Årsrapport Eiendomsspar 2018

Navigasjonstekst

Kapitteltekst

Eiendomsspar ĂĽrsrapport 2018

1 1

Innhold Adm. direktør 2018 – i korte trekk Nøkkeltall

3 4 5

Konsernet Organisasjonen og ansatte Eiendomsspars historie Visjon og viktigste målsettinger Strategi Mål og måloppnåelse Virksomhetsområder og segmenter Aksjonæroversikt og kursutvikling

10 12 14 15 16 18 19

Samfunnsengasjement Etikk og samfunnsansvar Energi- og miljøstrategi Donasjoner og offentlige utsmykninger

24 26 28

Portefølje/verdivurdering Eiendommer Pandox Prosjekter Verdivurdering per 31.12.2018 Verdiutvikling 2018 Verdijustert balanse per 31.12.2018 Tema: Øvre Slottsgate 12 – Leietaker Zara

34 44 48 55 56 57 58

Finansiell informasjon Styrets beretning 94 Styret 102 Årsregnskap og noter 104 Revisjonsberetning 119 Eierstyring og selskapsledelse 122 English summary/Financial information 128 Markedsanalyse 134

Eiendomsspar årsrapport 2018

Eiendomsspar har restaurert nok et flott og historisk bygg i Oslo – Øvre Slottsgate 12.

Restaureringen har vært omfattende, krevende og spennende.

Les mer på side 58

Christian Ringnes Adm. direktør

Eiendomsspar ĂĽrsrapport 2018

Adm. direktør

Et laaangt eventyr 2018 var nok et godt år i eiendomsmarkedet.

Kapasitetsutnyttelsen var høy i de fleste segmenter, hvilket stimulerte til leieprisøkninger og stigende verdier. I kontor, hotell, lager/logistikk og bolig var det således godt å være gårdeier. Unntaket var handelssegmentet, hvor svak vekst i tradisjonell butikkhandel førte til et vanskeligere og mer selektivt marked.

Alt i alt fikk vi like fullt nok et godt år i en lang rekke av gode år i eiendomsbransjen.

I prinsipp har eiendomseventyret nå vart i et kvart århundrede, med et kort avbrekk under dot.com-krisen i 2002 og et enda kortere avbrekk under finanskrisen i 2008.

verdikonserverende sjeldenhet, spesielt for sentrale beliggenheter. I en verden med økonomisk vekst kan gårdeiere, som allerede har bra eiendommer, derfor stort sett smile trygt, selv om man vil oppleve syklisk nedganger.

Renten er et dobbelt viktig parameter i eiendom. Dels er den; i den kapitaltunge eiendomsbransjen, den største direkte kostnad, og dels stimulerer synkende rente økonomien generelt, og derved etterspørselen etter eiendom. Og renten har i prinsippet sunket jevnt og trutt over de siste 25 årene, fra 15% til ikke så langt over 0%. I de få perioder renten har kreket seg oppover, er den blitt satt kraftfullt ned igjen hver gang økonomien har buttet imot.

Rådende oppfatning i dag synes å være at renten nok kan stige litt, men neppe mye.

Isolert sett vil en slik rimelig stabil lav rente være gunstig for gårdeierne, om enn ikke så gunstig som den jevnt synkende renten vi i prinsippet har sett de siste 25 år.

Eiendomsspar er en gårdeier med usedvanlig mange attraktive eiendommer.

I tillegg har selskapet vært opptatt av timing. Eiendomsspar har prøvd å selge en del når tidene har vært veldig gode, og søkt å kjøpe mer tilbake når prisene har vært historisk lave, eller når Eiendomssparaksjen har vært priset med rabatt i forhold til underliggende verdi. Dette, i kombinasjon med vår attraktive eiendomsmasse som skjøttes og utvikles av eiendomsbransjens beste, er hovedforklaringen til vår vekst i underliggende aksjeverdi, på i snitt 17% p.a. over de siste 34 år. Dette innebærer at hver krone investert i Eiendomsspar i 1984 har nær 200-doblet seg, hvilket jeg ubeskjedent nok vil karakterisere som historisk superavkastning.

Når kapitalen er billig, vil det normalt sett bli overinvestert. Dette ser vi tilløp til, spesielt i hotell- og kontormarkedene, hvor tilbudet av arealer vil vokse mer enn antatt etterspørsel på noen års sikt. Dog har eiendom den fordel, og frustasjon, at man langt ifra kan bygge når man vil, hva man vil og hvor man vil. De offentlige tillatelsesprosesser blir stadig tyngre og lengre, hvilket skaper

Det vil helt sikkert bli vesentlig vanskeligere å levere superavkastning i årene fremover, gitt at gratisstimulansen fra stadig synkende renter må ventes å ha nådd sin ende. Men for den som har sin likviditet og soliditet i orden – og som i tillegg er velsignet med en høykvalitets eiendomsportefølje, vil smilet ha grunn til å ligge på lur, også i fremtidige mer ruglete farvann.

Eiendomsspar årsrapport 2018

4 5

2018 – i korte trekk Resultat og balanse

Verdiutvikling

1.286 1.195

402

2017

2017

2018

1.195

Bokført resultat før skatt (mill.)

905

2017

Drift og marked

Eiendomsspar har gjort flere eiendomskjøp i 2018. Caspar Storms vei 14–16, Ole Deviks vei 35 og Strømsveien 195–197 i Oslo, Eikenga 9, 11/13/15 og 17 i Oslo, Polariasenteret i Tromsø og Fiskergata 46 i Svolvær. Total kjøpesum for eiendommene er kr 625 mill.

441

2018

11%

VEK-økning per aksje 2018 (hensyntatt utbytte)

Kjøp/salg

8,8 år Gjenværende leietid

Eiendomsspar har solgt eiendommen Maakri 23A i Estland samt diverse mindre eiendeler.

1.018

2018

1.018

Kontantstrøm før skatt, hensyntatt underliggende kontantstrøm i felleskontrollert virksomhet og tilknyttet selskap (mill.)

353

379

2017

2018

9%

Aksjekurs hensyntatt utbetalt utbytte

3,7%

Ledighet (% av leienivå)

Verdijustert balanse per 31.12.2018 (mill. kr) 34%

36%

2017

2018

36%

Belåningsgrad eiendom

5,75

2017

2017

5,75

144,54

2018

2.429

Likviditetsreserve (mill.)

2018

Ordinært utbytte (kr)

2.429 1.815

24.275

24.275

4,50

2017

75

Kundegledeindeks (KGI) Total tilfredshet “All time high”

164,04

2018

17%

Pandox AB EPRA NAV (SEK) (hensyntatt utbytte)

utvikler seg fortsatt positivt gjennom 2018

2018

Eiendomsmarkedet

Verdijustert egenkapital (etter avsetn. utbytte) 17.001

Eiendommer/ prosjekter 15.940

Aksjer/lån felleskontrollert virksomhet/ tilknyttet selskap 7.872

Latent/ utsatt skatt 854 Rentebærende gjeld 5.753

Øvrige fin. anleggsmidler 216

Annen gjeld 667

Omløpsmidler 246 EIENDELER

Eiendomsspar årsrapport 2018

EGENKAPITAL/GJELD

2018 – i korte trekk / Nøkkeltall

Nøkkeltall Millioner kroner

2018 2017 2016 2015 2014 2013 2012 2011 2010 2009

Resultat/kontantstrøm Leieinntekter Brutto driftsresultat Resultat før skattekostnad Årsresultat

770 740 675 704 647 600 583 535 476 454 711 684 633 656 604 563 539 490 428 403 1.195 1.286 1.376 2.327 975 474 436 425 410 303 966 1.103 1.199 2.244 808 309 346 343 305 239

Kontantstrøm før skatt 1) Verdijustert resultat etter skatt

1.018 905 798 778 710 605 575 582 420 343 1.702 2.987 2.201 4.286 1.955 1.003 393 814 1.150 374

Bokført balanse Bokført egenkapital Bokført totalkapital Bokført egenkapitalandel

7.079 6.635 5.512 3.064 2.759 2.727 2.343 2.196 1.766 1.547 13.921 12.755 11.619 12.128 9.717 8.678 8.306 8.369 6.822 6.000 51% 52% 47% 25% 28% 31% 28% 26% 26% 26%

Netto rentebærende gjeld 2)

5.527 4.893 4.936 4.579 5.651 4.900 4.974 5.244 4.238 3.618

Verdijustert balanse Verdijustert egenkapital (etter avsatt utbytte) 17.001 15.807 13.081 11.124 8.855 7.800 6.962 6.729 5.875 4.840 Verdijustert totalkapital 24.275 22.347 19.512 20.493 16.182 13.913 13.121 13.034 10.965 9.292 Verdijustert egenkapitalandel 70% 71% 67% 54% 55% 56% 53% 52% 54% 52% Operasjonelle nøkkeltall Ledighet (% av leienivå) Gjenværende leietid (år)

3,7% 3,2% 3,5% 4,2% 3,5% 4,4% 6,8% 2,2% 4,3% 4,3% 8,8 8,9 7,5 7,5 7,9 7,0 7,0 7,1 7,2 7,6

Nøkkeltall per aksje (kr) Verdijustert avkastning per aksje

11% 23% 20% 49% 26% 15% 6% 14% 24% 8%

Bokført egenkapital per aksje 182 167 138 75 67 65 56 52 43 38 Verdijustert egenkapital per aksje (etter avsatt utbytte) 3) 435 397 327 276 219 188 166 161 144 119 Aksjekurs per 31.12 379 353 380 287 192 153 152 145 160 160 Substansverdipremie/(-rabatt) inkl. avsatt utbytte (14%) (12%) 15% (12%) (14%) (20%) (11%) (12%) 9% 32% Kontantstrøm før skatt per aksje 1) Resultat per aksje

25,81 22,60 19,85 19,22 17,43 14,61 13,82 14,19 10,29 8,37 24,54 27,63 29,98 55,85 19,37 6,78 8,41 8,35 7,48 5,83

Avsatt ordinært utbytte per aksje 5,75 4,50 4,25 4,00 3,75 3,50 3,25 3,00 2,75 2,50 Avsatt ekstraordinært utbytte per aksje – – – 45,00 – 13,50 – – – – Antall utestående aksjer per 31.12.

38.865’ 39.539’ 39.693’ 39.960’ 40.114’ 41.190’ 41.308’ 41.325’ 40.461’ 40.461’ Gjennomsnittlig antall utestående aksjer per år 39.118’ 39.683’ 39.752’ 40.037’ 40.380’ 41.296’ 41.321’ 40.676’ 40.461’ 40.461’

1)

2) 3)

Kontantstrøm før skatt hensyntatt underliggende kontantstrøm i felleskontrollert virksomhet og tilknyttet selskap, justert for salgsgevinster, kursgevinster og rehabiliteringskostnader. Kontantstrøm per aksje er justert for minoritetsinteresser.

Ekskl. rentebærende utlån til felleskontrollerte virksomheter/tilknyttet selskap.

Avsatt ordinært utbytte kr 5,75 per aksje. Verdijustert egenkapital inkl. avsatt utbytte er kr 441 per aksje per 31.12.2018.

Eiendomsspar årsrapport 2018

6 7

Eiendomsspar ĂĽrsrapport 2018

Navigasjonstekst

Kapitteltekst

Eiendomsspar ĂĽrsrapport 2018

8 9

Eiendomsspar ĂĽrsrapport 2018

Konsernet

Eiendomsspar skal vĂŚre en samfunnsansvarlig og nyttig eier og utvikler av eiendom.

Selskapets nøkkelverdier er solid, profesjonell og fremtidsrettet

Eiendomsspar ĂĽrsrapport 2018

10 11

Organisasjonen og ansatte De ansatte – en viktig del av selskapets kapital

Eiendomsspar er et av Norges ledende eiendomsselskaper, og har mer enn 30-års erfaring i bransjen. Selskapet består av 31 dedikerte og engasjerte medarbeidere, som til sammen har en kompetanse som dekker alle områder innen forvaltning og utvikling av eiendom.

Medarbeiderne ivaretar alle forhold knyttet til kundepleie, utleie og reforhandling av leiekontrakter. Selskapet legger stor vekt på tett og godt samarbeid med sine leietakere.

Målet er å leve opp til forventningene om å alltid være blant de beste i eiendomsbransjen når det gjelder kundetilfredshet.

I Eiendomsspar har hver eiendom et eget eiendomsteam som består av en teknisk og en kommersiell ansvarlig.

To ganger i året har ledelsen en gjennomgang, kalt «Grillen», av eiendommene sammen med den tekniske og kommersielle ansvarlige. Eiendommene gjennomgås grundig for å dokumentere hva som er utført fra forrige grill, sette mål for de neste 6 måneder, avklare nødvendige fysiske Ledelsen

arbeider i eiendommene og leietakeroppfølging. Det blir også gitt karakterer for hver eiendom.

Hvert år gjennomfører Eiendomsspar en leietakerundersøkelse, KGI (Kundegledeindeks). Hensikten med undersøkelsen er å kartlegge våre styrker og svakheter. Vi går nøye gjennom hver enkelt besvarelse og eiendom for å finne forbedringsmuligheter.

Det blir gitt en påskjønnelse til hver ansatt, hvis kundegledeindeksen er forbedret med minst ett poeng fra året før.

God kundegledetilfredshet krever at de ansatte yter god service, er til å stole på, er løsningsorienterte, holder det de lover og at de tilbyr «det lille ekstra». Eiendomsspars ansatte jobber hver dag for å utgjøre en forskjell for menneskene som er avhengige av oppgavene som utføres og servicen som ytes.

Eiendomsspar er ikke bare opptatt av å være god i sitt fag, men legger også stor vekt på å ha et godt arbeidsmiljø – dette skaper engasjerte og motiverte medarbeidere, noe som igjen smitter over på kundene.

Christian Ringnes / Adm. direktør

Christian Ringnes er utdannet Siviløkonom. Han er administrerende direktør i Eiendomsspar AS siden 1984 og administrerende direktør i Victoria Eiendom AS. Han er styreformann i Pandox AB, C. Ludens Ringnes Stiftelse, Dermanor AS, Oslo Flaggfabrikk AS, Sundt AS og Ringnes Holding AS. Ringnes er også styremedlem i Schibsted ASA og Real Estate Investment Board i Norges Bank. Ringnes eier 29.688 aksjer i Eiendomsspar AS, samt kontrollerer 41,7% av aksjene i Victoria Eiendom AS.

Sigurd Stray / Viseadministrerende direktør Sigurd Stray er utdannet Siviløkonom med spesialisering i finans, og Bachelor of Science i Eiendomsmegling. Han har jobbet i Eiendomsspar AS siden 2010. Tidligere har han jobbet i Olav Thon Gruppen som eiendomssjef i 7 år, og som porteføljeforvalter i DNB Investor i 2 år. Stray eier 34.210 aksjer i Eiendomsspar AS. Jon Rasmus Aurdal / Finansdirektør

Jon Rasmus Aurdal er utdannet Siviløkonom og er Statsautorisert revisor. Han har jobbet i Eiendomsspar AS siden 2018. Tidligere har han jobbet i PWC – hovedsakelig med verdivurdering og transaksjonsrelaterte tjenester, som finanssjef i Höegh Eiendom og som finansdirektør i NAF-Gårdene. Aurdal har ingen aksjer i Eiendomsspar AS.

Eiendomsspar årsrapport 2018

Organisasjonen og ansatte

ØKONOMI/REGNSKAP

2 Børre V. Skjolden FINANS

14 Jon Rasmus Aurdal

24 Hilde Scheffels 12 Birgit Øygarden 17 Natalia Thingnes 16 Anne-Lise Volle 21 Helene Støbakk 18 Lise Eidsand

FORVALTNING

22 Alise Hjelmeland

DRIFT

ADM. DIREKTØR

EIENDOM

15 Christian Ringnes

4 Sigurd Stray MARKED

SEKRETARIAT

25 Rita Husebæk

10 Marianne Mobakk (marked) 7 Elise L. Hanssen (prosjekt) 23 Tone E. Torp 26 Conny Rødsten

PROSJEKT

HOTELL

15 Christian Ringnes

Konsernet

29 Petter Thordén

28 Tom Nesheim 31 Lars Knudsen 6 Marius Jensen 3 Kristin Aag 9 Anders Hoelstad 8 Irja A. B. Torkildsen 30 Marianne Berget 27 Rune Richardsen 1 Tanja Waldeland 13 Tom Rolstad 19 Jørgen Sollie

11 Dag Svendsen 5 Jon Kaasa 20 Mikkel Vangsgaard

Pandox asset management Pandox AB

1 Tanja Waldeland, 2 Børre V. Skjolden, 3 Kristin Aag, 4 Sigurd Stray, 5 Jon Kaasa, 6 Marius Jensen, 7 Elise L. Hanssen, 8 Irja A. B. Torkildsen, 9 Anders Hoelstad, 10 Marianne Mobakk, 11 Dag Svendsen, 12 Birgit Øygarden, 13 Tom Rolstad, 14 Jon Rasmus Aurdal og 15 Christian Ringnes.

16 Anne-Lise Volle, 17 Natalia Thingnes, 18 Lise Eidsand, 19 Jørgen Sollie, 20 Mikkel Vangsgaard, 21 Helene Støbakk, 22 Alise Hjelmeland, 23 Tone E. Torp, 24 Hilde Scheffels, 25 Rita Husebæk, 26 Conny Rødsten, 27 Rune Richardsen, 28 Tom Nesheim, 29 Petter Thordén, 30 Marianne Berget og 31 Lars Knudsen.

Eiendomsspar årsrapport 2018

12 13

Eiendomsspars historie Eiendomsspar har hatt en tilfredsstillende utvikling fra starten i 1982. Eiendomsporteføljen (inkl. andel eiendommer i felleskontrollert/tilknyttet selskap) har vokst fra kr 430 mill. til kr 31.622 mill. per 31.12.2018. Gjennomsnittlig årlig avkastning per aksje har fra 1984 vært 17% p.a.

1982

1991

2000–2002

Stiftes som I/S Eiendomsspar AS & Co i 1982 med 7 kontor- og butikkeiendommer fra Sparebanken Oslo Akershus. Største aksjonærer er Sparebanken Oslo Akershus, Bergesen d.y. og Arendals Fossekompani.

Oppkjøp av Orkla Eiendom.

Eiendomsspar dobler sin størrelse og overtar blant annet Fr. Nansens plass 2 og 4, samt Lilleakerveien 2.

Salg av en fjerdedel av eiendomsporteføljen i påvente av dårlige tider.

1993

Oppkjøp av det svenske børsnoterte hotellselskapet Pandox AB med 43 hoteller i 50/50 samarbeid med Petter C. G. Sundt.

1984 Får egen administrasjon.

Christian Ringnes ansettes som adm. direktør.

1985–1987 Fusjon med Alfsen & Gunderson, Brødrene Dobloug og Grundt AS. Oppkjøp av Oslo Mørtelverk, KNA-hotellet og en del mindre eiendommer, samt eiendommer i København, Brüssel og Amsterdam.

10% av Eiendomsspars verdier fisjoneres ut i Victoria Eiendom, som skal følge en finansielt mer aggressiv strategi enn det som er naturlig i Eiendomsspar.

Eiendomsspar kjøper Torden­skiolds gate 8–10 og Rådhusgata 23.

1994–1997

1987–1988

Eiendomsspar overtar det børsnoterte Grand Hotel, samt 8 andre norske hoteller. Utvikling og salg av Christiania Torv. Petter C. G. Sundt blir Eiendomsspars største aksjonær når Vital og KLP selger seg ut i 1995.

Salg av halvparten av eiendomsporteføljen i påvente av dårlige tider.

1997–1999

1988–1991 Sparebanken Oslo Akershus og Bergesen d.y. selger sine aksjer i Eiendomsspar. Vital og KLP blir nye storeiere.

Utvikling og kjøp av en rekke kontorbygg, blant annet Lilleakerveien 2, samt 50% av Hoffsveien 4–10. Victoria Eiendom overtar Petter C. G. Sundts eierandel i Eiendomsspar og blir Eiendomsspars hovedaksjonær.

Eiendomsspar årsrapport 2018

2003–2004

2004–2007 Selektive kjøp og salg av eiendommer i Eiendomsspar og Pandox. Utvikling av kontor-, hotell- og restaurantprosjekter, blant annet Ekebergrestauranten og Folketeateret.

2008 Ingen kjøp av eiendommer som følge av den negative utviklingen i eiendomsmarkedet.

2009 Enkelte kjøp av eiendommer, blant annet 50% av Bergehus, Bergesen d.y.’s tidligere hovedkontor.

Eiendomsspars historie

2014

2018

Oppkjøp av Norgani Hotels AS med 73 hoteller i 50/50 samarbeid med familien Sundt, samt 50% av Mackkvartalet i Tromsø.

Kjøp av Karl Johans gate 33/ Rosenkrantz' gate 11, samt flere andre eiendommer.

Eiendomsspar kjøper flere kombinasjonseiendommer i området Hasle/Økern/ Alnabru samt Polariasenteret i Tromsø.

2011

Børsnotering av Pandox AB på Nasdaq Stockholm i 2015 med påfølgende emisjoner i 2016 og 2017.

Eiendomsspar og Sundt forblir hovedeiere, med 27% eierandel hver og totalt 76% stemmeandel.

Pandox kjøper i alt 49 større nordeuropeiske hoteller og selger 9 mindre hoteller. Eiendomsspar inngår 50/50 samarbeid med OBOS om utvikling av ca. 700 boliger i Økernveien 115.

2015–2017

Eiendomsspar erverver en av Oslos mest attraktive kontoreiendommer, Tjuvholmen Allé 1–5.

Videre erverves de resterende 50% av Hoffsveien 4–10 på Skøyen, ved fusjon.

2012–2013 Utvikling av kontor-, hotellog boligprosjekter, blant annet Storgata 51, Mackkvartalet og Konows gate, samt gjennom Pandox, The Hotel, Brussel og oppgradering/utvikling av 38 Norgani-hoteller.

1984

Konsernet

2010

2014

2004

1994

2018

AVKASTNING PER AKSJE*

AVKASTNING PER AKSJE*

AVKASTNING PER AKSJE*

AVKASTNING PER AKSJE*

+15% p.a.

+17% p.a.

+17% p.a.

+24% p.a.

Eiendomsverdier kr 430 mill.

Eiendomsverdier kr 2.018 mill.

Eiendomsverdier kr 8.059 mill.

Eiendomsverdier kr 23.804 mill.

Eiendomsverdier kr 31.622 mill.

* hensyntatt ordinære/ekstraordinære utbytter

Eiendomsspar årsrapport 2018

14 15

Visjon og viktigste målsettinger Eiendomsspar skal være en samfunnsansvarlig og nyttig eier og utvikler av eiendom.

Selskapets nøkkelverdier er solid, profesjonell og fremtidsrettet. Dette innebærer blant annet følgende hovedmålsettinger:

Solid Eiendomsspar skal være finansielt solid og ha en god og solid forretningsmoral.

Selskapet skal ha solid likviditetsreserve og egenkapital. I en bransje som er preget av sykliske svingninger er dette viktig, både for å trygge selskapets verdier, og for å kunne utnytte svake markeder til å gjøre gode kjøp. Selskapet skal ha en langsiktig forretningshorisont og bygge sin virksomhet «sten på sten», heller enn å satse på risikable prosjekter og dristige «klipp». Eiendomsspar skal holde sine løfter og være til å stole på.

Fremtidsrettet Eiendomsspar skal søke å utvikle sine eiendommer slik at de dekker dagens og morgendagens behov for sine leietakere. Dette innebærer at selskapet skal være blant de ledende, både når det gjelder design, layout og miljøvennlige løsninger. Videre skal selskapet bidra til en estetisk utvikling av det offentlige rom. Dette innebærer først og fremst at Eiendomsspar skal holde sine egne eiendommer i funksjonell og estetisk god stand. Selskapet skal dessuten bidra ved donasjoner og forskjønnelse av bybildet.

Profesjonell Eiendomsspar skal være en forutsigbar næringslivsaktør som behandler sine leietakere og øvrige samarbeidspartnere med lydhørhet og respekt. Selskapet skal bestrebe å overoppfylle sine leietakeres forventninger, både når det gjelder produkt og service.

Eiendomsspar er opptatt av å tjene penger og skape verdier. I en markedsbasert økonomi er dette det viktigste bevis på at selskapet er en effektiv og nyttig aktør, hvis produkter og tjenester etterspørres og settes pris på av samfunnet.

Eiendomsspar årsrapport 2018

Visjon og viktigste målsettinger / Strategi

Strategi Eiendomsspar har identifisert følgende nøkkelfaktorer for suksess innenfor eie og utvikling av eiendom:

Konsernet

1) Beliggenhet (fordi gode beliggenheter alltid kan leies ut) 2) Beliggenhet (fordi gode beliggenheter alltid kan selges) 3) Beliggenhet (fordi gode beliggenheter alltid har høyere verdi enn dårlige beliggenheter) 4) Timing (fordi eiendomsmarkedet av natur er syklisk) 5) Utvikling (fordi vellykket utvikling gir superfortjenester og kan være nødvendig ved reutleie) 6) Leietakerpleie (fordi eksisterende kunder er bedre enn nye kunder) 7) Finansiell forståelse (fordi likviditet, soliditet og evnen til å se verdi er viktig i kapitalintensive bransjer) Dette innebærer at Eiendomsspar har gjort følgende strategiske og organisatoriske valg: Beliggenhet Hoveddelen av Eiendomsspars eiendommer har meget sentral beliggenhet. I de få tilfeller Eiendomsspar kjøper eiendommer utenfor storbysentrum, beholdes de kun dersom beliggenheten enten antas å være god for gitte brukere (eks. handel, hotell) eller det er sannsynlig at beliggenheten på sikt vil få økt attraktivitet (eks. Skøyen, Alnabru).

Timing Eiendomsspar er av den formening at det er bedre å være «idiot» i et godt marked, enn «geni» i et dårlig marked. Eiendomsspar søker således å investere når markedet er billig og å selge eller leie ut langsiktig når markedet nærmer seg toppen. Dette kan variere for ulike typer eiendommer og beliggenheter. Eiendomsspar gjør systematiske analyser av tilbud og etterspørsel i sine viktigste markeder for best mulig å kunne forutsi den fremtidige utviklingen.

Utvikling Eiendomsspar ønsker å ha solid utviklingsog utleiekompetanse i egen organisasjon.

Eiendomsspar har valgt å konsentrere seg om middels store utviklingsprosjekter med begrenset risiko.

Leietakerpleie Eiendomsspar søker å gi sine leietakere best mulig service, å holde ord, samt å tilby «det lille ekstra». På denne måten får selskapet fornøyde leietakere som ønsker å forlenge sitt leieforhold og er gode «ambassadører» utad. Leietakertilfredshet måles årlig og søkes kontinuerlig forbedret gjennom konkrete tiltak.

Finansiell forståelse Eiendomsspar ønsker, i en bransje som tidvis opplever betydelige svingninger i verdier og leienivåer, alltid å ha god likviditet. Eiendomsspar skal dessuten ha betryggende soliditet, både i form av begrenset gjeldsgrad og forutsigbare rentekostnader. Eiendomsspar kjøper egne aksjer når dette vurderes finansielt mer attraktivt enn alternative investeringer.

Eiendomsspar årsrapport 2018

16 17

Mål og måloppnåelse Eiendomsspar har, i tillegg til sine overordnede mål om å være solid, profesjonell og fremtidsrettet, også økonomiske og operative mål som følges opp fortløpende.

Økonomi og verdiskapning Eiendomsspar har som mål å øke kontantstrøm og verdijustert egenkapital per aksje, samt å tilstrebe et stabilt og jevnt økende utbytte per aksje over tid. Gitt at eiendomsbransjen av natur er syklisk, finner Eiendomsspar det ikke formålstjenlig å fokusere på utviklingen år for år, men å måle resultater

over lengre perioder. Utviklingen de siste ti årene har vært som vist i tabellen nedenfor.

Over de siste ti år gir dette en gjennomsnittlig årlig vekst i kontanstrøm før skatt per aksje på 12%, egenkapitalavkastning (hensyntatt utbytte) på 18% og ordinært utbytte per aksje på 10%.

2018 2017 2016 2015 2014 2013 2012 2011 2010 2009

Kontantstrøm før skatt per aksje 25,81 22,60 19,85 19,22 17,43 14,61 13,82 14,19 10,29 8,37 Verdijustert egenkapital per aksje (etter avsatt utbytte) 435* 397 327 276 219 188 166 161 144 119 Utbetalt ordinært utbytte per aksje 4,50 4,25 4,00 3,75 3,50 3,25 3,00 2,75 2,50 2,25 Utbetalt ekstraordinært utbytte per aksje – – 45,00 – 13,50 – – – – – * I tillegg kommer avsatt utbytte. For 2018 utgjør utbytte kr 5,75. Det vil si at verdijustert egenkapital per aksje er kr 441.

Finansielle retningslinjer Styret i Eiendomsspar har fastsatt finansielle retningslinjer for å: • sikre selskapets tilgang på kort og lang finansiering fra kapitalmarkedene • tilpasse finansiell strategi i tråd med virksomhetens planer for å trygge en langsiktig kapitalstruktur og tilgang på konkurransedyktig finansiering • oppnå lavest mulig finansieringskostnad under forutsetning om en forsvarlig finansiell risiko • bevare et godt omdømme hos investorer, långivere, leietakere etc.

Et overordnet finansielt mål, er at det skal være lav refinansieringsrisiko og høy fleksibilitet. Styret i Eiendomsspar mottar kvartalsvise finansrapporter med oversikt over de mest sentrale finansielle nøkkeltallene i virksomheten.

Andel gjeld med fast rente

For å tilfredsstille de overordnede finansielle målene har styret fastsatt flere konkrete mål.

