MARKET Update
Q
4 2023
Rente
1
Ledighed
Kontor Industri
Forbrugertillid
Markedsleje
Afkastkrav
Boligudlejning
Beskæftigelse BNP
Detail
Executive summary – 4. kvartal Dansk økonomi har klaret sig bedre end forventet, om end et mindre fald i BNP to kvartaler i træk betyder, at økonomien nu befinder sig i teknisk recession. Inflationen er på sit laveste siden maj 2020 og Danmark har det næstlaveste niveau i EU. Beskæftigelsen er historisk høj med mere end 3 millioner lønmodtagere og er stadig stigende. Dog stiger antallet af lønmodtagere ikke så hurtigt som tidligere på året, og beskæftigelsen forventes at falde i 2024. Forbrugertilliden er stadig negativ, hvilket den har været siden slutningen af 2021, om end den er i bedring. Alle disse forhold er med til at understøtte aktiviteten blandt forretningsdrivende, og aktiviteten på markedet for at leje butikker, kontorer og industri- og logistikejendomme er aftagende, dog fra et højt aktivitetsniveau. Dette har resulteret i, at tomgangen for alle tre ejendomstyper er steget svagt. For alle ejendomstyper er der dog tale om en tomgang som er meget lav i historisk kontekst. Grundet de forholdsvise lave forventninger til økonomien i første halvår af 2024 forventer vi, at tomgangen fortsat kommer til at stige svagt i de kommende kvartaler. Markedet for investeringsejendomme er væsentligt lavere end sidste år, hvilket især skyldes det høje renteniveau, vi har oplevet. Der er dog tegn på, at en rentestabilisering er i gang, ikke mindst har centralbankerne meldt ud at toppen er ved at være nået. Afkastkravene for flere ejendomstyper og i flere geografiske områder er steget svagt siden sidste kvartal, mens prognoserne for niveauerne om 12 måneder mange steder er, at afkastkravene yderligere vil stige. De observerede rentestigninger og aftagende aktivitet vil forventeligt resultere i lavere tomgang for investeringsejendomme.
Transaktionsvolumen 2023
Transaktionsvolumen 2017-2023
18 milliarder DKK
140 milliarder DKK
16
120
14 100
12 10
80
8
60
6
40
4 20
2 0
0 1. kvartal
Bolig
2. kvartal
Kontor
Detail
3. kvartal
Industri & logistik
4. kvartal*
Hotel
Andet
2017
2018
Bolig
Kontor
2019
Detail
2020
2021
Industri & logistik
2023*
2022
Hotel
Andet
* Opgjort pr. 30. november 2023
Ønsker du at få Market Update direkte i din mailboks hvert kvartal, så tilmeld dig her: edc.dk/erhverv/marketupdate
›
Dansk økonomi Årlig vækst i BNP 8% 6,8%
6% 4% 2%
3,2% 2,3%
1,9%
2,8%
1,3%
2,7% 2,0%
1,6%
1,7%
1,5%
0,9%
1,3% 1,3%
0,2%
0% -2%
-2,4% 2025
2024
2023
2022
2021
2020
2019
2018
2017
2016
2015
2014
2013
2012
2011
2010
-4%
Realvækst i BNP i forhold til foregående periode (%)
Efter to år med kraftig vækst i BNP på hhv. 4,9% og 3,8% i 2021 og 2022 er der nu udsigter til en vækstafmatning. Den foreløbige beregning af BNP-væksten for 2023 er 1,7%, hvilket skyldes at stigende renter og udhuling af købekraften i kraft af høj inflation har lagt en dæmper på det private forbrug. Den seneste prognose fra Nationalbanken viser en forventet vækst på 1,3% i både 2024 og 2025. Skønnet for væksten i BNP i år er højere end sidste prognose, og giver dermed udtryk for at udsigten til en mild recession er afværget. Det er især udenlandsk efterspørgsel der holder hånden under væksten, hvilket højest sandsynligt kan tilskrives en mærkbar stigning i produktionen i medicinalindustrien. Skønnet for væksten i BNP 2023 og 2024 er opjusteret med 0,1 procentpoint i forhold til den sidste prognose.
Forventet realvækst i BNP i forhold til foregående periode (%)
Kilde: Danmarks Statistik og Nationalbanken
Rentesatser I 2023 har udviklingen i renteniveauet været mere afdæmpet og stagnerende sammenlignet med 2022, hvor renterne er steget markant. Dette skyldes en mere moderat og nu nedadgående udvikling i inflationen, der særligt har været drevet af fald i energiomkostningerne. Den korte rente, der i høj grad er korreleret med de pengepolitiske tiltag fra den amerikanske og europæiske centralbank, FED og ECB, har undergået en mere jævn udvikling og ligger i på 3,6% i november 2023. Den lange realkreditrente har været mere volatil og konsolideret i 2023 og ligger på 5,2% i november 2023. Kilde: Finans Danmark & Danmarks Statistik
6% 5% 4% 3% 2% 1% 0%
Kort realkreditrente
2023
2022
2021
2020
2019
2018
2017
2016
2015
2014
2013
-1%
Lang realkreditrente
Forbrugertillidsindikatoren 20 10 0 -10 -20 -30
2023
2022
2021
2020
2019
2018
2017
2016
2015
2014
2013
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
-40
Forbrugertilliden angiver befolkningens syn på dens nuværende og fremtidige økonomiske situation og er dermed en god indikator for hvordan den brede befolkning bliver påvirket af Danmarks økonomiske situation. Forbrugertilliden for oktober måned ligger på minus 11,8 og er dermed steget siden september, hvor den lå på minus 13. Forud for august måned har forbrugertilliden været stødt stigende siden oktober 2022, hvor forbrugertilliden lå på sit laveste med minus 37,0. Gennemsnittet for 2023 ligger på minus 16,4. Fire ud af fem indikatorer, der tilsammen danner forbrugertilliden, er steget siden sidste måned. Det er især en mere positiv vurdering af den økonomiske situation for Danmark i dag sammenlignet med for et år siden samt familiens økonomiske situation om et år sammenlignet med i dag, der forsager den positive udvikling i forbrugertillid. Kilde: Danmarks Statistik
Lønmodtagere 3,0 Million 3.0 Millioner
2,9 2.9
2,8 2.8
2,7 2.7
2,6 2.6
2023
2022
2021
2020
2019
2018
2017
2016
2015
2014
2013
2,5 2.5
De seneste tal fra Danmarks Statistik fra september 2023 viser en stigning i antallet af lønmodtagere. Antallet af lønmodtagere steg med 3.097 fra august til september. Stigningen skyldes en stigning i antallet af lønmodtagere i flere sektorerne, hvor den største stigning er observeret for Offentlig administration, forsvar og politi på cirka 6.800 lønmodtagere. Det største fald for en sektor er observeret for Rejsebureauer, rengøring og anden operationel service på 1.929 lønmodtagere. Med 34.209 nye lønmodtagere siden september 2022 er lønmodtagerbeskæftigelsen kommet op over 3.000.000 lønmodtagere og er derfor på det højeste niveau Kilde: Danmarks Statistik nogensinde. 3
Boligudlejning nyere ejendomme
Områder* (se specifikationer side 14) København City
Hovedstaden
Østerbro, Frederiksberg og Gentofte
Havneområder
Ørestad
Resterende København
Vest for København
Resterende Sjælland
Nord for København
Nordsjælland
Østsjælland
Vestsjælland
Sydsjælland
Lolland, Falster og Møn
Odense
Øvrig Fyn
Syddanmark
Vejle
Kolding
Fredericia
Esbjerg
Sønderborg
Øvrig Sydjylland
Aarhus
Midtjylland
Silkeborg
Viborg
Herning
Vestjylland
Nordjylland
Aalborg
Hjørring
Frederikshavn
Primær
Sekundær
Tertiær
Tendens
Afkastkrav i %
4,00%
4,25%
4,50%
Årlig markedsleje i kr./m2
2.550 kr.
