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Um entendimento que começa a ganhar corpo na sociedade, especialmente depois das manifestações do mês de junho nos principais centros urbanos do País, é a de que a população passou a reivindicar mais que emprego, renda e casa própria. Na atualidade, ela quer serviços públicos que funcionem, mobilidade e qualidade de vida. E a segurança pública entra como um dos clamores centrais desses cidadãos que acordam e passam a exigir seus direitos.
Já há alguns anos, São Paulo está sendo sacudida por uma modalidade de crime perverso, que tira o sossego do ambiente social: os arrastões. Inicialmente, eles assustaram condôminos e agora se espalham para bares e restaurantes, não apenas em bairros de agitada vida noturna, como também nas regiões mais simples. Entre os condomínios, os arrastões - tema de nossa reportagem de capa e de cursos periódicos oferecidos pelo Grupo Direcional - acenderam uma espécie de sinal de alerta e os fizeram se organizar melhor para eliminar pontos de vulnerabilidade na segurança. O aperfeiçoamento de equipamentos como CFTV e botão de pânico, o reforço das guaritas e a melhoria do controle de acesso, com a adoção de procedimentos mais rígidos, compõem o cardápio das medidas adotadas por dezenas de síndicos.
Mas em especial, a união de síndicos do bairro do Itaim Bibi em torno do programa Vigilância Solidária chama atenção, porque, além de adotarem procedimentos comuns e compartilharem a vigília, eles estão contribuindo para a formação de uma cultura comunitária, estimulando entre as pessoas o hábito de se relacionar com o vizinho, prestar atenção ao entorno e vivenciar mais o próprio potencial do bairro. Conforme descreve o Capitão Marcos Daniel Fernandes, responsável pelo programa, a convivência e a segurança andam de mãos dadas, dobradinha que torna a comunidade mais feliz.
E por falar em satisfação e bem-estar, constituir um ambiente organizacional equilibrado, transparente e motivado representa boa estratégia para os síndicos lidarem sem grandes sobressaltos com outro calcanhar de Aquiles da gestão condominial: a mão de obra. O excesso de encargos trabalhistas, a complexidade das normas de segurança e saúde, e o caráter do trabalho em um condomínio, sempre às voltas com a diversidade do comportamento humano, exigem muita disponibilidade dos administradores. É preciso uma mediação constante junto aos colaboradores, de forma a orientá-los, apoiá-los quando do cumprimento de regras que venham a desagradar moradores, cobrá-los e organizá-los, para que não haja desequilíbrio na atribuição de tarefas nem excesso de pagamento de horas extras.
Esses aspectos são abordados em outra grande reportagem deste número da Direcional Condomínios, edição que traz ainda dicas sobre refeitórios e vestiários; reformas nos espaços de uso social no condomínio, como o salão de festas; e sobre procedimentos mais adequados na limpeza da área comum. Finalmente, o leitor poderá tirar dúvidas em temas como rescisão de contrato de zelador; posicionamento correto do controlador de acesso; além de um assunto para lá de delicado: mortes em condomínio!
Uma boa leitura a todos, Rosali Figueiredo Editora
ERRATA
Diferente do que foi publicado na edição de julho, a Hidráulica Eficaz é qualificada a adequar a rede hidráulica no padrão Sabesp, para que a mesma faça a emissão direta da conta de água para cada condômino. Seus funcionários são acompanhados por profissionais treinados e qualificados pela Sabesp e também pela Cediplac (ligada à Poli/USP), aptos a adequar a medição individual conforme as normas de qualidade da concessionária.
Sumário
04. Coluna: .......................................Houve uma morte em meu condomínio, e agora?
É FATO QUE, em algum momento de sua gestão, o síndico possa se deparar com caso de morte no condomínio, envolvendo funcionário ou prestador de serviço; morador que resida sozinho; situações de brigas nas unidades; e até mesmo condôminos ou visitantes que sejam atingidos por objeto lançado das janelas ou que se desprenda das marquises.
Em qualquer dessas situações, o primeiro aspecto a considerar é se o fato ocorrido envolve a atividade de prepostos do condomínio, observando-se uma possível responsabilidade civil relacionada à questão. Ou seja, é preciso verificar se houve a culpa ou não de prepostos do condomínio. Não havendo culpa, inexiste a responsabilidade. Isso não quer dizer que não se tenha que dar auxílio na hora do acontecimento.
Vamos tratar aqui de cada uma dessas possíveis situações, começando pela morte de funcionário no interior do condomínio. Obviamente, a assistência tanto ao falecido quanto à família deve ser total. A administração do condomínio deve acionar a ambulância, o IML, a família, não sem antes tentar outros recursos necessários, como a reanimação da pessoa. Se este falecimento, ou de um prestador de serviços, tiver ocorrido por culpa de preposto do condomínio, haverá responsabilidade a ser reparada. A verdade é que o condomínio não pode ser gerido de forma caseira, já que emprega diversos funcionários e ainda utiliza serviços de diversos prestadores. Assim, ele deve agir como uma empresa e, da mesma forma, ter atenção a tudo o que vier a ocorrer em seu interior.
Por exemplo, cuidar para que seus funcionários não ajam prejudicando a si mesmos e aos outros.