Eksempler på dette er: • minimum 40% av selskapets eksterne rentebærende gjeld skal ha fast rente • selskapet bør ha minimum 3–4 hovedleverandører av finansiering. I tillegg kan selskapet bruke obligasjon- og sertifikatmarkedet Ved utgangen av 2018 har Eiendomsspar tre hovedleverandører av finansiering. I tillegg er obligasjons- og sertifikatmarkedet en vesentlig finansieringskilde for selskapet.

Det henvises til note 16 i årsregnskapet for ytterligere detaljer om selskapets gjeld.

Eiendomsspar tilfredsstiller sine finansielle retningslinjer per 31.12.2018.

2018 2017 2016 2015 2014 2013 2012 2011 2010 2009

48% 55% 55% 44% 62% 68% 66% 59% 45% 41%

Eiendomsspar årsrapport 2018

Mål og måloppnåelse

Ledighet Mål: Eiendomsspars arealledighet skal maksimum være 80% av markedsledigheten for kontorer i Oslo-området.

Ledighet i % 2009–2018 %

8 7

Resultat 2018 Ledigheten i utleieporteføljen er 74% av generell markedsledighet per 31.12.2018 (3,7% ledighet i Eiendomsspar som andel av markedsledigheten på 5,0%).

6,8

6

3,7

2,2

Konsernet

2

3,2

3,5

3

Formålet med måling av ledighet er å gi oppmerksomhet og fokus på et av våre viktigste nøkkeltall.

3,5

10

4,2

09

4,4

4,3

4

4,3

5

1 0 11

12

13

14

Ledighet Eiendomsspar

18

Gjennomsnittsledighet Oslo

% 73 43

42 0 0

52 49

48

0

33

43

38

44

0

32

40

0

50

49

53

54 47

53

51

60

54

59

62

70

30 20

0

0

0

sep. 16

0

1

feb. 16

0

0

sep. 15

0

0

0

feb. 12

0

0

sep. 11

10 1

Formålet med «grill» er å ta en gjennomgang av hver eiendom/prosjekt med formål om å, oppdatere ledelsen om status, ta beslutninger og følge opp oppfølgingspunkter fra forrige grill.

17

80

0

Resultat 2018 Februar: 52% meget tilfredsstillende/ 0% ikke tilfredsstillende.

September: 49% meget tilfredsstillende/ 0% ikke tilfredsstillende.

16

“Grill”-resultater 2009–2018

0

Halvårlige «grill-gjennomganger» av samtlige eiendommer Mål: minimum 25% meget tilfredsstillende/ maksimum 5% ikke tilfredsstillende.

15

Meget tilfredsstillende

sep. 18

feb. 18

sep. 17

feb. 17

feb. 15

sep. 14

feb. 14

sep. 13

feb. 13

sep. 12

feb. 11

sep. 10

feb. 10

feb. 09

Kundetilfredshet Mål: score på minimum 55 KGI-poeng i årlig kundeundersøkelse.

sep. 09

0

Ikke tilfredsstillende

Utvikling sentrale kundegledeparametre 2000–2018

Resultat 2018 68 KGI-poeng – nest høyeste score av de 23 årlige målingene som er foretatt siden 1996. Eiendomsspars leietakere sin totale tilfredshet var i år «all time high» på 75 KGI-poeng.

%

KGI score

100

100

90

90

Formålet med undersøkelsen er å måle leietakers kundetilfredshet, få informasjon om leietaker ønsker å forlenge sitt leieforhold og å kartlegge våre styrker og svakheter, for å kunne spisse vår innsats mot leietakerne.

80

80

70

70

60

60

Kundegledeindeksen sendes ut av et eksternt konsulentselskap. Vi går nøye gjennom hver enkelt besvarelse og eiendom for å finne forbedringsmuligheter. Hver enkelt leietaker som har besvart litt utilfreds/meget utilfreds følges opp direkte. Tiltak utføres fortløpende.

50

50

40

40 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 KGI-score Total kundetilfredshet (KGI) Sannsynlighet for forlengelse Eiendomsspar/Victoria Eiendom i %

Eiendomsspar årsrapport 2018

18 19

Virksomhetsområder og segmenter Eiendomsspar er et fullt integrert eiendomsselskap, som selv og gjennom sitt eierskap i Pandox har kompetanse og tilstedeværelse i de fleste segmenter av eiendomsmarkedet.

samt som investor i kontoreiendommer i Nord-Europa for øvrig. En oversikt over segmenter og Eiendomsspars/Pandox’ relative kompetanse/posisjon kan illustreres som følger:

Selskapet har særlig stor kompetanse innen kontor og butikk i Oslo-regionen, samt hotell i Skandinavia og Nord-Europa. Eiendomsspar har også erfaring og kompetanse som eier og utvikler av bolig og lager i Oslo-regionen, Geografisk Nord-Europa (eks. Skandinavia)

K

Skandinavia (eks. Norge)

H K

H

Norge (eks. Oslo)

Bu

K

H Bo L

Oslo

K

H

SVAK

STERK

RELATIV POSISJON K = Kontor H = Hotell Bu = Butikk

EIENDOMSSPAR/PANDOX

L = Lager Bo = Bolig

Verdimessig fordeling av de ulike segmentene i Eiendomsspars portefølje (inkl. andel Pandox, samt andel felleskontrollerte eiendommer) er vist nedenfor:

Geografi

Type eiendom

Utviklingsstatus

11% Butikk

26% Øvrige utland 4% Øvrige Norge

7% Lager/leilighet/parkering mv.

52% Oslo

19% Sverige/Finland/Danmark

Bu

6% Prosjekt

59% Hotell/restaurant

22% Kontor

Eiendomsspar årsrapport 2018

94% Ferdigutviklet

Virksomhetsområder og segmenter / Aksjonæroversikt og kursutvikling

Aksjonæroversikt og kursutvikling

Aksjonær

1 Eiendomsspar Invest AS*) 2 Eiendomsspar AS 3 Victoria Eiendom AS 4 Straen AS 5 Horn, Hans Herman 6 Piwjk AS 7 Mustad Industrier AS 8 Krohn, Elisabeth S. J. 9 CGS Holding AS 9 Helene Sundt AS 11 Talbot, Anette Dobloug 12 Grundt, Asbjørn 13 Arendals Fossekompani ASA 14 Thorp, Tone 15 Nore-Invest AS 16 Celon Invest AS 17 Thrane-Steen Finans AS 17 Thrane-Steen Medhus AS 19 MP Pensjon PK 20 Lærdal Finans AS Øvrige aksjonærer (632) Totalt antall aksjer Direkte eide egne aksjer Indirekte eide egne aksjer*) Totalt antall utestående aksjer

Eiendomsspar-aksjens kursutvikling

Antall Aksjer aksjer i%

27.679.584 50,3 5.731.949 10,4 4.611.680 8,4 1.735.700 3,2 1.133.425 2,1 992.563 1,8 872.740 1,6 828.991 1,5 788.000 1,4 788.000 1,4 781.076 1,4 532.000 1,0 390.432 0,7 371.328 0,7 353.306 0,6 290.208 0,5 288.209 0,5 288.209 0,5 275.000 0,5 204.785 0,4 6.123.001 11,1 55.060.186 100,0 (5.731.949) (10,4) (13.562.996) (24,6) 35.765.241 65,0

Konsernet

Eiendomsspar AS – aksjonæroversikt per 15.03.2019

Kursindeks for Eiendomsspar-aksjen (inkl. akk. utbytte til nominell verdi*) sammen­lignet med Oslo Børs totalindeks/hovedindeks fra 01.01.1985 til 31.03.2019.

Indeks 01.01.1985 = 100. *) uten effekt av reinvestert utbytte

Indeks 11000 10000 9000 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19

Eiendomsspar

Oslo Børs

*) Eiendomsspar Invest AS eies av Eiendomsspar (49%) og Victoria Eiendom (51%). Indirekte eide egne aksjer utgjør ­således 13.562.996.

Fordeling av aksjer per 15.03.2019

Antall aksjer per aksjonær

1 – 100 101 – 1.000 1.001 – 10.000 10.001 – 100.000 100.001 – 1.000.000 1.000.001 – 5.000.000 over 5.000.000

Antall aksjonærer

% av total aksjekapital

126 148 224 124 25 3 2 652

– 0,1 1,6 7,1 16,9 13,6 60,7 100,0

Eiendomsspar årsrapport 2018

20 21

Eiendomsspar ĂĽrsrapport 2018

Navigasjonstekst

Kapitteltekst

Eiendomsspar ĂĽrsrapport 2018

22 23

Eiendomsspar ĂĽrsrapport 2018

Samfunnsengasjement

Eiendomsspar ga tigerstatuen til Oslo by i forbindelse med 1000-års jubiléet i år 2000, som et symbol på Oslo som tigerstaden. Statuen er laget av Elena Engelsen og står på Jernbanetorget

Eiendomsspar årsrapport 2018

24 25

Etikk og samfunnsansvar Eiendomsspar sitt etiske fundament er basert på at selskapet skal være en ansvarlig og samfunnsnyttig næringslivsaktør som er forutsigbar og til å stole på.

Eiendomsspars aktive forhold til etikk og samfunnsansvar kommer til uttrykk på flere måter. Selskapet arbeider blant annet mot korrupsjon i alle dens former, og skal sørge for at ingen diskrimineres på bakgrunn av kjønn, legning og/eller etnisitet. Vi er også opptatt av forsvarlige arbeidsforhold.

Eiendomsspar har satt som forutsetning for sin virksomhet at ansatte alltid skal opptre på en måte som ikke gir anledning til å sette spørsmålstegn ved vårt etiske fundament og bevissthet. Det betyr at selskapet skal fremstå som en ansvarlig og samfunnsnyttig næringslivsaktør som er forutsigbar, transparent og til å stole på.

Tilføre positiv verdi til samfunnet Våre etiske retningslinjer har en solid forankring i organisasjonen, og alle ansatte skal handle på en forsvarlig måte. Eiendomsspar tolererer ingen brudd på selskapets etiske standarder.

Som en del av vårt samfunnsansvar, har vi satt som mål at virksomheten vår skal kjennetegnes av at vi tilfører en positiv verdi til samfunnet og omgivelsene vi er en del av. Dette kommer først og fremst til uttrykk gjennom våre eiendommer, men også gjennom våre donasjoner til Oslo by, se side 28–29. Vi har en høy bevissthet rundt måten virksomheten vår påvirker og preger byens utforming, historie, arkitektur og estetikk.

Eiendomsspar bidrar også med økonomisk støtte til veldedige organisasjoner, som arbeider for menneskerettigheter og samfunnsnyttige formål. Vårt mål er å etterlate gode «fotavtrykk», ikke bare her og nå, men også for framtiden.

Omdømme Omdømme kan sies å være summen av oppfatningene omgivelsene har av en virksomhet, og er trolig den viktigste måleindikatoren på tillit og troverdighet. Ved måling av omdømme har Eiendomsspar i en årrekke ligget i toppsjiktet på Eiendomsbarometeret. Dette sier noe om hvordan kunder/bransjen opplever selskapet, blant annet med hensyn til kjennskap, kundetilfredshet og image.

Personalhåndbok Vår personalhåndbok beskriver selskapets verdier, styringssystemer, og fastsetter retningslinjer og forventninger for medarbeidere og ledelse, arbeidsvilkår, etikk, HMS, innkjøp, miljø, samfunnsansvar, osv. Verdiene er grunnlaget Eiendomsspar bygger sin virksomhet på, og gir uttrykk for hva som kjennetegner selskapet. Personalhåndboken er et viktig verktøy for å gjøre nyansatte kjent med virksomheten, verdigrunnlag og retningslinjer.

Helse og arbeidsmiljø Eiendomsspar bidrar med økonomisk støtte til fysisk aktivitet for de ansatte. Målet er at dette skal bidra til god helse og redusert sykefravær. Sykefraværet i Eiendomsspar i 2018 var på ca. 2%. Dette er lavt sammenlignet med et landsgjennomsnitt på 5,8%.

Målsettingen er å opprettholde sykefraværet på et lavt nivå.

Eiendomsspar har etablert varslingsrutiner.

Et eksternt advokatfirma er engasjert som en erfaren, ekstern part som de ansatte og eksterne kan kontakte ved behov. Dette gir anonymitet og bidrar til å senke terskelen for å sende inn varsler. Det har ikke vært noen varslingssaker i 2018.

På vår hjemmeside, www. eiendomsspar.no, under «om oss» kan du varsle inn anonymt.

Eiendomsspar årsrapport 2018

Etikk og samfunnsansvar

Eiendomsspar – ISO sertifisert Eiendomsspars kvalitetssystem tilfredsstiller kravene i NS-EN ISO 9001:2015 og har siden 1996 vært sertifisert av Nemko AS. Sertifikatet gjelder for følgende virksomhetsområder: Kjøp, utvikling, utleie, eiendomsbesittelse, drift og salg av fast eiendom.

Eiendomsspar vil fortsette å jobbe for å beholde et godt omdømme og sin posisjon som en solid og tillitsvekkende eiendomsaktør og arbeidsgiver. Vi skal være et etisk og samfunnsbevisst selskap som er til å stole på.

Samfunnsengasjement

Eiendomsspar årsrapport 2018

26 27

Vi tar miljøansvar Eiendomsspar er opptatt av å ta miljøansvar. Vårt bidrag handler blant annet om å sørge for høy gjenvinningsgrad, gode materialvalg ved bygging og rehabilitering, energioptimale løsninger og miljøbevisste prosjekt- og driftsprosedyrer.

Styringsverktøyet vårt er vår energi- og miljøstrategi (2012–2020). Denne skal bidra til at selskapet i minst mulig grad påvirker miljøet negativt, samt ivaretar sin posisjon i bransjen som en ansvarlig og miljøbevisst eiendomsaktør.

Energiovervåking Et av målene som Eiendomsspar har i sin miljøstrategi er å redusere det totale forbruk av energi for den samlede eiendomsmassen med minimum 20% innen 2020.

Per i dag har Eiendomsspar installert systemer som overvåker ca. 35% av energiforbruket i våre eiendommer. Dette skjer primært gjennom fjernavlesning av strømmålere og fjernstyring av SD-anlegg for optimalisering av blant annet hastighet på ventilasjonsanlegg samt kjøretider.

Siden 2012 er overvåket areal økt fra ca. 28' kvm – ca. 200' kvm. Total energibesparelse, gitt det areal som i dag er under overvåking er 18%. Dette utgjør en energireduksjon på 9.160.000 kWh for 2018. De viktigste tiltakene som er gjennomført for å få til denne besparelsen er: Total besparelse gitt det areal som i dag er under overvåking % 20

• installasjon av elektronisk energiovervåkningssystem • oppgradering/utskifting av tekniske anlegg • optimalisering av driftstider på ventilasjon/kjøling • lysstyring ved hjelp av sensorer Energi - og miljøstrategiplanen som ble etablert i 2012 var den gang, etter vårt syn, relativt ambisiøs. Det har imidlertid vært en økende interesse, fokus for og utvikling innenfor dette arbeidet. Vi opplever at det fremdeles er mulig å gjennomføre gode prosjekt for å gjøre våre eiendommer mer miljøvennlige, samtidig som vi ikke går på kompromiss med våre avkastningskrav.

Eiendomsspar vil derfor i tiden som kommer, utarbeide en ny miljøstrategiplan for tiden frem til 2025. I tillegg vil vi løpende iverksette flere tiltak i våre eiendommer, for å bli blant de beste aktørene i Norge innen bærekraftig eiendomsforvaltning. Miljø er ikke bare å spare energi, som langt på vei har vært hovedfokus frem til for et par år siden. Nå snakker man blant annet om SMART HUS med bærekraftig miljøsatsing i hele livssyklusen fra prosjektering til sanering. Eiendomsspar tror at den beste beliggenheten, sammen med en bærekraftig forvaltning, vil utgjøre en konkurransefordel i forhold til å tiltrekke seg attraktiv arbeidskraft og gode leietakere i fremtiden.

For å stadig forbedre oss, benytter vi kjente miljøklassifiseringsverktøy som BREEAM og LEED. Dette er Europas og USAs ledende miljøklassifiseringsverktøy for bygninger i løpende drift samt for nybygg.

15

10

5

0 2012

2013

2014

Total besparelse i %

2015

2016

2017

2018

Eksempler på eiendommer og prosjekter med særlig fokus i vårt miljøarbeid er blant annet Øvre Slottsgate 12 og Urtekvartalet som beskrives nærmere på neste side.

Eiendomsspar årsrapport 2018

Energi- og miljøstrategi

Øvre Slottsgate 12 – LEED Gull I 2018 hadde Eiendomsspar gleden av å overlevere Øvre Slottsgate 12 til leietaker Zara. Bygget er sertifisert LEED Gull, som står for «Leadership in Energy and Environmental Design». Eiendommen innehar en rekke fordelaktige kvaliteter som blant annet reduserer energiforbruket med ca. 40% og vannforbruket med minimum 55% i forhold til TEK10 bygg.

Les mer om LEED Gull under årets tema Øvre Slottsgate 12 – «En hvit, nyrestaurert perle på Egertorget» på side 58–87.

Miljøhensynet står sentralt, ikke bare i selve byggeprosessen, men i hele prosjektet.

I Urtekvartalet blir det frodige og grønne oppholdsarealer med sykkelparkering, ladestasjoner, elbil-parkering og lett tilgjengelig kollektivtransport. I tillegg planlegges det flotte solrike takterrasser med urtehager.

Samfunnsengasjement

Urtekvartalet – miljø, bærekraft og teknologi Urtekvartalet (Urtegata 9) på til sammen 50.000 kvm består av tre bygg. Nybyggene; Veksthuset og Drivhuset, planlegges som miljøbygg med BREEAM-Excellent-sertifisering og energiklasse B. Eksisterende høyblokk; Fabrikken, får BREEAM-Very Good-sertifisering og energiklasse B.

Grønt vedlegg Eiendomsspar har innført «grønt vedlegg» til sine leiekontrakter. Dette innebærer at der vi kan dokumentere at innførte miljøtiltak i leietiden har ført til energieffektivisering og/eller energibesparelse, kan vi tilby at 50 prosent av besparelsen til leietaker kompenseres utleier. Dette skjer i form av et spesifisert tillegg til leiesummen, inntil investeringen er nedbetalt. Vi kan bare kreve dette tillegget dersom miljøtiltaket medfører a) besparelser i leietakers egne kostnader eller b) besparelser som kommer leietaker til gode i form av reduserte fellesutgifter.

Eiendomsspar har ambisjoner om å levere fremtidsrettede bygg med smarthus- og sensorteknologi. Det betyr at vi optimaliserer byggenes innemiljø, tilpasser arbeidsplassene til leietakernes behov, og ikke minst øker energieffektiviteten og reduserer drifts- og vedlikeholdskostnadene).

For mer informasjon om Urtekvartalet, se side 52 – våre prosjekter.

Utfasing av fossilt brensel I 2017 besluttet regjeringen å innføre forbud mot bruk av fyringsolje og parafin til oppvarming av bygninger, fra 2020. Målet er å redusere klimagassutslippene. Eiendomsspar er i rute med å oppfylle dette kravet og har allerede etablert og vil fortsette å etablere gode alternative varmeløsninger, blant annet gjennom bruk av fjernvarme fra Fortum Varme AS.

Eiendomsspar årsrapport 2018

28 29

Donasjoner og offentlige utsmykninger En av Eiendomsspars målsettinger er å bidra til at Oslo blir en vakrere og hyggeligere by.

Først og fremst påser selskapet at egne eiendommer fremstår i førsteklasses stand.

I tillegg har Eiendomsspar bidratt til utviklingen av bybildet gjennom ulike kulturdonasjoner.

Påfuglfontenen i Studenterlunden i Oslo ble innviet allerede i 1989 og er Eiendomsspars første donasjon til Oslo by. Fontenen er tegnet av arkitektene Kjell Lund og Nils Slaatto.

De tre gratier ble donert i 1992 til Nasjonalgalleriet. Marmorrelieff av den danske billedhuggeren Bertel Thorvaldsen.

Triangelstatuen – den siste delen av Frognerparken – ble ferdigstilt i 1996 med støtte fra Eiendomsspar.

I 1993 donerte Eiendomsspar fontenen Kvinneskikkelse med overflødighetshorn til Norsk Folkemuseum på Bygdøy.

Eiendomsspar årsrapport 2018

I 1997 oppførte Eiendomsspar fontenen Christian IV’s hanske på Christiania Torv i Oslo. Den er laget av billedkunstneren Wenche Gulbransen.

Donasjoner og offentlige utsmykninger

Oksehodet laget av Elena Engelsen assosierer Europarådets plass med den mytologiske komposisjon Oksen og Europa.

Fru Fortuna, laget av Per Ung, henger på Europarådets plass og sto ferdig til 100-års jubiléet i juni 2005.

Prosjektet ble gjennomført i samarbeid med Oslo kommune – Samferdsels­etaten.

Keplerstjernen, finansiert i samarbeid med Møller-gruppen, ble avduket i Gardermoen Park nyttårsaften 2000. Laget av Vebjørn Sand.

Fontenen på Solli plass ble rehabilitert i 2005 i samarbeid med Entra Eiendom, DNB, Høegh Eiendom og Sporveien.

I 2010 ble astrologiske ur innviet på Karl Johans gate 3s fasade. Verket er skapt av Elena Engelsen og Per Ung og lyssatt av Halvor Næss.

Tigerstatuen ga Eiendomsspar til Oslo by i forbindelse med 1000-års jubiléet i år 2000. Tigerstatuen er laget av Elena Engelsen og står på Jernbanetorget.

Eiendomsspar donerte Vannfallet av Bård Breivik til Holmenkollen Skimuseum i 2005.

Ski Queen, av Zadok Ben-David, ble avduket av Eiendomsspar i 2010.

Skulpturen ble gitt i forbindelse med nyåpningen av Holmenkollen Restaurant.

Samfunnsengasjement

Fontene av Carl Nesjar til Radiumhospitalet i 2000.

Eiendomsspar årsrapport 2018

30 31

Eiendomsspar ĂĽrsrapport 2018

Navigasjonstekst

Kapitteltekst

Eiendomsspar ĂĽrsrapport 2018

32 33

Eiendomsspar ĂĽrsrapport 2018

I 1991 kom den nye Freia-logoen på plass. Samtidig ble det montert et nytt satellittstyrt ur. Hele konstruksjonen dekker 140 kvm, veier åtte tonn og holdes oppe av bjelker som går helt ned i kjelleren av Thune-gården

Portefølje / verdivurdering

Eiendomsspar årsrapport 2018

34 35

Eiendommer Eiendomsspars forretningsidé er å utvikle og foredle eiendommer for utleie.

Høy kvalitet på eiendommene, førsteklasses beliggenhet og en driftsfilosofi fundert på service og profesjonalitet, har gitt Eiendomsspar en sterk posisjon i eiendomsmarkedet.

Sammendrag av eiendomsmassen per 31.12.2018 Eiendommer

Løpende

Leie- kontrakters Ledighet

nivå 1) gjenværende som % av Total

(mill. kr) snittleietid leienivå kvm

Direkte eide eiendommer Oslo sentrum Oslo vest/nord/øst Øvrige Norge Festetomter Sum direkte eide eiendommer

596,2 9,3 188,8 4,5 33,1 8,7 6,2 89,1 824,3 8,8

Andel felleskontrollerte eiendommer 2) Oslo Utland Sum andel felleskontrollerte eiendommer Sum eiendommer

3,3% 212.600 5,6% 134.200 0,0% 18.200 0,0% 0 3,7% 365.000

41,5 29,1 3,0% 30.400 7,5 1,0 0,0% 1.600 49,0 32.000 873,3

397.000

Prosjekter Direkte eide eiendommer Oslo Øvrige Norge Andel felleskontrollerte prosjekter 2) Oslo Øvrige Norge

3) 31,6 94.100 2,7 16.700

0,0 200 3,9 24.700

Sum prosjekter Sum eiendommer og prosjekter

38,2 911,5

1) Leienivå defineres som faktiske leieinntekter tillagt markedsleie ledige arealer. For eiendom i utlandet er det benyttet valutakurs per 31.12.2018.

2) Oppgitte tall er Eiendomsspars andel.

3) I tillegg kommer utbyggingspotensial i Strømsveien 221–223, Alnabru Næringspark, Tvetenveien 11 og Fiskergata 46 (langsiktige prosjekter hvor størrelse er usikker).

Eiendomsspar årsrapport 2018

135.700 3)

Eiendommer

Direkte eide eiendommer

Løpende

Leie- kontrakters Ledighet

nivå gjenværende som % av Brutto

(mill. kr) snittleietid leienivå kvm

118,7 14,1 54,8 6,2 50,7 4,4 38,1 24,2 35,0 4,8 32,8 13,0 30,4 8,7 26,3 6,4 25,0 8,1 24,7 3,8 20,0 8,4 18,0 4,5 14,9 3,2 14,8 3,5 13,9 2,6 13,3 6,2 12,3 10,0 9,0 6,0 8,6 5,8 6,9 6,3 6,8 4,1 6,1 3,3 5,3 2,1 5,3 48,6 3,4 5,1 1,4 1,0 596,2 9,3

3% 31.400 20% 15.400 0% 14.900 0% 6.100 0% 11.100 0% 11.600 0% 25.800 0% 11.800 0% 8.300 0% 9.500 4% 8.700 0% 6.000 4% 5.100 2% 5.300 18% 8.600 0% 7.200 0% 5.800 3% 2.900 0% 2.300 0% 3.200 0% 2.200 2% 2.900 10% 1.200 0% 3.100 0% 1.000 0% 1.200 3,3% 212.600

Oslo vest/nord/øst Hoffsveien 4 Innspurten 7 Alnabru Næringspark Hoffsveien 10–14 Eikenga 9, 11/13/15 og 17 Strømsveien 195/197 Strømsveien 221–223 Strømsveien 258 Ole Deviks vei 35/Caspar Storms vei 14/16 Verkseier Furulunds vei 9 Kongsveien 15 Holmenkollveien 119 Drammensveien 200 Hoffsveien 9 Strømsveien 230 Sum Oslo vest/nord/øst

29,3 21,7 20,5 18,9 18,7 11,6 11,4 10,9 10,6 10,1 8,0 4,9 4,7 3,8 3,7 188,8

2,0 4,0 5,2 4,2 5,0 6,0 2,4 6,2 3,4 6,9 6,2 4,0 7,2 8,3 3,8 4,5

0% 0% 3% 12% 22% 0% 11% 0% 21% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 5,6%

14.000 11.100 21.600 10.700 15.600 8.700 12.400 6.000 10.500 10.800 2.000 2.100 2.100 1.900 4.700 134.200

30,6 2,5 33,1

9,3 1,0 8,7

0% 0% 0%

15.600 2.600 18.200

6,2 6,2

89,1 89,1

0% 0%

0 0

Øvrige Norge Mack, Kulturkvartalet Hjalmar Johansens gate, Polaria Sum øvrige Norge Festetomter Sommerrogata 13–15, Oslo sentrum Sum festetomter

Portefølje / verdivurdering

Oslo sentrum Karl Johans gate 27–31/Grand Hotel Tjuvholmen Allé 1–5 Klingenberggata 4/Fridtjof Nansens plass 4 Øvre Slottsgate 12 Europarådets plass 1/Karl Johans gate 3 Rosenkrantz' gate 13 *) Storgata 21–23 Storgata 2/4/6 Dronningens gate 40 Tordenskiolds gate 8–10 Holbergs gate 21 Jernbanetorget 4 Rådhusgata 23 Parkveien 64 Storgata 10A/B Holbergs plass 1 Gabels gate 16/Frederik Stangs gate 3 Øvre Slottsgate 11 Karl Johans gate 4–6 Storgata 8 Akersgata 20 Parkveien 60 Hegdehaugsveien 27 Stortingsgata 14 Parkveien 35 Frederik Stangs gate 4 Sum Oslo sentrum

*) eierandel 74,75% - tall inkludert på 100%-basis

Eiendomsspar årsrapport 2018

36 37

Felleskontrollerte eiendommer 1)

Løpende

Leie- kontrakters Ledighet

nivå gjenværende som % av Brutto

(mill. kr) snittleietid leienivå kvm Oslo 1)

Bergehus, Frøyas gate 7–15 (50%) Holmenkollen Park Hotel/bolig (50%) Ingeniørenes Hus, Kronprinsens gate 17 (50%) Sum Oslo

18,0 18,2 5,2 41,5

4,1 17,8 7,1 29,1

8% 0% 0% 3%

10.400 17.400 2.600 30.400

Utland 1) 40 rue Notre Dame des Victoires, Paris (50%) Sum utland

7,5 7,5

1,0 1,0

0% 0%

1.600 1.600

Prosjekt – Oslo 1) Konows gate 1–3 (50%) 2) Sum prosjekt Oslo

0,0 200 0,0 200

Prosjekt – Øvrige Norge 1) Bjørnegårdsvingen, Bærum (50%) 3) Mack Øst, Tromsø (46,25%) 4) Sum prosjekt øvrige Norge

0,0 4.700 3,9 20.000 3,9 24.700

1)

2) 3) 4)

Tatt inn i regnskapet i henhold til egenkapitalmetoden; oppgitte tall for leienivå og brutto kvm er Eiendomsspars andel.

Parkeringsplasser for salg.

Boligprosjekt, areal er estimerte BRAs. Utvikling av tidligere produksjonslokaler til Mack Bryggeri i Tromsø, areal oppgitt som estimerte BTA i prosjekt.