2.200 kr.
2.000 kr.
Afkastkrav i %
4,00%
4,25%
4,50%
Årlig markedsleje i kr./m2
2.450 kr.
2.100 kr.
1.950 kr.
Afkastkrav i %
4,00%
4,25%
4,50%
Årlig markedsleje i kr./m2
2.400 kr.
2.000 kr.
1.800 kr
Afkastkrav i %
4,25%
4,50%
5,00%
Årlig markedsleje i kr./m2
1.900 kr.
1.800 kr.
1.700 kr
Afkastkrav i %
4,25%
4,50%
5,00%
Årlig markedsleje i kr./m2
2.300 kr.
2.000 kr.
1.800 kr.
Afkastkrav i %
4,50%
5,00%
5,25%
Årlig markedsleje i kr./m2
1.750 kr.
1.600 kr.
1.500 kr.
Afkastkrav i %
4,25%
4,75%
5,00%
Årlig markedsleje i kr./m2
2.000 kr.
1.750 kr.
1.500 kr.
Afkastkrav i %
4,50%
5,00%
6,00%
Årlig markedsleje i kr./m
1.900 kr.
1.650 kr.
1.400 kr.
Afkastkrav i %
4,50%
5,00%
6,50%
Årlig markedsleje i kr./m2
1.900 kr.
1.600 kr.
1.300 kr.
2
Afkastkrav i %
5,50%
6,75%
8,00%
Årlig markedsleje i kr./m2
1.500 kr.
1.300 kr.
1.000 kr.
Afkastkrav i %
5,25%
6,25%
7,50%
Årlig markedsleje i kr./m2
1.350 kr.
1.100 kr.
950 kr.
Afkastkrav i %
5,75%
6,75%
8,00%
Årlig markedsleje i kr./m2
1.200 kr.
950 kr.
800 kr.
Afkastkrav i %
4,75%
5,00%
5,50%
Årlig markedsleje i kr./m2
1.450 kr.
1.275 kr.
1.100 kr.
Afkastkrav i %
5,25%
5,75%
6,50%
Årlig markedsleje i kr./m2
1.250 kr.
1.100 kr.
950 kr.
Afkastkrav i %
5,00%
5,50%
6,25%
Årlig markedsleje i kr./m2
1.400 kr.
1.200 kr.
1.000 kr.
Afkastkrav i %
5,50%
6,00%
6,75%
Årlig markedsleje i kr./m
1.350 kr.
1.150 kr.
950 kr.
Afkastkrav i %
5,50%
6,00%
6,75%
Årlig markedsleje i kr./m2
1.300 kr.
1.100 kr.
875 kr.
2
Afkastkrav i %
5,50%
6,25%
7,50%
Årlig markedsleje i kr./m2
1.250 kr.
900 kr.
750 kr.
Afkastkrav i %
6,00%
7,00%
8,00%
Årlig markedsleje i kr./m2
1.150 kr.
900 kr.
750 kr.
Afkastkrav i %
6,00%
7,00%
8,00%
Årlig markedsleje i kr./m2
1.100 kr.
800 kr.
675 kr.
Afkastkrav i %
4,25%
4,75%
5,25%
Årlig markedsleje i kr./m2
1.850 kr.
1.600 kr.
1.350 kr.
Afkastkrav i %
4,75%
5,75%
7,25%
Årlig markedsleje i kr./m2
1.400 kr.
1.050 kr.
950 kr.
Afkastkrav i %
5,25%
6,25%
7,25%
Årlig markedsleje i kr./m2
1.125 kr.
1.000 kr.
850 kr.
Afkastkrav i %
5,25%
5,75%
7,00%
Årlig markedsleje i kr./m2
1.200 kr.
1.050 kr.
900 kr.
Afkastkrav i %
5,50%
6,50%
8,00%
Årlig markedsleje i kr./m2
1.200 kr.
850 kr.
750 kr.
Afkastkrav i %
4,50%
5,00%
5,75%
Årlig markedsleje i kr./m2
1.400 kr.
1.150 kr.
950 kr.
Afkastkrav i %
5,25%
6,50%
7,25%
Årlig markedsleje i kr./m2
1.150 kr.
950 kr.
775 kr.
Afkastkrav i %
6,00%
7,00%
7,50%
Årlig markedsleje i kr./m2
1.050 kr.
850 kr.
650 kr.
