Årsrapport Eiendomsspar 2019 by Eiendomsspar AS

Ă…

Navigasjonstekst

Coworking Kontormarkedet er i endring. Mange bedrifter ønsker seg økt fleksibilitet og kreative omgivelser. Eiendomsspar har derfor lagt til rette for delte arbeidsplasser – også kalt coworking i flere av sine eiendommer. Fellesnevneren for coworking-konseptene er at flere virksomheter samles i et kontorfellesskap, har fast eller fleksibel arbeidsplass og deler på ulike fellesfasiliteter. Årets temadel er viet til coworking, og vi viser hvordan ulike konsepter drives innenfor vår portefølje.

Tjuvholmen allé 1–5

Karihaugveien 89

Tjuvholmen allé 1–5

Fridtjof Nansens plass 4

Innhold Adm. direktør –––––––––––––––––––––––––--------------––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––– 5 2019 – i korte trekk ----------------------------------------––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––– 6 Nøkkeltall –––––––––---------––––––––––––––––--------------––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––– 7 Konsernet Organisasjonen og ansatte ––--------––---------––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––– 10 Eiendomsspars historie –––––––––––––––––-------------------------------–––––––––––––––––––––––––––––––––––––––– 12 Visjon og viktigste målsettinger ––––-––––––––----––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––– 14 Strategi –––––––––––––––-------------––––––––––--------------––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––– 15 Mål og måloppnåelse –––––---------------------------––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––– 16 Virksomhetsområder og segmenter –––––––––––––––––-------------------––––––––––––––––––––––––––––– 18 Aksjonæroversikt og kursutvikling ––––––––––––––––––--------------------------–––––––––––––––––––––––––– 19 Bærekraft En bærekraftig virksomhet ––––––––------------------------––––––-------------------––––––––––––––––––––––––––––– 22 Donasjoner og offentlige utsmykninger –––––-----------------------------––––––––––––––––––––––––––––– 32 P o r te fø l j e /ve rd i v u rd e r i n g Eiendommer –––––––––––––––---------------------------------------------------––-------------------––––––––––––––––––––––––––––– 36 Pandox ––––––––––––---------------------------------------------------------------–––––-------------------––––––––––––––––––––––––––––– 48 Prosjekter ––––––––––---------------------------------------------------------–––––––-------------------––––––––––––––––––––––––––––– 52 Verdivurdering per 31.12.2019 ––––––––––––---------------–––––-------------------––––––––––––––––––––––––––––– 63 Verdiutvikling 2019 ––––––––––––-------------------------------------–––––-------------------––––––––––––––––––––––––––––– 64 Verdijustert balanse per 31.12.2019 ––––––––––––----–––––------------------––––––––––––––––––––––––––––– 65 Tema: Coworking ––––––––––––––––-----------------------------------------–-------------------––––––––––––––––––––––––––––– 66 Finansiell informasjon Styrets beretning –––––––––––––––––------------------------------------------------------------––––––––––––––––––––––––––––– 88 Styret –––––––––––––––––-------------------------------------------------------------------------------------––––––––––––––––––––––––––––– 96 Årsregnskap og noter –––––––––––––––––--------------------------------------------------––––––––––––––––––––––––––––– 98 Revisjonsberetning –––––––––––––––––--------------------------------------------------------––––––––––––––––––––––––––––– 113 Eierstyring og selskapsledelse –––––––––––––––––-------------------------------––––––––––––––––––––––––––––– 116 English summary / Financial information ––––------------------------------––––––––––––––––––––––––––– 120 Flerårsoversikt / Kvartalstall ––––--––––––––----------------------------------------------–––––––––––––––––––––––– 124 Markedsanalyse –––––––––––––––––---------------------------------------------------------------––––––––––––––––––––––––––––– 126

Christian Ringnes Adm. direktĂ¸r

Adm. direktør

2019 – en spurt før bratte motbakker Eiendomsspars aksjekurs utviklet seg kraftfullt gjennom 2019, med en vekst på 33 prosent (inkludert utbytte). Underliggende verdiutvikling, inkludert utbytte per aksje, var mer beskjedne 13 prosent. Aksjen var ved årsslutt priset nesten likt med underliggende substansverdi, hvilket kun har vært tilfelle i et fåtall av de siste 30 årene og ofte har forutgått negativ markedsutvikling.

Ved inngangen til 2020 er det da også beksvarte skyer på himmelen. For det første koronaviruset, for det andre massivt oljeprisfall, for det tredje betydelig nybyggingsaktivitet og for det fjerde begrenset mulighet for rentestimulans. • Koronaviruset gir enorme negative konsekvenser for økonomien og finansmarkedene. Innen eiendom vil spesielt hotell- og butikkmarkedet bli rammet. Også de øvrige segmenter vil lide som følge av redusert etterspørsel i eiendomsmarkedet, både på leie- og transaksjonssiden • Oljeprisen har fremdeles stor betydning for norsk økonomi og i starten av 2020 er den mer enn halvert • De siste års gode tider og lave lånekostnader har stimulert nybyggingsaktiviteten og eiendomsmarkedet vil merke stedvis overbygging. For Eiendomsspar er hotell- og kontormarkedene av særlig betydning, både direkte gjennom egne Oslo-eiendommer og gjennom Pandox.

Flere av disse markedene vil få en kapasitetsvekst som både er historisk høy og på høyere nivåer enn sannsynlig etterspørselsvekst. Dette vil føre til press på fremtidige leieinntekter

• De siste 30 årenes stigning i eiendomsverdier skyldes i stor grad rentenedgang, på i snitt nær 0,5 prosent per år, over perioden. I og med at renten nå synes å ha stabilisert seg på et nivå nær null, kan man ikke lenger påregne ytterligere vesentlig stimulans fra denne hoveddrivkraften bak historisk eiendomsverdiøkning Det kan dermed se ut som om 2019 vil bli husket som en gledesspurt, før de bratte markedsmessige motbakkene vi kan forvente oss i 2020 og fremover. Motbakkene vil bli mer slitsomme enn de siste års lystseilas i medvind, men vil også kunne by på interessante muligheter. Eiendomsspar bør, med sin gode likviditet og soliditet, sin førsteklasses eiendomsmasse og sine dyktige medarbeidere, i så måte være godt rustet.

2019 – i korte trekk

Resultat og balanse

770

2018

825

441

2019

2018

825

Leieinntekter (mill. kr)

1 195

Ve r d i u t v i k l i n g

Drift og marked

493

2019

13 %

VEK-økning per aksje 2019 (hensyntatt utbytte)

8,3 år

K j ø p /s a l g Eiendomsspar har gjort flere eiendomskjøp i 2019. 50 prosent av Oslo S/Asker Parkering, Smalvollveien 61–63, Karihaugveien 89, Breivollveien 13, samt 50 prosent av eiendommene Karl Johans gate 8 og Dronningens gate 23 og 25. Eiendomsspar har solgt sin aksjepost på 50 prosent i Bergehus Holding AS, samt diverse mindre eiendeler.

Gjenværende leietid

500

1 261 379

2018

2019

1 261

Ordinært resultat før skatt (mill. kr)

2018

2019

33 %

Aksjekurs hensyntatt utbetalt utbytte

1,8 %

Ledighet (% av leienivå)

Verdijustert balanse per 31.12.2019 (mill. kr) 25,8

28,8

5,75

2018

2019

27 140

3,25

2018

2019

28,8

Kontantstrøm før skatt per aksje* (kr)

2 429

2018

2019

3,25

Ordinært utbytte (kr)

164,0

2019

1 587 Likviditetsreserve (mill. kr)

2018

Kundegledeindeks (KGI) “All time high”

186,4

1 587

2018

2019

17 % Pandox AB

EPRA NAV (SEK) (hensyntatt utbytte)

Eiendommer/ prosjekter 17 176

Verdijustert egenkapital (etter avsetn. utbytte) 17 570

utvikler seg fortsatt positivt gjennom 2019

2019 Eiendomsmarkedet

* Inkludert underliggende kontantstrøm i felleskontrollert virksomhet og tilknyttet selskap, før salgsgevinster og rehabiliteringskostnader.

Aksjer/lån felleskontrollert virksomhet/ tilknyttet selskap 9 365 Øvrige fin. anleggsmidler 406 Omløpsmidler 193 EIENDELER

Latent/ utsatt skatt 921 Rentebærende gjeld 8 207 Annen gjeld 442 EGENKAPITAL/GJELD

2019 – i korte trekk / Nøkkeltall

Nøkkeltall

Millioner kroner

2019

2018

2017

2016

2015

2014

2013

2012

2011

2010

Resultat/kontantstrøm Leieinntekter Driftsresultat Resultat før skattekostnad Årsresultat

825 770 740 675 704 647 600 583 535 476 560 478 424 770 445 552 484 441 349 270 1.261 1 195 1 286 1 376 2 327 975 474 436 425 410 1 008 966 1 103 1 199 2 244 808 309 346 343 305

Kontantstrøm før skatt 1) Verdijustert resultat etter skatt

1 035 1 948

1 018 1 702

905 2 987

798 2 201

778 4 286

710 1 955

605 1 003

575 393

582 814

420 1 150

Bokført balanse Bokført egenkapital Bokført totalkapital Bokført egenkapitalandel

6 698 15 929 42 %

7 079 13 921 51 %

6 635 12 755 52 %

5 512 11 619 47 %

3 064 12 128 25 %

2 759 9 717 28 %

2 727 8 678 31 %

2 343 8 306 28 %

2 196 8 369 26 %

1 766 6 822 26 %

Netto rentebærende gjeld 2)

8 095

5 553

4 909

4 952

4 595

5 680

4 935

5 031

5 279

4 256

Verdijustert balanse Verdijustert egenkapital (etter avsatt utbytte) Verdijustert totalkapital Verdijustert egenkapitalandel

17 570 27 140 65 %

17 001 24 275 70 %

15 807 22 347 71 %

13 081 11 124 19 512 20 493 67 % 54 %

8 855 16 182 55 %

7 800 13 913 56 %

6 962 13 121 53 %

6 729 13 034 52 %

5 875 10 965 54 %

Operasjonelle nøkkeltall Ledighet (% av leienivå) Gjenværende leietid (år)

1,8 % 8,3

3,7 % 8,8

3,2 % 8,9

3,5 % 7,5

4,2 % 7,5

3,5 % 7,9

4,4 % 7,0

6,8 % 7,0

2,2 % 7,1

4,3 % 7,2

Nøkkeltall per aksje (kr) Verdijustert avkastning per aksje

13 %

11 %

23 %

20 %

49 %

26 %

15 %

6 %

14 %

24 %

188

182

167

138

Bokført egenkapital per aksje Verdijustert egenkapital per aksje (etter avsatt utbytte) 3) Aksjekurs per 31.12. Substansverdipremie/(-rabatt) inkl. avsatt utbytte) Kontantstrøm før skatt per aksje 1) Resultat per aksje

489 435 397 327 276 219 188 166 161 144 500 379 353 380 287 192 153 152 145 160 2 % (14 %) (12 %) 15 % (12 %) (14 %) (20 %) (11 %) (12 %) 9% 28,78 25,81 22,60 19,85 19,22 17,43 14,61 13,82 14,19 10,29 28,08 24,54 27,63 29,98 55,85 19,37 6,78 8,41 8,35 7,48

Avsatt ordinært utbytte per aksje 3,25 5,75 4,50 4,25 4,00 3,75 3,50 3,25 3,00 2,75 Avsatt ekstraordinært utbytte per aksje 4) – – – 45,00 – 13,50 – – – – Antall utestående aksjer per 31.12. Gjennomsn. ant. utestående aksjer per år

35 765' 38 865’ 39 539’ 39 693’ 39 960’ 40 114’ 41 190’ 41 308’ 41 325’ 40 461’ 35 804' 39 118’ 39 683’ 39 752’ 40 037’ 40 380’ 41 296’ 41 321’ 40 676’ 40 461’

1) Kontantstrøm før skatt hensyntatt underliggende kontantstrøm i felleskontrollert virksomhet og tilknyttet selskap, justert for salgsgevinster, kursgevinster og rehabiliteringskostnader. Kontantstrøm per aksje er justert for minoritetsinteresser. 2) Rentebærende gjeld fratrukket bankbeholdning. 3) Avsatt ordinært utbytte kr 3,25 per aksje. Verdijustert egenkapital inkl. avsatt utbytte er kr 493 per aksje per 31.12.2019. 4) Ekstraordinære utbytter vist for 2016 og 2014 ble vedtatt og utbetalt i det enkelte år, i motsetning til ordinære utbytter som utdeles påfølgende år.

Ă…

Konsernet

Eiendomsspar skal vĂŚre en samfunnsansvarlig og nyttig eier og utvikler av eiendom. Selskapets nĂ¸kkelverdier er solid, profesjonell og fremtidsrettet.

Organisasjonen og ansatte De ansatte – en viktig del av selskapets kapital

Eiendomsspar er et av Norges ledende eiendomsselskaper, og har mer enn 30-års erfaring i bransjen. Selskapet består av 38 dedikerte og engasjerte medarbeidere, som til sammen har en kompetanse som dekker alle områder innen forvaltning og utvikling av eiendom. Medarbeiderne ivaretar alle forhold knyttet til kundepleie, utleie og reforhandling av leiekontrakter. Selskapet legger stor vekt på tett og godt samarbeid med sine leietakere. Målet er å leve opp til forventningene om alltid å være blant de beste i eiendomsbransjen når det gjelder kundetilfredshet. I Eiendomsspar har hver eiendom et eget eiendomsteam som består av en teknisk og en kommersiell ansvarlig. To ganger i året har ledelsen en gjennomgang, kalt «Grillen», av eiendommene sammen med den tekniske og kommersielle ansvarlige. Eiendommene gjennomgås grundig for å dokumentere hva som er utført fra forrige grill, sette mål for de neste 6 måneder, avklare nødvendige fysiske arbeider i eiendommene

Ledelsen

og leietakeroppfølging. Det blir også gitt karakterer for hver eiendom. Hvert år gjennomfører Eiendomsspar en leietakerundersøkelse, KGI (Kundegledeindeks). Hensikten med undersøkelsen er å kartlegge våre styrker og svakheter. Vi går nøye gjennom hver enkelt besvarelse og eiendom for å finne forbedringsmuligheter. Det blir gitt en påskjønnelse til hver ansatt, hvis kundegledeindeksen er forbedret med minst ett poeng fra året før. God kundegledetilfredshet krever at de ansatte yter god service, er til å stole på, er løsningsorienterte, holder det de lover og at de tilbyr «det lille ekstra». Eiendomsspars ansatte jobber hver dag for å utgjøre en forskjell for menneskene som er avhengige av oppgavene som utføres og servicen som ytes. Eiendomsspar er ikke bare opptatt av å være god i sitt fag, men legger også stor vekt på å ha et godt arbeidsmiljø – dette skaper engasjerte og motiverte medarbeidere, noe som igjen smitter over på leietakerne.

Christian Ringnes / Adm. direktør

Christian Ringnes er utdannet Siviløkonom. Han er adm. direktør i Eiendomsspar AS siden 1984 og adm. direktør i Victoria Eiendom AS. Han er styreformann i Pandox AB, C. Ludens Ringnes Stiftelse, Dermanor AS, Oslo Flaggfabrikk AS, Sundt AS og Ringnes Holding AS. Ringnes er også styremedlem i Schibsted ASA og Real Estate Investment Board i Norges Bank. Ringnes eier 29.688 aksjer i Eiendomsspar AS, samt kontrollerer 42 prosent av aksjene i Victoria Eiendom AS.

Sigurd Stray / Viseadministrerende direktør Sigurd Stray er utdannet Siviløkonom med spesialisering i finans, og Bachelor of Science i Eiendomsmegling. Han har jobbet i Eiendomsspar AS siden 2010. Tidligere har han jobbet i Olav Thon Gruppen som eiendomssjef i 7 år, og som porteføljeforvalter i DNB Investor i 2 år. Stray eier 34 910 aksjer i Eiendomsspar AS. Jon Rasmus Aurdal / Finansdirektør

Jon Rasmus Aurdal er utdannet Siviløkonom og er Statsautorisert revisor. Han har jobbet i Eiendomsspar AS siden 2018. Tidligere har han jobbet i PWC – hovedsakelig med verdivurdering og transaksjonsrelaterte tjenester, som finanssjef i Höegh Eiendom AS og som finansdirektør i NAF-Gårdene. Aurdal eier 1 000 aksjer i Eiendomsspar AS.

Organisasjonen og ansatte

21 Hilde Scheffels 18 Birgit Øygarden 9 Natalia Thingnes 27 Anne-Lise Volle 6 Line Skripeland 35 Lise Eidsand 13 Celina Sand

ØKONOMI/REGNSKAP 25 Børre V. Skjolden FINANS 5 Jon Rasmus Aurdal FORVALTNING 4 Alise Hjelmeland

DRIFT 32 Sole Christian Paus

30 Petter Thordén 31 Tom Nesheim 38 Lars Knudsen 26 Marius Jensen 16 Kristin Aag 36 Anders Hoelstad 15 André Dalene 10 Irja A. B. Torkildsen 1 Marianne Berget

MARKED

20 Rune Richardsen 22 Tanja Waldeland 28 Tom Rolstad 2 Jørgen Sollie 34 Pål Magnus Nygård

PROSJEKT

29 Dag Svendsen 12 Jon Kaasa 33 Mikkel Vangsgaard 17 Pål Vamnes

EIENDOM 11 Sigurd Stray

SEKRETARIAT 8 Rita Husebæk

37 Marianne Mobakk (marked) 23 Elise L. Hanssen (prosjekt) 24 Tone E. Torp 19 Conny Rødsten HOTELL 7 Christian Ringnes

28 27

26 25

22 23 4

31 30

14 Laila Aarstrand

33 19

37 38 15

16 9

36 35

Konsernet

ADM. DIREKTØR 7 Christian Ringnes

3 Helene Støbakk

13 12

1: Marianne Berget, 2: Jørgen Sollie, 3: Helene Støbakk, 4: Alise Hjelmeland, 5: Jon Rasmus Aurdal, 6: Line Skripeland, 7: Christian Ringnes, 8: Rita Husebæk, 9: Natalia Thingnes, 10: Irja A. B. Torkildsen, 11: Sigurd Stray, 12: Jon Kaasa, 13: Celina Sand, 14: Laila Aarstrand, 15: André Dalene, 16: Kristin Aag, 17: Pål Vamnes, 18: Birgit Øygarden, 19: Conny Rødsten, 20: Rune Richardsen, 21: Hilde Scheffels, 22: Tanja Waldeland, 23: Elise L. Hanssen, 24: Tone E. Torp, 25: Børre V. Skjolden, 26: Marius Jensen, 27: Anne-Lise Volle, 28: Tom Rolstad, 29: Dag Svendsen, 30: Petter Thordén, 31: Tom Nesheim, 32: Sole Christian Paus, 33: Mikkel Vangsgaard, 34: Pål Magnus Nygård, 35: Lise Eidsand, 36: Anders Hoelstad, 37: Marianne Mobakk og 38: Lars Knudsen

Eiendomsspars historie Eiendomsspar har hatt en tilfredsstillende utvikling fra starten i 1982. Eiendomsporteføljen (inkl. andel eiendommer i felleskontrollert/ tilknyttet selskap) har vokst fra kr 430 mill. til kr 34 284 mill. per 31.12.2019. Gjennomsnittlig årlig avkastning per aksje har fra 1984 vært 17 prosent p.a.

Stiftes som I/S Eiendomsspar AS & Co i 1982 med syv kontorog butikkeiendommer fra Sparebanken Oslo Akershus. Største aksjonærer er Sparebanken Oslo Akershus, Bergesen d.y. og Arendals Fossekompani.

1982

1984 Får egen administrasjon. Christian Ringnes ansettes som adm. direktør.

2 0 0 4 –2 0 07 Selektive kjøp og salg av eiendommer i Eiendomsspar og Pandox. Utvikling av kontor-, hotell- og restaurantprosjekter, blant annet Ekebergrestauranten og Folketeateret.

19 85 –19 87 Fusjon med Alfsen & Gunderson, Brødrene Dobloug og Grundt AS. Oppkjøp av Oslo Mørtelverk, KNA-hotellet og en del mindre eiendommer, samt eiendommer i København, Brüssel og Amsterdam.

2 0 03 –2 0 0 4 Oppkjøp av det svenske børsnoterte hotellselskapet Pandox AB med 43 hoteller i 50/50 samarbeid med Petter C. G. Sundt.

2 0 0 0 –2 0 02 Salg av en fjerdedel av eiendomsporteføljen i påvente av dårlige tider.

2009 Enkelte kjøp av eiendommer, blant annet 50 prosent av Bergehus, Bergesen d.y.’s tidligere hovedkontor.

2011 Eiendomsspar erverver en av Oslos mest attraktive kontoreiendommer, Tjuvholmen allé 1–5. Videre erverves de resterende 50 prosent av Hoffsveien 4–10 på Skøyen, ved fusjon.

2 0 1 2–2 0 1 3 Utvikling av kontor-, hotell- og boligprosjekter, blant annet Storgata 51, Mack-kvartalet og Konows gate 1/3, samt gjennom Pandox, The Hotel, Brussel og oppgradering/utvikling av 38 Norgani-hoteller.

2010 Oppkjøp av Norgani Hotels AS med 73 hoteller i 50/50 samarbeid med familien Sundt, samt 50 prosent av Mack-kvartalet i Tromsø.

2014 Kjøp av Karl Johans gate 33/Rosenkrantz' gate 11, samt flere andre eiendommer.

Eiendomsspars historie

1984

2014

2004

1994

2019

AVKASTNING PER AKSJE*

+15 % p.a.

+17 % p.a.

+22 % p.a.

Eiendomsverdier kr 430 mill.

Eiendomsverdier kr 23 804 mill.

Eiendomsverdier kr 8 059 mill.

Eiendomsverdier kr 2 018 mill.

1 9 87–1 9 8 8

1991

19 8 8 –1991

Salg av halvparten av eiendomsporteføljen i påvente av dårlige tider.

Eiendomsverdier kr 34 284 mill.

Konsernet

* hensyntatt ordinære/ekstraordinære utbytter

Sparebanken Oslo Akershus og Bergesen d.y. selger sine aksjer i Eiendomsspar. Vital og KLP blir nye storeiere.

Oppkjøp av Orkla Eiendom. Eiendomsspar dobler sin størrelse og overtar blant annet Fr. Nansens plass 2 og 4, samt Lilleakerveien 2.

1993 10 prosent av Eiendomsspars verdier fisjoneres ut i Victoria Eiendom, som skal følge en finansielt mer aggressiv strategi enn det som er naturlig i Eiendomsspar. Eiendomsspar kjøper Tordenskiolds gate 8/10 og Rådhusgata 23.

1 9 97–1 9 9 9 Utvikling og kjøp av en rekke kontorbygg, blant annet Lilleakerveien 2, samt 50 prosent av Hoffsveien 4–10. Victoria Eiendom overtar Petter C. G. Sundts eierandel i Eiendomsspar og blir Eiendomsspars hovedaksjonær.

1994–1997 Eiendomsspar overtar det børsnoterte Grand Hotel, samt 8 andre norske hoteller. Utvikling og salg av Christiania Torv. Petter C. G. Sundt blir Eiendomsspars største aksjonær når Vital og KLP selger seg ut i 1995.

2 0 1 5 –2 0 17 Børsnotering av Pandox AB på Nasdaq Stockholm i 2015 med påfølgende emisjoner i 2016 og 2017. Eiendomsspar og Sundt forblir hovedeiere, med 27 prosent eierandel hver og totalt 76 prosent stemmeandel. Pandox kjøper i alt 49 større nordeuropeiske hoteller og selger ni mindre hoteller. Eiendomsspar inngår 50/50 samarbeid med OBOS om utvikling av ca. 700 boliger i Økernveien 115.

2018 Eiendomsspar kjøper flere kombinasjonseiendommer i området Hasle/Økern/Alnabru.

2019 Eiendomsspar starter utviklingen av Urtegata 9, kjøper seg inn i hotellprosjektet Karl Johans gate 8 og foretar en del salg. Eiendomsspar kjøper egne aksjer fra familien Sundt, hvilket gjør Victoria Eiendom til Eiendomsspars morselskap.

Visjon og viktigste målsettinger Eiendomsspar skal være en samfunnsansvarlig eier og utvikler av eiendom. Selskapets nøkkelverdier er solid, profesjonell og fremtidsrettet.

Solid Eiendomsspar skal være finansielt solid og ha en god forretningsmoral. Selskapet skal ha solid likviditetsreserve og egenkapital. I en bransje som er preget av sykliske svingninger er dette viktig, både for å trygge selskapets verdier, og for å kunne utnytte svake markeder til å gjøre gode kjøp. Selskapet skal ha en langsiktig forretningshorisont og bygge sin virksomhet «sten på sten», heller enn å satse på risikable prosjekter og dristige «klipp». Eiendomsspar skal holde sine løfter og være til å stole på. Profesjonell Eiendomsspar skal være en forutsigbar næringslivsaktør som behandler sine leietakere og øvrige samarbeidspartnere med lydhørhet og respekt. Selskapet skal bestrebe å overoppfylle sine leietakeres forventninger, både når det gjelder produkt og service.

Fremtidsrettet Eiendomsspar skal utvikle sine eiendommer slik at de dekker dagens og morgendagens behov for sine leietakere. Dette innebærer at selskapet skal være blant de ledende, både når det gjelder design, layout og miljøvennlige løsninger. Videre skal selskapet bidra til en estetisk utvikling av det offentlige rom. Dette innebærer først og fremst at Eiendomsspar skal holde sine egne eiendommer i funksjonell og god stand. Selskapet skal dessuten bidra med donasjoner og forskjønnelse av bybildet.

Visjon og viktigste målsettinger / Strategi

Strategi Eiendomsspar har identifisert følgende nøkkelfaktorer for suksess innenfor eie og utvikling av eiendom: Konsernet

1) 2) 3) 4) 5) 6) 7) 8)

Beliggenhet – fordi gode beliggenheter alltid kan leies ut Beliggenhet – fordi gode beliggenheter alltid kan selges Beliggenhet – fordi gode beliggenheter alltid har høyere verdi enn dårlige beliggenheter Leietakerpleie – fordi eksisterende leietakere er bedre enn nye leietakere Bærekraft – fordi Eiendomsspar vil ta et miljø- og samfunnsansvar Timing – fordi eiendomsmarkedet av natur er syklisk Utvikling – fordi vellykket utvikling gir superfortjenester og kan være nødvendig ved reutleie Finansiell forståelse – fordi likviditet, soliditet og evnen til å se verdi er viktig i kapitalintensive bransjer

Dette innebærer at Eiendomsspar har gjort følgende strategiske og organisatoriske valg: Beliggenhet Hoveddelen av Eiendomsspars eiendommer har meget sentral beliggenhet. I de få tilfellene Eiendomsspar kjøper eiendommer utenfor sentrum, beholdes de kun dersom beliggenheten enten antas å være god for gitte brukere (eks. handel, hotell), eller det er sannsynlig at beliggenheten på sikt vil få økt attraktivitet (eks. Skøyen, Alnabru). Leietakerpleie Eiendomsspar søker å gi sine leietakere best mulig service, å holde sine ord, samt å tilby «det lille ekstra». På denne måten får selskapet fornøyde leietakere som ønsker å forlenge sitt leieforhold og er gode «ambassadører» for selskapet. Leietakertilfredshet måles årlig og søkes kontinuerlig forbedret gjennom konkrete tiltak. Bærekraft Eiendomsspar skal satse på bærekraft, miljøvennlige løsninger og grønne bygg. Eiendomsspar vil levere avkastning til sine eiere, samtidig som selskapet skaper positive ringvirkninger for samfunnet og merverdi til leietakerne. Eiendomsspar skal vise ansvar for kommende generasjoners livsvilkår og behov.

Timing Eiendomsspar er av den formening at det er bedre å være «idiot» i et godt marked, enn «geni» i et dårlig marked. Eiendomsspar søker således å investere når markedet er billig og å selge, eller leie ut langsiktig når markedet nærmer seg toppen. Dette kan variere for ulike typer eiendommer og beliggenheter. Eiendomsspar gjør systematiske analyser av tilbud og etterspørsel i sine viktigste markeder for best mulig å kunne forutsi den fremtidige utviklingen. Utvikling Eiendomsspar ønsker å ha solid utviklingsog utleiekompetanse i egen organisasjon. Eiendomsspar har valgt å konsentrere seg om middels store utviklingsprosjekter med begrenset risiko. Finansiell forståelse Eiendomsspar ønsker, i en bransje som tidvis opplever betydelige svingninger i verdier og leienivåer, å ha alltid god likviditet. Eiendomsspar skal dessuten ha betryggende soliditet, både i form av begrenset gjeldsgrad og forutsigbare rentekostnader. Eiendomsspar kjøper egne aksjer når dette vurderes finansielt mer attraktivt enn alternative investeringer.

Mål og måloppnåelse Eiendomsspar har, i tillegg til sine overordnede mål om å være solid, profesjonell og fremtidsrettet, også økonomiske og operative mål som følges opp fortløpende.

Økonomi og verdiskapning Eiendomsspar har som mål å øke kontantstrøm og verdijustert egenkapital per aksje, samt å tilstrebe et stabilt og jevnt økende utbytte per aksje over tid. Gitt at eiendomsbransjen av natur er syklisk, finner Eiendomsspar det ikke formålstjenlig å fokusere på utviklingen år for år, men å måle resultater over lengre perioder. Over de siste ti

år har Eiendomsspar generert en gjennomsnittlig årlig vekst i, kontantstrøm før skatt per aksje på 13 prosent, egenkapitalavkastning (hensyntatt utbytte) på 19 prosent og ordinært utbytte per aksje på fire prosent. Tallene for de siste ti årene har vært som vist i tabellen nedenfor.

2019 2018 2017 2016 2015 2014 2013 2012 2011 2010

Kontantstrøm før skatt per aksje 28,78 25,81 22,60 19,85 19,22 17,43 14,61 13,82 14,19 10,29 Verdijustert egenkapital per aksje (etter avsatt utbytte)* 489 435 397 327 276 219 188 166 161 144 Avsatt ordinært utbytte per aksje ** 3,25 5,75 4,50 4,25 4,00 3,75 3,50 3,25 3,00 2,75 Avsatt ekstraordinært utbytte per aksje – – – 45,00 – 13,50 – – – – * I tillegg kommer avsatt ordinært utbytte på kr 3,25, det vil si at verdijustert egenkapital per aksje er kr 493 per 31.12.2019. ** Ekstraordinære utbytter vist for 2016 og 2014 ble vedtatt og utbetalt i det enkelte år, i motsetning til ordinære utbytter som utdeles påfølgende år.

Finansielle retningslinjer Styret i Eiendomsspar har fastsatt finansielle mål for å: • trygge en robust kapitalstruktur med god tilgang på kort og lang finansiering fra bank og kapitalmarked • ha høy likviditetsreserve og god soliditet • oppnå lavest mulig finansieringskostnad under forutsetning om en forsvarlig finansiell risiko • bevare et godt omdømme hos investorer, långivere, leietakere etc.

Et overordnet mål for lån og finansielle instrumenter er at det skal være lav refinansieringsrisiko og høy fleksibilitet. Styret i Eiendomsspar mottar kvartalsvise finansrapporter med oversikt over status på de mest sentrale finansielle måltallene i virksomheten.

Mål og måloppnåelse

OPERASJONELLE MÅL

Ledighet i % 2010–2019 %

8 7 6,8

Resultat 2019 Ledigheten i utleieporteføljen er 41 prosent av generell markedsledighet per 31.12.2019 (1,8 prosent ledighet i Eiendomsspar som andel av markedsledigheten på 4,4 prosent).

3,7

3,2

1,8

2,2

3,5

Konsernet

3,5

4,3

4,4

5 4

4,2

Ledighet Mål: Eiendomsspars arealledighet skal maksimum være 80 prosent av markedsledigheten for kontorer i Oslo-området.

Formålet med måling av ledighet er å gi oppmerksomhet og fokus på et av våre viktigste nøkkeltall.

Kundetilfredshet Mål: score på minimum 55 KGI-poeng i årlig kundeundersøkelse. Resultat 2019 70 KGI-poeng – «all time high» av de 24 årlige målingene som er foretatt siden 1996. Eiendomsspars leietakere sin totale tilfredshet var i år på 74 KGI-poeng. Formålet med undersøkelsen er å måle leietakers kundetilfredshet, få informasjon om leietaker ønsker å forlenge sitt leieforhold og å kartlegge våre styrker og svakheter, for å kunne spisse vår innsats mot leietakerne. Kundegledeindeksen sendes ut av et eksternt konsulentselskap. Vi går nøye gjennom hver enkelt besvarelse og eiendom for å finne forbedringsmuligheter. Hver enkelt leietaker som har besvart litt utilfreds/meget utilfreds følges opp direkte. Tiltak utføres fortløpende.

Gjennomsnittsledighet Oslo

«Grill»-resultater 2010–2019 % 73

0 1

feb. 12

sep. 12

feb. 13

sep. 13

feb. 14

sep. 14

feb. 15 sep. 15 feb. 16

57 52

49 48

0 feb. 11

sep. 11

54 47 44

feb. 10

50 40

sep. 10

30 20

Meget tilfredsstillende

sep. 17

feb. 18

sep. 18 feb. 19

sep. 19

feb. 17

sep. 16

Formålet med «grillen» er å ta en gjennomgang av hver eiendom/prosjekt med formål om å, oppdatere ledelsen om status, ta beslutninger og følge opp oppfølgingspunkter fra forrige grill.

Ledighet Eiendomsspar

Resultat 2019 Februar: 48 prosent meget tilfredsstillende/ 0 prosent ikke tilfredsstillende. September: 57 prosent meget tilfredsstillende/0 prosent ikke tilfredsstillende.

Halvårlige «grill-gjennomganger» av samtlige eiendommer Mål: minimum 25 prosent meget tilfredsstillende karakter (S)/maksimum 5 prosent ikke tilfredsstillende karakter (MIG).

Ikke tilfredsstillende

Utvikling sentrale kundegledeparametre 2000–2019 %

KGI-score

100

40 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 KGI-score Total kundetilfredshet (KGI) Sannsynlighet for forlengelse Eiendomsspar/Victoria Eiendom i %

Virksomhetsområder og segmenter Eiendomsspar er et fullt integrert eiendomsselskap, som selv og gjennom sitt eierskap i Pandox har kompetanse og tilstedeværelse i de fleste segmenter av eiendomsmarkedet.

Selskapet har særlig stor kompetanse innen kontor og butikk i Oslo-regionen, samt hotell i Skandinavia og Nord-Europa. Eiendomsspar har også erfaring og kompetanse som eier og utvikler av bolig

og lager i Oslo-regionen, samt som investor i kontoreiendommer i Nord-Europa for øvrig. En oversikt over segmenter og Eiendomsspars/Pandox’ relative kompetanse/posisjon kan illustreres som følger:

Geografisk Nord-Europa (ekskl. Skandinavia)

Skandinavia (ekskl. Norge)

H K

Norge (ekskl. Oslo)

H Bo L

Oslo

SVAK

STERK

RELATIV POSISJON K = Kontor H = Hotell Bu = Butikk

EIENDOMSSPAR/PANDOX

L = Lager Bo = Bolig

Verdimessig fordeling av de ulike segmentene i Eiendomsspars portefølje inkl. andel felleskontrollerte eiendommer) er vist nedenfor: Geografi

Type eiendom

1 % Øvrige utland 4 % Øvrige Norge

95 % Oslo

15 % Lager/leilighet/parkering mv. 19 % Butikk

Utviklingsstatus

15 % Prosjekt

42 % Kontor

25 % Hotell/restaurant

85 % Ferdigutviklet

Virksomhetsområder og segmenter / Aksjonæroversikt og kursutvikling

Aksjonæroversikt og kursutvikling

Konsernet

Eiendomsspar AS – aksjonæroversikt per 16.03.2020 Aksjonær

Eiendomsspar-aksjens kursutvikling

Antall Aksjer aksjer i%

1 Victoria Eiendom AS 18 728 268 2 AS Straen 1 735 700 3 Horn, Hans Herman 1 131 425 4 Piwjk AS 942 563 5 Mustad Industrier AS 882 740 6 CGS Holding AS 788 000 6 Helene Sundt AS 788 000 8 Dobloug, Anette 781 076 9 Elisabeth Krohn Holding AS 766 991 10 Grundt, Asbjørn 532 000 11 Arendals Fossekompani ASA 390 432 12 Thorp, Tone 371 328 13 Nore-Invest AS 358 996 14 Thrane-Steen Forvaltning AS 288 209 15 Thrane-Steen Finans AS 288 209 16 MP Pensjon PK 275 000 17 Celon Invest AS 274 208 18 Lærdal Finans AS 204 785 19 Thorp, Svein 185 658 20 Knudtzon, Birger 139 200 Øvrige aksjonærer (650) 5 912 453 Totalt antall aksjer 35 765 241 Direkte eide egne aksjer (99 000) Totalt antall utestående aksjer 35 666 241

52,4 4,9 3,2 2,6 2,5 2,2 2,2 2,2 2,1 1,5 1,1 1,0 1,0 0,8 0,8 0,8 0,8 0,6 0,5 0,4 16,5 100,0 (0,3) 99,7

Kursindeks for Eiendomsspar-aksjen (inkl. akk. utbytte til nominell verdi*) sammenlignet med Oslo Børs totalindeks/hovedindeks fra 01.01.1985 til 01.04.2020. Indeks 01.01.1985 = 100. *) Uten effekt av reinvestert utbytte.

