DePArTAmeNTo ComerCiAl Fabian mesquita gabriel Youssef
ATeNDimeNTo Ao ClieNTe emilly Tabuço
João marconi
Juliana Jordão grillo
DiAgrAmAção
editora Coronado - Jonas Coronado
Danilo sestini
eQUiPe DisTribUição
Ailton Candido
Douglas barbosa da silva evaldo mendonça
José ricardo da silva roberio santos
imPressão Prol gráfica
AssiNATUrA ANUAl
r$ 180,00
Tiragem auditada por
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A revista Direcional Condomínios não se responsabiliza pelos serviços e produtos oferecidos pelos anunciantes.
Esta edição bimestral da respira homenagens, em um conteúdo editorial especialmente programado para lhe trazer ventos de otimismo e também de reconhecimento ao seu trabalho feito ao longo dos últimos doze meses. Esta é uma época em que se fecha uma jornada para o bom início de uma nova etapa; portanto, é um momento de balanços, mas também de votos de renovação e esperança.
No espaço dos quadrinhos, da pág. 4, brindamos o leitor com um cartão que bem expressa o lema com que a Direcional se inspira e que procura repisar a todos vocês: “As pessoas felizes lembram o passado com gratidão, alegram-se com o presente e encaram o futuro sem medo”. Emprestamos a frase do filósofo grego Epicuro, que viveu há cerca de 2.300 anos, mas cuja sabedoria perpassa os tempos e se mantém atual, perene.
Inspire-se e transpire ideias, planeje seus passos, suas ações. Nesta revista que chega a vocês, é possível observar que uma boa organização, temperada pela confiança, proatividade e o protagonismo, enseja experiências dignas de se inscrever na memória da cidade, como a de síndicos e síndicas que administram condomínios históricos de São Paulo, tema de capa da edição; ou de deixar marcas exemplares na biografia de um prédio e/ou de um gestor. O ganho é de todos, o benefício é coletivo, por isso a Direcional não deixou passar em branco uma data tão significativa como a de 30 de novembro passado, Dia do Síndico. A cobertura da homenagem está nas páginas 6 a 8, mas a revista toda é fruto da deferência e carinho que lhes rendemos ao longo de todo ano, em cada uma de nossas páginas.
Ótima leitura a todos e um 2017 pleno de realizações e paz!
rosali Figueiredo Editora
SÍnDicaS inScrEVam-SE: EnconTro ESpEcial Em HomEnaGEm ÀS mUlHErES
Em sua sétima edição, a Direcional condomínios irá a reunir as mulheres síndicas em homenagem ao Dia Internacional da Mulher, de 2017. Reserve a data de 9 de fevereiro (uma quinta-feira) em sua agenda, no período das 8h às 12h30. Haverá palestra, coffee-break e bate-papo. Faça sua pré-inscrição neste mês de janeiro, em um link que iremos disponibilizar no site da revista e também em nossa página no Facebook, respectivamente em:
- http://www.direcionalcondominios.com.br;
- http://www.facebook.com/DirecionalCondominios.
O tema da palestra será “Gestão de riscos no condomínio, evitando acidentes e a responsabilização dos síndicos", com participação do consultor Carlos Alberto dos Santos.
Sumário
04. Condomínios em Quadrinhos: Feliz Ano Novo! 05. Informe Publicitário: seciesp 06. Evento: .........................................................Confraternização pelo Dia do síndico 10. Síndico, Conte sua História!: Copan, ainda uma narrativa em aberto 12. Capa: ..............................................................Condomínios históricos de são Paulo
16. Seção Tira-Teima:.................................Crianças brigam nas áreas comuns, e agora?
17. Administração: seguro, modalidades e renovação
20. Coluna: .....................................................Preciso baixar o valor do rateio, e agora?
21. Seção Tira-Teima: .......................Como os síndicos podem programar o custo do AVCb?
A Direcional Condomínios reuniu gestores e profissionais da área em homenagem ao Dia do Síndico, comemorado em 30 de novembro passado. Com palestra da Profa. Rosely Schwartz e participação especial do advogado Cristiano De Souza Oliveira, o evento teve palestra, depoimentos e rodada de perguntas e respostas sobre o futuro da gestão condominial e os desafios atuais dos síndicos. Foi realizado com o apoio da Alpha Serviços Especializados, Intelbrás e Repinte, patrocinadores que sortearam presentes ao final do encontro.
Por Rosali Figueiredo Fotos Paulo Mujano
OS DESAFIOS DA GESTÃO CONDOMINIAL
“Não é qualquer pessoa que tem coragem ou coNdição humaNa para ser síNdico.” (rosely schwartz)
A prOFESSOrA rosely Benevides de oliveira schwartz, uma das pioneiras nos estudos e organização da gestão de condomínios, conduziu a principal apresentação das comemorações pelo dia do síndico. sob o tema “Futuro da gestão de condomínio: tendências e novos paradigmas de controle e eficiência”, rosely iniciou sua abordagem com uma observação: “Não é qualquer pessoa que tem coragem ou condição humana para ser síndico”. além da disponibilidade de tempo e do comprometimento, este precisa reunir competências como ser flexível e adaptável às circunstâncias; comunicativo; ético; empreendedor; disciplinado; expansivo; confiável; colaborador; desprendido; entusiasmado; persistente; equilibrado; sistêmico; e imparcial, entre outros. a ele são invocados os papéis de líder, administrador, advogado, executor, socorrista, psicólogo e, por que não?, padre!
a palestra de rosely schwartz foi marcada pela descontração, ao ponto de comparar síndicos e síndicas a figuras de super-heróis, mas tocando em temas sérios. por exemplo, a administradora falou do desafio de se equilibrar diferentes estilos de gestão, que às vezes transita
do autocrático ao paternalista ou liberal, mas o ideal é que fique no democrático (um líder proativo que trabalhe com apoio da equipe). projetou ainda o trabalho que vem pela frente, considerando-se que pelo menos cinco milhões de pessoas vivam hoje em apartamentos em são paulo (com base na pesquisa Nacional de amostragem do iBge, a pNad de 2012).
“é necessário ter muita responsabilidade, trazer o profissionalismo ainda mais para a atividade, introduzir padrões de governança corporativa na gestão do condomínio”, disse. Nesse rol, entram parâmetros como busca de credibilidade nas ações do síndico, estrito atendimento às leis e normas, transparência, competência, planejamento, organização e controle (acompanhamento dos resultados), permeados por estratégias que visem à sustentabilidade (redução dos gastos e consumo e melhoria da qualidade dos
serviços). e temperadas por um “futuro” que já chegou com os softwares de gestão, a portaria virtual, locações de temporadas nos apartamentos (Airbnb), energia solar etc.
Na segunda parte do evento, quatro síndicos fizeram uma breve exposição de suas experiências no planejamento de obras e na relação com os moradores: Kelly remonti, ana Josefa severino, Karin cerveira e cristóvão luís lopes. em seguida, rosely schwartz e o advogado cristiano de souza responderam a questões formuladas pelo público. cristiano retomou a temática dos desafios, lembrando que “o síndico é um gestor que também precisa administrar a pacificação”. Boa parte das questões apresentadas versaram sobre conflitos entre a administração e os condôminos; a profissionalização do cargo; e os cuidados a serem tomados com as imagens captadas pelas câmeras de segurança.
pATrOCINADOrES E prÊMIOS
“o
síNdico é um gestor que tamBém precisa admiNistrar a paciFicação”.
