OASIS GREEN MIXED-USE DEVELOPMENT
ARCHITECTURAL DESIGN 4
รายละเอียดโครงการ ชื่อโครงการ: OASIS — อาคารมิกซ์ยูสสีเขียว (GREEN MIXED-USE DEVELOPMENT) ที่ตั้งโครงการ: แขวงคลองตัน เขตคลองเตย กรุงเทพมหานคร ประเภทโครงการ: อาคารพาณิชยกรรมและทีพักอาศัยรวม (MIXED-USE DEVELOPMENT) ประกอบด้วยพืนทีค้าปลีกและไลฟสไตล์ อาคารสํานักงาน และอาคารชุ ดพักอาศัย ขนาดที่ดิน: 14,737 ตารางเมตร แนวคิดในการออกแบบ: “OASIS — A GREEN HAVEN IN THE HEART OF THE CITY” มุ่งสร้างพื้นที่สีเขียวใจกลางเมือง โดยผสานธรรมชาติเข้ากับการทำงาน การอยู่อาศัย และการ พักผ่อน ผ่านพืนทีเปดโล่ง สวนส่วนกลาง และพืนทีสีเขียวทีเชือมโยงการใช้งานภายในโครงการ เพือส่งเสริมคุณภาพชีวิตและสร้างสมดุลระหว่างสภาพแวดล้อมเมืองกับธรรมชาติ วัตถุประสงค์ของโครงการ: เพื่อพัฒนาอาคารมิกซ์ยูสที่ตอบสนองความต้องการของผู้ใช้งานหลากหลายกลุ่ม ส่งเสริมการใช้พื้นที่อย่างมีประสิทธิภาพ เพิ่มพื้นที่สีเขียว และสร้างสภาพ แวดล้อมทีเอือต่อการใช้ชวี ิตในเมืองอย่างยังยืน องค์ประกอบหลักของโครงการ พื้นทีค้าปลีกและไลฟสไตล์ (RETAIL & LIFESTYLE) รองรับการจับจ่ายใช้สอย การรับประทานอาหาร และกิจกรรมพักผ่อน อาคารสำนักงาน (OFFICE TOWER) รองรับการทํางานและกิจกรรมทางธุรกิจ อาคารชุดพักอาศัย (RESIDENTIAL CONDOMINIUM) รองรับการอยู่อาศัยในเมือง พื้นทีสีเขียวและพืนทีสาธารณะ (GREEN SPACE & PUBLIC REALM) ส่งเสริมการพักผ่อน การพบปะ และการเชือมโยงผู้ใช้งาน พื้นทีจอดรถและพืนทีบริการอาคาร (PARKING & BUILDING SERVICES) สนับสนุนการใช้งานและการบริหารจัดการโครงการ กลุ่มผู้ใช้งานเปาหมาย: พนักงานสํานักงาน ผู้อยู่อาศัย ผู้มาใช้บริการพืนทีค้าปลีก และประชาชนทีเข้ามาใช้พืนทีส่วนกลางของโครงการ จุดเด่นของโครงการ: การผสมผสานพื้นที่พาณิชยกรรม สำนักงาน และที่พักอาศัยเข้าด้วยกัน พร้อมนำพื้นที่สีเขียวมาเป็นองค์ประกอบสำคัญของการออกแบบ เพื่อสร้างสภาพแวดล้อมที่ น่าอยู่ สะดวกสบาย และส่งเสริมคุณภาพชีวิตของผู้ใช้งาน
ตารางวิเคราะห์ ตารางว เคราะห์คู่แข่งเจาะหาช่องว่างทางการตลาด ชื่ออาคาร
ที่ตัง
เกรด
พื้นทีรวม
ราคาเช่า
รูปแบบโครงการ
QSNCC
60 ถ.รัชดาภิเษก คลองเตย
Special Purpose
300,000 ตร.ม.
Retail เช่า 1,200 - 2,500
Convention Center & Retail
FYI Center
2525 ถ.พระราม 4 คลองเตย
A
100,000 ตร.ม.
Office เช่า 950 - 1,000
A
130,000 ตร.ม.
The PARQ
ถ.พระราม 4 คลองเตย
การเชื่อมต่อ
ความสูง
จุดเด่น
ศูนย์ฯ สิริกิติ์
ฮอลล์ขนาดใหญ่ / Event Space
จอดรถ 3,000+ คัน, 5G, PM2.5
Office & Hotel
ศูนย์ฯ สิริกิติ์
12 ชั้น (Office)
Victor Club, LEED Gold
Office เช่า 1,300
Office & Retail
ศูนย์ฯ สิริกิติ์
16 ชั้น (Office) / Floor Plate ใหญ่
Q Garden, LEED Gold, WELL Gold
PUNN Smart Workspace
ถ.พระราม 4 ตัด ถ.วิทยุ
A
22,500 ตร.ม.
Office เช่า 850 - 1,500
Office & Retail
ลุมพินี
28 ชั้น
กรองฝุ่น MERV 15, Co-working
One Bangkok
ถ.วิทยุ ตัด ถ.พระราม 4
Premium Grade A
1,830,000 ตร.ม.
Office เช่าเฉลี่ย 1,500
Office, Retail, Hotel, Condo
ลุมพินี
5 อาคารสำนักงาน (สูงสุด 65 ชั้น)
พื้นทีสีเขียว 50 ไร่, LEED/WELL Platinum
Dusit Central Park
แยกสีลมพระราม 4
Premium Grade A
440,000 ตร.ม.
Office เช่า 1,400 - 1,600
Office, Retail, Hotel
ศาลาแดง สีลม
43 ชั้น (Office)
Roof Park 7 ไร่, LEED Gold, WELL Platinum
Q. House Lumpini
แยกสาทร-วิทยุพระราม 4
A
112,000 ตร.ม.
Office เช่า 1,000 - 1,200
Office & Retail
ลุมพินี
38 ชั้น
Life Center, Floor Plate ไร้เสากลาง
ถ.พระราม 4 (พื้นทีการยาสูบฯ)
A /Premium Grade A
GFA สูงสุด 103,159 ตร.ม. (NLA 72,211.3 ตร.ม.)
Office เช่า 1,000-1,400+ / Condo ขาย 180,00
Mixed-use (Office,Condo, Retail)
คลองเตย
สร้างได้สูงสุด 59 ชั้น
Green Roof, Solar Panel, Shading Device กันแดดบ่าย
โครงการของเรา
ตารางวิเคราะห์ ตารางวิ เคราะห์ค่แ ู ข่งเจาะหาช่องว่างทางการตลาด ชื่ออาคาร
ขนาดโครงการ
อันดับ
โครงการของเรา
~103,159 ตร.ม.
5
One Bangkok
~1,830,000 ตร.ม.
1
Dusit Central Park
~440,000 ตร.ม.
2
The PARQ
~130,000 ตร.ม.
3
FYI Center
~100,000 ตร.ม.
6
Q. House Lumpini
~112,000 ตร.ม.
4
PUNN Smart Workspace
~22,500 ตร.ม.
7
ตารางวิเคราะห์ ตารางวิ เคราะห์ค่แ ู ข่งเจาะหาช่องว่างทางการตลาด ชื่ออาคาร
อัตราค่าเช่า / ราคา
อันดับ
โครงการของเรา
Office: 1,000–1,300 บ./ตร.ม. Retail: 1,500 บ./ตร.ม. Condo: 115,000 บ./ตร.ม.
3
One Bangkok
Office: ~1,500+ บ./ตร.ม./เดือน
2
Dusit Central Park
Office: 1,400–1,600 บ./ตร.ม./เดือน
1
The PARQ
Office: ~1,300 บ./ตร.ม. Retail: 1,500–2,500+ บ./ตร.ม.
3
FYI Center
Office: 950–1,000 บ./ตร.ม. Hotel: 45,000–75,000+ บ./เดือน
5
Q. House Lumpini
Office: 1,000–1,200 บ./ตร.ม.
4
PUNN Smart Workspace
Office: 850 บ./ตร.ม.
6
ตารางวิเคราะห์ ตารางวิ เคราะห์ค่แ ู ข่งเจาะหาช่องว่างทางการตลาด ชื่ออาคาร
สิ่งที่เด่นทีสุด
One Bangkok
เด่นที่สุดเรื่อง "ความยิ่งใหญ่ระดับ Mega Project และความยังยืนขันสุด" เป็นโครงการแบบ "เมืองในเมือง" ที่มีพื้นที่รวมใหญ่ที่สุดถึง 1,830,000 ตร.ม. เป็นโครงการระดับ Neighborhood Development แห่งแรกในไทยทีได้มาตรฐานระดับสูงสุดทัง LEED Platinum และ WELL Platinum
Dusit Central Park
เด่นที่สุดเรื่อง "ทำเล Landmark และสวนลอยฟา" โดดเด่นด้วยทำเลหัวมุมถนนตัดกัน (สีลม-พระราม 4) มีจุดขายสําคัญคือ Roof Park (สวนลอยฟา) ขนาดใหญ่ถึง 7 ไร่ ทีให้จุดชมววสวนลุมพินีแบบพรเมียม
The PARQ
เด่นที่สุดเรื่อง "สุขภาวะทีดีของผู้ใช้งาน (Wellness)" เป็นโครงการแรกในไทยที่ได้รับการรับรองมาตรฐาน WELL Certified Core Gold มีจุดเด่นเรองพืนทีต่อชัน (Floor Plate) ทีมีขนาดใหญ่พิเศษถึงประมาณ 5,000 ตร.ม.
