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Caro(a) Síndico(a)!

Em maio realizamos a 1ª Rodada de Negócios da Direcional Condomínios em parceria com Empresários Brasil. Foram mais de 120 síndicos e 24 fornecedores. Um sucesso total. Conexão, troca de experiências e networking. Enquanto somos bombardeados por “bad news” pela grande mídia, eu afirmo que estamos cercados por excelentes tendências, mercado aquecido, vontade de melhorias.

Já percorremos quase 6 meses de 2022. Minha pergunta é: quanto seu condomínio se valorizará? Minha sugestão: como os processos são demorados, comecem a pensar em melhorias agora. Nesta edição, abordamos os seguintes assuntos: Comodidades, como mini mercados, lavanderias, “mina de água potável”. Também trazemos um novo pensar, sobre a cobertura do prédio. Se possível, poderá ser transformado num espaço de contemplação, leitura ou solárium, claro que sempre respeitando as regras de segurança máxima. Outro assunto é a Pintura Predial, onde todos concordam: uma fachada pintada traz valorização de imediato.

Também abordamos assuntos como Inadimplência, Gerador, Terceirização de Serviços e muito mais.

Direcional Condomínios deseja boa leitura e visite-nos no nosso Stand na Feira Exposec, de 07 a 09/06 no São Paulo Expo (Imigrantes).

Um abraço e até breve, Sônia Inakake

Seção Tira-Teima: O crescimento de internações psiquiátricas na infância e adolescência

DIRETORES

Capa: Testado e Aprovado - Comodidades ganham espaço nos condomínios

Serviços ao Síndico: Descobrindo a cobertura do prédio

Dica: Gerador de Energia

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Informe Publicitário:

Seciesp Administração: InadimplênciaEstratégias para gestão financeira

JORNALISTA RESPONSÁVEL

Luiza Oliva

MTB 16.935

DIRIGIDA A Condomínios residenciais, comerciais e administradoras

PERIODICIDADE MENSAL

Exceto novembro/dezembro, cuja periodicidade é bimestral

TIRAGEM

20.000 exemplares

(60.000 leitores em média)

PÚBLICO LEITOR DIRIGIDO

Síndicos, zeladores e administradores

CIRCULAÇÃO

São Paulo e Grande São Paulo

CAPA Freepik @jcomp

Dica: Fachada: Pintura, Restauração e Retrofit

ASSINATURAS

Emilly Tabuço faleconosco@grupodirecional.com.br

GERENTE COMERCIAL Adriana S. dos Santos

DEPARTAMENTO COMERCIAL

Fabian Mesquita Nelson Pontes

Tiragem de 20.000 exemplares auditada pela Fundação Vanzolini, cujo atestado de tiragem está à disposição dos interessados.

Não é permitida a reprodução total ou parcial das matérias, sujeitando os infratores às penalidades legais.

As matérias assinadas são de inteira responsabilidade de seus autores e não expressam, necessariamente, a opinião da revista Direcional Condomínios. A revista Direcional Condomínios não se responsabiliza pelos serviços e produtos oferecidos pelos anunciantes.

ATENDIMENTO AO CLIENTE

Emilly Tabuço João Marconi Juliana Jordão Grillo

DIAGRAMAÇÃO

Jonas Coronado Thalita Feuerstein Cristiane Lima

Dica:

Terceirização: Serviços Especializados

IMPRESSÃO Grass Indústria Gráfica

EQUIPE DISTRIBUIÇÃO Douglas Barbosa da Silva Evaldo Mendonça José Ricardo da Silva

Pedro Henrique Rodrigues Paiva Roberio Santos

ASSINATURA ANUAL R$ 180,00

Tiragem auditada por

Sônia Inakake e Almir C. Almeida

Foto: Paulo Mujano

INFÂNCIA E ADOLESCÊNCIA

Continuação da edição anterior

EM MINHA experiência, como psicólogo clínico, nos atendimentos do público jovem, a participação dos pais é quase nula, com raras exceções A grande maioria, limita-se somente pagar o tratamento e nada mais. Será que o problema não está com eles também? Vários adolescentes conversam comigo assuntos que poderiam falar com seus pais, mas não conseguem alegando que os mesmos “trabalham demais”. Outro ponto a ser observado é que os pais oferecem celulares ou tablets para os filhos para que eles, pais, possam ter uma refeição mais “sossegada”. E assim cada um fica no seu mundinho. Os pais tem muitas dificuldades de impor limites. Não sentam para brincar, para conversar, nem leem livros de orientações. A educação escolar e psicológica acabam sendo um meio de cuidar dos filhos deles. Eu já me perguntei como será que esses pais se sentem ao terem que internar seu filho ou filha de 7 anos de idade em uma instituição psiquiátrica? Com certeza devem se perguntar: • Onde foi que errei? • Como isso foi acontecer? Outro ponto que também devemos chamar a atenção é o crescente aumento de consumo de álcool e outras drogas pelos adolescentes e até por crianças. E essa situação também vem provocando casos de internações psiquiátricas pelos efeitos causados no cérebro. Ou seja, está mais do que claro que devemos ficar muito mais atentos ao que acontece com nossos filhos; devemos sim nos informar através dos estudos, livros, palestras, uma forma de buscarmos

uma aproximação dos filhos, e entendermos que tudo isso não tem nada de frescura. Eu sempre oriento os pais a buscarem tratamento psicológico para saberem lidar com as dificuldades dos filhos como forma de melhorar a relação afetiva, mas infelizmente a maioria não se dispõe; oriento a provocarem reuniões semanais nos horários noturnos, ou na melhor das hipóteses, nos finais de semana, mas também, infelizmente, isso não acontece. Enfim, a minha esperança é de que isso possa mudar com o tempo, pois os casos de transtornos mentais e emocionais estão cada vez mais frequentes, bem como o consumo de medicamentos psiquiátricos. E isso é extremamente preocupante.

NELSON LUIZ RASPES

Psicólogo, colunista, palestrante. Profissional com 28 anos de formação em atuação clínica e hospitalar.

