DIRIGIDA A Condomínios residenciais, comerciais e administradoras
Exceto novembro/dezembro, cuja periodicidade é bimestral
TIRAGEM 20.000 exemplares (60.000 leitores em média)
PÚBLICO LEITOR DIRIGIDO Síndicos, zeladores e administradores
CIRCULAÇÃO São Paulo e Grande São Paulo
CAPA
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ILUSTRAÇÕES Freepik
ASSINATURAS
Emilly Tabuço faleconosco@grupodirecional.com.br
GERENTE COMERCIAL
Adriana S. dos Santos
Tiragem de 20.000 exemplares auditada pela Fundação Vanzolini, cujo atestado de tiragem está à disposição dos interessados.
Não é permitida a reprodução total ou parcial das matérias, sujeitando os infratores às penalidades legais. As matérias assinadas são de inteira responsabilidade de seus autores e não expressam, necessariamente, a opinião da revista Direcional Condomínios. A revista Direcional Condomínios não se responsabiliza pelos serviços e produtos oferecidos pelos anunciantes.
DEPARTAMENTO COMERCIAL
Fabian Mesquita
ATENDIMENTO AO CLIENTE
Emilly Tabuço
João Marconi
Juliana Jordão Grillo
DIAGRAMAÇÃO
Jonas Coronado
Luís Guilherme
Thalita Feuerstein
Cristiane Lima
IMPRESSÃO
Grass Indústria Gráfica
EQUIPE DISTRIBUIÇÃO
Douglas Barbosa da Silva
Evaldo Mendonça
José Ricardo da Silva
Pedro Henrique Rodrigues Paiva Roberio Santos
ASSINATURA ANUAL R$ 180,00
Tiragem auditada por
Queridos(as) Síndicos(as),
A Edição Especial, em Comemoração aos 25 anos do Grupo Direcional, foi elaborada com muito cuidado e carinho. Trouxemos muitos assuntos do seu interesse, por isso esta edição é praticamente um livro. Boa leitura e Gratidão pelo apoio e confiança ao nosso trabalho! Feliz 2022!
O INTERVALO de 25 anos parece relativamente longo na vida de uma pessoa, mas em termos históricos, representa um ‘pulo’. Por isso temos a sensação, neste ano de 2022, que o tempo literalmente voou desde que a Direcional Condomínios lançou ao mercado seu primeiro exemplar impresso, em 1997.
Aconteceu muita coisa nesse ¼ de século - o mundo praticamente se transformou em termos de tecnologia, valores, relações econômicas e sociais - que parece termos viajado décadas!
Vale a pena registrar aqui dois saltos disruptivos nesta relação entre o tempo e o tamanho das mudanças ocorridas: Em 1997 tivemos a primeira clonagem de um mamífero, a Ovelha Dolly, enquanto hoje estamos superando uma pandemia depois do desenvolvimento de vacinas em tempo recorde através da engenharia genética. Também em 1997 Steve Jobs reassumiu o comando da Apple, incrementando a portabilidade digital (computadores, tablets, celulares), com suas infindáveis funcionalidades, as quais se encontram absolutamente integradas ao nosso cotidiano, sem que consigamos nos imaginar sem esses aparatos.
No Brasil, vivíamos uma fase de estabilidade econômica sob o Real e a normalização do processo político-institucional. E, do ponto de vista do segmento condominial, o cenário urbano brasileiro iniciava na época grande transformação, com a explosão de prédios comerciais e residenciais complexos e inovadores, o que semeou uma nova realidade.
A Direcional Condomínios nasceu neste contexto histórico com dois propósitos, perseguidos até hoje;
• Ajudar os síndicos a serem síndicos, pois não é tarefa fácil;
• Ajudar as empresas, prestadoras de serviços, a se conectarem com estes síndicos, uma vez que eles são figuras blindadas.
Não existe solução simples para problemas tão complexos, mas tínhamos clareza do nosso papel e apostamos em estratégias diferenciadas para consolidar a revista e a empresa:
• Tiragem auditada e distribuição cuidadosa;
• Rigor jornalístico no desenvolvimento das matérias,
ANOS
com o qual conquistamos credibilidade. Esse é um objetivo trabalhado e preservado dia a dia;
• Portal e Redes Sociais atualizados;
• Comprometimento com os resultados.
Nestes 25 anos, a Direcional Condomínios deixa lembranças marcantes:
• Encontros de Síndicas, em Homenagem ao Dia Internacional da Mulher;
• Feiras e Palestras voltadas aos síndicos, síndicas e expositores. O maior deles aconteceu em 2013 no Espaço de Convenções Frei Caneca, com 600 participantes, 48 expositores.
• Não podemos esquecer também da celebração dos 15 anos da Direcional Condomínios, no Memorial da América Latina. E muito mais!
Chegamos aos 25 anos com uma sensação de Responsabilidade Maior para seguir em frente. Por isso, queremos dizer uma palavra a:
• Você, nosso anunciante, por ter confiado em nosso trabalho;
• Você, nosso leitor, que nos inspira a buscar informações;
• Você, nosso colunista, que através de seus artigos abrilhanta nossas páginas com seu conhecimento e experiência;
• Você, nosso colaborador, que faz seu melhor. A Direcional Condomínios é equipe!
• Você, nosso fornecedor, que se compromete com a entrega e qualidade dos serviços prestados.
• A Deus, que nos concedeu saúde para chegarmos até aqui.
GRATIDÃO!
Sonia Inakake e Almir Candido de Almeida
O QUE A DIRECIONAL MUDOU EM MINHA VIDA E NA DO MEU CONDOMÍNIO
ELES TAMBÉM ESCOLHERAM A DIRECIONAL CONDOMÍNIOS!
Por Guilherme Verli
UM DOS propósitos da Revista Direcional Condomínios é ajudar os síndicos serem síndicos. Mesmo quando estão síndicos. Não há outra forma melhor para começar o ano ouvindo e lendo depoimentos inspiradores de quem escolheu a Direcional Condomínios para aprender e exercer este cargo que envolve tantas responsabilidades.
Com alegria, percebemos que estamos no caminho certo. Nesta edição especial, em que comemoramos 25 anos da publicação, compartilhamos algumas mensagens.
Confira a seguir!
“Graças ao trabalho profissional e incansável de vocês, este setor ganhou visibilidade, importância e reconhecimento.”
Há 9 anos a revista e o site me acompanham na vida profissional de síndico com muita informação atualizada, cases, depoimentos, anúncios, entrevistas, artigos e muito mais, além dos eventos, sempre bem organizados e didáticos. Eu aprendi muito com esse trabalho maravilhoso e pioneiro.
Vocês foram um divisor de águas para o nosso mundo de gestores de condomínios, um setor que emprega muita gente, administra volume considerável de recursos e que até a chegada da Direcional não tinha nenhum interlocutor de expressão.
Cabe a mim, síndico, leitor, admirador e colunista da revista e do site prestar os meus mais sinceros votos de gratidão pelos 25 anos e desejar muito sucesso para os próximos. Parabéns ao time da Direcional Condomínios pelo aniversário tão especial. Vocês merecem todos nossos aplausos!
WOLFRAM WERTHER
Síndico Profissional e Consultor Condominial
“Percebo que, com o amparo da revista, consegui reduzir custos e gerar maior satisfação dos condôminos.”
Neste aniversário da Direcional, não poderia deixar de parabenizá-la pela altíssima qualidade dos conteúdos, que me deixaram mais preparado para compreender quais as responsabilidades de um síndico, principalmente no que se refere às manutenções, planejamento de atividades e administração financeira.
A troca de experiências proporcionada pelos relatos de outros síndicos ampliou meus conhecimentos e me tornou mais capacitado para lidar com as diversas situações dos condomínios. Além disso, a revista proporcionou o contato de profissionais qualificados para executar determinados serviços dentro dos condomínios, reduziu o tempo que eu gastava me preocupando com a excelência dos trabalhos realizados.
Agradeço muito à Direcional por sua contribuição na área de sindicatura e por tornar meu trabalho muito mais simples e prazeroso!
SÉRGIO FERNANDES
Síndico
“A Direcional me acolheu em 2001, quando estava assumindo o meu primeiro condomínio!”
Nesse período só me ofereceram coisas boas, como palestras, encontros, conteúdos e muitos contatos profissionais. Também me ajudou a lidar melhor com temas que eram desconhecidos por mim, a explorar as nuances da gestão.
Graças a essa verdadeira parceria eu me desenvolvi profissionalmente na área de condomínios. Acabei me especializando e trocando informações, além de poder compartilhar conhecimento com as comunidades e outros profissionais da área. No dia a dia, no meu condomínio, foram muitas as melhorias que implementei graças a essa ótima publicação. Tenho muito carinho pela Direcional, principalmente por abrir muitas portas para mim.
KELLY REMONTI
Síndica
“A Direcional mudou minha vida!”
Sempre leio a revista, pois a vida de síndico é uma caixinha de surpresas e com a publicação encontramos matérias bem interessantes, que nos ajudam e quando precisamos de alguma indicação de fornecedor, é por aqui que encontramos os melhores.
ANA JOSEFA
Síndica
“Para minha equipe e para os zeladores sempre digo: Direcional Condomínios é o livro de cabeceira dos síndicos!”
Há 10 anos, a Direcional Condomínios promoveu um curso de Segurança, na qual estive presente, e naquela ocasião conheci as dependências da Editora. A partir daí fui em todos os eventos da revista, pois além dos temas relevantes, a revista contribuiu na minha formação como síndico profissional.
Sou leitor assíduo da revista, o que me ajuda a ver o que meus colegas síndicos estão realizando, assim como poder compartilhar minha experiência, já que também fui entrevistado algumas vezes. É uma troca de experiência muito rica.
Além do conteúdo, sempre encontro o que procuro, tornando o relacionamento com os fornecedores mais pessoal e confiável.
Com o leque de anunciantes já realizei inúmeras obras nos condomínios que sou síndico profissional. Então, o que a Direcional mudou na minha vida? A Direcional me direcionou assim como me direciona até hoje!
CRISTÓVÃO LUIS LOPES
Síndico Profissional e Consultor Condominial
“Em virtude da confiabilidade que a revista possui entre os gestores, nos dá a tranquilidade necessária para contratar os serviços prestados pelos anunciantes”
A Revista Direcional tem matérias relevantes, sempre com a preocupação de orientar e elucidar as dúvidas dos leitores, com o propósito de auxiliar os síndicos no árduo trabalho do dia a dia na administração condominial. Deve-se ressaltar também que, em virtude da confiabilidade que a revista possui entre os gestores, nos dá a tranquilidade necessária para contratar os serviços prestados pelos anunciantes.
Minhas congratulações pelos 25 anos de existência da publicação, que há mais de dez anos considero uma companheira ideal para a minha gestão, e desejo que continue por muitos anos com a seriedade, objetividade e eficácia que lhe são inerentes.
Parabéns a toda a equipe Direcional!
LURDES AFFONSO
Síndica
“A Direcional muito me auxilia em minha atividade profissional”
Desde de 2011, quando passei a me interessar pelos assuntos do condomínio onde eu residia e ingressei no seu Conselho Fiscal, tornei-me leitor assíduo da Direcional Condomínios, cujas matérias constituem excelentes fontes de informação e orientação para síndicos, conselheiros, zeladores e gestores condominiais em geral.
Transmitindo em suas matérias as orientações de diversos profissionais e, principalmente, as experiências e os ensinamentos de outros síndicos, a Direcional muito me auxilia em minha atividade profissional.
LUIZ LEITÃO DA CUNHA
Síndico
“Tive a oportunidade de participar de todos os eventos coordenados pela Revista Direcional”
Sou síndica do condomínio Helbor Spazio Club, localizado na Vila Mariana em São Paulo. Estou no meu quinto mandato e desde 2012 tenho contado com a ajuda da Revista Direcional Condomínios, pelas matérias sempre interessantes e atualizadas, além dos contatos com as empresas anunciantes. Tive a oportunidade de participar de todos os eventos coordenados pela Direcional, onde, além de assistir palestras e debates, pude conhecer outros síndicos. Nestes eventos nós, síndicos, trocamos ideias com o objetivo de solucionar as várias situações, algumas até bem complexas, que enfrentamos no dia a dia do condomínio.
Agradeço à Sônia por todas estas oportunidades e parabenizo a Revista Direcional Condomínios pelos 25 anos de sucesso!
Muito obrigada por tudo! Muito sucesso sempre!
REGINA NAGAMINE
Síndica
“Aprendi e quero continuar aprendendo com a Direcional Condomínios”
Tenho um carinho muito especial pela Direcional. Desde sempre participo dos eventos promovidos pela revista. Aprendi muito e em diversas oportunidades fui entrevistado e pude relatar minhas experiências do dia a dia como síndico. Isso me fez crescer, aprender e melhorar. Quero parabenizá-los pelos 25 anos e espero poder continuar contribuindo e participar de novos eventos.
NILTON SAVIETO Síndico Profissional
TECNOLOGIA, AUTOMATIZAÇÃO, INOVAÇÃO, NOVAS SOLUÇÕES NOS CONDOMÍNIOS
Por Eduardo Silva
AO LONGO DE 25
anos, tempo da revista Direcional
Condomínios , muita coisa mudou. Em termos de tecnologia, valores, relações econômicas e sociais, o mundo se transformou de tal forma que parece termos avançado muitas décadas! A sociedade vem se adaptando, as pessoas evoluíram, tudo se atualiza na velocidade da luz, e não é diferente no mercado de condomínios.
Um dos objetivos de todo síndico é obter uma eficácia maior na sua gestão e redução de custos, tanto das taxas condominiais como em recursos naturais. A tendência de modernizar a infraestrutura é um caminho sem volta.
Nesta reportagem selecionamos alguns itens em alta que os condomínios, se ainda não adotaram, é muito provável que implantarão nos próximos anos:
1) Sistema de segurança:
Reconhecimento facial, o chamado “face ID”.
Mesmo que o rosto de uma pessoa mude com o passar do tempo, algumas características são mantidas. O Face ID, reconhece em segundos o usuário, liberando seu acesso nos condomínios. Além da segurança, o morador, visitante, funcionário, não terá o contato manual e se estiver com
as mãos ocupadas, terá seu acesso liberado. Por QR Code, o morador pode liberar a entrada de um visitante ou convidados para uma festa;
2) Vídeo porteiro eletrônico:
Aparelho que garante a comunicação e visualização entre visitante, entregadores de delivery, fornecedores, diretamente com o apartamento, sem a necessidade da intervenção do porteiro físico;
3) Portaria remota ou automatizada:
O mercado apresenta novas soluções de controle de acesso, substituindo cada vez mais a mão de obra física. O condomínio poderá ter uma empresa intermediando o controle de acesso ou o condômino mesmo poderá liberar a entrada. Cada condomínio tem suas peculiaridades e se tiver perfil para implantar a Portaria Virtual ou Automatizada o fará, pois representa uma economia substancial;
4) Automatização ou mecanização de portões:
Muitos condomínios já utilizam o sistema inteligente de abertura dos portões das garagens, por meio da instalação de uma tag – selo de identificação no veículo e uma antena instalada no portão. Com este sistema, os porteiros não serão enganados pelos carros clonados e nem pelo velho acenar de mãos;
5) Câmeras inteligentes:
Há muitos anos, os sistemas de segurança utilizam a câmera IP, pela sua alta resolução nas imagens e nos áudios, com acesso sem fio à internet. Há também a opção de câmeras remotas utilizadas pelas empresas de portaria virtual e funcionários para fazer as rondas;
6) Energia solar e fotovoltaica:
Se o seu condomínio tem espaço para instalar as placas para captar os raios solares, gerando aquecimento de água ou eletricidade, o investimento retornará em pouco tempo. Há dois aspectos a destacar: economia na conta e a sustentabilidade. O planeta agradece;
7) Sistema de captação de água da chuva – água de reuso:
A consciência do uso racional da água será permanente. Nos condomínios novos, as construtoras já entregam o empreendimento com o sistema de captação da água da chuva, mas todos os condomínios podem ter um olhar atento neste quesito. Que tal chamar um engenheiro e pensar num projeto? Vamos captar água da chuva e utilizá-la na rega dos jardins, limpeza dos pisos de garagens, calçadas etc;
8) Tratamento de água da piscina:
Há soluções novas no mercado que reduzem o uso de cloro para manutenção da água da piscina. Com a aplicação de ozônio, a água fica cristalina, sem acréscimo de produtos químicos, deixando-a mais saudável aos banhistas;
9) Aquecimento de piscina:
Muitas piscinas são subutilizadas porque não há conforto térmico. Mas, há opção de sistema de climatização com bombas inteligentes denominadas trocadores de calor. Este sistema capta a temperatura ambiente e faz a compensação da temperatura da água, deixando mais sustentável do que o consumo de gás encanado;
10) Carregamento de carro elétrico:
Até meados de 2030 o Japão quer eliminar a produção de carros movidos a combustível fóssil. O mundo inteiro
caminhará neste sentido. No Brasil, a previsão é que em 10 anos, 5% dos carros pequenos serão elétricos. Por isso, é importante os síndicos se anteciparem às demandas crescentes por carregamento veicular;
11) Elevadores inteligentes:
Imagine um pavimento onde há dois elevadores. Mesmo que o usuário chame ambos, somente um será acionado: o que estiver mais próximo ou o que estiver em melhores condições técnicas. Claro que isto evita o desperdício de energia e aumenta a vida útil dos equipamentos. Outra solução moderna é o modo stand-by, onde após alguns minutos sem uso, o sistema desliga alguns itens como luz da cabina, indicadores de posição dos pavimentos, etc. Outra novidade é o sistema de resgate. Se o elevador pára por motivo de falta de energia, automaticamente a cabina irá para o andar mais próximo, liberando rapidamente os usuários, evitando um possível resgate por pessoas não habilitadas e uma estressante espera até a chegada do técnico da empresa responsável pela manutenção. O elevador é o meio de transporte mais seguro do mundo e foi ele quem possibilitou a verticalização das cidades. De olho no elevador!
12) Medição individualizada do consumo de água, gás e energia:
Condomínio que ainda possui a conta coletiva das concessionárias poderá investir no sistema de autogestão para a medição do consumo de cada apartamento, um projeto com retorno rápido e menos burocrático do que o método da individualização tradicional ofertada pelas concessionárias. A autogestão, por meio de empresas credenciadas, trará um retorno mais rápido para os moradores. Em tese, o condomínio vai investir somente nos medidores de consumo e na mão de obra para a instalação;
13) Recuperação de crédito:
Ainda polêmico, há empresas que resolvem o problema da inadimplência nos condomínios, com retorno rápido. A solução da chamada “garantidora de crédito” é comprar a dívida do condomínio, pagar à vista e negociar diretamente com os proprietários das unidades devedoras;
14) Política de reciclagem:
A coleta seletiva, apesar de não ser obrigatória nos condomínios residenciais é uma boa prática a ser aplicada e incentivada entre os moradores, trazendo economia nos insumos e recursos. Óleo de cozinha, vidro e plástico são alguns dos materiais mais reutilizados no mercado. Há várias ONGs que podem recolher o material no seu condomínio.
TENDÊNCIAS - 25 ANOS, O QUE MUDOU?
15) Aplicativos de apoio à gestão:
A comunicação com os moradores é primordial, por isso, existem vários aplicativos de apoio ao gerenciamento dos condomínios, oferecendo soluções às demandas de manutenção, chamados, serviços administrativos e financeiro. Tudo na palma da mão. Um serviço moderno e muito útil, indispensável nos dias atuais.
16) TV corporativa:
Há quase 10 anos, convivemos com as TVs corporativas dentro dos elevadores. No início somente em condomínios comerciais, mas atualmente estão também nos residenciais. A comunicação é rápida e fica mais próxima dos moradores. A TV corporativa é uma ferramenta elegante e moderna.
17) Sensores de presença ou movimento:
Os sensores de presença são populares nas garagens, halls e escadas. As lâmpadas são acesas somente quando se detecta o movimento de pessoas e/ou animais. Eles se tornaram um item necessário, pois gera economia de energia. Outra tendência são as portas que abrem e fecham automaticamente, sem contato manual.
18) Serviços e comodidades aos moradores:
Lockers inteligentes para fast food, lavanderias e entregas de produtos de pequeno e médio volume. Pet shop móvel, feiras, mini mercado de autoatendimento, lavagem ecológica de
carros, serviços de beleza, relaxamento e lazer. Sem contar com espaços coworking e muito mais. Talvez, este seja um dos legados da Pandemia: modernização e facilidade na vida dos condôminos.
Gostou dessas novidades? Mas, atenção! Antes de fazer qualquer adequação, investimento ou benfeitoria no condomínio é muito importante elaborar um estudo preliminar do projeto, fazer a pesquisa de mercado e ser respaldado por profissionais qualificados e consultores técnicos isentos. Assim, o síndico terá muito mais êxito na assembleia. É de suma importância também observar não somente as obrigações legais do síndico, conforme estabelecidas no Código Civil, mas a legislação local e as normas técnicas, especialmente para a manutenção do AVCB, obedecer a rota de fuga, toda a sinalização interna e a realização de adequações importantes quanto à acessibilidade, que é obrigatória.
Neste sentido vale observar o Guia do COE - Código de Obras e Edificações, elaborado pela Prefeitura de São Paulo, com base na Lei nº 16.642, de 9 de maio de 2017 e Decreto nº 57.776, de 7 de julho de 2017 que estabelece as diretrizes quanto aos padrões de apresentação dos projetos para a instrução dos pedidos relacionados à atividade edilícia.
“Art. 1º Este decreto regulamenta os procedimentos administrativos e executivos e fixa as regras gerais e específicas a serem obedecidas no projeto, licenciamento, execução, manutenção, utilização e fiscalização de obras, edificações, equipamentos, obras complementares, terraços e mobiliários, dentro dos limites dos imóveis em que se situam”.
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MINHA HISTÓRIA
no segmento condominial começou há 27 anos, quando realizei uma pesquisa sobre os custos que compõem a quota condominial, atendendo às demandas de meus clientes, gestores de pequenas e médias empresas, que devido à inflação que chegava em média a 80% ao mês, não conseguiam ter uma previsão sobre o valor que seria cobrado da taxa de rateio em seus escritórios, o que lhes causava grande preocupação.
