Tão rápido quanto promete ser a velocidade do 5G, junho chegou. O mês dos festejos em homenagem aos santos católicos Antônio, João e Pedro; das quadrilhas, da sanfona e do quentão. Também o mês de embalar corações e aquecer o comércio com o Dia dos Namorados. Mas não é só isso! O calendário junino traz datas da maior relevância para a aventura humana na Terra.
Veja só: Dia Nacional da Educação Ambiental (3/6); Dia Nacional da Reciclagem (5/6), mas, em uma esfera global, dia 5 é também o Dia Mundial do Meio Ambiente, criado na Assembleia Geral das Nações Unidas em 1972. Pois nesta edição da Direcional Condomínios, você confere ações inspiradoras para reduzir o impacto socioambiental, caso do Paisage, condomínio em que os grandes sacos plásticos de lixo não são mais necessários.
Neste mês, abordamos também como deixar o condomínio seguro em mais de um aspecto. Os sistemas de reconhecimento facial estão mais inteligentes e acessíveis, medida para portarias virtuais e físicas acelerarem o acesso ao prédio e limitar o ‘efeito carona’. Em outro viés da segurança, reformas de fachada são vitais para prevenir acidentes. Já na segurança financeira, você fica sabendo porque não se deve comprometer o rateio condominial com cobrança de multa por infração no mesmo boleto.
E para unir nossos assuntos aqui, voltemos ao calendário. Não esqueça do Dia do Porteiro (9/6). Confira nossa homenagem a esse profissional que tanto contribui para deixar o condomínio mais funcional e seguro. Boa leitura!
FORTE ABRAÇO, Isabel Ribeiro
Seção Tira-Teima: A rede 5G como possível fonte de receita com aluguel de espaços pelo condomínio
Capa: Biometria facial torna o acesso à edificação mais rápido e seguro
DIRIGIDA A Condomínios residenciais, comerciais e administradoras
PERIODICIDADE MENSAL Exceto novembro/dezembro, cuja periodicidade é bimestral
20.000 exemplares
(60.000 leitores em média)
PÚBLICO LEITOR DIRIGIDO
Síndicos, zeladores e administradores
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ASSINATURA ANUAL R$ 180,00
REDE 5G: RECEITA À VISTA
NOS ACOSTUMAMOS com o uso dos aparelhos celulares e às constantes atualizações desse meio. Dessa vez, estamos vibrando com a chegada do 5G, que representa um salto em tecnologia muito superior ao que já vimos. Poderemos usufruir da internet como nunca, havendo até possibilidades de se fazer cirurgias a distância.
O que o 5G tem a ver com nossos condomínios? Muita coisa, como obter receita extra em momento de restrições financeiras. Segundo a Conexis Brasil Digital, o número de antenas deve ser superado em 5 a 10 vezes o atual, o que significa a instalação de até 1 milhão de novas antenas. Abre-se enorme demanda de locação. Como são menores, podem ser colocadas no topo dos edifícios, na fachada ou em áreas comuns. Vale consultar informações da cartilha Fique antenado! (https://conexis.org.br).
Por Demilson Bellezi Guilhem DEMILSON
• Na mesma assembleia deve-se definir se a receita irá para o condomínio ou para os proprietários das unidades;
• O contrato deve trazer segurança jurídica, atendendo aos critérios da lei de locação. Analise bem a concessionária que fará a instalação e locação, porque pode ser uma empresa terceirizada pela operadora de telefonia.
BELLEZI GUILHEM
Antes de garimpar oportunidades que possam surgir, saibam que existem alguns cuidados a serem tomados, como observa a advogada Lidiane Genske, especializada em direito condominial.
• A instalação das antenas precisa ser aprovada em assembleia e o quórum viável é de 2/3 do total de condôminos;
Síndico profissional e engenheiro civil pós-graduado em administração, gestão, finanças e contabilidade. Atuou em organizações privadas nacionais e multinacionais, em cargos executivos e nas áreas de administração, finanças, controladoria, recursos humanos, planejamento estratégico e tecnologia. Mais informações: demilson@mistersindico.com.br
Foto Arquivo Pessoal
É fundamental dedicar toda atenção às cláusulas dos contratos na hora de definir a contratação dos serviços das empresas de manutenção dos elevadores. É que algumas empresas incluem multas de mais de 50% do valor das parcelas mensais a vencer se houver a rescisão antecipada nos contratos por parte dos condomínios.
Isso pode gerar um enorme dissabor ao síndico, pois amarra a relação contratual de forma indesejada, por meses ou até anos. O Poder Judiciário já reconheceu que essas cláusulas penais não podem ser aplicadas em patamar que coloque o condomínio em desvantagem exagerada, e, por impor valor excessivo, inviabilize a desistência contratual.
Em algumas decisões o Judiciário diminuiu a porcentagem de multa a ser aplicada sob o valor das parcelas a vencer de 50% para 10%.
Entretanto, é possível evitar discussões e dissabores futuros já na fase pré-contratual. Caso o síndico ou o responsável observe algo despropositado ou injusto, pode reivindicar adequações no contrato ou procurar outra empresa que ofereça condições mais adequadas. O ideal é encontrar várias formas de acordo, visando sempre a boa-fé, o equilíbrio e a razoabilidade contratual.
