+ LEIA MAIS: + DICAS: Coluna: Há novas construções na vizinhança, e agora? Administração: Locação temporária por aplicativos
Seção Tira-Teima: O que fazer com erros de administradoras?
Impermeabilização: Síndicos buscam soluções
Elétrica: Saiba como e porque modernizar Serviços ao Síndico: Homenagem ao Dia do Zelador
Destaque Direcional: Acidentes nas edificações, como prevenir?
Gerador: Prioritário pela acessibilidade e conforto
Neste 23º ano da Direcional Condomínios temos o desafio de produzir uma revista visualmente mais leve e dinâmica, propósito que estamos iniciando com esta edição. Novas mudanças virão nos próximos meses, sem abrir mão do rigor na apuração das informações, tampouco da qualidade dos profissionais que colaboram com todo este conteúdo. Para um segmento tão complexo como o de condomínios, os assuntos trazem uma infinidade de detalhes, impossíveis de serem esgotados em uma única reportagem ou artigo. Por isso eles são desdobrados em novos materiais em nosso site e na sequência das edições impressas. Consulte sempre a revista física e o nosso portal, em www.direcionalcondominios.com.br. Contamos com sua inestimável parceria neste novo ano!
ABRAÇO, Rosali Figueiredo (Editora)
Informe
Publicitário: Seciesp
CAPA O mercado de condomínios e o novo perfil do síndico 04 06 11 14 20 62 05 12 17 26 08
Quadrinhos: Sempre cabe mais um?!
Coluna: Há novas construções na vizinhança, e agora?
Serviços ao Síndico: Homenagem ao Dia do Zelador (11/2)
Seção Tira-Teima: Administradora do condomínio faz pagamentos errados, e agora?
Dica: Elétrica, saiba como e porque modernizar
Administração: Locação temporária por aplicativos, necessidade de consenso
Dica: Gerador, prioritário pela acessibilidade e conforto
Dica: Impermeabilização, síndicos buscam soluções
A Direcional Condomínios agradece a todos os leitores que responderam à sua pesquisa de satisfação, veiculada no 2º semestre do ano passado (na edição impressa e no site). O sorteio foi realizado no dia 13/12/2019. Parabéns aos vencedores!
DIRETORES
Sônia Inakake e Almir C. Almeida
EDITORA
Rosali Figueiredo MTB 17722/SP rosali.figueiredo@gmail.com
DIRIGIDA A Condomínios residenciais, comerciais, administradoras, construtoras e shoppings
1º PRÊMIO
Panela de pressão elétrica
Síndica Clara J. P. Rizo
(Condomínio Edifício Ravena, São Caetano do Sul, SP)
PERIODICIDADE MENSAL
Exceto novembro/dezembro, cuja periodicidade é bimestral
TIRAGEM
20.000 exemplares
(60.000 leitores em média)
PÚBLICO LEITOR DIRIGIDO Síndicos, zeladores, administradores e construtores
CIRCULAÇÃO
São Paulo e Grande São Paulo
Destaque Direcional: Acidentes nas edificações, como prevenir?
2º PRÊMIO
Ventilador de Mesa
Síndica Ana Carolina Monteiro (Cond.The Square & Porto Seguro, São Paulo, SP)
CAPA shutterstock.com
ASSINATURAS
Emilly Tabuço faleconosco@grupodirecional.com.br
GERENTE COMERCIAL
Gabriel Youssef gabriel@grupodirecional.com.br
DEPARTAMENTO COMERCIAL
Ana Oliveira
Júlio Miglioli
Adriana S. dos Santos
ATENDIMENTO AO CLIENTE
Emilly Tabuço
João Marconi
Juliana Jordão Grillo
DIAGRAMAÇÃO
Jonas Coronado
Luís Guilherme
Tiragem de 20.000 exemplares auditada pela Fundação Vanzolini, cujo atestado de tiragem está à disposição dos interessados. Não é permitida a reprodução total ou parcial das matérias, sujeitando os infratores às penalidades legais. As matérias assinadas são de inteira responsabilidade de seus autores e não expressam, necessariamente, a opinião da revista Direcional Condomínios. A revista Direcional Condomínios não se responsabiliza pelos serviços e produtos oferecidos pelos anunciantes.
3º PRÊMIO
Caixa de som JBL
Síndico Luciano Gennari (Condomínio Flamboyant, São Paulo, SP)
IMPRESSÃO Grass Indústria Gráfica
EQUIPE DISTRIBUIÇÃO
Diego da Silva Gomes
Douglas Barbosa da Silva Evaldo Mendonça José Ricardo da Silva Pedro Henrique Rodrigues Paiva Roberio Santos
ASSINATURA ANUAL R$ 180,00 Renata Saldanha Thalita Feuerstein
Em função do recente aumento do número de acidentes em elevadores, inclusive com vítimas fatais, o SECIESP, após parecer do seu corpo de engenheiros e especialistas do segmento, vem recomendar para todas as empresas, bem como aos proprietários dos equipamentos instalados nas edificações, que se faça, de forma programada e preventiva, uma verificação no aparato final de segurança dos elevadores para situações de emergência, visando garantir o seu acionamento de maneira eficaz, evitando a ocorrência de acidentes mais graves.
Itens que compõem o aparato final de segurança dos elevadores:
1) LIMITADOR DE VELOCIDADE: Gerenciador mecânico de sobre velocidade da cabina (no sentido de descida), responsável por disparar sistema de segurança que impeça a queda livre da cabina no poço a partir de determinada condição pré calibrada;
2) CABO DO LIMITADOR DE VELOCIDADE: Elemento mecânico de ligação entre o limitador e o aparelho (freio) de segurança instalado na estrutura de cabina, que acompanha o movimento da cabina nos dois sentidos e permite a identificação de eventual sobre velocidade (ex.: queda livre);
3) APARELHO DE SEGURANÇA DA CABINA (freio de emergência): Dispositivo acionado pelo travamento do cabo limitador, responsável pela frenagem imediata da cabina nas respectivas guias, impedindo a sequência de seu movimento no caso de emergência (ex.: queda livre);
4) TENSOR DO CABO LIMITADOR (poço) Dispositivo que tem a função de manter o cabo limitador esticado, permitindo a correta atuação do limitador nos casos identificados de emergência;
5) FREIO DE SERVIÇO DA MÁQUINA DE TRAÇÃO: Sistema que permite a manutenção da cabina estacionada de forma segura no nível de algum dos andares, quando o elevador está fora de operação de transporte / uso - “stand by” ou há interrupção repentina no fornecimento de energia elétrica;
6) PONTOS DE ANCORAGEM DO EQUIPAMENTO: Estruturas e dispositivos responsáveis pela sustentação de carga total do elevador, cabina e contrapeso e/ou carga acessória como os elementos de compensação, quando for o caso do projeto.
7) PARACHOQUE DE FUNDO DE POÇO: Estrutura responsável pelo amortecimento de eventual impacto da cabina do elevador.
Para maiores informações contatar o Seciesp pelo e-mail seciesp@seciesp.com.br.
Por Vanessa Pacola Francisco
parou
para se perguntar se o seu bairro comporta novos tantos edifícios e não terão impacto sobre o tráfego e a sua rotina de saída para o trabalho e demais compromissos? Entretanto, o surgimento de um novo edifício traz bons fluídos: Melhora e aumenta o comércio local, gera empregos e, com pouco tempo, todo mundo se acostuma com aquela nova torre cortando a paisagem.
Difícil mesmo é conviver em harmonia durante o período de obras. Barulho, poeira e o vai e vem de caminhões acabam incomodando as pessoas, mas algumas ações simples podem diminuir a dor de cabeça aos vizinhos de uma nova construção. Comece por exigir uma cautelar de vizinhança!
