35_อชิตพล by sho

VERTICAL URBAN ECOLOGY

MIXUSE DESIGN 4

สารบัญ ส่วนที1 รายละเอียดโครงการ ส่วนที2 การวิเคราะห์เชิงธุรกิจ การเปรียบเทียบคู่แข่ง กำหนดกลุ่มเปาหมาย วิเคราะห์ศักยภาพโครงการ ส่วนที3 วิเคราะห์ทีตังและบริบท ศึกษาความสัมพั นธ์ของอาคาร ส่วนที 4 วิเคราะห์พืนทีใช้สอย ส่วนที 5 ศึกษาและวิเคราะห์ระบบของอาคาร ส่วนที 6 สรุปข้อกฎหมาย ส่วนที 7 สรุปแนวคิด จัดทําผังแนวคิด ส่วนที 8 ความก้าวหน้าและการตรวจแบบร่าง ส่วนที 9 ผลงานการออกแบบ

รายละเอียดโครงการ เส้นทางการเข้าถึงโครงการ เส้นทางการเข้

กรุงเทพมหานคร กรุงเทพมหานคร

1. จากกรุงเทพฯ จากกรุงเทพฯ ฝงตะวันตก

นนทบุรี นนทบุ รี / ปนเกล้า / บางแค → พื นทีโครงการ เส้นทางหลัก: เส้นทางหลั ถนนกาญจนาภิเษก → ถนนบรมราชชนนี → สะพานสมเด็จพระปิ่ ถนนกาญจนาภิเษก สะพานสมเด็จพระปนเกล้า นเกล้า → ถนน ราชดําเนิน → ถนนหลานหลวง/เพชรบุรี → ถนนวิทยุ → ถนนพระราม 4 → จุดหมาย ราชดำเนิ อีกเส้นทางทีสะดวกสําหรับรถยนต์คือ อีกเส้ บรมราชชนนี → ทางพิเศษศรีรัช ทางพิ เศษศรีรัช → ลงบริเวณใจกลางเมือง ลงบริเวณใจกลางเมือง → ถนนพระราม 4 → จุด จุด หมาย จุดสําคัญคือเมือเข้าสู่พืนทีชันในแล้ว ถนนวิทยุและถนนพระราม จุดสำคัญคือเมื่อเข้าสู่พื้นที่ชั้นในแล้ว ถนนวิทยุและถนนพระราม 4 จะเป็นตัวเชื่อมเข้าสู่ จะเปนตัวเชือมเข้าสู่ บริเวณไซต์โดยตรง บริเวณไซต์โดยตรง

2. จากกรุงเทพฯ จากกรุงเทพฯ ฝงเหนือ

ดอนเมือง ดอนเมื อง / หลักสี / จตุจักร → พื นทีโครงการ เส้นทางหลัก: เส้นทางหลั ถนนวิภาวดีรังสิต → ดินแดง ถนนวิภาวดีรังสิต ดินแดง → ถนนพระราม 9 → ถนนรัชดาภิเษก ถนนรัชดาภิเษก → แยกอโศก → ถนนสุขุมวิท/ถนนอโศกมนตรี → ถนนเพชรบุรี ถนนสุขุมวิท/ถนนอโศกมนตรี ถนนเพชรบุรี → ถนนวิทยุ ถนนวิทยุ → ถนนพระราม 4 → จุด จุด หมาย หรือใช้ทางด่วน: หรือใช้ วิภาวดีรังสิต → ทางพิเศษศรีรัช วิภาวดีรังสิต ทางพิ เศษศรีรัช → ลงทางด่วนบริเวณพระราม ลงทางด่วนบริเวณพระราม 4 → ถนนพระราม 4 → จุดหมาย จุดหมาย เส้นนีเหมาะกับการเดินทางจาก ดอนเมือง–รังสิต–จตุจักร เส้นนี้เหมาะกับการเดินทางจาก ดอนเมือง–รังสิต–จตุจักร เพราะสามารถใช้โครงข่าย เพราะสามารถใช้โครงข่าย ทางด่วนเข้ามาใกล้พืนที CBD แล้วเชื่อมเข้าถนนพระราม ทางด่วนเข้ามาใกล้พื้นที่ แล้วเชือมเข้าถนนพระราม 4

3. จากกรุงเทพฯ จากกรุงเทพฯ ฝงตะวันออก

มีนบุ มี นบุรี / ลาดกระบัง / บางกะป / พระราม 9 → พื นทีโครงการ เส้นทางหลัก: เส้นทางหลั ถนนกาญจนาภิเษก → ถนนรามอินทรา/ถนนลาดพร้าว ถนนกาญจนาภิเษก ถนนรามอินทรา/ถนนลาดพร้าว → ถนนพระราม 9 → ถนน รัชดาภิเษก → แยกอโศก → ถนนเพชรบุรี → ถนนวิทยุ → ถนนพระราม 4 → จุดหมาย รัชดาภิ หรือ หรือ มอเตอร์เวย์ → ถนนศรีนครินทร์ มอเตอร์เวย์ ถนนศรีนครินทร์ → ถนนสุขุมวิท ถนนสุขุมวิท → ถนนอโศกมนตรี → ถนนเพชรบุรี ถนนเพชรบุรี → ถนนวิทยุ ถนนวิทยุ → ถนนพระราม 4 สําหรับพื นที่ด้านตะวันออก สำหรับพื้ นทีด้านตะวันออก เส้น เส้น พระราม 9–รัชดาภิเษก–อโศก 9–รัชดาภิเษก–อโศก เป็นแกนสำคัญในการเข้าสู่ เปนแกนสําคัญในการเข้าสู่ CBD ก่อนเชื่อมมายังพื้นที่ไซต์ ก่อนเชือมมายังพื นทีไซต์

4. จากกรุงเทพฯ จากกรุงเทพฯ ฝงใต้

สมุทรปราการ สมุ ทรปราการ / บางนา / พระโขนง / สุขุมวิท → พื นทีโครงการ เส้นทางทีตรงทีสุดคือ เส้นทางที ถนนสุขุมวิท → แยกพระโขนง → ถนนพระราม 4 → แยกพระราม 4 → มุ่งหน้าสาทร ถนนสุขุมวิท มุ่งหน้าสาทร → จุดหมาย จุดหมาย ถ้ามาจาก บางนา สามารถใช้ ถ้ามาจาก บางนา → ถนนสุขุ ถนนสุขม ุ วิท → อ่อนนุช → พระโขนง → พระราม 4 → จุดหมาย หรือใช้ทางพิ เศษเพื อเข้าสู่พืนทีชันใน แล้วเชือมกับพระราม 4 หรือใช้ ถนนพระราม 4 มีความสำคัญมาก มีความสําคัญมาก เพราะเป็นถนนสายหลักที่ต่อเนื่องจากบริเวณ เพราะเปนถนนสายหลักทีต่อเนืองจากบริเวณ เยาวราช/หัวลําโพง ผ่านสามย่าน–สีลม–ลุมพินี เยาวราช/หัวลำโพง ผ่านสามย่าน–สีลม–ลุมพิ นี และต่อไปถึงพระโขนง และต่อไปถึงพระโขนง

พื้ นทีโครงการ - เขตคลองเตย พื

พระรามที่ 4 พระรามที

วิเคราะห์คู่แข่ง (Competitor Analysis) วิเคราะห์ การวิเคราะห์เชิงธุรกิจ

One Bangkok

2 Dusit Central Park 3 Q. House Lumpini 4 ศูนย์การประชุมแห่งชาติสิริกิติ

5 FYI Center

6 The PARQ 7 PUNN Smart Workspace

6 5

8 SITE

ศูนย์ ศู นย์การประชุมแห่งชาติสิริกิติ Halls & Meeting Rooms

Retail Zone

ข้อมูลศูนย์การประชุมแห่งชาติสิริกิติ์ (QSNCC) ที่ตั้ง : 60 ถนนรัชดาภิเษก แขวงคลองเตย เขตคลองเตย กรุงเทพมหานคร 10110 (ติดสวนเบญจกิติ / เชื่อม MRT ศูนย์ฯ สิริกิติ ชัน LG) เกรด : Special Purpose (อาคารหรืออสังหาริมทรัพย์ที่มี วัตถุประสงค์การใช้งานเฉพาะทาง) พื้นที่รวมทั้งหมด : ประมาณ 300,000 ตารางเมตร (คิดเป็น พื้นทีจัดงาน Event Space 78,500 ตารางเมตร) ความจุรวม: สามารถรองรับผู้เข้าชมงานได้สูงสุดกว่า 100,000 คนต่อวัน ประเภท : World-Class Convention Center & Mixed-Use Event Space เปิดใช้งานเฟสแรก : ปี พ.ศ. 2534

VENUE SPACE พื้นที่การจัดงาน 78,500 ตารางเมตร แบ่งเป็นฮอลล์ขนาดใหญ่ 8 ห้อง ห้อง เพลนารี 4 ห้อง และห้องบอลรูม 4 ห้อง พร้อมห้องประชุม 50 ห้อง โดยแต่ละ ห้องสามารถแบ่งเปนห้องย่อยหรือเปดเชือมถึงกัน

