Revista Direcional Condomínios Edição julho/16 - 194

capa promocional

Caro Leitor,

Diretores Sônia Inakake e Almir C. Almeida EDITORA Rosali Figueiredo

Editorial

Esta edição marca o início do segundo semestre de 2016 mostrando condomínios em constante mobilização pela melho-

Dirigida a Condomínios residenciais, comerciais, administradoras, construtoras e shoppings

ria e manutenção das suas instalações, cuidando da valorização

Periodicidade mensal Exceto dezembro / janeiro cuja periodicidade é bimestral

encontram-se explicitadas nas dicas de Fachada e Quadras ou

Tiragem 20.000 exemplares (60.000 leitores em média) Público leitor dirigido Síndicos, zeladores, administradores e construtores CIRCULAção São Paulo e Grande São Paulo Jornalista Responsável Rosali Figueiredo MTB 17722/SP rosali.figueiredo@gmail.com Reportagem Rosali Figueiredo CAPA Coronado ASSINATURAS Elza Dezan faleconosco@grupodirecional.com.br GERENTE COMERCIAL Sônia Inakake sonia@grupodirecional.com.br Departamento Comercial Alexandre Mendes Fabian Mesquita Gabriel Youssef Atendimento ao cliente Elza Dezan João Marconi Juliana Jordão Grillo diagramaçÃO Editora Coronado - Jonas Coronado EQUIPE DISTRIBUIÇÃO Ailton Candido Douglas Barbosa da Silva Evaldo Mendonça José Ricardo da Silva Roberio Santos

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Assinatura Anual R$ 180,00

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do patrimônio de seus coproprietários. Experiências como essas na seção Síndico, Conte Sua História. Destacamos as matérias no início desta conversa porque elas trazem importantes exemplos de proatividade, assertividade e confiança.

Conscientes e determinados, síndicos e síndicas arregaçam as mangas para aproveitar da melhor forma possível os recursos de que dispõem, com disciplina e determinação, em prol do condomínio. Conforme anotou um pensador (Albert Schweitzer), “dar o exemplo não é a melhor maneira de influenciar os outros. É a única!”. Parabéns a todos os gestores que se encaixam neste perfil e inspiram a Direcional Condomínios a enriquecer suas páginas com histórias de valor.

Claro que a labuta do síndico envolve mais do que planilhas, obras e planejamento. O relacionamento humano é fonte potencial de problemas recorrentes, que podem se tornar insolúveis se não houver disponibilidade, serenidade e sabedoria de sua parte. A reportagem de capa sobre “barulho” revela que existem tanto ruídos comprovadamente danosos e intoleráveis ao convívio coletivo, quanto aqueles causados pela intolerância de pessoas recalcitrantes.

Buscar compreender a natureza humana, com sua diversidade de comportamentos, é uma das estratégias que ajuda esses gestores na abordagem das queixas e no encaminhamento adequado. Mas quando o barulho se torna foco de confusão, é possível ainda recorrer a técnicas de mediação e resolução de conflitos, tema de nossa pauta sobre administração condominial.

Nesta seção, reproduzimos a roda de conversa promovida pela Direcional entre uma equipe de gestoras e o advogado Cristiano De Souza Oliveira, dinâmica que procurou mostrar algumas possibilidades apresentadas pelo processo, que cresce no País. Iniciativas nesse sentido podem ser tomadas por todos os entes envolvidos no embate, auxiliadas ou não por um mediador, um terceiro que não deverá tomar partido, mas trabalhar por uma solução conjunta, pacificadora.

Boa leitura a todos, Rosali Figueiredo

Tiragem auditada por

Tiragem de 20.000 exemplares auditada pela Fundação Vanzolini, cujo atestado de tiragem está à disposição dos interessados.

Não é permitida a reprodução total ou parcial das matérias, sujeitando os infratores às penalidades legais.

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R. Vergueiro, 2.556, 7º andar - conj. 73 Cep 04102–000 - São Paulo – SP Tel.: (11) 5573-8110 Fax: (11) 5084-3807 E-mail: faleconosco@grupodirecional.com.br www.direcionalcondominios.com.br

04. Condomínios em Quadrinhos .................Figuras do condomínio: Os encrenqueiros 05. Informe Publicitário: .................................................................................Seciesp 06. Coluna: .............................................O síndico desrespeitou a assembleia, e agora?

07. Síndico, Conte sua História! ..........................................................Gestão da água 10. Capa:.........................................Neuras no condomínio: Ruídos, rumores e ‘barulho’ 13. Seção Tira-Teima: ...............Taxa de condomínio em dobro dá direito a dois votos?

14. Dica: ...........................................................................................................Fachada 20. Administração: ............... Conflitos e soluções: Como manter a paz no condomínio 22. Dica: ...................................................................Quadra: Pisos, acessórios e normas 24. Dica: ........................................................................Terceirização: Normas & Procedimentos

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Sumário

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CONDOMÍNIOS EM QUADRINHOS / FIGURAS DO CONDOMÍNIO: OS ENCRENQUEIROS

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coluna

O SÍNDICO DESRESPEITOU A ASSEMBLEIA, E AGORA? Deliberações tomadas em assembleia e não aten-

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Foto Rosali Figueiredo

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didas, atas omissas, em que não constam os apartes ou registros solicitados durante a reunião, e até mesmo fraudes podem caracterizar o desrespeito do síndico a esse instrumento soberano dos condomínios. Um síndico morador, por exemplo, deve respeitar e dar o exemplo quanto ao cumprimento de todas as regras de convívio de um condomínio e, em caso de qualquer infração, precisa se submeter à normativa interna, inclusive com as sanções cabíveis, sendo facultada a ele a oportunidade de se defender.

Já para um síndico não morador, salvo exceções, não existem meios de puni-lo em razão da violação das regras de convivência. Mas se ele não cumprir as funções inerentes ao cargo que ocupa, poderá ser alvo de destituição por intermédio de assembleia.

Quando o síndico for profissional (sabendo-se que não há relação de emprego entre este e o condomínio), ele também poderá ser destituído, convocando-se a assembleia por no mínimo de ¼ dos condôminos, ocorrendo a votação por maioria simples dos presentes ao ato assemblear. Mas há agravantes, caso, por exemplo, de uma ata que seja alterada para refletir o que não aconteceu. Isso configura crime de falsidade ideológica, cuja pena é de um a três anos de reclusão acrescida de multa, segundo determina o Artigo 299 do Código Penal.

O fato é que nos condomínios onde ocorre conflito entre partidários deste ou daquele grupo, a prática de atos absurdos e até criminosos é comum, podendo haver omissão, alteração ou inserção de informações em relação ao andamento e deliberações das assembleias.

Há inúmeros casos de condôminos ou procuradores que pedem ao secretário que conste em ata determinada manifestação, palavra por palavra, para fins de provar uma dada situação, cuja solicitação não é atendida por simples omissão ou subtração que lhe desnaturam o sentido.

A ata de reunião assemblear deve ser redigida de maneira profissional no instante em que é realizada a assembleia, sendo a mesma

lida ao final, o que permite a todos o acesso ao seu conteúdo, exercendo o direito de corrigi-la, acrescentando ou suprimindo o que não foi objeto de conversa e deliberação. O objetivo é fazer com que conste na ata somente o que realmente aconteceu.

Por esta razão é que quando da convocação para a reunião de condôminos, a pauta (ordem do dia ou assuntos a serem conversados e debatidos) terá obrigatoriamente que constar do edital de chamamento, sob pena de nulidade. É péssimo costume permitir-se constar nas atas um tópico a título de assuntos gerais, a fim de se possibilitar deliberação ou votação. Porém, neste momento da assembleia, nada poderá ser votado ou deliberado, porque “assuntos gerais” tratam de expressão vaga, a qual comporta mais de um entendimento. Cabe ainda ressaltar que o condômino tem direito de saber com antecedência quais serão os temas tratados na assembleia, até mesmo para que se prepare para o debate e decisão. Todo tópico a ser tratado em assembleia para votação ou deliberação deve obrigatoriamente constar na ordem do dia e não em “assuntos gerais”.