FYI Center
เด่นที่สุดเรื่อง "อาคารสำนักงานเชิงสร้างสรรค์ (Creative Office)" ปักธงชัดเจนในการเป็นพื้นที่สำหรับคนรุ่นใหม่และสายครีเอทีฟ มีส่วนผสมของโรงแรม (Modena by Fraser) และพืนทีจัดประชุมย่อย (Victor Club) ภายในโครงการ
Q. House Lumpini PUNN Smart Workspace
เด่นที่สุดเรื่อง "ทำเลเชือมต่อตรงและศูนย์รวม Facility" เป็นอาคารเกรด A ดั้งเดิมที่ได้เปรียบเรื่องการมีทางเชื่อมใต้ดินเข้าสู่ MRT สถานีลุมพินีโดยตรง มีโซน Life Center ทีรวมศูนย์อาหาร คลินิกสุขภาพความงาม ฟตเนสพรเมียม และธนาคาร ไว้ครบจบในตึกเดียวโดยไม่ต้องเดินออกไปข้างนอก เด่นที่สุดเรื่อง "อาคารอัจฉรยะ (Smart Building) ขนาดคล่องตัว" แม้พื้นที่จะเล็กที่สุด (22,500 ตร.ม.) แต่เด่นเรื่องระบบจัดการอาคารอัจฉริยะ เน้นเรองอากาศสะอาดด้วยระบบกรองฝุนประสิทธิภาพสูง (MERV 15) และเซนเซอร์วัดระดับ CO2
กลุ่มเปาหมาย กลุ่มผูเ้ ช่าอาคารสํานักงาน (OFFICE TENANTS) ลักษณะกลุม ่ เปาหมาย
บริษัทเอกชนและองค์กรที่ต้องการสำนักงานในเขตกรุงเทพมหานคร โดยมุ่งเน้นธุรกิจที่ต้องอาศัยการติดต่อประสานงาน การประชุม และการทำงานร่วมกัน เช่น บริษัท เทคโนโลยีและดิจท ิ ลั บริษัททีปรึกษาทางธุรกิจ บริษัทการเงินและการลงทุน บริษัทออกแบบและสถาปตยกรรม ตลอดจนบริษัทด้านการตลาดและสือสร้างสรรค์
ลักษณะการใช้ชีวิตและพฤติกรรม
พนักงานส่วนใหญ่มีรูปแบบการทำงานในช่วงกลางวัน ใช้เวลาในสำนักงานประมาณ 8–10 ชั่วโมงต่อวัน และต้องการพื้นที่ที่สนับสนุนทั้งการทำงานส่วนบุคคลและการ ทำงานเป็นทีม รวมถึงพื้นที่ประชุม ร้านอาหาร คาเฟ่ และพื้นที่พักผ่อนระหว่างวัน การมีพื้นที่สีเขียวและพื้นที่เปิดโล่งช่วยเพิ่มทางเลือกในการพักผ่อนและส่งเสริมสภาพ แวดล้อมการทํางานทีดี
กำลังซือและศักยภาพในการเช่า
กลุ่มเป้าหมายคือบริษัทขนาดกลางถึงขนาดใหญ่ที่มีงบประมาณสำหรับเช่าพื้นที่สำนักงานระดับกลางถึงระดับพรีเมียม โดยพิจารณาจากทำเล การเดินทาง คุณภาพ อาคาร ระบบรักษาความปลอดภัย ระบบสือสาร และสิงอํานวยความสะดวก ทังนี งบประมาณค่าเช่าทีเหมาะสมต้องประเมินจากอัตราค่าเช่าสํานักงานในพืนทีจริง
ความต้องการด้านการออกแบบ พื้นทีสํานักงานทียืดหยุน ่ ต่อการจัดผังและการขยายองค์กร ห้องประชุมและพืนทีทํางานร่วมกัน ระบบปรับอากาศ ไฟฟา อินเทอร์เน็ต และระบบรักษาความปลอดภัยทีมีประสิทธิภาพ โถงต้อนรับและพืนทีรับรองลูกค้า ร้านอาหาร คาเฟ และพืนทีพักผ่อน พื้นทีสีเขียวทีเข้าถึงได้จากพืนทีทํางาน
กลุ่มเปาหมาย กลุ่มผูอ ้ ยูอ ่ าศัยในอาคารชุด (CONDOMINIUM RESIDENTS) ลักษณะกลุม ่ เปาหมาย
คนวัยทำงานและผู้ประกอบวิชาชีพในเมือง อายุโดยประมาณ 25–45 ปี รวมถึงผู้บริหาร เจ้าของธุรกิจ และคู่สมรสที่ต้องการที่อยู่อาศัยใกล้แหล่งงานและบริการในเมือง กลุ่มนี้อาจประกอบด้วยผู้ที่ซื้อเพื่ออยู่อาศัยเองและผู้ลงทุนเพื่อปล่อยเช่า โดยกลุ่มเป้าหมายที่แท้จริงต้องพิจารณาความเหมาะสมของราคาและขนาดห้องกับตลาดใน พื้นที
ลักษณะการใช้ชีวิตและพฤติกรรม
เป็นกลุ่มที่ให้ความสำคัญกับการประหยัดเวลาในการเดินทาง ความสะดวกสบาย ความเป็นส่วนตัว และความปลอดภัย มีแนวโน้มใช้บริการร้านอาหาร คาเฟ่ ฟิตเนส และ พื้นที่ส่วนกลางภายในโครงการตามความต้องการ ผู้พักอาศัยบางส่วนทำงานแบบยืดหยุ่นหรือทำงานจากที่พัก จึงอาจต้องการพื้นที่ทำงานส่วนตัวหรือพื้นที่ทำงานร่วม กัน
กำลังซือและศักยภาพในการซือหรือเช่า
กลุ่มเป้าหมายครอบคลุมผู้มีรายได้ระดับปานกลางค่อนข้างสูงถึงระดับสูง โดยพิจารณาจากความสามารถในการชำระเงินดาวน์ ค่างวดที่อยู่อาศัย หรือค่าเช่ารายเดือน รวมถึงค่าใช้จ่ายส่วนกลาง ผู้ซื้อที่มีกำลังซื้อสูงอาจให้ความสำคัญกับขนาดห้อง วิว ความเป็นส่วนตัว วัสดุ และสิ่งอำนวยความสะดวกระดับพรีเมียม ส่วนผู้เช่าจะให้ความ สำคัญกับทําเล ค่าเช่า และความสะดวกในการใช้ชวี ต ิ
ความต้องการด้านการออกแบบ
ห้องพักทีมีแสงธรรมชาติและการระบายอากาศทีเหมาะสม การแบ่งพืนทีใช้สอยเปนสัดส่วนและมีพนที ื จัดเก็บเพียงพอ ระบบรักษาความปลอดภัยและการควบคุมการเข้าออก พื้นทีส่วนกลาง เช่น ฟตเนส สระว่ายนํา และพืนทีพักผ่อน พื้นทีสีเขียวและสวนส่วนกลาง พื้นทีทํางานร่วมกันและพืนทีรองรับการทํางานจากทีพัก การแยกเส้นทางสัญจรของผูอ้ ยูอ่ าศัยออกจากพืนทีค้าปลีกอย่างเหมาะสม
กลุ่มเปาหมาย กลุม ่ ผูใ้ ช้บริการพืนทีค้าปลีกและไลฟสไตล์ (RETAIL & LIFESTYLE CUSTOMERS) ลักษณะกลุม ่ เปาหมาย
กลุม ่ พนักงานสํานักงาน ผูอ้ ยูอ่ าศัยในโครงการ คนในชุมชนใกล้เคียง และผูม ้ าเยือนทีต้องการใช้บริการร้านอาหาร คาเฟ ร้านค้า และกิจกรรมพักผ่อน โดยแบ่งได้เปนก ลุม ่ ผูใ้ ช้บริการประจําในวันทํางานและกลุม ่ ผูใ้ ช้บริการในช่วงเย็นหรือวันหยุด
ลักษณะการใช้ชีวิตและพฤติกรรม
กลุม ่ พนักงานสํานักงานมีแนวโน้มใช้บริการในช่วงเช้า กลางวัน และหลังเลิกงาน เช่น ซือเครืองดืม รับประทานอาหาร และพบปะเพือนร่วมงาน ส่วนผูอ้ ยูอ่ าศัยและผูม ้ า เยือนอาจใช้พนที ื ในช่วงเย็นและวันหยุดเพือรับประทานอาหาร พักผ่อน ออกกําลังกาย หรือทํากิจกรรมร่วมกัน
กําลังซือและพฤติกรรมการใช้จ่าย
กลุม ่ เปาหมายมีระดับกําลังซือหลากหลาย ตังแต่ผท ู้ ต้ ี องการอาหารและบริการในชีวต ิ ประจําวันไปจนถึงผูบ ้ ริโภคทีเลือกใช้บริการระดับพรีเมียม การจัดประเภทและระดับ ราคาของร้านค้าจึงควรมีความหลากหลาย พร้อมพิจารณารายได้ของผูใ้ ช้งานในพืนทีและกําลังซือของกลุม ่ ลูกค้าเปาหมายก่อนกําหนดส่วนผสมร้านค้า ความต้องการด้านการออกแบบ ร้านอาหาร คาเฟ และร้านค้าหลากหลายประเภท พืนทีนังพักและพืนทีพบปะสังสรรค์ พืนทีเปดโล่งและสวนทีเข้าถึงได้งา่ ย เส้นทางเดินทีชัดเจนและสะดวกสําหรับทุกกลุม ่ การเชือมต่อกับทางเข้าอาคารและพืนทีจอดรถ การจัดแสง ปาย และทางสัญจรทีช่วยให้ผูใ้ ช้งานค้นหาร้านค้าได้งา่ ย
3. การวิเคราะห์ศักยภาพโครงการ การวิเคราะห์ศักยภาพโครงการ สรุปข้ สรุ ปข้อมูลพื นทีโครงการ (Project Area Data) พื นทีดินโครงการ: 14,737 ตร.ม. (ประมาณ 3,684.25 ตารางวา) พื้
ข้อกํ ข้ อกําหนดทางกฎหมาย: ผังเมืองพาณิชยกรรม (พ.3-27) กําหนด F.A.R. = 7:1 พื นทีอาคารรวมสูงสุด (Gross Floor Area: GFA): คํานวณจาก: พื นทีดิน x FAR พื้ GFA = 103,159 ตร.ม.
GFA = 103,159 ตร.ม.
3. การวิเคราะห์ การวิเคราะห์ศักยภาพโครงการ หาพื้ นทีจอดรถของอาคาร หาพื
คำนวณจํ คํ านวณจํานวนทีจอดรถ 1. กรณี NLA 60% (NLA รวม = 61,895 ตร.ม.)
