Revista Direcional Condomínios - Ed. 221 - mar-2017

capa promocional

Editorial

Dirigida a Condomínios residenciais, comerciais, administradoras, construtoras e shoppings Periodicidade mensal Exceto novembro/dezembro, cuja periodicidade é bimestral Tiragem 20.000 exemplares (60.000 leitores em média) Público leitor dirigido Síndicos, zeladores, administradores e construtores CIRCULAção São Paulo e Grande São Paulo Jornalista Responsável Rosali Figueiredo MTB 17722/SP rosali.figueiredo@gmail.com CAPA Foto Paulo Mujano / Arte Coronado ASSINATURAS Emilly Tabuço faleconosco@grupodirecional.com.br GERENTE COMERCIAL Sônia Inakake sonia@grupodirecional.com.br Departamento Comercial Fabian Mesquita Gabriel Youssef

Caro Leitor, Durante todos esses anos em que acompanha os condomínios, a revista Direcional tem observado, in loco, que uma boa gestão financeira, de obras, operacional e de recursos humanos exige a dedicação constante do síndico – fiscalizando, monitorando, delegando, orientando, cobrando. Mesmo que disponha de uma boa administradora e equipe alinhada - assistentes administrativos, gerente predial e/ou zelador, entre outros -, o síndico deve estar presente e demonstrar proatividade.

As diferentes pautas desta edição trazem as marcas de síndicos – homens e mulheres que apresentam essa qualidade de gestão e postura, por isso, mantêm sempre atualizadas as instalações do prédio. Mas as mulheres síndicas imprimem paixão ao cargo. “Vi mulheres empenhadas, seguras, responsáveis, eficientes, que adoram o que fazem e, ao mesmo tempo, femininas, gentis e preocupadas com a família”, descreve a roteirista dos quadrinhos da revista, Denise Ortega (da Gibiosfera), sobre o público que participou do 7º Encontro em Homenagem às Síndicas. O evento realizado pela Direcional está na capa desta edição, em comemoração ao Dia Internacional da Mulher.

Parabéns e ótima leitura a todos, Rosali Figueiredo Editora

22/03 - DIA MUNDIAL DA ÁGUA A ONU (Organização das Nações Unidas) criou essa data em 1992 para estimular a conscientização global em prol do consumo racional da água. No dia, acesse o site da Direcional Condomínios (www.direcionalcondominios.com.br) e confira, em destaque, as principais reportagens da revista sobre o assunto.

Atendimento ao cliente Emilly Tabuço João Marconi Juliana Jordão Grillo

Para anunciar, ligue: (11) 5573-8110 Tiragem auditada por

Tiragem de 20.000 exemplares auditada pela Fundação Vanzolini, cujo atestado de tiragem está à disposição dos interessados.

Não é permitida a reprodução total ou parcial das matérias, sujeitando os infratores às penalidades legais.

As matérias assinadas são de inteira responsabilidade de seus autores e não expressam, necessariamente, a opinião da revista Direcional Condomínios.

A revista Direcional Condomínios não se responsabiliza pelos serviços e produtos oferecidos pelos anunciantes.

R. Vergueiro, 2.556, 7º andar - conj. 73 Cep 04102–000 - São Paulo – SP Tel.: (11) 5573-8110 Fax: (11) 5084-3807 E-mail: faleconosco@grupodirecional.com.br www.direcionalcondominios.com.br

Foto Aparecida Oliveira

EQUIPE DISTRIBUIÇÃO Ailton Candido Douglas Barbosa da Silva Evaldo Mendonça José Ricardo da Silva Roberio Santos

Impressão Prol Gráfica

Assinatura Anual R$ 180,00

SORTEIO DE PRÊMIOS Foto Vanderci M. da Silva

diagramaçÃO Editora Coronado - Jonas Coronado Danilo Sestini

1º Prêmio: CARRINHO DE COMPRAS Síndico José Luiz Cestari, do Condomínio Edif.

Mansão França (Santo André)

2º Prêmio: COLETOR PARA LIXO Síndica Denise Zucarone, do Condomínio Res. Montblanc (Alphaville)

3º Prêmio: TAPETE PERSONALIZADO Síndica Janaina Persike Grecco, do Condomínio Edif. Green Village (Vila Mariana)

Sumário 04. Direcional Condomínios em Quadrinhos: .................... Mulheres que admiramos!

05. Informe Publicitário: ................................................................................ Seciesp 06. Coluna: ..................... Faltam verbas para obras de emergência no prédio, e agora?

07. Seção Tira-Teima: ..... Restrição de patins, skate e tênis de rodinha na área comum 08. Síndico, Conte sua História! ......................................................... Administradora 10. Capa:................................. No encontro das síndicas, foco aos riscos no condomínio 14. Administração: ................ Novo CPC & A inadimplência: Vida mais fácil ao síndico?

17. Artigo ............................... Obras emergenciais: Como o síndico deve contratá-las?

18. Seção Tira-Teima: .... Administração de condomínio exige profissional com registro 19. Serviço: ................................................................... Desligamento da TV Analógica Aberta 20. Dica: ........................................... Impermeabilização: Sinais de infiltração e soluções 26. Dica: ...............................................Tratamento de piso: Manutenção e recuperação 28. Dica: .............................................................................................. Elétrica: Retrofit

Direcional Condomínios | Março 2017

EDITORA Rosali Figueiredo

Foto Paula Farinha

Diretores Sônia Inakake e Almir C. Almeida

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Direcional Condomínios | Março 2017

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em Quadrinhos / Mulheres que Admiramos!

COLUNA

FALTAM VERBAS PARA OBRAS DE EMERGÊNCIA NO PRÉDIO, E AGORA? Por Rosely Schwartz

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Foto Richard A. Charles

Direcional Condomínios | Março 2017

A administração de condomínios é uma atividade fantástica, sem monotonia e repleta de desafios. E mesmo contando com uma gestão cuidadosa, que elabore com rigor o orçamento anual para o rateio das despesas ordinárias (relativas à limpeza, salários dos funcionários, manutenção das áreas comuns, consumo de água e energia etc.), o condomínio poderá enfrentar, em algum momento, situações de emergência.

Essas, em geral, surpreendem o síndico com custos elevados, que ultrapassam o valor mensal previsto no orçamento destinado à manutenção, e estão relacionadas ao entupimento de rede de esgoto; queima de placa de elevadores ou central de interfones; desmoronamento de muro; alagamento de garagem, entre outros. Elas exigem que o síndico aja de imediato, sob pena de responder civil e criminalmente frente aos eventuais danos.

Entre os condomínios, é comum utilizar o Fundo de Reserva nessas situações, ao menos para pagar a entrada e possibilitar, assim, o início das obras. A medida é acertada, mas o ideal é que o síndico marque na sequência uma reunião com o conselho para informar os fatos e, logo depois, conforme recomenda o Art. 1.341, § 2º, do Código Civil, convoque uma assembleia para comunicar aos moradores tudo o que está acontecendo, bem como os valores que foram utilizados e se será necessário levantar mais recursos do Fundo ou por meio de um rateio extra.

O Fundo de Reserva dá tranquilidade aos gestores e moradores, mas nem todo condomínio possui tal recurso e, para piorar, há casos em que os condôminos não suportariam um rateio extra com parcelas elevadas. Diante disso, e tendo que realizar a obra, só restará ao gestor recorrer a uma instituição financeira que possua linha de crédito especial para condomínio (CDC), com a possiblidade pagamento em 48 meses, dependendo do banco. Alguns deles, porém, não financiam 100% do valor da obra, cobram juros de mercado, que variam em cada instituição, e exigem que o condomínio seja correntista e faça com eles a cobrança das taxas de rateio. Solicitam ainda a apresentação da ata da assembleia especialmente convocada para discutir e aprovar o empréstimo,

o qual deverá ser acordado por maioria absoluta. É importante que o síndico confirme junto ao banco o quórum que está sendo exigido para o empréstimo e que este saia em nome do condomínio - Jamais em nome do síndico ou de algum membro do conselho!

Para evitar essa situação extrema, desgastante e custosa para o condomínio, recomenda-se ao síndico constituir e/ou normalizar o Fundo de Reserva, através da convocação de assembleia e sensibilização dos moradores, possibilitando assim enfrentar as emergências em uma condição melhor de negociação com os prestadores de serviço. Muitas vezes, o condomínio não dispõe de Fundo de Reserva por má gestão dos recursos financeiros – é preciso sempre prestar contas dos valores aplicados e usá-los para os fins aos quais ele está destinado, até para não perder a confiança dos condôminos. O síndico deve se comprometer perante a assembleia em administrar com rigor esses recursos e em convocar nova assembleia sempre que houver necessidade do uso do Fundo.

Para que haja maior transparência recomendase, inclusive, a criação em assembleia de dois tipos de Fundo: - De Reserva, destinado a cobrir emergências relativas às despesas ordinárias; e, - De Obras ou Benfeitorias, voltado a despesas extraordinárias como pintura ou reformas de fachada; individualização de água; impermeabilização; modernização de elevadores; aquecimento da piscina etc.

São medidas simples de serem adotadas, as quais darão a todos maior segurança e tranquilidade para enfrentarem os desafios e as surpresas que envolvem a gestão de condomínio.

ROSELY SCHWARTZ Professora do Curso de Administração de Condomínios e Síndico Profissional da EPD (Escola Paulista de Direito) e autora do livro “Revolucionando o Condomínio” (Ed. Saraiva, 14a Edição). É coordenadora do Grupo de Excelência (GE) do CRA-SP (Conselho Regional de Administração).

Mais informações: rosely@ocondominio.com.br.

SEÇÃO TIRA-TEIMA

POSSO RESTRINGIR PATINS, SKATE E TÊNIS DE RODINHA NA ÁREA COMUM? É possível encontrar o piso da quadra, dos halls, áreas de piscina e playground danificados pelo uso de patins, skate e até de tênis de rodinha, moda atual entre crianças e adolescentes. Responsáveis pelo patrimônio dos moradores, síndicos sentem a necessidade de proibir a presença desses equipamentos nos ambientes comuns, medida que só pode ser adotada por assembleia, segundo avalia, nesta seção, o advogado Cristiano De Souza Oliveira.

