Há que se cuidar da vida, há que se cuidar do mundo, assim fala a famosa canção de Milton Nascimento e Wagner Tiso. Pois é o sentido de cuidar que permeia as páginas desta edição. Direta ou indiretamente, nossas pautas estão ali, juntinhas com o tal verbo, mostrando que cuidar do universo condominial aparece de forma tão abrangente. É cuidar do coletivo, da estrutura predial etc.
Como não dá para viver em uma bolha silenciosa, é preciso cuidar das reclamações de barulho para que o ambiente das edificações, ao menos, não fique insustentável. Há que se cuidar de vidas mantendo o laudo AVCB e os equipamentos em dia, além de cuidar para que sejam feitas inspeções constantes na rede de gás. É necessário cuidar das aquisições para o condomínio a fim de não trazer problemas legais para si nem prejuízo à edificação – a Seção Tira-Teima faz um alerta sobre a comercialização de para-raios ‘pirata’. E o cuidar da credibilidade, como fica? Ao contar sua história, a síndica profissional Elisabeth Machado Gomes deixa claro que o síndico que tem sua contabilidade em dia não pode se calar com insinuações levianas de desvio de dinheiro. Há que se cuidar da reputação! Para encerrar, lembre-se de cuidar o melhor possível da sua gestão e do networking, então inscreva-se na 2ª Rodada de Negócios da Direcional Condomínios em parceria com a Empresários Brasil, que acontecerá em 18/08, e vai colocar você com seus pares, ou seja, mais de 99 síndicos, e 22 fornecedores de produtos ou serviços. Acesse o link https://www.eventbrite.com.br/e/18-08-rodada-condominial-100-sindicos-e-22-fornecedores-registration-347943818327 ou o WhatsApp (11) 99601-5791.
CUIDE-SE! FORTE ABRAÇO!
Isabel Ribeiro
Seção Tira-Teima: Atenção com sistema de pararaios fora da especificação de norma da ABNT
DIRETORES
Capa: Barulho: como agir em prol da harmonia
Síndico, Conte Sua História! A trajetória de Elisabeth Machado Gomes
Dica: Obras em fachadas
04 14 05 12 20 08 06 10
Informe Publicitário:
Seciesp
Sônia Inakake e Almir C. Almeida
JORNALISTA RESPONSÁVEL
Isabel Ribeiro
MTB 24.479/SP isabel@grupodirecional.com.br
DIRIGIDA A Condomínios residenciais, comerciais e administradoras
PERIODICIDADE MENSAL Exceto novembro/dezembro, cuja periodicidade é bimestral
Administração: Rede de gás requer inspeções periódicas
TIRAGEM
20.000 exemplares
(60.000 leitores em média)
PÚBLICO LEITOR DIRIGIDO Síndicos, zeladores e administradores
CIRCULAÇÃO
São Paulo e Grande São Paulo
CAPA Freepik karlyukav
Dica: AVCB e equipamentos de prevenção e combate a incêndios
ASSINATURAS
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GERENTE COMERCIAL
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DEPARTAMENTO COMERCIAL Fabian Mesquita
Tiragem de 20.000 exemplares auditada pela Fundação Vanzolini, cujo atestado de tiragem está à disposição dos interessados. Não é permitida a reprodução total ou parcial das matérias, sujeitando os infratores às penalidades legais.
ATENDIMENTO AO CLIENTE
Emilly Tabuço João Marconi Juliana Jordão Grillo
DIAGRAMAÇÃO
Jonas Coronado
Thalita Feuerstein Cristiane Lima
Dica: Kit enxoval do condomínio
IMPRESSÃO Grass Indústria Gráfica
EQUIPE DISTRIBUIÇÃO
Douglas Barbosa da Silva
Evaldo Mendonça José Ricardo da Silva Pedro Henrique Rodrigues Paiva Roberio Santos
ASSINATURA ANUAL R$ 180,00
ou (11) 98714-3110
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EVITE RISCOS, RECUSE PARA-RAIOS ‘PIRATA’
Por Aureovaldo Barros Junior
A QUEDA de um raio no condomínio pode trazer consequências devastadoras na estrutura e nas instalações elétricas. É importante falar sobre o que está ocorrendo na comercialização de SPDA (Sistema de Proteção contra Descargas Atmosféricas), também conhecido por PDA (Proteção contra Descargas Atmosféricas) na norma da ABNT, a NBR 5419. As edificações precisam de proteção ativa e correta, do contrário, nem as seguradoras vão ressarcir danos se constatarem inconformidade entre sistema e norma técnica.
Síndicos estão sendo ludibriados e adquirindo o ESE - Early Streamer Emission, um ‘produto pirata’. Dentro da ABNT, a NBR 5419 não contempla em nenhuma hipótese esse equipamento. No exterior, o conceituado IEC (Comissão Eletrônica Internacional) também não aceitou que fosse englobado em suas normas técnicas. Quem o comercializa no Brasil viola o Art. 39 do CDC (Código de Defesa do Consumidor). Quem o compra, por sua vez, viola o Art. 65, que diz:
“Executar serviço de alto grau de periculosidade, contrariando determinação de autoridade competente: pena de detenção de seis meses a dois anos e multa. §1º As penas deste artigo são aplicáveis sem prejuízo das
correspondentes à lesão corporal e à morte (redação dada pela lei nº 13.425 de 2017). §2º A prática do disposto no inciso XIV do art 39 desta Lei também caracteriza o crime no caput deste artigo (incluído pela Lei nº 13.425, de 2017).”