Caso exista alguma ilegalidade ou irregularidade na convocação, andamento ou ata assemblear, tal situação poderá ser corrigida, através de nova assembleia específica. De outro modo, se esta nova reunião não acontecer, haverá motivo suficiente para uma ação judicial, embasada na infidelidade entre a realidade dos fatos e aquilo que estabelecem a Lei e as normas internas.

ANTONIO ARTÊNCIO FILHO Advogado pós-graduado em Direito Civil e especialista em Administração de Condomínios.

Também é síndico profissional e titular do escritório Lancia & Artêncio Advogados Associados.

Mais informações: antonioartencio@aaf.adv.br

SÍNDICO, CONTE SUA HISTÓRIA!

GESTÃO DA ÁGUA: MÚLTIPLAS ALTERNATIVAS AOS GESTORES Síndica local no prédio em que mora e profissional em quatro residenciais, a administradora Patrícia Rodrigues adota um mix de iniciativas para controlar o consumo d’água e fazer economia.

Por Rosali Figueiredo (Texto e fotos)

Longe do sufoco da seca de 2014 e 2015, os moradores da Região Metropolitana de São Paulo respiram aliviados com a recomposição dos reservatórios d’água. A situação, entretanto, não está normalizada, conforme apontava em junho o monitoramento diário de dois dos maiores mananciais da região, Cantareira e Alto Tietê. No dia 22, o primeiro estava com 59,2% de sua capacidade preenchida, enquanto o segundo não ultrapassava 47,8%.

Os dados embutem dois desafios principais aos condôminos: racionalizar o consumo para garantir o abastecimento futuro e também diminuir os gastos mensais. A política de bônus (descontos) praticada pela Sabesp se encerrou em abril, enquanto as tarifas tiveram majoração de 8,4% a partir de maio. O bônus e a ameaça da multa funcionavam como “motivação para o condômino gastar menos água”, afirma a síndica Patrícia Rodrigues. “Sem os descontos e com o aumento, as contas estão vindo mais altas.

Desde fevereiro, quando entraram em vigor metas mais rigorosas de economia, temos passado uma fase muito difícil, em alguns condomínios precisamos colocar a conta d’água como rateio extra.

Com certeza, iremos ‘devolver’ à Sabesp tudo o que economizamos desde 2014”, estima Patrícia.

A síndica acredita que a população ainda depende de conscientização e estímulos, principalmente “do bolso”, para fechar torneiras e chuveiro. Enquanto não fizer isso, a conta permanecerá salgada no fechamento do mês.

“O principal desafio de redução de consumo em um condomínio é a água, mas isso tem que estar no morador. O síndico trabalha, porém as pessoas devem compreender que o mundo não é mais o mesmo de nossa infância, onde tínhamos visão de abundância; vai faltar água! Conforto e economia não andam juntos”, alerta.

ESFORÇO DIÁRIO Dos cinco prédios que administra, um como residente e quatro como profissional, Patrícia dispõe de recursos distintos para controlar o consumo. Em todos, os zeladores fazem diariamente pela manhã a leitura do hidrômetro da Sabesp, anotando os dados em planilha e analisando

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Condomínios sob a gestão da síndica Patrícia Rodrigues adotam alguns programas comuns, mas há quem invista um pouco mais, como no reuso da água da máquina de lavar roupas

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SÍNDICO, CONTE SUA HISTÓRIA!

“O principal desafio de redução de consumo em um condomínio é a água, mas isso tem que estar no morador. O síndico trabalha, porém as pessoas devem compreender que o mundo não é mais o mesmo de nossa infância, onde havia visão de abundância.”

variações que possam indicar excessos ou possíveis vazamentos. “É um parâmetro para perceber se existe consumo fora da média.

Enquanto havia bônus, era uma forma também de controlar as metas de economia. A planilha é apresentada na pasta mensal de prestação de contas. Com isso, conseguimos visualizar mudanças discrepantes no gasto do prédio, por onde localizamos vazamento.”

Outro programa comum aos condomínios é a visita mensal feita pelos zeladores a cada unidade, verificando o “pinga-pinga” das torneiras e caixas acopladas. “Isso é um grande problema em todos, o morador vê o fiozinho d’água no vaso sanitário e acha que isso não faz efeito algum. Mas um dia inteiro vazando provoca diferença enorme no final do mês.”

Já os condomínios com individualização – dois, no caso de Patrícia – podem apresentar vantagem relativa sobre os demais. A tendência, observa a síndica, é que o morador, ao ver a conta no boleto, passe a controlar o gasto, procurando diminuir a taxa mensal paga ao condomínio. “Com a individualização há um maior controle porque está visível o quanto se gasta.” Já nos edifícios sem o recurso, a síndica empreende uma campanha mais sistemática de conscientização, “com circulares e divulgação embaixo de porta, pedindo que se reduza o consumo, se adotem arejadores, fiquem atentos às caixas acopladas etc.”. Em um dos residenciais, a maioria dos ocupantes instalou dispositivos de dois fluxos nas descargas.

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REUSO & TRATAMENTO

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De qualquer forma, a individualização nem sempre é suficiente para sensibilizar o conjunto dos moradores. Muitas vezes são necessários mais investimentos, como no Condomínio Dupret, onde, apesar da leitura individualizada, nunca se bateu a meta dos bônus.

Pelo contrário, o edifício de oito anos e 32 unidades ficou próximo da multa. “Por isso procuramos um sistema de reuso mais moderno que pudesse retirar uma parte da demanda por água nobre, tratada, como na limpeza das áreas comuns e rega de plantas”, afirma a síndica.

Os moradores do Dupret estão investindo em dois sistemas de captação, com obras em andamento: o do descarte da máquina de lavar roupas, que prevê sistema de tratamento para reabastecer as unidades em prumada independente com fins não potáveis; e o da drenagem da água do lençol freático, voltado aos jardins e à limpeza do prédio. O objetivo é evitar ao máximo consumir a água potável fornecida pela Sabesp. Segundo Patrícia, a média do gasto por unidade da água tratada nas áreas comuns chegou a 9 metros cúbicos, índice reduzido para cinco após a adoção de medidas restritivas na lavagem dos pisos e irrigação dos jardins. Nos apartamentos, a mé-

dia fica entre 20 e 27 metros cúbicos, o que ela considera elevado.

A síndica avalia que cada prédio possui um padrão diferenciado de gasto não apenas em função de sua infraestrutura, como também do perfil dos moradores e hábitos correspondentes.

“No condomínio com predomínio de idosos, é mais fácil conscientizar e economizar, porque eles têm preocupação em relação aos custos, principalmente da cota.” Um dos prédios que administra não possui qualquer recurso de apoio, como individualização ou cisternas de água da chuva, no entanto, seus moradores, a maior parte idosos, separam a água do enxágue da máquina de lavar roupas, o funcionário a recolhe com um tambor e usa para lavar a calçada, relata.

No balanço das medidas adotadas nesses residenciais, a gestora observa que obteve sucesso significativo com a vistoria constante dos zeladores junto às unidades, pois as reduções vieram, sobretudo, do controle de vazamentos e da conscientização sobre os valores das contas, sempre expostos nos elevadores. “Aproveitei também para agradecer as economias obtidas”, encerra Patrícia Rodrigues.

No Condomínio Dupret, Patrícia Rodrigues, síndica profissional, acompanha investimentos em captação e tratamento d'água

SAIBA MAIS Contatos com a síndica Patrícia Rodrigues: patipediro@gmail.com.

