Revista Direcional Condomínios - Edição 277 / abr-2022
Caro(a) Síndico(a)!
Que saudades de encontros – Olho-no-olho! Temos uma ótima novidade!
Direcional Condomínios & Empresários Brasil vão realizar um evento, dia 05/05/22 com muitos presentes para você, síndico(a)!
Chegou o momento de nos reunirmos, trocarmos experiências, conhecer empresas de alto padrão, fazer networking. No dia 05/05 vamos realizar uma Rodada de Negócios com síndicos e prestadores de serviços.
Síndico(a) ao participar, você ganhará gratuitamente, um curso de síndico profissional que será realizado em junho, presencialmente ( 4 sábados ) com o experiente professor Mauricio Jovino, 20% de desconto na Telha Norte, 1 projeto 3d gratuito para área comum do condomínio.
Também vai ganhar brindes e participar de sorteios.
Data: 05/05/22
Horário: Das 8h00 às 15h00
Local: Rua 7 de abril, 244 – Px ao metrô República
Estacionamento no local - R$ 30,00
Incluso. Café da Manhã e Brunch
Inscrições Gratuitas
Vagas Limitadas: oracio@empresariosbrasil.com.br ou no whatsapp 11-9 9601-5791
Um abraço e até breve, Sônia Inakake
Seção Tira-Teima: O crescimento de internações psiquiátricas na infância e adolescência
Capa: Economia com energia elétrica: Autogeração e Mercado Livre
Serviços ao Síndico: Regras e boas práticas para as reformas nas unidades
DIRETORES
Sônia
Dica: Quadras: Pisos, Iluminação e Acessórios
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Informe Publicitário:
Seciesp recomenda uso de máscaras mesmo após a liberação
JORNALISTA RESPONSÁVEL
Luiza Oliva
MTB 16.935
DIRIGIDA A Condomínios residenciais, comerciais e administradoras
PERIODICIDADE MENSAL
Exceto novembro/dezembro, cuja periodicidade é bimestral
Administração: Como está seu plano de Manutenção Predial?
TIRAGEM
20.000 exemplares (60.000 leitores em média)
PÚBLICO LEITOR DIRIGIDO
Síndicos, zeladores e administradores
CIRCULAÇÃO
São Paulo e Grande São Paulo
CAPA
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Dica:
Impermeabilização: Manta, Injeção etc.
ASSINATURAS
Emilly Tabuço faleconosco@grupodirecional.com.br
GERENTE COMERCIAL
Adriana S. dos Santos
DEPARTAMENTO COMERCIAL
Fabian Mesquita
Elaine Cristina de Arruda
Tiragem de 20.000 exemplares auditada pela Fundação Vanzolini, cujo atestado de tiragem está à disposição dos interessados.
Não é permitida a reprodução total ou parcial das matérias, sujeitando os infratores às penalidades legais.
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Dica:
Elétrica: Projeto e Instalação
ATENDIMENTO AO CLIENTE
Emilly Tabuço
João Marconi Juliana Jordão Grillo
DIAGRAMAÇÃO
Jonas Coronado
Thalita Feuerstein Cristiane Lima
IMPRESSÃO
Grass Indústria Gráfica
EQUIPE DISTRIBUIÇÃO
Douglas Barbosa da Silva
Evaldo Mendonça
José Ricardo da Silva
Pedro Henrique Rodrigues Paiva Roberio Santos
ASSINATURA ANUAL R$ 180,00
Para anunciar, ligue: (11) 5573-8110 ou (11) 98714-3110
Tiragem auditada por
Inakake e Almir C. Almeida
O CRESCIMENTO DE INTERNAÇÕES PSIQUIÁTRICAS NA
INFÂNCIA E ADOLESCÊNCIA
UMA DAS situações que venho acompanhando neste ano é o aumento de internações psiquiátricas entre crianças e adolescentes. A pandemia com certeza aumentou o número de casos de ansiedade e depressão, mas essa situação já vem se alterando há mais tempo. As principais queixas que recebo dos pais sobre os filhos são: Tempo excessivo de uso do celular, jogos de videogame, hiperatividade, etc. Isso traz muitos malefícios aos jovens, mas os pais não ficam atrás.