Já em situação de morte de morador, o condomínio deve dar toda a assistência à família dentro daquilo que lhe for possível. Caso o morador more sozinho, é necessário que o síndico ou o corpo diretivo tome algumas providências até que se encontre um parente do falecido. No entanto, quando houver suspeita de falecimento no interior do imóvel, antes de invadir ou arrombar a unidade, o certo é acionar a polícia, para que esta possa acompanhar o procedimento, isentando o condomínio de qualquer responsabilidade quanto à reparação civil. Por outro lado, se houver perigo iminente de morte e forem ouvidos gritos de socorro que sinalizem riscos de vida, deve-se providenciar o salvamento da pessoa que estiver no interior do imóvel.
Outra situação possível é a morte causada por queda da janela, voluntária ou não. De início, administração deve chamar a polícia, para que esta auxilie nos trâmites que a família deve seguir. Mas é importante que o condomínio e seus funcionários colaborem no que puderem diante de uma situação tão grave e trágica. Agora, é possível que haja mortes ocasionadas por imperícia do condomínio, como aquela motivada por objetos jogados pela janela. Quando não há possibilidade de identificar o apartamento, o condomínio como um todo deve se responsabilizar, cada um conforme a sua cota parte. Segundo o Artigo 927 do Código Civil, “aquele que, por ato ilícito, causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo.” Aconselho, neste caso, que câmeras de segurança possam ser instaladas de maneira a observar os movimentos das janelas das unidades, tomando-se, é claro, cuidado para evitar invasão de privacidade. Há ainda a situação de que no interior do apartamento resida pessoa com doença mental, idosa ou não, que possa vir a causar tais danos, ou seja, jogar objetos pela janela. Neste caso, o condomínio tem que se precaver, se possível por escrito, avisando a família do doente e até propondo algumas soluções, como a instalação de telas nas janelas e acompanhamento médico.
Evelyn Roberta Gasparetto é advogada e coautora, junto com Cristina Muccio Guidon, do livro “Administrando Condomínios” (Editora Servanda, 2ª edição, 2013).
Mais informações: evelyn@administrandocondominios.com.br
LEIA MAIS, EM WWW.DIRECIONALCONDOMINIOS.COM.BR: - Artigo da síndica Rejane de Albuquerque, do Edifício Ana Carolina, localizado em Santana, zona Norte de São Paulo, sobre as dificuldades que enfrentou e providências que adotou em situações de mortes de moradores em seu condomínio.
F oto: Jacqueline Guidon
CONDOMÍNIO DEVE INDENIZAR MORADIA E HORAS EXTRAS AO ZELADOR?
A RESCISÃO de contratos de trabalho de funcionários com longo tempo de casa, especialmente zeladores, gera muitas dúvidas entre os síndicos, como a incorporação ou não, nas verbas indenizatórias, do benefício da moradia, horas extras etc. A advogada trabalhista Alessandra Chinelli Ignatovitch Paes esclarece alguns pontos sobre a questão. Confira.
1 - O BENEFÍCIO MORADIA ENTRA NA VERBA RESCISÓRIA DO ZELADOR?
Em geral, o benefício da moradia não gera direito à indenização adicional dos funcionários do condomínio. Por exemplo, a moradia de zelador não constitui salário-utilidade, já que se trata de benefício fornecido para o bom desempenho da tarefa contratada e não de contraprestação do serviço. Mas a situação muda de figura se o “salário habitação” estiver previsto no contrato de trabalho e/ou na Convenção Coletiva. Neste caso, o zelador terá direito à inclusão de um valor correspondente a 33% do salário nominal, o qual se refletirá sobre os demais títulos a serem pagos.
2 - CABE INDENIZAÇÃO PELO TEMPO EM QUE ELE FICOU DISPONÍVEL NOS FINAIS
DE SEMANA?
Se o empregado trabalhou horas suplementares ao longo de seu contrato de traba lho, as horas extras deverão ser pagas a título de indenização, respeitando-se, porém, o instituto da prescrição quinquenal. Ou seja, o zelador só poderá pleitear direitos relativos aos cinco anos anteriores ao ajuizamento da ação. Não raro, o zelador tem solicitado à Justiça do Trabalho horas de sobreaviso, sustentando sua permanência à disposição
do empregador 24 horas por dia, para atender a necessidades emergenciais. Todavia, tal alegação, se não comprovada pelo reclamante, não vem sendo sustentada pelos Tribunais. Assim, somente as horas extraordinárias, devidamente comprovadas, serão devidas. Recomenda-se, na verdade, evitar que o zelador faça horas extras. Ou, caso ele as faça, que sejam devidamente pagas nos respectivos holerites
3 - É RECOMENDÁVEL ACORDO ANTES DA DISPENSA DO FUNCIONÁRIO?
Os acordos são muito bem aceitos pelos juízes, a qualquer tempo do processo. Logo na primeira audiência o juiz concede às partes oportunidade e auxílio para um acordo.
Foto: Paulo Caldas Paes
Por Fátima Lourenço
A ESCOLHA DOS PRODUTOS mais adequados para a limpeza de um condomínio é tarefa complexa. Pois antes de se definir a melhor cera, detergente ou desinfetante, é preciso observar a variedade de pisos e usos, além de conceber como acontecerá a gestão do serviço, seja ele terceirizado ou realizado com equipe própria. “O resultado de qualquer limpeza depende de pessoas, processos e estrutura”, analisa Paulo Peres, diretor da UniAbralimp, unidade de capacitação da Associação Brasileira do Mercado de Limpeza Profissional.
