Tiragem de 20.000 exemplares auditada pela Fundação Vanzolini, cujo atestado de tiragem está à disposição dos interessados. Não é permitida a reprodução total ou parcial das matérias, sujeitando os infratores às penalidades legais.
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O Grupo Direcional e a Direcional Condomínios estão trabalhando a pleno vapor para lhe proporcionar um duplo presente no próximo mês de outubro: o 6º Direcional Síndicos e a edição especial da revista, que terá como foco o tema da manutenção predial. Mas continuemos nossa conversa falando antes deste número de setembro, que está repleto de reportagens e informações de seu interesse. Observe, por exemplo, que a matéria de capa trata de uma nova tendência entre os condomínios, a de se organizar atividades para o entretenimento de crianças, jovens e adolescentes. É mais uma atribuição que a vida moderna apresenta aos síndicos e síndicas, os quais tiveram suas responsabilidades muito ampliadas nos últimos anos. Não à toa, os empreendimentos necessitam hoje de um novo perfil de síndico, assunto que é abordado em nossa seção de administração condominial. Agora voltemos ao 6º Direcional Síndicos. Justamente por causa da ampliação de suas funções, os síndicos precisam de atualização constante. Não há como ficar alheio a nada, é preciso conhecer “um pouco de tudo”, de recursos humanos ao setor financeiro, passando pelo jurídico e predial, conforme aponta nosso entrevistado Carlos Gonçalves na pauta sobre o tema. Nesse sentido, o 6º Direcional Síndicos apresentará um rico cardápio de palestras a todos os indivíduos envolvidos com a gestão condominial, contribuindo para seu aprimoramento e troca de informações. Pelo 6º evento consecutivo, o time de palestrantes escalado para falar aos participantes é de primeira grandeza, composto por especialistas renomados nas áreas de comportamento e relacionamento humano, liderança, legislação e segurança. Os organizadores do encontro estão trabalhando muito ainda para ampliar a carteira de fornecedores de produtos e serviços que estarão em nossa feira de expositores. Neste ano, o 6º Direcional Síndicos acontecerá em 19 de outubro, entre 8h30 e 17hs, no Frei Caneca Convention. Confira mais informações abaixo e na pág. 19. Inscreva-se e garanta seu lugar!
Uma boa leitura a todos,
Rosali Figueiredo Editora
Sumário
PESQUISA COM O LEITOR: VALORIZE A INFORMAÇÃO QUE CHEGA ATÉ VOCÊ!
A Direcional Condomínios volta a publicar sua pesquisa anual junto aos leitores. Confira o formulário na página 4 desta edição, preencha e nos envie. Assim, você nos ajudará a conhecer um pouco mais de suas necessidades e expectativas. Todos que encaminharem o formulário respondido concorrerão a prêmios, que serão sorteados no dia 03/12/2013.
05. Informe Publicitário: ..................................................................................Seciesp 06. Coluna: .........................................................Sou síndico e fui destituído, e agora?
08. Seção Tira-Teima: Moradia de funcionário e conservação das unidades autônomas 09. Dica: ....................................................................................................Fitness: Pisos
10. Capa: ....................................................................Crianças em paz no condomínio
14. Seção Tira-Teima: ........Visitantes mirins podem usufruir do lazer dos condomínios?
15. Administração: ..................................................................Síndicos, um novo perfil
20. Fique de Olho: ............................Piscinas: Tratamento, bombas, decks e iluminação
SOU SÍNDICO E FUI DESTITUÍDO, E AGORA?
Por Rodrigo Karpat
ELEGER-SE como síndico representa assumir um cargo de muita confiança e, para que não existam contratempos, é preciso ter em mente que isso não significa tornar-se dono do prédio, mas tão somente representante daquela comunidade. E para que isso funcione em harmonia, o eleito deverá:
- prestar contas sempre que necessário;
- zelar pela conservação das áreas comuns;
- realizar obras;
- submeter decisões importantes à assembleia, e com o conhecimento e respaldo do conselho; e,
- cumprir e zelar pelo atendimento ao Regimento Interno e à Convenção, dentre outras funções inerentes ao cargo.
Porém, nem sempre estas situações são observadas pelo síndico, o que muitas vezes culminam em sua destituição.
Conforme dispõe o Artigo 1.349 do Código Civil, o síndico que não prestar contas, praticar irregularidades, ou não administrar o condomínio de forma conveniente, poderá, por maioria simples de votos, ser destituído.
Nos dois primeiros casos - não prestar contas e praticar irregularidades – as motivações para destituição são mais precisas, mas a terceira hipótese é mais subjetiva, pois o que seria “não administrar o condomínio de forma conveniente”? Por isso o síndico deve estar sempre alinhado com os interesses da sua comunidade, já que poderá ser tirado do cargo por motivos que a coletividade julgue impróprios para a gestão, mesmo que não sejam ilegais ou irregulares.
Apelando a justificativas precisas ou
subjetivas, o fato é que ¼ dos condôminos poderá convocar assembleia e propor a medida (baseando-se no Art. 1.355 do C.C.), procedimento este que deverá ser feito através de documento subscrito apenas pelos proprietários. Em assembleia, caberá ao plenário analisar os fatos, conceder ao síndico o direito de defesa e deliberar pela sua manutenção ou destituição (esta terá que ser justificada). Se destituído, o síndico deverá, de forma imediata, entregar ao seu sucessor todos os documentos que recebeu na posse, além de ficar à disposição do condomínio para a transição da gestão.
No caso de a destituição ter sido motivada por falta de prestação de contas, o ex-síndico deverá solicitar formalmente ao novo titular e conselho (também renovado), prazo para justificar as despesas que estiverem sendo questionadas e solicitar outra assembleia para aprová-las. Quando há divergência na forma da prestação de contas, o ideal é a contratação de uma auditoria objetivando a identificação e solução das pendências, com vistas à aprovação final do balancete. Pois contas em aberto costumam desorganizar os processos de cobrança no condomínio, assim, se as pendências não forem muito graves, sugere-se aprová-las com ressalvas.
