Guide notarial pour l'immobilier en France - acheter, détenir, transmettre, Anthony Birraux (Ed. Fa

Acheter un bien immobilier en France représente un placement plébiscité tant par les Français (la pierre est « l’investissement préféré » selon de nombreux sondages – plus de 800’000 ventes ont été signées en 2016) que par de nombreux étrangers.

Pour autant, le chemin vers la propriété peut sembler complexe : processus obscur, fiscalité changeante, modalités diverses d’achat et de transmission.

Fondé sur l’expérience des questions posées quotidiennement auprès des notaires, le présent ouvrage a pour projet d’aborder les principales questions que la plupart se pose concernant l’immobilier situé en France : – Quelles sont les démarches pour acheter un bien dans l’Hexagone (signature d’un avant-contrat ; diagnostics à réaliser ; protection des parties ; conditions suspensives, notamment concernant le financement ; modalités d’une acquisition à plusieurs, etc.) ?

– Comment suis-je fiscalisé en France sur l’immobilier (pendant la période de détention – taxe foncière, taxe d’habitation, ISF, revenus locatifs) ou lors de la vente (plus-value immobilière) ?

– Comment s’effectue la transmission à mes héritiers d’un bien immobilier situé en France (mécanisme et fiscalité d’une succession ; mécanisme et fiscalité d’une donation ; utilité d’une donationpartage) ?

Toutes ces questions sont abordées sous un angle volontairement synthétique et didactique, avec plusieurs exemples et conseils pratiques et dans un langage accessible à tous.

Anthony Birraux est notaire associé à Douvaine, en Haute-Savoie, à quelques kilomètres de la frontière suisse.

Il est diplômé de Sciences Po Paris et titulaire d’un Master en droit notarial (Université Paris 1 Panthéon Sorbonne) et en droit des affaires (Université Paris 2 Assas).

Après avoir débuté sa carrière en tant qu’avocat à Paris, il exerce depuis plus de cinq ans en tant que notaire en Haute-Savoie.

978-2-8289-1646-6

Anthony Birraux

et spécificités à l’usage des Suisses et des frontaliers

Guide notarial pour l’immobilier en France

Guide notarial pour l’immobilier en France : acheter, détenir, transmettre

Anthony Birraux

Guide notarial pour l’immobilier en France : acheter, détenir, transmettre et spécificités à l’usage des Suisses et des frontaliers

Anthony Birraux

Guide notarial pour l’immobilier en France : acheter, détenir, transmettre et spécificités à l’usage des Suisses et frontaliers

Siège social 29, rue de Bourg CH – 1002 Lausanne Tél. : +41 (0)21 312 17 17 – Fax : +41 (0)21 320 50 59 lausanne@editionsfavre.com Adresse à Paris 7, rue des Canettes F – 75006 Paris www.editionsfavre.com Dépôt légal en Suisse en octobre 2017.

Tous droits réservés pour tous les pays.

Toute reproduction, même partielle, par tous procédés, y compris la photocopie, est interdite.

Graphisme : Lemuri-Concept ISBN : 978-2-8289-1646-6 © 2017, Éditions Favre SA, Lausanne, Suisse

La maison d’édition Favre bénéficie d’un soutien structurel de l’Office fédéral de la culture pour les années 2016-2020.

Contenu Remerciements................................................................ 11 Introduction.................................................................... 13 1. Le processus d’acquisition/vente d’un bien immobilier en France............................. 15 La signature d’un avant-contrat (compromis ou promesse)............................................... 16 Définition.................................................................. 16 Conseil – Est-il possible de signer directement la vente, sans passer par un avant-contrat ?.................... 19 Forme........................................................................ 19 Informations et garanties dues par le vendeur............. 20 Les diagnostics techniques.......................................... 22 Conseil – précisions terminologiques – Immeuble ; copropriété ; lotissement ; etc.......................................... 24 Le délai de rétractation / réflexion de l’acquéreur........ 26 Conditions suspensives.............................................. 27 Conseil – La condition potestative : on ne peut s’obliger en fonction d’une condition qui dépend de soi................ 28 Conseil – Travaux à réaliser par le vendeur entre l’avant-contrat et la vente.................................... 30 Délai.......................................................................... 31 Conseil – L’avant-contrat reste un contrat préparatoire : méfiance face aux décisions prises avant la vente (déménagement ; congé ; etc.)........................................ 32

