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2014 fecha como um ano bastante atípico e 2015 chega carregado de expectativas. O Brasil passa por grandes transformações e cada um de nós tem procurado aprender a lidar com a nova realidade, sem perder o contato com nossos objetivos. O fato é que o País não está pior, está diferente, acabou a ingenuidade!
Os acontecimentos de 2014, sejam os do contexto urbano ou político, os da Copa da FIFA, ou ainda os da economia, mostram que as coisas não melhoram por mera torcida, manobras ou esperando que alguém faça por nós. As mudanças, o zelo com o patrimônio público, o crescimento do País e dos negócios, a plena educação das crianças e dos jovens, a melhoria das cidades, entre tantos outros sonhos e demandas que carregamos, dão muito trabalho.
Elas requerem de cada indivíduo um investimento pessoal na construção diária desse futuro, independente dos papéis que desempenhe: de profissional, pai, síndico, empresário, gestor público etc. Fundamental nesse caso é acreditar sempre na capacidade de o homem encontrar soluções e afastar a zona cinzenta das dúvidas e da inércia.
Desta maneira, continuamos firmes em nosso propósito de sempre falar das novidades dos condomínios, como a reportagem de capa desta edição bimensal. Ela mostra, por exemplo, as vantagens do autosserviço proporcionado por lavanderias profissionais e caixas de correspondência. Fala também dos residenciais que abrem espaço para pequenos serviços e comércio, ou ainda, dos empreendimentos que já nascem vocacionados para o uso misto.
Para os síndicos, os condomínios de múltiplas faces introduzem mais um encargo às suas incontáveis preocupações correntes, mas, ao mesmo tempo, lhes proporcionam a satisfação de ajudar a incrementar as benfeitorias aos condôminos. Caso também da vegetação, setor que ganha abordagem especial nesta edição, por gerar inestimável ganho sobre a qualidade de vida dos moradores. E nas demais páginas da revista, trazemos mais um portentoso rol de informações de serviços, de infraestrutura e de fornecedores especializados em condomínios.
Feliz Natal e um 2015 iluminado, de muita paz e sabedoria!
Rosali
Figueiredo Editora
CUIDE DAS ÁRVORES NESTE NATAL!
O final do ano exige que os síndicos redobrem a atenção quanto à decoração natalina. Os Pinheiros descartados pelos condôminos podem gerar muitos problemas se plantados na área comum, alerta a paisagista Daniela Sedo. Também a típica iluminação com fios de pisca-pisca amarrados ao longo das Palmeiras pode prejudicá-las, causar acidentes e colocar as pessoas em risco. “A Palmeira retém a água através do tronco, que em época de chuva se expande. As luzinhas impedem esse movimento natural”, gerando o risco de ruptura dos cabos e de acidentes com choques elétricos.
Sumário
04. Condomínios em Quadrinhos: ............................................Feliz Natal! Feliz 2015! 05. Seção Tira-Teima: .Proprietário loca imóvel e continua usando o condomínio, pode?
06. Coluna: Visitantes querem usar a piscina, e agora?
08. Capa: ................................Condomínio self-service: serviços e moradia num só lugar
11. Seção Tira-Teima: .....................Envidraçamento e varandas anexadas à sala, pode?
12. Administração: ..........................................Vegetação de encher os olhos e a alma
16. Dica: ......................................................... Equipamentos esportivos para a 3ª idade
18. Dica: ............................................................................EPIS & Segurança do trabalho
20. Fique de Olho: ............................................................................Tratamento de Piso
SEÇÃO TIRA-TEIMA
PROPRIETÁRIO LOCA IMÓVEL E CONTINUA USANDO O CONDOMÍNIO, PODE?
Os advOgadOs
Michel
Rosenthal Wagner e Paulo Caldas Paes comentam uma situação inusitada que acontece em alguns condomínios: o proprietário aluga seu imóvel e continua usufruindo a academia de ginástica, locando o salão de festas etc. Muitos síndicos, para evitar conflitos, acabam permitindo o acesso do proprietário não-morador ao espaço de fitness, mas se veem numa situação delicada quando o uso se torna mais frequente e se expande para demais áreas comuns. Confira a seguir alguns aspectos abordados pelos advogados em torno dessa questão.
1- dONO OU INQUILINO: QUEM dEvE UsUFRUIR as ÁREas COMUNs?
A locação se caracteriza pela entrega da posse direta do imóvel ao locatário, sendo que, tecnicamente, a posse indireta permanece com o locador proprietário. Esta entrega pressupõe que o locatário recebe, além da unidade imobiliária em si, as demais partes acessórias. Ou seja, o todo da propriedade, vale dizer, incluídas as áreas de uso comum da coletividade. Contudo, baseado no Direito Constitucional, alguns proprietários insistem em utilizar a piscina, a academia e o salão de festas, mesmo quando seu apartamento encontra-se locado. Observam-se casos em que o proprietário insiste em se utilizar da área comum nesta condição.
2- O QUE d IZ a LEI sOBRE O assUNTO?
Não há previsão legal expressa sobre o tema. E quando não há, a sociedade cria os usos e os costumes, que no caso dos condomínios, e mesmo no dos loteamen-
tos, podem vir expressos em suas convenções, estatutos e regulamentos, quando tratam da qualidade de uso da propriedade. Dessa forma, a fim de evitar eventuais questionamentos, recomenda-se ao condomínio prever nas normas internas da edificação a restrição, ou não, do uso da área comum pelo condômino quando sua unidade estiver alugada.
A Convenção pode sim regulamentar o assunto. A título de exemplo, imaginem a seguinte previsão: as áreas comuns, incluídas as piscinas, quadras, churrasqueiras, salão de festas, espaço gourmet etc., são de uso exclusivo dos ocupantes das unidades autônomas e, dentro dos limites pensados para o uso desses espaços, de seus convidados.
