Unidos, trocando experiências, conhecendo problemas comuns e compartilhando soluções, os síndicos se tornam mais fortes! A Direcional Condomínios promoveu no dia 25 de setembro passado seu Encontro Comemorativo do Dia dos Síndicos, antecipando a data celebrada em 30/11. Esta edição, a única bimestral do ano, registra o momento na reportagem de capa. Estamos praticamente encerrando mais um ano, certamente uma jornada que, para os síndicos, foi cheia de surpresas, de momentos que exigiram superação, resiliência, paciência, organização e foco no trabalho, em muito trabalho! Por isso, nada mais justo do que lhes proporcionar (e registrar) oportunidades de networking e confraternização.
O encontro foi realizado no Espaço Hakka, no bairro da Liberdade, em São Paulo, e teve a participação valiosa dos palestrantes Taiga Gomes, Sergio Craveiro e Odirley Felício da Rocha; a parceria indispensável dos patrocinadores (Elevadores Primac; LAR. APP Administradora; Metta Consultoria e Cobrança; RKB Engenharia e Pintura Predial; Star Light Terceirização de Serviços; Supersam Desentupimento); e a presença inestimável de síndicos, administradores, gerentes prediais e advogados. A Direcional Condomínios é imensamente grata a todos!
Esta revista traz outras matérias representativas da enormidade das tarefas dos síndicos, permeadas pelas responsabilidades legais que lhes recaem e têm implicações nos âmbitos civil, penal e administrativo, a partir de obrigações nas áreas da segurança (patrimonial e da edificação), trabalhista, ambiental, fiscal, social etc. É o caso até de compromissos com a saúde dos moradores, vide o cuidado necessário com o controle de pragas, o desentupimento e a limpeza periódica (e obrigatória) das caixas d’água, conforme reportagem desta edição.
Fiel aos seus propósitos de levar informação de qualidade e amplo portfólio de fornecedores que os auxiliem nesta missão, a Equipe da Direcional Condomínios deseja aos síndicos um ótimo encerramento do ano de 2019. E a todos – leitores, anunciantes e colaboradores – um Feliz Natal e um Ano Novo pleno de projetos e realizações.
Boa leitura,
Rosali Figueiredo Editora
FELIZ NATAL E PRÓSPERO 2020!
Esses são os votos da Equipe Direcional Condomínios a todos os seus leitores, colaboradores e anunciantes. Vamos juntos rumo à 2020, ao 23º Ano da revista!!
06. Direcional Condomínios em Quadrinhos: .................................................... Boas Festas!!
07. Capa: ............................................................ Encontro Comemorativo do Dia dos Síndicos
12. Coluna: ......................................... Seguro: Como evitar a recusa de cobertura de sinistro?
14. Administração: ............. Controle de pragas, Desentupimento & Limpeza de caixas d’água
18. Seção Tira-Teima: .................................... Contratos de Terceirização & Móveis de madeira
18. Serviços ao Síndico / Retificação: ................. Conselho de condomínio corrige informação
19. Serviços ao Síndico: ........................................... O síndico e suas responsabilidades legais
23. Dica: ............................................ Fitness: Condomínios reinventam espaços de academia
26. Dica: ..................................... Tratamento de piso: Como recuperar cada tipo de superfície
29. Dica: ........................... Segurança: Portaria presencial, reforço do CFTV e guarita blindada
66. Espaço AABIC ................. Síndicos externos: Alta rotatividade exige cuidados e iniciativas
O Seciesp oferece consultores independentes para o diagnóstico técnico dos elevadores. Essa é mais uma prestação de serviços à sociedade, aos condomínios residenciais e comerciais e aos usuários de elevadores.
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As consultorias são imparciais, sem vínculos com outras empresas de elevadores, e fornecem assessoria em:
• Teste de Desempenho e Segurança
• Certificação de Conformidade com Normas e Legislação
• Vistorias, Laudos e Perícias Técnicas
• Avaliação de Manutenção Orientações para Modernização
• Análise e Equalização de Orçamentos
• Acompanhamento de Execução de Reformas e Modernizações
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30/11 – DIA DO SÍNDICO
ENCONTRO COMEMORATIVO DESTACA CONVIVÊNCIA, PLANEJAMENTO ORÇAMENTÁRIO E CONDOMÍNIO DO FUTURO (4.0)
O Encontro Comemorativo do Dia dos Síndicos, realizado pela Direcional Condomínios para celebrar a data de 30/11, foi antecipado para o dia 25 de setembro de 2019 em São Paulo, Capital. Com palestras da jornalista Taiga Gomes, do presidente da Conasi, Sérgio Craveiro, e do especialista em tecnologia Odirley Felício da Rocha, foram abordados, respectivamente, os temas “Viver em Coletividade”, “Prestação de Contas e Previsão Orçamentária” e “Condomínio 4.0 e o futuro na área da segurança”. O Encontro ocorreu no Espaço Hakka sob o patrocínio de seis empresas, que sortearam brindes aos presentes. De acordo com Sônia Inakake, diretora da revista, a Direcional Condomínios promove encontros com síndicos para levar-lhes conhecimento e criar oportunidade de networking com os seus pares, os especialistas do segmento e empresas fornecedoras. Além dos síndicos, participaram administradores de condomínio, advogados que atuam na área e gerentes prediais. Encontro em Homenagem aos Síndicos de 2019. A diretora Sônia Inakake recebe os palestrantes
Por Rosali Figueiredo
Fotos Paulo Mujano
Taiga Gomes, Sérgio Craveiro e Odirley
Felício da Rocha
PALESTRANTES LEVAM SUGESTÕES PARA UM CONDOMÍNIO MELHOR
A jornalista Taiga Gomes proferiu a palestra de abertura do Encontro Comemorativo do Dia dos Síndicos promovido pela Direcional Condomínios (Versão 2019). Taiga falou sobre o tema "Viver em coletividade", trazendo de sua moradia recente no Japão experiências de como os japoneses compartilham os espaços coletivos. Eles têm hábitos que, segundo ela, podem ensinar muito aos brasileiros, especialmente dentro dos condomínios. Segundo expôs, a principal lição deixada pelos japoneses é a responsabilidade que assumem pelo uso e conservação dos ambientes coletivos, sejam públicos ou privados. Por exemplo, inexistem lixeiras nas calçadas pois cada um cuida do descarte dos resíduos que produz. As cidades e mesmo metrópoles do porte de Tóquio são silenciosas, como no trânsito, parques e praças ou dentro dos vagões do metrô. Isto porque, no comportamento dos japoneses destacam-se a reverência à natureza, aos ambientes e o respeito ao outro, elementos indissociáveis da sua identidade e espiritualidade. Como resultado, os prédios são utilizados apenas para moradia ou o trabalho e todo lazer acontece no espaço urbano, em parques e ambientes correlatos, já que a população não tem medo de sair às ruas.
No Brasil, face ao problema da violência urbana, Taiga propôs que se rompam pelo menos os muros internos dos condomínios, “os físicos e os sociais”, destacando que as pessoas mal se cumprimentam nas áreas comuns, ignorando principalmente os funcionários. Outro aspecto a ser mudado na cultura nacional é o fato “de o brasileiro esperar sempre que o outro resolva o seu problema”, disse. Como contraponto, a jornalista mostrou a coparticipação dos moradores de Tóquio no plantio da vegetação da ilha artificial de Odaiba, hoje um grande centro de entretenimento e lazer. Taiga Gomes é pós-graduada pela PUC do Rio de Janeiro, foi editora e apresentadora da Globo News.
Já o administrador Sérgio Craveiro, presidente da Conasi (Confederação Nacional dos Síndicos), levou ao Encontro da Direcional o tema “Prestação de Contas e Previsão Orçamentária”. Um dos destaques foi o item fundo de reserva, que deve ter um teto de até seis vezes a arrecadação mensal e não ser lançado infinitamente, propôs Craveiro. Tampouco este fundo deve ser utilizado para cobrir despesas ordinárias ou férias e 13º para funcionários, acrescentou.
O administrador disse que esse e outros problemas são comuns ao planejamento financeiro do prédio, como a sobra excessiva de caixa. “O orçamento deve ser justo, bem pensado, não pode faltar nem haver sobras, tudo deve ser planejado dentro daquilo que o prédio efetivamente precisa, considerando as variações das taxas de consumo, dissídios de funcionários e despesas com manutenções obrigatórias, que devem ocorrer periodicamente (ligadas aos equipamentos de incêndio, limpeza de caixas d’água etc.)”, pontuou Craveiro. Já para as manutenções como fachada, sistema de impermeabilização, benfeitorias etc., ele recomendou que o condomínio realize o planejamento das necessidades futuras, considerando a legislação (como lei da pintura obrigatória da fachada a cada cinco anos em São Paulo) e o final da vida útil das instalações. Sérgio Craveiro atua no segmento condominial desde 1989 e é autor do livro “O Síndico Profissional. Novos rumos para a gestão de condomínios no Brasil” (2016).