Foto Almir Almeida

A proibição de patins, skates e tênis de rodinha em áreas do condomínio demanda uma deliberação de assembleia de condôminos, fundamentada em relatório ou especificação técnica que demonstre o seu impacto e eventuais danos sobre o tipo de piso instalado nesses locais. Proibir por proibir não é aconselhável e desgasta sobremaneira o bom relacionamento do gestor com a coletividade. No caso dos tênis com rodinhas, última moda entre a garotada, há que se ter

realmente as especificações do revestimento e a possibilidade de desgaste. O assunto merece uma boa comunicação prévia à assembleia que irá decidir em torno deste uso. Ou seja, a decisão terá que ser embasada.

2. COMO PROCEDER DIANTE DE DANOS CAUSADOS NOS PISOS? Independentemente de haver autorização ou proibição de uso, os danos ao patrimônio comum devem ser recuperados e suportados pelo infrator.

Mas o gestor deve também dispor de provas, em vez de se basear em simples alegação. Isso não é prova.

CRISTIANO DE SOUZA OLIVEIRA Advogado, é consultor jurídico condominial e autor do livro "Sou Síndico, E Agora?

Reflexões sobre o Código Civil e a Vida Condominial em 11 lições" (Exclusiva Publicações, 2012). Mais informações: cdesouza@aasp.org.br; cdesouza@adv.oabsp.org.br.

Direcional Condomínios | Março 2017

1. COMO SE COÍBE USOS NAS ÁREAS COMUNS?

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SÍNDICO, CONTE SUA HISTÓRIA!

ADMINISTRADORA, PARCEIRA NA BUSCA POR MELHORIAS A gestão condominial deve estar pautada em processos contínuos de melhorias, planejamento e troca de informações, realidade na qual a administradora exerce um papel importante de apoio e parceria, aponta a síndica Maria Helena Teixeira, Master Business Administration com ênfase em Gestão Estratégica de Operações em Bancos.

Direcional Condomínios | Março 2017

Síndica Maria Helena Teixeira: Pensar em melhorias é diferencial na gestão do dia a dia, filosofia à qual a administradora deve estar sintonizada

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Por mais de trinta anos, a administradora Maria Helena Teixeira atuou em um dos maiores bancos brasileiros na gestão de atividades de várias áreas de negócios. No final dos anos 90, começou a colaborar paralelamente na gestão do Condomínio Ricardo, na Granja Julieta, zona Sul de São Paulo, onde vive.

Desde essa época, começou a desenhar o desdobramento de sua carreira profissional, assim que chegasse o momento da transição na instituição.

Em sua experiência no prédio, tomou gosto pela gestão condominial, deixou pronta para os síndicos sucessores uma organização orçamentária, estruturada como dotação Ordinária, Fundos de Reserva, Obras e Férias/13ºSalário (os funcionários são próprios). E, juntando as pontas dos novelos, Maria Helena vislumbrou, entre outras, a possibilidade de atuar profissionalmente com condomínios, como síndica profissional e em grupos de estudos como consultora.

No Edifício Ricardo, torre única entregue com 40 unidades e abundância de espaço em princípios dos anos 80, foi eleita novamente em 2015 como síndica orgânica, depois de a assembleia sugerir e aprovar o seu nome. Também fez cursos de formação na área e passou a compor o Grupo de Excelência em Administração de Condomínios (GEAC), do Conselho Regional de Administração de São Paulo (CRA). De acordo com a síndica, há muitas similaridades entre a experiência vivida no ambiente corporativo e a gestão do condomínio: ambos precisam de planejamento, integridade e transparência, contexto no qual a administradora se insere como parceira.

Seu condomínio atua há mais de dez anos com a mesma prestadora de serviços. Mas ao reassumir a sindicância, aonde permanece pelo terceiro mandato sucessivo (sempre anual), vem promovendo ajustes na

parceria. A empresa é pequena, consolidada e possui uma metodologia de trabalho estruturada, descreve.

A relação é “fortificada para melhorar os processos, a comunicação e a sinergia”.

Maria Helena observa que as melhores decisões estratégicas são também subsidiadas por informações tratadas pela administradora, a qual possui uma base de dados ampla do condomínio. “Planejar e realizar com objetivos claros é sucesso, porque somos todos investidores, ninguém quer pagar [condomínio] sem ter resultados.” Além disso, há no prédio unidades locadas, o descontrole dos custos impactaria sobre a taxa mensal e prejudicaria o aluguel dos imóveis. “Tenho que pensar nisso e também no perfil do proprietário residente”, completa.

No corporativo, Maria Helena trabalhava com ações administrativas que demandavam a gestão de projetos em vários segmentos, com a premissa de buscar oportunidades de melhorias, entre outras, custos. Na administração do condomínio, é a mesma coisa, compara. “Acompanho todos os processos junto à administradora. Para a contratação de um serviço, forneço-lhes o escopo das necessidades do prédio, incluindo a qualidade e perfil de fornecedor que buscamos. Eles fazem a cotação e nos devolvem as propostas de maneira equalizada.” Essa é uma realidade do corporativo transposta para o condomínio, completa.

Foto Rosali Figueiredo

Por Rosali Figueiredo

SÍNDICO, CONTE SUA HISTÓRIA!

COMUNICAÇÃO & PRECISÃO Nessa parceria, a comunicação deve ocorrer sem ruídos, em mão dupla: De um lado, a administradora tem que entregar de forma precisa as informações ao síndico, e este, de outro modo, expor com clareza as demandas do prédio.

Cita, como exemplo, “a prestação de contas que exige a apresentação de toda a documentação pertinente, de forma clara e legível. Os recolhimentos precisam estar corretos e extratos precisam ser facilmente entendidos, de forma ágil. Se, por qualquer razão, a administradora não a faz com qualidade, correção e agilidade, haverá dúvidas que exigirão um retrabalho de conferência e remontagem da prestação por parte do síndico.”

Por outro lado, caso o síndico não seja “claro nas suas instruções” ou venha atuar de forma intempestiva, irá gerar “retrabalho” à prestadora de serviços. “Outro risco é o síndico não acompanhar ou dar pouca atenção às questões que envolvam itens trabalhistas ou tributários, principalmente recolhimentos, deixando tudo a cargo da administradora. Por ser o síndico responsável legal, ele precisa estar atento às conformidades que os processos de gestão exigem. Até para ter tempo hábil de realizar alguma correção, se necessária.”

“A GRAÇA DA GESTÃO” Neste 3º mandato sucessivo como síndica, Maria Helena dará sequência ao Plano de Ações preparado especificamente para Edifício Ricardo. Em seu retorno ao cargo, em 2015, diz que realizou um “trabalho forte de analisar a situação em que se encontrava o condomínio”, que apresentava desequilíbrio orçamentário entre contas, inadimplência em 8% e contratos com oportunidades de

reavaliação. Recomposto o caixa, a síndica desenvolveu o planejamento das ações que seriam empreendidas em 2016 e neste ano. “O condomínio precisa de um Plano de Trabalho estruturado, para ter solução de continuidade, poupando um eventual novo síndico de dedicar tempo procurando ‘entender tudo de novo’.

Com pequenas ou grandes melhorias que gerem benefícios sustentáveis, as pessoas se sentem satisfeitas, gratificadas. Esse é o brilho nos olhos do síndico, é o que faz a graça da gestão”, arremata.

Para 2017, a ideia é prosseguir com as readequações de instalações frente às normas técnicas e de segurança, renovação do AVCB (Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros), manutenções e retrofit do hall social. Para isso, a síndica contará com o apoio de uma Comissão de Obras, recém-criada e aprovada em assembleia, em um contexto de custos controlados, rateio estabilizado e inadimplência de 2%.

“O condomínio precisa de um Plano de Trabalho estruturado, para ter solução de continuidade (...). Com pequenas ou grandes melhorias que gerem benefícios sustentáveis, as pessoas se sentem satisfeitas, gratificadas. Esse é o brilho nos olhos do síndico, é o que faz a graça da gestão. ”

“Ele depende da composição de itens de serviços contratados pelo condomínio. A administradora irá operacionalizar atividades de: gestão administrativa (cadastros, documentos, atendimento, emissão de cartas, convocações, organização assembleias, entre outras); gestão financeira (previsões, contabilização, tributação etc.); processos que envolvem a equipe de funcionários próprios do condomínio (seleção, contratação, desligamento, folha de pagamento, e outros itens); atualização sobre normas jurídicas e tributárias (envolvendo legislação); assessoria jurídica.

E, principalmente, apoiar o síndico em ações estratégicas que busquem melhorar o dia a dia na convivência em condomínio, como a apresentação de análises e estudos mais elaborados, que deem suporte para a tomada de decisão pelo gestor. Por exemplo: avaliar previamente alternativas com base em dados históricos para a redução de custos no consumo de água, energia. Sem deixarmos de destacar a qualidade no atendimento ao condômino sobre dúvidas de pagamentos, reservas de espaço, entre outras, que estes possam fazer diretamente à administradora.

Da mesma forma que o síndico, ela deve conhecer o perfil dos condôminos e as necessidades do empreendimento que atende. Formando uma parceria de sucesso com o síndico na atuação e solução, em prol da satisfação dos condôminos e moradores. ” (Maria Helena Teixeira)

SAIBA MAIS

Contatos com a síndica M Helena Teixeira: jcmhnp@uol.com.br.

LEIA MAIS EM NOSSO PORTAL:

direcionalcondominios.com.br

- A entrevista “A relação do síndico com a administradora do condomínio”, com a síndica Maria Helena Teixeira.

Acesse o texto no endereço acima, através da chamada Síndico, Conte Sua História, no link da Ed. 221.

