32_ณชนก by sho

สารบัญ

สวนที่ 1 01. รายละเอียดโครงการสังเขป สวนที่ 2 01. การวิเคราะหเชิงธุรกิจและการตลาด 02. เปรียบเทียบโครงการคูแขงในพื้นที่ 03. รวบรวมขอมูลสำคัญ สวนที่ 3 01. วิเคราะหที่ตั้งและบริบท (Site & Context Analysis) 02. วิเคราะหที่ตั้งและบริบท (Site & Context Analysis) 03. ศึกษาความสัมพันธของอาคาร (Building Relationship) สวนที่ 4 01. วิเคราะหพื้นที่ใชสอยและคำนวณจำนวนที่จอดรถได และไปไปสูการออกแบบ สวนที่ 5 01. วิเคราะหและหาเหตุผลวาทำไมตองมีระบบบริการอาคาร ระบบโครงสรางอาคาร ชนิดหรือประเภทนี้ และไปไปสูการออกแบบ สวนที่ 6 01. วิเคราะหและบอกเหตุผลวาทำไมใชกฏหมายฉบับนี้ และไปไปสูการออกแบบ สวนที่ 7 01. สรุปแนวคิด 02. การสรางอัตลักษณโครงการ 03. การสรางความเชื่อมโยง 04. นวัตกรรม สวนที่ 8 01. ความกาวหนาและการตรวจแบบราง สวนที่ 9 01. ผลงานการออกแบบ

COMPETITIVE ANALYSIS วิเคราะห์คู่แข่งและการวางตำแหน่งโครงการในบริบทย่านพระราม 4

01 / COMPETITOR SNAPSHOT

01 COCO PARC (โคโค่ มาร์ค) Residential

02 THE CROWN Residential Residential

03 FYI Center

Office / Mix-use

04 The PARQ

Mix-use Commercial &Lifestyle

05 PUNN Tower

06 ONE Bangkok Tower 3

07 ONE Bangkok Tower 4

Premium office

Boutique office

Premium office / Mix-Use iconic

PUNN Tower FYI Center

SUPER LUXURY

/ HIGH-END

GRADE A

PREMIUM GRADE A

GRADE A

PREMIUM GRADE A

LOCATION / TRAMSIT พระราม4 - คลองเตย ใกล้ MRT คลองเตย

LOCATION / TRAMSIT พระราม4 - ลุมพินี ระหว่าง MRT 2สถานี

LOCATION / TRAMSIT แยกพระราม4 - รัชดาฯ

LOCATION / TRAMSIT พระราม4-คลองเตย

LOCATION / TRAMSIT พระราม4-คลองเตย ใกล้ MRT คลองเตย/ลุมพินี

LOCATION / TRAMSIT พระราม4-ถนนวิทยุ

LOCATION / TRAMSIT พระราม4-คลองเตย ใกล้ MRT Sky walk

PRICE / RINT

ขาย 200-340k บาท/ตร.ม. ขาย 800-1,200 บาท/ตร.ม.

ขาย 220-300k บาท/ตร.ม. ขาย 850-1,200 บาท/ตร.ม.

ค่าเช่าสำนักงาน ขาย 850 - 890 บาท/ตร.ม./เดือน

ค่าเช่าสำนักงาน ค่าเช่าสำนักงาน บาท/ตร.ม. ขาย 1,200 - 1,300 บาท/ตร.ม./เดือน ขาย 850 - 890

GFA

33,000

ตร.ม.

Pool Spa Conciege

44,000

ตร.ม.

Rooftop infinity Meeting

02 / OFFICE RENT BENCHMARK ช่วงค่าเช้าประมาณ บาท/ตร.ม./เดือน

100,000 ตร.ม.

Creative Hub Meeting

GFA

320,000 ตร.ม.

22,500

บาท/ตร.ม. บาท/ตร.ม./เดือน ตร.ม.

Co working Roofgraden

Q Graden Retail

ค่าเช่าสำนักงาน 1,500–1,800 GFA

98,000

บาท/ตร.ม. บาท/ตร.ม./เดือน ตร.ม.

Sky Park · Retail Loop

ค่าเช่าสำนักงาน บาท/ตร.ม. ขาย 1,400-1,600 บาท/ตร.ม./เดือน GFA

33,000

ตร.ม.

Pool Spa Conciege

03 / KEY INSIGHTS 0

500

1,000

1,500

01 RESIDENTIAL

2,000

FYI Center

850 – 950

PUNN Tower

850 – 950

The PARQ

1,200 – 1,300

ONE Bangkok Tower 4

1,400 – 1,600

ONE Bangkok Tower 3

1,500 – 1,800

กลุ่มที่อยู่อาศัยเน้น Luxury / Super Luxury จุดขาย คือ ทำเลใกล้ MRT และ บริการระดับสูง

02 OFFICE + MIXED-USE

03 LANDMARK COMPETITION The PARQ / One Bangkok ใช้ขนาดและภาพลักษณ์ โครงการสร้างประสบการ ที่โดดเด่น

TARGET GROUPS กลุ่มเป้าหมาย

01 / URBAN RECREATION & WELLNESS

03 / URBAN WORKFORCE & PROFESSIONALS

กลุมผูที่ตองการใชพื้นที่สีเขียวเพื่อพักผอน ออกกำลังกาย และทำกิจกรรมนันทนาการ โดยมุงเนนพื้นที่ธรรมชาติ ที่ชวยสรางความผอนคลายและสงเสริมคุณภาพชีวิตในเมือง

กลุมคนทำงานที่ใชพื้นที่เพื่อการทำงาน การประชุม และการติดตอธุรกิจ รวมถึงการพักผอนระหวางวัน โดยตองการพื้นที่ที่เชื่อมโยงการทำงานกับ สิ่งอำนวยความสะดวกและพื้นที่สีเขียวไดอยางลงตัว

(กลุมพนักงานสำนักงานและนักธุรกิจ)

02 / LIFESTYLE & EXPERIENCE SEEKERS (กลุมผูใชพื้นที่เชิงพาณิชยและผูเขารวมกิจกรรม)

ลุมผูที่เขามาใชบริการรานคา รานอาหาร และ เขารวมกิจกรรมหรืออีเวนตตาง ๆ โดยตองการพื้นที่ ที่สะดวกตอการเขาถึง รองรับกิจกรรมที่หลากหลาย และสรางประสบการณการใชพื้นที่รวมกัน

04 / URBAN RESIDENTS & COMMUNITY (กลุมผูอยูอาศัยและชุมชนโดยรอบ)

กลุมประชาชนและผูอยูอาศัยในพื้นที่ใกลเคียงที่เขามาใชพื้นที่เพื่อทำกิจกรรม ในชีวิตประจำวัน พักผอน และสรางปฏิสัมพันธทางสังคม โดยเนนพื้นที่ สาธารณะที่เขาถึงงาย ปลอดภัย และเชื่อมโยงชุมชนเขาดวยกัน

TARGET GROUPS กลุ่มเป้าหมาย

01 / URBAN RECREATION & WELLNESS (กลุมผูอยูอาศัยและชุมชนโดยรอบ) กลุมประชาชนและผูอยูอาศัยในพื้นที่ใกลเคียงที่เขามาใชพื้นที่เพื่อทำกิจกรรมในชีวิตประจำวัน พักผอน และ สรางปฏิสัมพันธทางสังคม โดยเนนพื้นที่สาธารณะที่เขาถึงงาย ปลอดภัย และเชื่อมโยงชุมชนเขาดวยกัน SPATIAL NEEDS — ความตองการดานพื้นที่ใชสอย : ▪ Outdoor Exercise Track / Running Path ▪ Rest Area / Seating / Shade ▪ Restrooms / Locker Rooms ▪ Beverage Kiosk / Grab & Go Café ▪ Bicycle Parking

PEAK USAGE HOURS — ชวงเวลาที่มีการใชงานหลัก : 05:30–09:00 น. / 16:30–20:30 น USER AGE GROUP — ชวงอายุของกลุมผูใชงาน : 15–65+ ป

USER ACTIVITIES — พฤติกรรมและกิจกรรมของผูใชงาน : ▪ วิ่งและเดินออกกำลังกาย ▪ ปนจักรยาน ▪ เดินเลนพักผอน ▪ พาสัตวเลี้ยงมาเดินเลนในบริเวณที่อนุญาต ▪ ถายรูปและชมธรรมชาติ ▪ พบปะเพื่อนฝูง

TARGET GROUPS กลุ่มเป้าหมาย

02 / LIFESTYLE & EXPERIENCE SEEKERS (กลุมผูใชบริการพื้นที่เชิงพาณิชยและกิจกรรมอีเวนต) กลุมผูที่เขามาใชบริการรานคา รานอาหาร และพื้นที่จัดกิจกรรมตาง ๆ เพื่อจับจายใชสอย พักผอน พบปะสังสรรค และ เขารวมกิจกรรมทางสังคม

03 / URBAN WORKFORCE & PROFESSIONALS (กลุมพนักงานสำนักงานและนักธุรกิจ) กลุมพนักงานบริษัท ผูประกอบการ และนักธุรกิจที่เขามาทำงาน ประชุม และติดตอธุรกิจ โดยตองการพื้นที่ทำงานที่มีประสิทธิภาพ พรอมสิ่งอำนวยความสะดวกและพื้นที่พักผอนระหวางวัน SPATIAL NEEDS — ความตองการดานพื้นที่ใชสอย : ▪ Ofﬁce / Flexible Workspace ▪ Co-working Space / Meeting Rooms ▪ Business Lounge ▪ Restaurants / Café ▪ Outdoor Break Area / Green Space ▪ Drop-off / Parking / Transit Access

USER ACTIVITIES — พฤติกรรมและกิจกรรมของผูใชงาน : ▪ ทำงานในสำนักงาน ▪ ประชุมและติดตอธุรกิจ ▪ พบปะลูกคาและคูคา ▪ รับประทานอาหารกลางวัน ▪ ซื้อกาแฟและเครื่องดื่ม ▪ พักผอนระหวางเวลาทำงาน ▪ สรางเครือขายทางธุรกิจ

PEAK USAGE HOURS — ชวงเวลาที่มีการใชงานหลัก : 08:00–10:00 น. / 12:00–14:00 น. / 17:00–19:00 น.

USER AGE GROUP — ชวงอายุของกลุมผูใชงาน : 22–60 ป

SPATIAL NEEDS — ความตองการดานพื้นที่ใชสอย : ▪ Retail Shops / Shopping Area ▪ Restaurants / Café / Food Court ▪ Event Plaza / Exhibition Space ▪ Multipurpose Activity Area ▪ Public Seating / Rest Area ▪ Restrooms / Parking Area

USER ACTIVITIES — พฤติกรรมและกิจกรรมของผูใชงาน : ▪ เดินซื้อสินคา ▪ รับประทานอาหารและเครื่องดื่ม ▪ เขารวมงานอีเวนต ▪ ชมนิทรรศการ ▪ พบปะสังสรรค ▪ ถายรูปและพักผอน ▪ ทำกิจกรรมรวมกับครอบครัว

PEAK USAGE HOURS — ชวงเวลาที่มีการใชงานหลัก : 11:00–14:00 น. / 17:00–22:00 น.