Leia artigo completo no site da Direcional Condomínios
AUREOVALDO BARROS JUNIOR
Engenheiro Eletricista formado pela FAAP em 1980; membro da ABNT (Associação Brasileira de Normas Ténicas) no comitê CB03, na área elétrica (inclusive da NBR 5419); conselheiro da ABEESP (Associação Brasileira de Engenheiros Eletricistas de São Paulo) e professor universitário no IMBEC e ESB. Mais informações: aureovaldo@gmail.com
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As responsabilidades do síndico estão previstas no artigo 1.348 do Código Civil. No caso dos elevadores, isso significa que em caso de ação ou omissão que cause danos a terceiros, o síndico poderá ser responsabilizado civil e criminalmente.
É imprescindível que o síndico contrate uma empresa manutenção de elevadores com requisitos mínimos que assegurem a qualidade da prestação de serviços: engenheiro técnico responsável e presente, atendimento 24hs para emergências com central de ocorrências própria, equipe técnica qualificada e munida com equipamentos de proteção individual, frota com veículos em bom estado de funcionamento e conservação, oferta de preços não aviltantes e condizentes com o praticado em mercado, estoque de peças para reposição em caso de elevador parado e registro nos órgãos competentes.
O síndico também deve estar atento à lei. Em São Paulo há a lei de n.º 10.348/87 e o Decreto de n.º 52.340/11 que regulamenta a atividade de manutenção desses equipamentos.
É de responsabilidade do síndico também providenciar a aprovação de orçamentos de consertos ou trocas de peças para garantir o funcionamento seguro dos elevadores. Mesmo que os moradores adiem essa aprovação, colocando o síndico em uma posição bastante insegura, em casos emergenciais, o orçamento poderá ser aprovado sem a autorização da assembleia, que deverá apenas ser comunicada posteriormente.
PROBLEMAS
envolvendo barulho estão entre os que mais assolam os condomínios. Ao elencar as reclamações em ordem de recorrência o síndico profissional Cristóvão Luis Lopes compõe o seguinte ranking: som de latidos; música alta dentro e fora das unidades; ruídos domésticos (arrastar de móveis, aspirador de pó e salto alto); e sons provenientes de ‘namoro acalorado’ – segundo ele, tema que vem ganhando espaço nas agendas dos síndicos, que ficam um tanto constrangidos.
Experiente em arbitragem e gestão de conflitos condominial, Luis diz que, em geral, há queixas que se justificam; outras, resultam de intolerância. E que os reclamantes tendem a ver o síndico como um magistrado que irá deferir em favor deles. “Não transformo a minha gestão em um muro de lamentações. Prefiro convocar as duas partes envolvidas para conversarmos a três. Já o morador que tem ‘perfil reclamão’, ao saber que ficará exposto, só levará a
BARULHO NO CONDOMÍNIO
Seja a música alta do vizinho de cima ou o namoro acalorado do casal no apartamento ao lado, o fato é que sons chegam sem pedir licença; reclamações idem. O síndico pode filtrar quais procedem e mediar uma conversa entre as partes envolvidas
reclamação adiante se for algo verdadeiramente sério”.
Quando a queixa envolve sons íntimos, Luis chama apenas o casal. “Descontraio o ambiente e abordo o assunto. Alguns até acham graça porque não imaginavam estar incomodando. Até hoje, apenas um morador se sentiu ofendido e disse que iria me processar por invasão de privacidade. Respondi que cabia a ele se policiar”, conta.
HORÁRIOS COMBINADOS
Condômino em trabalho remoto pode tentar aplacar o flagelo de obras e reformas por meio de acordos com o vizinho. “Quem está em home office pode sugerir ao dono da obra que libere os pedreiros para um café no horário em que ele tiver de participar de uma reunião online. Usei muito essa tática para as pessoas poderem estudar e trabalhar na quarentena e deu certo. E digo que tem muito mais peso o reclamante ir junto com o síndico negociar esses ajustes”, comenta. Por outro lado, se existe rixa entre moradores, pode haver o barulho provocativo. Se uma boa conversa não resolver, o passo seguinte é uma ação extrajudicial de vizinho para vizinho. “É diferente quando a reclamação é do condomínio, e atinge mais moradores. O síndico tem de intervir usando ferramentas como advertência, multa e multa em cima de multa. Há moradores que alugam a churrasqueira, por exemplo, e extrapolam no barulho.” Segundo Luis, é preciso bom senso para viver bem em condomínio.
DESRESPEITO AO SOSSEGO
Amanda Accioli, advogada consultiva condominial, pondera que há situações de reclamação de barulho que o síndico pode delegar ao zelador
Por Isabel Ribeiro
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ou exercer apenas um papel de mediação. Mas quando o barulho se estende além das 22 horas, com gritaria, algazarra ou som alto no salão de festas, ele precisa intervir. “São situações de desrespeito ao sossego, tal como consta no artigo 1336 do Código Civil, e no art. 42, capítulo IV, da Lei 3.688 de 1941 e, portanto, são passíveis de punições”, adverte. “É importante que o síndico reúna reclamações por escrito de outros moradores para fundamentar sua abordagem”, reforça Amanda.
Quanto aos músicos amadores ou profissionais, o ideal é que treinem ou tenham aulas na faixa das 8 às 22 horas, mas dentro de um nível adequado de som. “Caso o horário seja desrespeitado ou o volume seja abusivo, o reclamante deve primeiro procurar o zelador. O síndico só deve intervir em casos de reincidência ou múltiplas reclamações”, diz a advogada.
