Nº 20 | JULIO 2026
REVISTA DEL COLEGIO OFICIAL DE ADMINISTRADORES DE FINCAS DE LA REGIÓN DE MURCIA
LA SEGURIDAD
EN EDIFICIOS RESIDENCIALES
Entrevista a Pedro Antonio Guirao Cárceles Jefe del SEIS - Ayuntamiento de Murcia
El seguro privativo en comunidades de propietarios.
La factura electrónica obligatoria.
La IA en los despachos profesionales.
Aguas de Murcia, la tecnología que nos acerca al ciudadano
La transformación digital en Aguas de Murcia no es un fin en sí mismo, sino el medio para cumplir una misión fundamental: estar más cerca de los ciudadanos. Con esta premisa, se ha lanzado la nueva campaña bajo el lema “¿Tiempo limitado? Oficina virtual y solucionado”, una iniciativa que subraya el compromiso de la empresa con la simplificación de los trámites cotidianos, optimizando los tiempos de gestión y facilitando la eficiencia administrativa para el ciudadano.
El objetivo es claro: transformar la gestión en una experiencia ágil, cercana y humana. Para lograrlo, la empresa municipal ha puesto a disposición de los usuarios un ecosistema digital, compuesto por tres pilares fundamentales: la Oficina Virtual en www.emuasa.es, la aplicación móvil AguaContigo y un servicio de atención por WhatsApp basado en inteligencia artificial.
Como empresa de servicio público, Aguas de Murcia busca facilitar las gestiones esenciales de sus usuarios —como altas de contratos, domiciliación de recibos, consulta de consumos y pagos mediante Bizum—, transformándolas en un proceso cómodo y eficiente que evita desplazamientos innecesarios. Este enfoque trasciende la mejora técnica, posicionándose como un compromiso directo con la calidad de vida de los murcianos. La apuesta por la digitalización es también un ejercicio de inclusión, trabajando para reducir la brecha digital, implementando canales de atención adaptados para personas mayores y colectivos con movilidad reducida, incluyendo videollamadas y atención preferente. Se trata de poner la tecnología al servicio de quien más lo necesita, garantizando que nadie se quede atrás en este proceso de modernización. www.emuasa.es
ENTREVISTA
Entrevista a Pedro Antonio Guirao Cárceles, Jefe del Servicio de Extinción de Incendios y Salvamento del Ayuntamiento de Murcia. 4
ACTUALIDAD
La importancia del Seguro privativo en las comunidades de propietarios 8
La factura electrónica obligatoria: una transformacion para empresas y despachos 14
La inteligencia artificial en los despachos profesionales 16
PROPIEDAD HORIZONTAL Uso privativo de elementos comunes 22
ASESORÍA JURÍDICA Consultas LPH 28
Edita: Colegio Oficial de Administradores de Fincas Región de Murcia C/Proclamación, 5, 30002 MURCIA www.coafmu.org Tfno: 968 21 13 56
Diseño y maquetación: Editorial MIC
La Revista La Llave es una publicación plural, y respetuosa con las opiniones de sus colaboradores, aunque no por ello las comparta necesariamente, ni se responsabilice de las mismas. Queda prohibida la reproducción total o parcial de cualquiera de sus contenidos.
CARTA DEL PRESIDENTE
Queridos compañeros y compañeras:
La publicación de este nuevo número de nuestra revista nos permite acercarnos a cuestiones que forman parte del día a día de los despachos de administración de fincas y que reflejan la evolución constante de nuestra profesión. La gestión de comunidades requiere cada vez una mayor especialización, capacidad de anticipación y conocimiento de ámbitos que van más allá de la propia administración ordinaria.
En esta edición, hemos querido poner el foco en la seguridad de los edificios residenciales, una materia que ha adquirido una especial relevancia en los últimos años. La evolución de la normativa, la incorporación de nuevos sistemas e instalaciones, el aumento de la movilidad eléctrica y los cambios en los modelos constructivos hacen necesario reforzar la prevención y la cultura de la seguridad dentro de las comunidades de propietarios.
Junto a este contenido, la revista aborda otros asuntos de especial interés para nuestros despachos. Uno de ellos es el seguro privativo en las comunidades de propietarios, una cuestión que continúa generando dudas en la práctica profesional y en la que resulta imprescindible conocer con claridad el alcance de las responsabilidades, las coberturas existentes y la correcta actuación ante posibles daños o incidencias.
También dedicamos atención a la implantación de la factura electrónica obligatoria, un cambio que supondrá una adaptación progresiva de los procesos administrativos y de gestión en nuestros despachos. La transformación digital forma ya parte de nuestro entorno profesional y exige una preparación adecuada para incorporar nuevas herramientas con eficiencia y seguridad. Precisamente en esta línea, incluimos un análisis sobre la inteligencia artificial aplicada a los despachos profesionales. La incorporación de estas tecnologías abre nuevas oportunidades para optimizar tareas, mejorar la organización interna y facilitar determinados procesos, siempre desde un uso responsable y teniendo presente el valor que aporta el criterio profesional del administrador de fincas.
Los contenidos de este número pretenden aportar información útil y práctica sobre cuestiones que ya están presentes en nuestra actividad y que seguirán marcando la evolución del sector. La formación continua y la actualización permanente son elementos indispensables para afrontar estos cambios con garantías y continuar ofreciendo a las comunidades un servicio cada vez más preparado y profesional.
Espero que esta nueva edición resulte de interés y que sus contenidos sean una herramienta de apoyo para vuestro trabajo diario. Recibid un cordial saludo,
Depósito Legal: MU 810-2021 ISSN: 3060-1819 PATROCINADORES COAFMU:
Juan Pedro Manresa Nicolás Presidente COAFMU
ENTREVISTA
ANALIZAMOS EL ESTADO ACTUAL DE LA SEGURIDAD EN EDIFICIOS RESIDENCIALES a Pedro Antonio Guirao Cárceles
JEFE DEL SERVICIO DE EXTINCIÓN DE INCENDIOS Y SALVAMENTO DEL AYTO. DE MURCIA
La seguridad en los edificios residenciales ha adquirido un protagonismo creciente en los últimos años. La evolución de la normativa, la aparición de nuevos materiales constructivos, el incremento de instalaciones eléctricas y de recarga de vehículos hacen plantear la necesidad de mejorar la prevención y la cultura de la seguridad en las comunidades de propietarios.
Para abordar esta realidad, conversamos con Pedro Antonio Guirao Cárceles , máximo responsable del Servicio de Extinción de Incendios y Salvamento del Ayuntamiento de Murcia, con quien analizamos el estado actual de la seguridad en edificios residenciales, las principales carencias detectadas y las recomendaciones fundamentales para comunidades de propietarios y administradores de fincas.
Desde su experiencia al frente del Servicio de Extinción de Incendios y Salvamento de Murcia, ¿cuáles son actualmente los principales riesgos de incendio en edificios residenciales?
Lo cierto y verdad es que los riesgos siguen siendo principalmente los mismos, las instalaciones y su falta de mantenimiento, así como los descuidos o falta de medidas preventivas. Instalaciones eléctricas antiguas o defectuosas y sistemas de calefacción suelen ser los más habituales..
¿Considera que las comunidades de propietarios son hoy más conscientes de la importancia de la prevención y la autoprotección frente a incendios?
Creo que no hemos alcanzado los niveles exigibles, pero cierto es que se ha avanzado bastante en este sentido. Quizás la culpa de ello la tengan las exigencias normativas y la exigencia cada vez más de las compañías de seguros para validar indemnizaciones en caso de siniestro.
¿Qué medidas de protección contra incendios son obligatorias en un edificio residencial?
Principalmente, las fijadas por el Código Técnico de la Edificación (CTE) y por el Reglamento de Instalaciones de Protección contra Incendios (RIPCI), tanto medidas de protección activa como son los sistemas de detección o los equipos de protección contra incendios, así como de protección pasiva como son los elementos constructivos necesarios para garantizar la sectorización o evacuación.
En el caso del término municipal de Murcia existe además una ordenanza municipal que regula además la señalización de hidrantes y las instalaciones de columna seca.
¿Qué deficiencias encuentran con más frecuencia los bomberos cuando intervienen en edificios de viviendas?
Dando por hecho el cumplimiento de la normativa en su origen, los principales problemas con los que nos encontramos son: por un lado, la accesibilidad para nuestros vehículos, motivada por los obstáculos con los que nos encontramos tanto en el recorrido como en la posible aproximación a fachada, hablamos de vehículos mal aparcados, bolardos, farolas, carteles, tendidos de instalaciones, etc., y por otro los bloqueos en las vías internas de acceso o escape en los propios edificios, donde nos encontramos acumulación de enseres, muebles o basuras en pasillos, escaleras y vestíbulos.
¿Qué importancia tiene el mantenimiento de elementos como extintores, bocas de incendio, detectores o puertas cortafuegos? ¿Considera que se cumple adecuadamente?
Las operaciones de mantenimiento tienen por objeto garantizar su funcionamiento y están reguladas por la normativa española precisamente con el objeto de que estén operativos en el caso de que resulte necesario utilizarlos.
Otra cuestión diferente es su fiel cumplimiento. Si bien las comunidades de
vecinos cada vez están más concienciadas de ello a la hora de tramitar el contrato con una empresa mantenedora, no lo están tanto con aspectos que pueden incomodar a los usuarios. Es bastante habitual encontrar, por ejemplo, cuñas en las puertas cortafuegos para evitar su cierre o simplemente estar cancelados los sistemas automáticos de apertura y cierre de dichas puertas.
En caso de incendio, ¿cuáles son los errores más habituales que cometen los vecinos durante una evacuación?
No avisar a los propios servicios de emergencia, dar prioridad a recoger objetos personales, no cerrar puertas de la estancia donde se ha originado el incendio ni otras puertas del transcurso de la evacuación en el interior de la vivienda, una vez en el exterior de la misma querer entrar con medios a extinguirlo, provocar entradas de aire abriendo ventanas o puertas, no cortar suministro eléctrico o querer usar el ascensor. Esos suelen ser los errores más habituales.
Cada vez hay más garajes con puntos de recarga para vehículos eléctricos, ¿qué nuevos retos plantea esto para la seguridad de las comunidades de propietarios?
Aunque los vehículos eléctricos no arden con más frecuencia que los de combustión, las baterías de litio alcanzan temperaturas muy elevadas y dificultan o prolongan su extinción. Hay que tener en cuenta que por tratarse normalmente de recintos cerrados y al prolongarse considerablemente el tiempo de extinción, terminan por
convertir el garaje en un horno con lo que supone su posible propagación a otros vehículos cercanos y por los posibles daños estructurales que pueda ocasionar.
Entre los principales retos que se plantean está el de la sectorización, haciendo grupos reducidos de plazas de aparcamiento en cada uno de los sectores, intercalando espacios vacíos de seguridad o tabiques cortafuegos, el utilizar sistemas automáticos de extinción.
Hay que tener en cuenta que si bien la ley no lo impide ya en muchas ciudades se prohíbe el acceso de vehículos eléctricos en aparcamientos privados cerrados, lo que pone de manifiesto el temor a incendio de este tipo de vehículos.
Muchos edificios antiguos no fueron diseñados con los estándares actuales de seguridad, ¿qué actuaciones considera prioritarias para adaptar este tipo de inmuebles?
Volviendo a lo anteriormente comentado, considero como prioritario las medidas preventivas, es decir, por un lado, el saneado de las instalaciones eléctricas antiguas, tanto comunitarias como individuales, y por otro, el garantizar la sectorización, sellando huecos de instalaciones o creando barreras físicas para la contención del fuego en su caso.
Y por supuesto, mejorar las condiciones de evacuación con señalización e iluminación de emergencia logrando rutas libres de obstáculos y del posible humo en caso de incendio.
¿Cree que sería conveniente fomentar más campañas de formación en comunidades de propietarios?
Estoy convencido, sin duda la formación preventiva es necesaria. Conocer los riesgos inherentes al propio edificio y los medios disponibles va a permitir poder adelantarnos ante una situación de emergencia. Y ello no será posible si no se conoce ni se ha puesto en práctica.
El devenir de un suceso puede estar condicionado por el día de la semana o por el momento en que se produce, pero también por las personas que lo ocupan en ese momento e incluso por los propios factores externos como la distancia a que se encuentran los servicios de emergencia o las dificultades que puedan tener para llegar.