Indeks 14000 13000 12000 11000 10000 9000 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20

Eiendomsspar

Oslo Børs

Fordeling av aksjer per 16.03.2020 Antall aksjer Antall per aksjonær aksjonærer

1 – 100 101 – 1 000 1 001 – 10 000 10 001 – 100 000 100 001 – 1 000 000 1 000 001 – 5 000 000 over 5 000 000

131 158 230 123 25 2 1 670

% av total aksjekapital

– 0,2 2,6 11,1 25,7 8,0 52,4 100,0

Bærekraft

Eiendomsspar er opptatt av å være en miljø- og samfunnsansvarlig eiendomsaktør. Selskapet satser på miljøvennlige løsninger i sin forretningsvirksomhet.

En bærekraf tig virksomhet FNs bærekraftsmål er verdens felles arbeidsplan for å utrydde fattigdom, bekjempe ulikheter og stoppe klimaendringene innen 2030. Eiendomsspar vil gjøre sitt for å bidra til at bærekraftsmålene blir nådd.

Miljø og klima

Økonomi/styring

FNs 17 bærekraftsmål (Sustainable Development Goals (SDG)), med 169 delmål, er ambisiøse og inviterer til en global dugnad for å bidra til en bedre verden, med fokus på miljø og klima, økonomi/styring og sosiale forhold. Eiendomsspar skal gjennom sin virksomhet bidra med tiltak som fremmer FNs bærekraftsmål, og ha fokus på de målene som er vurdert som mest aktuelle for selskapet. Eiendomsspar jobber aktivt for å redusere ressursforbruket i selskapets eiendommer, og har organisert bærekraftsrapporteringen rundt de tre dimensjonene: «Miljø og klima», «Økonomi/styring» og «Sosiale forhold». Syv av FNs bærekraftsmål er særlig relevante for Eiendomsspar sin virksomhet: (7) ren energi for alle, (8) anstendig arbeid og økonomisk vekst, (9) innovasjon og infrastruktur, (10) mindre ulikhet, (11) bære-

Sosiale forhold

kraftige byer og sentrum, (12) ansvarlig forbruk og produksjon og (13) stoppe klimaendringene. Eiendomsspar er i gang med å planlegge en vesentlighets- og interessentanalyse. Analysen vil kartlegge leietakernes behov og iverksette de tiltak som identifiseres i planleggingsprosessen. Analysen vil bli gjennomført i løpet av 2020 i forbindelse med implementering av Eiendomsspars nye bærekraftstrategi. På de neste sidene følger en opplisting av de av FNs bærekraftsmål/delmål som er vurdert å være mest relevant for Eiendomsspar, og en beskrivelse av hvordan selskapet skal bidra til å nå disse målene. Deretter følger en beskrivelse av det arbeidet Eiendomsspar gjør innen de tre dimensjonene: «Miljø og klima», «Økonomi/ styring» og «Sosiale forhold».

En bærekraftig virksomhet

Fokusområder – miljø og klima Som del av en pågående prosess med å tydeliggjøre Eiendomsspars ambisjoner innen bærekraft, jobber selskapet aktivt med å definere nøkkeltallsindikatorer (KPI-er) som selskapet vil måle seg selv mot i årene som kommer. Dette rammeverket vil være på plass i løpet av 2020. FNs bærekraftsmål

Fokusområder -> 2050

Jevnlig oppdatering av overordnet bærekraftstrategi

Målsetting 2020–2025

Utarbeide ny bærekraftstrategi i løpet av 2020 for perioden 2020–2025 Miljøsertifisere Eiendomsspar – ISO 14001

Kontinuerlig forbedring av energibruk, systematisk arbeid med energiledelse

Energireduksjon på 20 % Etablere EOS (energioppfølgingssystem)

Produksjon av fornybar energi

Installere solcelleanlegg:

Miljøsertifisering av bygg

Bærekraft

5 % av porteføljen Breeam NOR: Alle nybygg med miljøklasse: minimum Excellent Alle total-rehabiliteringsprosjekter med miljøklasse: minimum Very Good Breeam In-Use: 3–5 bygg – Very Good Tilrettelegging for kildesortering av avfall

Øke kildesorteringsgraden med 10 %

Utarbeide strategi for elbil- og sykkelparkering

Standardisere løsning for elbil- og sykkelparkering

Benytte leiekontrakter som fremmer investeringer i energi- og miljøtiltak

Øke denne andelen av leiekontrakter med 20 %

Innovasjon og nye teknologier*

Implementere løsninger og teknologier som eksempelvis: • Smartbygg-teknologi • Digitalisering og automatisering med bruk av IoT-sensorer • Energieffektive løsninger • Energilagring • Bie-kolonier • Grønne tak/urtehager med smart sensorteknologi • Renovasjonsløsninger

* bidrar til å effektivisere driften og energibruken i byggene, og åpner for bruk av nye teknologiske løsninger for våre leietakere

Fokusområder – økonomi/styring FNs bærekraftsmål

Fokusområder -> 2050

Fremme varig, inkluderende og bærekraftig økonomisk vekst, full sysselsetting og anstendig arbeid

Målsetting 2020–2025

Bidra til fokus på bekjempelse av arbeidslivskriminalitet gjennom å påse at våre leverandører følger norsk lov og regelverk Etablere etiske retningslinjer i løpet av 2020, som inkluderes i rammeverket for Eiendomsspars hovedleverandører

Kundegledeindeks (KGI) – måle leietakers kundetilfredshet

Minimum 55 KGI-poeng i årlig kundeundersøkelse

Leietakermøte – positive og negative forhold knyttet til eiendommen og de nære omgivelser

1 gang per år

Grill – strategisk gjennomgang av alle eiendommer 2 ganger i året

>= 25 % meget tilfredsstillende –

ISO – overholde interne retningslinjer som selskapets virksomhet er underlagt

3 årlige interne revisjoner samt årlig revisjon gjennom Nemko AS

Ledighet – ha fokus på selskapets viktigste nøkkeltall

Maksimum 80 prosent av markedsledigheten for kontorer

karakter (S) <= 5 % ikke tilfredsstillende – karakter (MIG)

i Oslo-området

Fokusområder – sosiale forhold FNs bærekraftsmål

Fokusområder -> 2050

Målsetting 2020–2025

Sikre gode miljø- og arbeidsforhold i selskapets eiendommer

Gjennomføre miljøsertifisering (ref. miljøsertifisering av bygg) som inkluderer; • helse (sykkelparkering, garderobe/ dusj, urbane takhager m.m.) • inneklima

Donasjoner og offentlige utsmykninger

Én donasjon hvert 5. år

Penger/midler til ideelle organisasjoner

Hvert år

En bærekraftig virksomhet

Som et ledd i selskapets økte fokus og satsing på bærekraft, har Eiendomsspar ansatt André Dalene som miljøsjef, med oppstart februar 2020.

Ny miljøsjef André Dalene / Miljøsjef

André Dalene er Eiendomsspars nye miljøsjef fra og med 01.02.2020. André er utdannet fra Universitetet NMBU i Ås med master i teknologi (Sivilingeniør) – miljøfysikk og fornybar energi. Han har 10-års erfaring som energirådgiver/konsulent innen energi- og miljørelaterte oppdrag/prosjekter. André har ansvaret for videreutvikling av ny energi- og miljøstrategi for 2020–2025, samt iverksettelse av tiltak i Eiendomsspars eiendommer.

Miljø og klima

I det følgende gir Eiendomsspar en kort status over hva selskapet har utført innen energi- og miljøarbeid per 31.12.2019. E n e r g i ove r v å k i n g o g energibesparelser Eiendomsspar har iverksatt løpende tiltak i eiendomsporteføljen for å bli blant de beste aktørene innen bærekraftig eiendomsforvaltning. I løpet av 2019 har Eiendomsspar faset ut oljekjeler ved overgang til fjernvarme, el-kjele og bio-olje. Dette gjelder for følgende eiendommer: • • • • • •

Holmenkollveien 119 Jernbanetorget 4 Storgata 2/4/6 Storgata 10A og 10B Tordenskiolds gate 8/10 Drammensveien 88B (Victoria Eiendom)

Selskapet har i tillegg gjennomført en rekke andre energisparetiltak i eiendomsporteføljen: • Energiovervåkning av tekniske anlegg • SD-anlegg for optimalisering og styring av ventilasjonsvarme og komfortkjøle anlegg • Oppgradering til lysstyring og overgang til LED • Oppgradering av utvendig solavskjerming

• Etterisolert rør og kjele i teknisk rom • Etterisolert kjølerør Figuren under viser total energibesparelse, gitt det areal som per 31.12.2019 er energiovervåket. I Eiendomsspar sin miljøstrategi fra 2012–2020 har målsettingen vært å redusere energibruken i energiovervåket areal med 20 prosent. Oppnådd reell energibesparelse i perioden utgjør 17 prosent. Moderat reduksjon fra 2017 til 2019 skyldes at det i denne perioden var en relativ stor økning i areal som ble energiovervåket samtidig som det nye arealet hadde noe mindre muligheter/ potensialer for energisparing. I tillegg ble det i den siste treårsperioden gjennomført noe færre tiltak, som gjør at selskapet ikke helt oppnådde målsettingen i miljøstrategien.

Bærekraft

Eiendomsspar har fokus på utvikling av selskapets eiendommer i takt med den raske utviklingen innen miljø/bærekraft. Dette innebærer at Eiendomsspar skal være blant de ledende både når det gjelder design, layout og miljøvennlige løsninger. Dette sikrer at eiendomsporteføljen dekker dagens og morgendagens behov for selskapets leietakere.

Reduksjon i arealet fra 2018–2019 skyldes salg av eiendommer. Oppnådd energibesparelse i energiovervåket areal (1 000 kvm)

Energiovervåket areal kvm

Energibesparelse %

100

250

200

150

100

0 2012

2013

2014

Energibesparelse i %

2015

2016

2017

2018

2019

Energiovervåket areal (kvm)

Ett av målene som videreføres i ny miljøstrategi for perioden 2020–2025 er ytterligere 20 prosent energibesparelse i eiendomsporteføljen. Ett viktig verktøy for å oppnå dette målet er utbredt bruk av Energioppfølgingssystem (EOS) og mer systematisk arbeid med energioppfølging og optimalisering. Innen utgangen av 2020 vil Eiendomsspar ha på plass et EOS for energiovervåkning av strømbruk, fjernvarme, fjernkjøling og mulighet for registrering av vannforbruk og avfall (mengder og kildesorteringsgrad). Dette vil gi mulighet for overvåkning og effektivisering samtidig som det vil gi Eiendomsspar sammenlignbare data som gjør det mulig å måle hvordan forbruket utvikler seg etterhvert som selskapet gjennomfører energisparetiltak. Solcelleanlegg i Strømsveien 258 Solenergi er et nytt og spennende tilskudd til Eiendomsspars arbeid med miljøansvar. I 2019 ble det første bygget utstyrt med solcellepaneler. Norske tak og fasader er en del av løsningen på klimautfordringen og nå er taket på

Strømsveien 258 blitt til et solkraftverk. Solenergi er ren og fornybar, og et slikt anlegg varer i mange tiår fremover. Siden 2012 har Eiendomsspar arbeidet med å redusere energibruken i byggene, og nå er tiden inne til også å produsere egen energi. Nå får leietakerne i Strømsveien 258 levert ren solenergi som en del av «det lille ekstra» fra Eiendomsspar. Anlegget produserer 40 000 kWh i et normalår, og gir et godt bidrag til å redusere energibruken i bygget. De 162 solcellepanelene dekker 325 kvadratmeter av taket.

En bærekraftig virksomhet

jordbær, brokkoli, solsikke, roser, bladpersille, basilikum, oregano, gressløk, timian og persille. Urter og salat fra takhagen nytes av alle leietakere ved besøk på takterrassen. De «store» grønnsakene har de ansatte i CGI Norge AS gleden av, inntil kantinen får tillatelse fra Mattilsynet til å benytte grønnsakene. Eiendomsspar vil i løpet av 2020 etablere ytterligere to takhager.

Bærekraft

Urbane takhager Eiendomsspars leietaker, CGI Norge AS, har i 2019 etablert en Urban Tak Lab i selskapets eiendom i Tordenskiolds gate 8/10. Hagen har 13 kasser med jord og planter – en Farmbot med sensorer og overvåkning, samt automatisk vanningsanlegg. Den største utfordringen med urbant landbruk er nettopp vann. Uten tilgang på naturlig grunnvann vil plantene fort visne om man glemmer å vanne. Samtidig blir det stadig viktigere å spare vann, spesielt i urbane områder. Et smart vanningssystem, som både tar vare på plantene og hindrer unødvendig og overflødig bruk av vann, er derfor avgjørende. Farmbot og vanning styres, og overvåkes ved hjelp av et digitalt brukergrensesnitt. Systemet tar hensyn til værvarsel og er koblet til et intelligent fugleskremsel. Samtidig sørger systemet for å holde ubudne gjester på avstand ved bruk av Computer Vision, et system som gjenkjenner fugler og avgir skremselssignaler tilpasset den enkelte art. Taket i Tordenskiolds gate 8/10 kan by på gulrøtter, rødbeter, reddiker og salat, sådd av Farmbot. I tillegg plantes tomater, sukkererter, grønnkål, squash, aubergine,

Fotoer: CGI Norge AS

Kubbehotell i Økernveien 115 Eiendomsspar har i samarbeid med OBOS og Bybi etablert kubbehotell for byens bier. Kubbehotellet er plassert i Økernveien 115, i krysset mellom Økernveien og Haslevangen.

Det blir frodige og grønne oppholdsarealer med sykkelparkering, ladestasjoner, elbilparkering og lett tilgjengelig kollektivtransport. I tillegg planlegges det flotte solrike takterrasser med urtehager.

«Hotellet» er innflyttingsklart når våre pollinatorer våkner fra vinterdvalen sin.

Eiendomsspar har ambisjoner om å levere fremtidsrettede bygg med smarthus- og sensorteknologi. Det betyr at selskapet optimaliserer byggenes innemiljø, tilpasser arbeidsplassene til leietakernes behov, og ikke minst øker energieffektiviteten og reduserer drifts- og vedlikeholdskostnadene.

Miljøsertifisering av bygg Eiendomsspar er i gang med Breeam In-Usesertifisering av «nyere» bygg i porteføljen. Per 31.12.2019 utføres denne sertifiseringen av eiendommene i Hoffsveien 4 og Innspurten 7. Eiendomsspar vil evaluere prosessen med Breeam In-Use, basert på erfaringene fra de to pågående byggene, med hensyn til videre satsing på denne sertifiseringsordningen.

Øvre Slottsgate 12 – LEED Gull I 2018 hadde Eiendomsspar gleden av å overlevere Øvre Slottsgate 12 til leietaker Zara. Bygget er sertifisert til LEED Gull, som står for «Leadership in Energy and Environmental Design». Eiendommen har en rekke fordelaktige kvaliteter som blant annet reduserer energiforbruket med ca. 40 prosent og vannforbruket med minimum 55 prosent i forhold til TEK10-standarden.

Urtekvartalet – miljø, bærekraft og teknologi Urtekvartalet (Urtegata 9) er et utviklingsprosjekt på til sammen ca. 46 000 kvm og består av tre bygg. Nybygget "Veksthuset", planlegges som miljøbygg med BreeamExcellent-sertifisering og energiklasse A. Eksisterende høyblokk; "Fabrikken" og lavblokk "Drivhuset", får Breeam-Very Good-sertifisering og energiklasse C/D. Miljøhensynet står sentralt, ikke bare i den enkelte byggeprosess, men i hele Urtekvartalet-prosjektet.

En bærekraftig virksomhet

Økonomi/styring

Kundegledeindeks – energi og miljø 2011–2019 Antall leietakere

250

200

Leietakermøter Eiendomsspar avholder leietakermøter én gang i året. Samtlige leietakere, i den enkelte eiendom, blir invitert for å diskutere positive og negative forhold knyttet til eiendommen og de nære omgivelser. Selskapet merker tydelig at leietakerne er mer og mer opptatt av tema som energisparing, tilgjengelig sykkelparkering, kildesortering og hvordan man skal sortere fraksjoner i søppelrommet. Eiendomsspars leietakere etterspør rapportering av forbruksdata for eget energiforbruk, avfall samt energikilder for oppvarming. Grill – strategisk gjennomgang av alle eiendommer (Eiendomsgrill) Eiendomsspar avholder to gjennomganger av eiendomsporteføljen hvert år, også kalt «Grill». Grillen består av en totalgjennomgang av hver enkelt eiendom med fokus på: leietakersammensetningen, utløp av leiekontrakter, ledige arealer, vedlikeholdsbehov, HMS-risiko samt miljøtiltak.

Bærekraft

Kundetilfredshet og miljøbevissthet Eiendomsspar gjennomfører hvert år en kundeundersøkelse blant sine leietakere. Undersøkelsen måler blant annet leietakernes tilfredshet med lokalene de leier, tjenestene Eiendomsspar leverer, servicen selskapet yter og om de vil forlenge sitt leieforhold hos Eiendomsspar. For å kartlegge leietakernes ønsker om miljøtiltak i eiendommene, har Eiendomsspar siden 2011 spurt leietakerne om de er opptatt av energi- og miljøforhold og om dette er noe de er villige til å investere i. Som vist i grafen nedenfor, ser vi at i 2019 svarer 231 leietakere (62 prosent av utsendt kundeundersøkelse) at de er opptatt av miljøet, og av disse er 138 leietakere interessert i å investere i miljøtiltak.

Administrasjonen og eiendomsteamet setter av tre hele dager for gjennomgang av eiendommene. Det utarbeides et statusdokument per eiendom, som er utgangspunktet for «grill»-gjennomgangen. Dokumentet brukes også som en status fra forrige «Grill» med oppdateringer av hva som er utført. Fullmakter for iverksettelse av tiltak gis i «Grillen».

150

100

0 11

Opptatt av energi- og miljøforhold

Villig til å investere

Dette er en positiv utvikling fra tidligere år, og Eiendomsspar vil i tiden fremover øke sitt fokus på energi- og miljøtiltak i eiendommene. Eiendomsspar vil fortsette med leiekontrakter som fremmer investeringer i energi- og miljøtiltak. Selskapet vil også jobbe med å bevisstgjøre leietakerne om fordelene ved miljøtiltak og hvilke positive konsekvenser disse kan ha for deres leieforhold og daglige virke.

Eiendomsspar – ISO-sertifisert Eiendomsspar gjennomfører selv årlig internrevisjon av utvalgte interne prosesser for å sikre overholdelse av interne retningslinjer, som selskapets virksomhet er underlagt. Eiendomsspars kvalitetssystem tilfredsstiller kravene i NS-EN ISO 9001:2015 og har årlig, siden 1996, vært sertifisert av Nemko AS. Sertifikatet gjelder for følgende virksomhetsområder: kjøp, utvikling, utleie, eiendomsbesittelse, drift og salg av fast eiendom.

Antikorrupsjon Eiendomsspar aksepterer ikke noen form for korrupsjon. Ansatte skal utvise forsiktighet når det gjelder å motta eller yte gave, tjeneste eller annen ytelse fra eller til forretningforbindelser. Det er ikke registrert tilfeller av korrupsjon i selskapet eller i prosjekter som er ledet av Eiendomsspar i 2019. I prosjekter inngår ofte flere samarbeidspartnere og underleverandører. Innkjøp av varer og tjenester til denne produksjonen skjer i henhold til etablert avtaleverk med valgte leverandører. Eiendomsspar vektlegger at leverandører og underentreprenører som benyttes i de ulike prosjektene, følger gjeldende lover og forskrifter. Eiendomsspar vil fortsette å jobbe for å beholde et godt omdømme og posisjonen som en solid og tillitsvekkende eiendomsaktør og arbeidsgiver. Selskapet skal være et etisk og samfunnsbevisst selskap som er til å stole på. I løpet av den neste 5-års perioden vil Eiendomsspar miljøsertifisere sin egen organisasjon med ISO 14001 – miljøledelse. «Grønn» finansiering "Grønne" bygg er bra for miljøet og attraktive finansieringsobjekter for bankene. Lån med pant i miljøsertifiserte bygg kan oppnå gunstigere finansiering enn konvensjonelle lån. Eiendomsspar er i dialog med flere banker om "grønn" finansiering ettersom selskapet har pågående prosjekter som ved ferdigstillelse vil tilfredstille bankenes kriterier for «grønn» finansiering. Personalhåndbok Eiendomsspars personalhåndbok beskriver selskapets verdier, styringssystemer, og fastsetter retningslinjer og forventninger for medarbeidere og ledelse, arbeidsvilkår, etikk, HMS, innkjøp, miljø, samfunnsansvar osv. Selskapets verdier; solid, profesjonell og fremtidsrettet er grunnlaget Eiendomsspar bygger sin virksomhet på, og gir uttrykk for hva som kjennetegner selskapet. Personalhåndboken er et viktig verktøy for å gjøre nyansatte kjent med virksomheten, verdigrunnlaget og retningslinjene.

Va r s l i n g s r u t i n e r Eiendomsspar har etablert varslingsrutiner for at tjenestefeil og ugjerninger kan rapporteres. Formålet med dette er at forhold som varsles kan adresseres, og eventuelt rettes og forhindres i fremtiden. Et eksternt advokatfirma er engasjert som en uavhengig tredjepart som Eiendomsspars ansatte og eksterne kan kontakte ved behov. Dette gir anonymitet og bidrar til å senke terskelen for å sende inn varsler. Det har ikke vært noen varslingssaker i 2019. På Eiendomsspars hjemmeside, www. eiendomsspar.no, under «Om oss» kan alle (både interne og eksterne) varsle inn anonymt. Personvern (GDPR) I mai 2018 trådte EUs nye personvernforordning, General Data Protection Regulation (GDPR) i kraft. Eiendomsspar har kartlagt roller og ansvarsområder, forbedret prosedyrer og økt bevissthet rundt vern av persondata. I tillegg er det gjennomført en omfattende kartlegging i selskapet for å etablere detaljerte dataregistre og å håndtere eventuelle avvik. Personopplysningene som selskapet har registrert er for å administrere forholdet til leietakere, forretningsforbindelser, leverandører og besøkende i Eiendomsspars eiendommer, samt for å ivareta sikkerheten i selskapets eiendommer.

En bærekraftig virksomhet

Selskapets personvernerklæring inneholder informasjon om hvilke personopplysninger som er samlet inn, hvorfor og hvordan opplysningene samles inn og hvilke rettigheter personer har dersom personopplysninger er registrert hos Eiendomsspar. Personopplysningene vil ikke bli lagret lengre enn det som er nødvendig for å oppfylle formålet med behandlingen eller lovpålagte plikter som Eiendomsspar har. Videre vil Eiendomsspar slette personopplysninger dersom det skulle være ønskelig, med mindre Eiendomsspar har et rettslig grunnlag eller en lovpålagt plikt til å oppbevare personopplysningene.

Sosiale forhold

Eiendomsspar bidrar også med økonomisk støtte til veldedige organisasjoner; Human Rights Watch, Kirkens Bymisjon, Bellona, CleanSounds m.fl. som arbeider for menneskerettigheter og samfunnsnyttige- og miljøformål. Eiendomsspars mål er å etterlate gode «fotavtrykk», ikke bare her og nå, men også for framtiden. Diskriminering Selskapet skal sørge for at ingen diskrimineres på bakgrunn av kjønn, legning og/ eller etnisitet. Selskapet vektlegger kompetanse, ikke kjønn, alder eller etnisk bakgrunn ved ansettelser. Av selskapets ansatte utgjør kvinner 50 prosent. Eiendomsspar er også opptatt av forsvarlige arbeidsforhold.

Arbeidsmiljø og helse Eiendomsspar ønsker å bidra positivt til samfunnet gjennom blant annet å være en ansvarlig arbeidsgiver som tar godt vare på ansatte. Eiendomsspar er en attrativ arbeidsplass med lav "turnover". Ansatte tilbys utviklingsmuligheter som kurs/ seminarer, skole etc. ved behov. Andre goder er kantine, bedriftshelsetjeneste, firmatur annenhvert år m.m.

Bærekraft

Som en del av Eiendomsspars samfunnsansvar, er det satt som mål at virksomheten skal kjennetegnes av verdiskapning til samfunnet og omgivelsene selskapet er en del av. Dette kommer først og fremst til uttrykk gjennom Eiendomsspars eiendommer, men også gjennom selskapets donasjoner til Oslo by, (se side 32–33). Eiendomsspar har en høy bevissthet rundt måten virksomheten påvirker og preger byens utforming, historie, arkitektur og estetikk.

Omdømme Omdømme kan sies å være summen av oppfatningene omgivelsene har av en virksomhet, og er en viktig måleindikator på tillit og troverdighet. Ved måling av omdømme har Eiendomsspar i en årrekke ligget i toppsjiktet på Eiendomsbarometeret. Dette sier noe om hvordan kundene og bransjen opplever selskapet, blant annet med hensyn til kjennskap, kundetilfredshet og image.

Eiendomsspar bidrar også med økonomisk støtte til fysisk aktivitet for de ansatte. Målet er at dette skal bidra til god helse og redusert sykefravær. Sykefraværet i Eiendomsspar gjennom 2019 var 1,1 prosent og inkluderer to langtidssykefravær. Dette er lavt sammenlignet med landsgjennomsnittet på 5,85 prosent. Målsettingen er å opprettholde sykefraværet på et lavt nivå. Det har ikke vært registrert skader med fravær blant selskapets ansatte i løpet av 2019. Sykefravær 2015–2019 % 7 6 5 4 3 2 1 0 2015

Eiendomsspar

2016

2017

2018

2019

Landsgjennomsnitt

Donasjoner og of fentlige utsmykninger En av Eiendomsspars målsettinger er å bidra til at Oslo blir en vakrere og hyggeligere by. Først og fremst påser selskapet at egne eiendommer fremstår i førsteklasses stand. I tillegg har Eiendomsspar bidratt til utviklingen av bybildet gjennom ulike kulturdonasjoner.

Påfuglfontenen i Studenterlunden i Oslo ble innviet allerede i 1989 og er Eiendomsspars første donasjon til Oslo by. Fontenen er tegnet av arkitektene Kjell Lund og Nils Slaatto.

De tre gratier ble donert i 1992 til Nasjonalgalleriet. Marmorrelieff av den danske billedhuggeren Bertel Thorvaldsen.

Triangelstatuen – den siste delen av Frognerparken – ble ferdigstilt i 1996 med støtte fra Eiendomsspar.

I 1993 donerte Eiendomsspar fontenen Kvinneskikkelse med overflødighetshorn til Norsk Folkemuseum på Bygdøy.

I 1997 oppførte Eiendomsspar fontenen Christian IV’s hanske på Christiania Torv i Oslo. Den er laget av billedkunstneren Wenche Gulbransen.

Donasjoner og offentlige utsmykninger

Oksehodet laget av Elena Engelsen assosierer Europarådets plass med den mytologiske komposisjon Oksen og Europa.

Fru Fortuna, laget av Per Ung, henger på Europarådets plass og sto ferdig til 100-års jubiléet i juni 2005. Prosjektet ble gjennomført i samarbeid med Oslo kommune – Samferdselsetaten.

Keplerstjernen, finansiert i samarbeid med Møller-gruppen, ble avduket i Gardermoen Park nyttårsaften 2000. Laget av Vebjørn Sand.

Fontenen på Solli plass ble rehabilitert i 2005 i samarbeid med Entra Eiendom, DNB, Høegh Eiendom og Sporveien.

I 2010 ble astrologiske ur innviet på Karl Johans gate 3s fasade. Verket er skapt av Elena Engelsen og Per Ung og lyssatt av Halvor Næss.

Tigerstatuen ga Eiendomsspar til Oslo by i forbindelse med 1000-års jubiléet i år 2000. Tigerstatuen er laget av Elena Engelsen og står på Jernbanetorget.

Eiendomsspar donerte Vannfallet av Bård Breivik til Holmenkollen Skimuseum i 2005.

Ski Queen, av Zadok Ben-David, ble avduket av Eiendomsspar i 2010. Skulpturen ble gitt i forbindelse med nyåpningen av Holmenkollen Restaurant.

Bærekraft

Fontene av Carl Nesjar til Radiumhospitalet i 2000.

Eiendomsspars portefølje består av både boliger, kontorer, handel og hotell. Felles for dem alle er at de er lokalisert i eiendommer med førsteklasses beliggenhet og av høy kvalitet.

Portefølje/ verdivurdering

Eiendommer Eiendomsspars forretningsidé er å utvikle og foredle eiendommer for utleie. Høy kvalitet på eiendommene, førsteklasses beliggenhet og en driftsfilosofi fundert på service og profesjonalitet, har gitt Eiendomsspar en sterk posisjon i eiendomsmarkedet.

Sammendrag av eiendomsmassen per 31.12.2019 Eiendommer

Leie- Gjenværende Ledighet nivå 1) snittleietid i % av Total (mill. kr) kontrakter leienivå kvm

Direkte eide eiendommer Oslo sentrum Oslo vest/nord/øst Øvrige Norge Festetomter Sum direkte eide eiendommer

Andel felleskontrollerte eiendommer 2) Oslo Utland Sum andel felleskontrollerte eiendommer Sum eiendommer

592,8 194,7 36,0 6,3 829,8

8,9 3,9 8,5 88,1 8,3

1,1 % 212 500 4,2 % 139 500 0,0 % 21 900 0,0 % 0 1,8 % 373 800

49,5 8,6 0,0 % 7,5 1,0 0,0 % 57,0 886,8

35 500 1 600 37 100 410 900

Prosjekter Direkte eide eiendommer Oslo Øvrige Norge

50,1 0,6

100 200 3) 13 000

Andel felleskontrollerte prosjekter 2) Oslo Øvrige Norge Sum prosjekter

17,1 3,8 71,6

5 100 24 700 143 000 3)

Sum eiendommer og prosjekter

958,4

1) Leienivå defineres som faktiske leieinntekter tillagt markedsleie ledige arealer. For eiendom i utlandet er det benyttet valutakurs per 31.12.2019. 2) Oppgitte tall er Eiendomsspars andel. 3) I tillegg kommer utbyggingspotensial i Alna Park, Alnabru Næringspark og Karihaugveien 89 (langsiktige prosjekter hvor størrelse er usikker).

Eiendommer

Direkte eide eiendommer

Leie- Gjenværende Ledighet nivå snittleietid i % av Brutto (mill. kr) kontrakter leienivå kvm

112,8 57,1 46,4 38,8 35,0 32,5 30,2 27,0 25,4 25,4 20,3 18,4 15,3 14,4 14,0 13,2 13,1 9,3 9,1 7,1 6,9 6,2 5,4 5,0 3,4 1,2 592,8

12,9 7,3 5,7 23,2 4,0 12,0 7,8 7,9 7,4 3,1 7,5 3,5 3,8 2,9 4,4 9,0 5,2 4,7 5,3 5,8 3,1 2,3 48,8 2,8 4,1 1,5 8,9

1 % 31 400 0 % 15 400 0 % 14 900 0 % 6 100 0 % 11 100 0 % 11 600 0 % 25 800 0 % 11 800 0 % 8 300 0 % 9 400 4 % 8 700 0 % 6 000 0 % 5 100 2 % 5 300 17 % 8 600 0 % 5 800 0 % 7 200 0 % 2 300 0 % 2 900 0 % 3 200 0 % 2 200 2 % 2 900 0 % 3 100 25 % 1 200 0 % 1 000 71 % 1 200 1,1 % 212 500

Oslo vest/nord/øst Hoffsveien 4 Alnabru Næringspark Hoffsveien 10–14 Eikenga 9, 11/13/15 og 17 Karihaugveien 89 Strømsveien 221–223 Strømsveien 195/197 Ole Deviks vei 35/Caspar Storms vei 14/16 Strømsveien 258 Verkseier Furulunds vei 9 Kongsveien 15 Smalvollveien 61–63 Holmenkollveien 119 Drammensveien 200 Hoffsveien 9 Strømsveien 230 Sum Oslo vest/nord/øst

29,8 20,6 19,8 19,8 16,7 12,7 11,9 11,3 11,1 10,3 7,5 5,9 5,0 4,8 3,8 3,7 194,7

1,0 4,8 5,6 5,0 2,4 2,0 5,0 3,4 5,4 5,9 5,2 2,8 3,0 6,2 7,3 3,4 3,9

0 % 14 000 1 % 21 400 0 % 10 700 10 % 15 600 9 % 11 000 8 % 13 600 0 % 8 700 17 % 10 500 0 % 6 000 0 % 10 800 0 % 2 000 17 % 4 600 0 % 2 100 0 % 2 000 0 % 1 900 12 % 4 600 4,2 % 139 500

31,3 2,7 2,0 36,0

8,4 10,0 8,8 8,5

0 % 0 % 0 % 0 %

15 600 2 600 3 700 21 900

6,3 6,3

88,1 88,1

0 % 0 %

0 0

Øvrige Norge Mack, Kulturkvartalet Hjalmar Johansens gate, Polaria Fiskergata 46 Sum øvrige Norge Festetomter Sommerrogata 13–15, Oslo sentrum Sum festetomter

Portefølje / verdivurdering

Oslo sentrum Karl Johans gate 27–31/Grand Hotel Tjuvholmen Allé 1–5 Klingenberggata 4/Fridtjof Nansens plass 4 Øvre Slottsgate 12 Europarådets plass 1/Karl Johans gate 3 Rosenkrantz' gate 13 *) Storgata 21–23 Storgata 2/4/6 Dronningens gate 40 Tordenskiolds gate 8–10 Holbergs gate 21 Jernbanetorget 4 Rådhusgata 23 Parkveien 64 Storgata 10A/B Gabels gate 16/Frederik Stangs gate 3 Holbergs plass 1 Karl Johans gate 4–6 Øvre Slottsgate 11 Storgata 8 Akersgata 20 Parkveien 60 Stortingsgata 14 Hegdehaugsveien 27 Parkveien 35 Frederik Stangs gate 4 Sum Oslo sentrum

*) Eierandel 74,75 % – tall inkludert på 100 %-basis.

