Infelizmente, a palavra Guerra está presente nos dias atuais. Estamos na torcida para que o conflito Rússia X Ucrânia acabe rapidamente. Estamos distantes da 2ª Guerra Mundial, em 77 anos. Não toleramos mais violência, ações truculentas, autoritarismo.
Além das guerras externas, precisamos rever nossas lutas internas. E esta situação de “ringue” também existe nos condomínios.
Neste mês de março, comemoramos o Dia Internacional da Mulher. No artigo da Professora Rosely Schwartz, ela relata o preconceito vivido por ser mulher, quando foi síndica em dois condomínios. Precisou provar sua competência para conquistar o respeito. Até quando viveremos isto? Sem dúvida, há uma evolução, pois hoje temos uma nova Legislação Sobre Violência Doméstica e nos seus cursos mulheres representam 54%.
Nesta edição, também trazemos outro assunto de suma importância: A utilização de água de chuva, como excelente alternativa de economia E saiba mais sobre a Autoridade Nacional de Proteção de Dados (ANPD) publicada no dia 28/01/2021 que regulamenta a Lei Geral de Proteção de Dados (LGPD).
E como sempre, Direcional Condomínios quer seu condomínio valorizado e com a manutenção em dia. Leia sobre como as Garagens estão ficando modernas e bonitas, e sobre a importância nos projeto de Impermeabilização e Elétrica.
Parabéns Mulheres pelo seu Dia!
UM ABRAÇO,
Sônia Inakake
Seção Tira-Teima: Em épocas de chuvas devemos tomar cuidado com os elevadores?
Capa: Crise hídricaReuso, Economia e Armazenamento
Serviços ao Síndico: LGPD e a Aplicação da Resolução no 2 da ANPD
Dica: Garagem: Pisos, Iluminação, Demarcação e Acessórios
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Informe Publicitário:
Seciesp de olho no ESG
Administração: Mulher: Protagonismo, Defesa e Empoderamento
DIRIGIDA A Condomínios residenciais, comerciais e administradoras
PERIODICIDADE MENSAL
Exceto novembro/dezembro, cuja periodicidade é bimestral
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EM ÉPOCAS DE CHUVAS DEVEMOS TOMAR
MAIS CUIDADO COM OS ELEVADORES?
SIM, se houver qualquer sinal de infiltração, o elevador deve ser imediatamente desligado da energia elétrica. “Os elevadores devem ser paralisados em andares altos para evitar que o equipamento fique alagado”, aconselha Marcelo Braga, presidente da ABEEL e do Sindicato das Empresas de Elevadores do Estado de São Paulo (Seciesp). Se houver inundação, o elevador deve ser paralisado por no mínimo 48 horas após a secagem e limpeza. “O síndico deve orientar os condôminos a escorrerem a água de sombrinhas e capas de chuva, antes de usar o elevador. Também é importante secar as mãos antes de acionar os botões para evitar que a água entre em contato com a parte eletrônica”, sugere.
RECOMENDAÇÕES DA ABBEL E DO SECIESP
PARA OS CONDOMÍNIOS:
• Redobre a atenção para evitar que a água das chuvas escorra para o poço do elevador;
• Se entrar água no poço ou cabina do elevador, envie o equipamento para o último andar do prédio e desligue a chave geral;
• O elevador só pode ser religado para funcionar novamente quando o técnico autorizar;
• Verifique se na casa de máquinas não há janelas abertas durante as chuvas,
para evitar a infiltração de água e danos aos equipamentos (motor e quadro de comando);
• Em caso de passageiro preso no elevador, informe o responsável e aguarde o resgate, que deve ser feito somente pela equipe técnica de manutenção ou pelo Corpo de Bombeiros. Não mexa nos comandos e não acione nenhum componente.
FONTES:
ABEEL – Associação Brasileira das Empresas de Elevadores
SECIESP - Sindicato das Empresas de Fabricação, Instalação, Modernização, Conservação e Manutenção de Elevadores do Estado de São Paulo
As práticas de ESG, tendência crescente no mundo empresarial, começam a pautar o interesse das empresas de elevadores. Os conceitos que a sigla representa Environmental (Ambiental, E), Social (Social, S) e Governance (Governança, G) devem ser cada vez mais valorizados pelo setor.
Em responsabilidade social, há mais de dez anos o Seciesp é a principal instituição do país no desenvolvimento de cursos de formação profissional gerando oportunidades de emprego. Nos últimos anos, algumas empresas do setor também passaram a estimular a inclusão de mulheres nas áreas técnica e de engenharia, tendência que deve sempre crescer.
Em algumas empresas, o descarte de óleos de maneira correta com destinação legalmente fixada é uma das principais preocupações. Para cada litro de óleo descartado incorretamente, um milhão de litros de água são contaminados. O óleo usado é armazenado em local seguro e depois outras empresas parceiras recolhem o material que após processo de refino é reutilizado ou descartado corretamente. A empresa de reciclagem coleta o óleo das máquinas de elevadores em geral.
Entre as empresas que fornecem peças e componentes para elevadores, uma das principais iniciativas é o foco no desenvolvimento e fabricação de equipamentos que proporcionem redução significativa no consumo de energia. As práticas de ESG tendem a crescer no segmento de elevadores.