Duas de minhas pacientes, ambas adultas, me relataram que em suas internações viram crianças na faixa de 6 a 12 anos de idade também internadas. Confesso que fiquei chocado, o que me fez refletir sobre a doença mental desse público ainda tão jovem.
Fiquei imaginando como será a relação familiar dessas crianças com suas figuras parentais; muitas famílias, atualmente, vem apresentando sérios problemas disfuncionais, muitas vezes com excesso de brigas, agressões físicas e verbais, onde os filhos também desenvolvem essa disfuncionalidade familiar, onde muitas vezes provocam em si ideias suicidas, ingestão de medicações, auto mutilações, crises de pânico, compulsões diversas.
O público adolescente que atendo não apresenta uma relação saudável com seus pais; muitos desses pais mal entendem o que acontece com os
filhos, e ainda apresentam opiniões de discriminação em relação às doenças emocionais; por incrível que pareça, muitos ainda acreditam ser “frescura” o fato de uma pessoa ter depressão ou ansiedade acentuada. Continua na próxima edição.
NELSON LUIZ RASPES
Psicólogo, colunista, palestrante. Profissional com 28 anos de formação em atuação clínica e hospitalar.
E-mail: nelsonpsico@hotmail.com
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Foto: Arquivo Pessoal
Mesmo com o fim da obrigatoriedade do uso de máscara em lugares fechados no Estado de São Paulo, as empresas de elevadores devem manter as medidas preventivas contra o Covid-19, inclusive o uso de máscaras de proteção.
Também devem conscientizar seus empregados sobre a importância das máscaras até que o governo federal declare o fim do estado de emergência em saúde pública em todo o país.
A recomendação é do diretor jurídico do Seciesp e da Associação Brasileira das Empresas de Elevadores (Abeel), Caio Carvalho de Oliveira. Ele destaca que ainda estão vigentes a Lei Federal de n.º 13.979/20 e a Portaria Conjunta de n.º 20/20 do Ministério da Economia, que preveem, medidas gerais para o enfrentamento da pandemia e estabelecem o uso obrigatório de máscaras de proteção individual nos locais de trabalho.
O advogado afirma que abolir neste momento o uso da máscara nas empresas acarretaria uma vulnerabilidade legal. Ele ressalta que a Justiça do Trabalho já proferiu decisões desfavoráveis às empresas, reconhecendo a contaminação do colaborador por COVID-19 como acidente de trabalho ou doença ocupacional passível de indenização, em casos em que estas não conseguiram comprovar que adotaram medidas de proteção para mitigar o risco de contaminação no local de trabalho.
PELO VIÉS da da autogeração, a Lei Federal 14.330, sancionada em janeiro deste ano, estabelece o marco legal para micro e minigeradores de energia elétrica, com fontes limpas, como o sol que alimenta o sistema fotovoltaico em edificações. Até 2021, as regras da autogeração estavam estabelecidas em resoluções normativas (RN 482/2012 e suas revisões) da Agência Nacional de Energia Elétrica, a Aneel. Elas permitiram que o consumidor adotasse a autogeração, motivando residenciais a investir no sistema fotovoltaico, que transforma a energia do sol em eletricidade por meio de placas e um conjunto de componentes e fios que o integram à rede de distribuição. Essa interconecção permite, quando a produção de energia não supre toda a demanda, que a distribuidora local forneça a diferença. Se houver saldo positivo para o condomínio, o excedente gera crédito para uso futuro e consequente redução da fatura.
ECONOMIA COM ENERGIA ELÉTRICA: AUTOGERAÇÃO E MERCADO LIVRE
Condomínios têm pelo menos dois novos componentes para analisar visando reduzir custos com a conta de luz: a definição do marco legal para a autogeração de energia, que alguns residenciais já adotam, com o sistema fotovoltaico; e a possibilidade de migrar para o mercado livre de energia, que acena com economia de até 30% na fatura mensal.
