Årsrapport Victoria Eiendom 2017

Victoria Eiendom

ĂĽrsrapport

2017 Victoria Eiendom ĂĽrsrapport 2017

Adm. dir.

Side 1

Side 1 Side 2 Side 3 Side 4 Side 5 Side 6 Side 12 Side 13 Side 14 Side 15 Side 25 Side 28 Side 31 Side 32 Side 33 Side 34 Side 36 Side 42 Side 44 Side 54 Side 56

Adm. direktør 2017 i korte trekk Dette er Victoria Eiendom Nøkkeltall Styret Styrets beretning Resultatregnskap Balanse Kontantstrømoppstilling Noter Revisjonsberetning Eierstyring og selskapsledelse Aksjonæroversikt Verdivurdering per 31.12.2017 Verdijustert balanse per 31.12.2017 Verdiutvikling 2017 Eiendommer/prosjekter Ansatte Tema: Nedre Foss Gård English Summary Financial Information

Victoria Eiendom årsrapport 2017

Innhold

På den grønne gren Christian Ringnes Adm. direktør

Victoria Eiendom kan se tilbake på nok et godt år.

Eiendomsmarkedet var positivt og Victoria Eiendoms i særklasse største investering, Eiendomsspar, viste fin underliggende verdiutvikling og gode resultater i 2017.

Bildet fremover er noe mer blandet. 2018 ser ut til å bli et godt år både i transaksjons- og leiemarkedet. Det forventes imidlertid høyere rente og betydelig økning i ferdigstilte arealer i 2019. Dette bærer trolig bud om mer krevende tider, både hva gjelder leie- og verdiutvikling, i de derpå følgende år.

Victoria Eiendom årsrapport 2017

Victoria Eiendom er uansett på den grønne gren.

Selskapet har en førsteklasses eiendomsportefølje, både i direkte eie og indirekte gjennom Eiendomsspar/ Pandox. I tillegg har Victoria Eiendom en sterk finansiell stilling og nyter godt av meget dyktige og iherdige medarbeidere i Eiendomsspar.

Victoria Eiendom har følgelig de beste forutsetninger for fortsatt fremgang, selv i et fremtidig mer krevende marked.

Adm. direktør

Side 3

2017 i korte trekk

• Bokført resultat før skatt blir kr 792 mill. (kr 826 mill.)

Verdijustert balanse per 31.12.2017 (mill. kr) 10.797

• Likviditetsreserven utgjør kr 422 mill. (kr 636 mill.)

10.797

Eiendommer/ prosjekter 2.925

• Verdijustert egenkapital per aksje øker med 23% • Aksjekursen falt fra kr 555 til kr 540 per aksje (- 2% hensyntatt utbetalt utbytte) • Styret foreslår utdelt et ordinært utbytte på kr 7,00 per aksje (kr 6,50 per aksje) • Victoria Eiendom erverver Thorvald Meyers gate 2A, Oslo • Selskapet har foretatt noen mindre salg av boligtomt og boliger

Verdijustert egenkapital (etter avsetning utbytte) 9.078 Eiendomssparaksjer/øvrige tilknyttede selskaper/FKV 7.689

Latent/ utsatt skatt 161 Rentebærende gjeld 1.334

Øvrige fin. anleggsmidler 21

Annen gjeld 225

Omløpsmidler mv. 163 EIENDELER

EGENKAPITAL/GJELD

• Eiendomsmarkedet utvikler seg fortsatt positivt gjennom 2017

Victoria Eiendom årsrapport 2017

2017 i korte trekk

Side 4

Dette er Victoria Eiendom

Victoria Eiendom ble stiftet i juni 1993 ved fisjon av Eiendomsspar for å følge en relativt aggressiv investeringsstrategi i et eiendomsmarked som på det tidspunkt var antatt å være nær bunnen.

Victoria Eiendom har idag eiendommer med en verdi på kr 2,9 milliarder. Videre er selskapet i dag hovedaksjonær i Eiendomsspar med et aksjeinnehav verdt kr 7,5 milliarder, beregnet basert på substans i Eiendomsspar per 31.12.2017.

Verdijustert egenkapital etter skatt er beregnet til kr 9.078 mill. (kr 657 per aksje inkludert avsatt ordinært utbytte) og utgjør 84% av verdijustert balanse per 31.12.2017.

Victoria Eiendom har et utleieareal i egne eiendommer på 105.100 kvm og et leienivå på kr 173 mill. Victoria Eiendoms investering i Eiendomsspar er selskapets i særklasse viktigste aktiva og utgjør ca. 80% av Victoria Eiendoms brutto eksponering mot eiendomsmarkedet.

Victoria Eiendom søker å maksimere verdijustert egenkapital ved besittelse og utvikling, samt kjøp og salg av fast eiendom, både direkte og indirekte via investeringen i Eiendomsspar. Selskapets driftsfilosofi er basert på service og profesjonalitet.

Christian Ringnes er Victoria Eiendoms største aksjonær og kontrollerer sammen med nærstående 40% (direkte og indirekte) av utestående aksjer (justert for direkte og indirekte eide egne aksjer). I tillegg har selskapet omtrent 400 institusjonelle og private aksjonærer.

Victoria Eiendom har i perioden fra 1993 - 2017 hatt en vekst i verdijustert egenkapital på 23% p.a.

Victoria Eiendom årsrapport 2017

Dette er Victoria Eiendom

Side 5

Nøkkeltall

Mill. kr

2017 2016 2015 2014 2013 2012 2011 2010 2009 2008

Resultat Leieinntekter Brutto driftsresultat Resultat før skattekostnad Årsresultat

156 140 130 120 114 110 115 108 115 105 143 127 120 111 104 102 104 99 105 97 792 826 1.141 514 283 244 247 217 177 85 678 714 1.093 417 198 190 199 166 137 76

Bokført balanse Bokført egenkapital Bokført totalkapital Bokført egenkapitalandel Netto rentebærende gjeld

3.080 2.522 1.860 832 791 636 629 421 603 572 4.684 4.152 3.463 2.372 2.184 1.957 1.775 1.762 1.754 1.903 66% 61% 54% 35% 36% 32% 35% 24% 34% 30% 1.231 1.028 1.389 1.244 1.188 961 873 1.139 840 861

Verdijustert balanse (Ved verdsettelse av Eiendomsspar-aksjen til substansverdi/VEK) Verdijustert egenkapital Verdijustert totalkapital Verdijustert egenkapitalandel

9.078 7.577 6.971 4.824 4.107 3.670 3.590 3.227 2.929 2.708 10.797 9.316 8.668 6.465 5.554 5.048 4.780 4.605 4.112 4.069 84% 81% 80% 75% 74% 73% 75% 70% 71% 67%

Nøkkeltall per aksje (kr) Bokført egenkapital per aksje Verdijustert egenkapital per aksje (etter avsatt utbytte) Aksjekurs per 31.12 Substansverdipremie/(-rabatt) aksjer inkl. utbytte

221 178 132 59 56 43 42 28 37 35 650 533 491 339 287 251 244 219 179 166 540 555 425 300 225 223 202 213 195 145 (18%) 3% (14%) (13%) (23%) (15%) (18%) (4%) 7% (14%)

Resultat per aksje

47,12 50,28 77,04 29,12 13,69 12,96 13,56 10,81 8,43 4,53

Avsatt ordinært utbytte per aksje Avsatt/utbetalt ekstraordinært utbytte per aksje Antall utestående aksjer per 31.12 Gjennomsnittlig antall utestående aksjer per år

7,00 6,50 6,00 5,50 5,00 4,00 3,50 3,00 2,50 2,25 – 45,00 – 20,00 – 6,00 – – – – 13.890’ 14.137’ 14.145’ 14.145’ 14.228’ 14.505’ 14.585’ 14.585’ 16.187’ 16.187’’ 14.114’ 14.140’ 14.145’ 14.170’ 14.443’ 14.565’ 14.585’ 14.971’ 16.187’ 16.281’

Nøkkeltall per aksje (kr) (ved verdsettelse av Eiendomsspar-aksjen til markedsverdi) Verdijustert egenkapital per aksje (etter avsatt utbytte) Substansverdipremie/(-rabatt) aksjer inkl. utbytte

Victoria Eiendom årsrapport 2017

584 598 441 299 237 228 220 236 224 155 (9%) (8%) (5%) (2%) (7%) (7%) (9%) (11%) (14%) (6%)

Nøkkeltall

Side 6

Styret

Leiv Askvig

Gisèle Marchand

Anders Ryssdal Styrets leder

Monica S. Salthella

Ragnar Horn

Christian Ringnes Adm. direktør

• Styremedlem siden

• Styremedlem siden

• Styrets leder siden 2012 • Styrets leder i

• Styremedlem siden

• Styremedlem siden

• Adm. direktør i Victoria

• •

• •

• •

2008 Adm. direktør i Sundt AS Styremedlem i Pandox AB, Eiendomsspar AS, Ultimovacs AS, Alfarveg og Toluma AS/ Skips AS Tudor Sitter i valgkomitéen i Orkla ASA Tidligere styreleder i Oslo Børs VPS Holding ASA og Oslo Børs ASA 0 aksjer i Eiendomsspar AS 0 aksjer i Victoria Eiendom AS

•

•

•

•

•

• •

2012 Adm. direktør i advokatfirmaet Haavind AS Styremedlem i Gjensidige Forsikring ASA, Norgesgruppen ASA, Selvaag Bolig ASA, Scatec Solar ASA, Boligbygg Oslo KF og Eiendomsspar AS Styreerfaring fra bl.a.

Norske Skog ASA, Oslo Børs AS, Fornebu Utvikling, Hafslund, GIEK og Innovasjon Norge Tidligere adm. direktør i Eksportfinans ASA, Statens Pensjonskasse AS, Batesgruppen AS og medlem av DNB’s konsernledelse Utdannet siviløkonom fra Handelshøjskolen i København 0 aksjer i Eiendomsspar AS 0 aksjer i Victoria Eiendom AS

Victoria Eiendom årsrapport 2017

•

• •

•

• •

Eiendomsspar AS Forretningsadvokat i Oslo og partner i Advokatfirmaet Glittertind AS Dr. juris, med møterett for Høyesterett Formann i valgkomiteen i Orkla ASA, Wallenius Wilhelmsen Logistics ASA, Pandox AB og Eiendomsspar AS Tidligere leder for Advokatforeningen og styremedlem i bl.a.

Wilh. Wilhelmsen ASA 100 aksjer i Eiendomsspar AS 0 aksjer i Victoria Eiendom AS

•

• •

•

•

• •

2006 Adm. direktør i Formuesforvaltning Vest Styremedlem i Eiendomsspar AS Tidligere medlem i Representantskapet Norges Bank, Den Norske Opera & Ballett AS, Bergen Group ASA, Bankenes Sikringsfond og varamedlem i Eksportfinans ASA, Bergen Arkitekthøyskole og Universitetet i Bergen Tidligere styreleder i Norsk Film Kommisjon og Kulturfestivalen Borealis Utdannet siviløkonom fra University of London/Kings College og Executive MBA i Strategisk Ledelse fra NHH 0 aksjer i Eiendomsspar AS 0 aksjer i Victoria Eiendom AS

Styret

• •

•

•

2002 Privat investor Styremedlem i en rekke private eiendomsog shippingselskaper i tillegg til Eiendomsspar AS Sammen med nærstående 105.600 aksjer i Eiendomsspar AS 1.036.041 aksjer i Victoria Eiendom AS

•

•

• •

Eiendom AS siden 1993, men ansatt og adm. direktør i Eiendomsspar AS siden 1984 Styreformann i Pandox AB, C. Ludens Ringnes Stiftelse, Dermanor AS, Oslo Flaggfabrikk AS, Sundt AS og Ringnes Holding AS Styremedlem i Schibsted ASA og Real Estate Investment Board i Norges Bank 30.160 aksjer i Eiendomsspar I Victoria Eiendom AS kontrollerer han sammen med nærstående 2.762.842 aksjer (16,0% av aksjekapitalen), samt 51%-andel i Victoria Eiendom Invest AS som eier 5.557.136 aksjer (32,1% av aksjekapitalen

Side 7

Styrets beretning

2017 var et tilfredsstillende år for Victoria Eiendom.

Verdijustert egenkapital er per 31.12.2017 beregnet til kr 657 per aksje ved verdsettelse av Eiendomssparaksjen til substansverdi, en økning på 23% fra fjoråret.

Victoria Eiendoms resultat før skatt ble kr 792 mill., mot kr 826 mill. i 2016. Nedgangen skyldes reduserte salgsgevinster i Eiendomsspar.

Styret foreslår et ordinært utbytte for 2017 på kr 7,00 per aksje (kr 6,50 per aksje).

Eiendomsmarkedet Eiendomsmarkedet utviklet seg fortsatt positivt gjennom 2017. Transaksjonsaktiviteten for næringseiendom i Norge var historisk høy, med et volum på vel 80 milliarder, noe høyere enn året før. Avkastningskravet sank med 0,1 - 0,5%-poeng gjennom året, mest for eiendommer med høyere avkastningskrav. Leiemarkedet viste generelt positiv utvikling.