4
Kilde: EDC Erhverv Poul Erik Bech, estimater pr. Q4 2023
Afkastkrav i procent, årlig markedsleje i kr./m2 inkl. driftomkostninger og tendens på 12 måneders sigt
Boligudlejning fuldt udviklede ejendomme
Områder* (se specifikationer side 14)
Hovedstaden
København City
Østerbro, Frederiksberg og Gentofte
Resterende København
Vest for København
Resterende Sjælland
Nord for København
Nordsjælland
Østsjælland
Vestsjælland
Sydsjælland
Lolland, Falster og Møn
Odense
Øvrig Fyn
Syddanmark
Vejle
Kolding
Fredericia
Esbjerg
Sønderborg
Øvrig Sydjylland
Aarhus
Midtjylland
Silkeborg
Viborg
Herning
Vestjylland
Nordjylland
Aalborg
Hjørring
Frederikshavn
Primær
Sekundær
Tertiær
Tendens
Afkastkrav i %
4,00%
4,25%
4,50%
Årlig leje i kr./m2
1.800 kr.
1.650 kr.
1.500 kr.
Afkastkrav i %
4,00%
4,50%
4,75%
Årlig leje i kr./m2
1.750 kr.
1.650 kr.
1.550 kr.
Afkastkrav i %
4,25%
4,50%
5,00%
Årlig leje i kr./m2
1.700 kr.
1.600 kr.
1.500 kr.
Afkastkrav i %
4,75%
5,25%
6,00%
Årlig leje i kr./m2
1.600 kr.
1.525 kr.
1.225 kr.
Afkastkrav i %
4,50%
5,00%
5,75%
Årlig leje i kr./m2
1.500 kr.
1.350 kr.
1.225 kr.
Afkastkrav i %
4,75%
5,00%
6,00%
Årlig leje i kr./m2
1.500 kr.
1.350 kr.
1.250 kr.
Afkastkrav i %
4,50%
5,25%
7,00%
Årlig leje i kr./m2
1.600 kr.
1.300 kr.
1.000 kr.
Afkastkrav i %
5,25%
6,50%
7,50%
Årlig leje i kr./m2
1.150 kr.
900 kr.
750 kr.
Afkastkrav i %
5,25%
6,25%
7,75%
Årlig leje i kr./m2
1.200 kr.
900 kr.
700 kr.
Afkastkrav i %
6,00%
7,50%
8,50%
Årlig leje i kr./m2
1.000 kr.
825 kr.
725 kr.
Afkastkrav i %
5,00%
5,25%
5,75%
Årlig leje i kr./m2
900 kr.
875 kr.
800 kr.
Afkastkrav i %
5,75%
6,25%
7,50%
Årlig leje i kr./m2
825 kr.
725 kr.
600 kr.
Afkastkrav i %
5,25%
6,00%
6,50%
Årlig leje i kr./m2
1.125 kr.
975 kr.
800 kr.
Afkastkrav i %
5,75%
6,25%
7,00%
Årlig leje i kr./m2
1.175 kr.
1.000 kr.
850 kr.
Afkastkrav i %
5,75%
6,25%
7,25%
Årlig leje i kr./m2
1.175 kr.
975 kr.
800 kr.
Afkastkrav i %
5,50%
6,50%
7,50%
Årlig leje i kr./m2
1.050 kr.
725 kr.
550 kr.
Afkastkrav i %
5,75%
6,75%
7,75%
Årlig leje i kr./m2
1.000 kr.
950 kr.
750 kr.
Afkastkrav i %
6,00%
7,25%
8,25%
Årlig leje i kr./m2
950 kr.
750 kr.
625 kr.
Afkastkrav i %
4,00%
4,50%
5,00%
Årlig leje i kr./m2
1.575 kr.
1.350 kr.
1.200 kr.
Afkastkrav i %
4,75%
5,75%
7,25%
Årlig leje i kr./m2
1.350 kr.
900 kr.
650 kr.
Afkastkrav i %
5,75%
7,00%
8,25%
Årlig leje i kr./m2
1.100 kr.
850 kr.
650 kr.
Afkastkrav i %
5,50%
6,25%
7,25%
Årlig leje i kr./m2
1.150 kr.
925 kr.
750 kr.
Afkastkrav i %
6,00%
7,25%
9,00%
Årlig leje i kr./m2
1.100 kr.
750 kr.
650 kr.
Afkastkrav i %
4,50%
5,25%
6,25%
Årlig leje i kr./m2
1.250 kr.
1.100 kr.
900 kr.
Afkastkrav i %
5,75%
6,50%
7,75%
Årlig leje i kr./m2
900 kr.
800 kr.
700 kr.
Afkastkrav i %
6,50%
7,25%
8,00%
Årlig leje i kr./m2
850 kr.
750 kr.
625 kr.
5
Kilde: EDC Erhverv Poul Erik Bech, estimater pr. Q4 2023
Afkastkrav i procent, årlig leje i kr./m2 inkl. driftsomkostninger og tendens på 12 måneders sigt
Boligudlejning OMK ejendomme
Nordjylland
Midtjylland
Syddanmark
Resterende Sjælland
Hovedstaden
Områder* (se specifikationer side 14)
Primær
Sekundær
Tertiær
Tendens
København City
Afkastkrav i %
1,50%
2,25%
3,00%
Østerbro, Frederiksberg og Gentofte
Afkastkrav i %
1,75%
2,25%
3,00%
Resterende København
Afkastkrav i %
2,50%
3,00%
3,50%
Vest for København
Afkastkrav i %
3,00%
3,75%
4,50%
Nord for København
Afkastkrav i %
3,00%
3,50%
4,25%
Nordsjælland
Afkastkrav i %
4,00%
4,75%
5,75%
Østsjælland
Afkastkrav i %
4,00%
5,00%
6,50%
Vestsjælland
Afkastkrav i %
5,00%
6,25%
7,00%
Sydsjælland
Afkastkrav i %
5,00%
6,00%
7,25%
Odense
Afkastkrav i %
3,50%
4,50%
5,25%
Øvrig Fyn
Afkastkrav i %
5,25%
5,50%
7,00%
Vejle
Afkastkrav i %
5,00%
5,50%
6,00%
Kolding
Afkastkrav i %
5,00%
5,50%
6,50%
Fredericia
Afkastkrav i %
5,50%
6,00%
7,00%
Esbjerg
Afkastkrav i %
5,00%
5,50%
6,50%
Sønderborg
Afkastkrav i %
5,50%
6,00%
6,50%
Øvrig Sydjylland
Afkastkrav i %
5,25%
6,25%
7,25%
Aarhus
Afkastkrav i %
2,50%
3,75%
5,25%
Silkeborg
Afkastkrav i %
4,50%
5,25%
7,00%
Viborg
Afkastkrav i %
5,25%
6,00%
7,75%
Aalborg
Afkastkrav i %
3,50%
4,50%
5,75%
Hjørring
Afkastkrav i %
5,25%
6,00%
7,00%
Frederikshavn
Afkastkrav i %
5,75%
6,75%
7,50%
6
Kilde: EDC Erhverv Poul Erik Bech, estimater pr. Q4 2023
Afkastkrav i procent og tendens på 12 måneders sigt
Udviklingen på boligudlejningsejendomme Efterspørgslen efter boligudlejningsejendomme er markant faldet i 2023, understreget af en nedgang på omkring 80% i transaktionsvolumen mellem 1. halvår 2022 og 1. halvår 2023. Dette fald skyldes inflation, rentestigninger og generel usikkerhed. Afkastkravene blandt køberne er steget betydeligt, men sælgerne tilpasser sig langsomt den nye markedssituation. Generelt er afkastkravene stadig lavere i Danmark sammenlignet med nabolandene, delvist på grund af en mere robust finansieringsstruktur blandt danske ejendomsinvestorer.
