Revista Direcional Condomínios - Edição 281 - Ago/22

CAPA PROMOCIONAL

EDITORIAL

Caro(a) Síndico(a)!

Que tal refletir sobre o significado de oportunidade? Por definição, é a circunstância oportuna para a realização de alguma coisa. Vale lembrar que olhar para uma ocasião propícia não é o mesmo que ser oportunista (quando existe aproveitamento dos fatos sem ética e moralidade). Diferente de centrar nos acontecimentos para impulsionar ações positivas e mudanças necessárias.

O incêndio ocorrido em um condomínio na região da Rua 25 de Março, no mês passado, pode ser a oportunidade de conscientizar os moradores sobre a importância de regularizar a edificação para renovar o AVCB (Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros). Pode ser, ainda, a chance de aprovar o rateio para reforma na antiga rede elétrica ou de formar uma brigada de incêndio. Enfim, há um leque de possibilidades; é oportuno que seja aberto.

Nesta edição, uma matéria sobre retrofit e acessibilidade nos condomínios mostra que adequações são necessárias, além de serem uma oportunidade de atualização imobiliária. O mesmo vale para a modernização de elevadores (outro assunto de nossas páginas), que deixa os equipamentos seguros e bonitos, e agrega valor à construção. Na matéria sobre vícios ocultos, você vai ver que é oportuno o síndico contratar a vistoria de um engenheiro na implantação do condomínio.

Para encerrar, finalmente o país tem a oportunidade de iniciar, este mês, o Censo Demográfico 2022. O IBGE (Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística) firmou parcerias com entidades e associações de imóveis e condomínios para que a coleta de informações não coloque as edificações em vulnerabilidade. No portal da AABIC (Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo) você encontra o ckecklist do síndico e um vídeo de orientação. Confira em www.aabic.org.br Forte abraço, Isabel Ribeiro Seção Tira-Teima:

Síndico, Conte Sua História!

Administração

Dica:

Gestores precisam olhar

Conheça o trabalho da

Vícios construtivos

Serralheria para

para a LGPD com atenção

síndica trans Marcela

pós-implantação

manutenção ou atualização da construção

Volpato

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05

16 14

18

Informe Publicitário:

Capa:

Dica:

Dica:

Seciesp

Obras de inclusão

A hora de modernizar

Mais segurança

valorizam o

o elevador

contra incêndio

condomínio Rua Vergueiro, 2087, 9º andar – conj. 902 CEP. 04101-000 – São Paulo – SP - Tel.: (11) 5573-8110 - E-mail: faleconosco@grupodirecional.com.br - www.direcionalcondominios.com.br DIRETORES

TIRAGEM

ASSINATURAS

ATENDIMENTO AO CLIENTE

Sônia Inakake e Almir C. Almeida

20.000 exemplares

Emilly Tabuço

Emilly Tabuço

(60.000 leitores em média)

faleconosco@grupodirecional.com.br

João Marconi

PÚBLICO LEITOR DIRIGIDO

GERENTE COMERCIAL

Síndicos, zeladores e administradores

Adriana S. dos Santos

JORNALISTA RESPONSÁVEL Isabel Ribeiro MTB 24.479/SP isabel@grupodirecional.com.br DIRIGIDA A

Juliana Jordão Grillo

EQUIPE DISTRIBUIÇÃO

DIAGRAMAÇÃO

Evaldo Mendonça

Jonas Coronado CIRCULAÇÃO

DEPARTAMENTO COMERCIAL

Thalita Feuerstein

São Paulo e Grande São Paulo

Fabian Mesquita

Cristiane Lima

Condomínios residenciais, comerciais e administradoras

Douglas Barbosa da Silva José Ricardo da Silva Pedro Henrique Rodrigues Paiva Roberio Santos

ASSINATURA ANUAL

CAPA PERIODICIDADE MENSAL

IMPRESSÃO Grass Indústria Gráfica

R$ 180,00

Foto Arquivo Pessoal ADRIANA ARAÚJO

Exceto novembro/dezembro, cuja periodicidade é bimestral

Tiragem de 20.000 exemplares auditada pela Fundação Vanzolini, cujo atestado de tiragem está à disposição dos interessados.

Não é permitida a reprodução total ou parcial das matérias, sujeitando os infratores às penalidades legais.

As matérias assinadas são de inteira responsabilidade de seus autores e não expressam, necessariamente, a opinião da revista Direcional Condomínios.

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Para anunciar, ligue:

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5573-8110 ou

(11)

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Tiragem auditada por Direcional Condomínios | Agosto 2022

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SEÇÃO TIRA-TEIMA

SEGURANÇA DE DADOS EM CONDOMÍNIOS Por Miqueias Micheletti

A LEI Geral de Proteção de Dados Pessoais (LGPD / Lei 13.709/2018) passou

pessoais. Também é incorreto expor condô-

a valer em setembro de 2020, mas as sanções só foram permitidas a partir de agosto

minos inadimplentes, ainda que no boleto só

de 2021, um ano atrás. Nesse período, pouca coisa mudou nos condomínios, como

constem os adimplentes. O inciso I do Art. 5º

observa a seguir o especialista Miqueias Micheletti.

da LGPD considera dado pessoal a informação relacionada à pessoa natural identificada

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ou identificável, portanto há exposição de da-

A esmagadora maioria nada fez, fica um empurra-empurra com a administradora,

dos porque é simples identificar que o devedor

sendo que a obrigação é do condomínio, que é o controlador dos dados. O síndico tem

é quem não aparece junto aos adimplentes.

de chamar uma assembleia para aprovar um processo de adequação à LGPD escolhendo-se uma empresa dentre, no mínimo, três orçadas. Se não se mexer, mais adiante poderá até ser destituído do cargo porque uma hora os condôminos vão perceber que ele não cumpriu a Lei, portanto, cometeu infração.

