FMI 49 - Maggio 2026

Facility Management

Italia

n° 49 maggio 2026

rivista scientifica semestrale dei servizi integrati per i patrimoni immobiliari e urbani­­­

 ATTUALITÀ

 APPROFONDIMENTI  ESPERIENZE

 DOCUMENTI

 BIM & ECOSISTEMI DIGITALI

 PARCO EDILIZIO: ROADMAP

 BIBLIOTECA G.N.U.:

 REPORT TEROTEC CENTER

 MANUTENZIONE 5.0:

 CAMBIAMENTO CLIMATICO

 EX OSP. “GALATEO” LECCE:

 NEWS ARTICOLI LIBRI SITI WEB

PER IL FM

OPPORTUNITA’ & NECESSITÀ

VERSO LA DECARBONIZZAZIONE

& MANUTENZIONE PREDITTIVA

BIM, FM & DESIGN GENERATIVO

PER L’ABITARE SOCIALE

CENTRO DOCUMENTAZIONE FM

NORME CAPITOLATI CONVEGNI

Sommario

FMI FACILITY MANAGEMENT ITALIA Rivista scientifica semestrale dei servizi integrati per i patrimoni immobiliari e urbani Anno 15 Numero 49 maggio 2026 Direttore responsabile: G. Serranò Capo redazione Milano: A. Risi Capo redazione Roma: C. Voza Segretaria di redazione: B. Amoruso Grafica e impaginazione: A&C Studio Progetto grafico: C. Cecchini Comitato Scientifico: S. Curcio (direttore scientifico), K. Alexander, M. Balducci, F. Bolzoni, G. Caterina, A. Ciribini, P. Conio, T. Dal Bosco, L. de Santoli, A. De Toni, G. Dioguardi, M. Di Sivo, A. M. Giovenale, F. Kloet, R. Rossi, C. Mochi Sismondi, C. Molinari, R. Mostacci, G. Paganin, N. Pinelli, A. Risi, M. L. Simeone, M. Storchi, C. Talamo, F. Tumino, C. Voza Direzione, Amministrazione, Redazione e Pubblicità EDICOM s.r.l.

Sede legale: Via Zavanasco, 2 20084 Lacchiarella (MI) Sede operativa: Via A. Corti, 28 20133 Milano tel. 02.70633694 fax 02.70633429 e-mail: info@fmirivista.it sito web: www.fmirivista.it

Autorizzazione Tribunale di Milano n. 746 del 21.11.2007 ISSN 1973-5340

■ ATTUALITÀ BIM & ecosistemi digitali: interoperabilità per il FM del patrimonio edilizio Fabio Bianconi, Claudia Cerbai, Filippo Cornacchini, Marco Filippucci

■ APPROFONDIMENTI Manutenzione 5.0: Bim & Digital Twin tra opportunità e necessità Maria Azzalin

Conoscere il parco edilizio italiano: la roadmap per la decarbonizzazione al 2050 Francesca Caffari, Nicolandrea Calabrese, Giovanni Murano

Cambiamento climatico & manutenzione predittiva: una strategia di governance Roberto Cesarini

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■ ESPERIENZE & BEST PRACTICE Biblioteca Galleria Nazionale dell’Umbria: HBIM, FM & Design generativo Fabio Bianconi,Matilde Cozzali, Marco Filippucci

Ex ospedale “A. Galateo” di Lecce: nuovo paradigmadell’abitare sociale Giovanna Mangialardi

■ MONDO FM

a cura di Carmen Voza

La pubblicità non supera il 45% del numero delle pagine di ciascun fascicolo della rivista © Copyright EDICOM s.r.l. - Milano ASSOCIATO

"Ai sensi dell’art. 2 comma 2 del codice di deontologia relativo al trattamento dei dati personali nell'esercizio dell’attività giornalistica, si rende nota l'esistenza di una banca-dati personali di uso redazionale presso la sede di Via A. Corti 28 Milano. Gli interessati potranno rivolgersi alla responsabile del trattamento dei dati B. Amoruso presso la sede di Via A. Corti 28 Milano per esercitare i diritti previsti dal D.Lgs 196/2003"

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Abstract FMI

Facility Management

Italia

“Gestione integrata dei servizi di supporto per il funzionamento, la fruizione e la valorizzazione dei beni immobiliari e urbani”: questa è la definizione di Facility Management, codificata dalla norma UNI 11447:2012, che ne delinea anche il campo di applicazione secondo quelli che sono gli indirizzi di sviluppo caratterizzanti il mercato italiano. Ambito di riferimento, questo, che viene assunto come focus da “FMI - Facility Management Italia”, la rivista scientifica dei servizi integrati per i patrimoni immobiliari e urbani, con l’obiettivo di fondo di fornire a tutti i diversi operatori interessati il primo strumento di divulgazione tecnico-scientifica settoriale nel nostro paese: un “motore di saperi” in un’ottica tanto di problem setting quanto di problem solving. In questa direzione “FMI” intende rappresentare un think tank nazionale di supporto al nuovo mercato dei servizi integrati di Facility Management, orientato tanto sull’individuazione e analisi degli aspetti di innovazione, peculiarità e problematicità che caratterizzano questo mercato, quanto sull’individuazione, presentazione e diffusione di case study e best practice di riferimento metodologico e applicativo.

Al centro dell’attenzione sono posti in particolare quei servizi-chiave più rappresentativi del mercato italiano del Facility Management, vale a dire quei servizi maggiormente compenetrati con il funzionamento, la fruizione e la valorizzazione dei beni immobiliari e urbani: i servizi di manutenzione edilizia e urbana, i servizi di gestione e riqualificazione energetica, i servizi di pulizia e igiene ambientale, i servizi di gestione degli spazi, i servizi di logistica, i servizi di anagrafica informatizzata.

Promotore e partner scientifico della rivista è Terotec, il “laboratorio tecnologico-scientifico” di riferimento nazionale per la promozione, lo sviluppo e la diffusione della cultura e dell’in-

rivista scientifica semestrale dei servizi integrati per i patrimoni immobiliari e urbani­­­

novazione nel mercato dei servizi di Facility & Energy Management.

Il Comitato Scientifico che indirizza l’orientamento e gestisce i contenuti della rivista esprime le competenze di esperti settoriali tra i più riconosciuti e qualificati in ambito nazionale ed europeo, operanti nel mondo della committenza pubblica, dell’imprenditoria, dell’università, della ricerca scientifica e della normazione tecnica: Silvano Curcio (direttore scientifico) - Docente Sapienza Università di Roma, Direttore Terotec Keith Alexander - Docente CFM Università di Salford - Manchester Manuele Balducci - Responsabile CenTer Terotec Fabrizio Bolzoni - Direttore Legacoop Produzione & Servizi Gabriella Caterina - Già Docente Università di Napoli Federico II Angelo Ciribini - Docente Università di Brescia Paola Conio - Consulente Legislazione & appalti servizi Terotec Tommaso Dal Bosco - Presidente AUDIS - Associazione Aree Urbane Dismesse Livio de Santoli - Docente Sapienza Università di Roma Alberto De Toni - Docente Università di Udine Gianfranco Dioguardi - Già Docente Politecnico di Bari

Michele Di Sivo - Docente Università di Chieti-Pescara Anna Maria Giovenale - Docente Sapienza Università di Roma Fred Kloet - Dirigente Comitato Normativo Europeo CEN TC 348 “FM” Carlo Mochi Sismondi - Presidente FPA Claudio Molinari - Già Docente Politecnico di Milano, Presidente Comitato Tecnico-Scientifico Terotec Roberto Mostacci - Presidente CRESME Consulting Giancarlo Paganin - Docente Politecnico di Milano Nicola Pinelli - Direttore FIASO - Federazione Italiana Aziende Sanitarie e Ospedaliere Andrea Risi - Vice Presidente FNIP - Federazione Nazionale Imprese Pulizia Roberto Rossi - Presidente ASSITAL - Associazione Nazionale Costruttori Impianti servizi efficienza Energetica ESCo Facility Management Maria Laura Simeone - Consulente Best practices servizi Terotec Marco Storchi - Consulente Best practices servizi Terotec Cinzia Talamo - Docente Politecnico di Milano Franco Tumino - Presidente Terotec.

Carmen Voza - Capo Redazione FMI.

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Attualità

BIM & ecosistemi digitali: interoperabilità per il FM del patrimonio edilizio Il contributo analizza il ruolo del BIM - Building Information Modeling nella costruzione di ecosistemi digitali per il FM del patrimonio edilizio, con particolare attenzione ai processi di manutenzione correttiva. La digitalizzazione del settore delle costruzioni e della PA richiede il superamento di una concezione del BIM limitata alla rappresentazione e alla progettazione, per orientarlo verso una funzione di infrastruttura informativa a supporto della gestione in esercizio. In questa prospettiva, il lavoro approfondisce due aspetti tra loro strettamente connessi: i criteri di impostazione del modello BIM e le modalità di integrazione di questo in un ecosistema digitale dedicato alla gestione manutentiva. La prima parte esamina la modellazione dell’edificio, l’inserimento delle informazioni e il passaggio al formato interoperabile IFC - Industry Foundation Classes. La seconda parte descrive l’importazione del modello in una piattaforma digitale modulare e il workflow della manutenzione a guasto: dalla segnalazione del problema alla localizzazione spaziale, fino all’identificazione dell’elemento coinvolto e alla registrazione dello storico degli interventi. I risultati evidenziano come l’integrazione tra BIM, interoperabilità Open-BIM ed ecosistemi digitali possa incrementare precisione informativa, tracciabilità e tempestività delle procedure, configurando il modello come supporto operativo e conoscitivo per la gestione del patrimonio edilizio.

BIM & digital ecosystems: interoperability for building asset management This work analyses the role of BIM - Building Information Modelling in the development of digital ecosystems for the FM of the built environment, with a particular focus on corrective maintenance processes. The digitalisation of the construction sector and the public administration requires moving beyond a conception of BIM limited to representation and design, to orient it towards a function as an information infrastructure supporting operational management. From this perspective, the paper explores two closely interlinked aspects: the criteria for setting up the BIM model and the methods for integrating it into a digital ecosystem dedicated to maintenance management. The first part examines building modelling, the input of information and the transition to the interoperable IFC - Industry Foundation Classes format. The second part describes the import of the model into a modular digital platform and the breakdown maintenance workflow: from problem reporting to spatial localisation, through to the identification of the affected component and the recording of the maintenance history. The findings highlight how the integration of BIM, Open-BIM interoperability and digital ecosystems can enhance the accuracy of information, traceability and the timeliness of procedures, establishing the model as an operational and knowledge-based tool for building asset management.

Fabio Bianconi* Claudia Cerbai** Filippo Cornacchini*** Marco Filippucci*

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La declinazione del BIM al FM La digitalizzazione del settore delle costruzioni ha progressivamente ridefinito il ruolo del BIM - Building Information Modeling, trasformandolo da metodologia di

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supporto alla progettazione ad infrastruttura informativa capace di accompagnare l’intero ciclo di vita del costruito.

Il BIM si configura come un ambiente all’interno del quale i dati vengono organizzati e messi in relazione, permettendo di consultarli

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e utilizzarli in modo sistematico, con la dimensione geometrica che si arricchisce di attributi tecnici e documentali. Tale passaggio ha inciso profondamente sui processi di condivisione e aggiornamento dell’informazione, favorendo modelli operativi fondati sull’interoperabilità e sulla continuità informativa tra le diverse fasi del processo edilizio.

Il suo valore risiede, dunque, nella capacità di strutturare conoscenza utile per la gestione del bene, rendendo disponibili in forma coordinata dati relativi a configurazione spaziale, componenti tecnologici, prestazioni, stato conservativo e storia manutentiva.

Questa trasformazione assume un rilievo particolare nel contesto della PA, dove la digitalizzazione ha determinato un ripensamento dei procedimenti, portando novità in termini di trattamento dell’informazione e di responsabilità organizzative. L’attenzione si è progressivamente spostata dalla semplice informatizzazione delle pratiche alla costruzione di ambienti informativi integrati, in grado di mettere in relazione dati tecnici, documentazione amministrativa, atti, anagrafiche patrimoniali e processi decisionali.

In tale quadro, la gestione del patrimonio edilizio pubblico richiede strumenti capaci di sostenere una conoscenza condivisa, utile tanto nelle attività programmatorie quanto in quelle operative.

In questa prospettiva, il BIM può essere interpretato come uno dei dispositivi principali attraverso cui la PA costruisce basi informative affidabili e persistenti per il governo del patrimonio.

La declinazione del BIM al FM rappresenta uno sviluppo particolarmente rilevante, poiché trasferisce il baricentro dall’uso del

Figura 1 - Visualizzazione digitale del modello informativo dell’edificio. modello in fase ideativa e realizzativa alla sua operatività nella gestione del bene in esercizio.

Per il patrimonio edilizio la gestione manutentiva richiede infatti strumenti in grado di: localizzare con precisione gli elementi; associare a ciascun componente una base informativa attendibile; recuperare rapidamente documentazione tecnica e storica; registrare gli interventi eseguiti; restituire le informazioni aggiornate all’interno di un sistema unitario.

Tali esigenze emergono con particolare evidenza nella manutenzione correttiva, dove il tempo di risposta, la corretta individuazione del guasto, la tracciabilità delle operazioni e la disponibilità immediata di dati contestualizzati incidono direttamente sull’efficacia del processo.

Il modello BIM ha tutto il potenziale per costituire il nucleo informativo di un ecosistema digitale più ampio, nel quale convergono dati geometrici, classificazioni, schede tecniche, documenti, monitoraggi e procedure di gestione.

Il riferimento ai paradigmi del Common Data Environment e del Digital Twin consente di interpretare il modello come parte di una

piattaforma conoscitiva orientata al supporto delle decisioni e delle attività manutentive.

Su tali premesse, il contributo approfondisce due questioni strettamente connesse: i criteri di impostazione del modello BIM in funzione del FM; la struttura dell’ecosistema digitale necessario a sostenere processi di manutenzione a chiamata, con particolare attenzione alle logiche di individuazione del problema e aggiornamento della base dati.

Modellazione BIM come base informativa La fase di modellazione costituisce il primo passaggio nella costruzione della base informativa.

All’interno dell’ambiente BIM il modello non rappresenta soltanto una restituzione tridimensionale dell’edificio, ma una struttura organizzata di oggetti parametrici dotati di relazioni spaziali e attributi informativi. Le scelte effettuate in questa fase incidono direttamente sulla possibilità di interrogare e aggiornare il modello quando esso viene integrato in sistemi digitali dedicati alla gestione del patrimonio edilizio.

Nel contesto del FM, la modellazione richiede una struttura chiara

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Attualità

Figura 2 - Schema dei quattro livelli informativi del modello. e leggibile nelle relazioni tra le componenti dell’edificio. Il modello viene generalmente costruito secondo una logica gerarchica che riflette l’organizzazione costruttiva del manufatto, procedendo dagli elementi principali verso quelli secondari. Questo approccio consente di mantenere il controllo delle relazioni tra le parti e di ottenere una struttura coerente e facilmente navigabile.

Un aspetto centrale riguarda la definizione del livello di dettaglio degli elementi.

Nei modelli destinati alla gestione del patrimonio edilizio il dettaglio deve essere calibrato in relazione agli obiettivi operativi, mantenendo un equilibrio tra riconoscibilità degli elementi architettonici e sostenibilità computazionale. Una geometria eccessivamente complessa può infatti compromettere la sua fruizione all’interno di ambienti digitali condivisi, mentre una rappresentazione troppo semplificata rischia di ridurne

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l’efficacia operativa.

Per questo motivo il dettaglio viene definito come un processo di discretizzazione controllata, volto a restituire con chiarezza l’organizzazione spaziale dell’edificio e la localizzazione delle principali componenti costruttive, evitando la riproduzione analitica di elementi secondari.

Questo concetto può essere interpretato attraverso tre dimensioni complementari: dettaglio geometrico; dettaglio percettivo; dettaglio informativo.

Il primo riguarda l’accuratezza formale degli oggetti modellati; il secondo definisce la loro riconoscibilità all’interno della configurazione architettonica; il terzo delinea la capacità del modello di ospitare e organizzare dati tecnici e gestionali attraverso una struttura parametrica coerente.

Infatti, la modellazione geometrica rappresenta solo una parte del processo di costruzione del modello

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BIM. Affinché esso possa operare come strumento informativo, gli oggetti tridimensionali devono essere arricchiti con contenuti semantici strutturati.

L’attribuzione di parametri e metadati consente di trasformare le geometrie in oggetti interrogabili, ai quali possono essere collegati dati tecnici, documentazione e informazioni utili alla gestione. In questo modo ogni componente del modello diventa parte di una rete informativa più ampia, predisposta all’integrazione con ambienti digitali dedicati al FM. Per garantire coerenza nella gestione dei dati, l’organizzazione semantica del modello può essere strutturata secondo una logica gerarchica che riflette l’articolazione spaziale dell’edificio.

Le informazioni possono essere distribuite su diversi livelli: alcune riguardano l’intero complesso edilizio, altre specifiche porzioni o singoli ambienti, mentre altre ancora sono associate ai singoli elementi.

All’interno dell’ambiente BIM è quindi possibile riconoscere una struttura informativa articolata su quattro livelli principali: progetto; piano; vano; elemento.

Il livello di progetto raccoglie le informazioni generali relative all’intero edificio.

Il livello dei piani consente di organizzare dati riferiti a specifiche porzioni, mentre i vani costituiscono l’unità spaziale attraverso cui vengono identificati e gestiti gli ambienti interni.

Il livello più puntuale riguarda infine il singolo elemento modellato, al quale possono essere associati parametri tecnici e documentazione specifica.

Attualità

Questa organizzazione consente di localizzare con precisione gli elementi del modello e di associare le informazioni alla scala spaziale appropriata, strutturando una base informativa coerente in cui dimensione geometrica e contenuti semantici risultano integrati e predisposti alle successive fasi di interoperabilità.

Dalla modellazione all’ecosistema digitale All’interno del paradigma BIM, la condivisione del modello al di fuori dell’ambiente di authoring rappresenta un passaggio fondamentale, poiché consente di strutturare e trasferire dati tra diversi attori e piattaforme digitali. In questo contesto assume un ruolo centrale l’approccio Open-BIM, basato sull’utilizzo di formati di interscambio aperti e indipendenti dai singoli software. Il principale standard internazionale per l’interoperabilità è il formato IFC - Industry Foundation Classes, sviluppato da building SMART International. Nel contesto della gestione del patrimonio edilizio, questo assume particolare rilevanza, poiché la consultazione del modello coinvolge sia tecnici, che hanno le competenze per operare all’interno di software BIM, sia figure impegnate nella gestione e nella manutenzione degli edifici, che necessitano di accedere alle informazioni senza utilizzare strumenti di modellazione.

L’adozione di formati aperti consente quindi di ampliare la platea degli utenti e di garantire la fruibilità del modello nel tempo, riducendo la dipendenza da specifici ambienti proprietari.

Affinché il passaggio dal modello BIM al file IFC avvenga in modo coerente, è tuttavia necessario pre-

Figura 3 - Evoluzione del flusso informativo: dal modello nativo al formato IFC per l’integrazione in ecosistemi digitali stare attenzione ad alcuni aspetti già nella fase di modellazione.

In particolare, la classificazione degli oggetti e l’organizzazione dei parametri informativi devono essere coerenti con le classi previste dallo schema, così da consentire il corretto trasferimento dei dati nei corrispondenti set di proprietà. Anche la gestione della nomenclatura degli elementi assume un ruolo rilevante, poiché una denominazione chiara facilita la consultazione del modello nei software di visualizzazione esterni.

L’esportazione in formati interoperabili rappresenta quindi il passaggio attraverso cui la struttura informativa costruita all’interno dell’ambiente BIM diventa accessibile in contesti digitali differenti.

In questo modo il modello può essere integrato in piattaforme di visualizzazione e sistemi informativi dedicati alla gestione del patrimonio edilizio, entrando a far parte di ecosistemi digitali nei quali le informazioni geometriche e semantiche dialogano con ulteriori fonti di dati a supporto delle attività di gestione e manutenzione.

Ecosistema digitale: la gestione della manutenzione a guasto L’IFC ottenuto dalla modellazione viene importato all’interno di un ecosistema digitale con l’obiettivo di rendere i dati del modello immediatamente utilizzabili per la gestione e il monitoraggio del

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Attualità

Figura 4 - Schema funzionale dell’ecosistema digitale per la gestione del patrimonio della Provincia di Perugia.

