i lys av byggets bruksmønster og raskt iverksette korrigerende tiltak ved behov. I samspill mellom sentral analyse og lokal byggkunnskap identifiseres både:

• unormaliteter i enkeltbygg (mikronivå)

• strukturelle avvik og forbedringspotensialer på tvers av porteføljen (makronivå)

Kombinasjonen av mikro- og makroanalyse har vist seg å være særlig effektiv. Avvik som isolert sett kan fremstå som små i ett bygg, blir tydelige når de sammenlignes med tilsvarende bygg i porteføljen. Metodikken bidrar på denne måten til å avdekke energityver, feil i drift, uhensiktsmessige styringsstrategier og tekniske svakheter som ellers ville vært vanskelig å identifisere.

Erfaringene viser at denne arbeidsformen gir konkrete og målbare energireduksjoner. Samtidig danner funnene grunnlag for strategiske miljøinvesteringer, der tiltak prioriteres basert på dokumentert effekt, skalerbarhet og lønnsomhet. Dette sikrer at investeringsmidler brukes der de gir størst energimessig og økonomisk gevinst.

Hvert år arrangerer Grønn Byggallianse kampanjen «Fang Energityven». Dette arrangementet inngår fortsatt som et nyttig supplement, særlig som en praktisk verifikasjon av faktisk drift. Den overordnede strategien for energireduksjon er imidlertid forankret i kontinuerlig overvåking, tverrfaglig samarbeid og datadrevet beslutningsstøtte gjennom EOS.

I ny bærekraftstrategi fra 2026 utvides fokuset fra energibesparelse på fellesanlegg i porteføljen til å inkludere energibesparelse for den totale energibruken på byggene i porteføljen. Dette inkluderer da også leietakers eksklusive energibruk.

Energibruk

Energibruk

Figuren til høyre viser utviklingen i grad-dagskorrigert energibruk i perioden 2019–2025 fra fellesmålere/fellesanlegg i bygg under normal drift i porteføljen. Bygg/areal i prosjekter er ikke inkludert.

Bygg med fellesanlegg dekker et areal i bygg på ca. 295 000 kvadratmeter, av totalt ca. 630 000 kvadratmeter byggeareal for hele porteføljen. Resterende er arealer hvor leietakerne har egne abonnementsmålere for strøm, samt énbrukerbygg hvor leietaker eier alle energimålerne selv (eksempelvis hotell).

Målet for energibesparelse i 2025 var på 20 % og ble oppnådd med et resultat på 20,7 %, sammenliknet mot basisåret 2019. Beregningen av energibesparelse er korrigert for kjøp/salg og prosjekter.

Utvikling i graddagskorrigert energibruk i fellesanleggene 2019–2025

Energimerking

I årene som kommer forventes energimerking å bli et viktigere mål på den enkelte eiendoms miljøstandard. Et økende fokus på energimerking er også blitt stadig tydeligere gjennom bankenes krav om energimerke som dokumentasjon for panteobjekter ved inngåelse av nye lån.

Eiendomsspar har i 2025 økt sitt fokus på kartlegging av energimerke på eiendommene. Basert på kartleggingen prioriteres og iverksettes tiltak.

Fordeling av energimerkene til næringseiendommene i porteføljen, basert på kvadratmeter – 2023

Energibruk (GWh)

Kakediagrammene nedenfor viser fordelingen av energimerkene i porteføljen fordelt på karakterskalaen A–G i 2023 og 2025. Andelen areal i porteføljen med E, F og G energimerker er blitt redusert med 11 %-poeng siden 2023 på grunn av gjennomførte tiltak i porteføljen.

Fordeling av energimerkene til næringseiendommene i porteføljen, basert på kvadratmeter – 2025

Energimerke

Forbedring av energimerker i 2025 – gjennomførte tiltak og prosjekter

Karl Johans gate 8/Dronningens gate 23 og 25

– Totalrehabilitering av kontorbygg til hotell

Det har blitt gjennomført en omfattende totalrehabilitering av store deler av eiendommen fra kontor/forretning til hotell. Prosjektet ble ferdigstilt i oktober 2025. Se for øvrig omtale av dette prosjektet på side 110–137.

Tidligere energimerke før rehabilitering av bygget var grønn F for kontordelen. Etter rehabilitering og ombygging til hotell er energimerket blitt forbedret til karakter grønn C. Bygget har fjernvarme og etter ny energimerkeordning (fra 01.01.2026) har hotelldelen av bygget fått grønn energimerke B.

Følgende tiltak i prosjektet bidrar til forbedring av energimerke:

• rehabilitering av fasade og tak med forbedret isoleringsevne

• utskiftningen av vinduer med forbedret isoleringsevne

• forbedret lekkasjetall/tetthet av bygget

• mer energieffektive ventilasjon- og kjølesystemer

• SD-anlegg for styring og regulering av ventilasjon, varme og kjøleanlegg

Karl Johans gate 27

– Utskiftning av ventilasjon og tekniske oppgraderinger

Eiendommen hadde et eldre ventilasjonsanlegg med blant annet dårlig varmegjenvinning og manglende styring/regulering av VVS-tekniske installasjoner. Det ble innvilget investeringsstøtte fra Enova for utskiftning av ventilasjonsanleggene og installert luft-vann varmepumpe. I tillegg er det etablert nytt SD-anlegg for styring/regulering av ventilasjonsanlegg og kjøle- og varmesystemet. Støttebeløpet var på kr 2,6 mill. som utgjorde 30 % av prosjektkostnadene. Beregnet levert energibesparelse er på ca. 800 000 kWh/år. Dette tilsvarer 41 % energireduksjon av energibruken til VVS-tekniske anlegg på bygget. Etter utskiftning av anlegget er energimerke forbedret fra rød F til orange D.

Storgata 10 A og B – Nytt ventilasjonsanlegg og VVS-tekniske oppgraderinger

I Storgata 10 A og B har det vært gjennomført et energioptimaliseringsprosjekt i 2025 med innvilget investeringsstøtte fra Enova. I tillegg til å redusere energiforbruket, har det blitt økt komfort for leietakerne. Tre eldre ventilasjonsaggregater er erstattet med nye energieffektive aggregater med økt kapasitet. Det er etablert etasjespjeld for bedre styring og kontroll. Videre er det gjennomført oppgradering av varme og kjølesentralen med nye energieffektive pumper og energiventiler. Bygget har også fått et helt nytt SD-anlegg som forenkler styring og regulering av de tekniske anleggene. I tillegg er det utført trykktesting for å dokumentere målt forbedring av lekkasjetall (lufttetthet av bygget) som underlag til forbering av energimerke.

Det er oppnådd følgende forbedringer av energimerkene i byggene (basert på energimerkeordning før 01.01.2026):

• Storgata 10A hadde tidligere energimerkene grønn G for både kontor- og forretningsdel. Etter oppgradering har kontordelen fått en grønn F og forretningsdelen fått grønn D.

• Storgata 10B hadde tidligere energimerket grønn G for kontordel og grønn F for forretningsdel. Etter oppgradering har kontordelen en grønn D og forretningsdelen grønn E. Samlet energibesparelse for byggene er beregnet til 44 %.

Holbergs gate 21

– Utskiftning av gamle vinduer i hele bygget

I 2025 har det blitt utført prosjekt med utskiftning av alle gamle vinduer fra 1970-tallet i Holbergs gate 21. Tiltaket gir lavere energibruk og bedre brukeropplevelse for leietakerne. Beregnet energibesparelse er på ca. 180 000 kWh/år (26 kWh/kvadratmeter per år), tilsvarende 17 % av årlig energiforbruk.

Energimerke for kontordelen var grønn D og grønn B for treningsstudio. Etter tiltaket med vindusutskiftning og med ny energimerkeordning fra 01.01.2026 blir energimerkene A for både kontor og for treningsstudio.

Trykktesting av bygg for måling og dokumentering av lekkasjetall (lufttettheten av byggene)

Trykktesting gjennomføres for å dokumentere forbedrede lekkasjetall i forbindelse med energikartlegginger og energireduserende tiltak i eiendommene. Jo mer lufttett bygget er, jo mindre varmetap er det, noe som igjen gir lavere energibruk til oppvarming av bygget.

I eiendommen Karl Johans gate 21 var det eksempelvis registrert lekkasjetall på 9 1/h, basert på energimerkeveilederen for eldre bygg oppført før 1970. Faktisk målt lekkasjetall ved gjennomført trykktesting ble 2,7 1/h. Dokumentasjonen av forbedret lekkasjetall ga alene forbedring av energimerke fra F til E.

Månedens og årets energisparer

Driftsteamet har månedlig avdelingsmøter hvor «månedens energisparer» kåres. Eksempler på innsats som fører til premiering er å oppnå høyest energireduksjon for gjennomførte miljøinvesteringer, styring av bakkevarme, eller lignende driftstiltak, sammenlignet mot fjoråret.

– En gang i årets kåres «årets energisparer». I 2025 vant driftssjef Anders Hoelstad årets energisparer for innsatsen med sin byggportefølje. Anders har vunnet flere månedspriser, deltatt med gode ideer og innlegg under årets driftsmøter, og er en verdig tronearver etter fjorårets vinner; Sole C. Paus.

Så hva gjør Anders for å oppnå de beste resultatene: – Vel, Anders er engasjert i alt, og han har en unik egenskap med å trekke med seg leietakerne på reisen mot et mer energieffektivt og lønnsomt bygg. Sammen med detaljene har han også overblikk, målrettede miljøinvesteringer og en rekke solcelleanlegg som leverer det de skal. På denne måten vinner både Anders, Eiendomsspar og leietakerne!

- Juryen

Kildestorteringsgrad

Eiendomsspar har også i 2025 fortsatt den gode trenden med å øke kildesorteringsgraden i porteføljen. Dette reflekteres i at sorteringsgraden har økt fra 34 % i 2022 til 56 % i 2025.

Grafene til høyre viser total avfallsmengde innrapportert i EOS og hvor stor andel av dette som er kildesortert, samt utviklingen i kildesorteringsgraden (%).

Eksempler på forbedringstiltak og aktiviteter som selskapet har jobbet med for å øke kildesorteringsgraden er:

• aktiv bruk av miljøledelsessystemet for å oppnå kontinuerlige forbedringer

• jevnlige møter gjennom året med avfallsselskapet for bistand og rådgivning

• bevisstgjøring og bedre dialog med leietakere om å sortere fraksjoner i riktige avfallsbeholdere

• bedre merking av avfallsfraksjoner i avfallsrommene

• forbedre rutinene for rapportering og dokumentasjon

Ombruk

Som en stor eiendomsaktør har Eiendomsspar et viktig samfunnsansvar når det gjelder bærekraftig ressursbruk. Ombruk bidrar til å redusere ressursforbruk og klimafotavtrykk i samfunnet ved at behovet for å kjøpe nytt reduseres.

Som drifter og forvalter av flere eiendommer har Eiendomsspar en mulighet til å se etter ombruksmuligheter på tvers av eiendomsporteføljen. Gjennom blant annet ombrukskartlegginger ved leietakertilpasninger og rehabiliteringer av bygg skaffes det oversikt over ombrukbare bygningselementer, materialer og møbler/inventar. Dette gjør Eiendomsspar i stand til å sette fokus på ombruk som kan inspirere og påvirke leietakere til å ta mer miljøvennlige valg ved oppussing av lokaler.

I 2025 har selskapet gjennomført et pilotprosjekt med utprøving av dataplattformen «Loopfront» for registrering av ombrukskartlegginger. Dataplattformen gir oversikt over ombrukbare bygningselementer og møbler/inventar, samt rapporteringsfunksjonalitet.

Systemet vil kunne benyttes som et verktøy i dialogen med potensielle leietakere for å påvirke dem til å velge ombruk ved leietakertilpasninger av lokaler.

Bildet under viser utklipp fra plattformen og eksempel på ombrukt bygningselement med glassfronter og innerdører til ny leietaker.

Sensorteknologi for behovsstyrt tømming av avfallsdunker I 2025 ble det gjennomført pilotprosjekt i Karl Johans gate 21 med uttesting av sensorer plassert i avfallsdunker for behovsstyrt tømming. Uttesting med sensorteknologien blir gjennomført i samarbeid med avfallsselskapet Franzefoss og teknologileverandøren REEN.

Sensorene er basert på 3D laserteknologi sammen med temperatur, bevegelse og GPS-signal med 4G-brikke for kontinuerlig datainnsamling til skyen. Avfallsselskapet blir varslet automatisk av sensorene, når det er behov for tømming.

Tømming er i dag hovedsakelig basert på faste hentefrekvenser per uke. Med overgang til behovsstyrt tømming av avfallsdunkene er målet at hentefrekvensen optimaliseres, slik at dunkene fylles mer opp og ikke tømmes halvfulle.

Sensorteknologien med behovsstyrt tømming bidrar til:

• besparelser av felleskostnader for leietakerne

• redusert transport som reduserer risiko for uhell og ulykker i Oslo sentrum, i tillegg til mindre CO2-utslipp og svevestøv

• færre tømminger gir mindre slitasje på beholdere, og dermed holder de lenger

• økt datagrunnlag gir mulighet for optimalisering av utstyret i avfallsrommet

• unngå overfylling av beholdere

Figuren til høyre viser statistikk over fyllingsgrad for papp/ papiravfallsdunk. Tidspunktet for tømminger kommer frem på grafen der prikkene er markert med rødt. Fyllingsgraden varierer typisk mellom 15-60 %, når dunkene tømmes basert på faste hentetidspunkter. Fyllingsgraden bør være 80-90 % når dunkene tømmes. Datagrunnlaget viser at det er flere unødvendige tømminger, som igjen fører til høyere kostnader for leietakerne og høyere CO2-utslipp og slitasje, i forbindelse med unødvendig kjøring/transport med renovasjonsbilene.

Fyllingsnivå Karl Johans gate 21 ved faste hentetidspunkter Papp/papir tre containere

måned

Sensor

Fornybar energi

Solcelleanlegg

Eiendomsspar har i 2025 sluttført installasjonen av solcelleanlegget på Vollaveien 15-19, basert på tidligere kartlegging av porteføljen og investeringsbeslutning foretatt i 2023.

Til sammen utgjør solcelleanleggene i Eiendomsspars portefølje ca. 9 500 kvadratmeter som årlig forventes å produsere 1,57 GWh grønn og fornybar energi (tilsvarer installert effekt på ca. 2 MWp). Produksjonen tilsvarer gjennomsnittlig energibruk til 91 husholdninger i Norge.

Faktisk strømproduksjon i 2025 var 1,37 GWh (det siste anlegget ble ferdigstilt i juli i 2025, noe som forklarer at det produserte årlige forbruket er noe lavere enn estimert).

Alle anleggene i porteføljen er monitorert og overvåket med SundayOS (operativsystem) med følgende funksjonalitet:

• kontinuerlig overvåkning

• feil på anlegget varsles til Eiendomsspar og utbedres så snart som mulig

• detektering av produksjonsavvik jf. med satellittdata gjør at feil oppdages raskere

• data på snødybde på taket gir forståelse for om produksjonen er som den skal eller om snø begrenser produksjonen

• muligheten til å begrense produksjonen ved negative spotpriser

• rapportering

Analyseverktøyet SundayOS har vært en nøkkelfaktor for optimal styring av selskapets solcelleanlegg. Solcelleanleggene er også knyttet sammen med selskapets overordnede system for energistyring og leiertakerfakturering.

Innovasjon, ny teknologi og partnerskap

Eiendomsspar har som mål i sin bærekraftstrategi å gjennomføre pilotprosjekter for uttesting av ny teknologi. Bakgrunnen for dette er både et kommersielt perspektiv og for å høste erfaringer. Håpet er at satsingen kan bidra til å drive frem nye bærekraftige løsninger i markedet.

Eiendomsspar har gjennom 2025 hatt dialog og møtevirksomhet med flere proptech-leverandører for å vurdere nye

løsninger og samarbeidsprosjekter. Se omtale av «Loopfront» og sensorteknologi for behovstyrt tømming av avfallsdunker på side 49. Målene med bruk av ny teknologi er blant annet mer miljøvennlig og bærekraftig eiendomsdrift, redusere drifts- og energikostnader, datadrevet og faktabaserte beslutningsgrunnlag, digitalisere manuelle prosesser og å øke leietakertilfredsheten.

Bærekraftige partnerskap og samarbeid

Eiendomsspar har videreført og utført avrop på rammeavtaler med kompetente miljøer, med spisskompetanse innen miljø/ bærekraft og energirådgivning. Dette er vurdert strategisk viktig for å sikre god kvalitet og oppnå ambisiøse resultater i bærekraftsarbeidet. Selskapet har løpende og god dialog med sine ulike samarbeidspartnere. Eksempler på bærekraftige partnerskap:

• rådgivermiljø for etablering av EOS og aktiv energioppfølging. Tjenesten drives frem av godt samarbeid og god dialog mellom gårdeier og leverandør

• rådgivermiljøer, entreprenører og avfallsselskaper. Særlig relevant samarbeid med tanke på å implementere energieffektive og miljøvennlige løsninger og tiltak både i drift og prosjekter

• rådgivermiljø for bærekraftsarbeid

Miljøsertifisering

BREEAM

BREEAM er et internasjonalt miljøsertifiseringsverktøy som gir uttrykk for miljøprestasjonen til bygg. Sertifiseringen kan gjøres både på nybygg (BREEAM NOR) og eksisterende bygg (BREEAM In-Use).

Eiendomsspar gjennomfører BREEAM-sertifiseringer som et verktøy for bærekraftig drift og utvikling av eiendomsporteføljen. Selskapet har som ambisjon at nybygg skal sertifiseres

Miljøsertifisering av bygg i porteføljen:

BREEAM In-Use (Very Good)

1) Storgata 2–4–6 (2025)

2) Karl Johans gate 8/ Dronningens gate 23 og 25 (2025)

3) Karl Johans gate 21 (2024)

4) Nedre Slottsgate 21 (2024)

5) Bygdøy allé 1 (2024)

6) Hoffsveien 4 (2024, resertifisert)

7) Karl Johans gate 27 (2023)

8) Dronningens gate 40 (2023)

9) Rådhusgata 23 (2023)

10) Kongeveien 26 (2023)

11) Tordenskiolds gate 8/10 (2022)

12) Klingenberggata 4/ Fridtjof Nansens plass 4 (2022)

13) Holbergs gate 21 (2022)

14) Kongsveien 30 (2022)

til minimum BREEAM NOR Excellent, mens sertifisering av eksisterende bygg skal sertifiseres til minimum BREEAM Very Good.

I 2025 har to eksisterende bygg blitt oppgradert og fått BREEAM In-Use Very Good-sertifisering, samt at ett bygg har blitt sertifisert til BREEAM NOR Excellent. Eiendomsspar har i perioden 2020–2025 gjennomført totalt 18 BREEAMsertifiseringer.

BREEAM NOR (Excellent)

1) Norbygata 2–14 «Veksthuset, kontor» (2025)

2) Norbygata 26–32 «Fabrikken» (2021)

BREEAM NOR (Very Good)

3) Norbygata 2–24 «Veksthuset, handel» (2025)

4) Hausmanns gate 28 «Vega Scene» (2021)

LEED Gold

1) Øvre Slottsgate 12 (2018)

Miljøsertifisering av solgte bygg:

BREEAM In-Use (Very Good)

1) Innspurten 7 (2021, solgt)

2) Tjuvholmen allé 1–5 (2020, solgt)

BREEAM-sertifisering av bygg

Karl Johans gate 8/Dronningens gate 23 og 25

Prosessen for å BREEAM-sertifisere bygg starter med en kartlegging av status gjennom en preanalyse. Deretter dokumenteres tilstanden, før selskapet investerer i miljøtiltak for å heve miljøstandarden på byggene til ønsket nivå.

BREEAM In-Use sertifiseringen av Karl Johans gate 8/ Dronningens gate 23 og 25 har vært en integrert prosess med prosjektet for gjennomført totalrehabilitering og ombygging av eiendommen fra kontor til hotell.

Se tabellen til høyre for dokumenterte miljøkvaliteter og gjennomførte tiltak ved BREEAM In-Use sertifisering av Karl Johans gate 8/Dronningens gate 23 og 25.

BREEAM

VERY GOOD

Karl Johans gate 8/Dronningens gate 23 og 25 – Eksempler på dokumenterte miljøkvaliteter ved BREEAM-sertifisering til Very Good:

Helse og velvære Dagslys, blending fra sollys, inneklima, brukerstyring av belysning og varme/kjøling.

Energi Totalt rehabilitert bygg for hotelldelen av bygget med TEK17-standard for energieffektive løsninger og energimerke B, energioppfølging, fornybar energi til oppvarming, LED-belysning, SD-anlegg og overvåkningssystemer for energi, ventilasjon, varme og kjøling, samt delmålinger av fellesanleggene som oppvarming, kjøling, ventilasjon og leietakere sine eksklusive arealer.

Transport Korte avstander til kollektiv- og servicetilbud som apotek, matbutikk etc.

Vann Vannmålere, vannbesparende utstyr for hvitevarer er ivaretatt for hotellet, restaurant og cafe.

Ressurser Kildesortering av avfall er ivaretatt gjennom optimal sortering, lagring og henting av driftsrelatert avfall.

Ombrukskartlegging av eiendommen er utført.

Robusthet Bygget har følgende kvaliteter: Slitesterkt gulv, sparkeplate på dør til oppvask, fenderlist og hjørnebeskyttere. Bygget har utvendig beskyttelse mot trafikk i form av opphøyet fortauskant.

Arealbruk og økologi Beplantet område utgjør 5,1 % av økologisk fotavtrykk.

I bakgården for hotelldelen er det etablert blomsterkasser.

Forurensing Sikker lagring av kjemikalier.

Sosiale forhold (S)

Eiendomsspar tar sitt samfunnsansvar som eiendomsforvalter og utvikler på alvor, med et tydelig fokus på sosial bærekraft. Målet er å skape varig verdi for mennesker, samfunnet og de omgivelsene selskapet er en del av. Dette gjenspeiles både i hvordan Eiendomsspar forvalter eiendommene sine og i rollen som en ansvarlig arbeidsgiver, oppdragsgiver og utleier.

Eiendommene til Eiendomsspar påvirker nærmiljøene de er en del av, og leietakerne er en integrert del av et større sosialt økosystem. Gjennom investeringer i sosiale arrangementer og tiltak, og et fokus på å sikre trygge og sunne bygg og byrom, vil både kundetilfredshet og eiendomsverdi kunne øke. I arbeidet med å styrke nabolagsdimensjonen, samarbeider Eiendomsspar med andre eiendomsforvaltere som deler engasjementet om å skape gode og inkluderende omgivelser.

Eiendomsspar sitt eget ISO-sertifiserte kvalitet- og miljøsystem står for innhenting av flere typer datapunkter, deriblant data knyttet til avvik rundt helse og sikkerhet, muligheter og mangfold i arbeidsstyrken.

Selskapet har gjennomført medarbeiderundersøkelse i 2025. God forståelse av mekanismene som påvirker arbeidshverdagen og bidrar til gode arbeidsforhold står sentralt i selskapets fokus på å skape et sunt arbeidsmiljø for de ansatte. Et manglende fokus på dette området øker risikoen knyttet til blant annet omdømme, sykefravær og produktivitet.

Under er noen sentrale nøkkeltall knyttet til Eiendomsspar sitt bærekraftsarbeid innenfor sosiale forhold.

Nøkkeltall 2025

Kundegledeindeks

76,9

«All-time high» – skala fra 0–100

Total tilfredshet blant ansatte

6,6

Medarbeiderundersøkelse skala fra 1–7

Styringssystemer for kvalitet, bærekraft og interne retningslinjer

Trygge bygg og byrom

Gjennom Nabosamarbeidet har Eiendomsspar samarbeidet med 16 aktører

for å bidra til økt trygghet og attraktivitet i nærmiljøet rundt Urtekvartalet på Grønland

ca. 13,9 MNOK

donert til Fritt Ukraina, veldedige formål og sosiale tiltak i nærmiljøer

KUNDEGLEDEINDEKS

NABOLAGSKONTOR

BELYSNING

SIKKERHET RUNDT BYGGENE

KUNST TIL BYEN

SOSIAL VAKTMESTER

Medarbeider undersøkelse ? ?

AKTIVISERING AV BYROM FOR Å SKAPE TRYGGHET

EGEN ARBEIDSSTYRKE

• Trivsel- og helsetiltak

• Sosiale aktiviteter

Illustrasjonen viser eksempler på hvordan Eiendomsspar jobber med sosial bærekraft.

Målsettinger og resultater 2025

I tabellen under vises målsettinger, indikatorer og resultater for sosiale forhold innenfor eksisterende strategiperiode 2020–2025. Informasjonen er sortert under tematiske overskrifter, som vil gå igjen i resten av delkapittelet. Resultater fra 2025 er sammenlignet med resultater fra 2024.

Tema & indikatorer

Anstendige arbeidsforhold, arbeidsmiljø og helse i egen arbeidsstyrke

Sykefravær

Fraværskader egne ansatte

Tilfredshet/trivsel blant de ansatte

Tilfredshet blant ansatte knyttet til kompetanseheving mestring

Arbeidsklima

Turnover blant ansatte 1)

Andel kvinner/menn

Andel kvinner i styret

Gjennomsnittlig fastlønn eks. ledelsen kvinner/menn (mill. kroner) 2)

Gjennomsnittlig fastlønn ledelsen (to menn, mill. kroner)

Trivsel og hms-forhold for leietakere

KGI Kundegledeindeks Skala 0–100

Omdømme/Eiendomsbarometeret 3)

Sikkerhet, trygghet og attraktivitet i og rundt byggene

Personskader påført av egne bygg

Økonomisk støtte og investering knyttet til nærmiljøer hvor Eiendomsspar har eiendommer

Donasjoner og støtte til gode formål

Donasjoner og kunst

Økonomisk støtte til ulike samfunnsnyttige formål

1) % av antall ansatte, ikke naturlig avgang

Strategiperioden

plass

plass

Donert en utsmykning ca. kr 10,3 mill.

2) Lønn til personer som startet/sluttet i løpet av året. eller jobber deltid, er annualisert i snittberegningen

3) Eiendomsbarometeret: Kartlegger hva den utvidede eiendomssbransjen tenker om de ledende selskapene som jobber med næringseiendom. Utarbeidet av NEMEET Research og Estate. Antall respondenter mellom 1 200–1 600 (jobber i og nær eiendomsbransjen). Hovedfokus i undersøkelsen er opplevelse og merkevare. Les mer: https://nmresearch.com/eiendomsbarometeret/ 6,4 6,0 5,6

Donert to utsmykninger ca. kr 1,1 mill.

Sosiale aktiviteter og tiltak 2025 og utdypning av resultater

Det jobbes kontinuerlig med oppfølging av sosiale forhold i Eiendsomsspar sin arbeidsstyrke, ovenfor leietakere i eiendomsporteføljen og i nærmiljøene hvor eiendommene er. På de neste sidene utdypes noen resultater, gjennomførte tiltak og aktiviteter i 2025.

Anstendige arbeidsforhold, arbeidsmiljø og helse i egen arbeidsstyrke

Om Eiendomsspar sin arbeidsstyrke

År

Arbeidsmiljø og helse

God helse, fysisk og psykisk, er viktig i ethvert menneskes liv. Eiendomsspar ønsker å være en positiv bidragsyter til dette for sine ansatte. Dette følges blant annet opp gjennom:

• et godt kantinetilbud med sunn og velsmakende lunsj som er høyt verdsatt av de ansatte

• bedriftshelsetjeneste med årlig helsesjekk

• de ansatte får dekket årlige treningsrelaterte kostnader opp til et visst beløp

• ulike arrangementer, firmaturer og sosiale begivenheter utenfor arbeidstid

• treningsfasilteter og garderober finnes i kjelleren på kontoret samt innendørs sykkelparkering, for å gjøre det enklere å velge sykkel som fremkomstmiddel til jobb

• trivelige kontorer og fellesarealer – utstyrt med komfortable møbler og kunst

I 2023 og 2024 deltok Eiendomsspar med to bedriftslag i Holmenkollstafetten, men i 2025 ble stafetten for raskt fulltegnet. Eiendomsspar samlet seg likevel til felles trening denne dagen.

Sykefravær

Grafen viser Eiendomsspar sitt gjennomsnittlige sykefravær sammenlignet med landsgjennomsnittet. I en bedrift med relativ liten arbeidsstab vil for eksempel langtidssykemeldinger hos enkelte ansatte (som nødvendigvis ikke er arbeidsrelaterte) gi store utslag på tallene. Selskapets mål er å ha et sykefravær <2 %. I 2021 var sykefraværet på 3,28 % og i 2025 var sykefraværet på 2,51 %. Sykefraværet disse to årene inkluderer to langtidsfravær.

Sykefravær 2016–2025

Eiendomsspar

Medarbeiderundersøkelse 2025 Eiendomsspar har høsten 2025 gjennomført en medarbeiderundersøkelse for å kartlegge hvordan de ansatte trives på arbeidsplassen, samt hvilke forhold som kan forbedres.

Medarbeiderundersøkelsen er et viktig verktøy for å kunne sette mål og gjennomføre målrettede tiltak for å sikre et trygt og attraktivt arbeidsmiljø i Eiendomsspar. Årlig gjennomføring av undersøkelsen bidrar med relevant innsikt og data, som igjen benyttes som indikatorer på om arbeidsmiljøet er bærekraftig og hvordan det utvikler seg.

Medarbeiderne svarte på totalt 43 spørsmål innenfor åtte kategorier. De ble presentert for utsagn som de skulle besvare på en skala fra 1–7, hvor 1 = helt uenig og 7 = helt enig. Det var også mulig å legge igjen kvalitative kommentarer.

I etterkant av medarbeiderundersøkelsen har resultatene blitt delt med styret, ledelsen og de ansatte forøvrig. Tiltak er iverksatt på de områdene hvor man ser forbedringspotensiale.

Mål og strategier

Organisasjonsstruktur/System

Arbeidsklima

Kompetanse/mestring

Min nærmeste leder

Annerkjennelse

Arbeids- og livsbalanse

tilfredshet

Resultater hovedtema fra medarbeiderundersøkelsen

Trivsel blant de ansatte Eiendomsspar oppnår gjennomgående høye resultater i medarbeiderundersøkelsen og viser en positiv utvikling på alle temaer sammenlignet med fjoråret. Arbeids- og livsbalanse er fortsatt temaet med lavest score, men har hatt en tydelig forbedring fra 3,6 til 4,4 fra 2024 til 2025. Den lave scoren knyttes særlig til en flytende grense mellom arbeid og fritid. Opplevelsen av stress relatert til tidsfrister og arbeidsmengde viser også en klar forbedring i 2025.

De ansatte rapporterer ellers at, de er tilfredse med jobben i Eiendomsspar, at de er stolt over arbeidsgiveren sin og at de planlegger å være i Eiendomsspar de neste to årene. Et stabilt arbeidsmiljø er en viktig faktor for trivsel og trygghet på abeidsplassen.

Opplæring- og kompetanseutvikling

En viktig del av det å tilrettelegge for faglig og personlig utvikling, er å la ansatte gå på kurs og seminarer, eller ta etterutdanning når det er relevant. Ansatte i Eiendomsspar kan søke om økonomisk støtte til videre- og etterutdanning. Kompetanseheving og personlig utvikling er også et sentralt punkt i årlige medarbeidersamtaler. Ansatte kan få mulighet til å utvikle seg ved å gå inn i «nye» stillinger internt dersom dette er ønsket av både ansatte og selskapet.

Eiendomsspar holder regelmessige avdelings- og internmøter hvor relevant informasjon deles mellom ledelsen, de ansatte og avdelingene. Ansatte deltar også på seminarer og konferanser gjennom året for å holde seg oppdatert og tilegne seg ny og relevant kunnskap. Resultatene fra medarbeiderundersøkelsen gjennomført i 2025 viser at de ansatte er tilfredse med kompetansehevingen de får i selskapet, se mer på side 58.

Inkludering, mangfold og nulltoleranse for diskriminering Eiendomsspar er opptatt av at de ansatte skal trives og føle seg ivaretatt på jobb. Det arbeides derfor for at ingen skal diskrimineres på bakgrunn av kjønn, legning og/eller etnisitet. Det er kompetanse, ikke kjønn, alder eller etnisk bakgrunn, som vektlegges ved ansettelser. Selskapet vurderer at mangfold i organisasjonen er fruktbart og et mål i seg selv.

Eiendomsspar sitt varslingssystem er etablert for å avdekke kritikkverdige forhold, deriblant diskriminering. Resultater fra medarbeiderundersøkelsen viser at de fleste ansatte vet hvordan de går frem hvis de ønsker å varsle om negative forhold, se mer på side 76.

Trivsel og HMS-forhold for leietakere II

Kundetilfredshet

Eiendomsspar har hvert år, siden 1996, gjennomført en kundeundersøkelse (KGI) blant sine leietakere. Undersøkelsen måler blant annet leietakernes tilfredshet med lokalene de leier, tjenestene Eiendomsspar leverer, servicen selskapet yter og om leietakerne vil forlenge sitt leieforhold hos Eiendomsspar.

I 2025 scoret selskapet 76,9 KGI-poeng – «All-time high» av de 30 årlige målingene som er foretatt siden 1996. Eiendomsspar har de siste tre årene hatt en stigende totalscore – noe som er en indikator på at leietakerne er tilfredse med de tiltak og tjenester som Eiendomsspar leverer.

Utvikling sentrale kundegledeparametre 2006–2025

KGI-poeng

Total kundetilfredshet (TKT)

Sannsynlighet for forlengelse Eiendomsspar/Victoria Eiendom i %

Total kundetilfredshet (TKT): er et mål på hvor tilfreds leietakerne totalt sett er med Eiendomsspar som utleier. En score på 75 tilsvarer at leietakerne er meget tilfredse.

KGI-poeng: gjennomsnittscoren på alle tilfredshetspåstandene (28 stk.) i spørreskjemaet.

Sikkerhet og inneklima

Eiendomsspar sine bygg skal ikke påføre personskader. Risikoen for personskader er i hovedsak vurdert å være knyttet til nedfall fra fasader og ras fra tak, og i byggeprosjekter. Selskapet jobber kontinuerlig med og har rutiner for å overvåke byggene og å gjennomføre nødvendige forebyggende sikringstiltak når vær og situasjonen krever det. Ved kontrahering av nye prosjekter har selskapet rutiner og retningslinjer for å ivareta HMS.

God inneklimakvalitet bidrar positivt til helse og økt velvære for brukerne av de ulike byggene. KGI-indeksen er en viktig indikator for målet om å sikre god helse og inneklima for leietakere. I kundeundersøkelsen er det også spørsmål om hvor tilfredse leietakerne er med inneklimaet i byggene, med blant annet egne spørsmål om ventilasjon og temperatur. Dette bidrar, sammen med løpende tilbakemeldinger fra leietakerne, til mulighet for kontinuerlige forbedringer gjennom året.

Sikkerhet, trygghet og attraktivitet i og rundt byggene

Eiendomsspar ønsker å være en god nabo, og har i en årekke jobbet med tiltak for å bedre tryggheten i nærmiljøene rundt sine bygg. Her er noen milepæler fra året som har gått.

Sosiale vaktmestere og nabolagskontor

Eiendomsspar har videreført tjenesten med sosiale vaktmestere i Urtekvartalet. Den sosiale vaktmestertjenesten har som formål å jobbe med sosialt vedlikehold gjennom å være bindeledd mellom de forskjellige brukergruppene i og rundt byggene, og på den måten skape sikkerhet og trygghet. Vaktmesterne har personlige erfaringer fra gatemiljøet, og er rekruttert gjennom Frelsesarmeen. Det samarbeides tett med Frelsesarmeen for å se på hvordan løsningen kan utvides til flere bygg.

Eiendomsspar sin leietaker Sweco i bygget «Veksthuset» benytter også deler av sine arealer på gateplan til åpent nabolagskontor. Her kobles lokale ressurser fra nærmiljøet med faglig kompetanse, for å sikre verdifulle samarbeid, tjenester og tilbud til området, spesielt rettet mot barn og unge.

To av våre dyktige sosiale vaktmestere i Urtekvartalet.

Nabolagssamarbeidet

Gjennom året har det vært gjennomført ulike nabolagsarrangementer i Urtekvartalet. Oslo Urban Week (OUW) var i 2025 lagt til Grønland, og i samarbeid med andre aktører ble det i den forbindelse gjennomført en nabolagsfest i Urtekvartalet og på Elgsletta. Ungdom fra nabolaget ble ansatt for å hjelpe med arrangementet.

Det ble også gjennomført julegateåpning med julesanger, gløgg og julestemning. Både leietakere i Urtekvartalet på vei hjem fra arbeidsdagen og andre forbipasserende i nærmiljøet var velkommen til å ta del i markeringen. Arrangementet var et samarbeid mellom de større leietakerne i Urtekvartalet, Høyskolen Kristiania, Sweco og Bunnpris, samt Frelsesarmeen, som har lokaler i nabogaten.

Dette er eksempler på arrangement hvor man samarbeider for å bidra til trivsel for leietakere og nærmiljøet. I tillegg viser det hvordan Eiendomsspar kan være med å skape en arena hvor leietakerne kan bidra til å aktivere bybildet til glede for alle i nabolaget.

16 samarbeid

Gjennom GVS (Grønland-Vaterlandsamarbeidet) har Eiendomsspar samarbeidet med over 16 aktører om prosjekter for å skape tryggere og mer attraktive byrom området rundt Grønland og Vaterland.

50 timer

Ute i felt for å skape aktivitet i parkene (inkluderer ikke arrangementer og dugnader) er gjort mulig gjennom økonomisk støtte til GVS.

Grønland Vaterlandsamarbeidet

Grønland–Vaterlandsamarbeidet (GVS) er en medlemsorganisasjon etablert i 2024 som bygger videre på erfaringene fra forløperen Nedre Akerselva Nabosamarbeid. Initiativet startet i 2019 da gårdeiere og næringsdrivende gikk sammen for å skape tryggere parker og byrom på Grønland «her og nå». Eiendomsspar har siden 2019 vært en aktiv bidragsyter i dette arbeidet, som består av ulike aktiviteter og delprosjekter.