Antes do início da obra, a construtora tem a obrigação de vistoriar os imóveis vizinhos, de forma a conhecer as suas características e tomar medidas que possam gerar menos transtorno. O responsável pela edificação vizinha (proprietário ou síndico) será procurado por uma empresa especializada em nome da construtora, que solicitará autorização para realizar a vistoria, quando o prédio ou casa serão fotografados. As imagens irão compor
um laudo, ou seja, a cautelar de vizinhança.
Esta vistoria deverá ocorrer na edificação como um todo, inclusive, os síndicos precisam autorizá-la nas áreas comuns do condomínio, pois assim haverá documentação que poderá ser usada como comparativo em caso de avaria. Os danos reclamados aos engenheiros da obra serão comparados com as fotografias deste laudo e, assim, será facilmente identificado se eles surgiram ou se agravaram em razão da nova construção.
Se durante o período de obras você perceber o surgimento ou piora de avarias em seu imóvel, procure imediatamente o engenheiro responsável. Mas, por vezes e infelizmente, o reparo de alguns danos precisa aguardar o término de algum outro serviço que está sendo realizado no canteiro e, com isso, o tempo se prolonga mais. Se a avaria trouxer qualquer risco, o engenheiro deverá tomar providências para que a segurança seja restabelecida rapidamente, mesmo que para isso, você precise deixar seu imóvel momentaneamente.
Agora, há casos relatados de utilização de parte do subsolo de condomínio para as obras de fundação de um novo edifício vizinho. No caso, a legislação municipal obriga que toda a construção, incluindo a fundação, deve estar dentro do terreno em que está sendo erguida! Pode ocorrer que, durante o período de obras, dada a condição do solo, seja necessário fazer uso de tirantes provisórios no terreno ao lado, mas estes são de utilização temporária, o serviço deve ser realizado somente durante uma etapa da construção e, posteriormente, desativado.
Outro ponto importante é que para a obra em construção, se providenciem as chamadas “telas fachadeiras”, as quais diminuirão de forma considerável o impacto dos detritos e poeira sobre a vizinhança. No entanto, mesmo com este cuidado, é possível que áreas externas do seu condomínio ou casa fiquem empoeiradas em demasia, ou até com respingo de massa ou tinta. Aqui, mais uma vez, o engenheiro responsável deverá estar lá para te ajudar e entender a sua demanda.
É evidente que poderá haver transtornos, mas tenha certeza, a “parte chata” da obra passa rápido e antes que você perceba, já terá novos vizinhos, novas amizades, o comércio local progredindo e a vida voltando à normalidade.
Graduada em Arquitetura e Urbanismo e pós-graduada em Perícias de Engenharia e Avaliações de Imóveis. Coautora do livro Vistoria de Vizinhança (Editora Leud); coordenadora do GT de Harmonização Técnica do Ibape-SP biênio (2018 – 2019). Foi ainda coordenadora da Câmara de Inspeção Predial do Ibape-SP (entre 2012 e 2015); colaboradora de comissões de certificações de construtoras e da ABNT; e responsável pela coordenação e elaboração de cartilhas de Inspeção predial do Ibape-SP. É especialista em acessibilidade e em perícias relacionadas a plágio arquitetônico. Mais informações: vanessa.pacola@fococonsultoria.com.
Síndica Vanessa Munis: “O síndico é hoje um agregador de competências psicológicas, operacionais e administrativas”
Os meses de janeiro a novembro de 2019 tiveram o “melhor resultado em 15 anos” na venda de unidades novas e no lançamento de empreendimentos em São Paulo. É um mercado potencial para síndicos profissionais e para a massa condominial como um todo, que precisa se modernizar e acompanhar toda essa valorização imobiliária.
Por Rosali Figueiredo
O BAIRRO Cerâmica, em São Caetano do Sul, na Região
Metropolitana de São Paulo, se consolida como uma das áreas de maior valorização imobiliária da cidade, diante de novos empreendimentos comerciais e residenciais que vêm surgindo no entorno de um shopping center e no eixo de avenidas arborizadas. Em um deles, a síndica profissional Vanessa Munis dá expediente desde 2017, depois de passarem pela gestão local, num período de oito meses, três síndicos moradores. O condomínio de duas torres e 256 unidades de 70 a 90 m2 foi entregue em 2016, com inúmeros equipamentos de lazer.
“Esses grandes empreendimentos exigem múltiplas capacitações de um síndico, que nem sempre um morador
terá. É preciso ainda fazer uma gestão participativa com o conselho e ter representatividade com a massa condominial, conciliando as expectativas dos moradores”, analisa a síndica. Daí a necessidade de fazer convergir múltiplas habilidades no perfil do gestor, já que, paralelamente às demandas administrativas, financeiras e de manutenção, sobressaem na administração do prédio as intercorrências do relacionamento humano.
“O síndico é hoje um agregador de competências psicológicas, operacionais e administrativas”, resume Vanessa, que também é advogada, master coach , consteladora sistêmica e pós-graduada em gestão de pessoas. Para atender à complexidade de demandas e expectativas, a síndica diz que trabalha sob regras de compliance e com SLA ( Service Level Agreement ou Acordo de Nível de Serviço) no contrato de prestação de serviços, ferramenta que prevê atribuições ao gestor associadas a prazos e métricas de desempenho, entre outros. Vanessa iniciou sua profissionalização na área depois de atuar como orgânica na implantação de um condomínio.
Também o engenheiro civil Demilson Bellezi Guilhem, que foi executivo em empresas privadas, conheceu a sindicatura administrando o residencial onde vive. Pós-graduado em administração, finanças e contabilidade, Demilson atua em sete condomínios, em um deles com o cargo equivalente a de um CEO (é síndico geral). É um complexo localizado
em Osasco, cidade vizinha a São Paulo, com mais de duas mil unidades distribuídas em quatro subcondomínios residenciais independentes (um outro está a caminho) e em uma torre comercial.
A partir de sua carteira, Demilson observa que o mercado da construção civil tem apostado em três principais tipos de condomínios:
1. Prédios de unidades compactas que potencializam o uso das áreas comuns ( coworking , por exemplo) e serviços (lavanderia);
2. Prédios de luxo, com unidades acima de 300 m2, que valorizam mais a segurança que as áreas de lazer, já que boa parte dos moradores têm uma segunda residência fora de São Paulo;
3. Empreendimentos com centenas de unidades em novos bolsões residenciais, dotados de lazer completo e ampla gama de serviços, onde o morador sente segurança em deixar os filhos.
Muitos desses condomínios possuem imóveis de diferentes tamanhos, o que se reflete em um padrão diversificado de renda entre os moradores, com impacto nas suas expectativas e na capacidade
de contribuir com o rateio. “Aqui o síndico precisa buscar um equilíbrio de representatividade para conseguir trabalhar, conciliando interesses divergentes”, afirma Demilson. “Isso requer capacidade emocional junto com a capacitação técnica, porque em um condomínio desse porte, o síndico lida ainda com demandas enormes, a exemplo da quantidade de lixo que se produz diariamente”, exemplifica. Segundo ele, neste contexto, a agenda do síndico no ano de 2020 terá que passar, inevitavelmente, por cursos e eventos de atualização e aprimoramento.
TRAZENDO O “ANTIGO” À MODERNIDADE – O síndico morador José Reynaldo
Silveira (foto acima) administra pelo segundo mandato consecutivo o Condomínio Edifício Pedra Azul, localizado no Jardim América, em São Paulo. Engenheiro elétrico, José Reynaldo realizou no ano passado um curso de síndico profissional, projetando abraçar a nova carreira. No currículo, ele traz a experiência no Pedra Azul, residencial de 1954 em processo de modernização. Com 41 apartamentos de 110m2 e uma vaga de garagem, o edifício acaba de ter seu gradil da frente modernizado (foto acima), juntamente com os sistemas de segurança, incluindo a construção de uma guarita blindada. Segundo José Reynaldo, a modernização é inevitável, não apenas pela necessidade de segurança estrutural e patrimonial, quanto pela expectativa de novos condôminos, que mudam o perfil da ocupação. “Eles querem beleza, conforto e funcionalidade”, afirma o síndico, destacando que isso contribui para valorizar edificações que já são bem procuradas porque próximas de estações de metrô e de centros comerciais.