OS IMPACTOS DA 4ª REVOLUÇÃO TECNOLÓGICA
Para o especialista da área de tecnologia da segurança, Odirley Felício da Rocha, em meio aos desafios impostos pela sua organização financeira e pelo relacionamento entre as pessoas, os condomínios sentem também os impactos da 4ª revolução tecnológica vivida pela sociedade. Com 21 anos de experiência em tecnologia, Odirley abordou o tema “Condomínio 4.0 e o futuro na área da segurança”. Conforme expôs, cada momento de mudança nos padrões tecnológicos da sociedade refletiu sobre o condomínio, a exemplo das facilidades introduzidas pelos interfones a partir dos anos 60. Entretanto, o especialista disse que a evolução tecnológica atual tem representado uma ruptura mais radical, com soluções baseadas na automação, IOT (Internet das Coisas), Inteligência Artificial, robótica, energia sustentável, veículos elétricos, impressão em 3D, portaria remota e armários inteligentes para a entrega de encomendas e correspondências aos moradores.
Segundo Odirley, as transformações são inevitáveis e só resta aos síndicos e condôminos buscarem se adaptar a elas, pois acentuam as facilidades e trazem maior segurança. É o caso da automação no controle de acesso e de entregas a serem feitas por drones, já realidade em algumas cidades do Exterior. Citando o escritor e cientista britânico Arthur C. Clarke, que previu a “internet” (na verdade, a comunicação à distância em tempo real) em princípio dos anos 60, Odirley procurou quebrar resistências à tecnologia e observou que a adaptação demanda apenas “mudança de mentalidade e de hábito e abertura para o futuro”. Odirley é vice-presidente do SIESE-SC (Sindicato das Empresas de Sistemas Eletrônicos de Segurança do Estado de Santa Catarina) e referência em palestras sobre o tema no País. Ao final das apresentações, os palestrantes responderam a perguntas feitas pelo público. (Por R. F.)
PATROCINADORES DO ENCONTRO COMEMORATIVO DO DIA DOS SÍNDICOS (VERSÃO 2019)
O Encontro realizado no último dia 25 de setembro foi patrocinado por seis empresas, que apresentaram seus serviços aos síndicos presentes através de breve apresentação no auditório (fotos abaixo) e de atendimento na área dos expositores.
PRESENTES SORTEADOS PELOS PATROCINADORES
No encerramento do Encontro de Síndicos da Direcional Condomínios, foram sorteados prêmios entregues pelos patrocinadores (fotos abaixo e na pág. 10).
METTA: José
uma cafeteira Nespresso para a síndica Joselita Santos
PRIMAC: André Williams entrega um climatizador de ar para o síndico Rodrigo Martins da Costa
LAR.APP (Administradora) –Rafael Américo
RKB ENGENHARIA (Pintura Predial) – Ralph Gallo
LAR.APP: Victória Rodrigues entrega um tablet para o engenheiro e gerente predial Orlando Palação
Miranda entrega
METTA CONSULTORIA E COBRANÇA (Crédito para Inadimplência) – Hadan Palasthy
STAR LIGHT (Terceirização de Serviços) –Christiano R. Quintão
ELEVADORES PRIMAC (Modernização e Manutenção) – Olga Antunes
SUPERSAM DESENTUPIMENTO (Desentupidora) – Samuel Junior Galdino da Silva
RKB: Ralph Gallo entrega um e-reader para o síndico profissional Carlos Fernandes
STAR LIGHT: Adriana Rocha Quintão entrega um kit gourmet completo para a gerente de condomínios Ana Paula Albuquerque
SUPERSAM: Samuel Júnior entrega fritadeira elétrica para o síndico profissional Nilton Savieto
GALERIA DE IMAGENS DO ENCONTRO EM HOMENAGEM AOS SÍNDICOS (VERSÃO 2019)
O Espaço Hakka, no bairro da Liberdade, em São Paulo (SP), sediou mais um Encontro em Homenagem aos Síndicos, promovido pela Direcional Condomínios. O evento foi realizado dia 25/09, entre 8h e 13h, e sua abertura foi marcada pela apresentação do Grupo “Repentistas Amigos de São Paulo”, o qual improvisou música baseada no próprio encontro. Além das palestras e momentos para visitas aos expositores, o público presente teve recepção com café, intervalo com coffee-break, sorteio de prêmios e, ao final, levou para casa uma lembrancinha da revista. (Por R.F.)
Palestrantes respondem a dúvidas
Coffee-break
Momentos de networking na área dos expositores
Apresentação de repentistas abre os trabalhos no auditório
Equipe Direcional Condomínios
COMO EVITAR QUE A SEGURADORA RECUSE A COBERTURA DE SINISTRO NO CONDOMÍNIO?
INCÊNDIOS estão entre os incidentes mais comuns em condomínio, fazem parte da cobertura básica do seguro, mas, quando acontecem, sempre passa a dúvida pela cabeça do gestor se os danos serão indenizados. A contratação de seguro é obrigatória aos condomínios, cabe ao síndico essa responsabilidade, conforme determinam a Lei Federal 4.591/1964 (Art. 13) e o Código Civil (Art. 1.348, Inciso IX, e Art. 1.346). Em linhas gerais, o seguro deve ser contratado para proteger toda a edificação contra os danos causados por incêndio ou qualquer outra ocorrência que provoque destruição, total ou parcial.
Apresentamos na sequência deste artigo cinco condições a serem cumpridas pela gestão do condomínio para evitar que uma cobertura (indenização) seja negada.
1 – É preciso atender às regras e legislações, que estão, inclusive, relacionadas nos contratos de seguros (é o caso da constituição do condomínio, AVCB, cuidados para mitigar riscos ou diminuir seu impacto etc.);
2 – Ficar atento à cobertura contratada. A cobertura básica trata de três situações: Incêndio, raio ou explosão.
Por Helio Souza & Felipe Cavalcante
Em alguns casos, pode incluir uma quarta, a queda de aeronaves. Todos os demais possíveis riscos devem fazer parte da contratação de cobertura acessória para serem contemplados em seu seguro. Consulte também os riscos excluídos, que determinam o que não está coberto ou condições especiais de exclusão. As coberturas acessórias envolvem mais de 10 grupos e são frequentemente ignoradas, por exemplo, problemas hidráulicos, elétricos e quebra de vidros, os quais causam prejuízos relevantes;
3 – A contratação do seguro deve ser fiel aos riscos aos quais a edificação e/ou administração estão expostos. Os valores de cobertura não devem ser maiores do que o real valor em risco (aqui você paga mais do que precisa), nem menores (aqui irá faltar verba em uma eventual indenização). Um erro comum dos condomínios é usar como base o valor comercial da edificação. O certo é considerar os custos envolvidos na reparação dos danos, como o de limpeza e reconstrução, que são bem menores. O valor do terreno, localização, demanda pela região e outros valores subjetivos não entram na conta do seguro;
4 – Contrate um corretor de seguros que possa atuar como um consultor e esteja disposto a avaliar os riscos junto com o síndico, pois exigir e dispor de um tempo para esse estudo fará toda a diferença na hora de se buscar o pagamento de uma cobertura. Envolva o corpo diretivo e até uma comissão de moradores para ajudar na tomada de decisão;
5 – É salutar que essas decisões se pautem sempre pela cobertura do máximo possível dos riscos expostos, sem franquia (parte do risco assumido pelo segurado), diminuindo assim a possibilidade de prejuízos não cobertos que podem recair ao síndico. Economia sem entendimento dos riscos só traz dor de cabeça. Para quem já tem o seu seguro contratado, é possível uma reavaliação e, se for o caso, solicitar alguma alteração (endosso). E, na renovação, não basta apenas aumentar o valor das coberturas com base na inflação, é preciso reavaliar os riscos a serem contratados. Também é importante dar atenção especial ao seguro de vida dos funcionários e da responsabilidade civil do condomínio e síndico.
HELIO SOUZA
Auditor e CEO da Imersa Auditoria de Condomínio, participa do grupo TECO (Empretec Sebrae-SP) na área de condomínios, síndico profissional e “practitioner” pela Sociedade Brasileira de Programação Neurolinguística. Diretor para assuntos empresariais na Associação Comercial de São Paulo – Distrital Nordeste. Mais informações: helio@imersaauditoria.com.br.
COLABOROU: FELIPE CAVALCANTE
Especialista em planejamento sucessório e financeiro familiar, corretor de seguros habilitado pela SUSEP. Participa do Comitê Organizador do Grupo TECO (Sebrae-SP) e é membro do MDRT (Million Dollar Round Table), grupo mundial de corretores com foco em ética e compromisso com os segurados. CEO da Yankas Seguros Investimentos e Educação Financeira. Mais informações: felipe.cavalcante@yankas.com.br.
Foto Paulo
Mujano
CONTROLE DE PRAGAS, DESENTUPIMENTO & LIMPEZA DE CAIXAS D’ÁGUA: “COMBO” DE SERVIÇOS
As chuvas do verão que se aproxima poderão colocar à prova o controle de pragas e a desobstrução de tubulações no prédio. Há condomínios que vêm optando por contratos integrados para evitar riscos, incluindo a desinfeção das caixas d’água e, em alguns casos, o “luxo” de estender serviços às unidades.
