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ano 29 ed 323 • Junho 2026 • R$ 16,00

LIXO: UM PROBLEMA CONDOMINIAL

Diamani

Terraço Ibirapuera

Ibirapuera Park View

Por mais confortável que a ideia possa parecer, é preciso um choque de realidade: o lixo não desaparece quando é recolhido da porta do apartamento. Na capital paulista, onde são produzidas cerca de 15 mil toneladas de resíduos urbanos diariamente, o assunto exige atenção, inclusive nos condomínios. O dia 5 de junho é celebrado internacionalmente como o Dia Mundial do Meio Ambiente e o Dia Nacional da Reciclagem. Escolhemos este mês para abordar como a separação entre lixo orgânico e reciclável pode impactar positivamente o planeta.

Neste mês, os condomínios começam a ser impactados por um acontecimento de proporções globais: a Copa do Mundo. Em Tira-teima, o síndico profissional Demilson Guilhem orienta sobre como aproveitar o evento para promover integração social e alerta que a euforia do momento não pode comprometer a operação do condomínio. Outro tema que impacta os condomínios é a inadimplência. Trazemos uma matéria sobre garantidoras, empresas que antecipam a receita mensal independentemente de os condôminos pagarem seus boletos.

Em Síndico, conte sua História!, o personagem da vez é o síndico profissional Mauro Conte, que trouxe para a sindicatura a bagagem adquirida nos tempos de executivo de multinacional. Em CondoCausos, os síndicos profissionais Marcelo Del Persio e Carol Cardim relatam casos envolvendo inversão na ligação de água e gás, cachorro andando no telhado, fogueira junina no hall e outras histórias curiosas.

Tem mais! Em Dicas, trazemos matérias sobre Fachadas, Hidráulica e Terceirização para orientar a gestão condominial.

Boa leitura! Forte abraço, Isabel Ribeiro

Seção Tira-teima

Copa do Mundo nos condomínios

Síndico, conte sua História!

Mauro Conte

Administração Como funcionam as garantidoras?

EVENTOS MAIO

Dica Instalações hidráulicas

Dica Terceirização e nova NR-1 04 22 06 17 26 12 10 14

Capa O que fazer com o lixo dos prédios?

Sr.(a) Síndico(a),

CondoCausos Peraltices, boatos e infantilidades

Dica Fachadas exigem cuidados

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JORNALISTA RESPONSÁVEL

Isabel Ribeiro

MTB 24.479/SP isabel@grupodirecional.com.br

DIRIGIDA A Condomínios residenciais, comerciais e administradoras

PERIODICIDADE MENSAL

Exceto novembro/dezembro, cuja periodicidade é bimestral

TIRAGEM

20.000 exemplares (60.000 leitores em média)

PÚBLICO LEITOR DIRIGIDO

Síndicos, zeladores e administradores

CIRCULAÇÃO

São Paulo e Grande São Paulo

CAPA Ilustração Coronado via IA

ASSINATURAS

Emilly Tabuço faleconosco@grupodirecional.com.br

DEPARTAMENTO COMERCIAL

Kaori Chida

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Sergio Meira, Caren Pavani e Kaori Chida — Secovi: Ciclo de Palestras

Sergio Craveiro e Sonia Inakake — 8º Conasi, SP

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LIXO: UM PROBLEMA CONDOMINIAL

A questão do lixo é desafiadora, mas oportuniza condomínios a colocarem em prática a responsabilidade compartilhada e contribuírem com o meio ambiente

Por Isabel Ribeiro

DAR UM tratamento adequado ao lixo produzido no planeta é um dos grandes desafios contemporâneos. A preocupação é mundial – e também condominial. Enquanto microcosmo, o condomínio reproduz complexidades bastante significativas do ecossistema urbano, especialmente no que se refere aos resíduos. A questão se tornou ainda mais evidente com a explosão do e-commerce e dos serviços de delivery. “Na capital paulista, um prédio com 100 unidades, por exemplo, tendo em média três moradores por apartamento, produz cerca de 300 quilos de lixo por dia, uma quantidade absurda”, aponta Rosely Ruibal, especialista em sustentabilidade e gestão de resíduos em condomínios.

Em São Paulo, o lixo comum não é enviado para lixões, forma inadequada de destinação sem controle ambiental ainda presente em muitas cidades brasileiras. Rosely explica que o município utiliza ater-

ros sanitários e outras estruturas licenciadas e monitoradas. “O aterro sanitário conta com impermeabilização do solo, tratamento de chorume e captação de gases. Mas, embora seja uma solução ambientalmente adequada, os aterros comprometem a ocupação da terra e são grandes impulsionadores do aquecimento global, em razão da emissão de gás metano. O ideal é reduzir ao máximo o volume destinado a eles, por meio da reciclagem e da compostagem”, afirma.

A média mundial de reciclagem gira em torno de 19% e, em regiões como Europa Ocidental, Austrália e Coreia do Sul, supera 50%. No Brasil, que gera cerca de 80 milhões de toneladas de resíduos sólidos urbanos (RSU) por ano, estima-se que o índice esteja entre 4% e 8%. Na capital paulista, onde são produzidas cerca de 15 mil toneladas de resíduos urbanos diariamente, o índice de reciclagem é de aproximadamente 3%, percentual considerado muito baixo. O advogado condominialista Diego Basse lembra que no segmento condominial, reciclar é prática bem-vinda e nem sempre opcional.