O síndico destituído poderá inclusive sofrer processo judicial face aos problemas na prestação de contas e, posteriormente, ação de ressarcimento dos prejuízos. O ideal é que ele se coloque à disposição do condomínio para auxiliar no deslinde do caso, evitando o processo judicial. A tentativa de acordo deverá ocorrer ainda com relação à destituição motivada por irregularidades como falta de controle da folha de pagamento, onerando a taxa condominial; ausência de manutenções necessárias e/ou de obras emergenciais, deixando o condomínio abandonado; ou pelo abono de multas dos inadimplentes. Em todas essas situações cabem ressarcimentos. Claro que há situações de irregularidades causadas por omissões do próprio condomínio, quando este não aprova, por exemplo, os investimentos necessários para renovação ou obtenção do AVCB (Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros). Caso o síndico seja destituído sob a justificativa da falta do AVCB, considerando-a injusta, ele poderá voltar ao cargo através de medida judicial. Também poderá reverter na Justiça a cassação gerada por quaisquer outras situações, mas nem sempre o que é possível do ponto de vista jurídico, é aconselhável do ponto de vista moral. Portanto, a fim de evitar tantos transtornos, a saída é prevenir, administrando o condomínio sempre em conjunto com o corpo diretivo e submetendo as decisões importantes à assembleia, seja para aprovar alguma medida ou apenas para se proteger.
Foto: Rosali Figueiredo
QUAL FUNCIONÁRIO PODE MORAR NO CONDOMÍNIO?
RECENTEMENTE, uma síndica foi questionada pelos condôminos ao ceder a casa do zelador a um funcionário da portaria, pouco antes da promoção deste ao novo cargo. Segundo o advogado Cristiano De Souza Oliveira, a síndica agiu de acordo com a Convenção do Trabalho na Capital Paulista, que possibilita a qualquer funcionário residir no “imóvel do zelador”. Confira.
1 – O DIREITO À MORADIA É EXCLUSIVO AO ZELADOR?
As cláusulas 9ª e 34ª da Convenção Coletiva vigente para funcionários dos condomínios de São Paulo (Capital) falam da possibilidade de “empregados que residem no local de trabalho”. Logo, elas não determinam quem devem ser esses empregados, se zeladores, porteiros, faxineiros etc. Assim, qualquer empregado pode residir no condomínio.
2
– A DESTINAÇÃO DO ESPAÇO DEVE SER APROVADA EM ASSEMBLEIA?
Nova destinação de uso do espaço da moradia obrigatoriamente deve ser aprovada por assembleia com votação unânime. Já a ocupação enquanto residência pode ser decidida pelo síndico, pois sua representatividade lhe dá o direito de contratar sem pedir autorização. Mesmo assim, é recomendável
que este busque a aprovação dos condôminos, em nome de uma gestão transparente.
3 – QUAL O PRAZO DE DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL APÓS DEMISSÃO DO FUNCIONÁRIO?
A 34ª cláusula da Convenção Coletiva concede prazo de 30 dias para a saída do imóvel após a cessação do contrato se o aviso prévio não for trabalhado. Caso o funcionário cumpra com o aviso prévio, o prazo de desocupação é de 60 dias contados da data inicial deste período. Já na dispensa por justa causa, a desocupação deverá ser imediata, com tolerância máxima de 10 dias. Transcorrido esse prazo, o ex-empregado residente fica sujeito a uma multa diária de 5% de seus vencimentos até a entrega efetiva das chaves do imóvel, sem prejuízo da adoção das medidas judiciais cabíveis. Outra situação é a de dependentes e viúva de empregado falecido, quando deverá ser concedido prazo de 60 dias a partir do óbito para a desocupação da residência.
O SÍNDICO PODE EXIGIR A CONSERVAÇÃO DAS UNIDADES AUTÔNOMAS?
MESMO QUE A lei paulistana exija a manutenção periódica das fachadas das edificações e a valorização imobiliária pressione os condomínios a manterem seu patrimônio conservado, é comum observar situações de desleixo com a limpeza de janelas, vidraças e parapeitos das varandas dos apartamentos. Novamente aqui, o advogado Cristiano De Souza Oliveira orienta os síndicos quanto àquilo que eles podem ou não exigir dos condôminos para a preservação dos imóveis.
1 – É POSSÍVEL
DETERMINAR A CADA UM A LIMPEZA PERIÓDICA DAS JANELAS, PARAPEITOS E ESQUADRIAS?
A questão é polêmica e delicada, pois como são unidades autônomas, o condomínio somente deverá interferir quando o coletivo se sentir prejudicado. Por exemplo, se a sujeira das janelas e varandas tornar-se visível a terceiros, o síndico poderá advertir o proprietário para que adote as providências necessárias, baseando-se nos deveres do condômino expressos no incisos III e IV do Artigo 1.336 Código Civil. Em casos extremos, o condomínio poderá multar o condômino e propor a devida ação judicial de obrigação de fazer.
2 – O QUE FAZER COM VIDRAÇAS QUEBRADAS E CORTINAS RASGADAS?
No caso de vidraça quebrada, por uma questão de segurança, o condomínio deverá notificar o responsável para que providencie sua troca. Já cortinas mal conservadas dizem respeito a um conceito mais subjetivo (a de-
coração), por isso não se vê possibilidade de interferência do síndico, exceto se houver deliberação em assembleia sobre o assunto.
3 – QUAIS SITUAÇÕES EXIGEM INTERVENÇÃO?