CITE ALGUMAS SITUAÇÕES CONTRÁRIAS À LEI. No WhatsApp, por exemplo, ao invés de grupos, os síndicos deveriam criar listas de transmissões, recurso em que não é possível que um condômino visualize o número de telefone do outro. Se usarem grupos, que enviem convites através de links porque ao acessá-los, será como se o condômino consentisse no uso de dados. Permitir que moradores acessem câmeras de segurança pelo celular está errado; imagens são dados

Foto Arquivo Pessoal

Direcional Condomínios | Agosto 2022

OS CONDOMÍNIOS JÁ SE ADEQUARAM À LGPD?

MIQUEIAS MICHELETTI Graduado em Administração de Empresas pela FAAP, analista de segurança da informação há 19 anos, com vasta experiência em

processamento de dados. Palestrante e autor dos e-books “Descomplicando a LGPD” (2022) e “LGPD – O Abismo entre a Teoria e a Prática” (2021), ambos em parceria com o advogado Túlio Tito Borges.

Com uma população brasileira cada vez mais longeva e cerca de 15 milhões de pessoas com algum tipo de deficiência, planejar a acessibilidade em elevadores é fundamental. O elevador tem regras próprias para o público com dificuldade de mobilidade, confira algumas das normas da ABNT para esses equipamentos.

• - A cabina deve possuir dimensões mínimas de profundidade e largura, seguindo um padrão que permita movimentações de cadeiras de roda e a utilização de pessoas com andador.

• - A porta deve ser automática tanto na cabina quanto no pavimento, evitando assim que o usuário tenha de abri-la para entrar ou sair. E esse tempo deve variar entre cinco e 15 segundos, sendo que o equipamento deve contar com botões de controle das portas dentro da cabina.

• - A cabina deve contar com um corrimão de superfície lisa e não deslizante, fixado nos painéis laterais e no de fundo, respeitando as especificações.

• - O corrimão deve contrastar com o painel da cabina e deve ser pintado ou em aço inoxidável espelhado.

• A iluminação deve ser no mínimo 60 LX distribuída, evitando o uso de fontes de luz concentradas.

• O acabamento das paredes não deve causar reflexão e ser fosco, assim como o piso.

• O revestimento do piso deve ser duro e antiderrapante e contrastar com o do pavimento, as soleiras não são consideradas.

• - Os sinais universais como o sistema Braille, devem constar na botoeira do painel, assim como a localização do interfone dentro da cabina.

SÍNDICO, CONTE SUA HISTÓRIA!

“EU VEJO O SÍNDICO COMO UM INSTRUMENTO DO COLETIVO” Mulher trans, Marcela Volpato, de 47 anos, luta para recuperar prédio no centro

Por Isabel Ribeiro

“PELA PRIMEIRA

vez na vida me

sinto plenamente realizada. Há quase dois anos como síndica do Edifício Coimbra, no centro de São Paulo, sou parte da transformação da vida de pessoas, o que me proporciona uma sensação muito prazerosa.

Tenho restaurante de comida italiana, posso servir um prato saboroso e a clientela sentirá um prazer momentâneo, o que me deixa feliz. Mas no condomínio, daqui a 20 anos poderão lembrar da Marcela, do trabalho dela, da intervenção no caos. Digo que sou meio JK, quero fazer 50 anos em cinco. Sempre fui acelerada.

As coisas tendem a acontecer rápido na minha vida. O sonho da minha mãe era que eu fosse cadete da Aeronáutica, mas com apenas 14 anos de idade eu fui transparente com ela e disse que o máximo que poderia fazer para agradá-la era ser aeromoça. Na minha família, somos em quatro mulheres transexuais; tenho uma tia e duas primas, todas do lado paterno. Quando eu me entendi transgênero, minha tia Samantha já era uma cabeleireira respeitada na nossa cidade, Porto Ferreira, interior paulista. Então eu não abracei uma vida louca porque eu tinha uma referência de respeitabilidade.

Aos poucos meus pais me entenderam. Minha família é fabulosa, o que inclui minha irmã, bebezinha naquela época.

Aos 17 anos comecei a trabalhar no salão de beleza da minha tia, que exigiu que eu jamais desonrasse o nome da família me envolvendo em escândalos. Com ela, aprendi a ser cabeleireira e a ter atitude, a me impor, mas sem descer do salto. Aos 19 anos ganhei dos meus pais o meu próprio salão. Em meados de 1990 me especializei em maquiagem definitiva, tirei cidadania italiana e fui

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Direcional Condomínios | Agosto 2022

Marcela: missão desafiadora em condomínio construído há mais de cinco décadas

assuntos relevantes. Na Suíça você nunca vê uma pessoa gritando com a outra; as diferenças são resol­ vidas com conversa, tudo dentro da lei. Estudei a convenção do condomínio, os direitos e deveres de todos, e instrui os moradores a m u d a r a q u e l a re a l i d a d e p e l o diálogo.

O Coimbra ganhou projeção na mídia em setembro de 2020, depois que eu locali­z ei no extrato mensal a inclusão de uma taxa viver na Suíça. Trabalhava no setor da beleza, além de fazer shows

extra para retirada de morado­

performáticos – até vim ao Brasil algumas vezes me apresentar nos

res de rua na calçada do edifício.

programas do Silvio Santos e Raul Gil. Ainda na Suíça, conheci

Convoquei a imprensa. Também

meu marido Francesco, chef de cozinha napolitano. Em 2013, nos

denunciei a síndica ao Ministério

mudamos para o Brasil, viemos morar em um dois-dormitórios que

Público pois não é dessa forma

eu tinha na Bela Vista e abrimos um restaurante no Bixiga; depois,

desumana, com 'capitão do mato',

uma cantina no Tatuapé. Com a pandemia, fechamos o restaurante

que se resolve a situa­ç ão. Ela con-

e nos concentramos na cantina, que segue firme.