Kontormarkedet i Oslo, Asker og Bærum absorberte 188.000 kvm i 2017, herav utgjorde 77.000 kvm konvertering til bolig. Sysselsettingen økte i 2017 med 7.000 personer, noen fler enn i 2016. Ferdigstilte arealer utgjorde i 2017 138.000 kvm. Arealledigheten sank fra 624.000 kvm til 575.000 kvm, som utgjør 5,8% av kontorarealet i regionen. Arealledigheten er høyest i ytre soner med opp mot 10% og lavest i sentrum med 2-3%, noe som tilsvarer god markedsbalanse. Leiene var således fortsatt stigende i sentrum, og under et visst press i ytre soner, særlig de vestlige hvor det har vært stor nybygging og svekket oljerelatert etterspørsel.

Victoria Eiendom årsrapport 2017

Tilbudet av hotellrom i Osloregionen minket med 2% i 2017 som følge av midlertidig uttak av kapasitet.

Etterspørselen viste en vekst på 3% og belegget steg fra 69% til 73%. Prisene økte med 9%, hvilket resulterte i at inntekt per tilgjengelig rom steg med 13% i forhold til 2016. For landet som helhet økte pris per tilgjengelig rom med 2% og belegget steg til 56%. Hotellmarkedet i Nord-Europa forøvrig utviklet seg i sum klart positivt, med tildels sterk vekst i pris per tilgjengelig rom.

Unntakene var spesielt Stockholm og København, som hadde tilnærmet flat utvikling grunnet stor kapasitetstilvekst.

Butikkutleiemarkedet viste generelt tegn på en viss svekkelse gjennom 2017, men tendensen er meget selektiv med hensyn til beliggenhet.

Utleiemarkedet for logistikkeiendom var positivt.

Markedet for utleie av boliger i Oslo utviklet seg positivt med en leieprisvekst på ca. 3%.

Markedet for kjøp og salg av boliger viste et fall på 6% for Oslo og 1% for landet under ett.

Investeringer og salg Victoria Eiendom har kjøpt Thorvald Meyers gate 2A i Oslo, som blant annet omfatter hovedkontoret til Ringnes Bryggeri. Selskapet har solgt en boligtomt og noen boliger, samt tilbakeført en avsetning, med en samlet regnskapsmessig gevinst på kr 51,9 mill.

Drift og utleie Driften av Victoria Eiendoms egen eiendomsmasse var tilfredsstillende også i 2017. Victoria Eiendom hadde

Styrets beretning

Side 8

ved årsskiftet 3,2% ledighet i eiendomsmassen, mot 2,4% i fjor.

Victoria Eiendoms reelle eierandel utgjør 47% av Eiendomsspars utestående aksjer per i dag.

Gjennomsnittlig veiet kontraktsløpetid er 6,2 år per 31.12.2017. Det er selskapets oppfatning at leiekontraktsmassen er solid og det forventes ikke at kontraktsmislighold vil påføre Victoria Eiendom vesentlige tap.

Investeringen i Eiendomsspar utgjør ca. 80% av Victoria Eiendoms eksponering mot eiendomsmarkedet og er således av stor betydning for selskapet.

Selskapet ønsker å bidra til miljøforbedringer gjennom sin virksomhet. Victoria Eiendom etterstreber således miljøvennlige materialvalg, energioptimale tekniske løsninger og miljøbevisste prosjekt- og driftsprosedyrer i sine eiendommer. Victoria Eiendoms virksomhet medfører normalt ikke påviselige skadevirkninger for det ytre miljø.

Redegjørelse for årsregnskapet Årsregnskapet er utarbeidet under forutsetning om fortsatt drift, jfr. Regnskapslovens § 4-5. Styret bekrefter at forutsetningen er til stede, jfr. Regnskapslovens § 3-3.

Resultatregnskap Leieinntekter for Victoria Eiendom konsern ble kr 156 mill., en økning på kr 16 mill. fra 2016. Driftsresultatet ble kr 162 mill., mot kr 120 mill. i fjor. Økningen skyldes hovedsakelig salgsgevinster.

Investeringen i Eiendomsspar Eiendomsspars resultat før skatt i 2017 ble kr 1.286 mill., mot kr 1.376 mill. i 2016. Nedgangen skyldes reduserte salgsgevinster. Verdijustert egenkapital i Eiendomsspar er per 31.12.2017 beregnet til kr 402 per aksje, en økning på 23% fra fjoråret.

Victoria Eiendoms egen kontantstrøm etter finans, men før salgsgevinster, kursgevinster og rehabiliteringskostnader, utgjorde kr 226 mill., mot kr 1.114 mill. i 2016.

Nedgangen skyldes at fjorårets tall inneholdt betydelige ekstraordinære utbytter, hovedsakelig fra Eiendomsspar.

Avkastningen på Eiendomsspar-aksjen var negativ i 2016. Kursen sank fra kr 380 ved årets begynnelse til kr 353 ved årets slutt (- 6% hensyntatt utbetalt utbytte på kr 4,25 per aksje).

Resultat før skattekostnad ble kr 792 mill., mot kr 826 mill. i 2016. Nedgangen skyldes reduserte salgsgevinster i Eiendomsspar.

Balanse og likviditet Eiendomsspar-aksjen ble ved årsskiftet verdsatt til 88% av beregnet substansverdi, mot 115% året før.

Victoria Eiendom er Eiendomsspars hovedaksjonær via sin direkte eierandel på 8,4% og sin 51%-andel i Eiendomsspar Invest AS som eier 50,3% av Eiendomsspar.

Victoria Eiendom konsernets bokførte totalkapital var per 31.12.2017 kr 4.684 mill., en økning på kr 532 mill. fra 2016 (kr 4.152 mill.). Økningen skyldes hovedsakelig økt bokført verdi på Eiendomsspar-investeringen.

Samlet gjeld utgjorde kr 1.605 mill. (kr 1.630 mill.), hvorav kr 1.334 mill. (kr 1.334 mill.) var rentebærende.

Victoria Eiendom årsrapport 2017

Styrets beretning

Side 9

Victoria Eiendom har ingen finansielle covenants i sine låneavtaler/kredittrammer.

Fastrentelånene utgjorde 45% av låneporteføljen per 31.12.2017 og har en gjennomsnittlig gjenværende bindingstid på 4,2 år. Gjennomsnittlig rente på låneporteføljen er 3,4%, mot 3,6% i fjor.

Victoria Eiendoms likviditetsreserve inklusiv langsiktig, pantesikret kredittramme utgjør kr 422 mill. (kr 636 mill.). I tillegg har det tilknyttede selskapet Eiendomsspar en betydelig likviditetsreserve.

Selskapets kortsiktige gjeld utgjorde kr 177 mill. (kr 208 mill.). Victoria Eiendom har ingen kortsiktige rentebærende lån.

Verdijustert egenkapital (inkl. minoritetsinteresser) er beregnet til kr 9.078 mill. etter avsatt utbytte. Dette gir en verdijustert egenkapitalandel på 84%, mot 81% i 2016.

Ved beregning av verdijustert egenkapital er det benyttet følgende gjennomsnittlige avkastningskrav (netto yield) ved verdivurdering av eiendomsporteføljen:

Det foreligger betydelige merverdier i eiendomsporteføljen utover bokført verdi per 31.12.2017. Det samme gjelder for andeler i felleskontrollert virksomhet/tilknyttet selskap bokført under finansielle anleggsmidler.

Styret og administrasjonen Selskapets styre har, fra ordinær generalforsamling i mai 2017, bestått av Anders Ryssdal (leder), Leiv Askvig, Ragnar Horn, Gisèle Marchand og Monica S. Salthella.

Eiendomsspar og Victoria Eiendom har felles administrasjon, i henhold til en særskilt etablert avtale om kostnadsfordeling. Administrasjonen er organisasjonsmessig plassert hos Eiendomsspar og avtalen løper med 12 måneders gjensidig oppsigelse. Victoria Eiendom/ Eiendomsspar diskriminerer ikke mellom kjønnene.

Det er ingen ansatte i Victoria Eiendom konsern.

Transaksjoner med nærstående parter

• Victoria Eiendom; 5,3% (5,6%) • Eiendomsspar: 5,1% (5,3%) Verdijustert egenkapital per aksje er per 31.12.2017 beregnet til kr 657, en økning på 23% fra fjoråret.

International Financial Reporting Standards (IFRS) Det er ikke krav om at Victoria Eiendom skal benytte de internasjonale regnskapsstandardene IFRS. Victoria Eiendom anvender således regnskapslovens regler og

Victoria Eiendom årsrapport 2017

norsk god regnskapsskikk ved utarbeidelse av regnskapet. Dette innebærer blant annet at direkte eide eiendommer, herunder eiendommer eid av felleskontrollert virksomhet/tilknyttet selskap, regnskapsføres til historisk kost fratrukket akkumulerte avskrivninger.

Victoria Eiendom har solgt 45% av to tidligere Scaniaanlegg, samt 45% av Rosenhoffgata 14, til et selskap eid av nøkkelmedarbeidere i Eiendomsspar. Adm. direktør Christian Ringnes er ikke aksjonær i dette selskapet.

Salget har foregått til markedspris og for øvrig på vanlige betingelser. Samlet gevinst ved disse salgene er fullt ut eliminert i konsernregnskapet i tråd med god regnskapsskikk, da dette er salg av minoritetsandeler som ikke påvirker resultatet i konsernet.

Styrets beretning

Side 10

Eierstyring og selskapsledelse Victoria Eiendom er opptatt av å ha høy tillit blant investorer, långivere og andre interessenter. Selskapet forsøker til enhver tid å tilfredsstille markedets krav til finansiell rapportering, herunder gi relevant og pålitelig informasjon. Selskapet legger videre vekt på å ha gode styrings- og kontrollmekanismer. En ytterligere omtale av selskapets eierstyring og selskapsledelse er gitt på sidene 28-30 i årsrapporten.

Beholdningen av direkte eide egne aksjer utgjør 694.372. Antall utestående aksjer er 13.890.250 per 31.12.2017.

Fremtidsutsikter Transaksjonsmarkedet for næringseiendom i 2018 ventes å holde seg på omtrent samme nivå som i 2017.

Rentebunnen er antagelig passert, men positive leieprisforventninger vil likefullt kunne stimulere markedet.

Aksjonær- og kapitalforhold Kursutviklingen på Victoria Eiendom-aksjen var svakt negativ i 2017. Kursen sank fra kr 555 ved årets begynnelse til kr 540 ved årets slutt (- 2% hensyntatt utbetalt utbytte på kr 6,50 per aksje).

Victoria Eiendom-aksjen ble ved årsskiftet verdsatt til 82% av beregnet substansverdi, mot 103% i fjor, ved vurdering av Eiendomsspar-aksjen til substans. Ved vurdering av Eiendomsspar-aksjen til siste omsetningskurs (kr 353), ble Victoria Eiendom-aksjen verdsatt til 91% av beregnet verdi ved årsskiftet.

Victoria Eiendom har i 2017 ervervet 247.026 egne aksjer for totalt kr 134 mill.

Victoria Eiendom Invest AS (eiet 51% av Christian Ringnes og 49% av Victoria Eiendom) kontrollerer 32,1% av aksjene i Victoria Eiendom. Forøvrig kontrollerer Ringnes sammen med nærstående 16,0% av aksjene i Victoria Eiendom.

Victoria Eiendom har 17.307.618 utstedte aksjer. Victoria Eiendoms indirekte eie av egne aksjer gjennom Victoria Eiendom Invest AS utgjør 2.722.996 av disse aksjene.

Victoria Eiendom årsrapport 2017

I kontormarkedet i Oslo-regionen vil det i 2018 kun bli tilført 95.000 kvm. Dette er en betydelig reduksjon fra snittet i 2016/2017 på vel 140.000 kvm. I 2017 absorberte markedet 188.000 kvm. Med antatt fortsatt god etterspørsel vil arealledigheten minske ytterligere fra dagens nivåer. Det kan således forventes leieprisstigning, spesielt for sentrale beliggenheter i 2018. I 2019 vil det derimot trolig bli tilført hele 220.000 kvm, hvilket er mer enn forventet etterspørsel.

Hotellmarkedet i Oslo-regionen vil få en kapasitetstilvekst på ca. 6% i 2018, og 7% i 2019. Dette er mer enn forventet etterspørselsvekst og vil føre til et mer krevende marked i 2019. Hotellmarkedet i Nord-Europa forøvrig vil også bli tilført mer kapasitet de kommende år enn i 2016/2017. Dette vil hemme de siste års positive markedsutviklinger i enkelte byer og regioner.

Butikkmarkedet har redusert veksttakt som følge av utenlands- og netthandel. Dette markedet er imidlertid meget selektivt, og det antas at gode beliggenheter fremdeles vil være etterspurte.

Prisfallet i boligmarkedet i Oslo var markert i 2017.

Styrets beretning

Side 11

Fortsatt stor tilførsel av nybygg, redusert befolkningsvekst og manglende stimulans fra rentenedgang, vil kunne føre til ytterligere nedgang i 2018. Markedet for utleie av bolig forventes å forbli rimelig stabilt.

Anvendelse av årets overskudd Victoria Eiendom delte i fjor ut et ordinært utbytte på kr 6,50 per aksje. Styret foreslår å øke utbytte for 2017 til kr 7,00 per aksje.

Årets overskudd for konsernet ble kr 678,1 mill. Årets overskudd i morselskapet, kr 236,7 mill., foreslås anvendt slik: Utbytte (kr 7,00 per aksje) Overført til annen egenkapital Sum

kr 116,3 mill. kr 120,4 mill. kr 236,7 mill.