ศูนย์ ศู นย์การประชุมแห่งชาติสิริกิติ VENUE SPACE

สิ่งอํานวยความสะดวก การเดินทาง : มีอุโมงค์เชื่อมตรง MRT ศูนย์ฯ สิริกิติ์ (ชั้น LG) และที่จอดรถใต้ดิน 3,000+ คัน ระบบอัจฉริยะ : สัญญาณ 5G ครอบคลุมทั้งอาคาร, ระบบกรอง PM2.5 และบริหารจัดการอาคาร BMS งานโลจิสติกส์ : โซนขนถ่ายสินค้า (Loading Bay) รองรับ คอนเทนเนอร์ 55 คัน พร้อมลิฟต์บรรทุกหนัก 5 ตัน บริการเสริม : ห้องพยาบาล, ห้องละหมาด และห้องคุณแม่และ เด็ก พื้ นที่สีเขียว : เชื่อมต่อ สวนเบญจกิติ รองรับกิจกรรม Outdoor

อัตราค่าเช่าพื้ นที่ งานจัดแสดงสินค้า/คอนเสิร์ต : คิดรายวันตามจำนวนฮอลล์และ เวลาใช้งาน (ราคาเริมต้น หลักแสน – หลักล้านบาท/วัน/ฮอลล์) งานประชุม/จัดเลี้ยง : คิดตามระยะเวลา (Half-Day / Full-Day) หรือแพ็ กเกจรายหัว พื้ นที่ร้านค้า (Retail Zone) : สัญญาเช่าระยะยาว เฉลี่ย 1,200 – 2,500+ บาท/ตร.ม./เดือน

FYI Center Office

Retail

Victor Club

Hotel

ข้อมูลของโครงการ เอฟวายไอ เซ็นเตอร์ ข้อมูลของโครงการ เซ็นเตอร์ (FYI Center) ที่ตั้ง : 2525 ถนนพระราม 4 แขวงคลองเตย เขตคลองเตย กรุงเทพมหานคร 10110 ประเภทโครงการ : อาคารสำนักงานให้เช่าเชิงสร้างสรรค์ (Commercial Office Building + Hotel Mixed-Use) เกรดอาคาร : Grade A (ได้รับการรับรองมาตรฐานสากลด้านการประหยัดพลังงาน LEED Gold Certification) พื้ นที่อาคารรวมทั้งหมด : ประมาณ 100,000 ตารางเมตร ปีที่เปิดใช้งาน : พ.ศ. 2559

ขนาดพื้ นที่โครงการ

โครงสร้างอาคาร : อาคารสูง 12 ชั้น (จำนวน 2 อาคาร) และอาคารโรงแรม Modena by Fraser สูง 14 ชั้น (239 ห้อง) พื้ นที่เช่ารวม : ประมาณ 48,000 ตารางเมตร (เฉพาะส่วนพื้นที่สำนักงาน) ขนาดพื้ นที่ต่อชั้น : ประมาณ 2,000 – 4,000 ตารางเมตร ต่อชั้น ความสูงเพดาน : 2.90 เมตร โซนสำนักงาน (FYI Center) พื้นทีเช่ารวม 48,000 ตร.ม. (Tower 1 & 2 สูง 12 ชัน) ค่าเช่า 950 – 1,000 บาท/ตร.ม./เดือน โซนโรงแรม (Modena by Fraser) อาคารสูง 14 ชัน จํานวน 239 ห้อง (พื นทีรวม 15,000–18,000 ตร.ม.) ค่าเช่ารายคืน : 2,200 – 3,800+ บาท/คืน ค่าเช่ารายเดือน: 45,000 – 75,000+ บาท/เดือน โซนรีเทล & ประชุม (Retail & Victor Club) ชั้น G และชัน 2 รวม 4,800 ตร.ม. ร้านค้า: สัญญาเช่ารายเดือน/รายป Victor Club: เช่าห้องประชุมรายชัวโมง/ครึงวัน/วัน

สิ่งอำนวยความสะดวก การเดินทาง ห่างจาก MRT สถานีศูนย์การประชุมแห่งชาติสิริกิติ์ เพียงประมาณ 100-150 เมตร ใกล้จุดขึ้น-ลงทางด่วนเฉลิมมหานคร พื้ นที่ส่วนกลาง : มีร้านสะดวกซื้อ (7-Eleven), คาเฟ่, ร้านอาหาร, ธนาคาร, และโรงแรม Modena by Fraser ในพื้นที่โครงการเดียวกัน

Victor Club (ชัน 2): บริการห้องประชุมย่อย/ห้องสัมมนาให้เช่า พร้อมระบบอุปกรณ์จัดเลียงและโสต ทัศนูปกรณ์ ทีจอดรถ อาคารจอดรถรองรับได้กว่า 740+ คัน จุดชาร์จรถยนต์ไฟฟา (EV Chargers) ระบบความปลอดภัย: ลิฟต์ล็อกชัน (ลิฟต์โดยสาร 8 ตัว/อาคาร), Access Card Control และ CCTV ดูแล 24 ชัวโมง

The PARQ Office

Retail

ข้อมูลของโครงการเดอะ พาร์ค (The PARQ) ที่ตั้ง : ถนนพระราม 4 แขวงคลองเตย เขตคลองเตย กรุงเทพมหานคร ประเภทโครงการ : Mixed-Use: Premium เกรดอาคาร: Grade A ได้รับการรับรอง LEED Gold (อาคารเขียวประหยัดพลังงาน) โครงการแรกในไทยที่ได้รับการรับรอง WELL Certified Core Gold (มาตรฐานสุขภาวะทีดีของผู้ใช้อาคาร) ปีที่เปิดใช้งาน: พ.ศ. 2563 ขนาดพื้ นทีโครงการ พื้นที่อาคารรวมทังหมด : ประมาณ 130,000 ตารางเมตร พื้นทีเช่ารวม : ประมาณ 71,000 ตารางเมตร พื้นที่สำนักงาน : 60,000 ตารางเมตร (สูง 16 ชัน) พื้นที่รีเทล : 11,000 ตารางเมตร (สูง 3 ชัน) ขนาดพื้นทีต่อชัน : ใหญ่พิเศษประมาณ 5,000 ตารางเมตร/ชัน ความสูงเพดาน : 3.00 เมตร

One bankok Office

Retail

Condominium

ที่ตั้งโครงการรวม: หัวมุมถนนวิทยุตัดกับถนนพระราม 4 แขวงลุมพิ นี เขตปทุมวัน กรุงเทพมหานคร

การเชื่อมต่อ: มีทางเดินใต้ดินเชื่อมต่อโดยตรงกับ MRT สถานีลุมพิ นี

เกรดอาคาร : Premium Grade A

มาตรฐาน: ได้รับมาตรฐานระดับโลกทั้ง LEED Platinum และ WELL Platinum (เป็นโครงการระดับ Neighborhood Development แห่งแรกในไทยทีได้ระดับนี) องค์ประกอบโครงการ (Project Components)

One Bangkok เป็น "เมืองในเมือง" แบบครบวงจร ประกอบด้วย: อาคารสำนักงาน: จํานวน 5 อาคาร

โรงแรม: จำนวน 5 อาคารระดับลักชัวรีและไลฟ์สไตล์ (รวม 1,100 ห้อง เช่น Ritz Carlton, Andaz)

พื้นทีค้าปลีก: แบ่งเปน 3 โซนหลัก (เช่น Parade, The Storeys)

ที่พั กอาศัย: คอนโดมิเนียมระดับอัลตราลักชัวรี (มากกว่า 110 ยูนิต) พื้นทีศิลปะและวัฒนธรรม

พื้นที่สีเขียว: เปิดโล่งมากกว่า 50 ไร่ (เกือบครึ่งหนึ่งของพื้นที่โครงการ) รวมถึง Civic Plaza พื้ นทีรวมทังหมด

LEED Platinum and WELL Platinum

พื้นที่โครงการทั้งหมด: มากกว่า 104 ไร่

พื้นทีสํานักงานให้เช่ารวม (NLA): รวม 5 อาคาร มีพืนทีสุทธิกว่า 500,000 ตร.ม.

พื้นทีเรวมช่า: รวมกว่า 180,000 ตร.ม.

รายละเอียดพื นทีเช่าสํานักงานแต่ละอาคาร (Lettable Area):

Tower 1 (Signature Tower - 65 ชั้น): 145,000 ตร.ม. Tower 2 (29 ชั้น): 73,000 ตร.ม.

Tower 3 (42 ชั้น): 98,500 ตร.ม. Tower 4 (45 ชั้น): 96,302 ตร.ม.

Tower 5 (30 ชั้น): 100,534 ตร.ม.

การเปรียบเทียบคู่แข่ง ชื่ออาคาร

ที่ตัง

เกรด

พื้ นทีรวม

ราคาเช่า

รูปแบบโครงการ

การเชื่อมต่อ

ความสูง

จุดเด่น

QSNCC

60 ถ.รัชดาภิเษก คลองเตย

Special Purpose

300,000 ตร.ม.

Retail เช่า 1,200 - 2,500

Convention Center & Retail

ศูนย์ฯ สิริกิติ์

ฮอลล์ขนาดใหญ่ / Event Space

จอดรถ 3,000+ คัน, 5G, PM2.5

FYI Center

2525 ถ.พระราม 4 คลองเตย

100,000 ตร.ม.

Office เช่า 950 - 1,000

Office & Hotel

ศูนย์ฯ สิริกิติ์

12 ชั้น (Office)

Victor Club, LEED Gold

130,000 ตร.ม.

Office เช่า 1,300

Office & Retail

ศูนย์ฯ สิริกิติ์

16 ชั้น (Office) / Floor Plate ใหญ่

Q Garden, LEED Gold, WELL Gold

The PARQ

ถ.พระราม 4 คลองเตย

PUNN Smart Workspace

ถ.พระราม 4 ตัด ถ.วิทยุ

22,500 ตร.ม.

Office เช่า 850 - 1,500

Office & Retail

ลุมพินี

28 ชั้น

กรองฝุ่น MERV 15, Co-working

One Bangkok

ถ.วิทยุ ตัด ถ.พระราม 4

Premium Grade A

1,830,000 ตร.ม.