6 • Guide notarial pour l’immobilier en France

Le financement............................................................... 33 Les garanties............................................................... 33 Les garanties hypothécaires................................... 33 Conseil – Privilège de prêteur de deniers et fonds de prévoyance professionnelle (second pilier) suisse.......... 35 Conseil – Les frais de mainlevée d’une garantie hypothécaire.......................................... 37 Les sociétés de caution.......................................... 37 Spécificités pour les acquéreurs domiciliés hors zone euro : le risque de change............................ 38 Conseil – Une condition suspensive liée au taux de change est-elle possible ?........................................................... 40 Conseil – Prêts soumis au droit suisse............................ 42 Le recours aux avoirs de prévoyance ­professionnelle (deuxième pilier suisse).............................................. 42 La signature de la vente................................................... 44 Le rôle du notaire....................................................... 45 Conseil – Un ou plusieurs notaires ?.............................. 45 Les frais d’acquisition ou improprement dits « frais de notaires »............................................... 46 Conseil – « Frais d’acquisition » et commission d’agence / mobilier....................................................... 48 Transfert de propriété, transfert de jouissance et paiement du prix ................................................... 49 Conseil – Vente en viager : de quoi s’agit-il ?................... 51 Conseil – Le prix peut-il être stipulé en francs suisses ?.... 51 Les parties au contrat : l’acquisition à plusieurs................ 54 Le principe : l’indivision............................................. 54 L’acquisition en couple............................................... 55 Le concubinage ou l’union libre............................ 55 Le pacte civil de solidarité (PACS)........................ 56 Le mariage et le régime matrimonial..................... 57

Contenu • 7

onseil – Régime matrimonial légal C entre la Suisse et la France : participation aux acquêts ou communauté réduite aux acquêts ?.......... 59 Conseil – Installation en France d’époux mariés en Suisse : quel régime matrimonial s’applique ?.............. 60 Conseil – Mariage dans une situation internationale : faites un contrat de mariage !........................................ 64 L’acquisition via une société : la SCI........................... 64 Principales caractéristiques de la SCI..................... 65 Principal avantage de la SCI : l’organisation de l’achat à plusieurs............................................. 65 Conseil – Une SCI est-elle soumise à l’impôt sur les revenus ou à l’impôt sur les sociétés ?.................... 66 Un moyen de transmission avantageux en cas de succession ?............................................. 67 Un moyen de transmission avantageux en matière de succession franco-suisse ?....................................... 70

2. La détention et la vente de l’immeuble en France : aspects fiscaux............................................................. 73 Conseil – Règles fiscales spécifiques entre la France et la Suisse – Convention fiscale du 9 septembre 1966 – Accord du 11 avril 1983........................................... 74

La fiscalité de la détention............................................... 75 La taxe foncière.......................................................... 75 Conseil – Taxes foncières et vente immobilière................ 75 Conseil – Majoration de taxes foncières sur les terrains constructibles non bâtis.......................... 77 La taxe d’habitation................................................... 77 Conseil – Absence de taxe d’habitation pour un local vide de meuble au 1er janvier................... 78 Réforme 2017............................................................. 78 La contribution à l’audiovisuel public........................ 78 L’impôt de solidarité sur la fortune (l’ISF).................. 79 Réforme 2017............................................................. 80