(cristiaNo
de souza)
o encontro promovido pela Direcional Condomínios, com café na recepção, coffee-break e sorteio de prêmios, teve entrada gratuita e contou com o apoio das seguintes empresas patrocinadoras:
- Alpha Serviços Especializados (Terceirização): representada pela empresária roberta Baena, o gerente comercial elio soares e sua assistente Valéria arcari. a empresa sorteou uma cafeteira e a entregou ao gestor luiz moblicci (Foto);
- Intelbrás (Sistemas e equipamentos de segurança): representada pelo colaborador leandro Benedito de magalhães, que sorteou três dos equipamentos produzidos pela empresa, líder do mercado nacional. Foram contemplados os síndicos mari ester golin (Foto), eduardo José aleixo e José soto martinez;
- Repinte (Pintura e recuperação de fachadas): representada pelo empresário e engenheiro paulo sérgio ramalho e o gerente geral leonardo gouveia urze. Foram sorteados dois prêmios, para os síndicos andré matarucco (Foto) e ileni pereira mota gouveia. a revista Direcional Condomínios sorteou o livro “sou síndico, e agora?”, de cristiano de souza oliveira (recebido por João carlos tobias/Foto), além de um liquidificador, recebido por carlos azevedo Fernandes (Na foto, com a diretora sônia inakake). também rosely schwartz sorteou o seu livro “revolucionando o condomínio” (recebido pela síndica siomara segantini). por fim, o diretor da revista e fotógrafo almir de almeida sorteou duas obras de sua autoria (“retratos da natureza brasileira” e “lepidoptera –Borboletas e mariposas do Brasil”), recebidas pelas síndicas gláucia la regina e shirley de oliveira (Fotos).
a palestrante rosely schwartz e o advogado cristiano de souza oliveira receberam mimos da diretora sônia inakake (Foto na outra pág.).
ÁLBUM DE FOTOS
O encontro em homenagem aos síndicos foi realizado no Auditório Premium, na Rua Cincinato Braga, no Alto da Bela Vista, próximo à Av. Paulista, em São Paulo. O ambiente aconchegante recebeu cerca de 100 pessoas, brindadas por um descontraído coffee-break, momento em que aproveitaram para fazer networking (contatos e troca de informações). Ao final, todos receberam um brinde da Direcional Condomínios, uma caneca comemorativa aos 20 anos da revista, que serão completados neste ano de 2017.
Síndico - Fotógrafo – O síndico Paulo Lima, também conhecido como o fotógrafo Paulo Mujano, cumpriu função dupla durante o encontro de 30 de novembro: Enquanto os ouvidos ficavam atentos às abordagens temáticas, os olhos procuravam por cada cena que pudesse render um registro fotográfico, resultando num acervo de cerca de mil imagens.
Foto
Rosali
Figueiredo
COPAN, AINDA UMA NARRATIVA EM ABERTO
Guardião de um monumento arquitetônico, o síndico Affonso Celso Prazeres de Oliveira mira o futuro: em três anos, ele quer entregar a São Paulo um Copan de fachada renovada, junto com um museu e um mirante. A ideia é inscrever na memória da cidade novas histórias de um de seus grandes protagonistas.
Por Rosali Figueiredo (Texto e fotos)
O SíNDICO affonso celso prazeres de oliveira é testemunha e ao mesmo tempo personagem da história do icônico edifício copan, na av. ipiranga, centro de são paulo, um marco da arquitetura de oscar Niemeyer. sua relação com o edifício começou antes mesmo de o empreendimento ser completamente inaugurado. era um jovem estudante, proveniente do interior do estado, quando se mudou para um dos blocos concluídos do edifício, em 1963, assistindo, somente três anos depois, em 1966, à finalização do empreendimento marcado pelas curvas, uma ondulação que sugere constante movimento.
movimento que também pauta a trajetória do gigante residencial, considerado o que mais agrega unidades residenciais em uma única estrutura em toda américa latina. o edifício sofreu longo processo de degradação por volta dos anos 80, o que levou, em princípios dos 90, a uma virada de mesa de parte dos condôminos. affonso celso acompanhou de perto a transição, até que em 1993 assumiu a sindicância em tempo integral e incontáveis horas extras, levando à gestão sua experiência profissional anterior em cargos administrativos.
No começo enfrentou dificuldades tão superlativas quanto as dimensões do prédio: caixa negativo, risco de corte no fornecimento de energia e abastecimento de água, elevadores parados, problemas de convívio entre moradores, estruturas precárias. em quase 24 anos de administração, fez uma recuperação paulatina, processo em curso: “ainda estou resolvendo problemas do prédio”, afirma. desde então,
A relação entre Affonso Celso e o Copan vem desde 1963, primeiro como morador, depois síndico
o copan registrou um salto significativo em sua infra, no ambiente social e também de imagem, com imóveis hoje valorizados. por exemplo, exibe um centro de medição moderno – suas antigas e precárias instalações elétricas viraram, literalmente, peças de museu. estão expostas nas paredes do centro. “costumo deixar o registro histórico dos setores reformados”, orgulha-se affonso celso. agora, irá modernizar os 44 quadros de distribuição de energia, o que permitirá a leitura remota do consumo.
é uma história em que “apanhei muito para aprender tudo”, diz. sua formação de origem (da área da engenharia, não exercida) o ajudou “a entender um pouco de elétrica, hidráulica, estrutura”, mas também foi preciso se aprofundar em gestão de pessoas, sejam moradores, locatários ou funcionários (que dispõem de plano de carreira). o síndico faz questão de destacar o apoio desta equipe - “que abraçou o prédio” - e dos condôminos que insistiram em resgatar o lugar.
OBrAS & INVESTIMENTOS
Niemeyer projetou o copan como um presente ao iV centenário da cidade de são paulo,
comemorado em 1954. agora, o próprio edifício quer deixar seu presente aos munícipes e desenvolve, em parceria com a Fundação Niemeyer, a criação do museu. o acervo contará com as 1.189 pranchas originais do empreendimento, hoje depositadas na Faculdade de arquitetura e urbanismo da universidade de são paulo (Fau-usp), além de antigos equipamentos, que foram substituídos ao longo do tempo no cronograma de modernização do edifício (peças das cabinas dos elevadores, chaves do antigo centro de medição, máquinas etc.). paralelamente, o síndico planeja entregar o mirante, depois de fazer um retrofit do terraço, que já recebe visitantes para contemplar uma visão de 360º dos limites da capital, em todos os quadrantes. o objetivo é inaugurar os espaços juntamente com a conclusão da fachada, a superfície ondulada de 46 mil metros quadrados formada por pastilhas cinzas e brancas, que se encontra no momento envelopada, em fase de recuperação.
rAIO – X
Projeto: oscar Niemeyer
Construção: entre os anos de 1951 e 1966;
perícia de empresa especializada indicou urgência na troca do revestimento. a estrutura é tombada pelo conpresp (órgão municipal de defesa do patrimônio histórico) e está em estudo pelo condephaat (estadual) e iphan (federal). “a fachada é a antepenúltima prioridade que está sendo executada, a última será sair do prédio”, sugere affonso celso, como quem sabe que a história do edifício se confunde hoje com a sua própria, e que ainda vai render muitos novos episódios.
Perfil: são 116 mil m2 de área construída: 3 andares com 72 lojas e 6 blocos com 1.160 unidades residenciais de tamanhos variados (de quitinetes a 3 dormitórios). o edifício comportou o antigo cine copan, desativado. possui hoje perto de 5 mil moradores;
Títulos: maior estrutura em concreto armado do país, está inscrito no guinness Book como maior prédio residencial da américa latina. até a última atualização demográfica, superava em população e arrecadação 457 municípios brasileiros. Foi reconhecido pela organização mundial da saúde (oms) como 1º condomínio da américa latina “amigo do idoso”;
Estrutura: emprega 104 funcionários, com administração própria. Nos dois subsolos, funcionam serralheria, marcenaria, oficina elétrica, de hidráulica e pintura, almoxarifado. possui 8 portarias, 20 elevadores. diariamente, são limpos 22 mil m2 de áreas comuns;
Visitas: interessados podem visitar o terraço do copan, visualizando toda cidade, de segunda a sexta-feira, em dois horários, às 10h30 e 15h30. eles devem se dirigir diretamente à administração do prédio, na sobreloja do Bloco F, ou ligar para (11) 3259-5917 / 3257-6169. Visitas em grupos devem ser previamente agendadas;
Desafio: recuperar sua fachada em pastilhas e curvas, um orçamento milionário. o síndico garante que a obra vem sendo feita sem rateio extra;
Futuro: No topo do edifício, que proporciona visão 360º da cidade de são paulo, serão implantados o mirante e o museu do copan, este em parceria com a Fundação Niemeyer.