De ahí la importancia de los simulacros y el correspondiente reciclaje, lo que valía para hace unos años quizás ya no sea lo mejor para este momento.
¿Qué recomendaciones básicas trasladaría a los administradores de fincas para mejorar la prevención y la coordinación ante emergencias en los edificios que gestionan?
Garantizar el cumplimiento de la nor mativa, especialmente para el mantenimiento y reforma de instalaciones, establecer canales ágiles de comunicación a los vecinos con el fin de coordinar las actuaciones con los servicios de emergencia, gestionar programas sencillos de formación y su correspondiente reciclaje, proporcionar una guía muy básica y reducida donde aparezcan las actuaciones que debe llevarse a cabo ante una emergencia.
La experiencia me dice que es preferible marcarse retos que puedan cumplirse, no ser demasiado ambicioso de inicio, buscar elementos de motivación.
Me atrevo a preguntar: ¿sabemos qué es un extintor de anhídrido carbónico y para qué se utiliza?, ¿alguien tiene un detector de humo de incendios autónomo a pilas instalado en su vivienda?.
ACTUALIDAD
LA IMPORTANCIA DEL SEGURO PRIVATIVO
EN LAS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS: UNA REALIDAD QUE CONVIENE EXPLICAR
DESDE EL PRIMER DÍA
Conoces
mas coberturas del seguro privado de las que te imaginas.
Los administradores de fincas sabemos que una parte importante de los conflictos que surgen tras un siniestro tienen su origen en una falsa creencia muy extendida entre los propietarios: pensar que el seguro de la comunidad cubrirá automáticamente todos los daños que puedan producirse dentro de su vivienda o local. Nada más lejos de la realidad.
Del mismo modo que ocurre en un accidente de tráfico, donde cada conductor comunica el siniestro a su propia compañía aseguradora para que ésta defienda sus intereses y active las coberturas contratadas, en el ámbito de las comunidades de propietarios debe actuarse de forma similar. Cuando un propietario sufre un daño en su vivienda o local, no basta con comunicarlo a la comunidad para que esta dé parte a su aseguradora. Resulta igualmente necesario que el propietario comunique el siniestro a su propio seguro privativo.
Sabemos que muchos siniestros que inicialmente parecen corresponder al seguro de la comunidad terminan afectando también a elementos
privativos, mejoras de la vivienda o responsabilidades del propietario. A lo largo de este artículo analizaremos diversos supuestos en los que la correcta solución del siniestro requiere la actuación conjunta del seguro comunitario y del seguro privativo, como instrumentos complementarios de protección.
1.-LA UNICA FORMA DE QUE EL SEGURO CUBRA LA TOTALIDAD DEL DAÑO. VALOR REAL FRENTE VALOR A NUEVO
Para el caso de que el propietario no esté de acuerdo con la indemnización ofrecida por el seguro de la comunidad, la discrepancia no obedece a un error de la aseguradora, sino al desconocimiento de una diferencia fundamental: la existente entre el valor real con depreciación y el valor de reposición a nuevo
El seguro comunitario suele cubrir el continente original del edificio aplicando criterios de valoración a nuevo, pero en el caso de indemnizaciones por responsabilidad civil a un vecino (bien sea por daños al contenido o a mejoras
Jesús Fernández Martínez DirectorJurídicoAlvegest Administración de Fincas
en el continente) o a un tercero, se aplica el criterio de valor real, considerando una depreciación por antigüedad, uso u obsolescencia. Por ello, la indemnización que percibe el propietario puede ser inferior al coste real de reposición de los elementos dañados. La consecuencia práctica es clara: la única forma de garantizar la reparación íntegra del daño y la reposición de la vivienda en las mismas condiciones en que se encontraba antes del siniestro es disponer de un seguro privativo adecuado , que cubra tanto el continente propio como las mejoras realizadas, habitualmente a valor de nuevo.
Por ello, estamos abocados a desarrollar una labor pedagógica constante e inflexible, explicando desde el primer momento que el seguro de la comunidad protege el edificio común, mientras que la protección completa del patrimonio individual del propietario exige necesariamente la existencia de un seguro privativo. Solo así se evitan falsas expectativas, conflictos posteriores y situaciones en las que el propietario descubre, demasiado tarde,
Manuel
que una parte importante de sus daños carece de cobertura.
1.A Cláusula de “valor real con depreciación” como cláusula delimitadora.
La jurisprudencia aplica al seguro comunitario el criterio general del art. 3 de la Ley 50/1980, de Contrato de Seguro (LCS), que exige que las condiciones generales y particulares estén redactadas en forma clara y precisa, y que solo las cláusulas limitativas de derechos deban destacarse (DEBE ESTAR EN NEGRITA) y ser específicamente aceptadas por escrito.
La previsión de que la indemnización se efectúe a “valor real con depreciación” (esto es, valor de reposición menos desgaste, antigüedad u obsolescencia) respecto del continente asegurado se considera, por regla general, Una cláusula delimitadora del riesgo y de la prestación, No una cláusula limitativa de derechos ya que no reduce un derecho que el asegurado ya hubiera adquirido; define desde el inicio qué se
cubre y hasta qué importe.
Por ello, en los seguros comunitarios de daños la fijación de la indemnización a valor real (con depreciación) se admite como válida y oponible, sin necesidad de firma reforzada, si se expone en términos comprensibles, sin contradicciones internas, cumpliendo la exigencia de claridad del art. 3 LCS.
1.B Alcance objetivo del seguro comunitario: continente de origen frente a mejoras.
El seguro de comunidad su función típica es proteger el interés común de los copropietarios en los elementos estructurales y comunes del edificio. La Audiencia Provincial de Murcia en su interpretación diferencia:
• Continente de origen del edificio: lo que figura en el proyecto y memoria de calidades de la promoción (paramentos, solados estándar, instalaciones básicas, carpinterías comunes y privativas de origen, etc.). Es lo que, salvo ampliación expresa, queda amparado por el seguro comunitario.
• Mejoras o reformas introducidas por el propietario en su vivienda o local: tarimas especiales, alicatados de alta gama, pintura decorativa o técnica, domótica, cerramientos interiores, etc. Estas suelen quedar fuera del objeto asegurado por la póliza de la comunidad, salvo que se hayan declarado expresamente y se haya ajustado la suma asegurada y la prima para integrar su valor.
En términos de LCS, el interés asegurado por la comunidad es el de la propia comunidad en la conservación de la finca Artículo 26 de la Ley 50/1980, de 8 de octubre, de Contrato de Seguro, mientras que el interés individual del comunero en las mejoras privativas queda, por regla general, desvinculado del seguro comunitario y debe ser objeto de aseguramiento particular.
En la práctica, ante un siniestro (p. ej., daños por agua desde una bajante comunitaria) el seguro de comunidad reconstruirá o reparará el continente de origen a valor real (aplicando depreciación según la póliza); pero normalmente no indemnizará el
sobrecoste que supone reponer unas calidades superiores a las de proyecto inicial (pintura especial, parquet de diseño, etc.), al no formar parte del riesgo contratado, salvo inclusión expresa.
• Si el comunero quiere que sus mejoras se repongan “tal como estaban”, deberá haberlas asegurado en su póliza privativa a valor de nuevo.
1.C Diferencia entre el continente que se deprecia y la responsabilidad civil directa
Es esencial distinguir entre:
• Cobertura de daños sobre el continente : típica del seguro comunitario de edificios, que se limita a reparar o indemnizar los daños en los elementos asegurados (normalmente el continente común y, en su caso, el privativo de origen), aplicando “valor real con depreciación” o aplicando “a valor de nuevo” según lo pactado.
• Cobertura de responsabilidad civil (RC) directa : destinada a satisfacer las indemnizaciones debidas a terceros por daños causados, y que opera con la lógica del resarcimiento del daño efectivamente causado (daño emergente y, en su caso, lucro cesante), respetando también el principio del art. 26 LCS de inexistencia de enriquecimiento injusto.
En la práctica de comunidad/seguro de hogar el seguro comunitario responde por los daños directos en el continente común o privativo de origen, a valor de nuevo. y por los daños por responsabilidad civil a mejoras realizadas en zonas privativas y a mobiliario, a valor real, es decir: con depreciación, como se ha indicado.
El seguro privativo de hogar suele incluir cobertura de daños sobre el continente privativo que el asegurado declare, incluyendo mejoras, habitualmente configurada a valor de nuevo , de forma que si se
destruye un suelo de tarima especial, la aseguradora de hogar indemniza el coste de reponer uno equivalente “a nuevo”, sin deducir depreciación relevante (más allá de los matices propios de cada póliza), siempre dentro del límite de suma asegurada y evitando el sobreseguro, conforme al art. 26 LCS . También suele incluir la cobertura de responsabilidad civil privada del propietario, que indemniza a terceros (otros comuneros o la comunidad) por los daños que cause su vivienda o instalaciones privativas (obligación de conservación del art. 9.1.b) y g) LPH –
Esto significa que:
• El continente asegurado por la comunidad (sin incluir mejoras privativas) se indemniza a valor de nuevo porque así suele estar indicado en las coberturas de la póliza (con las exclusiones pertinentes en cada caso).
• En caso de daños por responsabilidad civil de la comunidad, las mejoras privativas aplicadas por cada vecino, serán indemnizadas por el seguro comunitario a valor real (es decir con depreciación por uso) y la diferencia entre el continente original y la mejora aplicada por el propietario de la vivienda tendrá que asumirla directamente el propietario o reclamarla a su seguro particular.
1.D Necesidad de doble comunicación del siniestro: comunidad y seguro privativo
Desde la óptica del aseguradopropietario, y a la luz de el principio general del art. 26 LCS (no enriquecimiento injusto) y el régimen de concurrencia de seguros del art. 32 LCS, relevante cuando el mismo daño se cubre por pólizas distintas (seguro comunitario y seguro de hogar), ante cualquier siniestro que nos comunique los propietarios y que afecten a su vivienda o local comercial, debemos dejar claro desde el principio que daremos parte de siniestro a la comunidad, pero para el total
resarcimiento de los daños , LOS PROPIETARIOS DEBEN DAR PARTE a su seguro de hogar privativo para garantizar la cobertura del continente declarado (incluidas mejoras) a valor de nuevo;
Y activar, en su caso, la RC privada si el siniestro tiene origen en sus instalaciones privativas y ha causado daños a terceros.
A partir de la comunicación a ambas aseguradoras, y si existe doble cobertura sobre un mismo daño (p. ej., parte del continente privativo queda cubierto tanto en la póliza comunitaria como en la individual), entrará en juego el régimen del art. 32 LCS:
De este modo, el propietario:
• No queda limitado por la depreciación propia del seguro comunitario en relación con sus mejoras privativas, que son objeto típico del seguro de hogar a valor de nuevo.
• Evita posibles discusiones futuras entre aseguradoras sobre concurrencia y recobros, pues habrá cumplido con la obligación de comunicar el siniestro a todos los aseguradores afectos al mismo riesgo (art. 32 LCS).
II. NEGATIVA DEL PROPIETARIO A DEJAR ENTRAR, IMPRESCINDIBLE DEJAR CONSTANCIA POR ESCRITO
Estos casos llegan a suponer la pérdida de credibilidad del administrador, ante la negativa del propietario afectado a dejar pasar o dejar reparar. Para ello, sería conveniente plantear con suma claridad el asunto al presidente, a fin de que autorice el siguiente protocolo de actuación. Se puede utilizar como argumentario, la posible responsabilidad en la que incurriría la comunidad en caso de no acreditar estas actuaciones. Para nosotros como administradores es imprescindible dejar constancia “por escrito” de la trazabilidad de nuestra actuación a fin de evitar posibles responsabilidades. El protocolo podría ser el siguiente:
1.- Informe técnico previo que indique la existencia de filtraciones o daños, que el origen de la avería no ha podido determinarse con certeza debido a la imposibilidad de acceder a la vivienda, que las instalaciones susceptibles de causar el daño (privativas o comunitarias) discurren por el interior de la vivienda, que resulta imprescindible el acceso para localizar el origen de la avería y proceder a su reparación, que el retraso en la intervención puede provocar la agravación de los daños. Lo ideal para ello es un personal cualificado (arquitecto o aparejador), que se puede apoyar en los informes previos del equipo reparador que ha tratado de acometer la reparación.
2.-Requerimiento fehaciente firmado por el Presidente de la Comunidad, invocando el artículo 9.1.c) de la Ley de Propiedad Horizontal y requiriendo el acceso a la vivienda para la inspección técnica.