Por Rosali Figueiredo
FECHAR PACOTES
integrados tem sido uma das opções dos condomínios em São Paulo para garantir a higienização e salubridade de seus ambientes e instalações. Podem entrar no chamado “combo” o controle periódico de pragas, a limpeza obrigatória da caixa d’água e, em alguns casos, o desentupimento extensivo às unidades (com custo arcado pelo condomínio).
No Edifício Hyde Park, residencial situado no Brooklin, na zona Sul da cidade, a síndica Cinthia Zaratini faz dois tipos de contratos anuais: Um para dedetização, desinsetização e limpeza de caixas d’águas (em períodos que vão de quatro a seis meses); outro para a limpeza periódica da caixa de esgoto e o atendimento aos apartamentos que eventualmente tenham alguma coluna entupida. Implantado em 1979, o condomínio possui 72 unidades e já teve que substituir tubulações por causa da corrosão. “O serviço extensivo às unidades está disponível sete dias na semana, 24hs, foi iniciado na gestão anterior à minha e é algo do qual os moradores não abrem mão. É um ‘luxo’ que facilita a vida do síndico e dos condôminos”, afirma.
A síndica Cinthia Zaratini (à dir. na foto) e a condômina Justina D’Agostinho, que cuida voluntariamente dos jardins do prédio, com atenção às pragas
CUIDADOS CONTRATUAIS
Cada condomínio deve dispor de um modelo de contrato que atenda às suas particularidades, sugere a síndica profissional Ângela Merici. Por exemplo, um prédio que tenha instalações abaixo do nível da rua precisa de bomba para esgoto e/ou do suporte mensal de uma empresa de desentupimento para a limpeza das caixas de gordura.
O consultor e instrutor da área de condomínios, Maurício Jovino, observa que muitos condomínios têm preferido o “modelo de combo” na hora de contratar empresas para os serviços. Isso porque, algumas manutenções precisam ser feitas pelo menos semestralmente, como a limpeza das caixas d’água (o Comunicado 006/2013, do Centro de Vigilância Sanitária do Estado de São Paulo, obriga ao procedimento a cada seis meses).
Mas é preciso adotar inúmeros cuidados na contratação do parceiro, já que essas atividades afetam diretamente a saúde das pessoas e dos animais de estimação, ressalva Jovino. São eles:
- Obter referências da empresa junto a condomínios onde já presta serviços;
- Solicitar uma CDN (Certidão Negativa de Débitos);
- Verificar se a empresa possui os alvarás necessários;
- Observar se os colaboradores trabalham dentro das normas técnicas do Ministério do Trabalho, como as NR 18, NR 33, NR 35 e NR 06;
- Se atendem, no caso de São Paulo, às recomendações da CETESB (Companhia Ambiental do Estado de São Paulo);
- Conferir os equipamentos que utilizam durante a execução dos serviços e os termos da garantia.
Os trabalhos deverão ser agendados e comunicados a todos previamente e, durante sua execução, acompanhados pelo zelador, completa. O lembrete final é que, para atuar com controle de pragas, é preciso ter licença de funcionamento expedida pela Vigilância Sanitária. A empresa deve estar vinculada a um Conselho Regional de classe e representada por um responsável técnico (Biólogo, Engenheiro Agrônomo ou Florestal, Médico Veterinário, Químico, Engenheiro Químico, Farmacêutico ou demais profissionais habilitados pelo conselho).
Foto
Rosali
Figueiredo
Rosali Figueiredo
DISTRIBUIÇÃO DE TAREFAS – O gerente predial Getúlio Fagundes Ramos (foto ao lado), do Condomínio Paradiso Vila Romana, da zona Oeste de São Paulo, tem como atribuição contratar semestralmente a limpeza e desinfecção dos 21 reservatórios d’água do empreendimento, além da dedetização, desratização e descupinização das áreas comuns. Já a desobstrução das tubulações fica à cargo da equipe de manutenção do residencial, um condomínio-clube de quase 14 mil m2, com três torres e 168 unidades. E as pragas dos jardins são combatidas pela empresa da jardinagem. Por fim, cabe ao próprio gerente cuidar da inspeção do ático de cada uma das torres a cada 90 dias (a laje deve estar seca) e da limpeza das caixas dos três hidrantes das calçadas externas. Tudo para evitar infestação de insetos e demais pragas transmissoras de doenças. (Por R.F.)
ELIMINE OS CRIADOUROS DO “MOSQUITO DA DENGUE”
Transmissor de doenças graves, o mosquito Aedes aegypti se desenvolve em ambiente de água limpa, não corrente, empoçada em pratos de vasos, reservatórios descobertos, calhas, objetos abandonados etc. No Condomínio Villaggio de Assisi, o consultor Carlos Alberto dos Santos chegou a filmar larvas do mosquito se desenvolvendo na água empoçada no hidrante da calçada externa, o qual, em algum momento da vida do prédio, acabou sendo indevidamente impermeabilizado. O síndico Diógenes Radaelli Ferrero, que contratou a vistoria geral dos riscos da edificação, se surpreendeu com o achado. De acordo com a cartilha “Equipes de limpeza no combate ao mosquito”, editado pela Abralimp (Associação Brasileira do Mercado de Limpeza Profissional), até mesmo os equipamentos usados na limpeza do condomínio devem ser secos e limpos diariamente para evitar a proliferação do mosquito, que causa dengue, chikungunya, zika e febre amarela. É o caso de dosadores, baldes e refis de mops. A entidade lembra que o hábito (errado) de deixar panos de limpeza secando em baldes ou tanques também favorece o empoçamento. Outros locais aos quais o condomínio deverá ficar atento são tonéis e barris d’água (precisam ficar tampados), folhas secas que entopem calhas, bandeja do aparelho de ar condicionado (ela tem que ser esfregada), lajes, vasos sanitários fora de uso, pneus abandonados, lonas não esticadas e tampas de garrafas. Os ralos sem sistema de fechamento deverão ter uma tela que impeça o acesso do mosquito à água limpa. Vasos com plantas aquáticas precisarão da troca regular da água e ser lavados com escova e sabão neutro uma vez por semana.
BROMÉLIAS & PRAGAS DE JARDINS
O temor de que o acúmulo de água nas bromélias possa se tornar criadouro do mosquito da dengue rendeu ao Condomínio Hyde Park duas visitas de equipes da Vigilância Sanitária, depois de acionadas por denúncia anônima de morador. A condômina Justina D’Agostino Castilho Piqueira já vinha realizando pesquisa
sobre o assunto e, com base em estudos publicados pelo Instituto Oswaldo Cruz (Fiocruz), do Rio de Janeiro, explicou aos técnicos que as bromélias do condomínio não ofereciam risco. “Eles pesquisaram mais de mil espécies de bromélias e não observaram nada que as associe à infestação do Aedes aegypti.” De qualquer maneira, o prédio deixou de plantar novos exemplares deste espécime para evitar conflitos com os moradores. No seu lugar, optou por exemplares de lavanda, planta que atua como um repelente natural. Justina D’Agostino mora no condomínio desde a sua implantação e cuida voluntariamente dos jardins. Isso significa estudar a melhor maneira de combater as pragas das plantas. Algumas delas precisam ser retiradas uma a uma, à mão, afirma. É o caso da lagarta (Dione juno juno) da folha do maracujazeiro. “Se deixar, ela come o pé inteiro.” Justina enfrentou ainda uma infestação de lesmas na grama amendoim, também tiradas manualmente. A moradora evita o uso de veneno nessas áreas, para proteger os vizinhos e pequenos insetos polinizadores, como as abelhas e as joaninhas. (Por R.F.)
- O artigo “Os cuidados na contratação de empresas de controle de pragas e desentupimento em condomínio”, de Maurício Jovino; Acesse o texto no endereço acima, clicando na imagem da capa da revista de novembro/dezembro de 2019 - Ed. 251.
