ESG og bæredygtighed er højt på dagsordenen

Bæredygtighed betyder mere og mere for ejendomme og vil brede sig som ringe i vandet

ESG og bæredygtighed er allerede højt på dagsordenen hos de største investorer, banker, realkreditinstitutioner og virksomheder, og det får snart stor betydning for hele ejendomsbranchen. Det vurderer en række eksperter hos EDC Erhverv Poul Erik Bech og giver råd til, hvordan virksomheder håndterer det skærpede fokus på bæredygtighed.

”ESG og bæredygtighed fylder allerede meget hos de største investorer og virksomheder, men vi er i gang med et langt, sejt træk. Bæredygtighed får nemlig øget betydning for hele ejendomsbranchen, og faktisk ligger Danmark slet ikke så godt til, som vi ofte selv tror, når vi sammenligner med andre lande.”

Sådan lyder vurderingen fra Helle Nielsen Ziersen, Head of EDC International Poul Erik Bech. Hun er veteran i ejendomsbranchen og fra sin post i virksomheden – og fra den løbende dialog med den internationale samarbejdspartner JLL, der er en af verdens største ejendomsmæglervirksomheder, kan hun tydeligt se, hvor stor betydning bæredygtighed har. Vi må godt være mere ambitiøse i vores klimamål, men skal også sideløbende have lovgivningen og praktikken til at fungere.

”Når de internationale virksomheder og investorer overvejer at investere eller leje her, lægger de meget vægt på, at ejendommene er certificerede i bæredygtighed, fx med DGNB, som er det mest udbredte i Danmark, hvor LEED eller BREEAM er de mest udbredte i andre EU-lande,” fortæller Helle Nielsen Ziersen, som for nylig afsluttede en mini-MBA-uddannelse som Sustainable Manager.

Skærpede krav fra EU

Når bæredygtighed er i hastig fremmarch herhjemme, hænger det sammen med den grønne omstilling, ikke mindst på EU-niveau. Bygninger står for en meget stor andel af CO²-udledninger og energiforbrug – herhjemme lægger de beslag på ca. 40% af det samlede energiforbrug. Derfor stiller EU en række krav om bæredygtighed og energieffektivitet ved bl.a. nybyggeri og for eksisterende bygninger –den såkaldte taksonomi.

Gradvist skærpes kravene, som også gælder for store investorer, banker og realkreditinstitutioner, der populært sagt skal rapportere om, hvor grønt de investerer og låner penge ud.

I endnu bredere forstand skal stadigt flere virksomheder i alle brancher rapportere, hvor meget de belaster omverdenen – og hvad de gør for at blive mere bæredygtige, fx når de lejer nye lokaler. Rapporteringen sker som led i regler om ESG – på engelsk environment, social and governance, på dansk miljø/klima, sociale forhold og virksomhedsadfærd eller mere overordnet samfundsansvar.

”For fem-syv år siden talte nærmest ingen om bæredygtighed, så det er allerede gået stærkt,” noterer Helle Nielsen Ziersen.

I øjeblikket er interessen størst for kontorer, da mange virksomheder, især de store, gerne vil vise omverdenen, at de tager bæredygtighed alvorligt. Men det vil, efter hendes vurdering, gradvis brede sig også til logistik- og lagerejendomme samt til detaillokaler.

”Aircondition var noget pjat”

Helle Nielsen Ziersen drager en parallel til et helt andet fænomen, som tidligere har præget ejendomsbranchen i Danmark. Nemlig da amerikanske virksom-

heder insisterede på at få aircondition i kontorerne i deres danske afdelinger.

”Da kravet om aircondition dukkede op for 20 år siden, mente mange, at det var noget pjat – det er kun rigtig varmt 10 dage om året herhjemme. Men i dag har aircondition for længst vundet indpas, og det, der oprindeligt var et ønske fra nogle lejere, er blevet almindeligt. De der ikke var klar til at implementere aircondition dengang, har været nødt til at gøre det senere.”

Gevinster og risici

Helle Nielsen Ziersen pointerer, at der kan være betydelige gevinster til dem, som tager ESG-dagsordenen til sig: ”Hvis du som udlejer har en bæredygtig ejendom, kan du få bedre lån, ejendommen er lettere at få lejet ud, og du kan få en bedre pris, når du en dag vil sælge ejendommen. Omvendt gælder det, hvis du står med en ældre ejendom, som ikke er certificeret. Ejendommen risikerer at blive et ”stranded asset”, som er vanskeligt at sælge, fordi denne type er sværere at udleje og ikke giver adgang til billige grønne lån i bankerne,” siger Helle Nielsen Ziersen.

I juni viste en måling blandt 250 europæiske kapitalforvaltere med investeringer for 1.700 mia. kr., at over halvdelen havde mindst 30% ”stranded assets” i deres porteføljer, og hele 94% ser ”markante udfordringer” i netop denne del

af deres investeringer. Undersøgelsen er gennemført af it-virksomheden Deepki, der hjælper ejendomsinvestorer med data til ESG-rapportering.

