Revista Direcional Condomínios - Edição 231

CAPA PROMOCIONAL

Editorial

DIRIGIDA A Condomínios residenciais, comerciais, administradoras, construtoras e shoppings PERIODICIDADE MENSAL Exceto novembro/dezembro, cuja periodicidade é bimestral TIRAGEM 20.000 exemplares (60.000 leitores em média) PÚBLICO LEITOR DIRIGIDO Síndicos, zeladores, administradores e construtores CIRCULAÇÃO São Paulo e Grande São Paulo JORNALISTA RESPONSÁVEL Rosali Figueiredo MTB 17722/SP rosali.figueiredo@gmail.com CAPA © Can Stock Photo / mihalec

O ano já está em seu curso normal, após os períodos das festas e férias, por isso a Direcional Condomínios traz nesta edição propostas para que o gestor possa desenvolver um planejamento da manutenção e investimentos nos próximos meses, assim como um manual para aplicação da norma ABNT NBR 16.280 nas reformas das unidades. Este tema da capa, especificamente, é bem complexo, pois envolve mexer com interesses, expectativas e possibilidades dos moradores, desafio que poderá ser administrado de maneira mais tranquila com organização e clareza das informações.

Outro assunto bastante polêmico diz respeito às mudanças na legislação trabalhista, que entraram em vigor em novembro do ano passado. Aqui, a revista conta com a colaboração da Profa. Rosely Schwartz, que realizou um levantamento minucioso de cada item alterado, comparando-o com a legislação anterior e também com a Convenção Coletiva de 2017-2018, celebrada entre os representantes dos edifícios e dos trabalhadores para a cidade de São Paulo. Vale a pena uma leitura atenta, pois, conforme adverte a Profa.

Rosely, qualquer decisão precipitada por parte do gestor poderá resultar em ação judicial contra o condomínio.

Por fim, fazemos nossa homenagem ao Zelador, pelo seu dia comemorativo, o 11 de fevereiro. Parabéns a todos, grandes parceiros dos síndicos e do condomínio! Eles são também um dos principais parceiros da Direcional Condomínios, revista que completará 21 anos em 2018. Obrigada a vocês, aos síndicos, aos fornecedores e profissionais da área pela parceria e confiança em nossa revista!

Boa leitura, Rosali Figueiredo Editora

ASSINATURAS Emilly Tabuço faleconosco@grupodirecional.com.br

SORTEIO DE PRÊMIOS PESQUISA DIRECIONAL CONDOMÍNIOS

GERENTE COMERCIAL Sônia Inakake sonia@grupodirecional.com.br

1º PRÊMIO CARRINHO DE COMPRAS

DEPARTAMENTO COMERCIAL Gabriel Youssef

2º PRÊMIO COLETOR PARA LIXO

Foto Anisio Euflauzino

ATENDIMENTO AO CLIENTE Emilly Tabuço João Marconi Juliana Jordão Grillo DIAGRAMAÇÃO Editora Coronado - Jonas Coronado Danilo Sestini

Para anunciar, ligue: (11) 5573-8110

1º

Síndica Karin Lehnert Cerveira Condomínio Edifício Sonatta Foto Roselicio Santos Souza

EQUIPE DISTRIBUIÇÃO Ailton Candido Douglas Barbosa da Silva Evaldo Mendonça José Ricardo da Silva Roberio Santos

IMPRESSÃO GRÁFICA LOG&PRINT

ASSINATURA ANUAL R$ 180,00

Tiragem auditada por

Síndico Erival Bezerra Ferreira Condomínio Projeto Viver

2º

3º PRÊMIO ESCORREGADOR INFANTIL Síndico Luiz Primolan Condomínio Edifício Ipiranga D’Ouro

3º

Sumário Tiragem de 20.000 exemplares auditada pela Fundação Vanzolini, cujo atestado de tiragem está à disposição dos interessados.

Não é permitida a reprodução total ou parcial das matérias, sujeitando os infratores às penalidades legais.

As matérias assinadas são de inteira responsabilidade de seus autores e não expressam, necessariamente, a opinião da revista Direcional Condomínios.

A revista Direcional Condomínios não se responsabiliza pelos serviços e produtos oferecidos pelos anunciantes.

Rua Vergueiro, 2087, 9º andar – conj. 902 CEP. 04101-000 – São Paulo – SP Tel.: (11) 5573-8110 Fax: (11) 5084-3807 E-mail: faleconosco@grupodirecional.com.br www.direcionalcondominios.com.br

04. Direcional Condomínios em Quadrinhos:.......................... Zelador, 1001 funções!

05. Informe Publicitário: ................................................................................ Seciesp 06. Serviços ao Síndico : ....................... Organize os investimentos em obras e serviços 07. Seção Tira-Teima: .. Síndico se contrata como vigia noturno do condomínio, pode?

08. Capa: ........ Gestão das reformas nas unidades: A NBR 16.280 no controle do síndico 11. Seção Tira-Teima: .. Como melhorar a comunicação na assembleia do condomínio?

12. Administração: ..................................... Zelador: Comprometimento e proatividade 16. Coluna: ................................. Qual o impacto da reforma trabalhista sobre o condomínio?

18. Dica: ........................ Impermeabilização: Faça o diagnóstico antes de contratar serviços 24. Dica: ................................. Gerador: Instalação correta e manutenção para evitar falhas 26. Dica: .............................................. Elétrica: Medidas de prevenção a curtos e incêndio

Direcional Condomínios | Fevereiro 2018

EDITORA Rosali Figueiredo

Caro Leitor,

Foto Abdael José da Silva

DIRETORES Sônia Inakake e Almir C. Almeida

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Direcional Condomínios | Fevereiro 2018

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EM QUADRINHOS / ZELADOR, 1001 FUNÇÕES!

SERVIÇOS AO SÍNDICO

ORGANIZE OS INVESTIMENTOS EM OBRAS E SERVIÇOS Colocar a manutenção preventiva e corretiva em dia possibilita ao síndico diminuir custos no médio e longo prazo, ao eliminar a necessidade de obras complexas e vultosas no futuro, e a viabilizar melhorias (como a modernização das instalações). O segredo está no planejamento.

A ESTRATÉGIA tem sido adotada por muitos síndicos, através de processos de planejamento da gestão. O síndico profissional Roger Prospero, por exemplo, organiza um plano plurianual de investimentos, separado do cronograma da manutenção. Ambos são precedidos de um balanço do exercício anterior, por meio do qual é possível “prever problemas futuros”. Mas nada impede que novos itens sejam introduzidos ao longo do ano, conforme as demandas surjam.

Também os síndicos orgânicos Paulo Paleari e Kelly Remonti, respectivamente à frente dos condomínios San Marino (em São Paulo) e Top Village (em Alplhaville/ Barueri), trabalham com planejamento

de curto a longo prazo. Paleari costuma elencar as necessidades do prédio em uma planilha, por meio da qual estabelece as prioridades. Com isso, no prédio de quase 20 anos e 64 unidades, onde atua há cinco anos na função, Paleari executou inúmeras melhorias, como as reformas da guarita e brinquedoteca, feitas em 2017. E, para esse ano, entre vinte demandas identificadas, as prioridades recaíram sobre a renovação do AVCB (Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros) e a pintura da fachada.

Por fim, o síndico profissional Paulo Mujano costuma atuar com base em um Plano Diretor do Condomínio, modelo que a Direcional Condomínios publica, de maneira sugestiva, nesta nova seção. Cada gestor possui uma metodologia própria de trabalho. O importante, segundo Mujano, é compreender que “o planejamento viabiliza serviços e obras”. “Ele permite observar as reais necessidades do condomínio, rever prioridades, cortar custos excedentes e até gerar mais recursos.”

Por exemplo, depois de resolver um problema antigo de queimas sucessivas dos inversores de frequência dos elevadores em um dos prédios que hoje administra, Paulo conseguiu baixar o valor do seguro (Aqui, o custo total de serviços mensais caiu 66% no período de um ano). (Por Rosali Figueiredo) PLANO DIRETOR DO CONDOMÍNIO - PDC

AÇÕES Evitar fazer investimentos por "necessidade"

Viabilizar recursos pela queda dos custos de manutenção OBJETIVOS Suprir o condomínio da infraestrutura inexistente, recuperar etc.