Foto
ATRAVÉS
DO “FALE CONOSCO”, CONSELHO DE CONDOMÍNIO CORRIGE INFORMAÇÃO
DIFERENTE do que foi publicado na página 16 da edição 250 da Direcional Condomínios (no mês de outubro de 2019), o Sr. José Júnior não exercia mais a função de síndico orgânico do Condomínio Edifício Salerno, localizado no Alto do Ipiranga, São Paulo (SP), quando concedeu entrevista à revista para a reportagem “Era digital muda gestão e vida dos condomínios”. A correção da informação foi feita pelo Conselho do condomínio, através de contato ao serviço “Fale Conosco”, disponível no site da Direcional. Segundo atestado pelo Conselho, o Sr. José Júnior apresentou sua renúncia ao cargo no dia 1º de agosto de 2019. Já o texto da convocação de assembleia extraordinária realizada no condomínio em 14/08/2019 aponta que a renúncia ocorreu por meio eletrônico em 01/07/2019. Em nova assembleia extraordinária, ocorrida no dia 14/10/2019, o condomínio aprovou a indicação de um síndico profissional. (Por Rosali Figueiredo)
SEÇÃO TIRA-TEIMA
DÚVIDAS SOBRE CONTRATOS DE TERCEIRIZAÇÃO E RECUPERAÇÃO DE MOBILIÁRIO DE MADEIRA
O SITE da revista Direcional Condomínios traz duas entrevistas de colaboradores com informações bem úteis aos síndicos. Em uma delas, o advogado Daniel Bizerra da Costa observa que o Simples Nacional é vetado a empresas que oferecem mão de obra para a portaria. “A Receita Federal, através da Solução de Consulta Cosit n° 57/2015, determina que esta atividade não pode ser prestada por optante do Simples Nacional por não se enquadrar no conceito de vigilância”, justifica.
Em outra entrevista, o síndico Wolfram Werther dá dicas aos seus colegas gestores de como promover a recuperação do mobiliário de madeira exposto às intempéries no condomínio (cadeiras, mesas, pergolados e decks de piscina). Ainda é possível preparar esses elementos e espaços para a chegada do próximo verão, garantindo, inclusive, a segurança dos usuários, já que o tratamento da madeira deve eliminar lascas que costumam ferir partes do corpo.
Acesse esses textos na Seção Tira-Teima, que está disponível no sumário eletrônico da edição 251 da Direcional Condomínios , relativa aos meses de novembro e dezembro (é a única revista bimestral do ano).
Antecipação de riscos e ação preventiva são as estratégias adotadas pelos síndicos que se preocupam em transitar sem sustos com o instituto das suas responsabilidades legais: Civil, criminal e administrativa, com implicações ainda nas áreas fiscal, ambiental, trabalhista e previdenciária. Eles destacam também sua responsabilidade social com o patrimônio e a vida da coletividade, os quais dependem, em grande parte, destas posturas.
Por Rosali Figueiredo
Síndico Diógenes Ferrero: “Para agir com responsabilidade é preciso, sobretudo, agir de forma preventiva”
O SÍNDICO morador Diógenes Radaelli Ferrero acompanha diariamente a operação dos equipamentos, o uso das áreas comuns e o trabalho dos funcionários no Condomínio Villaggio de Assisi, residencial de 84 unidades localizado no bairro da Pompeia, zona Oeste de São Paulo. O que o preocupa hoje é a presença de palmeiras na área externa do prédio, cujas raízes infiltraram no solo e já começam a afetar muros próximos do acesso da garagem; os galhos caem eventualmente, gerando danos no entorno. A Prefeitura negou um primeiro pedido de remoção dos espécimes, afirma Diógenes, mas a solicitação será reapresentada e a contratação de um novo laudo técnico foi aprovado pela assembleia.
Advogado e corretor de seguros, Diógenes conhece bem os riscos da imputação de responsabilidades aos síndicos. “Eles surgem a partir do momento em que você deixa de fazer as coisas ou faz de maneira incorreta”, observa o gestor, que completa: “Síndico morador ou profissional não importa, tudo tem que ser feito com profissionalismo. Eu gosto de ser síndico e de buscar fazer as coisas certas. Esse é o segredo, para agir com responsabilidade é preciso, sobretudo, agir de forma preventiva”. Importante também, ressalta, é seguir a Convenção, o Regulamento Interno, normas técnicas e leis, “caso contrário, o síndico será omisso”. Diógenes lembra que interditou a piscina até que se trocassem os ralos (para anti-aprisionamento) a partir da edição de uma nova norma técnica (a ABNT NBR 10.339/2018). “Devemos ter uma atenção diária, pensar no portão que pode bater no carro do morador, no piso escorregadio, entre outros.”
Entretanto, ele diz que a responsabilidade vai além dos riscos de acidentes, pois envolve a gestão do patrimônio do condômino. “Agir pre-
ventivamente também traz economia.” Eleito em 2014, Diógenes promoveu no condomínio a reforma elétrica, modernização dos elevadores, tirou o AVCB (Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros), instalou poço artesiano e lâmpadas LED nas áreas comuns, entre outros. Com isso, garantiu sistemas mais seguros e econômicos, o que levou a uma redução de 20% no consumo da água e de mais de 50% no consumo de energia comparando-se os lançamentos de abril de 2014 com os de setembro de 2019.
Pois condenações de síndicos nas esferas cível e criminal acontecem, notadamente aquelas relacionadas ao mau uso do dinheiro. A reportagem da Direcional Condomínios tem observado ainda casos de processos judiciais relacionados à falta de pagamentos de obrigações fiscais e trabalhistas (há dívidas que somam dez anos); a acidentes com funcionários próprios ou terceirizados (incluindo óbitos); pela
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Rosali
Figueiredo
SERVIÇOS AO SÍNDICO
falta de manutenção do prédio (gerando riscos, além de danos às unidades privativas); pela “obrigação de fazer” (como obras de acessibilidade); e por denúncias (sempre anônimas) de condôminos. Aqui, entram desde acusação de remoção ilegal de árvores (mesmo que haja autorização da Prefeitura) à ausência de uso EPI (Equipamento de Proteção Individual etc.) por funcionários e/ou prestadores de serviços.
PREVENÇÃO DEPOIS DA TURBULÊNCIA
Momentos de turbulência foram vividos pelo Condomínio Parque Residencial Ourives, no Jardim Celeste, região do Jardim Botânico, zona Sul de São Paulo, quando seu corpo diretivo resolveu acionar judicialmente um gestor anterior por má administração do dinheiro dos condôminos. Entre outros, eram questionadas compras de material sem qualidade e sem a realização de três orçamentos mínimos.
De acordo com a síndica Eliana Maria Cuquerave, moradora há 30 anos do local e pedagoga aposentada, neste período a manutenção do condomínio ficou praticamente paralisada. Eliana foi eleita em assembleia no início de 2016, na sequência desses acontecimentos. Segundo ela, a sentença judicial foi apenas parcialmente favorável ao condomínio: O síndico alvo do processo teve que pagar multas e correções de contas anteriores em aberto e recorre de condenação por acordo lesivo com inadimplente. Já para os moradores, restou um condomínio com muito por fazer, desde a manutenção (o residencial conseguiu o AVCB somente neste ano) à recuperação financeira (hoje
Síndica Eliana Maria Cuquerave: Condomínio se recupera de momentos conturbados, causados por ações judiciais e caixa deficitário
consolidada). Eliana relata que havia sete contas bancárias, que unificou. Somente em taxas administrativas dessas contas, o condomínio gastava um valor que depois foi suficiente para a locação de equipamentos para implantar a academia, compara. Com seis torres e 312 unidades, o Residencial Ourives possui agora uma gestão compartilhada, a qual envolve desde o acompanhamento diário do condomínio pela síndica, zelador e uma assistente administrativa, a reuniões frequentes com um amplo corpo diretivo. São 18 membros do conselho fiscal, seis subsíndicos e três conselheiros consultivos, todos com isenções parciais na taxa de rateio, desde que não estourem o teto de faltas às reuniões. O condomínio contrata ainda auditorias preventivas mensais nas contas, disponíveis aos moradores através do portal da administradora. “O síndico não tem condições de saber tudo, ele depende de assessorias com expertise em algumas áreas, porque administramos recursos de terceiros. Nesse sentido, a auditoria é capaz de apontar lançamentos duplicados ou contas em atraso, que às vezes fogem ao controle da administradora”, explica.
Outro aspecto importante é a organização e o planejamento, diz. “Tenho a previsão orçamentária literalmente na ponta do lápis, se tiver que gastar algo a mais, já sei de onde poderei remanejar.” No balanço dos últimos quatro anos da gestão compartilhada, Eliana computa benfeitorias como a troca da iluminação da área comum, a recuperação do piso dos estacionamentos externos, eliminação de vazamento de água, implantação do gás natural, da academia e da brinquedoteca, reforço do sistema de segurança, controle de pragas, reforma elétrica, da quadra, dos telhados e dos elevadores, obras de acessibilidade, AVCB e introdução de uma feira livre semanal. Para 2020, estão previstas a modernização da portaria e acessos, além da fachada, na sequência de um trabalho que se pauta, sobretudo, pela responsabilidade social com os condôminos, destaca Eliana. Nessa linha, entra até a mobilização do bairro para implantar o Programa Vizinhança Solidária.
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SERVIÇOS AO SÍNDICO
“O ESTRUTURAL VEM ANTES” – A síndica Rosana Moraes (foto ao lado), do Condomínio Edifícios Flávia e Fernanda, na Aclimação, em São Paulo, teve que contratar a recuperação das molduras em alvenaria de 442 janelas da fachada, depois que ela e o zelador, João Antônio de Oliveira, começaram a observar sinais de trincas e descolamento. “Imediatamente interditamos as áreas mais vulneráveis à queda parcial dessa estrutura e contratamos a vistoria de um engenheiro”, afirma. As obras foram executadas na sequência, em caráter emergencial, paralelamente a outros investimentos em curso, pois, “em uma edificação antiga, precisamos sempre estar atualizando os sistemas”. No momento, o condomínio prepara a regularização do AVCB. “O estrutural vem antes”, ressalta a síndica, ao lembrar que a modernização do salão de festas, dos halls dos prédios e a implantação de uma academia estão no planejamento, mas terão que esperar um pouco mais. O condomínio é de 1985 e possui 52 unidades. (Por R.F.)