No Pedra Azul, os elevadores já haviam sido modernizados há cerca de seis anos. No momento, estão sendo concluídas adequações para regularizar o AVCB (como a instalação de uma bomba de incêndio, uma nova prumada para os hidrantes e 14 portas corta-fogo). As próximas intervenções deverão ocorrer na revitalização da calçada externa e interna, nos quadros elétricos e na fachada. “Eu não fazia ideia da quantidade de trabalho de um síndico, mesmo morador e de uma torre só. É preciso se dedicar algumas horas por dia e só a isenção não paga isso.” (Por R.F.)
O MERCADO PARA NOVOS E “USADOS” – Dados divulgados no último dia 16 de janeiro pela Pesquisa do Mercado Imobiliário, do departamento de Economia e Estatística do Secovi-SP (Sindicato da Habitação), indicam que o ano de 2019 pode chegar a um aumento médio de 50% na venda de imóveis novos na cidade de São Paulo. No fechamento entre os meses de dezembro de 2018 e novembro de 2019, o percentual atingiu 48,6% em relação ao período anterior (dez. de 2017 a nov. de 2018). Somados aos dados da Embraesp (Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio), que apura lançamentos de novos prédios, 2019 se notabiliza pelo “melhor resultado em 15 anos”, disse Celso Petrucci, economista-chefe do Secovi-SP, em divulgação à imprensa. “Os 11 meses do ano passado [de jan. a nov.] superaram os recordes anteriores de 2007, quando foram vendidas 31.187 unidades, e de 2008, que registrou o lançamento de 31.812 imóveis”, completou.
De acordo com Sergio Meira de Castro Neto, diretor de Condomínios da Vice-Presidência de Administração Imobiliária e Condomínios do sindicato, 2019 registrou, sobretudo, a venda de unidades que
estavam “em estoque”, o que pode fazer com que 2020 e 2021 enfrentem um mercado de baixa oferta e pressão nos preços, já que os novos empreendimentos irão demorar um pouco a ser implantados.
“USADOS”: “MERCADO MONSTRUOSO”
Portanto, restará aos prédios consolidados investirem na modernização de suas instalações, “porque o novo custa mais caro” (em bairro e tamanho equivalentes). “Por isso temos hoje uma grande demanda por obras nos condomínios, esse é um mercado monstruoso, pulverizado entre pequenos e médios prestadores de serviços.”
De acordo com Sérgio Meira, é fundamental aos condomínios saber provisionar os recursos para as manutenções necessárias, “de forma a não desvalorizar o patrimônio”. “Os condôminos estão enxergando que, principalmente quando em pontos nobres de São Paulo, eles devem reformar ou fazer retrofit, vale muito a pena.”
Entre os investimentos indispensáveis à modernização, Meira destaca a regularização do AVCB (Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros), sistemas de segurança patrimonial, restauração e manutenção da fachada, elevadores, elétrica, áreas comuns e acessibilidade. Segundo o SecoviSP, existem hoje 30 mil edifícios na Capital (são 45 mil no Estado). (Por R.F.)
• REFLETE INOVAÇÃO CONCEITUAL DA CONSTRUÇÃO CIVIL: Empreendimentos de muitas torres e/ou unidades, imóveis menores e/ou compactos, uso misto (residencial, comercial e de serviços), inúmeros equipamentos de lazer, autossuficiência em serviços (da lavanderia à assessoria esportiva, feira livre etc.), divisão em subcondomínios, sustentabilidade;
• NOVO CONDÔMINO: Preocupado com eficiência, contenção de custos, sustentabilidade (principalmente financeira), transparência e, de outro lado, mais conflitivo (mediação);
• NOVO SÍNDICO: A) Profissionais egressos do mercado privado; B) Uso de ferramentas empresariais de gestão mediante a complexidade do empreendimento e da administração (certificação digital, eSocial, novas responsabilidades legais e normas técnicas, demanda por serviços compartilhados); C) Cobre a falta de interesse ou disponibilidade de moradores em exercer a função, conforme revelou pesquisa realizada pela Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (Aabic) junto a 16 mil clientes da Capital Paulista; D) Alta rotatividade nos condomínios. Segundo o levantamento acima, o turn over entre os síndicos profissionais entrevistados foi de 65% num período de dois anos.
Nota: 4.0 se refere à 4ª fase da evolução tecnológica experimentada pela sociedade, com a internet e o IOT (Internet das Coisas). (Por R.F.)
PERDAS DE PRAZOS no pagamento de tributos ou lançamentos duplicados são queixas comuns de síndicos em relação à administradora do condomínio. A Prof a . Rosely Schwartz , administradora e contabilista, analisa abaixo as medidas a serem tomadas nessas situações.
Para evitar o atraso ou a duplicidade nos pagamentos é fundamental que o síndico acompanhe de perto todas as compras e contratações de serviços, observando itens como valores, prazos de pagamento e retenções. A administradora deverá realizar os pagamentos somente após a sua liberação pelo síndico. Um grande auxílio a esse controle para os gestores (síndicos, administradoras e conselheiros) virá com o sistema EFD-REINF (Escrituração Fiscal Digital de Retenções e Outras Informações Fiscais). Assim que entrar em vigor (em data ainda a ser definida pela Receita Federal para o Grupo 3), deverão ser informados os serviços tomados mediante cessão de mão de obra, pessoa física ou jurídica, que tenham retenções na fonte (PIS, CONFIS e CSLL).
Se a irregularidade for percebida no mês seguinte pelo síndico ou conselheiros, será fácil corrigi-la e pedir o ressarcimento da administradora, seja de um valor pago em duplicidade ou de multa por pagamento em atraso (esta cabe à administradora). Porém, quando o erro for identificado pelos moradores ou pelo trabalho de uma auditoria, a credibilidade do síndico e da administradora estará abalada. Nessa situação, o síndico deverá exigir da empresa o ressarcimento, além de convocar uma assembleia para prestar contas e justificar o ocorrido, mostrando transparência na gestão. (Leia a versão completa desta entrevista no site da Direcional condomínios , em www.direcionalcondominios.com.br, edição de fevereiro de 2020)
ROSELY SCHWARTZ
Coordenadora e professora do Curso de Administração de Condomínios e Síndico Profissional da FECAP (Fundação Escola de Comércio Álvares Penteado), no formato presencial e online (www.ocondominio.com. br). Autora do livro “Revolucionando o Condomínio” (Ed. Saraiva, 15a Edição). É coordenadora do GEAC (Grupo de Excelência em Administração de Condomínios), ligado ao CRA-SP (Conselho Regional de Administração).
Mais informações: rosely@ocondominio.com.br.
O zelador Juliano Silva Marinho (à dir. na imagem) e o funcionário da limpeza João Pereira de Souza: Trabalho em equipe e sob regras de compliance Foto
Em comemoração ao Dia do Zelador, celebrado em 11/2, a Direcional Condomínios destaca profissionais que cresceram na função e exercem papel relevante em seus condomínios, homenagem que se estende a toda categoria.
O PAPEL estabelece um escopo diferenciado entre as funções de um zelador e de um gerente predial, mas, em essência, ambas comportam o compromisso de se garantir o pleno funcionamento do prédio, com as operações diárias de elevadores, portões, bombas, interfone, sistemas de segurança contra incêndio, para-raios, luz piloto, coleta de lixo, limpeza das áreas comuns, recepção de correspondências e encomendas, de visitantes e prestadores de serviços, entre muitos outros. São esses profissionais que gerenciam, fiscalizam, orientam e acompanham a estrutura viva de um condomínio. Esse foi o grande aprendizado vivido a partir de 2016 por Juliano Silva Marinho, quando foi promovido de porteiro a zelador do Condomínio ID Jardins, residencial de 78 unidades localizado no bairro da Bela Vista, em São Paulo. Fazia dois anos que Juliano começara a trabalhar em prédio, algo muito distante da sua atividade
Por Rosali Figueiredo
principal até então, que era a de pequeno comerciante de uma copiadora e loja de suprimentos de informática da Vila Carrão, na Zona Leste. Com a concorrência dos produtos chineses, agravada pela crise econômica, Juliano deixou a loja com uma funcionária e foi inicialmente dar expediente como terceirizado na portaria do condomínio.
