Revista Direcional Condomínios - Ed. 225

capa promocional

Editorial Diretores Sônia Inakake e Almir C. Almeida EDITORA Rosali Figueiredo Dirigida a Condomínios residenciais, comerciais, administradoras, construtoras e shoppings Periodicidade mensal Exceto novembro/dezembro, cuja periodicidade é bimestral Tiragem 20.000 exemplares (60.000 leitores em média) Público leitor dirigido Síndicos, zeladores, administradores e construtores CIRCULAção São Paulo e Grande São Paulo Jornalista Responsável Rosali Figueiredo MTB 17722/SP rosali.figueiredo@gmail.com CAPA © Can Stock Photo / solarseven ASSINATURAS Emilly Tabuço faleconosco@grupodirecional.com.br GERENTE COMERCIAL Sônia Inakake sonia@grupodirecional.com.br Departamento Comercial Fabian Mesquita Gabriel Youssef Atendimento ao cliente Emilly Tabuço João Marconi Juliana Jordão Grillo diagramaçÃO Editora Coronado - Jonas Coronado Danilo Sestini EQUIPE DISTRIBUIÇÃO Ailton Candido Douglas Barbosa da Silva Evaldo Mendonça José Ricardo da Silva Roberio Santos

Impressão Prol Gráfica

Assinatura Anual R$ 180,00

Caro Leitor, A edição de julho, que abre o 2º semestre do ano, está marcada em suas principais matérias pelo foco no planejamento, organização do trabalho e renovação de métodos de gestão, das instalações e sistemas construtivos dos condomínios. O objetivo dessas estratégias ou ferramentas é poder se aproveitar ao máximo os recursos disponíveis e, ao mesmo tempo, dar um upgrade na segurança, conforto e na estética dos ambientes e edificações.

Do ponto de vista financeiro, as reportagens de capa e de administração mostram os recursos que os síndicos possuem para controlar todos os dispêndios, além de evitar perdas e dilapidação da arrecadação, assegurando a manutenção do prédio, os serviços operantes e a valorização dos imóveis.

Conforme anotou a síndica Maria Helena Teixeira, se de um lado os condôminos têm a obrigação de pagar o rateio “para manter o patrimônio de todos”, de outro eles “não podem sofrer com desperdícios, má utilização ou desvios do dinheiro arrecadado”. Maria Helena expõe nesta edição e no site sua experiência administrativa com o Compliance (que significa uma maneira de agir em conformidade com leis e regulamentos), assim como outros síndicos (Clóvis Barbosa, Daniel Andrade, Irina Uzzun, Kelly Remonti, Patrícia Moreno, Paulo Mujano e Sueli Sanches) contam um pouco dos bons resultados que obtêm com planejamento estratégico, plano diretor e a transparência, entre outros. A temática resultou em quatro depoimentos publicados na forma de artigos no site da Direcional (Saiba como acessá-los abaixo).

Também em termos de manutenção, obras e serviços, as dicas da edição trazem essa perspectiva da busca pela eficiência máxima, com maior aproveitamento, melhoramento e modernização. Observe-se por exemplo as experiências das síndicas Monica Cristina Miguel e Roseane Barros Fernandes com, respectivamente, o retrofit e a manutenção de hidráulica; ou, ainda, de Rosana Nichio com o AVCB e de Ana Cristina Oliveira com o retrofit da fachada.

Esta é uma revista feita para síndicos, inspirada em sua bagagem, demandas, aprendizagens e ensinamentos. Somos imensamente gratos a vocês por compartilhar todo esse know-how conosco e com seus demais colegas gestores.

Boa leitura a todos, Rosali Figueiredo Editora LEIA MAIS EM NOSSO PORTAL:

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DE SÍNDICO PARA SÍNDICO: - Leia no site da revista artigos redigidos com exclusividade por síndicos para a Direcional, falando de novas práticas de gestão, como Compliance e BSC, além da transparência e planejamento na prestação de contas.

Para anunciar, ligue: (11) 5573-8110

Acesse os textos do endereço acima, clicando na imagem da Capa da revista de Julho - Ed. 225.

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Tiragem de 20.000 exemplares auditada pela Fundação Vanzolini, cujo atestado de tiragem está à disposição dos interessados.

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Direcional Condomínios | Julho 2017

Sumário 04. Direcional Condomínios em Quadrinhos: ............................ Na onda dos serviços 05. Informe Publicitário: ................................................................................ Seciesp 06. Síndico, Conte sua História! ...................................................... Uso de softwares 08. Capa: .............................................................. Prestação de contas passada a limpo 11. Coluna: .......... Serviços públicos falham e trazem prejuízos ao condomínio, e agora?

12. Administração: ................................. Ferramentas estratégicas na ‘mesa’ do síndico 15. Seção Tira-Teima: ................................ AVCB & Responsabilidades em condomínios 16. Dica: .................................. AVCB & Incêndio: Vigilância e a busca pelo “risco zero” 20. Eventos Direcional: .............................. Relacionamento com o mercado e treinamentos 22. Dica: ................................................................. Fachada: Retrofit, restauração e valorização 28. Dica: ......................................................................................... Hidráulica: Retrofit

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em Quadrinhos / Na onda dos serviços

SÍNDICO, CONTE SUA HISTÓRIA!

Leandro Massari (à esq.) e Renato Alves Sant’Anna são gestores de condomínio que abraçou a tecnologia digital, incluindo a comunicação com os moradores via aplicativo de celular

Assim

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como os usuários das redes sociais recebem via smartphone notificações de novas mensagens, curtidas e compartilhamentos de fotos e vídeos, os moradores de um empreendimento de alto padrão localizado no Jardim das Perdizes, região da Barra Funda, zona Oeste de São Paulo, têm acesso a notícias, enquetes, reservas, regulamentos e chegadas de correspondências através de avisos do celular.

O aplicativo está na ponta final de um complexo sistema de softwares que viabiliza a gestão do empreendimento em

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Funcionalidades em aplicativo de celular/ Reprodução

tempo real, através de quatro plataformas diferenciadas, mas interligadas: uma está na base do trabalho da administradora; outra dá suporte à segurança patrimonial e controle de acesso local; há uma ferramenta só para a gestão interna da manutenção; e a última faz a interlocução e presta os serviços aos condôminos.

Neste condomínio-clube com três torres e 330 unidades, entregue em fevereiro de 2016, Leandro Massari responde como síndico profissional e Renato Alves Sant’Anna como gerente operacional. A parceria entre ambos é repetida em outros oito residenciais, às vezes tendo Renato como síndico. Apenas um entre os oito condomínios administrados pela dupla, recém-incorporado à sua carteira, engatinha em termos de tecnologia de informação. Nos demais, destaca-se um prédio com controle de acesso dotado de software de reconhecimento facial, incluindo visitantes previamente cadastrados pelos moradores. Também o empreendimento do Jardim das Perdizes demanda um cadastro prévio de visitantes, já que até mesmo os elevadores são dotados de biometria. Sem cadastro, o elevador não conduz a visita até a unidade, a menos que o anfitrião desça para recebê-la. “Quanto menor a interação humana no processo, maior a segurança da edificação”, justifica Renato.

A tecnologia viabilizou outra medida inovadora no residencial das Perdizes: a criação de um selo de liberação de obras nas unidades, atendendo à ABNT NBR 16.280/2015, norma de gestão das reformas nas edificações. O condômino só pode executar os serviços se dispor da autorização afixada na porta de seu imóvel, com o respectivo número da ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) emitida pelo engenheiro responsável. Todo o acompanhamento das obras é feito pelos gestores através da internet.

O síndico Leandro Massari observa, entretanto, que para o sucesso dessas plataformas é essencial que os gestores e suas equipes estejam habilitados para alimentar o sistema, e que os próprios condôminos estejam treinados. “Não adianta implantar sem dar o passo a passo”, destaca. Falta ainda, segundo ele, vencer uma restrição cultural, a do “brasileiro que espera que alguém faça por ele, querendo que tudo esteja no papel”. Com a tecnologia digital, todas as rotinas, documentos, plantas, projetos, cronograma de serviços, liberações, organograma das equipes etc. estão convertidas em bytes “na nuvem”, exigindo maior proatividade dos usuários, moradores ou funcionários. Um caminho sem volta. (Por Rosali Figueiredo)

SAIBA MAIS - Leandro Massari: leandro@admsindico.com; - Renato Alves Sant’Anna: renato@admsindico.com.