O executivo é responsável pelo Comitê de Atualização do Manual de Processos - “Gerenciamento de Higiene e Limpeza em Ambientes Internos e Externos”, desenvolvido pela entidade. Ele ressalva, no entanto, que o manual não recomenda produtos. A publicação informa, por exemplo, que para se iniciar a limpeza de banheiro é preciso fazer o isolamento da área (pode ser com uma placa de segurança ou uma corrente); ou que se poderá utilizar um pano ou uma flanela para o serviço. Os tipos de produto, como os ácidos e os alcalinos, e os cuidados para a sua escolha estarão lá, comenta Paulo. Mas sem indicar o grau de alcalinidade.
“Para cada caso é preciso formatar um procedimento, de acordo com os recursos do condomínio” e também conforme o Programa de Prevenção de Riscos Ambientais (PPRA), que objetiva preservar a saúde e a integridade do funcionário. E no caso da limpeza de um espaço fechado que armazena o lixo dos apartamentos, isso significa redobrar o cuidado com o uso dos Equipamentos de Proteção Individual (EPIs), pois sempre haverá risco de encontrar vidros e latas cortantes no local.
Assim, a gestão da limpeza exige atenção com o tripé formado por pessoas (com equipe própria treinada ou empresa terceirizada devidamente habilitada); processos (o passo a passo de cada tarefa); e estrutura (com hierarquia definida, de modo a ter uma pessoa responsável pela cobrança de resultados, conhecedora dos produtos e capaz de receber e treinar um novo funcionário). A escolha dos fornecedores de produtos é outro cuidado a ser observado. O presidente do Sindicato das Empresas de Asseio e Conservação no Estado de São Paulo (Seac), Rui Monteiro Marques, lembra que o fabricante de material de limpeza (e seus respectivos produtos) deve estar registrado na Agência Nacional de Vigilância Sanitária (Anvisa). A comercialização de “produto caseiro”, desprovido de ficha técnica, é proibida. A terceirização, por sua vez, surge como alternativa. O custo poderá ser maior, comparado ao de uma equipe própria, mas, em longo prazo, diz o executivo, ele se tornará vantajoso.
Por Fátima Lourenço
OS CONDOMÍNIOS residenciais são obrigados a oferecer vestiário e ambiente adequado para as refeições dos funcionários, em obediência à NR 24, norma regulamentadora estabelecida em 1978 pelo Ministério do Trabalho. Muitos edifícios nasceram antes da lei e, especialmente por falta de espaço, ainda buscam soluções para atender as obrigações.
No caso do refeitório, a legislação prevê alternativas para grande parte desses prédios, ao definir que empregadores com menos de 30 funcionários podem, observadas algumas condições, dispensar a construção do ambiente. Além disso, existe a opção do fornecimento do vale-refeição, obrigatório em São Paulo desde janeiro último, por força da Convenção Coletiva dos trabalhadores em condomínios. Já o vestiário, como espaço exclusivo, é obrigatório sempre que a função do empregado demandar troca de roupa. A exigência também se aplica aos condomínios que recebem equipe de limpeza terceirizada, explica Viviane de Jesus Forte, chefe de Segurança e Saúde no Trabalho, da Superintendência Regional do Trabalho e Emprego no Estado de São Paulo (SRTE).
A fiscalização é mais intensa junto às atividades que resultam em maiores riscos de óbitos, doenças e acidentes - como a construção civil, mas os edifícios residenciais não estão dispensados dessas visitas, e a desatenção com a Norma pode custar caro. O valor da multa varia de acordo com as irregularidades encontradas (falta de armário individual e banco no vestiário, por exemplo), além do número de empregados e eventual reincidência no erro, entre outros critérios.
Em valores aproximados, um vestiário com cerca de quatro itens em desacordo com a NR 24 resultará em multa de R$ 2,5 mil. No entanto, se igual número de itens estiver entre os que a fiscalização classifica como de valor máximo, o montante poderá chegar a R$ 24 mil, compara Viviane. Ela explica que os cálculos, complexos, se apoiam na NR 28, complementada por outras leis e normas do Ministério. E que a visita do auditor da SRTE, espontânea ou motivada por denúncia, desencadeará, certamente, uma vistoria completa sobre o cumprimento da legislação. Refeitório e vestiário são apenas dois dos alvos.
Em relação ao refeitório, é importante observar que até 300 funcionários o espaço não é obrigatório, mas se o empregado levar marmita, ele terá que ter ambiente específico para as refeições, com piso lavável; limpeza, arejamento e boa iluminação; mesas e assentos suficientes; lavatórios e pias no local ou nas proximidades; água potável; e condições para o aquecimento da comida.
Quanto ao vestiário, a NR determina espaço com metragem mínima de 1,5m² por funcionário, com paredes, piso, cobertura e ventilação, além de banco, armários individuais e respeito à separação de sexos.
Por Fátima Lourenço
A DEMANDA pela modernização do salão de festas tem crescido, aponta a arquiteta Guiomar Leitão, defendendo que eles passem por uma espécie de retrofit, mas sempre sob aprovação da assembleia de condôminos (por um quórum de dois terços) e atendimento às normas de acessibilidade.