RESPONSABILIZAÇÃO DOS SÍNDICOS POR “AÇÃO OU OMISSÃO”
O desabamento do Edifício Andrea, em Fortaleza (CE), na manhã do último dia 15 de outubro, reacendeu o tema das responsabilidades dos síndicos, agora com uma conotação trágica, pelas mortes (nove) e feridos (sete). A própria síndica, Maria das Graças Rodrigues, está entre as vítimas fatais. Imagens de câmeras de segurança apontam que, no momento do desabamento, Maria das Graças acompanhava serviços nos pilares da garagem, sobressaindo a inexistência de qualquer tipo de ancoramento e o desgaste acentuado do concreto e das ferragens. O desabamento está sob investigação policial, a qual deverá comprovar as efetivas responsabilidades pela tragédia.
Em síntese, as obrigações do síndico estão elencadas em nove itens do Art. 1.348 do Código Civil (Lei Federal 10.406/2002), entre eles, “(...) diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores”. No encerramento do 4º Congresso de Síndicos e Administradores, realizado no último dia 19 de outubro pela Gábor RH, em São Paulo, o advogado Rodrigo Karpat lembrou ainda que o Art. 13, do Código Penal, determina que todos aqueles que estão investidos de guarda respondem criminalmente, seja por “ação ou omissão sem a qual o resultado não teria ocorrido”.
Também o advogado Cristiano De Souza Oliveira destaca, em síntese, que a responsabilização de um síndico pode vir de danos gerados por uma ação ou omissão. “A partir do momento em que o síndico se torna o responsável por uma coletividade, ele sempre vai responder civil e penalmente pelas suas atitudes. Se ele não toma as precauções devidas, seja por boa-fé, imperícia, negligência, má-fé ou por exceder os limites de suas atribuições, ele responderá pelo ato.”
Por exemplo, a não contratação do seguro obrigatório do condomínio e eventuais danos provenientes disso poderão lhe render uma condenação penal e civil. Assim, toda responsabilização deverá “ter um vínculo com um fato, cujas implicações podem ser objetivas (dolo ou omissão concreta) ou subjetivas (tudo aquilo que depende de uma perícia para ser comprovado)”. O advogado cita a questão do barulho no condomínio, problema recorrente. “Para que haja uma responsabilização em torno disso, é preciso comprovar que a ação ou omissão do síndico, representante
do condomínio, seja configurado como um ato ilícito causador de dano (não basta um incômodo) e eventual violação do Direito e/ ou das obrigações. Conforme a concretude de um fato, esse será tratado pelas esferas judiciais pertinentes. O barulho entra, quase sempre, na reparação civil”, completa.
Outras situações poderão render duplas condenações, como a questão do seguro ou desvio de verbas, nas esferas cível e penal. Por fim, o cenário é tão complexo que, às vezes, por atender a uma obrigação (cumprir com as deliberações tomadas em assembleia), o síndico poderá se tornar passível de responsabilização por eventual dano. Isso poderá acontecer se essa mesma assembleia vetar o uso do dinheiro do condomínio para obras de segurança da edificação.
“Ter um condomínio seguro com suas responsabilidades em ordem significa investimentos, segurança quase nunca é sinônimo de um rateio barato. O síndico deve levar isso à previsão orçamentária, pois ele não pode abrir mão da formalidade. Quando a assembleia pede a solução mais barata, o síndico se torna vulnerável, ele não pode aceitar isso sem avaliar riscos técnicos com profissionais capacitados e habilitados”, completa Cristiano De Souza. - O artigo “Responsabilidade civil e criminal do síndico: Quando ocorre?”, da advogada e síndica Irina Uzzun, que comenta, entre outros, o desabamento de um prédio residencial em Fortaleza. Acesse o texto no endereço acima, clicando na imagem da capa da revista de novembro/dezembro de 2019 - Ed. 251.
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INVESTIMENTO OBRIGATÓRIO, CONDOMÍNIOS REINVENTAM
ESPAÇOS DE ACADEMIA
Por Rosali Figueiredo
Síndica Andrea Pissarra junto às novas esteiras temporariamente locadas pelo condomínio, substituindo exemplares originais que quebraram
NÃO BASTA receber amplos espaços de academia das construtoras, equipados com duplicidade de aparelhos, é preciso saber montá-los. Esse o aprendizado recente da síndica orgânica Andrea Teixeira Alves Pissarra, que assumiu em 2017 a gestão de cinco torres residenciais do empreendimento Alpha Park, lançado quatro anos antes em Alphaville, Barueri, na região metropolitana de São Paulo. Constituindo um subcondomínio dentro de uma estrutura maior, as cinco torres apresentam outra peculiaridade: Uma delas é independente, com 104 apartamentos, desta forma, seus espaços são exclusivos, incluindo o fitness. Já as demais quatro torres, com 452 unidades, compartilham duas academias entregues pela construtora. São esses dois ambientes que acabaram reorganizados: Um deles foi destinado às práticas de ioga, zumba, boxe e pilates; o outro recebeu todos os equipamentos de musculação e de exercícios aeróbicos. E aí começaram os desafios, como o de ter que substituir antigas esteiras quebradas (importadas e de custo alto de reparo) por modelos alugados temporariamente; e de literalmente encostar aparelhos que vieram em número maior que a demanda de uso.
Andrea promoveu as alterações orientada pelo profissional da assessoria esportiva do subcondomínio, Marcelo Martinelli. Segundo ele, “as construtoras entregam alguns aparelhos repetidos sem necessidade; tínhamos em uso quatro cadeiras extensoras e quatro abdutoras, sendo que bastam duas de cada”. Por outro lado, os moradores pedem muito o leg press, não entregue e que será providenciado, destaca. De acordo com a síndica, a necessidade de remodelar os ambientes surgiu do desenvolvimento das atividades da própria assessoria esportiva, pois algumas delas vinham sendo improvisadas em outros ambientes. “Precisa ter coragem para mudar, mas depois que fizemos esse trabalho, houve uma valorização, a comercialização de unidades aumentou bastante no residencial”, aponta a síndica. Melhorou ainda a procura pelas atividades e as academias, bem como o convívio entre os moradores. O uso mais intenso ocorre entre 6h e 8h da manhã e entre 18h e 21h. “Com apoio da assessoria esportiva, abrimos oportunidades de práticas para todas as faixas etárias”, diz Andrea.
Em assembleia que ocorreria no final de outubro, o subcondomínio iria decidir se comprará ou manterá a locação das novas esteiras, assim como de outros equipamentos solicitados pelos usuários. São necessárias cinco esteiras; três das originais quebraram e precisam da troca de placas (a um custo de cerca de R$ 4 mil cada);
outras duas, ativas, deverão ser vendidas. Na primeira fase da reorganização das academias, o condomínio investiu na troca dos pisos (de um laminado convencional, de espessura fina, para um PVC de rolo, que assenta na superfície sem necessidade de cola) e na compra de diferentes tipos de acessórios (entre eles, 20 colchonetes).
A síndica Andrea Pissarra aproveitou dois espaços de academia montados pela construtora para reorganizá-los conforme o tipo de prática; acima, ambiente para ioga, boxe, zumba e pilates
EQUIPAMENTOS PROFISSIONAIS & ASSESSORIA ESPORTIVA – Na hora de montar a academia no centro comunitário do Conjunto Residencial Nossa Senhora do Sabará (foto acima), a síndica Patrícia Branco diz que acabou substituindo as cinco esteiras inicialmente previstas por outras duas mais robustas, a partir da sugestão de um condômino com bastante prática na área. “Todas são profissionais, mas essas duas aguentam um uso contínuo de 24 horas”, afirma a síndica, brincando que o custo de ambas foi superior ao valor de seu próprio carro. Isso dá bem a medida da importância que o condomínio deu para a criação do espaço de fitness, o qual nasceu ocupando parte do antigo salão de jogos, depois de mais de 25 anos de implantação do empreendimento na zona Sul de São Paulo. Com 14 prédios e 756 apartamentos, a academia chegou sem que se abrisse mão da qualidade, dotando-a desde um piso de 10mmm, atenuante de impacto e anti-ruído, aos equipamentos
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profissionais. O acesso ao local é feito através do cadastramento biométrico dos moradores, que podem utilizá-lo desde as primeiras horas da manhã até por volta de meia noite. “Foi o investimento de maior retorno que fizemos até agora, sob todos os aspectos”, analisa Patrícia. O sucesso foi tão grande que o condomínio contratou uma empresa de assessoria permanente para orientar os usuários e promover aulas coletivas de algumas práticas. (R. F.)