8 • Guide notarial pour l’immobilier en France

Conseil – ISF et résident suisse...................................... 81 L’imposition des revenus pour les loyers..................... 82 Conseil – Revenus locatifs français pour un résident suisse.................................................. 82 Les revenus fonciers.............................................. 83 Les bénéfices industriels et commerciaux............... 85 Conseil – Loueur meublé professionnel, loueur meublé non professionnel – Quèsaco ?.................. 89 Conseil – Dispositifs SCELLIER, DUFLOT, PINEL, etc. : des obligations et des limites pour les résidents étrangers (suisses et frontaliers par exemple)................... 90 La fiscalité de la vente : l’imposition des plus-values immobilières............................................ 91 Conseil – Les calculs en matière de plus-value sont effectués en euros................................................... 92 Détermination de la plus-value imposable.................. 92 Le prix de cession.................................................. 92 Le prix d’acquisition............................................. 93 Conseil – Remarques sur les frais d’acquisition (frais de succession/donation ; intérêts d’emprunt ; modification du taux de change)................................... 95 Conseil – Remarques concernant les dépenses de travaux................................................. 96 Les abattements pour durée de détention.............. 98 Conseil – La loi française est-elle rétroactive ?................. 101 Taux d’imposition...................................................... 102 Imposition au titre de l’impôt sur le revenu........... 102 Historique : le taux d’imposition sur la plus-value pour les ­résidents hors UE EEE..................................... 103 Imposition au titre des cotisations sociales............ 104 Historique : les cotisations sociales et les non-résidents ­français........................................... 104 Surtaxe sur les plus-values..................................... 106 Prélèvement de l’impôt.............................................. 108

Contenu • 9

onseil – Vente d’un bien immobilier C et impact sur le revenu fiscal de référence....................... 108 Représentant fiscal..................................................... 108 Conseil – Obligation de désigner un représentant accrédité en cas de moins-value..................................... 110 Exonérations possibles................................................ 110 Conseil – Remarques sur l’exonération d’impôt sur la plus-value pour la résidence principale................. 111 Conseil – Autres taxes en cas de vente d’un terrain ­constructible............................................. 115

3. La transmission de l’immeuble en France aux héritiers : succession et donation.................... 117 La succession et l’immeuble en France............................. 118 Les règles civiles......................................................... 118 Loi applicable....................................................... 118 Conseil – Choix de la loi civile mais pas de la loi fiscale............................................... 120 L’identification des héritiers.................................. 120 Conseil – La donation entre époux / donation au dernier vivant : avantages pour les enfants................ 126 Conseil – Principaux actes établis par le notaire français en cas de succession .................... 128 Les règles fiscales........................................................ 129 Champ d’application de la fiscalité française......... 129 Conseil – Imputation en France de l’impôt payé à l’étranger........................................... 130 Conseil – Notion de domicile au sens de la loi fiscale française............................................... 131 Conseil – Absence de convention fiscale en matière succes­sorale entre la France et la Suisse.......... 134 Modalités d’imposition sur la succession en France.................................... 134 Conseil – Évaluation du mobilier dans une succession.... 136

10 • Guide notarial pour l’immobilier en France

onseil – Abattement pour résidence principale et effet C ­pernicieux en cas de revente.......................................... 137 Conseil – La loi française est-elle rétroactive ? – bis......... 142 La donation et l’immeuble en France.............................. 147 Les règles fiscales en cas de donation.......................... 147 Valeur à retenir en matière de donation................. 147 Abattement........................................................... 147 Le tarif des droits de donation............................... 148 Conseil – Dangers d’une vente en viager au profit d’un proche................................................... 150 Paiement des droits............................................... 152 Conseil – Dangers d’une sous-estimation en matière de ­donation ou de succession......................... 153 Des principaux avantages d’une donation.................. 155 Une valorisation maîtrisée..................................... 155 Une transmission choisie et non subie................... 156 Un effet de levier avec le démembrement de propriété : donation de la nue-propriété et conservation de l’usufruit par les ­donateurs....... 156 Conseil – La différence entre la donation « simple » et la ­donation-partage.................................................. 159 Fiscalité d’une donation dans un contexte ­franco-suisse................................... 162

Conclusion....................................................................... 165

Introduction Lors de reportages, sondages et autres enquêtes, la pierre apparaît systématiquement comme l’investissement préféré des Français.

Il semble que la pierre française soit également un investissement privilégié pour les étrangers, et principalement les Suisses puisque près de 30 000 Suisses sont propriétaires d’une résidence secondaire en France2, selon une étude de la ­Direction du Tourisme du Ministère de l’Économie et des Finances français.

Rien d’étonnant à cela toutefois, lorsque l’on connaît les liens entre les deux pays voisins : Près de 123 000 ressortissants français sont établis en Suisse3, selon l’Office national de la statistique suisse.

