Forventninger 2024

Gryende optimisme for detaillokaler

For et år siden styrtdykkede troen på ejendomsmarkedet, men nu har et lidt mere optimistisk syn indfundet sig – også for lokaler til butikker og spisesteder. Det viser de mange svar i EDC Erhverv Poul Erik Bechs Forventningsundersøgelse 2024. Måske undervurderer respondenterne potentialet for detailbranchen, pointerer EDC Erhverv Poul Erik Bechs eksperter.

”Deltagerne har generelt skruet en tand op for optimismen i forhold til vores forrige måling, som var præget af krigsudbruddet i Ukraine og kraftige stigninger i både rente, energipriser, byggeomkostninger og inflation. Tiltroen til ejendomsmarkedet er dog ikke tilbage på niveauet i årene 2020-2022.”

Sådan opsummerer Joseph Alberti, Head of Research i EDC Erhverv Poul Erik Bech, svarene i Forventningsundersøgelsen 2024. Med flere end 1.600 deltagere er det landets største markedsundersøgelse af erhvervsejendomme.

Branchens største måling

For niende gang siden 2015 har EDC Erhverv Poul Erik Bech kortlagt forventninger blandt investorer, virksomheder og lejere om det danske ejendomsmarked. Med svar fra flere end 1.600 beslutningstagere er Forventningsundersøgelsen fortsat den bredeste markedsundersøgelse herhjemme om erhvervsejendomme. Svarene er indløbet fra alle størrelser af virksomheder, fra alle brancher og alle dele af landet og afspejler dermed EDC Erhverv Poul Erik Bechs position med 19 erhvervscentre over hele kongeriget.

Tvivl om rente

For et år siden faldt andelen, som enten vil fastholde eller øge investeringer i mursten, ned under 60% fra ca. 80% de foregående seks år, men i den seneste måling ligger andelen igen over 60%. Samtidig er andelen, som vil forøge investeringerne i ejendomme, steget fra godt hver femte til knap hver tredje.

”Det afspejler, at der stadig er meget kapital, fx hos pensionskasser og udenlandske investorer, selvom vi fortsat ikke er helt på samme niveau som i 2020-22. Usikkerhed om renten er en stor hæmsko – det peger to ud af tre på i vores måling,” siger Joseph Alberti.

Gennem 2022 og det meste af 2023 steg renten markant, og der har hersket stor usikkerhed om den videre udvikling. I Forventningsundersøgelsen spår 4 ud af 10 uændret renteniveau gennem 2024, mens 3 ud af 10 forudser lavere rente, og næsten lige så mange spår højere renter. Men kort efter at svarene blev indsamlet, ændrede flere ting sig.

”Tilsyneladende er inflationen kommet under kontrol mange steder, og i slutningen af 2023 sagde den amerikanske centralbank, at lavere rente i USA er meget sandsynlig i løbet af 2024. Bl.a. på den baggrund forventer de fleste danske banker fx lavere renteniveau,” forklarer Joseph Alberti.

Netop den stigende rente gennem 2022 og 2023 fastlåste investeringsmarkedet, fordi købere og sælgere ikke kunne enes om, hvor meget højere rente og dermed dyrere finansiering skulle slå igennem som lavere priser på mursten.

Grobund for fremgang

Overordnet er svarene for detaillokaler en tand mere optimistiske end i målingen for et år siden. Fx venter næsten 3 ud af 10 uændrede eller stigende markedspriser på ejendomme – mod blot 18% sidste år. Tilsvarende forudser færre end sidste år øget tomgang –nu 58% mod før 66%. Synet på udviklingen i lejen er stort set uændret – lidt over 4 ud af 10 forventer enten uændret eller stigende leje. Trods en anelse mere optimisme bliver detaillokaler fortsat vurderet som dén ejendomskategori, der står over for de største udfordringer. Spørgsmålet er dog, ifølge EDC Erhverv Poul Erik Bechs analysechef, om respondenternes syn er en kende for dystert.

”I 2022 så vi et voldsomt dyk i forbrugertilliden, og stigningerne i energi, rente og forbrugerpriser ramte mange danskere. I dag ser meget imidlertid anderledes ud. Danskerne har rekordstor opsparing, inflationen er lav igen, mange har udsigt til fremgang i reallønnen, renten ser ud til at falde, og beskæftigelsen – der er vigtig for privatforbruget – er fortsat høj. Forbrugertilliden er da også steget lidt, og samlet ser detailhandlen ud til at have en god grobund for fremgang,” siger Joseph Alberti.

