Vivienda: El proyecto de ley por el derecho a vivienda

VIVIENDA

EL PROYECTO DE LEY POR EL DERECHO A VIVIENDA

J. Pablo Martínez Marqués Director del Departamento Jurídico Confederación Nacional de la Construcción (CNC)

Está tramitándose en el Congreso el Proyecto de Ley por el Derecho a la Vivienda. Este Proyecto, cuando finalmente se convierta en Ley, va a ser una fuente de conflictos constitucionales.

Desde el inicio de la exposición de motivos se reconoce la falta de competencia del Estado para regular cuestiones en relación con la vivienda . Parte del artículo 47, el derecho al disfrute de una vivienda digna y adecuada, en su ubicación sistemática en el capítulo III del título I de la norma fundamental, referido a los principios rectores de la política social y económica .

Y, en base a lo anterior, fundamenta el proyecto de Ley en otros títulos competenciales: En primer lugar, el del art . 149 .1 .1 .ª CE para regular las condiciones básicas que garanticen la igualdad de todos los españoles en el ejercicio de los derechos y en el cumplimiento de los deberes constitucionales, en este caso, en relación con el derecho de propiedad de la vivienda, pero también con el ejercicio del derecho constitucional a disfrutar de una vivienda digna y adecuada .

En segundo lugar, están las competencias estatales en materia de legislación mercantil (artículo 149 .1 .6 .ª CE) y civil (artículo 149 .1 .8 .ª CE) en relación con los contratos vinculados al acceso a la vivienda .

En tercer lugar, el establecimiento de las bases de la ordenación del crédito, banca y seguros (artículo 149 .1 .11 .ª CE), resultando obvio que la producción de viviendas por las empresas promotoras y su adquisición por parte de los ciudadanos requiere, de forma mayoritaria, de préstamos otorgados por las entidades de crédito .

En conexión con esta competencia estatal se encontraría también la relativa a hacienda general y deuda del Estado (artículo 149 .1 .14 .ª), que constituyen títulos competenciales que se han venido ejerciendo por el Estado en la regulación de los préstamos convenidos o cualificados o en el otorgamiento de ayudas económicas .

En último lugar, la competencia estatal para dictar legislación básica sobre protección del medio ambiente (artículo

149 .1 .23 .ª CE), también lleva al Estado a dictar una norma en materia de vivienda, habida cuenta de la repercusión ambiental de la producción y utilización de las viviendas .

Esta ley tiene por objeto regular, para todo el territorio español, las condiciones básicas que garantizan la igualdad en el ejercicio de los derechos y en el cumplimiento de los deberes constitucionales relacionados con la vivienda y, en particular, el derecho a acceder a una vivienda digna y adecuada y al disfrute de la misma .

Pero el problema está cuando también incluye en el objeto de esta ley la regulación de la función social de la vivienda, que incluye el deber de destinar la misma al uso habitacional previsto por el ordenamiento jurídico.

Si finalmente no se corrige, solamente se podrá hacer con la vivienda lo que marcan los artículos 7 .1, 1 .2 y 11 .1; es decir, como la vivienda se vincula a su función social, tiene el deber de destinar la misma al uso habitacional —artículo 1 .2— y el 11 .1 exige a los propietarios de vivienda el uso y disfrute propios . Esto tiene diferentes implicaciones. Por ejemplo, no se podrá destinar una vivienda a una consulta médica, a una academia de inglés o alquilar la vivienda o una habitación para usos turísticos . Por tanto, todos los negocios que no sean con fines habitacionales tienen un problema que puede acabar en los tribunales .

También se aprovecha para regular, no sin cierta confusión, los derechos y deberes del ciudadano en relación con la vivienda . Particularmente, en materia de deberes se establece la siguiente medida:

“En relación con la vivienda ajena, a disposición de otras personas, hogares, o entidades públicas y privadas, respetar la pacífica tenencia de la misma y abstenerse de la realización de cualquier tipo de actividad que la impida o dificulte.”

Es paradójico que se establezca como un deber pero que no se haya establecido, correlativamente, como un derecho de los propietarios o inquilinos a no ser perturbados en el uso y disfrute de nuestra vivienda . Con este nuevo régimen de derechos y deberes en materia de vivienda lo que hace el Proyecto es que se apropia del ámbito del derecho civil . No tiene en cuenta la propiedad privada del artículo 33 de la Constitución alterando el régimen legal que tienen las familias del derecho de propiedad de la vivienda . Se abandona el derecho de propiedad del artículo 348 del Código Civil y se pasa a una especie de tenencia tutelada por la Administración .