O ajuste fino entre preservação e modernização, uma missão desafiadora aos síndicos.
Por Rosali Figueiredo (Texto e fotos)
A síndica Maria das Graças Mello na entrada principal do Ed. Cinderela. O hall social permanece com o mobiliário original em junco, restaurado (Fotos na capa da revista: Ed. Cinderela, Copan, Ed. Marian Residence, Ed. Viadutos e São Luiz)
E L ES F A z E M parte da história do desenvolvimento da cidade, orgulham muitos de seus condôminos e demandam um ajuste fino do síndico para equilibrar as ações de preservação e modernização. a rquitetos ou construtores como Vilanova a rtigas, a rtacho Jurado, Álvaro Vital Brazil, Jacques p ilon, a dolf Franz h eep, g regori w archavchik, o scar Niemeyer, r amos de a zevedo, p aulo m endes da r ocha, r ino l evi, d avid l ibeskind, entre outros, assinam os projetos de edifícios icônicos da cidade de s ão p aulo, alguns quase centenários.
e ste acervo arquitetônico impõe missão desafiadora aos gestores. d e um lado, atender à necessidade de renovar sistemas complexos e caros (elétrica, hidráulica, prevenção e combate ao fogo, estanqueidade de lajes, paredes e pilares etc.), bem como a leis, normas e serviços contemporâneos. d e outro, porém, manter o estilo original, mediante um orçamento escasso ou insuficiente (muitos prédios têm poucas unidades, ocupadas em sua maioria por aposentados).
“ p rocuramos, dentro do possível, recuperar como no original. p or exemplo, uma infiltração estragou alguns elementos vazados da fachada na parte da escadaria, fomos atrás de moldes para recompor o desenho”, relata a síndica m ar ia das g raças a maral de m el lo, moradora desde 1965 do c ondomínio e difício c inderela. c onstruído por a rtacho Jurado em 1956 no bairro de h igienópolis, o prédio exibe fino acabamento, com predomínio de mármore importado, granito, pastilhas e granilite no revestimento de paredes e pisos. o arquiteto assinou outros edifícios marcantes em s ão p aulo, como o Viadutos, o l ouvre, o Bretagne e o p lanalto.
pr ESE r VAÇÃO
m esmo que o c inderela não seja tombado pelo patrimônio histórico, a síndica destaca que a filosofia dos moradores das 34 unidades é a da preservação, o que faz com que determinadas intervenções sejam quase cirúrgicas: juntamente com o zelador s everino da s ilva m atias, m aria das g raças chegou a raspar camadas das paredes do salão de festas na cobertura para resgatar suas cores originais. a ndou pela cidade até encontrar luminárias parecidas com as da época (então perdidas e substituídas por spots). a ntes de instalá-las, a própria síndica e o zelador as pintaram com tonalidade próxima ao que eram na entrega do edifício. t iveram o suporte de uma arquiteta moradora no local. h oje, o terraço do c inderela está praticamente recuperado, com extenso jardim gramado e área interna dotada de pisos restaurados em mármore t ravertino, granito e granilite.
c laro que a modernização se torna inevitável, com adequação de corrimãos, introdução de luz de emergência, reforma estética e mecânica dos elevadores, troca da fiação, de quadros e disjuntores antigos, substituição de encanamentos e registros do barrilete, restauração de revestimentos, alguns desses serviços já concluídos e outros na lista de prioridades para 2017. d e qualquer forma, m aria das g raças sabe que o c inderela representa uma grife arquitetônica, por isso investe o tempo necessário na busca de soluções para o edifício. “ o charme do prédio e o que o valoriza é manter as linhas e elementos originais”, justifica. Não à toa, segundo ela, o valor do metro quadrado do apartamento no local é superior ao dos imóveis da região.
O Eng., administrador e síndico Sérgio Meira no Edifício Ouvidor, construído pelo avô em 1943. Recuperação e modernização ajudaram a diminuir a taxa de vacância dos escritórios
m ais anônimo, o e difício o uvidor também aposta na recuperação mesclada à modernização dos sistemas. a qui o desafio é maior, pois o imóvel é tombado pelo c onpresp e pelo c ondephaat, respectivamente, órgãos municipal e estadual de preservação do patrimônio histórico, juntamente com a p raça do o uvidor, aonde está localizado, defronte ao l argo de s ão Francisco, centro da cidade. Foi construído por c lóvis s oares de c amargo, avô do engenheiro civil e administrador imobiliário s érgio m eira de c astro Neto, diretor do s ecovi- sp e síndico do prédio.
o o uvidor data de 1943, possui 16 andares de unidades comerciais, estrutura sólida e riqueza nos acabamentos internos, a exemplo dos mosaicos em pastilhas francesas que formam o piso dos halls dos andares ou do mármore no hall de acesso ao edifício. p arte foi recuperado recente -
VALO r I z AÇÃO
mente, juntamente com a fachada, o que demandou serviço de empresa especializada. m as o condomínio incorporou modernidades como elevadores novos, retrofit elétrico, iluminação em led , sistema de segurança patrimonial com monitoramento externo, além de grandes adequações internas para o sistema de incêndio (o que lhe valeu o a V s , a uto de Verificação de s egurança, concedido pela p refeitura depois de vistoria do c orpo de Bombeiros).
s érgio m eira modernizou ainda a gestão e a parte hidráulica, introduzindo vasos sanitários com caixas acopladas e torneiras com temporizadores em todos os banheiros (com redução de 50% no consumo de água). o s índico diz que gosta de trabalhar no centro de s ão p aulo e aposta na redescoberta da região, segundo ele beneficiada pelos espaços generosos das edificações, pelo preço, serviços e acesso fácil às linhas do m etrô e aos terminais de ônibus. e para os que torcem o nariz à idade dos condomínios, diz que “não existe imóvel velho, mas sim, malcuidado”. s e estiver bem cuidado, recupera o valor de comercialização, assim como diminui a taxa de vacância, conforme atesta a experiência no o uvidor.
r A r IDADE NA AV. SÃO LUIS
e ntregue em 1944 defronte à p raça da r epública, na esquina das avenidas s ão l uís e i piranga, o c ondomínio s ão l uiz (Fotos na pág.) mantém a imponência de suas linhas clássicas, que o caracterizaram como primeiro residencial de luxo do entorno. s uas fachadas de frente, tombadas pelo c onpresp, possuem argamassa com pó de mármore t ravertino e gradis em ferro. Foram restauradas por empresa especializada, processo acompanhado em boa parte pelo ex-síndico l uiz c arlos s ansone (Foto acima). c rescido no bairro, l uiz c arlos
diz que tem ligação afetiva com essa região do centro, por isso, mudou-se do i taim Bibi para o s ão l uiz assim que teve a oportunidade de comprar um imóvel no local. Ficou no cargo durante doze anos. a maior parte dos moradores está ali de 20 a 40 anos, afirma s ansone. s ão 22 apartamentos de 145 a 460 m², ocupados por residentes que optam pelo centro da cidade justamente pelas características originais do edifício. o s ão l uiz foi concebido pelo arquiteto francês Jacques p ilon, o mesmo que projetou a Biblioteca m ário de a ndrade. o prédio não tem garagem, mas surgiu com uma particularidade: quartos para empregados situados a partir do 13º pavimento, alguns deles ainda hoje ocupados. e ntre os desafios futuros dos condôminos, está a recuperação da calçada externa, aponta o ex-síndico, além da modernização eletroeletrônica dos três elevadores. No mais, a ideia é restaurar o que for preciso para manter no original tudo o que for possível, inclusive no interior das unidades.