Foto Rosali Figueiredo

DOS SOFTWARES DE GESTÃO AO CONDOMÍNIO ‘NO SMARTPHONE’

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© Can Stock Photo / solarseven

CAPA

PRESTAÇÃO DE CONTAS PASSADA A LIMPO Despesas com funcionários, água, elevador e energia consomem boa parte da receita mensal de um condomínio. Assim, prestar contas, detalhando todos os gastos aos condôminos, é estratégia essencial a uma boa gestão financeira, de obras e serviços, e à relação de confiança com a coletividade.

Por Rosali Figueiredo (Texto e fotos)

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A Profa. Rosely Schwartz costuma indicar aos síndicos e

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demais gestores de suas palestras e cursos que “a previsão orçamentária é o ponto chave da gestão de um condomínio”. A confecção desta peça serve como guia anual para a administração das receitas e despesas, para manutenções, operações e investimentos. Tudo deve estar lá: gastos com funcionários, água, elevador e energia, que chegam a absorver “84% das receitas”; melhorias pensadas para reduzir algumas dessas contas; insumos de uso diário; contratos de manutenção etc. Entretanto, é a prestação de contas, tanto na movimentação mensal (com as pastas e o respectivo balancete) quanto no término do período de doze meses, que vai sinalizar se tudo está saindo em conformidade com a peça orçamentária aprovada antes em assembleia. “É preciso muita atenção para que se possa fazer a comparação entre o previsto [Previsão] e o realizado [Prestação]”, alerta a professora, administradora e contabilista. Rosely atua há quase vinte anos na área e coordena o Grupo de Excelência em Administração de Condomínios do CRA-SP (Conselho Regional de Administração de São Paulo). Segundo ela, “prestar contas é dar clareza do que o condomínio conseguiu ou não realizar”. Melhor quando isso é feito periodicamente de forma correta e transparente.

Por exemplo, a cada mês, um dos itens mais importantes para o controle das contas está na “conciliação real” entre o que informa o demonstrativo e o que apresentam os extratos bancários. Já no caso da prestação de contas anual, “é importante que todo esse relatório

Profa. Rosely Schwartz: “Prestar contas é dar clareza do que o condomínio conseguiu ou não realizar” seja registrado em ata, para que as gestões futuras tenham um histórico do condomínio”.

A legislação não obriga o gestor a fazer uma apresentação mensal das contas, mas, de acordo com o advogado Cristiano De Souza Oliveira, este

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TRANSPARÊNCIA Síndica desde 2011 do Condomínio Top Village, localizado em Alphaville, Região Metropolitana de São Paulo, a consultora financeira Kelly Remonti relaciona um escopo mínimo que deve estar contemplado na prestação de contas, tanto a mensal quanto a anual: - Manutenções fixas mensais obrigatórias; - Despesas com a folha de pagamentos dos funcionários; - Gastos com serviços públicos; - Gastos com contratos firmados, - Aquisições de equipamentos e acessórios; - Previsão de pequenas obras de manutenção e de revisões e/ou substituições de equipamentos (Por exemplo: itens de proteção contra incêndio, filtros de piscinas etc.); - Reajustes ou revisão do escopo e/ou preços de contratos de manutenção e administração; e, - Obras e melhorias demandadas pelos moradores.

Se tudo estiver bem organizado, o síndico terá não apenas sua gestão facilitada quanto a própria interlocução com os condôminos, permitindo que eles visualizem as necessidades do prédio através de planilhas e gráficos. “Ser transparente na gestão condominial é uma questão de atitude. Isto envolve disposição para analisar dados e fatos, organizar ideias, planos e resultados e, ao final, comunicar aos condôminos de forma clara e simples. Muitas vezes analisamos, organizamos, planejamos, executamos e obtemos resultados, porém não divulgamos à comunidade o que foi atingido”, observa.

A gestora comenta que, afora a prestação mensal feita pelo condomínio, ela disponibiliza a cada trimestre aos moradores do Top Village, nos quadros de avisos, “um resumo executivo dos resultados”, ou seja, “os saldos iniciais e finais das contas contábeis e financeiras”, bem como a situação da inadimplência. E nas assem-

bleias anuais de votação da nova previsão orçamentária, é feita a comparação entre a peça anterior e o que foi efetivamente realizado. Sempre de maneira didática.

Para essas apresentações, a Profa.

Rosely Schwartz reforça que o gestor deve se preocupar em tornar as informações compreensíveis aos condôminos, organizadas em gráficos e planilhas. De outro modo, as pastas deverão ser disponibilizadas com antecedência para consultas de todos os que tenham algum tipo de dúvida.

“ M A T E RI A L ESCRITÓRIO”?

DE

Já a síndica e advogada Irina Uzzun chama atenção para a nomenclatura de alguns itens lançados, seja nos balancetes ou na prestação final. “Recomenda-se que não sejam utilizados termos genéricos, tais como ‘despesas diversas’ ou ‘eventuais’ para discriminar alguma aquisição.” Irina justifica lembrando que, em seu primeiro mandato como síndica do Condomínio The Spotlight Perdizes, na zona Oeste de São Paulo, o balancete informou a compra de “material de escritório” (canetas, lápis, cadernos e demais itens destinados à portaria), “o que gerou indignação em uma moradora”. “Ela disse que o local era um condomínio e não um escritório, então eu nunca poderia ter comprado ‘material de escritório’.”

ORÇAMENTOS E NF NAS PASTAS MENSAIS Advogada e síndica profissional, Patrícia Moreno (Foto ao lado) enfrenta o desafio de administrar condomínios de 150 a 1.800 unidades. Para isso, aposta no controle diário das contas.

“A prestação de contas reflete o dia a dia do condomínio” e ajuda “no fechamento do mês”, observa. “O síndico precisa conferir as despesas reais do mês em exercício, demonstrando preocupação em economizar em cada empenho. Ele deve saber, por exemplo, o que, quanto e como gastar em uma manutenção, cumprindo prioridades. Desta forma, não pode abrir mão dos três orçamentos mínimos em cima de um escopo comum. Disponibilizamos esses orçamentos nas pastas mensais, junto com a Nota Fiscal do serviço contratado.”

Patrícia destaca ainda que, além das despesas ordinárias, é preciso administrar com uma reserva mensal para gastos com revitalizações, emergências e melhorias, prevista no orçamento anual. (Por R.F.)

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é um hábito que, positivamente, “pelos usos e costumes”, tornou-se praxe nos condomínios, muitas vezes previsto em Convenção e/ou Regimento Interno.

Conforme o Art. 1.348, Incisos VI e VIII do Código Civil (Lei 10.406/2002), compete ao síndico “elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano e prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas”.

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VALORIZANDO A CONFIANÇA DOS CONDÔMINOS O síndico Daniel Antonio Coelho Andrade (Foto ao lado) tem passado momentos delicados na gestão do Condomínio Terraza de España, localizado no Bosque da Saúde, zona Sudeste de São Paulo. Em princípios de 2008 fez a implantação do residencial, com 108 unidades, herdando da construtora uma previsão orçamentária subestimada. Levou dois anos para organizar a vida financeira do condomínio, até que se desligou do corpo diretivo.

Em seu retorno, em 2014, finalizando um mandato tampão como subsíndico, o corretor de seguros deparou-se com um “déficit astronômico”, administrando inclusive ações de cobrança de fornecedores. Depois, eleito e reeleito síndico, Daniel passou a contar com o apoio do subsíndico Pedro Cirino para fazer a gestão permanente das contas, mantendo-as equilibradas, “em um caixa ainda bem enxuto”. Como precisou promover rateios extras desde 2014 para cobrir “decisões onerosas tomadas anteriormente”, o gestor procura estabelecer uma relação de confiança com os condôminos por meio da “prestação de contas bem detalhada” e de “uma comunicação a mais rápida e transparente possível”. (Por R.F.)

AUDITORIAS AUXILIAM CONTROLE MENSAL

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Alguns dos sete condomínios administrados pela síndica Patrícia Moreno contratam auditorias mensais nas pastas de contas preparadas pelas administradoras. Isso traz tranquilidade para o conselho e o síndico, observa a gestora, destacando que conselheiros e condôminos buscam hoje maior transparência na prestação de contas.

Em geral, as auditorias analisam cada lançamento das pastas, as notas fiscais correspondentes, o extrato bancário etc., e apontam irregularidades para que a administradora faça as correções devidas antes de encaminhar o material ao corpo diretivo do condomínio.

