Muster DCF Schätzung MFH

VERKEHRSWERTGUTACHTEN

GRUNDSTÜCK NR. 3001 und 3002 BERN 6 (BÜMPLIZ/OBERBOTTIGEN)

MUSTERSTRASSE 1, 3000 BERN Mehrfamilien- und Geschäftshaus (Die Fotos dienen lediglich zur Illustration.)

25. April 20XX

MFH Musterstrasse 1, CH 3000 Bern

Inhaltsverzeichnis

Zusammenfassung............................................................................................................................................

1

Ausgangslage...................................................................................................................................................

2

Lage.................................................................................................................................................................

4

Grundstück.......................................................................................................................................................

6

Liegenschaft.....................................................................................................................................................

9

Pläne................................................................................................................................................................

11

Bilddokumentation...........................................................................................................................................

15

Berechnung Mietertrag / Mietwert....................................................................................................................

17

Berechnung Rückstellung / Entwertung.............................................................................................................

18

Berechnung Verkehrswert.................................................................................................................................

19

Berechnung Landwert.......................................................................................................................................

20

Kenndaten........................................................................................................................................................

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MFH Musterstrasse 1, CH 3000 Bern

Zusammenfassung

Die Eigentümerschaft der Liegenschaft mit den Grundstück Nr. 3001 und Nr. 3002 Bern 6 (Bümpliz/Oberbottigen) beauftragt die DR. MEYER Immobilien AG den aktuellen Verkehrswert für das Mehrfamilien- und Gewerbegebäude an der Musterstrasse 1 in 3018 Bern zu ermitteln.

Beim Objekt an der Musterstrasse 1 handelt es sich um einen viergeschossigen Putzbau mit Satteldach. Das Dachgeschoss ist ausgebaut. Das Gebäude enthält einen vielfältigen Grundriss. Im Erdgeschoss befindet sich eine grosszügige Gewerbefläche, in den Obergeschossen wird gewohnt.

Die Gewerbefläche verfügt nordöstlich zur Hauptstrasse über ein über die ganze Tiefe des Gebäudes reichendes Schaufenster mit Kunden-Eingang hin zur Musterstrasse. Die Wohnungen in den Obergeschossen werden durch den Hauseingang auf der Nordwest-Seite (Musterstrasse) begangen. Eine zweiläufige Treppe erschliesst den als Zweispänner konzipierten Bau. Im ersten Obergeschoss befinden sich zwei vergleichbare 3.5-Zimmer Wohnungen. Im zweiten OG befindet sich links eine weitere 3.5-Zimmer Wohnung. Die Wohnung im zweiten OG rechts wurde zu einer 5-Zimmer Maisonettewohnung umgebaut. Eine Treppe erschliesst zwei Zimmer und ein Bad im Dachgeschoss. Durch die Erstellung der Maisonetteeinheit reduzierte sich der Wohnraum im Dachgeschoss rechts zu einer Studiowohnung. Im Dachgeschoss links befindet sich eine 3-Zimmerwohnung. Im Dachgiebel besteht ein Estrich.

Die Liegenschaft ist gut 60 Jahre alt. Der Zustand der Wohnungen muss als mittelmässig beurteilt werden. Der aufgelaufene Unterhalt ist gross und entsprechend tief ist der Mietertrag. Der Eigentümerschaft wird empfohlen, das Gebäude während den nächsten fünf Jahren weiter zu nutzen und zu prüfen, ob das Objekt anschliessend veräussert oder grosszyklisch saniert werden soll. Der zum Bewertungsstichtag, dem 25. April 2018 ermittelte Verkehrswert der Liegenschaft an der Musterstrasse 1 in Bern beträgt

CHF 1'910'000.00 Dabei wurde dem unbefristeten nachhaltigen Kapitalwert von CHF 3'272'086.00 die technische Entwertung der bestehenden Bauteile von CHF 1'156'966.00 sowie Minderwerte von CHF 206'601.00 (u.a.

Mietzinsausfall während Sanierung) als Barwert in Abzug gebracht.

Bern, 25. April 2022 Dr.Meyer Immobilien AG

Marc Balsiger Master in Real Estate Management FH

Nik Reust MSc BA Unibe, MAS Real Estate UZH

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Ausgangslage

AUFTRAG Die Eigentümerschaft beauftragt die DR. MEYER Immobilien AG den aktuellen Verkehrswert für das Mehrfamilien- und Gewerbehaus an der Musterstrasse 1 in 3018 Bern mit der Grundstück Nr. 3001 Bern 6 zu ermitteln. Die direkt nordöstlich angrenzende Gewerbefläche (ehemaliger Unterstand der Verkehrsbetriebe, heute geschlossen; Reklametafel) an der Musterstrasse 106 in 3018 Bern mit der Grundstück Nr. 3002 gehört der selben Eigentümerschaft und wird in der vorliegenden Bewertung ebenfalls berücksichtigt. Der Grund für die Bewertung ist bilanztechnischer Natur.