Felleskontrollerte eiendommer 1)

Leie- Gjenværende Ledighet nivå snittleietid i % av Brutto (mill. kr) kontrakter leienivå kvm Oslo 1)

Oslo S Parkering, Oslo/Asker (50 %) Holmenkollen Park Hotel/bolig (50 %) Ingeniørenes Hus, Kronprinsens gate 17 (50 %) Sum Oslo

26,4 17,8 5,3 49,5

3,7 16,7 5,8 8,6

0 % 0 % 0 % 0 %

15 500 17 400 2 600 35 500

Utland 1) 40 Rue Notre Dame des Victoires, Paris (50 %) Sum utland

7,5 7,5

1,0 1,0

0 % 0 %

1.600 1.600

Prosjekt – Oslo 1) Karl Johans gate 8 (50 %) Konows gate 1–3 (50 %) 2) Sum prosjekt Oslo

17,1 0,0 17,1

4,3 0,0 4,3

2% 0 % 2 %

4 800 300 5 100

Prosjekt – Øvrige Norge 1) Bjørnegårdsvingen, Bærum (50 %) 3) Mack Øst, Tromsø (46,25 %) 4) Sum prosjekt øvrige Norge

0,0 3,8 3,8

4 700 20 000 24 700

1) 2) 3) 4)

Tatt inn i regnskapet i henhold til egenkapitalmetoden; oppgitte tall for leienivå og brutto kvm er Eiendomsspars andel. Parkeringsplasser for salg. Boligprosjekt, areal er estimerte BRAs. Utvikling av eiendommene til Mack Bryggeri i Tromsø, areal oppgitt som estimerte BTA i prosjekt.

Eiendommer / Forfallsstruktur leiekontrakter

Prosjekter Utbyggings potensial/ Dagens prosjekt leie størrelse (mill. kr) kvm Oslo Innspurten 7 Alnabru Næringspark Karihaugveien 89 Alna Park (Strømsveien 221–223) Tvetenveien 11 Økernveien 115 Urtegata 9 Karl Johans gate 33/Rosenkrantz' gate 11 Sum Oslo

18,0 0,0 0,0 0,0 6,0 21,2 0,0 4,9 50,1

17 800 0 0 0 3 600 22 500 46 000 10 300 100 200

Øvrige Norge Vestfjordgata 32–40 Sum øvrige Norge

0,6 0,6

13 000 13 000

Sum prosjekt

50,7

113 200

Note 1) 2) 3) 4) 5) 6) 7) 8)

1) 2) 3) 4) 5) 6)

Portefølje / verdivurdering

Scandic Helsfyr Hotel. Pågående utvidelse av hotellet med 197 nye rom og konferansefasiliteter. Rehabilitering av eksisterende hotell. 39 mål tomt. Utbyggingspotensial (utover eksisterende bygningsmasse 21 600 kvm) antas betydelig, men størrelsen er usikker. Fremtidig utbyggingspotensial på to tomter, men størrelse usikker. 64 mål tomt inkl. grøntbelte. Utbyggingspotensial (utover eksisterende bygningsmasse 12 350 kvm) antas betydelig, men størrelsen er usikker. 8 700 kvm tomt og 3 500 kvm lagerbygg; utbyggingspotensial estimert i størrelsesorden med dagens bebyggelse. Boligprosjekt hvorav 50 prosent er solgt til OBOS. Salg gjennomføres ved igangsettelse av prosjekt, forventet ved utløp av dagens leiekontrakt per utgangen av 2022. Det er derfor kun tatt inn 50 prosent av estimert BRAs prosjektareal (bolig, handel og servicefunksjoner). Leiebeløp er 100 prosent ettersom transaksjonen ikke gjennomføres før utløp av leiekontrakten. 7) En av de største utviklingstomtene i Oslo sentrum med planer for tre næringsbygg. Første bygg på 17 000 kvm er under rehabilitering. Bygget er utleid til Høyskolen Kristiania med oppstart medio 2021. Regulering pågår knyttet til de to resterende eiendommene. 8) Hotell- og butikkprosjekt. Forventet ferdigstillelse medio 2020. 9) 2,4 mål tomt, potensielt hotellprosjekt sentralt beliggende i Svolvær.

mill. kr

Forfallsstruktur leiekontrakter

300

250

200

150

Løpetiden for Eiendomsspars leiekontrakter (direkte eide eiendommer) per 01.01.2020 kan illustreres som vist på figuren til venstre.

100

2020

2021

Kontor Butikk

2022

2023

2024

2025

Hotell/restaurant Lager/leilighet/parkering mv.

2026

2027

2028

2029 og senere

Tjuvholmen allé 1–5 15 400 kvm

Klingenberggata 4/ Fridtjof Nansens plass 4 14 900 kvm

Karl Johans gate 27 7 800 kvm

Øvre Slottsgate 12 6 100 kvm

Jernbanetorget 4 6 000 kvm

Karl Johans gate 3 3 150 kvm

Karl Johans gate 3 (tidligere Skippergata 36/38) 2 650 kvm

Karl Johans gate 8 4 800 kvm (eierandel 50 %)

Dronningens gate 23 3 200 kvm (eierandel 50 %)

Eiendommer

Dronningens gate 40 8 300 kvm

Storgata 2/4/6 11 800 kvm

Storgata 8 3 200 kvm

Storgata 10B 5 200 kvm

Storgata 10A 3 400 kvm

Storgata 21–23 – Folketeaterbygningen 25 800 kvm

Karl Johans gate 4–6 2 300 kvm

Akersgata 20 2 200 kvm

Portefølje / verdivurdering

Dronningens gate 25 2 000 kvm (eierandel 50 %)

Øvre Slottsgate 11 2 900 kvm

Stortingsgata 14 3 100 kvm

Kronprinsens gate 17 – Ingeniørenes Hus 5 200 kvm (eierandel 50 %)

Tordenskiolds gate 8/10 9 400 kvm

Rådhusgata 23 5 100 kvm

Holbergs gate 21 8 700 kvm

Hoffsveien 4, 9, 10 og 14 26 600 kvm

Parkveien 35 1 000 kvm

Parkveien 60 2 900 kvm

Eiendommer

Hegdehaugsveien 27 1 200 kvm

Drammensveien 200 2 000 kvm

Karihaugveien 89 11 000 kvm

Mack – Kulturkvartalet 15 600 kvm

Hjalmar Johansens gate 12 – Polaria 2 600 kvm

Oslo S Parkering 14 700 kvm (eierandel 50 %)

Asker Parkering 16 300 kvm (eierandel 50 %)

Tvetenveien 11 6 300 kvm

Portefølje / verdivurdering

Parkveien 64 5 300 kvm

eien ugv

riha

Ka 12 -

Nr. Navn

Tomtestørrelse

1) 2) 3) 4) 5) 6) 7) 8) 9) 10) 11)

Alna Park (Strømsveien 221–223) Alnabru Næringspark (Vollaveien 15–19, 20A, 20B og Arvesetveien 8) Økernveien 115 (Bilia Økern) Verkseier Furulunds vei 9 Strømsveien 230 Strømsveien 258 Alnabrukvartalet (Caspar Storms vei 14/16 og Ole Deviks vei 35) Strømsveien 195/197 Haslevangen Næringspark (Eikenga 9, 11/15 og 17) Breivollveien 13 Smalvollveien 61–63 Totalt

12)

Karihaugveien 89

9 500

2) Alna Park Strømsveien 221–223 13 600 kvm

64 000 39 000 25 000 18 400 8 800 6 200 14 100 7 000 15 100 2 900 7 200 207 700

3) Alnabru Næringspark (Vollaveien 15–19, 20A, 20B og Arvesetveien 8) 21 400 kvm

Økernveien 115 20 500 kvm

Eiendommer

4) Verkseier Furulunds vei 9 10 800 kvm

Strømsveien 230 4 600 kvm

7) Alnabrukvartalet (Caspar Storms vei 14/16 og Ole Deviks vei 35) 10 500 kvm

Strømsveien 195/197 8 700 kvm

Portefølje / verdivurdering

Breivollveien 13 1 248 kvm

Haslevangen Næringspark (Eikenga 9, 11/13/15 og 17) 15 600 kvm

12)

11)

10)

Strømsveien 258 6 000 kvm

Smalvollveien 61–63 4 600 kvm

Karihaugveien 89 11 000 kvm

Karl Johans gate 31 Grand Hotel 23 600 kvm 274 rom

Kongeveien 26 Scandic Holmenkollen Park 34 800 kvm 335 rom (eierandel 50 %)

Rosenkrantz' gate 13 Scandic Victoria 11 600 kvm 199 rom (eierandel 74,75 %)

Europarådets plass 1 Scandic Oslo City 5 300 kvm 175 rom (hotellet leier også arealer i Karl Johans gate 3, Jernbanetorget 4 og tidligere Skippergata 36/38)

Karl Johans gate 33/ Rosenkrantz' gate 11 Best Western Karl Johan Hotell 10 300 kvm 153 rom

Holbergs plass 1 Scandic Holberg 7 200 kvm 133 rom

Gabels gate 16 Clarion Collection Hotel Gabelshus 5 800 kvm 114 rom

Storgata 21–23 Clarion Collection Hotel Folketeateret 7 500 kvm 160 rom

Innspurten 7 Scandic Helsfyr 11 100 kvm 253 rom

Ă…

Hotell og restaurant

Fiskergata 46 Scandic Vestfjord Lofoten 3 700 kvm 63 rom

Kongsveien 15 Ekebergrestauranten 2 000 kvm

PortefĂ¸lje / verdivurdering

Holmenkollveien 119 Holmenkollen Restaurant 2 100 kvm

Pandox Pandox eier 155 hoteller med 34 685 rom per 31.12.2019. Markedsverdien av hotellporteføljen utgjorde SEK 63,5 milliarder.

Eiendomsspar AS og Sundt AS foretok rundt årsskiftet 2003/2004 oppkjøp av det svenske børsnoterte hotelleiendomsselskapet Pandox AB på 50/50 basis. Høsten 2010 ble det norske hotelleiendomsselskapet Norgani Hotels AS ervervet, og slik ble et av Europas største hotelleiersystemer til. Pandox AB ble børsnotert igjen i juni 2015. Eiendomsspars eierandel utgjør 25,8 prosent (stemmeandel 36,6 prosent) per 31.12.2019, mens Sundtfamilien har 25,0 prosent (stemmeandel 36,2 prosent).

MONTRÉAL

Pandox eier 155 hoteller, hvorav 78 i Norge, Sverige, Finland og Danmark, samt 75 i Nord-Europa for øvrig og 2 i Nord-Amerika. Hotellene omfatter i alt 34 685 rom og markedsverdien av hotell-porteføljen er SEK 63,5 milliarder per 31.12.2019. Kartet viser Pandox’ hotellportefølje.

INVERNESS

GLASGOW

Innbydende Deluxe rom på Park Centraal Amsterdam. BELFAST

BELFAST

GALWAY

DUBLIN GALWAY

MIDDLESBROUGH MIDDLESBROUGH

LEEDS BRADFORD BRADFORD SHEFFIELD MANCHESTER MANCHESTER DUBLIN

LEEDS SHEFFIELD

MIDLANDS MIDLANDS BIRMINGHAM BIRMINGHAM AMST HINCKLEY HINCKLEY CORK

CORK

CHELTENHAM

CARDIFF

CHELTENHAM OXFORD

CARDIFF SWINDON

BRIGHTON

Resepsjonen på hotell Park Centraal Amsterdam.

OXFORD

MÖNSCH LONDO LONDON SWINDON A BRIGHTON

Pandox HARSTAD

BODØ

LULEÅ

KAJANUS

ÖSTERSUND KUOPIO MOLDE

JYVÄSKYLÄ SUNDSVALL TAMPERE

FAGERNES RANTASIPI

MORA

ØYER

VANTAA

LILLEHAMMER

BERGEN

HAMAR

ESPOO

OSLO

HELSINKI ÖREBRO

STOCKHOLM

KARLSTAD SÖDERTÄLJE NORRKÖPING LINKÖPING BORÅS

GÖTEBORG

KRISTIANSAND

JÖNKÖPING

MÖLNDAL

Portefølje / verdivurdering

HALMSTAD KALMAR KØBENHAVN

HELSINGBORG

MALMÖ

LÜBECK HAMBURG BREMEN

WOLFSBURG BERLIN

AMSTERDAM DORTMUND

HAAG MÖNSCHENGLADBACH

HANNOVER

DUSSELDORF

ERFURT

KÖLN

ANTWERPEN AACHEN

BONN/NEUENAHR

BRÜSSEL MANNHEIM

FRANKFURT SCHWEINFURT HEIDELBERG KARLSRUHE

STUTTGART BADEN BADEN AUGSBURG MÜNCHEN

WIEN SALZBURG

BASEL

Et utvalg av Pandox-hotellene:

Elite Park Avenue Hotel Göteborg, Sverige Antall rom: 317

Hilton Stockholm Slussen Stockholm, Sverige Antall rom: 289

Scandic Copenhagen København, Danmark Antall rom: 486

Scandic Park Helsinki, Finland Antall rom: 523

Scandic Grand Marina Helsinki, Finland Antall rom: 470

NH Vienna Airport Conference Center Wien, Østerrike Antall rom: 499

Park Centraal Amsterdam Amsterdam, Nederland Antall rom: 189

Radisson Blu Cologne Köln, Tyskland Antall rom: 393

Pullman Stuttgart Fontana Stuttgart, Tyskland Antall rom: 252

Pandox

Jurys Inn Birmingham Birmingham, England Antall rom: 445

The Midland Manchester Manchester, England Antall rom: 312

Jurys Inn Glasgow Glasgow, Skottland Antall rom: 321

Hilton London Heathrow Airport London, England Antall rom: 398

Hotel Berlin Berlin, Tyskland Antall rom: 701

The Hotel Brüssel, Belgia Antall rom: 421

Crowne Plaza Brussels – Le Palace Brüssel, Belgia Antall rom: 354

Hilton Brussels Grand Place Brüssel, Belgia Antall rom: 224

Portefølje / verdivurdering

Leonardo Hotel Royal Düsseldorf Königsallee Düsseldorf, Tyskland Antall rom: 253

Prosjekter Eiendomsspars prosjekter inkluderer både boliger, kontorer, handel og hotell. Felles for prosjektene er at alle eiendommene har førsteklasses beliggenhet, og at de utvikles med høy kvalitet.

Bjørnegårdsvingen 11–13 Eiendomsspar og OBOS Nye Hjem eier selskapet Bjørnegårdssvingen 11–13 ANS med 50 prosent eierandel hver. Eiendommen blir utviklet i tråd med vedtatt reguleringsplan, og formålet er boliger og barnehage. Rammetillatelsen for Bjørnegårdsvingen ble gitt av Bærum kommune i september 2017. Vedal Entreprenør ble kontrahert som totalentreprenør i prosjektet i september 2018, og det ble gitt igangsettingstillatelse for første del av prosjektet i mars 2019. På tomten begynner råbyggene nå å reise seg. Prosjektet hadde salgsstart i september 2018 og på nåværende tidspunkt er 107 av 123 enheter solgt.

Illustrasjon Dyrvik Arkitekter

Prosjektet består av 123 leiligheter fra en- til fire-roms, og en barnehage. Syv av leilighetene er en del av et bofellesskap for unge mennesker med behov for ekstra tilsyn. Disse enhetene danner et eget borettslag. Bofellesskapet er solgt til beboergruppen «Medvind», hvor det også er tilknyttet en personalbolig solgt til Bærum kommune. Barnehageselskapet i prosjektet er solgt til Gnist Barnehager og består av tre avdelinger med kapasitet på totalt 88 barn. Prospekt og ytterligere informasjon kan lastes ned fra prosjektets nettside: www. obos.no/privat/ny-bolig/boligprosjekter/ akershus/bjornegardsvingen.

Prosjekter

Karl Johans gate 8 / Dronningens gate 23 og 25

Eiendomsspar AS og Mette Borge Gottschalk AS eier hver 50 prosent av eiendommene Karl Johans gate 8, Dronningens gate 23 og Dronningens gate 25 i Oslo. Selskapets mål er å utvikle eiendommene til et hotell med ca. 190–200 rom, samt spennende utadrettede tilbud i byggenes første etasje. Prosjektet består av tre eiendommer – hvorav Karl Johans gate 8 utgjør et sentralt hjørne i Oslos hovedgate og Dronningens gate 23 og 25 utgjør en vesentlig del av fasaden mot Dronningens gate. Til sammen utgjør dette en særdeles attraktiv beliggenhet sentralt i Oslo. I et historisk perspektiv ble Karl Johans gate 8 oppført som hotell i 1858 etter bybrannen. Dronningens gate 25 ble oppført i 1860 og Dronningens gate 23 ble oppført i 1929. Til sammen utgjør eiendommene en viktig del av Oslos byrom og et sentralt punkt langs paradegaten Karl Johans gate. I den senere tid har eiendommene vært utleid til kontor og næringsformål.

Portefølje / verdivurdering

Illustrasjon Mellbye Arkitektur Interiør AS

Illustrasjon iGuzzini

Karl Johans gate 33 / Rosenkrantz' gate 11 Midt på Karl Johan, med Stortinget og Grand Hotel som nærmeste nabo, ligger ærverdige Karl Johan Hotell. Eiendommen, med røtter tilbake til slutten av 1800-tallet, er i prosess med en betydelig oppgradering som fullføres medio 2020. Hotellets 86 rom rehabiliteres og den tilknyttede naboeiendommen i Rosenkrantz' gate 11 er allerede ombygget fra kontor til 67 nye hotellrom som også omfatter en ny, flott hotellrestaurant. Restauranten har fått et glasstak som innramming og vil fremstå som en åpen hageoase.

Det planlegges også én til to flaggskipbutikker over to plan, i kjelleren og i første etasje vendt mot Karl Johans gate. Handelsarealene vil få store glassfasader, ca. fem meter fri takhøyde og en innebygget glassgård. Lokalene er svært fleksible og kan også tilpasses til restauranter. I Rosenkrantz' gate 11 vil det bli en ny butikk, restaurant eller et opplevelsessenter i førsteog underetasje.

Prosjekter

Portefølje / verdivurdering

Innspurten 7 Scandic Hotel Helsfyr ligger sentralt plassert mellom Strømsveien og Innspurten, med kort vei til Helsfyr T-banestasjon. Hotellet utvides med totalt 197 rom og nye konferansefasiliteter. Etter utbygging vil hotellet ha 450 rom, og blir med dette Scandics største hotell i Norge. Både nybygget og eksisterende bygg vil bygges/ rehabiliteres i henhold til Breeam Very Good klassifisering.

Parallelt med byggingen av ny fløy, rehabiliteres også eksisterende bygningsmasse slik at hotellet fremstår helhetlig og moderne når arbeidene ferdigstilles i desember 2020. Eiendommen er solgt til Storebrand Eiendomsfond på en "forward-avtale", og Eiendomsspar skal derfor ferdigstille utbyggingen og rehabiliteringen på vegne av kjøper.

Illustrasjoner A-lab/SLA

M a c k , Tr o m s ø I Tromsø har Eiendomsspar AS, sammen med Ludwig Mack AS, planer om å transformere den gamle industrieiendommen «Mack Øst» til et nytt kultur- og opplevelsessenter, med et spennende og allsidige tilbud. Den eksisterende bygningsmassen bestod tidligere av produksjonslokaler og lager for Mack Ølbryggeri.

forventes eiendommen å inneholde kjøpesenter, hotell, kontorer, undervisningslokaler og boliger, fordelt på opptil 45 000 kvadratmeter. I det nordøstre hjørnet av bygningen er det planer om å bygge et konserthus i samarbeid med Arktisk Filharmoni og Universitetet i Tromsø (UiT).

Eiendommen ligger sør i byen, og har en strategisk plassering med hensyn til forbindelsen «nord-sør» og til Tromsøs veitunnelsystem. Etter om- og påbygging

På tomteområdet mot øst «Sørsjeteen», en utfylling i sjøen, har vi planer om å bygge et spektakulært hotell. Den flotte plasseringen til hotellet vil kunne gi en

Prosjekter

På tomteområdet, sør for eksisterende bygg, utvikler Statsbygg et arktisk universitetsmuseum for UiT, på 19 700 kvadratmeter. Tomten vil forut for dette selges av Mack Øst AS til UiT. I samme område ligger det opprinnelige Tromsø Museum (i dag Tromsø Kunstforening), med tilhørende museumspark, hvilket gjør at det nye museet får historisk forankring til sitt opprinnelsessted.

Portefølje / verdivurdering

fantastisk opplevelse for byens innbyggere og hotellgjester.

Eiendomsspar samarbeider tett med Statsbygg i reguleringen av hele området. Den unike kombinasjonen av kulturelle tilbud, hotell, boliger, kjøpesenter og universitetet har blitt positivt mottatt av Tromsø kommune. Vi har forhåpninger om at det er mulig å få vedtatt reguleringsplan innen utgangen av 2020.

Ve s t f j o r d g a t a 3 4 – 3 8 , S v o l v æ r Høsten 2017 inngikk Eiendomsspar avtale om kjøp av selskapet Frikar AS som eier eiendommen «Jern & Bygg» – beliggende i Vestfjordgata og Sjømannsgata, ved kaikanten i Svolvær.

bak prosjektet var å invitere folk «inn og opp». Med 360 graders fantastisk panoramautsikt til både sjø og fjell, mener vi at beliggenheten gir en unik mulighet for å bygge hotell i høyden.

Den tidligere «Jern & Bygg»-eiendommen var i 70- og 80-årene en av Svolværs viktigste handelsbedrifter. Byggene er i dag ikke tidsriktige, verken eksteriør- eller interiørmessig. Bygningsmassen fremstår i dag skjemmende og uproduktiv på en av byens mest sentrale tomter.

På gateplan legger vi opp til utadrettet virksomhet, tilgjengelig for alle, hvor prosjektet knytter Vestfjordgata sammen med kaifront og sjøen.

Eiendomsspar ønsker å gjenreise området med et moderne og tidsriktig tyngdepunkt innenfor reiselivsnæringen i Svolvær. Målet er å utvikle og bygge et hotell som tiltrekker seg gjester fra fjern og nær til en flott opplevelse, som setter Vågan kommune og Svolvær enda sterkere på kartet som reiselivsdestinasjon. Prosjektet omtales nå som «Havnestrøket». Det er få områder i Svolvær som kan vise til en like sentral beliggenhet som «Havnestrøket». Det er få meters avstand til kaipromenaden, båthavn, Hurtigruten, etablerte restauranter, hoteller og sentrum for øvrig. Eiendomsspar fremmet i 2018 en reguleringsplan for eiendommen – der grunntanken

Illustrasjoner Concrete Architects / Vindveggen Arkitekter AS

Prosjektets høyde har skapt stor debatt både lokalt og nasjonalt. Det har parallelt med vår reguleringsplan – vært arbeidet med en byplan i Vågan kommune, som nå er vedtatt og skal danne grunnlaget for videre utvikling av reguleringsplan for «Havnestrøket». Den nylig vedtatte byplan for Vågan kommune legger opp til en lavere høydeutnyttelse enn vi opprinnelig fremmet i vår reguleringsplan. Det betyr at Eiendomsspar nå er i gang med å revidere planforslaget, basert på føringene i byplanen. Vi tar sikte på at reguleringsplanen for prosjektet er vedtatt i løpet av 2020. Prosjektet utvikles i samarbeid med arkitektene Concrete Architects i Amsterdam og Vindveggen Arkitekter AS.

Ă…

Prosjekter

PortefĂ¸lje / verdivurdering

Illustrasjoner Concrete Architects / Vindveggen Arkitekter AS

Se film om prosjektet, Urtekvartalet, via QR-koden Illustrasjoner A-LAB

Urtekvartalet Urtekvartalet er en av Oslo sentrums største utviklingseiendommer, med sentral beliggenhet i bakkant av Bjørvika. Området er under positiv utvikling og det planlegges flere prosjekter med spennende virksomheter, som sammen vil skape en attraktiv destinasjon i bydelen. Kombinasjonen av prosjektets størrelse og beliggenhet gjør Urtekvartalet ulikt andre byutviklingsprosjekter i Oslo for øyeblikket. Kvartalet binder sammen Grünerløkkas pulserende og mangfoldige byliv, med kunnskap og næringsklyngen, som vokser frem langs østsiden av Akerselva.

Eiendomsspar er i sluttfase med reguleringsplan for Urtegata 9 – som omfatter ca. 46 000 BTA kvadratmeter. I hovedsak planlegges det kontor-/undervisningsformål fra og med plan 2 og utadrettede virksomheter i byggenes plan 1. Prosjektet vil ved ferdigstillelse bestå av tre bygg; Veksthuset, Fabrikken og Drivhuset. Fabrikken og Drivhuset er eksisterende bygg som er besluttet beholdt og skal rehabiliteres. Veksthuset er planlagt som nybygg. Byggene vil til sammen kunne gi området inntil 3 500 nye arbeidsplasser og studenter.

Prosjekter

Fabrikken under utbygging/rehabilitering mot illustrasjonen vist til høyre

Illustrasjon Fabrikken

Tomten til Veksthuset med Drivhuset i bakgrunn (gul)

Illustrasjon Veksthuset

Utviklingen av prosjektet er tuftet på miljø og bærekraft. Nybygget Veksthuset planlegges derfor som et miljøbygg med BREEAM Excellent-sertifisering med energiklasse A og byggene som rehabiliteres planlegges med BREEAM Very Goodsertifisering med energiklasse C/D.

Portefølje / verdivurdering

Første del av prosjektet, rehabilitering av Fabrikken på ca. 17 000 BTA kvadratmeter, er i full gang. Planlagt overlevering til leietaker, Høyskolen Kristiania, er medio 2021.

Det planlegges frodige og grønne oppholdsarealer ute, med sikker og tilgjengelig sykkelparkering tilrettelagt med ladestasjon, lett tilgjengelig kollektivtransport, samt elbilparkering. Prosjektet ønsker å etablere et spennende kvartal i Oslo med pulserende studentmiljø, effektive arbeidsplasser tett på offentlig kommunikasjon og med et byrom der restauranter, kaféer og butikker møter folk der de er.

Illustrasjoner TAG

Økernveien 115 Økernveien 115 er et fremtidig boligprosjekt, som utvikles 50/50 sammen med OBOS.

Grenseveien til Økern, skal utvikles og Økernveien skal oppgraderes til strøksgate.

Det planlegges ca. 500 boliger på tomten, hvor det også skal utvikles en publikumsrettet virksomhet i første etasje mot Økernveien.

I naboprosjektet Hasle Linje åpnet «Vinslottet» i oktober 2019 og i 2020 åpner Nordic Choice nytt hotell med 217 rom. Steen & Strøm har i 2019 endret sine planer for Økern sentrum. Planen er nå å åpne opp bebyggelsen og skape et handels- og opplevelsessentrum.

Prosjektet har fått navnet «Isbergløkka» som er en videreføring av det opprinnelige navnet – Isbergbygget – som i sin tid ble oppført for bruk til bilsalg/industri. Denne identiteten er det ønskelig å videreføre. Det opprinnelige Isbergbygget skal delvis bevares og brukes til å gi prosjektet en unik identitet. Byantikvaren har lagt stor vekt på å bevare denne delen av opprinnelige bygningsmasse – og er tilfreds med hvorledes prosjektet har ivaretatt dette. Eiendommen ligger ved Hasle T-banestasjon og med Teglverket skole i umiddelbar nærhet. Økernveien 115 ligger sentralt i Hovinbyen, som er det største transformasjonsområdet i Oslo. Økernveien 115 vil nyte godt av byutviklingen som nå skjer i Hovinbyen. Alle eiendommene i Økernveien, fra

Regulering av Økernveien 115 pågår og ambisjonen er å sende inn planforslag til Plan- og bygningsetaten i 2020.

Prosjekter / Verdivurdering perProsjekter 31.12.2019

Ve r d i v u r d e r i n g p e r 3 1 . 1 2 . 2 0 1 9

• Aksjeposten i Pandox (eierandel 25,8 prosent) verdsettes basert på EPRA NAV-verdi per årsslutt

Ve r d i j u s t e r t e g e n k a p i t a l (VEK) per aksje VEK per aksje er beregnet til kr 493 (kr 435), en økning på 13 prosent fra i fjor.

– Substansverdi/EPRA NAV per aksje, SEK 186,40 – Dette gir VEK per Eiendomsspar aksje på kr 493

Forutsetninger • Yield (direkteavkastningskravet) benyttet: Snitt 5,0 prosent, fra 4,0 prosent til 7,5 prosent per eiendom (5,1 prosent)

– Børskurs per Pandox-aksje per 31.12.2019, SEK 212,00 – Dette gir VEK per Eiendomsspar aksje på kr 525

• Løpende leie (inkl. ledige arealer) per 01.01.2020, alternativt markedsleie dersom denne ligger vesentlig lavere enn løpende leie. Potensiell merleie i leiekontraktsmassen hensyntas ikke

Sensitivitetsanalyse Eiendomsspar sin VEK per aksje er særlig følsom for endringer i yield, samt aksjekursen til Pandox. For at investorer og andre interessenter skal kunne gjøre sine egne forutsetninger med hensyn til valg av yield, samt verdi per Pandox-aksje, er det utarbeidet en sensitivitetstabell vist nedenfor.

• Driftskostnader per eiendom er kalkulatorisk satt til 10 prosent av brutto leie. I tillegg er det gjort en avsetning for større rehabiliteringskostnader de nærmeste årene • Latent skatt (avsettes som gjeld i balansen, det betyr at denne ikke føres til fradrag på eiendommene) verdsettes til 9 prosent av skattemessig merverdi etter fradrag for tomt

Portefølje / verdivurdering

Det er gjennomført en verdivurdering av Eiendomsspar per 31.12.2019. Denne viser følgende:

I sensitivitetsanalysen er det tatt hensyn til effekten av latent skatt ved endring i eiendomsverdiene. Verdien av prosjekter er holdt uendret. Det er benyttet en SEK/NOK kurs per 31.12.2019 på 0,9442 ved omregning av Pandox-investeringen.

Snittyield (direkte eide eiendommer – Eiendomsspar)

Verdi Pandox-aksjen (SEK)

4,0 %

4,5 %

5,0 %

5,5 %

6,0 %

6,5 %

7,0 %

7,5 %

8,0 %

230,0 651 596 547 513 483 456 434 415 398 220,0 639 583 535 501 470 444 422 402

386

212,0 629 573 525 491 460 434 412 392 376 200,0 614 558 510 476 445 419 397 377

361

186,4 597 541 493 459 428 402 380 360 343 150,0 551 495 447 413 382 356 334 315 298 125,0 520 464 416 382 351 325 303 283 267 100,0 488 433 384 350 320 293 272 252

235

75,00 457 401 353 319 288 262 240 221 204 50,00 426 370 322 288

257

231 209 189

173

Verdijustert egenkapital (VEK) per aksje

Ve r d i u t v i k l i n g 2 0 1 9

• Verdijustert resultat etter skatt ble kr 1 948 mill.

139

-80

Renteswaper

Skatter

984

1 948

• Verdijustert egenkapital per aksje økte fra kr 435 til kr 493 per aksje, en økning på 13 prosent 304 602

Kontantstrøm før TS/FKV

Eiendommer/ prosjekter

Andel Pandox/ øvrige FKV

Økning VEK 2019

Kommentarer til de enkelte verdikomponentene Kontantstrøm før TS/FKV + kr 602 mill. Dette er kontantstrøm fra Eiendomsspars drift, inkludert motatte utbytter, men før salgs-/kursgevinster, rehabiliteringskostnader og skatter, samt før andel tilbakeholdt kontantstrøm i felleskontrollert virksomhet (FKV) og tilknyttet selskap (TS). Andel tilbakeholdt kontantstrøm i TS/FKV er inkludert i posten «andel Pandox/øvrige FKV». Eiendommer/prosjekter + kr 304 mill. Økningen skyldes hovedsakelig leieøkninger og verdiøkning på utviklingsprosjektene i Urtekvartalet og Scandic Helsfyr Hotel. Andel Pandox/øvrige FKV + kr 984 mill. Endringen skyldes i hovedsak verdiøkning av Eiendomsspar sin eierandel i Pandox i

2019. Utbetalt utbytte fra Pandox i 2019 på kr 204 mill. kommer i tillegg og inngår i «kontantstrøm før TS/FKV». Renteswaper og derivater + kr 139 mill. Mindreverdi renteswaper og derivater endret seg fra en negativ verdi på kr 190 mill. per 01.01.2019 til en negativ verdi på kr 59 mill. per 31.12.2019. I tillegg er det realisert et derivat med gevinst på kr 8 mill. i løpet av året. Dette medfører en positiv verdiendring på kr 139 mill. i løpet av 2019. Skatter - kr 80 mill. Betalbare skatter utgjorde - kr 32 mill., men endring utsatt skatt er - kr 48 mill. Totalt - kr 80 mill.

Verdiutvikling 2019 / Verdijustert balanse per 31.12.2019

Ve r d i j u s te r t b a l a n s e p e r 3 1 . 1 2 . 2 0 1 9

Mill. kr.

Note

Bokført

Justering

Verdijustert

Eiendeler Eiendommer og prosjekter (1) 8 169 9 007 17 176 Aksjer/lån felleskontrollert virksomhet/tilknyttet selskap (2) 7 151 2 214 9 365 Øvrige finansielle anleggsmidler 416 (10) 406 Omløpsmidler 193 – 193 Sum eiendeler

15 929

11 211

27 140

6 698 642 8 207 382

10 872 279 – 59

17 570 921 8 207 442

15 929

11 211

27 140

(7)

47 %

Egenkapital og gjeld Egenkapital inkl. minoritetsinteresser (5, 6) Latent/utsatt skatt (3) Rentebærende gjeld Annen gjeld (4) Sum egenkapital og gjeld Belåningsgrad

Portefølje / verdivurdering

1) Verdsettelsen av eiendomsmassen er foretatt basert på yieldmetoden. Detaljene i verdsettelsen er gitt på side 63. Verdi av prosjekter utgjør kr 2 812 mill. per 31.12.2019 og består i hovedsak av Innspurten 7 (Scandic Helsfyr Hotel), Økernveien 115, Urtegata 9 og Karl Johans gate 33/Rosenkrantz' gate 11. 2) Merverdi felleskontrollert virksomhet/tilknyttet selskap gjelder hovedsakelig eierandelen i Pandox AB og er merverdi utover akkumulert bokført resultat/verdiendring i eierperioden (fratrukket utbetalt utbytte). Merverdi i forhold til kostpris er betydelig høyere. Eierandelen i Pandox AB er vurdert til EPRA NAV (SEK 186,40 per aksje). Det er benyttet valutakurser per 31.12.2019 ved omregning til NOK. Investeringer i felleskontrollert virksomhet/tilknyttet selskap fremgår av note åtte til årsregnskapet. 3) I verdijustert balanse utgjør latent skatt på eiendommene forskjellen mellom markedsverdi og skattemessig verdi, multiplisert med en kalkulatorisk skattesats. For Eiendomsspar er det benyttet en skattesats på ni prosent for bygg inkludert tekniske installasjoner og null prosent på tomt. For øvrig er det forutsatt at gevinst- og tapskontoen inntektsføres med 20 prosent per år. 4) Mindreverdi renteswaper og derivater er kr 59 mill. 5) Herav minoritetsinteresser kr 71 mill. per 31.12.2019. 6) Verdijustert egenkapital fremkommer som forskjellen mellom anslått markedsverdi av selskapets eiendeler og selskapets gjeld. Den verdijusterte egenkapitalen etter avsatt utbytte og skatt er beregnet til kr 17 570 mill. per 31.12.2019. Korrigert for avsatt utbytte (+ kr 116 mill.) og minoritetsinteresser (- kr 71 mill.), er verdijustert egenkapital kr 17 615 mill. Dette tilsvarer kr 492,50 per aksje (kr 489,00 per aksje etter avsatt utbytte på kr 3,25 per aksje). 7) Belåningsgrad = (rentebærende gjeld – kontantbeholdning)/verdi eiendommer og prosjekter.

UNION Gruppens coworking-undersøkelse 2019

Coworking utgjør

Det er etablert ca.

6 000 coworking-arbeidsplasser de siste to årene

prosent av kontormarkedet i Oslo

Antall aktører som leier ut er

Antall arbeidsplasser totalt, er på

12 000

Snittstørrelsen på kontorfellesskapene er på

2 000 kvadratmeter

Antall personer per kontorfellesskap ligger på ca. Areal per person er på

10 kvadratmeter

Belegget på de ulike kontorfellesskapene er Det tar

200 i gjennomsnitt

64 prosent i gjennomsnitt

1-2 år fra et fellesskap åpner til lokalene er halvfulle

UNION foretar en grundig undersøkelse av markedet for fleksibelt kontor i Oslo to ganger i året. Det samles inn data direkte fra aktørene, og hele 92 prosent av markedet er analysert. Svarene er anonymisert.