A ARTE DO POSSÍVEL
– Entre as benfeitorias mais recentes que a síndica Agnes da Silva André promoveu no Condomínio Edifício Minás, em Santana, zona Norte de São Paulo, está a implantação de um espaço fitness sob a marquise lateral do prédio (foto acima), que também recebeu, em área contígua, uma brinquedoteca. Construído nos anos 70 com 48 apartamentos, o edifício passou a ter uma academia básica, no único local que em era possível montá-la sem exigir grande investimento do condomínio. Mesmo assim, ela tem sido bastante utilizada, inclusive pela própria síndica. (Por R.F.)
USO CORRETO DE EQUIPAMENTOS FAVORECE MANUTENÇÃO
Profissionais que atuam com a manutenção e consertos periódicos dos equipamentos das academias costumam observar quebras e incidentes relacionadas ao mau uso dos equipamentos. Um mau hábito recorrente é apoiar blusas nos braços das esteiras; com o movimento e trepidação, elas podem cair, ficar enroscadas na lona e provocar avarias. Outro problema comum é o descuido na hora de se puxar os cabos dos aparelhos da estação de musculação, danificando-os. Por último, entra a limpeza inadequada, com o uso de produtos abrasivos, que danificam os painéis digitais das esteiras e ressecam os acolchoados. Aqui, nada melhor que utilizar pano úmido, bem torcido, com sabão neutro, indicam os técnicos. (Por R.F.)
- A reportagem “Montando a academia no prédio: uma experiência coletiva”, acerca da escolha dos equipamentos e da higienização após o uso;
- A entrevista “Modernização do fitness exige que síndicos apostem em equipamentos profissionais”.
Acesse os textos no endereço acima, clicando na imagem da capa da revista de novembro/ dezembro de 2019 - Ed. 251.
PRÓXIMA EDIÇÃO: FITNESS – EQUIPAMENTOS, PISOS E ACESSÓRIOS
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ORIENTAÇÕES PARA A RECUPERAÇÃO DE CADA TIPO DE SUPERFÍCIE
Por Rosali Figueiredo
Pisos se mantém preservados um ano depois de receberem o tratamento do granilite no Condomínio Fernão
HÁ CERCA de um ano, o síndico Luiz Leitão da Cunha promovia o tratamento do piso em granilite da escadaria interna do Condomínio Fernão Dias, assim como dos halls dos pavimentos. Na época, foi necessário adotar uma logística de interdição parcial dos setores, conforme os serviços eram realizados. Afinal, foram tratados 36 pavimentos em granilite. Passados quase doze meses, a superfície se mantém íntegra, sem manchas e com brilho, face ao bom trabalho realizado e à conservação adotada desde então: Limpeza com pano úmido, bem torcido, e uso de detergente neutro apenas nos pontos de maior fluxo.
A síndica profissional Vanilda Carvalho, que hoje administra oito condomínios com idade média de 40 anos, lida com a necessidade de recuperação do granilite em alguns deles, como em um residencial localizado no bairro do Pacaembu, em São Paulo. O prédio, de mais de 70 anos e três andares com granilite, registrou (antes de sua gestão) a queda de um idoso por causa de falha no “pé” do degrau. O buraco foi tampado com cimento e resina, mas a escadaria exige tratamento total. “É um piso bonito, com cores e desenhos diferenciados, porém, temos alguns pontos com rachadura, quero ver se é possível a recuperação em vez de ter que trocar tudo”, afirma a síndica.
De acordo com Miguel Sinkunas, especialista ligado à Câmara de Prestadores de Serviços da Abralimp (Associação Brasileira do Mercado de Limpeza Profissional), o granilite apresenta ótimo desempenho. É um tipo de acabamento que demanda a aplicação regular de película impermeabilizante e manutenção constante, no entanto, feito isso, resiste bem ao alto tráfego. “Quando bem cuidado, permite aparência de novo indefinidamente, seu custo de implantação e manutenção não é tão elevado quanto se imagina, em cálculos a longo prazo veremos ser altamente econômico.” Do contrário, poderá degradar rapidamente, caso de uso de produtos abrasivos.
O mercado costuma oferecer pelo menos dois processos recuperação do granilite, um deles, mais simples e barato, e desde que o piso não esteja craquelado e com trincas, é a aplicação de resina impermeabilizante. O outro, a exemplo do realizado no Edifício Fernão Dias, inclui o lixamento, retirada de resíduos e polimento final. Aqui, é possível recuperar o brilho original do piso.
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SUPERFÍCIE PEDE NOVO
TRATAMENTO – No Condomínio Hyde Park, a síndica Cínthia Zaratini afirma que há necessidade de recuperar os pisos em granilite das escadarias e hall de serviço térreo (foto ao lado); este já foi tratado uma vez e apresenta trincas. Mas, de acordo com ela, o serviço terá que esperar por obras mais urgentes. O condomínio de 72 apartamentos e 18 pavimentos, localizado no Brooklin, zona Sul de São Paulo, foi construído no final dos anos 70 e necessita modernizar as instalações elétricas, com aumento de carga, serviços já aprovados em assembleia e que deverão ser iniciados em breve. A síndica vem realizando ainda as demais adequações exigidas pelo Corpo de Bombeiros para a regularização do AVCB. (Por R.F.)
CUIDADOS COM A ARDÓSIA - Nas demais áreas comuns do Condomínio Hyde Park, há pisos com ardósia e mármore. O destaque fica por conta da ardósia dos halls sociais (foto acima). O revestimento original está bem cuidado. De acordo com Cinthia Zaratini, o segredo se encontra nos procedimentos regulares de conservação. É essencial, antes de uma nova limpeza, a remoção da cera líquida anteriormente aplicada, observa. Depois disso, a pedra é lavada com sabão neutro. O excesso da água é retirado e o piso seco com pano. Por fim, é reaplicada nova camada de cera líquida, “na medida certa, para não ficar escorregadio”. O procedimento é repetido a cada dois ou três meses, “dependendo do fluxo de pessoas”. (Por R.F.)
TRATAMENTO DE CIMENTÍCIOS, PEDRAS NATURAIS, CERÂMICOS, PORCELANATOS, EPÓXI & MADEIRA
O granilite é um acabamento comum nas superfícies internas dos prédios construídos até por volta dos anos 80. É um cimentício composto de grânulos de minerais naturais. Existem outros acabamentos comuns à época, desde a miracema, pedra mineira, goiás e portuguesa àquelas consideradas nobres, como mármore e granito.
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O site da Direcional Condomínios disponibiliza dois guias preparados por Miguel Sinkunas e Nathalia Tiemi Ueno, diretores da Abralimp e membros da Câmara de Prestadores de Serviços da entidade, contendo recomendações sobre o tratamento indicado para cada tipo de acabamento (saiba como acessá-los ao final desta pág.).
A ardósia, por exemplo, assim como o granilite, requer tratamento constante com cobertura de película (“cera impermeabilizante de alta qualidade”) e não pode receber produtos ácidos, como o limpa pedra. Já nos pisos em pedras naturais que podem ser lavados com produtos ácidos, o procedimento deverá ser utilizado com critério (“parcimônia”), pois seu uso contínuo poderá degradar o material (caso da pedra portuguesa).
Em mármores e granitos, o ácido irá provocar manchas, alerta Miguel. O ideal é que, na sua instalação, essas pedras consideradas nobres recebam um impermeabilizante hidro-oleofugante, “já que a médio ou longo prazo apresentarão manchamento”. De qualquer maneira, o especialista desaconselha “colocar mármore como revestimento de pisos em locais de alto trânsito”, pois possui baixa durabilidade e é facilmente desgastado pelo tráfego.
Outra pedra comum nos pátios dos condomínios e calçadas externas é a miracema, em geral sua aparência apresenta manchas impregnadas de óleo e gordura. Aqui, o mercado indica produtos ácidos para a sua limpeza, mas especialistas em tratamento de piso consultados pela Direcional Condomínios recomendam conservação sobretudo com o uso de escova e movimento de fricção.
Segundo alerta Nathalia Tiemi Ueno, “um erro grave” nesse tipo de superfície (e nas demais pedras rústicas) é “passar cera ou selador, pois elas estão justamente instaladas em áreas externas com a função de absorver a água da chuva, entre outras, evitando acúmulo”. “Quando estas pedras são seladas/enceradas, elas perdem a função de absorção e acabam virando um problema para o local, pois o piso ficará escorregadio”. Desta forma, é preciso que síndicos, gestores prediais e zeladores fiquem atentos ao tratamento correto para cada superfície. O guia publicado pela Direcional, contendo dois textos dos diretores da Abralimp, trazem ainda informações sobre pedras em caco (tipo pé de moleque), concreto ou cimento queimado, cerâmicas, porcelanato, madeira e resinas (epóxi e poliuretano). (Por R.F.)
