Revista Direcional Condomínios - Maio/2016

Diretores Sônia Inakake e Almir C. Almeida EDITORA Rosali Figueiredo Dirigida a Condomínios residenciais, comerciais, administradoras, construtoras e shoppings Periodicidade mensal Exceto dezembro / janeiro cuja periodicidade é bimestral Tiragem 20.000 exemplares (60.000 leitores em média) Público leitor dirigido Síndicos, zeladores, administradores e construtores CIRCULAção São Paulo e Grande São Paulo Jornalista Responsável Rosali Figueiredo MTB 17722/SP rosali.figueiredo@gmail.com Reportagem Rosali Figueiredo CAPA Coronado ASSINATURAS Elza Dezan faleconosco@grupodirecional.com.br GERENTE COMERCIAL Sônia Inakake sonia@grupodirecional.com.br Departamento Comercial Alexandre Mendes Fabian Mesquita Gabriel Youssef Atendimento ao cliente Elza Dezan João Marconi Juliana Jordão Grillo diagramaçÃO Editora Coronado - Jonas Coronado EQUIPE DISTRIBUIÇÃO Ailton Candido Douglas Barbosa da Silva Evaldo Mendonça José Ricardo da Silva Roberio Santos

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Caro Leitor,

Editorial

A agenda de eventos deste mês de maio está centrada na segurança patrimonial, item dos que mais recebe investimentos nos condomínios.

Não à toa, situações de crise acentuam a necessidade de reforçar os sistemas de proteção e acesso aos edifícios, movimentando um setor que continua registrando crescimento a cada ano, segundo dados divulgados pela Abese. A entidade representa fabricantes, distribuidores e prestadores de serviços da área e promove a Exposec, maior feira de segurança da América Latina, entre os próximos dias 10 e 12 deste mês. O evento terá a participação da revista Direcional Condomínios, que também irá realizar treinamento de porteiros e zeladores com o consultor Luís Renato Mendonça Davini (em 14/5).

O tema volta à reportagem de capa da revista, pois se observam hoje dois movimentos diferentes dos condomínios frente à questão: enquanto há gestores apostando na atualização tecnológica dos equipamentos, outros ainda correm atrás de recursos básicos de controle de acesso, vigilância e proteção perimetral. Todos têm pressa, já que não se pode mais negligenciar essa área, sob pena de se tornar alvo vulnerável à ação dos bandidos, os quais buscam sempre facilidades para a prática dos crimes.

A expectativa para o ano é que os condomínios mantenham seus planos de manutenção e melhorias, não apenas em segurança, como em outros setores vitais, como elevadores e fachadas, também tratados nesta edição. O otimismo está baseado em dispositivo introduzido pelo novo Código de Processo Civil, permitindo a execução extrajudicial dos boletos em atraso, um procedimento de cobrança mais ágil e que poderá dissuadir os maus pagadores. A revista promoveu em abril um evento para esclarecer síndicos e administradores sobre o assunto, através de palestra do advogado Cristiano De Souza Oliveira, conforme cobertura apresentada nesta edição.

Boa leitura a todos, Rosali Figueiredo

ERRATA Legenda da foto publicada na edição de março, na página 21, sobre reforma elétrica, informa de forma equivocada que o quadro já se encontrava com readequação concluída. De acordo com o engenheiro responsável pela obra, Ayrton Barros, foram realizadas “apenas adequações nos circuitos de proteção e não nas fiações”. Segundo a ABNT NBR 5410/04, o azul claro é indicado para o circuito de neutro, enquanto o verde ou verde e amarelo para o circuito de proteção.

Por questão de custo, o condomínio não aprovara até aquele momento a troca dos fios. “Tecnicamente, a cor da capa dos fios não afeta sua funcionalidade, mas sim a identificação dos circuitos pela cor”, ressalvou o profissional.

Tiragem auditada por

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04. Condomínios em Quadrinhos ...............................Figuras do condomínio: O Cricri 05. Informe Publicitário: .................................................................................Seciesp 07. Síndico, Conte Sua História!: .............................................Organização das contas 10. Capa: ..........................Segurança no condomínio: Inteligência contra riscos e golpes 13. Seção Tira-Teima:...........Vazamento entre unidades e a responsabilidade do síndico 14. Seção Tira-Teima: .......Despesas e receitas não conferem com orçamento, e agora?

16. Dica: ................................................................Elevador: Modernização tecnológica 22. Administração: ....................Inadimplência e o novo Código de Processo Civil (CPC) 25. Dica: ........................................................................................................Tratamento de piso 28. Dica: ...................................................................Fachada: Recuperação com modernização

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Sumário

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CONDOMÍNIOS EM QUADRINHOS / FIGURAS DO CONDOMÍNIO: O CRICRI

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COLUNA

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SÍNDICO, CONTE SUA HISTÓRIA!

REGORGANIZAÇÃO DAS CONTAS, CAMINHO PARA OS INVESTIMENTOS Buscar o equilíbrio entre arrecadação e custos, através de uma previsão orçamentária realista, representa grande passo para uma gestão eficiente, destaca o síndico Paschoal Lombardi Junior, que ajudou a recompor a saúde financeira de seu condomínio.

Foto Rosali Figueiredo

Por Rosali Figueiredo

Quarto síndico no empreendimento com sete anos de vida, tipo condomínio-clube, o empresário e administrador Paschoal Lombardi Junior dedica boas horas por dia à gestão do Iepê Golf, no Jardim Taquaral, região de Santo Amaro, zona Sul de São Paulo, organizando-a em planilhas de planejamento semanal, mensal e anual. Com uma equipe administrativa própria, conta ainda com apoio dos Conselhos Fiscal e Consultivo para conferir profissionalismo às suas decisões. “O maior desafio que temos é a manutenção

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O síndico Paschoal Lombardi Junior, do Iepê Golf

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SÍNDICO, CONTE SUA HISTÓRIA!

“Condomínio é 100% gestão, ele vai se perder e ter problemas com as contas.”

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( Paschoal Lombardi Jr.)

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diária, são 36 mil metros quadrados de área, com seis torres e 336 unidades”, descreve Paschoal. “Por isso, a arrecadação é grande, movimenta muito dinheiro, precisamos estar de olho”, completa.

Somente em termos de funcionários, próprios e terceirizados, há 65 pessoas vinculadas ao condomínio, incluindo as equipes que monitoram a parte recreativa.

O momento é de estabilidade, com folga em caixa para investimentos, como a troca recente de todo piso cerâmico dos halls de serviços das torres por granito polido. Registrando bom fluxo de caixa, fundo de reserva sólido, previsões extraordinárias para obras (sem necessidade de rateio extra), o Iepê Golf respira aliviado depois de ter vivido períodos turbulentos na fase inicial do condomínio. Paschoal evita dar mais detalhes sobre as administrações iniciais, apenas as qualifica como uma “bagunça generalizada”, que tornou o empreendimento “inadministrável”, até que um grupo resolveu assumir e participar da gestão, para colocar a casa em ordem.

“Nessa época fui conselheiro por um ano. Não havia dinheiro em caixa para pagar as contas do mês, inexistia organização de documentos, de contratos, de prazos, sequer sabíamos quantas pessoas moravam aqui”, descreve. Era preciso “apagar incêndio”, recompor o caixa com urgência, por isso, “nossa primeira atitude foi nos inteirarmos das contas”, relata o então conselheiro. Na época, o condomínio contratou uma auditoria externa. “Fizemos uma nova relação dos compromissos do condomínio, renegociamos e acertamos contratos, conseguimos aumentar o valor da taxa em 26,8%, e em 45 dias estávamos com o caixa em ordem”, lembra.

Segundo Paschoal, uma das principais causas do desequilíbrio era um rateio ordinário abaixo do patamar necessário para manter a vida em um condomínio do porte do Iepê. Os moradores aprovaram o reajuste “com tranquilidade”, “eles queriam mudanças, havia muitas desconfianças”. “Mostramos a eles uma previsão orçamentária calcada na realidade do condomínio, um valor justo, quem morava aqui sabia que pagava um valor baixo se comparado à região”, explica.

“REFRESCO DE CAIXA” Síndico local, Paschoal assumiu logo depois, dando sequência aos trabalhos, o que lhe exige ainda hoje expediente diário.