PERDAS NO PROCESSO DE EXPANSÃO DA CIDADE
são paulo possui um conjunto arquitetônico eclético, mas com predominância, nas construções dos anos 20 ao 60, do padrão europeu, aponta o designer de interiores e corretor de imóveis matteo gavazzi, italiano radicado no país. responsável pelo projeto prédios de são paulo, o qual rendeu dois livros com imagens e histórias de 78 edificações da capital, matteo afirma que visitou cerca de mil condomínios residenciais e comerciais do centro expandido nos últimos seis anos, “alguns bem conservados, outros descaracterizados”. “há pessoas que se preocupam com a proposta dos prédios”, observa. porém, em sua opinião, a cidade negligenciou o patrimônio ao valorizar o novo e seguir um movimento expansionista para outros polos, até esgotar as possibilidades de exploração dos terrenos. precisa agora retornar às regiões mais centrais, restaurando o antigo e mantendo a “história, a elegância e a qualidade”, aponta matteo.
ele mantém escritório no 7º andar do condomínio edifício palacete gonzaga, instalado em 1927 na rua Benjamin constant, ao lado da praça da sé, mesmo pavimento em que está o síndico e advogado roberto ruggiero
Matteo Gavazi, mentor do Projeto Prédios de São Paulo. Acima, área de seu escritório no Palacete Gonzaga, edifício de 1927
Junior. o palacete abriga desde 1948 os negócios da família ruggiero. as vantagens de permanecer no local são enumeradas assim pelo advogado: o condomínio está próximo dos principais cartórios, repartições públicas e órgãos do Judiciário; possui acesso fácil aos transportes públicos; e apresenta o conforto das construções antigas, como “pé direito mais alto”. quanto à conservação, diz que é um prazer “trabalhar numa construção com tantos detalhes que não se fazem mais: paredes com mármore carrara, piso de porcelana portuguesa, escadas com detalhes em madeira, forros trabalhados, portas de madeira maciça, entre outros”. segundo ruggiero, a fachada e a volumetria do palacete gonzaga são tombados pelo condephaat e conpresp. a modernização está em curso: já foram reformados os elevadores, telhado e madeiramento; a obra elétrica (incluindo bombas) encontra-se em andamento; e está prevista a hidráulica. o síndico observa que “não há particularidades ou mesmo dificuldades em gerenciar um prédio tombado pelo patrimônio histórico”, exceto quando surge a necessidade de intervenções nos setores incluídos no processo. “elas devem ser previamente autorizadas pelos órgãos de defesa do patrimônio histórico”, exigindo somente um pouco mais de tempo e dedicação. (Por R.F.)
Fotos Emiliano Hagge
CRIANÇAS BRIGAM NAS ÁREAS COMUNS, E AGORA?
EMpUrrõES, esbarrões, bullying, expropriação de brinquedos, humilhações: como o síndico pode agir mediante os pais de crianças e adolescentes que praticam atos deste tipo nas áreas comuns? a questão é analisada pelo advogado Cristiano De Souza Oliveira, especialista em condomínios e mediação de conflitos.
1. QUEM DEVE AGIr MEDIANTE CONFLITOS ENVOLVENDO MENOrES?
os pais devem ser sempre chamados, pois eles são os responsáveis pelas ações dos filhos, são os interlocutores naturais e legais do síndico em qualquer conversa. No entanto, se o problema não envolver a coletividade, o síndico deverá acompanhar o caso apenas como agente comunicador (e não executor). Neste caso, recomenda-se o auxílio de profissionais especializados, como psicólogos, assistentes sociais e/ou mediadores do âmbito familiar, dependendo do grau e tipo de conflito.
2. QUAIS MEDIDAS SÃO rECOMENDADAS AO SíNDICO?
comunicar e/ou agir, dependendo do contexto. mas o gestor deve evitar prejulgar as atitudes dos pais ou dos filhos. o sucesso da resolução de conflitos depende, de forma geral, que cada parte se desarme da postura de polarização e da defesa irrestrita do interesse próprio, partindo para a busca de compatibilidades. portanto, ter cautela, além de reconhecer e valorar os sentimentos, ajudam a trazer a razão dos responsáveis. aconselha-se ainda que, antes de unir as partes (pais), o síndico trabalhe cada um em separado.
3. COMO rEpArAr EVENTUAIS DANOS (FíSICOS E MOrAIS)?
se houver envolvimento direto do condomínio, o síndico terá que verificar as responsabilidades e buscar as reparações de forma pecuniária. a legislação específica do bullying não trabalha no âmbito condominial, porém, o estatuto da criança e adolescente permite que se cesse qualquer tipo de agressão, pois omissão também é apenável no campo cível por indenização.
CRISTIANO DE SOUZA OLIVEIRA
advogado, é consultor jurídico condominial e autor do livro "sou síndico, e agora? reflexões sobre o código civil e a Vida condominial em 11 lições" (exclusiva publicações, 2012). Mais informações: cdesouza@aasp.org.br; cdesouza@adv.oabsp.org.br.
Foto
Almir Almeida
seguro, modalidades e reNoVação
Ao contratar o seguro da edificação, o síndico deverá garantir que as reais necessidades do condomínio estejam contempladas, fugindo de pacotes prontos. Importante ainda é trabalhar com a mitigação de riscos, conforme indicam colegas e especialistas.
Por Rosali Figueiredo
A síndica Maria Celina G. M. Pereira defende apólice compatível com as necessidades e os riscos da edificação
CONTrATAr o pacote obrigatório do seguro para o condomínio, conforme impõe o código civil brasileiro, requer que o síndico estude diferentes variáveis de uma apólice, como a indenização a ser paga em caso de sinistro, as coberturas compatíveis com o risco real, o valor das franquias, adicionais, e o custo do contrato, defende a síndica e advogada maria celina galvão moura pereira. “o importante é nos atentarmos às necessidades e aos riscos que a edificação possa vir a sofrer e tentarmos assegurar possíveis sinistros”, afirma. ou seja, fazer um contrato personalizado, que dê conta das particularidades do prédio.
maria celina resolveu contratar coberturas adicionais à apólice de seguro do condomínio que administra e reside, no bairro de perdizes, zona oeste de são paulo, justamente por causa de algumas especificidades. com torre única e 21 unidades, o prédio não possui vagas de garagem isoladas, por isso, demanda o trabalho de manobristas. além disso, fica em região de frequentes vendavais. No começo de 2016, chuvas e ventos fortes causaram danos às janelas de inúmeros apartamentos de um prédio vizinho. portanto, à cobertura simples (contra incêndio, queda de raio dentro do terreno e explosão de qualquer natureza), foram agregados riscos que envolvem vidros e veículos, por exemplo. "a cobertura básica simples garante o condomínio. uma vez que a lei não especifica que outros eventos devam ser segurados, podemos contratar adicionais para riscos como danos elétricos, vendaval, quebra de vidros, roubos, portões de veículos, os seguros de responsabilidade civil do condomínio e do síndico, entre outros.” o mercado dispõe também da modalidade ampla, all risks, ou seja, co-
bertura de inúmeros danos materiais possíveis, incluindo queda de aeronaves. essas se justificam para condomínios mais complexos, pois “oferecem uma garantia maior e diminuem o risco de imputação de responsabilidade”, observa maria celina. é o caso do condomínio glam moema, localizado no bairro de mesmo nome, perto do aeroporto de c ongonhas. “ a cabamos de fazer a renovação com o maior valor de risco do mercado”, diz o síndico a n dré matarucco, lembrando que a decisão da coletividade foi consensual. com 168 unidades, dois blocos de apartamentos de 50 a 66 metros quadrados, e amplos serviços de lazer na cobertura, o condomínio optou ainda por responsabilidade civil do síndico e de funcionários, afirma o gestor. entretanto, ele pondera “que nem sempre vale a pena acionar o seguro”, por implicações na franquia e no bônus. há situações em que “é melhor o condomínio cobrir”, arremata.