También es de destacar la intervención del mercado inmobiliario con la aparición de las Zonas de Mercado Residencial Tensionado. Esto supone que la carga media del coste de la hipoteca o del alquiler, más los gastos y suministros, supere el treinta por ciento de los ingresos medios o de la renta media de los hogares en una zona determinada .

La declaración de zonas de mercado residencial tensionado deberá realizarse por la Administración competente en materia de vivienda de conformidad con las siguientes reglas:

a .) La declaración deberá ir precedida de un procedimiento preparatorio dirigido a la obtención de información relacionada con la situación del

mercado residencial en la zona, valorando el nivel de renta disponible de los hogares residentes y su evolución en el tiempo que, junto con los precios de vivienda, permitan medir la evolución del esfuerzo económico que tienen que realizar los hogares para disponer de una vivienda digna y adecuada . b .) La declaración de un ámbito territorial como zona de mercado residencial tensionado implicará la realización de un trámite de información en el que deberá ponerse a disposición pública la información sobre la que se basa tal declaración, o cualquier otro estudio que permita evidenciar o prevenir desequilibrios y procesos de segregación socio espacial en detrimento de la cohesión social . c .) La resolución deberá motivarse en deficiencias o insuficiencias del mercado de vivienda en la zona, en cualquiera de sus modalidades, para atender adecuadamente la demanda de vivienda habitual . Estará fundamentada en la existencia de un especial riesgo de abastecimiento insuficiente de vivienda para la población residente . d .) La vigencia de la declaración de un ámbito territorial como zona de mercado residencial tensionado será de tres años .

Pero lo importante es que se modifica la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, estableciendo, para las viviendas arrendadas en Zonas de Mercado Residencial Tensionado, la posibilidad de que el arrendatario pueda acogerse, a la finalización del contrato, a una prórroga extraordinaria, de carácter anual y por un periodo máximo de tres años, en los mismos términos y condiciones del contrato en vigor y, en los nuevos contratos de arrendamiento de viviendas que hubiesen estado arrendadas a nuevos inquilinos, se plantea la limitación del alquiler en estas zonas, con carácter general, a la renta del contrato anterior . Cuando el propietario sea una persona jurídica gran tenedor (más de 10 pisos), la renta de los nuevos contratos suscritos en áreas tensionadas estará limitada, en su caso, por el contrato anterior o el límite máximo del precio aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia .

Este mercado intervenido no tiene en cuenta la doble dimensión de la vivienda . La vivienda tiene diferentes dimensiones . La dos principales son: en primer lugar, que constituye el espacio habitacional para la vida privada y, en segundo lugar, su carácter de activo patrimonial que, por lo tanto, da lugar a un sector del mercado, el mercado inmobiliario, que, naturalmente, está involucrado en el sector correspondiente de la economía .

La vivienda, también debe ser contemplada como objeto de derechos y deberes, y singularmente el de la propiedad . Por lo tanto, la vivienda es una cosa inmueble constitutiva de domicilio que es relevante a efectos del estatus de la vecindad y un espacio vinculado al libre desarrollo de la personalidad porque la residencia habitación que es objeto de protección está destinada al uso para el disfrute de determinados derechos fundamentales .

Pero, aparte de eso, no se ha tenido en cuenta que la vivienda es el producto de un proceso, el de edificación, y también un objeto que es parte del tráfico jurídico; es decir, que lo emplean todos aquellos operadores que intervienen en el proceso productivo y luego en la gestión de viviendas .

Este control de la renta es ineficaz, lo dicen todos los autores internacionales de todos los países donde ha habido un control de renta duro: afecta a la caída de la movilidad residencial, reduce la oferta, hay un aumento de los costes ocultos y del mercado negro, entre otros . Los inquilinos actuales salen ganando porque tienen una reducción, pero ya no entra nadie más en ese mercado o en esa ciudad, por lo que se encarecen las reparaciones y el alquiler .

En grandes líneas, la reflexión es que vivimos en una economía social de mercado . En esta economía es esencial entender cuál es el papel del Estado . El papel del Estado es hacer posible el mercado y mejorarlo, y leyes como esta no tienen este planteamiento; tienen un planteamiento de intervenir, de suplantar al mercado, en líneas generales, y esta suplantación del mercado es muy distinta . Además en Europa tuvimos un magnífico ejemplo de mercado intervenido y la gente saltaba el muro para huir de él. Todavía quedan ejemplos de mercados de vivienda intervenidos y los resultados se pueden comprobar a la vista del nivel de mantenimiento de los inmuebles en cualquier ciudad de Cuba .