Os resultados da pesquisa foram publicados no caderno de imóveis do jornal Folha de São Paulo, e pela repercussão do assunto, observei como fazia falta ter um livro prático no mercado sobre gestão condominial. Até então as obras traziam apenas aspectos jurídicos. Para suprir essa lacuna, lancei em 1996 a primeira edição do meu livro “Revolucionando o Condomínio” (hoje na 15ª edição). E, em 1999, lancei o Curso de Administração de Condomínios, para atender à demanda de capacitação.
Os alunos eram, em sua maioria, síndicos moradores, senhores aposentados, que buscavam conhecimento para melhorar a gestão do condomínio, à frente da qual já estavam havia anos. Tínhamos poucas mulheres e poucos jovens. Hoje o panorama é completamente diferente. Percebo muitas mulheres e jovens abraçando essa área, desenvolvendo a atividade com muita propriedade e buscando cada vez mais capacitação e aperfeiçoamento. As mulheres, em especial, enfrentam ainda
Por Profa. Rosely Schwartz
O QUE ESPERAR DA SINDICATURA?
muito preconceito para serem respeitadas e valorizadas. Delas é exigido mais trabalho e qualidade que em relação aos homens.
Por ter exercido o cargo de síndica orgânica, em 1997, em um condomínio com 120 unidades, pude constatar que para fazer uma gestão com qualidade e eficiência, é necessário dedicar tempo, buscar conhecimento, ter uma administradora comprometida com a legislação e em contribuir para a execução do planejamento geral, além de uma equipe interna de colaboradores, motivados e integrados, para atender aos objetivos pré-determinados pelo síndico.
Devido à falta de tempo dos síndicos orgânicos para exercer a gestão nesses moldes, ao crescimento das exigências legais, à complexidade dos empreendimentos, como os condomínios-clubes, e ao aumento na demanda dos moradores por maior eficiência, a procura pelos síndicos profissionais cresceu muito. E as expectativas dos moradores quando elegem um síndico profissional são grandes. Acreditam que todos os problemas do condomínio serão resolvidos e que haverá valorização patrimonial. Para que essas esperanças não sejam frustradas, é muito importante que o profissional entregue serviço, mostre resultado. Que seja ético, íntegro, comprometido em cumprir com toda a legislação.
Atualmente, muitos síndicos orgânicos têm buscado capacitação para melhorar a gestão, dado que percebem que a atividade exige conhecimento. Querem ter independência da administradora na tomada de decisões, e ainda, ter essa alternativa de carreira, principalmente quando estão próximos da aposentadoria.
No futuro, a atividade de síndico profissional será cada vez mais valorizada, se os profissionais que praticam a sindicatura realmente entregarem trabalho, buscarem constantemente a capacitação, forem dedicados, comprometidos, éticos e íntegros. Saber crescer, sem prejudicar os serviços prestados. O retorno financeiro deve vir do reconhecimento do trabalho entregue.
PROFª ROSELY SCHWARTZ
Administradora e contabilista, concebeu, coordena e ministra os cursos de Administração de Condomínios e Síndico Profissional da FECAP/SP (transmissão ao vivo) e do portal OCONDOMÍNIO.COM.BR (100% online). É autora do livro “Revolucionando o Condomínio” (Ed. Benvirá, 15ª edição).
Mais informações: rosely@ocondominio.com.br.
Foto Richard A. Charles
NOVO PERFIL DE COBRANÇA É UM DOS MARCOS DA EVOLUÇÃO DA GESTÃO CONDOMINIAL
Por Cristiano De Souza Oliveira
OS 25 ANOS de história da revista Direcional Condomínios foram acompanhados por inúmeras evoluções neste segmento, entre elas, na gestão da inadimplência. Da mera cobrança que era feita de forma amadora há ¼ de século, os débitos condominiais começaram a ser negociados de várias formas.
O setor recebeu nestes 25 anos, além das alterações do Código Civil, a entrada em vigor do Código de Processo Civil (CPC) e várias leis esparsas que possibilitaram uma significativa redução nos índices de inadimplência condominial.
Esta conquista decorre da vigência deste novo e dinâmico ordenamento legal, que em muito sedimentou procedimentos e garantiu a segurança jurídica das cobranças, bem como, ainda, da agilidade da informação, auxiliada pelas mídias sociais, o que levou cada condômino a entender sua importância na valorização patrimonial através do rateio das despesas.
Negociações diretas com o síndico, possibilidades do uso de meios não judicializados, tais como mediação e arbitragem, passando pela elevação da condição do crédito condominial a título executivo (dado pelo novo CPC), favoreceram uma rápida resposta na recomposição de valores não arrecadados pelo condomínio.
Protestos, negativações e a chegada ao setor de garantidoras e instituições financeiras, com linhas próprias para cobrir débitos condominiais ou emprestar
ao devedor o valor do rateio condominial, também facilitam hoje a recuperação e gestão da inadimplência, porém, sempre com certos cuidados para não se ultrapassarem os limites da legalidade e legitimidade.
Infelizmente, em 25 anos, subterfúgios também chegaram ao setor como respostas para se garantir um combate à inadimplência, como o desconto por pontualidade, aceito em alguns estados, e o corte de consumíveis (água, por exemplo).
Nesta gestão de inadimplência, não podemos esquecer ainda da evolução do Poder Judiciário em reconhecer, com seriedade, o instituto do condomínio edilício, alargando os processos de execução de rateios condominiais vencidos e não pagos para inclusão das vincendas, redução da prescrição para 5 anos, possibilidade de ingressar contra promitentes compradores, preferência de crédito frente às hipotecas. Tudo isso fez com que diminuisse a informalidade na gestão condominial e cada condomínio mantivesse seu cadastro atualizado e correto, evitando vícios e falhas.
Atualmente a citação e intimação por e-mails foi reconhecida por lei, garantindo mais uma agilidade na gestão da inadimplência, mantendo a responsabilidade de cada condomínio, que, além de preservar um bom cadastro, deve treinar seus funcionários e colaboradores em face do recebimento de uma correspondência judicial ou mesmo perante um perito judicial ou oficial de Justiça.
Esse período de 25 anos mostra que o setor condominial evoluiu e ainda tem muito a crescer, mas é certo que podemos adaptar para a gestão da inadimplência a máxima do pensador iluminista penal Cesare Beccaria: “Quanto mais rápida for a cobrança, tanto mais justa e útil será a mesma à coletividade”.
CRISTIANO DE SOUZA OLIVEIRA
Advogado e consultor jurídico condominial há mais de 25 anos, vice-presidente da Associação dos Advogados do Grande ABC e presidente da Comissão de Direito Condominial da 38ª Subseção da OAB-SP (Santo André/SP). É autor do livro "Sou Síndico, E agora? Reflexões sobre o Código Civil e a Vida Condominial em 11 lições" (Exclusiva Publicações, 2012).
Mais informações: cdesouza@aasp.org.br; cdesouza@adv.oabsp.org.br.
Foto Paulo Mujano
FUNCIONÁRIOS MOTIVADOS UM PATRIMÔNIO INESTIMÁVEL PARA O
CONDOMÍNIO
A EQUIPE de trabalho
engloba funcionários próprios, colaboradores terceirizados, prestadores de serviços e fornecedores em geral.
Quando motivada, equivale a um verdadeiro “patrimônio imaterial” de valor muitas vezes inestimável, devido às dificuldades e investimentos de tempo e recursos necessários para a sua formação.
Porém, é sabido que a gestão de pessoas é um dos maiores desafios para toda liderança. Busca-se a melhor relação entre um bom ambiente corporativo e os resultados.
No segmento condominial a situação não é diferente, por envolver síndicos, gerentes, coordenadores e moradores, que simpatizam com determinados colaboradores, e, às vezes, colocam-se como protetores, dificultando propostas de substituições, tanto de funcionários, quanto de terceirizados, criando discórdia entre os membros da equipe.
Deste modo, cabe ao síndico (normalmente recém-eleito/contratado) avaliar este “patrimônio imaterial”, a fim de identificar a necessida-
de de adequações e substituições na equipe que acabou de assumir. Porém, apesar de evidentes deficiências na prestação de serviços por determinados colaboradores, a existência de uma espécie de blindagem causada por condôminos faz com que substituições importantes, que deveriam ser rápidas e discretas, tornem-se verdadeiras disputas internas, que chegam a colocar em risco tanto o projeto de gestão, quanto o cargo do síndico, não sendo raro, síndicos e gerentes prediais,
Por Oliveira Pereira da Costa Filho
serem destituídos ou demitidos, em razão de dispensas efetuadas sem os cuidados e consultas necessárias.
Por outro lado, também pode acontecer que síndicos recém-contratados/eleitos, sem qualquer critério ou análise da situação do condomínio, sem aprovação dos condôminos, mas visando contratar profissionais e empresas de sua confiança e alegando querer formar o seu “time”, simplesmente “desmontam” equipes inteiras, que muitas vezes contam com membros competentes e de confiança, que levaram anos para serem treinados.
Para que o novo síndico seja respeitado e possa implantar o seu plano e ritmo de trabalho, é aconselhável formar uma comissão de condôminos e que todas as mudanças sejam feitas de acordo com procedimentos prévios definidos em assembleia.
Após as entrevistas, avaliações, análise da equipe e aprovação em assembleia, é necessário a transparência na implantação do novo plano de gestão.
O procedimento acima, visa, além da preservação da rotina, evitar resistências e ameaças às substituições de determinados funcionários e/ou colaboradores, possibilitar o acompanhamento pelos condôminos e reduzir eventuais abusos e excessos do novo gestor/sindico, que possam causar problemas no caixa ou prejuízos de outras ordens ao condomínio.
Cumpre ressaltar a importância de avaliação de todos os que, de alguma forma, fazem parte do mecanismo que movimenta o condomínio, porém, mais em razão dos riscos econômicos, jurídicos e de andamento do trabalho, a substituição de empresas fornecedoras de mão de obra terceirizada, requer muita atenção, pois, além de envolver vários colaboradores “novos”, também envolve a transmissão de informações sensíveis e confidenciais dos condôminos/moradores que se encontra em poder do condomínio e também a própria rotina. Em razão disso, recomenda-se a criação de outros procedimentos e cuidados, tanto na avaliação da atual prestadora quanto de sua eventual substituta, notadamente na observância da prestação de serviços e cumprimento das obrigações ante a atual legislação trabalhista e fiscal, tanto na forma presencial, quanto virtual, tema este, que devido à sua importância, poderá ser abordado em outra oportunidade
OLIVEIRA PEREIRA DA COSTA FILHO Advogado especialista em Direito Empresarial, com atuação há mais de 15 anos no ramo do Direito Condominial, é sócio da Oliveira Costa & Silva Sociedade de Advogados.
Mais informações: oliveira@oliveiracostaesilva.adv.br
Foto Arquivo Pessoal
TERCEIRIZAÇÃO & TENDÊNCIAS: COMO IMPLANTAMOS A LGPD EM NOSSO CONDOMÍNIO
Por Karina Pravatti
ADMINISTRADORA por formação e no mercado condominial desde 2009, atuo hoje como gerente administrativa de um condomínio-clube com 400 apartamentos, localizado em São Paulo. Desde a promulgação da Lei 13.709, de 14 de agosto de 2018, conhecida como Lei Geral de Proteção de Dados (LGPD), tivemos a preocupação de estudar e entender o alcance de nossas responsabilidades quanto aos dados que armazenamos e tratamos diariamente. Isso, apesar de, na época, muitos pensarem que a lei não atingiria os condomínios. No entanto, diante do que apuramos, percebemos a necessidade de irmos nos preparando para o que seria exigido a partir da entrada em vigor da Lei, em agosto de 2021.
ETAPAS DE ADEQUAÇÃO
O procedimento de adequação à LGPD envolve diversas etapas e tarefas. Há medidas prioritárias e complementares a serem tomadas. As etapas podem ser divididas da seguinte forma: Prioritárias, sendo estas os primeiros passos; e complementares, as quais podem ser efetuadas num segundo momento.
As medidas prioritárias são:
1. Elaborar um Diagnóstico ou Mapeamento dos dados. Isso pode ser feito através de questionário para identificar como eles são coletados, tratados e acessados, para quais finalidades, o tempo de guarda e os responsáveis por cada tratamento;
2. Registrar as atividades identificadas no Mapeamento e o fluxo dos dados coletados (Report of Processing Activities/ ROPA). O registro pode ser feito através de planilha, de maneira a facilitar a visualização dos processos;
3. Identificar o DPO (Data Protection Officer/DPO), que representa a encarregada pela proteção dos dados, responsável por um canal de mediação entre o Titular dos dados e a ANPD (Agência Nacional de Proteção de Dados). Para este cargo não é recomendável que se nomeie um colaborador. No caso do condomínio, a empresa que armazena e trata todos os dados coletados dispõe de um DPO terceirizado;
4. Desenvolver um Canal de Comunicação com os Titulares dos dados, no qual devem ser informados os procedimentos para atendimento ou negativas das demandas;
5. Solicitar às empresas terceiras que atualizem seus contratos e a Política de Privacidade;
6. Registrar os riscos e as medidas de segurança adotadas para proteção, por meio da elaboração de um Plano de Resposta a Incidentes;
7. Treinar os colaboradores sobre as suas responsabilidades. Obter ainda um termo de sigilo e confidencialidade assinado por todos os funcionários; manter a guarda adequada de documentos; e, por fim, disponibilizar login e senha individual para acesso desses colaboradores aos sistemas de cadastros do condomínio.
ESCOPO DOS DADOS
Este é um processo que demanda tempo, acuidade e deve ser bem estruturado, conforme vem sendo orientado pela síndica Daniela Cristina de Almeida Godoy e discutido com os integrantes do Corpo Diretivo. Devido ao grande fluxo de dados coletados e registrados no condomínio, a administra -
ção me subsidiou com um curso junto a uma instituição de ensino de ponta, para que eu obtivesse conhecimento e ferramentas para acompanhar as adequações necessárias e oferecer treinamento operacional à nossa equipe. Possuímos um sistema unificado que nos proporciona um maior controle, sendo assim, nossa responsabilidade com relação aos dados é muito grande.
Com base em nosso banco de dados, as portarias do condomínio registram uma circulação média diária de mil pessoas, entre moradores, prestadores de serviços eventuais e fixos, visitantes, além de 600 veículos e 400 pets. Temos ainda o fluxo dos 32 colaboradores, entre próprios e terceirizados, os quais assinaram o Termo de Confidencialidade e foram treinados.
Os dados dos moradores são atualizados sempre que necessário, em formulário próprio, com a informação do sigilo e a autorização de inserção dessas informações no sistema informatizado. Dispomos de um servidor interno para o armazenamento das informações, assim como também para os dados sensíveis, no caso, as imagens das 200 câmeras instaladas, fotos, biometrias e gravação de voz dos interfones. Os dados sensíveis não recebem monitoramento frequente e são acessados apenas por pessoal autorizado e tão somente se houver alguma ocorrência, o que já minimiza os riscos de haver vazamento de imagens e /ou dados.
Ninguém entra no condomínio se não estiver
devidamente cadastrado. A inserção em nosso sistema da informação pode ser feita pelo próprio morador, que registra nome, dia e horário do acesso de prestadores de serviços, visitantes, personal trainer, dos convidados para as festas etc. O trabalho da portaria é o de confirmar essas informações e liberar a entrada.
MEDIDAS COMPLEMENTARES
Dentre as medidas complementares, iniciamos com a política de boas práticas. Elaboramos um manual de adequação à LGPD, orientando boas práticas para proteção de dados dos proprietários/inquilinos, colaboradores, prestadores de serviços e visitantes do condomínio. As regras serão em breve apresentadas para discussão e deliberação de Assembleia Geral de condôminos, visando à sua inclusão no Regulamento Interno do condomínio. No momento, a Autoridade Nacional de Proteção de Dados (ANPD/ https://www.gov.br/anpd) discute a aplicação da LGPD a pequenas e microempresas, em organizações sem fins lucrativos, como os condomínios, bem como a regulamentação das sanções. A expectativa é que haja mais flexibilidade a esse grupo, como a dispensa da obrigatoriedade do DPO. Porém, neste caso, deverá haver um canal de comunicação de fácil acesso ao Titular dos dados. As mudanças também deverão dispensar a obrigação de manutenção de registros minuciosos das operações de tratamento de dados pessoais, constante no Art. 37 da LGPD, que deverão ser substituídos por um relatório simplificado quando exigido. Entretanto, as mudanças não os eximirão das sanções legais.
KARINA PRAVATTI
Gerente administrativa em um condomínio-clube na zona Norte de São Paulo. Graduada em Administração de Empresas, foi subsíndica e conselheira no conjunto residencial onde mora. Faz consultoria administrativa aos condomínios.
Mais informações: karina.pravatti@hotmail.com.
ACESSIBILIDADE: ADAPTAÇÕES NECESSÁRIAS NAS ÁREAS COMUNS EM ATENDIMENTO ÀS NORMAS TÉCNICAS
SUBSTITUINDO a versão publicada em 2015, a ABNT NBR 9050 – Acessibilidade em edificações, mobiliário, espaços e equipamentos urbanos - publicada em agosto de 2020 trouxe benfeitorias nos empreendimentos para atender às necessidades especiais para idosos, pessoas com limitação de mobilidade ou percepção.
Com a nova revisão, a norma estabelece um detalhamento maior dos parâmetros técnicos para projeção, execução e adaptação voltada diretamente à acessibilidade.
A Lei Federal 10.741/2003, Estatuto do Idoso, é citada na NBR 9050 e garante designação de 5% das vagas de estacionamentos públicos e privados para idosos com melhor posicionamento para conforto e bem estar.
Na cidade de São Paulo, por exemplo, o desafio é maior, pois de acordo com o COE (Código de Obras e Edificações), deve ser reservada no mínimo uma vaga para idosos, independentemente da quantidade de vagas da edificação.
Do ponto de vista dos usuários, a NBR 9050 auxilia de forma direta nas questões de acessibilidade. Em relação a elaboração de projetos, a norma ficou mais ilustrada, trazendo mais exemplos. Consequentemente, os profissionais terão melhor apoio e
Por Leonardo Feltran Durigon
menor chances de equívocos nas projeções.
A NBR 9050 referencia outras normas e decretos necessários para um edifício acessível, são estes:
• NBR 14718 e NBR 9077 – Corrimãos, guarda-corpos e saídas de emergência
• NBR 16537 – Piso Tátil para Acessibilidade
• NBR 1343 – Sinalização de segurança
• Decreto 9451/2018 – Acessibilidade relativas ao projeto e à construção de edificação de uso privado multifamiliar
• Decreto 9.296: 2018 – Regulamenta a Lei Brasileira de Inclusão da Pessoa com Deficiência – Estatuto da Pessoa com Deficiência.
Edifícios deverão ficar atentos às adequações necessárias.
Torna-se imprescindível a contratação de assessoria técnica especializada, de um Engenheiro ou Arquiteto, profissionais habilitados, para assessorarem os condomínios na regularização dessas normas técnicas.
Os edifícios novos já são entregues de acordo com a legislação, porém, os prédios já existentes deverão fazer essas adequações o quanto antes, sob pena de ações judiciais, pois os moradores com necessidades especiais e idosos com certeza vão requerer essas providências dos síndicos.
Fazer um check list dos laudos, certificações e a realização da vistoria ou inspeção predial regularmente são ferramentas primordiais para o controle e acompanhamento. Estar em situação regular, de acordo com as normas técnicas e a legislação, demonstra profissionalismo da gestão do síndico, bem como valoriza o empreendimento.
LEONARDO FELTRAN DURIGON Técnico em Segurança do Trabalho e Engenheiro Civil, com especialização em Engenharia de Segurança do Trabalho.
Mais informações: leonardo@lfdengenharia.com.br
Foto Arquivo Pessoal
INSPEÇÃO PREDIAL E LAUDOS: ITENS OBRIGATÓRIOS E NECESSÁRIOS PARA AVALIAÇÃO NOS EMPREENDIMENTOS
A INSPEÇÃO
Predial é um procedimento técnico, eficaz e imprescindível para minimizar a ocorrência de acidentes nas edificações. Seus processos essenciais estão pautados na análise das condições técnicas, de uso, operação, manutenção e funcionalidade da edificação e de seus sistemas e subsistemas construtivos.
De acordo com a norma NBR 16747, a inspeção predial “tem por objetivo constatar o estado de conservação e funcionamento da edificação, seus sistemas e subsistemas, de forma a permitir um acompanhamento sistêmico do comportamento em uso ao longo da vida útil, para que sejam mantidas as condições necessárias à segurança, habitabilidade e durabilidade da edificação”.
Desde 21 de maio de 2020, está em vigor a Norma Técnica ABNT NBR 16747, intitulada “Inspeção Predial – Diretrizes, conceitos, terminologia e procedimento”, que detalha como devem ser feitos os relatórios de inspeção predial, tendo em vista que estes devem ser obrigatoriamente realizados por profissionais habilitados e devidamente registrados no CREA - Conselho Regional de Engenharia e Agronomia de São Paulo ou CAU - Conselho de Arquitetura e Urbanismo.
Por Priscila Frizo Mendes
Entre as muitas responsabilidades dos síndicos, está a inspeção predial. Ela precisa ser feita com frequência, pois previne surpresas desagradáveis e auxilia na prevenção de problemas mais sérios para os condomínios.
Vários aspectos devem ser analisados durante essa inspeção e o síndico deve estar bem preparado para as solicitações que podem ser feitas pelos órgãos responsáveis após essa vistoria. É importante ficar de olho no que diz a Lei da Inspeção Predial e quais as exigências do local onde está o seu condomínio, afinal, a legislação varia de acordo com cada estado ou município brasileiro. Ela diminui o risco de acidentes prediais e contribui para um melhor direcionamento dos investimentos nos condomínios e para as adequações do plano de manutenção.
A inspeção predial se propõe a avaliar o desempenho da edifica -
ção levando em conta a segurança (englobando tanto a segurança estrutural, contra incêndio e também os quesitos de segurança no uso e na operação), a habitabilidade (considerando os fatores de estanqueidade, saúde, qualidade do ar, higiene, funcionalidade e acessibilidade) e a sustentabilidade (relacionada principalmente à durabilidade e à manutenibilidade).