Réciproquement, près de 200 000 ressortissants suisses demeurent en France4, l’Hexagone constituant ainsi la première destination des 750 000 résidents suisses établis à l’étranger.

2. Cf. http://archives.entreprises.gouv.fr/2012/www.tourisme.gouv.fr/stat_ etudes/tis/2008/tis2008_3.pdf 3. https://www.bfs.admin.ch/bfs/fr/home/statistiques/population/ migration-­integration/nationalite-etrangere.html 4. La population suisse 2014, Office national de la statistique, n° 349-1400.

14 • Guide notarial pour l’immobilier en France

Près de 150 000 frontaliers partagent leur quotidien entre un emploi en Suisse et leur domicile en France5.

L’idée du présent guide est venue suite aux nombreuses interrogations posées quotidiennement à un notaire situé à proximité immédiate de la frontière franco-suisse. En effet, pour un résident non français, le processus d’acquisition, de détention ou de transmission d’un bien situé en France est souvent et malheureusement anxiogène.

Puis suite aux conseils précieux de quelques amis ayant relu le projet, il m’a été justement indiqué que les questions abordées concernent également les résidents français s’intéressant à l’immobilier en France.

Le présent guide a pour projet d’aborder les principales questions notariales que nous pouvons nous poser concernant l’immobilier situé en France : Quel est le processus pour acheter un bien immobilier en France ?

–– Comment suis-je fiscalisé en France sur l’immobilier (pendant la période de détention ou lors de la vente) ?

–– Comment transmettre à mes héritiers un bien immobilier situé en France ?

Nous tenterons d’aborder ces différentes questions d’une manière pratique et avec des exemples concrets.

5. « Près de 300 000 frontaliers en Suisse, un nombre en hausse », Le Temps, 25 août 2015, https://www.letemps.ch/economie/2015/08/25/pres-300000-frontaliers-suisse-un-nombre-hausse

1.

Le processus d’acquisition/ vente d’un bien immobilier en France « Avec les maisons en préfabriqué, pendant le crédit tu répares ce qui s’écroule, et au bout de quinze ans les ruines sont à toi. »

Coluche

Acheter en France : souhait sympathique, mais comment s’y prendre ? Quelles sont les étapes dans le processus d ­ ’acquisition ?

Afin de dissiper les inquiétudes sur la démarche à suivre, nous aborderons tout d’abord les différentes étapes juridiques du processus d’acquisition.

Le plus souvent, celui-ci débute par la signature d’un ­avant-contrat (compromis ou promesse). Cet avant-contrat est généralement conclu sous différentes conditions, notamment une condition liée au financement. Une fois les conditions remplies, l’acte de vente est signé au profit d’un ou plusieurs acquéreurs.

Réalisation des conditions : Notamment l’obtention du financement

Avant-contrat : Versement du dépôt de garantie

Signature de la vente : Paiement du prix ; remise des clés

16 • Guide notarial pour l’immobilier en France

La signature d’un avant-contrat (compromis ou promesse) nn

Définition

Il s’agit d’un contrat préparatoire entre le vendeur et ­l’acquéreur.

D’un point de vue juridique, il peut revêtir deux formes : Un compromis de vente (ou promesse s­ynallagmatique) : contrat par lequel le vendeur s’engage définitivement à vendre et l’acquéreur s’engage définitivement à acheter, sous réserve de la réalisation des conditions suspensives stipulées au contrat.

•• Avec un compromis de vente, chacune des parties est engagée dès la signature. Si les conditions se réalisent, la vente est formée.

Une promesse de vente (ou promesse unilatérale)6 : contrat par lequel le vendeur s’engage définitivement à vendre à un acquéreur, lequel bénéficie d’une option d’acheter ou de ne pas acheter en cas de réalisation des conditions suspensives.

•• Avec une promesse, seul le vendeur est engagé. En cas de réalisation des conditions suspensives, l’acheteur peut décider de ne pas utiliser son option d’achat. En principe, il perd alors l’indemnité d’immobilisation ­ stipulée au contrat.