EIGENTUMSVERHÄLTNISSE Gemäss

den

zugrunde

liegenden

Grundbuchauszügen

sind

die

Liegenschaften mit den Grundstück Nr. 3001 und 3002 Bern 6 im Miteigentum von Hans Muster (2/3) sowie der Erbengemeinschaft des Wilhelm Muster (Hans Muster und Heini Muster, zu 1/3).

VERKEHRSWERT Gemäss bundesgerichtlicher Definition ist der Verkehrswert der Preis, zu dem Grundstücke gleicher oder ähnlicher Grösse, Lage und Beschaffenheit in der betreffenden Gegend unter normalen Verhältnissen verkauft werden. Der Verkehrswert ist der unlimitierte Höchstpreis, den die Mehrheit kaufbereiter Interessenten am Bewertungsstichtag bei normalem Geschäftsverkehr unter Würdigung aller Werteinflüsse für die betreffenden Immobilieneinheiten zu bezahlen bereit wären. Verkehrswerte sind demzufolge marktorientiert und käuferorientiert.

Sie

richten

sich

ausdrücklich

nicht

nach

den

Wertvorstellungen der bisherigen Eigentümer.

ANGEWANDTE METHODIK Die Dr. Meyer Immobilien AG bewertet Immobilien nach den Vorgaben der Swiss Valuation Standards (SVS). Bei der angewandten Ertragswertmethode wird der nachhaltig erzielbare Mietwert des Nutzobjektes mit einem auf die typische Käuferschaft und das Objekt festgelegten Zinssatz kapitalisiert. Der Wert von ertragsorientierten Immobilien ergibt sich dabei immer aus dem gesamten zukünftigen Nutzen. Der Ertragswert beinhaltet somit immer auch den Landwert des Grundstückes. Die aufgelaufene technische Entwertung wird vom Ertragswert in Abzug gebracht. Um die wertbildenden Faktoren in dynamischer Form darzustellen, ist das zu bewertende Objekt mit dem Instrument der Discounted Cash-Flow (DCF) Berechnung bewertet worden.

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Ausgangslage

QUALIFIKATION, BESICHTIGUNG, ABGRENZUNG, STICHTAG, GÜLTIGKEIT Die vorliegende Liegenschaftsbewertung wird für die Auftraggeber als Parteigutachten erstellt. Sie entfaltet keinerlei rechtsverbindliche Wirkung. Sie hat

nur

für

die

Bewertungszweck

genannten

Gültigkeit.

Bei

Auftraggeber anderweitiger

und

den

erwähnten

Verwendung

dieses

Gutachtens oder Teilen davon, werden alle Haftungsansprüche abgelehnt.

Stichtag für die Bewertung ist der 25. April 2018, der Tag der Besichtigung.

Anwesend waren Herr Nik Reust (Gutachter, Dr.Meyer Immobilien AG) und Herr Martin Rungg (Dr.Meyer Immobilien AG). Die ermittelten Werte gelten für die Dauer einer normalen Verkaufsfrist für Wohnliegenschaften und solange die wertbildenden Verhältnisse nicht grundlegend ändern. Demnach behält das Gutachten bis zum 31. März 2019 an Gültigkeit.

Die bestehende Bausubstanz wurde mit einer einfachen Besichtigung beurteilt. Nicht zugängliche Bauteile wie Unterputz verlegte Leitungen oder verkleidete Materialien, wurden nicht freigelegt. Es erfolgen keine statischen Berechnungen von tragenden Teilen. Für die Wertwirkung von versteckten Baumängeln oder Bauschäden, die ohne Aufschlüsse nicht erkennbar sind, wird keine Haftung übernommen.

GRUNDLAGEN Nachstehende Unterlagen standen zur Erstellung des Verkehrswertgutachtens zur Verfügung: § § § § § § § §

Plangrundlagen Grundbuchauszüge GVB Datenauskunft Geoportal des Bundes Geoportal des Kanton Bern Marktdaten von Fahrländer Partner AG (FPRE) Bauinventar der Stadt Bern Zonenplan

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Lage

MAKROLAGE Bern-Stöckacker Das Quartier liegt im Westen von Bern und gehört zum Stadtteil VI BümplizOberbottigen. Rund 1'830 Einwohnerinnen und Einwohner (2016) leben in diesem Gebiet. Das Stöckacker-Quartier ist verkehrstechnisch sehr gut erschlossen. Motorisiert gelangt man über die Autobahnauffahrt BernBümpliz und mehreren Hauptstrassenanschlüssen ins Quartier. Der ganze Stadtteil VI ist über die Stationen Bümpliz-Nord, Stöckacker, Bümpliz-Süd, Brünnen-Westside, Riedbach und Europaplatz hervorragend an das Bahnnetz angeschlossen. Bethlehem wird durch die Tramlinie Nr. 8 und die Buslinie Nr. 27, sowie die Postautolinien Nr. 570 und Nr. 101 bedient.