“Por la presente, le requerimos para que, en el plazo máximo de TRES (3) DÍAS hábiles, contacte con esta Administración a fin de coordinar el acceso a su vivienda para la localización y reparación de la avería existente.
Asimismo, deberá facilitar en dicho plazo los datos de su seguro privativo de hogar, indicando compañía aseguradora, número de póliza y número de expediente de siniestro, en caso de haber sido comunicado.
Le recordamos que el artículo 9.1.c) de la Ley de Propiedad Horizontal obliga a todo propietario a permitir en su vivienda las reparaciones necesarias para el adecuado mantenimiento del inmueble. En caso de incumplimiento, la Comunidad se reserva el ejercicio de las acciones judiciales oportunas, dando cuenta de ello en la próxima Junta General”.
3.- En caso de negativa o falta de respuesta, interposición por el Presidente de demanda de juicio ordinario solicitando que se condene al propietario a permitir el acceso a la vivienda, que se autorice la entrada de técnicos y operarios para la inspección, localización y reparación de la avería, que se adopten medidas cautelares de acceso inmediato mientras se tramita el procedimiento.
que la Comunidad pueda verse obligada a promover judicialmente ante la negativa del propietario a colaborar.
CONCLUSIÓN
Desde una perspectiva de lege ferenda, resulta difícil justificar que en un régimen de convivencia tan complejo como el de la propiedad horizontal no exista una obligación legal general de disponer de un seguro privativo, al menos para cubrir el continente particular y la responsabilidad civil frente a terceros. Un modelo similar al existente en el ámbito de los seguros de vehículos aportaría mayor seguridad jurídica, evitaría falsas expectativas y eliminaría muchas de las medias verdades que todavía rodean la gestión de los siniestros en las comunidades de propietarios.
4.- Dar cuenta posteriormente a la Junta de Propietarios de las actuaciones realizadas y, en su caso, proceder a su ratificación.
El seguro de la Comunidad y el seguro del propietario afectado desempeñan una función muy importante cuando existe una negativa a permitir el acceso a la vivienda, ya que permiten documentar técnicamente el siniestro y acreditar la necesidad de intervención
En definitiva, la intervención de las aseguradoras no solo persigue la cobertura económica del siniestro, sino que contribuye decisivamente a acreditar la urgencia, necesidad y proporcionalidad de las actuaciones
Mientras esa obligación legal no exista, seguiremos encontrándonos con situaciones derivadas de la picaresca, del ahorro malentendido o, simplemente, del desconocimiento de los riesgos que asume quien carece de seguro privativo.
Por ello, los administradores de fincas debemos incorporar a nuestra práctica profesional una regla básica: ante cualquier siniestro que afecte a una vivienda o local, solicitar no solo la comunicación del daño, sino también los datos de la compañía aseguradora del propietario y el número de expediente de su seguro privativo. Esta sencilla actuación permite coordinar adecuadamente las coberturas, agilizar la resolución del siniestro y acercarnos a lo que debería ser una práctica normalizada en beneficio de propietarios y comunidades
LA FACTURA ELECTRÓNICA
OBLIGATORIA:
UNA TRANSFORMACIÓN DE FONDO PARA EMPRESAS Y DESPACHOS
La aprobación del Real Decreto 238/2026 supone un nuevo impulso a la digitalización de la facturación entre empresarios y profesionales en España. No se trata de un simple cambio de formato, sino de una reforma de alcance estructural que afecta a la forma en que se emiten, reciben y controlan las facturas en el tráfico mercantil.
Para despachos profesionales, asesorías y empresas, el impacto será notable. La norma introduce un modelo de factura electrónica obligatoria en las operaciones B2B que obligará a revisar procedimientos internos, sistemas informáticos y relaciones con clientes y proveedores, con el objetivo de ganar trazabilidad, reducir errores y mejorar el control de los plazos de pago.
Qué persigue la norma
La finalidad del nuevo sistema es doble. Por un lado, pretende modernizar el tejido empresarial mediante el uso generalizado de formatos electrónicos estructurados; por otro, busca combatir la morosidad, una de las principales debilidades de las pequeñas y medianas empresas.
En términos prácticos, la factura electrónica deja de ser una opción asociada a determinados entornos o administraciones y pasa a convertirse en el canal ordinario de facturación entre empresarios y profesionales cuando el destinatario esté establecido en España. El legislador quiere que la factura no sea solo un documento contable, sino también una herramienta de seguimiento del ciclo comercial y del cobro efectivo.
Alcance y funcionamiento
Conviene distinguir entre una factura enviada en PDF y una verdadera factura electrónica en sentido jurídico-técnico. El nuevo sistema se basa en facturas electrónicas estructuradas, intercambiables entre plataformas y compatibles con la solución pública de la Agencia Tributaria.
Esto implica que los programas de facturación deberán ser capaces de generar, transmitir y recibir facturas en formatos admitidos por la norma, y de hacerlo con garantías de interoperabilidad y conservación de la información. La novedad no reside solo en la emisión, sino también en la posibili-
dad de conocer el estado de la factura y su fecha de pago, lo que introduce una transparencia inédita en el tráfico B2B.
Efectos para empresas y profesionales
Para las empresas, la adaptación no será homogénea. Las organizaciones con mayor volumen y nivel de digitalización probablemente afrontarán el cambio con menos fricción, aunque deberán verificar que sus sistemas cumplen los nuevos requisitos técnicos y operativos. En cambio, para muchas pymes y profesionales individuales, la transición exigirá una revisión completa de su modo habitual de facturar.
Los despachos profesionales tendrán un papel especialmente relevante. No solo deberán asesorar sobre la interpretación de la norma, sino también ayudar a sus clientes a elegir herramientas, revisar flujos de trabajo y prevenir errores de cumplimiento. En esta materia, la planificación será tan importante como el conocimiento jurídico.
Auren Legal Socio-DiegodelaCotera AbogadoyEconomista
Calendario de implantación
El Real Decreto 238/2026 entra en vigor a los veinte días de su publicación, pero su aplicación efectiva queda condicionada a la publicación de la orden ministerial que desarrollará la solución pública de facturación electrónica. A partir de ese momento, el despliegue será escalonado y se atenderá al volumen de operaciones del obligado.
Las empresas y profesionales con volumen anual superior a 8 millones de euros dispondrán de doce meses desde la publicación del desarrollo reglamentario para adaptarse, mientras que el resto contará con veinticuatro meses. En la práctica, esto otorga un margen razonable, pero no aconseja la espera pasiva, porque la adaptación técnica y contractual suele requerir más tiempo del previsto.
Relación con la morosidad
Uno de los aspectos más relevantes de la reforma es su conexión con la lucha contra la morosidad. La factura electrónica obligatoria no se limita a sustituir papel por formato digital, sino que incorpora una lógica de seguimiento que permite conocer mejor la vida de la factura, desde su emisión hasta su cobro.
Esta trazabilidad puede tener efectos positivos para el tejido empresarial, especialmente para las pymes, que suelen sufrir con mayor intensidad los retrasos en el pago. Cuanta más información exista sobre el estado de las facturas, mayor será la capacidad de gestión y de presión para reducir prácticas dilatorias. Para los asesores, ello abre además nuevas oportunidades de control de tesorería y de mejora de la planificación financiera.
Diferencias con Veri*factu
Aunque ambos marcos regulan ámbitos próximos, conviene no confundirlos. La factura electrónica obligatoria del RD 238/2026 regula la relación comercial y la circulación de la factura entre emisor, receptor y plataforma, mientras que Veri*factu se refiere al sistema informático de facturación y a
la integridad de los registros generados por dicho software.
Veri*factu nace del Reglamento aprobado por el Real Decreto 1007/2023 y su objetivo es impedir el software de doble uso y garantizar que los registros sean íntegros, trazables e inalterables. En ese marco, el sistema trabaja con registros de facturación, hash, QR y otras medidas técnicas de seguridad. La factura electrónica obligatoria, en cambio, incide en el documento electrónico estructurado y en su intercambio B2B, además de introducir el seguimiento de estados y pagos.
La consecuencia práctica es clara: una empresa puede verse obligada a adaptarse a ambos sistemas a la vez. Uno afecta al modo en que su programa genera y conserva facturas; el otro al canal y formato en que las factura a otros empresarios o profesionales. Por eso resulta fundamental que el análisis de cumplimiento no se haga de forma aislada, sino de manera coordinada.
Recomendaciones de adaptación
El primer paso es auditar el software actual de facturación. No todos los programas están preparados para trabajar con facturas estructuradas, interoperabilidad entre plataformas y remisión a la solución pública cuando proceda. También conviene revisar si el proveedor tecnológico ofrece garantías de ac-
tualización y soporte suficientes para acompañar el cambio.
En segundo lugar, es recomendable mapear los clientes y proveedores que quedarán dentro del ámbito de la obligación. No todas las operaciones se verán afectadas del mismo modo, y esa identificación previa evitará errores de implementación. En tercer lugar, debe preverse una fase de formación interna, porque la implantación no depende solo del software, sino también de los hábitos de trabajo de administración, contabilidad y asesoría.
Una reforma que ya exige preparación
La factura electrónica obligatoria representa un cambio profundo en la gestión empresarial y en la práctica profesional. Su éxito dependerá menos de la norma en sí que de la capacidad de empresas, despachos y proveedores tecnológicos para adaptarse con orden y anticipación.
En un entorno cada vez más digitalizado, la factura deja de ser un mero justificante de operaciones para convertirse en una pieza central del cumplimiento, de la tesorería y de la transparencia comercial. Y precisamente por eso, cuanto antes se empiece a preparar la transición, mejor será la posición de partida cuando la obligación sea plenamente exigible.
LA INTELIGENCIA ARTIFICIAL EN LOS DESPACHOS
PROFESIONALES:
OPORTUNIDADES,
RIESGOS Y LA NECESIDAD DE UNA ESTRATEGIA
Pedro J. Casal Henarejos AF,consultorjurídicoytecnológico
No hace falta hablar de cómo la inteligencia artificial se ha asentado con fuerza en cada faceta de nuestras vidas. Basta con fijarse en los datos de 2025 y, sobre todo, de 2026: más del 69 % de los despachos de áreas jurídicas ya la incorporan y la utilizan para sus tareas habituales, y un 28 % son usuarios diarios de herramientas de IA generativa.
Actualmente, sus usos son todavía bastante básicos. Principalmente, se emplea para la redacción de correos electrónicos (58 %), la investigación, el resumen de documentos o, simplemente, para obtener ideas a la hora de plantear las diferentes problemáticas a las que debemos enfrentarnos.
Sin embargo, estas tareas siguen siendo muy básicas para el enorme potencial que la inteligencia artificial puede aportar a nuestros despachos. Es un camino en el que muchos profe-
sionales todavía deben perder el miedo y comenzar a adentrarse.
Pero este uso de la IA, como cualquier tecnología disruptiva, debe ir acompañado de una mínima formación y concienciación sobre los riesgos que lleva aparejados. Este es, precisamente, uno de los grandes vacíos con los que nos encontramos. Comenzamos a jugar sin medir los riesgos, los problemas que podemos encontrar y las responsabilidades que pueden derivarse de su utilización.
Y es lógico que ocurra, porque empezar a utilizarla es extremadamente sencillo. Para el usuario no deja de ser, a priori, un simple chat.
El primero de los riesgos es la confidencialidad. Con el uso de la IA pueden tratarse datos personales, datos económicos, datos de morosidad de comunidades de propietarios, datos
laborales o incluso datos judiciales. Si el despacho no sabe dónde se alojan esos datos, quién los trata, con qué finalidad, durante cuánto tiempo o bajo qué contrato, puede existir un problema de cumplimiento normativo.
La AEPD ha publicado orientaciones sobre IA agéntica para responsables y encargados que utilicen sistemas de IA en tratamientos de datos personales, precisamente porque estos sistemas pueden interactuar de forma autónoma y modificar el nivel de riesgo del tratamiento.
Por otro lado, todos sabemos que la IA es complaciente con el usuario. En ese sentido, puede inventar artículos, jurisprudencia, fechas, importes, sentencias, doctrina o conclusiones.
En un despacho jurídico o profesional esto es peligrosísimo, porque una respuesta bien redactada puede parecer
correcta aunque sea completamente falsa, elaborada únicamente para ofrecernos lo que necesitamos en ese momento. De ahí la importancia de un profesional bien formado y con criterio.