Figura 5 - Interfaccia di visualizzazione del modello IFC all’interno della piattaforma.

patrimonio edilizio. L’ecosistema digitale utilizzato per l’applicazione della presente metodologia è quello nato dalla collaborazione tra il Dipartimento di Ingegneria Civile e Ambientale dell’Università degli Studi di Perugia e la Provincia di Perugia, che consente di centralizzare le informazioni e renderle fruibili in modo strutturato agli operatori dell’ente e ai cittadini.

L’architettura è stata progettata attraverso una logica modulare e l’integrazione di diversi componenti funzionali dedicati alla gestione del patrimonio. Tra questi

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riveste un ruolo centrale il modulo di Property Management, che costituisce l’anagrafe digitale degli edifici e delle loro componenti, organizzando le informazioni relative agli immobili, agli spazi e agli elementi costruttivi. A questo si affianca un modulo di Document Management, concepito come archivio digitale condiviso in cui vengono organizzati e resi accessibili i documenti tecnici e amministrativi associati agli edifici, garantendo la tracciabilità delle versioni e la possibilità di consultazione da parte dei diversi attori coinvolti nella gestione

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del patrimonio. L’ecosistema è inoltre progettato per supportare la gestione dei processi operativi come la manutenzione ordinaria e straordinaria, la realizzazione di nuove opere e legati alla manutenzione e al monitoraggio delle opere pubbliche.

Dal punto di vista informativo, il modello BIM esportato in formato IFC costituisce il riferimento attraverso cui l’ecosistema struttura la conoscenza del patrimonio. Una volta importato nella piattaforma, il file IFC viene analizzato per estrarre le informazioni relative alla gerarchia spaziale dell’edificio, alle categorie degli elementi e ai parametri associati agli oggetti modellati. Se il modello è stato realizzato secondo criteri di modellazione coerenti con lo schema informativo IFC, la piattaforma è in grado di leggere automaticamente tali informazioni e utilizzarle per popolare le strutture informative interne del sistema.

In questo contesto, la manutenzione correttiva rappresenta uno dei processi più frequenti e operativamente rilevanti nella gestione del patrimonio di un ente pubblico.

A differenza della manutenzione programmata, che si basa su cicli pianificati di controllo e sostituzione dei componenti, la manutenzione a guasto si attiva in risposta al manifestarsi di un problema che compromette il corretto funzionamento di uno spazio o di uno specifico elemento. In tali situazioni, la rapidità di individuazione del problema e la disponibilità di informazioni tecniche aggiornate costituiscono fattori determinanti per l’efficacia dell’intervento.

L’integrazione tra modelli BIM e piattaforme digitali dedicate alla gestione del patrimonio consente di strutturare un processo di manutenzione correttiva basato su

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una base informativa condivisa.

L’ecosistema digitale può infatti interrogare il modello per recuperare informazioni relative alla posizione degli elementi, alle loro caratteristiche tecniche e alla documentazione associata, rendendo tali dati disponibili all’interno delle procedure operative di gestione.

La procedura di segnalazione del guasto può essere strutturata attraverso interfacce dedicate che guidano l’utente nella descrizione del problema e nella sua localizzazione spaziale. Le informazioni inserite durante la segnalazione vengono progressivamente associate alla struttura informativa dell’edificio, seguendo la gerarchia spaziale già definita nel modello BIM. In questo modo, la richiesta di manutenzione può essere collegata al complesso edilizio, al piano, al vano o al singolo elemento interessato dal malfunzionamento. Attraverso l’integrazione con il modello IFC, l’ecosistema digitale può mettere a disposizione dell’utente elenchi strutturati degli ambienti e dei componenti presenti nell’edificio. La selezione di tali elementi avviene quindi all’interno di un sistema informativo coerente con la struttura del modello, riducendo ambiguità nella descrizione del problema e migliorando la precisione della localizzazione.

Il processo di manutenzione correttiva ha inizio con la segnalazione del guasto da parte degli utenti autorizzati attraverso l’interfaccia della piattaforma digitale.

In questa fase vengono raccolte le informazioni principali relative al problema riscontrato, alla priorità dell’intervento e ai riferimenti del richiedente, secondo una struttura guidata che consente di classificare correttamente la richiesta. Successivamente, la segnalazione viene localizzata all’interno dell’edificio

Figura 6 - Interfaccia principale del portale di manutenzione, con accesso rapido alle varie funzionalità e la visualizzazione dello stato delle attività di manutenzione correttiva.

Figura 7 - Maschera di compilazione della segnalazione di guasto all’interno della piattaforma. attraverso la selezione progressiva delle unità spaziali, individuando edificio, piano e vano interessato.

Questa organizzazione, coerente con la struttura informativa del modello BIM, permette di associare la richiesta a una posizione precisa e di facilitare l’individua-

zione dell’elemento coinvolto.

Una volta definita la localizzazione spaziale, il sistema consente di identificare l’elemento oggetto del guasto utilizzando i dati derivati dal modello IFC. L’ecosistema digitale mette infatti a disposizione elenchi di categorie ed elementi

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Attualità

Figura 8 - Interfaccia del modulo di gestione dei processi di manutenzione correttiva destinato agli utenti della Provincia.

presenti nell’area selezionata, permettendo di collegare la segnalazione al componente modellato e di accedere alle informazioni tecniche e documentali associate.

La richiesta viene quindi presa in carico dal personale tecnico competente, che ne gestisce l’intervento e ne monitora lo stato all’interno della piattaforma. Ogni richiesta di manutenzione può essere, infine, archiviata insieme alle informazioni relative all’elemento coinvolto e alle operazioni effettuate per la risoluzione del guasto. In questo modo il sistema costruisce progressivamente una memoria storica degli interventi, utile per analizzare la frequenza dei guasti, individuare criticità ricorrenti e supportare eventuali strategie di manutenzione programmata.

Prospettive di sviluppo Il contributo ha analizzato il ruolo che i modelli BIM possono assumere nella costruzione di ecosistemi digitali dedicati alla gestione del patrimonio edilizio, con particolare attenzione ai processi di FM e alla manutenzione correttiva.

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La definizione di strategie di modellazione orientate alla gestione costituisce un passaggio fondamentale per garantire l’efficacia di tali sistemi. La strutturazione gerarchica delle informazioni, articolata nei livelli di progetto consente infatti di localizzare con precisione le componenti dell’edificio e di associare a ciascuna di esse dati tecnici, documentazione e informazioni operative. In questo modo la metodologia BIM si configura come una base conoscitiva predisposta all’integrazione con ambienti digitali dedicati al FM. La possibilità, inoltre, di associare ogni richiesta di intervento alla struttura informativa dell’edificio permette di identificare l’elemento coinvolto con facilità e accedere rapidamente alle informazioni tecniche e documentali necessarie alla risoluzione del guasto. Allo stesso tempo, la registrazione degli interventi all’interno della piattaforma consente di costruire nel tempo uno storico manutentivo strutturato, utile per l’analisi delle criticità e per l’eventuale pianificazione di strategie manutentive più efficaci.

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Un ulteriore aspetto rilevante riguarda l’interoperabilità tra i modelli BIM e le piattaforme di gestione. L’utilizzo di formati aperti come l’IFC consente di svincolare il modello dagli ambienti di authoring e di renderlo accessibile all’interno di ecosistemi digitali nei quali operano attori con competenze e strumenti differenti.

Questo passaggio permette di ampliare le modalità di fruizione delle informazioni e di integrare i dati del modello con altri sistemi informativi utilizzati nella gestione del patrimonio edilizio.

Nel loro insieme, questi elementi mostrano come l’integrazione tra modellazione informativa e sistemi digitali di gestione possa contribuire a trasformare il modello BIM in una vera e propria infrastruttura conoscitiva a supporto del governo del patrimonio edilizio.

Le prospettive di sviluppo riguardano in particolare l’evoluzione di tali ecosistemi verso forme di integrazione sempre più avanzate con sistemi di monitoraggio, sensori e piattaforme di analisi dei dati, aprendo la possibilità di costruire ambienti informativi dinamici in grado di supportare in modo continuo le attività di gestione e manutenzione del costruito.

* Professore Docente Università degli Studi di Perugia - Dipartimento di DICA **Dottoranda Università degli Studi di Perugia - Dipartimento DICA ***Ricercatore Università degli Studi di Perugia - Dipartimento DICA

Approfondimenti

Manutenzione 5.0: Bim & Digital Twin tra opportunità e necessità Sostenibilità, resilienza, riqualificazione e riuso, continuano ad essere urgenze generali, espresse, tuttavia, attraverso un nuovo lessico tecnologico: interoperabilità, IoT, Big Data, Cloud e Realtà Aumentata. In questo scenario, l’urgenza di un agire proattivo che interessa indifferentemente la gestione del territorio e dell’ambiente costruito, sembra convergere verso la Manutenzione 5.0, evoluzione del paradigma 4.0, che unisce potenzialità digitali, automazione e Lean Thinking, per delineare un FM cognitivo, human-centric e orientato alla visione circolare della vita utile dei patrimoni immobiliari. Dall’automazione dei processi all’intelligenza predittiva, il DT - Digital Twin e l’AI trasformano la manutenzione da centro di costo ad asset strategico per la resilienza edilizia e urbana.

In questo contesto le tecnologie digitali sono il motore, ma il “pilota” rimane “l’aver cura”.

Maintenance 5.0: BIM & Digital Twin between opportunities and necessities Sustainability, resilience, regeneration and reuse remain pressing priorities, though they are now expressed through a new technological vocabulary: interoperability, IoT, Big Data, the Cloud and Augmented Reality. In this scenario, the urgent need for proactive action - which applies equally to the management of the territory and the built environment - seems to converge towards Maintenance 5.0, an evolution of the 4.0 paradigm, which combines digital potential, automation and Lean Thinking to outline a cognitive, human-centric FM approach, oriented towards a circular vision of the useful life of real estate assets. From process automation to predictive intelligence, the DT – Digital Twin and AI transform maintenance from a cost centre into a strategic asset for building and urban resilience. In this context, digital technologies are the engine, but the ‘driver’ remains ‘caring’.

Dal BIM al DT Dinamico: l’evoluzione del paradigma manutentivo Le trasformazioni dell’ambiente costruito avvengono secondo una processualità che si reitera nel tempo e nello spazio coinvolgendo soggetti, contesti e relazioni tecniche, economiche, sociali ed etiche. Azioni con tempi di reazione talvolta celati nel “battito d’ali di una farfalla”, ma allo stesso tempo espressione di un ben definito concetto fisicomatematico, secondo cui, lievi modifiche iniziali possono causare

grandi variazioni a lungo termine. Se guidate dal “principio di responsabilità” di Jonas, queste azioni pongono la manutenzione come perno della sostenibilità. Non è un caso che oggi, la V Rivoluzione Industriale, guardi all’innovazione tecnologica considerandola quale strumento al servizio dell’uomo e dell’ambiente e dunque della sua cura, il che ci riporta alla manutenzione da sempre sinonimo di attenzione e cura, e di mantenimento nel tempo.Spostandoci su un piano operativo, nel recente passato la norma UNI EN 13306 ha definito il perimetro gestionale

Maria Azzalin*

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Approfondimenti

Evoluzione: 2019 vs 2026 2019

2026

Dal BIM come Repository

al Digital Twin Dinamico abilitato da tecnologie Cloud, IoT e connettività 5G

Dalla Manutenzione Predittiva

alla Manutenzione Prescrittiva guidata da AI e Machine Learning

Dalla Lean Construction

al Lean-Cognitive Management supportato dall’Analitica Aumentata

Dall’Interoperabilità IFC

agli Ecosistemi Open Data / IWMS garantiti da Blockchain e Common Data Environment

Tabella 1 - La tabella sintetizza il cambio di paradigma: il salto cooncettuale e strumentale

e l’obiettivo della manutenzione di adeguare, e dove possibile migliorare costantemente, i sistemi alle mutevoli esigenze espresse dagli utilizzatori, riprogettandoli o sostituendoli quando necessari. Contemporaneamente il dibattito, anche all’interno della stessa AIMAN si è concentrato sulla transizione dalla prevenzione passiva (FMECA - Failure Mode, Effects, and Criticality Analysis) a modelli proattivi basati su BIM e Lean Construction. Oggi quella frontiera si è ulteriormente spostata, e il passaggio dal paradigma 4.0 a quello 5.0 è segnato dalla maturità di tecnologie come IoT, Cloud, DT e AI. Nonostante il settore delle costruzioni sia storicamente lento nell’accogliere l’innovazione, l’attuale maturità delle tecnologie abilitanti e di quelle emergenti offre, di fatto, direttrici di sviluppo concrete e in costante evoluzione.

In questo scenario, anche il settore del FM si muove traguardando tre livelli di sviluppo integrati: Smart Production; Smart Services; Smart Energy.

Parallelamente, un nuovo mercato, quello dei DT sta diventando la chiave per superare le inefficienze operative

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attraverso il monitoraggio real-time.

Così se, la Manutenzione 4.0 poggiava sul BIM come motore informativo, la sua evoluzione attuale, la Manutenzione 5.0, riconosce questo ruolo al DT. Il modello BIM evolve da repository statico a base geometrica per il DT. Alimentato da flussi di dati IoT bidirezionali, il DT non è più solo una rappresentazione del presente, ma uno strumento di simulazione dinamica (What-if analysis) per prevedere i comportamenti futuri degli asset.

Verso la Manutenzione prescrittiva oltre la predizione L’approccio proattivo sposta il limite oltre la manutenzione predittiva. Si tratta di un nuovo scenario che consente concretamente di superare il concetto di manutenzione predittiva (quando un componente si guasterà) con quello di manutenzione prescrittiva. Quest’ultima, sfruttando AI e Machine Learning, non si limita a prevedere l’evento, ma grazie ad algoritmi di ottimizzazione, agli Open Data e agli standard IFC 4.3 (estesi alle infrastrutture), suggerisce l’azione correttiva ottimale per

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massimizzare la vita utile residua del componente, bilanciando costi e sostenibilità.

Per il moderno FM, l’integrazione tra BIM e piattaforme IWMS - Integrated Workplace Management System rappresenta il vero “pilota” per la gestione olistica dei servizi, superando la frammentazione dei dati e la certificazione delle attività attraverso l’uso di Common Data Environnement e Blockchain. Potenzialità evidenziate da tempo dal mondo della R&De della normazione connesse all’utilizzo esteso e condiviso dei sistemi di interoperabilità, IFCIndustry Foundation Classes (ISO 16739:2013), per lo scambio delle informazioni tra i diversi operatori del settore delle costruzioni.

Opportunità che nelle prassi attuative manutentive si traducono in una dimensione nuova, che nell’associare i due termini richiamati BIM e Lean orienta verso scenari più efficienti di manutenzione predittiva. Un approccio progettuale che riconosce alla manutenibilità l’essere un indispensabile requisito progettuale.

Quel che si va consolidando è una visione circolare dell’informazione che fin dagli Anni ’80, Claudio Molinari aveva anticipato sul piano scientifico sintetizzandola nelle due espressioni “L’informazione per la manutenzione. L’informazione dalla manutenzione”.

Contemporaneamente, sempre Molinari, evidenziava la necessità di riconoscere il ruolo “di supporto informativo retroattivo della manutenzione”, di “osservatorio” privilegiato dei fenomeni che caratterizzano le trasformazioni nel tempo dei sistemi edilizi, del loro funzionamento e dei loro modi d’uso.

La possibilità di raccogliere e gestire una grande quantità di dati rimandava, già allora, alla questione della strutturazione e rilettura dei dati di feedback perché potessero essere

Approfondimenti

utilmente trasferiti nelle valutazioni del ciclo di vita, nella stima della vita utile di materiali e componenti (serie ISO 15686:2000) e quindi veicolati verso la produzione, da un lato, e la progettazione, dall’altro.

Allora non si avevano gli strumenti necessari, oggi, l’attualizzazione di quella “visione” risiede nella possibilità di utilizzare l’AI Generativa per analizzare i feedback in tempo reale.

Il Piano di Manutenzione, da documento statico, diviene un’interfaccia dinamica capace di recepire feedback dai sistemi di Building Automation, ma anche di apprendere dall’edificio stesso attraverso intelligent system e cloud.

I report di mercato IFMA (2024) confermano che questa transizione verso ecosistemi cognitivi configura una delle più interessanti linee di sviluppo per il FM resiliente.

I nuovi strumenti e le potenzialità di azione che ne derivano vanno ricondotte all’interno di una visione olistica dell’intero processo edilizio considerandoli ancora una volta solo il motore non il pilota del nuovo modo di operare che resta l’atto del “manutenere costante” e “dell’aver cura”.

In questo nuovo scenario, è gioco forza che la manutenzione non sia più percepita come un costo necessario o un’urgenza emergenziale, ma come un asset strategico fondamentale per la resilienza e la valorizzazione del patrimonio immobiliare. Ma non solo. In linea con Industria 5.0, la Manutenzione 5.0 evolve essa stessa verso una dimensione Human-Centric.

I dati raccolti tramite sensori di occupazione e/o qualità dell’aria (IoT) non servono solo all’efficienza energetica,ma al benessere degli occupanti (Social Sustainability).

Il FM si trasforma così in un abilitatore di produttività e salute, rimettendo l’uomo, ancora una volta, al centro del processo manutentivo.

Figura 1 - Curva dei costi del ciclo di vita (fonte WEF,2016)

Figura 2 - Curva dei costi ambientali (fonte WGBC, 2019)

Figura 3 - Curva di MacLeamydel costo delle modificazioni in fase di programmazione, progettazione, gestione(fonte MacLeamy, 2004)

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Approfondimenti

Figura 4 - Architettura e funzionamento del Maintenance Management Model (fonte: autore in Azzalin, M. (2025). Research and Academic Entrepreneurship: Technological Transfer in the Contexts of Digital Transition and Decarbonisation of the Built Environment. TECHNE - Journal of Technology for Architecture and Environment, (30), 95–107. https://doi.org/10.36253/ techne-17419)

Dal MM al DT Dinamico: esperienze di evoluzione operativa In questo scenario di transizione, la ricerca accademica si è aperta a forme di imprenditorialità avanzata, che nel caso specifico, delle due esperienze di ricerca e trasferimento tecnologico che si richiamano - la costituzione, insieme ad un gruppo di ricercatori di una start-up innovativa, BimCo srl nel 2017, e successivamente nel 2018 di uno spin-off accademico e start-up innovativa, BIG srl, oggi PMI Innovativa - rientrano a pieno titolo nell’ambito dei processi di digitalizzazione e gestione delle informazioni, mettendo al centro i temi della manutenzione del patrimonio costruito.

BimCO L’esperienza acquisita con BimCo, fin da quei primi anni di sperimentazione del trasferimento dei processi

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di digitalizzazione nell’ambito delle fasi di progettazione e realizzazione del processo edilizio,ha consentito di acquisire consapevolezza concreta sui fattori di rallentamento nell’adozione del BIM. Fra tutti, oltre alla necessità di formazione dei tecnici, professionisti, imprese, e stazioni appaltanti, certamente il basso livello di interoperabilità dei software per la modellazione delle tre discipline, che realtà come Bulding smart stanno cercando di superare attraverso la diffusione dell’utilizzo di open-data.

BIG srl Digitalizzazione e gestione dei dati sono i due caratteri trasferiti nelle linee di indirizzo che hanno successivamente condotto alla costituzione di BIG srl - Building Innovative Governance, Spin-off e PMI innovativa dell’Università Mediterranea di Reggio Calabria.

L’esperienza di BIG srl è esempio

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concreto di come la conoscenza teorica e la ricerca di base possa, se opportunamente veicolata, trasformarsi in volano di sviluppo industriale; ponendo BIG srl come interfaccia operativa della Terza Missione universitaria: un laboratorio permanente dove la speculazione teorica sulla manutenibilità si trasforma in trasferimento tecnologico concreto per il mercato del FM. Il passaggio dal BIM al DT non è solo il risultato di una migrazione tecnologica, ma un cambio di governance gestito attraverso il MM - Management Model. Un’infrastruttura collaborativa integrata che funge da core business per i servizi di Digitalizzazione e di Cloud Computing per la Manutenzione.

Mettendo in valore e superando l’offerta di soli servizi modellazione BIM per i quali BimCo aveva fatto da apripista, l’attività dello spin-off BIG srl si è concentrata sullo sviluppo del MM: un’infrastruttura collaborativa che integra BIM, IoT e Cloud Computing (SCCM) per una governance innovativa dei patrimoni in ottica Life Cycle Thinking oriented.