Foto
Rosali
Figueiredo
Síndica Andrea
Percário: Reparos e adequações para diminuir a taxa de sinistralidade
Na outra face da relação com o seguro encontra-se a prevenção aos sinistros, através da mitigação de riscos. a questão vem sendo trabalhada pela síndica a ndrea p ercário, gestora de dois residenciais, um no m orumbi, em s ão p aulo, e outro no g uarujá, litoral do e stado. No residencial paulistano, a síndica contratou vistoria de profissional do setor, o qual apontou 72 recomendações de melhorias no prédio de 30 anos. No g uarujá, foram 70. a ideia é consertar o que estiver em desacordo com normas técnicas e de segurança para que a curva de sinistralidade caia, justifica.
No momento, o condomínio do m orumbi está promovendo retrofit das instalações do gás canalizado, já que foram identificados micro vazamentos. m as há situações aparentemente simples, muitas vezes despercebidas pelo síndico e que podem causar grande transtorno.
“ u m a luminária mal instalada poderá provocar incêndio e aumentar a taxa de sinistralidade do condomínio”,
exemplifica o consultor da área, c arlos a lberto dos s antos. s egundo ele, "as seguradoras devem conhecer bem o condomínio para elaborar o escopo de risco".
UPGRADE: COBE r TU r A NAS UNIDADES e para "mitigar" potenciais conflitos no condomínio envolvendo o seguro, o síndico l uciano g ennari resolveu há cerca de um ano e meio selar um segundo contrato, extensível aos apartamentos. " o valor é pago pelo condomínio, incluso na cota, e nos dá coberturas de ruptura de tubulações hidráulicas, pagamento de taxa de condomínio em caso de morte, acidente etc." d anos gerados por vazamentos são cobertos até o valor de r $ 5 mil no imóvel causador do evento, e r $ 22 mil nas unidades atingidas, sem franquia. Já em caso de incêndio, queda de raios e explosões, há garantia e cobertura aos prejuízos causados aos bens do imóvel, com franquia estabelecida em 10% do montante a ser indenizado. No tocante à taxa condominial, são cobertos até r $ 5 mil em caso de morte acidental ou invalidez permanente do titular por acidente. luciano gennari está no terceiro mandato do condomínio Flamboyant, residencial de torre única e onze unidades localizado no m orumbi, zona s ul de s ão p aulo. a li, o seguro residencial pago pelo condomínio já foi acionado três vezes, todas por vazamento. " é uma tranquilidade para o síndico, estou livre de problemas de vazamento entre apartamentos, o próprio morador abre o sinistro, fotografa, chama uma empresa especializada para identificar a origem dos problemas e fazer orçamento, e recebe a vistoria da seguradora, que irá aprovar ou não o orçamento. o ressarcimento é feito em poucos dias", descreve l uciano. a “comodidade” custa r $ 24,90 por unidade, inclusos no rateio mensal das despesas do residencial.
Foto Rosali Figueiredo
Souza
Foto de Juliana
seguro, qual a melhor proposta?
a dministrador, corretor, professor universitário da área de seguros e conselheiro da a B gr ( a ssociação Brasileira de g erenciamento de r isco), Jorge e duardo de s ouza (Foto ao lado) defende que os síndicos participem ativamente da elaboração da apólice de seus condomínios. “ q uando eles têm interesse por explicações, as coberturas tendem a ser mais amplas e adequadas aos riscos envolvidos”, explica Jorge, também presidente da s amovis - s ociedade dos a migos do m orumbi e Vila s uzana, bairros da zona s ul de s ão p aulo. o especialista critica apólices “fechadas por terceiros”, orientadas somente “por preços”, sem preocupação “com a amplitude e a qualidade da proteção contratada”. o u seja, cada condomínio, com sua particularidade, demanda um produto diferenciado, quase customizado. é preciso ainda entender a complexidade da precificação do seguro e da sua relação com as franquias. “ u m dos componentes da precificação é a frequência com que ocorrem riscos, somado à intensidade das perdas.” p ortanto, muitas vezes, o valor da franquia supera os custos a serem indenizados, a exemplo do conserto de um portão de garagem atingido por um veículo. d e outro modo, ao elevar a franquia visando utilizar a apólice nos sinistros mais esporádicos, o síndico poderá obter um valor menor do prêmio (custo do seguro). “Na medida em que aumenta a franquia, ele obtém reduções geométricas no prêmio do seguro”, ressalta o especialista. No entanto, ele esclarece que cada seguradora atua com um índice próprio de precificação. a ssim, é importante que o síndico faça pesquisas junto ao mercado, solicitando que sejam cobertos os sinistros de maior impacto nas contas do condomínio. Jorge de s ouza recomenda dispensar “apólices viciadas, mais caras, para pagamentos de sinistros de baixo custo”. “ o condomínio deve formatar o seguro de acordo com o risco que tem, evitar pacote padronizado.” o profissional lembra ainda da necessidade de os síndicos exigirem que os prestadores de serviços contratem seguros das obras e funcionários ( s eguro de riscos de engenharia), de preferência com “responsabilidade civil cruzada” (para cobrir ocorrências com terceiros). (Por R.F.)
PARA ENTENDER O SEGURO DO CONDOMÍNIO
Por Jorge Eduardo de Souza
Prêmio: é o custo do seguro.
Cobertura: c obre as perdas provocadas pelos sinistros amparados no contrato. o valor do terreno não está envolvido, apenas o custo de reparação dos danos. é importante considerar na apólice a hipótese de perda total. é preciso ainda ficar atento à minuta do documento, o qual pode excluir, em letras miúdas, entre outros, danos de ocorrências geradas por vendavais, como queda de árvores.
Valor segurado: é definido pela dmp ( d ano máximo possível) e pmp ( p erda máxima provável).
Franquia: Valor que o segurado paga pela perda.
Indenização: Valor a ser recebido pela perda. a qui, um alerta: e m caso de incêndio, mesmo com o a V c B em dia, se a perícia constatar que houve falhas de manutenção no condomínio (falta da reserva de água para incêndio, mangueiras inoperantes, dutos obstruídos, extintores vencidos etc.), certamente a indenização será declinada, sem possibilidades de sucesso judicial.
LEIA MAIS EM NOSSO PORTAL:
direcionalcondominios.com.br
Os artigos: - “Seguro do condomínio: Síndico deve considerar necessidades e os riscos da edificação”, de Maria Celina G. M. Pereira (Síndica e advogada);
- “Riscos, índices de sinistros e valores do seguro para condomínios”, do consultor Carlos Alberto dos Santos. Acesse os textos no endereço acima, através da chamada Administração/ Seguro, no link da Ed. 219.
PRECISO BAIXAR O VALOR DO RATEIO, E AGORA?
Por Hélio Souza
D IANTE da atual crise financeira do país, com taxa de desemprego de dois dígitos, a mais elevada desde que a série histórica da pnad contínua do iBge começou a ser divulgada, muitos condomínios temem o aumento da inadimplência. temem ainda fechar o ano no vermelho e encontram dificuldades para elaborar a previsão orçamentária do próximo exercício. s eria possível baixar o valor do rateio sem negligenciar as necessidades do condomínio? como fechar essa difícil matemática?
esta é uma operação que pressupõe dois movimentos: corte das despesas e geração de receita. No caso da segunda, vale a pena avaliar a possibilidade de contar com fontes extras, como a locação das coberturas para instalação de antenas de telefonia móvel ou de tV e o uso de espaços inutilizados em estacionamento, sempre sob as diretrizes da convenção. claro que, se houver necessidade, é importante propor ajustes e adaptações ao documento.