Hans vurdering bliver underbygget af flere nyheder fra detailhandlen. Fx fortalte børsnoterede Matas kort efter nytår om et stærkt julesalg og hævede sit skøn for omsætningen i 2023/24-regnskabet, mens Bog & Idé-kæden meldte om 8-10% fremgang i bogsalget op til jul sammenlignet med året før.

”Svarene i Forventningsundersøgelsen afspejler formentlig, at en del respondenter ikke nødvendigvis er negative, men er usikre på udviklingen for detailhandlen,” siger Frank Heskjær, Head of Retail i EDC Erhverv Poul Erik Bech.

Genbrug i fremgang

Frank Heskjær får i øjeblikket flere henvendelser om lokaler fra udenlandske kæder end i de forrige år, og i slutningen af 2023 deltog EDC Erhverv Poul Erik Bechs detailekspert i den internationale Mapic-messe for butikscentre og detaillokaler. I sydfranske Cannes var stemningen bedre end længe.

”Nethandel er ikke blevet den frygtede trussel mod fysiske butikker – vi ser ofte en kombination, så netvirksomheder åbner fysiske showrooms, ligesom traditionelle butikskæder har etableret salgskanaler på nettet. På Mapic var et af temaerne, at vi får flere outlets. Ikke steder med en masse papkasser, men derimod flotte butikker, hvor kæderne sælger deres restpartier frem for at smide dem ud eller brænde dem – helt i tråd med, at bæredygtighed og genbrug er blevet meget mere trendy og for at imødekomme et evt. forbud om afbrænding af restpartier,” pointerer Frank Heskjær.

Et andet tegn på mere genbrug og bæredygtighed er spottet bl.a. i det nordjyske. ”Vi kan se en klar tendens til, at genbrug bliver mere kommercielt, fx udvikler nogle traditionelle genbrugsbutikker sig i retning mod at blive mere eksklusive vintage-butikker,” fortæller Martin Brasholt Mikkelsen, partner i EDC Erhverv Poul Erik Bech Aalborg.

Også dagligvarebutikker klarer sig generelt godt. ”Vi skal alle stadig have mad på bordet hver dag,” som Martin Brasholt Mikkelsen formulerer det.

Han og Aalborg-afdelingen hjalp i slutningen af 2023 NORMAL med at finde lokaler i både Farsø og Hirtshals –altså lidt mindre byer – og lavpriskæden er på vej med flere butikker, også i det nordjyske.

Kræsne lejere

Trods medvind til dagligvarer og genbrug steg tomgangen for butikslokaler fra 2,7% til 3,1% i løbet af 2023 ifølge Ejendomstorvet.dk. En af årsagerne er, at efter Corona tør færre kaste sig ud i tilværelsen som iværksætter med ny butik eller eget spisested. Det kan EDC Erhverv Poul Erik Bech registrere i form af lavere interesse for især de mindre og måske knapt så centrale – og dermed billigere – lejemål.

”Vi har haft et utroligt travlt 2023, også inden for detail, men flere små lejemål står ledige, både i Odense og de øvrige byer på Fyn,” lyder det fra Mikkel Ørbech, partner og udlejningschef i EDC Erhverv Poul Erik Bech Odense.

”Der er færre kunder til detaillokalerne, og nogle typer lejemål har det svært. Der er dog kunder til lejemål, som har god beliggenhed og er indrettet godt,” siger Trine Mandrup, erhvervsrådgiver i EDC Erhverv Poul Erik Bech Sjælland med kontor i Roskilde. Ifølge både Mikkel Ørbech og Trine Mandrup er kæder og andre lejere generelt blevet mere kræsne. De søger mod bedre beliggenheder for at være synlige over for et stort antal forbipasserende, og de foretrækker moderne eller i hvert fald effektivt indrettede lokaler for at sikre lavere omkostninger.

”Omkostningerne ved butiksdrift er steget meget de seneste 10 år, fx udgifter til energi, transport af varer og lønninger. Derfor har det meget stor værdi for en kæde eller indehaver, hvis indretningen fx gør, at butikken kan klare sig med en medarbejder mindre og kan holde svindet nede,” forklarer Trine Mandrup.

Nye muligheder

Med det let øgede udbud af lokaler forsøger flere kæder at finde bedre beliggenheder. Det kan ifølge EDC Erhvervs eksperter give gode muligheder for udlejere, der er villige til at investere i deres lokaler, så indretningen i højere grad imødekommer kravene anno 2024 fra lejere og kæder.