Assim, a permissão de uso pelo locador estaria na esfera da vontade do locatário, e sujeito ao uso adequado previsto para as áreas comuns da coletividade condominial.
3. O QUE O sÍNdICO POdE FaZER EM CasO dE CONFLITOs?
Se a Convenção ou o Regulamento Interno do condomínio forem omissos, o síndico deverá esclarecer ao proprietário da unidade que a utilização somente compete àqueles que a habitam. Ou, seguindo outro pensamento, o locador deverá esclarecer ao condomínio em que condições alugou sua unidade. O locador deve sempre comunicar a locação de sua unidade ao condomínio. Este tipo de restrição visa impedir o uso excessivo das áreas, evitando-se gastos prematuros com manutenção, reparos e trocas de equipamentos. A lei confere o direito de uso da propriedade condominial, o que não pressupõe seu abuso! Muito pelo contrário, esse dispositivo implica em um uso com saúde, sossego e segurança.
Advogado, presidente da Comissão de Direito Imobiliário, Urbano e de Vizinhança da OAB/SP – Seccional Pinheiros, além de diretor do escritório MRW Advogados.
Mais informações: michel@mrwadvogados.adv.br
Advogado, coordenador da Comissão de Direito Imobiliário da OAB/SP – Seccional Barueri, e sócio da Ig, Paes & Moreira Advogados.
Mais informações: paulo@igpaesadvogados.adv.br
PAULO CALDAS PAES
MICHEL ROSENTHAL WAGNER
VISITANTES QUEREM USAR A PISCINA, E AGORA?
Por Rodrigo Karpat
NOvas REgRas para o uso das piscinas estão sendo discutidas no Brasil. Elas aumentarão as responsabilidades dos gestores dessas áreas e ajudarão, entre outros, a regular ou mesmo restringir seu uso pelos visitantes. É o caso do projeto de lei nº 1.162/2007, dispositivo que representa um passo importante para disciplinar a utilização das piscinas, inclusive em condomínios, trazendo maior segurança aos usuários.
O projeto introduz responsabilidades e sanções aos responsáveis pela construção, operação ou manutenção das piscinas, entre os quais podemos incluir o síndico. Por exemplo, ele prevê a obrigatoriedade de se dispor de um botão manual de parada de emergência em todos os sistemas que utilizam moto-bomba de recirculação de água no modo automático, além de determinar que se ofereça aos usuários informações de segurança como: a profundidade regular da água (gravada nas bordas e nas paredes do tanque); sinalização de alerta que indique alteração da profundidade (se houver); sinalização de alerta que indique proibição de acesso à piscina e aos equipamentos sob efeito de álcool ou drogas; e proibição de mergulho em piscinas com profundidade inferior a dois metros. Outros dispositivos obrigatórios estão contemplados, com destaque para a necessidade de se instalar tampa antiaprisionamento, recurso de segurança que cobre o ralo de fundo, permitindo o escoamento de água, porém, impedindo a sucção de cabelos ou mesmo de pessoas pela força da sucção. Já a exigência de guarda-vidas, prevista para piscinas de uso coletivo, não incidirá sobre
edifícios e condomínios residenciais. Desta forma, o projeto aumentará as responsabilidades dos gestores de um modo geral, pela necessidade de se ampliar a fiscalização, fazer manutenção e/ou adequar as piscinas (dentro de um prazo de um ano). Em relação ao uso, a nova regulamentação representará, na prática, a proibição do acesso aos visitantes, pelo menos até que se entenda a real responsabilidade dos condomínios, ou até que as piscinas estejam adequadas, o que nos parece aqui configurar um erro.
O fato é que muitos Regimentos Internos e Convenções proíbem ou restringem o visitante no uso de áreas comuns como a piscina, como forma de se garantir maior conforto ao condômino (lembre-se que a piscina geralmente está dimensionada para atender ao público interno), ou simplesmente para minimizar barulho, conflitos, custos com manutenção etc. Há é claro síndicos que fazem ‘vista grossa’ a esta regra, a fim de manter a harmonia no condomínio, isso quando não existem conflitos quanto à utilização. Se a regra não for cumprida desde a implantação do prédio, fica difícil aculturá-la depois. Assim, a aprovação da nova lei virá como uma oportunidade para que os procedimentos sejam revistos, o que poderá desagradar a alguns usuários acostumados a frequentar esses espaços junto de primos, amigos e familiares.
As novas regras não restringem expressamente a utilização da piscina por qualquer usuário, seja ele visitante ou morador, mas estabelecem normas de segurança com o fim de reduzir o risco com acidentes. E colocam sanções que irão com certeza levar os síndicos e administradores a rever procedimentos, até então relevados e omitidos por falta de uma legislação mais rígida.
As penalidades previstas para quem infringir as obrigações estipuladas no projeto podem variar entre uma simples advertência, uma multa pecuniária mínima de dez dias-multa, interdição da piscina ou até, nos casos mais graves, cassação de autorização para funcionamento da área. É importante ressaltar que tais penalidades administrativas não isentam os infratores das responsabilidades cíveis e penais cabíveis em cada caso. Portanto, a definição sobre quem poderá utilizar o local, a quantidade de convidados, a proibição dos mesmos e a necessidade de atestado médico continuará a cargo do Regimento Interno e da Convenção de cada condomínio, conforme a realidade destes, mas agora sob um novo marco legal mais rígido, o qual provavelmente será aprovado pelo Congresso e sancionado pela Presidência da República.