Segundo Diego, existem legislações estaduais e municipais que tratam da gestão de resíduos sólidos em condomínios, impondo deveres específicos aos síndicos e à administração condominial. Ele destaca que, no estado de São Paulo, a Lei nº 12.528/2007 determina que residenciais com, no mínimo, 50 unidades tenham coleta seletiva. Mas como ficam, aos olhos da lei, os prédios mais antigos e com falta de espaço físico? Essa situação, conforme Diego, deve ser analisada sob a ótica da razoabilidade, da impossibilidade material e do cumprimento progressivo da obrigação ambiental. “O condomínio não está dispensado da obrigação. Entretanto, a impossibilidade técnica ou estrutural

Ilustração Coronadovia chatgpt

concreta pode servir como elemento de mitigação de responsabilidade e afastamento de eventual penalidade, desde que devidamente comprovada.”

O advogado orienta também os síndicos a atentarem para a legislação municipal aplicável ao local do empreendimento, “especialmente porque os municípios possuem competência para regulamentar os serviços de limpeza urbana, coleta e destinação de resíduos sólidos”, destaca. Na cidade de São Paulo, vigora a Lei nº 10.315/1987, que disciplina a limpeza urbana e o acondicionamento de resíduos sólidos, além do Decreto Municipal nº 63.113/2024, que consolidou normas relativas à política municipal de gestão integrada de resíduos sólidos.

RECICLAGEM: CAMINHO PARA A SUSTENTABILIDADE

Para Giovanni Gallo, síndico profissional que atua há dez anos na região leste da capital paulista, o gerenciamento de resíduos deveria fazer parte da cartilha dos condomínios, independentemente da quantidade de unidades e das diretrizes legais. “Sou de uma geração que aprendeu cedo, na escola, que descartar lixo nos rios resultaria em sérias consequências, como enchentes invadindo residências, e que precisávamos cuidar melhor do planeta. Então, eu me preocupo verdadeiramente com o volume de lixo gerado pelos condomínios. Preciso dizer ainda que nasci em 5 de junho, Dia Mundial do Meio Ambiente, o que também despertou minha atenção para práticas sustentáveis”, comenta o gestor.

Com dez condomínios em carteira, o síndico se empenha ao máximo para conscientizar moradores de que a preocupação com o lixo é uma responsabilidade compartilhada, embora reconheça que a tarefa não é simples. Em 2018, realizou sua primeira implantação de um programa de gestão de resíduos conduzido por uma empresa especializada em logística reversa, coleta seletiva e gestão de resíduos sólidos. “Foi em um condomínio de alto padrão, no Tatuapé, com moradores na faixa dos 30 aos 40 anos, mas, ainda assim, necessitamos de mais de uma assembleia para aprovar o projeto. E, após a implantação, demorou cerca de seis meses para engrenar. Mas o importante é que deu certo”, avalia.

Ele conta que, muitas vezes, condôminos não aceitam investir cerca de 10 reais mensais, por unidade, em um sistema de coleta profissional, simplesmente para não abrirem a carteira. “Vivem dizendo que desejam fazer o bem para o próximo e para o planeta, mas, diante de uma oportunidade de preservar o meio ambiente e ainda gerar renda e inclusão social na cadeia da

reciclagem, o que devolve a dignidade a muitos, essas pessoas se esquivam de participar”, desabafa Giovanni.

Em São Paulo, existe um serviço gratuito da prefeitura que realiza a coleta seletiva por meio das concessionárias Ecourbis e Loga. Os contêineres são instalados no condomínio e os resíduos são recolhidos uma vez por semana. “O serviço funciona bem, tenho em alguns condomínios, porém nem todos os CEPs são contemplados. E o condomínio precisa ter um funcionário presente no momento da coleta para levar o material até o caminhão”, explica Giovanni. Outra opção é firmar parceria informal com cooperativas e catadores autônomos.

“Também é uma solução, mas não temos como garantir o destino de todo o material. Se parte dele não for aceita, onde a pessoa que recolheu esses resíduos fará o descarte? Isso me preocupa.”

Educação ambiental em condomínio também envolve os funcionários.

“Quando o zelador entende o valor da reciclagem, tudo flui melhor”, observa Giovanni. Tanto com a coletividade quanto com os colaboradores, é preciso ter paciência, porque a mudança de hábitos não acontece de forma imediata. “É preciso constância, paciência e repetição”, enfatiza a especialista em sustentabilidade Rosely Ruibal, que, apesar dos desafios, demonstra otimismo. “Acredito muito no protagonismo de síndicos e condomínios na construção de cidades mais sustentáveis, circulares e gentis”, arremata.

AGRADECIMENTO AOS ENTREVISTADOS

Rosely Ruibal, Diego Basse (ao centro) e Giovanni Gallo

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“ATUAR NA SINDICATURA É CONTINUAR MINHA CARREIRA DE GESTOR”

Ex-executivo de multinacional, Mauro Conte é síndico orgânico há 31 anos e profissional há 12, tendo implantado quase 70 condomínios

“SOU UM síndico profissional de perfil reservado. Aos poucos, fiquei mais conhecido ao ministrar palestras e workshops no mercado condominial. Muitos me veem como especialista em gestão e implantação de prédios de alto padrão. Por trás disso, há uma longa trajetória. Nasci e cresci no Tatuapé. Meu pai era colorista têxtil, e minha mãe, dona de casa. Sou o caçula de quatro irmãos. Morei em uma casa pequena, com cachorro e galinheiro no quintal. Uma vida simples, apenas com o necessário. Tudo o que conquistei foi construído.