Estabelecer ações de curto, médio e longo prazo

ETAPAS DO PDC 1. Especificar custos; 2. Definir prioridades

3. Estabelecer Plano de Investimentos (Com verba e cronograma)

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Foto Déborah Mujano

Direcional Condomínios | Fevereiro 2018

CRONOGRAMA DE DESENVOLVIMENTO DO PDC ETAPAS

JANEIRO

FEVEREIRO

MARÇO

ABRIL

1. Coleta das informações (Custos etc.)

2. Definir prioridades 3. Ver problemas

Síndico Paulo Mujano *A programação vai na sequência até o final do ano Baseado em modelo desenvolvido pelo síndico Paulo Mujano / O início do cronograma não precisa ser necessariamente em janeiro. O gestor pode antecipar as etapas para que no mês de fevereiro, por exemplo, consiga formalizar o Plano Anual de Investimentos e Orçamentos

e soluções 4. Levantamento técnico/orçamentos

5. Elaborar minuta do PDC

6. Formalizar Plano Anual de Investimentos e Orçamentos

JUNHO*

SEÇÃO TIRA-TEIMA

SÍNDICO SE CONTRATA COMO VIGIA NOTURNO DO CONDOMÍNIO, PODE? O SÍNDICO orgânico e morador de um prédio de 48 unidades se contratou como vigia noturno do condomínio, depois da dispensa do funcionário que exercia a função. O gestor recebe isenção de taxa de condomínio, além de uma ajuda de custo mensal. A seguir, o advogado Cristiano De Souza Oliveira analisa a legalidade ou não da situação.

Foto Paulo Mujano

A legislação trabalhista não proíbe tal condição, porém, haverá sempre um conflito de interesses, pois o síndico é o representante do empregador, ao tempo em que também será empregado. Assim, sob a ótica do Direito Civil, o ato do síndico da contratação (que difere de ser contratado), sem prévia aprovação em assembleia, é um negócio jurídico anulável, conforme preceitua o Art. 177 do Código Civil: “Salvo se o permitir a lei ou o representado, é anulável o negócio jurídico que o representante, no seu interesse ou por conta de outrem, celebrar consigo mesmo”. A anulabilidade se configura ainda pelo conflito de interesses, nos termos do Art. 119 do Código Civil: “É anulável o negócio concluído pelo representante em conflito de interesses com

o representado, se tal fato era ou devia ser do conhecimento de quem com aquele tratou”.

2. A ASSEMBLEIA DE CONDÔMINOS PODERÁ ANULAR A CONTRATAÇÃO? Caso não concorde com a situação, a assembleia poderá requerer a anulação do negócio jurídico feito pelo síndico, bem como sua destituição nos termos do Art. 1.349 do Código Civil, por administração não conveniente, desde que deliberado por maioria absoluta de seus membros. Mas é importante pontuar que não há ilegalidade no ato em si, e sim imoralidade, já que ele poderá ser anulado se gerar contrariedade.

CRISTIANO DE SOUZA OLIVEIRA Advogado, é consultor jurídico condominial e autor do livro "Sou Síndico, E Agora?

Reflexões sobre o Código Civil e a Vida Condominial em 11 lições" (Exclusiva Publicações, 2012). Mais informações: cdesouza@aasp.org.br; cdesouza@adv.oabsp.org.br.

Direcional Condomínios | Fevereiro 2018

1. O GESTOR PODE SER FUNCIONÁRIO EM FUNÇÕES DISTINTAS DA SINDICÂNCIA?

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CAPA

GESTÃO DAS REFORMAS NAS UNIDADES: A NBR 16.280 NO CONTROLE DO SÍNDICO Síndicos e condôminos são responsáveis pela manutenção e integridade das edificações, incluindo obras nas áreas privativas. Em 2014, a ABNT editou a NBR 16.280, revisada em 2015, com o objetivo de regular essas intervenções e evitar tragédias como o desabamento de prédios. Saiba como normatizar isso no condomínio.

Síndica Andrea Martiniano Gritti: Gestão das reformas nas unidades e da manutenção nas áreas comuns

Direcional Condomínios | Fevereiro 2018

DESDE ABRIL de 2014,

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quando a ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas) editou a primeira versão da NBR 16.280, sob o impacto dos desabamentos de prédios ocorridos em 2012 no Rio de Janeiro, em Belo Horizonte e em São Bernardo do Campo, os gestores dos condomínios têm procurado formular regras internas mais eficazes e, ao mesmo tempo, menos conflituosas para controlar a realização de obras nos apartamentos. Hoje prevalece a versão 16.280/2015, a qual “deixa claro que a responsabilidade pela reforma será do proprietário, possuidor ou do representante legal da unidade”, afirma o engenheiro civil Claudio Eduardo Alves da Silva. A norma é aplicável também às intervenções nas áreas comuns.

Quanto às áreas privativas, Claudio pontua que qualquer obra deve atender ao que já é previsto, em geral, na Convenção do condomínio, ou seja, que ela “somente seja permitida após a análise do pedido formal feito pela unidade ao síndico”. “A ABNT NBR16280/2015 apenas estabelece as diretrizes para me-

Foto Rosali Figueiredo

Por Rosali Figueiredo

lhor controle, segurança e arquivamento deste processo”, esclarece.

Nesse sentido, ele recomenda ao síndico: 1. “Implantar um procedimento uniformizado de análise dos processos de reforma”. Ou seja, estudar as características da edificação e elaborar uma espécie de Manual de Reforma; e, 2. “Organizar e divulgar os documentos da edificação para prover de informações adequadas os condôminos e seus representantes técnicos”.

As dicas foram implantadas pela síndica profissional Andrea Martiniano Gritti em um dos residenciais que administrou, depois de herdar uma administração que perdera a garantia da construção, por terem sido feitas obras de remoção de parede na edificação de alvenaria estrutural. Ali, sob o aval do conselho, ela promoveu um diagnóstico da situação de todas as unidades, orientou aquelas que precisavam se readequar, desenvolveu um Manual de Reformas e padronizou os procedimentos.

De acordo com a síndica, a implantação da NBR 16.280 ainda esbarra em duas principais dificuldades: (A) Na resistência de moradores, que se queixam de “excesso de zelo”; e (B) Na cultura criada pelas administrações que se limitam a exigir um comunicado simples de obra, acompanhado da guia de recolhimento de ART ou RRT. A gestão das reformas é mais complexa, aponta. Esta implica desde padronizar as informações, histórico e documentações do prédio a aplicar as deliberações do Manual das Áreas Comuns e do Proprietário. Andrea destaca também a importância de o condomínio realizar simultaneamente a gestão da manutenção das suas instalações com base em outra norma, a NBR 5.674/2012.

APOIO DE ESPECIALISTAS Outro ponto importante à gestão das reformas está na contratação do apoio técnico de engenheiro ou arquiteto para avaliar a documentação apresentada

CAPA

Fotos Rosali Figueiredo

pelo condômino, e até mesmo a execução e o término dos serviços. É o caso dos condomínios administrados por Andrea e também do Residencial Maison Mont Blanc, localizado em Alphaville, município de Barueri. O síndico Alexandre Eduardo dispõe dessa estrutura para analisar toda documentação apresentada pelas unidades. “Na verdade, esse é o grande nó que enfrentamos em relação à NBR, pois a norma não fala quem paga esse custo, tampouco a Convenção e o Regulamento Interno. Em nosso condomínio, resolvemos absorvê-lo.”

Síndico desde 2016, foi Alexandre quem organizou o sistema de gestão das reformas no residencial. A lista de procedimentos é extensa, exige uma série de responsabilidades do morador (como não obstrução de passagens, coleta de resíduos, veto ao uso de produtos tóxicos etc.) e também a “obrigação de não fazer” (Por exemplo, o condômino se compromete a não rasgar paredes nem a nivelar o piso da varanda com o da sala). As regras são amplamente divulgadas aos proprietários ou ocupantes dos 240 apartamentos do condomínio. “Em caso de início de obra sem autorização, fazemos uma notificação e conversamos com o morador para que a paralise até que esteja regularizada.

Nunca houve necessidade de embargo”, destaca o síndico.