ENSAIOS MUSICAIS
Antes de se sugerir ao morador músico para investir em acústica na unidade, vale saber que nem todas as construções estão aptas a receber o tratamento, sendo necessário consultar um especialista para identificar se o material das paredes comporta a adaptação. Caso sim, será necessário fazer um trabalho acústico nas paredes, no teto, piso, na janela, porta e nos batentes, que terá um custo elevado e nem surtirá efeito se o instrumento tocado for bateria.
Tem mais: “Com essa obra, o som pode chegar em 35 decibéis nos receptores,
que são os apartamentos de cima, de baixo ou localizados no mesmo pavimento, e ainda assim trata-se de um nível de ruído audível e perturbador. É preferível alugar um estúdio fora”, diz Alberto Paim da Costa, engenheiro civil pós-graduado em engenharia acústica. Hoje, ele é pouco procurado para esse projeto em apartamentos porque os moradores se conscientizaram de sua inviabilidade.
O consultor de acústica continua a frequentar condomínios para fazer avaliação e especificação técnica de barulho decorrente de elevadores, bombas de pressurização e recalque, exaustores de churrasqueira e lareira, e aquecedor de piscina. “São equipamentos corriqueiros da edificação, mas que incomodam muito os condôminos”, atesta.
DE OLHO NA REDE DE GÁS
Gás encanado representa comodidade, mas se houver vazamentos pode trazer risco aos moradores e à edificação. Gestores têm de ficar atentos às manutenções do sistema e, condôminos, ao reformar cozinhas e áreas de serviço dos apartamentos
Por Luiza Oliva
SÍNDICA do condomínio On Panamby, no Jardim Fonte do Morumbi, zona sul de São Paulo, Adriana Monteagudo já teve que lidar inúmeras vezes com vazamentos de gás nas unidades. Nos 104 apartamentos, são comuns as reformas em cozinhas e áreas de serviço que incluem novas bancadas e armários. O resultado são furos nas tubulações de gás natural ao instalar os equipamentos. “O transtorno afeta vários condôminos, pois temos que fechar o gás de toda a prumada para fazer o reparo”, conta Adriana. Esse tipo de dor de cabeça pode ser evitado, bastando que moradores e instaladores se orientem pela planta da unidade. Já uma inspeção periódica deve ser feita nas instalações de gás dos edifícios, sejam elas de GLP (Gás Liquefeito de Petróleo) ou GN (gás natural). “Se compararmos a edificação com o corpo humano, a inspeção predial equivale ao check-up. Somente por meio da inspeção doenças sem sintomas são constatadas”, atesta Rejane Saute Berezovsky, engenheira civil e vice-coordenadora da Câmara de Inspeção Predial do Ibape-SP (Instituto Brasileiro de Avaliações
e Perícias de Engenharia de São Paulo).
Rejane indica que algumas vistorias podem ser realizadas pelo zelador ou manutencista. As recomendações a seguir fazem parte da cartilha Inspeção Predial – Prevenção e Combate a Incêndio, de 2019, preparada pelo Ibape-SP e atualmente em revisão:
- Verificar se existe obstrução no acesso a tubulações e acessórios, assim como sinalização.
- Verificar se tubulações e conexões estão instaladas fora de locais que possam acumular gás. Ainda, se há vazamentos em tubos, conexões e interligações.
- Verificar se as válvulas e dispositivos de regulagem, e os dispositivos de controle de pressão, estão funcionando normalmente.
- Verificar se os manômetros estão em boas condições e calibrados.
- Checar se há materiais combustíveis depositados na central de GLP e se o local possui extintores de pó químico em condições de operação. É importante também que a central de GLP possua ventilação permanente.
- Verificar se os equipamentos e materiais componentes da central de GLP (cilindros, válvulas, tubulações, manômetros, mangueiras, etc.) encontram-se em bom estado de conservação.
SINAL DE ALERTA
O engenheiro civil e de segurança do trabalho Renato Nunes Seara recomenda que síndicos e zeladores fiquem atentos ao consumo do edifício. Aumento excessivo pode ser indício de vazamento. Especialmente nas garagens, cheiro de gás é sinal de alerta, mas nem sempre provém da rede; pode provir de veículo alimentado por GNV (Gás Nacional Veicular).
Nas baterias de cilindros de GLP, Renato lembra que o abrigo deve estar protegido da chuva e aterrado para evitar risco de raios. Deve-se verificar ainda se
Freepik fanjianhua
há infiltrações no local. “Aconselho também que o síndico veja o estado dos cilindros de gás, que são de ferro e podem corroer na base. As empresas de abastecimento têm por hábito trocá-los periodicamente, mas vale prestar atenção”.
Para os moradores, Renato orienta fechar o registro de gás da unidade antes de viagens. “Nem sempre há um registro geral de gás na entrada do apartamento. O ideal é tê-lo próximo do fogão e/ou do aquecedor. Se não houver, é indicado instalar para poder fechar quando necessário”, diz. Periodicamente, é importante revisar aquecedores de passagem e substituir a mangueira do fogão.
SHAFTS VENTILADOS
Outros problemas podem ser originados por falhas construtivas do edifício. Renato lembra de um caso em que a tubulação de gás havia sido instalada em shafts, em desacordo com a regulamentação da Comgás e instruções do Corpo de Bombeiros do Estado de São Paulo. O engenheiro explica que as tubulações de gás podem estar localizadas em dutos sem compartimentação vertical destinados a outras infraestruturas do prédio, mas salienta que os shafts devem ser ventilados, providos de abertura nas suas extremidades inferior e superior.
Ele especifica que a abertura superior deve estar voltada para o exterior da edificação e os shafts não podem possuir aberturas intermediárias para os andares. “A tubulação embutida deve manter afastamentos mínimos de instalações elétricas ou hidráulicas”.