Por Fátima Lourenço
A dinâmica, em linhas gerais, compõe o Sistema de Compensação de Energia Elétrica (SCEE), que agora prevê a evolução gradual da cobrança da Tarifa de Uso do Sistema de Distribuição (Tusd). Para quem implantou a operação fotovoltaica antes da lei – ou solicitar adesão até 12 meses após a sua divulgação – estão mantidas, até dezembro de 2045, as normas anteriores, mais vantajosas, com pagamento da tarifa somente sobre a diferença – se for positiva –entre o consumido e o gerado e injetado na rede. Para as demais adesões há, em síntese, um período de transição para pagamento dos encargos, com percentuais progressivos sobre o total dos custos tarifários: 15% em 2023, até chegar a 90% em 2028. Novas regras ainda serão definidas pela Aneel.
AQUECIMENTO SOLAR TÉRMICO
A tecnologia fotovoltaica é uma das vertentes para o aproveitamento da energia solar nos condomínios, alinhando economia à sustentabilidade. Outra possibilidade é converter a luz do sol em calor para aquecer, por exemplo, a piscina. É a energia solar térmica, captada por coletores específicos e tubulações pelas quais circula o líquido a ser aquecido. Esse sistema, por não gerar energia elétrica está fora do escopo do Marco Legal.
Nos dois modelos a incidência do sol nos coletores é determinante. Ambos demandam espaço físico e investimentos, maiores e mais robustos, respectivamente, no fotovoltaico. Aspectos como vida útil dos equipamentos, retorno dos investimentos e manutenção da estrutura devem ser considerados na análise de viabilidade, além do marco legal, no caso da autogeração.
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MERCADO LIVRE
Outra opção a ser avaliada é a possível migração para o mercado livre de energia, com promessa de reduzir a fatura em até 30%. É um mercado regulado, com várias exigências e duas modalidades de clientes: o consumidor livre (pode contratar energia de qualquer fonte de geração) e o consumidor especial (fontes renováveis). Em linhas gerais, a adesão, nos dois casos, é definida por faixas de consumo, reduzidas gradualmente a partir da portaria 514 do Ministério das Minas e Energia (dezembro/2018).
A oportunidade para os condomínios começa a se desenhar com a vigência da faixa mínima de consumo mensal, de 500 kW (quilo -
watts), permitindo sua adesão como consumidor especial, desde o início do ano e, como consumidor livre, a partir de 2023. A migração pode se dar de forma isolada ou via pool de residenciais que somem a carga exigida, desde que sob um mesmo CNPJ, explica o empresário Mauricio Menezes, investidor do segmento de energia desde 2010.
O ambiente de compra no mercado livre permite a escolha do fornecedor, negociação de preço e garantia em contrato do percentual de economia negociado, ressalta Menezes. Ele analisa que pelo viés da redução de custos, a autogeração (fotovoltaica) e o mercado livre têm pontos convergentes. Mas no
primeiro, a economia inicialmente maior, da ordem de 90%, tende a diminuir, com as novas regras da Lei 14.330. Além disso, estima, em São Paulo só 10% dos residenciais têm espaço adequado para as placas fotovoltaicas, o que aumenta sua percepção de potencial crescimento das adesões ao mercado livre.
O tempo necessário para implantar a migração – mínimo de 90 dias – depende, em grande parte, do contrato com a distribuidora local. “É necessário cumprir a carência”, alerta o empresário, lembrando que o relacionamento com a distribuidora será mantido. Ela será o canal de entrega da energia comprada no mercado livre e cobrará pelo uso do fio.
COMO ESTÁ SEU PLANO DE MANUTENÇÃO PREDIAL?
Inspeção predial deve embasar o plano de manutenção, fundamental para organizar e planejar os reparos e cuidados necessários com a edificação
Por Luiza Oliva
DE REPENTE, a máquina de lavar roupas quebrou, surgiu um vazamento no banheiro e o plano de internet não atende mais as necessidades da família. Mais um mês em que o planejamento familiar vai literalmente para o espaço. Quem já não viveu esse tipo de situação em casa? No condomínio não é muito diferente, mas é responsabilidade do síndico minimizar imprevistos e “furos” na previsão orçamentária. Para isso, o melhor amigo do síndico é o plano de manutenção predial.