O auditor Ivo Cairrão afirma que a auditoria mensal atua preventivamente, mas é comum também se contratar a verificação das contas por um determinado período, para “verificar alguma preocupação pontual, como uma gestão anterior, ou alguma verba gasta com propósito específico”.

A Profa. Rosely Schwartz considera a auditoria, sobretudo, “uma medida preventiva maravilhosa”. “Muitas convenções preveem que o Conselho Fiscal faça esse trabalho, mas é preciso ter conhecimento para analisar, por exemplo, se o lançamento das horas extras está correto, se as retenções dos serviços tomados também estão certas e acompanhadas da Nota Fiscal preenchida adequadamente. O Conselho não é obrigado a possuir essa expertise, por isso a importância de haver um profissional qualificado para verificar as pastas mensalmente. Há condomínios que acumulam cinco anos sem adotar esse procedimento. Recomendo que ele seja mensal, de maneira a evitar passivos trabalhistas, pendências com a Receita Federal no tocante ao recolhimento de Cofins e INSS, e com a Fazenda municipal em relação ao ISS. Um auditor habilitado consegue observar se um autônomo recolheu ISS e se uma nota está superfaturada ou é fria”, finaliza Rosely Schwartz. (Por R.F.)

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LEIA MAIS EM NOSSO PORTAL:

direcionalcondominios.com.br

- Os artigos: • “Prestação de contas e transparência na gestão do síndico”, da síndica Kelly Remonti; • “O passo a passo da prestação de contas: o que você ainda não entendeu?, da síndica Irina Uzzun, e; • “O meu conselho ignora o balancete, e agora?”, do síndico Paulo Fontes.

- Dicas da Profa. Rosely Schwartz para montar a previsão orçamentária do condomínio.

Acesse os links através do endereço acima, clicando na imagem da Capa da revista de Julho - Ed. 225.

coluna

SERVIÇOS PÚBLICOS FALHAM E TRAZEM PREJUÍZOS AO CONDOMÍNIO, E AGORA? Por Michel Rosenthal Wagner

Foto Rosali Figueiredo

“condomínio-cidade”, incluindo os serviços que esta oferece à população, é tema absolutamente relevante na atualidade.

Os serviços públicos são prestados pela administração pública diretamente ou através de concessão na operação, sob seu planejamento e fiscalização, visando à satisfação das necessidades essenciais ou mesmo secundárias da coletividade. São exemplos o fornecimento de gás, a saúde pública, a polícia, a infraestrutura de telefonia, correios, energia elétrica etc.

O condomínio, por sua vez, representa, frente ao Poder Público, os interesses individuais na perspectiva do coletivo. E, mediante a ineficiência ou insatisfação com a prestação dos serviços que competem ao agente público, é fundamental ao condomínio: 1) Entender o seu papel no contexto da cidade, identificando o que cabe a ele prover às unidades e o que compete ao Estado; e, 2) Mobilizar-se para a interlocução com o Poder Público, agindo com maior protagonismo.

O que se observa atualmente, neste ambiente de “megacidade” que caracteriza a Região Metropolitana de São Paulo (RMSP), com seus 20 milhões de habitantes, é que muitos empreendimentos, especialmente os comerciais, acabam contratando por conta própria os serviços que deveriam ser garantidos pelo Poder Público, de forma a assegurar a operação diária do prédio. É o caso clássico da geração própria de energia, tendência que começa a acentuar também nos residenciais, indicando uma possível independência em relação à prestação pública de serviços essenciais.

Outro caso clássico do “divórcio” entre necessidades e expectativas da coletividade condominial e o serviço do Estado reside na segurança pública. Esta tem sido reforçada pelo operador privado, já que ao condomínio imputa-se garantir a incolumidade física e patrimonial dos seus usuários. Porém, a alternativa é controversa: esta segurança não consegue saciar a carência das cidades, não consegue evitar de pequenos furtos internos na comunidade até arrastões que varrem apartamentos, casas ou escritórios.

Assim, seria mais interessante olhar para a enorme potência instalada nesses condomínios, com seus cerca de seis milhões de pessoas na RMSP, para que juntos se mobilizem em comunidades de vizinhança e transformem estas realidades, exercendo uma pressão mais eficaz sobre a qualidade dos serviços públicos oferecidos.

Também internamente essa qualidade poderá ser buscada com investimento, inclusive econômico, e especialmente jurídico, na confecção de novos textos dos regramentos, que incluam a vontade e as expectativas destes coletivos de pessoas.

Através de decisão da assembleia, o condomínio poderá se organizar, demandar e exigir a eficiência e o “fazer bem feito” dos serviços públicos prestados. O síndico, que representa a comunidade para estes objetivos, poderá contar com a colaboração dos condôminos, na forma de um conselho focado especificamente na “operação interna dos serviços públicos”. Um conselho constituído com essa natureza poderá centralizar demandas dos condôminos e encaminhar com mais força a reclamação do destinatário ao serviço público correspondente.

Caberá ao conselho discernir o que é objeto de reclamação direta do condômino, o que é comum a todos, mesmo que de interesses individuais iguais e homogêneos, e ainda o que é propriamente do condomínio. Esta coletividade poderá inclusive estar aberta para ouvir desejos e expectativas dos moradores para promover o diálogo a respeito, e assim otimizar a qualidade e economia. Pois o condomínio tem responsabilidades concretas de participação na gestão dos serviços públicos ofertados a si e à cidade como um todo.

MICHEL ROSENTHAL WAGNER Advogado, presidente das Comissões de Direito Imobiliário e de Direito de Vizinhança e Urbanístico da OAB/SP - Subseção Pinheiros, Consultor Socioambiental em Vizinhança Urbana, Professor e Escritor.

Mais informações: www.mrwadvogados.adv.br.

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Discutir o compartilhamento da propriedade privada no contexto do

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ADMINISTRAÇÃO

FERRAMENTAS ESTRATÉGICAS NA ‘MESA’ DO SÍNDICO Diferentes estratégias baseadas na moderna gestão empresarial imprimem um caráter mais profissionalizado à administração do condomínio e possibilitam ao síndico racionalizar custos, viabilizar investimentos, melhorar o ambiente e fidelizar equipes.

Por Rosali Figueiredo (Texto e fotos)

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Enquanto

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alguns condomínios persistem na distribuição de “recibos azuis” para o pagamento de pequenos reparos ou aquisições, sem os devidos recolhimentos tributários, outros vêm se envolvendo em verdadeiros processos de licitações para fazer contratações. É o caso de um grande empreendimento administrado pela síndica Patrícia Moreno na Zona Oeste de São Paulo, com onze torres e 1.800 unidades, que aplica o RFP (Request for Proposal) para celebrar contratos de manutenção, terceirização e obras.

A ferramenta RFP consiste em um convite formalizado, dirigido ao mercado, para a compra de produtos e serviços. Está baseada em um edital produzido pelo condomínio, a partir de um escopo comum, discriminando número e tipo de equipamentos necessários, a infraestrutura envolvida, entre muitos outros aspectos. “É como se fosse uma licitação: as empresas deverão visitar o condomínio, apresentar orçamento em envelope fechado, aguardar a análise para a escolha das três melhores propostas e, às vezes, como ocorreu na terceirização, passar por um pregão reverso”, explica a síndica.

Neste tipo de pregão, é o contratante quem estabelece um valor para os concorrentes. “Antes de abrirmos o RFP, fazemos um estudo de mercado para conhecermos os preços. É preciso cuidado para não subdimensionarmos os valores e prejudicarmos o condomínio. O RFP pode engessar um pouco a administração, mas traz transparência.

Na fase dos pregões, tivemos participação da comissão de segurança e dos moradores, ela foi aberta a todos”, afirma.

O processo acima revela que a gestão condominial vive um upgrade na sua profissionalização, com a utilização de ferramentas de sucesso extraídas do setor privado e também público, com vistas a melhorar procedimentos, racionalizar custos, garantir qualidade e evitar retrabalho e desperdícios. Entre os sete condomínios que administra, Patrícia Moreno observa a evolução de uns para outros em termos de planejamento; uso de softwares (alguns deles “integralizando” tarefas da portaria com serviços como locação de espaços, por exemplo); de organograma de cargos, funções e tarefas para os funcionários; e até mesmo de iniciativas ligadas à melhoria do clima organizacional, ou seja, ao ambiente condominial, com promoção de festas coletivas e de pontos de encontro em torno de food trucks.

“PAGAMENTOS À VISTA”

Síndica Sueli Sanches: Planejamento estratégico e “pagamentos à vista” O foco é melhorar a vida do condomínio nos mais diferentes aspectos: de gestão financeira, manutenção e obras, recursos humanos e relacionamento.