E-mail: nelsonpsico@hotmail.com

Foto: Arquivo Pessoal

O elevador é um meio de transporte seguro, eficiente e é considerado o equipamento mais utilizado nos condomínios. Por isso merece toda a atenção dos síndicos e administradores dos edifícios residenciais e comerciais.

O síndico deve ter um cuidado especial com a manutenção dos elevadores, pois sem isso o equipamento pode oferecer riscos. Se não forem seguidas normas e legislações quanto à manutenção, , em caso de acidentes a responsabilidade jurídica recai sobre o síndico.

Para se ter uma ideia da importância desse meio de transporte, mais de 25 milhões de pessoas usam diariamente cerca de 80 mil elevadores na cidade de São Paulo — número oito vezes maior que o de passageiros de ônibus.

No que diz respeito à manutenção de elevadores, é a norma ABNT NBR 16083/2012, que se aplica a elevadores, escadas rolantes e esteiras rolantes, com requisitos para instruções de manutenção dos equipamentos. Quanto à legislação, os condomínios devem estar atentos às leis municipais.

Outro ponto importante: os condomínios não são obrigados a assinar contratos de manutenção com a empresa fabricante do elevador. Há centenas de empresas especializadas e idôneas no mercado, aptas a prestar bons serviços e com orçamentos competitivos. Com a modernização do mercado, a maior oferta de peças e a profissionalização, aumentou o número de empresas qualificadas.

TESTADO E APROVADO COMODIDADES GANHAM ESPAÇO NOS CONDOMÍNIOS

Surge um novo cenário para síndicos e gestores administrarem. É necessário planejar espaços apropriados para os diversos serviços, saber ouvir os desejos da comunidade e escolher com atenção os contratados

Por Luiza Oliva

HÁ ALGUM tempo, a opção por morar em apartamento era motivada principalmente pela busca de segurança. Hoje, mais do que isso, condôminos procuram conforto e comodidades. A pandemia da Covid-19 deu impulso ainda maior por novos serviços nos condomínios. Basta tomar o elevador para ter acesso a produtos fresquinhos de uma feira livre, comprar o que falta para o jantar no minimercado ou lavar as roupas na lavanderia coletiva.

E quem é fã das compras on line sabe que suas mercadorias serão recebidas e guardadas com zelo pelo condomínio, mesmo que não esteja em casa no momento da entrega.

José Roberto Graiche Junior, presidente da Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo, frisa que o síndico deve sempre se pautar na cautela e na análise de documentação prévia à contratação de qualquer prestador de serviços aos moradores. Graiche elenca os principais

No Baronesa de Arary, lockers de recebimento de entregas de refeições facilitam a vida da portaria (nesta foto e acima).

pontos a serem observados: “Ficar atento à idoneidade da empresa contratada; verificar se há a necessidade e, havendo, se o contratado possui as licenças para atuar naquele segmento; observância de horário de funcionamento e se o segmento de serviço é proibido pela Convenção Coletiva ou pelo Regulamento Interno.” O presidente da AABIC reforça também que cabe ao condomínio pesquisar o passado e passivo trabalhista daquele fornecedor, além de priorizar, na medida do possível, firmar contrato de cessão de uso de espaço, em busca de se evitar vínculo trabalhista dos prestadores de serviços junto ao condomínio. O síndico José Carlos Menegaço está na segunda experiência com implantação de serviços aos condôminos do Mobile Vida e Lazer, condomínio de 11 anos, com 192 unidades no Tatuapé, zona leste de São

Fotos: Ignacio Aronovich

Paulo. A primeira delas foi a feira livre, que acontecia às quintas-feiras. “Acompanhava o desempenho das vendas junto ao prestador e em dezembro descontinuamos a feira porque a frequência dos clientes caiu muito”, conta o síndico.

Já em fevereiro, foi inaugurado o minimercado do Mobile. Menegaço fez uma enquete no condomínio para checar a aderência à ideia - 40% dos moradores responderam e destes, 85% foram favoráveis à implantação do mercadinho. O projeto foi então levado à assembleia e aprovado.

O mercado utiliza uma sala que fazia parte da antiga casa do zelador do Mobile. O gerador alimenta o local no caso de falta de energia e o condomínio instalou internet wifi para que os condôminos não tenham qualquer problema para acessar o aplicativo do mercadinho (o cliente escolhe os produtos, lê o código de barras pelo aplicativo e faz o pagamento ou na máquina do cartão disponível no local ou no próprio aplicativo). A partir do segundo mês do contrato, o condomínio fica com 2% do faturamento total do mercado e uma cláusula reza que no mínimo o custo da energia elétrica seja custeado pela prestadora do serviço. O grande volume de compras on line alterou o sistema de recebimento de entregas no Mobile. As 20 entregas de encomendas diárias aumentaram para 60 a 70. Menegaço identificou um local ocioso próximo à portaria, com cerca de quatro metros quadrados, onde fica agora a central de encomendas. Os moradores são avisados por whatsapp assim que sua encomenda chega e as entregas na portaria são documentadas por câmera.

Inúmeras experiências mostram que a oferta de serviços nos condomínios é um caminho sem volta. Mesmo edifícios antigos estão aderindo à tendência. Um deles é o icônico Baronesa de Arary, inaugurado em 1957 na esquina da Avenida Paulista com Rua Peixoto Gomide, vizinho ao Parque Trianon, uma das localizações mais privilegiadas da cidade. Desde 2019 o Baronesa vive uma nova fase, com a eleição do chef Henrique Fogaça como síndico e do jornalista e fotógrafo Ignacio

Aronovich como subsíndico.