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CAPA

NEURAS NO CONDOMÍNIO: RUÍDOS, RUMORES E ‘BARULHO’ Ruídos advindos do vizinho, das áreas comuns, instalações prediais e da própria rua tiram o sono e o humor dos condôminos e podem até afetar a saúde. Muitas vezes, porém, isso gera neuras e barulho desproporcional, comprometendo a paz no ambiente coletivo.

Síndico Ricardo Carraciola: “As construtoras deveriam olhar para a acústica, é algo que pesa um pouco no custo, mas elas precisam pensar nos condomínios”

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O “barulho do barulho”

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é um dos ruídos que mais chegam aos ouvidos dos síndicos, aponta o engenheiro civil Marcus Vinícius Fernandes Grossi, especializado em normas de desempenho relacionadas à acústica das edificações.

Como profissional e também ex-morador de apartamento, ele questiona justamente esse ponto: “Em geral, o Regulamento Interno define que não se pode fazer barulho depois das 22h. Mas o que seria tolerável e intolerável após o horário? Já tive reclamação de vizinho por eu abrir porta de gaveta!”.

Segundo os dicionários, a palavra barulho está relacionada a uma sucessão de ruídos e ainda à “desordem, motim, tumulto, atrapalhação, confusão”. Da parte dos legisladores, barulho é todo ruído que ultrapassa o tolerável aos ouvidos humanos, algo como os 70 decibéis estabelecidos pela Organização Mundial da Saúde (OMS) como limite para garantir a longevidade da audição; ou entre 80 e 90 decibéis, como definem as normas previdenciárias brasileiras para proteger a saúde do trabalhador. Barulho, portanto, representa tudo o que soa desagradável ao homem, além de rumores (do Latim rumoru), burburinhos ou fofocas.

No condomínio, as fontes de “barulho” são diversas e podem vir tanto da conturbação provocada pelos ocupantes (com ou sem razão), quanto da “vibração da estrutura ou de equipamentos”, explica o engenheiro Marcus Grossi. “Devemos observar o que é aceitável em termos de frequência e intensidade, de forma a avaliar seu impacto. A comprovação do ruído e da maneira como ele afeta o ouvido depende de medições tomadas por determinado período de tempo. Eu, por exemplo, fui multado no condomínio em que morava porque o vizinho de baixo era encrenqueiro. A síndica acatou uma reclamação feita no livro de ocorrências sem averiguar. Não houve sequer busca de comprovação. Inexistia barulho que justificasse a queixa, tecnicamente não havia sentido, o barulho tem que ser medido, senão, fica só um ponto de vista. É nulo quando os Regimentos definem o barulho entre aceitável ou inaceitável sem comprovação. Seria inaceitável deslocar-se em seu imóvel após às 22h, abrir e fechar gavetas, armários? Recorri e ganhei.”

“TROVOADAS” Em um dos condomínios que o síndico profissional Ricardo Carraciola administra, movimentar-se muito após às 22h tornou-se, de fato, evento intolerável.

Segundo ele, os moradores sentem, em algumas situações, a movimentação do vizinho de cima como “trovoadas”. “Em termos de estrutura, a construtora ‘esqueceu-se’ da acústica”, lamenta. Os ruídos reverberam de tal forma que a vida se tornou limitada dentro dos apartamentos do empreendimento de dez torres entregue há cerca de três anos em São Bernardo do Campo. Ricardo comenta que deixou de receber visitas em sua unidade, especialmente no período da noite.

“As queixas vêm até do pisar no chão e da queda de um talher. As construtoras deveriam olhar para a acústica, é algo que pesa um pouco no custo, mas elas precisam pensar nos condomínios”, protesta.

Segundo ele, a administração procura identificar o causador do barulho e orientá-lo. O síndico já esteve às três horas da manhã em um apartamento para atender à queixa de um morador, mas não ouviu nada e reconhece que a tarefa é

Fotos Rosali Figueiredo

Por Rosali Figueiredo

capa

O EXERCÍCIO DA PACIÊNCIA

“A falta de diálogo gera distorção, intriga e conflito”, diz o síndico Gilberto Ishida “Paciência, paciência, paciência.” Essa é a receita do síndico Gilberto Hitochi Ishida para lidar com o barulho em seu condomínio, a maior parte proveniente de rumores e da intolerância entre vizinhos. “Tem gente mais ocupada em cuidar da vida alheia que da própria, vive espionando nas janelas e faz plantões na portaria. Elas transformam o livro de ocorrências em um rosário de desabafos, reclamações e gritas. Quando estão nervosas, escrevem tudo em letra maiúscula pedindo urgência!”, descreve Gilberto, gestor de um residencial da região do Jabaquara, zona Sul de São Paulo, com 64 unidades e 37 anos de vida.

Mas com sua postura serena e também segura em relação aos instrumentos de que dispõe no Regimento Interno, Gilberto consegue administrar as divergências. Ele diz que jamais aplicou uma multa desde início de seu mandato, em outubro de 2010, recorrendo antes à comunicação e ao diálogo. Quando não há jeito, faz notificações, as quais, segundo ele, geram mais barulho; poucos moradores as aceitam. Alguns condôminos fazem rumor contra as próprias normas de uso da churrasqueira, salão de festas e quadra. “Para eles, é de praxe reclamar, procuramos então amenizar, mas quando o som extrapola, damos advertência.”

Uma boa estratégia ao síndico, sugere Gilberto, é procurar se antecipar aos problemas e barulhos correspondentes, a exemplo de medidas que adotou na LEIA MAIS EM NOSSO PORTAL:

direcionalcondominios.com.br

garagem, aonde foram instalados delimitadores para evitar que o usuário ultrapasse os limites das vagas. “Deveríamos inclusive ter conversado antes com os moradores; com um deles, houve mal-entendido. Ele arrancou o delimitador, ofendeu o zelador, mas já conversamos.

Isso reforça a necessidade da comunicação”, reforça. “A falta de diálogo gera distorção, intriga e conflito”, arremata Gilberto, analista de sistemas que trabalha em uma empresa de telefonia móvel e coordena duas equipes com 15 colaboradores.

DESCONFORTO ACÚSTICO NOS EDIFÍCIOS, UMA REALIDADE O engenheiro Marcus Grossi afirma que os profissionais do setor têm “percebido” o aumento do “desconforto acústico em edifícios”, fenômeno provocado pela mudança do padrão construtivo a partir da década de 90. Com a edição da ABNT NBR 15.575, norma de desempenho que também trata da acústica, “a indústria da construção começou a despertar para isso”, mas “o Brasil ainda está longe dos padrões de conforto dos países europeus, pois os nossos limites de ruídos ainda são muitos altos”, analisa.

Para os condomínios com transtornos significativos, o especialista recomenda atenuar o ruído através de soluções técnicas, como a instalação de amortecedores na base dos motores, tratamento acústico na casa dos elevadores e colocação de pisos laminados ou mantas de borracha nas unidades.

Com a publicação recente de novas normas técnicas, ele acredita que as construtoras se tornarão mais cuidadosas e os limites mais rigorosos.

- O artigo “Acústica nas construções: normas técnicas e melhoria do conforto”, do Engo. Marcus Grossi. Acesse o texto no endereço acima, através do link da Ed. 214.

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delicada. O engenheiro Marcus Grossi explica que os ruídos resultam de vibrações que se propagam como onda por todas as direções, desta forma, nem sempre sua origem está no vizinho de cima ou do lado. “A reverberação não é uma onda unidirecional”, completa.