Tampoco debemos olvidar los riesgos derivados de la responsabilidad profesional ni los relacionados con los sesgos y las decisiones automatizadas. La IA puede reproducir los sesgos presentes en los datos con los que ha sido entrenada o en la información que se le proporciona.
En despachos de administración de fincas esto puede afectar a procesos como la selección de personal, el análisis de clientes, la valoración de riesgos, la segmentación comercial o la priorización de expedientes.
Por eso, la IA debe utilizarse como un asistente, nunca como un sustituto del criterio profesional. Para documentos jurídicos, fiscales, laborales o administrativos, la revisión humana no es opcional.
Junto a todo ello ha aparecido una nueva figura que denominamos “shadow IA”, que consiste en el uso oculto o informal de herramientas de inteli-
gencia artificial por parte del equipo.
Es decir, el titular del despacho cree que su equipo no utiliza IA, cuando en realidad los empleados ya están usando ChatGPT, Gemini, Copilot, Claude u otras herramientas con cuentas personales, generalmente gratuitas, facilitando con ello la fuga de información y aumentando los riesgos en el tratamiento de datos personales.
Este es uno de los escenarios más peligrosos, porque no existe mala fe, pero sí una absoluta falta de control. El empleado únicamente pretende trabajar más rápido, pero puede estar exponiendo información especialmente sensible.
La mayoría de los despachos utiliza las versiones gratuitas de los modelos que hemos comentado —ChatGPT, Claude, Gemini o Copilot— porque consideran que contratar versiones profesionales supone un gasto. Sin embargo, rara vez analizan el enorme ahorro de tiempo que estas herramientas pueden proporcionar.
Y no podemos dejar de medir el tiempo como un criterio económico. Cada hora de nuestro despacho tiene un
coste y cada hora que ahorramos gracias a la tecnología se traduce directamente en dinero para la cuenta de resultados anual. Aunque este tema daría, por sí solo, para otro artículo.
El uso de modelos profesionales aporta importantes ventajas y capas adicionales de protección, ya que, según indican sus políticas de uso, no emplean los datos para entrenar sus modelos. Asimismo, se establece una relación contractual entre el despacho y el proveedor, lo que permite exigir responsabilidades en caso de incumplimientos o problemas legales.
Además, los entornos profesionales permiten minimizar los riesgos de fuga de información e integrar estas herramientas con plataformas de gestión como Google Workspace o Microsoft 365, potenciando el trabajo de una forma mucho más segura, organizada y conectada.
Actualmente, herramientas como HELENA, desarrollada por la editorial jurídica SEPÍN, han buscado ofrecer una capa adicional de privacidad y protección para garantizar la confidencialidad y el cumplimiento de la normativa sobre protección de datos personales.
Además, al estar conectada con la base de datos jurídica de la editorial, permite reducir las denominadas “alucinaciones” de la IA y ofrecer respuestas fundamentadas sobre información jurídica revisada y contrastada por profesionales del Derecho, incorporando funciones específicamente diseñadas para el sector de los administradores de fincas.
Como ocurre con cualquier cambio socioeconómico, toda evolución tecnológica debe ir acompañada de una regulación adecuada. Solo así podrán introducirse estas innovaciones en la sociedad respetando los derechos fundamentales y minimizando los riesgos inherentes a cualquier nueva tecnología.
La incorporación de la inteligencia artificial a nuestra vida cotidiana y empresarial requiere de esa regulación. No debemos olvidar que apenas llevamos cuatro años utilizando esta tecnología de forma masiva y ya se han detectado riesgos importantes en su aplicación.
Por ello, nuestro legislador lanzó el pasado 12 de junio de 2026 el Proyecto de Ley Orgánica para el buen uso y la gobernanza de la inteligencia artificial, con la intención de establecer las ba -
ses para el uso de una tecnología que, como reconoce su propia exposición de motivos, supone una revolución tecnológica con un enorme potencial de crecimiento y transformación de las relaciones económicas y de los hábitos sociales, con incidencia prácticamente en todos los sectores de la actividad productiva.
Este Proyecto de Ley regula la participación de todos los agentes implicados en la incorporación de la IA a la sociedad: proveedores, responsables de despliegue, distribuidores y, finalmente, usuarios profesionales. Es decir, cada uno de nuestros despachos.
Centrándonos en la figura del usuario profesional, que es nuestro papel dentro de este ecosistema, la norma destaca la necesidad de inventariar qué herramientas utilizamos y con qué finalidad, qué riesgos están asociados al tratamiento de datos y, especialmente, aquellos relacionados con la toma de decisiones sobre perfiles de clientes, calificación de solvencia o cualquier decisión que afecte a las personas.
También deberemos informar al usuario cuando sea una IA quien le esté
atendiendo o cuando una imagen o un documento haya sido generado total o parcialmente mediante inteligencia artificial.
Asimismo, será imprescindible mantener siempre una revisión humana, especialmente en aquellos supuestos considerados de alto riesgo, porque el criterio profesional jamás debería ser sustituido por una inteligencia artificial.
Este aspecto cobra una especial importancia en departamentos de recursos humanos y procesos de selección de personal, donde determinadas decisiones nunca deberían adoptarse sin la intervención directa de un responsable.
Igualmente, debemos controlar cuidadosamente los datos que introducimos cuando la herramienta o el modelo utilizado no ofrece garantías suficientes.
Como resumen práctico de estas recomendaciones, todo despacho debería disponer de una política interna de uso de la IA, un protocolo de gestión de incidencias y mecanismos que permitan registrar la trazabilidad del uso cuando el nivel de riesgo así lo requiera.
Mi recomendación personal es que, una vez definido ese protocolo y decididas las herramientas que se utilizarán dentro del despacho, se incorporen modelos o aplicaciones profesionales que ofrezcan las máximas garantías de seguridad en el desarrollo del trabajo. Asimismo, considero recomendable establecer una política que limite el uso de herramientas personales dentro del entorno laboral y, en la medida de lo posible, descartar el uso de IA gratuita para tareas profesionales, apostando por soluciones especializadas en la materia con la que se trabaja.
Para empezar con seguridad jurídica bastaría con tener presentes cinco aspectos fundamentales: inventario de herramientas de IA, política interna, revisión humana, transparencia frente al usuario y control de los datos confidenciales.
Tampoco quiero dejar de lado el concepto de FOMO (fear of missing out) o miedo a quedarse fuera de una novedad. Debo reconocer que es algo que observo prácticamente a diario.
Muchos compañeros muestran estrés e incluso frustración al verse bombardeados por novedades tecnológicas, comentarios de otros profesionales que incorporan cada día herramien -
tas aparentemente extraordinarias a sus despachos, vídeos de YouTube, publicaciones en TikTok y un sinfín de canales que nos hacen sentir que estamos “fuera de juego” en esta carrera tecnológica.
Pero quiero transmitiros una idea: debemos adoptar las tecnologías de forma estratégica, reflexiva y pensando en las soluciones que realmente necesitamos, no porque Paco o Pedro —en este caso pongo mi propio nombre de forma expresa— nos cuenten que una herramienta es extraordinaria.
Cada despacho es diferente. Cada despacho tiene su propio ecosistema de trabajo, su cultura y sus necesidades.
Y conviene recordar que nuestro verdadero valor no consiste en tener muchos agentes de IA ni muchas aplicaciones. Nuestro verdadero valor es que somos personas, que trabajamos para personas y que gestionamos el activo más importante por el que nuestros clientes trabajan durante toda su vida: su hogar.
Por eso, junto con el uso de estas herramientas, no podemos perder nunca nuestra esencia. Seguimos siendo seres humanos, sociales, capaces de escuchar, comprender y acompañar a las personas para ayudarles a resolver
sus problemas desde una perspectiva cercana y profundamente humana.
La incorporación de la IA en los despachos profesionales ya no es un experimento, sino una realidad generalizada. Debemos adoptarla mediante una estrategia basada en la formación, las métricas de éxito y unas políticas de gobernanza adecuadas, que permitan a los despachos no solo ahorrar tiempo, sino también abrir nuevas vías de crecimiento y descubrir oportunidades que hasta hace muy poco eran impensables.
A título personal, quiero terminar destacando un aspecto que considero especialmente importante: cómo nos afecta cognitivamente.
Lo he comentado muchas veces con compañeros. La IA puede hacernos dependientes de la tecnología.
No puedo negar que tuve la tentación de redactar este artículo con el apoyo de la IA, pero finalmente me decanté por una redacción 100 % humana. Quizá contenga algún error de expresión o no tenga una gramática tan perfecta, pero me permite seguir desarrollando mi criterio profesional y personal, ese criterio único que, al fin y al cabo, es el que me define como ser humano.
PROPIEDAD HORIZONTAL
USO PRIVATIVO DE ELEMENTOS COMUNES
En el régimen de propiedad horizontal es relativamente frecuente que determinados elementos comunes del edificio sean utilizados de forma exclusiva por uno o varios propietarios. Debe tenerse presente, que la atribución de un uso privativo no altera por sí sola la naturaleza común del elemento, sino tan solo es una variación respecto del uso del mismo. Así, el propietario podrá utilizarlo con carácter exclusivo, pero siempre dentro de los límites derivados de su destino, del título constitutivo, de los estatutos y del régimen general de la propiedad horizontal.
La posibilidad de que determinados elementos comunes queden atribuidos al uso privativo de uno o varios propietarios aparece expresamente reconocida en nuestro ordenamiento. El artículo 396 del Código Civil se refiere a los servicios o instalaciones comunes, “incluso aquellos que fueren de uso privativo”, y el artículo 9.1 de la Ley de Propiedad Horizontal impone a cada propietario la obligación de respetar las instalaciones generales de la comunidad y los demás elementos comunes, “ya sean de uso general o privativo de cualquiera de los propietarios”.
A partir de esta previsión normativa, nuestros tribunales han admitido la figura de los elementos comunes de uso privativo sobre la base de la distinción entre elementos comunes por naturaleza y elementos comunes por destino. Los primeros son aquellos indispensables para la estructura, seguridad, habitabilidad o funciona-
miento esencial del edificio, como la cimentación, los forjados, la cubierta en su función estructural, las fachadas, las escaleras, los ascensores o las conducciones generales. Estos por su propia naturaleza, no pueden perder su carácter común ni ser objeto de uso privativo.
Por el contrario, los elementos comunes por destino son aquellos que, aun formando parte del conjunto comunitario, no resultan imprescindibles en sentido estructural, sino que adquieren su carácter común por el título constitutivo, los estatutos o la voluntad de los propietarios. Así puede ocurrir, según los casos, con determinados patios, jardines, terrazas, zonas descubiertas, antiguos locales de portería, trasteros o espacios accesorios del inmueble. Sobre estos elementos puede atribuirse un uso exclusivo a favor de uno o varios propietarios, que es en realidad una forma de desafectación.
A propósito de esta cuestión: STS 402/2012 de 18 de junio, que a su vez se cita en la STS de 23/01/2024 –
“Las terrazas de los edificios constituidos en el régimen de propiedad horizontal son elementos comunes por destino, lo que permite atribuir el uso privativo de las mismas a uno de los propietarios. Lo que no es posible, según nuestra jurisprudencia, es atribuir la propiedad exclusiva en favor de algún propietario de las cubiertas de los edificios, que no pueden perder su
naturaleza de elemento común debido a la función que cumplen en el ámbito de la propiedad horizontal, y ello pese a que la terraza situada en la última planta del edificio se configure como privativa”.
Es también doctrina jurisprudencial que para que se produzca la existencia de un bien común de uso privativo es necesario que resulte acreditado de forma expresa que tal “derecho de uso exclusivo” se encuentra atribuido bien en el título constitutivo de la propiedad horizontal, bien en los estatutos, bien mediante acuerdo unánime de los propietarios, configurándose el mismo como una excepción a lo que constituye regla general en el régimen de propiedad horizontal.
En este sentido: Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, de 1.02.2017.
«La Sala, tiene declarado que: Dentro de los denominados elementos comunes, algunos tienen tal consideración por su propia naturaleza y otros por destino. La diferencia estriba en que los primeros no pueden quedar desafectados, por resultar imprescindibles para asegurar el uso y disfrute de los diferentes pisos o locales que configuran el edificio, mientras que los denominados elementos comunes por destino, a través del título constitutivo del edificio en régimen de propiedad horizontal, o por acuerdo unánime de la comunidad de propietarios, podrían ser objeto de desafectación”.