Das Preisniveau von Wohneigentum (durchschnittliche Neubauten) liegt gemäss den hedonischen Bewertungsmodellen von FPRE bei Eigentumswohnungen bei 7'633 CHF/m², die Nettomarktmiete von Mietwohnungen liegt an mittleren Lagen bei 222 CHF/m²a. Die inneren Werte von erschlossenem Bauland betragen, je nach Lage, für ein typisches Mehrfamilienhaus bei 2'430 - 3'650 CHF/m² (Eigentumswohnung) bzw.

1'475 - 3'015 CHF/m² (Mietwohnung). Dies ist im regionalen Vergleich durchschnittlich. Die Marktmiete einer typischen Bürofläche (Neubau) liegt gemäss den hedonischen Bewertungsmodellen von FPRE bei 220 CHF/m²a.

Typische Verkaufsflächen-Mieten liegen bei 267 CHF/m²a.

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Lage

MIKROLAGE Das Mehrfamilien- und Gewerbehaus an der Musterstrasse 1 befindet sich im südwestlichen Teil des Stöckacker-Quartiers. Der Zugang zum Wohnteil des Mehrfamilien- und Gewerbehauses erfolgt über die nordwestlich liegende Musterstrasse (Quartierstrasse). Die Gewerbefläche in Erdgeschoss wird nordöstlich ab der Musterstrasse (Hauptstrasse) erschlossen.

Erschliessung Etwa 400 m von der Liegenschaft entfernt, befindet sich die Bahnstation Stöckacker. Es verkehren S-Bahnen zwischen Bern und Brünnen-Westside.

Regelmässig gibt es Verbindungen nach Kerzers, Neuenburg und Murten. Die Tramhaltestelle Stöckacker der Nr. 8 (Saali - Brünnen-Westside) befindet sich 1 Gehminute nördlich der Liegenschaft. Die Fahrzeit zum Hauptbahnhof beträgt 13 Minuten. Der etwa 1.1 km entfernte Autobahnanschluss BernBümpliz der A12 ist mit dem motorisierten Individualverkehr in 3 Minuten erreichbar.

Dienstleistungen und Bildung Das Quartier verfügt über ein vielfältiges Einkaufs-, Restaurations- und Dienstleistungsangebot. Bethlehem und Bümpliz decken alle Schulstufen bis zur Sekundarstufe ab. Es gibt diverse Kindergärten und Kindertagesstätten.

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Grundstück

GRUNDSTÜCK Grundstück Nr. 3001 Bern 6 (Bümpliz/Oberbottigen) Liegenschaft § Grundstückart: 443 m² § Fläche: 4248 § Plan Nummer: Schwabguet § Lagebezeichnung: Bodenbedeckung: Gebäude 200 m2 § Gartenanlage 243 m2 Wohn- und Geschäftshaus 200 m2, § Gebäude/Bauten: Musterstrasse 1, 3018 Bern § Kubatur: 2'818 m3 (GVB-Norm) CHF 1'593'500 (letzte Schätzung per 1983) § Versicherungssumme: § Dominierte Grundstücke: Keine Miteigentum Hans Muster (2/3), Hans § Eigentum: & Heini Muster (1/3) Keine § Anmerkungen: Keine § Dienstbarkeiten: Keine § Rangverschiebungen: Keine § Grundlasten

Grundstück Nr. 3338 Bern 6 (Bümpliz/Oberbottigen) MFH Musterstrasse 1, CH 3000 Bern

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Grundstück

Grundstück Nr. 3002 Bern 6 (Bümpliz/Oberbottigen Liegenschaft § Grundstückart: 36 m2 § Fläche: 4248 § Plan Nummer: Schwabguet § Lagebezeichnung: Gartenanlage 36 m2 mit 17 m2 Gebäude § Bodenbedeckung: Musterstrasse 106, 3018 Bern § Gebäude/Bauten: gemäss GVB besteht keine Versicherung § Kubatur: gemäss GVB besteht keine Versicherung § Versicherungssumme: § Dominierte Grundstücke: Keine Miteigentum Hans Muster (2/3), Hans § Eigentum: & Heini Muster (1/3) Anmerkungen: Keine § Keine § Dienstbarkeiten: Keine § Rangverschiebungen: Keine § Grundlasten:

In der Bewertung wird davon ausgegangen, dass keine Vormerkerungen bestehen, die den zu bewertenden Objekten wertbeeinflussende Nachteile einräumen.