No caso do condomínio de São Bernardo, há um agravante, aqui de origem certa: moradores dos últimos andares convivem com fortes vibrações da casa de máquinas dos elevadores e das bombas de pressurização. Ricardo afirma que chegou a estudar a legislação para verificar o que poderia ser cobrado junto à construtora, mas não encontrou solução. O que lhe resta é procurar atenuar os efeitos de uma unidade para outra, propondo aos ocupantes instalar feltro embaixo dos móveis, “pisar mais leve” e respeitar os horários do silêncio nas ocasiões festivas. “Buscamos a solução na conversa, no diálogo. As pessoas que vão morar em condomínio têm que se preparar psicológica e emocionalmente, mudar sua rotina familiar, pois elas convivem com o coletivo. Mas aqui as restrições passaram dos limites, estamos aprisionados em nossa própria casa”, desabafa.

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CAPA

A NATUREZA HUMANA E O BARULHO

Psicólogo especializado em dependência química, acostumado a atender adolescentes, jovens e familiares, Nelson Luiz Raspes (Foto ao lado) mora em condomínio em São Bernardo do Campo e convive com barulhos diversos, especialmente de crianças que brincam em locais e horários inapropriados das áreas comuns, sem acompanhamento dos pais. “Há também vizinhos que falam alto, pessoas que se excedem na bebida e outras que fazem muito barulho no banho”, descreve.

Nelson Raspes recomenda ao síndico resolver esses problemas “de forma pacífica”, mas nem sempre ele consegue fazê-lo, ou porque os envolvidos não aceitam ou o próprio gestor se equivoca ao abordar a situação. “Cada ser humano é de um jeito, o síndico precisa ter sensibilidade para saber lidar com os diferentes tipos de comportamento. Ele necessita de conteúdo e informação, deve ser um líder, ter disponibilidade para exercer o cargo e as responsabilidades que assumiu”, diz. Por exemplo, pessoas prepotentes podem apresentar “transtorno de personalidade”. Por isso, o ideal é que o gestor use palavras apropriadas para cada contexto, “saiba conversar e, se não resolver, adote as medidas cabíveis”. (Por R.F.)

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‘SÃO PAULO ‘GRITA’ POR SILÊNCIO!”

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Advogado, consultor socioambiental em condomínios, autor de livro sobre relações de vizinhança e sustentabilidade, Michel Rosenthal Wagner (Foto ao lado) participou da 3ª Conferência Municipal sobre Ruído, Vibração e Perturbação Sonora, promovido em abril passado pela Câmara de Vereadores da Capital Paulista. Durante o painel de discussões “Fontes de Ruído: perturbações que impactam a população”, alertou para a perda de saúde e o aumento da violência decorrentes do excesso de barulho nas grandes cidades, condomínios inclusos. “São Paulo ‘grita’ por silêncio!”, reitera agora à Direcional Condomínios.

“Vivemos uma realidade caótica. Apesar dos limites impostos pela lei, que é ótima, o ser humano não a administra bem.” Michel Wagner defende a realização de uma mapa de ruídos da cidade de São Paulo, algo que deveria ter sido contemplado no Plano Diretor e na nova Lei de Zoneamento, o que não aconteceu. “Vamos tentar incluí-lo agora no novo Código de Obras, em discussão. O mapa dará mais clareza e transparência ao ruído ao qual estamos submetidos.” A questão sonora figura hoje como uma das preocupações centrais das pessoas em relação ao bem-estar, é superada apenas pela da segurança, observa Michel. Segundo ele, os excessos provocam surdez, hipertensão, absenteísmo, acidentes, depressão, intolerância e irritabilidade (ambos com reflexos sobre o comportamento), o que, por sua vez, geram aumento da violência. “As pessoas não suportam o barulho do vizinho porque já estão saturadas de todos os demais barulhos. O ruído da cidade, da rua e do condomínio não deixa sequer as pessoas descansarem deste mundo.” (Por R.F.)

SEÇÃO TIRA-TEIMA

TAXA DE CONDOMÍNIO EM DOBRO DÁ DIREITO A DOIS VOTOS? Condomínios devem conceder direito de dois votos às unidades que pagam em dobro a taxa condominial, caso das coberturas. E se um desses condôminos possui mais de uma unidade no edifício, ele terá direito ao número equivalente de votos em uma assembleia, conforme analisa o advogado Cristiano de Souza Oliveira.

1. MORADOR DE COBERTURA VOTA POR DOIS NAS ASSEMBLEIAS? Na organização em condomínios, a fração ideal é o critério mais usado para computar votos, ratear despesas e ressarcir seguros, conforme o §3º do Art. 1.331 do Código Civil: “A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio”. Mas cabe à Convenção definir as regras com que cada condomínio será administrado. E se ela for omissa, estará correta uma participação do proprietário de cobertura com direito a voto proporcional à sua fração ideal, constante da matricula imobiliária (Vide o Art. 1.334, e seus incisos, e o Art. 1.352, em seu Parágrafo Único).

2. O CRITÉRIO É JUSTO? Os quesitos Justiça, Legalidade ou Moralidade encontram-se em vias separadas. De qualquer maneira, como a Convenção que rege a vida coletiva é aprovada por um quórum mínimo qualificado que representa 2/3 dos condôminos, não podemos falar em injustiça em uma situação como essa.

3. COMO REGULARIZAR A SITUAÇÃO? Mesmo que o hábito no condomínio seja diverso desta interpretação e, por mais que usos e costumes sejam fonte do Direito, as legislações e normas internas devem prevalecer. Sem, no entanto, rever atos jurídicos que se aperfeiçoaram com o tempo. Assim, o síndico deverá, na convocação da assembleia, colocar a regra da Convenção e pedir ao presidente que as cumpra.

CRISTIANO DE SOUZA OLIVEIRA

Direcional Condomínios | Julho 2016

Advogado, é consultor jurídico condominial e autor do livro "Sou Síndico, E Agora? Reflexões sobre o Código Civil e a Vida Condominial em 11 lições" (Exclusiva Publicações, 2012).

Mais informações: cdesouza@aasp.org.br; cdesouza@adv.oabsp.org.br

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DICA / FACHADA

INSPEÇÃO, MEDIÇÃO & CONTRATOS: EM BUSCA DA QUALIDADE

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Por Rosali Figueiredo

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Muitas fachadas, passados entre cinco a oito anos sem lavagem, pintura ou qualquer outro tipo de tratamento, pedem a olhos vistos urgência na intervenção. E para alguns moradores de um edifício nessas condições, a situação repercute em desconforto interno, com ocorrências de infiltrações, mofos e paredes descascadas, até prejuízos financeiros na perda do mobiliário. Para mudar o cenário, é preciso um trabalho acurado de identificação das patologias e medição, de forma que os contratos e serviços sejam mais precisos e garantam bom resultado final.

No Condomínio Edifício Heaven, na Vila Mariana, em São Paulo, prédio entregue há sete anos com revestimento em textura projetada, a medição que definiu os serviços de recuperação da fachada, em andamento, considerou até mesmo a quantidade de junções presentes nas pingadeiras das janelas, diz o engenheiro responsável pelos trabalhos, Paulo Sérgio Ramalho. No local, foram previstas intervenções como: - Hidrojateamento, em alguns pontos com o uso de cloro; - Recuperação de trincas, reboco e retexturização de alguns setores; - Tratamento, com mastique de poliuretano, das junções das pingadeiras nos granitos instalados no parapeito de cada janela e varandas; - Aplicação de fundo impermeabilizante na primeira demão da superfície, já na cor da fachada (cuja tonalidade é cuidadosamente definida de maneira a não dar diferença com a cor original); - Aplicação da tinta látex acrílico premium, “de primeira linha”.

Paulo ressalva, porém, que cada tipo de superfície requer um revestimento diferente: “Aquelas com acabamento em massa acrílica muito lisa devem ser finalizadas com tinta elástica, pois esta evita microfissuras”.

No caso do Edifício Heaven, a superfície é rústica e “absorve três vezes mais tinta que a parede lisa”.