Antonio Navarro Selfa Abogadoexpertoenderechoinmobiliario
A partir de esta premisa —la subsistencia de la naturaleza común del elemento, pese a su uso exclusivo por uno o varios propietarios— se derivan las principales consecuencias prácticas de esta figura. En particular, conviene detenerse en tres cuestiones que son fuente habitual de conflicto en las comunidades de propietarios, quién debe asumir el mantenimiento y las reparaciones del elemento, así como los daños derivados del mismo, qué límites existen para realizar obras en dicho elemento y hasta qué punto el titular del uso exclusivo debe permitir el acceso o soportar actuaciones necesarias en beneficio de la comunidad.
Por último y a propósito de los elementos comunes de uso privativo, resulta especialmente relevante la reciente sentencia de la Sala Primera, de lo Civil, 1006/2025, de 25 de junio, en la que indica que: “Ni en el título constitutivo, ni en los estatutos, ni el título de la demandada se le atribuye el uso exclusivo del patio, sin que sea argumento bastante para ello que su local cuente con una puerta de acceso al mismo, utilización además que le corresponde como a los otros comuneros según su destino”, o dicho de otro modo, el uso privativo de un elemento común no puede presumirse ni inferirse por la mera existencia de un acceso físico desde un local o vivienda al mismo.
1. Mantenimiento y reparaciones: uso ordinario y reparaciones extraordinarias
La determinación de las obligaciones de mantenimiento, conservación y reparación de los elementos comunes en los inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal se halla regulada en el artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal, que impone a la comunidad el deber de realizar las obras necesarias para el adecuado sostenimiento, conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes.
Ahora bien, la cuestión adquiere cierta complejidad cuando un elemento que conserva su naturaleza común queda atribuido, total o parcialmente, al uso
exclusivo de uno de los propietarios. En estos supuestos se produce una disociación entre la titularidad del elemento, que sigue siendo comunitaria, y su aprovechamiento ordinario, que queda reservado a un comunero concreto. Precisamente por ello, la delimitación de las obligaciones de reparación no puede resolverse mediante un automatismo, sino atendiendo en cada caso al origen del daño, a la causa de la reparación y a la naturaleza de la actuación necesaria.
La jurisprudencia ha venido manteniendo, con carácter general, que corresponde al propietario beneficiario del uso exclusivo asumir las obras de conservación, mantenimiento o reparación que sean consecuencia directa del uso ordinario del elemento común. Del mismo modo, deberán ser de su cargo aquellas reparaciones que tengan su origen en una utilización inadecuada, abusiva, descuidada o negligente del elemento cuyo disfrute exclusivo le ha sido atribuido.
Por el contrario, seguirán correspondiendo a la comunidad de propietarios las reparaciones de carácter extraordinario, las que afecten a la estructura, configuración o funcionalidad esencial del inmueble, así como aquellas que traigan causa de vicios o defectos constructivos, del deterioro propio de elementos estructurales o de necesidades generales de conservación del edificio.
En definitiva, la regla práctica puede formularse del siguiente modo, el usuario exclusivo debe responder del mantenimiento ordinario que devenga del uso ordinario y de los daños derivados de su propio uso o conducta, mientras que la comunidad debe asumir las reparaciones extraordinarias, estructurales, al tratarse de actuaciones vinculadas a la titularidad común del elemento y al deber legal de conservación impuesto por la Ley de Propiedad Horizontal.
En esta misma línea, el Tribunal Supremo afirma que:
1º TS, Sala Primera, de lo Civil, 80/2024, de 23 de enero. Recurso 5139/2019:
“En tales casos de concurrencia de obligaciones sobre elementos comunes con uso privativo, conforme a la misma jurisprudencia antes indicada, quedan a cargo del propietario beneficiario de la utilización del elemento común las obras de conservación o reparación de las deficiencias que sean consecuencia directa del uso y disfrute ordinario del elemento que se trate, así como las que tengan su origen en su proceder descuidado o negligente. Mientras que pesa sobre la comunidad de propietarios la obligación de acometer las reparaciones de carácter extraordinario o las que procedan de un vicio o defecto de la construcción o de la estructura del propio elemento…
…En concreto, por lo que se refiere a las terrazas que a su vez sirven de cubierta, si la filtración que causa las humedades se debe al mal estado de la estructura o forjado, o de la impermeabilización que excluye un mal uso o la falta de mantenimiento del propietario a que está atribuido el uso, corresponde a la comunidad asumir el coste de la reparación y la indemnización de los daños y perjuicios que hubiese originado el vicio o deterioro, mientras que si este proviene del solado o pavimento, ya sea por el uso autorizado o por la falta de diligencia del propietario en su cuidado y mantenimiento, será este quien esté obligado a la ejecución de la reparación ( sentencias 114/1993, de 17 de febrero; 716/1993, de 8 de julio; 265/2011, de 8 de abril; y 402/2012, de 18 de junio)”.
En la antedicha sentencia se indica además y resulta a mi juicio especialmente relevante que al tratarse de una obligación legal de la comunidad de propietarios —la conservación y reparación de los elementos comunes conforme al artículo 10.1.a) de la LPH— “se considera nulo el acuerdo por el que la comunidad pretende desvincularse de su deber de reparar elementos comunes”
De igual manera:
2º AP Murcia - Sección: 1 - Fecha: 14/10/2024:
En consecuencia, como la terraza es al mismo tiempo elemento privativo por atribución o desafectación y elemento común por su carácter estructural de cubierta, para determinar quién debe financiar la reparación, será preciso, en cada caso, determinar la índole o la razón de la avería. Si de lo que se trata es de hacer reparaciones propias del mantenimiento de la terraza, será cuestión del propietario. Pero si el defecto es estructural, si afecta a la propia configuración de la terraza como elemento de la construcción, debe ser reparado a costa de los fondos comunes”.
2.- Responsabilidad por daños derivados de elementos comunes de uso privativo
En materia de responsabilidad civil por daños derivados de elementos comunes de uso privativo, el criterio determinante no es quién disfruta del ele-
mento, sino cuál es la causa del daño. Si el perjuicio procede de un elemento común estructural o esencial del edificio, la responsabilidad frente al perjudicado corresponde a la comunidad de propietarios, aunque dicho elemento se encuentre atribuido al uso exclusivo de un comunero.
Solo cuando los daños sean consecuencia directa de la actuación, uso negligente, falta de cuidado u obras realizadas por el propietario que disfruta privativamente del elemento común, podrá existir un desplazamiento de la responsabilidad hacia dicho comunero.
Entre otras, STS de 23 enero 2024 , que imputa a la comunidad de propietarios la responsabilidad por los daños ocasionados en la vivienda afectada, al proceder las filtraciones de un elemento que, pese a estar integrado en una zona de uso privativo, conserva naturaleza común por su función de cubierta del edificio : EL hecho de que los daños que se causaron se deban al mal estado de la tela asfáltica, que asegura la impermeabilización del edificio, y que esta se encuentre situada bajo el suelo de la terraza que sirve de cubierta del edificio, determina su naturaleza común al ser uno de los elementos esenciales de la comunidad de propietarios, por lo que su reparación constituye una obligación propia de la comunidad. Como indicó la citada sentencia 402/2012, de 18 de junio, “la tela asfáltica que se encuentra situada bajo el suelo de la terraza que sirve de cubierta del edificio, [...] su naturaleza es común al ser uno de los elementos esenciales de la comunidad de propietarios tal como los cimientos o la fachada del edificio por ser elemento delimitador del edificio”.
3. Obras inconsentidas sobre el elemento común de uso privativo.
Como ya hemos indicado, la atribución de un uso privativo no altera la naturaleza común del elemento. Por ello, conforme al artículo 396 del Código Civil y a los artículos 3.b) y 9.1.a) de la LPH, el propietario que tiene reconocido ese uso exclusivo podrá disfrutar del elemento conforme a su destino, pero no disponer libremente de él ni ejecutar obras que afecten a su estructura, configuración, cerramiento, fachada, superficie o a cualquier otro elemento común sin la correspondiente autorización comunitaria.
En consecuencia, cualquier actuación que exceda del mero uso ordinario queda sometida al régimen propio de los elementos comunes y, en particular, a las limitaciones previstas en el artículo 7.1 LPH y al régimen de autorización comunitaria que corresponda según la naturaleza de la obra.
En este sentido:
1º TS, Sala Primera 24 de febrero de 1996
Si los espacios sobre los que se realiza la obra tienen la consideración de elementos comunes, aun cuando por su situación se haya adjudicado su uso en exclusiva a uno de los espacios privativos, la realización de obras está prohibida por lo dispuesto en el párrafo segundo del artículo 7.1 LPH, que prohíbe tajantemente la realización de cualquier alteración en el inmueble distintas del espacio privativo de cada comunero.
2º TS, Sala Primera, 1 de febrero de 2017.
No cabe, por otro lado, encuadrar la actuación y obra sobre la terraza en las previsiones del artículo 7 de la LPH , y ello no solo porque la terraza es indudablemente un elemento común, sino porque, aun cuando la misma pudiera calificarse como de elemento privativo, lo que no cabe olvidar es que forma parte de un edificio sujeto a la Ley de Propiedad Horizontal, y de conformidad con el artículo 7 de la misma, el propietario de cada piso o local puede modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de su propiedad siempre que no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exterior, o perjudique los derechos de otros propietario, y en el caso que se examina, si alterar, conforme al diccionario de la Real Academia de la Lengua Española, significa cambiar la forma o esencia de una cosa, es evidente que no es admisible la actuación llevada a cabo porque cambia la esencia y la forma de la terraza y, en definitiva, la configuración del edificio.».
No obstante, esta regla general debe entenderse siempre sin perjuicio de lo que puedan establecer el título constitutivo o los estatutos de la comunidad. Si en ellos existe una previsión expresa que autoriza determinadas obras o actuaciones, cuestión que no suele ser extraña, sobre un elemento común de
uso privativo, la comunidad no puede denegarlas de forma automática ni interesar sin más la demolición de lo ejecutado, siempre que la obra realizada se ajuste al ámbito de la autorización estatutaria.
En este sentido:
3º AP Murcia, Cartagena, Sec. 5.ª, 260/2023, de 5 de diciembre, recurso 490/2022
“No cabe decretar la demolición de las obras ejecutadas por un comunero en la terraza común de uso privativo y excluyente, cuando las mismas quedan autorizadas en estatutos, por lo que no precisan de autorización”.
4.- Acceso de la comunidad y deber de soportar actuaciones necesarias.
La atribución del uso privativo de un elemento común no solo confiere al propietario beneficiario una facultad singular de disfrute, sino que también le impone determinados deberes derivados de la propia naturaleza común del elemento. Entre ellos se encuentra la obligación de soportar aquellas actuaciones que resulten necesarias
para el adecuado mantenimiento, conservación o servicio general del inmueble, sin que el uso exclusivo pueda convertirse en un obstáculo para la ejecución de obras o servicios comunitarios.
1º AP Murcia - Sección: 1- Fecha: 29/04/2025
“Si nada consta en las escrituras citadas sobre el uso privativo del patio, y aunque así fuera, el propietario de la vivienda tiene obligación de permitir que la comunidad realice las tareas necesarias para el mantenimiento de los elementos comunes (art. 9.1 d) de la Ley de Propiedad Horizontal)”.
2º AP Cantabria, Sec. 2.ª, 119/2021, de 1 de marzo. Recurso 542/2020
Precisado que la propiedad del elemento común constituido por la zona del patio de uso exclusivo de la actora corresponde a la comunidad, sin perjuicio del cierre existente para delimitarlo con los demás espacios utilizados por otros vecinos del inmueble, corresponde por contra al titular del uso exclusivo tolerar las actuaciones necesarias que exija el servicio del inmueble, incluso permitien-
do que se constituyan las servidumbres imprescindibles para realizar las obras, actuaciones o servicios comunes acordados.