Para montar um plano de manutenção o ideal é começar pela inspeção predial, realizada por engenheiros ou arquitetos. “A inspeção é uma ferramenta administrativa primordial que fornece diretrizes, conceitos, terminologias, procedimentos, a respeito do plano de manutenção”, explica o perito e engenheiro civil Paulo Palmieri Magri, diretor do Ibape-SP (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo).
Magri explica que a inspeção começa com uma completa anamnese, processo em que o engenheiro coleta com o síndico ou até mesmo com funcionários mais antigos informações sobre o histórico do condomínio. Também são essenciais os documentos entregues pela construtora: além do manual do proprietário, o engenheiro destaca todas
as plantas de aprovação na Prefeitura, nas concessionárias e principalmente as plantas executivas, de elétrica, hidráulica e de cálculo estrutural. “Recomendo aos síndicos começarem o quanto antes a organizar o histórico do condomínio mesmo que os gestores anteriores não o tenham feito. Antes tarde do que nunca. Depois da anamnese procedemos as vistorias propriamente ditas”, diz Magri, que ainda alerta: “O plano de manutenção não serve apenas para divulgar aos moradores. Ele visa segurança e economia para o condomínio.”
O engenheiro civil e de segurança do trabalho Renato Nunes Seara complementa que da inspeção predial nascem as necessidades de manutenção e o seu nível de criticidade, e assim monta-se o plano de manutenção preventiva e corretiva: “São elencadas todas as instalações, por exemplo, elétrica, hidráulica, elevadores, bombas, caixas d´água, e quais contam com contratos de manutenção e a periodicidade com que visitas e serviços são realizados.
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O plano nada mais é do que criar uma rotina de manutenção.”
Renato recomenda, quando possível, a contratação de um funcionário (ou equipe) de manutenção. “Esse colaborador pode realizar manutenções simples, como pinturas”, comenta Renato, frisando que é importante organizar a rotina de serviços do pessoal do condomínio. E, destaca-se, atentando para as Normas Regulamentadoras do Ministério do Trabalho: NR 10 (que trata de segurança em instalações elétricas), NR 35 (que aborda o trabalho em altura) e NR 33 (sobre trabalho confinado). Para Renato, trocar uma lâmpada em um pé direito duplo ou triplo, limpar caixas d´água ou trabalhar com elétrica não são tarefas para o zelador: “Ou o síndico contrata empresas especializadas ou capacita o seu time, sob risco de gerar problemas trabalhistas para o condomínio. Fazer a manutenção também exige capacitação da equipe.”
E quando se trata de manutenção, também é recomendável que o síndico conheça as normas técnicas que balizam o assunto: NBR 16.747 de inspeção predial, NBR 5674, de manutenção de edificações, NBR 14.037, que regulariza a forma como devem ser feitos os manuais de operação, uso e manutenção de uma edificação (importante para síndicos de edifícios recém-entregues) e a NBR 16.280, que desde 2015 recomenda que todo condômino deve comunicar ao síndico sobre qualquer obra a ser realizada na unidade condominial.
Com o plano de manutenção em mãos, o síndico é o responsável por administrá-lo. Paulo Magri recomenda, quando possível, a instalação de uma comissão perma-
nente de obras, formada por moradores. Para o advogado Cristiano de Souza Oliveira, o síndico deve expor o plano de manutenção em assembleia e buscar a aprovação dos projetos e rateios, se forem necessários. Cristiano reforça que a responsabilidade do síndico se dá por ação (por exemplo, executar uma obra sem dar conhecimento em assembleia ou sem aprovar o orçamento) ou por omissão (por deixar de seguir o plano de manutenção aprovado em assembleia).
Para a síndica profissional Vanilda de Carvalho, o segredo é planejamento. “Uma vistoria técnica faz um raio X do condomínio e a partir daí traço um plano de trabalho junto com o financeiro”, conta, acostumada com obras em edifícios antigos, como revitalização de instalações elétricas e de colunas hidráulicas.
REGRAS E BOAS PRÁTICAS PARA AS REFORMAS NAS UNIDADES
NORMA ABNT NBR 16280:2020 – REFORMA EM
EDIFICAÇÕES
EM VIGOR desde abril de 2014, e criada para dar uma resposta à sociedade ao grande número de acidentes envolvendo reformas em unidades privativas, a Norma ABNT NBR 16280 – Reformas em Edificações, já não é nenhuma novidade. Sua terceira versão está em vigor desde dezembro de 2020 e muitas das suas “regras” já foram exaustivamente debatidas. Entretanto, ninguém que mora ou trabalha em condomínios pode negar que esse tema ainda levanta muita polêmica.