Direcional Condomínios | Março 2017

ESCOPO DE SERVIÇOS DE UMA ADMINISTRADORA

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CAPA / DIA INTERNACIONAL DA MULHER

NO ENCONTRO DAS SÍNDICAS, FOCO AOS RISCOS NO CONDOMÍNIO

Em sua 7a e maior versão, o encontro anual da Direcional Condomínios junto às síndicas ocorreu no último dia 9 de fevereiro, no Auditório Paulista Premium. O tema do evento foi Gestão de Riscos no Condomínio, com palestra do consultor Carlos Alberto dos Santos. Mais uma vez, a capa da edição de março homenageia o Dia Internacional da Mulher (comemorado em 8/03) com a cobertura deste momento especial, que é “o evento de coração da revista”, conforme pontuou a diretora Sônia Inakake. O encontro teve o patrocínio da Colorcryl (Pintura e Restauração de Fachada), Júpiter (Desentupidora e Controle de Pragas) e Nova Brasil (Terceirização de Serviços).

Por Rosali Figueiredo Fotos Paulo Mujano

Direcional Condomínios | Março 2017

POR UMA GESTÃO SEM VACILOS

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Um público 40% maior de gestoras de condomínios, entre síndicas orgânicas, síndicas profissionais, algumas subsíndicas e gerentes prediais, participou do 7º Encontro em Homenagem às Síndicas, ocorrido no último dia 9 de fevereiro, em São Paulo (Capital). E mediante o tema central do evento – “Gestão de riscos no condomínio: Evitando acidentes e a responsabilização dos síndicos” -, as 72 mulheres presentes, além de convidadas especiais, como a Profa. Rosely Schwartz, puderem observar que a administração do condomínio não permite vacilos. A hesitação, o descuido, a postergação, o desconhecimento e a falta de preparo e/ou orientação dos funcionários do condomínio podem gerar acidentes com pessoas e animais, bem como danos ao patrimônio e interrupções em sistemas básicos, como portões, elevadores, abastecimento de água, energia etc.

O palestrante Carlos Alberto dos Santos chamou a atenção das síndicas para os riscos inerentes às instalações irregulares

Palestra sobre o tema foi proferida pelo consultor Carlos Alberto dos Santos, profissional proveniente da área de seguros. Segundo explicou ao público, o objetivo de uma análise de riscos é mitigar as vulnerabilidades das instalações e também das operações, envolvendo a parte de incêndio, hidráulica, bombas, válvulas redutoras, elétrica, para-raios, elevadores, iluminação, portões, coberturas etc. Qualquer sinistro que venha a ocorrer por deficiência de uma instalação ou operação poderá gerar negativa de ressarcimento por parte da seguradora, destacou Carlos Alberto.

Segundo o palestrante, a gestão de riscos é diferente da vistoria ou inspeção predial, a qual deverá ser contratada junto a um especialista em patologias estruturais.

Já o olhar propiciado pela gestão de riscos permite identificar determinados eventos ou condições físicas e materiais que possam ocasionar acidentes ou incidentes ou, ainda, dificultar uma ação emergencial. Isso inclui desde o hábito equivocado de se armazenar objetos estranhos no barrilete, centro de medição e casa de máquinas dos elevadores, ao trabalho sem acompanhamento do prestador de serviços.

Entre os inúmeros exemplos citados, ilustrados em fotos ou vídeos durante a palestra, estão: - Prédios que disponibilizam mangueiras nos andares com extensão insuficiente para atingir o foco de incêndio dentro de uma unidade (e, portanto, com comprimento fora da norma dos bombeiros); - Barriletes sem identificação das prumadas e dos registros, dificultando a ação do zelador quando tiver que fechar determinado ramal em caso de vazamento; - Tubulação de gás pintada de vermelho, cor que deve ser destinada ao sistema de incêndio. A situação está fora de norma e representa, sobretudo, perigo para a edificação.

Incorporar a observância dessas situações na administração cotidiana do condomínio ajuda o síndico a planejar a manutenção, realinhar o trabalho da equipe (principalmente zelador, manutencistas e prestadores de serviços) e programar os investimentos nas adequações necessárias. Conforme ilustrou Carlos Alberto dos Santos, os zeladores devem monitorar o dia a dia dos prédios e as instalações, olhando em todas as direções.

Fotos Carlos Alberto dos Santos

CAPA / DIA INTERNACIONAL DA MULHER

As síndicas ficaram particularmente interessadas na complexidade do sistema de proteção e combate ao fogo das edificações, uma área sempre vulnerável quando os condomínios se encontram com instalações desatualizadas às normas técnicas, ou com manutenção irregular, inadequada e, em alguns casos, adulterada. A Profa.

Rosely Schwartz, convidada especial do evento, aproveitou, por sua vez, o tema da palestra para alertar as síndicas quanto aos riscos inerentes às atividades de manutenção, reforma e até limpeza, realizadas por prestadores de serviços, a exemplo de grave acidente que a atingiu no final de 2014.

Na época, Rosely acompanhava um problema gerado durante a manutenção no portão de ferro da garagem do condomínio em que mora, quando acabou atingida. O portão bateu em suas pernas, provocou sérias fraturas em ambas, demandou cirurgias e dois meses de internação hospitalar. A professora publicou um depoimento no site da Direcional Condomínios sobre o assunto, destacando a necessidade de os gestores tomarem medidas preventivas mediante qualquer intervenção que vá ser realizada no prédio (O texto está disponível para leitura no site www.direcionalcondominios.com.br. Localize-o a partir do link Colunistas/Rosely Benevides de Oliveira Schwartz, sob o título “Os síndicos estão preparados para evitar riscos de acidentes?”).

Um dos erros mais comuns entre condomínios é a falta de identificação das tubulações (Foto no alto) conforme determina norma técnica (Foto abaixo).

Isso traz riscos à operação e segurança do prédio

Direcional Condomínios | Março 2017

PRESTADORES DE SERVIÇOS

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CAPA / DIA INTERNACIONAL DA MULHER

Direcional Condomínios | Março 2017

PATROCINADORES EXPÕEM SERVIÇOS ÀS SÍNDICAS

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As comemorações promovidas pela Direcional Condomínios junto às síndicas demandam infraestrutura e logística, cujos custos são arcados por patrocinadores. As entradas são gratuitas e o evento oferece café na recepção, coffee-break, pequenos brindes e também sorteios. No encontro deste ano, a parceria foi realizada com a Colorcryl, Júpiter e Nova Brasil, que puderam expor seus serviços às gestoras e tirar dúvidas de suas respectivas áreas de atuação.

- A COLORCRYL (Pintura e Restauração de Fachadas) está no mercado há 20 anos. A empresa exibe mais de mil condomínios atendidos ao longo de sua trajetória e esteve representada no evento pelos empresários Bruno Ramalho (Foto) e Henrique Gomes da Silva. Segundo Bruno, o principal objetivo da empresa é valorizar o imóvel tratando adequadamente a fachada do condomínio. Por isso, o gestor destacou o fato de estar atendendo hoje, pela terceira vez, a uma mesma edificação; - A JÚPITER (Desentupidora e Controle de Pragas) tem mais de 30 anos de mercado, 14 unidades e atendimento 24 horas, executando serviços de desentupimento, controle de pragas, análise de água etc. No encontro das síndicas, a Júpiter foi representada por dois de seus cinco sócios, Talita Pereira de Sousa e Anderson Aparecido (Foto). Com uma apresentação didática, Anderson pontuou cada manutenção necessária ao condomínio, para que se garanta a saúde dos moradores e usuários; - NOVA BRASIL (Terceirização de Serviços): Um dos diferenciais da empresa, estabelecida em 2006, com unidades em São Paulo, São Bernardo do Campo e Rio Claro (SP), está nos processos internos de seleção e treinamento de sua mão de obra, destacou o gestor Moacyr Schittino, presente no evento com a consultora comercial Cilene Brandão (Foto). A Nova Brasil fornece serviços diversos aos condomínios, de portaria, segurança e limpeza à zeladoria. A empresa dispensa as multas rescisórias nos contratos. “A Nova Brasil se garante com a qualidade dos serviços”, destacou Moacyr. (Por R.F.)

CAPA / DIA INTERNACIONAL DA MULHER

ÁLBUM DE FOTOS

Direcional Condomínios | Março 2017

O encontro especial com as síndicas é realizado no mês de fevereiro para que a revista possa lhes prestar homenagem na edição de março, pelo Dia Internacional da Mulher. Esta sétima versão ocorreu no espaço de eventos da Rua Cincinato Braga, 500, no Alto da Bela Vista, próximo à Av. Paulista, em São Paulo (SP). Além das apresentações no auditório, o evento foi marcado por momentos de reencontro, descontração e networking.

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ADMINISTRAÇÃO

NOVO CPC & A INADIMPLÊNCIA: VIDA MAIS FÁCIL AO GESTOR? Os condomínios aderiram à execução de boletos em atraso (permitida pelo novo CPC há um ano), veem agora o devedor “incomodado” com a possibilidade de negativação do nome e a tomada de bens, mas ainda esperam pela sonhada rapidez no processo de cobrança e pela queda da inadimplência.

Por Rosali Figueiredo

O ano de 2016 foi de entendimento, debates e ajustes à novidade introduzida na gestão condominial pelo novo Código de Processo Civil (Lei Federal 13.105/2015): O Art. 784 passou a considerar “os créditos referentes às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício (...)” como títulos executivos extrajudiciais. A medida criou grande expectativa de que o rito de cobrança dos boletos em atraso aconteceria com mais rapidez e também viria a inibir a inadimplência.

A seguir, um balanço de doze meses da entrada em vigor do novo CPC: 1. ADESÃO

Foto Rosali Figueiredo

Algumas administradoras aderiram 100% à sistemática e passaram a distribuir somente ações de execução desde o final de março do ano passado.

Em muitos casos, ações comuns acabaram convertidas ao rito extrajudicial, nas situações em que o devedor ainda não havia sido citado. Outras administradoras resolveram aguardar um pouco a evolução do assunto, já que o texto do CPC apresenta lacunas. O balanço geral, no entanto, é positivo, diz o advogado Cristiano De Souza Oliveira. Segundo ele, os magistrados têm acolhido o novo rito e recomendado reverter ações comuns sem citação do devedor, já que essas envolvem uma fase morosa de conhecimento (a grosso modo, para comprovar a existência da dívida).