Sommer på Elgsletta «Sommer på Elgsletta» er et tiltak som legger tilrette for aktiviteter på Elgsletta som nærmiljøpark på Grønland. Området har lenge hatt utfordringer knyttet til kriminalitet, rusbruk og russalg. Målet med aktivitetene er ikke å skyve brukergrupper ut av parken, men å skape dialog og tillit, samtidig som man legger til rette for andre brukergrupper, gjennom utvidet bruk av parken.

Innsatsen innebærer både fysiske oppgraderinger og testing av midlertidige tilbud og aktiviteter om sommeren. Her samarbeides det med offentlige etater som Bydel Gamle Oslo og Bymiljøetaten, samt andre aktører som har interesse av å skape tryggere nærmiljøer.

Årets sesong på Elgsletta har, med unntak av to alvorlige episoder, vært en god og rolig sommer. Paviljongen i parken har vært åpen to dager i uken i juni og august. Som vanlig har det vært gratis utlån av sommerleker og parkmøblement, samt salg av billig kaffe, te, vann og is. Totalt har Grønland–Vaterlandsamarbeidet (GVS) bidratt med finansiell støtte til 50 timer med tilstedeværelse av fagpersoner i perioden juni–august for å aktivisere den offentlige parken Elgsletta.

Sommer på Elgsletta: Konsert i parken i samarbeid med studenter fra Høyskolen Kristiania. Foto: LÉVA Urban Design.

Som tidligere år har man i 2025 hatt fokus på dokumentasjon og datainnsamling fra arbeidet. Faste tellinger og observasjoner viser at brukersammensetningen på Elgsletta i liten grad har endret seg fra 2024 til 2025. Om noe ser man en liten nedgang i personer koblet til rusmiljøet. Registreringene samsvarer med uteseksjonens tellinger som viser en nedgang i antall personer tilknyttet rusmiljøet fra 2024–2025.

Arrangementer og samarbeid

Gjennom arrangementer har man samarbeidet med en rekke aktører i nærområdet på Grønland. Blant annet ble det gjennomført en eksamenskonsert på Elgsletta sammen med studenter fra Høyskolen Kristiania som går bachelor i musikkteater. Konserten samlet mange tilskuere og ble en vellykket test for større arrangementer i parken. Totalt har GVS bidratt til eller gjennomført syv arrangementer fra mai–desember 2025.

Seminar – Trygge og attraktive byrom

Hvert år inviteres offentlige instanser, private aktører og andre som jobber for å skape et tryggere Grønland–Vaterland, til seminar i regi av Grønland-Vaterlandsamarbeidet og Bydel Gamle Oslo. Hensikten er å dele informasjon og innsikt på tvers av aktører, fra året som har gått.

Slike arenaer er viktige for å legge til rette for erfaringsdeling fra gjennomførte tiltak. I tillegg skapes en møteplass hvor ulike aktører kan møte hverandre og legge grunnlag for nye samarbeid og initiativer.

Dugnad for å legge nytt gress i parken: Eiendomsspar sponset gresset, og vi fikk bistand fra Bymiljøetaten til å vanne det gjennom sommeren. Det var også deltakere fra blant annet Fyrlyset, Bydel Gamle Oslo, LÉVA Urban Design, Sweco og Eiendomsspar. Foto: Torleif Kvinnesland.

To fra «innsiden»

Driftssekretær Marianne Berget og driftssjef Anton Wallin har jobbet i Eiendomsspar i henholdsvis 10 og 4 år. Vi tok en prat med dem for å få et innblikk i hvordan de opplever Eiendomsspar som arbeidsplass.

Driftssekretær Marianne Berget

Hva betyr det for deg å jobbe i en bedrift som står støtt i tradisjoner samtidig som det fokuseres på nyskaping?

– Det å jobbe i et så solid firma gir rom og mulighet for å prøve ut nye løsninger og nye måter å jobbe på både i eiendommene våre og på kontoret. Pandemien bidro til et digitalt løft i hele organisasjonen, og det er både gøy og inspirerende at fokuset på digital nyskaping har fortsatt.

Hva er dine arbeidsoppgaver?

– Som driftssekretær jobber jeg backoffice for driftssjefene. Det innebærer blant annet å gi leietakerne løpende informasjon om det som skjer på eiendommene, også fysiske besøk for å påse at alt er som det skal. Jeg er en av systemadministratorene i flere av våre systemer, jeg er også en av flere som tar hånd om nøkler og adgangssystemer, kontrollerer rømningsveier, koordinerer strømbestillinger, møter, seminarer og anbudskonkurranser. Jeg er i tillegg med i Eiendomsspars SoMe-gruppe, en relativt ny oppgave jeg synes er morsom og givende.

Eiendomsspar har eksistert i 44 år og mange ansatte har lang fartstid. Opplever du at organisasjonen er åpen for nye tanker og ideer?

– Absolutt! Jeg er imponert over kollegaene og sjefene mine. Nye forslag blir lyttet til, og selv om ikke alt kan gjennomføres eller blir som forventet, er det god takhøyde for innspill.

Hva er det beste med å jobbe i Eiendomsspar?

– Godt arbeidsmiljø, supre kollegaer, spennende og varierte arbeidsoppgaver. Vi får være med på mye gøy, og vi har et nydelig kontor med veldig god lunsj.

Hvordan opplever du at Eiendomsspar ivaretar faglig og personlig utvikling?

– I en hektisk hverdag er det ikke alltid så lett å prioritere dager borte fra kontoret, men Eiendomsspar ønsker så langt det er mulig å legge til rette for at de ansatte kan delta på kurs og seminarer for faglig påfyll. Selv har jeg gjennomført Eiendomsforvalterstudiet hos Senter for Eiendomsfag to dager i måneden over et halvt år, noe som var lærerikt, interessant og nyttig.

Driftssjef Anton Wallin

Hva betyr det for deg å jobbe i en bedrift som står støtt i tradisjoner samtidig som det fokuseres på nyskaping?

– For meg er det svært motiverende å jobbe i en bedrift som kombinerer solid erfaring og langsiktig eierskap med viljen til å satse nytt. At Eiendomsspar tar vare på tradisjonene og samtidig bidrar til å utvikle konsepter som Hobo, viser en organisasjon som er både fremtidsrettet og relevant. Det skaper stolthet og gir rom for engasjement og nytenking i hverdagen.

Hva er dine arbeidsoppgaver?

– Jeg er én av flere driftssjefer med ansvar for en portefølje med bygg, bestående av alt fra utadrettede virksomheter innen restaurant og varehandel, hotell og kontor. Hovedoppgavene er daglig drift av eiendommene samt leietakerpleie. Samtidig bidrar jeg i rehabiliterings- og ombyggingsprosjekter i og utenfor min egen portefølje. Arbeidsdagen er variert og innebærer både selvstendig ansvar og tett samarbeid med kollegaer på tvers av fagområder og avdelinger.

Eiendomsspar har eksistert i 44 år og mange ansatte har lang fartstid. Opplever du at organisasjonen er åpen for nye tanker og ideer?

– Jeg opplever at det er stor takhøyde for nye perspektiver og løsninger. Erfaring og nytenking går hånd i hånd, og det er rom for å komme med forslag, stille spørsmål og bidra til forbedringer uten at noen sier «alt var bedre før», eller «sånn har vi alltid gjort det».

Hva er det beste med å jobbe i Eiendomsspar?

– Det må være kombinasjonen av kompetente, vennlige kollegaer, tillit og fleksibilitet. Kulturen preges av høy profesjonalitet samtidig som det er et inkluderende og uformelt arbeidsmiljø. Man blir utfordret, tildeles ansvar, blir hørt og får mulighet til å påvirke.

Hvordan opplever du at Eiendomsspar ivaretar faglig og personlig utvikling?

– Jeg opplever at Eiendomsspar er opptatt av utvikling, både faglig og personlig. Gjennom varierte arbeidsoppgaver, samarbeid med dyktige kollegaer og muligheter for læring og kompetanseheving underveis, legges det godt til rette for riktig og relevant utvikling over tid.

Donasjoner og støtte til gode formål

Eiendomsspar-konsernet har i mer enn ti år bidratt med årlig økonomisk støtte på mellom kr 1,0–5,0 millioner til ulike samfunnsnyttige formål. I 2025 donerte Eiendomsspar i tillegg kr 10 millioner til Fritt Ukraina. Eiendomsspar har bidratt med økonomisk støtte til veldedige- og interesseorganisasjoner

Signering av partnerskapavtalen mellom Eiendomsspar og Flyktninghjelpen.

som blant annet Basecamp Explorer, Cousins, Flyktninghjelpen, Eastenders, Civita, Oslo Horse Show Promotion, Right to Play, Bellona og Skiforeningen med flere. Eiendomsspars mål er å etterlate gode «fotavtrykk», ikke bare her og nå, men også for fremtiden.

Flyktninghjelpen

Eiendomsspar har inngått et langsiktig partnerskap med Flyktninghjelpen, og skal over 20 år bidra med kr 46 mill. når Flyktninghjelpen flytter til nye lokaler i Urtekvartalet i 2027. Flyttingen er blitt mulig gjennom pengedonasjonen og sikrer Flyktninghjelpen bedre kontorer uten betydelig økning i leiekostnad.

Flyktninghjelpen bistår mennesker på flukt i over 40 land, med nødhjelp i krig- og konfliktområder. I fjor bistod Flyktninghjelpen nær ti millioner mennesker med mat, rent vann, husly, rettshjelp og utdanning.

– Flyktninghjelpen er et norsk fyrtårn i verden og gir avgjørende støtte til mennesker på flukt i Ukraina, Gaza, Sudan og mange andre steder. Vi er glade for å kunne bidra inn i dette gjennom å styrke organisasjonen med nytt hovedkontor, sier Christian Ringnes, styreleder i Eiendomsspar.

Cousins

Cousins er en sosial entreprenørbedrift som hjelper ungdom med flyktningbakgrunn inn i norsk arbeidsliv. Forretningsidéen går ut på å lage økologisk sandwich- og pinneis og annen mat, som ungdommene serverer på kurs, konferanser, festivaler og fester. De ansatte er mellom 18–25 år. Eiendomsspar inngikk i 2021 et sponsorat for å støtte arbeidet Cousins gjør for integrering, bærekraft og sosialt entreprenørskap.

I 2023 åpnet

Cousins sin første arbeidstreningskafé hvor ungdommer får opplæring i kafé og kundebehandling. Ambisjonen er at ungdommene etterhvert får jobb i andre bedrifter. Målet til Cousins er å sysselsette 100 ungdommer innen 2027.

Cousins har i 2025 styrket innsatsen sin og latt antallet unge flyktninger i programmet vokse fra 20 til 40 – alle på vei til sin første jobb i Norge. Foto: Cousins

«Eastenders»

Eiendomsspar inngikk et samarbeid med Lofsrud skole i 2025 for å støtte «Eastenders», en elevdrevet foodtruck. Gjennom samarbeidet ønsker Eiendomsspar å bidra til kreativitet, entreprenørskap og praktisk læring blant ungdom. Som partner vil selskapet gi elevbedriften tilgang til nettverk og relevante arenaer som kan styrke utviklingen deres videre.

Lofsrud skole er kjent for sitt sterke fokus på praktiske læringsarenaer og ungdomsbedrifter. «Eastenders» er et godt eksempel på hvordan elever kan omsette egne ferdigheter i konkrete prosjekter og utvikle nye matkonsepter. «Eastenders» tilbyr et bredt utvalg av catering med fristende og smakfull tapasmeny og grillbuffet. Dette er street food laget med ekte engasjement og masse smak!

– Vi er utrolig stolte av å kunne støtte «Eastenders» og bidra til å fremme innovasjon blant unge mennesker. Matfag er et område som ikke bare er viktig for vår hverdag, men også gir store muligheter for kreativitet og bærekraftige løsninger. Samarbeidet med Lofsrud skole er et viktig skritt for å bygge bro mellom utdanning og næringsliv, og vi ser frem til å følge utviklingen til «Eastenders», sier Sigurd Stray, administrerende direktør i Eiendomsspar.

Saruni Basecamp

Eiendomsspar har inngått ny to-årig avtale om å støtte Saruni

Basecamp Foundation («Stiftelsen») og deres prosjekt i Pardamat Community Conservancy (PCC) i Kenya. Saruni Basecamp Foundation ble startet for å motkjempe utryddelsen av dyreliv, gjennom samarbeid med lokalsamfunn. Midlene fra Eiendomsspar er blant annet øremerket til leieavtaler med lokale bønder ved Masai Mara Nasjonalpark, samt OMC-korridoren i Pardamat. Leieavtalene gjør at rovdyrene i større grad kan vandre fritt, ettersom lokale grunneiere begrenser inngjerding og dyrking av det leide området. Dette bidrar til å beskytte og konservere økosystemet rundt nasjonalparken, et område som er svært viktig for villdyrenes årlige vandring mellom nasjonalparkene.

Stiftelsen har en klar tro på at nøkkelen til suksess i kampen for å bevare dyrelivet i Masai Mara-området i Kenya, er å arbeide sammen med menneskene som eier området og bor der. Saruni Basecamp består i dag av 13 unike camper/lodger.

Ønsker du å lære/lese mer om Saruni Basecamp Foundation og bidra til et positivt fotavtrykk, se; www.sarunibasecamp.com.

Foodtrucken på Jernbanetorget gjennom sommersesongen 2025. Vi anbefaler å prøve deres legendariske «Dirty Fries». Via QR-koden kan du se film om stiftelsens arbeid i Kenya. Film: Saruni Bascamp Foundation/Svein Wilhelmsen

Eiendomsspar har gitt midler til sone 1A og 1B (markert med grønn ring) og OMC-korridoren i Pardamat (markert i rødt på kartet) som utgjør ca. 16 700 mål, og representerer 21,6 % av det totale leiarealet.

Donasjoner og offentlige utsmykninger

Gjennom flere tiår har Eiendomsspar bidratt med kulturdonasjoner for å gjøre Oslo til en vakrere og hyggeligere by – i tillegg til å sørge for at egne eiendommer fremstår i førsteklasses stand. Her er en oversikt over Eiendomsspars skulpturelle bidrag til trivsel og glede i hovedstaden.

On the Go, er laget av kunstnerduoen Annika Oskarsson og Thomas Nordström. Skulpturen ble avduket i 2025 og står ved inngangen til Holmenkollhoppet og Skimuseet i Holmenkollen.

Bien, utsmykning av byrommet i Urtekvartalet (Norbygata).

Skulpturen ble ferdigstilt i 2024 og er laget av Linda Bakke.

Cecilie, av Håkon Anton Fagerås, ble donert til Brystkreftforeningen i 2022, og står i Spikersuppa i Oslo.

Scan QR-koden for å lese mer om våre donasjoner.

Christian Ringnes Styreleder

Ski Queen, av Zadok Ben-David, ble avduket i 2010 under nyåpningen av Holmenkollen Restaurant.

Astrologiske ur, ble gitt i 2010 og henger på Karl Johans gate 3s fasade. Verket er av Elena Engelsen og Per Ung. Lyssatt av Halvor Næss.

Politihesten Tor, av Kirsten Kokkin, ble donert til Politihestenes Venner i 2008. Statuen står ved ridehuset på Akershus festning.

Vannfallet, av Bård Breivik, ble donert til Holmenkollen Skimuseum i 2005.

Fontenen på Solli plass, ble rehabilitert i 2005 i samarbeid med Entra Eiendom, DNB, Høegh Eiendom og Sporveien.

Oksehodet, av Elena Engelsen, donert i 2005, assosierer Europarådets plass med den mytologiske komposisjonen Oksen og Europa.

Fru Fortuna, av Per Ung, ble donert i 2005 og henger på Europarådets plass. Prosjektet ble gjennomført i samarbeid med Oslo kommune – Samferdselsetaten.

Tigerstatuen, på Jernbanetorget i Oslo ble donert til Oslo by i forbindelse med 1000-års jubiléet i 2000 og er laget av Elena Engelsen, og lyssatt av Halvor Næss.

Fontene, av Carl Nesjar ble donert til Radiumhospitalet i 2000.

Keplerstjernen, finansiert i samarbeid med Møllergruppen, ble avduket i Gardermoen Park nyttårsaften 2000. Laget av Vebjørn Sand.

Christian IV’s hanske, på Christiania Torv i Oslo, ble oppført i 1997 og er laget av billedkunstneren Wenche Gulbransen.

Kvinneskikkelse med overflødighetshorn, ble donert i 1994 til Norsk Folkemuseum på Bygdøy.

Triangelstatuen, den siste delen av Frognerparken – ble ferdigstilt i 1993 med støtte fra Eiendomsspar.

De tre gratier, ble donert i 1992 til Nasjonalgalleriet. Marmorrelieff av den danske billedhuggeren Bertel Thorvaldsen.

Påfuglfontenen, i Studenterlunden i Oslo ble innviet allerede i 1989 og er Eiendomsspars første donasjon til Oslo by. Fontenen er tegnet av arkitektene Kjell Lund og Nils Slaatto.

Virksomhetsstyring (G)

God virksomhetsstyring og forretningsskikk handler om å sikre at selskapet drives, på vegne av aksjonærene, på en så ansvarsfull og effektiv måte som mulig. Etisk forretningsførsel er viktig for Eiendomsspar, som ønsker å være en profesjonell partner hvor respekt for kunder, lokalsamfunn, leverandører og ansatte har høy prioritet.

Det norske regelverket ligger allerede langt fremme i forhold til andre land og bærekraftsregulering. Dette bidrar til at Eiendomsspar på mange områder allerede imøtekommer internasjonale krav, som minimumskravene for økonomi og styring i EU-taksonomien (for eksempel arbeidsforhold, menneskerettigheter, konkurranseregler, antikorrupsjon og skatteregler).

For å lykkes i arbeidet med å skape god bedriftskultur, oppfølging av interne styringssystemer innenfor kvalitet og miljø, samt opprettholde gode relasjoner til leverandører og samarbeidspartnere, er det viktig å forankre rutiner, tiltak og strategier hos ledelsen.

Ved å sette strenge miljøkrav og krav til anstendige arbeidsforhold blant selskapets leverandører, kan Eiendomsspar påvirke samfunnet positivt.

En videreføring av fokuset på bærekraftig finansiering, investering i fornybar energi og sirkulærøkonomi er viktige oppfølgingspunkter i det videre bærekraftsarbeidet.

Under er noen sentrale nøkkeltall fra Eiendomsspar sitt bærekraftsarbeid knyttet til virksomhetsstyring.

Nøkkeltall 2025

70 %

Bærekraftige lån

ISO-sertifiseringer

Videreført ISO 9001:2015 og ISO 14001:2015

Styringssystemer for kvalitet, bærekraft og interne retningslinjer

3

Gjennomførte internrevisjoner av ledelsessystemer

10

Gjennomførte aktsomhetsvurderinger i henhold til Åpenhetsloven (gjennomført våren 2025 for perioden 30.06.2024–30.06.2025)

STRUKTUR FOR SELSKAPSSTYRING

OVERORDNET

BÆREKRAFTSTRATEGI

VIDEREFØRING AV MILJØLEDELSESSYSTEM SOM ER SERTIFISERT I HENHOLD TIL ISO 14001

AKTSOMHETSVURDERINGER

FORBEDRE RUTINER FOR BRUKEN AV FDWweb

GRØNNE LÅN

BÆREKRAFTSLINKEDE LÅNEAVTALER

Målsettinger og resultater 2025

I tabellen under vises målsettinger, indikatorer og resultater knyttet til virksomhetsstyring og forretningsskikk innenfor eksisterende strategiperiode 2020–2025. Informasjonen er sortert under tematiske overskrifter, som vil gå igjen i resten av delkapittelet. Resultater fra 2025 er sammenlignet med resultater fra 2024.

For strategiperioden 2020–2025

Styringssystemer innen bærekraft

Bærekraftsrapport

Bærekraftstrategi

Dobbel vesentlighetsanalyse og GAP-analyse

Rutiner for bruk av FDV-system

Ledelsessystem tilfredstiller kravene for kvalitet og miljø (ISO 9001:2015 og ISO 14001:2015)

Bærekraftig finansiering

Relasjoner med leverandører

Etiske retningslinjer – leverandører

Rutiner for aktsomhetsvurdering i forbindelse med Åpenhetsloven

Bedriftskultur

Forankring i organisasjon – svar fra medarbeiderundersøkelse 2)

Forankring mål og strategier – svar fra medarbeiderundersøkelse 3)

Revidere i henhold til krav fra CSRD/ESRS

Oppfølging av handlingsplanen i bærekraftstrategi 2020–2025

Revidere og utarbeide ny bærekraftstrategi fra 2026

Gjennomføre

Forbedre

Min. tre internrevisjoner per år

Videreføre

Avsluttet prosess etter Omnibusvedtak. Vurderer frivilling rapporteringsstandard (VSME)

Pågående arbeid

Ny bærekraftstrategi Styregodkjent

Gjennomført

Kontinuerlig oppfølging

Tre internrevisjoner

70 %

Bærekraftslinkede lån, bærekraftige lån og grønne lån

Påbegynt

Pågående arbeid

Igangsatt revidering, ny bærekraftstrategi ferdigstilles i 2025

Gjennomført

Kontinuerlig oppfølging

Fem internrevisjoner

68 %

Bærekraftslinkede lån, bærekraftige lån og grønne lån

Oppfølging

Årlige aktsomhetsvurderinger

Etiske retningslinjer for ansatte Løpende arbeid

Kontinuerlig prosess

Gjennomført ti aktsomhetsvurderinger

Kontinuerlig prosess

Planlagt våren 2025 1)

Ekstern revisor

Overordnet struktur for selskapsstyring i Eiendomsspar

Generalforsamling

Valgkomité

Roller og ansvar

Organisering av roller og ansvar er viktig for å sikre god eierstyring og selskapsledelse. Eiendomsspar har en klar rolledeling mellom aksjeeiere, styre og daglig ledelse. Se figur over for illustrasjon av overordnet styring av selskapet.

Arbeid med bærekraft er en integrert del av virksomhetens strategi. Ansvaret for utarbeidelse og gjennomføring av strategien ligger hos styret og ledelsen.

Eiendomsspar er eksponert for en rekke ulike risikoer i sin virksomhet. Selskapets risikoarbeid består i stor grad av å kjenne til sentrale risikoer og håndtere og mitigere disse.

Selskapets risikoarbeid er forankret hos styret med administrerende direktør som hovedansvarlig. Se side 26–27 for en nærmere beskrivelse av selskapets risikohåndtering.

Eiendomsspar følger på de fleste områder anbefalingen for eierstyring og selskapsledelse slik de er beskrevet i prinsippene nedfelt av Norsk Utvalg for Eierstyring og Selskapsledelse (NUES). Se side 172–175 for Eiendomsspars redegjørelse etter punktene i NUES-anbefalingen.

Aksjonærer

Ledelsen

Styret

Administrerende direktør

Virksomhetsstyring – aktiviteter og tiltak 2025 og utdypning av resultater

Det jobbes kontinuerlig med å sikre at selskapet drives på en ansvarsfull, effektiv og bærekraftig måte. På de neste sidene utdypes noen resultater, gjennomførte tiltak og aktiviteter i 2025.

Styringssystemer innen bærekraft I

Ledelsessystem for kvalitet og miljø Eiendomsspars kvalitetssystem tilfredsstiller kravene i NS-EN ISO 9001:2015 og har årlig, siden 1996, vært sertifisert av Nemko AS. Sertifikatet gjelder for følgende virksomhetsområder: kjøp, utvikling, utleie, besittelse, drift og salg av fast eiendom. Eiendomsspar gjennomfører selv årlige internrevisjoner av utvalgte interne prosesser for å sikre overholdelse av interne retningslinjer, som selskapets virksomhet er underlagt.

I oktober 2022 ble Eiendomsspar miljøsertifisert innen NS-EN ISO 14001:2015, et ledelsessystem for ytre miljø. Miljøsertifiseringen er et ledd i Eiendomsspar sin bærekraftstrategi og sertifikatet gjelder for kjøp, utvikling, utleie, besittelse, drift og salg av fast eiendom i forvaltningsporteføljen.

NS-EN ISO 14001:2015 er verdens mest anerkjente standard for miljøledelse. Sertifiseringen skal hjelpe bedrifter med å redusere sin belastning på miljøet, samtidig som det tilrettelegges for bærekraftig vekst og økt lønnsomhet. Sertifikatene er utstedt av Nemko.

ISO 14001-sertifiseringen betyr at det er innført miljøledelse i organisasjonen. Dette medfører at det skal jobbes systematisk og målrettet, med kontinuerlige forbedringer av ytre miljøprestasjoner i forvaltningsporteføljen, samt etterlevelse av samsvarsforpliktelser. Samsvarsforpliktelser vil si at selskapet skal følge lover og forskrifter innen ytre miljø, samt interne krav i selskapet, som eksempelvis mål i bærekraftstrategien.

Implementeringen av miljøledelse betyr også at nye rutiner innarbeides i alle ledd/forretningsområder i selskapet og at det er iverksatt aktiviteter som ledelsens gjennomgang (oppfølging av internkontroll og internrevisjon), avvikshåndtering og risikovurderinger for ytre miljø.

Eiendomsspars ledelsessystem blir revidert av revisor årlig. Sertifikatene gjelder for tre år. Etter tre år må det utføres ny og mer omfattende sertifiseringsrevisjon for å opprettholde sertifiseringene.

Ledelsessystemene er viktige verktøy for å sikre at Eiendomsspar driver en etisk forretningsførsel, og alle temaer som er definert som vesentlige innen etisk forretningsførsel, er inkludert i kvalitet og miljøsystemet som Eiendomsspar benytter.

I 2025 er det gjennomført følgende tre internrevisjoner:

1) Gjennomgang av syv leiekontrakter, med kontroll av oppmåling av lokaler og samsvar mellom faktisk areal og kontraktsfestet leieareal.

2) Ombrukskartlegging i seks tilfeldig utvalgte prosjekter, for å verifisere etterlevelse av nye rutiner som ble innført i august 2024.

3) Gjennomgang av stoffkartotek i tre utvalgte eiendommer, hvor kjemikalieoversikter ble kontrollert opp mot kjemikalier som faktisk var til stede i eiendommene.

SERTIFIKAT

Bærekraftig finansiering «Grønne» bygg er bra for miljøet og attraktive finansieringsobjekter for bankene. Lån med pant i miljøsertifiserte bygg kan oppnå gunstigere finansiering enn konvensjonelle lån. Eiendomsspar har både «bærekraftige lån», «grønne lån» og bærekraftslinkede låneavtaler (SLL). Ved årsslutt 2025 er hele 70 % av selskapets eksterne lån/lånerammer knyttet til bærekraftige finansieringsavtaler. Bærekraftige aktiviteter er en integrert del av selskapets virksomhet, således også arbeidet med Eiendomsspar sin finansiering. Bærekraftig finansiering er en måte å insentivere selskapets bærekraftsarbeid og finansiere «grønne» investeringer og initiativer.

Bærekraftig finansiering

Bærekraftslinkede lån

Konvensjonelle lån

Bærekraftige lån (NIB)

Grønne lån

Bærekraftslinkede låneavtaler, SLL

(Sustainability Linked Loan):

Ved utgangen av 2025 har Eiendomsspar 13 bærekraftslinkede lån. Selskapet har i dialog med DNB avtalt å fornye en bærekraftslinket låneavtale gjeldende for 2025, basert på samme struktur som avtalen som utløp etter rapporteringen for 2024. For regnskapsåret 2025 har selskapet bærekraftslinkede låneavtaler med DNB, Handelsbanken, Nordea og SEB.

I arbeidet med den nye bærekraftstrategien har administrasjonen hatt tett dialog med selskapets største bankforbindelser for å sikre at ambisjonsnivå og KPI-er i de nye bærekraftslinkede låneavtalene er koordinert med selskapets bærekraftstrategi. Selskapet er nå i sluttfasen av forhandlinger om nye avtaler med DNB, Handelsbanken, Nordea og SEB for perioden fra og med 2026.

KPI-ene i Eiendomsspars SLL avtaler er målbare og etterprøvbare. En uavhengig tredjepart (revisor) skal årlig verifisere og bekrefte at måloppnåelsen er i tråd med de forhåndsdefinerte målene.

Bærekraftige lån (NIB) Eiendomsspar har de siste årene etablert sine første «bærekraftslån» med den Nordiske Investeringsbanken (NIB). Det samlede lånebeløpet utgjør kr 1 275 mill., hvorav to lån på til sammen kr 860 mill. ble etablert i 2022, og et lån på kr 415 mill. ble etablert i 2025. Bærekraftskriteriene for finansieringsavtalene er basert på BREEAM NOR Excellent-sertifiseringen av byggene «Fabrikken», «Veksthuset» og «Drivhuset» i utviklingsprosjektet «Urtekvartalet», samt BREEAM In-Use Very Good-sertifisering av det totalrehabiliterte bygget i Karl Johans gate 8.

Grønne lån Eiendomsspar har i dag et «grønt lån» på kr 838 mill. med Nordea. Lånet er definert som «grønt» fordi den pantsatte eiendommen i låneavtalen i sin helhet er BREEAM-sertifisert med nivå Excellent.

Ekstern rapportering

Eiendomsspar er opptatt av å ha høy tillit blant investorer, långivere og andre interessenter. Selskapet har fokus på god internkontroll og kvalitetssikring i sin rapportering, herunder å gi relevant, pålitelig og interessant informasjon om virksomheten.

Selskapets fokus på kvalitet i ekstern rapportering gjenspeiles også i at Eiendomsspar har vunnet Farmandprisen for beste norske årsrapport – ikke børsnoterte selskap, en rekke ganger, sist i 2025 for årsrapporten 2024 samt årsrapportene 2023, 2022, 2021 og 2020.

For første gang ble også Bærekraftsrapporten vurdert i egen klasse for 2024-rapporten og ble premiert med en flott sølvplass.

Rita Husebæk med Farmandstatuetten for gull, sist i 2025 for årsrapporten 2024.

Relasjoner med leverandører II

Ved å stille krav til anstendige arbeidsforhold blant sine leverandører, kan Eiendomsspar påvirke samfunnet positivt.

Etiske retningslinjer for leverandører

Alle Eiendomsspars leverandører med rammeavtaler eller som leverer varer og tjenester for over en million kroner per år, må signere Eiendomsspars etiske retningslinjer*. Retningslinjene skal sikre at selskapets leverandører driver sin virksomhet på en etisk forsvarlig måte.

Eiendomsspar arbeider kontinuerlig for å ivareta myndighetskrav, og sikre at drift og utvikling av selskapets eiendommer gjennomføres på en etisk måte. Selskapets etiske retningslinjer for leverandører er blant annet basert på FNs menneskerettigheter og ILO-konvensjoner. Aksept av retningslinjene er en forutsetning for å være leverandør til Eiendomsspar.

Selskapets rutiner for oppfølging av etiske retningslinjer for leverandører, må også sees i sammenheng med Åpenhetsloven og gjennomføringen av aktsomhetsvurderinger.

* Eiendomsspars etiske retningslinjer for leverandører, se: eiendomsspar.no/apenhetsloven/

Åpenhetsloven

Åpenhetsloven trådte i kraft 1. juli 2022. Loven skal fremme virksomheters respekt for menneskerettigheter og anstendige arbeidsforhold, samt sikre allmenheten tilgang på informasjon.

Eiendomsspars etiske retningslinjer inneholder krav om at internasjonale menneskerettigheter støttes og respekteres gjennom selskapets innkjøp. Selskaper i konsernet skal være bevisst sin rolle som innkjøpere av varer og tjenester, med hensyn til å utvikle seriøse og ansvarlige leverandørkjeder.

Etterlevelse av Åpenhetsloven er forankret i relevante styringsdokumenter og innebærer at virksomheten skal gjøre årlige aktsomhetsvurderinger for å kartlegge om det finnes faktiske eller potensielle negative konsekvenser for menneskerettigheter eller anstendige arbeidsforhold, som følge av konsernets egen drift eller leverandørkjede. Aktsomhetsvurderinger skal også utføres som en integrert del av selskapets virksomhet ved etablering av nye leverandør- og forretningsrelasjoner.

Bedriftskultur III

Bedriftskultur er det settet med normer, verdier, erfaringer og oppfatninger av virkeligheten, som over tid har fått utvikle seg i en bedrift. Bedriftskulturen er sentral i forhold til hvordan de ansatte behandler hverandre og håndterer de utfordringene som oppstår i samspill med omgivelsene.

En positiv bedriftskultur er viktig for Eiendomsspar fordi kulturen i en organisasjon er den usynlige kraften som bidrar til at selskapet når sine mål og evner å dyrke selskapets kjerneverdier som: Solid, Profesjonell og Fremtidsrettet, samt å fremme åpenhet, samarbeid og innovasjon. Mange av de ansatte i Eiendomsspar har jobbet i selskapet i en årrekke. Dette har bidratt til å bygge en sterk identitet og kultur i selskapet.

Som organisasjon er selskapet opptatt av å skape et arbeidsmiljø hvor alle ansatte føler seg sett, hørt og verdsatt.

En positiv bedriftskultur påvirker ikke bare trivselen og engasjementet til medarbeiderne, men er også viktig i forhold til at selskapet leverer tjenester av høy kvalitet til våre leietakere og samarbeidspartnere.

Utdrag av resultater fra medarbeiderundersøkelsen i 2025

Mål og strategier

Spørsmål

1) Jeg har en god forståelse av Eiendomsspars strategiske mål.

2) Jeg har god forståelse av hvordan min rolle bidrar til bedriftens overordnede suksess.

3) I Eiendomsspar har vi systematisk oppfølging av de mål vi har satt oss.

4) I Eiendomsspar iverksetter vi tiltak hvis målene ikke nåes.

5) Det er klare ansvarsområder i Eiendomsspar.

Organisering av roller og ansvar er viktig for å sikre god eierstyring og selskapsledelse. Eiendomsspar har en klar og definert rolledeling mellom aksjeeiere, styre, daglig ledelse og de enkelte ansattes roller.

Grafene under viser resultater fra medarbeiderundersøkelsen i 2025 knyttet til temaene mål/strategier og organisasjonsstruktur/system. Resultatene viser at ansatte i Eiendomsspar har en god forståelse av selskapets strategiske mål og god forståelse for hvordan den enkelte ansattes rolle bidrar til bedriftens overordnede suksess. De ansatte i Eiendomsspar opplever at det er godt samarbeid på tvers av avdelingene i selskapet, god informasjonsdeling og gode beslutningsprosesser. Dette er med på å bygge og styrke en god og sunn bedriftskultur i selskapet. Resultatene fra 2025 viser en positiv utvikling sammenlignet med 2024.

Organisasjonsstruktur/system

Spørsmål

Spørsmål

6) Det er godt samarbeid på tvers av avdelingene i Eiendomsspar.

7) Jeg er tilfreds med måten informasjon deles på i Eiendomsspar.

8) Vi har gode beslutningsprosesser i Eiendomsspar.

9) Jeg kan påvirke beslutninger som er viktige for meg.

10) Jeg har det utstyret/hjelpemidlene jeg trenger for å utføre mitt arbeid.

Arbeidsmiljøutvalg (AMU)

Arbeidsmiljøutvalget (AMU) startet sitt arbeid for 2025 etter konstituering i januar. Utvalget har hatt som hovedfokus å styrke det systematiske helse-, miljø- og sikkerhetsarbeidet i Eiendomsspar. Gjennom året har AMU fulgt opp arbeidsmiljøkartlegginger, vurdert risikoforhold, behandlet rapporterte HMS-saker og initiert tiltak som skal bidra til et trygt, inkluderende og utviklende arbeidsmiljø. Utvalget har også jobbet for å videreutvikle interne rutiner og sikre god medvirkning fra ansatte på tvers av organisasjonen. Målet har vært å legge til rette for et arbeidsmiljø preget av trivsel, engasjement og kontinuerlig forbedring.

Interne etiske retningslinjer

Eiendomsspar har implementert interne etiske retningslinjer for ansatte og styremedlemmer*. Selskapets etiske regelverk skal bidra til å sikre god etisk praksis og sette felles rammer og standarder for alle som jobber for og representerer Eiendomsspar. Eiendomsspars interne retningslinjer tilfredsstiller sosiale minimumskriterier i EUs taksonomi. Etterlevelsen er basert på:

• Menneskerettigheter, inkludert arbeidstakerrettigheter: Etablert varslingskanal, samt menneskerettighetserklæringen i Eiendomsspar sine etiske retningslinjer (under «Bidra til seriøse og ansvarlige leverandørkjeder/forretningspartnere»).

• Antikorrupsjon:

Menneskerettighetserklæringen i Eiendomsspar sine etiske retningslinjer (under «Aldri delta i korrupsjon eller bestikkelser»). Det er ikke registrert tilfeller av korrupsjon i selskapet eller i prosjekter som er ledet av Eiendomsspar i 2025.

• Beskatning:

Se side 162–163 om inntektsskatt i konsernregnskapet.

• Rettferdig konkurranse:

Menneskerettighetserklæringen i Eiendomsspar sine etiske retningslinjer (under «Unngå interessekonflikter»).

Alle ansatte og styret har undertegnet selskapets interne etiske retningslinjer. Nyansatte må undertegne Eiendomsspars etiske retningslinjer når de tiltrer. Styret i Eiendomsspar gjennomgår og vedtar det etiske regelverket årlig.

Varslingsrutiner

Eiendomsspar har varslingsrutiner for at lovbrudd og tjenestefeil kan rapporteres. Formålet med dette er at uønskede hendelser kan adresseres, og eventuelt rettes og forhindres i fremtiden. Et eksternt advokatfirma er engasjert som en uavhengig tredjepart som Eiendomsspars ansatte og eksterne kan kontakte ved behov. Dette gir anonymitet og bidrar til å senke terskelen for å sende inn varsler. Det har ikke vært noen varslingssaker i 2025.