สัดส่วนย่อยพื้ สั ดส่วนย่อยพื นทีเช่า/ขาย (NLA): สํานักงาน (50%): 30,947.5 ตร.ม. (คํานวณทีจอดรถเกณฑ์ 1 คัน/60 ตร.ม. = 516 คัน) สำนั คอนโดมิเนียม (30%): 18,568.5 ตร.ม. (คํานวณทีจอดรถเกณฑ์ 1 คัน/120 ตร.ม. = 155 คัน) คอนโดมิเนี ร้านค้า (20%): 12,379.0 ตร.ม. (คํานวณทีจอดรถเกณฑ์ 1 คัน/120 ตร.ม. = 103 คัน) ร้านค้ รวมจํานวนทีจอดรถทีต้องใช้: 774 คัน รวมจำนวนที พื นที่จอดรถรวม พื้ นทีจอดรถรวม (คิดที่ (คิดที 25 ตร.ม./คัน): ตร.ม./คัน): 19,350 ตร.ม. พื นที่ส่วนกลาง พื้ นทีส่วนกลาง (BOH) คงเหลือ: คงเหลือ: 21,913 ตร.ม. (~21.2% ของตัวตึ ของตัวตึกหลัก)
พื้ นที่ส่วนกลางที่เหมาะสม พื นทีส่วนกลางทีเหมาะสม ควรจะอยู่ทประมาณ ควรจะอยู่ที ี 20% ถึง 25% ของพื นทีตัวอาคารหลัก
BOH ผ่าน ผ่าน NLA เหมาะสม
3. การวิเคราะห์ การวิเคราะห์ศักยภาพโครงการ ( การแบ่งสั การแบ่ งสัดส่วนพื นทีตามประเภทการใช้งาน (Zoning & NLA) 1. สำนั สํานักงาน (Office) - 50%
สำนักงาน สํ านักงาน (50%): 30,947.5 ตร.ม. เปาหมาย: สร้างรายได้จากค่าเช่าระยะยาวที่มั่นคง เป้าหมาย: สร้างรายได้จากค่าเช่าระยะยาวทีมันคง อาคารเกรด A สำหรับบริษัทชั้นนำ สําหรับบริษัทชันนํา
2. คอนโดมิเนี คอนโดมิเนียม (Condominium) - 30%:
คอนโดมิเนียม คอนโดมิ เนียม (30%): 18,568.5 ตร.ม. เปาหมาย: สร้างเงินสดหมุนเวียน เป้าหมาย: สร้างเงินสดหมุนเวียน (Cash Flow) คืนทุนรวดเร็วจากการขายขาด คืนทุนรวดเร็วจากการขายขาด จํานวนห้องรวม 30 ยูนิ จำนวนห้องรวม ยูนต ิ ต่อชัน ประกอบด้วย: Type A (25 ตร.ม.) = 18 ห้อง ห้อง Type B (35 ตร.ม.) = 10 ห้อง ห้อง Type C (50 ตร.ม.) = 2 ห้อง ห้อง (แนะนําจัดวางเปนห้องมุมอาคาร)
3. ร้านค้า (Retail) - 20%
ร้านค้า (20%): 12,379.0 ตร.ม. เปาหมาย: ศูนย์กลางไลฟสไตล์ ดึงดูดคนเข้าโครงการและรองรับคนในอาคาร
3. การวิเคราะห์ศักยภาพโครงการ การวิเคราะห์ศักยภาพโครงการ จำนวนชั จํ านวนชันทีสร้างได้สูงสุด
พื นทีหัวมุม ติดถนนกว้าง 40 เมตร และ 10 เมตร พื้ ระยะร่น ระยะร่ น 6 เมตร โดยรอบ ชันบนสุดพื นทีด้านแคบสุด 10 เมตร ชั้นบนสุ
สร้างได้ สร้ างได้สูงสุด 59 ชัน
3. การวิเคราะห์ศักยภาพโครงการ การวิเคราะห์ศักยภาพโครงการ การกําหนดขนาดและรายละเอียดเบืองต้น การกําหนดขนาดและรายละเอียดเบื้องต้น ส่วนสํานักงาน (30,947.5 ตร.ม.) ส่วนสํ
ขนาดต่อชั้น: ขนาดต่ อชัน: หากกำหนดพื้ หากกําหนดพื นที่ขายต่อชั้น นทีขายต่อชัน (Floor Plate) ที่เหมาะสมสำหรับอาคารสำนักงานเกรด ทีเหมาะสมสําหรับอาคารสํานักงานเกรด A อยู่ที่ อยู่ที 1,500 ตร.ม./ชั้น ตร.ม./ชัน จะได้ความสูงของส่วนสํานักงานประมาณ 21 ชั้น จะได้ความสูงของส่วนสำนักงานประมาณ ชัน (30,947.5 ตร.ม. / 1,500 ตร.ม.) ซึ่งเป็นขนาดที่สามารถรองรับบริษัทได้ ซึงเปนขนาดทีสามารถรองรับบริษัทได้ หลากหลาย
ส่วนคอนโดมิเนียม (18,568.5 ตร.ม.) สัดส่วนยูนิต 3 รูปแบบ (รวมทังโครงการประมาณ 618 ยูนิต) Type A (25 ตร.ม.) สัดส่วน 60% = ประมาณ 371 ยูนิต Type B (35 ตร.ม.) สัดส่วน 33% = ประมาณ 204 ยูนิต Type C (50 ตร.ม.) สัดส่วน 7% = ประมาณ 43 ยูนิต
จำนวนห้ จํ านวนห้องรวม 30 ยูนิตต่อชัน ประกอบด้วย: Type A (25 ตร.ม.) = 18 ห้อง ห้อง Type B (35 ตร.ม.) = 10 ห้อง ห้อง Type C (50 ตร.ม.) = 2 ห้อง ห้อง (แนะนําจัดวางเปนห้องมุมอาคาร)
สูง 21 ชั้น สูง ชัน
ส่วนร้านค้า (12,379.0 ตร.ม.) ส่วนร้
ขนาดต่อชั้น: ขนาดต่ อชัน: หากจัดวางส่วนร้านค้าไว้ในชั้นฐานอาคาร หากจัดวางส่วนร้านค้าไว้ในชันฐานอาคาร (Podium) โดยกำหนดพื้ โดยกําหนดพื นที่ขายเฉลี่ยประมาณ นทีขายเฉลียประมาณ 2,837 ตร.ม. ต่อชัน จะใช้พื้ ต่อชั้น จะใช้พืนที่สำหรับร้านค้าประมาณ นทีสําหรับร้านค้าประมาณ 4 ชั้น ชัน (12,379.0ตร.ม. / 2,837 ตร.ม.) (หรือถ้าใช้ (หรือถ้าใช้ 3,610 ตร.ม./ชั้น ตร.ม./ชัน จะได้ ประมาณ 3 ชั้น) ชัน) การแบ่งโซน: อาจแบ่งเป็นโซนร้านอาหารและเครื่องดื่ม การแบ่งโซน: อาจแบ่งเปนโซนร้านอาหารและเครืองดืม (F&B), โซนร้านค้าปลีก, โซนร้านค้าปลีก, และโซนพื้ และโซนพื นที่บริการต่างๆ นทีบริการต่างๆ เพื่ เพื อ ตอบโจทย์ไลฟสไตล์ของทังคนทํางานและผู้อยู่อาศัย ตอบโจทย์ไลฟสไตล์
3. การวิเคราะห์ศักยภาพโครงการ การวิเคราะห์ศักยภาพโครงการ การกําหนดขนาดและรายละเอียดเบืองต้น การกําหนดขนาดและรายละเอียดเบื้องต้น 1) โซนสำนั โซนสํานักงาน (Office)
พื้นที่ พื นที Service/ทางเดินรวมทั Service/ทางเดินรวมทังหมด: 5,715.00 ตร.ม. (คิดเปน 50.8% ของพื นที Service ทังโครงการ) จํานวนชัน: 21 ชัน (พื นทีใช้สอยหลักประมาณ 1,500 ตร.ม./ชัน) จำนวนชั พื นที Service/ทางเดินเฉลี่ย: พื้นที่ Service/ทางเดินเฉลีย: 272.14 ตร.ม./ชั้น ตร.ม./ชัน (คิดเป็นสัดส่วนพื้นที่ (คิดเปนสัดส่วนพื นที Service ประมาณ 18% ของพื้นที่ในแต่ละชั้น ของพื นทีในแต่ละชัน รวมโถงลิฟต์และงาน รวมโถงลิฟต์และงาน ระบบ)
2) โซนคอนโดมิเนี โซนคอนโดมิเนียม (Condo)
พื้นที พื นที Service/ทางเดินรวมทังหมด: 3,427.50 ตร.ม. (คิดเปน 30.5% ของพื นที Service ทังโครงการ) จํานวนชัน: 21 ชัน (พื นทีใช้สอยหลักประมาณ 900 ตร.ม./ชัน) จำนวนชั พื นที Service/ทางเดินเฉลี่ย: พื้นที่ Service/ทางเดินเฉลีย: 163.21 ตร.ม./ชั้น ตร.ม./ชัน (คิดเป็นสัดส่วนพื้นที่ (คิดเปนสัดส่วนพื นที Service ประมาณ 18% ของพื้นที่ในแต่ละชั้น ของพื นทีในแต่ละชัน เช่น เช่น โถงลิฟต์ โถงลิฟต์ ทางเดิน ทางเดิน หน้าห้องพั ก และงานระบบประจําชัน) หน้าห้