BIOMETRIA FACIAL: ACESSO MAIS ÁGIL E SEGURO
A tecnologia que permite identificar rostos ganha espaço nos residenciais. Há benefícios, porém sua adoção pede organização e atenção com a proteção de dados dos moradores
Por Fátima Lourenço
HÁ UMA percepção no mercado de segurança eletrônica de que ao longo da pandemia de covid-19 aumentou – e continua em expansão –a demanda pela instalação do sistema de reconhecimento facial nos condomínios residenciais. “Percebemos, pela quantidade de orçamentos para portaria remota”, analisa Selma Migliori, presidente da Abese (Associação Brasileira das Empresas de Sistemas Eletrônicos de Segurança). Entre os benefícios esperados estão a agilidade na identificação das pessoas, dificultando a passagem do “carona”, que aproveita a entrada do morador para invadir o prédio; a segurança sanitária, já que o sistema dispensa contatos físicos; além da redução dos custos para implantação.
A essas vantagens se soma a economia com mão de obra para operar a entrada de pedestres, veículos e prestadores de serviço. Em um prédio com até 60 unidades e portaria remota, o reconhecimento facial proporcionará, em dois meses, redução de 70% no
valor mensal do condomínio. A economia diminui quando há mais unidades, “mas sempre existirá”, garante Selma.
Para o setor de segurança eletrônica, os residenciais constituem um nicho novo no segmento de reconhecimento facial. Segundo a especialista, com o aumento da demanda, a indústria investiu mais nessa tecnologia, com sistemas mais inteligentes. Essa movimentação também proporcionou redução nos custos para instalação.
SISTEMAS INTEGRADOS
O reconhecimento facial requer um mapeamento do rosto dos moradores e demais pessoas que o condomínio decidir cadastrar, para que o sistema identifique, no banco de imagens, o rosto apresentado pela câmera leitora instalada na entrada do prédio. A tecnologia pressupõe dispor de internet e atualmente já é capaz de identificar as pessoas com óculos ou com o vidro do carro fechado.
Selma explica que para a implantação, se o condomínio adota portaria remota, só precisará ter uma clausura. Se for presencial, além da guarita, uma sala de segurança, para armazenamento das imagens, com registro de quem entrou e saiu. O recomendável é guardá-las por 20 ou 30 dias, para eventual necessidade de conferência. Um armazenamento local que demande HD com quatro teras custará, em nuvem, cerca de R$ 4 mil mensais.
Não há necessidade de ser um expert em segurança eletrônica para adotar a biometria facial, mas Selma alerta sobre a necessidade de a tecnologia estar integrada ao sistema global de segurança adotado pelo prédio, com procedimentos previamente definidos e de conhecimento dos usuários. Entre eles, como proceder diante de um sinal de emergência ou na falta de energia; ou como será o recebimento das encomendas.
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jcomp
FORNECEDORES
Selma diz ser muito importante que o síndico lidere o processo. "Crie uma comissão de segurança”, sugere. A empresa contratada ajudará na concepção de um projeto, mas é necessária a integração com o gestor e o representante dos moradores. “Sem isso, dificilmente haverá êxito.”
A cadeia envolvida nesse segmento de segurança eletrônica, detalha a presidente da Abese, envolve o fabricante dos equipamentos, além dos distribuidores/lojas que vendem para os prestadores de serviço, responsáveis pela instalação. É com eles que o condomínio se relacionará, definindo a melhor tecnologia para atender sua rotina. O planejamento deve levar em conta custos com folha de pagamento e rescisões contratuais. “Normalmente, a empresa prestadora de serviço apresenta soluções de financiamento.”
LGPD E MANUTENÇÃO
A segurança eletrônica é um mercado sem regulamentação. Selma recomenda que o condomínio confira se a empresa é pelo menos filiada à Abese, que em 2021 segmentou o seu selo de qualidade, concedido até agora para 40 empresas, incluindo prestadoras de serviço. O site da associação disponibiliza manual com dicas para contratar empresas do setor.
A idoneidade do fornecedor é muito importante, não só pelos aspectos operacionais. Os gestores que planejam adotar o reconhecimento facial de -
vem observar a Lei Geral de Proteção de Dados Pessoais (LGPD - Lei 13.709/2018), que garante o direito das pessoas à privacidade. “A responsabilidade pelo banco de dados é do condomínio e ele só entrega informação se houver exigência legal e com autorização do morador”, sintetiza Selma.
A questão deve constar no contrato, bem como os parâmetros de manutenção durante a vigência da garantia dos produtos adquiridos (ou condições de um comodato). Selma acrescenta que o condomínio também deve contratar a manutenção preventiva, cuja dinâmica é semelhante à adotada para elevadores, com visitas periódicas para limpeza, testes e eventuais ajustes.
AÇÕES AMBIENTAIS SÃO NECESSÁRIAS
Os caminhos para tornar um condomínio sustentável podem ser árduos – até mesmo a coleta seletiva exige planejamento – mas não devem jamais desanimar os gestores
Por Luiza Oliva
O
SÍNDICO Sidclei Correia de Araújo se define como um apaixonado pelo meio ambiente. Gestor de seis condomínios residenciais, com os mais diversos perfis, localizados em Moema, Vila Nova Conceição, Jardins, Ipiranga, São Bernardo do Campo e Diadema, ele não mede esforços para colocar em prática iniciativas sustentáveis. Em um deles, o condomínio Paisage, com três torres e 156 unidades, Sidclei implantou desde reaproveitamento de água de chuva a coleta de óleo de cozinha usado e lixo eletrônico. Duas cisternas modernas, que possuem um sistema de filtragem, coletam a água das calhas da churrasqueira. “Aproveitamos a água para rega dos jardins e desenvolvemos uma horta orgânica”.