Oslo, 31.12.2017 / 04.04.2018

Anders Ryssdal Styrets leder

Gisèle Marchand

Victoria Eiendom årsrapport 2017

Leiv Askvig

Monica S. Salthella

Styrets beretning

Ragnar Horn

Christian Ringnes Adm. direktør

Side 12

Heading

Regnskap

12 Resultatregnskap 13 Balanse 14 Kontantstrømoppstilling 15 16 16 17 17 17 18 19 19 19 19 20 20 22 23 23 23 23

Note 1 Regnskapsprinsipper Note 2 Finansiell markedsrisiko Note 3 Lønn og annen driftskostnad Note 4 Leieinntekt Note 5 Annen finansinntekt og finanskostnad Note 6 Varige driftsmidler Note 7 Investeringer i datterselskap Note 8 Investeringer i felleskontrollert virksomhet Note 9 Investeringer i tilknyttet selskap Note 10 Investeringer i aksjer og andeler Note 11 Andre langsiktige fordringer Note 12 Andre kortsiktige fordringer Note 13 Egenkapital Note 14 Skatter Note 15 Gjeld til kredittinstitusjoner Note 16 Annen kortsiktig gjeld Note 17 Resultat per aksje Note 18 Transaksjoner med nærstående parter

og noter

25 Revisjonsberetning

Victoria Eiendom årsrapport 2017

Regnskap og noter

Side 13

Resultatregnskap

Victoria Eiendom AS 2016 2017

–

–

– – – – –

– (2,1)

– – – – – – – – (2,2)

Millioner kroner

Note

Konsern 2017 2016

Leieinntekt (4) Driftskostnad eiendommer og prosjekter

155,6 139,6 (13,0) (13,1)

Brutto driftsresultat

142,6

126,5

Prosjektinntekt (12) Prosjektkostnad (12) Salgsgevinst Rehabiliteringskostnad Avskrivning på varige driftsmidler (6) Lønn og annen driftskostnad (3)

57,2 53,0 (55,5) (48,2) 50,2 14,3 (11,7) (7,9) (11,5) (9,4) (9,4) (8,6)

(2,1) (2,2) Driftsresultat

161,9 119,7

458,3 214,2

675,0 55,7

6,2 12,2

0,3 – 140,6 24,6 (42,6) (46,2)

–

–

673,0 – – 6,8 (50,2)

758,6 – 0,3 2,4 (54,7)

826,3

Ordinært resultat før skattekostnad

791,5

(14,3) (21,6) 1.221,4 236,7

Skattekostnad på ordinært resultat (14) Årsresultat Resultat per aksje (kr) (17)

(113,4) (112,6) 678,1 713,7 47,12 50,28

Tilordnet: Aksjonærer Minoriteter

665,0 711,0 13,1 2,7

1.235,7

258,3

Inntekt på investering i datterselskap Inntekt på investering i felleskontrollert virksomhet og tilknyttet selskap (8, 9) Renteinntekt fra datterselskap Renteinntekt fra felleskontrollert virksomhet Annen finansinntekt (5) Annen finanskostnad (5)

Victoria Eiendom årsrapport 2017

Resultatregnskap

Side 14

Balanse Victoria Eiendom AS 31.12.16 31.12.17

Millioner kroner

Note

EIENDELER

Anleggsmidler

–

0,3

0,3 1.208,8 364,9

0,6 102,3 54,8

0,3 1.731,7 1.732,0

Tomter, bygninger og annen fast eiendom Driftsløsøre, inventar, kontormaskiner og lignende Sum varige driftsmidler (6, 15) Investeringer i datterselskap (7) Lån til datterselskap Investeringer i felleskontrollert virksomhet (8) Investeringer i tilknyttet selskap (9) Investeringer i aksjer og andeler (10) Andre fordringer (11) Sum finansielle anleggsmidler Sum anleggsmidler

– 0,3 0,3 1.367,9 426,0 0,6 102,3 49,5 – 1.946,3 1.946,6

Konsern 31.12.17 31.12.16

1.258,4 1,3 1.259,7 – – 10,9 3.230,1 21,0 – 3.262,0 4.521,7

1.088,1 1,3 1.089,4 – – 9,7 2.662,5 25,8 0,3 2.698,3 3.787,7

Omløpsmidler

44,6 206,7 186,5 437,8

51,6 175,8 2,4 229,8

Andre fordringer (12) Lån til datterselskap Bankinnskudd, kontanter og lignende Sum omløpsmidler

59,7 – 103,0 162,7

58,4 – 306,2 364,6

2.169,8

2.176,4

SUM EIENDELER

4.684,4

4.152,3

EGENKAPITAL OG GJELD

Egenkapital

54,1 54,1 (1,4) (2,2) 63,0 63,0 115,7 114,9 809,4 796,4 – – 809,4 796,4 925,1 911,3

Aksjekapital 54,1 54,1 Egne aksjer (2,2) (1,4) Overkurs 63,0 63,0 Sum innskutt egenkapital 114,9 115,7 Annen egenkapital 2.961,0 2.407,3 Minoritetsinteresser 3,9 (0,6) Sum annen egenkapital 2.964,9 2.406,7 Sum egenkapital (13) 3.079,8 2.522,4

Gjeld

1,2 1,2

1,5 1,5

Utsatt skatt (14) Sum avsetning for forpliktelser

93,8 93,8

87,3 87,3

1.099,7

5,3 1.105,0

1.099,7 21,7 1.121,4

Gjeld til kredittinstitusjoner (15) Øvrig langsiktig gjeld Sum annen langsiktig gjeld

1.334,2 – 1.334,2

1.334,2 – 1.334,2

138,5 138,5

142,2 142,2

Annen kortsiktig gjeld (16) Sum kortsiktig gjeld

176,6 176,6

208,4 208,4

1.244,7

1.265,1

Sum gjeld

1.604,6

1.629,9

2.169,8

2.176,4

SUM EGENKAPITAL OG GJELD

4.684,4

4.152,3

Oslo, 31.12.2017 / 04.04.2018

Anders Ryssdal Styrets leder

Leiv Askvig

Victoria Eiendom årsrapport 2017

Ragnar Horn

Gisèle Marchand

Monica S. Salthella

Balanse

Christian Ringnes Adm. direktør

Side 15

Kontantstrømoppstilling

Victoria Eiendom AS 2016 2017

Millioner kroner

Kontantstrømmer fra operasjonelle aktiviteter

1.235,7 258,3 (7,2) (24,1)

– – – – – – – –

– (13,5)

3,2 2,9 – –

– –

1,7 (6,9) 1.233,4 216,7

Ordinært resultat før skattekostnad Periodens betalte skatter Avskrivning på varige driftsmidler Salgsgevinst Prosjektinntekt Prosjektkostnad Gevinst ved salg av aksjer Nedskrivning aksjer og andeler Inntekt på investering i felleskontrollert virksomhet og tilknyttet selskap Utbytte fra felleskontrollert virksomhet/tilknyttet selskap Endring i tidsavgrensningsposter/andre poster Netto kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter

– –

Kontantstrømmer fra investeringsaktiviteter

– 36,7 (152,8) (396,3) (512,4)

– 50,6 (177,4) (30,2) (157,0)

Innbetaling ved salg av varige driftsmidler Utbetaling ved kjøp av varige driftsmidler Innbetaling ved salg av aksjer og andeler Utbetaling ved kjøp av aksjer og andeler Inn-/utbetaling ved utlån/andre investeringer (netto) Netto kontantstrøm fra investeringsaktiviteter

2017

Konsern

2016

791,5 826,3 (31,6) (8,9) 11,5 9,4 (50,2) (14,3) (57,2) (53,0) 55,5 48,2 – – 2,9 3,2 (673,0) (758,6) 133,2 1.045,4 (6,8) 9,9 175,8 1.107,6

205,4 (352,1) 10,2 (3,9) (2,0) (142,4)

80,8 (148,2) 35,3 (3,2) 15,5 (19,8)

Kontantstrømmer fra finansieringsaktiviteter

400,0 (75,0) (3,9) (859,9)

– (538,8)

– – (134,2) (109,6) – (243,8)

Innbetaling ved opptak av langsiktig gjeld Nedbetaling av langsiktig gjeld Kjøp egne aksjer Utbetaling av utbytte Utbetaling til minoritetsinteresser Netto kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter

– – (134,2) (91,9) (10,5) (236,6)

400,0 (475,4) (3,9) (721,0) (1,8) (802,1)

182,2

4,3 186,5 330,0 516,5

(184,1) 186,5 2,4 318,8 321,2

Netto økning/(reduksjon) i bankinnskudd og kontanter Beholdning av bankinnskudd og kontanter per 01.01 Beholdning av bankinnskudd og kontanter per 31.12 Ubenyttede kredittrammer Likviditetsreserve per 31.12

(203,2) 306,2 103,0 318,8 421,8

285,7 20,5 306,2 330,0 636,2

Victoria Eiendom årsrapport 2017

Kontantstrømoppstilling

Side 16

Noter NOTE 1 REGNSKAPSPRINSIPPER Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapsloven og god regnskapsskikk.

KONSOLIDERING Aksjer/andeler i datterselskap er eliminert i henhold til oppkjøpsmetoden. Det innebærer at kostpris for aksjene er sammenholdt med datterselskapenes egenkapital på kjøpstidspunktet, hensyntatt forskjellen mellom regnskapsført utsatt skatt i datterselskapene og den verdi som er reflektert i transaksjonsprisen. Betalt merverdi utover verdi av egenkapitalen er fordelt på de enkelte eiendommer i samsvar med de verdibetraktninger som lå til grunn ved oppkjøpene, og avskrives etter de samme prinsipper som konsernets øvrige eiendomsmasse. Forskjellen mellom regnskapsført utsatt skatt i datterselskapene og den verdi som er reflektert i transaksjonsprisen reverseres/resultatføres over tid som utsatt skattekostnad.

Interne transaksjoner, fordringer og gjeldsposter er eliminert i konsernregnskapet.

INVESTERINGER I TILKNYTTET SELSKAP OG FELLESKONTROLLERT VIRKSOMHET Aksjer i tilknyttet selskap og felleskontrollert virksomhet er vurdert etter egenkapitalmetoden i konsernregnskapet. Det innebærer at andel resultat etter avskrivning på merverdier er tillagt kostprisen for aksjene.

Mottatt utbytte er eliminert. I selskapsregnskapet er aksjer i tilknyttet selskap og felleskontrollert virksomhet vurdert etter kostmetoden.

Investeringer i tilknyttet selskap og felleskontrollert virksomhet utgjør en vesentlig del av konsernets virksomhet. Av denne grunn vises andel resultat før skatt og andel skattekostnad på egne linjer i resultatregnskapet.

LEIEINNTEKT Leieinntekter inntektsføres i takt med opptjeningen.

RENTER Renteinstrumenter periodiseres på tilsvarende måte som renter på gjeld. Urealisert gevinst/tap på fastrenteposisjoner som er knyttet til rentebærende gjeld regnskapsføres ikke.

KONSERNBIDRAG Konsernbidrag til datterselskap, med fradrag for beregnet skatt, blir tillagt kostprisen på aksjene. Konsernbidrag fra datterselskap inntektsføres samme år som det er avsatt i det enkelte datterselskap, såfremt dette representerer opptjent resultat i eierperioden.

FORDRINGER Fordringer er oppført i balansen til den laveste verdi av anskaffelseskost og antatt virkelig verdi. Fordringer som forfaller senere enn ett år etter regnskapsårets slutt regnskapsføres som finansielle anleggsmidler.

EIENDOMMER Eiendommer er oppført i balansen til anskaffelseskost (inkludert oppskrivninger), redusert med akkumulerte regnskapsmessige av- og nedskrivninger. Eiendomsporteføljen vurderes samlet. Det foretas ikke nedskrivninger av enkelteiendommer i den utstrekning det foreligger tilstrekkelige merverdier i den øvrige eiendomsmassen.

BYGGEPROSJEKTER Prinsippet om løpende avregning med fortjeneste benyttes ved byggeprosjekter for salg. Det vil si at opparbeidet andel av prosjektets forventede fortjeneste tas til inntekt i takt med prosjektets fullføringsgrad (salgsgrad x ferdigstillelsesgrad). Minimum 50% av prosjektet skal imidlertid være solgt før noe av fortjenesten tas til inntekt. Ferdigstillelsesgrad beregnes med utgangspunkt i pådratte kostnader i prosjektet.

Tomtekjøp aktiveres ved kjøpstidspunkt. I byggeperioden kostnadsføres tomten i henhold til ferdigstillelsesgraden.

SKATT Skattekostnaden i resultatregnskapet omfatter både periodens betalbare skatt og endring utsatt skatt.

AVSKRIVNING PÅ VARIGE DRIFTSMIDLER Konsernets bygningsmasse avskrives lineært med 1-4% per år. Øvrige driftsmidler avskrives lineært med 10%-20% per år.

REHABILITERINGSKOSTNAD Kostnader for oppgradering av konsernets eiendommer blir i regnskapet henført til følgende grupper: – løpende reparasjons- og vedlikeholdskostnader – skattemessig utgiftsførbare rehabiliteringskostnader – skattemessig aktiveringspliktige rehabiliteringskostnader De to førstnevnte gruppene kostnadsføres i regnskapet, henholdsvis under postene “Driftskostnad eiendommer og prosjekter” og “Rehabiliteringskostnad”, mens beløp i sistnevnte gruppe i utgangspunktet aktiveres i regnskapet. Det gjøres en vurdering av alle oppgraderinger for å sikre en fornuftig regnskapsmessig behandling.