Forventede rentestigninger, inflation og nye ejendomsskatter forventes at føre til faldende ejerboligpriser i det kommende år. Geografiske forskelle vil være markante, med forventede prisfald i de største byer, især for ejerlejligheder, og potentielt stigende priser i provinsen som følge af lavere ejendomsskatter. Rentestigninger påvirker også boligejere med rentetilpasningslån gennem markant højere terminsydelser. Førstegangskøbere vil stå over for øgede finansieringskrav uden tilsvarende prisfald, hvilket kan føre til øget lejeaktivitet.
Selv med betydelig byggeaktivitet er tomgangen stadig relativt begrænset nationalt. Stigende renteniveauer og øget usikkerhed begrænser mulighederne for at opnå samme belåningsgrad som tidligere, hvilket forventes at bremse antallet af nye projekter i de kommende år. Dette kan hjælpe med at holde tomgangen nede, især i områder med overudbud af boliger efter flere års høj byggeaktivitet.
Tomgangen for boliger på landsplan var 4,2% i 3. kvartal 2023, en stigning på 0,7 procentpoint sammenlignet med samme kvartal året før. Markedslejen forventes at være stabil til let stigende, mens afkastkrav forventes at forblive stabile omkring de nuværende niveauer. Den forventede stabilitet i afkastkravene skyldes bl.a. udsigten til faldende renteniveauer omkring slutningen af 2024, hvilket naturligt vil forbedre transaktionsmarkedets forudsætninger.
7
Kontor Områder* (se specifikationer side 14) København City
Hovedstaden
Østerbro, Frederiksberg og Gentofte
Havneområder
Ørestad
Resterende København
Vest for København
Resterende Sjælland
Nord for København
Nordsjælland
Østsjælland
Vestsjælland
Sydsjælland
Lolland, Falster og Møn
Odense
Øvrig Fyn
Syddanmark
Vejle
Kolding
Fredericia
Esbjerg
Sønderborg
Øvrig Sydjylland
Aarhus
Midtjylland
Silkeborg
Viborg
Herning
Vestjylland
Nordjylland
Aalborg
Hjørring
Frederikshavn
Primær
Sekundær
Tertiær
Tendens
Afkastkrav i %
4,00%
4,75%
5,50%
Årlig markedsleje i kr./m2
2.650 kr.
1.800 kr.
1.450 kr.
Afkastkrav i %
4,25%
5,00%
6,00%
Årlig markedsleje i kr./m2
2.350 kr.
1.600 kr.
1.350 kr.
Afkastkrav i %
4,00%
4,75%
5,75%
Årlig markedsleje i kr./m2
2.700 kr.
1.850 kr.
1.600 kr.
Afkastkrav i %
4,75%
5,25%
6,25%
Årlig markedsleje i kr./m2
2.050 kr.
1.600 kr.
1.450 kr.
Afkastkrav i %
4,75%
5,75%
6,50%
Årlig markedsleje i kr./m2
1.900 kr.
1.350 kr.
1.000 kr.
Afkastkrav i %
5,25%
7,25%
9,75%
Årlig markedsleje i kr./m2
1.400 kr.
850 kr.
600 kr.
Afkastkrav i %
5,00%
5,75%
8,75%
Årlig markedsleje i kr./m2
1.625 kr.
1.350 kr.
750 kr.
Afkastkrav i %
5,50%
6,25%
8,75%
Årlig markedsleje i kr./m2
1.425 kr.
1.025 kr.
700 kr.
Afkastkrav i %
6,25%
7,25%
10,50%
Årlig markedsleje i kr./m2
1.400 kr.
900 kr.
450 kr.
Afkastkrav i %
6,50%
8,50%
10,50%
Årlig markedsleje i kr./m2
1.150 kr.
700 kr.
350 kr.
Afkastkrav i %
7,00%
8,25%
10,75%
Årlig markedsleje i kr./m2
1.000 kr.
700 kr.
350 kr.
Afkastkrav i %
7,25%
9,00%
11,00%
Årlig markedsleje i kr./m2
850 kr.
650 kr.
400 kr.
Afkastkrav i %
5,75%
6,50%
8,50%
Årlig markedsleje i kr./m2
1.550 kr.
1.000 kr.
650 kr.
Afkastkrav i %
6,50%
8,00%
9,50%
Årlig markedsleje i kr./m2
1.200 kr.
800 kr.
400 kr.
Afkastkrav i %
6,25%
7,50%
9,50%
Årlig markedsleje i kr./m2
1.450 kr.
950 kr.
550 kr.
Afkastkrav i %
6,50%
7,75%
9,75%
Årlig markedsleje i kr./m2
1.400 kr.
800 kr.
450 kr.
Afkastkrav i %
6,50%
8,25%
10,00%
Årlig markedsleje i kr./m2
1.350 kr.
900 kr.
500 kr.
Afkastkrav i %
7,00%
8,50%
10,00%
Årlig markedsleje i kr./m2
1.400 kr.
800 kr.
450 kr.
Afkastkrav i %
7,50%
9,00%
10,50%
Årlig markedsleje i kr./m2
1.150 kr.
700 kr.
400 kr.