Eiendomsspar årsrapport 2018

Eiendommer / Forfallsstruktur leiekontrakter

Prosjekter

Utbyggings potensial/

Dagens prosjekt leie størrelse

(mill. kr) kvm Oslo Alnabru Næringspark Karihaugveien 89 Innspurten 7 Strømsveien 221–223 Tvetenveien 11 Økernveien 115 Urtegata 9 Karl Johans gate 33/Rosenkrantz' gate 11 Sum Oslo

0,0 0,0 0,0 0,0 6,0 20,9 0,0 4,8 31,6

– – 7.700 – 3.600 22.500 50.000 10.300 94.100

Øvrige Norge Vestfjordgata 32–40 Fiskergata 46 Sum øvrige Norge

0,7 2,0 2,7

13.000 3.700 16.700

Sum prosjekt

34,3

110.800

1) 2) 3) 4) 5) 6) 7) 8)

9) 10)

1)

2) 3) 4)

5) 6)

mill. kr

Forfallsstruktur leiekontrakter

300

250

Portefølje / verdivurdering

39 mål tomt. Utbyggingspotensial (utover eksisterende bygningsmasse 21.600 kvm) antas betydelig, men størrelsen er usikker.

Fremtidig utbyggingspotensial, men størrelse usikker.

Utbyggingspotensial Scandic Helsfyr, prosjekt igangsettes 2019.

64 mål tomt inkl. grøntbelte. Utbyggingspotensial (utover eksisterende bygningsmasse 12.400 kvm) antas betydelig, men størrelsen er usikker.

8.700 kvm tomt og 3.500 kvm lagerbygg; utbyggingspotensial estimert i størrelsesorden med dagens bebyggelse.

Boligprosjekt hvorav 50% er solgt til OBOS ved utløp av dagens leiekontrakt i 2021/2026. Det er derfor kun tatt inn 50% av estimert BRAs prosjektareal (bolig, handel og servicefunksjoner). Leiebeløp er 100% ettersom transaksjonen ikke gjennomføres før utløp av leiekontrakten.

7) Næringsprosjekt på en av de største utviklingstomtene i Oslo sentrum. Forventet igangsettelse i 2019.

8) Hotell- og butikkprosjekt, forventet ferdigstillelse i 2020.

9) 2,4 mål tomt, potensielt hotellprosjekt sentralt beliggende i Svolvær.

10) Scandic Vestfjord Hotel i Lofoten. 6,4 mål tomt/kai sentralt i Svolvær, potensielt fremtidig hotellprosjekt.

Note

200

Løpetiden for Eiendomsspars leiekontrakter (direkte eide eiendommer) per 01.01.2019 kan illustreres som vist på figuren ved siden av.

150

100

50

0

2019

2020

Kontor Butikk

2021

2022

2023

2024

Hotell/restaurant Lager/leilighet/parkering mv.

2025

2026

2027

2028 og senere

Eiendomsspar årsrapport 2018

38 39

Tjuvholmen Allé 1–5 15.400 kvm

Klingenberggata 4/ Fridtjof Nansens plass 4 14.900 kvm

Karl Johans gate 27 7.800 kvm

Øvre Slottsgate 12 6.100 kvm

Jernbanetorget 4 6.000 kvm

Dronningens gate 40 8.300 kvm

Storgata 2/4/6 11.800 kvm

Storgata 10A 3.400 kvm

Storgata 10B 5.200 kvm

Eiendomsspar årsrapport 2018

Eiendommer

Storgata 21–23 – Folketeaterbygningen 25.800 kvm

Karl Johans gate 3 3.150 kvm

Karl Johans gate 3 (tidligere Skippergata 36/38) 2.650 kvm

Karl Johans gate 4–6 2.300 kvm

Akersgata 20 2.200 kvm

Øvre Slottsgate 11 2.900 kvm

Stortingsgata 14 3.100 kvm

Kronprinsens gate 17 – Ingeniørenes Hus 5.100 kvm (eierandel 50%)

Portefølje / verdivurdering

Storgata 8 3.200 kvm

Eiendomsspar årsrapport 2018

40 41

Tordenskiolds gate 8–10 9.500 kvm

Rådhusgata 23 5.100 kvm

Holbergs gate 21 8.700 kvm

Hoffsveien 4, 9, 10 og 14 26.600 kvm

Frøyas gate 7–15 – Bergehus 20.800 kvm (eierandel 50%)

Parkveien 35 1.000 kvm

Parkveien 60 2.900 kvm

Parkveien 64 5.300 kvm

Hegdehaugsveien 27 1.200 kvm

Drammensveien 200 2.100 kvm

Mack – Kulturkvartalet 15.600 kvm

Hjalmar Johansens gate 12 – Polaria 2.600 kvm

Eiendomsspar årsrapport 2018

Eiendommer

Alnabru Næringspark (Vollaveien 15–19, 20A, 20B og Arvesetveien 8) 21.600 kvm

Økernveien 115 20.500 kvm

Verkseier Furulunds vei 9 10.800 kvm

Strømsveien 230 4.700 kvm

Strømsveien 258 6.000 kvm

Alnabrukvartalet (Caspar Storms vei 14–16 og Ole Deviks vei 35) 10.500 kvm

Strømsveien 195–197 8.700 kvm

Haslevangen Næringspark (Eikenga 9, 11/13/15 og 17) 15.600 kvm

Portefølje / verdivurdering

Strømsveien 221–223 12.400 kvm

Eiendomsspar årsrapport 2018

42 43

Karl Johans gate 31 Grand Hotel 23.600 kvm 274 rom

Kongeveien 26 Scandic Holmenkollen Park 34.900 kvm 335 rom (eierandel 50%)

Rosenkrantz' gate 13 (75%) Scandic Victoria 11.600 kvm 199 rom (eierandel 74,75%)

Europarådets plass 1 Scandic Oslo City 5.300 kvm 175 rom (hotellet leier også arealer i Karl Johans gate 3, Jernbanetorget 4 og tidligere Skippergata 36/38)

Karl Johans gate 33/ Rosenkrantz' gate 11 Best Western Karl Johan Hotell 10.300 kvm 153 rom

Holbergs plass 1 Scandic Holberg 7.200 kvm 133 rom

Gabels gate 16 Clarion Collection Hotel Gabelshus 5.800 kvm 114 rom

Storgata 21–23 Clarion Collection Hotel Folketeateret 7.500 kvm 160 rom

Innspurten 7 Scandic Helsfyr 11.100 kvm 253 rom

Eiendomsspar årsrapport 2018

Hotell og restaurant

Fiskergata 46 Scandic Vestfjord Lofoten 3.700 kvm 63 rom

Portefølje / verdivurdering

Kongsveien 15 Ekebergrestauranten 2.000 kvm

Holmenkollveien 119 Holmenkollen Restaurant 2.100 kvm

Eiendomsspar ĂĽrsrapport 2018

44 45

Pandox Pandox eier 144 hoteller med 32.268 rom per 31.12.2018. Markedsverdien av hotellporteføljen utgjorde SEK 55,197 milliarder.

MONTRÉAL

BER

Fra venstre: Christian Ringnes (styrets leder i Pandox), Leiv Askvig, Helene Sundt, Christian G. Sundt og Anders Nissen (VD).

INVERNESS

Eiendomsspar AS og Sundt AS foretok rundt årsskiftet 2003/2004 oppkjøp av det svenske børsnoterte hotelleiendomsselskapet Pandox AB på 50/50 basis. Høsten 2010 ble det norske hotelleiendomsselskapet Norgani Hotels AS ervervet, og slik ble et av Europas største hotelleiersystemer til. Pandox AB ble børsnotert igjen i juni 2015. Eiendomsspars eierandel utgjør 27,6% (stemmeandel 38,1%) per 31.12.2018, mens Sundt AS har 27,2% (stemmeandel 37,8%).

Pandox eier 144 hoteller, hvorav 79 i Norge, Sverige, Finland og Danmark, samt 63 i Nord-Europa for øvrig og 2 i Nord-Amerika. Hotellene omfatter i alt 32.268 rom og markedsverdien av hotellporteføljen er SEK 55,197 milliarder per 31.12.2018.

INVERNESS

GLASGOW

BELFAST

GALWAY

DUBLIN GALWAY

GLASGOW

BELFAST

MIDDLESBROUGH MIDDLESBROUGH

LEEDS BRADFORD BRADFORD SHEFFIELD MANCHESTER MANCHESTER

LEEDS SHEFFIELD

DUBLIN

MIDLANDS MIDLANDS AMSTERDA BIRMINGHAM BIRMINGHAM HINCKLEY HINCKLEY CORK

CHELTENHAM CORK CARDIFF

OXFORD CHELTENHAM CARDIFF SWINDON BRIGHTON

OXFORD MÖNSCHENGLA LONDON SWINDON ANTW

LONDON

BRIGHTON

BR

Kartet viser Pandox’ hotellportefølje.

Eiendomsspar årsrapport 2018

HARSTAD

BODØ

LULEÅ

KAJANUS

ÖSTERSUND KUOPIO MOLDE

JYVÄSKYLÄ SUNDSVALL TAMPERE

FAGERNES RANTASIPI

MORA ØYER

VANTAA

LILLEHAMMER

BERGEN

HAMAR

ESPOO

OSLO

HELSINKI ÖREBRO

STOCKHOLM

KARLSTAD SÖDERTÄLJE NORRKÖPING LINKÖPING KRISTIANSAND

BORÅS

GÖTEBORG

JÖNKÖPING

MÖLNDAL

Portefølje / verdivurdering

N

Pandox

HALMSTAD KALMAR KØBENHAVN

HELSINGBORG

MALMÖ

LÜBECK HAMBURG BREMEN

WOLFSBURG

AMSTERDAM

BERLIN HANNOVER

DORTMUND MÖNSCHENGLADBACH

DUSSELDORF KÖLN

ANTWERPEN AACHEN BRÜSSEL

FRANKFURT MANNHEIM

HEIDELBERG KARLSRUHE

BADEN BADEN WIEN MÜNCHEN

SALZBURG

BASEL

Eiendomsspar årsrapport 2018

46 47

Et utvalg av Pandox-hotellene:

Elite Park Avenue Hotel Gøteborg, Sverige Antall rom: 317

Hilton Stockholm Slussen Stockholm, Sverige Antall rom: 289

Scandic Malmen Stockholm, Sverige Antall rom: 332

Scandic Park Helsinki, Finland Antall rom: 523

Scandic Grand Marina Helsinki, Finland Antall rom: 470

Scandic Copenhagen København, Danmark Antall rom: 486

NH Vienna Airport Wien, Østerrike Antall rom: 499

Park Hotel Amsterdam Amsterdam, Nederland Antall rom: 189

Radisson Blu Cologne Köln, Tyskland Antall rom: 393

Eiendomsspar årsrapport 2018

Pandox

Jurys Inn Birmingham Birmingham, England Antall rom: 445

Jurys Inn Dublin Christchurch Dublin, Irland Antall rom: 182

Jurys Inn Glasgow Glasgow, Skottland Antall rom: 321

Hilton London Heathrow Airport London, England Antall rom: 398

Hotel Berlin Berlin, Tyskland Antall rom: 701

The Hotel Brüssel, Belgia Antall rom: 421

Crowne Plaza Brussels – Le Palace Brüssel, Belgia Antall rom: 354

Hilton Brussels Grand Place Brüssel, Belgia Antall rom: 224

Eiendomsspar årsrapport 2018

Portefølje / verdivurdering

Leonardo Hotel Royal Düsseldorf Königsallee Düsseldorf, Tyskland Antall rom: 253

48 49

Prosjekter Eiendomsspars prosjekter inkluderer både boliger, kontorer, handel og hotell.

Felles for prosjektene er at alle eiendommene har førsteklasses beliggenhet, og at de utvikles med høy kvalitet.

Illustrasjoner Dyrvik Arkitekter

Bjørnegårdsvingen 11-13

Eiendomsspar og OBOS Nye Hjem eier selskapet Bjørnegårdssvingen 11–13 ANS med 50 prosent eierandel hver. Eiendommen blir utviklet i tråd med vedtatt reguleringsplan, og formålet er boliger og barnehage. Rammetillatelsen for Bjørnegårdsvingen ble gitt av Bærum kommune i september 2017. Bjørnegårdsvingen gir store muligheter for nye og attraktive boliger.

Eiendommen ligger i et solrikt og grønt landskap, omsluttet av Sandvikselva. Det er ti minutters gangavstand til Sandvika. Ved prosjektering av tomten er det lagt vekt på optimal plassering av bebyggelsen i forhold til landskap, topografi, og lys- og solforhold.

All boligparkering blir lagt under gateplan, og frigjør områdene rundt eiendommen til grøntarealer. Reguleringsplanen åpner for en utnyttelse på ca. 9.500 kvm bolig. Det vil gi 123 leiligheter fordelt på 2-, 3- og 4-roms, samtlige med balkong, takterrasse eller uteområde. Vi vil også bygge en barnehage på eiendommen.

Prosjektet hadde salgsstart i september 2018, og p.t. er 68 av 123 leiligheter solgt.

Byggestart er mars 2019 og estimert ferdigstillelse er sommer 2021. Prospekt og ytterligere informasjon kan lastes ned fra prosjektets nettside: www.obos.no/privat/ ny-bolig/boligprosjekter/akershus/ bjornegardsvingen.

Eiendomsspar årsrapport 2018

Prosjekter

Illustrasjoner 3D Estate

Midt på Karl Johan, med Stortinget og Grand Hotel som nærmeste nabo, ligger ærverdige Karl Johan Hotell. Eiendommen, med røtter tilbake til slutten av 1800-tallet, er i prosess med en betydelig oppgradering som fullføres i 1. halvår 2020.

Hotellets 86 rom skal rehabiliteres og den tilknyttede naboeiendommen i Rosenkrantz' gate 11 skal gjøres om fra kontor til hotell.

Dette vil øke hotellkapasiteten med 67 rom.

Prosjektet omfatter også bygging av en ny, flott hotellrestaurant. Restauranten vil få et glasstak som innramming og vil fremstå som en åpen hageoase.

Vi planlegger også én til to flaggskipbutikker over to plan, i kjelleren og i første etasje.

Handelsarealene vil få store glassfasader, ca. fem meter fri takhøyde og en innebygget glassgård.

Portefølje / verdivurdering

Karl Johans gate 33/Rosenkrantz' gate 11

I Rosenkrantz' gate 11 vil det bli en ny butikk i første- og underetasje.

Eiendomsspar årsrapport 2018

50 51

Illustrasjoner AT Plan

Mack, Tromsø

I Tromsø har Eiendomsspar AS, sammen med Ludwig Mack AS, planer om å gjøre om den gamle industrieiendommen «Mack Øst» til et nytt kultur- og opplevelsessenter, med et spennende og allsidige tilbud. I den eksisterende bygningsmassen i Mackkvartalet var det tidligere produksjonslokaler og lager for Mack Ølbryggeri.

Prosjektet består av eksisterende bygg og tomteområde mot sør, samt øst mot Tromsøysundet. Eiendommen ligger sør i byen, og har en strategisk plassering med hensyn til forbindelsen «nord-sør» og til Tromsøs veitunnelsystem. Etter om- og påbygging

forventes eiendommen å inneholde kjøpesenter, hotell, kontorer, undervisningslokaler og boliger, fordelt på opptil 50.000 kvadratmeter. I det nordøstre hjørnet av bygningen er det planer om å bygge et konserthus i samarbeid med Arktisk Filharmoni (tidligere Nordnorsk Symfoniorkester) og Universitetet i Tromsø (UiT).

På tomteområdet mot øst «Sørsjeteen», en utfylling i sjøen, har vi planer om å bygge et spektakulært hotell på 18 etasjer, formet som en «A». Dette er ment som en hyllest til den Arktiske hovedstaden.

Eiendomsspar årsrapport 2018

Prosjekter

Eiendomsspar samarbeider tett med Statsbygg i reguleringen av hele området. Den unike kombinasjonen av kulturelle tilbud, hotell, boliger, kjøpesenter og universitetet har blitt positivt mottatt av Tromsø kommune.

Vi har forhåpninger om at det er mulig å realisere en vedtatt reguleringsplan innen utgangen av 2020.

Eiendomsspar årsrapport 2018

Portefølje / verdivurdering

Den flotte plasseringen til hotellet vil kunne gi en fantastisk opplevelse for byens innbyggere og hotellgjester. På tomteområdet, sør for eksisterende bygg, utvikler Statsbygg et arktisk universitetsmuseum for UiT, på 19.700 kvadratmeter. Tomten vil forut for dette selges av Mack Øst AS til UiT. I samme område ligger det opprinnelige Tromsø Museum, med tilhørende museumspark, hvilket gjør at det nye museet får historisk forankring til sitt opprinnelsessted.

52 53

Illustrasjoner A-LAB

Urtekvartalet

Rett bak Bjørvika, vegg i vegg med Planog bygningsetaten i Oslo kommune, ligger Urtegata 9.

Kombinasjonen av prosjektets størrelse og beliggenhet gjør Urtekvartalet unikt og ulikt andre byutviklingsprosjekt i Oslo akkurat nå. Kvartalet binder sammen Grünerløkkas pulserende og mangfoldige byliv, med den nye kunnskaps- og næringsklyngen som vokser frem langs østsiden av Akerselva.

rehabiliteringsprosjekt, mens Veksthuset og Drivhuset vil være nybygg. Byggene vil til sammen kunne gi området 3.500 nye kontorplasser. I tilknytning til kontorene blir det nye restauranter, kaféer og butikker.

Prosjektet har høye ambisjoner for miljø og bærekraft. Nybyggene planlegges derfor som miljøbygg med BREEAM – Excellentsertifisering og energiklasse B. Bygget som rehabiliteres planlegges med BREEAM – Very Good-sertifisering og energiklasse B.

Eiendomsspar arbeider nå med reguleringsplan for eiendommen, som omfatter ca.

50.000 BTA kvm. Eiendomsmassen planlegges med kontorlokaler fra og med plan 2, og utadrettet virksomhet i byggenes plan 1.

Det vil også bli grønne oppholdsarealer ute, med sikker sykkelparkering tilrettelagt med ladestasjon, lett tilgjengelig kollektivtransport, samt elbil-parkering.

Prosjektet består av tre bygg, Veksthuset, Fabrikken og Drivhuset. Fabrikken er et

Urtegata 9 vil danne et nytt og spennende kvartal i Oslo.

Eiendomsspar årsrapport 2018

Prosjekter

Illustrasjon TAG

Økernveien 115 er et fremtidig boligprosjekt, som utvikles 50/50 sammen med OBOS. Det planlegges ca. 600 boliger på tomten, hvor det også skal utvikles en publikumsrettet næringsvirksomhet i første etasje mot Økernveien. Eiendommen ligger ved Hasle T-bane og med nye Teglverket skole i umiddelbar nærhet. Området har vært gjennom en betydelig utvikling de seneste årene, fra industri til kontor og boliger. HasleLinje-prosjektet, som ligger på andre siden av Økernveien, har bidratt

til positiv utvikling av nærområdet. I tillegg arbeider Steen & Strøm med å realisere det nye Økern-senteret. Dette vil bli ett av landets største kjøpe- og opplevelsessenter.

Plan- og bygningsetaten har store planer for området, konkretisert gjennom VPOR (veiledende plan for offentlig rom) som er under utarbeidelse av Oslo kommune. Vi er samtidig i prosess med å utvikle en reguleringsplan for eiendommen.

Eiendomsspar årsrapport 2018

Portefølje / verdivurdering

Økernveien 115

54 55

Illustrasjon Hille Melbye

Innspurten 7

Scandic Helsfyr Hotel består i dag av 253 rom og flere avdelinger for kurs og konferanse.

Det opprinnelige hotellet er fra 1978. Senere er det bygget ut med 92 rom i 2007, og ytterligere 43 rom i 2010, og blir nå bygget ut til totalt 450 rom.

På den eksisterende parkeringsplassen mot vest skal det bygges ytterligere 178 nye rom samt nye konferanserom på til sammen 880 kvm. Nybygget vil utgjøre en ny hotellfløy, langs veien inn til Valle Hovin.

Det nye hotellet blir på ca. 8.000 kvm BRA, fordelt på ni etasjer over bakkeplan. I kjelleren vil det bli parkeringsplasser, som knyttes sammen med eksisterende underetasje.

Det skal i tillegg bygges 19 nye rom i eksisterende fløy.

Byggearbeidene starter våren 2019 og vil være ferdig høsten 2020.

Fløyen vil være knyttet sammen med eksisterende bygningsmasse gjennom en passasje på bakkeplan og via underetasje.

Eiendomsspar årsrapport 2018

Prosjekter / Verdivurdering per 31.12.2018

Verdivurdering per 31.12.2018

Det er gjennomført en verdivurdering av Eiendomsspar per 31.12.2018. Denne viser følgende:

• Aksjeposten i Pandox (eierandel 27,6%) verdsettes basert på EPRA NAV-verdi.

Verdijustert egenkapital (VEK) per aksje VEK per aksje er beregnet til kr 441 (kr 397), en økning på 11% fra i fjor.

– Substansverdi/EPRA NAV per aksje, SEK 164,04 – Dette gir VEK per Eiendomsspar aksje kr 441

Forutsetninger • Yield (direkteavkastningskravet) benyttet: Snitt 5,1%, fra 4,0% til 7,5% per eiendom (5,1%)

– Børskurs per Pandox-aksje per 29.12.2018, SEK 146,60 – Dette gir VEK per Eiendomsspar aksje kr 420

• Løpende leie (inkl. ledige arealer) per 01.01.2019, alternativt markedsleie dersom denne ligger vesentlig lavere enn løpende leie. Potensiell merleie i leiekontraktsmassen hensyntas ikke • Driftskostnader per eiendom er kalkulatorisk satt til 10% av brutto leie. I tillegg er det gjort en avsetning for større rehabiliteringskostnader de nærmeste årene

I sensitivitetsanalysen er det tatt hensyn til effekten av latent skatt ved endring i eiendomsverdiene. Verdien av prosjekter er holdt uendret. Det er benyttet en SEK/NOK kurs per 31.12.2018 på 0,9701 ved omregning av Pandox-investeringen.

Verdi Pandox-aksjen (SEK)

Snittyield (direkte eide eiendommer – Eiendomsspar)

Portefølje / verdivurdering

• Latent skatt (avsettes som gjeld i balansen, det betyr at denne ikke føres til fradrag på eiendommene) verdsettes til 9% av skattemessig merverdi etter fradrag for tomt

Sensitivitetsanalyse Eiendomsspar sin VEK per aksje er særlig følsom for endringer i yield, samt aksjekursen til Pandox. For at investorer og andre interessenter skal kunne gjøre sine egne forutsetninger med hensyn til valg av yield, samt verdi per Pandox-aksje, er det utarbeidet en sensitivitetstabell vist nedenfor.

4,0% 4,5% 5,0% 5,1% 5,5% 6,0% 6,5% 7,0% 7,5%

194,0 582 529 486 475 451 421 396 375 357 184,0 571 517 475 464 439 410 385 364 345 174,0 559 506 463 452 428 398 373 352 334 164,0 548 494 452 441 416 387 362 341 322 154,0 536 483 440 429 404 375 350 329 311 146,6 528 474 431 420 396 366 342 321 302 135,0 514 461 418 407 382 353 328 307 289 Verdijustert egenkapital (VEK) per aksje

Eiendomsspar årsrapport 2018

56 57

Verdiutvikling 2018

645

• Verdijustert resultat etter skatt ble kr 1.702 mill.

47

-120 1.702

488

• Verdijustert egenkapital per aksje økte fra kr 397 til kr 441 per aksje, en økning på 11%

642

Kontantstrøm før TS/FKV

Eiendommer/ prosjekter

Andel Pandox/ øvrige FKV

Renteswaper og derivater

Skatter

Økning VEK 2018

Kommentarer til de enkelte verdikomponentene

Kontantstrøm før TS/FKV + kr 642 mill.

Dette er kontantstrøm før salgs­-/kurs­gevinster, rehabiliteringskostnader og skatter, samt før andel tilbakeholdt kontantstrøm i felleskontrollert virksomhet (FKV) og tilknyttet selskap (TS). Andel tilbakeholdt kontantstrøm i TS/FKV er inkludert i posten «andel Pandox/øvrig FKV», under.

Eiendommer/prosjekter + kr 488 mill. Økningen skyldes hovedsakelig leieøkninger og verdiøkning på utviklingsprosjekter.

Andel Pandox/øvrige FKV + kr 645 mill.

Endringen skyldes i hovedsak verdiøkning

av Eiendomsspar sin eierandel i Pandox i 2018. Utbetalt utbytte fra Pandox i 2018 på kr 191 mill. kommer i tillegg og inngår i «kontantstrøm før TS/FKV», nevnt over.

Renteswaper og derivater + kr 47 mill.

Mindreverdi renteswaper og derivater endret seg fra kr 237 mill. per 01.01.2018 til kr 190 mill. per 31.12.2018. Dette medfører en positiv verdiendring på kr 47 mill.

Skatter - kr 120 mill.

Betalbare skatter utgjorde - kr 68 mill. For øvrig endring utsatt skatt - kr 52 mill. Totalt - kr 120 mill.

Eiendomsspar årsrapport 2018

Verdiutviking 2018 / Verdijustert balanse per 31.12.2018

Verdijustert balanse per 31.12.2018

Mill. kr.

Note

Bokført

Justering

Verdijustert

Eiendeler Eiendommer og prosjekter (1) 7.470 8.470 15.940 Aksjer/lån felleskontrollert virksomhet/tilknyttet selskap (2) 6.000 1.872 7.872 Øvrige finansielle anleggsmidler 204 12 216 Omløpsmidler 246 – 246 Sum eiendeler Egenkapital og gjeld Egenkapital inkl. minoritetsinteresser (5, 6) Latent/utsatt skatt (3) Rentebærende gjeld Annen gjeld (4) Sum egenkapital og gjeld Belåningsgrad

13.921

10.354

24.275

7.079 611 5.753 477

9.922 243 – 190

17.001 854 5.753 667

13.921

10.354

24.275

(7) 36%

Eiendomsspar årsrapport 2018

Portefølje / verdivurdering

1) Verdsettelsen av eiendomsmassen er foretatt basert på yieldmetoden. Detaljene i verdsettelsen er gitt på side 54.

Verdi av prosjekter utgjør kr 1.881 per 31.12.2018 og består i hovedsak av Økernveien 115, Urtegata 9 og Karl Johans gate 33/Rosenkrantz' gate 11.

2) Merverdi felleskontrollert virksomhet/tilknyttet selskap gjelder hovedsakelig eierandelen i Pandox AB og er merverdi utover akkumulert bokført resultat/verdiendring i eierperioden (fratrukket utbetalt utbytte). Merverdi i forhold til kostpris er betydelig høyere. Eierandelen i Pandox AB er vurdert til EPRA NAV (SEK 164,04 per aksje). Det er benyttet valutakurser per 31.12.2018 ved omregning til NOK. Investeringer i felleskontrollert virksomhet/tilknyttet selskap fremgår av note 8 til årsregnskapet.

3) I verdijustert balanse utgjør latent skatt på eiendommene forskjellen mellom markedsverdi og skattemessig verdi, multiplisert med en kalkulatorisk skattesats. For Eiendomsspar er det benyttet en skattesats på 9% for bygg inkludert tekniske installasjoner og 0% på tomt. For øvrig er det forutsatt at gevinst- og tapskontoen inntektsføres med 20% per år.

4) Mindreverdi renteswaper og derivater er kr 190 mill.

5) Herav minoritetsinteresser kr 99 mill. per 31.12.2018.

6) Verdijustert egenkapital fremkommer som forskjellen mellom anslått markedsverdi av selskapets eiendeler og gjeld.

Den verdijusterte egenkapitalen etter avsatt utbytte og skatt er beregnet til kr 17.001 mill. per 31.12.2018. Korrigert for avsatt utbytte (+ kr 223 mill.) og minoritetsinteresser (- kr 99 mill.), er verdijustert egenkapital kr 17.125. Dette tilsvarer kr 440,60 per aksje (kr 434,90 per aksje etter avsatt utbytte på kr 5,75 per aksje).

7) Belåningsgrad = Rentebærende gjeld/verdi eiendommer og prosjekter.

58 59

Ă˜vre Slottsgate 12

Portefølje / verdivurdering

60

61

Jon Kaasa Utviklingsdirektør

Eiendomsspar ĂĽrsrapport 2018

Øvre Slottsgate 12

En hvit, nyrestaurert perle på Egertorget Eiendomsspar kan glede seg over nok et nyrestaurert, historisk bygg i Oslo – Øvre Slottsgate 12. Restaureringen har vært omfattende, krevende og spennende.

Den har vært opphav til mange følelser, i begge ender av skalaen.

Den sentrale lokaliseringen har vært én av mange utfordringer. Inn- og uttransport fra hjertet av Karl Johan er ikke for nybegynnere.

Refundamenteringen av bygget, med nye peler til fjell, nye fundamenter og nye bæresøyler tvers gjennom bygget, har krevd sitt.

Det samme gjorde også utgravingen av full kjeller fra takhøyder på gjennomsnittlig 1,8 meter til ny takhøyde på 3,2 meter.

Gitt byggets unike karakter og historie, var det et krav fra Byantikvaren at den ene lysgården i bygget skulle beholdes fra plan fire og opp. Dette ga oss betydelige statiske utfordringer i gjennomføringen. I tillegg skulle etasjeskillene bevares, noe som blant annet skapte utfordringer med hensyn til skjevheter og oppretting. Prosjektet ble derfor gjennomført i etapper. Forsterkninger ble gjort gradvis slik at vi til enhver tid opprettholdt byggets opprinnelige struktur og bæreevne.

I byggets kjerne skulle det plasseres ti nye rulletrapper som skulle danne en vertikal kommunikasjon mellom butikketasjene.

Rulletrappene ble heist inn med heisekran, fra taket og ned. Operasjonen ble gjennomført over to netter og krevde innsats fra mer enn 30 personer. Nervepirrende mens det stod på, fantastisk da alt var på plass.

Det tok oss 20 måneder å ferdigstille det unike byggeprosjektet. Deretter var det Zaras tur.