Utsatt skatt er beregnet på skatteøkende midlertidige forskjeller mellom regnskapsmessige og skattemessige verdier etter utligning av skattereduserende midlertidige forskjeller og underskudd til fremføring.

Utsatt skatt balanseføres til nominell verdi etter den skattesats som på balansedagen er vedtatt å gjelde for fremtidige perioder, med unntak av utsatt skatt i datterselskaper på oppkjøpstidspunktet, (jfr. prinsippnoten vedrørende konsolidering ovenfor).

KONTANTSTRØMOPPSTILLING Kontantstrømoppstillingen er utarbeidet etter den indirekte metoden.

BYGGELÅNSRENTER Kostnad ved finansiering av nybyggingsprosjekter aktiveres i regnskapet.

Victoria Eiendom årsrapport 2017

Noter

Side 17

NOTE 2 FINANSIELL MARKEDSRISIKO Victoria Eiendom er eksponert for svingninger i rentemarkedet. For å redusere denne risiko benytter selskapet renteswapavtaler (kr 600 mill.).

Av konsernets samlede innlånsportefølje på kr 1.334,2 mill., skal 55% rentereguleres i 2018.

Mindreverdi på renteswapavtalene per 31.12.2017 utgjør kr 48,2 mill. (kr 58,5 mill.).

NOTE 3 LØNN OG ANNEN DRIFTSKOSTNAD YTELSER TIL LEDENDE PERSONER ADM. DIREKTØR Adm. direktør avlønnes i Eiendomsspar. Victoria Eiendom belastes for andel av lønnskostnaden. Det er ikke avtalt særskilt sluttvederlagsordning for adm. direktør.

YTELSER TIL STYRET

Styrehonorar Naturalytelser

Anders Ryssdal Leiv Askvig Ragnar Horn Gisèle Marchand Monica S. Salthella

225.000 180.000 180.000 180.000 180.000

– – – – –

Sum

225.000 180.000 180.000 180.000 180.000

Det foreligger ikke opsjons- eller bonusordninger for styrets medlemmer. Det foreligger heller ikke pensjonsordninger eller sluttvederlagsordninger.

Det er ikke ytet lån eller foretatt sikkerhetsstillelse til fordel for verken adm. direktør, styret eller nærstående.

GODTGJØRELSE TIL REVISOR MORSELSKAP Lovpålagt revisjon Skatterådgivning Andre tjenester utenfor revisjon

kr 222.500 kr – kr 33.813

KONSERN Lovpålagt revisjon Skatterådgivning Andre tjenester utenfor revisjon

kr 614.813 kr 74.240 kr 140.877

Oppgitt honorar er etter fradrag for merverdiavgift.

Victoria Eiendom årsrapport 2017

Noter

Side 18

NOTE 4 LEIEINNTEKT LEIEINNTEKT GEOGRAFISK FORDELT

Millioner kr

Konsern Morselskap 2017 2016 2017 2016

Oslo 115,0 103,6 – – Øvrige Norge 40,6 36,0 – – Sum 155,6 139,6 – –

NOTE 5 ANNEN FINANSINNTEKT OG FINANSKOSTNAD

Millioner kr

Konsern Morselskap 2017 2016 2017 2016

ANNEN FINANSINNTEKT Utbytte 1,1 0,2 20,0 139,4 Renteinntekter 2,9 2,2 1,9 1,2 Andre finansinntekter 2,8 – 2,7 – Sum annen finansinntekt 6,8 2,4 24,6 140,6 ANNEN FINANSKOSTNAD Andre rentekostnader 46,2 50,3 42,2 38,3 Nedskrivning aksjer og andeler 2,9 3,2 2,9 3,2 Andre finanskostnader 1,1 1,2 1,1 1,1 Sum annen finanskostnad 50,2 54,7 46,2 42,6

NOTE 6 VARIGE DRIFTSMIDLER

Millioner kr

Akk. Akk. Akk. Bokført Årets ansk. Årets Årets ansk. avskr. verdi ordinære per 01.01. tilgang avgang per 31.12. per 31.12. per 31.12. avskr.

Levetid

KONSERN Bygninger Tomter Driftsløsøre, inventar o.l.

Sum konsern

1.007,9 220,3 (25,0) 1.203,2 (232,1) 971,1 11,4 25-100 år Lineær 301,8 69,3 (83,8) 287,3 – 287,3 – – – 2,2 0,2 (0,1) 2,3 (1,0) 1,3 0,1 5-10 år Lineær 1.311,9 289,8 (108,9) 1.492,8 (233,1) 1.259,7 11,5

MORSELSKAP Driftsløsøre, inventar o.l.

Sum morselskap

Victoria Eiendom årsrapport 2017

0,3 0,3

– –

– –

Noter

0,3 0,3

– –

0,3 0,3

– –

–

Avskrivningsplan

–

Side 19

NOTE 7 INVESTERINGER I DAT TERSELSKAP Millioner kr

Eierandel/stemmeandel Aksjekapital Bokført verdi

EID AV MORSELSKAPET Admiralen AS 100,00% 0,1 ANS EP Karl Johans gate 16B 82,05% – ANS Sagahuset 54,90% – AS Eiendomspart Drammensveien 10 70,00% 0,1 AS Eiendomsutvikling 100,00% 0,1 AS Forretningsgården 100,00% 0,1 Bilbygg AS 100,00% 11,1 Bogstadveien 49 AS 100,00% 0,1 Bygdøy Allé 1 AS 100,00% 0,1 Drammensveien 88B AS 100,00% 0,1 Drammensveien 159 AS 100,00% 0,1 Eiendomsspar Invest AS *) 26,00% 0,1 Ekeberg Taubanedrift AS 100,00% 0,1 Haforo Holding AS 55,00% 1,0 Helgesens gate 12-14 AS 100,00% 0,1 Karl Johans gate 12J AS 99,00% 0,1 Kongensgate 31 AS 100,00% 0,2 KS EP Drammensveien 10 70,00% – Majorstuveien 38 AS 100,00% 0,1 Nedre Slottsgate 21 AS 99,00% 0,1 Nordre gate 2 Holding AS 55,00% 1,0 Rosenkrantz’ gate 13 AS 100,00% 0,1 Thorleif Haugs vei 15 AS 100,00% 14,0 Thorvald Meyers gate 2 Næring AS 100,00% 0,1 VE Invest AS 100,00% 300,0 Sum morselskap EID AV DATTERSELSKAP ANS EP Karl Johans gate 16B ANS Sagahuset AS Eiendomspart Drammensveien 10 Bellonahuset AS Eiendomsspar Invest AS *) Forusbeen 17 AS Karl Johans gate 12J AS KS EP Drammensveien 10 Mesterhoff Eiendom AS Midtstranda 49-51 AS Nedre Slottsgate 21 AS

11,20% 0,10% 21,00% 55,00% 25,00% 55,00% 1,00% 21,00% 55.00% 55,00% 1,00%

– – 0,1 6,0 0,1 0,4 0,1 – 0,1 0,5 0,1

0,1 – – – 0,1 80,8 57,5 0,1 0,1 0,1 0,1 33,9 0,5 5,7 5,2 34,7 33,1 3,2 120,9 157,0 0,6 0,1 24,8 160,9 648,4 1.367,9

– – – 24,6 719,5 15,5 0,5 1,2 7,9 17,8 1,6

Alle selskapene har forretningskontor i Oslo.

Thorvald Meyers gate 2 Næring AS ble ervervet i 2017.

Haforo Holding AS, Forusbeen 17 AS og Midtstranda 49-51 AS ble stiftet i 2017. *) Det foreligger avtale mellom aksjonærene som gir rett til å kreve fisjon av selskapet. Victoria Eiendom har på denne bakgrunn kun konsolidert sin eierandel i konsernselskapet.

Victoria Eiendom årsrapport 2017

Noter

Side 20

NOTE 8 INVESTERINGER I FELLESKONTROLLERT VIRKSOMHET

Millioner kr

Eierandel/ stemme- andel

Opprinnelig Bokført kostpris verdi konsern per 01.01.

Årets tilgang/ avgang

Andel resultat Andel Mottatt før skatt skatt utbytte

Bokført Årets Bokført verdi avskrivning merverdi per 31.12. merverdi per 31.12.

Jacob Aalls gate 2 AS 50,0% 0,1 0,4 – – – – 0,4 – – Karl Johans gate 21 ANS 50,0% – – – 1,0 – (1,0) – – – Scandic Hotel Gardermoen AS 50,0% 0,5 9,3 – 5,4 (1,2) (3,0) 10,5 – 0,7 Sum 0,6 9,7 – 6,4 (1,2) (4,0) 10,9 – 0,7 Jacob Aalls gate 2 AS og Karl Johans gate 21 ANS har forretningskontor i Oslo og Scandic Hotel Gardermoen AS har forretningskontor i Ullensaker.

NOTE 9 INVESTERINGER I TILKNYT TET SELSKAP

Millioner kr Eierandel

Eiendomsspar AS 47,4% 1) T6 Holding AS 27,0% Sum

Opprinnelig kostpris konsern

333,3 5,0 338,3

Bokført verdi per 01.01.

2.657,6 4,9 2.662,5

Årets tilgang/ avgang

Andel Mottatt Egenkapital Bokført resultat Andel utbytte/ justering verdi før skatt skatt tilbakebetaling mv. per 31.12.

Årets Bokført avskrivning merverdi merverdi per 31.12.

– 602,5 (86,3) (79,6) 121,6 3.215,8 – 64,1 (0,3) (54,1) (0,3) 14,3 – 666,6 (86,6) (133,7) 121,3 3.230,1

1,2 – 1,2

– – –

1) Målt mot antall utestående aksjer i Eiendomsspar AS per 31.12.2017.

Markedsverdien av aksjene i Eiendomsspar AS utgjorde kr 6.611,1 mill. per 31.12.2017 (18.728.268 aksjer à kr 353 per aksje).

Selskapene har forretningskontor i Oslo.

NOTE 10 INVESTERINGER I AKSJER OG ANDELER Millioner kr

Eierandel Antall aksjer Bokført verdi

EID AV MORSELSKAPET FSN Capital Limited Partnership II 0,66% – FSN Capital III Limited Partnership 0,26% – Herkules Private Equity II 0,90% – Herkules Private Equity III 1,00% – Herkules Private Equity IV 3,04% – Sanosa AS 10,00% 100 Victoria Eiendom Invest AS 49,00% 913.448 Sum morselskap

0,2 1,9 1,0 4,6 11,4 1,4 29,0 49,5

EID AV DATTERSELSKAP Haforo Holding AS 4,5% 4.500 Eliminering – Victoria Eiendom Invest AS *) Sum konsern

0,5 (29,0) 21,0

*) Eier hovedsakelig aksjer i Victoria Eiendom; eliminering foretatt i konsernregnskapet.

NOTE 11 ANDRE LANGSIKTIGE FORDRINGER

Millioner kr

Konsern Morselskap 2017 2016 2017 2016

Forskuddsbetalte kostnader – 0,3 – 0,3 Sum – 0,3 – 0,3

Victoria Eiendom årsrapport 2017

Noter

Side 21

NOTE 12 ANDRE KORTSIKTIGE FORDRINGER

Millioner kr

Konsern Morselskap 2017 2016 2017 2016

Kundefordringer 5,0 0,6 – – Andre fordringer 10,3 4,1 51,0 44,5 Forskuddsbetalte kostnader 0,6 0,7 0,6 0,1 Opptjente ikke fakturerte inntekter 1) 43,8 53,0 – – Sum 59,7 58,4 51,6 44,6 1) Beløpet gjelder opptjent, ikke fakturerte inntekter knyttet til oppføring av 9 eneboliger i Thorleif Haugs vei 4. Per 31.12.2017 er alle eneboligene solgt. 5 av eneboligene ble overlevert i 2017. Påløpt prosjektinntekt og prosjektkostnad fremkommer av resultatregnskapet. Netto av disse to poster utgjør regnskapsført prosjektfortjeneste.

Selskapet har ingen tapskontrakter.

NOTE 13 EGENKAPITAL Aksjekapitalen per 31.12.2017 er kr 54.086.306,25 fordelt på 17.307.618 aksjer à kr 3,125. Hver aksje har én stemme. Morselskapet eier 694.372 egne aksjer. Konsernet eier indirekte 2.722.996 egne aksjer gjennom sin 49% eierandel i Victoria Eiendom Invest AS. Antall utestående aksjer per 31.12.2017 utgjør således 13.890.250. Kostpris for de indirekte eide egne aksjene er ført til fradrag på konsernets egenkapital.

Annen Sum

Aksje- Egne egen- Minoritets- egenMillioner kr kapital aksjer Overkurs kapital interesser kapital

MORSELSKAP Egenkapital per 31.12.16 54,1 (1,4) 63,0 809,4 925,1 Årsresultat 236,7 236,7 Kjøp egne aksjer (0,8) (133,4) (134,2) Avsatt utbytte (116,3) (116,3) Egenkapital per 31.12.17 54,1 (2,2) 63,0 796,4 911,3 KONSERN Egenkapital per 31.12.16 54,1 (1,4) 63,0 2.407,3 (0,6) 2.522,4 Årsresultat 665,0 13,1 678,1 Kjøp egne aksjer (0,8) (133,4) (134,2) Avsatt utbytte (116,3) (116,3) Avsatt utbytte på indirekte eide egne aksjer 19,1 19,1 Minoritet (1,9) (8,6) (10,5) Andel omregningsdifferanser tilknyttet selskap mv.