USER AGE GROUP — ชวงอายุของกลุมผูใชงาน : 15–65+ ป

TARGET GROUPS กลุ่มเป้าหมาย

04 / URBAN RESIDENTS & COMMUNITY (กลุมผูอยูอาศัยและชุมชนโดยรอบ) กลุมประชาชนและผูอยูอาศัยในพื้นที่ใกลเคียงที่เขามาใชพื้นที่เพื่อทำกิจกรรมในชีวิตประจำวัน พักผอน และสรางปฏิสัมพันธทางสังคม โดยเนนพื้นที่สาธารณะที่เขาถึงงาย ปลอดภัย และเชื่อมโยงชุมชนเขาดวยกัน SPATIAL NEEDS — ความตองการดานพื้นที่ใชสอย : ▪ Community Plaza / Public Space ▪ Public Park / Green Space ▪ Playground / Family Activity Area ▪ Community Market / Local Shops ▪ Shaded Seating / Rest Area ▪ Safe Walkways / Bicycle Paths ▪ Accessible Public Restrooms

USER ACTIVITIES — พฤติกรรมและกิจกรรมของผูใชงาน : ▪ เดินเลนและออกกำลังกาย ▪ พาเด็กมาทำกิจกรรม ▪ พบปะพูดคุยกับเพื่อนบาน ▪ ซื้อสินคาและอาหาร ▪ พักผอนกับครอบครัว ▪ เขารวมกิจกรรมชุมชน ▪ ใชพื้นที่สาธารณะรวมกัน

PEAK USAGE HOURS — ชวงเวลาที่มีการใชงานหลัก : 06:00–09:00 น. / 16:00–21:00 น.

USER AGE GROUP — ชวงอายุของกลุมผูใชงาน : (ทุกชวงวัย)

Project Feasibility Analysis วิเคราะห์ศักยภาพโครงการ

SITE AREA / ขนาด

14,737

ตร.ม.

พื้นที่ตั้งโครงการ

FAR / OSR

GFA / พื้นที่อาคารรวม

7 / 4.5

103,159

คาตั้งตนจากขอมูลโครงการ

14,737 x FAR 7

NLA / พื้นที่ใชสอยสุทธิ

72,211.30

ตร.ม.

GFA X 70%

01 AREA DISTRIBUTION

02 / AREA PER FLOOR

NET LEASABLE AREA แบ่งพื้นที่ตามสัดส่วนที่กำหนด

พื้นที่ใชสอยเฉลี่ยตอชั้นตามจำนวนชั้นที่ตั้งไว

NLA 100%

OFFICE 36,322.28 ตร.ม.

50.3%

สำนักงาน 1,816.11

RESIDENTIAL 21,013.49 ตร.ม.

29.1%

คอนโดมิเนียม 955.16

RETAIL 14,875.53 ตร.ม.

20.6%

รานคา 3,718.88

ตร.ม. / ชั้น ตร.ม. / ชั้น ตร.ม. / ชั้น

20 ชั้น 22 ชั้น 4 ชั้น

03 CALCULATION FRAMEWORK ��

SITE AREA 14,737 ตร.ม.

→

��

GFA × FAR 7

→

��

NET AREA × 70%

→

��

PROGRAM MIX 50.3 / 29.1 / 20.6%

PRELIMINARY PROJECT COST ANALYSIS วิเคราะหศักยภาพโครงการ

ระยะเวลาคืนทุน

CONDO ประมาณการกำไรจากการพัฒนาคอนโด (ขายหมด)

01 / LAND COST

02 / CONSTRUCTION

03 / SOFT COST

ตนทุนที่ดิน

ตนทุนกอสราง

ตนทุนทางออม 20%

11,052.75

3,469.19

ลานบาท

20,431 x 300,00

2,904.39

ลานบาท

สมมติ ร าคาขาย:300,000 บ./ตร.ม

17,425 ลานบาท X 30%

6,129 ลานบาท

ลานบาท

ต น ทุ น CONDO

5,227 ลานบาท

กำไรจากCONDO (ขายหมด) สมมติระยะเวลาขาย: 3 ปแรก

TOTAL DEVELOPMENT COST

ตนทุนการพัฒนาโครงการทั้งหมด

17,426.32

ตนทุนกอสรางแยกตามประเภทพื้นที่

BUILDING PROGRAM COST

902

OFFICE/RETAIL ประมาณรายไดเชาจากพื้นที่สำนักงานและรานคา

ลานบาท

สมมติคาเชา:1,800

บ./ตร.ม/เดือน

35,305.4ตร.ม. x 1,800 x 12

สมมติคาเชา:1,800 14,459ตร.ม. x 3,500 x 12

762 ลานบาท/ป 01 OFFICE

02 RESIDENTIAL

03 RETAIL

04 PARKING & COMMON

สำนักงาน

คอนโดมิเนียม

พื้นที่รานคา

ที่จอดรถและสวนกลาง

พื้นที่กอสราง

35,305.40 ตร.ม.

20,431.85 ตร.ม.

14,459.68 ตร.ม.

32,962.00 ตร.ม.

คากอสรางตอ ตร.ม. 45,000 บาท

คากอสรางตอ ตร.ม. 35,000 บาท

คากอสรางตอ ตร.ม. 20,000 บาท

1,588.74 ลานบาท

715.11 ลานบาท

506.09 ลานบาท

659.24 ลานบาท

รายไดเชาตอป =

1,369

607

3,469.19 ลานบาท / 100%

สำนักงาน 45.8%

คอนโด 20.6%

รานคา 14.6%

จอดรถ/สวนกลาง 19.0%

ลานบาท/ป

ระยะเวลาคืนทุน คำนวนระยะคืนทุนของพื้นที่ใหเชา (สำนักงานและรานคา)

ตนทุนสวนเชา 17,425 - 5,227 ลานบาท

รวมรายไดคาเชาตอป 762 + 607

12,198 ลานบาท สัดสวนตนทุนการกอสราง

ลานบาท

ระยะเวลาคืนทุน =

8.9

ลานบาท

1,369 ลานบาท ป

PRELIMINARY PROJECT COST ANALYSIS วิเคราะหศักยภาพโครงการ

Site & Context Analysis วิเคราะหที่ตั้งและบริบท

อัตลักษณของยาน

ถนน / รถยนต พระราม4 — ถนนสายหลัก ทาเรือ ทาเรือคลองเตย — พื้นที่ มรดกทางอุตสาหกรรม

MRT สายสีน้ำเงิน — สถานีคลองเตย

พื้นที่สีเขียว สวนเบญจกิติ — สวนลุมพินี

ชุมชน อาคารสูง คลองเตย — ชุมชนที่อยูอาศัยของ อาคารสูงแบบ Mixed-use ผูมีรายไดนอย

Site & Context Analysis วิเคราะหที่ตั้งและบริบท

ถนนเสนหลักในการเดินทาง เสนทางที่สามรถเขาถึงพื้นที่ SITE เสนทางมีรถขนสงสาธารณะ

SITE

Site & Context Analysis วิเคราะหที่ตั้งและบริบท

SITE อาคารมิกซยูส (MIXUSE) สีเขียว ออกแบบพัฒนาที่ดินของสำนักงานทรัพยสินพระมหากษัตริย บริเวณ ถนนพระราม 4 เขตคลองเตย ซึ่งเปนที่ดินผืนใหญใจกลางยานธุรกิจ (CBD) ติดกับแปลงของการยาสูบ แหงประเทศไทยขนาด 9ไร และอยูในระยะเชื่อมตอกับสวนเบญจกิติ และ สถานีMRTคลองเตย

ยานCBD CBD ยอมาจาก Central Business District แปลวา ยานศูนยกลางธุรกิจของเมือง ในทางสถาปตยกรรมและผังเมือง CBD มักเปนพื้นที่ที่มี : อาคารสำนักงานและอาคารสูงจำนวนมาก ธุรกิจ การเงิน โรงแรม ศูนยการคา ระบบขนสงมวลชน หนาแนนราคาที่ดินสูงคนเขาใชงานจำนวนมากในแตละวัน ความหนาแนนของอาคารและกิจกรรมสูง สำหรับกรุงเทพฯ ตัวอยางพื้นที่ที่มักถูกมองวาเปน CBD ไดแก สีลม–สาทร–ลุมพินี และแนวพระราม 4 บางชวงก็มีบทบาทเชื่อมตอกับพื้นที่ CBD และกำลังมีการพัฒนา Mixed-use ขนาดใหญเพิ่มขึ้น

BUILDING SERVICES ระบบโครงสรางอาคาร (Structural System)

ระบบโครงสรางอาคาร (Structural System) อาคาร Mixed-use High-rise เปนอาคารที่รองรับการใชงานหลากหลายรูปแบบ ทั้งพื้นที่พาณิชยกรรม สำนักงาน และที่พักอาศัย จึงจำเปนตองมีระบบประกอบอาคารที่มีประสิทธิภาพ ปลอดภัย และสามารถรองรับผูใชงานจำนวนมากไดอยางตอเนื่อง การออกแบบระบบจึงมุงเนน Safety, Comfort, Efﬁciency และ Sustainability พรอมเชื่อมโยงระบบตาง ๆ เขาดวยกันผาน Building Management System (BMS) เพื่อใหสามารถควบคุมและบริหารจัดการอาคารไดอยางมีประสิทธิภาพ โดยระบบหลัก ๆ จะแบงเปน 8 ระบบ

Communication & Security

HVAC

Vertical Transportation

Energy & Sustainability

BMS / Smart Building

Fire Protection

Sanitary & Water Supply Electrical

BUILDING SERVICES ระบบโครงสรางอาคาร (Structural System)

1.ระบบไฟฟา (Electrical System) อาคารสูงมีพื้นที่ใชงานและจำนวนผูใชงานมากกวาอาคารทั่วไป จึงมีความ ตองการใชไฟฟาสูงและมีระบบที่ตองทำงานตอเนื่อง เชน ลิฟต ระบบปรับ อากาศ ปมน้ำ ระบบสื่อสาร และระบบปองกันอัคคีภัย เปนตน ดังนั้น ระบบไฟฟาตองเนน 4 เรื่องหลัก 1.ความเพียงพอ รองรับโหลดไฟฟาจำนวนมากจาก Ofﬁce, Retail, Residential, HVAC, Lift และอุปกรณตาง ๆ 2.ความตอเนื่อง ระบบสำคัญไมควรหยุดทำงานเมื่อไฟฟาหลักขัดของ จึงตองมี Generator / Emergency Power / UPS สำหรับโหลดที่จำเปน 3.ความปลอดภัย ตองมีระบบปองกันไฟฟาลัดวงจร กระแสเกิน ไฟดูด ฟาผา และระบบ Grounding 4.การบริหารพลังงาน (Energy Efﬁciency) อาคาร Grade A ควรสามารถตรวจสอบและควบคุมการใชพลังงานของ แตละพื้นที่ได เชน Smart Meter + Energy Monitoring + BMS

▪ ▪ ▪ ▪

งานระบบไฟฟาที่ควรมี ระบบไฟฟากำลัง ระบบไฟฟาแสงสวาง ระบบไฟฟาสำรอง

การเตรียมพื้นที่ของระบบไฟฟา ระบบ หองหมอแปลง หอง MDB หอง DB หอง Generator หอง UPS หองควบคุมระบบแสงสวาง หองควบคุมระบบไฟฟาฉุกเฉิน หองมิเตอร ระบบปองกันฟาผา

พื้นที่ 30-60 ตร.ม. 30-50 ตร.ม. 6-12 ตร.ม. 50-100+ ตร.ม. 15-30 ตร.ม. 10-20 ตร.ม. 10-20 ตร.ม. 10-20 ตร.ม.