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2. DÚVIDAS/LACUNAS A principal delas diz respeito ao que fazer com as parcelas vincendas, ou seja, com os atrasos que os condôminos vão acumulando ao longo do tempo, depois de já ter sido distribuída uma ação de execução relativa ao seu imóvel.

Administradoras têm usado com sucesso o Art. 323 do CPC para incluir cada novo atraso na inicial de execução, equiparando-o a “prestações sucessivas”.

Cristiano De Souza alerta, entretanto, que os cartórios são independentes e que nem todos acolhem as vincendas com base neste argumento. Fora do Estado de São Paulo, inclusive, a postura tem sido contrária ao uso do Art. 323 no apoio às ações de execução do boleto condominial. Ele defende uma mudança no CPC, via Congresso Nacional, para legalizar o expediente e encerrar a divergência.

Foto Cesar Ogata

Direcional Condomínios | Março 2017

Advogado Cristiano De Souza: Balanço positivo

3. CELERIDADE

Renato Mariano, gerente do Centro de Serviços Compartilhados de uma administradora: Maioria dos juízes vem aplicando os benefícios do novo CPC

No título executivo, o devedor deve ser citado para pagar o débito em até três dias e, caso não o faça, a Justiça dá início ao processo de penhora do imóvel ou outro bem. Renato Mariano, gerente do Centro de Serviços Compartilhados de uma grande administradora, já registra um caso de execução em que, “em menos de um ano do ingresso da ação, o imóvel foi avaliado e está indo a leilão”, situação impraticável no rito comum. E o administrador Marcio Nogueira obteve, por sua vez, bloqueios de contas bancárias.

ADMINISTRAÇÃO O fato, no entanto, é que a celeridade do trâmite da execução “ainda esbarra num Judiciário lento, que se encontra em colapso”, observa Cristiano De Souza. “O novo CPC serviu para diminuir a entrada de demandas, mas como os cartórios têm autonomia, há juízes que conseguem despachar com mais agilidade, outros não, depende do magistrado, da região, de sua equipe”, diz.

Por exemplo, a administradora Rachel Heilborn Mugayar tem observado casos de execução distribuídas por advogados “aguardando na fila, exatamente a mesma situação anterior”.

Alguns condomínios da carteira do administrador Marcio Nogueira autorizaram bancos a protestar o boleto em atraso, o que tem levado o devedor a procurar mais a administradora para regularizar a dívida antes mesmo da distribuição da ação de execução e, assim, findar a negativação de seu nome. Aqui, é fundamental, orienta o advogado Cristiano De Souza, que a administradora e o condomínio evitem “dupla penalidade”, ou seja, protesto do banco simultâneo à ação de execução.

Com o apoio da advogada Ana Marta Roberto Peres, Marcio Nogueira esclarece que, em sua empresa, um vem na sequência do outro: depois de determinado tempo de protesto bancário, se não houver sucesso no recebimento do crédito, é dado baixa ao título para a posterior distribuição da ação. “Mas essa medida nunca é imediata, existem usos e costumes no condomínio que devem ser respeitados; é praxe esperar três meses”, ressalva. De outro lado, Marcio Nogueira destaca ser essencial que todo procedimento seja antes debatido e aprovado em assembleia de condôminos.

Foto Sônia Inakake

4. MEDIDAS PARALELAS

Rachel H. Mugayar: Administradora tem baixo índice de inadimplência, por isso resolveu por ora acompanhar a evolução do dispositivo

6. INADIMPLÊNCIA Nestes doze meses de vigência do novo CPC, poucos se arriscam a antecipar seu impacto sobre a inadimplência nos condomínios. Conforme dados levantados e divulgados pelo Secovi-SP, o ano de 2016 registrou queda de quase 50% sobre 2015 (5.111 contra 10.093) na distribuição de ações (comuns) de cobrança de taxa condominial junto ao Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo. Já a Aabic, em seu monitoramento mensal de mora (atraso) e inadimplência, apurou leve queda em ambos no balanço mais recente, com números, respectivamente, de novembro e outubro passado. Mas, no entendimento de administradores e advogados, é preciso aguardar um tempo maior para relacionar eventual queda da inadimplência às ações de execução.

Administrador Márcio Nogueira e a advogada Ana Marta R. Peres: Todo novo procedimento deverá ter o apoio da assembleia do condomínio

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A principal agilidade observada em todo o contexto criado pelo novo CPC tem vindo da “força moral” exercida pela possibilidade de negativação do nome do devedor e/ou tomada do bem, aponta o advogado Cristiano De Souza, pois isso os estimula a negociar. O administrador Marcio Nogueira avalia que o “devedor contumaz não está preocupado com a negativação do nome, para ele não faz diferença mudar o rito”. Mas que há um efeito positivo sobre aqueles que atrasavam pontualmente (os “impontuais”) e agora evitam fazê-lo ou, pelo menos, se colocam imediatamente à disposição da administradora para quitar os débitos assim que o protesto é feito ou a ação distribuída. À propósito, o diretor de Condomínios da Aabic (Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo), Omar Anauate, destaca o convênio existente entre o Tribunal de Justiça de São Paulo e o SERASA/ SPC: “Quando as demandas são distribuídas, automaticamente o nome dos condôminos são inseridos no sistema”, o que gera “maior celeridade em receber ou efetuar acordos nas Ações Executivas”.

Foto Rosali Figueiredo

5. “PRESSÃO MORAL”

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ADMINISTRAÇÃO

Foto Jane Marques

7. A PARTE DO CONDOMÍNIO

Advogada Marlene Morais: Ações de execução dependem de que se cumpram exigências do novo CPC

Segundo Cristiano De Souza, uma das barreiras à celeridade no uso do novo instrumento está na dificuldade de alguns condomínios reunirem toda documentação e informação necessária à distribuição das ações de execução, especialmente o cadastro atualizado dos condôminos. É imprescindível ainda estar atento à “legalidade das cotas através de Atas de aprovação das despesas e da Convenção Condominial, que são os documentos legais do condomínio”, conforme reforça o gerente Renato Mariano.

A advogada Marlene Morais completa: a execução somente será possível caso sejam cumpridos os requisitos exigidos pelo novo CPC - certeza, liquidez, exigibilidade. Ou seja, não pode haver dúvida quanto à legalidade do título; e o seu valor deve conferir com aquele aprovado em assembleia, bem como o período de seu vencimento (Para mais informações sobre a documentação necessária à entrada da ação, leia a entrevista da advogada no site da Direcional Condomínios, conforme orientação ao final desta reportagem).

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DEVEDOR PONTUAL: DE “ACOMODADO” PARA “INCOMODADO”

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A síndica profissional Miriam Rocha (Foto acima) avalia que o novo CPC facilitou a “vida do gestor” no tocante ao recebimento da taxa condominial. À frente de quatro prédios comerciais e um conjunto residencial, Miriam vem sentindo de forma intensa o drama da inadimplência neste último, um empreendimento de 108 unidades localizado em Arujá, na Grande São Paulo. Ela assumiu em 5 de janeiro deste ano mediante um quadro de 40% dos condôminos devedores, entre pontuais e contumazes. Uma de suas primeiras medidas foi fortalecer a cobrança, com resultados expressivos registrados já ao final de janeiro. Segundo ela, a possibilidade de o título ser executado funciona como um gatilho para estimular o devedor pontual a quitar o débito. “Antes, eles estavam na zona de conforto. Como o novo CPC, passaram de acomodados para incomodados.”

Mas é preciso haver cautela, ressalva. Neste condomínio estava programada, em fevereiro passado, a realização de assembleia geral extraordinária para alterar as regras de cobrança e regularizar a execução, definindo, por exemplo, o prazo de atraso que será tolerado antes da distribuição da ação. E, conforme pondera o advogado Cristiano De Souza, “esta não deve ser a primeira medida diante do devedor”. “Toda forma de diálogo e negociação deve ser exaurida pelo condomínio antes da execução do título” (Por R.F.).

LEIA MAIS EM NOSSO PORTAL:

direcionalcondominios.com.br

- Entrevistas completas de fontes citadas na reportagem, como Marlene Morais, Renato Mariano e Omar Anauate; - A matéria “Execução extrajudicial do boleto condominial: para um ritual correto”. Com orientações do advogado Cristiano De Souza Oliveira.

Acesse os textos no endereço acima, através da chamada Administração, no link da Ed. 221.

ARTIGO

OBRAS EMERGENCIAIS: COMO O SÍNDICO DEVE CONTRATÁ-LAS? Por Kelly Remonti

da falta de planejamento das obras necessárias à manutenção do condomínio. Executar um mapeamento dessas necessidades pode minimizar muito as dificuldades com obras emergenciais, sempre desagradáveis a toda coletividade! O mapeamento, e posterior planejamento, devem incluir intervenções nas áreas comuns (por exemplo, a impermeabilização dos jardins ou piscina); fragilidades da infraestrutura (tratamento de trincas e rachaduras, entre outros); e os limites da vida útil dos equipamentos (bombas de piscina ou motores dos portões de garagem). Isso possibilita ao gestor uma visão melhor das necessidades futuras de caixa e minimiza os dissabores de uma ‘‘surpresa’’.

Esta, quando acontece, em geral pega o caixa e as reservas abaixo do necessário para contratar a intervenção emergencial. Todavia, este tipo de obra ou serviço, por sua própria natureza, deve ser executado a toque de caixa e com a probabilidade de ter um custo bem maior do que o esperado.

Caso opte pelo rateio extra para viabilizar os trabalhos, caberá ao síndico elaborar e apresentar, com todas informações possíveis: - Um histórico da origem da necessidade da intervenção; - Um cronograma das etapas para a sua execução; - Uma listagem dos benefícios que serão obtidos; - E esclarecer a forma de rateio.