Afkastkrav i %
8,00%
9,50%
11,75%
Årlig markedsleje i kr./m2
900 kr.
700 kr.
400 kr.
Afkastkrav i %
5,00%
6,00%
8,00%
Årlig markedsleje i kr./m2
1.950 kr.
1.450 kr.
800 kr.
Afkastkrav i %
6,25%
7,25%
9,25%
Årlig markedsleje i kr./m2
1.300 kr.
700 kr.
450 kr.
Afkastkrav i %
6,75%
7,50%
9,25%
Årlig markedsleje i kr./m2
975 kr.
600 kr.
400 kr.
Afkastkrav i %
6,75%
7,50%
9,25%
Årlig markedsleje i kr./m2
1.150 kr.
700 kr.
425 kr.
Afkastkrav i %
7,00%
8,25%
10,25%
Årlig markedsleje i kr./m2
850 kr.
500 kr.
350 kr.
Afkastkrav i %
5,75%
6,50%
7,50%
Årlig markedsleje i kr./m2
1.300 kr.
900 kr.
600 kr.
Afkastkrav i %
7,00%
8,00%
11,00%
Årlig markedsleje i kr./m2
1.000 kr.
650 kr.
400 kr.
Afkastkrav i %
7,50%
8,50%
11,00%
Årlig markedsleje i kr./m2
850 kr.
500 kr.
350 kr.
8
Kilde: EDC Erhverv Poul Erik Bech, estimater pr. Q4 2023
Afkastkrav i procent, årlig markedsleje i kr./m2 inkl. driftsomkostninger og tendens på 12 måneders sigt
Udviklingen på kontorejendomme Udbudte kontorlokaler i procent af skønnet bygningsmasse
Kilde: Ejendomstorvet-ED Statistikken, data pr. Q4 2023
14% 12% 10% 8% 6% 4% 2%
Region Hovedstaden
Region Sjælland
Region Syddanmark
Region Midtjylland
Region Nordjylland
2023
2022
2021
2020
2019
2018
2017
2016
2015
2014
2013
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
0%
Hele landet
Større virksomheder efterspørger i stigende grad certificerede lokaler på grund af deres ESG-profil, og forventet øget regulering på nationalt og europæisk niveau kan have betydelige konsekvenser for ikke-certificerede ejendomme. Dette vil også påvirke efterspørgslen efter certificering af den eksisterende bygningsmasse, hvilket vil kræve betydelige anlægsinvesteringer for at reducere klimaaftrykket.
Efterspørgslen efter attraktive kontorejendomme har været høj i 2022, med betydelige transaktioner ved lave afkastkrav. Dette skyldes det robuste arbejdsmarked, der har oplevet rekordhøj beskæftigelse. Prognoser antyder dog en nedgang i beskæftigelsen på op til 22.000 personer i andet halvår af 2023 og første halvår af 2024. Denne usikkerhed kan føre til lavere efterspørgsel efter kontorlokaler med betydelige konsekvenser for segmentet, hvilket allerede har påvirket transaktionsaktiviteten negativt i år.
Tomgangen for kontorlokaler på landsplan var 5,1% i 4. kvartal 2023, en stigning på 0,5 procentpoint sammenlignet med samme kvartal året før. Afkastkravene forventes generelt at være stabile det kommende år, ligesom markedslejen.
Virksomheder fortsætter med at efterspørge fleksible kontorløsninger, især i København, hvor udbuddet er stort, mens efterspørgslen i Aarhus overstiger udbuddet, især i centrum. Samtidig er der modsatte tendenser med virksomheder, der fastlægger politikker for hjemmearbejdsdage for at bringe medarbejdere tilbage på kontoret. Fleksibilitet er vigtig, men både lejere og investorer søger også moderne og bæredygtige kontorlokaler. Forventningen er, at værdien af certificerede ejendomme, f.eks. dem med DGNB-certificering, på sigt vil overstige værdien af ikke-certificerede ejendomme, støttet af international forskning. Hvordan risikopræmierne vil udvikle sig mellem certificerede og ikke-certificerede ejendomme er dog mere usikkert.
9
Detail Afkastkrav i procent, årlig markedsleje i kr./m2 inkl. driftsomkostninger og tendens på 12 måneders sigt
Strøget
Hovedstaden
København City
Østerbro, Frederiksberg og Gentofte
Havneområder
Ørestad
Resterende København
Vest for København
Resterende Sjælland
Nord for København
Nordsjælland
Østsjælland
Vestsjælland
Sydsjælland
Lolland, Falster og Møn
Odense
Øvrig Fyn
Syddanmark
Vejle
Kolding
Fredericia
Esbjerg
Sønderborg
Øvrig Sydjylland
Aarhus
Midtjylland
Silkeborg
Viborg
Herning
Vestjylland
Nordjylland
Aalborg
Hjørring
Frederikshavn
Primær Afkastkrav i % Årlig markedsleje i kr./m2
Sekundær
Tertiær
Tendens
4,00%
4,50%
5,00%
20.000 kr.
11.000 kr.
6.000 kr.
Afkastkrav i %
5,00%
5,75%
6,25%
Årlig markedsleje i kr./m2
4.750 kr.
2.500 kr.
1.800 kr.
Afkastkrav i %
5,25%
6,00%
7,00%
Årlig markedsleje i kr./m2
4.000 kr.
2.250 kr.
1.400 kr.
Afkastkrav i %
5,00%
5,75%
6,25%
Årlig markedsleje i kr./m2
2.750 kr.
1.800 kr.
1.500 kr.
Afkastkrav i %
5,50%
6,25%
7,00%
Årlig markedsleje i kr./m2
2.400 kr.
1.750 kr.
1.500 kr.
Afkastkrav i %
5,50%
6,25%
7,50%
Årlig markedsleje i kr./m2
3.000 kr.
1.750 kr.
1.050 kr.
Afkastkrav i %
5,75%
7,25%
9,25%
Årlig markedsleje i kr./m2
2.500 kr.
1.500 kr.
850 kr.
Afkastkrav i %
5,50%
6,50%
8,00%
Årlig markedsleje i kr./m2
4.400 kr.
1.900 kr.
1.000 kr.
Afkastkrav i %
5,75%
7,00%
8,75%
Årlig markedsleje i kr./m2
3.400 kr.
1.600 kr.
750 kr.