MEDIÇÃO & ORÇAMENTOS Todos esses detalhes, segundo Paulo Ramalho, devem compor a medição, a qual serve de base para o orçamento e o roteiro dos serviços a serem executados. A textura projetada, por exemplo, “favorece muito a deposição de sujeira”, o que implica em trabalho mais criterioso e, consequentemente, em um custo mais elevado que a recuperação e pintura de paredes com reboco liso. Não basta passar rolo e pincel, há necessidade de se preencher os vãos, com isso, gasta-se mais também

DICA / FACHADA

Engo. Paulo Sérgio Ramalho: Medição e orçamento devem ser bem detalhados e prever todo escopo do serviço em uma fachada

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Foto Rosali Figueiredo

com esses materiais e com o tempo estimado de trabalho. “Em tese, esse tipo de fachada deveria ser apenas lavada, mas como as pessoas demoram muito para fazer o hidrojateamento, não se consegue eliminar os acúmulos de sujeira e sinais de escorrimento apenas com a lavagem, mesmo com o uso de cloro.”

Desta forma, o orçamento do metro quadrado de uma obra varia conforme a natureza da superfície (mais oneroso na fachada rústica, portanto). “A medição é bem detalhada, feita por perímetro, considerando-se ainda todas as reentrâncias, o gradil das varandas, janelas (quando houver necessidade de pintura), a quantidade de elementos como granitos nos parapeitos, entre outros.” A atividade é cirúrgica, metódica, e apresenta viés preventivo, já que procura observar e combater eventuais falhas por onde a água venha a escorrer, carregando a fuligem e poeira e deixando rastros. Ou identifica patologias mais graves, como os pontos onde há necessidade de tratar as ferragens.

“O orçamento deve prever tudo o que precisará ser feito na fachada, incluindo quando há outras interferências, como paredes das garagens, as quais exigem novo escopo de serviços, às vezes a serem contratados junto a outro prestador”, completa o engenheiro. Nas fachadas em pastilha, deve ser estimada a área de reposição. A inspeção pode ser visual e completada por testes de percussão, diz.

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Foto Rosali Figueiredo

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Foto Paulo Ramalho

DICA / FACHADA

Foto Rosali Figueiredo

DICA / FACHADA

Na imagem na pág. ao lado, no alto, fachada sem tratamento, com sujeira aparente. Na foto na pág. ao lado, abaixo, pintura pós-lavagem. Acima, trabalhos concluídos

RECOMPONDO PASTILHAS

Síndica profissional, Maria Celina M. Pereira acompanha cada etapa dos serviços de recuperação das pastilhas no condomínio em que reside

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Foto Rosali Figueiredo

A síndica Maria Celina Moura Pereira acompanha, no momento, os trabalhos de recuperação da fachada do prédio em que mora, em Perdizes, zona Oeste de São Paulo. Com 40 anos de construção e 21 unidades, duas por andar, o condomínio tem procurado seguir o script mínimo do tratamento e recuperação das pastilhas: hidrojateamento, percussão, reposição das pastilhas descoladas, tratamento de trincas e de ferragem exposta na altura do 7º para o 8º andar, além do rejuntamento.

Advogada que assumiu o mandato em 2013, professora de inglês corporativo e hoje síndica profissional, Maria Celina conta que se chegou a discutir em assembleia a cobertura das pastilhas com pintura, “mas não houve unanimidade”. A fachada externa não era lavada havia oito anos, porém, a síndica ressalva que muros, área de lazer, garagens, paredes das escadarias e halls são pintados com frequência.

“A fachada deveria ter sido lavada depois de cinco anos, como o serviço não foi feito, sentimos agora a diferença”, destaca.

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DICA / FACHADA

Fotos Rosali Figueiredo

INSPEÇÃO AJUDA A PLANEJAR RECUPERAÇÃO

Síndico Rodrigo Martins: Inspeção determinou recuperação da fachada

Engª. Rejane Saute Berezovsky, responsável pela inspeção predial do Edifício Iraúna

O Condomínio Edifício Iraúna ergue-se em duas torres em formato de “L” no bairro de Higienópolis, região nobre central de São Paulo, exibindo fachada com predomínio de pastilhas brancas, rosas e, no fundo, acinzentadas. Entregue em 1968 com 58 unidades de três a quatro dormitórios, o prédio vem passando por modernização das instalações.

De acordo com o síndico Rodrigo Martins, a administração anterior à sua, época em que era conselheiro, decidiu, de comum acordo entre os gestores, contratar uma inspeção predial completa para estabelecer prioridades e definir um cronograma de ação.

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Fotos Rosali Figueiredo

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PASSOU DA HORA: ATENÇÃO AOS SINAIS

DICA / FACHADA

O abandono da fachada fica evidente através de cores desbotadas, descolamentos de pastilhas e cerâmicas, trincas e fissuras em direções diversas, entre outros sinais aparentes. Segundo o engenheiro Roberto Boscarriol Jr., “as pinturas de boa procedência não duram mais que cinco anos em ambiente não agressivo” (são considerados locais agressivos aqueles submetidos à maresia ou muito poluídos, por exemplo). Para manter a estética e proteger o emboço, além da alvenaria e demais elementos da fachada, esta deve ser pintada no mínimo após esse período, diz. “O aparecimento das trincas, desfolhamento e o fundo da mesma são sinais da necessidade de repintura.”

Também pastilhas ou cerâmicas devem ter tratamento periódico, especialmente a lavagem e o rejuntamento. Quanto ao desplacamento, este pode ter causas diversas, entre elas, a falta de preparo do substrato, agravada, com o tempo, pela “variação de temperatura e ação dos agentes agressivos do meio ambiente (como chuva ou ar)”. Ele também pode ocorrer pelo “choque mecânico ou reforma com troca de elementos (caixilhos, venezianas e portas-balcão)”. (Por R.F.)

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Sob responsabilidade da engenheira civil Rejane Saute Berezovsky, também diretora do Ibape (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo), a inspeção serviu “como instrumento de planejamento”, afirma o síndico, no cargo desde 2015. Desde a inspeção o condomínio realizou inúmeras obras, como hidráulica, elétrica, elevadores, reforma das áreas comuns e jardins, segurança e fachada (incluindo halls de serviço, escadarias, garagem, gradil frontal e pintura do térreo).

Segundo a engenheira Rejane Saute, a fachada apresentava sinais de corrosão da armadura dos pilares e desplacamento das pastilhas (como consequência da corrosão).

“Quando a armadura se expande, ela promove o rompimento e queda do revestimento ou a formação de bolhas que levam a isso, com riscos às pessoas”, observa Rejane.

“Estávamos à mercê do risco”, ressalta Rodrigo Martins. Com o trabalho da inspeção, o prédio pôde ter claras não apenas as patologias presentes, quanto sua “criticidade” correspondente e a indicação das correções apropriadas. Posteriormente, foi realizada uma prospecção para estimar o perímetro de pastilhas a ser recomposto. A maioria delas foi recuperada pelo condomínio, com limpeza, tratamento e “repapelamento” (montagem de novas placas). Toda obra durou seis meses, foi acompanhada por engenheiro independente contratado pelo condomínio e custou R$ 250 mil.

A engenheira Rejane Saute destaca aos síndicos a necessidade de dar atenção às eventuais trincas, fissuras e fendas presentes na alvenaria e pilares. “Muitas vezes isso requer um trabalho de recuperação, que é diferente da simples pintura. São casos em que não adianta passar massa e pintar. Cada tipo de trinca indica uma patologia diferente.

Há trincas, por exemplo, que demandam um trabalho de ‘grampeamento’ da viga lateral ou superior à alvenaria.” Serviços que, de acordo com o síndico Rodrigo Martins, devem ser executados “por profissionais reconhecidamente competentes e experientes”. “Não devemos ir pelo preço, o barato sai caro, é uma questão de segurança.” (Por R.F.)