Essa experiência tem sido vivida também pela síndica Sueli Gonçalves Machado Sanches desde seu primeiro mandato, em 2015, no Condomínio Barcelona, residencial de 98 unidades situado na região do Tatuapé, zona Leste de São Paulo. Enfermeira, Sueli atuou por 32 anos no setor privado, coordenando equipes e hospitais em torno de programas de qualidade e reciclagem de resíduos. Ela trouxe muitos aprendizados para o Barcelona.

“Inicialmente fizemos um diagnóstico de todos os setores (financeiro, pessoal, manutenção etc.). Daí começamos a desenvolver planejamento estratégico para cada ano. Entre 2016 e 2017, um dos objetivos [alcançados] era fazer obras prioritárias sem deixar dívidas para uma próxima gestão.”

Desde que começou a administrar o prédio, Sueli adotou algumas estratégias de gestão: juntar recursos para obras sem lançar rateios extras; procurar

ADMINISTRAÇÃO estabilizar a taxa condominial, e; contratar os serviços com pagamentos à vista. “Conseguimos reduzir custos revendo todos os processos do condomínio, como a escala dos funcionários próprios, agora 5X1. A reorganização financeira resultou num caixa que nos permite bancar obras. E o pagamento à vista traz uma redução significativa dos custos.”

Hoje as demandas do condomínio consomem menos receita, favorecida ainda pelas locações da cobertura do prédio para antenas de telefonia celular e de espaços como salão de festas, churrasqueira e vagas para motos.

Nenhuma dessas fontes de renda entra no ordinário, cada uma encontra uma destinação específica para a manutenção. Reeleita em maio passado, a gestora se debruça agora sobre o planejamento dos próximos passos, entre eles, tratar infiltrações na área de uma das piscinas, reformar o piso da quadra e estudar a possibilidade de levar os dois elevadores sociais até os subsolos de garagem (apenas o de serviço atende a esses pavimentos).

PDC: PLANO DIRETOR DO CONDOMÍNIO

Síndico Paulo Mujano: Redução de custos de manutenção com PDC

Para o síndico Paulo Mujano, que atua como orgânico no prédio em que mora e profissional em dois outros condomínios, a “visão empresarial” faz com que o prédio “funcione” o tempo todo, “de forma correta”, gerando qualidade para o coletivo. Empresário desde 1989 e síndico há cinco anos, Paulo toma decisões e adota ações baseadas sempre em um Plano Diretor do Condomínio (PDC), o qual contempla as obras e serviços necessários, os valores envolvidos (previstos e realizados), e cronograma. O mesmo é precedido de um diagnóstico ou “esqueleto do condomínio”, apontando a situação da arrecadação e as demandas.

Como base nesse nível de organização, em 2016 o Edifício Boulevard obteve uma redução de 66% nos custos dos serviços mensais de manutenção previstos no orçamento ordinário. “O planejamento evita que você tenha que correr atrás do prejuízo, pois ele possibilita prevenir, eliminar surpresas e organizar os desejos dos moradores. ” Dois aspectos fundamentais desse plano é fazer a gestão dos contratos e da inadimplência, completa o síndico.

Síndico desde 2016, mas com ampla experiência em gerência administrativa, financeira e na área de controladoria de empresas privadas, Clóvis Barbosa implantou o Balanced Scorecard (BSC) na gestão de dois condomínios que administra (um como profissional, outro como orgânico – morador). Segundo a Wikipédia, a ferramenta é “uma metodologia de medição e gestão de desempenho desenvolvida pelos professores da Harvard Business School (HBS), Robert Kaplan e David Norton, em 1992”.

Do ponto de vista da gestão diária do condomínio, ela facilita o alinhamento dos processos internos (“procedimentos de limpeza, manutenção e portaria”); a organização da aprendizagem e crescimento (programando-se cursos de reciclagem); da vida financeira (definindo fluxo de caixa, obras prioritárias, revisão de contratos e monitoramento dos serviços); e do relacionamento com os clientes (melhoria do clima interno e mediação de conflitos).

“O BSC também se utiliza de metas para cada área, assim podemos definir alguns objetivos, como: reduzir em 10% os custos do condomínio; o número de quebras dos elevadores; fazer uma pesquisa de opinião com os moradores para ver a aceitação da gestão e buscar melhorar esse nível”, descreve o gestor.

Síndico Clóvis Barbosa: O BSC para acompanhar processos e metas

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BALANCED SCORECARD (BSC) & COMPLIANCE MENOS CUSTOS E MAIOR SATISFAÇÃO DOS “CLIENTES”

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ADMINISTRAÇÃO COMPLIANCE Outro recurso que possibilita economia e melhora dos processos internos é o Compliance, o que representa, em síntese, saber “agir de acordo com uma regra” (desde normas estabelecidas para elevadores, AVCB, relações trabalhistas, tributos etc., até as da Convenção e Regimento Interno). “Atuar em Compliance previne ocorrências de iniciativas fraudulentas e descumprimento de normas legais. No Compliance, olhamos as questões do presente e futuro – estamos fazendo o esperado? Como podemos melhorar os controles e mitigar riscos?”, exemplifica a síndica Maria Helena Teixeira, do Condomínio Edifício Ricardo, localizado na zona Sul de São Paulo.

A gestora atuou por cerca de três décadas em corporação da área financeira e participa hoje do Grupo de Excelência do CRA-SP (Conselho Regional de Administração de São Paulo).

Segundo ela, “os condôminos têm o dever de pagar pelos gastos necessários para manter o patrimônio de todos e, ao mesmo tempo, não podem sofrer com desperdícios, má utilização ou desvios do dinheiro arrecadado. Aqui entra o planejamento, organização e controle”.

Em artigos publicados no site da Direcional Condomínios, ambos os síndicos fornecem outros exemplos da aplicação dessas ferramentas (Saiba como acessar os textos ao final desta página). (Por R.F.)

Síndica Maria Helena Teixeira: Controle e mitigação de riscos com o Compliance

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POR QUE MODERNIZAR A GESTÃO?

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O auditor Ivo Cairrão, que atua há mais de 40 anos com governança corporativa, auditoria e combate a fraudes, afirma que ferramentas de gestão empresarial são aplicadas em condomínios muitas vezes sem a mesma nomenclatura. Por exemplo, para a área de compras, ele usa o Plano de Alçadas, metodologia que permite que essas “sejam realizadas sempre dentro do esperado e sem surpresas para os condôminos”.

Entre outras medidas, o especialista recomenda ainda que os condomínios mantenham uma lista de patrimônio e apliquem o SLA (Service Level Agreement) ou “Acordo de Nível de Serviço”, que estabelece padrões em contrato a serem cumpridos pelas empresas de terceirização de portaria e limpeza, elevadores, bombas, sistemas de TI e segurança. São recursos importantes para “dar à administradora, síndico, corpo diretivo e condôminos a segurança de uma boa administração, evitando rateios extras, desconfiança da gestão e dilapidação do patrimônio”, pontua Cairrão.

A síndica Kelly Remonti, por sua vez, sugere

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Controle de execução de obras do Condomínio Top Village aos colegas algumas estratégias adotadas pelo Condomínio Top Village. São elas: plano de gestão (contendo objetivos operacionais e sociais, prazos, responsáveis etc.); plano de obras (para curto, médio e longo prazo, e com apresentação e votação em assembleia); resumo executivo dos resultados (com apresentação em planilhas e gráficos); e estratégia de comunicação baseada no marketing e voltada aos condôminos. “Todas estas ferramentas são matéria-prima para o planejamento orçamentário, pois trazem informações que impactam de forma positiva ou negativa nas finanças do condomínio.” (Por R.F.)

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Os artigos: • “A gestão estratégica dos síndicos em prol da ‘satisfação dos clientes’ e redução dos custos”, do síndico Clóvis Barbosa; • “Compliance na gestão de condomínios”, da síndica Maria Helena Teixeira; • “Tecnologia condominial: um pouco de história”, do consultor em desenvolvimento de softwares, Marcelo Okuma.

Acesse os links através do endereço acima, clicando na imagem da Capa da revista de Julho, matérias de Administração - Ed. 225.