quanto às despesas, é fundamental que se elabore uma planilha com todos os gastos, iniciando-se pelos mais vultosos, que geralmente são os da folha de pagamento, serviços terceirizados e manutenção de elevadores. Funcionários orgânicos podem ser uma boa alternativa, mas a opção fica mais complexa quando se observam as implicações da contratação direta (necessidade de treinamento, gerenciamento, elaboração de escalas, faltas, licenças médicas e processos trabalhistas). uma solução interessante é manter como orgânicos apenas os postos estratégicos (gestor predial, zelador e auxiliar administrativo) e fazer contratos de cessão de mão de obra para os demais. o utra forma de reduzir custo é avaliar os contratos de manutenção dos elevadores, lembrando que existe uma gama enorme de empresas que prestam esse serviço, as quais devem ser homologadas junto à prefeitura. para os prédios mais antigos, é importante que incluam peças. também o consumo de água e gás pode ser reduzido, com impacto direto sobre as contas. alguns condomínios podem investir na medição individualizada do consumo hídrico, assim como, caso dos que trabalham com
HÉLIO SOUZA
caldeira central, na do gás. outra possibilidade é recorrer à produção da energia fotovoltaica (solar) para alimentar a rede elétrica do condomínio, sistema que apresenta retorno médio de seis anos (dependendo do projeto e do espaço físico disponível). toda energia gerada e não consumida volta para rede da concessionária pública e vira créditos para o condomínio utilizar em até 36 meses, podendo reduzir a conta em até 90%. por fim, no tocante à contratação de obras, algumas perguntas devem ser respondidas antes que se bata o martelo: elas são realmente necessárias? qual o seu benefício? qual o custo? o condomínio dispõe de recursos? s ão obras úteis, necessárias ou voluptuárias (deleite que não aumenta o uso habitual)? há necessidade de submetê-las à votação da assembleia? o síndico tem um rito jurídico, financeiro, contábil e administrativo para seguir. precisa ter conhecimento mínimo para gerir esses setores, além de ser criativo e inovador. para atender às necessidades do condomínio, às regras e, ao mesmo tempo, reduzir gastos, é preciso que suas decisões se pautem sempre pela economia, sem negligenciar com a eficiência e a redução de risco. medidas paliativas só trazem dor de cabeça. o ideal é que ele busque sempre o suporte de especialistas, inicialmente junto ao seu corpo diretivo, e, se necessário, crie comissões para assuntos relevantes. quando um grupo pensa, a chance de tomar a melhor decisão sempre aumenta. (leia ainda, do mesmo autor, o artigo “a importância das auditorias em condomínios”. acesse em www.direcionalcondominios.com.br, no link colunistas).
Bacharel em ciências contábeis e pós-graduado com mBa em administração e Finanças, hélio souza atua há 25 anos em auditoria, 19 dos quais pela pricewaterhousecoopers “pwc”. é fundador e ceo da imersa auditoria. Mais informações: helio@imersaauditoria.com.br.
Foto Adriano Frachetta
COMO OS SÍNDICOS PODEM PROGRAMAR O CUSTO DO AVCB?
QUANDO o síndico obtém aprovação do projeto de adequação para o aVcB (auto de Vistoria do corpo de Bombeiros), ele deve providenciar as correções conforme o documento avaliado pela corporação. depois disso, durante a vistoria oficial, poderá haver surpresas, com pedidos de adequações adicionais e custos extras. o consultor da área de riscos, Carlos Alberto dos Santos, fala a seguir dos gastos relacionados ao processo.
1 - QUAIS OS CUSTOS E MEDIDAS ESTÃO
IMpLICADOS NO DOCUMENTO?
tudo dependerá da situação do condomínio, partindo-se do fato deste possuir ou não um projeto anterior de incêndio junto ao corpo de Bombeiros. o primeiro passo é tentar localizá-lo e, na sequência, observar os equipamentos previstos, aqueles efetivamente instalados, seu estado de manutenção, bem como a compatibilização com as normas vigentes. somente a partir daí poderá ser desenvolvido um projeto de adequação, com os respectivos custos. porém, na falta de um projeto inicial, será necessária a
contratação de empresa especializada para desenvolver um novo projeto técnico para o aVcB, com outro custo. além disso, há taxas que deverão ser recolhidas e vários atestados providenciados.
2 – OS BOMBEIrOS pODEM INDICAr FALHAS NÃO prEVISTAS ANTES?
sim. a aprovação de projeto técnico é uma coisa e aprovação de vistoria é outra. No dia da vistoria, o representante do corpo de Bombeiros irá verificar a segurança do local, testar os equipamentos e conferir se as adequações foram feitas de acordo com as normas. em caso de falha, a vistoria será reprovada e irá gerar um comunique-se. desta forma, para que os síndicos possam ter um orçamento prévio confiável, recomenda-se que contratem projetos técnicos que possam indicar todas as anormalidades e necessidades de adequação antes da chamada da vistoria.
CARLOS ALBERTO DOS SANTOS
profissional da área de seguros e gestão de riscos, atua com vistorias em condomínios. Mais informações: carlos@condorisk.com.br.
Foto
Rosali
Figueiredo
DISCIPLINA, PROTEÇÃO E ELEGÂNCIA NO CONDOMÍNIO
A CESSÃO gratuita de uniformes aos trabalhadores de condomínios, sob o regime de contrato direto, é obrigação celebrada em convenção coletiva, conforme a cláusula 54 do acordo mais recente fechado em outubro passado entre o sindifícios e o secovi-sp afora isso, a associação Brasileira de Normas técnicas (aBNt) estabelece inúmeros requisitos para os tecidos empregados na confecção (como poliéster e algodão), bem como para os padrões de tamanho e conforto, auxiliando o mercado a oferecer peças adequadas ao exercício do trabalho. para o condomínio, a síndica profissional mariza carvalho alves de mello destaca que o uso do uniforme “funciona como disciplina, o prédio que não o exige passa como desleixado”. “Não permito nenhum funcionário sem uniforme, caso não o esteja vestindo, leva advertência”, afirma a síndica, que tem vinte anos de experiência na função e hoje administra quatro residenciais. No caso de funcionários terceirizados, as vestimentas são cedidas pelo prestador de serviços, mas de acordo com o padrão do edifício. Já para os funcionários próprios, os condomínios administrados pela síndica fazem compras anuais das peças, para reposição. em geral, cada kit é composto de duas calças, duas camisas (mangas curtas e longas), além de jaquetas de nylon e capotes para profissionais da área de portaria e controle de acesso. quanto aos calçados, cada um fica responsável pela aquisição e recebe um ressarcimento, dentro do valor estipulado pelo condomínio. mariza pondera, no entanto, que é preciso bom senso: “se estiver muito calor, o funcionário do controle de acesso não ficará de paletó”. Na verdade, existe um padrão consolidado para cada setor de trabalho no condomínio: porteiros devem usar calça preta e camisa branca ou polo azul (dependendo do prédio); controladores externos de acesso vestem o figurino completo, com paletó e gravata; e a equipe de limpeza dispõe de um uniforme em tom mais neutro e tecido robusto, em algodão. os tecidos sintéticos estão fora desse cardápio, esclarece mariza. “eles são até fáceis de lavar, mas não têm conforto térmico”, justifica. a síndica esclarece ainda que os uniformes não trazem mais
Fotos
Rosali Figueiredo
a identificação dos condomínios, por razões de segurança. em relação aos padrões das vestimentas, a síndica clarice robles egea, do condomínio living concept, localizado no morumbi, zona sul de são paulo, recomenda, para o setor da portaria, camisas sempre em tricoline (tecido 100% algodão, com trama mais delicada). produtora de moda e com quase dez anos de experiência na função de síndica, clarice ressalta que este é um material mais confortável, fácil de lavar e “mais elegante”. porém, se a empresa dos funcionários terceirizados fornecer camisas de material sintético, a síndica propõe que eles vistam, por baixo, uma camiseta branca em algodão, o que “ajuda no conforto térmico”. No caso do terno, mais difícil de encontrar em algodão, o elastano (fibra sintética bem elástica, à base de poliuretano) se torna uma opção confortável, diz. quanto às tonalidades empregadas, clarice egea propõe calças pretas e camisas brancas. e para o setor da limpeza, tonalidades neutras e “só algodão, incluindo, principalmente, o boné”, enfatiza.
