Byg, byg, byg: Dansk økonomi og store dele af ejendomsmarkedet er bundsolidt

Byg, byg, byg: Dansk økonomi og store dele af ejendomsmarkedet er bundsolidt

Mette Frederiksen siger køb, køb, køb til Forsvaret. I ejendomsbranchen siger chefanalytiker, Mark Gibson, Realkredit Danmark, byg, byg, byg – hvilket især gælder boliger i Københavnsområdet og Aarhus samt udvalgte regionale hovedstæder. På trods af usikkerheder og en ulmende toldkrig er Danmarks økonomi nemlig bundsolid – det samme gælder store dele af erhvervsejendomsmarkedet, hvor især boligudlejningsejendomme i København, Københavns omegn og Aarhus er i høj kurs. Det bekræfter, Joseph Alberti, Head of Research i EDC Poul Erik Bech, der kan fortælle, at transaktionsvolumen også er godt oppe i omdrejninger.

Det er fair at sige at chefanalytiker, Mark Gibson, Realkredit Danmark, ikke just har været specielt optimistisk i forhold til de sidste par år, men nu lyder der helt anderledes positive toner:

“Danmarks økonomi er bundsolid – og det samme kan siges om store dele af markedet for erhvervs- og investeringsejendomme. Markedet er nu for alvor tøet op – og der er faktisk fremgang på alle fronter i forhold til vores seneste kvartalsvise temperaturmålinger for 1. kvartal 2025, så er signalerne nogen af de mest optimistiske i flere år for investerings- og erhvervsejendomme. Det økonomiske signal, som dækker over udviklingen i tomgang og husleje, er (igen) svagt positive i første kvartal 2025, hvilket det har været i de fleste kvartaler de sidste 3 år.”

”Men det, der er anderledes i det nuværende investeringsmiljø, er, at det finansielle signal, som måler udviklingen i både afkast og ejendomsværdi nu, for første gang siden 3. kvartal 2022, også er svagt positiv. Det betyder, at alle de overordnede signaler er grønne denne gang, og hvor især boligudlejningsejendomme skiller sig ekstraordinært positivt ud. Dem, der kender mig, ved, at jeg er svær at begejstre, men jeg må bare konstatere, at det er flere år siden, at både de økonomiske og finansielle vinde blæser så positivt.”

God kapitalbuffer i økonomien

Og til spørgsmålet ’Hvad hvis de økonomiske og finansielle forudsigelser vender?’, svarer Mark Gibson: ”Vi danskere er nærmest verdensmestre i at spare op, og mange har en opsparingsbuffer i deres økonomi. For selvfølgelig er der altid usikkerhed. Det har der altid været, og det vil der altid være. Det er der intet nyt i: Eskalerer toldkrigen og rammer verdensøkonomien hårdere, vil krig eller andre usikkerheder vende økonomien? Når det er sagt, er der bare mange positive indikatorer i en bundsolid dansk økonomi, og over en længere periode, vil især boligudlejningsejendomme i de rigtige områder være en solid investering, da folk skal have et sted at bo.”

Mark Gibson fortæller, at de positive indikatorer nærmest står i kø: ”Transaktionsvolumen for erhvervsejendomme er klart stigende. Bruttoledigheden befinder sig på et meget lavt niveau og med en historisk høj beskæftigelse, så er der mange, som har råd til at betale husleje. Der var en robust indbyggerfremgang i Københavnsområdet og Aarhus i 2024, som ser ud til at fortsætte og selvom forbrugerne er bekymrede, fortsætter de med at bruge penge, er velpolstrede og har penge på kontoen. Rigtig mange danskere kunne faktisk bruge endnu flere penge. Tomgangen på boligudlejning på landsplan faldt ifølge Ejendom Danmark til 2,4% i 1. kvartal 2025, hvilket er det laveste niveau målt siden opgørelsen startede for 10 år siden, så der er rigtig mange positive indikationer.”

Byggebalancen kraftigt forbedret

Samtidigt vil det fuldførte byggeri fortsætte med at falde i de kommende kvartaler, da der simpelthen bygges for lidt. Mark Gibson, siger: ”Ser vi på fremskrivningen af befolkning, bliver der altså bygget for lidt, og vi er i underskud – især i Københavnsområdet og Aarhus. Grundet de tidligere økonomiske usikkerheder, krig, høje renter og byggeomkostninger, bygges der ikke så meget. Og fortsætter det underskud, vil vi stå med en udfordring, hvis der ikke igangsættes byggerier i år og næste år. For så vil vi simpelthen stå med en udfordring med manglende boliger i 2026 og 2027.”

Der er altså udsigt til en kraftig forbedring af byggebalancen, hvor den akkumulerede årlige ændring af boligbestanden vs. indbyggertallet, viser en interessant udvikling.