3) โซนร้านค้ โซนร้านค้า / ส่วนฐานอาคาร (Retail & Podium)
พื้นที พื นที Service/ทางเดินรวมทังหมด: 2,107.50 ตร.ม. (คิดเปน 18.7% ของพื นที Service ทังโครงการ) จํานวนชัน: 4 ชัน (พื นทีใช้สอยหลักประมาณ 2,837 ตร.ม./ชัน) จำนวนชั พื นที Service/ทางเดินเฉลี่ย: พื้นที่ Service/ทางเดินเฉลีย: 526.88 ตร.ม./ชั้น ตร.ม./ชัน (สัดส่วนทางเดินและพื้นที่ส่วนกลางจะมากกว่าโซนอื่น (สัดส่วนทางเดินและพื นทีส่วนกลางจะมากกว่าโซนอืน เนื่องจากต้องเผื่อพื้นที่ทางเดิน เนืองจากต้องเผือพื นทีทางเดิน พลาซ่า ทางเดินหลัก ห้องนําส่วนกลาง และพื นที Service ระบบศูนย์การค้า) พลาซ่า
3. การวิเคราะห์ศักยภาพโครงการ การวิเคราะห์ศักยภาพโครงการ การกําหนดขนาดและรายละเอียดเบืองต้น การกําหนดขนาดและรายละเอียดเบื้องต้น สรุปยอดรวมพื นทีขายเดิม+พื นที Service ของแต่ละส่วน
โซนสํานักงาน (Office)
พื นทีขายเดิม 1,500 ตร.ม. + พื นที Service เฉลีย 272.14 ตร.ม. = รวมตกชันละ 1,772.14 ตร.ม. / ชัน (จากทังหมด 21 ชัน)
โซนคอนโดมิเนียม (Condo)
พื นทีขายเดิม 900 ตร.ม. + พื นที Service เฉลีย 163.21 ตร.ม. = รวมตกชันละ 1,063.21 ตร.ม. / ชัน (จากทังหมด 21 ชัน)
โซนร้านค้า / ส่วนฐานอาคาร (Retail & Podium)
พื นทีขายเดิม 2,837 ตร.ม. + พื นที Service เฉลีย 526.88 ตร.ม. = รวมตกชันละ 3,363.88 ตร.ม. / ชัน (จากทังหมด 4 ชัน)
236.200
258.636
3. การวิเคราะห์ศักยภาพโครงการ การวิเคราะห์ศักยภาพโครงการ
98.136
S1 6.000
62.634
112.182
37.542
S2
6.000
6.000
120.159 132.576
S3
6.000
42.845
6.000
116.193 128.601
S4
6.000
10.000
116.915
149.115
182.202
50.778
90.187
109.532
20.000 32.200
21.421 6.000 40.000
80.000 92.115
61.984 136.338
58.463
6.000
80.000 92.015
4.469 36.465
14.208
80.000 92.015
163.742
43.440 220.524
71.031
84.545
3. การวิเคราะห์ศักยภาพโครงการ การวิเคราะห์ศักยภาพโครงการ
3. การวิเคราะห์ศักยภาพโครงการ การวิเคราะห์ศักยภาพโครงการ การประเมินต้นทุนโครงการ (Cost Calculation) การประเมินต้ 1. ต้นทุ ต้นทุนทีดิน (Land Cost):
สมมติราคาประเมินทำเล สมมติ ราคาประเมินทําเล CBD พระราม 4 ที่ ที 1,000,000 บาท/ตร.วา มูลค่าทีดิน (3,684.25 ตร.วา) = 3,684 ล้านบาท มูลค่
2. ต้นทุ ต้นทุนการก่อสร้าง (Construction Cost):
สำนักงาน สํ านักงาน (28,368.5 ตร.ม. x 45,000 บาท) = 1,276.58 ล้านบาท ล้านบาท คอนโดมิเนียม (17,021.1 ตร.ม. x 35,000 บาท) = 595.74 ล้านบาท คอนโดมิเนียม ล้านบาท ร้านค้า (11,347.4 ตร.ม. x 35,000 บาท) = 397.16 ล้านบาท ร้านค้า ล้านบาท ทีจอดรถ (29,575 ตร.ม. x 18,000 บาท) = 532.35 ล้านบาท ที่จอดรถ ล้านบาท ส่วนกลาง (16,847 ตร.ม. x 22,000 บาท) = 370.63 ล้านบาท ส่วนกลาง ล้านบาท รวมต้นทุนก่อสร้าง = 3,172.46 ล้านบาท รวมต้นทุนก่อสร้าง ล้านบาท
3. ต้นทุนอืนๆ (Soft Costs): ค่าออกแบบ, การตลาด, ดอกเบีย (คิด 20% ของต้นทุนทีดินและก่อสร้าง) รวมต้นทุนอืนๆ = 1,371.34 ล้านบาท
รวมต้นทุนโครงการทังหมด (Total Cost) = 8,228.05 ล้านบาท รวมต้นทุนโครงการทั้งหมด ล้านบาท
3. การวิเคราะห์ การวิเคราะห์ศักยภาพโครงการ (Project Feasibility Analysis): การประเมินรายได้และระยะเวลาคืนทุน (Payback Period) การประเมินรายได้ ส่วนที ส่ วนที 1: คอนโดมิเนียม (สําหรับขาย) สมมติราคาขาย: 486 ยูนิต รวมมูลค่า 1,872.32 ล้านบาท (เฉลีย 3.85 ล้านบาท/ยูนิต) สมมติราคาขาย: เงินทุนคืนจากการขายคอนโด: 1,872.32 ล้านบาท เงินทุ คิดเปนสัดส่วนการคืนทุนก้อนแรก: 22.8% ของต้นทุนโครงการรวม (8,228.05 ล้านบาท) คิดเปนสั ส่วนที 2: สํานักงานและร้านค้า (สําหรับเช่า) สมมติค่าเช่าสํานักงาน: 1,000 บาท/ตร.ม./เดือน (พื นที 28,368.5 ตร.ม.) สมมติค่าเช่าร้านค้า: 1,800 บาท/ตร.ม./เดือน (พื นที 11,347.4 ตร.ม.) รายได้ค่าเช่ารวมต่อป (คิด Occupancy Rate 85%): 497.69 ล้านบาท/ป หักค่าใช้จ่ายบริหารจัดการ (OPEX 25%): 124.42 ล้านบาท/ป
รายได้การเช่าสุทธิ (NOI): 497.69 - 124.42 = 373.27 ล้านบาท/ป
ต้นทุนส่วนเช่าคงเหลือจมในอาคาร: 8,228.05 - 1,872.32 = 6,355.73 ล้านบาท อัตราผลตอบแทนการเช่าสุทธิ (Cap Rate): 373.27 / 6,355.73 = 5.87% ต่อป
ระยะเวลาคืนทุน (Payback Period) เฉพาะส่วนเช่า: 6,355.73 ล้านบาท / 373.27 ล้านบาท/ป = ประมาณ 17.0 ป
3. การวิเคราะห์ศักยภาพโครงการ การวิเคราะห์ศักยภาพโครงการ ROI ี ดทางการเงิน ดัชนีชวั (Key Financial Metrics)
ผลการคำนวณ (Calculated Value)
คำอธิบายรายละเอียด (Details & Description)
ต้นทุนโครงการรวม (Total Cost)
8,228.05 ล้านบาท
ที่ดิน 3,684.25 ลบ. + ก่อสร้าง 3,172.46 ลบ. + Soft Costs (20%) 1,371.34 ลบ.
เงินทุนคืนจากการขายคอนโด
1,872.32 ล้านบาท
ดึงทุนคืนก้อนแรกทันทีคิดเปน 22.8% ของต้นทุนรวม (486 ยูนิต @ 3.85 ลบ.)
เงินทุนคงเหลือจมในอาคารเช่า
6,355.73 ล้านบาท
ต้นทุนภาระสุทธิทีอยู่ในอาคารสํานักงานและร้านค้า (Total Cost - Condo Sales)
รายได้การเช่าสุทธิ (NOI)
373.27 ล้านบาท/ปี
กระแสเงินสดสุทธิจากส่วนเช่าหลังหักค่าใช้จ่ายบริหารงาน (OPEX 25%)
อัตราผลตอบแทนการเช่าสุทธิ (Cap Rate)
5.87% ต่อปี
คำนวณจาก NOI (373.27 ลบ.) / ทุนคงเหลืออาคารเช่า (6,355.73 ลบ.)