Afkastkrav i %
6,00%
7,25%
8,75%
Årlig markedsleje i kr./m2
2.800 kr.
1.400 kr.
900 kr.
Afkastkrav i %
6,75%
7,75%
9,75%
Årlig markedsleje i kr./m2
1.700 kr.
950 kr.
500 kr.
Afkastkrav i %
6,75%
7,75%
9,75%
Årlig markedsleje i kr./m2
1.600 kr.
900 kr.
500 kr.
Afkastkrav i %
8,00%
9,50%
11,00%
Årlig markedsleje i kr./m2
900 kr.
700 kr.
400 kr.
Afkastkrav i %
6,00%
7,00%
8,25%
Årlig markedsleje i kr./m2
5.250 kr.
2.500 kr.
650 kr.
Afkastkrav i %
6,50%
7,75%
10,25%
Årlig markedsleje i kr./m2
2.100 kr.
1.250 kr.
500 kr.
Afkastkrav i %
6,50%
7,50%
9,50%
Årlig markedsleje i kr./m2
2.900 kr.
1.500 kr.
750 kr.
Afkastkrav i %
6,75%
7,75%
9,50%
Årlig markedsleje i kr./m2
2.100 kr.
1.200 kr.
600 kr.
Afkastkrav i %
7,25%
8,25%
10,00%
Årlig markedsleje i kr./m2
1.650 kr.
1.000 kr.
550 kr.
Afkastkrav i %
7,25%
8,75%
10,25%
Årlig markedsleje i kr./m2
2.350 kr.
1.000 kr.
550 kr.
Afkastkrav i %
7,50%
9,00%
10,25%
Årlig markedsleje i kr./m2
1.800 kr.
1.200 kr.
400 kr.
Afkastkrav i %
8,00%
9,25%
10,50%
Årlig markedsleje i kr./m2
1.500 kr.
1.000 kr.
400 kr.
Afkastkrav i %
4,75%
5,75%
7,50%
Årlig markedsleje i kr./m2
6.000 kr.
2.500 kr.
1.000 kr.
Afkastkrav i %
6,75%
7,75%
9,00%
Årlig markedsleje i kr./m2
2.400 kr.
1.050 kr.
550 kr.
Afkastkrav i %
7,00%
8,00%
10,25%
Årlig markedsleje i kr./m2
2.500 kr.
1.050 kr.
500 kr.
Afkastkrav i %
7,25%
8,25%
10,00%
Årlig markedsleje i kr./m2
1.750 kr.
900 kr.
500 kr.
Afkastkrav i %
7,50%
8,75%
11,00%
Årlig markedsleje i kr./m2
2.300 kr.
750 kr.
500 kr.
Afkastkrav i %
5,75%
7,00%
8,75%
Årlig markedsleje i kr./m2
4.000 kr.
1.800 kr.
900 kr.
Afkastkrav i %
7,00%
8,00%
10,00%
Årlig markedsleje i kr./m2
1.400 kr.
750 kr.
400 kr.
Afkastkrav i %
7,50%
8,50%
10,00%
Årlig markedsleje i kr./m2
1.200 kr.
700 kr.
375 kr.
Kilde: EDC Erhverv Poul Erik Bech, estimater pr. Q4 2023
Områder* (se specifikationer side 14)
Udviklingen på detailejendomme Udbudte detaillokaler i procent af skønnet bygningsmasse
Kilde: Ejendomstorvet-ED Statistikken, data pr. Q4 2023
5%
4%
3%
2%
1%
Region Hovedstaden
Region Sjælland
Region Syddanmark
Region Midtjylland
Region Nordjylland
2023
2022
2021
2020
2019
2018
2017
2016
2015
2014
2013
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
0%
Hele landet
Forbrugertilliden har været negativ siden november 2021, hvilket kan bidrage til usikkerheder i detailsegmentet. På trods af dette har der været efterspørgsel efter dagligvareporteføljer med stor geografisk spredning de seneste år, da de anses for at have et attraktivt risikojusteret afkast og er modstandsdygtige over for konjunkturudsving. Dagligvaresegmentet har været attraktivt på grund af lange uopsigelighedsperioder i lejekontrakter og står derfor højt på investorernes interesseliste.
Detailhandlen står over for øget usikkerhed på grund af økonomisk uro i 2022, forårsaget af stigende renter og inflation, der har påvirket forbrugernes realindkomst og købekraft negativt. Dette øger risikoen for stigende tomgang, især blandt mindre lejere med en skrøbelig økonomi, der er følsomme over for konjunkturudsving. Højere lejestigninger som følge af NPI-regulering har yderligere presset lejerne. Ikke alle udlejere har dog fuldt implementeret NPI-regulering, da nogle tager hensyn til lejernes robusthed og risikoen for opsigelse eller en §13-regulering af lejen. Risikoen for betydelige NPI-reguleringer har øget opmærksomheden på regulering i lejekontrakter, hvilket forventes at føre til øgede krav til maksimal regulering fremadrettet.
Tomgangen i detailhandlen er svagt stigende og nåede 3,1% i 4. kvartal 2023, en stigning på 0,4 procentpoint det seneste år. Afkastkravene vurderes generelt at være stabile det kommende år, hvilket også gør sig gældende for markedslejen.
11
Industri Afkastkrav i procent, årlig markedsleje i kr./m2 inkl. driftsomkostninger og tendens på 12 måneders sigt
København
Vest for København
Resterende Sjælland
Nord for København
Nordsjælland
Østsjælland
Vestsjælland
Sydsjælland
Lolland, Falster og Møn
Odense
Øvrig Fyn
Syddanmark
Vejle
Kolding
Fredericia
Esbjerg
Sønderborg
Øvrig Sydjylland
Aarhus
Midtjylland
Silkeborg
Viborg
Herning
Vestjylland
Nordjylland
Aalborg
Hjørring
Frederikshavn
Primær
Sekundær
Tertiær
Tendens
Afkastkrav i %
5,00%
5,50%
6,25%
Årlig markedsleje i kr./m2
1.000 kr.
800 kr.
600 kr.
Afkastkrav i %
5,50%
7,25%
9,00%
Årlig markedsleje i kr./m2
750 kr.
600 kr.
450 kr.
Afkastkrav i %
5,75%
6,75%
8,00%
Årlig markedsleje i kr./m2
800 kr.
550 kr.
400 kr.