SEÇÃO TIRA-TEIMA

AVCB & RESPONSABILIDADES EM CONDOMÍNIOS COM MAIS DE UM SÍNDICO É possível encontrar prédios com gestões separadas e/ou que ocupam o mesmo terreno e muitas vezes estão construídos sobre a mesma laje, mas possuem CNPJ distintos. O advogado Alexandre Callé aborda a seguir a responsabilidade dos síndicos dessas edificações na hora de solicitar ou renovar o AVCB (Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros).

Foto Caroline A. Callé

O AVCB é para toda a edificação, mesmo que um empreendimento tenha várias torres com gestão independente. Não existe AVCB parcial. Ainda que haja um síndico geral e outros síndicos por torre, todos os condôminos deverão contribuir para o pagamento das despesas que são comuns à edificação como um todo. Recomenda-se uma assembleia geral para votar e aprovar as despesas gerais relativas ao processo. Agora, se houver duas edificações separadas e apenas uma área comum a elas (como o estacionamento, por exemplo), os síndicos deverão compor uma parceria para regularizar o AVCB.

Se houver relutância injustificada de um síndico em participar das despesas comuns do AVCB (único para todas as edificações), a alternativa é adotar uma medida Judicial, para que o juiz determine à parte resistente as providências necessárias para regularizar a situação. Quem está em comunhão de direitos também deve participar em conjunto, financeiramente, para que os prédios fiquem regularizados perante a Prefeitura e o Corpo de Bombeiros. É importante lembrar que os síndicos que não derem seguimento à regularização poderão ser responsabilizados civilmente pelos prejuízos causados à edificação, desde multas e autuações do Poder Público quanto negativas de cobertura de sinistros por parte das seguradoras. O seguro predial é de responsabilidade do síndico, mas há seguradoras que não dão cobertura se o edifício estiver com o AVCB vencido.

ALEXANDRE CALLÉ Advogado da área de Consultoria Imobiliária e Condominial, atuou junto ao Secovi-SP. Mais informações: alexandre@advocaciacalle.com.br; www.advocaciacalle.com.br.

Direcional Condomínios | Julho 2017

2. UM DOS SÍNDICOS SE RECUSA a PARTICIPAR 1. AVCB DEVERÁ SER ÚNICO MESMO COM GESTÕES SEPARADAS? DO PROCESSO, O QUE FAZER?

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DICA / AVCB & PREVENÇÃO E COMBATE A INCÊNDIO

VIGILÂNCIA E A BUSCA PELO “RISCO ZERO” Por Rosali Figueiredo

O dia 14 de junho passado ficou marcado pela tragédia do edifício residencial Grenfell Tower, em Londres, atingido por um incêndio que matou 79 pessoas. Entre as causas que acentuaram a propagação do fogo e as dimensões das perdas humanas está a utilização de revestimentos inflamáveis na fachada do prédio de 24 andares e 120 apartamentos. Investigações preliminares apontam que inspeções periódicas anteriores teriam ignorado as irregularidades.

No Brasil e, em especial, no Estado de São Paulo, vigora um complexo escopo de leis e normas de prevenção e combate ao fogo nas edificações, herança dos traumas causados por grandes incêndios nos anos 70 e 80 na Capital, como dos edifícios Andraus (16 mortos), Joelma (188 mortos) e Grande Avenida (17 mortos).

A dica que gestores e especialistas dão para os colegas síndicos evitarem riscos de uma nova tragédia é não apenas ter o AVCB (Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros) como guia para regularizar as instalações, como também adotar uma vigilância permanente sobre a manutenção e as vistorias obrigatórias dos equipamentos. No radar dos gestores, devem figurar tanto os componentes das redes elétricas e de gás quanto de combate ao fogo, da luz de emergência e sinalização, além da formação e treinamento de Brigada de Incêndio. “É ótimo ter o AVCB, um certificado, mas temos que ir além disso e estar atentos a riscos presentes em outras instalações e que possam causar incêndio”, afirma a síndica Rosana Nichio, que está providenciando a renovação do AVCB do prédio onde mora e é gestora há 11 anos. Situado no Alto de Santana, zona Norte de São Paulo, o Condomínio Edifício Siena Tower tem 18 anos, 12 andares e 24 unidades e já passou por inúmeras adaptações, no sentido de promover atualizações em relação ao aperfeiçoamento das normas. “Na renovação anterior, substituímos toda sinalização por placas luminescentes e agora tivemos que trocá-las novamente, porque a norma passou a exigir a identificação do fabricante”, ilustra a gestora.

Dois outros aspectos chamaram atenção da síndica: pelo fato de o condomínio estar com portaria virtual há um ano, o Corpo de Bombeiros exigiu alarmes em todo prédio, detectores de fumaças nos doze andares e automatização da pressurização das escadas. De outro modo, durante um treinamento da Brigada, foi identificado um ponto de ferrugem no abrigo de gás, problema já sanado. “Temos que fazer constantemente uma vistoria, porque a tendência é a de se buscar risco zero”, observa Rosana.

ADEQUAÇÕES O processo de adequação é trabalhoso, porque cada edificação deve cumprir com leis e normas conforme sua época de construção. Por exemplo, no Condomínio Edifício Boulevard, que se encontra em processo de regularização do AVCB, o síndico Paulo Mujano terá que instalar sistema de hidrante embutido nas paredes dos halls de cada andar. Mas como a escada está diretamente ligada aos pavimentos, tipo “caracol”, não há como providenciar portas corta-fogo. Conforme exigência do projeto aprovado pelos bombeiros, somente duas delas terão que ser instaladas no subsolo e outra readequada no térreo.

DICA / AVCB & PREVENÇÃO E COMBATE A INCÊNDIO

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Construído em 1957, com vinte unidades e dez andares, próximo à Avenida Paulista, o Boulevard nunca teve AVCB. Em outros dois residenciais em que atua como síndico profissional, Paulo Mujano também se depara com necessidade de adequações. “São realidades distintas, mas este é um tema extremamente complexo do ponto de vista do convencimento dos moradores. Não há empecilho técnico para o AVCB, mas resistência nos condomínios”, conclui Mujano.

FIQUE ATENTO AOS DETALHES! Consultor da área de riscos, Carlos Alberto dos Santos já visitou quase 200 edificações em São Paulo e Região Metropolitana, observando, entre outros, as condições das instalações elétricas, de gás e do sistema de prevenção e combate ao fogo. A seguir, ele chama atenção dos síndicos para algumas irregularidades comuns que têm observado nesses condomínios (Os comentários abaixo não esgotam, em absoluto, as exigências relativas a cada uma dessas instalações. Para mais informações, confira todo o material disponibilizado no site da Direcional Condomínios. Saiba como acessá-lo ao final da pág. 19).

ALARME / DETECÇÃO DE FUMAÇA O sistema de alarme e até de detecção da fumaça deve estar além do que exigem as normas. Por exemplo, mesmo que o detector não seja obrigatório nos halls internos dos andares em alguns tipos de prédios, sua presença poderá prevenir o alastramento do fogo. Edifícios mais novos já trazem esses dispositivos, mas Carlos Alberto dos Santos chama atenção para a necessidade de manutenção. Detectores devem ser mantidos limpos, sem obstruções dos sensores. E a central de alarme instalada na portaria precisa passar por testes periódicos e manutenção preventiva, com a sinalização adequada de todos os pontos onde existem os detectores.

AVCB O prazo de renovação do AVCB no Estado de São Paulo para os prédios residenciais ocupados passou de três para cinco anos. Mas condomínios recém-implantados têm validade de seu primeiro AVCB por apenas um ano, depois este terá que ser renovado pelo síndico.

BOMBA DE INCÊNDIO A bomba de Incêndio deve estar adequadamente ligada à rede dos hidrantes.

E os prédios antigos que não dispõem do sistema estão recebendo notificações dos bombeiros, durante o AVCB, para a sua instalação. “Porém, em alguns casos em que o fundo do reservatório até o primeiro ponto de hidrante tenha mais de 6 metros de altura, acaba se dispensando essa exigência, pois existe pressão suficiente na água (por gravidade) para combate a incêndio. É uma situação que deve ser estudada caso a caso”, afirma o consultor.

CENTRAL E LUZ DE EMERGÊNCIA Não basta instalar luz de emergência, é preciso garantir que elas funcionem quando falta energia no prédio, especialmente durante um incêndio. Em primeiro lugar, quem ainda não automatizou a central deverá fazê-lo. Depois, deve garantir manutenção correta para cada fonte de energia. E as edificações que tenham o sistema alimentado por baterias, devem optar pelas estacionárias no lugar das automotivas.