“Foi um duro aprendizado, não só por mudar de lado ‘no balcão’, mas por nada saber de prédio”, confessa. Naquela época, ele também largou o segundo ano da Faculdade de Sociologia e Política, pela falta de tempo. Afinal, com jornada no condomínio, hoje de segunda a sábado, das 10h às 18h, o zelador tem que aproveitar o horário da noite para fazer compras online para a loja, onde também trabalha diariamente, entre 7h e 9h.
Juliano diz que pegou o jeito do prédio e que consegue compatibilizar suas diferentes atividades. Segundo ele, isso foi facilitado pela sua experiência em lidar com prestadores de serviço, bem como pelo perfil de gestão implantado pela síndica orgânica Miriam Martins, “que trouxe para o condomínio toda a agilidade do ambiente corporativo”. Ela introduziu, por exemplo, regras de compliance na zeladoria, entre as quais desautorizar funcionários de receberem “agrados” de moradores ou prestadores de serviços.
As atribuições de Juliano vão da esfera administrativa (contratos com fornecedores, contratação de funcionários etc.) ao atendimento aos moradores e acompanhamento das equipes de trabalho, como do profissional da limpeza, João Pereira de Souza, alagoano que chegou há 30 anos em São Paulo e está desde 2016 no ID Jardins. Juliano afirma que praticamente atua hoje como um gerente predial.
TRÊS FUNÇÕES EM UMA PESSOA – A promoção funcional faz parte também da história do gerente predial Getúlio Fagundes Ramos (foto ao lado), que trabalha há cerca de seis anos no Paradiso Vila Romana, um condomínio-clube da zona Oeste de São Paulo. Mas pelas dimensões do empreendimento (três torres, 168 unidades e quase 14 mil m2 de área), pelo tamanho da equipe (34 funcionários entre próprios e terceirizados), pelas suas atribuições e o dia a dia com os moradores, Getúlio considera que suas atividades diárias somam o papel do zelador com o do gerente predial e o de “gestor de RH”. Gaúcho, ele começou a trabalhar como zelador em Porto Alegre, continuou na atividade quando veio a São Paulo e há muito se tornou gerente predial, exibindo no currículo a realização de inúmeros cursos, de normas do trabalho à administração condominial. Em mais de quatro décadas de atividade em prédio, Getúlio aponta que as obrigações e normas se ampliaram muito no período, exigindo capacitação e atualização. “O que não mudou é que esta é uma função que exige relação de confiança entre o condomínio e o profissional”, destaca. (Por R. F.)
– No intervalo de quatro anos, Daniele Cristina Gomes (foto ao lado) foi promovida de porteira a zeladora e, em 2019, a gerente predial do Condomínio Central Park Jabaquara, na zona Sul de São Paulo. “O que muda de zelador para o gerente predial é o reconhecimento e o salário”, compara Daniele. No residencial de duas torres e 136 unidades, ela cuida de cotações, contrata manutenções obrigatórias (como o laudo do para-raios e a revisão dos equipamentos de incêndio), vistoria o funcionamento de bombas e portões, fiscaliza a limpeza das áreas comuns e piscina, atende a moradores etc. Com 2º grau completo, Daniele fez cursos de capacitação na área e até mesmo de síndico profissional. Ela espera que sua trajetória ascendente inspire outras mulheres, a exemplo de uma funcionária da limpeza que ela promoveu a porteira no condomínio. (Por R.F.)
A Convenção Coletiva de 2019/2020 dos trabalhadores em edifícios na Capital Paulista distingue, em seu Anexo 1, Art. 4, as funções do gerente predial e do zelador:
- GERENTE PREDIAL: Planejamento de rotinas de trabalho e administração; admissão, contratação e treinamento de funcionários; avaliação do seu desempenho, bem como da execução de serviços; coordenação da equipe; preparação de relatórios de operação e de avaliação; gestão de assuntos burocráticos, como compras, cotações e administração de pessoal.
O texto orienta que o profissional tenha registro junto ao Conselho Regional de Administração (CRA) e não possua controle de horário.
- ZELADOR: Se não houver previsão distinta em contrato individual de trabalho, este profissional deverá:
A) Ter contato direto com a administração do edifício e agir como preposto do síndico ou da administradora credenciada;
B) Transmitir as ordens emanadas dos seus superiores hierárquicos e fiscalizar o seu cumprimento;
C) Fiscalizar as áreas de uso comum, verificar o funcionamento das instalações elétricas e hidráulicas do edifício, assim como os aparelhos de uso comum, além de zelar pelo sossego e pela observância da disciplina no edifício, de acordo com o seu regimento interno ou com as normas afixadas na portaria e nos corredores.
- O “Guia de manutenção para os zeladores”, organizado pelo consultor da área de riscos Carlos Alberto dos Santos. Acesse o texto no endereço acima, clicando na imagem da capa da revista de fevereiro de 2020 - Ed. 253.
O síndico Gabriel Hahn Somorovsky administra prédio com movimento diário de locações e destaca papel do controle de acesso para evitar problemas
A discussão sobre a legalidade de locações de curta temporada em condomínios residenciais se encontra no STJ (Superior Tribunal de Justiça). O voto do relator do processo é favorável à locação por aplicativos como o Airbnb, mas a decisão ainda não foi tomada pela Corte. É grande a expectativa pela jurisprudência, já que no Direito predominam duas posições divergentes: Aquela que a considera típica de hospedagem, portanto, irregular; outra que a vê como locação temporária contemplada pela legislação (portanto, legal). Também há posições distintas nos tribunais sobre se a assembleia do condomínio pode ou não impor restrições à modalidade.
Rosali Figueiredo
consulta a algumas decisões tomadas nos dois últimos anos pelo Judiciário paulista, em 1ª e 2ª instâncias, relativas à legalidade ou não de os condomínios residenciais proibirem ou dificultarem a locação de curta temporada por aplicativos, demonstra que a questão divide os próprios magistrados. Tem havido decisões ora favoráveis aos condomínios, ora a recursos ou tutelas de urgência de coproprietários que se sentem lesados pelas limitações impostas em assembleia à exploração da atividade. De qualquer maneira, em recente recurso, o Tribunal de Justiça de São Paulo (TJ-SP) expressou o entendimento de que “restrições ao direito de propriedade devem constar da convenção condominial” (...), “desde que haja regular convocação [de assembleia] e atendimento ao quórum legal (...) (artigo
1.351 do Código Civil)”. Desta forma, a assembleia que pretenda restringir ou vetar locações via aplicativos deverá contar com a deliberação de pelo menos dois terços dos condôminos.
Os principais pontos de divergência em torno do assunto são:
- Regras que proíbem ou limitam a atividade no condomínio residencial ferem o direito de propriedade? Atualmente, entre as principais regras em curso destacam-se aquelas que impõem tempo mínimo de permanência; restrição ao uso de áreas comuns, como lavanderias e academias; restrição de horário de chegada e saída; e exigência de documentos de identificação;
- Este tipo de atividade é incompatível com a natureza residencial do condomínio?
- O interesse coletivo (por segurança, sossego e salubridade) se sobrepõe ao direito de propriedade?
- A totalidade dos condôminos deve arcar com os custos extras gerados pelo aumento de rotatividade de ocupantes no prédio?