Afkastkrav i %
6,00%
7,25%
9,00%
Årlig markedsleje i kr./m2
800 kr.
550 kr.
375 kr.
Afkastkrav i %
5,00%
6,25%
9,00%
Årlig markedsleje i kr./m2
750 kr.
500 kr.
300 kr.
Afkastkrav i %
6,50%
8,50%
10,50%
Årlig markedsleje i kr./m2
550 kr.
350 kr.
200 kr.
Afkastkrav i %
7,00%
8,75%
10,75%
Årlig markedsleje i kr./m2
475 kr.
300 kr.
200 kr.
Afkastkrav i %
8,00%
9,50%
12,00%
Årlig markedsleje i kr./m2
550 kr.
300 kr.
200 kr.
Afkastkrav i %
5,50%
7,00%
8,50%
Årlig markedsleje i kr./m2
550 kr.
400 kr.
250 kr.
Afkastkrav i %
5,75%
8,25%
10,00%
Årlig markedsleje i kr./m2
500 kr.
350 kr.
200 kr.
Afkastkrav i %
5,50%
7,50%
9,50%
Årlig markedsleje i kr./m2
600 kr.
375 kr.
250 kr.
Afkastkrav i %
5,50%
7,75%
9,75%
Årlig markedsleje i kr./m2
575 kr.
375 kr.
250 kr.
Afkastkrav i %
5,25%
7,25%
8,50%
Årlig markedsleje i kr./m2
600 kr.
400 kr.
250 kr.
Afkastkrav i %
6,50%
8,50%
10,00%
Årlig markedsleje i kr./m2
450 kr.
300 kr.
225 kr.
Afkastkrav i %
6,75%
9,25%
11,25%
Årlig markedsleje i kr./m2
500 kr.
275 kr.
200 kr.
Afkastkrav i %
6,75%
9,25%
11,25%
Årlig markedsleje i kr./m2
500 kr.
275 kr.
200 kr.
Afkastkrav i %
5,25%
6,75%
9,00%
Årlig markedsleje i kr./m2
575 kr.
450 kr.
300 kr.
Afkastkrav i %
7,25%
8,50%
10,50%
Årlig markedsleje i kr./m2
450 kr.
350 kr.
200 kr.
Afkastkrav i %
7,25%
8,75%
10,75%
Årlig markedsleje i kr./m2
400 kr.
300 kr.
200 kr.
Afkastkrav i %
7,25%
8,75%
10,50%
Årlig markedsleje i kr./m2
400 kr.
300 kr.
200 kr.
Afkastkrav i %
7,50%
9,25%
12,00%
Årlig markedsleje i kr./m2
350 kr.
225 kr.
150 kr.
Afkastkrav i %
6,00%
7,25%
9,00%
Årlig markedsleje i kr./m2
525 kr.
375 kr.
250 kr.
Afkastkrav i %
7,25%
9,25%
11,00%
Årlig markedsleje i kr./m2
400 kr.
300 kr.
200 kr.
Afkastkrav i %
7,50%
9,50%
11,75%
Årlig markedsleje i kr./m2
400 kr.
275 kr.
150 kr.
12
Kilde: EDC Erhverv Poul Erik Bech, estimater pr. Q4 2023
Områder* (se specifikationer side 14)
Udviklingen på industriejendomme Udbudte industrilokaler i procent af skønnet bygningsmasse
Kilde: Ejendomstorvet-ED Statistikken, data pr. Q4 2023
9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1%
Region Hovedstaden
Region Sjælland
Region Syddanmark
Region Midtjylland
Region Nordjylland
2023
2022
2021
2020
2019
2018
2017
2016
2015
2014
2013
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
0%
Hele landet
Mangel på udbud følger den stigende efterspørgsel, dels på grund af omdannelse af bynære industri- og logistikområder til boliger og vanskeligheder med at finde egnede arealer. Stigende byggeomkostninger og rentestigninger påvirker udsigten til nybyggeri, hvilket kan forværre forskellen mellem udbud og efterspørgsel.
Logistiksegmentet har oplevet vedvarende høj efterspørgsel, med kun minimalt fald i de første 6 måneder af 2023 sammenlignet med året før. Fokus ligger på moderne logistikejendomme nær essentiel infrastruktur som motorveje. Virksomheder skifter fra just-in-time til last-mile-logistik, især med stigende pres for at elektrificere transportsektoren. Dette øger behovet for højloftede lagerlokaler med gode tilkørselsforhold og ramper.
Industrisegmentet oplever også høj efterspørgsel drevet af brugerne. Tomgangen for industri- og logistikejendomme er svagt steget det seneste år, nående 1,9% i 4. kvartal 2023 med en stigning på 0,6 procentpoint. Afkastkravene og markedslejen forventes dog at forblive stabile.
Interessen for bæredygtige ejendomme, gerne certificerede, vokser, ligesom der er stigende efterspørgsel efter sale-&-lease-back-aftaler med lange lejekontrakter. Dette reducerer risikoen for investorer og giver virksomheder forudsigelighed. Triple-net-kontrakter, hvor lejeren dækker alle driftsudgifter undtagen administration, bliver også mere almindelige.
13
Definitioner Boligudlejningsejendomme 1) N yere boligudlejningsejendomme er ejendomme, som er taget i brug efter 31.12.1991 og således omfattet af reglerne om fri huslejefastsættelse i henhold til LL § 54, stk. 1, pkt. 1. 2) O MK Ejendomme er ældre boligudlejningsejendomme, som er taget i brug før 31.12.1991 og er reguleret efter Lejelovens bestemmelser om omkostningsbestemt husleje. 3) F uldt udviklede ældre boligudlejningsejendomme er ældre boligudlejningsejendomme uden yderligere potentiale for huslejestigninger via moderniseringer efter LL § 19, stk. 2.
Beliggenhed og stand Estimater for afkastkrav og lejeniveauer er baseret på primære, sekundære og tertiære ejendomme, hvoraf primær er det bedste og tertiær er det dårligste. For hver ejendomstype er defineret flere variable om beliggenhed og stand såsom; størrelse, planløsning, opførelsesår, elevator, klimaanlæg, kabling, personalefaciliteter, kundefaciliteter, parkeringsfaciliteter, energimærkningsklasse, loftshøjde, generelle adgangsforhold m.fl. Primær: Topbeliggenhed for området, højeste standard mht. faciliteter, er tidssvarende og indflytningsklar. Denne type ejendom forventes at kunne blive handlet til det for området laveste afkastkrav, lejeniveauet vil typisk være højt og der kan forventes en kort genudlejningsperiode.