Orientamenti già delineati e validati da esperienze condotte da importanti software house, come quella del Project Dasher di Autodesk. Un’applicazione BIM-based integrata con sistemi di sensoristica per la lettura delle prestazioni (elettriche e di occupazione) degli edifici nel tempo.

Il futuro dunque così come la vision di BIG srl, sta nel definire soluzioni IoT basate su cloud, su servizi di intelligent system, che permettano un’efficace attività di previsione e prevenzione del guasto attraverso il monitoraggio delle prestazioni. Il portato e la forza di questa visione del MM sono confermati da sperimentazioni sul campo condotte in contesti di transizione digitale e decarbonizzazione, come:

Approfondimenti

Studio per il monitoraggio e la manutenzione industriale con integrazione di AR e IoT nello stabilimento della Mangiatorella spa a Stilo, Reggio Calabria, Italia; Resilienza Sismica (DT4SEM - Digital Twin for Seismic Monitoring): DT con TRL 9 per il monitoraggio strutturale continuo in partnership con Sysdev, Berna Engineering srl, e ACCA Software spa; Virtual Reality (Parco Cafè, Complesso immobiliare Capua Investiments, Reggio Calabria): gestione immersiva del cantiere e del piano vendite.

Studio per il monitoraggio e la manutenzione industriale con integrazione di AR e IoT nello stabilimento della Mangiatorella spa a Stilo, Reggio Calabria, Italia Presso lo stabilimento Fonte Mangiatorella è stata implementata una proposta di sistema di gestione digitale che integra modelli BIM e sensori IoT. Attraverso una versione Beta del Visual Site Maintenance Management, sono state proposte funzionalità di AR per il worker training e la gestione degli interventi da remoto, riducendo drasticamente i tempi di inattività degli impianti.(Progetto PRESMA Infinity BIM PRogettazione,ESecuzione e MAnutenzione del modello digitale delle costruzioni per il digital twin della fabbrica “Infinita” PON 2014-2020 FESR, MISE. CUP B41B20000410005).

Resilienza Sismica (DT4SEM - Digital Twin for Seismic Monitoring): DT con TRL 9 per il monitoraggio strutturale continuo in partnership con Sysdev, Berna Engineering srl, e ACCA Software spa La prototipazione del DT4SEM su un edificio residenziale a Reggio Calabria ha raggiunto un TRL - Technology Readiness Level pari

a 9. Coordinando sensori di sollecitazione direttamente negli script del modello BIM, il sistema permette il monitoraggio costante delle performance strutturali e valutazioni postevento in tempo reale, ottimizzando la sicurezza e la gestione delle risorse.

Virtual Reality (Parco Cafè, Complesso immobiliare Capua Investiments, Reggio Calabria): gestione immersiva del cantiere e del piano vendite La collaborazione con Parco Cafè ha dimostrato come la VR possa innovare il piano vendite e la gestione del cantiere, permettendo agli utenti finali (futuri proprietari degli alloggi) un’esplorazione immersiva 3D degli immobili ancora in costruzione, riducendo, allo stesso tempo, il margine di errore nelle variazioni in corso d’opera.

Le azioni di trasferimento tecnologico non producono solo output immediati, ma generano benefici a lungo termine (outcomes) per l’ecosistema territoriale. L’adozione di tecnologie avanzate come il BIM, l’IoT e l’AI Generativa all’interno del MM di BIG srl risponde oggi alle sfide di Agenda 2030, accelerando il percorso di decarbonizzazione e risparmio energetico dei patrimoni gestiti.

Dagli output agli outcome: un percorso verso la decarbonizzazione Il futuro della manutenzione sembra dunque risiedere in sistemi dinamici e scalabili che, attraverso i DT, consentono di trasformare la gestione immobiliare in una strategia di resilienza climatica e sicurezza sociale. Se per decenni la manutenzione è rimasta immobile, oggi la Manutenzione 5.0 rappresenta l’opportunità definitiva per trasformare una necessità in valore strategico per le città del futuro.

Figura 5 - Funzionalità integrative del Maintenance Management Model (fonte: autore in Azzalin, M. (2025).

Research and Academic Entrepreneurship: Technological Transfer in the Contexts of Digital Transition and Decarbonisation of the Built Environment. TECHNE - Journal of Technology for Architecture and Environment, (30), 95–107. https://doi. org/10.36253/techne-17419

In questo scenario i DT, insieme alle metodologie BIM, ai sistemi smart e IoT, e alla digitalizzazione in generale, trovano una ricaduta di particolare interesse nell’esperienza condotta per la redazione del Protocollo ITACA Regione Calabria.

Già nel 2016, nell’ambito delle attività dell’Osservatorio Regionale - Progetto P.A.R.C.O. (Politiche Abitative), il gruppo di ricerca interuniversitario (UNICAL-UNIRC) aveva infatti delineato con riferimento all’ambito specifico della gestione e manutenzione (Area E. Qualità del servizio) un’estensione dei criteri di

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FMI 15

Approfondimenti

ha operato all’interno del perimetro della ricerca universitaria, i cui esiti si collocano oggi naturalmente nel nuovo approccio ecosistemico con cui si guarda dell’ambiente costruito. La sfida attuale consiste nel dare seguito a tali esiti, chiudendo definitivamente il cerchio tra automazione, gestione circolare e resilienza, affinché la manutenzione sia riconosciuta come componente inscindibile e abilitante della sostenibilità globale.

Prospettive Figura 6 - Area E. Qualità del servizio. Confronto tra il Protocollo ITACA Nazionale - UNI/PdR 13.1:2016 e Bozza Protocollo ITACA Regione Calabria, 2016 - Versione Sintetica. In grassetto i Criteri aggiuntivi presenti nella Bozza Versione Completa non in vigore. (fonte: elaborazione dell’autore in Azzalin M., (2020) “Istanze ambientali, cultura digitale, approccio manutentivo. Dalla ricerca gli strumenti operativi” in Perriccioli M., Rigillo M., Russo Ermolli S., Tucci F. (a cura di) (2020) Design in the Digital Age. Technology, Nature, Culture, ebookISBN 978-88-916-4327-8, Maggioli Editore. da “Protocollo ITACA Calabria. Aree di valutazione e linee guida” Borsa finanziata nell’ambito “Progetto P.A.R.C.O Politiche Abitative, Osservatorio Regione Calabria 2016)

valutazione che oggi appare come una chiara anticipazione delle attuali sfide gestionali. Il confronto tra la prassi nazionale dell’epoca (UNI/ PdR 13.1:2016) e l’allora proposta regionale evidenzia come, pur mantenendo un profilo sperimentale, si fosse coltala necessità di introdurre parametri, certamente innovativi allora, nell’Area E - Qualità del servizio.

In particolare, l’introduzione dei criteri relativi ai sistemi B.A.C.S. (E.3.5) per la controllabilità degli impianti e l’estensione della categoria E.6 verso l’impiego di modelli digitali (E.6.5) per la gestione documentale, rappresentavano intuizioni volte a trasformare il protocollo da strumento di mera analisi ambientale a dispositivo di governo del patrimonio costruito in una prospettiva anche di transizione digitale. Si tratta di un approccio che trova nella contemporaneità una chiara convergenza verso lo SRI -

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Smart Readiness Indicator europeo, anticipando all’epoca il legame tra la“prontezza digitale” dell’edificio con la sua capacità di ottimizzare le prestazioni operative e ridurre l’impatto climatico (GWP - Global Warming Potential). L’intuizione di allora, che vedeva nella smartness un requisito essenziale per la manutenibilità e la decarbonizzazione, trova oggi una conferma definitiva nel quadro istituzionale appena delineato.

L’istituzione del “Comitato per la promozione del Protocollo ITACA” (15 gennaio 2026), nato dall’intesa tra CNAPPC, CNI, UNI e Istituto ITACA, sancisce infatti il passaggio verso una sostenibilità “misurabile” e diffusa, fondata sulla UNI/PdR 13:2025. Quanto tracciato nella bozza calabrese del 2016 non va dunque letto come un caso isolato, ma come un laboratorio di ricerca avanzato, e in qualche modo anticipatore, che

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L’integrazione tra Industria 5.0 e le tecnologie del DT trasforma radicalmente la gestione dei patrimoni.

Si compie quel processo di “visione circolare dell’informazione” che ancora una volta trova la sua base fondativa nella visione lungimirante che Claudio Molinari aveva anticipato già negli anni ‘80. Oggi, l’intelligenza artificiale generativa diventa lo strumento cognitivo capace di chiudere finalmente il cerchio,trasformando i dati “dalla” manutenzione in strategie prescrittive “per” la manutenzione in tempo reale.

In questo contesto strumenti tradizionali, come il Piano di Manutenzione o il Fascicolo del Fabbricato, evolvono in ecosistemi cognitivi dinamici. Se la tecnologia rimane il motore e “l’aver cura” il pilota, la capacità di governare questa complessità rappresenta la rotta necessaria per trasformare la manutenzione da costo a valore strategico nazionale. Opportunità, dunque, ancora oggi, ma, non più versus, quanto, piuttosto, & necessità. * Ricercatrice Università Mediterranea di Reggio Calabria - Dipartimento DAD Il lavoro per la redazione del “Protocollo ITACA Calabria” e delle relative “Linee Guida” è stato condotto congiuntamente dal Dipartimento dArTe e dal Dipartimento DIMES dell’Università Mediterranea di Reggio Calabria.

Approfondimenti

Conoscere il parco edilizio italiano: la roadmap per la decarbonizzazione al 2050 L’analisi della consistenza attuale del parco immobiliare nazionale rappresenta il punto di partenza imprescindibile per delineare la tabella di marcia che porterà alla decarbonizzazione entro il 2050, nel rispetto degli obiettivi stabiliti dal Green Deal europeo e dalle direttive in materia di efficienza energetica (Direttiva UE 2023/1791 del 13/09/2023) e prestazione energetica nell’edilizia (Direttiva UE 2024/1275 del 24/04/ 2024). In questo quadro e con l’obiettivo di definire in maniera più esaustiva possibile la composizione dello stock edilizio italiano, ENEA ha pubblicato, a luglio 2024, il rapporto “La consistenza del parco immobiliare nazionale”. Questo lavoro rappresenta un importante punto di partenza per la stesura del Piano Nazionale di Ristrutturazione degli Edifici, che dovrà essere redatto ogni cinque anni in allineamento con il PNIEC. Understanding Italy’s building stock: the roadmap to decarbonisation by 2050 An analysis of the current state of the national building stock is an essential starting point for drawing up the roadmap that will lead to decarbonisation by 2050, in line with the targets set by the european Green Deal and the directives on energy efficiency (EU Directive 2023/1791 of 13/09/2023) and energy performance in buildings (EU Directive 2024/1275 of 24/04/2024). Within this framework and with the aim of defining the composition of the Italian building stock as comprehensively as possible, ENEA published, in July 2024, the report “The State of the National Building Stock”. This work represents an important starting point for the drafting of the National Building Renovation Plan, which must be drawn up every five years in line with the PNIEC.

Il contesto: la strategia energetica europea Per rispondere alla crisi climatica in corso, nel 2019 la Commissione europea ha presentato il cosiddetto Green Deal, con il quale ha fissato l’obiettivo, per tutti gli stati membri, di raggiungere la neutralità climatica entro il 2050.

Un traguardo ambizioso, diventato giuridicamente vincolante con l’approvazione della Legge europea sul clima il 24 giugno 2021, accompagnato dall’obiettivo intermedio di ridurre del 55% le emissioni di CO2 entro il 2030, rispetto ai livelli del 1990.

Per rispettare tali sfide, nel 2023 è stato presentato dalla Commissione

un pacchetto legislativo noto come “Fit for 55”, di cui è parte integrante la pubblicazione di due direttive (in realtà rifusioni di direttive esistenti) di fondamentale importanza per definire le politiche di decarbonizzazione del settore civile: la direttiva sull’efficienza energetica (EED-III) e quella sulla prestazione energetica nell’edilizia (EPBD-IV), pubblicate rispettivamente il 13 settembre 2023 e il 24 aprile 2024.

La valutazione dell’impatto delle nuove direttive passa necessariamente da un’analisi della composizione del parco immobiliare nazionale e dalla valutazione della prestazione energetica attuale.

Francesca Caffari* Nicolandrea Calabrese** Giovanni Murano***

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Approfondimenti

Figura 1 - Esempio di ripartizione per zona climatica, epoca di costruzione e area geografica (destinazione d’uso: uffici pubblici) (fonte: elaborazione ENEA su dati MEF)

Lo studio ENEA Con l’obiettivo di definire in maniera più esaustiva possibile la composizione dello stock edilizio italiano, ENEA ha pubblicato, a luglio 2024, il rapporto “La consistenza del parco immobiliare nazionale”. Lo studio è frutto del lavoro svolto in occasione del tavolo di lavoro sul settore civile istituito a ottobre 2023 dal MASE - Ministero dell’Ambiente e della Sicurezza Energetica con il fine di raccogliere i dati mancanti per la finalizzazione dei contenuti del PNIEC - Piano Nazionale Integrato per l’Energia e il Clima ed elaborare proposte concrete e condivise per il raggiungimento degli sfidanti traguardi delineati dalle nuove direttive EPBD-IV (Direttiva UE 2024/1275) e EED-III (Direttiva UE 2023/1791).

Il lavoro svolto da ENEA rappresenta inoltre un importante punto di partenza per la stesura del Piano Nazionale di Ristrutturazione degli Edifici, che dovrà essere redatto ogni cinque anni in allineamento con il PNIEC, serven-

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dosi del modello di cui all’allegato II della EPBD-IV. L’obiettivo del Piano, definito all’art. 3 della direttiva sulla prestazione energetica in edilizia, è la definizione della roadmap che porterà a un parco immobiliare decarbonizzato e ad alta efficienza energetica entro il 2050, attraverso la ristrutturazione degli edifici residenziali e non residenziali, sia pubblici che privati. La prima parte del documento deve essere dedicata proprio alla rassegna del parco immobiliare nazionale, comprendente innanzitutto la definizione del numero di edifici (o unità immobiliari) e della relativa superficie, ripartiti per tipologia.

AI fini dell’applicazione delle nuove direttive, lo studio di ENEA ha permesso di individuare: il numero di edifici/unità immobiliari residenziali e non residenziali e la relativa superficie, distinti per destinazione d’uso e ripartiti, quando possibile, per zona climatica, epoca di costruzione e area geografica; la superficie degli edifici di proprietà della pubblica amministrazione,

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inclusa la quota vincolata oggetto di requisiti meno rigorosi ai sensi delle direttive; la prestazione energetica del parco immobiliare a inizio 2020, punto di partenza per delineare la traiettoria di progressivo miglioramento in accordo con la EPBD-IV. Le fonti dei dati Lo studio si è basato su numerose fonti di dati. Al fine di ottenere una conoscenza esaustiva del parco immobiliare pubblico, è stata fondamentale la collaborazione del MEF - Ministero dell’Economia e delle Finanze, che tramite il Dipartimento dell’Economia effettua la ricognizione degli immobili di proprietà delle amministrazioni pubbliche ai sensi dell’art. 2, comma 222, della L.191/2009.

I dati comunicati dal MEF fanno riferimento alle dichiarazioni rese dagli enti nel 2019 e sono frutto di elaborazioni effettuate tenendo conto dell’utilizzo dichiarato degli immo-

Approfondimenti

bili. Per gli edifici pubblici, i dati forniti dal MEF sono stati integrati con quelli provenienti da altre fonti: per il numero di strutture sanitarie si è fatto riferimento all’Annuario Statistico del Servizio Sanitario Nazionale; per il numero di sedi scolastiche si è considerato quanto riportato sul Portale Unico dei Dati della Scuola del MIM - Ministero dell’Istruzione e del Merito; per i luoghi della cultura (musei e biblioteche) si è infine fatto riferimento a dati ISTAT. Per gli edifici a uso privato si è scelto di attenersi ai dati già presenti nel documento della STREPIN -Strategia per la riqualificazione energetica del parco immobiliare nazionale, integrati con i dati dell’Agenzia delle Entrate e con quelli forniti da ISTAT, sia per quanto riguarda gli edifici residenziali che non residenziali.

Facendo riferimento alle diverse fonti di dati, sono stati individuati, per ogni finalità d’uso, il numero di edifici (o il numero di unità immobiliari) e le relative superfici.

Le superfici del parco edilizio L’analisi ha evidenziato che sul territorio nazionale la quota maggiore di edifici è destinata a uso residenziale, con oltre 3,5 miliardi di mq di superficie lorda, corrispondenti a circa 2,8 miliardi di mq di superficie netta. Aggiungendo la superficie degli edifici destinati a uso non residenziale, si stimano circa 4,3 miliardi di mq di superficie lorda complessiva, corrispondenti a circa 3,5 miliardi di mq di superficie netta. Restano esclusi dall’analisi le strutture non riscaldate o non utilizzate, i fabbricati per attività produttive, gli edifici di culto, gli impianti sportivi e altre categorie residuali. Esaminando i circa 0,8 miliardi di mq di superficie lorda

Superficie totale lorda (milioni di m2)

Superficie totale netta (milioni di m2)

Residenziale totale Abitazioni ERP Altre abitazioni di proprietà pubblica Abitazioni private Totale commercio Alberghi Uffici privati Uffici pubblici Strutture sanitarie totali Strutture sanitarie SSN Strutture sanitarie private accreditate Strutture residenziali collettive pubbliche non sanitarie Scuole totali Scuole pubbliche Scuole private Università Caserme Penitenziari Luoghi della cultura: biblioteche e musei Luoghi della cultura pubblici Luoghi della cultura privati Castelli e palazzi storici Altri beni a uso pubblico

3.535,9 36,1

2.828,7 28,9

16,5

13,2

3.483,3 402,4 36,6 89,5 38,5 63,6 42,3

2.786,6 321,9 29,2 71,6 30,8 50,9 33,9

21,3

17,0

1,1

0,9

114,4 91,5 22,8 9,4 12,7 4,3

91,5 73,2 18,3 7,5 10,1 3,5

10,3

8,3

8,2 2,1 3,5 6,3

6,6 1,7 2,8 5,0

Totale uso residenziale Totale uso non residenziale

3.535,9 792,5

2.828,7 634,0

Totale residenziale e non residenziale

4.328,4

3.462,7

Finalità d’uso

Tabella 1 - Superfici del parco edilizio italiano per finalità d’uso (fonte: Elaborazione ENEA su dati da fonti varie)

non residenziale, emerge come la destinazione d’uso più rappresentata sia quella commerciale (51%), seguita da uffici pubblici e privati (16%), scuole (15%), strutture sanitarie di vario genere (8%), alberghi (5%) e altri edifici pubblici (5%).

La stessa superficie non residenziale è riferita per il 66% a immobili di proprietà privata (in buona parte a uso commerciale) e per il 34% a immobili di proprietà pubblica.

Per ogni categoria d’uso, le superfici sono state ripartite, quando possibile,

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Approfondimenti

Abitazioni E.R.P.

Le superfici della PA

36.145.706 m² - Sup. vincolata: 7,80% 16.494.743 m² - Sup. vincolata: 21,50%

Altre abitazioni di proprietà pubblica Uffici pubblici

38.529.201 m² - Sup. vincolata: 31,10%

Strutture sanitarie di proprietà pubblica (escluse RSA)

33.146.417 m² - Sup. vincolata: 28,80% 7.030.897 m² - Sup. vincolata: 23,40%

Strutture residenziali collettive pubbliche (incluse RSA)

91.531.730 m² - Sup. vincolata: 13,10% Scuole pubbliche Università

9.362.407 m² - Sup. vincolata: 30,90%

Caserme

12.668.302 m² - Sup. vincolata: 20,70%

Penitenziari

4.339.375 m² - Sup. vincolata: 15,70%

Superfici totali di proprietà della pubblica amministrazione 58.400.290; 22%

8.208.419 m² - Sup. vincolata: 65,00%

Luoghi della cultura pubblici (musei e biblioteche) Castelli e palazzi storici

3.497.741 m² - Sup. vincolata: 100,00%

Altri beni a uso pubblico

6.286.697 m² - Sup. vincolata: 29,40% 0

20.000.000

Superficie lorda non vincolata

40.000.000

60.000.000

208.841.345; 78% 80.000.000

100.000.000

Superficie lorda vincolata

Figura 2 - Riepilogo superfici di proprietà pubblica per finalità d’uso (mq) (fonte: elaborazione ENEA su dati MEF)

Figura 3 - Andamento delle classi energetiche e riduzione degli indicatori di prestazione energetica media (kWh/mq anno) non rinnovabile e totale del parco immobiliare residenziale tra il 2020 e il 2025, sulla base dei dati presenti sul SIAPE (fonte: ENEA)

per zona climatica, area geografica e periodo di costruzione. L’analisi ha evidenziatola vetustà del patrimonio immobiliare italiano, soprattutto per quanto riguarda gli edifici non residenziali di proprietà pubblica, la cui superficie è per il 30% circa riconducibile a un periodo di costruzione antecedente al 1945. Non tutte le destinazioni d’uso sono uguali: la superficie degli uffici pubblici costruiti prima del 1945, ad esempio, risulta

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circa il 39%, quella delle caserme il 37%, mentre per i penitenziari la quota scende al 27%.