De brukte fem måneder på å fullføre arbeidet med interiøret samt fylle butikken med lekre klær, sko og accessories.

For oss i Eiendomsspar er det en stor glede å vite og å se at bygget er rehabilitert på beste måte, vel rustet til å møte fremtiden sammen med Zara, som har inngått en langvarig leieavtale. Vi er også glade for at bygget er åpnet opp og tilgjengelig for alle.

Velkommen inn i Øvre Slottsgate 12!

Eiendomsspar årsrapport 2018

Portefølje / verdivurdering

Se film fra rehabiliteringen via QR-koden

62 63

Bygget, tidsepoken og arkitektene

Bygget

Tidsepoken

Arkitektene

Øvre Slottsgate 12 er en hjørnegård som ligger ut mot Karl Johans gate. Bygget ble oppført i 1860 og ombygd i 1874 for gullsmed Nilius M. Thune. I 1903 åpnet Promenadecafeen i byggets andre etasje. Den ble etter hvert et svært populært lunsj- og middagssted.

Øvre Slottsgate 12 er fra 1860.

Arkitektonisk ble 1800-tallet kalt for stilforvirringens tid, men perioden frembrakte en rekke byggverk av ypperste kvalitet, og helt nye bygningstyper som fabrikker, salgs- og utstillingshaller og jernbanestasjoner.

I dag er Øvre Slottsgate 12 mest kjent for sin lysende Freia-reklame og klokke. Den opprinnelige versjonen ble montert lille julaften 1909 og var Freias julegave til byen.

Det var den første elektriske lysreklamen i Kristiania, og bestod av ca. 800 glødelamper. Reklameskiltet har blitt redesignet flere ganger opp gjennom årene.

Da den fikk ny logo i 1991, fikk uret satellittstyring. Uret skal ha en feilmargin på fem sekunder pluss/ minus gjennom ti tusen år.

Dagens lysreklame veier ca. åtte tonn og holdes på plass av bjelker som går ned i gårdens kjeller.

Den er Nord-Europas største taklys-reklame, og inneholder ca. 10.000 lysdioder.

Øvre Slottsgate 12 er en karakteristisk representant for sin tid, men skiller seg fra omkringliggende gårder ved å ha den lengste sammenhengende fasaden fra sin tid, i Oslo. Bygningen utgjør Karl Johans gates høyeste punkt.

Thune-gården ble bygget om ved arkitekt Ove Ekman i 1874. Ekman (1847–1921) var én av de mest ansette og benyttede arkitektene på 1800-tallet og begynnelsen av 1900-tallet. Mange av forretningsgårdene som er oppført i Kvadraturen i Kristiania omkring århundreskiftet, er tegnet av ham. Ove Ekman var elev ved Den kongelige tegneskole i Kristiania i årene 1862–66, før han fortsatte sin utdannelse i Tyskland.

Eiendomsspar årsrapport 2018

Tor Erik Kristiansen er ansvarlig arkitekt for den siste rehabiliteringen av Øvre Slottsgate 12. Han er utdannet ved Kingston University i London og Royal Academy of Fine Arts arkitektur i København. Etter å ha fullført studiene jobbet han for Alliance arkitekter i Oslo og Stavanger hvor han ledet prosjekter i flere skalaer og omfang. Han er i dag partner ved arkitektkontoret Skapa i Oslo.

Øvre Slottsgate 12

Portefølje / verdivurdering

Øvre Slottsgate 12 anno 1964. Foto: Wilhelm Råger/Oslo Museum

Eiendomsspar årsrapport 2018

64 65

Eiendomsspar ĂĽrsrapport 2018

Øvre Slottsgate 12

Entreprenøren Oslo Entreprenør AS har hatt ansvaret for rehabiliteringen av Øvre Slottsgate 12.

Selskapet har spesialisert seg på totalrehabilitering av næringsbygg, men jobber også sammen med byggherrer om mindre jobber. Som navnet antyder, er deres primære markedsområde i hovedstaden.

Allsidig virksomhet gjennom flere år har resultert i en variert prosjektportefølje. For Eiendomsspar har de tidligere hatt ansvaret for rehabiliteringen av Folketeateret.

Eiendomsspar årsrapport 2018

Portefølje / verdivurdering

Det er tatt ut ca.

6.000 tonn teglstein og betong i Øvre Slottsgate 12

66 67

Eiendomsspar ĂĽrsrapport 2018

Øvre Slottsgate 12

Fakta om oppussingen

1

3 5 7

Samlet har byggherreteamet bestått av 8–10 personer, avhengig av intensiteten i prosjektet.

4

Byggetiden var på 20 måneder, i tillegg brukte Zara fem måneder på å fullføre interiøret.

Det er montert ny belysning på alle nymalte fasader.

Hele bygget er refundamentert i grunnen på nye stålpelekjerner og med nytt innvendig bærestål. Det har gått med ca.

150 tonn stål.

6

Nærmere 50 arbeidere, fra ca. 12 nasjoner, har deltatt i ombyggingen.

8

Det er tatt ut ca. 6.000 tonn teglstein og betong, noe som tilsvarer 500 containere.

Det er revet opp ca. 6.000 kvm gulv og lagt tilsvarende nytt.

10

Gammel teglstein fra Øvre Slottsgate 12 er brukt i forbindelse med gjenoppbyggingen av Nedre Foss Gård.

Det har vært gjennomført full utgraving av kjeller, og takhøyder på gjennomsnittlig 1,8 meter ble økt til 3,2 meter.

12

Det var et krav fra Byantikvaren at den ene lysgården i bygget skulle beholdes fra plan fire og opp.

Portefølje / verdivurdering

9 11

2

To dedikerte ansatte i Eiendomsspar har jobbet med prosjektet, i tillegg til innleide fagkonsulenter.

I byggets kjerne er det plassert 10 nye rulletrapper. Disse ble heist ned gjennom en åpning i taket. Arbeidet ble gjennomført over to netter, og involverte ca. 30 personer.

Eiendomsspar årsrapport 2018

68 69

Eiendomsspar ĂĽrsrapport 2018

Øvre Slottsgate 12

Eksisterende bjelkelag med stubbloftleire er beholdt, etter krav fra Byantikvaren.

Resterende er byttet ut med nye stålsøyler og bjelker

Portefølje / verdivurdering

Eiendomsspar årsrapport 2018

70 71

Eiendomsspar ĂĽrsrapport 2018

Øvre Slottsgate 12

Takhøyder i kjeller, som tidligere var gjennomsnittlig 1,8 meter, er økt til 3,2 meter

Portefølje / verdivurdering

Eiendomsspar årsrapport 2018

72 73

Eiendomsspar ĂĽrsrapport 2018

Øvre Slottsgate 12

Portefølje / verdivurdering

Eiendomsspar årsrapport 2018

74 75

Eiendomsspar ĂĽrsrapport 2018

Øvre Slottsgate 12

Det er revet opp ca.

6.000 kvm gulv og lagt tilsvarende nytt

Portefølje / verdivurdering

Eiendomsspar årsrapport 2018

76 77

Eiendomsspar ĂĽrsrapport 2018

Øvre Slottsgate 12

Det tok 20 måneder å ferdigstille det unike byggeprosjektet. Deretter var det Zaras tur. De brukte fem måneder på å fullføre arbeidet med interiøret og å fylle butikken med lekre klær, sko og accessories

Portefølje / verdivurdering

Eiendomsspar årsrapport 2018

78 79

Det er utstrakt bruk av energibesparende LED-belysning i den nye Zara-butikken.

Eiendomsspar ĂĽrsrapport 2018

Øvre Slottsgate 12

LEED Gull

Bygget er sertifisert med LEED Gull, som er nest beste LEED-nivå. LEED står for «Leadership in Energy and Enviromental Design», og er en verdensomspennende miljøsertifisering.

Reduksjon av energiforbruket i eiendommen er estimert til ca. 40 prosent, i forhold til bygging i henhold til TEK10.

Bygget kan tilpasse luftmengder i alle soner, basert på bruk og CO₂-nivå.

Vannbesparende armaturer reduserer vannforbruket med minimum 55 prosent sammenliknet med TEK10-bygg.

Det er benyttet energibesparende LEDbelysning i hele bygget.

Det var høyt fokus på avfallssortering i byggeprosjektet. Målet for sorteringsgrad var 91,5 prosent, realisert sorteringsgrad endte på 94,5 prosent.

Bygget har utvidet energimåling og overvåker en lang rekke funksjoner, som for eksempel kjølemaskiner og elektrisk forbruk til heiser.

Portefølje / verdivurdering

Stålplater sortert og klare for resirkulering.

Eiendomsspar årsrapport 2018

80 81

Eiendomsspar ĂĽrsrapport 2018

Øvre Slottsgate 12

Stephen John Henneberry har ordet Zaras prosjektleder for byggeprosjektet

Zara-butikken i Øvre Slottsgate 12 er et resultat av mye hardt arbeid. Den største utfordringen, som også ble en styrke, var prosjektets internasjonale karakter. Som naturlig er, startet vi med litt ulike meninger.

Fordi vi hele tiden har hatt respekt for hverandre, og en vilje til å forstå nye prosedyrer og metoder har det gått bra, uansett hvor store utfordringene har virket.

Eiendomsspar har vært profesjonelle, oppmerksomme, fleksible, kommunikative, og – de har hele tiden hatt som utgangspunkt at et prosjekt som dette må være et partnerskap mellom utleier og leietaker.

Ved å se sluttproduktet som et felles mål, kom vi oss gjennom de utfordringene vi møtte underveis, og snudde dem til gode løsninger, noe dagens butikk er et bevis på.

Noe av det spesielle med prosjektet har vært beliggenheten, den urbane konteksten kombinert med et ikonisk bygg, og ikke minst Oslo-befolkningens natur.

Portefølje / verdivurdering

Eiendomsspar årsrapport 2018

82 83

Eiendomsspar ĂĽrsrapport 2018

Øvre Slottsgate 12

12 ting du kanskje ikke visste om Zara

1

3 5 7

2

Zaras morselskap, Inditex, er en av verdens største klesforhandlere.

Zara het opprinnelig Zorba, men måtte endre navn da en lokal bar i A Coruña het det samme.

4

Den første butikken ble etablert i 1975.

Det skjedde i kystbyen A Coruña i Nordvest-Spania.

6 I 1988 ble den første Zara-butikken utenfor Spania etablert. Det skjedde i Porto, Portugal.

11

Zara har et designteam som stadig skaper og redesigner klær, blant annet basert på tilbakemeldinger fra kundene.

Ledetiden, fra Zara designer et plagg til det er til salgs i butikken, kan være så lav som 3 uker.

8

Zara lanserer omtrent 12.000 nye designvarer hvert år.

Zara Home ble lansert i 2003.

10 September 2010 begynner Zara å selge sine produkter på nett. Ved utgangen av 2010 når online-plattformen 16 europeiske markeder.

12

Det er 6 Zara-butikker i Norge.

Den første kom i 2006.

Portefølje / verdivurdering

9

Zara er én av åtte merkevarer som eies av Inditex.

Zara har 2.259 butikker. I Inditex-systemet er det 7.490 butikker, verden over.

Eiendomsspar årsrapport 2018

84 85

Zara lanserer omtrent 12.000 nye designvarer hvert 책r

Butikken har mange vakre utstillinger og varene presenteres p책 en innbydende m책te.

Eiendomsspar 책rsrapport 2018

Øvre Slottsgate 12

Portefølje / verdivurdering

Zara i Øvre Slottsgate 12 fremstår som en svært delikat og ryddig butikk med god oversikt over varene.

Eiendomsspar årsrapport 2018

86 87

Hos Zara finnes det büde betjente og ubetjente kasser. Prøverommene er mange, noe kundene gleder seg over.

Eiendomsspar ĂĽrsrapport 2018

Øvre Slottsgate 12

Ledetiden, fra Zara designer et plagg til det er til salgs i butikken, kan være så lav som 3 uker

Portefølje / verdivurdering

Lokalene har et eksklusivt preg med en gjennomført design.

Eiendomsspar årsrapport 2018

88 89

Fem om Zara

Geir (53) Jeg liker Zara-butikken. Inngangspartiet gir meg en wow-følelse, og selve butikken har en gjennomført og stilig design, med hvite vegger, speil og gulldetaljer. Etasjene fremstår som åpne og oversiktlige.

Tonje (16) Jeg synes Zara-butikken er veldig fin. Jeg liker de hvite veggene, «gangene» og rommene. Butikken føles åpen og mer moderne enn den forrige butikken (på Karl Johan, red.anm.).

Eiendomsspar årsrapport 2018

Øvre Slottsgate 12

Victoria (17) Zara-butikken har en veldig lekker og eksklusiv innredning. Butikken er ryddig og oversiktlig, og den har en fin belysning.

Lyset er ikke så intenst og går derfor bra sammen med dagslyset.

Lise (50) Zaras nye butikk har en flott fasade. Inne er det lyst og luftig med lekre utstillinger.

Butikken er veldig oversiktlig og ryddig. Mange prøverom er også et stort pluss.

Eiendomsspar årsrapport 2018

Portefølje / verdivurdering

Sara (17) Denne Zara-butikken har et eksklusivt preg, et rent design, mye luft og lys – og gode prøverom. Varene synes godt.

Jeg liker også at butikken har ulike kasser, både med og uten personale.

90 91

Eiendomsspar ĂĽrsrapport 2018

Navigasjonstekst

Kapitteltekst

Eiendomsspar ĂĽrsrapport 2018

92 93

Eiendomsspar ĂĽrsrapport 2018

Eiendomsmarkedet utviklet seg fortsatt positivt gjennom 2018.

Transaksjonsaktiviteten for nÌringseiendom i Norge var historisk høy

Finansiell informasjon

Eiendomsspar ĂĽrsrapport 2018

94 95

Styrets beretning (Tall i parentes refererer til tall for samme periode/tidspunkt i 2017 om ikke annet er spesifisert.)

2018 var et tilfredsstillende år for Eiendomsspar. Verdijustert egenkapital er per 31.12.2018 beregnet til kr 441 per aksje, ved verdsettelse av Pandox-aksjen til substansverdi (EPRA NAV), en økning på 11% fra fjoråret. Eiendomsspars resultat før skatt ble kr 1.195 mill., mot kr 1.286 mill. i 2017. Nedgangen skyldes i hovedsak reduksjon i resultat fra Pandox, forklart av lavere verdiøkning på eiendommer, samt bortfall av salgsgevinster.

Eiendomsspars likviditetsreserve utgjør kr 2.429 mill. (kr 1.815 mill.).

Styret foreslår et ordinært utbytte for 2018 på kr 5,75 per aksje (kr 4,50 per aksje).

Eiendomsmarkedet Norsk økonomi og finansmarked opplevde en positiv utvikling gjennom de tre første kvartalene av 2018. Fjerde kvartal ble imidlertid preget av en korreksjon i internasjonale finansmarkeder og et fall i oljeprisen på omtrent 40%. I samme periode falt Oslo Børs med omtrent 17% og de lange rentene, som hadde steget gjennom store deler av 2018, falt noe tilbake. 2019 har imidlertid startet positivt, for både internasjonal og norsk økonomi, og mye av fallet gjennom de siste månedene av 2018 er hentet inn igjen.

Det norske eiendomsmarkedet utviklet seg stabilt og positivt gjennom 2018. Transaksjonsaktiviteten for næringseiendom var historisk høy i Norge, med nesten kr 90 milliarder, noe høyere enn året før. Etter flere år med fall i yieldnivåene var hovedtendensen flat i 2018. Leiemarkedene viste generelt en positiv utvikling.

Kontormarkedet i Oslo, Asker og Bærum absorberte 169.000 kvm i 2018, herav utgjorde 52.000 kvm konvertering til bolig.

Sysselsettingen økte kraftig i 2018, med 17.000 personer, over dobbelt så mange som i 2017. Ferdigstilte arealer utgjorde 81.000 kvm i 2018. Arealledigheten sank fra 574.000 kvm til 486.000 kvm, noe som utgjør 5% av kontorarealet i regionen.

Jevnt over er ledigheten redusert for alle de geografiske områder av Oslo, Asker og Bærum, sammenlignet med 2017.

Ledigheten er, som i fjor, lavest i sentrumsområdene med 2–3%. Fallende ledighet og begrenset tilbudsside har bidratt til økende leiepriser i 2018. Denne utviklingen er forventet å fortsette også i 2019. For ytterligere informasjon om utviklingen av kontormarkedet i Oslo, Asker og Bærum henviser vi til årets «OsloStudiet» presentert på side 134–143 i årsrapporten.

600

740 675

476

454

500

535

600

583

700

647

704

800

770

Leieinntekter (mill. kr)

400 300 200 100 0 2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

Eiendomsspar årsrapport 2018

Styrets beretning

Tilbudet av hotellrom i Stor-Osloregionen økte med 6% i 2018 som følge av flere nye og utvidede hotell. Etterspørselen viste en vekst på 4% og belegget falt fra 69% til 68%. Gjennomsnittlig rompris økte med 8%, hvilket resulterte i at inntekt per tilgjengelig rom steg med 5%, i forhold til 2017. For landet som helhet økte pris per tilgjengelig rom med 6% og belegget holdt seg tilnærmet uendret på ca. 60%. Hotellmarkedet i Nord-Europa for øvrig utviklet seg positivt.

Investeringer og salg Eiendomsspar har gjort flere eiendomskjøp i løpet av 2018, hovedsakelig kombinasjonseiendommer i området Økern/Alnabru, i Oslo. I løpet av 1. halvår ble følgende eiendommer ervervet, Caspar Storms vei 14–16, Ole Deviks vei 35 og Strømsveien 195–197 i Oslo, Polariasenteret i Tromsø og Fiskergata 46 i Svolvær. I 2. halvår ble eiendommene Eikenga 9, 11/13/15 og 17 i Oslo, ervervet. Total kjøpesum for eiendommene var kr 625 mill.

Nye handelsmønstre og -plattformer bidrar med usikkerhet innen butikkutleiemarkedet og markedet opplevdes som selektivt også i 2018. Tendensen varierer imidlertid med hensyn til beliggenhet.

For øvrig har Eiendomsspar solgt eiendommen Maakri 23 A i Estland, samt diverse mindre eiendeler, med en total regnskapsmessig gevinst på kr 8 mill.

Utleiemarkedet for logistikkeiendom hadde den mest positive utviklingen gjennom 2018. Dette gjelder særlig for sentrumsnære lokasjoner med utviklingspotensial.

Vekst innen netthandel og hjemleveringstjenester er en sentral faktor bak denne utviklingen.

Markedet for utleie av boliger i Oslo utviklet seg positivt med en leieprisvekst på ca. 2%.

Markedet for kjøp og salg av boliger viste en prisøkning på 6% for Oslo og 3% for landet som helhet.

Investeringen i Pandox Pandox har en aksjekapital bestående av 75.000.000 A-aksjer (ikke børsnotert – hver aksje har tre stemmer) og 92.499.999 B-aksjer (børsnotert – hver aksje har én stemme), totalt 167.499.999 aksjer. Eiendomsspar eier 37.314.375 A-aksjer og 8.964.375 B-aksjer, hvilket gir en økonomisk eierandel på 27,6% og en stemmeandel på 38,1%.

Eierandelen i Pandox regnskapsføres basert på IFRS-regnskapet til selskapet, siden det ikke utarbeides regnskaper etter den norske regnskapsstandarden (NGAAP), som benyttes av Eiendomsspar.

Kontantstrøm før skatt (mill. kr)*

Resultat før skatt (mill. kr)

1.018

1100

2.327

1000

905

2500

710 2012

798

605

575

474

436

425

410

303

582

400 300

500

2011

500 420

1000

600

343

1.195

1.286

700

975

1500

Finansiell informasjon

1.376

800

778

900

2000

200 100 0

0 2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2009

2010

2013

2014

2015

2016

2017

2018

* inkl. felleskontrollert virksomhet og tilknyttet selskap

Eiendomsspar årsrapport 2018

96 97

Pandox sin cash earnings (EBITDA +/- netto finansposter – betalbar skatt) utgjorde SEK 1.890 mill., mot SEK 1.660 mill. i 2017. Økningen skyldes hovedsakelig effekten av selskapets investering i 21 hoteller i Storbritannia og Irland i desember 2017.

Pandox har i 2018 ervervet Radisson Blu Glasgow for SEK 455 mill. og The Midland Manchester for SEK 1.210 mill. Førstnevnte vil driftes av Pandox som en del av selskapets operatørvirksomhet, mens sistnevnte vil gå inn i eiendomsporteføljen som eies og forvaltes av Pandox. I løpet av året har Pandox solgt hotellet Scandic Ferrum i Kiruna. Salgsprisen var SEK 286 mill.

Pandox eide ved årsskiftet en portefølje på 144 hoteller, hvorav 65 hoteller utenfor Norden. Hotellene omfatter i alt 32.268 rom. Markedsverdien av hotellporteføljen var SEK 55.197 milliarder per 31.12.2018 og belåningsgraden (LTV) i selskapet var 49,7%.

Pandox’ likviditetsreserve inkludert langsiktige kredittrammer utgjorde SEK 2.500 millioner per 31.12.2018.

Børskurs for Pandox-aksjen var SEK 146,6 ved årsskiftet, mot en underliggende substansverdi (EPRA NAV) på SEK 164,0 per aksje.

Drift og utleie Driften av eiendomsmassen var tilfredsstillende også i 2018. Ledigheten i eiendomsmassen målt etter leieverdi var 3,7% ved årsskiftet, mot 3,2% i fjor. Gjennomsnittlig veiet kontraktsløpetid var 8,8 år per 31.12.2018.

Eiendomsspars årlige leietakerundersøkelse viste for 2018 all time high for kundetilfredshet. Eiendomsspar vil fortsette å fokusere på å bedre sin service overfor leietakerne.

Miljø- og samfunnsansvar Eiendomsspar ønsker å bidra til miljøforbedringer gjennom sin virksomhet.

Selskapet etterstreber således miljøvennlige materialvalg, energioptimale tekniske løsninger og miljøbevisste prosjekt- og driftsprosedyrer i sine eiendommer. LEED Gull-sertifiseringen av Øvre Slottsgate 12prosjektet i 2018, er blant annet et resultat av dette fokuset. For øvrig ønsker Eiendomsspar å bidra til estetiske løsninger gjennom forskjønnelse av egne bygninger og ved utsmykninger til glede for offentligheten.

Selskapets virksomhet medfører normalt ikke påviselige skadevirkninger for det ytre miljø.

Eiendomsspars miljøstrategi er nærmere beskrevet på side 26 i årsrapporten, og etikk og samfunnsansvar på side 24.

Verdijustert egenkapital per aksje/aksjekurs per 31.12 (kr)

17,43

441 402 402 2015

2016

222 2011

2012

191

170

180 121

8

8,37

10

10,29

12

270

164

14

VEK

360

14,61

14,19

16

13,82

18

147

20

19,85

22

19,22

24

Aksjekurs

450

331

22,60

26

325

25,81

Kontantstrøm før skatt per aksje (kr)*

6 90

4 2 0

0 2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2009

2010

* inkl. felleskontrollert virksomhet og tilknyttet selskap

Eiendomsspar årsrapport 2018

2013

2014

2017

2018

Styrets beretning

Prosjekter Ved inngangen til 2019 har Eiendomsspar følgende større prosjekter: • Urtegata 9 i Oslo, en av Oslo sentrums største utviklingseiendommer. Eiendomsspar jobber med ny reguleringsplan av tomten og et hovedalternativ som omfatter totalt ca. 50.000 kvm næringsbebyggelse. Byggestart er forventet i 2019 • Karl Johans gate 33/Rosenkrantz' gate 11 er et kombinert hotell-/butikkprosjekt på totalt 10.300 kvm. Eiendommene skal gjennom en betydelig oppgradering i 2018–2020. Hotellets 86 hotellrom skal oppgraderes samtidig som en konvertering av arealer i naboeiendommen (Rosenkrantz' gate 11) bidrar med 67 nye hotellrom. Det planlegges også to flaggskipbutikker/restauranter over to plan (første etg. og kjeller), vendt mot Karl Johans gate • Mack Øst i Tromsø, en eiendom som tidligere huset produksjonen til Mack Ølbryggeri. Den sentrale plasseringen gjør tomten attraktiv for flere formål. I august 2017 besluttet Kunnskapsdepartementet at Tromsø Museum – Universitetsmuseet skal lokaliseres på sørsiden av tomten.

Eiendomsspar jobber også med utvikling

av et hotell på tomten. I tillegg til museet og hotell jobbes det med utvikling av kontor/handel/bolig/hotell og opplevelsessenter med et foreløpig estimert areal på 40–50.000 kvm. Prosjektet utvikles sammen Ludwig Mack AS • Innspurten 7 i Oslo, en hotelleiendom med 253 rom. Eiendomsspar jobber med en utvidelse av hotellet med 197 rom, samt en oppgradering og utvidelse av hotellets konferansefasiliteter. Parallelt med utvidelsen planlegges også en oppgradering av hotellets eksisterende rom. Ferdigstillelse er estimert til 4. kvartal 2020 For øvrig arbeider selskapet med utvikling av Bjørnegårdsvingen 11/13 i Bærum (50% andel i samarbeid med OBOS, 68 av 123 enheter og barnehagen som bygges i prosjektet, er solgt), Økernveien 115 i Oslo (50% andel i samarbeid med OBOS) og Tvetenveien 11 i Oslo. Samtlige eiendommer er hovedsakelig boligprosjekter.

Resultatregnskap Leieinntekt for Eiendomsspar konsern ble kr 770 mill., mot kr 740 mill. i 2017. Brutto driftsresultat ble kr 711 mill. (kr 684 mill.), etter belastning av driftskostnad eiendommer/prosjekter med kr 71 mill. (kr 65 mill.). Salgsgevinster utgjorde

Utbetalt ordinært utbytte / foreslått utbytte per aksje (kr) 5,75

Foreslått utbytte

2,50

2,25

2

3,25

3,00

4,25

4,00

3,75

Finansiell informasjon

3

2,75

4

3,50

5

4,50

Utbetalt utbytte

6

1

0 2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

Eiendomsspar årsrapport 2018

98 99

kr 8 mill. (kr 33 mill.), rehabiliteringskostnad kr 74 mill. (kr 106 mill.), avskrivning kr 82 mill. (kr 73 mill.) og lønn og annen driftskostnad kr 85 mill. (kr 113 mill.), hvilket ga et driftsresultat på kr 478 mill. (kr 424 mill.).

Inntekt på investering i felleskontrollert virksomhet og tilknyttet selskap ble kr 899 mill., mot kr 1.037 mill. i 2017. Netto finanskostnad utgjorde kr 183 mill. (kr 176 mill.).

Ordinært resultat før skattekostnad i konsernet endte på kr 1.195 mill., mot kr 1.286 mill. i 2017. Nedgangen skyldes i hovedsak reduksjon i resultat fra Pandox, forklart av lavere verdiøkning på eiendommer, samt bortfall av salgsgevinster.

Kontantstrøm før skatt, hensyntatt underliggende kontantstrøm i felleskontrollert virksomhet og tilknyttet selskap, utgjorde kr 1.018 mill., mot kr 905 mill. i 2017.

Balanse og likviditet Eiendomsspar-konsernets bokførte totalkapital var per 31.12.2018 kr 13.921 mill. (kr 12.755 mill.). Økningen skyldes en kombinasjon av eiendomserverv samt økt bokført verdi på Pandox-investeringen, som følge av godt regnskapsmessig resultat.

Samlet gjeld utgjorde kr 6.841 mill. (kr 6.120 mill.), hvorav kr 5.753 mill. (kr 5.044 mill.) var rentebærende.

Eiendomsspar har ingen finansielle covenants i sine låneavtaler/kredittrammer.

Gjennomsnittlig rente på innlånsporteføljen var ved årsskiftet 3,4%, mot 3,5% i 2017.

48% av låneporteføljen er rentesikret, med en gjennomsnittlig gjenværende bindingstid på 4,8 år. Eiendomsspars likviditetsreserve inkludert langsiktige pantsikrede kredittrammer utgjorde kr 2.429 mill. (kr 1.815 mill.).

Konsernets kortsiktige gjeld utgjorde kr 1.024 mill., mot kr 635 mill. i fjor. Økningen skyldes i hovedsak en økning i sertifikatlån. Verdijustert egenkapital (inkl. minoritets-

interesser) er beregnet til kr 17.001 mill., etter avsatt utbytte på kr 223 mill. Dette gir en verdijustert egenkapitalandel på 70%, mot 71% i fjor. Verdijustert egenkapital per aksje (med tillegg av avsatt utbytte) er beregnet til kr 441 ved verdsettelse av Pandox-aksjen til substansverdi (EPRA NAV), en økning på 11% fra fjoråret (hensyntatt utbytte).

For beregningen av verdijustert egenkapital, er det ved verdsettelse av Eiendomspar sin eiendomsportefølje, benyttet et gjennomsnittlig avkastningskrav (netto yield) på 5,1% (5,1%).

Finansielle risikoforhold Selskapet er eksponert mot finansielle risiki som: • Likviditetsrisiko • Valutarisiko • Renterisiko • Kredittrisiko Selskapet har som policy å ha en høy likviditetsreserve og god soliditet, samt lange låneavtaler uten finansielle covenants.

Disse finansielle målsettinger er oppfylt, og likviditetsrisikoen i selskapet vurderes å være begrenset.

Valutarisikoen i selskapet er hovedsakelig knyttet til eierandelen i Pandox. Selskapet er således eksponert for endringer i SEK/ NOK, samt indirekte i valutaene EUR, DKK, CHF, GBP og CAD gjennom Pandox’ utenlandske investeringer. Eierandelen i Pandox har en netto bokført verdi på kr 5.730 mill. per 31.12.2018. Eierandelen i Pandox er omregnet til NOK basert på en SEK-kurs på 97,01 (kurs per 31.12.2018). Dersom SEK-kursen endrer seg med +/- kr 1, endres netto bokført verdi i størrelsesorden +/- kr 57 mill. Effekten av endringer i de øvrige valutaer er betydelig mindre.