KARPAT
Advogado especialista em Direito Imobiliário e sócio do escritório Karpat Sociedade de Advogados. Mais informações: rodrigo@karpat.adv.br
RODRIGO
CONDOMÍNIO SELF-SERVICE: SERVIÇOS E MORADIA NUM SÓ LUGAR
Por Rosali Figueiredo
Síndico Hugo Ribeiro, do Condomínio Nova Leopoldina: empreendimentos mistos podem encurtar as distâncias entre residência, trabalho e serviços
Do autosserviço, como lavanderias e caixas de correspondência, a prédios de uso misto, com alas residenciais e comerciais, os condomínios tendem a mudar de feição nas grandes cidades. Existem também aqueles que alugam áreas comuns para escolinhas, padarias, salões de beleza etc. Saiba como gerir a nova realidade.
Os MORadOREs de dois conjuntos residenciais da zona Sul de São Paulo já se acostumaram a algumas comodidades que representam grande vantagem face ao trânsito caótico da cidade: eles não precisam sair dos limites do condomínio para comprar pães ou sucos, cortar cabelo, contratar uma viagem e até deixar o filho pequeno na escolinha enquanto trabalham. Ambos os empreendimentos – o Colina Veredas, na Vila Mascote, e o Residencial Interlagos, na Vila Inglesa - dispõem de pequenos comércios e serviços em áreas construídas ou adaptadas para essa finalidade.
Já os moradores das 76 unidades do Condomínio Edifício The Point, de Moema, se habituaram ao conforto de deixar a roupa lavando e secando na lavanderia profissional do prédio, e muitos aposentaram as máquinas caseiras. “A lavanderia profissional é o elixir da juventude do prédio”, descreve a síndica profissional Rosa Braghin.
E na região de extensão da Vila Leopoldina, zona Oeste, nas imediações da Ceagesp, um empreendimento de uso misto antecipa a tendência dos novos prédios em São Paulo: aproximar residência, comércio e serviço. Pelo menos essa é uma das diretrizes do Plano Diretor do Município aprovado em 2014 e em vigor desde o final de julho.
“O ponto positivo de um condomínio misto é que ele permite às
pessoas morarem e trabalharem perto”, defende o síndico profissional e advogado Hugo Leonardo Ribeiro, do condomínio Nova Leopoldina. O empreendimento foi entregue em 2012 e se encontra dividido entre torres residenciais (Tribeca) e comerciais (Soho Office), com 264 unidades cada, boa parte já ocupada. No local estão previstos serviços e lojas, como o salão de cabeleireiro e o café já inaugurados.
O síndico do empreendimento é único, mas as Convenções, os Regimentos Internos, os conselhos, as prestações de contas, os valores dos rateios, as portarias e as equipes de funcionários são independentes, esclarece Hugo Ribeiro. “Eles têm finalidades e necessidades diferentes”, como o horário para obras, que no comercial não sofre restrições no período noturno nem nos finais de semana, exemplifica. As assembleias, por sua vez, são convocadas para a mesma data, no entanto, as deliberações relativas ao residencial e ao comercial ocorrem em momentos distintos.
A partir de sua experiência no local, Hugo
Fotos
Rosali
Figueiredo
Ribeiro sugere aos construtores e administradores pensar em uma Convenção mais adequada às necessidades de seus ocupantes no ato de implantação de um condomínio misto. No Nova Leopoldina, algumas lacunas na Convenção vêm opondo os interesses dos condôminos com os de um investidor que comprou junto à construtora o direito de explorar comercialmente um lote de vagas de garagem. “Ainda não conseguimos chegar a um acordo e iremos mudar as Convenções para aparar essas lacunas”, afirma o síndico.
O AUTOSSERVIÇO
No Condomínio Edifício The Point, prédio de vinte anos em Moema, o diferencial é o autosserviço. O residencial passou por ampla renovação nos últimos cinco anos, com vistas a pegar carona na valorização da região. Além das reformas estruturais, envolvendo impermeabilização e fachada, por exemplo, e da modernização dos elevadores, a síndica Rosa Braghin apostou na sofisticação de alguns serviços aos moradores, cujo perfil é composto de profissionais liberais, que vivem sozinhos e viajam bastante.
Cada um tem sua caixa de correspondência, de onde retiram cartas, jornais e revistas, eliminando a demanda da entrega porta a porta que havia antes sobre a zeladoria; uma lavanderia profissional disponível 24 horas por dia, de domingo a domingo; e uma nova academia de ginástica, montada através de contrato de locação. Em vez de comprar equipamentos para renovar o fitness, o condomínio optou pelo seu aluguel, garantindo aparelhos profissionais, com manutenção permanente.
Mas a menina dos olhos da síndica é a lavanderia. Foi modernizada em 2011. Dois conjuntos de máquinas importadas, integrando lavadora e secadora, substituíram equipamentos caseiros então disponíveis no prédio. As máquinas foram alugadas junto ao fornecedor, que se responsabiliza pela manutenção. Elas informam ao usuário o tempo previsto para o serviço. Desta maneira, o condômino pode aguardar em casa a finalização dos ciclos de lavagem e secagem. A síndica instalou uma câmera do circuito de CFTV no ambiente para coibir qualquer tentativa de furto das peças deixadas nas máquinas.
Cada condômino tem direito a duas fichas por semana para usar lavadora e secadora, exceto os inadimplentes. Fichas extras custam R$ 10,00, valor que ajuda no pagamento da locação. Rosa Braghin diz que a lavanderia funciona hoje como um importante chamariz para a comercialização dos imóveis no prédio, bem como para coibir a inadimplência. E representou boa economia em manutenção e consumo de água e energia.
ESPAÇOS MULTIUSOS
No Condomínio Colina Veredas, residencial com cinco torres construídas em 1976, os moradores das 405 unidades contam com diferentes tipos de
serviços, como salões de beleza, escolinha com berçário, oficinas de costura, agência de viagens, corretoras, um pequeno empório, lanchonete e até uma padaria que serve almoço.