CONCLUSIÓN
Para finalizar y en conclusión, podemos afirmar que los bienes comunes de uso privativo en propiedad horizontal se rigen por los siguientes principios:
a) La atribución de un uso privativo sobre un elemento común solo resulta jurídicamente admisible respecto de aquellos elementos comunes que lo sean por destino. En consecuencia, quedan excluidos los elementos comunes por naturaleza, cuya afectación al servicio general del edificio impide su apropiación funcional por uno o varios propietarios. Dicha atribución de uso exclusivo no altera la titularidad común del elemento ni confiere al beneficiario facultades dominicales sobre el mismo, sino una mera facultad de uso sometida al régimen de la propiedad horizontal.
b) La existencia de un elemento común de uso privativo exige que el derecho de uso exclusivo aparezca reconocido de forma expresa, ya sea en el título constitutivo de la propiedad horizontal, en los estatutos de la comunidad o mediante acuerdo unánime de los propietarios.
c) No pueden realizarse obras en un elemento común de uso privativo sin consentimiento unánime de los copropietarios, salvo aquellas que estén expresamente autorizadas en el Título Constitutivo generalmente en consecuencia de dicho uso.
d) En términos generales, y salvo que en el título constitutivo se establezca otra cosa, los gastos ordinarios y el mantenimiento del elemento común corresponde a quien tiene concedido su uso exclusivo, mientras que los gastos extraordinarios son a cargo de la comunidad
e) El titular del derecho de uso exclusivo está obligado a permitir el acceso a la comunidad para realizar reparaciones y tareas de mantenimiento y conservación más allá de las que le corresponden como usuario.
ASESORÍA JURÍDICA
CONSULTAS LPH
CUESTION 1: En una comunidad de propietarios que cuenta con piscina comunitaria, se ha vendido una vivienda a una persona con importantes problemas de movilidad ¿hay que garantizar la accesibilidad a la piscina de las personas con discapacidad?
RESPUESTA
Sí, también hay que garantizar la accesibilidad a una piscina, pues las obras de accesibilidad, conforme al Artº. 10.1.b) LPH, tienen “…el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los elementos comunes, …”, es decir, en contra de la interpretación popular de que sólo se refiere a rampas o ascensores, esta regulación abarca las actuaciones necesarias para el acceso a los distintos elementos comunes de la Comunidad, así como la comunicación con el exterior.
Por supuesto, en todo este tipo de obras, reguladas en el Artº. 10.1.b) LPH (que no necesitan acuerdo previo de la Junta), entran en juego los límites económicos referidos de 12 mensualidades de cuotas ordinarias de gastos comunes. Si esa limitación económica no se pudiera cumplir, otra opción es la mayoría simple del Artº. 17.2 LPH.
Debemos remitirnos a la Sentencia del Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, 619/2013, de 10 de octubre, conforme a la cual, la Comunidad no puede denegar la autorización para la supresión de barreras, en este caso, la instalación de una silla/grúa para el acceso a la piscina, y así establece:
“…la protección del discapacitado alcanza a múltiples aspectos de la vida cotidiana, entre los cuales se cuenta el acceso a un elemento común -como la piscina- en un
Pedro García-Córcoles Escudero AsesorJurídicodelCOAFMU
edificio bajo el régimen de propiedad horizontal, no siendo admisible en derecho -aún mayoritario- de la denegación de autorizar una determinada instalación, que no se ha probado -ni siquiera alegado- que pueda perjudicar o dañar a otros miembros de la misma.”
CUESTION 2: ¿Quién es el obligado al pago de una derrama?
RESPUESTA
La respuesta a la consulta es fácil, y al nuevo propietario bastaría con mostrarle el Artº. 17.11 de la ley de Propiedad Horizontal, cuando dispone que:
“Las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble serán a cargo de quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades afectas al pago de dichas mejoras.”
Quiere esto decir, que es el adquirente el obligado al pago de los recibos de derrama que se vayan girando, desde que es propietario de la vivienda.
Puede que dichas derramas que se han ido girando tras la adquisición del nuevo propietario, no consten en el Certificado sobre el estado de deudas emitido por el Secretario, pero es que en el momento de emitirse ese Certificado, la deuda no existía, pues los recibos no se habían girado. Sí que sería recomendable que el Secretario, al emitir dicho Certificado, informase de la existencia de una derrama que se va a estar girando en meses sucesivos, y ya serán el vendedor y adquirente quienes a título privado negociarán el precio de la compraventa, en su caso reduciéndolo por las derramas futuras, pero ello en nada afectará a la Comunidad, que ha de cobrar de quien sea propietario, como hemos dicho, al momento de exigir el cobro de cada nuevo recibo.
En este sentido se pronuncia la Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, Sección 25ª, Fecha: 24/10/2013, Número Sentencia: 435/2013, Número Recurso: 120/2013:
“La deuda proveniente de la rehabilitación de la finca preexistía en virtud del acuerdo válidamente adoptado por la Comunidad, pero su exigibilidad estaba subordinada al fraccionarse su pago en periodos o ven-
cimientos sucesivos, siendo de aplicación el apartado 5 del artículo 11 de la Ley de Propiedad Horizontal , que dispone que las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble serán a cargo de quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades afectas al pago de dichas mejoras. Regla que no es sino consecuencia del carácter “ob rem” de la obligación y del principio de que el aprovechamiento por el adquirente será mayor a consecuencia de la mejora efectuada; sin perjuicio, claro está, de los efectos que el silencio u omisión de información por el transmitente sobre la existencia de derramas extraordinarias futuras a resultas de aquella, pueda producir en la relación interna generada entre vendedora y compradora por el negocio jurídico perfeccionado. Dicha doctrina acerca del momento de la exigibilidad legal está fijada en las sentencias de la Audiencia Provincial de Madrid, sec. 13ª, 20-10-2006, nº 437/2006, rec. 21/2006 , y 7-5-2013, nº 181/2013, rec. 749/2012 : <<En el seno de la propiedad horizontal, en la que confluyen derechos e intereses en unos casos coincidentes y en otros contradictorios, como consecuencia de la titularidad común sobre servicios, instalaciones generales de la comunidad y elementos comunes a cuyo sostenimiento han de contribuir los propietarios, y otra privativa sobre los espacios delimitados susceptibles de aprovechamiento independiente (viviendas y locales), hay que distinguir, cuando alguno de éstos es objeto de transmisión
por su anterior titular, los derechos y obligaciones que surgen entre transmitente y adquirente a resultas del negocio jurídico o acto transmisivo perfeccionado, cuyos efectos se agotan en el marco interno de tal relación, y aquéllos otros que adquiere y asume el nuevo titular dominical frente a la Comunidad de Propietarios.“
Incidiendo en la misma interpretación, pues la jurisprudencia es unánime al respecto, indicar, que la conclusión vigésima alcanzada en el Congreso «Poder Judicial-Administradores de Fincas de la Comunidad Valenciana», celebrado en 2010, consideraba:
I. El momento que determina quién es el obligado al pago, es el del devengo o de exigibilidad de la deuda (art. 17.11º LPH), y no el de surgimiento de la obligación en el correspondiente acuerdo de la Junta de Propietarios. (SAP de Madrid Sec. 19 de 16-11-2006, entre otras).
II. Se deriva de la anterior afirmación que en el supuesto de transmisión de un local o vivienda integrante de un edificio en régimen de propiedad horizontal en el que se hubiesen acordado mejoras, vendrá obligado al pago del recibo o recibos correspondientes aquel que fuese propietario de la finca en el momento de pasarse al cobro el correspondiente recibo, y ello aunque en el momento de aprobarse el acuerdo de mejora aún no hubiese adquirido la propiedad.
III. La certificación sobre el estado de deudas con la Comunidad de Propietarios que exige el art. 9.1 e) in fine de la LPH no tiene que hacer mención a las derramas aprobadas y aún no pasadas al cobro, sin perjuicio claro está del derecho de información del adquirente que deberá ser atendido por el administrador conforme a los criterios de la buena fe.
IV. En las relaciones internas entre el propietario vendedor y el comprador, si aquel hubiese ocultado al adquirente la existencia de un acuerdo de la Junta de Propietarios que diese lugar a futuras derramas, dispondría el comprador de las acciones por vicios del consentimiento (error y dolo) contenidas en los arts. 1266 y 1269 del CC si la derrama resultase gravosa o rompiese el justo equilibrio de contraprestaciones contractuales.”
FORMACIÓN PRIMER SEMESTRE 2026
Este semestre la Comisión de Formación ha ofertado los siguientes webinars:
EL ADMINISTRADOR 4.0: IA, AUTOMATIZACIÓN Y DISEÑO DE ALTO IMPACTO (9 Webinar- 9 h)
(Inicio: 24/04/2026; Fin: 19/06/2026)
Este ciclo formativo, compuesto por 9 webinars, se configura con un programa para que a través de píldoras formativas muy específicas, la tecnología trabaje para el administrador, y que las tareas administrativas no le quiten tiempo de lo que de verdad importa para el despacho. Ha sido un ciclo pensado para impulsar en el avance de la digitalización de los despachos, y ayudar en la mejora de la productividad y la rentabilidad de los mismos
TALLER SERVICIO NOTIFICACIONES FEHACIENTES POSTALES Y ELECTRÓNICAS
(Webinar – 1:30h) (12/05/2026)
Curso para explicar el funcionamiento con ejemplos prácticos del servicio de Notificaciones fehacientes postales y electrónicas de la plataforma AFC Servicios, que ofrece el COAFMU a sus miembros.
EL ALQUILER TURISTICO Y LA PROTECCIÓN DE DATOS EN COMUNIDADES (Presencial – 2h) (26/06/2026)
La jornada abordó los principales retos actuales para los administradores de fincas en relación con el alquiler turístico en comunidades de propietarios, analizando su marco normativo, las facultades de las comunidades y las novedades introducidas por la LO 1/2025.
Asimismo, se trató la protección de datos en la administración de fincas, con especial atención a las bases de legitimación del RGPD y su aplicación práctica. La sesión permitió actualizar conocimientos y resolver cuestiones de interés profesional.
La jornada finalizó con un almuerzo cóctel, un espacio de networking para compartir experiencias, intercambiar impresiones y aclarar dudas entre los asistentes.
El Colegio irá informando del programa formativo, en el que se abordarán nuevos temas de interés.
CONVENIOS
Con los convenios de colaboración suscritos con entidades o empresas, el COAFMU trabaja para optimizar las condiciones que se le ofrecen a nuestros colegiados, y a sus administrados, y en consecuencia, mejorar y diferenciar el servicio integral que proporcionan los Administradores de Fincas Colegiados.
Los colegiados pueden acceder a todos los convenios en el Área Privada de la web del Colegio www.coafmu.org.
A continuación, se relación aquellos convenios firmados o renovados en el primer semestre:
CONVENIO CON GRUPO ARRECIFE: empresa especializada orientada a proporcionar la seguridad necesaria en privacidad y desconexión digital de Administradores de Fincas y Comunidades de Propietarios, que pone a disposición los servicios de adaptación a diversas normativas, mediante actuaciones especializadas de consultoría, asesoría jurídica y auditoría. Cuentan con un equipo multidisciplinar compuesto por auditores, consultores y abogados que proporcionan soluciones adaptadas a las necesidades de cada cliente atendiendo a:
• Interpretación de la normativa de privacidad, desconexión digital y comercio electrónico con preauditoría gratuita para valorar cómo le afecta.
• La puesta a disposición de toda la documentación y cláusulas adaptadas específicamente al profesional que contrata los servicios.
• Resolución de consultas y atención concreta de su negocio.
• Defensa ante organismos públicos como la AEPD
• Interpretación de normativa y vinculantes
CONVENIO CON DEUTSCHE BANK: entidad financiera que acumula una dilatada experiencia en la financiación de proyectos de rehabilitación. Esta entidad se quiere unir al deseo común de modernizar los edificios residenciales para impulsar nuevos proyectos de rehabilitación y mejora para las comunidades de propietarios. Para ello ponen a disposición de los colegiados soluciones de financiación a comunidades de propietarios con el fin de optimizar los programas de ayudas públicas, como el Plan Estatal de Vivienda 2026-2030, ofreciendo el producto Préstamo Huella 0, préstamo enfocado en el ahorro, la eficiencia energética y la accesibilidad. Así será más fácil responder a las necesidades de financiación que tienen los propietarios y comunidades de vecinos. Flexibilidad en la financiación de hasta el 100% del presupuesto, respuesta de viabilidad en 48 horas, cuotas flexibles hasta 15 años, sin necesidad de contratar servicios adicionales, con sencillez y profesionalidad.