Tra gli edifici non residenziali pubblici, la destinazione d’uso con epoca di costruzione media più recente è quella scolastica. La maggior parte delle scuole è stata infatti realizzata tra gli anni ‘60 e agli anni ‘90, mentre la quota di superficie associata a edifici realizzati prima del 1945 è inferiore al 20%.

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Particolare approfondimento è stato dedicato alle PA, che in accordo con l’art. 6 della EED-III dovranno garantire la ristrutturazione annua di almeno il 3% della superficie coperta utile dei propri edifici per trasformarli in edifici a emissioni zero, o quanto meno in edifici a energia quasi zero.

Grazie ai dati trasmessi dal MEF è stato possibile un ulteriore livello di dettaglio, individuando le superfici di proprietà pubblica soggette a vincoli culturali e paesaggistici che, secondo il già citato art. 6, possono essere oggetto di requisiti meno rigorosi rispetto a quelli degli edifici a emissioni zero.

Si tratta di un’informazione rilevante anche ai fini dell’applicazione della EPBD-IV che, in base all’art. 9, lascia la possibilità agli Stati membri di non applicare gli standard minimi di prestazione energetica agli edifici ufficialmente protetti in virtù dell’appartenenza a determinate aree o del loro particolare valore architettonico o storico, nella misura in cui il rispetto delle norme implichi un’alterazione inaccettabile del loro carattere o aspetto, o laddove la loro ristrutturazione non sia tecnicamente o economicamente fattibile. L’analisi ha evidenziato come la superficie degli edifici pubblici sottoposti a tutela ai sensi degli artt. 12, 13, 45, 140 e 142 del Codice dei Beni Culturali e del Paesaggio (D.Lgs. 42/2004) incida in modo significativo sul totale, soprattutto per alcune destinazioni d’uso: se per le abitazioni di edilizia economica e popolare la quota vincolata rappresenta appena l’8%, per alcune destinazioni d’uso, come i luoghi della cultura, supera il 60%. Dallo studio emerge inoltre che la superficie lorda complessiva non sottoposta a vincolo, su cui è concretamente possibile raggiungere l’obiettivo di trasformazione in edifici a zero emissioni, agendo

Approfondimenti

Riduzione dell’indicatore di energia primaria non rinnovabile (EPgl,nren) - 16%

Gen-2025 250 200

197 194 191 188

Riduzione dell’indicatore di energia primaria totale (EPgl,tot) Gen-2025

- 22% 250

185 182 178 175

172 169 166 165 162

159 156 154

200

150

150

100

100

50

50

0

2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035

0

211 208 204 201

197 194 191 187

- 16% 184 180 177 175 173

- 22% 171 168 165

2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035

Figura 4 - Traiettorie di riduzione degli indicatori di consumo medio di energia primaria non rinnovabile (EPgl,nren) e totale (EPgl,tot) per il settore residenziale,espressi in kWh/(mq.a) (fonte: ENEA)

sia sull’involucro che sui sistemi impiantistici, è di circa 209 milioni di mq, corrispondente a una superficie netta riscaldata di circa 167 milioni di mq, di cui 130 milioni di mq ad uso non residenziale.

La prestazione energetica del parco immobiliare Per valutare la prestazione energetica del parco edilizio, è possibile basarsi sui dati raccolti dal SIAPE -Sistema Informativo sugli Attestati di Prestazione Energetica, lo strumento nazionale implementato da ENEA nel 2016 per la raccolta degli APE e per il monitoraggio delle prestazioni energetiche degli edifici italiani. L’analisi della distribuzione delle classi energetiche degli immobili residenziali certificati mostra, tra il 2020 (anno che la EPBD-IV stabilisce come punto di partenza per la definizione delle traiettorie di ristrutturazione) e il 2025, un progressivo miglioramento.

Considerando gli APE emessi fino a gennaio 2020, gli immobili che ricadono nelle classi peggiori (F e G) risultano circa il 58%, contro un esiguo 8% circa di immobili classificati con lettere da A1 ad A4.

Guardando invece la distribuzione per classe energetica degli APE emessi fino a gennaio 2025, si evidenzia un miglioramento della prestazione energetica media: il 53% degli

edifici ricade ancora nelle classi F e G, mentre circa il 12% si colloca in classe A1 o superiore.

I risultati conseguiti Conoscere le superfici del parco immobiliare e valutare le peculiarità legate alle destinazioni d’uso e alle esigenze di tutela è il primo passo per delineare un piano di riqualificazione realistico e comprendere l’impatto energetico, economico e sociale delle ristrutturazioni. Per questo, il lavoro svolto per determinare la consistenza del parco immobiliare rappresenta il punto di partenza per ipotizzare degli scenari di rinnovamento che siano in linea con gli obiettivi definiti dalle nuove direttive.

Per tracciare le traiettorie di riqualificazione, è inoltre necessario conoscere la prestazione energetica attuale del parco immobiliare, che dovrà essere monitorata negli anni a venire per verificare il rispetto degli obiettivi. In particolare, la direttiva EPBD-IV prevede che il consumo medio di energia primaria in kWh/ (mq.a) dell’intero parco immobiliare residenziale diminuisca, rispetto al 2020, di almeno il 16 % entro il 2030 e di almeno il 20-22 % entro il 2035.

In questo contesto, il SIAPE riveste un ruolo fondamentale, poiché consente di delineare lo stato dell’arte della prestazione energetica degli

edifici italiani e di monitorarne nel tempo il miglioramento e il raggiungimento degli obiettivi fissati. Dopo aver definito, grazie al SIAPE, la prestazione energetica media del parco immobiliare residenziale nel 2020, è stato quindi possibile tracciare una traiettoria di riduzione progressiva con orizzonte 2030 e 2035.

Il confronto dell’indice di prestazione energetica medio (non rinnovabile e totale) attuale, stimato sulla base degli APE emessi fino a gennaio 2025, con quello previsto dalla traiettoria, mostra un andamento incoraggiante: grazie agli interventi di efficientamento attuati negli ultimi anni, sostenuti da importanti misure di incentivazione, il livello di prestazione energetica rilevato risulta complessivamente vicino alle aspettative. A partire da questi risultati, i prossimi anni si preannunciano decisivi e particolarmente sfidanti per definire e implementare politiche efficaci, in grado di assicurare il pieno conseguimento dell’obiettivo di decarbonizzazione al 2050.

* Ricercatrice ENEA - Laboratorio efficienza energetica negli Edifici e Sviluppo Urbano ** Responsabile ENEA - Laboratorio efficienza energetica negli Edifici e Sviluppo Urbano *** Ricercatore ENEA - Laboratorio efficienza energetica negli Edifici e Sviluppo Urbano

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Approfondimenti

Cambiamento climatico & manutenzione predittiva: una strategia di governance In un contesto di cambiamento climatico e crescente esposizione economica, la manutenzione predittiva si configura non come un’opzione tecnologica, ma come uno strumento strategico di governance del rischio per la protezione del valore immobiliare e della continuità aziendale. Per il Facility Manager, la differenza tra continuità operativa e fermo imprevisto non dipende più esclusivamente dalla capacità di intervenire rapidamente dopo l’evento, ma dalla disponibilità di dati oggettivi sul comportamento dell’edificio prima, durante e dopo l’evento stesso. Il monitoraggio strutturale continuo e l’analisi predittiva consentono di anticipare le criticità, programmare gli interventi in finestre controllate e dimostrare un approccio proattivo alla gestione del rischio, con benefici sia operativi sia assicurativi.

Climate Change & predictive maintenance: a governance strategy Against a backdrop of climate change and increasing economic exposure, predictive maintenance is not merely a technological option, but a strategic risk governance tool for safeguarding property value and business continuity. For the Facility Manager, the difference between operational continuity and unplanned downtime no longer depends solely on the ability to respond quickly after the event, but on the availability of objective data on the building’s behaviour before, during and after the event itself. Continuous structural monitoring and predictive analysis enable critical issues to be anticipated, interventions to be scheduled during controlled windows, and a proactive approach to risk management to be demonstrated, with benefits for both operations and insurance.

Roberto Cesarini*

Lo stato dell’arte I temporali severi - grandine di grande diametro, raffiche di vento estreme e precipitazioni intense - rappresentano oggi un rischio strutturale crescente per il patrimonio immobiliare europeo.

Non si tratta più di eventi rari, ma di fenomeni atmosferici ad alta frequenza e con impatti economici sempre più rilevanti sul costruito.

Secondo Munich Re, nel 2023 le perdite complessive generate in Europa da temporali severi hanno raggiunto circa 10 miliardi di dollari, di cui circa 8 miliardi assicurati: uno dei livelli

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più elevati mai registrati nel continente per questa tipologia di evento. Il dato evidenzia non solo la violenza dei fenomeni, ma anche l’elevata esposizione economica di edifici produttivi, logistici e residenziali.

La riassicurazione tedesca segnala inoltre come una singola sequenza temporalesca verificatasi nel Nord Italia nel luglio 2023 abbia prodotto perdite record per circa 8,6 miliardi di dollari, con 6,5 miliardi assicurati. L’evento è stato caratterizzato da grandinate eccezionali, con chicchi di dimensioni tali da perforare coperture, distruggere lucernari, danneggiare facciate

Approfondimenti

e compromettere migliaia di impianti fotovoltaici. Particolarmente vulnerabili si sono dimostrate le coperture leggere di capannoni prefabbricati e edifici commerciali.

Oltre al danno materiale diretto, si sono registrate ingenti perdite indirette legate a fermo attività, infiltrazioni d’acqua e deterioramento di merci e impianti, ampliando significativamente il costo complessivo degli eventi.

Il quadro è confermato anche da Swiss Re, secondo cui negli ultimi anni le SCS - Severe Convective Storms in Europa hanno superato stabilmente i 5 miliardi di dollari annui di perdite assicurate, con la grandine come principale driver di danno.

Munich Re evidenzia come il cambiamento climatico stia aumentando l’energia disponibile per i sistemi convettivi, favorendo celle temporalesche più violente e persistenti. Parallelamente, il patrimonio edilizio europeo presenta diffuse vulnerabilità: coperture obsolete, superfici vetrate estese, lucernari plastici e impianti tecnologici esposti.

La combinazione tra maggiore pericolosità atmosferica e fragilità costruttiva produce un incremento non lineare delle perdite attese, aggravato dalla concentrazione di valori immobiliari in aree produttive e metropolitane.

Il rischio da temporali severi non può quindi più essere gestito solo in ottica emergenziale. Diventa necessario adottare strategie preventive:

valutazioni di vulnerabilità climatica; progettazione resiliente delle coperture; protezione degli impianti e utilizzo di dati assicurativi per pianificare gli interventi.

I dati 2023 confermano che i temporali severi sono ormai tra i principali driver di rischio per il costruito europeo, rendendo indispensabile il passaggio da logiche di riparazione post-evento a modelli di mitigazione preventiva basati su analisi oggettive.

Figura 1 - Serie temporale - Perdite assicurate SCS - Severe Convective Storm Europa (2014-2023) espresse in USD (fonte: munichre.com)

Figura 2 - Ripartizione geografica perdite assicurate SCS - Severe Convective Storm (fonte: munichre.com; swissre.com)

Il rischio “meteo”: un tema di FM Negli ultimi anni, il rischio legato a eventi atmosferici estremi - grandine, vento, piogge intense, alluvioni - è uscito dall’ambito dell’“eccezionale” ed è entrato nella gestione ordinaria del patrimonio immobiliare. Non si tratta solo di danni diretti a coperture, tampo-

namenti o impianti, ma soprattutto di effetti a cascata: indisponibilità di aree, stop temporanei, riprogrammazione delle attività, costi straordinari e, nei casi peggiori, fermo produzione.

I numeri del mercato assicurativo aiutano a capire la scala economica del fenomeno. In Italia, nel 2023 i danni assicurati da catastrofi naturali hanno superato 6 miliardi di

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Approfondimenti

Figura 2 - Monitoraggio predittivo su coperture (fonte: monitoraggioindra.com - immagini INDRA ®)

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euro, con circa 5,5 miliardi attribuiti a eventi atmosferici estremi; un livello definito “record” nelle comunicazioni ANIA (assemblea 2024) e ripreso da stampa nazionale. Questo dato è rilevante per il Facility Manager perché riflette sinistri che ricadono in larga parte su beni materiali (immobili e contenuti), inclusi gli asset produttivi e logistici: quando la frequenza e l’intensità aumentano, aumentano anche premi, franchigie, selettività delle coperture e richieste di prevenzione.

A ciò si somma un secondo aspetto tipicamente “non residenziale”: la scopertura assicurativa delle imprese, in particolare delle più piccole. In una presentazione ANIA dedicata a calamità naturali e “protection gap” (2025) si evidenzia che l’associazione ha avviato dal 2021 una rilevazione sulle coperture per calamità naturali distinguendo tra abitazioni e imprese, e viene citata una stima di protection gap complessivo delle PMI attorno al 51% del fabbisogno, con una quota rilevante di aziende in condizione “critica”.

In pratica: anche quando il danno colpisce un immobile produttivo, una parte importante del costo (ripristini e soprattutto fermo produzione) resta in capo all’azienda.

Infine, il quadro europeo conferma che i temporali severi (grandine e fenomeni convettivi intensi) stanno generando perdite sempre più alte. A livello europeo, il settore della riassicurazione evidenzia come gli episodi di temporali severi (grandine, downburst, tornado) generino perdite sempre più rilevanti.

Nel 2023 le perdite da temporali severi in Europa hanno raggiunto livelli record, con una quota assicurata elevata e con il bacino alpino e l’area mediterranea tra le zone più colpite.

Approfondimenti

Downtime: quanto costa davvero Il fermo non programmato rappresenta una delle componenti di costo più critiche per le aziende industriali e produttive, con impatti che vanno ben oltre la semplice interruzione temporanea delle attività. Il downtime imprevisto incide infatti su produttività, supply chain, qualità del servizio, penali contrattuali e continuità operativa, generando effetti economici moltiplicativi lungo l’intera catena del valore.

Secondo il report Siemens - “The True Cost of Downtime”, basato su indagini internazionali condotte su grandi organizzazioni manifatturiere, il costo di un’ora di fermo varia in funzione del settore ma raggiunge valori estremamente elevati nei comparti ad alta intensità produttiva.

Nei contesti FMCG - Fast Moving Consumer Goods le perdite possono attestarsi su decine di migliaia di euro/ora, mentre nel settore automotive - caratterizzato da linee altamente automatizzate e logiche just-in-time - si può arrivare a oltre 2 milioni di dollari per ogni ora di inattività.

Questi valori includono non solo la mancata produzione, ma anche sprechi di materie prime, inefficienze energetiche, costi di riavvio impianto, straordinari del personale e ritardi logistici. Nei sistemi produttivi complessi, inoltre, il fermo di una

singola linea può propagarsi a monte e a valle, amplificando esponenzialmente il danno economico.

Il report evidenzia come le grandi aziende registrino mediamente decine di ore di downtime non pianificato ogni mese, un dato che sottolinea quanto il fenomeno sia strutturale e non episodico. Su scala globale, Siemens stima che le 500 maggiori aziende mondiali perdano complessivamente circa 1.400 miliardi di dollari l’anno, pari a circa l’11% dei ricavi, a causa di fermi imprevisti. Si tratta di una quota enorme di valore che incide direttamente sulla marginalità e sulla competitività.

Le cause principali includono guasti meccanici, anomalie elettriche, malfunzionamenti impiantistici, errori umani e criticità infrastrutturali degli edifici industriali, come coperture ammalorate, infiltrazioni, degrado strutturale o malfunzionamento degli impianti tecnologici di supporto. In molti casi, l’evento che genera il fermo è l’esito finale di un degrado progressivo non monitorato.

Il report Siemens sottolinea infatti la differenza prestazionale tra organizzazioni reattive e data-driven.

Le aziende che adottano sistemi di condition monitoring e strategie di manutenzione predittiva registrano:

riduzioni significative del downtime non pianificato; maggiore capacità di pianificazione degli stop tecnici; ottimizzazione delle risorse manutentive; estensione della vita utile degli asset.

L’utilizzo di sensori, piattaforme IoT e analytics consente di rilevare precocemente vibrazioni anomale, surriscaldamenti, deformazioni strutturali o infiltrazioni, trasformando potenziali guasti in interventi programmati. Questo approccio riduce drasticamente gli stop improvvisi e i relativi impatti economici. In tale prospettiva, anche l’infrastruttura edilizia diventa parte integrante della continuità produttiva. Coperture, facciate, sistemi di smaltimento acque e impianti tecnologici, se monitorati in ottica predittiva, permettono di anticipare criticità che potrebbero evolvere in fermi linea o blocchi logistici.

Il principio evidenziato da Siemens è chiaro: prevenire un fermo costa molto meno che gestirlo. Il monitoraggio predittivo degli edifici e degli impianti consente di programmare gli interventi, ridurre il rischio operativo e proteggere la redditività aziendale, trasformando la manutenzione da centro di costo a leva strategica di resilienza industriale.

In Italia il tema è ulteriormente amplificato da due fattori chiave: elevata esposizione fisica di patrimoni edilizi industriali e logistici spesso realizzati in decenni passati; gap assicurativo ancora significativo (secondo fonti del settore, la quota di beni coperti da assi-

curazione per rischi catastrofali resta bassa rispetto ad altri contesti europei).

Il risultato pratico è che, quando l’evento colpisce, una parte rilevante del costo complessivo - ripristini, danni indiretti, business interruption - ricade direttamente su imprese e proprietà.

Quando si parla di danni meteo sugli immobili, la tentazione è fermarsi alla stima del ripristino fisico.

In realtà, per molte aziende il costo più pesante è quello indiretto, perché incide su: continuità operativa (accessi, baie di carico, scaffalature, aree di stoccaggio, linee produttive);

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Approfondimenti

sicurezza (agibilità parziale, limitazioni d’uso, interdizioni temporanee); tempi di ripartenza (verifiche tecniche, rilievi, progettazione, affidamenti e cantieri); catena di fornitura (ritardi, penali contrattuali, perdita di servizio).

In questo scenario il Facility Manager ha un ruolo cruciale: trasformare il rischio meteo da evento imprevedibile a scenario gestibile, con priorità chiare e decisioni basate su informazioni misurabili.

Fermo programmato & business interruption Numerose analisi convergono su un dato chiave: il downtime non pianificato è tra le voci più critiche per competitività e margini.

Un report Siemens sul “True Cost of Downtime” mostra come il costo di un’ora di fermo vari fortemente per settore: si va da decine di migliaia di dollari/ora nel FMCG fino a oltre 2 milioni di dollari/ora nell’automoti-

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ve. Numeri che chiariscono quanto sia alta la posta in gioco quando un fermo impatta produzione e supply chain. Tradotto in chiave Facility: anticipare una criticità strutturale e programmare un intervento in una finestra controllata può fare la differenza tra un costo gestibile e un danno “a valanga”.

Le leve operative del monitoraggio predittivo per il Facility Manager La manutenzione tradizionale di patrimoni immobiliari complessi è spesso basata su: ispezioni a calendario; verifiche “a chiamata” dopo un evento meteo; interventi correttivi quando il problema è già evidente.

Questo approccio presenta due limiti strutturali: fotografia intermittente (tra un’ispezione e l’altra non si ha visibilità su ciò che accade realmente); reazione tardiva (quando il danno

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si manifesta, la criticità è spesso già avanzata o ha prodotto effetti indiretti).

Il monitoraggio predittivo ribalta la logica. Invece di “cercare danni”, misura nel tempo l’evoluzione di parametri e segnali - movimenti, deformazioni, vibrazioni, comportamento strutturale e funzionale - per individuare anomalie e trend prima che diventino emergenze.