”København og Københavns omegn er allerede i minus og vil fortsætte længere ned, hvis der ikke bygges mere. Aarhus står overfor en meget markant bedring af byggebalancen, da flere års byggeboom er afløst af stilstand samtidig med en historisk stor indbyggerfremgang.”

”I både Odense og Aalborg vil vi også se en bedring af byggebalancen, men den bliver mere afdæmpet af den simple årsag at indbyggerfremgangen er forholdsvis behersket. Det betyder, at der mange steder er et boligunderskud, og især København, Københavns omegn og Aarhus vil kunne absorbere langt flere boliger, så disse steder vil mit mantra være: Byg, byg, byg – og byg. Det samme råd gælder for øvrigt mange af vores ”regionale” hovedstæder.”

Markedet oppe på et ’normalt’ år

Joseph Alberti, Head of Research EDC Poul Erik Bech, stemmer i: ”I Erhvervsmæglernes Branchedata, som vi sammen med andre førende erhvervsmæglere er en del af, har vi netop offentliggjort de nyeste tal. For april endte transaktionsvolumen på 4,4 mia. kr. og på nuværende tidspunkt er transaktionsvolumen på den første tredjedel af året på 19,2 mia. kr. Det er et godt stykke højere end samme tid sidste år.”

”Alt tyder altså på at transaktionsvolumen bliver en del højere i 2025 end både 2023 og 2024, så ingen tvivl om, at markedet er tøet op, og det er blevet noget nemmere for sælgere og købere og os mæglere at lukke aftalerne. Det er også det signal, vi hører fra vores mæglere i hele landet. Der er travlt, og vores egne tal bakker også op om udviklingen, om at det overordnede marked er tilbage i et fint gear. Vi er tilbage på et ’normalt’ fint år, og der vil nok alligevel gå et stykke tid før, vi igen er oppe på rekordårene 2021 og 2022, hvor markedet toppede i kølvandet på Corona.”

Regionale ’hovedstæder’ hitter

Joseph Alberti, EDC Poul Erik Bech, siger: “Vi stemmer helt overens med, at der burde bygges langt flere boligudlejningsejendomme. Det er svært at se, hvordan det ikke vil være en god forretning med så lav tomgang på boligudlejningsejendomme, høje priser og en urbanisering som fortsætter i højt tempo. Det er naturligvis primært København, Aarhus og de store universitetsbyer, men vi ser også klare tendenser på urbanisering i hele landet i det, vi kalder de regionale ’hovedstæder’, så der er gang i en såkaldt ’dobbelt urbanisering’.”

”Her kan det godt være, at befolkningsgennemsnittet falder i en kommune, men det vil langt de fleste steder være stigende i hovedbyen eller hovedbyerne i kommunen. Der er ofte vækst i handelsbyerne, mens de omkringliggende mindre byer har det sværere med faldende vækst og befolkningstal. Der er fx lige kommet en helt ny opgørelse fra Danmarks Statistik, der viser, at en stigende andel af befolkningen bor i hovedstadsområdet samt i byområder med 50.000 indbyggere og derover. Andelen af befolkningen, der bor i disse byområder, er vokset fra 37% i 2015 til 42% i 2025. Det svarer til en samlet vækst på 376.192 personer, så urbaniseringen vil med meget stor sandsynlighed fortsætte fremover.”

Økonomisk og finansielt overblik på erhvervsejendomme

• Transaktionsvolumen den første tredjedel af 2025 er på 19,2 mia. kr., hvilket er ca. 76% højere end første tredjedel af 2024.

• Bruttoledigheden er stadig på et lavt niveau, så mange er på arbejdsmarkedet og har råd til at betale husleje.

• Der har været en robust indbyggerfremgang i 2024, som forventes at fortsætte.

• Det fuldførte byggeri vil fortsætte med at falde i de kommende kvartaler. Der bygges simpelthen for lidt.

• Mange danskere har ekstra penge på kistebunden, da danskerne nærmest er verdensmestre i at spare op. Selvom forbrugerne er bekymrede, fortsætter de med at bruge penge. De er velpolstrede og burde faktisk bruge flere penge.

• Tomgangen på boligudlejning på landsplan er historisk lav på 2,4%, som er det laveste niveau målt siden opgørelsen startede for 10 år siden.

• En stigende andel af befolkningen bor i hovedstadsområdet og byområder med 50.000 indbyggere og derover. Andelen af befolkningen i disse byområder er vokset fra 37% i 2015 til 42% i 2025.

Kilde: Realkredit Danmark, Danmarks Statistik, Ejendom Danmark, Erhvervsmæglernes Branchedata og EDC Erhverv Poul Erik Bech

Mere information

Joseph Alberti, Head of Research, EDC Poul Erik Bech, +45 5858 8564, joal@edc.dk