På Eiendomsspars hjemmeside, www.eiendomsspar.no, under «Om oss» kan alle (både interne og eksterne) varsle anonymt.

Informasjonssikkerhet

Digitaliseringen av Eiendomsspar, kombinert med et stadig mer krevende trusselbilde, gjør det nødvendig å prioritere informasjonssikkerhet i hele organisasjonen. Eiendomsspar opplever angrep mot sine IT-systemer, og har innført tiltak for å redusere risikoen for datatap og innbrudd. I tillegg til tekniske sikringstiltak, er det vel så viktig at alle som jobber i selskapet ivaretar god IT-sikkerhet. Dette oppnås blant annet ved økt bevissthet, tydelige krav og gode prosesser. For å øke de ansattes bevissthet og kunnskap om datainnbrudd, er det igangsatt Nanolæring og Anti-phishing-trening i samarbeid med ekstern IT-leverandør.

Arbeid med datasikkerhet er en kontinuerlig prosess for å forhindre at kriminelle lykkes. Arbeidet gjøres blant annet ved å stadig søke forbedringer, lære av hendelser hos andre og følge med på trusselbildet. Det har ikke blitt avdekket alvorlige informasjonssikkerhetshendelser i 2025.

Personvern (GDPR)

I mai 2018 trådte EUs nye personvernforordning, General Data Protection Regulation (GDPR) i kraft.

Eiendomsspar har etablert rutiner og forbedret prosedyrer samt er bevisst på vern av persondata. Selskapet har etablert detaljerte dataregistre og rutiner for å håndtere eventuelle avvik. Personopplysningene som selskapet har registrert er nødvendig for å administrere forholdet til leietakere, forretningsforbindelser, leverandører og besøkende i Eiendomsspars eiendommer, samt for å ivareta sikkerheten i selskapets eiendommer.

Selskapets personvernerklæring inneholder informasjon om hvilke personopplysninger som er samlet inn, hvorfor og hvordan opplysningene samles inn og hvilke rettigheter personer har dersom personopplysninger er registrert hos Eiendomsspar.

* Eiendomsspars etiske retningslinjer for ansatte og styremedlemmer, se: eiendomsspar.no/apenhetsloven/

Personopplysninger vil ikke bli lagret lengre enn det som er nødvendig for å oppfylle formålet med behandlingen eller lovpålagte plikter som Eiendomsspar har. Videre vil Eiendomsspar slette personopplysninger dersom det skulle være ønskelig, med mindre Eiendomsspar har et rettslig grunnlag eller en lovpålagt plikt til å oppbevare personopplysningene.

Styret i Eiendomsspar gjennomgår GDPR og vedtar regelverket årlig.

Overgang til skybaserte systemer Eiendomsspar har i løpet av de siste årene gjennomført flere overganger fra lokale til skybaserte systemer.

Eksempler på dette er Dynamics 365, OnSite 365, FDVweb, Propely, Optima/Adaptic, Superoffice og diverse SD-anlegg. Løsningene gjør at de ansatte kan jobbe smartere og mer effektivt.

Endringene bidrar til å redusere behovet for lokal hardware, samtidig som de ansatte kan løse flere oppgaver på skjerm og dermed redusere utskrifter og papirbruk.

SoMe

I løpet av 2025 har Eiendomsspar økt satsingen på sosiale medier for å styrke både synlighet og omdømme. Gjennom jevnlig publisering har selskapet oppnådd økt engasjement og vekst i antall følgere på tvers av selskapets plattformer.

Sosiale medier er en viktig kanal for å synliggjøre selskapets eiendommer, pågående og fremtidige prosjekter, samt for å gi et innblikk i virksomheten og menneskene bak Eiendomsspar. Et av årets mest engasjerende innlegg på Instagram handlet om Tryvannstårnet. Her løftet vi frem tårnets historie, utsikt og mulige fremtidige potensial, noe som skapte stor interesse, mange positive reaksjoner og en betydelig økning i antall følgere.

Eiendomsspar har også brukt sosiale medier aktivt til å synliggjøre bidrag til Oslo by gjennom ulike kunstinstallasjoner. Fra Tigeren på Jernbanetorget til nyere bidrag som «On the Go» ved Holmenkollen Skimuseum og Bien i Urtekvartalet, representerer disse kunstverkene en viktig del av vårt samfunnsengasjement. I sosiale medier har dette innholdet bidratt til å styrke selskapets profil som en aktør som gir noe tilbake til byen og bidrar til et mer levende og attraktivt Oslo.

Gjennom profesjonell, visuelt sterk og faglig relevant kommunikasjon har Eiendomsspar i 2025 oppnådd økt engasjement og en tydeligere digital tilstedeværelse. I året som kommer vil selskapet videreutvikle strategien med særlig fokus på historiefortelling, synlighet og kunnskapsdeling.

Portefølje

og verdi-

vurdering

Eiendomsspars portefølje består av både boliger, kontorer, lager, handel og hotell. Felles for dem alle er at de er lokalisert i eiendommer med førsteklasses beliggenhet.

Eiendommer

Eiendomsspars forretningsidé er å utvikle og foredle eiendommer for utleie. Høy kvalitet på eiendommene, førsteklasses beliggenhet og en driftsfilosofi fundert på service og profesjonalitet, har gitt Eiendomsspar en sterk posisjon i eiendomsmarkedet.

Sammendrag av eiendomsmassen per 31.12.2025

Eiendommer Leie- Gjenværende Ledighet nivå 1) snittleietid i

Direkte eide eiendommer

Andel felleskontrollerte og tilknyttede eiendommer 2)

(mill. kr) kontrakter (år) leienivå

Prosjekter

Andel felleskontrollerte prosjekter 2)

1) Leienivå defineres som faktiske leieinntekter tillagt markedsleie ledige arealer. For eiendommer med omsetningsbasert leie er leienivå vurdert å tilsvare snittet av 2025, 2024 og 2023 (markedsbasert leie). For ytterligere informasjon se verdivurdering side 106–107

2) Oppgitte tall er Eiendomsspars andel.

3) I tillegg kommer utbyggingspotensial i Alna Park og Alnabru Næringspark (langsiktige prosjekter hvor størrelse er usikker).

4) I tillegg kommer utbyggingspotensial i Kristiansvig (langsiktig prosjekt hvor størrelse er usikker).

Direkte eide eiendommer

Oslo sentrum

Karl Johans gate 27–31/Grand Hotel

Norbygata 2–14, Veksthuset (Urtegata 9) 1)

Norbygata 26–32, Fabrikken (Urtegata 9)

Klingenberggata 4/Fridtjof Nansens plass 4

Karl Johans gate 33/Rosenkrantz' gate 11

Karl Johans gate 8/Dronningens gate 23 og 25 2)

Øvre Slottsgate 12

plass 1/Karl Johans gate 3

21–23

gate 13 3)

2/4/6

gate 8–10

14–16

4

gate 21

gate 16/Frederik Stangs gate 3

200

Haraldrudveien 18 (tomt) 5)

Alfaset 1.industrivei 5

230, 234 og 236

8

Øvrige Norge Mack, Kulturkvartalet, Tromsø

Hjalmar Johansens gate 12, Polaria, Tromsø

C. Sundts gate 18, Bergen

Fiskergata 46, Svolvær

øvrige Norge

Festetomter

Sommerrogata 13–15, Oslo sentrum

Felleskontrollerte eiendommer 1)

Eiendommer – Oslo 1)

Oslo S Parkering, Oslo/Asker (50 %)

Scandic Holmenkollen Park Hotel (50 %)

Øvrig Norge 1)

Wild Bill/FOMO (48 %), Forus

Roglog AS (44,73 %), Forus

F44 Holding (22,50 %), Stavanger

øvrig Norge

Prosjekt – Oslo 1)

Økernveien 115 (50 %)

Konowsgate 1–3 (50 %) 2)

Prosjekt – Øvrige Norge 1)

Mack Øst, Tromsø (46,25 %) 3)

Prisma Eiendom (33,40 %) 4)

1) Tatt inn i regnskapet i henhold til egenkapitalmetoden; oppgitte tall for leienivå og brutto kvadratmeter er Eiendomsspars andel.

2) Tidligere boligprosjekt. Resterende består av en parkeringsplass som er utleid og holdes for salg.

3) Utvikling av eiendommene til tidligere Mack Bryggeri i Tromsø, areal oppgitt som estimerte BTA i fremtidig prosjekt.

4) Boligutvikler med fokus på østlandsområdet. Selskapet har foreløpig kun et boligprosjekt, Rosenvinge Park i Moss bestående av 19 boligenheter samt 42 eide leiligheter i Sandvika som skal selges.

Prosjekter (direkte eide) Utbyggingspotensial/

Oslo

Alnabru Næringspark

Alna Park (Strømsveien 221–223)

Tvetenveien 11 (utviklingstomt) (53,5 %)

Tryvannstårnet AS

Norbygata 16-18, Drivhuset (Urtegata 9) (93,0 %)

Sum Oslo

Øvrige Norge

Vestfjordgata 28–30 og 32–40, Vågan

Kristiansvig AS (86,4 %)

Sum øvrige Norge

Sum direkte eide prosjekter

1) 39 mål tomt. Utbyggingspotensial (utover eksisterende bygningsmasse 21 400 kvadratmeter) antas betydelig, men størrelsen er usikker.

2) 64 mål tomt inkludert grøntbelte. Utbygginspotensial (utover eksisterende bygningsmasse 12 900 kvadratmeter) antas betydelig, men størrelsen er usikker.

3) 8 700 kvadratmeter tomt, utbyggingspotensial boliger basert på foreløpig prosjektanalyse.

4) Landemerke i Oslo ervervet i 2025. Tomt utgjør 12,1 mål og bygningsarealet fordeler seg med 630 kvadratmeter fordelt over seks etasjer i tårnet og resterende 3 700 kvadratmeter i bygg på og under bakken. Planleggingsarbeid pågår for fremtidig kommersiell utvikling og rehabilitering av eiendommen. Se side 100–101 for ytterligere informasjon.

5) En av de største utviklingstomtene i Oslo sentrum. Første byggetrinn på 17 000 kvadratmeter «Fabrikken» er ferdigstilt, neste bygg på 24 000 kvadratmeter «Veksthuset» er ferdigstilt og mer enn 98 % utleid. Gjenstående bygg «Drivhuset» på 5 200 kvadratmeter er tilnærmet fullt utleid og rehabiliteringsarbeider pågår knyttet til arealene som hovedleietaker skal overta rundt årsskiftet 2026/2027. Eierandel 93,00 % – tall inkludert på 100 % basis. Se side 102–103 for ytterligere beskrivelse av prosjektet.

6) 3,2 mål tomt med sjøfront sentralt i Svolvær, potensielt hotellprosjekt med i overkant av 200 rom.

7) 1,3 mål stort sjønært handelsareal (båtforhandler) og uteareal sentralt i Sandviken i Bergen. Potensielt utbyggingspotensiale på lang sikt, men størrelse usikker.

Løpetiden for Eiendomsspars leiekontrakter (direkte eide eiendommer) per 01.01.2026 er illustrert i figuren under.

Forfallsstruktur leiekontrakter (årsleie)

Norbygata 16-18 – Drivhuset, 5 200 kvm (eierandel 93 %)

Norbygata 2-14 – Veksthuset, 24 200 kvm (eierandel 93 %)

Norbygata 26-32 – Fabrikken, 17 000 kvm

Øvre Slottsgate 12, 6 100 kvm

Klingenberggata 4/Fridtjof, Nansens plass 4, 14 800 kvm

Jernbanetorget 4, 5 900 kvm

Dronningens gate 40, 8 200 kvm

Karl Johans gate 3/Skippergata, 2 650 kvm

Storgata 2/4/6, 11 800 kvm

Tordenskiolds gate 8/10, 9 500 kvm

Holbergs gate 21, 8 800 kvm

Storgata 21–23

– Folketeaterpassasjen, 16 800 kvm Rådhusgata 23, 5 100 kvm

Karl Johans gate 27, 7 500 kvm

Karl Johans gate 3, 2 400 kvm

Akersgata 20, 2 200 kvm

Karl Johans gate 8, 1 600 kvm (eierandel 61,9 %)

Karl Johans gate 4–6, 2 200 kvm

Stortingsgata 14, 3 200 kvm

Storgata 10A, 3 400 kvm

Storgata 10B, 5 200 kvm

Storgata 8, 3 200 kvm

Parkveien 60, 2 900 kvm

Hegdehaugsveien 27, 1 200 kvm (næringsseksjoner)

Kjelsåsveien 161, 17 700 kvm

Professor Dahls gate 18–20, 3 300 kvm

Parkveien 64, 2 700 kvm

VERY GOOD BREEAM

Hoffsveien 10 og 14, 11 200 kvm

Hoffsveien 4, 13 500 kvm

Tvetenveien 11, 6 200 kvm (eierandel 53 %)

Drammensveien 200, 2 000 kvm

Boliger, Bergen, 7 100 kvm (portefølje av 15 eiendommer m/111 leiligheter) (eierandel 95,6 %)

Hjalmar Johansens gate 12 – Polaria, Tromsø, 2 600 kvm Mack – Kulturkvartalet, Tromsø, 16 800 kvm

VERY GOOD BREEAM

Tryvannstårnet, 4 300 kvm

Oslo S Parkering, 14 700 kvm og 620 p-plasser (eierandel 50 %)

Asker Parkering, 16 300 kvm og 543 p-plasser (eierandel 50 %)

Alfaset.1 industrivei 5, 3 200 kvm

Karl Johans gate 31, Grand Hotel, 23 900 kvm, 283 rom

Rosenkrantz’ gate 13, Scandic Victoria, 11 600 kvm, 211 rom (eierandel 74,75 %)

Kongeveien 26, Scandic Holmenkollen Park, 33 800 kvm, 376 rom (eierandel 50 %)

Europarådets plass 1, Scandic Oslo City, 4 950 kvm, 179 rom VERY GOOD BREEAM

Gabels gate 16, Home Hotel Gabelshus, 6 000 kvm, 111 rom

Holbergs plass 1, Scandic Holberg, 7 200 kvm, 133 rom

Karl Johans gate 33/ Rosenkrantz’ gate 11, Karl Johan Hotel, 11 800 kvm, 157 rom

Karl Johans gate 8, Hobo Hotel, 8 100 kvm, 181 rom (eierandel 61,9 %)

Fiskergata 46, Scandic Vestfjord Lofoten, 3 700 kvm, 63 rom C. Sundt gate 18, Heimen Hotel, Bergen, 4 600 kvm, 100 rom

Kongsveien 15, Ekebergrestauranten, 2 000 kvm Holmenkollveien 119, Holmenkollen Restaurant, 2 100 kvm

Stortingsgata 14–16, Hotel Christiania Teater, 8 500 kvm, 112 rom

Storgata 21–23, Home Hotel Folketeateret, 8 300 kvm, 160 rom

Kombinasjons- og utviklingseiendommer på Økern/Alnabru

Nr. Navn

1) Alna Park (Strømsveien 221–223) og Breivollveien 13

2) Alnabru Næringspark (Vollaveien 15–19, 20A, 20B og Arvesetveien 8)

3) Økernveien 115

4) Verkseier Furulunds vei 9 (festetomt)

5) Strømsveien 230, 234 og 236

6) Strømsveien 258

7) Alnabrukvartalet (Caspar Storms vei 14/16, Ole Deviks vei 35)

7) Alnabrukvartalet (Strømsveien 195/197)

8) Eikenga Næringspark (Eikenga 9, 11/13/15 og 17)

9) Haraldrudveien 18

10) Haraldrudveien 40

11) Smalvollveien 61–63

12) Micheletveien 59–61

13) Stubberudveien 8

Alna Park (Strømsveien 221–223 og Breivollveien 13), 12 900 kvm

Alnabru Næringspark (Vollaveien 15–19, 20A, 20B og Arvesetveien 8), 21 400 kvm

Økernveien 115, 20 600 kvm (eierandel 50 %)

Strømsveien 230, 234 og 236, 5 000 kvm

Strømsveien 258, 5 900 kvm

Alnabrukvartalet (Caspar Storms vei 14/16, Ole Deviks vei 35 ), 10 500 kvm

Alnabrukvartalet (Strømsveien 195-197), 8 700 kvm

Haraldrudveien 18, 11 400 kvm (tomteareal)

Haraldrudveien 40. 2 600 kvm

Verkseier Furulunds vei 9, 10 800 kvm

Smalvollveien 61–63, 4 600 kvm

Micheletveien 59–61, 23 900 kvm

Stubberudveien 8, 3 600 kvm

Eikenga Næringspark (Eikenga 9, 11/13/15 og 17), 15 500 kvm

Pandox

Pandox eier 193 hoteller med 42 761 rom per 31.12.2025. Markedsverdien av hotellporteføljen utgjorde SEK 91,7 milliarder.

Eiendomsspar AS og Sundt AS foretok rundt årsskiftet 2003/ 2004 oppkjøp av det svenske børsnoterte hotelleiendomsselskapet Pandox AB på 50/50 basis. Høsten 2010 ble det norske hotelleiendomsselskapet Norgani Hotels AS ervervet, og slik ble et av Europas største hotelleiersystemer til Pandox AB ble børsnotert igjen i juni 2015.

I 2025 gjennomførte Pandox (91,2 %) og Eiendomsspar (8,8 %) («Konsortiet») det største oppkjøpet i Pandox sin historie, gjennom kjøpet av Irlands største hotellselskap, Dalata Hotel Group PLC («Dalata»). Dalata driver 56 hoteller, hovedsakelig i Irland og Storbritannia.

Etter en planlagt oppdeling av Dalata sin virksomhet vil Konsortiet sitte igjen med 31 egeneide hoteller, som vil bli leid ut på langsiktige omsetningsbaserte leieavtaler med Scandic Hotels Group AB («Scandic»). Dalata sin hotellvirksomhet planlegges solgt til Scandic for EUR 500 mill.

Eiendomsspars eierandel utgjør 24,8 % (stemmeandel 35,7 %) per 31.12.2025, mens Sundt-familien har 20,7 % (stemmeandel 33,3 %).

Pandox eier 193 hoteller, hvorav 77 i Norge, Sverige, Finland og Danmark, samt 116 i Nord-Europa for øvrig. Hotellene omfatter i alt ca. 42 761 rom og markedsverdien av hotellporteføljen er SEK 91,7 milliarder per 31.12.2025.

Kartet viser Pandox’ hotellportefølje.

The Queens Hotel, Leeds, Storbritannia, 232 rom

BERGEN

AMSTERDAM

HAAG

MÖNSCHENGLADBACH

ANTWERPEN

BRÜSSEL

HARSTAD

BODØ

ÖSTERSUND

MOLDE

SUNDSVALL

FAGERNES

LILLEHAMMER ØYER

KRISTIANSAND HAMAR

OSLO

STOCKHOLM ÖREBRO

KARLSTAD

SÖDERTÄLJE

GÖTEBORG

BORÅS

HALMSTAD

KØBENHAVN

KOLDING BREMEN LÜBECK HAMBURG

WOLFSBURG

DORTMUND

DUSSELDORF KÖLN

AACHEN

KIRUNA

LULEÅ

KUOPIO

JYVÄSKYLÄ

TAMPERE

VANTAA

ESPOO HELSINKI

NORRKÖPING

JÖNKÖPING LINKÖPING

KALMAR

HELSINGBORG

MALMÖ

HANNOVER BERLIN

ERFURT

FRANKFURT

HEIDELBERG MANNHEIM KARLSRUHE

BADEN BADEN

BASEL

STUTTGART

AUGSBURG

SCHWEINFURT

NÜRNBERG

SALZBURG WIEN

MÜNCHEN

Et utvalg av hotellene eid av Pandox:

Scandic Copenhagen, København, Danmark. Antall rom: 486

DoubleTree by Hilton Brussels City, Brüssel, Belgia. Antall rom: 354

Scandic Grand Marina, Helsinki, Finland. Antall rom: 470

Hilton London Heathrow Airport, London, England. Antall rom: 398

Clayton Hotel Silver Springs, Cork, Irland. Antall rom: 109

The Midland Manchester, Manchester, England. Antall rom: 312

Scandic Park, Helsinki, Finland. Antall rom: 523

The Hotel, Brüssel, Belgia. Antall rom: 422

Hilton Brussels Grand Place, Brüssel, Belgia. Antall rom: 236

NH Vienna Airport Conference Center Wien, Østerrike. Antall rom: 499

Park Centraal Amsterdam, Amsterdam, Nederland. Antall rom: 189

Radisson Blu Cologne, Köln, Tyskland. Antall rom: 393

Pullman Stuttgart Fontana, Stuttgart, Tyskland. Antall rom: 252

Clayton Hotel Ballsbridge, Dublin, Irland. Antall rom: 334

Leonardo Royal Hotel Glasgow, Glasgow, Skottland. Antall rom: 321

Hotel Berlin, Berlin, Tyskland. Antall rom: 701

Hilton Stockholm Slussen, Stockholm, Sverige. Antall rom: 289

Elite Park Avenue Hotel, Göteborg, Sverige. Antall rom: 326

Prosjekter

Eiendomsspars prosjekter består av både kontor, handel, hotell, Tryvannstårnet, arktisk akvarium og opplevelsessenter og bolig. Felles for prosjektene er at alle eiendommene har førsteklasses beliggenhet, og at de utvikles med høy kvalitet.

Vestfjordgata 34–38, Svolvær

Drømmen om et spennende hotellprosjekt, sentralt i Svolvær, lever fortsatt. Dog har markedsbetingelser ført til at prosjektet ligger i midlertidig dvale, i påvente av bedre økonomiske forutsetninger og en mer stabil tilvekst av turister til Lofoten.

Eiendommen har en svært fin beliggenhet til kaipromenaden, kort avstand til båthavn, Hurtigruten, etablerte restauranter, hoteller og sentrum for øvrig. Hotellet vil bidra til å styrke området som et fremtidsrettet tyngdepunkt innenfor reiselivsnæringen i Svolvær og Lofoten.

I hotellets inngangsetasje planlegges det utadrettede arealer som omfatter restaurant, bar og kafé i behagelige oppholdsarealer. Det legges også til rette for selskaps- og konferansearealer.

På en del av taket planlegges det en velværeavdeling, der gjester kan oppleve nordlys og fantastiske opplevelser.

I byggets toppetasje – plan ti – planlegges en restaurant med uteterrasse og spektakulær utsikt, som ellers kun oppleves fra fjellene. Prosjektets totalareal er i underkant av 13 000 BTA kvadratmeter.

Illustrasjoner av Concrete Architects/Vindveggen Arkitekter AS.

Mack Øst, Tromsø

Mack Øst AS startet sommeren 2025 første byggetrinn på de tidligere produksjonslokalene til Mack’s Ølbryggeri i Tromsø sentrum. Prosjektet er 21 000 kvadratmeter og inkluderer Tromsøs største hotell, med 351 hotellrom, i tillegg til 8 000 kvadratmeter handel, servering og kontorarealer. Prosjektet er i rute, og ferdigstilles sommeren 2027.

Mack Øst har solgt ca. 7 000 kvadratmeter tomt til Universitetet i Tromsø (UiT), hvor Statsbygg utvikler nytt Arktisk Museum for UiT på i underkant av 20 000 kvadratmeter. Tomten disponeres av Mack Øst frem til UiT overtar for bygging og byggestart er signalisert i 2028.

Illustrasjoner av Goldbox AS.

Videre har Tromsø kommune opsjon på kjøp av tomt til nytt konserthus for Arktisk Filharmoni og nytt Nord-Norsk Kunstmuseum på tilsammen ca. 20 000 kvadratmeter. I tillegg er det planlagt et parkeringsanlegg under terreng og et leilighetsbygg med 70 leiligheter.

Mack Øst er et samarbeid mellom Eiendomsspar AS og Ludwig Mack AS, hvor Eiendomsspars andel er 46,25 %.

Eiendomsspar eier også 100 % av de tilstøtende eiendommene Mack Kulturkvartalet (16 800 kvadratmeter) og Polaria (arktisk opplevelsessenter og akvarium).

Første byggetrinn igangsatt21 000 kvadratmeter (hotell, handel, servering og kontorlokaler).

Hjalmar Johansens gate 12, Polaria, Tromsø

I 2017 kjøpte Eiendomsspar det arktiske opplevelsessenteret Polaria i Tromsø av Statsbygg. De to siste årene har senteret blitt utvidet med et nytt og spektakulært tilbygg ut mot Tromsøysundet.

Da Eiendomsspar kjøpte Polaria var det med en klar intensjon om å utvide og oppgradere eiendommen.

– På kjøpstidspunktet var det åpenbart at Polaria trengte et løft for å gjøre opplevelsessenteret mer attraktivt for publikum og mer egnet for sjøpattedyrene som bor der. Et stort tilbygg ble planlagt, men på grunn av pandemien ble byggearbeidet satt på hold, forteller Pål Vamnes, prosjektdirektør i Eiendomsspar.

Betydelig utvidelse

I 2023 startet endelig byggingen, og to år senere, i september 2025, åpnet tilbygget for publikum. Utvidelsen består av et 1 100 kvadratmeter tilbygg ut mot Tromsøysundet. Med det er opplevelsessenterets areal økt fra ca. 2 600 til 3 700 kvadratmeter, og inkluderer blant annet et selbasseng på 1 million liter sjøvann og enorme panoramavinduer som slipper inn dagslys. Selene kan nå svømme ut i et friluftsområde der de vinterstid kan boltre seg i snøen. Det er i tillegg et nytt karantenebasseng, oppgraderte veterinærfasiliteter, større og bedre kjøkken for tilberedning av dyrefor samt undervisningsrom og toalettfasiliteter.

Polaria ligger rett utenfor Tromsø sentrum. Det ikoniske bygget illustrerer isblokker som skyves opp på land.

Utradisjonelt

Det er ikke hver dag Eiendomsspar går inn i et prosjekt av denne typen. Selv om det i kategorien er annerledes, er det imidlertid slett ikke uvanlig med utradisjonelle konsepter i Eiendomsspar.

– Polaria er ikke først og fremt et kommersielt prosjekt for Eiendomsspar, men en eiendom det både er gøy og meningsfullt å eie og forvalte. Denne typen prosjekter er en del av samfunnsoppdraget vårt, prosjekter vi mener gir noe viktig og positivt tilbake til samfunnet. Tryvannstårnet og Ekebergrestauranten er andre eksempler, klassiske bygninger som er kostnadskrevende å utvikle og drifte, men som har kulturell og samfunnsmessig betydning, sier prosjektdirektøren.

– Gjør oss stolte

Polaria er et prosjekt Eiendomsspar er stolt av, og det er ikke hver dag man får mulighet til å bygge et selakvarium.

– Når det i tillegg gjøres på en arkitektonisk spennende måte, gir det ekstra stolthet. Det er også på sin plass å takke administrasjonen i Polaria for et veldig godt samarbeid. At de klarte å holde åpent uten en eneste time nedetid gjennom en krevende byggeprosess, er godt gjort i denne typen prosjekt, sier Vamnes.

Her kan du se film fra åpningen av Polaria 13. september 2025 via QR-koden. Film: TromsoLove.

Økt interesse

Eiendomsspars jobb er å legge til rette for at Polaria skal lykkes med sine egne ambisiøse prosjekter. Det innbefatter blant annet en omfattende modernisering av utstillingene. Disse arbeidene ble sluttført før påsken 2026.

Når klassiske kulturbygg får et løft, gir det gjerne et løft også hva angår publikumsinteresse. Det gjelder også Polaria.

Publikumsbesøket har vært jevnt og godt siden nyåpningen i september 2025. I 2026 er det en god mulighet for at Polaria plasserer seg øverst på listen over Nord-Norges best besøkte attraksjoner.

– Polaria er definitivt verdt et besøk, sier Pål Vamnes.

Kort om Polaria

• Ideell stiftelse som formidler forskning og kunnskap om havmiljø og klimaendringer i nordområdene

• Verdens nordligste akvarium og Nord-Norges største innendørs attraksjon

• Åpnet i 1998

• Kjøpt av Eiendomsspar i 2017

• Nytt tilbygg i 2025 som øker arealet fra 2 600 til 3 700 kvadratmeter

• Tilbygget er tegnet av AT Arkitektur, den opprinnelig bygningen av JAF Arkitektkontor (nå en del av Norconsult)

Utvidelsen på rundt 1 100 kvadratmeter omfatter et selbasseng på 1 million liter sjøvann, karantenebasseng, tribuner, undervisningsrom, veterinærfasiliteter og toalettanlegg.

• Samarbeider tett med Framsenteret, et av Norges fremste forskningsmiljø innen klima og miljø i nordområdene

Tryvannstårnet

Nytt liv for ikonisk landemerke

Da Eiendomsspar kjøpte Tryvannstårnet i januar 2025, var det med et klart mål om å skape nytt liv i det historiske og nasjonalikoniske landemerket i Nordmarka. At tårnet igjen skulle bli tilgjengelig for publikum, var en av forutsetningene daværende eier Oslo kommune satte i forbindelse med salget.

Eiendomsspar er nå i prosess med å videreutvikle Tryvannstårnet som et Oslo ikon og attraktivt besøksmål. Det arbeides med et konsept bestående av tre integrerte hovedopplevelser: restauranten og arangementer ved foten av tårnet, aktivitetshallene i de nedre etasjene, og selve tårnopplevelsen. Alle deler kan fungere uavhengig av hverandre, men er samtidig utviklet for å skape sterke synergier og øke den samlede attraktiviteten for området.

For tårnet jobbes det med å skape en variert besøksreise med utsiktsetasje, brasserie, eksklusiv restaurant med roterende gulv samt mulighet for suiter og møtelokaler. På toppen planlegges en spektakulær utsiktsetasje som gir publikum en unik opplevelse av Oslo og marka. Aktivitetshallene under bakkenivå består av flere fleksible rom som åpner for et bredt spekter av helårs innendørsaktiviteter og arrangementer.

Vi legger opp til samarbeid med flere ulike aktører om drift og utnyttelse av de forskjellige arealene. Målet er å skape et levende, bærekraftig og helhetlig tilbud som styrker Tryvannstårnet som destinasjon og trekker nye besøkende til området.

Definerte nøkkelfaktorer

Hvert år velger Høyskolen Kristiania et ikonisk bygg som case for tredje års bachelorstudenter i interiørarkitektur. I 2025 falt valget på Tryvannstårnet.

Bacheloroppgaven ved Høyskolen Kristiania inngår i et årlig undervisningsløp der studentene arbeider med adaptiv gjenbruk av ikoniske bygg som ikke lenger kan brukes til sitt opprinnelige formål. I så måte var Tryvannstårnet et spennende case.

Det ble på forhånd definert noen premisser for besvarelsene. Tilgjengelighet for publikum var en av nøkkelfaktorene, blant annet i form av et overnattingssted for turgåere, syklister og skiløpere. Hver student skulle i tillegg utvikle en tilleggsfunksjon eksempelvis utforming av nytt interiør i observasjonstårnet, første etasje eller i underetasjene.

Høyt nivå

Prosjektoppgavene hadde som mål å presentere ideer som bevarer tårnets identitet samtidig som tårnet og tilstøtende områder fylles med innhold som gjør bygget relevant og tilgjengelig for dagens brukere. I desember 2025 ble rundt 40 forslag presentert, nytenkende, robuste og bærekraftige løsninger der både selve tårnet og arealene under bakken utnyttes på nye og spennende måter, blant annet med spa og velvære, overnatting og ulike mat- og drikkekonsepter.

Tryvannstårnet troner som et historisk og nasjonalikonisk landemerke over Oslo.

Kort om Tryvannstårnet

• Bygget i 1962 for å kringkaste radio- og tv-signaler

• 118 meter høyt, 529 meter over havet

• Tegnet av arkitekt Peter Andreas Munch Mellbye

• Tårnets bruttoareal er 630 kvadratmeter, eiendommen i sin helhet 4 300 kvadratmeter

• Stengt for publikum i 2004

• I 2017 ble siste rest av teknisk utstyr slått av og demontert

• Kjøpt av Eiendomsspar i 2025

• Skal utvikles til et spennende område for byens innbyggere og besøkende

Forslagene holdt et høyt nivå når det gjaldt konseptutvikling, visualisering, tekniske tegninger og presentasjonsteknikk.

Spennende og kreative forslag Samarbeidet med Høyskolen Kristiania har gitt Eiendomsspar mange spennende forslag til innvendig utforming av bygget.

– Oppgaven har gitt oss tilgang til mange spennende konseptuelle og kreative forslag til fremtidig bruk av bygget. For oss har dette vært et verdifullt samarbeid der vi bidrar til faglig

utvikling i bransjen samtidig som vi får belyst eiendommens potensial gjennom nye perspektiver. Studentenes arbeid viser hvordan et ikonisk signalbygg kan gis nytt liv gjennom strategisk transformasjon og tydelig konseptutvikling, poengterer eiendomsdirektør Jørgen Sollie.

Målet er at Tryvannstårnet rehabiliteres og åpnes i ny drakt innen 2030, men det er foreløpig ikke tatt noen endelig beslutning om konsept.

Marte Fredrikke Johannessen Bodal har i sin bacheloroppgave i interiørarkitektur «Tåkespiret» levert forslag til et sanselig konsept basert på naturen og kulturlandskapet som omgir Tryvannstårnet.

Med konseptet «Tryvann Rituals» har bachelorstudent i interiørarkitektur Bjørn Robert Biseth Røisgård laget et konsept med spa og velvære kombinert med restaurant og overnattingstilbud.

«Urtekvartalet» (Norbygata 2-14, 16-18 og 26-32)

Urtekvartalet er en av Oslo sentrums største utviklingseiendommer, med sentral beliggenhet i bakkant av Bjørvika.

Området er i positiv vekst og det utvikles flere eiendommer med spennende virksomheter, som sammen skaper en attraktiv destinasjon.

Prosjektets størrelse, arkitektur og beliggenhet, gjør Urtekvartalet ulikt andre byutviklingsprosjekter i Oslo for øyeblikket.

Reguleringsplanen for Urtekvartalet – som omfatter ca. 46 000 BTA kvadratmeter ble vedtatt 24.03.2021. I hovedsak planlegges det kontor-/undervisningsformål fra og med plan 2 og utadrettede virksomheter i byggenes plan 1.

Prosjektet vil ved ferdigstillelse bestå av tre bygg; Veksthuset, Fabrikken og Drivhuset (se illustrasjon under). Byggene vil til sammen gi området inntil 3 500 nye arbeidsplasser og studenter.

Første del av prosjektet, rehabilitering av Fabrikken på ca. 17 000 BTA kvadratmeter, ble ferdigstilt og overlevert til leietaker, Høyskolen Kristiania, juni 2021.

Veksthuset på ca. 24 000 BTA kvadratmeter ble ferdigstilt og overlevert til leietaker, Sweco, september 2024, mens Siemens Energy sine lokaler i plan 7 ble overlevert oktober 2025. Kaffebrenneriet, Bunnpris og Oslobilutleie er etablert i byggets arealer og kun ett mindre lokale tilknyttet bygulvet skal fylles med utadrettet virksomhet.

Drivhuset er det siste byggetrinnet i Urtekvartalet og på ca. 5 000 kvadratmeter. Bygningen blir totalrehabilitert med fokus på bærekraftige og fleksible løsninger. Sommeren 2024 ble det inngått langsiktige leieavtaler med Siemens Energy og NRC Flyktninghjelpen. Siemens Energy flyttet inn høsten 2025, og NRC Flyktninghjelpen overtar sine lokaler i januar 2027. Ferdigstillelse vil komplettere det omfattende transformasjonsprosjektet Eiendomsspar har gjennomført i Urtekvartalet.

Utviklingen av prosjektene er tuftet på miljø og bærekraft. Både nybygget Veksthuset og Fabrikken er gjennomført som et miljøbygg med sertifisering BREEAM Excellent og energiklasse A. Drivhuset vil bli BREEAM In-Use Excellent sertifisert med energiklasse B.

Urtekvartalet omfatter frodige, spennende og grønne oppholdsarealer på bakkeplan, med god allmenn tilgjengelighet. På bygget Fabrikken er det etablert grønt tak med urtehage, bikuber og sosiale soner. Veksthuset har også fått grønne tak med gode sosiale soner og et yrende bygulv.

Det er tilrettelagt for innvendig sikker og god sykkelparkering med ladestasjon og sykkelvaskeplasser. Kollektivtransport er lett tilgjengelig, og det blir elbilparkering i prosjektets underetasje.

«Urtekvartalet» er en viktig del av et spennende kvartal i Oslo. Ved ferdigstillelse vil kvartalet inneholde et pulserende studentmiljø, effektive arbeidsplasser tett på offentlig kommunikasjon og et byrom der restauranter, kaféer og butikker møter folk der de er.

Se film om prosjektet, Urtekvartalet, Oslos nye og spennende kvartal, via QR-koden.

Drivhuset – siste byggetrinn i Urtekvartalet

1) Fabrikken 2) Veksthuset 3) Drivhuset

Norbygata 16-18 (Drivhuset)

Siemens Energy

I hjertet av Urtekvartalet ligger Drivhuset, en ærverdig bygning fra tidlig 1900-tallet. Høsten 2025 flyttet Siemens Energy inn i 700 totalrehabiliterte kvadratmeter.

Bygget, som tidligere har huset både Christiania Guldlistefabrik & Høvleri og Emil Moestue trykkeri, er totalrehabilitert med stor respekt for byggets opprinnelige karakter og arkitektur. Konstruksjoner, materialbruk og karakteristiske detaljer er bevart samtidig som bygget er oppgradert til moderne teknisk standard.

I lokalene der Emil Moestue trykkeri holdt til for rundt 90 år siden, er det under rehabiliteringen funnet gamle fotografier som viste byggets originale lamper. Med hjelp fra Hadeland Glassverk har Eiendomsspar gjenskapt lampene slik de var i 1938.