In pratica, il monitoraggio predittivo abilita tre leve fondamentali: Early Warning, segnali precoci che indicano deviazioni dal comportamento atteso e permettono di attivare sopralluoghi mirati, non generalisti; prioritizzazione degli interventi (non tutte le criticità hanno la stessa urgenza, i dati aiutano a decidere dove intervenire subito e dove pianificare); pianificazione e riduzione degli impatti (interventi organizzati in finestre controllate, con minori interruzioni e migliore coordinamento tra sicurezza, accessi e produzione).

Approfondimenti

Tabella 1 - Costo downtime per settore produttivo (fonte: siemens.com)

Il monitoraggio come strumento di governance Dopo una grandinata intensa o un episodio di vento forte, il protocollo tipico prevede: verifica visiva di coperture e serramenti; ripristino delle parti danneggiate; riapertura delle aree.

Il punto critico è che il danno visivo non racconta sempre la storia completa. In edifici con: coperture estese; grandi luci strutturali; elementi secondari sensibili (tamponamenti, connessioni, giunti); preesistenze e modifiche d’uso nel tempo, possono innescarsi alterazioni progressive che emergono a distanza di settimane o mesi.

Il monitoraggio continuo diventa allora un registro oggettivo del comportamento dell’edificio, capace di distinguere tra un danno puramente estetico e una criticità che evolve verso un pregiudizio funzionale.

Questo approccio funziona nel FM perché crea un linguaggio comune tra: proprietà e asset management (valore e rischio); Facility (continuità operativa e costi); HSE (sicurezza); assicurazioni (prevenzione e gestione del rischio).

Nel 2023, in Italia, le perdite assicurate da catastrofi naturali hanno

raggiunto livelli molto elevati, con una quota significativa attribuita a eventi atmosferici estremi. Un segnale chiaro di come il tema stia diventando strutturale anche per il mercato assicurativo. Dal punto di vista del Facility Manager, la domanda non è più: “Posso permettermi il monitoraggio?”, ma piuttosto: “Posso permettermi di non avere dati quando succede qualcosa?”

Checklist operativa, un percorso pratico e sostenibile può articolarsi in cinque passi: mappare gli asset critici (edifici e aree in cui un fermo ha impatto elevato - produzione, logistica, cold chain, linee continue); definire gli scenari di rischio meteo (cosa interrompe davvero l’operatività? ); selezionare KPI strutturali e soglie (pochi indicatori chiari, con criteri di allerta e azioni associate); integrare il monitoraggio con la manutenzione (i dati devono generare attività concrete - ticket, sopralluoghi mirati, interventi programmati); costruire reportistica manageriale, sintetica e orientata alle decisioni (priorità, budget, rischio residuo).

Prospettive La combinazione di eventi atmosferici sempre più intensi e patrimoni immobiliari complessi rende la manutenzione reattiva una strategia sempre

meno sostenibile. Il monitoraggio predittivo consente di trasformare l’incertezza in governance: riduce i tempi di diagnosi; supporta la programmazione degli interventi; limita i fermi non pianificati e tutela la continuità operativa.

Parallelamente, per il Facility Manager, il tema del gap assicurativo legato alle infiltrazioni da copertura non è una questione meramente contrattuale, ma un elemento strutturale della strategia di gestione del rischio.

La consapevolezza che molte infiltrazioni non siano coperte dalle polizze property ordinarie né dalle recenti coperture per eventi catastrofali impone un cambio di prospettiva: la copertura assicurativa non può essere considerata l’unica barriera di protezione del patrimonio immobiliare.

In questo contesto, la manutenzione della copertura assume un valore che va oltre l’efficienza tecnica. Diventa una vera misura di tutela patrimoniale e finanziaria. Monitorare lo stato del manto impermeabile, programmare interventi prima che il degrado si trasformi in danno, documentare controlli e manutenzioni significa ridurre il rischio di contestazioni in fase di sinistro e, soprattutto, prevenire situazioni in cui il costo dell’infiltrazione ricade integralmente sull’azienda. *A.D. Gruppo Cesarini Costruzioni Industriali

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Esperienze Approfondimenti & best practice

Biblioteca Galleria Nazionale dell’Umbria: HBIM, FM & design generativo La ricerca esplora l’applicazione del BIM - Building Information Modelling al FM, con particolare attenzione alla manutenzione preventiva e alla gestione delle informazioni per edifici complessi e storici, prendendo come caso studio la Biblioteca della Galleria Nazionale dell’Umbria. In un contesto di digitalizzazione crescente per il settore AECO - Architecture, Engineering, Construction, and Operation, il BIM si rivela uno strumento fondamentale per gestire il ciclo di vita degli edifici, consentendo un approccio ispirato all’economia circolare. Il progetto descrive l’implementazione di algoritmi tramite il software Dynamo per automatizzare l’aggiornamento e l’inserimento dei dati all’interno del modello, nonché l’integrazione con Microsoft Excel per facilitare l’accesso ai dati di manutenzione anche ai tecnici non esperti in BIM. Le metodologie sperimentate includono la creazione di un modello asbuilt accurato e arricchito con parametri specifici per l’identificazione, la localizzazione e la manutenzione degli elementi.

L’interoperabilità tra BIM e fogli di calcolo permette una gestione dinamica e bidirezionale delle informazioni, garantendo continuità e precisione nella documentazione. Il modello BIM risultante non è soltanto una rappresentazione geometrica, ma un archivio digitale complesso, capace di fornire supporto operativo e decisionale per la conservazione del patrimonio storico, nell’ottica della gestione digitale e sostenibile del patrimonio architettonico.

National Gallery Library of Umbria: BIM, FM & generative design This research explores the application of BIM (Building Information Modelling) to Facility Management (FM), with a focus on preventive maintenance and information management for complex and historic buildings, using the Library of the National Gallery of Umbria as a case study. Against a backdrop of increasing digitalisation within the AECO (Architecture, Engineering, Construction and Operation) sector, BIM is proving to be a fundamental tool for managing the life cycle of buildings, enabling an approach inspired by the circular economy. The project describes the implementation of algorithms using Dynamo software to automate the updating and input of data within the model, as well as integration with Microsoft Excel to facilitate access to maintenance data for nonBIM experts. The methodologies tested include the creation of an accurate as-built model enriched with specific parameters for the identification, location and maintenance of elements. The interoperability between BIM and Excel allows for dynamic, two-way management of information, thereby ensuring continuity and accuracy in documentation. The resulting BIM model is not merely a geometric representation; rather, it is a complex digital archive capable of providing operational and decision-making support for the conservation of historical heritage, with a view to the digital and sustainable management of architectural heritage.

Fabio Bianconi* Matilde Cozzali** Marco Filippucci*

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Il ruolo strategico del BIM nel FM I processi di digitalizzazione riconducibili all’Industria 4.0 stanno trasformando in modo strutturale il settore AECO - Architecture, Engineering, Construction, and Operation, am-

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pliandone le capacità operative lungo l’intero ciclo di vita dell’opera secondo una logica di economia circolare. In tale prospettiva, progettazione, costruzione, esercizio, dismissione e riuso/riciclo si configurano come un continuum gestionale orientato a una conduzione olistica e sostenibile

Esperienze Approfondimenti & best practice

di risorse, dati e processi. Parallelamente, l’evoluzione verso modelli di Smart City sollecita l’interoperabilità tra tecnologie emergenti, competenze digitali e metodologie avanzate, rendendo centrale l’adozione del BIM quale infrastruttura informativa condivisa. Il BIM consente infatti di gestire, mediante un linguaggio comune, le informazioni generate nelle diverse fasi del progetto, riducendo ridondanze e frammentazioni: il modello digitale non si limita alla rappresentazione geometrica, ma agisce come archivio dinamico di dati tecnici, storici e gestionali, aggiornabile e riutilizzabile lungo l’intero ciclo di vita dell’edificio.

La sfida principale per il comparto consiste dunque nel costruire un’infrastruttura digitale avanzata, capace di integrare progettazione e gestione/ manutenzione in coerenza con il paradigma della città intelligente e con obiettivi di efficienza economica e ambientale. Ciò risulta particolarmente rilevante se si considera il peso del settore: esso incide per il 13% sul PIL mondiale e, secondo stime globali, potrebbe raggiungere i 17,5 trilioni di dollari entro il 2030. In tale quadro, analisi del Boston Consulting Group evidenziano come, soprattutto nel non residenziale, i risparmi più consistenti siano associati a una progettazione iniziale accurata e data-driven. La digitalizzazione, pertanto, non è solo innovazione tecnologica, ma cambio di paradigma che ridefinisce ruoli e responsabilità di progettisti e gestori, chiamati a un uso consapevole degli strumenti digitali per valorizzare il potenziale competitivo dei dati.

Inteso come strumento aperto di rappresentazione della conoscenza, il BIM introduce un mutamento culturale che promuove convergenza digitale, interoperabilità e cooperazione interdisciplinare, configurandosi come una vera “ecologia di progetto” che riorganizza le relazioni tra risorse

Figura 1 - Workflow del processo BIM (fonte: elaborazione grafica degli autori)

umane, organizzative e istituzionali.

La convergenza di dati eterogenei e il ricorso al calcolo computazionale permettono di ottimizzare prestazioni e sostenibilità, con ricadute non solo nella fase progettuale, ma anche nella gestione ordinaria e straordinaria. In questa direzione, il BIM può essere interpretato come piattaforma di conoscenza condivisa, coerente con la logica dei “beni comuni”, favorendo trasparenza, collaborazione e aggiornamento continuo delle informazioni.

Ulteriore elemento qualificante è la dimensione simulativa, che consente verifiche preventive delle soluzioni e delle performance, ampliando lo spazio di interazione tra progetto e gestione operativa.

Nel FM, il BIM assume un ruolo strategico: i dati informativi supportano la pianificazione di interventi mirati e la manutenzione predittiva, riducendo fermi impianto e ottimizzando risorse tramite automazione, software dedicati e sensori, con benefici in termini di resilienza, sostenibilità e qualità della vita degli utenti. Tuttavia, la piena implementazione incontra ancora barriere, soprattutto nella PA, dove persistono scarti tra potenziale teorico e prassi operative, anche per la carenza di standard univoci e linee guida.

HBIM: BIM in ambito storico Un ambito ulteriormente complesso è la gestione del patrimonio storico, in cui il BIM declina nell’HBIM -Historical Building Information Modeling.

L’HBIM richiede rilievi e modellazione avanzati per documentare caratteristiche uniche degli edifici storici e supportare restauro e manutenzione conservativa, integrando esigenze di tutela con gestione digitale.

In tal senso, esso si configura come “archivio vivente” che mette in dialogo tradizione e innovazione, abilitando monitoraggio continuo e analisi predittiva, riducendo interventi invasivi e favorendo pianificazione di lungo periodo. Ne deriva un modello replicabile che coniuga sostenibilità, innovazione tecnologica e salvaguardia dell’identità culturale del costruito.

A differenza delle tradizionali modalità di consultazione dati, l’ambiente BIM è caratterizzato da un approccio intrinsecamente relazionale e parametrico, nel quale i singoli dati non appaiono come unità isolate bensì come elementi interconnessi in una complessa rete di relazioni dinamiche, espressa con chiarezza attraverso modelli di rappresentazione generativa.

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Esperienze Approfondimenti & best practice

Questa architettura informativa riflette apieno le logiche del computational design, basato su relazioni nodali e parametriche che non solo descrivono, ma connettono e determinano le caratteristiche degli oggetti progettuali, rendendo esplicite le interdipendenze tra le variabili e i parametri interni del progetto.

In questa cornice, il BIM può essere interpretato come una sofisticata espressione di parametricismo applicato, che valorizza non solo la gestione ma anche l’interazione fra dati multidisciplinari, offrendo un nuovo linguaggio per il progetto architettonico e ingegneristico. L’approccio parametrico enfatizza la possibilità di operare variazioni controllate sui parametri di progetto, sfruttando in tal modo una modellazione “per oggetti”, basata su parametri interconnessi e, potenzialmente, su logiche nodali.

Tale rappresentazione, pur non spingendosi necessariamente verso avanguardie morfologiche, racchiude in sé enormi potenzialità, consentendo la gestione di complessi vincoli progettuali in modo coerente e coordinato.

Attraverso un sistema ben strutturato di regole e principi generativi, il design generativo all’interno del BIM riesce a mantenere una coerenza stilistica e identitaria pur nella diversificazione dei progetti.

Questo approccio reinterpreta la progettazione come un sistema intelligibile e ordinato, nel quale i membri di una comunità progettuale condividono un linguaggio comune, fondato su principi generativi comuni, che rendono intellegibili le relazioni tra gli elementi. Ne deriva un sistema di modellazione che, pur mantenendo una rigorosa coerenza interna, offre margini significativi per la variazione e l’adattamento, confermando la capacità del BIM di fungere da veicolo per una progettazione modulabile e integrata a livello interdisciplinare.

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Metodologia e sperimentazioni Alla luce di queste considerazioni, la ricerca si colloca all’interno di un panorama sempre più orientato verso la digitalizzazione dei processi gestionali e manutentivi degli edifici, con particolare riferimento alle strutture complesse e agli edifici storici.

L’uso del BIM emerge come una metodologia strategica e innovativa per soddisfare le necessità del FM, integrando un vasto insieme di dati per ogni componente edilizia e garantendo un monitoraggio efficace lungo tutte le fasi del ciclo di vita dell’edificio.

Lo studio esplora il ruolo che il BIM può assumere nel supportare e ottimizzare le attività di manutenzione attraverso un ambiente interoperabile.

Infatti, grazie alla natura multidimensionale e alla capacità di condividere informazioni in tempo reale, non solo rappresenta una piattaforma centrale di gestione delle informazioni, ma facilita anche l’integrazione con software complementari come Dynamo e Microsoft Excel. Dynamo, un software di VPL - Visual Programming Language integrato nel sistema di modellazione Revit, consente infatti la creazione di algoritmi specifici, capaci di automatizzare processi di aggiornamento e controllo all’interno del modello, riducendo sensibilmente il margine di errore e ottimizzando i tempi di intervento. Attraverso algoritmi personalizzati, Dynamo permette di rendere dinamici i parametri del modello, favorendo una gestione più flessibile e adattiva alle necessità contingenti del FM. Allo stesso tempo, Microsoft Excel offre un sistema versatile per la gestione tabellare dei dati di manutenzione, consentendo l’esportazione, l’aggiornamento e la reimmissione delle informazioni nel modello BIM in modo efficiente e continuo, senza interrompere il flusso informativo.

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L’interoperabilità tra BIM, Dynamo ed Excel rappresenta dunque una risorsa fondamentale per rafforzare la gestione e la manutenzione preventiva degli edifici, garantendo una gestione informativa accurata e una visibilità completa sugli interventi manutentivi futuri. Questa integrazione supporta una strategia predittiva che, oltre a migliorare la precisione dei dati, riduce i costi operativi a lungo termine e consente di anticipare le necessità di manutenzione prima che si verifichino problematiche critiche.

HBIM: la Biblioteca della Galleria Nazionale dell’Umbria In ambito storico, dove la conservazione del patrimonio costruito richiede una particolare attenzione ai dettagli, l’adozione dell’HBIM offre una soluzione particolarmente indicata per preservare le qualità architettoniche e strutturali degli edifici storici, garantendo una gestione rispettosa e informata del bene culturale.

Le sperimentazioni condotte per analizzare l’efficacia di questi processi hanno fatto riferimento a un caso studio emblematico: la Biblioteca della Galleria Nazionale dell’Umbria. Quest’ultima, situata al piano terra dello storico Palazzo dei Priori di Perugia, rappresenta un esempio significativo della frammentazione informativa che spesso affligge le strutture storiche, oltre a evidenziare la mancanza di un approccio sistematico nella gestione degli spazi. Sebbene di recente oggetto di un intervento di riqualificazione impiantistica e architettonica, i documenti relativi a tale progetto risultano scollegati e conservati in maniera disorganica, limitando la loro effettiva utilità per la gestione integrata dell’edificio. Parallelamente alla ristrutturazione, è stata condotta un’attività di rilievo dettagliata, che ha portato alla creazione di un modello

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tridimensionale dell’edificio mediante il software Autodesk Revit.

Tuttavia, il modello generato si è rivelato lacunoso in termini di precisione per quanto riguarda gli ambienti interni e privo di quell’organicità informativa che caratterizza un approccio basato sui processi BIM. Infatti, oltre a essere privo di collegamenti diretti con la documentazione progettuale, il modello non includeva alcuna informazione aggiuntiva, mostrando così una disgiunzione tra la rappresentazione grafica e la realtà fisica dell’edificio.

Nel contesto del BIM, il valore aggiunto non risiede solo nella rappresentazione geometrica dello spazio, quanto piuttosto nella capacità di integrare dati e informazioni che arricchiscono la comprensione di ogni singolo elemento costruttivo.

Il modello non è, infatti, una mera replica virtuale della forma dell’edificio, ma un contenitore informativo che include parametri dettagliati sulle caratteristiche fisiche, prestazionali e manutentive di ciascun componente.

Figura 2 - Viste assonometriche dei modelli architettonico (in alto) e meccanico (in basso) con dettaglio sulla Sala Consultazione della Biblioteca (fonte:elaborazione grafica degli autori)

Partendo da questa premessa metodologica, è stato avviato un processo di raffinamento del modello, orientato a sviluppare un modello asbuilt che rappresenti fedelmente lo stato effettivo degli spazi e degli elementi costitutivi della biblioteca.

Tale processo ha richiesto l’integrazione di dati storici, architettonici e conservativi, ottenuti mediante un’attenta analisi documentale e bibliogra-

fica, oltre che attraverso rilevazioni dirette, trasformando il modello in un vero e proprio archivio digitale di informazioni tecniche e storiche.

Questo modello informatizzato diviene, così, un elemento essenziale e dinamico nel contesto della gestione e manutenzione del patrimonio, capace di evolversi nel corso del ciclo di vita dell’edificio e di rispondere in maniera adattiva alle esigenze del FM.

Figura 3 - Algoritmo di compilazione dei parametri.

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Figura 4 - Algoritmi di esportazione. In basso a sinistra, l’algoritmo di esportazione dell’abaco, a destra, gli algoritmi di esportazione dei singoli parametri.

Grazie alla struttura gerarchica e alla capacità di connessione dei dati propria del BIM, ogni componente del modello può includere dettagli come specifiche tecniche, informazioni sui materiali, requisiti di installazione e durata prevista, oltre ai dati relativi alla manutenzione ordinaria e straordinaria. L’accuratezza e la completezza delle informazioni contenute nel modello asbuilt risultano particolarmente rilevanti in un’ottica di gestione e valorizzazione del patrimonio, riducendo i margini d’errore e semplificando le operazioni di manutenzione grazie alla disponibilità di dati aggiornati e contestuali. In primo luogo, il modello è stato arricchito dal punto di vista degli interni, con una

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rappresentazione accurata e dettagliata degli arredi e degli elementi di finitura. Attraverso l’integrazione di informazioni tratte dalle schede tecniche di ciascun elemento di arredo, è stato possibile sviluppare una rappresentazione fedele e precisa degli spazi interni della biblioteca. Questo ha permesso di associare a ciascun arredo parametri specifici relativi ai materiali, alle dimensioni e alle esigenze manutentive, migliorandone così la qualità e la precisione.

Il modello è rifinito mediante l’aggiunta di nuove categorie di parametri specifici per la gestione della manutenzione, organizzate in tre gruppi distinti. Il primo consente l’identificazione univoca degli elementi costi-

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tutivi secondo la classificazione UNI 8290-1981, specificando classe di unità tecnologica, classe di elemento tecnico, componente e sub componente. Il secondo gruppo permette di localizzare gli elementi secondo la loro posizione nell’edificio, mentre il terzo e più ampio gruppo raccoglie tutte le informazioni manutentive, agevolando così l’attività di gestione e conservazione.

Una volta definiti i parametri e integrati i dati nel modello, è stato possibile creare degli algoritmi per automatizzare l’inserimento e l’aggiornamento delle informazioni. L’impiego di un software di programmazione visiva come Dynamo consente di eseguire operazioni complesse attraverso

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Figura 5 - Algoritmo di importazione dei parametri in Revit.

procedure semplificate, riducendo significativamente il tempo e l’errore umano associato alla gestione delle informazioni.

Grazie a questa sinergia, il modello asbuilt della Biblioteca della Galleria Nazionale dell’Umbria non rappresenta solo un innovativo strumento di documentazione e gestione, ma un punto di riferimento per la valorizzazione e la conservazione del patrimonio architettonico storico, capace di offrire una visione d’insieme e un’infrastruttura informativa di inestimabile valore per le future attività di manutenzione e gestione dell’edificio.