Selskapet er videre eksponert for endringer i rentemarkedet og benytter rentebytteavtaler for å redusere resultateffekten av renteendringer. Rentesikringsgraden vil kunne variere over tid. Rentesikringsgraden

Eiendomsspar årsrapport 2018

Styrets beretning

i låneporteføljen er som nevnt ovenfor 48% per 31.12.2018. En endring på +/- 1%poeng i pengemarkedsrenten vil endre årlige rentekostnader med +/- kr 27 mill.

Kredittrisikoen i selskapet relaterer seg til leietakernes evne til å oppfylle sine forpliktelser. Det er selskapets oppfatning at leiekontraktsmassen er solid. Historisk sett har tap på krav vært meget begrenset, under kr 1 mill. per år de siste ti årene.

Styret og administrasjonen Selskapets styre har, fra ordinær generalforsamling i mai 2018, bestått av Anders Ryssdal (leder), Leiv Askvig, Ragnar Horn, Gisèle Marchand og Monica S. Salthella.

Eiendomsspar og Victoria Eiendom har felles administrasjon i henhold til særskilt etablert avtale om kostnadsfordeling. Administrasjonen er organisasjonsmessig plassert hos Eiendomsspar og avtalen løper med 12 måneders gjensidig oppsigelse.

Per 31.12.2018 var det 31 ansatte i Eiendomsspar. Selskapet diskriminerer ikke mellom kjønnene. Av selskapets ansatte er 16 kvinner. Arbeidsmiljøet er godt. Sykefraværet gjennom 2018 har vært ca. 2%.

Det er ikke registrert lange sykefravær eller personskader. Det er styrets vurdering at Eiendomsspars organisasjon er vel rustet til å møte de muligheter og utfordringer eiendomsmarkedet vil by på i årene fremover.

informasjon. Selskapet legger videre vekt på å ha gode styrings- og kontrollmekanismer.

En ytterligere omtale av selskapets eierstyring og selskapsledelse er gitt på sidene 122–126 i årsrapporten.

Aksjonærforhold Kursutviklingen for Eiendomsspar-aksjen var positiv i 2018. Kursen steg fra kr 353 ved årets begynnelse til kr 379 ved årets slutt (+ 9% hensyntatt utbetalt utbytte på kr 4,50 per aksje).

Eiendomsspar-aksjen ble ved årsskiftet verdsatt i markedet til 86% av beregnet substans, ned fra 88% i fjor, ved vurdering av Pandoxaksjen til substansverdi (EPRA NAV). Ved vurdering av Pandox-aksjen til børskurs per årsslutt, ble Eiendomsspar-aksjen verdsatt til 90% av justert substansverdi per årsslutt.

Eiendomsspar har i 2018 ervervet 712.000 egne aksjer for totalt kr 269 mill. og solgt 37.827 aksjer for totalt kr 14 mill.

Victoria Eiendom er Eiendomsspars hovedaksjonær via sin direkte eierandel på 8,4% og sin 51%-andel i Eiendomsspar Invest AS, som eier 50,3% av Eiendomsspar.

Victoria Eiendoms reelle eierandel utgjør 48,2% av Eiendomsspars utestående aksjer per 31.12.2018. Eiendomsspar har i overkant av 600 aksjonærer.

Eiendomsspar har 55.060.186 utstedte aksjer. Beholdningen av direkte eide egne aksjer utgjør 2.631.949 per 31.12.2018.

Eiendomsspar eier i tillegg til direkte eide egne aksjer, 13.562.996 indirekte eide egne aksjer, via sin eierandel i Eiendomsspar Invest AS. Totalt eier Eiendomsspar således direkte og indirekte 16.194.945 egne aksjer per 31.12.2018. Kostprisen for disse aksjene er ført til fradrag på egenkapitalen.

Eierstyring og selskapsledelse Eiendomsspar er opptatt av å ha høy tillit blant investorer, långivere og andre interessenter. Selskapet forsøker til enhver tid å tilfredsstille markedets krav til finansiell rapportering, herunder gi relevant og pålitelig

Eiendomsspar Invest AS vil bli avviklet i løpet av 1. halvår 2019. Eiendomsspar vil som en følge av dette motta 13.562.996 egne aksjer. Ved ordinær generalforsamling i 2019 vil det bli foreslått å slette selskapets beholdning av tidligere indirekte eide aksjer,

Eiendomsspar årsrapport 2018

Finansiell informasjon

Transaksjoner med nærstående Eiendomsspar har i 2018 kjøpt en aksjepost på 7,5% i Mack Kvartalet AS, slik at Eiendomsspar nå eier 100% av eiendommen. Kjøpesummen for aksjene var kr 25,6 mill. Selger av aksjeposten var selskapets viseadministrerende direktør Sigurd Stray. 51% av oppgjøret ble betalt med aksjer i Eiendomsspar, til markedspris.

100 101

samt selskapets direkte eide egne aksjer per 26.03.2019 (5.731.949 etter erverv av 3.100.000 egne aksjer i januar 2019), totalt 19.294.945 aksjer. Dersom forslaget vedtas, vil Eiendomsspar ha 35.765.241 utstedte aksjer.

resultat som helhet, samt at årsberetningen gir en rettvisende oversikt over utviklingen, resultatet og stillingen til foretaket og konsernet, sammen med en beskrivelse av de mest sentrale risiko- og usikkerhetsfaktorer foretakene i konsernet står overfor.

Antall utestående aksjer i Eiendomsspar utgjør 35.765.241 per i dag.

Hendelser etter balansedato Eiendomsspar har kjøpt 3.100.000 egne aksjer for totalt kr 1.238 mill. Selskapets nye beholdning av direkte eide egne aksjer er 5.731.949.

International Financial Reporting Standards (IFRS) Det er ikke krav om at Eiendomsspar skal benytte de internasjonale regnskapsstandardene IFRS. Eiendomsspar anvender således regnskapslovens regler og norsk god regnskapsskikk ved utarbeidelse av regnskapet.

Dette innebærer blant annet at direkte eide eiendommer, herunder eiendommer eid av felleskontrollert virksomhet, regnskapsføres til historisk kost fratrukket akkumulerte avskrivninger.

Investeringen i Pandox regnskapsføres basert på IFRS-regnskapet til dette selskapet, siden det ikke utarbeides regnskaper etter historisk kost. Av Eiendomsspar sitt ordinære resultat før skatt på kr 1.195 mill. utgjør resultat før skatt fra Pandox kr 895 mill. Av dette utgjør urealisert verdiendring på eiendom kr 369 mill.

Det foreligger betydelige merverdier i eiendomsporteføljen, utover bokført verdi per 31.12.2018. Det samme gjelder for andeler i felleskontrollert virksomhet, samt andelen i Pandox, bokført under finansielle anleggsmidler.

Redegjørelse for årsregnskapet Årsregnskapet er utarbeidet under forutsetning om fortsatt drift, jf. Regnskapslovens §4–5. Styret bekrefter at forutsetningen er til stede, jf. Regnskapslovens §3–3.

Styret og adm. direktør i Eiendomsspar bekrefter etter beste overbevisning, at årsregnskapet for 2018 er utarbeidet i samsvar med gjeldende regnskapsstandarder og at opplysningene i regnskapet gir et rettvisende bilde av foretakets og konsernets eiendeler, gjeld, finansielle stilling og

Eiendomsspar og Bane Nor Eiendom har inngått avtale om kjøp av Oslo S Parkering AS, gjennom et nyopprettet 50/50 eiet selskap. Oslo S Parkering eier parkeringshus ved Oslo Sentralstasjon og Asker togstasjon.

Transaksjonen priser brutto eiendomsverdi til ca. 1 milliard kroner.

Eiendomsspar har ervervet Breivollveien 13 i Oslo. Eiendommen ligger inntil Eiendomsspar sin eksisterende eiendom i Strømsveien 221/223. Kjøpesum for eiendommen er kr 26 mill.

Fremtidsutsikter Det er positive forventninger til BNP-veksten i fastlands-Norge for 2019 og 2020. Arbeidsledigheten er lav og lønnsveksten stigende.

Det positive sentimentet og forventningene fremover skyldes i hovedsak økende aktivitet i petroleumsindustrien, men også fortsatt positiv utvikling i økonomien hos våre største handelspartnere.

Transaksjonsmarkedet for næringseiendom ventes i 2019 å holde seg på omtrent samme nivå som de to foregående årene.

Rentebunnen ser ut til å være passert, men positive leieprisforventninger vil like fullt kunne stimulere markedet.

I kontormarkedet i Oslo-regionen vil det i 2019 bli tilført 150.000 kvm. Dette er en betydelig økning fra 2018 (81.000 kvm), men på linje med snittet fra 2016/2017 på vel 140.000 kvm. I 2018 absorberte markedet 169.000 kvm. Med forventninger om begrenset tilbudsside, antas det at arealledigheten fortsatt vil minske fra dagens

Eiendomsspar årsrapport 2018

Styrets beretning

nivåer, gjennom 2019. Det kan således forventes fortsatt leieprisstigning i 2019, særlig for sentrale beliggenheter, hvor ledigheten allerede er lav. I 2020 og 2021 vil det derimot trolig bli tilført mer enn 200.000 kvm per år, hvilket er mer enn forventet etterspørsel.

Boligmarkedet hadde positiv utvikling i 2018. Det forventes stabil utvikling i 2019.

Denne forventningen er basert på at gode utsikter for norsk økonomi motvirkes av økende renter og betydelig ferdigstillelse av nye boliger. Markedet for utleie av bolig forventes å forbli relativt stabilt.

Hotellmarkedet i Oslo-regionen vil få en kapasitetstilvekst på ca. 11% i 2019, og 4% i 2020. Dette er betydelig mer enn forventet etterspørselsvekst og vil føre til et mer krevende marked i 2019 og 2020. Hotellmarkedet i Nord-Europa, og spesielt København, vil også bli tilført mer kapasitet de kommende år enn i 2017/2018. Dette vil hemme de siste års positive markedsutvikling i enkelte byer og regioner.

Anvendelse av årets overskudd Eiendomsspar delte i fjor ut et ordinært utbytte på kr 4,50 per aksje. Styret foreslår å øke utbyttet til kr 5,75 per aksje for 2018.

Veksttakten i butikkmarkedet ble ytterligere redusert i 2018. Det er forventet at denne tendensen vil fortsette i 2019, hovedsakelig drevet av økt netthandel, samt handel gjennom nye plattformer. Butikkmarkedet oppleves imidlertid meget selektivt, og det antas at gode beliggenheter fremdeles vil være etterspurte.

Årets overskudd for konsernet ble kr 966,0 mill. Årets overskudd i morselskapet, kr 8,2 mill., foreslås anvendt slik: Utbytte (kr 5,75 per aksje) kr 301,5 mill.

Overført fra annen egenkapital kr (293,3) mill.

Sum kr 8,2 mill. ***** Styret vil takke de ansatte for vel utført arbeid i 2018.

Oslo, 31.12.2018 / 26.03.2019

Gisèle Marchand

Leiv Askvig

Monica S. Salthella

Eiendomsspar årsrapport 2018

Ragnar Horn

Christian Ringnes Adm. direktør

Finansiell informasjon

Anders Ryssdal Styrets leder

102 103

Styret i Eiendomsspar

Anders Ryssdal / Styrets leder

Leiv Askvig

Ragnar Horn

Anders Ryssdal er dr. juris, med møterett for Høyesterett. Han jobber i dag som forretningsadvokat i Oslo og er partner i Advokatfirmaet Glittertind AS. Ryssdal har vært styreleder i Eiendomsspar siden 2012. Han er også styreleder i Victoria Eiendom AS. Ryssdal er formann i valgkomitéen i Orkla ASA, Wallenius Wilhelmsen Logistics ASA, Pandox AB og Eiendomsspar AS. Han eier 2.717 aksjer i Eiendomsspar AS og 0 aksjer i Victoria Eiendom AS.

Leiv Askvig er utdannet siviløkonom, og er i dag administrerende direktør i Sundt AS. Han har vært styremedlem i Eiendomsspar siden 2008. Askvig er også styremedlem i Pandox AB, Victoria Eiendom AS, Ultimovacs AS, Alfarveg og Toluma AS/Skips AS Tudor, og sitter i valgkomitéen i Orkla ASA. Askvig eier 0 aksjer i Eiendomsspar AS og 0 aksjer i Victoria Eiendom AS.

Ragnar Horn har en BA fra Williams College, en MBA fra Harvard Business School, og er i dag privat investor. Han har vært styremedlem i Eiendomsspar siden 2002. Horn er også styremedlem i en rekke private eiendoms- og shippingselskaper, i tillegg til Victoria Eiendom AS. Horn eier sammen med nærstående 5.600 aksjer i Eiendomsspar AS og 1.036.041 aksjer i Victoria Eiendom AS.

Gisèle Marchand

Monica S. Salthella

Christian Ringnes / Adm. direktør

Gisèle Marchand er utdannet siviløkonom fra Handelshøjskolen i København, og er i dag fulltids styrearbeidende. Hun har vært styremedlem i Eiendomsspar siden 2012.

Marchand er også styreleder i Gjensidige Forsikring ASA, Selvaag Bolig ASA, Norgesgruppen Finans Holding AS og Boligbygg Oslo KF. Hun er styremedlem i NorgesGruppen ASA, Scatec Solar ASA, Victoria Eiendom AS, og medlem i valgkomitéen i Entra. Marchand eier 1.000 aksjer i Eiendomsspar AS og 0 aksjer i Victoria Eiendom AS.

Monica S. Salthella er utdannet siviløkonom fra University of London/ Kings College og Executive MBA i Strategisk Ledelse fra NHH. Hun jobber i dag som administrerende direktør i Formuesforvaltning Vest. Salthella har vært styremedlem i Eiendomsspar siden 2006 og er også styremedlem i Victoria Eiendom AS. Salthella eier 392 aksjer i Eiendomsspar AS og 147 aksjer i Victoria Eiendom AS.

Christian Ringnes er utdannet siviløkonom. Han er administrerende direktør i Eiendomsspar AS siden 1984 og administrerende direktør i Victoria Eiendom AS. Han er styreformann i Pandox AB, C. Ludens Ringnes Stiftelse, Dermanor AS, Oslo Flaggfabrikk AS, Sundt AS og Ringnes Holding AS. Ringnes er også styremedlem i Schibsted ASA og Real Estate Investment Board i Norges Bank. Ringnes eier 29.688 aksjer i Eiendomsspar AS. I Victoria Eiendom AS kontrollerer han sammen med nærstående 2.762.695 aksjer (16% av aksjekapitalen), samt 51%-andel i Victoria Eiendom Invest AS som eier 5.557.136 aksjer (32,1 prosent av aksjekapitalen).

Eiendomsspar årsrapport 2018

Regnskap og noter Resultatregnskap 104 Balanse 105 Kontantstrømoppstilling 106 Note 1 Regnskapsprinsipper Note 2 Finansiell markedsrisiko Note 3 Lønn og annen driftskostnad Note 4 Leieinntekt Note 5 Annen finansinntekt og finanskostnad Note 6 Varige driftsmidler Note 7 Investeringer i datterselskap Note 8 Investeringer i felleskontrollert virksomhet

og tilknyttet selskap Note 9 Lån til felleskontrollert virksomhet Note 10 Investeringer i aksjer og andeler Note 11 Andre langsiktige fordringer Note 12 Andre kortsiktige fordringer Note 13 Egenkapital Note 14 Skatter Note 15 Andre avsetninger for forpliktelser Note 16 Rentebærende gjeld Note 17 Annen kortsiktig gjeld Note 18 Resultat per aksje Note 19 Transaksjoner med nærstående parter Note 20 Hendelser etter balansedato

107 108 108 110 110 110 111 112 113 113 113 113 114 115 116 117 117 118 118 118

Revisjonsberetning 119

Eiendomsspar årsrapport 2018

104 105

Resultatregnskap

Eiendomsspar AS 2017 2018

Millioner kroner

Note

23,0 24,3

– –

(9,0) (10,1) 14,0 14,2 8,9 (0,6) (5,8) (1,2)

(5,1) (4,6) (89,6) (54,1) (77,6) (46,3)

Leieinntekt (4) Annen driftsinntekt Driftskostnad eiendommer og prosjekter Brutto driftsresultat Salgsgevinst/(tap) Rehabiliteringskostnad Avskrivning på varige driftsmidler (6) Lønn og annen driftskostnad (3) Driftsresultat

624,2 249,9

15,0 2,5 27,1 33,8

– 0,1

3,0 1,1 (164,7) (175,3) 427,0 65,8 (37,7) (57,6) 389,3 8,2

Inntekt på investering i datterselskap Inntekt på investering i felleskontrollert virksomhet og tilknyttet selskap (8) Renteinntekt fra datterselskap Renteinntekt fra felleskontrollert virksomhet og tilknyttet selskap Annen finansinntekt (5) Annen finanskostnad (5) Ordinært resultat før skattekostnad Skattekostnad på ordinært resultat (14) Årsresultat Resultat per aksje (kr) (18)

Tilordnet: Aksjonærer Minoriteter

Eiendomsspar årsrapport 2018

Konsern 2018 2017

769,5 739,9 12,0 8,6 (70,9) (64,8) 710,6 683,7 7,9 32,6 (73,6) (106,4) (81,7) (73,0) (84,8) (112,5) 478,4 424,4 –

–

899,0 –

1.036,7 –

1,0 0,4 17,1 12,7 (201,0) (188,6) 1.194,5 1.285,6 (228,5) (183,1) 966,0 1.102,5 24,54 27,63

960,1 1.096,3 5,9 6,2

Resultatregnskap / Balanse

Balanse Eiendomsspar AS 31.12.17 31.12.18

Millioner kroner

Note

Konsern 31.12.18 31.12.17

Eiendeler

190,2 192,1 18,4 18,9 208,6 211,0 11.591,3 4.755,8 776,0 7.699,4 124,0 120,0

– –

– 2,1

– – 78,5 57,9 12.569,8 12.635,2 12.778,4 12.846,2

Anleggsmidler Tomter, bygninger og annen fast eiendom Driftsløsøre, inventar, kontormaskiner og lignende Sum varige driftsmidler (6, 16) Investeringer i datterselskap (7) Lån til datterselskap Investeringer i felleskontrollert virksomhet (8) Investeringer i tilknyttet selskap (8) Lån til felleskontrollert virksomhet (9) Investeringer i aksjer og andeler (10) Andre fordringer (11) Sum finansielle anleggsmidler Sum anleggsmidler

7.414,2 6.815,6 56,2 57,4 7.470,4 6.873,0 – – – – 236,1 240,8 5.729,9 5.204,6 34,0 10,8 144,7 167,8 59,4 79,5 6.204,1 5.703,5 13.674,5 12.576,5

7,4 8,4 439,8 665,7 30,7 43,5 477,9 717,6

Omløpsmidler Andre fordringer (12) Lån til datterselskap Bankinnskudd, kontanter og lignende Sum omløpsmidler

13.256,3 13.563,8

Sum eiendeler

Egenkapital og gjeld

344,1 344,1 (12,2) (16,4) 288,6 288,6 620,5 616,3 8.077,9 7.536,4 – – 8.077,9 7.536,4 8.698,4 8.152,7

Egenkapital Aksjekapital 344,1 344,1 Egne aksjer (16,4) (12,2) Overkurs 288,6 288,6 Sum innskutt egenkapital 616,3 620,5 Annen egenkapital 6.448,4 5.990,9 Minoritetsinteresser 14,7 23,8 Sum annen egenkapital 6.463,1 6.014,7 Sum egenkapital (13) 7.079,4 6.635,2

10,6 21,9 60,9 21,2 71,5 43,1 700,0 1.300,0 3.101,9 2.991,2 83,7 83,7 3.885,6 4.374,9 250,0 600,0 350,8 393,1 600,8 993,1 4.557,9 5.411,1

Gjeld Utsatt skatt (14) Andre avsetninger for forpliktelser (15) Sum avsetning for forpliktelser Obligasjonslån (16) Gjeld til kredittinstitusjoner (16) Øvrig langsiktig gjeld Sum annen langsiktig gjeld Sertifikatlån (16) Annen kortsiktig gjeld (17) Sum kortsiktig gjeld Sum gjeld

13.256,3 13.563,8

Sum egenkapital og gjeld

46,8 – 199,3 246,1

43,4 – 135,2 178,6

13.920,6 12.755,1

13.920,6 12.755,1

Oslo, 31.12.2018 / 26.03.2019

Anders Ryssdal Styrets leder

Leiv Askvig

Ragnar Horn

Gisèle Marchand

Eiendomsspar årsrapport 2018

Monica S. Salthella

Finansiell informasjon

611,2 594,5 53,0 96,5 664,2 691,0 1.300,0 700,0 3.852,8 4.093,9 – – 5.152,8 4.793,9 600,0 250,0 424,2 385,0 1.024,2 635,0 6.841,2 6.119,9

Christian Ringnes Adm. direktør

106 107

Kontantstrømoppstilling

Eiendomsspar AS 2017 2018

Millioner kroner

Konsern 2018 2017

421,9 553,6

– – 421,9 553,6 (23,1) (49,7) 25,8 (32,4) 424,6 471,5

Kontantstrømmer fra operasjonelle aktiviteter Kontantstrøm før skatt, inkl. felleskontrollert virksomhet og tilknyttet selskap Andel tilbakeholdt kontantstrøm i felleskontrollert virksomhet og tilknyttet selskap Kontantstrøm før skatt 2) Periodens betalte skatter Endring i tidsavgrensninger/andre poster Netto kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter

1,2 2,2

(1,6) (9,8)

(5,8) (1,2) 121,3 23,6 (232,5) (370,6) (40,9) (450,7) (158,3) (806,5)

Kontantstrømmer fra investeringsaktiviteter Innbetaling ved salg av varige driftsmidler Utbetaling ved investering i varige driftsmidler Utbetaling til rehabilitering Innbetaling ved salg av aksjer og andeler Utbetaling ved investering i aksjer og andeler Inn-/utbetaling ved utlån/andre investeringer (netto) Netto kontantstrøm fra investeringsaktiviteter

106,2 (755,9) (73,6) 23,7 (0,7) (26,5) (726,8)

2,1 (155,3) (106,4) 36,7 (139,4) 5,1 (357,2)

– 2.596,1 250,0 600,0 (75,0) (2.106,9) (150,0) (250,0)

14,4 (51,5) (269,4)

– –

– – (226,3) (236,4) (252,8) 347,8

Kontantstrømmer fra finansieringsaktiviteter Innbetaling ved opptak av langsiktig gjeld Innbetaling ved opptak av kortsiktig gjeld Nedbetaling av langsiktig gjeld Nedbetaling av kortsiktig gjeld Innbetaling ved salg av egne aksjer Utbetaling ved kjøp av egne aksjer Innbetaling fra minoritetsinteresser Utbetaling til minoritetsinteresser Utbetaling av utbytte Netto kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter

2.646,1 600,0 (2.287,4) (250,0) 14,4 (269,4) 1,2 (33,4) (175,4) 246,1

– 250,0 (82,0) (150,0) – (51,5) 6,9 (5,9) (168,7) (201,2)

13,5 17,2 30,7 1.680,0 1.710,7

Netto økning/(reduksjon) i bankinnskudd og kontanter Beholdning av bankinnskudd og kontanter per 01.01.

Beholdning av bankinnskudd og kontanter per 31.12. 1) Ubenyttede langsiktige kredittrammer Likviditetsreserve per 31.12.

64,1 42,5 135,2 92,7 199,3 135,2 2.230,0 1.680,0 2.429,3 1.815,2

4,1

12,8 30,7 43,5 2.230,0 2.273,5 3,7

427,0 65,8

5,1 4,6 (8,9) 0,6

(7,1) 481,4 5,8 1,2

– –

– – 421,9 553,6

1) herav inngår bundne skattetrekksmidler 2) avstemming Ordinært resultat før skattekostnad Avskrivning på varige driftsmidler Salgsgevinster/tap/prosjektgevinst Gevinst/tap ved salg av aksjer Rehabiliteringskostnad Inntekt på investering i felleskontrollert virksomhet før skatt og tilknyttet selskap Utbytte fra felleskontrollert virksomhet Kontantstrøm før skatt

Eiendomsspar årsrapport 2018

1.017,7

904,9

(377,7) (304,8) 640,0 600,1 (64,0) (40,1) (31,2) 40,9 544,8 600,9

3,8

4,2

1.194,5 1.285,6 81,7 73,0 (7,9) (32,6) – (2,3) 73,6 106,4 (899,0) (1.036,7) 197,1 206,7 640,0 600,1

Kontantstrømoppstilling / Noter

Noter NOTE 1 Regnskapsprinsipper Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapsloven og god regnskapsskikk.

Konsolidering Aksjer/andeler i datterselskap er eliminert i henhold til oppkjøpsmetoden. Det innebærer at kostpris for aksjene er sammenholdt med datterselskapenes egenkapital på kjøpstidspunktet, hensyntatt forskjellen mellom regnskapsført utsatt skatt i datterselskapene og den verdi som er reflektert i transaksjonsprisen. Betalt merverdi utover verdi av egenkapitalen er fordelt på de enkelte eiendommer i samsvar med de verdibetraktninger som lå til grunn ved oppkjøpene, og avskrives etter de samme prinsipper som konsernets øvrige eiendomsmasse. Forskjellen mellom regnskapsført utsatt skatt i datterselskapene og den verdi som er reflektert i transaksjons­prisen, reverseres/ resultatføres over tid som utsatt skattekostnad.

Rehabiliteringskostnad Kostnader for oppgradering av konsernets eien­dommer blir i regnskapet henført til følgende grupper: • løpende reparasjons- og vedlikeholdskostnader • skattemessig utgiftsførbare rehabiliterings­kostnader • skattemessig aktiveringspliktige rehabiliterings­kostnader De to førstnevnte gruppene kostnadsføres i regn­skapet, henholdsvis under postene «Driftskostnad eiendommer og prosjekter» og «Rehabiliteringskostnad», mens beløp i sistnevnte gruppe i utgangspunktet aktiveres i regnskapet. Det gjøres en vurdering av alle oppgraderinger for å sikre en fornuftig regnskapsmessig behandling.

Byggelånsrenter Kostnad ved finansiering av nybyggingsprosjekter aktiveres i regnskapet.

For utenlandske datterselskap blir resultatregnskapet omregnet til norske kroner etter gjennomsnittlig valutakurs for året og balansen etter valutakursen på balansedagen. Endringer i egenkapitalen som følge av valutakursendringer føres direkte mot konsernets egenkapital.

Renter Renteinstrumenter periodiseres på tilsvarende måte som renter på gjeld.

Interne transaksjoner, fordringer og gjeldsposter er eliminert i konsernregnskapet.

Urealisert gevinst/tap på fastrenteposisjoner som er knyttet til rentebærende gjeld regnskapsføres ikke.

Investeringer i felleskontrollert virksomhet og tilknyttet selskap Aksjer og andeler i felleskontrollert virksomhet og tilknyttet selskap regnskapsføres etter egenkapitalmetoden i konsernregnskapet.

Konsernbidrag Konsernbidrag til datterselskap, med fradrag for beregnet skatt, føres som økt kostpris på aksjene. Konsernbidrag fra datterselskap inntektsføres samme år som det er avsatt i det enkelte datterselskap, såfremt dette representerer opptjent resultat i eierperioden.

Ved bruk av egenkapitalmetoden for felleskontrollert virksomhet og tilknyttet selskap som benytter andre regnskapsprinsipper, er regnskapene omarbeidet så langt dette er praktisk mulig. Resultatandel i utenlandsk virksomhet er omregnet til norske kroner ved bruk av gjennomsnittskurser.

Investeringer i felleskontrollert virksomhet og tilknyttet selskap utgjør en vesentlig del av konsernets virksomhet. Av denne grunn vises andel resultat før skatt og andel skattekostnad på egne linjer i resultatregnskapet.

Leieinntekt Leieinntekter inntektsføres i takt med opptjeningen.

Byggeprosjekter Prinsippet om løpende avregning med fortjeneste benyttes ved byggeprosjekter før salg. Det vil si at opparbeidet andel av prosjektets forventede fortjeneste tas til inntekt i takt med prosjektets fullføringsgrad (salgsgrad x ferdigstillelsesgrad). Minimum 50% av prosjektet skal imidlertid være solgt før noe av fortjenesten tas til inntekt. Ferdigstillelsesgrad beregnes med utgangspunkt i pådratte kostnader i prosjektet.

Tomtekjøp aktiveres ved kjøpstidspunkt. I byggeperioden kostnadsføres tomten i henhold til ferdigstillelsesgraden.

Fordringer Fordringer er oppført i balansen til den laveste verdi av anskaffelseskost og antatt virkelig verdi. Fordringer som forfaller senere enn ett år etter regnskapsårets slutt regnskapsføres som finansielle anleggsmidler.

Eiendomsspar årsrapport 2018

Finansiell informasjon

Aksjebasert insentivprogram Aksjebasert betaling regnskapsføres til virkelig verdi på transaksjonstidspunktet. Selskapets aksjebaserte betaling gjøres opp i kontanter og er derfor regnskapsført som en forpliktelse. Forpliktelsen revurderes til virkelig verdi ved hver regnskapsavslutning. Endringer i forpliktelsen føres over resultatregnskapet.

Eiendommer Eiendommer er oppført i balansen til anskaffelses­kost (inkludert oppskrivninger), redusert med akkumulerte regnskapsmessige av- og nedskrivninger. Eiendomsporteføljen vurderes samlet. Det foretas ikke nedskrivninger av enkelteiendommer i den utstrekning det foreligger tilstrekkelige merverdier i den øvrige eiendomsmassen.