Coworking

Coworking i korte trekk

Hva er det? Coworking handler om at enkeltpersoner og bedrifter inngår i et kontorfellesskap. Bedriftene kan ha fleksibel arbeidsplass, en kontorpult i et landskap med andre eller de kan leie et eget kontor i kontorfellesskapet. Fordi coworking-konseptet varierer noe i innhold, går det under flere navn: coworking, inkubator, idéhub, innovasjonsplattform eller ganske enkelt kontorfellesskap.

Hvem passer det for? Coworking passer for alle typer bedrifter, men appellerer ofte til virksomheter, gjerne gründerbedrifter, som ønsker å være del av et fellesskap de kan dra nytte av på ulike vis. Coworking passer også for bedrifter som ønsker stor grad av fleksibilitet, ikke minst med hensyn til leiekontraktens lengde. Bedrifter som leier seg inn i et kontorfellesskap, kan som regel si opp kontrakten på forholdsvis kort varsel. En del leietakere velger også å leie i et coworking-konsept fordi de trenger inspirasjon, for eksempel i forbindelse med et prosjekt eller utviklingen av en forretningsidé.

Coworking-konseptet har blitt populært, og stadig flere eiendomsselskaper tilbyr nå lokaler direkte til enkeltpersoner og bedrifter uten det mellomleddet som coworking-aktørene representerer. En slik modell innebærer at eiendomsselskapene bygger opp en egen organisasjon for å håndtere coworking-lokalene og driften av disse. Hvor stort er coworking i Oslo i dag? En undersøkelse gjennomført av Union viser at det i starten av 2020 er ca. 40 aktører som tilbyr 135 000 kvadratmeter coworkingarealer i Oslo. Disse arealene har plass til ca. 13 000 arbeidsplasser, og belegget er på 64 prosent. I løpet av de siste årene har det i gjennomsnitt blitt åpnet mer enn 30 000 kvadratmeter fleksible kontorareal årlig – her til lands. Veksten ser ut til å fortsette.

Portefølje / verdivurdering

Hva inneholder et coworking-konsept? I tillegg til kontorplass, inneholder konseptet som regel tilgang på fasiliteter som, ferdig utstyrte arbeidsplasser hvor det bare er å koble opp pc-en, møterom, kaffesone, kantine og personell som ordner med møteromsbooking, arrangementer m.m. Coworking er først og fremst, men ikke utelukkende, et storbyfenomen.

Hva skiller coworking fra andre leieforhold? En viktig faktor som skiller coworkinglokaler fra andre leieforhold, er den fleksible og ofte korte leieperioden. Man ser imidlertid at også innen coworking, velger de større bedriftene å binde seg for en lengre periode for slik å få en lavere leie.

Hva tilbyr Eiendomsspar? Eiendomsspar har i dag tre kontorbygg hvor det er tilrettelagt for kontorfellesskap eller coworking: House of Business på Fridtjof Nansens plass 4, WeWork og Pangea i Tjuvholmen allé 1–5 og Kontorfellesskapet K89 på Karihaugveien 89, ca. 15 minutter utenfor Oslo sentrum. Disse fire leietakerne gjenspeiler mangfoldet som ligger i coworking-konseptet.

Sigurd Stray Viseadministrerende direktĂ¸r

Coworking

Det fleksible kontoret Eiendomsspars forretningsidé er å eie, utvikle og foredle eiendommer for utleie. Høy kvalitet på lokalene, førsteklasses drift og beliggenhet står sentralt hos oss. Det gjør også kontinuerlig fornyelse.

De siste årene har det vokst fram kontorfellesskap som kalles coworking. Coworking defineres på litt ulikt vis (se side 67). For Eiendomsspar handler det om å legge til rette for at enkeltpersoner og bedrifter kan leie og dele kontorlokaler og fellesfasiliteter, og på den måten drive egen virksomhet i sameksistens med andre. Slik vi ser det, er coworking et viktig tilskudd til leiemarkedet for å møte dagens og morgendagens behov til våre leietakere og fremtidige kunder.

Når vi i Eiendomsspar har valgt å leie ut til coworking-aktører, tilrettelegger vi for et miljø som i seg selv vil være attraktivt, samtidig som øvrige leietakere i byggene våre kan dra nytte av coworkingfasilitetene. Den viktigste fordelen for coworkingleietakerne ligger i at de får større fleksibilitet, kan redusere arealbehovet og dele kostnadene med flere.

Portefølje / verdivurdering

Coworkinglokaler har historisk stort sett blitt tilbudt av aktører som fremleier egenleide lokaler. Ved å tilby den rette miksen av fleksibilitet, profil og tjenestetilbud, får aktøren en høyere leieinntekt av coworking-leietakerne enn hva de selv betaler til gårdeier. Coworking-aktørene bør ha et belegg på 70–80 prosent før de tjener penger. Med coworking-konseptene åpnes det også opp for en risikodeling av inntekter og utgifter, tilsvarende det man ser i en del handels- og hotelleiekontrakter.

I et marked hvor det blir stadig større behov for fleksibilitet i leieforholdet, gjelder det å prise fleksibiliteten riktig. Den største risikoen, slik vi ser det, er at i dårlige tider vil leietakerne til coworking-aktørene raskere kunne si opp leieforholdet. Dette vil føre til inntektsbortfall som igjen vil kunne føre til at forretningsmodellen kollapser. I et slikt scenario vil det sannsynligvis ikke gå lang tid før vi som gårdeier mister vår leieinntekt. Samtidig er leieforholdene delvis sikret gjennom depositum og garantier. Det betyr at vi vil ha noe tid på å finne andre leietakere, før inntektsstrømmen stopper opp, vel å merke i et marked med leier som sannsynligvis er lavere enn ved kontraktsinngåelsen. Ved utgangen av 2019 hadde Eiendomsspar fire leieforhold som helt eller delvis tilbyr fleksible kontorareal – WeWork og Pangea, begge i Tjuvholmen allé 1–5, House of Business i Fridtjof Nansens plass 4 og Kontorfellesskapet K89 i Karihaugveien 89. Vi følger spent med på hvordan de ulike konseptene utvikler seg, samtidig som oppfølgingen av leieforholdene gir oss verdifull erfaring i vårt videre arbeid som en ansvarlig og fremtidsrettet eiendomsaktør. Velkommen inn!

Coworking

Hos WeWork er det rikelig med lyse og funksjonelle møterom som alle leietakerne kan benytte seg av.

Adresse: Tjuvholmen allé 1–5 Kontorareal: 3 000 kvm, fordelt på to etasjer Flyttet inn: 2019 Fokus på: større bedrifter og voksende nystartere

WeWo rk

Coworking-modell

WeWorks filosofi er å tilby dynamiske kontorfellesskap, som er nøye utformet for å fremme kreativitet og samarbeid. De kaller kontorfellesskapet et community.

WeWork / tilbyr kontorlokaler i storbyer – i hele verden. / leier ut private kontorer av ulik størrelse og/eller kontorplass i åpent landskap / kaller leietakerne for medlemmer og fellesskapet for community / tilbyr samtlige medlemmer tilgang på fellesrom, møterom og lounger / tilbyr fleksible leiekontrakter, minimum leietid er én måned / tilbyr medlemmer, mot ekstra betaling, «global access». Det betyr at man kan benytte WeWorks lokaler andre steder i Oslo – og verden for øvrig / gjennomfører faglige og sosiale arrangementer / har ingen kafé eller kantine. Tanken er at medlemmene heller tar turen ut på gateplan og spiser lunsj hos en av de lokale kafeene/ restaurantene, og på den måten bidrar til å skape business hos de lokale utestedene, alternativt benytter ett av de mange tilbud ene til matlevering direkte i lokalet

WeWork tilbyr veletablerte bedrifter, enkeltmannsforetak og voksende nystartere private kontorer, møterom og elegante fellesarealer som stimulerer til produktivitet, utvikling og nye bekjentskaper. Utformingen av lokalene er planlagt til minste detalj. Det første som møter en hos WeWork er en hjemmekoselig resepsjon, betjent av et community-team. De sørger for at medlemmene har det de trenger for at kontoret skal fungere problemfritt. Rett innenfor er det en åpen og inviterende kjøkkensone med kaffemaskiner og annen drikke. Det er her medlemmene tar pause, utveksler tanker og ideer, snakker forretning og privat. Kjøkkensonen hos WeWork er en viktig del av coworkingkonseptet. Arbeidssonene ligger også inn mot det samme åpne rommet. Her er det arbeidspulter, til de som foretrekker å jobbe side om side med andre bedrifter eller egne kontorer, for de som ønsker å sitte mer privat. I den store salongen, tett på, er det behagelige sofagrupper, bord, bøker og interiørdetaljer – noe som gir klare assosiasjoner til hjemmelivet. I denne sonen er det alltid musikk slik at folk kan snakke sammen, uten å være redd for å forstyrre de som sitter i jobbsonen. Praten blender inn med musikken og fremstår ikke som støyende.

Portefølje / verdivurdering

We Wo r k s f i l o s o f i

Loungen er lys og trivelig med klare assosiasjoner til hjemmelivet.

«I have had a fantastic experience w o r k i n g a t We Wo r k s o f a r. T h e s t a f f a r e always at hand when you need them and make you feel truly welcome and par t of t h e c o m m u n i t y. T h e e n v i r o n m e n t i s g r e a t both aesthetically – modern and light which is per fect for working and mood, and socially – common area which promotes conversation and inclusion . It is a pleasure to work here.» Richard Hughes, International Business Development Manager at Marketer Technologies AS

Coworking

«Det skal være behagelig å være i We Wo r k s l o k a l e r. V i t i l b r i n g e r m a n g e t i m e r på jobben og da er det viktig at lokalene er hyggelige. Vi tilret telegger for interaksjon , og vi vet at når folk snakker sammen gir det grunnlag for både trivsel, forretningsut vikling og samarbeid på t vers . A k k u r a t h v a v i i We Wo r k ø n s k e r. » - Henrik Botten Taubøll, WeWork transaksjonsdirektør for Norge, Nederland og Baltikum

Portefølje / verdivurdering

Hos WeWork sitter noen i felles arbeidssone mens andre har egne kontorer i kontorfellesskapet.

Coworking

Adresse: Tjuvholmen allé 1–5 Kontorareal: 2 100 kvm, fordelt på to etasjer Flyttet inn: 2009 Antall brukere: 45–50 personer, hvorav Pangea 16 Utleier til: åtte mindre fremleietakere

Pangea Property Partners

Coworking-modell

Pangea Property Partners er nordiske eksperter på eiendom og finans, og tilbyr meglertjenester i det kommersielle eiendomsmarkedet, i tillegg til rådgivning i forbindelse med større transaksjoner i kapitalmarkedet, fusjoner og oppkjøp. Pangea har 35 ansatte og kontorer i Oslo, Stockholm og London.

Pangea / leier hele arealet av gårdeier Eiendomsspar, og leier ut deler av det til «venner», små investerings miljøer og rådgivere som ikke over lapper med deres egen virksomhet / tilbyr langsiktige leiekontrakter hvor samtlige brukere/ansatte deler alle fellesområder, resepsjon, møteromsavdeling m.m. / drifter og har ansvar for begge etasjene, resepsjon, administrasjon og lunsjservering / vektlegger interiørarkitekturens og funksjonalitetens betydning for den enkelte, arbeidsmiljøet, dyna mikken og trivselen / tilbyr ansatte og leietakere å låne felleslokalene til private selskap, som for eksempel konfirmasjon, kundearrangementer, bursdags feiringer m.m. / har ikke som mål å tjene penger på utleien, men å dekke kostnadene, øke trivsel og skape et større og bedre kontormiljø enn hva hver enkelt bruker ville klart på egenhånd

Pangea Propertys filosofi Pangeas Oslo-kontor har en filosofi om å skape et kontorfellesskap som oppleves som «a second home» for egne ansatte og leietakere, og ikke minst virksomhetens kunder. De smakfulle kontorlokalene på Tjuvholmen befinner seg i 8. og 9. etasje, med 360-graders utsikt over Oslo by. Den sentrale beliggenheten er ikke tilfeldig, heller ikke kontorlokalene. Hos Pangea er ting planlagt i minste detalj, med CEO og partner Bård Bjølgerud i spissen for det hele. Etter en altomfattende planlegging og opppussing har selskapet fått de kontorlokalene de drømte om. En viktig fornyelse er en stor, åpen trapp som binder åttende og niende etasje sammen – og som bidrar til mer nærhet og samspill mellom ansatte og besøkende. Generøs takhøyde og store rom, kombinert med små møterom som likner private stuer, gjør lokalene til noe helt unikt. Det gjør også alle de særegne interiørdetaljene og, ikke minst, kunsten. Hos Pangea Property er det mye å hvile øynene på – og her er det lett å jobbe, reflektere og diskutere forretning.

Portefølje / verdivurdering

Kjernevirksomhet

En riktig fornøyelse etter en stram oppussing, er den åpne trappen som binder 8. og 9. etasje sammen og skaper samspill mellom ansatte, leietakere og besøkende.

«Vi ha r fåt t fa ntastiske omgivelse r og et sted som representerer oss på en god måte. Det er hyggelig å få kunder hit. I t i l l e g g t i l f l o t t e k o n t o r e r, h a r v i t i l g a n g p å fantastiske mø terom , et kjøkken som ser verer utmerket mat og en resepsjon som håndterer alt i forbindelse med mø tevirksomhet. Dette, kombiner t med den flotte beliggenheten , bidrar til optimal trivsel. Overgangen fra de alminnelige kontorlokalene vi hadde er relativ s t o r, h u s l e i e n b a r e m a r g i n a l t h ø y e r e . » Senior Partner Torbjørn Gladsø, Saga Corporate Fi

Coworking

« Vå r t m å l h a r v æ r t å s k a p e « a s e c o n d h o m e » . Vå r e a n s a t t e o g l e i e t a k e r e tilbringer mye tid på jobb, da er det vik tig at de h a r g o d e r a m m e b e t i n g e l s e r. H v i s d e s o m j o b b e r h e r o g b e s ø k e n d e o p p l e v e r l o k a l e n e s l i k v i ø n s k e r, tror vi også arbeidssituasjonen, for eksempel forhandlingene og diskusjonene, blir bedre og mer løsningsorienter te. Det at vi leier ut til andre investeringsbedrif ter er også positiv t, det øker mangfoldet, trivselen og dynamikken .» CEO og partner Bård Bjølgerud, Pangea Property Partners

Portefølje / verdivurdering

Særegne interiørdetaljer, kunst av høy kvalitet og møterom som ser ut som private stuer gjør lokalene til Pangea Property helt unike.

Coworking

Bygget har en lys og åpen utformning, og en sirkeltrapp hvor det er lett å slå av en prat.

Adresse: Karihaugveien 89, ca. 15 min. fra Oslo sentrum Eiendommen: ble ferdigstilt i 1989 Kontorareal: 11 000 kvm fordelt over fire etasjer Fellesskapet består av: 72 små og store bedrifter, ca. 500 personer

Ko nto r f e ll e s s ka p et K8 9

Coworking-modell

Noe av filosofien bak kontorfellesskapet i K89 er at alle som leier kontorer i bygget skal ha en trivelig arbeidsplass hvor man har glede av hverandre, jobbmessig og sosialt. Mange av bedriftene i bygget er små, og spesielt for dem er fellesskapet viktig, da alternativet for mange hadde vært å sitte hjemme eller på et kontor med få eller uten andre kollegaer.

K89 / er først og fremst et kontorbygg bestående av små og store bedrifter / tilbyr bedriftene egne kontorer og langsiktige leiekontrakter / leier ut moderne kontorer hvor alt som trengs for å jobbe er på plass / tilbyr fri bruk av auditorium, møte rom, garderobe og treningsrom / har egen kantine, vaktmester og et betjent servicesenter / har datarom med kjøling og ekstra sikkerhet for bedrifter som har behov for det / tilbyr, via servicesenteret, sentral bordfunksjon – for de bedriftene som ønsker det

Servicesenteret, som er bemannet mellom kl. 08.00–16.00 på hverdager, er hjernen og hjertet i bygget. Her ønskes alle velkommen med et smil og her ytes det service i ordets rette forstand. Servicesenteret kommuniserer og informerer leietakere om små og store ting som er relevant for arbeidshverdagen, tar imot besøkende, pakker og annen post, holder orden på konferanserommene og fellesarealene og betjener et sentralbord hvor syv av bedriftene er tilknyttet.

Portefølje / verdivurdering

K89s filosofi

Fellesskapet i K89 sørger for at leietakerne får tilgang på større arealer og flere servicetilbud enn de kunne hatt hver for seg. I tillegg tilrettelegger det for gode faglige diskusjoner, forretningssamarbeid og fine bekjentskaper.

Det er lett å slå av en prat i det lyse og luftige atriumsrommet.

«Vi trives utmerket. Bygget er sentralt plasser t, med enkel adkomst fra E6 , både nordfra og sydfra . Bygget er rent og ordentlig og dermed hyggelig å o p p h o l d e s e g i . We n c h e p å s e r v i ce s e n te re t o g s e r v i ce g u t t a e r l e t t t i l g j e n g e l i g e n å r d e t o p p s t å r b e h o v. Bygget har gode fasiliteter og kontorene fremstår som moderne. Det er en veldig hyggelig og god atmosfære p å h u s e t . V i f i n n e r l e t t t o n e n m e d a n d r e f i r m a e r, blant annet over lunsjbordet.» Marketing/Communication Viggo Larsen

Coworking

«Det er mange grunner til at leietakerne t r i v e s h e r, o g a t e n k e l t e h a r v a l g t å k o m m e t i l b a k e e t t e r å h a s i t t e t a n d r e s t e d e r. M o d e r n e k o n t o r e r, t i l g a n g p å f e l l e s t j e n e s t e r, s o m b l a n t a n n e t k a n t i n e og et ser vicesenter som står til tjeneste for alle, er v i k t i g e t r i v s e l s f a k t o r e r. I K 8 9 f ø l g e r a l l e l e i e t a k e r n e reglene som gjelder for fellesskapet, og de gjør det de kan for at dette skal være et bra sted å være.» Site Manager Wenche Risholm, Toma AS

Portefølje / verdivurdering

Fellesarealene og treningsrommet er noe av det leietakerne setter pris på i K89.

Møteromsfasilitetene er gode i K89.

Coworking

Lokalene til House of Business er lyse og trivelige.

Adresse: Fridtjof Nansens plass 4 Kontorareal: 1 850 kvm Flyttet inn: 2019 Fellesskapet består av: 64 kontorer og p.t. 50 bedrifter med til sammen ca. 200 ansatte

House of Business

Coworking-modell

House of Business har en filosofi de kaller Home of Opportunities. Det betyr at vi skal tilrettelegge slik at vi gir våre leietakere tilgang på muligheter de ikke får andre steder. Det kan handle om tilgang til nettverk, arrangementer, kunnskap og fleksible løsninger. Vi ønsker å være et sted som bidrar til at bedriftene utvikler sine virksomheter. Derfor kaller vi det Home of Opportunities.

House of Business / har p.t. ni kontorfellesskap i Oslo og to i Budapest / tilbyr leiekontrakter med varierende lengde / fastsetter leiepris etter hvor stort kontoret er, hvor lang leieavtalen er og hvilke ekstra tjenester som inngår i leieavtalen / har kontorfellesskap med sentral beliggenhet / leier primært ut kontorer, men også kontorplass i åpent landskap / tilbyr leietakerne tilgang på små og store møterom / leier også ut møterom til eksterne bedrifter/personer / har felles sentralbordtjeneste, noe som inkluderer post-service, kopiering og møteforberedelse / tilbyr forretningsadresse (virtuelt kontor), til firma som driver virksomhet fra en privat adresse eller er på reise. Leie takerne kan konsentrere seg om forretningsdriften, mens House of Business tar seg av alt det administrative knyttet til sentral bordtjeneste, posthåndtering og sekretærbistand / har garderober med dusjfasiliteter og innendørs sykkelparkering

Hos House of Business skal det være enkelt og funksjonelt å arbeide. Tilbudet består av en skreddersydd “pakkeløsning” med alt av nødvendige tjenester for at arbeidshverdagen skal fungere optimalt. Det eneste leietakerne trenger er å ta med seg datautstyret sitt. Den betjente resepsjonen er hjertet i lokalet, et driftssenter og et samlingspunkt for leietakerne. House of Business er opptatt av å tilby leietakerne faglig påfyll gjennom foredrag og kurs, og å legge til rette for nettverksbygging. Bedriftene som leier kontorplass representerer mange fagfelt, noe som bidrar til at leietakerne får mulighet til å knytte interessante kontakter på tvers. Noen ganger fører dette til forretningssamarbeid, andre ganger til hyggelige bekjentskaper. House of Business er opptatt av å ha et godt sosialt miljø og arrangerer derfor torsdagspils. Dette er et fast arrangement som samler leietakere fra alle de ni kontorfellesskapene til House of Business. Kantinen er også et viktig samlingspunkt. Her kan leietakerne spise frokost og lunsj.

Portefølje / verdivurdering

House of Business' filosofi

Inngangspartiet til House of Business er nylig pusset opp og forsterker inntrykket av et hyggelig og imøtekommende kontorfellesskap.

«Vi i H o use of B usin ess e r opptat t av at bedrif tene som leier kontor hos oss skal fokusere på kun én ting – å utvikle virksomh e t e n e s i n e . Vå r j o b b e r d e r f o r å t a o s s a v a l t det prak tiske, slik at arbeidshverdagen fungerer optimalt. Jeg kan også fungere som sparringspar tner for de bedrif tene som skulle ønske det. Vi gjør det vi kan for at bedrif tene skal ha det bra , god luf tk valitet og gode lysforhold er en vik tig del av det.» CEO, Gjermund Aadland

Coworking

«Vi ha r væ r t veldig forn ø yd m e d å leie hos House of Business . Det fleksible konseptet de h a r g j ø r d e t m u l i g f o r o s s å u t v i d e k o n t o rkapasiteten i tråd med selskapets vekst. V i o p p l eve r o g s å at s te d et gir os s m ulig h ete r o g at H o u se of B u sin e s s l eve r o p p til m a rke d sp osisjo n e n d e jo b b e r et te r – H o m e of O p p o r tu n itie s . » Arne Harket CEO, Strategic Consulting Group

Portefølje / verdivurdering

Det er høy aktivitet hos House of Business, noe kontorene bærer preg av.

Ă…

Eiendomsmarkedet utviklet seg fortsatt positivt gjennom 2019. Transaksjonsaktiviteten for nĂŚringseiendom i Norge var historisk hĂ¸y.

Finansiell informasjon

Styrets beretning 2019 var et tilfredsstillende år for Eiendomsspar. Verdijustert egenkapital er per 31.12.2019 beregnet til kr 493 per aksje, ved verdsettelse av Pandoxaksjen til substansverdi (EPRA NAV), en økning på 13 prosent fra fjoråret.

(Tall i parentes refererer til tall for samme periode/ tidspunkt i 2018 om ikke annet er spesifisert.)

Eiendomsspars resultat før skatt ble kr 1 261 mill., mot kr 1 195 mill. i 2018. Økningen skyldes i hovedsak økte leieinntekter og salgsgevinster. Eiendomsspars likviditetsreserve utgjør kr 1 587 mill. per årsslutt 2019 (kr 2 429 mill.) og ca. kr 2 210 mill. per første kvartal 2020. Koronakrisen forventes å gi betydelige negative virkninger både for norsk økonomi og for Eiendomsspar i 2020. Eiendomsspar har imidlertid en førsteklasses eiendomsmasse, lav gjeldsgrad og solid likviditet. Selskapet er således godt rustet for å stå gjennom krisen og utnytte de muligheter som måtte komme. Styret foreslår et ordinært utbytte for 2019 på kr 3,25 per aksje (kr 5,75 per aksje).

Eiendomsmarkedet Første kvartal 2019 viste optimisme i finansmarkedene og norsk økonomi. De påfølgende kvartalene av 2019 ble noe preget av makroøkonomisk usikkerhet, blant annet som følge av den vedvarende handelskonflikten mellom USA og Kina, samt Storbritannias utmelding av EU. Usikkerheten bidro til å trekke de langsiktige rentene ned, tidvis også under den korte renten. Slutten av 2019 var likefullt preget av optimisme. I mars 2020 førte koronasmittefaren til fysisk nedstengning av store deler av Europa, med dramatiske følger både for innbyggere og næringsliv. Arbeidsløsheten vokser dramatisk, og de næringer som er mest berørt av nedstengningen er

600

535

500

476

600

583 2012

2013

740 675

704

700

647

800

770

900

825

Leieinntekter (mill. kr)

400 300 200 100 0 2010

2011

2014

2015

2016

2017

2018

2019

alvorlig truet. Et betydelig fall i oljeprisen utgjør en ekstra belastning for norsk økonomi. I sum skaper dette stor usikkerhet rundt utviklingen i både norsk økonomi og verdensøkonomien. Utviklingen i det norske eiendomsmarkedet var i all vesentlighet stabil og positiv i 2019. Transaksjonsmarkedet endte på omkring kr 100 milliarder, som er det nest høyeste nivået målt noensinne. Yieldutviklingen var relativ flat, på samme måte som i 2018. Verdiutviklingen var positiv for kontor og logistikk, mens handelseiendommer fikk et noe økt avkastningskrav. Kontormarkedet i Oslo, Asker og Bærum absorberte 208 000 kvm i 2019, en økning på 23 prosent fra 2018. Av dette utgjorde konvertering av kontorarealer til bolig rundt 74 000 kvm. Sysselsettingen økte med omlag 20 000 personer i 2019, en større økning enn for fjoråret. Ved utgangen av 2019 stod omkring 424 000 kvm av kontorlokalene i regionen ledig, en reduksjon på 13 prosent fra allerede lave nivåer i 2018. Arealledigheten innen kontor utgjorde dermed 4,4 prosent ved utgangen av 2019 mot 5,0 prosent på samme tidspunkt i 2018. Fallende ledighet og begrenset tilbudsside har bidratt til økende leiepriser også i 2019. Leieprisene forventes imidlertid å komme under press i årene som kommer, først og fremst som følge av koronapandemien, men også som følge av økning i ferdigstilte arealer. For ytterligere informasjon om

Styrets beretning

utviklingen av kontormarkedet i Oslo, Asker og Bærum henviser vi til årets “OsloStudiet” presentert på side 126–135 i årsrapporten. Tilbudet av hotellrom i Stor-Oslo økte med over ti prosent i 2019. Underliggende etterspørsel var samtidig sterk, med åtte prosent vekst i antall solgte hotellrom. Som en følge av dette sank inntekt per tilgjengelige rom (REVPAR) med 2,4 prosent, fordelt med 1,7 prosent nedgang i belegg og 0,7 prosent nedgang i pris. Prisutviklingen for eksisterende hoteller var imidlertid svakere enn dette, ettersom ny kapasitet i 2019, i hovedsak var hoteller i øvre prissegment. Som en følge av koronapandemien i starten av 2020, har hotellbransjen opplevd kraftig omsetningsfall og mange hoteller har blitt midlertidig stengt. Utfordringene i butikkutleiemarkedet fortsatte gjennom 2019, som en følge av endrede forbrukerpreferanser og fortsatt vekst i netthandel. Koronakrisen har, fra og med mars 2020, medført sterkt reduserte volumer i varehandelen. Boligmarkedet viste en stabil og stigende utvikling i 2019, med prisvekst på 5,5 prosent i Oslo og 2,6 prosent for landet som helhet. Det er stor usikkerhet om den videre utvikling per mars 2020. Markedet for utleie av boliger i Oslo utviklet seg svakt positivt gjennom 2019, med en leieprisvekst på omkring 2,0 prosent.

Resultat før skatt (mill. kr)

Investeringer og salg Eiendomsspar har gjort flere investeringer i 2019, hvorav den største er ervervet av 3 100 000 egne aksjer, til en total kjøpesum på kr 1 238 mill. Investeringer i eiendomsporteføljen i 2019 startet med kjøp av Oslo S Parkering AS, som eier parkeringshus ved Oslo Sentralstasjon og Asker togstasjon, på 50/50 basis med Bane Nor Eiendom AS. Deretter har selskapet ervervet Smalvollveien 61–63, Karihaugveien 89, Breivollveien 13, samt 50 prosent av eiendommene Karl Johans gate 8 og Dronningens gate 23 og 25. Total kjøpesum (Eiendomsspar sin andel) for eiendommene er kr 1 176 mill. Med unntak av parkeringshuset i Asker, er alle eiendommene beliggende i Oslo. Selskapet har solgt sin aksjepost på 50 prosent i Bergehus Holding AS, som eier eiendommen Bergehus i Oslo. Salget gav en regnskapsmessig gevinst på kr 131 mill. I november gjennomførte Pandox en rettet emisjon på ca. SEK 3 000 mill., hvorav Eiendomsspar deltok med en andel på SEK 220 mill. I desember ervervet Eiendomsspar 5,3 prosent av det svenske eiendomsselskapet Amasten for en kjøpesum på NOK 192 mill. Amasten eier, forvalter og bygger hovedsakelig boliger, i svenske vekstområder. Selskapet er notert på Nasdaq First North Premier i Stockholm. Investeringen i Pandox Pandox har en aksjekapital bestående av 75 000 000 A-aksjer (ikke børsnotert –

1 018

1100 1000

905

2500

2012

798

710 2011

2015

2016

605

575

500 400

582

1000

600 420

1 261

1 195

1 286

1 376

700

975

1500

Finansiell informasjon

800

778

900

2000

1 035

2 327

Kontantstrøm før skatt (mill. kr)*

474

436

425

410

300 500

200 100 0

0 2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2010

2013

2014

2017

2018

2019

* Inkl. felleskontrollert virksomhet og tilknyttet selskap.

hver aksje har tre stemmer) og 108 849 999 B-aksjer (børsnotert – hver aksje har én stemme), totalt 183 849 999 aksjer. Eiendomsspar eier 37 314 375 A-aksjer og 10 144 375 B-aksjer, hvilket gir en økonomisk eierandel på 25,8 prosent og en stemmeandel på 36,6 prosent. Eierandelen i Pandox regnskapsføres basert på IFRS-regnskapet til selskapet, siden det ikke utarbeides regnskaper etter den norske regnskapsstandarden (NGAAP), som benyttes av Eiendomsspar. Pandox sin cash earnings (EBITDA +/- netto finansposter – betalbar skatt) utgjorde SEK 2 161 mill., mot SEK 1 893 mill. i 2018. Økningen skyldes hovedsakelig selskapets porteføljeutvidelser i 2018 og 2019. Pandox har gjennomført tre erverv, av tilsammen 12 hoteller i 2019. Eiendomsporteføljen har blitt tilført ti hoteller gjennom erverv av to porteføljer på henholdsvis tre og syv hoteller i Tyskland for kjøpesum EUR 393 mill. I tillegg er operatørvirksomheten utvidet med to hotelleiendommer for kjøpesum EUR 83 mill., hvorav én i Tyskland og én i Nederland. I løpet av året har Pandox solgt hotellet Hasselbacken i Stockholm. Salgsprisen var SEK 480 mill. Pandox eide ved årsskiftet en portefølje på 155 hoteller, hvorav 77 hoteller utenfor Norden. Hotellene omfatter i alt 34 685 rom. Markedsverdien av hotellporteføljen var SEK 63,5 milliarder per 31.12.2019 og

belåningsgraden (LTV) i selskapet var 46 prosent. Pandox’ likviditetsreserve inkludert langsiktige kredittrammer utgjorde SEK 4 215 millioner per 31.12.2019. Børskurs for Pandox-aksjen var SEK 212,0 ved årsskiftet, mot en underliggende substansverdi (EPRA NAV) på SEK 186,4 per aksje. Underliggende substansverdi per aksje økte med 17 prosent gjennom året (justert for utbytte og emisjon). Som en følge av koronapandemien og de konsekvenser denne har for hotellbransjen, har børskursen i Pandox falt i første kvartal 2020. Per 01.04.2020 var kursen SEK 76,8. Drift og utleie Driften av eiendomsmassen i Eiendomsspar var tilfredsstillende også i 2019. Ledigheten i eiendomsmassen målt etter leieverdi var 1,8 prosent ved årsskiftet, mot 3,7 prosent i fjor. Gjennomsnittlig vektet kontraktsløpetid var 8,3 år per 31.12.2019. Eiendomsspars årlige leietakerundersøkelse var i 2019 all time high (justert for eiendommer ervervet gjennom året). Eiendomsspar vil fortsette å fokusere på å bedre sin service overfor leietakerne. Bærekraft Eiendomsspar jobber aktivt for å redusere ressursforbruket i sine eiendommer, samtidig som det ønsker å være et samfunnsnyttig selskap. Selskapet har fra og med 2019 valgt å fokusere sitt arbeid med bærekraft i tre dimensjoner i henhold til FNs

Verdijustert egenkapital per aksje/aksjekurs per 31.12 (kr) 28,78

Kontantstrøm før skatt per aksje (kr)*

Aksjekurs

VEK

500

22,60

325

331

19,85

400

2015

2016

300

170

2010

2011

2012

191

164

200

147

222

14,61

13,82

17,43

19,22

402

25,81

493

441

402

14,19

10,29

100

5 0 2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

* Inkl. felleskontrollert virksomhet og tilknyttet selskap.

2018

2019

2013

2014

2017

2018

2019

Styrets beretning

bærekraftsmål, «miljø og klima», «økonomi/ styring» og «sosiale forhold». Selskapet har i løpet av 2019 iverksatt flere konkrete miljøtiltak, som selskapets første Breeam nybygg-sertifisering og etablering av solceller og grønne hager på tak. Eiendomsspar har i løpet av året ansatt en egen miljøsjef for å styrke selskapets arbeid med miljø og klima. Selskapets virksomhet medfører normalt ikke påviselige skadevirkninger for det ytre miljø. Se side 22–33 i årsrapporten for en nærmere beskrivelse av Eiendomsspar sitt arbeid med bærekraft. Prosjekter Ved inngangen til 2020 har Eiendomsspar følgende større prosjekter: • Urtegata 9 i Oslo, en av Oslo sentrums største utviklingseiendommer. Eiendomsspar jobber med et hovedalternativ som omfatter totalt ca. 46 000 kvm næringsbebyggelse fordelt på tre bygg. Igangsetting av første bygg på ca. 17 000 kvm ble påbegynt i andre kvartal 2019. Bygget ble i løpet av 2019 utleid til Høyskolen Kristiania. Leiestart er i juni 2021. Det arbeides fortsatt med endelig regulering av de to resterende eiendommene og byggestart på disse er forventet i 2021 • Karl Johans gate 33/Rosenkrantz' gate 11 i Oslo, er et kombinert hotell-/butikkprosjekt på totalt 10 300 kvm. 67 nye

Utbetalt ordinært utbytte/foreslått utbytte per aksje (kr) Utbetalt utbytte

Foreslått utbytte

5,75

3,25

4,50

4,00

3,75

3,50

3,25

3,00

2,75

2,50

• Mack Øst i Tromsø, er en sentral eiendom som tidligere huset produksjonen til Mack Ølbryggeri. I august 2017 besluttet Kunnskapsdepartementet at Tromsø Museum – Universitetsmuseet skal lokaliseres på sørsiden av tomten. I tillegg til museet legges det opp til et multifunksjonsbygg og et hotell på Sørsjeteen. Totalt tilføres tomten 25– 35 000 kvm med bebyggelse. Prosjektet utvikles sammen med Ludwig Mack AS • Innspurten 7 i Oslo, er en hotelleiendom med 253 rom. Eiendomsspar jobber med en utvidelse av hotellet med 197 nye rom, samt en oppgradering og utvidelse av eksisterende hotell. Ferdigstillelse er estimert til fjerde kvartal 2020. Eiendommen er solgt til Storebrand, men Eiendomsspar er ansvarlig for fullføring av prosjektet For øvrig arbeider selskapet med utvikling av Bjørnegårdsvingen 11/13 i Bærum (50 prosentandel i samarbeid med OBOS, 107 av 123 leiligheter er solgt), Økernveien 115 i Oslo (50 prosentandel i samarbeid med OBOS) og Tvetenveien 11 i Oslo. Samtlige eiendommer er hovedsakelig boligprosjekter. Resultatregnskap Leieinntekt for Eiendomsspar-konsern ble kr 825 mill., mot kr 770 mill. i 2018. Brutto driftsresultat ble kr 743 mill. (kr 711 mill.), etter belastning av driftskostnad eiendommer/prosjekter med kr 91 mill. (kr 71 mill.). Salgsgevinster utgjorde kr 149 mill. (kr 8 mill.), rehabiliteringskostnad kr 143 mill. (kr 74 mill.), avskrivning kr 95 mill. (kr 82 mill.) og lønn og annen driftskostnad kr 95 mill. (kr 85 mill.), hvilket ga et driftsresultat på kr 560 mill. (kr 478 mill.).