Office เช่าเฉลี่ย 1,500

Office, Retail, Hotel, Condo

ลุมพินี

5 อาคารสำนักงาน (สูงสุด 65 ชั้น)

พื้นที่สีเขียว 50 ไร่, LEED/WELL Platinum

Dusit Central Park

แยกสีลมพระราม 4

Premium Grade A

440,000 ตร.ม.

Office เช่า 1,400 - 1,600

Office, Retail, Hotel

ศาลาแดง สีลม

43 ชั้น (Office)

Roof Park 7 ไร่, LEED Gold, WELL Platinum

Q. House Lumpini

แยกสาทรวิทยุ-พระราม 4

112,000 ตร.ม.

Office เช่า 1,000 - 1,200

Office & Retail

ลุมพินี

38 ชั้น

Life Center, Floor Plate ไร้เสา กลาง

โครงการของ เรา

ถ.พระราม 4 (พื้นที่การยา สูบฯ)

A /Premium Grade A

GFA สูงสุด 103,159 ตร.ม. (NLA 72,211.3 ตร.ม.)

Office เช่า 1,000-1,400+ / Condo ขาย 180,00

Mixed-use (Office,Condo, Retail)

คลองเตย

สร้างได้สูงสุด 59 ชั้น

Green Roof, Solar Panel, Shading Device กันแดดบ่าย

ชื่ออาคาร

ขนาดโครงการ

อันดับ

โครงการของเรา

~103,159 ตร.ม.

One Bangkok

~1,830,000 ตร.ม.

Dusit Central Park

~440,000 ตร.ม.

The PARQ

~130,000 ตร.ม.

FYI Center

~100,000 ตร.ม.

Q. House Lumpini

~112,000 ตร.ม.

PUNN Smart Workspace

~22,500 ตร.ม.

ชื่ออาคาร

อัตราค่าเช่า / ราคา

อันดับ

โครงการของเรา

Office: 1,000–1,300 บ./ตร.ม. Retail: 1,500 บ./ตร.ม. Condo: 115,000 บ./ตร.ม.

One Bangkok

Office: ~1,500+ บ./ตร.ม./เดือน

Dusit Central Park

Office: 1,400–1,600 บ./ตร.ม./เดือน

The PARQ

Office: ~1,300 บ./ตร.ม. Retail: 1,500–2,500+ บ./ตร.ม.

FYI Center

Office: 950–1,000 บ./ตร.ม. Hotel: 45,000–75,000+ บ./เดือน

Q. House Lumpini

Office: 1,000–1,200 บ./ตร.ม.

PUNN Smart Workspace

Office: 850 บ./ตร.ม.

กำหนดกลุ่มเปาหมาย

OFFICE TARGET

Regional Headquarters(สำนักงานใหญ่ประจําภูมภ ิ าค) Finnancial & Investmant Firm (บริษัทด้านการเงินและการลงทุน)

Profile อายุ 35-60 ป รายได้ 300,000 - 1,000,000 บาท/เดือน ผู้บริหารระดับสูง กรรมการผู้จัดการ ผู้บริหาร

ความต้องการ (Need)

เหตุผล

Prestige (ภาพลักษณ์และความน่าเชือถือ)

อาคารต้องสะท้อนความมันคงและสร้างความ เชือมันให้ลก ู ค้าและนักลงทุน

Privacy (ความเปนส่วนตัว)

ต้องมีพนที ื ประชุมและพืนทีผูบ ้ ริหารทีเปนส่วน ตัว เนืองจากมีขอ ้ มูลสําคัญและการตัดสินใจเชิง ธุรกิจ

Security (ความปลอดภัย)

ต้องมีระบบรักษาความปลอดภัยทังบุคคลและ ข้อมูล เพือปกปองทรัพย์สน ิ และข้อมูลทางการ เงิน

Accessibility (การเดินทางสะดวก)

ลูกค้า นักลงทุน และผูบ ้ ริหารต้องเข้าถึงอาคาร ได้ง่าย ใกล้ระบบขนส่งและมีทีจอดรถเพียงพอ

Efficiency (ประสิทธิภาพในการทํางาน)

ต้องมี Smart Office และพืนทีทํางานทีช่วยให้การ ดําเนินงานรวดเร็วและมีประสิทธิภาพ

LUXURY RESIDENTIAL TARGET Luxury Family UHNWI

Profile อายุ 35–60 ป รายได้ 500,000+ บาท/เดือน เจ้าของธุรกิจ นักลงทุน ผู้บริหาร

ความต้องการ (Need)

เหตุผล

Privacy (ความเปนส่วนตัว)

ต้องการพืนทีอยูอ ่ าศัยทีสงบ เปนส่วนตัว และไม่ถก ู รบกวน

Security (ความปลอดภัย)

ต้องมีระบบรักษาความปลอดภัย 24 ชัวโมง, Access Control และ CCTV

Comfort (ความสะดวกสบาย)

พืนทีอยูอ ่ าศัยกว้างขวาง ฟงก์ชน ั ครบ และ วัสดุคณ ุ ภาพสูง

Prestige (ความหรูหราและภาพลักษณ์)

ทีอยูอ ่ าศัยสะท้อนรสนิยมและสถานะทาง สังคม

Wellness (คุณภาพชีวต ิ )

มีพนที ื สีเขียว ฟตเนส สระว่ายนํา และพืนที พักผ่อนเพือสุขภาพ

วิเคราะห์ศักยภาพโครงการ สรุปข้ สรุ ปข้อมูลพื นทีโครงการ (Project Area Data)

จำนวนชั จํ านวนชันทีสร้างได้สูงสุด

พื้นที่ดินโครงการ: พื นทีดินโครงการ: 14,737 ตร.ม. ข้อกําหนดทางกฎหมาย: ผังเมืองพาณิชยกรรม (พ.3-27) กําหนด F.A.R. = 7:1 ข้อกํ พื นทีอาคารรวมสูงสุด (Gross Floor Area: GFA): คํานวณจาก: พื นทีดิน x FAR พื้นที

GFA = 103,159 ตร.ม.

หาพื้ นทีจอดรถของอาคาร หาพื

NLA 55% (NLA รวม = 56,737 ตร.ม.) สัดส่วนย่อยพื นทีเช่า/ขาย (NLA): สัดส่วนย่อยพื้นที สํานักงาน (50%): 28,368.5 ตร.ม. (คํานวณทีจอดรถเกณฑ์ 1 คัน/60 ตร.ม. = 473 คัน) สำนั คอนโดมิเนียม (30%): 17,021.1 ตร.ม. (คํานวณทีจอดรถเกณฑ์ 1 คัน/120 ตร.ม. = 142 คัน) คอนโดมิเนี ร้านค้า (20%): 11,347.4 ตร.ม. (คํานวณทีจอดรถเกณฑ์ 1 คัน/120 ตร.ม. = 95 คัน) ร้านค้ รวมจํานวนทีจอดรถทีต้องใช้ 710 คัน รวมจำนวนที พื นทีจอดรถรวม (คิดที่ พื้นที่จอดรถรวม (คิดที 25 ตร.ม./คัน): ตร.ม./คัน): 17,750 ตร.ม. พื นทีส่วนกลาง (BOH) คงเหลือ: พื้นที่ส่วนกลาง คงเหลือ: 28,671 ตร.ม. (~27.8% ของตัวตึ ของตัวตึกหลัก)

พื นทีหัวมุม ติดถนนกว้าง 40 เมตร และ 10 เมตร พื้ ระยะร่น 6 เมตร โดยรอบ ระยะร่น ชันบนสุดพื นทีด้านแคบสุด 10 เมตร ชั้นบนสุ

สร้างได้ สร้ างได้สูงสุด 59 ชัน

4.469 36.465 6.000 61.984 136.338

S1 21.421 6.000 40.000

6.000 62.634 112.182 37.542

S2 6.000 6.000 120.159 132.576

S3 6.000 42.845 6.000 128.601

116.193

6.000 10.000

20.000 32.200

116.915

149.115

182.202

163.742

43.440 220.524

14.208

98.136

80.000 92.115

58.463

80.000 92.015

50.778

90.187

109.532

71.031

84.545

236.200

258.636

คํานวณต้นทุน คำนวณต้ 1. ต้นทุ ต้นทุนทีดิน (Land Cost): สมมติราคาประเมินทําเล CBD พระราม 4 ที่ สมมติราคาประเมินทำเล ที 1,000,000 บาท/ตร.วา มูลค่าทีดิน (3,684.25 ตร.วา) = 3,684 ล้านบาท มูลค่ 3. ต้นทุนอืนๆ (Soft Costs): ค่าออกแบบ, การตลาด, ดอกเบีย (คิด 20% ของต้นทุนทีดินและก่อสร้าง) รวมต้นทุนอืนๆ = 1,371.34 ล้านบาท

2. ต้นทุ ต้นทุนการก่อสร้าง (Construction Cost): สํานักงาน (28,368.5 ตร.ม. x 45,000 บาท) = 1,276.58 ล้านบาท สำนักงาน ล้านบาท คอนโดมิเนียม (17,021.1 ตร.ม. x 35,000 บาท) = 595.74 ล้านบาท คอนโดมิเนียม ล้านบาท ร้านค้า (11,347.4 ตร.ม. x 35,000 บาท) = 397.16 ล้านบาท ร้านค้า ล้านบาท ทีจอดรถ (29,575 ตร.ม. x 18,000 บาท) = 532.35 ล้านบาท ที่จอดรถ ล้านบาท ส่วนกลาง (16,847 ตร.ม. x 22,000 บาท) = 370.63 ล้านบาท ส่วนกลาง ล้านบาท รวมต้นทุนก่อสร้าง = 3,172.46 ล้านบาท รวมต้นทุนก่อสร้าง ล้านบาท

รวมต้นทุนโครงการทังหมด (Total Cost) = 8,228.05 ล้านบาท รวมต้นทุนโครงการทั้งหมด ล้านบาท ดัชนีชีวัดทางการเงิน (Key Financial Metrics)

ผลการคำนวณ (Calculated Value)

คำอธิบายรายละเอียด (Details & Description)

ต้นทุนโครงการรวม (Total Cost)

8,228.05 ล้านบาท

ที่ดิน 3,684.25 ลบ. + ก่อสร้าง 3,172.46 ลบ. + Soft Costs (20%) 1,371.34 ลบ.

