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CAPA PROMOCIONAL
+ LEIA MAIS: + DICAS:
Administração: Síndicos inovam em eventos para conter aglomerações
Serviços ao Síndico: Gestão do verde no condomínio: Paisagismo, Corte & Podas
Coluna: O síndico deve contratar seguro de responsabilidade civil?
Seção tira-teima: A MP 927/2020 perdeu a validade, e agora?
Elevador: Contratos de Manutenção, Conservação & RIA
Segurança: Tecnologia acelera mudanças no controle de acesso
Playground & Brinquedoteca: A reabertura desses espaços de lazer
Caro Leitor,
O condomínio se transformou em um novo lugar para morar, a partir do momento em que a quarentena do novo Coronavírus reteve boa parte dos profissionais e estudantes em casa. Com isso, eles começaram a perceber que há uma vida diferente no prédio residencial ao longo do dia, segundo avaliam síndicos entrevistados no período. Disso sobressaem pontos positivos e negativos. Neste último caso, está o aumento da percepção do barulho, desde aquele gerado pelas rotinas de manutenção (como de lavadoras utilizadas na limpeza das áreas comuns, por exemplo) aos ruídos introduzidos por conflitos (como as discussões relacionadas à reabertura ou não de áreas) e novos hábitos, como o vizinho praticando exercícios físicos.
No aspecto positivo, o condômino percebeu a importância de dispor de uma equipe prestativa (portaria, limpeza, manutenção, zeladoria), que organize bem o recebimento das encomendas, e até do paisagismo, que passou a ser observado da janela de forma contemplativa. Essa “descoberta" do condomínio irá impactar na forma como os moradores receberão a partir de agora as propostas de investimentos na manutenção e/ou melhorias que serão apresentadas pelos síndicos, entendem os gestores.
Há muito por fazer, dada a necessidade de atualizar continuamente as instalações às leis e normas, de cumprir um novo cronograma de assembleias e prestação de contas, de fazer as manutenções e de dar vazão às demandas desse morador mais focado no condomínio. Uma amostra da dinâmica condominial pode ser observada nesta edição, com as reportagens sobre inclusão e acessibilidade, planejamento orçamentário na pandemia, mudança no perfil dos eventos em 2020, paisagismo, elevador, sistemas de segurança, além de playground e brinquedoteca. No Residencial Vila Mariana, o playground foi reaberto com brinquedos novos, completando em grande estilo a obra de impermeabilização realizada durante mais de um ano. O trabalho do síndico nunca para e hoje, mais do que sua proatividade, exige atenção a esse morador mais exigente.
ABRAÇO, Rosali Figueiredo (Editora)
Informe Publicitário: Seciesp
Coronavírus (Covid-19): Previsão Orçamentária & Prestação de Contas na pandemia
Capa: Acessibilidade na rota da inclusão no condomínio
SR. (A) SÍNDICO(A), RESPONDA À PESQUISA DA PÁG. 04!
Preencha todos as perguntas e nos encaminhe (informações na própria pág. 04) para concorrer a uma máquina Nespresso. Sua participação é muito importante para a Direcional Condomínios!!
ERRATA / SINALIZAÇÃO DE INCÊNDIO
Diferente do que publicamos na edição de agosto de 2020, na pág. 30, o número correto da Instrução Técnica do Corpo de Bombeiros de São Paulo relativa à Sinalização de Emergência é IT 20/2019.
Coluna: O síndico deve contratar seguro de responsabilidade civil?
Dica:
Segurança –Tecnologia acelera mudanças no controle de acesso
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Seção tira-teima: A MP 927/2020 perdeu a validade, e agora?
DIRIGIDA A Condomínios residenciais, comerciais, administradoras, construtoras e shoppings
Administração: Síndicos inovam em eventos para conter aglomerações
PERIODICIDADE MENSAL
Exceto novembro/dezembro, cuja periodicidade é bimestral
TIRAGEM
20.000 exemplares
(60.000 leitores em média)
PÚBLICO LEITOR DIRIGIDO
Síndicos, zeladores, administradores e construtores
CIRCULAÇÃO
São Paulo e Grande São Paulo
CAPA Coronado
Serviços ao Síndico: Gestão do verde no condomínio: Paisagismo, Corte & Podas
ASSINATURAS
Emilly Tabuço faleconosco@grupodirecional.com.br
GERENTE COMERCIAL
Gabriel Youssef gabriel@grupodirecional.com.br
DEPARTAMENTO COMERCIAL
Adriana S. dos Santos
Dica: Elevador - Contratos de Manutenção, Conservação & RIA
ATENDIMENTO AO CLIENTE
Emilly Tabuço
João Marconi
Juliana Jordão Grillo
DIAGRAMAÇÃO
Jonas Coronado
Luís Guilherme
Renata Saldanha
Thalita Feuerstein
Cristiane Lima
Tiragem de 20.000 exemplares auditada pela Fundação Vanzolini, cujo atestado de tiragem está à disposição dos interessados. Não é permitida a reprodução total ou parcial das matérias, sujeitando os infratores às penalidades legais. As matérias assinadas são de inteira responsabilidade de seus autores e não expressam, necessariamente, a opinião da revista Direcional Condomínios. A revista Direcional Condomínios não se responsabiliza pelos serviços e produtos oferecidos pelos anunciantes.
Dica: Playground & Brinquedoteca – A reabertura desses espaços de lazer
IMPRESSÃO Grass Indústria Gráfica
EQUIPE DISTRIBUIÇÃO
Douglas Barbosa da Silva
Evaldo Mendonça
José Ricardo da Silva
Pedro Henrique Rodrigues Paiva Roberio Santos
ASSINATURA ANUAL R$ 180,00
Algumas empresas estão se aproveitando do momento de fragilidade econômica dos condomínios na pandemia para apresentar ofertas de serviços de manutenção de elevadores que parecem até vantajosas à princípio, mas escondem verdadeiras arapucas.
Para seduzir o cliente, essas empresas propõem preços abaixo do mercado, até seis meses de serviços gratuitos, facilidade de pagamento e de compras de peças. Também prometem atenção especial no atendimento ao síndico e ao responsável pelo serviço de elevador.
Encantado por falsas promessas, o síndico muitas vezes não percebe que está entrando numa arapuca. Só depois é que se descobre que para compensar o desconto, peças de reposição do elevador são repassadas por valor acima do mercado. As entrelinhas do contrato também embutem fidelidade de quatro ou cinco anos, multa contratual pesada como até 50% das mensalidades a vencer, em caso de rescisão. Se a multa não for paga, o condomínio pode ser negativado.
Essa multa vem sendo interpretada como abusiva pelo Judiciário, por violar o direito do consumidor. Mesmo assim, em caso de insatisfação com os serviços, o condomínio pode ter inúmeras dificuldades para romper o compromisso firmado. O que parecia ser o melhor negócio do mundo se transforma numa relação comercial indissolúvel, num pesadelo, que exigira enorme esforço de negociação para o síndico.
Em caso de dúvidas, consulte o Seciesp.