La gestione delle informazioni tra HBIM & FM La gestione delle informazioni, al fine di ottenere delle schede di manutenzione consultabili anche dai tecnici non esperti in BIM, è stata resa possibile attraverso lo sviluppo di un sistema di algoritmi strutturato in tre fasi principali.

La prima fase ha previsto la definizione di un metodo più rapido ed efficiente per la compilazione dei valori dei parametri inseriti all’interno del progetto. Sebbene questo processo sia attuabile anche direttamente in Revit, si è scelto di ottimizzarlo mediante un algoritmo

Figura 6 - Vista del software di modellazione 3D Revit, modello digitale con i parametri compilati

che, attraverso un singolo comando di esecuzione, permette di inserire simultaneamente i valori in più parametri, minimizzando il rischio di errori. Inoltre, modificando la modalità di selezione degli oggetti, è stato possibile estendere la compilazione a più elementi contemporaneamente.

Nella seconda fase, l’attenzione si è rivolta alla necessità di esportare tali dati da Revit verso un software esterno, Excel, per la creazione automatica di schede di manutenzione. A tal fine, sono state predisposte tabelle con i nomi dei parametri, successivamente popolate tramite due differenti algoritmi. Il primo algoritmo permette di esportare i dati direttamente da un abaco creato in Revit, mentre

il secondo raccoglie i parametri in una lista e li ordina all’interno di una colonna prescelta del foglio di calcolo. Centrale in questa fase è stata la creazione di un nodo di controllo, il quale consente di selezionare con precisione il file Excel di riferimento e di impostare la posizione iniziale dei dati, così da garantire la corretta formattazione e agevolare eventuali aggiornamenti tramite sovrascrittura.

Infine, la fase conclusiva si è focalizzata sull’ottimizzazione dell’interoperabilità tra il processo BIM e i dati contenuti in Excel. Questo passaggio è stato particolarmente rilevante per permettere un flusso bidirezionale delle informazioni: una volta generati i fogli Excel, è stato sviluppato

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Gruppo

Parametro

Classificazione (Norma UNI 8290-1981)

Localizzazione

Prodotto

Manutenzione

Tipo di parametro

Compilazione

_Classe di unità tecnologica

Tipo

Testo

_Unità tecnologica

Tipo

Testo

_Classe di elemento tecnico

Tipo

Testo

_Componente

Tipo

Testo

_Subcomponente

Tipo

Testo

_Codice

Istanza

Testo

_Edificio

Tipo

Testo

_Livello

Tipo

Testo

_Locale

Tipo

Testo

_Produttore

Tipo

Testo

_Modello

Tipo

Testo

_Fornitore

Tipo

Testo

_Installatore

Tipo

Testo

_Garanzia

Istanza

Sì/no

_Scadenza garanzia

Istanza

Testo

_Manutentore

Istanza

Testo

_Manutenzione obbligatoria

Istanza

Sì/no

_Data ultima manutenzione

Istanza

Testo

_URL manuale

Tipo

Testo

_URL scheda tecnica

Tipo

Testo

_Database gestionale

Tipo

Testo

Tabella 1 - Parametri creati per la definizione delle schede di manutenzione

un algoritmo che rende possibile il reinserimento delle informazioni aggiornate nel modello BIM di Revit, offrendo un vantaggio pratico per le attività di manutenzione in cui figure non esperte di modellazione possano modificare direttamente le tabelle.

Il tecnico incaricato della gestione del modello può quindi importare agevolmente tali aggiornamenti, garantendo la continuità e coerenza delle informazioni manutentive nel modello digitale, sfruttando al massimo i vantaggi di interoperabilità e collaborazione offerti dal BIM. Effetti e discussione La ricerca si è articolata in più fasi strategiche, culminando nella costruzione di un modello BIM dettagliato per la Biblioteca, risultato primario

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ottenuto grazie all’integrazione delle informazioni derivate dallo studio bibliografico e dall’analisi documentale preliminare. Il modello BIM, arricchito e ben strutturato, svolge la funzione di contenitore informativo, unificando dati interdisciplinari che si estendono a tutto il ciclo di vita dell’edificio e rendendolo un modello asbuilt che riflette in modo fedele l’effettivo stato della struttura.

Questo approccio non solo garantisce una gestione dei dati più fluida, leggibile e ben organizzata, ma consente anche una gestione avanzata di parametri informativi che migliorano la fruibilità del modello da parte di diversi operatori.

Per rendere il modello più funzionale ai fini della manutenzione, sono stati implementati parametri condivisi che migliorano il dettaglio e la profondità

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delle informazioni. Tali parametri, distinti in gruppi, forniscono dati specifici utili per l’identificazione, la localizzazione e la manutenzione di ogni elemento. L’aggiunta di parametri quali famiglia, tipo, codice e localizzazione si è rivelata fondamentale per un monitoraggio puntuale, mentre ulteriori dati legati a modello, produttore e installatore completano il quadro informativo per una gestione consapevole e integrata dell’immobile.

In fase conclusiva, l’utilizzo di algoritmi specifici, elaborati tramite Dynamo, ha permesso l’interazione dinamica tra il modello BIM e fogli di calcolo. Questo collegamento agevola l’interscambio di dati tra i due software, stabilendo un flusso operativo che collega le schede di manutenzione al modello tridimensionale.

Tale metodologia consente non solo la compilazione e l’aggiornamento dei parametri in modo automatizzato, ma garantisce anche la possibilità di esportare dati aggiornati verso Excel e di reimportarli nel software BIM. Questo approccio interdisciplinare e flessibile dimostra come i risultati della ricerca possano essere adattati ad altri contesti e applicati in qualsiasi fase della gestione progettuale, agevolando una manipolazione parametrica che può estendersi anche a modelli differenti da quelli trattati nel caso studio. In definitiva, l’istituzione di un processo integrato BIM-fogli di calcolo stabilisce un metodo replicabile che rende l’ambiente BIM non solo un modello informativo, ma una piattaforma dinamica per il FM. Risultati e …

La ricerca presentata testimonia come il BIM possa costituire un pilastro fondamentale per l’innovazione e l’efficienza delle azioni di FM, in particolar modo per edifici complessi e beni storici, quali la Biblioteca

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della Galleria Nazionale dell’Umbria. Attraverso l’integrazione delle potenzialità multidimensionali del BIM con strumenti complementari quali Dynamo e Excel, si è potuto realizzare un modello asbuilt dinamico e adattivo, in grado di garantire un flusso costante e bidirezionale delle informazioni tra la rappresentazione digitale e i dati tecnici necessari per le attività manutentive. Tale metodologia rappresenta un passaggio cruciale verso una gestione informatizzata degli edifici, rispondendo all’esigenza di superare le limitazioni imposte da approcci tradizionali e settoriali. La capacità di documentare, archiviare e aggiornare le informazioni in tempo reale, consentita dall’interoperabilità tra BIM e strumenti di gestione dei dati, conferma come questo sistema possa concretamente supportare decisioni strategiche orientate al ciclo di vita del bene, riducendo sia i tempi di intervento sia i costi associati alle operazioni di manutenzione.

Ciò risulta di particolare rilevanza in contesti storici, dove la necessità di preservare dettagli architettonici e materiali rende la precisione informativa indispensabile. L’adozione del BIM per il FM degli edifici storici appare dunque come una soluzione promettente per garantire interventi conservativi rispettosi delle caratteristiche originali, incrementando al contempo l’efficienza operativa. … prospettive future Le metodologie descritte possono essere adottate in modo sistematico e integrate all’interno di piattaforme gestionali più ampie, che contemplano anche l’uso di strumenti emergenti come l’IA - Intelligenza Artificiale e il Machine Learning per analisi predittive sui dati raccolti. La creazione di un sistema di monitoraggio automatico che, sulla base di modelli di apprendi-

mento automatico, sia in grado di anticipare necessità di intervento potrebbe rappresentare una vera e propria rivoluzione nel campo della gestione degli immobili, fornendo indicazioni sui cicli di manutenzione e migliorando la qualità e la tempestività delle decisioni operative.

Parallelamente, l’integrazione tra piattaforme BIM e tecnologie IoT Internet of Things aprirebbe ulteriori prospettive di sviluppo, consentendo il monitoraggio in tempo reale delle condizioni strutturali e ambientali degli edifici. Attraverso sensori distribuiti nelle strutture, i dati raccolti potrebbero alimentare costantemente il modello BIM, permettendo di intervenire tempestivamente in caso di rilevazioni anomale e di effettuare manutenzioni preventive. Questa sinergia tra BIM, IA e IoT potrebbe configurare una nuova frontiera per le Smart Cities, fornendo un’infrastruttura digitale che non solo gestisce l’informazione a livello dell’edificio, ma contribuisce a una visione più ampia e interconnessa del patrimonio urbano.

Un ulteriore aspetto che emerge è quello dell’applicazione delle metodologie descritte al patrimonio edilizio di rilevanza culturale, laddove l’HBIM offre strumenti specifici per la gestione di beni storici. La conservazione e il restauro di edifici di valore storico richiedono, infatti, un approccio mirato che tenga conto non solo delle esigenze strutturali, ma anche dei vincoli imposti dalla tutela artistica. L’implementazione di un HBIM dettagliato per edifici storici, arricchito da algoritmi di Dynamo capaci di automatizzare il flusso informativo verso e da archivi documentali, potrebbe costituire un modello replicabile per la gestione di siti complessi, garantendo il rispetto delle caratteristiche originali e l’accessibilità dei dati a tecnici e specialisti di settore. L’aspetto parte-

cipativo della metodologia proposta apre nuove possibilità per la condivisione del patrimonio informativo con un pubblico più vasto. Piattaforme digitali che integrino modelli BIM con interfacce user-friendly potrebbero permettere l’accesso a dati tecnici anche a professionisti non specializzati e cittadini, facilitando la comunicazione e la trasparenza delle informazioni relative agli interventi manutentivi e alla gestione del patrimonio pubblico.

Tali piattaforme potrebbero inoltre supportare percorsi formativi e progetti educativi, promuovendo una maggiore consapevolezza sul valore del patrimonio e coinvolgendo le comunità locali nella sua salvaguardia.

La ricerca sulla metodologia BIM e la sua integrazione con strumenti di automazione e gestione dati rappresenta un passo fondamentale verso una gestione più efficiente, informata e sostenibile del patrimonio edilizio. La transizione digitale descritta si inserisce all’interno del più ampio paradigma della sostenibilità, dove la gestione olistica del ciclo di vita di un edificio non è solo un obiettivo tecnico, ma un imperativo ambientale e sociale, volto a preservare il nostro patrimonio per le generazioni future. Tale approccio rappresenta un punto di riferimento per lo sviluppo di nuove prassi e strategie gestionali, contribuendo a ridefinire il ruolo del progettista e del gestore del patrimonio come figure centrali nell’innovazione del settore edilizio e nell’affermazione di una cultura del progetto che unisce conservazione, innovazione e partecipazione.

Docente Università degli Studi di Perugia Dipartimento DICA ** Dottoranda Università degli Studi di Perugia - Dipartimento DICA *

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Ex ospedale “A. Galateo” di Lecce: nuovo paradigma dell’abitare sociale Il contributo indaga il nesso tra riuso del patrimonio architettonico dismesso, emergenza abitativa e rigenerazione urbana, assumendo come caso studio il progetto di riuso dell’Ex Ospedale Sanatoriale “A. Galateo” di Lecce.

A partire da un breve cenno ai crescenti disagi abitativi che attraversano le società urbane contemporanee e delle nuove forme dell’abitare temporaneo, il lavoro argomenta come il Social Housing possa configurarsi come dispositivo progettuale e politico in grado di produrre effetti rigenerativi sul tessuto urbano consolidato.

Il caso leccese, promosso attraverso un concorso internazionale di progettazione e finanziato nell’ambito del Programma PInQuA, restituisce un modello operativo fondato sulla governance multiattore, sulla flessibilità tipologica e sull’integrazione tra residenzialità, servizi urbani e spazio pubblico, proponendosi come buona pratica replicabile in contesti urbani analoghi.

The former “A. Galateo” Sanatorium in Lecce: a new paradigm for social housing This work explores the link between the reuse of disused architectural heritage, the housing crisis and urban regeneration, using the project to repurpose the former “A. Galateo” Sanatorium in Lecce as a case study.

Beginning with a brief overview of the growing housing crises affecting contemporary urban societies and new forms of temporary housing, the paper argues that social housing can function as a design and policy tool capable of producing regenerative effects on the established urban fabric. The Lecce case, promoted through an international design competition and funded under the PInQuA Programme, presents an operational model based on multi-stakeholder governance, typological flexibility and the integration of housing, urban services and public space, offering itself as a best practice that can be replicated in similar urban contexts.

Giovanna Mangialardi*

Lo stato dell’arte La condizione della città contemporanea, profondamente trasformata dalle logiche della nuova economia e dai suoi riflessi sulle pratiche dell’abitare, costituisce il contesto entro cui i progetti di riuso del patrimonio edilizio possono configurarsi come leve strategiche per l’attivazione di processi di rigenerazione urbana, sociale, ambientale ed economica.

Al centro di questa riflessione si

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colloca la questione dei crescenti disagi abitativi che attraversano trasversalmente le società urbane contemporanee. Secondo i dati Istat 2024, il numero di famiglie in povertà assoluta che vivono in affitto supera il milione, con un’incidenza pari al 22,1%; tra le famiglie in usufrutto o uso gratuito, tale incidenza si attesta all’11,5%, corrispondente a circa 260.000 nuclei familiari.

L’accesso all’abitazione - diritto fondamentale della persona - è

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oggi sottoposto a pressioni inedite, generate dalla convergenza di molteplici fattori strutturali: la progressiva finanziarizzazione del mercato immobiliare; l’erosione delle politiche pubbliche di edilizia residenziale sociale; l’incremento dei canoni locativi; la contrazione dell’offerta accessibile per le fasce di popolazione a reddito medio-basso, tra cui giovani lavoratori, studenti fuori sede, famiglie monoparentali, migranti e anziani.

A questa dimensione del disagio strutturale si affianca la questione delle forme emergenti dell’abitare, che chiama in causa una pluralità di figure di abitanti temporanei i quali, attraverso i flussi che generano, introducono domande inedite di abitare, riconducibili a esigenze e stili di vita profondamente eterogenei. Tali condizioni, amplificate dalle potenzialità offerte dall’infrastrutturazione digitale, si caratterizzano per una compresenza ambivalente di opportunità e criticità strutturali.

Gli spazi dell’abitare sono dunque chiamati a rispondere a una domanda crescente di flessibilità tipologica e funzionale, tale da accogliere residenti anche per archi temporali limitati in configurazioni ibride tra spazi della residenza e spazi del lavoro.

L’emergenza dell’abitare sociale si configura, quindi, come una sfida che sollecita l’elaborazione di modelli insediativi innovativi, capaci di coniugare accessibilità economica, qualità spaziale e coesione sociale. L’abitare sociale si afferma, in tale prospettiva, non come mera risposta assistenziale al disagio, ma come dispositivo progettuale e politico in grado di restituire centralità alla di-

Foto Ex Sanatorio “A. Galateo” - Stato di fatto dell’ingresso principale (fonte: https://www.archiportale.com/news/2020/12/architettura/ex-galateo-dilecce-svelati-i-vincitori-del-concorso-internazionale_79968_3.html)

mensione collettiva dell’abitare, producendo al contempo effetti rigenerativi sul tessuto urbano consolidato.

Acquista, pertanto, rilevanza centrale la comprensione delle modalità attraverso le quali gli interventi destinati all’abitare sociale possano tradursi in occasioni concrete per l’implementazione di politiche di rigenerazione urbana e per la riattivazione del patrimonio architettonico dismesso.

In tale quadro, il presente contributo assume come caso studio esemplificativo il progetto di riu-

so dell’Ex Ospedale Sanatoriale “A. Galateo” di Lecce, proposto come buona pratica a supporto della tesi argomentata. L’iniziativa, promossa da soggetti pubblici, ha saputo strutturare una rete integrata di attori locali in grado di garantire non soltanto la trasformazione fisica dell’immobile, ma anche una gestione flessibile e adattiva nel tempo, capace di rispondere ai bisogni emergenti di una città di medie dimensioni come Lecce, polo universitario, culturale e turistico di rilevanza sovralocale.

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Un modello di gestione innovativa A cura di Carmen Voza L’ex Galateo, un tempo in stato di abbandono, è destinato a diventare la più grande esperienza di social housing del Mezzogiorno: una comunità sperimentale in cui cohouser di tutte le generazioni, a partire da giovani e anziani, potranno godere del supporto di vicinato e, in alcuni casi, trovare opportunità occupazionali.

La riconversione dell’imponente complesso storico degli anni ‘30 rappresenta oggi uno dei progetti di rigenerazione urbana più significativi del Sud Italia. ARCA Sud Salento, in collaborazione con Regione Puglia, Comune di Lecce, Puglia Valore Immobiliare e la Soprintendenza di BRLE-TA, agisce come braccio operativo e istituzionale, coordinando una manutenzione straordinaria finanziata con circa 23 milioni di euro derivanti dal PNRR e da fondi regionali.

I lavori hanno avuto inizio nel 2024 e l’intervento punta alla consegna della struttura entro il 2026.

Sotto il profilo della gestione, l’ente non si limiterà alla locazione di alloggi popolari, ma promuoverà un modello di abitare collaborativo. La struttura ospiterà circa settanta residenze destinate a diverse fasce sociali - tra cui giovani coppie, anziani e studenti - integrate da spazi comuni quali mercati sociali e laboratori artigianali. Questo approccio ibrido

Il caso si configura, pertanto, come paradigma di un processo di rigenerazione urbana che coniuga flessibilità programmatica, innovazione tipologica e qualità architettonica, nonché come modello di apertura dell’intervento alla scala urbana e alla dimensione collettiva della città.

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richiede una governance complessa, basata sulla sinergia tra ARCA Sud Salento, Comune di Lecce e Puglia Valore Immobiliare, garantendo che l’efficienza energetica del complesso, assicurata da moderni impianti fotovoltaici, contribuisca alla sostenibilità economica dell’intero comparto.

Sul fronte dei costi per i residenti, l’intervento mira a garantire canoni di locazione moderati, sensibilmente inferiori a quelli del libero mercato.

Le spese condominiali e le bollette energetiche saranno abbattute grazie all’impianto fotovoltaico in copertura e agli interventi di efficientamento volti alla quasi totale autonomia energetica. Tale sistema ridurrà i costi fissi legati al mantenimento degli spazi collettivi - come la palestra, l’anfiteatro all’aperto e le aree giochi - rendendo i servizi accessibili anche alle fasce di popolazione con redditi medio-bassi.

Oltre all’efficienza energetica, l’impatto ambientale dei materiali sarà ridotto al minimo, con una gestione attenta delle risorse idriche. Le soluzioni impiantistiche promuovono un uso razionale delle risorse grazie a tecnologie ad alta efficienza: l’area è infatti interessata da una falda acquifera sotterranea che consente l’impiego della geotermia di tipo aperto.

Questo elemento permette di utilizzare la falda come serbatoio termico per una centrale termo-frigorifera a

pompa di calore, dotata di pozzi di prelievo e di restituzione dell’acqua in falda dopo la cessione del calore.

In estate si ipotizza un risparmio di energia primaria per il condizionamento tra il 40% e il 45% rispetto a un impianto tradizionale. In inverno, con gli attuali costi dell’energia elettrica, si stima un risparmio in bolletta di circa il 30% rispetto a un sistema con pompe di calore condensate ad aria. La soluzione con pompa di calore geotermica, inoltre, offre il vantaggio di consentire l’installazione in locali interrati, liberando le coperture o altri spazi tecnici per ulteriori utilizzi. La pompa sarà di tipo polivalente, in grado di produrre contemporaneamente acqua calda e fredda: ciò permetterà di climatizzare in modo indipendente i vari locali e produrre acqua calda sanitaria in modo quasi gratuito.

La partecipazione ai bandi per gli alloggi dell’ex Galateo segue procedure specifiche che si discostano dalla tradizionale ERP - Edilizia Residenziale Pubblica, puntando a intercettare la cosiddetta “fascia grigia” della popolazione attraverso criteri di selezione mirati alla creazione di un condominio solidale.