ระยะเวลาคืนทุนโครงการ (Payback Period)
~17.0 ปี
คำนวณจาก ทุนคงเหลืออาคารเช่า ÷ รายได้เช่าสุทธิ (NOI)
การเข้าถึง (Access)
กา
รไ
ฟฟ าน
คร
หล
วง
PU NN Sm art Wo rks pa ce
เอฟวายไอ เซ็นเตอร
คอ นโ ดเ ดอ ะ เค รส
เดอะ ปารค
เวอ
ร์
ารค
าว
มดพ
นิ ีท
บาลเ
ลุม พ
อาคารไทยเบฟควอเตอร
นี
ศาล เจา้ พ อ ่ เสอ ื (ค ลอง เตย)
โรงพ ยา
ธา
ก
ทร
นไ
สา
บอ
ร าท สส อ รน โค
ศูนยการป ระชุมแหง ชาติสิริกิต ์ ิ
ูภัย
เบญจกิติ โรงพยาบาลสวน
ะก
โก ้
แล
ทิส
ลิง
แ วัน
นิ ี พ มุ าล ต มัน อา
านักงานใหญ ประเทศไทย สํ การยาสูบแหง
เพ
อ็ ก ค บง
สิร ิ สาท ร
ีดับ าน
์ล มุ พ นิ ี
สถ
คิว เฮ าส
สิ่งแวดล้อม (Surrounding )
ย อ งเต คล ตลาด
สภาพภูมิอากาศ (Climate ) การวิเคราะห์แดดและแสงธรรมชาติ (Sun Path Analysis) การวิเคราะห์
ด้านเหนือ — ใช้เปนพื นทีรับแสงธรรมชาติ โดยทัวไปเปนด้านทีน่าสนใจสําหรับพื นทีทีต้องการ แสง ธรรมชาติแบบไม่ร้อนจัด แต่ต้องพิ จารณาช่วงเวลาของปที ดวงอาทิตย์เคลือนมาทางเหนือด้วย เหมาะกับ Office Library Gallery Co-working Lounge Residential Living Area ด้านตะวันออก — รับแดดเช้า ข้อดี แสงช่วงเช้านุ่มกว่าและความร้อนยังไม่สูงมาก เหมาะกับพื นทีทีต้องการแสงธรรมชาติ คนสามารถใช้พืนทีกลางแจ้งช่วงเช้าได้สบายกว่า เหมาะสําหรับ Café / Breakfast Bakery Retail Pocket Garden Pedestrian Plaza Co-working Space
ด้านตะวั ด้ านตะวันตก — แดดบ่ายร้อนทีสุด นีเปน ข้อเสียสำคัญที่สุด นี่เป็น ข้อเสียสําคัญทีสุด ของพื้นที่ในกรุงเทพฯ ของพื นทีในกรุงเทพฯ เพราะได้รับ เพราะได้รับ Solar Heat Gain ช่วงบ่ายถึงเย็น ช่วงบ่ายถึงเย็น ซึ่งเป็นช่วงที่อุณหภูมิ ซึงเปนช่วงทีอุณหภูมิ อาคารสะสมความร้อนสูงแล้ว อาคารสะสมความร้อนสู ข้อเสีย ข้อเสี ผนังและกระจกสะสมความร้อนเพิ มภาระเครืองปรับอากาศผู้ใช้ ผนังและกระจกสะสมความร้อนเพิ่มภาระเครื่องปรับอากาศผู้ใช้ งานรู้สึกร้อนบริเวณริมอาคารกระจกบานใหญ่ทาง W อาจทำให้ งานรู้สึกร้อนบริเวณริมอาคารกระจกบานใหญ่ทาง อาจทําให้ เกิด Glareแต่สามารถ เกิด Glareแต่สามารถ เปลี่ยนข้อเสียให้เป็นประโยชน์ได้ เปลียนข้อเสียให้เปนประโยชน์ได้ สิงทีเหมาะกับด้านนี สิ่งที่เหมาะกับด้ ใช้พืนทีทีไม่ต้องการความสบายทางความร้อนสูงเปน Buffer ใช้พื้นที่ที่ไม่ต้องการความสบายทางความร้อนสูงเป็น Parking Service / Toilet Storage Service Core Vertical Circulation Back-of-house Fitness Cinema Retail ที่เปนพื ทีเปนพื นทีปด ด้านใต้ ด้ านใต้ — รับแดดค่ รับแดดค่อนข้างมาก ด้านใต้มีข้อดีตรงที สามารถควบคุมแสงได้ง่ายกว่าทิศตะวัน ด้านใต้มีข้อดีตรงที่ สามารถควบคุมแสงได้ง่ายกว่าทิศตะวัน ออก/ตะวันตก เพราะสามารถใช้กันสาดแนวนอนช่วยบังแดดได้ ออก/ตะวันตก เหมาะกับ เหมาะกับ Office Residential Common Area Sky Garden Terrace Co-working
สภาพภูมิอากาศ (Climate ) การวิเคราะห์ฝนตามทิศทาง (Rain Pattern & Orientation) การวิเคราะห์
ทิศตะวั ทิ ศตะวันออก (East) & ทิศตะวันตก (West) พฤติกรรมฝน: รับฝนสาดตามทิศทางลมหมุนเวียนเฉพาะพื้ พฤติกรรมฝน: รับฝนสาดตามทิศทางลมหมุนเวียนเฉพาะพื นที่ นที โดยทิศตะวันตกจะเจอปัญหาฝนสาด โดยทิศตะวันตกจะเจอปญหาฝนสาด พร้อมแดดบ่าย ซึงทําให้เกิดสภาวะความชืนสูงและอบอ้าวสะสมในวัสดุ พร้อมแดดบ่
ทิศตะวั ทิ ศตะวันออกเฉียงเหนือ (Northeast) & ทิศเหนือ (North) — ฝนฤดูเปลียนผ่าน พฤติกรรมฝน: รับฝนเฉพาะช่วงเปลี่ยนผ่านฤดู พฤติกรรมฝน: รับฝนเฉพาะช่วงเปลียนผ่านฤดู (ปลายชะรอมอ่าวไทยช่วงต้นฤดูหนาว (ปลายชะรอมอ่าวไทยช่วงต้นฤดูหนาว ประมาณ ตุลาคม – พฤศจิกายน) ลมฝนทิศนีมักไม่แรงเท่าทิศใต้ ตุลาคม
ทิศใต้ (South) & ทิศตะวันตกเฉียงใต้ (Southwest) — ทิศปะทะฝนหลัก พฤติกรรมฝน: ฝนส่วนใหญ่ในประเทศไทยเกิดจากลมมรสุมตะวันตกเฉียงใต้ (พฤษภาคม – ตุลาคม) ทําให้ฝนสาดเข้าทางทิศใต้และทิศตะวันตกเฉียงใต้เปนหลัก และมักเปนฝนตกหนักร่วมกับลมกระโชก แรง
สภาพภูมิอากาศ (Climate ) แนวทางการออกแบบเพื่ อลดปญหา แนวทางการออกแบบเพื
แนวทางออกแบบ: เหมาะสําหรับวางองค์ประกอบทีต้องการความแห้ง/ลด ความชืน เช่น ลานซักล้าง ห้องนํา บันได หรือส่วนบริการ (Service Core) หากเปนพื นทีใช้งานหลัก (เช่น ห้องนอน/ห้องทํางาน) ควร ออกแบบกันสาด ระแนงบังแดด (Louver) แบบปรับองศาได้ หรือใช้กระจกอนุรักษ์พลังงาน (Low-E Glass) พร้อมปลูก ต้นไม้ทรงสูงช่วยบังแดด
แนวทางออกแบบ: เปนทิศทีดีทีสุดสําหรับการเปดช่องแสงขนาดใหญ่ หน้าต่าง เป็นทิศที่ดีที่สุดสำหรับการเปิดช่องแสงขนาดใหญ่ หน้าต่าง กระจก หรือโถงรับแขก/ห้องทำงานที่ต้องการแสงสว่าง หรือโถงรับแขก/ห้องทํางานทีต้องการแสงสว่าง สมําเสมอโดยไม่สะสมความร้อน สม่ำเสมอโดยไม่
แนวทางออกแบบ: เหมาะสําหรับห้องนอนหลัก หรือพื้ เหมาะสำหรับห้องนอนหลัก หรือพื นที่ทานอาหารเช้า นทีทานอาหารเช้า เพื่ เพื อเปิด อเปด รับแสงสว่างยามเช้า ช่วยกระตุ้นการตื่นนอนอย่างเป็น รับแสงสว่างยามเช้า ช่วยกระตุ้นการตืนนอนอย่างเปน ธรรมชาติ
สภาพภูมิอากาศ (Climate ) การวิเคราะห์ทิศทางลมธรรมชาติ(Wind & Ventilation) การวิเคราะห์ การวิเคราะห์ทิศทางลม การวิ เคราะห์ทิศทางลม (Wind & Ventilation) มรสุมตะวันตกเฉียงใต้ (Southwest Monsoon): ลมหลักจะ มรสุมตะวันตกเฉียงใต้ ลมหลักจะ พั ดมาจากทิศใต้และทิศตะวันตกเฉียงใต้ในช่วงเดือน ดมาจากทิศใต้และทิศตะวันตกเฉียงใต้ในช่วงเดือน พฤษภาคม ถึง ถึง ตุลาคม ตุลาคม ซึ่งเป็นช่วงฤดูฝน ซึงเปนช่วงฤดูฝน นำพาลมและ นําพาลมและ ความชืนเข้ามา การเปิดช่องลมทางทิศใต้จะช่วยระบายอากาศ ความชื้นเข้ามา การเปดช่องลมทางทิศใต้จะช่วยระบายอากาศ ได้ดท ได้ดี ี ีสุด มรสุมตะวันออกเฉียงเหนือ (Northeast Monsoon): ลมเย็น มรสุมตะวันออกเฉียงเหนือ ลมเย็น จะพั ดมาจากทิศเหนือและทิศตะวันออกเฉียงเหนือในช่วงฤดู ดมาจากทิศเหนือและทิศตะวันออกเฉียงเหนือในช่วงฤดู หนาว (พฤศจิกายน (พฤศจิกายน ถึง กุมภาพั นธ์)