“Prefiro me dedicar a ter dor de cabeça”, observa o síndico, des-

Foto Rosali Figueiredo

se o síndico não cuidar disso,

tacando que chegou a fazer curso na área para compreender melhor as particularidades de um condomínio. Ele está há quatro anos e meio na função. “Quando assumi, o condomínio já estava andando bem com as próprias pernas”, afirma.

Ele lembra que o aumento da arrecadação, acompanhado de um programa de ajuste dos custos, contribuiu para a atual saúde financeira.

“Pudemos adotar medidas mais sustentáveis”, especialmente a readequação do quadro de funcionários próprios (com mudança de escalas e horas extras), além da renegociação com as empresas de terceirização, exemplifica. “Em cima disso, os custos começaram a diminuir, antes eles equivaliam a 60% ou 65% da arrecadação, assim ninguém consegue investir no condomínio”, observa Paschoal. Depois de seis meses, “já tínhamos refresco de caixa”.

A folga orçamentária tem sido sinônimo de investimentos. Nesse período todo, o Iepê remodelou todo seu sistema de segurança, promoveu a individualização da leitura do gás e da água, construiu uma nova quadra, mudou o sistema de aquecimento da piscina e substituiu todas as lâmpadas por LED. “Os investimentos ajudaram a diminuir custos, o que retroalimentou novos investimentos”, contabiliza o síndico, que fez ainda “um trabalho forte” sobre a inadimplência. “Ela era de 10%, caiu a 2,5%, com a crise ficou em torno de 3,5%, mas vamos procurar voltar a 2,5%”, afirma Paschoal. Ele reforça a necessidade de ficar “sempre de olho em tudo”, tanto que o condomínio aprovou neste ano um reajuste de 5% no rateio, com revisão do reajuste programada para outubro próximo, tudo para que, ao final do exercício anual, previsão e prestação estejam em equilíbrio. “Condomínio é 100% gestão, se o síndico não cuidar disso, ele vai se perder e ter problemas com as contas”, arremata Paschoal Lombardi Junior.

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CAPA

SEGURANÇA NO CONDOMÍNIO: INTELIGÊNCIA CONTRA RISCOS E GOLPES Os equipamentos evoluem para acompanhar as necessidades crescentes de segurança física e patrimonial nas grandes cidades. Enquanto isso, os condomínios reforçam seus sistemas com tecnologia de ponta, treinamento e novos procedimentos de controle de acesso, para vencer a astúcia dos criminosos.

Síndico profissional e gerente predial em residencial de alto padrão, Cristóvão Luís Lopes administra hoje diferentes possibilidades de investimentos em segurança

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Um residencial de alto

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padrão na região do Alto de Pinheiros, na zona Oeste de São Paulo, reflete bem a aposta que os condomínios estão fazendo na área de segurança patrimonial: atualização e reforço tecnológico, com vistas a proteger melhor tanto moradores quanto funcionários.

Se comparado à maioria dos edifícios, o residencial até que já possui um sistema bem complexo, composto pelo apoio de vigilantes externos; controle de acesso; blindagem na guarita; eclusas; sistemas de identificação de moradores, visitantes e prestadores de serviços por senha e RFID; além de um centro de monitoramento de câmeras com porta blindada.

A tecnologia, porém, está defasada.

As câmeras do CFTV eram analógicas e estão sendo substituídas por versões digitais, melhorando a resolução das

imagens, especialmente no período noturno, já que toda área comum é extensa e bem arborizada. Dos 180 equipamentos, 80% já foi trocado, diz o gerente predial local, Cristovão Luís Lopes, que é síndico profissional em outros nove empreendimentos. O controle de acesso também está passando por mudanças, com implantação de biometria “de última geração” e reforço das eclusas. E o centro de monitoramento, em local seguro do condomínio, será modernizado.

Cristovão Luís Lopes reconhece que o condomínio está apostando alto, fugindo ao padrão de investimentos da maioria dos edifícios, mas que é preciso “eliminar todos os possíveis furos da segurança”. “E tenho certeza que daqui a quatro anos teremos que mudar tudo novamente”, arremata. Nos demais condomínios em que atua, o compasso é mais pausado, reconhece.

A prioridade recai sobre a atualização das câmeras e implantação de alguns recursos de identificação biométrica. O síndico avalia que a maioria ainda peca no básico: faltam eclusas, caixas de passagens de documentos e objetos, câmeras de boa resolução etc.

FORTALECENDO O CONTROLE DE ACESSO Sem tanta sofisticação como o residencial do Alto de Pinheiros, mas igualmente preocupado em reforçar a segurança, o Condomínio Edifícios Flávia e Fernanda, localizado no bairro da Aclimação, em São Paulo, resolveu fortalecer o controle de acesso. Uma mudança no CFTV foi promovida há cerca de três

Foto Rosali Figueiredo

Por Rosali Figueiredo

capa anos, mas agora as ações visam a “blindar a entrada de estranhos ao condomínio, controlar melhor o acesso de veículos e pedestres, e dar mais segurança ao térreo e às garagens”, descreve a síndica Rosana Moraes.

O passo inicial foi a contratação de um diagnóstico “sobre a vulnerabilidade da entrada principal do condomínio”, ou seja, um estudo de risco em torno da atual condição do prédio. Posteriormente, ocorrerá a implantação, em etapas, do projeto de readequação da nova entrada de pedestres e veículos. Rosana considera fundamental a realização do diagnóstico especializado, “já que, anteriormente em outra obra, sem consultoria técnica, pagamos duas a três

vezes pelo mesmo trabalho até acertar e finalizar”. A síndica diz que aproveitará as intervenções para promover a adequação de acessibilidade no condomínio.

“Temos uma população com idade avançada e alguns moradores com mobilidade reduzida, assim, aproveitaremos essa readequação para atender às normas de acessibilidade previstas em lei.”

AS DIFERENTES FACES DE UM SISTEMA INTELIGENTE Entrevista com o especialista Luís Renato Mendonça Davini Casos inusitados e até ousados de invasões em condomínios foram desvendados no primeiro trimestre deste ano pela Polícia Civil do Estado de São Paulo. Em uma das situações, na Capital, houve a prisão em flagrante de ex-funcionários de uma operadora de tevê, internet e telefonia, que vinham roubando baterias responsáveis pela alimentação do sistema em ruas do bairro de Vila Mariana. Com isso, eles provocavam “defeito” na rede e criavam oportunidade para entrar nos edifícios. Disfarçados de técnicos, eles invadiam e furtavam os apartamentos de clientes que haviam aberto ordem de serviço junto à operadora. O alerta foi dado pela própria empresa, que avisou a polícia dos golpes. Já na Região Metropolitana, uma quadrilha utilizava drones para espionar a vida interna dos condomínios e planejar as invasões. E em Taubaté, no Vale do Paraíba, outra quadrilha clonava controles de acesso à garagem.

Para o delegado Luís Renato Mendonça Davini (Foto acima), do GOE-DECAP, da Polícia Civil de São Paulo, os criminosos utilizam cada vez mais os recursos tecnológicos para “terem conhecimento do espaço (território) que pretendem invadir”. Luís Renato ministrará neste mês de maio, em São Paulo (no dia 14), um treinamento para porteiros, síndicos e zeladores dos condomínios, promovido pela revista Direcional Condomínios. A seguir, sua entrevista.

Direcional - O Sr. realiza Estudos de Riscos junto aos condomínios, quais as principais falhas identificadas hoje?

Luís Renato M. Davini - Existe uma cultura em nossa sociedade onde as pessoas não buscam a prevenção como a forma mais barata e segura de estar e manter-se protegidas. O maior problema de muitos condomínios é a falta de atualização dos sistemas. Também vejo que na maioria deles a segurança é vista como uma despesa, quando, na verdade, deveria ser tratada como um investimento. Um condomínio mais seguro é um condomínio mais moderno, mais valorizado e muito melhor de se viver pela tranquilidade que pode oferecer, diante da situação social cada vez mais violenta que nos cerca.

Direcional - Há condomínios que, ao investir na segurança, adotam procedimentos ou posturas equivocadas?

Luís Renato M. Davini - Na maioria das vezes, os condomínios somente buscam corrigir falhas depois que já aconteceu um crime. Devemos observar a segurança de forma diferente e buscar sempre atualizar os sistemas que utilizamos.

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Direcional – O que seria um "sistema inteligente" de segurança para os condomínios?