Cenário de fatos históricos da cidade – como a encenação de peças teatrais proibidas pela ditadura militar, na cobertura onde moravam os atores Cacilda Becker e Walmor Chagas -, o Baronesa está resgatando sua autoestima e apostando na tecnologia para modernizar os serviços aos condôminos. “Deixamos de ser o patinho feio da Paulista. Estamos restaurando as fachadas e com as contas em dia”, conta Aronovich, atualmente síndico. A atual gestão tem buscado implantar novos serviços para melhorar a qualidade de vida da população estimada em mil pessoas, moradores de mais de 500 unidades. Um deles é a máquina de compartilhamento de água com um avançado sistema de purificação, que fornece água potável para todos. Basta levar galões ou garrafas na garagem e abastece-los, sem custo. “Reduzimos a entrega de galões e o impacto ambiental do uso de garrafas pet”, diz o síndico.

Na garagem, no lugar de um bicicletário pouco utilizado, o condomínio instalou uma lavanderia coletiva. “Os técnicos da lavanderia visitaram nosso espaço e acharam adequado. Expandimos outros dois bicicletários e adequamos o local para a lavanderia, reformando a elétrica e o piso para receber as máquinas, três conjuntos de lavadoras e secadoras profissionais”, conta Ignacio, que considera a lavanderia coletiva um sucesso. Tudo é feito pelo aplicativo: liberação da máquina, reserva de horário e pagamento. “Acredito na lavanderia como uma espécie de teste de cidadania: todos devem limpar o filtro das máquinas como uma cortesia para o próximo usuário. É

Lavanderia coletiva do Baronesa de Arary: exercício de cidadania.

uma forma de desenvolvermos o senso comunitário de instalações de uso coletivo”, diz o síndico. Outros serviços do Baronesa de Arary são a máquina de empréstimo de guarda-chuva, gratuito para o usuário e para o condomínio. Se o morador não devolver o guarda-chuva após o uso, o custo é debitado do seu cartão. Mais uma comodidade são os 12 lockers (armários) de aplicativo de entrega de refeições. O morador é avisado pelo aplicativo que sua comida chegou. O Baronesa tem um volume de 2.800 entregas por aplicativo de alimentação por mês. Dessas, cerca de 2.100 utilizam os lockers. “São 2.100 entregas por mês nas quais o porteiro não precisa interfonar para o morador. Economizamos na mão de obra”, diz Ignacio Aronovich. Em breve, o Baronesa receberá ainda uma loja de conveniência. “Hoje, há muitas soluções tecnológicas para os condomínios. Acredito que precisamos ser cuidadosos para o que serve de fato aos moradores. Essas benfeitorias não foram feitas pensando na minha escolha ou no meu perfil de consumo e sim no da maioria”, arremata.

Minimercado e central de encomendas do Mobile Vida e Lazer: benefícios para os moradores.

Fotos: José Carlos Menegaço

INADIMPLÊNCIA - ESTRATÉGIAS PARA GESTÃO FINANCEIRA

QUANDO um condômino deixa de pagar a sua cota, podem surgir dificuldades para o gestor do condomínio quitar todas as despesas e se o valor pago pelos adimplentes não for suficiente para cobrir os custos mensais, é preciso buscar alternativas para quitar a diferença e, geralmente, o rateio da quota do inadimplente é a opção escolhida. Nesse caso, o síndico convocará uma assembleia extraordinária para explicar a situação e decidir sobre o rateio da quota do inadimplente que, para ser aplicado, deverá ser votado e aceito pela maioria dos moradores.

De extrema importância é ter o cuidado de não expor o condômino devedor, apenas mencionar o número da unidade e nunca o seu nome, a fim de evitar situações constrangedoras e que possam configurar dano moral, passível de indenização judicial.

Caso seja aprovado em assembleia, o condômino deve acatar a decisão e pagar a sua parte no rateio, caso contrário, se tornará inadimplente e sofrerá as penalidades previstas na convenção, como juros, multa e ação judicial de cobrança, que pode levar até à penhora do imóvel para quitar o débito.

O síndico tem o dever de realizar a cobrança das taxas condominiais e caso não o faça pode até mesmo responder com seu próprio patrimônio.

Primeiro, é essencial que o síndi -

co conte com um bom controle financeiro para identificar a inadimplência assim que ela acontecer. Quando isso ocorre, o primeiro passo é sempre conversar com o condômino para verificar a causa do atraso e como ele pretende regularizar a situação. Além disso, é preciso acompanhar a solução do problema de perto e, caso o morador não quite o débito, verificar se as taxas pagas pelos outros condôminos são suficientes para quitar as despesas ou se é necessário tomar outras medidas para levantar a diferença, como a assembleia extraordinária para votar o rateio dos valores. Porém, mesmo que os outros condôminos cubram o valor, é fundamental adotar as medidas de cobrança para que o inadimplente quite o que é devido e os demais moradores sejam ressarcidos de seus prejuízos, geralmente pelo abatimento nas próximas mensalidades.

Sabemos que qualquer pessoa pode passar por algum problema financeiro em algum momento da vida, como desemprego, doença na

Freepik pikisuperstar

família, entre outros, o que pode fazer com que a taxa de condomínio fique atrasada, e é exatamente por esse motivo que é fundamental que a cobrança dos inadimplentes seja realizada de uma maneira correta e ética, pois mesmo devendo, o morador merece todo o respeito e todo o suporte para conseguir deixar a condição de devedor.