“Arrecadamos R$ 19 mil com a locação desses espaços, dinheiro que vai para uma poupança própria”, afirma o síndico Rodolpho Ferreira Netto. Segundo ele, o valor arrecadado é destinado temporariamente às obras de melhorias do condomínio e ajudou a pagar a pintura recente dos edifícios. Os serviços existem há mais de vinte anos, estão previstos na Convenção e começaram a ser explorados pelos próprios condôminos, aproveitando-se a readequação dos amplos espaços comuns, como um centro de convivência projetado pela construtora e a antiga casa do zelador (que abriga uma escola infantil). A ideia é facilitar a vida dos moradores, mas os vizinhos externos acabam usufruindo a estrutura, não sem antes passar pela triagem da portaria, observa Rodolpho.
O Condomínio Residencial Interlagos, por sua vez, restringe aos moradores o acesso à sua pequena estrutura de comércio e serviços, tanto ao empreendedor quanto consumidor. Duas padarias, salões de beleza, bazar, doceria, oficina de conserto de bolsas e malas, corretoras e uma escolinha para os pequenos, entre outros, foram instalados em grandes áreas deixadas pela construtora sob cada uma das sete torres do empreendimento. Algumas delas acabaram subdivididas e sua destinação foi aprovada em assembleia, conta a síndica Maria Virgínia Santos. Outros espaços, no entanto, não tinham função prevista em Convenção, assim, foram revertidos para os serviços, cujo objetivo é proporcionar um benefício extra ao condômino. “Não interessa o lucro”, comenta Maria Virgínia. “Temos aqui uma mini cidade e queríamos dar essa opção às pessoas que não possuem carro ou apresentam dificuldade de se locomover.”
Lavanderia modernizada do Condomínio The Point, em Moema
LOCAÇÃO DE ÁREAS COMUNS: REGULAMENTAR É PRECISO
DELIbERAÇãO PRéVIA DE ASSEMbLEIA
Toda e qualquer transformação de área comum para outro fim diferente do estabelecido pela Convenção, Regimento Interno ou Auto de Especificação do Condomínio precisa ser aprovada em Assembleia Geral. Também tem que ser observada a questão do quórum quando se altera espaço comum de forma a limitar o acesso dos proprietários. Esses são detentores de uma área privativa e de uma fração ideal correspondente na área comum. É o caso da antiga casa do zelador ao ser locada para pessoas estranhas ao condomínio. Entendo que a situação limita o acesso dos proprietários que são seus possuidores. Portanto, para esses casos de alteração do uso deverá ocorrer aprovação unânime da Assembleia, pois estamos tratando do direito de propriedade do bem. Caso semelhante acontece quando se aluga um espaço do edifício para uma academia de ginástica que passará a cobrar dos usuários, limitando os proprietários de utilizarem o local. Esse espaço locado pertence a cada condômino de forma indistinta, de tal modo que se recomenda
O advogado Thiago Natalio de Souza (foto ao lado) analisa em entrevista a seguir uma das situações mais controversas do uso múltiplo nos condomínios: a locação de áreas comuns para fins de comércio ou serviços. As demais situações, como o uso misto de comércio e residência, são tratadas em artigos independentes de autoria do advogado, publicados no site da revista, junto da edição de Dezembro 2014/Janeiro 2015.
dar a ele uma finalidade diferente, que venha a abranger a utilização de todos, sem qualquer limitação, como, por exemplo, um bicicletário ou uma lavanderia.
PRESTAÇãO DE CONTAS
As receitas provenientes das locações das áreas comuns, depois de contabilizadas, devem ter a destinação prevista na Convenção do Condomínio ou Ata de Assembleia que aprovou tal mudança. Não havendo disposição alguma, normalmente são revertidas para o Fundo de Reserva, não que isso seja uma regra. O ideal é que cada condomínio decida por assembleia qual será a destinação.
RENDA ExTRA PARA O CONDôMINO
As normas da Receita Federal dispõem, através do Ato Declaratório Interpretativo da Secretaria da Receita Federal (SRF) nº 2, de 27 de março de 2007, que na hipótese de locação de partes comuns de condomínio edilício, será observado o seguinte:
“I - Os rendimentos decorrentes serão considerados auferidos pelos condôminos, na proporção da parcela que for atribuída a cada um, ainda que tais rendimentos sejam utilizados na composição do fundo de receitas do condomínio, na redução da contribuição condominial ou para qualquer outro fim;
II - o condômino estará sujeito ao cumprimento de todas as exigências tributárias cabíveis, relativamente aos tributos administrados pela Secretaria da Receita Federal (SRF), especialmente no que tange às normas contidas na legislação do imposto sobre a renda referentes à tributação de rendimentos auferidos com a locação de imóveis.”
RATEIO POR IGUAL?
Normalmente as áreas comuns locadas não têm uma fração ideal delimitada pelo Auto de Especificação do Condomínio ou Convenção, sendo assim, não apresentam um patamar predeterminado de cota condominial. Neste caso, normalmente o valor proposto para locação deve ser majorado conforme contrato específico de locação, além de um quantum equivalente à cota que aquela área deveria pagar de condomínio, isso para compensar os benefícios usufruídos pelo locador.
MaIs, EM www.direcionalcondominios.com.br: - No uso misto, síNdico úNico deve respoNder pelo coNdomíNio como um todo, coNforme aNálise do advogado thiago N. de souza; - eNteNda aiNda porque restauraNtes iNdepeNdeNtes do térreo de um prédio comercial estão participaNdo do rateio do coNdomíNio, em outro artigo de autoria do especialista. coNfira No liNk da ed. 197, No eNdereço de site acima.
ENVIDRAÇAMENTO E VARANDAS ANExADAS À SALA, PODE?
Os EdIFÍCIOs mais modernos trazem varandas ampliadas e churrasqueiras, e, com o envidraçamento, acabam incorporando o espaço à área interna dos apartamentos. Já nos prédios mais antigos, que dispõem de sacadas, os proprietários tendem a também promover o fechamento do ambiente, procurando ampliar a área útil de seu imóvel. O engenheiro civil Roberto Boscarriol Jr. analisa a seguir a maneira correta de conduzir a anexação.