A nova norma ABNT deixa claro que a inspeção predial é como um “exame clínico geral”, que avalia as condições globais da edificação, feito de forma sensorial pelo profissional capacitado, ou seja, usando seus sentidos de visão, tato, audição e assim por diante.
Pode ser necessário, no entanto, realizar inspeções específicas e mais aprofundadas caso, nessa inspeção “geral”, sejam detectadas falhas ou anomalias que necessitem de investigação.
O crescente avanço da tecnologia também é presente para aparelhos e equipamentos que se utilizam para uma boa vistoria técnica. Hoje contamos com os drones, que permitem a realização de inspeções técnicas no campo da engenharia civil.
Na maioria das vezes a atuação do drone exerce atividade complementar para a elaboração de um
laudo de fachadas, que é um “braço” técnico para investigações que em situações normais não seriam inspecionadas. Como, por exemplo, identificar fissuras em beiral de janelas, falta de vedações nos caixilhos, telhas quebradas. Porém, existem casos em que os drones exercem atividade principal, como é o caso de um mapeamento de fachada realizado sem o teste de percussão.
Atualmente também contamos com o auxílio de câmeras térmicas na identificação de umidades e infiltrações ocultas, que não podem ser perceptíveis através de revestimentos.
Se os revestimentos não forem aplicados corretamente, poderá ocorrer falhas na aderência, sendo necessário ensaios específicos para produção de um laudo definitivo.
É importante ressaltarmos que a inspeção predial é um diagnóstico das patologias visíveis e não visíveis do condomínio e não visa apenas a entrega de um laudo técnico, mas sim um laudo onde o síndico pode entender a saúde do seu condomínio, elaborando um plano de ações, medidas corretivas e manutenções preventivas.
PRISCILA FRIZO MENDES
Engenheira Civil, pós graduada em Engenharia de Avaliações de Imóveis; membro ativo do Conselho de Engenharia do Estado de São Paulo (CREA-SP); membro ativo como Perito Judicial no Ministério Público no Estado de São Paulo; membro ativo como Assistente de Perito no Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo. Possui experiência há mais de 20 anos na Engenharia, sendo 10 anos atuando com Laudos e Perícias.
Mais informações: priscila.frizo@lionsengenharia.com.br
REFORMAS NAS UNIDADES E PADRONIZAÇÃO DA FACHADA: SÍNDICOS PRECISAM FISCALIZAR PARA NÃO COMPROMETER A SEGURANÇA DA ESTRUTURA
DO PRÉDIO
NA ÁREA condominial toda mudança de norma e sua implementação leva tempo e se enfrenta resistência. Referente às NBR´s 16.280 e 16.259 não está sendo diferente, sendo que o primeiro passo é divulgá-las através de canal oficial, informando sobre as novas regras para reformas, deixando claro a obrigatoriedade do morador enviar comunicado ao síndico sobre a intenção de executar uma reforma ou manutenção em sua unidade, no caso da NBR 16.280.
Nos casos em que a obra envolva alteração estrutural ou intervenção com instrumentos de impacto, o síndico avalia o que a norma determina, o plano de reforma, ART e demais documentos. Esse seria o melhor dos mundos se houvesse a colaboração e o entendimento dos moradores, que resistem em apresentar tais documentos, alegando que a reforma é “básica” e que não se faz necessário toda essa burocracia. Mas, dependendo da reforma, existe risco de desabamento. Pode acontecer de o morador tentar “burlar o sistema”, realizando uma obra diferente do que foi aprovado no projeto. Para evitar
Reginaldo da Silva
esse tipo de problema, o síndico deve utilizar o serviço de um profissional especializado para a sua fiscalização.
O correto, para evitar possíveis danos na estrutura, é que a ART ou RRT sejam apresentadas antes do início da obra. A mesma deve ser detalhada, pois isso ajuda a identificar se existem alterações que possam afetar a estrutura da edificação.
O envidraçamento da sacada e troca de esquadrias das janelas, normalmente provocam alteração da fachada, o que implica em mudança no regulamento interno e necessita de aprovação em assembleia, envolvendo, neste caso, a NBR 16.259.
Se forem verificadas irregularidades, o síndico pode e deve enviar uma notificação ao morador, solicitando a paralisação da obra. Caso não seja possível fazer isso amigavelmente, pode-se determinar o embargo no âmbito administrativo, conforme respaldo da convenção e do regulamento interno, bem como comunicar a Prefeitura, ou ingressar com uma ação na justiça. Outra alternativa é orientar a equipe de serviços (portaria/gerência) a bloquear o acesso no condomínio dos materiais ou funcionários da unidade com a obra irregular. Precisa ter pulso para cumprir as normas, pois a segurança do coletivo está em jogo e a responsabilidade civil e criminal é do síndico.
REGINALDO DA SILVA
Técnico em Administração de Empresas. Possui 19 anos de vivência como Síndico Profissional e experiência em avaliações de contratos. Atualmente é Presidente do Instituto ABRASCOND – Associação Brasileira de Síndicos de Condomínio.
Mais informações: presidencia@abrascond.org
Foto Arquivo Pessoal
Por
ASSEMBLEIA VIRTUAL:
Por Luiza Oliva
PRÓS & CONTRAS DELIBERAÇÕES EM AMBIENTE VIRTUAL: O FUTURO É HOJE
O TEMA não é propriamente novo. Há pelo menos dez anos já se falava de assembleias virtuais, especialmente como solução para condomínios gigantes. Não existiam plataformas como Zoom, Google Meet ou Microsoft Teams, que permitem reuniões ao vivo e com interações dos participantes. “Os sistemas anteriores não eram tão complexos em termos de proteção e segurança da informação.
Mas já eram um embrião de uma tecnologia para o contato entre as pessoas”, acredita José Roberto Graiche Júnior, presidente da Associação das
Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (AABIC).
De lá para cá, muita coisa mudou. A partir de março de 2020 a pandemia do novo Coronavírus transformou para sempre o mundo todo. O grande impacto para síndicos e administradoras de condomínios veio logo no início da maior crise sanitária do Brasil. Afinal, março e abril são meses com grande número de assembleias ordinárias, com aprovação de contas e eleições. E como reunir os moradores no salão de festas se os encontros estavam proibidos por questões de saúde pública?
O presidente da AABIC lembra que empresas de software, que já dispunham de alguns sistemas para assembleias virtuais, correram para criar versões mais avançadas dos produtos. “No início da pandemia achávamos ainda temerário incentivar a realização das assembleias virtuais, porque os sistemas disponíveis não eram tão completos e não sabíamos
Síndica profissional Roseane Fernandes: “O síndico precisa ter certeza de que 100% da sua coletividade terá como participar”
como o Judiciário iria reagir a esse formato de reunião. O sistema precisava ser capaz de provar a convocação de todos, a participação igualitária dos condôminos e de registrar os votos. Mas acredito que o maior entrave era a mudança de cultura e de comportamento das pessoas, passando do presencial para o ambiente totalmente tecnológico. Foi um aprendizado para todos”, sustenta Graiche. O dirigente reforça: “Não basta só dispor da ferramenta. Precisávamos aprender desde como habilitar o morador a participar de uma assembleia até como votar, o tempo de fala e de ouvir as pessoas.”
A Lei nº 14.010, de 10 de junho de 2020, trouxe certa tranquilidade aos síndicos, ao instituir que as assembleias poderiam ocorrer virtualmente até 30 de outubro daquele ano e prorrogando os mandatos de síndicos até a mesma data. A síndica profissional Roseane Fernandes sentiu na pele a impossibilidade de realizar assembleias presenciais especialmente em condomínios grandes. “Se tenho 180 unidades, eu devo prever espaço para 180 cadeiras com distanciamento social, o que é praticamente impossível”, aponta, lembrando que optou em alguns casos por instalar nos condomínios estações com telão e computadores operados por técnicos, para que os moradores sem acesso à internet pudessem acompanhar a assembleia, interagir pelo chat e votar. “O síndico precisa ter certeza de que 100% da sua coletividade terá como participar”, constata.
Foto Rosali
Figueiredo
A síndica profissional Vanilda Carvalho considera as assembleias on line “mais produtivas e objetivas”
A síndica profissional Vanilda Carvalho decidiu “segurar” em 2020 a realização de assembleias nos condomínios onde é gestora. Em novembro e dezembro daquele ano realizou poucas assembleias presenciais. Mas, em 2021, com a piora novamente da pandemia, Vanilda não teve dúvidas: só até agosto, realizou onze assembleias ordinárias e mais três extraordinárias, a maioria pelo Zoom. Vanilda atua em alguns condomínios com predomínio de moradores da terceira idade, mas observa que mesmo a faixa etária entre 70 a mais de 80 anos tem se saído muito bem com as novas tecnologias. “Alguns contam com ajuda dos filhos. Outros eu instruo pelo whatsapp. Em algumas reuniões a administradora dispôs de um funcionário para dar assistência aos moradores nos apartamentos. Houve paciência e compreensão de todos com os que apresentavam alguma dificuldade”, diz a síndica, que se tornou fã incondicional das assembleias on line. “São mais produtivas e objetivas. Os moradores não fazem os tradicionais grupinhos com conversas paralelas que tiram a atenção nas reuniões presenciais. Acredito que é questão de tempo para que a lei regulamente as assembleias virtuais. Ela apenas irá atender o que a sociedade está pedindo”, conclui a síndica.
ASSEMBLEIA VIRTUAL: A IMPORTÂNCIA DA CONVOCAÇÃO E DA ATA
Enquanto não houver uma lei para reger as assembleias por meio eletrônico, o advogado e consultor jurídico condominial Cristiano De Souza Oliveira acredita que o condomínio edilício deverá utilizar o que já há no ordenamento jurídico em relação ao tema, caso alguma reunião virtual seja contestada. É o caso da regulamentação das assembleias por meio eletrônico para empresas e da lei que trata do condomínio em multipropriedade. É claro que é preciso observar se a Convenção do condomínio não proíbe expressamente as reuniões virtuais. Se proibir, é melhor esquecer os encontros on line.
Além disso, as assembleias virtuais devem preservar sempre a solenidade, pontua Cristiano. Pode-se definir, por exemplo, na convocação, o tempo para falas e réplicas. Já a AABIC esclarece que a convocação deve conter todo o procedimento que o condômino deverá seguir para participar do ato. “A ferramenta ou aplicativo que será utilizado para a realização das assembleias deve garantir a todos os condôminos o direito e a oportunidade de participar, de se manifestar e de votar, sob pena de invalidação do ato”, esclarece a entidade.
Quanto à Lei Geral de Proteção de Dados (LGPD), devem ser tomados alguns cuidados, como em relação à gravação (que deverá ser comunicada e justificada para fins de ata ou de contestação judicial) e não exposição do endereço IP (de Internet Protocol) dos moradores. Por fim, o advogado Cristiano De Souza destaca que a convocação e a ata bem redigidas são muito importantes também na assembleia virtual.
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Rosali Figueiredo
TRANSPARÊNCIA DA GESTÃO: AUDITORIA É FERRAMENTA QUE COMPLEMENTA A PRESTAÇÃO DE CONTAS
Por Eduardo Silva
SAIBA A DIFERENÇA ENTRE OS MODELOS DE AUDITORIA E COMPLIANCE
JÁ é de conhecimento o artigo 1.348 do Código Civil Brasileiro que dentre as atribuições do síndico, compete: “VI - elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano; VIII - prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas;” e é justamente cumprindo a legislação, neste quesito de prestação de contas que entram os controles internos (compliance) e externo (auditoria), ferramentas de gestão que trazem segurança aos condomínios. Mas, é importante entender o conceito de cada uma.
O que é compliance em condomínios? Quais os modelos de auditoria? Quais as diferenças? Em que momento contratar? O perito em auditoria condominial, João Vieira Filho, 67, Contador, Administrador de Empresas, graduado em Direito e pós graduado em Inteligência Estratégica, trabalha há 6 anos com processo de auditoria condominial e esclarece as diferenças de cada modelo disponível no mercado.
“Já auditei mais de 100 condomínios, o processo se atualiza e aperfeiçoa a cada ano, mas há diferenças entre os modelos existentes. O com-
pliance é um controle interno dos processos, já a auditoria é criteriosa, é uma avaliação externa que certifica que as contas e as obrigações legais do condomínio estão regulares, em consonância com a legislação federal, estadual e municipal, bem como o cumprimento das decisões assembleares”, explica João.
A auditoria tem uma natureza multidisciplinar, é uma ferramenta que passa por todos os setores: financeiro (conferência da receita x despesa), todos os procedimentos envolvidos, verifica se está respeitando a previsão orçamentária, a conciliação bancária, se de fato a emissão dos boletos entrou na conta corrente, avalia a natureza das despesas, se está amparada, os contratos do condomínio, as notas fiscais recebidas e os recolhimentos legais, a folha de pagamento dos funcionários (orgânicos e terceirizados), análise previdenciária e trabalhista, dentre outros.
E para entender com detalhes essas diferenças, conheça os modelos de auditoria disponíveis, que são: investigativa, de gestão e preventiva (mensal), além do conceito do compliance.
Compliance: É um controle interno de gestão, um conjunto de políticas que validam se o condomínio está em conformidade com as normas internas, que no caso, são deliberações das assembleias. Normalmente é estabelecido um manual com as diretrizes dos fluxos e processos de trabalho, por exemplo, alçadas financeiras, como fazer aquisições, cotações de compras.
Auditoria de gestão: Audita o período anterior que será apresentado na AGO – Assembleia Geral Ordinária, normalmente contratada pelo síndico que quer certificar as contas, passar segurança que o seu trabalho foi cumprido corretamente.
Auditoria mensal: Também conhecida como preventiva, é um zelo muito positivo da gestão que busca identificar o problema agora, analisar com critérios e vai corrigindo os processos, mitigando os erros. Essa auditoria é realizada assim que a pasta de prestação de contas do mês é fechada.
Auditoria investigativa: Vai auditar as contas do passado, avaliar a
"Auditoria mostra se o condomínio está cumprindo com as suas obrigações. A gestão com transparência, traz segurança para o síndico e moradores, avalia as normas, as obrigações legais, o caixa, e todas as conciliações, cruzando com a assembleia. Dá mais garantia para a gestão"
gestão anterior para identificar se houveram erros, fraudes, despesas sem aprovação da assembleia, etc. Sempre apontará para prejuízos financeiros, sendo que em alguns casos, se constatado o desvio de dinheiro e apropriação indébita, resultará em processo judicial, que implicará o síndico.
Se, por um lado, auditorias de gestão preventiva regularizam processos de trabalho, corrigindo e evitando erros e trazendo transparência ao síndico, por outro lado, a auditoria investigativa gera incômodo, pois ela expõe os problemas da má gestão. “Na investigativa normalmente identificamos aquisições sem nota fiscal, caracterizando sonegação de impostos, que é crime. Verificamos riscos e danos ao condomínio e até a contratação da mão de obra de prestação de serviços sem a documentação formal necessária. Se o funcionário sofrer um acidente do trabalho, o condomínio terá um problema grave,” avalia Vieira.
ÉTICA ACIMA DE TUDO
A auditoria tem sua essência profissional, e para cumprir com eficiência o seu papel, precisa ser contratada de forma independente, sem qualquer
vínculo ou interesse com as partes envolvidas. O ideal é que o condomínio faça uma comissão de moradores para a escolha do auditor, que precisa ter autonomia e isenção.
A auditoria não zera riscos, mas os diminuem, deixando uma gestão tranquila. O profissional precisa ter experiência com as contas de condomínios, conhecer muito bem os processos de gestão, estar antenado às mudanças de mercado, de legislação, se atualizar constantemente para avaliar a pasta de prestação de contas e os subsistemas de forma eficiente. “Independentemente de tudo, nunca será 100%. O processo de auditoria vai criar filtros para os próximos períodos. No final, todas essas ferramentas se integram, uma auxilia a outra”, aponta Vieira.
A auditoria condominial não pode ser confundida com auditoria contábil. João defende que para ser auditor de condomínio, precisa entender dos processos internos exclusivos do segmento condominial. “Segundo o Conselho Federal de Contabilidade, condomínio não possui contabilidade. Dessa forma não existem normas contábeis específicas para condomínios. Logo, se não tem norma contábil, também não existe auditoria contábil neste segmento”, alerta.
Agora que você já conhece a diferença de cada modelo de auditoria e o conceito de compliance, adote boas práticas em sua gestão. Síndico auditado transmite segurança e valoriza o seu trabalho.
João Vieira Filho se dedica há seis anos na auditoria condominial.
Foto Arquivo Pessoal
SEGURANÇA, PORTARIA VIRTUAL & MODELOS HÍBRIDOS MAIS PROTEÇÃO PARA OS CONDOMÍNIOS
Por Isabel Ribeiro
TECNOLOGIA de identificação facial, portaria com videomonitoramento ininterrupto, portão de garagem ultra veloz, sensor infravermelho ‘invisível’ a olho nu, liberação de visitas por QR Code, clausura para dupla checagem digital no acesso: Esses recursos são parte do rol de soluções que integram informatização, automatização e mudanças estruturais para deixar as edificações mais protegidas. Nesse cenário, destaca-se a portaria virtual, opção adotada especialmente para reduzir custos em condomínios, mas que contempla também o fator proteção. “Acredito até que a segurança seja o ganho maior”, avalia o profissional de T.I. (Tecnologia da Informação) Pedro Nagahama, síndico orgânico no Tatuapé, zona Leste de São Paulo, e membro do comitê de síndicos da Abese (Associação Brasileira das Empresas de Sistemas Eletrônicos de Segurança).
A portaria virtual consiste em uma base de monitoramento e atendimento remoto, que funciona 24 horas. A modalidade requer portas e portões automatizados e o acesso de moradores ao condomínio é liberado por controle remoto, tag, “face ID” e
Síndico Pedro Nagahama: Portaria virtual requer integração sistêmica entre equipamentos e dispositivos eletrônicos e os softwares de gestão e controle de segurança
leitores biométricos. Para autorizar a entrada de visitantes e prestadores de serviço, o mais usual é recorrer ao interfone, que é atendido na central; o operador contata o condômino via interfone, telefone fixo ou celular, a depender de como a comunicação foi acordada.
Todos os áudios e imagens são gravados, o que é superpositivo para Pedro. “Hoje, eu tenho informações de quem entrou e saiu, e de quem liberou. Se acontecer algo fora do normal, está tudo registrado”, diz. Desde que ajudou a implantar a portaria virtual no prédio de 22 unidades onde reside, o síndico recebe relatórios mensais dos acessos à edificação, e acompanha as câmeras pelo celular. Planeja até criar um aplicativo comunitário integrado à portaria para que os moradores também acompanhem a movimentação local e tenham acesso a uma função de pânico no smartphone.
Pedro colaborou no desenvolvimento de uma cartilha com orientações sobre tecnologias e portaria remota. É o “Guia do Consumidor para Aquisição de Sistemas Eletrônicos de Segurança”, que pode ser baixado gratuitamente no site da Abese. Mas, ele já adianta que para aderir à nova portaria, o condomínio precisará se estruturar para fazer uma integração sistêmica entre equipamentos e dispositivos eletrônicos e os softwares de gestão e controle de segurança. Tudo terá de estar alinhado e receber atualizações constantes para não haver falhas e riscos.
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Rosali
Figueiredo
MELHORA DA SEGURANÇA
Quem também avaliza a portaria virtual no aspecto proteção é o síndico profissional Carlos Azevedo Fernandes. Junto com Alexandre Evangelista Silva, implantou o modelo há mais de dois anos no Capão Redondo, zona Sul de São Paulo, em um conjunto de cinco prédios, com 86 unidades. “Tivemos êxito sobre os três pilares, o financeiro, o operacional e o da segurança. Inclusive, segurança é o meu approach ao propor a portaria virtual aos condomínios”, observa Carlos Fernandes.
Em uma portaria física, o síndico observa que a atenção do colaborador tende a ser comprometida pelo acúmulo de funções ou por interrupções de moradores. E tem o sono, que pode chegar no silêncio da madrugada. “Na portaria remota, são vários operadores trabalhando, fica mais difícil dormir, e quando um deles não está num dia bom, o supervisor o substitui.” Ele destaca ainda que na versão virtual existem protocolos para o caso de invasão. “Na física, se o assaltante estiver armado, o porteiro fica sem ação”, compara.
Síndicos profissionais Carlos A. Fernandes e Alexandre E. Silva: Ganho de segurança na instalação de portaria virtual em prédio com 86 unidades
No condomínio popular sob a sindicatura de Carlos Azevedo, ainda falta um ajuste que ele considera essencial no âmbito da segurança: o fechamento das entradas dos blocos. “Os moradores se acostumaram a deixá-las abertas, mas são pontos de vulnerabilidade”, observa.
O síndico quer também instalar armários inteligentes, uma necessidade identificada na troca de portarias, e exponenciada pelo disparo de e-commerce na pandemia. “Servirá para as entregas feitas fora do expediente do zelador, ou quando o morador estiver ausente”, diz. “São armários semelhantes aos dos vestiários. A transportadora coloca a encomenda, um código é gerado e repassado ao morador, que a retira quando puder.” Outra meta de Carlos Fernandes, mais a longo prazo, é instalar biometria facial na eclusa de pedestre. “Essa tecnologia tem um nível elevado de assertividade e barateou muito.”
PORTARIA FÍSICA RESSIGNIFICADA
A síndica profissional Rosana Nicchio, moradora e gestora de um condomínio com 24 apartamentos no Alto de Santana, zona Norte da Capital Paulista, aprova o reconhecimento facial, instalado no residencial desde o início de 2021. Em consonância com a leitura da impressão digital, o novo dispositivo promove dupla checagem da identidade. O morador identifica-se pela
Síndica Rosana Nicchio: Upgrade no sistema de portaria remota com reconhecimento facial
Foto Rosali Figueiredo
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Rosali
Figueiredo
imagem do rosto quando chega e pela digital no portão interno. “Ele quer sair logo da rua, e o leitor facial é ótimo pela agilidade que dá ao acesso”, avalia. Desde 2016, o condomínio tem portaria virtual, mas antes Rosana promoveu grande reforma local, incluindo a criação da eclusa de pedestre. A guarita foi mantida, porém ressignificada como posto administrativo e guarda-volumes. Nesse quesito, é possível que a síndica se renda ao apelo do armário inteligente, “que tem até versão com refrigeração para a mercadoria”. Mas por hora, avalia se existe mesmo necessidade do armário – e do gasto.