6. Article 1124 du code civil.

Le processus d’acquisition/vente d’un bien immobilier en France • 17

Quelle est la différence entre compromis et promesse ?

Quel contrat choisir ?

En présence d’un compromis, les deux parties sont en principe définitivement engagées dès la signature. Une fois les conditions remplies (notamment le prêt obtenu), la vente est formée. Si une partie ne souhaite pas signer, il faut en p ­ rincipe recourir à la justice pour obtenir une décision de la partie récalcitrante à signer ou pour pouvoir se désengager.

En présence d’une promesse : l’acquéreur a une option d’achat. Une fois les conditions remplies (notamment le prêt obtenu), il peut décider de ne pas acheter mais perd alors ­l’indemnité.

Compromis et promesse prévoient usuellement une pénalité en cas de non-signature fautive de la vente par l’acquéreur.

Aucun texte légal ne fixe de montant minimum ou maximum.

La pratique fixe cette pénalité entre 5 % et 10 % en général.

L’usage est que l’acquéreur verse un dépôt de garantie le jour de la signature du compromis ou de la promesse en vue de garantir le versement de la pénalité.

18 • Guide notarial pour l’immobilier en France

Exemple Gilles envisage de vendre sa maison située à Annecy à Solenne.

Ils signent un avant-contrat en janvier 2017 avec une vente prévue au 31 mars 2017.

Solenne obtient son financement et l’ensemble des conditions prévues à l’avant-contrat sont remplies. Ayant au dernier moment un changement de cœur, Solenne refuse de venir signer l’acte le 31 mars 2017.

En présence d’un compromis de vente : les conditions étant remplies, la vente par Gilles au profit de Solenne est en p ­ rincipe formée. Gilles doit recourir à la justice pour constater la vente et forcer Solenne à payer ou pour en demander la résolution.

En présence d’une promesse de vente : les conditions étant remplies mais la signature n’ayant pas eu lieu à la date prévue sans faute du vendeur, Gilles retrouve sa liberté, ce qui lui permet de chercher immédiatement un nouvel acquéreur. Il a également droit à ­l’indemnité versée par Solenne lors de la signature de la promesse.

Lorsque l’acquisition porte sur un bien à construire (« vente en l’état futur d’achèvement »), le contrat signé est dénommé « contrat de réservation »7.

7. Son régime est encadré par les articles R 261-25 et s. du code de la construction et de l’habitation.

Le processus d’acquisition/vente d’un bien immobilier en France • 19

!

Conseil – Est-il possible de signer directement la vente, sans passer par un avant-contrat ?

Il arrive que les parties soient très pressées et qu’elles souhaitent signer directement la vente, sans établir d’avant-contrat. Est-ce possible ?

Aucun texte n’impose d’établir un avant-contrat : il est ­théoriquement possible de signer directement la vente.

Toutefois, le délai ne sera pas forcément raccourci par rapport à l’hypothèse plus classique d’un contrat de vente précédé d’un avant-contrat. En effet, il conviendra de rassembler les informations et éléments d’usage avant de pouvoir signer la vente (délai de rétractation/réflexion de l’acquéreur ; état hypothécaire ; droit de préemption de la Mairie ; etc.).

En outre, lorsque l’acquéreur souhaite obtenir un prêt, la banque exige souvent la copie de l’avant-contrat avant ­d’étudier le dossier.

En l’absence de celui-ci, elle refusera régulièrement d’étudier le dossier de prêt.

Par conséquent, il est très rare en pratique de ne pas procéder à la signature d’un avant-contrat. nn

Forme

La loi ne prévoit aucun formalisme spécifique en matière d’avant-contrat : il peut être conclu par « acte authentique »8 (c’est-à-dire un acte reçu par un notaire) ou « sous seing privé » (c’est-à-dire non signé par un notaire).

L’avant-contrat peut donc être préparé par un notaire ou directement par les parties ou encore par une agence ­immobilière.

8. Un acte authentique est un acte reçu par un officier public (par exemple un ­notaire), auquel la loi confère certaines qualités : une date certaine, une force probante ­renforcée et une force exécutoire.

20 • Guide notarial pour l’immobilier en France

nn

Informations et garanties dues par le vendeur

En droit français, il existe un principe général d’information selon lequel chaque partie doit transmettre à son cocontractant l’ensemble des informations importantes.