“O edifício que investe para tornar esse ambiente mais confortávelcom TV, móveis contemporâneos, integração da ´copinha` ao salão -, e estabelece regras para o seu uso, só tem a ganhar”, comenta Guiomar. A arquiteta refere-se aos benefícios de conforto e também à receita extra que o uso mais intenso desses espaços poderá gerar ao condomínio. Uma televisão com tela grande, exemplifica, poderá estimular reuniões para se assistir aos jogos da Copa em 2014.
“As obras valorizam o prédio”, afirma, por sua vez, André Luiz Paiva Pereira, síndico em terceiro mandato do Condomínio Edifício The Flowers. O empreendimento, com 32 apartamentos, fica no Real Parque, região do Morumbi, Zona Sul de São Paulo. Ali, o que se buscou foi modernizar o salão concebido há 18 anos e composto por sala, cozinha e dois banheiros. “O mobiliário era antigo, muito rococó”, justifica. Sua modernização incluiu pintura e tapetes novos; troca da forração dos sofás, com revestimento que facilitasse a limpeza; e equipamentos como micro-ondas, freezer e filtro de água para a cozinha. O espaço tornou-se bastante adequado para as festas de confraternização de final de ano que André promove no condomínio desde a sua estreia como síndico.
No Condomínio Splendor Tatuapé, inaugurado há cinco anos no bairro que lhe empresta o nome, na zona Leste da cidade, a intervenção no salão, finalizada em junho último, visava proporcionar mais conforto e aconchego para os moradores dos 108 apartamentos. Entre as obras, o síndico Aroldo Trevisan destaca sua integração à churrasqueira, através de uma cobertura, o que permitirá o uso dos espaços mesmo em dias frios e chuvosos. Houve ainda a instalação de uma TV e um DVD. Aroldo comenta que a utilização do local é mais frequente nos finais de semana, para aniversários e confraternizações.
E no Condomínio Morada do Parque, no bairro Jaguaré, zona Noroeste de São Paulo, o salão de festas passou por benfeitorias para atender aos moradores de seus 320 apartamentos. Composto de recepção, cozinha, dois banheiros e dois anexos para depósito, o ambiente ganhou pintura nova, equipamentos para a cozinha, TV 3D e vedação do rodapé na parte externa, afirma a síndica Anita Bizarro. Atualmente, além de ser utilizado pelos moradores, o espaço abriga eventos fixos do condomínio (como festa junina e Dia da Criança) e, nas manhãs de segunda a sábado, recebe os serviços de uma padaria da região.
Por Rosali Figueiredo
ARRASTÕES: CONDOMÍNIOS EM ALERTA
Síndicos se articulam com a comunidade, reforçam os sistemas de segurança e buscam conhecer o chamado modus operandi do crime para dificultar a ação das quadrilhas que se “especializaram” em arrastões.
OS ARRASTÕES em condomínios resultam de ações previamente planejadas, a partir de informações privilegiadas que as quadrilhas obtêm acerca das condições de segurança do empreendimento e suas rotinas, bem como sobre o perfil de patrimônio e renda dos moradores, descreve o delegado da Polícia Civil e consultor na área, Luís Renato Mendonça Davini. Segundo ele, que ministra treinamentos periódicos promovidos pela revista Direcional Condomínios a síndicos, zeladores e porteiros, “o crime não para de se aprimorar” e escolhe seu alvo “mediante análise de risco”. Assim, “quanto mais atualizado estiver o profissional no condomínio, mais preparado ele estará e maiores dificuldades apresentará à ação do bandido. E são as dificuldades que afastam os bandidos”, reitera Davini.
O mesmo diagnóstico é apresentado pelo Capitão Marcos Daniel Fernandes, comandante da 2ª Companhia do 23º Batalhão da Polícia Militar, que desde 2009 lidera o Programa Vizinhança Solidária, no bairro do Itaim Bibi, zona Sul de São Paulo. “Em 95% dos casos, o bandido tem informação privilegiada do condomínio; ele não vai tentar ação na sorte, para então saber que tipo de pessoa mora lá”, observa o oficial. O programa já ultrapassou a marca dos 100 condomínios participantes e acabou inspirando, juntamente com outra experiência semelhante de Santo André, sua adoção pela Diretoria de Polícia Comunitária e Direitos Humanos, que resolveu expandi-lo a todas as companhias do Estado de São Paulo.
Finalmente, o Major da PM José Elias de Godoy, autor, entre outros, do livro “Técnicas de Segurança em Condomínios” (Editora Senac), destaca que nessas ocorrências, que ele define como “profissionais”, busca-se uma informação prévia, “porque os bandidos querem fazer um planejamento para atuar de forma mais direcionada, sabendo o que obterão de rentável e a resistência que encontrarão”. Mas Elias de Godoy alerta que a maior parte dos ilícitos nos condomínios ainda ocorre sob forma de ações eventuais (ou de oportunidade), em que o bandido age conforme a facilidade que ele percebe “para entrar e sair”, bem como “pela rapidez” com que poderá cometer o crime.