Ao migrar de portaria, a antiga central de interfones foi substituída por uma moderna; a cerca elétrica do perímetro, por uma barreira discreta, com sensor de luz infravermelha. Também foram adicionadas câmeras de segurança de alta resolução em áreas externas. Na garagem, sem espaço para eclusa, optou-se por readequar a velocidade do portão, mas esse recebeu há pouco tempo um upgrade na segurança, por sugestão da empresa de portaria. “Os meliantes forçam a abertura das garagens com as mãos, então por precaução instalamos um sistema de trava de eletroímã”, conta.
Outro reforço para acesso de veículos que tem despertado a atenção de Rosana, até por ser ideal para garagens sem espaço para clausura, é um sistema similar a uma cortina de cordoalha de aço, com abertura de apenas meio segundo. “É o meu desejo ter um, o custo é alto, mas em termos de segurança é muito válido.”
PORTARIA FÍSICA ALINHADA COM AVANÇO TECNOLÓGICO
Morador e gestor de um condomínio-clube de três torres e 268 unidades, em Santo Amaro, zona Sul de São Paulo, o síndico profissional Roger Prospero trabalhou para deixar mais robusto o sistema de segurança que foi entregue de forma precária pela construtora. Promoveu modificações estruturais e upgrade em equipamentos.
Após concluída a primeira etapa da obra, no final de 2020, o condomínio passou a contar, entre outros, com entrada separada para moradores e visitantes/prestadores de serviços. A guarita recebeu blindagem completa, banheiro, bebedouro e ar-condicionado. Para a sala de monitoramento, foi feita substituição, aquisição e manutenção de câmeras.
Em seguida, passou a vigorar a autenticação por biometria facial para acesso ao portão interno da garagem. “É um sistema bem aperfeiçoado. Não é necessário ficar numa posição estática para fazer a leitura. E mesmo de máscara ou boné, a identificação é realizada”, comenta. Após implantar o método, ele descobriu que existe uma opção que até identifica o morador pelo vidro fechado de um carro blindado.
A tendência é se aproveitar da tecnologia, avalia Roger Prospero. Seu próximo passo é tornar operacional o controle de acesso por QR Code no portão de visitantes. A medida traz conforto aos moradores, mas, principalmente, serve para desafogar a portaria. No entanto, esse sistema gera a necessidade de outro equipamento, como uma catraca.
Para maior segurança, Roger salienta que o código de acesso deve ser individualizado (mesmo que para um grupo familiar ou de amigos) e invalidado após a leitura. Já a catraca força a liberação de uma pessoa por vez. “É para não gerar o efeito carona, para impedir que alguém se coloque entre os convidados de uma festa, por exemplo, e acesse o condomínio”, arremata. (Com reportagem de Isabel Ribeiro)
Síndico profissional Roger Prospero: Investimento tecnológico progressivo no controle de acesso
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Rosali
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COMO ESCOLHER UMA PORTARIA REMOTA
Migrar de portaria física para virtual pede parcimônia na escolha da empresa mais bem qualificada para essa função. O processo pode ser por meio de indicações, visitas a eventos do setor de segurança eletrônica e, também, pela internet – em sites de associações ou de publicações dirigidas à proteção patrimonial e à gerência condominial.
Pedro Nagahama optou por buscar empresas chanceladas com um selo de qualidade. Dessa maneira conheceu a Abese. Prospectou onze portarias remotas e na segunda etapa reduziu para quatro. No entanto, aconselha prospectar no mínimo três concorrentes e no máximo cinco, isso já na fase inicial. “Um número muito grande de empresas pode ocasionar demora no processo de elaboração de propostas”, afirma o síndico.
Uma dica extra para agilizar essa fase é definir junto aos conselheiros quais são as necessidades do condomínio e, assim, transmitir uma informação apurada e concisa às empresas para que estas possam desenvolver propostas objetivas. “Evita confusão e perda de tempo”, explica.
Rosana Nicchio também pré-selecionou cinco empresas do segmento antes da implantação da portaria virtual onde reside. Depois foi com dois conselheiros visitar a primeira ranqueada e condomínios atendidos por ela. “É necessário conhecer clientes e o histórico da empresa”, orienta.
Na passagem pelo QG da candidata, Rosana quis verificar, inclusive, como era a própria segurança do local, afinal, dali seria feita a vigilância de seu condomínio. Na ida aos clientes, a síndica teve sua experiência de usuária da portaria, acessando-a para ser recebida pelas síndicas, e observou o cuidado com as instalações de equipamentos.
Segundo ela, uma empresa do setor não pode ser embrionária, precisa ter alguma vivência em segurança. E tem de apresentar retaguarda sólida para questões essenciais como redundância em internet e eletricidade, observando a existência de gerador, o que diminui a chance de oscilações e de interrupções no serviço.
Um aspecto interessante levantado por Rosana é que a base de operações tenha um segundo endereço físico com back-up de todo sistema operacional. “Pode acontecer alguma emergência”, justifica.
A síndica colega Rosana pondera que mesmo com uma boa seleção, nenhuma portaria está livre de contratempos. É válido, portanto, questionar como as empresas prospectadas agiriam em certas situações, saber quais são os seus parceiros de serviço ou se dentro do grupo existem profissionais treinados para executar reparos e instalações que requeiram conhecimentos, como o de serralheria, por exemplo. “Se ocorrer um problema na parte técnica ou no motor do portão, o pessoal da portaria vem e resolve, seja qual for o dia. Mas e se quebrar um cabo de aço numa sexta-feira à noite?”, indaga Rosana. E completa: “Esse caso pede um serralheiro para resolver, então a contratada precisa ter um à sua disposição, 24 horas por dia. Do contrário, corre-se o risco de o prestador só vir na primeira hora da segunda-feira”. (Por Luiza Oliva/Com reportagem de Isabel Ribeiro)
SUSTENTABILIDADE ECONÔMICA & AMBIENTAL
Por Inês Pereira
NO SEGUNDO semestre de 2021, o Painel Intergovernamental de Mudanças Climáticas (IPCC) apontou o dedo para o ser humano e, pela primeira vez, não apenas revelou, mas também quantificou o tamanho da sua responsabilidade nos impactos sobre a natureza. Desde a era pré-industrial, o planeta está esquentando e isso se reflete em catástrofes e desastres naturais no mundo.
No Brasil, mesmo com as crises energética e hídrica batendo à porta, a vida segue com desperdício. No caso do condomínio, todo síndico sabe o quanto o ônus dos gastos com água e energia recai sobre a taxa de rateio das despesas. Mas existem muitas formas de seguir a cartilha do consumo consciente: das atitudes mais simples, como evitar desperdícios por meio de campanhas de conscientização, buscar vazamentos de água e substituir lâmpadas comuns por LED; às mais complexas, que envolvem obras e recursos maiores. Entender o que é viável para cada condomínio é o primeiro passo.
ENERGIA FOTOVOLTAICA
COMO FAZER O UPGRADE SUSTENTÁVEL DO CONDOMÍNIO
O síndico profissional Paulo Henrique de Moraes tem colhido resultados significativos desde que, em 2014, começou a implantar o sistema de energia
fotovoltaica no Condomínio Bela Cintra, localizado na região Central de São Paulo. “Começamos aos poucos, até tomar todo o topo de ambas as torres do condomínio”, conta. Antes, o consumo nas áreas comuns chegava a 22 mil kW. Com o funcionamento das placas, caiu para 7 mil kW.
“Nesse momento, estamos viabilizando a primeira usina solar de São Paulo. Assinamos os contratos e, em breve, teremos energia para atender nossos condomínios naquilo que eles não conseguem gerar. Para dar um exemplo, se o prédio gerar 70% da energia fotovoltaica, os outros 30% serão fornecidos pela nossa usina”, explica.
OUTRAS FORMAS DE ECONOMIZAR ENERGIA
O engenheiro eletricista Edson Martinho, diretor-executivo da Associação Brasileira de Conscientização para os Perigos da Eletricidade (Abracopel) destaca dois caminhos principais para economizar energia. O primeiro se refere à redução de potência, usando equipamentos mais eficientes, eliminando fugas de corrente por más isolações ou condutores mal dimensionados que aquecem e desperdiçam energia. “Com as ações de revisão da instalação, adequação da instalação às normas, aquisição e/ou troca por equipamentos mais eficientes, o condomínio pode economizar até 10% na conta”, afirma. A redução do consumo é o outro caminho apontado por Martinho, através de banhos mais curtos e instalação de temporizadores para a iluminação.
CONSUMO RESPONSÁVEL DE ÁGUA
Placas do sistema fotovoltaico instalado pelo síndico Paulo Henrique de Moraes
Síndico Sergio Fernandes
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Rosali Figueiredo
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O síndico profissional Sergio Fernandes precisou interromper temporariamente o rateio extra da individualização da água no condomínio onde mora e que administra. O objetivo é instalar a medição individual do consumo nas unidades privativas, uma obra inicialmente orçada em R$ 2 mil por condômino. Mas a pandemia do novo Coronavírus trouxe alguns desafios para seguir com a proposta e deu força àqueles que são contrários à medida: “Os moradores que nunca ligaram para manutenção da caixa acoplada do vaso sanitário, não colocaram redutor de consumo d’água, não instalaram redutor nas torneiras e não têm uma rotina adequada de uso da máquina de lavar, irão, após a individualização da leitura, pagar uma conta maior, que certamente será maior do que a taxa do condomínio”, estima.
Mas ele pretende retomar o projeto de individualização, que prevê a leitura por telemetria de cada uma das três prumadas internas aos apartamentos. “Então, a empresa contratada consolidará as informações para montar o relatório e mandar para a administradora. E, então, a cobrança será embutida nas contas individualizadas”, explica.
MEDIÇÃO INDIVIDUALIZADA EM IMÓVEIS ANTIGOS
Os condomínios novos já estão preparados para a instalação dos equipamentos de leitura de cada unidade. Porém, os mais antigos precisam de obras de adaptação, a exemplo da que serão contratadas pelo síndico Sérgio Fernandes para o condomínio onde mora, que tem 17 anos.
Para o engenheiro civil Renato Luiz Moreira, especialista na área hidráulica, qualquer edificação pode hoje se considerar elegível a ter a medição individualizada, seja em sistema autogestão (realizada por parceiros do condomínio) ou no modelo da concessionária (que emite a conta diretamente para cada apartamento). Recentemente, inclusive, ele deu o aval à individualização em um edifício tombado pelo Condephaat (órgão estadual de defesa do patrimônio histórico), com 70 anos de idade.
“Os condomínios antigos precisam absorver a ideia de que a individualização exige um projeto de engenharia, em primeiro lugar. É preciso saber qual a melhor solução, de acordo com a viabilidade técnica e o que o condomínio está disposto a fazer”, recomenda. O engenheiro destaca alguns pontos de atenção para a instalação de medidores individualizados nas unidades:
• Escolher uma empresa que tenha um responsável técnico experiente, e que emita ART (Anotação de Responsabilidade Técnica);
• Buscar informações sobre a qualidade do sistema de medição, a idoneidade da empresa, a qualidade dos materiais empregados e da mão de obra;
• Observar se o hidrômetro está sendo bem instalado;
• Observar se a instalação respeita as normas e as boas práticas da engenharia, que incluem boa fixação, limpeza na execução e tempo de secagem de materiais como o PVC;
• Quando instalados em shafts, que os hidrômetros não se sobreponham a outros sistemas, por exemplo, a uma válvula redutora de pressão.
Em prédios antigos com múltiplas prumadas, é importante respeitar a decisão dos condôminos por onde passar os ramais de água, observa Luiz Renato Moreira. Não se quebram paredes à revelia, nem mesmo paredes inteiras. A nova tubulação precisa chegar somente até a derivação da prumada para o apartamento; em alguns casos, até o registro e nada mais do que isso, finaliza.
GESTÃO & COMUNICAÇÃO DIGITAL (SOFTWARES, APPS E REDES SOCIAIS)
REGRAS, OBJETIVOS
OS RECURSOS de tecnologia digital otimizam operações de toda ordem nos condomínios, com a vantagem de dar mais tempo ao gestor para planejar e encaminhar soluções. E não é diferente na comunicação, hoje agilizada principalmente pelas redes sociais e aplicativos de troca de mensagens instantâneas via celular. O êxito das iniciativas, no entanto, depende de regras, objetivos e monitoramento para evitar conflitos. Além disso, há questões legais a serem observadas, aponta o advogado Alfredo Pasanisi, especializado em direito condominial. Entre elas, a Lei Geral de Proteção de Dados Pessoais (LGPD / Lei 13.709/2018) e a chamada “Lei do Stalking” (Lei 14.132/2021).
CRIME DE PERSEGUIÇÃO
A “Lei do Stalking” transformou em crime a perseguição, antes tratada como contravenção penal, sujeito à reclusão de seis meses a dois anos, além de multa e penas mais rígidas se ele for cometido contra crianças, adolescentes, idosos ou mulher, explica Pasanisi. O dispositivo inclui a perseguição feita por qualquer meio, “não está limitada ao ambiente digital”, acrescenta. O “stalking” se caracteriza por ser reiterado, a tal ponto que a vítima se sinta constrangida, ameaçada física ou psicologicamente; e/ou com restrição da capacidade de locomoção, da liberdade ou privacidade. É diferente, compara, do direito de expressão, de manifestar uma opinião contrária, ou insistir com perguntas quando a dúvida permanece. Também é diferente de um xingamento pontual ou feito diante do grupo de WhatsApp, mas
RECURSOS DIGITAIS AJUDAM, MAS PEDEM
E MONITORAMENTO
Por Fátima Lourenço
ainda assim, alerta, esses casos podem ser considerados crimes de injúria e difamação, respectivamente.
Segundo Pasanisi, o bom senso deve predominar no uso desses canais. O especialista sugere a adoção de regras para grupos de trocas de mensagens criados pelos condomínios, com previsão de punições quando o combinado for descumprido. Aos síndicos ele alerta já existir precedente de condenação de administrador de grupo do WhatsApp, por danos morais, caso em que a vítima processou a pessoa que a ofendeu e, também, o administrador. Se a situação envolve o síndico como vítima, normalmente a decisão de buscar a Justiça é dele, como pessoa física.
FOCO NAS PAUTAS
No Condomínio Central da Barra Arte, na Barra Funda, zona Oeste de São Paulo, assuntos como política, religião e futebol são proibidos no grupo de mensagens dos moradores. Se a postagem indevida não for apagada, em última instância pode ocorrer a expulsão, com retorno depois de três dias. “Não há conflito, a gente sempre consegue amenizar, as pessoas se ajudam, emprestam
Síndico Roberto Cardinalli
Foto Rosali
Figueiredo
carro, trocam dicas de profissionais”, comenta o síndico Roberto Cardinalli.
Segundo ele, a interação tem contribuído bastante para o sucesso das iniciativas de caráter socioambiental e de sustentabilidade adotadas no condomínio de duas torres e 300 apartamentos. E melhorou com a criação de um canal exclusivo, com o mesmo aplicativo, apenas para divulgar assuntos administrativos. As informações são expostas ainda nos painéis multimídia dos elevadores. Já as reclamações ou dúvidas são encaminhadas através de diferentes canais: via e-mail (recebido por ele e os conselheiros); pelo livro da portaria; pelo inbox das redes sociais e “pelo zap”.
instantânea, observa a síndica profissional Kelly Remonti. No Condomínio Top Village, em Alphaville, na Região Metropolitana de São Paulo, onde ela mora e atua há dez anos na sindicatura, a comunicação é uma das prioridades da gestão, visando a reduzir conflitos, mais comuns, segundo ela, quando as pessoas não se conhecem. Atualmente, um dos canais mais ativos é o grupo do WhatsApp. Mas o espaço exigiu ajustes. No começo, “as pessoas chegavam a postar 30 mensagens de bom dia”, exemplifica. O consenso foi adotar regras semelhantes às que já orientavam a página do grupo do condomínio em uma rede social, com foco nos eventos e campanhas, além da troca de informações úteis, como fornecedores e divulgação dos talentos do condomínio. São proibidos temas como política, religião, manifestações discriminatórias ou pejorativas, propagandas, notícias sensacionalistas, correntes e mensagens de autoajuda. “Eu monitoro diariamente e hoje já não dá tanto trabalho”, afirma Kelly.
A parte do software de gestão é usada para questões administrativas na relação do condômino com o prédio e na parte de reservas de espaços, como o salão de festas, feitas diretamente no site. Feliz com os resultados, Cardinalli só ressalva que a intensa demanda afeta a privacidade do gestor. Por isso adotará um limite de horário para ser acionado e celular exclusivo para atender às demandas do condomínio.
MONITORAMENTO
Organizar uma estrutura de comunicação é trabalho árduo, até que todos os envolvidos absorvam as regras, especialmente na comunicação
A comunicação ganha contornos ainda mais complexos em um condomínio-clube com onze torres, 920 apartamentos e cerca de 3.500 moradores, como o administrado pela síndica profissional e moradora Nilvea Alcalai, na zona Sul de São Paulo. Em 2021, a gestora trabalhou o aperfeiçoamento dos canais internos de comunicação com os moradores, incluindo a atualização cadastral de todos. “Quando assumi tínhamos basicamente o e-mail e o site da administradora. De digital, praticamente nada.”
Instalar painéis informativos eletrônicos nos elevadores foi uma das primeiras medidas, sem custo para o condomínio, seguida de um aplicativo associado ao site da administradora. O morador baixa o app no celular ou computador para fazer reservas, como o horário na academia; mandar e-mail para administradora ou síndica; acessar boletos; além de informações sobre prestação de contas, atas e comunicados. Tudo tem sido adequado à LGPD, destaca Nilvea Alcalai, que formou um Comitê de Comunicação entre os moradores com vistas a aprimorar o portal do condomínio. “Tem que ser uma plataforma robusta, que comporte dez mil registros”, observa. A síndica destaca ainda o legado das assembleias virtuais, que emergiu na pandemia do novo Coronavírus e ajudou a ampliar a participação das pessoas. Elas agora acontecem em formato híbrido (presencial e remotamente).
Síndica Kelly Remonti
Síndica Nilvea Alcalai
Foto Rosali Figueiredo Foto Rosali Figueiredo
RETROFIT COMO ESTÁ A FACHADA DO SEU PRÉDIO?
A FACHADA é o cartão de visitas de um prédio e pode valorizar o patrimônio, dependendo das suas condições. O retrofit é um recurso que ajuda a mantê-la em bom estado ou modernizá-la deve estar sempre entre as prioridades do síndico.
Para falar sobre isso, entrevistamos Liliana Vieira Polido, Advogada e Diretora Operacional, com mais de 15 anos de experiência. Ela destacou sobre os deveres do síndico quanto a manutenção da fachada, os vários processos e deu dicas de como baratear os custos. Confira a entrevista:
Direcional Condomínios: O que é Retrofit?
Liliana Vieira: Retrofit é um termo com origem na língua inglesa que não possui tradução literal em português, mas que pode ser entendido com o significado amplo de “modernizar o antigo”. É uma prática que surgiu na Europa em função da existência de muitas construções históricas e antigas, que não podiam ser derrubadas e nem passar por reformas profundas em suas estruturas
Por Guilherme Verli
básicas, mas que precisavam de intervenções para a sua preservação.
Na Construção Civil, o termo Retrofit é frequentemente utilizado para definir o processo de revitalização e modernização das fachadas de edificações antigas ou em mau estado de conservação, que envolvem uma série de ações com o objetivo de modernizar e adaptar as instalações, preservando, porém, em muitos casos, as suas características originais. Representa uma opção viável para a realização de mudanças em imóveis, deixando-os atualizados e com ar de contemporaneidade, sem perder a sua história.
Direcional Condomínios: Quais os tipos de restauração de fachadas são mais usados no mercado?
Liliana Vieira: Existem diversos tipos de retrofits em edifícios, tais como atualização ou implementação de sistemas de segurança e de telefonia, reformas de portarias e de hall de elevadores, implantação de sistemas de ar-condicionado, modernização do sistema de iluminação, mudança de layout nos andares, entre vários outros.
Especificamente em relação à fachada do edifício, a questão é ainda mais ampla pois retrofit de fachada é toda e qualquer modificação ou adição de sistema que vise a implantação de mudanças estéticas e/ ou estruturais, substituição de materiais antigos por materiais tecnicamente mais avançados, bem como identificar e inserir novas condições ambientais visando o bem-estar aos moradores.
Dentre os tipos mais comuns destacamos: repintura da fachada, colocação de placas de ACM (do inglês Aluminium Composite Material), substituição de revestimentos antigos como pastilhas e cerâmicas já desgastadas, troca de vidros e de janelas velhas, adição de estruturas metálicas, introdução de sistema de iluminação na fachada, substituição de tinta por pastilhas ou cerâmicas modernas, substituição de tinta por aplicação de monocapa e até mesmo a introdução de jardins verticais
em partes específicas da fachada.
Direcional Condomínios: A manutenção de monocapa é a mais barata? Tem um bom custo-benefício?
Liliana Vieira: A monocapa, ou capa única, é um tipo de argamassa de revestimento mineral para fachadas e tem por finalidade a proteção e a sua decoração, dando acabamento diferenciado com diversos tipos de textura ou até mesmo lisa como uma pintura convencional.
A monocapa, como produto final, é aplicada diretamente sobre a alvenaria, e, portanto, dispensa o método de multicamadas como o chapisco, emboço, reboco e revestimento final, reduzindo, assim, o tempo de execução da obra e a quantidade de material utilizado. Também permite regularizar, dar estanqueidade e acabamento à edificação.
Bem aplicada, defende-se que a manutenção da monocapa é mais simples em relação a outros sistemas construtivos, pois requer apenas a lavagem da superfície com aplicação de solução clorada a cada dois anos e a aplicação de produto com as características de repelir a água após a lavagem (hidrofugante) conforme periodicidade a ser avaliada pela localização do empreendimento, evitando, assim, o acúmulo de sujeiras em sua superfície.
Por ser uma camada única, a restauração da monocapa também é mais simples, requerendo apenas a
reaplicação localizada do produto nas áreas comprometidas por conta de fissuras, trincas ou desplacamento.