Sabemos que existem os devedores contumazes, que enquanto devem meses de cotas condominiais, seguem viajando pelo mundo e andando em carros de luxo, porém acredito que esses são a minoria. No caso do síndico morador, que todos os dias se depara com o seu vizinho devedor, é ainda mais constrangedor (acredito que para ambos), e, por mais que ele seja mais ou menos “amigo”, na hora de fazer a cobrança, lembre-se que se trata apenas de uma relação profissional e comercial, um dever que o síndico deve ter no exercício da sua função, portanto cuide da forma como será escrita esta cobrança, usando uma linguagem limpa e formal. Outra dica que acho importante é que, quanto mais fácil e descomplicado for para o morador regularizar o débito, menos inadimplência você terá. Assim, disponibilizar a segunda via de boleto atualizada em um sistema em que o próprio morador possa ter acesso, sem ter que solicitar para o síndico, evita constrangimentos e evita que ele queira negociar juros e multas, e para isso indico a contratação de uma empresa especializada em cobranças. Como assim? O síndico pode contratar uma empresa para ajudá-lo a realizar esta cobrança? Não só pode, como na minha opinião, deve. Hoje em dia existe a possibilidade de você terceirizar o serviço de cobrança de condomínio para uma empresa especializada, que conta com profissionais experientes e técnicas eficientes para realizar a cobrança da taxa tanto dos adimplentes como dos inadimplentes, e este contrato não gera ônus ao condomínio, ou seja, tudo é cobrado diretamente do devedor: a empresa cobrará o extrajudicial e obtendo êxito, cobrará os seus honorários diretamente do devedor e o condomínio nada pagará, apenas recebendo o repasse com os juros e correção. Por não gerar ônus, sua contratação não depende de decisão assemblear, já que irá ajudar à recompor também a saúde financeira do condomínio, portanto basta informar na próxima assembleia sobre tal contratação ratificando o ato.

Há a possibilidade destas empresas serem escritórios especializados tanto na cobrança extrajudicial como na judicial, ou seja, não obtendo-se êxito no plano extrajudicial, no tempo hábil estipulado na régua de cobrança junto com o síndico, entra-se com a ação de execução (alguns condomínios ainda se utilizam do protesto mas confesso que não sou adepta desta linha de ação).

MAS O QUE É A RÉGUA DE COBRANÇA?

A régua de cobrança fará a GESTÃO FINANCEIRA DA INADIMPLÊNCIA e isso vai muito além de apenas cobrar os inadimplentes: a régua de cobrança é uma ferramenta usada pelos condomínios (e empresas em geral) para cobrar os inadimplentes de forma sistemática, e ali são definidas datas específicas para enviar lembretes, e-mails, SMS, mensagens de Whatsapp, disponibilizar o meio de pagamento, informar sobre fatura atrasada, entre outros eventos importantes para uma cobrança bem-sucedida, e quando a régua de cobrança é seguida à risca, torna-se uma das principais ferramentas de combate à inadimplência do condomínio. Por isso é tão importante que cada condomínio tenha a sua própria régua, aderente à sua realidade.

Então, entendo que vale muito a pena apostar na cobrança extrajudicial como forma de gestão eficaz da inadimplência, pois é uma maneira mais fácil, rápida e amigável de negociar dívidas sem inicialmente recorrer aos processos judiciais, e sem gerar grandes desgastes às partes envolvidas, e ainda o condomínio economiza pois não terá que arcar com as custas de processos judiciais obtendo êxito nesta fase.

AMANDA ACCIOLI

Síndica Profissional

Advogada Consultiva Condominialista

Instagram: @acciolicondominial

DESCOBRINDO A COBERTURA DO PRÉDIO

Dona das mais belas vistas da cidade, a laje de cobertura até pouco tempo atrás estava esquecida, destinada a ser uma área técnica sem uso e em alguns casos até abandonada.

SEGUINDO da forte tendência de valorização do uso das áreas comuns após a Pandemia de Covid, os moradores perceberam que poderiam também desfrutar esse espaço, transformando-o em áreas habitáveis, com maior uso e valorização dos Condomínios.

Para isso, certos cuidados são necessários. Como as lajes não foram

idealizadas para o uso dos moradores, o acesso ao local, às vezes, é muito difícil, podendo ser este o maior obstáculo. É necessário transformar esse acesso, respeitando as premissas de segurança, com todos os riscos avaliados, para o uso seguro dos moradores, incluindo crianças, adultos e idosos.

Um projeto de arquitetura é necessário para estudar e avaliar essa mudança. Seguem algumas diretrizes para os Síndicos dispostos a implementar essa transformação:

1- Construções só são permitidas aquelas que se enquadrem em baixo impacto urbanístico, que não acrescente área construída ao

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SERVIÇOS AO SÍNDICO

empreendimento e também não altere a volumetria da edificação.

2- A impermeabilização e o sistema de drenagem em toda a área de cobertura precisam ser analisados e adequados para o novo uso, se for necessário, não queremos ter que quebrar tudo depois de pronto!

3- Proteger as instalações de para-raios, acesso ao reservatório superior, descidas das prumadas entre outras instalações técnicas que existem nos topos das construções.

4- Sugerimos a instalação de piso elevado, pois além de proteger a laje da carga térmica, é de fácil instalação e garante a manutenção nas tubulações expostas.

5- Um guarda-corpo também é necessário com o mínimo de 1.10m em relação o piso. Cuidado para prever possíveis rajadas de ventos, uma vez que essas áreas são muito expostas ao clima.

6- Não se esqueçam de prever um uso também para o inverno, assim o espaço fica ocupado em todas as estações do ano.

Por ser uma área comum, a laje de cobertura poderá ser um lugar precioso para os condôminos, ao invés de um lugar vazio, em uma cidade em que lutamos por espaços, é uma opção saudável, podendo ser utilizada como solárium, espaço para práticas de meditação e leitura, por exemplo.

GEÓRGIA E. Z. GADEA

Arquiteta e urbanista, é pós graduada em gerenciamento de empreendimentos na construção civil e especialista em projetos de reformas e de retrofit prediais.

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VISUAL HARMÔNICO

Pintar as paredes externas do prédio é vital para sua conservação, sem contar que, ao se acertar nas cores, impacta positivamente na questão estética

Por Isabel Ribeiro

BEM MAIS que cobrir paredes de tinta, pintar a fachada do condomínio contribui para protegê-la e denota zelo com o patrimônio. E ainda: ao driblar-se a barreira da altura para a execução dessa tarefa, etapas que precedem a aplicação da cobertura acrílica possibilitam que se localizem e corrijam problemas na alvenaria antes que evoluam para danos maiores. Por fim, a pintura pode ser a oportunidade de romper com a monotonia visual e dar nova cor à edificação.