BARRANDO SERVIÇOS Às vezes, porém, o gestor se depara com a necessidade de paralisar uma obra. Síndica até abril de 2017 do Edifício Saint Peter Residence Service, Maria Eduarda Andrade enfrentou, às vésperas de deixar o cargo, situação de unidade que “extraiu uma coluna que protegia as tubulações de gás”. “Paralisamos a obra na hora. Este evento nos chamou atenção para a necessidade de exercemos um controle ainda maior”, ressalta. O condomínio possui contrato com engenheiro independente para analisar os processos, mas o serviço havia sido iniciado sem que tivesse regularizado. O morador acatou a ordem do condomínio e chegou a substituir uma profissional inicialmente responsável pelo projeto de reforma.

O síndico Alexandre Eduardo e a gestora Maria Eduarda contam com o apoio técnico de profissionais independentes. Alexandre inclui a “obrigação de não fazer” para resguardar estrutura

GUIA PARA APLICAÇÃO DA ABNT NBR 16.280 NO CONDOMÍNIO

Eng. Civil Claudio Eduardo Alves da Silva: “Obra simples” pode gerar impacto A Direcional Condomínios traz em sua página na internet um guia preparado pelo engenheiro civil Claudio Eduardo Alves da Silva, com a ideia de propor aos síndicos a elabora-

- “O Manual deverá considerar as características da edificação. Caso ela tenha sido construída com alvenaria estrutural ou sistema reticulado (pilares e vigas), mudará o escopo do que poderá ser feito ou não nos apartamentos. Na alvenaria estrutural, por exemplo, serviços simples como passagem de eletrodutos para ampliação de tomadas ou passagens de tubos para ar condicionado se tornam um procedimento crítico e de alto risco, ao contrário das estruturas convencionais. Também é essencial saber se a construção está dentro do prazo de garantia e respeitar sua finalidade de uso, comercial ou residencial.”

Portanto, inexistem “obras simples”, já que uma intervenção aparentemente banal poderá gerar riscos à segurança do prédio, alerta o engenheiro. Ele exemplifica: “O rebaixamento de um forro parece ‘fácil’, mas pode acabar eliminando a ventilação de uma tubulação de gás que esteja embutida em uma sanca. Também a troca de revestimentos poderá gerar impacto mais severo sobre o vizinho ou a edificação

Direcional Condomínios | Fevereiro 2018

Foto Rosali Figueiredo

ção de um Manual de Reforma personalizado, contendo os procedimentos adequados às intervenções nas áreas privativas (Saiba como acessá-lo ao final da pág. 10). Aqui, em síntese, o especialista destaca que:

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CAPA

se o entulho e/ou material novo a ser instalado for depositado pontualmente sobre as lajes, exercendo carga maior do que aquela projetada para essa estrutura. Além disso, para esse tipo de serviço, o uso ou não de marteletes exige análise de profissional habilitado. Por fim, a aplicação de materiais inflamáveis para uma simples colagem de pisos vinílicos é capaz de provocar até incêndio.”

“Essas situações mostram porque somente um profissional ou empresa habilitados são capazes de estabelecer as implicações da reforma e definir se esta será simples ou complexa”, reforça Claudio. “Recomendamos a contratação de um engenheiro ou arquiteto pelo condomínio, que deverá implantar a ABNT NBR 16.280/2015 a partir da

organização da documentação e do histórico da edificação. Ele deverá montar o Manual de Reforma específico para aquele empreendimento (contendo um processo unificado que servirá de base para as análises das solicitações dos moradores).”

O Manual deverá fornecer ainda aos condôminos e responsáveis técnicos pelas obras as “plantas indicativas da estrutura e instalações originais nas unidades, o que irá facilitar as tratativas e a análise dos pedidos pelo condomínio, gerando mais controle e segurança em todo o processo”. Entre outros, o Manual deverá regulamentar também: - A forma de apresentação dos projetos, memoriais descritivos etc.; - A responsabilidade técnica para cada etapa da obra (projeto, execução e finalização), emitindo-se ART ou RRT (Anotação de Responsabilidade Técnica para engenheiros e Registro de Responsabilidade Técnica para arquitetos); - O fornecimento do cronograma de trabalho e lista dos profissionais que irão trabalhar na unidade; e, - A autorização para circulação dos insumos e funcionários dentro dos horários permitidos, assim como regras para o descarte de entulhos e a limpeza.

Importante que o condomínio inclua ainda medidas de prevenção à geração de ruídos e ao uso de materiais tóxicos, combustíveis e inflamáveis.

(Edição R.F.)

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NBR 16.280: O PORQUÊ DE SUA OBRIGATORIEDADE

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O cumprimento à ABNT NBR 16.280 é obrigatório, afirma o advogado Cristiano De Souza Oliveira.

Isso porque, no entendimento de alguns setores, a Diretiva 2 da ABNT a colocaria como “recomendável” e “não obrigatória”, especialmente com base no trecho: "Recomenda-se aos construtores, empreendedores, incorporadores, projetistas, usuários e ao poder público a adoção de tais limites para o adequado uso dos diferentes ambientes internos de uma edificação”.

Entretanto, Cristiano De Souza pontua que: o “A Associação Brasileira de Normas Técnicas, fundada em 1940,

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recebeu do Conselho Nacional de Metrologia, Normalização e Qualidade Industrial (CONMETRO) a designação de Foro Nacional de Normalização – Resolução 07/92 (competência do CONMETRO dada pela Lei 5.966/73), representando o Brasil junto aos seguintes órgãos internacionais: ISO, IEC, COPANT e AMN; o A Diretriz 2 da ABNT, de 15/07/2016, traz uma normativa para o uso dos vernáculos (anexo G), que estabelece o uso de certas palavras e seus semelhantes em inglês; o No Direito, o ‘recomendável’ pode ser analisado como dever se ele existe para garantir a ordem e a segurança. Mas vamos deixar claro que a ABNT 16.280 não determina em nenhum momento o vernáculo ‘recomendável’. A norma estabelece critérios e requisitos a serem atendidos para haver um Sistema de Gestão de Reforma em condomínio, preservando o coletivo e o histórico das alterações estruturais; o A 16.280 surgiu após trágicos acidentes no centro do Rio de Janeiro (onde as obras em unidades privativas não tinham responsável técnico e históricos) e em São Bernardo do Campo, São Paulo (Aqui, havia um histórico anterior e obscuro de interferência na laje ática)." (Por R.F.)

direcionalcondominios.com.br

- O “Manual Orientativo de Reformas”, preparado pelo Eng. Civil Claudio Eduardo Alves da Silva; - O artigo “ABNT NBR 16.280: A importância de um Plano de Reforma para o condomínio”, do Eng. Civil Kleber José Berlando Martins.

Acesse os textos no endereço acima, clicando na imagem da Capa da revista de Fevereiro - Ed. 231.

SEÇÃO TIRA-TEIMA

COMO MELHORAR A COMUNICAÇÃO NA ASSEMBLEIA DO CONDOMÍNIO? A PSICÓLOGA

Adriana Bandeira, especialista em gestão de crises, mostra de que maneira a comunicação durante a assembleia do condomínio pode diminuir os conflitos e torná-la mais produtiva.

Foto Karina Nabor

As maiores dificuldades estão na ausência de um quórum significativo, na falta de objetividade, na geração de conflitos e em sua longa duração. Portanto, uma organização prévia é fundamental para o sucesso da reunião. Mas, de outro lado, a comunicação durante a assembleia é decisiva para gerar interesse sobre a informação. Observa-se que o conteúdo em si impacta somente 7%, ao passo que um tom de voz assertivo, claro e seguro poderá impactar 38%. Mas é a comunicação não verbal que possui maior impacto (55%), a qual inclui postura e autoimagem dos responsáveis pela condução dos trabalhos.

exercer a liderança são competências que devem ser desenvolvidas em qualquer segmento, incluindo o condominial. A liderança, por exemplo, se manifesta quando o síndico tem clareza de suas responsabilidades, mas, ao mesmo tempo, cria uma relação de empatia com o outro, sem abrir mão de seu papel, de sua autoridade. Já a comunicação (verbal, gestual etc.) acontece quando ele consegue efetivamente estabelecer uma escuta sem entrar na carga emocional de alguém que o esteja questionando. É preciso sempre trazer esta pessoa à razão, como o pensamento focado no esclarecimento e nas soluções. Posturas que alimentam divergências ou julgamentos ou reforçam a timidez e a insegurança do gestor tornam a assembleia improdutiva.

ADRIANA BANDEIRA Psicóloga Clínica e Professional Coach. É especializada em desenvolvimento humano e gestão de crises, com experiência de mais de 20 anos no mercado coorporativo.