Direcional Condomínios: Qual a durabilidade da manutenção da Monocapa?
Liliana Vieira: Não há uma definição específica em relação à durabilidade do próprio revestimento de monocapa.
Os prazos de manutenção podem variar de acordo com a localização e a exposição das fachadas, além de vários outros fatores. Exemplos: 1) proximidade com estradas e vias de muito movimento acumulam mais poluição. 2) a periodicidade pode variar em áreas mais úmidas e quentes, como em cidades litorâneas.
Por conta disso, as manutenções devem ser feitas de forma periódica, levando em consideração o prazo máximo de cinco anos, ou tempo menor dependendo do real estado de desgaste da fachada e acúmulo de sujidades.
Direcional Condomínios: Quais formas de economizar na hora de fazer a manutenção da fachada?
Liliana Vieira: A melhor forma de economizar na manutenção da fachada é executá-la assim que as patologias se tornem visíveis ou de forma periódica e preventiva, respeitando-se os manuais de manutenção entregues pelas construtoras.
O síndico deve definir o escopo de trabalho realmente necessário para a edificação naquele momento, e após essa etapa, buscar a empresa que tenha o melhor custo x benefício e que reúna o binômio: Qualidade e Credibilidade.
Um aspecto prático que pode gerar economia para o condomínio é a compra de materiais direto da fábrica, bem como fazer a compra dos insumos necessários em escala, pois assim pode-se negociar melhores descontos.
Direcional Condomínios: Quais os erros mais comuns dos síndicos na hora de reformar a fachada?
Liliana Vieira: Pode-se considerar que um dos erros mais comuns dos síndicos é exatamente não realizar as manutenções periódicas, ou de executar os reparos no menor tempo possível a partir da constatação de patologias.
Como eu mencionei anteriormente, mesmo havendo um prazo legal de cinco anos para efetuar a manutenção, o síndico deve estar
atento ao real estado da fachada e efetuar as intervenções necessárias de imediato.
Síndicos, se me permitem um conselho: Não deixem a fachada chegar a um estado que seja difícil ou quase impossível de retorná-la ao seu estado original.
Outro ponto importante é sempre contratar empresas especializadas, com credibilidade no mercado e com excelência comprovada na execução de seus serviços.
Direcional Condomínios: Às vezes só uma limpeza com o cloro já é suficiente para mudar o ambiente ou é sempre bom dar uma reforçada em outros pontos?
Liliana Vieira: Em se tratando de fachada com revestimento em monocapa, a limpeza com cloro ou solução clorada, dependendo do estado em que se encontrar, e posterior hidrojateamento, já é uma ação que certamente vai gerar resultados bem satisfatórios.
Mas, além da limpeza com o cloro, é necessário também efetuar a hidrofugação da fachada, ou seja, aplicar o produto específico para repelir a água e possibilitar a proteção contra o acúmulo de sujeiras, manchas, fungos e bactérias.
Nos demais tipos de substratos, como alvenaria, pastilhas, cerâmicas, texturas, tintas e outros, o importante é seguir todos os procedimentos recomendados para a manutenção de cada um deles, sem subtrair nenhum, pois é o conjunto de todos as
intervenções que geram o resultado esperado.
Direcional Condomínios: Quais as etapas que devem ser seguidas para reformar a fachada?
Liliana Vieira: Em palavras simples, após identificar a real necessidade de reformar a fachada de seu condomínio, o síndico deve seguir as principais recomendações abaixo relacionadas:
Constituir a Comissão de Reforma da Fachada ou Comitê de Pintura da Edificação, para definir em conjunto com os integrantes do grupo, todo o passo a passo, que vai desde a definição do escopo do trabalho, elaboração do Memorial Descritivo dos Serviços a serem contratados, definição e preparação do Mapa de Cores, etc.
Realização de Assembleia Geral ou Ordinária para a aprovação dos serviços de manutenção predial, de acordo com as próprias regras do condomínio, e aprovação da verba a ser destinada para esse serviço, bem como a origem dos recursos necessários;
Após a aprovação em Assembleia, iniciar o processo de seleção e contratação de empresa especializada para executar o serviço.
Muitos síndicos optam por contratar uma consultoria de engenharia, para capitanear todo o processo de identificação da melhor empresa e dos melhores processos para executar o projeto de restauração da fachada.
O trabalho consiste em solicitar toda a documentação de constituição da empresa, regularidade de sua situação fisco-tributária e trabalhista, referências comerciais e de outros serviços similares já executados, constatação de inexistência de processos judiciais, visitas a obras em execução ou já executadas, visitas às dependências da empresa, acompanhamento técnico durante a execução de todas as etapas da obra etc.
Após vencidas essas etapas, define-se a melhor data de início da manutenção da fachada e mãos à obra.
Liliana Vieira se especializou em técnicas para a manutenção e pintura da fachada de prédios.
FACHADA - DIAGNÓSTICO PROBLEMAS E SOLUÇÕES
Por Eduardo Silva
A MANUTENÇÃO
da fachada, normalmente realizada a cada cinco anos, é pauta comum nos condomínios. Como fazê-la corretamente? Quais as obrigações legais e normas técnicas deverão ser cumpridas? Quais os prazos? Como evitar danos e prejuízos? Como equalizar os orçamentos? Por onde começar?
Os síndicos necessitam de embasamento técnico para pautar o tema em assembleia geral, afinal, em matéria de custos e rateios, quanto mais esclarecimentos forem prestados, melhor será para convencer os moradores.
Pensando em orientar os síndicos neste processo, Direcional Condomínios conversou com a especialista em manutenção predial, Iara Bertolo , Engenheira Civil, pós graduada em Gestão de Projetos e Engenharia de Avaliações e Perícias. Confira a reportagem na íntegra:
Iara Bertolo, a engenheira perita em inspeção predial lida com avarias nas fachadas de condomínios em sua rotina.
Direcional Condomínios: Quando o condomínio deve investir num plano de manutenção da fachada predial?
Bertolo: Ao ser implantado, o condomínio já deve pensar em ter um plano de manutenção completo, e isso inclui a fachada. Esse trabalho deve ser desenvolvido por especialistas, observando e aplicando sempre a Norma Brasileira NBR 14.037 (Manual de Operação, Uso e Manutenção de Edificações).
“Um laudo da fachada torna-se primordial para que o condomínio elabore um plano de manutenção correto, no qual deverá constar as ações imediatas a serem realizadas para garantir a impermeabilização e a segurança estrutural da edificação.”
Direcional Condomínios: Quais são os cuidados necessários e pontos a serem observados de acordo com as normas técnicas para a manutenção da fachada?
Bertolo: As vistorias periódicas e preventivas da fachada devem contemplar e prever uma análise estrutural. Dentre elas estão a avaliação
de rachaduras, fissuras, recalques, descolamentos cerâmicos, análise de infiltrações diversas e seus reflexos estruturais e visuais. Além disso, deve-se observar se há formação de colônias de fungos e bactérias, manchas na pintura, craquelação, descascamentos, bolhas etc. As principais normas a serem atendidas são essas:
• ABNT NBR-13755: Revestimento de paredes externas e fachadas com placas cerâmicas, com uso de argamassa colante;
• ABNT NBR 10821: Esquadrias externas para edificações;
• ABNT NBR 7199: Projeto, execução e aplicações de vidros na construção civil;
• ABNT NBR 13245: Tintas para construção civil – execução de pinturas em edificações não industriais – Preparação de superfície;
• ABNT NBR 15846: Rochas para revestimento – projeto, execução e inspeção de revestimento de fachadas de edificações com placas fixadas por insertos metálicos.
• NR-18 e a NR-35: essas normas do Ministério do Trabalho são obrigatórias para a execução de trabalhos em altura e segurança.
Direcional Condomínios: De quanto em quanto tempo é recomendável realizar essa manutenção?
Bertolo: A recomendação da periodicidade da manutenção vai depender diretamente do tipo do revestimento adotado e da orientação da construtora, mas geralmente varia de três a cinco anos.
"Investimento obrigatório: Manutenção da fachada predial exige cautela
Síndicos devem observar os critérios técnicos e a periodicidade de realização de uma das obras que mais valorizam o condomínio"
Direcional Condomínios: Quais são os critérios utilizados para se fazer o escopo da cotação, contratação e o acompanhamento da obra?
Bertolo : Para realizar o orçamento e escopo dos serviços da fachada, devem ser sempre consultados os documentos técnicos do condomínio (manual de uso e operação), laudo da fachada, caso já tenha sido realizado, e as manutenções/correções anotadas no plano de manutenção, se atentando sempre para que os materiais a serem utilizados estejam de acordo com os especificados.
Ferramentas de apoio para a vistoria da fachada
A tecnologia é uma grande aliada para a otimização de processos de perícia e avaliação da fachada predial. Hoje, a detecção de falhas fica mais prática com a utilização de drones e câmeras térmicas. A avaliação se torna mais ágil e acessível do que a contratação de uma empresa para montar um balancim (andaime suspenso) ou descer a estrutura do prédio com cadeirinha, que exige uma série de obrigações legais e custos.
Os drones exercem atividades complementares, permitindo vistoriar locais inacessíveis ou de grande risco, ajudando a identificar, por exemplo, fissuras em beiral de janelas, falta de vedações nos caixilhos, telhas quebradas, dentre outras.
A termografia é uma técnica de inspeção não destrutiva e não invasiva de sensoriamento remoto que possibilita a medição de temperatura e a formação de imagens térmicas de um componente, equipamento ou processo, que permite identificar uma infiltração ou bolhas nos revestimentos, que são comuns conforme o tempo da edificação ou da última manutenção realizada.
Atenção aos prazos de garantia da construtora
Para o condomínio não perder a garantia da construtora, que geralmente é em torno de cinco anos, o síndico deve ficar atento nos processos e prazos de manutenção indicados no manual. Para auxiliá-lo nesta tarefa, é recomendável a contratação de uma empresa especializada em laudo de vistoria de fachada.
Neste aspecto, o primeiro síndico (o que recebe e implanta o condomínio), tem um papel fundamental, já que ele assina o termo de entrega, validando as áreas comuns de acordo com o memorial descritivo.
Maria Claudia Buarraj El Khouri, Arquiteta e Gerente do Departamento Técnico e Sustentabilidade de uma administradora de São Paulo, orienta seus clientes a fazerem uma vistoria predial anual e conta como este documento auxilia no trabalho de manutenção preventiva dos prédios. “Por meio de um aplicativo, nosso vistoriador realiza um relatório fotográfico e faz a constatação da situação do prédio, com base num check list que avalia diversos pontos, bem como verifica a documentação legal e se as normas regulamentadoras estão em conformidade e atualizadas, atendendo os prazos legais,” explica.
Atenção ao respaldo legal para deliberação em assembleia geral
A reforma da fachada é uma obra necessária prevista no artigo 1341 do Código Civil Brasileiro, necessitando da aprovação da forma de custeio em assembleia geral destinada para este fim, com quórum simples, ou seja, maioria dos condôminos presentes e/ou com procuração. Normalmente essa votação é conduzida na Assembleia Geral Ordinária, onde se discute o orçamento anual nos condomínios.
E para trocar a cor da fachada, como proceder?
Não é uma tarefa simples. O tema pode gerar um embate judicial com os condôminos, já que está alterando o aspecto visual original do condomínio.
O mesmo artigo 1341 do Código Civil prevê como “obra voluptuária” a troca de cor da fachada, necessitando, portanto, da presença de 2/3 (dois terços) dos proprietários reunidos em assembleia pautada para essa finalidade. A dificuldade de conseguir este quórum de praticamente 67% dos proprietários presentes (e adimplentes) é um desafio e tanto, e o síndico precisa estar respaldado para não correr o risco de anulação da assembleia.
Artigo 1.341 do Código Civil Brasileiro: “A realização de obras no condomínio depende: I - se voluptuárias, de voto de dois terços dos condôminos; II - se úteis, de voto da maioria dos condôminos.”
Ainda é necessário observar também o que determina a convenção do condomínio, documento que esclarece os direitos, deveres e obrigações do condomínio e dos condôminos, em complemento da legislação.
Maria Claudia Buarraj El Khouri elaborou um guia de vistoria predial para auxiliar na manutenção dos condomínios clientes.
MODERNIZAÇÃO NA ENTRADA DO CONDOMÍNIO INVESTIMENTO QUE VALORIZA O PATRIMÔNIO
Por Fátima Lourenço
AS INTERVEN -
ÇÕES nas áreas de acesso, em frente aos condomínios, se mantêm em alta, associadas a questões como segurança, acessibilidade, novas tecnologias, valorização do patrimônio e mudanças de comportamento, como o crescimento exponencial das compras online durante a pandemia, que expôs a necessidade de espaços para acomodar encomendas. São intervenções que normalmente redundam em obras de fôlego, com portarias blindadas, novos gradis ou muros de vidro e até clausuras ampliadas, para separar o fluxo de pessoas das entregas do delivery ou esperar o veículo de aplicativo.
São projetos que demandam especialistas, alerta o arquiteto Marcus
O arquiteto Marcus
Vinícius Abrantes em frente ao prédio onde mora, na zona Sul de São Paulo, modernizado quando era síndico. Ao lado, os acessos anteriores
Vinicius Abrantes, que foi síndico no prédio onde mora, na zona Sul de São Paulo. Muro de vidro transparente é tendência, mas requer cálculos que garantam a vida útil da estrutura por anos. A conservação da fachada é o mínimo que um condomínio pode fazer, porque é a cara do prédio e a obra mais fácil de se aprovar, argumenta. “Mas quando se fala em segurança, aí já vai aparecer a guarita. Ela é a central de segurança de um condomínio com porteiro presencial. É o cérebro que comanda câmeras, clausura, portões, alarmes e acessos.” Marcus promoveu uma obra desse vulto no condomínio onde foi síndico, seguida da recuperação da fachada.
“A intervenção na parte externa, no térreo, tem que contar com um olhar estético do conjunto”, destaca, por sua vez, a arquiteta Geórgia Ellen Zorzella Gadea, há 16 anos envolvida com projetos de reforma e retrofit. “Se vai mudar a guarita, a acessibilidade tem que estar inclusa, para atender à lei”, diz. “A obra deve preparar o condomínio para o uso atual, assim como projetar as mudanças para 10 ou 15 anos. É um grande esforço financeiro e físico, gera barulho, poeira, interfere no acesso, tem que ter vida útil longa.” Em contrapartida, pondera, se bem executadas, as obras valorizam os apartamentos de 15% a 20%, dependendo do perfil do imóvel.
Fotos
Rosali
Figueiredo
PLANEJAMENTO & SEQUÊNCIA DE OBRAS
O síndico Rubino Muszkat na nova entrada do prédio e a rampa de acessibilidade
O Condomínio Edifício Dr. Rubens
V. Brito e D. Elza S. Brito, com duas torres e 128 unidades, localizado em Perdizes, zona Oeste de São Paulo, promoveu o retrofit da entrada térrea em 2015 e, em 2021, completou os investimentos em sistemas de segurança, com troca dos portões das garagens, implantação de dispositivo de tag com sensor automático para acesso dos veículos, novas câmeras e displays de reconhecimento facial na portaria de pedestres.
A portaria física da garagem foi eliminada, o que trouxe uma economia mensal de R$ 30 mil nas despesas ordinárias, afirma o síndico morador Rubino Muszkat. Administrador de empresas aposentado, Rubino está agora em sua sétima gestão, iniciada em novembro de 2020. Ele era membro do conselho durante a execução do retrofit, que envolveu a construção de nova guarita (blindada); clausura, posicionada para permitir visão mais ampla de pedestres e veículos; troca das grades de ferro por muro de vidro; e, no espaço da antiga portaria, construção de uma rampa de acessibilidade. O retrofit
facilitou a automação posterior da garagem, observa.
Agora o condomínio realiza a modernização elétrica, considerada prioritária por um laudo de engenharia contratado pelo síndico para avaliar a parte estrutural das torres. Na sequência desta obra será retomado o cronograma de modernização estética, garante Rubino. Um dos projetos visa adequar um amplo salão nobre que liga ambas as torres para as atividades de home office dos moradores. O salão de festas já está modernizado. “Também fizemos a manutenção da fachada, com lavagem e rejunte de pastilhas, e a remodelação dos quatro elevadores, obra de R$ 750 mil”, acrescenta o síndico. Ele acredita que o conjunto das intervenções resultou na valorização dos apartamentos, que hoje alcançam, em média, 60% do valor de um imóvel novo na região, nos mesmos padrões. “O condomínio completa 50 anos em 2022, mas quem olha o prédio lhe dá 20”, arremata.
VIZINHOS NOVOS E BUSCA POR QUALIDADE DE VIDA IMPULSIONAM OBRAS
Preservar o patrimônio frente à chegada de novos empreendimentos no entorno é uma das motivações para os investimentos em obras de modernização ou retrofit nas edificações mais antigas. Além disso, a pandemia também aumentou a busca por intervenções associadas à qualidade de vida. “As pessoas ficam em casa, prestam mais atenção no ambiente”, analisa a síndica profissional Larissa Macedo. Na mão inversa, os custos das obras aumentaram e a questão econômica é o maior empecilho.
Recentemente, Larissa enfrentou outro desafio: Com as obras de modernização do gradil, acessos e nova guarita já bem avançadas no Condomínio Sun Time, localizado na Vila Olímpia, na zona Sul de São Paulo, parte do trabalho foi comprometido depois da queda de uma
árvore de grande porte da calçada externa sobre o prédio. O incidente ocorreu no final da tarde de 3 de outubro passado com danos consideráveis. Mas a obra foi retomada e está praticamente concluída no edifício de 42 apartamentos, construído nos anos 90.
Em outro condomínio, o Real Grandeza, localizado no bairro de Itaim Bibi, os proprietários decidiram, na mesma assembleia que elegeu Larissa como síndica, em fevereiro de 2021, aprovar um rateio para a execução de benfeitorias nos gradis, guarita, muros laterais e do fundo, fachada da torre, hall social, além da ampliação da academia e implantação de um espaço kids. Isso tudo porque o prédio, com 47 anos e 14 apartamentos, ganhou um vizinho novo. Mas o objetivo das obras, além da valorização, é aproveitar melhor o espaço comum, melhorar a qualidade de vida. “É um condomínio de alto padrão, um apartamento por andar”, pontua Larissa.
As obras em condomínios se tornaram mais profissionalizadas a partir de 2014, com a exigência de um responsável técnico. “Criou-se um mercado, até então restrito aos prédios de alto padrão. Aliado a isso, o fortalecimento do mercado imobiliário determinou aumento do valor do metro quadrado dos apartamentos. Os antigos, para serem vendáveis, começaram a fazer algum tipo de investimento”, justifica o arquiteto Marcus Vinicius Abrantes.
Segundo ele, o efeito das obras
A síndica Larissa Lacerda Macedo durante as obras de modernização da frente do prédio da zona Sul de São Paulo; ao lado, um novo visual emerge com as obras na fase de conclusão
sobre a valorização dos imóveis dependerá da localização. Nas áreas mais procuradas, com ‘massa construída gigantesca’, sem terreno para novos empreendimentos, a procura por intervenções que mantenham a liquidez do imóvel é maior, analisa. “A primeira demanda, normalmente, é a academia, porque atrai gente mais nova, promove a troca de público, o metro quadrado valoriza e começam as demandas por outras obras.”
Não é uma fórmula, ressalva o arquiteto. No entanto, a demanda por essas obras, nesse contexto, é mais intensa em bairros como Jardins, Itaim Bibi, Moema e Vila Nova Conceição. Também cresceu em Pinheiros, com a chegada da linha amarela do Metrô, Higienópolis e já começa a acontecer na Vila Mariana.
No prédio onde mora, na Vila Nova Conceição, Marcus Vinicius estima que o valor do apartamento quase dobrou após as obras da nova portaria (blindada) e troca dos gradis, entre outros. Mas, não exclusivamente pelas intervenções. “Se fosse em Moema, compara, não daria o mesmo resultado.”
TENDÊNCIAS
As intervenções na fachada das torres e da frente das edificações sempre compuseram o maior percentual das obras em condomínios nos municípios da Grande São Paulo. Atualmente representam 80% delas, observa a arquiteta Geórgia Gadea. Inicialmente veio a renovação dos prédios dos anos 50, 60 e 70; depois os construídos nas décadas de 80 e 90; e atualmente, os dos anos 2000, que começam a ficar obsoletos. Evolução que também acompanha mudanças de costumes e crescente demanda por segurança, diz.
Prédios antigos de Higienópolis, exemplifica, não tinham nem guarita, havia uma mesa bonita no hall, com interfone. “Na década de 80, o hall abriu espaço para guaritas minúsculas e veio o primeiro gradil; nos anos 90 e 2000 já colocavam a clausura, a segunda porta; agora, em
Foto Rosali Figueiredo
2020, estamos falando de guaritas blindadas. Há condomínios cujas guaritas precisam de bancada para quatro monitores, para observar as câmeras de segurança”, compara Geórgia.
As mudanças de costumes também influenciam os investimentos.
Ao longo da pandemia, algumas tendências se consolidaram, como a necessidade de soluções seguras para receber e armazenar as entregas; ou de se adequar espaços da área comum para se tomar sol, caminhar ou trabalhar ao ar livre. A pandemia também acentuou necessidades de soluções que já eram tendência, como a instalação de clausuras separadas para pessoas e recebimento de delivery; instalação de bancos para espera do veículo de aplicativo ou condução escolar, entre outros.
Ao mesmo tempo, prédios novos sinalizam para outros comportamentos, como a portaria remota, que elimina a guarita, mas exige tecnologia mais robusta no controle de acesso.
Há os que adotam ainda uma terceira barreira (na entrada do hall da torre e/ou no acesso às piscinas e academias). “É preciso cuidado, porque a tecnologia muda rapidamente e a infraestrutura tem que ser duradoura, mesmo com essas mudanças. Cada condomínio é uma mini sociedade, com seus proprietários, costumes
e modus operandi. Os projetos têm que se adequar a isso”, arremata a arquiteta.
ESPAÇO ADAPTADO E LUMINOTÉCNICA
A design de interiores Mari Ester Golin também observa essas tendências nos projetos que concebe, bem como pela experiência de dez anos como síndica do condomínio onde mora na Vila Mariana, zona Sul de São Paulo. As intervenções na entrada, segundo ela, se tornaram mais intensas há cerca de dois anos.