DICA / AVCB & PREVENÇÃO E COMBATE A INCÊNDIO

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Arte Carlos Alberto dos Santos

EXTINTORES

Conforme norma de segurança do Inmetro, a cada ano os lacres dos extintores deverão trazer uma cor diferenciada Síndicos e zeladores já estão devidamente informados da necessidade de recarga anual dos extintores do prédio. Mas para terem a garantia de que o serviço tenha sido efetivamente realizado pelo prestador de serviços, Carlos Alberto Santos recomenda a eles verificarem a cor do lacre dos extintores (conforme imagem acima). “Se houve recarga, obrigatoriamente o lacre deve ser colocado na cor indicada pelo Inmetro. Não há como fazer recarga sem romper o lacre anterior. A medida foi adotada justamente para evitar fraudes”, observa.

Também o selo representa uma medida de segurança para os síndicos, já que deve constar nele o CNPJ da empresa que atendeu o condomínio e o número do equipamento (cada extintor possui sua identificação, a exemplo do chassi dos veículos automotores). Por fim, no momento de sua instalação no prédio, esses equipamentos não poderão ter o acesso obstruído e deverão ser corretamente dispostos (a 10 cm do chão ou pendurados).

HIDRANTES (MANGUEIRAS E ESGUICHOS) As mangueiras precisam ser “aduchadas” de forma correta (e não enroladas), com as pontas livres, esguichos (bicos) e chave para montagem. É preciso fazer o teste hidrostático anual, por empresa certificada, dispondo-se de uma etiqueta contendo todos os prazos.

PORTAS CORTA-FOGO É comum se encontrar portas corta-fogo abertas ou travadas e também com sinalização inadequada, comprometendo a segurança de evacuação no momento de um sinistro.

Foto Rosali Figueiredo

SINALIZAÇÃO Sinalização inadequada de rota de fuga em porta corta-fogo. De acordo com a IT 20, a placa deveria ser instalada “a 1,8 m do piso acabado”. Placa apresenta outra inadequação: não está luminescente

DICA / AVCB & PREVENÇÃO E COMBATE A INCÊNDIO

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Dois problemas recorrentes atingem as placas de sinalização de equipamentos, rota de fuga e saída de emergência: são flagrados erros de instalação e faltam, a cada uma delas, informações exigidas pela ABNT NBR 13.434-1 (norma de Sinalização de Segurança Contra Incêndio e Pânico). São elas: o nome do fabricante (ou CNPJ), mês e ano de fabricação, o grau de luminescência do material, além de propriedades de cor e atenuação. A sinalização é regulamentada ainda pela IT 20 (Instrução Técnica do Corpo de Bombeiros de São Paulo). “As placas com luminescência, obrigatórias hoje, têm vida útil, elas exigem testes periódicos”, destaca Carlos Alberto dos Santos.

Foto Ana Rocha

Foto Rosali Figueiredo

RISCOS NA IMPRUDÊNCIA DE MORADORES

Mesmo que o síndico mantenha rigor na manutenção das instalações e equipamentos, situações de incêndio podem acontecer a qualquer momento mediante a distração ou imprudência dos moradores. Aqui estão dois flagrantes: uma moradora de um condomínio compartilhou em rede social a esquadria de uma janela de seu apartamento queimada por bituca de cigarro lançada de outra unidade. O síndico local lançou comunicado advertindo a todos para o perigo desse tipo de atitude, lembrando-lhes ainda das penalizações previstas nas normas internas.

A outra imagem mostra fachada atingida por fogo que destruiu apartamento, depois que moradora saiu do local e deixou o celular carregando

LEIA MAIS EM NOSSO PORTAL:

direcionalcondominios.com.br

- Cartilha preparada pelo Ibape-SP sobre “Inspeção Predial – Prevenção e Combate a Incêndio”; - Guia e matérias reunidas na página “Dúvidas com o AVCB?”.

Acesse os links através do endereço acima, na chamada de AVCB, clicando na imagem da Capa da revista de Julho - Ed. 224.

PRÓXIMA EDIÇÃO: AVCB & EQUIPAMENTOS – PROTEÇÃO E COMBATE A INCÊNDIO

eventos / DIRECIONAL

RELACIONAMENTO COM O MERCADO E TREINAMENTOS A equipe da Direcional Condomínios esteve envolvida no último mês de maio em três eventos voltados ao aperfeiçoamento do relacionamento com seu público e da qualidade dos serviços oferecidos pela revista.

Na versão 2017 da maior feira de equipamentos e soluções em segurança da América latina, a 20ª Exposec, a Direcional Condomínios esteve novamente presente com um estande próprio, recebendo fornecedores, instaladores, profissionais da área e síndicos. Realizada entre os dias 23 e 25 de maio, no São Paulo Expo (Zona Sul da Capital paulista), a Exposec recebeu 42 mil visitantes. “Esta edição foi surpreendente pela diversidade de produtos, recorde de público e conteúdos inéditos que pudemos oferecer”, avalia Rimantas Sipas, diretor comercial da Cipa Fiera Milano, organizadora do evento. Sônia Inakake, diretora da revista, observa, por sua vez, a importância de sua equipe estar em contato com as inovações do setor e as expectativas dos gestores condominiais. A Exposec 2018 já está agendada: acontecerá entre os dias 22 a 24 de maio de 2018, no mesmo local, com a participação da Direcional.

Fotos Osiris Bernardino / Rosali Figueiredo

NA EXPOSEC 2017, CONTATO COM AS INOVAÇÕES EM SEGURANÇA

Direcional Condomínios | Julho 2017

Fotos Rosali Figueiredo

CURSO DE QUALIDADE NO ATENDIMENTO PARA CLIENTES DA REVISTA

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A Direcional Condomínios promoveu no dia 31 de maio o Curso de Qualidade no Atendimento Telefônico, oferecido gratuitamente às empresas anunciantes da revista.

Ministrado pela coaching e profissional da área de treinamento, a jornalista Claudia Ribeiro Martins (Foto acima), o curso aconteceu entre 8h e 12h. Foram apresentadas ferramentas da Programação Neurolinguística para uma abordagem adequada dos clientes, no caso, síndicos e zeladores que costumam recorrer aos serviços dos anunciantes da Direcional. O curso trouxe ainda elementos comportamentais, extraídos da Psicologia Positiva, apresentados a 33 participantes, representantes de 20 empresas. A diretora da revista, Sonia Inakake, anunciou uma nova rodada do treinamento no dia 30 de agosto, uma quarta-feira, mesmo horário, no auditório da Abralimp (Av. Angélica, 321, Cj. 22, bairro de Santa Cecília, São Paulo). Informações e inscrições através do telefone (11) 5573-8110. As vagas são limitadas.

CONGRESSO DE VENDAS: MOTIVAÇÃO Seis conferencistas deram o tom do 6º Congresso Brasileiro de Vendas, promovido pela Corpo RH em 27 de maio, em Campinas (SP), com cerca de dez horas de atividades. Além de apresentar ferramentas de venda, os palestrantes mostraram como atitudes positivas, motivação, vibração e até neuromarketing tornam a vida profissional mais produtiva e eficaz, não apenas nesse campo de atuação.

No palco do evento, estiveram presentes Paulo Storani, que fez parte da Tropa de Elite do Rio de Janeiro e atuou como consultor na produção dos filmes homônimos; Alfredo Rocha; Clóvis de Barro Filho; Eduardo Tevah; Cláudio Luvizzotti; e Edílson Lopes. (Edição R.F.)

DICA / FACHADA

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Foto Eng. Victor Perez

Foto Rosali Figueiredo

RETROFIT, RESTAURAÇÃO E VALORIZAÇÃO

O Eng. Vítor Loureiro acompanha obras do Ed. Torre da Roma, antes em fulget deteriorado (Foto ao lado), agora com textura (Foto acima)

Enquanto a recuperação estrutural surge indispensável à segurança e renovação da vida útil da edificação, o retrofit representa um modo de conferir novos patamares de uso, conforto e valorização dos imóveis. Ambos figuram entre os objetivos da síndica Ana Cristina Oliveira e dos condôminos do Edifício Torre da Roma, que decidiram apostar em uma ampla renovação do prédio com 212 salas comerciais entregue em 2002 no bairro da Lapa, zona Oeste de São Paulo. A gestora destaca que a ideia é, sobretudo, dar vida nova à edificação que já causara impacto na época do lançamento: ela dispõe de elevador panorâmico e pele de vidro.