Um dos casos reside na instalação de ar condicionado sem previsão ou aprovação prévia, pois não se trata aqui apenas de estética ou fachada, mas sim da capacidade de carga elétrica da edificação. Uma unidade condominial, por mais autônoma que seja, faz parte de um todo que possui um projeto único de elétrica, onde se prevê um gasto médio. O proprietário, pensando em instalar mais do que é suportado, afronta a segurança da coletividade e pode ser advertido, notificado, multado ou sofrer ação judicial com vistas a adequar a unidade aos interesses coletivos. O interesse do individual deve se submeter à coletividade condominial, ainda que em área privativa.
Foto: Almir C. Almeida
Mais
CRISTIANO DE SOUZA OLIVEIRA
ESCOLHA DEVE GARANTIR PROTEÇÃO AO USUÁRIO
OFERECER UM ambiente seguro e moderno à prática desportiva nas academias tornou-se mais uma das responsabilidades incorporadas pelos síndicos na sociedade atual. E um revestimento adequado faz toda diferença na área de fitness, porque ajuda a evitar acidentes e manutenções desnecessárias. Segundo o personal trainer Daniel Leite, quando o piso da academia não é apropriado às atividades físicas, o usuário corre o risco de sofrer lesões nas articulações, comprometendo seu conforto, desempenho e mesmo a saúde.
“Para evitar esse tipo de situação, o ideal é utilizar materiais emborrachados, pois eles absorvem melhor o impacto e são mais resistentes”, diz. “Além disso, mesmo suportando materiais pesados, não deterioram com facilidade.”
A sugestão de Daniel é confirmada pela arquiteta Guiomar Leitão, que indica os pisos emborrachados vinílicos ou de PVC em mantas para esses espaços. São revestimentos que atendem a atributos indispensáveis às superfícies das academias: ser antiderrapantes, lisas, resistentes e ter maior capacidade de absorção de ruídos, afirma Guiomar. A arquiteta desaconselha pisos de cerâmica, exceto se feitos em “porcelanato de altíssima resistência e também antiderrapante”, o que se torna uma opção mais cara e trabalhosa para os gestores condominiais.
A instalação dos emborrachados ou PVC geralmente é muito prática, eles podem ser colocados sobre um piso já existente – exceto quando a base for de tacos de madeira ou de ardósia em mau estado de conservação. Nestes casos, recomenda-se a retirada do revestimento anterior. Na busca por fornecedores, o síndico deve conhecer detalhadamente as propostas de cada empresa, atento a questões como garantia e instalação. Vale lembrar que nem sempre o mais barato traz um bom custo e benefício ao prédio, pois materiais mal instalados ou de qualidade ruim exigirão manutenções regulares, culminando na necessidade de troca do revestimento antes do indicado.
Quanto à manutenção, Guiomar Leitão diz que água e pano simples são suficientes. Segundo a arquieta, “outra vantagem dos pisos adequados para a academia se encontra na proteção contra fungos e bactérias”. Mas Guiomar alerta que o síndico deve tomar cuidado para que não entre água externa no ambiente. “As portas precisam estar bem protegidas, pois um contato direto pode diminuir a vida útil do piso.”
Ana Josefa Pereira, síndica do Condomínio Piazza Di Toscana, realizou mudanças na academia do prédio em 2012. E o piso não escapou das reformas. Ela conta que um condômino organizou o projeto, e sugeriu a instalação do material emborrachado. Depois da realização de um estudo sobre o melhor material e fornecedor, o condomínio, que conta com cinco torres e 168 apartamentos, optou pelo vinílico, o qual tem se mostrado resistente e antiderrapante. (Reportagem Rafael Lima)
No Condominium Club Ibirapuera, o síndico Sérgio Ribeiro encontra clima mais propício ao entendimento; local é um dos pioneiros em recreação monitorada e coordenada pela empresária Sueli Ribeiro
CRIANÇAS EM PAZ NO CONDOMÍNIO
Especialistas recomendam aos síndicos tomar iniciativas que favoreçam a integração de crianças, jovens e adolescentes. É uma boa maneira de estimular o aprendizado das normas, implantar a cultura do convívio e diminuir os problemas internos.
EM UMA FINAL de tarde
fria de agosto em São Paulo, em plena sexta-feira, a movimentação das áreas comuns do Condominium Club Ibirapuera (CCI) lembrava ao vaivém de uma pequena cidade. O ar gelado e seco não impedia que jovens e adolescentes ocupassem as quadras e playgrounds do empreendimento erguido há quase duas décadas no coração de Moema, bairro da zona Sul de São Paulo. Tampouco as crianças se incomodavam com o excesso de roupas. Orientadas por monitores, algumas brincavam de roda, outras se entretinham na brinquedoteca. Mas o ponto de convergência estava na lanchonete-bar do condomínio, onde haveria uma noite especial da esfiha, reunindo pais e filhos de todas as idades.
Assim é a vida no empreendimento, um dos primeiros condomínios-clube de São Paulo, e também um dos pioneiros na recreação monitorada. “Vivemos dentro de uma bolha de tranquilidade”, define o síndico e publicitário Sérgio Felício Ribeiro, que assumiu o cargo
Por Rosali Figueiredo
em março deste ano. Sérgio mora no condomínio desde o princípio e já foi subsíndico geral. Entre conselheiros, síndico e subsíndicos, o corpo dirigente do CCI é formado por 18 condôminos.
“Toda a estrutura de serviços privilegia o contato, o coletivo, e você acaba se relacionando e criando vínculos de amizade”, justifica o síndico. Além de atividades orientadas promovidas de segunda a sábado com horários e perfis distintos para cada faixa etária, incluindo jovens e adultos, os monitores participam também da organização de eventos sazonais, como Festa Junina, Halloween e Natal. Sérgio estima que pelo menos 60% dos cerca de mil moradores das quatro torres e 272 unidades do CCI sejam menores de idade. Ele acredita que cabe aos condomínios proporcionarem espaços de sociabilização entre a garotada e seus familiares, favorecendo um convívio mais tranquilo.