Le code civil9 dispose ainsi : Celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Néanmoins, ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation.

Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie.

Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.

Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut ­entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants.

En conséquence, le vendeur doit transmettre les informations essentielles relatives à l’immeuble vendu et notamment informer l’acquéreur de toute problématique importante pouvant affecter l’immeuble. À défaut, l’acquéreur découvrant 9. Article 1112-1 du code civil.

Le processus d’acquisition/vente d’un bien immobilier en France • 21

un problème postérieurement à l’acquisition pourra engager la responsabilité du vendeur.

En principe, le vendeur est tenu de la garantie des vices cachés. Selon l’article 1641 du code civil, « le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui ­diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus ».

Un vice caché se caractérise par les éléments suivants : Un vice, c’est-à-dire un défaut de la chose qui la rend impropre à l’usage auquel l’acquéreur la destine, ou qui en diminue tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il en avait eu connaissance ; •• Un vice grave, c’est-à-dire que le défaut évoqué ne doit pas être anodin mais doit revêtir une certaine gravité ; Un vice caché, c’est-à-dire que le défaut ne doit pas être •• apparent et ne pas être connu de l’acquéreur au jour de la vente. En effet, si le vice était connu de l’acquéreur au jour de la signature du contrat ou si le vice était manifeste, l’acquéreur était nécessairement informé et a signé en connaissance de cause.

•• Un vice antérieur à la vente. En effet, si le vice est postérieur à la vente, le vendeur ne peut être tenu pour ­responsable d’une situation apparue après la vente.

La garantie des vices cachés fonctionne nonobstant l’attitude du vendeur : peu importe que celui-ci ait ignoré ou non le vice ; peu importe que celui-ci ait ou non commis une faute.

Afin d’éviter des remises en cause intempestives des contrats de vente, les contrats de vente immobilière entre particuliers prévoient dans l’immense majorité des cas une clause

22 • Guide notarial pour l’immobilier en France

­ ’exonération des vices cachés : le vendeur n’est pas tenu de la d garantie des vices cachés.

Les ventes prévoient donc un principe de vente « en l’état », suivant lequel l’acquéreur prend le bien tel qu’il l’a vu et visité, avec ses qualités et ses défauts10. Étant donné l’exonération de la garantie des vices cachés, le vendeur ne sera pas responsable en cas de vice caché tel que défini ci-dessus.

Il est donc fondamental pour l’acquéreur de visiter le bien avec attention et d’effectuer les vérifications de bon sens en la matière.

Une limite s’impose à cette exonération : la mauvaise foi du vendeur. Si le vendeur connaissait le vice et l’a volontairement caché, aucune exonération n’est possible. nn

Les diagnostics techniques

La loi française prévoit la réalisation de plusieurs diagnostics en cas de vente immobilière11 : •• Plomb : un constat de risque d’exposition au plomb doit être établi pour les immeubles à usage d’habitation construit avant le 1er janvier 1949 ; la durée de validité dudit constat est d’un an, sauf s’il conclut à l’absence de revêtements au plomb ou à leur présence dans des proportions inférieures au seuil réglementaire (durée de validité illimitée) ; •• Amiante : un état mentionnant la présence ou l­’absence de matériaux ou produits contenant de l’amiante doit être établi pour les immeubles dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997 ; 10. Toutefois, la jurisprudence considère qu’une clause d’exonération de la garantie des vices cachés ne peut pas être insérée dans un contrat de vente par un vendeur professionnel au profit d’un acquéreur non professionnel.