tra-atacou dizendo que ‘o traveco

Um pouco antes da covid-19, vendemos o apartamento para investir nos negócios e construímos uma suíte anexa a cantina, mas

queria fazer baixaria no prédio e tinha até chamado a televisão’.

viver e trabalhar no mesmo endereço é cansativo. Propus ao meu

Seria preciso alguém de atitude

marido morarmos em uma quitinete que eu tinha comprado 12 anos

para transformar o edifício num

atrás, quando ainda estava na Europa. Era pequena, claro, mas

lugar melhor, então me candidatei

pouco ficávamos em casa. Assim fui parar no Edifício Coimbra, na

à síndica. Fiz curso de sindicatura

rua Amaral Gurgel, um prédio de mais de 50 anos, com 98 quitinetes,

profissional. Fui eleita síndica em

em estado deplorável. Fiquei incomodada com o condomínio alto,

novembro de 2020 e minha preo-

rateios frequentes e gestão abusiva, do tipo que queria contratar

cupação inicial foi trocar a portaria

serviços apresentando apenas um orçamento. Decidi pôr ordem

física pela virtual para estancar a

nas tradicionais brigas em assembleias, pois desviavam o foco de

hemorragia financeira. Os morado-

Direcional Condomínios | Agosto 2022

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SÍNDICO, CONTE SUA HISTÓRIA!

res idosos se adaptaram superbem porque estavam ávidos por mudanças.

seguinte é iniciar a obra obriga-

Troquei a administradora e fornecedores. A despesa mensal de produtos

tória da Comgás para termos gás

de limpeza caiu de R$ 800 para R$ 300; a troca de coluna que na gestão

encanado, e prosseguir com outras

antiga era R$ 4 mil, hoje pago R$ 1.200. Pude zerar o déficit bancário,

adequações, já em andamento,

a dívida na Sabesp, e até a inadimplência diminuiu. Hoje o Coimbra tem

para tirar o AVCB.

Direcional Condomínios | Agosto 2022

fundo de reserva de R$ 100 mil, sem passar por rateio.

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O meu desejo é que o Coimbra

Das melhorias do prédio, tenho orgulho de ter trocado muitos vidros

seja um edifício seguro, que deixe de

quebrados dos corredores dos andares e da escadaria de incêndio por

ser o patinho feio da Amaral Gurgel.

apenas R$ 190. O valor ficou baixo porque eu acionei a franquia da se-

Esse é o meu foco principal, mas

guradora. Com menos de R$ 200 resolvemos um problema de anos! Os

gostaria de ser síndica de outros

dois elevadores foram modernizados, estão seguros e bonitos. A antiga

condomínios. Porém, posso esbar-

gestão quis aprovar essa obra por R$ 300 mil; saiu por R$ 145 mil. Os

rar na questão de ser transexual.

armários de alumínio do hall que escondem a fiação foram pintados de

No Coimbra eu fui aceita porque

tom claro. Quem chega não encontra mais um ar de abandono. Por fora,

precisavam de alguém para salvar

troquei o toldo da entrada, coloquei iluminação forte e substituí a vege-

o condomínio. E nos outros lugares,

tação alta do canteiro da calçada por uma baixinha, assim os ‘trombadi-

será que vou ser? Não sei.”

nhas’ não se escondem mais ali. Gosto que os moradores participem das decisões porque vejo o síndico como instrumento do coletivo. O passo

Marcela Volpato, em depoimento concedido a Isabel Ribeiro

CAPA

RETROFIT E ACESSIBILIDADE: PELA VALORIZAÇÃO DO CONDOMÍNIO Edificações residenciais e comerciais se adequam para que pessoas com deficiências ou idosas, entre outras, utilizem seus espaços com maior conforto e segurança Por Isabel Ribeiro

A síndica profissional Andrezza investiu em piso antiderrapante no residencial da Mooca; a síndica profissional Adriana implantou a plataforma elevatória no prédio comercial de Pinheiros

OBRAS DE acessibilidade

de 15 degraus entre a portaria no nível da rua e o patamar alto da edificação.

revitalizam o condomínio, agregan-

Como existem limites estruturais para reformas, cogita-se investir em uma

do valor e tornando-o muito mais

obra no recuo da calçada, onde há um jardim, e incluir uma plataforma

receptivo a quem nele vive, sejam

de acesso. “Hoje, quem precisa, dispõe da rampa da garagem, o que

pessoas com deficiência, mobilidade

é inadequado e discriminatório. No item 6.2.2 da norma NBR 9050, da

reduzida ou idade avançada. Andrezza

ABNT, que regula as questões de acessibilidade, consta que o acesso por

Mandarão, advogada e síndica pro-

entradas secundárias só é aceito se esgotadas todas as possibilidades de

fissional, desde 2020 dedica-se a

adequação da entrada principal e se justificado tecnicamente”, diz Márcio.

tornar inclusivo o Portal de Barcelos,

As atualizações no Portal de Barcelos começaram pelas áreas comuns,

na Mooca, zona leste de São Paulo, e

como a da piscina. Ali foram removidas a escada e parte do canteiro para

já pode comprovar o quanto as inter-

abrigar uma longa rampa com inclinação e altura dos corrimãos em confor-

venções são válidas. “Vejo senhorinhas

midade com a normatização. Houve reformas nos banheiros; atualmente,

com dificuldade de locomoção toman-

há um inclusivo na parte de fora, e outro no salão de jogos.

do sol na área da piscina, o que antes

Na entrada do hall de cada bloco, colocou-se corrimãos e rampa

não era possível porque o acesso se

móvel construída com chapa de aço. Na churrasqueira, o piso foi refeito

dava por uma escada”. Na edificação

para eliminar um degrau contínuo que delimitava o nível mais alto para

de duas torres e 112 unidades no total,

convidados e o nível mais baixo para fornos e afins. Agora o piso é plano

há um usuário de cadeira de rodas e

e antiderrapante. Da churrasqueira há uma rampa que conduz ao salão de

muitos idosos.

festas, pois muitos eventos são integrados. “Nem todo mundo concorda

Engenheiro especializado em acessibilidade, Márcio Vieira de Souza, é morador do local, assim como

10

Foto Arquivo Pessoal

Foto Isabel Ribeiro

rampas, corrimãos e

com as adaptações, mas é lei garantir acessibilidade”, fala Andrezza.