1. É PRECIsO EsTUdO dE vIaBILIZaÇÃO?
Sempre é necessário um estudo, não somente arquitetônico e de decoração, mas que analise o impacto estrutural da intervenção, especialmente agora com a vigência da NBR 16.280/2014, que normatiza a realização de obras internas nas unidades.
2. QUaIs ITENs dEvERÃO sER CONFERIdOs?
Um especialista deverá estudar o formato e a ancoragem das varandas. É importante lembrar que elas podem estar total ou parcialmente presas pelas bordas, podem ser internas à estrutura do prédio ou se apresentar na forma de plataformas suspensas (balanço), com ou sem vigas. O profissional irá ponderar o impacto do peso de seu fechamento sobre a estrutura do prédio, considerando-se a soma disto em todos os pavimentos do edifício, além do enchimento necessário para nivelar o piso e o revestimento que será aplicado no local. De outro modo, é preciso orientar o morador contra o uso de vasos gigantes, aquários em alvenaria (ou concreto) e
peças de decoração em pedra, granito ou mármore, que também impactam bastante sobre a estrutura do edifício. Finalmente, o especialista irá observar a tecnologia de fechamento, se em caixilho, vidro blindado etc., pensando ainda na estrutura.
3. BaTENdO O MaRTELO
Mesmo, porém, que o especialista desenvolva um projeto de viabilização do fechamento e da anexação da varanda à sala, a obra terá que receber o aval do condomínio, considerando-se as normas da Convenção, as leis municipais e a NBR 16.280/2014.
Engenheiro civil graduado pelo Instituto Mauá de Tecnologia, com mais de 40 anos de mercado na área de construção e reformas de edificações. Mais informações: boscarriol@pbr.com.br
RObERTO bOSCARRIOL JR.
Foto: Sérgio Tegon
VEGETAÇÃO DE ENCHER OS OLHOS E A ALMA
Por Rosali Figueiredo
Fonte de orgulho entre muitos síndicos, os jardins dos condomínios pedem cuidados frequentes por causa da necessidade de regas, de podas e dos riscos de ataques de cupins. Mas vale o esforço mesmo em época de falta d’água, pois eles trazem bem-estar e ajudam a valorizar os imóveis.
Na foto maior, jardim principal do Condomínio Ville Belle Epoque, com quase 2 mil metros quadrados. No destaque, Pata de Elefante, espécie apropriada para época de seca
a vEgETaÇÃO traz implicações relevantes para os condomínios. Além do prazer gerado pela beleza, ela proporciona bem-estar físico, seja pela sombra, o frescor e o verde, como pela barreira que forma contra ruídos externos da cidade. Mas também impacta sobre as instalações do prédio, a segurança dos moradores e funcionários e o sistema de drenagem, descreve a paisagista Daniela Sedo. É preciso assim trabalhar o paisagismo considerando a área disponível e o perfil do local, a insolação, clima, proximidade com lajes e tubulações, porte da espécie desejada, necessidade de regas, limpezas e podas,a interferência sobre a claridade interna das unidades, entre outros. E agora, diante da necessidade de se reduzir o consumo de água, podem ser escolhidas plantas que suportam um intervalo maior de irri-
gação, caso da Pata de Elefante (que aguenta 15 dias entre uma rega e outra, afirma Daniela).
Na ausência de um projeto prévio, o condomínio corre o risco, por exemplo, de plantar uma espécie inadequada de Palmeira, vegetação amplamente difundida pelo visual bonito que deixa na paisagem. Muitos tipos de Palmeiras crescem rápido, são agressivos, chegam a invadir as fissuras das tubulações e a danificar o sistema hidráulico do edifício, a exemplo da Areca Bambu, alerta Daniela.
Recentemente, a especialista atendeu a um condomínio em que a raiz da árvore entupiu a tubulação do apartamento do zelador, chegando ao vaso sanitário. Já a Palmeira Veitchia apresenta crescimento mais lento, atinge no máximo 4 metros de altura e se torna, portanto, uma boa pedida. Outro cuidado é lembrar que, além do porte elevado, árvores consideradas nativas como o Ipê e o Pau-Ferro não podem ser posteriormente removidas.
Fotos
Rosali
Figueiredo
bELEZA E VALORIZAÇãO
Apesar de todas essas implicações, porém, o fato é que a vegetação acaba se transformando em um diferencial da edificação. No Condomínio Edifício Belle Epoque, localizado no Alto de Pinheiros, zona Oeste de São Paulo, a área soma mais de 2,5 mil metros quadrados, incluindo o setor principal, talude e frente. Estão abrigadas ali 57 espécies, algumas delas reproduzidas aos milhares, caso do Jasmim (com 6.360 mudas, conforme levantamento feito pela paisagista local). A Dracena e a Gardênia, por sua vez, têm 876 e 760 mudas, respectivamente.
O gerente predial Cristovão Luis Lopes afirma que a irrigação é feita com água de reuso, caso contrário, seria impossível manter a vegetação visçosa com os cortes frequentes no abastecimento da rede pública. Dois jardineiros trabalham em tempo integral no condomínio, auxiliados por contrato de manutenção permanente com empresa de paisagismo. Além das Palmeiras diversas (como a Phoenix), o ambiente é composto por Sibipiruna, Pau-Ferro, Jacarandá, arbustos diversos, forrações, gramíneas,flores e árvores frutíferas como Abacateiro, Romã, Pitangueira e Jabuticabeira. Implantado há cinco anos, os jardins do Ville Belle Epoque contribuem hoje para valorizar os imóveis do condomínio, afirma Luis Lopes.
