Revista Direcional Condomínios - Edição 281 - Ago/22
Caro(a) Síndico(a)!
Que tal refletir sobre o significado de oportunidade? Por definição, é a circunstância oportuna para a realização de alguma coisa. Vale lembrar que olhar para uma ocasião propícia não é o mesmo que ser oportunista (quando existe aproveitamento dos fatos sem ética e moralidade). Diferente de centrar nos acontecimentos para impulsionar ações positivas e mudanças necessárias.
O incêndio ocorrido em um condomínio na região da Rua 25 de Março, no mês passado, pode ser a oportunidade de conscientizar os moradores sobre a importância de regularizar a edificação para renovar o AVCB (Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros). Pode ser, ainda, a chance de aprovar o rateio para reforma na antiga rede elétrica ou de formar uma brigada de incêndio. Enfim, há um leque de possibilidades; é oportuno que seja aberto.
Nesta edição, uma matéria sobre retrofit e acessibilidade nos condomínios mostra que adequações são necessárias, além de serem uma oportunidade de atualização imobiliária. O mesmo vale para a modernização de elevadores (outro assunto de nossas páginas), que deixa os equipamentos seguros e bonitos, e agrega valor à construção. Na matéria sobre vícios ocultos, você vai ver que é oportuno o síndico contratar a vistoria de um engenheiro na implantação do condomínio.
Para encerrar, finalmente o país tem a oportunidade de iniciar, este mês, o Censo Demográfico 2022. O IBGE (Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística) firmou parcerias com entidades e associações de imóveis e condomínios para que a coleta de informações não coloque as edificações em vulnerabilidade. No portal da AABIC (Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo) você encontra o ckecklist do síndico e um vídeo de orientação. Confira em www.aabic.org.br
Forte abraço, Isabel Ribeiro
Seção Tira-Teima: Gestores precisam olhar para a LGPD com atenção
DIRETORES
Síndico, Conte Sua História! Conheça o trabalho da síndica trans Marcela Volpato
Administração Vícios construtivos pós-implantação
Dica: Serralheria para manutenção ou atualização da construção
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Informe Publicitário:
Seciesp Capa: Obras de inclusão valorizam o condomínio
Sônia Inakake e Almir C. Almeida
JORNALISTA RESPONSÁVEL
Isabel Ribeiro
MTB 24.479/SP isabel@grupodirecional.com.br
DIRIGIDA A Condomínios residenciais, comerciais e administradoras
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TIRAGEM
20.000 exemplares
(60.000 leitores em média)
PÚBLICO LEITOR DIRIGIDO
Síndicos, zeladores e administradores
CIRCULAÇÃO
São Paulo e Grande São Paulo
CAPA Foto Arquivo Pessoal ADRIANA ARAÚJO
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Dica: A hora de modernizar o elevador
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Thalita Feuerstein Cristiane Lima
Dica: Mais segurança contra incêndio
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SEGURANÇA DE DADOS EM CONDOMÍNIOS
Por Miqueias Micheletti
A LEI Geral de Proteção de Dados Pessoais (LGPD / Lei 13.709/2018) passou a valer em setembro de 2020, mas as sanções só foram permitidas a partir de agosto de 2021, um ano atrás. Nesse período, pouca coisa mudou nos condomínios, como observa a seguir o especialista Miqueias Micheletti.
OS CONDOMÍNIOS JÁ SE ADEQUARAM À LGPD?
A esmagadora maioria nada fez, fica um empurra-empurra com a administradora, sendo que a obrigação é do condomínio, que é o controlador dos dados. O síndico tem de chamar uma assembleia para aprovar um processo de adequação à LGPD escolhendo-se uma empresa dentre, no mínimo, três orçadas. Se não se mexer, mais adiante poderá até ser destituído do cargo porque uma hora os condôminos vão perceber que ele não cumpriu a Lei, portanto, cometeu infração.
CITE ALGUMAS SITUAÇÕES CONTRÁRIAS À LEI.
No WhatsApp, por exemplo, ao invés de grupos, os síndicos deveriam criar listas de transmissões, recurso em que não é possível que um condômino visualize o número de telefone do outro. Se usarem grupos, que enviem convites através de links porque ao acessá-los, será como se o condômino consentisse no uso de dados. Permitir que moradores acessem câmeras de segurança pelo celular está errado; imagens são dados
pessoais. Também é incorreto expor condôminos inadimplentes, ainda que no boleto só constem os adimplentes. O inciso I do Art. 5º da LGPD considera dado pessoal a informação relacionada à pessoa natural identificada ou identificável, portanto há exposição de dados porque é simples identificar que o devedor é quem não aparece junto aos adimplentes.
MIQUEIAS MICHELETTI
Graduado em Administração de Empresas pela FAAP, analista de segurança da informação há 19 anos, com vasta experiência em processamento de dados. Palestrante e autor dos e-books “Descomplicando a LGPD” (2022) e “LGPD – O Abismo entre a Teoria e a Prática” (2021), ambos em parceria com o advogado Túlio Tito Borges.
Foto Arquivo Pessoal
Com uma população brasileira cada vez mais longeva e cerca de 15 milhões de pessoas com algum tipo de deficiência, planejar a acessibilidade em elevadores é fundamental. O elevador tem regras próprias para o público com dificuldade de mobilidade, confira algumas das normas da ABNT para esses equipamentos.