Esses aspectos aguardam pelos veredictos dos tribunais, em meio a um novo contexto de mercado que tende a consolidar os aplicativos, a exemplo do que ocorreu nos apps de transporte e de entrega de alimentos: Na última década foram implantados em São Paulo e demais grandes centros urbanos condomínios “vocacionados” justamente para receber “moradores” ou “hóspedes” temporários. São prédios residenciais de unidades compactas (tipo estúdio),
onde investidores detêm a maioria dos imóveis e utilizam esses aplicativos para rentabilizar o negócio. Alguns deles são implantados com a convenção já adaptada para a nova realidade.
Entretanto, no ano passado, um condomínio com esse perfil, localizado na Rua Augusta, em São Paulo, obteve junto ao TJ-SP decisão favorável à deliberação de uma assembleia extraordinária realizada em 2018, que proibiu locações em prazo inferior a 30 dias.
Para o síndico Gabriel Hahn Somorovsky, gestor e morador de um condomínio localizado no bairro da Consolação, área central de São Paulo, com 70% das 144 unidades de propriedade de investidores, este é um caminho sem volta. Segundo ele, as administrações devem se preparar para garantir fluidez e segurança a essa nova ocupação. Neste residencial, com estúdios de 22 m2, Gabriel implantou um software para check-in e checkout dos ocupantes temporários. E divulgou as regras de convivência “para o Airbnb e similares” em diferentes espaços do condomínio.
Por exemplo, todo e qualquer ocupante terá que ter seu nome e documento informado à administração com prazo mínimo de 24 horas e não poderá receber visitantes; nenhum funcionário do prédio está autorizado a ficar com as chaves ou a prestar serviço ao hóspede; quaisquer violações renderão ao proprietário advertência por escrito e multa equivalente a um salário mínimo, que dobra na reincidência. As áreas comuns estão liberadas a todos, temporários ou permanentes, que têm direito a levar até três convidados para esses ambientes. Gabriel afirma que houve um aumento do uso da lavanderia coletiva justamente por conta dos hóspedes, gerando uma renda extra ao condomínio.
“São visitantes que vêm a São Paulo para turismo, negócios ou trata-
mento de saúde. As unidades são locadas em geral para até duas pessoas. E a rentabilidade de um negócio desse é bastante elevada, num prédio como esse, a locação de curta temporada cobre o investimento na compra do imóvel em cerca de cinco anos. Para o síndico, o desafio é o de conciliar os propósitos diferentes entre os que vêm para morar e os que são temporários”, analisa. “São mais de cem pessoas circulando diariamente, o morador precisa estar psicologicamente preparado para isso, porque ele perde um pouco daquele sentimento de familiaridade de uma residência.”
O síndico aponta que o controle de acesso representa o ponto mais importante nessa equação, “pois há locatários que tentam entrar com pessoas não autorizadas”. Ele diz, no entanto, que, “quando bem alinhado em termos de regras e convivência, esse tipo de locação pode trazer benefícios e renda para todo o condomínio, contribuindo para diminuir a taxa de rateio”.
INSEGURANÇA JURÍDICA – Os síndicos profissionais Demilson Bellezi Guilhem (foto ao lado) e Alessandro Paris destacam o ambiente de insegurança jurídica que prevalece em torno das locações de curta temporada via aplicativos. Ambos tiveram casos de condomínios que passaram por reviravolta em decisões judiciais. No primeiro caso, em um amplo empreendimento em Guarulhos, na Região Metropolitana de São Paulo, o condomínio tentou vetar locações com prazo inferior a 30 dias. Não deu certo, perdeu no Judiciário. Acabou decidindo contratar uma concierge bilíngue por pelo menos 12 horas diárias para dar conta do fluxo de pessoas que chegam à cidade via Aeroporto Internacional. No segundo caso, um condomínio originalmente “vocacionado” para esse tipo de ocupação conseguiu impor o prazo mínimo de 30 dias e sustentar a decisão na Justiça. “Está todo mundo esperando pela decisão do STJ, para se criar uma jurisprudência”, pontua Demilson. Alessandro Paris observa, por sua vez, que o uso dos aplicativos é uma realidade “inevitável como modelo de negócios”. “Como morador me sinto extremamente inseguro, por mais que as plataformas procurem desenvolver mecanismos de controle e proteger o condomínio. Mas com o tempo isso tudo deverá ser melhorado através do desenvolvimento de tecnologias mais robustas de controle de acesso”, acredita. (Por R.F.)
Novos empreendimentos próximos de aeroportos, centros médicos e áreas comerciais surgem “vocacionados” para locação de curta temporada
Os advogados divergem quanto à caracterização da locação de curta temporária, se ela se enquadra como hospedagem conforme previsto na Lei do Turismo (Lei Federal 11.771/2008), ou se está contemplada na Lei de Locações (Lei Federal 8.245/1991, também conhecida como Lei do Inquilinato, que prevê locações temporárias de até 90 dias). Conforme o voto do ministro Luis Felipe Salomão, relator de processo do STJ (Superior Tribunal de Justiça) que decidirá pela procedência ou não de decisão do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul, favorável a restrições impostas por um condomínio, essa modalidade não se caracteriza como comercial, porque desvinculada da prestação de serviços. Portanto, não seria hospedagem. O mesmo entendimento foi expresso em uma sentença pelo TJ-SP, para o qual é “descabido considerar a locação por curta temporada como um contrato de hospedagem”, pois esta tem, “por critério distintivo”, “a prestação regular de serviços aos usuários, tais como, por exemplo, lavanderia, arrumação dos quartos, restaurantes, central de recados, sala de jogos ou reuniões etc.”
Para o advogado Rodrigo Karpat, em análise publicada no site da revista Direcional Condomínios, “a prática constante, somada à necessidade de utilização da estrutura do prédio (garagens, salão de festas, piscina) e dos serviços adicionais quase sempre oferecidos (mobília, limpeza, serviços em geral), desvirtuam a locação por temporada e a enquadra na hospedagem, que é disciplinada em lei específica, a qual não inclui o condomínio edilício no rol de locais aptos a funcionar nessa modalidade”. Portanto, sob essa ótica, liberar a locação por curta temporada representaria um “desvio de finalidade” do condomínio residencial, impactando negativamente sobre a vida de seus moradores.
já o advogado Cristiano De Souza Oliveira contrapõe com o argumento de que esta é uma locação por temporada, “protegida por várias legislações federais, começando pela própria Constituição de 1988, que estabelece o direito de propriedade no Art. 5º, Inciso XXII”, e, no Art. 1.780, Inciso II, prevê que ela possa estar “articulada à exploração econômica”. “Também a Lei de Locações possibilita a locação por temporada (entre 1 a 90 dias), seja para atividades de lazer ou trabalho ou por pessoas em
trânsito para tratamento da saúde, entre outros casos, devendo o locatário respeitar as regras condominiais comportamentais, nos termos do Art. 23, Inciso X, da Lei de Locação, e Art. 1.336, Inciso IV do Código Civil (não usar a propriedade para afrontar o sossego, salubridade, segurança e dos bons costumes).”
O advogado Walter Trebitz, assessor jurídico da Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (Aabic), procura dar uma saída, em outro artigo publicado no site da Direcional Condomínios. Ele pondera que nem toda “locação por meio de aplicativo” tem se caracterizado “como locação por temporada”. De qualquer maneira, medidas radicais, como proibir ou liberar geral, “não permitirão o uso racional, útil e inteligente da propriedade”, pondera. “O horizonte da questão indica que novas regras serão criadas e mais a mais se viabilizará a assunção do direito e do justo nesta relação.”
Uma dessas regras poderá vir de Projeto de Lei apresentado ao Senado Federal no ano passado. O dispositivo propõe alterar a Lei de Locações e exigir que “a locação para temporada contratada por meio de aplicativos ou plataformas de intermediação” tenha a autorização expressa da convenção do condomínio. De autoria do senador Angelo Coronel (PSD/BA), a matéria está pronta para entrar em discussão na Comissão de Constituição, Justiça e Cidadania. (Por R.F.)