Luís Renato M. Davini - A “inteligência” num sistema de segurança implica a faculdade de conhecer, aprender e resolver novos problemas, para adaptar-se a novas situações. Não podemos esquecer que o crime é dinâmico e, sendo assim, a cada dia devemos nos atualizar para estarmos mais seguros. Por sua vez, as tecnologias servem para diminuir os riscos, dispondo de maior capacidade de informações e tornando o sistema de segurança mais atualizado e seguro para o seu operador.

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CAPA

Observo maior incidência de erros na: 1. Falta de detecção de invasão, antes de o marginal adentrar no condomínio (carência perimetral); 2. Falta de controle interno nos condomínios, estabelecendo diferentes áreas de riscos (desatualização do CFTV); e, 3. Falta de um planejamento de pronta resposta emergencial. A maioria dos condomínios não sabe o que fazer diante de uma situação real de risco.

Direcional – O que seria um investimento mínimo em tecnologia?

Luís Renato M. Davini – Ele consistiria na instalação de fechaduras eletrônicas ou com acionamento remoto, e com controle de abertura e fechamento; sistema de CFTV com câmeras atualizadas, sem área de sombra; cercas elétricas ou com infravermelho para detecção de invasão; utilização de holofotes e sensores de presença, em especial, os perimetrais; e instalação de eclusas e controle remoto nos portões do condomínio.

Direcional - O Sr. costuma dizer que o crime se recicla, se aperfeiçoa, o que temos de novidades nas ocorrências em condomínios?

Luís Renato M. Davini - O crime é inteligente, recicla suas estratégias, mas muitas vezes volta a realizar velhas condutas, como, por exemplo: o golpe do carteiro; entrega do bolo de aniversário ou da cesta de café da manhã; o técnico da telefonia etc. Mas em termos de atualização mesmo, os marginais estão usando drone para visualizar as áreas internas dos condomínios, buscando cada vez mais terem conhecimento do espaço (território) que pretendem invadir.

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A presidente da Abese, Selma Migliori

Foto Osiris Bernardino

Maior evento do segmento de segurança patrimonial da América Latina, a Exposec | International Security Fair acontece nesse mês em São Paulo, marcando sua 19ª edição, em um cenário de otimismo para o setor, aponta a presidente da Abese, Selma Migliori. A Associação Brasileira das Empresas de Sistemas Eletrônicos de Segurança é promotora da feira, que tem a organização da Cipa Fiera Milano. “Em um cenário de crise econômica como o nosso, as pessoas acabam buscando soluções que ampliem a sensação de segurança”, aponta a dirigente.

Desta forma, a previsão dos organizadores é receber um público maior em 2016, que irá conferir dez mil itens representando 800 marcas. Segundo a Abese, o faturamento do mercado cresceu 6% em 2015 sobre o ano anterior, enquanto 2016 deverá registrar uma elevação entre 4% e 5%. É um movimento causado não apenas pelo aumento da demanda, quanto pela evolução tecnológica, analisa Selma Migliori. A presidente da Abese destaca que a 19ª Exposec irá expor, principalmente, inovações na segurança das informações captadas in loco e transmitidas e armazenadas em nuvem; bem como soluções aprimoradas de portaria virtual, capazes hoje de assegurar um resultado efetivo aos condomínios, além de economia de até 50% em relação ao serviço convencional, dependendo das características próprias a cada um.

Foto Rosali Figueiredo

EXPOSEC 2016: MERCADO DEMONSTRA OTIMISMO COM SETOR

Vista geral da Exposec, em 2015

SERVIÇO XIX EXPOSEC | International Security Fair Data: 10 a 12 de maio de 2016, das 13h às 20h Local: São Paulo Expo Exhibition & Convention Center Endereço: Rodovia dos Imigrantes, KM 1,5 – Água Funda, São Paulo – SP

Transporte gratuito: Rua Nelson Fernandes, 450 – Acesso pelo Terminal Rodoviário Jabaquara Evento gratuito para profissionais do setor e demais interessados. Visite a revista Direcional Condomínios no estande 720, na Rua 700.

SEÇÃO TIRA-TEIMA

VAZAMENTO ENTRE UNIDADES, QUAL A RESPONSABILIDADE DO SÍNDICO? O condomínio é um campo fértil para ocorrências fora de hora e que surpreendem síndicos e moradores nos momentos mais indesejáveis, como o final da noite ou feriados prolongados. É o caso de um vazamento de unidade que aconteceu por volta das 23h, atingiu o apartamento de baixo e causou curto circuito. O morador afetado queria cobrar responsabilidades do condomínio, situação analisada a seguir pelo advogado Cristiano De Souza Oliveira.

não geram uma total proteção. Muitas urgências podem provocar danos entre vizinhos e, mesmo que o condomínio não deva interferir na parte patrimonial, ele poderá auxiliar no socorro, promovendo o fechamento da rede de distribuição de água, desligando a energia e permitindo a entrada da manutenção de urgência, entre outras ações necessárias.

1 – QUAL O ALCANCE DAS OBRIGAÇÕES DO CONDOMÍNIO SOBRE A MANUTENÇÃO?

Como esclarecido acima, a função do síndico é limitada a preservar a segurança da coletividade. Em casos como o narrado, somente poderia cair nos braços do condomínio a responsabilidade se houvesse um problema crônico no prédio e o mesmo se mantivesse inerte. O caso do vazamento de uma unidade privativa que gera danos em outra sai do campo do Direito Condominial e entra no Direito de Vizinhança, onde as providências de ressarcimento não passam, a priori, pelo condomínio.

CRISTIANO DE SOUZA OLIVEIRA Advogado, é consultor jurídico condominial e autor do livro "Sou Sindico, E Agora? Reflexões sobre o Código Civil e a Vida Condominial em 11 lições" (Exclusiva Publicações, 2012).

Mais informações: cdesouza@aasp.org.br; cdesouza@adv.oabsp.org.br

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Foto Almir Almeida

O condomínio, por meio de sua administração, deve preservar por obrigação primária as partes comuns da edificação. Em casos específicos, seguindo um princípio básico onde a preservação da coletividade gera indiretamente uma preservação individual, o síndico, como representante legal do condomínio, deverá ter conhecimento de qualquer obra nas partes privativas, evitando excessos. No entanto, tais ações

2 – QUEM DEVE RESSARCIR MORADORES POR EVENTUAIS DANOS?

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SEÇÃO TIRA-TEIMA

RECEITAS E DESPESAS NÃO CONFEREM COM ORÇAMENTO, E AGORA? A Assembleia Ordinária anual tem como um dos objetivos aprovar a peça orçamentária do condomínio para o ano corrente, visando o equilíbrio entre receitas e despesas. Mas às vezes as contas fogem ao controle, situação que deverá ser enfrentada pelo síndico conforme analisa a seguir o advogado Antonio Artêncio Filho.

1 – QUAL A IMPLICAÇÃO DE UMA PREVISÃO NÃO CORRESPONDER AO EXERCÍCIO DO ANO?

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Foto Rosali Figueiredo

Num primeiro momento, há a possibilidade de que o condomínio entre no “vermelho”, que não tenha dinheiro na própria conta corrente para arcar com as contas mensais, quer ordinárias ou extraordinárias, podendo levar até à negativação do nome e respectivo CNPJ. A responsabilidade legal (civil ou criminal) e pessoal é do síndico, que poderá ser responsabilizado caso sejam constatadas irregularidades. É uma situação que traz outros riscos, como o não pagamento dos

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salários dos funcionários e a impossibilidade de comprar produtos necessários (de limpeza, elétrica etc.), acarretando falta de manutenção e gerando o caos. Ela poderá provocar ainda um ambiente de discórdia, desconfiança e muito bate-boca entre os próprios condôminos, que se verão arrastados a uma confusão que será difícil de contornar para que se retorne ao caminho suave e correto.

2 – QUAL A MELHOR SAÍDA? Providenciar uma Assembleia Geral Extraordinária expondo com clareza e certeza os dados relativos ao momento financeiro pelo qual o Condomínio atravessa e, nesta ocasião, aprovar uma suplementação de arrecadação como medida de urgência. Num outro sentido, realizar um corte de despesas, renegociar os contratos vigentes e dilatar os prazos de pagamento. Ou seja, procurar estancar a sangria de despesas e respectivos pagamentos e arrecadar mais, buscando dar tranquilidade a um momento ruim.