CONVENIO
CON BIFAN IBERICA: compañía especializada en Cumplimiento Obligatorio en materia de Protección Integral, con sede en la Región de Murcia, que presta servicios en materia de Protección y Lucha Contra Incendios. BIFAN IBERICA ofrece una completa cartera de servicios exclusivos dirigidossólo a Administradores de Fincas Colegiados, entre los que se incluyen, período de carencia (hasta 3 meses), financiación (hasta 12 meses sin intereses), tarifa plana (12 pagos), descuentos comerciales especiales, consultoría, auditorías Ingeniería Técnica y PCI, pres OCAS, asesoramiento y asistencia en Inspecciones OCA, formación, despacho protegido, portal del Cliente, facturación plataformas electrónicas (IESA/IDS), estudio y migración integral de cartera, servicio 24 horas, custodia de llaves y acompañamiento a las reuniones de comunidad.
CONVENIO CON CAIXABANK: este convenio suscrito entre Caixabank y el COAFMU establece un marco de colaboración orientado a apoyar las distintas iniciativas que desarrolla el colegio profesional, así como a fomentar el desarrollo del sector y su profesionalización.
Esta colaboración refuerza la visibilidad de CaixaBank en el ámbito profesional de la administración de fincas en la Región de Murcia, facilitando el acceso del colectivo a soluciones e información específica para comunidades de propietarios, así como consolidando un canal estable de comunicación entre la entidad financiera y los colegiados.
El convenio contempla la participación de CaixaBank en iniciativas específicas del colegio, como jornadas formativas o encuentros profesionales, así como la puesta a disposición de información de interés sobre soluciones financieras orientadas a comunidades de propietarios y administradores de fincas
CONVENIO CON SECUREMUR: empresa del sector de la seguridad privada especializada en sistemas de seguridad de comunidades de propietarios. Securemur proporciona soluciones de seguridad para las comunidades con tecnología avanzada en cámaras y sistemas CCTV, pensadas para proteger portales, garajes, trasteros y zonas comunes. Sus proyectos cumplen con la normativa legal, garantizando la protección de datos. Cuentan con servicio técnico de instalación de sistemas de videovigilancia y alarmas, además de un servicio de mantenimiento preventivo y correctivo, proporcionando una atención personalizada y soporte técnico permanente. Ofrecen la posibilidad de instalación en modo renting con mantenimiento completo (Plan No + Derramas), además de sus servicios de mantenimiento en la modalidad Básica o Premium. En su propuesta para el colegiado, además del asesoramiento y estudio gratuito, y el presupuesto sin compromiso, ofertan en la contratación de la instalación del equipamiento de seguridad, el videograbador gratuito, siempre que se elija alguna modalidad de mantenimiento de su videograbador.
CONVENIO CON IDS: compañía desarrolladora del programa para la Admi- nistración de Fincas FincasPlus Élite, programa de gestión concebido para los administradores de fincas colegiados, adaptado a la legislación y totalmente adecuado a las necesidades del usuario. Incluye todo lo relacionado con la Administración de Fincas.
Fruto de este convenio, IDS se compromete a proporcionar sus servicios en condiciones preferentes para los colegiados del COAFMU, ofreciendo descuentos especiales en su programa FINCAS PLUS ELITE.
CONVENIO CON BEGALVI ASESORES LEGALES: firma que cuenta con una dilatada experiencia trabajando con comunidades de propietarios y administraciones de fincas.
Proporciona un servicio que simplifica el asesoramiento necesario para lograr la correcta adaptación a la normativa vigente en materia de protección de datos de carácter personal.
Ofrece a los colegiados, unas condiciones preferentes a las de mercado, en la adaptación a la Ley Orgánica de Protección de Datos y en la adaptación a la normativa en materia de Prevención de Riesgos Laborales.
CONVENIO CON ADM SERVICIOS POSTALES: compañía especializada en servicios de envío de burofax, impresión, manipulación de documentos y mensajería. Está a disposición de los colegiados para asesorar e informar de todos los productos postales, así como la mejor forma de envío y presentación de los mismos, ofreciendo unos descuentos exclusivos para los Administradores de Fincas Colegiados sobre las tarifas postales de Correos vigentes. ADM proporciona también servicios adicionales a su oferta tradicional, como son la gestión y custodia, digitalización, destrucción documental y plataforma de comunicación digital, incluida certificación de email y sms, y firma digital de documentos.
INFORMACIÓN
DEBATE UNIVERSITARIO EN LA ASAMBLEA REGIONAL POR EL DÍA INTERNACIONAL DE LA MUJER
La secretaria del Colegio de Administradores de Fincas, Dña. María Rosa López Marín, asistió en representación de la corporación colegial, al acto institucional celebrado con motivo del Día Internacional de la Mujer, organizado el 9 de marzo de 2026 por la Asamblea Regional de Murcia.
Durante el acto tuvo lugar el III Debate Universitario “Por la Plena Igualdad”, centrado en el análisis de las herramientas y medidas más eficaces para avanzar hacia una igualdad efectiva. La jornada impulsó la creación de un espacio de reflexión y compromiso con la promoción de la igualdad en todos los ámbitos de la sociedad.
54º RENOVACIÓN DE LA OFRENDA DE SANTO DOMINGO DE LA CALZADA
Como cada mes de abril, el pasado 17 Y 18 de abril los administradores de fincas realizaron su tradicional ofrenda floral a Santo Domingo de la Calzada, patrón de los administradores de fincas colegiados.
El evento, organizado este año por el Colegio de Administradores de Fincas de Albacete y Cuenca, ha contado con múltiples actividades destacando entre ellas la peregrinación de 1 km. del Camino de Santiago, desde El Rollo de la Justicia hasta la Catedral, la Misa solemne en la Catedral en honor al Santo Patrón y renovación de la Ofrenda, y la Procesión desde la Catedral hasta el monumento de los Administradores de Fincas.
Asistieron en representación del COAFMU, D. Juan Pedro Manresa, Presidente, Dña. María Rosa López Marón, Secretaria, y D. Antonio Ruiz, Tesorero.
ASAMBLEA GENERAL ORDINARIA COAFMU
La Asamblea General Ordinaria del Colegio, convocada formalmente el 2 de junio de 2026, se celebró de forma presencial en la sede colegial.
Con el fin de que todos los colegiados pudieran tener la suficiente información respecto de los asuntos que se iban a abordar en el Orden del Día, se remitió previo a la celebración de la Asamblea, la Memoria Corporativa del COAFMU del año 2025, la cual recoge la memoria de Secretaría y Económica del Colegio. Este documento se encuentra disponible en la web del COAFMU.
I SIMPOSIO VASCO – CAF TRANSFORMA
El I Simposio Vasco CAF Transforma reunió a profesionales de la Administración de Fincas con el objetivo de impulsar la evolución de la profesión hacia un nuevo modelo de gestión integral y estratégico, adaptado a los retos tecnológicos, sociales y normativos actuales.
Organizado por el Consejo Vasco de Administradores de Fincas, con la participación del Colegio de Administradores de Fincas de Bizkaia y el Colegio de Administradores de Fincas de Gipuzkoa-Álava, el encuentro abordó la transformación del administrador tradicional hacia el “Administrador de Fincas 360”, la innovación y la puesta en valor del patrimonio inmobiliario.
En representación del COAFMU asistió su Presidente, D. Juan Pedro Manresa Nicolás, quien participó en esta cita profesional celebrada el 24 y 25 de Abril en el Paraninfo de la Universidad de Deusto en Bilbao (Bizkaia).
XXIV CONGRESO NACIONAL DE ADMINISTRADORES DE FINCAS TARRAGONA 2026
Tarragona ha sido la sede que ha acogido el XXIV Congreso Nacional de Administradores de Fincas, cita obligada de la profesión que se celebró del 28 al 30 de mayo en el Auditorio PortAventura Convention Centre.
Esta exitosa convocatoria desplegó un amplio programa bajo el título “El futuro en nuestras manos”, con conferencias, mesas redondas, y otras actividades con el objeto de actualizarse en las últimas tendencias y novedades relacionadas con la gestión de comunidades de propietarios.
La delegación murciana estuvo representada por su Presidente D. Juan Pedro Manresa y D. Pedro J. Casal de la Junta de Gobierno del COAFMU.
LISTADO COLEGIADOS EJERCIENTES
AABAD GARRIDO, ISAAC
AGUDO VALDES, JUANA MARIA
AGUILAR CONESA, FRANCISCO JAVIER
ALBERT POVEDA, JOSE