Til våren ferdigstilles en frodig og lun bakgård. Det blir et attraktivt uterom for arbeid, møter og pauser som kompletterer og styrker et helsefremmende arbeidsmiljø i historiske rammer.

Se hvordan de originale lampene ble gjenskapt via QR-koden.

Foto: Hans Christian Christoffersen/Oslo Museum

Lamper anno 2025/1938

Økernveien 115

Økernveien 115 er et fremtidig boligprosjekt som utvikles i et 50/50-samarbeid med OBOS. Prosjektet har fått arbeidsnavnet «Teglverksløkka», med referanse til Teglverksdammen og de tradisjonelle Osloløkkene som i dag utgjør attraktive byområder.

Eiendommen ligger sentralt i Hovinbyen – Oslos største transformasjonsområde – og vil dra nytte av den omfattende byutviklingen som pågår i området. Økernveien skal utvikles til strøksgate med nye byrom, bedre fremkommelighet og økt bylivskvalitet.

Planforslaget for Økernveien 115 er under arbeid, med mål om innsending til Plan- og bygningsetaten i 2028 med vedtak i 2030.

Planforslaget legger til rette for hovedsakelig boligbebyggelse, i tillegg til offentlig park, torg, gatetun og tilrettelegging for turstien «Den grønne ringen». I første etasje langs Økernveien og delvis langs Dronning Margrethes vei planlegges det for næringsarealer som skal bidra til aktivt byliv.

Det karakteristiske «Isbergbygget», som i dag blant annet benyttes til bilsalg, inngår i prosjektet og planlegges delvis bevart og transformert. Ambisjonen er at bygget skal romme boliger og publikumsrettede tilbud, aktiviteter og fellesfunksjoner, og fungere som et samlende møtepunkt for nærområdet.

Prosjektet inngår i et område i sterk utvikling. Lørenbyen er i ferd med å ferdigstilles som etablert boligområde, mens Hasle Linje har utviklet seg til et attraktivt handel-, serveringsog hotellknutepunkt. Videre nord i Økernveien er Økern Portal etablert med kontorarbeidsplasser, serveringstilbud og offentlig takpark. I tillegg pågår omfattende utvikling på Ulven og Økern, blant annet med Construction City som åpnet i 2025 med rundt 4 500 arbeidsplasser.

Økernveien 115 er godt posisjonert til å dra nytte av denne områdetransformasjonen, samtidig som prosjektet skal bidra med nye byrom, boliger og møteplasser som styrker helheten i utviklingen av Hovinbyen.

Illustrasjoner fra Grape Arkitekter

Rehabilitering

Eiendomsspar har bred erfaring med både store og små prosjekter, og bistår gjerne leietaker med å realisere deres drømmelokale. I 2025 har vi gjennomført en rekke ombygninger og oppgraderinger av våre eiendommer for leietakere.

Holbergs plass 1

Scandic Holberg Hotel

Hotellet ble gjenåpnet februar 2025 etter en omfattende totalrenovering. Scandic Holberg, som ligger på Holbergs plass 1 i Oslo, fremstår nå med et moderne uttrykk samtidig som byggets historiske særpreg er ivaretatt. Den over 125 år gamle bygningen har fått nytt liv gjennom en oppgradering der både funksjonalitet, estetikk og bærekraft har stått i sentrum.

Renoveringen, som ble gjennomført i regi av Eiendomsspar og Scandic i fellesskap, har hatt et tydelig fokus på gjenbruk og bevaring. Møbler er restaurert og trukket om, og originale detaljer som bjelker, gelendre, balkongrekkverk og dører er

bevart for å videreføre hotellets karakter og historie. Samtidig er hotellet oppgradert med 133 nyrenoverte rom, nytt treningsrom og moderne kurs- og konferansefasiliteter.

Bærekraft har vært et gjennomgående premiss i oppussingen, med minimalt materialsvinn og løsninger som reduserer miljøavtrykket. Hotellet er Svanemerket og oppfyller bransjens strengeste miljøkrav, samtidig som det nå står klart til å ta imot både fritidsgjester, forretningsreisende, samt kurs- og konferansegjester i hjertet av Oslo.

Gamle bankbokser fra tidligere bankfilial – ca. 1950, avdekket under rehabiliteringen.

Verdivurdering per 31.12.2025

Det er gjennomført en verdivurdering av Eiendomsspar per 31.12.2025. Denne viser følgende:

Verdijustert egenkapital (VEK) per aksje

VEK per aksje er beregnet til kr 669 (kr 627), en økning på 15 % fra i fjor (hensyntatt utbytte).

Forutsetninger

• Yield (direkteavkastningskravet) benyttet: Snitt 5,60 %, fra 4,75 % til 9,00 % per eiendom (snitt 5,60 % per 31.12.2024) for selskapets næringseiendommer.

• Løpende leie (inkl. markedsleie ledige arealer) per 01.01.2026, alternativt markedsleie dersom denne ligger vesentlig lavere enn løpende leie. Potensiell merleie i faste leiekontrakter hensyntas ikke.

• For eiendommer med omsetningsbasert leie er leienivå vurdert å tilsvare snittet av 2025, 2024 og 2023 (markedsbasert leie).

• Driftskostnader per eiendom er kalkulatorisk satt til 10 % av brutto leie. For eiendommer hvor leietaker har et større ansvar for vedlikehold, forsikring og eller eiendomsskatt er satsen satt i intervallet 5–10 % av brutto leie. For bolig er driftskostnader satt til 20 % av brutto leie. I tillegg er det gjort en avsetning for større rehabiliteringskostnader de nærmeste årene.

• Latent skatt (avsettes som gjeld i balansen, det betyr at denne ikke føres til fradrag på eiendommene direkte) verdsettes til 9 % av skattemessig merverdi etter fradrag for tomt.

• Aksjeposten i Pandox (eierandel 24,8 %) verdsettes basert på substansverdi/EPRA NDV verdi per årsslutt.

I 2022 endret Eiendomsspar basis for substansverdi på Pandox-aksjen fra nøkkeltallet EPRA NRV til EPRA NDV. Bakgrunnen for endringen var at EPRA NDV tar hensyn til utsatt skatt og verdi på derivater, i motsetning til EPRA NRV som ekskluderer disse postene. EPRA NDV tilnærmingen er dermed mer lik metodikken som Eiendomsspar selv benytter for å beregne egen verdijustert egenkapital samt regnskapsprinsippene til Pandox (IFRS), som ligger til grunn for bokført verdi av Pandox i Eiendomsspars regnskap.

• EPRA NRV per Pandox aksje, SEK 227,01

– Dette gir VEK per Eiendomsspar-aksje kr 730

• Børskurs per Pandox aksje per 31.12.2025, SEK 203,00

– Dette gir VEK per Eiendomsspar-aksje kr 692

• EPRA NDV per Pandox aksje, SEK 188,31

– Dette gir VEK per Eiendomsspar-aksje kr 669

Sensitivitetsanalyse

Eiendomsspar sin VEK per aksje er særlig følsom for endringer i yield, samt aksjekursen til Pandox. For at investorer og andre interessenter skal kunne gjøre sine egne forutsetninger med hensyn til valg av yield, samt verdi per Pandox-aksje, er det utarbeidet en sensitivitetstabell, som vist under.

I sensitivitetsanalysen er det tatt hensyn til effekten av latent skatt ved endring i eiendomsverdiene. Verdien av prosjekter er holdt uendret. Det er benyttet SEK/NOK kurs per 31.12.2025 på 109,44 ved omregning av Pandox-investeringen.

Verdijustert egenkapital (VEK) per aksje

Snittyield (direkte eide eiendommer – Eiendomsspar)

Verdi Pandox-aksjen (SEK)

Verdiutvikling 2025

• Verdijustert resultat etter skatt ble kr 3 185 mill.

• Verdijustert egenkapital per aksje økte fra kr 627 til kr 669 per aksje, en økning på 15 % (hensyntatt utbytte).

Kommentarer til de enkelte verdiutviklingsfaktorene

Kontantstrøm før FKV/TS + kr 750 mill.

Dette er kontantstrøm fra Eiendomsspars drift, inkludert mottatte utbytter, men før salgs-/kursgevinster, rehabiliteringskostnader og skatter, samt før andel tilbakeholdt kontantstrøm i felleskontrollert virksomhet (FKV) og tilknyttet selskap (TS). Andel tilbakeholdt kontantstrøm i FKV/TS er inkludert i postene «Andel FKV/TS og aksjeposter».

Eiendommer/prosjekter + kr 662 mill.

Verdiøkning skyldes i hovedsak leieøkning, drevet av KPIjustering for 2025 (oktober 2024–oktober 2025 tilsvarer 3,1 % KPI-økning), ferdigstilte prosjekter og helårseffekt fra tidligere ervervede eiendommer og en positiv utvikling i omsetningsbaserte leier fra hotell. Yieldnivåene i verdsettelsen er i hovedsak uendret fra i fjor.

Andel Pandox + kr 471 mill.

Verdiøkningen forklares av styrket svensk valuta ved verdsettelse av Pandox-investeringen i 2025. Verdsettelsen av Pandox baserer seg på substansverdi (EPRA NDV). Denne verdien ble SEK 188,31, en reduksjon på 1 % sammenlignet med fjoråret. En styrking av SEK på over 6 % bidrar imidlertid med en netto verdiøkning fra investeringen i Pandox.

Andel FKV/TS og aksjeposter + kr 1 427 mill.

Verdiøkningen skyldes i hovedsak realiserte gevinster og verdiøkning på investeringen i Scandic Hotels Group AB på kr 910 mill. samt verdiøkning knyttet til investeringen i Dalata Hotel Group PLC på kr 394 mill. (salg av børsnoterte aksjer i Dalata Hotel Group PLC og reinvestering i selskapet som tok det av børs). Resterende økning på kr 123 mill. forklares av økt verdi på investeringen i Aurora Eiendom AS og diverse felleskontrollert virksomhet.

Renteswaper/derivater – kr 35 mill.

De lange rentene svingte en del gjennom 2025, men avsluttet året omtrent på linje med foregående år. Derivatporteføljen hadde en verdiutvikling gjennom 2025 fra kr 327 mill. per utgangen av 2024 til kr 261 mill. per utgangen av 2025 (kr - 66 mill.), hovedsakelig forklart av kortere løpetid på selskapets derivater. Samtidig realiserte selskapet en gevinst på valuta derivat på kr 31 mill. i løpet av året.

Skatter – kr 90 mill.

Betalbare skatter utgjorde kr 22,5 mill. Samtidig steg verdien av utsatt skatt i balansen med kr 67,5 mill. Sistnevnte økning forklares i hovedsak av økt utsatt skatt som følge av positiv utvikling på eiendomsverdier. Den totale effekten av skatter er dermed - kr 90 mill.

Kontantstrøm før FKV/TS

Eiendommer/ prosjekter

Andel Pandox

Andel FKV/TS og aksjeposter

Verdijustert balanse per 31.12.2025

1) Verdsettelsen av eiendomsmassen er foretatt basert på yieldmetoden. Detaljene i verdsettelsen er gitt på side 106–107. Verdien av prosjekter utgjør kr 287 mill. per 31.12.2025 og består i hovedsak av gjenstående eindomsmasse (bygget «Drivhuset») i utviklingsprosjektet i Norbygata 16–18 (Urtegata 9).

2) Merverdi felleskontrollert virksomhet/tilknyttet selskap knytter seg hovedsakelig til eierandelen i Pandox AB og er merverdi utover akkumulert bokført resultat/verdiendring i eierperioden (fratrukket utbetalt utbytte). Merverdi i forhold til kostpris er betydelig høyere. Den verdijusterte eierandelen i Pandox AB er verdsatt basert på EPRA NDV (SEK 188,31 per aksje). Det er benyttet valutakurs per 31.12.2025 ved omregning til NOK. Investeringer i felleskontrollert virksomhet/tilknyttet selskap fremgår av note 7 til årsregnskapet.

3) Merverdi renteswaper, derivater og aksjeinvesteringer er kr 269 mill. Fratrukket regnskapsmessige periodiseringsposter på kr 72 mill. er netto verdijustering kr 197 mill.

4) Merverdi omløpsmidler knytter seg til aksjene i Scandic Hotels Group AB.

5) Herav minoritetsinteresser kr 112 mill. per 31.12.2025.

6) Verdijustert egenkapital fremkommer som forskjellen mellom anslått markedsverdi av selskapets eiendeler og gjeld. Den verdijusterte egenkapitalen etter avsatt utbytte og skatt er beregnet til kr 22 008 mill. per 31.12.2025. Korrigert for avsatt utbytte (+ kr 366 mill.) og minoritetsinteresser (- kr 112 mill.), er verdijustert egenkapital kr 22 262 mill. Dette tilsvarer kr 668,80 per aksje (kr 657,80 per aksje etter avsatt utbytte på kr 11,00 per aksje).

7) I verdijustert balanse utgjør latent skatt på eiendommene forskjellen mellom markedsverdi og skattemessig verdi, multiplisert med en kalkulatorisk skattesats. For Eiendomsspar er det benyttet en skattesats på 9 % for bygg inkludert tekniske installasjoner, og 0 % på tomt. For øvrig er det forutsatt at gevinst- og tapskontoen inntektsføres med 20 % per år.

8) Belåningsgrad eiendom = (rentebærende gjeld - gjeld med pant i noterte aksjer - kontantbeholdning)/verdi eiendommer og prosjekter.

9) Belåningsgrad aksjer = (gjeld med pant i noterte aksjer (Scandic Hotels Group AB)/markedsverdi av noterte aksjebeholdninger (Pandox AB og Scandic Hotels Group AB).

Hobo

Det lekne og kreative hotellkonseptet har allerede markert seg som et ettertraktet tilskudd til byens uteliv. Hotellets førsteetasje syder av kunst, konserter og ulike kulturarrangementer i tillegg til spennende mat- og drikkekonsepter.

I hjertet av Oslo

– Den enes suksess er alles suksess, sier Dag Svendsen, prosjektdirektør i Eiendomsspar. I så måte er nyåpnede Hobo et godt eksempel.

Da Hobo Hotel åpnet i oktober 2025, var det etter flere år med omfattende arbeider for å omskape de tre eiendommene Karl Johans gate 8 og Dronningens gate 23 og 25 til et hotell med særpreg.

Tradisjonsrike bygårder I 2019 gikk Eiendomsspar inn på eiersiden i eiendommene med henblikk på et fremtidig utviklingsprosjekt i samarbeid med daværende eier Mette Borge Eiendom AS. Lokalene på gateplan var på det tidspunktet utleid til diverse butikker og handelsforetak, de øvrige etasjene var i all hovedsak kontorer, som var gamle og krevende å drifte.

– Vi ønsket å nyttiggjøre hele den attraktivt beliggende bygningsmassen på best mulig måte. Ideen om et hotell kom allerede i en tidlig fase, forteller Dag Svendsen, prosjektdirektør i Eiendomsspar. I dag eier Eiendomsspar 63 prosent og Mette Borge Eiendom AS 37 prosent.

Unikt og attraktivt

Omfattende fundamenteringsarbeider ble satt i gang, i første omgang av Karl Johans gate 8, som er en særlig attraktiv hjørnegård midt i Oslos travleste handlegate. Parallelt ble det designet 181 rom i ulike formater basert på et ønske om å skape et unikt hotelltilbud i Oslo.

– For Strawberry, som allerede hadde syslet med tanken om å etablere storbykonseptet Hobo i Oslo, var vårt prosjekt midt i blinken, sier Svendsen. Vinteren 2023 ble kontrakten signert. Det ble også inngått en totalentrepriseavtale med Vedal AS, som allerede hadde vært inne i prosjektet i forbindelse med refundamenteringen.

Betydelig utbedring

Utbedringsarbeidene har vært omfattende og fremdriften til tider anstrengt, blant annet på grunn av setningsskader, råteskader og andre skader som skyldes elde. Det har hele tiden vært tett og god dialog mellom samarbeidspartnerne.

– Når vi velger samarbeidspartnere, er det nettopp det vi tenker at vi er; partnere. Vi sitter på samme side av bordet, gjennomfører og drar lasset sammen. Underveis i prosessen har vi funnet gode løsninger, og vi har klart å beholde den opprinnelige overleveringsdatoen. Det er vi stolte av. Vår filosofi er at den enes suksess er alles suksess. Teamene fra Vedal og Strawberry har vært ideelle når det gjelder å etterleve dette samarbeidsprinsippet, sier Svendsen.

Har truffet en nerve

Med stor innsats og betydelige investeringer har Hobo blitt det partene ønsket: Et lekent og annerledes hotell med spennende mat- og drikkekonsepter.

– Vi har tror på at vi har truffet en nerve av noe folk vil ha – Samtidig som vi får den ønskede avkastningen på det som tross alt har vært en betydelig investering, avslutter prosjektdirektøren.

Dag Svendsen Prosjektdirektør

Prosjektet

• Gårdeier: Eiendomsspar og

Mette Borge Eiendom AS

• Byggherre: Eiendomsspar

• Totalentreprenør: Vedal AS

• Interiør og design: Studio Aisslinger

• Arkitekt: Mellbye Arkitektur Interiør

• Leietaker: Strawberry

Historielinje Hobo

De tre bygårdene som utgjør Hobo Oslo, Karl Johans gate 8

samt Dronningens gate 23 og 25, har en lang historie som handels-, butikk- og kontorlokaler – og hotell. Her er et riss gjennom bygårdenes historie.

Karl Johans gate 8

Hotel de Scandinavie åpner på hjørnet av Dronningens gate og det som i dag er Karl Johans gate, tidligere Kirkestrædet. Eier er Søren Hansen, som i flere år har drevet høkervirksomhet (detaljhandel) i sentrum. Hotellet er et av byens første.

1838

2023

Strawberry signerer kontrakt

Denne sommeren blir kontrakten med Strawberry signert, etterfulgt av et tett og godt samarbeid om videreutvikling av hotellkonseptet Hobo. Det blir også inngått en totalentrepriseavtale med Vedal AS, som allerede har vært inne i prosjektet i forbindelse med refundamenteringen.

(Kilder: Oslobyleksikon.no, Byantikvaren Oslo kommune, Mette Borge Eiendom AS, bygg.no, vedal.no.)

Hotellet går med i storbrannen som herjer kvartalet. Bygården blir raskt gjenoppbygd i senklassisistisk stil, og i 1859 står det nye fireetasjes hotellet ferdig, drevet av Hansens svigersønn Christian August Smith. Adressen er nå Karl Johans gate 8.

Hotellets Restaurant Scandinavie blir et populært serveringssted, blant annet frekventert av Kristianiabohemen og byens kulturelite. Hans Jæger, Christian Krogh, Henrik Ibsen, Sigrid Undset, Edvard Munch og Knut Hamsun er alle hyppige gjester i etablissementet.

2022

Et omfattende arbeid med refundamentering begynner. I likhet med mange av de øvrige byggene i Kvadraturen står bygningsmassen delvis på leire. Det avdekkes betydelige utbedringsbehov, ikke minst setningsskader som i stor grad er forårsaket av underjordisk infrastruktur knyttet til tog- og tunnelbane. Karl Johans gate 8 og Dronningens gate 25 står i hovedsak på fjell, mens betongbygget Dronningens gate 23 er fundamentert på treflåter og har forskjøvet seg 18 centimeter. Det er også fukt og slitasje, blant annet i treverket i etasjeskillene. Refundamenteringen utføres av Vedal AS. Byggene er nå forankret med 70 nye jetpeler, først og fremst Karl Johans gate 8 og Dronningens gate 23 som tidligere ikke var pelet til fjell. 3 900 tonn med slam er kjørt bort, og mer enn 2 000 tonn forurenset alunskifer er fjernet fra tomten, blant annet for å gi plass til en 1 000 kvadratmeter stor kjeller under de tre bygningene.

2023–2025

Ombyggingen av de tre bygårdene skjer i tett samarbeid med Byantikvaren, Oslo kommunes faglige rådgiver for bevaring av arkitektonisk og kulturhistorisk verdifulle bygninger. Karl Johans gate 8 og Dronningens gate 25 er fredet, Dronningens gate 23 er oppført på kommunens liste over bevaringsverdige kulturminner. I Karl Johans gate 8 og Dronningens gate 23, som begge er murbygg med trebjelkelag i etasjeskillene, blir undersøkt av mykolog og utbedret bjelke for bjelke.

1858

1916

Familien Borge kjøper eiendommen. Da er det slutt for hotelldriften, men Restaurant Scandinavie fortsetter driften frem til 1975. Det ærverdige lokalet blir da bingohall, med dagbingo i første etasje, kveldsbingo i andre. De øvrige etasjene leies ut som kontorer.

Eiendomsspar kjøper seg inn

Eiendomsspar kjøper seg inn i de tre bygårdene med 50 prosent eierandel. Målet er allerede fra kjøpstidspunktet å utvikle bygningsmassen til et hotell i samarbeid med Mette Borge Eiendom AS. 2019

Etter omfattende og krevende restaurering og rehabilitering åpner Hobo dørene i oktober 2025. Med fokus på spennende mat- og drikkekonsepter, konserter, kunst og kultur, har byen fått et nytt og unikt hotell- og kulturtilbud.

Dronningens gate 23

Et seks etasjes betongbygg blir oppført av direktør Karl A. Pedersen, på folkemunne kalt KAP-gården. Bygården er tegnet av Arnesen og Arnesen og var tidligere en del av Frølichpassasjen, som åpnet i 1894. Gjennom årenes løp holder en rekke ulike virksomheter til her, blant annet kramboder, meieriutsalg, tobakksforretninger og frisører.

1927

Dronningens gate 25

Borge Eiendom kjøper også denne eiendommen. Dette er en murgård med tre etasjer oppført i senklassisistisk stil, en stilperiode som preger mange av bygårdene i Kvadraturen. Stikkord er pussede teglvegger, regelmessig fasadeinndeling og dekorative bånd i etasjeskillene.

2015

2015 Borge Eiendom kjøper

Dronningens gate 23, som da har betydelige setningsskader og er preget av fukt og slitasje.

Scandinavie i Karl Johans gate 8 i 1900. (Foto: Oslo museum)

Velkommen til Hobo

Med ulike mat- og drikkekonsepter, konserter, kunst og kreative workshops som drivende krefter er Hobo Oslo et annerledes og spennende tilskudd til byens hoteller.

– Hobo Oslo deler det samme kulturelle DNAet som Hobohotellene i Stockholm og Helsinki, med fokus på fellesskap og opplevelser for både hotellgjester og Oslos befolkning, sier hotelldirektør Wilhelm Hartwig.

Pulserende betamodus

Hobo er en del av Nordic Hotels & Resorts, Strawberrys gruppe av frittstående merkevarer. Filosofien er å være i konstant endring. Hotelldirektøren kaller det å være i betamodus; uredd, villig til å teste ut nye ideer, leken og nyskapende.

– Vi er i en bransje der mye handler om følelser. På Hobo ønsker vi at overnattingsgjester og folk som stikker innom opplever en imøtekommenhet som gir lyst til å tilbringe mer tid her, sier Hartwig. Den overordnede idéen er at huset skal pulsere og være mer enn bare et sted å overnatte. Det er brukt mye ressurser og kreativitet på å skape en førsteetasje som tilbyr noe unikt innen mat, drikke, kunst og kultur.

Lokalt samarbeid

Samarbeid med lokale aktører er en viktig del av hotellets merkevare. Det viser seg blant annet i valg av de ansattes uniformer, som er håndplukket på Europas bruktmarkeder av vintagebutikken Livid, en av mange lokale samarbeidspartnerne. Bærekraft og særpreg gjennomsyrer alle ledd.

– Det handler grunnleggende om å skape et sted der folk føler seg vel. Den fineste feedbacken jeg får, er fra mennesker som opplever at det er genuint fint å være her, at det er et sted de har lyst å komme tilbake til, sier Hartwig.

Målgruppe: Oslofolk

Og folk kommer tilbake. Kafeen og biblioteket benyttes til sosiale treff og kreativ co-working. På kveldstid fylles det opp i baren og i restaurantene. Målet er et hotell som syder av liv både på dag- og kveldstid.

– Våre mat- og drikkekonsepter er en viktig del av hotellets bærebjelke og retter seg vel så mye mot Oslos befolkning som mot overnattingsgjester. Det er en modig satsing, konkurransen i restaurant- og barbransjen i Oslo er hard. Vi har kjempetøffe krav på oss når det gjelder inntjening. Hobo er imidlertid så mye mer enn et overnattingssted, og vi tar nå en tydelig markedsposisjon i dette unike segmentet, poengterer Hartwig. Forventet omsetning er henholdsvis 50 og 80 millioner kroner fra mat/drikke og losji.

Engasjert gårdeier

Hotelldirektøren berømmer samarbeidet med Eiendomsspar og Mette Borge Eiendom.

– Jeg er takknemlig for å kunne samarbeide med en gårdeier som er kunnskapsrik, engasjert og genuint opptatt av å finne de beste løsningene i fellesskap. Resultatet er et pulserende og upretensiøst konsept med kvalitet i alle ledd. Nå gleder vi oss til fortsettelsen, sier hotelldirektøren.

Wilhelm Hartwig Hotelldirektør

Dette er Hobo

Hobo ble grunnlagt med mål om å være en kreativ smeltedigel for mennesker i alle aldre som er unge til sinns og konstant nysgjerrige. I en atmosfære av leken og særpreget design byr hotellkonseptet på autentisitet og genuin gjestfrihet.

Under mottoet «Go local – get global» samarbeider Hobo tett med lokale kunst-, kultur- og næringslivsaktører. I denne kulturelle smeltedigelen, med popup-klubber, ambulerende kunstutstillinger og releasefester, møtes lokale og internasjonale musikkelskere og kulturentusiaster til nyskapende opplevelser.

Hobo Oslo er designet med samme filosofi som Hobo i de andre Nordiske hovedstedene, med fokus på fellesskapsopplevelser knyttet til kunst og kultur, mat og drikke. Målet er at Hobo skal være et sted man skal ønske å «stikke innom», oppleve imøtekommenheten og ha lyst til å tilbringe tid.

Fargevalg og interiørdetaljer i de tre byggene som utgjør Hobo, blått, rødt og grønt, er inspirert av selve byen; de blå trikkene, havet, Rådhusets røde teglstein, det naturnære med parker, skog og friområder.

Hobo Oslo har 181 unike hotellrom og fire unike mat- og drikkekonsepter – i tillegg til et bredt og nyskapende tilfang av kunstog kulturarrangementer.

Et hotell er en bygning – Hobo er et fellesskap. Velkommen!

Resepsjonen

Lekenheten går som en rød tråd gjennom hotellet. Betongelementene i resepsjonsområdet er fylt med figurer og objekter kjøpt i byens brukt- og antikvitetsbutikker. Her selges også konseptuelle Hoboprodukter og gadgets signert lokale kunst- og næringslivsaktører.

Dedikerte

Hobos fire unike mat- og drikkekonsepter er like deler restaurant, kafé og bar. Serveringsområdene har et åpent kjøkken og en fremtredende bar som blander seg sømløst med utstillinger, konserter og popup-butikker. Og ikke minst: Dedikerte ansatte som bidrar til en vennlig og gjestfri atmosfære.

Portefølje og verdivurdering Velkommen til Hobo

Ta med bestevennen

På Hobo er alle velkommen, også firbeinte venner.

Biblioteket

Biblioteket er en del av den pulserende førsteetasjen, som er skapt for fellesskapsopplevelser med mat, drikke, kunst og kultur.

Avslappet atmosfære

Space By Café og resten av Hobos førstetasje har et pulserende miljø med fokus på blant annet co-working.

Her er det rom for å være sosial og kreativ over en kopp med god kaffe og en matbit.

Atriumet

Et innglasset atrium er bygget over det tidligere gårdsrommet, som i sin tid har vært parkering for både hester og biler. Atriumet føyer de tre bygningene sammen og er i dag både frokostsal og konsert- og kulturarena.

Korridorene

Røde, grønne og blå korridorer indikerer hvilken av de tre opprinnelige byggene man befinner seg i.

Tilbygg

Et nytt tilbygg er oppført i syvende etasje, tårndelen, med tre eksklusive hotellrom/suiter.

Portefølje og verdivurdering Velkommen til Hobo

Festen er her!

Live, lekent og levende!

I løpet av de tre første månedene var det rundt 50 ulike arrangementer på Hobo, blant annet konserter, DJ-kvelder, kreative workshops, quiz, bokbad, leseklubb og pilates.

Baren

Baren i atriet er en sømløs del av ambulerende utstillinger, konserter, workshops og andre arrangementer.

Et knippe blide ansatte

Hobos grunntone er gjestfri vennlighet og varme. De 80 håndplukkede ansatte fra mer enn 30 nasjoner bidrar med positiv og uredd energi og vilje til å prøve ut nye konsepter.

Fra tre bygg til ett

Det hele begynte med tre separate bygårder som er føyd sammen av kraftige og dekorative jernkonstruksjoner til et innglasset atrium.

Bærekraft gjennomsyrer det Svanesertifiserte hotellet. Mursteinene på endeveggen i atriet er gjenbruk. Maleriet er av Ilija Wyller.

Trappegangen

Den 160 år gamle trappegangen har fått et lekent løft.

Utbyggingen og utbedringene av de tre bygårdene som utgjør Hobo er gjennomført i tett samarbeid med Byantikvaren i Oslo.

Rommene

Hobo har 181 unike rom med plassbygde bad og unike funksjonelle løsninger – som pegg walls, modulære vegger med hull for fleksibelt oppheng.

Fargekodet

Rød, grønn og blå. De tre byggene som sammen utgjør Hobo har hver sin farge som en rød tråd i det lekne og unike designet. Mange av møblene er spesialdesignet for Hobo av tyske Studio Aisslinger.

Unikt

Grunnfargen i de tre byggene, rød, blå og grønn, går igjen i små og store designelementer, som flisene på rommene, tepper, korridorer og trappeløp.

Følg fargen, og du vet i hvilket av de tre byggene du befinner seg.

Finansiell informasjon

2025 var et godt år for Eiendomsspar. Leieinntekter, resultat og verdijusert egenkapital viste positiv utvikling.

Styret og Adm. direktør

SIGURD STRAY

– Adm. direktør

Sigurd Stray er utdannet siviløkonom med spesialisering i finans, og i tillegg har han en Bachelor i Eiendomsmegling. I 2024 ble han adm. direktør i Eiendomsspar AS og Victoria Eiendom AS. Sigurd startet som eiendoms- og utviklingsdirektør i selskapene i 2010, og var fra 2018 viseadm. direktør. Tidligere har han jobbet i Olav Thon Gruppen som eiendomssjef i syv år, og som porteføljeforvalter i DNB Investor i to år. Stray eier 224 918 aksjer i Eiendomsspar AS og 0 aksjer i Victoria Eiendom AS.

GISÈLE MARCHAND

Gisèle Marchand er utdannet siviløkonom fra Handelshøjskolen i København, og er i dag fulltids styrearbeidende. Hun har tidligere hatt topplederposisjoner i blant annet DNB ASA, Eksportfinans ASA og advokatfirma Haavind AS. Hun har vært styremedlem i Eiendomsspar AS siden 2012 og er også styremedlem i Victoria Eiendom AS. Marchand er også styreleder i Norgesgruppen Finans Holding AS, Boligbygg Oslo KF og Nationaltheatret AS. Hun er styremedlem i Selvaag Bolig ASA, NorgesGruppen ASA, og medlem i valgkomitéen i Entra ASA. Marchand eier 1 000 aksjer i Eiendomsspar AS og 0 aksjer i Victoria Eiendom AS.

Uavhengig i forhold til selskapet og ledelsen: Ja

Uavhengig i forhold til større aksjeeiere: Ja

ISABELLE G. RINGNES

Isabelle G. Ringnes har en bachelor i økonomi og ledelse fra BI og en Master of Science i medieledelse fra The New School i New York. Hun har vært styremedlem i Eiendomsspar AS siden 2024 og er også styremedlem i Victoria Eiendom AS. Ringnes er styremedlem i flere organisasjoner og har vært med å grunnlegge #Hunspanderer, TENK og Equality Check. Hun har blitt utnevnt til en av de 100 mest innflytelsesrike personene i nordisk teknologi. Isabelle G. Ringnes er en ettertraktet foredragsholder om teknologi og mangfold. Ringnes eier 9 241 aksjer i Eiendomsspar AS og 1 261 711 aksjer i Victoria Eiendom AS.

Uavhengig i forhold til selskapet og ledelsen: Ja

Uavhengig i forhold til større aksjeeiere: Nei

Christian Ringnes er utdannet siviløkonom fra HEC Université de Lausanne og Harvard MBA. Han har vært arbeidende styreleder i Eiendomsspar AS siden 2024 og er også styreleder i Victoria Eiendom AS. Han var adm. direktør i Eiendomsspar AS og Victoria Eiendom AS fra 1984 til 2024. Ringnes er styreleder i Pandox AB, C. Ludens Ringnes Stiftelse, Dermanor AS, Oslo Flaggfabrikk AS, Sundt AS, Tyns-Ring AS og Ringnes Holding AS. Ringnes eier 49 821 aksjer i Eiendomsspar AS og 1 560 760 aksjer i Victoria Eiendom AS. Ringnes med familie eier 77 529 aksjer i Eiendomsspar AS og 5 345 913 aksjer i Victoria Eiendom AS, tilsvarende 45,3 % av aksjene i Victoria Eiendom. Den allmennyttige stiftelsen C Ludens Ringnes Stiftelse, hvor Ringnes er styreleder, eier 6,4 % av aksjene i Victoria Eiendom AS.

Uavhengig i forhold til selskapet og ledelsen: Nei

Uavhengig i forhold til større aksjeeiere: Nei

CHRISTIAN RINGNES – Styreleder

ANDERS RYSSDAL – Styrets nestleder

Monica S. Salthella er utdannet siviløkonom fra University of London/Kings College med en Executive MBA i Strategisk Ledelse fra NHH. Hun jobber i dag i Saga Corporate FInance. Salthella har vært styremedlem i Eiendomsspar AS siden 2006 og er også styremedlem i Victoria Eiendom AS. Salthella har bred og lang styreerfaring fra både børs og ikke børsnoterte selskap samt lederposisjoner i næringslivet. Salthella eier 392 aksjer i Eiendomsspar AS og 147 aksjer i Victoria Eiendom AS.

Uavhengig i forhold til selskapet og ledelsen: Ja

Uavhengig i forhold til større aksjeeiere: Ja

Ragnar Horn har en BA fra Williams College, en MBA fra Harvard Business School, og er i dag privat investor. Han har vært styremedlem i Eiendomsspar AS siden 2002 og er også styremedlem i Victoria Eiendom AS. Horn er også styremedlem i en rekke private selskaper. Horn eier sammen med nærstående 55 970 aksjer i Eiendomsspar AS og 1 137 049 aksjer i Victoria Eiendom AS.

Uavhengig i forhold til selskapet og ledelsen: Ja

Uavhengig i forhold til større aksjeeiere: Nei

Jakob Iqbal er utdannet siviløkonom fra Handelshøyskolen BI, har AFA (Autorisert finansanalytiker) fra Norges Handelshøyskolen (NHH) samt AMP (Advanced management program) fra Harvard Business School. Han er i dag adm. direktør i Sundt AS hvor Christian Ringnes er styreleder. Iqbal har vært styremedlem i Eiendomsspar AS siden 2023 og er også styremedlem i Victoria Eiendom AS, Pandox AB og Equitile Investments, og medlem i valgkomitéen i Panoro Energy og Otello. Sundt AS eies 50 % hver av Helene Sundt AS og CGS Holding AS, som hver eier 2,3 % av aksjekapitalen i Eiendomsspar AS. Iqbal eier 0 aksjer i Eiendomsspar AS og 0 aksjer i Victoria Eiendom AS.

Uavhengig i forhold til selskapet og ledelsen: Ja

Uavhengig i forhold til større aksjeeiere: Nei

Anders Ryssdal er dr. juris, med møterett for Høyesterett. Han jobber i dag som forretningsadvokat i Oslo og er partner i Advokatfirmaet Glittertind AS. Ryssdal har vært styreleder i Eiendomsspar AS og Victoria Eiendom AS fra 2012 til 2024 og har vært styrets nestleder i Eiendomsspar AS og i Victoria Eiendom AS siden 2024. Han er formann i valgkomitéen i Orkla ASA, Wallenius Wilhelmsen Logistics ASA og Pandox AB. Han eier 2 717 aksjer i Eiendomsspar AS og 1 482 aksjer i Victoria Eiendom AS.

Uavhengig i forhold til selskapet og ledelsen: Ja

Uavhengig i forhold til større aksjeeiere: Ja

MONICA S. SALTHELLA

RAGNAR HORN

JAKOB IQBAL

Årsberetning

2025 var et godt år for Eiendomsspar. Verdijustert egenkapital er per 31.12.2025 beregnet til kr 669 per aksje, ved verdsettelse av Pandox-aksjen til substansverdi (EPRA NDV), en økning på 15 % fra fjoråret hensyntatt utbytte.

Resultat før skatt ble kr 2 346 mill., mot kr 793 mill. i 2024. Resultatforbedringen skyldes realiserte salgsgevinster fra salg av børsnoterte aksjeposter i Scandic Hotels Group AB og Dalata Hotel Group PLC, positiv utvikling i resultat fra det tilknyttede selskapet Pandox og felleskontrollerte virksomheter samt økning i resultat fra Eiendomsspar sin underliggende drift.

Likviditetsreserve utgjør kr 2 022 mill. (kr 1 803 mill.).