SUBIDA ÁRDUA

Andrezza, e assumiu as obras de

No edifício comercial Gan Center, em Pinheiros, 70% de ocupação das 90

adaptações. O maior desafio da dupla

salas são na área da saúde, sendo comum a circulação de idosos e pessoas

será prover uma alternativa à barreira

com dificuldades de locomoção por lá. Até poucos meses, esse público

Direcional Condomínios | Agosto 2022

CAPA

tinha de subir sete degraus de escada para chegar à entrada do edifício. “Quem

Arquiteta Silvana

vinha de carro, entrava pela garagem e usava o elevador. Mas quem vinha a pé ou

Cambiaghi:

de carro de aplicativo, encontrava muita dificuldade”, relata a síndica profissional

condomínios

zada por dentro, e destinada ao paisagismo por fora, para sediar uma plataforma.

O custo da obra, mais o acessório, ficou em R$ 36 mil, e a execução levou dois meses. “Os médicos, que vinham pedindo alguma providência há tempos, e os pacientes ficaram felizes com a solução”, conta. “E o condomínio está mais completo, mais valorizado”, observa.

UM PROJETO PARA TODOS

Presidente da CPA (Comissão Permanente de Acessibilidade) da Prefeitura de São Paulo, a arquiteta e docente universitária Silvana Cambiaghi lembra que a readequação dos condomínios passa também pela calçada, cujo Decreto Municipal 59.671/2020 estabelece padrões de acessibilidade e segurança. “Esse calçamento tem de ter, no mínimo, uma faixa livre de 1,20 m, com inclinação transversal de, no máximo, 3%, e sem desníveis, sem inclinações abruptas, e um piso não escorregadio, mas também não trepidante”, enumera.

Silvana é autora de “Desenho Universal: métodos e técnicas para arquitetos e urbanistas”, livro que aborda o conceito sobre trabalhar com projeto versátil, que contemple um universo de pessoas: crianças, adultos altos e baixos, anões,

de readequar calçadas

idosos, gestantes, obesos, pessoas com mobilidade reduzida ou deficiên­ cia física – como a própria arquiteta, que se locomove por cadeira de rodas após ter contraído poliomielite na infância. “Quando o condomínio faz na entrada uma rampa ou instala plataforma para vencer o desnível, está beneficiando quem chega com carrinho de feira, de bebê e, também, o deficiente físico. Isso é um desenho universal, que por sinal atualiza o imóvel”, esclarece.

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Contratou um engenheiro, que fez uma avaliação técnica de uma área subutili-

esquecem

Foto Arquivo Pessoal

Adriana Araújo, que assumiu a gestão há cerca de um ano e priorizou a questão.

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ADMINISTRAÇÃO

VÍCIOS CONSTRUTIVOS Na entrega do condomínio, vale contratar um engenheiro habilitado para identificar vícios ocultos – e até mesmo aqueles aparentes, mas que passam despercebidos. A inspeção detecta problemas que só irão se manifestar depois e dessa forma é possível anteciparse a eles, corrigindo-os no prazo de garantia da construtora Por Luiza Oliva Exemplos de vícios reunidos pelo engenheiro Marcus: 1- Vício aparente: sujidade em fundo do reservatório de água potável; 2- Vício oculto para leigos: deveria haver rampa inclusiva no lugar de degraus no acesso ao parquinho; 3-

1

2

Potencial vício oculto: corrosão galvânica com contato bimetálico da cordoalha de cobre com o rufo galvanizado (antes da manifestação, seria possível notar o contato dos metais de nobreza diferente, e saber que eles gerariam

Foto Arquivo Pessoal

uma corrosão acelerada no rufo); 4- Potencial vício oculto: fissura devido a movimentação térmica do piso (antes de ocorrer, teria sido

3 QUEM É

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4

possível notar a necessidade ou não de junta de movimentação, pela extensão de área do piso, nível de exposição solar etc.)

síndico de um

terá que cuidar dele dali para a frente. Legalmente é uma mudança de

prédio novinho, recém-entregue, pode

responsabilidades, e é importante fazer um check-up para estar ciente do

achar que a vida vai ser fácil. Mas

que se está recebendo e ter as condições de segurança que se espera do

alguns percalços acabam com o sos-

imóvel”, afirma o engenheiro.

sego. São os vícios construtivos, nem

É usual que o próprio síndico, ou uma comissão de moradores, faça a

sempre fáceis de serem identificados

inspeção das áreas comuns. Mas o ideal é a contratação de um engenheiro

por leigos e que devem ser corrigidos

habilitado para isso. “Se a inspeção não for bem feita, o condomínio pode

pela construtora durante o período de

perder o direito de reclamar de algumas coisas. Há vícios aparentes e há

garantia do imóvel.

os ocultos, que só serão percebidos por um técnico, e que podem gerar

Segundo o engenheiro civil Marcus

problemas no futuro”, explica Marcus, que pontua também que nem só de

Vinícius Fernando Grossi, doutoran-

manifestações patológicas vivem as inspeções de recebimento do imóvel. É

do em Tecnologia da Construção e

possível, por exemplo, que o prédio não tenha condições de acessibilidade e

mestre em Tecnologia da Construção

o condomínio pode ser processado por não atender as normas. “Podem faltar

de Habitações, a norma técnica

guarda-corpos, colocando especialmente crianças em risco”, diz Marcus,

Participação dos intervenientes em

autor de “Inspeção e Recebimento de Obras/Edificações Habitacionais”,

serviços e obras de engenharia e ar-

livro que trata dos cuidados com a inspeção de prédios novos.