Sidclei prefere apostar não apenas em soluções mais usuais nos condomínios, mas também naquelas que exijam reciclagem específica, condição da coleta de esponjas de lavar louça ou do já mencionado lixo eletrônico. Para esses serviços, o síndico procura parcerias de empresas especializadas, como é o caso da HP, que coloca um contêiner no condomínio, para que os moradores dispensem computadores, monitores e outros eletrônicos. Segundo ele, a empresa coleta o material e ainda emite um laudo relacionando o que foi doado pelos moradores e um relatório do
No Paisage, horta orgânica; cisterna com filtro, que coleta água das calhas para rega; contêineres espaçosos para acondicionar recicláveis
resultado da reciclagem, inclusive se comprometendo a deletar qualquer informação pessoal que tenha permanecido nos equipamentos. “A coleta seletiva é obrigatória e acredito que só é preciso disposição para que os condomínios a coloquem em prática”, diz Sidclei.
Outra medida do síndico, que ficava incomodado com o uso de sacos de lixo pelo condomínio, passou até a gerar economia. “O morador ensacava seu lixo que, por sua vez, era ensacado novamente. Agora o morador joga seu lixo direto em nossos contêineres. Fiz uma reforma na lixeira e o lixeiro engata o contêiner no caminhão, despejando todo o material. Acredito que em um ano iremos pagar o investimento feito no sistema e ainda retiramos 600 quilos de plástico que seriam despejados na natureza, eliminando o uso de sacos pelo condomínio”, explica.
PARCERIA PARA RECICLAR
Nas imagens acima, à esq., banner mostra etapas de atuação do Instituto Muda; ao lado, contêineres próprios para embalagens de refeições recebidas por aplicativo ajudam a reduzir a mistura de lixo orgânico com reciclável
Para a síndica profissional Karina Nappi, com 30 condomínios na carteira, a cultura da sustentabilidade nem sempre é simples de ser introduzida. Karina exemplifica com a reciclagem, que parece um conceito “batido”. “Mas não é tão simples. Temos condomínios antigos que nunca fizeram, outros que não têm espaço para a coleta, outros em que a rua não faz parte da coleta pública de recicláveis. Mesmo nos dias atuais, ainda é uma cultura difícil de ser implantada”, aponta.
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Em dois dos condomínios que administra, o Bristol no Brooklin e o Chez Vous em Moema, Karina optou pela parceria com o Instituto Muda para começar a reciclagem. “O Instituto Muda coloca contêineres no condomínio e pagamos em média 10 reais por unidade condominial. Conforme o tamanho do condomínio, recolhem o material uma ou duas vezes por semana. E ao descartar seus recicláveis nos contêineres, o morador recebe de volta premiações." A síndica elogia também os contêineres só para embalagens de refeições recebidas por aplicativo. “Reduz bastante a mistura de lixo orgânico com reciclável”, comenta Karina.
Sérgio Meira de Castro, diretor de Condomínios do Secovi-SP, acredita que muitos condomínios veem positivamente a ideia de contribuir com o meio ambiente e adotar medidas tais como a reciclagem. “Costumo dizer que o exemplo vem de baixo para cima: as crianças de hoje têm mais consciência ambiental e muitos moradores recebem puxões de orelhas dos filhos por não fazerem coleta seletiva”, conta.
Apesar da boa vontade, Sérgio acredita que em muitos casos uma ótima ideia morre por causa de uma péssima implantação. O diretor do Secovi comenta que é comum vermos cestos separados por plástico, papel, alumínio e vidro espalhados pelos condomínios: “Porém, em São Paulo não existe coleta segregada de lixo. Na hora da coleta, o material será misturado novamente.”
No dia a dia dos prédios, o que se vê são cestos lotados, porque geralmente são pequenos para a demanda, o que vai desestimulando os moradores. “A dica que dou aos síndicos é fazer um dimensionamento correto do material reciclável. Prefira o uso de tonéis ou contêineres grandes para o reciclado ou, se possível, uma sala ou lixeira separada para acondicionar até a coleta. Condomínios grandes podem
optar por prensas para diminuir o volume do material, ou mesmo compactá-lo manualmente, já que a grande maioria dos condomínios tem coleta apenas semanalmente”, sustenta.
Mesmo iniciativas básicas de coleta seletiva devem ser encaradas por gestores e comunidade condominial como atitudes louváveis para a preservação ambiental – e não como fonte geradora de renda. Decididamente, defender a causa é um caminho sem volta e que costuma passar também pela economia no caixa do condomínio. É o caso das fontes alternativas de energia. Para Sérgio, o aumento da energia elétrica "furou" a previsão orçamentária da maioria dos condomínios e a expectativa para o futuro próximo é que suba acima da inflação. “Essa ameaça é real e já existem possibilidades para os edifícios serem autossuficientes energeticamente”, sentencia.
“VIDA DE SÍNDICO NÃO É FÁCIL, MAS SINTO ORGULHO POR DESEMPENHAR BEM ESSA FUNÇÃO”
Paulo Paleari, de 66 anos, valoriza a manutenção e economia no condomínio
Por Isabel Ribeiro
“JAMAIS imaginei ser síndico, mas simplesmente aconteceu – duas vezes! Hoje, aposentado após uma carreira de projetista na Bosch, eu trago, ainda, em minha história, duas décadas de experiência como gestor de condomínio. A vida de síndico não é fácil, requer grande responsabilidade, disponibilidade e autocontrole, e a remuneração é pouca. Mas eu me sinto bem como síndico e sinto orgulho em desempenhar essa função porque vejo o bom resultado das minhas ações. Costumo ouvir dos moradores que eles me apoiam porque eu estou mudando o prédio para eles. Mas eu também estou mudando o prédio para mim! O síndico tem de ter esse olhar, tem de querer o melhor para o lugar onde vive, obviamente sem fazer gastos fora da realidade dos condôminos. As minhas ações não são como as de alguém que pinta um banco de jardim de outra cor com a intenção de deixar uma marca: ‘ah, esse banco azul é da gestão do Paulo’. Nada disso. Eu explico tudo o que é preciso fazer aos condôminos. As minhas ações tem propósito, que é tornar mais seguro, confortável e bonito o lugar em que eu moro com a minha família, e onde vivem tantas pessoas. Eu acho que os síndicos tem de ter essa visão. O dia em que estiver tudo reformado no meu prédio, vou me sentir ainda mais feliz, afinal o condomínio também é a ‘minha casa’, e minha casa estará bonita.