Tamanha é a importância de manter fachadas em ordem que na capital paulista a lei municipal 10.518/88 obriga prédios residenciais e comerciais a lavá-las ou pintá-las a cada cinco anos. Dependendo da situação, uma pintura pode ter maior vida útil. “Em alguns casos, se o condomínio fizer a lavagem a cada três ou quatro anos, consegue estender a pintura por até dez anos”, diz a arquiteta e urbanista Geórgia Ellen Zorzella Gadea, especialista em projetos de reformas e de retrofit predial.

Em contrapartida, o prazo médio para execução da pintura pode ser antecipado em algumas localidades por causa da diversidade climática do Brasil, como explica o engenheiro Will Oliveira, gerente de operações de um condomínio-clube em São Bernardo do Campo, no Grande ABC.

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Poravute

Siriphiroon

Essa construção está próxima da Serra do Mar, região fria e úmida, condição que interferiu na durabilidade do acabamento texturizado nas torres do empreendimento.

O engenheiro relata que em menos de dois anos surgiram manchas nas paredes, com fungos verdes na parte mais baixa e fungos vermelhos na mais alta. A garantia foi acionada e a empresa realizou lavagem com hidrojateamento, tratamento e repintura das áreas comprometidas. Will pondera que isso foi possível por haver parceria com uma empresa idônea. “Antes de contratar a prestadora, é importante conhecer trabalhos que ela tenha realizado, mas também é preciso procurar saber qual é a sua conduta no pós-obra”, orienta.

PROCESSO SELETIVO

Pintura de fachada envolve riscos grandes e valor expressivo. Logo, contratar uma empresa para uma obra desse porte requer critério na seleção. É o que orienta o engenheiro Sérgio Meira de Castro Neto, diretor de Condomínios do Secovi-SP. “Dá trabalho? Dá. Mas é importantíssimo”, enfatiza.

Ele alerta que é preciso verificar se a empresa tem dívidas trabalhistas, previdenciárias e como está sua situação fiscal com a Receita Federal. “Se for necessário, a administradora do condomínio pode ajudar na verificação das certidões, não necessariamente sem custos, mas acho válido mesmo assim”, diz Sérgio. “Temos de saber muito bem quem

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Kalinovsky

será a nossa parceira por causa da responsabilidade solidária e subsidiária dos condomínios. Se ela deixar de pagar seus pintores, eles poderão entrar com ação contra a prestadora e também contra o condomínio”, completa. Na escolha da empresa, pesa o tipo de vínculo empregatício que mantém com seus agentes. “Prefira quem trabalhe com engenheiros contratados a quem delega para alguém de fora a assinatura da ART (Anotação de Responsabilidade Técnica), que é indispensável na construção civil”, fala o engenheiro Will. É viável, inclusive, que os funcionários que trabalharão no prédio também sejam próprios, na opinião de Sérgio, que emenda: “Questione se eles são contratados pela empresa, se eles possuem seguro, como é a cobertura desse seguro e se usam EPIs”.

Para que as etapas da benfeitoria fluam com maior tranquilidade, o escopo da obra ‘não pode deixar brechas’, diz Will. “O gradil da sacada faz parte da fachada, mas o contratante não deve apenas supor que a contratada irá realizar a pintura. E se ela não quiser pintar quando chegar o momento, alegando que não estava no orçamento? Vai gerar um aditivo financeiro para o condomínio”.

Por essas e outras, Sérgio e Will indicam buscar uma consultoria de engenharia para equalizar propostas orçamentárias. Com a análise técnica de especialistas, síndicos e conselheiros conseguirão comparar de forma mais efetiva orçamentos que parecem iguais, mas que no fundo embutem diferenças as quais podem resultar em custos altíssimos para o condomínio em determinado estágio da obra.

SEJA PRUDENTE

O profissional do Secovi tem uma dica interessante sobre pagamento: acha prudente fazê-lo de modo parcelado. “Empresas melhor estruturadas conseguem parcelar com prazo de um a dois anos para pagar uma obra que, por exemplo, vai levar de três a seis meses. O condomínio terá o serviço concluído e ainda estará devendo, o que é uma boa estratégia porque se houver problema na pintura e a empresa não quiser voltar para arrumar, o

Foto: Divulgação

Estudo de cores para a fachada do Edifício Promenade

síndico tem condição de suspender o pagamento até que retorne”. Se a contratante preferir parcelamento curto, Sérgio sugere deixar um saldo de 20 a 30% do valor total para ser quitado na entrega do serviço. Evitar inconveniências está na pauta de quem adere às obras, e uma medida cautelosa é que o próprio condomínio compre o material de pintura. “O síndico tem a garantia de que as latas de tinta que ele comprou em determinada loja serão entregues no prédio. É um cuidado que vale a pena”. Além disso, a atitude gera economia ao evitar a bitributação na aquisição das tintas.

MUDANÇA DE TOM

Se for da vontade do condomínio modificar a tonalidade da fachada, vale lembrar que a mudança pede aprovação em assembleia, mas dispensa unanimidade. “As jurisprudências mais modernas dão conta que, com o apoio de dois terços dos condôminos, se consegue aprovar essa alteração”, diz Sérgio. Aqui também vale, segundo ele, contar com uma consultoria especializada: “Tem um custo, mas é importante. Imagina só iniciar uma obra, comprar as tintas, e os moradores não aprovarem o resultado”.

No Edifício Promenade, nos Jardins, área nobre da capital paulista, os condôminos queriam dar um novo tom à edificação erguida nos anos 1970. Contrataram o arquiteto Francisco Duarte para elaborar um estudo de cores. O profissional forneceu três opções de acabamento para votação. A vencedora foi uma composição envolvendo três tons de cinza mais um de off-white.

“Antes do estudo, os moradores tinham pensado em usar uma cor clarinha, e se continuassem por aquele caminho o resultado final mais pareceria uma limpeza da torre do que uma pintura”, diz Franciso. “Já as janelas arquitetônicas, claras, teriam desaparecido no conjunto”, observa. Graças à interferência da consultoria, a fachada foi revigorada. Seus novos tons remetem à arquitetura brutalista da época original e não ofuscam a arte que pavimenta o entorno do térreo: um mosaico em pedras portuguesas assinado pelo paisagista Roberto Burle Marx.