Styret foreslår et ordinært utbytte for 2025 på kr 366 mill., tilsvarende kr 11,00 per aksje (kr 10,50 per aksje). I tillegg ble det i desember 2025 besluttet og delt ut et ekstraordinært utbytte på kr 40,00 per aksje. 1)

Eiendomsmarkedet 2025 og i særlig grad første halvår var preget av USAs president Donald Trump. Uttalelser fra den amerikanske presidenten om blant annet toll, sikkerhetssamarbeid, pågående krig i Ukraina samt krig og konflikter i Midtøsten skapte svingninger i både aksje- og rentemarkeder, samt økt global usikkerhet. Den generelle markedsutviklingen gjennom andre halvår var mer stabil, blant annet drevet av enighet om handelsavtaler og fredssamtaler som reduserte usikkerheten i internasjonal økonomi og konfliktnivået i Midtøsten. De korte rentene fortsatte nedgangen gjennom året, noe som bidro positivt til konsumveksten. De lange norske rentene har derimot steget litt gjennom året, basert på mer positive forventninger til økonomisk vekst frem i tid. Internasjonalt var utviklingen i de lange rentene mer flat. Norge er, som en liten åpen økonomi, svært avhengig av den internasjonale økonomiske situasjonen og konkurransedyktige handelsbetingelser. Toll og økte handelsbarrierer mot USA har isolert sett begrenset betydning for norsk økonomi, mens tilgang og avgiftsnivå knyttet til handel med EU er viktig. Summen av disse forholdene utgjorde bakteppet for norsk økonomi og eiendomsmarkedet i 2025.

Norges Bank senket styringsrenten fra 4,50 % til 4,00 % i løpet av 2025. Til tross for rentenedgangen er rentenivået i Norge betydelig høyere enn for våre nærmeste handelspartnere (den europeiske sentralbanken hadde ved utgangen av 2025 en styringsrente på 2,00 % og den svenske sentralbanken på 1,75 %). Rentenedgangen i Norge forklares i hovedsak av at prisveksten har kommet ned fra de høye nivåene i etterkant av pandemien. Prisveksten i Norge er imidlertid fortsatt over inflasjonsmålet på 2,00 %. Arbeidsledigheten (NAV ledighet) så langt i år har holdt seg stabil på et lavt nivå (2,1 % per utgangen av 2025, en økning på 0,1 % fra inngangen til året). Med enighet om 4,40 % lønnsvekst i lønnsoppgjøret mellom LO og NHO for 2025, ble det solid reallønnsvekst. Kombina-

sjonen av fallende rentenivå og reallønnsvekst bidro til å styrke husholdningenes kjøpekraft.

Transaksjonsmarkedet

Etter et labert transaksjonsmarked i 2023, har markedet hentet seg inn de siste årene med en årlig vekst i transaksjonsvolum på 35 % i 2024 og 13 % i 2025. Transaksjonsåret 2025 startet rolig, preget av internasjonal uro, men med tiltakende aktivitet i andre halvår. Per utgangen av året var det registrert transaksjoner for ca. kr 90 milliarder. Den økte aktiviteten forklares blant annet av et godt finansieringsmarked og fallende renter, noe som igjen har bidratt til at det har vært lettere for kjøperne å møte selgernes prisforventninger.

Egenkapitaltunge aktører (pensjons- og livselskaper) har fortsatt å prege kjøpersiden av markedet. Denne trenden har vært særlig tydelig innenfor transaksjonene med lavest yield. Internasjonale aktører har utgjort en fallende andel av transaksjonsaktiviteten de siste årene og utgjorde kun ca. 10 % av markedet i 2025. På kjøpersiden forklares dette blant annet av den lave forskjellen mellom finansieringskostnad og avkastningskrav i Norge (yield-spread), sammenlignet med andre europeiske land. Segmentene kontor og logistikk utgjorde størst andel av transaksjonsvolumet i 2025, men segmentene bolig og særlig hotell hadde størst volumvekst i forhold til et normalår.

Utleie kontorlokaler

I løpet av 2025 ble det ferdigstilt 205 000 kvadratmeter kontorareal i Oslo/Asker/Bærum, et volum som ligger betydelig over gjennomsnittet på 150 000 kvadratmeter de siste årene. Construction City stod alene for over 84 000 kvadratmeter av den nye kontormassen. Til reduksjon kom 21 000 kvadratmeter konvertert til boligformål samtidig som markedet

absorberte 81 000 kvadratmeter kontorlokaler. Netto ga dette en økning i arealledigheten på 103 000 kvadratmeter til totalt 606 000 kvadratmeter.

Den største økningen i ledighet fant sted i Ytre Nord Øst Syd. Totalt står 6,2 % av kontormassen på nær 9,8 mill. kvadratmeter ledig ved utgangen av 2025. Svak vekst i kontorsysselsettingen og fortsatt effektivisering av arealbruken bidro til økende ledighet og begrenset etterspørselsvekst. Det usikre makrobildet som preget deler av året gjorde leietakerne mer avventende, og bidro til at utleieprosessene tok lenger tid enn de foregående årene. Ledigheten i sentrum er likevel fortsatt lav i et historisk perspektiv, mens den er høyere i randsoneområdene.

Kontorleieprisene i Oslo økte med 5,5 % gjennom 2025, opp fra 4,0 % året før, ifølge Arealstatistikk. Gjennomsnittsprisen på rapporterte kontorleieavtaler i 2025 var 3 060 kr/kvadratmeter/år. I løpet av året ble det signert 724 kontrakter på til sammen 708 500 kvadratmeter, en økning på 44 500 kvadratmeter sammenlignet med 2024. Dette nivået tilsvarer snittet de ti siste årene, men ligger under de høye signeringsvolumene fra 2022 og 2023.

En positiv prisvekst tross økende ledighet forklares av at prisveksten i stor grad er kostnadsdrevet. Inngåelse av nye leiekontrakter eller reforhandlinger medfører som regel oppgraderinger som, gitt prisveksten de senere årene, har en betydelig kostnadsside for gårdeier og derfor forutsetter høyere leie.

I 2025 ble i overkant av 50 % av utløpte leiekontrakter over 2 500 kvadratmeter reforhandlet med eksisterende leietakere. De tre siste årene har andelen reforhandlede kontrakter økt med over 10 % mot de foregående fem årene, blant annet på grunn av økte kostnader ved flytting.

Vår erfaring er at flere leietakere har et økt kostnadsfokus og er positive til å reforhandle eksisterende kontrakter med begrensede tilpasningskostnader, da det gir mulighet for noe lavere leiepris. Blant leietakerne som er på utkikk etter nye kontorarealer erfarer vi at arealer med sentral beliggenhet og med gode kvaliteter og tydelig ESG profil har størst etterspørsel.

Hotellmarkedet

Det norske hotellmarkedet var sterkt i 2025, og fortsatte med den gode veksttakten fra 2023 og 2024. Rombelegg for Norge endte opp 2,6 %, samtidig som snittprisen økte med 5,1 % sammenlignet med 2024. Dette ga en vekst i RevPar (gjennomsnittlig inntekt per rom) fra kr 837 i 2024 til kr 903 i 2025. Økningen i totale gjestedøgn gjennom 2025 ble i hovedsak drevet av vekst i utenlandske besøkende.

I Oslo økte RevPar med 10,5 % i 2025, som er høyere enn snittet for Norge. Økningen forklares av økning i belegg på 3,3 % samt en vekst i snittpris på 7,0 %. Oslo’s RevPar for 2025 på kr 1 130 representerer det nest høyeste nivået i Norge,

kun slått av Tromsø, der RevPar var kr 1 252 i 2025. Hotellmarkedet i Tromsø har vært attraktivt i flere år, men i 2025 var veksten mer moderat sammenlignet med fjoråret på grunn av ny kapasitet i markedet. Belegget gikk ned med 5,4 %, mens snittprisen økte med 9,9 %, noe som resulterte i en RevParøkning på 4,0 %. Bergen opplevde vekst i både etterspørsel og pris, med en økning i belegg på 4,1 % og snittpris på 4,4 %, som til sammen resulterte i en RevPar på kr 1 010 og en samlet vekst på 8,7 % i 2025.

Romkapasiteten i Norge økte med 1,2 % i 2025 og ligger nå på 67 642 rom tilgjengelig per døgn i henhold til Benchmarking Alliance. Kapasiteten i Kristiansand og Tromsø økte mest med henholdsvis 16,6 % og 7,3 %, mens Oslo hadde en moderat kapasitetsnedgang på 1,0 %. Ferie og fritid utgjør fortsatt det største kundesegmentet med 60,0 %, mens yrkesreiser og kurs/konferanse følger med henholdsvis 30,0 % og 10,0 %.

Varehandel

Gjennom 2025 steg omsetningen i detaljhandelen med 6,8 % (ekskl. bil og bensinstasjoner), sammenlignet med 2024. For kjøpesentrene var omsetningsveksten gjennom året på 3,8 %. Dersom man korrigerer for antall handelsdager var veksten på 4,2 %.

Omsetningsveksten var høyest innenfor segmentene spill og leker, butikkhandel med ur, gull og sølvvarer, netthandel og kosmetikk, som økte med henholdsvis 19,0 %, 18,0 %, 15,0 % og 11,0 % gjennom 2025. Bensinstasjoner var det svakeste segmentet med omsetningsfall på 8,0 %.

Boligmarkedet

Boligprisene i Norge og Oslo steg med henholdsvis 5,0 % og 3,4 % i 2025. Et rekordstort nedsalg av leieboliger, særlig i Oslo bidro til rekordomsetning av antall boliger. Totalt ble det solgt 9,4 % flere boliger i 2025 enn i 2024, noe som bidro til å dempe prisoppgangen noe. Fortsatt lav ferdigstillelse av nye boliger samt reallønnsvekst i befolkningen bidro til boligprisveksten.

Boligprisveksten i 2025 var høyest i Stavanger, Tromsø og Bergen med henholdsvis 14,0 %, 10,7 % og 9,9 % prisøkning, mens prisveksten i Oslo var mer moderat med en økning på 3,4 %.

Leieprisene for bolig i landets fire største byer steg med 5,4 % gjennom 2025 ifølge Storbyindeksen. Særlig høy var prisveksten i Stavanger, med 9,7 %. Oslo og Bergen hadde også en høy veksttakt og prisøkningen var på henholdsvis 6,3 % og 7,9 %. Prisveksten i leiemarkedet forklares av begrenset tilbudsside og høye finansieringskostnader for utleier.

Investeringer og salg

I løpet av 2025 ervervet Eiendomsspar Tryvannstårnet i Oslo og en fremtidig utviklingseiendom i Sandviken i Bergen. I til-

legg har Eiendomsspar økt sin eierandel med 11,9 % i selskapet som eier eiendommene Karl Johans gate 8, Dronningens gate 23 og 25. Ny eierandel er 61,9 % og selskapet inngår nå som en del av Eiendomsspar-konsernet. Total kjøpesum for eiendommene (Eiendomsspar sin andel) er kr 165 mill. I tillegg har Eiendomsspar inngått avtale om kjøp av leilighetsbygget Brinken 35 – Norderhovgata 10 i Oslo (Kampen Omsorg+). Gjennomføringen av sistnevnte eiendomskjøp avventer endelig avklaring på om Oslo Kommune skal utøve forkjøpsrett.

Et konsortium bestående av Pandox (91,2 %) og Eiendomsspar (8,8 %) («Konsortiet») gjennomførte oppkjøpet av det irske hotellselskapet Dalata Hotel Group PLC («Dalata»). Dalata eier og driver 56 hoteller, hovedsakelig i Irland og Storbritannia. I etterkant av oppkjøpet er Dalata tatt av børs i Irland. Etter en planlagt oppdeling av Dalata sin virksomhet vil Konsortiet sitte igjen med 31 egeneide hotelleiendommer, som vil bli leid ut på langsiktige omsetningsbaserte leieavtaler med garantert minimumsleie, til Scandic Hotels Group. Dalata sin hotellvirksomhet planlegges solgt til Scandic Hotels Group for EUR 500 mill.

I tillegg til investeringen i Konsortiet hadde Eiendomsspar også en direkte eierpost på 8,8 % i Dalata, ervervet gjennom 2024 og 2025. Eiendomsspar mottok, på lik linje med andre aksjonærer, oppgjør for sin aksjepost i Dalata den 21. november 2025 i forbindelse med at Konsortiet fullførte sitt oppkjøp. Kontantoppgjøret for Eiendomsspar sin del utgjorde kr 1 410 mill. og gav Eiendomsspar en regnskapsmessig gevinst på kr 450 mill. i 2025. Kontantoppgjøret fra aksjesalget ble benyttet til nedbetaling av Eiendomsspars gjeld knyttet til de solgte aksjene og til å styrke selskapets balanse.

Eiendomsspar sin direkte finansielle eksponering mot Dalata består per årsslutt 2025 kun av 8,8 % eierandel i Konsortiet. Investeringen i Konsortiet ble gjennomført i 4. kvartal med en kostpris på kr 1 392 mill. Eiendomsspar sin andel av fremtidig avkastning fra investeringen i Konsortiet vil bli inntektsført som finansinntekter i regnskapet.

For fullstendige detaljer om transaksjonen henvises det til publiserte børsmeldinger og informasjon på Eiendomsspars hjemmeside.

Eiendomsspar har solgt 14 705 883 aksjer i Scandic Hotels Group AB for SEK 85 per aksje, totalt SEK 1 250 mill. Salget medførte at Eiendomsspar sin eierandel i Scandic Hotels Group AB ble redusert med 6,836 % fra 14,997 % til 8,161 %. Salget gav Eiendomsspar en regnskapsmessig gevinst på NOK 760 mill.

Det felleskontrollerte selskapet Roglog AS (eierandel 44,7 %) har i løpet av året kjøpt eiendommene Lagerveien 16, Kanalarmen 22, Varabergmyra 2 og Luramyrveien 57 på Forus samt Fabrikkveien 17 i Sandnes. Total netto kjøpesum for eiendommene er kr 133,5 mill.

Eiendomsspar deltok i en nyemisjon og økte sin investeringsforpliktelse i det svenske unoterte eiendomsselskapet Hagabacken Fastighets AB fra SEK 25 mill. til SEK 39 mill. Så langt har Eiendomsspar innbetalt SEK 25,4 mill. av den totale investeringsforpliktelsen.

Selskapet har kjøpt 95 447 egne aksjer for en kjøpesum på kr 49 mill. og solgt 157 603 egne aksjer (incentivordning) til ansatte for en salgssum på kr 68 mill.

Resultatregnskap

Leieinntekt for Eiendomsspar-konsernet i 2025 ble kr 1 270 mill., mot kr 1 130 mill. i 2024. 50 % av leieveksten forklares av nylig ervervede eiendommer eller nybygg. 30 % av leieveksten forklares av økte omsetningsbaserte leieinntekter (fra hotell og restaurant). Resterende økning i leie er indeksregulering og nettoeffekten av diverse endringer i leieporteføljen.

Brutto driftsresultat ble kr 1 168 mill. (kr 1 032 mill.), etter annen driftsinntekt på kr 12 mill. (kr 7 mill.) og belastning av driftskostnad eiendommer/prosjekter med kr 114 mill. (kr 104 mill.). Salgsgevinster utgjorde kr 0 mill. (kr 30 mill.), rehabiliterings-

kostnad kr 129 mill. (kr 108 mill.), avskrivning kr 143 mill. (kr 125 mill.), nedskrivninger på eiendommer kr 210 (kr 0 mill.) og lønn og annen driftskostnad kr 145 mill. (kr 120 mill.). Dette ga et driftsresultat på kr 542 mill. (kr 710 mill.).

Resultat fra investering i felleskontrollert virksomhet ble kr 190 mill., mot kr - 43 mill. i 2024. Resultat fra tilknyttede selskaper ble kr 876 mill. (herav Pandox kr 825 mill.) mot kr 442 mill. foregående år. Pandox hadde positiv resultatutvikling hovedsakelig forklart av oppkjøpet av Dalata Hotels Group PLC og verdiøkning på selskapets eiendommer. Eiendomsspars finansinntekt utgjorde kr 1 417 mill. mot kr 189 mill. foregående år. Økningen forklares av realiserte salgsgevinster fra de børsnoterte investeringene i Scandic Hotels Group AB og Dalata Hotel Group PLC. Finanskostnad utgjorde kr 678 mill. (kr 504 mill.). Økningen forklares av økt rentebærende gjeld knyttet til investeringer i aksjer og eiendommer.

Selskapets kontantstrøm før skatt, hensyntatt underliggende kontantstrøm i felleskontrollert virksomhet og tilknyttet selskap, utgjorde kr 1 242 mill., mot kr 1 178 mill. i 2024. Kontantstrøm fra Pandox utgjorde omtrent halvparten av beløpet i både 2025 og 2024.

Balanse og likviditet Eiendomsspar-konsernets bokførte totalkapital var per 31.12.2025 kr 25 153 mill. (kr 23 180 mill.). Økningen skyldes i hovedsak aksjeinvesteringen i Konsortiet som i løpet av året kjøpte Dalata Hotel Group PLC, verdiøkning på det tilknyttede selskapet Pandox AB samt erverv av eiendommer og prosjektinvesteringer.

Samlet gjeld utgjorde kr 14 910 mill. (kr 13 755 mill.), hvorav kr 13 498 mill. (kr 12 314 mill.) var rentebærende. Gjennomsnittlig rente på innlånsporteføljen var ved årsskiftet 4,4 %, mot 4,6 % i 2024. 65 % av låneporteføljen er rentesikret, med en gjennomsnittlig gjenværende løpetid på 4,1 år. Eiendomsspars likviditetsreserve, inkludert langsiktige pantsikrede kreditt-

rammer utgjorde kr 2 022 mill. (kr 1 803 mill.). Selskapet har i tillegg lånepotensial gjennom ubelånte eiendommer.

Verdijustert egenkapital (inkl. minoritetsinteresser) er beregnet til kr 22 008 mill., etter avsatt utbytte på kr 366 mill. Dette gir en verdijustert egenkapitalandel på 59 %, som er uendret fra fjoråret. Verdijustert egenkapital per aksje (med tillegg av avsatt utbytte) er beregnet til kr 669 ved verdsettelse av Pandox-aksjen til substansverdi (EPRA NDV), en økning på 15 % fra fjoråret (hensyntatt utbytte). Eiendomsspar benytter nøkkeltallet EPRA NDV som basis for substansverdi på sine Pandox aksjer. Per årsslutt 2025 var EPRA NDV SEK 188,31 (SEK 189,80) og EPRA NRV SEK 227,01 (SEK 215,58). Dersom EPRA NRV hadde vært benyttet som substansverdi på Pandoxaksjen så hadde verdijustert egenkapital per Eiendomssparaksje vært kr 730 per årsslutt 2025.

For beregningen av verdijustert egenkapital, er det ved verdsettelse av Eiendomsspars eiendomsportefølje, benyttet et gjennomsnittlig avkastningskrav (netto yield) på 5,6 %, uendret fra i fjor.

Investeringen i Pandox Pandox har en aksjekapital bestående av 75 000 000 A-aksjer (ikke børsnotert – hver aksje har tre stemmer) og 108 849 999 B-aksjer (børsnotert – hver aksje har én stemme), totalt 194 603 000 aksjer. Eiendomsspar eier 37 314 375 A-aksjer og 10 950 826 B-aksjer, hvilket gir en økonomisk eierandel på 24,8 % og en stemmeandel på 35,7 %. Eierandelen i Pandox regnskapsføres basert på IFRS-regnskapet til selskapet, siden det ikke utarbeides regnskaper etter den norske regnskapsstandarden (NGAAP), som benyttes av Eiendomsspar.

Pandox sin «cash earnings» i 2025 utgjorde SEK 1 906 mill., mot SEK 1 955 mill. i 2024. Styrket svensk krone og transaksjonskostnader knyttet til oppkjøpet av Dalata (SEK 263 mill.) forklarer nedgangen på tross av positiv underliggende utvikling. Inntektene har vokst med 5 % i 2025, forklart av 2 %

Kontantstrøm

underliggende vekst og 3 % knyttet til porteføljeutvidelser herunder Dalata oppkjøpet hvor leieinntekter er innregnet fra 7. november 2025. De fleste av Pandox sine markeder har hatt positiv markedsutvikling og RevPar-vekst gjennom 2025. De danske og norske markedene kan vise til sterkest utvikling med henholdsvis 9 % og 8 % vekst i RevPar, mens Tyskland hadde svakest uvikling i RevPar med – 1 %. Det tyske markedet har vist en stadig bedre markedsutvikling gjennom andre halvår og tallene må sees i lys av at Tyskland arrangerte fotball EM i 2024 og derfor har sterke sammenligningstall.

I 2025 gjennomførte Pandox, i samarbeid med Eiendomsspar, sitt største oppkjøp noensinne ved kjøpet av Dalata Hotel Group PLC («Dalata»), Irlands største hotellselskap. Dalata ble tatt av børs i november 2025 og det pågår restrukturering av selskapet for å skille ut selskapets egeneide hoteller. Det er inngått avtale med hotelloperatøren Scandic om salg av hotellvirksomheten i Dalata for EUR 500 mill. I løpet av året har Pandox også fullført kjøpet av Radisson Blu Tromø samt Hotel Pullman i Køln og Elite Hotel Frost i Kiruna. Total kjøpesum for hotellene i Dalata og de tre enkeltinvesteringene er SEK 18 954 mill. Tidligere Hotel Hubert i Brussel er i løpet av året omklassifisert fra egen drift til leieavtale med hotelloperatøren Numa. Pandox har også solgt to mindre hoteller, henholdsvis Quality Winn i Gøteborg og Scandic Imatra for en total salgssum på SEK 136 mill.

Per årsslutt 2025 eide Pandox en portefølje på 193 hoteller, hvorav 116 hoteller utenfor Norden. Hotellene omfatter i alt 42 761 rom. Markedsverdien av hotellporteføljen var SEK 91,7 milliarder per 31.12.2025. Selskapet hadde per årsslutt 2025 en likviditetsreserve (inkludert langsiktige ubenyttede trekkrammer) på SEK 1,7 milliarder og en netto belåningsgrad (LTV) på 52,7 %.

Børskurs for Pandox-aksjen var SEK 203,00 ved årsskiftet, mot en underliggende substansverdi (EPRA NRV) på SEK 227,01 og (EPRA NDV) på SEK 188,31 per aksje. EPRA NDV inkluderer utsatt skatt som gjeld samt positiv/negativ markedsverdi på derivater i motsetning til EPRA NRV som ekskluderer disse postene.

Verdijustert egenkapital per aksje*/aksjekurs per 31.12 (kr)

Drift og utleie

Løpende drift av eiendommene har gått som normalt og vært tilfredsstillende også i 2025. Ledigheten i eiendomsmassen målt etter leieverdi er 1,9 % (2,7 %). Nedgangen i ledighetsnivået forklares i hovedsak av at tidligere byggeprosjekter er ferdigstilt og utleid i løpet av året. Ledighetsnivået er lavt i et historisk perspektiv. Gjennomsnittlig kontraktsløpetid i selskapets eiendommer er 7,7 år per utgangen av 2025 (7,6 år).

Prosjekter

Ved inngangen til 2026 har selskapet følgende større prosjekter under utvikling:

• Urtekvartalet, en av Oslo sentrums største utviklingseiendommer, med næringsbebyggelse på ca. 46 000 kvadratmeter fordelt på tre bygg og byggetrinn.

«Fabrikken» (17 000 kvadratmeter), ferdigstilt juni 2021 og leiet ut til Høyskolen Kristiania.

«Veksthuset» (24 000 kvadratmeter), hvor 17 000 kvadratmeter kontorlokaler ble overlevert leietaker Sweco i september 2024. Siemens Energy overtok 2 600 kvadratmeter kontorlokaler i 4. kvartal 2025. Byggets 1. etasje er utleid til personalrestaurant og diverse mindre leietakere, mens det fortsatt pågår utleie av ett mindre handelsareal.

«Drivhuset» (5 000 kvadratmeter), hvor 700 kvadratmeter ble ferdigstilt og overtatt av Siemens Energy 4. kvartal 2025. 3 800 kvadratmeter ferdigstilles i løpet av 2026 og overleveres til Flyktninghjelpen ved årsskiftet 2026/2027.

• Mack-Øst i Tromsø, en sentrumseiendom med regulert areal på 65 000 kvadratmeter. Det planlegges et multifunksjonsbygg (45 000 kvadratmeter) med hotell, konsertsal/kulturarena, servering og handel, bolig og kontor. Første byggetrinn (21 000 kvadratmeter) som omfatter hotell (utleid til Citybox Hotel), samt serverings- og handelsarealer, er igangsatt og forventes ferdigstilt medio 2027. Tromsø Museum, Universitetsmuseet skal lokaliseres på den sørlige delen av tomten (20 000 kvadratmeter) og vil bli solgt til Universitetet i Tromsø. Prosjektet eies sammen med Ludwig Mack AS.

Selskapet arbeider også med utvikling av et hotellprosjekt ved kaifronten i Svolvær, Lofoten, samt Økernveien 115 i Oslo (50 % eierandel i samarbeid med OBOS) og Tvetenveien 11 i Oslo. De to sistnevnte eiendommene er hovedsakelig boligprosjekter.

Bærekraft Eiendomsspar jobber aktivt for å redusere CO2-fotavtrykket og ressursforbruket i sine eiendommer og for å være en samfunnsansvarlig eiendomsaktør. Selskapet har egen miljøsjef og arbeider målrettet innenfor de tre bærekraftsdimensjonene definert av FN, «miljø og klima», «virksomhetsstyring», samt «sosiale forhold».

Regnskapsåret 2025 markerer slutten på selskapets bærekraftstrategi for perioden 2020–2025. Strategiens fokusområder har vært:

• klima og miljø

• ressursbruk

• trygge bygg og byrom

• vedlikehold som skaper verdi

• styringssystemer for kvalitet, bærekraft og interne retningslinjer

I løpet av 2020-2025 har Eiendomsspar gjennomført en rekke bærekraftstiltak og oppnådd sentrale bærekraftsmål. Blant de viktigste resultatene er:

• Miljøsertifiseringer: Av byggene Eiendomsspar forvalter er 15 eiendommer miljøsertifisert med BREEAM In-Use Very Good, mens to eiendommer er sertifisert med BREEAM NOR Excellent og et med BREEAM NOR Very Good. Målet var sertifisering av 3-5 bygg per år.

• Reduksjon i energiforbruk: Energiforbruket fra fellesanleggene i forvaltningsporteføljen er redusert med 20,7 % sammenlignet med basisåret 2019. Energireduksjonen er et resultat av aktiv energioppfølging, investeringer i grønne tiltak og optimalisering av drift. Målet var 20,0 % reduksjon innen 2025.

• Økt kildesortering: Kildesorteringsgraden av avfall i eiendomsporteføljen er økt fra 33 % i 2020 til 56 % i 2025. Forbedringen er oppnådd gjennom tiltak som etablering av flere avfallsfraksjoner og bedre merking i avfallsrommene samt informasjonskampanjer ovenfor leietakerne for å øke bevisstheten om å sortere riktig. Målet var kildesorteringsgrad på 55 % innen 2025.

• Solcelleanlegg er installert på syv eiendommer i Oslo, tilsvarende ca. 6 % av porteføljen målt i antall eiendommer. Anleggene utgjør totalt rundt 9 500 kvadratmeter og forventes å produsere 1,57 GWh grønn og fornybar energi årlig. Målet var installasjon i 5 % av porteføljen.

• Etablert energioppfølgingssystem (EOS): System for måling av energi, vann og avfall er etablert, inkludert leietakermålere for energibruk i eksklusive leieareal.

• Pilotprosjekter teknologi: Selskapet har igangsatt 21 pilotprosjekter innenfor ny teknologi (Proptech-løsninger), mot ett mål på 20.

• Leietakertilfredshet: Gjennom spørreundersøkelse (KGI) sendt til leietakerne for å måle leietakertilfredshet er det oppnådd gjennomsnittlig resultat på 71,7 poeng i strategiperioden, med en rekordscore på 76,9 poeng i 2025. Målet var > 55 poeng.

• ISO 14 001-sertifisering: Eiendomsspar har etablert og fått miljøledelsessystemet sitt sertifisert etter ISO 14001.

I løpet av 2025 har Eiendomsspar utarbeidet en ny bærekraftstrategi for 2026–2030 med økt ambisjonsnivå og tydelige styringsparametere. Sentrale mål for ny bærekraftsperiode er total energireduksjon på minimum 8 %, forbedring av energimerker (maks 20 % E, F og G), etablering av klimagassregn-

skap, og målbar økning av ombruksandel ved leietakertilpasninger. Ytterligere detaljer knyttet til Eiendomsspars nye bærekraftstrategi presenteres i årsrapporten på side 28–77.

Bærekraftslinkede lån, grønne lån og bærekraftslån utgjør en sentral del av selskapets finansieringsportefølje. Ved årsslutt 2025 utgjorde bærekraftig finansiering 70 % av selskapets totale låneportefølje.

I arbeidet med den nye bærekraftstrategien har administrasjonen hatt tett dialog med selskapets største bankforbindelser for å koordinere ambisjonsnivå og KPI-er med selskapets nye bærekraftslinkede låneavtaler (SLL). Selskapets nye bærekraftslinkede låneavtaler omfatter eksisterende låneengasjementer på om lag kr 8 600 mill., med mulighet til å innlemme ytterligere lån. Målnivåene i SLL-avtalene vil vurderes årlig mot de forhåndsdefinerte kriteriene. I tillegg har selskapet flere grønne lån på til sammen kr 850 mill. knyttet til eiendommer som oppfyller energimerke og miljøstandarder i tråd med bankenes rammeverk, og tre bærekraftslån i den Nordiske Investeringsbanken på totalt kr 1 275 mill.

Eiendomsspar-konsernet har i mer enn ti år bidratt med årlig økonomisk støtte på mellom kr 1,0–5,0 mill. til ulike veldedige formål innenfor miljøvern, nødhjelp og forskjønnelse av Oslo. I 2025 donerte Eiendomsspar i tillegg kr 10 mill. til Fritt Ukraina.

I forbindelse med åpenhetsloven har selskapet en arbeidsgruppe som utfører aktsomhetsvurderinger av ulike virksomhetsområder for å kartlegge risiko og eventuell negativ påvirkning på menneskerettigheter og anstendige arbeidsforhold i selskapets leverandørkjede. En redegjørelse for aktsomhetsvurderinger er tilgjengelig på selskapets hjemmeside (www. eiendomsspar.no).

Eiendomsspars visjon er å utvikle eiendommer som dekker dagens og morgendagens behov for leietakere, investorer og samfunnet. Selskapet skal være blant de ledende aktører innen bærekraftige løsninger og god eiendomsforvaltning. Ved å forvalte, drifte, vedlikeholde og utvikle eiendommer med lavt klimafotavtrykk og effektiv ressursbruk skaper Eiendomsspar verdier både for konsernet, for miljøet og for omgivelsene.

Finansielle risikoforhold

Selskapet er eksponert mot finansielle risiki som:

• refinansierings- og likviditetsrisiko

• valutarisiko

• renterisiko

• kredittrisiko

Eiendomsspar har som finansiell retningslinje å ha høy likviditetsreserve og god soliditet, samt lange låneavtaler med solide motparter. Dette sikrer evne til å finansiere nye kjøp, prosjektutvikling og drift samtidig som det gir fleksibilitet i forhold til refinansiering av selskapets sertifikatlån og annen gjeld ved forfall. Finansieringsklimaet strammet seg til etter koronaperioden, noe som resulterte i lån med kortere løpetider og økte marginer. Gjennom de to siste årene har obligasjons-

markedet og bankenes utlånsvilje bedret seg og er i dag velfungerende. Kr 3 661 mill. (24 %) av konsernets gjeld/lånerammer forfaller i 2026. Låneforfallene i 2026 er fordelt mellom flere lån og banker samt i obligasjons- og sertifikatmarkedet. Eiendomsspar forventer ikke at refinansieringen vil by på problemer. Per årsslutt er selskapets likviditetsreserve innenfor selskapets retningslinjer og det har ytterligere lånekapasitet i ubelånte eiendommer. Selskapet har god tilgang på kapital gjennom fem bankforbindelser samt obligasjons- og sertifikatmarkedet. Eiendomsspars refinansierings- og likviditetsrisiko vurderes å være begrenset.

Valutarisikoen i selskapet er knyttet til selskapets investeringer i Sverige, som hovedsakelig består av eierandelene i Pandox AB og Scandic Hotels Group AB, samt investeringen i Pandox Ireland Tuck Limited («Dalata Hotel Group PLC»). Selskapet er således eksponert for endringer i SEK/NOK og EUR/NOK, samt indirekte i valutaene DKK, CHF og GBP gjennom selskapenes utenlandske investeringer. Eierandelene i svenske aksjer har en netto bokført verdi på kr 10 113 mill. og i irske aksjer en netto bokført verdi på kr 1 392 mill. per 31.12.2025. Investeringen i Scandic Hotels Group er bokført til laveste verdi av kostpris og virkelig verdi. Endringer i valutakursen påvirker således ikke de bokføre verdiene, med mindre virkelig verdi er lavere enn kostpris. Investeringen i Dalata Hotel Group er bokført til kostpris og valutaeksponeringen er sikret ved valutaderivat inngått på investeringstidspunktet. Eierandelen i Pandox er omregnet til NOK basert på en SEK-kurs på 109,44 (kurs per 31.12.2025). Effekten av endringer i øvrige valutaer er betydelig mindre.

Sensitivitet valuta (mot 100 SEK/NOK per 31.12.2025), effekter i mill. kr

Valuta SEK/NOK

Effekt på resultat +/- 1 8

Effekt på egenkapital +/- 1 92

Selskapet er videre eksponert for endringer i rentemarkedet og benytter rentebytteavtaler for å redusere resultateffekten av renteendringer. Rentesikringsgraden vil variere over tid og er som nevnt ovenfor 65 % per 31.12.2025.

Sensitivitet rente, effekter i mill. kr

Rentekostnad med nåværende rentebinding +/- 1 % 47

Rentekostnad ved forandring av gjennomsnittlig rentenivå +/- 1 % 135

Kredittrisikoen i selskapet relaterer seg til leietakernes evne til å oppfylle sine forpliktelser. Det er selskapets oppfatning at leiekontraktsmassen er solid og veldiversifisert. Historisk sett har tap på krav vært meget begrenset og som regel under kr 1 mill. per år, inkludert korona-årene 2020 og 2021. Det bokførte tapet på krav ble kr 0,9 mill. i 2025, mens det ikke var tap i 2024. Fordringsmassen per årsslutt er vurdert og det ble ikke ansett nødvendig med ytterligere tapsavsetninger.

Styret og administrasjonen

Selskapets styre har, fra ordinær generalforsamling i mai 2025, bestått av Christian Ringnes (styreleder), Anders Ryssdal (styrets nestleder), Ragnar Horn, Monica S. Salthella, Gisèle Marchand, Jakob Iqbal og Isabelle G. Ringnes. Eiendomsspar har tegnet styreforsikring for sine styremedlemmer.

Eiendomsspar og Victoria Eiendom har felles administrasjon i henhold til særskilt etablert avtale om kostnadsfordeling. Administrasjonen er organisasjonsmessig plassert hos Eiendomsspar og avtalen løper med 12-måneders gjensidig oppsigelse.

Det er 42 ansatte i Eiendomsspar, hvorav fire deltidsansatte. Selskapet diskriminerer ikke mellom kjønnene. Av selskapets ansatte er 21 kvinner. Arbeidsmiljøet er godt. Sykefraværet i 2025 har vært 2,5 % og er over selskapets målsetning < 2 %. Sykefraværet inkluderer to langtidsfravær. Det har ikke vært personskader blant de ansatte i løpet av 2025.

Det er styrets vurdering at selskapet er vel rustet til å møte de muligheter og utfordringer eiendomsmarkedet vil by på i årene fremover.

Transaksjoner med nærstående Styret i Eiendomsspar vedtok i desember 2025 å videreføre selskapets aksjebaserte incentivordning for selskapets ansatte i en ny tre-års periode. Ordningen gir de ansatte muligheten til å kjøpe aksjer i Eiendomsspar, for et årlig beløp tilsvarende maksimalt en årslønn. Aksjene har tre års binding og selges til markedspris, fastsatt basert på Black-Scholes verdsettelsesmodell utarbeidet av ekstern rådgiver. I tillegg ble de ansatte tilbudt tilbakekjøp av aksjer til gjennomsnittlig omsetningskurs siste 45 dager før tegningsperiodens start. Årets tegningsrunde ble gjennomført 28.11.2025. Ansatte tegnet seg for 99 908 aksjer og solgte 447 aksjer, hvorav administrerende direktør Sigurd Stray kjøpte 17 738 aksjer og finansdirektør Jon Rasmus Aurdal kjøpte 12 416 aksjer.

Styret i Eiendomsspar har i tillegg solgt 38 463 aksjer til administrerende direktør Sigurd Stray og 19 232 aksjer til finansdirektør Jon Rasmus Aurdal, fra selskapets beholdning av egne aksjer. Aksjene har tre års binding og ble omsatt til markedspris fastsatt basert på Black-Scholes verdsettelsesmodell, utarbeidet av ekstern rådgiver. Sigurd Stray og Jon Rasmus Aurdal sin beholdning av Eiendomsspar-aksjer er henholdsvis 226 658 og 113 648 per 31.12.2025.

Eiendomsspar har solgt henholdsvis 3,5 % og 1,8 % av sin aksjepost i Roglog AS til administrerende direktør Sigurd Stray og finansdirektør Jon Rasmus Aurdal. Salgene er gjennomført på markedsmessige betingelser. Etter salget er Eiendomsspar sin eierandel i Roglog AS 44,7 %.

Eierstyring og selskapsledelse Eiendomsspar er opptatt av å ha høy tillit blant investorer, långivere og andre interessenter. Selskapet forsøker til enhver

tid å tilfredsstille markedets krav til finansiell rapportering, herunder gi relevant og pålitelig informasjon. Dette gjenspeiles blant annet i at Eiendomsspar har vunnet Farmandprisen for beste norske årsrapport – ikke børsnoterte selskap, en rekke ganger, sist i 2025 for årsrapporten 2024 samt for årsrapportene 2023, 2022, 2021 og 2020. I tillegg vant selskapet sølv i kategorien bærekraft for 2024 årsrapporten. Selskapet legger videre vekt på å ha gode styrings- og kontrollmekanismer og følger på de fleste områder anbefalingen for eierstyring og selskapsledelse, slik den er beskrevet i prinsippene nedfelt av Norsk Utvalg for Eierstyring og Selskapsledelse datert 28. august 2025.