108 109

NOTE 1 fortsetter Pensjoner Selskapets pensjonsforpliktelser, direkte finansierte og fondsbaserte ytelsesplaner, vurderes til nåverdien av de fremtidige pensjonsytelsene som er opptjent på balansedagen. Selskapets pensjonsmidler vurderes til virkelig verdi. Netto pensjonsforpliktelser, det vil si differansen mellom nåverdien av pensjonsforpliktelsene og verdien av pensjonsmidler, er ført i balansen. Årets endring er ført som driftskostnad i resultat­regnskapet.

Planendringer amortiseres over forventet gjenværende opptjeningstid.

Det samme gjelder estimatavvik som skyldes ny informasjon eller endringer i de aktuarmessige forutsetningene, i den grad de overstiger 10% av den største av pensjonsforpliktelsene og pensjonsmidlene (korridor).

Skatt Skattekostnaden i resultatregnskapet omfatter både periodens betalbare skatt og endring i utsatt skatt.

Utsatt skatt er beregnet på skatteøkende midlertidige forskjeller mellom regnskapsmessige og skattemessige verdier etter utligning av skattereduserende midler­tidige forskjeller og underskudd til fremføring.

Utsatt skatt balanseføres til nominell verdi etter den skattesats som på balansedagen er vedtatt å gjelde for fremtidige perioder, med unntak av utsatt skatt i dattersel­skaper på oppkjøpstidspunktet, jf. prinsippnoten vedrørende konsolidering ovenfor.

Kontantstrømoppstilling Kontantstrømoppstillingen er utarbeidet etter den indirekte metoden.

NOTE 2 Finansiell markedsrisiko Eiendomsspar er eksponert for svingninger i rentemarkedet. For å redusere denne risiko benytter selskapet rentebytteavtaler (kr 2.775 mill.).

Av konsernets samlede innlånsporte­følje på kr 5.752,8 mill., skal 52% rentereguleres i 2019.

Mindreverdi på rentebytteavtalene per 31.12.2018 utgjør kr 161,8 mill. (kr 237,5 mill.).

NOTE 3 Lønn og annen driftskostnad Lønnskostnader

Millioner kroner

2018

2017

Lønninger 46,2 66,1 Arbeidsgiveravgift 8,3 10,3 Pensjonskostnader 8,3 19,4 Avsatt på aksjebonusordning inkl. arbeidsgiveravgift 3,2 – Avsatt på opsjonsordning inkl. arbeidsgiveravgift (0,1) 2,2 Andre ytelser 4,4 5,1 Sum lønnskostnader 70,3 103,1 Antall årsverk 31 31 Ytelser til ledende ansatte

Christian Ringnes, adm. direktør Sigurd Stray, viseadm. direktør Jon Rasmus Aurdal, finansdirektør (startet 12.02.2018) Martin Traaseth, konserndirektør (sluttet 28.02.2018) Olaf Gauslå, finansdirektør (sluttet 31.03.2018)

2018 2017 Lønn Naturalytelser Sum Lønn Naturalytelser Sum

5.786.338 3.596.230 1.560.421 933.334 1.374.499

744.331 530.763 235.962 55.015 10.848

6.530.669 4.126.993 1.796.383 988.352 1.385.347

5.805.359 366.566 6.171.925 – – – – – – 5.704.047 392.536 6.096.583 5.607.176 1.150.414 6.787.590

Adm. direktør har en pensjonsordning hvor det avsettes 34% av bruttolønn, etter fradrag for innbetaling til den kollektive pensjonsordningen.

Totalt opptjent pensjonsrettighet etter denne pensjonsordningen er regnskapsført som en forpliktelse i regnskapet, jf. note 15.

Det er ytet et lån til Sigurd Stray på kr 6.900.000. Lånet renteberegnes til normrente fastsatt av Skatteetaten. Det er stilt tilfredsstillende sikkerhet for lånet. For øvrig er det ikke ytet lån eller foretatt sikkerhetsstillelse til fordel for ledende ansatte.

Det er ikke avtalt særskilt sluttvederlagsordning for adm. direktør.

Ytelser til styret

Styrehonorar Naturalytelser Sum

Anders Ryssdal 455.000 – 455.000 Leiv Askvig 270.000 – 270.000 Ragnar Horn 270.000 – 270.000 Gisèle Marchand 270.000 – 270.000 Monica S. Salthella 270.000 – 270.000 Det foreligger ikke opsjons- eller bonusordninger for styrets medlemmer. Det foreligger heller ikke pensjonsordninger eller sluttvederlagsordninger.

Det er ikke ytet lån eller foretatt sikkerhetsstillelse til fordel for styremedlemmer eller nærstående.

Eiendomsspar årsrapport 2018

Noter

Ytelser til valgkomitéen Anders Ryssdal, Ebbe C. Astrup, Jens Raanaas og Jan Gustav Thrane-Steen har hver mottatt kr 20.000 i godtgjørelse for å være medlemmer i valgkomitéen.

Aksjebonusordning Alle som var ansatt per 11.05.2018, og som fortsatt er ansatt i Eiendomsspar, deltar i selskapets aksjebonusordning på følgende vilkår: Antall syntetiske aksjer per ansatt 13.000 Tildelingstidspunkt 11.05.2018 Innløsningstidspunkt 11.05.2021 Innløsningskurs kr 380 Totalt er det utstedt 403.000 syntetiske aksjer. Maksimal verdi er begrenset til kr 416.000 per ansatt på innløsningstidspunktet 11.05.2021.

Pensjoner og pensjonsforpliktelser Selskapet har en lukket ytelsespensjonsordning. Ordningen gir rett til definerte fremtidige ytelser. Disse er hoved­sakelig avhengig av antall opptjeningsår, lønnsnivå ved oppnådd pensjonsalder og størrelsen på ytelsen fra folketrygden. Den kollektive pensjonsavtalen er finansiert ved fondsoppbygging organisert i et forsikringsselskap. Videre har selskapet en innskuddspensjonsordning. Selskapets pensjonsordninger tilfredsstiller kravene i lov om obligatorisk tjenestepensjon.

Periodens pensjonskostnad Millioner kroner

2018

2017

Årets pensjonsopptjening 3,9 3,8 Rentekostnad på pensjonsforpliktelse 1,9 1,5 Avkastning på pensjonsmidler (2,8) (1,9) Arbeidsgiveravgift 0,5 0,6 Resultatført aktuarielt tap/adm. kostnader 2,0 1,9 Netto pensjonskostnad 5,5 5,9 Innskuddsbasert pensjonsordning 2,8 13,5 Sum pensjonskostnad 8,3 19,4 Netto pensjonsmidler Påløpt pensjonsforpliktelse (81,9) (78,3) Verdi av pensjonsmidler 74,3 66,3 Arbeidsgiveravgift (1,1) (1,7) Ikke resultatført aktuarielt tap 22,4 24,0 Netto pensjonsmidler 13,7 10,3 Øvrige pensjonsmidler 18,6 53,3 Sum pensjonsmidler, jf. note 11 32,3 63,6 Økonomiske forutsetninger Diskonteringsrente 2,6% 2,3% Forventet avkastning 4,3% 4,0% Lønnsregulering 2,75% 2,5% Pensjonsregulering 0,8% 0,4% Regulering av folketrygdens grunnbeløp 2,5% 2,25%

Konsern Lovpålagt revisjon kr 1.336.278 Skatterådgivning kr 583.689 Andre tjenester utenfor revisjon kr 285.981 Oppgitt honorar er etter fradrag for merverdiavgift.

Eiendomsspar årsrapport 2018

Finansiell informasjon

Godtgjørelse revisor Morselskap Lovpålagt revisjon kr 520.000 Skatterådgivning kr 553.689 Andre tjenester utenfor revisjon kr 105.511

110 111

NOTE 4 Leieinntekt Leieinntekt geografisk fordelt

Millioner kroner

Konsern Morselskap 2018 2017 2018 2017

Oslo 734,7 702,1 24,3 23,0 Øvrige Norge 33,2 28,6 – – Utlandet 1,6 9,2 – – Sum 769,5 739,9 24,3 23,0

NOTE 5 Annen finansinntekt og finanskostnad

Millioner kroner

Konsern Morselskap 2018 2017 2018 2017

Annen finansinntekt Andre renteinntekter 3,1 2,1 1,1 0,6 Andre finansinntekter 14,0 10,6 – 2,4 Sum annen finansinntekt 17,1 12,7 1,1 3,0 Annen finanskostnad Rentekostnader 187,4 182,3 165,3 158,7 Andre finanskostnader 13,6 6,3 10,0 6,0 Sum annen finanskostnad 201,0 188,6 175,3 164,7

NOTE 6 Varige driftsmidler

Akk. ansk. Årets Årets Akk. ansk.

Millioner kr per 01.01. tilgang avgang per 31.12.

Akk. Bokført avskr. verdi Årets Økonomisk per 31.12. per 31.12. avskr. levetid

Avskrivningsplan

Konsern Bygninger 5.964,3 636,3 (108,5) 6.492,1 (859,5) 5.632,6 73,6 25–100 år Lineær Tomter 1.650,2 134,6 (3,2) 1.781,6 – 1.781,6 – – – Driftsløsøre, inventar o.l.

128,1 10,3 (5,7) 132,7 (76,5) 56,2 8,1 3–10 år Lineær Sum konsern 7.742,6 781,2 (117,4) 8.406,4 (936,0) 7.470,4 81,7 Morselskap Bygninger 195,2 3,9 – 199,1 (23,9) 175,2 2,0 25–100 år Lineær Tomter 16,9 – – 16,9 – 16,9 – – – Driftsløsøre, inventar o.l.

39,6 5,9 (5,2) 40,3 (21,4) 18,9 2,6 3–10 år Lineær Sum morselskap 251,7 9,8 (5,2) 256,3 (45,3) 211,0 4,6

Eiendomsspar årsrapport 2018

Noter

NOTE 7 Investeringer i datterselskap

Eierandel/

stemme- Aksje- Bokført Millioner kr andel Valuta kapital verdi

Eiendomsspar årsrapport 2018

Finansiell informasjon

Eid av morselskapet Alna Park AS 100% 0,2 85,4 Alnabrukvartalet AS 100% 22,4 75,1 AS Grand Hotel 100% 27,2 322,5 AS Magnusgården 100% 0,1 360,2 AS Storgaten 6 100% 1,6 42,0 Brødrene Johansen Eskefabrikk AS 100% 0,1 84,9 Caspar Storms vei 14 AS 100% 4,7 44,7 Drammensveien 200 AS 100% 0,1 0,1 Dronningensgate 40 AS 100% 0,1 123,8 Eiendomsspar Sverige Holding AB 100% SEK 0,1 – ES Hotellus AS 100% 0,1 0,1 Fiskergata 46 AS 100% 0,1 0,1 Folketeaterbygningen AS 100% 2,5 271,8 Frikar AS 100% 0,5 26,3 FR 4 (Næring) AS 100% 0,1 5,1 FR 4 (Utbygging) AS 100% 0,1 25,1 Gabelshus AS 100% 0,3 50,2 Haslevangen Næringspark AS 100% 1,0 124,7 Hegdehaugsveien 27 AS 100% 0,1 0,1 Helsfyr Utbygging AS 100% 0,1 0,4 Hjalmar Johansens gate 12 AS 100% 0,1 13,1 Hoffsveien Eiendom AS 100% 1,1 199,6 Holbergsgate 21 AS 100% 5,0 5,0 Holbergsplass Holding AS 100% 0,1 38,8 Holmenkollen Invest Eiendom AS 100% 0,2 51,0 Holmenkollen Restaurant AS 100% 0,1 21,7 Jernbanetorget 4 AS 100% 0,1 0,1 Karihaugveien 89 Utbygging AS 100% 2,0 2,0 Karl Johans gate 6 AS 100% 0,1 0,1 Klingenberggaten 4 AS 100% 22,8 261,3 Kongsveien 15 AS 100% 0,1 0,1 Lille Alnabrukvartalet AS 100% 4,6 28,0 Mack Kvartalet AS 100% 1,9 83,8 Nye Storgaten 10 A AS 100% 0,5 85,1 Nye Storgaten 10 B AS 100% 0,5 118,0 Parkveien 35 AS 100% 0,9 10,8 Parkveien 60 AS 100% 0,1 2,0 Parkveien 64 AS 100% 10,8 30,3 Parkveien 64 Næring Holding AS 70% 4,5 8,9 Renref AS 100% 1,6 117,9 Rådhuseiendommene AS 100% 20,5 180,2 Rådhusgaten 23 AS 100% 2,6 24,2 Skræddergaarden AS 99% 0,1 36,4 Sommerrogaten 13–15 Tomt AS 100% 0,1 0,1 Storgaten 8 Oslo AS 99% 0,1 58,7 Strømsveien 195–197 ANS 99% – – Strømsveien 195–197 Eiendom AS 100% 1,1 72,2 Strømsveien 230 AS 100% 0,3 29,0 Tallinor OÜ 100% EUR 3,7 30,2 Tjuvholmen Allé 1–5 AS 100% 0,4 693,5 Tordenskiolds gate 8–10 AS 99,9% 0,1 114,5 Tvet Holding AS 75% 1,0 12,0 Urtegata 9 Holding AS 93% 10,0 53,9 Verkseier Furulundsvei 9 Oslo AS 100% 0,1 0,1 Vestnorsk Hotel DA 66,7% – 0,1 Vollabygget AS 100% 0,4 87,5 Vollaveien 20 AS 100% 1,1 143,0 Økernveien 115 AS 100% 14,7 278,0 Øvre Slottsgate 11 AS 100% 0,1 0,1 Øvre Slottsgate 12 AS 100% 0,4 221,5 Sum morselskap 4.755,8

112 113

NOTE 7 fortsetter

Eierandel/

stemme- Aksje- Bokført Millioner kr andel Valuta kapital verdi

Eid av datterselskap Alnabru Næringspark AS Bjørnegårdsvingen AS Eiendomsspar Invest AS (under avvikling) Eiendomsspar Sverige AB Eiendomsspar Sverige II AB Faretex AS Folketeateret Oslo AS Hoffsveien 4 AS Mack Stranda AS Mandalsgadens Eiendomsselskab AS Parkveien 64 Næring AS Rosenkrantzgate 11 Hjemmel AS Rosenkrantzgate 13 DA Rosenkrantzgate 13 II AS Skræddergaarden AS Storgaten 8 Oslo AS Strømsveien 195–197 ANS Timms Reperbane AS Tordenskiolds gate 8–10 AS Urtegaten 9 AS VVS Huset Eiendom ANS VVS Huset Holding AS VVS Huset Invest AS

100% 100% 49% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 70% 100% 74,75% 100% 1% 1% 1% 75% 0,1% 93% 100% 100% 100%

2,6 15,8 0,1 10,0 0,1 – SEK 505,0 6.784,9 SEK 0,1 140,7 EUR – 35,8 5,0 10,0 0,3 92,6 0,6 21,1 0,5 6,2 0,1 66,4 0,1 0,1 – – 0,4 23,8 0,1 0,4 0,1 0,6 – – 2,4 71,9 0,1 – 0,2 287,1 – 34,3 1,1 48,5 0,2 7,9

Alle selskapene har forretningskontor i Oslo, med unntak av Eiendomsspar Sverige Holding AB, Eiendomsspar Sverige AB og Eiendomsspar Sverige II AB, alle Stockholm, Sverige og Tallinor OÜ og Faretex AS, begge Tallinn, Estland.

Eiendomsspar Sverige Holding AB og Fiskergata 46 AS ble stiftet i 2018. Alnabrukvartalet AS, Caspar Stormsvei 14 AS, Haslevangen Næringspark AS, Lille Alnabrukvartalet AS, Strømsveien 195–197 ANS, Strømsveien 195–197 Eiendom AS, VVS Huset Eiendom ANS, VVS Huset Holding AS og VVS Huset Invest AS ble ervervet i 2018. Arena Eiendom AS og FR4 (Bolig) AS ble fusjonert med Rådhuseiendommene AS i 2018.

NOTE 8 Investeringer i felleskontrollert virksomhet og tilknyttet selskap Mottatt Om Eierandel/ Opp- Bokført Årets Andel utbytte / regnings- Bokført Årets Bokført

stemme- rinnelig verdi tilgang/ resultat Andel tilbake- differanse verdi avskr. merverdi Millioner kr andel kostpris per 01.01. avgang før skatt skatt betaling mv. per 31.12. merverdi per 31.12.

40 Rue Notre Dame des Victoires AS 50,00% 0,1 14,2 – 4,6 (1,3) – 0,3 17,8 – – Bergehus Holding AS 50,00% 63,9 71,3 – 4,2 (0,9) (4,0) – 70,6 – – Bjørnegårdssvingen 11–13 ANS 50,00% 39,5 8,8 – (9,4) – – – (0,6) – (22,1) Folketeaterets Produksjonsfond DA 50,00% 6,0 5,3 – – – – – 5,3 – – Holmenkollen Park Hotel ANS 50,00% 43,2 77,6 – 9,9 – – – 87,5 1,2 9,7 Ingeniørenes Hus AS 50,00% 19,1 15,0 – 1,6 (0,4) (2,5) – 13,7 0,1 10,2 Konowsgate Finans AS 50,00% 0,1 8,7 – (4,6) (0,4) – – 3,7 – – Mack Øst AS 46,25% 1) 29,8 38,9 – 1,3 (0,3) – – 39,9 – – Pandox AB 3) 27,63% 2) 1.735,7 5.204,6 – 895,0 (165,5) (190,6) (13,6) 5.729,9 – – Økernveien 115 Utvikling AS 50,00% 1,0 1,0 – (3,6) 0,8 – – (1,8) – – Sum 5.445,4 – 899,0 (168,0) (197,1) (13,3) 5.966,0 1,3 (2,2) herav felleskontrollert virksomhet 236,1 herav tilknyttet selskap 5.729,9 Alle selskapene har forretningskontor i Oslo, med unntak av Pandox AB, Stockholm, Sverige.

1) Stemmeandel 50,00%.

2) Stemmeandel 38,08%.

3) Pandox AB er børsnotert på Nasdaq Stockholm OMX og avlegger regnskap etter internasjonale regnskapsstandarder (IFRS). Det er ikke praktisk mulig å omarbeide andelen i denne virksomheten til Eiendomsspar sine regnskapsprinsipper.

Eiendomsspar årsrapport 2018

Noter

NOTE 9 Lån til felleskontrollert virksomhet

Millioner kroner

Konsern Morselskap 2018 2017 2018 2017

Utlån til Bjørnegårdssvingen 11–13 ANS 31,9 10,8 – – Utlån til Økernveien 115 Utvikling AS 2,1 – 2,1 – Sum 34,0 10,8 2,1 –

NOTE 10 Investeringer i aksjer og andeler

Balanse Eier- Antall ført Millioner kr andel aksjer verdi

Charlius Germany Hotels Sarl 5,1% 1.275 10,8 Charlius Cologne Hotel Property Sarl 5,1% 1.275 8,8 Hypnos Hotel Properties Holding GmbH 5,1% 1.275 123,7 Royal Stavanger Hotell AS 1,0% 5.700 1,4 Sum konsern 144,7

NOTE 11 Andre langsiktige fordringer

Millioner kroner

Konsern Morselskap 2018 2017 2018 2017

Utlån til ansatte 1) 21,6 14,5 21,6 14,5 Netto pensjonsmidler 32,3 63,6 32,3 63,6 Periodisert leieinntekt/forskuddsbetalte kostnader 0,5 0,4 – 0,4 Andre utlån 5,0 1,0 4,0 – Sum 59,4 79,5 57,9 78,5 1) Utlån til ansatte forrentes til minimum normrente fastsatt av Skattedirektoratet.

NOTE 12 Andre kortsiktige fordringer

Millioner kroner

Konsern Morselskap 2018 2017 2018 2017

Kundefordringer 14,6 10,4 1,9 1,2 Andre fordringer 25,3 27,7 0,2 0,1 Forskuddsbetalte kostnader 6,9 5,3 6,3 6,1 Sum 46,8 43,4 8,4 7,4

Finansiell informasjon

Eiendomsspar årsrapport 2018

114 115

NOTE 13 Egenkapital Aksjekapitalen per 31.12.2018 er kr 344.126.162,50 fordelt på 55.060.186 aksjer à kr 6,25. Hver aksje har én stemme. Morselskapet eier 2.631.949 egne aksjer. I tillegg eier konsernet indirekte 13.562.996 egne aksjer gjennom sin 49% eierandel i Eiendomsspar Invest AS. Antall utestående aksjer per 31.12.2018 utgjør således 38.865.241. Kostprisen for de direkte og indirekte eide egne aksjene er ført til fradrag på egenkapitalen.

Annen Sum

Aksje- Egne egen- Minoritets- egenMillioner kr kapital aksjer Overkurs kapital interesser kapital

Morselskap Egenkapital per 31.12.17 344,1 (12,2) 288,6 8.077,9 – 8.698,4 Årsresultat 8,2 8,2 Kjøp egne aksjer (4,5) (264,9) (269,4) Salg egne aksjer 0,3 14,1 14,4 Mottatt utbytte på egne aksjer 2,6 2,6 Avsatt utbytte (301,5) (301,5) Morselskapets egenkapital per 31.12.18 344,1 (16,4) 288,6 7.536,4 – 8.152,7 Konsern Egenkapital per 31.12.17 344,1 (12,2) 288,6 5.990,9 23,8 6.635,2 Årsresultat 960,1 5,9 966,0 Kjøp egne aksjer (4,5) (264,9) (269,4) Salg egne aksjer 0,3 14,1 14,4 Mottatt utbytte på egne aksjer 2,6 2,6 Avsatt utbytte (301,5) (301,5) Avsatt utbytte på indirekte eide egne aksjer 78,0 78,0 Omregningsdifferanser mv.

(13,7) (13,7) Minoritet (17,2) (15,0) (32,2) Konsernets egenkapital per 31.12.18 344,1 (16,4) 288,6 6.448,4 1) 14,7 7.079,4 1) Herav inngår akkumulerte omregningsdifferanser med kr 292,8 mill.

Aksjonæroversikt per 31.12.2018

Antall Aksjer Aksjonær aksjer i%

1 Eiendomsspar Invest AS *) 27.679.584 50,3 2 Victoria Eiendom AS 4.611.680 8,4 3 Eiendomsspar AS 2.631.949 4,8 4 CGS Holding AS 2.288.000 4,2 4 Helene Sundt AS 2.288.000 4,2 6 Straen AS 1.735.700 3,2 7 Horn, Hans Herman 1.131.425 2,1 8 Piwjk AS 1.022.563 1,9 9 Krohn, Elisabeth S. J. 898.991 1,6 10 Mustad Industrier AS 872.740 1,6 11 Talbot, Anette Dobloug 781.076 1,4 12 Grundt, Asbjørn 532.000 1,0 13 Arendals Fossekompani ASA 390.432 0,7 14 Thorp, Tone 371.328 0,7 15 Nore-Invest AS 353.306 0,6 16 Celon Invest AS 290.208 0,5 17 Thrane-Steen Finans AS 288.209 0,5 17 Thrane-Steen Medhus AS 288.209 0,5 19 MP Pensjon PK 275.000 0,5 20 Lærdal Finans AS 204.785 0,4 Øvrige aksjonærer (628) 6.125.001 11,1 Totalt antall aksjer 55.060.186 100,0 Direkte eide egne aksjer (2.631.949) (4,8) Indirekte eide egne aksjer *) (13.562.996) (24,6) Totalt antall utestående aksjer 38.865.241 70,6 *) Eiendomsspar Invest AS eies av Eiendomsspar (49%) og Victoria Eiendom (51%).

Eiendomsspar årsrapport 2018

Noter

Direkte eide egne aksjer

31.12.17

Kjøp

Salg 31.12.18

Antall 1.957.776 712.000 (37.827) 2.631.949 Vederlag (mill. kr) 269,4 (14,4) Aksjene er ervervet for senere å kunne benyttes til eventuell amortisering, incentivordninger, videresalg eller fusjon.

Aksjer eiet av styret og ledende ansatte (inkl. nærstående).

Antall

Antall syntetiske Aksjonær aksjer aksjer

Anders Ryssdal 2.717 – Leiv Askvig – – Ragnar Horn 5.600 – Gisèle Marchand 1.000 – Monica S. Salthella 392 – Christian Ringnes 29.688 13.000 Sigurd Stray 34.210 13.000 Jon Rasmus Aurdal – 13.000

NOTE 14 Skatter Skattekostnad

Millioner kroner

Konsern Morselskap 2018 2017 2018 2017

Betalbar skatt 68,3 60,3 46,3 44,4 Utsatt skatt 19,2 4,3 12,3 (6,2) Utsatt skatt (effekt av endret skattesats) (27,0) (25,6) (1,0) (0,5) Andel skatt i felleskontrollert virksomhet og tilknyttet selskap, jf. note 8 168,0 144,1 – – Sum 228,5 183,1 57,6 37,7 Konsern – utsatt skatt Skatteeffekten av midlertidige forskjeller i konsernet er som følger: Millioner kroner

2018

2017

Langsiktige poster Anleggsmidler 585,6 573,7 Avsetning for forpliktelser (5,6) (15,2) Gevinst- og tapskonto 32,4 40,3 Sum langsiktige poster 612,4 598,8 Kortsiktige poster Kortsiktige fordringer (0,4) (0,3) Kortsiktig gjeld (0,8) (4,0) Sum kortsiktige poster (1,2) (4,3) Sum utsatt skatt 611,2 594,5

Finansiell informasjon

Eiendomsspar årsrapport 2018

116 117

NOTE 14 fortsetter Morselskap – utsatt skatt Midlertidige forskjeller i morselskapet er som følger: Millioner kroner

2018

2017

Langsiktige poster Anleggsmidler 91,6 85,4 Avsetning for forpliktelser (21,2) (60,8) Gevinst- og tapskonto 30,5 38,1 Sum langsiktige poster 100,9 62,7 Kortsiktige poster Kortsiktig gjeld (1,2) (16,5) Sum kortsiktige poster (1,2) (16,5) Sum midlertidige forskjeller 99,7 46,2 Beregning av utsatt skatt Anvendt skattesats 22% 23% Utsatt skatt per 31.12.

21,9 10,6 Morselskap – årets skattegrunnlag Forskjellen mellom regnskapsmessig resultat før skattekostnad i morselskapet og årets skattegrunnlag er som følger: Millioner kroner

2018

2017

Resultat før skattekostnad 65,8 427,0 Permanente forskjeller 4,8 5,2 Mottatt skattefritt konsernbidrag (128,8) (72,3) Mottatt utbytte (191,1) (194,0) Tap/gevinst ved salg aksjer 481,4 (7,1) Endring midlertidige forskjeller: – anleggsmidler ­­ (6,2) (3,9) – avsetning for forpliktelser (39,6) 13,2 – kortsiktig fordringer – 3,7 – kortsiktig gjeld (15,3) 3,7 – gevinst- og tapskonto 7,6 ­­ 9,5 Årets skattegrunnlag 178,6 185,0 Skattesats 23% 24% Betalbar skatt 41,1 44,4 For lite avsatt tidligere år 5,2 – Sum betalbar skatt 46,3 44,4

NOTE 15 Andre avsetninger for forpliktelser

Millioner kroner

Konsern Morselskap 2018 2017 2018 2017

Pensjonsforpliktelser 1) 26,1 66,0 21,2 60,8 Andre avsetninger 26,9 30,5 – 0,1 Sum 53,0 96,5 21,2 60,9 1) Pensjonsforpliktelsen i morselskapet knytter seg til pensjonsordning for adm. direktør. Se note 3 for en beskrivelse av pensjonsordningen.

Eiendomsspar årsrapport 2018

Noter

NOTE 16 Rentebærende gjeld

Millioner kroner

Konsern Morselskap 2018 2017 2018 2017

Obligasjonslån 1.300,0 700,0 1.300,0 700,0 Gjeld til kredittinstitusjoner 3.852,8 4.093,9 2.991,2 3.101,9 Sertifikatlån 600,0 250,0 600,0 250,0 Sum rentebærende gjeld 5.752,8 5.043,9 4.891,2 4.051,9 herav langsiktig gjeld 5.152,8 4.793,9 4.291,2 3.801,9 herav kortsiktig gjeld 600,0 250,0 600,0 250,0

Den rentebærende gjelden fordeler seg på følgende valutasorter per 31.12.2018:

Millioner

Konsern Morselskap Valuta NOK Valuta NOK

NOK – 5.690,6 – 4.891,2 EUR 6,3 62,2 – – Sum 6,3 5.752,8 – 4.891,2

2024 Andel total gjeld til renteregulering (konsern): 2019 2020 2021 2022 2023 og senere

%-andel

52% 8% 5% 7% 14% 14%

Gjennom 2024 snittlig 2) Avdrags-/forfallsstruktur langsiktig gjeld (konsern): 2019 2020 2021 2022 2023 og senere rente

Gjeld til kredittinstitusjoner Obligasjonslån Sum

267,8 413,1 2.896,9 – 225,0 50,0 – – – – 1.300,0 – 267,8 413,1 2.896,9 – 1.525,0 50,0 1) 3,4%

1) Tilsvarende tall per 31.12.2017 var kr 35,9 mill.

2) Gjennomsnittlig total lånekostnad for konsernet hensyntatt, flytende rentebasis, lånemargin og rentesikring (2017: 3,5%).

Pantstillelser og sikkerhetsstillelser Bokført verdi av eiendommer pantsatt som sikkerhet for den rentebærende gjelden, samt kredittrammer, utgjør kr 5.388,7 mill. for konsernet.

Eiendommen i morselskapet er ikke pantsatt.