Finansiell informasjon

4,25

hotellrom er ferdigstilt og det jobbes nå med bygging av 13 nye rom og oppgradering av eksisterende 86 hotellrom. Man er også i sluttfasen med ferdigstillelse av et større handelsareal over to plan (1. etg. og kjeller), vendt mot Karl Johans gate. Prosjektet forventes ferdigstilt medio 2020

Inntekt på investering i felleskontrollert virksomhet og tilknyttet selskap ble kr 935 mill., mot kr 899 mill. i 2018. Netto finanskostnad utgjorde kr 235 mill. (kr 183 mill.).

2 1 0 2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

Ordinært resultat før skattekostnad i konsernet endte på kr 1 261 mill., mot kr 1 195 mill. i 2018. Økningen skyldes i hovedsak økte leieinntekter og salgsgevinster. Kontantstrøm før skatt, hensyntatt underliggende kontantstrøm i felleskontrollert virksomhet og tilknyttet selskap, utgjorde kr 1 035 mill., mot kr 1 018 mill. i 2018. Balanse og likviditet Eiendomsspar-konsernets bokførte totalkapital var per 31.12.2019 kr 15 929 mill. (kr 13 921 mill.). Økningen skyldes en kombinasjon av eiendomserverv samt økt bokført verdi på Pandox-investeringen, som følge av godt regnskapsmessig resultat. Samlet gjeld utgjorde kr 9 231 mill. (kr 6 841 mill.), hvorav kr 8 207 mill. (kr 5 753 mill.) var rentebærende. Eiendomsspar har ingen finansielle covenants i sine låneavtaler/kredittrammer. Gjennomsnittlig rente på innlånsporteføljen var ved årsskiftet 3,5 prosent, mot 3,4 prosent i 2018. 45 prosent av låneporteføljen er rentesikret, med en gjennomsnittlig gjenværende bindingstid på 5,2 år. Eiendomsspars likviditetsreserve inkludert langsiktige pantsikrede kredittrammer utgjorde kr 1 587 mill. (kr 2 429 mill.). Verdijustert egenkapital (inkl. minoritetsinteresser) er beregnet til kr 17 570 mill., etter avsatt utbytte på kr 116 mill. Dette gir en verdijustert egenkapitalandel på 65 prosent, mot 70 prosent i fjor. Verdijustert egenkapital per aksje (med tillegg av avsatt utbytte) er beregnet til kr 493 ved verdsettelse av Pandox-aksjen til substansverdi (EPRA NAV), en økning på 13 prosent fra fjoråret (hensyntatt utbytte).

• Renterisiko • Kredittrisiko Eiendomsspar har som finansiell retningslinje å ha høy likviditetsreserve og god soliditet, samt lange låneavtaler uten finansielle covenants. Dette sikrer evne til å finansiere, nye kjøp, prosjektutvikling og drift samtidig som det gir fleksibilitet i forhold til refinansiering av selskapets gjeld ved forfall. De finansielle målsettingene i selskapet er oppfylt per utgangen av 2019 og likviditetsrisikoen vurderes å være begrenset. Valutarisikoen i selskapet er hovedsakelig knyttet til selskapets aksjeinvesteringer i Sverige, som hovedsakelig består av eierandelene i Pandox og Amasten. Selskapet er således eksponert for endringer i SEK/NOK, samt indirekte i valutaene EUR, DKK, CHF, GBP og CAD gjennom Pandox’ utenlandske investeringer. Eierandelen i svenske aksjer har en netto bokført verdi på kr 6 615 mill. per 31.12.2019. Eierandelene er omregnet til NOK basert på en SEK-kurs på 94,42 (kurs per 31.12.2019). Effekten av endringer i øvrige valutaer er betydelig mindre. Sensitivitet valuta (mot SEK/NOK per 31.12.2019), effekter i mill. kr

Valuta SEK/NOK

Effekt på resultat

+/- 1

Effekt på egenkapital

+/- 1

Selskapet er videre eksponert for endringer i rentemarkedet og benytter rentebytteavtaler for å redusere resultateffekten av renteendringer. Rentesikringsgraden vil kunne variere over tid. Rentesikringsgraden i låneporteføljen er som nevnt ovenfor 45 prosent per 31.12.2019. Sensitivitet rente, effekter i mill. kr Rentekostnad med

For beregningen av verdijustert egenkapital, er det ved verdsettelse av Eiendomspar sin eiendomsportefølje, benyttet et gjennomsnittlig avkastningskrav (netto yield) på 5,0 prosent (5,1 prosent). Finansielle risikoforhold Selskapet er eksponert mot finansielle risiki som: • Likviditetsrisiko • Valutarisiko

nåværende rentebinding

+/- 1 %

Rentekostnad ved forandring av gjennomsnittlig rentenivå

Kredittrisikoen i selskapet relaterer seg til leietakernes evne til å oppfylle sine forpliktelser. Det er selskapets oppfatning at leiekontraktsmassen er solid og veldiversifisert. Historisk sett har tap på krav vært meget begrenset, under kr 1 mill. per år de

Styrets beretning

siste ti årene. Sannsynligheten for økte tap i 2020, er økt som følge av koronakrisen. Styret og administrasjonen Selskapets styre har, fra ordinær generalforsamling i mai 2019, bestått av Anders Ryssdal (leder), Leiv Askvig, Ragnar Horn, Gisèle Marchand og Monica S. Salthella. Eiendomsspar og Victoria Eiendom har felles administrasjon i henhold til særskilt etablert avtale om kostnadsfordeling. Administrasjonen er organisasjonsmessig plassert hos Eiendomsspar og avtalen løper med 12-måneders gjensidig oppsigelse. Det er 38 ansatte i Eiendomsspar. Selskapet diskriminerer ikke mellom kjønnene. Av selskapets ansatte er 19 kvinner. Arbeidsmiljøet er godt. Sykefraværet gjennom 2019 har vært 1,1 prosent og inkluderer to langtidssykefravær. Det har ikke vært personskader blant de ansatte i løpet av 2019. Eiendomsspar har styrket organisasjonen på flere områder gjennom året og det er styrets vurdering at selskapet er vel rustet til å møte de muligheter og utfordringer eiendomsmarkedet vil by på i årene fremover. Tr a n s a k s j o n e r m e d n æ r s t å e n d e Eiendomsspar har ikke gjennomført transaksjoner med nærstående i 2019. Eierstyring og selskapsledelse Eiendomsspar er opptatt av å ha høy tillit blant investorer, långivere og andre interessenter. Selskapet forsøker til enhver tid å tilfredsstille markedets krav til finansiell rapportering, herunder gi relevant og pålitelig informasjon. Selskapet legger videre vekt på å ha gode styrings- og kontrollmekanismer.

Aksjonærforhold Kursutviklingen for Eiendomsspar-aksjen var svært positiv i 2019. Kursen steg fra kr 379 ved årets begynnelse til kr 500 ved årets slutt (+ 33 prosent hensyntatt utbetalt utbytte på kr 5,75 per aksje). Per 01.04.2020 var kursen på Eiendomspar-aksje kr 325.

I løpet av 2019 har Eiendomsspar ervervet 3 100 000 egne aksjer, til en total verdi av kr 1 238 mill. På selskapets ordinære generalforsamling 13. mai 2019, fikk selskapet tilslutning om sletting av beholdningen av direkte eide egne aksjer på totalt 19 294 945. Denne prosessen ble fullført i tredje kvartal 2019. Per årsslutt 2019 har Eiendomsspar 35 765 241 utstedte og utestående aksjer. Eiendomsspar har i overkant av 650 aksjonærer. Victoria Eiendom er Eiendomsspars hovedaksjonær. Gjennom Eiendomsspars tilbakekjøp av 3 100 000 egne aksjer i 2019 økte Victoria Eiendom sin reelle eierandel i Eiendomsspar fra 48,2 prosent til 52,4 prosent. Dette medførte at Eiendomsspar, fra og med 2019, konsolideres inn i regnskapet til Victoria Eiendom. Operasjonelt og finansielt driftes de to selskapene som tidligere. Styret fikk på den ordinære generalforsamlingen i mai 2019 fullmakt til å erverve inntil ti prosent av selskapets aksjekapital, samt fornyet fullmakt til å foreta kapitalutvidelser ved fusjoner med andre selskaper. Fullmaktene gjelder for ett år. International Financial Reporting Standards (IFRS) Det er ikke krav om at Eiendomsspar skal benytte de internasjonale regnskapsstandardene IFRS. Eiendomsspar anvender således regnskapslovens regler og norsk god regnskapsskikk ved utarbeidelse av regnskapet. Dette innebærer blant annet at direkte eide eiendommer, herunder eiendommer eid av felleskontrollert virksomhet, regnskapsføres til historisk kost fratrukket akkumulerte avskrivninger. Øvrige aksjer og andeler regnskapsføres til historisk kost, men nedskrives til markedsverdi, dersom den er lavere.

Finansiell informasjon

En ytterligere omtale av selskapets eierstyring og selskapsledelse er gitt på sidene 116–119 i årsrapporten.

Eiendomsspar-aksjen ble ved årsskiftet verdsatt i markedet til 102 prosent av beregnet substans, opp fra 86 prosent i fjor, ved vurdering av Pandox-aksjen til substansverdi (EPRA NAV). Ved vurdering av Pandox-aksjen til børskurs per årsslutt, ble Eiendomsspar-aksjen verdsatt til 95 prosent av justert substansverdi per årsslutt.

Investeringen i Pandox regnskapsføres basert på IFRS-regnskapet til dette selskapet, siden det ikke utarbeides regnskaper etter historisk kost. Av Eiendomsspar sitt ordinære resultat før skatt på kr 1 261 mill. utgjør resultat før skatt fra Pandox kr 886 mill. Av dette utgjør urealisert verdiendring på eiendom og derivater kr 344 mill. Det foreligger betydelige merverdier i eiendomsporteføljen, utover bokført verdi per 31.12.2019. Det samme gjelder for andeler i felleskontrollert virksomhet, samt andelen i Pandox, bokført under finansielle anleggsmidler. Redegjørelse for årsregnskapet Årsregnskapet er utarbeidet under forutsetning om fortsatt drift, jf. regnskapslovens § 4–5. Styret bekrefter at forutsetningen er til stede, jf. regnskapslovens § 3–3. Styret og adm. direktør i Eiendomsspar bekrefter etter beste overbevisning, at årsregnskapet for 2019 er utarbeidet i samsvar med gjeldende regnskapsstandarder og at opplysningene i regnskapet gir et rettvisende bilde av foretakets og konsernets eiendeler, gjeld, finansielle stilling og resultat som helhet, samt at årsberetningen gir en rettvisende oversikt over utviklingen, resultatet og stillingen til foretaket og konsernet, sammen med en beskrivelse av de mest sentrale risiko- og usikkerhetsfaktorer foretakene i konsernet står overfor. Hendelser etter balansedato Eiendomsspar har kjøpt 99 000 egne aksjer for en kjøpesum på kr 41,6 mill. Total beholdning egne aksjer etter ervervet er 99 000. Selskapet har videre kjøpt 3 100 000 aksjer i Amasten AB for en total kjøpesum på SEK 24,7 mill. Total eierandel i selskapet etter ervervet er ca. seks prosent. Eiendomsspar har inngått avtale om salg av hotelleiendommen Scandic Helsfyr. Salget ble gjennomført 03.02.2020 med en regnskapsmessig gevinst på kr 400 mill. Videre har Eiendomsspar inngått avtale om salg av sine eierandeler i selskapet som eier Kronprinsens gate 17 i Oslo, som eies 50/50 med Tekna Oslo avdeling, og sine eierandeler i eiendommen 40 Rue Notre Dame des

Victoires i Paris, som eies 50/50 sammen med Aspelin Ramm. Salgene er avtalt gjennomført til en total eiendomsverdi på kr 770 mill., hvorav Eiendomsspar sin andel utgjør halvparten. Begge salgene er planlagt gjennomført innen utgangen av april 2020. Eiendomsspar har i tillegg inngått avtale om salg av selskapet som eier Parkveien 35 til en eiendomsverdi på kr 80 mill. Transaksjonen forventes gjennomført i løpet av andre kvartal 2020. De tre sistnevnte salgene forventes å gi en regnskapsmessig gevinst i størrelsesorden kr 275 mill. I løpet av første kvartal 2020 har spredningen av koronaviruset ført til en pandemi med store konsekvenser for samfunn og økonomi både i Norge og internasjonalt. For Eiendomsspar medfører dette reduksjon av inntekter som en følge av de negative effektene nedstengingen har for våre leietakere og deres evne til å betale husleie. Eiendomsspar har løpende dialog med sine leietakere i utsatte bransjer for best mulig å forstå deres situasjon og eventuelt tilpasse leiebetalingene. Reiserestriksjoner har ført til at hoteller over hele Europa midlertidig opplever kraftig bortfall i antall gjester og stedvis nedstengning. Dette har blant annet skapt usikkerhet knyttet til inntektsutvikling i Pandox både i 2020 og fremover, med tilhørende negativ effekt på selskapets aksjekursutvikling. Kraftig fall i oljeprisen har i tillegg medført en svekkelse av norsk krone og et strammere finansieringsmarked. Eiendomsspar har lav gjeldsgrad og en god likviditetssituasjon og bør være godt rustet for å stå gjennom krisen. Fremtidsutsikter Koronapandemien har i løpet av første kvartal 2020 allerede skapt store konsekvenser for samfunnsliv, næringsliv og politikk. Stadig flere land gjennomfører en fysisk nedstenging av sine samfunn, med de effekter det har for etterspørsel etter varer og tjenester, næringsliv, internasjonale finansmarkeder og nasjonale økonomier. Mange land har så langt vist innsatsvilje, dog i ulike grad og med ulike virkemidler, for å hjelpe landets innbyggere og nærings-

Styrets beretning

liv gjennom krisen. Det er stor usikkerhet knyttet til pandemiens varighet og konsekvenser. Krisens omfang forventes i stor grad å påvirkes av varigheten til pandemien og i hvilken grad det enkelte lands myndigheter klarer å iverksette effektive støtteordninger. Koronapandemien vil ha store negative konsekvenser for norsk og internasjonal vekst. Gitt den usikkerhet som foreligger knyttet til pandemiens konsekvenser og varighet er det langt større usikkerhet enn normalt knyttet til fremtidsutsiktene.

annet vekst i netthandel. Koronapandemien forventes å forsterke denne trenden. Den generelle usikkerheten og koronakrisens faktiske virkninger på næringslivet og befolkningen, med betydelig inntektsbortfall og sterkt øket arbeidsledighet, forventes å gi negativ utvikling både i leiemarkedene, transaksjonsmarkedet og for boligprisene i 2020. Eiendomsspar er solid og har en god likviditetssituasjon og er derfor godt rustet til å håndtere en langvarig nedgangskonjunktur.

Hotellmarkedet i Oslo forventer en kapasitetsvekst på tre prosent i 2020 og en prosent i 2021, samtidig som den høye tilbudsveksten i 2019 også skal fylles. Grunnet koronapandemien vil de fleste hoteller sannsynligvis stenge ned og ikke gjenåpne før kundegrunnlaget er tilbake. Dette gjelder stort sett over hele Europa og i store deler av verden. Det vil ta tid før hotellmarkedet igjen er velfungerende. Kontormarkedet i Oslo-regionen vil i 2020 bli tilført 150 000 kvm, som er på linje med tilførselen i 2019. Over de fem siste årene har markedet årlig absorberte rundt 175 000 kvm. i gjennomsnitt, men i 2020 må det på grunn av koronapandemien forventes en betydelig lavere absorbsjon. I 2021 er det forventet tilførsel av hele 280 000 kvm, noe som i seg selv var forventet å bidra til økt arealledighet og svakere leieprisutvikling, uavhengig av koronapandemien.

Anvendelse av årets overskudd Eiendomsspar delte i fjor ut et ordinært utbytte på kr 5,75 per aksje. I lys av den kritiske situasjonen samfunnet er i, har styret besluttet at utbyttet for 2019 settes til kr 3,25 per aksje, en halvering av tidligere kommunisert utbytte. Styret ønsker å vise forsiktighet i den uforutsigbare situasjonen som nå råder, med de konsekvenser den har for mange av Eiendomsspar sine leietakere. Eiendomsspar ønsker i tillegg å ha reserver for å kunne gripe fatt i de muligheter som måtte komme. Årets overskudd for konsernet ble kr 1 008,2 mill. Årets overskudd i morselskapet, kr 163,2 mill., foreslås anvendt slik: Utbytte (kr 3,25 per aksje) kr 116,3 mill. Overført til annen egenkapital kr 46,9 mill. Sum kr 163,2 mill.

Koronapandemien skaper store utfordringer for fysisk varehandel ettersom mange butikker blir pålagt å stenge og befolkningen oppfordres til å unngå omgang med andre for å hindre smitte. Nordmenns handlevaner har over flere år vært i endring, med blant

***** Styret vil takke de ansatte for vel utført arbeid i 2019.

Finansiell informasjon

Oslo, 31.12.2019 / 02.04.2020

Anders Ryssdal Styrets leder

Gisèle Marchand

Leiv Askvig

Monica S. Salthella

Ragnar Horn

Christian Ringnes Adm. direktør

Styret i Eiendomsspar

Anders Ryssdal / Styrets leder

Leiv Askvig

Ragnar Horn

Anders Ryssdal er dr. juris, med møterett for Høyesterett. Han jobber i dag som forretningsadvokat i Oslo og er partner i Advokatfirmaet Glittertind AS. Ryssdal har vært styreleder i Eiendomsspar AS siden 2012. Han er også styreleder i Victoria Eiendom AS. Ryssdal er formann i valgkomitéen i Orkla ASA, Wallenius Wilhelmsen Logistics ASA, Pandox AB og Eiendomsspar AS. Han eier 2 717 aksjer i Eiendomsspar AS og 1 482 aksjer i Victoria Eiendom AS.

Leiv Askvig er utdannet siviløkonom, og er i dag investeringsrådgiver i Sundt AS. Han har vært styremedlem i Eiendomsspar AS siden 2008. Askvig er også styremedlem i Pandox AB, Victoria Eiendom AS, Ultimovacs AS, Alfarveg og Toluma AS/Skips AS Tudor, og sitter i valgkomitéen i Orkla og Storebrand. Askvig eier 0 aksjer i Eiendomsspar AS og 0 aksjer i Victoria Eiendom AS.

Ragnar Horn har en BA fra Williams College, en MBA fra Harvard Business School, og er i dag privat investor. Han har vært styremedlem i Eiendomsspar AS siden 2002. Horn er også styremedlem i en rekke private eiendoms- og shippingselskaper, i tillegg til Victoria Eiendom AS. Horn eier sammen med nærstående 5 600 aksjer i Eiendomsspar AS og 1 036 041 aksjer i Victoria Eiendom AS.

Gisèle Marchand

Monica S. Salthella

Christian Ringnes / Adm. direktør

Gisèle Marchand er utdannet siviløkonom fra Handelshøjskolen i København, og er i dag fulltids styrearbeidende. Hun har tidligere hatt topplederposisjoner i bl.a. DNB ASA, Eksportfinans ASA og advokatfirma Haavind AS. Hun har vært styremedlem i Eiendomsspar AS siden 2012. Marchand er også styreleder i Gjensidige Forsikring ASA, Norgesgruppen Finans Holding AS og Boligbygg Oslo KF. Hun er styremedlem i Selvaag Bolig ASA, NorgesGruppen ASA, Scatec Solar ASA, Victoria Eiendom AS, og medlem i valgkomitéen i Entra ASA. Marchand eier 1 000 aksjer i Eiendomsspar AS og 0 aksjer i Victoria Eiendom AS.

Monica S. Salthella er utdannet siviløkonom fra University of London/ Kings College og Executive MBA i Strategisk Ledelse fra NHH. Hun jobber i dag som adm. direktør i Formuesforvaltning Vest AS. Salthella har vært styremedlem i Eiendomsspar AS siden 2006 og er også styremedlem i Victoria Eiendom AS. Salthella eier 392 aksjer i Eiendomsspar AS og 147 aksjer i Victoria Eiendom AS.

Christian Ringnes er utdannet siviløkonom. Han er adm. direktør i Eiendomsspar AS siden 1984 og adm. direktør i Victoria Eiendom AS. Han er styreformann i Pandox AB, C. Ludens Ringnes Stiftelse, Dermanor AS, Oslo Flaggfabrikk AS, Sundt AS og Ringnes Holding AS. Ringnes er også styremedlem i Schibsted ASA og Real Estate Investment Board i Norges Bank. Ringnes eier 29 688 aksjer i Eiendomsspar AS. I Victoria Eiendom AS kontrollerer han sammen med nærstående 5 595 360 aksjer (42 prosent av aksjekapitalen).

Styret / Regnskap og noter

Regnskap og noter

Resultatregnskap –––––––-------------------------------–––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––– 98 Balanse ––––--------------------------------------––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––– 99 Kontantstrømoppstilling –––––--------------------------––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––– 100 1 2 3 4 5 6 7 8

Regnskapsprinsipper –––––––––––------------------------–––––––––––––––––––––––––––––––––––––––– 101 Finansiell markedsrisiko –––––––––––--–––--------------------–––––––––––––––––––––––––––––––––– 102 Lønn og annen driftskostnad ––––––––––--–––-----------------––––––––––––––––––––––––––––– 102 Leieinntekt ––––––––––––––––––––––––––––––-------------------------------––––––––––––––––––––––––––––––– 104 Annen finansinntekt og finanskostnad –––––-––-----------–––––––––––––––––––––––––– 104 Varige driftsmidler ––––––––––––––––------------------------–––––––––––––––––––––––––––––––––––––– 104 Investeringer i datterselskap –––––––––––--–––––---------------–––––––––––––––––––––––––––– 105 Investeringer i felleskontrollert virksomhet og tilknyttet selskap ––––––––––––––-----------------------–––––––––––––––––––––––––––––––––––––– 106 9 Lån til felleskontrollert virksomhet ––––--–-------------––––––––––––––––––––––––––––––– 107 10 Investeringer i aksjer og andeler –––––-----------------–––––––––––––––––––––––––––––––––– 107 11 Andre langsiktige fordringer –––––-------------------–––––––––––––––––––––––––––––––––––––– 107 12 Andre kortsiktige fordringer ––––-------------------––––––––––––––––––––––––––––––––––––––– 107 13 Egenkapital ––––––––––––––––––––––––––––––––––-----------------------------––––––––––––––––––––––––––– 108 14 Skatter ––––––––––––––––––––––------------------------------–––––--––––––––––––––––––––––––––––––––––––––– 109 15 Andre avsetninger for forpliktelser ––––--------------––––––––––––––––––––––––––––––––– 110 16 Rentebærende gjeld ––––––––––––––––––––-------------------------––––––––––––––––––––––––––––––– 111 17 Annen kortsiktig gjeld ––––––––––------------------------––––––––––––––––––––––––––––––––––––––– 111 18 Resultat per aksje ––––––––––––––––––––––------------------------––––––––––––––––––––––––––––––––– 112 19 Hendelser etter balansedato –––––-------------------–––––––––––––––––––––––––––––––––––––– 112

Finansiell informasjon

Note Note Note Note Note Note Note Note Note Note Note Note Note Note Note Note Note Note Note

Revisjonsberetning ––––––––––––––------------------------------––––––––––-––––––––––––––––––––––––––––––––––––––– 113

Resultatregnskap

Eiendomsspar AS 2017 2018 2019

Millioner kroner

Note

23,0 24,3 2,7 Leieinntekt (4) – – – Annen driftsinntekt (9,0) (10,1) (2,6) Driftskostnad eiendommer og prosjekter 14,0 14,2 0,1 Brutto driftsresultat 8,9 (0,6) (0,1) Salgsgevinst/(tap) (5,8) (1,2) (0,2) Rehabiliteringskostnad (5,1) (4,6) (2,3) Avskrivning på varige driftsmidler (6) (89,6) (54,1) (68,0) Lønn og annen driftskostnad (3) (77,6) (46,3) (70,5) Driftsresultat 624,2 249,9 276,3 15,0 2,5 139,6 27,1 33,8 55,2 – 0,1 0,4 3,0 1,1 9,4 (164,7) (175,3) (244,0) 427,0 65,8 166,4 (37,7) (57,6) (3,2) 389,3 8,2 163,2

Inntekt på investering i datterselskap Inntekt på investering i felleskontrollert virksomhet og tilknyttet selskap (8) Renteinntekt fra datterselskap Renteinntekt fra felleskontrollert virksomhet og tilknyttet selskap Annen finansinntekt (5) Annen finanskostnad (5) Ordinært resultat før skattekostnad Skattekostnad på ordinært resultat (14) Årsresultat Resultat per aksje (kr) (18)

2019

Konsern 2018

2017

824,9 769,5 739,9 9,4 12,0 8,6 (91,3) (70,9) (64,8) 743,0 710,6 683,7 148,8 7,9 32,6 (142,8) (73,6) (106,4) (94,6) (81,7) (73,0) (94,5) (84,8) (112,5) 559,9 478,4 424,4 – 935,3 –

–

899,0 1 036,7 – –

2,1 1,0 0,4 35,3 17,1 12,7 (272,0) (201,0) (188,6) 1 260,6 1 194,5 1 285,6 (252,4) (228,5) (183,1) 1 008,2 966,0 1 102,5 28,08 24,54 27,63

Tilordnet: Aksjonærer 1 005,5 960,1 1 096,3 Minoriteter 2,7 5,9 6,2

Resultatregnskap / Balanse

Balanse Eiendomsspar AS 31.12.17 31.12.18 31.12.19

Millioner kroner

Note

31.12.19

Konsern 31.12.18

31.12.17

Eiendeler Anleggsmidler

190,2 18,4 208,6 11 591,3 776,0 124,0 – – – 78,5 12 569,8 12 778,4

Tomter, bygninger og annen fast eiendom Driftsløsøre, inventar, kontormaskiner og lignende Sum varige driftsmidler (6, 16) Investeringer i datterselskap (7) Lån til datterselskap Investeringer i felleskontrollert virksomhet (8) Investeringer i tilknyttet selskap (8) Lån til felleskontrollert virksomhet (9) Investeringer i aksjer og andeler (10) Andre fordringer (11) Sum finansielle anleggsmidler Sum anleggsmidler

8 111,0 58,1 8 169,1 – – 675,9 6 422,4 52,5 347,3 68,9 7 567,0 15 736,1

7 414,2 56,2 7 470,4 – – 236,1 5 729,9 34,0 144,7 59,4 6 204,1 13 674,5

6 815,6 57,4 6 873,0 – – 240,8 5 204,6 10,8 167,8 79,5 5 703,5 12 576,5

192,1 18,9 211,0 4 755,8 7 699,4 120,0 – 2,1 – 57,9 12 635,2 12 846,2

– 18,9 18,9 5 353,5 1 538,4 521,9 6 472,6 12,9 192,6 52,4 14 144,3 14 163,2

Omløpsmidler

7,4 8,4 8,5 Andre fordringer (12) 439,8 665,7 331,0 Lån til datterselskap 30,7 43,5 48,4 Bankinnskudd, kontanter og lignende 477,9 717,6 387,9 Sum omløpsmidler 13 256,3 13 563,8 14 551,1

Sum eiendeler

Egenkapital og gjeld Egenkapital

80,5 46,8 43,4 – – – 112,4 199,3 135,2 192,9 246,1 178,6 15 929,0 13 920,6 12 755,1

344,1 344,1 223,5 Aksjekapital (12,2) (16,4) – Egne aksjer 288,6 288,6 288,6 Overkurs 620,5 616,3 512,1 Sum innskutt egenkapital 8 077,9 7 536,4 6 545,1 Annen egenkapital – – – Minoritetsinteresser 8 077,9 7 536,4 6 545,1 Sum annen egenkapital 8 698,4 8 152,7 7 057,2 Sum egenkapital (13)

Gjeld

10,6 21,9 3,9 60,9 21,2 22,2 71,5 43,1 26,1 700,0 1 300,0 1 300,0 3 101,9 2 991,2 5 304,7 83,7 83,7 83,7 3 885,6 4 374,9 6 688,4 250,0 600,0 600,0 350,8 393,1 179,4 600,8 993,1 779,4 4 557,9 5 411,1 7 493,9

Utsatt skatt (14) Andre avsetninger for forpliktelser (15) Sum avsetning for forpliktelser Obligasjonslån (16) Gjeld til kredittinstitusjoner (16) Øvrig langsiktig gjeld Sum annen langsiktig gjeld Sertifikatlån (16) Annen kortsiktig gjeld (17) Sum kortsiktig gjeld Sum gjeld

13 256,3 13 563,8 14 551,1

Sum egenkapital og gjeld

641,9 611,2 594,5 49,4 53,0 96,5 691,3 664,2 691,0 1 300,0 1 300,0 700,0 6 307,5 3 852,8 4 093,9 – – – 7 607,5 5 152,8 4 793,9 600,0 600,0 250,0 332,3 424,2 385,0 932,3 1 024,2 635,0 9 231,1 6 841,2 6 119,9 15 929,0 13 920,6 12 755,1

Oslo, 31.12.2019 / 02.04.2020

Anders Ryssdal Styrets leder

Leiv Askvig

Ragnar Horn

Gisèle Marchand

Monica S. Salthella

Finansiell informasjon

223,5 344,1 344,1 – (16,4) (12,2) 288,6 288,6 288,6 512,1 616,3 620,5 6 210,1 6 448,4 5 990,9 (24,3) 14,7 23,8 6 185,8 6 463,1 6 014,7 6 697,9 7 079,4 6 635,2

Christian Ringnes Adm. direktør

Kontantstrømoppstilling

Eiendomsspar AS 2017 2018 2019

Millioner kroner

Kontantstrømmer fra investeringsaktiviteter

1,2 2,2 0,5 (1,6) (9,8) (5,4) (5,8) (1,2) (0,2) 121,3 23,6 298,0 (232,5) (370,6) (1 318,6) (40,9) (450,7) 109,8 (158,3) (806,5) (915,9)

Innbetaling ved salg av varige driftsmidler Utbetaling ved investering i varige driftsmidler Utbetaling til rehabilitering Innbetaling ved salg av aksjer og andeler Utbetaling ved investering i aksjer og andeler Inn-/utbetaling ved utlån/andre investeringer (netto) Netto kontantstrøm fra investeringsaktiviteter

Kontantstrømmer fra finansieringsaktiviteter

Innbetaling ved opptak av langsiktig gjeld Innbetaling ved opptak av kortsiktig gjeld Nedbetaling av langsiktig gjeld Nedbetaling av kortsiktig gjeld Innbetaling ved salg av egne aksjer Utbetaling ved kjøp av egne aksjer Innbetaling fra minoritetsinteresser Utbetaling til minoritetsinteresser Utbetaling av utbytte Netto kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter

– 2.596,1 2 545,0 250,0 600,0 600,0 (75,0) (2.106,9) (231,5) (150,0) (250,0) (600,0) – 14,4 – (51,5) (269,4) (1 238,2) – – – – – – (226,3) (236,4) (205,7) (252,8) 347,8 869,6

4,1

3,7

Konsern 2018

2017

1 035,4

1 017,7

904,9

Kontantstrømmer fra operasjonelle aktiviteter

Kontantstrøm før skatt, inkl. felleskontrollert virksomhet 421,9 553,6 89,0 og tilknyttet selskap Andel tilbakeholdt kontantstrøm i felleskontrollert virksomhet – – – og tilknyttet selskap 421,9 553,6 89,0 Kontantstrøm før skatt 2) (23,1) (49,7) (41,1) Periodens betalte skatter 25,8 (32,4) 3,3 Endring i tidsavgrensninger/andre poster 424,6 471,5 51,2 Netto kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter

13,5 12,8 17,2 30,7 30,7 43,5 1 680,0 2 230,0 1 710,7 2 273,5

2019

4,9 43,5 48,4 1 475,0 1 523,4 3,7

Netto økning/(reduksjon) i bankinnskudd og kontanter Beholdning av bankinnskudd og kontanter per 01.01. Beholdning av bankinnskudd og kontanter per 31.12. 1) Ubenyttede langsiktige kredittrammer Likviditetsreserve per 31.12. 1) herav inngår bundne skattetrekksmidler

2) avstemming 427,0 65,8 166,4 Ordinært resultat før skattekostnad 5,1 4,6 2,3 Avskrivning på varige driftsmidler (8,9) 0,6 0,1 Salgsgevinster/tap/prosjektgevinst (7,1) 481,4 (80,0) Gevinst/tap ved salg av aksjer 5,8 1,2 0,2 Rehabiliteringskostnad Inntekt på investering i felleskontrollert virksomhet før skatt – – – og tilknyttet selskap – – – Utbytte fra felleskontrollert virksomhet 421,9 553,6 89,0 Kontantstrøm før skatt

(417,1) (377,7) (304,8) 618,3 640,0 600,1 (64,0) (64,0) (40,1) (1,5) (31,2) 40,9 552,8 544,8 600,9

0,5 106,2 (780,5) (755,9) (142,8) (73,6) 198,2 23,7 (878,3) (0,7) (5,8) (26,5) (1 608,7) (726,8)

2,1 (155,3) (106,4) 36,7 (139,4) 5,1 (357,2)

2 945,0 2 646,1 – 600,0 600,0 250,0 (489,7) (2 287,4) (82,0) (600,0) (250,0) (150,0) – 14,4 – (1 238,2) (269,4) (51,5) – 1,2 6,9 (42,4) (33,4) (5,9) (205,7) (175,4) (168,7) 969,0 246,1 (201,2) (86,9) 64,1 42,5 199,3 135,2 92,7 112,4 199,3 135,2 1 475,0 2 230,0 1 680,0 1 587,4 2 429,3 1 815,2 3,8

3,8

4,2

1 260,6 1 194,5 1 285,6 94,6 81,7 73,0 (148,8) (7,9) (32,6) (4,5) – (2,3) 142,8 73,6 106,4 (935,3) (899,0) (1 036,7) 208,9 197,1 206,7 618,3 640,0 600,1

Kontantstrømoppstilling / Noter

Noter NOTE 1

Regnskapsprinsipper

Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapsloven og god regnskapsskikk.

Konsolidering Aksjer/andeler i datterselskap er eliminert i henhold til oppkjøpsmetoden. Det innebærer at kostpris for aksjene er sammenholdt med datterselskapenes egenkapital på kjøpstidspunktet, hensyntatt forskjellen mellom regnskapsført utsatt skatt i datterselskapene og den verdi som er reflektert i transaksjonsprisen. Betalt merverdi utover verdi av egenkapitalen er fordelt på de enkelte eiendommer i samsvar med de verdibetraktninger som lå til grunn ved oppkjøpene, og avskrives etter de samme prinsipper som konsernets øvrige eiendomsmasse. Forskjellen mellom regnskapsført utsatt skatt i datterselskapene og den verdi som er reflektert i transaksjonsprisen, reverseres/resultatføres over tid som utsatt skattekostnad. Interne transaksjoner, fordringer og gjeldsposter er eliminert i konsernregnskapet.

Investeringer i felleskontrollert virksomhet og tilknyttet selskap Aksjer og andeler i felleskontrollert virksomhet og tilknyttet selskap regnskapsføres etter egenkapitalmetoden i konsernregnskapet. Ved bruk av egenkapitalmetoden for felleskontrollert virksomhet og tilknyttet selskap som benytter andre regnskapsprinsipper, er regnskapene omarbeidet så langt dette er praktisk mulig. Resultatandel i utenlandsk virksomhet er omregnet til norske kroner ved bruk av gjennomsnittskurser. Investeringer i felleskontrollert virksomhet og tilknyttet selskap utgjør en vesentlig del av konsernets virksomhet. Av denne grunn vises andel resultat før skatt og andel skattekostnad på egne linjer i resultatregnskapet.