Vazamentos constantes obrigaram a construtora do caso mencionado a inutilizar as tubulações antigas embutidas e construir novas prumadas externas, na fachada da
edificação. “Havendo a possibilidade, em prédios que estão passando por reforma de suas instalações, recomendo fazer a rede de forma externa, na fachada. É importante individualizar as medições por unidade, o que facilita também na localização de vazamentos”, arremata.
“SER SÍNDICA PROFISSIONAL FEZ DE MIM
UMA MULHER REALIZADA”
Elisabeth Machado Gomes, de 54 anos, tem 30 condomínios em sua carteira
Por Isabel Ribeiro
“INGRESSEI no mundo condominial cerca de 25 anos atrás, como síndica orgânica em uma das torres de um condomínio do Morumbi, e fiquei uma década no cargo. Descobrir que eu trazia isso na veia e o fato de ter um forte lado organizacional me fizeram acreditar que poderia cuidar da gestão de outros condomínios, então me tornei também síndica profissional. Naquela época, eu investia no mercado imobiliário e tinha amigos investidores, o que facilitou minha aproximação de alguns empreendimentos dos quais me tornaria síndica. Porém, de nada adiantaria caso eu não estivesse apta a cumprir mandatos com qualidade e honestidade.
Hoje, tenho orgulho em ser síndica do prédio em que mora o próprio dono da construtora, por exemplo, mas nada disso veio de graça, nem de um dia para outro. Consolidar o nome exige muito trabalho duro. Quem é síndico sabe das demandas, desafios e responsabilidades da categoria. Eu me adaptei porque não gosto de rotina, sempre tenho coisas novas para fazer e aprender. Hoje, está em alta o acesso por biometria facial, amanhã será pela íris, então é prestar atenção às novidades, especialmente na gestão de prédio comercial porque esse não pode ficar parado no tempo, senão não tem 100% de ocupação. Estar em movimento me motiva e ajuda a lidar com situações machistas.
Sou formada em Administração de Empresas e trabalhei em ambientes administrativos na Volkswagen,
Elisabeth: trajetória de sucesso
Mercedes-Benz e BMW. Na VW, tive de assinar um termo que proibia o uso de esmalte vermelho; também não podia trajar jeans justos ao passar pela linha de produção. Nesses lugares, sempre precisei provar que era tão competente quanto os homens. Na minha história como síndica, continuei sendo testada várias vezes. Sai da BMW porque desejava um trabalho que me permitisse mais tempo com meus dois filhos pequenos. O meu esposo era advogado de uma das torres do condomínio em que morávamos e isso me despertou a atenção por esse universo. Passei por todos os estágios, da comissão à sindicância, sempre aprendendo com pessoas do conselho, como engenheiros, contadores e advogados. Mesmo tendo adquirido certo conhecimento, minha capacidade era questionada por prestadores de serviço por ser mulher.
Em meados dos anos 2000, foi erguido um condomínio clube no Paraíso, com duas torres de 250 unidades cada e um prédio comercial. Fui investidora, moradora e síndica por oito anos. Com pouco tempo de uso, o mecanismo dos elevadores apresentou defeito. Dois técnicos da empresa fabricante vieram para me explicar o porquê do problema nos cabos e rolamentos. Iniciaram dizendo que iriam resumir a situação para que eu entendesse melhor e soltaram: ‘a senhora sabe como funciona uma máquina de lavar roupa que a gente abre por cima e a que tem abertura frontal?’. Eu encerrei a conversa ali.
Em casa, chorei muito por causa da didática pejorativa. Por que não perguntaram se eu sabia como funcionava o motor de um carro? Até quando mulheres só serviriam para conhecimentos domésticos? Mas esses acontecimentos serviram para me empoderar como mulher e melhorar
Foto Isabel Ribeiro
como síndica. No dia seguinte, contratei um perito que pudesse dar um laudo sobre o problema e me explicar a razão de elevadores novos estarem comprometidos. Ao mesmo tempo, a diretoria da fabricante me procurou, se desculpou pelo machismo dos funcionários, acatou o laudo técnico e resolveu o problema. Construímos uma relação de respeito que dura até hoje, sem que eu me calasse ou colocasse condôminos em risco. Nesse condomínio, representantes de empresas já chegavam me desqualificando. Antes mesmo de eu abrir a boca, antecipavam: ‘sei que a senhora não entende, mas eu vou explicar de outra maneira o que aconteceu com o portão; a bomba; a caldeira’. Quando eu esclarecia que entendia, se desculpavam alegando que era incomum encontrar síndicas. Já a empresa de segurança falava: ‘melhor a senhora não se envolver nisso, deixa que a gente cuida!’. E lá ia eu bater na tecla da igualdade de gêneros. Sequer imaginavam que, anos depois, eu ajudaria a prender dois membros de uma quadrilha que invadia apartamentos de comerciantes orientais na Aclimação. Eu desconfiei da presença de dois homens que avistei pela câmera de segurança. Orientei que não os deixassem sair do prédio, mantendo-os na eclusa e chamei a polícia. Agradecida, uma condômina postou nas minhas redes sociais uma figura da Mulher-Maravilha aludindo ao fato e achei muito carinhoso.
o interfone. Processei; foi penalizada com prestação de serviço comunitário. Também já entrei com ação contra quem insinuou desvio de dinheiro da minha parte, o que foi mais comum à época da Operação Lava-Jato, do ex-juiz Sérgio Moro, período em que as pessoas ficaram com os ânimos mais insuflados, querendo me desacreditar, fazendo paralelos com a política. Dei um basta. Sempre fiz questão de ter todas as minhas gestões auditadas, então sou muito segura sobre a questão de finanças para processar quem me acusar de desonestidade. E acho que, se acontecer algo nessa linha, os síndicos não precisam ficar quietos, podem recorrer ao departamento jurídico da administradora ou ao Juizado de Pequenas Causas.