เงินทุนคืนจากการขายคอนโด

1,872.32 ล้านบาท

ดึงทุนคืนก้อนแรกทันทีคิดเปน 22.8% ของต้นทุนรวม (486 ยูนิต @ 3.85 ลบ.)

เงินทุนคงเหลือจมในอาคารเช่า

6,355.73 ล้านบาท

ต้นทุนภาระสุทธิทีอยู่ในอาคารสํานักงานและร้านค้า (Total Cost - Condo Sales)

รายได้การเช่าสุทธิ (NOI)

373.27 ล้านบาท/ป

กระแสเงินสดสุทธิจากส่วนเช่าหลังหักค่าใช้จ่ายบริหารงาน (OPEX 25%)

อัตราผลตอบแทนการเช่าสุทธิ (Cap Rate)

5.87% ต่อป

คำนวณจาก NOI (373.27 ลบ.) / ทุนคงเหลืออาคารเช่า (6,355.73 ลบ.)

ระยะเวลาคืนทุนโครงการ (Payback Period)

~17.0 ปี

คำนวณจาก ทุนคงเหลืออาคารเช่า ÷ รายได้เช่าสุทธิ (NOI)

วิเคราะห์ทีตังและบริบท การวิเคราะห์แดดและแสงธรรมชาติ (Sun Path Analysis) การวิเคราะห์

ด้านเหนือ — ใช้เปนพื นทีรับแสงธรรมชาติ โดยทัวไปเปนด้านทีน่าสนใจสําหรับพื นทีทีต้องการ แสงธรรมชาติแบบไม่ร้อนจัด แต่ต้องพิ จารณาช่วงเวลาของปทีดวงอาทิตย์เคลือนมาทางเหนือด้วย เหมาะกับ Office Library Gallery Co-working Lounge Residential Living Area ด้านตะวันออก ด้ านตะวันออก — รับแดดเช้ รับแดดเช้า ข้อดี ข้อดี แสงช่วงเช้านุ่มกว่าและความร้อนยังไม่สูงมาก แสงช่วงเช้ เหมาะกับพื นทีทีต้องการแสงธรรมชาติ เหมาะกับพื คนสามารถใช้พืนทีกลางแจ้งช่วงเช้าได้สบายกว่า คนสามารถใช้พื เหมาะสําหรับ เหมาะสำหรั Café / Breakfast Bakery Retail Pocket Garden Pedestrian Plaza Co-working Space

การวิเคราะห์ทิศทางลมธรรมชาติ(Wind & Ventilation) การวิเคราะห์

การวิเคราะห์ทิศทางลม การวิ เคราะห์ทิศทางลม (Wind & Ventilation) มรสุมตะวันตกเฉียงใต้ (Southwest Monsoon): ลมหลักจะพัดมาจากทิศ มรสุมตะวันตกเฉียงใต้ ลมหลักจะพั ดมาจากทิศ ใต้และทิศตะวันตกเฉียงใต้ในช่วงเดือนพฤษภาคม ถึง ใต้และทิศตะวันตกเฉียงใต้ในช่วงเดือนพฤษภาคม ถึง ตุลาคม ตุลาคม ซึ่งเป็นช่วง ซึงเปนช่วง ฤดูฝน นำพาลมและความชื้นเข้ามา ฤดูฝน นําพาลมและความชืนเข้ามา การเปิดช่องลมทางทิศใต้จะช่วยระบาย การเปดช่องลมทางทิศใต้จะช่วยระบาย อากาศได้ดท อากาศได้ดี ี ีสุด มรสุมตะวันออกเฉียงเหนือ (Northeast Monsoon): ลมเย็นจะพัดมาจาก มรสุมตะวันออกเฉียงเหนือ ลมเย็นจะพั ดมาจาก ทิศเหนือและทิศตะวันออกเฉียงเหนือในช่วงฤดูหนาว (พฤศจิกายน ทิศเหนือและทิศตะวันออกเฉียงเหนือในช่วงฤดูหนาว (พฤศจิกายน ถึง ถึง กุมภาพั นธ์) กุมภาพั

ด้านตะวั ด้ านตะวันตก — แดดบ่ายร้อนทีสุด นีเปน ข้อเสียสำคัญที่สุด นี่เป็น ข้อเสียสําคัญทีสุด ของพื้นที่ในกรุงเทพฯ ของพื นทีในกรุงเทพฯ เพราะได้รับ เพราะได้รับ Solar Heat Gain ช่วงบ่ายถึงเย็น ช่วงบ่ายถึงเย็น ข้อเสีย ข้อเสี ผนังและกระจกสะสมความร้อนเพิ มภาระเครืองปรับอากาศผู้ใช้งานรู้สึกร้อนบริเวณริมอาคาร ผนังและกระจกสะสมความร้อนเพิ่มภาระเครื่องปรับอากาศผู้ใช้งานรู้สึกร้อนบริเวณริมอาคาร กระจกบานใหญ่ทาง W อาจทำให้เกิด กระจกบานใหญ่ทาง อาจทําให้เกิด Glareแต่สามารถ Glareแต่สามารถ เปลี่ยนข้อเสียให้เป็นประโยชน์ได้ เปลียนข้อเสียให้เปนประโยชน์ได้ สิงทีเหมาะกับด้านนี สิ่งที่เหมาะกับด้ ใช้พืนทีทีไม่ต้องการความสบายทางความร้อนสูงเปน Buffer ใช้พื้นที่ที่ไม่ต้องการความสบายทางความร้อนสูงเป็น Parking Service / Toilet Storage Service Core Vertical Circulation Back-of-house Fitness Cinema Retail ที่เปนพื ทีเปนพื นทีปด ด้านใต้ ด้ านใต้ — รับแดดค่ รับแดดค่อนข้างมาก ด้านใต้มีข้อดีตรงที สามารถควบคุมแสงได้ง่ายกว่าทิศตะวันออก/ ด้านใต้มีข้อดีตรงที่ สามารถควบคุมแสงได้ง่ายกว่าทิศตะวันออก/ ตะวันตก เพราะสามารถใช้กันสาดแนวนอนช่วยบังแดดได้ ตะวันตก เหมาะกับ เหมาะกับ Office Residential Common Area Sky Garden Terrace Co-working

ศึกษาความสัมพั นธ์ของอาคาร อาคารบริเวรใกล้เคียง อาคารบริเวรใกล้

การบังแสง-เงา การบังแสง-เงา

อาคารการไฟฟ้านครหลวง (MEA) สูงประมาณ อาคารการไฟฟานครหลวง สูงประมาณ 150 เมตร ทําหน้าทีเปนกําแพงบังลมทิศใต้ในระดับล่างถึงกลาง ทำหน้าที่เป็นกำแพงบังลมทิศใต้ในระดับล่างถึงกลาง และช่วยบังเสียงรวมถึงมลพิ ษจากถนนพระราม 4 ให้กับพื นทีด้านหลังไซท์โครงการ และช่วยบั

ช่วงสาย 7.00 - 11.00 น. ช่วงสาย

Shadow Effect: ตัวอาคารหลัก ตัวอาคารหลัก (Tower) ทำ ทํา หน้าทีบังเงา (Self-shading) ให้กับพื้นที่ส่วน หน้าที่บังเงา ให้กับพื นทีส่วน ฐานและพื นทีเปดโล่งด้านทิศตะวันตก ฐานและพื้นที Design Solution: เหมาะกับการจัดวาง เหมาะกับการจัดวาง ฟงก์ชันทีต้องการแสงธรรมชาติยามเช้า และ ฟังก์ชันที่ต้องการแสงธรรมชาติยามเช้า สามารถใช้พืนที Plaza ฝั่ฝงตะวันตกในการทำ สามารถใช้พื้นที่ งตะวันตกในการทํา กิจกรรมช่วงเช้าได้เพราะร่มรืน กิจกรรมช่

อาคาร PUNN Smart Workspace สูง สูง 28 ชั้น ชัน (ความสูงประมาณ (ความสูงประมาณ 110-120 เมตร) ตังอยู่ทางทิศตะวันออกเฉียงเหนือของไซท์ ทําหน้าทีเปนอาคารสํานักงาน ตั้งอยู และกลุ่มอาคารสูงขนาบข้างทีช่วยกําหนดกรอบมุมมองและทิศทางลมในย่านนัน และกลุ่มอาคารสู อาคารโรงพยาบาลเมดพาร์ค อาคารโรงพยาบาลเมดพาร์ ค สูง สูง 25 ชั้น ชัน (ความสูงประมาณ (ความสูงประมาณ 100-110 เมตร) ทําหน้าทีเปนบล็อกอาคารขนาดใหญ่ทางทิศตะวันตกเฉียงใต้ ทำหน้าที่เป็นบล็อกอาคารขนาดใหญ่ทางทิศตะวันตกเฉียงใต้ ช่วยบังทัศนียภาพและกระแสลมในระดับล่างถึงกลาง ช่วยบั