Leieinntekt Leieinntekter inntektsføres i takt med opptjeningen.

Rehabiliteringskostnad Kostnader for oppgradering av konsernets eiendommer blir i regnskapet henført til følgende grupper: • løpende reparasjons- og vedlikeholdskostnader • skattemessig utgiftsførbare rehabiliteringskostnader • skattemessig aktiveringspliktige rehabiliteringskostnader

Byggelånsrenter Kostnad ved finansiering av nybyggingsprosjekter aktiveres i regnskapet. Renter Renteinstrumenter periodiseres på tilsvarende måte som renter på gjeld. Urealisert gevinst/tap på fastrenteposisjoner som er knyttet til rentebærende gjeld regnskapsføres ikke.

Konsernbidrag Konsernbidrag til datterselskap, med fradrag for beregnet skatt, føres som økt kostpris på aksjene. Konsernbidrag fra datterselskap inntektsføres samme år som det er avsatt i det enkelte datterselskap, såfremt dette representerer opptjent resultat i eierperioden. Eiendommer Eiendommer er oppført i balansen til anskaffelseskost (inkludert oppskrivninger), redusert med akkumulerte regnskapsmessige av- og nedskrivninger. Eiendomsporteføljen vurderes samlet. Det foretas ikke nedskrivninger av enkelteiendommer i den utstrekning det foreligger tilstrekkelige merverdier i den øvrige eiendomsmassen. Byggeprosjekter Prinsippet om løpende avregning med fortjeneste benyttes ved byggeprosjekter før salg. Det vil si at opparbeidet andel av prosjektets forventede fortjeneste tas til inntekt i takt med prosjektets fullføringsgrad (salgsgrad x ferdigstillelsesgrad). Minimum 50 prosent av prosjektet skal imidlertid være solgt før noe av fortjenesten tas til inntekt. Ferdigstillelsesgrad beregnes med utgangspunkt i pådratte kostnader i prosjektet. Tomtekjøp aktiveres ved kjøpstidspunkt. I byggeperioden kostnadsføres tomten i henhold til ferdigstillelsesgraden. Fordringer Fordringer er oppført i balansen til den laveste verdi av anskaffelseskost og antatt virkelig verdi. Fordringer som forfaller senere enn ett år etter regnskapsårets slutt regnskapsføres som finansielle anleggsmidler.

100

Finansiell informasjon

Aksjebasert insentivprogram Aksjebasert betaling regnskapsføres til virkelig verdi på transaksjonstidspunktet. Selskapets aksjebaserte betaling gjøres opp i kontanter og er derfor regnskapsført som en forpliktelse. Forpliktelsen revurderes til virkelig verdi ved hver regnskapsavslutning. Endringer i forpliktelsen føres over resultatregnskapet.

De to førstnevnte gruppene kostnadsføres i regnskapet, henholdsvis under postene «Driftskostnad eiendommer og prosjekter» og «Rehabiliteringskostnad», mens beløp i sistnevnte gruppe i utgangspunktet aktiveres i regnskapet. Det gjøres en vurdering av alle oppgraderinger for å sikre en fornuftig regnskapsmessig behandling.

101

NOTE 1

fortsetter

Pensjoner Selskapets pensjonsforpliktelser, direkte finansierte og fondsbaserte ytelsesplaner, vurderes til nåverdien av de fremtidige pensjonsytelsene som er opptjent på balansedagen. Selskapets pensjonsmidler vurderes til virkelig verdi. Netto pensjonsforpliktelser, det vil si differansen mellom nåverdien av pensjonsforpliktelsene og verdien av pensjonsmidler, er ført i balansen. Årets endring er ført som driftskostnad i resultatregnskapet.

Skatt Skattekostnaden i resultatregnskapet omfatter både periodens betalbare skatt og endring i utsatt skatt.

Planendringer amortiseres over forventet gjenværende opptjeningstid. Det samme gjelder estimatavvik som skyldes ny informasjon eller endringer i de aktuarmessige forutsetningene, i den grad de overstiger ti prosent av den største av pensjonsforpliktelsene og pensjonsmidlene (korridor).

Utsatt skatt balanseføres til nominell verdi etter den skattesats som på balansedagen er vedtatt å gjelde for fremtidige perioder, med unntak av utsatt skatt i datterselskaper på oppkjøpstidspunktet, jf. prinsippnoten vedrørende konsolidering ovenfor.

Utsatt skatt er beregnet på skatteøkende midlertidige forskjeller mellom regnskapsmessige og skattemessige verdier etter utligning av skattereduserende midlertidige forskjeller og underskudd til fremføring.

Kontantstrømoppstilling Kontantstrømoppstillingen er utarbeidet etter den indirekte metoden.

NOTE 2

Finansiell markedsrisiko

Eiendomsspar er eksponert for svingninger i rentemarkedet. For å redusere denne risiko benytter selskapet rentebytteavtaler (kr 3 675 mill.), hvorav kr 475 mill. utløper i 2020. Av konsernets samlede innlånsportefølje på kr 8 207,5 mill., skal 61 prosent rentereguleres i 2020. Mindreverdi på rentebytteavtalene per 31.12.2019 utgjør kr 76,5 mill. (kr 161,8 mill.).

NOTE 3

Lønn og annen driftskostnad

Lønnskostnader

Millioner kroner 2019 2018 2017

Lønninger 50,5 46,2 66,1 Arbeidsgiveravgift 9,4 8,3 10,3 Pensjonskostnader 7,0 8,3 19,4 Avsatt på aksjebonusordning inkl. arbeidsgiveravgift 5,1 3,2 – Avsatt på opsjonsordning inkl. arbeidsgiveravgift – (0,1) 2,2 Andre ytelser 4,9 4,4 5,1 Sum lønnskostnader 76,9 70,3 103,1 Antall årsverk 32 31 31

Ytelser til ledende ansatte

2019 Lønn Naturalytelser Sum

Christian Ringnes, adm. direktør Sigurd Stray, viseadm. direktør Jon Rasmus Aurdal, finansdirektør

5 795 792 4 257 961 2 945 505

417 503 6 213 295 177 469 4 435 430 205 742 3 151 247

2018 Lønn Naturalytelser Sum

Christian Ringnes, adm. direktør Sigurd Stray, viseadm. direktør Jon Rasmus Aurdal, finansdirektør (startet 12.02.2018) Martin Traaseth, konserndirektør (sluttet 28.02.2018) Olaf Gauslå, finansdirektør (sluttet 31.03.2018)

5 786.338 3 596.230 1 560.421 933 334 1 374 499

744.331 530.763 235.962 55 015 10 848

6 530.669 4 126.993 1 796.383 988 349 1 385 347

2017 Lønn Naturalytelser Sum

Christian Ringnes, adm. direktør Martin Traaseth, konserndirektør Olaf Gauslå, finansdirektør

5 805.359 366.566 6 171.925 5 704 047 392 536 6 096 583 5 607 176 1 150 414 6 757 590

Adm. direktør har en pensjonsordning hvor det avsettes 34 prosent av bruttolønn, etter fradrag for innbetaling til den kollektive pensjonsordningen. Totalt opptjent pensjonsrettighet etter denne pensjonsordningen er regnskapsført som en forpliktelse i regnskapet, jf. note 15. Det er ytet et lån til Sigurd Stray på kr 6 900 000 og Jon Rasmus Aurdal på kr 1 500 000. Lånene renteberegnes til normrente fastsatt av Skatteetaten. Det er stilt tilfredsstillende sikkerhet for lånene. For øvrig er det ikke ytet lån eller foretatt sikkerhetsstillelse til fordel for ledende ansatte. Det er ikke avtalt særskilt sluttvederlagsordning for adm. direktør.

Noter

Ytelser til styret

Styrehonorar Naturalytelser Sum

Anders Ryssdal 455 000 – 455 000 Leiv Askvig 270 000 – 270 000 Ragnar Horn 270 000 – 270 000 Gisèle Marchand 270 000 – 270 000 Monica S. Salthella 270 000 – 270 000 Det foreligger ikke opsjons- eller bonusordninger for styrets medlemmer. Det foreligger heller ikke pensjonsordninger eller sluttvederlagsordninger. Det er ikke ytet lån eller foretatt sikkerhetsstillelse til fordel for styremedlemmer eller nærstående.

Ytelser til valgkomitéen Anders Ryssdal, Jens Raanaas, Jan Gustav Thrane-Steen og Jens Chr. Mellbye har hver mottatt kr 25 000 i godtgjørelse for å være medlemmer i valgkomitéen. Aksjebonusordning Alle som var ansatt per 11.05.2018, og som fortsatt er ansatt i Eiendomsspar, deltar i selskapets aksjebonusordning på følgende vilkår: Antall syntetiske aksjer per ansatt 13 000 Tildelingstidspunkt 11.05.2018 Innløsningstidspunkt 11.05.2021 Innløsningskurs kr 380 Totalt er det utstedt 403 000 syntetiske aksjer. Maksimal verdi er begrenset til kr 416 000 per ansatt på innløsningstidspunktet 11.05.2021.

Pensjoner og pensjonsforpliktelser Selskapet har en lukket ytelsespensjonsordning. Ordningen gir rett til definerte fremtidige ytelser. Disse er hovedsakelig avhengig av antall opptjeningsår, lønnsnivå ved oppnådd pensjonsalder og størrelsen på ytelsen fra folketrygden. Den kollektive pensjonsavtalen er finansiert ved fondsoppbygging organisert i et forsikringsselskap. Videre har selskapet en innskuddspensjonsordning. Selskapets pensjonsordninger tilfredsstiller kravene i lov om obligatorisk tjenestepensjon. Periodens pensjonskostnad Millioner kroner 2019 2018 2017

Årets pensjonsopptjening 4,1 3,9 3,8 Rentekostnad på pensjonsforpliktelse 2,1 1,9 1,5 Avkastning på pensjonsmidler (3,3) (2,8) (1,9) Arbeidsgiveravgift 0,5 0,5 0,6 Resultatført aktuarielt tap/adm. kostnader 2,1 2,0 1,9 Netto pensjonskostnad 5,5 5,5 5,9 Innskuddsbasert pensjonsordning 1,5 2,8 13,5 Sum pensjonskostnad 7,0 8,3 19,4

Økonomiske forutsetninger Diskonteringsrente 1,8 % 2,6 % 2,3 % Forventet avkastning 4,2 % 4,3 % 4,0 % Lønnsregulering 2,25 % 2,75 % 2,5 % Pensjonsregulering 0,7 % 0,8 % 0,4 % Regulering av folketrygdens grunnbeløp 2,0 % 2,5 % 2,25 %

Finansiell informasjon

Netto pensjonsmidler Påløpt pensjonsforpliktelse (92,6) (81,9) (78,3) Verdi av pensjonsmidler 75,7 74,3 66,3 Arbeidsgiveravgift (2,4) (1,1) (1,7) Ikke resultatført aktuarielt tap 34,7 22,4 24,0 Netto pensjonsmidler 15,4 13,7 10,3 Øvrige pensjonsmidler 18,6 18,6 53,3 Sum pensjonsmidler, jf. note 11 34,0 32,3 63,6

102

103

NOTE 3

fortsetter

Godtgjørelse revisor Morselskap

Kroner 2019 2018 2017

Lovpålagt revisjon Skatterådgivning Andre tjenester utenfor revisjon

545 000 1 813 048 175 800

520 000 553 689 105 511

520 000 213 574 79 400

Konsern

Kroner 2019 2018 2017

Lovpålagt revisjon Skatterådgivning Andre tjenester utenfor revisjon

1 542 107 1 984 292 449 119

1 336 278 583 689 285 981

1 254 941 289 574 303 914

Oppgitt honorar er etter fradrag for merverdiavgift.

NOTE 4

Leieinntekt

Leieinntekt geografisk fordelt Millioner kroner

Konsern Morselskap 2019 2018 2017 2019 2018 2017

Oslo 788,1 734,7 702,1 2,7 24,3 23,0 Øvrige Norge 36,8 33,2 28,6 – – – Utlandet – 1,6 9,2 – – – Sum 824,9 769,5 739,9 2,7 24,3 23,0

NOTE 5

Annen finansinntekt og finanskostnad

Millioner kroner

Konsern Morselskap 2019 2018 2017 2019 2018 2017

Annen finansinntekt Andre renteinntekter 3,7 3,1 2,1 1,1 1,1 0,6 Mottatt utbytte 19,2 11,3 7,4 – – – Gevinst ved salg av aksjer 2,0 – 2,3 – – 2,3 Gevinst ved valutaswap 8,3 – – 8,3 – – Andre finansinntekter 2,1 2,7 0,9 – – 0,1 Sum annen finansinntekt 35,3 17,1 12,7 9,4 1,1 3,0 Annen finanskostnad Rentekostnader 249,0 187,4 182,3 223,4 165,3 158,7 Andre finanskostnader 23,0 13,6 6,3 20,6 10,0 6,0 Sum annen finanskostnad 272,0 201,0 188,6 244,0 175,3 164,7

NOTE 6

Va r i g e d r i f t s m i d l e r

Akk. Bokført Avskriv Akk. ansk. Årets Årets Akk. ansk. avskr. verdi Årets Økonomisk ningsMillioner kroner per 01.01. tilgang avgang per 31.12. per 31.12. per 31.12. avskr. levetid plan

Konsern Bygninger 6 492,1 708,9 – 7 201,0 (949,6) 6 251,4 86,4 25–100 år Lineær Tomter 1 781,6 78,0 – 1 859,6 – 1 859,6 – – – Driftsløsøre, inventar o.l. 132,7 13,2 (15,5) 130,4 (72,3) 58,1 8,2 3–10 år Lineær Sum konsern 8 406,4 800,1 (15,5) 9 191,0 (1 021,9) 8 169,1 94,6 Morselskap Bygninger 199,1 – (199,1)* – – – – 25–100 år Lineær Tomter 16,9 – (16,9)* – – – – – – Driftsløsøre, inventar o.l. 40,3 5,4 (16,0) 29,7 (10,8) 18,9 2,3 3–10 år Lineær Sum morselskap 256,3 5,4 (232,0) 29,7 (10,8) 18,9 2,3 * Eiendommen Innspurten 7 ble fisjonert ut til datterselskapet Helsfyr Utbygging AS i 2019.

Noter

NOTE 7

Investeringer i datterselskap

Eierandel/ stemme- Millioner kroner andel

Aksje- Bokført kapital verdi

104

Finansiell informasjon

Eid av morselskapet Alna Park AS 100 % 0,2 85,4 Alnabrukvartalet AS 100 % 22,4 75,1 AS Grand Hotel 100 % 27,2 322,5 AS Magnusgården 100 % 1,0 561,4 AS Storgaten 6 100 % 1,6 42,0 Brødrene Johansen Eskefabrikk AS 100 % 0,1 84,9 Caspar Storms vei 14 AS 100 % 4,7 44,7 Drammensveien 200 AS 100 % 0,1 0,1 Dronningensgate 40 AS 100 % 0,1 123,8 ES Hotellus AS 100 % 0,1 0,1 Fiskergata 46 AS 100 % 0,1 0,1 Folketeaterbygningen AS 100 % 2,5 271,8 FR4 (Næring) AS 100 % 0,1 5,1 FR4 (Utbygging) AS 100 % 0,1 25,1 Frikar AS 100 % 0,5 26,3 Gabelshus AS 100 % 0,3 50,2 Haslevangen Næringspark AS 100 % 1,0 121,2 Hegdehaugsveien 27 AS 100 % 0,1 0,1 Helsfyr Utbygging AS 100 % 0,2 183,6 Helsfyr Utbygging II AS 100 % 0,1 0,1 Hjalmar Johansens gate 12 AS 100 % 0,1 13,1 Hoffsveien Eiendom AS 100 % 1,1 199,6 Holbergsgate 21 AS 100 % 5,0 5,0 Holbergsplass Holding AS 100 % 0,1 38,8 Holmenkollen Invest Eiendom AS 100 % 0,2 51,0 Holmenkollen Restaurant AS 100 % 0,1 21,7 Jernbanetorget 4 AS 100 % 0,1 0,1 Karihaugveien 89 AS 100 % 1,1 177,4 Karihaugveien 89 Utbygging AS 100 % 2,0 2,0 Karl Johans gate 6 AS 100 % 0,1 0,1 Klingenberggaten 4 AS 100 % 22,8 261,3 Kongsveien 15 AS 100 % 0,1 0,1 Lille Alnabrukvartalet AS 100 % 4,6 28,0 Mack Kvartalet AS 100 % 2,0 83,8 Nye Storgaten 10 A AS 100 % 0,5 85,1 Nye Storgaten 10 B AS 100 % 0,5 118,0 Parkveien 35 AS 100 % 0,9 10,8 Parkveien 60 AS 100 % 0,1 2,0 Parkveien 64 AS 100 % 10,8 30,3 Parkveien 64 Næring Holding AS 70 % 4,5 8,9 Renref AS 100 % 1,6 117,9 Rådhuseiendommene AS 100 % 20,5 180,2 Rådhusgaten 23 AS 100 % 2,6 24,2 Skræddergaarden AS 99 % 0,1 36,4 Smalvollveien 63 AS 100 % 3,6 60,4 Sommerrogaten 13–15 Tomt AS 100 % 0,1 0,1 Storgaten 8 Oslo AS 99 % 0,1 58,6 Strømsveien 195–197 Eiendom AS 100 % 1,1 72,2 Strømsveien 230 AS 100 % 0,3 29,0 Tjuvholmen Allé 1–5 AS 100 % 0,4 693,5 Tordenskiolds gate 8-10 AS 99,9 % 0,1 114,5 Tvet Holding AS 75 % 1,0 11,3 Urtegaten 9 Holding AS 93 % 10,0 53,9 Verkseier Furulundsvei 9 Oslo AS 100 % 0,1 0,1 Vestnorsk Hotel DA 66,7 % – 0,1 Vollabygget AS 100 % 0,4 87,5 Vollaveien 20 AS 100 % 1,1 143,0 VVS Huset Eiendom ANS 6,2 % – 9,9 Økernveien 115 AS 100 % 14,7 278,0 Øvre Slottsgate 11 AS 100 % 0,1 0,1 Øvre Slottsgate 12 AS 100 % 0,4 221,5 Sum morselskap 5 353,5

105

NOTE 7

fortsetter

Eierandel/ stemme- Millioner kroner andel

Eid av datterselskap Alnabru Næringspark AS Bjørnegårdsvingen AS Folketeateret Oslo AS Hoffsveien 4 AS Mack Stranda AS Mandalsgadens Eiendomsselskab AS Parkveien 64 Næring AS Rosenkrantzgate 13 DA Rosenkrantzgate 13 II AS Skræddergaarden AS Storgaten 8 Oslo AS Timms Reperbane AS Tordenskiolds gate 8–10 AS Urtegaten 9 AS Urtegata 9 S1 AS Urtegata 9 S3 AS VVS Huset Eiendom ANS VVS Huset Holding AS VVS Huset Invest AS

100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 70 % 74,75 % 100 % 1 % 1 % 75 % 0,1 % 93 % 93 % 93 % 93,8 % 100 % 100 %

Aksje- Bokført kapital verdi

2,6 0,1 5,0 0,4 0,6 0,5 0,1 – 0,4 0,1 0,1 2,4 0,1 0,1 0,2 0,1 – 1,1 0,2

15,8 10,0 10,0 92,6 21,1 6,2 66,4 – 23,8 0,4 0,6 71,9 – 131,0 142,1 14,2 34,4 48,5 7,9

Helsfyr Utbygging II AS, Karihaugveien 89 AS og Smalvollveien 63 AS ble ervervet i 2019. Eiendomsspar Sverige Holding AB, Eiendomsspar Sverige AB, Eiendomsspar Sverige II AB, Tallinor OÜ, Faretex AS og Eiendomsspar Invest AS ble avviklet i 2019. Rosenkrantz' gate 11 Hjemmel AS er fusjonert med AS Magnusgården. Videre er Strømsveien 195–197 ANS fusjonert med VVS Huset Eiendom ANS i 2019. Urtegaten 9 AS ble fisjonert i 2019, overtakende selskaper var Urtegata 9 S1 AS og Urtegata 9 S3 AS.

NOTE 8

Investeringer i felleskontrollert virksomhet og tilknyttet selskap

Mottatt Om Eierandel/ Opp- Bokført Årets Andel utbytte / regnings- Bokført Årets Bokført stemme- rinnelig verdi tilgang/ resultat Andel tilbake- differanse verdi avskr. merverdi Millioner kroner andel kostpris per 01.01. avgang før skatt skatt betaling mv. per 31.12. merverdi per 31.12.

40 Rue Notre Dame des Victoires AS 50,00 % 0,1 17,8 – 5,3 (1,6) – (0,1) 21,4 – – Bergehus Holding AS – – 70,6 (66,0) 1,1 (0,2) (5,5) – – – – Bjørnegårdssvingen 11–13 ANS 50,00 % 39,5 (0,6) – 35,1 – – – 34,5 – (13,5) Folketeaterets Produksjonsfond DA 50,00 % 4,8 5,3 (1,3) 0,1 – – – 4,1 – – Holmenkollen Park Hotel ANS 50,00 % 43,2 87,5 – 6,7 – – – 94,2 1,2 10,9 Ingeniørenes Hus AS 50,00 % 19,1 13,7 – 3,3 (0,7) (1,0) – 15,3 0,1 10,4 Karl Johans gate 8 Holding AS 50,00 % 231,8 – 231,8 0,4 (0,3) – – 231,9 (0,9) 349,7 Konowsgate Finans AS 50,00 % 0,1 3,7 – (1,7) – – – 2,0 – – Mack Øst AS 46,25 % 1) 29,8 39,9 – 1,5 (0,3) – – 41,1 – – Oslo S Parkering AS 50,00 % 235,3 – 235,3 2,9 (0,7) – – 237,5 – 0,3 Pandox AB 3) 4) 25,81 % 2) 1 836,3 5 729,9 209,9 886,1 (203,8) (202,4) 2,7 6 422,4 – – Økernveien 115 Utvikling AS 50,00 % 1,0 (1,8) – (5,5) 1,2 – – (6,1) – – Sum 5 966,0 609,7 935,3 (206,4) (208,9) 2,6 7 098,3 0,4 357,8 herav felleskontrollert virksomhet 236,1 675,9 herav tilknyttet selskap 5 729,9 6 422,4 Alle selskapene har forretningskontor i Oslo, med unntak av Pandox AB, Stockholm, Sverige. 1) Stemmeandel 50,00 %. 2) Stemmeandel 36,57 %. 3) Pandox AB er børsnotert på Nasdaq Stockholm OMX og avlegger regnskap etter internasjonale regnskapsstandarder (IFRS). Det er ikke praktisk mulig å omarbeide andelen i denne virksomheten til Eiendomsspar sine regnskapsprinsipper. 4) Bokført verdi av Pandox AB i morselskapet er kr 6 472,6 mill., hvorav kr 6 262,7 mill. tilsvarer bokført verdi av Pandox i konsernet da Eiendomsspar AS mottok avviklingsoppgjøret fra Eiendomsspar Sverige Holding AB den 30. desember 2019 (konsernkontinuitet), samt kr 209,9 mill. som er kostprisen på de aksjene Eiendomsspar AS ervervet i Pandox gjennom emisjonen i 2019.

Noter

NOTE 9

Lån til felleskontrollert virksomhet

Millioner kroner

Konsern Morselskap 2019 2018 2017 2019 2018 2017

Utlån til Bjørnegårdssvingen 11–13 ANS 39,6 31,9 10,8 – – – Utlån til Økernveien 115 Utvikling AS 12,9 2,1 – 12,9 2,1 – Sum 52,5 34,0 10,8 12,9 2,1 –

NOTE 10

Investeringer i aksjer og andeler

Balanse Eier- Antall ført Millioner kroner andel aksjer verdi

Eid av morselskapet Amasten Fastighet AB 5,3 % 24 200 000 Sum morselskap

192,6 192,6

Eid av datterselskap Charlius Germany Hotels Sarl 5,1 % 1 275 Charlius Cologne Hotel Property Sarl 5,1 % 1 275 Hypnos Hotel Properties Holding GmbH 5,1 % 1 275 Dormben Hotel Hanover ProCo Sarl 5,1 % 41 227 Royal Stavanger Hotel AS 2,6 % 15 000 Sum konsern

10,8 8,8 123,7 8,8 2,6 347,3

NOTE 11

Andre langsiktige fordringer

Millioner kroner

Konsern Morselskap 2019 2018 2017 2019 2018 2017

Utlån til ansatte 1) 15,4 21,6 14,5 15,4 21,6 14,5 Netto pensjonsmidler 34,0 32,3 63,6 34,0 32,3 63,6 Periodisert leieinntekt/forskuddsbetalte kostnader 15,5 0,5 0,4 – – 0,4 Andre utlån 4,0 5,0 1,0 3,0 4,0 – Sum 68,9 59,4 79,5 52,4 57,9 78,5 1) Utlån til ansatte forrentes til minimum normrente fastsatt av Skattedirektoratet.

NOTE 12

Andre kortsiktige fordringer

Millioner kroner

Konsern Morselskap 2019 2018 2017 2019 2018 2017

Kundefordringer 13,4 14,6 10,4 0,1 1,9 1,2 Andre fordringer 60,1 25,3 27,7 0,3 0,2 0,1 Forskuddsbetalte kostnader 7,0 6,9 5,3 8,1 6,3 6,1 Sum 80,5 46,8 43,4 8,5 8,4 7,4

Finansiell informasjon

106

107

NOTE 13

Egenkapital

Aksjekapitalen per 31.12.2019 er kr 223 532 756,25 fordelt på 35 765 241 aksjer à kr 6,25. Hver aksje har én stemme. Annen Sum Aksje- Egne egen- Minoritets- egenMillioner kroner kapital aksjer Overkurs kapital interesser kapital

Morselskap Egenkapital per 31.12.2018 344,1 (16,4) 288,6 7 536,4 – 8 152,7 Årsresultat 163,2 163,2 Kjøp egne aksjer (19,4) (1 218,8) (1 238,2) Erverv av tidligere indirekte eide egne aksjer (84,8) 84,8 – Sletting av egne aksjer (120,6) 120,6 – Kapitalnedsettelse i forbindelse med fisjon (11,4) (171,9) (183,3) Kapitalforhøyelse i forbindelse med konsernfisjon 11,4 171,9 183,3 Mottatt utbytte på egne aksjer 95,8 95,8 Avsatt utbytte (116,3) (116,3) Morselskapets egenkapital per 31.12.2019 223,5 – 288,6 6 545,1 – 7 057,2 Konsern Egenkapital per 31.12.2018 344,1 (16,4) 288,6 6 448,4 14,7 7 079,4 Årsresultat 1 005,5 2,7 1 008,2 Kjøp egne aksjer (19,4) (1 218,8) (1 238,2) Sletting av egne aksjer (120,6) 35,8 84,8 – Mottatt utbytte på egne aksjer 17,8 17,8 Avsatt utbytte (116,3) (116,3) Omregningsdifferanser mv. (10,6) (10,6) Minoritet (0,7) (41,7) (42,4) Konsernets egenkapital per 31.12.2019 223,5 – 288,6 6 210,1 1) (24,3) 6 697,9 1) Herav inngår akkumulerte omregningsdifferanser med kr 144,9 mill.

Eiendomsspar AS har i løpet av 2019 gjennomført en fisjon med overføring av enkelte eiendeler, rettigheter og forpliktelser til Eiendomsspar III AS. Eiendomsspar III AS har senere vært gjenstand for en konsernfisjon der de enkelte eiendelene, rettighetene og forpliktelsene er overført til Helsfyr Utbygging AS med utstedelse av vederlagsaksjer i Eiendomsspar AS. Det regnskapsmessige gjennomføringstidspunktet var 1. januar 2019. Fisjonen er regnskapsført etter kontinuitetsmetoden da dette er en omorganisering med uendret eierskap.

Aksjonæroversikt per 31.12.2019

Antall Aksjer Aksjonær aksjer i%

1 Victoria Eiendom AS 2 Straen AS 3 Horn, Hans Herman 4 Piwjk AS 5 Mustad Industrier AS 6 Elisabeth Krohn Holding AS 7 CGS Holding AS 7 Helene Sundt AS 9 Dobloug, Anette 10 Grundt, Asbjørn 11 Arendals Fossekompani ASA 12 Thorp, Tone 13 Nore-Invest AS 14 Thrane-Steen Forvaltning AS 14 Thrane-Steen Finans AS 16 MP Pensjon PK 17 Celon Invest AS 18 Lærdal Finans AS 19 Thorp, Svein 20 Knudtzon, Birger Øvrige aksjonærer (642) Totalt antall aksjer

18 728 268 1 735 700 1 133 425 992 563 882 740 816 991 788 000 788 000 781 076 532 000 390 432 371 328 353 306 288 209 288 209 275 000 274 208 204 785 186 656 139 200 5 815 145 35 765 241

52,4 4,9 3,2 2,8 2,5 2,3 2,2 2,2 2,2 1,5 1,1 1,0 1,0 0,8 0,8 0,8 0,8 0,6 0,5 0,4 16,3 100,0

Noter

Direkte eide egne aksjer 31.12.18 Kjøp

Antall 2 631 949 Vederlag (mill. kr)

3 100 000 1 238,2

Erverv av indirekte eide egne aksjer

Innløsning

31.12.19

13 562 996 –

19 294 945 –

–

Aksjene er ervervet for senere å kunne benyttes til eventuell amortisering, incentivordninger, videresalg eller fusjon. Aksjer eiet av styret og ledende ansatte (inkl. nærstående):

Antall Antall syntetiske Aksjonær aksjer aksjer

Anders Stray Ryssdal 2 717 – Leiv Askvig – – Ragnar Horn 5 600 – Gisèle Marchand 1 000 – Monica S. Salthella 392 – Christian Ringnes 29 688 13 000 Sigurd Stray 34 210 13 000 Jon Rasmus Aurdal – 13 000

NOTE 14

Skatter

Skattekostnad

Millioner kroner

Konsern Morselskap 2019 2018 2017 2019 2018 2017

Betalbar skatt 34,7 68,3 60,3 4,8 46,3 44,4 Utsatt skatt 11,3 19,2 4,3 (1,6) 12,3 (6,2) Utsatt skatt (effekt av endret skattesats) – (27,0) (25,6) – (1,0) (0,5) Andel skatt i felleskontrollert virksomhet og tilknyttet selskap, jf. note 8 206,4 168,0 144,1 – – – Sum 252,4 228,5 183,1 3,2 57,6 37,7

Konsern – utsatt skatt Skatteeffekten av midlertidige forskjeller i konsernet er som følger: Millioner kroner 2019 2018 2017

Langsiktige poster Anleggsmidler 626,2 587,2 573,7 Avsetning for forpliktelser (5,5) (5,6) (15,2) Gevinst- og tapskonto 25,9 32,4 40,3 Sum langsiktige poster 646,6 614,0 598,8 Kortsiktige poster Kortsiktige fordringer (0,5) (0,4) (0,3) Kortsiktig gjeld (1,0) (0,8) (4,0) Avskåret rentefradrag til fremføring (3,2) (1,6) – Sum kortsiktige poster (4,7) (2,8) (4,3) Sum utsatt skatt 641,9 611,2 594,5

Finansiell informasjon

108

109

NOTE 14

fortsetter

Morselskap – utsatt skatt Midlertidige forskjeller i morselskapet er som følger: Millioner kroner 2019 2018 2017

Langsiktige poster Anleggsmidler 18,6 91,6 85,4 Avsetning for forpliktelser (21,2) (21,2) (60,8) Gevinst- og tapskonto 24,4 30,5 38,1 Sum langsiktige poster 21,8 100,9 62,7 Kortsiktige poster Kortsiktig gjeld (4,3) (1,2) (16,5) Sum kortsiktige poster (4,3) (1,2) (16,5) Sum midlertidige forskjeller 17,5 99,7 46,2 Beregning av utsatt skatt Anvendt skattesats 22 % 22 % 23 % Utsatt skatt per 31.12. 3,9 21,9 10,6

Morselskap – årets skattegrunnlag Forskjellen mellom regnskapsmessig resultat før skattekostnad i morselskapet og årets skattegrunnlag er som følger: Millioner kroner 2019 2018 2017

Resultat før skattekostnad 166,4 65,8 427,0 Permanente forskjeller 6,0 4,8 5,2 Mottatt skattefritt konsernbidrag (131,7) (128,8) (72,3) Mottatt utbytte (1,1) (191,1) (194,0) Gevinst/tap ved salg aksjer (83,8) 481,4 (7,1) Gevinst ved realisasjon av fisjonsfordring 59,0 – – Endring midlertidige forskjeller: – anleggsmidler (1,7) (6,2) (3,9) – avsetning for forpliktelser – (39,6) 13,2 – kortsiktig fordringer – – 3,7 – kortsiktig gjeld 3,0 (15,3) 3,7 – gevinst- og tapskonto 6,1 7,6 9,5 Årets skattegrunnlag 22,2 178,6 185,0 Skattesats 22 % 23 % 24 % Betalbar skatt 4,9 41,1 44,4 For lite avsatt tidligere år – 5,2 – Sum betalbar skatt 4,9 46,3 44,4

NOTE 15

Andre avsetninger for forpliktelser

Millioner kroner

Konsern Morselskap 2019 2018 2017 2019 2018 2017

Pensjonsforpliktelser 1) 25,1 26,1 66,0 21,2 21,2 60,8 Andre avsetninger 24,3 26,9 30,5 1,0 – 0,1 Sum 49,4 53,0 96,5 22,2 21,2 60,9 1) Pensjonsforpliktelsen i morselskapet knytter seg til pensjonsordning for adm. direktør. Se note 3 for en beskrivelse av pensjonsordningen.

Noter

NOTE 16

Rentebærende gjeld

Millioner kroner

Konsern Morselskap 2019 2018 2017 2019 2018 2017

Obligasjonslån 1 300,0 1 300,0 700,0 1 300,0 1 300,0 700,0 Gjeld til kredittinstitusjoner (pantelån) 6 307,5 3 852,8 4 093,9 5 304,7 2 991,2 3 101,9 Sertifikatlån 600,0 600,0 250,0 600,0 600,0 250,0 Sum rentebærende gjeld 8 207,5 5 752,8 5 043,9 7 204,7 4 891,2 4 051,9 herav langsiktig gjeld 7 607,5 5 152,8 4 793,9 6 604,7 4 291,2 3 801,9 herav kortsiktig gjeld 600,0 600,0 250,0 600,0 600,0 250,0

Den rentebærende gjelden fordeler seg på følgende valutasorter per 31.12.2019:

Konsern Morselskap Millioner Valuta NOK Valuta NOK

NOK – 8 146,8 – 7 204,7 EUR 6,2 60,7 – – Sum 6,2 8 207,5 – 7 204,7 2025 Andel total gjeld til renteregulering (konsern): 2020 2021 2022 2023 2024 og senere

%-andel

61 %

4 %

5 %

10 %

2 %

18 %

Gjennom 2025 snittlig 2) Avdrags-/forfallsstruktur langsiktig gjeld (konsern): 2020 2021 2022 2023 2024 og senere rente

Gjeld til kredittinstitusjoner (pantelån) Obligasjonslån Sum

1 221,5 – 1 221,5

2 901,0 – 2 901,0

860,0 – 860,0

825,0 450,0 50,0 – 1 300,0 – – – 2 125,0 450,0 50,0 1) 3,5 %

1) Tilsvarende tall per 31.12.2018 var kr 50,0 mill. 2) Gjennomsnittlig total lånekostnad for konsernet hensyntatt, flytende rentebasis, lånemargin og rentesikring (2018: 3,4 %).

Pantstillelser og sikkerhetsstillelser Bokført verdi av eiendommer pantsatt som sikkerhet for den rentebærende gjelden, samt kredittrammer, utgjør kr 6 520,8 mill. for konsernet.