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ADMINISTRAÇÃO

CONFLITOS E SOLUÇÕES: COMO MANTER A PAZ NO CONDOMÍNIO A resolução dos conflitos passa pela revisão das posturas de todos os envolvidos e pelo protagonismo nas discussões e busca de solução conjunta. É o que mostra roda de conversa promovida pela Direcional Condomínios com gestoras de um residencial e o advogado Cristiano De Souza Oliveira.

Por Rosali Figueiredo (Texto e fotos)

O advogado Cristiano De Souza (Foto à esq.) aborda estratégias previstas pela mediação, em encontro com a síndica Karin Cerveira (Foto à dir., no canto direito), a subsíndica Evanita Portes Jadão Rubi e a conselheira Mônica Souto de Castro (Foto central)

Sai a imposição, entra a cooperação. Sai o confronto, entra a negociação por uma solução comum.

Sai o individualismo, entra o trabalho em grupo heterogêneo, que una diferentes pontos de vista, pondere e proponha alternativas realizáveis. Em síntese, o processo da mediação e resolução de conflitos ganha corpo na sociedade e surge como boa estratégia aos condomínios, sugere o advogado Cristiano De Souza Oliveira.

Mestrando na área, ele é conciliador e mediador privado, membro do Conselho de Estudos de Resolução de Conflitos Empresariais e do Conselho de Serviços da Associação Comercial de São Paulo – Distrital Centro.

Cristiano De Souza justifica: Mesmo que um condomínio tenha poucos conflitos e respire harmonia, a paz poderá ser quebrada em algum momento pelo avanço da idade dos moradores. “O perfil dos ocupantes muda com o amadurecimento do prédio, eles passam a ter novas necessidades e interesses, como espaços de cinema e jogos para jovens e adolescentes no lugar do infantil.” Além disso, conflitos podem surgir também da maneira como se conduzem as questões, observa. Ao síndico resta, como melhor caminho, sempre, trabalhar para desarmar os espíritos, apaziguar o ambiente e procurar atender às expectativas da coletividade dentro das condições dadas e posição da maioria.

Em roda de conversa promovida pela revista Direcional Condomínios no mês passado entre o advogado e as gestoras de um residencial da zona Sul de São Paulo, com 72 unidades e muitos equipamentos de lazer, o advogado simulou o que seria a aplicação desta estratégia frente a alguns embates que o local vive.

Participaram da dinâmica a síndica Karin Cerveira, a subsíndica Evanita Portes Jadão Rubi e a conselheira Mônica Souto de Castro. Entre os pontos discutidos, estão as dificuldades enfrentadas pelas gestoras mediante o uso contrário às normas das áreas de lazer e comuns do prédio.

DO CONFLITO Direcional Condomínios | Julho 2016

“É possível aos condomínios a autoregulamentação dentro dos quóruns previstos

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em Lei, na Convenção e no Regulamento Interno.” (Cristiano De Souza) O foco do problema está nas regras de utilização dessas áreas, que não atendem mais às expectativas de algumas famílias. Estas pleiteiam, por exemplo, liberdade para ocupar espaços externos contíguos ao salão de festas ou mesmo a quadra e instalar brinquedos de diversão;

pretendem ainda eliminar restrições ao uso de bicicletas em locais de acesso e circulação. Formou-se um grupo de moradores descontentes com o Regimento Interno, que acusa a administração de “engessar” o condomínio. Sua proposta é poder alterar o Regimento Interno sem quórum qualificado.

A Convenção não permite, prevê que alterações no Regimento ocorram apenas sob aprovação de 2/3 dos condôminos e, para derrubar isso, é preciso mudar a própria Convenção, também com quórum qualificado.

ADMINISTRAÇÃO De outro modo, segundo o advogado Cristiano De Souza, talvez uma solução nem passe pelo enfoque da legalidade, mas esteja em repensar a disposição das áreas comuns, contratar arquitetos e formular projetos que possam contemplar todos os interesses, tanto dos que pedem mais liberdade e espaço para a diversão, quanto dos que defendem a proteção

dos acessos e a segurança dos ambientes.

Portanto, o impasse decorre justamente do foco, que se prende às divergências em lugar de ampliar as perspectivas e avaliar as saídas.

DA REALIDADE DAS COISAS “A primeira coisa que precisa ser vista é o que existe dentro do condomínio.”

(Cristiano De Souza) Um dos caminhos que ajuda a apontar soluções é cada lado se colocar no lugar do outro, “assumindo a bandeira alheia, mas propondo que tudo ocorra de maneira organizada e com protagonismo”, ensina Cristiano. Ou seja, os condôminos são convidados a se “colocar no foco da administração”, considerando as responsabilidades previstas e consequências decorrentes dos atos. “O síndico é o primeiro a tentar solucionar os conflitos. E antes que esses estejam instaurados, deve identificar os envolvidos e colocá-los para auxiliar a administração.”

As gestoras Karin, Evanita e Mônica chamam atenção, principalmen-

te, para a responsabilização dos gestores diante de possíveis acidentes, de decisões contrárias às normas ou leis e ainda que impactem em desvalorização ou descaracterização do condomínio. Por isso, segundo Cristiano, os encaminhamentos precisam advir da maioria dos condôminos, que responderão por eles.

SOLUÇÕES “O importante é agregar os dois lados de forma a trabalhar com os interesses de cada um e não com as posições.” (Cristiano De Souza) As técnicas de toda essa negociação são variadas. Cristiano De Souza diz que os síndicos podem trabalhar com o chamado “design de solução de conflitos”, o qual procura envolver todos os lados da contenda na construção de uma alternativa, através de comissões de estudo. Importante é insistir em colocar os condôminos no lugar da administração, discutindo problemas e trabalhando soluções.

Entre outros, a técnica consiste em: - Colocar todos no mesmo interesse. Ou seja, trabalhar para que cada um saia do seu posicionamento pessoal e participe da busca por medidas que contemplem a legislação, o espaço físico presente, os investimentos possíveis, a infraestrutura etc.; enfim, todas as implicações práticas ao condomínio; - Estruturar propostas, organizando-as tanto em seus pontos

positivos quanto negativos; e, - Estabelecer prioridades e formas de execução.

Segundo Cristiano De Souza, “o pressuposto da mediação é abrir ‘concessões’ de ambos os lados no sentido de viabilizar o acordo”. Seu sucesso depende, porém, do perfil dos ocupantes e gestores, ressalva. E a mediação pode ser aplicada antes mesmo que se instaurem os conflitos, de forma preventiva, finaliza.

LEIA MAIS EM NOSSO PORTAL:

direcionalcondominios.com.br

- Os artigos “O novo Código de Processo Civil e os condomínios: Quebrando paradigmas/ Partes 1 e 2”, relativos a soluções extraprocessuais e processuais. Acesse o texto no endereço acima, através do link da Ed. 214.

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MEDIAÇÃO E CONCILIAÇÃO, NOVOS MARCOS LEGAIS O Brasil convive com novas legislações que estimulam a busca de acordos através da negociação, como forma de evitar ou dar celeridade ao contencioso judicial. Do ponto de vista do Código de Processo Civil (CPC) que entrou em vigor em março deste ano, o advogado Cristiano De Souza Oliveira destaca a “inclusão da audiência preliminar de conciliação e mediação nos processos comuns, juntamente com a possibilidade de haver sessões no âmbito pré-processual”. Afora isso, em 2015 entrou em vigor uma Lei de Mediação (de n o. 13.140) e ocorreram alterações na Lei de Arbitragem (de no. 13.129/2015). “Há múltiplas possibilidades de se negociar hoje em um condomínio, com novos paradigmas de solução de problemas”, aponta o advogado.