O CONDOMÍNIO
A MEDIDA Provisória 927/2020 foi lançada no início da pandemia do novo Coronavírus possibilitando antecipar férias (mesmo sem os 12 meses de trabalho cumpridos) com o pagamento da gratificação de 1/3 somente no final do ano, bem como diminuir jornada ou suspender o trabalho com formação de banco de horas para ser compensado em até 18 meses. No entanto, a MP perdeu a sua validade no dia 19 de julho de 2020 e o impacto disso é comentado a seguir pela Profa Rosely Schwartz
1. É PRECISO QUITAR AGORA AS VERBAS RELATIVAS ÀS FÉRIAS?
Todos os acordos que foram firmados durante a vigência da MP 927/2020 estão válidos e devem ser cumpridos tanto pelo empregador como pelos empregados, mesmo que seus efeitos se prolonguem após o período em que a MP ficou em vigor.
2. COMO EVITAR DEMANDAS TRABALHISTAS FUTURAS?
Para minimizar a possibilidade de os funcionários acionarem o Judiciário é fundamental que os acordos tenham sido documentados por escrito e contenham as assinaturas do síndico, funcionário e testemunhas.
ROSELY SCHWARTZ
3. COMO FICAM OS CONTRATOS DE TRABALHO?
Com o fim da vigência da MP 927/2020, os síndicos devem estar atentos às seguintes questões: 1) Férias: O aviso de férias volta a ser de 30 dias de antecedência e o tempo poderá ser dividido em três períodos. O abono pecuniário de 1/3 deverá ser solicitado pelo empregado novamente até 15 dias antes do término do período aquisitivo; 2) Banco de horas: Não poderá mais ser compensado em até 18 meses, devendo seu pagamento ser feito em até 6 meses; 3) O PCMSO, referente aos exames médicos da saúde ocupacional, deverá ser realizado nos prazos antes programados. Um benefício previsto pela MP – o diferimento do recolhimento do FGTS – já havia tido o seu prazo esgotado quase um mês antes de a Medida Provisória perder a validade. (Edição R. F.)
Coordenadora e professora do Curso de Administração de Condomínios e Síndico Profissional da FECAP (Fundação Escola de Comércio Álvares Penteado), no formato presencial e online (www. ocondominio.com.br). Autora do livro “Revolucionando o Condomínio” (Ed. Benvirá, 15a Edição). É coordenadora do GEAC (Grupo de Excelência em Administração de Condomínios / CRA-SP). Mais informações: rosely@ocondominio.com.br.
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Richard A. Charles
“Empresas e escolas invadiram o condomínio”, o que gerou uma nova realidade para o gestor, aponta o síndico
Roger Prospero
PREVISÃO ORÇAMENTÁRIA & PRESTAÇÃO DE CONTAS NA PANDEMIA
Condomínios deverão fazer ajustes no orçamento de 2020 face às mudanças em contratos, corte de algumas despesas e introdução de novos custos, movimento desencadeado pela pandemia do novo Coronavírus.
Por Rosali Figueiredo
UMA FRASE do síndico profissional Roger Prospero - “Empresas e escolas invadiram o condomínio” –mostra bem o impacto da quarentena sobre a convivência diária, o planejamento e o futuro dos empreendimentos residenciais e comerciais. Enquanto estes foram, em sua maioria, esvaziados pelo fenômeno do home office, os residenciais passaram a ter ocupação quase integral 24 horas por dia, porque também a escola migrou para os apartamentos.
Síndico profissional, Roger observa que o novo perfil de ocupação dos residenciais introduziu necessidades que inexistiam quando o morador ficava parte do dia no ambiente do trabalho ou na escola. “Agora ele quer silêncio para uma reunião on-line com o chefe, mas um condomínio residencial não pode modificar hábitos em favor de alguém que precisa de sossego para trabalhar. O gestor deve procurar soluções para diminuir os impactos, mas que não mudem a natureza do condomínio. No
caso do barulho, ele pode definir horários para obras internas”, por exemplo. Do ponto de vista da execução orçamentária, a quarentena impôs a necessidade de se rever despesas para segurar, ao menos temporariamente, a elevação da taxa de rateio e da inadimplência. “Fiz um movimento para preservar a saúde financeira dos condôminos. Na medida do possível renegociei contratos fixos, mas sem comprometer esses parceiros comerciais nem os empregos. 98% dos contratos foram reduzidos conforme a situação de cada um. Com isso, não aumentei a taxa de rateio e repassei o desconto obtido aos condôminos, recomendando que as famílias não considerassem isso em sua previsão orçamentária. Deixamos claro que era uma redução provisória excepcional”, relata o síndico. O resultado é que apenas um dos cinco condomínios que administra registrou atrasos dentro do mês, entretanto, o síndico afirma que conseguiu fechar acordos com inadimplentes contumazes e registrou queda “da inadimplência global somada”.
“ALGUMAS SITUAÇÕES DE CRÉDITO E
DÉBITO MUDARAM”
A professora, administradora e contabilista Rosely Schwartz recomenda aos síndicos readequar a previsão orçamentária de 2020 com as novas despesas e eventuais sobras de caixa que tenham obtido no período, de forma que possam apresentar a prestação de contas anual afinada à nova realidade. “A previsão orçamentária é a peça fundamental da gestão, porque ao se fazer a apresentação posterior dessas contas, a comparação do previsto com o realizado precisa demonstrar coerência entre receitas e despesas efetivadas. Caso contrário, ficará evidente a falta de capacitação da gestão. Atualmente, com inflação baixa,
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Rosali
Figueiredo
torna-se mais fácil elaborar a previsão orçamentária, dada a pouca alteração dos valores envolvidos. Mas ainda vejo muitas delas montadas como verdadeiras peças de ficção, sem qualquer vínculo com a realidade”, afirma a professora.
Atropelados pela pandemia e, sem a possibilidade de realizar assembleias presenciais, os síndicos podem promovê-las por meio virtual até o final de outubro, conforme a Lei Federal 14.010/2020, caso ainda não tenham feito a prestação de contas do exercício anterior e a previsão orçamentária do ano. O Art. 1.350 do Código Civil determina que anualmente o síndico convoque assembleia “a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas”. A Profa Rosely Schwartz lembra que sem previsão orçamentária aprovada, o condomínio tem dificuldades para cobrar judicialmente os inadimplentes. Destaca ainda que a taxa de rateio não pode ser majorada sem deliberação da assembleia.
Em um dos condomínios que administra, o síndico profissional Demilson Bellezi Guilhem realizou todo o trâmite junto ao conselho, para que este aprovasse as contas de 2019 e uma previsão orçamentária para 2020, sem reajuste da taxa de rateio. Todo processo foi informado aos condôminos. “A prestação de contas de 2019 será homologada em assembleia assim que possível, e é de ciência de todos que o conselho, que acumula a função de fiscal, já deu parecer favorável às contas.”
De outro modo, o síndico afirma que está trabalhando com o conselho e a administradora para reorganizar o orçamento deste ano, pois “algumas
RETOMADA DE OBRAS NOS CONDOMÍNIOS
situações de crédito e débito mudaram”. Demilson computa gastos extras com álcool gel, reforço dos Equipamentos de Proteção Individual dos funcionários e consumo de água. Por outro lado, obteve redução do gasto de energia elétrica e de “alguns itens de manutenção corretiva”, pelo baixo uso dos espaços coletivos. Segundo ele, os ajustes orçamentários já estão acontecendo, sem que haja “uma diferença significativa na somatória total”. Para Rosely Schwartz, mesmo que os números finais da receita e despesa não se alterem no período, é importante, em nome da transparência, informar os condôminos para onde determinados valores estão sendo realocados, bem como se houve diminuição ou suspensão de contratos, que deverão ser especificados. E se sobrar dinheiro, a professora recomenda reforçar o Fundo de Reserva.