Isso tudo deverá ser apreciado e/ou aprovado em assembleia, medida de extrema relevância para um melhor entendimento de todos. Afinal, quando temos informações concisas, o processo de aprovação transcorre de forma mais tranquila.

As cotações devem ser executadas se possível com um número maior de fornecedores do que o mínimo exigido de três. Todas cotações devem conter informações padronizadas das necessidades para que os fornecedores apresentem orçamentos uniformes. Muitas variações de preços ocorrem devido a cotações diferentes para o mesmo produto ou serviço. Uma boa ferramenta para isto é desenvolver uma matriz de necessidades, seja para aquisição de produto ou serviços. Além da parte técnica, deve conter a forma e fases de execução e entrega. Preços, garantias, descontos e condições de pagamento devem ser analisadas também de forma uniforme.

No caso de obras emergenciais que necessitem de projetos técnicos e mão de obra especializada, é recomendável que estes estejam devidamente documenta-

dos, avaliados e discutidos por especialistas. Uma vez eleito o projeto que melhor atende às necessidades, deve-se preparar material explicativo para apresentação em assembleia, com a presença dos respectivos responsáveis técnicos. A transparência na apresentação da situação emergencial e das etapas de reparação fará toda a diferença no momento da aprovação desta e de qualquer outra obra.

REFORÇO DE CAIXA Outra prática de gestão que o condomínio pode adotar é buscar sempre possíveis incrementos de caixa, não somente para situações de emergência.

Alguns contratos permitem renegociar e reduzir os valores, o que pode elevar o caixa de forma imediata, assim como uma análise e corte de despesas, desde que não impacte diretamente sobre a qualidade dos serviços e seja adotada juntamente com o conselho.

Administrar os recursos financeiros de um condomínio significa gerenciar, planejar e administrar bem o dinheiro de todos. É como em uma grande empresa que possui acionistas, que depositam seu dinheiro com a expectativa de ver os frutos deste investimento. Com os condôminos não é diferente. Ao pagar a contribuição mensal, ele espera ter em troca a manutenção do seu patrimônio, a segurança e o conforto de sua família, independentemente de haver ou não obras emergenciais.

KELLY REMONTI Graduada em Administração de Empresas, com especializações nas áreas de Finanças e Contabilidade. Possui MBA em Logística Empresarial pela FGV de Campinas. É consultora financeira/administrativa e síndica do Condomínio Top Village, localizado em Alphaville, Região Metropolitana de São Paulo. Membro da ACVAT - Associação de Condomínios Verticais de Alphaville/Tamboré. Mais informações: kellyremonti@hotmail.com.

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Muitos síndicos ou gestores sofrem os impactos diretos

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TIRA-TEIMA

ADMINISTRAÇÃO DE CONDOMÍNIO EXIGE PROFISSIONAL COM REGISTRO, POR QUÊ?

O Conselho Federal de Administração (CFA) determina que toda e qualquer atividade na área seja exercida por profissional com registro no respectivo Conselho Regional (CRA). A exigência é similar aos registros obrigatórios de médicos, advogados, engenheiros, arquitetos, entre outros, para que possam atuar legalmente. Na área de condomínios, o CRA de São Paulo alerta os síndicos que contratem apenas administradoras com Responsável Técnico registrado junto ao órgão. A seguir, a Profa. Rosely Schwartz, atual coordenadora do Grupo de Excelência em Administração de Condomínios do CRA-SP, esclarece a questão.

1. QUAL NORMA DO CFA EXIGE REGISTRO? O Acórdão nº 1/2011 do CFA reafirmou o Parecer Técnico CTE nº 01/2008, segundo o qual é obrigatório o registro das empresas de Administração de Condomínios, por prestarem serviços de assessoria e consultoria administrativa para terceiros, principalmente nas áreas de Patrimônio e Materiais, Financeira e de Recursos Humanos. E para fazer esse registro junto ao Conselho, a administradora deve possuir um Responsável Técnico também registrado no CRA.

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É importante que o síndico sempre se certifique que a Administração de Condomínio figure como atividade preponderante de sua prestadora de serviços, pois assim a empresa terá que buscar o registro junto ao CRA. Conforme a Lei Federal nº 6.839/80, em seu Art. 1º: “O

Foto Richard A. Charles

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2. QUAIS AS GARANTIAS AO SÍNDICO QUANDO HÁ UM RESPONSÁVEL TÉCNICO?

registro de empresas e a anotação dos profissionais legalmente habilitados, delas encarregados, serão obrigatórios nas entidades competentes para a fiscalização do exercício das diversas profissões, em razão da atividade básica ou em relação àquela pela qual prestem serviços a terceiros.”

Toda essa salvaguarda, portanto, dará ao síndico a possibilidade de cobrar responsabilidades da empresa mediante alguma irregularidade que esta venha a praticar. O CRA possui um rigoroso e novo Código de Ética aprovado pela Resolução Normativa CFA nº 393/2010, o qual estabelece de forma clara que: “Responsabilidade Técnica é o dever de responder pelos atos profissionais quanto à aplicação técnico-científica da Administração, em conformidade com os princípios éticos e com a legislação vigente.” O Conselho dispõe ainda do Manual de Responsabilidade Técnica do Administrador (Resolução Normativa nº 463/2015), segundo o qual: “O Responsável Técnico é o profissional que vai garantir à sociedade a qualidade do serviço prestado, respondendo civil, penal, e eticamente por possíveis danos que possam vir a ocorrer, uma vez caracterizado seu dolo e sua culpa (por negligência, imprudência, imperícia)” (Cap. II, 2.4). As penalidades serão aplicadas de acordo com a gravidade, podendo chegar ao cancelamento do registro profissional e divulgação do fato para o conhecimento público.

3. QUAIS AS PRINCIPAIS FALHAS OBSERVADAS NA RELAÇÃO COM A PRESTADORA? Geralmente os contratos são genéricos quanto ao objeto que desenvolvem. Recomenda-se que o síndico, antes de contratar a Administradora de Condomínio, faça um levantamento completo (cautelas), utilizando o nº CNPJ da empresa para saber quais são as atividades registradas na Receita Federal e na Prefeitura. É sempre importante lembrar ao gestor que as atribuições da Administradora deverão ser definidas em contrato, sendo as principais: - Convocar as assembleias gerais; - Distribuir aos moradores cópia das atas; - Manter atualizado o cadastro; - Realizar todos os controles contábeis, acompanhando o orçamento (previsto e realizado); - Providenciar o orçamento das despesas, fazendo sugestões para reduzir custos; - Distribuir mensalmente os demonstrativos financeiros aos moradores; - Auxiliar o síndico na contratação do seguro da edificação; - Pagar as despesas; - Administrar os funcionários; e, - Controlar a inadimplência.

ROSELY SCHWARTZ Professora do Curso de Administração de Condomínios e Síndico Profissional da EPD (Escola Paulista de Direito) e autora do livro “Revolucionando o Condomínio” (Ed. Saraiva, 14a Edição). É coordenadora do Grupo de Excelência (GE) do CRA-SP (Conselho Regional de Administração). Mais informações: rosely@ocondominio.com.br.

DESLIGAMENTO DA TV ANALÓGICA ABERTA

PRÉDIOS DEVEM SE ADAPTAR ATÉ O FINAL DESTE MÊS O Brasil está passando, desde abril do ano passado, pela transição do sinal da TV Analógica Aberta para a TV Digital Aberta, conforme um cronograma estabelecido pelo governo. Muitos aparelhos fabricados no País na última década, especialmente desde 2011, são compatíveis com o sinal, no entanto, os domicílios, condomínios inclusos, deverão desativar as antenas analógicas e instalar um sistema adaptado ao sinal digital (em UHF). Em São Paulo e Região Metropolitana, o fim da TV Analógica Aberta está marcado para o próximo dia 29 de março, desde que 93% da população estejam atendidos por aparelhos digitais e/ou com conversores.

Ou seja, há duas providências básicas para tomar mediante o desligamento do sinal analógico: - Da parte do condomínio: instalar uma antena apropriada para captar o sinal digital aberto (em UHF), junto com um aparelho amplificador; - Da parte dos condôminos que possuem televisores sem o conversor digital integrado: Adquirir junto ao mercado um aparelho receptor. Feita a conversão naqueles que tiverem essa necessidade, em geral peças fabricadas antes de 2011, “todo e qualquer aparelho televisor - de LCD, LED, plasma ou de tubo – poderá receber o sinal digital”, com “imagens em alta definição ou HD”, informa o site oficial da TV Digital Aberta.

No caso da antena, existe ainda a opção de o morador usar um componente portátil em UHF sobre o aparelho, pois, dependendo da localização do imóvel (sem muitas barreiras físicas no entorno), a captação do sinal poderá funcionar bem, segundo Hercival Pavani, diretor de empresa que atua no segmento de antenas, interfones, equipamentos de segurança, entre outros.

Quanto aos receptores, por sua vez, o empresário Marcos Vieira de Paula, do mesmo segmento, diz que é possível ao condomínio incorporar, ao pacote dos componentes da antena digital, um rack contendo os conversores para as tevês antigas dos moradores.

os condomínios preparados para receberem o sinal digital. No caso de Rodrigo, que administra o Iraúna, na região central da cidade, oferecer o sinal digital aos moradores é uma obrigação do condomínio. Já Ângela, que atua como local e profissional, se deparou com situações díspares em relação à questão. No empreendimento em que mora, o Maresias, em Perdizes, na zona Oeste de São Paulo, a antena digital foi instalada há três anos. Na vizinhança, o Smart Perdizes, prédio com apenas quatro anos de vida, foi entregue pela construtora com a antena analógica e a substituição teve que ser feita agora. Em um outro residencial, na Vila Mariana, zona Sul, há um contrato coletivo para a TV por assinatura, por isso, o condomínio não fez a conversão. (Por Rosali Figueiredo)

Síndica Ângela Merici Grzybowski: Condomínios preparados para a TV Digital Aberta

DESCARTE DOS ELETROELETRÔNICOS “As antenas, televisores e cabos são resíduos eletrônicos e estes devem ser destinados para uma empresa ou cooperativa especializada neste tipo de resíduo”, alerta a engenheira ambiental Nathália Vegi Bohner. Saiba como fazer esse descarte em matéria no site da Direcional Condomínios.