2.ระบบปรับอากาศและระบายอากาศ (HVAC System) อาคารสูงมีพื้นที่ปดขนาดใหญและมีผูใชงานจำนวนมาก โดยเฉพาะ สำนักงาน รานคา และพื้นที่พักอาศัย จึงเกิดความรอนและ CO2 สูง หากไมมีระบบปรับอากาศและระบาย อากาศที่เหมาะสม จะสงผลตอความสบายและคุณภาพอากาศภายในอาคาร ความสำคัญของระบบ 1.ความสบายของผูใชงาน ควบคุมอุณหภูมิและความชื้นใหเหมาะสมกับผูใชงาน 2.คุณภาพอากาศ นำอากาศใหมเขามาและระบาย CO2 กลิ่น ควัน และมลพิษออกจากอาคาร 3.รองรับพื้นที่ขนาดใหญ อาคารสูงมีโหลดความรอนจากคน แสงแดด อุปกรณไฟฟา และเครื่องใช จำนวนมาก จึงตองมีระบบที่รองรับโหลดได 4.ประหยัดพลังงาน อาคาร Grade A ควรควบคุมการทำงานของ HVAC ใหเหมาะกับการใชงาน จริง ผาน BMS / Energy Monitoring

หองเครื่องทำความเย็น พื้นที่เบื้องตน: ประมาณ 80–200 ตร.ม. ขึ้นกับขนาดอาคาร ตำแหนง: ชั้นใตดิน / ชั้นเครื่องกล / ชั้นService Cooling Tower พื้นที่: ขึ้นกับจำนวนและขนาด Cooling Tower ตำแหนง: ดาดฟา / ชั้นเครื่องกล หอง AHU พื้นที่เบื้องตน: ประมาณ 15–40 ตร.ม./หอง ตำแหนง: ชั้นเครื่องกล / ใกล Core หองระบายอากาศ ตำแหนง: ชั้นเครื่องกล / ดาดฟา / ใกล Coree

ตำแหนง ชั้นใตดิน/ชั้น 1 ชั้นใตดิน/ชั้น 1 ทุกชั้น ชั้นใตดิน/ชั้น Service ชั้นใตดิน/ชั้น Service หองควบคุม อาคาร

BUILDING SERVICES ระบบโครงสรางอาคาร (Structural System)

3.ระบบสุขาภิบาล (Sanitary System) การเตรียมพื้นที่ของระบบ

อาคารสูงมีผูใชงานจำนวนมากและอยูหลายระดับชั้น จึงตองมีระบบที่สามารถ จายน้ำไดเพียงพอ ควบคุมแรงดัน และระบายน้ำเสียไดอยางมีประสิทธิภาพ ความสำคัญของระบบ

พื้นที่เก็บน้ำใตดิน ตำแหนง: ใตดิน พื้นที่: ประมาณ 50–150 ตร.ม. ขึ้นกับจำนวนผูใชงานและ

1.การน้ำใชเพียงพอ (Water Supply) ตองสงน้ำจากชั้นลางขึ้นไปยังชั้นสูง โดยอาคารสูงตองควบคุมแรงดันน้ำให

หองเครื่องสูบน้ำ พื้นที่: ประมาณ 20–50 ตร.ม. ตำแหนง: ใกลถังเก็บน้ำตำแหนง: ชั้นใตดิน / ชั้น

2.ระบายน้ำเสียอยางมีประสิทธิภาพ (Wastewater) รองรับน้ำจากหองน้ำ รานอาหาร หองครัว และพื้นที่ตาง ๆ ไมใหเกิดการอุด 3.จัดการน้ำฝน (Stormwater) พื้นที่หลังคาและพื้นที่ภายนอกมีปริมาณน้ำฝนมาก จึงตองมีระบบระบายน้ำ

หองระบบบำบัดน้ำเสีย ตำแหนง: ชั้น Service พื้นที่: ประมาณ 50–150 ตร.ม. หรือมากกวา ตามขนาด

4.ประหยัดทรัพยากร (Water Efﬁciency) อาคาร Grade A สามารถนำน้ำบางสวนกลับมาใช เชน น้ำฝน / น้ำทิ้งที่ผาน ▪ ▪ ▪ ▪ ▪

ชองเดินทอสุขาภิบาล ตำแหนง: Core อาคาร / ใกลหองน้ำ เปนหนึ่งในพื้นที่ที่สำคัญที่สุดสำหรับอาคารสูง เพราะตอง

งานระบบสุขาภิบาลที่ควรมี ระบบน้ำประปา ระบบระบายน้ำเสีย ระบบระบายน้ำฝน ระบบน้ำรอน

4.ระบบปองกันอัคคีภัย (Fire Protection) อาคารสูงมี จำนวนผูใชงานมาก + ระยะทางอพยพไกล + การเขาถึงของเจา หนาที่ดับเพลิงทำไดยากกวาอาคารเตี้ย ดังนั้นตองมีระบบที่ชวยใหตรวจพบ ความสำคัญของปองกันอัคคี 1.ตรวจจับไฟไดเร็ว ระบบแจงเหตุเพลิงไหมชวยตรวจจับควัน 2.ควบคุมไฟกอนลุกลาม ระบบสปริงเกลอรและระบบสายฉีดน้ำชวยควบคุมหรือดับเพลิงในระยะเริ่มตน 3.มีน้ำและแรงดันเพียงพอ อาคารสูงตองมี ถังน้ำดับเพลิง + เครื่องสูบน้ำดับเพลิง เพื่อใหระบบดับเพลิงมี 4.ควบคุมควัน ควันเปนอันตรายตอผูใชอาคารมาก จึงตองมีระบบระบายควัน 5.รองรับการอพยพและการทำงานของเจาหนาที่ ตองมีบันไดหนีไฟ ทางหนีไฟ และพื้นที่สำหรับเจาหนาที่เขาดำเนินการ

▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪

งานระบบปองกันอัคคีภัยที่ควรมี ระบบแจงเหตุเพลิงไหม ระบบดับเพลิงดวยน้ำ ระบบเครื่องสูบน้ำดับเพลิง ระบบควบคุมควัน ระบบทางหนีไฟ

การเตรียมพื้นที่ของระบบปองกันอัคคีภัย หองเครื่องสูบน้ำดับเพลิง ตำแหนง: ชั้นใตดิน หรือชั้นลางใกลถังน้ำดับเพลิง พื้นที่เบื้องตน: ประมาณ 30–60 ตร.ม. หรือมากกวานั้นตามขนาดปม หองถังเก็บน้ำดับเพลิง ตูสายฉีดน้ำดับเพลิง ตำแหนง: ชั้นใตดิน พื้นที่เบื้องตน: ประมาณ 50–150+ ตร.ม.คำนวณจากปริมาณน้ำที่ระบบตอง ตำแหนง: บริเวณโถงทางเดิน / ใกลบันไดหนีไฟ / Core ทุกชั้น ไมตองมีหอง เฉพาะ หองควบคุมระบบแจงเหตุเพลิงไหม ถังดับเพลิง ตำแหนง: Ground Floor / Lobby / บริเวณที่เจาหนาที่เขาถึงงาย ตำแหนง: ทุกชั้น ตามจุดที่กำหนด พื้นที่เบื้องตน: ประมาณ 10–20 ตร.ม.ใช ไมตองมีหองเฉพาะ แตควรอยูในตำแหนงที่ มองเห็นงาย เขาถึงงาย และไม บันไดหนีไฟ ระบบ Sprinkler ตำแหนง: Core อาคาร ตำแหนง: ทุกชั้น โดยติดตั้งบริเวณใตฝา/เพดาน จำนวน/ขนาด: ตองคำนวณตามกฎหมาย จำนวนผูใชงาน และประเภท ไมจำเปนตองมีหองเฉพาะบนแตละชั้นกีดขวางทางหนีไฟ

BUILDING SERVICES ระบบโครงสรางอาคาร (Structural System)

5.ระบบสื่อสาร (Communication System) อาคารสูงมีผูใชงานจำนวนมากและมีหลายฟงกชัน จึงตองมีระบบสื่อสารที่ รองรับทั้งผูใชงานทั่วไปและการบริหารอาคาร ความสำคัญของระบบสื่อสาร 1.รองรับการสื่อสารและ Internet รองรับ Wi-Fi, Internet, โทรศัพท และระบบขอมูลของผูใชงานจำนวนมาก 2.เชื่อมตอระบบตาง ๆ ของอาคาร เชื่อม CCTV, Access Control, BMS, Fire Alarm และระบบรักษาความ 3.รองรับเหตุฉุกเฉิน ใชระบบประกาศเสียงและการสื่อสารฉุกเฉินเพื่อแจงขอมูลใหผูใชอาคารได 4.รองรับอาคาร Grade A อาคารสำนักงานและ Mixed-use ระดับ Grade A ตองการระบบ Network 5.แยกการใชงานแตละ Zone Retail / Ofﬁce / Residential สามารถมีระบบ Network และ Access

การเตรียมพื้นที่ของระบบ หองศูนยกลางระบบเครือขาย พื้นที่เบื้องตน: 20–40 ตร.ม. ตำแหนง: ชั้น 1 / ชั้นบริการปริมาณสำรองที่ตองการ หองสื่อสารประจำชั้น พื้นที่เบื้องตน: 6–12 ตร.ม./ชั้น ตำแหนง: ทุกชั้น ใกล Coreเครื่องกล / ชั้นService ระบบเสียงประกาศ (PA) พื้นที่: ประมาณ 10–20 ตร.ม. หรือรวมอยูกับหองรักษา ความปลอดภัย/หองควบคุมอาคารระบบ ระบบโทรศัพทภายใน / อินเตอรคอม ตำแหนง: Lobby, Security, หองควบคุม, ลิฟต และ พื้นที่สำคัญเดินทอตาง ๆ

▪ ▪ ▪ ▪ ▪

งานระบบสื่อสารที่ควรมี ระบบเครือขายขอมูล ระบบอินเทอรเน็ต / Wi-Fi ระบบโทรศัพท ระบบโทรทัศน

6.ระบบรักษาความปลอดภัย (Security System) อาคารสูงมีผูใชงานจำนวนมาก และมีหลายประเภทผูใชงาน เชน ลูกคา / พนักงาน / ผูอยูอาศัย / ผูมาติดตอ / เจาหนาที่ การควบคุมแบบใชเจาหนาที่ ความสำคัญของระบบรักษา