Os artigos dos advogados citados nesta página. Acesse os textos no endereço acima, clicando na imagem da capa da revista de fevereiro de 2020 - Ed. 253.
Por Rosali Figueiredo
Síndico Rodrigo Martins: Modernização elétrica demandou quatro anos de preparação, do estudo de carga à realização dos serviços
POR MAIS que uma edificação antiga esteja em dia com a manutenção de suas instalações, chega uma hora em que o sistema como um todo se mostra incompatível e subdimensionado mediante as normas técnicas atuais e o padrão de consumo dos moradores. É isto que tem motivado boa parte dos casos de modernização elétrica nos condomínios, a exemplo da obra recém-concluída no Edifício Iraúna, residencial de 58 unidades entregue no final dos anos 60 no bairro de Santa Cecília, área central de São Paulo.
Síndico orgânico do condomínio desde 2015, Rodrigo Martins vinha se preparando pelo menos há quatro anos para o processo, com contratação de estudo de demanda, de projeto técnico, com deliberações sobre a obra em assembleia (que a aprovou em 2017), com planejamento técnico e financeiro (em 2018), além da sua contratação e execução (iniciada em março de 2019). De acordo com o técnico responsável pelos serviços, as instalações do prédio eram seguras (adequações já haviam sido feitas na época de regularização do AVCB), “porém, não atendiam à nova demanda de carga”.
O síndico iniciou o ano de 2020 aguardando pela finalização dos trabalhos por parte da concessionária de energia, que instala a nova rede, os medidores e realiza a ligação definitiva. A modernização elevou de 259 KVA para 357 KVA a carga de entrada de energia no prédio. A execução do projeto envolveu a instalação de caixa seccionadora, a reforma geral dos dois centros de medição, a troca do cabeamento em novas prumadas (aproveitando-se o antigo duto da lixeira), as quais chegam até os disjuntores dos apartamentos. Com isso, a capacidade da rede interna de cada unidade passou de 60 ampères para 100 ampères, o que possibilitará, inclusive, regularizar o uso de aparelhos de ar condicionado (desde que as áreas privativas também promovam adequações quando necessárias). O investimento foi de R$ 490 mil, garantido por um fundo de obras em curso desde 2015.
“A elétrica é uma das obras mais complexas do condomínio, pela questão técnica, pela segurança, pela logística de execução e por envolver intervenções
nas unidades”, observa Rodrigo Martins. Um dos principais desafios, segundo ele, é garantir que a execução atenda “no detalhe” ao projeto aprovado pela concessionária, que costuma “fiscalizar os serviços com lupa”. Por isso, destaca o síndico, é fundamental que o condomínio faça antes um bom diagnóstico e projeto técnico, e contrate uma empresa de confiança para realizar os trabalhos.
À esq., detalhe de disjuntores no centro de medição antes das obras; abaixo, instalações preparadas para receber os novos relógios da concessionária
EM PRÉDIO TOMBADO
SÃO PAULO, “QUATRO OBRAS EM UMA”
Síndico José Marques em um dos novos centros de medição do Edifício Viadutos
O síndico José Antonio Marques também iniciou o ano aguardando da concessionária de energia a ligação definitiva nos dois novos centros de medição do Condomínio Viadutos, que recebeu uma modernização elétrica parcial em 2019. Aqui, a parte das prumadas ainda não foi contratada, ela virá na sequência, neste ano ainda, pois no Viadutos as estruturas e custos são bem mais robustos. Com 368 apartamentos, mezanino com sobrelojas, três lojas térreas, 27 andares e 30 mil m2 de área construída, a edificação demandará o investimento de pelo menos R$ 1 milhão somente na modernização de suas quatro prumadas elétricas, além dos R$ 660 mil já gastos com os centros de medição, estima José Marques. Para
a primeira etapa da obra, não houve necessidade de promover rateio extra.
Projetado nos anos 50 e tombado pelo Patrimônio Histórico, o Viadutos foi erguido em quatro blocos de apartamentos. “São quatro prédios em um”, ilustra José Marques. Recentemente, o síndico conseguiu localizar a planta elétrica original da edificação, o que facilitará o serviço, já aprovado em assembleia. Falta agora realizar nova reunião com os condôminos para deliberar sobre a contratação da empresa que conduzirá o processo. Esta fase deverá se estender por um ano e meio a dois, prevê o síndico. Depois da sua finalização, a carga disponibilizada para as unidades passará de 40 ampères para 63 ampères.
O Viadutos passou, nos últimos dez anos, por inúmeras intervenções de recuperação e modernização de suas instalações, como fachada, esquadrias, pisos dos terraços superiores (26º e 27º andares), barrilete, rede hidráulica e o ático (com a troca dos telhados). (Por R.F.)
No Edifício Viadutos, a distribuição foi segmentada por grupos de apartamentos
ELÉTRICAS PROVOCA CENTENAS DE MORTES NO PAÍS
Segundo balanço da Abracopel (Associação Brasileira de Conscientização para os Perigos da Eletricidade), 622 mortes foram provocadas por choque elétrico no Brasil em 2018. O número representa 86% das mortes gerais relacionadas a acidentes com eletricidade (um total de 721), conforme o levantamento anual realizado pela entidade e cujos dados mais recentes se referem a 2018. Dessas vítimas, 209 se encontravam dentro das residências. “Além das mortes por choque elétrico dentro de casa, os incêndios originados por sobrecarga e/ou curtos-circuitos vêm crescendo de forma alarmante: em 2015 foram 441 incêndios e, em 2018, o número saltou para 537”, alerta a entidade. (Por R.F.)
PRÓXIMA EDIÇÃO: ELÉTRICA – PROJETO E INSTALAÇÕES
Por Rosali Figueiredo
Síndica Ana Tereza F. Simone diz que, antes das obras, ficou “assustada” com degradação em lajes e demais estruturas, “mas confiante em nossa capacidade de enfrentar isso e resolver”
Edifício Tahiti se preparou ao longo do ano passado para enfrentar sem vazamentos e com segurança o atual período de chuvas em São Paulo. Residencial de mais de 30 anos localizado no bairro da Aclimação, zona central da cidade, o Tahiti contratou a instalação de cerca de 850 m 2 de manta asfáltica em superfícies térreas (nos fundos, na frente e nas laterais) e na cobertura dos reservatórios superiores, além da troca dos telhados (sob os quais se instalou manta de alumínio).
Os serviços iniciaram no mês de junho de 2019, na cobertura das caixas d’água, depois desceram para o térreo, com substituição generalizada da manta e do piso na superfície e em uma rampa da garagem. Houve necessidade de remover jardins. A única área sem intervenção foi a da piscina, que já havia passado por obras em gestões anteriores.
A situação do prédio não permitia mais o adiamento de uma intervenção desse vulto, afirma a síndica orgânica Ana Tereza Falcão Simone, que assumiu a gestão em maio de 2018. De posse de um laudo de inspeção de mais de 649 páginas que contratou ainda naquele ano, a síndica soube que a situação dos dois subsolos da garagem e do ático pedia solução urgente. De acordo com o relatório, o sistema no térreo teria que ser “totalmente revisto e restaurado”, face às manifestações patológicas severas que despontavam em cortinas e lajes, com desplacamento, armadura exposta com corrosão, infiltrações, estalactites,
eflorescência, percolação de água e calhas provisórias instaladas no teto para proteger os veículos.
Já no ático da torre, era possível visualizar a manta esfarelando, trincas, fissuras, ausência de juntas de dilatação e “proliferação de vegetação nas aberturas da proteção mecânica”. Dois dos apartamentos do último ano sofriam infiltrações recorrentes. Nos reservatórios também havia infiltração, além de outras manifestações patológicas, com risco de contaminar a água distribuída aos moradores.