Lejeaftaler under lup

Men hvordan kan udlejere og investorer orientere sig i en ejendomsbranche, der omfattes af stadigt mere komplicerede regler om bæredygtighed og af skærpede krav om rapportering? Ja, nogle håndterer det selv, og der opstår flere og flere ESG-job rundt omkring. Andre sparrer med andre rådgivere.

”I EDC Erhverv Poul Erik Bech har vi bl.a. oprettet et ESG-udvalg, og vi kan bredt i organisationen rådgive investorer og lejere. Fx om, hvordan en ejendom kan opgraderes og gøres mere bæredygtig – og hvordan det kan finansieres,” fortæller Helle Nielsen Ziersen.

Bl.a. er det vigtigt at være opmærksom på lejeaftalerne. Thor Heltborg, direktør for Koncernkunder i EDC Erhverv Poul Erik Bech i København, siger: ”Selvom det formentlig er nyt for mange, så er grønne afsnit på vej ind i mange lejekontrakter. Når en udlejer skal rapportere om, hvor bæredygtig en ejendom er, så kræver det nemlig ofte, at lejerne leverer data – fx om forbruget af el, varme og vand.”

Som ringe i vandet

I første omgang har ESG for længst vundet indpas hos de største investorer og i de store koncerner på brugersiden. Kent Nielsen, partner og direktør i EDC Erhverv Poul Erik Bech Aarhus, siger: ”Hos mindre virksomheder er der derimod endnu ikke så mange, der stiller krav om bæredygtighed. Men det er ved at ændre sig, og vi er ret sikre på, at det vil brede sig som ringe i vandet.”

I Sønderborg giver Morten Wind Gram, partner i EDC Erhverv Poul Erik Bech Sønderjylland, et eksempel på, at ESG breder sig som ringe i vandet – fra store koncerner til deres leverandører:

”En mellemstor rådgiver med flere afdelinger i Vestdanmark havde bedt os om at hjælpe med at finde større lokaler til sit kontor her i området. Vel at mærke med den betingelse, at det nye lejemål med kontor, værksted og lidt lager ikke måtte have større CO²-aftryk end de hidtidige lokaler. Det var ganske enkelt et krav fra en af virksomhedens største kunder, en global koncern, der også beder alle leverandører om at levere data om CO²-aftryk til sin samlede ESG-rapportering.”

Grønt stempel giver store fordele

Hvis udlejer kan dokumentere, at lokaler til butik/spisested/takeaway og detailejendomme efter en energirenovering er blevet mere bæredygtige – fx med DGNB eller et andet certifikat – så giver det flere fordele.

• Bedre udlejning/lavere tomgang – adgang til flere lejere, fordi flere virksomheder kun vil bruge lokaler med grønt stempel

• Højere lejeindtægt – certificerede lokaler kan ofte udlejes til lidt højere leje

• Øget ejendomsværdi – bygningen kan sælges til højere pris, fordi investorer får skærpede krav om at investere bæredygtigt

• Adgang til favorabel grøn finansiering –bankerne får skærpede krav om at udlåne grønt

• Mindre risiko for at stå med ”stranded assets”, altså ejendomme, som er svære at sælge, da de ikke er energioptimeret

Fra sorte til grønne mursten

• Sådan kan eksisterende industriejendomme blive mere bæredygtige:

• Skift fra gas/oliefyr til fjernvarme/varmepumpe

• Etablering af solceller

• Facadeisolering og/eller udskiftning af klimaskærm og tag

• Udskiftning af døre og vinduer

• Skift til LED-belysning

• Optimering af lys, varme, køling og el – med sensorer/ rumfølere, klimastyring, termostater og solafskærmning

• Lavere vandforbrug med fx sensorer ved håndvaske

• Fleksible lokaler, hvor virksomheder kan op- eller nedjustere efter behov, så virksomheden præcist har det antal m², som passer til antal medarbejdere

• Indretning, der understøtter mindre arealbehov og hjemmearbejde, fx flerbrugerhuse, fælles faciliteter og fleksibel lokaleinddeling

• Optimering af affaldssystemer – det skal være let at sortere

• Gode forhold for cyklister, fx overdækket/overvåget parkering og adgang til bad

• Nemt at komme til og fra arbejdspladsen med offentlig transport

Mere information

Helle Nielsen Ziersen, Partner, Head of International Relations, MRICS, MDE hni@edc.dk • Tlf.: 5858 8563

Thor Heltborg, Direktør for Koncernkunder København the@edc.dk • Tlf.: 5858 8378

Morten Wind Gram, Partner og Direktør Aabenraa mwg@edc.dk • Tlf.: 5858 8425

Kent Nielsen, Partner og Direktør Aarhus keni@edc.dk • Tlf.: 5858 8670