121,2 121,2 Egenkapital per 31.12.17 54,1 (2,2) 63,0 2.961,0 3,9 3.079,8

Victoria Eiendom årsrapport 2017

Noter

Side 22

AKSJONÆROVERSIKT PER 31.12.2017 Aksjonær Antall aksjer

1 Victoria Eiendom Invest AS *) 2 Tyns-Ring AS 3 Ringnes Holding AS 4 Arendals Fossekompani ASA 5 Horn, Hans Herman 6 MP Pensjon PK 7 Victoria Eiendom AS 8 Taconic AS 9 C. Ludens Ringnes Stiftelse 10 Krohn, Elisabeth S. J. 10 Krohn, Paul Ingar W. J. 12 Raho AS 13 Bob Merlin AS 14 Talbot, Anette Dobloug 15 Hubertus AS 16 OAK Management AS 17 AS Straen 18 Tricolor AS 19 AS Ship-Ring 19 Småfolk AS Øvrige aksjonærer (384) Totalt antall aksjer Direkte eide egne aksjer Indirekte eide egne aksjer *) Totalt antall utestående aksjer

aksjer i %

5.557.136 32,1 1.641.912 9,5 1.120.930 6,5 870.959 5,0 808.161 4,7 745.000 4,3 694.372 4,0 547.850 3,2 500.103 2,9 338.096 2,0 338.096 2,0 330.100 1,9 304.446 1,8 258.108 1,5 200.000 1,2 158.091 0,9 140.000 0,8 113.224 0,7 100.000 0,6 100.000 0,6 2.441.034 14,1 17.307.618 100,0 (694.372) (4,0) (2.722.996) (15,7) 13.890.250 80,3

*) Victoria Eiendom Invest AS eies av Victoria Eiendom (49%) og Christian Ringnes (51%). Indirekte eide egne aksjer utgjør således 2.722.996.

DIREKTE EIDE EGNE AKSJER

31.12.2016

Kjøp

Salg 31.12.2017

Antall 447.346 247.026 – 694.372 Vederlag (mill. kr) 134,2 Aksjene er ervervet for senere å kunne benyttes til eventuell amortisering, incentivordninger, videresalg eller ved fusjon.

AKSJER EIET AV STYRET OG ADM. DIREKTØR (INKL. NÆRSTÅENDE) Aksjonær Antall aksjer

Anders Ryssdal – Leiv Askvig – Ragnar Horn 1.036.041 Gisèle Marchand – Monica S. Salthella – Christian Ringnes *) 5.596.982 *) Inkl. Tyns-Ring AS og Ringnes Holdning AS, samt 51% andel av Victoria Eiendom Invest AS.

C. Ludens Ringnes Stiftelse eier 500.103 aksjer i Victoria Eiendom. C. Ludens Ringnes Stiftelse er en selvstendig stiftelse hvor Christian Ringnes er styrets leder.

Victoria Eiendom årsrapport 2017

Noter

Side 23

NOTE 14 SKAT TER SKATTEKOSTNAD

Millioner kr

Konsern Morselskap 2017 2016 2017 2016

Betalbar skatt 28,1 31,2 21,3 23,7 Endring utsatt skatt 1,6 0,2 0,4 (9,3) Endring utsatt skatt som følge av endret skattesats (4,1) (3,7) (0,1) (0,1) Andel skatt i felleskontrollert virksomhet/tilknyttet selskap 87,8 84,9 – – Sum 113,4 112,6 21,6 14,3 KONSERN - UTSATT SKATT Skatteeffekten av midlertidige forskjeller i konsernet er som følger per 31.12: Millioner kr

2017

2016

Anleggsmidler 91,2 85,2 Gevinst- og tapskonto 3,5 5,0 Kortsiktig gjeld (0,1) 0,1 Underskudd til fremføring (0,8) (3,0) Sum utsatt skatt per 31.12 93,8 87,3 MORSELSKAP - UTSATT SKATT Midlertidige forskjeller i morselskapet er som følger per 31.12: Millioner kr

2017

2016

Anleggsmidler 0,6 (0,9) Gevinst- og tapskonto 1,8 2,3 Kortsiktig gjeld 4,1 3,6 Sum midlertidige forskjeller 6,5 5,0 BEREGNING AV UTSATT SKATT: Anvendt skattesats 23% 24% Utsatt skatt per 31.12 1,5 1,2 MORSELSKAP - ÅRETS SKATTEGRUNNLAG Forskjellen mellom regnskapsmessig resultat før skattekostnad i morselskapet og årets skattegrunnlag er som følger: Millioner kr

2017

2016

Resultat før skattekostnad 258,3 1.235,7 Skattefritt konsernbidrag (76,5) (356,0) Utbytte/utdelinger (80,9) (789,4) Tap/nedskrivning aksjer og andeler 2,9 3,2 Gevinst ved salg av aksjer (13,5) – Endring midlertidige forskjeller: – anleggsmidler (1,5) 2,0 – gevinst- og tapskonto 0,5 0,6 – kortsiktig gjeld (0,4) 0,4 Årets skattegrunnlag 88,9 96,5 Skattesats 24% 25% Betalbar skatt 21,3 24,1 Korrigering betalbar skatt tidligere år – (0,4) Betalbar skatt 21,3 23,7

Victoria Eiendom årsrapport 2017

Noter

Side 24

NOTE 15 GJELD TIL KREDIT TINSTITUSJONER

Millioner kr

Konsern 2017 2016

Morselskap 2017 2016

Gjeld til kredittinstitusjoner (pantelån) 1.334,2 1.334,2 1.099,7 1.099,7 Sum 1.334,2 1.334,2 1.099,7 1.099,7 2023 Andel total gjeld til renteregulering (konsern): 2018 2019 2020 2021 2022 og senere

%-andel

55%

0%

22%

0%

0%

Avdrags-/forfallsstruktur langsiktig gjeld (konsern):

2018

2019

2020

2021

2022

Gjeld til kredittinstitusjoner (pantelån) 225,4

150,9

455,9

495,6

0,9

23% 2023 Gjennomog senere snittlig rente

5,5 1)

3,4%

1) Tilsvarende tall per 31.12.2016 var kr 6,4 mill.

PANTSTILLELSER: Bokført verdi av eiendommer pantsatt som sikkerhet for den rentebærende gjelden utgjør kr 766,8 mill. for konsernet. Bokført verdi av aksjer pantsatt som sikkerhet for den rentebærende gjelden utgjør kr 784,6 mill. for morselskapet og kr 3.215,8 mill. for konsernet.

NOTE 16 ANNEN KORTSIKTIG GJELD

Millioner kr

Konsern 2017 2016

Morselskap 2017 2016

Leverandørgjeld 10,4 12,1 0,1 – Betalbar skatt 28,1 31,6 21,3 24,1 Avsetning renter 4,7 5,0 4,5 4,8 Forskudd 0,2 1,9 – – Utbytte 1) 97,2 91,9 116,3 109,6 Annen gjeld 36,0 65,9 – – Sum 176,6 208,4 142,2 138,5 1) Utbytte på indirekte eide egne aksjer (kr 19,1 mill.) er eliminert i konsernregnskapet.

NOTE 17 RESULTAT PER AKSJE Antall utestående aksjer i Victoria Eiendom AS utgjør 13.890.250 per 31.12.2017, jfr. note 13. Gjennomsnittlig antall utestående aksjer i 2017 var 14.113.859 aksjer.

Konsern 2017 2016

Årets resultat tilordnet aksjonær (mill. kr) 665,0 711,0 Gjennomsnittlig antall utestående aksjer 14.113.859 14.140.031 Resultat per aksje (kr) 47,12 50,28

NOTE 18 TRANSAKSJONER MED NÆRSTÅENDE PARTER Victoria Eiendom har solgt 45% av to tidligere Scania-anlegg, samt 45% av Rosenhoffgata 14, til et selskap eid av nøkkelmedarbeidere i Eiendomsspar.

Adm. direktør Christian Ringnes er ikke aksjonær i dette selskapet. Salget har foregått til markedspris. Samlet gevinst ved disse salgene er fullt ut eliminert i konsernregnskapet i tråd med god regnskapsskikk, da dette er salg av minoritetsandeler som ikke påvirker resultatet i konsernet.

Victoria Eiendom årsrapport 2017

Noter

Side 25

Revisjonsberetning

Victoria Eiendom ĂĽrsrapport 2017

Revisjonsberetning

Side 26

Victoria Eiendom ĂĽrsrapport 2017

Revisjonsberetning

Side 27

Victoria Eiendom ĂĽrsrapport 2017

Revisjonsberetning

Side 28

Victoria Eiendom ĂĽrsrapport 2017

Revisjonsberetning

Side 29

Eierstyring og selskapsledelse Victoria Eiendoms prinsipper for god eierstyring og selskapsledelse skal styrke tilliten til selskapet og bidra til størst mulig verdiskapning over tid, til beste for aksjeeiere, långivere, ansatte og andre interessenter. Det skal være en klar rolledeling mellom aksjeeiere, styre og daglig ledelse.

1) Redegjørelse for eierstyring og selskapsledelse Styret i Victoria Eiendom følger aktivt opp kravene til god eierstyring og selskapsledelse.

2) Virksomhet Selskapets generelle formål er investering og drift av eiendom, øvrig investeringsvirksomhet og alt som dermed står i forbindelse, jfr. selskapets vedtekter §3. Mer konkret søker Victoria Eiendom å maksimere verdijustert egenkapital per aksje ved besittelse og utvikling, samt kjøp og salg av fast eiendom, både direkte samt indirekte gjennom felleskontrollert og tilknyttet virksomhet.

3) Selskapskapital og utbytte Victoria Eiendoms verdijusterte egenkapital utgjorde kr 9.078 mill. per 31.12.2017, tilsvarende en verdijustert egenkapitalandel på 84%. Den verdijusterte egenkapitalandelen er innenfor selskapets mål og strategier.

Victoria Eiendom har fulgt en konsistent aksjonærog utbyttepolitikk over en meget lang periode. Det er selskapets mål at aksjonærene over tid skal oppnå en konkurransedyktig avkastning på sine aksjer gjennom verdistigning og utbytte. Gjennomsnittlig årlig avkastning per aksje har fra stiftelsen i 1993 vært 23% p.a. (hensyntatt utdelt utbytte). Det er selskapets målsetting å føre en forutsigbar utbyttepolitikk, med en jevn og stabil økning i ordinært utbytte per aksje. Styret har for 2017 foreslått et ordinært utbytte på kr 7,00 per aksje, mot kr 6,50 per aksje året før.

Styret fikk på ordinær generalforsamling 15.05.2017 fullmakt til å erverve inntil 10% av selskapets aksjekapital, i prisintervallet NOK 1 og NOK 750.

Fullmakten gjelder til 15.05.2018. Styret vil på

Victoria Eiendom årsrapport 2017

generalforsamlingen 15.05.2018 foreslå at fullmakten blir fornyet for en periode på 12 måneder, til 15.05.2019, i prisintervallet NOK 1 og NOK 750.

Selskapets beholdning av egne aksjer utgjør 721.372 per 21.03.2018.

Selskapets styre har også løpende hatt fullmakt til forhøyelse av selskapets aksjekapital ved fusjoner med andre selskaper med samlet verdi kr 7.500.000, fordelt på inntil 2.400.000 aksjer á kr 3,125 pålydende. Aksjonærenes fortrinnsrett til tegning av aksjer er fraveket i fullmakten. Fullmakten vil bli foreslått fornyet på generalforsamlingen 15.05.2018 for en periode på 12 måneder.

4) Likebehandling av aksjeeiere og transaksjoner med nærstående Selskapet har én aksjeklasse og hver aksje har én stemme.

Dersom eksisterende aksjeeieres fortrinnsrett ved kapitalforhøyelser fravikes med bakgrunn i fullmakten nevnt ovenfor, vil begrunnelsen offentliggjøres via Norges Fondsmeglerforbund sitt meldingssystem for unoterte selskaper.

Selskapets transaksjoner i egne aksjer skal søkes foretatt til den kurs eller nær den kurs som fremkommer på unotert listen til Norges Fondsmeglerforbund.

Adm. direktør i Eiendomsspar/Victoria Eiendom er hovedaksjonær i Victoria Eiendom som har felles administrasjon med Eiendomsspar. Adm. direktør eier 30.160 aksjer i Eiendomsspar (0,1% av aksjekapitalen). I Victoria Eiendom kontrollerer han sammen med nærstående 2.762.842 (16,0% av aksjekapitalen), samt 51% andel i Victoria Eiendom Invest AS, som eier 5.557.136 aksjer (32,1% av aksjekapitalen).

Det er vedtatt en felles investeringsstrategi for Eiendomsspar og Victoria Eiendom, som innebærer at Victoria Eiendom vil være hovedeier i Eiendomsspar og at fremtidige investeringer innenfor selskapenes hovedområde (større kontor- og

Eierstyring og selskapsledelse

Side 30

hotelleiendommer) skal kanaliseres til Eiendomsspar. Eiendomsspar/Victoria Eiendom har også felles administrasjon med T6 Holding AS, hvor ansatte i Eiendomsspar inkl. adm. direktør eier 73% av aksjene og Victoria Eiendom eier 27% av aksjene. T6 Holding AS kan investere gjennomsnittlig inntil kr 125 mill. per år i eiendomsmarkedet, i mindre eiendommer som ikke naturlig vurderes å være av porteføljemessig interesse for Eiendomsspar/ Victoria Eiendom. Investeringene skal godkjennes av styret i Eiendomsspar/Victoria Eiendom, som har fortrinnsrett til å tre inn i investeringene.