Mais informações: adriana_ugoski@uol.com.br; www.aubandeira.com.br.

Direcional Condomínios | Fevereiro 2018

2. COMO GARANTIR UMA COMUNICAÇÃO 1. QUAIS OS PRINCIPAIS PROBLEMAS OBSERVADOS NESSE TIPO DE SEM RUÍDOS JUNTO AOS CONDÔMINOS? A capacidade de gerenciar pessoas, de se comunicar com elas e de REUNIÃO?

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ADMINISTRAÇÃO

11 DE FEVEREIRO, DIA DO ZELADOR COMPROMETIMENTO E PROATIVIDADE NO CONDOMÍNIO Muita coisa tem mudado na função de zeladoria, como sua promoção ao nível gerencial entre os prédios maiores e a chegada de mulheres para exercerem um trabalho que antes parecia reservado aos homens. Mas sua relevância permanece e exige cada vez mais proatividade, como mostram os perfis desta reportagem.

Por Rosali Figueiredo (Texto e fotos)

Em condomínio no bairro da Mooca, Alexandre Barbosa (à dir. na imagem) e Renato dos Anjos respondem, respectivamente, pela zeladoria e sub-zeladoria

Direcional Condomínios | Fevereiro 2018

GARANTIR a operação diária

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das instalações do prédio, estar de prontidão para resolver qualquer emergência, assegurar a manutenção preventiva e corretiva, acompanhar os serviços de prestadores de serviços e atender aos moradores: As tarefas que competem ao zelador são variadas e ininterruptas, renovam-se a cada dia. Por isso, este é um profissional qualificado como o braço direito do síndico, alguém de confiança que deverá responder sempre de forma proativa e eficiente às demandas do condomínio.

Tamanha missão está à cargo do zelador Alexandre Barbosa de Souza e do sub-zelador Renato dos Anjos Martins no Condomínio Edifício Giotto e Tintoretto, empreendimento de 76 unidades e lazer completo localizado no bairro da Mooca, zona Leste de São Paulo. Alexandre começou a trabalhar no local há 18 anos, inicialmente como porteiro, até ser promovido a auxiliar de zelador e, em 2012, ao próprio cargo,

residindo no local. Renato chegou depois, em 2014, primeiro como manutencista de uma terceirizada, depois contratado como sub. Eles revezam suas escalas de trabalho no período das 7h30 às 22hs (durante a semana) e das 8h às 18hs (sábados, domingos e feriados).

“Isso aqui é uma fábrica de manutenção”, comentam ao falarem das necessidades do condomínio. Renato faz mais a parte operacional, enquanto o chefe Alexandre se concentra nas tarefas administrativas (cronograma da manutenção, escalas, férias das equipes, cartão de ponto, malotes de documentos, prestadores de serviços, correspondências etc.). Alexandre realiza também a ronda diária da manhã, observando o funcionamento das bombas e demais instalações. E ambos cobrem os horários de refeições dos funcionários das portarias.

Tanto Alexandre quanto Renato dizem que foi na própria lida diária do prédio que acabaram desenvolvendo as habilidades necessárias à zeladoria, completadas (no caso de Alexandre) por cursos técnicos. “Tive que buscar formação já trabalhando aqui. Apesar da função nos manter um pouco presos, foi ela que me deu uma profissão, uma oportunidade, a qual abracei”, avalia Alexandre, casado e pai de duas filhas. E se ele está respondendo bem ou não aos desafios impostos pelo cargo, o síndico José Elias de Godoy dá as devidas orientações quando necessárias, através de reuniões frequentes com o zelador ou nos encontros mensais de toda equipe.

“TOQUE FEMININO” A trajetória da zeladora Daniela Cristina Gomes mostra que a dedicação pavimenta o caminho do aprendizado e desenvolvimento na profissão. Ela

ADMINISTRAÇÃO começou a se familiarizar com a rotina condominial na função de porteira, quando descobriu que era neste segmento que desejava crescer. “Fui aprendendo e, quando me vi, já estava assessorando o zelador. Procurei saber sobre segurança, manutenções e fiz cursos, como o de zelador.” Da portaria Daniela passou a auxiliar de zeladoria. Mas o salto maior foi dado em 2016 em outro residencial, o Central Park Jabaquara, na zona Sul da cidade, onde trabalha até hoje. “O síndico conversou comigo, disse que queria uma cara nova no condomínio, um toque feminino na organiza-

ção e nas responsabilidades. Ele disse que estava me dando a oportunidade, porém a experiência é que iria provar se eu merecia ou não. Agarrei com ‘unhas e dentes’ e estou lá até hoje”, completa Daniela, que cuida da operação do empreendimento de duas torres e 132 unidades.

A GESTÃO DIÁRIA DO PRÉDIO EM NOVO PERFIL

A gerente predial Denise Zucarone, do Condomínio Residencial Maison Mont Blanc, em Alphaville (Barueri), sempre teve habilidade em trabalhar com pessoas e exibe no currículo passagens na área educacional, no marketing e na organização de eventos. Isso ajuda a entender porque ela abraçou com desenvoltura um segmento bastante diferente, o condominial, mas que tem como uma de suas bases justamente o relacionamento humano. Na verdade, Denise casou suas habilidades a uma nova oportunidade que se abre hoje aos zeladores e demais profissionais: Dotar a função de um perfil gerencial.

“Gosto muito de trabalhar com o público, além do operacional e do organizacional. Então, aceitei minha primeira proposta de atuar como gerente predial como um desafio”, afirma. Isso aconteceu em 2011 em outro residencial, onde ficou durante sete anos. Nesse meio tempo frequentou cursos de administração de condomínios. “Resolvo o operacional [com o apoio de um manutencista], mas também o atendimento. Tudo é de minha competência. O síndico é informado do que acontece, conversamos duas vezes por dia”, descreve a gerente.

Denise comenta que a parte “mais delicada” do trabalho é a gestão de conflitos.

“Como estou aqui para fazer cumprir o Regulamento Interno, algumas vezes passo por ‘intransigente’ junto a alguns moradores.” E no condomínio de duas torres, 240 unidades e amplo lazer, as demandas surgem intermináveis. Entretanto, Denise avalia que pôde ao longo dos últimos anos desenvolver e melhorar a postura através da própria experiência nos condomínios.

“GOVERNANÇA” Também o engenheiro civil Paulo Fernando Racy Ferreira mudou de área ao assumir, há três anos, o cargo de gerente no Condominium Club Moema, empreendimento de 280 unidades e ampla área de lazer, localizado na zona Sul de São Paulo. Com quase três décadas de experiência no segmento da construção civil, ele foi contratado pelo síndico Julio Mesquita da Cruz com a missão de reorganizar as operações do

condomínio, além da parte administrativa e de pessoal, dentro do sistema de autogestão.

“Buscamos um profissional que pudesse nos ajudar neste processo”, diz o síndico.

Atualmente Paulo comanda uma equipe de três assistentes, dois manutencistas, terceirizados nas áreas de portaria, segurança e limpeza, além das demandas geradas pelos moradores. De acordo com o síndico, o gerente exerce ali “um pouco do papel de pai, padre, consultor e amortecedor para os problemas, que precisam ser resolvidos sob o olhar da consequência de suas ações”.

Paulo Ferreira destaca, no entanto, que o segredo é sempre “colocar os objetivos muito claros”. “Quando nos lançamos a trabalhar numa atividade como essa, precisamos ter metas claras e imensa capacidade de escutar o morador (no coletivo). Assim, os problemas que vierem a surgir serão de natureza técnica e administrativa.” Ou seja, eles poderão ser resolvidos de forma objetiva.

Paulo acredita que exerce uma verdadeira “governança”, pois “o condomínio tem muitos sistemas complexos que requerem uma visão de empresa, tanto em termos administrativos quanto de metas de satisfação do cliente, no caso, o morador”. (Por R.F.)