• - A cabina deve possuir dimensões mínimas de profundidade e largura, seguindo um padrão que permita movimentações de cadeiras de roda e a utilização de pessoas com andador.
• - A porta deve ser automática tanto na cabina quanto no pavimento, evitando assim que o usuário tenha de abri-la para entrar ou sair. E esse tempo deve variar entre cinco e 15 segundos, sendo que o equipamento deve contar com botões de controle das portas dentro da cabina.
• - A cabina deve contar com um corrimão de superfície lisa e não deslizante, fixado nos painéis laterais e no de fundo, respeitando as especificações.
• - O corrimão deve contrastar com o painel da cabina e deve ser pintado ou em aço inoxidável espelhado.
• A iluminação deve ser no mínimo 60 LX distribuída, evitando o uso de fontes de luz concentradas.
• O acabamento das paredes não deve causar reflexão e ser fosco, assim como o piso.
• O revestimento do piso deve ser duro e antiderrapante e contrastar com o do pavimento, as soleiras não são consideradas.
• - Os sinais universais como o sistema Braille, devem constar na botoeira do painel, assim como a localização do interfone dentro da cabina.
“EU VEJO O SÍNDICO COMO UM INSTRUMENTO DO COLETIVO”
Mulher trans, Marcela Volpato, de 47 anos, luta para recuperar prédio no centro
Por Isabel Ribeiro
“PELA PRIMEIRA vez na vida me sinto plenamente realizada. Há quase dois anos como síndica do Edifício Coimbra, no centro de São Paulo, sou parte da transformação da vida de pessoas, o que me proporciona uma sensação muito prazerosa. Tenho restaurante de comida italiana, posso servir um prato saboroso e a clientela sentirá um prazer momentâneo, o que me deixa feliz. Mas no condomínio, daqui a 20 anos poderão lembrar da Marcela, do trabalho dela, da intervenção no caos. Digo que sou meio JK, quero fazer 50 anos em cinco. Sempre fui acelerada. As coisas tendem a acontecer rápido na minha vida. O sonho da minha mãe era que eu fosse cadete da Aeronáutica, mas com apenas 14 anos de idade eu fui transparente com ela e disse que o máximo que poderia fazer para agradá-la era ser aeromoça. Na minha família, somos em quatro mulheres transexuais; tenho uma tia e duas primas, todas do lado paterno. Quando eu me entendi transgênero, minha tia Samantha já era uma cabeleireira respeitada na nossa cidade, Porto Ferreira, interior paulista. Então eu não abracei uma vida louca porque eu tinha uma referência de respeitabilidade. Aos poucos meus pais me entenderam. Minha família é fabulosa, o que inclui minha irmã, bebezinha naquela época.
Aos 17 anos comecei a trabalhar no salão de beleza da minha tia, que exigiu que eu jamais desonrasse o nome da família me envolvendo em escândalos. Com ela, aprendi a ser cabeleireira e a ter atitude, a me impor, mas sem descer do salto. Aos 19 anos ganhei dos meus pais o meu próprio salão. Em meados de 1990 me especializei em maquiagem definitiva, tirei cidadania italiana e fui
Marcela: missão
em condomínio construído há mais de cinco décadas
viver na Suíça. Trabalhava no setor da beleza, além de fazer shows performáticos – até vim ao Brasil algumas vezes me apresentar nos programas do Silvio Santos e Raul Gil. Ainda na Suíça, conheci meu marido Francesco, chef de cozinha napolitano. Em 2013, nos mudamos para o Brasil, viemos morar em um dois-dormitórios que eu tinha na Bela Vista e abrimos um restaurante no Bixiga; depois, uma cantina no Tatuapé. Com a pandemia, fechamos o restaurante e nos concentramos na cantina, que segue firme.
Um pouco antes da covid-19, vendemos o apartamento para investir nos negócios e construímos uma suíte anexa a cantina, mas viver e trabalhar no mesmo endereço é cansativo. Propus ao meu marido morarmos em uma quitinete que eu tinha comprado 12 anos atrás, quando ainda estava na Europa. Era pequena, claro, mas pouco ficávamos em casa. Assim fui parar no Edifício Coimbra, na rua Amaral Gurgel, um prédio de mais de 50 anos, com 98 quitinetes, em estado deplorável. Fiquei incomodada com o condomínio alto, rateios frequentes e gestão abusiva, do tipo que queria contratar serviços apresentando apenas um orçamento. Decidi pôr ordem nas tradicionais brigas em assembleias, pois desviavam o foco de
assuntos relevantes. Na Suíça você nunca vê uma pessoa gritando com a outra; as diferenças são resolvidas com conversa, tudo dentro da lei. Estudei a convenção do condomínio, os direitos e deveres de todos, e instrui os moradores a mudar aquela realidade pelo diálogo.
O Coimbra ganhou projeção na mídia em setembro de 2020, depois que eu locali zei no extrato mensal a inclusão de uma taxa extra para retirada de moradores de rua na calçada do edifício. Convoquei a imprensa. Também denunciei a síndica ao Ministério Público pois não é dessa forma desumana, com 'capitão do mato', que se resolve a situa ção. Ela contra-atacou dizendo que ‘o traveco queria fazer baixaria no prédio e tinha até chamado a televisão’.