ALCAIDE DEL PINO, JOSE ALBERTO
ALCARAZ SAURA, FRANCISCO JAVIER
ALCOLEA SANCHEZ, MARIA JOSE
ALMARCHA SANCHEZ, JOSE ANTONIO
ALONSO Y DE VEGA, JUAN CARLOS
ALVAREZ ORTUÑO, OLGA
ALVAREZ SANCHEZ, MARIA ISABEL
ANDRANIK SHISLIAN, ANDRES
ANTON SELVA, CARLOS
APARICIO MARTINEZ, JOSE ANTONIO
APARICIO PEIRO, ANGELA
ARGANDOÑA PICAZO, JULIO MIGUEL
ARQUES SANCHEZ, DANIEL
ATO RUIZ, LIDIA
AYALA IMBERNON, JOSE ANTONIO
BBAÑON PEREZ, ADRIAN
BAÑON PEREZ, JOSE ANTONIO
BATUECAS BATUECAS, MIGUEL ANGEL
BAUSELA PORRERO, LOURDES
BELMONTE GOMEZ, MARIA DOLORES
BERDONCES VIVANCOS, ANTONIO JESUS
BERMEJO MARTINEZ, JUAN CARLOS
BERNAL ZAMORA, MIGUEL ANGEL
BOLARIN SANCHEZ, ELENA
BONMATI LOPEZ, JOAQUINA
BOTELLA BOTELLA, CONCEPCION
BREVIA MIRO, JORDI
BUENO SANCHO, FERNANDO
CCABEZA MARTINEZ, JUAN CARLOS
CAMPOY JIMENEZ, CONSUELO
CAMPOY LOPEZ, JUAN MANUEL
CANO GIMENEZ, IRENE
CANO MARIN, ANA MARIA
CANOSA MENDEZ, JOSE MANUEL
CANOVAS ARNAO, BEATRIZ
CANOVAS CANOVAS, FRANCISCO
CANOVAS ROCA, OLGA MARIA
CANOVAS GINER, LAURA MARIA
CAÑIZARES ROCA, FRANCISCO JAVIER
CARCELES MORENTE, JOSE ANTONIO
CARLES MADRID, LAURA
CARRASCO GARCIA, PEDRO
CARRASCO GARCIA, JOSE MARIA
CARRILLO PEREZ, JOSEFA LAURA
CARRILLO RUIZ, BEATRIZ
CARRILLO LOPEZ, JESUS
CARRION HERNANDEZ, ANA DOLORES
CASAL HENAREJOS, PEDRO JAVIER
CATALA MAÑEZ, FRANCISCO JAVIER
CAYUELA CARLOS, ALFONSO
CHICANO GARCIA, FRANCISCO JAVIER
COLL GARCIA, MARIANO
CONESA JARA, CONRADO
CONESA PEREZ, PEDRO
CONESA ALCARAZ DIEGO, ANTONIO
CRIADO RAMALLO JOSE
CUARTERO FUENTES, SOLEDAD
DDE MAZON FONTES, ALVARO
DIEZ PEREZ, MIGUEL ANGEL
DOLS MOLINA, SANTIAGO
DOLS RUIZ, SANTIAGO
DOLS MOLINA, MARIA
DOMINGO FRUTOS, FRANCISCO
DONATE HERNANDEZ, JOSE MARIA
DOS SANTOS SOLER, RAUL
EEGIDOS SARABIA, MARIA DEL PILAR
ESCUDERO ROS, ALMUDENA
FFEREZ MELERO, FERNANDO
FERNANDEZ CAYUELAS, JUAN EMILIO
FERNANDEZ GARCIA, JUAN
FERNANDEZ LOPEZ, CARLOS
FERNANDEZ MARTINEZ, CARIDAD
FERNANDEZ MARTINEZ, MANUEL JESUS
FERNANDEZ MARTINEZ, VICTOR CLEMENTE
FERNANDEZ MORENO, GONZALO
FERRANDEZ TORRES, JOSE JAVIER
FERRER MARTIN, MIGUEL ANGEL
FERRER BELTRAN, DAVID
FLORES LOPEZ, MANUELA
FUENTES ZAMORA, INMACULADA
GGALIANO GARCIA, JOSE CARLOS
GALLEGO MARTINEZ, MARIA DEL MAR
GALVEZ MIRON, PEDRO MIGUEL
GAMBIN ASENSIO, ROCIO
GARCIA AGUILAR, JOSE FRANCISCO
GARCIA ALBURQUERQUE, HELIODORO
GARCIA FERNANDEZ, MARAVILLAS
GARCIA GARCIA, FRANCISCO JAVIER
GARCIA LOPEZ, MARIA RAQUEL
GARCIA LOPEZ, MARIA ROSA
GARCIA MANRIQUE, JORGE
GARCIA MARIN, VICENTE JUAN
GARCIA MARTINEZ, JOSE LUIS
GARCIA NAVARRO, ANA BELEN
GARCIA PASCUAL, JAVIER IGNACIO
GARCIA RUIZ, JULIO JOSE
GARCIA ALVAREZ, JOSE ANTONIO
GARCIA GARCIA, ANTONIO
GARCIA MORA, ANTONIO
GARCIA PARRA, FRANCISCO JOSE
GARCIA PROVENCIO, JOSE ALEJANDRO
GARCIA-ALCARAZ RUIZ, MARIA VICTORIA
GARZON TORRENTE, FRANCISCO JOSE
GASCON MIRALLES, MARIA ASUNCION
GEA SANCHEZ, IVAN
GIL LOPEZ, FRANCISCO, JAVIER
GOMEZ DUTHILLEUL, SAMUEL LORENZO
GOMEZ GONZALEZ, JOSE
GOMEZ JIMENEZ, ANA
GONZALEZ LOPEZ, FULGENCIO
GONZALEZ NAVARRO, RAMON ANTONIO
GONZALEZ ROSA, LIDIA
GONZALEZ BOTELLA, ANTONIO
GONZALEZ DIAZ, FRANCISCO JOSE
GONZALEZ FERNANDEZ, PAULA
GONZALEZ SANCHEZ, CARMEN COLEGIADOS
LISTADO COLEGIADOS EJERCIENTES
GONZALEZ VIDAL, FRANCISCO
GRACIA PEREZ-CHIRINOS, MARIA JOSE
GUERRERO HURTADO, IVAN
GUERRERO SOLANO, JOSE LUIS
GUIRAO MIRAS, GREGORIO
HHARO LOPEZ, MANUEL
HERNANDEZ ALMELA, MARIA
HERNANDEZ ARCAS, SOLEDAD
HERNANDEZ BARBERA, ANTONIO
HERNANDEZ DUEÑAS, SERGIO
HERNANDEZ GARCIA, ADOLFO
HERNANDEZ GARCIA, ANTONIO
HERNANDEZ GARCIA, ROSA MARIA
HERNANDEZ GOMEZ, FRANCISCO ANGEL
HERRERO URREA, MARIA CONCEPCION
HIGUERAS MURCIA, PABLO ANDRES
IINIESTA ASUNCION, RICARDO
INSUA ORTIN, CARLOS
JJIMENEZ ALTAMIRANO, JOSE
JORDANA BARA, OLGA
LLACARCEL RODRIGUEZ, ALEJANDRO
LARROSA LOPEZ, VERONICA
LEDO FERNANDEZ, ALFONSO
LEGAZ TORRES, LUCIA
LIEBANA EXPOSITO, ZULEIMA
LOPEZ GILIBERT, PEDRO
LOPEZ GONZALEZ, JUAN FRANCISCO
LOPEZ GONZALEZ, MARIANO
LOPEZ LOPEZ, DAVINIA MARIA
LOPEZ MARIN, MARIA ROSA
LOPEZ MARTINEZ, JUAN
LOPEZ MARTINEZ, RAFAEL
LOPEZ PEREZ, FRANCISCO ANDRES
LOPEZ RAMOS, MONICA
LOPEZ SANZ, LUIS
LOPEZ MARTINEZ, FRANCISCO DE ASIS
LOPEZ-YEBRA JAUFFRET, ALFONSO GERARDO
LORCA SANCHEZ, MANUEL
LORENTE FERNANDEZ, RAUL
LORENTE GARCIA, ANTONIO
LOSILLA VIVANCOS, ELENA MARIA
LOZANO AVILA, ADORACION
LOZANO PORTUGUES, ELIA
LUCAS PEÑALVERVMANUEL ALEJANDRO
MMACANAS SANCHEZ, JESUS
MANRESA NICOLAS, JUAN PEDRO
MAQUILON SANCHEZVMARCO ANTONIO
MARCO CASCALES, ANA MARIA
MARIN GARCIA, FRANCISCO NICOLAS
MARIN GARCIA, PEDRO IGNACIO
MARTIN SAN JUAN, JUAN RAMON
MARTIN CASTEJON, JULIAN DAVID
MARTINEZ CAPARROS, JOSE
MARTINEZ FERNANDEZ, ARANZAZU
MARTINEZ GARCIA, CARLOS JOSE
MARTINEZ HERNANDEZ, JOSE ANTONIO
MARTINEZ HERRERA, RAMON
MARTINEZ LOPEZ, FRANCISCO
MARTINEZ LOPEZ, JOSE ENRIQUE
MARTINEZ MENDOZA, ANTONIO
MARTINEZ NAVARRO, ISABEL MARIA
MARTINEZ SANCHEZ, JUAN PEDRO
MARTINEZ SANCHEZ, LOLA
MARTINEZ VERDU, JOSE
MARTINEZ JIMENEZ, ANTONIA
MARTINEZ MOTOS, DAVID
MARTINEZ MUÑOZ, SEBASTIAN MANUEL
MARTINEZ PALLARES, JOSE IGNACIO
MATA GOMEZ, AMADOR MANUEL
MATEO GOMEZ, FULGENCIO
MELGAR MORAIS, JOSE ANTONIO
MENDEZ GARCIA, VICENTE
MENDEZ SANCHEZ, RAUL
MENDOZA ROCA, PETRONILA ROSA
MERCADER PEREZ, ANTONIO
MESEGUER ZARAGOZA, JOSE MARIA
MESEGUER CAVALLE, ANTONIO
MOLINA NAVARRO, JUAN FRANCISCO
MOLINA PELEGRIN, PASCUAL
MOLINA VINADER, DIEGO CESAR
MONERRI BROCAL , ANTONIO
MORALEDA GUERRERO, ALFONSO
MORENILLA ZAMORA, ANGEL
MORENILLA ZAMORA, MARIA TERESA
MORENILLA ZAMORA, MARIA SOLEDAD
MORENO ESCOSA JUAN MANUEL
MORENO-ESCOSA ZORNOZA, FRANCISCO GINES
MORENO-ESCOSA ZORNOZA, JUAN MANUEL
MOROTE DOLERA, ANTONIA
MOYA-ANGELER SANCHEZ, JAVIER
MULERO MARTINEZ, FRANCISCO
MUÑOZ SAMPER, JUAN ANTONIO
MURCIA LOPEZ, JOSE LUIS
NNAVARRO ARAGON, MANUELA
NAVARRO ASENSIO, DIEGO MIGUEL
NAVARRO BALLESTER, ANTONIO
NAVARRO GUILLEN, BENITO
NIETO SANCHEZ, ANA BELEN
NOGUERA BALLESTER, JUAN BAUTISTA
NOTARIO ARANDA, BERTA
OOLIVA LOPEZ, JOSE ANTONIO
OLIVA MUÑOZ, ANTONIO ANGEL
OLMOS PEREZ, FRANCISCO JAVIER
ORENES GARCIA, MATIAS JOSE
ORTA LOPEZ, JOSE LUIS
ORTIZ GOMEZ, JESUS
ORTIZ MARTINEZ, FRANCISCO JAVIER
ORTIZ GOMEZ, JOSE ANTONIO
OTON REINO, BEATRIZ
LISTADO COLEGIADOS EJERCIENTES
PPALAO JIMENEZ, ANA BELEN
PALLARES LOPEZ, SOFIA
PALMA MARTINEZ, JUAN
PARDO DOMINGUEZ VDIEGO, MANUEL
PAREDES RIZO, JUAN JOSE
PARRA MARTINEZ, RAFAEL
PASCUAL DEL RIQUELME PEREZ-ALBALADEJO, AGUSTIN
PAYO LABORDA, MATILDE VICENTA
PAZ MORALES, EDUARDO
PAZ SEÑORANS, RAMON
PEDREÑO MUÑOZ-DELGADO, JUAN JOSE
PELAYO PLAZA, FELIX
PEÑAS GOMEZ, DIEGO
PEREZ BUENDIA, MARIA JESUS
PEREZ GUILLEN, FLORENTINA
PEREZ MARTINEZ, CRISTOBAL
PEREZ MARTINEZ, FRANCISCO JOSE
PEREZ MARTINEZ, JOSE
PEREZ ROSIQUE, CARMEN MARIA
PEREZ LOPEZ, FRANCISCO
PERIAGO GIMENEZ, MARIA DEL CARMEN
PERIS ALCOVER, RAFAEL
QQUESADA GEA, TOMAS
QUILES GARCIA, FRANCISCA
QUILEZ MOMPEAN, DIEGO
QUIÑONERO HELLIN, JOAQUIN
QUIÑONERO QUILES, JOSE ANTONIO
RRAMA VILCHEZ, ANA MARIA
RECHE PEREZ, DOMINGO
RETAMERO GOMEZ, LUIS
RETAMERO JALDO, ALBERTO
RIOS FUENTES, ANTONIO
RIQUELME GUILLEN, ANTONIO
RIQUELME GONZALEZ, FRANCISCO JAVIER
RIVAS GARCIA, JOSEFA
ROBLES ROBLES, ALEJANDRO
ROCA NICOLAS, SALVADOR
RODRIGUEZ BALLESTER, JUAN MIGUEL
RODRIGUEZ CORRAL, CELSO
RODRIGUEZ NAVARRO, ANA MARIA
RODRIGUEZ PORLAN, CLEMENTE
RODRIGUEZ RODRIGUEZ, CARMEN MARIA
ROJO RAJA, ANTONIO
ROMERA ORTEGA, FRANCISCA
ROMERO MARTINEZ, FRANCISCO JAVIER
ROS CLEMENTE, MIGUEL
ROS GARRE, HIGINIO
ROS SAURA, ASCENSION
RUEDA VERA, LUIS
RUIZ ARCE, ROBERTO
RUIZ CANALES, MARIA DOLORES
RUIZ CARBONELL, ANTONIO
RUIZ MARTINEZ, AGUSTINA
RUIZ NICOLAS, CARMEN
RUIZ ORTEGA, ANTONIO
RUIZ DE CASTAÑEDA SANCHO, MARIA JESUS
RUIZ DIAZ, ANTONIO NICOLAS
RUIZ GONZALVEZ, FRANCISCO JOSE
SSALAR ROCAMORA, ANTONIO
SALMERON CAMPOY, NOELIA
SANCHEZ BALANZA, JOSE LEANDRO
SANCHEZ GALIAN, MARIA TRINIDAD
SANCHEZ GARCIA, ALEJANDRO
SANCHEZ MENGUAL, PEDRO
SANCHEZ URZAY, YOLANDA
SANCHEZ PEREZ, RAQUEL
SANCHEZ-CARRILLO MARTINEZ, Mª DOLORES
SANCHEZ-JAUREGUI JORDA, Mª DE LOS LIRIOS
SANGUINO OLIVA, SERGIO
SAURA GONZALEZ, MARIO
SAURA MARTINEZ, ISABEL MARIA
SEGADO IGLESIAS, LUIS
SEMPERE FERNANDEZ, ALVARO JUAN
SERNA CAPEL, ENRIQUE JOSE
SOLER BUIGUES, VICENTE
SORIANO YAGO, MARIA INMACULADA
SUAREZ RADRIZZI, ROXANA
TTERRER MOTA, GUSTAVO
TERUEL TUDELA, JUAN FRANCISCO
TORET SOLLA, ANTONIO JOSE
TORRES HURTADO, SERGIO
TRAPERO GIL, JOSE FRANCISCO
UUBEDA ARMERO, MARIA
VVALERO GARCIA, MARIA JOSE
VALVERDE AGUSTIN, SUSANA
VERA MARTINEZ, ADELIA
VIDAL MARTINEZ, FRANCISCO JOSE
VIDAL-SALMERON PUJANTE FCO. JOSE
VILLA AROCA, MONTSERRAT
VILLANUEVA VERDE, DIEGO
VIVANCOS GUTIERREZ, DOMINGO
ZZAPATA EGEA, MIGUEL ANGEL