Os condomínios prosseguem na retomada de obras e serviços que haviam interrompido no período mais rígido da quarentena, notadamente entre os meses de abril e junho passado. Na pág. 14 desta edição, noticiamos a retomada de um projeto de modernização da churrasqueira e acessibilidade na piscina do Condomínio Top Village, em Alphaville. Já o síndico profissional Roger Prospero diz que, em um dos condomínios que administra, com três torres e 268 unidades, a modernização da portaria e churrasqueira prosseguiu durante a quarentena, porque envolve “áreas isoladas do ambiente de circulação do condômino”. “Estabelecemos protocolos, reunião com empreiteiros, rotina de limpeza etc.” Outras intervenções, que envolviam possibilidade de contato com o morador, permaneceram suspensas por um período e agora estão sendo retomadas, afirma. Um dos condomínios-clube que administra fará obra no alto da fachada, em elementos artísticos que servem “como pingadeira” e apresentaram problema construtivo.
A síndica profissional Roseane Fernandes também retomou obras e serviços, como reparos na fachada e a troca do piso da academia do Condomínio Mais Flora Morumbi, na zona Sul de São Paulo. (Por R.F.)
OBRA
CONCLUÍDA & INADIMPLÊNCIA ZERO EM JULHO – Um ano depois de iniciados os serviços de impermeabilização de todo o térreo e construção de nova portaria, o condomínio onde mora a síndica Taís Suemi Nambu conseguiu vencer alguns contratempos do período da pandemia e concluir os trabalhos (foto ao lado). “Quando veio a pandemia estávamos trocando os interfones dos apartamentos e, da parte da obra, faltava o acabamento.” Este não parou, mas para os interfones, Taís precisou montar temporariamente um sistema alternativo de comunicação. Agora já está tudo operando, incluindo os novos acessos ao condomínio. Com inadimplência zero no mês de julho, a síndica espera formar logo um caixa extra para investir no mobiliário e paisagismo das áreas comuns e, posteriormente, na recuperação da fachada das duas torres do residencial, localizado na Vila Mariana, zona Sul de São Paulo. (Por R.F.)
Conselheiro e guitarrista, Robert Chiaparim Ugolini ajudou a criar a banda Quarentena Plaza para animar o condomínio; grupo levou apresentações para outros residenciais
A BANDA Quarentena Plaza
vem repercutindo nas redes sociais e na mídia tradicional com as apresentações que tem promovido em condomínios de São Paulo e Osasco desde abril passado. Formada por sete moradores do Condomínio Plaza Maior Vila Leopoldina para oferecer uma alternativa de entretenimento aos vizinhos, a banda cativou os empreendimentos do entorno, avançou para novas regiões e começou a transmitir os shows. Também ampliou seus propósitos, ao iniciar uma campanha para levantar recursos para a Casa de Repouso Nova Esperança, de Embu das Artes, onde também se apresentou. Até o mês de agosto, o grupo havia arrecadado R$ 35 mil para ajudar na reforma do asilo, afirma o guitarrista Robert Chiaparim Ugolini, conselheiro do Plaza Maior, localizado na zona Oeste de São Paulo. Foram treze apresentações em cinco meses, embaladas por um repertório predominantemente pop (nacional e internacional).
Condomínio-clube com cinco torres e 350 apartamentos, o Plaza Maior teve
SÍNDICOS INOVAM EM EVENTOS PARA CONTER AGLOMERAÇÕES
Grandes condomínios costumam trazer uma agenda anual de festas para integrar moradores e usufruir de sua infraestrutura. Mas sem poder aglomerar, por causa da pandemia da Covid-19, síndicos têm apostado em lives e eventos gastronômicos tipo delivery, garantindo, assim, a diversão e renda extra para condôminos e entidades.
Por Rosali Figueiredo
sua grade de eventos esportivos e sociais interrompida pela pandemia. A banda ajudou a quebrar a tensão inicial da quarentena, em um bairro que se tornou surpreendentemente silencioso e vazio logo após o distanciamento social determinado pela Prefeitura e o Governo do Estado, no final de março.
“Na parte do evento estávamos parados até que esses moradores, na pegada de ajudarem os vizinhos, montaram a banda. Depois criamos um formato de ‘evento boteco’, toda sexta-feira, no happy hour, com fornecedores de chope, churrasco e churros”, relata o síndico profissional Roger Prospero. Os moradores fazem os pedidos pelo celular, descem para retirá-los, “respeitando protocolo, uso de máscaras, sem consumo no local” e “vão embora”. O condomínio retomou a feira livre semanal e realizou a festa junina anual no mesmo formato.
Roger acredita que a agenda tradicional permanecerá suspensa até pelo menos o final de 2020, mesmo que a cidade de São Paulo entre na fase verde do plano de controle da pandemia do novo Coronavírus, pois os eventos com aglomeração não estarão liberados. Em relação ao Halloween e Natal, o síndico pretende decorar as áreas comuns. Já a banda deve repensar o modelo dos shows “para evitar aglomerações”, pontua Robert, argumentando que as pessoas estão circulando mais pelos condomínios com a liberação gradual das áreas comuns. De qualquer maneira, o grupo permanecerá ativo e se coloca à disposição de outros condomínios para novas apresentações, sempre voluntárias (contatos através do Instagram, pelo endereço @bandaquarentenaplaza).
“AS PESSOAS ESTÃO CONSCIENTES”
O síndico profissional Demilson Bellezi Guilhem também administra condomínios-clube que possuem uma agenda anual de eventos direcionados aos moradores. “Mas até agora não tive demanda, as pessoas estão conscientes dos eventuais riscos que isso possa gerar. Tenho contratado dois instrumen-
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Rosali
Figueiredo
tistas para lives nas áreas comuns, um violinista e um saxofonista, que fazem a apresentação de repertório pop, pop-rock, MPB e sertanejo. Os moradores podem interagir por meio do Instagram, pedir músicas e mandar mensagens.”
No sábado véspera do Dia dos Pais, em 8 de agosto, o show aconteceu no Condomínio Quality House Lapa, zona Oeste de São Paulo. Já em Osasco, no Condomínio Jardins do Brasil, a Banda da Polícia Militar do Estado fez uma exibição percorrendo as áreas comuns, evento que teve arrecadação de brinquedos para serem doados a entidades sociais.