Porém, revestido com fulget na alvenaria, os condôminos viram o material se degradar ao longo do tempo, tanto pelo aspecto estético quanto pelas infiltrações e descolamentos que apresentava. “Além disso, o escurecimento da cor [originalmente vinho, depois marrom] passou a esconder o desenho do prédio”, observa o engenheiro civil Vítor Loureiro, um dos responsáveis pelo acompanhamento dos trabalhos.

DICA / FACHADA

Esses incluem a remoção do fulget, tratamento das trincas, nivelamento da alvenaria com argamassa, aplicação de textura e pintura final, resume Loureiro. Os serviços deverão estar concluídos até o final do ano e quitados em princípios de 2018, estima a síndica. “Não houve dificuldade para aprovar a obra, porque os condôminos e usuários a queriam muito. Mas tivemos que fazer um planejamento financeiro monstro para viabilizá-la”, afirma Ana Cristina. Simultaneamente, o condomínio fez impermeabilização da laje térrea e agora passa pela regularização do sistema de prevenção e combate a incêndio. E já aguarda aprovação de projeto na Prefeitura para fazer retrofit do hall do térreo, com adequações de acessibilidade.

Fotos Rosali Figueiredo

NA AV. PAULISTA, A RECUPERAÇAO DE UM MARCO

O Eng. Carim Atala junto às fachadas no fundo do Saint Honoré. Na foto à cima à esq., parte da fachada para a Av. Paulista. Ao lado, estado de deterioração da alvenaria

Quem está começando os trabalhos de recuperação estrutural e revitalização das fachadas é o Condomínio Edifício Saint Honoré, marco da arquitetura de São Paulo construído na Av. Paulista entre o final dos anos 50 e princípios de 60 por João Artacho Jurado. Com três blocos, 25 andares e 117 unidades, a edificação apresenta varandas com jardineiras em toda sua extensão, que terão que ser impermeabilizadas e recuperadas uma a uma, afirma o engenheiro civil Carim Atala, responsável pela obra.

Segundo ele, além de restaurar a ampla superfície (20.916 m2) e os detalhes das fachadas, a obra traz outro grande desafio: o afluxo de pessoas na vizinhança exige a instalação de um bom sistema de proteção em torno do prédio, o que leva tempo. As paredes do Saint Honoré são em argamassa revestidas com massa de mármore Travertino. O restauro começou em fevereiro passado e deverá prosseguir até o final de 2018, com um orçamento de R$ 1,6 milhão, financiado em 40 vezes pela própria empresa de engenharia.

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DICA / FACHADA

RETROFIT EM ETAPAS O Eng. Civil Paulo Maccaferri em frente da nova fachada do Cond. Ed. Octavius.

Na foto abaixo, vista geral das torres (a parte ensolarada apresenta a nova estética; já à dir., imagem da fachada com pastilha cinza e esquadrias antigas, parte que está sendo trabalhada agora) Fotos Rosali Figueiredo

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Quem passa pela região do metrô Vila Madalena, na zona Oeste de São Paulo, observa o renascimento de um amplo residencial de 30 anos, com dois longos blocos dispostos em “v”, oito fachadas e cerca de 10 mil m2 de superfície de paredes. O processo todo foi iniciado em 2014, em etapas, conforme a disponibilidade de verba. Em 2016 houve o primeiro trabalho em uma fachada de frente do edifício, agora concluída com novas esquadrias, revestimentos (base cimentícia monolítica no lugar de pastilha) e cores. Para o engenheiro civil Paulo Maccaferri, o desafio maior da execução do projeto começou neste ano, na fachada de frente para a Rua Heitor Penteado, por ser mais extensa e ter o térreo ocupado por uma agência bancária: isso vem demandando reforço na estrutura de proteção. (Por Rosali Figueiredo)

DICA / FACHADA

Foto Rosali Figueiredo

PASTILHA: RECUPERAR OU TROCAR REVESTIMENTO?

Com pastilhas bem deterioradas (Foto acima), condomínio optou por aplicar textura sobre o revestimento (Ver imagem final na pág. 26) Um dos processos mais complexos que os síndicos enfrentam está na recuperação de fachadas com revestimentos em pastilhas e cerâmicas. De acordo com o técnico em edificações e especialista Ivan Martinez, se houver necessidade de tratar trincas ou reboco solto neste tipo de superfície, “a restauração do revestimento terá que ser feita por ‘panos’ e não somente no local afetado, com vistas a garantir boa aparência final. A mão de obra tem que ser especializada para cada tipo de material e, ao se passar o tempo, alguns deles poderão não ser mais encontrados no mercado”.

Uma das tendências é a remoção do acabamento antigo (caso do Edifício da Roma) ou a aplicação de um novo material sobre o original. Nesse sentido, uma das soluções mais controversas está na aplicação de textura sobre pastilha. Será que cola?

Para o engenheiro civil Marcus Vinícius Fernandes Grossi, há riscos de um mau resultado. Ele argumenta: A pastilha é irregular e muito lisa. Poderão ficar espaços sem preenchimento e mal aderidos na região sobre a pastilha, provocando descolamentos.

O engenheiro civil Vítor Loureiro afirma, por sua vez, que a solução tem sido demandada pelos condomínios por uma questão de custo e benefício.

Porém, há todo um processo a ser aplicado para que os resultados finais estejam de acordo com as expectativas do cliente e com o prazo de cinco anos de garantia dado pelo prestador. Em primeiro lugar, o condomínio deverá contratar uma empresa idônea, capacitada e se certificar do uso

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DICA / FACHADA

de materiais de qualidade, diz o engenheiro. E na execução dos serviços, exigir que a contratada faça antes “um bom teste de percussão, retire as pastilhas dos pontos onde não há mais aderência, realize o preenchimento desses vazios, use argamassa colante com propriedade de aderência maior e, ao final, aplique a textura”. Segundo Vitor Loureiro, todo esse trabalho poderá ficar comprometido se houver futuras afixações ou instalações na fachada por iniciativa dos moradores. “Por exemplo, a instalação de telas de proteções nas janelas cria pontos vulneráveis de infiltração e expansão do revestimento, provocando seu descolamento.”

Outro engenheiro civil, Paulo Maccaferri, pondera, de seu lado, que nessas soluções o risco maior provém do descolamento inicial do revestimento antigo (no caso, a pastilha) e não do novo (a textura). Segundo ele, é impraticável dar garantia sobre um trabalho anterior, executado por outro técnico, em outro tempo. “Se abrir uma fissura na pastilha, a água vai percolar e levar a textura embora.” Assim, torna-se indispensável ter antes “um mapeamento da fachada para garantir que a pastilha esteja muito bem aderida”. “De qualquer forma, cada fachada tem sua particularidade, como a posição em relação ao sol, ventilação, efeitos da fuligem etc.”, observa Paulo Maccaferri, destacando que a solução que se aplica a uma nem sempre ‘cola’ em outra fachada.

Por fim, o engenheiro civil Kleber José Berlando Martins, presidente da Aspejudi (Associação de Peritos Judiciais, Árbitros, Conciliadores e Mediadores de Minas Gerais) e membro efetivo do Ibape-MG, observa que obras de restauração e/ou retrofit devem atender hoje aos parâmetros estabelecidos pela ABNT NBR 15. 575/2013, norma de desempenho da Associação Brasileira de Normas Técnicas, incluindo os materiais da fachada. (Por R. F.)

Fachada com textura aplicada sobre pastilha (Ver o original na pág. 25)

DICA / FACHADA

SOLAR DOS AMIGOS: RENASCIMENTO

Foto Rosali Figueiredo

Condomínio Solar dos Amigos em processo de recuperação das fachadas: De cima para baixo, as fotos mostram a evolução dos trabalhos

Fotos Marcelo de Freitas

Depois de pelo menos 30 anos sem manutenção, conforme afirma o atual síndico Paulo Soares de Oliveira Júnior, as fachadas do Condomínio Solar dos Amigos exibem os primeiros resultados do amplo processo de recuperação que vem sendo realizado neste ano em suas quatro torres, na Vila Sônia, zona Sudoeste de São Paulo. De acordo com o engenheiro civil Marcelo de Freitas, responsável pela obra, foi necessário “um trabalho meticuloso com tratamento do ferro exposto, recomposição da argamassa com aditivos e serviços sobre as trincas e fissuras”. O momento agora é de finalização da pintura, em nova cor.

(Edição R. F.)

LEIA MAIS EM NOSSO PORTAL:

direcionalcondominios.com.br

- O artigo “Manutenção e reparo de revestimentos de fachada”, do Eng. Civil Marcus V. Fernandes Grossi.