“O condômino trancou a porta de uma sala e me agarrou; o agredi para escapar. Pedi à administradora para enviar uma advertência de conduta porque eu sofri constrangimento. Não podemos deixar a situação passar em branco”
Ser síndica é assim. A gente precisa ser firme, ter pulso, saber dizer não, aliás muito mais não do que sim, mas há momentos de afago, de receber e dar carinho, de tomar um café com o condômino ou acompanhá-lo em uma emergência hospitalar. É preciso empatia e entrega para situações que nos pegam de surpresa. Uma vez acordei com um telefonema no meio da madrugada. Um morador havia pulado do 22º andar e os funcionários do prédio estavam muito assustados, sem coragem de saber de quem se tratava. Fui para esse condomínio já imaginando tratar-se de um senhor que andava bastante recluso e mal trocava de roupa. Era ele, vivia só, então tive de acompanhar a polícia ao apartamento. Tratei ainda de resguardar o condomínio da mídia. Até o corpo ser retirado, foram nove horas extremamente difíceis para mim.
Outra situação complicada envolve assédio sexual. Certa vez, um condômino trancou a porta de uma sala e me agarrou; o agredi para escapar. Noutra, mais recente, foi uma condômina que tentou o mesmo. A gente não pode acuar, senão a pessoa vai tentar de novo. Pedi à administradora para enviar uma advertência de conduta porque eu sofri constrangimento. Não podemos deixar em branco, assim como não podemos aceitar outras agressões caladas. Teve uma moradora que me atacou no elevador com
Mesmo com tudo isso, ser síndica profissional fez de mim uma mulher realizada e empoderada. Hoje tenho a minha empresa, emprego gestores prediais e gero bastante trabalho para especialistas parceiros, o que me gratifica tanto. Tenho o meu esposo comigo, na área jurídica do escritório, e consigo ter momentos de lazer porque reuni uma boa equipe. Quando sou obrigada a negar algo nos condomínios, dizem que sou mal amada. Na verdade, a minha família é o meu eixo. O amor do meu esposo e dos meus filhos e netinhos é fundamental para eu ser quem eu sou.
Elisabeth Machado Gomes, em depoimento concedido a Isabel Ribeiro
VIDAS EM JOGO
Equipamento e medidas de proteção e combate a incêndios não podem falhar, daí a importância de se fazer inspeção e manutenção
Por Isabel Ribeiro
Luciane substituiu equipamentos e utensílios avariados, como os da imagem à esquerda
CONSULTOR de riscos da área condominial, Carlos Alberto dos Santos esclarece que a principal função do AVCB (Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros) é salvar vidas. Mas não é um recurso isolado na prevenção de sinistro. “O que traz segurança para o condomínio são os equipamentos. Não adianta ter o AVCB, atender a legislação, mas descuidar da inspeção de hidrantes, extintores, entre outros itens”, diz.
A síndica Luciane Silveira procura deixar mais seguro o Edifício Araucária, com 68 unidades, no Jardim Celeste, zona sul. Recebeu o condomínio com problemas elétricos, estruturais e um AVCB aprovado com ressalvas. Adotou, então, o sistema de portaria remota para economizar dinheiro e poder providenciar a correção de falhas a tempo de renovar a certificação. Buscou uma assessoria especializada.
Carlos Alberto orienta que se deve escolher a empresa de AVCB mediante referência. “Se o condomínio não tiver mais o projeto físico, essa empresa deverá fazer uma busca junto ao Corpo de Bombeiros antes de propor novo projeto técnico”. E recomenda: “Contrate uma empresa que entregue uma consultoria honesta em tudo que se refere ao AVCB (instalações, gerador, elétrica, gás e equipamentos), conforme exigem as normas regulamentadoras, para que o condomínio obtenha a certificação final com 100% de garantia de que o prédio tem segurança”.
Luciane gastou entre R$ 50 e R$ 60 mil em obras de adequação. A escada de emergência ganhou iluminação com placas de LED e corrimão tubular contínuo. As portas corta-fogo foram realinhadas e repintadas, e os extintores e hidrantes, revistos ou repostos. Foi preciso substituir mangueiras furadas.
Na sala de hidrômetros da Comgás, o abrigo do extintor, enferrujado e com vidro quebrado, ficava sobre a passagem da tubulação do gás. “Troquei a caixa, o extintor, o ponto da instalação e sinalizei o chão”, conta. Na parte elétrica, houve troca parcial da fiação e instalação de dispositivo contra surto no quadro de luz.
A síndica conseguiu o AVCB e vai prosseguir com testagem e manutenção do arsenal de segurança. Carlos Alberto reforça a importância de testar – afinal, se houver um incêndio, de que valerá uma central que não dispara o alarme?