Entre as principais demandas, Mari Ester elenca a reforma da fachada atrelada aos novos moldes de segurança para incrementar clausuras de pedestres e, também, de veículos, com recursos de tecnologia, como reconhecimento facial por exemplo. “Clausura é uma demanda generalizada. A maior parte dos condomínios suporta. Já para a acessibilidade, nem todos comportam uma rampa; às vezes tem que ser uma plataforma”, ressalva.
Na esteira dos novos empreendimentos, repletos de áreas sociais, condomínios consolidados e com vasto paisagismo aproveitam esses espaços, afirma a designer, para criar locais de convivência. Se o salão de festas é a única área disponível, também é comum utilizá-lo para instalar uma academia, outra tendência que ela corrobora, lembrando que a mudança de uso do espaço tem que ser aprovada pela maioria absoluta dos condôminos em assembleia.
Especialista em luminotécnica, Mari comenta que os recursos da tecnologia LED podem ser grandes aliados. “É possível criar projetos praticamente cenográficos”, com circuitos de iluminação adequados a momentos distintos. No prédio em que reside, onde mais de 50% dos imóveis pertencem a proprietários investidores, a ‘cenografia’ criada no hall de entrada é um chamariz para potenciais inquilinos, exemplifica.
A adaptação de áreas para acomodar encomendas amplia a pauta de demandas associadas à portaria, incluindo a ampliação das guaritas e/ou instalação dos chamados armários inteligentes, em que o entregador deixa a encomenda em um box exclusivo da unidade, sem interferência do porteiro. “Depende da estrutura do prédio. O que não se pode fazer é chegar e derrubar tudo. O condomínio é um conjunto que foi idealizado e pode ser revitalizado sem perder a identidade”, completa Mari Ester. (Por Fátima Lourenço)
SALÃO DE FESTAS, ESPAÇOS GOURMET, COWORKING ETC.
Por Eduardo Silva
É INEVITÁVEL não
falar dos efeitos da pandemia na economia, que atingiu o plano de investimentos dos condomínios. Antes da pandemia, haviam projetos aprovados em assembleia e algumas obras estavam em andamento. Mas com a chegada do vírus no Brasil e o lockdown decretado em março de 2020, o mercado se fechou e os projetos e as obras foram congelados.
O temor do mercado era a perda de renda, que poderia ter impacto também nas contas do condomínio, aumentando a inadimplência. Mas, com a renda familiar prejudicada, as pessoas ficaram mais controladas, e, para surpresa de todos, um ano pós início da pandemia, verificou-se uma queda significativa nos índices da inadimplência, um fator muito positivo.
O Síndico Profissional Wolfram Werther, Administrador de Empresas, pós graduado em marketing, que atua há nove anos no mercado, atendendo hoje sete condomínios em diferentes formatos, relata como foi sua experiência neste contexto
desafiador:
Direcional Condomínios: Quais as mudanças e adaptações foram necessárias nas áreas comuns para atender os condomínios desde o início da pandemia?
Werther: A principal mudança foi criar espaços de coworking nos salões de festas, em horário comercial. Sendo inviável para o condomínio proibir a execução de obras e reformas realizadas nas unidades vizinhas, que provocam barulho, disponibilizamos wifi gratuito para os moradores que desejavam um ambiente silencioso para o exercício da atividade profissional.
“Na pandemia, com a reclusão social, a atividade de home office permanente fez com que os moradores começassem a ouvir coisas que antes não ouviam, ver coisas que antes não viam, se incomodar com coisas que antes não se incomodavam. Tudo virou motivo de re -
"Áreas
comuns: Nova realidade pós pandemia
altera o modo de convivência"
clamação, contudo, não podemos esquecer que condomínio residencial foi feito para morar, para lazer e para o descanso. Não foi projetado para trabalhar, nem para estudo virtual. O que a pandemia impôs só piorou as relações humanas. É preciso retomar o que era antes, o convívio social presencial e deixar que a administração se encarregue de cuidar do condomínio.”
Direcional Condomínios:
Quais as expectativas de investimentos daqui para frente?
Werther: Estamos no “pós pandemia ou novo normal”, onde os condomínios estão em um novo patamar. Se antes os projetos de melhorias foram congelados, agora o cenário mudou. Com a queda na inadimplência, o condomínio tem recursos, mas o custo das matérias primas subiu e o prazo de entrega aumentou. Então vejo que o momento exige negociação. Pesquisa de preços, produtos, equipamentos, serviços e esperar a hora certa para fechar o negócio.
Os síndicos deverão estabelecer as prioridades, avaliar o caixa do condomínio, os projetos parados, rever custos, despesas, orçamentos e, claro, ouvir os moradores. Nada melhor do que fazer uma pesquisa de satisfação antes de ingressar numa empreitada em assembleia.
Os ambientes precisam ser renovados para a normalização das atividades. Primeiro precisa avaliar o estado de conservação das áreas comuns, tais como: quadras poliesportivas, academia, salão de festas e seu mobiliário, pisos, restauração e pintura da fachada, piscina, churrasqueira, playgrounds e áreas de lazer em geral. Tudo isso é muito bem-vindo, pois o efeito da novidade é agradável aos moradores.
E nada melhor do que buscar os serviços de um profissional habilitado para auxiliar neste processo de modernização, como um designer de interiores ou um arquiteto, para dar embasamento à renovação que o síndico quer propor. Apresentar um projeto bem elaborado e completo, saltam aos olhos dos moradores.
CONVENIÊNCIA & SERVIÇOS AOS MORADORES
OS CONDOMÍNIOS NÃO
PRECISAM MAIS SAIR DE CASA PARA
"FAZER A FEIRA"
Por Guilherme Verli
PARA MUITA gente, ir à feira é sinônimo de aglomeração e barulho, por isso preferem comprar em ambientes mais organizados e limpos, como em hortifrutis e supermercados. Mas já tem muito condomínio por aí de olho nesse cenário e correndo para garantir essa comodidade.
Na prática funciona assim: uma vez por semana a feira, que geralmente ocorre ao ar livre, na rua, é organizada dentro do condomínio com tudo que tem direito, como barracas de frutas, legumes e até pastel com caldo de cana! E ao invés de sair, os moradores só descem até o térreo.
Além de ser mais prático e seguro, o serviço também oferece valor agregado à administração. “Tem imobiliária que faz questão de falar sobre a feira ao apresentar o imóvel porque é um diferencial que agrega muito valor ao condomínio”, conta o empresário Rafael da Silva.
Ao organizar a feira em condomínio, Rafael cuida da estética, da iluminação, da limpeza geral e dos detalhes contratuais com a adminis -
tração do condomínio. Ele pensa em toda a organização, para que os feirantes se preocuparem apenas em selecionar os melhores produtos e acelerar as vendas aos moradores.
“É direto do Ceasa para as feiras nos condomínios”
Os feirantes compram no CEASA e vendem diretamente aos condôminos, garantindo uma qualidade dos produtos similar àquela encontrada em qualquer feira de rua.
Aos interessados nesse serviço, foque na principal dica do Rafael: “No mercado tem muito aventureiro, é bom ficar atento à idoneidade da empresa que você vai contratar e buscar referências em outros condomínios”.
OUTROS MODELOS PARA FICAR DE OLHO
Para completar o conforto e as comodidades dos usuários, algumas redes estão implementando minimercados nas áreas comuns. “Toda a loja é baseada no conceito Honest Market, em que o morador é quem toma conta da unidade para nós”, explica Hélio Freddi Filho, diretor de expansão responsável pelo projeto de uma grande rede de supermercados.
Segundo Hélio, a loja tem câmeras espalhadas que permitem o acompanhamento remoto pela empresa, mas garante que até agora não houve grandes problemas. “Temos um atendente a cada três lojas para fazer a reposição dos produtos e limpeza do ambiente”, completa.
Esse tipo de serviço valoriza o imóvel, mas, para ser viável aos minimercados, é necessário uma quantidade mínima de moradores. Explorar esse modelo de negócio é uma oportunidade para aumentar a receita do condomínio com os aluguéis e outras taxas, além de acompanhar o acelerado ritmo de mudanças do mercado.
Por Guilherme Verli
QUADRAS, PLAYGROUNDS E BRINQUEDOTECAS: DIVERSÃO PARA TODAS AS IDADES
AS ÁREAS de lazer sempre foram um fator importante para as pessoas na hora de escolherem um condomínio. Mas, nos últimos anos, elas passaram a ser um fator determinante. Os moradores ainda se preocupam com segurança, infraestrutura e tamanho do apartamento, mas outras facilidades também vêm ganhando o coração dos condôminos.
Camila Singhon, arquiteta e paisagista, acredita que isso vem impactando na disposição dos condomínios, de forma que as construtoras estão reduzindo a metragem dos apartamentos para aumentar as áreas de lazer. “Antigamente os
apartamentos eram grandes e as áreas de lazer quase não existiam. Agora é ao contrário”, destacou a arquiteta. Essa nova prática é importante não só para quem mora e usufrui das comodidades, mas também para quem vende: hoje, um condomínio com amplas opções de lazer se torna mais valioso no mercado. Muitos síndicos se preocupam em manter e ampliar esses espaços para aumentar o valor agregado. “Os projetos novos já vem com uma oferta maior de lazer porque são itens de venda. Os antigos não tinham essa preocupação e são os que mais nos procuram”, relata Robson Camargo, técnico em desenho de construção civil e arquiteto.
MAS PARA A DIVERSÃO SER GARANTIDA, ALGUNS CUIDADOS PRECISAM SER
TOMADOS
Mais do que um elemento de venda, playgrounds, brinquedotecas e quadras precisam ter um objetivo muito mais importante: lazer. Parece óbvio, mas a diversão das crianças só pode ser 100% garantida se não houver nenhum tipo de perigo para elas. Afinal, os pais se preo -
"As áreas de lazer estão recebendo mais atenção do que nunca
Entenda como quadras, playgrounds e brinquedotecas se tornaram prioridade na vida dos síndicos"
cupam mais com a segurança dos seus filhos do que com a própria. Um brinquedo mal conservado pode ocultar armadilhas. Vamos ficar atentos.
E os cuidados não são poucos: drenagem mal feita, ferrugem, farpas, parafusos soltos…tudo isso pode atrapalhar e machucar a garotada na hora da brincadeira. “Dependendo do piso, ele pode ir descolando. Criança vê uma pontinha para cima, começa a cutucar. Então é preciso colar. A drenagem também é importante, principalmente em grama sintética. Nos equipamentos é importante observar partes enferrujadas, farpas de madeira e verificar se os parafusos estão apertados”, alerta Robson. E para evitar esses problemas, é importante que o condomínio tenha alguém para identificar e ajustar esses equipamentos. Função que, geralmente, é desenvolvida pelo zelador. “O encarregado do prédio
deve olhar todos os dias. Porque o equipamento comprado pode precisar de um ajuste depois de poucos meses. Mas tudo depende do material e da especificação do produto. Porque é criança brincando né, tem que ter cuidado com isso” lembra Camila.
A arquiteta ainda ressalta a importância de ter um zelador qualificado. Segundo ela, “Hoje em dia estão contratando zeladores com mais especialidades, às vezes até pessoas que já estão acostumadas a trabalhar em obras. Está crescendo a necessidade de ter um encarregado com conhecimento técnico”.
"Os clássicos nunca saem de moda, mas precisam ser atualizados"
Balanço, gira-gira, trepa-trepa, escorregador… É bem provável que vários desses brinquedos fizeram parte da sua infância. E hoje em dia, mesmo com a tecnologia bem mais desenvolvida, eles ainda são muito bem-vindos nos parquinhos, mas de um jeito diferente. “Criança gosta de ser desafiada. Depois que ela ‘vence’ o brinquedo, ele perde a graça. Então o que está predominando são aqueles que têm mais de uma função, o que aumenta o desafio para a criança. Quase como um circuito”, diz o arquiteto sobre os playgrounds.
Atenção síndicos: acessibilidade e insolação estão entre os problemas mais graves dessas áreas
Além da manutenção, os playgrounds, quadras e brinquedotecas precisam de outros pontos de atenção: a acessibilidade para todos os públicos e áreas de sombra para os períodos mais quentes do dia.
Robson lembra que a falta de acessibilidade é um problema muito
Arquiteta Camila Singhon
grave, mas geralmente acontece mais nos prédios antigos. “Tudo que a gente projeta, precisa ter acessibilidade. Recebemos muitos pedidos para ajustes, pois nos prédios antigos isso não era uma preocupação.”
"Beach Tennis - está surgindo um novo xodó entre os moradores"
Você sabe o que é beach tennis? Esse esporte é praticado em uma quadra de areia nivelada, assim como a do vôlei de praia, com raquetes e bolinhas próprias. O objetivo é jogar a bola por cima da rede para cair no campo adversário, sem deixá-la cair no seu lado da quadra.
A modalidade vem ganhando espaço nos condomínios e muitos síndicos já começaram a se mexer para tentar implementá-la. Mas fazer esse tipo de quadra não é algo tão simples assim. “As quadras de beach tennis são as novas paletas mexicanas. Todo mundo agora quer fazer. É algo que vem para ficar, mas não sei como vão ser as quadras. Porque para fazer a quadra de beach tennis, é necessário entender que elas só vão servir para beach tennis, então precisa de um espaço a mais na área. Precisa discutir com o prédio inteiro por causa disso” alertou a arquiteta. Os dois arquitetos também fizeram ressalvas sobre higiene da areia e a preparação antes dos jogos.
“Não usam mais areia por causa da higiene. Na areia podem existir bactérias, às vezes, oriundas de fezes animais. Então para ter um piso assim precisa ser um ambiente muito controlado, com manutenção diária”, pontua Robson. “Também precisa ter alguém para cuidar da areia, porque ela não pode estar fofa na hora do jogo, o que é um custo a mais. Tem que ter um certo cuidado também com as crianças. Elas gostam de areia e costumam invadir a quadra para brincar”, frisou Camila.
Arquiteto Robson
Camargo
ACADEMIAS E EXERCÍCIOS EM ÁREAS ABERTAS (MODERNIZAÇÃO E MANUTENÇÃO)
Por Eduardo Silva
A PANDEMIA do novo coronavírus Covid-19 trouxe novos desafios, impondo protocolos de segurança, por orientação dos órgãos de saúde, para evitar o contágio da doença. Nos condomínios os síndicos tiveram que fechar as áreas de lazer e convivência, um verdadeiro “lockdown interno”, para garantir e preservar a saúde da massa condominial.
Com o passar do tempo houve a flexibilização das normas de circulação, regidas por decretos, quando os condomínios começaram a reabertura das áreas comuns, adotando também protocolos específicos, como a ventilação natural dos ambientes, o desligamento do ar condicionado da academia e a limitação do público nas áreas comuns, dentre outros.
Mesmo assim, muitos moradores não quiseram assumir o risco da exposição ao vírus em espaços fechados, e adotaram novos hábitos de atividades físicas. Desde então, as opções de exercícios ao ar livre tornaram-se cada vez mais praticadas.
Sidney Neres, empresário, professor de educação física, consultor em programas de qualidade de vida e treinador nas áreas de condicionamento e esportes coletivos e individuais, conta como os desafios da pandemia obrigaram os profissionais a reinventar as atividades oferecidas
para atender aos alunos. “Logo no início da pandemia migramos para as aulas online, mas sempre de olho nas práticas adotadas pelos países que já haviam sido afetados. Diante de toda a insegurança do momento, tínhamos duas certezas: a importância da atividade física tanto para o aspecto físico quanto para o psicológico e a necessidade da prática de exercícios em ambientes abertos e com distanciamento”, explica. “Nossa proposta foi de realizar as atividades nos espaços abertos como nas quadras, áreas de convivência ao ar livre e, quando necessário, salões de festas com todas as janelas abertas, também limitando o número de participantes”, ressaltou.
Segundo Sidney, as atividades mais procuradas nesse período foram: treinamento funcional, yoga, zumba, fitdance, aero figh, slackline, capoeira, modalidades de esportes de quadra e o fitness ao ar livre com equipamentos profissionais.
Valorização: Modernização e manutenção de equipamentos e das áreas de atividades físicas
Com a imposição do distanciamento social, a cidade verticalizada passou a ter os condôminos por muito mais tempo confinados em seus apartamentos, em home office. Consequentemente, com os decretos estaduais e municipais que restringiram e fecharam o comércio e as academias de rua, os moradores passaram a utilizar mais as áreas de fitness nos condomínios. E com o aumento da demanda, aumentou também o ciclo de manutenção dos aparelhos e acessórios de ginástica, bem como a procura pela aquisição e locação de equipamentos mais modernos.
Antes de fazer o investimento, é importante realizar uma pesquisa de mercado e mirar nas novas tendências. É necessário avaliar qual o melhor equipamento, o seu tempo de vida útil, capacidade, potência, de acordo com o perfil de uso de cada condomínio. Ouvir as sugestões dos moradores, por meio de uma pesquisa, colabora na tomada de decisão. O plano de manutenção deverá prever também a modernização e adequação desses ambientes voltados para a prática de atividades físicas. Buscar profissionais especializados na área dará respaldo para a troca do piso, espelho, pintura, decoração, dentre outros, contribuindo assim para a valorização do condomínio e maior conforto aos moradores.
Impermeabilização: saiba diagnosticar os problemas, conheça as soluções e tenha resultados sem dor de cabeça
Por Guilherme Verli
A DIRECIONAL CONDOMÍNIOS
conver-
sou com o engenheiro Leonardo Feltran Durigon, Engenheiro Civil e Técnico do Trabalho que atua há mais de uma década na área, para entender os principais pontos sobre esse processo.
Seja você um síndico de carreira ou um recém-eleito para a administração de um condomínio, essas, com certeza, são dores de cabeça que você quer evitar: umidade, bolor, mofo e aquelas gotas que “nunca param” de cair mesmo após a época das chuvas. A curto prazo, esses sintomas da baixa impermeabilização do edifício, podem não parecer questões sérias, mas vão aos poucos causando grandes consequências como infiltração de água em cantos e paredes, trincas, fissuras e o comprometimento de equipamentos elétricos e corrosão das estruturas.
Para evitar que essas “surpresas” apareçam, é imprescindível
manter revisões e inspeções periódicas além de, claro, investir em um bom projeto de impermeabilização, respeitando a norma NBR-9575.
RELEMBRE OS CONCEITOS BÁSICOS!
Impermeabilização: é o sistema que impede que a água e outros líquidos penetrem na construção, causando problemas nos acabamentos e estrutura armada. E além disso, gera infiltrações e fungos.
Impermeabilizantes: São os produtos usados para criar os sistemas de impermeabilização. Existem dois tipos:
● Rígidos ou semi - flexíveis, como a argamassa e a polimérica que são indicados para piscinas e subsolos;
● Flexíveis, como as mantas pré-produzidas, que formam uma espécie de membrana protetora na estrutura logo após sua colagem. Indicada para locais com exposição a raios solares.
Mas há outros tipos de produtos que podem ser bons parceiros na hora da obra: tintas impermeabilizantes, fitas e espumas para vedação e resinas acrílicas.
Onde utilizar esses produtos: em telhados, terraços, coberturas, áreas descobertas, calhas, caixas d’água, piscinas, tubulações, pisos molhados, banheiros, cozinhas e áreas de serviço; e paredes internas e externas onde a água da chuva escorre.
Apesar de existirem dois tipos diferentes de impermeabilizantes, em que cada um é indicado para corrigir problemas específicos, isso não impede que eles possam ser utilizados juntos, o que duplica a camada de proteção e prolonga os efeitos da obra.
Quem explica esse processo é o Engenheiro Leonardo Feltran . “Já fiz uma obra numa caixa d'água em que a empresa anterior usou apenas o produto rígido, o que, somado aos problemas estruturais do condomínio, não resolveu o problema”, comenta. “Nós, então, fizemos um acabamento na base da caixa, aplicamos demãos de impermeabilizante flexível e posteriormente o rígido. Por quê? Porque quando houver o trabalho da estrutura, o impermea -
bilizante flexível veda as avarias e o rígido vem por cima para assegurar a obra”, completa o consultor.
Segundo Leonardo, uma obra mal feita não é perceptível apenas nos detalhes visuais, como bolor ou rachaduras em fachadas, muros e paredes, mas também impacta o funcionamento da estrutura hidráulica, elétrica e até de elevadores. “Não é simples conseguir controlar a água, pois ela entra em qualquer fissura e pode causar grandes problemas”, observa. “Mas não é só a impermeabilização, existe um conjunto também de calhas, pingadeiras e constante manutenção, cada um com seu papel para deixar o processo eficaz e evitar prejuízos ao condomínio”, complementa.
CONFIRA A ENTREVISTA:
Direcional Condomínios: Qual é a importância de uma impermeabilização correta?
Leonardo Feltran: Existem várias ações que proporcionam uma impermeabilização eficaz: seguir as orientações do fabricante do produto em relação à cura e à secagem, o cruzamento de demãos e utilização de telas nos cantos. Além disso, se a obra não for feita do jeito certo, pode causar a oxidação e o desplacamento do concreto, que é quando a umidade entra em contato com as ferragens e estufa a estrutura, colocando o edifício em risco.
Direcional Condomínios: Como identificar uma impermeabilização mal feita?
Leonardo Feltran: Isso varia muito da situação porque você pode fazer uma análise qualitativa pela visualização. Por exemplo, se uma cerâmica estiver com alguma infiltração ela vai mudar de cor, ela fica mais escura. Agora, se tiver um vazamento em algum lugar pouco visível ou de difícil acesso, é possível detectar o nível de umidade das estruturas com um sensor, que é uma espécie de scanner.
“Se a obra não for feita do jeito certo, pode causar a oxidação e o desplacamento do concreto, que é quando a umidade entra em contato com as ferragens e estufa a estrutura, colocando o edifício em risc o.”
Engenheiro Leonardo Feltran
Durigon realiza laudo de vistoria das condições físicas dos prédios que visita
Direcional Condomínios: Qual é a periodicidade ideal para revisões de impermeabilização?
Leonardo Feltran: Geralmente quando algum morador, o zelador ou o próprio síndico identifica algum problema a partir dos sintomas qualitativos, aqueles que são visíveis. As construtoras indicam fazer uma
manutenção preventiva a cada três ou quatro anos. Mas, isso depende de cada situação.