Paulo: há duas décadas como gestor
Sou de Bauru, no noroeste paulista, e desde que vim para São Paulo, aos 20 anos, sempre morei em prédios, inclusive meus dois filhos foram criados em apartamento. Mesmo assim, até 1990 eu nunca tinha me envolvido com sindicância ou conselho. Naquele ano, durante a implantação do Edifício Monte Carlo, na Saúde, zona sul, um condomínio para onde minha família e eu nos mudaríamos, ninguém queria saber de ser síndico, muito menos eu. Alguns condôminos tiveram a ideia de criar uma escala de cinco gestões durante 10 anos, na qual os moradores se intercalariam no posto a cada 24 meses. Eu aceitei tomar parte, mais para viabilizar o rodízio, e quando chegou a minha vez, cumpri o trato. Só que passados dois anos, os moradores não queriam que eu saísse. Estimulado pela aprovação deles, desejei ficar e continuar a prover melhorias. Fui síndico por 10 anos, e aclamado, porque os condôminos diziam que eu fazia obras importantes, mas que não ficavam tão caras. Eu respondia que era porque eu gostava de tudo certinho. Naquela época, eu ainda trabalhava na Bosch, mas me empenhava em ter participação ativa no condomínio. Deixei a função porque estava saturado da postura de algumas pessoas com atitudes mesquinhas.
Em 2012, minha família e eu fomos morar no Edifício San Marino, um prédio no mesmo bairro, com uma torre e 64 unidades. Em uma noite que eu receberia convidados, houve uma emergência hidráulica e precisei resolver porque não havia ninguém no prédio para isso. Outros dois episódios parecidos ocorreram, e como mais uma vez ninguém conseguiu localizar o síndico, fui chamado para ajudar. Ser proativo fez com que os moradores indicassem meu nome na assembleia anual para eleger um síndico. Fiquei surpreso porque eu
“As minhas ações tem propósito, que é tornar mais seguro, confortável e bonito o lugar em que eu moro com a minha família, e onde vivem tantas pessoas”
era novo ali no prédio, mas aceitei o desafio. O condomínio se encontrava abandonado, com várias manutenções a serem feitas.
Passados dez anos, muita coisa melhorou, mas ainda tem o que arrumar. Assumi o prédio com 15 reais em caixa e hoje está financeiramente saudável. Consigo manter a cota condominial baixa e fiquei dois anos sem aumentar o valor. No ano passado, apliquei o reajuste, mas de 5% apenas, mesmo sabendo que a inflação de 2021 ficaria em 10%. Isso só é possível porque adotei um conjunto de medidas para economizar luz e água, e o que mais for possível. Pinturas internas, por exemplo, são feitas pelo manutencista, que é quem me auxilia em uma ‘oficininha’ que instalei no prédio para reparar peças, equipamentos e criar soluções para o condomínio.
Sei que o meu cargo é de liderança, então sou firme, mas também flexível, gosto de consultar a opinião dos moradores e o aplicativo de mensagens WhatsApp me ajuda na tarefa. Organizo tudo o que se refere
ao San Marino em pastas e planilhas no computador, e faço anotações no meu caderninho pessoal. É preciso ter registro das informações e conferir extratos bancários. Mesmo com suporte de uma administradora, o síndico deve ter controle de tudo até porque um dia a empresa pode não existir mais. Já vivi algo assim no Edifício Monte Carlo. Quiseram trocar uma administradora eficiente por uma empresa mais barata; eu fui voto vencido. Pois essa administradora faliu, dando um prejuízo de 20 mil reais ao condomínio. A lição disso? Time que está ganhando não se mexe".
Paulo Paleari, em depoimento concedido a Isabel Ribeiro
TRABALHADOR ESSENCIAL
Em 9 de junho comemora-se o Dia do Porteiro e a Direcional Condomínios faz sua homenagem à essa categoria tão vital, narrando casos de amor e respeito à profissão
Por Isabel Ribeiro
Elma em seu posto
NA CAPITAL paulista há mais apartamentos residenciais do que casas registradas. A conclusão é de uma pesquisa do Centro de Estudos da Metrópole (CEM – Cepid/Fapesp) divulgada no ano passado, após análise de 2000 a 2020 com base em dados da Secretaria da Fazenda da Prefeitura para o lançamento do IPTU (Imposto Predial Territorial Urbano). A porteira Elma dos Santos Silva, 37 anos, nota a verticalização acentuada, o que a faz sentir-se ainda mais importante. “Quase não tem mais casa na cidade, é só prédios por todos os lados. O serviço de portaria é essencial”, observa.
Ela mora em Itapecerica da Serra, município da região metropolitana, com o esposo Agênio, pintor automotivo, e o filho Erick, de 8 anos. Trabalha no período diurno, na portaria de um edifício de alto padrão em Pinheiros, zona oeste de São Paulo. “Nós, porteiros, somos pessoas simples, mas necessárias porque nos condomínios tudo passa pela portaria, tanto a entrega de correspondência quanto a de mercadoria e alimentação, e somos nós que fazemos a liberação de moradores, visitantes e até de veículos”.