LEIA MAIS EM NOSSO PORTAL:

direcionalcondominios.com.br

- A matéria “Como o condomínio pode reciclar eletroeletrônicos”.

Acesse o texto no endereço acima, através da reportagem de Desligamento da TV Analógica Aberta, no link da Ed. 221.

Direcional Condomínios | Março 2017

A instalação da antena e componentes para o sinal digital pode ser simples, dependendo do estado do cabeamento e demais componentes do sistema de TV aberta. “Se o prédio já possuir o sistema analógico basta apenas trocar a antena e amplificador.” Caso contrário, terá que fazer tudo novo, afirma Marcos de Paula. Outro ponto a considerar, acrescenta Hercival Pavani, é a necessidade de revisão do sistema, incluindo os cabos e tomadas, no momento da troca das antenas. “O sinal de UHF é fácil, difícil é distribuir isso, principalmente em prédios altos”, completa Hercival.

Os síndicos Rodrigo Martins e Ângela Merici Grzybowski já estão com

Foto Rosali Figueiredo

INSTALAÇÃO

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DICA / IMPERMEABILIZAÇÃO

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AO MENOR SINAL DE INFILTRAÇÃO, É PRECISO AGIR Manifestações de infiltração demandam uma resposta rápida e adequada do gestor do condomínio. Soluções variam conforme a origem e o tamanho do problema.

Fotos Rosali Figueiredo

Por Rosali Figueiredo

Um misto de dúvida e apreensão costuma aflorar entre os síndicos quando surge um ponto de infiltração, principalmente na laje, pilares, rampas, pisos e/ou cortinas do subsolo com vagas de garagem. Por mais experiência que tenham em sua função e conheçam as instalações do prédio, a mancha de umidade e água acaba, invariavelmente, provocando o temor de que algum serviço complexo e caro tenha que ser contratado. Desta forma, muitos condomínios decidem protelar uma solução definitiva, a qual, no entanto, poderá até ser simples (Leia mais no box da pág. 22). O importante é buscar conhecer de imediato as causas do problema e solucioná-lo.

O síndico Clóvis Barbosa está completando apenas um ano na gestão do residencial em que mora, na zona Norte de São Paulo, mas já sabe que, ao menor sinal de água, é preciso agir. Assim tem feito, pois em poucos meses, ao longo de 2016, ele promoveu desde a manutenção dos ralos das áreas comuns e casa do zelador (que serviam como pontos de infiltração) ao conserto de tubulações da casa de bombas da piscina, cujo vazamento havia gerado uma lâmina d’água embaixo da mesma. Agora, está contratando serviços para os subsolos de garagem.

Este empreendimento, com 17 anos de idade, duas torres e área de lazer, já havia trocado, ainda dentro da garantia da construtora, toda manta da área externa e refeito o piso. Mas raízes de palmeiras plantadas no jardim acabaram invadindo dutos d’água e provocaram novas fissuras. Para evitar quebrar toda superfície externa novamente, foi contratada há cerca de quatro anos a injeção de material para estancar os veios por onde a água escorria. Porém, alguns desses pontos precisam eventualmente, com o tempo, dada a movimentação da estrutura, de um reforço, previsto na garantia do prestador de serviço e, principalmente, podem

DICA / IMPERMEABILIZAÇÃO surgir outros. Isso não foi acionado ao longo do tempo pelo condomínio, afirma Clóvis Barbosa. Agora, o gestor solicitou a manutenção ao prestador nos pontos já trabalhados e contratou a vedação das fissuras que surgiram depois da reforma do piso da quadra, na superfície térrea da edificação.

Em outro grande condomínio da zona Norte de São Paulo, que assumiu como síndico profissional em novembro passado, Clóvis tem parte de sua rotina ocupada em identificar pontos de vazamentos na cobertura e garagem (temporariamente ‘protegida’ por calhas), buscar as causas e discutir soluções técnicas com profissionais da engenharia e o corpo diretivo. Segundo ele, as soluções envolvem desde medidas mais simples de manutenção, como nos ralos, até reformas amplas, com implantação de sistemas drenantes, entre outros. E passam também por medidas pontuais, mas eficazes, como a injeção. O segredo está na postura do síndico, que deve acompanhar tudo o que acontece no prédio e exigir uma equipe atenta aos serviços de manutenção, às diversas manifestações de patologias ou ao mau funcionamento dos sistemas, completa Clóvis, administrador de empresas que atuou como gerente administrativo e financeiro em empresas privadas.

SAIBA O BÁSICO - Métodos de intervenções localizadas Um dos pontos mais vulneráveis dos condomínios, os subsolos de garagem comportam uma técnica de estanqueidade que se utiliza da aplicação de diferentes tipos de materiais nas fissuras, os quais podem ser injetados de baixo para cima, percorrendo e tamponando esses canais. De acordo com a engenheira química Carla Ferrari, que representa uma empresa de injeção de gel vinílico, o ponto chave de cada serviço de engenharia está na garantia oferecida pelo prestador, tanto para soluções que utilizam a manta moldada in loco, até a técnica de vedação pontual.

No caso desta alternativa, “é preciso fazer a manutenção e, depois de um período de chuvas, realizar um checklist para verificar como está a estrutura”. A garantia das empresas cobre os pontos trabalhados, mas outros podem surgir, já que a manta instalada na superfície “envelhece e trinca” em função da “própria vida útil dos materiais”. Os danos podem também ser provocados pelo uso, como na instalação inadequada de um equipamento sobre o piso, perfurando-o; ou, ainda, pela execução de obras que provoquem movimentação da laje. O objetivo da injeção de materiais nessas fissuras é fazer com que o produto chegue na origem da infiltração, eliminando-a.

- Manta moldada in loco A síndica profissional Ana Josefa Severino, engenheira civil que iniciou sua vida profissional atuando junto a um fabricante de selantes e produtos de impermeabilização, aponta que é “crucial” acompanhar a execução de obras envolvendo manta. Ela destaca, especialmente, a etapa de regularização da superfície, bem como os testes posteriores de estanqueidade, antes do acabamento do piso. No caso da regularização, “a superfície deve estar homogênea para que a nova manta venha a aderir no local sem falhas”.

Quanto à estanqueidade, ela recomenda fazer testes durante 72 horas e somente depois executar um novo revestimento, caso esteja tudo em ordem. “É importante observar como está a caída dos ralos, para que a água não fique empoçada”, exemplifica Ana Josefa.

Para o engenheiro civil Marcus Vinícius Fernandes Grossi, “existem diversos tipos de impermeabilização aplicáveis, que variam de acordo com o custo, qualidade, viabilidade etc. Todos os materiais, se usados corretamente, apresentam um desempenho bom, o segredo é saber usá-los nos locais e nas situações corretas.”

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DICA / IMPERMEABILIZAÇÃO

Foto Rosali Figueiredo

MEDIDA SIMPLES, MAS EFICIENTE

O síndico Clóvis Barbosa (Foto acima) faz com frequência acompanhamento visual das instalações dos condomínios que administra.

No prédio em que mora e atua como síndico orgânico, adotou uma solução simples para corrigir uma infiltração que atingia uma das cortinas do subsolo, rente ao limite com a rua. Na parte externa do local há um estacionamento. A água da rede pluvial da edificação descia diretamente sobre a superfície, erodindo o solo (Foto abaixo) e provocando a penetração da água na cortina abaixo. Clóvis providenciou o prolongamento da tubulação e a direcionou a uma canaleta (Foto no final da pág.), que recebeu impermeabilização com manta e piso de cimento, eliminando o problema.

Fotos Clóvis Barbosa

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DICA / IMPERMEABILIZAÇÃO

A DIFÍCIL MISSÃO DE ENCONTRAR

Foto Sônia Inakake

A ORIGEM DO PROBLEMA

“A água acha os caminhos e infiltra por locais os mais impróprios e difíceis”, diz o arquiteto Daniel Cyrino Pereira

Arquiteto com especialização em Perícias de Engenharia e Avaliações de Imóveis pelo IBAPE-SP e perito judicial da área, Daniel Cyrino Pereira reconhece que é desafiador aos síndicos lidar com patologias que requerem impermeabilização. E justifica: “É bastante complicado, na maioria dos casos, identificar a fonte dos vazamentos e das infiltrações. Muitas vezes, a penetração da água é discreta e se dá distante do local onde as manchas ou outras patologias se manifestam, geralmente em pontos mais baixos. A água acha os caminhos e infiltra por locais os mais impróprios e difíceis”.

“Falhas ou defeitos” acontecem, segundo o arquiteto, por motivos diversos, como o uso de produto de baixa qualidade ou pela má execução de determinado serviço de impermeabilização, situações que podem comprometer a eficiência do agente empregado para bloquear a água em lajes, paredes e pisos.

“A água torna-se um problema para as construções, na medida em que sua infiltração foge do controle e se inicia o processo de deterioração das partes da edificação e dos seus componentes, provocados pelas reações químicas que ocorrem entre o hidrogênio e o oxigênio presentes na água, e os demais elementos químicos” dos produtos empregados.

Além disso, também “no decorrer do tempo pode haver a falência do material isolante pelo término de sua vida útil”, completa Daniel.

No entanto, como profissional da área de inspeção predial e perito judicial, o arquiteto observa que em muitos condomínios “as infiltrações não são levadas a sério”. A preocupação surge apenas “quando já há graves danos aos elementos construtivos”. Assim, diante dos “primeiros sintomas de infiltrações, como umidade ou manchas amarelas, profissionais da área devem ser chamados para vistoriarem e determinarem o tratamento correto para a patologia”, recomenda o especialista (Leia a análise integral do arquiteto no site da Direcional Condomínios, conforme orientação ao final desta reportagem). (Por R.F.)