PREOCUPAÇÕES COM A LEI E A SEGURANÇA
Também bonito, os jardins do Condomínio Residencial Parque das Nações, na Vila Leopoldina, formam um ambiente agradável entre as oito
torres e os 17 mil metros quadrados do empreendimento. Os troncos das árvores têm ganhado a companhia de orquídeas dispensadas pelos moradores e tratadas pelo jardineiro Jailton Alves Santana. Entretanto, o síndico Adolfo Luiz Asquino anda preocupado com os cupins que infestam um exemplar de Pau-Ferro. Em 2007, outro Pau-Ferro caiu e atingiu três veículos.
Para evitar nova ocorrência, Adolfo Asquino pediu, sem sucesso, autorização de remoção com compensação à Prefeitura de São Paulo. Ele foi orientado a promover o tratamento químico da árvore. Em São Paulo, podas e cortes da vegetação em áreas públicas e privadas são reguladas pela Lei 10.365/1987. Os síndicos devem solicitar autorizações para a Subprefeitura de sua região, apresentando abaixo-assinado proposto por pelo menos 51% dos condôminos ou deliberação de assembleia. E não podem furar troncos para afixar iluminação de Natal e outros objetos, sob pena de pagar multa de R$ 10 mil. Os furos propiciam a entrada de cupins, bactérias e fungos, colocando em risco a saúde da árvore.
Exemplar de Pau-Ferro infestado por cupins. Segundo a paisagista Daniela Sedo, o combate adequado envolve tratamento químico do jardim por inteiro, não basta cuidar apenas da árvore afetada pelas pragas. E para evitar riscos de queda, recomenda-se ao síndico providenciar uma estrutura para ampará-la.
JARDINS DO CONDOMÍNIO: CADA ESPÉCIE EM SEU LUGAR
Arquiteta especializada em paisagismo, Daniela Sedo orienta a seguir sobre espécies indicadas para os mais diferentes espaços dos edifícios, lembrando que é apenas um recorte. Existe ampla variedade que se adapta ao clima brasileiro, pondera.
Áreas externas sobre laje ou próximas a tubulações
Procure utilizar espécies de baixo porte e com raízes rasas sobre as lajes, como Bromélias, Agapantos, Íris Azul, Lírios, Phillodendros, Cycas etc. As demais áreas externas podem ser contempladas com cercas vivas altas (acima de 3m) de Pinheiros em geral (como Podocarpo e Kaizuka); ou cercas vivas baixas (entre 1m e 2m), formadas pelas espécies Thumbergia erecta, Murta, Hibisco e Ixora, por exemplo.
ADMINISTRAÇÃO
Áreas externas livres com solo permeável
Opção 1: Palmeiras e árvores de médio e grande porte. Áreas livres de condomínios devem ter sombra e espécies que valorizem a vegetação. Caso das Palmeiras Dypsis, que são exuberantes e podem ser plantadas já com 4m de altura. A espécie combina com jardins tropicais bem como com os mais clássicos, sendo utilizada como fundo para o paisagismo;
Opção 2: Árvores com flores e perfume também fazem sucesso em condomínios, caso do Jasmim Manga, espécie asiática e muito difundida no Brasil. Ela possui flores perfumadas e folhas largas, o que facilita a limpeza tanto em áreas de passagem como próximo às piscinas. Gosto muito de utilizar esta árvore em jardins tropicais e exuberantes.
Áreas cobertas internas
Opção 1: Palmeira Chamaedorea. Existem diversos tipos da espécie, indicada para locais de sombra, porém com claridade natural. Seu porte varia de 1m a 3m e ela pode ser plantada em vaso ou diretamente sobre o solo. Sua rega é moderada, de 2 a 3 vezes por semana;
Opção 2: Folhagens brilhantes e grandes são ótimas para locais cobertos, como as espécies da família dos Phillodendros. Dentre eles o Pacová, muito conhecido para uso em vaso, mas também o Phillodendro Angolado. Este possui folhas mais largas e desenhadas. A rega deve ser realizada no mínimo 3 vezes por semana.
Jardineiras e floreiras
Opção 1: A Kalanchoe é uma espécie pouco utilizada e muito interessante para floreiras que necessitam de planta florida e pequena. Ela possui um buquê de flores coloridas (vermelha, amarela, rosa e branca) bem marcantes e sua folhagem exótica dura o ano todo. A espécie exige pouca água (pode, inclusive, apodrecer com excessos);
Opção 2: O Jasmim amarelo é outra boa opção para jardineiras com espaço suficiente para espécies volumosas. Seus ramos caem para frente, podem formar uma cortina verde com flores amarelas a partir dos topos de muros, por exemplo. Mas exige rega e adubação constante, garantindo assim folhas vistosas e flores durante boa parte do ano.
Churrasqueiras e playgrounds
Opção 1: Arvores frutíferas combinam com esses locais. A Pitanga é bem indicada, pois tem galhos mais resistentes à “escalada” das crianças. Seu porte varia de 3m a 5m de altura e a copa costuma ser pequena, perto de 1m a 2m de largura;
Opção 2: Hortas de temperos como Alecrim e Manjericão são ótimas, porém exigem rega diária.
Calçada da rua
Opção 1: O Resedá é boa opção, espécie de porte médio. Quando adulta (mais de 10 anos) chega a 5m. Possui 2 cores de flor, branca e rosa;
Opção 2: O Ipê amarelo também é ótima alternativa. Quando plantado deve ser tutorado e protegido, para evitar vandalismo. Floresce entre o final do Outono e a Primavera.
Fonte: Arquiteta e paisagista Daniela Sedo
EM DEFESA DA SAÚDE E QUALIDADE DE VIDA
Praça esportiva destinada aos moradores da 3ª Idade nos condomínios
Residencial Interlagos e Parque das Nações (à dir.)