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DICA / QUADRA

PISOS, ACESSÓRIOS E ILUMINAÇÃO (LED): PELO AMPLO E BOM USO A quadra é um dos espaços mais requisitados dos condomínios, aproveitada por várias idades, mas pode se transformar em uma cilada se não for bem projetada, executada e conservada, com acessórios adequados. Experiência do gênero foi vivida pelo síndico Paschoal Lombardi Jr., que contratou praticamente a reconstrução da quadra do Condomínio Iepe Golf, no Jardim Taquaral, zona Sul de São Paulo.

Como resultado, ele viu a frequência aumentar bastante no local, para 100 pessoas ao dia, estima.

Empreendimento com 36 mil metros quadrados de área, seis torres e 336 unidades, o condomínio foi entregue em 2009 com a quadra construída em terreno úmido. “Era preciso ter feito uma drenagem, há muitas nascentes na região.” Isso foi ignorado tanto pela construtora quanto pela primeira empresa contratada posteriormente para eliminar patologias e reformá-la. Era especializada, lembra Paschoal. Depois de um mês, porém, bolhas e buracos voltaram a aparecer na superfície e, após diferentes tentativas de reparos, o prestador desistiu do serviço e teve que devolver, por ordem judicial, o dinheiro recebido.

O síndico conta que realizou, então, nova licitação e contratou “empresa séria e também especializada”, que começou os trabalhos “partindo do zero”. O condomínio aproveitou para aumentar as dimensões do espaço, que recebeu drenagem, ganhou novo contrapiso e camadas com pedras (as quais ajudam a manter a superfície seca), além de revestimento em concreto e acabamento com epóxi especial para prática de esportes em ambientes externos. A quadra passou a ter demarcações oficiais de diferentes modalidades. A nova obra durou oito meses e custou R$ 140 mil, afirma Paschoal, sugerindo aos síndicos que fiquem atentos às empresas orçadas e visitem pessoalmente os seus clientes antes de fechar a contratação.

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OPÇÕES DE REVESTIMENTO

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Os espaços de recreação e prática esportiva comportam uma diversidade de revestimentos, segundo especialistas ouvidos pela Direcional Condomínios. Ambientes fechados permitem o uso de epóxi, PVC, a madeira, o linóleo, o vinílico e a borracha coberta com poliuretano (PU).

Na parte externa, sujeita às intempéries, as alternativas recaem sobre a grama natural, sintética, o concreto de alto desempenho pintado, concreto cimentado e pintado, o piso asfáltico (que amortece mais que o concreto), o poliuretano (PU, macio e monolítico), a borracha intertravada, entre outros.

Conforme o uso e destinação, o síndico deverá dar prioridade a revestimentos diferenciados. Por exemplo, se no espaço houver predomínio da recreação de crianças, uma boa alternativa é optar pelos antiderrapantes,

DICA / QUADRA como borracha e areia. Quadras poliesportivas, ocupadas por adolescentes e jovens, deverão ter piso mais robusto, mas com amortecimento de impacto (mas contraindicado para o tênis). A arquiteta esportiva Patrícia Tótaro observa que a maior parte dos condomínios estão preferindo a aplicação do poliuretano (PU) com amortecimento sobre uma base asfáltica ou de concreto nas quadras externas, garantindo segurança e desempenho dos jogos com bola.

ACESSÓRIOS & ILUMINAÇÃO EM LED

Acima, quadra original do Condomínio Iepe Golf, executada sem drenagem. Abaixo, espaço devidamente reconstruído, já com novas dimensões, acessórios e marcações

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Fotos Gilson Santos

A segurança e o desempenho do piso não são os únicos itens a considerar no projeto da quadra. Segundo Patrícia Tótaro, ao pensar na reforma ou construção é importante considerar as proteções (como redes flexíveis) e áreas de escape necessárias para a segurança dos usuários.

Em termos de acessórios, devem ser previstas redes que ampliem as possibilidades de práticas (como vôlei, badminton, futsal etc.), postes de iluminação, alambrados, estruturas como as que sustentam a tabela de basquete e os suportes do vôlei, entre outros.

Nesse quesito entra também a iluminação, hoje preferencialmente em LED. De acordo com o síndico Paschoal Lombardi Jr, os 18 refletores da quadra do Iepe Golf possuem hoje lâmpadas LED, tecnologia que substituiu as de vapor e propiciou uma economia entre 20% a 25% na conta mensal de energia, contabiliza o síndico. (Por Rosali Figueiredo)

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DICA / TERCEIRIZAÇÃO

NORMAS & PROCEDIMENTOS,

Fotos Rosali Figueiredo

PARA TRANQUILIDADE DE TODOS

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Funcionários terceirizados dispõem plano de trabalho nos condomínios administrados pelo síndico José Eduardo R. Silveira

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Três dos quatro condomínios em que atua o síndico profissional José Eduardo Rubira Silveira possuem funcionários terceirizados. Um deles é o Stupendo Mooca, residencial com ampla área de lazer localizado no coração deste bairro da zona Leste de São Paulo, com três torres e 204 unidades. Na profissão há 13 anos, administrador com MBA em Gestão Executiva de Empresas, José Eduardo procura obter eficiência do serviço prestado por terceiros. Um cuidado é fundamental, ressalva: toda interlocução é feita com os supervisores ou

DICA / TERCEIRIZAÇÃO

líderes de equipe das prestadoras contratadas. No caso do Stupendo, o gerente predial acompanha diariamente os resultados do trabalho e os repassa às esferas adequadas.

Além da portaria e controle de acesso, funções de limpeza também são terceirizadas. “Temos um plano de trabalho organizado, cada funcionário possui um cronograma e conhece a sequência de tarefas que irá executar. O gerente observa o resultado, pois às vezes eles caem na rotina e nem percebem que algo deixou de ser limpo. Isso é comunicado aos encarregados e à supervisão”, descreve o síndico. O funcionário orgânico do condomínio também fica atento ao uso de EPI (Equipamentos de Proteção Individual). “As prestadoras fornecem uniformes e os equipamentos, mas ficamos de olho para o uso de botas e luvas”, diz.

Quanto aos uniformes, o síndico afirma que, às vezes, a supervisão protela sua renovação, levando os funcionários a trabalharem com vestuário desgastado. Esse é mais um item que exige acompanhamento, destaca. “A supervisão deve cuidar para que os funcionários estejam sempre bem apresentados”, sugere. Nos condomínios que administra, José Eduardo diz que os terceiros têm acesso a vestiários e refeitórios (separados, masculino e feminino), enfim, às instalações que os residenciais oferecem para os trabalhadores.

Síndica do Condomínio Living Concept, Clarice Robles Egea convive com a terceirização de serviços desde a entrega do prédio na região do Morumbi, zona Sul de São Paulo, em princípios desta década. Ali, toda equipe atua sob essa modalidade de contrato, inclusive o zelador, situação ainda incomum entre os condomínios.

Clarice diz que a experiência tem sido bem sucedida, inclusive com funcionário qualificado e fidelizado no exercício da função.

Acompanhe a seguir o depoimento da síndica: “Existe um paradigma de que apenas zeladores orgânicos servem para prestar um bom serviço ao condomínio, porque se fossem terceirizados, diz-se que eles poderiam omitir informações, burlar regras etc., favorecendo a empresa em detrimento do cliente (condomínio). Na prática observamos que isto não ocorre, o zelador fica inteiramente alinhado com as regras do condomínio e atua fidelizado à gestão do síndico. Quando isso não acontece, acionamos a terceirizada, que nos auxilia nas devidas correções e, em último caso, solicitamos a reposição por um outro zelador. É algo – a substituição - que dificilmente faríamos com zelador próprio (orgânico). Com a terceirização é muito fácil e absolutamente sem custos. Eu, particularmente, não troco zelador terceirizado por orgânico.”