No bairro do Itaim Bibi, 103 condomínios aderiram ao programa Vizinhança Solidária, alguns deles representados pelos síndicos que participaram no mês de julho de reunião de trabalho com a equipe da 2ª Companhia do 23º Batalhão da Polícia Militar. Na imagem acima, ao fundo, o comandante da unidade – Capitão Marcos Daniel Fernandes - e, à direita da foto, o cabo Sérgio Martins, responsável pelas palestras dadas aos porteiros. Entre os síndicos, da esquerda para a direita, Maura Carvalho, Luzia Maziero Fernandes, Elizabeth Langendoerfer, Maristela Campos Bernardo, Sílvio Freitas e Diva Zamboti Agostinho
Foto: Rosali Figueiredo
O fato é que os condomínios se preparam cada vez mais para dificultar a ação dos bandidos. O número de casos na Capital paulista em 2013, registrados pela Delegacia de Repressão a Furtos Qualificados (4ª Delegacia), do Departamento de Investigações Sobre Crime Organizado (DEIC), parece seguir em um ritmo um pouco menor que do ano passado, quando o órgão computou 19 arrastões, 18 deles esclarecidos. Neste ano, pelas contas da delegacia, houve sete ocorrências até o dia 17 de julho, cinco esclarecidas. Mas levantamento realizado pelo Portal G1 indica nove arrastões e duas tentativas nos cinco primeiros meses de 2013, um deles no próprio bairro do Itaim Bibi. De acordo com a síndica Maristela Campos Bernardo, que coordena um dos bolsões do Vizinhança Solidária do bairro, os condomínios da área de influência do programa não têm registrado qualquer tipo de ação marginal nos últimos anos. O próprio comandante da PM na região diz que as ocorrências nas ruas, neste ano, caíram 18% em relação ao mesmo período de 2012. “O programa acaba beneficiando todo um contexto de bairro”, diz. Baseado no treinamento dos funcionários, ele cria rotinas de vigilância, em que o porteiro se habitua a olhar para a rua e o vizinho, identificando qualquer evento que saia da normalidade de seu entorno. “Ninguém melhor que o porteiro para saber o que é normal e anormal na rua. E o que sai da normalidade torna-se suspeito”, explica o oficial, lembrando que as rondas dos policiais nem sempre conseguem identificar potenciais ocorrências, já que são os funcionários que conhecem, de fato, os hábitos e fisionomias de moradores, comerciantes locais e colegas de trabalho dos demais condomínios.
VIGILÂNCIA MÚTUA
Da esquerda para a direita, as síndicas Luzia Maziero Fernandes, Maristela Campos Bernardo e Elizabeth Langendoerfer, pioneiras na mobilização dos condomínios solidários
Os 103 condomínios que participam do Vizinhança Solidária estão organizados em grupos ou bolsões, cada qual com um método próprio de comunicação. Alguns deles, por exemplo, trocam informações várias vezes ao dia por rádio, mantendo uma rotina de contato e repassando qualquer tipo de anormalidade observada na rua. São
procedimentos previamente combinados e que precisam ser respeitados pelos funcionários de todos os empreendimentos que compõem o grupo. Já alguns síndicos, como nos bolsões representados por Luzia Maziero Fernandes, Maristela Campos Bernardo e Elizabeth Langendoerfer, mantém-se conectados a qualquer tempo via email ou telefone e chegam a se reunir duas vezes por mês: uma para atividades do programa e, outra, para confraternização em um restaurante do bairro.
Maristela, Luzia e Elizabeth estão entre os síndicos pioneiros, que resolveram se unir pela segurança do entorno em princípios de 2009 e procuraram a Polícia Militar em busca de apoio, depois que um condomínio de sua rua teve algumas unidades assaltadas. Em quatro anos, o número de empreendimentos participantes do programa mais que quintuplicou, entretanto, elas dizem que é preciso mobilização permanente dos síndicos - principalmente para o treinamento dos funcionários e a conscientização dos condôminos sobre a importância das normas de segurança.
O treinamento é oferecido pela 2ª Cia da PM do bairro aos porteiros e síndicos. Os próprios encontros favorecem a aproximação entre os funcionários de diferentes condomínios, criando o espírito de solidariedade, observa o Capitão Marcos Daniel Fernandes. Por outro lado, ele destaca a importância da presença dos síndicos, de forma a que obtenham subsídios para defender os porteiros mediante a incompreensão de alguns condôminos, e também para cobrar o cumprimento da rotina de segurança. Na verdade, para o oficial, atuar junto aos síndicos “é fácil, pois eles têm espírito de liderança e interesses comuns”.
Já a expansão do programa para outras Companhias da Polícia Militar no Estado demonstra, segundo ele, que “é possível, especialmente em cidades como São Paulo, onde as pessoas mal se cumprimentam, inverter esse processo e conseguir uma mudança cultural, fazendo com que elas passem a se preocupar com o próximo, o coletivo”. O oficial reforça que a alma do programa é a comunicação, por isso, no mês de julho passado, ele reuniu inicialmente os síndicos representantes de 52 dos 103 condomínios para uma nova etapa do Vizinhança Solidária, que agora pretende conectar todos os bolsões, uns com os outros.