NOTE 17

Annen kortsiktig gjeld

Millioner kroner

Konsern Morselskap 2019 2018 2017 2019 2018 2017

Leverandørgjeld 32,4 26,1 24,4 0,9 0,7 1,6 Skattetrekk, feriepenger, mva. mv. 14,7 9,3 13,9 12,1 11,9 12,8 Betalbar skatt 32,2 62,1 58,7 5,0 41,1 44,4 Avsetning renter 34,9 20,2 20,2 31,5 18,1 18,1 Forskudd 13,3 13,6 7,6 – – 0,1 Utbytte 116,3 223,5 177,9 116,3 301,5 239,0 Annen gjeld 88,5 69,4 82,3 13,6 19,8 34,8 Sum 332,3 424,2 385,0 179,4 393,1 350,8

Finansiell informasjon

110

111

NOTE 18

Resultat per aksje

Antall utestående aksjer i Eiendomsspar AS utgjør 35 765 241 per 31.12.2019, jf. note 13. Gjennomsnittlig antall utestående aksjer i 2019 var 35 804 419 aksjer.

Konsern 2019 2018

Årets resultat tilordnet aksjonærer (mill. kr) Gjennomsnittlig antall utestående aksjer Resultat per aksje (kr)

NOTE 19

2017

1 005,5 960,1 1 096,3 35 804 419 39 117 776 39 683 487 28,08 24,54 27,63

Hendelser etter balansedato

Eiendomsspar har kjøpt 99 000 egne aksjer for en kjøpesum på kr 41,6 mill. Total beholdning egne aksjer etter ervervet er 99 000. Selskapet har videre kjøpt 3 100 000 aksjer i Amasten AB for en total kjøpesum på SEK 24,7 mill. Total eierandel i selskapet etter ervervet er ca. seks prosent. Eiendomsspar har inngått avtale om salg av hotelleiendommen Scandic Helsfyr. Salget ble gjennomført 03.02.2020 med en regnskapsmessig gevinst på kr 400 mill. Videre har Eiendomsspar inngått avtale om salg av sine eierandeler i selskapet som eier Kronprinsens gate 17 i Oslo, som eies 50/50 med Tekna Oslo avdeling, og sine eierandeler i eiendommen 40 Rue Notre Dame des Victoires i Paris, som eies 50/50 sammen med Aspelin Ramm. Salgene er avtalt gjennomført til en total eiendomsverdi på kr 770 mill., hvorav Eiendomsspar sin andel utgjør halvparten. Begge salgene er planlagt gjennomført innen utgangen av april 2020. Eiendomsspar har i tillegg inngått avtale om salg av selskapet som eier Parkveien 35 til en eiendomsverdi på kr 80 mill. Transaksjonen forventes gjennomført i løpet av andre kvartal 2020. De tre sistnevnte salgene forventes å gi en regnskapsmessig gevinst i størrelsesorden kr 275 mill. I løpet av første kvartal 2020 har spredningen av koronaviruset ført til en pandemi med store konsekvenser for samfunn og økonomi både i Norge og internasjonalt. For Eiendomsspar medfører dette reduksjon av inntekter som en følge av de negative effektene nedstengingen har for våre leietakere og deres evne til å betale husleie. Eiendomsspar har løpende dialog med sine leietakere i utsatte bransjer for best mulig å forstå deres situasjon og eventuelt tilpasse leiebetalingene. Reiserestriksjoner har ført til at hoteller over hele Europa midlertidig opplever kraftig bortfall i antall gjester og stedvis nedstengning. Dette har blant annet skapt usikkerhet knyttet til inntektsutvikling i Pandox både i 2020 og fremover, med tilhørende negativ effekt på selskapets aksjekursutvikling. Kraftig fall i oljeprisen har i tillegg medført en svekkelse av norsk krone og et strammere finansieringsmarked. Eiendomsspar har lav gjeldsgrad og en god likviditetssituasjon og bør således være godt rustet for å stå gjennom krisen.

Ă…

Noter / Revisjonsberetning

Finansiell informasjon

112

113

Ă…

Revisjonsberetning

Finansiell informasjon

114

115

Eierstyring og selskapsledelse Eiendomsspars prinsipper for god eierstyring og selskapsledelse skal styrke tilliten til selskapet og bidra til størst mulig verdiskapning over tid, til beste for aksjeeiere, långivere, ansatte og andre interessenter. Det skal være en klar rolledeling mellom aksjeeiere, styre og daglig ledelse.

1) Redegjørelse for eierstyring og selskapsledelse Gjennom god eierstyring og selskapsledelse ønsker styret å sikre et godt tillitsforhold mellom Eiendomsspar, aksjeeiere og andre interessenter. Eiendomsspar følger på de fleste områder anbefalingene for eierstyring og selskapsledelse («anbefalingen»), slik de er beskrevet i prinsippene nedfelt av Norsk Utvalg for Eierstyring og Selskapsledelse datert 17. oktober 2018. Eiendomsspars redegjørelse om eierstyring og selskapsledelse er strukturert etter punktene i anbefalingen. Eventuelle avvik fra anbefalingen er omtalt i det enkelte punkt. Avvik fra anbefalingen: Ingen 2) Virksomhet Selskapets generelle formål er investeringsvirksomhet, tjenesteyting, handel og produksjon og alt som dermed står i forbindelse, jf. selskapets vedtekter § 3. Mer konkret søker Eiendomsspar å maksimere verdiene for aksjonærene (verdijustert egenkapital per aksje) ved besittelse og utvikling, samt kjøp og salg av fast eiendom, både direkte og indirekte gjennom felleskontrollert virksomhet og tilknyttet selskap. Styret i Eiendomsspar følger aktivt opp kravene til god eierstyring og selskapsledelse. Strategi og finansielle retningslinjer er fast årlig tema på styrets agenda. Selskapets strategi og mål/måloppnåelse er nærmere beskrevet på side 15–17 i årsrapporten. Eiendomsspars «visjon og viktigste målsettinger» og innsats og mål innenfor bærekraftsområdet er nærmere beskrevet på side 14 og 22–33 i årsrapporten. Avvik fra anbefalingen: Ingen

3) Selskapskapital og utbytte Eiendomsspars verdijusterte egenkapital utgjorde kr 17 570 mill. per 31.12.2019, tilsvarende en verdijustert egenkapitalandel på 65 prosent. Den verdijusterte egenkapitalandelen er innenfor selskapets mål. Eiendomsspar har, over en meget lang periode, fulgt en konsistent aksjonær- og utbyttepolitikk. Det er selskapets mål at aksjonærene over tid skal oppnå en konkurransedyktig avkastning på sine aksjer gjennom en kombinasjon av verdistigning og utbytte. Gjennomsnittlig årlig avkastning per aksje har fra 1984 vært 17 prosent p.a. (hensyntatt utdelt utbytte). Det er selskapets målsetting å føre en forutsigbar utbyttepolitikk, med en jevn og stabil økning i ordinært utbytte per aksje. Styret har for 2019 foreslått et ordinært utbytte på kr 3,25 per aksje, mot kr 5,75 per aksje året før. Nedgangen skyldes koronakrisen. Styret fikk på ordinær generalforsamling 13.05.2019 fullmakt til å erverve inntil 10 prosent av selskapets aksjekapital, i prisintervallet NOK 1 og NOK 1 000. Fullmakten gjelder til 14.05.2020. Styret vil på generalforsamlingen 07.05.2020 foreslå at fullmakten blir fornyet for en periode på ca. 12 måneder, til 15.05.2021, i prisintervallet NOK 1 og NOK 1 000. Selskapets styre har løpende hatt fullmakt til forhøyelse av selskapets aksjekapital ved fusjoner med andre selskaper med samlet verdi på kr 40 000 000, fordelt på inntil 6 400 000 aksjer á pålydende kr 6,25. Aksjonærenes fortrinnsrett til tegning av aksjer er fraveket i fullmakten. Fullmakten vil bli foreslått fornyet på generalforsamlingen 07.05.2020 for en periode på ca. 12 måneder. Avvik fra anbefalingen: Ingen

Eierstyring og selskapsledelse

4) Likebehandling av aksjeeiere og transaksjoner med nærstående Selskapet har én aksjeklasse og hver aksje har én stemme. Dersom eksisterende aksjeeieres fortrinnsrett ved kapitalforhøyelser fravikes med bakgrunn i fullmakten nevnt i punkt 3, vil begrunnelsen offentliggjøres via Norges Fondsmeglerforbund sitt meldingssystem for unoterte selskaper. Selskapets transaksjoner i egne aksjer skal søkes foretatt til den kurs eller nær den kurs som fremkommer på unotertlisten til Norges Fondsmeglerforbund. Transaksjoner med nærstående søkes foretatt til markedsverdi. Adm. direktør i Eiendomsspar/Victoria Eiendom, er hovedaksjonær i Victoria Eiendom, som har felles administrasjon med Eiendomsspar. Adm. direktør eier 29 688 aksjer i Eiendomsspar (0,1 prosent av aksjekapitalen). I Victoria Eiendom kontrollerer han sammen med nærstående 5 595 360 (42,0 prosent av utestående aksjer). Det er vedtatt en felles investeringsstrategi for Eiendomsspar og Victoria Eiendom, som innebærer at Victoria Eiendom vil være hovedeier i Eiendomsspar og at fremtidige investeringer innenfor selskapenes hovedområde (større kontorog hotelleiendommer) skal kanaliseres til Eiendomsspar.

5) Fri omsettelighet Det foreligger ikke forkjøpsrett ved eierskifte av selskapets aksjer. Transport

6) Generalforsamling Eiendomsspar søker å legge til rette for at flest mulig aksjeeiere kan utøve sine rettigheter ved å delta i generalforsamlingen, og at generalforsamlingen blir en effektiv møteplass for aksjeeiere og styret. Selskapet har lagt til rette for at aksjeeiere, som ikke kan være til stede på generalforsamlingen, kan møte ved fullmektig. Det er utarbeidet et eget fullmaktsskjema for dette formålet. Innkalling og saksdokumenter til generalforsamlingen er tilgjengelige på konsernets hjemmeside senest 14 dager før generalforsamlingen. Styret, valgkomitéen og revisor er til stede i generalforsamlingen. Møteleder velges av generalforsamlingen. Styremedlemmer på valg velges hver for seg. Avvik fra anbefalingen: Ingen 7 ) Va l g k o m i t é Eiendomsspar har en valgkomité, hvis oppgave er å være i dialog med selskapets aksjonærer, samt gjøre egne undersøkelser med tanke på å foreslå kandidater til styret. Valgkomitéen består av fire medlemmer, som velges av generalforsamlingen blant selskapets aksjonærer, jf. vedtektenes § 6, andre avsnitt. Styrets leder er medlem av valgkomitéen. For øvrig er valgkomitéens medlemmer uavhengig av styret og ledende ansatte. Kontaktinformasjon til valgkomitéens leder er tilgjengelig på selskapets hjemmeside. Generalforsamlingen fastsetter komitéens godtgjørelse.

Finansiell informasjon

Det er etablert avtaler om kostnadsfordeling mellom Eiendomsspar og nærstående selskap («selskapene») og laget retningslinjer for håndtering av selskapenes eksisterende og potensielle leietakere, samt nye investeringer. Fra styrets side har det, i forbindelse med utarbeidelse og jevnlig oppfølging av disse retningslinjer samt godkjennelse av transaksjoner gjennom året, vært lagt vekt på å hindre interessekonflikter mellom selskapene. Dessuten er målsettingen at selskapene i fellesskap skal oppnå mer lønnsom drift enn om selskapene opererte separat. Avvik fra anbefalingen: Ingen

av aksjer skal, for å ha gyldighet overfor selskapet, godkjennes av styret. Aksjer som overdras til ny eier gir ikke stemmerett før det er gått fire uker etter at ervervet er meldt til selskapet. Avvik fra anbefalingen: Godkjennelse fra styret ved aksjeoverdragelser, samt stemmerett først etter fire uker

Valgkomitéen foreslår også honorar til styrets medlemmer. Aksjonærer som ønsker å levere inn forslag til valgkomitéen, kan gjøre dette per e-post til jens.b.raanaas@pals.no eller per post til Eiendomsspar AS, Postboks 1350 Vika, 0113 Oslo. Avvik fra anbefalingen: Styrets leder er medlem i valgkomitéen

116

117

8) Styrets sammensetning og uavhengighet

Styret fastsetter en årlig plan for sitt arbeid og det avholdes normalt seks/syv styremøter per år. Styret foretar årlig evaluering av sitt arbeid.

Styret er sammensatt slik at det kan ivareta aksjonærfellesskapets interesser og selskapets behov. I henhold til vedtektenes § 6, første avsnitt skal selskapets styre bestå av tre til syv medlemmer, etter generalforsamlingens beslutning. Valgperioden er to år. Styreleder velges av generalforsamlingen. Selskapet har ikke bedriftsforsamling.

I 2019 er det avholdt til sammen syv styremøter. Deltakelse i styremøter Anders Ryssdal Leif Askvig Ragnar Horn Gisèle Marchand Monica S. Salthella

Nåværende styre består av fem medlemmer, og disse og deres aksjeeie er nærmere omtalt på side 96 i årsrapporten.

Avvik fra anbefalingen: Det er ikke etablert eget revisjonsutvalg eller kompensasjonsutvalg

Styremedlem Leiv Askvig er Investment Advisor i Sundt AS, hvor Christian Ringnes er styreformann. Sundt AS eies 50 prosent hver av Helene Sundt AS og CGS Holding AS, som hver eier 2,2 prosent av aksjekapitalen i Eiendomsspar. Øvrige styremedlemmer i Eiendomsspar er uavhengige. Avvik fra anbefalingen: Ingen

1 0 ) R i s i k o s t y r i n g o g internkontroll Styret har ansvar for å påse at Eiendomsspar har god internkontroll og hensiktsmessige systemer for risikostyring. Ansvaret omfatter også selskapets verdigrunnlag og retningslinjer for selskapets bærekraftsarbeid.

9) Styrets arbeid Styret har det overordnede ansvaret for forvaltningen av selskapet og for å føre tilsyn med den daglige ledelse og selskapets virksomhet. Det er ikke etablert revisjonseller kompensasjonsutvalg. Det samlede styret utfører selv disse oppgavene.

Administrasjonen avstemmer og dokumenterer alle balanseposter i konsernselskapene hvert kvartal. Det samme gjelder også vesentlige resultatposter. Alle avstemminger blir gjennomgått og kvalitetssikret, samt analysert sett i sammenheng med konsernets budsjetter og tidligere regnskapsperioder. Det utarbeides kvartalsvise finans- og regnskapsrapporter til styret, som danner grunnlaget for den finansielle

Selskapet har retningslinjer, som sikrer meldeplikt for styremedlemmer og ledende ansatte, hvis de direkte eller indirekte har en vesentlig interesse i avtaler som inngås av selskapet. Årshjul 2019

STYRET Februar (1) – Foreløpig årsregnskap – Styrets beretning – 4. kvartal Pandox – Ordinært utbytte – Verdivurdering

7 6

GENERALFORSAMLING Mai (1) – Eiendomsmarkedet – Eiendomsspar

DES

AKSJONÆR- OG ANALYTIKERPRESENTASJON Februar (1) – Eiendomsmarkedet – Eiendomsspar August (2) – Eiendomsmarkedet – Eiendomsspar

SEP

FEB

MAR

2019

AUG

JAN

NOV OKT

JUN

5 4

Mars (2) – Endelig årsregnskap – Innkalling generalforsamling – Evaluering Pandoxinvestering – Evaluering styrets arbeid – Revisors tilbakemelding April/mai (3) – Årsrapport – 1. kvartal Eiendomsspar/Pandox – Generalforsamling

APR MAI

JUL

2019 7/7 7/7 6/7 7/7 7/7

Juni (4) – Strategi – Finansielle retningslinjer/strategi August (5) – 2. kvartal Eiendomsspar/Pandox – Årsplan for styrearbeidet November (6) – 3. kvartal Eiendomsspar/Pandox Desember (7) – Budsjett – Kundegledeindeks (KGI)

Eierstyring og selskapsledelse

rapporteringen til aksjonærene. Styret foretar minst én gang per år oppfølging av risikoområder og internkontrollsystemer. Det er styrets vurdering at kontrollmiljøet er godt og det er ikke avdekket vesentlige svakheter. Eiendomsspar sitt kvalitetssystem tilfredsstiller kravene i NS-EN ISO 9001:2015 og selskapet har siden 1996 vært sertifisert av Nemko AS. Dette arbeidet bidrar til kontinuerlig forbedring og mer effektiv drift og styring av virksomheten. Avvik fra anbefalingen: Ingen 1 1 ) G o d t g j ø r e l s e t i l s t y r e t Godtgjørelse til styrets medlemmer fastsettes av generalforsamlingen etter forslag fra selskapets valgkomité. Godtgjørelsen er basert på styrets ansvar, kompetanse og virksomhetens kompleksitet. Godtgjørelsen er ikke resultatavhengig og det foreligger ikke opsjons- eller bonusordninger for styrets medlemmer. Det foreligger heller ikke pensjonsordninger eller fratredelsesordninger. Se side 103 i årsrapporten for informasjon om godtgjørelse til styret. Styremedlemmer oppfordres til å eie aksjer i selskapet. Avvik fra anbefalingen: Ingen 1 2 ) G o d t g j ø r e l s e t i l l e d e n d e ansatte Godtgjørelse til adm. direktør fastsettes av styret, mens godtgjørelse til ledende ansatte fastsettes av adm. direktør og styrets leder. Selskapet har to bonusordninger for alle ansatte, hvor den ene er knyttet opp mot utvikling i selskapets aksjekurs over tid, og den andre er knyttet opp mot leietakertilfredshet. For ytterligere opplysninger vises til side 103 i årsrapporten.

13) Informasjon og kommunikasjon Eiendomsspar legger vekt på å ha en regnskapsmessig og finansiell rapportering som investorer, långivere og andre interes-

Selskapets årsrapport inneholder utfyllende tilleggsinformasjon om selskapet og virksomheten. Denne tilleggsinformasjonen har som målsetting å bidra til at selskapets aksjer prises nær, og i tråd med, utviklingen i selskapets underliggende verdier. Selskapet avholder halvårlige investorpresentasjoner hvor selskapet presenterer siste nytt fra selskapet og det er anledning til å stille spørsmål til ledelsen. Informasjon til selskapets aksjeeiere offentliggjøres via selskapets hjemmeside, via Norges Fondsmeglerforbund sitt meldingssystem for unoterte selskaper, via meldingssystemet til Oslo Børs og ved utsendelse. Selskapet har også publisert finansiell kalender på selskapets hjemmeside, som informerer om datoer for presentasjoner, rapportering og generalforsamling. Avvik fra anbefalingen: Ingen 1 4 ) S e l s k a p s o v e r t a k e l s e Styret vil ved et eventuelt bud på selskapet arbeide for at samtlige aksjeeiere blir likebehandlet, samt sørge for at aksjeeierne får informasjon og tid til å ta stilling til budet. Styret vil ved et eventuelt bud avgi en uttalelse til aksjeeierne. Avvik fra anbefalingen: Ingen 15) Revisor Revisors ansvar er å revidere årsregnskapet og årsberetningen, som er fremlagt av styret og adm. direktør, i henhold til revisorloven og god revisjonsskikk. Revisor fremlegger årlig en oppsummering av årets revisjon for styret. Selskapet har etablert en rutine som sikrer at det avholdes minst ett årlig møte mellom styret og revisor, uten at adm. direktør eller andre fra den daglige ledelsen er til stede.

Finansiell informasjon

I tillegg deltar enkelte ansatte i en medinvestorordning. Det er ikke et lovkrav for Eiendomsspar at retningslinjer for godtgjørelse til ledende ansatte fremlegges for generalforsamlingen. Avvik fra anbefalingen: Det fremlegges ikke retningslinjer for godtgjørelse for generalforsamlingen

senter har tillit til. Eiendomsspar legger videre vekt på åpenhet og å sikre markedsaktørene korrekt, tydelig, relevant og samtidig informasjon. Selskapet holder markedet løpende underrettet om selskapets disposisjoner og dets syn på eiendomsmarkedet.

I selskapets årsrapport side 104 og på ordinær generalforsamling orienteres det om revisors godtgjørelse, fordelt på revisjon og andre tjenester. Styret legger til rette for at revisor deltar i generalforsamlinger. Avvik fra anbefalingen: Ingen

118

119

English summary Eiendomsspar is one of Norway’s leading real estate companies. It is owned by Victoria Eiendom (52.4 percent as of 31.12.2019) and more than 650 other shareholders. Eiendomsspar operates through ownership and development of properties, as well as through its 25.8 percent shareholding in the listed hotel property company Pandox AB. Hotels, office buildings and retail shops account for the bulk of rental income.

2019 was a satisfactory year for Eiendomsspar. Eiendomsspar’s profit before taxes was NOK 1,261 million, compared with NOK 1,195 million in 2018. The increase is mainly due to an increase in leases and gains from sale of assets. Rental income amounted to NOK 825 million, an increase of NOK 55 million from 2018. The increase is mainly due to acquisitions and annual KPI adjustment of rents. Ordinary cashflow before tax was NOK 1,035 million (NOK 1,018 million). The company net asset value per share after tax, based on the estimated market value of the company’s properties, increased by 13 percent (including dividend) to NOK 493. The Board proposes an ordinary dividend of NOK 3.25 per share for 2019 (last year NOK 5.75 per share). I nve st m e n t s a n d s a l e s o f p ro p e r t i e s Eiendomsspar has acquired several properties during 2019. The year started with a 50/50 investment with Bane Nor Eiendom AS in Oslo S Parkering AS, which owns the parking facilities at Oslo Central Station and Asker train station. In addition, Eiendomsspar has acquired the following properties in 2019: Smalvollveien 61-63, Karihaugveien 89, Breivollveien 13 and 50 percent of Karl Johans gate 8, Dronningens gate 23 and 25. Eiendomsspar’s share of the total purchase price for the properties was NOK 1,176 million. Eiendomsspar has sold its 50 percent stake in Bergehus Holding AS, which owns the property Bergehus in Oslo. The realized gain of the disinvestment amounted to NOK 131 million.

In November 2019, Pandox implemented a cash-based directed share issue which raised proceeds of around SEK 3,000 million, in which Eiendomsspar contributed with SEK 220 milion. In December, Eiendomsspar acquired 5.3 percent of the Swedish real estate company Amasten for a total purchase price of NOK 192 million. Amasten owns, manages and builds residential housing in geographical areas of Sweden with high growth. The company is listed on Nasdaq First North Premier in Stockholm. The investment in Pandox Pandox has a share capital consisting of 75,000,000 A shares (not listed – each share carries three votes) and 108,849,999 B shares (listed – each share carries one vote), totalling 183,849,999 shares. Eiendomsspar owns 37,314,375 A shares and 10,144,375 B shares, corresponding to 25.8 percent of the share capital and 36.6 percent of the votes. The holding in Pandox is from 01.01.2016 accounted for based on the IFRS accounts for this company, as accounts are no longer based on historical cost. Pandox’s cash earnings (EBITDA +/- net financial items – tax payable) amounted to SEK 2,161 million, compared with SEK 1,893 million in 2018. The increase is mainly due to the effect from the company’s hotel acquisitions in 2018 and 2019. In 2019, Pandox’s hotel management portfolio has been expanded with the acquisition of two portfolios in Germany, consisting of three and seven hotel properties

English summary

respectively. The total transaction value amounted to approximately MEUR 393. In addition, the company added two hotels to its operational portfolio. The hotels are located in the Netherlands and Germany and the transaction was completed in the third quarter of 2019, at a total purchase price of MEUR 83. During the year, Pandox sold Hotel Hasselbacken in Stockholm. The sales price was SEK 480 million. At the turn of the year, Pandox owned a portfolio of 155 hotels, 77 of which are situated outside the Nordic region. The hotels have a total capacity of 34,685 rooms. The market value of the hotel portfolio was SEK 63.5 billion as of 31.12.2019, and the company’s loan-to-value ratio (LTV) was 46.0 percent. Pandox’s liquidity reserve, including long-term credit facilities, amounted to SEK 4,215 million as of year-end. Pandox shares were quoted at SEK 212 at the end of the year, against an underlying net asset value (EPRA NAV) of SEK 186.4 per share. Letting situation One of Eiendomsspar’s main strengths is the quality of its tenant portfolio. The average remaining lease period of the company’s properties is 8.3 years as of 31.12.2019. The vacancy rate, as measured by rental value, is 1.8 percent, compared with 3.7 percent in 2018. The financial position of Eiendomsspar’s tenants are generally strong. Eiendomsspar’s annual survey of tenants showed an all-time high for customer satisfaction in 2019. Eiendomsspar will continue to focus on improving its service to tenants.

Projects At the start of 2020 Eiendomsspar has the following major projects: • Urtegata 9, Oslo, one of the largest development properties in the centre of Oslo. The project consists of approximately 46,000 square metres of commercial development, split between three buildings. Construction on the first building, which consists of approximately 17,000 square metres, was initiated in the first quarter of 2019, and a lease agreement with the college “Høyskolen Kristiania” was finalized some months later. The final zoning plan for the last two buildings are still in process and construction is expected to start in 2021 • Karl Johans gate 33/Rosenkrantz' gate 11 is a combined hotel-/retail project totalling 10,300 square metres. 67 new hotel rooms have been added, and the construction of 13 new hotel rooms and the upgrade on the 86 existing hotel rooms are in process. In addition, the completion of a larger retail area over two floors, facing Karl Johans gate, is in its final phase. This project is estimated to be completed medio 2020 • Mack-Øst in Tromsø, a property that previously housed the Mack brewery. A large project where Eiendomsspar is planning to sell of a plot for the new Tromsø Museum and developing a landmark hotel, in addition to the development of offices/retail/housing/ hotel and an adventure centre with an estimated additional building volume of 25-35.000 square metres. The project is being developed in co-operation with Ludwig Mack AS

Finansiell informasjon

Sustainability Eiendomsspar wants its business to contribute to environmental improvements. Hence, the company endeavours to select environmentally friendly materials, energyoptimised technical solutions and climateconscious projects and operating procedures, in its properties. During 2019, Eiendomsspar has implemented several environmental initiatives. For instance, Eiendomsspar has decided to initiate Breeam certification for an ongoing hotel project, as well as establishing solar panels and green roofs on buildings. In addition, an Environmental Director was hired in

2019, to strengthen the company’s work with sustainability issues. The company’s operations do not normally cause any demonstrable damage to the external environment.

• Innspurten 7 in Oslo, a hotel property with 253 rooms. An ongoing expansion will increase the hotel with 197 rooms. An upgrade and expansion of the existing hotel is also under construction. The property was sold to Storebrand Eien domsfond in 2020, but Eiendomsspar is responsible for completing the project. Completion is estimated for Q4 2020

120

121

Furthermore, the company is working with the development of Bjørnegårdsvingen 11/13 in Bærum (50 percent share in cooperation with OBOS, 107 of 123 units sold), Økernveien 115 in Oslo (50 percent share in co-operation with OBOS) and Tvetenveien 11 in Oslo. All properties are residential projects. Financial position Eiendomsspar is in a strong financial position, with a net asset value ratio of 65 percent. The company’s liquidity, including unused committed credit facilities, amount to NOK 1,587 million. (NOK 2,429 million). The company has a share capital of NOK 223.5 million, consisting of 35.8 million shares with a par value of NOK 6.25. The net asset value is estimated at NOK 17.6 billion, and the market value of the company is approximately NOK 17.9 billion as of 31 December 2019. Events after the balance sheet date Eiendomsspar has acquired 99,000 of its own shares for a total purchase price of MNOK 41.6. The total number of own shares after the share repurchase is 99,000 shares. Furthermore, Eiendomsspar has acquired 3,100,000 shares in Amasten AB for a total purchase price of MSEK 24.7. The company’s total ownership in Amasten after the acquisition is approximately 6 percent. The first quarter of 2020 has been dominated by the rapid spread of the coronavirus. The global pandemic has grave societal and economic consequences, both internationally and in Norway. Protective measures set in against the coronavirus will have a severe impact on many of Eiendomsspar’s tenants and their ability to pay rent. Consequently, a reduction in income is expected. Eiendomsspar is in dialogue with tenants that expects financial distress, to best understand their situation and possibly adjust the rental payments. Furthermore, international travel restrictions have led to countless hotel cancelations in Europe, forcing some hotels to close temporarily. The impact on the tourism and hotel industry leads to uncertainty about the income development in Pandox both in 2020 and in the years to come. This has had a negative impact on the performance of the Pandox share price.

A sharp fall in oil prices has resulted in a weakening of the Norwegian Krone and a tightening of the financing market. Eiendomsspar has a low debt ratio and good liquidity, hence the company is well equipped to withstand the crisis. The Board decided in an Extraordinary Board Meeting 19 March 2020 to reduce the ordinary dividend from NOK 6.50 per share to NOK 3.25 per share. This action is taken to further strengthen Eiendomsspar, in an unpredictable and trying time, for the Norwegian economy. Market outlook The corona pandemic has, over the course of the first quarter of 2020, already made a serious impact on society, business and politics. An increasing number of countries are implementing a physical lockdown of its communities, despite the effects it has on the demand for goods and services, businesses, financial markets and national economies. So far, many countries have shown a willingness to act, though to varying degrees and with different measures, to help its country’s citizens and businesses through the crisis. There is great uncertainty as to how long the pandemic will last, as well as its short-term and long-term consequences. The extent of the crisis is expected to depend on the duration of the pandemic and the effectiveness of the measures, taken by each country. The corona pandemic will have a negative impact on both global and national growth. Uncertainty about the duration and consequences of the pandemic, leads to greater uncertainty than normal, about future growth projections. The hotel market in the Oslo region will see a growth in capacity of approximately 3 percent in 2020, and 1 percent in 2021. In addition, the high supply growth of 2019 must be absorbed. Due to the corona pandemic, most hotels will probably close and not reopen until demand is back. This applies both throughout Europe and in most other parts of the world. It is expected to take time for the hotel market to function properly again. 150,000 square metres will be added to the office market in the Oslo region in 2020, which is comparable with the previous year. Over the last five years, the office market has absorbed an average of 175,000 square metres per year. Absorp-

Ă…

English summary / Financial information

tion is expected to drop significantly in 2020 due to the corona pandemic. In 2021 approximately 280,000 square metres will likely be added. This growth was expected to have an upward effect on office vacancy and dampen the rental growth, regardless of the ongoing pandemic. The corona pandemic is especially challenging for the retail industry, as many stores are required to close, and the population is encouraged to practice social distancing to prevent transmission of the virus. The

shopping preferences of Norwegian consumers have already been changing over some years, and a growing share of consumers are doing their shopping online. The corona pandemic is expected to strengthen this trend. Despite of falling interest rates, the underlying uncertainty related to the corona outbreak, in addition to the drop in oil prices, is expected to have a negative impact on both the transaction market and housing prices.

Financial information Income statement (NOK million)

Rental income from properties Other income Operating expenses on properties and projects Gross operating profit Profit from sales of properties etc. Refurbishment costs Depreciation Payroll and other operating costs Operating profit Share of profit in associated company/joint ventures Net financial expenses Profit before taxes Taxes Profit for the year

2019

2018

2017

824.9 769.5 739.9 9.4 12.0 8.6 (91.3) (70.9) (64.8) 743.0 710.6 683.7 148.8 7.9 32.6 (142.8) (73.6) (106.4) (94.6) (81.7) (73.0) (94.5) (84.8) (112.5) 559.9 478.4 424.4 935.3 899.0 1,036.7 (234.6) (182.9) (175.5) 1,260.6 1,194.5 1,285.6 (252.4) (228.5) (183.1) 1,008.2 966.0 1,102.5

Balance sheet as of 31 Dec. (NOK million)

2019

2018

2017

Assets Property and equipment Financial assets Total non-current assets Trade and other receivables Cash and cash equivalents Total current assets

7,470.4 6,204.1 13,674.5

6,873.0 5,703.5 12,576.5

80.5 112.4 192.9

46.8 199.3 246.1

43.4 135.2 178.6

15,929.0

13,920.6

12,755.1

Finansiell informasjon

Total assets

8,169.1 7,567.0 15,736.1

Equity and liabilities Equity Deferred taxes Non-current liabilities Current liabilities Total liabilities Total equity and liabilities

6,697.9 7,079.4 6,635.2 641.9 611.2 594.5 7,656.9 5,205.8 4,890.4 932.3 1,024.2 635.0 9,231.1 6,841.2 6,119.9 15,929.0

13,920.6

12,755.1

122

123

Flerårsoversikt Resultatregnskap Millioner kroner

Leieinntekt Annen driftsinntekt Driftskostnad eiendommer og prosjekter Brutto driftsresultat Salgsgevinst/(tap) Rehabiliteringskostnad Avskrivning på varige driftsmidler Lønn og annen driftskostnad Driftsresultat Inntekt på investering i felleskontrollert virksomhet og tilknyttet selskap Annen finansinntekt/-kostnad Ordinært resultat før skattekostnad Skattekostnad på ordinært resultat Årsresultat

2019

2018

2017

2016

2015

2014

2013

2012

824,9 769,5 739,9 675,4 703,8 646,6 599,6 582,9 9,4 12,0 8,6 5,4 3,7 2,3 4,0 2,7 (91,3) (70,9) (64,8) (48,0) (51,1) (44,9) (40,7) (46,3) 743,0 710,6 683,7 632,8 656,4 604,0 562,9 539,3 148,8 7,9 32,6 390,7 33,8 196,1 145,1 125,4 (142,8) (73,6) (106,4) (97,5) (90,1) (100,2) (85,3) (77,1) (94,6) (81,7) (73,0) (71,7) (72,9) (66,7) (62,2) (61,8) (94,5) (84,8) (112,5) (84,0) (82,3) (81,5) (77,0) (84,5) 559,9 478,4 424,4 770,3 444,9 551,7 483,5 441,3 935,3 899,0 1 036,7 787,2 2 139,7 (234,6) (182,9) (175,5) (181,7) (257,5) 1 260,6 1 194,5 1 285,6 1 375,8 2 327,1 (252,4) (228,5) (183,1) (176,9) (83,4) 1 008,2 966,0 1 102,5 1 198,9 2 243,7

645,8 (222,6) 974,9 (167,3) 807,6

226,3 (235,6) 474,2 (164,8) 309,4

236,7 (242,1) 435,9 (89,7) 346,2

2014

2013

2012

Balanse Millioner kroner

2019

2018

2017

2016

2015

Eiendeler Sum varige driftsmidler Sum finansielle anleggsmidler Sum anleggsmidler Andre fordringer Bankinnskudd, kontanter og lignende Sum omløpsmidler Sum eiendeler

8 169,1 7 470,4 6 873,0 6 819,7 6 944,4 6 718,9 5 893,9 5 745,3 7 567,0 6 204,1 5 703,5 4 663,0 2 562,6 2 760,6 2 615,5 2 396,4 15 736,1 13 674,5 12 576,5 11 482,7 9 507,0 9 479,5 8 509,4 8 141,7 80,5 46,8 43,4 43,6 950,6 48,6 48,1 44,0 112,4 199,3 135,2 92,7 1 670,5 189,1 120,3 120,3 192,9 246,1 178,6 136,3 2 621,1 237,7 168,4 164,3 15 929,0 13 920,6 12 755,1 11 619,0 12 128,1 9 717,2 8 677,8 8 306,0

Egenkapital og gjeld Sum egenkapital Utsatt skatt Sum annen langsiktig gjeld Sum kortsiktig gjeld Sum gjeld Sum egenkapital og gjeld

6 697,9 7 079,4 6 635,2 641,9 611,2 594,5 7 656,9 5 205,8 4 890,4 932,3 1 024,2 635,0 9 231,1 6 841,2 6 119,9 15 929,0 13 920,6 12 755,1

5 512,3 3 063,7 2 758,9 2 727,2 2 342,6 623,8 616,1 631,0 518,4 497,9 4 991,1 6 087,2 5 474,1 4 653,6 4 815,4 491,8 2 361,1 853,2 778,6 650,1 6 106,7 9 064,4 6 958,3 5 950,6 5 963,4 11 619,0 12 128,1 9 717,2 8 677,8 8 306,0

Nøkkeltall Millioner kroner

Verdijustert egenkapital (etter avsatt utbytte) Verdijustert totalkapital Verdijustert egenkapitalandel Belåningsgrad eiendommer, % Ledighet (% av leienivå) Gjenværende leietid (år)