Para a arquiteta e urbanista Geórgia, o condomínio que contrata um estudo de cores só tem a ganhar. O custo representa de 1 a 2% do valor da obra e traz acertos que vão além da estética. “Se uma fachada de face norte estiver pintada de cor escura e receber forte incidência solar, a parede esquenta demais. Quando a alvenaria aquece, ela dilata; quando esfria, retrai. Com o tempo esse movimento causa fissuras que podem acarretar infiltrações”.

Georgia conta que em ambiente urbano gosta de usar bege, cinza e off-white nas fachadas. Evita o branco em toda a extensão, pela sujidade em potencial, aplicando-o em detalhes. Reserva para estes também as cores mais fortes, que podem estar presentes numa viga ou num pórtico. A consultora chama a atenção para se considerar as tonalidades das construções da vizinhança antes de escolher cores para o prédio porque é interessante que o condomínio se harmonize com o contexto em que está inserido. “O nosso olhar tende a gostar mais das coisas que combinam”, pontua Geórgia.

QUAL COR ESCOLHER?

Para condomínios que desejam adotar uma nova tonalidade na fachada, a arquiteta e urbanista Geórgia Ellen Zorzella Gadea, dá DEZ dicas de como conquistar um resultado harmônico e mais duradouro. Confira:

1. Off-white, bege ou cinza em suas várias nuances conferem cobertura suave, que requer menos manutenção do que uma fachada branca, por exemplo. Esses são tons bastante adotados em São Paulo, principalmente nos condomínios-clube, que têm prevalência do estilo neoclássico.

2. O branco é desaconselhável nos prédios da capital paulista porque nos grandes centros urbanos tem de se considerar fatores que impactam na durabilidade da pintura, tais como poluição, chuva ácida e muita poeira.

3. O grupo do cinza, por ser mais frio, combina com edificações de traços modernos e permite trabalhar contrastes na pintura. Um exemplo é optar pelo cinza- escuro e, aí sim, entrar com o branco em algum detalhe da construção, ou até com um colorido vibrante.

4. Vermelho chama a atenção, sendo recomendado para prédios comerciais que desejam usá-lo para se destacar na vizinhança, no melhor estilo ‘ponto de referência’. Já nos residenciais da cidade, mais neutros, existe o risco de chocar em vez de agradar.

5. Azul-escuro, assim como vermelho, é outra tonalidade que destoa na cena paulista. E mais: as duas são cores vivas e a chance de errar com elas é grande, até porque desbotam muito fácil com as intempéries.

6. Amarelo mais claro, laranja, areia e off-white são tonalidades aquecidas, que passam noção de aconchego por estarem presentes na natureza, então, dialogam com edificações de muita área verde. Combinam com detalhes arquitetônicos em madeira, pedras naturais e tijolos.

7. Cinza na fachada, mesmo sendo uma cor fria, faz dupla com a vegetação em verde-escuro, desde que esse seja a única aposta do paisagismo. Entretanto, se as plantas tiverem nuances mistas, melhor fechar com as cores quentes.

8. Cores compostas são bem-vindas numa mesma torre quando se pretende melhorar o conforto térmico na face norte da edificação e contornar o frio e a umidade resultantes de menor incidência solar na face sul.

9. Pode-se pintar a face norte com tonalidades mais claras, como branca, bege e palha, pois não absorvem calor e, a face sul, com tons mais fortes, como cinza escuro, avermelhados e até preto em alguns casos, justamente pelo efeito contrário.

10. Tons terrosos são propícios para fachadas de condomínios no campo, especialmente no interior paulista, uma região em que há muita poeira vermelha. Essa tática de camuflagem reduz a quantidade de lavagens.

JANELA SEM ATRITO

Esquadrias podem realçar ou comprometer o resultado da pintura da parede externa de um prédio. Se for o caso de o edifício ganhar nova nuance, ou até mesmo de a janela ser pintada, deve-se atentar para a harmonização em prol de melhor adequação estética. Veja as sugestões de Geórgia.

• Se a condição da janela não estiver boa, será preciso ‘ocultar’ o aspecto feio e desgastado uniformizando parede e esquadria com nuance semelhante.

• Se as esquadrias, por outro lado, forem muito bonitas, pode-se destacá-las ao pintar a fachada com tonalidade oposta; em guarnição clara, escurece-se a parede e vice-versa.

• Fachadas com janelas coloridas pedem parede neutra. Porém, se as esquadrias forem brancas, pretas ou na cor natural do alumínio, será possível utilizar maior variedade de tons.

• Janelas de alumínio marrom ficam harmônicas em paredes com cores quentes, como beges, palha e laranja.

• Esquadrias de alumínio natural conversam com paredes revestidas pela gama de cinzas ou pela família do off-white.

• Janelas pretas ficam bem alinhadas com fachadas cobertas de tons de cinza, branco e off-white.

• Nas esquadrias brancas, está liberada a livre escolha, mas vale destacar que em paredes de tonalidades escurecidas, vai compor um efeito visual remetendo à forma quadriculada.

• Quando houver abundância de janelas, ou seja, se quase cobrirem toda a fachada, a pedida é ‘brincar’ trazendo um colorido à edificação, recurso explorado pela arquitetura moderna do século passado. Sobre uma base de fundo neutro, como o concreto de vigas, por exemplo, é aceitável misturar cores que não brigam. Vale usar laranja e amarelo, ou pintá-la alternadamente com verde-escuro, vermelho e branco, como nas venezianas do icônico Edifício Lausanne, em Higienópolis, projetado por Adolf Franz Heep em 1958.

GERADOR: ALTERNATIVA PARA MANTER AS NECESSIDADES BÁSICAS EM FUNCIONAMENTO

Por Fátima Lourenço

Contar com um gerador, diante da falta repentina de energia elétrica, fortalece a segurança do condomínio. Sua instalação, porém, requer cuidados especializados.