Direcional Condomínios | Fevereiro 2018

O síndico Julio Mesquita (à dir. na imagem) e o gerente predial Paulo Ferreira. Na foto ao lado, a gerente Denise Zucarone

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COLUNA

QUAL O IMPACTO DA REFORMA TRABALHISTA SOBRE O CONDOMÍNIO? Por Rosely Schwartz

A REFORMA

Direcional Condomínios | Fevereiro 2018

Trabalhista que entrou em vigor no dia 11 de novembro de 2017 (Lei 13.467/17), e que já foi alterada pela Medida Provisória nº 808 (de 14 de novembro de 2017), trouxe mudanças importantes na redação de muitos artigos da CLT (Consolidação das Leis do Trabalho), além da inclusão de outros. A sua aplicação prática vem suscitando dúvidas, principalmente frente ao acordo coletivo firmado entre o Sindicond (Sindicato patronal) e o Sindifícios (Sindicato dos funcionários de condomínios) na cidade de São Paulo.

O acordo foi realizado em outubro de 2017, antes, portanto, da entrada em vigor da nova Lei. Por isso, suas mudanças não foram incluídas na Convenção Coletiva de 2017/2018. Essas serão analisadas no decorrer do ano de 2018, para que sejam introduzidas após consenso das partes envolvidas. O Sindifícios considera que, no momento, os síndicos e empregados devem atender ao que foi estabelecido na atual Convenção, pois acredita que esta “deve prevalecer à negociação realizada sobre o legislado, e que, em algumas situações específicas, poderão ser adotadas as possibilidades previstas na nova Lei”.

A Reforma Trabalhista propõe inúmeras alterações aos contratos de trabalho.

A seguir pontuamos os assuntos que mais chamaram a atenção e que poderão atingir os contratos dos funcionários registrados nos condomínios.

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Horas extras – Poderão ser negociadas com os funcionários como “banco de horas”, por meio de acordo individual, com a necessidade de concordância por escrito dos interessados.

A compensação deverá ocorrer em até 6 meses. A função que menos terá a possibilidade de adoção do banco de horas é a de porteiro, dado o horário de trabalho. O número de horas extras

possíveis continua sendo o estabelecido na CLT, ou seja, duas horas, com exceção da jornada 12 x 36; Jornada 12 x 36 – Já é prevista na Convenção Coletiva, a qual estabelece a necessidade de anuência expressa em carta protocolada dirigida ao Sindicato. Caso este não responda em 15 dias, o condomínio poderá considerar que houve a autorização tácita. A nova lei também prevê a necessidade de estar prevista em Convenção Coletiva ou no acordo coletivo e que os descansos para repouso e alimentação poderão ser indenizados. A remuneração mensal pactuada abrange os pagamentos do descanso semanal remunerado e do descanso em feriado, e serão considerados compensados os feriados e as prorrogações de trabalho noturno. Dessa forma, não há previsão para o pagamento em dobro dos dias trabalhados nos feriados; Férias – Poderão ser usufruídas em 3 períodos, sendo que um deles não poderá ser inferior a 14 dias corridos e os demais não poderão ser inferiores a 5 dias corridos, cada um, desde que haja a concordância do empregado, por escrito. É vedado o início das férias no período de dois dias que anteceda feriado ou dia de repouso semanal remunerado; Contribuição Sindical – Deixou de ser obrigatória para os funcionários não associados ao Sindicato, porém, para este ano, como prevalece a Convenção acordada, a entidade observa a necessidade de recolhimento. No próximo período, para que não haja o recolhimento, o funcionário deverá informar ao condomínio por escrito; Intervalos intrajornadas - O limite mínimo de 1 hora para repouso ou refeição poderá ser reduzido por ato do Ministério do Trabalho, podendo ser de no mínimo 30 minutos. A não concessão ou a concessão parcial do intervalo intrajornada mínimo implica o pagamento, de natureza indenizatória, apenas do período suprimido, com acréscimo de 50% sobre o valor da remuneração da hora normal de trabalho, ou seja, apenas sobre o tempo não concedido; Regime de tempo parcial - A duração do trabalho não deve exceder a 30 horas semanais, sem possibilidade de horas extras semanais, ou aquele cuja duração não exceda a 26 horas semanais, com a possibilidade de acréscimo de até 6 horas extras suplementares semanais, pagas com acréscimo de 50% sobre o salário normal. O valor do salário será proporcional à sua jornada, em relação aos empregados que cumprem, nas mesmas funções, tempo integral. As férias do regime de tempo parcial são regidas pelo disposto no Art. 130 da CLT, ou melhor, seguem os mesmos períodos que os demais funcionários em regime normal. A nova norma revogou o artigo que mencionava a proporção de dias. A lei também prevê a possibilidade da conversão de 1/3 do período de férias em abono pecuniário, ou seja, o funcionário irá trabalhar (“vender”) os dias que representam 1/3 das férias; Trabalho intermitente - Possui a característica de não ser contínuo, ocorrendo com alternância de período e inatividades, determinado em horas, dias ou meses,

COLUNA

Homologação - Na extinção do contrato de trabalho, o empregador deverá proceder à anotação na Carteira de Trabalho e Previdência Social, comunicar a dispensa aos órgãos competentes e realizar o pagamento das verbas rescisórias no prazo e na forma estabelecidos no Art. 477 da CLT. Foi revogado o artigo que determinava que as rescisões de contratos firmados há mais de 1 ano de serviço só seriam válidas quando feitas com a assistência do Sindicato ou perante a autoridade do Ministério do Trabalho. A entrega ao empregado de documentos que comprovem a comunicação da extinção contratual aos órgãos competentes, bem como o pagamento dos valores constantes do instrumento de rescisão ou recibo de quitação, deverão ser efetuados até dez dias contados a partir do término do contrato; Extinção do contrato de trabalho por acordo – Era muito frequente a solicitação de acordo de dispensa, por parte de empregados, que não queriam ter a iniciativa de pedir a homologação, para não perder o direito de sacar o FGTS. Agora, o contrato de trabalho poderá ser extinto por acordo entre empregado e empregador, caso em que serão devidas as seguintes verbas trabalhistas: I - Por metade: o aviso prévio, se indenizado; e b) a indenização (40%) sobre o saldo do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço; II - Na integralidade, as demais verbas trabalhistas. Essa forma de acordo permite ainda a movimentação da conta vinculada do trabalhador no FGTS, limitada até 80% do valor dos depósitos. Mas ele não possibilita ao empregado ingressar no Programa de Seguro-Desemprego; Prevalência da Convenção Coletiva sobre a Lei – Ocorrerá principalmente nas seguintes situações: I - Pacto quanto à jornada de trabalho, observados os limites constitucionais; II - Banco de horas anual; III - Intervalo intrajornada, respeitado o limite mínimo de trinta minutos para jornadas superior a seis horas; IV - Adesão ao Programa Seguro-Emprego (PSE); V - Plano de cargos, salários e funções compatíveis com a condição pessoal do empregado, bem como identificação dos cargos que se enquadram como funções de confiança; VI - Representante dos trabalhadores no local de trabalho; VII - Remuneração por produtividade e remuneração por

desempenho individual; VIII - Troca do dia de feriado; IX - Enquadramento do grau de insalubridade e prorrogação de jornada em locais insalubres, incluída a possibilidade de contratação de perícia, afastada a licença prévia das autoridades competentes do Ministério do Trabalho, desde que respeitadas, na integralidade, as normas de saúde, higiene e segurança do trabalho previstas em lei ou em normas regulamentadoras do Ministério do Trabalho.

Por isso, recomendamos cautela aos gestores dos condomínios na hora de fazerem adaptação à Lei 13.467/17, para evitar conflitos e contestações judiciais. O momento impõe a necessidade de se refletir o real papel dos sindicatos, tantos dos patronais como dos que representam os funcionários, que poderão ressurgir com propostas que tragam, principalmente aos funcionários, maior segurança nas relações trabalhistas e ofereçam serviços que atendam às expectavas reais de cada categoria. [Para saber sobre Prêmios, Honorários Periciais e Litigar de má-fé como reclamante, reclamado ou interveniente, leia a versão completa do artigo no site www.direcionalcondominios. com.br. Acesse através da Ed. 231]

ROSELY SCHWARTZ Professora do Curso de Administração de Condomínios e Síndico Profissional da EPD (Escola Paulista de Direito) e autora do livro “Revolucionando o Condomínio” (Ed. Saraiva, 15a Edição).

Mais informações: rosely@ocondominio.com.br.