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Grundstück

BEHÖRDLICHE ANGABEN Zonenplan und Baureglement § § § §

K - Kernzone BK_SPEZ - Bebauung mittels speziellen Vorschriften ZPP / UeO Schwabgut / Schwabgut II Lärmempfindlichkeitsstufe ES III

Kataster der belasteten Standorte Es besteht kein Eintrag im kantonalen Kataster für belastete Standorte.

Denkmalpflege Die Objekte werden nicht von der Denkmalpflege tangiert.

Naturgefahren Es besteht eine leichte Gefahr durch Wasser (naher Bach bzw. Fluss)

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Liegenschaft

LIEGENSCHAFTSBESCHRIEB Allgemein Das Mehrfamilien- und Gewerbegebäude an der Musterstrasse 1 wurde 1957 (vor 61 Jahren) erbaut. Es liegt am nördlichen Ende der Musterstrasse, an der Kreuzung zwischen der Muster- und der Musterstrasse. Das Gebäude reicht über vier oberirdische Etagen, einen Keller und einen Estrich und liegt auf einer Nordost-Südwestausrichtung. In den Obergeschossen des zweispännig organisierten Objektes befinden sich sechs Wohnungen. Im Erdgeschoss befindet sich eine Gewerbeeinheit mit zusätzlichen Archiv- und Lagerflächen im Untergeschoss. Die Erschliessung der beiden Nutzungstypen «Wohnen» und «Gewerbe» erfolgt unabhängig.

Die Wohnungen werden ab der Musterstrasse und die Gewerbefläche ab der Musterstrasse erschlossen. Neben dem Eingang zu den Wohnungen bestehen zwei Abgänge in das Kellergeschoss. Es ist keine Liftanlage vorhanden.

Das Grundstück Nr. 3001 (Musterstrasse 1) mit 443 m2 setzt sich aus einer Gebäudefläche von 200 m2 und einer Umgebungs- und Gartenfläche über 243 m2 zusammen. Im südlichen Parzellenbereich befindet sich ein ca. 85 m2 grosser Garten. Auf der Parzelle stehen keine eigenen Parkplätze zur Verfügung. Das Gebäude an der Musterstrasse 1 inhäriert ca. folgende Flächen.

Etage

Art

m2

OG (1-3)

Wohnen

461.80

EG

Gewerbe / Verkauf

153.20

UG

Gewerbe / Lager

Total 1

Vermietbare Fläche

UG

Keller- und Nebenräume, Technik

Total 2

Totale Fläche

38.40 653.50 79.90 733.40

Das Grundstück Nr. 3002 (Musterstrasse 106) gehört der selben Eigentümerschaft. Es misst 36 m2 und besteht aus einem ehemaligen Unterstand, der von den Verkehrsbetrieben genutzt wurde. Heute wird die inzwischen mit Holzbrettern verschlossene Öffnung als Werbefläche vermietet.

Der Ausbaustandard der Wohn- und Gewerbeflächen an der Musterstrasse 1 ist dem Alter entsprechend mässig. Die meisten Bauteile (insbesondere die Fenster, die Küchen und die Bäder / WCs) haben das Ende ihres Lebenszyklus erreicht bzw. überschritten. Der Eigentümerschaft wird empfohlen, das Gebäude während den nächsten fünf Jahren im jetzigen Zustand weiter zu nutzen. Gleichzeitig sollten die Eigentümer prüfen, ob das Objekt anschliessend veräussert oder grosszyklisch saniert werden soll. Aus Sicht der Verfasser macht es wenig Sinn, beispielsweise lediglich die Fenster zu ersetzen und den Rest der Liegenschaft unangetastet zu belassen.

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Liegenschaft ersetzen und den Rest der Liegenschaft unangetastet zu belassen.

ZUSTAND Der Zustand der einzelnen Bauteile des Gebäudes wird in Stichworten beurteilt.