A EVOLUÇÃO tecnológica permite às edificações incorporar recursos que racionalizam custos e aprimoram a segurança, como os circuitos de câmeras; ou sistemas de controle de acesso, centralizados nas portarias presenciais ou remotas. Mas eles de nada valem diante de uma queda repentina de energia elétrica. O condomínio precisa estar preparado para suprir suas necessidades, quando há queda de energia. E a primeira delas é manter os pontos de segurança básicos em funcionamento, comenta o engenheiro eletricista Edson Martinho, diretor executivo da Associação Brasileira de Conscientização para os Perigos da Eletricidade (Abracopel). “O gerador é importantíssimo. Além do acesso, você pode manter pelo menos a iluminação das áreas comuns e o funcionamento dos elevadores”. No caso de portaria remota, o recurso é imprescindível. Martinho explica que o uso de um sistema de manutenção de funcionamento (UPS, na sigla em inglês), ou nobreak, que é mantido à base de bateria, suprirá a necessidade de energia por quinze minutos a meia-hora. Após esse período é necessário um gerador, que funcionará enquanto houver combustível. “Ele é um motor à combustão, como o de um carro e pode ser alimentado por diesel (combustível de uso mais comum, mais barato e menos inflamável), etanol ou gás (o menos utilizado)”.

shutterstock ANUCHA PALAMA

DICA / GERADOR DE ENERGIA

REQUISITOS

A instalação de um gerador demanda requisitos, como observar normas e leis, nos âmbitos geral e local. “Há regras”, sintetiza o engenheiro Martinho. A primeira delas é definir o que será “pendurado” no gerador, como portaria, equipamentos de segurança, elevadores. “Precisa dimensionar, porque quanto maior a carga, maior a potência e maior o tamanho do equipamento”.

Para a sua instalação, no entanto, não basta apenas dispor de um espaço físico. É preciso que essa área ofereça saída adequada para a fumaça (monóxido de carbono), sem afetar os apartamentos. A opção de utilizar eventual espaço na garagem demandará a instalação de um “sistema de ventilação forçada”.

Além disso, detalha Martinho, o ideal é que o espaço não esteja distante do local da ligação da eletricidade do condomínio com a rede pública (quadro específico, na área interna), por causa do alto custo dos cabos que farão a ligação do gerador com a parte elétrica convencional. Se a opção for por uma tubulação aérea, é preciso considerar o trânsito interno (e o porte) de veículos que circulam no condomínio. Independentemente da opção, a concessionária local precisa ser comunicada e, conforme a potência do equipamento há exigência de projeto elétrico específico.

O nível de ruído é outro dos aspectos a serem considerados, para se adequar às exigências legais, além da questão relacionada ao armazenamento do combustível. O engenheiro Martinho explica que a armazenagem superior a 200 litros requer o chamado “ambiente classificado”, que é um local à prova de explosão. O abastecimento, conforme o porte do tanque poderá ser manual (com galão) ou automatizado. “Tem que observar o programa de prevenção de riscos ambientais (NR-9)”. O espaço para instalação do equipamento também deve comportar uma mureta para contenção de eventual vazamento do combustível.

ORIENTAÇÕES

São requisitos que demandam estudos de profissionais habilitados. O eletricista, exemplifica Martinho, observará a definição da potência; o engenheiro mecânico, o posicionamento da tubulação; o civil, se a estrutura comporta o equipamento. O primeiro passo, sugere, é contratar uma empresa especializada, com equipe multidisciplinar, para conceber o projeto.

Além disso, acrescenta, o ideal é contar com uma consultoria que oriente o condomínio no cumprimento de toda a parte legal, incluindo a análise das propostas dos potenciais fornecedores. São eles que definem e orientam o condomínio sobre a manutenção, seja treinando um funcionário do prédio ou via contrato terceirizado.

REFORÇO DE PESO

Contar com suporte de setorizadas para limpeza, conservação, portaria e segurança, pode ser interessante quando se escolhe empresas idôneas

Por Isabel Ribeiro

APOIO estratégico às demandas cotidianas de condomínios, as empresas de terceirização trazem como atrativos a promoção de serviços especializados e a descentralização da comunicação direta entre gestores e funcionários das edificações. Com isso, o administrador consegue mais tempo livre para dedicar às demais demandas sob sua sindicância. “A empresa terceirizada de confiança pode ser uma grande parceira tanto do síndico profissional quanto do orgânico”, avalia Carlos Abreu, economista e síndico profissional na capital paulista.

Entre os benefícios de se aderir à terceirização está a melhora da relação empregatícia. Carlos menciona que não é incomum encontrar em condomínios com empregados próprios, certo comportamento abusivo de alguns moradores, especialmente envolvendo o núcleo da faxina. “Tem morador que exige que uma determinada área seja limpa antes da outra, conforme seu interesse, ou pede até mesmo para a faxineira limpar o hall privativo”, ilustra. “A sobrecarga de tarefas dos empregados e os desmandos desses condôminos podem originar um

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passivo trabalhista para esse condomínio. Com uma terceirizada, o risco diminui porque existe método, quem fornece a escala de tarefas é a empresa”, compara.

REPOSIÇÃO RÁPIDA

Quem opta pela terceirização tem como vantagem a substituição rápida de agentes nas ausências por faltas, férias e licenças, o que resolve uma questão pontual e previne ciladas. “Se alguém adoece, vem outro no lugar. Com empregados próprios, quando um deles falta, pede-se ao zelador para ‘quebrar o galho’. Sem perceber, essa ação dá margem para complicações legais”, observa Carlos.

A reposição da falta é um trunfo no segmento, mas a síndica profissional e advogada trabalhista em exercício Claudvânea Smith Monteiro alerta: “É preciso saber como é o treinamento da prestadora. Se ela enviar, por exemplo, um porteiro substituto pouco treinado, ele se sentirá inseguro, até por não conhecer os moradores, e poderá ser mais facilmente induzido a deixar um meliante entrar no prédio”.