U M NO v O TIPO de equipamento começa a ocupar o cenário de áreas livres de condomínios e praças públicas: com estruturas em ferro e/ou madeira, eles são indicados para exercícios de alongamento, equilíbrio e resistência muscular dos praticantes de atividades físicas da 3ª Idade. O síndico Adolfo Luiz Asquino, do Condomínio Residencial Parque das Nações, diz que teve a ideia de montar uma área com essa finalidade ao observar o uso dos aparelhos em uma colônia de férias no Interior de São Paulo.
Com oito torres, cerca de 400 unidades e 36 anos de implantação, o Parque das Nações tem hoje o predomínio de uma população de faixa etária mais elevada. No local, a Unidade Básica de Saúde da região desenvolve trabalho interno semanal, com reuniões as quartas e sextas-feiras entre seus agentes e os idosos do condomínio. Uma vez por mês a médica do Posto da Prefeitura vai até o local atender aos moradores. Ali também são desenvolvidas campanhas de vacinação contra a gripe, parceria que já dura oito anos.
Desta maneira, não foi difícil para o síndico convencer o conselho de subsíndicos (são oito), além do consultivo, a investirem R$ 5 mil na montagem da nova praça esportiva. “Os equipamentos ajudam a trabalhar a força, as articulações e a coordenação”, justifica Adolfo. Na verdade, sua finalidade vai um pouco além. Segundo a consultora em esportes, Juliana Crepaldi, com graduação e pós-graduação em Educação Física, essa configuração de aparelhos possibilita trabalhar ainda aspectos cardiovasculares e a flexibilidade. Por isso, ressalva Juliana, os exercícios devem ser acompanhados por um especialista, já que conforme a idade e o peso corporal, existe uma indicação certa de intensidade e quantidade de movimentos para cada pessoa.
“Exercícios muito repetitivos podem ocasionar lesão, principalmente aqueles que trabalham o ombro”, alerta. Outro cuidado deve ser tomado por moradores com diagnóstico de artrose, doença que acaba se agravando com determinados movimentos físicos. (Por R.F.)
PRóxIMa EdIÇÃO
impermeaBilização – maNta (laJes & coBerturas)
Fotos
Rosali Figueiredo
A LIÇÃO BEM FEITA, SEGUNDO AS NORMAS LEGAIS
a C h av E para se garantir a segurança do trabalhador no condomínio, evitando acidentes, traumas e custos extras, encontra-se em uma norma básica do Ministério do Trabalho e Emprego: é a NR 9, que exige a realização do Programa de Prevenção de Riscos Ambientais (PPRA), ponto de partida por onde serão identificados os ambientes, as atividades e os procedimentos com potencial de gerar incidentes.
A partir daí, outras normas vão subsidiar o empregador sobre a maneira mais correta de demandar o trabalho bem como a postura e o comportamento de seu funcionário. São elas a NR 6, relativa ao uso de Equipamentos de Proteção Individual (luvas, botas, capacetes, óculos de proteção, máscaras faciais etc.); a NR 10, específica a quem lida, direta ou indiretamente, com instalações elétricas; e a NR 35, sobre atividades em altura. Penalidades e multas pelas infrações estão previstas na NR 28. E a fiscalização sobre o uso ou não dos equipamentos adequados está a cargo da Superintendência Regional do Trabalho (SRTE).
Segundo o engenheiro Ricardo Vitullo, que atua há cinco décadas com segurança do trabalho, um dos pontos mais negligenciados nas edificações está na área da cobertura. É fundamental que todo trabalhador opere ali com cinto de segurança (dentro do prazo de validade de dois anos), atrelado a um cabo e a um sistema de argolas. Mesmo que o serviço fique restrito à cobertura, ele deverá ter passado por exame de audiometria, prevendo-se riscos de vertigem (exames médicos obrigatórios foram instituídos pela NR 7). E no caso de trabalho em fachada, o funcionário deverá ter recebido treinamento anterior sobre os equipamentos como a cadeira, além de um curso relativo à NR 35. Vitullo destaca ainda que os EPIS somente poderão ser comercializados mediante um Certificado de Aprovação (CA), emitido pelo Inmetro, número que terá que constar na Nota Fiscal de venda do produto.
Já a engenheira de segurança do trabalho Keila Cardoso completa que os EPIS apresentam vida útil variável, conforme a qualidade do uso (se correto ou não) e a conservação. “O usuário deve ler cuidadosamente o manual de instrução dos equipamentos adquiridos, assim como inspecionar todos os detalhes a cada utilização e armazenamento, a fim de garantir sua durabilidade”, diz.
De acordo com o síndico profissional Jessé de Souza Oliveira Jr., em geral seus colegas estão cientes da necessidade e obrigatoriedade dos EPIS, mas acabam muitas vezes surpreendidos pela burla do próprio funcionário em utilizá-los. Assim, ele sugere uma gestão rigorosa do dia a dia das equipes dos condomínios. (Por R.F.)
PRóxIMa EdIÇÃO
elétrica – retrofit (prumada, caBos, ceNtros de medição etc.)
FALTA DE CUIDADOS PÕE SISTEMAS EM RISCO
T ORNOU -s E h ÁBITO entre os condomínios revezarem a cada quinze dias o funcionamento de duas bombas d’água para abastecer os reservatórios que servem as unidades. Esta é uma ótima solução que os síndicos encontraram para se prevenir contra eventual interrupção do sistema, mas a medida gerou um problema novo: alguns administradores acabaram deixando de lado os contratos de manutenção preventiva desses equipamentos. O alerta é dado pelo consultor em gestão de riscos em condomínios, Carlos Alberto Santos, que identificou a situação principalmente nos edifícios mais novos, já entregues com uma bomba reserva. Segundo ele, mesmo que duas bombas estejam operando normalmente, a falta de manutenção preventiva poderá comprometer sua vida útil. Já nos prédios mais antigos, ele observa ainda instalações precárias, especialmente nos painéis de comando. Para a síndica Elizabeth Bonetto, do Condomínio Edifício Glória Jardim Vitti, as bombas em seu prédio chegam a durar entre dez e 15 anos, resultado da manutenção periódica, a qual envolve serviços de lubrificação e de verificação dos rolamentos e do estado geral de funcionamento do motor. “Tem que cuidar como se fosse um motor de carro”, compara.