BRUNO Ferreira Luize
é síndico profissional de dois condomínios que possuem sistema de aproveitamento de água de chuva, entregue pelas construtoras. Ambos ficam na Mooca – o Grand Mooca, construído há dois anos e meio, tem 224 unidades e o Forma, entregue há pouco mais de um ano, 130 unidades residenciais – e contam com reservatórios para armazenamento das águas pluviais no subsolo. O Forma dispõe ainda de um equipamento para filtragem da água localizado no térreo – uma empresa terceirizada cuida da manutenção desse sistema. “O único cuidado que precisamos ter é, quando não há água de chuva nos reservatórios, alterar o registro para que as torneiras das áreas comuns sejam alimentadas com água potável da rede pública”, explica Bruno. Porém, em prédios que não contam com o sistema de aproveitamento das águas de chuva desde a instalação do condomínio, o síndico vê
CRISE HÍDRICA
REUSO, ECONOMIA E ARMAZENAMENTO
Opção econômica e sustentável, aproveitamento de água de chuva é viável para regas de jardins e limpeza das áreas comuns dos condomínios
Por Luiza Oliva
uma grande dificuldade em convencer os condôminos da importância desse tipo de obra.
Paulo Melo, administrador condominial e síndico profissional, acredita que faltam divulgação e campanhas educativas sobre reuso de água. O tema volta à tona nos condomínios sempre que os reservatórios da cidade atingem níveis preocupantes. Mas Paulo pondera que “muitos nem sabem que podem captar água de chuva para lavagem das áreas comuns ou rega de jardim”. Para Paulo, são obras viáveis e com grande efetividade. “Mas, é preciso optar por empresas especializadas. Há casos em que instalam as caixas no subsolo sem prever uma bomba adequada para levar a água até as áreas comuns”, diz.
Apesar das dificuldades para implantação de sistemas de captação de fontes alternativas de água não potável em condomínios, o Brasil tem evoluído sobre o tema. A primeira norma técnica da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas), a NBR 15.527, que trata do aproveitamento da água de chuva para fins não potáveis, foi elaborada em 2007. Outras duas normas, de 2019, abordam o assunto: a NBR 16.782 (conservação de água em edificações) e a NBR 16.783 (uso de fontes alternativas não potáveis em edificações).
Regina Sodré, engenheira civil com mestrado em Engenharia Hidráulica e Saneamento, explica que existem três principais fontes alternativas de água não potável para condomínios: o reuso de águas cinzas e águas negras (esgoto doméstico), que seriam os efluentes que poderiam ser tratados e reaproveitados no empreendimento, e o aproveitamento de água de chuva ou pluvial (inclui cobertura e pisos impermeáveis). “É importante esclarecer que a água de chuva não é
uma fonte de água que será reaproveitada, e sim uma fonte que será utilizada pela primeira vez. É muito comum usarmos equivocadamente o termo de reuso para água de chuva. A água de chuva, comparada a água de reuso, é uma fonte de água que requer menos tratamento e pode ser aproveitada para fins não potáveis”, pontua Regina, que foi uma das autoras do Guia Orientativo das Normas de Conservação de Água, Fontes alternativas não potáveis e Aproveitamento de água de chuva em edificações, elaborado pelo SindusCon-SP (Sindicato da Indústria da Construção Civil do Estado de São Paulo).
Regina explica que um engenheiro com experiência em projetos de aproveitamento de água de chuva, ou projetos de reuso e de hidráulica predial, está habilitado para estudar a viabilidade de reuso de água ou aproveitamento de água de chuva nos condomínios. O projeto deve conter o CREA, o estudo de balanço hídrico, a criação de um plano de comunicação e um manual de manutenção e gestão operacional. “O projeto de reuso de água ou de aproveitamento de água de chuva deverá ser realizado para o atendimento a uma demanda não potável. Em condomínios de pequeno porte não se justifica a adoção de soluções de reuso de efluentes, pois o custo de operação irá inviabilizá-lo. Nesse caso, o mais indicado é adotar o aproveitamento de água de chuva”, esclarece.
Para a engenheira civil Rita Carrara, que presta assessoria em sustentabilidade para condomínios, a pauta precisa fazer parte urgentemente das prioridades dos gestores. “A água é um bem precioso e muito caro para ser desperdiçado”, aponta. Rita orienta os síndicos que consultem um profissional habilitado para fazer um estudo de viabilidade do aproveitamento de água de chuva. “Esse profissional irá avaliar as instalações hidráulicas do condomínio, verificar o tamanho do telhado, o índice de chuva para aquela região por ano, estimando a média de chuva por mês e dimensionando o tamanho do reservatório apropriado. Ele ainda irá estudar a estrutura do prédio e verificar se comporta a carga pontual de mais um reservatório. Também é necessário prever um “ladrão” no reservatório, interligado com a rede pública de esgoto, caso chova muito e a caixa não suporte o volume de água.”
Uma dica importante: o condomínio deve informar a Sabesp sobre a utilização de sistemas de reuso, uma vez que a adoção da prática implica em alterações no consumo de água potável e na utilização da rede coletora de esgotos.