Sou graduado em Comércio Exterior e me consolidei nessa área, na mesma empresa onde já trabalhava desde os 15 anos, uma multinacional alemã do segmento químico e farmacêutico. Ingressei como aprendiz, no RH, sempre atento às oportunidades de evolução. Cheguei menino, uma pedra bruta. Com os alemães, fui lapidado. Aprendi sobre comportamento, postura, comunicação, refinamento, pontualidade e comprometimento. A empresa foi uma escola. Trabalhei 25 anos entre alemães e suíços, porque, em determinado momento, a empresa alemã se fundiu com uma multinacional suíça.

A trabalho, viajei por continentes, participei de negociações e apresentações internacionais. A empresa preparava seus executivos com treinamentos de liderança e gestão de crise. Em contrapartida, havia forte cobrança por resultados. Cheguei a ter, ao mesmo tempo, chefias na Suíça, na Alemanha e no México. Naquela época, eu não imaginava que tudo aquilo seria útil no mercado condominial. Hoje, por exemplo, consigo me manter tranquilo na mais conturbada das assembleias porque, no passado corporativo, vivi muitas situações de alta pressão.

Eu me interessei por assuntos de condomínio aos 24 anos, quando me casei e fui morar em um prédio no Tatuapé. Passei a participar das assembleias para entender o destino dos rateios extras, porque os problemas do prédio continuavam ali. Comecei a conferir pastas e me tornei conselheiro. Em uma reunião, questionei uma obra no jardim que havia sido feita antes da pintura da torre. Como reformar o jardim antes de iniciar uma obra que iria sujar tudo de novo? Foi a minha primeira discussão condominial.

Em 1995, já pai de um menino — a menina viria no ano seguinte —, mudei-me com minha família para um imóvel maior, em outro prédio do

Foto Almir Almeida

bairro. O edifício tinha apenas um ano, e o síndico estava de saída. Vi uma chance de colocar meus conhecimentos em gestão de processos em prol do condomínio e me tornei síndico orgânico. Dois anos depois, o dono da administradora de condomínios aplicou um golpe em vários prédios e desapareceu. A construtora me avisou, e corri para o banco a tempo de salvar o dinheiro do condomínio.

Eu tinha amizade com a construtora, e esse episódio deixou outros prédios dela vulneráveis. Para ajudá-los, montei uma administradora no Tatuapé, ao lado da gerente-geral da administradora que havia fechado e deixado os funcionários à deriva. Em oito anos, fizemos cerca de 15 implantações e administramos mais de 30 condomínios. Eu ainda era executivo da multinacional, em Santo Amaro. Trabalhava na administradora à noite e aos finais de semana. Mas a jornada era exaustiva. Passei a carteira adiante.

Em 2003, saí da multinacional e me tornei consultor na área petroquímica. Depois, em 2007, com dois ex-colegas das multinacionais, fundei uma distribuidora de insumos químicos industriais. Ao mesmo tempo, mudei-me para um condomínio com mais conforto, no Jardim Anália Franco. Aceitei ficar um ano como síndico na implantação. Estou lá até agora, mais de 20 anos depois. Não querem que eu saia. Um amigo desse prédio migrou para outro, de luxo, mas com uma série de problemas. Então, ele sugeriu que eu cuidasse também do prédio dele, na condição de síndico profissional.

Na época, meu irmão mais velho, Luíz, ex-executivo de multinacional ja-

em 2019, o Luíz recebeu o diagnóstico de um câncer raro e, em 2020, faleceu. Foi duro, mas continuei a desbravar o mundo condominial. Esse sonho, que era de nós dois, me deu forças para seguir nas horas difíceis da pandemia, quando os moradores vinham com tudo para cima dos síndicos — um período muito desafiador. Hoje, minha empresa tem 18 pessoas, incluindo a mais nova aquisição, que é minha filha e que se tornou sócia. Ela veio do ramo publicitário e agregou valor à nossa comunicação. Nos últimos anos, segmentei o atendimento no nicho de alto padrão e luxo, fatia que concentrava as minhas reeleições. Não foi nada premeditado, apenas houve melhor aderência. A minha bagagem corporativa foi ao encontro do que esse público exige. Talvez, em outro perfil de condomínio, meu estilo parecesse arrogante. Sei que, depois de

ponesa, achou a ideia promissora. Abri com ele uma empresa de sindicatura em 2014, tendo o mencionado prédio de alto padrão como primeiro cliente. Logo vieram outros, entre eles um enorme condomínio-clube na Vila Prudente, ao qual pude levar melhorias, como sistema de irrigação, sistema de água de reúso, gerador, e feira livre. Em seguida, veio a primeira grande implantação: um condomínio em Guarulhos, com mais de 400 unidades, que geri por nove anos. Outros condomínios foram chegando por indicações, a maioria de construtoras. Em implantações, o desafio é convencer o morador de que você não está ali a serviço das construtoras. Vícios construtivos sempre vão existir. Há condomínios que já querem partir direto para ação judicial. Sendo assim, tudo o que tiver de ser solicitado à construtora dentro da garantia acabará seguindo via judicial, o que não é bom, mas muitos não entendem. Claro que há casos em que não tem jeito, em que a construtora não dá retorno ao condomínio. Aí, sim, é preciso judicializar – eu já entrei com ação em três ocasiões. E também existem construtoras que acreditam que o síndico vai defender os interesses delas. A experiência me mostrou quais são as empresas que, de fato, estão preocupadas em corrigir falhas de seus produtos.