Em linhas gerais a Norma orienta a criação de um programa de gestão, trazendo requisitos para as análises das liberações das obras de reformas, além de atribuições para o gestor da edificação, para o dono da unidade e seu responsável técnico.
Importante observar que as regras já são determinadas na convenção condominial e a NBR 16280 funciona como um regimento interno mais específico para obras. Afinal, em quase todas as convenções de condomínios existem descritos os procedimentos em caso de obras e reformas e as regras de conduta dos condôminos para esse tipo de evento. Um problema que encontramos está na interpretação da norma: síndicos e administradores, donos das unidades, responsáveis técnicos e os operários, que geralmente não tem nenhum co-
Por Claudio Eduardo Alves da Silva
nhecimento dessas regras. Nesse sentido vem uma polêmica: Onde está o profissional responsável, por exemplo, numa demolição onde existe o risco da perfuração de uma tubulação? Ou pior, o operário pode retirar um pilar da estrutura. O responsável orientou e capacitou sua equipe?
Já que falamos das polêmicas, temos as discussões entre os conselhos, CAU (Conselho de Arquitetura e Urbanismo) e CREA (Conselho Regional de Engenharia e Agronomia) com as ART (Anotação de Responsabilidade Técnica), RRT (Registro de Responsabilidade Técnica) e os técnicos ou com o questionamento se a norma é lei. Quais seriam as verdadeiras responsabilidades dos gestores, dos proprietários e dos responsáveis técnicos?
Mesmo com tudo isso, normalmente só se verifica se a obra tem ou não a ART, não existindo um processo orientativo de reformas previamente definido pelos gestores da edificação. A ABNT NBR 16280 preconiza a implantação de um programa onde todos os pontos acima devem ser debatidos e planejados em sua edificação para que se crie um correto protocolo, envolvendo as análises, liberações, responsabilidades, quem paga o que, os controles e os devidos registros. Caso contrário, mesmo com as regras, continuaremos apagando incêndio e alimentando polêmicas e problemas. Um último registro importante é que a NBR-16280 se aplica igualmente para as obras nas áreas comuns.
CLAUDIO EDUARDO ALVES DA SILVA
Engenheiro Civil e Perito, atua há mais de 20 anos no setor condominial, principalmente na elaboração de laudos técnicos de engenharia e como assistente técnico em processos judiciais.
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IMPERMEABILIZAÇÃO E SEUS SISTEMAS
Por José Miguel Morgado
IMPERMEABILIZAÇÃO é um conjunto de operações e técnicas construtivas (serviços), composto por uma ou mais camadas, que tem por finalidade proteger as construções contra a ação deletéria de fluidos, de vapores e da umidade (ABNT, NBR 9575, 2010).
CLASSIFICAÇÃO DOS SISTEMAS DE IMPERMEABILIZAÇÃO
São classificados quanto à flexibilidade em:
• Sistemas rígidos: não suportam nenhuma movimentação da estrutura, por isso são utilizados em estruturas não sujeitas à fissuração ou grandes deformações. Áreas onde se utilizam estes sistemas: subsolos, poços de elevador, reservatório de água inferior enterrado, piscinas e caixas de água de concreto enterrados, galerias de barragens, galerias enterradas, silos e moegas;
• Sistemas flexíveis: possuem a capacidade de se alongar em função da exigência estrutural, podem absorver fissuração desde que adequadamente especificados. Áreas onde se utilizam estes sistemas: terraços, lajes em geral (maciças, mistas ou pré-moldada), reservatório de água superior, piscinas e caixas de água suspensas e apoiadas, varandas e terraços, espelhos de água, calhas de grandes dimensões, jardineiras e floreiras, pisos frios (banheiros, cozinhas e áreas de serviço).
São classificados quanto ao tipo de impermeabilização em:
• Cimentícios: Argamassa com aditivo impermeabilizante, argamassa modificada com polímero, argamassa polimérica e cimento modificado com polímero.