RENDA EXTRA E LIVE NA FESTA JUNINA
Síndica Patrícia
Branco: Eventos on-line e delivery, de caráter solidário, geram renda extra aos moradores
Uma live promovida pela síndica Patrícia Branco a partir do salão social do Condomínio Parque Residencial Nossa Senhora do Sabará, para celebrar a Festa Junina, conseguiu mais de mil visualizações na rede social por meio da qual foi transmitida ao vivo, entre 16h30 e 18h30 de 27 de junho último. A própria gestora se encarregou de filmar a apresentação da dupla Igor e Ricardo, com o apoio técnico do conselho. O objetivo principal foi o entretenimento, no entanto, Patrícia tem aproveitado os eventos para estimular o comércio entre os moradores das 756 unidades do condomínio situado na zona Sul de São Paulo, criando oportunidades de renda. O caráter solidário se tornou mais forte nessas iniciativas com a quarentena, afirma a síndica. “O condomínio se mobilizou para ajudar a quebrar o impacto do distanciamento, em um misto de diversão, socialização e solidariedade. Agora as pessoas estão começando a relaxar um pouco mais, se sentem mais tranquilas, mas no momento da live, por exemplo, estavam solitárias. Temos muitos moradores que vivem só. E há o aspecto socioeconômico embutido quando procuramos ajudar os condôminos que tiveram contrato de trabalho suspenso ou reduzido. Por isso, na ‘festa junina’, doze moradores venderam comidas e bebidas típicas aos vizinhos, isso os ajudou bastante. Eles foram cadastrados previamente e os pedidos eram feitos pelo aplicativo de mensagens do celular. O condomínio pagou o músico, é uma forma de colaborar, temos que dar alguma contrapartida a eles”, defende Patrícia.
No início das apresentações, o síndico obteve um patrocínio da construtora dos empreendimentos. Na sequência, começou a remanejar recursos de manutenções suspensas no período (pelo fechamento de áreas comuns) para pagar os músicos. Demilson pretende seguir nessa linha, pois não vê, por ora, possibilidade de retomar a agenda convencional.
O Residencial Nossa Senhora do Sabará possui um terreno amplo, de 43 mil m2, e costuma realizar bailes de Carnaval, Festa Junina e de Natal, atividades para o Dia das Crianças, torneios de dominó e bilhar, festivais gastronômicos nas demais datas comemorativas. Porém, segundo a gestora, encontros presenciais estão “fora da agenda de 2020”, os últimos foram os bailes de Carnaval e o festival de food truck para celebrar o Dia Internacional da Mulher. Novas lives deverão ser promovidas na época do Natal. “Circulam em torno de três mil pessoas no condomínio e tivemos doze moradores com Covid-19”, justifica.
Algumas áreas comuns têm sido liberadas seguindo protocolo de distanciamento social, marcação de horário (como para o uso da academia), mas a síndica diz que faz parte do grupo de moradores mais conservadores e zelosos nos cuidados contra o novo Coronavírus. De qualquer forma, o condomínio sempre deixou liberado um setor de seu centro comunitário denominado “espaço zen” (para uso de uma unidade por vez) e, em agosto, autorizou o consumo de produtos nas mesas de uma ampla área aberta (comercializadas por um empório instalado no residencial), conforme o modelo adotado pela Prefeitura e o Governo Estadual para bares e restaurantes. (Por R.F.)
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Rosali Figueiredo
Arquiteta Vanessa Pacola Francisco:
A Lei Brasileira de Inclusão mudou a forma de se pensar a acessibilidade
ADAPTAÇÕES
de acessibilidade, como rampas com corrimãos, plataformas de acesso, piso tátil, sinalização em braile, barras de apoio em banheiros, portas largas, vagas especiais de veículos, entre muitos outros, estão mais presentes nas intervenções feitas pelos condomínios com pelo menos 20 anos de idade. Nos empreendimentos mais recentes, principalmente naqueles projetados após a edição da Lei Brasileira de Inclusão da Pessoa com Deficiência (Lei Federal 13.146/2015, também conhecida como Estatuto), isso tudo deve estar incorporado à edificação. E desde janeiro de 2020, novos lançamentos devem ainda trazer um percentual de unidades acessíveis ou adaptáveis.
“Nos prédios novos, hoje todos os ambientes devem ser acessíveis. Sai a ideia da rampa segregada e entra uma nova concepção de projeto onde toda a área comum seja acessível, das portarias às áreas dos funcionários. Esse foi o grande diferencial introduzido pela Lei Brasileira de Inclusão, que mudou a forma de pensarmos o assunto”, avalia a arquiteta Vanessa Pacola Francisco, que recentemente ministrou o curso “Acessibilidade sem complicação” pelo Ibape-SP (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo).
ACESSIBILIDADE NA ROTA DA INCLUSÃO NO CONDOMÍNIO
Os condomínios incorporam cada vez mais itens de acessibilidade, buscando atender às normas técnicas e legislações. É um passo importante para se adotar a bandeira da inclusão, conforme o Estatuto da Pessoa com Deficiência e o Estatuto do Idoso.
Por Rosali
Figueiredo
Quanto aos prédios antigos, a adequação dentro desta perspectiva deve “contemplar a ideia do desenho universal”, pontua Vanessa. Ou seja, “sempre que pensarmos em adaptação, devemos projetar desde um ambiente mais harmônico e confortável à parte ergonômica”. “Por exemplo, ao darmos no projeto condição de deslocamento de uma cadeira de rodas, devemos estender essa possibilidade para o idoso e o apoio que ele precisa, para a mãe com um carrinho de bebê, para pessoas mais baixas, que consigam alcançar os objetos de forma mais confortável etc.”
Segundo Vanessa, mobiliário e objetos de decoração que representem barreiras nos acessos e espaços de circulação também precisam entrar nesta equação, pois degraus ou “um capacho na porta” podem se tornar um perigo para portadores de deficiência visual, idosos ou pessoas com baixa visão. Desta forma, é importante que os síndicos busquem especialistas para orientar as adaptações, destaca. E os gestores que estão implantando novos condomínios devem verificar “as comunicações visuais, alarmes, módulos de resgate na escada de emergência, acesso à piscina”, entre outros itens, “colocando-se na condição de usuário e observando se conseguem acessar e utilizar os ambientes e suas instalações”, sintetiza Vanessa.
PROJETO EM ANDAMENTO
O síndico profissional Luís Alberto e a subsíndica Luciane de Arruda: Modernização da frente do prédio envolve acessibilidade
No Condomínio Ipanema Palace, residencial de 90 unidades e 35 anos localizado no Jardim Paulista, em São Paulo, o síndico profissional Luís Alberto de Lima Lengruber e a subsíndica Luciane Barros de Arruda acompanham obra de modernização da frente do prédio, a qual envolve acessibilidade, segurança (com nova guarita), impermeabilização, gradil, paisagismo e o hall social. O investimento faz parte de um plano de revitalização do condomínio, situado em área valorizada de São Paulo e cujo entorno tem recebido empreendimentos de alto padrão. “Nosso esforço é que o Ipanema Palace continue um lugar interessante frente aos condomínios novos que estão surgindo”, afirma o síndico Luís Alberto. O prédio já promoveu a recuperação da fachada e modernização parcial dos elevadores e das instalações elétricas; introduziu também um bicicletário.
Na parte da acessibilidade, com a construção da rampa e de área de resgate, esta é a adequação mais complexa já realizada pelo condomínio. “Temos um grande
público de idosos e precisamos nos atualizar em relação à legislação, segurança e conforto”, afirma a subsíndica Luciane, ela própria com mobilidade comprometida por uma prótese bilateral implantada no fêmur há cerca de quinze anos, que a dificulta subir escadas. Mas Luciane, que se mudou do local em 2015, destaca que as obras atuais não foram contratadas por sua causa, e sim, para permitir que os ambientes comuns da edificação sejam usufruídos por todos os moradores, sem excluir ou dificultar a vida de ninguém.