NOTE 17 Annen kortsiktig gjeld

Millioner kroner

Konsern Morselskap 2018 2017 2018 2017

Leverandørgjeld 26,1 24,4 0,7 1,6 Skattetrekk, feriepenger, mva. mv. 9,3 13,9 11,9 12,8 Betalbar skatt 62,1 58,7 41,1 44,4 Avsetning renter 20,2 20,2 18,1 18,1 Forskudd 13,6 7,6 – 0,1 Utbytte 1) 223,5 177,9 301,5 239,0 Annen gjeld 69,4 82,3 19,8 34,8 Sum 424,2 385,0 393,1 350,8 1) Utbytte på indirekte eide egne aksjer (kr 78,0 mill.) er eliminert i konsernregnskapet.

Finansiell informasjon

Eiendomsspar årsrapport 2018

118 119

NOTE 18 Resultat per aksje Antall utestående aksjer i Eiendomsspar AS utgjør 38.865.241 per 31.12.2018, jf. note 13.

Gjennomsnittlig antall utestående aksjer i 2018 var 39.117.776 aksjer.

Konsern 2018 2017

Årets resultat tilordnet aksjonærer (mill. kr) 960,1 1.096,3 Gjennomsnittlig antall utestående aksjer 39.117.776 39.683.487 Resultat per aksje (kr) 24,54 27,63

NOTE 19 Transaksjoner med nærstående parter Eiendomsspar har i 2018 kjøpt en aksjepost på 7,5% i Mack Kvartalet AS, slik at Eiendomsspar nå eier 100% av eiendommen. Kjøpesummen for aksjene var kr 25,6 mill. Selger av aksjeposten var selskapets viseadministrerende direktør Sigurd Stray, som fikk 51% av oppgjøret i aksjer i Eiendomsspar, til markedspris.

Finansdirektør Jon Rasmus Aurdal har i 2018 kjøpt 2% av Urtegaten Holding AS fra Eiendomsspar. Kjøpesummen for aksjene var kr 1,2 mill.

NOTE 20 Hendelser etter balansedato Eiendomsspar har kjøpt 3.100.000 egne aksjer for totalt kr 1.238 mill. Selskapets nye beholdning av direkte eide egne aksjer er 5.731.949.

Eiendomsspar og Bane Nor Eiendom har inngått avtale om kjøp av Oslo S Parkering AS, gjennom et nyopprettet 50/50 eiet selskap. Oslo S Parkering eier parkeringshus ved Oslo Sentralstasjon og Asker togstasjon. Transaksjonen priser brutto eiendomsverdi til ca. 1 milliard kroner.

Eiendomsspar har ervervet Breivollveien 13 i Oslo. Eiendommen ligger inntil Eiendomsspar sin eksisterende eiendom i Strømsveien 221–223.

Kjøpesum for eiendommen er kr 26 mill.

Eiendomsspar årsrapport 2018

Noter / Revisjonsberetning

Revisjonsberetning

Finansiell informasjon

Eiendomsspar ĂĽrsrapport 2018

120 121

Eiendomsspar ĂĽrsrapport 2018

Revisjonsberetning

Finansiell informasjon

Eiendomsspar ĂĽrsrapport 2018

122 123

Eierstyring og selskapsledelse Eiendomsspars prinsipper for god eierstyring og selskapsledelse skal styrke tilliten til selskapet og bidra til størst mulig verdiskapning over tid, til beste for aksjeeiere, långivere, ansatte og andre interessenter. Det skal være en klar rolledeling mellom aksjeeiere, styre og daglig ledelse.

1) Redegjørelse for eierstyring og selskapsledelse Gjennom god eierstyring og selskapsledelse ønsker styret å sikre et godt tillitsforhold mellom Eiendomsspar, aksjeeiere og andre interessenter.

Eiendomsspar følger på de fleste områder anbefalingene for eierstyring og selskapsledelse («anbefalingen»), slik de er beskrevet i prinsippene nedfelt av Norsk Utvalg for Eierstyring og Selskapsledelse datert 17. oktober 2018. Eiendomsspars redegjørelse om eierstyring og selskapsledelse er strukturert etter punktene i anbefalingen.

Eventuelle avvik fra anbefalingen er omtalt i det enkelte punkt.

Det er gjort noen justeringer i Eiendomsspar sin redegjørelse om eierstyring og selskapsledelse, sammenlignet med fjoråret. Endringene baserer seg i hovedsak på endringene i anbefalingen om eierstyring og selskapsledelse, som følge av revideringen av anbefalingen, som er gjennomført i 2018.

Avvik fra anbefalingen: Ingen 2) Virksomhet Selskapets generelle formål er investeringsvirksomhet, tjenesteyting, handel og produksjon og alt som dermed står i forbindelse, jf. selskapets vedtekter §3. Mer konkret søker Eiendomsspar å maksimere verdiene for aksjonærene (verdijustert egenkapital per aksje) ved besittelse og utvikling, samt kjøp og salg av fast eien-

dom, både direkte samt indirekte gjennom felleskontrollert virksomhet og tilknyttet selskap.

Styret i Eiendomsspar følger aktivt opp kravene til god eierstyring og selskapsledelse. Strategi og finansielle retningslinjer er fast årlig tema på styrets agenda.

Selskapets strategi og mål/måloppnåelse er nærmere beskrevet på hhv. side 15 og 16 i årsrapporten. Eiendomsspars «visjon og viktigste målsetninger» og retningslinjer for «etikk og samfunnsansvar» er nærmere beskrevet på side 14 og 24 i årsrapporten.

Avvik fra anbefalingen: Ingen 3) Selskapskapital og utbytte Eiendomsspars verdijusterte egenkapital utgjorde kr 17.001 mill. per 31.12.2018, tilsvarende en verdijustert egenkapitalandel på 70%. Den verdijusterte egenkapitalandelen er innenfor selskapets mål.

Eiendomsspar har over en meget lang periode fulgt en konsistent aksjonær- og utbyttepolitikk. Det er selskapets mål at aksjonærene over tid skal oppnå en konkurransedyktig avkastning på sine aksjer gjennom en kombinasjon av verdistigning og utbytte. Gjennomsnittlig årlig avkastning per aksje har fra 1984 vært 17% p.a. (hensyntatt utdelt utbytte). Det er selskapets målsetting å føre en forutsigbar utbyttepolitikk, med en jevn og stabil økning i ordinært utbytte per aksje. Styret har for 2018 foreslått et ordinært utbytte på kr 5,75 per aksje, mot kr 4,50 per aksje året før.

Eiendomsspar årsrapport 2018

Eierstyring og selskapsledelse

Styret fikk på ordinær generalforsamling 07.05.2018 fullmakt til å erverve inntil 10% av selskapets aksjekapital, i prisintervallet NOK 1 og NOK 500. Fullmakten gjelder til 15.05.2019. Styret vil på generalforsamlingen 13.05.2019 foreslå at fullmakten blir fornyet for en periode på 12 måneder, til 15.05.2020, i prisintervallet NOK 1 og NOK 1.000.

Selskapets beholdning av egne aksjer er 5.731.949 per 26.03.2019. I tillegg eier selskapet indirekte 13.562.996 antall egne aksjer gjennom deleierskap i Eiendomsspar Invest AS. Dette selskapet planlegges avviklet i løpet av våren 2019, slik at de nevnte aksjene vil tilfalle Eiendomsspar AS. Eiendomsspar vil foreslå å slette 19.294.945 antall egne aksjer ved ordinær generalforsamling 13.05.2019.

Selskapets styre har løpende hatt fullmakt til forhøyelse av selskapets aksjekapital ved fusjoner med andre selskaper med samlet verdi kr 40.000.000, fordelt på inntil 6.400.000 aksjer á kr 6,25 pålydende. Aksjonærenes fortrinnsrett til tegning av aksjer er fraveket i fullmakten. Fullmakten vil bli foreslått fornyet på generalforsamlingen 13.05.2019 for en periode på 12 måneder.

Avvik fra anbefalingen: Ingen

med Eiendomsspar. Adm. direktør eier 29.688 aksjer i Eiendomsspar (0,1% av aksjekapitalen). I Victoria Eiendom kontrollerer han sammen med nærstående 2.762.695 (16,0% av aksjekapitalen), samt 51% andel i Victoria Eiendom Invest AS, som eier 5.557.136 aksjer (32,1% av aksjekapitalen).

Det er vedtatt en felles investeringsstrategi for Eiendomsspar og Victoria Eiendom, som innebærer at Victoria Eiendom vil være hovedeier i Eiendomsspar og at fremtidige investeringer innenfor selskapenes hovedområde (større kontor- og hotelleiendommer) skal kanaliseres til Eiendomsspar. T6 Holding AS, hvor ansatte i Eiendomsspar inkl. adm. direktør eide 73% og Victoria Eiendom 27%, er avviklet og verdiene fordelt på aksjonærene, i løpet av 2018.

Det er etablert avtaler om kostnadsfordeling mellom Eiendomsspar og nærstående selskap («selskapene») og laget retningslinjer for håndtering av selskapenes eksisterende og potensielle leietakere, samt nye investeringer. Fra styrets side har det i forbindelse med utarbeidelse og jevnlig oppfølging av disse retningslinjer, samt godkjennelse av transaksjoner gjennom året, vært lagt vekt på å hindre interessekonflikter mellom selskapene. Dessuten er målsettingen at selskapene i fellesskap skal oppnå mer lønnsom drift enn om selskapene opererte separat.

4) Likebehandling av aksjeeiere og transaksjoner med nærstående

Avvik fra anbefalingen: Ingen

Selskapet har én aksjeklasse og hver aksje har én stemme.

5) Fri omsettelighet

Dersom eksisterende aksjeeieres fortrinnsrett ved kapitalforhøyelser fravikes med bakgrunn i fullmakten nevnt ovenfor, vil begrunnelsen offentliggjøres via Norges Fondsmeglerforbund sitt meldingssystem for unoterte selskaper.

Avvik fra anbefalingen: Godkjennelse fra styret ved aksjeoverdragelser, samt stemmerett først etter fire uker

Adm. direktør i Eiendomsspar/Victoria Eiendom, er hovedaksjonær i Victoria Eiendom, som har felles administrasjon

Eiendomsspar årsrapport 2018

Finansiell informasjon

Selskapets transaksjoner i egne aksjer skal søkes foretatt til den kurs eller nær den kurs som fremkommer på unotert-listen til Norges Fondsmeglerforbund. Transaksjoner med nærstående søkes foretatt til markedsverdi.

Det foreligger ikke forkjøpsrett ved eierskifte av selskapets aksjer. Transport av aksjer skal, for å ha gyldighet overfor selskapet, godkjennes av styret. Aksjer som overdras til ny eier gir ikke stemmerett før det er gått fire uker etter at ervervet er meldt til selskapet.

124 125

6) Generalforsamling

Styreleder velges av generalforsamlingen.

Selskapet har ikke bedriftsforsamling.

Eiendomsspar søker å legge til rette for at flest mulig aksjeeiere kan utøve sine rettigheter ved å delta i generalforsamlingen, og at generalforsamlingen blir en effektiv møteplass for aksjeeiere og styret. Selskapet har lagt til rette for at aksjeeiere, som ikke kan være tilstede på generalforsamlingen, kan møte ved fullmektig. Det er utarbeidet et eget fullmaktsskjema for dette formålet.

Styret, valgkomitéen og revisor er til stede i generalforsamlingen. Møteleder velges av generalforsamlingen. Styremedlemmer på valg velges samlet.

Avvik fra anbefalingen: Styremedlemmer på valg velges samlet. Fullmakt gis generelt, uten mulighet for å stemme i enkeltsaker

Nåværende styre består av fem medlemmer, og disse er nærmere omtalt på side 102 i årsrapporten.

Styremedlem Leiv Askvig er daglig leder i Sundt AS, Helene Sundt AS og CGS Holding AS, hvor Christian Ringnes er styreformann/styremedlem. Helene Sundt AS og CGS Holding AS eier hver 1,4% av aksjekapitalen i Eiendomsspar. Øvrige styremedlemmer i Eiendomsspar er uavhengige.

Oversikt over styremedlemmers aksjeeie fremgår av side 115 i årsrapporten.

Avvik fra anbefalingen: Ingen 9) Styrets arbeid

7) Valgkomité Eiendomsspar har en valgkomité, hvis oppgave er å være i dialog med selskapets interessenter, samt gjøre egne undersøkelser i forhold til å foreslå kandidater til styret. Valgkomitéen består av fire medlemmer, som velges av generalforsamlingen blant selskapets aksjonærer, jf. vedtektenes §6, andre avsnitt. Styrets leder er medlem av valgkomitéen. For øvrig er valgkomitéens medlemmer uavhengig av styret og ledende ansatte. Kontaktinformasjon til valgkomitéens leder er tilgjengelig på selskapets hjemmeside. Generalforsamlingen fastsetter komitéens godtgjørelse.

Valgkomitéen foreslår også honorar til styrets medlemmer.

Avvik fra anbefalingen: Styrets leder er medlem i valgkomitéen. Det er ikke satt frist for å innstille kandidater til valgkomitéen 8) Styrets sammensetning og uavhengighet Styret er sammensatt slik at det kan ivareta aksjonærfellesskapets interesser og selskapets behov. I henhold til vedtektenes §6, første avsnitt skal selskapets styre bestå av tre til syv medlemmer, etter generalforsamlingens beslutning. Valgperioden er to år.

Styret har det overordnede ansvaret for forvaltningen av selskapet og for å føre tilsyn med den daglige ledelse og selskapets virksomhet. Det er ikke etablert revisjons- eller kompensasjonsutvalg. Det samlede styret utfører selv disse oppgavene.

Selskapet har retningslinjer som sikrer meldeplikt for styremedlemmer og ledende ansatte hvis de direkte eller indirekte har en vesentlig interesse i avtaler som inngås av selskapet.

Styret fastsetter en årlig plan for sitt arbeid og det avholdes normalt seks/syv styremøter per år. Styret foretar årlig evaluering av sitt arbeid.

I 2018 er det avholdt tilsammen seks styremøter.

Deltakelse i styremøter Anders Ryssdal Leif Askvig Ragnar Horn Gisèle Marchand Monica S. Salthella

2018 5/6 6/6 6/6 6/6 5/6

Avvik fra anbefalingen: Det er ikke etablert eget revisjonsutvalg

Eiendomsspar årsrapport 2018

Eierstyring og selskapsledelse

10) Risikostyring og internkontroll Styret har ansvar for å påse at Eiendomsspar har god internkontroll og hensiktsmessige systemer for risikostyring. Ansvaret omfatter også selskapets verdigrunnlag og retningslinjer for etikk og samfunnsansvar.

Det utarbeides kvartalsvise finans- og regnskapsrapporter til styret, som danner grunnlaget for den finansielle rapporteringen til aksjonærene. Styret foretar minst én gang per år oppfølging av risikoområder og internkontrollsystemer. Det er styrets vurdering at kontrollmiljøet er godt og det er ikke avdekket vesentlige svakheter.

Eiendomsspar sitt kvalitetssystem tilfredsstiller kravene i NS-EN ISO 9001:2015 og selskapet har siden 1996 vært sertifisert av Nemko AS. Dette arbeidet bidrar til kontinuerlig forbedring og mer effektiv drift og styring av virksomheten.

Avvik fra anbefalingen: Ingen 11) Godtgjørelse til styret Godtgjørelse til styrets medlemmer fastsettes av generalforsamlingen etter forslag fra selskapets valgkomité. Det foreligger ikke opsjons- eller bonusordninger for styrets medlemmer. Det foreligger heller ikke pensjonsordninger eller fratredelsesordninger. Se side 108 i årsrapporten for informasjon om godtgjørelse til styret.

Styremedlemmer oppfordres til å eie aksjer i selskapet.

gjørelse til ledende ansatte fremlegges for generalforsamlingen.

Avvik fra anbefalingen: Det fremlegges ikke retningslinjer for godtgjørelse for generalforsamlingen 13) Informasjon og kommunikasjon Eiendomsspar legger vekt på å ha en regnskapsmessig og finansiell rapportering som investorer, långivere og andre interessenter har tillit til. Eiendomsspar legger videre vekt på åpenhet og å sikre markedsaktørene korrekt, tydelig, relevant og samtidig informasjon. Selskapet holder markedet løpende underrettet om selskapets disposisjoner og dets syn på eiendomsmarkedet.

Selskapets årsrapport inneholder utfyllende tilleggsinformasjon om selskapet og virksomheten. Denne tilleggsinformasjonen har som målsetting å bidra til at selskapets aksjer prises nær, og i tråd med, utviklingen i selskapets underliggende verdier. Selskapet avholder halvårlige investorpresentasjoner hvor selskapet presenterer siste nytt fra selskapet og det er anledning til å stille spørsmål til ledelsen.

Informasjon til selskapets aksjeeiere offentliggjøres via selskapets hjemmeside, via Norges Fondsmeglerforbund sitt meldingssystem for unoterte selskaper, via meldingssystemet til Oslo Børs og ved utsendelse.

Selskapet har også publisert finansiell kalender på selskapets hjemmeside, som informerer om datoer for presentasjoner, rapportering og generalforsamling.

Avvik fra anbefalingen: Ingen Avvik fra anbefalingen: Ingen 12) Godtgjørelse til ledende ansatte

14) Selskapsovertakelse Styret vil ved et eventuelt bud på selskapet arbeide for at samtlige aksjeeiere blir likebehandlet, samt sørge for at aksjeeierne får informasjon og tid til å ta stilling til budet.

Styret vil ved et eventuelt bud avgi en uttalelse til aksjeeierne.

Avvik fra anbefalingen: Ingen

Eiendomsspar årsrapport 2018

Finansiell informasjon

Godtgjørelse til adm. direktør fastsettes av styret, mens godtgjørelse til ledende ansatte fastsettes av adm. direktør og styrets leder.

Selskapet har en bonusordning for alle ansatte, som er knyttet opp mot utvikling i selskapets aksjekurs. For ytterligere opplysninger vises til side 108 i årsrapporten.

I tillegg deltar enkelte ansatte i en medinvestorordning. Det er ikke et lovkrav for Eiendomsspar at retningslinjer for godt-

126 127

15) Revisor Revisors ansvar er å revidere årsregnskapet og årsberetningen, som er fremlagt av styret og adm. direktør, i henhold til revisorloven og god revisjonsskikk. Revisor fremlegger årlig en oppsummering av årets revisjon for styret.

Selskapet har etablert en rutine som sikrer at det avholdes minst ett årlig møte mellom styret og revisor, uten at adm. direktør eller andre fra den daglige ledelsen er til stede.

I selskapets årsrapport side 109 og på ordinær generalforsamling orienteres det om revisors godtgjørelse, fordelt på revisjon og andre tjenester. Styret legger til rette for at revisor deltar i generalforsamlinger.

Avvik fra anbefalingen: Ingen

Eiendomsspar årsrapport 2018

Eiendomsspar ĂĽrsrapport 2018

128 129

English summary Eiendomsspar is one of Norway’s leading real estate companies. It is owned by Victoria Eiendom (48,2%) as of 31.12.2018 and more than 640 other shareholders.

Eiendomsspar operates through ownership and development of properties, as well as through its 27.6% shareholding in the listed hotel property company Pandox AB. Hotels, office buildings and retail shops account for the bulk of rental income.

2018 was a satisfactory year for Eiendomsspar. Eiendomsspar’s profit before taxes was NOK 1,195 million, compared with NOK 1,286 million in 2017. The decrease is mainly due to a reduction in earnings from Pandox, caused by lower capital gains on properties, as well as reduction in gains from sale of assets.

Rents amounted to NOK 770 million, an increase of NOK 30 million from 2017. The increase is mainly due to acquisitions and higher rents (turnover based leases) from the hotels in the portfolio. Ordinary cashflow before tax was NOK 1.018 million (NOK 905 million).

The company’s net asset value per share after tax, based on the estimated market values of the properties, increased by 11% to NOK 441. The Board proposes an ordinary dividend of NOK 5,75 per share for 2018 (NOK 4.50 per share).

Investments and sales of properties Eiendomsspar has acquired several properties during 2018, mainly combination (warehouse/office) properties in the Økern/Alnabru area, at the outskirts of Oslo. The following properties were acquired during the first halfyear: Caspar Storms vei 14–16, Ole Deviks vei 35 and Strømsveien 195–197 in Oslo, Polariasenteret in Tromsø and Fiskergata 46 in Svolvær. The properties of Eikenga 9, 11/13/15 and 17 in Oslo were acquired in the second half-year. The total purchase price for the properties was MNOK 625.

Furthermore, Eiendomsspar has sold the property Maakri 23A in Estonia, as well as several smaller assets, with a total accounting gain of MNOK 8.

The investment in Pandox Pandox has a share capital consisting of 75,000,000 A shares (not listed – each share carries three votes) and 92,499,999 B shares (listed – each share carries one vote), totalling 167,499,999 shares. Eiendomsspar

owns 37,314,375 A shares and 8,964,375 B shares, corresponding to 27.6% of the share capital and 38.1% of the votes.

The holding in Pandox is from 01.01.2016 accounted for based on the IFRS accounts for this company, as accounts are no longer based on historical cost.

Pandox’s cash earnings (EBITDA +/- net financial items – tax payable) amounted to SEK 1,890 mill., compared with SEK 1,660 mill. in 2017. The increase is mainly due to the effect of the company’s investment in 21 hotels in the U.K. and Ireland in December 2017.

In 2018, Pandox acquired Radisson Blu Glasgow for SEK 455 mill. and The Midland Manchester for SEK 1,210 mill. The former is operated by Pandox as part of the company’s operating business, while the latter will be included in the property portfolio owned and managed by Pandox. During the year, Pandox sold the Scandic Ferrum hotel in Kiruna. The sales price was SEK 286 mill.

At the turn of the year, Pandox owned a portfolio of 144 hotels, 65 of which are situated outside the Nordic region. The hotels have a total capacity of 32,268 rooms. The market value of the hotel portfolio was SEK 55,197 billion as of 31.12.2018, and the company’s loan-to-value ratio (LTV) was 49.7%. Pandox’s liquidity reserve, including long-term credit facilities, amounted to SEK 2,500 mill. as of year end.

Pandox shares were quoted at SEK 146.6 at the end of the year, against an underlying net asset value (EPRA NAV) of SEK 164.0 per share.

Letting situation One of Eiendomsspar’s main strengths is the quality of its tenant portfolio. The average remaining lease period of the company’s properties is 8.8 years. The vacancy

Eiendomsspar årsrapport 2018

English summary

rate, as measured by rental value, is 3.7%. The financial position of Eiendomsspar’s tenants are generally strong.

Eiendomsspar’s annual survey of tenants showed an all-time high for customer satisfaction in 2018.

Eiendomsspar will continue to focus on improving its service to tenants.

Environment and Corporate Social Responsibility Eiendomsspar wants its business to contribute to environmental improvements. The company therefore endeavours to select environmentally friendly materials, energy-optimised technical solutions and climate-conscious projects and operating procedures in its properties. Eiendomsspar also aims to contribute to aesthetic solutions, including beautifying its own buildings and adding decorative features to benefit the public. The company’s operations do not normally cause any demonstrable damage to the external environment.

Projects At the start of 2019 Eiendomsspar has the following major projects: • Urtegata 9, Oslo, one of the largest development properties in the centre of Oslo. Eiendomsspar is working on a new zoning plan comprising a total of approximately 50,000 square metres of commercial development. Construction is expected to start in 2019 • Karl Johans gate 33/Rosenkrantz gate 11 is a combined hotel-/retail project totalling 10,300 square metres. 67 new hotel rooms will be added while the existing 86 will undergo a significant upgrade in 2018–2020. Two flagship stores/restaurants are planned over two floors (ground floor and cellar), facing Karl Johans gate

Furthermore, the company is working with the development of Bjørnegårdsvingen 11/13 in Bærum (50% share in cooperation with OBOS, 68 of 123 units sold), Økernveien 115 in Oslo (50% share in cooperation with OBOS) and Tvetenveien 11 in Oslo. All properties are residential projects.

Financial position Eiendomsspar is in a strong financial position, with a net asset value ratio of 70%. The company’s liquidity, including unused committed credit facilities, amount to NOK 2,429 mill. (NOK 1,815 mill.).

The company has a share capital of NOK 344 mill., consisting of 55.1 mill. shares with a par value of NOK 6.25.

Eiendomsspar directly and indirectly owns 16.2 million as of 31.12.2018 of these shares. At the annual general meeting in 2019 the administration will suggest to liquidate the company’s holding of directly owned shares at the end of March 2019 (19.3 mill., after liquidation of Eiendomsspar Invest AS and an acquisition of 3.1 mill. own shares in the beginning of January).

The net asset value is estimated at NOK 17.0 billion, and the market value of the company is approximately NOK 14.7 billion as of 31 December 2018.

Market outlook There are positive expectations of GDP growth in mainland Norway for 2019 and 2020. Unemployment is low and wage growth is rising. The positive sentiment and expectations are mainly due to increasing activity in the petroleum industry, but also continued positive economic developments in our major trading partners.

The transaction market for commercial property in 2019 is expected to remain at approximately the same level as the two previous years. The trough in interest rates appears to have passed, but positive expectations of rental prices could further stimulate the market.

Eiendomsspar årsrapport 2018

Finansiell informasjon

• Mack-Øst in Tromsø, a property that previously housed Mack Ølbryggeri’s brewery. A large project where Eiendomsspar is planning to sell of a plot for the new Tromsø Museum and developing a landmark hotel, in addition to the development of offices/ retail/housing/hotel and an adventure centre with an estimated building volume of 40–50,000 square metres. The project is being developed in cooperation with Ludwig Mack AS

• Innspurten 7 in Oslo, a hotel property with 253 rooms. An ongoing expansion will increase the hotel with 197 rooms, as well as an upgrade of the hotel’s conference facilities and upgrade of existing rooms.

Completion is estimated for Q4 2020

130 131

150,000 square metres will be added to the office market in the Oslo region in 2019. This is a significant increase from 2018 (81,000 square metres), but is in line with the average from 2016/2017 of about 140,000 square metres. The market absorbed 169,000 square metres in 2018. With expectations of a limited supply side, it is assumed that space availability will continue to decrease from the current levels through 2019.

However, in 2020 and 2021 more than 200,000 square metres will likely be added, which exceeds expected demand.

The hotel market in the Oslo region will see a growth in capacity of approximately 11% in 2019, and 4% in 2020.

This far exceeds expected growth in demand and will result in a more challenging market in 2019 and 2020.

The hotel market in Northern Europe, and especially in Copenhagen, will also be added more capacity in the coming year than in 2017/2018. This will hamper the last years’ positive market development in some cities and regions.

The growth rate in the retail market was further reduced in 2018. This trend is expected to continue in 2019, mainly driven by increased e-commerce, as well as trading through new platforms. However, this market is highly selective, and we expect that good locations will continue to be in demand.

The housing market developed positively in 2018.

Stable development is expected in 2019.

Eiendomsspar ĂĽrsrapport 2018

English summary / Financial information

Financial information

Income statement (NOK million)

2018

Rental income from properties Other income Operating expenses on properties and projects Gross operating profit Profit from sales of properties etc.

Refurbishment costs Depreciation Payroll and other operating costs Operating profit Share of profit in associated company/joint ventures Net financial expenses Profit before taxes Taxes Profit for the year

2017

769.5 739.9 12.0 8.6 (70.9) (64.8) 710.6 683.7 7.9 32.6 (73.6) (106.4) (81.7) (73.0) (84.8) (112.5) 478.4 424.4 899.0 1,036.7 (182.9) (175.5) 1,194.5 1,285.6 (228.5) (183.1) 966.0 1,102.5

Balance sheet as of 31 Dec. (NOK million)

2018

2017

Assets Property and equipment Financial assets Total non-current assets

7,470.4 6,873.0 6,204.1 5,703.5 13,674.5 12,576.5

Trade and other receivables Cash and cash equivalents Total current assets

46.8 43.4 199.3 135.2 246.1 178.6

Total assets

13,920.6 12,755.1

Equity and liabilities 7,079.4 6,635.2 611.2 594.5 5,205.8 4,890.4 1,024.2 635.0 6,841.2 6,119.9

Total equity and liabilities

13,920.6 12,755.1

Eiendomsspar ĂĽrsrapport 2018

Finansiell informasjon

Equity Deferred taxes Non-current liabilities Current liabilities Total liabilities

132 133

Eiendomsspar ĂĽrsrapport 2018

Navigasjonstekst

Kapitteltekst

Eiendomsspar ĂĽrsrapport 2018

134 135

Markedsanalyse Eiendomsspar utfører hvert år en undersøkelse for å kartlegge tilbudsog etterspørselssiden for kontorbygg i Oslo, Asker og Bærum, også kalt OsloStudiet.

Redusert arealledighet og lav ferdigstillelse i 2018

Tre hovedkilder har vært brukt i kartleggingen:

•

Eiendomsspars årlige gjennomgang av markedet for kontorlokaler i Oslo, Asker og Bærum viser at 486.000 kvm står ledig, hvilket er en nedgang på 88.000 kvm fra i fjor (-15%). Arealledigheten utgjør ved dette 5% av den totale massen av kontorbygg

•

Gjennomgang av annonser i aviser, tidsskrifter og internett fra august 2018 til februar 2019

•

Visuell inspeksjon ved gatevandring og bilkjøring med kartlegging av mørke/ skitne vinduer og «til leie»-skilt

Absorbsjonen av arealer, ble som følge av redusert boligkonvertering, redusert fra 188.000 kvm i 2017 til 169.000 kvm i 2018

•

Samtaler med over 100 eiendomsbesittere, meglere og eiendomsforvaltere

Rekordlav arealledighet i Oslo sentrum, kun 2,2%, hvilket innebærer knapphet på arealer i området

•

Antall prosjekter som blir ferdigstilt i 2019 nær dobles fra 2018 og utgjør 150.000 kvm. For 2020 er det ventet en ytterligere økning i ferdigstillelse til 220.000 kvm (hvor 161.000 kvm allerede er igangsatt). For 2021 er det ventet enda høyere ferdigstillelse. Dette gir stor sannsynlighet for økt arealledighet mot slutten av 2021

Det har historisk sett vært større absorbsjon av lokaler enn sysselsettingsveksten isolert skulle tilsi Figuren nedenfor viser utviklingen av kontoreiendomsmassen i Oslo, Asker og Bærum (venstre akse) og utviklingen i antall

Utvikling kontor/forretningsbygg kvm Oslo/Asker/Bærum vs. antall sysselsatte Oslo/Akershus

10 9

Grundig studie Eiendomsspar har primo 2019 gjort en undersøkelse for å kartlegge tilbuds- og etterspørselssiden for kontorbygg i Oslo, Asker og Bærum.