SEGU r ANÇA NO T r ABALHO
A síndica
Clarice Robles Egea valoriza o conforto térmico proporcionado pelos tecidos de algodão
a segurança dos funcionários também deve ser considerada na hora de definir a composição do vestuário e acessórios, indica o especialista na área, hermenegildo zago camolês (conhecido como gil zago). integrante da comissão de estudo especial de segurança e saúde ocupacional, da aBNt, gil zago esclarece que o uniforme não compõe o rol dos epi (equipamentos de proteção individual), mas acaba tendo implicações no trabalho. “o ppra (programa de prevenção de riscos ambientais) é que define cada item de proteção [epi] que o trabalhador deverá usar. o uniforme, por sua vez, entra como parte da gestão da qualidade, prevendo-se, por exemplo, o fornecimento de tecidos com proteção uVa e uVB com Fps entre 30 e 40, leves, mais confortáveis, e que agreguem na produtividade”, observa. indispensável, segundo ele, é incluir bonés e mangas longas como item obrigatório dos funcionários que atuam em áreas externas, expostos ao sol. (Por Rosali Figueiredo)
PREVENÇÃO EVITA TRANSTORNOS E GASTOS INESPERADOS
Caixa de inspeção em ordem em condomínio
A prEVENÇÃO é um dos eixos que deve orientar o planejamento das ações no condomínio, incluindo instalações e caixas do sistema de esgoto e água. por exemplo, a caixa de gordura aparece como uma das principais vilãs nos entupimentos, afirma anderson aparecido, profissional que atua há doze anos no setor. “isso geralmente acontece quando o condomínio não faz trabalho preventivo”, enfatiza. o síndico, gerente predial e engenheiro civil Francisco Xavier pinto lima destaca que promove, periodicamente, a limpeza dos componentes do sistema de esgoto dos prédios que administra. e ilustra: “a decomposição de material no poço de esgoto é muito grande, isso ocupa espaço e diminui seu diâmetro e altura”. o cronograma da limpeza muda de acordo com o perfil do edifício, observa. o importante, ressalta o gestor, é providenciar o descarte adequado do material, em atendimento à política Nacional de resíduos sólidos (lei Federal 12.305/10).
Justamente por essa razão, a síndica profissional mariza carvalho alves de mello costuma recorrer a empresas especializadas para o serviço nos quatro condomínios em que atua. aqui também não há uma periodicidade pré-definida. “quando os funcionários da manutenção observam que o poço do esgoto, por exemplo, está cheio, contrato o trabalho”, diz. épocas secas exigem mais atenção, aponta a síndica, por causa do acúmulo de folhas, que se misturam à água, formando um lodo que pode deixar a bomba da caixa submersa. outra providência fundamental é realizar, no mesmo pacote de serviços, a dedetização desses poços, acrescenta mariza. existem, no entanto, situações imprevisíveis, como ocorreu com um dos residenciais em que é síndica, afetado pela queda de energia na região, o que impediu o funcionamento das bombas de drenagem de minas e levou à inundação da garagem. “saíram nove caminhões d’água do condomínio”, lembra mariza. em uma emergência como essa, a parte mais desafiadora para o síndico é negociar o preço do serviço, afirma. “Não há tempo suficiente para muitas cotações (são feitas três, no máximo), mesmo assim procuramos parcelar o pagamento.”
pr INCI p AIS DÚVIDAS DOS S í NDICOS
a seguir, a Direcional Condomínios apresenta uma síntese de esclarecimentos oferecidos pelo profissional anderson aparecido:
- CAUSAS DE ENTUpIMENTO NO SISTEMA DE ESGOTO o esgoto pode entupir por várias razões. a ocorrência mais comum nos con-
Foto
Carlos Alberto dos Santos
domínios é a caixa de gordura. com o tempo, o acúmulo de placas de gordura nas paredes fecha a tubulação. o mesmo pode acontecer na coluna (tubo de queda ou tubo de descida) que recebe todos os detritos (com riscos de retornar para os apartamentos); na coletora na horizontal na garagem; ou na saída para a rede pública. restos de gordura e produtos inadequados jogados na tubulação também ocasionam entupimentos. registram-se casos ainda de tubulações entupidas pelas raízes das árvores do condomínio.
- prEVENÇÃO
há um serviço executado no condomínio desde o último andar, acompanhado pelo zelador. são feitos testes para detectar algum entupimento, tanto nas prumadas das áreas comuns quanto dos apartamentos. Verificam-se pias e sifões, com o uso de cabo e maquinário. é feita a limpeza da coluna e dos sifões, assim como dos ralos das áreas comuns. por último, são feitas as coletoras. o serviço deverá ser feito uma vez ao ano e receber manutenções pontuais durante o período.
- DESCArTE
a política Nacional de resíduos sólidos impõe a destinação correta do material recolhido pelo esgotamento da caixa de gordura. o descarte deve ser feito em estação apropriada de tratamento para esse tipo de resíduo e gera uma remessa de efluente em nome do condomínio, confirmando a quitação da obrigação.
- DESENTUpIMENTO hidrojateamento e sucção são duas das técnicas empregadas, a primeira para desentupimento (com jato d’água) e a segunda para remoção de detritos. Na microfilmagem entram equipamentos de tecnologia, assim como existem na sucção. uma sonda percorre a tubulação e filma em tempo real, imagens são observadas através de monitor externo. ela é indicada principalmente para identificar pontos críticos de entupimento;
- prECIFICAÇÃO
ocorre conforme a vistoria in loco. ela considera a complexidade, o tempo estimado de serviço, equipamentos a serem utilizados, bem como o número de funcionários envolvidos. o mercado trabalha com dois critérios: precificação por metro ou preço fechado (o técnico estima um preço antes do início do serviço). No entanto, o hidrojateamento é orçado por metro, começando por um mínimo de dez metros para compensar o custo de saída do caminhão. há entupimentos menores que podem ser feitos manualmente, não por metro. o valor depende muito do projeto do prédio, não se sabe onde a tubulação está enterrada, o resultado final da metragem é definido conforme a extensão de cabo que percorre a canalização em busca do ponto de entupimento.
por fim, vale destacar que, em sua norma técnica interna (a Nts 217: 2015), a companhia de saneamento Básico do estado de são paulo (sabesp) recomenda a retirada periódica do acúmulo de detritos na caixa de gordura e caixa de ligação. para o consultor de vistorias em condomínios, carlos alberto dos santos, também as caixas de água pluvial e de água servida deverão passar por limpeza periódica, assim como as fossas dos condomínios que não dispõem de caixa de esgoto. (Por Rosali Figueiredo)
pr ÓXIMA EDIÇÃO: ELÉT r ICA – MANUTENÇÃO E
MODE r NI z AÇÃO
MODERNIZAÇÃO CHEGA AOS REVESTIMENTOS
Por Rosali Figueiredo
A VA r IEDADE é imensa e cabe a diferentes orçamentos, tamanhos de espaço físico e configurações dos aparelhos da academia do condomínio: síndicos e moradores dispõem hoje de alternativas bem interessantes para o revestimento da área, atendendo a quesitos como durabilidade, amortecimento de impacto, proteção antichamas e antiderrapante, design e cores. e xistem desde os sintéticos, como vinílicos - estes dotados, por sua vez, de variações importantes na composição com o p V c , com ou sem cargas minerais -, aos emborrachados feitos ou não de materiais recicláveis. s egundo a arquiteta esportiva p atrícia t ótaro, os “pisos vinílicos devem ser analisados conforme a sua resistência à abrasão, sua resiliência e resistência ao fogo”. t ambém os emborrachados, de origem reciclada ou não, apresentam resistência e “são adequados a áreas onde o peso pode cair”. p atrícia t ótaro expõe que a escolha deve seguir critérios como durabilidade, facilidade de manutenção e garantia. o ideal é que um piso resista por pelo menos cinco anos, sob um bom tráfego de usuários, e mantenha um aspecto de novo, sem marcas (resiliência). ( l eia mais na pág. 28)
No c ondomínio g lam m oema, na zona s ul de s ão p aulo, administrado pelo síndico a ndré m atarucco, a ampla academia que ocupa o topo do prédio, no 18º andar, dispõe de um emborrachado homogêneo, com amortecimento de impacto, que vem resistindo bem a oito anos de uso. o revestimento ainda é o original, apesar da procura intensa
Fotos Rosali
Figueiredo
Síndico André Matarucco na academia de seu prédio, revestida por um emborrachado com amortecimento de impacto e protegido por placas extras nas áreas mais vulneráveis à queda de pesos
da academia (há 168 unidades no prédio) e do seu horário elástico de funcionamento (das 6h às 23h, sete dias na semana). m as o síndico resolveu introduzir um reforço na superfície, providenciando placas avulsas e sobressalentes também feitas de borracha, principalmente para as áreas de prática de musculação com anilhas. d e forma geral, o que define atributos como amortecimento de impacto, segurança ao usuário, durabilidade, atenuação acústica etc. é a composição desses revestimentos, o processo de fabricação, bem como a espessura em que são produzidas as mantas ou placas. e o que explica sua expansão junto aos condomínios é a praticidade na instalação, a qual pode ser feita sobre um piso anterior (exceto em bases de madeira ou pedras tipo ardósia em mal estado de conservação). p ara o profissional da área de vendas de revestimentos para academias, y uri p edretti, entre as opções disponíveis aos condomínios encontra-se o p V c comercializado em rolos. “ é um material de alta resistência e durabilidade, fundido e feito em uma peça só, portanto, não esfarela nem dá manutenção. p orém, sua principal vantagem é a instalação sem cola. Basta desenrolar o rolo e cortar com estilete, que o próprio peso faz com que ele se assente, preservando o piso de baixo.” é indicado ainda para lugares com queda de pesos. q uanto à manutenção diária, basta o uso de pano úmido, mesmo procedimento utilizado pelos funcionários do g lam m oema para fazer a limpeza da academia.