▪ ▪ ▪

งานระบบรักษาความปลอดภัยที่ควรมี ระบบCCTV ระบบAccess Controlอุปกรณดับเพลิง

1.ควบคุมการเขา–ออก กำหนดไดวาใครสามารถเขาถึงพื้นที่ใด เชน Ofﬁce, Residential หรือพื้นที่ 2.เฝาระวังตลอด 24 ชั่วโมง CCTV ชวยติดตามพื้นที่สำคัญและสามารถตรวจสอบภาพยอนหลังได

3.แยกพื้นที่ของผูใชงานแตละกลุม สำคัญมากสำหรับ Mixed-use เชน ลูกคารานคาไมควรเขาถึงพื้นที่สำนักงาน 4.ปองกันการบุกรุกและเหตุผิดปกติ ระบบตรวจจับการเปดประตู การเคลื่อนไหว หรือการบุกรุกสามารถสงสัญญาณ 5.เพิ่มความปลอดภัยใหพื้นที่สำคัญ เชน หองไฟฟา หอง Server หองควบคุม และชั้น Mechanical ซึ่งควรจำกัด

การเตรียมพื้นที่ของระบบรักษาความ ▪ ระบบกลองวงจรปด ▪ ปอมรักษาความปลอดภัย ▪ ตำแหนงที่ควรติดตั้ง ▪ จุดที่ควรมี ▪ ทางเขา–ออกอาคาร ▪ ทางเขาอาคาร ▪ Lobby ▪ ตรวจสอบบุคคลและผูมาติดตอ ▪ ลิฟตและโถงลิฟต ▪ ทางเขาที่จอดรถ หองควบคุมระบบรักษาความปลอดภัย ▪ ทางเดิน ▪ ตรวจสอบรถ พื้นที่ที่สำคัญที่สุดของระบบ Securityพื้นที่เบื้องตน : ประมาณ 20–40 ตร.ม. ▪ บันได ▪ Service Entrance ตำแหนง : Ground Floor / Lobby / ชั้นที่เขาถึงงายจากทางเขา Service ▪ Parking ▪ ตรวจสอบพนักงานและการขนสงสินคา ▪ Loading Area ▪ Loading Area ถังดับเพลิง ▪ พื้นที่โดยรอบอาคาร ▪ ควบคุมการเขา–ออกของรถสงของ ตำแหนง: ทุกชั้น ตามจุดที่กำหนด ▪ พื้นที่ Service ▪ พื้นที่เบื้องตน : 3-6 ตร.ม. ไมตองมีหองเฉพาะ แตควรอยูในตำแหนงที่ มองเห็นงาย เขาถึงงาย และไม ระบบควบคุมการเขา–ออก ระบบสามารถกำหนดสิทธิ์ใหผูใชงานแตละคนเขาถึงพื้นที่ตางกันได ควรมีทั้งสำนักงาน คอนโดมิเนียม และสวนรานคาอาคาร

BUILDING SERVICES ระบบโครงสรางอาคาร (Structural System)

7.ระบบการขนสงในอาคาร (Transportation อาคารสูงมีพื้นที่ใชงานหลายชั้นSystem การเดินขึ้นลงดวยบันไดไมเหมาะกับการใชงาน ประจำวัน โดยเฉพาะอาคารที่มีผูใชงานจำนวนมาก สมาคมลิฟตแหง ความสำคัญของระบบการ

1.เชื่อมตอการใชงานแตละชั้น ทำใหผูใชงานสามารถเดินทางจากชั้นลางไปยังชั้นสูงไดรวดเร็วแตละโซน 2.รองรับผูใชงานจำนวนมาก อาคาร Grade A ตองคำนึงถึงชวงเวลาเรงดวน เชน Ofﬁce ตอนเชาและชวง 3. แยกผูใชงานแตละประเภท Mixed-use ควรแยกเสนทางของ ลูกคา / พนักงาน / ผูอยูอาศัย / Service 4.รองรับอาคาร Grade A อาคารสำนักงานและ Mixed-use ระดับ Grade A ตองการระบบ Network 5.รองรับเหตุฉุกเฉิน อาคารสูงตองมีระบบลิฟตที่รองรับงานดับเพลิงและการชวยเหลือ โดยขอ ▪ งานระบบขนสงในอาคารที่ควรมี ▪ ระบบขนสงทางดิง่ ▪ ระบบขนสงทางราบกำหนดของ

7.ระบบการขนสงในอาคาร พื้นที่ที่ตองเตรียมสำหรับลิฟต System (Transportation หองเครื่องลิฟต ปลองลิฟต ▪ ▪ ▪ ▪ ▪

เปนพื้นที่แนวดิ่งสำหรับ หองโดยสาร รางนำ สายสลิง/ระบบขับเคลื่อน อุปกรณความปลอดภัยขนาดพื้นที่ : ประมาณ 2–4 ตร.ม./ตัว ▪ ตำแหนง: Core อาคาร

ขึ้นอยูกับชนิดของลิฟต บางระบบเปน Machine Room แยกตางหาก ขณะที่ลิฟตแบบ Machine Room-Less (MRL) สามารถลดความตองการหองเครื่องแยกได ขนาดพื้นที่ : ประมาณ 2–4 ตร.ม. เฉพาะพื้นที่ หองโดยสาร ตำแหนง : สวนใหญจะอยูดานบน

บอพักลิฟต (Pit) ▪ อยูใตระดับพื้นชั้นลางสุดของลิฟต ตองเผื่อพื้นที่สำหรับ ▪ Buffer ▪ อุปกรณความปลอดภัย ▪ พื้นที่ชางเขาซอมบำรุงดังนั้นตอน ออกแบบพื้นที่ใตดินตองเช็กระดับ Pit ตั้งแตตน

พื้นที่เหนือหัวลิฟต ตองมีพื้นที่เหนือหองโดยสารเมื่อขึ้นถึงชั้น บนสุด เพื่อรองรับอุปกรณและระยะ ปลอดภัยของระบบลิฟต ดังนั้น ชั้นบนสุดและ Roof ตองตรวจ สอบความสูงของปลองดวย ขนาดพื้นที่ : ตาทสเปกผูผลิต

การเตรียมพื้นที่ของระบบ ลิฟตโดยสาร ขนาดปลองและจำนวนลิฟต ไมควรกำหนดตายตัวจาก พื้นที่หอง ตองคำนวณจากจำนวนผูใชงาน ความเร็วลิฟต ลิฟตบริการ / ลิฟตขนของ สำคัญมากสำหรับ Mixed-use เพราะใชขน สินคารานคา ,อาหาร,ขยะ,อุปกรณซอมบำรุง,เฟอรนิเจอร,วัสดุกอสราง ตำแหนง : ใกล Service Core + Loading Area และเชื่อมตอกับ ชั้นที่ตองรับสงของ บันไดเลื่อน ตำแหนง : สวน Podium ของอาคาร บันไดเลื่อน ตำแหนง : สวน Podium ของอาคาร ทางเลื่อน เหมาะกับพื้นที่ที่มีระยะเดินไกล Basement Parking / Retail Podium มากกวาสวน Tower ตำแหนง : สวน Podium ของอาคาร

BUILDING SERVICES ระบบโครงสรางอาคาร (Structural System)

8.ระบบจัดการอาคาร (Building Management System(Transportation System อาคารสูงมีระบบจำนวนมาก เชน ไฟฟา HVAC สุขาภิบาล ลิฟต ระบบความ ปลอดภัย และระบบอัคคีภัย หากควบคุมแยกกันจะตรวจสอบและบริหารได ความสำคัญของระบบจัดการ 1.ควบคุมระบบอาคารจากศูนยกลาง สามารถตรวจสอบสถานะของระบบตาง ๆ ผานหนาจอเดียว เชน อุณหภูมิ การใชพลังงาน และสถานะเครื่องจักร 2.ลดการใชพลังงาน BMS สามารถควบคุม HVAC และแสงสวางใหทำงานตามเวลาและปริมาณ 3. ตรวจพบความผิดปกติไดเร็ว หากอุปกรณหรือระบบเกิดปญหา ระบบสามารถสงแจงเตือนใหเจาหนาที่ 4. เพิ่มความสะดวกในการบริหารอาคาร เจาหนาที่สามารถดูขอมูลของอาคารแบบ Real-time และวิเคราะหขอมูล 5.เหมาะกับอาคาร Grade A อาคารสำนักงานและ Mixed-use ระดับ Grade A ตองการการบริหารอาคาร ที่มีประสิทธิภาพ รวมถึงการควบคุมพลังงานและคุณภาพสภาพแวดลอม

การเตรียมพื้นที่ของระบบ หองควบคุมระบบจัดการอาคาร พื้นที่เบื้องตน: ประมาณ 20–40 ตร.ม. ภายในอาจมี ▪ จอ Monitor / Video Wall ▪ Computer สำหรับ BMS ▪ Workstation ▪ Server ▪ Network Rack ▪ Controller ▪ UPS ▪ โตะเจาหนาที่ ตำแหนงที่แนะนำ Ground Floor / ชั้น 1 / ชั้น Service ควรอยูใกลกับ Security Control Room และ Fire Command Center เพื่อใหเจาหนาที่สามารถประสานงาน กันไดงาย ความจุ และ Trafﬁc Analysis ตำแหนง: ชั้นใตดิน / ชั้นเครื่องกล / ชั้นService

LEGAL REQUIREMENTS & REGULATIONS ระบบโครงสร้างอาคาร

STRUCTURAL SYSTEM & COMPONENT SPECIFICATION

แนวคิดระบบโครงสร้างอาคาร Mixed-Use จำนวน � Tower โดยใช้แกนลิฟต์เป็นผนังรับแรงเฉือนและเสริมโครงถักเหล็กรูปตัว V บริเวณอาคารด้านหน้า

��

�� cm

RC CORE

V-BRACE

จำนวนอาคารหลัก

ผนังคอนกรีตทั่วไป

ผนังแกนลิฟต์รับแรง

โครงถักเหล็กรูปตัว V

TOWERS

CONCRETE WALL

SHEAR WALL

ส่วนประกอบโครงสร้าง

ขนาด / วัสดุ

หน้าที่ทางวิศวกรรมและข้อควรพิจารณา

แกนลิฟต์และผนังรับแรงเฉือน

คอนกรีตเสริมเหล็ก

เป็นโครงสร้างหลักของแกนลิฟต์ ช่วยรับน้ำหนักและต้านแรงด้านข้าง

RC CORE / SHEAR WALL

10 ซม.

เช่น แรงลมและแรงแผ่นดินไหว โดยออกแบบร่วมกับระบบเสา‒คาน

ผนังคอนกรีตทั่วไป

คอนกรีตหนา �� ซม.

ใช้กั้นพื้นที่และแบ่งการใช้งานภายในอาคาร

กระจก + กรอบอลูมิเนียม

เป็นผิวอาคารที่ไม่รับน้ำหนักของพื้นและโครงสร้างหลัก

เหล็กท่อกลม: รอบวงประมาณ �� ซม.