L’accesso alle unità abitative è riservato a categorie sociali che faticano a sostenere i costi del libero mercato: la ripartizione prevede circa 70 alloggi destinati a giovani coppie,

Il caso di studio: contesto e storia

complesso si colloca all’interno di un cuneo verde periurbano che si insinua nel tessuto consolidato della città, caratterizzato dalla presenza di attrezzature urbane specializzate.

Abbandonato dalla metà degli anni Novanta e progressivamente degradato fino ad assumere i

Il caso di studio riguarda il processo di riuso dell’Ex Ospedale Sanatoriale “A. Galateo”, situato a sud-est del centro storico di Lecce, nel quartiere Leuca, lungo viale Gioacchino Rossini. Il

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famiglie monoparentali e anziani, oltre a una quota di posti letto riservata agli studenti universitari in spazi condivisi. Grazie a un sistema modulare e flessibile di pannelli ubuild system (autocostruzione in legno), le unità abitative sono progettate per una futura trasformazione del mix residenziale in base alle necessità degli utenti. Anche le scelte impiantistiche consentono l’accorpamento o la separazione degli alloggi. Il sistema di domotica e sensoristica integrato permette inoltre ai residenti di monitorare i consumi in tempo reale e definire strategie condivise con l’intera comunità del complesso.

L’iter di presentazione della domanda sarà gestito digitalmente tramite i portali ufficiali di ARCA Sud Salento e del Comune di Lecce. Ai candidati è richiesto il possesso di requisiti soggettivi, quali la residenza o l’attività lavorativa nel territorio comunale e una certificazione ISEE aggiornata entro le soglie stabilite per il social housing.

La gestione dell’ex Galateo abbraccia un modello di governance collaborativa. Il fulcro risiede nella figura del “gestore sociale”, un ente terzo incaricato non solo della riscossione dei canoni e della manutenzione, ma soprattutto della facilitazione delle relazioni tra i residenti. Questo approccio mira a trasformare il com-

plesso in un ecosistema autosufficiente in cui gli spazi comuni, come le sale polifunzionali e i laboratori al piano terra, vengono animati attraverso patti di collaborazione che coinvolgono direttamente gli abitanti. Il gestore sociale o Community Manager deve possedere competenze multidisciplinari: team composti da assistenti sociali, educatori e mediatori lavoreranno per promuovere l’integrazione tra le diverse generazioni e gestire eventuali fragilità. Il gestore ha il compito di valorizzare spazi come il “giardino produttivo” e i laboratori artigianali, trasformandoli in opportunità occupazionali tramite accordi con le associazioni di quartiere. In base alle clausole contrattuali, il soggetto gestore deve garantire la coesione comunitaria sulla base di: obiettivi di performance sociale (il contratto impone l’attivazione di processi di inclusione e mediazione dei conflitti, trasformando la gestione in un servizio di welfare attivo); monitoraggio dei redditi (gli assegnatari sono tenuti a presentare periodicamente la documentazione ISEE per l’aggiornamento del canone e a rispettare il regolamento di autogestione per le quote condominiali); gestione degli spazi comuni (specifiche clausole vincolano il gestore alla promozione di attività intergenerazionali e al coordinamento tra

i diversi target - studenti, anziani, famiglie, ecc. -).

La gestione ordinaria integra i servizi abitativi con quelli urbani, includendo un mercato sociale e uno studentato in sinergia con il Comune di Lecce e Puglia Valore Immobiliare. Questo modello ibrido assicura che il canone moderato copra non solo l’alloggio, ma anche l’accesso a una rete di servizi integrati, rendendo l’ex sanatorio un prototipo di “quartiere verticale”. Il mercato sociale, aperto alla città, doterà Lecce di uno spazio moderno dove coesistono vendita, ristorazione, temporary shop e aree per il tempo libero, rappresentando un’occasione di apertura al territorio e di sostenibilità economica. Questa strategia mira a generare un nuovo welfare di comunità, capace di produrre un impatto sociale ed economico concreto per chiunque viva o interagisca con la struttura.

L’intervento di valorizzazione dell’ex Galateo non rappresenta soltanto il recupero di un imponente manufatto storico, ma delinea un nuovo paradigma dell’abitare per il Mezzogiorno. Attraverso l’integrazione tra alta efficienza tecnologica e un modello di gestione sociale innovativo, il progetto supera la concezione tradizionale di edilizia popolare per trasformarsi in un vero e proprio laboratorio di coesione intergenerazionale.

caratteri di un rudere urbano, l’edificio ha rappresentato per lungo tempo una frattura nel tessuto della città, incapace di esprimere le proprie potenzialità di ricucitura con il contesto circostante e con il paesaggio agrario in cui è inserito. Realizzato tra il gennaio 1932 e l’agosto 1934 su un terre-

no di circa cinque ettari, sul retro dell’Ospedale civile “Vito Fazzi”, l’immobile riveste un significativo valore storico-architettonico: si tratta della prima struttura in cemento armato edificata a Lecce, opera dell’impresa “Nervi e Nebbiosi”, secondo i canoni tipologici, dimensionali e loca-

lizzativi propri dell’architettura sanatoriale, oggetto in quegli anni di un’intensa stagione di sperimentazione progettuale.

La tipologia architettonica adottata per il sanatorio antitubercolare si articola secondo uno schema planimetrico a forma di T, ottenuto dalla composizione di due

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Figura 1- Localizzazione dell’Ex Sanatorio A. Galateo (fonte: elaborato grafico in “L’università come attore di Rigenerazione Urbana’’ tesi di laurea in Architettura Politecnico di Bari a.a. 2019/20)

padiglioni di degenza simmetrici e speculari, raccordati da un terzo corpo di fabbrica trasversale destinato ai servizi medici, con ingresso principale orientato a nord. I reparti di degenza presentano camere di dimensioni e struttura omogenee, disposte lungo prospetti aperti a sud-est, così da garantire la massima esposizione solare nelle ore mattutine, in conformità ai principi igienisti che informavano la progettazione sanatoriale dell’epoca. Il fronte sul parco si caratterizza per la presenza di profili metallici delle serrande Morelli, elementi tecnici preposti all’ombreggiamento delle verande, che generano al contempo un’articolata composizione ritmica di pieni e vuoti sull’involucro della facciata. L’impianto originario ha tuttavia subìto, nel corso del secondo dopoguerra, alterazioni riconducibili a interventi edilizi stratificati,superfetazioni volumetriche, chiusura delle pensiline, sopraelevazioni e l’aggiunta di scale esterne antincendio in cemento

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armato. In quanto testimonianza della memoria collettiva della città e del Mezzogiorno d’Italia, l’edificio attendeva da anni una rinnovata valorizzazione, resa tanto più necessaria dall’importanza che il tipo architettonico del sanatorio ha rivestito nella produzione architettonica del periodo, nonché dalle molteplici iniziative di trasformazione urbana avviate dal Comune di Lecce nel quartiere. Le condizioni di marginalità fisico-ambientale, storico-culturale e socioeconomica che caratterizzavano il quartiere Leuca sono state affrontate attraverso un sistema integrato di azioni materiali e immateriali, coordinate dall’amministrazione comunale nell’ambito del DPRU -Documento Programmatico per la Rigenerazione Urbana, strumento attuativo coerente con i principi e le finalità della L.R. 21/2008. Tra gli interventi di maggiore rilevanza si annovera il Piano Strategico di Area Vasta “Cave di Marco Vito” che, congiuntamente al Piano Particolareggiato del comparto 14, ha

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promosso la realizzazione di un’infrastruttura viaria di smistamento del traffico locale, funzionale alla riconversione delle cave sottostanti in un parco pubblico. Il quadro delle trasformazioni in atto è ulteriormente arricchito dalla prevista rilocalizzazione della stazione ferroviaria di Lecce e dall’attuazione del PIRP - Programmi Integrati di Riqualificazione delle Periferiedi Via De Ferrari, interventi destinati ad accrescere il valore urbano dell’ambito e a consolidarne il processo di rigenerazione. In tale contesto, ripensare la destinazione funzionale dell’immobile e adeguarlo ai bisogni emergenti del quartiere era divenuta una priorità ineludibile.

Con una superficie complessiva superiore ai 12.000 mq e una volumetria di circa 50.000 mc, distribuiti su quattro piani fuori terra e un piano seminterrato, il complesso si colloca all’interno di un parco urbano di circa 18.000 mq. Quest’ultimo, finanziato dalla Regione Puglia nel 2015 e oggetto di un protocollo d’intesa con il Comune - cui è stata demandata la gestione a titolo gratuito per i successivi 25 anni - è stato restituito alla fruizione pubblica nel giugno 2021, al termine di due anni di lavori, dopo decenni di abbandono. Il recupero del parco istituisce una sinergia fondamentale con l’immobile, garantendo ampi spazi aperti destinati alle attività all’aperto dell’intero quartiere e ai futuri residenti del complesso.

Il processo Nella volontà di avviare un processo di rigenerazione dell’edificio, finalizzato ad accogliere utenze diversificate e a rispondere ai bisogni emergenti del quartiere Leuca e della più ampia città di

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Lecce, Puglia Valore Immobiliare srl, società di cartolarizzazione della Regione Puglia ed ente proprietario dell’immobile, ha promosso la sottoscrizione di un Protocollo d’Intesa tra Regione Puglia, Comune di Lecce, ARCA Sud Salento e Soprintendenza Archeologia Belle Arti e Paesaggio di Brindisi, Lecce e Taranto, essendo l’immobile riconosciuto come bene culturale ai sensi del Codice dei Beni Culturali e del Paesaggio. Il complesso si inserisce in una visione strategica orientata a rispondere a istanze sociali urgenti, tra cui l’inclusione sociale, la mitigazione dell’emergenza abitativa e il potenziamento della residenzialità giovanile. Tale emergenza investe in modo particolare gli studenti universitari fuori sede, i quali si confrontano con una carenza strutturale di posti alloggio offerti dall’ADiSU - Agenzia per il Diritto allo Studio Universitario e con un mercato degli affitti caratterizzato da canoni esorbitanti e da diffuse pratiche di locazione irregolare.

In tale quadro, Puglia Valore Immobiliare e la cabina di regia istituita a seguito della firma del Protocollo hanno individuato nel concorso internazionale di progettazione lo strumento più idoneo a esplorare e sperimentare le nuove forme dell’abitare, nella ricerca di soluzioni funzionali capaci di rispondere al metabolismo urbano in continua trasformazione.

Il concorso internazionale “Lecce Social Housing”, indetto il gennaio 2020 e articolato in due gradi, aveva come intento dichiarato quello di restituire all’edificio la sua originaria vocazione sociale, trasformandolo in uno spazio accogliente e vitale, dotato di servizi innovativi per la residenzialità e la collettività. Il

programma funzionale prevedeva la realizzazione di un “condominio solidale”, articolato in alloggi di diversa tipologia destinati a single, giovani coppie, famiglie monoparentali, studenti universitari fuori sede, lavoratori e anziani, affiancati da servizi urbani aperti all’intera cittadinanza.

Il bando sottolineava esplicitamente la natura non esclusivamente residenziale del programma e la necessità di instaurare un rapporto sinergico con il parco, nella prospettiva di costruire un ecosistema urbano capace di incrementare la qualità della vita e dell’abitare, ponendo al centro le relazioni umane e la partecipazione alla vita comunitaria.

Tra le 96 proposte progettuali pervenute, il primo premio è stato assegnato allo studio Archistart, in collaborazione con il gruppo Alcotec. Il progetto vincitore propone un modello innovativo di convivenza intergenerazionale, che integra cohousing, studentato, laboratori, guest house e mercato sociale, configurando l’Ex Galateo come un contenitore pubblico multifunzionale in grado di generare valore sociale ed economico.

Il complesso è concepito come una comunità sperimentale in cui residenti di diverse generazioni possano beneficiare delle reti di vicinato e, in alcuni casi, trovare opportunità occupazionali. Il progetto vincitore è stato candidato nel marzo 2021 al PInQuA- Programma Innovativo Nazionale per la Qualità dell’Abitare del MIMSMinistero per le Infrastrutture e la Mobilità Sostenibili, ottenendo nel luglio dello stesso anno un finanziamento di 15 milioni di euro, che ha sancito l’avvio concreto di una trasformazione attesa da decenni.

Nel lungo periodo, a Puglia Valore Immobiliare è attribuita la respon-

sabilità di coordinare l’intero iter procedurale, dalla fase di programmazione fino all’attuazione e alla rendicontazione finale. Al Comune di Lecce e ad ARCA Sud Salento compete congiuntamente la gestione dei procedimenti connessi all’espletamento delle procedure per l’assegnazione degli alloggi.

Ad ARCA Sud Salento è inoltre demandata la gestione ordinaria e straordinaria del patrimonio immobiliare pubblico, garantendone la manutenzione nel tempo.

Il progetto Il progetto prevede di accogliere una comunità solidale da distribuire in 70 unità abitative di diversa tipologia - 7 monolocali, 33 bilocali, 22 trilocali e una residenza sperimentale - per un totale di 154 posti letto. Gli abitanti disporranno inoltre di spazi e servizi comuni dedicati alla vita collettiva. La residenza sperimentale, articolata in 8 alloggi indipendenti con bagno privato e ampi spazi di relazione condivisi, è concepita per rispondere ai bisogni delle popolazioni temporanee - giovani lavoratori e studenti - che richiedono soluzioni abitative flessibili e orientate alla socialità.

A supporto della gestione della vita comunitaria è prevista la figura del Community Manager.

Il programma funzionale include inoltre 6 laboratori artigianali, 6 imprese sociali insediabili, circa 1.700 mq di spazi commerciali e un hub multifunzionale, il tutto integrato con il sistema del parco. A presidio della dimensione produttiva e occupazionale, la proposta prevede l’istituzione di un incubatore denominato “Brain”, concepito come dispositivo di attivazione economica e sociale capace di ospitare start-up, imprese

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sociali, associazioni, cooperative e lavoratori autonomi, accomunati dall’obiettivo di generare occupazione a partire dalle risorse endogene della comunità insediata.

Il progetto configura l’Ex Galateo come una vera e propria infrastruttura pubblica urbana - un hub aperto alla città, dotato di attrattori e servizi per l’intera collettività - trasformandolo in uno strumento operativo della rigenerazione urbana, all’interno di un quartiere ad alta densità insediativa ma carente di dotazioni e servizi. La riconnessione degli accessi nord e sud, messi in relazione con il grande parco pubblico, definisce un asse di attraversamento pubblico lungo il quale si attestano le principali funzioni collettive. Il piano seminterrato reinterpretato come piano terra unitamente alla valorizzazione del terrazzo come spazio fruibile, moltiplica le relazioni tra l’edificio e lo spazio urbano circostante, rafforzando la permeabilità del complesso rispetto alla città.

Il valore paradigmatico del caso

Figura 2 - Render di Progetto (fonte: https://www.archiportale.com/ news/2020/12/architettura/ex-galateo-di-lecce-svelati-i-vincitori-del-concorsointernazionale_79968_3.html)

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Il caso dell’Ex Ospedale Sanatoriale “A. Galateo” di Lecce restituisce, nella sua complessità, un modello operativo di rigenerazione urbana fondato sulla convergenza tra recupero del patrimonio architettonico dismesso, risposta all’emergenza abitativa e attivazione di reti collaborative multilivello. L’analisi condotta consente di trarre alcune considerazioni conclusive di carattere generale, utili a restituire valore paradigmatico all’esperienza esaminata.

In primo luogo, il caso dimostra come il riuso adattivo del patrimonio edilizio in abbandono possa costituire un dispositivo efficace

Esperienze Approfondimenti & best practice

Figura 3 - Schema delle funzioni previste nel nuovo “Ex A. Galateo” (fonte: https://www.archiportale.com/ news/2020/12/architettura/ex-galateo-di-lecce-svelati-i-vincitori-del-concorso-internazionale_79968_3.html)

per rispondere simultaneamente a domande sociali insoddisfatte e a obiettivi di rigenerazione urbana di quartieri storicamente marginalizzati. La sovrapposizione tra la scala dell’edificio e quella del quartiere, mediata dalla presenza del parco pubblico come spazio di transizione e connessione e dalla previsione di servizi aperti alla città, evidenzia come la qualità dello spazio pubblico rappresenti una componente imprescindibile di qualsiasi strategia orientata alla coesione sociale.

In secondo luogo, il processo analizzato conferma l’importanza dello strumento del concorso internazionale di progettazione come dispositivo in grado di garantire, simultaneamente, qualità architettonica, innovazione tipologica e apertura alla sperimentazione. La scelta di ricorrere a tale strumento ha consentito di esplorare nuove forme dell’abi-

tare contemporaneo, producendo una risposta progettuale capace di integrare residenzialità, produzione, socialità e servizi in un programma funzionale ibrido e flessibile.

In terzo luogo, la struttura partenariale costruita attorno al progetto che coinvolge soggetti pubblici, privati e del terzo settore in un quadro di governance condivisa rappresenta un elemento di significativa innovazione rispetto ai modelli tradizionali di intervento.

La distribuzione delle responsabilità delinea un modello gestionale integrato, orientato non soltanto alla realizzazione dell’intervento, ma alla sua sostenibilità nel lungo periodo.

Il caso del Galateo si configura, in definitiva, come una buona pratica replicabile in contesti urbani analoghi, caratterizzati dalla compresenza di patrimonio edilizio dismesso, disagio abitativo

strutturale e domanda crescente di spazi per le popolazioni temporanee. Esso dimostra come Social Housing e rigenerazione urbana siano dimensioni complementari e sinergiche di una visione urbana orientata all’equità, alla qualità dello spazio collettivo e alla costruzione di comunità resilienti.

In questa prospettiva, il progetto risponde con coerenza alle sfide delineate dagli Obiettivi di Sviluppo Sostenibile dell’Agenda 2030, contribuendo in particolare al perseguimento degli obiettivi relativi alla riduzione delle disuguaglianze, alla promozione di città inclusive e alla valorizzazione del patrimonio culturale come risorsa per lo sviluppo locale.

*Ricercatore Politecnico di Bari Dipartimento ArCoD

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Mondo FM a cura di Carmen Voza

Agenzia del Demanio & CNR: tutela e rigenerazione del patrimonio pubblico L’Agenzia del Demanio e il CNR hanno siglato un accordo quadro per la tutela, la rigenerazione e la valorizzazione del patrimonio immobiliare pubblico, integrando competenze tecniche e scientifiche. L’intesa mira a sviluppare modelli innovativi basati su urban intelligence, digital twin e sostenibilità per la gestione efficiente dei beni dello Stato. Le iniziative saranno sviluppate anche attraverso il coinvolgimento del Centro interdipartimentale di scienza delle città (CISC) del CNR, che opererà in sinergia con la struttura per la progettazione dell’Agenzia del Demanio, favorendo un approccio interdisciplinare e integrato che unisce ricerca scientifica, innovazione tecnologica e pianificazione territoriale. L’accordo prevede anche l’organizzazione di workshop, seminari ed eventi formativi finalizzati alla diffusione delle conoscenze e alla condivisione delle migliori pratiche per una gestione innovativa e sostenibile del patrimonio immobiliare dello Stato. www.agenziademanio.it www.cnr.it

Facility Management: leadership sempre più al femminile I numeri parlano chiaro. Secondo Fnip-Confcommercio e Anip-Confindustria, il comparto dei servizi integrati-multiservizi è a forte prevalenza femminile. Non una presenza simbolica, ma una struttura portante. È per questo che il dibattito sulle “quote rosa” appare ormai superato: la questione non è far entrare le donne, ma riconoscerne il ruolo e garantirne tutele e qualità del lavoro. Da qui nasce un cambio di approccio. Le associazioni di settore stanno lavorando su strumenti concreti, come le linee guida su molestie e violenza di genere sviluppate in seno a Onbsi, e sull’istituzione di un Comitato Tecnico Scientifico dedicato a sicurezza, inclusione e valorizzazione del lavoro femminile. L’obiettivo è rendere il FM un modello di riferimento, non solo produttivo ma anche sociale. Questa evoluzione si inserisce in una trasformazione più ampia del settore. Il

FM non è più solo “servizio”: è organizzazione, tecnologia, gestione della sicurezza e continuità operativa. Nell’azienda, le donne rappresentano circa il 70% della forza lavoro e occupano anche ruoli chiave: dalle risorse umane al controllo di gestione, dagli acquisti al legale. Una presenza diffusa che si riflette anche nel modello organizzativo. Da qui politiche di flessibilità oraria e supporto concreto alla conciliazione tra lavoro e famiglia. Il FM, così, si rivela un caso interessante nel panorama del lavoro italiano: uno dei pochi settori in cui la presenza delle donne ha già ridefinito modelli organizzativi, tempi e priorità. La vera sfida, oggi, non è riequilibrare. È riconoscere, strutturare e valorizzare ciò che esiste già. www.confcommercio.it www.associazione-anip.it

FNIP Confcommercio: multiservizi, settore trainante ma ancora poco considerato

Il settore dei servizi di pulizia e multiservizi è un pilastro strategico dell’economia italiana, con oltre 18 miliardi di euro di fatturato e circa 470 mila addetti, che agisce come infrastruttura indispensabile e ammortizzatore sociale per il ricollocamento dei lavoratori.