Moradora e síndica do Sphera, condomínio-clube com duas torres de 28 andares e 224 unidades na zona oeste da cidade, Vânia, nome pelo qual é conhecida, diz ainda que substitutos inaptos podem causar outros problemas, como a ocorrência envolvendo a entrega de supermercado. “Um porteiro faltou e o substituto dispensou a entrega porque o morador não conseguiu atender ao interfone a tempo. Ele nem procurou saber como proceder”.

Vânia levou essa queixa à prestadora e assim age sempre que se faz necessário no Sphera, com 23 funcionários terceirizados, e também no Derby, condomínio de uma torre de 44 unidades, que administra em Interlagos, zona sul, com seis funcionários terceirizados. Vê vantagens nessas parcerias e enumera: “O condomínio pode pedir a troca do funcionário se precisar, não tem de arcar com rescisões e o gestor consegue manter uma relação de trabalho mais impessoal com o colaborador, pois se houver algum problema, é com a empresa que deve falar e não direto com o empregado”.

RESPONSABILIDADE INCONDICIONAL

Para gestores prediais, estabelecer parcerias confere fluidez no dia a dia, mas não significa delegar seu papel de comando. “O síndico tem responsabilidades civil e criminal perante o condomínio”, enfatiza Carlos Abreu. Para a colega Vânia, também síndica de dois condomínios orgânicos em Perdizes, na zona oeste, a atenção que se deve ter com o condomínio é a mesma, independentemente se quem trabalha nele é empregado próprio ou não. “Fiscalização é a palavra de ordem em ambos os casos. E fiscalização engloba tudo: contrato, tratamento, procedimento”, afirma a gestora.

Procurar informações detalhadas das empresas candidatas antes de contratá-las é imperativo. João Carlos da Silva Moreira, diretor da Câmara de Distribuidores da Abralimp (Associação Brasileira do Mercado de Limpeza Profissional) orienta buscar referencias comerciais dessas empresas e contatá-las para avaliar o serviço prestado. “É preciso ficar atento à idoneidade da prestadora, fazendo uma análise profunda; questionar sobre a qualificação dos agentes de limpeza; pedir referência para outros administradores ou solicitar cases”, sugere João.

A síndica Vânia sabe o quanto é imprescindível uma seleção criteriosa. Quando assumiu seu cargo no Sphera, sete anos atrás, a prestadora de serviços tinha falido e o condomínio teve de arcar sozinho com 14 ações trabalhistas. A dura lição do cumprimento da responsabilidade solidária fez com que o condomínio intensificasse mais os cuidados nas contratações. “Pergunto se a empresa tem sede própria e peço para me enviar a escritura. Questiono se tem veículos, se são próprios, e peço documento de ao menos dez deles. Preciso de comprovação de bens, de saber se suporta verbas rescisórias”.

CLÁUSULAS CONTRATUAIS

Em contratos com parceiras, Vânia aprimorou uma cláusula que dizia apenas que a empresa se responsabilizava pelos empregados e prestadores de serviços. Ela acrescentou que, na hipótese de haver ação contra o condomínio, a contratante fica responsável pela defesa e pelos custos, e realmente a terceirizada cumpriu com o combinado em algumas ações nas quais o Sphera foi acionado. “O síndico não precisa entender de Direito, mas não pode fechar um contrato na emoção. Antes de assinar, vale pedir um parecer ao departamento jurídico da administradora do condomínio para saber se tudo está de acordo”.

Ela diz que conforme vão surgindo os problemas, surgem possibilidades para deixar os novos contratos mais redondos e compartilha uma ideia que teve após o seguinte episódio: procurada pelo jardineiro do condomínio com uma dúvida, soube então que ele, funcionário exemplar, havia se envolvido em um ato de violência. Após orientá-lo a procurar a defensoria pública, Vânia pediu sua substituição à terceirizada. Esta alegou não ter outra pessoa para enviar e disse que o motivo não tinha a ver com desempenho. “Eu falei que tinha a ver com minha confiança no jardineiro e rescindi o contrato”.

O rompimento aconteceu com base na cláusula contratual que permitia fazê-lo sem multa mediante trinta dias de aviso prévio, mas Vânia destaca que muitas prestadoras estipulam noventa dias. “Consta em contrato o direito de se permanecer ou não com o funcionário, mas isso pode ser melhorado”, diz a advogada. Sua sugestão é inserir uma condição que libere o tomador do serviço de multa no rompimento, isso se ficar sabendo de algo que desabone o colaborador e a empresa não puder fazer a substituição.

É diferente quando as pendências com a lei antecedem o ingresso no condomínio. Na fase de contratação da terceirizada, o síndico já pode tomar ciência de tudo se pedir à empresa o atestado de certidão criminal de quem vai trabalhar no edifício. “Peça também certidão de emprego para não contratar um ‘reclamante profissional’, que é a pessoa que trabalha seis meses, mas quer sair para receber o fundo de garantia e entra com um pedido de rescisão indireta alegando que a empresa descumpre o combinado. Isso é muito comum no meio”, diz Vânia. Por outro lado, a gestora faz questão de frisar que uma terceirização bem conduzida pode gerar estabilidade no trabalho. “Setenta por cento da equipe que ingressou no Sphera quando eu assumi como síndica continua no condomínio. Temos boa relação porque deixo claro que sou uma trabalhadora que nem eles.” Ela acrescenta que se preocupa em promover boas condições de trabalho.

Carlos Abreu reforça a importância de “envolvimento humano” com os colabores. “Você terceiriza o lado operacional, mas não a relação com o trabalhador”. Às vezes, aquilo que parece ser uma insatisfação com o emprego esconde coisas sérias, feito fome, e um olhar atento é de grande valia. “Soube na pandemia de alguns funcionários que se tornaram a única fonte de renda da casa, mal podendo alimentar a família. Levei essa questão aos condomínios, que ajudaram com doações de alimentos”, exemplifica o gestor.

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