quitetura (NBR 5671, da ABNT), define

Uma dúvida muito comum entre síndicos e condôminos diz respeito ao

as responsabilidades de cada agente

prazo de garantia de uma edificação. Pelo Código de Defesa do Consumidor,

da construção civil. “A norma cita que

a garantia é de cinco anos. Mas, a engenheira civil Kelly Ramos de Lima,

o proprietário deve fazer a inspeção

mestre em Habitação, pós-graduada em Patologia das Edificações e em

no momento da passagem de bas-

Gestão de Projetos, frisa que, se o prédio foi construído depois de 2013,

tão: o incorporador está passando o

ele se enquadra na Norma de Desempenho (NBR 15.575), que determina

empreendimento para o usuário que

prazos de garantia diversos para cada componente da construção. “A

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Norma de Desempenho foi idealizada para que as edificações sejam concebidas e

Vera sempre contrata um engenhei-

executadas para garantir conforto e segurança aos usuários. Ela engloba conceitos

ro para realizar um laudo de vistoria

como: vida útil, garantia legal, garantia certificada e prazos de garantia, definindo

e entrega do condomínio. Também

as responsabilidades dos projetistas, construtores, incorporadores, fornecedores

providencia o que se chama de comis-

de produtos e usuários”, atesta Kelly.

sionamento: ela aciona as empresas

No entanto, para ter as garantias pré-determinadas, o síndico deve seguir a

responsáveis pela instalação de cada

norma NBR 14037 (Diretrizes para elaboração de manuais de uso, operação e

sistema para fazer testes de funcio-

manutenção das edificações - Requisitos para elaboração e apresentação dos

namento, por exemplo, do gerador, ar

conteúdos), juntamente com o Manual do Síndico entregue pela construtora.

condicionado, entre outros. E o passo

“Muitos condomínios estão sendo prejudicados por desconhecimento dos síndicos.

seguinte é contratar a manutenção

A manutenção deve começar na implantação do condomínio, e não após os cinco

preventiva desde o primeiro momento

anos de garantia da construtora. Assim a edificação não corre o risco da perda da

do condomínio. Vera recomenda se-

garantia e aumenta a vida útil do imóvel e sua valorização”, completa Kelly, refor-

guir o roteiro proposto pelo Manual do

çando que todas as manutenções preventivas devem ser registradas pelo síndico,

síndico. “Ele é uma ótima ferramenta,

seja em livro de registros com páginas numeradas, em planilhas eletrônicas ou com

onde constam os fornecedores de cada

fotografias, comprovando que foram realizadas na periodicidade recomendada pela

item e as recomendações. A partir disso

construtora e pelos fabricantes de cada componente da edificação.

montamos a programação de manuten-

Vera Lúcia Quaresma, engenheira, é síndica profissional de 13 condomínios,

ção, até porque a construtora não pode

ao lado da filha Fernanda Quaresma Tolipan, administradora de empresas, e já

alegar que o condomínio não seguiu o

enfrentou diversas situações que envolveram intervenções da construtora durante a

manual”, resume.

garantia. “É desgastante. Em um prédio em implantação, o síndico precisa colocar o condomínio para funcionar. E junto disso lidamos com problemas graves ocorrendo.”

Leia matéria completa no site da Direcional Condomínios

Direcional Condomínios | Agosto 2022

ADMINISTRAÇÃO

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DICA / ELEVADOR

FUNCIONAL E EFICIENTE Modernização prolonga a vida útil do elevador, torna o equipamento mais seguro e arrojado e, ainda, agrega valor à edificação

Foto @mumemories - freepik

Por Isabel Ribeiro

Elevador pode ser atualizado na parte técnica e na parte estética

A HORA

e a vez de modernizar um elevador costuma ser acom-

panhada de dúvidas. Será mesmo o momento? Para saber a resposta é preciso estar atento às pistas que o próprio equipamento fornece, como orienta Marcelo Braga, presidente do Seciesp (Sindicato das Empresas de Conservação, Manutenção e Instalação de Elevadores do Estado de São Paulo) e da ABEEL (Associação Brasileira das Empresas de Elevadores).

Entre os principais sinais estão: aumento da frequência de manutenção, com substituição ou reparos de peças; aumento de barulhos; aumento nas interrupções de serviço e aumento no consumo de energia.

De acordo com Marcelo, a modernização de elevadores é muito bem vista porque permite prolongar a vida útil, além de garantir mais segurança, conforto e comodidade para os condôminos. Se a saúde financeira do condomínio permitir, o procedimento poderá ser mais completo. Se não, poderá ser focado na operacionalidade e segurança por meio da modernização técnica. Esta compreende troca do quadro de comando, instalações elétricas fixas, do seletor, dos cabos de manobra, da caixa de inspeção, chave PAP, entre outros itens. “Além de trazer mais segurança aos usuários, a modernização técnica traz economia de até 60% para o condomínio, considerando a energia economizada e a economia da manutenção”, afirma.

Havendo verba, pode ser a ocasião perfeita para dar um upgrade no visual do elevador por meio da modernização estética, lembrando que, aliada ao bom desempenho do equipamento, uma aparência agradável e renovada conta pontos a favor de vendas e locações das unidades

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Direcional Condomínios | Agosto 2022

DICA / ELEVADOR

condominiais. Na modernização estética são repaginados elementos como teto, piso, portas, botoeiras e IPD Digital, sigla para indicador de posição digital.