A informação pode ser prestada ao Técnico de Atendimento Comercial Externo (TACE) ou por meio dos canais de relacionamento da Sabesp. Segundo a área de comunicação da Sabesp, pode haver redução do valor da conta relacionado ao consumo de água potável. Em relação ao valor da conta relativo à utilização da rede de esgotos não haverá redução, conforme a Sabesp.
MULHER: PROTAGONISMO,
DEFESA E EMPODERAMENTO
NOVA LEGISLAÇÃO SOBRE VIOLÊNCIA DOMÉSTICA
NOS MEUS 26 anos de trabalho na área condominial, entre consultoria, cursos, análise de contas, como pesquisadora e autora do livro Revolucionando o Condomínio, lançado em 1996, tive a oportunidade de vivenciar a evolução do mercado condominial e seus desafios para as mulheres. Contribuiu muito para essa visão a minha experiência prática como síndica em 1997, em um condomínio de duas torres, com 120 apartamentos, e subsíndica e conselheira durante muitos anos em um condomínio de 68 apartamentos, com uma única torre.
Nesse primeiro mandato, a grande maioria dos moradores desconhecia que eu já era autora de um livro e consultora. Lá eu fazia questão de ser simplesmente a síndica, Rosely. Pude sentir no dia a dia o preconceito dos condôminos, homens, que não faziam parte do conselho, que duvidavam da minha capacidade de realizar uma boa administração no condomínio, que até então fora administrado por homens. Ter a formação de administradora contribuiu muito para elaborar um planejamento e traçar diretrizes para colocar o condomínio em ordem de forma geral. Com o passar dos meses, realizei uma verdadeira revolução no condomínio. Com a redução das despesas, pude realizar várias manutenções, sem aumentar o valor da quota condominial. Somente depois de demonstrar os resultados, por meio de dados concretos, é que adquiri o respeito de todos, mesmo dos que eram mais céticos.
Por Rosely Schwartz
O primeiro curso que ministrei de Administração de Condomínios foi em 1998, no SENAC. Os alunos eram, em sua maioria, síndicos, aposentados, que exerciam a atividade há muitos anos e queriam melhorar o desempenho da gestão. As síndicas eram aproximadamente 20%, com idade média de 45 anos e poucos jovens que trabalhavam em administradoras de condomínios. Nessa época, as síndicas quase nunca expunham em sala de aula as dificuldades que enfrentavam. Em função de serem mulheres, preferiam os horários de intervalo e após as aulas. Algumas vezes reclamavam que era muito difícil administrar devido aos questionamentos constantes, principalmente de condôminos homens e ex-síndicos, sobre as ações que adotavam e criavam burburinhos no condomínio sobre a sua capacidade de realizar a gestão. Isso foi a principal razão para a busca da capacitação. Uma delas comentou que passou por uma situação bastante constrangedora no dia da eleição, em que teve que apresentar a procuração do marido na assembleia, não para demonstrar que ela também tinha parte da propriedade, mas para poder falar. Em 1999, com a minha ida para a FMU, o curso ganhou mais destaque, com a possibilidade que a formação teria de propiciar a criação de uma nova carreira, a de síndico profissional. Devido a isso, mais mulheres de diferentes idades e formação acadêmica passaram a fazer parte do curso.
A carreira de síndica profissional tem encantado e trazido muita satisfação para muitas mulheres em todo o país, principalmente pelo seu dinamismo e flexibilidade nos horários de trabalho. Hoje, as minhas salas de aula são ocupadas em média por 54% de mulheres. O desenvolvimento do trabalho eficiente realizado por muitas síndicas, tanto orgânicas como profissionais, traz um diferencial muito importante, quando comparado com a administração dos homens, mesmo que bem-sucedidos, que é a minúcia e a humanização da gestão. Muitas chegam a ser líderes carismáticas e não impostas pela autoridade. Essa conquista é alcançada por meio da qualidade do trabalho desenvolvido, sendo que para adquirir o respeito de todos, são muito mais colocadas à prova do que os homens. Assim como ocorre nas empresas, é necessário ampliar o empoderamento das mulheres na administração de condomínios.
A Pesquisa da Global Gender Gap Report 2021, do Fórum Econômico Mundial (FEM), mostrou que a igualdade de gênero ficou ainda mais distante durante a pandemia de COVID-19 e que levará 135,6 anos para ser alcançada. Isso significa que a mulher enfrenta um enorme preconceito. Estudos indicam que, quando há o trabalho em grupo, é comum os homens serem creditados pelo sucesso, e as mulheres, pelo fracasso, e que só haverá o crédito direto à mulher quando a sua contribuição for individual ou sua competência for muito alta, sendo submetidas a padrões mais rígidos de avaliação.
Nos condomínios a situação não é diferente. Para que a síndica se sinta empoderada e tenha o respeito de todos, é preciso que tenha cada vez mais capacitação, conhecimento, domínio básico da área, para poder agir com tranquilidade e segurança em suas ações. Não é necessário ter o entendimento profundo de todas as áreas envolvidas, mas que saiba onde buscar as informações sempre que necessário, em função de a gestão de condomínio ser multidisciplinar. Ter uma assessoria de uma boa administradora, comprometida em cumprir todas as exigências legais e contar com um zelador ou gerente predial qualificado fará toda a diferença na gestão.