11. Article L 271-4 du code de la construction et de l’habitation.

Le processus d’acquisition/vente d’un bien immobilier en France • 23

•• Termites : dans des zones définies par les communes ou par les préfectures, un état relatif à la présence de termites doit être établi ; la durée de validité dudit état est de six mois ; •• Gaz : dans un bien à usage d’habitation équipé d’une installation intérieure de gaz de moins de 15 ans, un état de l’installation doit être établi ; la durée de validité dudit état est de trois ans ; : dans un bien à usage d’habitation équipé Électricité •• d’une installation intérieure d’électricité de moins de 15 ans, un état de l’installation doit être établi ; la durée de validité dudit état est de trois ans ; •• Qualité énergétique : un diagnostic de performance énergétique (DPE) doit être réalisé ; sa durée de validité est de 10 ans ; •• Assainissement : en présence d’une installation d’assainissement non collectif (c’est-à-dire en présence d’une fosse septique), un contrôle de l’installation doit être établi ; sa durée de validité est de trois ans ; En cas de non-conformité, l’acquéreur devra réaliser les travaux de mise en conformité dans un délai d’un an et à ses frais ; (champignon) : dans les zones définies par la Mérule •• préfecture, une information sur la présence d’un risque de mérule doit être transmise à l’acquéreur.

Par ailleurs, en copropriété, le vendeur doit également effectuer un mesurage, dit mesurage « Carrez »12. En cas d ­ ’erreur de plus de 5 %, sa responsabilité pourra être engagée.

12. Article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et article 4-1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967.

24 • Guide notarial pour l’immobilier en France

En l’absence de réalisation de ces diagnostics par le vendeur et de communication de ces diagnostics à l’acquéreur, le vendeur s’expose à ne pas pouvoir s’exonérer de la garantie des vices cachés mentionnée ci-dessus : en cas de problème ­afférent à un des points qui auraient dû faire l’objet d’un diagnostic, le vendeur sera responsable.13 Exemple Julien vend son chalet situé à Megève à Lucie.

Julien pense que le chalet ne contient pas d’amiante et Lucie, pressée, souhaite signer l’avant-contrat sans attendre la réalisation d’un diagnostic amiante, déclarant qu’en cas de découverte d’amiante, elle en fera son affaire personnelle.

Si de l’amiante est découverte dans la maison après la vente, Julien sera responsable, malgré la décharge de responsabilité indiquée dans l’acte.

!

Conseil – précisions terminologiques – Immeuble ; copropriété ; lotissement ; etc.

Un immeuble Au niveau juridique, un bien immobilier (terrain, maison, appartement, garage, etc.) est désigné comme un « immeuble ».

Une copropriété Un appartement est généralement situé dans une copropriété.

Il s’agit du régime juridique français applicable à un immeuble divisé en lots appartenant à différentes personnes.13 Elle concerne …/…

13. Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des i­ mmeubles bâtis.

La transmission de l’immeuble en France aux héritiers • 147

La donation et l’immeuble en France Une donation consiste en une transmission du vivant du donateur (contrairement à une succession désignant une transmission lors du décès).

Il s’agit du mécanisme juridique le plus communément utilisé pour procéder à une transmission fiscalement organisée et intéressante de son patrimoine.

Après avoir rapidement exposé les aspects fiscaux d’une donation, les principaux avantages d’une donation seront rappelés. nn

Les règles fiscales en cas de donation

Les règles fiscales en matière de donation sont pour la plupart similaires à celles applicables en matière de succession.

Valeur à retenir en matière de donation Comme en matière de succession, les biens doivent être évalués selon leur valeur vénale.

Abattement À nouveau, comme en matière de succession, il existe certains abattements en matière de donation.

148 • Guide notarial pour l’immobilier en France

Bénéficiaire

Abattement

Époux / Partenaire PACsé

80 724 €

Descendant

100 000 €

Petit-enfant

31 865 €

Arrière-petit-enfant

5 310 €

Frère et sœur

15 932 €

Nièce ou neveu

7 967 € 199

159 325 €

Bénéficiaire handicapé Autre

0 € 199

La règle du rappel fiscal s’applique de la même manière qu’en matière de succession : ces abattements peuvent être utilisés tous les 15 ans.

Le tarif des droits de donation Comme en matière de succession, le tarif des droits applicables en matière de donation dépend du lien de parenté entre le bénéficiaire et le défunt.

Le tarif est le même qu’en matière de succession, à la ­différence notable que la donation au profit de l’époux ou du partenaire PACSé est taxable.

Tarif applicable entre époux mariés ou partenaires PACSés200 :

199. Ainsi qu’il est indiqué ci-avant, le bénéficiaire doit être incapable de travailler dans des conditions normales de rentabilité, en raison d’une infirmité physique ou mentale, congénitale ou acquise.