EMBO rr ACHADO G r ANULADO
Um piso produzido com grânulos de borracha, dotado de amortecimento de impacto, compõe o novo ambiente de fitness do Condomínio Top Village, em Alphaville. A sala foi inaugurada em 2015. Para preservar o local, o regulamento interno proíbe atividades com bolas, bicicletas, skates, patins, raquetes e demais equipamentos esportivos que não façam parte do acervo da academia.
SAIBA MAIS SOBrE AS OpÇõES DO MErCADO
Segundo a arquiteta esportiva Patrícia Tótaro, pisos devem ser “analisados” conforme resistência, resiliência e segurança
arquiteta com ampla atuação na área esportiva, desenvolvendo projetos para construtoras e condomínios há pelo menos duas décadas, patrícia tótaro deixa aqui algumas sugestões que poderão auxiliar os síndicos na hora de definir um novo revestimento para a academia. da sua experiência na área, destaca-se a participação na redação do manual de escopo de arquitetura de infraestrutura esportiva, uma edição conjunta da abriesp (associação Brasileira da indústria do esporte) e o secovisp, além de seu trabalho de certificação de alguns pisos comercializados no país. para começar, a Direcional Condomínios reproduz suas principais observações quanto aos materiais vinílicos e emborrachados ofertados pelo mercado: “o piso vinílico é feito com pVc, então comumente falamos ‘piso vinílico’ ou ‘piso de pVc’ para designar o mesmo produto. existem os pisos ‘antigos’, que são uma massa de pVc dura, e os mais modernos, compostos por camadas de borracha e pVc esses últimos são os que mais usamos em academias hoje em dia. os pisos vinílicos devem ser analisados conforme a sua resistência à abrasão, resiliência e resistência ao fogo. se todos esses itens estiverem adequados, podemos colocá-los em academias nas áreas de equipamentos onde não haja risco de cair peso.” os de borracha, por sua vez, “que podem ou não ser de origem reciclada, têm também resistência e são adequados a áreas onde o peso pode cair (que chamamos
Fotos
Rosali
Figueiredo
Foto Rosali Figueiredo
Uma academia de “uso intenso”, “de alto impacto”, pede um piso resistente e de fácil manutenção, afirma o gerente predial Celso Daniel, do Condomínio Edifício Danielle. Residencial de torre única entregue em 2007 na região dos Jardins, em São Paulo, o Danielle já está com a terceira versão de revestimento na sala de fitness. Em novembro passado, a nova superfície foi “inaugurada”, juntamente com a introdução de equipamentos de pilates, renovação da pintura e aplicação de adesivos. O piso original era um emborrachado de difícil manutenção, afirma o gerente. Posteriormente, foi instalado um revestimento por cima do anterior, mas sem sucesso. A versão atual é um piso vinílico em régua, de 3mm de espessura, em padrão madeira, de absorção acústica de impacto e, segundo o fabricante, com 70% de PVC em sua composição.
de peso livre)”. “eles também podem ser usados nas áreas de equipamentos. há também vinílicos com camada de absorção sob eles, que são ótimos para salas de ginástica e locais que precisam de amortecimento.” uma boa especificação dos vinílicos e emborrachados situa-se na versão com espessura mínima de 3mm, “5mm de capa e índice de abrasão ‘t’ (da norma europeia)”.
Vinílico antigo, de espessura fina, mais “duro”, um modelo que começa a ser substituído por outras versões de maior absorção de impacto
Já os laminados ou em madeira ganham ressalvas. “laminados não são mais instalados. Foram substituídos pelos vinílicos, que podem ser colados, não necessitam de junta de dilatação e têm melhor resistência. os vinílicos têm vários padrões, inclusive madeira. os pisos de madeira maciça ainda são usados, mas demandam mais manutenção. usamos muitas vezes em salas de ginástica coletiva com amortecimento.” por fim, patrícia tótaro recomenda o uso de complementos ao piso, assim como faz o síndico andré matarucco no glam moema. são proteções extras colocadas embaixo de equipamentos mais pesados e/ou em áreas próximas, onde haja risco de queda de pesos. muitas são ofertadas como placas a serem dispostas sobre outro piso – “com isso, não necessitam de reforma”. “elas podem ser usadas em todas as áreas do fitness”, encerra a arquiteta. (Por R.F.)
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Foto Celso Daniel
NO rETrOFIT, ATENÇÃO AOS rEVESTIMENTOS
No alto, à esq., condição atual de academia de prédio localizado em Moema; ao lado e embaixo, imagens do projeto de retrofit, o qual prevê uso de área externa, em uma espécie de gazebo
pr ÓXIMA EDIÇÃO: IM p E r MEABILI z AÇÃO – MANTA, INJEÇÃO ETC.
Foto e imagens
Flávio Cunha
os moradores de um condomínio localizado em moema, zona sul de são paulo, com dez pavimentos e uma unidade por andar, decidiram promover amplo retrofit na academia, ampliando-a à área externa. segundo o arquiteto responsável pelo projeto, Flávio cunha, a ideia é criar um “complemento externo” com piso elevado, cobertura em pergolado com policarbonato refletivo, ocupando um espaço hoje sem uso e dotado de sistema de calhas e descidas de águas pluviais, ligado ao interior da sala original através de uma grande porta de correr de vidro. mas, para isso, os condôminos e síndico vinham se debruçando, no final do ano, sobre o revestimento mais adequado para o local, pois a sugestão inicial, de utilizar um material vinílico, esbarrou na possibilidade de ocorrerem problemas com o excesso da água de chuva. assim, uma das alternativas estudadas estava na aplicação de um revestimento monolítico, polido, conhecido como “nível zero”, à base de resinas. de acordo com Flavio, esta representa atualmente uma boa opção aos espaços sujeitos às intempéries. (Por R.F.)
direcionalcondominios.com.br
- O artigo “Nova tendência do fitness, treino funcional usa pouco espaço das academias. Oriente seu condômino!”. De autoria de Anderson Carlos, formado em Educação Física e pós-graduado em Fisiologia do Esporte;
- A reportagem “Fitness em condomínio – Terceira Idade”; e,
- A entrevista “Como deve atuar um personal nos condomínios”, com o profissional Marcos Paulo Maurício.
Os textos poderão ser acessados através do link da Ed. 219, no endereço acima, na matéria de fitness.