ANTONIO ARTÊNCIO FILHO Advogado, é Pós-Graduado em Direito Civil com ênfase em Contratos e possui o certificado de Especialista em Administração de Condomínios pela Universidade SECOVI-SP. Mais informações: aaf@aaf.adv.br

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DICA / IMPERMEABILIZAÇÃO

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DICA / ELEVADOR

Fotos Rosali Figueiredo

MODERNIZAÇÃO TECNOLÓGICA AO ALCANCE DE TODOS

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Exemplares de comandos eletroeletrônicos, dispositivos que conferem mais segurança e conforto aos elevadores

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A modernização dos elevadores tem sido pautada pelas mais recentes gerações tecnológicas de comandos eletroeletrônicos, os quais contribuem para melhorar seu desempenho, a segurança de técnicos e passageiros, além da eficiência energética. O cardápio de inovações é bastante variado, e concede aos síndicos certo conforto na hora de definir o alcance das reformas. De outro modo, no entanto, essa diversidade de opções pode levá-los ao risco de contratar trocas inadequadas ou desnecessárias dos componentes.

O que o condomínio precisa “é fazer um investimento para que os elevadores ganhem algumas décadas a mais de funcionamento, por isso, a melhor situação é sempre procurar antes um consultor técnico”, defende João Jair de Lima, empresário que atua há cinco décadas no setor. Esse profissional deverá “auditar os equipamentos e ajudar a equalizar as propostas, de forma que o síndico saiba qual a melhor opção em preço e serviço”, completa.

Os quatro fatores que mais justificam modernização são quebras frequentes, custo e dificuldades de reposição de peças, desgastes pelo fim da vida útil, além da obsolescência e defasagem. “A defasagem e o fim do ciclo de vida acontecem em tudo o que envolve tecnologia”, lembra João Jair. Segundo ele, inexiste, porém, uma receita única. As mudanças devem atender a cada perfil de elevador, bem como de seu uso.

No momento, estão em operação nos edifícios das cidades brasileiras

DICA / ELEVADOR

elevadores que expõem diferentes momentos da evolução tecnológica. São equipamentos de: - 1ª Geração: Com comandos eletromecânicos, a relê; - 2ª Geração: Eletromecânicos com microprocessadores eletrônicos; - 3ª Geração: Com comandos eletroeletrônicos, incluindo inversores de frequência. “Os inversores vieram para melhorar a performance e a segurança do equipamento. Por exemplo, ele lhes permite o nivelamento preciso, atendendo à ABNT NBR 15.597 e à Norma da Acessibilidade.”; - 4ª Geração: “Novíssima” versão dos comandos eletroeletrônicos, “inteligentes”, que possibilita agregar serviços como o resgate automático, chamadas inteligentes, controle de acesso através de senha etc. Essa geração é complementada pela inovação dos motores: sai a antiga máquina composta por engrenagens, que fazem movimentar os cabos, e entra o motor de ímã permanente. Sem engrenagens, ele é conectado diretamente aos cabos de tração, o que lhe confere maior desempenho mecânico e elétrico. A maioria dos edifícios novos está equipada com a tecnologia, afirma João Jair. Segundo ele, a solução é sustentável, pois os motores convencionais demandam o uso de óleo para lubrificação dos componentes das engrenagens, o que não se faz com esse modelo.

“Essa 4ª e nova geração é vista em condomínios de alta complexidade e fluxo, que precisam melhorar o desempenho”, observa João Jair. Ele cita como exemplo a modernização recente dos elevadores do Centro Empresarial Araguaia 2, em Alphaville, na Região Metropolitana de São Paulo, que, com a mudança do perfil do fluxo de passageiros, teve necessidade de modernizar os comandos, para implantar sistema de chamada antecipada.

Entretanto, nem tudo é possível ou necessário num processo de modernização do elevador. “É possível instalar comandos novos com máquina antiga, caso ela esteja em bom estado.” Somente o diagnóstico prévio, realizado pelo consultor especializado e de confiança, dará aos síndicos segurança quanto à abrangência dos serviços. O mesmo profissional deverá acompanhar a execução e entrega dos trabalhos, recomenda o empresário, “para que não haja distância entre o orçado e o realizado”. A relação tripartite, acredita João Jair, “melhora o nível de exigência das empresas e garante aos condomínios a execução da melhor opção”.

Segundo ele, a prática mais usual do mercado é modernizar os comandos, “trocando todo kit”. A substituição das máquinas (motores) acontece “quando se quer reduzir o ruído proveniente das máquinas ou ainda mais o consumo”, ou quando se atingiu o fim do seu ciclo de vida. Os valores mudam bastante, diz. Dependem da característica de cada equipamento, bem como da demanda de fluxo e capacidade de carga. Da mesma forma, “cada recurso tecnológico depende muito da especificidade da máquina para se obter o desempenho desejado”. Até mesmo as guias entram nessa equação, caso se queira tratar de ganho de velocidade, exemplifica.

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CONTRAINDICAÇÕES?

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DICA / ELEVADOR

Fotos Rosali Figueiredo

“A defasagem e o fim do ciclo de vida acontecem em tudo o que envolve tecnologia”, afirma João Jair. Os elevadores não fogem a esse script

DIAGNÓSTICO Por isso, reitera João Jair, há necessidade do diagnóstico prévio, técnico e preciso, que ajudará o síndico a evitar cair na tentação do preço baixo. “Às vezes um preço aparentemente vantajoso de início se torna oneroso depois.” Para o consultor e engenheiro de controle de automação, Antonio Luiz Caldeira, “nem sempre há necessidade de trocar tudo” num processo de modernização. “O profissional avalia e dá as diretrizes para o síndico, que assim tem noção do que precisará e faz cotação com base única, evitando ficar à mercê de quem está interessado em vender.”

A equalização das propostas, diz o engenheiro Caldeira, possibilita ao gestor perceber “se algo está muito caro ou barato, evita a gangorra de preços”. Para isso, no entanto, o consultor deverá ter: 1. Independência em relação ao mercado; 2. Postura de avaliar sempre a relação custo e benefício das soluções indicadas; 3. Preocupação em observar o estritamente necessário ao condomínio, evitando custo oneroso; 4. Objetivo de fazer com que o elevador “retome a vitalidade, tenha renovado seu tempo de vida útil”.

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Foto Rosali Figueiredo

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Em uma modernização parcial, isso significa ficar pelo menos doze anos sem necessidade de troca periódica de peças, intervalo que cresce para vinte anos em uma reforma total. (Por Rosali Figueiredo)

Elevadores reformados há cerca de 20 anos ou que surgiram com a 1ª geração do comando eletroeletrônico estão sendo novamente modernizados

Fotos Rosali Figueiredo

DICA / ELEVADOR

À dir., máquina de tração antiga, com engrenagem. À esq., máquina moderna e compacta, de ímã permanente, afixada em geral acima das cabinas, configuração válida para elevadores novos. Em elevadores modernizados, a peça é substituída na própria casa de máquinas

“ CONTA B ILIDAD E D E G AN H OS ” : MANUTENÇÃO, SEGURANÇA E ECONOMIA

Síndica Kelly Remonti em um dos seis elevadores modernizados no Top Village.

A economia foi dupla: de energia e na manutenção

Um condomínio composto por dois blocos geminados, totalizando dez andares e vinte unidades, concluiu a modernização quase total dos três elevadores há mais de dois anos. Desde então, “não houve mais chamados à empresa de manutenção”, fício localizado em área nobre do bairro de Santa Cecília, região Central de São Paulo. Construído em 1949 e operando com as máquinas originais até o começo desta década, o prédio trocou e modernizou praticamente tudo: motores, cabos, comandos, componentes externos da cabina, botoeira e quadros elétricos.

Os condôminos fizeram questão de manter apenas o revestimento interno da cabina, “feito de material nobre e recuperado”, destaca o zelador.

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afirma o zelador local, que pediu sigilo na identificação do edi-

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DICA / ELEVADOR

As mudanças foram significativas: “Não estávamos mais suportando os trancos e o barulho da máquina, que ouvíamos sempre que se abria a porta do elevador no térreo. Agora, você não sente o elevador, não sente os freios, é tudo silencioso”, resume. Outro benefício obtido foi a economia de energia, aponta. Segundo o zelador, além da modernização dos elevadores, o condomínio substituiu toda iluminação por LED e, na soma das medidas, o consumo caiu 50% pós-reforma.