COMO ORGANIZAR A SEGURANÇA
O Major José Elias de Godoy (à esq.) defende o engajamento dos síndicos para qualificar os funcionários e recomenda que os condomínios tomem algumas precauções, como pedir antecedentes criminais de candidatos a emprego. Já o síndico Carlos Scaff (foto à dir.) acredita que chegou a hora de investir em novos equipamentos para seu prédio
Um dos idealizadores do Programa de Prevenção e Repressão de Roubos a Condomínios da Secretaria de Segurança Pública do Estado de São Paulo, o Major José Elias de Godoy diz que é essencial o engajamento dos síndicos para melhorar o padrão de segurança dos empreendimentos.
“Eles precisam investir na qualificação de seu pessoal para saber como prevenir e também agir mediante as ocorrências.”
O major lembra que boa parte das invasões continua ocorrendo nos acessos das garagens e dos pedestres, por falhas de procedimentos de funcionários e condôminos. Elias de Godoy costuma orientar os condomínios a que se organizem em anéis de segurança, delimitando espaços onde determinados tipos de equipamentos e também de procedimentos devem ser adotados para evitar que os edifícios sejam invadidos e, se houver a quebra de uma primeira barreira, que não haja rendição de portarias, halls sociais e de serviços e até mesmo das unidades.
Outro fator importante é solicitar que os
candidatos a funcionários apresentem atestado de antecedentes criminais, documento fornecido gratuitamente através do site da Secretaria de Segurança Pública e pela Polícia Federal. No entanto, Elias de Godoy ressalva que é preciso cuidado para não discriminar pessoas que tenham cumprido pena, e, portanto, estão quites com a sociedade. Na verdade, o atestado informa se o candidato apresenta “pendências jurídico-criminais atuais”, o que tampouco é suficiente ao síndico e ao administrador. O ideal, segundo o major, é ainda “conhecer melhor o funcionário e sua família”.
Para o síndico Carlos Scaff, que há dez anos está à frente de um condomínio de 20 apartamentos na zona Sul de São Paulo, o foco é mesmo investir em equipamentos de segurança. No momento, ele planeja modernizar o sistema de CFTV, reforçar o controle de acesso de moradores, visitantes e prestadores, e contratar uma consultoria na área. Carlos Scaff lembra que seu prédio, quanto foi entregue, em princípios dos anos 80, sequer tinha guarita. O porteiro ficava no hall social, situação que mudou radicalmente com a construção da portaria e das eclusas das garagens e do portão de pedestres. “Há um anseio geral por maior segurança e quanto mais pudermos automatizá-la, ficaremos menos vulneráveis ao fator humano”, acredita o síndico, que participou de um dos treinamentos oferecidos pela Direcional Condomínios. Uma alternativa que alguns síndicos têm buscado é a participação nas reuniões periódicas dos Conselhos Comunitários de Segurança, também ligados à Segurança Pública do Estado. Através do site www.conseg.sp.gov.br, gestores e condôminos podem conferir a agenda dos encontros de sua região. “É um espaço em que os síndicos podem pedir iluminação em sua rua e limpeza de terrenos baldios, que são fatores importantes à segurança”, avalia Vicente D’Errico Netto, um dos fundadores dos Conseg’s na Capital e vice-presidente do órgão da região de Casa Verde e Santana, na Zona Norte de São Paulo.
Foto: Almir
C. Almeida
Foto: Rosali Figueiredo
CONTROLADORES DE ACESSO DEVEM FICAR DENTRO OU FORA DOS CONDOMÍNIOS?
TORNOU-SE COMUM OBSERVAR vigilantes ou controladores de acesso na parte externa dos condomínios, seja em área ainda pertencente ao empreendimento ou no passeio público. É uma prática que encontra restrições legais e também operacionais, conforme orientação deixada aqui pelo consultor e delegado Luís Renato Mendonça Davini. Confira.
1 – O QUE DIZ A LEI?
Do ponto de vista legal, a segurança nas vias públicas deve ser feita pelas forças públicas (Polícia Federal, Civil, Militar e Guarda Civil Metropolitana). Nas áreas públicas a segurança é DEVER e RESPONSABILIDADE exclusiva do Estado. Os controladores de acesso eventualmente presentes na área externa do condomínio SOMENTE poderão abordar veículo de morador que esteja entrando no local. Estes controladores NÃO TÊM PODER DE POLÍCIA, portanto, não podem abordar qualquer pessoa em via pública, mesmo que esteja na calçada do condomínio, sob pena de responsabilização criminal pela sua conduta e/ou civil no campo indenizatório.
2 – O QUE PROTEGE MAIS AS EDIFICAÇÕES?
Deixar o controlador de acesso na área externa do condomínio torna o sistema mais vulnerável e potencializa o RISCO para os moradores. Operacionalmente, ele tem menos poder de ação, ao mesmo tempo em que sua presença poderá levar o bandido a sequestrar um morador rendido na calçada, levando-o a um lugar distante, sob risco de crimes sexuais e até homicídio.
3 - QUAL A SITUAÇÃO
IDEAL DE PROTEÇÃO CONTRA ARRASTÕES?
O melhor posicionamento do controlador de acesso é DENTRO da garagem, pois ele estará em segurança e poderá proteger melhor o condômino. Mesmo em uma situação em que o marginal já esteja na garagem do condomínio, isso não significa que o mesmo já conseguiu RENDER todos os moradores e que ele tenha obtido êxito em fazer o arrastão. Neste caso, o controlador de acesso deve buscar tranquilizar o marginal, onde concomitantemente, o porteiro, através das câmeras, deverá certificar-se do que está acontecendo e imediatamente acionar o botão de pânico, bem como a polícia, que dará melhor solução do caso, visando a segurança de todos. É fácil manter a segurança, desde que todos fiquem sempre ATENTOS e ajam no momento certo.