ACESSIBILIDADE: NORMAS TÉCNICAS & LEGISLAÇÃO
Normas técnicas, leis e decretos em âmbito federal e municipal preveem a acessibilidade nas edificações multifamiliares (condomínios residenciais), entre outras. Os dois principais norteadores da área são a Lei Brasileira de Inclusão (13.146/2015) e a ABNT NBR 9050/2020, que ganhou em 3 de agosto passado uma emenda com 69 páginas, impondo mudanças importantes, como, por exemplo, nos acessos aos tanques das piscinas, sobre as rampas etc.
A NBR 9050 foi instituída em 2004, definindo que as áreas de uso comum das edificações residenciais multifamiliares devem ser acessíveis, algo que foi incorporado às leis de inúmeros municípios, entre eles São Paulo. Também a ABNT NBR 15575/2013 (norma de desempenho) estabelece que “as áreas comuns devem prever acesso a pessoas com deficiência física ou com mobilidade reduzida e idosos”. A aplicação da NBR 9050 exige o uso de 23 outras normas técnicas da ABNT, por exemplo, a NBR 16537/2016 (sobre sinalização tátil no piso).
A parte controversa das inúmeras legislações e normas brasileiras diz respeito à obrigatoriedade ou não de se atender à acessibilidade no caso das reformas. Segundo o Código de Edificações de São Paulo (Lei 16.642/2017), Anexo 1, a edificação existente, em caso de “reforma, requalificação ou regularização” deve atender às condições de acessibilidade (item 4.1) e, “caso haja inviabilidade técnica (...), deve ser realizada a adaptação razoável, nos termos do regulamento, não podendo ser reduzidas as condições já implantadas” (item 4.3). O anexo estabelece ainda necessidade de separar vagas para veículos tanto ao idoso quanto aos portadores de deficiência ou mobilidade reduzida (item 4.7).
“OBRIGAÇÃO DE FAZER”
Quando não promove a acessibilidade, o condomínio sofre o risco de receber uma determinação judicial de “obrigação de fazer”, a exemplo do que ocorreu no residencial Parque das Nações, localizado na Vila das Belezas, zona Sul de São Paulo. O empreendimento de sete torres e 618 unidades, implantado entre os anos de 1990 e 2015, foi acionado judicialmente por um morador cadeirante em 2017. Desde então e, em meio a obras emergenciais que surgiram, o processo passou por recursos e pedidos de adiamentos, até que em fevereiro de 2019 foi expedida uma ordem de execução contra o condomínio.
“Recebi a ordem cinco dias após assumir a gestão como síndica”, afirma a professora e moradora Leia Barbosa Pontes, que teve que contratar imediatamente o projeto e a obra, que envolviam a adaptação dos acessos em sete torres, áreas de lazer (piscinas, churrasqueiras e quadras) e administração. Com mandato de apenas um ano, a síndica enfrentou dificuldades para adaptar alguns setores, já que há torres de patamares mais elevados que outras (em uma delas foi necessária a instalação de plataforma). Mesmo em duas das torres mais recentes, onde a construtora foi obrigada a introduzir rampas, a obra teve que ser readequada. A ex-síndica terminou o mandato em fevereiro de 2020, com “95% da obra concluída” e complementada com a troca de corrimãos, sinalização em braile e adequações nos elevadores. “Quando o síndico vai pensar em acessibilidade, ele deve olhar para vários fatores. São obras complexas, pois o ambiente já existe e precisa ser alterado de forma a atender às diferentes necessidades das pessoas que tenham ou venham a ter mobilidade reduzida.” Leia Barbosa destaca que, conforme as rampas foram executadas, idosos que utilizam andadores passaram a sair mais dos apartamentos para aproveitar as áreas comuns. (Por R.F.)
CONDOMÍNIO AVANÇA PARA A 3ª FASE DE ADAPTAÇÕES
No início da quarentena gerada pela pandemia do novo Coronavírus, a síndica Kelly Remonti, do Condomínio Top Village, localizado em Alphaville, Região Metropolitana de São Paulo, deixou em stand-by a execução do projeto de construção de nova churrasqueira e da rampa de acessibilidade na piscina. Mas passada a fase mais restritiva da quarentena, com verba disponível, projeto aprovado em assembleia e Comissão de Obras formada, o condomínio decidiu no mês passado contratar a obra.
Os trabalhos estão orçados em R$ 260 mil e preveem o isolamento entre piscina e churrasqueira, além do acréscimo de uma área gourmet. Para viabilizar a rampa da piscina de acordo com a inclinação prevista na norma técnica, o ponto de entrada ao local teve que ser alterado. “Também teremos remoção parcial de um pequeno canteiro e novo paisagismo”, acrescenta a síndica.
Este é o terceiro projeto que o condomínio executa com adequações de acessibilidade. A rampa de acesso ao prédio e reforma da calçada externa (também acessível) foram realizadas entre 2015 e 2016. Na sequência (fase 2), veio a adaptação dos acessos ao playground. Uma quarta etapa tornará acessível um dos banheiros da área comum. A síndica espera começar a execução da 3ª fase ainda neste ano, com previsão de conclusão dos trabalhos em até oito meses.
IDOSOS
No entanto, todo esse planejamento de obras faz parte de uma gestão inclusiva da vida do condomínio, com atenção especial aos idosos. Os funcionários do Top Village são treinados desde 2012 para o atendimento a esses moradores, especialmente dos que vivem sozinhos. E no período da quarentena, a síndica atualizou o cadastro de todos eles e ajudou na formação de um grupo de condôminos voluntários, denominado “anjos da unidade”. Cada “anjo” assumiu o compromisso de auxiliar a unidade “adotada” com compras de farmácia, supermercado, entre outros. Além disso, vizinhos dos halls de pavimento se comprometeram a descer o lixo desses apartamentos. Com três torres, o Top Village possui 156 unidades.
A população de idosos está crescendo no País e, segundo estima o IBGE, o percentual de pessoas com mais de 65 anos ultrapassará o patamar de 10% em 2021 (contra 7,51% em 2011). A Lei Federal 10.741, também conhecida como Estatuto dos Idosos, estabelece, desde 2003, prioridade a essa população em termos de mobilidade, participação na vida sociocultural e políticas públicas. (Por R.F.)
Acesso atual à piscina do Condomínio Top Village: Só pela escada
Imagens do projeto que será executado: Acima, a rampa da piscina em 1º plano e a nova churrasqueira atrás; abaixo, detalhe da churrasqueira, que terá duas rampas
Foto
Rosali
Figueiredo
Imagens
Arq. Fernanda
Vella
Síndica Mara Emília: Condomínio removeu árvores para obra de impermeabilização e vai se mobilizar para ter um projeto paisagístico
OBRAS de impermeabilização de toda superfície térrea do Condomínio Biblos, localizado no bairro de Cerqueira César, em São Paulo, obrigaram à remoção de sete espécimes arbóreos e exigiu licenciamento do processo junto à subprefeitura da região. Advogada, a síndica Mara Emília Santos Penteado de Oliveira contratou uma empresa especializada na área para atender à legislação da Capital Paulista, a Lei 10.365/87. De acordo com o Art. 10, a remoção de árvores motivada por obras exige alvará. Este implica em um TCA (Termo de Compromisso Ambiental) a ser firmado entre a Secretaria do Verde e do Meio Ambiente e o condomínio, a partir de um Projeto de Compensação Ambiental.