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TERCEIRIZAÇÃO DE ZELADORES

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DICA / TERCEIRIZAÇÃO

ENTREVISTA / JOELMA DE MATOS DANTAS

ENTIDADE ORIENTA SÍNDICOS NA

Foto Paulo Afonso

Foto Rosali Figueiredo

RELAÇÃO COM TERCEIRIZADOS

Em entrevista à Revista Direcional Condomínios, Joelma de Matos Dantas (Foto acima), advogada e gerente-executiva do Sindeprestem (Sindicato das Empresas de Prestação de Serviços a Terceiros, Colocação e Administração de Mão de Obra e de Trabalho Temporário no Estado de São Paulo) fala sobre as obrigações de contratados (prestadores) e contratantes (tomadores) no tocante às condições de trabalho dos funcionários terceirizados.

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Direcional - A terceirização de funções que exigem proximidade maior do profissional com o cliente impõe mais cuidados nessa relação?

Joelma M. Dantas - Sim, pois a Súmula 331 do Tribunal Superior do Trabalho (TST) estabelece que o poder diretivo e a subordinação dos empregados terceirizados pertence única e exclusivamente à empresa prestadora de serviços. Nestes casos, o síndico deve transferir toda a responsabilidade funcional de supervisão para a empresa terceirizada.

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PRECARIEDADE NAS INSTALAÇÕES ATINGE PRÓPRIOS E TERCEIROS Ao visitar condomínios com frequência, o consultor da área de riscos Carlos Alberto dos Santos tem observado irregularidades nas instalações e equipamentos destinados aos funcionários, próprios ou terceirizados: “Muitos não têm separação entre vestiário e banheiro. Falta cadeira adequada (uma questão de ergonomia), como nas portarias (Foto 1, pág. 28). Os vestiários são improvisados, inclusive em locais inadequados (Foto 2). Há copa junto com banho ou em ambientes insalubres, como garagens”. Em uma das fotos

DICA / TERCEIRIZAÇÃO Direcional - Um profissional terceirizado consegue exercer função de confiança?

Joelma M. Dantas - Sim. As empresas prestadoras de serviços especializadas exigem qualificação adequada para a função a ser exercida pelo empregado.

Direcional - O profissional terceirizado deve ter acesso aos refeitórios e vestiários do condomínio?

Joelma M. Dantas - Todos os trabalhadores, sem distinção, deverão ter acesso a locais dignos para o trabalho. Sendo assim, o empregado da empresa prestadora de serviços também deve ter acesso a todos os locais que façam parte do desempenho das atividades, bem como aos locais apropriados para o intervalo de refeição e descanso.

Direcional - Se o condomínio não oferece condições segundo as normas, o que deve ser feito pela prestadora de serviço?

Joelma M. Dantas - A Norma Regulamentadora nº 07 (NR 07) estabelece a obrigatoriedade de elaboração e implementação do PCMSO e PPRA para todos os empregadores que admitam trabalhadores como empregados, inclusive terceirizados. Esclarecemos que o item 7.1.3 da referida Norma determina que a empresa tomadora de serviços, neste caso o condomínio, informe a empresa prestadora sobre os riscos existentes e a auxilie na elaboração e implementação do PCMSO - Programa de Saúde Médico e de Saúde Ocupacional -, e do PPRA - Programa de Prevenção de Riscos Ambientais, nos locais de trabalho onde o terceirizado prestará serviços, sob pena de autuação do Ministério do Trabalho.

Direcional – Em um contrato de terceirização, de quem é a responsabilidade pelo fornecimento e checagem do uso de EPI, ergonomia etc.?

Joelma M. Dantas - A responsabilidade será da prestadora de serviços especializados.

Direcional – Além do controle de acesso, que outras funções terceirizadas podem ser requisitadas pelos condomínios?

Joelma M. Dantas - Defendemos que o condomínio não é considerado empresa e não possui atividade-fim, portanto, do ponto de vista legal, todas as atividades poderão ser transferidas para uma empresa especializada. (Edição: Rosali Figueiredo)

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Foto Carlos Alberto dos Santos

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DICA / TERCEIRIZAÇÃO

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Fotos Carlos Alberto dos Santos

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4 desta seção (Foto 3), observa-se que um barrilete foi adaptado em vestiário e copa.

Carlos Alberto prossegue: “Faltam acessórios para banho como estrado e box, filtro ou bebedouro, entre outros”. Os improvisos e ausência de equipamentos contrariam a NR 24, do Ministério do Trabalho e Emprego, diz. Na prática, essa norma estabelece que os empregadores deverão garantir condições dignas de trabalho, mas as exigências variam conforme o número de empregados. No mínimo, eles são obrigados a oferecer espaços de alimentação, de troca de roupas, banheiros limpos, arejados, com iluminação, lavatórios e pias, além de fornecer água potável, mesas e assentos nos refeitórios, estufa, fogão ou similar para aquecer os alimentos.

As inadequações independem da idade do prédio, afirma o consultor. “Uma construtora entregou recentemente um empreendimento com vestiários masculino e feminino, porém, sem banheiro para piscinas. O próprio condomínio acabou destinando uma dessas instalações para servir aos moradores. Assim, funcionários de ambos os sexos estão compartilhando o mesmo espaço de vestiário (a exemplo da foto 4), o que não é recomendado, pois poderá gerar passivos trabalhistas.”

Outra falha encontrada está na falta de uso de Equipamentos de Proteção Individual (EPI), obrigatórios em algumas funções, mas que acabam deixados de lado pelos próprios funcionários, mesmo que a terceirizada os forneça. Carlos Alberto dos Santos reitera que as inadequações deixam os condomínios vulneráveis às ações judiciais. “Pequenos investimentos podem evitar grandes prejuízos, por outro lado, cabe lembrar que não adianta os gestores atenderem às normas regulamentadoras se não houver uma organização geral por parte dos funcionários em manter o local sempre limpo e organizado. Portanto, cabe ao gerente predial, zelador ou supervisão acompanhar e incluir a conservação diária dos vestiários no cronograma das atividades de limpeza.” (Por R.F.)

ACESSÓRIOS...

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ACESSÓRIOS

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ACESSÓRIOS, ADMINISTRADORA DE CONDOMÍNIOS, ALAMBRADOS

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AMORTECEDOR DE IMPACTO, ANTENA, ASSESSORIA ESPORTIVA, BOMBAS, CADEIRA

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COBERTURA, CONSULTORIA EM SEGURANÇA, CONTROLE DE PRAGAS

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DESENTUPIDORA, ELÉTRICA

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ELEVADOR...

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ELEVADOR

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ELEVADOR...

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ELEVADOR, FITNESS

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FITNESS

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FOOD SERVICE ( PADARIA E QUITANDA ), GÁS, GERADOR, LUZ DE EMERGÊNCIA, HIDRÁULICA

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HIDRÁULICA

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incêndio, IMPERMEABILIZAÇÃO

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IMPERMEABILIZAÇÃO...

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IMPERMEABILIZAÇÃO

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IMPERMEABILIZAÇÃO...

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impermeabilização, INDIVIDUALIZAÇÃO DE ÁGUA, INTERFONE

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INTERFONE

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MANUTENÇÃO PREDIAL, PERÍCIA PREDIAL, PINTURA PREDIAL

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IMPERMEABILIZAÇÃO ...

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PINTURA PREDIAL

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INTERFONE

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PINTURA PREDIAL

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PINTURA PREDIAL...

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PINTURA PREDIAL

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PINTURA PREDIAL...

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PINTURA PREDIAL

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PINTURA PREDIAL...

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PINTURA PREDIAL

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PINTURA PREDIAL, PISO, PLAYGROUND...

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Playground, Sistema de Segurança

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Sistema de Segurança

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Porta Corta Fogo, Portão, Serralheria, Sinalização

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TERCEIRIZAÇÃO...

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TERCEIRIZAÇÃO

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TERCEIRIZAÇÃO...

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TERCEIRIZAÇÃO, TRATAMENTO PISO, VIDRO

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terceirização

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