• Asfálticos: Membrana de asfalto modificado sem adição de polímeros, membrana de asfáltico elastomérico, membrana de emulsão asfáltica, membrana de asfalto elastomérico em solução, manta asfáltica.
• Poliméricos: Membrana de poliuretano, membrana de poliuréia, membrana de poliuretano modificado com asfalto, membrana de polímero acrílico com ou sem cimento, membrana acrílica para impermeabilização, membrana epoxídica, manta de acetato de etilvinila (EVA), manta de policloreto de vinila (PVC), manta de polietileno de alta densidade (PEAD), manta de EPDM.
Qual a melhor solução?
Não existe uma melhor solução. O que existe é todo o conjunto, onde se contrata um bom projeto de impermeabilização, e assim materiais normalizados e de qualidade com uma mão de obra criteriosa e competente. Desta forma temos um conjunto ou um tripé que pode ser assim chamado e este é o melhor caminho para o sucesso. Para que tenhamos sucesso com este tripé (projeto, fabricação e aplicação) o IBI Instituto Brasileiro de Impermeabilização possui em seu quadro associativo empresas credenciadas para tal (https://ibibrasil.org.br/ empresas-associadas/).
De nada adianta ter um produto super bom se a mão de obra for péssima ou vice versa. Por isso insisto que o projetista irá indicar A MELHOR SOLUÇÃO PARA AQUELE TIPO DE OBRA QUE VOCÊ APRESENTA.
JOSÉ MIGUEL MORGADO
Graduado em Engenharia Civil pela FAAP - Fundação Armando Alvares Penteado, SP, em 1980, com MBA do Varejo de Material de construção – FAAP e Negócios e Inovação pela Barry University e University of Nevada – Estados Unidos. Atualmente é Diretor Executivo do IBI Instituto Brasileiro de Impermeabilização e consultor na empresa Morgado Consultoria
Mais informações: josemiguel@ibibrasil.org.br
GOL DE PLACA
Por Isabel Ribeiro
Condomínios marcam pontos ao reformar espaços destinados às disputas esportivas, deixando-os mais seguros e agradáveis.
PALCO DE socialização entre vizinhos, jogos recreativos das crianças e partidas disputadas por efusivos adolescentes, as quadras e campos esportivos são bastante utilizados em condomínios. Por isso requerem manutenção periódica ou uma boa reforma quando se fizer necessária. Foi assim no Condomínio Chácara Alto da Boa Vista, em Santo Amaro, zona sul de São Paulo, que recuperou seu campo de futebol society após dois meses de uma obra completa.
Síndica profissional e também moradora do local com 11 torres, Nilvea Riccardi Alcalai relata que o estado causava preocupação. “As raízes de árvores próximas tinham se esparramado ali, rachando o piso permeável, e havia desnível pelo próprio desgaste do gramado sintético. Corríamos sério risco de ter acidentes”.
A reforma envolveu substituição da antiga grama, troca de traves, do placar eletrônico e da tela que cobre o campo. O custo não foi baixo, mas Nilvea priorizou a qualidade dos materiais e do serviço para evitar o retrabalho. “Ao reformarmos, temos de analisar de que maneira a área será usada, e no campo society a rotatividade é alta. Se a obra não for condizente ao número de moradores, vai se deteriorar logo”.
Renan Calligaris, engenheiro civil que atua como Gerente Operacional nesse condomínio clube de Santo Amaro dá outra dica para chegar a um resultado durável: é necessário um estudo técnico prévio a fim de averiguar a condição do solo, pois pode ser necessário tratá-lo primeiro antes de partir para o revestimento.
Mesmo sem episódios de empoçamento, a obra otimizou o sistema de drenagem com a criação de valas nas laterais do campo para auxiliarem no direcionamento da água da chuva às galerias. Já o piso foi regularizado com brita e finalizado com emulsão asfáltica, o que confere resistência sem perder a permeabilidade. “O sistema de drenagem ficou 100% eficiente”, avalia o engenheiro.