Det er etablert avtaler om kostnadsfordeling mellom selskapene og laget retningslinjer for håndtering av selskapenes eksisterende og potensielle leietakere, samt nye investeringer.

Fra styrets side har det i forbindelse med utarbeidelse og jevnlig oppfølging av disse retningslinjer, samt godkjennelse av transaksjoner gjennom året, vært lagt vekt på å hindre interessekonflikter mellom selskapene. Dessuten er målsettingen at selskapene skal oppnå mer lønnsom drift enn om selskapene opererte separat.

Vesentlige transaksjoner med nærstående fremgår av årsberetningen.

Selskapet har retningslinjer som sikrer meldeplikt for styremedlemmer og ledende ansatte hvis de direkte eller indirekte har en vesentlig interesse i avtaler som inngås av selskapet.

5) Fri omsettelighet Det foreligger ikke forkjøpsrett ved eierskifte av selskapets aksjer. Transport av aksjer skal, for å ha gyldighet overfor selskapet, godkjennes av styret.

Aksjer som overdras til ny eier gir ikke stemmerett før det er gått fire uker etter at ervervet er meldt til selskapet.

6) Generalforsamlingen Victoria Eiendom søker å legge til rette for at flest mulig aksjeeiere kan utøve sine rettigheter ved å delta i generalforsamlingen, og at generalforsam-

Victoria Eiendom årsrapport 2017

lingen blir en effektiv møteplass for aksjeeiere og styret. Selskapet har lagt til rette for at aksjeeiere som ikke kan være tilstede på generalforsamlingen kan møte ved fullmektig. Det er utarbeidet et eget fullmaktsskjema.

Styret og revisor er til stede i generalforsamlingen.

Møteleder velges av generalforsamlingen.

7) Valgkomité Victoria Eiendom har ikke egen valgkomité. Selskapet har per i dag samme styresammensetning som i Eiendomsspar, der selskapet er hovedeier.

8) Styrets sammensetning og uavhengighet I henhold til vedtektenes §6, første avsnitt skal selskapets styre bestå av tre til syv medlemmer, etter generalforsamlingens beslutning. Valgperioden er to år.

Nåværende styre består av fem medlemmer.

Styremedlem Leiv Askvig er daglig leder i Sundt AS, Helene Sundt AS og CGS Holding AS, hvor Christian Ringnes er styreformann/styremedlem. Øvrige styremedlemmer i Victoria Eiendom er uavhengig av ledende ansatte. Oversikt over styremedlemmers aksjeeie fremgår av note 13 i årsregnskapet.

9) Styrets arbeid Styret har det overordnede ansvaret for forvaltningen av selskapet og for å føre tilsyn med den daglige ledelse og selskapets virksomhet.

Styret fastsetter en årlig plan for sitt arbeid og det avholdes normalt seks/syv styremøter per år. Styret foretar årlig evaluering av sitt arbeid.

10) Risikostyring og intern kontroll Styret har ansvar for å påse at Victoria Eiendom har god intern kontroll og hensiktsmessige systemer for risikostyring. Ansvaret omfatter også selskapets verdigrunnlag og retningslinjer for etikk og samfunnsansvar.

Det utarbeides kvartalsvise regnskapsrapporter til styret, som inngår i den finansielle rapporteringen

Eierstyring og selskapsledelse

Side 31

til aksjonærene. Styret foretar minst en gang per år oppfølging av risikoområder og internkontrollsystemer. Det er styrets vurdering at kontrollmiljøet er godt og det er ikke avdekket vesentlige svakheter.

11) Godtgjørelse til styret Godtgjørelse til styrets medlemmer fastsettes av generalforsamlingen etter forslag fra selskapets aksjeeiere. Det foreligger ikke opsjons- eller bonusordninger for styrets medlemmer. Det foreligger heller ikke pensjonsordninger eller fratredelsesordninger.

12) Godtgjørelse til ledende ansatte Eiendomsspar og Victoria Eiendom har felles administrasjon, i henhold til særskilt avtale om kostnadsfordeling. Administrasjonen er organisasjonsmessig plassert hos Eiendomsspar og godtgjørelse til ledende ansatte utbetales i Eiendomsspar.

13) Informasjon og kommunikasjon Victoria Eiendom legger vekt på å ha en regnskapsmessig og finansiell rapportering som investorer, långivere og andre interessenter har tillit til. Victoria Eiendom legger videre vekt på åpenhet. Selskapet holder markedet løpende underrettet om selskapets disposisjoner og dets syn på eiendomsmarkedet.

Selskapets årsrapporter inneholder utfyllende tilleggsinformasjon om selskapet og virksomheten.

Denne tilleggsinformasjonen har som målsetting å bidra til at selskapets aksjer prises nær, og i tråd med, utviklingen i selskapets underliggende verdier.

Informasjon til selskapets aksjeeiere offentliggjøres via selskapets hjemmesider, via Norges Fondsmeglerforbund sitt meldingssystem for unoterte selskaper og ved utsendelse.

Victoria Eiendom årsrapport 2017

14) Selskapsovertakelse Styret vil ved et eventuelt bud på selskapet arbeide for at samtlige aksjeeiere blir likebehandlet, samt sørge for at aksjeeierne får informasjon og tid til å ta stilling til budet. Styret vil ved et eventuelt bud avgi en uttalelse til aksjeeierne.

15) Revisor Revisors ansvar er å revidere årsregnskapet og årsberetningen som er fremlagt av styret og daglig leder i henhold til revisorloven og god revisjonsskikk. Revisor fremlegger årlig for styret en oppsummering av årets revisjon.

Selskapet har etablert en rutine som sikrer at det avholdes minst et årlig møte mellom styret og revisor, uten at adm. direktør eller andre fra den daglige ledelsen er til stede.

I selskapets årsregnskap (note 3) og på ordinær generalforsamling orienteres det om revisors godtgjørelse, fordelt på revisjon og andre tjenester.

Eierstyring og selskapsledelse

Side 32

Aksjonæroversikt Victoria Eiendom AS – aksjonæroversikt per 21.03.2018 Aksjonær

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 10 12 13 14 15 16 17 18 18 18

Antall aksjer

Victoria Eiendom Invest AS *) Tyns-Ring AS Ringnes Holding AS Arendals Fossekompani ASA Horn, Hans Herman MP Pensjon PK Victoria Eiendom AS Taconic AS C. Ludens Ringnes Stiftelse Krohn, Elisabeth S. J. Krohn, Paul Ingar W. J. Raho AS Talbot, Anette Dobloug Hubertus AS Oak Management AS AS Straen Tricolor AS Sjeltepetter AS Neuff AS Bob Merlin AS Øvrige aksjonærer (387) Totalt antall aksjer Direkte eide egne aksjer Indirekte eide egne aksjer *) Totalt antall utestående aksjer

Aksjer i %

5.557.136 32,1 1.641.912 9,5 1.120.930 6,5 870.959 5,0 810.161 4,7 745.000 4,3 721.372 4,2 547.850 3,2 500.103 2,9 338.096 2,0 338.096 2,0 330.100 1,9 258.108 1,5 200.000 1,2 158.091 0,9 140.000 0,8 113.224 0,7 101.482 0,6 101.482 0,6 101.482 0,6 2.562.034 14,8 17.307.618 100,0 (721.372) (4,2) (2.722.996) (15,7) 13.863.250 80,1

*) Victoria Eiendom Invest AS eies av Victoria Eiendom (49%) og Christian Ringnes (51%). Indirekte eide egne aksjer utgjør således 2.722.996.

Victoria Eiendom – Kursutvikling Figuren viser Victoria Eiendom-aksjens kursutvikling fra stiftelsespunktet 18.06.1993 til 31.03.2018 (inkl. akk. utbytte til nominell verdi *), sammenlignet med Oslo Børs totallindeks/hovedindeks. Indeks 18.06.1993 = 100.

11000 10000 9000 8000 7000 6000 5000 4000 3000

* uten effekt av reinvestert utbytte

2000 1000 0 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 Victoria Eiendom

Victoria Eiendom årsrapport 2017

Aksjonæroversikt

Oslo Børs

Side 33

Verdivurdering per 31.12.2017 Det er gjennomført en verdivurdering av Victoria Eiendom per 31.12.2017. Denne viser følgende:

Verdijustert egenkapital (VEK) per aksje VEK per aksje er beregnet til: • kr 657 per aksje ved vurdering av selskapets beholdning av Eiendomsspar-aksjer til substansverdi/VEK • kr 591 per aksje ved vurdering av selskapets beholdning av Eiendomsspar-aksjer til markedsverdi Dette representerer en endring på henholdsvis 23% og -1% fra i fjor.

Forutsetninger • Yield (direkteavkastningskrav) benyttet: snitt 5,3% (2016 snitt 5,6%) • Løpende leie (inkl. ledige arealer) per 01.01.2018, alternativt markedsleie dersom denne ligger vesentlig lavere enn løpende leie. Potensiell merleie i leiekontraktsmassen hensyntas ikke • Driftskostnader per eiendom: kalkulatorisk 10% av brutto leie + avsetning for større rehabiliteringskostnader de nærmeste årene • Latent skatt (avsettes som gjeld i balansen, det betyr at denne ikke føres til fradrag på eiendommene) verdsettes til 9% av skattemessig merverdi etter fradrag for tomt • Aksjeposten i Eiendomsspar (eierandel 47%) - substansverdi/VEK per aksje, kr 402 - markedsverdi per aksje, kr 353 Når det gjelder forutsetninger lagt til grunn for VEK beregning i Eiendomsspar, se Eiendomsspars årsrapport for 2017.

Sensitivitetsanalyse Verdijustert egenkapital per aksje er særlig følsom for endringer i yield, samt endring i verdi av Eiendomsspar-aksjen. For at investorer og andre interessenter skal kunne gjøre sine egne forutsetninger med hensyn til valg av yield, samt verdi av Eiendomsspar-aksjen, er det utarbeidet en sensitivitetstabell vist nedenfor.

I sensitivitetsanalysen er det tatt hensyn til effekten av latent skatt ved endring i eiendomsverdiene.

Verdi per Eiendomsspar-aksje

Snittyield (Victorias eiendomsportefølje)

yield

kr

500

475

450

425

402

375

353

325

300

275

250

4,0% 4,5% 5,0% 5,3% 6,0% 6,5% 7,0% 859 826 800 789 762 747 735 825 793 767 756 728 714 701 791 759 733 722 695 680 668 758 725 699 688 661 646 634 726 694 668 657 629 615 602 690 658 632 621 594 579 566 660 628 602 591 564 549 537 623 590 564 553 526 511 499 589 557 531 520 492 478 465 555 523 497 486 459 444 432 522 489 463 452 425 410 398

Verdijustert egenkapital (VEK) per aksje

Victoria Eiendom årsrapport 2017

Verdivurdering per 31.12.2017

Side 34

Verdijustert balanse per 31.12.2017 Millioner kr

Note

Bokført

Justering

Verdijustert

Eiendeler Eiendommer og prosjekter (1) 1.260 1.665 2.925 Aksjer/lån felleskontrollert/tilknyttet selskap (2) 3.241 4.448 7.689 Øvrige finansielle anleggsmidler 21 – 21 Omløpsmidler 163 – 163 Sum eiendeler 4.684 6.113 10.797

Egenkapital og gjeld Egenkapital inkl. minoritetsinteresser Latent/utsatt skatt Rentebærende gjeld Annen gjeld

(6, 7) 3.080 5.998 9.078 (3) 94 67 161 (4) 1.334 – 1.334 (5) 177 48 225

Sum egenkapital og gjeld Belåningsgrad eiendommer Belåningsgrad Eiendomsspar-aksjer

4.684

6.113

10.797

(8) 27% (9) 7%

Noter til verdijustert balanse 1) Verdsettelsen av eiendomsmassen er foretatt baset på yieldmetoden. Detaljene i verdsettelsen er gitt på foregående side.

2) Merverdi av felleskontrollert virksomhet/tilknyttet selskap gjelder hovedsakelig eierandelen i Eiendomsspar AS (47%) og er merverdi utover akkumulert bokført resultat/verdiendring i eierperioden (fratrukket mottatt utbytte). Merverdi i forhold til kostpris er betydelig høyere. Investeringer i felleskontrollert virksomhet/tilknyttet selskap består av (eierandel i parentes): Eiendomsspar (47%), T6 Holding AS (27%), Jacob Aalls gate 2 AS (50%), Karl Johans gate 21 ANS (50%), Scandic Hotel Gardermoen AS (50%).

3) I verdibalansen er latent skatt på eiendommene forskjellen mellom markedsverdi og skattemessig verdi, multiplisert med en kalkulatorisk skattesats. For Victoria Eiendom er det benyttet en skattesats på 9% for bygg inkl. tekniske installasjoner og 0% på tomt. For øvrig er det forutsatt at gevinst- og tapskontoen inntektsføres med 20% per år og nåverdien av forpliktelsen er avsatt.