Com o meu tempo cada vez mais dedicado aos condomínios, optei por permanecer na distribuidora apenas como sócio-investidor, até mesmo porque,

identificar o meu nicho de trabalho, passei a atuar de forma mais confortável. Para mim, estar na sindicatura é prazeroso, é dar continuidade à minha carreira de gestor. No lugar do setor químico, entrou o ecossistema condominial, onde minha dedicação impacta cerca de milhares de famílias. Também reconheço que posso contribuir formando pessoas, transferindo todo o know-how, o que me traz grande satisfação.”

Mauro Conte, em depoimento concedido a Isabel Ribeiro

Por

BOATOS, PERALTICES E INFANTILIDADES

Leia, a seguir, casos que fogem à rotina dos condomínios

“EM

2014, ASSUMI UM CONDOMÍNIO DEPRECIADO E PROMOVI MUITAS

INTERVENÇÕES, MAS A VIZINHANÇA PENSOU QUE EU ESTAVA ACABANDO COM O PRÉDIO, O QUE GEROU BOATOS EM SÉRIE.

Marcelo Del Persio, síndico profissional Foto Dilvulgação

Primeiro, instalei portaria remota, algo pouco comum alguns anos atrás; depois, iniciei uma obra de individualização de água e gás. No entendimento dos prédios vizinhos, eu havia demitido todos os funcionários e, não contente, começara a destruir a fachada devido às obras para passagem da tubulação de gás e estava quebrando as lavanderias para instalar relógios de água. O auge do equívoco foi quando o dono da empresa de portaria enviou seus gerentes para apreciarem o resultado exemplar da instalação. No dia da visita, uma van parou na porta do condomínio, e dela desceram 12 homens engravatados.

Recebi os visitantes na entrada do prédio. Passei 20 minutos com eles, mostrando o perímetro e a infraestrutura externa de segurança, o que aguçou a imaginação fértil da vizinhança. Após me despedir deles, atendi à ligação de uma moradora que, entre choros e soluços, me acusava de inconsequente por fazer tantas obras ao mesmo tempo. Ela disse que já havia sido informada de que ‘um grupo de engenheiros’ tinha acabado de interditar o prédio. Queria saber se ainda dava tempo de retirar seus pertences antes que tudo desabasse. Tive de conter o riso para acalmá-la.

Outra moradora, desta vez uma inquilina que morava sozinha, me procurou depois da implantação do sistema de medição de consumo da água. Jurou que a cobrança estava errada. A empresa veio, fez testes e não

detectou nada anormal, mas ressalvou que deveríamos verificar o relógio dentro da unidade. Cuidei pessoalmente da questão. A moradora me recebeu em sua unidade, onde havia pilhas de roupas e uma lavadora funcionando a todo vapor. Perguntei a razão daquilo, e ela contou que as filhas traziam as roupas para ela lavar porque moravam em casas, e ‘lavar roupa no apartamento era bem mais barato’. Expliquei, então, que, antes da medição individualizada, a despesa com a água era rateada entre todas as unidades, mas que isso havia mudado, que todos estavam pagando pelo que realmente consumiam e que o consumo dela era alto. Uma das filhas veio, depois, me confrontar. Disse que a medida era um absurdo e que eu havia prejudicado a mãe dela.

Um pouco antes da individualização do consumo de água e gás, um morador teve problemas com o sistema de aquecimento. Chamou um prestador de serviços sem qualificação para atendê-lo, que realizou a substituição das mangueiras de água e gás. Após a troca das peças, religamos a prumada, que havia ficado desligada durante a execução do serviço. Daí, o

Ilustrações

Canva

interfone da portaria congestionou de reclamações dos moradores. O prestador havia invertido as mangueiras. Com isso, saía água pela boca do fogão, e as torneiras, quando abertas, exalavam cheiro de gás. O rapaz ainda se encontrava na unidade quando começou o caos. Ao perceber o erro, entrou em desespero. Disse que iria buscar uma ferramenta no carro e simplesmente abandonou o navio.”

“CHEGAMOS AO MÊS DAS

FESTAS JUNINAS, E UMA DAS MINHAS HISTÓRIAS DE CONDOMÍNIOS

SERVE DE ALERTA PORQUE ENVOLVE CRIANÇAS. JÁ AS OUTRAS NÃO

TÊM CRIANÇAS, MAS

SOBRA CRIANCICE...

Carol Cardim, síndica

profissional

Foto Dilvulgação

Tenho condomínios de perfis econômicos variados em carteira, e um deles, de menor renda, possui 20 torres baixas. Há um ano, um grupinho de crianças pequenas decidiu fazer uma fogueira junina no hall do último bloco do condomínio. Escolheram a área de demarcação do extintor, talvez por ser pintada, mais atrativa em comparação ao cinza do piso de cimento. Depositaram gravetos no local, acenderam o fogo e ficaram quietinhas, sentadas ao redor. Um morador sentiu cheiro de queimado, abriu a porta da unidade e levou aquele susto! Por sorte, agiu rápido e apagou o fogo com o extintor. Embora a peraltice fosse guiada pela inocência, precisei multar os pais. As crianças estavam desacompanhadas; correram risco de queimadura. E houve risco à segurança do condomínio. Se o fogo tivesse aumentado, poderia até atingir o quadro elétrico da torre, localizado pertinho do extintor.