Quanto à questão das raízes, para que não invadissem novamente o
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solo maleável sob o gramado sintético, Renan explica que foi construído um muro de contenção interno. “Agora, ao chegarem à barreira, as raízes se direcionarão para baixo, buscando se alimentar dos minerais do solo. A intervenção não causará danos às árvores”, assegura.
ISOLAMENTO TÉRMICO
No Collina Parque dos Príncipes, com seis torres e 448 unidades no Butantã, zona oeste da cidade, a sua quadra poliesportiva foi reformada na fase inicial da pandemia. O procedimento contou com correção e repintura do piso, adoção do sistema de iluminação de LED e substituição de acessórios. Mas as benfeitorias não param, tanto que o espaço ao ar livre será coberto com telhas termoacústicas.
A síndica profissional Eliane Rasquel, que nele reside, conta que esse material representa um gasto total de 70 mil reais a mais quando comparado com a versão metálica convencional, mas avalia que o investimento é justificável. “Cada vez temos mais chuva e calor por causa do efeito estufa, então é uma obra necessária e que agrega valor ao condomínio”. No momento, a quadra poliesportiva passa também por reforço no quesito segurança. O sistema de fixação da base do alambrado, até então feito por ganchos, será trocado por outro, confeccionado em serralheria – a malha do gradil será finalizada em torno de um tubo, impedindo pontas soltas do arame, que, por serem afiadas, podem machucar especialmente as crianças.
Na prevenção de acidentes, Eliane destaca também o papel indispensável de cantoneiras robustas de EVA. Ela cita até um caso recente de jovem morador do Collina que, ao se acidentar em uma partida de futebol, só não teve ferimentos mais graves graças ao tal acessório, que amorteceu o impacto da cabeça. “Os pais dele contaram que o médico elogiou a qualidade do nosso protetor e agradeceram por termos investido em segurança na quadra”, diz a síndica.
PRÓXIMA EDIÇÃO: GERADOR
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INSTALAÇÕES DE SISTEMAS
ALTERNATIVOS DE ENERGIA E GERADORES
“Oba, vamos economizar energia, Será?”
Por Edson Martinho
NESTA TERCEIRA parte, que fecha um ciclo que começou a ser publicado em fevereiro, quero falar do futuro, não do futuro distante, mas do amanhã: Sistemas alternativos de energia elétrica. Tenho visto muitos condomínios fazendo avaliações para instalar os sistemas alternativos de energia, seja gerador a combustível ou sistemas fotovoltaicos. Pois bem, estes sistemas requerem avaliações minuciosas e um cuidado muito grande com a empresa que será contratada e o profissional que fará a instalação.
Vamos começar pelo sistema de geração a combustível para suprir necessidade de ter energia em determinados momentos em que, por algum motivo, não é fornecido pela distribuidora local. É muito importante pensarmos no conforto dos moradores para estes momentos e, portanto, é mais importante ainda que o sistema funcione corretamente quando for necessário. O uso de geradores tem sido frequente para manter, ao menos, áreas comuns funcionando nestes momentos, como por exemplo elevadores, iluminação, sistemas de segurança e acesso
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@prostooleh
ao condomínio. É neste momento que o sistema e o investimento trarão o retorno esperado. Por este motivo, volto a dizer que é muito importante avaliar a empresa que irá fornecer o sistema e os profissionais que irão instalar. Para a instalação destes sistemas há várias regras, incluindo normalizações e legislações locais, desde a conexão com a rede de energia, onde deve-se avisar a distribuidora de energia local e em alguns casos até deve-se fazer um projeto, passando pelo local do armazenamento do combustível, a ventilação, a exaustão dos gases, a garantia, quem fará a instalação e a qualificação destes profissionais, a potência do gerador para atender a demanda de todas as cargas previstas e se necessário um futuro aumento, além de outras demandas. Para que tudo saia correto sem percalços, sugiro que seja contratada uma consultoria e quando as propostas forem apresentadas, que estas sejam avaliadas por esta consultoria para verificar se todos os requisitos foram atendidos. O objetivo é ter um especialista neste assunto auxiliando o condomínio a obter a melhor qualidade do investime nto. Um outro ponto importante a ser avaliado é com relação as cargas que este gerador irá alimentar, já que normalmente ele é instalado somente para alimentar as cargas das áreas comuns, como já citei. Então, vale reforçar que ele não vai atender as unidades habitacionais (casa ou apartamento), a menos que o projeto do gerador contemple esta situação. Um projeto bem elaborado, uma proposta bem descrita