Piso em mármore do hall social do Condomínio Fernão Dias, tratado em 2017 durante modernização do ambiente e conservado apenas com o uso de pano úmido
- O “Guia de manutenção, recuperação e tratamento de piso”, contendo os textos: 1. Recomendações, classificações e serviços mais indicados, desenvolvido por Miguel Sinkunas; e 2. Evite erros comuns e saiba como trabalhar em cada tipo de revestimento, de Nathalia Tiemi Ueno. Ambos são diretores da Abralimp e membros da Câmara de Prestadores de Serviços. Acesse os textos no endereço acima, clicando na imagem da capa da revista de novembro/ dezembro de 2019 - Ed. 251.
PRÓXIMA EDIÇÃO: COBERTURA
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NA PORTARIA PRESENCIAL, CONDOMÍNIOS OPTAM PELO REFORÇO DOS SISTEMAS (CFTV, GUARITA BLINDADA ETC.)
Por Rosali Figueiredo
Síndico Luiz Leitão da Cunha: Condomínio não abre mão da portaria presencial e decidiu promover o retrofit de todos os acessos, com blindagem da guarita
ESPECIALISTAS em segurança de condomínios têm afirmado, com base nos registros da polícia, que furtos qualificados, mediante arrombamento, predominam nas ocorrências verificadas em São Paulo, Capital. Os arrastões representam hoje de 2% a 3% das invasões, afirmaram consultores durante painel sobre segurança promovido pelo 4º Congresso de Síndicos e Administradores. O evento foi realizado no último dia 19 de outubro pela Gábor RH e reuniu, durante o painel, os especialistas Fernando José Luiz, José Elias de Godoy, Nilton Migdal e Wlauber Robson, sob a mediação de Ricardo Karpat.
Quanto mais o condomínio adotar medidas preventivas e treinar sua equipe, mais dificuldades criará contra uma invasão, disseram. O prédio deve estar preparado contra armadilhas, que se reciclam, por exemplo, ladrões têm se disfarçado de compradores de imóveis para conseguirem furar o controle de acesso. Ou seja, é preciso ficar atento para reforçar os sistemas e procedimentos, especialmente se o condomínio tiver moradores estrangeiros que guardem bens dentro dos apartamentos.
Desta forma, cada condomínio investe na tecnologia e no modelo que melhor atende ao seu perfil. Enquanto alguns prédios, mesmo com um número maior de unidades, optam pela eliminação do porteiro físico, substituindo-o pela automatização controlada pelos moradores ou pela portaria remota, outros, ao contrário, apostam justamente na modernização e reforço do controle de acesso presencial. É o caso do Condomínio Fernão Dias, localizado em Cerqueira César, bairro da área central de São Paulo, que está finalizando o retrofit de toda sua entrada, com uma nova guarita (blindada), troca do gradil e dos portões, incremento do número de câmeras, entre outros.
Nova entrada do Condomínio Fernão Dias; portão acessível fica do lado direito da guarita, assim como os da garagem
Os condôminos do prédio de 60 apartamentos, entregue no início dos anos 70, não quiserem abrir mão da portaria presencial, afirma o síndico profissional Luiz Leitão da Cunha. O edifício está integrado ao grupo do Vizinhança Solidária da região e, conforme orientações da PM local, realizou um upgrade que quebra alguns dos paradigmas da atualidade. É o caso da eclusa ou “gaiola”, que foi eliminada na portaria de pedestres (com o desenho do novo gradil), pois a segunda barreira para acesso à torre acabou transferida para os halls (social e de serviços), que ganharam fechamento eletromagnético. Também a biometria acabou descartada, de forma a evitar o risco de “caronas” na entrada dos moradores, uma vez que o bairro apresenta alto fluxo de pedestres e veículos, com inúmeros pontos comerciais.
De acordo com o síndico, o fato de haver moradores e funcionários antigos, em um número de unidades relativamente baixo, possibilitou tomar a decisão. Mas a guarita é integralmente blindada (vidros e alvenaria), e antes de sua construção o condomínio contratou um laudo estrutural de engenharia, já que ela foi reposicionada e fica sobre a laje da garagem.
Esta é a segunda vez que o condomínio reforça o sistema de segurança, agora radicalmente. Em 2016, quando iniciou o trabalho de síndico, Luiz Leitão encontrou 16 câmeras analógicas no prédio, posteriormente substituídas para 16 digitais com infravermelho. Na atual modernização, duplicou o número de câmeras, com modelos de melhor resolução, um HDR mais potente e tela de 32 polegadas para monitoramento (o síndico tem acesso às imagens através do celular). Toda fiação foi embutida e o padrão de iluminação melhorado, mas ainda não é o ideal, ressalva. O motor do portão externo da garagem foi substituído por um mais veloz. Entre obras civis, serralheria e equipamentos, os investimentos do condomínio chegaram a quase R$ 250 mil, diz. Com a guarita blindada (dotada de banheiro, lavatório e ar condicionado), o desafio será “mudar a cultura dos moradores, que costumavam conversar com os porteiros”. “Tudo foi feito para que eles não precisem mais deixar o posto.”
SÍNDICA APOSTA EM EQUIPAMENTOS DE ÚLTIMA GERAÇÃO
A síndica Débora Ravani acompanha modernização em residencial que está implantando biometria com sensor de aproximação
A síndica profissional Débora Ravani está entregando “um novo sistema de segurança” num empreendimento de duas torres e 240 unidades, incluindo equipamentos de última geração, como um sensor de identificação biométrica para acesso em movimento de moradores cadastrados, o qual dispensa o contato físico.
“Será o segundo residencial no País a implantar esse tipo de leitor, instalaremos no segundo portão de acesso à garagem. Depois que o morador passar pelo primeiro portão, liberado via tag, em vez de o porteiro ter que abrir o segundo,
o condutor do veículo o fará por meio dessa identificação biométrica por aproximação”, descreve a síndica. Este empreendimento possuía uma infraestrutura básica de CFTV (somente perimetral), clausura de pedestres e veículos, biometria e cartões, diz. No entanto, os procedimentos e a tecnologia de controle de acesso estão sendo incrementados por decisão da assembleia, depois de o projeto ter sido desenhado por uma comissão interna de segurança. Isso implicará ainda no upgrade do CFTV, que passará a ter 150 câmeras (cinco vezes a mais que o número inicial), abrangendo halls dos pavimentos e garagem. Débora destaca que o condomínio recorreu a duas consultorias diferenciadas para definir o escopo dos investimentos, uma específica para o CFTV, outra para o controle de acesso. Aqui, entrou também a mudança do padrão tecnológico dos motores dos dois portões da eclusa da garagem. “Eram dois motores por portão, agora ficou um só, de porte industrial, com fechamento mais rápido.”
Mas Débora pondera que “a parte eletrônica não funcionará se não houver colaboradores bem treinados e moradores conscientes e colaborativos”. “Tecnologia sem procedimento não funciona. Se o condomínio não for rígido na cobrança dos procedimentos, o investimento cairá por terra.” No residencial onde mora e atua como síndica profissional, de torre única e 58 unidades, é preciso, por exemplo, fazer cadastro do prestador de serviços e registrar seu horário de entrada e saída. “Às 17hs a portaria faz um checklist para observar se alguém ainda está no prédio”, explica.
Neste edifício houve grande incremento na segurança, pois o empreendimento foi entregue pela construtora apenas com interfone para as unidades e portaria, além da abertura automática do portão da garagem e de pedestre. “Não havia eclusa, nem entrada separada de moradores e prestadores de serviços. Tivemos que reforçar o gradil da frente do prédio e fazer as clausuras.” Débora implantou ainda biometria para acesso do morador, com catraca, o cadastro prévio do prestador de serviço e empregados regulares das unidades, tag para veículos e 23 câmeras, equipamentos que serão ampliados e levados para os halls dos andares. (Por R.F.)
INTERFONES: COMUNICAÇÃO É ESSENCIAL
A modernização do sistema de interfone do Condomínio Edifício Tropical era obrigatória. “Tivemos uma pane na antiga central, ficamos sem interfones durante três dias”, afirma a síndica Eliane Bezerra Martins, que neste ano substituiu o aparato antigo, que ocupava boa parte da mesa do porteiro. O prédio de 38 apartamentos, localizado na Barra Funda, em São Paulo, optou por um modelo digital, com tela touch. Além da central, Eliane teve que providenciar ainda a troca dos conduítes, já que os anteriores não comportariam o recebimento de uma nova fiação. “Agora está tudo em conformidade com a norma do Corpo de Bombeiros”, celebra a síndica, que conseguiu aprovar o investimento em assembleia depois da interrupção de três dias, mas não sem enfrentar a resistência de um condômino. De acordo com a Eliane, uma central de interfone operante é fundamental para a segurança do prédio, não apenas durante eventual sinistro de incêndio, mas também para coibir invasões. (Por R.F.)