GESTÃO DO VERDE NO CONDOMÍNIO: PAISAGISMO, CORTE & PODAS
Já para o manejo (poda, remoção, transplante ou plantio), a Lei 17.267/2020 deu mais flexibilidade aos condomínios, modificando o Art. 12 da lei de 1987. A poda exige agora que se apresente à Subprefeitura correspondente, com 10 (dez) dias de antecedência, laudo técnico elaborado por engenheiro agrônomo, florestal ou biólogo, fundamentando a necessidade do procedimento e responsabilizando-se pela sua execução. Para o corte também deverá haver autorização prévia através de um protocolo que dê a localização exata e croqui do local, além da justificativa, mas ela poderá ser dada por um dos profissionais acima caso o gestor público assim permita. Cortes em situações emergenciais poderão ser feitos sem autorização prévia, porém, terão que ser comunicados ao órgão público até um dia após o início dos trabalhos.
Com a obra de impermeabilização finalizada, a síndica Mara Emília está ansiosa para recuperar os jardins do condomínio. O verde era abundante nas áreas comuns e configurava uma espécie de “refúgio urbano”, muito apreciado pelos moradores, lembra. O objetivo é formar uma comissão de paisagismo entre os condôminos para buscar projetos e apresentá-los à deliberação da assembleia. “A expectativa é que tenhamos muito verde, flores e frutas, horta de temperos, resgatando o perfil de refúgio urbano que havia em nossa ampla área comum.” (Por Rosali Figueiredo)
PROPOSTA
CLEAN NA MODERNIZAÇAO - A síndica profissional Tania Goldkorn (foto abaixo) observa que o paisagismo ganhou relevância durante a pandemia, já que “as pessoas estão mais em casa e passaram a valorizar o seu entorno”. Segundo ela, o atual conceito de paisagismo envolve a vegetação, ecologia e luminotécnica, elementos presentes na modernização, por exemplo, do jardim do Condomínio Vila Paris, no bairro da Pompeia, em São Paulo. O local ganhou um aspecto mais clean (foto no destaque). No lugar de arbustos que formavam um muro verde ao longo da jardineira, o canteiro recebeu folhagens ornamentais, flores, ‘seixos de rio’ (pedra marrom), cascalhos, grama coreana, quatro palmeiras Phoenix e três pitangueiras, distribuídas em intervalos mais amplos. Tudo foi escolhido pelos moradores das cinco casas do local, com irrigação automatizada. (Por R.F.)
O SÍNDICO DEVE CONTRATAR SEGURO DE RESPONSABILIDADE CIVIL?
POR MAIS ddiligente que o síndico seja, executando todas as manutenções preventivas e contando com um zelador dedicado e cuidadoso, falhas sempre podem acontecer, com consequências imprevisíveis. Por exemplo, um funcionário ou prestador de serviços acidentarem-se, eventualmente sem estarem usando EPI (Equipamento de Proteção Individual), porque não se pode vigiar a todos o tempo todo. Ou a queda de objetos que venham a atingir um veículo ou uma pessoa, entre tantos outros acidentes possíveis.
É para esses imprevistos que existe o seguro de Responsabilidade Civil (RC), uma cobertura relativamente barata, sem franquia, que protege o condomínio e o síndico contra danos causados a terceiros, que podem ser os moradores, funcionários ou quaisquer outras pessoas que circulem pelo prédio.
O seguro de “RC condomínio mais síndico” é relativamente barato, com um prêmio por volta de R$ 550,00 para uma cobertura de R$ 1 milhão, que é um valor médio usado pelas seguradoras para indenizar uma vida. Nesta modalidade, o montante segurado pode ser utilizado tanto para cobrir a responsabilidade civil do condomínio quanto do síndico, sempre que o dano for causado de forma não intencional, como nos casos de omissão ou negligência.
Por Luiz Leitão da Cunha
Entretanto, a cobertura “RC simples” não indeniza danos morais, devendo ser complementada com a contratação da modalidade “RC Danos Morais”, cujo custo para uma garantia de até R$ 50 mil é de, aproximadamente, R$ 35,00.
Ainda no campo da Responsabilidade Civil, há a modalidade “RC portões” (R$ 90,00 para uma cobertura de R$ 30 mil) e “RC garagista” (R$ 330,00 para uma cobertura de R$ 120 mil), que cobre furtos e incêndio de veículo, acidentes com portões e danos causados por garagistas contratados e devidamente habilitados, como colisões.
VAZAMENTO DE TANQUES E TUBULAÇÕES
Para complementar o seguro de “RC condomínio mais síndico”, é interessante contratar a cobertura adicional para tanques e tubulações, que indeniza transbordamentos de caixas d’água e vazamentos nos barriletes e colunas. Isso porque, conforme dito, o seguro de responsabilidade civil só cobre danos causados a terceiros, e não aqueles infligidos ao próprio condomínio. O vazamento de tubulações ou das caixas d’água pode atingir os elevadores, danificando seus componentes elétricos, cujos reparos costumam ser muito onerosos. Esta cobertura indeniza os prejuízos causados à edificação e aos equipamentos comuns danificados pela água, inclusive danos elétricos, além dos danos às unidades.
PAGAMENTO
Em alguns casos, as seguradoras pagam as indenizações de RC mediante acordos; noutros, após sentença condenatória transitada em julgado, e não indenizam os honorários de advogado. Quando ocorre um sinistro associado à cobertura da “RC Portões” ou da “RC Garagista”, as seguradoras geralmente fazem vistoria, solicitam alguns documentos, orçamentos e imagens das câmeras, se julgarem necessário.
Assim, com uma verba total anual de aproximadamente R$ 700,00, o condomínio e o síndico podem contratar um pacote conjunto de Responsabilidade Civil complementado pelas coberturas adicionais, pelo qual ficam bem resguardados contra uma série de danos não intencionais causados a terceiros; pelo transbordamento de reservatórios e vazamento de tubulações comuns; e por problemas gerados com a quebra ou mau funcionamento dos portões. Sem essas coberturas, condomínio e síndico estariam sujeitos à obrigação de pagar indenizações que poderiam chegar a comprometer seriamente suas finanças. Acrescendo-se a cobertura “RC Garagista” (R$ 330,00), eles podem dar mais um upgrade ao pacote, a um custo final do seguro totalizando R$ 1.030,00.
LUIZ LEITÃO DA CUNHA
Síndico profissional, Luiz Leitão da Cunha já atuou como jornalista, tradutor, gestor de empresas e operador da Bolsa de Valores. Em São Paulo (SP), realiza a gestão de condomínios localizados nos bairros de Jardins/Cerqueira César, Higienópolis e Itaim-Bibi. Mais informações: https://luizleitaosindicoprofissional.wordpress.com; luizmleitao@gmail.com.
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Rosali Figueiredo
CONTRATOS DE MANUTENÇÃO, CONSERVAÇÃO & RIA
Síndico não deve ser surpreendido quando é feita indicação de troca de peças.