Foto:Alex Santos
MÃO DE OBRA NA DOSE CERTA
Por Rosali Figueiredo
Gestão de escalas, horas extras, benefícios, necessidade de treinamento e alta rotatividade são os principais desafios que os síndicos encontram para uma boa política de recursos humanos. Esta pode começar por uma melhor organização das funções e tarefas e avançar com estratégias de fidelização dos bons profissionais.
UMA DAS NOVIDADES
da atual Convenção Coletiva que rege os contratos de trabalho dos funcionários dos condomínios da cidade de São Paulo foi a introdução do vale-refeição no valor de R$ 5. O benefício não só impôs uma mudança na contabilidade mensal da folha de pagamentos, quanto desobrigou os condomínios a fornecerem ambiente específico para a alimentação dos trabalhadores (Leia matéria sobre o assunto na pág. 9 desta edição). Este item dá uma boa medida de como os síndicos e administradores condominiais devem ficar atentos à gestão da mão de obra, área que demanda atenção diária.
Omar Anauate, diretor de Condomínios da Aabic (Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo), observa que não há outro caminho senão cuidar da qualificação e reciclagem constante dos profissionais, além de administrar, no dia a dia, estratégias para estabilizar, orientar e fidelizar o funcionário. Existe ainda, é claro, toda uma legislação trabalhista a ser cumprida, bem como dispositivos da Convenção e normas relativas à segurança e saúde no ambiente profissional, entre outras.
Segundo ele, face à escassez de mão de obra em alguns setores, especialmente em momentos de aquecimento das atividades na construção civil, uma boa alternativa para os síndicos reterem bons profissionais é ampliar a carteira de benefícios, incluindo, por exemplo, a assistência médica. Ele reconhece, porém, que o
atual dissídio já está “bem generoso”, o que aumentou um pouco mais o custo da mão de obra no rateio das taxas condominiais (um percentual que varia entre 50% e 60% dos gastos mensais, calcula Omar). Também o vice-presidente de administração imobiliária e condomínios do Secovi em São Paulo, Hubert Gebara, acredita que a concessão de “seguro saúde” ou serviços similares configure boa alternativa de política de mão de obra nos condomínios.
LIÇÃO BEM FEITA
Para a síndica Maria Virgínia Santos, há quase duas décadas à frente do Condomínio Conjunto Residencial Interlagos, na zona Sul de São Paulo, a cultura organizacional do empreendimento tem dado certo. Atualmente com 57 funcionários diretos, entre zelador, equipe administrativa, porteiros, pessoal de limpeza e manutenção, Virgínia comemora o fato de que em todo o período de sua gestão, o condomínio jamais tenha sido condenado a pagar qualquer reclamação trabalhista pleiteada por ex-funcionários. Na verdade, foram no máximo cinco demandas judiciais, emenda Virgínia, que dá expediente em tempo integral na administração, conduzida em sistema de autogestão. Ainda assim, o condomínio conta com os serviços de uma administradora, que cuida, por exemplo, do processamento da folha de pagamentos.
“Isso aqui é uma empresa, fazemos reuniões constantes com os funcionários, promovemos ajustes, setorizamos as atividades, oferecemos convênio médico, café da manhã e da noite, além do ticket para compras no mercado e do vale-refeição”, enumera. Não à toa, o índice de rotatividade é baixo e os funcionários da manutenção acabam fazendo benfeitorias no condomínio, como a construção em andamento de uma pista de caminhada no entorno da área comum. “É uma equipe que me deixa gratificada”, reconhece Virgínia, uma portuguesa que veio ainda criança para o Brasil e se mostra incansável para gerir as sete torres com 728 apartamentos, espalhadas nos 44 mil metros quadrados do bonito Residencial Interlagos.
MAPA DE ATIVIDADES AJUDA A RACIONALIZAR HORAS EXTRAS
A Prof a . Rosely Benevides Schwartz costuma lembrar que parte dos custos da folha de pagamentos nos condomínios decorre da má gestão da escala dos funcionários e do excesso de horas extras. Rosely chega mesmo a propor a organização visual da distribuição das tarefas de cada função. Isso permite ao gestor fazer o monitoramento dos serviços e tornar mais produtivas as atividades da equipe, racionalizando as horas eventualmente pagas a mais a um ou outro profissional (veja ilustrações abaixo). “Ao dimensionar o serviço, organizando planilhas de escalas de serviço, o síndico percebe se é necessário mesmo pagar tanta mão de obra”, diz Rosely.
Mas a administradora, atual subsíndica do condomínio em que mora, alerta que se houver interrupção do pagamento desses períodos a determinado funcionário, a medida terá que ser formalizada, pagando-se “indenização por supressão de hora extra”. Quanto à escala de porteiros, uma boa solução tem sido a de cinco dias trabalhados por um de folga (5X1), aponta Rosely.