Já em um condomínio horizontal, o autor da traquinagem foi um cachorro da raça pug, que movimentou a rotina calma ao resolver desfilar pelos telhados dos sobrados. Saiu pela janela da casa da tutora, aparentemente subindo em uma cadeira próxima à janela, e dali alcançou o telhado, seguindo para os demais, que ficam muito próximos uns dos outros. Os moradores, todos com animais de estimação nos quintais, temiam que ele caísse, se machucasse com a queda e ainda fosse atacado pelos outros cães. O que se seguiu foi tão inusitado quanto haver um cão no telhado: vários moradores apareceram em suas janelas, munidos de cabos de rodos e vassouras para guiar o pet em segurança no retorno à casa dele, em uma mobilização que deu certo. Esse mesmo condomínio foi cenário de uma criancice de gente grande. Há uma entrada para pedestres e outra para veículos. Quando foi implantado o sistema de reconhecimento facial para a abertura do portão de pedestres, um morador enrolou para fazer o cadastramento. Toda vez que saía a pé, apertava o botão para usar o portão de veículos. Enviei uma notificação, e ele resolveu ironizar a situação. Desenhou um volante em uma cartolina e, ao passar pelo portão de veículos, olhou para a câmera e simulou estar dirigindo. Detalhe: a pessoa estava na casa dos 50 anos!

Em um condomínio de estúdio, com perfil de classe média alta, uma moça que morava sozinha fez amizade com um casal mais velho. Um belo dia, deixaram de ser amigos e, aí, ela passou a fazer pirraça. Tocava a campainha deles e saía correndo. Um dia, o morador se encheu e fez a denúncia, certo de que era ela a autora da façanha. Puxei várias imagens das câmeras do corredor e não deu outra. Ela fugia rapidamente, sempre morrendo de rir. Mais infantilidade, impossível.”

Depoimentos concedidos a Isabel Ribeiro

GARANTIDORAS: PARCEIRAS DA GESTÃO

Empresas antecipam receitas de condomínios e ajudam a driblar a imprevisibilidade financeira que afeta até prédios em implantação

AS EMPRESAS garantidoras antecipam mensalmente a receita dos condomínios, sendo um recurso para problemas de inadimplência e oscilações de caixa. “A garantidora antecipa a receita e assume o risco da inadimplência. Significa que, na data de vencimento acordada em contrato, a garantidora deposita na conta do condomínio 100% do valor da receita prevista, independentemente de quantos moradores pagaram o boleto no prazo”, explica Aline Marques, CEO de uma empresa especializada em garantia de receita condominial.

O advogado Guto Germano, diretor comercial de uma empresa especializada em cobrança garantida e extrajudicial, acrescenta que as garantidoras atuam sobre a imprevisibilidade financeira. “Quando o condomínio não sabe quanto vai arrecadar no mês, tudo fica comprometido: pagamento de funcionários, manutenções, seguros e fundo de reserva. Além disso, a cobrança de inadimplentes é desgastante, cara e tecnicamente complexa.

AGRADECIMENTO AOS ENTREVISTADOS

Aline Marques, Guto Germano (ao centro) e Aldo Busuletti

Por Isabel Ribeiro

A garantidora resolve os dois problemas de uma vez: garante o fluxo de caixa e retira do síndico o peso emocional e operacional da cobrança”, detalha Guto.

O tomador do serviço paga uma taxa administrativa mensal à garantidora, cujo percentual varia de acordo com a análise de risco e o histórico de inadimplência de cada condomínio. “Condomínios com alta inadimplência costumam pagar taxas maiores, já que o risco assumido pela garantidora também é mais elevado. O cálculo correto não é ‘quanto vou pagar de taxa’, mas sim ‘quanto estou perdendo hoje com a inadimplência e com o custo de tentar cobrar por conta própria’”, comenta o advogado.

Um dos mitos mais comuns sobre as garantidoras é acreditar que apenas prédios que estão ‘no vermelho’ precisam desse serviço. “Na verdade, a garantia de receita é, acima de tudo, uma ferramenta moderna de prevenção e saúde financeira”, esclarece Aline. Dentro dessa lógica, até condomínios recém-entregues podem se beneficiar desse modelo de negócio.

Na opinião do síndico profissional Aldo Busuletti, a garantidora é uma excelente parceira em qualquer fase do condomínio, mas, na implantação, torna-se vital. “Em prédios novos, de médio e baixo padrão, o índice de inadimplência costuma ser alto logo no início. Muitos condôminos priorizam pagar as parcelas do apartamento, os móveis planejados ou os eletrodomésticos e deixam o condomínio em segundo plano, porque a multa por atraso é de apenas 2%”, diz Aldo. “Isso representa um problema para o gestor, pois a previsão inicial de gastos é apenas uma estimativa. Com a garantidora, eliminamos essa incerteza. Ela assume o risco, garante a receita integral e nos permite focar na formação e na organização do novo condomínio sem sustos financeiros”, conclui o síndico.

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FACHADA BEM CUIDADA: SEGURANÇA E VALORIZAÇÃO

Por Luiza Oliva

SEU CONDOMÍNIO está com as contas em dia, áreas comuns bem cuidadas e uma equipe de colaboradores azeitada. De nada adianta esse cenário positivo se a fachada estiver com a manutenção defasada. Afinal, o cuidado com a pintura ou com os eventuais revestimentos das fachadas significa valorização do patrimônio e prevenção de patologias.

“As fachadas podem aparentar estar em bom estado, mas manifestações patológicas frequentemente evoluem de forma silenciosa. A inspeção predial é essencial para identificar riscos ocultos, evitar intervenções emergen ciais e reduzir custos.”

(Felipe Lima, sócio-diretor, FSL & Co.)