Direcional Condomínios: Qual o tempo necessário para realizar uma obra ou reforma de impermeabilização numa caixa d´água?
Leonardo Feltran: Em caixas dágua feitas de alvenaria, a norma ABNT orienta que devemos retirar toda a manta antiga, remover o entulho e fazer a lavagem, o que estende a preparação a dois ou três dias, com uma equipe de cinco pessoas, dependendo do tamanho da obra.
Depois desse preparo, vem a aplicação do impermeabilizante flexível num processo quase que artesanal, sempre na vertical. Aí tem o tempo de cura e de secagem entre as demãos, com intervalos de quatro horas, totalizando três demãos.
Para a torre não ficar sem água durante os trabalhos, esvaziamos uma de cada vez, levando entre uma semana e 15 dias mais ou menos, o que sempre depende das proporções da unidade.
Direcional Condomínios: Quando aparece o resultado de todo esse trabalho?
Leonardo Feltran: Imediatamente! Assim que aplicado o produto impermeabilizante, após a secagem e higienização, o reservatório já volta a funcionar… já nas casas de máquinas que não tem tanto contato com o sol, essas sim, podem demorar um pouco mais. Se o processo for feito corretamente, não há porque ter medo: encheu a caixa d’água, não é para vazar mais!
GARANTA A SELAGEM COMPLETA DE INFILTRAÇÕES NOS EDIFÍCIOS COM A IMPERMEABILIZAÇÃO POR INJEÇÃO!
Condomínios já utilizam esse sistema de impermeabilização para eliminar infiltrações nas estruturas de concreto, desde garagens em subsolos a vãos, fissuras, entre outros pontos.
Prático, rápido e de boa durabilidade, o produto utilizado na impermeabilização por injeção é líquido, o que permite que ele penetre facilmente nas fissuras e elimine o vazamento num ponto específico. Essa aparência líquida só dura enquanto a injeção é realizada, pois quando é interrompida o produto ganha forma de gel flexível e garante a vedação completa e permanente do perímetro tratado.
Com a técnica de injeção é garantido um ótimo custo-benefício, agilidade, obra sem canteiro ou grandes interdições de espaço, sem a dependência climática, com a possibilidade de ser realizada até com chuva ou fluxo de água - se realizada com materiais de boa qualidade, claro!
Mas atenção! Cada caso é um caso e somente um especialista em impermeabilização poderá indicar qual a melhor técnica, se injeção ou manta.
Quer economizar com obras de impermeabilização? Invista nas inspeções!
A melhor maneira de economizar é aproveitar a inspeção predial e investir nesse momento com atenção. Porque esse é um método eficaz para identificar possíveis problemas no condomínio.
“A melhor forma de reduzir custos é trabalhar com a parte preventiva, fazendo uma inspeção predial minuciosa, detectando o problema no início. E para isso é importante um zelador atento e preparado.
Não é obrigatório, mas é necessário ter um Responsável Técnico por perto!
Entrou em vigor, em 2014, a NBR 16260, norma que regulamenta obras e reformas feitas nas áreas privadas ou comuns de condomínios verticais e determina que para executar uma obra o proprietário ou morador deve apresentar para o síndico um planejamento da reforma e um RRT (Registro de Responsabilidade Técnica) ou uma ART (Anotação de Responsabilidade Técnica).
Esses documentos devem ser assinados por um engenheiro ou arquiteto profissional, que também será responsável por acompanhar a obra do início ao fim, podendo sofrer penalidades em caso de acidentes e irregularidades.
Segundo Leonardo Feltran, “O síndico responde civil e criminalmente por tudo que acontece no condomínio. Ter o Responsável Técnico ao lado é uma ótima maneira de evitar dor de cabeça, custo desnecessário e, claro, alinhamento à NBR.”
Dessa forma, é importante que você, síndico, exija as documentações necessárias, assim como o planejamento de obras devidamente assinado por um responsável técnico antes de autorizar uma reforma proposta por algum morador.
O verão já chegou, a piscina do prédio está liberada?
Com o avanço da vacinação e o fim das restrições contra a COVID-19, a economia está pronta para voltar a acelerar, assim como os ambientes de lazer no condomínio, que agora estão liberados para uso.
Se não foi possível realizar obras de impermeabilização na piscina no final do último ano, aguarde o melhor momento. Veja algumas dicas:
- É importante seguir as regras de aplicação e respeitar o tempo de secagem para evitar prejuízos financeiros com obras recorrentes, mas sem esquecer que nenhuma impermeabilização dura para sempre e deve receber reparos ao longo do tempo.
- Também aproveite a obra para impermeabilizar a parte externa da piscina, assim como as áreas de ralos e drenos. Neste momento, fiscalize o trabalho da equipe com atenção, pois estes são espaços suscetíveis a trabalhos redobrados.
- Quando concluir a impermeabilização, feche todos os drenos e ralos, encha a piscina com água e aguarde 72 horas para verificar se há alguma falha. Com esse teste de estanqueidade você pode encontrar possíveis vazamentos em tempo hábil.
Por fim, mas não menos importante: contrate profissionais da área para realizar o serviço. Isso garante que você possa acompanhar a obra, cobrar por possíveis falhas e, claro, ter a certeza de que sua piscina estará de acordo com as normativas públicas e liberada para os moradores aproveitarem os dias de sol.
Condomínios novos não estão totalmente livres de problemas!
Ao assumir um condomínio em Taboão da Serra, o contador e síndico profissional Rodrigo Sobral foi surpreendido com uma infiltração no salão de festas. “Eu tinha acabado de chegar no condomínio quando reparei que havia um vazamento na parede do salão”, comenta. “Eu não esperava esse tipo de problema porque o prédio era novo e isso não foi pontuado na inspeção, mas ainda bem que foi tranquilo pra resolver.” Ele entrou em contato com a construtora, abriu um chamado e em menos de uma semana conseguiu agendar a visita e a reforma da parede. “Estava visível que a água era o problema, já tinha até mofo”, completa. Segundo o síndico, uma equipe de pedreiros resolveu o contratempo em menos de um dia. Infiltrações, umidade e problemas com impermeabilização não são dores de cabeça exclusivas de condomínios maiores e mais velhos, como prova a experiência do Rodrigo. A principal solução para isso, independentemente do tipo de construção, é investir numa revisão completa e detalhada.
Síndico Rodrigo Sobral encontrou infiltrações em condomínio de "construção nova" que assumiu.
AS MELHORES OPÇÕES PARA GARAGENS E DEMAIS ÁREAS COMUNS
A ESCOLHA de pisos para condomínios residenciais vai além da harmonia estética e deve se pautar por orientação de especialista, levando em conta a vida útil dos materiais, além de custos para conservação, manutenção e possíveis reparos.
Eles podem ser revitalizados, mas às vezes a opção é a troca do revestimento, caso dos 6 mil m² que envolvem as duas garagens do Condomínio Cristall Parque da Aclimação, residencial de alto padrão, com duas torres e 82 unidades, localizado em São Paulo. Wolfram Werther, morador e síndico do residencial, conta que o piso original, em cimento, apresentava problemas, desde a entrega do imóvel e o condomínio, ao decidir por uma reforma, escolheu o epóxi.
“A opção considerou os benefícios estéticos, pelo visual clean que proporciona, com gama de cores
Por Fátima Lourenço
Síndico Wolfram Werther. Ao lado, revestimento epóxi na garagem
que facilitam a demarcação (de vagas) e sinalização do espaço (com orientação de tráfego de veículos e trânsito de pedestres)”, afirma Wolfram Werther. Foram consideradas ainda a resistência do material e a economia com a conservação e limpeza. “Basta um pano úmido, sem produtos químicos; são apenas duas lavagens por ano”, afirma o síndico. A intervenção gerou “um resultado fantástico e, associada à troca do circuito de iluminação por LED, valorizou os imóveis em pelo menos 5%. Garagem é um espaço muito negligenciado, mas é relevante”, completa.
TENDÊNCIA E OPÇÕES
A aplicação de epóxi nas garagens dos condomínios é uma tendência, afirma Werther, hoje síndico profissional. No entanto, é preciso saber preparar antes o contrapiso, com mão de obra especializada. “O epóxi, apesar de ter uma certa elasticidade, apresenta pequenas fissuras. Elas podem ser reparadas, mas nem sempre se consegue a mesma tonalidade de cor. Por isso não é recomendável aplicá-lo nos primeiros anos do imóvel, quando há uma movimentação normal dos pisos. O ideal é aguardar pelo menos uns cinco anos”, alerta o síndico. Ele diz que o epóxi, conforme o uso, dura de cinco a sete anos. Outra opção é o piso cerâmico específico para esse tipo de ambiente, com vida útil longa, de 20 a 30 anos, pois também proporciona um bom efeito estético e pode ser limpo com lavadoras de alta pressão. E, em caso de quebra, permite trocar só a placa danificada.
“É preciso estudar cada caso, seja epóxi, cerâmica ou a opção do
Fotos
Rosali
Figueiredo
concreto polido. Se o piso é antigo, podem ocorrer trincas. E tem que pensar na logística para a troca. Onde serão colocados os carros durante a obra?”, alerta o arquiteto Marcus Vinícius Abrantes. No residencial da Aclimação, a execução foi feita em etapas, um terço da área por vez, ao longo de três meses, com acomodação dos carros em outras vagas, previamente definidas entre moradores, com ajuda do gerente predial. Independentemente do revestimento escolhido, eventuais reparos ou reformas no espaço devem anteceder à troca de piso, pela sujeira que causam e possibilidade de danificar o revestimento.
piso foi lixado e coberto por uma resina, proporcionando o efeito de um verniz transparente. Além do embelezamento, diminuiu o tempo gasto com a limpeza. “E o piso continua resistente. Não adianta soluções caríssimas, se elas não forem práticas”, alerta o gestor.
HALLS & ESCADARIAS
A escolha de piso para áreas internas deve considerar que elas são ambientes de muito trânsito, mesmo o hall de entrada no prédio. Tem que ser um material resistente, para não correr o risco de ganhar manchas durante a limpeza, recomenda a arquiteta Geórgia Ellen Zorzella Gadea. “Eu gosto muito de usar granito e porcelanato, mas, como em toda obra, tem que prezar pela qualidade e durabilidade”, diz.
A versão adequada de porcelanato para condomínio tem 75% de quartzo e 25% de cerâmica, detalha a designer de interiores Mari Ester Golin, que também indica o produto como opção de piso para áreas internas, lembrando que o mármore, comum em condomínios consolidados, pode ser revitalizado sem perder a originalidade.
O Condomínio Cristall Parque Aclimação fez essa opção há quatro anos, com serviço de empresa especializada, para revitalizar o hall social. “O mármore do hall, tipo travertino, é lindo, mas não era prático para limpar, tem ‘furinhos’, fica com aspecto de encardido”, afirma o síndico Wolfram Werther. O
O granilite, outro revestimento de vida longa encontrado em ambientes internos, pode, igualmente, ser tratado e revitalizado, segundo especialistas já ouvidos pela Direcional Condomínios. O tratamento inclui a aplicação de resina impermeabilizante, se não estiver craquelado; ou um processo com lixamento, retirada de resíduos e polimento. Feito isso, basta a limpeza com pano úmido e uso de detergente neutro nos pontos de maior fluxo. O material apresenta variações que precisam ser observadas para que o revestimento seja adequado ao ambiente.
LOGÍSTICA DE REPAROS
Nas áreas externas, especialmente em condomínios novos, é muito comum o uso do piso intertravado, segundo Mari Ester Golin, porque o assentamento é mais fácil, não exige argamassa e é de fácil reparo, pela possibilidade de trocar apenas as peças comprometidas.
O piso elevado também é comum e permite reparos pontuais. Como sugere a designação, esse tipo de piso está apoiado em estrutura que sustenta o acabamento, deixando um vão entre o contrapiso e o revestimento. O residencial Family Santana, condomínio-clube na Zona Norte de São Paulo, possui uma área de 5 mil m² de piso elevado, toda refeita pela construtora logo após a entrega do residencial, em 2011, devido às irregularidades na base de alvenaria que sustenta a estrutura, detectadas por engenheiro, na inspeção de entrega do imóvel.
O piso está no nível térreo e eventual infiltração de água pode afetar a garagem abaixo, explica a gerente administrativa Karina Pravatti. Mais recentemente, apesar da ação preventiva rotineira de um manutencista, foram observados pontos com pedras soltas, indicando a necessidade de conferir a estrutura. Laudo técnico de empresa especializada apontou a necessidade de reparos, especialmente nas áreas em que o piso elevado se integra aos jardins e piscina, com custos de reparos da ordem de R$ 180 mil a R$ 200 mil, valores que dependem de aprovação de assembleia.
MODERNIZAÇÃO ELÉTRICA: CUIDADOS ESSENCIAIS PARA EVITAR DANOS COMO A QUEIMA DE COMPONENTES
Por Eduardo Silva
COM O ADVENTO
da pandemia, o home office e home schooling aumentaram as necessidades de conforto térmico e acesso à internet. Nesta situação, o sistema elétrico do condomínio foi colocado à prova. Na maioria dos casos, as instalações existentes atenderam às demandas, porém despertou nos síndicos uma atenção especial na manutenção e melhorias.
Caso seja observada alguma anomalia, o síndico deve procurar a ajuda de um engenheiro especializado, que irá verificar o dimensionamento da rede elétrica.
Para quem pensa que uma assessoria especializada custa caro, imagina quanto custa a perda de todos os equipamentos de uma sala de ginástica, devido à uma sobrecarga? E em caso de incêndio, a perda de vidas humanas?
Pensando nisso, a reportagem da Direcional Condomínios entrevistou José Carlos Shamilian , Engenheiro Eletricista com mais de 30 anos de experiência em projetos, instalações e manutenções elétricas. Confira a entrevista:
Engenheiro Eletricista, José Carlos Shamilian, alerta quanto aos cuidados básicos na manutenção da infraestrutura de elétrica dos condomínios
Direcional Condomínios: Quais os cuidados essenciais que o condomínio deve tomar num projeto de reforma/retrofit de elétrica?
Shamilian: Contratar uma empresa idônia de engenharia elétrica com conhecimentos em projetos, instalações e manutenções, com profissionais treinados, capacitados, de preferência engenheiros e/ ou técnicos eletricistas, habilitados no CREA (Conselho Regional de Engenheira, Arquitetura e Agronomia) do estado onde será executada a obra, para que possa emitir e assinar a ART (Anotação de Responsabilidade Técnica), além de obedecer às normas técnicas oficiais vigentes.
Direcional Condomínios: Quais são as principais normas que devem ser observadas?
Shamilian: São elas: Norma Regulamentadora Nº 10 (NR 10 –Segurança em instalações e serviços em eletricidade); ABNT NBR 5410 (Instalações elétricas); ABNT NBR 5419/2015 (Proteção de estruturas contra descargas atmosféricas); ABNT NBR 15749/2009 (Medição de resistência de aterramento e de potenciais na superfície do solo em sistemas de aterramento); além das normas técnicas oficiais vigen -
MODERNIZAÇÃO
tes das concessionárias de distribuição de energia elétrica do local da obra.
Direcional Condomínios: Em projetos de aumento de carga, instalação de ar condicionado e pontos de recarga de carros elétricos, quais são os cuidados necessários e obrigatórios, e o que pode acontecer se não seguir estes cuidados?
Shamilian: Primeiramente é necessário fazer um diagnóstico das instalações, com um analisador de energia elétrica, para avaliar os fenômenos elétricos e físicos, tais como: potência aparente, potência reativa, potência consumida, fator de potência, tensões, correntes e suas respectivas harmônicas. Será necessário realizar um levantamento de cargas e verificar as potências, tensões e correntes nominais dos equipamentos a serem instalados. Caso essa análise básica não seja efetuada, os componentes do sistema de proteção do circuito elétrico, como disjuntores, chaves seccionadoras, fusíveis, condutores elétricos, entre outros, poderão sofrer sérios danos, superaquecimento e curto circuitos.
SEGURO DO CONDOMÍNIO
Os picos de energia poderão danificar as instalações elétricas, principalmente em épocas de chuvas, quando ocorre maior incidência de raios. Nestas ocasiões os síndicos tendem a recorrer à seguradora. O seguro pode cobrir despesas oriundas de danos elétricos, mas atenção! A seguradora só
atenderá essa demanda caso o condomínio esteja obedecendo as exigências legais, tais como: sistema de para-raios com laudo em dia, sistema de aterramento e instalação de filtros harmônicos de energia nos quadros de comando, instalação do DPS (dispositivo de proteção de surtos) etc.
O custo do seguro varia dependendo do tipo de cobertura, que pode ser básica ou ampla. O síndico deve observar as vulnerabilidades do seu condomínio para compor o valor da cobertura. Por exemplo, há condomínios que aumentaram a instalação de ar condicionado, sem atualizar o sistema elétrico para suportar a nova carga. Nesse caso, dificilmente a seguradora irá ressarcir custos em caso de sinistro.
ECONOMIA DE ENERGIA
Em época de crise hídrica e altos custos com a tarifa, se faz necessária a implantação de ações sustentáveis nos condomínios. Há diversas dicas importantes, além de investimentos para auxiliar na economia, confira:
1) Chamada simultânea nos elevadores e modo stand by (veja os detalhes na matéria sobre modernização dos elevadores, também nesta edição);
2) Investimento em energia solar e fotovoltaica;
3) Instalação de lâmpadas de led na garagem e halls;
4) Instalação de sensores de presença, deixando os ambientes desligados, quando não estiverem em uso;
5) Reduzir a iluminação no horário noturno;
6) Desligar elevadores fora do horário de pico;
7) Incentivar o uso de escada, quando possível;
8) Manter ambientes desligados quando não estiverem em uso;
9) Orientação constante com os funcionários para promover a fiscalização do condomínio;
Instalações elétricas em dia significa economia e segurança. Todo incêndio começa com uma faísca, não se esqueça disso!
PROJETOS DE AVCB & MANUTENÇÃO DO SISTEMA
Por Luiza Oliva
Síndica profissional Mila Fernandes
Rocha: Processo de regularização do AVCB em alguns prédios que administra demandou investimentos estruturais, como a instalação de redes de hidrantes (foto ao lado)
SE HÁ UM assunto que costuma assustar os síndicos é o AVCB. Porém, para obter o tão sonhado documento - sigla para Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros – não há grandes segredos: os gestores devem ter extremo cuidado e atenção com a manutenção e atualização dos sistemas de segurança contra incêndios ao longo de toda a vida da edificação. O que ocorre muitas vezes é uma corrida desenfreada para conseguir o AVCB sem nenhum planejamento. Em prédios antigos o tema causa ainda mais temor, já que muitos condomínios jamais obtiveram o documento e precisam fazer adaptações, às vezes, estruturais.
Para qualquer que seja o histórico do edifício, o administrador de condomínios e síndico profissional Paulo Melo tem a melhor saída: “É essencial ter uma metodologia de
trabalho e uma estratégia traçada. Com planejamento, o AVCB não é um bicho de sete cabeças”. Paulo recomenda iniciar todo o processo com a contratação de uma empresa séria especializada em regularização do mesmo. “Muitos síndicos têm receio de tirar o AVCB porque acreditam que precisarão aplicar todas as normas de prédios novos para o seu condomínio, o que não acontece”, afirma.
O engenheiro civil e de segurança do trabalho Renato Nunes Seara reforça a necessidade de haver cuidados na hora de se escolher o fornecedor responsável pela obtenção do documento. “A empresa deve ter um histórico com esse tipo de serviço, fazer uma vistoria prévia no prédio e checar os problemas detalhadamente, e não apenas preparar atestados. Senão o síndico corre o risco de só conhecer as necessárias adequações após a visita dos bombeiros”, pontua.
A empresa contratada começa o processo verificando junto aos Bombeiros se o condomínio possui Projeto Técnico aprovado na instituição. Prédios antigos nem sempre contam com projeto e mesmo os relativamente novos podem não dispor mais do documento arquivado nos arquivos da corporação. Nesses casos, a primeira etapa é desenvolver o Projeto Técnico, onde serão especificados todos os equipamentos de segurança contra incêndio necessários ao prédio. Com o projeto aprovado nos Bombeiros, o síndico pode começar a planejar as adequações necessárias, para então solicitar a vistoria do Corpo de Bombeiros, visando a emissão do AVCB.
Quando atuou como síndico profissional do Condomínio Rubayat,
Fotos
Rosali Figueiredo
localizado em Higienópolis, na área central de São Paulo, Paulo Melo enfrentou vários desafios para obter o AVCB, pois o prédio foi construído em 1954, com 68 apartamentos e quatro lojas comerciais. Um deles era a falta de acesso à escada de emergência para uma das unidades do final 1. Um projeto anterior de AVCB do Rubayat, que nunca chegou a ser concretizado, previa a construção de uma escada externa que serviria apenas a esse apartamento. Paulo explica que a obra era caríssima e inviável para a realidade dos condôminos. “Aprovamos com os Bombeiros outra solução: os moradores do final 1 teriam acesso à passagem pelo apartamento final 2 com uma chave utilizada apenas em emergências, diminuindo a necessidade de uma obra vultuosa.”
O Rubayat regularizou ainda o para-raios e construiu todo o sistema de hidrantes nos três acessos às unidades. No térreo, a madeira que forra as paredes recebeu verniz antichamas. A porta de entrada, pesada, de ferro, ganhou um no break, para que abra automaticamente caso o alarme de incêndio seja acionado.
CONHECENDO AS INSTALAÇÕES
Para o engenheiro Renato Seara, é fundamental que o síndico não aguarde a renovação do AVCB (que acontece a cada três ou cinco anos, conforme a classificação de risco
do condomínio) para cuidar das instalações de segurança contra incêndio. Ele cita o alarme de incêndio, tão esquecido pelos gestores. “Recomendo um teste mensal no alarme”, diz. O engenheiro indica que os moradores sejam avisados do teste para não criar pânico.
Outro alerta de Renato: equipamentos de segurança patrimonial, como catracas e portões com eletroímãs, dificultam o acesso de ladrões, mas também podem ser uma barreira intransponível para os moradores que precisam evacuar o edifício em caso de incêndio. “Por isso esses equipamentos devem estar ligados ao sistema de incêndio para a rota de fuga ser liberada quando soar o alarme”, orienta. Da mesma forma, a pressurização das escadas, um sistema eletromecânico, deve estar ligada ao gerador.