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DICA / IMPERMEABILIZAÇÃO

PISCINA, ÁREA VULNERÁVEL Com o sol implacável do verão e temperaturas com índices superiores a 30ºC, condomínios que dispõem de piscinas contribuem ao conforto dos moradores, entretanto, para os síndicos, esse é um item que sempre causa preocupação.

Especialmente quando obras são contratadas, executadas, porém, sem a eficiência desejada.

O Engenheiro civil Marcus Vinícius Fernandes Grossi afirma que “as piscinas são dos itens que mais dão problemas em condomínios, novos ou velhos”. “Na verdade, tudo que está suscetível ao efeito da água normalmente causa problemas.” A seguir, ele orienta sobre alguns pontos que devem ser considerados antes de um síndico contratar uma obra relacionada à impermeabilização da piscina e das áreas contíguas. O material completo se encontra disponível no site da Direcional Condomínios, conforme indicação ao final desta reportagem.

- QUANDO TROCAR A MANTA DO TANQUE E SUPERFÍCIE EXTERNA? “Essa é uma análise mais financeira do que técnica. Se for apenas trocar rejunte [do tanque], não compensaria substituir a manta [externa] mesmo se esta já tivesse passado da vida útil de 20 anos. O custo de se quebrar o revestimento, trocar a manta e refazer tudo é muito superior à troca do rejunte. Vale lembrar que a tabela de vida útil da ABNT NBR 15575-1 (Associação Brasileira de Normas Técnicas) é nova, os materiais antigos apresentam um ciclo menor. Algumas de suas características devem ser avaliadas de forma visual e por ensaio, se necessário. Muitas vezes, o condomínio, quando precisa trocar a manta de todo o piso no entorno da piscina, não deve apenas ficar no rejunte do tanque.

Esta não seria uma economia inteligente, pois a emenda de materiais novos com velhos não é boa. Por exemplo, se fizer isso, o sistema ganhará uma sobrevida do tanque de cinco anos e, do piso, de 20 anos. Ou seja, futuramente o condomínio terá que trocar a manta do tanque e quebrar novamente as bordas da piscina [ainda íntegras]. Destaca-se também que o fato de quebrar o revestimento [do tanque] pode danificar a manta instalada em área externa. A impermeabilização é ingrata, ou é 100% estanque ou 0%, não existe meio termo.”

LEIA MAIS EM NOSSO PORTAL:

direcionalcondominios.com.br

- Os artigos do Eng. Civil Marcus Vinícius Fernandes Grossi (sobre impermeabilização de piscinas) e do Arq. Daniel Cyrino Pereira (sobre origens das infiltrações); - A reportagem “Saiba contratar a impermeabilização de caixas d’água, cobertura

DICA / IMPERMEABILIZAÇÃO

- UM TANQUE VAZIO PODE PROVOCAR RESSE C A MENTO , DIL A T A Ç Õ ES E , A SSIM , C OMPROMETER A ESTR U T U R A IMPERMEABILIZANTE? “As mantas são sensíveis aos raios ultravioletas do sol, que quebram suas cadeias poliméricas. Com isso elas se tornam progressivamente menos plásticas, menos resistentes a danos mecânicos e chegam, em alguns casos, a fissurarem. Mas não há como precisar o tempo em que isso poderá ocorrer. E estruturas antigas resistem menos ao sol do que as novas.”

Foto Patrícia Rodrigues

Foto Rosali Figueiredo

Fundamental ao síndico, de acordo com o engenheiro, é contratar um laudo sobre as causas de eventuais infiltrações, “antes da tomada de decisão de reparo”. (Edição R.F.)

Piscinas impermeabilizadas com manta interna e externamente e piscinas dos prédios”, com a Eng. Química Maria Amélia Silveira, uma das principais referências brasileiras no assunto.

Acesse os textos no endereço ao lado, através da reportagem de Impermeabilização, no link da Ed. 221.

PRÓXIMA EDIÇÃO: IMPERMEABILIZAÇÃO – MANTA, INJEÇÃO ETC.

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DICA / TRATAMENTO DE PISO

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Foto Rosali Figueiredo

TÉCNICAS E PRODUTOS DE MANUTENÇÃO E RECUPERAÇÃO

Tratamento do granilite está no cronograma de modernização do Condomínio Edifício Iraúna

A modernização em andamento do Condomínio Edifício Iraúna, prédio de 1968 localizado em Higienópolis, área nobre do Centro de São Paulo, prevê a recuperação dos revestimentos de suas áreas comuns, a exemplo do granilite das escadarias. O síndico Rodrigo Martins, que vem executando um planejamento de obras formatado em 2014, com base em laudos de inspeção predial, diz que este trabalho “está na fila” - o condomínio realizou “mais de 20 itens em um ano e meio”, como fachada, elétrica e AVCB, entre outros. Com dois blocos de alturas distintas (dez e 19 andares), o Iraúna quer recuperar o granilite “por questão de valorização do prédio”. “Já fiz um teste, o tratamento dá um grande diferencial”, observa o síndico.

Em termos de revestimentos, o gestor já promoveu a recuperação da madeira do salão de festas. Ele resgatou boa parte do tacão, que se encontrava “escuro, com excesso de sujeira, acúmulo de cera e outros, elementos que escondiam o desenho original”. O que não pôde ser recuperado, foi recomposto. “Não se via nada, apenas uma superfície inteiramente escura. Precisava ainda fazer a descupinização, por isso concluímos que não dava para esperar mais.”

COMO TRATAR, EXEMPLO 1: MADEIRA Segundo o diretor da Câmara de Químicos da Abralimp (Associação Brasileira do Mercado de Limpeza Profissional), Miguel Sinkunas, para o tratamento cotidiano da madeira, em pisos como taco, tacão ou assoalho, é contraindicado o uso de produtos à base de água - se deve “somente usá-los se houver tratamento prévio que garanta perfeita impermeabilidade”.

“De maneira ultrapassada, antigamente estes pisos eram tratados com ceras à base de petróleo, para sua remoção usava-se palha de aço na enceradeira e, depois de varridos, eles recebiam novamente a cera base de petróleo. Posteriormente eram lustrados com enceradeira e disco branco. Este processo leva principalmente à insegurança, levando a quedas, e também mancham com facilidade e exigem muita mão de obra.”

Miguel prossegue dizendo que “pisos de madeira impermeabilizados de maneira correta e segura permitem a utilização de processos semelhantes aos pisos frios”.

Eles possibilitam “o enceramento acrílico impermeabilizante, com manutenções e remoções periódicas, evitando assim o acúmulo de ceras acrílicas”. Nestas, há o “craquelamento da camada de cera, com dificuldade de remoção, obrigando a um lixamento até à base”. “Uma ótima opção de remoção é feita à seco, utilizando-se telas abrasivas aplicadas com uso de enceradeiras.”

DICA / TRATAMENTO DE PISO

COMO TRATAR, EXEMPLO 2: GRANILITE De acordo com Miguel Sinkunas, o granilite “exige tratamento com película impermeabilizante e manutenção constantes”. Em longo prazo, é o procedimento “mais econômico em áreas com alto tráfego”. “Quando bem cuidado ele permite aparência de novo indefinidamente, seu custo de implantação e manutenção não é tão elevado quanto se imagina.” Caso, entretanto, não receba manutenção correta, o granilite “se degrada muito rapidamente, principalmente quando limpo com produtos impróprios, como cloro e ácidos”. “A rápida degradação se deve à heterogeneidade da composição do piso, pois temos, além do material cimentício agregador, minerais naturais com resistência química muito variada, onde os menos resistentes se desfazem quando atacados, gerando buracos ou falhas no piso.”

Já o profissional da área, Marcio Garcia, resume que os tratamentos oferecidos pelo mercado para este revestimento contemplam: - Polimento: recuperação da funcionalidade e restauração (recuperação estética); - Impermeabilização: seladora e ceras acrílicas; - Manutenção: uso de pano úmido e detergente com PH neutro.

Fotos André Martins

A pedido da Direcional Condomínios, dois diretores da Abralimp, Miguel e Nathalia Tiemi Ueno, da Câmara de Prestadores de Serviços, desenvolveram uma espécie de guia quanto: 1. Ao tratamento de recuperação mais adequado para cada tipo de piso, e a; 2. Produtos mais indicados para a manutenção. No material de ambos, estão incluídos revestimentos como pedras nobres (mármore e granito), ardósia, rochas rústicas e/ou porosas (miracema, granito, pedra goiás e mineira), pedra portuguesa, pedras em caco (tipo pé de moleque), granilite, concreto ou cimento queimado, cerâmicas, porcelanato, madeira e resinas (epóxi e poliuretano). As informações estão disponíveis no site da revista, saiba como acessá-las no final desta página. (Por Rosali Figueiredo)

Nathalia Tiemi Ueno e Miguel Sinkunas, diretores da Abralimp

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- O guia completo dos diretores da Abralimp sobre manutenção e tratamento de cada tipo de piso, apontando erros e indicando técnicas e produtos mais adequados; - O artigo “Tratamento de superfícies em pedra, de garagens e a renovação dos condomínios”, de Marcio Garcia, além da entrevista com o profissional – "Tratamento de piso: perguntas e dúvidas mais frequentes”.

Acesse os textos no endereço acima, através da reportagem de Tratamento de Piso, no link da Ed. 221.

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Fotos Rosali Figueiredo

OS DIFERENCIAIS DE UMA OBRA BEM SUCEDIDA

A síndica Mila Fernandes Rocha e o eletrotécnico Alexandre Pasqualini no Edifício Sucre, agora finalizando o retrofit elétrico. Obra metódica exigiu acompanhamento pari passu

Há quase um ano a Direcional Condomínios publicou reportagem sobre o projeto de retrofit elétrico do Condomínio Edifício Sucre, edificação dos anos 60 situada no bairro de Santa Cecília, Centro da Capital paulista. A síndica Mila Fernandes Rocha contratara então um diagnóstico do prédio, de 32 unidades, que apresentava inúmeras inadequações nas instalações, com risco de incêndio.