Além de todas as questões mencionadas acima, há agora a Lei nº 17.406, de 15 de setembro de 2021, que foi aprovada e aguarda regulamentação. Segundo a lei, os síndicos são obrigados a denunciar a violência doméstica e familiar em condomínios residenciais e comerciais, ocorrida dentro das áreas privativas ou em áreas comuns. Os condomínios deverão comunicar à Delegacia Especializada de Atendimento à Mulher da Polícia Civil ou ao órgão de segurança pública, quando houver.
A preocupação da Lei é muito justa, uma vez que houve o aumento da violência relativa à mulher durante a pandemia. No entanto, não se pode colocar em risco
Charles
A.
Richard
Foto
ROSELY SCHWARTZ
também o síndico, de sofrer algum tipo de represália, por parte do agressor, em função da denúncia ocorrida. A primeira recomendação é colocar cartazes na área comum do condomínio, informando a aprovação da Lei e que qualquer morador pode fazer a denúncia de violência doméstica de forma anônima na delegacia.
A gestão feminina nos condomínios traz a humanização, o detalhamento e mais transparência, questões fundamentais para o sucesso da administração.
Vamos comemorar com alegria o Dia Internacional das Mulheres!
Coordenadora e professora do Curso de Administração de Condomínios e Síndico Profissional da FECAP (Fundação Escola de Comércio Álvares Penteado), no formato presencial e online (www.ocondominio.com.br). Autora do livro “Revolucionando o Condomínio” (Ed. Saraiva, 15a Edição). É coordenadora do GEAC (Grupo de Excelência em Administração de Condomínios), ligado ao CRA-SP (Conselho Regional de Administração). Mais informações: rosely@ocondominio.com.br.
LGPD E A APLICAÇÃO DA RESOLUÇÃO Nº 2 DA ANPD PARA CONDOMÍNIOS E ASSOCIAÇÕES DE MORADORES
Por Cristiano de Souza Oliveira
HOJE nossa Constituição Federal considerou como direito fundamental do cidadão a proteção aos dados pessoais pela EC 115/2022, bem como definindo que a matéria de proteção de dados é de competência federal. Assim, recepcionada pela nossa constituição, a Autoridade Nacional de Proteção de Dados (ANPD) publicou no dia 28/01/2021 a Resolução nº 2 que regulamenta a Lei Geral de Proteção de Dados (LGPD) para agentes de tratamento de pequeno porte.
Conforme descrito em lei, os agentes de tratamento são todos os controladores (para nós condomínios) e operadores, que tratam os dados em nome dos condomínios (para nós terceiros que o condomínio contrata – administradoras, empresas de terceirização de mão de obra, portarias virtuais e remotas, entre outros).
Considerou a ANPD na Resolução nº 2, que os agentes de tratamento de pequeno porte, são: microempresas, empresas de pequeno porte, star-
tups, pessoas jurídicas de direito privado, inclusive sem fins lucrativos, nos termos da legislação vigente, bem como pessoas naturais e entes privados despersonalizados que realizam tratamento de dados pessoais, assumindo obrigações típicas de controlador ou de operador.
Desta forma, os condomínios edilícios estariam incluídos, seja por serem institutos do direito despersonalizados (atípicos), seja por serem, se assim considerados, pessoas jurídicas sem fins lucrativos, cabendo neste último as associações de moradores.
Consta da Resolução nº 2 algumas dispensas e flexibilizações de obrigações, o que de forma clara a resolução orienta que não facilita o descumprimento dos princípios e fundamentos da lei.
Dentre as dispensas e flexibilizações, disciplina a resolução as formas eletrônicas de atendimento aos pedidos do titular, a critério dos agentes de tratamento, a flexibilização das comunicações de incidentes de segurança à ANPD e a dispensa de haver um Encarregado pelo Tratamento dos Dados Pessoais, garantida a existência de um canal de comunicação com o titular dos dados, tal qual já orientávamos.
Outra flexibilização são as políticas de segurança e boas práticas, que podem ser simplificadas, mas devem existir e garantir a proteção e a finalidade descrita na LGPD.
Os prazos de atendimento à ANPD e ao titular também foram flexibilizados e serão computados em dobro.
A ANPD poderá completar e orientar os setores envolvidos com cartilhas educativas e de orientação procedimental.
Poderão os agentes de tratamento se organizarem ou se utilizarem de entidades representativas, principalmente para facilitar o uso de negociação, conciliação e mediação quanto à reclamações apresentadas por titulares de dados.