Existe também a modernização tecnológica, quando são instalados sistemas inteligentes – os mais novos são o regenerativo e o de resgate automático. “No sistema regenerativo, em vez de haver desperdício de energia do motor na forma de calor, pode-se reutilizá-la para alimentar a rede elétrica interna do condomínio”, explica Marcelo. Já o sistema de resgate automático permite que, em caso de falta de energia, o elevador seja transportado até o andar mais próximo e suas portas sejam abertas para liberação dos passageiros.

MELHORIA VISUAL E OPERACIONAL

No Edifício Parque dos Rouxinóis, em Indianópolis, zona sul de São

Paulo, quatro elevadores passaram por modernização técnica e estética, iniciada em dezembro de 2021 e finalizada em junho último. “Se fizésse­ mos apenas a técnica, continuaríamos convivendo com o interior feio e antigo das cabinas”, comenta o síndico orgânico Cláudio Moraes Alves.

No condomínio de 44 anos, com duas torres, 18 andares, 72 unidades e dois elevadores cada, não há mais separação entre o social e de serviço. Foram uniformizados. “Quem chama o elevador é atendido por aquele que estiver mais perto; acabou a história de chamarem dois ao mesmo tempo para usar o que chegasse primeiro. Isso só aumentava o gasto de energia”, diz Cláudio.

Os motores e as estruturas das cabinas são originais de fábrica, mas o restante foi todo modificado. As cabinas tinham iluminação mais fraca, piso escuro e paredes com fórmica. Na versão atual, trazem revestimento de aço escovado, boa iluminação com lâmpadas de LED, piso marmóreo, painel e sistema digital de voz. “O elevador até nos cumprimenta, além de estar muito bonito. A reação dos moradores foi bastante satisfatória.

Mas o que chama a atenção de todos é a ausência de solavancos porque agora o controle não é mais mecânico”, relata.

O síndico usou de resiliência na última década, quando assumiu a gestão e se viu sem caixa para modernizar os elevadores, que há anos davam problemas. Fez só o necessário para manter a segurança, trocan­ do cabos, polias e roldanas de todos os equipamentos. Com o crescente de consertos e reposição de peças (muitas já difíceis de encontrar) a modernização se tornou a única opção. “O investimento é alto, mas não adianta ficar adiando. A saída é se preparar financeiramente para esse gasto, fazer uma economia para amenizar o impacto sobre o mo­r ador e seguir em frente”, recomenda o síndico.

PRÓXIMA EDIÇÃO: ELEVADOR: MANUTENÇÃO E MODERNIZAÇÃO Direcional Condomínios | Agosto 2022

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DICA / SERRALHERIA

SEMPRE PRESENTE! A serralheria acompanha o condomínio vida afora; na manutenção e também nas transformações de tempos modernos, com portaria remota e muro de vidro

Foto Arquivo Pessoal

Por Isabel Ribeiro

O síndico profissional Ricardo Melo relata que a portaria remota exige adaptações; no detalhe, passa-pizzas instalado no portão principal

O engenheiro Bruno Giachini observa que a serralheria marca presença na segurança patrimonial Foto Arquivo Pessoal

do condomínio, em portões, por exemplo, e também na segurança física dos condôminos, em elementos como corrimãos

GESTOR DE

um residencial com 30 anos em Higienópolis,

área central de São Paulo, Ricardo Melo relata ter sido necessário contratar serviços de serralheria para ajustes devido à implantação de portaria remota, cinco meses atrás. “Quando se adere à portaria remota, a própria empresa cuida de adaptar os portões para instalação do leitor facial, por exemplo, mas há adaptações que o condomínio precisa resolver”, conta o síndico profissional. Foi o caso da transferência do passa-pizzas do portão da eclusa para o portão da rua. Isto porque na época da portaria física, a entrega e a cobrança aconteciam dentro da clausura. Na dinâmica atual, o

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DICA / SERRALHERIA

entregador não entra mais na clausura, e o morador faz a sua retirada pelo lado de dentro do portão principal.

Na edificação de uma torre e 48 unidades, foi colocada uma grade de ferro na janela basculante do vestiário dos funcionários para reforçar a se­ gurança. Em breve, o condomínio irá começar novas obras de serralheria, orçadas em cerca de R$ 125 mil, que incluem a instalação de um segundo portão tanto na entrada quanto na saída de veículos, e troca do gradil do perímetro. Este dará vez a um muro de vidro com estrutura metálica na cor preta, a mesma das janelas. “O condomínio vai ficar moderno e seguro. Os moradores aprovaram porque valoriza o patrimônio”, diz o síndico.

Bruno Giachini, engenheiro especializado em assessoria e gerenciamento de obras em condomínios, constata que muros de vidro são tendência.

“Esteticamente, o ambiente aberto é mais agradável se comparado às grandes estruturas de metal ou ‘muralhas’ de alvenaria, e do ponto de vista da segurança, os fechamentos com vidro entregam um maior campo de visão, melhorando o alcance da iluminação e das câmeras de vigilância”, avalia. A altura ideal dependerá do emprego de elementos como concertinas, cerca eletrificada, sensores de presença, vegetação e do tipo de peças metálicas que unirão as folhas de vidro, sendo o modelo spider um dos mais conhe­ cidos. “O ideal é contratar um consultor em segurança, que após a análise de vulnerabilidade irá propor a altura mais adequada para o muro”.

SEGURANÇA E MODERNIZAÇÃO

Além do fechamento perimetral, o serviço dos serralheiros é vital na se­ gurança contra invasões, em especial nos portões de pedestres e veículos.

“Cada vez se torna mais relevante os intertravamentos e a velocidade de abertura e fechamento dos portões”, reconhece o engenheiro. Ele menciona que também está em alta a criação de espaços apropriados para entregas, como o passa-volumes em local que não comprometa a integridade física de quem fará o recebimento; bem como a proteção metálica de hidrômetros, alvos de furto hoje em dia.