Ana Tereza diz que, juntamente com a subsíndica e o conselho, e com apoio do engenheiro civil Gustavo Maluf Cury, o corpo diretivo estabeleceu a impermeabilização como obra prioritária no condomínio, apresentando em assembleia extraordinária um orçamento de mais de R$ 400 mil para os serviços, aprovado sob rateio extra em 30 parcelas. Uma segunda assembleia foi realizada para deliberar sobre a contratação das obras.
“Fiquei assustada quando vi o laudo da inspeção predial, sabíamos que o prédio tinha problemas, mas não desse jeito. De qualquer forma, ficamos confiantes em nossa capacidade de enfrentar isso e resolver. Agora, no começo de 2020, vamos fazer a obra de acessibilidade na frente e, na sequência, a modernização elétrica”, anuncia Ana Tereza. Segundo ela, apesar do custo e dos transtornos com a quebradeira na superfície térrea e nos jardins, não houve resistência entre os condôminos. “Eles estavam preocupados com a falta de manutenção e a perda de valor dos imóveis”, destaca.
anterior). Na próxima pág, após a obra. O acabamento ficou para este começo de 2020
No momento, a obra se encontra em nova fase, iniciada em 14 de janeiro deste ano, com a implantação da rampa de acessibilidade. “Com toda a chuva que já caiu em São Paulo neste verão, não houve qualquer registro de infiltração, a obra passou no teste”, observa o engenheiro Gustavo Cury. De acordo com o profissional, as mantas substituídas eram originais do prédio e estavam se decompondo.
Imagens mostram a situação da quadra antes (abaixo) e depois das obras (ao lado) no Condomínio Tahiti. Observe a marca nas paredes, a manta deve subir pelo menos 30 cm
Fotos mostram pontos de degradação de subsolo de condomínio da zona Norte de São Paulo. Condôminos aprovaram em assembleia contratação de inspeção predial
Os sinais de infiltração e corrosão na laje, vigas e pilares de um condomínio da zona Norte de São Paulo estão tão acentuados, que a assembleia de condôminos aprovou no final do ano passado a contratação de um trabalho de inspeção predial para diagnosticar e dimensionar os problemas, antes de se contratar obras de recuperação do local. O síndico profissional Clovis Barbosa afirma que analisa diferentes soluções para a edificação, como refazer o sistema de manta de sua superfície térrea ou contratar a técnica de injeção de material vedante a partir da laje.
Em outros prédios onde atuou, Clóvis já contratou esses dois tipos de serviços, conforme o contexto de cada lugar. “Mas aqui neste condomínio não vou me arriscar a contratar uma obra sem um diagnóstico de engenharia, sem saber qual a solução mais indicada”, ressalva. Ele assumiu há poucos meses a gestão no empreendimento de cerca de 30 anos e de 80 unidades.
“Os relatos indicam que o problema é antigo, as infiltrações estão disseminadas na garagem, com trincas em vigas e colunas, ferragens expostas, incidência de cupim. Existem ainda infiltrações nos apartamentos abaixo da cobertura. Precisamos ter cautela, esperar a opinião de especialistas em diagnóstico, um síndico não tem competência para definir o que fazer em uma situação dessas. É como tomar remédio sem ir ao médico”, compara. “Quero o remédio certo para as manifestações patológicas que se apresentam aqui”, arremata Clóvis.
Segundo o gestor, em outro condomínio com infiltrações mais pontuais, ele pôde contratar, com sucesso, a técnica da injeção. Mas ali inexistiam sinais acentuados de corrosão, tampouco danos às juntas de dilatação. Em outro residencial que administra, no bairro da Bela Vista, centro da cidade, Clóvis Barbosa também conseguiu aprovar no começo de dezembro passado a contratação da inspeção predial para poder definir a recuperação do sistema de impermeabilização da cobertura e do subsolo. Há infiltrações na laje do ático, que não tem telhado, atingindo apartamentos superiores, bem como na garagem, onde as colunas estão deterioradas, mas sem ferragem exposta. “O laudo de inspeção predial é um grande avanço para esses condomínios e dá respaldo ao trabalho do síndico”, finaliza Clóvis. (Por R.F.)
Síndica Ana Josefa Severino: Condomínio de casas, com garagem no subsolo, terá que fazer impermeabilização da área do boulevard
Em matéria publicada no site da Direcional Condomínios, a engenheira civil Rejane Saute Berezovsky, diretora do Ibape-SP (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo), destaca a importância do laudo de inspeção predial para orientar a recuperação do sistema de imper-
meabilização. Além disso, a especialista ressalva que também a capacidade de escoamento do sistema deve ser reavaliada. Ou seja, é preciso observar a necessidade ou não de se” readequar a rede de captação da água pluvial, corrigir ralos e caimentos e conferir se as tubulações estão comprometidas (com corrosão, entupimento etc.) ou subdimensionadas”. “Um detalhe importante, desconhecido pelos síndicos, é que as quadras poliesportivas precisam ser dotadas de um sistema com ralos”, exemplifica.
A síndica profissional Ana Josefa Severino lida no momento com a necessidade de contratação de obras para um condomínio de casas localizado na Vila Formosa, zona Leste de São Paulo, que justamente apresenta falhas em seu sistema original de escoamento e impermeabilização. Engenheira civil e síndica há mais de duas décadas, Ana Josefa percebeu que inexiste qualquer proteção de uma jardineira localizada sobre a laje do subsolo, em uma área de boulevard. “Quando chove, simplesmente vaza na garagem, não se preocuparam em fazer antes uma estrutura estanque”, observa. “As infiltrações estão generalizadas na garagem, vamos ter que trabalhar em todo o boulevard, tirar o piso, colocar manta asfáltica e fazer novo acabamento.” (Por R.F.)
- A entrevista “Todas soluções normatizadas são eficientes se utilizadas nos locais e condições corretas”, com o Eng. Civil Marcus V. F. Grossi; - O artigo “Impermeabilização no condomínio: Cuidados a serem tomados na aplicação da manta asfáltica”, de autoria do engenheiro; e, - “Medidas reforçam estanqueidade nos sistemas das edificações”. Acesse os textos no endereço acima, clicando na imagem da capa da revista de fevereiro de 2020 - Ed. 253.
PRÓXIMA EDIÇÃO: IMPERMEABILIZAÇÃO - MANTA, INJEÇÃO ETC.
A PRESENÇA dos geradores nos condomínios ganhou status de prioridade, em função de três principais benefícios, de acordo com síndicos e especialistas entrevistados: Por assegurar a acessibilidade, notadamente de pessoas com dificuldades de mobilidade e/ou residentes nos andares mais altos; pelo conforto de garantir energia também para as unidades privativas; e por evitar a interrupção do trabalho de quem atua em home office ou nos prédios comerciais.
O síndico Diógenes Radaelli Ferrero, do Condominio Világio de Assisi, indica outro ponto importante: O gerador é peça essencial para moradores que dependem do uso de respiradores mecânicos e não dispõem de um sistema redundante na falta de energia. Em seu condomínio, localizado na Pompeia, zona Oeste de São Paulo, Diógenes conseguiu disponibilizar uma tomada energizada pelo gerador em todos os halls dos 84 apartamentos. É para uma emergência, diz. “O custo é mínimo para o prédio, já o benefício é imenso, é um cabo a mais que levamos para o andar.” Diógenes afirma que gostaria de ter estendido a ligação para cada apartamento, mas, na época, o custo era elevado para os condôminos.
“O gerador é um equipamento extremamente necessário, ele tranquiliza o síndico e os moradores. É fundamental para a acessibilidade, pois garante a mobilidade de pessoas que apresentam dificuldades de locomoção, sejam idosos, cardíacos, mães com crianças pequenas, entre outros. Antes do gerador passamos por inúmeras situações dramáticas, como o caso de um senhor que precisou ser retirado de maca pelas escadas. A queda de energia no bairro da Pompeia, zona Oeste de São Paulo, era muito frequente quando o condomínio aprovou em assembleia a sua compra e instalação. Foi uma das assembleias de maior presença que tivemos.”