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SERVIÇOS AO SÍNDICO
Há quem diga que alguns condomínios ou associações de moradores estariam excluídos da Resolução, em face de serem agentes de tratamento de larga escala ou fazerem o tratamento de dados sensíveis (biometria, imagens e outros) e de crianças, adolescentes e idosos, conforme determina a própria resolução, porém não vejo esta possibilidade pela atipicidade no tratamento de dados de condomínios e associações de
moradores, cujo o fim é atividade particular sem fim econômico, existente apenas para segurança da edificação ou complexo de moradia, formado pelos próprios titulares, sejam eles menores ou idosos. Vale, no entanto, conforme já dito, manter a finalidade e fundamento da lei quando no tratamento de dados e principalmente, que cada condomínio e associação de moradores possuam normas claras quanto ao tratamento, incluindo finalidade, acesso, exclusão e coleta.
Advogado e consultor jurídico condominial há mais de 24 anos. Mediador Judicial e Privado junto ao CNJ, secretário-geral da Associação dos Advogados do Grande ABC e presidente da Comissão de Direito Condominial da 38ª Subseção da OAB/SP (Santo André/SP), entre outros. É autor do livro "Sou Síndico, E agora? Reflexões sobre o Código Civil e a Vida Condominial em 11 lições" (Exclusiva Publicações, 2012). Mais informações: cdesouza@aasp.org.br; cdesouza@adv.oabsp.org.br.
CRISTIANO DE SOUZA OLIVEIRA
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NORMAS TÉCNICAS E PROJETO DE IMPERMEABILIZAÇÃO
Por José Miguel Morgado
NA EDIÇÃO ANTERIOR
abordei algumas características da impermeabilização e um pouco sobre a parte histórica e sua evolução ao longo do tempo. Nesta edição, vou falar sobre as normas técnicas envolvidas e o projeto.
O sucesso de uma impermeabilização depende de um projeto bem elaborado, qualidade dos materiais e sistemas impermeabilizantes, qualidade da mão de obra, da construção, acompanhamento da execução dos serviços, prazos exequíveis e teste do sistema.
NORMAS TÉCNICAS DA ABNT
Um bom profissional ou empresa deve conhecer as normas técnicas brasileiras e aqui poderemos dizer que, para se fazer uma impermeabilização correta, é necessário utilizar as normas vigentes da ABNT/CB-022 Comitê Brasileiro de Impermeabilização.
Relacionamos algumas normas que o profissional que vai executar ou acompanhar os serviços de impermeabilização precisa ter conhecimento:
• ABNT NBR 9574:2008 – Execução da Impermeabilização
• ABNT NBR 9575:2010 – Impermeabilização: Seleção e projeto
• Normas técnicas de produtos impermeabilizantes e pesquisar no site da ABNT - https://www.abntcatalogo.com.br/ (em comitê utilizar ABNT/ CB-022 – Impermeabilização)
PROJETO DE IMPERMEABILIZAÇÃO
Para termos sucesso numa impermeabilização, devemos contratar um projetista especializado, solicitar que faça um projeto que compreenda o
shutterstock
photo: Ba_peuceta
estudo preliminar, projeto básico e o projeto executivo de impermeabilização segundo a ABNT NBR 9575 e que atualmente está em revisão.
Este projeto deve ser:
• Especifico para cada obra;
• Desenvolvido a partir dos projetos de arquitetura, estrutura, instalações, paisagismo e complementares;
• Conter plantas, cortes e detalhes executivos;
• Apresentar memorial descritivo, materiais, planilhas de quantitativos, relação técnica dos produtos e fabricantes.
• Seleção dos sistemas de impermeabilização;
• Especificação das metodologias executivas;
• Definição dos detalhes de impermeabilização específicos e genéricos.
Como vantagens de um projeto de impermeabilização temos:
• Uniformização dos orçamentos;
• Facilidade no gerenciamento e acompanhamento dos serviços;
• Prevenção de patologias na impermeabilização;
• Redução de custos da obra;
• Aumento na durabilidade da obra;
• Otimização do cronograma, evitando refazimentos.
O projetista de impermeabilização leva em conta uma série de detalhes da obra antes mesmo da escolha dos produtos impermeabilizantes, como por exemplo:
• Tipo de Estrutura - Laje mista, laje nervurada, alvenaria auto-portante, protendida, etc.
• Finalidade da Estrutura - Prever as cargas atuantes e dimensionar exigência de desempenho da impermeabilização (ex. laje com trânsito pesado, laje sem trânsito).
• Deformações Previstas na Estrutura - Prever as cargas atuantes e indicar uma deformação que poderá exigir maior elasticidade e flexibilidade do sistema impermeabilizante.
• Posicionamento de Juntas - Posicionamento pode interferir na dificuldade da execução da impermeabilização e seus arremates.
JOSÉ MIGUEL MORGADO
Graduado em Engenharia Civil pela FAAP Fundação Armando Alvares Penteado, SP, em 1980, com MBA do Varejo de Material de construção – FAAP e Negócios e Inovação pela Barry University e University of Nevada – Estados Unidos. Atualmente é Diretor Executivo do IBI - Instituto Brasileiro de Impermeabilização e consultor na empresa Morgado Consultoria para assuntos como: Marketing, Comunicação, Vendas, Negociação e Motivacional, entre outros assuntos. Consultor da Fluke Academy.