PRÓXIMA EDIÇÃO: AVCB, EQUIPAMENTOS: PREVENÇÃO E COMBATE A INCÊNDIOS
Fotos Arquivo Pessoal
REVITALIZAÇÃO A TODO CUSTO
Seja retrofit, restauração ou reforma, obra de fachada tem valor alto; por outro lado, existem estratégias para fazer caixa, como mostra a experiência de dois condomínios paulistanos que persistiram no propósito e alcançaram resultado
Por Isabel Ribeiro
Na foto maior, frente do Edifício Rio Negro renovada; ao lado, na lateral do prédio, brise de madeira, que será substituído por versão de ACM (no detalhe abaixo), material mais econômico e sustentável
ANTES DE PASSAR por limpeza, reparos e retrofit de fachada, havia um enorme descompasso entre o Condomínio Edifício Rio Negro e os seus atributos: imóveis com planta bem distribuída, garagens com depósito e vagas espaçosas para os veículos, além da localização, no entorno da Avenida Paulista. “O visual do prédio não era condizente com seu potencial”, comenta a síndica profissional Cassia Capuzzo. Desde que assumiu a gestão, há quatro anos, ela centrou esforços para tornar novamente segura e bonita a fachada da construção de 1970. Hoje a obra está na reta final, mas para isso, Cassia teve de vencer obstáculos.
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O entrave inicial foi a parte financeira. “A cota condominial é alta, mesmo assim, antes mal cobria o fundo de inadimplência e a folha de pagamento dos funcionários”, relata a síndica. Aos poucos, ela conseguiu reverter a inadimplência. Quanto aos colaboradores, propôs trocá-los por terceirizados e enfrentou resistência dos moradores até que, enfim, concordassem com a mudança. “É compreensível que eles tivessem laços afetivos com funcionários muito antigos, mas eu precisei mostrar a realidade do condomínio. Tínhamos de fazer caixa”. Com essas medidas, além de um rateio entre os condôminos, foi possível custear a obra orçada em R$ 400 mil.
O Rio Negro, com uma torre e 12 andares, havia passado por manutenção de fachada uma única vez, quase três décadas atrás. Não à toa, antes da intervenção recente, a fachada estava deteriorada e as infiltrações já causavam umidade nos imóveis; o desgaste da vedação nos caixilhos permitia infiltração de água da chuva, inclusive nas amplas janelas frontais; e o revestimento de pastilhas, elemento presente nas quatro faces da fachada, pedia reparo urgente – o condomínio fora até notificado por um prédio vizinho, pois pastilhas caíram em seu terreno. Também o brise, elemento arquitetônico de madeira sob as janelas dos quartos, requeria troca, uma vez que partes apodrecidas poderiam desabar e causar acidentes.
Diante desse cenário, as doze unidades concordaram com a obra, que consistiu de etapas como lavagem (o que devolveu o viço às placas de granito da fachada principal), recuperação de trincas e reconsti tuição de pastilhas. Já o retrofit na lateral direita do prédio foi um capítulo à parte. Cássia sugeriu materiais mais modernos, leves e de manutenção mínima para substituir o madeiramento das janelas e do brise, como alumínio e placas de ACM (Chapas de Alumínio Composto), respectivamente. Para o brise, houve consenso, mas para as janelas não, acarretando em um vai e vem de assembleias.
Os condôminos decidiram-se por permanecer com as janelas originais, que se encontram na etapa de reforma. “Essa indecisão envolvendo as janelas foi bem cansativa e chegou até a atrasar o cronograma da obra, mas o importante é que deu tudo certo no final e sinto muito orgulho em ter participado desse movimento de revitalização”, assume Cassia.
TIJOLO APARENTE
Há 20 anos como síndico orgânico do Edifício Las Vegas, na Aclimação, região central de São Paulo, Dario Villaescusa acompanhou três restaurações: em 2003, 2012 e no início de 2022. Por ele, a última intervenção teria acontecido antes, mas tardou a ser realizada porque os condôminos não reagiram bem à ideia. “Os moradores não queriam aprovar a obra devido ao custo alto, então antes que o desgaste do tempo e da falta de manutenção trouxessem mais danos à fachada e encarecessem mais o valor, começamos a poupar dinheiro de modo que ninguém precisasse pôr a mão no bolso para a execução dos reparos”, relata.
A fachada do Las Vegas apresentava sujidade e danos em tijolos e pastilhas (foto à esq.); ao lado, plena recuperação
Para atingir o montante necessário, primeiro o condomínio desligou os funcionários próprios e firmou contrato com uma empresa de serviços de portaria e limpeza. Aos poucos, migrou para o sistema de portaria remota, mantendo apenas uma quantidade mínima de colaboradores. “Com essas providências, as nossas despesas foram reduzidas consideravelmente e conseguimos economizar bastante para promover um up grade na fachada”, diz o síndico.
A edificação da Aclimação consiste de uma torre de 12 andares, com 48 unidades, construída por volta de 30 anos, tendo como característica marcante tijolos aparentes na maior parte da fachada, além de pastilhas brancas em algumas áreas, como nas sacadas, cujo forro de madeira remete às construções da década de 1990. “Mesmo que o forro da sacada fique mais preservado da ação das chuvas e poluentes, tratamos de envernizá-lo em todas as restaurações”, comenta Dario.
O síndico conta que nas três obras de fachada foram realizados, entre outros, serviços de limpeza com hidrojateamento, recuperação e impermeabilização, mas o resultado obtido não foi o mesmo. “O processo de restauro de tijolos é artesanal, o que é muito diferente dos prédios de alvenaria; nestes, se a parede é branca, é branca e pronto. Quando ocorre a substituição ou a recuperação de um tijolo é preciso igualar a tonalidade com a dos demais que compõem a parede. Quanto ao aca-
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bamento do próprio tijolo, o charme e a graça estão no fato de ele ser irregular, porém existem irregularidades que são aceitáveis, outras não”, pondera o síndico.