Ela trabalhou anos no comércio, mas após a maternidade quis mudar de ramo para adequar a jornada à criação do filho. Lembrou-se do quanto ficava admirada, ainda menina, ao ver seu irmão como vigilante de escolta armada. Na família, havia também um tio nessa profissão. “Eu queria ser igual a eles, andar uniformizada”. Ela formou-se vigilante, mas no lugar de conquistar uma vaga no setor, conseguiu uma para controladora de acesso em empresa de terceirização. “Além de ser difícil entrar nesse ramo, eu percebi que não queria usar arma”.
Sua estreia foi em um condomínio comercial de uma empresa de telefonia celular, com duas torres, por onde trafegavam 400 prestadores de serviço por dia. Destacouse e foi transferida para o elegante prédio residencial de Pinheiros. Ficou quase quatro anos ali, até o condomínio e a prestadora romperem contrato. Seguiu a terceirizada, trabalhou em algumas portarias da cidade, mas regressou ao edifício dois anos atrás, registrada por outra prestadora. “Quando voltei, a maioria dos moradores desceu para me dar boas-vindas”.
Elma diz que está feliz porque ama o que faz e se sente "aconchegada" pelos condôminos. Contribui o fato de trabalhar na escala 12 X 36 (dia sim, dia não), o que lhe possibilita conciliar com a vida em família. “Já recusei cargo de liderança porque exigia uma jornada diária", fala. Outro ponto positivo é a boa parceria entre o síndico e a equipe de colaboradores.
Curiosa e comunicativa, ela não encontrou dificuldade na portaria. O jeito rígido é
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Pessoal
outro trunfo. “Eu não discuto com ninguém, converso com educação, mas sou firme porque conheço as normas do condomínio e as sigo”, comenta. Pedido pelo WhatsApp para liberar visitante, por exemplo, nem pensar! “Não é protocolo e, depois, como eu vou saber se o celular não foi clonado ou se o morador não está rendido? Tem quem não gosta quando eu recuso, mas nem sempre comodidade anda junto com segurança”, conclui Elma.
A paulistana Solange Aparecida dos Santos, 49 anos, também sonhou com a profissão de vigilante quando garota, atraída pela postura e indumentária características, mas encontrou seu caminho como porteira de um residencial. Desde 2011, trabalha para a mesma empresa terceirizada e no mesmo local, contribuindo para a segurança e tranquilidade dos moradores do Edifício Comendador José de Lúcia, na Penha, zona leste.
Com apenas 15 anos, Solange casou-se com Silvio. O casal teve cinco filhos, enfrentou e venceu desafios, mas ela precisou ajudar a prover o sustento familiar. Teve barraquinha de temperos e foi diarista até entrar para a equipe de limpeza de uma agência bancária. Mesmo na adversidade, concluiu o ensino médio, fez curso de informática no SENAI (Serviço Nacional de Aprendizagem Industrial) e tirou diploma de vigilante. Mas no setor almejado, ouviu recusas das contratantes durante quatro anos até que um dia, em uma dessas buscas, sugeriram-lhe uma vaga de porteira.
Ela aceitou o novo desafio, no condomínio da Penha. “Logo assimilei a rotina da portaria, que requer vigilância constante”, conta. A simpatia cativou os moradores, que lhe chamam de Sol. Para o síndico Leandro Primo Capelo, ela brilha de verdade. “Todos os colaboradores são importantes, mas ela é um pilar. A Sol brilha principalmente na segurança. Ela bate o olho em alguém e já percebe o que está acontecendo ou o que vai acontecer”.
Sol assume seu faro para o perigo. Lembra-se de um casal que ‘pegou carona’ na saída de um morador, entrou no prédio e ficou na eclusa. Ela desconfiou no ato e enquanto atendia a mulher ao interfone do segundo portão, notou que o rapaz tentava ocultar um pé de cabra na perna da calça. Em outra ocasião, impediu que um idoso entregasse o cartão bancário a um golpista. “Eu noto quando há algo errado pelo tom de voz ou nervosismo da pessoa”.
O trabalho de portaria tem para Sol tanto valor que só por isso ela não desabou ao perder a filha caçula, um ano atrás, para a covid. Na fase da internação da moça, recebeu manifestações diárias de carinho dos condôminos; com o óbito, oferta de dinheiro para o enterro e para alimentar os dois netos órfãos de mãe. “Eu não aceitei porque não foi preciso, seria desonesto da minha parte. Mas fiquei comovida”.
O síndico e a terceirizada concordaram que Sol merecia uma licença de três meses, com salário e benefícios integrais. “Se eles não tivessem me apoiado tanto, e sem o amor dos moradores, eu teria caído em depressão”, acredita. “A portaria mudou e muda a minha vida todos os dias”, reconhece.
VIDA NOVA
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DICA / TERCEIRIZAÇÃO
SEGUNDA CHANCE
Para o porteiro Carlos Alexandre Alves da Silva, 43 anos, pertencer à categoria é motivo de orgulho e esperança de não mais ficar desempregado, situação que ocorreu ao ser desligado de uma metalúrgica. "Espero ficar muito tempo no condomínio em que trabalho porque a síndica e os moradores são muito bons, mas se um dia não for mais possível, poderei buscar recolocação nesse setor”.
Quando se viu sem emprego, o pai de Anthony, hoje com 8 anos, conseguiu integrar o quadro de funcionários de uma prestadora de serviço, como auxiliar de limpeza em condomínios residenciais. Até havia feito curso para ser porteiro, mas desistiu da busca pelo ofício ao deparar-se com concorrentes muitos experientes.
Em 2018, seu supervisor ofereceu-lhe uma vaga de porteiro noturno em um condomínio de classe média alta em São Caetano do Sul, no Grande ABC. Morador do Sacomã, na zona sul de São Paulo, Alexandre aceitou e começou a trabalhar na jornada de 4 X 2 (trabalha quatro dias, folga dois), das 19 às 7 horas da manhã.