บริบทรอบข้างและการสถิตย์ของอาคาร (Context & Environment) ลักษณะย่าน (Urban Fabric): บริเวณรอบพิ กัดนีเปนพื นทีชุมชนเมืองหนาแน่นปานกลางถึงสูง ประกอบด้วยอาคารพั กอาศัย คอนโดมิเนียม สถาบันการศึกษา และอาคารพาณิชย์ การบดบังแสงและเงา (Shading Effect): ต้องพิ จารณาความสูงของอาคารหรือสิงปลูกสร้างข้างเคียงในระยะกระชันชิด โดยเฉพาะทางทิศตะวันออกและตะวันตก ซึงอาจช่วยบังแดดบ่ายให้แก่แปลงดิน หรืออาจบดบังมุมมองและทิศทางลม การระบายนําและระดับดิน: เนืองจากอยู่ในพื นทีกรุงเทพฯ ชันใน ควรพิ จารณาระดับความสูงของการถมดินและระบบระบายนํารอบอาคารเพื อปองกันนําท่วมขังในช่วงฝนตกชัก
ศึกษาความสัมพั นธ์ของอาคาร (Building Relationship) ศึกษาความสั บริบทด้านความสูงของอาคารข้างเคียง (Surrounding Heights Effect) บริบทด้ อาคารการไฟฟานครหลวง (MEA) สูงประมาณ อาคารการไฟฟ้านครหลวง สูงประมาณ 150 เมตร
ทำหน้าที่เป็นกำแพงบังลมทิศใต้ในระดับล่างถึงกลาง ทํ าหน้าทีเปนกําแพงบังลมทิศใต้ในระดับล่างถึงกลาง และช่วยบังเสียงรวมถึงมลพิ ษจากถนนพระราม 4 ให้กับพื นทีด้านหลังไซท์โครงการ และช่วยบั
อาคาร PUNN Smart Workspace สูง สูง 28 ชั้น ชัน (ความสูงประมาณ (ความสูงประมาณ 110-120 เมตร) ตั้งอยู ตั งอยู่ทางทิศตะวันออกเฉียงเหนือของไซท์ ทําหน้าทีเปนอาคารสํานักงาน และกลุ่มอาคารสูงขนาบข้างทีช่วยกําหนดกรอบมุมมองและทิศทางลมในย่านนัน และกลุ่มอาคารสู
ทีว่างโดยรอบอาคาร (Fire Lane) ที่ว่างโดยรอบอาคาร
ต้องมีถนนรอบอาคารกว้างไม่น้อยกว่า ต้ องมีถนนรอบอาคารกว้างไม่น้อยกว่า 6 เมตร ทีรถดับเพลิงสามารถวิงวนได้โดยรอบแบบไม่มีสิงกีดขวาง ที่รถดับเพลิงสามารถวิ่งวนได้โดยรอบแบบไม่มีสิ่งกีดขวาง
อาคารโรงพยาบาลเมดพาร์ค สูง อาคารโรงพยาบาลเมดพาร์ค สูง 25 ชั้น ชัน (ความสูงประมาณ (ความสูงประมาณ 100-110 เมตร) ทำหน้าที่เป็นบล็อกอาคารขนาดใหญ่ทางทิศตะวันตกเฉียงใต้ ทํ าหน้าทีเปนบล็อกอาคารขนาดใหญ่ทางทิศตะวันตกเฉียงใต้ ช่วยบังทัศนียภาพและกระแสลมในระดับล่างถึงกลาง ช่วยบั
ระยะร่นจากถนนสาธารณะ ระยะร่นจากถนนสาธารณะ
ถนนพระราม 4 มีความกว้างเขตทางมากกว่า มีความกว้างเขตทางมากกว่า 20 เมตร ดังนันแนวอาคารต้องร่นจากกึงกลางถนนสาธารณะไม่น้อยกว่าระยะทีกฎหมายกําหนด ดังนั้นแนวอาคารต้องร่นจากกึ่งกลางถนนสาธารณะไม่น้อยกว่าระยะที่กฎหมายกำหนด และ ต้องระวังเรื่องมุมตัดความสูงอาคาร ต้องระวังเรืองมุมตัดความสูงอาคาร 1:2 (Height = 2 x Road Width) ในการปาดระยะร่นของ Podium ในการปาดระยะร่นของ
ระยะร่นประชิดเขตทีดินข้างเคียง ระยะร่นประชิดเขตที่ดินข้างเคียง
สำหรับอาคารสูง สํ าหรับอาคารสูง ต้องร่นแนวอาคารห่างจากเขตที่ดินผู้อื่นอย่างน้อย ต้องร่นแนวอาคารห่างจากเขตทีดินผู้อืนอย่างน้อย 3 เมตร (แต่ในทาง (แต่ในทาง ปฏิบต ปฏิบั ั ิ โครงการขนาดนีจะถูกบังคับด้วยถนนดับเพลิง 6 เมตรไปโดยปริยาย)
อาคาร COCO PARC สูง สูง 37 ชั้น ชัน (ความสูงประมาณ (ความสูงประมาณ 130-140 เมตร)
ตั้งอยู่ทางทิ ตั งอยู่ทางทิศตะวันตกเฉียงใต้ ทําหน้าทีเปนกลุ่มอาคารพั กอาศัยสูงระดับลักชัวรีทีร่วมสร้างความหนาแน่น และกําหนดขอบเขตทัศนียภาพในระยะประชิด และกำหนดขอบเขตทั
ศึกษาความสัมพั นธ์ของอาคาร (Building Relationship) ศึกษาความสั การบังแสง-เงา การบังแสง-เงา ในช่วงแดดอ้อมใต้ (กลางเดือนพฤศจิกายน - เดือนกุมภาพั นธ์) ในช่วงแดดอ้ ช่วงสาย 7.00 - 11.00 น. ช่วงสาย
ทิศตะวันออกรับรังสีความร้อนโดยตรงในช่วงเช้า ทิศตะวั
Shadow Effect: ตัวอาคารหลัก ตัวอาคารหลัก (Tower) ทำหน้าที่บังเงา ทําหน้าทีบังเงา (Self-shading) ให้กับพื้ ให้กับพื นที่ส่วนฐานและพื้ นทีส่วนฐานและพื นที่เปิดโล่งด้านทิศ นทีเปดโล่งด้านทิศ ตะวันตก ตะวันตก Design Solution: เหมาะกับการจัดวางฟังก์ชันที่ต้องการ เหมาะกับการจัดวางฟงก์ชันทีต้องการ แสงธรรมชาติยามเช้า และสามารถใช้พื้ แสงธรรมชาติยามเช้า และสามารถใช้พืนที่ นที Plaza ฝั่ฝงตะวัน งตะวัน ตกในการทํากิจกรรมช่วงเช้าได้เพราะร่มรืน ตกในการทำกิ
ช่วงเที ช่ วงเทียง 12.00 - 15.00 น.
แสงแดดตกกระทบหลังคาและฟาซาดฝงทิศใต้โดยตรง แสงแดดตกกระทบหลังคาและฟาซาดฝ
Context Interaction: อาคารการไฟฟ้านครหลวง อาคารการไฟฟานครหลวง (ด้านหน้า) (ด้านหน้า) ไม่สามารถบังเงาให้กับส่วน Tower ของโครงการเราได้ ไม่สามารถบังเงาให้กับส่วน เนืองจากความสูงของอาคารเราทีโดดเด่นกว่ามาก (รับความร้อน เนื่องจากความสูงของอาคารเราที่โดดเด่นกว่ามาก (รับความร้อน เต็มที) เต็มที Design Solution: พื้ พื นที่หลังคาของส่วน นทีหลังคาของส่วน Podium หรือดาดฟ้า หรือดาดฟา อาคารเตียจะรับความร้อนสูงสุด ควรพิ จารณาทำ อาคารเตี้ยจะรับความร้อนสูงสุด จารณาทํา Green Roof หรือติดตัง Solar Panel และฟาซาดทิศใต้ต้องเน้นการป้องกัน หรือติดตั้ง และฟาซาดทิศใต้ต้องเน้นการปองกัน ความร้อนอย่างจริงจัง ความร้อนอย่
ช่วงเย็น 16.00 - 18.00 น. ช่วงเย็
ทิศตะวั ทิ ศตะวันตกและตะวันตกเฉียงใต้ปะทะแสงแดด ทีมีความร้อนสะสมสูงสุดของวัน ที่มี Shadow Effect: อาคารสร้างร่มเงาขนาดใหญ่ อาคารสร้างร่มเงาขนาดใหญ่ ครอบคลุมพื นทีฝงทิศตะวันออกทังหมดในช่วงเย็น ครอบคลุมพื Design Solution: ฟาซาดฝั่ ฟาซาดฝงทิศตะวันตกของอาคาร งทิศตะวันตกของอาคาร ต้องใช้ระบบ Double-Skin หรือ ต้องใช้ระบบ หรือ Shading Device ที่ ที มีประสิทธิภาพสูงสุด ในทางกลับกัน มีประสิทธิภาพสูงสุด ในทางกลับกัน พื้ พื นที่เปิดโล่งฝั่ นทีเปดโล่งฝง ทิศตะวันออกจะร่มเย็นมากในช่วงบ่าย-เย็น เหมาะกับ ทิศตะวันออกจะร่มเย็นมากในช่วงบ่าย-เย็น เหมาะกับ การทําพื นที่พั การทำพื้ นทีพั กผ่อน กผ่อน (Recreation Area) ของ โครงการ
ศึกษาความสัมพั นธ์ของอาคาร (Building Relationship) ศึกษาความสั การบังแสง-เงา การบังแสง-เงา ในช่วงแดดอ้อมเหนือ (กลางเดือนพฤษภาคม - เดือนสิงหาคม) ในช่วงแดดอ้ ช่วงสาย 7.00 - 11.00 น. ช่วงสาย
แสงแดดช่วงเช้ แสงแดดช่ วงเช้าส่องปะทะเปลือกอาคาร ฝั่ฝงทิศตะวันออกและทิศเหนือโดยตรง Shadow Effect: ตัวอาคารของเราทำหน้าที่เป็นร่มเงาขนาด ตัวอาคารของเราทําหน้าทีเปนร่มเงาขนาด ใหญ่ (Context Shading) บังแดดให้พื้ บังแดดให้พืนที่ส่วนหน้า นทีส่วนหน้า โครงการทีติดถนนพระราม 4 โครงการที่ติ Design Solution: พื้ พื นที่เปิดโล่ง นทีเปดโล่ง (Open Space) หรือ หรือ Drop-off ฝั่ฝงทิศใต้และตะวันตกเฉียงใต้จะร่มรื่นมากในฤดูนี้ งทิศใต้และตะวันตกเฉียงใต้จะร่มรืนมากในฤดูนี เหมาะกับการจัดสรรเปนพื นทีต้อนรับคนจากฝงถนนใหญ่ เหมาะกับการจั
ช่วงเที ช่ วงเทียง 12.00 - 15.00 น.