VIZINHANÇA SOLIDÁRIA & INTEGRAÇÃO DE BAIRROS
Conforme dados oficiais do mês de junho passado, a cidade de São Paulo fechou o primeiro semestre de 2019 com 1.548 grupos de Vizinhança Solidária. A iniciativa de integração da comunicação entre vizinhos e, entre estes e a polícia, foi criada em 2009 pela PM e prevista em lei estadual a partir de 2018 (ano em que o número deu um salto para 1.473 grupos, contra 517 de 2017).
Além disso, a experiência tem expandido em bairros do Morumbi, na zona Sul da Capital, através do “fechamento virtual” (por meio de câmeras) de grandes perímetros. Grupos locais se juntaram e vêm se associando ao City Câmeras (da Prefeitura) e ao Detecta Radar (do Estado) com vistas a ampliar a capacidade de monitoramento e prevenção de ocorrências.
A ideia foi lançada no começo deste ano no Jardim Ampliação, tendo à frente o Conseg Portal do Morumbi (com o presidente Celso Cavallini) e síndicos como Luciano Gennari e Carlos Abreu, com vistas a monitorar os principais acessos aos miolos do bairro via câmeras instaladas em totens, além de fazer o monitoramento das ruas internas pelas câmeras dos condomínios, conectando essas imagens em tempo real aos sistemas públicos de segurança.
O modelo acabou reverberando para outros bolsões no entorno, com a formação, em agosto passado, da Comissão de Moradores do Panamby e Região (incluindo as imediações do Parque Burle Marx, da Fazenda Morumbi, do Hipermercado Extra), somando-se à iniciativa do Jardim Ampliação. Com isso, mais condomínios estão sendo estimulados a aderirem ao Vizinhança Solidária e a participarem do City Câmeras. A medida reúne escolas, a própria PM, estabelecimentos comerciais e a 89ª Delegacia de Polícia. Segundo a Comissão, esse arco de proteção visual e de comunicação em tempo real entre os prédios e com os órgãos de segurança abrange cerca de 16 mil moradores, em 5.359 apartamentos ou casas e 39 pontos de comércio e escolas.
O síndico Luciano Gennari, pioneiro na introdução do Vizinhança Solidária no Jardim Ampliação, a partir do Condomínio Flamboyant, afirma que no final de outubro passado havia cerca de 100 câmeras no monitoramento das ruas e perímetros. Luciano participa, voluntariamente da Comissão, que possui três coordenadorias (de relacionamento com poder público, de estudo de segurança privada e de monitoramento).
“Iniciamos a integração na segunda quinzena de setembro. Todo mundo precisa estar na mesma nuvem, com o mesmo provedor de serviços. Com isso, juntamos as imagens das câmeras do grupo do Jardim Ampliação, da Vila Andrade e dos demais bairros em uma plataforma única, às quais os tutores do Vizinhança Solidária e os órgãos de segurança podem ter acesso para monitorar ou resgatar o registro de uma ocorrência. A 89ª DP montou duas centrais de visualização, uma na mesa da delegada titular, outra na sala de investigação”, descreve Luciano.
As imagens ficam disponíveis para acesso online (na nuvem) durante sete dias, mas podem ser gravadas e armazenadas. Desde o início
desta integração, os relatos de assaltos começaram a diminuir, aponta o síndico. “Precisamos ter iniciativa e ação da sociedade civil, pois não adianta ficar reclamando e não fazer nada.” A adesão ao City Câmeras custa, para o condomínio, uma taxa mensal de manutenção de R$ 58,00 por câmera integrada ao sistema.
TREINAMENTO DA “PSICOLOGIA” DOS PORTEIROS
Instrutor da Polícia Militar de São Paulo e de cursos para síndicos, zeladores, gerentes prediais e porteiros, o especialista Waldir de Oliveira Samora reforça a necessidade de os condomínios ficarem mais atentos a detalhes que podem favorecer as invasões. “Se alguém ostenta muito ou guarda dinheiro e joias em casa, atrai as quadrilhas, isso é um complicador”, exemplifica.
Desta forma, o sistema de vigilância não pode ter “momentos de relaxamento, de distração”. “O crime não tem aviso prévio, a imprevisibilidade é que pega o porteiro.” Segundo ele, 80% das ocorrências acontecem justamente no “dia de bobeira, em que o prédio está sossegado e o porteiro baixa a guarda”.
Nos treinamentos, Samora trabalha quatro pontos que devem ficar “permanentemente no pensamento dos porteiros”: “1) Pensar que a coisa mais importante do prédio não é quem mora na cobertura, mas o porteiro, porque se cair o porteiro, cai o prédio inteiro; 2) Ter a consciência de que ele é contratado para ser a solução, portanto, não lhe cabe dizer ‘quero que se lasque, o problema não é meu’; 3) Assumir a responsabilidade de que qualquer atitude fora do procedimento irá comprometer o prédio; 4) Nunca dizer ‘mas’. Essa é a palavra maldita da segurança”. Samora explica: O porteiro deverá seguir o procedimento sem exceção. É um trabalho de psicologia, diz.
Claro que existem medidas a serem adotadas pelos síndicos, ressalva o especialista. Entre elas, evitar contratar “aventureiros” (alguém que procure somente um emprego temporário, sem vocação para o trabalho); promover treinamentos periódicos; e garantir que a equipe seja tratada com respeito pelos condôminos. (Por R.F.)
Foto Rosali Figueiredo
ACESSÓRIOS, AMORTECEDOR DE IMPACTO, APLICATIVOS
AUMENTO DE SÍNDICOS EXTERNOS E ALTA ROTATIVIDADE NA FUNÇÃO EXIGEM CUIDADOS E INICIATIVAS
Pesquisa da AABIC mostra que esses profissionais estão cada vez mais presentes no mercado, mas contratação requer seleção rigorosa.
A EXPANSÃO do mercado de síndicos traz à ocupação dessa função alguns efeitos ligados ao aumento da contratação de profissionais externos para a gestão dos condomínios e uma estreita correlação com a alta rotatividade. Essas tendências, que despontaram há alguns anos, agora se confirmaram em números na recente pesquisa da Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (AABIC).
A sondagem realizada em 2019 mostrou que os síndicos contratados já representam 13,7% do total de síndicos nos empreendimentos residenciais, ante o percentual de 10,45% de 2018. Outra descoberta importante é a alta rotatividade desses profissionais. Ao serem perguntadas sobre “a rotatividade de síndicos externos no mesmo empreendimento nos últimos dois anos”, as associadas da AABIC responderam que o índice de 47% na pesquisa de 2018 subiu para 65% em 2019.
Nos últimos anos, observamos o aumento da contratação de síndicos externos para a gestão de condomínios por força da combinação de dois fatores: a chegada de profissionais com experiência em outras carreiras, muitas vezes, como forma de driblar o desemprego, e a diminuição do interesse dos moradores em exercer essa
Por José Roberto Graiche Júnior
atividade. Nesse cenário, a alta rotatividade acaba por envolver a adequação e adaptação desses profissionais ao exercício da função.
Para o condomínio, paralelamente, surgem como importantes desafios a decisão de como adotar critérios para realizar uma boa escolha do síndico que lidará com uma atividade cada vez mais complexa. Os condôminos devem colocar na balança os custos entre eleger dentre os moradores a pessoa mais adequada para administrar as demandas do edifício e a necessidade de contratação de síndico profissional. Em muitos casos, existe a crença de que um condomínio de grande estrutura, com alto fluxo de empregados e moradores, demanda a atuação de síndico contratado. A realidade do mercado mostra que essa hipótese, no entanto, não é necessariamente uma regra.
Para evitar a rotatividade e fazer uma boa escolha, é preciso avaliar, por exemplo, as necessidades do condomínio. O síndico residente, em tese, tem interesse direto no bom funcionamento do empreendimento, pois está cuidando do seu patrimônio. Por outro lado, o profissional contratado pode dedicar mais horas ou exclusividade para absorver demandas dos moradores, sem receio de comprometer sua relação com a vizinhança.
Os condomínios ainda precisam atentar para as promessas de síndicos que se lançam no mercado oferecendo serviços como consultoria jurídica, gestão de contratos e prestação de contas, atribuições que competem exclusivamente a uma administradora. Pela natureza do negócio, estrutura e vivência de mercado, a empresa de administração deve ter espaço para desempenhar sua função nessa parceria, auxiliando e apoiando o síndico em suas decisões, ao mesmo tempo que este executa as tarefas de gestão do empreendimento. Além disso, vale ressaltar a importância do subsíndico e dos Conselhos Consultivo ou Fiscal para amparar o síndico na tomada de decisões e solução dos problemas.
Nesse contexto, as demandas que surgem são situações oportunas e significativas para o mercado de administração de condomínios se aperfeiçoar e ampliar ainda mais seus negócios. Ainda falta experiência e especialização para que alguns síndicos, sejam eles moradores ou contratados, consigam atender bem os condôminos e terminar o mandato antes de serem dispensados. O mercado possui boas opções, cabe aos condomínios se precaverem para fugir dos síndicos aventureiros.
JOSÉ ROBERTO GRAICHE JÚNIOR
Advogado e presidente da Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (Aabic).