Também a síndica Kelly Remonti, do Condomínio Edifício Top Village, em Alphaville, contabiliza redução de consumo de energia depois da modernização dos seis elevadores das três torres do empreendimento. Os serviços de modernização começaram em setembro de 2013 e foram concluídos quase um ano depois, em agosto de 2014. Foi uma modernização parcial da parte mecânica e total das cabinas, com troca das botoeiras (interna e externas, nos halls dos andares)”, descreve a síndica. Ela diz que foram mantidos apenas os “motores de tração” das casas de máquinas das três torres, as quais passaram por ampla revitalização, incluindo o sistema de prevenção e combate ao fogo. Houve implantação de comandos eletroeletrônicos, com inversor de frequência. Por fim, foram providenciadas adequações de segurança, conforme a norma ABNT NBR 15.597:2008. Agora, o condomínio tem apenas uma pendência em relação a esses equipamentos, afirma Kelly: modernizar os quadros de energia.

E por falar em energia, a gestora comemora a economia obtida pós-modernização. “O maior ganho foi o desempenho, seguido da segurança e redução do consumo”, aponta. “Com isso, o condomínio não sentiu tanto o impacto dos aumentos registrados em 2015”, completa. A média mensal do consumo de energia no condomínio caiu de 14 mil quilowatts em 2012 para 12.400 kW em 2014 (em 2015, a média mensal ficou em 12.100 kW e, em 2016, caiu a 11.500 kW). Como houve, paralelamente, mudança de lâmpadas no condomínio, a síndica acredita que a participação dos elevadores nessa queda responda por 10% do total. Sua expectativa é economizar também com uma espécie de carência na necessidade de troca de peças, por um período de pelo menos cinco anos. “Da modernização até agora, não tivemos mais que fazer qualquer substituição, exceto de elementos da cabina, Direcional Condomínios | Maio 2016

danificados pelo uso.”

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Segundo João Jair, os inversores de frequência dos comandos eletroeletrônicos são os responsáveis por 40 a 50% na redução do consumo de energia do elevador. Isso porque, o elevador consome mais nas partidas, não no movimento; a carga maior é utilizada para “vencer a inércia”, explica. “O inversor consegue gerar torque, ajudando a vencer a inércia com consumo menor de corrente nas partidas”, encerra. (Por R.F.)

DICA / ELEVADOR

CHECKLIST: ELEVADOR EM ORDEM? A seguir, reproduzimos alguns itens que compõem diagnóstico do elevador em termos de desempenho, conforme um dos modelos utilizados pelo engenheiro civil e eletricista, Dalton de Macedo Soares, consultor independente. Esse modelo envolve “apenas uma parte do diagnóstico geral, o qual deve englobar todos os aspectos de segurança, qualidade da manutenção, análise dos componentes mecânicos e elétricos etc.”, ressalva.

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- A reportagem “Elevador: um roteiro a serviço dos síndicos”, apresentando cada item de sua estrutura e mostrando as respectivas manutenções necessárias. Acesse o texto através da Ed. 212, no endereço acima, pauta complementar de elevador.

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ITENS DO CHECKLIST DE DESEMPENHO

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ADMINISTRAÇÃO

INADIMPLÊNCIA: NOVO CPC, ALIADO DOS SÍNDICOS? O novo Código de Processo Civil entrou em vigor trazendo grande expectativa de que a rápida execução extrajudicial dos débitos condominiais possa desestimular a inadimplência. De fato, os síndicos dispõem desse novo instrumento, mas deverão utilizá-lo com critério, advertem especialistas. A Direcional Condomínios promoveu evento sobre o assunto no dia 12 de abril.

Por Rosali Figueiredo (Texto e fotos)

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Síndicos, advogados e administradores estiveram reunidos em evento no dia 12/4, para se aprofundar sobre a execução extrajudicial dos débitos condominiais. Palestra sobre o assunto foi ministrada pelo advogado Cristiano De Souza Oliveira

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A entrada em vigor do novo Código de Processo Civil (CPC), introduzido pela Lei 13.105/2015 no dia 18 de março deste ano, trouxe alento a muitos condomínios, no sentido de lhes proporcionar um valioso instrumento de cobrança sobre os devedores.

Conforme o Art. 784, "os créditos referentes às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas, serão considerados títulos executivos extrajudicial".

Na prática, isso representa queimar etapas em comparação com o processo judicial convencional, dispensando, por exemplo, a necessidade de discussão prévia sobre se existe ou não um crédito

condominial e permitindo ao síndico a cobrança imediata. Na execução extrajudicial, o devedor é citado para efetuar, dentro do prazo de três dias úteis, o pagamento da dívida, sob pena de constrição patrimonial (Penhora de patrimônio para satisfação de um débito).

Passada, entretanto, a euforia inicial com o dispositivo, especialistas começaram a ponderar se, como e quando os condomínios deverão recorrer ao expediente. Além das lacunas deixadas pelo novo CPC, principalmente quanto às dívidas vincendas (futuras), o rito sumário da execução poderá trazer riscos ao gestor e ao devedor: de um lado, ele elimina a chance de uma discussão e acordo inicial e, de outro, nas situações em que a penhora agrave a situação financeira do condômino, poderá criar impasses e obstáculos à resolução do problema. De acordo com o advogado Cristiano De Souza Oliveira, a penhora de um bem significa, em geral, tirar do devedor a possibilidade de ele fazer caixa com o patrimônio. Afinal, “quem vai querer comprar algo penhorado?”. Cristiano De Souza falou sobre o assunto em evento promovido em 12 de abril pela revista Direcional Condomínios, com participação de síndicos, advogados e administradores. O encontro foi patrocinado pela empresa Emmo, de terceirização de serviços.

ADMINISTRAÇÃO EXECUÇÃO COM CRITÉRIO Em linhas gerais, o advogado afirmou que a execução extrajudicial acelera os processos de cobrança, mas ressalvou que ainda haverá muita discussão quanto às “obrigações sucessivas durante o processo”. “Por regra, um título executivo é fechado”, o que obrigaria o condomínio a propor a medida sempre que houvesse um novo atraso, justificou. “Se não for entendida como válida a inclusão de parcelas vincendas durante o processo no pedido de execução, haverá um número enorme de ações de períodos menores”, estimou. Persistem dúvidas ainda quanto à natureza de alguns créditos, como multas punitivas. Para o advogado, elas estariam fora do escopo contemplado pelo Art. 784.

A síndica profissional Gláucia La Regina, presente ao encontro, disse que a exposição conseguiu traçar uma análise mais serena do assunto. “Foi bastante explicativa, fugindo à discussão emocional que tem dominado o debate público, o qual vem opondo os que são contra ou a favor da execução”, afirmou. Ela concorda, por exemplo, com a orientação do advogado, de que cada caso seja ponderado pelo condomínio, uma vez que, ao averbar um imóvel como decorrência da ação executiva extrajudicial, o condomínio poderá acentuar as dificuldades do devedor em quitar o passivo.

A síndica Lurdes de Fátima Affonso Anton comentou, por sua vez, que o fato de existir um novo instrumento não justifica que se o utilize de maneira indiscriminada. Segundo ela, “é importante observar que a penhora deixará

Público busca subsídios para fugir a uma abordagem apaixonada do tema; especialistas recomendam critério e ponderação

o bem restrito, assim, teremos que analisar cada situação, tentar antes uma mediação, um acordo amistoso”. Já o síndico profissional Eli Silveira destacou que a discussão em torno do dispositivo já está gerando um efeito positivo para os condomínios, na medida em que proporciona uma conscientização em torno da inadimplência. “O condômino está percebendo que ele não ‘paga’ condomínio, ele contribui, que a previsão não é feita para dar lucratividade, mas para cobrir suas despesas”, observou.

Segundo Eli, a execução trará agilidade aos processos, mas ele ponderou que “o diálogo permanecerá como a primeira forma de dar sequência ao assunto”.

Por fim, Cristiano De Souza deixou seu recado: “Cada caso terá que ser analisado com muita calma, de forma a se avaliar o custo e benefício da execução extrajudicial. Se ela não for bem aplicada, haverá prejuízo e o clima no condomínio se tornará mais pesado, contrariando a filosofia da sociabilidade introduzida pelo Código Civil, em 2002”. O advogado propõe que o gestor busque sempre um acordo antes de qualquer ação, pois, ao optar pela execução, o síndico desencadeia um “litígio direto”, penhora o imóvel mediante o não pagamento e, com isso, impede o cidadão de vendê-lo, “agravando sua situação”.

Empresa da área de terceirização de serviços, com sede própria na cidade de Osasco, região Metropolitana de São Paulo, a Emmo garantiu a realização do encontro do dia 12 de abril.