Seria preciso alguém de atitude para transformar o edifício num lugar melhor, então me candidatei à síndica. Fiz curso de sindicatura profissional. Fui eleita síndica em novembro de 2020 e minha preocupação inicial foi trocar a portaria física pela virtual para estancar a hemorragia financeira. Os morado -
res idosos se adaptaram superbem porque estavam ávidos por mudanças. Troquei a administradora e fornecedores. A despesa mensal de produtos de limpeza caiu de R$ 800 para R$ 300; a troca de coluna que na gestão antiga era R$ 4 mil, hoje pago R$ 1.200. Pude zerar o déficit bancário, a dívida na Sabesp, e até a inadimplência diminuiu. Hoje o Coimbra tem fundo de reserva de R$ 100 mil, sem passar por rateio.
Das melhorias do prédio, tenho orgulho de ter trocado muitos vidros quebrados dos corredores dos andares e da escadaria de incêndio por apenas R$ 190. O valor ficou baixo porque eu acionei a franquia da seguradora. Com menos de R$ 200 resolvemos um problema de anos! Os dois elevadores foram modernizados, estão seguros e bonitos. A antiga gestão quis aprovar essa obra por R$ 300 mil; saiu por R$ 145 mil. Os armários de alumínio do hall que escondem a fiação foram pintados de tom claro. Quem chega não encontra mais um ar de abandono. Por fora, troquei o toldo da entrada, coloquei iluminação forte e substituí a vegetação alta do canteiro da calçada por uma baixinha, assim os ‘trombadinhas’ não se escondem mais ali. Gosto que os moradores participem das decisões porque vejo o síndico como instrumento do coletivo. O passo
seguinte é iniciar a obra obrigatória da Comgás para termos gás encanado, e prosseguir com outras adequações, já em andamento, para tirar o AVCB.
O meu desejo é que o Coimbra seja um edifício seguro, que deixe de ser o patinho feio da Amaral Gurgel. Esse é o meu foco principal, mas gostaria de ser síndica de outros condomínios. Porém, posso esbarrar na questão de ser transexual. No Coimbra eu fui aceita porque precisavam de alguém para salvar o condomínio. E nos outros lugares, será que vou ser? Não sei.”
Marcela Volpato, em depoimento concedido a Isabel Ribeiro
RETROFIT E ACESSIBILIDADE: PELA VALORIZAÇÃO DO CONDOMÍNIO
Edificações residenciais e comerciais se adequam para que pessoas com deficiências ou idosas, entre outras, utilizem seus espaços com maior conforto e segurança
Por Isabel Ribeiro
A síndica profissional Andrezza investiu em rampas, corrimãos e piso antiderrapante no residencial da Mooca; a síndica profissional Adriana implantou a plataforma elevatória no prédio comercial de Pinheiros
OBRAS DE acessibilidade revitalizam o condomínio, agregando valor e tornando-o muito mais receptivo a quem nele vive, sejam pessoas com deficiência, mobilidade reduzida ou idade avançada. Andrezza Mandarão, advogada e síndica profissional, desde 2020 dedica-se a tornar inclusivo o Portal de Barcelos, na Mooca, zona leste de São Paulo, e já pode comprovar o quanto as intervenções são válidas. “Vejo senhorinhas com dificuldade de locomoção tomando sol na área da piscina, o que antes não era possível porque o acesso se dava por uma escada”. Na edificação de duas torres e 112 unidades no total, há um usuário de cadeira de rodas e muitos idosos.
Engenheiro especializado em acessibilidade, Márcio Vieira de Souza, é morador do local, assim como Andrezza, e assumiu as obras de adaptações. O maior desafio da dupla será prover uma alternativa à barreira
de 15 degraus entre a portaria no nível da rua e o patamar alto da edificação. Como existem limites estruturais para reformas, cogita-se investir em uma obra no recuo da calçada, onde há um jardim, e incluir uma plataforma de acesso. “Hoje, quem precisa, dispõe da rampa da garagem, o que é inadequado e discriminatório. No item 6.2.2 da norma NBR 9050, da ABNT, que regula as questões de acessibilidade, consta que o acesso por entradas secundárias só é aceito se esgotadas todas as possibilidades de adequação da entrada principal e se justificado tecnicamente”, diz Márcio. As atualizações no Portal de Barcelos começaram pelas áreas comuns, como a da piscina. Ali foram removidas a escada e parte do canteiro para abrigar uma longa rampa com inclinação e altura dos corrimãos em conformidade com a normatização. Houve reformas nos banheiros; atualmente, há um inclusivo na parte de fora, e outro no salão de jogos.
Na entrada do hall de cada bloco, colocou-se corrimãos e rampa móvel construída com chapa de aço. Na churrasqueira, o piso foi refeito para eliminar um degrau contínuo que delimitava o nível mais alto para convidados e o nível mais baixo para fornos e afins. Agora o piso é plano e antiderrapante. Da churrasqueira há uma rampa que conduz ao salão de festas, pois muitos eventos são integrados. “Nem todo mundo concorda com as adaptações, mas é lei garantir acessibilidade”, fala Andrezza.