Tilsvarende studier er gjort siden 1991.

Hovedvekten av arbeidet har vært lagt på undersøkelse av tilbudssiden, ved identifisering av ledige arealer og arealer under bygging/rehabilitering, i forhold til eksisterende eiendomsmasse for de enkelte geografiske del-områder. Både fremleiearealer og øvrige ledige arealer er inkludert i ledighetstallene.

Antall personer

Antall mill. kvm

8 7

9,7 9,8 9,9 10,0 9,9 9,8 9,7

•

De viktigste konklusjonene av studiet er gitt i det følgende:

6,5 6,6 6,7 6,7 6,8 6,9 7,3 7,5 7,7 7,7 7,9 8,1 8,4 8,5 8,6 8,7 8,8 8,9 9,2 9,3 9,4

•

1000’ 900’ 800’ 700’

6

600’

5

500’

4

400’

3

300’

2

200’

1

100’

0

91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18

kvm ledig kvm utleid

Eiendomsspar årsrapport 2018

totalt kvm

Antall personer 20-65 år Antall sysselsatte

0

Markedsanalyse

I 1991 var arealledigheten 7,5% og utgjorde 575.000 kvm. Ut fra sysselsettingstallene og uforandret kontorarealbruk skulle det vært en ledighet på 1,0 mill. kvm ultimo 2015. De faktiske tall viser mindre ledighet, 486.000 kvm. Dette skyldes i det alt vesentlige at andelen av de sysselsatte som arbeider på kontor, er økt de siste 27 årene, spesielt i den første halvdel av perioden.

De siste 5 årene har sysselsettingen derimot vokst raskere enn kontoreiendomsmassen, hvilket i hovedsak skyldes høyere arealeffektivitet per sysselsatt. Konvertering av ineffektive kontorer til bolig har også bidratt i denne prosessen.

Disse lavkonjunkturperiodene er historisk sett blitt møtt med rentenedsettelser og stimulans, etterfulgt av økt sysselsetting og arealabsorbsjon. I lavkonjunktur går arealabsorbsjonen ned mot eller under null, mens den i høykonjunktur har kunnet stige til 300.000 kvm og over. Snittarealabsorbsjonen i perioden 1991–2016 har vært i overkant av 185.000 kvm per år. Merk dog at snittabsorbsjonen i de første 12 årene var 199.000 kvm per år, mens den de siste 16 årene har vært ca. 174.000 kvm per år.

Arealabsorbsjon 1991–2018 (1.000 kvm)

116 16 141 200

361

380

340

330 206

262 113 -74 118 137 199

269

Det er verdt å merke seg at, den totale massen av kontorer som årlig vokste jevnt og trutt fra 1991 til 2015, de siste tre årene har minket med ca. 100.000 kvm, eller 1%, per år. Dette skyldes relativt sett mer riving og boligkonvertering i denne perioden.

Redusert arealabsorbsjon i 2018 Arealabsorbsjonen i 2018 utgjorde 169.000 kvm mot 188.000 kvm året før.

Av dette utgjorde konvertering av kontorarealer til bolig anslagsvis 52.000 kvm (ned fra ca. 77.000 kvm i fjor), og ordinær kontorabsorbsjon 117.000 kvm (i fjor 111.000 kvm). Boligkonverteringsabsorbsjonen sank med det fra ca. 40% til ca. 30% av den totale arealabsorbsjonen.

232 186 184 141 171 188 169 5.173

Figuren viser at eiendomsmassen vokste betydelig mer enn antall sysselsatte i den første halvdel av perioden 1991–2003, mens det i perioden 2003–2018, stort sett har vært samsvar mellom arealvekst og sysselsettingsvekst.

Årene 1991–93 (bankkrisen), 2001–04 (dot.com-krisen) og 2008–11 (finanskrisen/ gjeldskrisen) var alle preget av redusert sysselsettingsvekst og arealabsorbsjon.

241 98 104 210 135

sysselsatte og antall personer mellom 20 og 65 år i Oslo/Akershus (høyre akse) fra 1991–2018.

91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 Totalt

Gjennomsnittlig absorbsjon 1991–2018 = 5.173.000 kvm/28 ~ 185.000 kvm

Eiendomsspar årsrapport 2018

136 137

Nedenstående figur viser arealabsorbsjonen og endringen i sysselsettingen i de enkelte år i perioden 1991–2018.

Arealabsorbsjon vs. vekst i sysselsetting Oslo/Akershus 1991–2018 Endring i sysselsetting

Nedgang i arealledigheten Nedenfor er det vist en oversikt over arealledighetsutviklingen i perioden ultimo 1990 til ultimo 2018, i absolutte tall og prosent.

Som man ser er en ledighet på 5% ultimo 2018 lav i historisk perspektiv.

Utvikling arealledigheten i absolutte tall og prosent 1990–2018

Ledighet i kvm (1.000 kvm)

Ledighet i %

12 11

1200

11

800

4

5

6,5 6,3 5,8

6

6,5 6,7

7

5

5

6

4

7

900

8

8

1000

5,8

9

1100

6 6

10

10

Som det fremgår av figuren var arealabsorbsjonen, i forhold til veksten i antall sysselsatte, betydelig større i perioden 1991–2002 enn i perioden 2003–2018.

Sysselsettingsveksten i den første 12-års perioden utgjorde i snitt 6.200 personer/år, mens den økte til 10.600 personer/år i den siste 15-års perioden. Arealabsorbsjonen derimot sank fra i snitt 199.000 kvm per år i årene 1991–2002 til i snitt 174.000 kvm per år i perioden 2003–2018. Dette betyr at arealabsorbsjon for hver ny person sysselsatt er gått kraftig ned over 27-års perioden. Det må antas at dette i hovedsak skyldes at det i den første perioden var en større andel arbeidsplasser som ble konvertert til kontorarbeidsplasser enn i den andre perioden. I tillegg har det vært en viss reduksjon i arealbruk per kontorarbeidsplass. I sum gjør dette at hver ny sysselsatt i dag i snitt kan regnes å absorbere ca. halvparten av de kontorarealer de absorberte for 20 år siden (15 kvm mot 32 kvm).

9

-20

5

Endring i sysselsetting

5

Absorbsjon

4

-200

7

91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18

Gjennom 2018 økte sysselsettingsveksten i Oslo/Akershus kraftig med + 17.000.

Den rene kontorabsorbsjonen økte fra 111.000 kvm til 117.000 kvm, mens boligkonverteringen sank ytterligere fra 77.000 kvm til 52.000 kvm.

6

0

0

4 4

20

10 10

200

Vi ser videre at absorbsjonen økte i 2016, til tross for at sysselsettingsveksten falt fra + 13.000 til + 5.000 i Oslo/Akershus. Dette skyldtes at boligkonverteringsabsorbsjonen økte kraftig og nådde 70% av totalabsorbsjonen. I 2017 økte sysselsettingen i Oslo og Akershus fra + 5.000 til + 8.000, hvilket førte til økt absorbsjon selv om boligkonverteringene minket i forhold til året før.

9

40

9

400

8

Arealabsorbsjon (1.000 kvm)

Mens det den gang var en tidsforskyvelse på 1–2 år mellom sysselsettingsendringer og endringer i arealabsorbsjon, ser vi i dag en nesten umiddelbar, eller sågår forskuttert, sammenheng. Dette skyldes trolig en generelt raskere omstillingstakt, spesielt i det private næringsliv.

600 500 400

3

300

2

200

1

100

0

Figuren over indikerer også at endring i antall sysselsatte i dag forplanter seg raskere i arealabsorbsjon enn for 20 år siden.

700

0 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18

Ledighet i % Ledighet i kvm

Eiendomsspar årsrapport 2018

Markedsanalyse

Situasjonen per 01.01.2018 og 01.01.2019 er vist på figuren nedenfor.

Utvikling ledige kontorarealer Oslo/Asker/Bærum 2018 (1.000 kvm ) 81’

Oversikt over arealledighet Oslo/Asker/Bærum primo 2019

-52’ -117’

574’

Redusert arealledighet i tilnærmet alle soner Eiendomsspar har delt Oslo, Asker og Bærum i åtte lokalområder, som illustrert på nedenstående kart:

(% ledighet av sonens totale masse) 486’ YTRE SONE NORD/ØST/SYD 5,7% (i fjor 7,6%) YTRE SONE VEST 4,3% (i fjor 5,6%)

ULLEVÅL STADION

Konvertering til bolig

Kontorabsorbsjon

MAJORSTUA

Totalt ledig per 01.01.2019 ASKER/BÆRUM 9,0% (i fjor 9,6%)

Ledigheten primo 2018 var 574.000 kvm.

I løpet av 2018 ble ytterligere 81.000 kvm i form av nybyggings- og større rehabiliteringsprosjekter ferdigstilt, mens absorbsjonen var på 169.000 kvm. Absorbsjonen utgjøres historisk hovedsakelig av økt bruk av kontorlokaler, men i de senere år har riving og konvertering av kontorbygninger til bolig også utgjort en vesentlig del; henholdsvis 77.000 kvm og 52.000 kvm for 2017 og 2018. Ordinær kontorarealabsorbsjon utgjorde i 2018 117.000 kvm. Dette er omtrent på samme nivå som i fjor.

Arealledigheten ble redusert med 88.000 kvm, og primo 2019 utgjør den 486.000 kvm.

Dette tilsvarer 5% av det totale kontorarealet i regionen.

Eiendomsspar har også registrert ledige lager-/produksjonslokaler i Oslo, Asker og Bærum, men ikke like grundig som kontorlokalene. I størrelsesorden 53.000 kvm lager-/produksjonslokaler står ledig, hvilket er en økning på 12% fra i fjor.

SKØYEN

INDRE SONE VEST 2,5% (i fjor 3,3%)

BYGDØY

OSLO RÅDHUS VIKA/AKER BRYGGE 3,0% (i fjor 5,4%)

LYSAKER

STORO SINSEN ØKERN

TØYEN t

Ferdigstilt nettoeffekt rehab./bygging

ØVRIG SENTRUM 2,2% (i fjor 2,3%)

HELSFYR BRYN

% Ledighet = Total ledighet / Totalt eksisterende arealer 2-3% ledighet 3-7% ledighet 7-13% ledighet

▼

Totalt ledig per 01.01.2018

NYDALEN INDRE SONE ØST 6,2% (i fjor 6,3%)

▼

INDRE SONE NORD 13,0% (i fjor 6,2%)

Nedgang i forhold til i fjor Stabilt i forhold til i fjor Økning i forhold til i fjor

Nord/Øst/Syd, Vika/Rådhuset og Ytre Vest er de sonene som i løpet av 2018 hadde størst reduksjon i arealledigheten. Oslo sentrum (utenom Vika/Aker Brygge), med en ledighet på 2,2% og kun et fåtall ledige arealer over 2.000 kvm, har i virkeligheten mangel på arealer. Nord/Øst/Syd har de seneste årene sett arealledigheten redusert fra 8% til 5,7%.

Asker/Bærum, som har hatt økning i arealledigheten gjennom flere år, hadde i 2018 en liten nedgang i arealledigheten. I denne sonen ble det kun ferdigstilt 11.000 kvm i 2018. Arealledigheten i Telenor- og Aker Solutions-byggene på Fornebu, utgjør i seg selv hele 31.000 kvm.

Den største arealledigheten finnes i Asker og Bærum med 9%, Indre Sone Nord viser riktignok en sterk prosentvis økning, men denne sonen er så liten at økningen i hovedsak skyldes at et bygg som tidligere var planlagt revet, nå er under utleie (Pilestredet 33).

Eiendomsspar årsrapport 2018

138 139

Som det fremgår i figurene nedenfor, fant den største ledighetsnedgangen sted i Ytre Nord/Øst/Syd (-46.000 kvm) og Vika/Aker Brygge (-17.000 kvm), mens den største arealabsorbsjonen fant sted i Ytre Nord Øst Syd (86.000 kvm), Sentrum (29.000 kvm) og Asker/Bærum (22.000 kvm).

Det er spesielt Asker/Bærum og Ytre Nord/ Øst/Syd som i dag har betydelig absolutt ledighet, mens Sentrum historisk sett aldri har hatt færre antall kvm ledig enn i dag.

Ytre Nord/Øst/Syd hadde imidlertid en kraftig reduksjon i arealledigheten gjennom 2018 og har for første gang lavere ledighet enn Asker/Bærum.

Utvikling av arealledigheten per geografisk sone 2018 (1.000 kvm) 600

-46

11

574

-17

-13

-11

-6

500

-3

-3

486

400 Ledighet 01.01.2018

Indre Nord

Ytre Nord Øst Syd

Vika/ Ytre Aker Vest Brygge

Asker/ Indre Bærum Vest

De Ytre Soner har generelt hatt høyest ledighet de siste årene. Sentrum fikk en betydelig ledighetsøkning i 2002 og 2003, primært som følge av utflytting av større bedrifter til de vestlige soner. Denne trenden ble imidlertid kraftig redusert i de påfølgende år.

Indre Sentrum Ledighet Øst 01.01.2019

Utviklingen i den totale ledighet (inklusiv ukurante lokaler) i perioden 1990–2018 i de forskjellige soner (1.000 kvm) kvm 300’

Ferdigstilte nybygg vs. arealabsorbsjon per 2018 (1.000 kvm)

250’

100 86

200’ Asker/ Bærum

80

150’

Ytre Nord/ Øst/Syd

60

17

17

0

6

0 0

3

0

-11

0

4

11

20

Sentrum Ytre Vest Indre Øst Indre Nord Vika/Aker Brygge Indre Vest

500’ 22

29

26

40

40

100’

90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18

0

-20

Ytre Nord Øst Syd

Sentrum Asker Bærum

Absorbsjon

Ytre Vest

Ferdigstilte nybygg

Indre Nord

Indre Øst

Indre Vest

Vika Aker Brygge

Stabil langtidsledighet 355.000 kvm har stått ledig i mer enn 1 år, hvilket er en nedgang på 8% fra i fjor. Det er verdt å huske på at riving og konvertering til bolig eller annen bruk som regel kommer ut av langtidsledige lokaler. Den totale ledigheten er som nevnt på 486.000 kvm.

Eiendomsspar årsrapport 2018

Markedsanalyse

I figuren nedenfor vises aldersfordelt ledighet og langtidsledighet i % per sone.

Det fremgår at det er de ytre soner som har størst prosentuell arealledighet samt arealene som har stått ledig lengst.

Ledige og langtidsledige arealer 2002–2019 (1.000 kvm)

390

425

453

486

574

650

624

664

634

573

518

600

574

584

670

696

800

793

805

897

1000

400

Lav ferdigstillelse av prosjekter i 2019, kraftig økning i 2020 Eiendomsspar har hvert av de siste fem år kartlagt foreliggende nybyggingsprosjekter og kategorisert dem i fire hovedkategorier: • Igangsatte nybygg: Igangsatt og ferdigstilt innenfor 1–3 år.

• Sannsynlige prosjekter: Blir sannsynligvis ferdigstilt innenfor 5 år.

• Mulige prosjekter: Har 50% sjanse for å bli ferdigstilt innenfor 5 år.

• Tildels usikre prosjekter: Har 25% sjanse for å bli ferdigstilt innenfor 5 år.

Utviklingen i nybyggingsprosjekttilfanget, for de forskjellige kategorier, er vist i figuren nedenfor. Det totale mulige prosjektpotensialet utgjør nå 3,5 mill. kvm.

200

Mulig prosjektpotensiale

0 02

03

04

05

06

07

08

09

10

11

12

13

14

15

16

17

18

19

(1.000 kvm per 01.01.)

5000

2 år eller lengre ledighet 1–2 år ledighet Mindre enn 1-års ledighet

4000

Total ledighet og langtidsledighet i geografisk område (% ledighet av sonens totale masse) 15

3000

13,0

2000

12

9,0

1000

9

2 161 150

32

92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19

Igangsatte prosjekter:

Igangsatt, ferdigstilles to år senere Igangsatt, ferdigstilles påfølgende år Nybygg ferdigstilt

Planlagte prosjekter:

Sannsynlige

2,2

3

2,5

3,0

4,3

6

5,7

6,3

0

Mulige

Tildels usikre

Igangsatte prosjekter for ferdigstillelse i 2019 utgjør 150.000 kvm.

0 Indre Nord

Asker Bærum

0–1 års ledighet 1–2 års ledighet

Indre Øst

Ytre Nord Øst Syd

Ytre Vest

2–3 års ledighet 3 og mer års ledighet

Vika Aker Brygge

Indre Vest

Sentrum

Prosjekter som er igangsatt med ferdigstillelse i 2020 utgjør i dag 161.000 kvm og for 2021 er det igangsatt 2.000 kvm.

Estimat for ferdigstillelse i 2020 utgjør hele 220.000 kvm og for 2021 258.000 kvm.

Eiendomsspar årsrapport 2018

140 141

Sentrum og ytre vest får det vesentlige av nybyggingen I figurene nedenfor vises hvorledes tilførselen av arealer i 2019 og 2020 fordeler seg per geografisk sone. Av de arealene som ferdigstilles i 2019 utgjør rehabilitering av eiendommer nær 30.000 kvm (1/5 av totalen).

Ferdigstilte arealer per sone 2019

Det alt vesentlige av totalt 220.000 kvm igangsatte og sannsynlige nybygg med antatt levering i 2020 kommer i Ytre Nord/Øst/Syd (128.000 kvm hvorav hele 114.000 kvm er igangsatt).

Av de 220.000 kvm som forventes ferdigstillet i 2020 utgjør ca. 1/3 (66.000 kvm) rehabilitering av eiendommer.

(1.000 kvm)

Ferdigstilte arealer på relativt lave nivåer i 2018 og 2019, men kraftig økning i 2020 og 2021 39

42

50

40

Ferdigstilte arealer og absorbsjon (1991–2021) 391

(1.000 kvm)

Vika Aker Brygge

Asker Bærum

Indre Vest

Indre Nord

50

145 138 93

150

218

220 258

292 216 161 124 125

245 226 206

253

100

81

Ytre Nord Øst Syd

32

Indre Øst

102 91 109

0

150

146 121 154 139

4

8

200

0 Ytre Vest

214

13

250

212

18

300

10

Sentrum

308

350 20

321

343

400

26

30

0 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19

-50

Ferdigstilte arealer per sone 2020

-100

(1.000 kvm)

Ferdigstilte arealer Allerede igangsatt Ventet igangsatt

14

130

Arealabsorbsjon

141

120 110

Stolpene i figuren viser ferdigstilte arealer (inklusiv større rehabilitering) fra 1991 til og med 2019 og estimat for 2020 og 2021. Den stiplede linjen viser den årlige arealabsorbsjon per år fra 1991 til og med 2018.

100 90 80 70 60 50

6

20

4

0

0

Asker Bærum

Indre Vest

Indre Nord

3

10

16

20

18

30

26

40

0 Sentrum

Ytre Vest

Igangsatte

Indre Øst

Sannsynlige

Ytre Nord Øst Syd

Vika Aker Brygge

Som det fremgår av figuren, er eiendomsmarkedet av natur syklisk. År med meget lav absorbsjon (1992, 2002, 2008, 2009 og 2015), følges av nedgang i byggevolumer og dermed bedring i arealbalansen etter hvert som absorbsjonen øker. Dette fører i sin tur til økte leiepriser og optimisme, med påfølgende betydelig økning i igangsettelser av nybygg.

Markedet har fra og med 2016 vist jevn bedring i balansen, med en absorbsjon på

Eiendomsspar årsrapport 2018

20* 21* *estimert

Markedsanalyse

Tidsprofil for ferdigstilte og forventet ferdigstilte prosjekter 2019–2021 (1.000 kvm) 260

300

I figuren under er det vist estimert tidsprofil av forventede prosjekter. Igangsettelse av nybygging er til enhver tid avhengig av balansen i kontormarkedet, offentlig behandlingstid og de økonomiske utsikter. Estimatene er således beheftet med usikkerhet.

100

Prosjekter som er igangsatt og blir ferdigstilt i 2019 utgjør 150.000 kvm, som på grunn av tidsforskyvelse for oppstart er 32% lavere enn det vi forventet for 2019 på samme tid som i fjor.

Igangsatte og sannsynlige prosjekter for ferdigstillelse i 2020–2021 er på til sammen 478.000 kvm.

150

50

0

63

200

99

For 2020 er det allerede igangsatt 161.000 kvm, og det estimeres totalt en ferdigstillelse på ca. 220.000 kvm.

122

250

45

I 2019 derimot ventes øket ferdigstillelse, anlagsvis 150.000 kvm, hvor alle prosjektene er igangsatt.

Forhåndsutleiegraden av ferdigstilte og forventet ferdigstilte arealer 2019–2021 vises i figuren nedenfor:

105

i snitt vel 180.000 kvm per år og en ferdigstillelse på i snitt vel 140.000 kvm per år.

Markedsbalansen ble ytterligere bedret i 2018, idet ferdigstillelsen falt til historisk lave 81.000 kvm, mens etterspørselen fortsatt var god.

2019

2020

2021

Forhåndsutleid

Ikke utleid

Den relativt sett høye forhåndsutleiegraden gjør at effekten av nybygg, i stor grad vil være ledighet i fraflyttede eldre bygg, som det normalt vil ta 3–18 måneder å reutleie.

Det innebærer at den reelle markedseffekten av den økte leveransen av nybygg i 2019– 2021, trolig først vil merkes gjennom 2021.

Tidsprofil for ferdigstilte og forventet ferdigstilte prosjekter 2019–2021 (1.000 kvm) 258

300

220

250

150

150

200

100

2019

Igangsatte eller ferdigstilte

2

0

161

50

2020

2021

Sannsynlige

Mulige

Eiendomsspar årsrapport 2018

142 143

Nedenfor er opplistet de største prosjekter som forventes ferdigstilt i 2019/2020/2021: Prosjekter som forventes ferdigstilt i 2019: Igangsatte: Schweigaards gate 33 22.670 Dr. Eufemias gate 65 22.000 Drammensveien 145–147 20.000 Drammensveien 149/151 19.500 Dr. Mauds gate 10 11.000 Østensjøveien 16 11.000 Tollbugata 1A 7.700 Rådhusgata 5 7.000 Innspurten 11–13 7.000 Philip Pedersens vei 11 6.000 Youngstorget 3 5.000 Henrik Ibsens gate 4 4.000 Kjølberggata 21 3.500 Dr. Mauds gate 10 2.000 Bankveien 4 2.000 Totalt 2019 150.370 Ca. 70% av disse prosjektene er forhåndsutleid.

Prosjekter som forventes ferdigstilt i 2020: Igangsatte: Fyrstikkalléen 1 36.000 Freserveien 1 29.000 Harbitzalléen 3–7 26.000 Lørenveien 73 20.000 Kongens gate 21 18.000 Karvesvingen 5 16.000 Øvrige prosjekter 15.500 Totalt 160.500 Ca. 45% av disse prosjektene er forhåndsutleid.

Prosjekter som forventes ferdigstilt i 2021: Igangsatte: Vestbanetomten, Felt D 1.600 Totalt 1.600 Ikke igangsatte prosjekter som forventes ferdigstilt i 2021: Lørenfaret 1 A/B 48.000 Ruseløkkveien 26 41.500 Schweigaards gate 15 22.800 Universitetsgata 7–9 19.300 Øvrige prosjekter 124.300 Totalt 255.900 Totalt 2021

Betydelig prosjektpotensiale fra 2020 og utover Realistisk prosjektpotensiale fra og med 2019 utgjør nå vel 3,5 mill. kvm som er en økning på 6% fra i fjor. Prosjekter som antas ferdigstilt i årene 2019–2021 utgjør i sum ca. 628.000 kvm, prosjekter med lengre tidshorisont er angitt nedenfor.

(Prosjekter som ikke får innvirkning på kontormarkedet i perioden, for eksempel rendyrkede kjøpesentre/varehus, messehaller, statsbygde skoler etc., er ikke medtatt.)

Sannsynlige prosjekter ferdigstilt etter 2021: Skippergata, felt A4 20.000 Økernveien 144–147, Bygg 1 15.000 Gullhaug Torg 1–5 og mulig 3 14.000 Økernveien 144–147, Bygg 2 8.000 Øvrige prosjekter 6.865 Totalt 63.865

Ikke igangsatte prosjekter som forventes ferdigstilt i 2020: Universitetsgata 2 20.000 Urtegata 9 14.495 Alf Bjerckes vei 22 A/B 10.000 Øvrige prosjekter 15.350 Totalt 59.845 Totalt 2020

257.500

220.345

Eiendomsspar årsrapport 2018

Markedsanalyse

Mulige prosjekter etter 2021: Regjeringskvartalet 90.000 Persveien 2, 4, 4B & Ulvenveien 91 85.000 Biskop Gunnerus gate 14B 55.000 Østre Aker vei 90 46.000 Innspurten 11–13 45.000 Bøkkerveien/Karvesvingen 44.000 Østre Aker vei 90 32.000 Urtegata 9 27.400 Leif Tronstads plass 7 25.000 Øvrige prosjekter 258.850 Totalt 708.250

Konklusjoner • Arealabsorbsjonen ble redusert, fra 188.000 kvm i 2017 til 169.000 kvm i 2018. Reduksjonen skyldes mindre boligkonvertering. Den rene kontorarealabsorbsjonen var tilnærmet konstant og utgjorde ca. 115.000 kvm både i 2017 og 2018 •

Svært lav ferdigstillelse førte til redusert arealledighet gjennom 2018. Arealledigheten utgjør ved inngangen til 2019 486.000 kvm, eller 5% av eiendomsmassen

•

Arealledigheten ble særlig redusert i Ytre Nord/Øst/Syd (- 46.000 kvm), Vika/Rådhuset (- 17.000 kvm) og Ytre Vest (- 13.000 kvm)

•

Arealledigheten varierer fra arealknapphet (2,2%) i Oslo sentrum til noe kapasitetsoverskudd i Ytre soner (6–9%)

Grand total prosjekter etter 2021 3.174.991

•

Figuren nedenfor viser den geografiske fordelingen av den beregnede tilvekst i 2019 og mulig tilvekst i perioden 2020–2023.

Det ble ferdigstilt 81.000 kvm i 2018, mens det for 2019 forventes nær dobling til 150.000 kvm

•

I 2020 forventes en ytterligere økning av ferdigstilte prosjekter, nær 220.000 kvm (161.000 kvm allerede igangsatt), og for 2021 et enda høyere volum. Dette vil høyst sannsynlig innebære økt arealledighet i 2021

Tildels usikre prosjekter etter 2021: Vollsveien 13–17 og Lilleakerveien 4F–J og nr. 16–18 162.000 Ulven senterområde 104.000 Filipstad «Hans Jæger Kvartal» 100.000 Ulvenveien 84 «Økern S» 100.000 Fornebu «Technoport» 80.000 Strømsveien 221–223 60.000 Billingstadsletta 30 60.000 Øvrige prosjekter 1.736.876 Totalt 2.402.876

Den største tilveksten i perioden 2020–2023 vil kunne finne sted i Ytre Nord/Øst/Syd (630.000 kvm), Asker/Bærum (182.000 kvm), Sentrum (177.000 kvm).

Byggeprosjekter som forventes ferdigstilt 2019–2023 (1.000 kvm) Hver prikk representerer ca. 10.000 kvm forventet ferdigstilt 2019 Hver prikk representerer ca. 10.000 kvm forventet ferdigstilt 2020–23 Hver prikk representerer ca. 50.000 kvm forventet ferdigstilt 2020–23

YTRE SONE NORD/ØST/SYD UTENFOR KARTET

BLINDERN

ULLEVÅL STADION

STORO

SINSEN

SKØYEN

ASKER/BÆRUM UTENFOR KARTET

LYSAKER

BYGDØY

BISLETT

OSLO RÅDHUS

FORNEBU UTENFOR KARTET

ØKERN

MAJORSTUA

SENTRUM

TØYEN

HELSFYR BRYN

Eiendomsspar årsrapport 2018

144 145

Velkommen til Ă˜vre Slottsgate 12

Eiendomsspar ĂĽrsrapport 2018

Navigasjonstekst

Kapitteltekst

Eiendomsspar AS Olav Vs gate 6, inng. Rådhuspassasjen Postboks 1350 Vika, 0113 Oslo Telefon: + 47 22 33 05 50 post@eiendomsspar.no www.eiendomsspar.no Design: Dugg Design, Hege Sjursen Produksjon: Eiendomsspar, Rita Husebæk Tekst temadel og energi- og miljøstrategi: Hilde Bringsli Foto: Ole Walter Jacobsen Illustrasjoner: Camilla Foss Trykk: Rolf Ottesen AS Eiendomsspar årsrapport 2018

146 147

E I E N D O M S S PA R

A S

Olav Vs gate 6, inng. RĂĽdhuspassasjen Postboks 1350 Vika, 0113 Oslo Telefon: +47 22 33 05 50 post@eiendomsspar.no www.eiendomsspar.no

Eiendomsspar ĂĽrsrapport 2018