“TURMINHA DO FUNDÃO”
É claro que toda essa infraestrutura não elimina os problemas, especialmente com a faixa etária que “gosta de transgredir”, os pré-adolescentes. Alguns deles quebraram recentemente peças do acervo da brinquedoteca do CCI. Porém, municiada por 80 câmeras de CFTV, não foi difícil à administração identificar os responsáveis e multar seus pais, que já haviam sido notificados por um episódio anterior protagonizado pela mesma “turminha do fundão”. É preciso muito “jogo de cintura”, reconhece Sérgio, que observa, no entanto, uma interlocução mais fácil com os familiares mediante o hábito de convivência implantado no local.
Assim, novas oportunidades de integração continuam a ser buscadas. A escolinha de futsal foi uma das conquistas recentes da garotada; já as crianças ganharão, em breve, espaço para horta. A atividade ficará a cargo da equi-
Fotos
Rosali
Figueiredo
pe comandada pela empresa de Sueli Ribeiro, responsável desde 2003 pela programação do local, envolvendo da recreação de bebês a aulas de pilates, ballet, judô, muay-thai, jazz, dança de salão, ioga e ginástica feminina. Mas Sueli deixa uma ressalva importante aos condôminos: mesmo com os monitores, a presença dos pais ou responsáveis permanece indispensável durante as brincadeiras orientadas.
Para o psicólogo Hernan Maximilian De Villar, especialista em gestão de clima organizacional, compete aos condomínios não apenas proporcionar espaços aos menores, como conceder a eles possibilidade de apresentar sugestões, ter “assembleia própria” e normatizar o próprio convívio. “O adolescente, por exemplo, até por sua própria característica, fica deslocado no condomínio, não entende as leis. Seria importante então que a assembleia dos condôminos desse a ele a chance de opinar e mesmo compreender as regras”, analisa Hernan. Com a experiência, os grandes demonstram que “é possível dialogar as diferenças, o que acaba sendo um exercício para sua vida futura adulta, para a cidadania”.
APRENDENDO AS REGRAS
No Condomínio Edifício Practical Way, localizado na Vila Leopoldina, zona Oeste de São Paulo, a síndica Silmara Nascimento Ruiz introduziu atividades monitoradas de férias para todas as idades no último mês de julho. Com agenda dividida por faixa etária, a empresa contratada pela síndica reservou para os pequenos a recreação no playground, brinquedoteca e praça interna ao longo
do dia; programou futsal para os maiores no final da tarde; e ofereceu alongamento aos jovens e adultos no começo da noite. O condomínio possui três torres e 288 apartamentos, com ampla infraestrutura de lazer, e já registrara solicitação dos pais para organizar uma programação especial de férias (que contou ainda com sua primeira festa julina).
De acordo com Silmara, a experiência foi positiva e deve ser repetida. “Nessas férias, por exemplo, o índice de reclamações diminuiu em 90%”, revela. A síndica analisa que uma agenda de atividades traz múltiplos benefícios ao ambiente coletivo: tranquilidade, já que a garotada se ocupa e “não destrói o que te temos”; “união entre eles, pois a atividade é sempre em conjunto”; “conhecimento do que pode e não pode, pois temos regras”; e melhor aproveitamento dos recursos de lazer.
SÍNDICO, ORIENTE PAIS & FILHOS
A psicóloga e psicopedagoga
Sirlândia Reis de Oliveira Teixeira (Foto ao lado) afirma que os condomínios, da mesma forma como as escolas, representam espaços de aprendizagem da convivência, o que sempre exigirá a mediação ou supervisão dos adultos. Segundo ela, crianças e adolescentes costumam vivenciar diferentes momentos de “egocentrismo, voltados para eles próprios”, o que faz com que determinados tipos de conflitos aconteçam com mais frequência no coletivo. Dependendo da idade, “eles não têm maturidade para julgar moralmente um ato”, justifica. Em geral, diz, os conflitos explodem mais até os 12 anos, quando eles reagem muito por impulso emocional frente a situações que os desagradem. “Quanto menor a criança maior a resposta emocional e imatura e maior a responsabilidade do mediador.”
Mas há formas corretas de acompanhar os pequenos, ressalva Sirlândia. Sempre a segurança e mediação devem estar presentes, o que exclui, de antemão, atitudes de pais que acham, por princípio, o filho incapaz de qualquer
transgressão, ou quando eles próprios repudiam as normas. “Isso pode acentuar o conflito”, acrescenta. Pósgraduada, especialista em educação e ludicidade, autora de três livros na área e dirigente da Associação Brasileira de Brinquedotecas (ABBrin), Sirlândia apresenta aos síndicos, nesta edição, sugestões de como organizar as brincadeiras com os menores, bem como orientar pais e responsáveis. (A entrevista com a especialista está disponível no site da Direcional Condomínios. Veja como acessar o material no final desta reportagem).
IDADE (Anos)
0 a 2
2 a 4 4 a 6 6 a 8
8 a 10
10 a 12 12 em diante
BRINCADEIRAS LEGAIS:
Faça junto e/ou supervisione
Passear no parque, no jardim e acompanhá-la à brinquedoteca;
Mostrar o lugar onde a criança mora (o condomínio no geral), descer no parque e ficar junto até a criança ir adquirindo segurança;
Continuar a brincar junto com ela na brinquedoteca, parque ou quadra. Passear pelos ambientes do condomínio mostrando sua proximidade com o apartamento em que mora;
Desenhar junto com a criança, contar histórias de acordo com a idade e participar das atividades em grupo sem interferir no contexto das mesmas. Deixar as crianças criarem;
Incentivar o uso dos espaços coletivos, brincar junto na quadra e nas áreas próprias para a idade. Acompanhar e observar os amigos preferidos, procurar conhecer seus pais e convidar esses colegas para brincarem junto no apartamento. Deixar a criança na brinquedoteca com os amigos e assistir de longe;
Brincar, passear e fazer atividades juntos sempre que possível (Por exemplo, a comida preferida da criança). Procurar criar um clima de respeito, responsabilidade e amizade. Criar o hábito de conversar em família, nem que seja no final de semana. Fazer atividades em família;
Passear em família, andar de bicicleta, patinete etc. e jogar juntos.