ช่วงเที ช่ วงเทียง 12.00 - 15.00 น. แสงแดดตกกระทบหลังคาและฟาซาดฝงทิศใต้โดยตรง แสงแดดตกกระทบหลังคาและฟาซาดฝ Context Interaction: อาคารการไฟฟ้านครหลวง อาคารการไฟฟานครหลวง (ด้านหน้า) ไม่สามารถบังเงาให้กับส่วน (ด้านหน้า) ไม่สามารถบังเงาให้กับส่วน Tower ของ โครงการเราได้ เนื่องจากความสูงของอาคารเราที่โดด เนืองจากความสูงของอาคารเราทีโดด เด่นกว่ามาก (รับความร้อนเต็มที) เด่นกว่ Design Solution: พื้นที่หลังคาของส่วน พื นทีหลังคาของส่วน Podium หรือดาดฟาอาคารเตียจะรับความร้อนสูงสุด ควร หรือดาดฟ้าอาคารเตี้ยจะรับความร้อนสูงสุด พิ จารณาทํา Green Roof หรือติดตั้ง พิจารณาทำ หรือติดตัง Solar Panel และฟาซาดทิศใต้ต้องเน้นการปองกันความร้อนอย่าง และฟาซาดทิศใต้ต้องเน้นการป้องกันความร้อนอย่าง จริงจัง จริงจั

อาคาร COCO PARC สูง สูง 37 ชั้น ชัน (ความสูงประมาณ (ความสูงประมาณ 130-140 เมตร) ตังอยู่ทางทิศตะวันตกเฉียงใต้ ทำหน้าที่เป็นกลุ่มอาคารพักอาศัยสูงระดับลักชัวรีที่ร่วมสร้างความ ตั้งอยู่ทางทิศตะวันตกเฉียงใต้ ทําหน้าทีเปนกลุ่มอาคารพั กอาศัยสูงระดับลักชัวรีทีร่วมสร้างความ หนาแน่น หนาแน่น และกําหนดขอบเขตทัศนียภาพในระยะประชิด และกำหนดขอบเขตทั ที่ว่างโดยรอบอาคาร ที ว่างโดยรอบอาคาร (Fire Lane) ต้องมีถนนรอบอาคารกว้างไม่น้อยกว่า 6 เมตร ต้องมีถนนรอบอาคารกว้างไม่น้อยกว่า ทีรถดับเพลิงสามารถวิงวนได้โดยรอบแบบไม่มีสิงกีดขวาง ที่รถดับเพลิงสามารถวิ่งวนได้โดยรอบแบบไม่มีสิ่งกีดขวาง ระยะร่นจากถนนสาธารณะ ระยะร่ นจากถนนสาธารณะ ถนนพระราม 4 มีความกว้างเขตทางมากกว่า มีความกว้างเขตทางมากกว่า 20 เมตร ดังนันแนวอาคารต้องร่นจากกึงกลางถนนสาธารณะไม่น้อยกว่าระยะทีกฎหมายกําหนด ดังนั้นแนวอาคารต้องร่นจากกึ่งกลางถนนสาธารณะไม่น้อยกว่าระยะที่กฎหมายกำหนด และ ต้องระวังเรื่องมุมตัดความสูงอาคาร ต้องระวังเรืองมุมตัดความสูงอาคาร 1:2 (Height = 2 x Road Width) ในการปาดระยะร่นของ Podium ในการปาดระยะร่นของ ระยะร่นประชิดเขตที่ดินข้างเคียง ระยะร่ นประชิดเขตทีดินข้างเคียง สําหรับอาคารสูง ต้องร่นแนวอาคารห่างจากเขตที่ดินผู้อื่นอย่างน้อย สำหรับอาคารสูง ต้องร่นแนวอาคารห่างจากเขตทีดินผู้อืนอย่างน้อย 3 เมตร (แต่ในทางปฏิบัติ (แต่ในทางปฏิบัติ โครงการขนาดนีจะถูกบังคับด้วยถนนดับเพลิง 6 เมตรไปโดยปริยาย) โครงการขนาดนี้จะถู

ทิศตะวันออกรับรังสีความร้อนโดยตรงในช่วงเช้า ทิศตะวั

ช่วงเย็น 16.00 - 18.00 น. ช่วงเย็

ทิศตะวั ทิ ศตะวันตกและตะวันตกเฉียงใต้ปะทะแสงแดด ทีมีความร้อนสะสมสูงสุดของวัน ที่มี Shadow Effect: อาคารสร้างร่มเงาขนาด อาคารสร้างร่มเงาขนาด ใหญ่ครอบคลุมพื นทีฝงทิศตะวันออกทั้งหมด ใหญ่ครอบคลุมพื้นที่ฝั่ งทิศตะวันออกทังหมด ในช่วงเย็น ในช่วงเย็ Design Solution: ฟาซาดฝั่ ฟาซาดฝงทิศตะวันตก งทิศตะวันตก ของอาคารต้องใช้ระบบ Double-Skin หรือ ของอาคารต้องใช้ระบบ หรือ Shading Device ที่มีประสิทธิภาพสูงสุด ทีมีประสิทธิภาพสูงสุด ใน ทางกลับกัน พื้นที่เปิดโล่งฝั่ ทางกลับกัน พื นทีเปดโล่งฝงทิศตะวันออกจะ งทิศตะวันออกจะ ร่มเย็นมากในช่วงบ่าย-เย็น เหมาะกับการทำ ร่มเย็นมากในช่วงบ่าย-เย็น เหมาะกับการทํา พื นทีพั กผ่อน (Recreation Area) ของ พื้นที่พักผ่อน โครงการ

วิเคราะห์พืนทีใช้สอย

1) โซนสำนั โซนสํานักงาน (Office)

พื้นที่ พื นที Service/ทางเดินรวมทั Service/ทางเดินรวมทังหมด: 5,715.00 ตร.ม. (คิดเปน 50.8% ของพื นที Service ทังโครงการ) จํานวนชัน: 21 ชัน (พื นทีใช้สอยหลักประมาณ 1,500 ตร.ม./ชัน) จำนวนชั พื นที Service/ทางเดินเฉลี่ย: พื้นที่ Service/ทางเดินเฉลีย: 272.14 ตร.ม./ชั้น ตร.ม./ชัน (คิดเป็นสัดส่วนพื้นที่ (คิดเปนสัดส่วนพื นที Service ประมาณ 18% ของพื้นที่ในแต่ละชั้น ของพื นทีในแต่ละชัน รวมโถงลิฟต์และงาน รวมโถงลิฟต์และงาน ระบบ)

2) โซนคอนโดมิเนี โซนคอนโดมิเนียม (Condo)

พื้นที พื นที Service/ทางเดินรวมทังหมด: 3,427.50 ตร.ม. (คิดเปน 30.5% ของพื นที Service ทังโครงการ) จํานวนชัน: 21 ชัน (พื นทีใช้สอยหลักประมาณ 900 ตร.ม./ชัน) จำนวนชั พื นที Service/ทางเดินเฉลี่ย: พื้นที่ Service/ทางเดินเฉลีย: 163.21 ตร.ม./ชั้น ตร.ม./ชัน (คิดเป็นสัดส่วนพื้นที่ (คิดเปนสัดส่วนพื นที Service ประมาณ 18% ของพื้นที่ในแต่ละชั้น ของพื นทีในแต่ละชัน เช่น เช่น โถงลิฟต์ โถงลิฟต์ ทางเดิน ทางเดิน หน้าห้องพั ก และงานระบบประจําชัน) หน้าห้

3) โซนร้านค้ โซนร้านค้า / ส่วนฐานอาคาร (Retail & Podium)

พื้นที พื นที Service/ทางเดินรวมทังหมด: 2,107.50 ตร.ม. (คิดเปน 18.7% ของพื นที Service ทังโครงการ) จํานวนชัน: 4 ชัน (พื นทีใช้สอยหลักประมาณ 2,837 ตร.ม./ชัน) จำนวนชั พื นที Service/ทางเดินเฉลี่ย: พื้นที่ Service/ทางเดินเฉลีย: 526.88 ตร.ม./ชั้น ตร.ม./ชัน (สัดส่วนทางเดินและพื้นที่ส่วนกลางจะมากกว่าโซนอื่น (สัดส่วนทางเดินและพื นทีส่วนกลางจะมากกว่าโซนอืน เนื่องจากต้องเผื่อพื้นที่ทางเดิน เนืองจากต้องเผือพื นทีทางเดิน พลาซ่า ทางเดินหลัก ห้องนําส่วนกลาง และพื นที Service ระบบศูนย์การค้า) พลาซ่า