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9 DE JUNHO:

Dia do Funcionário de Condomínio

Pinturas e tratamentos de fachadas estão entre as obras mais onerosas para os condomínios, um dos motivos de serem postergadas. Com experiência de 25 anos como síndica profissional, Marília Amorim está acostumada a lidar com muitos edifícios antigos, com mais de 40 ou 50 anos. Recentemente, ela iniciou o processo de escolha de empresa para a pintura de um condomínio no Itaim Bibi, construído em 1976 e que teve suas fachadas totalmente negligenciadas nos últimos tempos. “Em casos como esse, primeiro contrato uma empresa especializada para fornecer um laudo identificando prováveis patologias na fachada”, diz.

A partir daí, ela inicia a busca de orçamentos. Ela frisa que, na aprovação da contratada, o gestor precisa saber dizer não a certas exigências dos condôminos. Por exemplo, contratar mão de obra de qualidade duvidosa por ser a mais barata. Ceder a esse tipo de pressão, comenta Marília, é uma roleta-russa: “Depois da primeira vez que concordar, o síndico sempre terá que aceitar esse tipo de intromissão. Eu prezo pela minha consciência. Digo que aquilo não vai dar certo e que sou a responsável pelo condomínio. Se alguém insistir, eu transfiro minha responsabilidade pela decisão para ele — é claro que ninguém aceita”, conta.

O grande receio dos síndicos é contratar empresas despreparadas e sem lastro financeiro, que possam abandonar o condomínio “no meio do caminho”, pontua Marília. “Prefiro empresas que estão no mercado há mais tempo e que tenham expertise em fachadas”, diz.

Giovanni Posca, síndico profissional há dez anos, concorda. “Dou preferência a fornecedores que pintaram o mesmo prédio mais de uma vez. Quando uma empresa volta para o condomínio, é porque ela prestou um serviço de excelência.” Giovanni conta que já contratou

“A manutenção de fachadas é essencial para preservar a segurança de quem vive ou transita no condomínio, valorizar o imóvel e evitar custos elevados com reparos emergenciais. Investir em prevenção garante durabilidade à estrutura e contribui para a boa imagem da edificação.”

(Bruno Ramalho, CEO, Colorcryl)

empresas medianas e não aprovou. “Uma empresa estruturada segue um cronograma e dispõe de um diário de obra on-line que o síndico acompanha dia a dia. Tudo é fotografado e registrado. Aprovamos a etapa anterior para seguir para a próxima, eliminando qualquer pen dência. Em caso de reclamação de moradores, temos como comprovar que o serviço foi realizado”, explica.

Marília também faz um controle próprio da presença dos pintores no condomínio. “Coloco um caderninho na portaria e peço para eles anotarem a hora de entrada e saída. Assim, posso falar com o respon sável pela obra em caso de faltas ou atrasos injustificados”, conta a síndica, que exige ainda comprovação de que os colaboradores são registrados, contam com treinamento para trabalho em altura e fazem o uso correto de EPIs.

A contratada também precisa dar segurança ao síndico quanto à garantia. Giovanni enfrentou problemas em um prédio na Vila Carrão, que foi pintado em três cores diferentes. As partes pintadas no tom mais claro apresentaram um efeito ‘arrepiado’. O serviço foi refeito e, novamente, o defeito surgiu. “O fornecedor acionou o fabricante da tinta, que esteve com técnicos e engenheiros no condomínio. Foi constatado, então, que o problema estava na tinta. O atendimento me surpreendeu muito positivamente: o fabricante forneceu nova tinta, o serviço foi refeito perfeitamente e não houve nenhum custo para o condomínio”, relata o síndico. “São situações como essa, quando precisamos do retrabalho da empresa, que mostram que ela está pronta para atender bem.”

O síndico Giovanni está atualmente com dois condomínios em processo de pintura. Em um deles, o valor da pintura mais do que dobrou justamente pelo tempo em que o prédio não recebe tratamento

“Síndico que investe em manutenção preventiva reduz riscos, evita gastos emergenciais e valoriza o patrimônio do condomínio. Prevenir ainda custa menos do que corrigir.”

(Eliton Teixeira de Oliveira, engenheiro civil, Renovi)

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das fachadas: 18 anos. “As fachadas estão cheias de grandes áreas de desplacamento da massa. Quanto maior a degradação, mais caro o serviço. Se o condomínio tivesse tomado uma atitude antes, não seria tão oneroso para os condôminos”, conclui.

PLANEJAMENTO FINANCEIRO

Qualquer obra de pintura precisa de um bom planejamento financeiro. Marília opta por bons parcelamentos, que também funcionam como ferramenta para interromper os pagamentos em caso de atraso na obra. “Busco assessoria jurídica e preparo contratos bem amarrados nesse sentido”, pontua.

Casos graves e custosos, mesmo que parcelados, irão pesar mais no bolso dos condôminos, claro. Giovanni assumiu um condomínio no Tatuapé em dezembro, com mandato tampão. Em janeiro, uma triste surpresa: um bloco de concreto da fachada frontal se desprendeu, caindo no térreo. “O edifício estava todo telado por causa do desprendimento dos revestimentos cerâmicos. Mas a tela não resistiu ao peso da peça e ela caiu no solo, felizmente sem ferir ninguém. Descobrimos que o prédio, com cerca de 40 anos, nunca passou por manutenção nas cerâmicas da fachada frontal.”

Giovanni prontamente providenciou uma estrutura de madeira para proteger o térreo e interditou a entrada — os acessos ao condomínio acontecem apenas pela garagem ou pela entrada lateral, já que somente a frente tem revestimentos cerâmicos. O síndico também encomendou um laudo para verificar os danos estruturais da fachada que causaram o desprendimento do concreto.