Fonte: Sirlândia Reis de O. Teixeira
DEZ MANDAMENTOS DA CRIANÇA FELIZ EM UM CONDOMÍNIO
(Para gestores locais, funcionários e moradores)
1. Procure seguir sempre as orientações do condomínio;
2. Ensine as regras internas às crianças, jovens e adolescentes e mostre a eles as consequências de eventual quebra das normas;
3. Evite o conflito;
4. Em caso de conflito, ouça sempre as duas partes;
5. Em situações de brigas entre os menores, antes de interferir, deixe que eles próprios esgotem as possibilidades de entendimento;
6. Procure supervisionar as brincadeiras sem tutela ou intervenção;
7. Mantenha relações de boa vizinhança com os demais moradores, especialmente os pais dos amigos dos filhos;
8. Verifique se os brinquedos, equipamentos e espaços coletivos oferecem segurança e higienização;
9. Estabeleça atividades e usos dos espaços coletivos de forma apropriada a cada idade;
10. Nunca deixe a criança sem supervisão do adulto.
Fonte: Sirlândia Reis de O. Teixeira
IDADE IDEAL PARA A CRIANÇA FICAR SOZINHA NA ÁREA COMUM
É frequente observar-se crianças a partir de seis a oito anos transitando sozinhas pelo condomínio. A especialista Sirlândia R. O. Teixeira afirma que a idade ainda não é própria para tamanha autonomia. O adulto deve permanecer por perto, observando e intervindo quando necessário. Já o advogado Cristiano De Souza Oliveira lembra que, por lei, até 12 anos, “o menor é considerado criança”. Mas como “a questão de amadurecimento é individual”, recomenda-se supervisão direta até nove ou dez anos, diz Cristiano. “Após esta idade, uma supervisão também deve existir, porém de forma indireta.” Outra sugestão é o condomínio instalar câmeras de vigilância nas áreas de lazer, monitorar o acesso a esses locais, treinar funcionários e “ dar orientações positivas à coletividade por meio de palestras, conversas e debates, proporcionando aos seus moradores, de todas as idades, um viver bem e em paz”.
LEIA MAIS, EM www.direcionalcondominios.com.br: NO LINK DA EDIÇÃO 183: - COMO ORIENTAR MELHOR OS FAMILIARES: CONFIRA NA ÍNTEGRA DA ENTREVISTA COM A ESPECIALISTA SIRLÂNDIA REIS DE O. TEIXEIRA, E NO ARTIGO “CONDOMÍNIOS DEVEM SER ESPAÇOS DE CONVIVÊNCIA CIVILIZADA”, DA PSICOPEDAGOGA JANE PATRÍCIA HADDAD; - COMO ARBITRAR CONFLITOS: LEIA AS DEMAIS ORIENTAÇÕES DO ADVOGADO CRISTIANO DE SOUZA OLIVEIRA.
REPORTAGENS SOBRE AS EXPERIÊNCIAS COM CRIANÇAS, JOVENS E SÍNDICOS MIRINS EM OUTROS CONDOMÍNIOS PODEM SER CONFERIDAS AINDA NOS LINKS HTTP://MIGRE.ME/FRSNM E HTTP:// MIGRE.ME/FRSQO.
E LEIA NO TIRA-TEIMA DA PÁG.14 SE OS COLEGUINHAS DOS FILHOS DOS CONDÔMINOS PODEM OU NÃO USUFRUIR DOS ESPAÇOS DE LAZER DA EDIFICAÇÃO.
VISITANTES MIRINS PODEM USUFRUIR DO LAZER DOS CONDOMÍNIOS?
O TEMA é sempre controverso e fonte de discussões intermináveis entre moradores e a administração condominial: até que ponto os visitantes, em especial crianças e adolescentes, podem utilizar quadras, piscinas, playgrounds e demais espaços de lazer dos condomínios? O advogado Paulo Caldas Paes analisa, a seguir, os principais pontos relacionados à questão.
1. QUANDO HOSPEDADOS POR UM CONDÔMINO, É POSSÍVEL ÀS CRIANÇAS E ADOLESCENTES FREQUENTAREM QUADRAS E DEMAIS ESPAÇOS?
A princípio, se as normas internas do condomínio forem omissas quanto à questão, os visitantes poderão se utilizar, livremente, das áreas comuns desde que acompanhadas dos condôminos responsáveis pela unidade autônoma que as está recebendo.
2. A CIRCULAÇÃO DOS CONVIDADOS DE UMA FESTA INFANTIL DEVE SE LIMITAR AO SALÃO DE FESTAS?
Novamente, eventual restrição deverá estar prevista nas normas internas do condomínio. Se elas nada mencionarem neste sentido, a circulação estará liberada nas áreas comuns, como em quadras, playgrounds ou piscinas.
3. O CONDÔMINO PODE RESERVAR A QUADRA PARA JOGOS REGULARES COM AMIGOS DE FORA?
Não é recomendado ao condomínio permitir a reserva da área comum, exceção feita, obviamente, às áreas de reunião e confraternização, tais como salão de festas,
espaço gourmet e churrasqueiras. Eventual disponibilidade de reserva, seja da quadra, da piscina, da academia e demais espaços, abre perigoso precedente que poderá interferir na vida do condomínio.
4. QUAIS RESPONSABILIZAÇÕES RECAEM SOBRE OS CONDÔMINOS EM CASO DE DANOS CAUSADOS POR SEUS VISITANTES?
O condômino é diretamente responsável por todo e qualquer dano, prejuízo ou fato ocasionado por seu visitante, seja ele um hóspede ou mesmo prestadores de serviços e equiparados. Assim, ele (o condômino) deverá ressarcir o condomínio de todo prejuízo que vier a ser causado por um visitante que esteja sob sua responsabilidade.