ศึกษาและวิเคราะห์ระบบของอาคาร 1. ระบบปรับอากาศและระบายอากาศ (HVAC System) ระบบ Chiller / CDU ระบบ AHU และ FCU ระบบท่อลม Supply / Return / Exhaust ระบบระบายอากาศและเติมอากาศบริสุทธิ ทำไมต้องมี: เพื อควบคุมอุณหภูมิ ความชืน และคุณภาพอากาศให้เหมาะสมกับผู้ใช้งานแต่ละพื นที Our Commitment to HSE - Latvian Transit 2. ระบบไฟฟ้ากําลัง (Electrical Power System) หม้อแปลงไฟฟา (Transformer) ตู้ MDB / DB ระบบจ่ายไฟฟาแต่ละชัน เครื่องกําเนิดไฟฟาสํารอง (Generator) ทำไมต้องมี: เพื อจ่ายพลังงานให้ลิฟต์ เครืองปรับอากาศ แสงสว่าง และอุปกรณ์ไฟฟาทังอาคาร Butterfly & Check Valves for Secondary Water Supply Pump Rooms 3. ระบบประปาและสุขาภิบาล (Plumbing & Sanitary System) ถังเก็บนําใต้ดินและบนดาดฟา ปั๊ มนํา (Water Pump) ระบบท่อนําดี ระบบน้ำเสียและท่อโสโครก ระบบระบายน้ำฝน ทำไมต้องมี: เพื อจัดหานําสะอาดให้ผู้ใช้งาน และระบายนําเสียออกจากอาคารอย่างถูกสุขลักษณะ High-Rise Building Systems: MEP Overview | Ankush Kumar Verma posted on the topic | LinkedIn 4. ระบบป้องกันและระงับอัคคีภัย (Fire Protection System) Fire Alarm Fire Sprinkler Fire Hose Cabinet Fire Pump ระบบ Smoke Detector ระบบควบคุมควัน (Smoke Control) ทำไมต้องมี: เพื่อแจ้งเตือน ตรวจจับ และควบคุมเหตุเพลิงไหม้ รวมถึงช่วยให้ผู้ใช้อาคารอพยพได้ อย่างปลอดภัย

5. ระบบขนส่งแนวดิง (Vertical Transportation System) Passenger Lift Service Lift Fireman Lift Escalator ลิฟต์ขนของ ทำไมต้องมี: เพื อขนส่งคนและสิงของระหว่างชัน รองรับผู้ใช้งานจํานวนมากในอาคารสูง 6. ระบบควบคุมอาคารอัตโนมัติ (Building Management System: BMS) ควบคุมระบบปรับอากาศ ตรวจสอบระบบไฟฟ้า ตรวจสอบปั๊ มนํา ตรวจสอบสถานะอุปกรณ์ต่าง ๆ ทำไมต้องมี: เพื่อให้เจ้าหน้าที่สามารถตรวจสอบและควบคุมระบบต่าง ๆ จากศูนย์ควบคุม ช่วยลด พลังงานและค่าใช้จ่ายในการดูแลอาคาร 7. ระบบสื่อสารและเทคโนโลยีสารสนเทศ (ICT & Communication System) Internet / Wi-Fi Fiber Optic Telephone Network Rack ระบบโทรทัศน์และสือสาร ทำไมต้องมี: เพื อรองรับการทํางาน การติดต่อสือสาร และการเชือมต่ออินเทอร์เน็ตของผู้ใช้อาคาร 8. ระบบรักษาความปลอดภัย (Security System) CCTV Access Control ระบบสแกนบัตร / สแกนใบหน้า ระบบ Intrusion Alarm ทำไมต้องมี: เพื่อควบคุมการเข้าออก ป้องกันบุคคลภายนอก และรักษาความปลอดภัยของผู้อยู่อาศัย และทรัพย์สิน

9. ระบบระบายอากาศและควบคุมกลิน (Ventilation & Exhaust System) Toilet Exhaust Kitchen Exhaust Parking Ventilation Fresh Air System ทำไมต้องมี: เพื อระบายกลิน ควัน ความร้อน และมลพิ ษจากพื นทีทีมีการใช้งานเฉพาะ 10. ระบบป้องกันฟาผ่าและสายดิน (Lightning Protection & Grounding) Lightning Rod Grounding System Surge Protection ทำไมต้องมี: เพื่อป้องกันอันตรายจากฟ้าผ่า ลดความเสียหายต่ออุปกรณ์ไฟฟ้า และลดความเสี่ยงจาก ไฟฟ้ารัว 11. ระบบจัดการขยะ (Waste Management System) ห้องพักขยะ (Garbage Room) ห้องคัดแยกขยะ ห้องขยะเปยก ระบบขนย้ายขยะ ทำไมต้องมี: เพื่อจัดการขยะจากร้านค้า สำนักงาน และห้องพักอาศัยอย่างเป็นระบบ ลดกลิ่นและปัญหา สุขอนามัย 12. ระบบบำบัดนําเสียและนํานํากลับมาใช้ (Wastewater Treatment & Reuse) Wastewater Treatment Plant Grease Trap Greywater Treatment ระบบนำนํากลับมาใช้รดนําต้นไม้ ทำไมต้องมี: เพื อบําบัดนําเสียก่อนปล่อยออกสู่ระบบสาธารณะ และลดการใช้นําประปาของอาคาร

สรุปข้อกฎหมาย

ผังเมืองรวมกรุงเทพฯ ผังเมื

FAR (อัตราส่ (อัตราส่วนพื นทีอาคารรวมต่อพื นทีดิน): 7 : 1 OSR (อัตราส่วนพื (อัตราส่วนพื นทีว่างเปดโล่ง): 4.5%

ไซท์เรา เป็นที่ดินพาณิชยกรรม ไซท์เรา เปนทีดินพาณิชยกรรม

รหัส พ.3-27 เหมาะพั ฒนาเปนคอนโดมิเนียม ศูนย์การค้า โรงแรม หรืออาคารสํานักงาน รหัส

ฉบับที ฉบั บที 55

ฉบับที ฉบั บที 33

ฉบับที ฉบั บที 7

ฉบับที ฉบั บที 41

ระบบโครงสร้าง และวัสดุ ระบบโครงสร้าง และวัสดุ ระบบโครงสร้าง ระบบโครงสร้าง ระบบหลัก: Reinforced Concrete + Core Wall ผมแนะนำเปน ระบบคอนกรีตเสริมเหล็ก (RC) + Reinforced Concrete Core + Perimeter Columns ประกอบด้วย เสา RC รอบอาคาร คาน RC / Post-tensioned Beam ใน พื้นทีทีต้องการช่วงเสากว้าง พื้น Post-Tensioned Slab เพื่อลดความ หนาพื้นและลดนําหนัก Core Wall คอนกรีตเสริมเหล็ก บริเวณ ลิฟต์ + บันไดหนีไฟ Core ทำหน้าที่เป็น Shear Wall รับแรงลม และแรงด้านข้างของอาคารสูง เหตุผลสำคัญคือโครงการต้องการพื้นที่ Office ที่ค่อนข้างเปิดและยืดหยุ่น โดยในไฟล์ระบุ แนวคิด Floor Plate แบบ Column-free ใน การวิเคราะห์โครงการ

วัสดุโครงสร้าง วัสดุ ส่วน

วัสดุ

เสา

Reinforced Concrete

ฐานราก

High-strength Reinforced Concrete

Core

Reinforced Concrete Shear Wall

คาน

RC / Post-tensioned Concrete

พื้น Office

Post-tensioned Concrete Slab

พื้น Retail

Reinforced Concrete

พื้น Condo Reinforced Concrete / PT ตามช่วงเสา

ฐานราก

Façade

Aluminum + High-performance Glass

สำหรับอาคารสูงระดับ 59 ชั้น Pile Foundation + Raft Foundation หรือ Piled Raft Foundation เพราะอาคารมีน้ำหนักมากและมีแรงด้าน ข้างจากลมสูง ระบบประกอบด้วย เสาเข็มเจาะขนาดใหญ่ → Pile Cap / Raft → Core + Columns

Shading

Aluminum fins / Metal shading

Roof

Waterproof concrete + Green Roof

Solar

PV Panel

Interior partition

Lightweight gypsum board

Design Concept VERTICAL URBAN ECOLOGY “เมืองแนวตังทีอยูร ่ ว่ มกับระบบนิเวศ” แนวคิดมองอาคาร Mixed-use ไม่ใช่เพียงอาคารที่นำ สำนักงาน + ร้านค้า + คอนโดมิเนียม + ที่จอดรถ มาซ้อนกัน แต่เป็นการสร้าง ระบบนิเวศของเมืองในแนวดิ่ง ที่แต่ละฟังก์ชันเชื่อมโยง กันผ่านพื้นที่สาธารณะ การสัญจร และธรรมชาติ ในขณะเดียวกัน แนวคิด Nature as Healing ทำให้ธรรมชาติไม่ได้เปนเพียง Landscape แต่กลายเปน พืนทีสําหรับการพักผ่อน ฟนฟู BIOPHILIC CLIMATE SKIN “เปลือกอาคารทีมีชว ี ต ิ ” พัฒนา Facade ของอาคารให้เป็น ระบบ Green + Shading + Climate Control โดยผสมผสานต้นไม้ กระบังแดด และระบบควบคุมสภาพแวดล้อมเข้าด้วยกัน แนวคิด แทนที่จะทำ Facade เป็นกระจกทั้งหมด ให้สร้าง Vertical Green Skin บริเวณที่เหมาะ สมต้นไม้และ Vertical Fin ช่วยกรองแสงและลดความร้อนก่อนเข้าสูพ ่ นที ื ภายใน ระบบ Sensor สามารถตรวจจับ แสง อุณหภูมิ และสภาพแวดล้อม แล้วปรับ Shading / การระบายอากาศ / การให้นาตามความเหมาะสม

จัดทําผังแนวคิด

CONDO

OFFICE

CONDO

GARDEN

PARKING

OFFICE RETAIL GARDEN

RETAIL

ZONING

GARDEN RETAIL

PARKING

SITE

PROCESS

MASSING

STRUCTURE

PROGRAM

ความก้าวหน้าและการตรวจแบบร่าง

KEY PLAN

96.86 8.86

8.00

7.50

10.00

6.50

8.00

96.00

16.00

1 plan 18

3 8.00

8.00

L M 1 plan 17

BM1 1 : 400

เลข

ชื่อห้อง

พื้นทีจอดรถ

ลิฟต์ 1

ลิฟต์ 2

ทางลาด

.86 096 8.0

0 8.0 6 8.8

Lay out 1 1 : 600

0 8.0

0 8.0 0 8.0

0 8.0

key plan

12 11 10 0 8.0

0 7.5

0 8.0

lobby คอนโด

ห้องนําคอนโด

drop off คอนโด

โถงลิฟต์,ลิฟต์โดยสาร,ลิฟต์ บริการ,ลิฟต์หนีไฟ,บันได หนี,ห้องงานระบบ

พื้นทีจอดรถสํานักงาน

lobby สำนักงาน

ห้องนําสํานักงาน

drop off สำนักงาน

โถงลิฟต์,ลิฟต์โดยสาร,ลิฟต์ บริการ,ลิฟต์หนีไฟ,บันได หนี,ห้องงานระบบ

ทางลาดลงชั้นใต้ดิน

lobby รีเทล

ห้องนํา รีเทล

drop off รีเทล

ลิฟต์โดยสาร,บันได

พื้นทีเช่าร้านค้า

บันไดเลือน

MBD,tranformer,rmu,fire pump,generator room,ห้องเก็บขยะ

ลานplaza

entrance

C 0 6.5

0 8.0 0 8.0

0 8.0

B 00 10.