FNIP Confcommercio evidenzia la necessità di valorizzare questo comparto, riconosciuto come motore di inclusione e stabilità per il futuro occupazionale del Paese.

Approfondimenti sono disponibili sul sito di FNIP Confcommercio.

Si tratta di una filiera strategica non solo per i servizi erogati a imprese, PA e cittadini, ma anche per la sua funzione sociale ed economica: il comparto multiservizi ha storicamente dimostrato una forte capacità di assorbire lavoratori provenienti da altri ambiti produttivi, accogliendo ciclicamente addetti espulsi da settori industriali in trasformazione o in crisi strutturale a causa dell’evoluzione tecnologica e dei nuovi processi produttivi.

Le imprese del multiservizi operano quotidianamente garantendo standard elevati di igiene, sicurezza e funzionalità degli ambienti di lavoro e di vita, rappresentando una vera infrastruttura invisibile ma indispensabile per il funzionamento del sistema economico nazionale. www.confcommercio.it

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Mense scolastiche: il FM riscrive le regole della nutrizione

Il FM sta assumendo un ruolo sempre più strategico nella gestione dei servizi scolastici, in particolare nella ristorazione collettiva. Non si tratta più soltanto di garantire efficienza operativa e contenimento dei costi, ma di integrare qualità nutrizionale, sostenibilità e valore educativo all’interno dell’offerta. In questo contesto, il tema del cibo sano nelle mense scolastiche è diventato centrale nel dibattito pubblico e industriale. In Italia ogni giorno circa 1,9 milioni di studenti consumano un pasto a scuola. Numeri che trasformano la ristorazione scolastica in una vera infrastruttura sociale. Ed è proprio da qui che nasce una nuova consapevolezza: ciò che si mangia a scuola non è solo nutrizione, ma formazione. A sancire questo cambio di paradigma è il “Manifesto per l’educazione alimentare” promosso da Coldiretti, Filiera Italia e Federazione Italiana Medici Pediatri. Un documento che segna una linea netta: meno cibi ultra-processati, più prodotti freschi e locali, educazione alimentare integrata nei percorsi scolastici e una filiera che valorizzi il territorio. La mensa scolastica si evolve da mero punto di distribuzione a strumento educativo per contrastare l’obesità infantile, che in Italia coinvolge oltre il 26% dei minori tra i 3 e i 17 anni. Questa trasformazione ridefinisce il ruolo del FM, chiamato a gestire l’intera filiera alimentare, dalla selezione dei fornitori alla progettazione dei menu, trasformando la pausa pranzo in un momento di formazione permanente.

Forum Facility 2026: dialogo strategico tra costruzione e gestione L’edizione 2026 di Forum Facility si terrà tra il 7/8 ottobre prossimi a Bologna e sarà dedicata al tema: “Efficienza dei servizi integrati ed espansione dello spazio costruito globale.

Una nuova visione per un mercato in evoluzione”.

Un titolo che sintetizza con chiarezza le sfide e le opportunità che stanno trasformando il settore dei servizi integrati - pulizia e sanificazione, manutenzioni, ristorazione, sicurezza - in uno scenario internazionale caratterizzato da una continua espansione dello spazio costruito e da una crescente domanda di efficienza, sostenibilità e innovazione.

La scelta di organizzare

ma si sviluppa nel tempo attraverso la gestione, la manutenzione e l’erogazione di servizi integrati sempre più complessi e strategici. Mettere in relazione questi due universi significa promuovere una visione sistemica del costruito, capace di generare valore, efficienza operativa e sostenibilità economica e ambientale. ww.forumfacility.com

Immobiliare healthcare: nel 2025 investimenti per 650 mln Il settore immobiliare healthcare in Italia ha registrato un forte incremento nel 2025, raggiungendo 650 mln di euro di investimenti, il triplo dei volumi rispetto all’anno precedente. Il mercato è in forte evoluzione: dopo un 2024 dominato da transazioni su singoli asset, il 2025 ha visto il ritorno di operazioni di portafoglio, a indicare una fiducia rinnovata da parte degli investitori. Il report JLL evidenzia una forte espansione dell’healthcare immobiliare italiano nel 2025, guidato dal settore care (70% dei volumi) e da una domanda crescente per una popolazione over-65 in aumento.

Nonostante la necessità di oltre 440.000 nuovi posti letto, la forte concentrazione dell’offerta nel Nord Italia offre significative opportunità di investimento nelle regioni del Centro-Sud. Con il 54% di capitali esteri e rendimenti prime al 5,75%, il settore si consolida come un’asset class strategica. www.monitorimmobiliare.it

www.sanitainformazione.it

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Forum Facility in contemporanea con SAIE nasce da una volontà condivisa tra gli organizzatori: costruire un nuovo e concreto dialogo tra chi progetta e realizza gli edifici e chi ne garantisce funzionalità, sicurezza, igiene e durabilità nel tempo.

Il ciclo di vita degli edifici, infatti, non riguarda solo la fase di progettazione, costruzione e demolizione,

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Nomisma: primo Rapporto sul mercato immobiliare 2026

Nei primi mesi del 2026 il mercato immobiliare italiano evidenzia un andamento complessivamente positivo.

Il comparto residenziale delle compravendite consolida il trend di crescita già avviato nel 2025, mentre il segmento delle locazioni registra livelli ancora sostenuti, seppur in lieve ridimensionamento”. È quanto si legge nel “I Osservatorio sul Mercato Immobiliare” di Nomisma che analizza la congiuntura del settore a livello nazionale con un focus di approfondimento su 13 mercati intermedi (Ancona, Bergamo, Brescia, Livorno, Messina, Modena, Novara, Parma, Perugia, Salerno Taranto, Trieste e Verona). Rispetto a un anno fa, il mercato evidenzia un rafforzamento significativo: i prezzi mostrano una dinamica più solida, si riduce il divario tra valori richiesti e offerti, l’offerta viene assorbita più rapidamente e la domanda è in crescita. Secondo gli operatori del settore, in assenza di shock economici il 2026 si prospetta in continuità con il percorso di crescita già delineato nel 2025.

La domanda resta sostenuta, alimentata da una radicata preferenza per l’acquisto dell’abitazione, che continua a prevalere anche a fronte di una capacità di spesa limitata. www.nomisma.it

Housing sociale: un piano UE per l’emergenza abitativa Tra il 2013 e il 2024, i prezzi delle case nell’UE sono aumentati di oltre il 60%, superando i redditi, mentre i permessi di costruzione sono calati del 22% dal 2021, creando una grave carenza abitativa che colpisce anche il ceto medio. Per contrastare la crisi, l’Unione Europea prevede la creazione di una piattaforma di investimento da 375 mld di euro entro il 2029 e l’introduzione di nuove normative. Il diritto alla casa è una priorità assoluta dell’agenda comunitaria: con la comunicazione European Affordable Housing Plan, la Commissione Europea riconosce che quella che stiamo vivendo non è più soltanto una questione immobiliare, ma una vera e propria crisi sociale che minaccia la coesione e la competitività del continente.

La Commissione EU stima che per colmare il divario attuale siano necessari più di 2 mln di nuove case all’anno, il che richiede l’aggiunta di 650.000 unità rispetto al ritmo attuale, con un fabbisogno finanziario annuo di circa 150 mld di euro.

Per rispondere a questa sfida finanziaria, l’Unione Europea mette in campo fondi esistenti e nuovi strumenti. Nel quadro finanziario attuale sono già stati mobilitati almeno 43 mld di euro tramite i Fondi di Coesione, InvestEU e NextGenerationEU. Il successo di questa strategia dipenderà dalla capacità dei singoli Paesi di attuare riforme profonde, dalla digitalizzazione dei sistemi di rilascio dei permessi, fino alla revisione delle politiche fiscali. La Commissione monitorerà questi

progressi fornendo raccomandazioni specifiche per aumentare la quota di edilizia sociale, che oggi nell’UE si attesta mediamente solo al 6-7% dello stock totale.

Per coordinare questo sforzo monumentale, verrà istituita la European Housing Alliance, un hub di cooperazione che riunirà istituzioni UE, governi nazionali e regioni per scambiare buone pratiche e modelli di finanziamento innovativi, culminando nel primo Summit Europeo sull’Abitazione. https://ec.europa.eu

Student housing: riconversione Villaggio Olimpico Milano Cortina 2026 per 1700 posti Il Villaggio Olimpico di Milano, progettato per la riconversione in studentato convenzionato con oltre 1.700 posti letto, avvia la rifunzionalizzazione in seguito alla riconsegna delle stanze da parte di Fondazione Milano Cortina 2026. In sei mesi dall’avvio delle prenotazioni, il 65% dei posti letto è già stato assegnato tramite accordi con le università e richieste dirette. Grazie ai contributi di CDP Real Asset SGR e del MUR - Ministero dell’Università e della Ricerca, che ha confermato l’idoneità del Villaggio ai requisiti del Decreto Ministeriale n. 481/2024, 450 posti letto prevedono tariffe agevolate. L’apertura è prevista ad agosto 2026.

Con i suoi 1.700 posti letto, il futuro studentato contribuirà a coprire il 6% del fabbisogno di posti per studenti della città di Milano, stimato in 30.000 unità a fronte di circa 200.000 studenti. L’intervento è un investimento del Fondo Coima Esg City Impact, strutturato secondo i principi dell’impact investing, con l’obiettivo di generare ritorni finanziari, ambientali e sociali sulla base di target quantitativi definiti ex ante, privilegiando la riqualificazione di aree già urbanizzate e la realizzazione di edifici fossil fuel free, nZEB e in classe energetica. Il Villaggio è uno studentato privato compreso nella quota di edilizia residenziale sociale prevista nel quartiere di Scalo Romana e prevede tariffe calmierate tramite convenzione con il Comune di Milano. www.monitorimmobiliare.it

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Real Estate & Sostenibilità: la svolta ESG nei dati GRESB

Il settore immobiliare accelera verso la transizione ecologica: secondo gli ultimi dati GRESB - Global Real Estate Sustainability Benchmark, nel 2025 gli asset valutati con criteri ESG - Environmental, Social, Governance sono cresciuti del +140%, superando i 500.000 asset, a conferma della crescente centralità della sostenibilità nel Real Estate. Un’evoluzione che s’inserisce in un contesto ancora critico: stando all’ultimo rapporto UNEP, il settore delle costruzioni è responsabile del 34% delle emissioni globali di CO2 e del 32% del consumo energetico mondiale. Una trasformazione spinta dalla Tassonomia Europea e dalla necessità di abbattere l’impatto ambientale di un comparto responsabile del 34% delle emissioni di CO2 (dati UNEP). In questo scenario si inserisce “RE Impact”, l’iniziativa di EETRA (Società Benefit B Corp) dedicata alla rigenerazione sostenibile della filiera del Real Estate. Con l’obiettivo di ridurre le emissioni del 50% entro il 2050, l’integrazione dei criteri ESG diventa un driver finanziario strutturale, ridefinendo le strategie di investimento, progettazione e gestione, lungo tutto il ciclo di vita degli immobili. www.esperesso .it

MASE: 11,8 mln per i “Climate City Contract” di 9 città italiane Il MASE - Ministero dell’Ambiente e della Sicurezza Energetica ha stanziato 11,8 mln di euro a sostegno di nove città italiane - Bergamo, Bologna, Firenze, Milano, Padova, Parma, Prato, Roma e Torino - che hanno ottenuto dall’Europa il riconoscimento

del Mission City Label e sono chiamate ad attuare i rispettivi Climate City Contract.

Ciascuna città beneficiaria riceverà oltre 1,3 mln di euro per implementare i Climate City Contract. L’obiettivo è accelerare il raggiungimento della neutralità climatica,

rafforzando al contempo il ruolo delle città come veri e propri laboratori della transizione ecologica, della decarbonizzazione e dello sviluppo sostenibile. www.mase.gov.it

Smart lighting: risparmi energetici fino all’70-80% Secondo lo studio del Politecnico di Milano, in Italia sono presenti circa 10 mln di punti luce pubblici, di cui il 65% è già stato convertito alla tecnologia led.

Gli interventi futuri dovranno quindi concentrarsi sul restante 35%, pari a circa 3,5 mln di punti luce. Lo studio delinea tre scenari di sviluppo: dallo scenario base, più conservativo, che prevede la semplice sostituzione dei corpi illuminanti obsoleti con soluzioni Led, fino allo scenario avanzato, caratterizzato da un’evoluzione ad alta intensità tecnologica dell’illuminazione pubblica. In quest’ultimo caso, alla completa conversione Led si affiancherebbe una diffusione capillare di sistemi intelligenti, coerenti con i principi delle smart city e con gli obiettivi della direttiva Epbd. In termini di benefici energetici e ambientali, lo scenario base consentirebbe un risparmio di 1,7 GWh, equivalente alla piantumazione di circa 11.950 alberi all’anno e a una riduzione di 424 tonnellate di CO2. Lo scenario avanzato porterebbe invece a un risparmio di 2,4 GWh, pari a 17.435 alberi equivalenti e a una diminuzione di 619 tonnellate di CO2. L’illuminazione esterna pubblica rappresenta solo un esempio dei benefici concreti di questa misura, che potrebbe generare un significativo effetto moltiplicatore di opportunità anche in relazione alla valorizzazione e alla gestione del patrimonio demaniale dello Stato. L’introduzione di sistemi di smart lighting può generare infatti risparmi energetici fino al 70-80% rispetto agli impianti tradizionali, a seconda dell’ambito di applicazione. www.polimi.it

Assil: l’illuminazione infrastruttura delle Smart City Assil - Associazione Nazionale Produttori Illuminazione ha presentato Light + Building 2026 l’iniziativa “Map the Smart Future”, segnando il passaggio dell’industria italiana dell’illuminazione verso un approccio operativo, progettuale e incentrato sulla smart city. Il punto luce si evolve in un hub digitale che integra connettività e sostenibilità misurabile, sostenendo il Disegno di Legge 1700 per ottimizzare risorse ed energia attraverso la raccolta di dati standardizzati. L’obiettivo è quello di integrare la qualità della luce con la sicurezza e la connettività, permettendo ai sistemi di illuminazione di dialogare con le

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altre reti urbane e domestiche, ottimizzando le risorse e migliorando il benessere dei cittadini.

Per dare sostanza a questa visione, la campagna prevede l’utilizzo di uno strumento di indagine interattivo volto a raccogliere metriche precise sulle sfide tecnologiche più attuali, dall’adozione degli standard Dali e Knx fino all’integrazione con l’Internet of Things. Questo sondaggio, intitolato proprio come la campagna di engagement, permetterà di dimostrare con evidenza scientifica come l’impiego di sistemi evoluti non sia solo una scelta estetica o tecnologica, ma una necessità economica ed ecologica. I dati rac-

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colti serviranno infatti a quantificare il risparmio energetico ottenuto e la conseguente riduzione delle emissioni di anidride carbonica, rendendo l’impegno verso la transizione ecologica un valore certificato e verificabile in tempo reale. www.assil.it

Mondo FM

Energia: in Italia 3,7 mln di lavoratori entro il 2029 Il futuro del sistema produttivo italiano non si misurerà soltanto in termini di capacità tecnologica o potenza installata, ma soprattutto sulla disponibilità di competenze specialistiche in grado di governare il cambiamento nel settore dell’energia. I dati previsionali del Sistema Informativo Excelsior di Unioncamere indicano che, nel periodo compreso tra il 2025 e il 2029, l’Italia esprimerà un fabbisogno complessivo superiore ai 3,7 mln di occupati.

Questa imponente richiesta di forza lavoro scaturirà sia dalla creazione di nuove posizioni contrattuali sia dalla necessità fisiologica di sostituire i lavoratori in uscita dal mercato. In questo contesto, la transizione energetica agisce come un potente acceleratore che richiede una specifica preparazione professionale.

Secondo l’analisi presentata, a circa 2,3 mln di questi nuovi lavoratori saranno richieste competenze legate alla sostenibilità. Più nel dettaglio, il mercato necessiterà di 1,55

mln di figure con un livello intermedio di competenze nella gestione di prodotti e tecnologie green, corrispondenti a circa il 43% del fabbisogno totale, a cui si aggiungeranno circa 760 mila professionisti dotati di competenze verdi di livello elevato. Parallelamente, la spinta verso la digitalizzazione coinvolgerà 2,2 mln di lavoratori, con oltre 910 mila profili che dovranno possedere un mix avanzato di abilità digitali, spaziando dai metodi matematici all’uso di soluzioni innovative.

“Il facility management non riguarda più il reagire, ma il garantire che i problemi non arrivino mai all’ospite. Grazie ai dati strutturati e al monitoraggio in tempo reale, è possibile creare un ambiente più stabile e prevedibile, permettendo ai team di concentrarsi sulla qualità del servizio”, osserva Thanasis Milonas del Sani/Ikos Group. Dagli hotel agli uffici, il Facility Management entra così in una nuova fase: meno emergenze, più controllo.

Con edifici sempre più intelligenti, anche la gestione diventa più strategica.

Il rapporto “EU Solar Market Outlook 20252030” di Solar Power Europe evidenzia una fase di normalizzazione per l’industria solare europea, caratterizzata da un calo nel segmento residenziale e una crescita trainata dai grandi impianti, che nel 2025 superano il 50% delle nuove installazioni.

Nonostante il solare sia la principale fonte di energia, ostacoli infrastrutturali e la fine degli incentivi nazionali, come in Italia, rischiano di frenare il raggiungimento degli obiettivi del PNIEC - Piano Nazionale Integrato per l’Energia e il Clima al 2030. Senza una strategia decisa sulla flessibilità, che includa la digitalizzazione delle reti e una diffusione massiccia dei sistemi di accumulo a batteria, il valore del solare continuerà a essere limitato. Nello scenario medio delineato dal documento, l’Unione Europea raggiungerà i 718 GW di capacità installata entro il 2030, mancando l’obiettivo di 750 GW fissato dalla Commissione. Questo deficit di circa 32 GW riflette l’incertezza normativa e le persistenti difficoltà nell’ottenimento dei permessi che frenano la velocità di espansione necessaria per la transizione energetica. Nonostante le ombre, il solare continua a dimostrare la sua importanza strategica per la sicurezza energetica europea.

Per invertire il trend negativo previsto per il prossimo biennio, Solar Power Europe chiede ai decisori politici un’azione coordinata che metta al centro la flessibilità del sistema.La raccomandazione principale è l’adozione di una Strategia Europea per la Flessibilità che sblocchi il potenziale dello stoccaggio e della gestione della domanda, garantendo così che la tecnologia pulita a più rapida crescita nel continente non fallisca proprio nel momento cruciale della sfida climatica.

www.holonix.it

www.solarpowereurope.org

www.unioncamere.gov.it

Holonix accelera sugli edifici intelligenti: più efficienza e meno sprechi Nel Facility Management la parola chiave è previsione. Intervenire quando il cliente chiama non basta più: servono tecnologie capaci di leggere in tempo reale ciò che accade negli edifici e trasformare i dati in azioni concrete.

In questo scenario si inserisce Holonix, realtà italiana specializzata in soluzioni IoT e AI per il building e il property management. È quindi possibile connettere impianti e asset – climatizzazione, illuminazione, consumi energetici, accessi e sicurezza – in un unico ambiente digitale, una vera e propria torre di controllo degli edifici, che consente di centralizzare e ottimizzare la gestione, pianificando e coordinando in modo efficiente anche le attività dei manutentori sul campo.

Un ambito strategico è l’hotellerie, dove comfort e continuità del servizio incidono direttamente sulla soddisfazione dell’ospite.

Il monitoraggio di temperature, impianti e consumi consente di intervenire prima che eventuali anomalie vengano percepite.

Report “Solar Power Europe”: le sfide verso il 2030

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CHI ASCOLTA I DATI, NON INSEGUE I PROBLEMI. Agisci prima che accada!

Sto consumando più energia del necessario.

Si sta per verificare un guasto all’impianto di condizionamento.

Potrei essere più efficiente se mi ascoltassi!

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