“A manutenção predial é um investimento certo e inteligente que protege o patrimônio coletivo, previne emergências caras e garante a segurança e a valorização das respectivas unidades residenciais.” (Eryck Albuquerque, diretor comercial e arquiteto, Topo Pinturas)

Foto Divulgação

Os 44 apartamentos do condomínio deverão ratear cerca de 70 mil reais cada um, estima o síndico. O estrago é resultado da falta de planejamento. Giovanni conta que o prédio foi pintado recentemente por uma pessoa despreparada, sem empresa aberta. A gestão anterior o orientou a abrir uma MEI para pegar o serviço. “Quando ele verificou o problema nas pastilhas, viu que não teria capacidade para fazer o serviço. Ou seja, o condomínio rasgou dinheiro, porque até a pintura recente já está toda trincada.”

Giovanni aprovou em assembleia que todo o fundo que estava sendo rateado para outras obras será utilizado nas fachadas para minimizar o impacto do rateio. “Somente quando finalizarmos a obra, as outras serão retomadas. Um condomínio precisa de planejamento. As pessoas se esquecem de que fachadas com revestimentos também precisam de manutenção. Deve ser feito o hidrojateamento das pastilhas, verificando se há trincas ou outras patologias, garantindo uma sobrevida de mais três anos, quando então o síndico deve providenciar a pintura geral”, orienta.

AGRADECIMENTO

AOS ENTREVISTADOS

Marília Amorim e Giovanni Posca, síndicos profissionais

“A manutenção preventiva da fachada não é apenas estética, ela preserva a estrutura do prédio, evita infiltrações e reduz custos futuros para o condomínio. O síndico deve sempre priorizar empresas especializadas, com laudos, ART e experiência comprovada.” (Kaique Vilela, sócio-proprietário, SP Pinturas)

Fotos

ATENÇÃO ÀS FALHAS, RISCOS E DESPERDÍCIOS

Por Alessandro Sani

A QUALIDADE da instalação hidráulica em condomínios é um fator muitas vezes invisível aos olhos dos moradores, mas essencial para o funcionamento seguro, eficiente e econômico das edificações. Por trás de torneiras, chuveiros e descargas utilizados diariamente, existe uma rede complexa de tubulações, conexões e dispositivos que, quando mal projetados ou executados, podem gerar uma série de problemas estruturais, financeiros e até sanitários.

Em condomínios, onde múltiplas unidades compartilham sistemas interligados, falhas pontuais podem rapidamente se transformar em problemas coletivos.

A síndica profissional Jaqueline Damas Meireles lidou com um caso emblemático em um condomínio de 350 unidades, localizado na região de Pinheiros, zona oeste paulistana. A edificação que ela administra integra o programa Habitação de Interesse Social (HIS). “Houve uma falha muito grave na execução da obra. O encanamento de esgoto foi instalado acima da caixa d’água”, relata.

Segundo a gestora, o esgoto passou a escoar para um poço de 1,5 metros. O acúmulo de resíduos descartados de forma inadequada pelos moradores, como papéis, panos e restos de obra, aumentou a pressão interna do sistema, deslocando o tampão de vedação. Como consequência, houve vazamento para dentro da caixa d’água, contaminando o abastecimento e afetando a saúde de mais de 200 moradores. Vale destacar que, em situações ainda mais graves, a água pode atingir componentes elétricos, elevando o risco de curtos-circuitos e acidentes.

CONSUMO EXPRESSIVO

Outro impacto relevante de instalações hidráulicas deficientes diz respeito ao desperdício de água. Em um contexto de crescente preocupação com

"Síndico, economia e responsabilidade não combinam se o Sistema Redutor de Pressão Hidráulica for esquecido. A falta de manutenção desse equipamento, de alto custo, pode gerar vazamentos, aumento na conta de água e até acidentes fatais. Além disso, a água é um recurso vital e escasso que não pode ser desperdiçado.” (Marcos Ribeiro, diretor, FJK Hidráulica)

Foto Divulgação

DICA / HIDRÁULICA

a escassez hídrica, perdas decorrentes de falhas representam não apenas prejuízo financeiro, mas também um problema ambiental. Condomínios com sistemas mal executados podem registrar aumentos expressivos no consumo, refletindo diretamente nas contas mensais.

Uma das alternativas para reduzir esse problema é a individualização do consumo de água em condomínios com medição coletiva – a identificação de uso excessivo e/ou de eventuais anormalidades na instalação se torna mais perceptível nas unidades. O síndico profissional Sérgio Fernandes implementou esse modelo em um edifício com mais de 40 anos, na cidade de Santo André, no Grande ABC.

“Foi um projeto desafiador, principalmente pelas limitações estruturais típicas de edificações antigas. No entanto, com estudo técnico, planejamento e um forte trabalho de conscientização junto aos moradores, foi possível conduzir o processo com êxito. Essa experiência reforçou minha visão de que a individualização da água vai muito além da divisão de custos. Trata-se de uma ferramenta de gestão moderna, que promove justiça no consumo, estimula o uso consciente dos recursos hídricos e prepara os condomínios para um cenário cada vez mais desafiador, marcado pela escassez hídrica e pelos impactos do aquecimento global”, afirma. Além dos problemas já citados, a pressão inadequada nas tubulações é uma ocorrência frequente em sistemas mal dimensionados. Pressão excessiva pode provocar rompimentos e reduzir a vida útil dos equipamentos, enquanto níveis insuficientes comprometem o conforto e a funcionalidade no uso diário. Um projeto hidráulico eficiente deve equilibrar esses fatores, garantindo distribuição uniforme e segura em todas as unidades.