Konstruktion/Fassade/Dach Massivbau; Beton- und Mauerwerk, Dachwerk aus Holz, nicht isoliertes Satteldach (Kaltdach), Unterdach mit Holzschindeln, Ziegeleindeckung, knappes Vordach, verputzte Fassade, grobkörniger Spezialverputz im Erdgeschoss (zweiseitig), Spenglerarbeiten aus Kupfer bzw. aus beschichtetem Blech bei den Dachlukarnen (es sind diverse spröde Stellen vorhanden). § Keine undichten Stellen im Dach ersichtlich § Dach anfällig; mittel- bis langfristiger Sanierungsbedarf Decken/Fenster/Sonnenschutz Betondecken, Glattstrich, im Dachgeschoss wurden tiefer gehängte Gipselementplatten verbaut. Doppelverglaste Holzfenster (ca. 30 Jahre alt), Fensterlaibung aus Beton. Aluminium Rollos, Stoff-Sonnenstoren mit manueller Bedienung (Band) auf den Balkonen (Wohnungen) bzw. mit elektrischem Antrieb (Schaufenster Gewerbefläche). § Mittelfristiger Sanierungsbedarf Elektrische und sanitäre Installationen Ältere Elektroinstallationen auf jeder Etage/Treppenhaus (Drehsicherungen), elektrische Leitungen unter Putz, Fallstränge aus Metall, Küchen und Nasszellen in mässigem Zustand. § Anfällig auf Schäden bzw. Defekte (Elekroinstallation / Fallstränge) § Mittelfristiger Sanierungsbedarf Wärmeerzeugung und -verteilung Ölheizung (Ersatz im Jahr 2004), erdverlegter Tank (12'000L mit Leckschutz), Expansion auf Radiatoren (Danfoss), 50L Warmwasser-Boiler pro Einheit. § Menge der Warmwasseraufbereitung (50L pro Einheit) relativ knapp § Mittelfristiger Sanierungsbedarf Wärme- und Schalldämmung Marginale Aussendämmung, tiefe Trittschall- und Aussenschalldämmung (teilweise infolge verzogener Fenster), isolierter Estrichboden. § Mittelfristiger Sanierungsbedarf Parkplätze Die Liegenschaft verfügt über keine eigenen Parkplätze. In der Umgebung gibt es ein beschränktes Angebot an Parkplätzen in der blauen Zone.

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Pläne

Grundriss EG Abweichungen zum Plan § Die südwestliche ehemalige Wohnung (im Plan oben liegend) wird als Gewerbefläche genutzt. Die Mieterin (Apotheke) hat dort ihre Büro-, Labor- und Lagerräume. § Die Verbindung zwischen den Verkaufs- und den rückwärtigen Räumen wurde über fünf Treppenstufen durch das Badezimmer gelegt. Das Bad wurde aufgehoben. § Das Wohnzimmer (Wohnraum) wurde in ein Büro und ein Lager unterteilt. § Die im Plan als Terrasse bezeichnete Fläche ist effektiv ein Balkon. § Die Wartehalle wurde aufgehoben und mit Holzbrettern verschlossen. Sie wird heute als Werbefläche genutzt.

Allenfalls könnte der Raum vom Garten her für die Mieter/innen zugänglich gemacht werden.

Der Kiosk links auf dem Plan gehört nicht zur zu bewertenden Liegenschaft bzw. Parzelle.

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Pläne

Grundriss 1. OG und 2. OG links § Die Wohnung im 2. OG rechts wurde in eine Maisonettewohnung umgebaut.

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Pläne

Schnitt und Grundriss Maisonettewohnung (2. OG rechts und DG rechts) § Es bestehen marginale Abweichungen zum Plan, z.B. verschobene Türen bei den Kinderzimmern im DG

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Pläne

Grundriss Untergeschoss § Südlich (im Plan unten links) besteht ein Gartenausgang, der nicht im Plan ersichtlich ist. § Die Gewerbeflächen im Untergeschoss (grau schraffiert), die von der Apotheke genutzt werden, können sowohl via Haupttreppe wie auch über einen eigenen Abgang erreicht werden.

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Bilddokumentation

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Bilddokumentation

MFH Musterstrasse 1, CH 3000 Bern

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Berechnung Mietertrag / Mietwert

Text

ME

Menge

MEIst

Mt.Ist

JahrIst

MFH Musterstrasse 1 /Musterstr. 106

m²

654

157

8'576

102'912

MFH Musterstrasse 1

m²

654

154

8'409

100'912

DG: Wohnung rechts (Studio)

m²

38

209

659

7'908

230

726

8'717

DG: Wohnung links (3)

m²

67

219

1'220

14'640

220

1'227

14'718

67 2024 2024

2. OG & DG: Maisonette Wohnung rechts (5)

m²

114

148

1'398

16'776

180

1'703

20'430

3'632 2024 2024

2. OG: Wohnung links (3.5)

m²

81

155

1'048

12'576

190

1'286

15'428

2'842 2024 2024

1. OG: Wohnung rechts (3.5)

m²

81

109

737

8'844

190

1'286

15'428

6'577 2024 2024

1. OG Wohnung links (3.5)

m²

81

113

767

9'204

190

1'286

15'428

6'252 2024 2024

EG: Gewerbe (inkl. UG Lager)