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independente da atividade do empregado e do empregador. O contrato deverá ser celebrado por escrito e deve conter principalmente o valor da hora de trabalho, que não pode ser inferior ao valor do salário mínimo ou àquele devido aos demais funcionários que exerçam a mesma função em contrato intermitente ou não. O empregado deverá ser convocado com 3 dias de antecedência e terá 1 dia para responder ao convite. No silêncio deste, presume-se que houve recusa. A recusa da oferta não descaracteriza a subordinação para fins do contrato de trabalho intermitente. No final da cada período trabalhado, o empregado receberá o pagamento imediato das seguintes parcelas: I – remuneração; II – férias proporcionais com + 1/3; III – 13º Salário proporcional; repouso semanal remunerado e adicionais legais.

O empregador fará o recolhimento do INSS e FGTS e fornecerá ao empregado esse comprovante. A cada 12 meses, o empregado terá direito a usufruir, nos 12 meses subsequentes, 1 mês de férias, período no qual não poderá ser convocado para prestar serviço pelo mesmo empregado;

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DICA / IMPERMEABILIZAÇÃO - MANTA, INJEÇÃO ETC.

A IMPORTÂNCIA DO DIAGNÓSTICO NA HORA DECIDIR O QUE CONTRATAR

Fotos Rosali Figueiredo

Por Rosali Figueiredo

Obra no Edifício Maison Mont Blanc, em Alphaville (Barueri): Troca setorizada da manta com correção do caimento do ralo, origem de infiltração que atingiu o subsolo; Enga. Civil Rejane S. Berezovsky: Inspeção Predial auxilia diagnóstico e resolução do problema

QUANDO SE AGRAVAM os danos causados por infiltração em superfícies, lajes e pilares do subsolo, os síndicos logo imaginam que a resolução do problema esteja na contratação de serviços extensos e custosos. E muitos ficam em dúvida quanto à melhor solução técnica para sanar a origem e os efeitos desta manifestação patológica, especialmente com os diferentes tipos de mantas e de injeção de materiais em trincas e fissuras disponibilizados pela área da engenharia.

Para a engenheira civil Rejane Saute Berezovsky, diretora do Ibape-SP (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia), é fundamental considerar duas variáveis na hora de decidir o que contratar: Tanto as causas quanto os “danos na estrutura provenientes da infiltração”. “No caso da existência da patologia deverá ser realizado o tratamento e/ou recuperação da estrutura no decorrer dos procedimentos da impermeabilização em lajes, jardineiras, reservatórios, piscinas e afins”, diz (leia mais sobre as soluções técnicas na pág. 22).

Rejane defende a contratação da Inspeção Predial para que possa ser “constatada a patologia”, pois, com base neste laudo, “o profissional terá condições de dar a melhor solução e procedimentos para realização dos reparos”. Também o engenheiro civil Claudio Eduardo Alves da Silva recomenda a busca por “um diagnóstico preciso, único e customizado dos problemas a serem resolvidos”. Somente desta forma poderá haver um “planejamento das obras (como fachadas e impermeabilizações de lajes, cortinas ou reservatórios), com a elaboração do escopo adequado a cada caso”. Ou seja, é preciso verificar e analisar a estrutura do prédio, bem como suas características construtivas, antes de se adotar a solução.

DICA / IMPERMEABILIZAÇÃO - MANTA, INJEÇÃO ETC.

Fotos Rosali Figueiredo

DECISÃO COMPLEXA

O síndico Gabriel Choueri e o amplo condomínio onde mora: Como os danos na estrutura do subsolo estão localizados em somente alguns pontos, o tratamento ocorrerá através da injeção

O síndico profissional Gabriel Choueri estudou bastante a questão para propor tratamento às infiltrações e aos danos que elas provocaram em alguns setores da garagem do Condomínio Edifício Joelma Regência, na Vila Mariana, zona Sul de São Paulo. Choueri incentivou, inclusive, a criação de uma Comissão de Obras entre os moradores em 2015 para acompanhar e ajudar a deliberar sobre o assunto e as demais obras necessárias à edificação.

Outra medida adotada foi a contratação de um diagnóstico de engenharia, “para que tivéssemos orçamentos compatíveis e pudéssemos compará-los”.

Segundo Choueri, a origem principal das infiltrações está nas juntas de dilatação e abaixo das áreas de jardins. “A ideia inicial era instalar a manta asfáltica, mas os orçamentos ficaram muito elevados, de R$ 800 mil a R$ 3 milhões, com um prazo de um ano de obras. Pelo custo, tempo e transtornos previstos, começamos a buscar soluções alternativas”, relata. A edificação de 1963 possui ampla área externa com calçamento e jardins. O subsolo de garagem também é extenso e, apesar de alguns setores bem deteriorados, os pontos de infiltração não estão generalizados.

O síndico aponta ainda que uma eventual troca de manta os obrigaria a desenvolver todo um projeto de remanejamento do parque arbóreo, com “aluguel de uma chácara para abrigar as árvores e de um viveiro para os peixes da fonte”. Por isso, ele e a comissão de obras têm buscado por um material para injeção, o qual garanta que “todo o caminho da fissura fique preenchido, antes de solidificar e estanquear por baixo”. Choueri, porém, não descarta que, em alguns espaços do prédio seja necessário, futuramente,

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DICA / IMPERMEABILIZAÇÃO - MANTA, INJEÇÃO ETC.

adotar uma “solução híbrida”. Por exemplo, os fundos do condomínio, onde há uma quadra, deverá passar por retrofit e ganhar novas áreas de lazer, o que justificaria substituir a manta neste local.

SOLUÇÃO HÍBRIDA Uma solução híbrida – primeiro a manta, depois o complemento com injeção, realizado há cerca de dois anos – foi adotada pelo Condomínio Edifício Jaú, no Jardim Paulista, em São Paulo, no combate às infiltrações no subsolo. Este caso revela que inexiste uma receita única, cada condomínio irá administrar as ocorrências de acordo com suas condições e características. De acordo com a síndica atual, Rose Marie Clemente Arb, o prédio de 1959 e 73 unidades já havia feito troca de manta asfáltica cinco anos antes em quase todo entorno dos blocos da edificação, exceto em uma área privativa térrea ocupada por alguns apartamentos. “Como nesta lateral do prédio nunca houve substituição da manta, contratamos a injeção por baixo das fissuras, com um resultado fantástico”, observa a gestora.

SISTEMA DE INJEÇÃO, FUNCIONAMENTO & GARANTIAS O engenheiro civil Marcelo Urquiza, há 14 anos atuando com impermeabilização e sistema de injeção, observa que as falhas que originam boa parte das infiltrações nas lajes de cobertura decorrem da própria característica de construção da edificação.

“São falhas estruturais, pois foram introduzidas no dia da concretagem ou na sua preparação. Por isto, elas são finitas, ou seja, não se multiplicam com o tempo.”

Para esse tipo de ocorrência, o engenheiro afirma que a injeção de material flexível [ele atua com poliuretano, um polímero flexível], associada a serviços de recuperação estrutural e aplicação de cristalizantes de concreto, é capaz de solucionar em definitivo os pontos de infiltração.

Entretanto, Marcelo Urquiza ressalva que a garantia dos serviços de injeção é dada em relação ao ponto tratado, estendendo-a, a partir daí a “um metro (1m) de raio”, assim como “para pontos não lineares (isolados e colarinhos)” e de “1m de comprimento para cada lado de pontos lineares (trincas e juntas de concretagem)”. “As garantias são

DICA / IMPERMEABILIZAÇÃO - MANTA, INJEÇÃO ETC.

Já no Condomínio Edifício Dardes, o síndico Josué Iglesias Balseiro acabou optando pela troca da manta asfáltica na impermeabilização de uma laje sobre a garagem, localizada nos fundos do prédio e a um pavimento acima do nível da rua.

Os serviços foram executados no final de 2017 e envolveram a recuperação estrutural de colunas e pilares do subsolo. Construído na Mooca nos anos 70, com loja sob a marquise e 48 unidades, o Dardes possui pequena área comum, o que ajudou a diminuir o custo de toda intervenção, orçada em R$ 115 mil. A superfície remodelada possui cerca de 100 metros quadrados. Mas a garagem ainda não está totalmente livre das infiltrações: Ao término dos trabalhos, o engenheiro responsável identificou um ponto de entrada de água proveniente do condomínio vizinho, questão que está sendo tratada agora entre os síndicos, até que se chegue à resolução do caso.

somente comerciais (e por isso variam em cada empresa), uma vez que tecnicamente a solução é realmente limitada ao ponto tratado.”