4) Rentebærende gjeld er sammensatt slik: gjeld m/pant i eiendommer kr 784 mill. og gjeld m/pant i Eiendomsspar-aksjer kr 550 mill., totalt kr 1.334 mill.

5) Mindreverdi renteswaper kr 48 mill.

6) Herav minoritetsinteresser kr 55 mill. per 31.12.2017.

7) Verdijustert egenkapital fremkommer som forskjellen mellom anslått markedsverdi av selskapets eiendeler og gjeld. Den verdijusterte egenkapitalen etter avsatt utbytte og skatt er beregnet å utgjøre kr 9.078 mill. per 31.12.2017. Korrigert for avsatt utbytte (+ kr 97 mill.) og minoritetsinteresser ( - kr 55 mill.), er verdijustert egenkapital kr 9.120 mill. per 31.12.2017.

Dette tilsvarer kr 657 per aksje (kr 650 per aksje etter avsatt utbytte på kr 7,00 per aksje).

8) Belåningsgrad = Rentebærende gjeld eiendommer/verdi eiendommer og prosjekter.

9) Belåningsgrad Eiendomsspar-aksjer = Rentebærende gjeld med pant i Eiendomsspar-aksjer/substansverdi Eiendomssparaksjer (basert på substansverdi kr 402 per aksje per 31.12.2017).

Victoria Eiendom årsrapport 2017

Verdijustert balanse per 31.12.2017

Side 35

Verdiutvikling 2017 • Verdijustert resultat etter skatt ble kr 1.743 mill.

• Verdijustert egenkapital økte til kr 657 per aksje, en økning på 23% 1.325

-3

10

-42

Øvrige TS/FKV/ andeler

Renteswaper

Skatter

1.743

226 226

Kontantstrøm før TS/FKV 1)

Eiendommer/ prosjekter

ES- aksjer

1)

Økning VEK 2017

VE’s andel substansverdiøkning

Kommentarer til de enkelte verdiutviklingsfaktorene: Kontantstrøm før TS/FKV + kr 226 mill.

Øvrige TS/FKV/andeler - kr 3 mill.

Dette er egen kontantstrøm før rehabiliteringskostnader, salgsgevinster, kursgevinster og skatter.

Andel resultat fra felleskontrollerte/tilknyttede selskaper er erstattet med mottatt utbytte.

Eiendommer/prosjekter + kr 226 mill.

Dette gjelder hovedsakelig andelene i T6 Holding AS, Jacob Aallsgate 2 AS, Karl Johans gate 21 ANS samt Scandic Hotel Gardermoen AS. Det har vært en positiv verdiøkningen på TS/FKV/andeler i 2017. Utdeling av et ekstraordinært utbytte på kr 49,5 mill. fra T6 Holding AS er hovedforklaringen til at verdiendringen blir negativ.

Økningen skyldes hovedsakelig effekten av yieldnedgang.

Renteswaper + kr 10 mill.

Eiendomsspar-aksjer + kr 1.325 mill.

Substansverdi per Eiendomsspar-aksje ble økt fra kr 330,8 per 31.12.2016 til kr 401,6 per 31.12.2017. Dette utgjør en økning på kr 1.325 mill. (18.728.268 aksjer x ca. kr 70,8). Mottatt ordinært utbytte på kr 80 mill. (kr 4,25 per aksje) inngår i kontantstrømmen for 2017.

Victoria Eiendom årsrapport 2017

Mindreverdi renteswaper ble redusert fra kr 58,5 mill. per 01.01.2017 til kr 48,2 mill. per 31.12.2017. Dette medfører en positiv verdiendring på kr 10,3 mill.

Skatter - kr 42 mill.

Betalbar skatt kr 28,1 mill. og en økning i utsatt skatt på kr 14,1 mill., totalt kr 42,2 mill.

Verdiutvikling 2017

Side 36

Eiendommer

og prosjekter

Victoria Eiendom ĂĽrsrapport 2017

Eiendommer og prosjekter

Side 37

Direkte eide eiendommer

Løpende

Leie- kontrakters Ledighet

nivå gjenværende som % av

Kvm (mill. kr) snittleietid leienivå

Oslo sentrum Karl Johans gate 16B Karl Johans gate 12J Majorstuveien 38 Bygdøy Allé 1 Henrik Ibsens gate 36 Nedre Slottsgate 21 Arbins gate 1 Drammensveien 88 B Bogstadveien 49 Kongens gate 31 Sum Oslo sentrum Oslo vest/nord/øst Drammensveien 159 Thorvald Meyers gate 2 Nordre gate 2 Sum Oslo vest/nord/øst Øvrige Norge Scania-anlegg Sandesundsveien 1, Sarpsborg Sum øvrige Norge Sum eiendommer Prosjekter Boligprosjekter: Verdi prosjekter:

3.200 4.100 4.500 3.100 2.800 2.300 3.900 2.400 2.100 2.300 30.700

20,5 17,5 9,5 8,0 7,2 6,8 6,5 4,9 4,7 4,6 90,2

1,6 7,0 2,7 4,1 7,1 0,7 10,8 6,7 7,3 5,6 4,9

5% 0% 4% 10% 0% 16% 0% 12% 22% 14% 6,2%

Forfallsstruktur leiekontrakter Kontraktsutløp i Victoria Eiendoms leiekontraktsmasse, inndelt etter kategori leietaker, kan illustreres som vist på følgende figur (beløp i mill. kr):

60 50 40 30 20 10 0

5.500 6.800 2.200 14.500

14,5 12,1 5,0 31,6

4,1 15,4 19,9 10,9

0% 0% 0% 0%

2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 og senere

Kontor

Butikk

Hotell/ restaurant

Lager/verksted/ parkering mv.

Fordeling leieinntekter 54.500 5.400 59.900

47,0 4,5 51,5

5,5 6,6 5,9

0% 0% 0%

105.100

173,3

6,2

3,2%

31% Lager/verksted/parkering m.v.

30% Kontor

Rosenhoffgata 14 og Thorleif Haugsvei 4 kr 21 mill per 31.12.2017

Felleskontrollerte/tilknyttede eiendommer Aksjer/andeler i felleskontrollerte/tilknyttede selskaper er regnskapsført etter egenkapitalmetoden i Victoria Eiendoms regnskaper per 31.12.2017.

Eiendomsspar (tilknyttede eiendommer) Victoria Eiendom eier 47% av utestående aksjer i Eiendomsspar. Substansverdi av aksjene er kr 7.521 mill. per 31.12.2017. For oversikt over eiendomsmassen, se Eiendomsspar sin årsrapport for 2017.

35% Butikk 4% Hotell/restaurant

Øvrige felleskontrollerte/tilknyttede eiendommer Victoria Eiendom eier: 27% av T6 Holding AS, 50% av Jacob Aallsgate 2 AS, 50% av Karl Johans gate 21 ANS samt 50% av Scandic Hotel Gardermoen AS. Anslått verdi av andel egenkapital i disse selskapene er kr 168 mill. per 31.12.2017.

Victoria Eiendom årsrapport 2017

Eiendommer

Side 38

Eiendommer

Bygdøy Allé 1

Karl Johans gate 21 (eierandel 63,5%)

Karl Johans gate 12J

Karl Johans gate 16B

Victoria Eiendom årsrapport 2017

Eiendommer

Side 39

Henrik Ibsens gate 36

Arbins gate 1

Nordre gate 2

Thorvald Meyers gate 2

Victoria Eiendom ĂĽrsrapport 2017

Eiendommer

Side 40

Drammensveien 88B

Bogstadveien 49

Kongens gate 31

Nedre Slottsgate 21

Drammensveien 159

Scania-anlegg, Furuset

Sandesundveien 1

Scandic Gardermoen (eierandel 50%)

Victoria Eiendom ĂĽrsrapport 2017

Eiendommer

Side 41

Prosjekter

Rosenhoffgata 14 I Rosenhoffgata 14 har Victoria Eiendom igangsatt utvikling av et leilighetsbygg med 15 enheter, fordelt over 5 etasjer. Bygget har flott beliggenhet ved siden av Rodeløkka Kolonihager. Bygget får en opphøyet plassering i overkant av hagebyen, med utsikt over Oslo indre by.

svært sentralt, med kort vei til det meste av butikker, offentlig kommunikasjon og gode rekreasjonsmuligheter.

Rivearbeidene er avsluttet. Salget er godt i gang og byggestart er besluttet. Forventet oppstart av byggearbeidene er mai 2018.

Rosenhoff er et etablert boligområde bestående av en rekke eldre bygninger med flott arkitektur. Området er

Victoria Eiendom årsrapport 2017

Prosjekter

Side 42

Victoria Eiendom er hovedeier i Eiendomsspar.

Investeringen i Eiendomsspar utgjør ca. 80% av Victoria Eiendoms eksponering mot eiendomsmarkedet og er således av stor betydning for selskapet.

Victoria Eiendom årsrapport 2017

Side 43

Ansatte

ØKONOMI/ REGNSKAP

Børre V. Skjolden FINANS

Jon Rasmus Aurdal

Hilde Scheffels Birgit Øygarden Natalia Thingnes Anne-Lise Volle Julie W. Jensen Helene Støbakk Lise Eidsand

F O R VA LT N I N G

Alise Hjelmeland

DRIFT

Petter Thordén

ADM. DIREK TØR

EIENDOM

Christian Ringnes

Sigurd Stray MARKED S E K R E TA R I AT

Tom Nesheim Lars Knudsen Marius Jensen Kristin Aag Anders Hoelstad Irja A. B. Torkildsen Marianne Berget Rune Richardsen Tanja Waldeland Tom Rolstad

Rita Husebæk

Marianne Mobakk (marked) Elise L. Hanssen (prosjekt) Tone E. Torp Conny Rødsten

PROSJEKT

HOTELL

Christian Ringnes

Dag Svendsen Jon Kaasa Mikkel Vangsgaard

Pandox asset management Pandox AB

Fra venstre: Tanja Waldeland, Børre V. Skjolden, Kristin Aag, Sigurd Stray, Jon Kaasa, Marius Jensen, Elise L. Hanssen, Irja A. B. Torkildsen, Anders Hoelstad, Marianne Mobakk, Dag Svendsen, Birgit Øygarden, Tom Rolstad, Jon Rasmus Aurdal og Christian Ringnes.

Victoria Eiendom årsrapport 2017

Ansatte

Side 44

Victoria Eiendom har en førsteklasses eiendomsportefølje, både i direkte eie og indirekte gjennom Eiendomsspar/Pandox.

I tillegg har selskapet en sterk finansiell stilling og nyter godt av meget dyktige og iherdige medarbeidere i Eiendomsspar.

Fra venstre: Anne-Lise Volle, Nathalia Thingnes, Lise Eidsand, Julie Walderhaug Jensen, Helene Støbakk, Alise Hjelmeland, Tone E. Torp, Hilde Scheffels, Rita Husebæk, Conny Rødsten, Rune Richardsen, Tom Nesheim, Petter Thordén, Marianne Berget og Lars Knudsen. Mikkel Vangsgaard var ikke tilstede når bildet ble tatt.

Victoria Eiendom årsrapport 2017

Side 45

Victoria Eiendom ĂĽrsrapport 2017 Nedre Foss GĂĽrd

Opp fra asken

Side 46

Nedre Foss Gård

Victoria Eiendom årsrapport 2017 Nedre Foss Gård

Opp fra asken

Side 47

Historien om Nedre Foss I 1579, etter flere eierskifter, ble gården og bruket lagt direkte under Akershus festning og deretter forpaktet bort til Fredrik Bøyesen. Han fikk et såkalt privilegiebrev som ga ham enerett til å male korn.

Nedre Foss har en rik historie. De første skriftlige kildene, Sverres Saga, som gir opplysninger om området går tilbake til 1220. Kvernvirksomheten, som stedet var kjent for, ble etablert en gang mellom år 1148 og 1200 og var i begynnelsen eid av Hovedøya kloster.

Nedre Foss gikk fra Akerselva til dagens Toftes gate og Sannergata. Området var optimalt for næringsdrift, da den eneste broen over Akerselva lå nettopp her.

Eiendommen forble, etter alt å dømme, i Hovedøya klosters eie fram til reformasjonen i 1536. Da ble alt klostergods i landet inndratt av Kronen.

På slutten av 1660-årene skjedde et omfattende salg av krongods, og kongen bestemte seg for å skille seg av med Nedre Foss. Det var ikke mange som var interessert ettersom Bøyesen privilegier gjaldt både ham og hans datter på livstid. Den som til slutt fikk tilslaget var Frederik Grüner, derav navnet Grünerløkka.

Grünerfamilien eide Nedre Foss mølle i perioden 1672-1758 og 1803-1911. På slutten av 1700-tallet anla de en storslått hage i renessansestil i hellingen øst for hovedbygningen, det som er Grünerhagen i dag.

I 1927 kjøpte Bjølsen Valsemølle Nedre Foss mølle.

De drev den fram til 1986. Siloen var i drift fram til 2000, da kjøpte Studentsamskipnaden i Oslo den og bygget den om til 226 studentboliger.

I 1999 kjøpte Victoria Eiendom Nedre Foss Gård, som da var hovedkontoret til Miljøstiftelsen Bellona.

Bellona flyttet ut i 2010.

I 2013 startet arbeidet med å bygge om Nedre Foss Gård til restaurant. Restauranten stod ferdig i 2015.