Udlejere med ledige lokaler på mere sekundære beliggenheder, fx sidegader og udkanten af byerne, bør dog være realistiske og indstille sig på, at det kan blive nødvendigt at slække på lejen, ikke mindst på lokaler, som har stået tomme længe. Nogle steder kan det være fornuftigt at omdanne butiksareal til andre formål, påpeger bl.a. Mikkel Ørbech:

”Her i Odense har vi haft en stor byomdannelse, så Vestergade er blevet mere attraktiv for butikker på bekostning af Kongensgade. Vi har for nylig rådgivet ejeren af en ejendom med tre tomme butiksetager i netop Kongensgade til kun at have detail i gadeplan, mens 1. salen fx kunne omdannes til klinik eller kontor. 2. salen kunne laves om til boliger, og vi påpegede, at det var muligt at etablere en ekstra etage, der også kunne bruges til boliger. Samlet gav det en god investeringscase for udlejeren.”

Bæredygtighed breder sig – især i udlandet

EDC Erhverv Poul Erik Bech har de senere år stillet spørgsmål om bæredygtighed i den årlige Forventningsanalyse, fx om villigheden til at betale højere købspris eller leje for ejendomme med lavt klimaaftryk. År for år er svarene blevet lidt mere grønne, men denne gang er udviklingen bremset en anelse op. Fx er det stadig lige knap halvdelen, som enten ikke har overvejet at energirenovere sin ejendom eller har overvejet det, men endnu ikke er kommet i gang.

”Tallene har stort set ikke rykket sig trods flere år med kontinuerlig udvikling. Det hænger formentlig sammen med de vanskelige vilkår, som bl.a. rentestigningerne har udløst. Mange investorer og virksomheder har derfor haft fokus på den daglige drift og brugt færre kræfter på bæredygtighed, men vi kan tydeligt se, at bæredygtighed og ESG især er vigtige temaer i de store virksomheder og de internationale virksomheder viser vejen,” siger Joseph Alberti, Head of Research.

I Forventningsundersøgelsen vurderer lige godt halvdelen af respondenterne, at lejere af detaillokaler er villige til – i større eller mindre målestok – at betale højere leje for bæredygtige lokaler. Ved sidste års Forventningsundersøgelse var priserne på olie, gas og el steget kraftigt, og dét udløste måske naturligt nok ekstra fokus på bæredygtighed hos investorerne. Men det kan være farligt at ignorere den mere langsigtede grønne tendens, fremhæver EDC Poul Erik Bechs internationale afdeling:

”Internationalt fylder bæredygtighed meget, bl.a. fordi store virksomheder og investorer er underlagt EU’s regler og taksonomi om lavere klimaaftryk i de ejendomme, de køber eller bor til leje i. Derfor stiller udenlandske investorer og lejere i stigende grad krav om bæredygtige ejendomme,” siger Helle Nielsen Ziersen, Head of EDC International Poul Erik Bech.

Som udløber af EU’s taksonomi bliver det gradvis lettere at få gunstige ”grønne lån” til fx at købe ejendomme med lavt klimaaftryk og til at energioptimere bygninger.

Som udløber af EU's taksonomi bliver det gradvis lettere at få gunstige "grønne lån" til fx at købe ejendomme med lavt klimaaftryk og til at energioptimere bygninger.

Aktuelle tendenser for detaillokaler

• Danskerne har rekordstor opsparing ved indgangen til 2024

• Inflationen udhulede købekraften i 2022, men faldt kraftigt igen i slutningen af 2023

• Rekordhøj beskæftigelse og udsigt til pæne lønstigninger i 2024

• Tomgang er steget svagt gennem 2023, men ligger stadig på historisk ret lavt niveau

• Flere kæder jagter nye beliggenheder og mere effektive lokaler

• Flere kæder udvider, fx Biltema, Jysk og NORMAL

• Nogle udlejere kan med fordel opgradere lokaler – eller omdanne dem til fx klinik, kontor eller boliger

• Dagligvarebutikker klarer sig generelt fint, flere kæder udvider

• Genbrug vinder frem, butikker bliver mere kommercielle

• Flere sundheds- og skønhedsklinikker, nogle får bedre beliggenheder end før

• Færre iværksættere inden for butik, spisesteder og takeaway end før Corona