Por exemplo, o centro de mediação já havia recebido, ao longo do tempo, diversas intervenções irregulares por parte de funcionários do condomínio ou de prestadores de serviços contratados pelas unidades.

Era preciso ainda promover aumento de carga junto à concessionária de energia, pois “a potência elétrica instalada era insuficiente para as necessidades atuais, não contemplando os requerimentos energéticos dos novos chuveiros, geladeiras conjugadas, fornos, máquinas de lavar e secar e demais utensílios domésticos, sem falar do ar condicionado”, descreve o engenheiro Ayrton Barros, contratado pelo condomínio para acompanhar o processo.

Os serviços foram iniciados durante 2016 e, no último mês de fevereiro, dependiam apenas da ligação dos novos relógios pela concessionária. No geral, houve três grandes áreas de intervenção: - Novas prumadas implantadas através de furos técnicos nas lajes dos halls sociais para passagem dos fios das novas prumadas de alimentação das unidades; - Total readequação do centro de medição, conforme normas técnicas e de segurança atuais; - Reforma dos quadros de força das áreas comuns, como o da portaria e o de elevadores. Foram deixadas prontas instalações para bomba de incêndio e futura academia de ginástica. O condomínio teve ainda modernizadas suas tomadas, interruptores e luminárias, e instalou LED no lugar das lâmpadas antigas. Um novo poste teve que ser implantado na calçada em frente ao prédio, exigência da concessionária. Também houve a necessidade de adequação da rede da Eletropaulo na rua, com a instalação de um transformador sem custo à edificação.

A síndica Mila Fernandes observa que a elétrica sempre reserva surpresas. É uma obra imprevisível e não linear. Mila, que responde como síndica orgânica no local e atua como profissional em outros condomínios, compara que a modernização dos elevadores, já concluída no Sucre, requer, por exemplo, uma logística mais simples da parte do gestor.

DICA / ELÉTRICA - RETROFIT

PELA SEGURANÇA NO TRABALHO O eletrotécnico Alexandre Pasqualini, responsável pela execução dos serviços no edifício, aponta, por sua vez, que o planejamento e a ampla comunicação aos moradores fazem diferença durante o retrofit. Segundo ele, o profissional da área necessita, sobretudo, de tempo e tranquilidade para realizar o trabalho com segurança e precisão. Para isso, alguns pontos são fundamentais para o condomínio: - Dispor de um diagnóstico inicial e de um projeto. “Isso promove transparência na concorrência entre as empresas e dá segurança para o síndico”; - Informar aos moradores sobre cada etapa e suas implicações; - Ter a compreensão e o apoio do zelador, que deverá fazer certa blindagem aos profissionais da obra, para que atuem sem pressão de tempo e cumpram o trabalho com “eficiência e segurança”. Segundo Alexandre, “a obra provoca pó e ruído”, além dos transtornos pelo corte da energia, assim, é provável que vá desagradar a alguns condôminos.

Da parte do planejamento do síndico, Mila Fernandes destaca, de seu lado, a necessidade de: - Realizar uma programação orçamentária; - Dispor do acompanhamento de um profissional independente, contratado pelo condomínio; - Oferecer ao prestador de serviço um esboço do que encontrará em cada unidade ou setor do prédio; - Ter um cronograma das etapas do processo, incluindo o agendamento do serviço em cada unidade. No Sucre, que dispõe de unidades vazias para comercialização, isso obrigou a síndica a se deslocar até as imobiliárias, atrás das chaves dos imóveis; - Informar sempre os moradores, com antecedência, os dias e períodos de desligamento da energia da edificação; - Reforçar a equipe de funcionários para que cubram áreas que ficam vulneráveis quando do desligamento de energia, a exemplo dos portões; - Mobilizar os profissionais da limpeza para que liberem os pavimentos ao final de cada jornada; - Evitar, ao máximo, obstruir halls e passagens e, ao mesmo tempo, oferecer local isolado e protegido para a empresa trabalhar.

“Se não fizer tudo isso, a obra de elétrica não acontece”, conclui a síndica, sob a concordância de Alexandre Pasqualini. “O complicado da elétrica é que ela afeta o dia a dia do apartamento, diferente de uma modernização de elevador. E não se pode ter pressa”, arremata a gestora. (Por Rosali Figueiredo)

OBRAS NAS UNIDADES ALONGAm SERVIÇO Outro condomínio que está executando retrofit elétrico, e cujos trabalhos também demandaram implantação de nova prumada e intervenções dentro das unidades, é o Ana Bolena, edificação construída há 56 anos no bairro de Mirandópolis, zona Sul de São Paulo.

Mas ali a situação é ainda mais complexa que no Edifício Sucre, pois existem cinco tipos de apartamentos por andar, em alguns deles o disjuntor interno está posicionado atrás do vão dos elevadores. Ou seja, a mexida foi ainda maior na troca da tubulação até o disjuntor do apartamento, com mais cortes de parede; e sem poder cortar a parede atrás da caixa corrida dos elevadores, observa o engenheiro Ayrton Barros, que também acompanha esta obra. O acerto feito com cada morador é a de que o acabamento e a pintura interna sejam arcados

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DICA / ELÉTRICA - RETROFIT

pela unidade.

“Agora estão estourando os problemas, as reclamações”, afirma a síndica Adriana Lorenzeti, contadora que assumiu o cargo há quase três anos com a missão de regularizar as instalações do prédio. “Mas a reforma vem sendo discutida há pelo menos cinco anos, pois a fiação nunca havia sido mexida. As pessoas enfrentavam muitos problemas internos com queda de energia e não funcionamento de equipamentos.”

Incompatibilidade entre a fiação e novos disjuntores providenciados pelos condôminos, “a chamada seletividade de proteção”, fios ressecados que “tinham sua capa isolante rachada e fechavam curto”, entre outros, compunham o panorama local, descreve o engenheiro Ayrton. Adriana conta que a síndica anterior já havia tentado, em vão, realizar a obra. Faltava verba, problema solucionado no ano passado com a criação de um Fundo de Obras exclusivo às reformas.

O Condomínio Ana Bolena dispunha de um diagnóstico das instalações quando Adriana começou, o que deu origem ao projeto de retrofit com aumento de carga junto à concessionária (a nova capacidade será 100% superior). A síndica explica que a parte mais complexa do serviço é envolver os moradores em um assunto muito técnico, conseguir passar a eles as intervenções que serão feitas. “Eles se ausentam das assembleias e depois não entendem o que acontece, querem uma solução imediata. Conto com um grupo mais participativo, que tem me ajudado a explicar a obra aos demais”, afirma.

O escopo é amplo. Na parte externa ao prédio, será construído um novo poste para sustentar os fios de entrada, serviço que demanda autorização da concessionária de energia.

Somente depois disso a empresa de elétrica fará as ligações provisórias, o que possibilitará finalizar a reforma do centro de medição, com troca de fiação, relógios e demais componentes.

Os condutos elétricos antigos já estão desativados e as novas prumadas foram implantadas no antigo duto da lixeira dos andares. Os fios saem de lá e percorrem no alto, entre o teto e a parede, o longo corredor do hall dos pavimentos. Toda essa estrutura receberá um acabamento final e ficará oculta.

A expectativa é que tudo esteja finalizado no próximo mês de maio, mas os prazos concedidos pela concessionária são sempre incertos, observam Adriana e o engenheiro Ayrton. De qualquer forma, ambos destacam que a obra de elétrica poderia ser executada com mais rapidez e segurança se houvesse maior compreensão da parte de alguns moradores. (Por R.F.)

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- O artigo “Manutenção elétrica do condomínio: Até onde o Zelador pode ou deve mexer?”, do Eng. Eletricista Edson Martinho; - A reportagem “A vez do retrofit elétrico no condomínio, com aumento de carga”.

Acesse os textos no endereço acima, através da reportagem de Elétrica no link da Ed. 221.

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ACESSÓRIOS...

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ACESSÓRIOS

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ACESSÓRIOS, ADMINISTRADORA, ALAMBRADOS, BOMBAS

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ASSESSORIA DE SEGURANÇA NO TRABALHO, BOMBAS DOSADORAS, CAIXA D’ÁGUA, COBERTURAS

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AMORTECEDOR DE IMPACTO, BOMBAS, CAIXA D’ÁGUA, COBERTURAS, CONTROLE DO NÍVEL DE ÁGUA

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CONTROLE DE PRAGAS, EQUIPAMENTOS DE GINÁSTICA

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EQUIPAMENTOS DE GINÁSTICA

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ELÉTRICA

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ELEVADOR...

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ELEVADOR

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ELEVADOR, HIDRÁULICA

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INCÊNDIO, INTERFONE

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INTERFONE, ILUMINAÇÃO

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GERADOR, IMPERMEABILIZAÇÃO

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IMPERMEABILIZAÇÃO...

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IMPERMEABILIZAÇÃO

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IMPERMEABILIZAÇÃO...

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IMPERMEABILIZAÇÃO, INDIVIDUALIZAÇÃO DE ÁGUA, INsulFILME

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MANUTENÇÃO DE TUBULAÇÃO DE GÁS, MANUTENÇÃO PREDIAL, MURO DE VIDRO, PERÍCIA PREDIAL, PORTÕES

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PINTURA PREDIAL

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PINTURA PREDIAL ...

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PINTURA PREDIAL

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PINTURA PREDIAL

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PINTURA PREDIAL

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PINTURA PREDIAL...

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PINTURA PREDIAL

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PISOS, PROTETOR DE IMPACTO

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SINALIZAÇÃO, PLAYGROUND

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PLAYGROUND, SERRALHERIA, SISTEMAs DE SEGURANÇA...

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SISTEMAS DE SEGURANÇA

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TERCEIRIZAÇÃO...

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TERCEIRIZAÇÃO

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TERCEIRIZAÇÃO...

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TERCEIRIZAÇÃO, TRATAMENTO DE PISO, TREINAMENTO, UNIFORMES

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