Aksjonærforhold

Kursen til Eiendomsspar-aksjen steg fra kr 405 ved årets begynnelse til kr 590 ved årets slutt (+ 58 % hensyntatt utbetalt ordinært utbytte på kr 10,50 og ekstraordinært utbytte på kr 40,00 per aksje).

Eiendomsspar-aksjens børskurs (NOTC) ved årsskiftet utgjorde 88 % (i fjor 65 %), av beregnet substans, ved vurdering av Pandox-aksjen til substansverdi (EPRA NDV). Hvis man i stedet verdsatte Eiendomsspar-aksjen, med Pandox-aksjen til børskurs, ville tilsvarende forholdstall utgjøre 85 %. Eiendomssparaksjens substansverdi er beregnet av selskapet i tråd med samme metodikk som tidligere år.

I løpet av 2025 har Eiendomsspar kjøpt 95 447 egne aksjer til en verdi av kr 49 mill. I tillegg har selskapet solgt 157 603 egne aksjer til selskapets ansatte som del av selskapets incentivordning. Per årsslutt 2025 hadde Eiendomsspar 33 880 361 utstedte aksjer og selskapet eide 595 664 egne aksjer. Antall utestående aksjer per 31.12.2025 var således 33 284 697. Eiendomsspar har over 700 aksjonærer.

Styret fikk på den ordinære generalforsamlingen i mai 2025 fullmakt til å erverve inntil 10 % av selskapets aksjekapital, samt fornyet fullmakt til å foreta kapitalutvidelser ved fusjoner med andre selskaper. Fullmaktene gjelder til 30. juni 2026.

Utbetalt ordinært utbytte/foreslått utbytte per aksje (kr)*

Victoria Eiendom er Eiendomsspars hovedaksjonær gjennom eierskap av 56,3 % av selskapets utestående aksjer.

International Financial Reporting Standards (IFRS)

Det er ikke krav om at Eiendomsspar skal benytte de internasjonale regnskapsstandardene IFRS. Eiendomsspar anvender således regnskapslovens regler og norsk god regnskapsskikk ved utarbeidelse av regnskapet. Dette innebærer blant annet at direkte eide eiendommer, herunder eiendommer eid av felleskontrollert virksomhet, regnskapsføres til historisk kost fratrukket akkumulerte avskrivninger og nedskrivninger. Øvrige aksjer og andeler regnskapsføres til historisk kost, men nedskrives til markedsverdi, dersom den er lavere.

Investeringene i Pandox AB og Aurora Eiendom AS regnskapsføres basert på IFRS-regnskapene til selskapene, siden det ikke utarbeides regnskaper etter historisk kost. Av Eiendomsspars resultat før skatt på kr 2 346 mill. utgjør resultatbidrag fra Pandox kr 825 mill.

Det er merverdier i eiendomsporteføljen utover bokført verdi per 31.12.2025.

Redegjørelse for årsregnskapet Årsregnskapet er utarbeidet under forutsetning om fortsatt drift, jf. Regnskapslovens §4–5. Styret bekrefter at forutsetningen er til stede, jf. Regnskapslovens §3–3.

Styret og administrerende direktør i Eiendomsspar bekrefter etter beste overbevisning, at årsregnskapet for 2025 er utarbeidet i samsvar med gjeldende regnskapsstandarder og at opplysningene i regnskapet gir et rettvisende bilde av foretakets og konsernets eiendeler, gjeld, finansielle stilling og resultat som helhet, samt at årsberetningen gir en rettvisende oversikt over utviklingen, resultatet og stillingen til foretaket og konsernet, sammen med en beskrivelse av de mest sentrale risiko og usikkerhetsfaktorer foretakene i konsernet står overfor.

Hendelser etter balansedato

Det felleskontrollerte selskapet Roglog AS (eierandel 44,7 %) har kjøpt eiendommene Jakob Askelands vei 4 og Christian August Thorings veg 7 på Forus. Total netto kjøpesum for eiendommene er kr 91 mill.

Eiendomsspar har solgt en treårig put opsjon på Eiendomsspar-aksjer til administrerende direktør Sigurd Stray. Put opsjonen gir Sigurd Stray en rett til å selge opptil 90 000 Eiendomsspar-aksjer til Eiendomsspar i løpet av kommende tre års periode, til kr 530 per aksje. Opsjonsavtalen kan ikke overdras og en eventuell utøvelse av avtalen vil måtte skje ved fysisk overføring av aksjer. Opsjonspremien for put opsjonen er estimert til kr 1 026 667 og er betalt av Sigurd Stray ved overføring av 1 740 aksjer i Eiendomsspar.

Aksjene er vurdert til markedspris og opsjonsberegningen er fastsatt basert på Black-Scholes verdsettelsesmodell, med bistand fra ekstern rådgiver. Etter transaksjonen er Eiendomsspars beholdning av egne aksjer 597 404. Sigurd Stray sin beholdning av Eiendomsspar aksjer er 224 918.

Fremtidsutsikter

Eiendomsmarkedet

Renten er sentralbankenes viktigste virkemiddel for å forsøke å styre den økonomiske utviklingen og inflasjonen. De fleste vestlige sentralbanker, med unntak av Norge, senket styringsrentene gjennom 2024. Norges Bank avventet til 2025 og satte da ned renten i henholdsvis juni og september. Dette var de første rentesenkningene fra Norges Bank siden mars 2020. Fortsatt høy prisvekst og krig i Midtøsten har fått Norges Bank til å endre planene om videre rentekutt i 2026. Norges Bank forventer nå en styringsrente på 4,35 % ved utgangen av 2026. Gitt utsiktene til fortsatt vekst i norsk økonomi og prisvekst over Norges Banks inflasjonsmål, forventes norsk rentenivå å holde seg høyere enn for våre nærmeste handelspartnere. Faktorer som er relevante i forhold til utviklingen i norsk økonomi og prisvekst er, global økonomisk utvikling og pris/ etterspørsel etter norske eksportvarer, norsk tilgang/barrierer til handel med utlandet og om/hvordan krigen i Ukraina og Midtøsten avsluttes. Høy norsk reallønnsvekst, høy aktivitet i norsk økonomi, prisvekst over Norges Banks inflasjonsmål på 2 % og svak krone er faktorer som styrker behovet for økt rente i norsk økonomi.

Utfallsrommet for de nevnte forholdene er stort, og medfører større usikkerhet enn normalt knyttet til fremtidsutsiktene, særlig siden enkeltpersoners valg i større grad enn vanlig styrer markedsutviklingen. Basert på dette tror vi rentemarkedet i det korte bildet fortsatt kommer til å svinge. Gitt underliggende prisvekst, usikkerhet rundt fremtidige energipriser, samt begrenset behov for lavere rente i norsk økonomi, tror vi Norges Bank øker renten minst en gang i løpet av 2026 og at renten vil holde seg høyere enn tidligere forventet, over tid.

EUs omnibus regelverk som trådte i kraft i 2025 forenkler rapporteringskrav knyttet til bærekraft. Selv om rapporteringskravene lettes noe vil bærekraftige bygg fortsatt være mer attraktive for både investorer, leietakere og banker. Eiendomsaktørene står ovenfor betydelige investeringer i sine eiendomsporteføljer for å møte fremtidens krav. Fokus på lavere karbonavtrykk i byggeprosjekter og mer effektiv energibruk er bare noen av temaene som vil kreve mer av oss eiendomsaktører i tiden fremover.

Skattereglene i Norge setter sentrale rammer for eiendomsbransjen og særlig formuesbeskatningen har vært et mye omtalt tema i samfunnsdebatten gjennom de siste årene og i stortingsvalget 2025. For å sikre bredere støtte og mer forutsigbare regler har dagens regjering satt ned en skattekommisjon som søker å etablere et tverrpolitisk skatteforlik. Utfallet av kommisjonens arbeid skal presenteres medio 2026 og vil kunne ha konsekvenser for bransjen.

Kontormarkedet

Arealledigheten i Oslo sentrum er på et historisk lavt nivå (3,2 %). Dette tallet forventes å stige når de første departementene flytter til regjeringskvartalet våren 2026.

For inneværende år forventes det en ferdigstillelse av 127 000 kvadratmeter kontorarealer i Oslo/Asker/Bærum. Dette er en betydelig reduksjon sammenlignet med 2025, hvor det ble

ferdigstilt 205 000 kvadratmeter. Nybyggingsprosjektene i regjeringskvartalet (blokk A og D), Helsfyr Sprang og Campus Ullevål bidrar med den største økningen i 2026 med totalt ca. 91 500 kvadratmeter kontorareal.

I 2027 ligger det an til ferdigstillelse av 122 000 kvadratmeter kontorlokaler, hvor 81 000 kvadratmeter er igangsatt. Det foreligger flere potensielle rehabiliteringsprosjekter i Oslo sentrum som sannsynligvis vil bli realisert, blant annet som følge av at departementene flytter inn i det nye regjeringskvartalet.

Flere nybyggprosjekter ligger klare, men vil trolig ikke igangsettes før både betalingsvilje og etterspørsel bedres. Den gode tilgangen på fraflyttede arealer vil kunne bidra til å dempe etterspørselen etter ytterligere nybygg. Lønnsomheten i nye kontorprosjekter er utfordrende og nødvendig leie ligger over markedsleie i flere områder ettersom både bygge- og finansieringskostnader er høye. I tillegg bidrar det høye rentenivået til høye avkastningskrav. De siste årene har offentlige virksomheter vært den viktigste drivkraften for nye kontorprosjekter, men med tydelige mål om lavere miljøpåvirkning forventes offentlig sektor å være mer tilbakeholden med å igangsette nye byggeprosjekter fremover. På mellomlang sikt vil derfor igangsettingen avhenge av enten leieprisvekst, eller fallende avkastningskrav/rentekostnad.

Bedriftene forventer begrenset sysselsettingsvekst fremover, og leietakerne opprettholder fokus på effektivisering av arealbruken. Dette innebærer svak vekst i kontorkapasitet fremover. Sentrale eiendommer med gode kvaliteter vil likevel fortsatt være et knapphetsgode.

Kontormarkedet i 2025 fremstod mer nyansert enn tidligere år, og det forventes større forskjeller i prisutviklingen mellom attraktive og mindre attraktive kontoreiendommer fremover. Eiendommer med god beliggenhet, høy standard og riktige kvaliteter vil trolig oppleve en fortsatt positiv leieprisutvikling.

Eiere av utdaterte bygg i mindre etterspurte områder vil derimot møte økte utfordringer, og kan måtte akseptere lavere leiepriser for å få leiet ut. En nært forestående økning i ledige arealer i Oslo’s randsone vil kunne legge ytterligere press på leieprisen i disse områdene.

Hotellmarkedet

2025 har vært preget av beskjeden kapasitetsvekst i hotellmarkedet nasjonalt, og denne utviklingen forventes å fortsette i 2026. Noe ny kapasitet vil tilkomme i Oslo, Trondheim og Tromsø når planlagte prosjekter ferdigstilles i 2026 og 2027. Høye renter og byggekostnader bidrar fortsatt til å holde igjen utbyggingstakten og reduserer risikoen for betydelig overkapasitet i markedet.

Etterspørselen etter hotellrom forventes å forbli solid, særlig fra feriereisende, men markedet preges av mer selektive og kravstore gjester. Flere søker kvalitet fremfor kvantitet og legger større vekt på opplevelser, formål og helhet med reisen enn tidligere. Dette kommer til uttrykk gjennom trender som «whycations» omtalt av Hiltonhotellets trendrapport for 2026. Markedet opplever økt interesse for unike og landlige destinasjonshoteller med skreddersydde opplevelser, samt historiske

bygg med sjarm og særpreg. Mange reisende ønsker å ha «en historie å fortelle», ikke bare et sted å overnatte. Samtidig vokser interessen for, fenomener som «hotellshopping» der gjester på samme reise bor på flere hoteller i ulike nabolag for variasjon, reisemål inspirert av TV og film, samt lokasjoner som byr på kultur og idrettsarrangementer.

Sosiale medier – særlig TikTok og Instagram – har blitt viktige drivere for hva som blir populære reisemål, ettersom enkeltdestinasjoner raskt kan gå viralt. Mange reisende bruker også AI-verktøy i ferieplanleggingen. For å møte trendene arbeider hotellkjedene stadig mer segmentert med tydelige konsepter rettet mot ulike typer reisende og deres forventninger.

Per primo mars 2026 er forhåndsbestilling av hotellrom for Oslo på linje med samme tidspunkt i fjor. En sterkere krone i 2026 kan gjøre Norge relativt sett mindre attraktivt for internasjonale turister, mens det økte konfliktnivået i Midtøsten kan ha positiv effekt på Norge og Oslo som reisemål. Kommunenes kostnadsfokus kan også bremse yrkes- og konferansesegmentet, mens etterspørsel fra resten av næringslivet forventes å holde seg god. Turistskatten innføres tidligst fra 2027 og ventes derfor å ha begrenset effekt i 2026, men kan påvirke markedet på lengre sikt.

Varehandel

Med forventninger om fortsatt reallønnsvekst, som over tid har redusert husholdningenes reelle gjeldsbelastning, ligger det an til en styrking av husholdningenes kjøpekraft også i 2026. Forbruksveksten i varekonsum fra 2025 forventes å fortsette inn i 2026.

Innen netthandel er det en tydelig trend at veksten kommer hos de nettbutikker som har tilknyttet seg fysiske butikker, såkalte omnikanaler. Siden 2019 viser tall fra Virke at aktører med både nett og fysiske butikker har gått fra 37 % til 54 % markedsandel. Vridningen mot omnikanaler tydeliggjør at fysiske butikker fortsatt er en fordel i konkurransen om kundene. Aktører med gode omnikanalkonsepter som også klarer å være konkurransedyktige på konsept og pris forventes å bevare en god markedsposisjon fremover.

Ifølge NHOs medlemsundersøkelse for desember 2025 vurderer en større andel av handelsbedriftene markedssituasjonen som tilfredsstillende eller god sammenlignet med samme periode i fjor. Andelen som oppgir dårlig markedssituasjon, har blitt redusert fra 28 % til 21 %.

Etterspørselen etter etablerte og gode handelslokasjoner samt de beste og mest veldrevne kjøpesentrene forventes fortsatt å være god.

Boligmarkedet Fremtidsutsiktene for boligprisene i Norge tyder på at boligprisene i 2026 vil holde noenlunde samme veksttakt som 2025. Enkelte byer vil få en sterkere utvikling enn den nasjonale, hvor særlig Stavanger, Bergen, Tromsø og Oslo forventes å skille seg ut.

De viktigste driverne bak den forventede oppgangen, er lavt antall ferdigstilte nye boliger og god reallønnsvekst. Videre vil de to rentenedsettelsene fra 2025 bidra til lavere finansieringskostnader, mens en eventuell økning i renten vil ha motsatt effekt. Det ventes fortsatt videre nedsalg av utleieboliger som vil øke tilbudssiden og dermed dempe boligprisveksten noe, spesielt i Oslo.

Gitt at leieprisene har steget betydelig de siste årene, er det knyttet noe usikkerhet til utviklingen fremover. En kombinasjon av, økte byggekostnader, forventet reallønnsøkning, fortsatt begrenset tilføring av nye boliger samt nedsalget av utleieboliger, vil kunne føre til at leieprisene fortsetter å stige i 2026.

Eiendomsspar

Eiendomsspar er finansielt solid og har betydelig likviditetreserve. Selskapet er derfor godt rustet, både til å håndtere svakere markedsforhold og høyere renter, samt til å utnytte de muligheter som måtte by seg.

Anvendelse av årets overskudd

Eiendomsspar delte i fjor ut et ordinært utbytte på kr 10,50 per aksje og et ekstraordinært utbytte på kr 40,00 per aksje. For 2025 foreslår styret å øke det ordinære utbytte til kr 11,00 per aksje, totalt kr 366,1 mill.

Årsresultat for konsernet ble kr 2 347,8 mill. Årets overskudd i morselskapet, kr 1 620,2 mill. foreslås anvendt slik:

Ordinært utbytte (kr 11,00 per aksje) kr 366,1 mill. Overført til annen egenkapital kr 1 254,1 mill. Sum kr 1 620,2 mill.

Styret vil takke de ansatte for vel utført arbeid i 2025.

Oslo, 31.12.2025 / 26.03.2026

Christian Ringnes Styreleder

Anders Ryssdal Styrets nestleder

Ragnar Horn

Monica S. Salthella

Gisèle Marchand

Jakob Iqbal

Isabelle G. Ringnes

Sigurd Stray Adm. direktør

Regnskap og noter

Note 1 Regnskapsprinsipper 157

Note 2 Finansiell markedsrisiko 158

Note 3 Leieinntekt 158

Note 4 Driftskostnad eiendommer og prosjekter 158

Note 5 Varige driftsmidler 159

Note 6 Lønn og honorarer 159

Note 7 Investeringer i felleskontrollert virksomhet og tilknyttet selskap 161

Note 8 Annen finansinntekt og finanskostnad 162

Note 9 Skatter 162

Note 10 Resultat per aksje 163

Note 11 Investeringer i datterselskap 164

Note 12 Lån til felleskontrollert virksomhet og tilknyttet selskap 165

Note 13 Investeringer i aksjer og andeler 166

Note 14 Andre langsiktige fordringer 166

Note 15 Andre kortsiktige fordringer 166

Note 16 Markedsbaserte aksjer 166

Note 17 Egenkapital 167

Note 18 Andre avsetninger for forpliktelser 168

Note 19 Rentebærende gjeld 168

Note 20 Annen kortsiktig gjeld 169

Note 21 Hendelser etter balansedato 169 Revisjonsberetning 170

Resultatregnskap

Eiendomsspar AS

0,2 0,2 0,2

Leieinntekt

– Annen driftsinntekt

(0,1) (0,1) (0,1) Driftskostnad eiendommer og prosjekter (4)

(91,0) 0,1 0,1 0,1 Brutto driftsresultat 1

971,1 0,2 0,3 0,2 Salgsgevinst

Rehabiliteringskostnad

(99,0) (4,8) (5,2) (5,1) Avskrivning på varige driftsmidler (5)

Nedskrivning av varige driftsmidler (5)

(75,3) (78,9) (97,4) Lønn og annen driftskostnad (6)

(112,0)

(111,5) (79,8) (83,7) (102,2) Driftsresultat

1

931,7 486,6 405,0 Inntekt på investering i datterselskap –

(268,0) 45,3 130,0 Inntekt på investering i felleskontrollert virksomhet (7)

(43,1) (124,8) 121,0 192,5 219,5 Inntekt på investering i tilknyttet selskap (7)

(151,9) 134,2 166,0 169,6 Renteinntekt fra datterselskap – – –

1,5 1,8 0,6 Renteinntekt fra felleskontrollert virksomhet og tilknyttet selskap

13,6 173,1 1 399,0 Annen finansinntekt (8)

1,8

(270,1) (498,8) (594,3) Annen finanskostnad (8) (678,2) (504,4) (283,0) 584,1 482,8 1 627,2 Resultat før skattekostnad 2

792,8 523,5 (50,1) (30,2) (7,0) Skattekostnad (9) 2,0 (67,6) (106,5) 534,0 452,6 1 620,2 Årsresultat

Resultat per aksje (kr)

Tilordnet: Aksjonærer

Oslo, 31.12.2025 / 26.03.2026

Christian Ringnes Styreleder

Anders Ryssdal Styrets nestleder

Ragnar Horn

Monica S. Salthella

Gisèle Marchand

Jakob Iqbal

Isabelle G. Ringnes

Sigurd Stray Adm. direktør

12,6 11,0 6,4

Eiendeler

Anleggsmidler

Utsatt skattefordel

12,6 11,0 6,4 Sum immaterielle eiendeler

28,8 24,0 22,0

Tomter, bygninger og annen fast eiendom

Driftsløsøre, inventar, kontormaskiner og lignende

28,8 24,0 22,0 Sum varige driftsmidler

5 683,6 6 069,2 5 975,5

Investeringer i datterselskap

2 645,3 3 057,1 3 141,2 Lån til datterselskap

274,3 397,5 395,7

6 603,0 7 279,7 7 337,3

Investeringer i felleskontrollert virksomhet (7)

Investeringer i tilknyttet selskap (7)

22,9 9,8 16,9 Lån til felleskontrollert virksomhet og tilknyttet selskap (12)

507,2 29,1 1 435,8

Investeringer i aksjer og andeler (13)

85,8 93,4 111,8 Andre langsiktige fordringer

15 822,1 16 935,8 18 414,2 Sum finansielle anleggsmidler

15 863,5 16 970,8 18 442,6 Sum anleggsmidler

5,9 55,4 Andre kortsiktige fordringer

511,0 439,1 649,7 Lån til datterselskap

Gjeld

Utsatt skatt

66,2 37,9 Andre avsetninger for forpliktelser

66,2 37,9 Sum avsetning for forpliktelser

617,0 9 778,5 9 622,1 Gjeld til kredittinstitusjoner

67,2 67,2 Øvrig langsiktig gjeld

344,2 10 505,7 11 749,3 Sum annen langsiktig gjeld

Sertifikatlån

477,9 – Gjeld til kredittinstitusjoner

446,0 447,4 Annen kortsiktig gjeld

1 723,9 847,4 Sum kortsiktig gjeld

887,5 12 295,8 12 634,6 Sum gjeld

Kontantstrømoppstilling

Eiendomsspar AS

Kontantstrømmer fra operasjonelle aktiviteter

Kontantstrøm før skatt, inkl. felleskontrollert virksomhet

371,3 377,5 505,7 og tilknyttet selskap

Andel tilbakeholdt kontantstrøm i felleskontrollert virksomhet

og tilknyttet selskap

371,3 377,5 505,7 Kontantstrøm før skatt 2)

(27,4) (54,0) (28,5) Periodens betalte skatter

(31,3) 48,4 21,3 Endring i tidsavgrensninger/andre poster

312,6 371,9 498,5 Netto kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter

Kontantstrømmer fra investeringsaktiviteter

2,3 1,2 2,1 Innbetaling ved salg av varige driftsmidler

(11,9) (1,3) (5,0) Utbetaling ved investering i varige driftsmidler (473,1) (1 040,4) (640,3) – – – Utbetaling til rehabilitering (128,6) (108,2) (99,0)

673,5 15,1 2 749,0 Innbetaling ved salg av aksjer og andeler

(933,5) (2 179,5) (1 648,9) Utbetaling ved investering i aksjer og andeler (1

74,1 (283,4) (289,5) Inn-/utbetaling ved utlån/andre investeringer (netto)

(1

(743,0)

0,5 (195,5) (2 447,9) 807,7 Netto kontantstrøm fra investeringsaktiviteter

Kontantstrømmer fra finansieringsaktiviteter

4 508,8 3 606,2 6 701,0 Innbetaling ved opptak av langsiktig gjeld

450,0 1 374,0 177,6 Innbetaling ved opptak av kortsiktig gjeld

(2 871,3) (492,1)

3

4

(4 088,6) (2 459,1) (5 523,7) Nedbetaling av langsiktig gjeld (5 904,9) (2 464,1) (4 162,8) (650,0) (100,0) (1 055,0) Nedbetaling av kortsiktig gjeld (1 055,2) (100,3) (650,0)

29,6 25,4 67,6 Innbetaling ved salg av egne aksjer (17)

(97,6) (2,0) (49,3) Utbetaling ved kjøp av egne aksjer (17) (49,3) (2,0) (97,6) – – – Innbetaling fra minoritetsinteresser

– – – Utbetaling til minoritetsinteresser (19,3) (0,9) (3,7) (233,4) (331,6) (1 680,6) Utbetaling av utbytte (1 680,6) (331,6) (233,4) (81,2) 2 112,9 (1 362,4) Netto kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter (1

35,9 36,9 (56,2) Netto økning/(reduksjon) i bankinnskudd og kontanter (48,3)

81,8 117,7 154,6 Beholdning av bankinnskudd og kontanter per 01.01.

117,7 154,6 98,4 Beholdning av bankinnskudd og kontanter per 31.12. 1)

2 141,0 1 542,0 1 784,2 Ubenyttede langsiktige kredittrammer

2 258,7 1 696,6 1 882,6 Likviditetsreserve per 31.12.

4,8 4,5 6,0 1) herav inngår bundne skattetrekksmidler

Avstemming kontantstrøm før skatt 584,1 482,8 1 627,2 Resultat før skattekostnad

4,8 5,2 5,1 Avskrivning på varige driftsmidler (5)

– Nedskriving av varige driftsmidler (5)

2

(90,1)

2

(0,2) (0,3) (0,2) Salgsgevinster (0,2) (30,3) (467,0) (217,4) (110,2) (1 126,4) Gevinst/tap/nedskriving av aksjer m.v. (1 224,9) (64,2) (93,4)

– Rehabiliteringskostnad

Inntekt på investering i felleskontrollert virksomhet

– – og tilknyttet selskap (7) (1

– – Utbytte fra felleskontrollert virksomhet og tilknyttet selskap (7)

371,3 377,5 505,7 2) Kontantstrøm før skatt

Note 1 Regnskapsprinsipper

Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapsloven og god regnskapsskikk.

Konsolidering

Aksjer og andeler i datterselskap regnskapsføres etter kostmetoden i selskapsregnskapet og disse aksjer/andeler er eliminert i henhold til oppkjøpsmetoden i konsernregnskapet. Det innebærer at kostpris for aksjene er sammenholdt med datteselskapenes egenkapital på kjøpstidspunktet, hensyntatt forskjellen mellom regnskapsført utsatt skatt i datterselskapene og den verdi som er reflektert i transaksjonsprisen. Betalt merverdi utover verdi av egenkapitalen er fordelt på de enkelte eiendommer i samsvar med de verdibetraktninger som lå til grunn ved oppkjøpene, og avskrives etter de samme prinsipper som konsernets øvrige eiendomsmasse. Forskjellen mellom regnskapsført utsatt skatt i datterselskapene og den verdi som er reflektert i transaksjonsprisen, reverseres/resultatføres over tid som utsatt skattekostnad.

Interne transaksjoner, fordringer og gjeldsposter er eliminert i konsernregnskapet.

Investeringer i felleskontrollert virksomhet og tilknyttet selskap Aksjer og andeler i felleskontrollert virksomhet og tilknyttet selskap regnskapsføres etter kostmetoden i selskapsregnskapet og egenkapitalmetoden i konsernregnskapet.

Ved bruk av egenkapitalmetoden for felleskontrollert virksomhet og tilknyttet selskap som benytter andre regnskapsprinsipper, er regnskapene omarbeidet så langt dette er praktisk mulig. Resultatandel i utenlandsk virksomhet er omregnet til norske kroner ved bruk av gjennomsnittskurser.

Leieinntekt

Leieinntekter inntektsføres i takt med opptjeningen.

Aksjebasert incentivprogram

Aksjebasert betaling regnskapsføres til virkelig verdi på transaksjonstidspunktet. Selskapets aksjebaserte betaling gjøres opp i kontanter og er derfor regnskapsført som en forpliktelse. Forpliktelsen revurderes til virkelig verdi ved hver regnskapsavslutning. Endringer i forpliktelsen føres over resultatregnskapet.

Rehabiliteringskostnad

Kostnader for oppgradering av konsernets eiendommer blir i regnskapet henført til følgende grupper:

• løpende reparasjons- og vedlikeholdskostnader

• skattemessig utgiftsførbare rehabiliteringskostnader

• skattemessig aktiveringspliktige rehabiliteringskostnader

De to førstnevnte gruppene kostnadsføres i regnskapet, henholdsvis under postene «Driftskostnad eiendommer og prosjekter» og «Rehabiliteringskostnad», mens beløp i sistnevnte gruppe i utgangspunktet aktiveres i regnskapet. Det gjøres en vurdering av alle oppgraderinger for å sikre en fornuftig regnskapsmessig behandling.

Byggelånsrenter

Kostnad ved finansiering av nybyggingsprosjekter aktiveres i regnskapet.

Renter

Renteinstrumenter periodiseres på tilsvarende måte som renter på gjeld.

Sikringsbokføring/rente og valutaderivater

Selskapet benytter sikringsbokføring og utpeker sikringsobjekt og sikringsinstrument. Urealisert gevinst/tap på rente- og valutaderivater regnskapsføres ikke. Verdiendringene resultatføres når det underliggende sikringsobjektet påvirker resultatregnskapet.

Konsernbidrag

Konsernbidrag til datterselskap, med fradrag for beregnet skatt, føres som økt kostpris på aksjene. Konsernbidrag fra datterselskap inntektsføres samme år som det er avsatt i det enkelte datterselskap, såfremt dette representerer opptjent resultat i eierperioden.

Eiendommer

Eiendommer er oppført i balansen til anskaffelseskost (inkludert historiske oppskrivninger), redusert med akkumulerte regnskapsmessige av- og nedskrivninger.

Fordringer

Fordringer er oppført i balansen til den laveste verdi av anskaffelseskost og antatt virkelig verdi. Fordringer som forfaller senere enn ett år etter regnskapsårets slutt regnskapsføres som finansielle anleggsmidler.

Markedsbaserte aksjer

Markedsbaserte aksjer er oppført i balansen til den laveste verdi av anskaffelseskost og virkelig verdi.

Pensjoner

Selskapets pensjonsforpliktelser, direkte finansierte og fondsbaserte ytelsesplaner, vurderes til nåverdien av de fremtidige pensjonsytelsene som er opptjent på balansedagen. Selskapets pensjonsmidler vurderes til virkelig verdi. Netto pensjonsforpliktelser, det vil si differansen mellom nåverdien av pensjonsforpliktelsene og verdien av pensjonsmidler, er ført i balansen. Årets endring er ført som driftskostnad i resultatregnskapet.

Note 1 fortsetter

Planendringer amortiseres over forventet gjenværende opptjeningstid. Det samme gjelder estimatavvik som skyldes ny informasjon eller endringer i de aktuarmessige forutsetningene, i den grad de overstiger 10 % av den største av pensjonsforpliktelsene og pensjonsmidlene (korridor).

Skatt

Skattekostnaden i resultatregnskapet omfatter både periodens betalbare skatt og endring i utsatt skatt.

Utsatt skatt er beregnet på skatteøkende midlertidige forskjeller mellom regnskapsmessige og skattemessige verdier etter ut-

Note 2 Finansiell markedsrisiko

ligning av skattereduserende midlertidige forskjeller og underskudd til fremføring.

Utsatt skatt balanseføres til nominell verdi etter den skattesats som på balansedagen er vedtatt å gjelde for fremtidige perioder, med unntak av utsatt skatt i datterselskaper på oppkjøpstidspunktet, jf. prinsippnoten vedrørende konsolidering ovenfor.

Kontantstrømoppstilling Kontantstrømoppstillingen er utarbeidet etter den indirekte metoden.

Eiendomsspar er eksponert for svingninger i rentemarkedet. For å redusere denne risiko benytter selskapet rentebytteavtaler (kr 8 791,0 mill., hvorav kr 200,0 mill. utløper i 2026). Av konsernets samlede innlånsportefølje på kr 13 498,3 mill., skal 37 % rentereguleres i 2026.

Merverdi på rentebytteavtalene per 31.12.2025 utgjør kr 277,6 mill. (kr 326,6 mill.).

Note 3 Leieinntekt

Leieinntekt geografisk fordelt

Note 4 Driftskostnad eiendommer og prosjekter

kroner

Gårdeiers andel av felleskostnader mv.

Reparasjon- og vedlikeholdskostnad

Fremmede tjenster

Salgs- og utleiekostnad

*) I tillegg inngår eiendomsskatt for enkelte eiendommer på linjen ovenfor «Gårdeiers andel av felleskostnader mv.».

Note 5 Varige driftsmidler

Morselskap

Note 6 Lønn og honorarer

Lønnskostnader

inkl. arbeidsgiveravgift (2021–2024, kom ikke

(2024–2027)

Ytelser til ledende ansatte

Tidlligere adm. direktør Christian Ringnes hadde en pensjonsordning hvor det ble avsatt 34 % av bruttolønn, etter fradrag for innbetaling til den kollektive pensjonsordningen. Totalt opptjent pensjonsrettighet etter denne pensjonsordningen er regnskapsført som en forpliktelse i regnskapet, jf. note 18. Det er ytet lån til Sigurd Stray på kr 21 362 747 og Jon Rasmus Aurdal på kr 9 960 555. Lånene renteberegnes til normrente fastsatt av Skatteetaten. Det er stilt tilfredsstillende sikkerhet for lånene. For øvrig er det ikke ytet lån eller foretatt sikkerhetsstillelse til fordel for ledende ansatte. Det er ikke avtalt særskilt sluttvederlagsordning for adm. direktør.

Note 6 fortsetter

Aksjebonusordning

Alle som var ansatt per 06.05.2024, og som fortsatt er ansatt i Eiendomsspar, deltar i selskapets aksjebonusordning på følgende vilkår:

Antall syntetiske aksjer per ansatt

Tildelingstidspunkt 06.05.2024

Innløsningstidspunkt 06.05.2027

Innløsningskurs kr 420

Totalt er det utstedt 304 200 syntetiske aksjer. Maksimal verdi er begrenset til kr 507 000 per ansatt på innløsningstidspunktet 06.05.2027.

Pensjoner og pensjonsforpliktelser

Selskapet har en lukket ytelsespensjonsordning. Ordningen gir rett til definerte fremtidige ytelser. Disse er hovedsakelig avhengig av antall opptjeningsår, lønnsnivå ved oppnådd pensjonsalder og størrelsen på ytelsen fra folketrygden. Den kollektive pensjonsavtalen er finansiert ved fondsoppbygging organisert i et forsikringsselskap. Videre har selskapet en innskuddspensjonsordning. Selskapets pensjonsordninger tilfredsstiller kravene i lov om obligatorisk tjenestepensjon.

Periodens pensjonskostnad

Netto pensjonsmidler

Økonomiske forutsetninger

Ytelser til styret

Isabelle G. Ringnes

Det foreligger ikke opsjons- eller bonusordninger for styrets medlemmer. Det foreligger heller ikke pensjonsordninger eller sluttvederlagsordninger.

Det er ikke ytet lån eller foretatt sikkerhetsstillelse til fordel for styremedlemmer eller nærstående.

Ytelser til valgkomitéen

Anders Ryssdal, Jens Raanaas, Jan Gustav Thrane-Steen og Jens Chr. Mellbye har hver mottatt kr 35 000 i godtgjørelse for å være medlemmer i valgkomitéen.

Godtgjørelse revisor

Morselskap

Kroner

Lovpålagt revisjon

tjenester utenfor revisjon

Konsern

utenfor revisjon

Oppgitt honorar er etter fradrag for merverdiavgift.

Note 7 Investeringer i felleskontrollert virksomhet og tilknyttet selskap

115 Utvikling AS

felleskontrollert virksomhet

herav tilknyttet selskap

Alle selskapene har forretningskontor i Oslo, med unntak av Aurora Eiendom AS, Surnadal – F44 Holding AS, Tau – Pandox AB, Stockholm, Sverige – Roglog AS, Tau og Wild Bill AS, Sandnes.

1) Stemmeandel 50,0 %.

2) Stemmeandel 35,7 %.

3) Pandox AB (børsnotert på Nasdaq Stockholm OMX) og Aurora Eiendom AS avlegger regnskapene etter internasjonale regnskapsstandarder (IFRS). Det er ikke praktisk mulig å omarbeide andelen i disse virksomhetene til Eiendomsspar sine regnskapsprinsipper.

4) Bokført verdi av Pandox AB i morselskapet er kr 6 628,6 mill., hvorav kr 6 262,7 mill. tilsvarer bokført verdi av Pandox AB i konsernet da Eiendomsspar AS mottok avviklingsoppgjøret fra Eiendomsspar Sverige Holding AB den 30. desember 2019 (konsernkontinuitet), samt kr 366,0 mill. som er kostprisen på de aksjene Eiendomsspar AS ervervet i Pandox AB emisjonen i 2019 og 2024.

Note 8 Annen finansinntekt og finanskostnad

Annen finanskostnad

Note 9 Skatter

Skattekostnad

Konsern – utsatt skatt

Skatteeffekten av midlertidige forskjeller i konsernet er som følger per 31.12:

Kortsiktige poster

Kortsiktige fordringer

Kortsiktig gjeld

Avskåret rentefradrag til fremføring

Underskudd til fremføring (62,6) (0,3) (0,2)

Sum kortsiktige poster (70,7) (8,1) (10,6)

Sum utsatt skatt 680,6 684,5 644,9

Morselskap – utsatt skatt

Midlertidige forskjeller i morselskapet er som følger per 31.12:

Millioner kroner

Langsiktige poster Anleggsmidler

Kortsiktige poster

Beregning av utsatt skatt

per 31.12.

Morselskap – årets skattegrunnlag

Forskjellen mellom regnskapsmessig resultat før skattekostnad i morselskapet og årets skattegrunnlag er som følger:

skattefritt konsernbidrag

Gevinst/tap ved salg av aksjer og nedskrivning aksjer

forskjeller:

Note 10 Resultat per aksje

Antall utestående aksjer i Eiendomsspar AS utgjør 33 284 697 per 31.12.2025, jf. note 17. Gjennomsnittlig antall utestående aksjer i 2025 var 33 231 235 aksjer.