Sobre os itens que podem necessitar de adaptações para que o condomínio receba o AVCB estão os corrimões e as portas corta-fogo – na impossibilidade de instalá-los, uma opção são os detectores de fumaça. Renato elenca também os sistemas de hidrantes, a bomba de incêndio e a iluminação de emergência como itens possíveis de serem realizados mesmo em prédios que não disponham dessas instalações. Há casos ainda em que elas devem ser atualizadas. “Por exemplo, o último hidrante deve ter um jato de 10 metros, mas há prédios onde a pressão da água é baixa. É um problema que pode ser solucionado facilmente com a instalação de uma bomba.”
A síndica profissional Mila Fernandes enfrentou um grande desafio para regularizar as instalações do Condomínio Ignácio Tavares Leite, construído em 1965, com 96 apartamentos e quatro lojas, no bairro de Santa Cecília, região central de São Paulo. Ele faz parte do Conjunto Angélica, que possui outro residencial, o Edifício Lupércio Teixeira Camargo, com 26 unidades, além de salas comerciais e lojas amplas. O processo de obtenção do AVCB está em curso, pois demanda adaptações em todas as instalações, para que o Corpo de Bombeiros possa fazer uma vistoria final.
No Ignácio Tavares Leite foi necessário instalar hidrantes em todos os andares, em um cuidadoso projeto para não interferir na instalação elétrica. Com experiência em AVCB também em outros condomínios, Mila é taxativa: “O AVCB é essencial para atestar que o condomínio cumpre com as normas. Muitas vezes o síndico desconhece as instalações, por exemplo, o dispositivo de recalque que fica na calçada para que o bombeiro engate a mangueira em casa de incêndio.” Em geral, essas instalações são encontradas sem manutenção e obstruídas.
ELEVADOR: MEIO DE TRANSPORTE MAIS SEGURO
DO MUNDO NECESSITA DE MODERNIZAÇÃO E MANUTENÇÃO CONSTANTES
Por Eduardo Silva
Os elevadores são equipamentos essenciais na vida de quem mora em condomínio.
Marcelo Braga, engenheiro mecânico, compartilha a sua experiência sobre a modernização de elevadores.
INDEPENDENTEMENTE
da idade do prédio, a manutenção preventiva, sendo realizada corretamente, não só garante a segurança dos passageiros, como também a vida útil dos equipamentos. Mas, com o passar dos anos, é inevitável a discussão sobre o estado de conservação dos “carros”, denominação muito usual neste setor. Então os gestores de condomínios buscam no mercado soluções para o retrofit, a modernização e/ou o embelezamento dos elevadores, para não ficarem obsoletos.
Dados da Secretaria de Urbanismo e Licenciamento da Prefeitura de São Paulo revelam a existência de mais de 99 mil equipamentos registrados em atividade só nos edifícios da capital. É a metrópole verticalizada! Existem inúmeras empresas prestadoras de serviços de manutenção e conservação de elevadores. Dessa forma, a manutenção dos elevadores não é mais monopólio dos fabricantes, já que a legislação garante a disponibilidade de peças originais de reposição e/ou manutenção.
Então, resta o desafio: como os síndicos escolherão a melhor empresa para atender o
condomínio? Por onde começar para desenhar um plano de retrofit?
Pensando nisso, a reportagem da Direcional Condomínios conversou com o Engenheiro Mecânico Marcelo Braga , Presidente do Sindicato das Empresas de Conservação, Manutenção e Instalação de Elevadores do Estado de São Paulo (SECIESP) e Presidente da Associação Brasileira das Empresas de Elevadores (ABEEL).
Direcional Condomínios: Em projetos de retrofit de elevadores, quais os principais cuidados deverão ser tomados? Como fazer um relatório técnico e orçamentário adequado?
Braga: Antes de mais nada é preciso fazer uma avaliação pensando nos seguintes questionamentos: qual a dor (problema) atual? O que estamos buscando com o retrofit? Temos uma empresa certificada e capacitada para isso? Existe histórico no mercado do tipo de trabalho a ser realizado? Existe histórico no mercado que a empresa escolhida tem expertise para isso? Existem duas opções e elas devem ser escolhidas sempre com profissionais certificados e homologados pelo SECIESP e/ou ABEEL. Dito isso as opções seriam:
escolhe pelo menos três empresas para que estas façam o melhor escopo orçamentário. Tabular as propostas em um único documento/ planilha para se ter um bom parâme tro de comparação. Não deixar que o preço seja o “rei” da negociação.
Opção 2 (com custo): O síndico contrata um consultor independente, de preferência um engenheiro especializado no assunto, para lhe dar assessoria na análise de todas as etapas envolvidas. Apesar do custo inicial com o consultor, a relação custo/benefício será favorável ao condomínio.
Direcional Condomínios: Em média, de quanto em quanto tempo é recomendável uma reforma nos elevadores (mecânica e estética)?
Braga: Depende de diversos fatores, mas o principal, por incrível que pareça, não é o tempo e nem o uso do equipamento e sim a manutenção empregada neste equipamento ao longo do tempo; por isso o dito popular neste caso
é plenamente aplicável “o barato sai caro”. No caso da estética, além
Direcional Condomínios: Como saber o momento certo de
Braga: O momento certo de fazer o refrofit depende de muitos sinais, tais como: elevador funcionando com barulho, com constantes degraus, botões, displays, alarmes e interfones inoperantes e gastos corretivos elevados. Investir no retrofit vai melhorar a durabilidade dos equipamentos e aumentar a segurança dos usuários.
Direcional Condomínios: O que seria hoje obsoleto para os elevadores? E o que há de mais moderno no mercado?
Braga: Hoje a principal característica que sinaliza que o elevador está obsoleto é o número de suas paradas com trancos, e a falta de sinalização interna e externa. Hoje o céu é o limite na área de elevadores, mas destaco alguns itens de investimentos em alta no mercado:
1) Instalação de inversores de frequência, que proporcionam paradas e saídas suaves;
2) Sistema duplex (inteligente), que aciona o elevador que está mais próximo e/ou disponível;
3) Sistema stand by, que após alguns minutos sem utilização o elevador desliga os displays e outros componentes automaticamente para economizar energia;
4) Sistema de resgate automático de passageiro, que após uma falta de energia, abre a porta do elevador no andar mais próximo;
5) Processo computadorizado interligado na rede monitora o funcionamento do equipamento e possibilita o resgate remoto de pessoas presas no elevador;
Direcional Condomínios: Com a Pandemia, houve alguma novidade?
Braga: Tivemos o incremento de sistemas automáticos de acionamento, por meio de sensores de aproximação, substituindo as botoeiras, evitando o contato físico.
Direcional Condomínios: Qual é o quórum necessário em assembleia para a aprovação do retrofit dos elevadores, além das obrigações legais?
Primeiramente é preciso compreender o contexto. Se o elevador estiver danificado ou comprometendo a segurança dos usuários, caracteriza-se como uma manutenção prioritária que precisa ser realizada, enquadrando-se como obra necessária e, neste caso, a deliberação é com quórum simples dos moradores presentes em assembleia.
Por outro lado, se for simplesmente uma troca de equipamento por embelezamento, melhorando assim o aspecto visual e o uso do bem, enquadra-se como obra voluptuária, necessitando do quórum qualificado com dois terços dos condôminos presentes na assembleia.
Na parte legal há também obrigações a serem cumpridas. A PORTARIA 03 / 11 – CONTRU / SEHAB – (Publicada em 22/10/2011) do departamento de controle do uso de imóveis da Secretaria de Habitação da Prefeitura de São Paulo prevê exigências técnicas para a reforma dos elevadores:
“Há a necessidade de solicitação de novos Alvarás para a instalação e para o funcionamento do elevador substituto junto a PMSP. O aparelho novo somente poderá ser instalado e funcionar após a obtenção, respectivamente, do Alvará de Instalação e Funcionamento. A desmontagem do AT antigo e a montagem do novo aparelho deverão ser realizadas por empresa fabricante, instaladora ou conservadora de elevadores, não sendo obrigatório para os fabricantes e para as instaladoras ter o registro concedido por CONTRU.”
A portaria completa encontra-se disponível para consulta no site da Prefeitura de São Paulo. Vale a pena conferir antes de idealizar o projeto de retrofit. E não se esqueça de contratar um profissional qualificado e isento para auxiliar neste processo.
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ECONOMIA, JUSTIÇA, SUSTENTABILIDADE E VALOR AGREGADO
O QUE A INDIVIDUALIZAÇÃO DAS INSTALAÇÕES DE ÁGUA TEM A
individualizada. Mas, na maioria das edificações, a cobrança é feita de forma coletiva, ou seja, a concessionária faz a leitura apenas na entrada de água principal e a conta é paga pelo condomínio.
Segundo Jonas Aparecido dos Santos, consultor técnico com quase 50 anos de experiência em instalações gerais de hidráulica “os edifícios construídos até 2005 não contemplavam a medição individualizada nos projetos. Parte dos projetos previam infraestrutura para individualização, mas ficava a
Por Guilherme Verli
cargo do condomínio a execução, que nem sempre ocorria, devido
Podemos dizer que a individualização de água em condomínio acontece quando cada unidade consumidora paga apenas pelo volume que consumiu, permitindo que cada condômino acompanhe, mês a mês, o seu gasto.
Individualização é sinônimo de economia.
Para aqueles que se preocupam com a economia de água, a individualização é uma ótima saída. Afinal, condôminos conscientes reduzem seu consumo com pequenas atitutes no dia a dia. Estima-se que até 30% dos consumidores mudaram sua postura após a individualização.
Com a pandemia, muitas famílias se refugiaram nas suas propriedades de veraneio, mas continuaram pagando a conta de água coletiva, embora não estivessem consumindo. Isso despertou a necessidade de implantar a individualização, que é um sistema justo e sustentável.
SUSTENTABILIDADE E INDIVIDUALIZAÇÃO VALORIZAM O CONDOMÍNIO
Jonas afirma que a maioria dos moradores preferem sistemas individuais. Os condomínios que possuem esse tipo de instalação ficam
MODERNIZAÇÃO HIDRÁULICA (INDIVIDUALIZAÇÃO
mais valorizados no mercado, pois transmite modernidade.
Culturalmente, o brasileiro costuma respeitar mais as regras quando mexem no seu bolso. Um exemplo clássico são as multas de trânsito. Com a individualização isso também acontece, pois as pessoas que normalmente não se preocupam com o desperdício, passam a tomar mais cuidado, pois arcarão com o custo.
E conclui dizendo que o principal legado da individualização “é a mudança no comportamento dos condôminos de forma geral. Gastou mais, pagou mais”.
O planeta agradece!
MODERNIZAÇÃO E MANUTENÇÃO
Independentemente se o sistema hidráulico do condomínio é individual ou coletivo, ele precisa sempre de um acompanhamento. A falta de manutenção pode trazer alguns problemas bem sérios, como válvulas desreguladas ou deterioradas, rompimentos de tubulações e vazamentos. Esse tipo de situação pode comprometer a estrutura do prédio ou provocar falta de água.
Para os síndicos que vão dar mais atenção a essa questão, o consultor aconselha que é essencial “procurar empresas credenciadas para que façam uma avaliação no
local e especifiquem o material para individualização ou, nos condomínios que não possuem essa infraestrutura, estudar possibilidades”.
Qualquer sistema está sujeito a defeitos e com os hidráulicos não é diferente. Jonas acredita que o ideal é sempre fazer a manutenção preventiva para identificar problemas minúsculos e não deixar que isso vire uma bola de neve, resultando em uma dor de cabeça muito maior para o síndico e para os moradores.
ATENÇÃO SÍNDICO, FIQUE ATENTO AOS SINAIS
Algumas características podem ser um indício de que a instalação de água está com defeito. O síndico, sabendo quais são elas, pode agir rapidamente e evitar muitos problemas. Por exemplo:
Se a bomba hidráulica do seu condomínio está fazendo ruídos estranhos, provavelmente ocorreu a “cavitação”. Essa é uma falha que faz com que o óleo evapore sob baixa pressão e diminua a lubrificação, danificando os componentes e comprometendo seu funcionamento. Outro sintoma comum de problemas hidráulicos é a mudança na cor da água potável. A falta de limpeza pode ocasionar corpos estranhos que deixam a água turva ou com colorações diferentes. Já no caso dos odores, o problema é facilmente identificado e os moradores reclamam rapidamente com o síndico. Isso indica que o sistema hidráulico do prédio está com problemas.
Jonas Aparecido dos Santos, consultor de hidráulica, avalia modelos de tubulação para diferentes projetos
MANUTENÇÃO PREDIAL: MANTER O CONDOMÍNIO EM ORDEM É FUNDAMENTAL PARA O SUCESSO DA GESTÃO
Por Eduardo Silva
O GERENCIAMEN -
TO de um condomínio e todos os seus subsistemas não é tarefa fácil, já que exige uma série de responsabilidades e atividades de rotina, como a checagem do plano de manutenção predial para o perfeito estado de conservação dos recursos que englobam todo o sistema de manutenção.
Patrícia de Cássia Palma, Gerente Predial, é formada em Administração de Empresas e atua há sete anos no gerenciamento de condomínios, tendo experiência em diferentes formatos: alto padrão comercial, residencial e logísticos, e demonstra como a sua rotina é direcionada para garantir o funcionamento do condomínio.
“Muitas vezes o morador do condomínio residencial ou o funcionário do condomínio comercial não tem a visão dos bastidores do empreendimento. O funcionamento dos serviços essenciais: água, energia, gás, telefonia, elevador, dependem de um plano de manutenção. Se comprometer o funcionamento de um desses itens básicos, todos terão a rotina prejudicada de alguma forma”.
Segue a entrevista feita com Patrícia Palma , que conta deta -
lhadamente como que a atuação de um gerente predial garante a conservação e o funcionamento do condomínio como um todo.
Direcional Condomínios: Como é a sua rotina no condomínio?
Patrícia Palma: Confiro o estado de conservação e manutenção do condomínio checando diariamente vários componentes essenciais como as bombas de recalque, que fazem o processo de abastecimento das caixas d’água, se há anormalidade no gás, nos elevadores, o estado de limpeza diária, se há pragas e insetos nos pontos de circulação. Verifico, a conservação das plantas do jardim e a limpeza da piscina. Acompanho as OS (Ordens de Serviços) geradas pelas empresas de manutenção preventiva e dos prestadores de serviços. E, claro, faço a gestão dos funcionários do condomínio, dentre outros.
Direcional Condomínios: Quais são os cuidados necessários com o plano de manutenção voltados para o gerador, as bombas de recalque e conservação geral do condomínio para impedir a infestação de pragas?
Patrícia Palma: Seguir o plano de manutenção é o melhor caminho para evitar prejuízos. Dessa forma, cumprir as instruções técnicas de conservação de cada componente e ter um registro do controle das OS (Ordens de Serviços) das manutenções regulares, são formas que aumentam a vida útil do equipamento. Para tanto, o plano de manutenção precisa ser detalhado com um cronograma de checagem de requisitos mínimos, conforme exemplos a seguir:
Gerador: A manutenção do grupo gerador deverá seguir as normas técnicas NBR 5410 (instalações elétricas de baixa tensão) e NBR 10151 (avaliação de ruídos em áreas habitadas). Precisa ser realizada por empresa especializa em engenharia elétrica com registro ativo no CREA. Anualmente deverá emitir ART – anotação de responsabilidade técnica sobre os serviços de manutenção, além da realização do laudo de funcionamento e abrangência. Mensalmente vários componentes deverão ser vistoriados como: motor a diesel, acoplamento, carregador de baterias, baterias, quadro de comando, chave reversora,
além da realização de testes de funcionamento geral. Também é aconselhável ligar o gerador uma vez por semana para movimentar o combustível.
Bombas: Para garantir o abastecimento de água nos apartamentos é necessário que as bombas de recalque estejam em perfeito estado de conservação. Mas para garantir isso, é primordial estabelecer um contrato de manutenção preventiva com uma empresa especializada e com corpo técnico qualificado para atender o condomínio 24 horas, incluindo finais de semana e feriados, em caso de emergências. O contrato deverá prever visitas regulares para a inspeção das bombas, os componentes eletrônicos, identificação de vazamento nas conexões hidráulicas, análise geral da vida útil das peças, teste da pressão da água e do nível dos reservatórios, dentre outros. É válido o condomínio ter uma bomba de reserva para casos de emergência ou checar se a empresa contratada tem essa reserva.
Controle de pragas: A dedetização nas áreas comuns visa exterminar os insetos rasteiros e voadores, evitando que acessem as unidades privativas, trazendo um transtorno à administração predial. A dedetização deverá ser feita a cada seis meses, com reaplicação a cada 90 dias, se necessário. O certificado de realização dos serviços com a descrição dos produtos químicos utilizados, bem como a assinatura
do Engenheiro Químico responsável deverá ser fixado nas áreas de circulação do condomínio.
Direcional Condomínios: Quais são os cuidados necessários com o plano de manutenção predial?
Patrícia Palma: Devemos sempre seguir o plano de manutenção para não ocorrerem imprevistos nos equipamentos e na vida operacional do empreendimento. É de suma importância o controle de todos os sistemas, de acordo com as instruções técnicas de cada item, para que em caso de problemas técnicos, o condomínio tenha respaldo para acionar a garantia da construtora ou do fabricante do equipamento. Para tanto é necessário registrar a comprovação de que tudo foi feito como recomendado. A manutenção deve ser constante. Temos itens de checagem diária, semanal, quinzenal, mensal e anual. Um cronograma é fundamental para a organização destas checagens.
Direcional Condomínios: Quais ferramentas você utiliza para o gerenciamento predial?
Patrícia Palma: Gosto de utilizar sistema de manutenção onde temos o cronograma diário das atividades da equipe, rondas para verificação se o cronograma está sendo respeitado, controle das visitas das empresas terceirizadas para acompanhamento das atividades realizadas, calendário de documentação legal para acompanhar a renovação dos certificados e laudos.
SEM O DEVIDO CONTROLE DA MANUTENÇÃO PREDIAL, SÍNDICOS SOFRERÃO CONSEQUÊNCIAS
O artigo 1348 do Código Civil Brasileiro prevê entre as competências e obrigações do síndico: “V - diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores; IX - realizar o seguro da edificação.”
Portanto é dever do síndico observar e ficar atento ao cumprimento correto e adequado do plano de manutenção predial preventiva, que se tratado com descaso vai gerar excesso de manutenção corretiva (despesas imprevistas), onerando o caixa do condomínio. Consequentemente terá impacto na prestação de contas mensal que serão expostas na Assembleia Geral Ordinária. Se o síndico tratou com descaso, poderá ter as contas reprovadas, trazendo consequências judiciais.
COMO EVITAR PROBLEMAS COM GÁS NO SEU CONDOMÍNIO?
Por Guilherme Verli
O GÁS é um produto extremamente útil na vida dos brasileiros. Seja para usar no fogão ou para aquecimento de água, ele é indispensável no nosso cotidiano. Mas os perigos que ele trás são proporcionais à sua importância.
Para evitar que tragédias aconteçam, os síndicos precisam cuidar muito bem dessas instalações. O técnico Elinor Ribeiro de Souza, alerta que vazamentos “podem causar sérios problemas, tanto para o condomínio, quanto para os moradores. Por exemplo, se houver um vazamento na instalação, há o risco de causar explosão e incêndio”.
E como evitar consequências negativas nas instalações?
Duas coisas fazem uma diferença significativa nos sistemas de gás: modernização e manutenção.
Segundo Elinor, “a modernização nessa área é muito importante pois, os materiais utilizados ficam cada vez mais eficientes e seguros para as pessoas, causando até um menor prejuízo para os clientes, pois a probabilidade de haver um problema na instalação é menor”.
Com um sistema moderno e uma manutenção preventiva, os sistemas de gás sempre estarão preparados para desempenhar adequadamente sua função. Mesmo estando tudo em ordem, alguns imprevistos po -
dem acontecer, portanto é sempre importante ficar atento aos sinais, principalmente se estiver com cheiro de gás.
O combate aos perigos das instalações de gás é um dever de todos: fornecedora, administradores do condomínio e moradores. A concessionária é responsável pelas manutenções periódicas, mas, segundo o artigo 1.331 do Código Civil, o encarregado pelas tubulações nas áreas comuns é o próprio condomínio. Já dentro de cada residência, quem fica com a responsabilidade é o proprietário.
ATENÇÃO, SÍNDICOS:
Segundo a cartilha “Inspeção Predial - Mecanização”, do Ibape-SP, é proibida a existência de redes de distribuição de gás em: dutos em atividade (ventilação de ar-condicionado, produtos residuais, exaustão e chaminés); cisterna ou reservatório de água; compartimento elétrico (painéis, quadros e caixas); depósito de inflamáveis explosivos e outros elementos de periculosidade; Interior de elementos estruturais (lajes, pilares e vigas); espaços fechados; poço ou caixa de elevador; não é permitido o uso de tubulação de gás como aterramento.
INDIVIDUALIZAÇÃO
Assim como nos sistemas hidráulicos, muitos condomínios têm instalações de gás coletivas. Mas isso deve mudar em pouco tempo. “Os síndicos estão preferindo adotar a individualização”, ressalta Elinor.
O técnico explica que “a instalação coletiva é a média do uso de gás de todos os apartamentos. No final, todos irão pagar o mesmo valor. A instalação individual é o valor apenas do uso de gás de um apartamento, ou seja, o morador irá pagar somente o que usou”.
Elinor aproveitou para destacar que os síndicos estão atrás da individualização, porque os moradores preferem esse tipo de sistema. “Geralmente, preferem o gás individual, pois é o mais justo em questão de custo. Moradores que consomem pouco não querem pagar a média, porque geralmente acaba saindo mais caro para eles”.
Mas para implementar esse processo mais justo, é preciso desembolsar uma quantia a mais. Elinor foi bem claro ao dizer que essa forma “é mais cara que a coletiva. Pois, é necessário uma tubulação para cada unidade.”
CONTROLE DE PRAGAS, DESENTUPIDORA, ELÉTRICA, ELEVADOR