Mais informações: josemiguel@ibibrasil.org.br
PRÓXIMA EDIÇÃO:
OBRAS SÃO BEM-VINDAS
Reformar o estacionamento do edifício promove mais conforto e segurança aos condôminos, além de agregar valor ao patrimônio
Isabel Ribeiro
ESPAÇO EM que trafegam veículos e moradores todos os dias, a garagem não pode ser negligenciada. Deve ser um ambiente seguro, funcional e harmônico. Se não for assim, é preciso partir para a reforma. A iniciativa pede cuidados, demanda custos, mas elimina riscos futuros – como a queda de morador em um piso danificado, por exemplo. Sem contar que torna o endereço mais atrativo no ranking imobiliário.
Para Silvia Helena Guarnieri, melhorias servem como desempate na comercialização de imóveis. “Se você encontra dois apartamentos ótimos, mas em um deles a vaga do carro fica em uma garagem horrorosa e, no outro, em uma área reformada e bem iluminada, qual deles vai comprar?”, indaga a síndica do Vera Regina, prédio de 19 andares e nove unidades em Perdizes, zona oeste de São Paulo. Ela se orgulha da garagem plenamente reformada. “Considerando-se que o prédio tem mais de 50 anos, não se imagina que tenha uma garagem tão moderna”.
A revitalização envolveu mudanças no piso, pintura de paredes e das demarcações, instalação de novas cantoneiras e barras protetoras de veículos e a criação de um espaço para bicicletas. “Temos apenas oito, mas antes elas ficavam encostadas nos pilares, podendo danificar os carros. Ao agrupá-las em um espaço próprio, você está cuidando também da segurança dos carros, e passa a noção de organização, que é algo que se busca quando se mora em conjunto”.
Fotos: Evaldo Luiz Kuhn
Por
CLARIDADE EXTRA
Apesar de antigo, Silvia conta que o edifício em que reside recebe cuidados constantes, tanto assim que o sistema de iluminação do estacionamento já contava com upgrade. “Mas essa melhoria passava despercebida antes da obra porque a garagem era bem escura”. Um dos objetivos da reforma foi justamente clarear o chão de concreto para trazer mais luminosidade ao subsolo de 570 metros quadrados, com quase 40 vagas para carros.
Outro objetivo foi melhorar a aparência do piso em si. Este se encontrava manchado com óleo dos veículos, continha imperfeições e ficava bem distante de transmitir a ideia de asseio, por mais que se limpasse. As grelhas desgastadas pela ação do tempo contribuíam com seu aspecto desagradável. Para recuperar e até aprimorar o local, o condomínio investiu R$ 47.667,00.
Na seleção de fornecedores para a obra, Silvia priorizou quem trazia no portfólio clientes com perfil semelhante ao de seu pequeno prédio. “Não adianta terem reformado grandes prédios, shoppings ou hospitais de ponta. Tem de haver adequação. Quando você tem uma empresa com clientes de porte semelhante ao seu, você tem mais chances de receber um melhor atendimento”.
A obra aconteceu em setembro de 2021 e levou 10 dias, período no qual os carros dos condôminos foram alocados em um estacionamento próximo, pago com dinheiro do próprio condomínio. O fato de não ter chovido impactou positivamente, segundo Silvia, na secagem do serviço e na comodidade dos
moradores, que não se molharam no deslocamento entre o prédio e a garagem provisória. “Quem puder esperar, deixe para reformar a garagem em períodos de estiagem”, orienta.
No prédio de Perdizes, o solo do estacionamento recebeu revestimento epóxi, ganhando acabamento com brilho, impermeabilidade contra manchas de óleos e mais facilidade para limpeza, segundo a síndica. Nas vagas de veículos, optou-se por um tom mais claro para conferir luminosidade, e também destacar as demarcações de faixas e números. Por onde circulam os carros, optou-se por um cinza mais fechado. E o azul delimitou a área de pedestres.
Para quem pretende investir em pavimentação similar, lembre-se que o epóxi pode ser trabalhado não apenas em garagens de condomínios que possuem chão de concreto convencional. É indicado também para piso revestido por granilite – acabamento ainda presente em algumas construções mais antigas – e piso cerâmico, mas desde que este esteja bem assentado.
ÁREA PARA BIKES
No Residencial Duo, condomínio com duas torres e 223 unidades localizado no Jardim Íris, zona norte da cidade, foi preciso uma espécie de ‘recorte de obra’ para atender demanda da atualidade. Isso porque o empreendimento não previu um bicicletário na garagem descoberta, nem na subterrânea. “Se ainda fosse um condomínio da década de 1980, tudo bem, mas é de 2013, então a construtora falhou ao não pensar em temas como mobilidade urbana e sustentabilidade”, comenta o síndico Sérgio Ortega Giovanoni.
Cobrado pelos moradores, entre os quais pessoas interessadas em comprar uma bike para ir pedalando ao trabalho, Sérgio notou que a garagem não poderia mais ficar como fora originalmente planejada. “Eu era cobrado também por quem já possuía bicicleta, mas precisava guardar dentro do apartamento. Se autorizássemos a deixar nas vagas de carro, abriríamos um precedente. Tem de haver regras, senão um dia o morador põe uma bicicleta, no outro, uma geladeira, e assim por diante”.