0 8.0

86 96.

0 8.0

พื้นทีจอดรถคอนโด

0 8.0

ชื่อห้อง

0 8.0

เลข 0 8.0

0 8.0

6 8.8

E F 00 96. 00 16.

G H

0 8.0

I 0 8.0

0 8.0

16 0 8.0

9 1 plan 18

M N

2 1

ION AT EV L E

1 st Floor plan 1 : 400

entrance

1 plan 17

exit

KEY PLAN 1

เลข

ชื่อห้อง

พื้นทีจอดรถคอนโด

โถงลิฟต์,ลิฟต์โดยสาร,ลิฟต์ บริการ,ลิฟต์หนีไฟ,บันได หนี,ห้องงานระบบ คอนโด

พื้นทีจอดรถสํานักงาน

โถงลิฟต์,ลิฟต์โดยสาร,ลิฟต์ บริการ,ลิฟต์หนีไฟ,บันได หนี,ห้องงานระบบ สํานักงาน

ห้องนํา รีเทล

ลิฟต์โดยสาร,บันได

พื้นทีเช่าร้านค้า

บันไดเลือน

ระเบียง

96.86 8.86

8.00

7.50

10.00

6.50

8.00

D E

1 plan 18

F 96.00

5 16.00

8.00

H 8.00

8.00

L M

9 N

2 nd Floor plan 1 : 400

KEY PLAN 1

96.86 8.86

8.00

7.50 10.00

6.50

8.00

1 plan 18

96.00

16.00

G H

8.00

I J 8.00

8.00

M N

3 rd Floor plan 1 : 400

ชื่อห้อง

พื้นทีจอดรถคอนโด

พื้นทีจอดรถสํานักงาน

ห้องนํา รีเทล

ลิฟต์โดยสาร,บันได

พื้นทีเช่าร้านค้า

บันไดเลือน

ระเบียง

8.00

เลข

KEY PLAN 3

เลข

ชื่อห้อง

พื้นทีวาง cooling tower

ลิฟต์โดยสาร,บันได

พื้นทีพักผ่อนรีเทล

พื้นทีพักผ่อนสํานักงาน

พื้นทีพักผ่อนคอนโด

64.00

8.00

F 16.00

1 plan 18

8.00

64.00

8.00

L M

4 th Floor plan 1 : 400

KEY PLAN

เลข

ชื่อห้อง

พื้นทีแบ่งเช่า1

พื้นทีแบ่งเช่า2

พื้นทีแบ่งเช่า3

ห้องนํา

ระเบียง

72.86 8.86

8.00

10.00

6.50

8.00

1 plan 18

F 16.00

80.50

8.00

6 8.00

H I 5

8.00

K L

5 th Floor plan 1 : 400

KEY PLAN 1

72.86 8.86

8.00

F 16.00

G H

8.00

48.00

8.00

I 3

8.00

1 plan 17

6 th Floor plan 1 : 400

ชื่อห้อง

พื้นทีแบ่งเช่า1

พื้นทีแบ่งเช่า2

พื้นทีแบ่งเช่า3

ห้องนํา

ระเบียง

8.00

E 1 plan 18

เลข

KEY PLAN 1

72.86 8.86

8.00

F 16.00

G H

8.00

48.00

3 8.00

I 5

8.00

K 7

1 plan 17

7 th Floor plan 1 : 400

ชื่อห้อง

พื้นทีแบ่งเช่า1

พื้นทีแบ่งเช่า2

พื้นทีแบ่งเช่า3

ห้องนํา

ระเบียง

8.00

E 1 plan 18

เลข

KEY PLAN 2

8.00

7.50

10.00

6.50

8.00

16.00

80.00

8.00

E 1 plan 18

F G

6 8.00

H 3

8.00

I 5

J 8.00

7 7

1 plan 17

8 th Floor plan 1 : 400

ชื่อห้อง

พื้นทีแบ่งเช่า1

พื้นทีแบ่งเช่า2

พื้นทีแบ่งเช่า3

ห้องนํา

ระเบียง

64.00

8.00

เลข

KEY PLAN 2

เลข

ชื่อห้อง

พื้นทีแบ่งเช่า1

พื้นทีแบ่งเช่า2

พื้นทีแบ่งเช่า3

ห้องนํา

ระเบียง

56.00 8.00

8.00

7.50

10.00

6.50

C D 8.00

72.00

8.00

E F 16.00

1 plan 18

5 8.00

8.00

I 7

J 7

1 plan 17

9 th Floor plan 1 : 400

KEY PLAN 2

เลข

ชื่อห้อง

พื้นทีแบ่งเช่า1

พื้นทีแบ่งเช่า2

พื้นทีแบ่งเช่า3

ห้องนํา

ระเบียง

56.00 8.00

8.00

7.50

10.00

6.50

C 4 8.00

72.00

8.00

E F 16.00

1 plan 18

5 8.00

I 7

8.00

1 plan 17

10 th Floor plan 1 : 400

KEY PLAN 1

เลข

ชื่อห้อง

พื้นทีเช่า

ห้องนํา

ระเบียง

64.86 8.86

8.00

7.50

10.00

6.50

8.00

D 3 2

72.00

8.00

E F 16.00

1 plan 18

I 8.00

8.00

1 plan 17

11 th Floor plan 1 : 400

KEY PLAN 2

เลข

ชื่อห้อง

พื้นทีเช่า

ห้องนํา

ระเบียง

40.00 8.00

8.00

6.50

8.00

D 3 2

38.50

8.00

E F 16.00

1 plan 18

1 plan 17

12 th Floor plan 1 : 400

KEY PLAN 2

32.00

8.00

6.50

8.00

D 2

F 16.00

38.50

1 1 plan 18

8.00

G H

1 plan 17

13 th Floor plan 1 : 400

เลข

ชื่อห้อง

ระเบียง

ห้องวางงานระบบ

KEY PLAN

เลข

ชื่อห้อง

เลข

ชื่อห้อง

reception

ทางเดิน

พื้นที Out door

ห้อง Type A

ห้องน้ำ

ห้อง Type B

ห้อง Type C

ห้อง Type D

5 2

24.00 24.00

6.50

6 4

3 8.00

38.50

14 th Floor plan 1 : 400

E F

G 3

7.99

8.01

8.00

E 1

C 6.50

8.00

38.50

8.00

8.01

8.00

15-25 th Floor plan 1 : 400

KEY PLAN

เลข

ชื่อห้อง

เลข

ชื่อห้อง

เลข

ชื่อห้อง

สระว่ายนํา

ทางเดิน

ดาดฟ้า

ห้องนํา

ห้อง Type C

พื้นทีวางถังนํา

พื้นทีส่วนกลาง

ห้อง Type D

พื้นทีจอดHelicopter

ห้องนํา,ตู้ล็อกเกอร์

ฟิตเนส

24.00

16.00 8.00

8.00

1 : 400

8.00

8.00 7.99

7.99

26 th Floor plan

2 4

8.01

G 8.01

27 - 36 th Floor plan 1 : 400

38.50

8.00

38.50

6.50

8.00

D E

6.50

8.00

6.50

C 4

8.00

3 16.00

8.00

7.99

37 th Floor plan 1 : 400

8.01

KEY PLAN 4

11.10 1.82

3.17

2.09

6.18

12.05

---

2.89

3.33

3.75

Condo Type A 1 : 50

เลข

ชื่อห้อง

ห้องครัว

ห้องนังเล่น

ห้องนํา

ห้องนอน 1

ห้องนอน 2

ห้องนอน 3

ห้องนํา 2

ระเบียง

KEY PLAN

เลข

ชื่อห้อง

เลข

ชื่อห้อง

ห้องครัว

ห้องนังเล่น

ห้องนํา

ห้องนอน 1

ห้องนอน

ห้องนอน 2

ระเบียง

8.00 4.85

3.08

6 1.08

4.00

1.45

6.49

1.89

4.00

0.90

3 3.99

D 1.48

Condo Type B 1 : 50

Condo Type C 1 : 50

2.10

KEY PLAN

3 11.18

5.00

2.55

3.63

7 2 4.45

3.98

10.35

5 1

1.92

1 plan 17

Condo Type D 1 : 50

เลข

ชื่อห้อง

ห้องครัว

ห้องนังเล่น

ห้องนํา

ห้องนอน 1

ห้องนอน 2

ห้องนํา 2

ระเบียง

1 plan 18 Level 37 +154.00 Level 36 +150.00 Level 35 +146.00 Level 34 +142.00 Level 33 +138.00 Level 32 +134.00 Level 31 +130.00 Level 30 +126.00 Level 29 +122.00 Level 28 +118.00 Level 27 +114.00 Level 26 +110.00 Level 25 +106.00 Level 24 +102.00 Level 23 +98.00 Level 22 +94.00 Level 21 +90.00 Level 20 +86.00 Level 19 +82.00 Level 18 +78.00 Level 17 +74.00 Level 16 +70.00 Level 15 +66.00 Level 14 +62.00 Level 13 +58.00 Level 12 +54.00 Level 11 +50.00 Level 10 +46.00 Level 9 +42.00 Level 8 +38.00 Level 7 +34.00 Level 6 +30.00 Level 5 +26.00 Level 4 Le+v1e8l .30A0 L+e1v5e.l0 30 Le+v1e2l .20A0 Le+v9e.l0 20 Lev+e6l .10A0 Le+v3e.l0 10 +B0M.010 -B3M.020 -B6M.030 -B9M.040