SUBIDA ÁRDUA
No edifício comercial Gan Center, em Pinheiros, 70% de ocupação das 90 salas são na área da saúde, sendo comum a circulação de idosos e pessoas com dificuldades de locomoção por lá. Até poucos meses, esse público
Foto Isabel Ribeiro
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Arquivo Pessoal
tinha de subir sete degraus de escada para chegar à entrada do edifício. “Quem vinha de carro, entrava pela garagem e usava o elevador. Mas quem vinha a pé ou de carro de aplicativo, encontrava muita dificuldade”, relata a síndica profissional Adriana Araújo, que assumiu a gestão há cerca de um ano e priorizou a questão. Contratou um engenheiro, que fez uma avaliação técnica de uma área subutilizada por dentro, e destinada ao paisagismo por fora, para sediar uma plataforma. O custo da obra, mais o acessório, ficou em R$ 36 mil, e a execução levou dois meses. “Os médicos, que vinham pedindo alguma providência há tempos, e os pacientes ficaram felizes com a solução”, conta. “E o condomínio está mais completo, mais valorizado”, observa.
UM PROJETO PARA TODOS
Presidente da CPA (Comissão Permanente de Acessibilidade) da Prefeitura de São Paulo, a arquiteta e docente universitária Silvana Cambiaghi lembra que a readequação dos condomínios passa também pela calçada, cujo Decreto Municipal 59.671/2020 estabelece padrões de acessibilidade e segurança. “Esse calçamento tem de ter, no mínimo, uma faixa livre de 1,20 m, com inclinação transversal de, no máximo, 3%, e sem desníveis, sem inclinações abruptas, e um piso não escorregadio, mas também não trepidante”, enumera.
Silvana é autora de “Desenho Universal: métodos e técnicas para arquitetos e urbanistas”, livro que aborda o conceito sobre trabalhar com projeto versátil, que contemple um universo de pessoas: crianças, adultos altos e baixos, anões,
Arquiteta Silvana Cambiaghi: condomínios esquecem de readequar calçadas
idosos, gestantes, obesos, pessoas com mobilidade reduzida ou deficiência física – como a própria arquiteta, que se locomove por cadeira de rodas após ter contraído poliomielite na infância. “Quando o condomínio faz na entrada uma rampa ou instala plataforma para vencer o desnível, está beneficiando quem chega com carrinho de feira, de bebê e, também, o deficiente físico. Isso é um desenho universal, que por sinal atualiza o imóvel”, esclarece.
Foto Arquivo Pessoal
ADMINISTRAÇÃO
VÍCIOS CONSTRUTIVOS
Na entrega do condomínio, vale contratar um engenheiro habilitado para identificar vícios ocultos – e até mesmo aqueles aparentes, mas que passam despercebidos. A inspeção detecta problemas que só irão se manifestar depois e dessa forma é possível anteciparse a eles, corrigindo-os no prazo de garantia da construtora
Por Luiza Oliva
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QUEM
É síndico de um prédio novinho, recém-entregue, pode achar que a vida vai ser fácil. Mas alguns percalços acabam com o sossego. São os vícios construtivos, nem sempre fáceis de serem identificados por leigos e que devem ser corrigidos pela construtora durante o período de garantia do imóvel.
Segundo o engenheiro civil Marcus
Vinícius Fernando Grossi, doutorando em Tecnologia da Construção e mestre em Tecnologia da Construção de Habitações, a norma técnica
Participação dos intervenientes em serviços e obras de engenharia e arquitetura (NBR 5671, da ABNT), define as responsabilidades de cada agente da construção civil. “A norma cita que o proprietário deve fazer a inspeção no momento da passagem de bastão: o incorporador está passando o empreendimento para o usuário que
Exemplos de vícios reunidos pelo engenheiro Marcus: 1- Vício aparente: sujidade em fundo do reservatório de água potável; 2- Vício oculto para leigos: deveria haver rampa inclusiva no lugar de degraus no acesso ao parquinho; 3Potencial vício oculto: corrosão galvânica com contato bimetálico da cordoalha de cobre com o rufo galvanizado (antes da manifestação, seria possível notar o contato dos metais de nobreza diferente, e saber que eles gerariam uma corrosão acelerada no rufo); 4- Potencial vício oculto: fissura devido a movimentação térmica do piso (antes de ocorrer, teria sido possível notar a necessidade ou não de junta de movimentação, pela extensão de área do piso, nível de exposição solar etc.)
terá que cuidar dele dali para a frente. Legalmente é uma mudança de responsabilidades, e é importante fazer um check-up para estar ciente do que se está recebendo e ter as condições de segurança que se espera do imóvel”, afirma o engenheiro.