Por Rosali Figueiredo
QUEM VISITA o Condomínio Maison de La Colline, em Santa Terezinha, zona Norte de São Paulo, depara-se com investimentos contínuos na renovação de seus sistemas e estruturas. Eles vão da compra de novos equipamentos de segurança a trocas (já concluídas) das lâmpadas das áreas comuns por versões mais econômicas, passando pela modernização do hall de serviço; melhorias no salão de festas; e revestimento com pastilhas de alguns pilares do subsolo da garagem, entre outras inovações. Afinal, não se pode negligenciar o patrimônio dos condôminos no edifício plantado em uma das regiões mais valorizadas da região Norte da Capital paulista, com 16 anos de vida, 17 andares e 34 unidades de 140 metros quadrados.
“É preciso gerir o condomínio com visão empresarial e responsabilidade”, defende o síndico Carlos Gonçalves, em seu terceiro mandato. Gerente aposentado de orçamento e planejamento da Cesp, ex-controller da empresa Sem Parar e hoje pequeno empresário, Gonçalves retornou à função de síndico há pouco mais de doze meses, depois de uma ausência de cerca de cinco anos. No período em que esteve fora da gestão, o condomínio deu prioridade ao congelamento da taxa de rateio, o que resultou em paralisação de investimentos e manutenções.
Foi “uma economia burra”, que “desvalorizou o patrimônio” e gerou prejuízos, analisa. Por exemplo, houve corte do contrato de manutenção periódica do gerador, que acabou falhando no momento de necessidade e exigiu R$ 5.700,00O para o seu reparo, diz. O prédio também ficou sem renovação do AVCB (Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros), com extintores e seguro vencidos, e sem laudos de para-raios.
Não adianta mais administrar um condomínio “à moda antiga”, alerta o síndico. “Tem que ser dinâmico e ter visão gerencial, pedir relatórios de checagem e saber interpretar as informações.” Uma de suas justificativas é a de que o síndico, mesmo que possa delegar ou compartilhar funções, assume sozinho as responsabilidades legais previstas em lei. Para Carlos Gonçalves, exige-se um novo perfil de síndico, como a de um “rábula”, ou seja, daquele profissional que entende de leis, mas não é formado em Direito. “O síndico não pode estar alheio às leis. Necessita conhecer um pouco de tudo: de recursos humanos, do financeiro, do jurídico etc.”, finaliza.
SÍNDICOS,
UM NOVO PERFIL
A rotina de um condomínio lembra a de uma cidade, em que é preciso manter o funcionamento diário dos transportes (elevadores), do abastecimento de água e energia, coleta de lixo, segurança etc. Tarefas que põem fim ao amadorismo de sua gestão.
CHECKLIST DA MODERNA GESTÃO CONDOMINIAL
A administradora e contabilista Rosely Benevides de Oliveira Schwartz atua na área de condomínios há quase duas décadas e observa grande mudança nas atribuições e perfil de síndicos e síndicas. As leis estão mais complexas e há controle e cobrança maiores por parte dos condôminos, justifica. Professora de cursos de formação de síndicos e autora do livro “Revolucionando o Condomínio” (Editora Saraiva, 13a edição), Rosely Schwartz apresenta, a seguir, uma síntese das atribuições desse novo gestor.
1) O síndico deve tomar conhecimento diário da movimentação financeira, bem como da situação da inadimplência;
2) Cabe a ele assumir a negociação com os inadimplentes, “buscando o acordo e equilíbrio com ponderação”. Ele deve ainda garantir que a prestação de contas mensal informe sobre a inadimplência e concilie o passivo com a movimentação bancária;
3) O síndico atuante deve ser remunerado. A isenção da taxa condominial é insuficiente para os compromissos e responsabilidades que assume;
4) É importante compartilhar decisões com demais condôminos, buscando apoio do corpo diretivo e criando comissões para obras, segurança etc.;
5) É importante também compartilhar responsabilidades, contratando profissionais especializados e exigindo laudos de seus respectivos conselhos de classe;
6) Finalmente, torna-se fundamental estabelecer horário de atendimento pessoal aos moradores, além de utilizar outros canais de comunicação, como jornais internos e e-mails.
INFRAESTRUTURA E BLINDAGEM DIFICULTAM INVASÕES
OS CONSTANTES ataques a condomínios podem ser minimizados com investimento e organização, iniciando-se pela adequação das guaritas aos riscos cada vez maiores de arrastões. Isso significa, entre outros, adequá-las com modernos recursos eletrônicos; proteger os porteiros com a chamada clausura dos acessos de pedestres e veículos; dotá-las de ar-condicionado e até mesmo gerador próprio; e providenciar a blindagem de toda a sua estrutura.
Para o consultor de segurança Marcos Moreno, a blindagem das guaritas é tendência entre os condomínios. Mas ele alerta que “o projeto deve estar baseado na tabela balística normatizada pela ABNT, a NBR 15.000/2005”. Moreno acrescenta que se o espaço estiver bem reforçado contra os ataques, o porteiro ou vigilante “terá condições operacionais de sinalizar uma invasão, possibilitando o acionamento dos meios de apoio, como a central de segurança ou a polícia”.
O especialista destaca outras tendências tecnológicas que favorecem o trabalho do porteiro, como o monitoramento remoto das ações da guarita; a gravação das imagens por uma central de segurança externa ao condomínio; impedimento de seu contato físico direto com qualquer pessoa que esteja fora da guarita; e a comunicação via rádio com toda equipe de serviços, incluindo a supervisão operacional. Entretanto, Moreno destaca a necessidade de treinamento específico do funcionário, orientando-o e corrigindo-se eventuais deficiências em seu trabalho.