Funcionário exemplar, ele não tem reclamação de condôminos, segundo informação da sindicância. O segredo para ter se apropriado da função, acredita Alexandre, foi entender de quais ferramentas precisava. “O porteiro tem de estar sempre bem alinhado, falar de forma firme, mas educada, e não se estressar com moradores e entregadores porque cada um tem seu jeito de agir, uns mais calmos, outros mais afobados. Como eu sou respeitoso, sou respeitado”.
Quanto a trabalhar à noite, é enfático. “Em portaria qualquer descuido é perigoso; a minha tática é dormir bem em casa para não cochilar no trabalho. Não dá para ser motorista de aplicativo durante o dia e assumir uma portaria à noite”, exemplifica Alexandre.
BOM DESEMPENHO
Advogada especializada em condomínios e pós-graduada em gestão de pessoas, Vanessa Munis dá sugestões para uma portaria funcional.
• Quando o porteiro se sentir diminuído por palavras ofensivas ou ignorado pelo morador, vale pôr em prática a habilidade da inteligência emocional: “Cada um só dá aquilo que possui, logo, o que esperar de quem nos trata como seres invisíveis, como se fôssemos menores?" São pessoas que, no fundo, requerem compaixão.
• O síndico precisa deixar muito claro para toda população condominial (moradores, funcionários próprios ou terceirizados, prestadores de serviços e administradora) os papéis de cada um dentro da organização chamada condomínio, usando os canais de comunicação local. Isso reduz a chance de o morador constranger o porteiro cobrando atuações que não são de sua alçada.
• Lidar com emoções negativas é um mal inevitável. “Quando são intensas e duradouras, acabam com a nossa estabilidade”. Se for o caso de medo de invasão ao condomínio, o síndico deve mostrar que se importa com esses funcionários da linha de frente, para que eles se sintam pertencentes e engajados nas medidas de segurança e mais confiantes de saírem de suas casas para trabalhar.
PRÓXIMA EDIÇÃO: AVCB, EQUIPAMENTOS: PREVENÇÃO E COMBATE A INCÊNDIOS
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TUDO PELA SEGURANÇA
Obras de fachada são indispensáveis mesmo em época de inflação e juros altos porque as avarias podem comprometer a estrutura do prédio ou mesmo causar acidentes
Por Isabel Ribeiro
Antes e depois da reforma na fachada do Edifício Paula; no detalhe, Ester Matiussi, feliz com o resultado
NO COMEÇO de março de 2019 uma estudante de engenharia sofreu traumatismo cranioencefálico quando foi atingida por placas de granito em uma calçada do Leblon, zona sul do Rio de Janeiro. O material se desprendeu da sacada da varanda do quinto andar de um edifício. A notícia do acidente nos telejornais impactou Ester Maria de Oliveira Matiussi, 62 anos, subsíndica do Edifício Paula, com 15 andares e 75 unidades, no Jaguaré, zona oeste de São Paulo.
O prédio integra o Condomínio Super Quadra Jaguaré, ao lado de mais cinco torres (cada uma é gerida por um subsíndico; o síndico responde pelo condomínio). Faz 13 anos que Ester assumiu como gestora da torre em que mora. Precisou recompor o caixa negativado em 300 mil reais e iniciar várias obras na construção de 1979. Como todas eram urgentes, a fachada ficou no fim da fila. Aos poucos, a reforma foi feita, exceto pelas paredes de pastilhas pequeninas.
Após ver a notícia do acidente com a jovem carioca, Ester convocou uma assembleia para apressar a aprovação de verba para a obra. Usou
Fotos Arquivo
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o caso para introduzir o tema e explicou que o revestimento da fachada do Edifício Paula tinha risco de cair. Inclusive, citou que pela janela de uma unidade de andar alto, ela já constatara a existência de uma fenda, entre o acabamento parcialmente descolado e a parede externa, com espaço suficiente para caber seu antebraço. Mesmo assim os moradores não entraram em consenso na reunião.
A subsíndica persistiu nos meses seguintes até conseguir aprovar obra e rateio. A reforma começou em janeiro de 2020 e foi interrompida pela pandemia. Na retomada, o serviço ficou mais lento porque a empresa contratada tivera que dispensar alguns funcionários para cortar custos devido às perdas financeiras em momento pandêmico. “O dono conversou conosco e entendemos esse contratempo, aliás, mantivemos bom diálogo o tempo inteiro”, diz Ester. A entrega aconteceu somente em abril de 2022, e, segundo ela, com ótimo resultado.
A reforma custou quase 260 mil reais e envolveu remoção parcial do revestimento; tratamento de rachaduras e de ferragens oxidadas; e recomposição de 750 m2 de pastilhas. Após a fase de reposição do acabamento, foi feita uma limpeza usando hidrojateamento e detergente alcalino. Depois vieram as etapas de calafetação das janelas, rejuntamento geral e, por último, aplicação de silicone hidrofugante em certos pontos de uma das fachadas. Agora, a palavra de ordem é conservação, pois segundo Ester, obra de fachada é cara e complexa.
PERIGO IMINENTE
O engenheiro elétrico José Roberto Bacchin, 58 anos, trabalha como síndico profissional na capital paulista, tendo em sua carteira 30 condomínios. Atualmente, três deles passam por obras de fachada e mais quatro se encontram em processo de cotação e seleção de empresa. Dentre os que estão em reforma, situa-se o Garden Tower II, edifício com 110 salas comerciais localizado no Itaim Bibi, zona sul, construído em 2005. “Já com o condomínio sob minha gestão, soube por comunicado do zelador que as cerâmicas estavam caindo. Convoquei o conselho e indiquei que se contratasse uma empresa de engenharia para emitir um laudo técnico sobre as possíveis causas de queda”. O resultado apontou que mais de 70% do revestimento iria desabar, e revelou que o descolamento era devido à falha no preparo da fachada para receber o acabamento cerâmico.