A manutenção preventiva é outro ponto importante. Mesmo instalações bem executadas sofrem desgaste ao longo do tempo, especialmente em edifícios mais antigos. Inspeções periódicas, limpeza de reservatórios, verifi-

“É muito importante identificar e sanar vazamentos de sistemas hidráulicos em lajes e paredes para garantir a segurança estrutural da construção. Um pequeno vazamento ao longo do tempo pode causar sérios problemas, comprometendo a sustentação da edificação.”

(Edelcio Alvares, diretor, Enginstal Engenharia)

cação de válvulas e substituição de componentes desgastados são medidas fundamentais para evitar problemas maiores e custos emergenciais elevados.

INVESTIMENTO EM QUALIDADE

Do ponto de vista financeiro, investir na qualidade da instalação hidráulica pode representar economia significativa a longo prazo. Reparos emergenciais, obras corretivas e indenizações por danos a unidades vizinhas costumam gerar despesas elevadas, muitas vezes evitáveis com planejamento adequado. Nesse contexto, síndicos e administradoras desempenham papel essencial na conscientização dos moradores sobre a importância desse tipo de investimento. Por fim, a qualidade da infraestrutura hidráulica também influencia diretamente a valorização dos imóveis. Condomínios com baixo índice de problemas, boa manutenção e custos operacionais controlados tendem a ser mais atrativos no mercado imobiliário. Para compradores e investidores, a segurança de um sistema confiável é um diferencial relevante.

Da construção de um edifício à gestão condominial, a instalação hidráulica não deve ser abordada como um aspecto secundário. Trata-se de um elemento central para garantir segurança, economia e qualidade de vida. Investir em planejamento, execução e manutenção adequados é, portanto, uma decisão estratégica que beneficia a todos os envolvidos.

AGRADECIMENTO

AOS ENTREVISTADOS

Jaqueline Damas Meireles e Sérgio Fernandes, síndicos profissionais

“A execução da manutenção da VRP (Válvula Redutora de Pressão), conforme recomendado pela NBR 5626 da ABNT, a cada seis meses, é essencial para garantir a segurança do sistema hidráulico do prédio e evitar problemas como falta de água em determinados horários, barulho na rede, rompimento de tubulações e aumento no consumo de água.”

(Mauro Imoto, proprietário, Shop Service)

Fotos

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lização com multa entrou em vigor em 26 de maio de 2026, conforme Portaria MTE nº 765/2025. Todo empregador com CNPJ e ao menos um funcionário registrado está no alcance da norma. Condomínio não é exceção.

O ambiente condominial é especialmente vulnerável: o porteiro que acumula controle de acesso, recebimento de encomendas e atendimento de interfone sem pausa; o zelador que recebe ordens de cada morador como se fosse empregado de todos. Mas a questão não fica restrita aos funcionários próprios. Quando o serviço é terceirizado, os trabalhadores da contratada vivem e trabalham dentro do condomínio — os riscos são os mesmos.

Ao contratar portaria, limpeza ou manutenção, o condomínio não transfere o dever de zelar pelo ambiente de trabalho. O local é o mesmo,

“A escolha de uma terceirizada exige cautela, já que o desempenho da empresa impacta diretamente a rotina do condomínio. Para reduzir riscos na contratação, prefira empresas com experiência comprovada no mercado de facilities e boa reputação pelos serviços prestados.”

(Ricardo Paes, diretor comercial, GA5)

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DICA / TERCEIRIZAÇÃO

e a responsabilidade do tomador acompanha essa realidade. A CLT já previa, nos artigos 223-A a 223-G (Reforma Trabalhista de 2017), que todos os que colaboram para um dano extrapatrimonial respondem na proporção de sua ação ou omissão. A NR-1 atualizada normatiza esse dever também no campo da saúde e segurança do trabalho.

A norma exige que contratante e contratada troquem informações sobre riscos psicossociais e ajam de forma coordenada. Na prática, cabe ao síndico ao menos: exigir o PGR atualizado da terceirizada com os riscos mapeados; verificar se há canal de escuta para os trabalhadores; e não tolerar pressão ou assédio nas dependências — não importa quem assina a carteira da vítima. Documentar essas providências é o que separa o condomínio protegido do exposto em uma ação trabalhista.

Tenho para mim que a omissão é o maior risco jurídico nesse cenário.

A jurisprudência trabalhista já firmou que o condomínio ciente de conduta lesiva e que nada faz responde pelos danos — não apenas de forma subsidiária (Súmula 331/TST), mas solidariamente, com base no Código Civil aplicado de forma complementar à CLT. Há acórdão do TRT da 3ª Região, mantido em 2025, condenando condomínio e empresa a pagar R$ 30 mil por assédio de zelador contra faxineira terceirizada. O passivo ficou com o condomínio.

A conduta esperada do síndico é direta: apurar assim que souber, comunicar formalmente a contratada, cobrar providências com prazo e registrar tudo por escrito. Risco psicossocial não é pauta de RH — é obrigação legal com data marcada e custo certo para quem ignorar.

CRISTIANO DE SOUZA OLIVEIRA

Advogado e Consultor Condominialista há mais de 30 anos. Mais informações: cdesouza@cristianodesouza.adv.br

“Terceirizar serviços essenciais reduz os custos estruturais do condomínio e profissionaliza a gestão. Ao delegar a operação a especialistas, o síndico ganha tempo para focar no bem-estar dos moradores, enquanto garante equipes qualificadas e cobertura imediata em caso de ausência.” (Milton Costa, diretor de operações, Agilité Service)

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