Profissional de estética dentária, Dario comenta ter um ‘olhar treinado’ para a harmonia e proporção das formas, o que faz dele exigente aos de talhes. Entretanto, salienta que restaurar a fachada vai além de preocupar-se com o visual do prédio. “Algumas áreas da fachada ficam mais expostas ao sol, à chuva, ao vento, ocasionando maior desgaste na impermeabilização dos tijolos, que são de natureza porosa. Se isso ocorrer, podem absorver água da chuva e a umidade atravessa para o interior dos apartamentos, comprometendo a mobília”, explica. E completa que também a parte de pastilhas precisa ser revista de tempos em tempos.
Na época da primeira reforma, Dario lembra que a fachada estava bastante comprometida, o que demandou uma obra grande. Mas por inexperiência sua e da empresa contratada, o resultado da intervenção ficou razoavelmente satisfatório. “Houve muita dificuldade em acertarem na tonalidade do tijolo e do rejunte. Numa obra, podemos questionar o resultado, conversar com o dono da empresa, mas existem momentos em que somos obrigados a nos contentar com o parcialmente satisfatório porque notamos que há um limite naquilo que o prestador pode te oferecer, então não adianta postergar a entrega”, explica.
Dario recorda que alguns empregados da empresa abandonaram o serviço no meio, restando apenas um deles, tornando a restauração ainda mais demorada. “Obras de fachada são grandes, custosas e causam tumulto no prédio porque o dia a dia das pessoas é alterado. Essa durou sete meses e terminou com um grande cansaço de todos os lados”. A má finalização, segundo ele, deixou defeitos constatados no pós-obra. Na segunda intervenção de fachada no Las Vegas, a situação foi diferente. A empresa cumpriu o cronograma e pouco menos de quatro meses deixou a edificação com ótima aparência. Decorridos 18 meses, vizinhos procuraram o síndico para falar sobre o estranho aspecto da parede externa. Pelas janelas e sacadas dos moradores, Dario jogou água nos tijolos e constatou que a impermeabilização fora mantida. “Não sabíamos se os tijolos estavam impermeáveis em alguns lugares apenas, ou se a empresa aplicara algum produto inadequado. Notamos também alteração na cor do rejunte. A fachada foi ficando rapidamente descaracterizada, e não havíamos sequer fotografado o antes e depois da obra para questionar a prestadora de serviço”, lamenta o síndico.
Na última intervenção, entregue neste ano, Dario combinou com o zelador que fotografasse o passo a passo da obra, a fim de ter imagens documentadas para acionar a garantia caso venha a acontecer algo
semelhante. “Acredito que não; percebemos o profissionalismo, foi de longe a melhor obra, com a melhor equipe que tivemos”, comenta, revelando que o condomínio gastou cerca de R$ 150 mil nesse processo. Mais maduro e experiente, o síndico cuidou para que os funcionários se sentissem bem no condomínio, que descansassem nos intervalos e, por vezes, sentou com eles para comer uma fruta ou um bolo. “Se não proporcionarmos boas condições de trabalho, nem mantivermos bom relacionamento, há um grande risco de a obra não sair do jeito que imaginávamos”, acredita. Na etapa em que Dario avaliava as amostras de restauros dos funcionários, a maturidade deu o tom: “Se não acertavam a cor do tijolo ou do rejunte, eu procurava dizer de modo que não ferisse os sentimentos de quem fez o trabalho. Se acertavam, eu os elogiava”.
SEM SOBRESSALTO
Síndico e consultor condominial, Wolfram Werther dá sugestões para execução de obras em fachada. Confira:
PLANEJAMENTO – Obra de fachada é cara e dificilmente os condôminos irão aprovar o valor bruto de um orçamento. “Recomendo iniciar o rateio dois a três anos antes da obra. Quando o condomínio já tiver uma boa reserva, fica mais fácil financiar o restante parcelando em até 10 vezes com a empresa que fará a obra, e existe maior chance de os condôminos aprovarem a execução.”
CUSTO EXTRA – Nunca abra mão da manutenção. “Se aparece uma fissura que não é cuidada, vai evoluir para despesas. Haverá o custo direto da obra e os indiretos, pois uma fissura evolui para uma rachadura, podendo causar infiltração e estragos em apartamentos. O proprietário poderá acionar o condomínio para arcar com as despesas do tratamento e correção da parede, ou de eventual troca de móvel que fora comprometido. Já imaginou o custo de um marceneiro para fazer outro armário embutido?”
FUNCIONÁRIOS – Wolfram recomenda exigir da empresa de reforma e pintura de fachadas a comprovação de que os funcionários estejam empregados em regime CLT, o que reduz a margem de problemas. “Uma vez fui avisado que dois trabalhadores da obra fumavam maconha no condomínio”, relata o síndico, pontuando que se tratavam de pessoas sem vínculos empregatícios.
PRÓXIMA
EDIÇÃO: ELEVADOR: MANUTENÇÃO E MODERNIZAÇÃO
ENXOVAL ENXUTO
A implantação de um condomínio é momento delicado, com formação de caixa e condôminos às voltas com gastos. É preciso critério ao equipá-lo; nessa fase, o supérfluo não tem vez
Mauro
Conte: pé no chão
O KIT enxoval tem elementos essenciais para a boa funcionalidade da edificação, seja em condomínios já estabelecidos ou naqueles em fase de implantação. Nesses últimos, o tema é abordado na AGI, sigla para Assembleia Geral de Instalação, momento em que se aprova o rateio para compra do enxoval – e, vale lembrar, no qual os moradores estão às voltas com despesas como ‘parcela das chaves’, envidraçamento da sacada, entre outras. “As pessoas estão endividadas e ficam temerosas com os custos, mas faço questão de esclarecer a elas que manteremos o pé no chão e, em um primeiro momento, compraremos o essencial”, relata o síndico profissional Mauro Conte, responsável pela implantação de mais de 40 condomínios na capital paulista. Antes desse encontro, Mauro visita o empreendimento para elencar as necessidades do condomínio e no dia da reunião apresenta uma lista com o respectivo orçamento. “Os moradores nunca me pediram para excluir algum item, só lembro de alguns questionarem o porquê de a construtora não entregar o banheiro do salão de festas, por exemplo, com tampa no vaso sanitário, mas eu explico que é uma característica do mercado".