O passo seguinte foi convocar uma reunião com os condôminos para avisar sobre a situação crítica e aprovar medidas de segurança direcionadas aos frequentadores do prédio e às pessoas que circulassem nas imediações. A partir daí instalou-se uma bandeja de proteção no entorno do primeiro pavimento do edifício para servir de anteparo às peças que se soltassem. O prédio de 11 andares ganhou, ainda, uma tela fachadeira para conter cerâmicas soltas que, dessa forma, não cairiam sobre transeuntes ou carros.
Uma vez que a obra era inevitável, os proprietários das salas comer-
No Garden Tower II, o revestimento condenado da fachada cede espaço para mosaico cerâmico de tijolinhos; no recorte, José Roberto Bacchin, que aprova o resultado
ciais optaram pela alteração da fachada. Até então o prédio era revestido por cerâmica quadrada (10 x 10 cm) da cor branca na totalidade, e terrosa na faixa vertical das janelas. Já o projeto arquitetônico escolhido pelos condôminos apontou uma leitura contemporânea dos clássicos tijolinhos, com pastilha retangular (7 x 26 cm) numa mistura de marrons.
Quando a obra estava para começar, veio a pandemia, adiando seu início para setembro de 2021. Uma das laterais está pronta; outra, em finalização. A obra completa deve ser entregue em dezembro, mas a parcial agradou ao síndico e aos condôminos. “O revestimento novo ficou maravilhoso, mais seguro também. Hoje, pastilhas agrupadas em placas não se soltam mais umas das outras porque no verso existem tiras de silicone que as unem”, comenta José Roberto.
O síndico profissional conta que se depara com várias fachadas comprometidas e atribui parte do problema ao valor alto das reformas, condição que exige uma arrecadação maior para que possam ser recuperadas. “Dificilmente uma obra dessa natureza custa menos de 150 mil reais, podendo ir até 1 milhão e meio”, diz, pontuando que hoje em dia existem complicadores extras: juros e inflação altos. Mas salienta tratar-se de uma obra importante. “Se não for realizada, pode comprometer estruturas, gerando outros gastos financeiros, além de oferecer risco de acidentes”, alerta.
Para que uma obra tão onerosa e de grande porte transcorra sem
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grandes sobressaltos, José Roberto recomenda que o condomínio receba suporte especializado, à parte da empresa que executará a reforma, em questões como:
AVALIAÇÃO: deve ficar a cargo de um engenheiro que, após o teste de percussão, emitirá relatório e laudo, dando suas considerações sobre o estado da fachada, patologias e soluções. Esse profissional providenciará o escopo da obra, a fim de equalizar orçamentos e, com base em seu conhecimento, auxiliará síndico e corpo diretivo na escolha da empresa para executar a reforma.
ANCORAGEM: uma empresa do ramo poderá verificar o estado dos pinos de ancoragem e fornecer um laudo ao síndico, resguardando assim o condomínio de ser responsabilizado caso venha acontecer um acidente envolvendo essa questão. Em prédios mais antigos, o teste será feito com suporte de amarração na caixa d’água e uso de contrapeso.
ACOMPANHAMENTO: é recomendável contratar uma empresa de gestão para visitar a obra semanalmente. O profissional fará uso do balancim para se movimentar na subida e descida da fachada e dessa maneira poder acompanhar o trabalho de perto. Ele também efetuará cálculos para conferir se o serviço está sendo executado conforme o cronograma. O consultor poderá, até mesmo, ser o responsável pela vistoria final na entrega da obra.
INVISTA EM PREVENÇÃO
Conservação é o recurso adequado para postergar a necessidade de grandes intervenções na fachada. “Um edifício é como um carro, que necessita de manutenções preventivas ou substituição de peças para prolongar seu bom desempenho”, compara o engenheiro civil Jonas Mattos, coordenador da Câmara de Perícias do IBAPE/SP (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo).
Por isso, é importante seguir o que preconiza a NBR 15575: a cada dois ou três anos deve-se fazer uma vistoria para eventual correção na vedação das janelas. Se o silicone não estiver perfeito, ocorre infiltração de água, podendo ocasionar fissura, bolhas na pintura e manchas na parede. “É uma ótima oportunidade para se verificar as condições da fachada, podendo-se até mesmo fazer um teste de percussão em revestimentos cerâmicos”, sugere o engenheiro.
A limpeza é outra medida que ajuda a prolongar a vida útil das paredes externas, pois além das intempéries, as fachadas de prédios inseridos em malhas urbanas recebem grande quantidade de sujidade e elementos dispersos no ambiente. Na lavagem com máquinas de alta pressão, é preciso evitar a concentração do jato de água nas partes calafetadas da esquadria para não remover a proteção de silicone.
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ALÉM DE CANOS E TORNEIRAS
Expert em hidráulica predial, Renato Luiz Moreira diz que esse universo é vasto e os síndicos não têm como conhecer tudo, mas devem saber como está o sistema do condomínio e, se preciso, lançar mão da engenharia consultiva para ajudar na missão
Por Isabel Ribeiro
Engenheiro
Renato Luiz
Moreira
ENGENHEIRO CIVIL com mais de duas décadas de atuação em instalações hidráulicas, Renato Luiz Moreira, 49 anos, afirma que para a água potável chegar normalmente aos apartamentos o melhor caminho é manter todos os componentes do sistema de abastecimento, distribuição e escoamento da edificação em ordem. Daí a importância de inspeções, manutenções constantes e correções.