ฟาซาด (Façade) ฝั่ฝง ทิศเหนือกลายเป็นด้านที่รับรังสี ทิศเหนือกลายเปนด้านทีรับรังสี ความร้อนโดยตรง ความร้อนโดยตรง Context Interaction: อาคารข้างเคียงที่สูงใหญ่ อาคารข้างเคียงทีสูงใหญ่ (การไฟฟ้าฯ, (การไฟฟาฯ, MedPark) ไม่สามารถช่วยบังเงา ไม่สามารถช่วยบังเงา ให้กับอาคารเราได้เลย ให้กับอาคารเราได้เลย เนื่องจากไป เนืองจากไป อยู่หลังทิศทางแสงแดดทังหมด อยู่หลังทิศทางแสงแดดทั้งหมด Design Solution: แม้ทิศเหนือจะโดนแดด แม้ทิศเหนือจะโดนแดด แต่ความร้อนจะไม่สะสม แต่ความร้อนจะไม่สะสม รุนแรงเท่าทิศตะวันตก การออกแบบเปลือกอาคารทิศเหนือควรเน้น รุนแรงเท่าทิศตะวันตก การออกแบบเปลือกอาคารทิศเหนือควรเน้น การใช้กระจกทียอมให้แสงสว่างธรรมชาติ (Daylight) เข้ามาได้มาก การใช้กระจกที่ยอมให้แสงสว่างธรรมชาติ เข้ามาได้มาก แต่กน แต่กั ั ความร้อนได้ดี เพื อลดการใช้ไฟส่องสว่างภายใน
ช่วงเย็น 16.00 - 18.00 น. ช่วงเย็
ทิศตะวันตกเฉียงเหนือและทิศตะวันตก ทิ ศตะวันตกเฉียงเหนือและทิศตะวันตก รับภาระ รับภาระ ความร้อนสะสมในช่วงบ่ายอย่างหนัก ความร้อนสะสมในช่ Shadow Effect: เงาจากตัวอาคารเราจะช่วยบังแดดให้กับ เงาจากตัวอาคารเราจะช่วยบังแดดให้กับ พื นทีทางเดินหรือพลาซ่าฝงทิศตะวันออกเฉียงใต้ พื้ Design Solution: ด้านทิศตะวันตกยังคงเป็นด้านที่มี ด้านทิศตะวันตกยังคงเปนด้านทีมี ปญหาความร้อนสูงสุด (Heat Gain) ไม่ว่าจะฤดูไหนก็ตาม ปัญหาความร้อนสูงสุด ไม่ว่าจะฤดูไหนก็ตาม การออกแบบควรวาง Core อาคาร (เช่น (เช่น ปล่องลิฟต์, ปล่องลิฟต์, บันได บันได หนีไฟ) หรือติดตั้ง หนีไฟ) หรือติดตัง Shading Device แบบแนวตั้ง แบบแนวตัง (Vertical Fins) เพื่ เพื อสกัดกันแดดบ่ายในฝงนีอย่างเด็ดขาด
หลักการออกแบบเฉพาะประเภท อาคารสํานักงาน และ คอนโดมิเนียม 1. อาคารสำนั อาคารสํานักงาน (Office Building) การแบ่งเกรดของอาคาร (Office Grading) คำนึงถึงตำแหน่งที่ตั้งและมาตรฐานของ ตลาด เช่น ออฟฟิศเกรด A ควรตั้งอยู่ใน ย่านธุรกิจ (CBD) มีพื้นที่กว้างกว่า 1,000 ตารางเมตรต่อชั้น ความสูงจากพื้นถึงเพดานไม่ต่ำกว่า 2.7 เมตร ใช้วัสดุคุณภาพสูง มีลิฟต์หลายตัว มีการจัดการอาคารยอดเยี่ยม และควรได้ มาตรฐาน LEED
ระยะดิ่งและความสูงระหว่างชั้น (Floor-toFloor Height) ตามกฎหมาย ห้องที่ใช้เป็นสำนักงานต้องมี ระยะดิ่งไม่น้อยกว่า 3.00 เมตร ในทางปฏิบัติ อาคารสำนักงานมักต้องการ ระยะพื้นถึงพื้นสูงถึง 4.2 เมตร เว้นพื้นที่เหนือฝ้าเพดานสำหรับท่อลมปรับ อากาศที่มีขนาดใหญ่ ท่อน้ำเสียที่ต้องมี ความลาดเอียง และโคมไฟ ออกแบบให้เหลือระยะดิ่งใช้งานจริงที่ 3.00 - 3.20 เมตร เพื่อให้ได้รับแสงธรรมชาติและ มีมุมมองทีโปร่งโล่ง
การวางผังและการสัญจร (Zoning & Circulation) อาคารสำนักงานจำเป็นต้องมีการจัดพื้นที่ แกนบริการ (Core) เช่น การแบ่งโซนลิฟต์ เป็น Low Zone และ High Zone ให้ชัดเจน พื้นที่ทำงานสามารถมีความลึกได้มาก แต่ ต้องมีการจัดการเรื่องแสงสว่างและระบบ ปรับอากาศทีมีประสิทธิภาพ
หลักการออกแบบเฉพาะประเภท อาคารสํานักงาน และ คอนโดมิเนียม 2.คอนโดมิเนียม (Condominium / Residential) 2.คอนโดมิเนี การจัดวางมุมมองและความเป็นส่วนตัว (Views & Privacy) การจัดวางระเบียงและห้องพักต้อง ออกแบบโดยคำนึงถึงมุมมองของผู้อยู่ อาศัยเป็นหลัก จัดวางห้องพักให้หันหน้าออกจากตัว อาคารทุกห้องเพื่อเพิ่มความเป็นส่วนตัว ต้องระวังไม่ให้ระเบียงบดบังทัศนียภาพ กันเอง
การใช้ประโยชน์จากธรรมชาติ (Natural Light & Ventilation) การวางผังอาคารที่ดีควรเป็นรูปแบบที่ ทำให้ห้องพักสามารถรับแสงแดดและให้ลม ธรรมชาติพัดผ่านได้ทก ุ ห้อง แสงแดดและลมช่วยลดการใช้พลังงาน ไฟฟ้าส่องสว่างและการปรับอากาศ
ระยะดิ่งของห้องพัก ตามข้อกฎหมาย ห้องที่ใช้เป็นที่พักอาศัย อาคารอยู่อาศัยรวม หรือห้องพักโรงแรม จะต้องมีระยะดิ่งจากพื้นถึงพื้นหรือ เพดานตามกำหนด ไม่น้อยกว่า 2.60 เมตร
HVAC SYSTEM HVAC System Selected System Chilled Water System Air Handling Unit (AHU) Fan Coil Unit (FCU)
Chiller water system
Chiller Plant
เหตุผลที่เลือก (Reasons for Selection) High Energy Efficiency – ประหยัดพลังงาน เหมาะกับอาคารขนาด ใหญ่ Independent Temperature Control – แต่ละพื้นที่สามารถควบคุม อุณหภูมิไดอยางอิสระ Suitable for Mixed-Use Buildings – รองรับทั้งพื้นที่สำนักงานและ ที่พักอาศัย Low Noise Operation – เสียงรบกวนต่ำ เหมาะกับพื้นที่พักอาศัยระ ดับลักชัวรี Easy Maintenance – บำรุงรักษาง่าย และสามารถซ่อมแซมเป็น ส่วน ๆ ได การใช้งานในอาคาร Office Zone AHU + FCU Luxury Residential Zone FCU ภายในแต่ละ ยูนิต Lobby / Meeting Room / Retail AHU
→
→
→
Cooling system
ELECTRICAL SYSTEM MEA ( Main power supply )
Selected System Main Substation Main Distribution Board (MDB) Emergency Generator Solar Panel Smart Meter EV Charging Station
Main Substation
Main Distribution Board (MDB)
Office
Condo
Lighting/HVAC/LIft/Security
Emergency Generator
Essentiai Loads
เหตุผลที่เลือก (Reasons for Selection)
Ratail
รองรับการใชไฟฟ าของอาคาร Mixed-use เพิ่มความมัน ่ คงของระบบไฟฟ า ลดการใช้พลังงานดวย Solar Panel รองรับการใชงานรถยนตไฟฟ า สอดคล้องกับแนวคิด Green Building Design Response ระบบไฟฟ้ าแยกโซน Office / Condominium / Retail มีเครื่องกําเนิดไฟฟ าสํารองสําหรับระบบสําคัญ ติดตัง้ Smart Meter เพื่อบริหารการใชพลังงาน รองรับ EV Charging ในพื้นที่จอดรถ
WATER SUPPLY Municipal WAter Supply
Selected System Underground Water Tank Water Pump System Rooftop Water Tank Grey Water Reuse Rainwater Harvesting Sewage Treatment System
Undergroung Water Tank
Water Pump
เหตุผลที่เลือก (Reasons for Selection)
Rooftop Water Tank
Office
Condo
จ่ายนํ้ าไดสมํ่าเสมอทุกพื้นที่ของอาคาร ลดการใช้นํ้ าประปาดวยการนํ านํ้ ากลับมาใช รองรับผูใชงานจํานวนมาก ลดผลกระทบต่อสิ่งแวดลอม สนับสนุนแนวคิด Green Building
Ratail
Design Response
Waste water
Gray water Treatment
Landscape Irrigation/Toilrt Flushing
Sewage Treatment
ถังเก็บนํ้ าใตดินสําหรับสํารองนํ้ า ถังเก็บนํ้ าบนดาดฟ าชวยรักษาแรงดันนํ้ า ระบบบำบัดนํ้ าเสียกอนปลอยสูสาธารณะ นำนํ้ าเทา (Grey Water) และนํ้ าฝนกลับมาใชรดนํ้ าตนไมและชักโครก แยกระบบน้ำดีและนํ้ าเสียเพื่อการบริหารจัดการที่มีประสิทธิภาพ
VERTICAL TRANSPORTATION Selected System Passenger Lift Service Lift Fireman’s Lift Emergency Staircase Destination Control System Passenger Lift (Office)
Passenger Lift (Residence)
เหตุผลที่เลือก (Reasons for Selection) รองรับผูใชอาคารจํานวนมาก แยกเส้นทางผูพักอาศัย ผูใชอาคาร และงานบริการ ลดเวลารอลิฟต เพิ่มความปลอดภัยในกรณีฉุกเฉิน เหมาะกับอาคารสูงแบบ Mixed-use Design Response
Service LIft
Fireman’s Lift
แยก Core ของ Office และ Residential จัดใหมี Service Lift สําหรับงานขนสงและแมบาน มี Fireman’s Lift ตามขอกําหนดอาคารสูง ใช้ Destination Control เพื่อลดความแออัดในชวงเวลาเรงดวน
FIRE PROTECTION SYSTEM Selected System
Smoke Detector
Fire Alarm System Smoke Detector Automatic Sprinkler System Fire Pump Fire Control Room Fireman’s Lift Emergency Staircase Smoke Exhaust System