จัดวางบริเวณด้านหน้าอาคาร เพื่อเป็นส่วนหนึ่งของระบบต้านแรง

CONCRETE WALL

ผนังกระจกภายนอก GLASS CURTAIN WALL

โครงถักเหล็กรูปตัว V

V-SHAPED STEEL BRACING

ระบบพื้นอาคาร

พื้นคอนกรีตเสริมเหล็ก

FOUNDATION SYSTEM

รองรับน้ำหนักบรรทุกคงที่และน้ำหนักใช้งานของแต่ละชั้น

คอนกรีตเสริมเหล็ก

เสาและคานรับน้ำหนักในแนวดิ่ง และช่วยสร้างระบบกรอบอาคาร

รายละเอียดรอยต่อรอออกแบบ

พิจารณาการเคลื่อนตัวที่ต่างกันของอาคารทั้งสองส่วน

STRUCTURAL JOINT

ฐานรากอาคาร

ด้านข้าง ต้องวิเคราะห์แรงดึง‒อัด การโก่งเดาะ และรอยต่อเหล็ก

ทำหน้าที่เป็นแผ่นพื้นถ่ายแรงเข้าสู่เสา คาน และผนังแกน

COLUMNS & BEAMS

รอยต่อและทางเชื่อมอาคาร

ยึดกับโครงสร้างเพื่อถ่ายแรงลม และรองรับการเคลื่อนตัวของอาคาร

ก่อนระบุขนาดใช้งานจริงสำหรับแรงแผ่นดินไหว

FLOOR SLAB

เสาและคานโครงสร้าง

ไม่นับเป็นผนังต้านแรงหลัก เว้นแต่ผ่านการออกแบบโดยวิศวกร

ต้องออกแบบการถ่ายแรงร่วมกับ Core และ V-Bracing

รวมถึงการแยกโครงสร้างและรอยต่อกรณีแรงแผ่นดินไหว

ฐานรากและเสาเข็มคอนกรีต

ถ่ายน้ำหนักจากแกนลิฟต์ เสา และระบบต้านแรงสู่ชั้นดิน ต้องตรวจสอบกำลังรับน้ำหนักและการทรุดตัวไม่เท่ากัน

STEEL TRUSS

LEGAL REQUIREMENTS & REGULATIONS กฎกระทรวง ฉบับที่ �� (พ.ศ. ��)

อาคารสูงและอาคารขนาดใหญ่พิเศษ·HIGH-RISE & EXTRA-LARGE BUILDING REGULATIONS

C L A S S I F I C AT I O N / ป ร ะ เ ภ ท อ า ค า ร

นิยามอาคารที่อยู่ภายใต้กฎกระทรวง อาคารสูง / HIGH-RISE

อาคารขนาดใหญพิเศษ ≥ 10,000

≥

F I R E A CC E S S / ท า ง ร ถ ด ั บ เ พ ล ิ ง

ถนนรอบอาคารสำหรับรถดับเพลิง �m

BUILDING

23.00 ม.

พื้นที่รวมทุกชั้น หรือชั้นใดชั้นหนึ่ง

วัดจากระดับพื้นดินถึงพื้นดาดฟา

กำหนดถนนโดยรอบให้ปราศจากสิ่งปกคลุม และรถดับเพลิงเข้า‒ออกได้สะดวก

ข้อกำหนดเขตทางและด้านที่ดินติดถนน

≥10 ม.

พื้นที่อาคารรวมมากกว่า ��,�� ตร.ม. ถนนสาธารณะ

10.00

เมตร

ทั้งสองกรณี: ดานที่ดินติดถนน ≥ 12.00 ม. และมีทางเขา–ออกตอเนื่องถึงตัวอาคาร

ถนนสาธารณะที่เข้าถึงโครงการต้องเชื่อมต่อกับถนนอื่นที่มีเขตทางกว้างตามเกณฑ์

≥18 ม.

≥ �.�� เมตร

ผิวจราจรโลงโดยรอบ

PUBLIC ROAD / แนวถนนสาธารณะ

พื้นที่อาคารรวมไมเกิน 30,000 ตร.ม.

FIRE TRUCK

SITE SETBACK / ระยะห่างอาคาร

ระยะขอบนอกอาคารจากเขตที่ดิน �m

ถนนสาธารณะ

อาคาร

��.�� เมตร

เส้นประ = แนวเขตที่ดิน

แนวทางออกแบบ ขอบเขตอาคารต้องห่างจากเขตที่ดินหรือถนนสาธารณะ ไม่น้อยกว่า �.�� เมตร (ไม่รวมฐานราก)

≥6 m

LEGAL REQUIREMENTS & REGULATIONS

B U I L D I N G R E G U L AT I O N S

กฎกระทรวง ฉบับที่ 55 (พ.ศ. 2543) สรุปขอกำหนดดานวัสดุ บันได พื้นที่ภายในอาคาร และบันไดหนีไฟ

1 วัสดุของอาคาร 1.1

MATERIALS

วัสดุทนไฟและโครงสรางหลัก

2 บันไดของอาคาร 2.1

อาคารตั้งแต 3 ชั้นขึ้นไป: เสา คาน พื้น บันได ผนัง ตองใชวัสดุถาวรที่เปนวัสดุทนไฟ (ขอ 15) 1.2

STAIRCASE

ความกวางบันไดตามพื้นที่ชั้นเหนือขึ้นไป ไมเกิน 300 ตร.ม.

มากกวา 300 ตร.ม.

≥ 1.20 ม.

หองครัวและปายที่ตั้งบนพื้นดิน

≥ 1.50 ม.

ครัว: พื้นและผนังใชวัสดุทนไฟ (ขอ 18) ฝาและเพดานที่ไมทนไฟตองบุดวยวัสดุทนไฟ

หมายเหตุ: ถาบันไดกวางนอยกวา 1.50 ม. ตองมีอยางนอย 2 บันได และแตละบันไดกวางสุทธิไมนอยกวา 1.20 ม. (ขอ 24)

โครงรับปายบนพื้นดินตองใชวัสดุทนไฟ (ขอ 14)

2.2 องคประกอบหลักของอาคาร

3 พื้นที่ภายในอาคาร 3.1

INTERIOR SPACES

ชองทางเดินภายในอาคาร

คอนโดมิเนียม / สำนักงาน / อาคารสาธารณะ

≥ 1.50 เมตร

ลูกตั้ง ≤ 18 ซม. | ลูกนอน ≥ 25 ซม. ชานพักทุกชวงสูง ≤ 4 ม. | ระยะเหนือขั้น ≥ 2.10 ม. ระยะถึงบันไดจากจุดไกลสุดไมเกิน 40 ม. (ขอ 25)

4 บันไดหนีไฟของอาคาร 4.1

FIRE ESCAPE

ขนาดบันไดหนีไฟและประตู

1.50 ม.

ภายในอาคาร

ภายนอกอาคาร

ประตูหนีไฟ

ทางเดินสุทธิ

≥ 0.80 ม.

≥ 0.60 ม.

≥ 0.80 × 1.90 ม.

3.2 ระยะดิ่งระหวางพื้นถึงพื้น ที่พักอาศัย / หองพักโรงแรม

2.60 ม.

สำนักงาน / หองอาหาร

3.00 ม.

รานคา / หองประชุม

3.50 ม.

หองน้ำ / หองสวม: ระยะจากพื้นถึงเพดาน ≥ 2.00 ม. (ขอ 22)

ขนาดลูกตั้ง–ลูกนอน และชานพัก

4.2

เงื่อนไขสำคัญเพื่อความปลอดภัย

• ชานพักทุกชั้น และความลาดชัน < 60° (ขอ 28) • มีชองระบายอากาศสูภายนอกในบันไดภายใน ≥ 1.4 ตร.ม./ชั้น และมีแสงสวางเพียงพอ (ขอ 30) • พื้นหนาบันไดอีกดานกวาง ≥ 1.50 ม. (ขอ 32) ตรวจขอกำหนดอาคารสูงตามกฎกระทรวงฉบับที่ 33 เพิ่มเติม

แนวทางออกจากบันไดหนีไฟ

LEGAL REQUIREMENTS & REGULATIONS กฎกระทรวงสิ่งอำนวยความสะดวกในอาคาร

สำหรับผู้พิการหรือทุพพลภาพ และคนชรา 01

ACCESSIBLE APPROACH

ทางลาดและทางสัญจร

ชานพัก 1.50 ม.

ACCESSIBLE TOILET

หองน้ำสำหรับผูใชรถเข็น ขอกำหนดพื้นฐาน

ความชัน ≤ 1:12

Ø 1.50 ม.

วงกลับตัวเกาอี้ลอ

ชานพัก 1.50 ม.

≥ 0.86 ม.

Ø 1.50

ชองประตูกวางสุทธิ

ม.

ความสูงโถสวมจากพื้น

ช่วงทางลาดยาวไม่เกิน �.�� เมตร

≥ 1 หอง

≥ 0.90 ม.

≥ 1.50 ม.

ความลาดชันสูงสุด

ความกวางทางลาด

ชานพักและพื้นที่หนาทางลาด

ACCESSIBLE PARKING

ยาว ≥ 6.00 ม.

แผนผังพื้นที่จอดรถ (ไมใชมาตราสวน)

ประตูเปดออกหรือบานเลื่อน • ราวจับ • ปุมขอความชวยเหลือ SIGNAGE / DOOR / LIFT

03 ที่จอดรถและพื้นที่ขางชองจอด 1.00 ม.

หองน้ำรองรับเมื่อมีหองน้ำทั่วไป

ชองประตู ≥ 0.86 ม.

≤ 1:12

2.40 ม.

0.40–0.45 ม.

04 องคประกอบสนับสนุนการเขาถึง จำนวนที่จอดรถขั้นต่ำ ที่จอดรถรวม

จัดขั้นต่ำ

1–25 คัน

1 คัน

26–50 คัน

2 คัน

51–75 คัน

3 คัน

76–100 คัน

4 คัน

101–150 คัน

5 คัน

151–200 คัน

6 คัน

มากกวา 200 คัน: เพิ่มตามเกณฑกฎหมาย

ปายสัญลักษณ

มองเห็นชัด สัมผัสและรับรู้ได้

ประตูและทางเดิน

≥ 0.86 ม. ทางเดิน ≥ �.�� ม.

MIXED-USE เชื่อมทางลาด ที่จอดรถ หองน้ำ และลิฟตเปนเสนทางเขาถึงตอเนื่อง

ลิฟตที่เขาถึงได

ห้องลิฟต์ ≥ �.��×�.�� ม. ช่องประตู ≥ �.�� ม.