2019

2018

2017

2016

2015

2014

2013

2012

17 570 27 140 65 % 47 % 1,8 % 8,3

17 001 24 275 70 % 36 % 3,7 % 8,8

15 807 22 347 71 % 33 % 3,2 % 8,9

13 081 19 512 67 % 38 % 3,5 % 7,5

11 124 20 493 54 % 38 % 4,2 % 7,5

8 855 16 182 55 % 51 % 3,5 % 7,9

7 800 13 913 56 % 50 % 4,4 % 7,0

6 962 13 121 53 % 53 % 6,8 % 7,0

Nøkkeltall per aksje

2019 2018 2017 2016 2015 2014 2013 2012

Verdijustert avkastning per aksje 13 % Bokført egenkapital per aksje (kr) 188 Verdijustert egenkapital per aksje (etter avsatt utbytte) (kr) 489 Aksjekurs per 31.12. (kr) 500 Substansverdipremie/(-rabatt) inkl. avsatt utbytte 2 % Kontantstrøm før skatt per aksje (kr) 28,78 Resultat per aksje (kr) 28,08

11 % 182 435 379 (14 %) 25,81 24,54

23 % 167 397 353 (12 %) 22,60 27,63

20 % 138 327 380 15 % 19,85 29,98

49 % 75 276 287 (12 %) 19,22 55,85

26 % 67 219 192 (14 %) 17,43 19,37

15 % 65 188 153 (20 %) 14,61 6,78

6% 56 166 152 (11 %) 13,82 8,41

Flerårsoversikt / Kvartalstall

Kv a r t a l s t a l l Resultatregnskap Millioner kroner

4. kv. 2019 3. kv. 2019 2. kv. 2019 1. kv. 2019

4. kv. 2018 3. kv. 2018 2. kv. 2018 1. kv. 2018

221,1 209,5 200,6 193,7 196,3 199,6 193,3 180,3 5,2 0,9 0,3 3,0 5,0 2,0 1,0 4,0 (26,6) (21,6) (22,2) (20,9) (21,3) (14,8) (16,5) (18,3) 199,7 188,8 178,7 175,8 180,0 186,8 177,8 166,0 17,9 130,9 – – – (0,1) (0,3) 8,3 (42,7) (20,6) (36,1) (43,4) (36,6) (15,2) (14,0) (7,8) (26,0) (23,7) (22,4) (22,5) (22,3) (20,1) (20,8) (18,5) (25,9) (24,1) (20,3) (24,2) (23,4) (18,8) (18,0) (24,6) 123,0 251,3 99,9 85,7 97,7 132,6 124,7 123,4 342,9 221,2 275,8 95,4 (68,0) (64,5) (63,4) (38,7) 397,9 408,0 312,3 142,4 (22,7) (167,1) (65,5) 2,9 375,2 240,9 246,8 145,3

254,2 268,7 224,0 152,1 (53,3) (48,3) (43,8) (37,5) 298,6 353,0 304,9 238,0 (37,2) (76,9) (41,2) (73,2) 261,4 276,1 263,7 164,8

Balanse Millioner kroner

31.12.19

30.09.19

30.06.19

31.03.19

31.12.18

30.09.18

30.06.18

31.03.18

Eiendeler Sum varige driftsmidler Sum finansielle anleggsmidler Sum anleggsmidler Andre fordringer Bankinnskudd, kontanter og lignende Sum omløpsmidler Sum eiendeler

8 169,1 8 016,6 7 717,8 7 556,9 7 567,0 6 594,4 6 344,2 6 366,5 15 736,1 14 611,0 14 062,0 13 923,4 80,5 82,6 63,3 51,3 112,4 186,8 404,4 203,2 192,9 269,4 467,7 254,5 15 929,0 14 880,4 14 529,7 14 177,9

7 470,4 7 185,3 7 173,5 6 964,6 6 204,1 5 731,5 5 523,2 5 695,3 13 674,5 12 916,8 12 696,7 12 659,9 46,8 40,3 39,1 41,4 199,3 505,8 213,7 337,9 246,1 546,1 252,8 379,3 13 920,6 13 462,9 12 949,5 13 039,2

Egenkapital og gjeld Sum egenkapital Utsatt skatt Sum annen langsiktig gjeld Sum kortsiktig gjeld Sum gjeld Sum egenkapital og gjeld

6 697,9 6 245,0 6 019,8 5 830,9 641,9 630,7 617,3 611,5 7 656,9 7 195,7 7 117,5 6 708,6 932,3 809,0 775,1 1 026,9 9 231,1 8 635,4 8 509,9 8 347,0 15 929,0 14 880,4 14 529,7 14 177,9

7 079,4 6 811,8 6 580,1 6 662,1 611,2 615,8 614,8 606,0 5 205,8 5 209,8 5 179,6 5 089,5 1 024,2 825,5 575,0 681,6 6 841,3 6 651,1 6 369,4 6 377,1 13 920,6 13 462,9 12 949,5 13 039,2

Nøkkeltall Millioner kroner

Belåningsgrad eiendommer, % Ledighet (% av leienivå) Gjenværende leietid (år)

31.12.19 30.09.19 30.06.19 31.03.19

47 % 1,8 % 8,3

46 % 2,2 % 8,8

45 % 2,2 % 9,2

44 % 4,1 % 9,1

31.12.18 30.09.18 30.06.18 31.03.18

36 % 3,7 % 8,8

35 % 3,0 % 8,4

35 % 2,8 % 8,4

33 % 3,1 % 8,8

Nøkkeltall per aksje

31.12.19 30.09.19 30.06.19 31.03.19

188 500 28,78 28,08

175 400 21,27 17,60

169 390 13,69 10,89

163 393 6,13 4,02

31.12.18 30.09.18 30.06.18 31.03.18

182 379 25,81 24,54

175 372 19,47 17,86

168 370 12,34 10,82

168 350 5,30 4,14

124

Finansiell informasjon

Bokført egenkapital per aksje (kr) Aksjekurs (kr) Kontantstrøm før skatt per aksje (kr) Resultat per aksje (kr)

125

Markedsanalyse Eiendomsspar utfører hvert år en undersøkelse for å kartlegge tilbudsog etterspørselssiden for kontorbygg i Oslo, Asker og Bærum, også kalt OsloStudiet.

2019: Øket arealabsorbsjon og redusert arealledighet

Tre hovedkilder har vært brukt i kartleggingen:

• Eiendomsspars årlige gjennomgang av markedet for kontorlokaler i Oslo, Asker og Bærum viser at 424 000 kvm står ledig, hvilket er en nedgang på 62 000 kvm fra i fjor (- 13 prosent). Arealledigheten utgjør dermed 4,4 prosent av den totale massen av kontorbygg

• Gjennomgang av annonser i aviser, tidsskrifter og internett fra august 2019 til februar 2020

• Absorbsjonen av arealer økte gjennom 2019, og utgjorde 208 000 kvm mot 169 000 kvm i 2018 • Rekordlav arealledighet på kun 2,1 prosent i Oslo sentrum, hvilket innebærer knapphet på arealer • Antall prosjekter som blir ferdigstilt i 2020 utgjør 150 000 kvm. For 2021 er det ventet en kraftig økning i ferdigstillelse til 280 000 kvm (hvorav 225 000 kvm allerede er igangsatt). For 2022 synes det imidlertid å kunne bli betydelig reduksjon i ferdigstillelse Grundig studie Eiendomsspar har primo 2020 gjennomført en undersøkelse for å kartlegge tilbudsog etterspørselssiden for kontorbygg i Oslo, Asker og Bærum. Tilsvarende studier er gjennomført siden 1991. Hovedfokuset i studien har vært på tilbudssiden, gjennom identifisering av fysiske ledige arealer og arealer under bygging/rehabilitering, i forhold til eksisterende eiendomsmasse for de enkelte geografiske del-områder. Både fremleiearealer og øvrige ledige arealer er inkludert i ledighetstallene.

• Visuell inspeksjon ved gatevandring og bilkjøring med kartlegging av mørke/ skitne vinduer og «til leie»-skilt • Samtaler med over 100 eiendomsbesittere, meglere og eiendomsforvaltere De viktigste konklusjonene av studien er gitt i det følgende: Større absorbsjon av lokaler enn hva historisk sysselsettingsvekst isolert skulle tilsi Figuren nedenfor viser utviklingen av kontoreiendomsmassen i Oslo/Asker/ Bærum (venstre akse) og utviklingen i antall sysselsatte og antall personer mellom 20 og 65 år i Oslo/Akershus (høyre akse) fra 1991–2019. Utvikling kontor/forretningsbygg kvm Oslo/Asker/Bærum vs. antall sysselsatte Oslo/Akershus Antall personer

Antall mill. kvm

10 9 8 7

9,7 9,8 9,9 10,0 9,9 9,8 9,6 9,6

6,5 6,6 6,7 6,7 6,8 6,9 7,3 7,5 7,7 7,7 7,9 8,1 8,4 8,5 8,6 8,7 8,8 8,9 9,2 9,3 9,4

1000 900 800 700

600

500

400

300

200

100

91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19

kvm ledig kvm utleid

totalt kvm

Antall personer 20–65 år Antall sysselsatte

Markedsanalyse

Figuren viser at eiendomsmassen vokste betydelig mer enn antall sysselsatte i den første halvdel av perioden 1991–2003, at det i perioden 2003–2015 stort sett var samsvar mellom arealvekst og sysselsettingsvekst, mens det i perioden fra 2016 har vært høyere sysselsettingsvekst enn arealvekst. I 1991 var arealledigheten 7,5 prosent og utgjorde 575 000 kvm. Gitt dagens sysselsettingstall og uforandret kontorarealbruk, skulle det vært en ledighet på 1,0 mill. kvm ultimo 2019. De faktiske tall viser mindre ledighet, 424 000 kvm. Dette skyldes i det alt vesentlige at andelen av de sysselsatte som arbeider på kontor, er økt de siste 28 årene, spesielt i den første halvdel av perioden. De siste fire årene har sysselsettingen derimot vokst raskere enn kontoreiendomsmassen, hvilket i hovedsak skyldes høyere arealeffektivitet per sysselsatt. Konvertering av ineffektive kontorer til bolig har også bidratt i denne prosessen. Det er verdt å merke seg at den totale kontormassen, som vokste jevnt og trutt fra 1991 til 2015, de siste fire årene har minket med ca. 100 000 kvm eller 1 prosent per år. Dette skyldes relativt sett mer riving og boligkonvertering i denne perioden.

Kraftig øket arealabsorbsjon i 2019 Arealabsorbsjonen i 2019 utgjorde 208 000 kvm mot 169 000 kvm året før. Av dette utgjorde konvertering av kontorarealer til bolig anslagsvis 74 000 kvm (opp fra ca. 52 000 kvm i 2018), og ordinær kontorabsorbsjon 134 000 kvm (117 000 kvm i 2018). Boligkonverteringsabsorbsjonen økte med det fra ca. 31 prosent til ca. 36 prosent av den totale arealabsorbsjonen. Årene 1991–93 (bankkrisen), 2001–04 (dotcomkrisen) og 2008–11 (finanskrisen/ gjeldskrisen) var alle preget av redusert sysselsettingsvekst og arealabsorbsjon. Disse lavkonjunkturperiodene er historisk sett blitt møtt med rentenedsettelser og stimulans, etterfulgt av økt sysselsetting og arealabsorbsjon. I lavkonjunktur går arealabsorbsjonen ned mot eller under null, mens den i høykonjunktur har kunnet stige til 300 000 kvm og over. Snittarealabsorbsjonen i perioden 1991–2016 har vært 186 000 kvm per år. Merk dog at snittabsorbsjonen i de første 12 årene var 199 000 kvm per år, mens den i siste 17 årene har vært 176 000 kvm i snitt per år. Figuren under viser arealabsorbsjon og endring i sysselsettingen i de enkelte år i perioden 1991–2019.

232 186 184 141 171 188 169

208 5.381

Arealabsorbsjon vs. vekst i sysselsetting Oslo/Akershus 1991–2019

Arealabsorbsjon 1991–2019

Endring i sysselsetting

400

200

91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19

-200

Absorbsjon

Endring i sysselsetting

-20

116 16 141

200

361

380

340

330 206 262 113 -74 118 137 199

269 241 98 104 210 135

(1 000 kvm)

Arealabsorbsjon (1 000 kvm)

91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 Totalt 1991–2019

126

127

Figuren på foregående side indikerer også at endring i antall sysselsatte i dag forplanter seg raskere i arealabsorbsjon enn for 20 år siden. Mens det den gang var en tidsforskyvelse på 1–2 år mellom sysselsettingsendringer og endringer i arealabsorbsjon, ser vi i dag en nesten umiddelbar, eller sågar forskuttert, sammenheng. Dette skyldes trolig en generelt raskere omstillingstakt, spesielt i det private næringsliv. Vi ser videre at absorbsjonen økte i 2016, til tross for at sysselsettingsveksten falt fra + 13 000 til + 5 000 i Oslo/Akershus. Dette skyldtes at boligkonverteringsabsorbsjonen økte kraftig og nådde 70 prosent av totalabsorbsjonen. I 2017 økte sysselsettingen i Oslo og Akershus fra 5 000 til 8 000, hvilket førte til økt absorbsjon selv om boligkonverteringene minket i forhold til året før. Gjennom 2018 økte sysselsettingen i Oslo/ Akershus kraftig med 17 000. Den rene kontorabsorbsjonen økte fra 111 000 kvm til 117 000 kvm, mens boligkonverteringen sank fra 77 000 kvm til 52 000 kvm. I løpet av 2019 økte sysselsettingen med 20 000 personer i Oslo/Akershus, mens boligkonvertingen økte fra 52 000 kvm til 74 000 kvm. Dette medførte at den totale

absorbsjonen økte fra 169 000 kvm til 208 000 kvm, hvorav boligkonverteringen utgjorde ca. 36 prosent. Nedgang i arealledigheten Nedenfor er det vist en oversikt over arealledighetsutviklingen i perioden ultimo 1990 til ultimo 2019, i absolutte tall og prosent. Som man ser er ledigheten på 4,4 prosent ultimo 2019, meget lav i historisk perspektiv. Utvikling arealledigheten i absolutte tall og prosent 1990–2019

Ledighet i kvm (1 000 kvm)

Ledighet i %

12 11

1 200

900

6,5 6,3 5,8

700

6 6

600 4,4

6,5 6,7

800

1 000

1 100

5,8

Som det fremgår av figuren på foregående side, var arealabsorbsjonen i forhold til veksten i antall sysselsatte, betydelig større i perioden 1991–2002 enn i perioden 2003–2019. Sysselsettingsveksten i den første 12-års perioden utgjorde i snitt 6 200 personer/år, mens den økte til 11 600 personer/år i den siste 17-års perioden. Arealabsorbsjonen derimot sank fra i snitt 199 000 kvm per år i årene 1991–2002 til i snitt 176 000 kvm per år i perioden 2003–2019. Dette betyr at arealabsorbsjon for hver ny sysselsatt er gått kraftig ned over 28-års perioden. Det må antas at dette i hovedsak skyldes at det i den første perioden var en større andel arbeidsplasser som ble konvertert til kontorarbeidsplasser enn i den andre perioden. I tillegg har det vært en viss reduksjon i arealbruk per kontorarbeidsplass. I sum betyr dette at hver ny sysselsatt i dag i snitt absorberer ca. halvparten av kontorarealet de absorberte for 20 år siden (15 kvm mot 32 kvm).

4 4

10 10

500 400

300

200

100

0 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19

Ledighet i % Ledighet i kvm

Utviklingen i ledige kontorarealer gjennom 2019 er vist i figuren nedenfor. Utvikling ledige kontorarealer Oslo/Asker/Bærum 2019 (1 000 kvm )

146

74 134

486 424

Totalt ledig per 01.01.2019

Ferdigstilt nettoeffekt rehab./bygging

Konvertering til bolig

Kontorabsorbsjon

Ledigheten primo 2019 var 486 000 kvm. I løpet av 2019 ble ytterligere 146 000 kvm i form av nybyggings- og større rehabiliteringsprosjekter ferdigstilt, mens absorbsjonen var på hele 208 000 kvm. Absorb-

Totalt ledig per 01.01.2020

Markedsanalyse

sjonen historisk har i hovedsak vært drevet av økt bruk av kontorlokaler. I de senere år har imidlertid riving og konvertering av kontorbygninger til bolig også utgjort en vesentlig del; henholdsvis 52 000 kvm og 74 000 kvm i 2018 og 2019. Ordinær kontorarealabsorbsjon utgjorde 134 000 kvm i 2019, noe som er en økning på 15 prosent fra året før. Arealledigheten ble redusert med 62 000 kvm gjennom 2019, og primo 2020 utgjør den 424 000 kvm. Dette tilsvarer 4,4 prosent av det totale kontorarealet i regionen. Eiendomsspar har også registrert ledige lager-/produksjonslokaler i Oslo og Asker/ Bærum, men ikke like grundig som kontorlokalene. Omtrent 46 000 kvm lager-/ produksjonslokaler står nå ledig, hvilket er en nedgang på 13 prosent fra i fjor. Totalt står i størrelsesorden 470 000 kvm næringslokaler ledig i regionen. Redusert arealledighet i tilnærmet alle soner Eiendomsspar har delt Oslo, Asker og

Bærum i åtte lokalområder, som illustrert på nedenstående kart. Asker/Bærum, Indre Nord og Ytre Vest er de sonene som i løpet av 2019 hadde størst reduksjon i arealledigheten. Oslo sentrum, med en ledighet på 2,1 prosent og kun et fåtall ledige arealer over 2 000 kvm, har i realiteten mangel på arealer. Nord/ Øst/Syd har de seneste 4 årene sett arealledigheten reduseres fra 8 prosent til 5,5 prosent. Sonen Asker/Bærum, som har hatt en økning i arealledigheten gjennom flere år, hadde i 2019 en kraftig nedgang i arealledigheten. I denne sonen ble det kun ferdigstilt 6 000 kvm i 2019. Indre sone Nord viser en sterk prosentvis nedgang i ledighet, dog er denne sonen så liten at nedgangen i hovedsak skyldes at tre bygg som tidligere hadde store arealer ledige, har fylt disse opp i løpet av 2019.

Oversikt over arealledighet Oslo/Asker/Bærum primo 2020 (% ledighet av sonens totale masse)

YTRE SONE NORD/ØST/SYD 5,5 % (i fjor 5,7 %) ULLEVAAL STADION

YTRE SONE VEST 3,4 % (i fjor 4,3 %)

NYDALEN INDRE SONE NORD 2,3 % (i fjor 13,0 %)

INDRE SONE ØST 5,6 % (i fjor 6,2 %)

MAJORSTUA SKØYEN ASKER/BÆRUM 7,4 % (i fjor 9,0 %)

LYSAKER

VIKA/AKER BRYGGE 3,4 % (i fjor 3,0 %)

SINSEN

ØKERN

INDRE SONE VEST 3,1 % (i fjor 2,5 %) OSLO RÅDHUS

BYGDØY

STORO

TØYEN

OSLO SENTRUM 2,1 % (i fjor 2,2 %)

HELSFYR BRYN

% Ledighet = Total ledighet / Totalt eksisterende arealer 2–3 % ledighet 3–5 % ledighet over 5 % ledighet

Nedgang i forhold til i fjor Stabilt i forhold til i fjor Økning i forhold til i fjor

128

129

Som det fremgår i figurene nedenfor var den største ledighetsnedgangen i Asker/ Bærum (- 31 000 kvm) og Indre Nord (- 17 000 kvm), mens den største arealabsorbsjonen fant sted i Ytre Vest (47 000 kvm), Sentrum (45 000 kvm) og Asker/Bærum (37 000 kvm). Utvikling av arealledigheten per geografisk sone 2019

Utviklingen i den totale ledighet (inklusiv ukurante lokaler) i perioden 1990–2019 i de forskjellige soner (1 000 kvm) kvm 300

250

200

(1 000 kvm) 500 486

Ytre Nord/ Øst/Syd

100

480

-17

460

-8

440

90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19

-2

424

420

400 Indre Sentrum Ledighet Øst 01.01.2020

Ferdigstilte bygg og absorbsjon for de enkelte regioner i 2019 (1 000 kvm) 47

Ledige og langtidsledige arealer 2002–2020

1000

574

650

624

424

400

486

Ferdigstilte nybygg

Figuren øverst til høyre viser utviklingen i den totale ledighet (inklusiv ukurante lokaler) i perioden 1990–2019 i de forskjellige soner. (Figuren nederst til høyre viser utviklingen for området samlet over samme tidsperiode).

805

600

664

Indre Nord

573

Indre Vest

634

Asker Bærum

696

Vika Aker Brygge

518

Ytre Nord Øst Syd

425

Absorbsjon

Indre Øst

6 Sentrum Ytre Vest

800

574

670

(1 000 kvm)

584

Stabil langtidsledighet 330 000 kvm har stått ledige i mer enn ett år, hvilket er en nedgang på 7 prosent fra i fjor.

390

Det er spesielt Asker/Bærum og Ytre Nord/ Øst/Syd som i dag har betydelig absolutt ledighet, mens Sentrum historisk sett aldri har hatt færre antall kvm ledig enn i dag. Asker/Bærum fikk en kraftig reduksjon i arealledigheten gjennom 2019.

453

Ytre Nord Øst Syd

897

Ytre Vest

De Ytre Soner har generelt hatt høyest ledighet de siste årene. Sentrum fikk en betydelig ledighetsøkning i 2002 og 2003, primært som følge av utflytting av større bedrifter til de vestlige soner. Denne økningen ble imidlertid kraftig redusert i de påfølgende år.

793

Ledighet Vika/ Indre Asker/ Indre 01.01.2019 Aker Vest Bærum Nord Brygge

Sentrum Ytre Vest Indre Øst Vika/Aker Brygge Indre Vest Indre Nord

-6 -4

Asker/ Bærum

150

-31

200

0 02 03 04 05 06 07 08 09 10

2 år eller lengre ledighet 1–2 år ledighet Mindre enn 1-års ledighet

13 14 15

18 19 20

Markedsanalyse

Det er verdt å huske på at, riving og konvertering til bolig eller annen bruk, som regel kommer ut av langtidsledige lokaler. Den totale ledigheten er som nevnt på 424 000 kvm. I figuren nedenfor vises ledighet og langtidsledighet i prosent per sone. Det fremgår at det er de ytre soner som har størst prosentuell arealledighet.

Utviklingen i nybyggingsprosjekttilfanget, for de forskjellige kategorier, er vist i figuren nedenfor. Det totale mulige prosjektpotensialet utgjør nå 3,3 mill. kvm. Mulig prosjektpotensiale (1 000 kvm per 01.01.) 5 000

4 000

Total ledighet og langtidsledighet i geografiske soner (% ledighet av sonens totale masse)

3 000

7,4

2 000 5,6

5,5

1 000

92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 2,3

2,1

3,1

5 225 150

3,4

Igangsatte prosjekter:

Igangsatt, ferdigstilles inneværende år Igangsatt, ferdigstilles påfølgende år Igangsatt, ferdigstilles to år senere

Planlagte prosjekter:

Sannsynlige

Mulige

Tildels usikre

0 Asker/ Bærum

Indre Øst

0–1 års ledighet 1–2 års ledighet

Ytre Nord Øst Syd

Ytre Vest

Vika/ Aker Brygge

Indre Vest

Indre Nord

Sentrum

2–3 års ledighet 3 og mer års ledighet

Lav ferdigstillelse av prosjekter i 2020, kraftig økning i 2021 Eiendomsspar har hvert av de siste fem år kartlagt forestående nybyggingsprosjekter og kategorisert dem i fire grupper: • Igangsatte nybygg: Igangsatt og ferdigstilt innen 1–3 år. • Sannsynlige prosjekter: Blir sannsynligvis ferdigstilt innen 5 år. • Mulige prosjekter: Har 50 prosent sjanse for å bli ferdigstilt innen 5 år. • Tildels usikre prosjekter: Har 25 prosent sjanse for å bli ferdigstilt innen 5 år.

Igangsatte prosjekter for ferdigstillelse i 2020 utgjør 150 000 kvm. Dette er det samme nivået som ble ferdigstilt i 2019. Prosjekter som er igangsatt med ferdigstillelse i 2021 utgjør i dag 225 000 kvm. For 2022 er det ikke igangsatt noen prosjekter. Estimat for ferdigstillelse i 2021 utgjør hele 280 000 kvm, mens det for 2022 kun er 62 000 kvm.

130

131

Ytre Nord/Øst/Syd får det vesentligste av nybyggingen I figurene nedenfor vises hvorledes tilførselen av arealer i 2020 og 2021 fordeler seg per geografisk sone. Av de arealene som ferdigstilles i 2020 utgjør rehabilitering av eiendommer nær 35 000 kvm (1/5 av totalen). Ferdigstilte arealer per sone 2020

280 000 kvm som ferdigstilles i 2021 utgjør ca. 1/3 (96 000 kvm) rehabilitering av eiendommer. De viktigste sannsynlige prosjekter for ferdigstillelse i 2021 som ikke er igangsatt er Stenersgata 1 (Entra) og Kristian Augusts gate 23 (Høegh Eiendom). Ferdigstilte arealer på relativt lave nivåer i 2019 og 2020, men kraftig økning i 2021

(1 000 kvm)

Ferdigstilte arealer og absorbsjon (1991–2022) (1 000 kvm)

400

Indre Øst

Indre Nord

Indre Vest

50 0

Ytre Nord Øst Syd

Sentrum

Ytre Vest

Asker/ Vika/ Bærum Rådhuset

-50 -100

Ferdigstilte arealer per sone 2021

120

Ferdigstilte arealer Allerede igangsatt Ventet igangsatt

Arealabsorbsjon

Stolpene i figuren viser ferdigstilte arealer (inklusiv større rehabilitering) fra 1991 til og med 2020 og estimat for 2021 og 2022. Den stiplede linjen viser den årlige arealabsorbsjon per år fra 1991 til og med 2019.

110 100

90 80 70 30

60 50 40

0 Ytre Nord Øst Syd

Sentrum

Igangsatte

Ytre Vest

Asker/ Vika/ Bærum Rådhuset

Indre Øst

Indre Nord

Indre Vest

Sannsynlige

Det alt vesentligste, av totalt 280 000 kvm igangsatte og sannsynlige nybygg med antatt levering i 2021, kommer i Ytre Nord/ Øst/Syd (123 000 kvm hvorav hele 120 000 kvm er igangsatt). Av de

145 138 93

91 92 9394959697 989900 01 0203040506070809 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21*22* *estimert

(1 000 kvm) 130

146 150

218

216

280

292

321 161 32

100 10

124 125

214 154 139

150

146

200

121

250

102 91 109

253

300

308

350

212

343

391

245 226 206

120 3

Som det fremgår av figuren, er eiendomsmarkedet av natur syklisk. År med meget lav absorbsjon (1992, 2002, 2008, 2009 og 2015), følges av nedgang i byggevolumer og dermed bedring i arealbalansen etter hvert som absorbsjonen øker. Dette fører i sin tur til økte leiepriser og optimisme, med betydelig økning i igangsettelser av nybygg. Markedet har i perioden 2016–2019 vist jevn bedring i balansen, med en absorbsjon på i snitt vel 184 000 kvm per år og en ferdigstillelse på i snitt vel 128 000 kvm per år. For 2020 er det igangsatt prosjekter på totalt 150 000 kvm, altså omtrent samme nivå som 2019.

Markedsanalyse

For 2021 er det imidlertid allerede igangsatt 225 000 kvm, og det estimeres totalt en ferdigstillelse på ca. 280 000 kvm.

Forhåndsutleiegraden for ferdigstilte og sannsylig ferdigstilte arealer 2020–2022 finnes i figuren nedenfor.

For 2022 kan det synes som om ferdigstillelsen skal falle betydelig, med et foreløpig anslag på kun 62 000 kvm. Anslått gjennomsnittlig ferdigstillelse for 2021 og 2022 på vel 170 000 kvm, er like fullt over gjennomsnittlig ferdigstillelse i den foregående 5-års perioden.

Tidsprofil for ferdigstilte og sannsynlige prosjekter 2020–2022 (1 000 kvm)

Igangsatte og sannsynlige prosjekter for ferdigstillelse i 2021–2022 er på tilsammen 342 000 kvm. Tidsprofil for ferdigstilte og mulig ferdigstilte prosjekter 2019–2023 (1 000 kvm) 3.199

3 500 3 000

280 2020

2021

121

100

150

200

7,5

Prosjekter som er igangsatt og blir ferdigstilt i 2020 utgjør 150 000 kvm, som på grunn av tidsforskyvelse er 32 prosent lavere enn det vi forventet ville bli ferdigstilt for 2020 på samme tid i fjor.

220 159

250

115

I figuren under er det vist estimert tidsprofil for ferdigstilte og mulige fremtidige prosjekter. Igangsettelse av fremtidige prosjekter er til enhver tid avhengig av balansen i kontormarkedet, offentlig behandlingstid og de økonomiske utsikter. Estimatene er således beheftet med usikkerhet.

300

Forhåndsutleid

2022

Ikke utleid

Forhåndsutleiegrad er relativt høy. Dette gjør at effekten av nybygg i stor grad vil være ledighet i fraflyttede eldre bygg, som det normalt vil ta 3–18 måneder å reutleie. Det innebærer at den reelle markedseffekten av økt nybygging i 2020–2021, trolig først og fremst vil merkes i andre halvår 2021. For ferdigstillelse i 2022 er det tre prosjekter (påbygg og rehabilitering) á 2 500 kvm som er forhåndsutleid.

2 500 2 000 1 500

2020

Igangsatte eller ferdigstilte

Sannsynlige

2019

280

150

500

146

1 000

2021

2022

Mulige

2023

Tildels usikre

132

133

De største prosjektene som forventes ferdigstilt i 2020/2021/2022 er listet opp under: Igangsatte prosjekter som forventes ferdigstilt i 2020: Fyrstikkalléen 1 36 000 Harbitzalléen 3–7 27 000 Kongens gate 21 18 300 Lørenveien 73 18 300 Karvesvingen 5 16 000 Langbølgen 3–15 6 500 Akersgata 2 4 500 Kjølberggata 21 3 500 Kristian Augusts gate 13 3 300 Vestbanetomten, felt D 3 000 Vollsveien 13H 3 000 Øvre Voll gate 15 3 000 Dronning Mauds gate 1–3 2 700 Bankveien 4 2 000 Cecilie Thoresens vei 19 2 000 Vollsveien 13H 1 000 Totalt 2020 150 100 Igangsatte prosjekter som forventes ferdigstilt i 2021: Lørenfaret 1–3 48 000 Ruseløkkveien 26 40 000 Freserveien 1 29 000 Universitetsgata 2 20 000 Innspurten 11–13 20 000 Universitetsgata 7–9 19 300 Øvrige prosjekter 48 700 Totalt 225 000 Ikke igangsatte prosjekter som forventes ferdigstilt i 2021: Stenersgata 1 10 000 Henrik Ibsens gate 48 9 000 Kristian Augusts gate 23 8 800 Christian Kroghs gate 35 6 200 Urtegata 9 5 000 St. Olavs gate 23 4 800 Øvrige prosjekter 11 200 Totalt 55 000 Totalt 2021

280 000

Prosjekter som forventes ferdigstilt i 2022: Igangsatte: Ingen prosjekter er per dags dato igangsatt for ferdigstillelse i 2022.

Ikke igangsatte prosjekter som forventes ferdigstilt i 2022: Stortorvet 7 18 000 St. Olavs plass 5 16 500 Gullhaug Torg 5 13 000 Gullhaug Torg 2A 4 000 Schweigaards gate 39 2 500 Øvrige prosjekter 7 000 Totalt 2022 61 000 Betydelig prosjektpotensiale fra 2022 og utover Realistisk prosjektpotensiale fra og med 2019 utgjør nå vel 3,3 mill. kvm som er en nedgang på 6 prosent fra i fjor. Prosjekter som antas ferdigstilt i årene 2020–2022 utgjør i sum ca. 491 000 kvm. Prosjekter med lengre tidshorisont er angitt nedenfor. (Prosjekter som ikke får innvirkning på kontormarkedet i perioden, f.eks. rendyrkede kjøpesentre/varehus, messehaller, statsbygde skoler etc., er ikke medtatt). Sannsynlige prosjekter ferdigstilt i perioden 2022–2025: Persveien/Ulvenveien 85 000 Rådmann Halmrasts vei 7, 9 og 18 33 500 Schweigaards gate 15 22 800 Strømsveien 106 16 000 Øvrige prosjekter 38 500 Totalt 195 800 Mulige prosjekter i perioden 2022–2025: Økernveien 144–147 100 000 Regjeringskvartalet 90 000 Østre Aker vei 90 46 000 Østensjøveien 40 og Brynsengvn. 1 35 000 Bøkkerveien 1–3 34 000 Østre Aker vei 90 32 000 Urtegata 9 24 200 Sonja Henies plass 2 23 000 Øvrige prosjekter 144 950 Totalt 529 150 Tildels usikre prosjekter i perioden 2022–2025: Lilleakerveien/Vollsveien 205 000 Ulven senterområde 104 000 Filipstad 100 000 Ulvenveien 84 100 000 Fornebu 80 000 Strømsveien 221–223 60 000 Brynsveien 1–5 60 000 Øvrige prosjekter 1 765 120 Totalt 2 474 120 Grand total prosjekter etter 2022 3 199 070

Markedsanalyse

Figuren nedenfor viser den geografiske fordelingen av den beregnede tilvekst i 2020 og 2021, samt teoretisk mulig tilvekst i perioden 2022–2025.

Den teoretisk største tilveksten i perioden 2022–2025 vil kunne finne sted i Ytre Nord/ Øst/Syd (1 732 000 kvm), Asker/Bærum (719 000 kvm), Sentrum (369 000 kvm). Reell tilvekst vil bli mye lavere.

Faktisk og teoretisk tilvekst av prosjekter for ferdigstillelse perioden 2020–2025 1.732’

YTRE SONE NORD/ØST/SYD ULLEVAAL STADION

YTRE VEST BLINDERN

79’

123’

21 22-25

STORO

INDRE NORD ASKER/BÆRUM

141’ 27’

INDRE ØST

21 22-25

SINSEN

20 21 22-25

ØKERN MAJORSTUA

SKØYEN

719’

3’

BYGDØY

4’

30’

9’

21 22-25

149’

INDRE VEST 0

LYSAKER

BISLETT

21 22-25

OSLO RÅDHUS

SENTRUM

13’

21 22-25

TØYEN

HELSFYR

369’

VIKA/ AKER BRYGGE

BRYN

188’ 79’ 6’

Konklusjoner • Arealabsorbsjonen øket betydelig, fra 169 000 kvm i 2018 til 208 000 kvm i 2019. Den rene kontorarealabsorbsjonen var 137 000 kvm i 2019 mot 115 000 kvm i 2018 • Arealledigheten ble gjennom 2019 redusert med 13 prosent til 424 000 kvm, eller til 4,4 prosent av eiendomsmassen • Arealledigheten ble særlig redusert i Asker/Bærum (- 31 000 kvm), Indre Nord (- 17 000 kvm) og Ytre Vest (- 8 000 kvm)

21 22-25

29’

59’

21 22-25

• Arealledigheten varierer fra arealknapphet (2,1 prosent) i Oslo sentrum til noe kapasitetsoverskudd i Ytre Soner (5–7 prosent) • Det ble ferdigstilt 146 000 kvm i 2019. For 2020 forventes en ferdigstillelse på omtrent samme nivå (150 000 kvm) • I 2021 forventes nesten dobling av ferdigstilte arealer, til 280 000 kvm (225 000 kvm er allerede igangsatt). For 2022 antas imidlertid en betydelig reduksjon i ferdigstilte arealer, til kun 62 000 kvm

134

135

Design: Dugg Design, Hege Sjursen Produksjon: Eiendomsspar, Rita HusebĂŚk Tekst temadel: Hilde Bringsli Foto: Ole Walter Jacobsen Trykk: Rolf Ottesen AS

EIENDOMSSPAR AS Adresse: Olav Vs gate 6, inngang RÃ¥dhuspassasjen Postboks 1350 Vika, 0113 Oslo Telefon: +47 22 33 05 50 post@eiendomsspar.no www.eiendomsspar.no