Seu gerente, Alexandre Roberto Gimenes do Amaral, aproveitou a oportunidade para expor aos participantes um dos diferenciais da empresa, o monitoramento 24 horas por dia, de maneira remota, do trabalho dos porteiros junto aos seus postos nos condomínios. É um upgrade, que não dispensa a supervisão convencional, in loco, disse. Na foto, Alexandre está acompanhado pela diretora do Grupo Direcional, Sônia Inakake, e pela consultora comercial Valéria Alioti (à dir. na imagem).

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EMMO PATROCINA ENCONTRO SOBRE NOVO CPC

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ADMINISTRAÇÃO

EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL, PARA UM RITUAL CORRETO Imóvel algum é leiloado logo após transcorridos os três dias do prazo dado por um juiz para o pagamento de um título em ação extrajudicial, esclarece o advogado Cristiano De Souza Oliveira. Esse tipo de afirmação tem sido um dos principais equívocos reportados pela ampla cobertura do tema junto à mídia, observa o especialista.

A seguir, ele repassa aspectos importantes da execução extrajudicial, mostrando que, se de um lado existe de fato a possibilidade de resposta rápida do devedor, de outro, eventual leilão do imóvel mediante um não pagamento do título deverá seguir um ritual mais alongado, jogando todos num impasse, já que o mesmo se encontrará penhorado e, em consequência, com sua comercialização prejudicada.

1) O condomínio deverá ter sua documentação em ordem. Deverá seguir a Convenção e ter as atas bem escritas, pois será nula a execução se o título executivo não corresponder à obrigação líquida, certa e exigível; 2) Os períodos de previsão orçamentária não poderão conter furos. Ou seja, a previsão deverá ser de janeiro a dezembro e, em janeiro próximo, deverá haver nova previsão, senão ela deixará motivo para discussão;

3) O condomínio deverá pensar bem antes de fazer a execução, pois a citação do executado é para pagar e não para comparecer em audiência de conciliação, ou só para se defender (Mas o juiz poderá convocar as partes). Já na ação inicial o exequente deverá indicar o bem à penhora, que poderá ser o imóvel; 4) Nos termos do Art. 785, o fato de o credor possuir um título executivo não impede a opção por processo de conhecimento; 5) O condomínio deverá ter ciência que, nos termos do Parágrafo Único do Art. 805, a execução poderá ser convertida em processo de conhecimento se o juiz entender que deverá haver uma forma menos gravosa e onerosa de cobrar o executado; 6) O cadastro do condomínio deverá estar completo, inclusive com a identificação dos seus ocupantes; 7) Haverá direito de defesa, que poderá ter efeito suspensivo, devendo ser julgado em primeira instância, com direito a recurso; 8) Havendo um crédito condominial, estando os documentos em ordem, tendo um cadastro em dia, o condomínio poderá propor a ação de execução. O juiz a receberá e mandará citar o devedor para pagamento em três dias. Pagou, liquidou. Importante lembrar que nesses casos os honorários de sucumbência são reduzidos automaticamente para 5%; 9) Caso o devedor não pague em três dias, o oficial de justiça poderá efetuar a penhora (que poderá ser o imóvel). Importante destacar que a citação terá que ser feita pelo oficial, conforme Art. 259 e 829, e não por carta. E 15 dias após a citação (juntada nos autos), poderão ser opostos embargos, independente de penhora.

Divide-se o processo em Principal e Embargos (que podem ou não ter efeito de suspender o Principal). Caso suspenda, aguardar-se-á julgamento final dos Embargos.

Se não suspender, o imóvel será avaliado, mas não irá a leilão enquanto estiver pendente de julgamento dos Embargos. Nos embargos, poderá haver audiência de mediação, provas, julgamento de primeira instância e segunda. Casos raros poderão ser levados para instâncias superiores, em Brasília. Somente com a resposta dos Embargos, em definitivo, haverá o desfecho: o imóvel ou bem poderá ser levado a leilão ou se cancela a penhora e anula-se a execução. (Edição Rosali Figueiredo)

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LEI IMPACTA SOBRE OS ÍNDICES DE INADIMPLÊNCIA

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Mediante a atual crise brasileira, os índices que medem atraso nos pagamentos e a inadimplência vêm registrando um comportamento bastante diversificado a cada mês. O ano de 2016 começou com queda significativa no número de ações por atraso, conforme dados do Tribunal de Justiça de São Paulo, compilados pela Aabic (Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo). Em janeiro último foram impetradas 464 ações, contra 848 do mesmo mês de 2015, uma queda de 48%.

De acordo com o diretor de Negócios Imobiliários da Aabic, Marco Dal Maso, os meses finais de 2015 registraram queda no índice de inadimplência quando comparados com os períodos correspondentes de 2014. “Há uma tendência de queda, as pessoas estão pagando mais condomínio, pois desde 2015 estamos falando sobre o novo CPC”, avalia.

Por outro lado, dados mais recentes de mora divulgados pela Aabic indicam uma elevação de 5% para 6,80% de janeiro para fevereiro, enquanto a inadimplência de dezembro (dado mais recente) ficou em 3,61%, contra 3,03% de novembro. De qualquer maneira, Marco Dal Maso recomenda cautela no uso do novo instrumento, orientando os síndicos e administradores a buscarem um acordo antes da execução extrajudicial. Ele também orienta os condomínios a definirem regras claras para a execução, deliberadas em assembleia, prevendo-se, por exemplo, 30 dias para notificação interna, outros 30 para notificação extrajudicial, além de tentativas de diálogo, antes que a execução seja proposta. (Por Rosali Figueiredo)

DICA / TRATAMENTO DE PISO

Fotos Maria das Graças A. de Mello

SUPERFÍCIES RENOVADAS, COMO O ORIGINAL

Piso em mármore e granilite da cobertura do Edifício Cinderela retorna ao seu brilho natural após tratamento especializado

erguido em 1956, é de grife: traz a assinatura do arquiteto João Artacho Jurado, profissional que fez história em São Paulo ao projetar edifícios residenciais caracterizados por uma mescla de estilos, com marquises em curva, paredes e pastilhas coloridas, janelões e jardins suspensos. Tem um nome simpático – Cinderela – e ocupa uma das esquinas mais valorizadas do bairro de Higienópolis, na área central da cidade. Por isso não poderia deixar de investir na recuperação do piso de sua cobertura, no 12º andar, uma entre as muitas riquezas exibidas pelo edifício.

Feito predominantemente com cacos de mármore, granilite e bordas em granito, o revestimento se encontrava opaco, danificado em alguns trechos por obras anteriores, apresentava cor homogênea e sem vida, descreve a síndica Maria das Graças Amaral de Mello. Dez dias após um serviço especializado, feito no começo deste ano, os técnicos conseguiram restituir o brilho original das pedras, realçando o valor da obra de Artacho Jurado.

A cobertura, que abriga salão de festas, solário e jardim, tornou-se ainda mais aprazível. “O resultado ficou tão bom, que resolvemos pesquisar e recuperar as cores originais das paredes”, realça a síndica. No piso, ela consegue hoje observar diferentes tonalidades da pigmentação do mármore, além de frisos dourados, os quais ganharam relevo mediante as paredes agora pintadas em cores fortes, contrastantes. Segundo o empresário do setor, Sílvio Roberto Fernandes, responsável pelo tratamento da cobertura, demais áreas do Cinderela também exibem revestimento de valor inestimável, como o hall social no térreo: “temos ali uma obra de arte, com mármore preto absoluto, originário da Itália, um artigo raro”.

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O prédio,

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DICA / TRATAMENTO DE PISO Sílvio Roberto diz que os síndicos têm duas opções para tratar rochas como as do Cinderela: a primeira, mais rápida e menos custosa, prevê a aplicação de resina impermeabilizante, que ajuda a recompor o efeito do brilho; uma segunda técnica, adotada na cobertura do prédio, “mais demorada”, consegue resgatar o brilho original. De acordo com a síndica Maria das Graças, o processo envolveu diferentes etapas, iniciando pelo lixamento e retirada de resíduos, até que pudesse ser feito o polimento final. Ficou como novo.