Por Rosali Figueiredo
Síndico Nilton Savieto: “Devemos averiguar pelo menos duas vezes por ano o checklist da manutenção do elevador. Já o zelador ou gerente predial precisa acompanhar todo serviço”
SÍNDICOS ainda são pegos de surpresa quando uma empresa de manutenção de elevadores informa sobre a necessidade de troca de peças para que o equipamento funcione com segurança e eficiência. “Não sei por que estão pedindo tantas peças” é uma frase ouvida com certa frequência ao se visitar alguns condomínios. Uma das orientações básicas do Seciesp (Sindicato das Empresas de Elevadores do Estado de São Paulo) é que “condomínios mais antigos assinem o contrato de manutenção com cobertura de peças”, já que, pelo tempo de uso, elas podem apresentar desgastes e “riscos de falhas”. O mercado oferece atualmente dois tipos de contratos manutenção de elevadores, com peças e sem peças (aqui denominado de conservação).
Em São Paulo, Capital, os condomínios são obrigados a contratar empresa de manutenção/conservação regular de elevadores, a qual irá emitir anualmente o RIA (Relatório de Inspeção Anual), segundo determinam, respectivamente, a Lei 10.348/1987 e o Decreto 47.334/2006. Os serviços são regidos ainda por normas técnicas, entre elas, a ABNT NBR 16.858-1/2020 (Requisitos de segurança para construção e instalação), que acaba de ser atualizada; a ABNT NBR 16.083/2012 (Manutenção de elevadores, escadas rolantes e esteiras rolantes — Requisitos para instruções de manutenção); e ABNT NBR 15.597/2010 (Requisitos de segurança para a construção e instalação de elevadores - Elevadores existentes).
“Cada elevador do prédio tem um número de registro, como se fosse uma placa de automóvel”, compara o síndico profissional Nilton Savieto. Para cada um deles, é preciso que a empresa faça a emissão do RIA atestando que os componentes de segurança, bem como da instalação geral e funcionamento, foram verificados ao longo do ano e se encontram sem pendências. Caso a empresa detecte alguma irregulari-
Foto Rosali Figueiredo
dade durante a manutenção, isso precisa ser informado no processo de renovação do licenciamento. “Mas o ideal é que na hora da emissão do RIA todas as eventuais pendências tenham sido solucionadas”, pondera Nilton. E para um síndico que venha a assumir a gestão de um condomínio, é fundamental que ele verifique se essas licenças estão com o cronograma e a checagem em ordem. A emissão do RIA deve ser feita pelo engenheiro responsável pela manutenção, com seu respectivo CREA e uma ART, declarando que “os elevadores foram inspecionados e estão sem anormalidades”.
CONSERVAÇÃO X MANUTENÇÃO
Síndico há quase 30 anos em São Paulo, com quinze condomínios em carteira, Nilton Savieto afirma que os gestores não podem ser surpreendidos quando um prestador de serviços coloca a necessidade de troca de peças. “Devemos averiguar pelo menos duas vezes por ano o checklist da manutenção do elevador. Tudo o que é feito no elevador tem que ser registrado. Já o zelador ou gerente predial precisa acompanhar todo serviço”, pontua.
Além disso, é essencial que haja um plano de manutenção preventiva para o equipamento, tornando mais efetivo o seu acompanhamento pelos funcionários do condomínio e o próprio síndico. Este plano, segundo Nilton, deve conter a cronologia dos itens que deverão ser inspecionados pela empresa e a quantidade de vezes no ano (segundo a orientação do prestador de serviços). Por exemplo, os cabos e roldanas possuem limite de uso, observa, por isso, em alguma dessas inspeções, pode ser indicada a sua troca antes que venham a apresentar problemas (manutenção preditiva).
Em um dos condomínios onde atua, foi realizada em junho passado a substituição dos cabos de dois elevadores, serviço orçado em R$ 15 mil, mas coberto pelo contrato com peças. No entanto, o síndico esclarece que alguns itens não são inclusos neste tipo de contrato, como sensor de porta e componentes das botoeiras, “mas não gasto mais que 2% do valor anual da manutenção com essas peças”, afirma. “O contrato com peças é uma espécie de poupança que o condomínio faz.” Já o de conservação “é mais difícil de controlar e gerenciar”, ressalva. “Se tenho um contrato de conservação, o ideal é orçar com outras empresas cada peça a ser trocada. Mas até negociar com o fornecedor e aprovar com os moradores, o elevador corre o risco de ficar parado todo esse tempo”, ilustra. De qualquer forma, se o condomínio optar por esse formato, deverá pelo menos providenciar a instalação de um dispositivo antissurto para evitar a queima da placa de comando em caso de instabilidade na rede elétrica, aconselha.
Independentemente, porém, de haver manutenção com peças ou conservação, antes de fechar com um prestador de serviços, o gestor deverá exigir um diagnóstico ou inventário prévio sobre a condição dos componentes dos elevadores, completa. E para o Seciesp, uma dica importante está na inclusão da cláusula de SLA (Acordo de Nível de Serviço) nos contratos, trazendo parâmetros de qualidade a serem cumpridos pela empresa.
- A matéria “Itens de segurança para o uso e a manutenção dos elevadores”. Acesse o texto a partir da Dica de Elevador na revista de setembro de 2020 - Ed. 260.
PRÓXIMA EDIÇÃO: CONTROLE DE PRAGAS & DESENTUPIMENTO
TECNOLOGIA ACELERA MUDANÇAS NO
CONTROLE DE ACESSO
Portaria virtual e reconhecimento facial ganham protagonismo em 2020.
Por Rosali Figueiredo
A ASSOCIAÇÃO
Brasileira das Empresas de Segurança
Eletrônica (Abese) informa que cresceu cerca de 40% a “procura por soluções que atendam às novas demandas” de tecnologia de segurança em 2020. Dispositivos de reconhecimento facial, câmeras térmicas e portaria virtual têm sido impulsionadas no contexto da pandemia da Covid-19. E quem implantou a portaria virtual antes da quarentena teve um pouco mais de tranquilidade no período, como a síndica Márcia Castanheira, moradora de um prédio de apenas 16 unidades localizado no Brooklin, zona Sul de São Paulo.
Segundo ela, o condomínio vizinho registrou uma invasão no começo do mês passado, pois “o porteiro acreditou que um rapaz ‘visitante’ era primo do morador e liberou o acesso”. “Na portaria virtual há mais segurança, porque o atendente remoto não tem contato com a pessoa, ele não considera critérios subjetivos (como a persuasão para entrar) e segue critérios pré-estabelecidos.”
O sistema em seu prédio foi implantado entre janeiro e fevereiro deste ano, motivado principalmente pela segurança.
“É claro que a economia é surpreendente. Fizemos a pesquisa para melhorar o controle de acesso ao longo de 2019, queríamos um sistema mais eficiente e econômico, na época tínhamos inúmeros acessos à torre que ficavam abertos, sentíamo-nos vulneráveis”, afirma. A proposta da portaria virtual foi levada aos moradores para substituir o controle presencial terceirizado. Marcia lembra que encontrou “bastante resistência” em um primeiro momento, de um quarto das unidades, mas conseguiu “mostrar a eles que a mudança era positiva”. Na época, o consultor José Elias de Godoy foi contratado para dar palestras aos moradores sobre procedimentos de segurança e realizou um diagnóstico da situação do prédio. “Quando o condomínio decidiu, foi rápido”, diz. O sistema está funcionando com os onze acessos operando por biometria, incluindo a academia.