A rede hidráulica convencional dos prédios reúne vários sistemas, como de água fria e quente, esgoto, águas pluviais e do gás. “O de água fria é sempre o mais lembrado porque distribui a água às unidades condominiais, mas o condomínio precisa de todos os outros para operar”, observa o especialista.
Os sistemas têm elementos diversos, como válvulas, bombas de recalque, filtros, entre muitos outros, que exigem atenção. Quem não atua no ramo não tem como saber de tudo, mas precisa ter noção do básico, ficar atentos às normas e cumprir prazos de revisões de serviços e peças. Confira a seguir as repostas de Renato para questões recorrentes que ele ouve nas visitas em condomínios.
DIRECIONAL CONDOMÍNIOS – Qual sistema da rede hidráulica dá mais dor de cabeça para o síndico?
RENATO MOREIRA – Estudos realizados por universidades brasileiras indicam que problemas no sistema de água fria são responsáveis por
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43% a 50% das patologias em uma edificação. O esgoto responde por 36% a 43% dos problemas, enquanto que as águas pluviais participam com 5% a 12%. Esses transtornos são gerados pelos componentes do sistema em si, como válvulas e registros, ou pela falta de algum dispositivo. Também temos o próprio material como causa. Sem dúvida, o maior custo com hidráulica no condomínio envolve a troca de prumadas, que entraram em colapso por corrosão. Esse processo exige, ainda, quebrar a parede inteira. Exceto em emergências, recomendo investir em retrofit completo no lugar de sair trocando prumadas. Um projeto adequado, com ramais individualizados, é mais barato, moderniza e dá nova vida à hidráulica.
O universo hidráulico é vasto. Existe um mínimo de informações que síndicos e condôminos devam ter?
O síndico e os condôminos devem ter boa informação sobre o estado geral da hidráulica e planos de ação. Um engenheiro morador também poderá dar apoio. A parte mais importante de tudo é ter bom suporte técnico. Se for necessário é importante avaliar o custo de um engenheiro consultor bem qualificado, pois essa medida será na maioria das vezes, muito mais barata que o impacto de não saber o que fazer. Em 20 anos dentro de condomínios e vivendo de hidráulica, eu jamais vi casos em que saísse mais caro ter um consultor. Sempre vi retrabalhos e prejuízos incontáveis que, somados, resultam em valores enormes. Um engenheiro especializado não custaria um décimo do que foi gasto ao longo dos anos sem solução. E, certamente, com bom suporte técnico teriam resolvido a situação na primeira tentativa.
Existe a falsa ideia de que em condomínio novo a instalação hidráulica não apresenta problemas?
É importante desmistificar essa ideia. Vários estudos no Brasil apontam que a maioria dos problemas hidráulicos (75% a 82%) vem das fases de projeto e execução e também de falha dos materiais. E de 18% a 25% são falhas de manutenção ou outras que ocorrem após a entrega do condomínio. Os síndicos não sabem o que têm nas mãos e a maior fonte de problemas está lá antes mesmo de eles assumirem o cargo. O ideal seria todo síndico contar com profissionais especializados em cada área para avaliar e ajudar no recebimento do condomínio. Porém, a falta de caixa dificulta qualquer arrecadação para essa finalidade. E, nessa etapa, estão todos envolvidos com assuntos como o enxoval do
condomínio, portaria, limpeza, fechamento de terraço, o que colabora para o problema hidráulico passar despercebido.
Qual deve ser a frequência das inspeções hidráulicas? De quem é a atribuição?
A primeira inspeção deve ser feita no início de vida da edificação por um engenheiro especializado. Edifícios com manutenção em dia não costumam apresentar problemas recorrentes. Se o edifício é mais antigo vale fazer a inspeção da hidráulica o quanto antes a fim de conhecer os problemas ou mesmo vícios de projeto e execução, além de se planejar para custos futuros. Para todas as edificações, recomendo que o zelador ou manutencista bem treinado inspecione semanalmente as tubulações hidráulicas aparentes em busca de vazamentos e que verifique a pressão das válvulas redutoras. Diariamente, deve-se realizar a leitura de hidrômetros de entrada e, se houver, dos intermediários (são aqueles que o condomínio pode instalar para setorizar o consumo). Só com isso é possível descobrir vazamentos, tomando por base o consumo médio diário.
Existe alguma tecnologia que torne menos invasivo o trabalho em coluna localizada dentro do apartamento?
Quando se trata de trocar coluna, não há tecnologia que facilite. O condomínio terá de abrir as paredes. Mesmo se injetar resina ou inserir tubo novo por dentro, isso diminuirá o diâmetro e prejudicará muito o desempenho e, provavelmente, nenhum material suportará as pressões de trabalho. Para reduzir a intervenção, eu indico fazer retrofit com ramais individuais porque a abertura irá somente até o registro de fechamento e com ramal de menor diâmetro que a prumada. Mas para isso é mandatório ter um bom projeto de retrofit hidráulico.
Todo condomínio pode passar por um processo de individualização no fornecimento de água?
Tecnicamente, considero todos viáveis, podendo variar o custo de implantação e as interferências. O maior empecilho são as bacias com válvula de descarga que deverão ser trocadas por bacias com caixas acopladas ou de embutir na parede. Essa troca aumenta o custo, mas é indispensável para a individualização. Para esse processo, indico seguir o padrão da concessionária do município; em São Paulo é o ProAcqua (Programa de Qualidade e Produtividade de Sistemas de Medição Individualizada de Água) para leitura e faturamento da Sabesp.
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