Acesse o link através do endereço acima, na chamada de Fachada, clicando na imagem da Capa da revista de Julho - Ed. 225.

PRÓXIMA EDIÇÃO: ELEVADOR - MANUTENÇÃO E MODERNIZAÇÃO

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DICA / HIDRÁULICA - RETROFIT

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Fotos Rosali Figueiredo

SEM MANUTENÇÃO, A CONTA ‘ESTOURA’ PARA OS CONDÔMINOS

A síndica Monica C. Miguel e detalhe à dir. de uma das prumadas externas da nova rede hidráulica do Cond. Ed. Aristocrata

Um verdadeiro sonho de muitos síndicos e condôminos está em conseguir diminuir o número de prumadas hidráulicas com vistas a facilitar a individualização dos medidores. Considerada ainda uma medida rara, porque cara e complexa, ela foi implantada no último ano no Condomínio Edifício Aristocrata, que inutilizou a rede hidráulica original, reformou totalmente o barrilete, instalou registros separados para cada apartamento e construiu, externamente, junto à fachada, oito novas colunas de tubulações. Elas foram revestidas de placas galvanizadas, na cor da parede, e acabaram integradas à estética do prédio.

O curioso é que a obra, orçada em R$ 305 mil e que exigiu 24 meses de rateio extra além de 13 parcelas para sua quitação, nem foi motivada pela necessidade de individualização da leitura d’água. “Tínhamos já há algum tempo um projeto de retrofit hidráulico por causa dos vazamentos e estouros nas tubulações. Quando a situação se tornou insustentável, fizemos uma revisão da proposta original, nos preparamos com rateio e contratamos os serviços”, afirma a síndica Monica Cristina Miguel.

A gestora diz que era impraticável recuperar as prumadas antigas do prédio localizado no bairro do Tatuapé, zona Leste de São Paulo. “Os canos estavam podres, o que dificultava os reparos, e a água continha ferrugem e resíduos.” Cada intervenção gerava uma nova quebra, como em efeito dominó, lembra Monica. Com o novo sistema operante, o Edifício Aristocrata poderá fazer, a qualquer momento, a individualização dos medidores. Mas como suas 72 unidades de dois dormitórios e dois banheiros consomem o equivalente à tarifa mínima de água, o condomínio deixará a instalação dos aparelhos para o futuro. Há outras prioridades, a exemplo da pintura da fachada, que será feita neste ano.

A nova rede hidráulica do prédio de 26 anos foi segmentada em duas partes: do 18º andar (último) ao 6º descem as tubulações pela fachada, com os respectivos registros instalados no barrilete. Do primeiro ao quinto andar, a alimentação é feita a partir do reservatório de água potável localizado no térreo, com os registros implantados no subsolo. Quanto às unidades, elas passaram a dispor de dois ramais de alimentação. Eram três e, para se chegar à configuração atual, houve necessidade de se realizar obra física em todos os imóveis. De qualquer maneira, segundo Monica, tudo ficou pronto em três meses e os moradores respiram hoje aliviados com a melhora da qualidade da água distribuída pelo prédio.

DICA / HIDRÁULICA - RETROFIT CORRENDO ATRÁS DO PREJUÍZO Se os condôminos do Edifício Aristocrata sofriam com os transtornos de uma água de má qualidade, em um residencial de três torres localizado em Taboão da Serra, Região Metropolitana de São Paulo, a síndica profissional Roseane Barros Fernandes encontrou uma conta d’água mensal 40% superior ao efetivo consumo das unidades por conta dos vazamentos. Estes se acumularam por anos de falta de manutenção preventiva e corretiva, afirma a síndica, que assumiu a gestão do empreendimento há um ano e meio.

“Passados mais de 11 meses de serviços, nosso balanço mostra uma despesa efetiva de mais de R$ 85 mil de conserto de vazamentos e infiltrações, uma conta mensal com consumo mais brando e a sensação de que o trabalho estava no caminho certo”, descreve a síndica. A gestora atua com base em um Plano Diretor de Restauração do Empreendimento, desenvolvido após a contratação de um diagnóstico de engenharia para todas as instalações. A partir daí, no setor hidráulico, foram executados reparos e impermeabilização dos reservatórios superiores de duas das três torres; de trincas em uma caixa d’água; de vazamentos em equipamentos das áreas comuns e conserto do ramal da rede d’água que alimentava uma das torres e que havia se rompido. De acordo com Roseane, “a infraestrutura instalada inicialmente nas edificações só terá seu ciclo de vida útil preservado caso seja ‘cuidada’”, principalmente a rede hidráulica. (Por Rosali Figueiredo)

RETROFIT NOS EQUIPAMENTOS

Fotos Miriam Rocha

Instalações antigas de área comum e privativa do Cond. Louis Pasteur, que fará retrofit dos equipamentos

Outra possibilidade de economia d’água está no retrofit de torneiras, registros e válvulas, trabalho que está sendo iniciado no Condomínio Louis Pasteur, torre comercial construída há 54 anos na Avenida Paulista, em São Paulo. A síndica Miriam Rocha diz que a administração fez parceria com empresa que irá custear os dispositivos e as substituições, em troca de um percentual sobre a economia futura na conta mensal d’água.

Todas as áreas (copas e banheiros) das 105 unidades serão beneficiadas, assim como ambientes comuns do prédio (banheiros, vestiários, tanques, chuveiros etc.). Os destaques ficam por conta da substituição das válvulas tipo hydra, por versões de dois fluxos, com a necessidade de troca também dos vasos sanitários, e da instalação de torneiras com temporizadores. Para iniciar o processo, o condomínio promoveu antes uma vistoria em todos os ambientes, privativos e comuns, de forma a identificar e sanar qualquer tipo de vazamento que houvesse nas tubulações. (Por R.F.) LEIA MAIS EM NOSSO PORTAL:

direcionalcondominios.com.br

- Os artigos “Ruídos e isolamento acústico nas instalações hidráulicas dos condomínios”, da Eng. Civil Kelly Ramos de Lima; e "Projetos de economia de água em condomínios", de Marcus F. V. Grossi; - O texto “Manutenção preventiva e corretiva contra o desperdício de água”, da síndica Roseane Barros Fernandes.

Acesse os links através do endereço acima, na chamada de Hidráulica - Retrofit, clicando na imagem da Capa da revista de Julho - Ed. 225.

PRÓXIMA EDIÇÃO: SERRALHERIA

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ACESSÓRIOS

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Direcional Condomínios | Julho 2017

ACESSÓRIOS...

Direcional Condomínios | Julho 2017

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ACESSÓRIOS, ADMINISTRADORA, ALAMBRADOS, amortecedor de impacto, CAIXA D’ÁGUA, DESENTUPIDORA

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Direcional Condomínios | Julho 2017

COBERTURA, CONTROLE DE PRAGAS

Direcional Condomínios | Julho 2017

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BOMBAS, BOMBAS DOSADORAS, ELEVADOR

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Direcional Condomínios | Julho 2017

ELEVADOR...

Direcional CondomĂ­nios | Julho 2017

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ELEVADOR

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Direcional CondomĂ­nios | Julho 2017

ELÉTRICA

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FITNESS

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Direcional CondomĂ­nios | Julho 2017

FITNESS, GÁS, GERADOR

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HIDRÁULICA, INCÊNDIO, INSULFILM

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IMPERMEABILIZAÇÃO...

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IMPERMEABILIZAÇÃO

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IMPERMEABILIZAÇÃO...

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IMPERMEABILIZAÇÃO

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INTERFONE...

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INTERFONE, MURO DE VIDRO

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MANUTENÇÃO PREDIAL

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PERÍCIA PREDIAL, PINTURA PREDIAL

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IMPERMEABILIZAÇÃO

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PINTURA PREDIAL

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PINTURA PREDIAL...

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PINTURA PREDIAL

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PINTURA PREDIAL...

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PINTURA PREDIAL

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PINTURA PREDIAL...

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PINTURA PREDIAL

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PINTURA PREDIAL, PLAYGROUND...

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PLAYGROUND, SERRALHERIA, SINALIZAÇÃO

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PISO, SISTEMAS DE SEGURANÇA

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SISTEMAS DE SEGURANÇA...

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SISTEMAS DE SEGURANÇA, TERCEIRIZAÇÃO

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TERCEIRIZAÇÃO...

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TERCEIRIZAÇÃO, UNIFORME

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TERCEIRIZAÇÃO, TRATAMENTO DE PISO

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TERCEIRIZAÇÃO...

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