No quesito segurança dos condôminos, peças construídas com ferro, alumínio ou inox são imprescindíveis para evitar quedas, tais como corrimãos e guarda-corpos das sacadas, varandas e coberturas dos prédios. Em condomínios com piscina, tem de haver o guarda-corpo perimetral. “O acesso não pode ficar desimpedido, principalmente devido ao risco de crianças desacompanhadas neste ambiente”, pontua Bruno.

No retrofit e na modernização de condomínios, a empregabilidade de metais é expressiva. “Na modernização de fachada usamos também outros serviços, mas a maior demanda é pelos de serralheria na troca de janelas e guarda-corpos”. Ele observa que a serralheria é procurada para dar suporte ao envidraçamento de sacadas, mas que este tipo de fechamento se estendeu para churrasqueiras, espaço pet e infantil. “Porém, antes de fechar essas áreas com vidro e metal, o condomínio precisa avaliar a legalidade e possibilidade junto à Prefeitura”, orienta o engenheiro.

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DICA / AVCB

PRECAUÇÕES CONTRA INCÊNDIO Caso recente no centro de São Paulo comprova que irregularidades prediais contribuem para sinistros; sanar os problemas antes que evoluam e regularizar o condomínio é imperativo Por Isabel Ribeiro

A síndica Fernanda Foto Arquivo Pessoal

Casco Silva contratou assessoria de prevenção de riscos para entender as necessidades do condomínio

NO MÊS

passado, a região da rua 25 de Março foi surpreendida por

um incêndio de grandes proporções, que teve início em um prédio comercial de 10 andares, alastrou para outro menor, uma loja e uma igreja. Condenado à demolição, o edifício antigo onde tudo começou estava com o AVCB (Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros) vencido desde 2011. O documento atesta que uma construção está dentro das normas de prevenção e combate a incêndios e deve ser renovado a cada três anos pelos condomínios comerciais e a cada cinco pelos residenciais.

Diante do ocorrido, foi natural que moradores de um condomínio da zona leste, em fase de finalização do AVCB, externassem no grupo de WhatsApp maior interesse em medidas de proteção contra incêndio. Por isso, a síndica Fernanda Casco Silva está organizando uma palestra educativa, a ser ministrada por um bombeiro e um especialista em segurança. “Acredito que trará conhecimento e poderá até despertar nos condôminos a vontade de participarem da brigada de incêndio”.

No final de 2018 Fernanda foi eleita subsíndica do Villagio Felicita, condomínio na Vila Bertioga para onde se mudou dois anos antes. “Eu não tinha nenhuma experiência em sindicância, nem havia morado em prédio, mas queria contribuir com a gestão, entender as necessidades do condomínio. Contratei uma empresa especializada em prevenção de riscos para que fizesse um levantamento daquilo que estivesse fora das normas de segurança ou necessitando de manutenção”, conta a gestora, também advogada. “Uma das inadequações era o AVCB vencido”, complementa.

A edificação com duas torres, 15 andares e 180 unidades no total, construída há duas décadas, tinha alguns empecilhos para o processo de certificação. “Eu não desejava apenas o certificado, mas sim o prédio dentro das condições de tudo o que o AVCB engloba”, declara Fernanda que, após eleita síndica em 2020, deu início às adequações necessárias para deixar o condomínio seguro.

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DICA / AVCB

A nova central de alarme e o disparador no hall de todos os andares Foto Arquivo Pessoal

estão entre as aquisições do Villagio Felicita

CONDIÇÃO IRREGULAR Entre as inadequações encontradas, ela relata que o sistema de pressurização das escadas de emergência não funcionava; a área do barrilete era usada como depósito e a central de alarme de incêndio estava instalada em um quartinho fechado e distante.

“Se acendessem as luzes da central durante um sinistro, quem iria ver? Qual o nexo disso?”, questiona a síndica.

Outra questão envolvia o sistema de iluminação de emergência da escadaria de incêndio que deixara de funcionar por causa de fios elétricos rompidos, e fora substi­ tuído por luminárias de emergência, as quais passaram a ser furtadas. “Descobrimos também o furto de peças da mangueira e do hidrante em oito andares sequenciais.

Fizemos a reposição e, novamente, houve furto, desta vez em quatro andares, do mesmo bloco. Quem comete vandalismo não entende que pode sair prejudicado caso haja um incêndio no condomínio”.

Contudo, o que mais surpreendeu Fernanda foi a ausência de RTI (Reserva Técnica de Incêndio) na caixa d’água. “Só aí fiquei sabendo que gestões anteriores disponibilizaram essa reserva para consumo geral durante a crise hídrica de 2014 e não mais reverteram à destinação original. Se eu não tivesse contratado uma empresa de vistoria confiável, talvez nem descobrisse que o condomínio não dispunha de um volume de água destinado ao combate a incêndio”, pondera.

PLANO DE AÇÃO Fernanda precisou agir sem onerar os condôminos, que ainda estavam pagando o rateio de obras de fachada. Negociou com a empresa de mão de obra terceirizada para reduzir o número de colaboradores durante um semestre, e canalizou a verba para as adequações. Assim foram sanados problemas como a central de alarme. No hall dos andares, o detector de fumaça ganhou a companhia do acionador de alarme.

Houve, ainda, troca de mangueiras furadas, regulagem de portas corta-fogo e colo­ cação de placas de sinalização. Sobre a iluminação das escadas, com a substituição da fiação elétrica danificada, foi possível retomar o sistema de luzes de emergência, agora intensificado pela potência do LED. O Villagio Felicita está pronto para passar pela vistoria do Corpo de Bombeiros, mas os cuidados para se preservar as benfeitorias continuam. Todos os dias, o novo

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Foto Arquivo Pessoal

DICA / AVCB

A síndica profissional Quitéria Marques está em movimento para deixar mais segura a construção de 40 anos

zelador faz a ronda para verificar se os extintores, mangueiras e hidrantes permanecem íntegros, bem como se as rotas de fuga continuam livres.