Ainda de acordo com o consultor, outra forma de aperfeiçoar os serviços está em uma tecnologia nomeada “alerta vigia”, sistema que impede o operador de dormir em serviço durante seu turno, pois ele precisa, periodicamente, acionar um botão programado para disparar caso o procedimento não seja realizado. Isso, na verdade, pode ser feito, segundo Moreno, através de diferentes aparatos, como “o contato via rádio com a base operacional, a aproximação de um cartão em um leitor, uma volta de chave, um bastão, o acionamento de uma botoeira, entre outros. O indispensável é que o sistema seja monitorado, caso contrário não terá eficiência”, diz.
Oswaldo Oggiam, diretor de marketing da Associação Brasileira das Empresas de Sistemas Eletrônicos de Segurança (Abese) também acredita que barreiras físicas e eletrônicas tornaram-se fundamentais aos condomínios. Além da blindagem, ele defende a adoção de circuito de CFTV de alta resolução, de alarme e botão de pânico, entre outros. (Reportagem Rafael Lima)
VESTUÁRIO ADEQUADO REVELA ZELO COM O CONDOMÍNIO
QUANDO O ASSUNTO
é o uso de uniformes pelos trabalhadores do condomínio, Maria Adelina Pereira, superintendente do Comitê Brasileiro de Têxteis e do Vestuário da Associação Brasileira das Normas Técnicas (ABNT), observa inúmeros benefícios. “O principal é a identificação visual de quem é ou não funcionário do edifício. Isso representa segurança aos condôminos. E também provê os funcionários de roupas adequadas tanto esteticamente quanto em termos de postura profissional ao se vestirem”, destaca a especialista.
Segundo ela, com o vestuário padronizado entre os funcionários, os moradores ficam ainda protegidos de se depararem com situações inconvenientes, caso de roupas muito justas, decotes ousados ou camisas de times de futebol. Contudo, a especialista alerta que, para cada setor de trabalho, existem orientações específicas que devem ser cumpridas, especialmente em relação ao tecido, conforme explica a seguir:
SETOR DE LIMPEZA
Para funcionários da limpeza, o tecido precisa ter grande resistência, mas conforto na absorção de suor. “Portanto, brins de algodão ou tecidos sarjados mistos de poliéster e algodão ou de poliéster e viscose são bem adequados”, afirma Maria Adelina. A superintendente orienta ainda que, quando a limpeza envolver uso de cloro, o ideal é usar poliéster, pois o corante presente neste tipo de tecido resiste mais ao produto. Outra solução seria utilizar uniformes brancos, que podem resistir aos respingos do cloro.
RECEPÇÃO
Já na recepção, a boa apresentação do uniforme é essencial. Assim, tecidos que amassam pouco são excelentes para manter o aspecto de seriedade. “Materiais de poliéster, como o Oxford ou microfibras, são ótimos”, revela. “A vantagem do Oxford é que ele tende a não formar pilling (bolinhas)”. Ainda de acordo com Maria Adelina, para as camisas exige-se mais conforto, porém sem se esquecer da aparência. Então, são indicados mistos de poliéster e viscose, poliéster e algodão ou, se possível, blusas em vez de camisas. “Adotar a malha viscolycra também é confortável, porque amassa pouco e tem boa durabilidade de cores”.
ÁREA DE SEGURANÇA
Por fim, na segurança – caso haja necessidade de o profissional transitar em lugares abertos, tomando sol ou com muita movimentação – o melhor são uniformes mistos de poliéster e algodão ou poliéster e viscose. Para funcionários que trabalham internamente, o uso de tecidos como o tergal ou Oxford são adequados, “já que são fáceis de lavar, amassam pouco e têm grande resistência”, afirma.
Vale lembrar que o uso do uniforme e acessórios está previsto na Convenção Coletiva dos funcionários dos condomínios em São Paulo, Capital (Cláusula 52). Os empregadores são responsáveis também pela disponibilização gratuita de itens obrigatórios como luvas, botas, aventais etc. (Por Rafael Lima)
E DA SAÚDE DOS USUÁRIOS TRATE BEM DO PATRIMÔNIO
Por Rosali Figueiredo
CBE BOMBAS
Economia e saúde dos condôminos entram em cena quando o assunto é piscina, diz Pedro Agostinho Sabatini, diretor técnico da CBE Bombas
A troca periódica da carga de areia filtrante favorece a qualidade da água e traz saúde para os usuários, destaca. Com mais de 40 anos de mercado, a CBE realiza esse serviço especializado, além do reparo em bombas e filtros de piscina. E garante qualidade nos trabalhos com os condomínios, utilizando-se, por exemplo, de bancadas separadas para executar serviços em bombas de água potável e de piscinas das de esgoto, o que evita a contaminação e mantém a higiene dos equipamentos.
Fale com a CBE Bombas: 11 5565-5565 www.bombascbe.com.br; cbe@bombascbe.com.br
EMPIRE BOMBAS
Com 27 anos de mercado, a Empire Bombas se destaca na venda e manutenção de filtros e bombas, na troca da carga do filtro da piscina, e na comercialização de produtos químicos para tratamento da água. “Trabalhamos com os fabricantes mais conceituados do mercado”, afirma Luciana Fiorim, diretora administrativa e uma das proprietárias da empresa. Segundo a diretora, os serviços são executados por profissionais qualificados, treinados pelos maiores fabricantes do Brasil, e apresentam a melhor relação custo e benefício aos síndicos.
RESINA ECOLÓGICA
Fale com a Empire Bombas: 11 4701-9872 www.empirebombas.com.br; comercial@empirebombas.com.br
Revitalizar todo ano o deck das piscinas é muito importante para garantir a vida útil da madeira, observa o empresário Luciano Bibancos Rivieri, da Resina Ecológica. Nesse trabalho, é aplicado inicialmente um verniz, que protege a madeira por cerca de doze meses; e, depois, um óleo ecologicamente correto, o qual necessita de manutenção a cada quatro meses. Após sua quarta aplicação, o óleo penetra na madeira (sem alterar a cor), mantendo-a impermeabilizada por mais um ano. A empresa, há 13 anos no mercado, trabalha ainda com tratamento de outros pisos, como mármore e granilite.