SERVIÇOS DE VERIFICAÇÃO / ZELADOR PERIODICIDADE
Bombas d’água, caixas d’água D iária
Elevadores Diária
Escadaria Diária
Sensor de presença A cada 2 dias
Salão de Festas
Gerador
Semanal
Quinzenal
Portão de entrada Mensal
Para-raios, janelas dos apartamentos, quadro de força A nual
INSPEÇÃO DA ATIVIDADE DO ZELADOR
DATA: __/__/__
Bombas d’água, caixas d’água
Elevadores
Escadaria
Sensor de presença
Salão de Festas
Gerador
Portão de entrada
ATIVIDADES DO FAXINEIRO (Exemplos)
SERVIÇOS PERIODICIDADE
Banheiros, piscinas Diária
Jardim (regar) Diária
Vidros do hall de entrada Semanal
Salão de festas (parede) Quinzenal
Hall de entrada (lavar) Mensal
Paredes das escadas Mensal
Portão de entrada Mensal
Piso da garagem Bimestral
ESTÁ EM ORDEM?
SIM / NÃO
DEFEITOS PROVIDÊNCIAS
Fonte: Profa. Rosely Benevides Schwartz. Outros itens devem ser acrescidos à planilha
ACESSÓRIOS,
SISTEMAS DE SEGURANÇA
TERCEIRIZAÇÃO
Acessórios para Condomínios – 19, 20, 21, 22, 23
Administradora – 7, 11, 23
Alambrados - 23
Alarmes – 25, 36, 37, 38, 53, 54, 55
Alarme de Incêndio – 36, 52
Amortecedor de Impacto - 23
Antena - 25, 36, 37, 38, 53, 54, 55
Armário para Correspondência - 22
AVCB – 36, 52
Bomba d’água - 24
Brigada de Incêndio – 36, 52
Cabinas Primárias – 26, 27
Caixa d´água – 32
Caixa de Correio - 22
Câmeras - 25, 36, 37, 38, 53, 54, 55
Carrinho - 19, 20, 21, 22, 23
Central PABX - 25, 36, 37, 38, 53, 54, 55
Cerca Elétrica - 25, 36, 37, 38, 53, 54, 55
Circuito Fechado de TV - 25, 36, 37, 38, 53, 54, 55
Coberturas (Policarbonato e toldos) – 25, 26
Cobrança - 6
Coletor para Reciclagem - 19, 20, 21, 22, 23
Controle de Acesso - 25, 36, 37, 38, 53, 54, 55
Controle de Pragas (Dedetização, Descupinização) - 24
Ao Estado foi dada a missão de manter a Ordem e a Segurança Pública, mas devido a situações adversas, tornou-se praticamente impossível realizar uma proteção efetiva de toda população.
AS PESSOAS, no intuito de proteger principalmente sua família, têm optado por residirem em edifícios verticais ou em condomínios horizontais.
O roubo a condomínio é uma modalidade de crime que tem crescido nos últimos anos, tendo suas ocorrências divulgadas com frequência considerável nos meios de comunicação.
O "arrastão" é uma modalidade de assalto cuja ação é planejada e que envolve, geralmente, condomínios, devido alta atratividade referente aos bens de seus moradores, com uma única entrada principal e sendo realizado por quadrilhas especializadas neste tipo de delito. Se utilizam de estratégias criminosas que podem ser divididas em cinco fases distintas:
Escolha do alvo: A quadrilha escolhe um prédio através de uma informação privilegiada;
Identificação do alvo: O prédio foi escolhido como alvo uma vez que ladrões descobrem que algum morador guarda dinheiro, joias ou armas no apartamento;
Avaliação de risco: A quadrilha avalia o esquema de segurança do prédio e decide se vale a pena arriscar uma invasão visto que o marginal tem a preocupação de enfrentar ou de ser preso pela polícia ou pela vigilância do prédio;
Planejamento: Os bandidos possuem todos os dados que precisavam e, para tanto, programam dia, hora, local e forma de abordagem ao condomínio;
Execução: Os ladrões dividem as tarefas entre a quadrilha, de acordo com a habilidade d e cada um, sendo que enquanto uns invadem o prédio e rendem os funcionários e moradores, outros estarão vigiando a rua, monitorando a chegada da polícia e aguardando os comparsas para auxiliarem na fuga.
Observamos que as principais falhas encontradas nos prédios assaltados estão intimamente ligadas à comodidade dos moradores e à falta de investimentos, uma vez que este é o tipo de custo que o condômino pouco visualiza.
Fica claro que, para que a proteção condominial seja eficiente e se concretize, deve-se aliar o binômio Homem-equipamento em prol da comunidade, e com esta união racional possamos criar Sistemas de Segurança adequados a cada situação ou problema.
No entanto, não são somente o síndico, administradora ou os funcionários os únicos responsáveis pela segurança dos condomínios. O morador tem que dar sua parcela de contribuição, em todo esse processo.
Dando ênfase a este aspecto é que todas as pessoas que residem ou trabalham nos condomínios precisam estar conscientes de que a verdadeira proteção inicia-se com a prevenção, sendo este o melhor e mais seguro método para se diminuir os riscos e evitar que futuros delitos, tais como os arrastões, sejam cometidos.
DANIEL LOPES DE SOUSA
É especialista em segurança e Presidente do Grupo Goal , fundado em 2008, com atuação nos segmentos de segurança e serviços, contando com aproximadamente 2.000 colaboradores.