Numa das incursões, o zelador flagrou uma moradora nova que havia calçado a porta corta-fogo com o extintor enquanto ela transportava móveis pela escada. “Nós entregamos um kit de boas-vindas aos novos moradores com as regras do condomínio e, agora, vamos incluir informação sobre a importância de se manter essa porta fechada. A campanha de conscientização tem de ser constante”, reconhece.

PARA-RAIOS E REDE ELÉTRICA No Maison Aubagne, na Vila Dusi, em São Bernardo do Campo, a síndica profissional e moradora Quitéria Marques, gestora do condomínio desde 2018, empenha-se em tornar mais segura a edificação de 40 anos e, assim, poder concluir todas as exigências para renovação do AVCB. Estão em andamento reparos no sistema de para-raios para adequá-lo conforme a NBR 5419/2015 da ABNT, e uma reforma na rede elétrica.

No empreendimento de duas torres e 42 unidades cada foram, ainda, encon­ tradas outras inadequações durante vistoria do Corpo de Bombeiros, mas quase todas já reparadas. “Estamos terminando a reforma dos corrimãos das escadas de emergência para torná-los contínuos e vamos instalar corrimãos na rampa da entrada de pedestre”, diz a síndica.

Quitéria menciona que a sinalização de emergência foi refeita. “Antes havia plaquinhas pequenas, agora o condomínio tem placas maiores, de sinalização fotoluminescente, conforme instrução técnica”, orgulha-se. Cita, também, a instalação de um nobreak na portaria para acionamento dos portões se acontecer interrupção de energia, e a aquisição do kit de latão para o hidrante de recalque, localizado na calçada, sob tampa de ferro. O conjunto anterior estava incompleto, o que representava um risco, afinal a função desse objeto é acoplar a mangueira do caminhão-pipa dos bombeiros

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caso falte água no reservatório do condomínio du­ rante combate a um incêndio.

Em uma visita mais antiga do bombeiro, a síndica lembra de uma constatação bem importante.

“Na época, no final da escada de emergência havia a porta corta-fogo e a de um quartinho. Ele explicou que em caso de incêndio, as pessoas, em pânico, poderiam confundir as portas. Por isso, teríamos de fechar o vão da outra porta com alvenaria e pintar

Foto Arquivo Pessoal

da mesma cor da parede. Nem desconfiávamos que havia esse perigo no prédio”, observa Quitéria.

No hidrante de recalque, faltava uma peça em latão (apoiada na tampa da caixa) que impossibilitaria acoplar a mangueira do caminhão-pipa do Corpo de Bombeiros

EXIGÊNCIAS TÊM DE SER LEVADAS A SÉRIO Carlos Alberto dos Santos, consultor de riscos da área condominial, esclarece que o AVCB certifica a edificação com base nas condições do imóvel no ato da vistoria, mas que só isso não basta para a segurança. As exigências têm de ser levadas a sério, sempre, porque existe um propósito nelas, que é a prevenção e controle de incêndio. “Não adianta obter a aprovação na vistoria, mas depois que o bombeiro for embora, voltar com as lixeiras para a escada de emergência. Essa rota de fuga tem de estar livre, iluminada e segura para o caso de ocorrer um sinistro”, esclarece.

“O bombeiro tem experiência. Se ele encontrar as escadas vazias, mas sentir o cheiro do lixo, poderá aprovar o AVCB, e voltar de surpresa alguns dias depois para dar o flagrante, caçar o documento e aplicar multa ao condomínio. Já vi isso acontecer”, comenta.

Condomínio negligenciado é sinônimo de riscos. Se por acaso, em uma vistoria feita por amostragem, algum equipamento irregular escapar de ser selecionado para verificação, e o condomínio for aprovado, isso está longe de ser motivo de comemoração. Não adianta gestores enganarem a si mesmos; sistema de alarme de incêndio, mangueiras, extintores, hidrantes, tudo tem de funcionar perfeitamente, com testagem e manutenção periódicas, antes e após o AVCB. “O que salva vidas não é o AVCB, são os equipamentos nas condições exigidas para a certificação”, enfatiza Carlos.

PRÓXIMA EDIÇÃO: SEGURANÇA – AUTOMATIZAÇÃO, CFTV, PORTARIA VIRTUAL/AUTOMATIZADA, CONTROLE DE ACESSO, INTERFONE, PORTÕES

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ACESSÓRIOS

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ACESSÓRIOS...

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ACESSÓRIOS, ADMINISTRADORA, BOMBAS, CADEIRA

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AVCB, CONTROLE DE ACESSO, DESFIBRILADOR

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COBERTURAS

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DESENTUPIDORA, EQUIPAMENTOS DE GINÁSTICA (FITNESS)

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ELÉTRICA

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ELÉTRICA, GÁS

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ELEVADOR, ENERGIA SOLAR, GERADOR

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GERADOR, HIDRÁULICA, IMPERMEABILIZAÇÃO...

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IMPERMEABILIZAÇÃO

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IMPERMEABILIZAÇÃO, INSPEÇÃO PREDIAL, INTERFONE, MATERIAL DE CONSTRUÇÃO

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MANUTENÇÃO PREDIAL, PARA-RAIO, PISCINAS, PROTETOR DE IMPACTO

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PINTURA PREDIAL

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PINTURA PREDIAL

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PINTURA PREDIAL

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PINTURA PREDIAL...

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PINTURA PREDIAL, RECUPERAÇÃO ESTRUTURAL

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PINTURA PREDIAL, PORTÃO, PORTARIA VIRTUAL

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PLAYGROUND

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PISOS, QUADRAS, SERRALHERIA...

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SERRALHERIA, SISTEMAS DE SEGURANÇA

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SISTEMAS DE SEGURANÇA, TERCEIRIZAÇÃO...

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TERCEIRIZAÇÃO, TRATAMENTO DE PISO

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