m²

153

194

2'472

29'664

230

2'938

35'259

5'672 2024 2024

UG: Lager

m²

38

Reklametafel

CHF

108

1'300

Mietzinsausfall Kernsanierung

m²

Musterstr. 106 Reklametafel

CHF

108

1'300

-8'409

-100'912

MESoll

Mt.Soll

JahrSoll

197 10'726

128'708

194 10'559

126'708

Jahr

Plus/Minus

von

bis

796 2024 2024

2023

167

2'000

167

2'000

167

2'000

167

2'000

Gemäss dem analysierten vorherrschenden Immobilienmarkt und der Hinzunahme der Objekteigenschaften wird in der Bewertung der Ertrag als theoretisch nachhaltig erzielbarer Mietwert (Neuwert) bestimmt. Für Wohnräume bewegen sich die m2-Preise an dieser oder ähnlicher Lage von CHF 180.00 bis CHF 220.00. Für Gewerbe- bzw.

Verkaufsflächen bewegen sich die m2-Preise von CHF 220.00 bis CHF 260.00.

Wie oben stehende Tabelle verdeutlicht, beläuft sich der geschätzte Mietwert für das zu beurteilende Objekt auf insgesamt CHF 128'708.00. Da es sich um ein Renditeobjekt handelt, wird davon ausgegangen, dass der nachhaltige Mietertrag erst eingelöst werden kann, sobald das Objekt saniert wurde.

MFH Musterstrasse 1, CH 3000 Bern

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Berechnung Rückstellung / Entwertung

Text

Berechnungsbasis

Anteil %

GND

Total MFH Musterstrasse 1 /Musterstr. 106

Erneuerungsrate

TA

TE%

25'527

Entwertung

Neuwert

1'156'966

2'144'940

2'818

750.000

46

25'204

31

54.1%

1'142'807

2'113'500

Bauwerk

2'113'500

1.000

46

25'204

31

54.1%

1'142'807

2'113'500

Konstruktion

2'113'500

0.280

100

1'368

591'780

Rohbau

2'113'500

0.280

100

1'368

591'780

Hülle

2'113'500

0.220

47

5'332

40

77.0%

358'118

464'970

Fassade

2'113'500

0.100

60

1'554

50

71.7%

151'504

211'350

Fenster und Türen

2'113'500

0.070

35

2'693

30

79.9%

118'249

147'945

Dach

2'113'500

0.050

50

1'084

45

83.6%

88'365

105'675

Technik

2'113'500

0.215

37

7'538

31

77.1%

350'118

454'403

Elektroinstallationen

2'113'500

0.050

45

1'296

40

82.7%

87'379

105'675

Wärmeerzeugung

2'113'500

0.035

25

2'166

15

52.5%

38'834

73'973

Wärmeverteilung

2'113'500

0.050

40

1'568

35

81.5%

86'117

105'675

Sanitärinstallation

2'113'500

0.080

40

2'509

35

81.5%

137'788

169'080

Ausbau

2'113'500

0.285

35

10'966

28

72.1%

434'571

602'348

Küchen

2'113'500

0.060

35

2'309

30

79.9%

101'356

126'810

Nasszellen

2'113'500

0.100

35

3'848

30

79.9%

168'927

211'350

Ausbau Substanz

2'113'500

0.125

35

4'810

25

62.2%

164'288

264'188

50

323

30

45.0%

14'159

31'440

Umgebung Umgebung Umgebung

262

120.000

50

323

30

45.0%

14'159

31'440

31'440

1.000

50

323

30

45.0%

14'159

31'440

Die Reproduktionskosten entsprechen denjenigen Kosten, welche heute für die Realisierung einer gleichwertigen Baute aufgewendet werden müssten, ohne Berücksichtigung einer Standard- oder Komfortverbesserung. Die Reproduktionskosten werden gemäss BKP (Baukostenplan) geschätzt und können vom effektiven Gebäudeversicherungswert abweichen.

Für die Berechnung der jährlichen Rückstellungen müssen Annahmen über die Erneuerungskosten der einzelnen Bauteile sowie deren Gesamtlebensdauer (GLD) getroffen werden. Aus den nachfolgenden Berechnungen resultieren für das Bewertungsobjekt Reproduktionskosten von CHF 2'144'940.00 inklusive Umgebung und unterirdisch verlegte Leitungen.