LEGAL REQUIREMENTS & REGULATIONS กฎหมายอาคารอนุรักษพลังงาน

BEC

ขอบเขตการบังคับใช

6 ระบบหลักในการออกแบบอาคารเพื่ออนุรักษพลังงาน KEY ENERGY PERFORMANCE SYSTEMS

SCOPE OF APPLICATION

อาคารใหมหรืออาคารดัดแปลง

ตั้งแต

2,000

ตร.ม. พื้นที่รวมทุกชั้น

ระบบเปลือกอาคาร

พลังงานหมุนเวียน

OTTV ผนัง / RTTV หลังคา ควบคุมการถายเทความรอน

พลังงานแสงอาทิตย (Solar PV) และระบบหมุนเวียนอื่น ๆ

ประเภทอาคารที่เขาขาย 9 ประเภท

02 สำนักงาน

สถานศึกษา

สถานพยาบาล

อาคารชุด

โรงแรม

ศูนยการคา

โรงมหรสพ

สถานบริการ

อาคารชุมนุมคน

หลักการพิจารณา การใชพลังงานตองเปนไปตามเกณฑ BEC โดยพิจารณาระบบตาง ๆ และประสิทธิภาพ รวมของอาคารตามวิธีการที่กำหนด

ระบบไฟฟาแสงสวาง

อุปกรณผลิตน้ำรอน

LPD คากำลังไฟฟาสองสวาง สงเสริมแสงธรรมชาติและ LED

คาประสิทธิภาพอุปกรณ และการใชพลังงานผลิตน้ำรอน

ระบบปรับอากาศ

การใชพลังงานรวม

ประสิทธิภาพเครื่องปรับอากาศ และระบบทำความเย็น

เปรียบเทียบอาคารออกแบบ กับอาคารอางอิง

ขอกำหนดของอาคารแตละประเภทอาจแตกตางกัน

แนวทางนำไปใชกับโครงการ Mixed-Use

OFFICE

RETAIL

RESIDENTIAL

LEGAL REQUIREMENTS & REGULATIONS ขอบัญญัติกรุงเทพมหานคร พ.ศ. 2544

เรื่องควบคุมอาคาร | แบบและจำนวนหองน้ำและหองสวม

01 จำนวนสุขภัณฑขั้นต่ำตามประเภทการใชงาน CONDOMINIUM อาคารชุด

โถสวม

02 ขอกำหนดหองน้ำทั่วไป ที่ปสสาวะ

หองอาบน้ำ

อางลางมือ

ตอ 1 หองชุด

OFFICE

—

โถสวม

ที่ปสสาวะ

หองอาบน้ำ

อางลางมือ

—

สำนักงาน ตอพื้นที่ทำงาน 300 ตร.ม.

ชาย หญิง

0.90

ตร.ม.

1.50

ตร.ม.

พื้นที่หองแยก สวม / อาบน้ำ

0.90

ม.

2.00

ม.

กวางดานใดดานหนึ่ง ไมนอยกวา 0.90 ม.

พื้นที่หองรวม ภายในหองเดียว

จากพื้นถึงฝาเพดาน หรือผนังตอนต่ำสุด

VENTILATION | ชองเปด ≥ 10% หรือพัดลมระบายอากาศ

03 แผนภาพประกอบการวางสุขภัณฑ

COMMERCIAL

ชาย หญิง

โถสวม

ที่ปสสาวะ

หองอาบน้ำ

อางลางมือ

ตัวอยางเชิงแนวคิด • ไมใชแบบมาตราสวน

อาคารพาณิชย

DESIGN NOTES

ตอพื้นที่อาคาร 200 ตร.ม.

• ใชสวมชนิดเก็บกลิ่น • จัดทางเขาใชงานสะดวก • ระบายน้ำและอากาศ • ตรวจสอบเกณฑ UD เพิ่ม

—

DESIGN IMPLICATION / ขอควรนำไปใชกับโครงการ Mixed-Use

แยกการคำนวณสุขภัณฑ์ตามประเภทพื้นที่: คอนโดมิเนียม·สำนักงาน·ร้านค้า และตรวจสอบพื้นที่ใช้งานจริงของแต่ละส่วน

LEGAL REQUIREMENTS & REGULATIONS กฎกระทรวง ฉบับที่ 7 (พ.ศ. 2517) การวิเคราะหจำนวนที่จอดรถและทางเขา–ออกอาคาร 01

สำนักงาน

อาคารชุด

1 คัน / 60 ตร.ม.

1 คัน / 1 หองชุด

ประเภทอาคารและวิธีคำนวณ

ผังทางสัญจรและตำแหนงปากทางเขา–ออก

พื้นที่สำนักงานตั้งแต 300 ตร.ม. ขึ้นไป

สำนักงาน (OFFICE)

พื้นที่ตั้งแต 300 ตร.ม. ขึ้นไป

ทางเขา–ออก

ไมนอยกวา 6.00 ม.

กรณีพื้นที่หองชุดตั้งแต 60 ตร.ม. ขึ้นไป

กรณีรถสวนทางกันในทางเดียว

01 / รถสวนทาง

02 / ระบบเดินรถทางเดียว

คิดอยางนอย 1 คันตอพื้นที่ 60 ตร.ม.

อาคารชุด (CONDOMINIUM)

หองชุดพื้นที่ตั้งแต 60 ตร.ม. ขึ้นไป จัดอยางนอย 1 คันตอ 1 หองชุด

อาคาร MIXED-USE

เมื่อมีพื้นที่ Ofﬁce, Condo และ Retail ใหคำนวณตามประเภทการใชงาน แลวรวมจำนวนที่จอดรถทั้งหมด อาคารขนาดใหญ: เปรียบเทียบกับเกณฑ 1 คัน / พื้นที่อาคาร 120 ตร.ม. และใชจำนวนที่มากกวาเปนเกณฑ

6.00 ม.

ทางเขา–ออกสำหรับรถสองทิศทาง

3.50 ม.

03 / ระยะจากทางแยก

04 / ระยะจากเชิงลาดสะพาน

20.00 ม.

50.00 ม.

ตำแหนงที่จอดรถ

จัดใหอยูในบริเวณอาคาร หากอยูนอกบริเวณอาคาร ตองมี ทางไปสูอาคารไมเกิน 200 ม.

หมายเหตุ : สรุปเพื่อใชวางแผนออกแบบ ตองตรวจสอบประเภทการใชงานและ กฎหมายที่แกไขเพิ่มเติมกอนใชงานจริง

จากจุดเริ่มโคงหรือมุมขอบทาง

ขอ 8: ทางเขา–ออกทั่วไปไมนอยกวา 6.00 เมตร | การเดินรถทางเดียว ไมนอยกวา 3.50 เมตร | ระยะจากทางแยก 20 เมตร | จากเชิงลาดสะพาน 50 เมตร

จากจุดสุดเชิงลาดสะพาน

ความกวางขั้นต่ำของแตละทาง

LEGAL REQUIREMENTS & REGULATIONS การใชประโยชนที่ดิน (F.A.R. และ O.S.R.) FAR BONUS | แนวทางการเพิ่มพื้นที่อาคารจากมาตรการผังเมือง 01 / ที่อยูอาศัยราคาต่ำกวาตลาด

02 / พื้นที่กักเก็บน้ำและหนวงน้ำ

FAR BONUS · AFFORDABLE HOUSING

FAR BONUS · STORMWATER MANAGEMENT

อัตราเพิ่มพื้นที่ตามภาพอางอิง

เงื่อนไขเพิ่ม FAR ตามภาพอางอิง

4 เทา

พื้นที่เพิ่มไมเกิน 20% ของ FAR

5–20%

ตามขนาดพื้นที่รับน้ำในแปลง

CONCEPT

MULTIVERSE OF URBAN LIFE “หนึ่งในอาคาร หลายโลกของการใชชีวิต” “การรวมหลากหลายโลกของการใชชีวิตในเมืองไวภายในสถาปตยกรรมเดียว” ทำงานรวมกันเปนระบบเดียว “หลากหลายวิถีชีวิต กลุมผูใชงาน และสภาพ แวดลอม อยูรวมและเชื่อมตอกันในแนวตั้งภายในสถาปตยกรรม Mixed-use

CORE IDEAS

CONNECT EXPERIENCE COEXIST

CONCEPTUAL

SYSTEM

RETAIL

Parking

CONDO

OFFICE

CONDO

SYSTEM

OFFICE SYSTEM

RETAIL ZONING

SYSTEM

OFFICE SYSTEM

Parking RETAIL

MASS 1

MASS 2

MASS 3

MASS 4

MASS 5

MASS 6

MASS 7

MASS 8

DESIGN DEVELOPMENT

ชั้น

องคประกอบอื่นๆ

พื้นที่ตร.ม.

1-5

เมลบอกซ / นิติบุคคล / สวนกลาง / เครื่องไฟฟา / เครื่องปมน้ำ / หองขยะ / หองน้ำ / โถงทางเขา / ทางเดิน / บรรได / รานคา / บรรไดหนีไฟ / โถงลิฟ / โถงลิฟดับเพลิง / ที่จอดรถ / ทางเดินรานคา

43,000

6-16

หองทำงาน / หองขยะ / โถงลิฟ / หองประชุม / หองไฟฟา / หองผูจัดการ / หองลมเย็นลมรอน / หองเปลี่ยนถายเทอากาศ / สระวายน้ำ /ฟตเนส / หองซักผา