RV ENGENHARIA
Fale com a Resina Ecológica: 11 5052-3733 www.resinaecologica.com.br; ecoresina@ig.com.br
Buscar o uso eficiente do lazer no condomínio é também atualizar seus equipamentos. O empresário e engenheiro civil Rodrigo de Oliveira Vieira, da RV Engenharia, propõe aos síndicos trocar por LED o sistema de iluminação da área das piscinas, reduzindo o gasto com energia elétrica e proporcionando ainda sensação de conforto e modernização. A empresa atua desde 2003 e realiza também reformas, recuperação de patologias nas construções, consultoria técnica, laudos e vistorias, com uma equipe treinada com curso de qualidade ISO 9000
SEMAB
Fale com a RV Engenharia: 11 2367-4768 eng_rodrigo23@hotmail.com; ailse_raf@hotmail.com
Manutenção periódica, serviços hidráulicos e elétricos, venda de bombas e filtros, projetos para o reuso da água, entre muitos outros, compõem o know-how da Semab, empresa que está completando 31 anos de mercado. Segundo o empresário e engenheiro responsável Sergio Leite, os contratos de manutenção mensal com os condomínios incluem todo sistema de bombeamento e abastecimento, plantão 24 horas de segunda a segunda, equipamentos reserva, estoque de peças e equipe própria qualificada com o padrão dos fabricantes. Para as piscinas, outros destaques são os geradores para saneamento e tratamento da água, das séries Acquaclor e Geraclor.
TECLINE MANUTENCAO E SERVICOS
Fale com a Semab: 11 2578-9445 www.semab.com.br; semab@uol.com.br
A manutenção dos filtros de piscina é um dos destaques da Tecline, empresa constituída em 2006, mas lastreada em toda a experiência profissional anterior de seus gestores, atuando no ramo desde 1991. “Conhecemos bem as necessidades dos condomínios e as deficiências do mercado”, diz o empresário Gelson D. Silva. Assim, a Tecline oferece manutenção predial a equipamentos de segurança e de iluminação, portões automáticos e bombas d´água. No caso das piscinas, a empresa conta com equipe especializada para a manutenção do sistema de filtragem.
Fale com a Tecline: 11 2837 9519 / 3586-8705 www.teclinems.com.br; contato@teclinems.com.br
ACESSÓRIOS, ADMINISTRADORA
SISTEMAS DE SEGURANÇA,
TERCEIRIZAÇÃO
Acessórios para Condomínios – 21, 22, 23, 24, 3ª Capa
Administradora – 23
Alambrados - 25
Alarmes – 2ª Capa, 24, 38, 39, 52, 53, 54, 55
Alarme de Incêndio – 37, 40
Amortecedor de Impacto - 24
Antena – 24, 38, 39, 53, 55
Armário para Correspondência - 24
Assessoria - 24
AVCB – 37, 40
Bomba d’água - 26
Brigada de Incêndio - 37, 40
Cabinas Primárias – 28, 29
Cadeira p/ Guarita 21, 22, 23, 24, 3ª Capa
Caixa d´água – 25, 34
Caixa de Correio - 24
Câmeras - 2ª Capa, 24, 38, 39, 52, 53, 54, 55
Carrinho - 21, 22, 23, 24, 3ª Capa
Central PABX - 2ª Capa, 24, 38, 39, 52, 53, 54, 55
Cerca Elétrica - 2ª Capa, 24, 38, 39, 52, 53, 54, 55
Circuito Fechado de TV - 2ª Capa, 24, 38, 39, 52, 53, 54, 55
Coberturas (Policarbonato e toldos) - 27
Coletor para Reciclagem - 21, 22, 23, 24, 3ª Capa
Controle de Acesso - 2ª Capa, 24, 38, 39, 52, 53, 54, 55
Controle de Pragas (Dedetização, Descupinização) - 26
Cortador de Grama - 21, 22, 23, 24, 3ª Capa
Curso de Síndico Profissional - 7
Desentupidora - 27
Detecção de Fumaça - 37, 40
Elétrica – 28, 29
Elevadores (Manutenção e Embelezamento) 5, 30, 31, 32, 33
Equipamentos de Ginástica – 9, 29, 4ª Capa
Material Elétrico - 21
Equipamentos de Segurança - 2ª Capa, 24, 38, 39, 52, 53, 54, 55
Escadas - 21
Espelho – 21, 22, 23, 24, 3ª Capa
Espreguiçadeira - 21, 22, 23, 24, 3ª Capa
Esquadrias de Alumínio - 52
Esquadrias de PVC - 52
Extintores – 37, 40
Fechadura Digital - 2ª Capa, 24, 38, 39, 52, 53, 54, 55
Fechamento de Sacada - 29
Ferramentas - 21, 22, 23, 24, 3ª Capa
Fita Anti derrapante - 21, 22, 23, 24, 3ª Capa
Fitness – Equipamentos – 9, 29, 4ª Capa
Garagem - 24
Gerador - 33
Ginástica - 9, 29, 4ª Capa
Grama Sintética – 13, 50, 51, 52
Guarda Sol - 21, 22, 23, 24, 3ª Capa
Hidrantes - 37, 40
Hidráulica - 34
Higiene e Limpeza - 21, 22, 23, 24, 3ª Capa
Iluminação de Emergência – 39, 52
Inspeção Predial - 33
Impermeabilização – Capa, 14, 34, 35, 36, 37, 40
Incêndio – 37, 40
Interfone - 2ª Capa, 24, 38, 39, 52, 53, 54, 55
Lâmpada - 21
Lavadora de Alta Pressão - 21, 22, 23, 24, 3ª Capa