É usual que o próprio síndico, ou uma comissão de moradores, faça a inspeção das áreas comuns. Mas o ideal é a contratação de um engenheiro habilitado para isso. “Se a inspeção não for bem feita, o condomínio pode perder o direito de reclamar de algumas coisas. Há vícios aparentes e há os ocultos, que só serão percebidos por um técnico, e que podem gerar problemas no futuro”, explica Marcus, que pontua também que nem só de manifestações patológicas vivem as inspeções de recebimento do imóvel. É possível, por exemplo, que o prédio não tenha condições de acessibilidade e o condomínio pode ser processado por não atender as normas. “Podem faltar guarda-corpos, colocando especialmente crianças em risco”, diz Marcus, autor de “Inspeção e Recebimento de Obras/Edificações Habitacionais”, livro que trata dos cuidados com a inspeção de prédios novos. Uma dúvida muito comum entre síndicos e condôminos diz respeito ao prazo de garantia de uma edificação. Pelo Código de Defesa do Consumidor, a garantia é de cinco anos. Mas, a engenheira civil Kelly Ramos de Lima, mestre em Habitação, pós-graduada em Patologia das Edificações e em Gestão de Projetos, frisa que, se o prédio foi construído depois de 2013, ele se enquadra na Norma de Desempenho (NBR 15.575), que determina prazos de garantia diversos para cada componente da construção. “A
Norma de Desempenho foi idealizada para que as edificações sejam concebidas e executadas para garantir conforto e segurança aos usuários. Ela engloba conceitos como: vida útil, garantia legal, garantia certificada e prazos de garantia, definindo as responsabilidades dos projetistas, construtores, incorporadores, fornecedores de produtos e usuários”, atesta Kelly.
No entanto, para ter as garantias pré-determinadas, o síndico deve seguir a norma NBR 14037 (Diretrizes para elaboração de manuais de uso, operação e manutenção das edificações - Requisitos para elaboração e apresentação dos conteúdos), juntamente com o Manual do Síndico entregue pela construtora. “Muitos condomínios estão sendo prejudicados por desconhecimento dos síndicos. A manutenção deve começar na implantação do condomínio, e não após os cinco anos de garantia da construtora. Assim a edificação não corre o risco da perda da garantia e aumenta a vida útil do imóvel e sua valorização”, completa Kelly, reforçando que todas as manutenções preventivas devem ser registradas pelo síndico, seja em livro de registros com páginas numeradas, em planilhas eletrônicas ou com fotografias, comprovando que foram realizadas na periodicidade recomendada pela construtora e pelos fabricantes de cada componente da edificação.
Vera Lúcia Quaresma, engenheira, é síndica profissional de 13 condomínios, ao lado da filha Fernanda Quaresma Tolipan, administradora de empresas, e já enfrentou diversas situações que envolveram intervenções da construtora durante a garantia. “É desgastante. Em um prédio em implantação, o síndico precisa colocar o condomínio para funcionar. E junto disso lidamos com problemas graves ocorrendo.”
Vera sempre contrata um engenheiro para realizar um laudo de vistoria e entrega do condomínio. Também providencia o que se chama de comissionamento: ela aciona as empresas responsáveis pela instalação de cada sistema para fazer testes de funcionamento, por exemplo, do gerador, ar condicionado, entre outros. E o passo seguinte é contratar a manutenção preventiva desde o primeiro momento do condomínio. Vera recomenda seguir o roteiro proposto pelo Manual do síndico. “Ele é uma ótima ferramenta, onde constam os fornecedores de cada item e as recomendações. A partir disso montamos a programação de manutenção, até porque a construtora não pode alegar que o condomínio não seguiu o manual”, resume.
Leia matéria completa no site da Direcional Condomínios
FUNCIONAL E EFICIENTE
Modernização prolonga a vida útil do elevador, torna o equipamento mais seguro e arrojado e, ainda, agrega valor à edificação
Por Isabel Ribeiro
A HORA e a vez de modernizar um elevador costuma ser acompanhada de dúvidas. Será mesmo o momento? Para saber a resposta é preciso estar atento às pistas que o próprio equipamento fornece, como orienta Marcelo Braga, presidente do Seciesp (Sindicato das Empresas de Conservação, Manutenção e Instalação de Elevadores do Estado de São Paulo) e da ABEEL (Associação Brasileira das Empresas de Elevadores). Entre os principais sinais estão: aumento da frequência de manutenção, com substituição ou reparos de peças; aumento de barulhos; aumento nas interrupções de serviço e aumento no consumo de energia. De acordo com Marcelo, a modernização de elevadores é muito bem vista porque permite prolongar a vida útil, além de garantir mais segurança, conforto e comodidade para os condôminos. Se a saúde financeira do condomínio permitir, o procedimento poderá ser mais completo. Se não, poderá ser focado na operacionalidade e segurança por meio da modernização técnica. Esta compreende troca do quadro de comando, instalações elétricas fixas, do seletor, dos cabos de manobra, da caixa de inspeção, chave PAP, entre outros itens. “Além de trazer mais segurança aos usuários, a modernização técnica traz economia de até 60% para o condomínio, considerando a energia economizada e a economia da manutenção”, afirma.
Havendo verba, pode ser a ocasião perfeita para dar um upgrade no visual do elevador por meio da modernização estética, lembrando que, aliada ao bom desempenho do equipamento, uma aparência agradável e renovada conta pontos a favor de vendas e locações das unidades
Elevador pode ser atualizado na parte técnica e na parte estética
condominiais. Na modernização estética são repaginados elementos como teto, piso, portas, botoeiras e IPD Digital, sigla para indicador de posição digital.