Årets resultat tilordnet aksjonærer (mill. kr)

Gjennomsnittlig antall utestående aksjer 33 231 235

aksje (kr)

Note 11 Investeringer i datterselskap

Millioner kroner

Eid av morselskapet

Akersgata 20 AS (tidligere Skræddergaarden AS)

Alfaset 1. industrivei 5 AS

Alna Park AS

Alnabrukvartalet AS

Caspar Storms vei 14 AS

C. Sundts gate 18 AS

Drammensveien 200 AS

Dronningensgate 40 AS

Eikenga 9-15 AS (tidligere VVS Huset Eiendom AS)

Eikenga 17 AS (tidligere VVS Huset Invest AS)

ES Hotellus AS

ES Vest AS

Fiskergata 46 AS

Folketeaterbygningen AS

Gabels gate 16 AS (tidligere Gabelshus AS)

Grand Hotel AS

Haraldrudveien 18 Holding AS

Haraldrudveien 40 AS

Hegdehaugsveien 27 AS

Hjalmar Johansens gate 12 AS

Hoffsveien 10 og 14 AS

Hoffsveien 4 AS

Holbergsgate 21 AS

Holbergs plass 1 AS (tidligere Holbergsplass Holding AS)

Holmenkollen Invest Eiendom AS

Holmenkollveien 119 AS (tidligere Holmenkollen Restaurant AS)

Jernbanetorget 4 AS

Karl Johans gate 3 AS (tidlligere Brødrene Johansen Eskefabrikk AS)

Karl Johans gate 33 AS (tidligere AS Magnusgården)

Karl Johans gate 6 AS

Karl Johans gate 8 AS 2)

Kjelsåsveien 161 AS

Klingenberggaten 4 AS

Kongsveien 15 AS

Mack Kvartalet AS

Micheletveien 59–61 AS

Norbygata Fabrikken AS (tidligere Urtegata 9 S1 AS)

Norbygata Holding AS (tidligere Urtegaten 9 Holding AS)

Parkveien 60 AS

Parkveien 64 AS

Professor Dahls gate 18-20 AS

Rådhuseiendommene AS

Rådhusgaten 23 AS

Smalvollveien 61-63 AS

Sommerrogaten 13–15 Tomt AS

Storgata 2-4-6 AS

Storgata 8 Oslo AS

Storgata 10 A Oslo AS

Storgata 10 B Oslo AS

Stortingsgata 14 AS (tidligere Renref AS)

Stortingsgaten 14-16 AS

Strømsveien 195–197 AS (tidligere Lille Alnabrukvartalet AS) 3)

Strømsveien 230 AS

Strømsveien 258 AS (tidligere Vollabygget AS)

Stubberudveien 8 AS

Millioner kroner

Tordenskiolds gate 8–10 AS

Tryvannstårnet AS (tidligere Hoffsveien 9 AS)

Tvet Holding AS

Verkseier Furulundsvei 9 Oslo AS

28–30 AS

Vestfjordgata 32-40 AS (tidligere Frikar AS)

Vollaveien 20 AS

Øvre Slottsgate 12 AS

Sum morselskap 5 975,5

Millioner kroner

Eid av datterselskap

AS

Oslo AS

18 AS

Kristiansvig AS 4)

Norbygata Drivhuset AS (tidligere Urtegata 9 S3 AS)

Norbygata Veksthuset AS (tidligere Urtegaten 9 AS)

Rosenkrantzgate 13 DA

Rosenkrantzgate 13 II AS

Storgata 4 Tromsø AS (tidligere Mack Stranda AS)

Strømsveien 223C-225B AS (tidligere Mandalsgadens Eiendomsselskab AS)

Tvet Bolig Holding AS

Tvetenveien 11 AS

Tvetenveien 11 Bolig AS

Tvetenveien 11 Borettslag 5)

Vollaveien 15-19 AS (tidligere Alnabru Næringspark AS)

1) Stemmeandel 58 %.

2) Eierandelen i Karl Johans gate 8 AS økte fra 50,00 % til 61.87 % i 2025 og selskapet ble et datterselskap.

3) Strømsveien 195-197 Eiendom AS er fusjonert med Strømsveien 195-197 AS i 2025.

4) Kristiansvig AS ble ervervet i 2025.

5) Tvetenveien 11 Borettslag ble stiftet i 2025.

Vika Oppstart 52 AS og Vika Oppstart 70 AS ble avviklet i 2025.

Note 12 Lån til felleskontrollert virksomhet og tilknyttet selskap

Millioner kroner

Utlån til F44 Holding AS

Utlån til Prisma Eiendom AS

Utlån til Roglog AS

Utlån til Økernveien 115 Utvikling AS

Note 13 Investeringer i aksjer og andeler

1) Totalt eierskap er 9,9 %, 5,1 % direkte og 4,8 % indirekte gjennom Charlius Germany Hotels Holding GmbH.

Sikringsbokføring og valutaderivater

Eiendomsspar har inngått en valutatermin for å sikre kontantstrømmen knyttet til investeringen i Pandox Ireland Tuck Limited. Sikringsavtalen er vurdert til å tilfredsstille kravene for sikringsbokføring. Selskapet skal levere MEUR 119,5 og motta MNOK 1 420,5 den 27.11.2026. Underliggende sikringsobjekt påvirker ikke resultatregnskapet. Verdiendringer er derfor ført direkte mot egenkapitalen med kr 30,5 mill. Se note 17.

Note 14 Andre langsiktige fordringer

Millioner kroner

Utlån til ansatte 1)

Netto pensjonsmidler, jf. note 6

Periodisert leieinntekt/forskuddsbetalte kostnader

Andre utlån

Sum

1) Utlån til ansatte forrentes til minimum normrente fastsatt av Skattedirektoratet.

Note 15 Andre kortsiktige fordringer

Millioner kroner

Kundefordringer

Andre fordringer

Forskuddsbetalte kostnader/opptjente renter

NOTE 16 Markedsbaserte aksjer

Konsern

Millioner kroner andel aksjer verdi verdi

Note 17 Egenkapital

Aksjekapitalen per 31.12.2025 er kr 211 752 256,25 fordelt på 33 880 361 aksjer à kr 6,25. Hver aksje har én stemme.

Millioner kroner

Morselskap

egne aksjer

Utbetalt utbytte på

Konsern

Note 17 fortsetter

Egne aksjer

Antall

Vederlag (mill. kr)

Aksjene er ervervet for senere å kunne benyttes til eventuell amortisering, incentivordninger, videresalg eller fusjon.

Aksjer eiet av styret og ledende ansatte (inkl. nærstående):

Aksjonær

Christian Ringnes

Anders Ryssdal

Ragnar Horn

Monica S. Salthella

Gisèle Marchand

Jakob Iqbal

Isabelle G. Ringnes

Sigurd Stray

Rasmus Aurdal

Note 18 Andre avsetninger for forpliktelser

1) Pensjonsforpliktelsen i morselskapet knytter seg til pensjonsordning for tidligere adm. direktør.

Note 19 Rentebærende gjeld

Den rentebærende gjelden fordeler seg på følgende valutasorter per 31.12.2025:

Avdrags-/forfallsstruktur langsiktig gjeld (konsern):

Gjeld til kredittinstitusjoner (pantelån)

1) Tilsvarende tall per 31.12.2024 var kr 0 mill.

Sikringsbokføring og rentebinding

Eiendomsspar benytter rentebytteavtaler for å sikre kontantstrømmene fra rentebetalingene på deler av konsernets innlån.

Sikringsavtalene er vurdert til å tilfredsstille kravene for sikringsbokføring og behandles som regnskapsmessig

Millioner kroner

Lån med rentebinding, mer enn ett år (rentebytteavtaler)

Lån uten rentebinding

Sum rentebærende gjeld

Andel med rentebinding, mer enn ett år

Vektet gjenværende løpetid (år) rentebinding

Effekten på rentekostnadene i resultatregnskapet grunnet rentebytteavtalene

Merverdi på rentebytteavtalene

Vektet gjenværende løpetid (år) lån

lånemargin

2)

2) Gjennomsnittlig total lånekostnad for konsernet hensyntatt flytende rentebasis, lånemargin og rentesikring.

Pantstillelser og sikkerhetsstillelser

Eiendommer med en bokført verdi på kr 10 438,9 mill. og aksjer (Scandic Hotels Group AB) med en bokført verdi på kr 930,7 mill. er pantsatt som sikkerhet for den rentebærende gjelden, samt kredittrammer.

Note 20 Annen kortsiktig gjeld

Note 21 Hendelser etter

balansedato

Det felleskontrollerte selskapet Roglog AS (eierandel 44,7 %) har kjøpt eiendommene Jakob Askelands vei 4 og Christian August Thorings veg 7 på Forus. Total netto kjøpesum for eiendommene er kr 91 mill.

Eiendomsspar har solgt en treårig put opsjon på Eiendomsspar-aksjer til administrerende direktør Sigurd Stray. Put opsjonen gir Sigurd Stray en rett til å selge opptil 90 000 Eiendomsspar aksjer til Eiendomsspar i løpet av kommende tre-års periode, til kr 530 per aksje. Opsjonsavtalen kan ikke overdras og en eventuell utøvelse av avtalen vil måtte skje ved fysisk overføring av aksjer. Opsjonspremien for put opsjonen er estimert til kr 1 026 667 og er betalt av Sigurd Stray ved overføring av 1 740 aksjer i Eiendomsspar.

Aksjene er vurdert til markedspris og opsjonsberegningen er fastsatt basert på Black-Scholes verdsettelsesmodell, med bistand fra ekstern rådgiver. Etter transaksjonen er Eiendomsspars beholdning av egne aksjer 597 404. Sigurd Stray sin beholdning av Eiendomsspar aksjer er 224 918.

Eierstyring og selskapsledelse

Eiendomsspars prinsipper for god eierstyring og selskapsledelse skal styrke tilliten til selskapet og bidra til størst mulig verdiskapning over tid, til beste for aksjeeiere, långivere, ansatte og andre interessenter. Det skal være en klar rolledeling mellom aksjeeiere, styre og daglig ledelse.

1) Redegjørelse for eierstyring og selskapsledelse

Gjennom god eierstyring og selskapsledelse ønsker styret å sikre et godt tillitsforhold mellom Eiendomsspar, aksjeeiere og andre interessenter. Selskapet evaluerer hvert år prinsippene for eierstyring og selskapsledelse og gjennomføringen av dem i konsernet.

Eiendomsspar følger på de fleste områder anbefalingene for eierstyring og selskapsledelse («anbefalingen»), slik de er beskrevet i prinsippene nedfelt av Norsk Utvalg for Eierstyring og Selskapsledelse, datert 28. august 2025. Eiendomsspars redegjørelse om eierstyring og selskapsledelse er strukturert etter punktene i anbefalingen. Eventuelle avvik fra anbefalingen er omtalt i det enkelte punkt.

Avvik fra anbefalingen: Ingen.

2) Virksomhet

Selskapets generelle formål er investeringsvirksomhet, tjenesteyting, handel og produksjon og alt som dermed står i forbindelse, jf. selskapets vedtekter § 3. Mer konkret søker Eiendomsspar å maksimere verdiene for aksjonærene (verdijustert egenkapital per aksje) ved besittelse og utvikling, samt kjøp og salg av fast eiendom, både direkte og indirekte gjennom felleskontrollert virksomhet, tilknyttede selskap og aksjeinvesteringer.

I 2020 utarbeidet Eiendomsspar en ny bærekraftstrategi for perioden 2020–2025, med definerte målsetninger, for å sikre at bærekraftsarbeidet er en integrert del av selskapets verdiskapning.

I løpet av 2025 har selskapet jobbet målrettet for å nå målene i bærekraftstrategien. Bærekraftige lån utgjør nå 70 % av selskapets totale rentebærende gjeld. I tillegg har selskapet redusert energiforbruket i eiendomsporteføljen med 21 % (sammenlignet med referanseåret 2019), økt kildesorteringsgrad på avfall til 56 % (mot 51 % året før) samt etablert solcelleanlegg på et av selskapets eiendommer (1 400 kvm solceller med estimert produksjon på 250 000 kWh per år). Eiendomsspar har gjennom året også oppnådd BREEAM In-Use Very Good sertifisering på to av selskapets eiendommer, samt oppnådd BREEAM NOR Excellent sertifisering på et nybygg. De nevnte bærekraftstiltakene bidrar til reduserte kostnader. Eiendomsspar har gjennom mange år bidratt til utviklingen av bybildet i Oslo gjennom donasjoner og offentlige utsmyk-

ninger. I mer enn ti år har konsernet bidratt med årlig økonomisk støtte på mellom kr 1,0–5,0 mill. til ulike veldedige formål. I 2025 donerte Eiendomsspar i tillegg kr 10 mill. til Fritt Ukraina.

Styret i Eiendomsspar følger aktivt opp kravene til god eierstyring og selskapsledelse. Strategi og finansielle retningslinjer er fast årlig tema på styrets agenda. Status på finansielle mål og nøkkeltall rapporteres kvartalsvis til styret. Selskapets strategi og mål/måloppnåelse samt risikoarbeid er nærmere beskrevet på side 19–23 i årsrapporten.

Eiendomsspars visjon og viktigste målsettinger samt innsats og mål innenfor bærekraftsområdet (måloppnåelse bærekraftsperioden 2020-2025), er nærmere beskrevet på side 18 og 28–77 i årsrapporten.

Avvik fra anbefalingen: Ingen.

3) Selskapskapital og utbytte

Eiendomsspars verdijusterte egenkapital utgjorde kr 22 008 mill. per 31.12.2025, tilsvarende en verdijustert egenkapitalandel på 59 %. Den verdijusterte egenkapitalandelen er uendret fra foregående år og innenfor selskapets finansielle mål.

Eiendomsspar har, over en meget lang periode, fulgt en konsistent aksjonær- og utbyttepolitikk. Det er selskapets mål at aksjonærene over tid skal oppnå en konkurransedyktig avkastning på sine aksjer gjennom en kombinasjon av verdistigning og utbytte. Gjennomsnittlig årlig avkastning per aksje har fra 1984 vært 16 % p.a. (hensyntatt utdelt utbytte). Det er selskapets målsetting å føre en forutsigbar utbyttepolitikk, med en jevn og stabil økning i ordinært utbytte per aksje. Styret har for 2025 foreslått et ordinært utbytte på kr 11,00 per aksje, mot kr 10,50 per aksje året før. I tillegg har selskapet i løpet av året utbetalt et ekstraordinært utbytte på kr 40,00 per aksje.

Styret fikk på ordinær generalforsamling 06.05.2025 fullmakt til å erverve inntil 10 % av selskapets aksjekapital, i prisintervallet NOK 1 og NOK 10 000. Fullmakten gjelder til 30.06.2026. Bakgrunnen for fullmakten er tilbakekjøp som ledd i, amortisering, incentivordninger, videresalg eller fusjon. Styret vil på generalforsamlingen 11.05.2026 foreslå at fullmakten blir fornyet til 30.06.2027, i prisintervallet NOK 1 og NOK 10 000. Selskapets beholdning av egne aksjer var 595 664 per 31.12.2025.

Selskapets styre har løpende hatt fullmakt til forhøyelse av selskapets aksjekapital ved fusjoner med andre selskaper med samlet verdi på kr 40 000 000, fordelt på inntil 6 400 000 aksjer á pålydende kr 6,25. Aksjonærenes fortrinnsrett til tegning av aksjer er fraveket i fullmakten. Styret vil på generalforsamlingen 11.05.2026 foreslå at fullmakten blir fornyet til 30.06.2027.

Avvik fra anbefalingen: Ingen.

4) Likebehandling av aksjeeiere og transaksjoner med nærstående

Selskapet har én aksjeklasse og hver aksje har én stemme. Dersom eksisterende aksjeeieres fortrinnsrett ved kapitalforhøyelser fravikes med bakgrunn i fullmakten nevnt i punkt 3, vil begrunnelsen offentliggjøres via Euronext NOTC sitt meldingssystem for unoterte selskaper.

Selskapets transaksjoner i egne aksjer skal søkes foretatt til den kurs eller nær den kurs som fremkommer på unotertlisten til Euronext NOTC. På selskapets hjemmeside er det publisert retningslinjer for kjøp av egne aksjer. Transaksjoner med nærstående søkes foretatt til markedsverdi. Selskapet har retningslinjer som sikrer meldeplikt for styremedlemmer og ledende ansatte hvis de direkte eller indirekte har en vesentlig interesse i avtaler som inngås av selskapet.

Styreleder i Eiendomsspar/Victoria Eiendom, er hovedaksjonær i Victoria Eiendom, som har felles administrasjon med Eiendomsspar. Styreleder eier 49 821 aksjer i Eiendomsspar (0,1 % av utestående aksjer). I Victoria Eiendom kontrollerer han sammen med nærstående 5 345 913 (45,3 % av utestående aksjer). Administrerende direktør eier 224 918 aksjer i Eiendomsspar (0,7 % av utestående aksjer). Det er vedtatt en felles investeringsstrategi for Eiendomsspar og Victoria Eiendom, som innebærer at Victoria Eiendom vil være hovedeier i Eiendomsspar og at fremtidige investeringer innenfor selskapenes hovedområde (større kontor- og hotelleiendommer) skal kanaliseres til Eiendomsspar.

Avvik fra anbefalingen: Ingen.

5) Fri omsettelighet

Det foreligger ikke forkjøpsrett ved eierskifte av selskapets aksjer. Transport av aksjer skal, for å ha gyldighet overfor selskapet, godkjennes av styret.

Aksjer som overdras til ny eier gir ikke stemmerett før det er gått fire uker etter at ervervet er meldt til selskapet.

Avvik fra anbefalingen: Godkjennelse av styret ved aksjeoverdragelser, samt stemmerett først etter fire uker.

6) Generalforsamling

Eiendomsspar søker å legge til rette for at flest mulig aksjeeiere kan utøve sine rettigheter ved å delta i generalforsam-

lingen og kunne avgi stemme, og at generalforsamlingen blir en effektiv møteplass for aksjeeiere og styret. Selskapet har lagt til rette for at aksjeeiere, som ikke kan være til stede på generalforsamlingen, kan avgi fullmakt med stemmeinstruks eller møte ved fullmektig. Det er utarbeidet egne fullmaktsskjema for disse formålene. Innkalling og saksdokumenter til generalforsamlingen er tilgjengelige på konsernets hjemmeside senest 14 dager før generalforsamlingen.

Styret, valgkomitéen og revisor er til stede i generalforsamlingen. Møteleder velges av generalforsamlingen. Styremedlemmer på valg velges hver for seg.

Avvik fra anbefalingen: Ingen.

7) Valgkomité

Eiendomsspar har en valgkomité, hvis oppgave er å være i dialog med selskapets aksjonærer, samt gjøre egne undersøkelser med tanke på å foreslå kandidater til styret. Valgkomitéen består av fire medlemmer, som velges av generalforsamlingen blant selskapets aksjonærer, jf. vedtektenes § 6, andre avsnitt. Styreleder er medlem av valgkomitéen. For øvrig er valgkomitéens medlemmer uavhengig av styret og ledende ansatte. Kontaktinformasjon til valgkomitéens leder er tilgjengelig på selskapets hjemmeside. Generalforsamlingen fastsetter komitéens godtgjørelse.

Valgkomitéen foreslår også honorar til styrets medlemmer. Aksjonærer som ønsker å levere inn forslag til valgkomitéen, kan gjøre dette per e-post til jens.b.raanaas@pals.no eller per post til Eiendomsspar AS, Postboks 1350 Vika, 0113 Oslo.

Avvik fra anbefalingen: Styreleder er medlem i valgkomitéen.

8) Styrets sammensetning og uavhengighet

Styret er sammensatt slik at det kan ivareta aksjonærfellesskapets interesser og selskapets behov. I henhold til vedtektenes § 6, første avsnitt skal selskapets styre bestå av tre til syv medlemmer, etter generalforsamlingens beslutning. Valgperioden er to år. Styreleder velges av generalforsamlingen. Selskapet har ikke bedriftsforsamling.

Nåværende styre består av syv medlemmer. Styremedlemmer oppfordres til å eie aksjer i selskapet. Styremedlemmene og deres aksjeeie er nærmere omtalt på sidene 140–141 i årsrapporten.

Avvik fra anbefalingen: Ingen.

9) Styrets arbeid

Styret har det overordnede ansvaret for forvaltningen av selskapet, finansiell rapportering og bærekraftsrappotering og for å føre tilsyn med den daglige ledelse og selskapets virksomhet. Det er ikke etablert revisjons- eller kompensasjonsutvalg. Det samlede styret utfører selv disse oppgavene.

Uavhengig i Uavhengig i forhold til forhold til større Deltakelse i styremøter 2025 Antall selskap/ledelse aksjeeiere

Christian Ringnes 8/8 Nei Nei

Anders Ryssdal 8/8 Ja Ja

Ragnar Horn 8/8 Ja Nei

Monica S. Salthella 8/8 Ja Ja

Gisèle Marchand 7/8

Jacob Iqbal 7/8

Isabelle G. Ringnes 8/8

Styret fastsetter en årlig plan for sitt arbeid (se figur under) og det avholdes normalt syv styremøter per år. Styret foretar årlig evaluering av sitt arbeid og periodevis gjennomføres mer omfattende styreevaluering med ekstern fasilitering. Dette ble sist gjennomført høsten 2022. I 2025 er det avholdt til sammen åtte styremøter.

Det er etablert avtaler om kostnadsfordeling mellom Eiendomsspar og nærstående selskap («selskapene») og laget retningslinjer for håndtering av selskapenes eksisterende og potensielle leietakere, samt nye investeringer. Fra styrets side har det, i forbindelse med utarbeidelse og jevnlig oppfølging av disse retningslinjer samt godkjennelse av transaksjoner gjennom året, vært lagt vekt på å hindre interessekonflikter mellom selskapene. Målsettingen er at selskapene i fellesskap skal oppnå mer lønnsom drift enn om selskapene opererte separat. Prisfastsettingen ved transaksjoner mellom nærstående skal være markedsbasert og i så stor grad som mulig være basert på uavhengige kilder. Styret vurderer den enkelte transaksjon og innhenter uavhengige verdivurderinger ved behov. Styret har, som et årlig agendapunkt i styrets årshjul, gjennomgang av nærstående avtaler og potensielle konfliktområder. Vesentlige transaksjoner med nærstående fremgår av årsberetningen.

Avvik fra anbefalingen:

Det er ikke etablert eget revisjon- eller kompensasjonsutvalg eller instruks for styreutvalg.

ÅRSHJUL 2025

AKSJONÆR- OG ANALYTIKERPRESENTASJON

Februar (1)

– Eiendomsmarkedet

– Eiendomsspar

August (2)

– Eiendomsmarkedet

– Eiendomsspar

GENERALFORSAMLING

Mai (1)

– Eiendomsmarkedet

– Eiendomsspar

EKSTRAORDINÆR GENERALFORSAMLING

Desember (2)

– Utbytte

Ja Ja

Ja Nei

Ja Nei

10) Risikostyring og internkontroll

Styret har ansvar for å påse at Eiendomsspar har god internkontroll og hensiktsmessige systemer for risikostyring. Ansvaret omfatter også selskapets verdigrunnlag.

Administrasjonen avstemmer og dokumenterer alle balanseposter i konsernselskapene hvert kvartal. Det samme gjelder også vesentlige resultatposter.

Alle avstemminger blir gjennomgått og kvalitetssikret, samt analysert sett i sammenheng med konsernets budsjetter og tidligere regnskapsperioder. Det utarbeides kvartalsvise finans- og regnskapsrapporter til styret, som danner grunnlaget for den finansielle rapporteringen til aksjonærene. Styret foretar minst én gang per år oppfølging av risikoområder og internkontrollsystemer. Det er styrets vurdering at kontrollmiljøet er godt og det er ikke avdekket vesentlige svakheter. Se side 26–27 i årsrapporten for nærmere beskrivelse av selskapets sentrale risikoer og risikohåndtering.

Eiendomsspar sitt kvalitetssystem tilfredsstiller kravene i NS-EN ISO 9001:2015 og fra og med 2022 også ISO 14001 – Miljøledelse. Selskapet har siden 1996 vært sertifisert årlig av Nemko AS. Dette arbeidet bidrar til kontinuerlig forbedring og mer effektiv drift og styring av virksomheten og selskapets bærekraftsarbeid.

Avvik fra anbefalingen: Ingen.

STYRET

Februar (1)

– Foreløpig årsregnskap

– Styrets beretning

– 4. kvartal Pandox

– Ordinært utbytte

– Verdivurdering

– Evaluering styrets arbeid

April (2)

– Endelig årsregnskap

– Innkalling generalforsamling

– Evaluering Pandoxinvestering

– Revisors tilbakemelding

– Interessekonflikter nærstående

– Bærekraft

Mai (3)

– Årsrapport

– 1. kvartal Eiendomsspar/Pandox

– Generalforsamling

Juni (4, 5)

– Strategi

– Finansielle retningslinjer/strategi

– Risiko- og internkontroll

– Årsplan for styrearbeidet

August (6)

– 2. kvartal Eiendomsspar/Pandox Oktober (7)

– Etiske retningslinjer

– GDPR November (6)

– 3. kvartal Eiendomsspar/Pandox

– Budsjett

– Kundegledeindeks (KGI)

11) Godtgjørelse til styret

Godtgjørelse til styrets medlemmer fastsettes av generalforsamlingen etter forslag fra selskapets valgkomité. Godtgjørelsen er basert på styrets ansvar, kompetanse og virksomhetens kompleksitet. Godtgjørelsen er ikke resultatavhengig og det foreligger ikke opsjons- eller bonusordninger for styrets medlemmer. Det foreligger heller ikke pensjonsordninger eller fratredelsesordninger. Se side 160 i årsrapporten for informasjon om godtgjørelse til styret.

Avvik fra anbefalingen: Ingen.

12) Godtgjørelse til ledende ansatte

Godtgjørelse til adm. direktør fastsettes av styret, mens godtgjørelse til ledende ansatte fastsettes av adm. direktør og styreleder. Selskapet har to bonusordninger for alle ansatte, hvor den ene er knyttet opp mot utvikling i selskapets aksjekurs over tid (med tak på utbetaling), og den andre er knyttet opp mot leietakertilfredshet. Begge ordningene er således knyttet til verdiskapning for aksjeeierne og/eller forankret i målbare forhold som den ansatte kan påvirke.

Styret besluttet i 2025 å videreføre selskapets aksjebaserte incentivprogram. Ordningen gir de ansatte muligheten til å kjøpe aksjer i Eiendomsspar, for et årlig beløp tilsvarende maksimalt en årslønn og med tre års binding. Aksjene omsettes til markedspris, som fastsettes basert på gjennomsnittlig omsetningskurs de siste seks ukene før tegning og hensyntatt bindingstiden på tre år. Beregningen er gjennomført basert på Black-Scholes verdsettelsesmodell, utarbeidet av ekstern rådgiver. Det tilbys lånefinansiering av maksimalt 80 % av kjøpesummen, oppad begrenset til en halv årslønn.

Adm. direktør og finansdirektør har, som en forlengelse av den aksjebaserte incentivordningen over, fått mulighet til utvidede lånefinansierte aksjekjøp. Enkelte ansatte deltar også i en medinvestorordning. For ytterligere detaljer om godtgjørelse til ledende ansatte vises det til side 159 i årsrapporten. Det er ikke et lovkrav for Eiendomsspar at retningslinjer for godtgjørelse til ledende ansatte fremlegges for generalforsamlingen.

Avvik fra anbefalingen: Ingen.

13) Informasjon og kommunikasjon

Eiendomsspar legger vekt på å ha en regnskapsmessig og finansiell rapportering som investorer, långivere og andre interessenter har tillit til. Dette gjenspeiles blant annet i at Eiendomsspar har vunnet Farmandprisen for beste norske årsrapport for ikke børsnoterte selskaper en rekke ganger, sist i 2025 for årsrapporten for 2024 samt for årene 2023, 2022, 2021 og 2020. Eiendomsspar legger videre vekt på åpenhet og å sikre markedsaktørene korrekt, tydelig, relevant og samtidig informasjon. Selskapet holder markedet løpende underrettet om selskapets disposisjoner og dets syn på eiendomsmarkedet.

Selskapets årsrapport inneholder utfyllende tilleggsinformasjon om selskapet og virksomheten. Denne tilleggsinformasjonen har som målsetting å bidra til at selskapets aksjer prises nær, og i tråd med, utviklingen i selskapets underliggende verdier. Selskapet avholder halvårlige investorpresentasjoner hvor selskapet presenterer siste nytt fra selskapet og det er anledning til å stille spørsmål til ledelsen.

Informasjon til selskapets aksjeeiere offentliggjøres via selskapets hjemmeside, via Euronext NOTC sitt meldingssystem for unoterte selskaper, via meldingssystemet til Oslo Børs og ved utsendelse. Selskapet har også publisert finansiell kalender på selskapets hjemmeside, som informerer om datoer for presentasjoner, rapportering og generalforsamling. Rapporteringen av finansiell og annen informasjon til verdipapirmarkedet tilgjengeliggjøres for alle interessenter på samme tidspunkt for å hensynta kravet om likebehandling av aktørene i verdipapirmarkedet.

Avvik fra anbefalingen: Det foreligger ikke retningslinjer for selskapets kontakt med aksjeeiere utenom generalforsamlingen.

14) Selskapsovertakelse

Styret vil ved et eventuelt bud på selskapet arbeide for at samtlige aksjeeiere blir likebehandlet, samt sørge for at aksjeeierne får informasjon og tid til å ta stilling til budet. Styret vil ved et eventuelt bud avgi en uttalelse til aksjeeierne.

Avvik fra anbefalingen: Ingen.

15) Revisor

Revisors ansvar er å revidere årsberetningen og årsregnskapet inkludert bærekraftsrapportering, som er fremlagt av styret og adm. direktør, i henhold til revisorloven og god revisjonsskikk. Revisor fremlegger årlig en oppsummering av årets revisjon for styret.

Selskapet har etablert en rutine som sikrer at det avholdes minst ett årlig møte mellom styret og revisor, uten at adm. direktør eller andre fra den daglige ledelsen er til stede. I møte gir revisor en overordnet beskrivelse av revisjonsarbeidet, status på selskapets interne kontroller/kontrollmiljø samt informasjon om eventuelle svakheter som er identifisert gjennom revisors arbeid.

I selskapets årsrapport side 161 og på ordinær generalforsamling orienteres det om revisors godtgjørelse, fordelt på revisjon og andre tjenester. Styret legger til rette for at revisor deltar i generalforsamlinger.

Eiendomsspar gjennomførte en anbudsrunde for ekstern revisjon i 2022. Basert på prosessen ble PwC valgt som revisor for Eiendomsspar og datterselskaper fra og med 2023.

Avvik fra anbefalingen: Det foreligger ikke retningslinjer for selskapets bruk av revisor til andre tjenester enn revisjon.

English summary

Eiendomsspar is one of Norway’s leading real estate companies. It is owned by Victoria Eiendom (56.3% as of 31.12.2025) and more than 700 other shareholders. Eiendomsspar operates through ownership and development of properties, as well as through its 24.8% shareholding in the listed hotel property company Pandox AB. Office buildings, retail shops and hotels account for the bulk of rental income.

(Numbers in parentheses refer to figures for the same period/time in 2024 unless otherwise specified.)

2025 Summary

2025 was a satisfactory year for Eiendomsspar. Value-adjusted equity as of 31.12.2025 was calculated at NOK 669 per share when valuing the Pandox shares at its intrinsic value (EPRA NDV), an increase of 15% from the previous year, taking dividends into account.

Profit before taxes was NOK 2,346 million, compared with NOK 793 million in 2024. The result improvement is mainly driven by realised gains from the sale of listed shares in Scandic Hotels Group AB and Dalata Hotel Group PLC, a positive development in results from the affiliate Pandox and jointly controlled entities, as well as an increase in rental income and gross operating profit for Eiendomsspar.

The liquidity reserve comprises NOK 2,022 million (NOK 1,803 million). The Board proposes an ordinary dividend distribution for 2025 of NOK 366 million, corresponding to NOK 11,00 per share (NOK 10.50 per share). An additional extraordinary dividend of NOK 40.00 per share was distributed in December 2025.

Investments and sales

During 2025, Eiendomsspar has acquired Tryvannstårnet in Oslo, a future development property in Sandviken (Bergen). In addition, Eiendomsspar increased its ownership by 11.9% in the company holding the properties Karl Johans gate 8/ Dronningens gate 23 and 25, resulting in a new ownership share of 61,9% and full consolidation into the group. The total purchase price (Eiendomsspar’s share) amounts to NOK 165 million.

Eiendomsspar has also entered into an agreement to acquire Brinken 25 – Norderhovgata 10 (Kampen Omsorg+), pending a decision on Oslo Municipality’s pre-emption right.

Together with Pandox, Eiendomsspar participated in the acquisition of Dalata Hotel Group PLC through a consortium (Eiendomsspar share: 8.8%). Eiendomsspar received NOK 1,410 million for its directly held Dalata shares, generating

a gain of NOK 450 million. Following the acquisition, Dalata was delisted and a restructuring was initiated to separate the company’s owned hotel properties from its operating business. The consortium will retain 31 wholly owned hotel assets, which will be leased to Scandic under long-term, turnoverbased leases with guaranteed minimum rent, while Dalata’s hotel operations are planned to be sold to Scandic for EUR 500 million. Eiendomsspar’s remaining exposure to the transaction consists of its 8.8% ownership share in the consortium.

Eiendomsspar sold 14,705,883 shares in Scandic Hotels Group AB for SEK 85 per share, generating a gain of NOK 760 million.

The jointly controlled company Roglog AS acquired several logistics properties for NOK 133.5 million.

Eiendomsspar increased its investment commitment to the Swedish unlisted real estate company Hagabacken Fastighets AB from SEK 25 million to SEK 39 million.

In addition, the company has acquired 95,447 treasury shares for a purchase price of NOK 49 million and sold 157,603 treasury shares (incentive scheme) to employees for a sales price of NOK 68 million.

Income statement

Rental income for the Eiendomsspar Group in 2025 was NOK 1,270 million, compared to NOK 1,168 million in 2024. 50% of the rent growth derived from newly acquired properties or newbuilds, and 30% is explained by increased revenuebased rental income (from hotel and restaurant). The remaining increase in rent is explained by consumer price index adjustments of existing leases and net portfolio changes.

The gross operating profit was NOK 1,168 million (NOK 1,032 million) after other operating income of NOK 12 million (NOK 7 million) and charging operating expenses for properties/projects of NOK 114 million (NOK 104 million).

There were no sales gains (NOK 30 million), refurbishment costs NOK 129 million (NOK 108 million), depreciation NOK 143 million (NOK 125 million), impairments on properties NOK 210 (NOK 0 million) and payroll and other operating costs NOK 145 million (NOK 120 million). This resulted in an operating profit of NOK 542 million (NOK 710 million).

Profits from investments in joint ventures was NOK 190 million, compared to NOK 43 million in 2024. Earnings from associated companies were NOK 876 million (of which NOK 825 million was from Pandox) compared to NOK 442 million in the previous year. The positive development in Pandox’s results was mainly driven by the acquisition of Dalata Hotel Group PLC, as well as a positive value change in properties. Eiendomsspar’s financial income amounted to NOK 1,417 million, compared to NOK 189 million the previous year. The increase is mainly explained by realised gains from the sale of shares in Scandic Hotels Group AB and Dalata Hotel Group PLC. Financial expenses comprised NOK 678 million (NOK 496 million). The increase is due to higher interest-bearing debt associated with investments in shares and properties. There were no unrealised changes in the value of marketable equities (NOK -9 million).

Balance sheet and liquidity

The book value of the Eiendomsspar Group’s total assets was NOK 25,153 million as of 31.12.2025 (NOK 23,180 million). The increase is mainly due to the Dalata Hotel Group PLC investment, value increase of the associated company Pandox AB as well as property acquisitions and project investments.

Total debt amounted to NOK 14,910 million (NOK 13,755 million), of which NOK 13,498 million (NOK 12,314 million) was interest-bearing. The average interest rate on the borrowing portfolio at year-end was 4.4%, compared to 4.6% in 2024. 65% of the loan portfolio is subject to interest rate hedging, with an average remaining maturity of 4,1 years. Eiendomsspar’s liquidity reserve, including longterm secured credit facilities, amounted to NOK 2,022 million (NOK 1,803 million). The company also has additional loan potential through mortgage-free properties.

Value-adjusted equity (including minority interests) is calculated at NOK 22,008 million after the dividend allocation of NOK 366 million. This results in a value-adjusted equity ratio of 59%, unchanged from the previous year. Value-adjusted equity per share (including allocated dividend) has been calculated at NOK 669 when valuing the Pandox shares at their intrinsic value (EPRA NDV), which is an increase of 15% over the previous year (taking dividends into account).

Eiendomsspar uses the key figure EPRA NDV as the basis for the intrinsic value of its Pandox shares. As of year-end 2025

EPRA NDV was SEK 188.31 (SEK 189.80) and EPRA NRV SEK 227.01 (SEK 215.58). If EPRA NRV had been used as the

valuation basis for the Pandox share, value-adjusted equity per Eiendomsspar share would have been NOK 730 as of year-end 2025.

The investment in Pandox Pandox has a share capital of 75,000,000 Class A shares (not listed – each share carries three votes) and 108,849,999 Class B shares (listed – each share carries one vote), for a total of 194,603,000 shares. Eiendomsspar owns 37,314,375 Class A shares and 10,950,826 Class B shares, resulting in an economic ownership interest of 24.8% and a voting share of 35.7%. The ownership share in Pandox is recognised on the basis of the company’s IFRS accounts, since no accounts are prepared according to the Norwegian accounting standard (NGAAP), which is used by Eiendomsspar.

Pandox’s cash earnings in 2025 amounted to SEK 1,906 million, compared to SEK 1,955 million in 2024. Revenues increased by 5% in 2025, explained by 2% underlying growth and 3% related to portfolio expansions, including the Dalata acquisition, where rental income has been recognised from 7 November 2025.

Most of Pandox’s markets experienced positive market developments and RevPAR growth throughout 2025. The Danish and Norwegian markets recorded the strongest developments, with RevPAR growth of 9% and 8% respectively, while Germany had the weakest development with –1%. The German market showed gradual improvement through the second half of the year, and the figures must be viewed in light of the fact that Germany hosted the 2024 European Football Championship, resulting in strong comparison figures.