O especialista destaca a variedade de aplicações disponíveis no mercado, cada uma com uma finalidade. Há desde os polímeros flexíveis ao acrílico, passando pelos poliuretanos estruturais e resinas de epóxi.

Aqui, a injeção é indicada “quando há necessidade de se devolver à peça tratada a sua característica estrutural monolítica”. “Esses casos são mais raros e exigem o acompanhamento de um profissional especializado em estrutura (calculista ou consultor da área)”, exemplifica.

Alternativa mais rápida e de menor impacto em termos de escopo de serviço, a injeção deve, eventualmente, ser complementada em novos pontos que venham a surgir na estrutura, ressalta o engenheiro.

“Mas a quantidade [do novo serviço] é substancialmente inferior ao número de pontos tratados originalmente”, observa. “É importante que a empresa que está propondo a solução conheça muito bem as várias situações estruturais que causam problemas de infiltração para determinar o melhor produto a ser aplicado ou até mesmo a recomendação da consulta de um especialista para assessorar os trabalhos”, finaliza Urquiza. (Por R. F.)

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DICA / IMPERMEABILIZAÇÃO - MANTA, INJEÇÃO ETC.

IMPERMEABILIZAÇÃO, MÉTODOS MAIS FREQUENTES (MANTAS E INJEÇÃO) A engenheira civil Rejane Saute Berezovsky, diretora do Ibape-SP (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia), preparou a síntese abaixo em relação às técnicas disponíveis para tratamento das infiltrações e danos causados pela umidade nas instalações prediais.

LOCAL

ESPECIFICAÇÃO

SUBSOLO (SUPERFÍCIES TÉRREAS E LAJES)

Mantas flexíveis pré-fabricadas; Membranas flexíveis moldadas “in loco”; Polímeros acrílicos; Elastômeros de SBS*; Asfaltos modificados.

COBERTURAS (SUPERFÍCIES E LAJES)

Mantas flexíveis pré-fabricadas; Membranas flexíveis moldadas “in loco”; Polímeros acrílicos; Elastômeros de SBS; Asfaltos modificados.

JARDINS E JARDINEIRAS (SUPERFÍCIES)

Mantas flexíveis pré-fabricadas antiraiz; Asfaltos modificados.

RESERVATÓRIOS, SUPERFÍCIES E PAREDES DE PISCINAS

Argamassa polimérica; Resinas termoplásticas.

PAREDES EXTERNAS DA EDIFICAÇÃO

Primeiramente deverá ser verificado se a origem das trincas não é estrutural. Caso não seja, as trincas devem tratadas conforme os seguintes procedimentos: - Ser abertas em “cunha” com ferramenta apropriada e limpas para remover resíduos soltos; - Receber aplicação de uma camada de Fundo Preparador de Paredes; - Aplicação de Mastique Acrílico Vedante de elasticidade permanente; - Aplicação de tela de poliéster (caso haja necessidade); e, - Aplicação de Massa Base para uniformização da área.

MARQUISES (SUPERFÍCIES)

Polímeros acrílicos; Elastômeros de SBS; Asfaltos modificados; Mantas flexíveis pré-fabricadas.

GARAGENS NO SUBSOLO (VIGAS BALDRAMES)

Asfaltos modificados.

* Elastômeros de SBS: polímeros impermeabilizantes flexíveis com moldagem local.

Fonte: Rejane S. Berezovsky

DICA / IMPERMEABILIZAÇÃO - MANTA, INJEÇÃO ETC.

É POSSÍVEL REAPROVEITAR MATERIAL DA

Fotos Ivan Martinez

“QUEBRADEIRA”

Técnico em edificações, o prestador de serviços Ivan Martinez começou a reaproveitar os restos de pisos e demais revestimentos retirados para a execução de manta asfáltica nas superfícies dos condomínios que atende. Na imagem no alto, está a bancada com “serra mármore” montada em um prédio para a eliminação das argamassas antigas coladas em uma pedra natural, a São Tomé. Cada peça limpa e trabalhada será reutilizada no mesmo condomínio, afirma Martinez.

“Reaproveitaremos cerca de 40% destes materiais, proporcionando menos custos para o cliente, além de contribuirmos para a questão ambiental, diminuindo o bota-fora desses resíduos e a extração nas pedreiras.”

LEIA MAIS EM NOSSO PORTAL:

direcionalcondominios.com.br

- O artigo “Impermeabilização no condomínio: Cuidados a serem tomados na aplicação da manta asfáltica”, do Eng. Civil Marcus Vinícius Fernandes Grossi; - A entrevista “Medidas reforçam estanqueidade nos sistemas das edificações”, com a Enga. Civil Rejane Saute Berezovsky.

Acesse os textos através do endereço acima, clicando na imagem da Capa da revista de Fevereiro - Ed. 231.

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DICA / GERADOR

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INSTALAÇÃO CORRETA E MANUTENÇÃO PARA EVITAR FALHAS

Fotos Rosali Figueiredo

O zelador Manoel Felipe Feitosa: Testes semanais no gerador instalado em 2012

Síndica Luciana de Souza Campos: Prioridade à qualidade do equipamento

ALÉM DA INSTALAÇÃO adequada do gerador, é importante ao condomínio fazer a manutenção periódica do equipamento, para que ele não falhe justamente no momento da falta de energia na rede elétrica. Os geradores podem ser implantados tanto na função de conforto quanto na de emergência (Leia mais na pág. ao lado).

No Condomínio Joelma Regência, em que o zelador Manoel Felipe Feitosa trabalha há 30 anos, foi instalado um gerador de emergência em 2012, aproveitando-se um processo de modernização do edifício construído em 1963, na Vila Mariana, zona Sul da Capital paulista. Com 93 apartamentos e cinco lojas, o condomínio já havia passado por retrofit elétrico e, em 2017, obteve o AVCB (Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros). O gerador recebe serviços periódicos de manutenção, afirma o zelador. Toda semana ele liga o equipamento durante 15 minutos e, anualmente, faz a troca do óleo do motor, do filtro e esgota o tanque de combustível para limpeza.

Outro aspecto importante para garantir o pleno funcionamento do gerador está na qualidade do próprio equipamento, diz a síndica Luciana de Souza Campos. Gestora do Condomínio Edifício Cardeal, no Itaim Bibi, zona Sul de São Paulo, Luciana começou a preparar o local para receber um gerador de conforto ainda em 2015, quando contratou uma reforma elétrica do prédio e foi atrás de especificações, orçamentos e da aprovação na assembleia. Nesta parte não houve resistências entre os moradores, observa a síndica, pois o edifício havia ficado três dias sem energia, por causa de um apagão na rede elétrica da região. “Cotamos sete marcas, o Conselho ajudou bastante neste levantamento, e optamos por uma de valor até mais elevado, pela qualidade”, explica. O gerador teve que ser içado para uma área nos fundos do prédio, nos limites de uma rua lateral da edificação, que tem mais de 50 anos e 50 unidades.

DICA / GERADOR

Foto Rosali Figueiredo

INSTALAÇÃO SEGURA

Eng. Ayrton Barros De acordo com o engenheiro de perícias Ayrton Barros, o gerador de conforto atende às áreas comuns e elevadores e pode também prover as unidades habitacionais. O gerador de emergência, por sua vez, atende à iluminação de emergência (das rotas de fuga) e bomba de incêndio (nos prédios mais antigos), assim como ao sistema de pressurização das escadas (nos prédios mais novos) e de chuveiros automáticos (nos edifícios comerciais). Ele costuma observar irregularidades nas instalações, uma das mais comuns é a falta de dique de contenção nos reservatórios independentes de combustíveis. A seguir, Ayrton destaca os principais itens para a segurança das instalações do equipamento.

ENCLAUSURAMENTO, ENCABINAMENTO & EXAUSTÃO O gerador de conforto pode ser implantado em áreas externas ou no subsolo sem carenagem (encabinamento). Mas o síndico pode optar pelo acessório visando à redução do ruído. Quando no subsolo, ele pode operar com ar interno e soltá-lo aquecido no mesmo local, já que o ar exaurido é somente de refrigeração do motor/radiador, logo, não poluente. Seu único inconveniente é o aquecimento do ambiente. Já o gerador de emergência, quando interno à edificação (no subsolo), deve ser enclausurado em local com admissão e exaustão de ar externos, além de porta corta-fogo.