Outro tipo de hábito que vem comprometendo a vida útil desses equipamentos é a maneira como tem sido feita a limpeza das caixas d’água. O engenheiro Sérgio Leite afirma que as empresas desse setor encontram o sistema de bombeamento em pleno funcionamento quando chegam aos prédios. Entretanto, ao finalizarem sua tarefa, algumas delas não conferem se as bombas voltaram a operar normalmente. “A finalização inadequada do serviço de limpeza e desinfecção dos reservatórios pode trazer problemas como a falta d’água, inundação, comprometimento do sistema de combate a incêndio, danos ao bombeamento, além de potenciais desentendimentos entre o síndico, zelador e moradores”, observa o engenheiro.
Em caso de dano ao funcionamento das bombas após a limpeza e desinfecção, o prestador contratado para este serviço deverá reestabelecer o sistema, garantindo assim o abastecimento e a drenagem, orienta Sérgio Leite. Se não o fizer, esse prestador poderá ser responsabilizado e deverá arcar com os custos operacionais gerados pelo atendimento técnico de terceiros (empresas de manutenção de bombas), para corrigir a falha provocada pela sua má execução e conclusão do serviço. (Por R.F.)
LEIa MaIs, EM www.direcionalcondominios.com.br
- a reportagem “BomBas d’água – evite explodir orçameNto e a paciêNcia”. acesse através do liNk http://Bit.ly/1f4gqBl e saiBa o que exigir Nos coNtratos de maNuteNção.
PRóxIMa EdIÇÃO
gerador – coNtrole de emissão de gases e ruídos
SUPERFÍCIES RENOVADAS, o cartão de visitas do prédio
AGILIMP
Com 15 anos de experiência, a Agilimp está oferecendo aos condomínios uma promoção especial: os orçamentos solicitados e aprovados para serviços com início nos meses de janeiro e fevereiro de 2015 terão 30% de desconto, anuncia o diretor Sílvio Roberto do Carmo. A empresa faz polimento e restauração de granilite, mármore, ardósia e pisos frios, além de trabalhar com fachadas. No polimento do granilite, por exemplo, executa o serviço sem o uso de produtos químicos, à base de água (sem levantar pó). Seus profissionais são qualificados, dão garantia e cumprem com os prazos acordados.
Fale com a Agilimp: 11 – 5814-7709 / 5812-7458 www.agilimp.com agilimp@agilimp.com
RESINA ECOLÓGICA
Raspagem e aplicação de resina, em decks e assoalhos, e polimento de superfícies em granilite, mármore e granito, representam o carro-chefe dos serviços prestados pela Resina Ecológica. A empresa trabalha ainda com limpeza técnica de pedras nas áreas externas. Para quem quiser conhecer a qualidade do piso tratado pela Resina, o empresário Luciano Bibancos Rivieri recomenda que se visite o show-room da C&C, localizado na Av. Brasil, em São Paulo. Ali, foi revitalizado um piso do tipo centenário, o que mostra que a empresa, há 12 anos no mercado, “revitaliza áreas nobres sem precisar trocá-las”.
Fale com a Resina Ecológica: 11 – 5052 3733 www.resinaecologica.com.br ecoresina@ig.com.br
MAx PISOS
O uso de técnicas inovadoras é o foco da Max Pisos, criada há cinco anos por Marcos Bezerra de Menezes para recuperar superfícies de concreto e demais variedades de pisos cimentícios em calçadas, garagens, quadras etc. “Fazemos substrato, nivelamos e damos acabamento mecânico”, preparando a área para receber revestimentos diversos, explica. Outra especialidade da Max Pisos encontra-se na correção de superfícies sintéticas que sofrem com “bolhas de osmose”, as quais resultam “da pressão hidrostática exercida pela terra que fica abaixo do concreto”. A Max Pisos atende de condomínios a construtoras e fabricantes.Fale com a Max Pisos: 11 – 4043-6306 www.maxpisos.com.br marcos@maxpisos.com.br
RESTAURATO
A Restaurato apresenta o diferencial de restaurar e polir pisos de granito, mármore, granilite e pedras em geral com o uso de um maquinário italiano de alto padrão, diz o empresário Geraldo Souza Dias. O processo viabiliza a “recuperação das pedras sem o uso de resina, cristalização ou vitrificação”. O polimento é feito através de processo mecânico e promove “o nivelamento da superfície desgastada e o retorno do brilho natural da pedra”. A empresa faz também rejuntes e polimento de pisos em instalação. Segundo ele, a qualidade dos serviços da Restaurato ajuda a “agregar valor aos imóveis”.
Fale com a Restaurato: 11 – 5579 5297 www.restaurato.com.br restaurato@terra.com.br
TRATAMENTO PISO
Preocupada com a seca em São Paulo, a Tratamento Piso está utilizando equipamento novo para aproveitar a água de reuso do condomínio ou de reuso levada pela própria empresa. Há mais de quatro décadas no mercado, a Tratamento especializou-se na recuperação de pisos antigos, com polimentos agregados à impermeabilização da superfície, afirma o empresário Marcio Garcia. O foco da empresa é tratar áreas internas (granilites, mármores, granitos e ardósia); externas (pedras diversas); e superfícies de garagens, onde faz recuperação e pintura opcional de pisos em Epóxi e/ou poliuretano.
Fale com a Tratamento Piso: 11 – 4063-8895 www.tratamentopiso.com.br contato@tratamentopiso.com.br