Fire Alarm
Fire Pump
Automatic Sprinkler
เหตุผลที่เลือก (Reasons for Selection) ตรวจจับเพลิงไหมไดรวดเร็ว ควบคุมการลุกลามของไฟ ช่วยใหอพยพไดอยางปลอดภัย รองรับการปฏิบัติงานของเจาหน าที่ดับเพลิง เป็นไปตามมาตรฐานอาคารสูง
Fire Control Room
Design Response
Fireman’s Lift
Emergency Stair
ติดตัง้ หัวสปริงเกลอรทุกชัน ้ แยกบันไดหนีไฟ 2 จุดตามมาตรฐาน มี Fire Control Room สําหรับควบคุมระบบ จัดใหมี Fireman’s Lift เพื่อชวยเหลือในเหตุฉุกเฉิน ระบบระบายควันในพื้นที่ปิดและโถงลิฟต
SECURITY SYSTEM Selected System CCTV Surveillance Access Control Face Recognition Visitor Management System Smart Parking System 24-Hour Security Control Room
CCTV
Control Room
เหตุผลที่เลือก (Reasons for Selection)
Access Control
face Recognition
Visitor Management
เพิ่มความปลอดภัยใหผูใชอาคาร ควบคุมการเขา–ออกแตละโซน เพิ่มความเป็ นสวนตัวของผูพักอาศัย ลดความเสี่ยงจากบุคคลภายนอก เหมาะกับโครงการระดับ Luxury Mixed-use Design Response
Building Users
์ ารเขาใชงานระหวาง Office, Condominium และ Retail แยกสิทธิก ใช้ Face Recognition สําหรับผูพักอาศัยและผูเชา มี Visitor Management สําหรับลงทะเบียนผูมาติดตอ ติดตัง้ CCTV ครอบคลุมพื้นที่สวนกลาง ทางเขา–ออก และที่จอดรถ มี Security Control Room ตรวจสอบระบบตลอด 24 ชัว ่ โมง
ข้อกําหนดและกฎหมายควบคุมอาคาร (Laws & Setbacks) ข้อกํ ผังเมืองรวมกรุงเทพฯ ผังเมื ผังเมืองรวมกรุงเทพฯ ผังเมื ไซท์เรา เป็นที่ดินพาณิชยกรรม ไซท์เรา เปนทีดินพาณิชยกรรม
รหัส พ.3-27 เหมาะพั ฒนาเปนคอนโดมิเนียม ศูนย์การค้า โรงแรม หรืออาคารสํานักงาน รหัส FAR (อัตราส่ (อัตราส่วนพื นทีอาคารรวมต่อพื นทีดิน): 7 : 1 OSR (อัตราส่วนพื (อัตราส่วนพื นทีว่างเปดโล่ง): 4.5%
ข้อกําหนดและกฎหมายควบคุมอาคาร (Laws & Setbacks) ข้อกํ ฉบับที ฉบั บที 55
ข้อกําหนดและกฎหมายควบคุมอาคาร (Laws & Setbacks) ข้อกํ ฉบับที ฉบั บที 55
ข้อกําหนดและกฎหมายควบคุมอาคาร (Laws & Setbacks) ข้อกํ ฉบับที ฉบั บที 55
ข้อกําหนดและกฎหมายควบคุมอาคาร (Laws & Setbacks) ข้อกํ ฉบับที ฉบั บที 55
ข้อกําหนดและกฎหมายควบคุมอาคาร (Laws & Setbacks) ข้อกํ ฉบับที ฉบั บที 55
ข้อกําหนดและกฎหมายควบคุมอาคาร (Laws & Setbacks) ข้อกํ ฉบับที ฉบั บที 55
ข้อกําหนดและกฎหมายควบคุมอาคาร (Laws & Setbacks) ข้อกํ ฉบับที ฉบั บที 55
ข้อกําหนดและกฎหมายควบคุมอาคาร (Laws & Setbacks) ข้อกํ ฉบับที ฉบั บที 33
ข้อกําหนดและกฎหมายควบคุมอาคาร (Laws & Setbacks) ข้อกํ ฉบับที ฉบั บที 33
ข้อกําหนดและกฎหมายควบคุมอาคาร (Laws & Setbacks) ข้อกํ ฉบับที ฉบั บที 33
ข้อกําหนดและกฎหมายควบคุมอาคาร (Laws & Setbacks) ข้อกํ ฉบับที ฉบั บที 33
ข้อกําหนดและกฎหมายควบคุมอาคาร (Laws & Setbacks) ข้อกํ ฉบับที ฉบั บที 33
ข้อกําหนดและกฎหมายควบคุมอาคาร (Laws & Setbacks) ข้อกํ ฉบับที ฉบั บที 7
ข้อกําหนดและกฎหมายควบคุมอาคาร (Laws & Setbacks) ข้อกํ ฉบับที ฉบั บที 41
ระบบโครงสร้าง และวัสดุ ระบบโครงสร้าง และวัสดุ ระบบโครงสร้าง ระบบโครงสร้าง
ระบบหลัก: Reinforced Concrete + Core Wall ผมแนะนำเปน ระบบคอนกรีตเสริมเหล็ก (RC) + Reinforced Concrete Core + Perimeter Columns ประกอบด้วย เสา RC รอบอาคาร คาน RC / Post-tensioned Beam ใน พื้นทีทีต้องการช่วงเสากว้าง พื้น Post-Tensioned Slab เพื่อลดความ หนาพื้นและลดนําหนัก Core Wall คอนกรีตเสริมเหล็ก บริเวณ ลิฟต์ + บันไดหนีไฟ Core ทำหน้าที่เป็น Shear Wall รับแรงลม และแรงด้านข้างของอาคารสูง เหตุผลสำคัญคือโครงการต้องการพื้นที่ Office ที่ค่อนข้างเปิดและยืดหยุ่น โดยในไฟล์ระบุ แนวคิด Floor Plate แบบ Column-free ใน การวิเคราะห์โครงการ
ฐานราก
วัสดุ วั สดุโครงสร้าง
สำหรับอาคารสูงระดับ 59 ชั้น Pile Foundation + Raft Foundation หรือ Piled Raft Foundation เพราะอาคารมีน้ำหนักมากและมีแรงด้าน ข้างจากลมสูง ระบบประกอบด้วย เสาเข็มเจาะขนาดใหญ่ → Pile Cap / Raft → Core + Columns
ส่วน
วัสดุ
เสา
Reinforced Concrete
ฐานราก
High-strength Reinforced Concrete
Core
Reinforced Concrete Shear Wall
คาน
RC / Post-tensioned Concrete
พื้น Office
Post-tensioned Concrete Slab
พื้น Retail
Reinforced Concrete
พื้น Condo Reinforced Concrete / PT ตามช่วงเสา Façade
Aluminum + High-performance Glass
Shading
Aluminum fins / Metal shading
Roof
Waterproof concrete + Green Roof
Solar
PV Panel
Interior partition
Lightweight gypsum board
วิธก วิธี ี ารก่อสร้าง 1. งานฐานราก ก่อสร้างเสาเข็มและฐานรากคอนกรีตเสริมเหล็ก เพื่อรองรับน้ำหนัก อาคารสูง 2. งานโครงสร้างชั้นใต้ดิน ขุดดินและก่อสร้างโครงสร้างชั้นใต้ดินสำหรับพื้นที่จอดรถและงาน ระบบ 3. งาน Core อาคาร ก่อสร้าง Core คอนกรีตเสริมเหล็กบริเวณลิฟต์และบันได โดยใช้ Jump Formwork เพื่อเร่งการก่อสร้างอาคารสูง 4. งานโครงสร้างแต่ละชั้น ก่อสร้างเสา–คาน–พื้นเป็นรอบชั้นอย่างต่อเนื่อง (Floor Cycle) เพื่อเพิ มความรวดเร็วในการก่อสร้าง 5. งาน Façade ติดตั้ง Unitized Curtain Wall และระบบกันแดดภายนอกอาคาร ตามหลังงานโครงสร้าง 6. งานระบบและตกแต่ง ติดตั้งระบบ MEP พร้อมงานตกแต่งภายใน และดำเนินการติดตั้ง Solar Panel + Green Roof + Shading Device
แนวคิดโครงการ (Design Concept) OASIS: A Green Haven in the Heart of the City
พื้นทีแห่งความร่มรืนและการพั กผ่อน ท่ามกลางความเร่งรีบของเมือง
โครงการ OASIS เป็นการออกแบบอาคาร Mixed-Use ที่ผสมผสานพื้นที่ค้าปลีก
(Retail) พื้นที่สำนักงาน (Office) และที่พักอาศัย (Condominium) เข้าด้วยกัน โดยมี
ธรรมชาติและพื้นที่สีเขียวเป็นหัวใจสำคัญของการออกแบบ เพื่อสร้างสมดุลระหว่างการ ทำงาน การอยู่อาศัย และการพั กผ่อนภายในพื นทีเดียวกัน
แนวคิดมุ่งเน้นการนำธรรมชาติเข้ามาเป็นส่วนหนึ่งของสถาปัตยกรรม ผ่านพื้นที่สีเขียว สวนพักผ่อน และพื้นที่เปิดโล่งที่เชื่อมโยงผู้ใช้งานจากแต่ละส่วนของอาคาร พร้อมจัด
ลำดับพื้นที่ให้เกิดความต่อเนื่องจากพื้นที่สาธารณะไปสู่พื้นที่ส่วนตัวอย่างเหมาะสม เพื่อ เพิ่มคุณภาพชีวิตและสร้างประสบการณ์การใช้งานทีแตกต่างจากอาคารเมืองทัวไป
เป้าหมายของการออกแบบ คือการสร้างพื้นที่ที่ผู้คนสามารถใช้ชีวิต ทำงาน พบปะ และ พักผ่อนได้อย่างสมดุล โดยเปลี่ยนพื้นที่อาคารขนาดใหญ่ให้กลายเป็นโอเอซิสสีเขียวที่ เชื่อมโยงผู้คนเข้ากับธรรมชาติใจกลางเมือง
CONCEPT DEVELOPMENT 1.Urban Cintext วิเคราะห์ บ ริ บ ทเมื อ ง
ทำเลใจกลางเมือง ย่าน คลองเตย รายล้อมด้วยอาคารหลากหลาย ประเภท ต้องการพื้ นที่สีเขียวและการใช้ ชีวิ ต ที สมดุ ล
2.funtional Zoning กำหนดการใช้ ง านหลั ก
แยกฟังก์ ชั น อย่ า งชั ด เจน จัดวางตามความเหมาะสมของ การใช้งาน
3.Vertical Connection เชื่ อมโยงการใช้ ง าน
เชื่ อมต่ อ Retail-office-Condo ผ่านพื นที ส่ ว นกลางและสวนลอยฟา
4.Green lnsertion เพิ่มพื นที สี เ ขี ย ว
สวนและพื้ นที สี เ ขี ย วทุ ก ระดั บ สร้างบรรยากาศร่มรื่ นและผ่อน คลาย
5.OASIS Formation สมบู รณ์ เ ปนโฮเอซิ ล ใจกลางเมื อ ง
อาคารมิกส์ ยู สที ผสานธรรมชาติ การใช้ชี วิ ค และความยั งยื น