East M 1 : 400

-12.00

10.00

6.50

8.00

7.99

8.01

8.00

8.99

104.99

West 1 : 400

1 plan 17

Level 37 +154.00 Level 36 +150.00 Level 35 +146.00 Level 34 +142.00 Level 33 +138.00 Level 32 +134.00 Level 31 +130.00 Level 30 +126.00 Level 29 +122.00 Level 28 +118.00 Level 27 +114.00 Level 26 +110.00 Level 25 +106.00 Level 24 +102.00 Level 23 +98.00 Level 22 +94.00 Level 21 +90.00 Level 20 +86.00 Level 19 +82.00 Level 18 +78.00 Level 17 +74.00 Level 16 +70.00 Level 15 +66.00 Level 14 +62.00 Level 13 +58.00 Level 12 +54.00 Level 11 +50.00 Level 10 +46.00 Level 9 +42.00 Level 8 +38.00 Level 7 +34.00 Level 6 +30.00 Level 5 +26.00 Level 4 Le+v1e8l .30A0 L+e1v5e.l0 30 Le+v1e2l .20A0 Le+v9e.l0 20 Lev+e6l .10A0 Le+v3e.l0 10 +B0M.010 -B3M.020 -B6M.030 -B9M.040 -12.00

8.86

8.00

96.86

South 1 : 400

1 plan 17

North 1 : 400

8.00

8.86

1 plan 17

Section A 1 : 400

8.00

Section B 1 : 400

8.00

8.01

7.99

8.00

6.50

10.00

7.50

1 plan 17

Level 37

+154.00 Level 36

+150.00 Level 35

+146.00 Level 34

+142.00 Level 33

+138.00 Level 32

+134.00 Level 31

+130.00 Level 30

+126.00 Level 29

+122.00 Level 28

+118.00 Level 27

+114.00 Level 26

+110.00 Level 25

+106.00 Level 24

+102.00 Level 23

+98.00 Level 22

+94.00 Level 21

+90.00 Level 20

+86.00 Level 19

+82.00 Level 18

+78.00 Level 17

+74.00 Level 16

+70.00 Level 15

+66.00 Level 14

+62.00 Level 13

+58.00 Level 12

+54.00 Level 11

+50.00 Level 10

+46.00 Level 9

+42.00 Level 8

+38.00 Level 7

+34.00 Level 6

+30.00 Level 5

+26.00

WATER TANK Level 4

SOIL WATER

Level 4

Le+v1e8l .30A0 WASTE WATER TREATMENTH WATER

Le+v1e8l .30A0

WATER SUPPLY SYSTEM

L+e1v5e.l0 30

Le+v1e2l .20A0

Le+v9e.l0 20

Lev+e6l .10A0

Le+v3e.l0 10

+B0M.010

-B3M.020

-B6M.030

-B9M.040

-12.00

96.86 8.86

Section A 1 : 400

8.00

WASTE & SOIL WATER SYSTEM

8.00

96.86 8.00

8.00

8.86

Section A 1 : 400

8.00

1 plan 17

Level 37

+154.00 Level 36

+150.00 Level 35

+146.00 Level 34

+142.00 Level 33

+138.00 Level 32

+134.00 Level 31

+130.00 Level 30

+126.00 Level 29

+122.00 Level 28

+118.00 Level 27

+114.00 Level 26

+110.00 Level 25

+106.00 Level 24

+102.00 Level 23

+98.00 Level 22

+94.00 Level 21

+90.00 Level 20

+86.00 Level 19

+82.00 Level 18

+78.00 Level 17

+74.00 Level 16

+70.00 Level 15

+66.00 Level 14

+62.00 Level 13

MDB MB

+62.00 Level 13

cooling tower

+58.00 Level 12

AHU

+58.00 Level 12

+54.00 Level 11

AHU

+54.00 Level 11

+50.00 Level 10

AHU

+50.00 Level 10

+46.00 Level 9

AHU

+46.00 Level 9

+42.00 Level 8

AHU

+42.00 Level 8

+38.00 Level 7

AHU

+38.00 Level 7

+34.00 Level 6

AHU

+34.00 Level 6

+30.00 Level 5

AHU

+30.00 Level 5

+26.00

AHU

Level 4

FCU

cooling tower

Level 4 AHU

Le+v1e8l .30A0

L+e1v5e.l0 30

L+e1v5e.l0 30 AHU

Le+v1e2l .20A0 Le+v9e.l0 20

Section A 1 : 400

8.00

ELECTRICITY SYSTEM

8.00

Lev+e6l .10A0 Le+v3e.l0 10

+B0M.010

-B3M.020

-B6M.030

-B9M.040

-12.00

-12.00 96.86

8.00

Le+v9e.l0 20

Le+v3e.l0 10

96.86 8.00

Le+v1e2l .20A0

AHU

Lev+e6l .10A0

8.86

8.00

+26.00

8.86

Section A 1 : 400

8.00

AIR CONDITION SYSTEM

8.00

สรุปพืนทีและองค์ประกอบของอาคาร ชั้น

ห้องพั ก

BM 1-4

องค์ประกอบส่วนอืนๆ ที่จอดรถ,ห้องถังนํา,บันได,ลิฟต์

พื้ น 7,488 ตรม.

1-3

ลิฟต์คอนโด,ลิฟต์ออฟฟิศ,บันไดหนีไฟ,ลิฟต์หนีไฟ,ห้องงานระบบ,ห้องแม่บ้าน,ห้องพักขยะ,ทางเดิน,โถงลิฟต์,ร้านค้า,บันได เลื่อน,ลานplaza,ทีจอดรถ,ลิฟต์ร้านค้า,reception,

7680 ตรม./ชั้น

พื้นทีสีเขียว,ลิฟต์คอนโด,ลิฟต์ออฟฟศ,บันไดหนีไฟ,ลิฟต์หนีไฟ,ห้องงานระบบ,ห้องแม่บ้าน,ห้องพั กขยะ,ทางเดิน,โถงลิฟต์

7680 ตรม.

บันไดหนีไฟ,ลิฟต์หนีไฟ,ห้องงานระบบ,ห้องแม่บ้าน,ห้องพักขยะ,ทางเดิน,โถงลิฟต์,ห้องทำงาน,ห้อง ประชุม,ระเบียง,reception,,ห้องนํา

3876 ตรม.

บันไดหนีไฟ,ลิฟต์หนีไฟ,ห้องงานระบบ,ห้องแม่บ้าน,ห้องพั กขยะ,ทางเดิน,โถงลิฟต์,ห้องทํางาน,ห้องประชุม,ระเบียง,ห้องนํา

3696 ตรม.

7-10

3956.80 ตรม./ชั้น

2962 ตรม.

2321 ตรม.

พื้นทีวางงานระบบระหว่างอาคาร

1901.9 ตรม.

ลิฟต์คอนโด,,บันไดหนีไฟ,ลิฟต์หนีไฟ,ห้องงานระบบ,ห้องแม่บ้าน,ห้องพักขยะ,ทางเดิน,โถงลิฟต์,reception,พื้นที่นั่งภายใน,พื้นที่นั่ง ภายนอก,ห้องนํา

1190 ตรม.

15-25

14ห้อง/ช้น

26 27-36 37 พื้นทีรวม

8 ห้อง/ชัน

ลิฟต์คอนโด,,บันไดหนีไฟ,ลิฟต์หนีไฟ,ห้องงานระบบ,ห้องแม่บ้าน,ห้องพั กขยะ,ทางเดิน,โถงลิฟต์,ห้องพั ก

1243 ตรม./ชั้น

ลิฟต์คอนโด,,บันไดหนีไฟ,ลิฟต์หนีไฟ,ห้องงานระบบ,ห้องแม่บ้าน,ห้องพั กขยะ,ทางเดิน,โถงลิฟต์,ห้องนํา,สระว่ายนํา,ฟตเนส

1068 ตรม.

637ตรม./ชั้น

ดาดฟ้า,ลิฟต์เซอร์วิส,พื นทีวางถังนํา

637 ตรม. 91,726 ตรม.

PERSPECTIVE EXTERIOR

PERSPECTIVE EXTERIOR - HUMAN EYES VIEW

PERSPECTIVE EXTERIOR - BIRD’S EYES VIEW

PERSPECTIVE INTERIOR - RETAIL LOBBY

PERSPECTIVE INTERIOR - OFFICE LOBBY

PERSPECTIVE INTERIOR - CONDO LOBBY

PERSPECTIVE INTERIOR - CONDO ROOM