Foto Rosali Figueiredo

A síndica Maria das Graças na entrada do hall social do Cinderela, prédio de 1956, rico em revestimentos em mármore, granito e granilite

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MANUTENÇÃO ADEQUADA

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A recuperação de pedras naturais é uma necessidade entre os condomínios, afirma Sílvio Roberto Fernandes, especialmente pela manutenção inadequada que, ao longo dos anos, danifica esse tipo de piso. “As pessoas utilizam produtos abrasivos, como cloro e água sanitária, de R$ 2,00, que deixam depois um prejuízo enorme”, observa. A miracema, por exemplo, pedra rústica que costuma pavimentar áreas externas, deve ser tratada com escova, movimento de fricção e produto adequado. “Com esse processo, conseguimos clarear a pedra, tirando manchas de óleo e gordura e aplicando uma resina impermeabilizante. O mesmo processo pode ser aplicado à pedra portuguesa”, esclarece.

Sem cuidado especializado, os condomínios têm visto o comprometimento até de pisos novos e tecnologicamente mais modernos, como o porcelanato, adverte Sílvio Roberto. “Falta informação técnica para a utilização dos produtos. É preciso que o síndico treine e oriente a equipe de limpeza. Não se pode, por exemplo, deixar um piso de molho com água sanitária. Os produtos devem ser neutros. Soluções à base de ácido agridem o porcelanato, que começa a ficar fosco e poroso, retendo sujeira. E quanto mais sujo, mais as pessoas utilizam produtos fortes, formando um círculo vicioso.” E para acentuar a preocupação dos síndicos, o empresário alerta que a recuperação do porcelanato acaba ficando mais onerosa que a de uma rocha natural.

“Dependendo do grau de mancha, o processo se torna mais sofisticado.”

DICA / TRATAMENTO DE PISO NOVAS RECUPERAÇÕES

Granilite recuperado em edifício da zona Sul de São Paulo

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- Reportagens sobre as rochas naturais e seus diferentes métodos de recuperação. Acesse as matérias através do link da Ed. 212, como textos complementares a tratamento de piso.

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Foto Rosali Figueiredo

Outro setor que acaba gerando bastante tratamento de piso é o das escadarias e halls de serviço, muitos deles com acabamento em granilite. É o caso do Cinderela, que ganhará adequação nos corrimãos antes da recuperação do piso no local. E como etapa posterior, a síndica Maria das Graças prevê também tratamento do mármore e granito do hall social. A gestora relata que começou a se interessar pelo assunto há cerca de dois anos, quando leu, na Direcional Condomínios, reportagem sobre o tratamento do piso granilite contratado pelo síndico José Máximo Pontes, nos Edifícios Atlas e Apolo. Ela diz que buscava um processo que não causasse sujeira nem poeira, o que conseguiu com empresa especializada no setor. Segundo Maria das Graças, o trabalho compensa e ajuda a valorizar o condomínio. (Por Rosali Figueiredo)

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DICA / FACHADA

Fotos Márcio Mereb

RECUPERAÇÃO COM MODERNIZAÇÃO, DEMANDA CRESCENTE ENTRE OS PRÉDIOS

O antes e o depois de prédio comercial da zona Norte de São Paulo, que até mudou de nome após retrofit total; passou de Edifício Tufik Mereb para Platinum Office. Modernização da fachada chega também aos antigos residenciais

Por Rosali Figueiredo

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Condomínios

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estão aproveitando a necessidade de recuperação das suas fachadas para promover um upgrade no acabamento, através da aplicação de materiais ou tecnologias mais modernas. É o caso do Edifício Octavius, residencial de mais de 30 anos e 20 andares do bairro do Sumarezinho, próximo ao Metrô Vila Madalena, zona Oeste de São Paulo, cujo processo de restauração foi desencadeado em 2014 depois que um diagnóstico apontou ser indispensável o tratamento de suas oito fachadas, algumas delas compostas por pastilhas e esquadrias de alumínio antigas. Três faces (‘cegas’, sem janelas) já foram concluídas, e uma quarta, mais extensa e complexa, com troca de esquadrias, encontra-se em obras.

“O processo foi iniciado com a elaboração de Diagnóstico e de Parecer Técnico Conclusivo, com levantamento de todos os pontos deteriorados e registro fotográfico. Esse trabalho foi apresentado aos condôminos, comprovando que não era viável substituir parcialmente as pastilhas”, afirma o engenheiro civil e eletricista, Dalton de Macedo Soares, consultor contratado pelo condomínio para fazer o diagnóstico e, posteriormente, para elaborar o Edital de Concorrência, além de acompanhar a execução e fiscalização da obra. A superfície apresenta quedas constantes do revestimento e fissuras, causando infiltrações generalizadas. Segundo o especialista, são muitas as áreas degradadas, por isso se tornou desaconselhável manter o revestimento original. Por outro lado, não dava mais para adiar os trabalhos. “O risco de não fazer esse tipo de obra é que as infiltrações permanecem, podendo afetar as armaduras da estrutura de concreto e causar danos no interior das unidades.”

Na conclusão do diagnóstico do Edifício Octavius, Dalton de Macedo

DICA / FACHADA Soares diz que indicou três sugestões de acabamento à superfície, para que os proprietários escolhessem a que melhor atenderia aos interesses do condomínio. O engenheiro tem expertise na revitalização de espaços e edifícios na Capital paulista e coordenou, entre outros, os projetos da Galeria Prestes Maia, na Praça do Patriarca, Centro de São Paulo; do Centro Empresarial Mario Garnero; e do Condomínio Edifício Parque Cultural Paulista, nos fundos da Casa das Rosas, na Av. Paulista. Foi ainda o responsável técnico pela execução da reforma, com acréscimo de área, do Edifício Anexo do MASP, referente à execução de novas fundações, de subsolos adicionais e reforços estruturais.

Foto Rosali Figueiredo

OBRA HOMOGÊNEA

A solução aprovada pelos condôminos do Octavius foi a aplicação de um revestimento de base cimentícia monolítica (argamassa decorativa) no lugar da pastilha, afirma o engenheiro responsável pela realização dos trabalhos, Paulo Maccaferri. “É um material homogêneo, seus componentes são da mesma cor, mais cara para aplicar, mas que, ao longo do tempo, pelo custo menor da manutenção, se equipara ao investimento em uma textura”, analisa o engenheiro. A conservação desse tipo de argamassa é feita através de lavagem periódica e aplicação de hidrofugante de superfície (limpeza química); ela dispensa repintura nas primeiras manutenções.

Para chegar a esse ponto, no entanto, é preciso remover todas as pastilhas e tratar a base da parede, chamada de emboço, eliminando-se fissuras, trincas, patologias nos emboços e outros. Nesse momento são realizadas as trocas das janelas antigas por novas esquadrias, em alumínio anodizado, produzidas com pingadeiras em sua base, de forma a evitar que a água escorra sobre a futura nova superfície.

Paulo Maccaferri explica que é importante aos condomínios contratarem um laudo dos serviços, de forma a assegurarem um escopo e procedimentos efetivamente necessários. Segundo ele, boa parte dos casos hoje demanda mais do que uma pintura: nos prédios antigos, pelo fim da vida útil dos sistemas (a exemplo do Edifício Octavius); e em alguns novos, pela deficiência dos processos construtivos e falta de fiscalização na execução das fachadas.

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O Eng. Civil Paulo Maccaferri diz que “não adianta renovar a pintura sem tratar os problemas inerentes ao sistema da fachada”

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DICA / FACHADA

O ideal, afirma, é buscar o apoio de um profissional independente e especialista na área, que possibilitará ao síndico fazer orçamentos a partir de especificações padronizadas de serviços, materiais e procedimentos a serem contratados. E mesmo que a proposta seja apenas renovar a pintura do prédio, o diagnóstico prévio poderá apontar que uma dada condição de deterioração da superfície irá requerer a aplicação de tintas especiais, pois há casos em que nem as de primeira linha garantem qualidade ao resultado final, diz. Além disso, o engenheiro sugere que a execução seja acompanhada pelo consultor independente do condomínio, o qual deverá, inclusive, observar a contratação do seguro para trabalho em altura e de responsabilidade civil e profissional, além de todas a documentações fiscais em dia, a cargo do prestador.

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Fotos Rosali Figueiredo

RECUPERAÇÃO EM ANDAMENTO

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Acima, fachada em obras do Edifício Octavius, que prevê substituição das pastilhas por base cimentícia monolítica. As janelas de alumínio também estão sendo trocadas por versões mais modernas do material. Abaixo, lateral com base já recuperada e esquadrias novas, pronta para receber o novo revestimento

DICA / FACHADA

REMENDOU, LAVOU, PINTOU, ESTÁ PRONTO? NEM SEMPRE!