Existe também a modernização tecnológica, quando são instalados sistemas inteligentes – os mais novos são o regenerativo e o de resgate automático. “No sistema regenerativo, em vez de haver desperdício de energia do motor na forma de calor, pode-se reutilizá-la para alimentar a rede elétrica interna do condomínio”, explica Marcelo. Já o sistema de resgate automático permite que, em caso de falta de energia, o elevador seja transportado até o andar mais próximo e suas portas sejam abertas para liberação dos passageiros.
MELHORIA VISUAL E OPERACIONAL
No Edifício Parque dos Rouxinóis, em Indianópolis, zona sul de São Paulo, quatro elevadores passaram por modernização técnica e estética, iniciada em dezembro de 2021 e finalizada em junho último. “Se fizéssemos apenas a técnica, continuaríamos convivendo com o interior feio e antigo das cabinas”, comenta o síndico orgânico Cláudio Moraes Alves. No condomínio de 44 anos, com duas torres, 18 andares, 72 unidades e dois elevadores cada, não há mais separação entre o social e de serviço. Foram uniformizados. “Quem chama o elevador é atendido por aquele que estiver mais perto; acabou a história de chamarem dois ao mesmo tempo para usar o que chegasse primeiro. Isso só aumentava o gasto de energia”, diz Cláudio.
Os motores e as estruturas das cabinas são originais de fábrica, mas o restante foi todo modificado. As cabinas tinham iluminação mais fraca, piso escuro e paredes com fórmica. Na versão atual, trazem revestimento de aço escovado, boa iluminação com lâmpadas de LED, piso marmóreo, painel e sistema digital de voz. “O elevador até nos cumprimenta, além de estar muito bonito. A reação dos moradores foi bastante satisfatória. Mas o que chama a atenção de todos é a ausência de solavancos porque agora o controle não é mais mecânico”, relata.
O síndico usou de resiliência na última década, quando assumiu a gestão e se viu sem caixa para modernizar os elevadores, que há anos davam problemas. Fez só o necessário para manter a segurança, trocando cabos, polias e roldanas de todos os equipamentos. Com o crescente de consertos e reposição de peças (muitas já difíceis de encontrar) a modernização se tornou a única opção. “O investimento é alto, mas não adianta ficar adiando. A saída é se preparar financeiramente para esse gasto, fazer uma economia para amenizar o impacto sobre o mo rador e seguir em frente”, recomenda o síndico.
PRÓXIMA EDIÇÃO: ELEVADOR: MANUTENÇÃO E MODERNIZAÇÃO
SEMPRE PRESENTE!
A serralheria acompanha o condomínio vida afora; na manutenção e também nas transformações de tempos modernos, com portaria remota e muro de vidro
Por Isabel Ribeiro
O síndico profissional Ricardo Melo relata que a portaria remota exige adaptações; no detalhe, passa-pizzas instalado no portão principal
O engenheiro Bruno Giachini observa que a serralheria marca presença na segurança patrimonial do condomínio, em portões, por exemplo, e também na segurança física dos condôminos, em elementos como corrimãos
GESTOR DE um residencial com 30 anos em Higienópolis, área central de São Paulo, Ricardo Melo relata ter sido necessário contratar serviços de serralheria para ajustes devido à implantação de portaria remota, cinco meses atrás. “Quando se adere à portaria remota, a própria empresa cuida de adaptar os portões para instalação do leitor facial, por exemplo, mas há adaptações que o condomínio precisa resolver”, conta o síndico profissional. Foi o caso da transferência do passa-pizzas do portão da eclusa para o portão da rua. Isto porque na época da portaria física, a entrega e a cobrança aconteciam dentro da clausura. Na dinâmica atual, o
Foto Arquivo Pessoal
Foto
Arquivo Pessoal
entregador não entra mais na clausura, e o morador faz a sua retirada pelo lado de dentro do portão principal.
Na edificação de uma torre e 48 unidades, foi colocada uma grade de ferro na janela basculante do vestiário dos funcionários para reforçar a segurança. Em breve, o condomínio irá começar novas obras de serralheria, orçadas em cerca de R$ 125 mil, que incluem a instalação de um segundo portão tanto na entrada quanto na saída de veículos, e troca do gradil do perímetro. Este dará vez a um muro de vidro com estrutura metálica na cor preta, a mesma das janelas. “O condomínio vai ficar moderno e seguro. Os moradores aprovaram porque valoriza o patrimônio”, diz o síndico.
Bruno Giachini, engenheiro especializado em assessoria e gerenciamento de obras em condomínios, constata que muros de vidro são tendência. “Esteticamente, o ambiente aberto é mais agradável se comparado às grandes estruturas de metal ou ‘muralhas’ de alvenaria, e do ponto de vista da segurança, os fechamentos com vidro entregam um maior campo de visão, melhorando o alcance da iluminação e das câmeras de vigilância”, avalia. A altura ideal dependerá do emprego de elementos como concertinas, cerca eletrificada, sensores de presença, vegetação e do tipo de peças metálicas que unirão as folhas de vidro, sendo o modelo spider um dos mais conhecidos. “O ideal é contratar um consultor em segurança, que após a análise de vulnerabilidade irá propor a altura mais adequada para o muro”.