In 2025, Pandox, in cooperation with Eiendomsspar, completed its largest acquisition ever through the purchase of Dalata Hotel Group PLC («Dalata»), Ireland’s largest hotel company. Dalata was delisted in November 2025, and a restructuring is underway to separate the company’s owned hotels. An agreement has been entered into with the hotel operator Scandic for the sale of Dalata’s hotel operations for EUR 500 million. During the year, Pandox also completed acquisitions of three individual hotels in Tromsø, Cologne and Kiruna. The total purchase price for the Dalata hotels and the three individual acquisitions amounted to SEK 18,954 million. The company also divested two smaller hotels, for a total sales price of SEK 136 million.

Operation and letting Vacancy in the property portfolio measured by rental value is 1.9% (2.7%). The vacancy level is low in a historical perspective. The average contract term in the company’s properties is 7.7 years as of the end of 2025 (7.6 years).

Projects

At the beginning of 2026, the company has the following major projects under development:

• Urtekvartalet in Oslo, one of Oslo city centre’s largest developments with commercial space of around 46,000 square metres in three buildings. Completion and handover of the first building «Fabrikken» with 17,000 square metres was completed in June 2021. The building is leased to Kristiania University College.

The second construction stage consisting of 24,000 square metres, called «Veksthuset», were handed over to Sweco in September 2024. Siemens Energy took over 2,600 square metres in the fourth quarter of 2025. The building’s ground floor is leased to an employee restaurant and various smaller tenants while one remaining retail unit is still in the leasing process.

In the third building of 5,000 square metres, called «Drivhuset», 700 square metres were completed and taken over by Siemens Energy in the fourth quarter of 2025. A further 3,800 square metres will be completed during 2026 and handed over to the Norwegian Refugee Council at the turn of the year 2026/2027.

• Mack Øst in Tromsø, a centrally located property with a regulated area of 65,000 square metres. A multifunctional building is planned (45,000 square metres), comprising a hotel, concert hall/cultural arena, food and beverage, retail, residential, and office premises. The first construction phase (21,000 square metres), which includes the hotel (leased to Citybox Hotel) as well as food and beverage and retail areas, has commenced and is expected to be completed in mid 2027. Tromsø Museum, the University Museum, will be located on the southern part of the site (20,000 square metres) and will be sold to the University of Tromsø. The project is owned in partnership with Ludwig Mack AS.

The project is owned in partnership with Ludwig Mack AS.

In addition, the company is working on the development of a hotel project at the quay front in Svolvær, Lofoten, Økernveien 115 in Oslo (50% stake in collaboration with OBOS) and Tvetenveien 11 in Oslo. The latter two properties are mainly residential projects.

Sustainability

Eiendomsspar actively works to reduce the CO2 footprint and resource consumption in its properties and to be a socially responsible real estate player. The company has a dedicated environmental manager and works in a targeted manner within the three sustainability dimensions defined by the UN; «environment and climate» «governance,» and «social conditions». The financial year 2025 marks the end of the company’s sustainability strategy for the period 2020–2025. The key focus areas of the strategy have been:

• climate and environment

• resource consumption

• safe buildings and urban spaces

• maintenance that creates value

• management systems for quality, sustainability and internal guidelines

Throughout 2020–2025, Eiendomsspar has implemented a range of sustainability initiatives and achieved several key sustainability targets. The most important results include:

• Environmental certifications: Of the properties managed by Eiendomsspar, 15 properties are certified BREEAM In Use Very Good, two properties are certified BREEAM NOR Excellent and one is certified BREEAM NOR Very Good. The target was the certification of 3–5 buildings per year.

• Reduction in energy consumption: Energy consumption in the common areas of the managed portfolio has been reduced by 20.7% compared with the base year 2019. The target was a 20.0% reduction by 2025.

• Increased waste sorting: The waste sorting rate in the property portfolio increased from 33% in 2020 to 56% in 2025. The target was a sorting rate of 55% by 2025.

• Solar installations: Solar panel systems have been installed on seven properties in Oslo, corresponding to about 6% of the portfolio, measured by the number of properties. The installations cover approximately 9,500 square metres and are expected to produce 1.57 GWh of green, renewable energy annually. The target was installation on 5% of the portfolio.

• Energy monitoring system (EOS): A system for measuring energy, water and waste has been established, including tenant specific meters for energy use in exclusive leased areas.

• Technology pilot projects: The company has initiated 21 pilot projects within new technology (PropTech solutions), exceeding the target of 20.

• Tenant satisfaction: Through the tenant satisfaction survey (KGI), the company achieved an average score of 71.7 points throughout the strategy period, with a record score of 76.9 points in 2025. The target was >55 points.

• ISO 14001 certification: Eiendomsspar has established and maintained its environmental management system certified under ISO 14001.

During 2025, Eiendomsspar developed a new sustainability strategy for 2026–2030, with higher ambitions and clearly defined performance parameters. Key goals for the new strategy period include a total energy reduction of at least 8%, improving energy ratings (maximum 20% of the portfolio in classes E, F and G), establishing a greenhouse gas inventory,

and a measurable increase in reuse levels in connection with tenant adaptations. Additional details regarding the new sustainability strategy will be presented in the annual report.

The Eiendomsspar Group has for more than a decade provided annual financial support in the range of NOK 1.0–5.0 million for various charitable purposes within environmental protection, emergency aid and beautification of Oslo. In 2025, Eiendomsspar additionally donated NOK 10 million to Fritt Ukraina (a non-profit organisation supporting Ukraine in its defence against Russia’s invasion).

Sustainability linked loans, green loans and sustainability loans form a central part of the company’s financing portfolio. At year end 2025, sustainable financing accounted for 70% of the company’s total loan portfolio. In developing the new sustainability strategy, the administration has engaged closely with the company’s major banking partners to align ambition levels and KPIs with the company’s new sustainability linked loan agreements (SLL). The new SLL agreements cover existing loan commitments of approximately NOK 8,600 million, with the potential to include additional loans. The target levels in the SLL agreements will be assessed annually against predefined criteria. In addition, the company holds several green loans totalling NOK 850 million, linked to properties that meet energy and environmental standards under the banks’ frameworks, as well as three sustainability loans from the Nordic Investment Bank totalling NOK 1,275 million.

Board and administration

Since the ordinary general meeting in May 2025, the Board has been made up of Christian Ringnes (Chair) Anders Ryssdal (Deputy), Ragnar Horn, Monica S. Salthella, Gisèle Marchand, Jakob Iqbal and Isabelle G. Ringnes. Eiendomsspar has taken out board insurance for its board members.

There are 42 employees in Eiendomsspar, of which four are parttime employees.

Eiendomsspar and Victoria Eiendom share their administration under a special agreement on cost allocation. The administration is organisationally located within Eiendomsspar and the agreement runs with a mutual notice period of 12 months.

Transactions with related parties

In December 2025 employees purchased 99,908 shares and sold 447 shares in Eiendomsspar, of which CEO Sigurd Stay purchased 17,738 shares, and CFO Jon Rasmus Aurdal purchased 12,416 shares as part of the share-based incentive scheme for the companys’s emploees. Additionally, the Board sold 38,463 shares to CEO Sigurd Stray and 19,232 shares to CFO Jon Rasmus Aurdal.

Eiendomsspar sold 3.5% and 1.8% of its holding in Roglog AS to the CEO and CFO respectively on arm’s length terms. After the sale, Eiendomsspars ownership share in Roglog is 44,7%.

Shareholder matters

Eiendomsspar’s share price increased from NOK 405 at the beginning of the year to NOK 590 at year-end (58% after taking into account paid ordinary dividend of NOK 10.50 per share and extraordinary dividend of NOK 40.00 per share).

The Eiendomsspar share prices (NOTC) at year-end amounted to 88% (65%) of calculated intrinsic value, when assessing the Pandox share at intrinsic value (EPRA NDV).

Victoria Eiendom is Eiendomsspar’s main shareholder through ownership of 56.3% of the company’s outstanding shares.

Events after the balance sheet date

Eiendomsspar has sold a three-year put option on Eiendomsspar shares to the CEO, Sigurd Stray. The put option grants Sigurd Stray the right to sell up to 90,000 Eiendomsspar shares to Eiendomsspar during the coming three-year period, at a price of NOK 530 per share. The option premium for the put option is estimated at NOK 1,026,667 and is paid by Sigurd Stray through the transfer of 1,740 Eiendomsspar shares.

Appropriation of net profit for the year

Last year Eiendomsspar paid an ordinary dividend of NOK 10.50 per share and an extraordinary dividend of NOK 40,00 per share. For 2025, the board proposes to increase the ordinary dividend to NOK 11,00 per share, for a total of NOK 366,1 million.

Financial information

statement

Flerårsoversikt

Resultatregnskap

Millioner kroner

Driftskostnad eiendommer og prosjekter

Rehabiliteringskostnad

Avskrivning på varige driftsmidler

Nedskrivning av varige driftsmidler

(80,0)

Lønn og annen driftskostnad (145,1) (119,6) (111,5) (110,4)

Resultat fra felleskontrollert virksomhet

Resultat fra tilknyttet selskap

Balanse

Nøkkeltall

Nøkkeltall per aksje

egenkapital per aksje (etter avsatt utbytte) (kr)

Aksjekurs per 31.12. (kr)

Substansverdipremie/(-rabatt) inkl. avsatt utbytte

Kontantstrøm før skatt per aksje (kr)

Resultat per aksje (kr)

Resultatregnskap

kroner

Driftskostnad eiendommer og prosjekter

Avskrivning på varige driftsmidler

Nedskrivning av varige driftsmidler

Lønn og annen driftskostnad

før felleskontrollert virksomhet

fra tilknyttet selskap

verdiendring aksjer

Balanse

(29,5)

Markedsanalyse

OsloStudiet

Eiendomsspar har siden 1991 kartlagt ledige næringsarealer og byggeprosjekter i Oslo/Asker/Bærum.

Markedsanalyse

Eiendomsspar utfører hvert år en undersøkelse for å kartlegge tilbuds- og etterspørselssiden for kontorbygg i Oslo/Asker/Bærum, også kalt «OsloStudiet».

• Økt arealledighet • Fortsatt lav arealabsorbsjon • Lav ferdigstillelse i 2026

• Eiendomsspars årlige gjennomgang av markedet for kontorlokaler i Oslo/Asker/Bærum viser at 606 000 kvadratmeter står ledig, hvilket er en økning på 103 000 kvadratmeter fra i fjor (+20,5 %). Arealledigheten utgjør ved dette 6,2 % av den totale massen av kontorbygg

• Absorbsjonen av kontorarealer er fortsatt historisk lav, men økte fra 79 000 kvadratmeter i 2024 til 102 000 kvadratmeter i 2025.

• Sonene i nord/øst/syd har høyest ledighet (8–14,5 %) og også stor tilbudsøkning i årene fremover. Sentrum samt Indre og Ytre sone Vest har arealknapphet (3–4 %)

• I 2026 forventes ferdigstillelsen av prosjekter å utgjøre totalt 127 000 kvadratmeter, en betydelig nedgang fra 205 000 kvadratmeter ferdigstilt i 2025. For 2027 anslås det en ferdigstillelse på 122 000 kvadratmeter hvorav 81 000 kvadratmeter er igangsatt. Ferdigstillelsen i 2026 og 2027 forventes således marginalt høyere enn absorbsjonen de siste par årene, hvilket tilsier at arealledigheten vil vise en beskjeden økning. I 2028 anslås ferdigstillelsen å øke til 162 000 kvadratmeter.

Grundig studie

Eiendomsspar har primo 2026 gjort en undersøkelse for å kartlegge tilbuds- og etterspørselssiden av kontorbygg i Oslo/Asker/Bærum.

Tilsvarende studier er gjort årlig siden 1991. Hovedfokuset i studien har vært på tilbudssiden, ved identifisering av fysisk ledige arealer og arealer under bygging/rehabilitering, i forhold til eksisterende eiendomsmasse for de enkelte geografiske delområder. Både fremleiearealer og øvrige ledige arealer er inkludert i ledighetstallene.

Kartleggingen er hovedsakelig basert på tre informasjonskilder:

1) Gjennomgang av annonser i aviser, tidsskrifter og internett fra august 2025 til februar 2026.

2) Visuell inspeksjon, basert på gatevandring og bilkjøring, med kartlegging av mørke/skitne vinduer og «til leie»-skilt.

3) Samtaler med over 150 eiendomsbesittere, meglere og eiendomsforvaltere.

Minkende arealbruk per sysselsatt over de siste 15 år

Figur 1 viser at eiendomsmassen vokste betydelig mer enn antall sysselsatte i perioden 1992–2003, at det i perioden 2003–2015 stort sett var samsvar mellom arealvekst og sysselsettingsvekst, og at det i perioden fra 2016 har vært høyere sysselsettingsvekst enn arealvekst.

Denne utviklingen skyldes i hovedsak at andelen av de sysselsatte som arbeider på kontor, er økt de siste 30 årene, spesielt i første halvdel av perioden. De siste fem årene har sysselsettingen avtatt etter den sterke oppgangen i forbindelse med gjenåpningen etter koronapandemien. I 2025 var veksten i Oslo/Asker/Bærum kun 0,2 %. Det er verdt å merke seg at statsforvaltningen hadde en vekst på 2,3 %, mens privat sektor stod stille.

Fortsatt lav absorbsjon i 2025

Figur 2 viser at arealabsorbsjonen i 2025 utgjorde 102 000 kvadratmeter mot 79 000 kvadratmeter året før. Av dette utgjorde konvertering av kontorarealer til bolig nær 21 000 kvadratmeter (ned fra 43 000 kvadratmeter i 2024), og ordinær kontorabsorbsjon 81 000 kvadratmeter (36 000 kvadratmeter i 2024).

Årene 1991–93 (bankkrisen), 2001–04 (dotcomkrisen) og 2008–11 (finanskrisen/gjeldskrisen) var alle preget av redusert sysselsettingsvekst og arealabsorbsjon. Denne trenden gjelder også for begynnelsen av koronakrisen i 2020. Disse lavkonjunkturperiodene er historisk sett blitt møtt med rentenedsettelser og stimulans, etterfulgt av økt sysselsetting og arealabsorbsjon. I lavkonjunktur går arealabsorbsjonen ned mot eller under null, mens den i høykonjunktur har kunnet stige til godt over 200 000 kvadratmeter.

Snittarealabsorbsjonen i perioden 1996–2005 har vært 201 000 kvadratmeter per år, mens det for periopden 20062015 og 2016-2025 var snittabsorbsjonen henholdsvis 180 000 kvadratmeter og 150 800 kvadratmeter.

Figur 3 viser arealabsorbsjonen i forhold til veksten i antall sysselsatte som var betydelig større i perioden 1991–2006 enn i perioden 2007–2024. Sysselsettingsveksten i den første 17-års perioden utgjorde i snitt 8 109 personer/år, mens den sank til 6 921 personer/år i den siste 18-års perioden. Arealabsorbsjonen har vist en nedadgående utvikling over tid. I perioden 1996-2005 var gjennomsnittlige årlige abosorbsjonen

201 000 kvadratmeter. I de påfølgende periodene 2006-2015 og 2016-2025, falt gjennomsnittlig absorbsjon til 180 000 kvadratmeter og 150 800 kvadratmeter per år. Dette betyr at arealabsorbsjon for hver ny sysselsatt er gått kraftig ned over 30-års perioden. Det må antas at dette i hovedsak skyldes at det i den første perioden var en større andel arbeidsplasser som ble konvertert til kontorarbeidsplasser enn i den andre perioden. I tillegg har det vært en reduksjon i arealbruk per kontorarbeidsplass og en større relativ andel boligkonverteringer. I sum betyr dette at en ny sysselsatt i dag, i snitt absorberer ca. halvparten av kontorarealet de absorberte for 20 år siden (ca. 15 kvadratmeter mot tidligere 30 kvadratmeter).

Utvikling kontor/forretningsbygg kvm vs. antall sysselsatte, Oslo/Asker/Bærum

Arealabsorbsjon vs. vekst i sysselsetting Oslo/Asker/Bærum

FIG. 1

FIG. 2

FIG. 3

Figur 3 indikerer at endring i antall sysselsatte i dag, forplanter seg raskere i arealabsorbsjon enn for 20 år siden. Mens det tidligere var en tidsforskyvning på 1–2 år mellom sysselsettingsendring og endring i arealabsorbsjon, ser vi i dag en nesten umiddelbar, eller sågar forskuttert, sammenheng. Dette skyldes trolig en generelt raskere omstillingsevne, særlig i det private næringsliv.

I løpet av 2019 økte sysselsettingen med 9 800 personer i Oslo/Asker/Bærum, mens boligkonverteringen økte fra 52 000 kvadratmeter til 74 000 kvadratmeter. Dette medførte at den totale absorbsjonen økte fra 169 000 kvadratmeter til 208 000 kvadratmeter, hvorav boligkonverteringen utgjorde ca. 36 %.

I 2020 sank sysselsettingen, som en følge av koronakrisen, med anslagsvis 3 %. Mesteparten av nedgangen var i næringer med mindre andel kontorarbeidsplasser, særlig innenfor hotell, restaurant og andre reiselivsrelaterte virksomheter. Absorbsjonen ble likefullt betydelig redusert, til 76 000 kvadratmeter. Sysselsettingen tok igjen det tapte i 2021 og økte med 17 388 sysselsatte til totalt 501 370 sysselsatte i Oslo/Asker/Bærum (+3,6 %). Arealabsorbsjonen økte da også kraftig, til 221 000 kvadratmeter, hvorav boligkonverteringen utgjorde 36 %. Den reelle bruken av kontorarealer ble meget kraftig redusert, som følge av nedstenginger og hjemmekontorpåbud under

pandemien, men foreløpig har dette hatt begrenset betydning for den underliggende kontoretterspørselen. En langsiktig konsekvens av økt bruk av hjemmekontor, kan være redusert etterspørsel etter kontorarealer, som helt eller delvis vil kunne oppveies av ønske om økt sosial komfort (høyere arealbruk per ansatt). I 2022 falt sysselsettingsveksten til 14 363 personer og absorbsjonen til 165 000 kvadratmeter, hvorav boligkonverteringen utgjorde 53 000 kvadratmeter (32 %). I 2023 sank igjen sysselsettingsveksten til 5 576 personer og absorbsjonen til 145 000 kvadratmeter hvor konvertering til bolig utgjorde 23 000 kvadratmeter. I 2024 falt sysselsettingsveksten ytterligere til 2 280 personer, mens absorbsjonen endte på 79 000 kvadratmeter, hvorav 43 000 kvadratmeter (54 %) var boligkonvertering. I 2025 fortsatte nedgangen i sysselsettingsveksten til 941 personer. Arealabsorbsjonen økte svakt sammenlignet med året før og er på 102 000 kvadratmeter, hvorav 21 000 kvadratmeter (20 %) var boligkonvertering.

Økning i arealledigheten

I figur 4 vises en oversikt over arealledighetsutviklingen i perioden ultimo 1990 til ultimo 2025, i absolutte tall og prosent.

Ledigheten har økt til 6,2 % ultimo 2025.

I 2025 ble 205 000 kvadratmeter, vist i figur 5, i form av nybyggings- og større rehabiliteringsprosjekter ferdigstilt,

Utvikling arealledigheten i absolutte tall og prosent 1990–2025

FIG. 5

FIG. 4

mens absorbsjonen var på 102 000 kvadratmeter. Historisk absorbsjon har i hovedsak vært drevet av økt behov for kontorlokaler. I de senere år har imidlertid riving og konvertering av kontorbygninger til bolig også utgjort en vesentlig del; henholdsvis 43 000 kvadratmeter og 21 000 kvadratmeter i 2024 og 2025. Boligkonverteringsabsorbsjonen utgjorde 21 % av den totale absorbsjonen i 2025 (54 % i 2024). Ordinær kontorarealabsorbsjon utgjorde 81 000 kvadratmeter i 2025.

Arealledigheten økte med 103 000 kvadratmeter gjennom 2025, og primo 2026 utgjør den 606 000 kvadratmeter. Dette tilsvarer 6,2 % av det totale kontorarealet i regionen, som utgjør en økning på ca. 20 % i forhold til nivået de siste åtte årene.

Eiendomsspar har også registrert ledige lager-/produksjonslokaler i Oslo/Asker/Bærum, men ikke like grundig som kontorlokalene. Omtrent 84 000 kvadratmeter med lager- og produksjonslokaler står nå ledige, noe som er en betydelig økning sammenlignet med de fem siste årene hvor ledigheten har ligget stabilt rundt 50 000 kvadratmeter. Nær 90 % av disse ledige lagerarealene befinner seg i Ytre Nord/Øst/Syd. Totalt står i størrelsesorden 690 000 kvadratmeter næringslokaler ledig i regionen.

Sentrum og indre vest er best Eiendomsspar har delt Oslo/Asker/Bærum i åtte lokalområder, som illustrert på figur 6.

Den største økningen i arealledigheten i 2025 ble registrert i Ytre Nord/Øst/Syd, med en økning på 51 000 kvadratmeter. I denne sonen ble det tilført hele 116 000 kvadratmeter kontorarealer i 2025 hvor Construction City var det største prosjektet (84 000 kvadratmeter). I 2026 ferdigstilles kun et prosjekt i denne sonen og det er Fredrik Selmers vei 2. Prosjektet er på 22 500 kvadratmeter og har nå en utleiegrad på 76 %.

På Fornebu er det over 60 000 kvadratmeter ledige kontorarealer. De største ledige arealene på Fornebu nå er Snarøyveien 20 med 11 900 kvadratmeter, Snarøyveien 30 som har 10 000 kvadratmeter ledige arealer og Snarøyveien 36 med 6 800 kvadratmeter ledige arealer.

I Sentrum forventes en økning i ledige arealer som følge av at noen departementer flytter inn i det nye regjeringskvartalet før sommeren 2026. Arealer som fraflyttes utgjør ca. 41 000 kvadratmeter. I tillegg frigjøres andre arealer i denne sonen i inneværende år, blant annet når Økokrim og NAV flytter til Helsfyr.

Oversikt over arealledighet Oslo/Asker/Bærum primo 2026 (% Ledighet av sonens totale masse, kontor- og forretningslokaler)

Stabilt i forhold til i fjor

Økning i forhold til i fjor Nedgang i forhold til i fjor

% Ledighet = Total ledighet / Totalt eksisterende arealer 1–5 % ledighet 5–8 % ledighet over 8 % ledighet

FIG. 6

Som det fremgår i figur 7 var den største ledighetsøkningen i 2025 i Ytre Nord/Øst/Syd (+ 51 000 kvadratmeter).

Den største arealabsorbsjonen fant sted i Ytre Nord/Øst/Syd (81 000 kvadratmeter) og Sentrum og Indre Øst (begge 23 000 kvadratmeter), figur 8.

Figur 9 viser utviklingen i den totale ledigheten (inklusiv ukurante lokaler) i perioden 1990–2025 i de forskjellige soner. De Ytre Sonene har generelt hatt høyest ledighet de siste årene. Sentrum fikk en betydelig ledighetsøkning i 2002 og 2003, primært som følge av utflytting av større bedrifter til vestlige soner. Denne økningen ble imidlertid kraftig redusert i de påfølgende år. Det er spesielt Ytre Nord/Øst/Syd som i dag har betydelig absolutt ledighet. Dette området har også hatt en betydelig økning i ledighet i løpet av 2025.

Langtidsledighet

237 000 kvadratmeter har stått ledige i mer enn ett år, hvilket er på nivå som i fjor. Det er verdt å merke seg at riving og konvertering til bolig eller annen bruk, som regel kommer ut

av langtidsledige lokaler. Den totale ledigheten er som nevnt 606 000 kvadratmeter, ref. figur 10.

I figur 11 vises ledighet og langtidsledighet i prosent per sone. Det fremgår at sonene i Indre Øst og Ytre soner har størst langtidsledighet, mens langtidsledigheten er mindre vanlig i de sentrumsnære sonene.

Lav ferdigstillelse i 2026 og 2027 Eiendomsspar kartlegger nybyggingsprosjekter og kategoriserer dem i fire hovedkategorier:

• Igangsatte prosjekter: Igangsatt og ferdigstilt innenfor 1–3 år.

• Sannsynlige prosjekter: Blir sannsynligvis ferdigstilt innenfor 5 år.

• Mulige prosjekter: Har 50 % sjanse for å bli ferdigstilt innenfor 5 år.

• Tildels usikre prosjekter: Estimert 25 % sjanse for å bli ferdigstilt innenfor 5 år.

Ferdigstilte bygg og absorbsjon for de enkelte soner i 2025 (1

Utviklingen i total ledighet (inklusiv ukurante lokaler) i perioden 1990–2025 i ulike soner (1 000 kvm)

FIG. 9

FIG. 8

FIG. 7

Utviklingen i nybyggingsprosjekttilfanget for de forskjellige kategorier er vist i figur 12. Det totale mulige prosjektpotensialet utgjør nå 3,1 mill. kvadratmeter.

I 2025 ble det ferdigstilt 205 000 kvadratmeter, som er 36 000 kvadratmeter mindre enn anslått i fjorårets rapport, vist i figur 13. Avviket skyldes nettoeffekten av at ferdigstillelsen av prosjektet i Ullernchausséen 66 ble fremskyndet fra 2026 til 2025 mens A-blokken og D-blokken i regjeringskvartalet blir innflyttet i 2026 istedenfor i 2025.

Igangsatte prosjekter for ferdigstillelse i 2026 utgjør 127 000 kvadratmeter hvorav 30 000 kvadratmeter er rehabiliteringer.

Igangsatte prosjekter med planlagt ferdigstillelse i 2027 utgjør totalt 81 000 kvadratmeter, hvorav 58 500 kvadratmeter er rehabiliteringer.

Med planlagt ferdigstillelse i 2028 er det igangsatt to nybyggingsprosjekter med et samlet areal på 28 600 kvadratmeter (Skippergata 2–6 «Fiskebrygga» og Schweigaards gate 34C «Schweigaarden»). Det forventes i tillegg at flere rehabiliteringsprosjekter vil bli ferdigstilt, blant annet eiendommer som i inneværende år fraflyttes av departementene.

Det er tre prosjekter under gjennomføring med planlagt ferdigstillelse i 2029. Det er C-blokken i regjeringskvartalet, Sonja Henies plass 2 «Oslo Spektrum» og Strandgata 19 «Paléhaven». Samlet utgjør disse prosjektene 58 000 kvadratmeter.

10

Ledige og langtidsledige arealer 2001–2026 (1

11

ledighet og langtidsledighet i geografiske soner (% Ledighet av sonens totale masse)

12

Mulig prosjektpotensiale og igangsatte prosjekter (1 000 kvm)

13

Igangsatte prosjekter 2003–2026 (1 000 kvm)

Igangsatte prosjekter: Sannsynlige Planlagte prosjekter: Mulige Tildels usikre

Igangsatte prosjekter, ferdigstilles inneværende år Igangsatte prosjekter ferdigstilles påfølgende år

Igangsatte prosjekter ferdigstilles to år senere Igangsatte prosjekter, ferdigstilles tre år senere

FIG.

FIG.

FIG.

Sentrum får det vesentlige av ferdigstillelsen i 2026 og i 2027 I figur 14 og 15 vises hvorledes tilførselen av arealer i 2026 og 2027 fordeler seg per geografisk sone.

To prosjekter i Sentrum, A-blokken og D-blokken i regjeringskvartalet, ferdigstilles og tas i bruk i 2026, med et samlet areal på 46 000 kvadratmeter. I Indre Øst er det tre prosjekter som ferdigstilles i 2026 og det er Norbygata 16–18 «Drivhuset», Hammersborg Torg 1 og Ekebergveien 1B «Oslo Hospital» (totalt 25 000 kvadratmeter).

I Sentrum forventes det at totalt 56 000 kvadratmeter vil ferdigstilles i 2027. De tre største igangsatte prosjektene i denne sonen er rehabiliteringene av Grensen 17–19, Akersgata 13–15 («Qvarteret») og Dronningens gate 13 («Du Nord»), som til sammen utgjør 35 000 kvadratmeter.

I Indre Vest ferdigstilles rehabiliteringen av Sørkedalsveien 6, med et samlet areal på 20 000 kvadratmeter. Eiendommen vil bli Vismas nye hovedkontor. I Ytre Vest er rehabiliteringen av Karenslyst allé 24, som er på 16 000 kvadratmeter, igangsatt etter at Veidekke har flyttet til Ulven. I Ytre Nord/Øst/Syd planlegges blant annet oppstart av rehabiliteringen av Brynsalléen 6 (15 800 kvadratmeter) etter at Kripos flyttet internt på Bryn til Nils Hansens vei 25 i fjor høst.

Ferdigstilte arealer reduseres i 2026, arealabsorbsjonen økte noe gjennom 2025

Stolpene i figur 16 viser ferdigstilte arealer (inklusiv større rehabilitering) fra 1991 til og med 2026 og estimat for 2027 og 2028. Den stiplede linjen viser den årlige arealabsorbsjon per år fra 1991 til og med 2025.

arealer og absorbsjon (1991–2028)

Sannsynlige Igangsatte

FIG. 14

FIG. 16

FIG. 15

Som det fremgår av figuren, er eiendomsmarkedet av natur syklisk. År med lav absorbsjon (1992, 2002, 2008, 2009, 2015 og 2020, følges av nedgang i byggevolumer og dermed bedring i arealbalansen etter hvert som absorbsjonen øker. Dette fører i sin tur til økte leiepriser og optimisme, med økning i igangsettelser av nybygg.

Markedet viste i perioden 2016–2019 jevn bedring i balansen, med en absorbsjon på i snitt vel 184 000 kvadratmeter per år og en ferdigstillelse på i snitt vel 128 000 kvadratmeter per år.

For 2020 ble det ferdigstilt prosjekter på totalt 138 000 kvadratmeter, på samme nivå som 2019, men absorbsjonen falt kraftig til kun 76 000 kvadratmeter og førte til økt arealledighet.

I 2021 ble det ferdigstilt 235 000 kvadratmeter. Dette er nær dobbelt av hva som ble ferdigstilt i 2020. Sterk økning i absorbsjonen gjorde imidlertid at arealledigheten kun steg marginalt. I 2022 falt både ferdigstillelsen og absorbsjonen. Ferdigstillelsen utgjorde 136 000 kvadratmeter og absorbsjonen 165 000 kvadratmeter, hvilket førte til nedgang i arealledigheten. I 2023 ble det ferdigstilt 155 000 kvadratmeter som var marginalt mer enn absorbsjonen. Prosjekter som ble ferdigstilt i 2024 utgjorde 101 000 kvadratmeter. Arealabsorbsjonen falt imidlertid kraftig, til bare 79 000 kvadratmeter, hvilket førte til en økning i ledigheten.

For 2025 ble det ferdigstilt 205 000 kvadratmeter hvor det største prosjektet var Construction City på Ulven med totalt 84 000 kvadratmeter. Denne historisk høye ferdigstillelsen er hovedårsaken til økning i arealledigheten fra 5,2 % til 6,2 %. For ferdigstillelse i 2026 faller volumet markant til 127 000 kvadratmeter. For 2027 estimeres et totalt volum på 122 000 kvadratmeter, hvorav 81 000 kvadratmeter allerede er igangsatt, herav fire rehabiliteringsprosjekter som samlet utgjør 58 500 kvadratmeter.

Den nesten halverte volumet i forventet ferdigstillelse i 2026 og 2027 sammenlignet med 2025, er marginalt høyere enn arealabsorbsjonen de siste par årene. Det forventes således beskjeden økning i arealledigheten de to kommende år.

I 2028 forventes ferdigstilt 162 000 kvadratmeter, hvorav 28 600 kvadratmeter er igangsatt.

Betydelig andel forhåndsutleie i 2026

Forhåndsutleiegraden for forventede ferdigstilte arealer 2026-2028 vises i figur 17.

Forhåndsutleiegraden utgjør 81 % i 2026, mens for 2027 er utleiegraden 44 %. I 2028 forventes det en høyere ferdigstillelse og her er forhåndsutleiegraden nå 19 %.

Forhåndsutleie vs. forventet ferdigstilte arealer 2026–2028 (1 000 kvm)

FIG. 17

Prosjekter som forventes ferdigstillet i 2026/2027/2028 – Oslo/Asker/Bærum:

Prosjekter som forventes ferdigstilt i 2026:

D-blokken, Regjeringskvartalet

Fredrik Selmers vei 2

Sognsveien 72

A-blokken, Regjeringskvartalet

Hammersborg Torg 1

Fridtjof Nansens plass 2

Ekebergveien 1B, «Nye Kirkens Hus»

Norbygata 16–18, «Drivhuset»

29 500

22 700

22 000

17 300

12 000

9 000

8 000

5 000

Stortingsgata 10 1 500

Totalt 2026: 127 000

Totalt 2026 127 000

Prosjekter som forventes ferdigstilt i 2027:

Sørkedalsveien 6

Karenlyst allé 24

Akersgata 13-15, «Qvarteret»

Grensen 17–19

Dronningens gate 13, «Du Nord»

Kirkegata 20, «Wernergården»

Griniveien 7

20 000

16 000

12 500

12 500

10 000

6 700

1 700

Youngs gate 2, 4 & 6 1 600

Totalt: 81 000

Ikke igangsatte prosjekter som forventes ferdigstilt i 2027:

Brynsalléen 6 15 800

Grensen 3 8 600

Øvrige prosjekter 16 600

Totalt:

000

Totalt 2027 122 000

Prosjekter som forventes ferdigstilt i 2028:

Skippergata 2–6, «Fiskebrygga»

21 000

Sweigaards gate 34C, «Schweigaarden» 7 600

Totalt: 28 600

Ikke igangsatte prosjekter som forventes ferdigstilt i 2028:

Kongens gate 8

Vollsveien 11

20 000

18 000

Kongens gate 18–20, «Crediten» 15 000

Øvrige prosjekter 80 400

Totalt: 133 400

Totalt 2028: 162 000

Betydelig prosjektpotensiale fra 2029 og utover. Prosjektpotensialet fra og med 2026 utgjør nå nær 3,1 mill. kvm.

(Prosjekter som ikke får innvirkning på kontormarkedet i perioden, for eksempel rendyrkede kjøpesentre/varehus, messehaller, datasenter, statsbygde skoler etc., er ikke medtatt). Livsvitenskapsbygget ved Rikshospitalet som er under oppføring og som ferdigstilles ultimo 2026 er ikke medtatt (totalt 65 000 kvm).

Igangsatte prosjekter som forventes ferdigstilt i 2029: Sonja Henies plass 2 «Over Spektrum» 22 400 C-blokken, Regjeringskvartalet 21 600

Strandgata 19 «Paléhaven» 14 000 Totalt 58 000

Sannsynlige prosjekter ferdigstilt i perioden 2029–2031:

Biskop Gunnerus gate 14B

Bispegata, felt C6

Stenersgata 1

000

000

000 Christian Krohgs gate 2

Mulige prosjekter i perioden 2029–2031:

Ulven, felt A 39 500

Stenersgata 10 med flere 25 000

Gaustadalléen 21 med flere 21 000

Arnstein Arnebergs vei med flere 19 000

Fredrik Selmers vei 5 17 500

Øvrige prosjekter 49 000 Totalt 171 000

Øvrige tildels usikre prosjekter fra 2029 og fremover:

Lilleakerveien 16–18 182 000

Hans Jægers Kvartal 100 000

Fornebu Technoport 80 000

Schweigaards gate 4–14, «Galleri Oslo» 70 000

Ulvenveien, del av Hovinbyen 65 000

Øvrige prosjekter 2 103 000

Totalt 2 600 000

Grand total prosjekter 2029 og fremover 2

Figur 18 viser den geografiske fordelingen av den beregnede arealtilveksten for årene 2026, 2027 og 2028, samt mulig tilvekst i perioden 2029–2031.

FIG. 18

Den teoretisk største tilveksten i perioden 2029–2031 vil kunne finne sted i Ytre Nord/Øst/Syd (174 000 kvadratmeter), Sentrum (196 000 kvadratmeter) og Asker/Bærum (129 000 kvadratmeter). Den reelle tilveksten vil være lavere.

Teoretisk mulige prosjekter for ferdigstillelse i perioden 2026–2031

Konklusjoner

• Eiendomsspars årlige gjennomgang av markedet for kontorlokaler i Oslo/Asker/Bærum viser at 606 000 kvadratmeter står ledig, hvilket er en økning på 103 000 kvadratmeter fra i fjor (+20,5 %). Arealledigheten utgjør ved dette 6,2 % av den totale massen av kontorbygg

• Absorbsjonen av kontorarealer i 2025 ble lav, men økte fra 79 000 kvadratmeter i 2024 til 102 000 kvadratmeter i 2025 (+30,0 %).

• Arealledigheten varierer med arealknapphet i Oslo Sentrum og Indre/Ytre Vest (3-4 %) til tydelig kapasitets-

overskudd i Ytre Nord/Øst/Syd med en arealledighet mellom 8-14,5 %.

• I 2026 forventes ferdigstillelsen av prosjekter å utgjøre totalt 127 000 kvadratmeter, en betydelig nedgang fra 205 000 kvadratmeter som ble ferdigstilt i 2025. For 2027 anslås det en ferdigstillelse på 122 000 kvadratmeter hvor av 81 000 kvadratmeter er igangsatt. Forventet ferdigstillelse i 2026 og 2027 er således marginalt høyere enn absorbsjonen de siste par årene, hvilket tilsier at arealledigheten vil vise en beskjeden økning. I 2028 anslås ferdigstillelsen å øke til 162 000 kvadratmeter.

DESIGN: Dugg Design, Hege Sjursen

PRODUKSJON: Eiendomsspar, Rita Husebæk

BÆREKRAFT: LÈVA Urban Design AS/Norconsult

TEKST TEMADEL: Gøril Emilie Hellen FOTO: Ole

Walter Jacobsen TRYKK: Rolf Ottesen AS

EIENDOMSSPAR AS

Fridtjof Nansens plass 4

Postboks 1350 Vika, 0113 Oslo

Telefon: +47 22 33 05 50 / Epost: post@eiendomsspar.no www.eiendomsspar.no