Eng. Civil e Eletricista, consultor independente, Dalton de Macedo Soares acompanha as obras de recuperação e modernização das fachadas do Ed. Octavius

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Foto Rosali Figueiredo

Trincas em desenho horizontal, provocadas pela ação do tempo (vento) e pela deformação lenta da estrutura de concreto armado, representam uma das situações que exigem trabalho mais apurado na fachada. “Elas aparecem com mais frequência nos andares superiores. A movimentação da estrutura ocasiona a trinca na alvenaria e no emboço, a água desloca nessas fissuras por capilaridade e ocasiona vazamentos internos nas paredes, atingindo as unidades”, relata o engenheiro Paulo Maccaferri, em linguagem menos técnica. “São casos que exigem tratamento, muitas vezes com a abertura destas trincas, aplicações de telas e resinas acrílicas e até a implantação de uma junta de dilatação no local”, completa.

O engenheiro reforça que “os síndicos olhem para a fachada de outra perspectiva, não só no sentido de manter íntegro o revestimento, mas observem todo o sistema, como se há ou não juntas de dilatação, infiltrações etc. Temos visto a tendência de haver um perito e uma preocupação maior com qualidade, não só preço. A participação de um terceiro traz mais segurança tanto ao gestor quanto ao prestador de serviço. Não adianta renovar a pintura sem tratar os problemas inerentes ao sistema”, defende.

O consultor Dalton de Macedo Soares afirma que o trabalho de um perito envolve a realização do laudo, contendo resultados da perícia e as recomendações técnicas; equalização de propostas para tomada de orçamento; a elaboração de uma minuta de contrato destinada ao prestador a ser escolhido pelo condomínio; e a previsão ou não do seu serviço de acompanhamento e fiscalização das obras. (Por R. F.)

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DICA / FACHADA

RENOVAÇÃO COM GRAFIATO Também o Edifício Dorley (Foto ao lado, no início dos trabalhos), na Vila Mariana, zona Sul de São Paulo, passa por recuperação seguida de modernização em suas quatro fachadas. O residencial foi construído nos anos 70 com revestimento em pastilha e pintura. De acordo com a síndica Mariza Carvalho Alves de Mello, a prospecção das superfícies demonstrou aos condôminos a impossibilidade de se recuperar as pastilhas, que estavam caindo e atingindo a marquise e a rua, com riscos aos transeuntes. “Não houve como recompô-las nem como retirar tudo, pelo custo que a operação envolve; optamos pela recuperação das áreas degradadas e das ferragens, promovendo um nivelamento e a impermeabilização. Ao final, aplicaremos grafiato”, descreve a gestora. As esquadrias originais, em ferro, passaram por tratamento, serviço contratado diretamente por cada condômino junto ao prestador. A síndica espera que as obras estejam concluídas ao final deste mês e aguarda com grande expectativa pelo resultado final: “Estou apostando todas as minhas fichas nesse trabalho, espero que fique bonito e que o prédio se valorize.” (Por R. F.)

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TOQUE CONTEMPORÂNEO COM REVESTIMENTOS DIFERENCIADOS

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Síndico em dois condomínios comerciais, o engenheiro civil Marcio Mereb lida, em seu dia a dia, com os desafios de manter íntegros e bem cuidados revestimentos mais sofisticados, responsáveis pela estética contemporânea dos edifícios. No Condomínio Millenium, na Barra Funda, zona Oeste da Capital paulista, as duas torres mesclam acabamento em fulget com “pele de vidro”, além de áreas dotadas de painéis em alumínio composto (chamados de ACM - Aluminum Composite Material). Já no Condomínio Platinum Office, prédio do bairro da Casa Verde, na zona Norte, a pele de vidro na parte frontal e uma base cimentícia raspada nas laterais deram nova vida ao local depois de um retrofit total. “Esses são materiais muito utilizados para demarcar um determinado padrão de empreendimento”, observa Marcio Mereb, que contratou o projeto e conduziu a execução do retrofit.

Os materiais exigem atenção extra na manutenção. No Millenium, “o fulget requer tratamento mais complexo”. “Fazemos periodicamente teste de percussão na superfície. Além disso, o próprio locatário nos indica quando há pontos internos de infiltração. Verificamos se a origem está nas esquadrias, na pele de vidro ou no fulget. Se forem causados por trincas, temos que obrigatoriamente recompor o ‘pano’ da fachada, tirando todo fulget, refazendo o reboco e reaplicando o material. Aí entramos com a lavagem. É preciso recuperar toda uma área, não apenas o trecho da fissura, para que não dê diferença, não fique com aparência de remendo”, explica o engenheiro. Marcio Mereb reforça que a atenção “tem que ser diária”, com vistorias visuais, e que “não se pode ser imprudente com as queixas de infiltrações, pois elas indicam patologia de fachada”. Em prédios com revestimento diferenciado como o Millenium, os contratos de lavagem são anuais, diz – “duas para a pele de vidro, uma para o fulget”.

Outro material bastante contemporâneo e com tendência a ampliar sua presença nos edifícios é a da chamada “fachada aerada”, uma alternativa à pintura ou

Foto Rosali Figueiredo

DICA / FACHADA

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- O artigo “Manutenção e reparo de revestimentos de fachada”, do Eng. Civil Marcus Grossi. Acesse o texto através do link da Ed. 212, no endereço acima.

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Fulget, pele de vidro e placas em alumínio composto compõem a fachada do Millenium, empreendimento comercial da Barra Funda administrado pelo síndico e Eng. Civil Marcio Mereb

Fotos Rosali Figueiredo

textura, afirma o engenheiro Rodrigo Rennó Gomes. Ela consiste na fixação de novos revestimentos cerâmicos sobre bases metálicas, sem mexer na alvenaria. “Em uma reforma ou retrofit, o custo da fachada aerada é superior ao da simples execução da textura ou pintura. Entretanto, feita com um porcelanato ou granito, a fachada aerada garante uma durabilidade excepcional”, descreve o engenheiro, lembrando ainda que toda pintura ou textura precisa de manutenção a cada três ou cinco anos, ao contrário da aerada. Esta técnica dispensa o uso de areia e argamassas e pode ser executada “sobre a fachada existente (mesmo quando já existe algum revestimento que sofra desplacamento), com o mínimo de intervenção na estrutura existente”, arremata o engenheiro. (Por R. F.)

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ACESSÓRIOS

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ACESSÓRIOS...

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ACESSÓRIOS, ADMINISTRADORA, ALAMBRADOS, AMORTECEDOR DE IMPACTO, ANTENA, BLOQUEADOR DE AR

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BOMBA, CAIXA D´ÁGUA ( TAMPA ), COBERTURA

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CADEIRA, CONTROLE DE PRAGAS, ELÉTRICA, LIVRO

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ELÉTRICA

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elevadoR

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ELEVADOR...

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ELEVADOR, HIDRÁULICA

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HIDRÁULICA...

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HIDRÁULICA, GUARITA, FITNESS

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FITNESS

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GERADOR, IMPERMEABILIZAÇÃO

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IMPERMEABILIZAÇÃO...

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IMPERMEABILIZAÇÃO

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IMPERMEABILIZAÇÃO, INDIVIDUALIZAÇÃO DE ÁGUA, INCÊNDIO...

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INCÊNDIO, INTERFONE

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INTERFONE, LUZ DE EMERGÊNCIA, MANUTENÇÃO PREDIAL...

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MANUTENÇÃO PREDIAL, MURO DE VIDRO, PERÍCIA PREDIAL, PINTURA PREDIAL

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PINTURA PREDIAL

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PINTURA PREDIAL

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PINTURA PREDIAL...

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PINTURA PREDIAL

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PINTURA PREDIAL...

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PINTURA PREDIAL

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PINTURA PREDIAL...

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PINTURA PREDIAL

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PINTURA PREDIAL...

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PINTURA PREDIAL

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PINTURA PREDIAL, PLAYGROUND

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PISO, PRODUTOS DE LIMPEZA, SERRALHERIA, SISTEMA DE SEGURANÇA...

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SISTEMA DE SEGURANÇA, SINALIZAÇÃO, TERCEIRIZAÇÃO

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terceirização...

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terceirização

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TERCEIRIZAÇÃO...

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TERCEIRIZAÇÃO, TRATAMENTO DO PISO, VIDROS

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