Cada empreendimento tem suas particularidades, mas a título de curiosidade vale mencionar que no mês passado Mauro fechou em R$ 60 mil o enxoval para um condomínio de classe média alta na Aclimação, com 96 unidades e extensa área de lazer. “Eu sempre incluo algum dispositivo de abertura do portão da garagem e identificação veicular, o que encarece um pouco a lista, mas é preciso haver uma proteção mínima até o condomínio se decidir por um sistema de segurança mais completo, e isso leva alguns meses”, comenta.
Por Isabel Ribeiro
Foto
Arquivo Pessoal
LISTA DE COMPRAS
Em um enxoval básico, não podem faltar acessórios e produtos para atividades cotidianas. São itens como carrinho de supermercado e trava-cartão, dispenser para sabonete, papel toalha e álcool em gel, escada de alumínio, caixa de ferramentas, quadros de aviso, mobília da zeladoria e do refeitório, eletrodomésticos para os funcionários, cones, espelho convexo para a garagem, lixeiras, protetor de elevadores e de piso. “Eu coloco no enxoval molas aéreas para as portas de vidro dos salões e da academia. Assim elas não batem com o vento, evitando quebras de vidros”, diz Mauro. Produtos e utensílios para limpeza do condomínio, manutenção da piscina e do jardim, também são aquisições essenciais. Sobre a procedência dos produtos, Mauro orienta: “Não adianta só buscar preço, tem de ter qualidade. É preciso verificar a origem, ficha técnica e se tem um químico responsável. Do contrário, pode causar algum problema e o síndico será responsabilizado”.
OUTRAS AQUISIÇÕES
Inagê: nova assembleia para aprovar itens mais caros
Inagê Costa Porto, síndico profissional com experiência em implantações de condomínios na capital paulista, comenta que as construtoras tendem a dar mais ênfase ao aspecto visual na entrega dos seus empreendimentos, preenchendo espaços de uso coletivo com móveis, tapeçaria e objetos decorativos; academia com equipamentos; e salões de festas com eletrodomésticos. “Normalmente o restante fica para o condomínio comprar, caso do sistema de segurança patrimonial, medidores de água e gás, aparelho de ar-condicionado para área comum ou aquecedor de piscina”. São itens de valores mais altos, portanto a aprovação de compra não deve ser tema da AGI, mas sim de uma nova assembleia, decorridos quatro a seis meses da primeira.
O síndico reconhece que a implantação é a fase em que mais se gasta ao mesmo tempo em um condomínio. “São frentes simultâneas de gastos, é necessário cuidar do fluxo de caixa para não ter surpresas”, alerta. Os condôminos estão com as finanças apertadas, não é o momento de despesas altas, mas é preciso certo
critério para balizar a compra de acessórios e equipamentos de acordo com o perfil do empreendimento. “O síndico tem de seguir o padrão estabelecido pelo profissional de interiores a fim de não deixar o empreendimento inacabado ou desfigurado”.
COMODIDADE NO SALÃO
Bruno equipou salões de festa com pratos, copos e talheres
Às vezes, decorridos os primeiros anos de vida do condomínio, se torna possível investir em detalhes que valorizam o ambiente e trazem comodidade. É o que fez Bruno Ferreira Luize para atender aos anseios dos condôminos do You Vila Mariana, zona sul, do You Vila Formosa e do Residencial Belatto, Vila Bertioga, zona leste, todos dotados de áreas comuns agradáveis para eventos e celebrações. “Os moradores aprovavam os salões, mas tinham de alugar pratos, copos e talheres quando iriam receber, o que acabava gerando um transtorno financeiro. Quando vieram me procurar, cheguei a pensar se não seria algo para eles resolverem, mas me dei conta de que ter esses utensílios à mão facilitaria na organização de uma festa”.
Bruno levou a questão aos respectivos conselhos, que aprovaram, com ressalvas. Um colaborador teria de registrar a quantidade de itens no ato de entrega da chave do salão e, no pós-evento, o pessoal da limpeza faria a contagem. Segundo: a responsabilidade de lavar a louça não ficaria com o condomínio, e peças quebradas seriam cobradas.
O síndico orçou e comprou os artigos em lojas especializadas na região central de São Paulo. Adquiriu peças extras como forma de prevenção. “Algum item pode quebrar, ou um buffet levar por engano alguma peça que tenha se misturado com coisas dele”. Para os pratos, preferiu modelos brancos e resistentes, similares aos de restaurantes. A verba usada foi proveniente da locação de salões e churrasqueiras.
Para Bruno, ter uma louça padronizada, enobrece o ambiente, mas não é só. “Muita gente que não alugava esses itens, usava as versões descartáveis, que não têm requinte, nem tem a ver com práticas sustentáveis, tão necessárias. É impressionante o quanto diminuiu o lixo gerado com as festas”, diz o síndico.
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Foto Arquivo Pessoal
CONTROLE DE PRAGAS, DESENTUPIDORA, DESFIBRILADOR, ELÉTRICA