Die daraus errechneten jährlichen Rückstellungen, die die zukünftige Altersentwertung kompensieren, werden für die Liegenschaft bei CHF 25'527.00 ausgegeben. Das Technische Alter (TA) wird nach Abzug der Restnutzungsdauer von der Gesamtlebensdauer (GND) der einzelnen Bauteile festgelegt (Durchschnittswert). Auf dieser Basis kann dann unter Berücksichtigung des zugrundeliegenden Nettozinssatzes die technische Altersentwertung (Entwertung) der Baute berechnet werden. Die Technische Entwertung (CHF 1'156'966.00) wird in der Verkehrswertschätzung dem Ertragswert als negatives Wertelement in Abzug gebracht.

MFH Musterstrasse 1, CH 3000 Bern

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Berechnung Verkehrswert

Gesamtanlage 3) Discounted Cash-Flow (DCF) Position

Ertrag MFH Musterstrasse 1 Musterstr. 106 Nutzungskosten Betriebskosten Instandhaltungskosten Verwaltungskosten Rückstellungen Ist Total I

2018(0)

102'912 100'912 2'000 -10'297 -1'931 -3'861 -4'505 -25'527 67'089

2019(1)

102'912 100'912 2'000 -10'297 -1'931 -3'861 -4'505 -25'527 67'089

2020(2)

102'912 100'912 2'000 -10'297 -1'931 -3'861 -4'505 -25'527 67'089

2021(3)

102'912 100'912 2'000 -10'297 -1'931 -3'861 -4'505 -25'527 67'089

2022(4)

102'912 100'912 2'000 -10'297 -1'931 -3'861 -4'505 -25'527 67'089

2023(5)

2'000 0 2'000 -10'297 -1'931 -3'861 -4'505 -25'527 -33'823

Basis Kapitalisierung Zinssatz Kapitalisierung Exit Total Kapitalwert Objekt

128'751 126'751 2'000 -10'297 -1'931 -3'861 -4'505 -25'527 92'927 92'927 2.84% 3'272'086

Technische Entwertung Total II

-1'156'966 -1'156'966

Total IV Zinssatz Abzinsfaktor Total IV diskontiert Rückstellungssaldo Verkehrswert (gerundet)

-1'156'966 2.84% 1.0000 -1'156'966

Bruttorendite Nettorendite

2024(6)

67'089

67'089

67'089

67'089

-33'823

92'927

1'908'520

67'089 2.84% 0.9724 65'236 -25'527 1'902'962

67'089 2.84% 0.9455 63'434 -51'691 1'897'335

67'089 2.84% 0.9194 61'683 -78'510 1'891'639

67'089 2.84% 0.8940 59'979 -106'000 1'885'870

-33'823 2.84% 0.8693 -29'404 -134'176 1'980'943

3'365'013 2.84% 0.8453 2'844'557 -163'057 1'952'063

5.39% 3.52%

5.41% 3.53%

5.42% 3.54%

5.44% 3.55%

5.46% 3.56%

0.10% -1.71%

6.60% 4.76%

Zinssatz1

Anteil

Zinssatz2

Betrag

2.90%

60.00%

1.74% 1.74%

56'934 56'934

1.00% 0.50% 0.50% 0.75% 0.00%

40.00% 40.00% 40.00% 40.00% 40.00%

1.10% 0.40% 0.20% 0.20% 0.30% 0.00% 2.84%

35'993 13'088 6'544 6'544 9'816 0 92'927

Zinssatz Objekt Position

Beschreibung

Fremdkapital Zinssatz für Fremdkapital Eigenkapital Realzins Käufertypische Erwartungen Regionale Marktverhältnisse Immobilitätsnachteile Wertverlustrisiko Total

Durchschnittszinssatz 10 J Eidg.

Erklärung Der zum Bewertungsstichtag, dem 25. April 2018, ermittelte Verkehrswert der Liegenschaft an der Musterstrasse 1 bzw. der Musterstrasse 106 in Bern beträgt CHF 1'910'000.00. Dem unbefristeten nachhaltigen Kapitalwert von CHF 3'272'086.00 wird die technische Entwertung der bestehenden Bauteile von CHF 1'156'966.00 sowie Minderwerte über CHF 206'601.00 als Barwert in Abzug gebracht. Es wird davon ausgegangen, dass die Liegenschaft in fünf Jahren (2023) saniert werden muss. Die technische Entwertung reflektiert die Kosten für eine umfangreiche Kernsanierung (heutige Kosten, Genauigkeit +/- 20%; keine Adjustierung um erwartete Inflationsrate). Im Jahr 2023 kann infolge Sanierung im unbewohnten Zustand lediglich ein kleiner Betrag (wenn überhaupt) aus Reklame auf dem Baugerüst erzielt werden. Nach Abschluss der Sanierung wird davon ausgegangen, dass der Mietertrag signifikant gesteigert werden kann. Die beim nachhaltigen Mietertrag zugrundeliegende Bruttorendite beträgt 5.39%. Die Nettorendite wird nach Abzug aller wiederkehrenden Eigentümerkosten unter Betrieb bei 3.52% ermittelt. Der Nettozinssatz wird als Kapitalisierungssatz für die objekttypische Finanzierung eingesetzt, wobei von einer Hypothekarquote von 60% und einem Hypothekarzinssatz von 2.90% ausgegangen wird (gemischter, dem Objekt angepassten, langfristigen Zinssatz für erste Hypothek). Der käufertypische Eigenkapitalzinssatz berücksichtigt die Renditeerwartung für Investoren und wird mit 1.10% eingesetzt. Für das Schätzungsobjekt ergibt dies einen Nettozinssatz von 2.84%.