35,000

หองนอน / หองขยะ / โถงลิฟ / หองน้ำ / หองนั่งเลน / หองทำงาน / ดานฟา

19,900

16-37

หองพักอาศัย

120

สรุปพื้นที่และองคประกอบของอาคาร

5 5

5 5 5

(4 (4 (4

5 5

6LWH

5 5

5 5 5 5

5 5 5 5 5 5

(4 (4

5 5

(4 (4

ύΖϏΩϟΣϦμΤϏΩ Pð

5RRP Pð

ύΖϏΩλϓΕΩϟχΕλ Pð

ύΖϏΩλϓΕΩϟχΕλ Pð PDLO ER[ Pð

/HYHO

5 5

5 5 5 5 5

5 5

ύΖϏΩϣρρΖϔύχϓΣ Pð

ύΖϏΩόϙΕϏόϔυ ΦωμΦϚσ Pð

ύΖϏΩνϓΖσλΖϕ Pð

ύΖϏΩΣυϒΪϔτλΖϕϟτϦλ Pð

ύΖϏΩπϓζχσυϒμϔτΦωϓλ Pð

$+8 2)),&( Pð

$+8 5(7$,/ Pð ύΖϏΩϟηϖσπϓζχσϏϔΣϔϊ Pð

πϙΖλιϗΕόϕυϏΩΩϔλυϒμμ Pð

ύΖϏΩΣυϒΪϔτλΖϕϟτϦλ $+8 2)),&( Pð

ύΖϏΩΣυϒΪϔτλΖϕϟτϦλ $+8 5(7$,/ Pð ύΖϏΩωϔχΙωζϓμϟπχϖΩ Pð

ύΖϏΩνϓΖσλΖϕ Pð

ύΖϏΩΣυϒΪϔτλΖϕϟτϦλ Pð

$+8 2)),&( Pð

ύΖϏΩπϓζχσυϒμϔτΦωϓλ Pð ύΖϏΩϣρρΖϔύχϓΣ Pð

$+8 5(7$,/ Pð ύΖϏΩϟηϖσπϓζχσϏϔΣϔϊ Pð

ύΖϏΩΣυϒΪϔτλΖϕϟτϦλ $+8 2)),&( Pð

ύΖϏΩΣυϒΪϔτλΖϕϟτϦλ $+8 5(7$,/ Pð ύΖϏΩωϔχΙωζϓμϟπχϖΩ Pð

ύΖϏΩόϙΕϏόϔυ ΦωμΦϚσ Pð

πϙΖλιϗΕόϕυϏΩΩϔλυϒμμ Pð

5(7$,/ 6+23

5 5

& & & &

ύΖϏΩλΖϕύίϖΩ Pð ύΖϏΩνυϒάϚσ Pð

ύΖϏΩΤτϒ Pð

ύΖϏΩνυϒάϚσ Pð

ύΖϏΩϟΣϦμΤϏΩ Pð ύΖϏΩλΖϕάϔτ Pð

ύΖϏΩϠσΕμΖϔλ Pð

ιϗΕνυϖΖλϟϏΣόϔυ

ύΖϏΩ ,7 6(59,&( Pð ύΖϏΩπϓΣπλϓΣΩϔλ Pð

ύΖϏΩυϓμϠΤΣ Pð

πϙΖλιϗΕιϕΩϔλυωσ Pð

ύΖϏΩξϛΖΪϓζΣϔυ Pð

ύΖϏΩΤτϒ Pð

ύΖϏΩ FRIIH Pð

ύΖϏΩλΖϕ Pð

ύΖϏΩξϛΖμυϖύϔυ Pð

ύΖϏΩπυϗϟέλιΙ Pð

ύΖϏΩυϓμϠΤΣ Pð

ύΖϏΩξϛΖμυϖύϔυ Pð

ύΖϏΩϏϔύϔυ Pð

ύΖϏΩλΖϕ Pð

ύΖϏΩϟΣϦμΤϏΩ Pð

ύΖϏΩνυϒάϚσ Pð

πϙΖλιϗΕιϕΩϔλ Pð

ύΖϏΩιϕΩϔλ Pð

ύΖϏΩνυϒάϚσ Pð

πϙΖλιϗΕπϓΣξΕϏλ Pð ύΖϏΩξϛΖμυϖύϔυ Pð

ύΖϏΩιϕΩϔλυωσ Pð

2)),&(

ύΖϏΩξϛΖμυϖύϔυ Pð

ύΖϏΩιϕΩϔλόΕωληϓω Pð

ύΖϏΩξϛΖμυϖύϔυ Pð

ύΖϏΩνυϒάϚσ Pð

& & & &

& &

ύΖϏΩέϓΣξΖϔ Pð

ύΖϏΩπϓΣ Pð

ύΖϏΩόυυιεϔΣϔυ Pð

$PHQLW\ )ORRU

& & & &

& &

ζΕϔλρΖϔ

&21'2

& &

&21'2 &DOORXW

ζΕϔλρΖϔ &21'2 &21'2 &21'2 &21'2 &21'2 &21'2 &21'2 &21'2 &21'2 &21'2 &21'2 &21'2 &21'2 &21'2 &21'2 &21'2 &21'2 &21'2 &21'2

2)),&(

$PHQLW\ )ORRU

2)),&(

&21'2

2)),&(

&21'2

5(7$,/ 6+23 5(7$,/ 6+23 5(7$,/ 6+23 5(7$,/ 6+23 5(7$,/ 6+23 5(7$,/ 6+23 5(7$,/ 6+23 5(7$,/ 6+23 5(7$,/ 6+23 /HYHO ϢηΖζϖλ

1RUWK

&21'2 &21'2 &21'2 &21'2 &21'2 &21'2 &21'2 &21'2 &21'2 &21'2 &21'2 &21'2 &21'2 &21'2 &21'2 &21'2 &21'2 &21'2

2)),&(

2)),&( 2)),&( 2)),&(

5(7$,/ 6+23 5(7$,/ 6+23 5(7$,/ 6+23 5(7$,/ 6+23 5(7$,/ 6+23 5(7$,/ 6+23 5(7$,/ 6+23 5(7$,/ 6+23 5(7$,/ 6+23 /HYHO ϢηΖζϖλ

6RXWK

2)),&(

$PHQLW\ )ORRU

ζΕϔλρΖϔ &21'2 &21'2

&21'2

&21'2 &21'2 &21'2 &21'2 &21'2 &21'2 &21'2 &21'2 &21'2 $PHQLW\ )ORRU 2)),&( 2)),&( 2)),&( 2)),&( 2)),&( 2)),&( 2)),&( 2)),&(

(DVW

2)),&( 5(7$,/ 6+23 5(7$,/ 6+23 5(7$,/ 6+23 5(7$,/ 6+23 5(7$,/ 6+23 5(7$,/ 6+23 5(7$,/ 6+23 5(7$,/ 6+23 5(7$,/ 6+23 /HYHO ϢηΖζϖλ

2)),&(

&21'2

ζΕϔλρΖϔ &21'2 &21'2

&21'2

ζΕϔλρΖϔ &21'2 &21'2 &21'2 &21'2 &21'2 &21'2 &21'2 &21'2 &21'2 &21'2 &21'2 &21'2 &21'2 &21'2 &21'2 &21'2 &21'2 &21'2 &21'2

2)),&(

$PHQLW\ )ORRU

2)),&(

&21'2

2)),&(

&21'2

5(7$,/ 6+23 5(7$,/ 6+23 5(7$,/ 6+23 5(7$,/ 6+23 5(7$,/ 6+23 5(7$,/ 6+23 5(7$,/ 6+23 5(7$,/ 6+23 5(7$,/ 6+23 /HYHO ϢηΖζϖλ

:HVW

6HFWLRQ

ζΕϔλρΖϔ &21'2 &21'2 &21'2 &21'2 &21'2 &21'2 &21'2 &21'2 &21'2 &21'2 &21'2 &21'2 &21'2 &21'2 &21'2 &21'2 &21'2 &21'2 &21'2

2)),&(

$PHQLW\ )ORRU

2)),&(

&21'2

2)),&(

&21'2

5(7$,/ 6+23 5(7$,/ 6+23 5(7$,/ 6+23 5(7$,/ 6+23 5(7$,/ 6+23 5(7$,/ 6+23 5(7$,/ 6+23 5(7$,/ 6+23 5(7$,/ 6+23 /HYHO ϢηΖζϖλ

6HFWLRQ

ζΕϔλρΖϔ &21'2 &21'2 &21'2 &21'2 &21'2 &21'2 &21'2 &21'2 &21'2 &21'2 &21'2 &21'2 &21'2 &21'2 &21'2 &21'2 &21'2 &21'2 &21'2

2)),&(

$PHQLW\ )ORRU

2)),&(

&21'2

2)),&(

&21'2

5(7$,/ 6+23 5(7$,/ 6+23 5(7$,/ 6+23 5(7$,/ 6+23 5(7$,/ 6+23 5(7$,/ 6+23 5(7$,/ 6+23 5(7$,/ 6+23 5(7$,/ 6+23 /HYHO ϢηΖζϖλ

EXTERIOR PERSPECTIVE

INTERIOR PERSPECTIVE

ARCHITECTURAL MODEL

SITE ANALYSIS

LOCATION

PLAN

Bangkok

Rama IV

Khlong Toei District

LANDMARK AREA Public Administration Area Green Space

BUSINESS / COMMERCIAL. Business Area Commercial Activity

U P U P

D N ROAD

13°43'21.06"N 100°33'17.43"E

Main Road Arterial Road

RETAIL SHOP 1.5 - 4.5 Copy 1

1 : 500

FLOOR PLAN :

RETAIL SHOP 1.5,2.5,3.5,4.5

SUN / WINTER / RAIN / NOISE Sun Path

ห้องไฟฟ�า หลัก 38.98 m²

ห้องส่ื อสาร

Prevailing Wind

ควบคุ /ม 24.23 m²

ห้องป�ั ม นํ�า 78.53 m²

ห้อ งกระจาย นํ�า เย็น 38.93 m²

Noise

ห้องพัดลมระบาย ควัน 47.38 m²

AHU OFFICE 47.78 m²

AHU RETAIL 47.78 m²

CREATING CONNECTIONS

พื�นทีส � าํ รองงาน ระบบ 30.54 m²

ห้อ งกระจาย นํ�า เย็น 30.93 m²

ห้องเติมพัดลม อากาศ 30.79 m²

ห้อ งกระจาย นํ�า เย็น 30.93 m²

ห้อ งวาล์ว ดับ เพลิง 47.13 m²

AHU OFFICE

AHU RETAIL

ห้องป�ั ม นํ�า 124.71 m²

ห้องพัดลมระบาย ควัน

141.72 m²

141.72 m² ห้องไฟฟ�า หลัก 70.03 m²

ห้อ งกระจาย นํ�า เย็น 141.89 m²

AHU RETAIL ห้อ งกระจาย นํ�า เย็น

ห้อ งวาล์ว ดับ เพลิง 106.14 m²

Universe

AHU OFFICE ห้ อ ง ส่ือ ควบคุ สา ร ม

141.89 m²

พื�นทีส � าํ รองงาน ระบบ 141.89 m²

/ 70.10 m²

“การรวมหลากหลายโลกของการใช้ชีวิตในเมืองไว้ ภายในสถาป�ตยกรรมเดียว” ทํางานร่วมกันเป�นระบบเดียว “หลากหลายวิถีชีวิต กลุ่ม ผู้ใช้งาน และสภาพแวดล้อม อยู่รว ่ มและเชื�อมต่อกันใน แนวตั�งภายในสถาป�ตยกรรม Mixed-use เดียว”

1 : 500

แบบขยาย TYPE 1

FLOOR PLAN :

แบบขยาย TYPE 2

PROJECT FEASIBILITY ANALYSIS

7.75

17 .03

FLOOR PLAN :

RETAIL SHOP 5

ห้อ งนํ�า หญิง 24.29 m²

32.0

t a il U n i v e r

RETAIL SHOP 5 Copy 1

FLOOR PLAN :

0 5.0

erse niv

AHU OFFICE

106.04 m²

Se r

AHU RETAIL 141.72 m² ห้องเติมพัดลม อากาศ

USER

DESIGN CONCEPT

ห้อ งกระจาย นํ�า เย็น 139.18 m²

ni ity U verse Mom en en t

ห้องประชุม1 64.86 m²

การกําหนดสัดส่วนพื�นที�ใช้สอยสุทธิ (Net Lettable Area : NLA

Gree nU

ห้องขยะ 3.10 m²

ห้องประชุม2 42.08 m²

SECTION ISOMETIC

ห้องเก็บของ 18.77 m²

ห้องนํ�าชาย

ห้องแม่บา้ น

26.04 m²

11.60 m²

ห้องIT / SERVICE 17.03 m²

ห้องพักพนักงาน 96.37 m²

ห้อ งรับ แขก 88.87 m² พ้ื นท่ีทํางานรวม 367.10 m²

.77 40

12.9 ห้อ งผูจ ้ ั ด การ

ห้องขยะ

80.09 m²

10.20 m²

ห้องcoffe 11.29 m²

ห้องนํ�า 1 25.55 m²

ห้องอาหาร 26.22 m²

ห้องนํ�า 2

13.96

88.68 m²

ห้องเก็บของ

31.94 m²

15.74 m² ห้องพรีเซนท์

ห้อ งรับ แขก

167.33 m²

148.54 m²

การแบ่งสัดส่วนพื�นที�ตามประเภทการใช้งาน พื�นที�สํานักงาน : 72,211.3x 50% = 36,105.65 ตารางเมตร

66.