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e empresas idôneas com profissionais habilitados e registro nos respectivos conselhos de classe vão lhe garantir a satisfação necessária. Já no caso do sistema de geração de energia fotovoltaico é um tema um pouco mais complexo, pois envolve a conexão dos módulos que estão instalados no condomínio à rede da concessionária. Neste caso a concessionária lhe fornecerá energia e descontará da sua conta o que foi gerado pelo sistema instalado. A primeira informação que é importante avaliar na decisão, é que os sistemas atuais que são instalados, precisam garantir algumas proteções, e uma delas é manter o sistema fora da rede de distribuição quando há um desligamento. Este sistema de proteção é conhecido como anti-ilhamento que desliga a energia gerada pelo sistema fotovoltaico desligando-o da rede de energia. Esta condição não permitirá que a energia gerada possa ser fornecida ao condomínio, quando a rede de energia da concessionária de energia estiver desligada, seja o motivo que for. Portanto se houver um desligamento da concessionária, você também ficará sem energia no seu condomínio. A segunda é a relação do custo x retorno. Há que se fazer cálculos muito precisos para que o investimento tenha retorno
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em tempo agradável e viável. Um sistema de geração fotovoltaico bem planejado e dimensionado, pode ter retorno em um tempo adequado e a partir deste momento o que é gerado é lucro. É fato que o apelo de sustentabilidade é um fator que ajuda, mas insisto, deve ser avaliado com muita calma. Outro ponto é com relação a infraestrutura. A instalação de sistemas de geração de energia fotovoltaico é relativamente simples, mas demanda um projeto detalhado que deve avaliar o posicionamento dos módulos, o sombreamento e a melhor posição para instalá-los de forma a aproveitar o máximo de tempo de sol para geração. Além disto é necessário fazer a avaliação de toda a instalação elétrica já existente e a ser instalada, bem como a estrutura física onde serão colocados os módulos para que este não cause um peso excessivo e possa danificar a edificação ou mesmo voar por ventos fortes, causando acidentes e grande prejuízo. Mais um ponto que não pode ser esquecido é com relação ao sistema de proteção contra descargas atmosféricas - SPDA, o famoso para-raios. Ao instalar módulos fotovoltaicos em telhados, será
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necessário o reprojeto, ou novo projeto do SPDA que irá levar em conta todas as estruturas metálicas interligadas neste ambiente, incluindo os pontos de descidas e o sistema de aterramento. Por este motivo, volto a reiterar que a instalação de sistemas de energia alternativa requer um projeto minucioso e detalhado, com a avaliação de profissionais da área elétrica com conhecimento em instalações elétricas e SPDA, bem como os sistemas de geração de energia fotovoltaica, também de profissionais de estruturas para avaliação dos pontos onde haverá pesos instalados. Observe que o objetivo deste artigo não é desestimular a instalação dos sistemas de geração alternativo, muito pelo contrário, esta prática deve estar em pauta para atualizações e melhoria dos condomínios, entretanto o objetivo é alertar para a necessidade de gastar um tempo antes, no planejamento, contratando uma consultoria que irá avaliar todas as possibilidades e lhe entregar as opções indicando a melhor delas. Muitas vezes é normal que as pessoas queiram fazer a instalação, pois ouviram que é bom, ou leram em diversos lugares, mas neste caso é importante investir nas análises e definir todas as necessidades para que o condomínio não fique com um “elefante branco” depois e/ ou gastar desnecessariamente para corrigir o que não foi pensad o. Espero ter contribuído com o entendimento da segurança e da eficiência das instalações elétricas e ajudar a minimizar os desperdícios e os acidentes.
EDSON MARTINHO
Engenheiro Eletricista, Fundador e Diretor Executivo da Abracopel – Associação Brasileira de Conscientização para os Perigos da Eletricidade, palestrante, autor de livro, diretor técnico da Lambda Consultoria e Consultor da Fluke Academy.