200. Article 777 du code général des impôts.

La transmission de l’immeuble en France aux héritiers • 149

FRACTION DE PART NETTE TAXABLE N’excédant pas 8 072 €

TARIF 5 %

Comprise entre 8 072 € et 15 932 €

10 %

Comprise entre 15 932 € et 31 865 €

15 %

Comprise entre 31 865 € et 552 324 €

20 %

Comprise entre 552 324 € et 902 838 €

30 %

Comprise entre 902 838 € et 1 805 677 €

40 %

Au-delà de 1 805 677 €

45 %

Tarif applicable en ligne directe (ascendant et descendant)201 : idem qu’en matière de succession.

FRACTION DE PART NETTE TAXABLE N’excédant pas 8 072 €

TARIF 5 %

Comprise entre 8 072 € et 12 109 €

10 %

Comprise entre 12 109 € et 15 932 €

15 %

Comprise entre 15 932 € et 552 324 €

20 %

Comprise entre 552 324 € et 902 838 €

30 %

Comprise entre 902 838 € et 1 805 677 €

40 %

Au-delà de 1 805 677 €

45 %

Tarif applicable entre frère et sœur202 : FRACTION DE PART NETTE TAXABLE

TARIF

N’excédant pas 24 430 €

35 %

Supérieure à 24 430 €

45 %

201. Article 777 du code général des impôts.

202. Article 777 du code général des impôts.

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EXTRAIT d'un livre paru aux Éditions Favre.

Tous droits réservés pour tous les pays.

Toute reproduction, même partielle, par tous procédés, y compris la photocopie, est interdite. Éditions Favre SA Siège social 29, rue de Bourg CH – 1002 Lausanne Tél. : +41 (0)21 312 17 17 lausanne@editionsfavre.com www.editionsfavre.com

Acheter un bien immobilier en France représente un placement plébiscité tant par les Français (la pierre est « l’investissement préféré » selon de nombreux sondages – plus de 800’000 ventes ont été signées en 2016) que par de nombreux étrangers.

Pour autant, le chemin vers la propriété peut sembler complexe : processus obscur, fiscalité changeante, modalités diverses d’achat et de transmission.

Fondé sur l’expérience des questions posées quotidiennement auprès des notaires, le présent ouvrage a pour projet d’aborder les principales questions que la plupart se pose concernant l’immobilier situé en France : – Quelles sont les démarches pour acheter un bien dans l’Hexagone (signature d’un avant-contrat ; diagnostics à réaliser ; protection des parties ; conditions suspensives, notamment concernant le financement ; modalités d’une acquisition à plusieurs, etc.) ?

– Comment suis-je fiscalisé en France sur l’immobilier (pendant la période de détention – taxe foncière, taxe d’habitation, ISF, revenus locatifs) ou lors de la vente (plus-value immobilière) ?

– Comment s’effectue la transmission à mes héritiers d’un bien immobilier situé en France (mécanisme et fiscalité d’une succession ; mécanisme et fiscalité d’une donation ; utilité d’une donationpartage) ?

Toutes ces questions sont abordées sous un angle volontairement synthétique et didactique, avec plusieurs exemples et conseils pratiques et dans un langage accessible à tous.

Anthony Birraux est notaire associé à Douvaine, en Haute-Savoie, à quelques kilomètres de la frontière suisse.

Il est diplômé de Sciences Po Paris et titulaire d’un Master en droit notarial (Université Paris 1 Panthéon Sorbonne) et en droit des affaires (Université Paris 2 Assas).

Après avoir débuté sa carrière en tant qu’avocat à Paris, il exerce depuis plus de cinq ans en tant que notaire en Haute-Savoie.

978-2-8289-1646-6

Anthony Birraux

et spécificités à l’usage des Suisses et des frontaliers

Guide notarial pour l’immobilier en France

Guide notarial pour l’immobilier en France : acheter, détenir, transmettre

Anthony Birraux

Guide notarial pour l’immobilier en France : acheter, détenir, transmettre et spécificités à l’usage des Suisses et des frontaliers