O gerador, de 170 KVA, começou a operar no condomínio nos últimos dias de 2015, desde então, o síndico relata que houve somente um problema, a queima da placa justamente pela queda de energia na região. O seguro ressarciu o conserto. O prédio tem 21 andares com apartamentos, além dos subsolos de garagem. Todas as instalações da área comum estão ligadas ao gerador (os dois elevadores, portões, sistema de iluminação etc.). O próprio síndico sente-se hoje dependente do equipamento, já que, com problemas crônicos na coluna, ele não consegue usar as escadas para entrar ou sair de seu apartamento.
Em outro residencial da zona Oeste de São Paulo, com apenas 21 imóveis, um por andar, a energia do gerador cobre todos os pontos das unidades privativas. De acordo com o síndico, o empreendimento foi entregue pela construtora, há cerca de dez anos, com um gerador que atendia às áreas comuns. Localizado em uma região que tinha interrupções frequentes na rede elétrica, os condôminos aprovaram então o upgrade do sistema. O gerador original, de 100 kVA, foi trocado por um de 250 KVA. Para cobrir 100% dos apartamentos, foi preciso instalar um novo quadro no centro de medição, responsável pelas transferências individuais.
Os investimentos ficaram em torno de R$ 200 mil, além da entrega do equipamento anterior. Depois disso, o entorno do prédio chegou a ficar mais de 48 horas sem eletricidade, no entanto, o novo gerador garantiu o abastecimento para as unidades durante todo o período. Como o tanque de combustível (interno) possui capacidade para 200 litros e dez horas de funcionamento em média, é preciso fazer o reabastecimento, explica o engenheiro elétrico responsável pela instalação.
O profissional, que atua há 21 anos no segmento, afirma que nos condomínios comerciais é cada vez mais comum se instalar usinas de grupos geradores que cubram 100% da demanda de energia, incluindo áreas comuns e privativas. Há projetos com cinco geradores de 750 KVA cada, que trabalham em sistema de redundância. “O próprio sistema analisa a carga da rede e a necessidade ou não de operação simultânea dos geradores; um serve de backup para o outro.”
Enquanto isso, nos residenciais, muitos ainda não fizeram a lição básica de providenciar o oxicatalisador na saída do escapamento, medida obrigatória na cidade de São Paulo. O acessório reduz drasticamente a emissão de gás carbônico e demais compostos químicos. Quanto ao ruído, também é possível minimizar as emissões. Ele observa que o gerador com carenagem acústica deve gerar até 75 decibéis a uma distância de sete metros (equivalente a uma camionete potente a 1.800 rpms) e, com “silencioso tipo hospitalar” (acessório extra), até 65 decibéis nesta distância.
E para evitar que o gerador falhe justamente quando o prédio mais precisa dele, o síndico Diógenes destaca a importância das manutenções periódicas. “A cada semana, durante meia hora, deixamos o gerador em funcionamento, para verificar se está tudo certo. Ele não deve ficar muito tempo inativo. E todo ano é feita uma revisão técnica, com limpeza, lubrificação, retirada de excesso de óleo etc.” No final do ano passado, o condomínio instalou um tanque externo de combustível, com contenção, para facilitar a limpeza e melhorar “a conservação do motor”.
Já no prédio onde o gerador atende a 100% das unidades, a revisão técnica é mensal. Muitas empresas, inclusive, disponibilizam atualmente um serviço de monitoramento remoto, via internet, por meio do qual é possível verificar a tensão da bateria, pressão do motor, temperatura de água etc., ou seja, o funcionamento geral do equipamento. (Por Rosali Figueiredo)
O gerador é presença comum hoje nas edificações residenciais, que buscam estender seus benefícios para as áreas privativas
Por Claudio Eduardo Alves da Silva
OS MESES de outubro e novembro do ano passado trouxeram dois novos casos de desabamento em edificações residenciais, o primeiro total (em Fortaleza), o outro parcial (em São Paulo). O Edifício Andrea ruiu completamente na Capital do Ceará, deixando nove mortos, entre eles a própria síndica. Vídeos que circularam na internet mostraram um acentuado grau de desgaste do concreto e corrosão das armaduras dos pilares da garagem. Já em São Paulo, em condomínio localizado na região dos Jardins, a queda de uma marquise matou um jovem e feriu seu colega. O assunto é muito sério e estamos arriscados a não aprendermos com esses últimos eventos se não abordarmos a questão das inspeções prediais sob o imperativo de que sejam aplicadas juntamente com as normas de desempenho (ABNT NBR 15.575) e de gestão de manutenção (ABNT NBR 5.674).
Contratar as inspeções, tão somente, não afastará eventuais riscos de colapso de uma instalação ou da edificação como um todo. O que precisa é haver, concomitantemente, um firme propósito dos gestores em utilizar os relatórios das inspeções para orientar um plano de manutenção de curto, médio e longo prazo no condomínio. Além disso, os laudos a
serem produzidos deverão considerar o máximo de registros técnicos anteriores, como projetos e documentos de reformas já realizadas, muitas delas sendo apenas serviços paliativos.
É claro que uma vistoria mais detalhada de um setor da edificação e/ou o laudo geral da inspeção predial poderão alertar os síndicos e os condôminos quanto à falta de processos de manutenção, indicando intervenções necessárias em instalações e estruturas. No entanto, estas ferramentas terão efetividade apenas se servirem como auditoria de orientação de um plano de manutenção já implantado, indicando ajustes necessários conforme seu grau de urgência ou certificando os procedimentos contidos neste programa.
O plano de manutenção, que deve atender à NBR 5.674, também precisa trazer o histórico de intervenções contratadas no passado. Qualquer serviço paliativo pode mascarar a situação real de uma estrutura e comprometer uma nova avaliação de engenharia que venha a ser contratada pelo condomínio.
No caso de Fortaleza, mesmo que tenha havido um diagnóstico prévio (vistoria ou inspeção predial), parece que não se trabalhou o histórico da edificação, ou seja, não se aplicou normas como a NBR 5.674 e NBR 16.280 (de gestão das reformas das áreas comuns e privativas). Quando aplicadas as orientações dessas normas, é possível identificar a necessidade ou não de escoramentos, de projeto de reforço, eventual risco de colapso, bem como fazer um cronograma de avaliação e/ou obra e definir demais procedimentos técnicos.
Temos proposto que os condomínios adotem alguns princípios na gestão da segurança da edificação, entre eles: Levantar todo o contexto de seu planejamento e idealização pelo incorporador e construtor, pois isso deverá ser respeitado posteriormente na manutenção preditiva, preventiva e corretiva; conhecer o conceito estrutural da edificação (por exemplo, se é estrutura reticulada ou autoportante), além de toda a sua documentação técnica; elaborar o plano da gestão condominial, desenvolver o planejamento financeiro do condomínio, além do programa de manutenção, com base nas informações acima e em relatórios de vistoriais e inspeção predial; antes de contratar obras mais importantes (recuperação estrutural, restauro de fachadas ou impermeabilização), dispor de consultores para o correto diagnóstico e análise de engenharia, bem como o planejamento prévio dos serviços, de forma a orientar a cotação, execução e fiscalização dos trabalhos. (Leia o texto completo do autor no site www.direcionalcondominios. com.br, edição de fevereiro de 2020).
CLAUDIO EDUARDO ALVES DA SILVA
Engenheiro civil e perito especializado em Direito Imobiliário e Patologias de Edifícios (Impermeabilizações e restauro de fachadas). Atua como assistente técnico em processos judiciais, consultor de engenharia e em laudos de vistoria, inspeções e perícias. Fundou a Prevente Engenharia. Mais informações: prevente@prevente.eng.br.