Importante: Não confundir exaustão de ar da sala do gerador com escapamento, pois este deverá ser sempre externo, para ambos os tipos de geradores.

CATALISADORES / EMISSÃO DE POLUENTES A fiscalização na cidade de São Paulo tem sido feita pelo Corpo de Bombeiros, que verifica se foi instalado o catalizador e se existe ART (Anotação de Responsabilidade Técnica). Esta deverá ser recolhida pelo engenheiro que, desta forma, “assume a responsabilidade de o gerador ter sido adequadamente instalado e todas as normas cumpridas”. Em termos ambientais, deverão ser atendidos o Decreto 54.797/2014, da cidade de São Paulo, e o Artigo 62 (Incisos II e V) do Decreto Federal 6.514/2008.

TANQUE DE COMBUSTÍVEL Até 200 litros, ele pode estar no mesmo ambiente do gerador, desde que com bacia de contenção. Até 1.000 litros (1m3) pode ser instalado no subsolo, desde que esteja em local enclausurado, com porta corta-fogo e bacia de contenção. Para tanques com volume acima de 1m3, deve ser instalado na área externa do condomínio, mas isso dependerá de projeto específico e liberação da Cetesb. Segundo a IT 25/2015, Instrução Técnica do Corpo de Bombeiros de São Paulo, os recipientes deverão ser “metálicos ou latões de segurança, guardados em compartimentos para armazenamento e providos de sistema de contenção de vazamentos. (Por R. F.) PRÓXIMA EDIÇÃO: PISOS – QUADRA

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DICA / ELÉTRICA – MANUTENÇÃO & MODERNIZAÇÃO

MEDIDAS DE PREVENÇÃO A CURTOS E INCÊNDIO NA ROTINA DO GESTOR DEPOIS

Fotos Valmir Ferreira

ANTES

Foto Rosali Figueiredo

Fusíveis das caixas porta-base deram lugar a disjuntores termomagnéticos na reforma promovida pela síndica

Síndica Elizabeth Bonetto: “Retrofit preventivo”

SEGURANÇA

e economia de energia são duas fortes razões para que

os síndicos busquem atualizar e/ou adequar as instalações elétricas do prédio. No caso da gestora Elizabeth Bonetto, ela resolveu promover o que está chamando de “um retrofit preventivo” nos quadros de energia do Condomínio Edifício Glória Jardim Vitti, localizado no bairro da Freguesia do Ó, zona Norte de São Paulo.

A edificação de 72 unidades irá completar 30 anos e Elizabeth ocupa a função há mais de duas décadas. “Já é de nosso perfil fazer obras preventivas. Com isso, os problemas tendem a diminuir, pois há maior conservação e consequente valorização do patrimônio comum.” Quando se espera muito, segundo Elizabeth, as anomalias surgem de forma repentina, com “urgência de regularização, acarretando gastos maiores”.

As adequações foram realizadas no final do ano passado, com a substituição de estruturas e dispositivos obsoletos em todos os quadros, instalando-se ainda de sistemas de proteção, afirma o engenheiro eletricista Valmir Ferreira Nascimento, responsável pelos trabalhos. A ideia da síndica Elizabeth era não somente garantir a segurança dos sistemas quanto o atendimento às legislações e normas técnicas. Por exemplo, houve a troca dos fundos de madeira por chapa metálica e de disjuntores termomagnéticos no lugar dos fusíveis.

De acordo com o engenheiro eletricista, os serviços envolveram os cinco quadros tipo porta-base do condomínio, o quadro da bomba de incêndio, o de distribuição e o de proteção geral da administração, os de distribuição de ambos os subsolos e o da casa de máquinas dos elevadores. Pelo fato de o prédio ser antigo, Valmir Ferreira

DICA / ELÉTRICA – MANUTENÇÃO & MODERNIZAÇÃO encontrou “chaves tipo seca” em alguns quadros, as quais, segundo ele, geram mais riscos que a presença de fusíveis, “pois elas não desarmam em caso de curto circuito”. Houve ainda instalação de kit barramento isolado para interligação dos circuitos nos painéis, reorganização da fiação, limpeza e identificação dos circuitos elétricos, entre outros.

Um aspecto importante da reforma elétrica reside na logística de execução dos serviços, destaca Elizabeth Bonetto. Em seu condomínio, eles foram organizados de forma que os moradores não ficassem mais que dez horas sem energia, divididos em dois dias. (Por Rosali Figueiredo)

ECONOMIA ENTRA COMO BENEFÍCIO SECUNDÁRIO Um dos pontos que costumam entrar na contabilidade dos gestores na hora de decidir pela reforma elétrica está uma possível economia de energia gerada pela reorganização e atualização dos dispositivos. Mas segundo o engenheiro Ayrton Barros, o mais importante é “atender às normas e legislação em vigor”.

Nesse sentido, ele propõe uma “inspeção elétrica anual”, especialmente às edificações mais antigas, pois o trabalho “aponta as não conformidades e também detecta alterações geralmente implantadas ao longo do tempo por eletricistas práticos, que não detêm o conhecimento técnico necessário para um correto dimensionamento dos circuitos”.

Quanto à economia de energia, esta surge como efeito secundário por duas razões: 1.

“A falta de manutenção, sem um reaperto anual dos dispositivos,

pode geral mau contato entre os fios e chaves seccionadoras e/ou disjuntores. É esse mau contato que gera perda de energia, como aquecimento por efeito joule [efeito térmico], que chega a derreter a capa isolante dos fios junto aos conectores/terminais”. Nesse caso, a eliminação da perda por efeito joule gera economia”; 2.

“Outro fator que também gera aquecimento das fiações é o dimensio-

namento inadequado da bitola dos fios de um circuito, o que, além de colocar em risco a edificação, aumenta o consumo de energia por não a conduzir adequadamente.”

O engenheiro destaca que todos os quadros das áreas comuns fora de norma técnica devem ser atualizados. “Desde a entrada em vigor da ABNT NBR 5.419/2015, a não conformidade mais usual é a ausência de DPS (Dispositivo de Proteção de Surto)”. A norma traz requisitos de proteção contra descargas atmosféricas.

“E não se pode esquecer que todos os quadros devem estar identificados externamente e adequadamente dimensionados, assim como os circuitos internos (com uma identificação indelével, que não gere dúvidas no seu manuseio). Os quadros devem ainda possuir o diagrama unifilar [representação dos circuitos] e estar com as sinalizações de advertência de manuseio interno e de advertência de risco de choque externo instaladas.”

Por fim, Ayrton Barros chama atenção para os quadros de energia dos elevadores: “A cabina do elevador deve ser energizada por circuito diferente do que energiza a máquina de tração”, entre outros requisitos estabelecidos pela NBR NM 207/99. (Por R. F.) PRÓXIMA EDIÇÃO: ELÉTRICA - MANUTENÇÃO & MODERNIZAÇÃO

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ACESSÓRIOS

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ACESSÓRIOS...

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ACESSÓRIOS, ADMINISTRADORA, ALAMBRADOS (QUADRAS), AMORTECEDOR DE IMPACTO

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AUDITORIA, BOMBAS, COBERTURAS, CORRETORA DE SEGUROS, DESENTUPIDORA

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CONTROLE DE PRAGAS, ELEVADOR

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ELEVADOR...

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ELEVADOR

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ELEVADOR, EQUIPAMENTOS DE GINÁSTICA

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ELÉTRICA

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GÁS, GERADOR, HIDRÁULICA, IMPERMEABILIZAÇÃO...

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IMPERMEABILIZAÇÃO

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IMPERMEABILIZAÇÃO...

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IMPERMEABILIZAÇÃO

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IMPERMEABILIZAÇÃO

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ILUMINAÇÃO, INSPEÇÃO PREDIAL, INTERFONE

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INTERFONE

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MANUTENÇÃO PREDIAL

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PINTURA PREDIAL

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PINTURA PREDIAL...

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PINTURA PREDIAL...

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PINTURA PREDIAL

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PINTURA PREDIAL, PROTEÇÃO CONTRA INCÊNDIO

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SERRALHERIA, SISTEMAS DE SEGURANÇA

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SISTEMAS DE SEGURANÇA, TERCEIRIZAÇÃO...

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TERCEIRIZAÇÃO

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TERCEIRIZAÇÃO, TRATAMENTO DE PISOS

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