SEGURANÇA E MODERNIZAÇÃO
Além do fechamento perimetral, o serviço dos serralheiros é vital na segurança contra invasões, em especial nos portões de pedestres e veículos. “Cada vez se torna mais relevante os intertravamentos e a velocidade de abertura e fechamento dos portões”, reconhece o engenheiro. Ele menciona que também está em alta a criação de espaços apropriados para entregas, como o passa-volumes em local que não comprometa a integridade física de quem fará o recebimento; bem como a proteção metálica de hidrômetros, alvos de furto hoje em dia.
No quesito segurança dos condôminos, peças construídas com ferro, alumínio ou inox são imprescindíveis para evitar quedas, tais como corrimãos e guarda-corpos das sacadas, varandas e coberturas dos prédios. Em condomínios com piscina, tem de haver o guarda-corpo perimetral. “O acesso não pode ficar desimpedido, principalmente devido ao risco de crianças desacompanhadas neste ambiente”, pontua Bruno.
No retrofit e na modernização de condomínios, a empregabilidade de metais é expressiva. “Na modernização de fachada usamos também outros serviços, mas a maior demanda é pelos de serralheria na troca de janelas e guarda-corpos”. Ele observa que a serralheria é procurada para dar suporte ao envidraçamento de sacadas, mas que este tipo de fechamento se estendeu para churrasqueiras, espaço pet e infantil. “Porém, antes de fechar essas áreas com vidro e metal, o condomínio precisa avaliar a legalidade e possibilidade junto à Prefeitura”, orienta o engenheiro.
PRÓXIMA EDIÇÃO: PLAYGROUND: BRINQUEDOS, PISOS E BRINQUEDOTECA
PRECAUÇÕES CONTRA INCÊNDIO
Caso recente no centro de São Paulo comprova que irregularidades prediais contribuem para sinistros; sanar os problemas antes que evoluam e regularizar o condomínio é imperativo
Por Isabel Ribeiro
A síndica Fernanda
Casco Silva contratou assessoria de prevenção de riscos para entender as necessidades do condomínio
NO MÊS passado, a região da rua 25 de Março foi surpreendida por um incêndio de grandes proporções, que teve início em um prédio comercial de 10 andares, alastrou para outro menor, uma loja e uma igreja. Condenado à demolição, o edifício antigo onde tudo começou estava com o AVCB (Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros) vencido desde 2011. O documento atesta que uma construção está dentro das normas de prevenção e combate a incêndios e deve ser renovado a cada três anos pelos condomínios comerciais e a cada cinco pelos residenciais.
Diante do ocorrido, foi natural que moradores de um condomínio da zona leste, em fase de finalização do AVCB, externassem no grupo de WhatsApp maior interesse em medidas de proteção contra incêndio. Por isso, a síndica Fernanda Casco Silva está organizando uma palestra educativa, a ser ministrada por um bombeiro e um especialista em segurança. “Acredito que trará conhecimento e poderá até despertar nos condôminos a vontade de participarem da brigada de incêndio”.
No final de 2018 Fernanda foi eleita subsíndica do Villagio Felicita, condomínio na Vila Bertioga para onde se mudou dois anos antes. “Eu não tinha nenhuma experiência em sindicância, nem havia morado em prédio, mas queria contribuir com a gestão, entender as necessidades do condomínio. Contratei uma empresa especializada em prevenção de riscos para que fizesse um levantamento daquilo que estivesse fora das normas de segurança ou necessitando de manutenção”, conta a gestora, também advogada. “Uma das inadequações era o AVCB vencido”, complementa.
A edificação com duas torres, 15 andares e 180 unidades no total, construída há duas décadas, tinha alguns empecilhos para o processo de certificação. “Eu não desejava apenas o certificado, mas sim o prédio dentro das condições de tudo o que o AVCB engloba”, declara Fernanda que, após eleita síndica em 2020, deu início às adequações necessárias para deixar o condomínio seguro.
Foto Arquivo Pessoal
CONDIÇÃO IRREGULAR
A nova central de alarme e o disparador no hall de todos os andares estão entre as aquisições do Villagio Felicita
Entre as inadequações encontradas, ela relata que o sistema de pressurização das escadas de emergência não funcionava; a área do barrilete era usada como depósito e a central de alarme de incêndio estava instalada em um quartinho fechado e distante. “Se acendessem as luzes da central durante um sinistro, quem iria ver? Qual o nexo disso?”, questiona a síndica.
Outra questão envolvia o sistema de iluminação de emergência da escadaria de incêndio que deixara de funcionar por causa de fios elétricos rompidos, e fora substituído por luminárias de emergência, as quais passaram a ser furtadas. “Descobrimos também o furto de peças da mangueira e do hidrante em oito andares sequenciais. Fizemos a reposição e, novamente, houve furto, desta vez em quatro andares, do mesmo bloco. Quem comete vandalismo não entende que pode sair prejudicado caso haja um incêndio no condomínio”.
Contudo, o que mais surpreendeu Fernanda foi a ausência de RTI (Reserva Técnica de Incêndio) na caixa d’água. “Só aí fiquei sabendo que gestões anteriores disponibilizaram essa reserva para consumo geral durante a crise hídrica de 2014 e não mais reverteram à destinação original. Se eu não tivesse contratado uma empresa de vistoria confiável, talvez nem descobrisse que o condomínio não dispunha de um volume de água destinado ao combate a incêndio”, pondera.