Passada uma fase “cansativa” de adaptação dos condôminos, Márcia registra “aprovação unânime” ao novo formato. Ela observa que é indispensável manter um funcionário em tempo integral no local, no seu caso, o zelador, de forma que possa atender a emergências, receber encomendas, entre outros. Os equipamentos foram modernizados, através de comodato com a empresa que realiza o atendimento remoto da portaria.
“Estamos com câmeras em todos os lugares possíveis, houve um grande reforço, como nas biometrias. Já tínhamos proteção perimetral e eclusas. Instalamos duas redes de banda larga de internet e contamos com uma de telefonia no apoio [com interfone próprio].” De acordo com a síndica, o contrato de prestação de serviços prevê que, em caso de inoperância do sistema por eventual incidente, como queda prolongada de energia, a empresa enviará funcionários ao condomínio.
RECONHECIMENTO FACIAL MOBILIZA GRANDE CONDOMÍNIO
O síndico Luiz Junqueira e a portaria central do Portal dos Bandeirantes (à dir., novas catracas que estarão integradas ao sistema de reconhecimento facial)
O Condomínio Portal dos Bandeirantes, na zona Oeste de São Paulo, resolveu apostar no reconhecimento facial para o controle de acesso dos pedestres, substituindo os dispositivos biométricos que estão instalados há oito anos em três portarias externas; em outras de entrada em cada uma das cinco fases do empreendimento; e, ainda, nas 27 torres do residencial. “Optamos pelo reconhecimento facial porque ficou mais barato que modernizar a biometria”, afirma o síndico geral Luiz Junqueira. Segundo ele, a decisão acabou reforçada pela pandemia do novo Coronavírus, já que o novo sistema evita o contato do morador com os aparatos físicos.
Com 2.826 unidades e doze mil moradores, o Portal iniciou o processo em janeiro de 2020 e deverá estar com o sistema em operação até o final do ano nos três pontos de controle de acesso existentes entre a rua e os apartamentos. Serão 65 dispositivos de reconhecimento facial, incluindo os acessos a duas piscinas de uso geral, academias e um ginásio central. Uma startup foi contratada para desenvolver um software exclusivo para o Portal, integrando os novos aparatos com bancos de imagens e de dados cadastrais atualizados. A câmera do condomínio irá captar a imagem do morador, que será comparada com a do sistema para a liberação ou não da entrada.
Conforme Luiz Junqueira, as câmeras farão o “reconhecimento em profundidade”, mesmo se “um indivíduo tentar burlar o sistema ao apontar uma foto para o visor”. Já quem estiver com máscara deverá colocá-la um pouco abaixo do nariz para a leitura facial. O condomínio está trocando as câmeras analógicas (cerca de 300) por modelos com tecnologia IP (já há 600 delas).
A mudança representa uma megaoperação e prevê um banco de 20 mil imagens para o reconhecimento facial nas portarias externas de pedestres e de cada fase. Já para a entrada às torres, haverá um banco de duas mil imagens. Serão cadastrados no sistema os moradores, 230 funcionários do Portal e prestadores de serviços regulares. Na sequência, o condomínio deverá disponibilizar um aplicativo para que os próprios condôminos façam o cadastro de seus visitantes. (Por R.F.)
PRÓXIMA EDIÇÃO: SEGURANÇA – AUTOMATIZAÇÃO, CFTV, CONTROLE DE ACESSO, INTERFONE E PORTÕES
Fotos Rosali Figueiredo
MELHOR que reabrir áreas para a diversão da garotada, como o playground, é fazer isso em um ambiente revitalizado, a exemplo do Condomínio Residencial Vila Mariana, na zona Sul de São Paulo. Ao finalizar a obra de impermeabilização do térreo, a síndica Taís
Suemi Nambu trocou os brinquedos do playground e, em um espaço anexo que recebeu grama sintética, fará uma praça de convivência “onde os avós poderão observar as brincadeiras dos netos”.
“Os brinquedos foram instalados durante a pandemia e já estão liberados para uso, com as devidas orientações para evitar aglomeração”, afirma. Segundo Taís, os condôminos estão obedecendo às regras, que inclui uso obrigatório de máscaras. Com 68 unidades e 16 anos de implantação, o condomínio já teve diferentes equipamentos de playground, “em ferro e madeira, de plástico, depois só madeira e, agora, decidimos voltar para o plástico, em função de seu custo e benefício”, observa. A escolha foi definida em conjunto com o conselho e a comissão de obras. O residencial ainda não possui brinquedoteca, mas o espaço está em seu planejamento de melhorias.
A reabertura das áreas comuns tem acontecido em boa parte dos condomí-
SÍNDICOS DEFINEM ESTRATÉGIAS PARA A REABERTURA DESSAS ÁREAS
Espaços revitalizados em condomínio da Vila Mariana
nios, na medida em que há flexibilização das atividades econômicas e sociais pelo governo e maior controle da pandemia do novo Coronavírus. Em julho passado, por exemplo, condomínios administrados pelo síndico profissional Demilson Bellezi Guilhem liberaram o playground, “por ser espaço aberto”. Já a brinquedoteca foi reaberta no início de agosto. “As orientações gerais envolvem o uso obrigatório de máscaras e de álcool gel. Há regras específicas para a brinquedoteca, onde é permitido ficar até seis pessoas simultaneamente por uma hora, três de cada família. É preciso agendar antes e retirar a chave na portaria, para que possamos fazer o controle. Além disso, o funcionário da ronda passa pelo local pelo menos duas vezes durante a hora.” Os ambientes ficam com as janelas abertas e o ar condicionado desligado; a higienização é feita três vezes ao dia.
Já em Alphaville, na Região Metropolitana de São Paulo, a reabertura de espaços no condomínio-clube administrado pelos síndicos profissionais Roseane de Barros e Carlos Fernandes começou em junho com o salão de beleza. “Formamos uma comissão de liberação de áreas com condôminos e o corpo diretivo e nos respaldamos sempre no apoio jurídico e em protocolos de biossegurança”, afirmam. Além do salão, alguns ambientes ao ar livre tiveram prioridade naquele momento. Depois veio a reabertura da academia e dos salões de jogos infantil e adulto (com o deslocamento de equipamentos para um terraço externo), além do playground. E, em agosto passado, ambientes fechados, como o espaço gourmet, foram reabertos, “com limitação de pessoas”.
Por fim, no Condomínio Plaza Maior Vila Leopoldina, administrado pelo síndico profissional Roger Prospero, 90% dos espaços comuns estavam abertos em agosto, “com horários e restrições”, inclusos o playground e brinquedoteca. No início da flexibilização, Roger solicitou que a assessoria esportiva que atende o residencial criasse uma personagem que caracterizasse uma médica, a “Dra. Corona”, para desenvolver uma campanha lúdica de conscientização quanto à importância do uso de máscaras e de não haver aglomeração. “Obtivemos uma grande repercussão”, celebra o síndico. (Por Rosali Figueiredo)