Data for ledige erhvervslokaler Kilden for ledige erhvervslokaler er den seneste tilgængelige udbudsstatistik fra Ejendomstorvet. For yderligere information om denne statistik henvises til ejendomstorvet.dk/statistik/udbudsstatistik.
Sekundær: Gennemsnitlig beliggenhed og stand for ejendommen. Genudlejningsmulighederne er markedskonforme og afspejler de generelle markedsforhold.
Tendens Alle tendenser er udtryk for vores forventninger til niveauet om 12 måneder. Tallet forventes at stige Tallet forventes at være uændret Tallet forventes at falde
Tertiær: Dårlig beliggenhed for området, lav standard og utidssvarende. Denne type ejendom forventes at kunne handles til et højt afkastkrav for området og lejeniveauet er i den lave ende, og der vil typisk kunne forventes en længere genudlejningsperiode. Afkastkrav Er defineret som 1. års afkast ved fuld udlejning til markedsleje fratrukket årlige driftsomkostninger sat i forhold til købesummen justeret for lejedepositum og forudbetalt leje. Der antages fuld udlejning på markedskonforme vilkår for at gøre alle afkastkrav så sammenlignelige som muligt.
Bemærkning til estimater Værdiansættelsen af en ejendom afhænger af mange specifikke faktorer, herunder forhold om lejekontraktens udformning, lejerens bonitet og ejendommens stand. Estimaterne kan ikke anvendes ukritisk i værdiansættelsen af én specifik ejendom, men kan tjene som input ved værdiansættelsen. Estimaterne må gengives med angivelse af EDC Erhverv Poul Erik Bech som kilde. Der tages forbehold for fejl.
Markedsleje Er defineret som den opnåelige leje i kr. pr. m2 pr. år inkl. driftsomkostninger i det nuværende marked. Det forudsættes, at ejendommen er udlejet på gældende markedsvilkår.
* Områdespecifikationer København City = København K uden havneområder. Østerbro, Frederiksberg og Gentofte = Østerbro, Frederiksberg og Gentofte kommuner. Havneområde (Nordhavn, Kalvebod Brygge & Tuborg Havn) = Områder beliggende langs Københavns havn. Resterende København = Vesterbro, Nørrebro, Nordvest, Valby, Sydhavn (uden havneområder), Brønshøj, Husum, Vanløse, København S (uden Ørestad og havneområder), Kastrup og Dragør kommuner. Vest for København = Hvidovre, Rødovre, Glostrup, Brøndby, Albertslund, Vallensbæk, Ishøj, Høje Taastrup, Ballerup og Herlev kommuner. Nord for København = Lyngby, Holte, Farum, Birkerød, Gladsaxe, Rudersdal og Furesø kommuner.
Nordsjælland = Gribskov, Helsingør, Allerød, Hillerød, Egedal, Fredensborg, Halsnæs og Hørsholm kommuner. Østsjælland = Greve, Køge, Lejre, Roskilde og Solrød kommuner. Vestsjælland = Holbæk, Kalundborg, Odsherred, Ringsted, Slagelse og Sorø kommuner. Sydsjælland = Faxe, Næstved, Stevns og Vordingborg kommuner. Lolland, Falster og Møn = Guldborgsund og Lolland kommuner. Øvrige Fyn = Alle kommuner på Fyn uden Odense. Øvrige Sydjylland = Billund, Fanø, Haderslev, Tønder, Varde, Vejen og Aabenraa kommuner. Vestjylland = Skive, Struer, Holstebro, Thisted, Morsø og Ringkøbing-Skjern kommuner.
14
Træf bedre beslutninger med databaserede analyser Som investor er det afgørende at forholde sig objektivt til en investering. Med analyser fra EDC Poul Erik Bech giver vi dig netop muligheden for dette, ved at sikre at din investering bliver foretaget på et velfunderet datagrundlag. EDC Poul Erik Bech Research tilbyder områdespecifikke analyser for hele landet, der kan tilpasses netop jeres behov. Desuden tilbyder vi dybdegående analyser af befolkningsudvikling, boligudbud, transaktionsvolumen med mere, der kan hjælpe dig som investor med at tage de rigtige beslutninger på et velfunderet vidensgrundlag. Har du spørgsmål eller ønsker, er du velkommen til at kontakte os:
Joseph Alberti Head of Research
Niclas Holm Senior Research Analyst
joal@edc.dk +45 5858 7467
niho@edc.dk +45 5858 8784
2023 DIN BY
CITYFACT
2023
DANSK VERSION
Find alle tidligere udgaver af Market Update og andre af EDC Erhvervs publikationer her:
edc.dk/erhverv/magasiner
›
KONTAKT
EDC Erhverv Poul Erik Bech Sjælland/Fyn København Herlev Taastrup Hillerød Roskilde Køge Næstved Slagelse Odense
+45 5858 8378 +45 5858 8376 +45 5858 8472 +45 5858 8377 +45 5858 8395 +45 5858 8379 +45 5858 8380 +45 5858 8396 +45 5858 8397
Jylland Kolding Aabenraa Sønderborg Esbjerg Vejle Aarhus Silkeborg Herning Viborg Aalborg Vendsyssel
+45 5858 8399 +45 5858 8425 +45 5858 8422 +45 5858 8398 +45 5858 8423 +45 5858 8670 +45 5858 8427 +45 5858 8567 +45 5858 8424 +45 5858 8449 +45 5858 8487
International +45 5858 8563 Research +45 5858 8564 Landbrug +45 5858 8574 Projekt +45 5858 8487 Capital Markets +45 5858 8572
Få først besked, når der kommer nye ejendomme til salg Vi har Danmarks største Køber-/Lejerkartotek. Har du ikke fundet den helt rigtige ejendom endnu, så lad os hjælpe dig! Opret dit personlige ønske i vores landsdækkende Køber-/Lejerkartotek, og få først besked, når der kommer nye ejendomme til salg. Vi screener alle ejendomme for dig og viser dig kun de ejendomme, der matcher dine ønsker.
Tilmeld dig på edc.dk/erhvervsoenske
International associate