Victoria Eiendom årsrapport 2017 Nedre Foss Gård

Opp fra asken

Side 48

Brannen Nedre Foss Gård har vært igjennom to store restaureringer. Den første startet i 2012 og resulterte i en vakker restaurant som åpnet i mai 2015. Samme år ble den kåret til «årets nykommer» av Aftenposten.

Gleden ble kortvarig. Allerede 30. desember kom den triste meldingen om brannen. Den spredde seg raskt og ukontrollert, og rakk å ødelegge store deler av den verneverdige bygningen.

Det ble et krevende slukningsarbeid. Nærmere 50 mannskaper og tolv brannbiler deltok i slukningsarbeidet, som lykkeligvis ikke førte til personskader. Årsaken til brannen skyldtes, i følge brannvesenet, feil ved avtrekk og skorsteiner fra grillene og feil bruk av disse.

Med brannen gikk tre års hardt arbeid og mange millioner kroner opp i røyk.

30. desember 2015 skjedde den fatale brannen på Nedre Foss Gård. Takket være restaurantgründer Nevzat Arikan og Victoria Eiendom er restauranten gjenreist og viktig Oslo-historie er reddet for fremtidige generasjoner.

Victoria Eiendom årsrapport 2017 Nedre Foss Gård

Opp fra asken

Side 49

Oppbyggingen av østkantens storstue Det ble tidlig klart at restaurant Nedre Foss Gård skulle bygges opp igjen, men brannruinene ble stående i et halvt år med såkalt slukkvann før noe kunne gjøres.

Flere mente det som var igjen ikke var godt for noe, at alt måtte rives og tomten ryddes. Men dagens restaurant er rekonstruert etter det som fantes i ruinene, i tillegg til kvalifiserte gjetninger, gamle malerier og fotografier.

Oppbyggingsprosjektet har vært komplisert og krevende.

Mange har vært involvert, blant annet Byantikvaren, Plan- og bygningsetaten i Oslo kommune, samt en rekke dyktige håndverkere, arkitekter, designere, eier og leietaker.

Det er gjort mange forbedringer, økt brannsikkerhet og universell utforming, er to eksempler. Selve oppbyggingen har gått i rekordtempo, et år totalt.

Flere elementer fra det forrige bygget er bevart i det nye, som enkelte vegger og tak, stein, mur, hele sørfløyen og hushjørnet mot sør-vest. Denne «videreføringen» er med på å gi den vakre restauranten autentisitet.

Victoria Eiendom årsrapport 2017 Nedre Foss Gård

Opp fra asken

Side 50

1981

1998

Mølledriften legges ned.

19 8 0

IIIIIIIIII

2000

Miljøstiftelsen Bellona inngår leiekontrakt for leie av den gamle hovedbygningen. Et år etter kjøper miljøvernorganisasjonen huset.

1985

IIIIIIIIII

1990

IIIIIIIIII

2010

Den gamle kornsiloen blir kjøpt av Studentsamskipnaden i Oslo som bygger 226 studentboliger i det 16 etasjer høye bygget.

1998

1999

2000

IIIIIIIIII

2015

Miljøstiftelsen Bellona flytter ut.

2010

IIIIIIIIII

Restauranten ferdigstilles og åpner dørene 12. mai.

30. desember blir restauranten totalskadet av brann.

2013

2014

1990

1999

2013

Miljøverndepartementet griper inn og vedtar en statlig reguleringsplan. Nora Eiendom svaret med søksmål og erstatningskrav. Alle videre planer legges på is for lang tid.

Victoria Eiendom kjøper Nedre Foss Gård.

Victoria Eiendom starter arbeidet med å bygge restauranten Nedre Foss Gård.

2015

2016

2017

2017 Restaurant Nedre Foss Gård gjenåpnes i 23. november.

Se film fra Nedre Foss gård via QR-koden

1985 Nora Eiendom leverer forslag til reguleringsplan, omregulering fra industri til kontor, forretning, lager og friområde. Forutsetter at alt rives. Forslaget blir ikke godtatt av Byantikvaren og bydel Grünerløkka-Sofienberg, og Nora trekker forslaget og fremmer et nytt om bevaring og friområde. Hovedbygningen pusses opp og leies ut som kontorlokaler.

Victoria Eiendom årsrapport 2017 Nedre Foss Gård

Opp fra asken

Side 51

Elegant og storslått Vakkert til, ved bredden av Akerselva ligger Nedre Foss Gård. Den minner om en storslått herregård. Arkitektene Anderssen & Voll, som har designet restauranten, beskriver interiøret som en pastisj (etterlikning) av stilarter fra rundt 1900, med tydelig innslag av tidstypiske kineserier, representert i stolene i hovedsalen og i de håndmalte silketapetene i Kina Rommet.

Hovedmaterialene i restauranten består av lys eik, messing og ulike varianter av marmor. Alt i restauranten er spesialtegnet for stedet, fra veggprofiler til champagnekjølere, serveringsstasjoner, lamper m.m.

De hvitmalte veggene og den tropiske palmen bidrar til rommets letthet og eleganse. Med forbedret akustikk, fremstår nye Nedre Foss Gård som en historisk perle og en vakker storstue på Oslos østkant.

På Nedre Foss Gård ligger forholdene godt til rette - også for utendørs selskapeligheter.

Restauranten er lys og delikat. Messingen skinner og palmen luner.

Victoria Eiendom årsrapport 2017 Nedre Foss Gård

Opp fra asken

Side 52

Enkel eleganse preger oppdekkingen på Nedre Foss Gård.

KINA ROMMET Dette rommet er det største selskapslokalet på Nedre Foss Gård. Her skaper lyse eikemøbler, håndmalt kinesisk tapet og kakkelovnen en varm og vakker atmosfære. Kina Rommet kan dekkes opp til 65 personer og passer for de fleste anledninger.

Det kan også, om ønskelig, deles i to for mindre selskaper.

Victoria Eiendom årsrapport 2017 Nedre Foss Gård

Opp fra asken

Side 53

CHEF’S CHAMBRE Nedre Foss Gårds «Chef’s Chambre» er et intimt rom, dekorert i mørk valnøtt og eik.

Her kan vertskapet ta imot selskap på inntil 12 personer.

Rommet er skapt for gastronomiske opplevelser i vakre historiske omgivelser.

Victoria Eiendom årsrapport 2017 Nedre Foss Gård

Opp fra asken

Side 54

BRYGGERI CHAMBRE Nedre Foss Gård har to «chambre», hvorav den ene ligger i gårdens andre etasje. Dette er et slags bryggeloft, i tilknytning til bryggeribaren.

Interiøret er i mørk eik, kobber og dype grønntoner. Sentralt er «øl-orgelet», der tilførselen av de ulike tappekranene har fått en ekspressiv, ornamental utforming, som en slags miks av et metro-kart og orgelpiper. Bryggeri Chambre passer for grupper på 20-32 personer og byr på et imponerende utvalg øl.

Victoria Eiendom årsrapport 2017 Nedre Foss Gård

Opp fra asken

Side 55

English summary

Victoria Eiendom is one of Norway’s leading real estate companies. Founded through the demerger of Eiendomsspar AS in 1993, it is controlled directly and indirectly by Christian Ringnes and related parties (40% of outstanding shares). In addition the company has approximately 400 institutional and private shareholders.

The company operates through direct ownership and development of properties, as well as through its majority shareholding (47%) in Eiendomsspar.

Victoria Eiendom is Eiendomsspar’s main shareholder with a direct shareholding of 8.4% and a 51% shareholding in Eiendomsspar Invest AS which owns 50.3% of Eiendomsspar. Victoria Eiendom’s actual ownership interest is 47% of Eiendomsspar’s outstanding shares as of 21 March 2018.

The investment in Eiendomsspar accounts for approximately 80% of Victoria Eiendom’s exposure to the real estate market.

Investments and disposals Victoria Eiendom has purchased Thorvald Meyers gate 2A, Oslo, which includes the head office of Ringnes Brewery. The company has sold a residential plot and some residential properties, and reversed a provision, with a total accounting profit of NOK 51.9 million.

Investment in Eiendomsspar Eiendomsspar’s profit before tax in 2017 was NOK 1,286 million, compared with NOK 1,376 million in 2016. The decrease is due to reduced gains from sales.

The net asset value of Eiendomsspar as at 31 December 2017 is calculated at NOK 402 per share, an increase of 23% from the previous year.

The share price performance for Eiendomsspar was negative in 2017. The share price declined from NOK 380 at the start of the year to NOK 353 at yearend (- 6% after taking into account the dividend distribution of NOK 4.25 per share).

Victoria Eiendom årsrapport 2017

At the turn of the year, Eiendomsspar shares were valued at 88% of net asset value, compared with 115% last year.

Summary of results Rental income was NOK 156 million, an increase of NOK 16 million from 2016. Operating profit amounted to NOK 162 million, compared with NOK 120 million last year. Pre-tax profit was NOK 792 million (NOK 826 million). The decrease is due to reduced profits from Eiendomsspar, mainly as a result of lower capital gains.

The change in the company’s net asset value per share after taxes, based on the estimated market value of the properties, increased by 23% to NOK 657 per share.

The Board proposes an ordinary dividend of NOK 7.00 per share for 2017 (2016: NOK 6.50 per share).

Letting situation The quality of its tenant portfolio is one of Victoria Eiendom’s strong points. The average remaining lease period of the company’s properties is 6.2 years. The vacancy rate as measured by rental value is 3%.

English summary

Side 56

Financial position Victoria Eiendom is in a strong financial position, with a net asset value ratio of 89%. The company’s liquidity and unused committed credit facilities amount to NOK 422 million at year end (NOK 636 million).

The company has a share capital of NOK 54.1 million, consisting of 17.31 million shares with a par value of NOK 3.125. Victoria Eiendom directly and indirectly owns 3.42 million of these shares as of 31 December 2016. The net asset value is estimated at NOK 9,078 million. The market value of the company is NOK 7,501 million as of 31 December 2017.

Market outlook The transaction market for commercial property in 2018 is expected to remain at roughly the same level as in 2017. The trough in interest rates appears to have passed, but positive expectations of rental prices could also stimulate the market.

The hotel market in the Oslo region will see a growth in capacity of approximately 6% in 2018 and 7% in 2019.

This exceeds expected growth in demand and will result in a more challenging market in 2019. In the coming years the hotel market in northern Europe will add more capacity than in 2016/2017, which in some cities and regions will hamper the positive market trends of recent years.

The rate of growth in the retail market has fallen due to foreign trade and e-commerce. However, this market is highly selective, and it is thought that good locations will continue to be in demand.

The price fall in the housing market in Oslo was notable in 2017. The continued significant supply of new builds, reduced population growth, and lack of stimulus from the reduction in interest rates, might result in a continued soft market in 2018. The rental market for housing is expected to remain stable.

95,000 sqm will be added to the office market in the Oslo region in 2018. This is a significant reduction from the average in 2016/2017 of some 140,000 sqm. The market absorbed 188,000 sqm in 2017. With an assumed continued healthy demand, vacancy will continue to decrease from current levels. We can therefore expect an increase in rental prices in 2018, particularly in central locations. 220,000 sqm will likely be added in 2019, however, which exceeds expected demand.

Victoria Eiendom årsrapport 2017

English summary

Side 57

Financial information

INCOME STATEMENT (NOK million)

2017

2016

155.6 (13.0) 142.6 51.9 (11.7) (11.5) (9.4) 161.9 673.0 (43.4) 791.5 (113.4) 678.1

139.6 (13.1) 126.5 19.1 (7.9) (9.4) (8.6) 119.7 758.6 (52.0) 826.3 (112.6) 713.7

2017

2016

1,259.7 3,262.0 4,521.7

1,089.4 2,698.3 3,787.7

59.7 103.0 162.7

58.4 306.2 364.6

4,684.4

4,152.3

Equity Deferred taxes Non-current liabilities Current liabilities Total liabilities

3,079.9 93.8 1,334.2 176.7 1,604.6

2,522.4 87.3 1,334.2 208.4 1,629.9

Total equity and liabilities

4,684.4

4,152.3

Rental income from properties Operating expenses on properties and projects Gross operating profit Profit from sales of properties Refurbishment costs Depreciation Payroll and other operating costs Operating profit Share of profit in associated company/joint ventures Net financial expenses Profit before taxes Taxes Profit for the year

BALANCE SHEET AS OF 31 DEC. (NOK million)

Assets Property and equipment Financial assets Total non-current assets Trade and other receivables Cash and cash equivalents Total current assets Total assets Equity and liabilities

Victoria Eiendom ĂĽrsrapport 2017

Financial information

Side 58

Design: Dugg Design, Hege Sjursen Produksjon: Eiendomsspar, Rita Husebæk Tekst, temadel: Hilde Bringsli Foto, temadel: Ole Walter Jacobsen Foto: nyebilder.no ANS, Thomas Bjørnflaten Foto side 44-45: Janne Møller-Hansen/NTB scanpix Foto side 46: Leif Ørnelund, Oslo Museum og Knut Eng, Oslobilder Foto side 47: Audun Braastad/NTB scanpix og Jon Olav Nesvold/NTB scanpix Film via QR-kode side 49: Lasse Nikolai Jensen Foto øverst side 50: Signe Margrethe Dons Trykk: Rolf Ottesen AS

VICTORIA EIENDOM AS Olav Vs gate 6, inng. RÃ¥dhuspassasjen, Postboks 1350 Vika, 0113 Oslo Telefon: + 47 22 33 05 50 post@eiendomsspar.no www.eiendomsspar.no