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Sérgio levou a questão à frente e conseguiu aprovação condominial para transformar espaços sem uso em dois bicicletários no estacionamento do subsolo. “Mesmo se o lugar não estiver sendo usado, um síndico não pode fazer nada por conta própria”.
Construídos em aço para suportar com segurança o peso das bicicletas, os dois modelos são de armazenagem suspensa, forma que comporta mais bicicletas. Juntos, têm capacidade para 54 delas, e dessas vagas 34 já estão ocupadas.
Uma dica de Sérgio é optar por tamanhos de altura diferentes nos ganchos porque evita o encontro de guidões e, ainda, favorece os moradores de menor estatura no momento de retirar e de guardar a sua bicicleta. Mais uma dica: ainda que se tenha espaço para construir um bicicletário com parede, prefira ficar com as divisórias em estilo telado, que permitem visibilidade. “Essa opção nos favoreceu continuar o monitoramento por imagens sem ter de mudar o nosso sistema de câmeras. Em caso de sinistro, consigo localizar o responsável por meio da filmagem”.
Como o caminho de um dos bicicletários do Residencial Duo fica próximo às vagas dos carros, criou-se uma demarcação no piso, com faixas listradas pintadas com tinta amarela específica. Assim os condôminos podem passar com suas bikes sem danificar os automóveis, e, em contrapartida, condutores de carros precisam estacionar de modo que não impeça a entrada e saída das magrelas.
MUDANÇAS SEGURAS
Engenheira civil e síndica profissional há 23 anos, Ana Josefa Severino dá algumas dicas para reformar a garagem dentro da legalidade e sem trazer risco à edificação. Para serviços mais simples, como pintura das paredes ou mudança para o revestimento de piso em epóxi, não se exige laudo ART (Anotação de Responsabilidade Técnica), que é emitido por engenheiros. Já mudanças estruturais – casos que envolvem vigas e pilares – requerem essa documentação. O mesmo vale para modernização da parte elétrica e quebra de pisos. “É preciso saber onde quebrar o piso para não atingir a tubulação do gás”.
Uma vez que o condomínio se propõe a reformar a garagem, Ana sugere antes resolver problemas que possam comprometer o bom resultado de uma reforma, como infiltrações, trincas e rachaduras. Outra ideia é alterar o sistema de iluminação. “Há prédios antigos que ainda possuem lâmpadas tubulares com reatores. Sugiro a troca para as de LED, tubulares ou de bulbo. Um engenheiro poderá orientar se ainda são necessários muitos pontos de luz como na época em que as lâmpadas eram menos potentes”.
Na parte da pintura, a engenheira propõe verificar a condição das tubulações, elementos à mostra na maior parte dos tetos de garagens condominiais. As cores da pintura não são aleatórias. “A tubulação de água limpa é verde, a roxa é de água de reuso, a amarela é de gás e a do esgoto é preta”, diz a engenheira, reforçando que esse parâmetro ajuda a identificar vazamentos com mais precisão.
PRÓXIMA EDIÇÃO: QUADRAS: PISOS, ILUMINAÇÃO E ACESSÓRIOS
PROJETO PARA MUDANÇA NA INSTALAÇÃO ELÉTRICA PARA ÁREAS COMUNS
“é só mais uns circuitos, não pega nada!”
Por Edson Martinho
NA EDIÇÃO passada, fiz um apanhado de dicas sobre a importância do projeto elétrico realizado por um profissional qualificado e habilitado, com atualização profissional para garantir a revisão da instalação elétrica em geral. Nesta edição quero focar um pouco mais na adequação da instalação elétrica de pontos da área comum dos condomínios. Acho que todos nós sabemos da importância de ter uma instalação elétrica segura e confiável e no artigo passado ofereci algumas dicas sobre o tema. O detalhe é que a instalação elétrica tem vida útil tanto quanto qualquer coisa e precisa ser reformada ou revisada. Também há necessidades de adequações de alguns locais, por exemplo, quando são transformados em outro tipo de utilização mudando a característica inicial, ou mesmo para a instalação de novas tecnologias, como sistemas de monitoramento, mudança de uso de uma sala, melhoria da área de festas, iluminação do jardim e de outras áreas, como quadra, piscina e por aí vai. Pois bem, todos estes assuntos devem ser tratados com o máximo de cuidado e por profissional qualificado, havendo sempre um projeto realizado por um Engenheiro
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Eletricista ou Técnico em Eletrotécnica dentro das suas limitações. O subtítulo que usei neste artigo “é só mais um circuito, não pega nada!” é exatamente onde mora o perigo. Pensando em cada uma das situações que podem ser motivos de preocupação, decidi listar algumas e suas necessidades na hora da adequação. Esta lista também servirá para você avaliar a situação da instalação dos ambientes e avaliar se atendem ou não aos requisitos de segurança.