PLANO DE AÇÃO
Fernanda precisou agir sem onerar os condôminos, que ainda estavam pagando o rateio de obras de fachada. Negociou com a empresa de mão de obra terceirizada para reduzir o número de colaboradores durante um semestre, e canalizou a verba para as adequações. Assim foram sanados problemas como a central de alarme. No hall dos andares, o detector de fumaça ganhou a companhia do acionador de alarme. Houve, ainda, troca de mangueiras furadas, regulagem de portas corta-fogo e colocação de placas de sinalização. Sobre a iluminação das escadas, com a substituição da fiação elétrica danificada, foi possível retomar o sistema de luzes de emergência, agora intensificado pela potência do LED.
O Villagio Felicita está pronto para passar pela vistoria do Corpo de Bombeiros, mas os cuidados para se preservar as benfeitorias continuam. Todos os dias, o novo
A síndica profissional Quitéria Marques está em movimento para deixar mais segura a construção de 40 anos
zelador faz a ronda para verificar se os extintores, mangueiras e hidrantes permanecem íntegros, bem como se as rotas de fuga continuam livres.
Numa das incursões, o zelador flagrou uma moradora nova que havia calçado a porta corta-fogo com o extintor enquanto ela transportava móveis pela escada. “Nós entregamos um kit de boas-vindas aos novos moradores com as regras do condomínio e, agora, vamos incluir informação sobre a importância de se manter essa porta fechada. A campanha de conscientização tem de ser constante”, reconhece.
PARA-RAIOS E REDE ELÉTRICA
No Maison Aubagne, na Vila Dusi, em São Bernardo do Campo, a síndica profissional e moradora Quitéria Marques, gestora do condomínio desde 2018, empenha-se em tornar mais segura a edificação de 40 anos e, assim, poder concluir todas as exigências para renovação do AVCB. Estão em andamento reparos no sistema de para-raios para adequá-lo conforme a NBR 5419/2015 da ABNT, e uma reforma na rede elétrica.
No empreendimento de duas torres e 42 unidades cada foram, ainda, encontradas outras inadequações durante vistoria do Corpo de Bombeiros, mas quase todas já reparadas. “Estamos terminando a reforma dos corrimãos das escadas de emergência para torná-los contínuos e vamos instalar corrimãos na rampa da entrada de pedestre”, diz a síndica.
Quitéria menciona que a sinalização de emergência foi refeita. “Antes havia plaquinhas pequenas, agora o condomínio tem placas maiores, de sinalização fotoluminescente, conforme instrução técnica”, orgulha-se. Cita, também, a instalação de um nobreak na portaria para acionamento dos portões se acontecer interrupção de energia, e a aquisição do kit de latão para o hidrante de recalque, localizado na calçada, sob tampa de ferro. O conjunto anterior estava incompleto, o que representava um risco, afinal a função desse objeto é acoplar a mangueira do caminhão-pipa dos bombeiros
Foto Arquivo Pessoal
caso falte água no reservatório do condomínio durante combate a um incêndio.
Em uma visita mais antiga do bombeiro, a síndica lembra de uma constatação bem importante. “Na época, no final da escada de emergência havia a porta corta-fogo e a de um quartinho. Ele explicou que em caso de incêndio, as pessoas, em pânico, poderiam confundir as portas. Por isso, teríamos de fechar o vão da outra porta com alvenaria e pintar da mesma cor da parede. Nem desconfiávamos que havia esse perigo no prédio”, observa Quitéria.
No hidrante de recalque, faltava uma peça em latão (apoiada na tampa da caixa) que impossibilitaria acoplar a mangueira do caminhão-pipa do Corpo de Bombeiros
EXIGÊNCIAS TÊM DE SER LEVADAS A SÉRIO
Carlos Alberto dos Santos, consultor de riscos da área condominial, esclarece que o AVCB certifica a edificação com base nas condições do imóvel no ato da vistoria, mas que só isso não basta para a segurança. As exigências têm de ser levadas a sério, sempre, porque existe um propósito nelas, que é a prevenção e controle de incêndio. “Não adianta obter a aprovação na vistoria, mas depois que o bombeiro for embora, voltar com as lixeiras para a escada de emergência. Essa rota de fuga tem de estar livre, iluminada e segura para o caso de ocorrer um sinistro”, esclarece. “O bombeiro tem experiência. Se ele encontrar as escadas vazias, mas sentir o cheiro do lixo, poderá aprovar o AVCB, e voltar de surpresa alguns dias depois para dar o flagrante, caçar o documento e aplicar multa ao condomínio. Já vi isso acontecer”, comenta.
Condomínio negligenciado é sinônimo de riscos. Se por acaso, em uma vistoria feita por amostragem, algum equipamento irregular escapar de ser selecionado para verificação, e o condomínio for aprovado, isso está longe de ser motivo de comemoração. Não adianta gestores enganarem a si mesmos; sistema de alarme de incêndio, mangueiras, extintores, hidrantes, tudo tem de funcionar perfeitamente, com testagem e manutenção periódicas, antes e após o AVCB. “O que salva vidas não é o AVCB, são os equipamentos nas condições exigidas para a certificação”, enfatiza Carlos.