MFH Musterstrasse 1, CH 3000 Bern

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Berechnung Landwert

GB Nr. 3001 und 3002 (Bern 6) Relativer Landwert über Ertragswert Position

Betrag

Ertragswert (Neuwert) Gesamtanlage Parzellenfläche

3'272'086 3'272'086 479

Lageklassenmultiplikator Lageklassen Punkte Parzelle Landwertanteil % Parzelle

6.250% 4.73 29.580%

Landwert aus Basisberechnung

967'985

Landwert

967'985

Landwert per m2 Relativer Bauwert

2'021 2'304'101

Lageklasse Text

Beschreibung

Pkt Ave

LK-Tabelle SIV, Ausgabe 2009

4.73

Lageklassentabelle Wohnen

4.73

A Standort A1 Standort

CH-Grossstadt: Stadtrand

6.00 6.00

B Nutzung B1 Bauzone, Zonenkonformität B2 Bauliches Nutzungsmass B3 Planungsrechtliche Sonderregelungen

Zonenkonforme Wohnnutzung in Wohnzonen Sehr hohe Ausnutzung, AZ 1.0 oder höher Keine planungsrechtlichen Sondervorteile/-nachteile

4.33 4.00 6.00 3.00

Mittlere Lage Gute Angebote und kurzer Entfernung

4.33 4.00 5.00

Mittlere bis schwache Immissionen, mittlere bis geringe

4.00

Gute Zufahrt, öffentliche Strasse + Trottoir direkt bis Grundstück Mehrere ÖV-Angebote, gute Frequenzen in kurzer Entfernung

5.00 5.00 5.00

Ausgeglichene Marktverhältnisse

4.00 4.00

C Lage C1 Attraktivität Wohnlage C2 Angebot Infrastruktur Schulen, Einkauf, Kultur C3 Konfliktfaktoren Immissionen, Umfeld D Erschliessung D1 Erreichbarkeit Zufahrt, Zugang D2 Öffentlicher Verkehr E Marktsituation E1 Verkäuflichkeit der betreffenden Liegenschaft

MFH Musterstrasse 1, CH 3000 Bern

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Kenndaten

Eigentum / Nutzung Objekt Adresse Eigentumsverhältnisse

Mehrfamilien- und Gewerbegebäude Musterstrasse 1, 3000 Bern Herr Muster

Grundstück Grundstücksnummern Grundstücksfläche GSF Anmerkungen

3001 und 3002 (Bern 6) 479 m² Keine

Planung / Recht Bauzone Lärm-Empfindlichkeitsstufe Archäologie und Denkmalpflege Naturgefahren Altlasten

Kernzone - K | BK_SPEZ - Bebauung mit spez. Vorschriften ES III Keine Eintragung Keine Eintragung Kein Eintrag im kantonalen Kataster der belasteten Standorte

Baudaten Baujahr

1957

Gebäudevolumen Vermietbare Fläche Wärmeerzeugung

2'818 m³ 654 m² Öl-Heizung (2004), Expansion auf Radiatoren, erdverlegter Tank (12'000L)

Wertübersicht Verkehrswert Kapitalwert nachhaltig Technische Entwertung Mehr-/Minderwerte Verkehrswert ungerundet Lageklasse Landwert an Ertragswert

1'910'000 CHF 3'272'086 CHF -1'156'966 CHF -206'601 CHF 1'908'520 CHF 4.73 Pkt 967'985 CHF

Kontaktdaten Auftraggeber Verfasser

Herr Muster Dr.Meyer Immobilien AG Marc Balsiger / Nik Reust Morgenstrasse 83a 3018 Bern Tel. 031 996 42 81 marc.balsiger@dr-meyer.ch

MFH Musterstrasse 1, CH 3000 Bern

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