• Iluminação e irrigação automática de jardim – O jardim fica em áreas abertas e normalmente sujeitas a intempéries como chuva e sol. Com isto, algumas definições devem ser realizadas já no projeto, que deve prever condutores adequados para uso externo, ou proteções para estes condutores que suportem estas condições, como eletrodutos resistentes a UV e proteção contra umidade. A outra preocupação é com as conexões, que não devem ser feitas usando fitas isolantes normais, pois estas não são preparadas para suportar o sol e não protegem contra umidade. Neste caso irão se deteriorar e deixar a energia exposta a qualquer pessoa, inclusive uma criança, que por qualquer motivo adentre no jardim. Outra preocupação é com a proteção da instalação quanto a choques elétricos. Há que se projetar para esta instalação o IDR (Interruptor Diferencial Residual), que fará a proteção de corrente de fuga, que pode ser causado por um choque elétrico. Já citamos isto, mas vale a repetição. O IDR ou simplesmente DR salva vidas contra choques elétricos.
• Iluminação de quadras – Da mesma forma que os jardins, a iluminação e instalação de dispositivos nas quadras, devem considerar a exposição ao sol e chuva e construir a instalação de forma a usar produtos adequados como fios, conexões, interruptores e possuir o
IDR. No caso de quadras, vale lembrar que a maioria apresenta alambrados ou postes metálicos, que podem ser energizados por acidente e colocar em risco os usuários.
• Iluminação de piscinas – As piscinas também apresentam os mesmos problemas das quadras, pois possuem alambrados e postes metálicos em seu entorno, mas a piscina tem a água como agravante, pois já ouvimos muitas vezes que água e eletricidade não combinam. Não é comum ter tomadas próximo a piscina, mas é comum as pessoas usarem extensões para ligar equipamentos de som, ou mesmo para carregar o celular, então a instalação nessa área deve ser protegida por IDR. Quando a piscina tiver iluminação interna, esta iluminação só pode ser feita usando circuitos alimentados por 12V e com sistemas projetados para tal de acordo com as normas técnicas, sobretudo a ABNT NBR 5410 na versão atual 2004.
• Sala de jogos e salão de festas - Neste ambiente é comum crianças e adolescentes passarem muito tempo e, atualmente, o celular ou tablet é quase uma extensão das mãos deles. Mas as baterias acabam, demandando recarga, então os carregadores vêm junto podendo ser colocado na tomada. Acidentes com carregadores de celular tem sido mais constantes e vitimado muita gente com o passar dos anos, como mostram os dados da Abracopel. Por isso, os circuitos que atendem
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estes pontos devem ser devidamente dimensionados e protegidos pelo IDR, já citado, e pelo disjuntor correto, pois no salão de festas podem ligar equipamentos de alta potência e ampliar o consumo de energia, ultrapassando a capacidade dos fios, podendo iniciar um incêndio.
Estas áreas requerem atenção especial com projeto de adequação, levando em conta todos os equipamentos que poderão ser instalados. Outra dica importante: nestes ambientes não se deve usar extensões, pois se tornam fonte de risco de acidente elétrico.
• Proteção dos dispositivos eletroeletrônicos – Elevador, portão automático, sistema de monitoramento costumam ser vítimas de queima, principalmente em épocas de tempestades com descargas atmosféricas (raios). Pois bem, este fenômeno é conhecido como surto de tensão e realmente queima os equipamentos. Mas você deve estar pensando, “o para-raios está OK, tem um laudo dele do mês passado”. Cuidado, como diria o humorista, uma coisa é uma coisa, outra coisa é outra coisa. O para-raios, serve para conduzir o raio para a terra sem causar danos estruturais e a pessoas que estejam dentro da edificação. Os surtos de tensão devem ser protegidos pelas medidas de proteção contra surtos, ou MPS, que usa como base o DPS (Dispositivo de proteção contra surtos de tensão). Este estudo, deve ser elaborado com base na norma ABNT NBR 5419 parte 4, que vai
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definir qual a melhor forma e os melhores dispositivos para garantir que um surto de tensão causado pela descarga atmosférica não queime os equipamentos eletroeletrônicos;
• Veículo elétrico – Esta tecnologia está crescendo a cada dia, e o condomínio deve estar começando a considerar instalar carregadores. É importante se preparar, mas tome cuidado! Os carregadores veiculares são “cargas”, ou seja, consomem energia, e, portanto, precisam ter esta energia prevista e a instalação calculada para tal. Isto para não ter os dispositivos de proteção por sobrecarga atuando ou mesmo os condutores pegando fogo e iniciando um incêndio. Toda instalação de carregador de veículo elétrico deve ser pré-dimensionada e avaliada, verificando se o sistema irá suportar. Os carregadores possuem potência que podem chegar a 7 mil Watts, ou seja, é como se tivesse vários chuveiros ligados ao mesmo tempo a mais na instalação do seu condomínio.
A motivação de escrever sobre estes temas, vem da minha atuação junto à Abracopel – Associação Brasileira de Conscientização para os Perigos da Eletricidade, que levanta dados de acidentes de origem elétrica e convive com acidentes diariamente, muitos deles ocorridos nas situações que listei acima. Cuidem da sua instalação elétrica.
EDSON MARTINHO
Engenheiro Eletricista, Fundador e Diretor Executivo da Abracopel – Associação Brasileira de Conscientização para os Perigos da Eletricidade, palestrante, autor de livro, diretor técnico da Lambda Consultoria e Consultor da Fluke Academy.