122.91 m²

29°

ห้องผูบ ้ ริหาร2

ห้องผูบ ้ ริหาร1

16.00

ห้องประชุม 1

พื�นทีท � ํางาน2 925.17 m²

118.52 m²

ห้องทํางาน 1

ร้านค้า 20%

36.00

16.14

P riv a t e Livin g Z o n e

131.36 m²

ห้องประชุม2

8.00

91.74 m²

พื�นทีพ � ก ั ผ่อน 98.86 m² ห้องผูบ ้ ริหาร3

ห้องทํางานรวม

ห้องผูบ ้ ริหาร2

ห้องทํางานส่วนตัว

78.44 m²

117.52 m²

62.54 m²

46.64 m²

ห้องผูบ ้ ริหาร1 46.91 m²

ห้องประชุม3 70.20 m²

M o m e ntu m U niv ers e

n sit

U niv ers e

84.14

พื�นที�คอนโดมิเนียม : 72,211.3 x 30% = 21,663.39 ตารางเมตร

OFFICE 1 - 10 Copy 1

1 Tra

1 : 500

พื�นที�รา ้ นค้า : 72,211.3 x 20% = 14,442.26 ตารางเมตร

สํานักงาน 50%

FLOOR PLAN :

R e t a il U n i v e r s e n e

ที�ดิน: ขนาดที�ดิน 14,737 ตรม. อยู่ในพื�นที�สแ ี ดง พ327 FAR 7, OSR 4.5

P ortal Z o n e

Tra

n sit

U niv ers e C2

PERSPECTIVE

C9 8.00 32.0

C4 8.00

8.00

C3 C2 0 C9 8.00 32.0 8.00

คอนโดมิเนียม 30%

C4 8.00

8.00

การกําหนดขนาดและรายละเอียดเบื�องต้น

ห้อ งซัก ผ้า 57.83 m²

ห้องพัก 40.15 m²

ห้องสรรทณาการ2 139.48 m²

133.33 m²

Amenity Floor Copy 1

1 : 500

CONDO 1 - 20 Copy 1 1 : 500

FLOOR PLAN :

CONDO 1 -20

AMENITY FLOOR

ส่วนคอนโดมิเนียม (21,663.39 ตารางเมตร) : 18 ชั�น พื�นที�ขายต่อชั�น 21,663.39 ÷ 18 = 1,203.52 ตร.ม./ชั�น แบ่งเป�น 5 Type

สํานักงาน

คอนโดมิเนียม

36,105.65 ตร.ม.

21,663.39 ตร.ม.

พื�นที�รา ้ นค้า

14,442.26 ตร.ม. x

ที�จอดรถ/ส่วนกลาง

รวม

30,947.7 ตร.ม. x

35,000 บาท/ตร.ม.

20,000 บาท/ตร.ม

1,625 ล้านบาท

758 ล้านบาท

505 ล้านบาท

619 ล้านบาท

รวม 3,507 ล้านบาท

“ต้นทุนโครงการทัง � หมด 11,053 ล้านบาท + 6,419 ล้านบาท = 17,472 ล้านบาท”

MARKET & PROJECT ANALYSIS

CONCEPTUAL

การคํานวณพื�นที�ตั�งแต่ภาพรวม อาคารจนถึงพื�นที�ขายต่อชั�น

พื�นที�เฉลี�ยต่อชั�น FYI Center (เอฟวายไอ เซ็นเตอร์)

1.ข้อมูลภาพรวมโครงการ

PUNN Tower

One Bangkok Tower 3

One Bangkok Tower 4

The PARQ (เดอะ ปาร์ค)

COCO PARC (โคโค่ พาร์ค)

THE CROWN Residences

1,000 2,000 3,000 4,000 5,000

พื�นที�อาคารรวมทั�งโครงการ (Gross Floor Area - GFA) 103,159 ตร.ม. อัตราส่วนพื�นที�ขายที�คาดหวัง (Saleable Area Ratio) 70%

ราคาแต่ละโครงการต่างกันแค่ไหน FYI Center (เอฟวายไอ เซ็นเตอร์) PUNN Tower

One Bangkok Tower 3

The PARQ (เดอะ ปาร์ค)

30%

COCO PARC (โคโค่ พาร์ค)

THE CROWN Residences

500

1,000 1,500 2,000

DISTRICT IDENTITY

ชุมชน คลองเตย — ชุมชนที�อยู่อาศัย ของผู้มีรายได้น้อย

จากจํานวนห้องรวม 507 ยูนิต เมื�อเฉลีย � 18 ชั�น จะตกอยู่ที�ประมาณ 28 ห้อง/ชั�น โดยแบ่ง สัดส่วนได้ดังนี�: Type 1 (Studio - 25 ตร.ม.): 180 ยูนิต ÷ 18 = 10 ห้อง/ชั�น Type 2 (1 Bedroom - 30 ตร.ม.): 140 ยูนิต ÷ 18 = 7 ถึง 8 ห้อง/ชั�น (เฉลีย � 7.77) Type 3 (1 Bed Plus - 45 ตร.ม.): 90 ยูนิต ÷ 18 = 5 ห้อง/ชั�น Type 4 (2 Bedroom - 60 ตร.ม.): 70 ยูนิต ÷ 18 = 3 ถึง 4 ห้อง/ชั�น (เฉลีย � 3.88) Type 5 (3 Bedroom - 85 ตร.ม.): 27 ยูนิต ÷ 18 = 1 ถึง 2 ห้อง/ชั�น (เฉลีย � 1.5)

NORTH

(25 ตร.ม.)

140 ยูนิต 7.8 ล้านบาท

180 ยูนิต 6.75ล้านบาท

Type 4 (13.8%)

Type 5 (5.3%)

ห้อง 2 Bedroom

ห้อง 3 Bedroom

(27.6%)

(60 ตร.ม.)

(85 ตร.ม.)

70 ยูนิต 15 ล้านบาท

27 ยูนิต 20 ล้านบาท

รวมทัง � หมด 507 ยูนิต

คํานวณต้นทุนและระยะเวลาคืนทุนในเบื�องต้น ราคาที�ดินในทําเล 3 ล้าน บาท/ตารางวา พื�นที�อาคารรวม 14,737 ตร.ม. หรือ 3,684.25 ตารางวา 11,053 ล้านบาท

X =

การคิดระยะเวลาคืนทุน (Payback Period) ส่วนคอนโดมิเนียม :

สมมติราคาขาย : 300,000 บาท/ ตร.ม. 21,663.39 ตร.ม. x 300,000 = 6,500 ล้านบาท

70%

ต้นทุนส่วนคอนโดมิเนียม 17,472 ล้านบาท x 30% = 5,242 ล้านบาท

กําไรจากคอนโดมิเนียม (ขายหมด) 1,258 ล้านบาท สมมติระยะเวลาขาย : ภายใน 3 ป� แรก

2.การคํานวณพื�นที�ขายรวมทั�งโครงการ พื�นที�ขายรวมทั�งโครงการ 103,159 ตร.ม. x 70% = 72,211.3 ตารางเมตร

อาคารสูง อาคารสูงแบบ Mixed-use

(GFA)

ท่าเรือ ท่าเรือคลองเตย — พื�นที� มรดกทางอุตสาหกรรม

(Saleable Area Ratio)

ส่วนพื�นที�อาคารที�เหลืออีก (30%) 30,947.7 ตร.ม. จะเป�นพื�นที�สว ่ นกลาง, โครงสร้าง, และที�จอดรถ

ระยะเวลาคืนทุน (Payback Period) เฉพาะส่วนเช่า : = 8.8 ป�

MRT สายสีน�าเงิน — สถานีคลองเตย

พื�นที�สีเขียว สวนเบญจกิติ — สวนลุมพินี

ระยะเวลาคืนทุน

ต้นทุนส่วนเช่า 17,472 ล้านบาท - 5,242 ล้านบาท ต้นทุนรวม ต้นทุนส่วนคอนโด = 12,230 ล้านบาท

สํานักงาน

36,105.65 ตร.ม.

CHART presentation

EAST

คอนโดมิเนียม

รวมรายได้คา ่ เช่าต่อป� 780 ล้านบาท + 607 ล้านบาท = 1,387 ล้านบาท

พืน ้ นค้า � ทีร � า

ทีจ � อดรถ/ส่วนกลาง

14,442.26 ตร.ม.

21,663.39 ตร.ม.

1,805.28 ตร.ม./ชั�น

3,610.57 ตร.ม./ชั�น

1,203.52 ตร.ม./ชั�น

4,421.10 ตร.ม./ชั�น

20 ชั�น

4 ชั�น

18 ชั�น

7 ชั�น

พื�นที�อาคารสํานักงานต่อชั�น เท่ากับ 1,805.28 ตร.ม./ชั�น

WEST

สมมติราคาเช่าร้านค้า : 3,500บาท/ตร.ม./เดือน 14,442.26 ตร.ม x 3,500 x 12 = 607 ล้านบาท

สมมติราคาเช่าสํานักงาน: 1,800บาท/ตร.ม./เดือน 36,105.65 ตร.ม x 1,800 x 12 = 780 ล้านบาท

3.การกําหนดจํานวนชั�นและพื�นที�ต่อชั�น ถนน / รถยนต์ พระราม4 — ถนนสายหลัก 4 ช่อง จราจร

ห้อง 1 Bedroom Plus

(30 ตร.ม.)

180 ยูนิต 6.75ล้านบาท

ส่วนสํานักงานและร้านค้า :

One Bangkok Tower 4

ZONNING

Type 3 (17.8%)

ห้อง 1 Bedroom

(25 ตร.ม.)

ส่วนร้านค้า (14,442.26 ตารางเมตร) : จัดทําเป�นโซนร้านอาหารและเครือ � งดื�ม, โซนร้าน ค้าและบริการต่าง ๆ ได้แก่ ร้านอาหาร ร้านสะดวก ซื�อ ฟ�ตเนส เป�นต้น

สัดส่วนห้องพักโดยเฉลี�ยต่อ 1 ชั�น

45,000 บาท/ตร.ม.

Type 2

ห้อง Studio

Type 1 (35.5%)

ส่วนสํานักงาน (36,105.65 ตารางเมตร) : ขนาดต่อชั�น : อาคารสํานักงานสูง 20 ชั�น จะมี พื�นที�ขายประมาณ 1805.28 ตร.ม. ต่อชั�น (36,105.65 ตารางเมตร/20ชั�น)

C6 8.25 5 24.7

8.25 5 24.7

8.25

C6 C7

ห้องสรรทณาการ1

8.25

30,947.70 ตร.ม. x

SOUTH

สรุปจํานวนชั�นทัง � หมด 49 ชั�น ประกอบด้วย สํานักงาน 20 ชั�น ร้านค้า 4 ชั�น คอนโดมิเนียม 18 ชั�น ส่วนกลาง 7 ชั�น